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Herleitung der Mietobergrenzen für ange-messene Kosten der Unterkunft nach dem SGB II und SGB XII

im Landkreis Lindau (Bodensee)

Aktualisierung 2017

Landkreis Lindau (Bodensee)

Ansprechpartner:

Petra Heising, Jana Süße, Lukas Weiden

Projektnummer:

201705609

Datum:

9. Oktober 2017

Büro:

Bonn

Mietobergrenzen im Landkreis Lindau (Bodensee) – Aktualisierung 2017 i

empirica

I N H A L T S V E R Z E I C H N I S

1. Vorbemerkungen................................................................................................................................ 1

1.1 Aufgabenverständnis .............................................................................................................................. 1

1.2 Bisherige Auswertungen für den Landkreis Lindau (Bodensee) ......................................................... 2

1.3 Aufbau des Berichts ................................................................................................................................. 3

2. Regionale Einordnung und Wohnkennzahlen des LK Lindau (Bodensee) .................................. 4

3. Angemessene Nettokaltmiete ........................................................................................................... 7

3.1 Arbeitsschritt 1: Definition einer angemessenen Wohnung ................................................................ 7

3.2 Arbeitsschritt 2: Lokalspezifische Aufbereitung der Datenbasis ......................................................... 9

3.2.1 Datengrundlage: Mieten verfügbarer Wohnungen ...................................................................... 9

3.2.2 Filtersetzung und Fallzahl ............................................................................................................ 11

3.3 Arbeitsschritt 3: Mietspektrum verfügbarer Wohnungen ................................................................. 12

3.3.1 Mietspektrum im Vergleichsraum I – „Westlicher Landkreis“ (Lesebeispiel) ......................... 12

3.3.2 Mietspektrum im Vergleichsraum II „Östlicher Landkreis“ ...................................................... 15

3.3.3 Grundsicherungsrelevanter Mietspiegel (empirica) für den Landkreis Lindau

(Bodensee) .................................................................................................................................... 18

3.4 Arbeitsschritt 4: Plausibilitäts- und Qualitätskontrolle...................................................................... 21

3.5 Arbeitsschritt 5: Richtwerttabelle für den Landkreis Lindau (Bodensee) ........................................ 23

4. Betriebskostenspiegel (kalte Nebenkosten) ................................................................................. 24

5. Fazit und Ausblick ............................................................................................................................ 26

5.1 Ergebnistabellen für den Landkreis Lindau (Bodensee) .................................................................... 26

5.2 Prüfschema im Landkreis Lindau (Bodensee) .................................................................................... 27

6. Ausblick ............................................................................................................................................. 28

ANHANG ............................................................................................................................................... 29

1. Das empirica-Konzept ...................................................................................................................... 29

1.1 Kern der Analyse ................................................................................................................................... 29

1.2 Die fünf Arbeitsschritte des empirica-Konzepts ................................................................................. 32

1.3 Baukastensystem: Ergänzende optionale Bausteine .......................................................................... 33

2. Anhang zu Kap. 3 (Grundmiete) ..................................................................................................... 34

2.1 Details zu Arbeitsschritt 1: Definition einer angemessenen Wohnung ............................................. 34

2.1.1 Physische Angemessenheit: Angemessene Wohnungsgrößen ................................................. 34

2.1.2 Räumliche Angemessenheit: Bildung von Vergleichsräumen ................................................... 35

2.1.3 Qualitative Angemessenheit: Abgrenzung des unteren Marktsegments ................................. 37

ii Mietobergrenzen im Landkreis Lindau (Bodensee) – Aktualisierung 2017

empirica

2.2 Details zu Arbeitsschritt 2: Eckwerte der empirica-Preisdatenbank ................................................ 40

2.3 Details zu Arbeitsschritt 3: Einfluss weiterer Mietdaten ................................................................... 41

2.4 Details zu Arbeitsschritt 4: Plausibilitäts- und Qualitätskontrolle .................................................... 42

2.4.1 Plausibilitätsprüfung durch zeitlichen Vergleich ....................................................................... 42

2.4.2 Qualitätsbeschreibung angemessener Wohnungen .................................................................. 45

2.4.3 Überprüfung von Verfügbarkeit und Mindeststandard............................................................. 49

2.5 Basistabelle Landkreis Lindau (Bodensee) zur Aktualisierung 2017 ............................................... 53

3. Anforderungen an ein gutes Konzept im Sinne des § 22 SGB II .................................................. 55

3.1 Einfache Herleitung (Anforderung von empirica) .............................................................................. 55

3.2 Schlüssiges Konzept (Anforderungen des BSG) .................................................................................. 56

4. Erfahrungen mit der Umsetzung des empirica-Konzepts ........................................................... 58

4.1 Austausch mit Sozialrichtern................................................................................................................ 58

4.2 Sozialgerichtliche Bestätigungen aus verschiedenen Bundesländern .............................................. 59

4.3 Referenzliste .......................................................................................................................................... 60

4.4 Alternative Auswertungsvorschläge von Sozialrichtern .................................................................... 64

Mietobergrenzen im Landkreis Lindau (Bodensee) – Aktualisierung 2017 1

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1. Vorbemerkungen

1.1 Aufgabenverständnis

Nach § 22 Abs. 1 Sozialgesetzbuch II werden Bedarfe für Unterkunft und Heizung in

Höhe der tatsächlichen Aufwendungen anerkannt, soweit diese angemessen sind.

Zuständige Leistungsträger für Kosten der Unterkunft (KdU) sind nach § 6 SGB II die

Kreise und kreisfreien Städte. Es liegt in ihrer Zuständigkeit, den unbestimmten

Rechtsbegriff der angemessenen Miete unter Beachtung der Rechtsprechung auszu-

füllen. Der Landkreis Lindau (Bodensee) hat empirica in diesem Zusammenhang mit

der Fortschreibung des Schlüssigen Konzeptes zur Herleitung der Mietobergrenzen

für angemessene Kosten der Unterkunft (KdU) nach SGB II und SGB XII im Landkreis

Lindau (Bodensee) beauftragt.

Das empirica-Konzept zur Herleitung von Angemessenheitsgrenzen zeichnet sich

durch seine Einfachheit, Verständlichkeit und Marktnähe aus: Im Vordergrund steht,

dass zu den ermittelten Richtwerten auch wirklich Wohnungen verfügbar sind

(sonst können sie den Wohnbedarf nicht decken) und dass diese Wohnungen die

Daseinssicherung gewährleisten (denn darum geht es doch im Kern). empirica hält

den Aufwand für den Auftraggeber so gering wie möglich und nutzt weitgehend

Daten, die bei empirica bereits vorliegen (vgl. Kap. 3.2). Auch für ländliche Kreise ist

das Konzept gut geeignet. Denn die empirica-Preisdatenbank enthält auch Mieten

aus Gegenden, in denen andere Mietdaten nur unzureichend zur Verfügung stehen.

Die Anwendung ist einfach. Da von vornherein nur Mieten verfügbarer Wohnungen

in die Analyse einfließen, bereitet der Verfügbarkeitsnachweis kein Problem. Bereits

seit 2008 machen Kommunen mit dem Konzept gute Erfahrungen. Es wird inzwi-

schen in mehr als 1.000 Kommunen in rd. 40 Landkreisen verwendet. Die Kommu-

nen beauftragen regelmäßig Aktualisierungen. Daraus schließen wir, dass die Kom-

munen mit den Werten gut arbeiten können. Unsere Referenzliste enthält Kontakt-

daten von Leistungsträgern (vgl. im Anhang, Kap. 4.3).

In der aktuellen Diskussion um das richtige Verfahren kommt der Effizienzgedanke

noch zu kurz: Ein Konzept wird nicht dadurch besser, dass möglichst viele Daten

erhoben werden! Leistungsträger sollten ihre personellen und finanziellen Ressour-

cen doch vor allem zur Arbeitsvermittlung und Finanzierung der Wohnbedarfe ver-

wenden, nicht für unnötig teure und aufwendige Verfahren zur Herleitung einer

Angemessenheitsgrenze. Hinzu kommen vermeidbare Kosten durch die herrschen-

de Rechtsunsicherheit: Änderungswünsche von Sozialgerichten sind widersprüch-

lich.1 Wir stehen in Kontakt mit Sozialrichtern und arbeiten an einer Versachlichung

und Vereinfachung des Themas (vgl. im Anhang, Kap. 4.1).

1 Im empirica-Paper Nr. 235 „Das Glücksspiel mit den Mietobergrenzen“, werden die Konsequenzen einige Ände-rungsvorschläge von Sozialgerichten diskutiert. Nicht alle erscheinen zielführend. Download: www.empirica-institut.de/fileadmin/Redaktion/Publikationen_Referenzen/PDFs/empi235phlw.pdf.

Angemessenheit von Unterkunftskosten

Das empirica-Konzept

Einfache Anwendung

Effiziente Herleitung

http://www.empirica-institut.de/fileadmin/Redaktion/Publikationen_Referenzen/PDFs/empi235phlw.pdf

2 Mietobergrenzen im Landkreis Lindau (Bodensee) – Aktualisierung 2017

empirica

Das verwendete Verfahren allein sagt ohnehin noch nichts über die Richtigkeit der

Mietobergrenze aus: Ob ein Richtwert zu hoch oder zu niedrig gewählt ist, stellt sich

immer erst bei seiner Anwendung heraus. Sozialrichtern, die ein Konzept auf seine

Schlüssigkeit hin prüfen, empfehlen wir dazu die Sicht der Betroffenen:

Können zu den ermittelten Richtwerten Wohnungen angemietet werden?

(z. B. Prüfung über Online-Portale, ggf. an mehreren Tagen)

Sind diese Wohnungen gut genug (daseinssichernd, zumutbar)?

Sind diese Wohnungen einfach genug (kein gehobener Wohnstandard)?

Wenn alle Fragen mit „ja“ beantwortet werden, sind die Richtwerte gut gewählt.

Andernfalls müssen die Richtwerte angehoben bzw. gesenkt werden. Mehr Möglich-

keiten gibt es nicht. Wenn Sozialgerichte die von den Leistungsträgern verwendeten

Richtwerte bestätigen können, wird Rechtssicherheit geschaffen und Leistungsträ-

ger können ihre personellen und finanziellen Ressourcen für Wichtigeres einsetzen.

1.2 Bisherige Auswertungen für den Landkreis Lindau (Bodensee)

Im Bericht vom 23. Januar 2013 hat empirica für den Landkreis Lindau (Bodensee)

erstmals Angemessenheitskriterien für Kosten der Unterkunft im Sinne des § 22

SGB II nach einem schlüssigen Konzept hergeleitet (Erstauswertung 2012).2 Daten-

grundlage sind die Mieten verfügbarer Wohnungen aus den Quartalen IV/2010 bis

III/2012. Das Ergebnis ist die „Richtwerttabelle für angemessene Netto-

Monatskaltmieten im Landkreis Lindau (Stand 2012)“.

Eine erste Aktualisierung der Angemessenheitskriterien erfolgt im Bericht vom 14.

April 2015 (Aktualisierung 2014).3 Datengrundlage sind hier die Mieten verfügbarer

Wohnungen aus den Quartalen IV/2012 bis III/2014. Das Ergebnis ist die „Richt-

werttabelle für angemessene Netto-Monatskaltmieten im Landkreis Lindau (Stand

2014)“.

Ziel der hier vorliegenden Aktualisierung 2017 ist es, nach weiteren zwei Jahren

Transparenz über die Höhe und Streuung der inzwischen aktuellen Mieten im Land-

kreis Lindau (Bodensee) zu schaffen und die Richtwerte für angemessene Kosten

der Unterkunft ggf. anzupassen (Auswertungszeitraum: Quartale II/2015 bis

I/2017).

Eine Aktualisierung der empirica-Richtwerte ist keine einfache Indexfortschreibung,

sondern erfolgt nach dem gleichen Konzept wie die Erstauswertung. Insbesondere

wird die Definition einer angemessenen Wohnung (Wohnungsgröße, Vergleichs-

räume, Abgrenzung des unteren Marktsegments) beibehalten (Arbeitsschritt 1).

Einziger Unterschied zur letzten Auswertung ist, dass ab Arbeitsschritt 2 die aktu-

2 Erstauswertung 2012: Schlüssiges Konzept zur Herleitung von Mietobergrenzen für angemessene Kosten der Unterkunft gemäß § 22 SGB II im Landkreis Lindau (Bodensee), Bonn, 23. Januar 2013. 2013056_04

3 Aktualisierung 2014: empirica, Schlüssiges Konzept zur Herleitung von Mietobergrenzen für angemessene Kosten der Unterkunft gemäß § 22 SGB II und § 35 SGB XII im Landkreis Lindau – Aktualisierung 2014, Bonn, 14. April 2015.

Sozialgerichtliche Überprüfung

Erstauswertung 2012

Aktualisierung 2014

Aktualisierung 2017


empirica

elleren Mieten berücksichtigt werden. Dadurch verändern sich Richtwerte durch die

Aktualisierung nur dann und nur so weit, wie sich auch die lokalen Mieten seit der

letzten Auswertung verändert haben.

1.3 Aufbau des Berichts

Die hier ermittelten Mietobergrenzen sollen den Leistungsträger in die Lage verset-

zen, die Angemessenheit der Bedarfe für Unterkunft und Heizung gemäß § 22 SGB II

und § 35 SGB XII gut und einfach zu beurteilen. Der Bedarf für Unterkunft und Hei-

zung setzt sich aus drei Komponenten zusammen: der Grundmiete („Nettokaltmie-

te“), den Betriebskosten („kalte Nebenkosten“) und den Heizkosten („warme Ne-

benkosten“). Der Bericht ist folgendermaßen aufgebaut:

Mietspektrum verfügbarer Wohnungen vor Ort und Herleitung von Richt-

werten für angemessene Nettokaltmieten (Kap. 3).

Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes und angemessene kalte

Nebenkosten (Kap. 4)

Ergebnistabellen und Prüfschema für angemessene Bedarfe für Unterkunft

im Landkreis Lindau (Bodensee), Stand 2017 (Kap. 5)

Jedes Kapitel beginnt mit allgemeinen Erläuterungen zur Methodik, die allen empiri-

ca-Gutachten zur Herleitung von KdU-Mietobergrenzen gemeinsam sind. Die aktuel-

len Ergebnisse für den Landkreis Lindau (Bodensee) sind zum schnelleren Auffinden

durch Randstriche markiert.

Der Anhang enthält allgemeine Hinweise zum Kern des empirica-Konzepts (Anhang,

Kap. 1), Details zur vorliegenden Auswertung (Anhang, Kap. 2), allgemeine Anforde-

rungen an ein KdU-Konzept (Anhang, Kap. 3) sowie Erfahrungen mit der Umsetzung

des empirica-Konzepts (Anhang, Kap. 4).


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2. Regionale Einordnung und Wohnkennzahlen des LK Lindau (Bo-densee)

Der Landkreis Lindau (Bodensee) im Regierungsbezirk Schwaben ist der südwest-

lichste Landkreis Bayerns. Im Südwesten bildet der Bodensee eine natürliche Gren-

ze zu den Schweizer Kantonen St. Gallen und Thurgau. Der Landkreis Lindau (Bo-

densee) ist im Norden umgeben vom Bodenseekreis und vom Landkreis Ravensburg

(beide Baden-Württemberg), im Osten vom Landkreis Oberallgäu (Bayern) sowie im

Süden vom österreichischen Bundesland Vorarlberg (Abbildung 1). Der Landkreis

Lindau (Bodensee) besteht aus 19 Gemeinden. Drei Bundesstraßen im Westen des

Landkreises sorgen für die regionale Anbindung der Gemeinden. Die Anbindung im

Osten erfolgt über Landstraßen. Die überregionale, verkehrliche Anbindung wird

durch die Autobahn A 96 im Westen des Landkreises gewährleistet.

Abbildung 1: Regionale Einbindung der Gemeinden im LK Lindau (Bodensee)

empirica


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Im Landkreis Lindau (Bodensee) wohnten 2011 lt. Zensus rund 35.000 Haushalte,

davon etwa 18.000 zur Miete (Abbildung 2). Derzeit sind knapp 1.000 der zur Miete

wohnenden Haushalte im Landkreis Lindau (Bodensee) SGB II-Bedarfs-

gemeinschaften (März 2017).4 Wenn sich seit 2011 die Zahl der Mieterhaushalte

proportional zur Einwohnerentwicklung verändert hat5, beträgt der Anteil der Mie-

ter-SGB II-Bedarfsgemeinschaften an allen Mieterhaushalten derzeit 5 %.6

Abbildung 2: Haushalte im LK Lindau (Bodensee) nach Art der Wohnungsnutzung

Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder (Zensus 2011) empirica

Lt. Zensus 2011 sind im Landkreis Lindau (Bodensee) rd. 19.000 Wohnungen zu

Wohnzwecken vermietet (Abbildung 3).7 Von diesen verfügen die meisten (79,6 %)

über eine Zentralheizung (Abbildung 4). Nur 0,2 % dieser Mietwohnungen haben

keine Heizung, 8,5 % lediglich Einzel- oder Mehrraumöfen (darunter neben Nacht-

speicherheizungen ggf. auch Kohleöfen). 99,2 % der Mietwohnungen im Landkreis

Lindau (Bodensee) haben Badewanne/Dusche und WC.

Abbildung 3: Wohnungen im LK Lindau (Bodensee) nach Art der Wohnungsnutzung


4 Von 1.145 SGBII-Bedarfsgemeinschaften wohnen 979 zur Miete (Quelle: BA-Statistik, Stand März 2017). 5 Seit 2011 ist die Einwohnerzahl im Landkreis Lindau (Bodensee) von 78.455 auf 80.429 (2015) gestiegen, d.h.

um +2,5% (Quelle: Statistischen Ämter des Bundes und der Länder). 6 Vermutlich liegt der Anteil noch etwas niedriger. Denn durch den Trend zur Haushaltsverkleinerung wächst die

Zahl der Haushalte – und auch der Mieterhaushalte – stärker als die Einwohnerzahl, so dass die heutigen SGB II-Mieter anteilig weniger ausmachen dürften als hier unterstellt.

7 Hinweis: Die Zahl der Mietwohnungen entspricht nicht der Zahl der Mieterhaushalte. Grund sind Zweitwohnsit-ze (ein Haushalt bewohnt mehrere Wohnungen) und Wohngemeinschaften (eine Wohnung wird von mehreren Haushalten bewohnt).

Anzahl AnteilVon Eigentümer/-in bewohnt 17.264 48,6%Zu Wohnzwecken vermietet 18.232 51,4%Insgesamt 35.496 100,0%

Art der WohnungsnutzungHaushalte

Anzahl AnteilVon Eigentümer/-in bewohnt 17.666 44,4%Zu Wohnzwecken vermietet 18.891 47,4%Ferien- und Freizeitwohnung 1.683 4,2%

Leer stehend 1.583 4,0%

Insgesamt 39.823 100,0%

Art der WohnungsnutzungWohnungen


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Abbildung 4: Mietwohnungen im LK Lindau (Bodensee) nach Heizungsart und Bad-Ausstattung


Definiert man als Mindeststandard für eine zumutbare Wohnung (1.) eine Heizung,

die (2.) besser ist als ein Kohleofen, sowie (3.) Badewanne/Dusche und WC, dann

erfüllen höchstens (0,2 + 8,5 + 0,8 =) 9,4 % aller Mietwohnungen im Landkreis

Lindau (Bodensee) diesen Standard im Jahr 2011 nicht (Quelle: Zensus 2011).8

Hinweis: Die hier genannten Zahlen aus dem Zensus 2011 beschreiben den Zustand

des gesamten Mietwohnungsbestands im Landkreis Lindau (Bodensee) (Kap. 2). Die

nachfolgenden Auswertungen zur Herleitung eines Richtwerts für angemessene

Nettokaltmieten (Kap. 3) beziehen sich hingegen nur auf diejenigen Mietwohnungen

daraus, die in der letzten Zeit zur Neuvermietung angeboten wurden. Dies sind eher

die besseren Wohnungen des Bestands. Denn Mietwohnungen ohne Heizung

und/oder ohne Bad/WC werden praktisch nie öffentlich inseriert oder von

Wohnungsunternehmen angeboten. Wohnungen, die im Auswertungszeitraum nicht

neu angeboten wurden, fließen auch nicht in die nachfolgenden Auswertungen ein.

8 De facto wird der Anteil geringer sein, weil in den 8,5 % der „Wohnungen mit Einzel- oder Mehrraumöfen“ auch Nachtspeicherheizungen enthalten sind (nicht nur Kohleöfen) und weil zudem einige der Wohnungen ohne WC und/oder ohne Badewanne/Dusche gleichzeitig auch keine ausreichende Heizung haben könnten, hier also doppelt gezählt sind. Zudem sind seit 2011 Neubauten hinzugekommen, die tendenziell eine bessere Ausstat-tung aufweisen als der bestehende Wohnungsbestand im Jahr 2011.

Ausstattungsmerkmale

Wohnungen zu

Wohnzwecken

vermietet

Anteil

Fernheizung (Fernwärme) 208 1,1%

Etagenheizung 1.931 10,2%

Blockheizung 81 0,4%

Zentralheizung 15.034 79,6%

Einzel-/Mehrraumöfen (auch Nachtspeicherheizung) 1.599 8,5%

Keine Heizung im Gebäude oder in den Wohnungen 38 0,2%

Insgesamt 18.891 100,0%

Badewanne/Dusche und WC vorhanden 18.747 99,2%Badewanne/Dusche und WC nicht vorhanden 41 0,2%Badewanne/Dusche vorhanden, WC nicht vorhanden 39 0,2%Badewanne/Dusche nicht vorhanden, WC vorhanden 64 0,3%

Insgesamt 18.891 100,0%


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3. Angemessene Nettokaltmiete

Die Herleitung der angemessenen Nettokaltmiete erfolgt in fünf Arbeitsschritten.

Kern und Aufbau des empirica-Konzepts sind im Anhang, Kap. 1 beschrieben.

3.1 Arbeitsschritt 1: Definition einer angemessenen Wohnung

Die Angemessenheit von Kosten der Unterkunft gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II und

§ 35 Abs. 2 Satz 1 SGB XII soll unter Berücksichtigung der aktuellen Wohnungs-

marktsituation vor Ort festgestellt werden. Dazu ist zunächst eine Definition dessen

erforderlich, was als „angemessene Wohnung“ gelten soll (Arbeitsschritt 1).

In der vorliegenden Aktualisierung 2017 werden die bisherigen physischen, räumli-

chen und qualitativen Angemessenheitsdefinitionen im Landkreis Lindau (Boden-

see) beibehalten. Dadurch ändern sich die Mietobergrenzen durch die Aktualisie-

rung 2017 nur dort und nur in dem Maße, wo und wie sich auch die Mieten seit der

letzten Auswertung für den Landkreis Lindau (Bodensee) verändert haben. Details

dazu sind im Anhang beschrieben (vgl. Anhang, Kap. 2.1).

Physische Angemessenheit: Wie bereits in der Erstauswertung 2012 und

der Aktualisierung 2014 gelten im Landkreis Lindau (Bodensee) folgende

Wohnungsgrößen als angemessen: Eine Wohnung für eine Person wird als

„angemessen groß“ bezeichnet, wenn sie bis zu 50 qm Wohnfläche hat. Bei

größeren Bedarfsgemeinschaften werden jeder weiteren Person 10 bis

15 qm zusätzlich zugesprochen: Für zwei Personen-Haushalte gilt also eine

Wohnung bis zu 65 qm Wohnfläche als angemessen groß, für drei Personen

eine Wohnung bis zu 75 qm, für vier Personen 90 qm und für fünf Personen

um die 105 qm.

Qualitative Angemessenheit: Wie bereits in der Erstauswertung 2012 und

in der Aktualisierung 2014 grenzt der Landkreis Lindau (Bodensee) auch in

der vorliegenden Aktualisierung 2017 das untere Wohnungsmarktsegment

beim unteren Viertel der verfügbaren Wohnungen ab. Dabei wird gewährleis-

tet, dass die Richtwerte im Ergebnis in der vom BSG festgelegten Bandbreite

liegen (Verfügbarkeit, aber Ausschluss des gehobenen Standards. vgl. An-

hang, Kap. 2.1.3) und dass allen Haushaltsgrößen in allen Vergleichsräumen

die gleiche relative Wohnqualität (im Vergleich zum tatsächlichen Angebot)

zusteht.

Räumliche Angemessenheit: Wie bereits in der Erstauswertung 2012 und

den Aktualisierung 2014 wird der Landkreis Lindau (Bodensee) weiterhin in

die bisherigen zwei Vergleichsräume unterteilt: Vergleichsraum I –

„Westlicher Landkreis“ und Vergleichsraum II – „Östlicher Landkreis“:

Die westlichen Gemeinden Bodolz, Hergensweiler, Lindau (Bodensee), Non-

nenhorn, Sigmarszell sowie Wasserburg und Weißensberg bilden den Ver-

gleichsraum I. Die übrigen Gemeinden Gestratz, Grünenbach, Heimenkirch,

Hergatz, Lindenberg, Maierhöfen, Oberreute, Opfenbach, Röthenbach, Schei-

degg sowie Stiefenhofen und Weiler-Simmerberg gehören dem Vergleichs-

raum II an (Abbildung 5).

Angemessenheits-definition im LK Lindau (Bodensee)


empirica

Abbildung 5: Vergleichsräume im Landkreis Lindau (Bodensee) 2012*

Hinweis: Die Karte zeigt die Postleitzahlbezirke. Diese umfassen im Landkreis Lindau (Bodensee) umfassen z.T. mehrere Gemeinden. Quelle: empirica, Schlüssiges Konzept zur Herleitung von Mietobergrenzen für angemessene Kosten der Unterkunft gemäß § 22 SGB II im Landkreis Lindau (Bodensee), Bonn, 23. Januar 2013, dort: Abbildung 1, S. 4 empirica

VR I VR II


empirica

3.2 Arbeitsschritt 2: Lokalspezifische Aufbereitung der Datenbasis

In Arbeitsschritt 2 wird der Beobachtungsgegenstand näher beschrieben, die Art

und Weise der Datenerhebung dokumentiert und die Repräsentativität und Validität

der Datengrundlage erläutert.

3.2.1 Datengrundlage: Mieten verfügbarer Wohnungen

Datengrundlage zur Beurteilung von angemessenen Kosten der Unterkunft sind die

Mieten verfügbarer Wohnungen.

Dazu zählen zum einen die Mieten öffentlich inserierter Wohnungen (Woh-

nungsinserate in Internet und Zeitung), wie sie z. B. in der empirica-

Preisdatenbank erfasst werden,

zum anderen auch Mieten nicht öffentlich inserierter Wohnungen, die eben-

falls von Bedarfsgemeinschaften angemietet werden können, z. B. Daten von

örtlichen Wohnungsunternehmen, die möglicherweise nicht alle ihre Angebo-

te öffentlich inserieren, sondern über Wartelisten vergeben.

Ziel des vorliegenden Konzeptes ist es, die Mietpreisstreuung verfügbarer Wohnun-

gen möglichst umfassend darzustellen und alle Informationen, die dazu vorliegen

oder erhoben werden können, zusammenzutragen.9

Öffentlich inserierte Wohnungsangebote

Mieten und Kaufpreise öffentlich inserierter Wohnungen werden von der empirica-

Preisdatenbank (Basis: empirica-systeme, bis 2011 IDN Immodaten GmbH) erfasst.

Die Archivierung von Immobilienanzeigen erfolgt dabei nicht „per Hand“ wie in der

klassischen Zeitungsanalyse, sondern automatisiert. Seit 2004 werden die Immobi-

lienangebote täglich deutschlandweit online eingelesen, seit 2012 durch die eigene

Tochterfirma empirica-systeme. Die Daten stammen aus einschlägigen Immobilien-

portalen und Online-Seiten von Printmedien, über die Wohnungs- und Gewerbeim-

mobilien zum Kauf oder zur Miete angeboten werden.10 Es fließen also nicht nur

Immobilienangebote von einer bestimmten Internetplattform, sondern von mehreren

ein, und zudem auch noch Angebote aus diversen lokalen, regionalen und überregi-

onalen Zeitungen in Deutschland. Im Laufe der Jahre ist so eine der größten Samm-

lungen von Immobilieninseraten in Deutschland entstanden.

Ein besonderes Qualitätsmerkmal der Datenbank ist die professionelle Dopplerbe-

reinigung: Ziel der Bereinigung ist, Immobilienanzeigen, die in verschiedenen Medi-

en gleichzeitig (Querschnitt) und/oder über einen längeren Zeitraum (Längsschnitt)

angeboten werden, nur einmal, und zwar nur zu dem im jeweils betrachteten Zeit-

raum zuletzt genannten Preis, in die Datenbank aufzunehmen. Hintergrund ist, dass

9 Ausdrücklich nicht aufgenommen werden lediglich Wohnungsangebote, die „unter der Hand“ zwischen Freun-den und Verwandten vermittelt werden. Denn diese sind für das Gros der Bedarfsgemeinschaften nicht zugäng-lich und sollten daher nicht als Grundlagen für Richtwerte gelten.

10 Die meisten Zeitungen veröffentlichen ihren Immobilienteil auch über Online-Seiten. Auf Anfrage kann nachge-prüft werden, aus welchen Zeitungen und Internetportalen aktuell Anzeigen mit ausgewertet werden. Ggf. kön-nen weitere mit aufgenommen werden.

Mieten verfügbarer Wohnungen

empirica- Preisdatenbank


empirica

Mietwohnungsangebote häufig in mehreren Zeitungen und Portalen gleichzeitig

inseriert werden, und dies meist solange, bis sich ein Mieter gefunden hat. Das heißt,

für die Miete in der zuletzt erschienenen Wohnungsanzeige wurde vermutlich ein

Mieter gefunden. In diesen Fällen handelt es sich bei der Miete, die in der empirica-

Preisdatenbank enthalten ist, nicht nur um eine theoretische Angebotsmiete (die der

Vermieter gerne erzielen würde), sondern um die tatsächliche Neuvertragsmiete

(die ein Mieter bereit war zu zahlen), also um eine Marktmiete, wie sie aus dem Zu-

sammenspiel von Angebot und Nachfrage zustande kam.11

Nicht öffentlich inserierte Wohnungsangebote

Mietwohnungsangebote, die nicht öffentlich inseriert wurden, können zusätzlich mit

ausgewertet werden. So wird z. B. ein Wohnungsunternehmen, das über größere

Wohnungsleerstände verfügt oder das seine Wohnungen unterhalb der marktübli-

chen Miete anbietet (z. B. ein kommunales Wohnungsunternehmen), nicht alle

Wohnungsangebote öffentlich inserieren. Wenn Wohnungen etwa aus sozialen

Gründen besonders günstig angeboten werden, erfolgt die Vergabe nach Warteliste

und die Wohnungen werden erst gar nicht inseriert. Diese Angebote können dann

auch nicht in der empirica–Preisdatenbank enthalten sein. Gleichwohl sind sie ein

Teil des Marktes verfügbarer Wohnungen. Deshalb werden grundsätzlich weitere

lokalspezifische Datenquellen erfragt. In einer standardisierten Tabellenabfrage

können Wohnungsunternehmen angeben, zu welchen Mieten welche Wohnungen

im letzten Jahr den Mieter gewechselt haben bzw. wie viele Wohnungen welcher

Größe aktuell leer stehen und zu welcher Miete angemietet werden könnten. Diese

Daten werden dann zusätzlich in die empirica-Preisdatenbank aufgenommen und in

die Auswertung mit einbezogen.

Zur Herleitung von Mietobergrenzen im Landkreis Lindau (Bodensee) fließen für die

Aktualisierung 2017 öffentlich inserierte Mietwohnungsangebot (Quelle: empirica-

Preisdatenbank, Basis: empirica-systeme) sowie nicht öffentlich inserierte Mietwoh-

nungsangebote (Quelle: Wohnungsunternehmen) jeweils aus dem Zeitraum

01.04.2015 bis 31.03.2017 in die Auswertung ein.12 Datengrundlage für die vorlie-

gende Erstauswertung ist somit die – um die Daten von Wohnungsunternehmen –

erweiterte empirica-Preisdatenbank.13

11 Weitere Details zur empirica-Preisdatenbank: Vgl. Anhang, Kap. 2.1. 12 Die Daten der Wohnungsunternehmen wurden vom Landkreis Lindau (Bodensee) an empirica weitergeleitet;

sie stammen von BSG Allgäu, GKWG - Kreis-Wohnbau-GmbH Lindau (Bodensee) und GWG Lindau. 13 Wohnungen, zu denen bekannt ist, dass sie über keine Heizung, kein WC, kein Bad oder nur über einen Holz-

oder Kohleofen verfügen, werden in den Auswertungen nicht berücksichtigt. Zur empirica-Preisdatenbank: Zu keinem Wohnungsangebot wurde die Angabe gemacht, dass die Wohnung über keine Heizung verfügt. In drei Mietwohnungsangeboten wurde als Befeuerungsart „Kohle" angegeben. Diese drei Mietwohnungsangebote wurden vor der Auswertung herausgefiltert. Zu den Daten der Wohnungsunternehmen: In die Auswertung fließen nur Wohnungen ein, welche gemäß der Angaben der Wohnungsunternehmen grundsätzlich auch für Hartz-IV-Haushalte zur Verfügung standen. Sämtliche der ausgewerteten 256 Wohnungen verfügen laut Angabe der Wohnungsunternehmen über Bad/Dusche und WC haben keine Ofenheizung (Holz/Kohle).

Daten von Wohnungs-

unternehmen

Datengrundlage im LK Lindau

(Bodensee)


empirica

3.2.2 Filtersetzung und Fallzahl

Für die Auswertung werden für jeden Vergleichsraum alle bekannten Mietwoh-

nungsangebote der betrachteten Wohnungsgrößenklassen im gesamten Auswer-

tungszeitraum aus der (ggf. um die Daten der Wohnungsunternehmen erweiterten)

empirica-Preisdatenbank herausgefiltert. Auswertungszeitraum sind die letzten

vier, acht oder zwölf Quartale (bis einschließlich des letzten abgelaufenen Quartals).

Um statistisch relevante Aussagen treffen zu können, achten wir darauf, dass eine

Mindestfallzahl von 100 angebotenen Wohnungen für jede Wohnungsgrößenklasse

in jedem Vergleichsraum erreicht wird.14 Bei zu geringer Fallzahl, z. B. in Kommunen

mit nur geringem Mietwohnungsanteil, werden in Einzelfällen Näherungswerte be-

rechnet, deren Herleitung ebenfalls transparent erläutert wird.

Auswertungszeitraum: In der vorliegenden Auswertung für den Landkreis Lindau (Bodensee) werden zur Richtwertbestimmung sämtliche in der (um die Daten von Wohnungsunternehmen) erweiterten empirica-Preisdatenbank (Ba-sis: empirica-systeme) enthaltenen Mietwohnungsangebote herausgefiltert, die im Landkreis Lindau (Bodensee) zwischen dem 1. April 2015 und dem 31. März 2017 (Quartale II/2015 bis I/2017) angeboten wurden.15

Fallzahl: Im Ergebnis fließen gut 1.900 Mietwohnungsangebote aus dem Land-kreis Lindau (Bodensee) in die Auswertung ein. Abbildung 6 zeigt, wie sich die Mietwohnungsangebote auf die betrachteten Wohnungsgrößenklassen in den Vergleichsräumen verteilen.

Mindestfallzahl: Die Mindestfallzahl von 100 wird außer in einem Fall überall erreicht. Lediglich für die großen Wohnungen „um 105 qm“ im Vergleichsraum II – „Östlicher Landkreis“ wird die Mindestfallzahl von 100 nicht erreicht (vgl. eckige Klammern). Für diese werden daher zusätzlich Näherungswerte ermit-telt (vgl. Kap. 3.3.2).

Abbildung 6: Fallzahlen der vorliegenden Auswertung für den Landkreis Lindau (Bodensee) 2017*

[ ] Fallzahl <100 * Auswertungszeitraum: Quartale II/2015-I/2017. ** Wohnungsgrößenklasse: +/- 10 qm („um 50 qm“ heißt genauer „40 qm bis unter 60 qm“). *** Entspricht nicht der Zeilensumme (Überschneidungen der Wohnungsgrößenklassen). Zur Aufteilung auf Woh-nungsgrößenklassen vgl. Basistabelle (Abbildung 40, Seite 53). Quelle: empirica-Preisdatenbank (Basis: empirica-systeme), Daten von Wohnungsunternehmen empirica

14 Erfahrungsgemäß ist in unserer Preisdatenbank der relative Standardfehler <5 %, wenn die Fallzahl min. 100 ist. Der relative Standardfehler ist ein Maß für die durchschnittliche Abweichung des Preises in der Stichprobe vom „wahren“ Preis in der Grundgesamtheit. Je kleiner der relative Standardfehler ist, desto genauer kann der unbekannte „wahre“ Preis mit Hilfe der Stichprobe ermittelt werden.

15 Zu den Mietwohnungen zählen hier auch Mieteinfamilienhäuser (vgl. Basistabelle, Abbildung 40 ff., letzte Zeile).

um

50 qm

um

65 qm

um

75 qm

um

90 qm

um

105 qm

1 - Westlicher Landkreis 215 319 319 249 183 1.188 125

2 - Östlicher Landkreis 173 207 179 139 [76] 723 131

Summe 388 526 498 388 259 1.911 256

davon von WoU 79 107 85 41 7 256

Vergleichsraum

Fallzahlen: Mietwohnungen nach

Wohnungsgrößen**alle

Wohnungs-

größen***

davon

von WoU

Mindestfallzahl

Fallzahlen im LK Lindau (Bodensee)


empirica

3.3 Arbeitsschritt 3: Mietspektrum verfügbarer Wohnungen

In Arbeitsschritt 3 wird ermittelt, was angemessene Wohnungen aktuell vor Ort

kosten. Das ist die Mietobergrenze. Denn teurere Wohnungen sind entsprechend

nicht mehr angemessenen. Die Methodik wird beispielhaft anhand eines Vergleichs-

raums beschrieben (Kap. 3.3.1). Die anschließenden Kapitel zeigen die gleichen

Auswertungen für die übrigen Vergleichsräume. Die Einhaltung mathematisch-

statistischer Grundsätze ist dabei selbstverständlich.

Eine tabellarische Übersicht über alle Ergebnisse liefert der Grundsicherungsrele-

vante Mietspiegel (empirica) in Abbildung 12, Seite 19.

3.3.1 Mietspektrum im Vergleichsraum I – „Westlicher Landkreis“ (Lesebei-spiel)

Zur Darstellung der Streuung der Mieten verfügbarer Wohnungen werden die Mie-

ten aller im Auswertungszeitraum angebotenen Wohnungen in jedem Vergleichs-

raum für jede relevante Wohnungsgrößenklasse der Höhe nach sortiert in einer

Kurve dargestellt. Diese Kurve stellt dann das gesamte Mietspektrum verfügbarer

Wohnungen dieser Größe in diesem Vergleichsraum dar. Dies geschieht zur Ver-

deutlichung zunächst nur für ca. 65 qm große Wohnungen im Vergleichsraum I –

„Westlicher Landkreis“.

Abbildung 7: Lesebeispiel: Mietspektrum ca. 65 qm großer verfügbarer Wohnungen im VR I – „Westlicher Landkreis“ 2017*

*Auswertungszeitraum: Quartale II /2015 bis I/2017. Quelle: empirica-Preisdatenbank (Basis: empirica-systeme), Daten von Wohnungsunternehmen empirica

Lesehilfe: Ordnet man z.B. alle vorliegenden Mietwohnungsangebote von ca. 65 qm

großen Wohnungen, die innerhalb der letzten acht Quartale im Vergleichsraum I –

„Westlicher Landkreis“ angeboten wurden, nach der Höhe der jeweils verlangten

Miete, so ergibt sich eine stete Kurve (Abbildung 7). Diese beginnt links bei etwa 310

Euro Monatsmiete (billigste Wohnung) und endet rechts bei etwa 900 Euro Mo-

Mietstruktur von ca. 65 qm großen

Wohnungen

Lesehilfe zu Abbildung 7


empirica

natsmiete (teuerste Wohnung). Da sämtliche Wohnungen dieser Kurve im gleichen

Vergleichsraum liegen und etwa gleich groß sind, können die Preisunterschiede

letztlich nur durch Qualitätsunterschiede (Ausstattung, Baujahr, kleinräumige Lage)

zustande kommen.

Für jedes konkrete Wohnungsangebot wird die Miete als ein Punkt dargestellt, aus

dem sich die Kurve zusammensetzt. Auch die in den Anzeigen genannten Wohn-

wertmerkmale können diesen Punkten zugordnet werden. Wie die Wohnungsbei-

spiele in Abbildung 8 zeigen, kann man in Vergleichsraum I – „Westlicher Landkreis“

unter anderem folgende Wohnungen anmieten: Für 420 Euro eine 2,5-Zimmer-

Wohnung aus dem Jahr 1970 in Sigmarszell mit 65 qm Wohnfläche und einem Bad

mit Wanne sowie Holz-, Kunststoff- und Laminatböden und Öl-Zentralheizung; für

500 Euro eine etwas größere 3-Zimmer-Wohnung (ohne Angabe des Baujahres) in

Nonnenhorn mit 70 qm mit Bad mit Wanne, Balkon, Kunststoff- und Parkettboden,

Einbauküche, Keller und Öl-Zentralheizung; für 600 Euro eine 65 qm große 2-

Zimmer-Wohnung aus dem Jahr 1995 (modernisiert 2014) in Weißensberg mit ei-

nem Bad mit Wanne und Dusche, Holz- und Laminatboden, Balkon, Einbauküche,

Keller und Gas-Zentralheizung sowie für 825 Euro eine 66 qm große barrierefreie

2-Zimmer-Wohnung aus dem Jahr 2014 zum Erstbezug in Lindau (Bodensee) mit

Parkett- und Fliesenboden mit Fußbodenheizung (Fernwärme), Balkon, Einbaukü-

che und Aufzug.

Abbildung 8: Lesebeispiel: Mietspektrum ca. 65 qm großer verfügbarer Wohnungen im VR I – „Westlicher Landkreis“ 2017*

*Auswertungszeitraum: Quartale II/2015 bis I/2017. Quelle: empirica-Preisdatenbank (Basis: empirica-systeme), Daten von Wohnungsunternehmen empirica

Ziel der Herleitung von Angemessenheitsgrenzen für Kosten der Unterkunft ist,

dass für Bedarfsgemeinschaften nur Wohnungen mit einfachem Standard angemes-

sen sein sollen. Die Mietobergrenzen müssen also so festgelegt werden, dass der

Wohnbedarf von Bedarfsgemeinschaften zwar gedeckt wird, ein gehobener Wohn-

standard aber ausgeschlossen wird. Dies geschieht durch die Wahl einer geeigneten


empirica

Mietobergrenze, z. B. beim 25 %-Perzentil (bei ca. 65 qm großen Wohnungen hier

z. B. 510 Euro).16

Gemäß Abbildung 8 sind dann die beiden linken Beispielwohnungen (die 2,5-

Zimmer-Wohnung mit Baujahre 1970 und die 3-Zimmer-Wohnung ohne Angabe

zum Baujahr) angemessen, die beiden rechten (Baujahr 1995, modernisiert in 2014,

sowie Baujahr 2014 zum Neubau-Erstbezug) aber nicht. Wenn diese Abgrenzung

angesichts der anmietbaren Wohnqualität plausibel erscheint, ist 510 Euro ein gu-

ter Richtwert, bis zu dem die Kosten der Unterkunft für eine 2-Personen-

Bedarfsgemeinschaft im Vergleichsraum I – „Westlicher Landkreis“ als angemessen

gelten können. Denn er besagt: Ein Viertel aller im Auswertungszeitraum in Ver-

gleichsraum I – „Westlicher Landkreis“ angebotenen Wohnungen mit etwa 65 qm

Wohnfläche (also in einer Größe, wie sie für 2-Personen-Haushalte angemessen ist)

wurden zu weniger als 510 Euro angeboten. Zu dieser Miethöhe sind also angemes-

sene Wohnungen verfügbar und nur Wohnungen mit höherer Qualität (gemäß

kleinräumiger Lage, Ausstattung, Größe, Baujahr) kosten mehr.17 Anders ausge-

drückt: Innerhalb des Auswertungszeitraums von zwei Jahren wurden (mindestens)

diese 319 ca. 65 qm großen Mietwohnungen im Vergleichsraum I – „Westlicher

Landkreis“ angeboten (vgl. Fallzahl in der Legende). Zum vorgeschlagenen Richt-

wert von 510 Euro waren 25 % davon, also mindestens 79 Mietwohnungen, auch für

wohnungssuchende Zwei-Personen-Bedarfsgemeinschaften anmietbar.

Fazit: Wenn grundsätzlich z. B. das untere Wohnungsmarktviertel als angemessen

gelten soll (vgl. Arbeitsschritt 1, Kap. 2.1.3), dann lässt sich die dafür erforderliche

Mietobergrenze eindeutig und einfach entlang der 25 %-Linie ablesen.

Die gleichen Auswertungen für die anderen Wohnungsgrößenklassen im Vergleichs-

raum I – „Westlicher Landkreis“ ergeben dann folgende Werte (Abbildung 9): Ver-

fügbare, ca. 50 qm große Wohnungen, wie sie für 1-Personen Bedarfsgemeinschaf-

ten angemessen groß sind, kosten im unteren Wohnungsmarktviertel bis zu

420 Euro im Monat. Für 3-Personen-Bedarfsgemeinschaften kosten die ca. 75 qm

großen Wohnungen bis zu 590 Euro und verfügbare, ca. 90 qm große Wohnungen,

wie sie für 4-Personen-Bedarfsgemeinschaften angemessen groß sind, bis zu

710 Euro im Monat. Die ca. 105 qm große Wohnungen (für 5-Personen-Haushalte

angemessen) sind bis zu 890 Euro verfügbar.

16 Auch andere Abgrenzungen sind möglich: Die Mieten für das untere Wohnungsmarktfünftel (20%-Linie) liegen entsprechend niedriger, die Mieten für das untere Wohnungsmarktdrittel (33%-Linie) und der Wohnungs-markthälfte (Median / 50%-Linie) entsprechend höher.

17 Gemäß der Produkttheorie sind tatsächliche Größe, Lage und Ausstattung der gewählten Wohnung dann aber irrelevant, solange die Netto-Monatskaltmiete unterhalb dieses Richtwerts von 510 Euro liegt.

Mietspektrum im VR I – „Westlicher

Landkreis“


empirica

Abbildung 9: Mietspektrum verfügbarer Wohnungen im VR I – „Westlicher Landkreis“ 2017*

* Auswertungszeitraum: Quartale II/2015 bis I/2017. Quelle: empirica-Preisdatenbank (Basis: empirica-systeme), Daten von Wohnungsunternehmen empirica

Auf gleiche Weise wird auch das Mietspektrum in dem anderen Vergleichsraum dar-

gestellt (vgl. nachfolgendes Kapitel). Die Veränderungen im Vergleich zur letzten

Auswertung sind im Anhang dargestellt (vgl. im Anhang, Kap. 2.4.1).

3.3.2 Mietspektrum im Vergleichsraum II „Östlicher Landkreis“

Abbildung 10: Mietspektrum verfügbarer Wohnungen im VR II – „Östlicher Landkreis“ 2017*

* Auswertungszeitraum: Quartale II/2015 bis I/2017.

Quelle: empirica-Preisdatenbank (Basis: empirica-systeme), Daten von Wohnungsunternehmen empirica

Besonderheit: Im Vergleichsraum II – „Östlicher Landkreis“ wird für ca. 105 qm

große Wohnungen die Mindestfallzahl von 100 mit nur 76 Mietwohnungsangebote

nicht erreicht (vgl. eckige Klammern in Abbildung 6 und gestrichelte Kurve in Abbil-

Mietspektrum im VR II – „Östlicher Landkreis“


empirica

dung 10). Ein Grund kann z.B. sein, dass es insgesamt nur sehr wenige große, an-

mietbare Mietwohnungen vor Ort gibt. Wenn in der Summe über acht Quartale nur

76 Mietwohnungsangebote dieser Wohnungsgröße bekannt sind, dann sind dies im

Schnitt nur etwa drei Angebote pro Monat im gesamten Vergleichsraum. Es handelt

sich bei den dabei verlangten Mieten also möglicherweise nur um Einzelfälle, die

aufgrund der Besonderheiten der einzelnen Wohnung zu einem verzerrten Preisbild

führen. Für diesen Teilmarkt ist die Mietspektrenkurve daher zunächst nur gestri-

chelt dargestellt und der Richtwert wird noch weiter über Näherungswerte plausibi-

lisiert, bevor er in die Richtwerttabelle übernommen wird.

Um auch für Teilmärkte mit geringer Fallzahl statistisch auswertbare Werte liefern

zu können, erfolgt aus zwei verschiedenen Richtungen eine Annäherung an das tat-

sächliche Preisniveau:

1. Wohnflächenausdehnung: Wenn es faktisch nur wenige Wohnungen einer be-

stimmten Wohnungsgröße vor Ort gibt, könnte man der Bedarfsgemeinschaft in

der Praxis auch erlauben, in etwas größere Wohnungen zu ziehen. Bezogen auf

die Auswertung bedeutet dies, dass nun folgende Frage beantwortet wird: „Wie

teuer ist das untere Viertel aller Wohnungen vor Ort, wenn auch leicht größere

Wohnungen (+ 10 qm Wohnfläche) mit betrachtet werden?“ - Der neue Richt-

wert daraus wird tendenziell zwar leicht höher liegen, aber durch die dann hö-

here Fallzahl ist der Wert statistisch besser abgesichert. Gegebenenfalls kann

diese Größenausdehnung weiter geführt werden (weitere Erhöhung um

+10 qm), bis mindestens 100 Wohnungsangebote aus dem Auswertungszeit-

raum bekannt sind und ausgewertet werden können. Dies ist der erste Nähe-

rungswert.

2. Umkreisausdehnung: Wenn die Bedarfsgemeinschaft nicht genau hier, son-

dern in der Nachbarkommune leben würde, müsste sie für eine Wohnung die-

ser Größe möglicherweise etwas mehr oder etwas weniger zahlen. Das Mietni-

veau verändert sich aber stetig im Raum und macht keine großen Sprünge. Die

Frage lautet also hier: „Wie hoch ist das Preisniveau für Wohnungen dieser

Größe eigentlich in den Nachbarkommunen?“ – Man kann davon ausgehen, dass

Marktpreise sich nicht an Verwaltungsgrenzen orientieren, sondern sich konti-

nuierlich im Raum verändern. Das Preisniveau eines bestimmten Vergleichs-

raums wird daher immer auch von der Wohnungsmarktsituation in den an-

grenzenden Kommunen beeinflusst. Konkret betrachten wir daher alternativ

zusätzlich zu den Wohnungsangeboten im Vergleichsraum auch noch alle ange-

botenen Wohnungen der entsprechenden Größenklasse in den angrenzenden

Kommunen und ermitteln auf dieser Basis den Preis des unteren Wohnungs-

marktviertels. Dieser beschreibt dann das Preisniveau entsprechender Woh-

nungen im „Vergleichsraum und Umgebung“. Dies ist der zweite Näherungs-

wert.

3. Vergleich: Wenn der ursprünglich gemessene Wert (mit der geringen Fallzahl)

zwischen den beiden Näherungswerten liegt, ist seine Höhe nicht unplausibel.

Um die Richtwertermittlung allein auf statistisch abgesicherte Daten stützen zu

Näherungswerte


empirica

können, verwenden wir in diesem Fall das arithmetische Mittel der beiden Nä-

herungswerte. (Denn dieses liegt ebenfalls zwischen den beiden Näherungswer-

ten, schwankt aber im Zeitablauf nicht so stark wie der ungesicherte ursprüng-

liche Wert). Das arithmetische Mittel der beiden Näherungswerte wird dann in

die Richtwerttabelle übernommen und als angemessene Kosten der Unterkunft

interpretiert. - Wenn aber der ursprünglich gemessene Wert einem Nähe-

rungswert entspricht oder aber höher oder niedriger als beide Näherungswerte

liegt, übernehmen wir denjenigen Näherungswert als Richtwert, der näher an

dem ursprünglichen Wert liegt. In den folgenden Grafiken sind die ermittelten

drei Werte jeweils mit Kästchen gekennzeichnet; der übernommene Richtwert

als graues Kästchen.

Abbildung 11: Fallzahlkontrolle der ca. 105 qm großen Wohnungen im VR II – „Östlicher Landkreis“ 2017*

Blaue Zahl: Näherungswert nach Wohnflächenausdehnung. Grüne Zahl: Näherungswert nach Umkreisausdehnung. Zur „Umgebung“ von Vergleichsraum II – „Östlicher Landkreis“ zählen der PLZ-Bezirk 88138 (Hergensweiler, Sigmarszell, Weißensberg im LK Lindau (Bodensee)), sowie Wangen (88239), Argenbühl (88260) und Isny (88316) im LK Ravensburg und Weitnau (87480), Missen-Wilhams (87547) und Oberstaufen (87534) im LK Oberallgäu. * Auswertungszeitraum: Quartale II/2015 bis I/2017.


Abbildung 11 zeigt für die ca. 105 qm großen Wohnungen im Vergleichsraum II –

„Östlicher Landkreis“ die Ergebnisse beider Überprüfungen:

Ursprünglicher Wert: Dem ursprünglich gemessenen Wert (605 Euro) liegen nur 76 Fälle zugrunde (vgl. Legende zur schwarz-gestrichelten Linie), so dass die Mindestfallzahl von 100 nicht erreicht wird.

Erster Näherungswert: Erst nach Erweiterung der Wohnflächenklasse um +20 qm wird eine ausreichende Fallzahl (111) erreicht und kann als statistisch abgesichert betrachtet werden (blaue Linie). Der erste Näherungswert für die ca. 105 qm großen Wohnungen liegt demnach bei 650 Euro/Monat (weißes Kästchen, blaue Schrift).

Zweiter Näherungswert: Bei Umkreisausdehnung, d.h. unter zusätzlicher Be-rücksichtigung der Wohnungen um 105 qm Wohnfläche in den Nachbarkom-munen, liegt die Fallzahl abermals hoch genug (grüne Linie). Der zweite Nähe-

Näherungswerte für VR II – „Östlicher Landkreis“


empirica

rungswert lässt sich daher entlang der 25 %-Linie ablesen und liegt bei 630 Euro/Monat (weißes Kästchen, grüne Schrift).

Richtwert: Ein Vergleich aller drei Kurven zeigt, dass der ursprüngliche Wert unterhalb der beiden Näherungswerte liegt. In Anlehnung an die oben be-schriebene Vorgehensweise wird der Näherungswert übernommen, der näher am ursprünglichen Wert liegt, hier also 630 Euro.

Die weißen Kästchen markieren die exakten Näherungswerte; das graue Kästchen

den gerundeten Wert, der letztlich in die Richtwerttabelle übernommen wird (hier:

630°Euro). Über Näherungswerte ermittelte Richtwerte werden im Grundsiche-

rungsrelevanten Mietspiegel (empirica) mit einem + markiert (vgl. Abbildung 12,

Seite 19).

3.3.3 Grundsicherungsrelevanter Mietspiegel (empirica) für den Landkreis Lindau (Bodensee)

Die oben dargestellten Kurven zeigen wertungsfrei das Mietspektrum verfügbarer

Wohnungen, also den aktuellen Wohnungsmarkt, wie er sich für jeden Wohnungs-

suchenden beim Blick in Zeitung/Internet und die Angebote von Wohnungsunter-

nehmen darstellt. Ihr Verlauf ist unabhängig von der gewählten Mietobergrenze und

vom verwendeten Konzept. Der Grundsicherungsrelevante Mietspiegel (empirica)

zeigt die daran ermittelten Eckwerte in der Übersicht (Abbildung 12).

In den Spalten können die Mietobergrenzen abgelesen werden, die je nach Abgren-

zung des unteren Wohnungsmarktsegments als Richtwerte gelten könnten. Grund-

sätzlich gilt: Je höher der Richtwert gewählt wird, desto höher die Wohnqualität der

Wohnungen, die Bedarfsgemeinschaften anmieten können. Damit es sich um ein

„Konzept“ im Sinne des BSG handelt, sollte für alle Bedarfsgemeinschaften in allen

Vergleichsräumen der gleiche Teil des Wohnungsmarkts als qualitativ angemessen

gelten (z. B. für alle das untere Drittel oder für alle das untere Viertel usw.). Daher

wird hier im empirica-Konzept für alle Haushaltsgrößen und alle Vergleichsräume

die gleiche Spalte zugrunde gelegt.

Da der Landkreis Lindau (Bodensee) das untere Viertel aller verfügbaren Wohnun-

gen als angemessen festgelegt hat (Arbeitsschritt 1), ergeben sich die Mietober-

grenzen für den Landkreis Lindau (Bodensee) aus den gelb markierten Spalten

„Höchstwert des unteren Viertels“ des Grundsicherungsrelevanten Mietspiegels

(empirica) für den Landkreis Lindau (Bodensee) (Abbildung 12). Sie entsprechen in

den obigen Kurven den Werten in den Kästchen.

Nach erfolgreicher Plausibilitäts- und Qualitätskontrolle dieser Werte (Arbeits-

schritt 4) werden sie als neue Richtwerte für angemessene Nettokaltmieten in die

Richtwerttabelle übernommen (Arbeitsschritt 5).

Mietobergrenzen im LK Lindau

(Bodensee)


empirica

Abbildung 12: Grundsicherungsrelevanter Mietspiegel (empirica) 2017* für den Landkreis Lindau (Bodensee): Nettokaltmieten verfügbarer Wohnungen im unteren Wohnungsmarktsegment

* +/- 10 qm, + übernommen nach Näherungswertkontrolle

Auswertungszeitraum: Quartale II/2015 bis I/2017


Höchst-

wert d.

unteren

Viertels

Höchst-

wert d.

unteren

Drittels

Median

Höchst-

wert d.

unteren

Viertels

Höchst-

wert d.

unteren

Drittels

Median

Höchst-

wert d.

unteren

Viertels

Höchst-

wert d.

unteren

Drittels

Median

Höchst-

wert d.

unteren

Viertels

Höchst-

wert d.

unteren

Drittels

Median

Höchst-

wert d.

unteren

Viertels

Höchst-

wert d.

unteren

Drittels

Median

1 - Westlicher Landkreis 420 450 490 510 550 600 590 620 680 710 750 800 890 900 1.000

2 - Östlicher Landkreis 300 300 340 380 400 440 430 450 480 500 530 590 630+ k.A. 700

Vergleichsraum

Angemessene Netto-Monatskaltmieten (Euro)

50 qm große

Mietwohnungen*

65 qm große

Mietwohnungen*

75 qm große

Mietwohnungen*

90 qm große

Mietwohnungen*

105 qm große

Mietwohnungen*

angemessen für

Bedarfsgemeinschaften

mit einer Person

angemessen für


mit zwei Personen

angemessen für


mit drei Personen

angemessen für


mit vier Personen

angemessen für


mit fünf Personen


empirica


empirica

3.4 Arbeitsschritt 4: Plausibilitäts- und Qualitätskontrolle

In Arbeitsschritt 4 wird zunächst sicherheitshalber noch überprüft, ob zu den er-

mittelten Richtwerten auch tatsächlich Wohnungen anmietbar sind, die den Unter-

kunftsbedarf decken. Erst dann werden die Richtwerte in die Richtwerttabelle für

angemessene Nettokaltmieten übernommen (Arbeitsschritt 5).

Überprüft wird dies anhand der in Abbildung 12 gelb markierten Werte als mögliche

Richtwerte für angemessene Nettokaltmieten. Die ermittelten Werte werden dazu

plausibilisiert und hinsichtlich der zu ihnen anmietbaren Wohnqualität überprüft.

Die Plausibilisierung erfolgt zum einen räumlich (bei mehreren Vergleichsräumen)

und zeitlich (bei Aktualisierungen), zum anderen über eine Qualitätsbeschreibung

der zu diesen Mieten anmietbaren, öffentlich inserierten Wohnungen (Quelle: empi-

rica-Preisdatenbank) und durch die Überprüfung der konkreten Verfügbarkeit sol-

cher Wohnungen zu einem beliebigen späteren Zeitpunkt auf allgemein zugängli-

chen Onlineportalen („Online-Stichprobe“). Die Datengrundlagen und Auswertungen

dazu werden im Anhang erläutert (vgl. Anhang Kap 2.4).

Im Ergebnis zeigt sich: Die in Abbildung 12 hervorgehobenen Richtwerte für den

Landkreis Lindau (Bodensee) sind

räumlich plausibel: Die Richtwerte sollen gemäß BSG-Rechtsprechung die

„aktuellen Verhältnisse des örtlichen Mietwohnungsmarktes“ abbilden. Die

Richtwerte in teureren Vergleichsräumen müssen daher höher liegen als die

Richtwerte in Vergleichsräumen mit niedrigerem Mietniveau. Nur dann kön-

nen Bedarfsgemeinschaften überall eine relativ gleiche Wohnqualität anmie-

ten. Die kleinräumigen Mietniveaus im Landkreis Lindau (Bodensee) zeigen

ein starkes West-Ost-Gefälle (Abbildung 5, Seite 8): In den bodenseenahen

Gemeinden im Westen des Landkreises sind Wohnungen deutlich teurer als

im östlichen Kreisgebiet. Entsprechend sollten auch die Mietobergrenzen im

westlichen Kreisgebiet höher liegen als im östlichen Kreisgebiet. Dies ist hier

der Fall: Die ermittelten Richtwerte liegen im Vergleichsraum I – „Westlicher

Landkreis“ für alle Wohnungsgrößenklassen viel höher als die ermittelten

Richtwerte für Vergleichsraum II – „Östlicher Landkreis“ (vgl. gelbe Felder in

Abbildung 12). Die Mietobergrenzen sind also räumlich plausibel.

zeitlich plausibel: In den drei Jahren seit der letzten Aktualisierung sind die

Mieten im Landkreis Lindau (Bodensee) stark gestiegen, im Durchschnitt

über alle Wohnungsgrößen um 18 %, dabei besonders stark nach dem star-

ken Flüchtlingszustrom im Jahr 2015 (vgl. Abbildung 21, Seite 28). Damit

Bedarfsgemeinschaften im Landkreis Lindau (Bodensee) auch angesichts

dieser Marktentwicklung ihren Wohnbedarf noch decken können, ist es

plausibel, wenn die Richtwerte in großen Schritten nach oben angepasst

werden (Details vgl. Anhang, Kap. 2.4.1).

hoch genug, so dass die anmietbaren Wohnungen einen gewissen Mindest-

standard erfüllen und die Daseinssicherung gewährleistet ist: Zu den ermit-

telten Richtwerten können auch öffentlich inserierte Wohnungen angemietet

werden, die Balkon oder Terrasse, eine Einbauküche, Fliesen- oder Laminat-


empirica

boden, eine Parkmöglichkeit oder einen Gartenanteil haben. Außerdem sind

in allen Postleitzahlgebieten angemessene Wohnungen anmietbar. Bedarfs-

gemeinschaften müssen sich also nicht auf bestimmte Gebiete konzentrieren

(Details vgl. Anhang, Kap. 2.4.2).

niedrig genug, um gehobenen Wohnstandard auszuschließen: So wird zu

öffentlich inserierten angemessenen Wohnungen z.B. seltener angegeben,

dass sie über Bad mit Wanne, Balkon/Terrasse, Aufzug, Fliesen- oder

Laminatboden, Einbaukücke oder Parkmöglichkeiten verfügen als bei

anderen verfügbaren Wohnungen (Details vgl. Anhang, Kap. 2.4.2).

und zu ihnen sind Wohnungen konkret verfügbar: Auch zu einem belie-

bigen späteren Stichtag (hier am 23.08.2017 und 05.09.2017) konnten zu

den ermittelten Mietobergrenzen selbst öffentlich inserierte Wohnungen in

angemessener Größe im Landkreis Lindau (Bodensee) angemietet werden;

darüber hinaus können Bedarfsgemeinschaften auch noch Wohnungen von

Wohnungsunternehmen anmieten (Details vgl. Anhang, Kap. 2.4.3).


empirica

3.5 Arbeitsschritt 5: Richtwerttabelle für den Landkreis Lindau (Bodensee)

In Arbeitsschritt 5 werden die gezogenen Schlüsse (Richtwerte/Mietobergrenzen)

dargestellt und begründet. Die gemäß der Arbeitsschritte 1 bis 3 ermittelten Richt-

werte werden nun, nach erfolgreicher Plausibilitäts-, Verfügbarkeits- und Qualitäts-

prüfung in Arbeitsschritt 4, aus dem Grundsicherungsrelevanten Mietspiegel (em-

pirica) auf Seite 19 (Abbildung 12, gelbe Spalten) in die Richtwerttabelle 2017 für

den Landkreis Lindau (Bodensee) (Abbildung 13) übernommen (Arbeitsschritt 5).

Die Richtwerttabelle für angemessene Nettokaltmieten im Landkreis Lindau (Bo-

densee) nennt für Bedarfsgemeinschaften verschiedener Größen die Richtwerte

(Nettokaltmiete pro Monat), bis deren Höhe die Bedarfe für eine Unterkunft als an-

gemessen gelten können (Abbildung 13). Die Richtwerte sagen aus, was eine – nach

Lage, Größe und Qualität – angemessene Wohnung maximal kostet. Wohnungen, die

über diesen Grenzen liegen, sind grundsätzlich „nicht angemessen“.

Abbildung 13: Richtwerttabelle für angemessene Nettokaltmieten im Landkreis Lindau (Bodensee), Stand 2017*

*Quelle: Grundsicherungsrelevanter Mietspiegel (empirica), unteres Viertel (S. 19) empirica

Abbildung 14: Zuordnung der Gemeinden zur den Vergleichsräumen im Landkreis Lindau (Bodensee)

Quelle: Abbildung 5, Seite 8 empirica

1-Personen-

Haushalt

2-Personen-

Haushalt

3-Personen-

Haushalt

4-Personen-

Haushalt

5-Personen-

Haushalt

Westlicher Landkreis 420 510 590 710 890

Östlicher Landkreis 300 380 430 500 630

Vergleichsraum

Angemessene Netto-Monatskaltmiete (Euro)

Erstellung einer Richtwerttabelle

Richtwerttabelle für den LK Lindau (Bodensee)


empirica

4. Betriebskostenspiegel (kalte Nebenkosten)

Die bisherige Analyse ist eine reine Wohnungsmarktbetrachtung: Es geht um die

Höhe von Wohnungsmieten, wie sie sich aus dem Zusammenspiel von Angebot und

Nachfrage durch unterschiedliche Knappheiten am Wohnungsmarkt ergeben. Zu

den „Bedarfen für Unterkunft und Heizung“ (§ 22 SGB II) zählen aber auch Wohnne-

benkosten wie kalte Betriebskosten (z.B. Müllbeseitigung, Gebäudeversicherung)

und Heizkosten, die ebenfalls vom Mieter zu tragen sind. Im Gegensatz zur Grund-

miete (Nettokaltmiete) wird ihre Höhe nicht durch Knappheitspreise bestimmt,

sondern u.a. auch durch kommunale Gebührensatzungen, Versicherungen des Ver-

mieters, den Effizienzgrad des Heizungssystems usw. Sie sind nur teilweise durch

das Verhalten des Mieters beeinflussbar. Daher erfolgt die Bewertung, bis zu wel-

cher Höhe sie angemessen sind, hier separat von der Beurteilung einer angemesse-

nen Grundmiete (Nettokaltmiete).

Eine Datenquelle zu Wohnnebenkosten ist der Betriebskostenspiegel des Deutschen

Mieterbunds. Seine Ergebnisse sind allerdings nicht sehr detailliert: Er liegt nicht

kleinräumig für Landkreise oder Vergleichsräume vor, die Datenerhebung liegt

mindestens zwei Jahre zurück, und er stellt auch keine Streuung dar, sondern nur

deutschland- bzw. bundeslandweite Durchschnittswerte. Ausgewiesen wird das

arithmetische Mittel aller Nebenkostenarten bezogen auf die insgesamt untersuchte

Wohnfläche.18

Nach dem Betriebskostenspiegel des deutschen Mieterbundes für Bayern

2015/2016 fallen in Bayern durchschnittlich kalte Nebenkosten (d.h. Nebenkosten

ohne Heizung und Warmwasseraufbereitung) in Höhe von 1,61 Euro je Quadratme-

ter Wohnfläche an (Abbildung 15). Im Vergleich zeigt sich, dass damit in Bayern die

Summe der durchschnittlichen kalten Nebenkosten unter dem Bundesdurchschnitt

liegt.

18 So werden z.B. die Aufzugskosten der Wohnungen mit Aufzug auf die Wohnfläche aller Wohnungen umgelegt.

Durchschnittliche kalte Nebenkosten

in Bayern


empirica

Abbildung 15: Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds für Deutschland und Bayern 2015/2016*

* Daten 2014; Datenerfassung 2015/2016 Quelle: Betriebskostenspiegel (BKS) des Deutschen Mieterbunds; eigene Darstellung empirica

Die Festlegung der Obergrenze für kalte Nebenkosten erfolgt im Landkreis Lindau

(Bodensee) auf Grundlage des aktuellen Betriebskostenspiegels des Deutschen

Mieterbundes für Bayern und beträgt damit 1,61 Euro/qm. Die Angemessenheit der

kalten Betriebskosten einer Wohnung errechnet sich im Landkreis Lindau (Boden-

see) aus der Obergrenze für kalte Nebenkosten in Höhe von 1,61 Euro/qm multipli-

ziert mit der angemessenen Wohnungsfläche (Abbildung 16). Für die unterschiedli-

chen Haushaltsgrößen im Landkreis Lindau (Bodensee) ergeben sich hiernach in

allen Vergleichsräumen die nachfolgende Obergrenzen für kalte Nebenkosten

(Abbildung 17).

Abbildung 16: Werte des Betriebskostenspiegels des Dt. Mieterbunds * multpliziert mit angemessenen Wohnungsgrößen

* Daten 2014; Datenerfassung 2015/2016 ** in Euro/Wohnung pro Monat. Quelle: Betriebskostenspiegel (BKS) des Deutschen Mieterbunds; eigene Darstellung empirica

Abbildung 17: Angemessene kalte Nebenkosten im LK Lindau (Bodensee), Stand 2017

Quelle: Abbildung 16 empirica

50 qm 65 qm 75 qm 90 qm 105 qm

Bayern 1,61 81 105 121 145 169

Deutschland 1,79 90 116 134 161 188

Bayern 1,41 71 92 106 127 148

Deutschland 1,39 70 90 104 125 146

kalte

Betriebskosten

warme

Betriebskosten

mittlere

Betriebskosten

in €/qm

Betriebskostenspiegelmultipliziert mit angemessenener Wohnungsgröße

1-Personen-

Haushalt

2-Personen-

Haushalt

3-Personen-

Haushalt

4-Personen-

Haushalt

5-Personen-

Haushalt

LK Lindau (Bodensee) 81 105 121 145 169

Angemessene Betriebskosten (Euro)

Obergrenze für kalte Nebenkosten im LK Lindau (Bodensee)


empirica

5. Fazit und Ausblick

5.1 Ergebnistabellen für den Landkreis Lindau (Bodensee)

Eine Übersicht über die in Kapitel 3 hergeleiteten Richtwerte für angemessene Net-

tokaltmieten und die in Kapitel 4 ermittelten Nebenkosten zeigt Abbildung 18.

Abbildung 18: Ergebnistabellen im Landkreis Lindau (Bodensee), Stand 2017

(a) Angemessene Nettokaltmieten:*

(b) Angemessene kalte Nebenkosten**:

* Quelle: Abbildung 13, Seite 23. ** Quelle: Abbildung 17, Seite 25 empirica

1-Personen-

Haushalt

2-Personen-

Haushalt

3-Personen-

Haushalt

4-Personen-

Haushalt

5-Personen-

Haushalt



Vergleichsraum


1-Personen-

Haushalt

2-Personen-

Haushalt

3-Personen-

Haushalt

4-Personen-

Haushalt

5-Personen-

Haushalt

LK Lindau (Bodensee) 81 105 121 145 169

Angemessene Betriebskosten (Euro)


empirica

5.2 Prüfschema im Landkreis Lindau (Bodensee)

Als Beurteilungsmaßstab zur Beurteilung der Angemessenheit von Unterkunftskos-

ten wählt der Landkreis Lindau (Bodensee) die Bruttokaltmiete: Die Mietober-

grenzen für angemessene Bruttokaltmieten im Landkreis Lindau (Bodensee) er-

rechnen sich aus der Summe der Richtwerte für angemessene Nettokaltmieten

(Abbildung 18a) und den Obergrenzen für angemessene Nebenkosten (Abbildung

18b). Damit gilt im Landkreis Lindau (Bodensee) folgende Richtwerttabelle für

angemessene Bruttokaltmieten (Abbildung 19).

Abbildung 19: Richtwerttabelle für angemessene Bruttokaltmieten im LK Lindau (Bodensee), Stand 2017

Quelle: Angemessene Nettokaltmieten zzgl. angemessene kalte Nebenkosten (Abbildung 18) empirica

Abbildung 20: Zuordnung der Gemeinden zur den Vergleichsräumen im Landkreis Lindau (Bodensee)

Quelle: Abbildung 5, Seite 8 empirica

1-Personen-

Haushalt

2-Personen-

Haushalt

3-Personen-

Haushalt

4-Personen-

Haushalt

5-Personen-

Haushalt



Vergleichsraum

Angemessene Brutto-Monatskaltmieten (Euro)

Prüfschema im LK Lindau (Bodensee)


empirica

6. Ausblick

Um sicherzustellen, dass für Bedarfsgemeinschaften auch in Zukunft angemessene

Wohnungen verfügbar sind, sollte die Höhe der Richtwerte regelmäßig überprüft

werden. Seit 2012 sind die Mieten verfügbarer Wohnungen im Landkreis Lindau

(Bodensee) stetig gestiegen, besonders stark nach dem starken Flüchtlingszustrom

im Jahr 2015 (Abbildung 21). Wie lange die angespannte Situation anhält, ist derzeit

noch nicht absehbar. Möglicherweise sinken die Mieten in Zukunft auch wieder ab.

Daher empfehlen wir eine zeitnahe Beobachtung der lokalen Mietenentwicklung

und eine weitere Aktualisierung der Richtwerte spätestens nach zwei Jahren. Zudem

werden größere Sprünge bei der Anpassung der Richtwerte dadurch vermieden.

Abbildung 21: Entwicklung des Mietnievaus* im LK Lindau (Bodensee) seit 2012

*hier: Monatliche Nettokaltmiete öffentlich inserierter Mietwohnungsangebote (Median in Euro/qm);

Quelle: empirica-Preisdatenbank (Basis: empirica-systeme) empirica


empirica

ANHANG

1. Das empirica-Konzept

1.1 Kern der Analyse

Das empirica-Konzept ist so einfach wie möglich aufgebaut und bietet vor allem eine

hohe Transparenz. Der Begriff der Angemessenheit in § 22 (1) SGB II formuliert eine

Obergrenze für die Bedarfe der Unterkunft mit dem Ziel, das obere und mittlere

Wohnungsmarktsegment (Wohnungen, die mehr als „einfachen und grundlegenden

Bedürfnissen“ genügen) für Bedarfsgemeinschaften von der Kostenübernahme aus-

zuschließen.19 Die Maßgabe der Verfügbarkeit formuliert gleichzeitig eine Unter-

grenze für praktikable KdU-Richtwerte (Anmietbarkeit).20 Denn mit dem Richtwert

soll nicht nur die Angemessenheit neuer Mietverhältnisse (Zuzug/Umzug) beurteilt

werden, sondern auch die Angemessenheit bestehender Mietverhältnisse. In beiden

Fällen, also auch wenn ein Kostensenkungsverfahren einzuleiten ist, müssen die

Richtwerte deshalb so gewählt sein, dass am aktuellen Markt zu diesen Mietpreisen

auch Wohnungen anmietbar sind: Wenn man Richtwerte wählt, die niedriger sind

als die Mieten der günstigsten verfügbaren Wohnungen, könnte eine Bedarfsge-

meinschaft keine angemessene Wohnung am Markt finden. Dann kann auch kein

Kostensenkungsverfahren eingeleitet werden und mit den Richtwerten wäre nie-

mandem gedient. Unser Konzept konzentriert sich daher auf diese Kernfrage:

Zu welchen Mieten sind Wohnungen mit Mindeststandard verfügbar,

aber keine Wohnungen des gehobenen Standards anmietbar?

Da sich die Fragestellung nur auf verfügbare Wohnungen bezieht, analysieren wir

von vornherein nur die Mieten freier, zur Vermietung angebotener Wohnungen

(Angebots- bzw. Neuvertragsmieten). Das mittlere und obere Wohnungsmarktseg-

ment kann dann einfach durch geeignete Wahl von Mietobergrenzen ausgeschlossen

werden: Denn für gleichgroße verfügbare Wohnungen in der gleichen Stadt werden

unterschiedlich hohe Mieten verlangt (und auch gezahlt), weil die Wohnungen über

unterschiedliche Qualitäten verfügen. Das Mietpreisspektrum gleich großer Woh-

nungen einer Stadt (von der billigsten bis zur teuersten Wohnung) stellt also gleich-

zeitig das Qualitätsspektrum dieser Wohnungen dar (von der einfachsten bis zur

luxuriösesten). Dabei gilt der Grundsatz: Je höher die Mietobergrenzen festgelegt

werden, desto höher die Wohnqualität, die Bedarfsgemeinschaften dazu an-

mieten können.

19 „Angemessen sind die Aufwendungen für eine Wohnung nur dann, wenn diese nach Ausstattung, Lage und Bausubstanz einfachen und grundlegenden Bedürfnissen genügt und keinen gehobenen Wohnstandard auf-weist.“ (BSG-Urteil vom 7.11.2006 - B 7b AS 18/06 R – RdNr 20). - „Sodann ist der Wohnstandard festzustellen, wobei dem Hilfebedürftigen lediglich ein einfacher und im unteren Segment liegender Ausstattungsgrad der Wohnung zusteht.“ (BSG-Urteil vom 7.11.2006 - B 7b AS 10/06 R – RdNr 24).

20 „Allerdings ist - wie bereits ausgeführt - auch bei der Prüfung nach § 22 Abs. 1 SGB II letztlich entscheidend, ob im konkreten Vergleichsraum eine "angemessene" Wohnung anzumieten wäre für den Fall, dass die Be-standswohnung unangemessen teuer ist.“ (BSG-Urteil vom 19.10.2010 - B 14 AS 50/10 R - RdNr 27).

Inhaltliche Vorgaben des BSG

http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=B%207b%20AS%2018/06%20R

http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=B%207b%20AS%2018/06%20R


empirica

Kern der Analyse ist es, Transparenz über die Höhe und Streuung der Mieten ver-

fügbarer Wohnungen zu schaffen und auf dieser Basis Mietobergrenzen für ange-

messene Kosten der Unterkunft nachvollziehbar herzuleiten (Basisanalyse): Abbil-

dung 22 zeigt den Zusammenhang zwischen Miethöhe und Qualität. Transparenz

wird dadurch gewährleistet, dass zunächst alle erhobenen Mieten verfügbarer

Wohnungen für eine bestimmte Wohnungsgrößenklasse systematisch und vollstän-

dig erfasst und dann grafisch sortiert für jeden Vergleichsraum abgebildet werden.

Damit wird das gesamte Mietspektrum vom einfachen bis luxuriösen Standard für

gleichgroße Wohnungen einer Stadt transparent durch eine einfache Kurve darge-

stellt. Jeder Punkt in der Kurve stellt die Miete einer konkret angebotenen Wohnung

im Vergleichsraum dar.

Abbildung 23 zeigt ein typisches Ergebnis einer regionalen Mietwerterhebung, wie

sie in jedem empirica-Konzept für jede Gemeinde bzw. jeden Vergleichsraum darge-

stellt werden. Die Kurven an sich stellen neutral und unvoreingenommen dar, in

welcher Mietpreisspanne verfügbare Wohnungen einer bestimmten Größe im letz-

ten Jahr vor Ort angeboten und vermietet wurden. Eine glatte geschmeidige Kurve

(ohne Stufen) deutet darauf hin, dass es sich nicht nur um Einzelfälle handelt, son-

dern um eine stufenlose Qualitätsdifferenzierung aller Wohnungsangebote am

Markt. Die zugrundeliegenden Fallzahlen werden in der Legende (in Klammern)

angegeben. Auf dieser Grundlage wird die Grenze zum unteren Wohnungsmarkt-

segment gezogen (z.B. unteres Drittel oder unteres Viertel).

Die Richtwerte werden so festgelegt, dass sie systematisch für alle Haushaltsgrößen

in allen Vergleichsräumen nur das so definierte untere Wohnungsmarktsegment als

angemessen zulassen (vgl. Werte in den Kästchen). Damit steht allen Haushalten in

allen Vergleichsräumen in Bezug auf das konkrete Angebot die gleiche Wohnqualität

zu. Dies ist der Kern unseres Konzepts. Die Einhaltung qualitativer Mindeststan-

dards bei diesen Mietobergrenzen wird stichprobenartig online überprüft und die

Ergebnisse im Bericht dargestellt. Abbildung 24 zeigt das Ergebnis: Die Werte in den

Kästchen werden in eine Richtwerttabelle übernommen. Die Werte wurden so er-

mittelt, dass gewährleistet ist: Zu diesen Werten sind am Markt Wohnungen verfüg-

bar und es sind nur Wohnungen einfachen Standards anmietbar, keine Luxuswoh-

nungen. Damit wird die Idee des § 22 SGB II und die entsprechende BSG-

Rechtsprechung umgesetzt. Die Richtwerttabelle definiert, was ermittelt werden

sollte: Mietobergrenzen für angemessene Kosten der Unterkunft für alle Haushalts-

größen in jedem Vergleichsraum.

Die Beschränkung auf die eigentlich relevanten Mieten macht unser Verfahren so

schnell und kostengünstig.

Kern der Analyse: Transparenz

Mietpreisspanne

Abgrenzung für alle gleich


empirica

Abbildung 22: Zusammenhang zwischen Miethöhe und Qualität

Abbildung 23: Transparente Darstellung der Mietpreisstreuung verfügbarer Wohnungen: Richtwert je Haushaltsgröße direkt ablesbar*

*Lesebeispiel untere Linie: Darstellung von der billigsten 45-qm-Wohnung (200 Euro) bis zur teuersten 45-qm-Wohnung (600 Euro). Das untere Wohnungsmarktdrittel (33 %-Linie) endet bei 300 Euro = möglicher Richtwert. Dieser Wert wird in die Richtwerttabelle übernommen.)

Abbildung 24: Beispiel für eine Richtwerttabelle: Die ermittelten Werte werden übernommen (vgl. Gemeinde A)

empirica

Verteilung der Angebotsmieten in Siegburg (2007/2008)

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1000

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100

Anteil aller Objekte in %

Mo

nats

mie

te k

alt

(in

EU

R)

aller ca. 105

qm großen

Wohnungen

(329)

aller ca. 90 qm

großen

Wohnungen

(751)

aller ca. 75 qm

großen

Wohnungen

(863)

aller ca. 60 qm

großen

Wohnungen

(709)

aller ca. 45 qm

großen

Wohnungen

(509)

Unteres Drittel

Angebotsmieten

(Fallzahlen in

Klammern)

600

540

450

300

375

Oberes DrittelMittleres Drittel

1-Personen-

Haushalt

2-Personen-

Haushalt

3-Personen-

Haushalt

4-Personen-

Haushalt

5-Personen-

Haushalt

A 300 375 450 540 600

B 240 300 380 480 540

C 220 300 350 440 500

D 240 300 370 460 540

E 230 290 350 430 500


Vergleichsraum


empirica

1.2 Die fünf Arbeitsschritte des empirica-Konzepts

Das empirica-Konzept zur Herleitung von Mietobergrenzen für angemessene Kosten

der Unterkunft (Erstauswertung) gliedert sich in fünf Arbeitsschritte:

(1) Festlegung der physischen, räumlichen und qualitativen Angemessenheit

in Absprache mit dem Auftraggeber (Was ist eine angemessene Wohnung?)

(2) Lokalspezifische Aufbereitung der empirica-Preisdatenbank, z.B. Ergän-

zung um Daten von Wohnungsunternehmen

(3) Darstellung des gesamten Mietspektrums verfügbarer Wohnungen für alle

Haushaltsgrößen in allen Vergleichsräumen; Verdichtung der Angemessen-

heitsdefinitionen zu Richtwerten (Monetäre Angemessenheit)

(4) Plausibilitäts- und Qualitätsprüfung zu den ermittelten Richtwerten

(5) Erstellung einer Richtwerttabelle mit Mietobergrenzen für angemessene

Kosten der Unterkunft für alle Haushaltsgrößen in jedem Vergleichsraum (Was

kostet eine angemessene Wohnung?)

Diese fünf Arbeitsschritte bilden ein schlüssiges Konzept zur Herleitung von

Mietobergrenzen für angemessene Kosten der Unterkunft gemäß SGB II und XII.

Abbildung 25: Arbeitsschritte und Ergebnisdarstellung

empirica


empirica

1.3 Baukastensystem: Ergänzende optionale Bausteine

Das empirica-Konzept ist als Baukastensystem aufgebaut, um den Umfang der Aus-

wertungen auf die Wünsche des Auftraggebers individuell anpassen zu können. So

können z. B. folgende Leistungsbausteine optional mit beauftragt werden (weitere

auf Anfrage):

1. Aufnahme weiterer Mietangebote

2. Berücksichtigung von Bestandsmieten

3. Richtwerttabelle für Bruttomieten (Nebenkosten)

4. Regelmäßige Aktualisierungen nach dem gleichen Konzept

5. Persönliche Beratungs-, Abstimmungs- und Präsentationstermine

6. NEU: Systematische Prüfung von Nebenkostenabrechnungen

Abbildung 26: Bausteine des empirica-Konzepts

empirica


empirica

2. Anhang zu Kap. 3 (Grundmiete)

2.1 Details zu Arbeitsschritt 1: Definition einer angemessenen Wohnung

2.1.1 Physische Angemessenheit: Angemessene Wohnungsgrößen

Die Angemessenheit von Kosten der Unterkunft gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II soll

unter Berücksichtigung der aktuellen Wohnungsmarktsituation vor Ort festgestellt

werden. Dazu ist zunächst eine Definition dessen erforderlich, was als „angemessene

Wohnung“ gelten soll. Unter anderem muss festgelegt werden, für welche Haus-

haltsgrößen welche Wohnungsgrößen als angemessen gelten. In der Praxis haben

sich bundeslandspezifische Werte herausgebildet, die sich an den Bestimmungen

zur Wohnraumförderung orientieren.

In der vorliegenden Aktualisierung werden die gleichen Wohnungsgrößen angesetzt

wie bereits in der Erstauswertung 2012 und der Aktualisierung 2014: Für einen 1-

Personen-Haushalt gilt eine Wohnung bis zu 50 qm Wohnfläche als angemessen

groß, für einen 2-Personen-Haushalt bis zu 65 qm, für einen 3-Personen-Haushalt

bis zu 75 qm, für einen 4-Personen-Haushalt bis zu 90 qm und für einen 5-Personen-

Haushalt eine Wohnung bis zu 105 qm Wohnfläche.

Zur Einschätzung des Preisniveaus für z.B. 50 qm große Wohnungen wäre es zu eng

gefasst, nur die „genau 50 qm großen“ Wohnungen zu betrachten. Stattdessen müs-

sen Wohnungsgrößenklassen gebildet werden. In den Auswertungen wird grund-

sätzlich eine Bandbreite von +/-10 qm um den vorgegebenen Wert zugrunde gelegt.

Das Preisspektrum aller „ca. 50 qm großen Wohnungen“ stellt hier genau genom-

men das Preisspektrum aller 40 bis unter 60 qm großen Wohnungen dar. (Bemer-

kung: Diese qm-Werte dürfen nicht mit den Werten zur Definition der physischen

Angemessenheit verwechselt werden. Wenn man Wohnungen „bis 50 qm“ für an-

gemessen hält, dann dürfen zur Darstellung des Mietspektrums nicht die Mieten

„aller Wohnungen bis 50 qm“ in die Auswertung einfließen, also z.B. nicht die Mieten

für 20-qm-Wohnungen. Vielmehr geht es darum, als Mietobergrenze festzulegen,

was denn die maximal zulässigen ca. 50 qm großen Wohnungen kosten. Eine gleich-

große Abweichung nach unten und auch nach oben vom eigentlichen Zielwert

„50 qm“ stellt sicher, dass keine statistischen Verzerrungen hinsichtlich des Medians

bei der Preisbeurteilung auftauchen.21)

Die auch von Sozialgerichten empfohlene Produktregel soll beachtet werden. Dies

bedeutet, dass die als angemessen angesehenen Wohnungsgrößen zwar zur Herlei-

tung des Richtwerts für eine angemessene Monatsmiete herangezogen werden, dass

letztlich aber die tatsächliche Größe der Wohnung unerheblich ist, solange die Ge-

samtkosten pro Monat (Produkt aus Quadratmetermiete und Wohnfläche) den er-

rechneten Richtwert nicht überschreiten. Diese Produktregel hat den Vorteil, dass

21 Da aus allen Wohnungen mit 40 qm bis 60 qm nur das untere Preissegment betrachtet wird, sind dies – bei sonstiger Gleichheit der Wohnungen – tendenziell weiterhin eher die kleineren Wohnungen dieses Größenspek-trums, also vor allem die bis zu 50 qm großen Wohnungen.

Angemessene Wohnungsgrößen

Festlegung im LK Lindau (Bodensee)

Wohnungsgrößen-klassen

Produktregel


empirica

jede Bedarfsgemeinschaft die Wahlfreiheit hat, ob sie beispielsweise eine kleinere

Wohnung in besserer Qualität/Lage bewohnt oder lieber eine größere Wohnung in

einfacherer Qualität/Lage. Innerhalb dieser Wahlfreiheit bleiben die Kosten je Be-

darfsgemeinschaft dennoch nach oben begrenzt und damit für die öffentliche Hand

kalkulierbar. Die Flexibilität des Marktes, die aufgrund dieser unterschiedlichen

Präferenzen (Nachfrage) und der konkreten Vielfalt des Wohnungsangebots vor Ort

(Angebot) dringend geboten scheint, bleibt so erhalten. So kann es auch nicht zu

Verwerfungen kommen, etwa weil Wohnungen einer bestimmten vorgeschriebenen

Größe gar nicht am lokalen Markt angeboten werden (z. B. Mangel an verfügbaren

Kleinstwohnungen am Markt), denn unter Umständen können auch größere Woh-

nungen als angemessen gelten, solange diese nicht teurer sind.

Um die Produktregel konsequent anwenden zu können, werden die Mietobergren-

zen in der Richtwerttabelle in der Einheit „Euro je Wohnung“ ausgewiesen, nicht in

„Euro je qm“. Denn es soll nur die Gesamtmiete für die Wohnung begrenzt sein, nicht

die Quadratmetermiete. Die Wahl der Einheit „Euro je Wohnung“ führt außerdem

dazu, dass der Richtwert keinen Anreiz für Vermieter zur Mieterhöhung bildet: Da

die Mietobergrenze nicht von der Wohnungsgröße, sondern allein von der Haus-

haltsgröße abhängt, kann der Vermieter keine bestimmte Maximalmiete allein auf

Basis der Wohnungsgröße errechnen. Vielmehr hängt die erzielbare Maximalmiete

für seine Wohnung (falls er sie an Bedarfsgemeinschaften vermietet) allein davon

ab, wie viele Personen er in seiner Wohnung unterbringt. Dies ist anreizverträglich,

denn auch der Leistungsträger hat zum Ziel, große Haushalte unterzubringen.

Gleichzeitig wird aber kein Haushalt gezwungen, eine bestimmte Wohnung zu be-

ziehen: Die Richtwerte wurden so festgelegt, dass immer auch Wohnungen in einer

für den Haushalt angemessenen Größe am Markt verfügbar sind.

2.1.2 Räumliche Angemessenheit: Bildung von Vergleichsräumen

Möglicherweise muss für einzelne Bedarfsgemeinschaften ein Kostensenkungsver-

fahren eingeleitet werden, was den Umzug in eine kostengünstigere Wohnung er-

forderlich machen kann. Dafür muss die räumliche Angemessenheit des Umzugsra-

dius’ definiert werden, innerhalb dessen der Bedarfsgemeinschaft ein Umzug zuge-

mutet werden kann. Es soll verhindert werden, dass die Bedarfsgemeinschaft durch

den Umzug ihre sozialen und räumlichen Bezüge (z. B. Schule der Kinder) verliert.

Der für diesen Haushalt relevante Wohnungsmarkt bildet den sog. Vergleichsraum,

dessen Mietstruktur untersucht wird. Ein Vergleichsraum muss einen zusammen-

hängenden Umkreis um den derzeitigen Wohnort bilden (z. B. das Gemeindegebiet,

in dem die Bedarfsgemeinschaft derzeit wohnt).

Im empirica-Konzept werden die Mietobergrenzen anschließend so festgelegt, dass

Bedarfsgemeinschaften nur dann zur Kostensenkung aufgefordert werden, wenn in

diesem Umkreis ein bestimmter Anteil (z. B. ein Viertel) aller angemessen großen

Mietwohnungen am Markt günstiger angeboten wird. Selbst im Falle einer Kosten-

senkungsaufforderung wird keine Bedarfsgemeinschaft auf einen anderen Ver-

gleichsraum verwiesen. Denn die von empirica ermittelten Richtwerte sorgen gera-

Einheit des Richtwerts

Angemessener Vergleichsraum

Zusammenhängen-des Gebiet um der-zeitigen Wohnort


empirica

de dafür, dass in jedem Vergleichsraum der gewünschte Anteil angemessener Woh-

nungen verfügbar ist.22

In ländlichen Kommunen mit nur geringem Mietwohnungsangebot können mehrere

Gemeinden zu einem Vergleichsraum zusammengefasst werden. Durch die Beach-

tung der Fallzahl verfügbarer Mietwohnungen wird so auch in durch Eigentum ge-

prägten Wohnungsmärkten ein statistisch relevanter und ausreichend großer Raum

der Mietwohnbebauung als Vergleichsraum geschaffen (Mindestfallzahl). Auch zu-

sammengefasste Gemeinden müssen räumlich aneinandergrenzen, damit alternative

Mietwohnungsangebote im Vergleichsraum in räumlicher Nähe gefunden werden

können.

Gemeinden, die zusammengefasst werden, sollten hinsichtlich ihrer Lage und Infra-

strukturausstattung vergleichbar (homogen) sein. Die Zusammenfassung mehrerer

Gemeinden zu einem Vergleichsraum erfolgt daher idealerweise in Absprache mit

dem Auftraggeber, um sein Ortswissen über sozialräumliche Bezüge (Schulen, Ar-

beitsplätze, Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten) mit einzubeziehen. Homogenität ist aber

keine empirisch messbare Größe. Die Grenzen sind fließend. Ein guter Indikator für

Homogenität sind die kleinräumigen Marktmieten: Sie spiegeln die Attraktivität der

Kommunen aus Sicht der Nachfrage wider: Die kommunalen Mietniveaus unter-

scheiden sich, wenn Kommunen hinsichtlich Infrastruktur, Verkehrsanbindung,

Wohnungsangebot usw. unterschiedlich attraktiv sind. Attraktive Lagen sind teurer

als unattraktive Lagen. Wenn Gemeinden mit ähnlichen Mietniveaus zu einem Ver-

gleichsraum zusammengefasst werden, spiegelt der ermittelte Richtwert auch die

lokalen Begebenheiten jeder Kommune wieder. Kommunen mit stark unterschiedli-

chen Mietniveaus können keinen homogenen Vergleichsraum bilden.

Wenn in unterschiedlich teuren Gemeinden dennoch die gleiche Mietobergrenze

gälte, könnten Bedarfsgemeinschafen fast nur in den günstigen Gemeinden ange-

messene Wohnungen finden. Jede Aufforderung zur Kostensenkung würde damit

tendenziell die soziale Segregation („Ghettobildung“) verstärken. Zur Vermeidung

eines solchen Rutschbahneffekts ist es daher wichtig, nur Gemeinden mit ähnlichem

Mietniveau zu einem Vergleichsraum zusammenzufassen. Diese Ursache für Rutsch-

bahneffekte gilt unabhängig vom verwendeten KdU-Konzept. Ein gleichmäßiges

Mietniveau innerhalb des Vergleichsraums gewährleistet, dass Bedarfsgemeinschaf-

ten nicht nur in bestimmte Gemeinden ziehen können, die besonders günstig sind

(soziale Segregation). Stattdessen ist gewährleistet, dass in allen Gemeinden des

Vergleichsraums angemessene Wohnungen anmietbar sind.23

Im empirica-Konzept erfolgt die Festlegung von Vergleichsräumen (VR) daher sys-

tematisch unter bestmöglicher Beachtung folgender drei Grundsätze:

(1) Als Indikator für einen ausreichend großen Raum der Mietwohnbebauung:

Mindestfallzahl von 500 Mietwohnungsangeboten je Vergleichsraum

22 Eine Unterteilung des Vergleichsraums in verschiedene Mietwertstufen ist daher nicht erforderlich. 23 Dies wird im empirica-Konzept in Arbeitsschritt 4 noch einmal überprüft (vgl. im Anhang, Kap. 2.4).

Ausreichend großer Raum der Miet-wohnbebauung

Homogenität des Vergleichsraums

Rutschbahneffekt vermeiden:

Mietniveau beachten

3 Grundsätze zur Vergleichsraum-

bildung


empirica

(2) Als Indikator für die räumliche Nähe: Falls erforderlich, nur Zusammenfassung

benachbarter Gemeinden zu einem Vergleichsraum

(3) Als Indikator für die Homogenität innerhalb eines Vergleichsraums:

Nur Zusammenfassung von Gemeinden mit ähnlichem Mietniveau (Mietgefälle

von möglichst nicht mehr als 1 Euro/qm Wohnfläche).

Datengrundlage zur Vergleichsraumbildung sind im empirica-Konzept die Mieten

verfügbarer Wohnungen vor Ort: Für jede Gemeinde werden die in der empirica-

Preisdatenbank enthaltenen Mietwohnangebote herausgefiltert. Der Median ent-

spricht der mittleren Quadratmetermiete über alle Wohnungen in allen Wohnungs-

größen. Er ist ein Maß für das Mietniveau der Gemeinden (Mindestfallzahl: 30).24

2.1.3 Qualitative Angemessenheit: Abgrenzung des unteren Marktsegments

Der unbestimmte Rechtsbegriff der Angemessenheit (§ 22 SGB II) beschreibt, dass

offensichtlich einige Wohnstandards (z. B. Luxuswohnungen) für Bedarfsgemein-

schaften auszuschließen sind. Nach geltender Rechtsprechung sollen Bedarfsge-

meinschaften nicht alle verfügbaren Wohnungen, sondern nur Wohnungen mit ei-

nem einfachen und im unteren Segment liegenden Ausstattungsgrad zustehen.25

Dies soll über die Festlegung einer Mietobergrenze erreicht werden: Wohnungen bis

zur Mietobergrenze gelten als angemessen, teurere Wohnungen als unangemessen.

Wo genau die Grenzen des unteren Wohnungsmarktsegments verlaufen, haben we-

der Gesetzgeber noch BSG konkretisiert. Die Abgrenzung des Wohnungsmarktseg-

ments, zu dem Bedarfsgemeinschaften Zugang haben sollen, hängt auch von den

örtlichen Begebenheiten ab (Qualität des Wohnungsbestands, Anteil der Bedarfsge-

meinschaften unter den Mieterhaushalten usw.) Es gibt keine einheitliche Definition,

welcher Wohnstandard „einfach“ und welcher „gehoben“ ist. Eine Auflistung aller

Wohnwertmerkmale ist gar nicht möglich, und die Bewertung ihrer Kombinationen

(z. B. hinsichtlich Zusammenspiel von Baualter, Balkongröße und Badausstattung)

wird regional zu unterschiedlichen Ergebnissen führen.26

Wie auch die Festlegung einer angemessenen Wohnungsgröße (Kap. 2.1.1) gibt es

auch hinsichtlich der angemessenen Qualität kein Richtig oder Falsch. Vielmehr geht

es um die sozialpolitische Kernfrage: „Welchen Wohnstandard will man und kann

man Hilfebedürftigen finanzieren – angesichts der konkreten Situation vor Ort?“27

Daher empfiehlt sich von vornherein eine relative Definition des einfachen Stan-

dards: Eine Abgrenzung, die Bedarfsgemeinschaften grundsätzlich Zugang zu einem

bestimmten Anteil aller verfügbaren Wohnungen in angemessener Größe vor Ort

schafft, ist überall möglich (systematisches Vorgehen), bleibt aber dennoch hinsicht-

24 Hinweis: Diese kommunalen Mietniveaus werden nur zur Vergleichsraumbildung verwendet. Die Richtwerter-mittlung selbst erfolgt in jedem Vergleichsraum für jede Wohnungsgrößenklasse separat (Kap. 3.3).

25 „Sodann ist der Wohnstandard festzustellen, wobei dem Hilfebedürftigen lediglich ein einfacher und im unteren Segment liegender Ausstattungsgrad der Wohnung zusteht.“ BSG-Urteil vom 07.11.2006/ B 7 b A 5 18/06R.

26 So hängt es z.B. von den lokalen Verhältnissen ab, ob Wohnungen des unteren Viertels einen Balkon haben (weil praktisch alle Wohnungen in der Region einen Balkon haben) oder nicht (weil ein Balkon hier bereits zum ge-hobenen Standard zählt).

27 Zur konkreten Situation des Wohnungsangebots vor Ort, vgl. z.B. Abbildung 8 (Seite 18). Die Bewertung aller Merkmalskombinationen durch die Marktteilnehmer zeigt sich hier in der unterschiedlichen Marktmiete.

Angemessene Wohnungsqualität


empirica

lich des konkreten regionalen Wohnungsangebots flexibel: Bedarfsgemeinschaften

wird immer ein fester Teil des aktuellen lokalen Wohnungsangebots zugesprochen,

unabhängig davon, wie diese günstigsten Wohnungen konkret ausgestattet sind.28

Die Festlegung erfolgt angesichts des konkreten Wohnungsangebots vor Ort so, dass

dazu Wohnungen zählen, die im Vergleich zum regionalen Wohnungsangebot insge-

samt relativ einfachen und grundlegenden Bedürfnissen entsprechen. In der Praxis

der Wohnungsmarktbeobachtung wird als unteres Wohnungsmarktsegment häufig

das sog. „untere Drittel“ (33 %) angesetzt. Zur Unterscheidung von angemessenen

und unangemessenen Qualitäten sind aber auch das „untere Viertel“ (25 %) oder

das „untere Fünftel“ (20 %) oder ein Wert dazwischen sind denkbar (Perzentilwert-

verfahren): Denn Abgrenzungen, zu denen ein Fünftel, ein Viertel oder ein Drittel

aller öffentlich inserierten Wohnungen angemietet werden können, sind nicht exis-

tenzbedrohend. Denn in Deutschland sind praktisch alle öffentlich inserierten Woh-

nungen zumutbar: Selbst eine Wohnung beim 5 %-Quantil hat meist schon eine Hei-

zung und ein Bad. In vielen Gebietseinheiten machen Bedarfsgemeinschaften nicht

mehr als 10 % bis 15 % aller Mieterhaushalte aus (Kap. 2).29 Wenn man ihnen er-

möglicht, einen bestimmten Teil der öffentlich inserierten Wohnungen anzumieten

(zum Beispiel 20 %, 25 % oder 33 %), bleibt für sie dennoch immer noch eine ge-

wisse Auswahl angemessenen Wohnungen. Sie werden also niemals auf einen un-

zumutbar schlechten Standard verwiesen.

Ist die Abgrenzung aber erst einmal durch die Kommunen definiert worden (z. B. als

das untere Viertel oder Drittel), sorgen die gewählten Mietobergrenzen des vorlie-

genden Konzepts schlüssig und transparent dafür, dass dann auch für alle Haus-

haltsgrößen die gleiche relative Wohnqualität am Wohnungsmarkt als angemessen

gilt. Denn dieser Anteil gilt systematisch für alle Haushaltsgrößen in jedem Ver-

gleichsraum (vgl. Anhang, Kap. 1). Den Zusammenhang zwischen Mietobergrenzen

und Größe des unteren Wohnungsmarktsegments machen im empirica-Konzept die

Mietspektren-Abbildungen transparent (Arbeitsschritt 3). Die Miethöhen verfüg-

barer Wohnungen je nach gewünschter Marktabgrenzung können daran abgelesen

werden. Diese Mieten sind auch im Grundsicherungsrelevanten Mietspiegel (empiri-

ca) ausgewiesen (Abbildung 12, Seite 19). Durch die Bildung einer Mietobergrenze

gelten nur Wohnungen bis zu dieser Miete, d.h. mit den Merkmalskombinationen,

die man dazu anmieten kann, als angemessen (Abbildung 8, Seite 13).

Die Plausibilisierung der ermittelten Werte und die Überprüfung der Mindeststan-

dards erfolgt kurz vor Fertigstellung der Richtwerttabelle in einer Online-Stichprobe

(Arbeitsschritt 4). Erst danach werden die Werte in die Richtwerttabelle für ange-

messene Nettokaltmieten übernommen (Arbeitsschritt 5).

28 Sie müssen lediglich einen physischen, existenzsichernden Mindeststandard erfüllen (Heizung, Bad etc,), 29 Verfügbare Mietwohnungen können auch von anderen mietwohnungssuchenden Haushalten angemietet

werden, u.a. von anderen Niedrigeinkommensbezieher, aber auch von Haushalten mit höherem Einkommen sowie von Nebenwohnsitz suchenden Mietern. Der hier festzulegende Anteil der verfügbaren Mietwohnungen, den mietwohnungssuchende Bedarfgemeinschaften anmieten dürfen, sollte daher sicherheitshalber etwas höher liegen, als der Anteil der Mieter-Bedarfsgemeinschaften an allen Mieterhaushalten vor Ort..


empirica

Konkret wird die Obergrenze der qualitativen Angemessenheit im empirica-Konzept

daher so definiert, dass in jedem Vergleichsraum aus der Mietverteilung sämtlicher

Wohnungsangebote einer bestimmten Wohnungsgrößenklasse (vgl. Kurven in Kap.

3.3) nur ein gewisser Teil als qualitativ angemessen für Bedarfsgemeinschaften an-

gesehen wird. In Absprache mit dem Auftraggeber wird festgelegt, welcher Teil des

Wohnungsmarktes dies sein soll.


empirica

2.2 Details zu Arbeitsschritt 2: Eckwerte der empirica-Preisdatenbank

Inhalt: Die empirica-Preisdatenbank (Basis: empirica-systeme, bis 2011 IDN Immo-daten GmbH) umfasst seit 2004 kontinuierlich, deutschlandweit recherchierte Im-mobilieninserate (Kaufangebote, Mietangebote) aus Internetquellen sowie Print-medien und deren Internetauftritte einschließlich der genauen Objektbeschreibung (Größe, Lage, Qualität, usw.), dem Standort (Gemeinde/ Postleitzahlbezirk), der Preisvorstellung und dem Erscheinungsdatum. Aufgrund der Vielzahl verwendeter Quellen sind darin Angebote hochwertiger Neubauwohnungen ebenso enthalten wie unsanierter Altbaubestände, Angebote von privaten Vermietern ebenso wie von Wohnungsunternehmen und Angebote freifinanzierter Wohnungen ebenso wie An-gebote preisgebundener Sozialwohnungen (Anzeigen mit dem Hinweis „WBS erfor-derlich“). Wohnungsangebote können nach zeitlichen, räumlichen und inhaltlichen Vorgaben gefiltert ausgewertet werden. Besonderheit: Ein Qualitätsmerkmal ist die systematische und mehrstufige Dopplerbereinigung im Querschnitt (über alle Inter-netquellen und Printmedien) und Längsschnitt (über einen längeren Zeitraum): Wohnungsangebote, die einen längeren Zeitraum angeboten werden, werden nur einmal, und zwar nur zu dem im jeweils betrachteten Zeitraum zuletzt genannten Preis, in die Datenbank aufgenommen. Validität: Eine Stichprobe ist valide, wenn systematische Fehler vermieden werden. In unserer Stichprobe werden invalide Aussagen durch zahlreiche Plausibilitätsprü-fungen vermieden. Anhand umfangreicher Freitextanalysen der Anbieterangaben werden unplausible Beobachtungen herausgefiltert.30 Repräsentativität: Eine Stichprobe ist repräsentativ, wenn es sich um eine Zufalls-auswahl handelt und die Merkmale in der Stichprobe in derselben Häufigkeit vor-kommen wie in der Grundgesamtheit. Relevante Merkmale in unserer Stichprobe sind hinsichtlich der Ableitung angemessener Mieten vor allem eine ausgewogene Berücksichtigung aller Wohnungsmarktsegmente (Kriterien: Qualität, Lage, Ausstat-tung) und aller verfügbaren öffentlichen Quellen (Internet, Printmedien). Die empi-rica-Preisdatenbank erhebt eine Zufallsstichprobe aller öffentlich inserierten Miet-wohnungen aus einer Vielzahl verschiedener Quellen. Kein Wohnungsmarktsegment der öffentlich inserierten Wohnungen wird systematisch vernachlässigt. Es handelt sich also um eine repräsentative Stichprobe des öffentlich inserierten Immobilien-marktes. - Gleichwohl werden nicht alle Wohnungen (z.B. Sozialwohnungen, größere Leerstände) in genau dem Umfang öffentlich inseriert, der ihrem quantitativen Bei-trag zum verfügbaren Wohnraumangebot entspricht. Zur Herleitung von KdU-Richtwerten erfragen wir daher optional auch die Mieten nicht öffentlich inserierter Wohnungsangebote (z.B. von Wohnungsunternehmen) und werten sie ggf. mit aus. Transparenz und Datenschutz: In die empirica-Preisdatenbank (Basis: empirica-systeme) fließen ausschließlich allgemein zugängliche und mit dem Ziel der Verbrei-tung veröffentlichte Daten ein. Diese Daten haben keinen direkten Personenbezug und dienen ausschließlich Zwecken der Immobilienmarktforschung. Erhoben wer-den die zur Beschreibung einer Immobilie relevanten Informationen und diese le-diglich im Umfang einer repräsentativen Stichprobe aller öffentlich inserierten Mietwohnungen. Die Erhebung und Verarbeitung der Daten wird dokumentiert, wodurch eine vollständige Transparenz gewährleistet ist.

30 Herausgefiltert werden z.B. Gewerberäume, die fälschlicherweise in der Kategorie „Wohnungen“ einsortiert waren, sowie untypisch große/kleine Wohnflächen (<15qm bzw. >400qm) und untypisch hohe Mieten (>40€/qm). Zur Wohnungsmarktbeobachtung werden zudem üblicherweise Angebote in Wohngemeinschaften, Angebote zu Wohnen auf Zeit inkl. Ferienwohnungen sowie Wohnungsangebote mit ausschließlicher Angabe der Warmmiete nicht mit ausgewertet.


empirica

2.3 Details zu Arbeitsschritt 3: Einfluss weiterer Mietdaten

Insgesamt machen die Daten der Wohnungsunternehmen nur einen kleinen Teil

aller ausgewerteten Wohnungen aus (Abbildung 6, Seite 11). Die gut 250 Daten von

Wohnungsunternehmen verteilen sich dabei fast gleichmäßig auf die beiden Ver-

gleichsräume (letzte Spalte in Abbildung 6, Seite 11). Allerdings ist ihr Einfluss auf

die Richtwerte im Vergleichsraum I – „Westlicher Landkreis“ nur bei ca. 65 qm gro-

ßen Wohnungen erkennbar (vgl. gepunktete vs. durchgezogene Kurven in Abbildung

27). Im Vergleichsraum II – „Östlicher Landkreis“ wirken sie bei fast alle Wohnungs-

größen dämpfend auf die Richtwerte aus (Abbildung 28).

Abbildung 27: Mietspektrum verfügbarer Wohnungen im Landkreis Lindau (Bodensee), VR I – „Westlicher Landkreis“, 2017* – Vergleich mit** und ohne*** Daten der Wohnungsunternehmen

* Auswertungszeitraum: Quartale II/2015 bis I/2017. ** Durchgezogenen Linien und Werte inklusive der Daten der Wohnungsunternehmen, vgl. Abbildung 9, S. 15. *** Gepunktete Linie und Werte hier: ohne Daten der Wohnungsun-ternehmen). Quelle: empirica-Preisdatenbank (Basis: empirica-systeme), Daten von Wohnungsunternehmen empirica


empirica

Abbildung 28: Mietspektrum verfügbarer Wohnungen im Landkreis Lindau, VR II – „Östlicher Landkreis“, 2017* – Vergleich mit** und ohne*** Daten der Wohnungsunternehmen

* Auswertungszeitraum: Quartale II/2015 bis I/2017. ** Durchgezogenen Linien und Werte inklusive der Daten der Wohnungsunternehmen, vgl. Abbildung 10, S. 15. *** Gepunktete Linie und Werte hier: ohne Daten der Wohnungs-unternehmen). Quelle: empirica-Preisdatenbank (Basis: empirica-systeme), Daten von Wohnungsunternehmen empirica

2.4 Details zu Arbeitsschritt 4: Plausibilitäts- und Qualitätskontrolle

2.4.1 Plausibilitätsprüfung durch zeitlichen Vergleich

Zur Plausibilisierung der ermittelten Werte für angemessene Nettokaltmieten er-

folgt ein Zeitvergleich: Die in einer früheren Mietpreisanalyse ermittelten Werte

sollten nicht unerklärlich stark und/oder unregelmäßig von den neu ermittelten

Werten abweichen. Denn „der Markt macht keine Sprünge“. Dabei ändern sich Mie-

ten auch innerhalb einzelner Teilmärkte nach Angebot und Nachfrage, so dass sie

sich je nach Region und für verschiedene Wohnungsgrößenklassen unterschiedlich

entwickeln können.

Abbildung 29: Neue Mietobergenzen (Aktualisierung 2017) im Vergleich zu bisherigen Richtwerten (Aktualisierung 2014) im LK Lindau (Bodensee)*

+ übernommen nach Näherungswertkontrolle. * Aktualisierung 2017: Auswertungszeitraum II/2015-I/2017 (Quelle: Abbildung 13); Aktualisierung 2014: Auswertungszeitraum IV/2012-III/2014 (Quelle: a.a.O., dort Abb. 26, Seite 39) empirica

1-Pers.-

Haushalt

2-Pers.-

Haushalt

3-Pers.-

Haushalt

4-Pers.-

Haushalt

5-Pers.-

Haushalt

1-Pers.-

Haushalt

2-Pers.-

Haushalt

3-Pers.-

Haushalt

4-Pers.-

Haushalt

5-Pers.-

Haushalt

Westlicher LK 350 470 560 650 800 420 510 590 710 890

Östlicher LK 300 340 390 450 550 300 380 430 500 630+

Vergleichs-

raum

Aktualisierung 2014 Aktualisierung 2017

Angemessene Netto-Monatskaltmiete (Euro) Angemessene Netto-Monatskaltmiete (Euro)


empirica

Die bisherigen Richtwerte im Landkreis Lindau wurden auf Basis der Mieten ver-

fügbarer Wohnungen zwischen 1. Oktober 2012 und dem 31. September 2014 er-

mittelt, die neuen auf Basis der Mieten zwischen 1. April 2015 und dem 31. März

2017 (Abbildung 29). Abbildung 30 zeigt die Differenz zwischen beiden Werten: Die

Richtwerte liegen je nach Vergleichsraum und Haushaltsgröße im ungewichteten

Mittel um bis zu 90 Euro (!) höher. Am stärksten steigen die Richtwerte für größere

Wohnungen für 4- und 5-Personen-Haushalte. Nur der Richtwert für 1-Personen-

Haushalte im VR II – „Östlicher Landkreis“ bleibt unverändert.

Abbildung 30: Abweichung der neuen Mietobergrenzen 2017 zu den bisherigen Richtwerten 2014 im LK Lindau (Bodensee)

* Differenzen von Werten nach Näherungswertkontrolle ** Ungewichtetes Mittel empirica

In den letzten Jahren sind die Mieten im Landkreis Lindau (Bodensee) im Durch-

schnitt über alle Wohnungsgrößen sehr stark gestiegen, seit der letzten Aktualisie-

rung (1. Quartal 2014 bis 1. Quartal 2017) von 7,83 Euro/qm auf 9,27 Euro/qm (vgl.

Abbildung 21, Seite 28). Dies entspricht einer Steigerung um 18% in nur drei Jahren.

Besonders stark stiegen die Mieten nach dem starken Flüchtlingszustrom im Jahr

2015. Damit Bedarfsgemeinschaften im Landkreis Lindau (Bodensee) auch ange-

sichts dieser Marktentwicklung ihren Wohnbedarf noch decken können, ist es plau-

sibel, wenn auch die Richtwerte in großen Schritten nach oben angepasst werden.

Plausibilisierung: Grundsätzlich ist angesichts der kontinuierlich steigenden Mie-

ten im Landkreis Lindau (Bodensee) (vgl. Abbildung 21, Seite 28) eine Erhöhung der

Richtwerte erforderlich und plausibel. Die Abbildung 31f. stellen noch detaillierter

dar, wie sich die Mietstruktur der einzelnen Wohnungsgrößenklassen innerhalb von

zwei Jahren in den Vergleichsräumen verändert hat: Dargestellt sind die Kurvenver-

läufe der Aktualisierung 2014 (gestrichelt) und der Aktualisierung 2017 (durchge-

zogen).31 Gut erkennbar ist, dass in allen Vergleichsräumen bei allen Wohnungsgrö-

ßen und in allen qualitativen Marktsegmenten die Mieten gestiegen sind. Denn die

neuen (durchgezogenen) Kurven liegen durchgängig oberhalb der alten (gestrichel-

ten). Lediglich im unteren Segment der ca. 50 qm großen Wohnungen in Vergleichs-

raum II – „Östlicher Landkreis“ sind die Mieten unverändert geblieben (Abbildung

32). Daher ist es plausibel, wenn nur der Richtwert für 1-Personen-Haushalte Ver-

gleichsraum II – „Östlicher Landkreis“ unverändert bleibt (Abbildung 30).

Fazit: Die Richtwerte steigen in dem Maße, wie auch die Mieten seit der letzten

Auswertung gestiegen sind. Die Erhöhungen sind erforderlich, damit Bedarfsge-

meinschaften trotz der inzwischen gestiegenen Mieten immer noch ein Viertel der

31 Die durchgezogenen Linien entsprechen den Linien in Abbildung 9f. (Seite 16f.). Dargestellt sind hier im Fol-genden allerdings nur die Kurven mit ausreichender Fallzahl (>100).

1-Personen-

Haushalt

2-Personen-

Haushalt

3-Personen-

Haushalt

4-Personen-

Haushalt

5-Personen-

HaushaltMittel**

Westlicher Landkreis +70 +40 +30 +60 +90 +60

Östlicher Landkreis 0 +40 +40 +50 +80* +40

Mittel** +40 +40 +40 +60 +90 +50

Veränderung der

Richtwerte

2014 zu 2017


Zeitlicher Vergleich im im LK Lindau (Bodensee)

Zeitliche Plausibilisierung im LK Lindau (Bodensee)


empirica

aktuell verfügbaren Wohnungen anmieten können. Die neuen Richtwerte sind daher

zeitlich plausibel.

Abbildung 31: Zeitlicher Vergleich des Mietspektrums im VR I – „Westlicher Landkreis“ – Aktualisierung 2014 (gepunktet) und Aktualisierung 2017*

* Auswertungszeitraum: Quartale IV/2012 bis III/2014 (gepunktete Linien) bzw. Quartale II/2015 bis I/2017 (durchgezogenen Linien). Quelle: Aktualisierung 2017: vgl. Abbildung 9. – Aktualisierung 2014:empirica, Schlüssiges Konzept zur Herleitung von Mietobergrenzen für angemessene Kosten der Unterkunft gemäß § 22 SGB II und § 35 SGB XII im Landkreis Lindau, Bonn, 14. April 2015, hier Abbildung 5, Seite 14. empirica

Abbildung 32: Zeitlicher Vergleich des Mietspektrums im VR II – „Östlicher Landkreis“ – Aktualisierung 2014 (gepunktet) und Aktualisierung 2017*

* Auswertungszeitraum: IV/2012 bis III/2014 (gepunktete Linien) bzw. Quartale II/2015 bis I/2017 (durchgezoge-nen Linien). ** übernommen nach Näherungswertkontrolle Quelle: Aktualisierung 2017: vgl. Abbildung 10. – Aktualisierung 2014: empirica, Schlüssiges Konzept zur Herleitung von Mietobergrenzen für angemessene Kosten der Unterkunft gemäß § 22 SGB II und § 35 SGB XII im Landkreis Lindau, Bonn, 14. April 2015, hier Abbildung 7, Seite 16. empirica


empirica

2.4.2 Qualitätsbeschreibung angemessener Wohnungen

Ein Hauptziel der Sozialgesetzgebung ist die Daseinssicherung (§ 1 SGB I). In Bezug

auf die Kostenübernahmen für Unterkunft und Heizung bedeutet dies, dass eine

Mietobergrenze nur dann zu ihrem Ziel führt, wenn zu ihr auch tatsächlich

Wohnungen angemietet werden können, mit denen die Daseinssicherung

gewährleistet ist. Daseinssicherung bedeutet u.a. die Einhaltung eines gewissen

Mindeststandards (z. B. Vorhandensein von Heizung, Bad und WC). Bevor die

ermittelten Mietobergrenzen als Richtwerte eingesetzt werden, wird daher noch

überprüft, ob die Abgrenzung des unteren Wohnungsmarktsegments nicht zu eng

erfolgt ist. Für jede Herleitung von Mietobergrenzen - unabhängig von den

verwendeten Datenquellen und den Auswertungsmethoden - gilt nämlich: Wenn im

Ergebnis keine oder nur Wohnungen unterhalb des Mindeststandards als

angemessen gelten, wäre der Richtwert zu niedrig gewählt.

Hinweis: Zu beachten ist, dass in den Anzeigen nicht alle Merkmale einer Wohnung

angegeben werden, sondern nur solche, die der Vermieter für besonders informativ

oder attraktiv hält (Ausstattung, Heizungsart, Baualter usw.). Wenn in einem

Wohnungsinserat also z. B. kein Balkon erwähnt wird, heißt dies nicht, dass die

Wohnung über keinen Balkon verfügt. Umgekehrt gilt aber: Mindestens die

Wohnungsangebote mit dem Hinweis auf einen Balkon verfügen über einen Balkon

(ggf. noch weitere, deren Balkon aber nicht in der Anzeige erwähnt wird). Daher

sind alle folgenden Fallzahlen Mindestfallzahlen. Entsprechendes gilt für die

Badausstattung: In Deutschland hat praktisch jede zur Vermietung angebotene

Wohnung eine Badewanne/Dusche und eine Toilette.32 Das Vorhandensein dieser

beiden Ausstattungsmerkmale ist so selbstverständlich, dass es in den

Wohnungsanzeigen erst gar nicht erwähnt wird.33 In einigen Anzeigen wird lediglich

präzisiert, was genau im Bad davon vorliegt: ob eine Badewanne oder eine Dusche

und ob ein Fenster vorhanden sind und ob die Wohnung (zusätzlich) über ein

„Gäste-WC“ verfügt (vgl. Abbildung 34).

Wie sich die Qualität „angemessener“ von der Qualität „nicht angemessener“

Wohnungen unterscheidet, wird deutlich, wenn man die Merkmale aller

ausgewerteten verfügbaren Wohnungen mit den Merkmalen der davon

angemessenen verfügbaren Wohnungen vergleicht. Datengrundlage für diesen

Vergleich ist die empirica-Preisdatenbank (Basis: empirica-systeme). Sie enthält

Informationen über die Qualitäts- und Ausstattungsmerkmale der angebotenen

Wohnungen in dem Umfang, wie sie im Anzeigentext erwähnt sind.

Abbildung 33 und Abbildung 34 zeigen die Ergebnisse – hier am Beispiel der ca.

65 qm großen Wohnungen im Vergleichsraum I - „Westlicher Landkreis“, die im

Zeitraum 1. April 2015 bis 31. März 2017 gemäß empirica-Preisdatenbank (Basis:

empirica-systeme) öffentlich inseriert angeboten wurden.

32 Zur Badausstattung des gesamten Mietwohnungsbestands vor Ort vgl. im Hauptteil, Kap. 2 33 Ein Vermieter würde eher als Besonderheit angeben „ohne Toilette“, „Toilette im Treppenhaus“ oder „ohne Bad

und Dusche“, um unnötige Wohnungsbesichtigungen zu vermeiden. Wir gehen davon aus, dass praktisch alle in der empirica-Preisdatenbank erfassten Mietangebote über Badewanne/Dusche und Toilette verfügen.

Qualitätsbeschrei-bung im LK Lindau (Bodensee)


empirica

Abbildung 33: Qualitätsbeschreibung angemessener Mietwohnungen für 2-Personen-Haushalte im VR I – „Westlicher Landkreis“, 2017*

*Auswertungszeitraum: Quartale II/2015 bis I/2017. / = geringe Fallzahl (< 5); Höhe des Richtwerts (510 Euro): vgl Abbildung 12, Seite 19. Anmerkung: PLZ-Bezirk 88131 umfasst Bodolz und Lindau (Bodensee), PLZ-Bezirk 88138 umfasst Hergensweiler, Sigmarszell und Weißensberg (=östl. Teil), PLZ-Bezirk 88242 umfasst Wasserburg (teuerste Gemeinde, vgl. Abbil-dung 5), PLZ-Bezirk 88149 umfasst Nonnenhorn. In rot: Über dieses Merkmal verfügen Wohnungen mit Mieten bis 510 Euro relativ selten. In grün: Über dieses Merkmal verfügen Wohnungen mit Mieten bis 510 Euro relativ häufig. Quelle: empirica-Preisdatenbank (Basis: empirica-systeme) empirica

Anzahl Anteil Anzahl Anteil

ausgewertete Wohnungen 319 80

davon lt. Daten von Kreis 52 31

davon empirica-Preisdatenbank 267 49

Größenklasse 55 bis unter 60 qm 46 17% 19 39% 22%

60 bis unter 65 qm 66 25% 15 31% 6%

65 bis unter 70 qm 84 31% 10 20% -11%

70 bis unter 75 qm 71 27% 5 10% -16%

267 100% 49 100%

1 5 2% / 8% 6%

2 193 72% 28 57% -15%

3 68 25% 16 33% 7%

4 / 0% / 2% 2%

267 100% 49 100%

bis 1949 13 5% / 2% -3%

1950er-Jahre / 1% / 6% 5%

1960er-Jahre 10 4% 0 0% -4%

1970er-Jahre 7 3% / 2% -1%

1980er-Jahre 12 4% / 4% 0%

1990er-Jahre 23 9% / 8% 0%

2000er-Jahre 8 3% 0 0% -3%

2010er-Jahre 24 9% / 4% -5%

k.A. 166 62% 36 73% 11%

267 100% 49 100%

Gas 86 32% 11 22% -10%

Öl 23 9% / 6% -2%

Alternativ 19 7% / 2% -5%

Elektro / 1% / 4% 3%

Kohle 0 0% 0 0% 0%

k.A. 135 51% 32 65% 15%

267 100% 49 100%

Zentral 114 43% 12 24% -18%

Etage 10 4% / 2% -2%

Zimmer 5 2% / 6% 4%

k.A. 134 50% 31 63% 13%

267 100% 49 100%

PLZ-Bezirk 88131 209 78% 34 69% -9%

88138 19 7% 9 18% 11%

88142 31 12% / 6% -5%

88149 8 3% / 6% 3%

267 100% 49 100%

alle verfügbaren

Wohnungen

Anzahl Zimmer

Baujahresklasse

Befeuerung der

Heizung

Heizungssystem

Differenz des

Anteils

(%-Punkte)

Fallzahlen verfügbarer Wohnungen nach Ausstattungsmerkmalen (alle Wohnungen vs. Wohnungen im unteren Marktsegment)

Wohnungen mit ca. 65 qm Wohnfläche im Vergleichsraum I "Westlicher Landkreis"

davon bis max. 510 Euro

(=angemessen für 2PHH)


empirica

Lesehilfe: Überschrift: Für ca. 65 qm große Wohnungen im Vergleichsraum I –

„Westlicher Landkreis“, liegt die ermittelte Mietobergrenze des unteren Viertels bei

510 Euro (vgl. Abbildung 7 und Abbildung 12). 1. Zeile: Dieser Auswertung liegt eine

Fallzahl von 319 zugrunde (Abbildung 6 bzw. Legende in Abbildung 7). Von diesen

319 Angebotsfällen werden 80 (25 %) zu einer Miete bis maximal 510 Euro angebo-

ten, würden also zur ermittelten Mietobergrenze als angemessen gelten. Denn die

Maßgabe ist ja, dass 25 % aller verfügbaren Wohnungen angemessen sein sollen. 3.

Zeile: Von den insgesamt 319 ausgewerteten Wohnungen stammen 267 Angebots-

fälle aus der empirica-Preisdatenbank (empirica-systeme) und können daher auch

differenziert nach Wohnungsmerkmalen ausgewertet werden. Spalte „Wohnungs-

merkmale“: Aufgelistet sind Merkmale, die in den Wohnungsanzeigen zur Woh-

nungsbeschreibung erwähnt werden. Die Spalten „Anteil“ sagen jeweils aus, wie viel

Prozent aller bzw. aller mit einer Miete unterhalb der ermittelten Mietobergrenze der

ausgewerteten Wohnungen über dieses Merkmal (mindestens) verfügen.34 Die letzte

Spalte gibt die Differenz an, um wie viele Prozentpunkte sich der Anteil bei den

Wohnungsangeboten unterhalb der ermittelten Mietobergrenze im Vergleich zu dem

Anteil bei allen Wohnungsangeboten unterscheidet. So wird deutlich, ob für ange-

messene Wohnungen dieses Merkmal über- oder unterdurchschnittlich häufig er-

wähnt wird: Bei positiver Differenz (grün) verfügen angemessene Wohnungen rela-

tiv häufig über dieses Merkmal; bei negativer Differenz (rot) hingegen relativ selten.

Kleine Differenzen von bis zu +/- 5 Prozentpunkten können Zufallsschwankungen

sein und sind daher vernachlässigbar.

Im Ergebnis wird am Beispiel der öffentlich inserierten ca. 65 qm großen

verfügbaren Wohnungen im Vergleichsraum I - „Westlicher Landkreis“, deutlich,

dass hier verfügbare „Wohnungen mit einer Miete bis zu 510 Euro“ im Vergleich zu

allen verfügbaren Wohnungen überdurchschnittlich häufig (siehe grüne Markierung

in Abbildung 33):

weniger als 65 qm Wohnfläche haben; dass aber von allen öffentlich inserierten angemessenen Wohnungen immerhin noch 30 % (20 %+10 %) sogar mehr als 65 qm Wohnfläche haben;

ein (tendenziell großes) oder drei (tendenziell kleine) Zimmer haben; dass aber von allen öffentlich inserierten angemessenen Wohnungen immerhin noch 57 % auch zwei Zimmer haben;

keine Angabe zum Baualter halben; dass aber von allen öffentlich inserierten angemessenen Wohnungen immerhin noch mindestens 12 % (4 %+8 %) aus den 1980er und 1990er Jahren stammen (und damit etwas zu gleichen Anteilen wie auch die übrigen Wohnungen) und dass sogar mindestens 4 % sogar erst in den 2010er Jahren gebaut wurden;

keine Angabe zur Befeuerungsart der Heizung und zum Heizungssystem haben; dass aber von allen öffentlich inserierten angemessenen Wohnungen immerhin

34 Alle Fallzahlen sind Mindestangaben. Zusätzlich könnten die Wohnungen ohne Angabe zu diesem Merkmal (“k.A.“) über dieses Merkmal verfügen sowie auch Wohnungen, die nicht öffentlich inseriert wurden (z.B. von Wohnungsunternehmen).

Lesehilfe zu Abbildung 33

Qualitätsmerkmale angem. Wohnungen im VR I - „Westlicher Landkreis“


empirica

mindestens 28 % (22 %+ 6 %) mit Gas und Öl beheizt werden und mindestens 26 % (24 %+2 %) über eine Zentral- oder Etagenheizung verfügen.35

im Postleitzahlbezirk 88138 (d.h. in den östlichen Gemeinden Hergensweiler, Sigmarszell und Weißensberg) liegen; dass aber von allen öffentlich inserierten angemessenen Wohnungen immerhin auch noch 69 % im PLZ-Bezirk 88131 (Lindau, Bodolz) sowie jeweils weitere 6% in relative teuren PLZ-Bezirken 88142 (Wasserburg) und 88149 (Nonnenhorn).

Eine räumliche Segregation („Ghettoisierung“) ist durch die Richtwerte nicht

zu befürchten.

Abbildung 34: Besondere Ausstattungsmerkmale

*Auswertungszeitraum: Quartale II/2015 bis I/2017. / = geringe Fallzahl (< 5); Höhe des Richtwerts (510 Euro): vgl Abbildung 12, Seite 19. In rot: Über dieses Merkmal verfügen Wohnungen mit Mieten bis 510 Euro relativ selten. In grün: Über dieses Merkmal verfügen Wohnungen mit Mieten bis 510 Euro relativ häufig. Quelle: empirica-Preisdatenbank (Basis: empirica-systeme) empirica

35 Im ursprünglichen Datensatz befanden sich zudem noch drei Wohnungen mit der Angabe, dass sie über einen Kohleofen verfügen. Diese drei Mietwohnungsangebote sind aber nicht in die vorliegenden Auswertungen zur Aktualisierung der Mietobergrenzen im Landkreis Lindau (Bodensee) eingeflossen (vgl. dazu auch Fußnote 13).

Anzahl Anteil Anzahl Anteil

insgesamt 267 49

Gäste-WC 22 8% / 4% -4%Bad mit Fenster 54 20% 7 14% -6%Bad mit Wanne 82 31% 8 16% -14%Balkon/Terrasse 187 70% 23 47% -23%Garten/-anteil/-nutzung 49 18% 6 12% -6%Aufzug 47 18% / 4% -14%barrierefrei 10 4% / 2% -2%Fliesenboden 65 24% 8 16% -8%Holz-/Dielenboden 12 4% / 8% 4%Kunststoffboden / 1% / 4% 3%Laminatboden 45 17% 5 10% -7%

Linoleumboden / 0% 0 0% 0%Marmorboden 0 0% 0 0% 0%Parkettboden 59 22% 9 18% -4%Steinboden / 1% 0 0% -1%Teppichboden 6 2% / 2% 0%Einbauküche 162 61% 23 47% -14%möbliert 23 9% / 8% 0%Dachgeschoss 79 30% 16 33% 3%Neubau 23 9% / 2% -7%gepflegt 71 27% 8 16% -10%neuwertig 18 7% / 2% -5%renoviert 45 17% 5 10% -7%saniert 44 16% / 6% -10%Parkmöglichkeit 172 64% 25 51% -13%

davon bis max. 510 Euro

(=angemessen für 2PHH)

alle verfügbaren

Wohnungen

Fallzahlen verfügbarer Wohnungen nach Ausstattungsmerkmalen (alle Wohnungen vs. Wohnungen im unteren Marktsegment)

Wohnungen mit ca. 65 qm Wohnfläche im Vergleichsraum I "Westlicher Landkreis"

Differenz des

Anteils

(%-Punkte)


empirica

Abbildung 34 nennt ebenfalls besondere Ausstattungsmerkmale, auf die im

Anzeigentext verwiesen wird.

Die dunkelrote Markierung der letzten Spalte (bei Werten unter -5 %) weist am

Beispiel der öffentlich inserierten ca. 65 qm großen verfügbaren Wohnungen im

Vergleichsraum I – „Westlicher Landkreis“ darauf hin, dass hier zu angemessenen

Wohnungen seltener als zu anderen verfügbaren Wohnungen angegeben wird, dass

sie über Bad mit Wanne, Balkon/Terrasse, Aufzug, Fliesen- oder Laminatboden, eine

Einbauküche oder Parkmöglichkeiten verfügen. Zudem wird zu ihnen seltener

angegeben, dass sich sich in Neubauten befinden. Fazit: Die Mietobergrenzen

scheinen also wunschgemäß dazu zu führen, dass ein gehobener Wohnstandard

ausgeschlossen wird.

Gleichzeitig lässt sich aber auch Folgendes sagen: Von den im Vergleichsraum I –

„Westlicher Landkreis“ für 2-Personen-Haushalte angemessenen verfügbaren

Wohnungen haben dennoch mindestens36 51 % eine Parkmöglichkeit, mindestens

47 % Balkon oder Terrasse, mindestens 47 % eine Einbauküche 16 % ein Bad mit

Wanne, mindestens, mindestens 16 % Fliesenboden, mindestens 10 % Laminatboden,

und und mindestens 4 % einen Aufzug. Alle hier beschriebenen Wohnungen

verfügen über ca. 65 qm Wohnfläche (genauer: 55 bis unter 75 qm), liegen im Ver-

gleichsraum I – „Westlicher Landkreis“ und waren im Auswertungszeitraum für

maximal 510 Euro anmietbar. Fazit: Mit einer Mietobergrenze von 510 Euro kann

hier die Daseinssicherung von 2-Personen-Bedarfsgemeinschaften im Vergleichs-

raum I – „Westlicher Landkreis“ offensichtlich gewährleistet werden.

2.4.3 Überprüfung von Verfügbarkeit und Mindeststandard

Zusätzlich soll noch sichergestellt werden, dass zu diesen Mieten auch zu einem spä-

teren Zeitpunkt Wohnungen konkret verfügbar sind, und überprüft werden, welche

Qualitäten diese haben. Daher werden im Folgenden stichprobenartig Online-

Abfragen durchgeführt, die simulieren, wie eine Bedarfsgemeinschaft konkret eine

angemessene Wohnung in ihrem Vergleichsraum sucht. Es wird also überprüft, ob

zu diesen Mieten auch zu einem Stichtag außerhalb des Auswertungszeitraums (öf-

fentlich inserierte) Wohnungen anmietbar waren und ob es sich tatsächlich nur um

einen einfachen Wohnstandard handelt, der aber dennoch die qualitativen Mindest-

standards einhält.37

Die folgenden Abbildungen (Seite 51 ff.) zeigen Beispiele für verfügbare, angemes-

sene Wohnungen zu den ermittelten Richtwerten im Landkreis Lindau (Bodensee).

Sie zeigen, dass zu einem beliebigen späteren Stichtag (hier: am 23. August und 5.

36 Es handelt sich jeweils um Mindestfallzahlen: Es könnten noch mehr Mietwohnungsangebote über dieses Merkmal verfügen, z.B. nicht öffentlich inserierte Wohnungen oder Wohnungen, bei denen das Merkmal in der Anzeige nicht ausdrücklich erwähnt wird.

37 Darüber hinaus stehen Bedarfsgemeinschaften ggf. auch noch die Wohnungen der Wohnungsunternehmen zu, die nicht öffentlich inseriert werden. Außerdem müssen Bedarfsgemeinschaften nicht an einem einzigen Tag ei-ne Wohnung finden, sondern können länger suchen. Die hier dargestellte Stichprobe stellt also nur Positivbei-spiele dar. Wenn zu einzelnen Vergleichsräumen keine Wohnungen aufgelistet sind, bedeutet dies nicht, dass dort grundsätzlich keine angemessen Wohnungen verfügbar sind. Teilweise muss man länger suchen und ggf. eben auch noch die Angebote der Wohnungsunternehmen erfragen.

Besondere Ausstattungs-merkmale im VR I - „Westlicher Landkreis“

Konkrete Angemessenheit

Online-Stichprobe im LK Lindau (Bodensee)


empirica

September 2017) öffentlich inserierte Wohnungen verfügbar waren und welche

Wohnqualität diese haben.38

Darüber hinaus stehen Bedarfsgemeinschaften ggf. auch noch die Wohnungen der

Wohnungsunternehmen zu, die nicht öffentlich inseriert werden. Außerdem müssen

Bedarfsgemeinschaften nicht an einem einzigen Tag eine Wohnung finden, sondern

können länger suchen. Die hier dargestellte Stichprobe stellt also nur Positivbeispie-

le dar. Wenn zu einzelnen Vergleichsräumen keine Wohnungen aufgelistet sind, be-

deutet dies nicht, dass dort grundsätzlich keine angemessen Wohnungen verfügbar

sind. Teilweise muss man länger suchen und ggf. eben auch noch die Angebote der

Wohnungsunternehmen erfragen.

Lesehilfe: Die erste Zeile in Abbildung 36 beschreibt z. B. eine Wohnung in Lindau

(Vergleichsraum I – „Westlicher Landkreis“), die für zwei Person ausreichend groß

ist (also etwa 65 qm hat), aber nicht zu teuer ist (also für maximal 510 Euro angebo-

ten wird). Es handelt sich um eine 67 qm große Wohnung mit 2,5 Zimmern und gro-

ßem Balkon mit Aussicht, die ebenerdig erreichbar ist. Die Nettokaltmiete beträgt

465 Euro im Monat. Diese Wohnung wäre für eine 2-Personen-Bedarfsgemeinschaft

im Vergleichsraum I – „Westlicher Landkreis“ zu den neuen Richtwerten angemes-

sen. Sie ist verfügbar, der Mindeststandard scheint erfüllt und sie weist keinen allzu

gehobenen Wohnstandard auf (nur kleines Esszimmer, keine Angabe zum Baujahr).

Ein Richtwert von 510 Euro für eine 2-Personen-Bedarfsgemeinschaft im Ver-

gleichsraum I – „Westlicher Landkreis“ ist demnach plausibel und zielführend.

38 Eine Stichtagauswertung in gängigen Internetportalen ersetzt keine persönliche Begehung der entsprechenden Objekte. Eine genaue Qualitätsüberprüfung kann nur vor Ort vorgenommen werden. Dennoch empfehlen wir für einen ersten Eindruck für Leistungsträger und Sozialgerichte, diese Überprüfung vorzunehmen. Wenn über einen längeren Zeitraum keine Wohnungen bis zur Mietobergrenze anmietbar sind, sind die Mietobergrenzen nicht hoch genug.


empirica

Abbildung 35: Online-Stichprobe angemessener verfügbarer Wohnungen für 1-Pers.-Haushalte im LK Lindau (Bodensee)

In rot: Wohnungen mit etwas geringerer Wohnfläche (max. 10 qm weniger). empirica



Vergleichs-

raum

Richt-

wertOrt

Wohn-

fläche

Kalt-

miete

Bau-

jahr

Zimmer-

zahlAusstattung / Beschreibung Gefunden auf:

1 - Westlicher

LK420 Sigmarszell 40 360 2001 1,5

Neu renovierte helle Wohnung im

Erdgeschoss einer Doppelhaushälfte

langfristig zu vermieten. Zur Ausstattung

gehören eine Einbauküche,

Waschmaschine, Kleiderschrank, sowie

Laminatboden.

www.immobilienscout

24.de (23.08.2017)

Wohnungen, die für eine Person angemessen groß sind (ca. 50 qm)

Vergleichs-

raum

Richt-

wertOrt

Wohn-

fläche

Kalt-

miete

Bau-

jahr

Zimmer-


1 - Westlicher

LK510 Lindau 67 465 k.A. 2,5

Gemütliche Wohnung mit großem

Balkon und wunderschöner Aussicht.

Wohnung ebenerdig erreichbar. Großes

Wohnzimmer, großes Schlafzimmer,

kleines Esszimmer für 2 Meter-Tisch

aber vollkommen ausreichend, Bad mit

Wanne, Einbauküche kann gegen Ablöse

übernommen werden (E-Geräte, neue

Spülmaschine).

www.immobilienscout

24.de (23.08.2017)

1 - Westlicher

LK510 Lindau 66 430 1905 2

Es ist keine Küche vorhanden.

Waschmaschine, Spülmaschine und

Gefrierschank in gutem funktionsfähigen

Zustand können ohne Kosten

übernommen werden.

www.immobilienscout

24.de (05.09.2017)

1 - Westlicher

LK510 Lindau 60 500 3

Renovierte Erdgeschoß -

Eckhauswohnung mit Markisenbalkon-

,eingezäuntem Garten mit Terrasse und

Einzelparkplatz-, abschließbarem Keller

und Dachboden, in ruhigem,

zweigeschossigem 6 Fam.Haus, an einer

Anliegerstr.gelegen.

www.ebay-

kleinanzeigen.de

(05.09.2017)

1 - Westlicher

LK510 Hergensweiler 55 510 1989 2

Die Wohnung befindet sich in einem

Mehrfamilienhaus in einem homogenen

und ruhigen Wohnumfeld. Die Wohnung

ist sanierte und besitzt einen großen und

sonnigen Balkon, der nach Süd-Osten

ausgerichtet ist.

Die Wohnung ist voll möbliert.

www.immonet.de

(23.08.2017)

2 - Östlicher LK 380 Lindenberg 55 380 k.A. 2

Die Wohnung ist in einem

Mehrfamilienhaus im Hochparterre. Es

ist eine Küche vorhanden. Balkon, Keller

und Dachboden gehören ebenfalls zur

Wohnung. In der Wohnung ist ein

Pelletofen und als Unterstützung

Steinheizplatten welche mit Strom

laufen.

www.ebay-

kleinanzeigen.de

(23.08.2017)

Wohnungen, die für zwei Personen angemessen groß sind (ca. 65 qm)


empirica






empirica

Vergleichs-

raum

Richt-

wertOrt

Wohn-

fläche

Kalt-

miete

Bau-

jahr

Zimmer-


1 - Westlicher

LK590 Lindau 67 465 k.A. 2,5

Gemütliche Wohnung mit großem

Balkon und wunderschöner Aussicht.

Wohnung ebenerdig erreichbar. Großes

Wohnzimmer, großes Schlafzimmer,

kleines Esszimmer für 2 Meter-Tisch

aber vollkommen ausreichend, Bad mit

Wanne, Einbauküche kann gegen Ablöse

übernommen werden (E-Geräte, neue

Spülmaschine).

www.immobilienscout

24.de (23.08.2017)

Wohnungen, die für drei Personen angemessen groß sind (ca. 75 qm)

Vergleichs-

raum

Richt-

wertOrt

Wohn-

fläche

Kalt-

miete

Bau-

jahr

Zimmer-


1 - Westlicher

LK710 Sigmarszell 83 670 1996 2

Moderne, sonnige und ruhig gelegene

Etagenwohnung mit gehobener

Ausstattung in Niederstaufen nur an

Nichtraucher zu vermieten.

www.immobilienscout

24.de (23.08.2017)

1 - Westlicher

LK710 Wasserburg 80 650 1964 2,5

Es handelt sich um eine Wohnung in

einem Zweifamilienhaus. Im Frühjahr

wurden neue Kunststofffenster

eingebaut. Bei den Bodenbelägen

handelt es sich um Echtholzparkett im

Schlafzimmer, Linoleum und PVC

Belägen in Wohnzimmer, Flur und

Küche.

www.immobilienscout

24.de (23.08.2017)

Wohnungen, die für vier Personen angemessen groß sind (ca. 90 qm)

Vergleichs-

raum

Richt-

wertOrt

Wohn-

fläche

Kalt-

miete

Bau-

jahr

Zimmer-


1 - Westlicher

LK890 Wasserburg 95 830 1985 3

Es handelt sich bei der Wohnung um eine

1,5 geschossige Doppelhaushälfte. Die

helle Wohnung besitzt einen großen

Wohnbereich mit einer offenen

Wohnküche und Kaminofen. Die

Terrasse in Südausrichtung mit Blick auf

die Berge ist grosszügig.

Zur Wohnung gehören zwei Kellerräume

inklusive Abstellraum und Waschküche.

www.immonet.de

(23.08.2017)

Wohnungen, die für fünf Personen angemessen groß sind (ca. 105 qm)


empirica

2.5 Basistabelle Landkreis Lindau (Bodensee) zur Aktualisierung 2017

Abbildung 40: Basistabelle für den LK Lindau (Bodensee): Fallzahlen der ausgewerteten Wohnungsangebote (1.4.2015 bis 31.03.2017) -1-

/ = geringe Fallzahl (<5), EZFH = Ein- und Zweifamilienhäuser Quelle: empirica-Preisdatenbank (Basis: empirica-systeme), Daten von Wohnungsunternehmen empirica

Lesebeispiel: Angebotsmieten für ca. 65 qm große Wohnungen in Vergleichsraum I – „Westlicher Landkreis“

Orange: Die orange markierten Felder beinhalten die Fallzahlen der ausgewerteten Mietwohnungsangebote für ca. 65 qm große Wohnungen (d.h. mit „55 qm bis unter 75 qm“). In der Summe ergibt sich eine Fallzahl von 319 ca. 65 qm großen Wohnungen (76+70+86+87°=°319). Auf diese Fallzahl wird auch in Abbildung 6 Seite 11 und in Abbildung 9, Seite 15 (Legen-de) verwiesen. Gelb: Die meisten dieser 319 Wohnungen kosten zwischen 500 und 600 Euro (vgl. auch Verlauf der roten Linie in Abbildung 9, Seite 15). Genau 25 % dieser 319 Wohnungen kosten bis zu 510 Euro (vgl. Kasten in Abbildung 9, Seite 15). Dies wäre ein möglicher Richtwert für 2-Personen-Haushalte: Zu ihm waren im Auswertungszeitraum ca. 65 qm große Wohnungen im Vergleichsraum I – „Westlicher Landkreis“ verfügbar, aber nicht alle 65-qm-Wohnungen fielen darunter, sondern nur Wohnungen des unteren Wohnungsmarktsegments.

Mietwohnungsangebote im Landkreis Lindau (01.04.2015 bis 31.03.2017)

Ort Mieteunter

35 m²

35 bis

unter

40 m²

40 bis

unter

45 m²

45 bis

unter

50 m²

50 bis

unter

55 m²

55 bis

unter

60 m²

60 bis

unter

65 m²

65 bis

unter

70 m²

70 bis

unter

75 m²

75 bis

unter

80 m²

80 bis

unter

85 m²

85 bis

unter

90 m²

90 bis

unter

95 m²

95 bis

unter

100 m²

100 bis

unter

105 m²

105 bis

unter

110 m²

110 bis

unter

115 m²

115 bis

unter

120 m²

120 bis

unter

125 m²

125 m²

und

mehr

bis 100 € - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 0%

über 100 bis 200 € / - - - - - - - - - - - - - - - - - - - / 0%

über 200 bis 300 € 12 11 / / - - - - - - - - - - - - - - - - 28 3%

über 300 bis 400 € 22 41 19 6 9 9 / / / / / - / - - - - - - - 120 13%

über 400 bis 500 € 5 11 16 18 28 18 11 9 7 / / / / / / - - - - - 139 24%

über 500 bis 600 € / / / 7 22 43 26 26 17 10 12 / / - - / - - / - 180 40%

über 600 bis 700 € / - - / / / 23 27 36 15 19 / 6 / / / - - - - 144 52%

über 700 bis 800 € - - - - / / 5 15 19 24 27 16 15 11 5 / - / / / 148 64%

über 800 bis 900 € - - - - - - - 6 6 5 11 11 9 15 5 5 8 / / / 86 71%

über 900 bis 1.000 € - - - - / - - / - / 11 6 12 12 14 / / / / 7 77 78%

über 1.000 € - - - - - - / - - - / 5 10 17 36 16 19 12 27 118 262 100%

Gesamt 50 67 39 36 64 76 70 86 87 61 85 46 59 59 66 28 30 15 36 128 1.188 -

davon in EZFH - - - - - - - - - - / - - / / - / / 6 31 47

kumu-

lierte %

Ver

glei

chsr

aum

1 -

Wes

tlic

her

Lan

dkr

eis

Größenklasse

Summe


empirica

Abbildung 41: Basistabelle für den LK Lindau (Bodensee): Fallzahlen der ausgewerteten Wohnungsangebote (1.4.2015 bis 31.03.2017) -2-

/ = geringe Fallzahl (<5), EZFH = Ein- und Zweifamilienhäuser Quelle: empirica-Preisdatenbank (Basis: empirica-systeme), Daten von Wohnungsunternehmen empirica

Mietwohnungsangebote im Landkreis Lindau (01.04.2015 bis 31.03.2017)

Ort Mieteunter

35 m²

35 bis

unter

40 m²

40 bis

unter

45 m²

45 bis

unter

50 m²

50 bis

unter

55 m²

55 bis

unter

60 m²

60 bis

unter

65 m²

65 bis

unter

70 m²

70 bis

unter

75 m²

75 bis

unter

80 m²

80 bis

unter

85 m²

85 bis

unter

90 m²

90 bis

unter

95 m²

95 bis

unter

100 m²

100 bis

unter

105 m²

105 bis

unter

110 m²

110 bis

unter

115 m²

115 bis

unter

120 m²

120 bis

unter

125 m²

125 m²

und

mehr

bis 100 € - - - - / - - - - - - - - - - - - - - - / 0%

über 100 bis 200 € 7 / / / - - - - - - - - - - - - - - - - 11 2%

über 200 bis 300 € 45 15 18 18 15 / / - / - - - - - - - - - - - 117 18%

über 300 bis 400 € 9 6 15 15 23 24 25 10 8 7 5 / / - - - - - - - 149 38%

über 400 bis 500 € / - / 5 6 13 29 25 32 15 14 5 7 / 8 / - - - - 169 62%

über 500 bis 600 € - - - / / 8 5 6 12 15 15 17 8 / / / - - / / 97 75%

über 600 bis 700 € - - - - - - - / / - 6 / 16 / 9 6 / / / / 54 83%

über 700 bis 800 € - - - - - - - - - - / 7 7 / / / 7 / / 14 51 90%

über 800 bis 900 € - - - - - - - / / - - / 5 / 5 / / / / 10 39 95%

über 900 bis 1.000 € - - - - - - - - - - - - / - - / / / / 11 18 98%

über 1.000 € - - - - - - - - - - - - - - / - / / - 13 17 100%

Gesamt 62 23 38 40 46 49 60 43 55 37 44 34 45 13 27 18 18 13 6 52 723 -

davon in EZFH - - - - - - - - - - - - - - - - - / - 14 15

bis 100 € - - - - / - - - - - - - - - - - - - - - / 0%

über 100 bis 200 € 11 / / / - - - - - - - - - - - - - - - - 15 1%

über 200 bis 300 € 57 26 19 22 15 / / - / - - - - - - - - - - - 145 8%

über 300 bis 400 € 31 47 34 21 32 33 29 12 10 8 8 / / - - - - - - - 269 23%

über 400 bis 500 € 6 11 20 23 34 31 40 34 39 19 15 7 11 / 12 / - - - - 308 39%

über 500 bis 600 € / / / 8 23 51 31 32 29 25 27 20 9 / / / - - / / 277 53%

über 600 bis 700 € / - - / / / 23 28 37 15 25 6 22 5 11 7 / / / / 198 63%

über 700 bis 800 € - - - - / / 5 15 19 24 31 23 22 14 8 / 7 / / 16 199 74%

über 800 bis 900 € - - - - - - - 7 7 5 11 12 14 18 10 9 12 5 / 11 125 80%

über 900 bis 1.000 € - - - - / - - / - / 11 6 13 12 14 / 5 / 5 18 95 85%

über 1.000 € - - - - - - / - - - / 5 10 17 37 16 21 13 27 131 279 100%

Gesamt 112 90 77 76 110 125 130 129 142 98 129 80 104 72 93 46 48 28 42 180 1.911 -

davon in EZFH - - - - - - - - - - / - - / / - / 5 6 45 62

Lan

dkr

eis

Lin

dau

Ver

glei

chsr

aum

2 -

Öst

lich

er

Lan

dkr

eis

Größenklasse

Summekumu-

lierte %


empirica

3. Anforderungen an ein gutes Konzept im Sinne des § 22 SGB II

3.1 Einfache Herleitung (Anforderung von empirica)

Zur Prüfung, welche Aufwendungen für die Kosten der Unterkunft (KdU) angemes-

sen sind, bietet es sich an, Mietobergrenzen als Richtwerte festzulegen, bis zu denen

die Aufwendungen auf jeden Fall anerkannt werden. Dabei ist die lokale Woh-

nungsmarktsituation zu beachten. Die Herleitung der Mietobergrenzen sollte sich

leicht nachvollziehen lassen und u.E. auch folgende inhaltlichen Anforderungen er-

füllen:

allgemeingültig, gerecht und übertragbar sein, d.h.

o in städtischen und ländlichen Regionen gleichermaßen anwendbar o unter den lokalen Marktbedingungen realistisch (Wohnungen verfügbar) o aber nicht zu pauschal (um Härtefälle zu vermeiden)

schlüssig und transparent begründet sein, d.h.

o mit hoher Transparenz nachvollziehbar hergeleitet o Lage und Qualität der Wohnung implizit berücksichtigend und o die Einhaltung des Mindeststandards gewährleistend

praxisbezogen und einfach sein, d.h.

o aktuell und kostengünstig in der Herstellung (in wenigen Wochen fertig) o einfach und kostengünstig zu aktualisieren (weil Mieten sich schnell ändern) o einfach in der Anwendung (Richtwerttabelle ablesen plus Einzelfallprüfung) o tatsächliche Verfügbarkeit gegeben und leicht überprüfbar (über Online-Portale)

und unerwünschte Nebenwirkungen vermeidend:

o keinen Anreiz zu unerwünschtem Umzugsverhalten schaffend (Segregation) o keinen Anreiz für Vermieter zur Mieterhöhung bildend.

empirica hat im Jahr 2008 ein Verfahren zur Herleitung von KdU-Richtwerten ent-

wickelt, das diese selbst gestellten Anforderungen erfüllt. Erst später, am

22.09.2009 verlangte das BSG zur Herleitung von KdU-Richtwerten ein „schlüssiges

Konzept“. Die Anforderungen, die das BSG damit verbindet, erfüllt das empirica-

Konzept ebenfalls (vgl. BSG-Anforderungen im Anhang, Kap. 3.2, sowie Erfahrungen

mit der Umsetzung im Anhang, Kap. 4).

56 Mietobergrenzen im Landkreis Lindau (Bodensee)– Aktualisierung 2017

empirica

3.2 Schlüssiges Konzept (Anforderungen des BSG)

Das empirica-Konzept erfüllt die Anforderungen des BSG an ein schlüssiges Konzept.

Abbildung 42: Anforderungen des BSG an eine schlüssiges KdU-Konzept 39

Definition eines schlüssi-

gen Konzepts (BSG)

Berücksichtigung im empirica-

Konzept

Datenerhebung ausschließ-lich in genau eingegrenzten Vergleichsräumen und über den gesamten Vergleichs-raum

Vgl. Arbeitsschritt 1 (Bildung von Vergleichsräu-men). Die Daten werden im gesamten Kreis erho-ben.

Nachvollziehbare Definition des Gegenstandes der Be-obachtung, z.B. welche Art von Wohnungen, Differen-zierung nach Standard der Wohnungen, Brutto- und Nettomiete (Vergleichbar-keit), Differenzierung nach Wohnungsgröße

Vgl. Arbeitsschritt 2 (Beschreibung der Daten-grundlage), Arbeitsschritte 1 (Qualitative Angemes-senheit), Arbeitsschritt 3 (Abbildung 8: Differenzie-rung nach Standard der Wohnungen und nach Wohnungsgrößen) sowie Arbeitsschritt 4 (Quali-tätskontrolle). - Vgl. Kern der Analyse: Betrachtung der Nettokaltmieten für verschiedene Wohnungs-größen über alle Wohnungsstandards (Anhang, Kap. 1.1); ggf. ergänzt um weitere Daten, z.B. Brut-tomieten (Anhang, Kap. 1.3).

Bezeichnung des Beobach-tungszeitraumes

Vgl. Arbeitsschritt 2 (Kap. 3.2.2). Der Beobach-tungszeitraum wird zudem im Bericht unter jeder Abbildung angegeben.

Festlegung und Dokumen-tation der Art und Weise der Datenerhebung (Er-kenntnisquellen)

Vgl. Arbeitsschritt 2: Wichtigste Datengrundlage ist die empirica-Preisdatenbank; ggf. ergänzt um weitere Daten (Anhang, Kap. 1.3). Art und Weise der Datenhebung(en) werden im Bericht doku-mentiert.

Gewährleistung von Reprä-sentativität und Validität

Die empirica-Preisdatenbank stellt eine valide und repräsentative Stichprobe aller öffentlich inserierten Wohnungsangebote dar (Näheres vgl. Eckwerte der empirica-Preisdatenbank, Anhang, Kap. 2.1).

Einhaltung mathematisch-statistischer Grundsätze

Die Einhaltung mathematisch-statistischer Grundsätze gehört zum Grundverständnis von empirica.

Darstellung und Begrün-dung der gezogenen Schlüsse (z.B. Spannober-werte oder Kappungsgren-ze)

Im Bericht wird darlegt, wie aus den vorliegen-den Daten in Absprache mit dem Auftraggeber Mietobergrenzen (Kappungsgrenzen) festgelegt werden. Extremwerte bleiben unberücksichtigt, die gezogenen Schlüsse werden begründet.

39 Vgl. BSG-Urteil vom 22.09.2009 - B 4 AS 18/09 R – RdNr 17-22.

Anforderungen des BSG


empirica

Darüber hinaus werden mit dem empirica-Konzept weitere Vorgaben des BSG40 aus

dem Urteil vom 22. September 2009 erfüllt:

„Das schlüssige Konzept soll die hinreichende Gewähr dafür bieten, dass die

aktuellen Verhältnisse des örtlichen Mietwohnungsmarktes wiedergege-

ben werden.“ (Rd.Nr. 18) => Die empirica-Preisdatenbank ist hochaktuell. Sie

enthält Mietangebote zum letzten aktuellen Quartal. Sie ist eine der größten und

differenziertesten Mietpreisdatenbanken Deutschlands.

„Entscheidend ist vielmehr, dass (…) ein Konzept zu Grunde liegt, dieses (…)

schlüssig und damit die Begrenzung der tatsächlichen Unterkunftskosten

auf ein "angemessenes Maß" hinreichend nachvollziehbar ist.“ (Rd.Nr. 17)

=> Im Rahmen des empirica-Konzepts werden die Richtwerte systematisch so

festgelegt, dass sie für alle Haushaltsgrößen in allen Vergleichsräumen den glei-

chen Teil des Wohnungsmarkts für angemessen erklären. Dadurch werden die

Unterkunftskosten auf ein angemessenes Maß begrenzt und die Nachvollzieh-

barkeit ist sowohl durch Gerichte als auch durch Leistungsbezieher gewährleis-

tet.

„Für die Datenerhebung kommen nicht nur die Daten von tatsächlich am

Markt angebotenen Wohnungen in Betracht, sondern auch von bereits ver-

mieteten.“ (Rd.Nr. 22) => Im Kern der Analyse (vgl. Anhang, Kap. 1.1) werden

die Mieten der tatsächlich am Markt angebotenen Wohnungen ausgewertet; auf

Wunsch können zusätzlich die Mieten vermieteter Wohnungen berücksichtigt

werden (vgl. Anhang, Kap. 1.3).

„Die Verwaltung ist daher bis auf weiteres nicht auf eine bestimmte Vorge-

hensweise festgelegt. Sie selbst kann auf Grund ihrer Kenntnis der örtlichen

Gegebenheiten am besten einschätzen, welche Vorgehensweise sich für eine

Erhebung der grundsicherungsrechtlich erheblichen Daten am besten eignen

könnte.“ (Rd.Nr. 20) => Die Verwaltung kann auch die empirica-

Vorgehensweise für am besten geeignet halten. Die empirica-Vorgehensweise

wurde auch schon von Sozialgerichten bestätigt (vgl. Anhang, Kap. 4.2).

40 Vgl. BSG-Urteil vom 22.09.2009 - B 4 AS 18/09 R – RdNr 17-22.


empirica

4. Erfahrungen mit der Umsetzung des empirica-Konzepts

4.1 Austausch mit Sozialrichtern

empirica steht in regelmäßigem Austausch mit Sozialrichtern auf Ebene der Sozial-

gerichte, der Landessozialgerichte und des Bundessozialgerichts. Zur Erläuterung

der Funktionsweise von Wohnungsmärkten und Möglichkeiten zur Herleitung von

Angemessenheitskriterien war empirica bereits im Jahr 2008 mit Referenten auf

einer Richterschulung beim Landessozialgericht NRW tätig.

Von Sozialgerichten werden empirica-Mitarbeiter bei Bedarf zu Sachverständigen

über die aktuelle Mietpreisentwicklung im unteren Wohnungsmarktsegment be-

nannt und um Sonderauswertungen der empirica-Preisdatenbank im Rahmen von

Sozialgerichtsfällen gebeten. empirica wurde mehrfach als Referent zum Thema auf

Tagungen unter Beteiligung von Bundessozialrichtern angefragt, u.a. vom Deutschen

Sozialgerichtstag, vom Niedersächsischen Landkreistag, vom Arbeitsministerium

Schleswig-Holstein und vom Deutschen Städtetag. Von Dezember 2015 bis Juni 2017

war Petra Heising (empirica) Mitglied der AG „Unterkunftsbedarfe“ des Deutschen

Vereins für öffentliche und private Fürsorge e.V, die zum Ziel hatte, dass Bundesge-

richte, Bundesministerien, kommunale Leistungsträger und private Institute ge-

meinsam Parameter zur Deckung der Unterkunftsbedarfe gemäß SGB II und SGB XII

beschreiben und entsprechende Empfehlungen erarbeiten. empirica beteiligt sich

zudem an Forschungsvorhaben zum Thema, insbesondere an Vorschlägen zur Ver-

einfachung.41

Sozialrichter hielten das Vorgehen im Rahmen des empirica-Konzepts schon im Jahr

2011 für sinnvoll:

„Zu beachten ist, dass anders als noch in früheren Jahren mittlerweile unabhängige Beratungsunternehmen wie zB. das empirica-Institut (www.empirica-institut.de) umfang-reiche Wohnungsmarktbeobachtungen vorgenommen und in Regionaldatenbanken so aufbereitet haben, dass dort re-levantes Datenmaterial (…) abgerufen werden kann. (…)

Dieser Rückgriff dürfte sich bereits deshalb ohnehin anbie-ten, weil bei den Beratungsunternehmen nicht nur lediglich eine Ansammlung von Daten, sondern auch bereits deren Auswertung unter Beachtung eines nach Auffassung des Leistungsträgers schlüssigen Konzepts abgefragt werden kann. Der vom Leistungsträger zu betreibende Aufwand verringert sich dadurch wesentlich. (§22 Rn44).“ 42

41 Vgl. z.B. BBSR-Berichte KOMPAKT 02/2014, KdU-Richtlinien: Werkstattberichte aus der Praxis: www.empirica-institut.de/fileadmin/Redaktion/Publikationen_Referenzen/PDFs/BBSR_Werkstattbericht_Kdu_Konzepte_DL_2_2014.pdf

42 Löns/Herold-Tews, SGB II Grundsicherung für Arbeitssuchende, Kommentar mit Checklisten und Prüfschemata, 3. Auflage, München 2011.

http://www.empirica-institut.de/fileadmin/Redaktion/Publikationen_Referenzen/PDFs/BBSR_Werkstattbericht_Kdu_Konzepte_DL_2_2014.pdf

http://www.empirica-institut.de/fileadmin/Redaktion/Publikationen_Referenzen/PDFs/BBSR_Werkstattbericht_Kdu_Konzepte_DL_2_2014.pdf


empirica

4.2 Sozialgerichtliche Bestätigungen aus verschiedenen Bundesländern

Das empirica-Konzept zur Herleitung von KdU-Richtwerten wurde bereits 2008

entwickelt und wird inzwischen in mehr als 1.000 Kommunen in rd. 40 Landkreisen

und kreisfreien Städten verwendet. Die nachfolgende Referenzliste zeigt eine Aus-

wahl von Landkreisen und Städten, die schon länger mit unseren Richtwerten arbei-

ten. Alle Beteiligten sind mit den ermittelten Werten sehr zufrieden und offensicht-

lich auch die Bedarfsgemeinschaften selbst. Denn die Zahl der Sozialgerichtsverfah-

ren ist vielerorts nach Einführung unserer Richtwerte messbar zurückgegangen.

Das spricht für unser Konzept.

Die geringe Klagequote führt auch dazu, dass sich bisher erst wenige Sozialgerichte

zum empirica-Konzept äußern konnten: Obwohl das Konzept seit acht Jahren ver-

wendet wird, liegen uns bisher erst von wenigen Sozialgerichten Entscheidungen

dazu vor, darunter erst von einem Landessozialgericht.

Schleswig-Holstein Das Sozialgericht Schleswig hat am 11.2.2016 das empiri-ca-Konzept als „gemessen an den Anforderungen des BSG schlüssig“ bezeichnet (S 25 AS 206/15 ER). Das Sozialgericht Schleswig hat auch am 8.12.2015 das empirica-Konzept „gemäß den Anforderungen des BSG schlüssig“ bezeichnet (S 24 AS 202/15 ER). - Auskunft er-teilt der Kreis Nordfriesland.

Niedersachsen Die 29. Kammer des Sozialgerichts Osnabrück hat am 15.12.2015 das empirica-Konzept als ein „schlüssiges Kon-zept“ bezeichnet (S 29 AS 535/13). - Auskunft dazu erteilen der Landkreis Osnabrück, Jobcenter.

NRW Das Sozialgericht Duisburg hat am 14.7.2017 geurteilt, „dass die Beklagte insbesondere unter Heranziehung des empirica-Gutachtens ein schlüssiges Konzept (…) vorgelegt hat.“ (S 17 AS 6/17). – Auskunft erteilt der Kreis Kleve.

Das Sozialgericht Düsseldorf bestätigt am 29.12.2015: „Das von der Firma empirica erstellte ‚schlüssige Konzept‘ genügt (…) den Anforderungen, die die Kammer in Anlehnung an die Rechtsprechung des Bundessozialgerichtes an die Er-mittlung von Mietobergrenzen und sich daraus ergebende Gewährung der Kosten der Unterkunft stellt.“ (S 43 AS 2153/13). – Auskunft erteilt der Kreis Viersen.

Das Sozialgericht Köln hat am 15.10.2015 das empirica-Konzept als ein „schlüssiges Konzept im Sinne der Recht-sprechung des BSG“ bezeichnet (S 17 AS 3680/10). - Aus-kunft dazu erteilt der Rhein-Sieg-Kreis.

Das Landessozialgericht NRW hat am 26.3.2014 das Vor-gehen im Rahmen des empirica-Konzepts akzeptiert und le-diglich zwei Änderungswünsche angebracht (zur Abgren-zung der Wohnungsgrößenklassen und des unteren Woh-nungsmarktsegments, vgl. L 12 AS 1159/11 Protokoll). - Auskunft dazu erteilt die Stadt Krefeld.


empirica

Sachsen Das Sozialgericht Leipzig hat am 24.9.2013 einen von em-pirica ermittelten Richtwert für die Nettokaltmiete als „nach einem schlüssigen Konzept ermittelt“ bezeichnet (S 23 AS 2794/13 ER). - Auskunft dazu erteilt der Landkreis Leipzig.

Bayern Das Sozialgericht München hat das empirica-Konzept als

schlüssig anerkannt. – Auskunft dazu erteilt der Landkreis

München.

Hessen Auskunft zum Stand der Rechtsprechung erteilt der Land-

kreis Fulda.

Baden-Württemberg Auskunft zum Stand der Rechtsprechung erteilt der Land-

kreis Ravensburg.

Rheinland-Pfalz Auskunft zum Stand der Rechtsprechung erteilt die Stadt

Mainz.

4.3 Referenzliste

Als Nachweis, dass empirica-Richtwerte in der Praxis zielführend verwendbar sind,

mögen vor allem die Aussagen der Kommunen dienen, die seit Jahren auf unser

Konzept zurückgreifen. Auch die Häufigkeit, mit der sie Aktualisierungen beauftra-

gen, zeigt, dass die Richtwerte des empirica-Konzepts zielführend und zweckmäßig

sind.

Stadt Dortmund (NRW): „Herleitung von Mietobergrenzen für angemessene

Kosten der Unterkunft gemäß § 22 SGB II und § 35 SGB XII in Dortmund nach

einem schlüssigen Konzept“,

Stadt Dortmund (2017)

Landkreis Weimarer Land (Thüringen): „Herleitung von Mietobergrenzen

für angemessene Kosten der Unterkunft gemäß § 22 SGB II und § 35 SGB XII im

Landkreis Weimarer Land nach einem schlüssigen Konzept“,

Landratsamt Weimarer Land (2016)

*Kreis Kleve (NRW): „Herleitung von Mietobergrenzen für angemessene Kos-

ten der Unterkunft gemäß § 22 SGB II und § 35 SGB XII nach einem schlüssigen

Konzept im Kreis Kleve“,

Jobcenter Kreis Kleve (2016, Aktualisierung 2017)

*Landkreis Ebersberg (Bayern): „Herleitung von Mietobergrenzen für ange-

messene Kosten der Unterkunft gemäß § 22 SGB II und § 35 SGB XII nach einem

schlüssigen Konzept im Landkreis Ebersberg“,

Landkreis Ebersberg (2016)

*Landkreis Ludwigsburg (Baden-Württemberg): „Herleitung von Mietober-

grenzen für angemessene Kosten der Unterkunft gemäß § 22 SGB II und § 35

SGB XII nach einem schlüssigen Konzept im Landkreis Ludwigsburg“;

Jobcenter Landkreis Ludwigsburg (2015, Aktualisierung 2016)


empirica

*Rheinisch-Bergischer Kreis (NRW): „Herleitung von Mietobergrenzen für

angemessene Kosten der Unterkunft gemäß § 22 SGB II und § 35 SGB XII nach

einem schlüssigen Konzept im Rheinisch-Bergischen Kreis“;

Jobcenter Rhein-Berg (2015, Aktualisierung 2017 in Bearbeitung)

Landkreis Heidenheim (Baden-Württemberg): Herleitung von Mietober-

grenzen für angemessene Kosten der Unterkunft gemäß § 22 SGB II und § 35

SGB XII nach einem schlüssigen Konzept im Landkreis Heidenheim;

Landratsamt Heidenheim (2015)

*Kreis Nordfriesland (Schleswig-Holstein): „Erstellung eines schlüssigen

Konzepts zur Ermittlung der angemessenen Kosten der Unterkunft gemäß § 22

SGB II und § 35 SGB XII für den Kreis Nordfriesland“;

Kreis Nordfriesland (2015, Aktualisierung 2016, Aktualisierung 2017)

*Landkreis Helmstedt (Niedersachsen): „Mietobergrenzen für angemessene

Kosten der Unterkunft (KdU) gemäß § 22 SGB II und § 35 SGB XII nach einem

schlüssigen Konzept im Landkreis Helmstedt“;

Landkreis Helmstedt (2015, Aktualisierung 2016)

*Landkreis Oldenburg (Niedersachsen): „Herleitung von Mietobergrenzen

für angemessene Kosten der Unterkunft gemäß § 22 SGB II und § 35 SGB XII m

Landkreis Oldenburg nach einem schlüssigen Konzept“;

Landkreis Oldenburg (2015, Aktualisierung 2016)

*Stadt Gelsenkirchen (NRW): „Herleitung von Mietobergrenzen für angemes-

sene Kosten der Unterkunft (KdU) gemäß § 22 SGB II und § 35 SGB XII nach ei-

nem schlüssige Konzept in Gelsenkirchen“;

Stadt Gelsenkirchen (2014, Aktualisierung 2016)

*Landkreis Schaumburg (Niedersachsen): „Herleitung von Mietobergrenzen

für angemessene Kosten der Unterkunft gemäß § 22 SGB II und § 35 SGB XII

nach einem schlüssigen Konzept im Landkreis Schaumburg“;

Landkreis Schaumburg, Jobcenter (2014, Aktualisierung 2016)

*Landkreis Gifhorn (Niedersachsen): „Wohnungsmarktgutachten zur Über-

prüfung der Angemessenheit von Unterkunftskosten im Landkreis Gifhorn“;

Landkreis Gifhorn (2014, Aktualisierung 2015, Aktualisierung 2016)

*Landkreis Osnabrück (Niedersachsen): „Herleitung von Mietobergrenzen

für angemessene Kosten der Unterkunft gemäß § 22 SGB II und § 35 SGB XII

nach einem schlüssigen Konzept im Landkreis Osnabrück“;

Landkreis Osnabrück, Jobcenter (2014, Aktualisierung 2015, Aktualisierung 2016,

Aktualisierung 2017)

*Landkreis Oberallgäu (Bayern): „Schlüssiges Konzept zur Herleitung von

Mietobergrenzen für angemessene Kosten der Unterkunft gemäß § 22 SGB II

und § 35 SGB XII im Landkreis Oberallgäu“;

Landkreis Oberallgäu (2014, Aktualisierung 2015)


empirica

*Landkreis Nienburg/Weser (Niedersachsen): „Schlüssiges Konzept zur Her-

leitung von Mietobergrenzen für angemessene Kosten der Unterkunft gemäß

§ 22 SGB II und § 35 SGB XII im Landkreis Nienburg“;

Landkreis Nienburg (2014, Aktualisierung 2015)

*Landkreis Grafschaft Bentheim (Niedersachsen): „Schlüssiges Konzept zur

Herleitung von Mietobergrenzen für angemessene Kosten der Unterkunft ge-

mäß § 22 SGB II und § 35 SGB XII im Landkreis Grafschaft Bentheim“,

Landkreis Grafschaft Bentheim, Jobcenter (2014, Aktualisierung 2015, Aktualisie-

rung 2016)

*Landkreis Holzminden (Niedersachsen): „Schlüssiges Konzept zur Herlei-

tung von Mietobergrenzen für angemessene Kosten der Unterkunft gemäß § 22

SGB II und § 35 SGB XII im Landkreis Holzminden“;

Landkreis Holzminden (2014, Aktualisierung 2016)

*Landkreis Unterallgäu (Bayern): „Schlüssiges Konzept zur Herleitung von

Mietobergrenzen für angemessene Kosten der Unterkunft gemäß § 22 SGB II für

den Landkreis Unterallgäu“;

Landkreis Unterallgäu (2014, Aktualisierung 2016)

*Landkreis Mainz-Bingen (Rheinland-Pfalz): „Schlüssiges Konzept zur Her-

leitung von Mietobergrenzen für angemessene Kosten der Unterkunft gemäß

§ 22 SGB II und § 35 SGB XII im Landkreis Mainz-Bingen“;

Landkreis Mainz-Bingen (2013, Aktualisierung 2015, Aktualisierung 2017 in Be-

arbeitung)

*Kreis Recklinghausen (NRW): „Schlüssiges Konzept zur Herleitung von Miet-

obergrenzen für angemessene Bedarfe der Unterkunft gemäß § 22 SGB II und

§ 35 SGB XII im Kreis Recklinghausen“;

Kreis Recklinghausen (2013, Aktualisierung 2015, Aktualisierung 2016)

*Landkreis München (Bayern): „Schlüssiges Konzept zur Herleitung von Miet-

obergrenzen für angemessene Kosten der Unterkunft gemäß § 22 SGB II im

Landkreis München“,

Landkreis München (2013, Aktualisierung 2016)

*Landkreis Ravensburg (Baden-Württemberg): Schlüssiges Konzept zur

Herleitung von Mietobergrenzen für angemessene Kosten der Unterkunft ge-

mäß § 22 SGB II und § 35 SGB XII im Landkreis Ravensburg“,

Landkreis Ravensburg (2013, Aktualisierung 2015, Aktualisierung 2016)

*Landkreis Lindau (Bayern): „Schlüssiges Konzept zur Herleitung von Mie-tobergrenzen für angemessene Kosten der Unterkunft gemäß § 22 SGB II für den Landkreis Lindau (Bodensee)“; Landkreis Lindau/Bodensee (2013, Aktualisierung 2014, Aktualisierung 2017 in Bearbeitung)

*Kreis Viersen (NRW): „Schlüssiges Konzept zur Herleitung von Mietober-

grenzen für angemessene Kosten der Unterkunft gemäß § 22 SGB II / § 35 SGB

XII im Kreis Viersen“;

Kreis Viersen (2012, Aktualisierung 2013, Aktualisierung 2014, Aktualisierung

2016)


empirica

*Stadt Mainz (Rheinland-Pfalz): „Schlüssiges Konzept zur Herleitung von Mie-

tobergrenzen für angemessene Kosten der Unterkunft gemäß § 22 SGB II für die

Stadt Mainz“;

Stadt Mainz (2012 , Aktualisierung 2014, Aktualisierung 2016)

*Landkreis Kulmbach (Bayern): „Schlüssiges Konzept zur Herleitung von

Mietobergrenzen für angemessene Kosten der Unterkunft gemäß § 22 SGB II für

den Landkreis Kulmbach“;

Landratsamt Kulmbach (2012, Aktualisierung 2014, Aktualisierung 2016)

*Landkreis Ostallgäu (Bayern): „Herleitung von Mietobergrenzen für ange-

messene Kosten der Unterkunft gemäß §22 SGB II für den Landkreis Ostallgäu

nach einem schlüssigen Konzept“;

Landratsamt Ostallgäu (2012, Aktualisierung 2014, Aktualisierung 2016)

*Stadt Krefeld (NRW): „Herleitung von Mietobergrenzen für angemessene

Kosten der Unterkunft gemäß § 22 SGB II und § 35 SGB XII für die Stadt Kre-

feld“;

Stadt Krefeld (2010, 2012, Aktualisierung 2013, Aktualisierung 2014, Aktualisie-

rung 2015, Aktualisierung 2016)

*Rhein-Neckar-Kreis (Baden-Württemberg): „Herleitung der Angemessen-

heitskriterien für Kosten der Unterkunft im Sinne des §22 SGB II für den Rhein-

Neckar-Kreis“;

Rhein-Neckar-Kreis (2011, Aktualisierung 2013, Aktualisierung 2016)

*Landkreis Landsberg am Lech (Bayern): „Herleitung der Angemessen-

heitskriterien von Kosten der Unterkunft im Sinne des §22 SGB II für den Land-

kreis Landsberg am Lech“;

Landkreis Landsberg am Lech (2011, Aktualisierung 2013, Aktualisierung 2017)

*Landkreis Fulda (Hessen): „Herleitung der Angemessenheitskriterien für

Kosten der Unterkunft im Sinne des § 22 Abs. 1 SGB II für den Landkreis Fulda“;

Landkreis Fulda (2010/2011, Aktualisierung 2012, Aktualisierung 2014, Aktuali-

sierung 2015, Aktualisierung 2017)

*Landkreis Weilheim-Schongau (Bayern): „Herleitung der Angemessen-

heitskriterien für Kosten der Unterkunft im Sinne des § 22 Abs. 1 SGB II für den

Landkreis Weilheim-Schongau“;

Landkreis Weilheim-Schongau (2010, Aktualisierung 2014, Aktualisierung 2017

in Bearbeitung)

*Landkreis Leipzig (Sachsen): „Herleitung der Angemessenheitskriterien für

Kosten der Unterkunft im Sinne des § 22 Abs. 1 SGB II für den Landkreis Leipzig

(insgesamt) und vier ausgewählte Kommunen (Grimma, Borna, Markkleeberg

und Markranstädt)“;

Landkreis Leipzig (2010, Aktualisierung 2012, Aktualisierung 2014, Aktualisie-

rung 2016)


empirica

*Ennepe-Ruhr-Kreis (NRW): „Herleitung der Angemessenheitskriterien für

Kosten der Unterkunft im Sinne des §22 SGB II in den Gemeinden des Ennepe-

Ruhr-Kreises“,

Ennepe-Ruhr-Kreis (2010, Aktualisierung 2011, Aktualisierung 2012, Aktualisie-

rung 2015)

Stadt Magdeburg (Sachsen-Anhalt): „Herleitung der Angemessenheitskrite-

rien für Kosten der Unterkunft im Sinne des §22 Abs. 1 Satz 1 SGB in Magde-

burg“;

Stadt Magdeburg (2009)

*Rhein-Sieg-Kreis (NRW): „Herleitung der Angemessenheitskriterien für Kos-

ten der Unterkunft im Sinne des § 22 Abs. 1 SGB II in den Gemeinden des Rhein-

Sieg-Kreises“;

Rhein-Sieg-Kreis (2009, Aktualisierung 2011, Aktualisierung 2013, Aktualisierung

2015, Aktualisierung 2017 in Bearbeitung)

* Richtwerte gelten bereits.

4.4 Alternative Auswertungsvorschläge von Sozialrichtern

Sozialgerichte, die das Vorgehen im Rahmen des empirica-Konzepts nicht in allen

Punkten akzeptieren konnten, haben Änderungsvorschläge gemacht. Die Herleitung

der Mietobergrenzen könnte auch gemäß dieser Vorschläge erfolgen, aber nicht alle

erscheinen uns zielführend (vgl. dazu „Das Glücksspiel mit den Mietobergrenzen“)43.

Solange es Sozialgerichte gibt, die das empirica-Konzept so akzeptieren, wie es ist,

behalten wir unser bisheriges Vorgehen bei und stellen hier zunächst zur Diskussi-

on, ob und inwiefern ein anderes Vorgehen zu anderen Ergebnissen führen würde.

43 Vgl. empirica-Paper Nr. 235 „Das Glücksspiel mit den Mietobergrenzen“, Download: www.empirica-institut.de/fileadmin/Redaktion/Publikationen_Referenzen/PDFs/empi235phlw.pdf.

http://www.empirica-institut.de/fileadmin/Redaktion/Publikationen_Referenzen/PDFs/empi235phlw.pdf

Herleitung der Mietobergrenzen für ange- messene Kosten der … · 2018. 4. 8. · messene Kosten...

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