ILG Fonds Nr. 29 Prospekt Objekt InCenter KG eBook · 3 RING-CENTER Offenbach mit einer Nutzfläche...

ILGImmobilien-Fonds Nr. 29

Strategische Einzelhandelsimmobilie

in der Region München

Beitritt

2002

1 Verwaltungs- und Lager- Knürr AG, München 4,5 0,6 1.10.1981 0,8 11,0 4.925gebäude in München

2 Büro-, Lager- und Seeberger KG, Ulm 8,7 1,6 1.11.1982 1,9 12,8 9.646Betriebsgebäude in Ulm

3, 4, Objekte in Herne, Wilhelms- OBI-Gruppe, Wermelskirchen 39,5 7,3 3,4 26,0 54.8455, 8, haven, Gifhorn, Bocholt, HIG Investitions GmbH, Die Leasingobjekte wurden zwischenzeitlich veräußert, wobei die Zeichner über11,12 Bensheim und Trossingen Hamburg die Laufzeit eine Rendite erzielten, die weit über der seinerzeit prospektierten lag.

6 Bau- und Heimwerkermarkt OBI-Gruppe, 3,1 0,5 1.10.1984 0,6 4,8 2.600in Nürnberg Wermelskirchen

7*) Fachmarktzentrum Multipack GmbH, 4,0 3,7 1.07.1984 **) 4,3 5.360Langweid/Augsburg Fliesenhandel

9 Bau- und Heimwerkermarkt OBI-Gruppe, 2,3 0,4 1.06.1984 0,5 4,7 4.027Königsbrunn/Augsburg Wermelskirchen

10 Bau- und Heimwerkermarkt OBI-Gruppe, 4,0 0,7 1.08.1984 0,8 6,0 3.800Gersthofen/Augsburg Wermelskirchen

13*) HL Supermarkt REWE KG aA 2,3 2,2 1.04.1987 **) 2,2 924München

14 SB-Warenhaus HIG Investitions GmbH, 19,2 3,6 1.01.1986 3,4 19,6 13.258Homburg Hamburg, WalMart

15 SB-Warenhaus REWE Großflächen GmbH, 9,0 4,3 Übernahme 3,8 10,0 9.916Höchberg/Würzburg toom SB-Warenhaus 29.07.1987

16 Geschäftshaus m. Arztpraxen, Kaiser’s Kaffeegeschäft AG, 8,5 4,4 Übernahme 3,2 7,6 5.114Büros und SB-Markt in Köln Ärzte 16.11.1988

17 Bürocenter Heitkamp, Waagner-Birò, Minol, 8,7 4,2 Übernahme 2,3 6,5 4.276München Wienerwald, ILG u.a. 1.07.1989

18 Fachmarktzentrum METRO-Gruppe, Bauhaus AG, 27,5 13,2 Übernahme 7,0 20,2 25.962Heidenheim Takko u.a. 1.12.1989

19 Büroflächen in Nürnberg Premium-Verlag, Basler Vers. 3,6 2,0 Übernahme 1,2 3,0 2.294Ford Kreditbank AG, u.a. 31.12.1990

20 „Bürocenter am Airport“ e-food, Sapa, 16,7 10,0 Übernahme 2,4 8,3 6.103Düsseldorf Hagatec u.a. 1.05.1991

– Privatplazierung: Nahversor- EDEKA, 3,0 1,5 1.6.1992/ 0,7 1,7 2.085gungszentrum Biederitz Bundespost, Ärzte u.a. 1.4.1993

21 Fachmarktzentrum EDEKA Handelsges. 18,7 10,3 1.10.1993 4,9 9,3 12.185Köthen Minden-Hannover mbH

22 Fachmarktzentrum EDEKA Handelsges. 37,5 20,3 1.04.1994 9,2 17,4 24.795„Altmark-Park“, Stendal Minden-Hannover mbH

23 Einkaufszentrum „Elster-Park“, MHB Grundstücksver- 47,7 27,7 1.03.1995 10,4 19,0 29.331Plauen-Chrieschwitz waltung GmbH & Co. KG, Alzey

24 Nahversorgungszentrum EDEKA, Sparkasse, 8,0 4,6 1.09.1996 1,1 2,0 3.870„Weyhegarten“, Quedlinburg Büros, Praxen Wohnungen u.a.

25 Stadtteilzentrum „Portitz-Treff“, Spar Handels-AG, ALDI, 19,8 11,7 Übernahme 3,5 7,0 8.837Leipzig-Portitz Kik, Schlecker u.a. 1.06.1995

26 Einkaufszentrum „Sachsen- Konsum Dresden, REWE, Post, 39,9 23,7 1.05.1996 6,9 11,6 14.565Forum“, Dresden-Gorbitz Deutsche Bank u.a.

27 Fachmarktzentrum real,-SB-Warenhaus, 31,2 17,7 Übernahme 3,3 7,8 18.458,Dreiländerpark‘ in Zittau und Extra-Verbrauchermarkt 30.12.1996Verbrauchermarkt in Görlitz (METRO-Gruppe), (Zittau)

Dänisches 1.02.98Bettenlager GmbH u.a. (Görlitz)

28 Fachmarktzentrum toom SB-Warenhaus, toom- 85,1 34,1 Übernahme 4,7 10,3 33.485RING CENTER Baumarkt, ProMarkt (alle REWE- 15.09.1999Offenbach Gruppe), Teppich Frick,

Takko, RENO,Woolworth,Vögele,Staples u. a.

29 Fachmarktzentrum toom-SB-Warenhaus, 72,6 40,0 Übernahme 0,4 3,2 29.307InCenter Dachau Praktiker, expert TechnoMarkt, 01.03.2001

Vögele, Jello, Vitalia u. a.

Gesamtsummen 525,1 250,7 76,0 236,3 329.968

Gesamt- Eigen- Fertig- Baraus- Kumulative Nutz-

FondsGegenstand Mieter/Nutzer

investitions- kapital stellung/ schüttung per Mieteinnahmen fläche

Nr. volumen in Mio. € Mietbeginn Ende 2001 per Ende 2001 m2

in Mio. € in Mio. € in Mio. €

*) = BGB-Fonds

**) = Bedingt durch das Finanzierungs-konzept keine Ausschüttung

Ihr Partner: ILG-Leistungsbilanz (Fonds 1980–2001)

3

RING-CENTEROffenbach

mit einer Nutzfläche von rd. 33.500 m2

(ILG-Fonds-Nr. 28)

Elster-ParkPlauen

mit einer Nutzfläche von rd. 29.300 m2

(ILG-Fonds-Nr. 23)

ILG – Kompetenz bei HandelsflächenStrategische Einzelhandelsimmobilien

ILG

4

Inhaltsverzeichnis

Der geschlossene Immobilienfonds als Kapitalanlage 5

Das Angebot in Bildern und Stichworten 6

Chancen und Risiken im Überblick 8

ILG – Kompetenz bei Handelsflächen 10

Investitionskriterien für Einzelhandelsflächen 12

InCenter Dachau, Makrostandort 14

InCenter Dachau, Mikrostandort 18

Mieter und Mietverträge 36

Baurecht, Baugenehmigung, Baudurchführung 61

Baubeschreibung 64

Kubatur- und Nutzflächenberechnung 69

Steuerliche Grundlagen 70

Finanzierung 80

Finanz- und Investitionsplan 81

Ergebnisprojektion 82

Wirtschaftlicher Erfolg der Beteiligung 86

Wertigkeit einer strategischen Einzelhandelsimmobilie 88

Vertragliche Grundlagen 89

Weitere Detailinformationen zur Kommanditbeteiligung 101

Vertragsbeziehungen der Beteiligungsgesellschaft 102

Chancen und Risiken 104

Risikoeinstufung 108

Chancen/Risiken-Analyse bei Veränderungwesentlicher Einflußfaktoren 109

Gesellschaftsrechtliche Grundlagen (Gesellschaftsvertrag) 111

Prospektverantwortung 116

Seite

ILGImmobilien-Fonds Nr. 29

InCenter Dachau

ILG

Keine Kapitalanlage kann alles. DieBeteiligung an einem geschlossenenImmobilienfonds kann aber durch dieKombination eines renditestarkenSachwertes mit interessanten steuerli-chen Merkmalen zu Ergebnissenführen, die von anderen Kapitalanla-gen nicht erreicht werden.

Erfahrene Partner sind die Vorausset-zung für solide Konzeption und ord-nungemäße Betreuung und Verwal-tung während der Laufzeit der Beteili-gung.

Wichtige Kriterien für die Beurteilunggeschlossener Immobilienfonds sind:

1. Attraktive Barausschüttung vonderzeit zwischen 5% und 6% p.a., diesich im Falle besonders konservativerFonds nach Tilgung aufgenommenerFremdmittel verstehen.

Mietverträge mit Mietern guter Bonitätsichern in der Regel die Mieterträgeab. Abschreibungen auf das Immobili-envermögen führen zu Ausschüttun-gen, die je nach Art der Immobilie,dem Finanzierungsgrad etc. dann teil-weise nicht steuerbar anfallen.

2. Der Wert der Fonds-Immobilie wirdvon verschiedenen Faktoren be-stimmt, wie

a) einem für die gegenwärtige und füralternative Nutzung jetzt und langfri-stig geeigneten Standort;

b) dem Alter und Zustand der Immo-bilie bei Erwerb (Stichwort Reparatur-stau);

c) allgemeinen Umfelddaten, wie z.B.Bevölkerungsdichte im unmittelbarenEinzugsgebiet, Kaufkraft, konkurrie-rende Flächenangebote, Verkehrsan-bindung, Infrastruktur.

3. Strategische Einzelhandelsimmo-bilien im Nahbereich von Ballungsräu-men und mit guten Mietern ermögli-chen Werterhalt, Chancen auf Werter-höhungen und Ausschüttungen, dienur in geringem Umfang konjunkturbe-stimmt sind.

4. Die Erwerbskosten der Beteili-gungsgesellschaft, die Aufschläge unddaraus folgend der Abgabepreis, be-einflussen in hohem Maße die Rendi-te. Aufschläge sollten in der Regel 2Jahresmieten nicht wesentlich über-schreiten.

5. Der Anleger bei einem Fonds mitgewerblichem Immobilienbesitz ge-nießt in besonderer Weise Inflations-schutz:der Wert derartiger Immobilien wird re-gelmäßig als Vielfaches der Jahres-miete ausgedrückt und auf dieser Ba-sis werden derartige Immobilien auchgehandelt.

Die Jahresmieten verändern sich ent-weder durch Marktanpassung oderdurch vereinbarte, sich regelmäßig er-höhende sog. Staffelmieten oder aberdurch die Anknüpfung an Lebenshal-tungsindices.

6. Die Veräußerung der Fondsimmo-bilie erlaubt unter bestimmten Voraus-setzungen die steuerfreie Realisierungdes Veräußerungsgewinns nach Ab-lauf der Spekulationsfrist (derzeit 10Jahre).

Projizierte Veräußerungserlöse müs-sen auf realistischer Grundlage ermit-telt werden. Fair erscheint eine Projek-tion auf der Basis des Vielfachen, zudem die Fondsgesellschaft selbst er-worben hat, vorausgesetzt, die Festle-gung des Ankaufspreises wird nichtdurch marktfremde Faktoren beein-flußt, wie z.B. bei Erwerb von naheste-henden Personen oder Firmen zu Ko-sten, die über dem Marktpreis liegen.

7. Fondsbeteiligungen führen zu Erb-schaft- und Schenkungsteuervortei-len, da für Zwecke der Ermittlung derBesteuerungsbasis nicht der Nominal-wert der Beteiligung zugrunde gelegtwird.

8. Anteile an geschlossenen Immobi-lienfonds sind grundsätzlich jederzeitübertragbar, es besteht aber ein ein-geschränkter Markt, so daß in jedemEinzelfall ein Käufer gefunden werdenmuß.

9. Jede intensiv genutzte Immobilieführt zu Verschleiß und Reparaturauf-wand. Eine ausreichende Berücksich-tigung solcher Risiken gewährleistet,daß projizierte Ausschüttungen einge-halten werden können.

10. Projizierte Mieterhöhungen müs-sen von realistischen Voraussetzun-gen ausgehen. Auf die Chancen undRisiken von Änderungen des Zins-satzes aufgenommener Fremdmittelist hinzuweisen. Bei der Kreditaufnah-me in Fremdwährung bestehen Chan-cen und Risiken aus einer Änderungdes Wechselkurses.

5

Kaufkraftverlust der DM in den

letzten 20 Jahren

(Dezember 1981 bis Dezember 2001)

Der geschlossene Immobilienfonds als Kapitalanlage

DM66,09

DM

ILG

7

Investitionsvolumen

Tsd. €

Nettoinvestitions-aufwand 65.938Liquiditätsreserve 94Disagio,Zinsvorauszahlung 6.512

Gesamtaufwand 72.544

FinanzierungEigenkapital 39.983Fremdkapital 32.561

72.544

Nr. Mieter Mietnutzfläche Miete p. a.

in m2 in % in D in %

20 13.359,25 45,6 2.049.143 52,9

1

17 10.400,00 35,5 997.019 25,7

2

15 958,64 3,3 129.398 3,33

15 885,15 3,0 119.479 3,14

10 532,00 1,8 75.074 1,95

10 800,00 2,7 112.893 2,96

10 351,08 1,2 63.544 1,67

10 322,50 1,1 58.372 1,58

10 212,64 0,7 38.487 1,09

7 388,56 1,3 70.328 1,810

10 1.096,74 3,8 160.904 4,311

Total 29.306,56 100,0 3.874.641 100,0

Vertrags-laufzeit

inJahren

Mietaufstellung

Bauteil I gelb umrandet, Bauteil II rot umrandet;unten: Lage der Mietflächen (vgl. Mietaufstellung), Centro (11) im 1. OG über 7–10

Mindestbeteiligung

Die Mindestbeteiligung beträgt € 10.000zzgl. 5 % Agio, höhere Zeichnungsbeträgemüssen durch € 5.000 teilbar sein.

Sicherheit durch

erstklassigen StandortDer Großraum München ist DeutschlandsWachstumsregion Nr. 1

langfristige VollvermietungDas InCenter ist zu 100 % langfristig vermie-tet, gewichtete Mietvertragslaufzeit 17,4 Jahre

bonitätsstarke MieterHauptmieter für über 81% der Mietfläche sindGesellschaften der Konzerne METRO undREWE

solide FinanzierungHoher Eigenkapitalanteil, Zinsfestschreibungüber 20 Jahre, sofortiger Tilgungsbeginn,keine Fremdwährungskredite

InflationsschutzDie Mietverträge sind indexiert

hohen GrundstückswertDas Grundstück (58.189 m2) kostete € 22,24Mio. Ein hoher Grundstückswert indiziert einenherausragenden Standort

konjunkturunabhängige NutzungIm InCenter werden überwiegend Artikel deskurzfristigen Bedarfs angeboten

KnappheitDas InCenter ist eine strategische Einzel-handelsimmobilie. Solche Immobilien werdendurch ihre Größe bedingt nur sehr seltengenehmigt

KundenakzeptanzSeit Eröffnung erfreut sich das InCenter hoherKundeakzeptanz, die Umsätze steigen stetig

angemessene Rücklagenfür InstandhaltungDas InCenter ist ein Neubau. Die Prognose-rechnung über 20 Jahre sieht Rücklagen fürInstandhaltung von rd. € 3 Mio. vor

beschränkte HaftungDie Haftung ist auf die Einlage beschränkt

erfahrenen PartnerDas Emissionshaus ILG ist seit über 20 Jahrenals Initiator von geschlossenen Immobilien-fonds tätig. Als Spezialist für Handelsimmo-bilien verwaltet ILG rd. 230.000 m2 Handels-flächen, die einen Gesamtumsatz von über € 500 Mio. (über 1 Mrd. DM) p.a. erzielen.

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Ausschüttungen

Planmäßige Ausschüttungen beginnend mitzeitanteilig 6,0 % p.a. bezogen auf den Zeich-nungsbetrag ohne Agio in 2002. Der Aus-schüttungsanspruch wird ab dem Monatser-sten nach Kapitaleinzahlung ermittelt.

Steuerliche Ergebnisse

Einem negativen steuerlichen Ergebnis vonca. 28,5 % bezogen auf den Zeichnungsbe-trag (ohne Agio) im Beitrittsjahr 2002 stehenin den Folgejahren positive steuerliche Er-gebnisse gegenüber, die sich bis zum Jahr2020 auf 85,1 % bezogen auf das Fonds-kapital (ohne Agio) summieren und demzufol-ge zu einem Totalüberschuß von 56,6 % beiprognosegemäßem Verlauf führen.

Dieses Angebot ist ein Altfonds im Sinne desSchreibens des Bundesfinanzministeriumsvom 24.10.2001. Die erheblichen Einschrän-kungen aktueller BFH-Urteile finden keineAnwendung.

Beitritt 2002

Aus dem Gesamtkapital von rd. € 40 Mio.werden in 2002 noch ca. € 24 Mio. plaziert.

6

Mall

Kopernikusstrasse

Keplerstrasse

5

43

Bauteil I

Bauteil II

SB-Warenhaus

1Baumarkt

2

109

87

8

Chancen und Risiken im Überblick

Mit einer Beteiligung am ILG Fonds Nr.29 geht der Anleger ein wirtschaftli-ches Engagement (unternehmerischeBeteiligung) ein: Er ist an einer Gesell-schaft beteiligt, die eine neu errichtetegewerbliche Immobilie vermietet undverwaltet.

Das wirtschaftliche Ergebnis einer sol-chen Beteiligungsgesellschaft ist vonvielfältigen rechtlichen, wirtschaftli-chen, steuerlichen und tatsächlichenUmständen abhängig, die sich überdie voraussichtliche wirtschaftlicheLaufzeit der Beteiligung auch ändernkönnen, ohne daß diese Änderungen,selbst bei größtmöglicher Sorgfalt, vor-ausgesehen werden können.

Nachfolgend werden einige wesentli-che Risiken aufgezeigt: Die Darstel-lung ist punktuell und ersetzt nicht dieLektüre der Prospektaussagen imganzen, insbesondere die Ausführun-gen unter „Chancen und Risiken“ .

1. Standort /Mieter-Risiken

Der Standort der Immobilie und dieChancen der Immobilie an ihremStandort wurden von der renommier-ten Gesellschaft für Konsumforschung(GfK), Nürnberg, eingehend überprüft.Die GfK kommt in ihrem Standortgut-achten zu einer positiven Bewertung.Es ist naturgemäß unmöglich, die Ent-wicklung eines Standortes für einenlangfristigen Zeitraum mit Sicherheitvorauszusagen.

Die positiven Erfahrungen der Mieterim 1. Geschäftsjahr bestätigen dieQualität des Standorts.

Ungeachtet der Tatsache, daß die Mie-ter bei Mietbeginn gute Bonitäten aus-wiesen, kann nicht ausgeschlossenwerden, daß Mieter zu einem späterenZeitpunkt ausfallen und nicht durch an-dere Mieter mit gleichwertiger Bonitätersetzt werden können. Hier können u. U. Ausfälle entstehen, die die Liqui-dität des Fonds belasten. Im ersten Geschäftsjahr bezahlten alleMieter termingerecht die geschuldetenMieten.

Bei einem Teilausfall von Mieterträgenwäre zunächst die Ausschüttung, beieinem noch höheren Ausfall auch die

Substanz des Eigenkapitals gefährdet.Dies kann die wirtschaftlichen Grund-lagen der Gesamtinvestition gefähr-den und damit im äußersten Fall zumTotalverlust des Eigenkapitals wieauch zur Rückzahlungspflicht von Be-trägen in Höhe der Ausschüttungenführen, soweit sie nach § 172 HGB Ka-pitalrückzahlungen darstellen.

Unter Umständen ist zudem die Til-gung der Fremdmittel nur durch denVerkauf der Immobilie möglich.

2. Instandhaltungsrisiken

Die Beteiligungsgesellschaft baut auslaufenden kalkulierten Überschüsseneine Liquiditätsreserve auf. Dennochkann nicht ausgeschlossen werden,daß durch derzeit nicht voraussehbaregroße Reparaturen oder künftig neufestgesetzte Erschließungsbeiträge inZukunft Aufwendungen erforderlichwerden können und diese deshalb ent-weder zu Lasten von Ausschüttungenoder durch Nachvalutierung aufge-nommener Fremdmittel bezahlt wer-den müssen.

In beiden Fällen würden derartige Auf-wendungen die projizierte Ausschüt-tungshöhe negativ beeinflussen. Aufder anderen Seite erscheint es auchmöglich, daß die Reparatur- und In-standhaltungsaufwendungen anhal-tend niedriger sind als die kalkulatori-schen Ansätze. Die Gesellschaft hättedann die Möglichkeit, über diese Liqui-dität zu verfügen.

3. Altlasten

Nach dem Kaufvertrag haftet der Ver-käufer nicht für dieses Risiko. DieÜberprüfungen der Beteiligungsge-sellschaft bei Behörden und baubetei-ligten Firmen ergaben keine Hinweiseauf entsprechende Risiken.

4. Mieteinnahmen/Zinseinnahmen

Sollte die Entwicklung der Preissteige-rungsrate niedriger als die angenom-mene sein,so würden der Beteiligungs-gesellschaft geringere Mieteinnahmenals prognostiziert zufließen mit ent-sprechender Auswirkung auf Liquiditätund Ausschüttung. Ebenso können

geringere Mieteinnahmen als prognos-tiziert bei Anschlußvermietungen oderaus anderen Gründen eintreten.

Auch für die prognostizierten Zinsein-nahmen wird darauf hingewiesen, daßsich je nach Marktentwicklung höhereoder niedrigere Zinseinnahmen erge-ben können.

5. Risiken aus der Fremd-finanzierung

Die Beteiligungsgesellschaft gehtaufgrund des abgeschlossenen For-wardzinsswap-Geschäfts in ihrer Pro-gnoserechnung davon aus, daß derZinssatz nach dem Ende der 1. Zins-festschreibungsperiode (30.09.2010)5,9345 % p. a. zuzüglich einer kalku-lierten Kreditmarge von 0,65 %-Punk-ten p. a. bis zum 31.12.2020 beträgt.

Sollte die nach Ablauf der Zinsbindungneu zu vereinbarende Kreditmargeschlechter sein, so würde dies zu ei-nem höheren Aufwand bei der Beteili-gungsgesellschaft führen, mit entspre-chenden nachteiligen Folgen für daswirtschaftliche und auch das Aus-schüttungsergebnis.

6. Steuerbelastung/-zahlung

Bei der Berechnung der projiziertenErgebnisse wird im steuerlichen Be-reich von einer Fortgeltung der derzei-tigen steuerrechtlichen Rahmendatenausgegangen bzw. werden bekanntevoraussichtliche Änderungen in denSteuergesetzen berücksichtigt.

Sollten sich die steuerlichen Rahmen-daten durch gesetzgeberische Maß-nahmen gegenüber den Annahmenverschlechtern, würde dies zu einerhöheren steuerlichen Belastung derprojizierten Ergebnisse einschließlichdes Ergebnisses im Falle der Veräuße-rung der Immobilie der Beteiligungsge-sellschaft führen können.

Der Eintritt der im Prospekt zugrunde-gelegten steuerlichen Folgen ist ausheutiger Sicht wahrscheinlich. Dieendgültige Anerkennung erfolgt durchdie Betriebsprüfung der Beteiligungs-gesellschaft, die erfahrungsgemäß in-nerhalb eines Zeitraums von 1 bis 5Jahren stattfindet.

ILG

9

8. Verwaltungsrisiken

Die Qualität der Betreuung der Fonds-immobilien, insbesondere bei An-schlußvermietungen, und somit dieErreichung der projizierten Ergebnissehängt wesentlich von der Qualifikationund dem Engagement des Manage-ments ab.

9. Gesellschaftsrecht

Gemäß § 4 des Gesellschaftsvertra-ges ist die Haftung der Kommandi-tisten auf ihre im Handelsregister ein-zutragende Kapitaleinlage beschränkt.Eine darüber hinausgehende Haftungbesteht nicht; eine Nachschußpflichtüber die eingetragene Kommanditein-lage hinaus ist ausgeschlossen.

Die Ausschüttungen stellen Entnah-men im Sinne von § 172 Abs. 4 HGBdar; insoweit lebt die Haftung desKommanditisten maximal bis zur Höheseiner Kommanditeinlage wieder auf.

10. Plazierungsrisiko

Das Gesellschaftskapital muß bis zum31.12.2002 plaziert sein. Sollte diePlazierung bis zu diesem Zeitpunktnicht erfüllt sein, greift eine Plazie-rungsgarantie der Prospektheraus-geberin.

11. Rückabwicklung

Für den Fall, daß das angestrebte In-vestitionsziel – gleich aus welchemGrund – nicht erreicht werden kann,wäre die Rückabwicklung der Beteili-gung erforderlich. In diesem Fall könn-te eine Rückzahlung der geleistetenEinlagen in voller Höhe dann nichtmehr erfolgen, wenn bereits überEigen- und Fremdkapital zur Bestrei-tung nicht rückzahlbarer Investitions-aufwendungen verfügt wurde.

Zum Zeitpunkt der Prospektherausga-be sind ca. 40 % des Gesellschaftska-pitals plaziert.

Einschränkende steuerliche Regelun-gen gem. der BFH-Urteile vom08.05.2001 und 28.06.2001 sind fürdie Beteiligungsgesellschaft aufgrundder Übergangsregelung gem. BMF-Schreiben vom 24.10.2001 für sog.„Altfonds“ nicht zu erwarten (vgl. dies-bezüglich die Ausführungen unter„Steuerliche Grundlagen“ ).

7. Wertentwicklung, Wertzuwachs

In der Prognoserechnung des Fondswird davon ausgegangen, daß dieFondsimmobilien nach Ablauf von 20Jahren zu einem bestimmten Vielfa-chen der dann erreichten prognosti-zierten Miete veräußert werden kön-nen.

Diese Miete wiederum wird durch Zu-grundelegung bestimmter angenom-mener Preissteigerungsraten ermittelt.

Sollte bis zum Zeitpunkt eines Ver-kaufs die Mietentwicklung, sei es ausGründen geringerer Preissteigerungs-raten, sei es aufgrund von Mietausfäl-len oder Mietreduzierungen oder auf-grund anderer Umstände, anders, d.h.schlechter verlaufen als angenom-men, so wäre die Bemessungsgrund-lage (Gesamtmiete) niedriger und da-mit schon deshalb ein zu erwartenderVerkaufserlös geringer. Umgekehrtwürde eine höhere Miete zu einemhöheren Verkaufserlös führen.

Sollten darüber hinaus andere Um-stände, wie z.B. eine allgemein gerin-gere Nachfrage nach Immobilien odereine lediglich die Fondsimmobilien be-treffende Nachfrageschwäche zu einerKäufernachfrage auf niedrigerer als imProspekt zugrunde gelegter Basisführen, so würde auch dies die erwar-teten Verkaufserlöse und die erwarteteGesamtrendite negativ beeinflussen.

Auf der anderen Seite wird ein anhal-tend überdurchschnittlicher Erfolg derFondsimmobilie positiven Einfluß aufdie Wertentwicklung haben.

12. Fungibilität

Da es für Anteile an geschlossenenImmobilienfonds nur einen einge-schränkten Zweitmarkt gibt, besteht ei-ne begrenzte Fungibilität der Anteile.Es existiert das Risiko, daß ein Anteilnicht oder nur mit erheblichen Preisab-schlägen verkauft werden kann.

13. Risikoeinstufung

Die Stiftung Warentest hat in ihrer Zeit-schrift FINANZtest Spezial Geldan-lage, Ausgabe 12/99, ein Raster zurEinstufung einer Immobilienfondsbe-teiligung erstellt. Diesbezüglich ver-weisen wir auf den Abschnitt „Chan-cen und Risiken“ .

14. Chancen/Risiken-Analyse beiVeränderung wesentlicherEinflußfaktoren

Für die wesentlichen EinflußfaktorenInflationsrate, Anschlußvermietung,Instandhaltungskosten und Vielfachesbei der Veräußerung wurde eineChancen/Risiken-Analyse erstellt, wo-bei jeweils Abweichungen von +/- 20 %von den Annahmen der Ergebnispro-jektion zugrunde gelegt wurden. DieAuswirkungen bei der Veränderung o.g. Einflußfaktoren finden Sie im Ab-schnitt „Chancen/Risiken-Analyse“ . Essind auch höhere Abweichungen biszum unwahrscheinlichen, jedoch nichtausschließbaren Totalverlust möglich.

Für den Bereich der Fremdfinanzie-rung besteht kein Zinsänderungsrisikoüber die gesamte Prognoseperiode.Lediglich in der Zeit vom 01.10.2010bis 31.12.2020 kann es zu einer Ab-weichung der dann zu vereinbarendenKreditmarge, die mit 0,65 %-Punktenkalkuliert wurde, kommen.

Allgemeine Hinweise für Anleger:

Die Beteiligung am ILG-Fonds Nr. 29ist nur für Anleger geeignet, die überdie investierten Mittel nicht kurz- odermittelfristig verfügen wollen oder müs-sen. Sie stellt ein langfristiges Invest-ment dar. Eine Vergleichbarkeit mitAnlagen, die börsennotiert sind bzw.mit mündelsicheren festverzinslichenWertpapieren, ist nicht gegeben.

ILG

11

ILG-FondsNr. 22

ILG-FondsNr. 27Unten: Fachmarktzentrum ,Dreiländerpark‘ in Zittau,Sachsen, real,-SB-Warenhaus, Dänisches Bettenlager

FachmarktzentrumKöthen, Sachsen-Anhalt

Generalmieter:EDEKA Handels-gesellschaftMinden-Hannover mbH

ILG-FondsNr. 21

Fachmarktzentrum Stendal,Sachsen-AnhaltSB-Warenhaus mit Fach-märkten, im Vordergrunddas Dach des dazugehö-rigen Baumarktes; obenlinks: ein Porta-Möbelhaus(nicht im Eigentum derFondsgesellschaft).Generalmieter: EDEKAHandelsgesellschaftMinden-Hannover mbH

ILG-FondsNr. 18FachmarktzentrumHeidenheim,Baden-Württemberg,mit HauptmieternMETRO-Gruppe,Bauhaus AG,Takko ModeMarkt, u. a.

Stadtteilzentrum „Portitz-Treff “ , Leipzig-Portitz, Sachsen.Der blau umrandete Gebäudeteil steht im Eigentum der Beteiligungsgesellschaft (ca. 8.800 m2 Nutzfläche).Hauptmieter: Spar Handels-AG, ALDI, Schlecker, Kik

ILG-FondsNr. 25

Oben: Verbrauchermarktin Görlitz, Sachsen, extra-Verbrauchermarkt,Apotheke.

12

Investitionskriterien für Einzelhandelsflächen

1) Standort/Kaufkraftbindung

Jede Einzelhandels-Immobilie lebt vonihrem Standort. Nur wenn der Standortjetzt, mittel- und langfristig eine kon-stante Nachfrage nach den mit der Im-mobilie angebotenen Flächen ver-spricht, kann auch für das wirtschaft-liche Leben der Immobilie eine gutePrognose gestellt werden.

Der für einen anhaltend erfolgreichenBetrieb großflächiger Zentren erforder-liche Umsatz kann nur erzielt werden,wenn im Einzugsbereich des Einkaufs-zentrums ausreichende Kaufkraft vor-handen ist und wenn damit gerechnetwerden kann, daß der konkrete Stand-ort in ausreichendem Umfang dieseKaufkraft binden kann.

2) Verkehrsanbindung

Das Einkaufszentrum muß von denEinwohnern des Einzugsbereiches mitPkw und gegebenenfalls auch mitöffentlichen Verkehrsmitteln bequemerreichbar sein.

Erfahrungsgemäß ist es sehr selten,daß die für den anhaltend erfolgrei-chen Betrieb des Zentrums erforderli-che Kaufkraft ausschließlich aus demNahbereich kommt, so daß der erfor-derliche Umsatz zum Teil auch ausdem Umfeld kommen muß.

Deshalb ist auch die potentielle Kaufkraft des Umfeldes zu bewerten.Dabei ist davon auszugehen, daß dieGröße und Bedeutung des jeweiligenEinzugsbereichs u.a. abhängig sindvon der Einwohnerzahl, der Entfer-nung zu konkurrierenden Flächen undder Verkehrsanbindung.

3) Betreiber-/Mieterqualität,Mietvertragslaufzeit

Die Laufzeit der Hauptmietverträgesollte nicht unter 15 Jahren liegen. An-gesichts der für die Anmietung derarti-ger Flächen gezahlten hohen Jahres-mieten kommt der anhaltend positivenBewertung des Mieters/Betreibersgroße Bedeutung zu.

Auch wenn die diesbezüglichen Mie-ter/Betreiber in der Regel Unterneh-men sind, deren Umsatzleistung imBereich mehrerer Milliarden € pro Jahrliegt, sollte auch noch ein anderes Kri-terium berücksichtigt werden:da die Margen, speziell im Lebensmit-telbereich, gering sind, und sich in derRegel preisbewußte Käufer für dasgünstigste Angebot entscheiden, wirdlangfristig nur der Mieter/Betreiber er-folgreich bleiben können, dem auchbei niedrigsten Preisen noch eine an-gemessene Gewinnspanne verbleibt.

Da der durchsetzbare Preis vom Marktund nicht vom Verkäufer bestimmtwird, kommt es darauf an, wie günstigder jeweilige Mieter/Betreiber einkau-fen kann.

Und hier gilt, daß derjenige am gün-stigsten kauft, der am meisten kauft. Je höher die kumulierte Einkaufskraftdes Mieters/ Betreibers ist, um so gün-stiger wird er einkaufen können undum so besser fällt die Prognose be-züglich seiner anhaltenden Ertrags-kraft und Bonität aus.

InCenter Dachau, Praktiker Baumarkt mit Gartencenter

InCenter Dachau, toom-SB-Warenhaus

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ILG

4) Kombination von SB-Warenhaus,Fachmarktflächen und Shop- undDienstleistungsflächen

Einkaufszentren bestehen in der Re-gel hauptsächlich aus einem SB-Wa-renhaus mit dem typischen gemisch-ten Food-/Nonfood-Angebot, häufigergänzt durch einen Baumarkt mitGartencenter.

Zum SB-Warenhaus gehören fast im-mer kleine Shops (Schuh- und Schlüs-seldienst, Reinigung, SB-Restaurant,etc.).

SB-Warenhäuser sind als Einzelhan-delsbetriebe mit mindestens 5.000 m2

Verkaufsfläche definiert, die vorwie-gend Lebensmittel sowie ein breit sortiertes Angebot von Ge- und Ver-brauchsgütern in Selbstbedienungführen.

SB-Warenhäuser führen durchschnitt-lich 28.500 Artikel.SB-Warenhäuser erschließen – inAbhängigkeit von der Wettbewerbs-dichte – Absatzreichweiten bis hin zu ca. 30 Minuten Pkw-Fahrzeit.

Der mittlere Einkaufsbetrag von rund€ 30 je Kunde liegt dementsprechenddeutlich über den von Lebensmittel-Discountern, Super- und Verbraucher-märkten erzielten Werten.

Mall im InCenter Dachau, anschließend die Kassenzone des toom-SB-Warenhauses

Mall im InCenter Dachau, toom-SB-Warenhaus

Größere Einkaufszentren verfügen zu-sätzlich über sogenannte Fachmarkt-flächen. Hierbei handelt es sich regel-mäßig um preisagressive Einkaufs-stätten mit Branchenspezialisierung(z.B. auf Textilien, Elektronik) mitgroßer Sortimentstiefe und Flächenzwischen in der Regel 200 – 4.000 m2.Fachmarktflächen bieten Artikel desmittelfristigen Bedarfs wie z.B. Textili-en, Schuhe, Unterhaltungselektronik,Einrichtungs-, Haushaltsartikel undwerden in der Regel von großenbundesweit tätigen Filialunternehmenbetrieben.

5) Raumleistungen großflächigerEinkaufszentren

Die Umsätze werden branchenüblichpro m2 Verkaufsfläche und Jahr als so-genannte Raumleistung ermittelt.Dabei ist die Verkaufsnutzfläche nichtidentisch mit der angemieteten Nutz-fläche. Die angemietete Nutzfläche(DIN 277) schließt u.a. auch Verkehrs-und Funktionsflächen ein.

Die durchschnittlichen Raumleistun-gen pro m2 Verkaufsfläche und Jahrunterscheiden sich nach Art der ange-botenen Artikel bzw. Artikelgruppen.Dabei wird zwischen Artikeln des kurz-/mittel- und langfristigen Bedarfs unter-schieden. Gemäß einer Erhebung desEuroHandelsinstituts erzielten inländi-sche SB-Warenhäuser 1998 durch-schnittliche Raumleistungen von ca. € 4.951/m2.

6) Reparatur- und Instandhaltungs-risiken

Einkaufszentren werden intensiv ge-nutzt. Es ist deshalb Vorsorge zu tref-fen, daß anfallende Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten jederzeit ausden Mitteln der Beteiligungsgesell-schaft finanziert werden können. Die Vorsorge sollte durch Vorhaltungeiner allgemeinen Liquiditätsreserveund durch steigende Reparaturkosten-ansätze in der Prognoseperiode ge-troffen werden .

au sind es sogar 13 %. Den Haushal-ten steht damit überdurchschnittlichviel Geld zu Konsumzwecken zur Ver-fügung.

Strategische Einzelhandelsimmo-bilie im Großraum München

Das InCenter Dachau stellt mit über29.300 m2 Nettogrundfläche und einerUmsatzerwartung von rd. € 67 Mio.p.a. eines der größten Fachmarktzen-tren in der Region München-Nord darund ist nach seiner Fertigstellung dieDominante in einem seit Jahren guteingeführten Einzelhandelsgebiet.

Nach Eröffnung des InCenter ist die-ses Gebiet eine der großen Einzelhan-delsagglomerationen im GroßraumMünchen.Objekte dieser Größenordnung wer-den, insbesondere in den alten Bun-desländern, wegen ihrer Bedeutungfür die lokale, regionale und überregio-nale Einzelhandelsstruktur nur nochsehr selten genehmigt, sind entspre-chend knapp, nachgefragt und auchwertsicher, wenn sie am Markt anhal-tend erfolgreich sind. Der hohe Grund-stückspreis von rd. € 384 pro m2 be-legt außerdem die hohe Standortwer-tigkeit.Im Großraum München gilt seit Jahreneine besonders restriktive Genehmi-gungspraxis. Dies hat dazu geführt,

daß der Großraum München einen be-sonders niedrigen Versorgungsgradmit Verbrauchermärkten und SB-Warenhäusern über 4.000 m2 auf-weist. Der Großraum München liegtmit 51,1 m2/1.000 EW um ca. 32 % un-ter dem Bundesdurchschnitt (West oh-ne Berlin) von 75,4 m2/1.000 EW. Dieschwierige Genehmigungspraxis zeigtsich auch an der Zeitdauer der Schaf-fung des Baurechts für das Objektüber rd. 3 Jahre.

Nach Recherchen der GfK wird einStandort im Bereich DachauerStraße/Max-Born-Straße im Münch-ner Nordwesten diskutiert. Es liegen

17

ILG

Luftbild: Altstadt Dachau mit dem Stadtkern und dem historischen Schloß

Dachau: Altstadt, historisches Gebäude auf dem Schloßberg

gegenwärtig jedoch keine Detailsbezüglich Standort, Konzept und Zeit-horizont vor.

Als Konsequenz aus dem Vorste-

henden ergibt sich, daß ein beste-

hendes Baurecht für einen

großflächigen Handelsbetrieb für

das betreffende Grundstück ein

wertbildender Faktor von besonde-

rer Bedeutung ist.

ALDI

AEZ

OBI

SiemesSchuhe

Lidl

Eröffnung

05/2002

Lidl, Eröffnung 05/2002

McDonald’s

18

InCenter DachauMikrostandort Einzelhandelsgebiet ,Am Schwarzen Graben‘

OBI-Baumarkt

ALDI

Gewerbegebiet Dachau-Ost: Darstellung auf der Grundlage einesLuftbildes aus dem Jahr 2000.

Die rot umrandete Fläche umfaßt dasEinzelhandelsgebiet ,Am SchwarzenGraben‘. Hierin ist auf den gelb umran-deten Grundstücken das InCenter alsDominante errichtet. Die beiden Bau-teile des InCenter wurden mit farbli-cher Kennzeichnung der Mietbereicheeingelegt. Mc Donald’sSiemes Schuhe

Amper-Einkaufs-Zentrum (AEZ)

AEZ

Kino/RENO

Takko

TV Markt2000

FlipperAuto-wäsche

MARCATextilien

Tauchsport /Freßnapf

ATU

6

8910

7

54

3

InCenter

Bauteil II

InCenter

Bauteil I

toom-SB-Warenhaus

PraktikerBaumarkt

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ILG

Fachmärkte im InCenter:

Bauteil I

Optik Walter (7)Vitalia Reformhaus (8)Foto Sessner (9)mister+lady JEANS (10)

Bauteil II

expert TechnoMarkt (3/4)Jello Schuhpark (5)Vögele Textilmarkt (6)

CINEMA-Kino und RENO Tauchsport / Freßnapf Tiernahrung

Auto Teile Unger (ATU)

Takko ModeMarkt

TV Markt 2000

Flipper Autowäsche

MARCA Textilien

I. Lage

Die Grundstücke der Fondsgesell-schaft mit einer Gesamtfläche von58.189 m2 befinden sich in dem vonder Stadt Dachau für die Einzelhan-delsnutzung ausgewiesenen Gewer-begebiet Dachau-Ost, Abschnitt III(,Am Schwarzen Graben‘).

Magnetbetriebe sind bisher vor allem:das Amper-Einkaufs-Zentrum (AEZ)mit einer Vielzahl von Handels- undDienstleistungseinrichtungen mit einerVerkaufsfläche von 6.000 m2, ein OBIBaumarkt mit ca. 8.000 m2 Verkaufs-fläche, ein Kino incl. Gastromie, einMcDonald’s, ein ALDI-Discounter unddiverse weitere Fachmärkte, wie z.B.RENO, Takko ModeMarkt und MARCA(Bekleidung).

II. Standortbewertung der GfK

Die GfK führt aus: „Die standortspezifische Umsatzer-wartung ist in hohem Maß von denQualitäten des Projektstandortes ab-hängig. Insgesamt handelt es sich umeinen günstigen Standort:

• Das Gewerbegebiet Dachau Ost istein eingeführter Einzelhandelsstand-ort.

• Der Grundstückzuschnitt ist groß-zügig.

• Im südlichen Anschluß wird lt. Aus-kunft der Stadt kein weiterer Einzel-handel entstehen.“

Im einzelnen zu den Standort-

faktoren (nach GfK)

Einkaufslage und Angebot

• Der Standort liegt in der Außenstadtvon Dachau. Von einer ausgepräg-ten Einkaufslage kann nicht gespro-chen werden.

• Positiv ist der Standort in Hinblick aufbereits etablierten, großflächen Ein-zelhandel zu bewerten. Der Standortist bei den Konsumenten bekannt.

• Im Umfeld befinden sich eine Reihevon Magnetbetrieben, die heuteschon für eine gute Einzelhandelsat-traktivität des Gewerbegebiets ,AmSchwarzen Graben‘ sorgen (z.B.

• AEZ, OBI). Die Qualität des Fach-einzelhandelsbesatzes im Umfeldkann durchschnittlich eingeschätztwerden.

• Das Angebot im Bereich täglicherBedarf wird vor allem durch die Prä-senz von ALDI in der Fraunhofer-straße geprägt.

• Im Umfeld des Standortes sind ge-werbliche Betriebe angesiedelt. DieMitarbeiter sind potentielle Kundendes InCenter. Die Fast-Food-KetteMcDonald’s in der Keplerstraße wirktals zusätzlicher Frequenzbringer.

• Demgegenüber ist ein ausreichen-des Nahpotential in unmittelbarerNähe nicht gegeben. Der Standortzielt zweifellos auf ein autoorientier-tes Kundenpotential in einem größe-ren Einzugsbereich.

Erreichbarkeit

• Über die Bundesstraßen B 471 undB 304 kommend, sind es besondersdie Theordor-Heuss-Straße, dieSchleißheimer Straße und die AlteRömerstraße, die den Pkw-Verkehran den Standort heranführen. Ent-sprechend ihrer Bedeutung ist einedeutliche Verkehrsbelastung festzu-stellen.

• Unmittelbar am Standort wickeln dieFraunhoferstraße und die Verlänge-rung der Kopernikusstraße (Stich-

straße zur Schleißheimerstraße)den Verkehr ab. Im Zuge derStandortentwicklung und Projekt-realisierung muß darauf geachtetwerden, daß die Verkehrsträgerden zukünftigen Anforderungengewachsen sind.

(Anmerkung: in der Satzung zumBebauungsplan wurde bereits aufdie in der Planung befindliche Ost-Tangente verwiesen. Diese soll inangemessener Entfernung zumGewerbegebiet führen und in zweioder drei wesentlichen Anschlüs-sen das bestehende Gewerbege-biet erschließen. Hierbei ist eineOption in Höhe der Fraunhofer-straße vorgesehen. Das Raumord-nungsverfahren läuft bereits.)

• Die Verfügbarkeit von rd. 850 Stell-plätzen am InCenter ist ein wesentli-cher Standortvorteil, der aller Wahr-scheinlichkeit nach positiv von denKunden aufgenommen werden wird.

• Der Standort kann mit dem Bus rela-tiv gut erreicht werden. Der nächsteHaltepunkt Kopernikusstraße liegtdirekt am Objekt. Der Bus fährttagsüber alle 30 Minuten.

Mikrostandörtliche Lage undErschließung

• Zur Zeit ist das InCenter von derSchleißheimer Straße aus gut zu er-kennen. Es sollte darauf geachtetwerden, daß diese Fernwirkung be-stehen bleibt.

• Nutzungskonflikte der Einzelhan-delsansiedlung mit anderen Nutzun-gen bestehen derzeit am Standortnicht. Südlich des InCenter wirdnach Auskunft des Bauamtes derStadt Dachau ein reines Gewerbe-gebiet, d.h. keine Sondergebiets-ausweisung bzw. Einzelhandelsnut-zung, ausgewiesen. Durch die bauli-che Entwicklung entsprechenderGewerbeflächen im südlichen Be-reich wird sich die bislang gute Fern-wirkung bzw. der Sichtkontakt vonder Schleißheimer Straße langfristigverschlechtern.

Da die Entwicklung nach Auffassungder Prospektherausgeberin nocheinige Zeit dauern wird, wird dasInCenter in der wichtige Phase seinerMarkteinführung von dieser Entwick-lung nicht betroffen sein. Ist das In-Center erst in den Köpfen der Kundenpräsent, nimmt die Bedeutung derStandortfaktoren Sichtkontakt undFernwirkung ab.

20


Die Fraunhoferstraße ist die Verbindungs-straße im Einzelhandelsgebiet ,AmSchwarzen Graben‘ und führt zum InCenter

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Gesamtansichten InCenter

Bauteil II mit Fachmärkten Vögele, Jello Schuhpark und expert TechnoMarkt (3 - 6)

Bauteil I: toom-SB-Warenhaus und Praktiker Baumarkt, links im EG die Fachmärkte Optik Walter,Vitalia Reformhaus, Foto Sessner und mister + lady JEANS (7-10), im OG die Erlebnisgastronomie Centro

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ILG

Luftbildaufnahme vom 26.01.2002Bauteil I gelb umrandet, links oben Bauteil II rot umrandet

24

toom SB-Warenhaus im InCenter Dachau

XXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXX

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ILG

26

Praktiker Baumarkt mit Gartencenter im InCenter Dachau

27

Fachmärkte im InCenter

ILG

VITALIA Reformhaus

Jello Schuhpark Vögele Bekleidungsfachmarkt

expert TechnomarktAufnahmedatum März 2001 Hinweistafel Bauteil II

III.Nutzungskonzept

1. Das InCenter ist als integriertesFachmarktzentrum konzipiert; esbesteht aus zwei Gebäuden.

a) Der Bauteil I ist gegliedert in dreiBereiche

- das toom-SB-Warenhaus mitMall und zwei Fachmärkten

- den Baumarkt mit Gartencenter

- ein an den toom-Bereich an-schließender zweigeschossigerBaukörper.Im Erdgeschoß befinden sichvier Fachmärkte (Optik-Walter,Vitalia Reformhaus, Foto Ses-sner und mister + lady JEANS).Die Fläche des OG wurde an ei-nen Betrieb der Unterhaltungs-gastronomie (sog. „Apfelbaum“ -Konzept) vermietet.

b) Bauteil II: Gegenüber dem toom-SB-Warenhaus entstehen 4 Fach-märkte: Vögele Textilfilialist, Jello-Schuhpark, expert TechnoMarktmit je einem Fachgeschäft fürPC/Telekommunikation und „brau-ner Ware“ (HiFi/TV/Video).

Insgesamt sind 850 ebenerdige Stell-plätze verfügbar. Die Anlieferung er-folgt über die Kopernikusstraße, sodaßder Kundenverkehr dadurch nicht be-einträchtigt wird.

Die Planung des Bauteiles I entsprichteinem markterprobten Grundmusterder Zentrenplanung und sieht vor:

- Einen Magnetbetrieb erster Ord-nung: als solcher fungiert das fre-quenzstarke toom-SB-Warenhaus.Bei einem von der Prospektheraus-geberin angenommenen Jahresum-satz von DM 64 Mio. (€ 32,7 Mio.) lt.GfK und einem durchschnittlichenEinkauf von DM 50 (€ 25,56) ist al-lein hier mit 1.280.000 Kaufvorgän-gen p.a., rd. 107.000 pro Monat unddurchschnittlich rd. 4.280 pro Tag(25 Tage) zu rechnen.

- Einen Magnetbetrieb zweiter Ord-nung: den flächenbezogen führen-den Fachmarkt für Bau- und Heim-

werkerbedarf (Praktiker Baumarkt).- Magnetbetriebe dritter Ordnung in

Gestalt kleinerer Fachmarkteinhei-ten (Optikfachgeschäft, Reform-haus, Sportfachmarkt, Getränke-markt).

- In der Mall ergänzen Fachgeschäfte,Dienstleistungs- und Gastronomie-betriebe das Angebot. Diese stellenaufgrund ihrer Abhängigkeit von derFrequenz des SB-Warenhausesquasi Satelliten dar, sind jedoch we-sentlicher Bestandteil des Konzep-tes, da sie Nutzwert und atmosphäri-sche Qualität des Zentrums erheb-lich erhöhen.

Das vorstehende Konzept des BauteilsI wird durch weitere 4 Fachmärkte imBauteil II ergänzt.Es zeigt sich, daß für den Besatz lei-stungsstarke Unternehmen verpflich-tet werden konnten. Die Kompetenz

des wichtigsten Mieters toom sowieseine Verpflichtung in einem Mietver-trag mit 20-jähriger Laufzeit ist positivfür das Objekt zu bewerten.

IV. Kaufkraft im Marktgebiet

(Stand 1997 nach GfK)Das einzelhandelsrelevante Kaufkraft-potential im Marktgebiet des Projektesbeträgt laut GfK DM 1,477 Mrd. (€ 755,2 Mio.). Davon entfallen auf dasStadtgebiet (Zone I) DM 434,0 Mio.(€ 221,9 Mio.). Der Anteil von 29 % fürdas Stadtgebiet zeigt die große Be-deutung des Umlandes für den Einzel-handel in Dachau.

Im weiteren Marktgebiet (Zone II) liegtein einzelhandelsrelevantes Kaufkraft-potential von DM 1,043 Mrd. (€ 533,3Mio.) vor.

Das einzelhandelsrelevante Kaufkraft-potential im Marktgebiet nach Bran-

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InCenter Dachau Mikrostandort Einzelhandelsgebiet ,Am Schwarzen Graben‘

Quelle: GfK Gutachten

InCenter: Bauteil I Bauteil I, Fachmärkte, im OG Erlebnis-gastronomie mit ca. 1.100 m2 Fläche

Bauteil II, Fachmärkte

V. Wettbewerb

Der Großraum München weist beimgroßflächigen Einzelhandel (Verkaufs-fläche ab 4.000 m2) mit rd. 51 m2 pro1.000 Einwohner eine weit unterdurch-schnittliche Flächendichte aus. Soliegt lt. GfK der Wert für das Bundes-gebiet West (ohne Berlin) bei rd. 75 m2.

Bei der Beurteilung des für das Fonds-objekt relevanten Wettbewerbs ist zuunterscheiden zwischen

a) dem allgemeinen Wettbewerb, dar-unter ist das gesamte Angebot imMarktgebiet und seinem Umfeld, d.h.insbesondere auch das der Landes-hauptstadt München, zu verstehen

b) dem Wettbewerb mit vergleichba-ren Sortimenten auf vergleichbarenFlächen, soweit dieser Wettbewerb imMarktgebiet und im nördlichen Bereichder Landeshauptstadt München vor-handen ist.

Die Situation des allgemeinen Wettbe-werbs ist naturgemäß geprägt durchdie Nähe zum Oberzentrum München.Die Innenstadt von München gilt alsattraktivste Einzelhandelsstadt im süd-deutschen Raum. Zu den wesentli-chen Konkurrenzzentren für dasFondsobjekt zählen die Innenbereicheder umliegenden Städte – insbesonde-re München – und die Einkaufszen-tren, Fachmarktagglomerationen undSolitärstandorte großflächiger Fach-märkte im Verdichtungsraum.

Die moderne Konzeption des InCentermit seiner eingeschossigen Groß-fläche und den in ausreichendemMaße vorhandenen ebenerdigenParkplätzen in Verbindung mit derZugkraft der Ankermieter real,- / toomund Praktiker bieten gute Vorteile imWettbewerb.

Im übrigen rechnet die Prospekther-ausgeberin damit, daß sich die Ange-bote der Wettbewerber im Nahbereichzum Teil auch ergänzen und einehöhere Angebotsvielfalt die Attrakti-vität des Gesamtstandortes erhöht.

Die großflächigen konkurrierendenMärkte des Münchner Raums sindvom Einzugsgebiet des InCenter zumTeil erheblich weiter entfernt. Die Pro-

30


Firma Absatzform Verkaufsflächein m2

real,- Verbrauchermarkt 14.000

WalMart Verbrauchermarkt 18.000

Media Markt Elektro-Fachmarkt 3.000

Maßgeb liche Wettbewerber im Euro-Industriepark München:

Firma Absatzform Straße Verkaufsflächein m2

Karstadt Warenhaus Im OEZ 8.500

Kaufhof Warenhaus Im OEZ 8.300

Saturn Hansa Elektro-Fachmarkt Im OEZ 2.000

C & A Bekleidungskaufhaus Im OEZ 4.000

Woolworth Kleinpreiskaufhaus Im OEZ 2.000

Hettlage Bekleidungskaufhaus Im OEZ 1.500

Praktiker Baumarkt Hanauer Str. 3.200

Conrad Elektro-Fachmarkt Hanauer Str. in Bau

OBI Baumarkt Lerchenauer Str. 13.000

Maßgeb liche Konkurrenzbetriebe im und am Olympia-Einkaufszentrum (OEZ):(nicht erfaßt sind kleinere Verkaufsflächen innerhalb des OEZ)

Firma Absatzform Verkaufsflächein m2

Adler Bekleidungs-Fachmarkt 3.500

Maßgeb liche Wettbewerber im Gewerbegebiet Eching:

Firma Absatzform Straße Verkaufsflächein m2

Kaufland Verbrauchermarkt Danziger Straße 4.200

OBI Baumarkt Fraunhoferstraße,Gewerbegebiet,Am SchwarzenGraben‘ 8.000

AEZ Ladenzentrum Fraunhoferstraße,Gewerbegebiet ‚,Am SchwarzenGraben‘ 6.000

hierin: VM Verbrauchermarkt 3.600 m2

Deichmann Schuh-Fachmarkt 700 m2

TechnoMarkt Fachmarkt Elektro 600 m2

Takko Bekleidungs- ‚Am SchwarzenFachmarkt Graben‘ 800

RENO Schuh-Fachmarkt ‚Am SchwarzenGraben‘ 700

Marca Bekleidungs- ‚Am SchwarzenFachmarkt Graben‘ 700

Hörhammer Kaufhaus m. Pfarrstraße 4.000Supermarkt

Konkurrenz im Marktgebiet des InCenter:

spektherausgeberin geht deshalb da-von aus, daß sich unter Wettbewerbs-gesichtspunkten das InCenter und sei-ne Ankermieter und die ergänzendenFachmarktangebote gegenüber ver-gleichbaren aber entfernteren Konkur-renzstandorten im Raum München-Nord gut behaupten können.

Mit der Eröffnung des InCenter undseiner Fachmärkte werden die Chan-cen vergleichbarer Wettbewerber imentfernteren Gebiet München-Nordkleiner, Kaufkraft aus dem Marktgebietzu binden, und entsprechend größerwird die Wahrscheinlichkeit, daß dasInCenter und seine Fachmärkte Kauf-kraft aus dem Marktgebiet binden kön-nen.

In diesem Zusammenhang ist daraufhinzuweisen, daß nach einer Untersu-chung der GfK vom Juli 1997 42,3 %oder DM 595 Mio. (€ 304,2 Mio.) auseinem Kaufkraftpotential von rd. DM1,4 Mrd. (€ 716 Mio.) im Marktgebietvon Dachau in Konkurrenzzentren ab-geflossen sind. Aus den DM 595 Mio.(€ 304,2 Mio.) stammen nach der er-wähnten Untersuchung der GfK nurDM 73,7 Mio. (€ 37,7 Mio.) oder 12,4% aus dem Stadtgebiet Dachau, derüberwiegende Teil von DM 521,2 Mio.(€ 266,5 Mio.) oder 87,6 % hingege-ben aus dem restlichen Marktgebiet.

GfK resümiert in dem genannten Gut-achten wörtlich: „Ein Teil des einzel-handelsrelevanten Kaufkraftpotentials,das gerade aus dem weiteren Markt-gebiet von Dachau in den Konkurrenz-zentren gebunden wird, kann für denEinzelhandel in Dachau mobilisiertwerden.“

Die erwähnte Untersuchung der GfKwurde im Zusammenhang mit der Prü-fung der Genehmigungsfähigkeit desInCenter vorgenommen. GfK führtinsoweit aus, daß die Mobilisierungeinzelhandelsrelevanten Kaufkraftpo-tentials in Dachau, bei der (in 1997)bestehenden Wettbewerbs- und Ver-sorgungssituation in Dachau nur in be-grenztem Umfang möglich ist.

Das InCenter als künftige Dominanteim etablierten Dachauer Einkaufsge-biet ,Am Schwarzen Graben‘ wird nachMeinung der Prospektherausgeberin

in Zukunft einen nicht unerheblichenTeil der bisher in vergleichbare, aberweiter entfernt vom Marktgebiet lie-gende Konkurrenzstandorte im Mün-chner Norden abfließenden Kaufkraftin Dachau binden können, und damitdie im GfK Gutachten vom Juli 1997erwartete Mobilisierung von Kaufkraft-potential im Marktgebiet ermöglichenund im selben Umfang bislang erfolgteKaufkraftabflüsse in vergleichbareFlächen im Münchner Norden in nichtunerheblichem Umfang unterbinden.

Dies umso mehr, als das Einzelhan-delsgebiet ,Am Schwarzen Graben‘nach Eröffnung des InCenter mit ca.38.000 m2 Verkaufsfläche eine dergroßen Einzelhandelsagglomeratio-nen im Großraum München darstellt.Unter Würdigung der beschriebenenWettbewerbssituation kommt die GfKim Standortgutachten für das InCenterzu einer positiven Bewertung:„Aufgrund der modernen Konzep-

tion (Eingeschossigkeit, viele eben-

erdige Parkplätze), der Qualität der

Betreiber und der Größe hat das

Objekt gute Chancen im Wett-

bewerb“.

VI. Der „München-Boom“

Dachau ist im Großraum Münchendurch die räumliche Nähe und die her-vorragende verkehrliche Anbindung(ÖPNV und Straßennetz) bestens inte-griert. Der Standort profitiert von derWirtschaftskraft Münchens und demdort vorhandenen Arbeitsplatzange-

bot, insbesondere von Arbeitsplätzenim Münchner Norden (z. B. MAN,MTU, debis, Microsoft, Flughafen).München prägt den Großraum und da-mit auch Dachau und sein Umfeld.Und München „boomt“ .

Während die Arbeitslosenquote in derBundesrepublik derzeit ca. 10,4 % be-trägt, liegt sie in München bei lediglich4,9 % und im Landkreis Dachau bei4,3 %. Bei einer Quote von ca. 3 %sprechen Volkswirte von Vollbeschäfti-gung.

Die Bayernmetropole liegt laut Mc-Kinsey auf Platz vier des weltweitenStandortrankings für die High-Tech-Industrie. Global operierende Konzer-ne wie Microsoft und Sun Micro-systems beziehen kurzfristig ihre neu-en Gebäude im Großraum der bayeri-schen Landeshauptstadt.

Bayern steht im Jahr 2000 an der Spit-ze der Bundesländer, was das Wachs-tum des realen Bruttoinlandsproduktsbetrifft: Steigerungsquote 4,3% ge-genüber 2,6% im Schnitt aller Bundes-länder.

Die wirtschaftliche Dynamik Mün-chens und Bayerns wird einerseits vonWeltunternehmen wie Allianz Versi-cherungs AG, Audi AG, BMW, Hypo-Vereinsbank, MTU, MAN, Siemens ge-tragen. Zum anderen aber auch vonUnternehmen der „New-Economy“ .Unterstützt wird dies u. a. durch unter-nehmensnahe Forschung.

31

ILG

MTU, einer der großen Arbeitgeber im Münchner Norden

Auch die Stadt und der LandkreisDachau profitieren unmittelbar vondieser wirtschaftlichen Ausgangslageund den Perspektiven, die sich beson-ders für den Großraum München erge-ben. Die Süddeutsche Zeitung (SZ)schreibt am 18.10.2000:

„Der Landkreis (Anmerkung: Dach-au) zählt mittlerweile zu den stärk-

sten wirtschaftlichen Wachstums-

regionen in Europa. Der weitausgrößte Teil der 30.000 Pendler arbeitetin München und in den Nachbarkrei-sen. Ein dichtes Verkehrsnetz mit Au-tobahn (A8) München-Stuttgart imWesten und A92 im Osten sowie zweiS-Bahnlinien macht Mobilität möglich.“Daß diese Entwicklung ihren Preis hat,schlägt sich z.B. in den Mieten nieder.

Die SZ schreibt weiter:„Die Mieten in Dachau und Karlsfeldwerden hoch bleiben, wenn sie nichtsogar steigen. Dabei liegt Dachau imPreisniveau bundesweit bereits anPlatz 2. Höhere m2-Preise gibt es nurnoch in München, ermittelte das Ham-burger Institut Forschung und Bera-tung für Wohnen im Auftrag des Deut-schen Mieterbundes Anfang diesesJahres.“

Die Attraktivität des Standortes Dach-au, die sich aus einem Bündel positiverStandortfaktoren (exzellente Verkehrs-anbindung, qualifizierte Arbeitsplätzebei zahlreichen großen Firmen imMünchner Norden, hoher Freizeitwert)ergibt, übt eine Sogwirkung aus. Sostieg die Einwohnerzahl in den letzten15 Jahren um ca. 15 %.

Die Schlußfolgerung: Jetzt und

auch in Zukunft dürfte der

Großraum München, in dem sich

die wirtschaftliche Stärke Bayerns

zentriert, prosperieren und damit

weiterhin bei hoher und wahr-

scheinlich noch steigender Wirt-

schaftsleistung, hoher Beschäfti-

gung, steigenden Einkommen und

steigender Kaufkraft, beste Voraus-

setzung für den nachhaltigen Erfolg

einer strategischen Einzelhandels-

immobilie wie dem InCenter bieten.

VII. Marktchancen und Umsatz

Erwartung für das InCenter

Investitionen in vermietete Einzelhan-delszentren sind nur dann sinnvoll,wenn die Mieter die mietvertraglich ge-schuldeten Mieten aller Voraussichtnach auch nachhaltig verdienen kön-nen. Dies setzt voraus, daß auf denangemieteten Flächen ausreichendeUmsätze erzielt werden können. Beieiner neu zu errichtenden Handelsim-mobilie wie dem InCenter muß zur Er-mittlung der wahrscheinlich erziel-baren Umsätze auf allgemeine undspezielle für den Standort relevanteKennziffern zurückgegriffen werden.Kennziffern beruhen auf Erfahrungs-werten der Branche. Umsätze vari-ieren je nach Sortiment. Unterschied-lich sind auch die Gewinnmargen, diebei Umsätzen in unterschiedlichenSortimentsbereichen erzielt werden.

Ein bestimmter Teil des Umsatzes wirdfür Raummiete aufgewendet. Manspricht hier vom sogenannten„Deckungsbeitrag für Miete“ und meintdamit den Anteil am Brutto-Jahres-umsatz, der im konkreten Fall auf dieZahlung des vereinbarten Mietzinsesentfällt. Das Ergebnis kann dann mitErfahrungswerten verglichen und sobeurteilt werden.

Die GfK hat für den konkreten Standortdes InCenter die Umsätze ermittelt,die unter Beachtung der standortspe-zifischen Merkmale (STO-spezifisch)zu erwarten sind. Dabei ist zu beach-ten, daß Umsätze nur auf den eigentli-chen Verkaufsflächen erzielt werden,definiert als sogen. Raumleistung/m2

Verkaufsfläche und Jahr.

Die nachstehende tabellarische Über-sicht weist für die einzelnen Bereichedes InCenter einerseits die Miet-flächen aus, andererseits die Ver-kaufsflächen, die GfK zur Ermittlungder zu erwartenden Umsatzleistungenzugrunde gelegt hat, wie auch die je-weiligen Mietdeckungsbeiträge.

Im 6. Vermietungsjahr liegt die kalku-latorische Jahresnettomiete des Mie-

ters Praktiker bei DM 2.050.000 (€ 1.048.148). Beim Mieter real,-/toombeläuft sie sich auf DM 3.873.000 (€ 1.980.234), jeweils ohne Indexie-rung. Die Mietdeckungsbeiträge ver-ändern sich bei Praktiker von 7,0 % auf7,3 % und bei real,-/toom von 4,3 %auf 4,8 %. Aufgrund der erwarte-ten Marktdurchdringung der einzel-nen Geschäfte sowie des gesamtenInCenter liegen diese Veränderungenin einem akzeptablen Rahmen undwerden kaum ins Gewicht fallen.

Die für das Gutachten zugrundegeleg-ten Flächen haben sich durch Pla-nungsänderungen bei den Mieternreal,-/toom und Praktiker aufgrund vonMieterwünschen geringfügig erhöht.

Bei real,-/toom hat sich die Flächemietzinsrelevant von 12.910 m2 auf13.359 m2 erhöht, ohne daß sich dieumsatzrelevante Verkaufsfläche er-höht hat. Die Prospektherausgeberingeht davon aus, daß diese Verände-rung wirtschaftlich nicht ins Gewichtfällt.

Die GfK führt in ihrem Standortgutach-ten aus, daß sie dem Objekt einen Um-satz von € 67 Mio. (brutto) zurechnet.Dabei berücksichtigt sie positiv diestandortspezifischen Merkmale.

Zusammenfassende Wertung von

GfK:

Unseres Erachtens können alle vor-

handenen Mieter (abgeschlossene

Mietverträge) die geschuldeten Mie-

ten nachhaltig erwirtschaften. Bei

den Fachmarktflächen, für die es

noch keine Mieter gibt, ist zu erwar-

ten, daß auch diese die geschul-

deten Mieten erwirtschaften kön-

nen, da die projizierten Deckungs-

beiträge im marktüblichen Rahmen

liegen.

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33

ILG

Das Standortgutachten stammt aus dem Jahr2000. Auf die Umrechnung der Tabelle von DMauf Euro wurde deshalb verzichtet.

Die Rundung einzelner Zahlen ist weitgehendvermieden worden.* Die Numerierung kennzeichnet die Lage der Mietflächen (vgl. z. B. Lageplan S. 7 und18/19).

1) Mietdeckungsbeitrag = Miete/Umsatzer-wartung in %.2) Die Raumleistung ist niedriger als imDurchschnitt, weil sich ein OBI-Baumarkt in un-mittelbarer Nähe befindet.3) Die Festmiete für die ersten fünf Jahre be-trägt DM 15,63/m2 p. m. Die Jahresnettomietebeim Mieter Praktiker erhöht sich ab dem 6.Jahr, ungeachtet von Indexanpassungen aufDM 2.050.000, somit auf DM 16,43/m2 p.m.

4) Erwartete Raumleistung für einen real,- /toom mit Standort Dachau. Sie ergibt sich ausdem bereits gebundenen Kaufkraftpotential undden Wettbewerbern Richtung München.5) Das Umsatzverhältnis von Food zu Non-Food beträgt 62/38 (vgl. EHI „handel aktuell“ ,1996).6) GfK erwartet für den Fachmarkt eine über-durchschnittliche Raumleistung, da er unmittelbarvon der Frequenz des SB-Warenhauses profitiert.7) Es wird erwartet, daß NuG-Betriebe (Nah-rung- und Genußmittel) ca. 27 % des Umsatzesder Shopzone erzielen.8) Zwischen real,- und dem Vermieter ist beiMietbeginn eine Einmalzahlung von DM 2 Mio.vereinbart worden. Berücksichtigt man diese Ein-malzahlung als lineare Mietzinsreduzierung über5 Jahre, so reduziert sich die von diesem Mieterzu zahlende Miete pro m2 und Monat über die er-sten 5 Mietjahre von DM 25,00 auf DM 22,42.

9) Für die Fachmärkte in Bauteil II werden vonGfK im Vergleich zum Sollumsatz unterdurch-schnittliche Raumleistungen erwartet. Die Bau-teile I und II des InCenter sind baulich durch eineStraße getrennt. Somit können die Fachmärkte inBauteil II nur teilweise von der Frequenz des SB-Warenhaus profitieren. Außerdem werden die fir-menspezifischen Raumleistungen der benann-ten Betreiber von der GfK Marktforschung niedri-ger eingeschätzt. (Anmerkung: Abweichend hier-von schätzt der Mieter expert TechnoMarkt (FM 3und FM 4) die Raumleistung mit jeweils DM10.000/m2 p.a. ein. Hierbei berücksichtigt derMieter seine derzeitige Umsatzleistung im be-nachbarten AEZ von DM 16.000/m2 p.a.)10) In dieser Flächenzusammenstellung wurdedie Mietfläche EGD (Erlebnisgastronomie) mit1.110 m2 nicht berücksichtigt.

Standortspezifische Umsatzerwartung und Mietdeckungsbeiträge des InCenter gemäß GfK-Gutachten

Bauteil * Mietfläche VK Raum- Umsatz- Miete Jahresmiete Mietdeckungs-

in m2 in m2 leistung erwartung je m2 in DM Beitrag

STO- STO- Mietfl. STO-spezifisch

spezifisch spezifisch in % (Jahres-

in Mio. DM miete in % des

Brutto Brutto Netto Netto Bruttoumsatzes

p.a. 1)

BAUTEIL I

Praktiker, Baumarkt (2)Gesamtfläche 10.400 8.442 3.310 2) 28 15,633) 1.950.0003) 7,0

toom SB-Warenhaus (1)SBW EGSBW-VKfl 6.414Bedientheken SBW 152Summe SBW 6.604 6.566 9.7004) 645)

Fachmarkt 1.065 1.025 6.4006) 7

Getränke 620 614 5.000 3Getränke (Lager) 322Shops (8 Stück) 871 782 8.500 77)

Mall 1.022NR/ Büro/ Lager 1.764Gesamtfl. real,- EG 12.268 8.988

SBW OGGesamtfl. OG 642 0Gesamtfl. EG & OG 12.910 8.988 80 22,428) 3.473.306 4,3

Fachmärkte im SBW

(nur EG)

Gesamtfläche FM 7-10 1.316 1.145 8.000 8 29,00 457.982 5,7

BAUTEIL II

Fachmarktzentrum

Gesamtfl. FM 6 789 699 4.0009) 3 23,00 217.629 7,8Gesamtfl. FM 5 532 481 4.0009) 2 23,00 146.843 7,6Gesamtfl. FM 3 601 490 4.0009) 2 22,90 165.136 8,4Gesamtfl. FM 4 1.258 1.066 8.0009) 9 22,90 345.698 4,1

Gesamt VK FM 3-6 3.179 2.737 15 875.306 5,8

Gesamtsumme 27.80610) 21.312 131 6.756.594 5,2

VIII.Marktakzeptanz

Das InCenter ist ein Jahr nach seinerEröffnung bereits ein fester und be-deutender Faktor der Einzelhandels-landschaft nicht nur in Dachau undseinem Umfeld, sondern auch imGroßraum München geworden.

So berichtet der Marktleiter des toomSB-Warenhauses im InCenter, daßmehr als 40 % der Kunden aus demMünchner Norden kommen.

Das Angebot des InCenter wird her-vorragend akzeptiert. Die Mieter desInCenter berichten über sehr zufrie-denstellende bis weit über Plan lie-gende Umsätze:

1. REWE / toom SB-Warenhaus,

13.359 m2 Mietfläche

„Das Geschäftsjahr 2001 war für denStandort Dachau mehr als zufrieden-stellend. Wir hatten mehr als 30 %Plus zum geplanten Umsatz und ei-nen stetigen Zuwachs an Kunden.Der Durchschnittseinkauf konnte ummehr als 10 % gesteigert werden.....kennzeichnend für den Standort isteine hohe Kaufkraft und ein Kunden-profil, das durch den großstädtischenRaum München geprägt ist. Dieszeigt unter anderem ein überdurch-schnittlich hoher Umsatzanteil hoch-wertiger Lebensmittel.“

2. Praktiker Bau- und Heimwerker-

markt, 10.400 m2 Mietfläche

„Der Praktiker in Dachau wurde vomersten Tag an von den Kunden sehrgut angenommen. Der Planumsatzim Eröffnungsmonat wurde um fast100 % übertroffen. Nach der ,Start-up Konsolidierung‘ blieb der Umsatzim ersten Geschäftsjahr im hohenPlanniveau. Aufgrund eines kaufkräf-tigen Kundenstammes und eines ste-tigen Wachstums der umliegendenStädte und Gemeinden blickt derPraktiker im InCenter auf eine wirt-schaftlich gesunde Entwicklung.

Für das neue Geschäftsjahr sind dieErwartungen ... sehr positiv. Durchdie Erfahrungen aus dem Eröff-nungsjahr haben wir die Weichen fürein sehr erfolgreiches Geschäftsjahr2002 gestellt.“

3. expert TechnoMarkt,

insgesamt 1.844 m2 Mietfläche

„Unsere Umsätze im Jahr 2001waren sehr zufriedenstellend. DenPlanumsatz von 11 Mio. € fürdieses Geschäftsjahr (01.04.2001 –31.03.2002) werden wir um ca. 8 %steigern können.“

4. Vögele Textilmarkt,

800 m2 Mietfläche

Die Geschäftsleitung teilte mit, daßman mit den Umsätzen des erstenGeschäftsjahres sehr zufrieden seiund den erwarteten Planumsatz sehrdeutlich überschritten habe. Der imersten Jahr erreichte Umsatz ent-spricht bereits dem für das dritte Ge-schäftsjahr erwarteten. In den näch-sten zwei Jahren erwartet man nocherhebliche Umsatzsteigerungen.

5. Jello Schuhpark,

532 m2 Mietfläche

Nach Auskunft der Geschäftsführungliegt der Umsatz der Filiale im InCen-ter sehr gut im Plan. Für die nächstenzwei Jahre rechnet man mit einer er-heblichen Steigerung. Der Nachfrageentsprechend habe man in der letz-ten Zeit auch höherpreisige Marken-schuhe in das Sortiment der FilialeDachau aufgenommen.

6. mister + lady JEANS,

388 m2 Mietfläche

Der Mieter berichtet von Umsätzenüber Plan, mit denen man sehr zu-frieden sei.

7. Centro Erlebnisgastronomie,

1.097 m2 Mietfläche

Unter dem 18.01.2002 berichtet dieGeschäftsführung, daß man mit denUmsatzzahlen der ersten 10 Be-triebsmonate voll zufrieden sei, einenständigen neuen Zulauf von Gästenregistriere und für das kommendeJahr noch Umsatzsteigerungen er-warte.

8. BIG POINT Sportfachmarkt,

Untermieter von REWE/toom,

ca. 1.000 m2 Mietfläche

Der Geschäftsführer von BIG POINTsprach anläßlich der Pressekonfe-renz zum ersten Geburtstag des In-Center am 01.03.2002 von „hervorra-genden Zahlen“ .

IX. E-commerce – Mögliche

Auswirkungen auf den

stationären Einzelhandel

Die Begriffe „e-commerce“ , „online-Verkauf“ und „business to consumer“werden in den Medien anhaltend dis-kutiert. Welche Auswirkungen wird dasInternet auf die Entwicklung des sta-tionären Einzelhandels haben?

Diese Frage kann derzeit niemand ver-läßlich beantworten. Allerdings ist fest-zustellen, daß die Euphorie im Inter-netbereich, speziell soweit es um e-commerce, um den Verkauf über dasInternet an Endverbraucher geht, in-zwischen abgeflaut ist. Ursächlichhierfür waren vor allem spektakulärePleiten.

Die Lebensmittel-Zeitung berichteteüber anhaltend hohe Verluste beim e-commerce-Unternehmen „Letsbuy-it.com“ . Ebenfalls in der Lebensmittel-Zeitung äußerte sich im Rahmen einerPodiumsdiskussion ein leitender Mitar-beiter von Roland Berger & Partnereher kritisch zu den Überlebens-chancen vieler Unternehmen in die-sem Bereich.

Im Handelsblatt wurde in Zusammen-hang mit einer Erhebung des Frankfur-ter Uni-Seminars für Logistik und Ver-kehr darauf verwiesen, daß Vertreterdes Einzelhandels auf Erfahrungen beiZustelldiensten (die ja online Aufträgeabwickeln müssen) verweisen: In derPraxis stelle man bei Kunden eine feh-lende Bereitschaft, für Zustellleistun-gen extra zu bezahlen, fest. Bestellerseien zu vereinbarten Lieferterminenhäufig abwesend. Reklamationen ander gelieferten Ware seien ein weite-res Problem.

In derselben Zeitung wird ausgeführt,daß vielleicht nur 12 % der hier tätigenUnternehmen anhaltend Erfolg habenwerden, d. h. die Gewinnzone errei-chen werden. Ungeachtet dessen ha-ben so gut wie alle führenden Unter-nehmen des Einzelhandels inzwi-schen in „online-Aktivitäten“ investiert.Dies gilt für die METRO-Gruppe, fürden englischen LebensmittelfilialistenTesco, für die französische Carrefour-Gruppe, für den europaweit führendenBaumarktbetreiber King Fischer, für

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35

ILG

WalMart USA, für den führenden ame-rikanischen BaumarktkettenbetreiberHome Depot etc.

Gleichzeitig expandieren die Unter-nehmen des Einzelhandels aber wei-ter in die sogenannten „gemauertenVerkaufsstätten“ , d. h. in konventio-nelle Einzelhandelsimmobilien bzw.schließen langfristige Mietverträge ab.Das beste Beispiel sind die Mietverträ-ge der Beteiligungsgesellschaft mit derREWE- und METRO-Gruppe und an-deren.

Die Lebensmittelzeitung titelte zu die-sem Thema „Global Player überbietensich gegenseitig“ und führt aus, daßWalMart und Ahold weltweit über 1000Märkte eröffnen und METRO das Chi-na- und Rußland-Engagement ver-stärkt.

Die Prospektherausgeberin geht da-von aus, daß ein Verkauf über das In-ternet in Zukunft fester Bestandteil imEinzelhandel sein wird, auch davon,daß sich die Marktanteile entspre-chender Anbieter in Zukunft ver-größern werden, jedoch gleichzeitigdavon, daß der sogenannte „stationäreEinzelhandel“ davon nicht wesentlichnegativ beeinflußt wird und zwar ausfolgenden Gründen:

1. Der Verkauf über das Internet istletztendlich nichts anderes als ein mo-difizierter Katalogverkauf, bei dem derBildschirm die Funktion der gedruck-ten Katalogseiten übernimmt. Schonjetzt hat der Katalogvertrieb einennicht unbedeutenden Anteil am Ge-samtmarkt erreicht und obwohl die hierführenden Unternehmen seit Jahrenwerbend im Markt tätig sind, hat diesden sogenannten „stationären Ver-trieb“ nicht wesentlich beeinflußt. Heu-te schon und noch mehr in Zukunftwerden die etablierten Kataloganbie-ter auch verstärkt über das Internet ak-tiv werden.

2. Anders als der stationäre Einzel-handel erlaubt ein Vertrieb über Kata-log und/oder Internet nicht die Wahr-nehmung bestimmter Bedürfnisse, dieden stationären Einzelhandelseinkaufkennzeichnen. Hierzu gehört die Mög-lichkeit der physischen Wahrnehmungdes Produktes, die Möglichkeit des An-

fassens, Fühlens, Riechens und Er-probens vor Ort.

Von besonderer Bedeutung ist dies si-cherlich beim Einkauf von frischen Le-bensmitteln. Aber auch bei Nonfood-Artikeln wie Hifi-Geräten etc. kommteinem Testerlebnis Bedeutung zu. DieSortimentsvielfalt eines großen sta-tionären Warenangebotes erzeugt zu-dem eine Einkaufsatmosphäre realerArt, die nach Meinung der Prospekt-herausgeberin auch die beste soge-nannte „virtuelle Mall“ nur schwer er-setzen kann.

Bei vielen Produkten, speziell im Be-reich „Textil/Schuhe“ besteht beim Ka-talog oder online-Einkauf ein nichtunerhebliches „Paß-Risiko“ .

3. Das weltweit präsente Internet er-möglicht einen umfassenden Preisver-gleich. Dies wird dazu führen, daß einePreisnivellierung stattfindet, so daß eskaum mehr möglich sein wird, Stan-dardprodukte im stationären Handelzu höheren Preisen als im Internet an-zubieten. Allerdings ist zu beachten,daß auch im Katalog oder im online-Geschäft nicht unerhebliche Kostenanfallen.

Während beim „stationären Einkauf“der Kunde in der Regel den eigenenTransportaufwand (Fahrzeugkostenetc.) nicht dem Preis des erworbenenWarenkorbes zurechnet, muß ein Ka-talog- oder online-Versender die ent-sprechenden Kosten berücksichtigen.Hinzu kommt, daß der stationäre Ein-kauf keine besonderen Verpackungs-kosten auslöst, auch keine Kosten derIndividualisierung des vom Käufer vorOrt selbst zusammengestellten Wa-renkorbes. Diese Kosten sind massiv.

So verwies Dr. Heiner Olbrich, RolandBerger & Partner, in der Lebensmittel-zeitung darauf, daß bei einem ange-nommenen Einkaufskorb von DM 80im Bereich von Drogeriewaren reineLogistikkosten von ca. DM 20 anfallen.Die Raumkosten der individuellen Ver-kaufsstellen könnten bei einem zentra-lisierten Verkauf über Katalog oder on-line (Zentrallagerabwicklung) mögli-cherweise geringer sein.

Allerdings ist zu berücksichtigen, daß

die durch eine Abwicklung über Zen-trallager zwangsläufig bedingte größe-re Entfernung zum Endverbraucherzusätzliche Transport- und Logistikko-sten auslöst.

Setzt man beim online-Versand für In-dividualisierung, Verpackung, Trans-port zusätzliche Kosten von 10 % desUmsatzes an, so liegt dieser Satzdeutlich über den durchschnittlichenRaumkosten des stationären Handels,angesetzt mit 6 % bei SB-Warenhäu-sern (Quelle: EHI Betriebsvergleichder SB-Märkte, Supermärkte, Dis-counter - Jahresauswertung 1998“ ,und Betriebsvergleich Verbraucher-märkte, SB-Warenhäuser“ - Jahres-auswertung 1998).

Sicherlich wird die Konkurrenz überzunehmende online-Angebote eineHerausforderung für den stationärenEinzelhandel sein, die traditionellenStärken im Bereich des physischenAngebots und des Einkaufserlebnis-ses noch zu fördern, um sich insoweitvon den neuen Angebotsformen abzu-grenzen.

Zunehmend werden aber auch die sta-tionären Einzelhändler ergänzendüber den Direktvertrieb auch über on-line aktiv werden vor allem mit demZiel, Kunden außerhalb der traditionel-len Einkaufsbereiche stationärer Ver-kaufsstellen zu gewinnen. Erkennbarist auch, daß viele der großen Einzel-handelsunternehmen die Konfektio-nierung und Versendung von katalog-oder online-georderten Waren übergeeignete stationäre Verkaufsstellendezentral durchführen. Dies könntebspw. zu in der Zukunft vergrößerterLagerhaltung führen.

4. Abschließend sei darauf hingewie-sen, daß Einkaufen eben nicht nur derBedarfsdeckung dient. Einkaufen warund ist ein Erlebnis für die Sinne –Sehen, Fühlen und Riechen. Der Be-griff „Einkaufsbummel“ beschreibt daseinigermaßen zutreffend. Dazu gehörtauch das „Sehen und Gesehen wer-den“ , die Begegnung mit anderen, die„schöpferische Pause“ beim Verzehreiner Kleinigkeit in der Mall etc. KeinWunder also, daß Einkaufen eine derbeliebtesten Freizeitbeschäftigungender Deutschen ist.

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Mieter und Mietverträge

1) Alle Mietverträge haben eine feste Vertragslaufzeit.Darüber hinaus haben alle Mieter bis auf einen einseitigdas Recht, den Mietvertrag ein- oder zweimal um 5 Jah-re zu verlängern. Der Mieter Praktiker hat als einzigerMieter zudem noch eine weitere Option von 3 Jahren, dieallerdings nur dann ausgeübt werden kann, wenn zuvordie zwei Optionen mit 5-jähriger Verlängerung ausgeübtwurden.

2) Bei allen Mietverträgen wurde eine Wertsicherungs-klausel vereinbart. Bis auf den Vertrag mit Centro basie-ren alle Regelungen auf dem Lebenshaltungskostenindexaller privaten Haushalte auf der Basis 1995 = 100, ermit-telt vom Statistischen Bundesamt, Wiesbaden, für die ge-samte Bundesrepublik. Bei dem Mietvertrag mit Centrowurde statt dessen die Basis 1991 = 100 vereinbart. DieZahlenkolumnen bedeuten im einzelnen folgendes:

Erste Zahl: Freijahre, in denen sowohl die Anfangsmieteunverändert bleibt, wie auch der Lebenshaltungs-kostenindex für eine etwaige Mietanpassung nicht läuft.

Zweite Zahl:a) Prozentangabe (z. B. 10 %) – prozentuale Verände-rung des Lebenshaltungskostenindex, welcher über-schritten werden muß, damit eine Mietanpassung statt-finden kann (Beispiel: Ausgangsindex 145 + 10 % =159,5, Erhöhungsmöglichkeit ab 159,6).b) Punktangabe (z. B. 10 P.) – punktmäßige Verände-rung des Lebenskostenindex, ansonsten wie a) (Bei-spiel: Ausgangsindex 145 + 10 Punkte = 155, Er-höhungsmöglichkeit ab 155,1).

Dritte Zahl: Prozentsatz der prozentualen Änderung, mitdem die Mietanpassung erfolgt (Beispiel: Veränderung desLebenshaltungskostenindex um 10,1 %, Mietanpassung66,66 %, d. h. die Miete kann um 6,73 % erhöht werden.)

3) Alle Mietverträge sehen vor, daß die Betriebs- und Ne-benkosten des Fachmarktzentrums gemäß Anlage 3 zu§ 27 Abs.1 II. BV in der jeweils gültigen Fassung umla-gefähig sind. Eine Aufstellung der vorgenannten Anlage3 ist jedem einzelnen Mietvertrag als Anlage beigefügt.Auch die Mietverträge mit real,- und Praktiker sehen die-se Nebenkostenregelung vor, allerdings mit folgendenAusnahmen: Beide Mieter tragen in Bezug auf dieGrundsteuer nur etwaige Erhöhungen. Die Anfangsbela-stung der Grundsteuer verbleibt hingegen beim Vermie-ter. Der Mietvertrag mit Praktiker sieht vor, daß der Mie-ter nur die Hälfte der Kosten einer Elementarschaden-versicherung (Feuer, Leitungswasser, Sturm, Hagel) fürden Mietgegenstand übernimmt.

4) Die Mietbelastung wird durch eine Zahlung zu Lastendes Verkäufers (vgl. Sie hierzu die entsprechenden Aus-führungen unter „Vertragliche Grundlagen/Kaufvertrag“)in Höhe von € 1.022.584 (= DM 2.000.000) reduziert.Bei einer Verteilung dieser Sonderzahlung z. B. über dieersten fünf Mietjahre ergibt sich eine Mietentlastung inHöhe von € 204.517 p.a.. Diese Mietentlastung wurdeauch in den Berechnungen der Gesellschaft für Kon-sumforschung (GfK) berücksichtigt.

5) Praktiker zahlt für das Mietobjekt im 1. bis zum 5. Miet-jahr € 997.019 . Ab dem 6. Mietjahr erhöht sich die Jah-resmiete um € 51.129 auf € 1.048.148. Etwaige in derZwischenzeit eintretende Mietanpassungen aufgrund ge-stiegener Lebenshaltungskosten bleiben hiervon un-berührt. Bei der Kaufpreisermittlung wurde dieser vertrag-lich vereinbarten Mieterhöhung ab dem 6. Jahr in der FormRechnung getragen, daß ein durchschnittlicher Jahres-mietwert unter Berücksichtigung der vereinbarten Fest-mietzeit zugrunde gelegt wurde. Der kaufpreisrelevanteBetrag beläuft sich auf € 1.033.110 ((€ 997.019 x 5 Jah-re) + (€ 1.048.148 x 12 Jahre) : 17 Jahre Festmietzeit).

6) Mit der Firma expert TechnoMarkt wurden über zweiMietflächen Mietverträge abgeschlossen. Beide Verträgesehen vor, daß der monatliche Mietzins pro m2 in den er-sten 18 Monaten DM 22,00 (€ 11,25) beträgt. Ab dem19. Monat steigt der Mietzins auf den in der Tabelle an-gegebenen Mietzins von DM 23,00 (€ 11,76) prom2/Monat. Bei der Kaufpreisfestlegung ist dieser Miet-zins mit DM 22,90 (€ 11,71) pro m2/Monat berücksich-tigt worden. Hierbei handelt es sich wie bei der Fußnote5) um das arithmetische Mittel des Mietzinses über dieVertragslaufzeit ((€ 11,25 x 18 Monate) + (€ 11,76 x162 Monate) : 180 Monate).

7) Hierin sind € 6.135 p. a. (DM 1000 p. m.) für dieNutzung der Terrasse enthalten.

Durch die Umrechnung von DM auf Euro sind gering-fügige Rundungsdifferenzen möglich.

1. Mieter- und Flächenaufstellung

Mieter * NutzungVertrags- Option Mietan- Mietfläche nach Miet-

laufzeit Anzahl/ passungs- Mietvertrag zins/m2

in Jahren Jahre1) index2) Monat (€)

in m2 in %

real,- / toom SB-Warenhaus 20 2 x 5 2-10 P-66,66 13.359,25 45,6 12,78mit Mall undKonzessionärsfläche

Praktiker Baumarkt mit Garten- 17 2 x 5 2-10%-66,66 10.400,00 35,5 7,99Center, Baustoffe und 1 x 3Freifläche

expert Elektrofachmarkt 15 2 x 5 1,5-10P-66,66 958,64 3,3 11,76 6)

TechnoMarkt Elektrofachmarkt 15 2 x 5 1,5-10P-66,66 885,15 3,0 11,76 6)

Jello Schuhfachmarkt 10 2 x 5 0-10%-66 2/3 532,00 1,8 11,76

Vögele Bekleidungs- 10 1 x 5 0-10%-66,66 800,00 2,7 11,76fachmarkt

Walter Optik/Schmuck/ 10 2 x 5 0-10P-66,66 351,08 1,2 15,08Uhren/Hörakustik

Vitalia Reformhaus 10 2 x 5 0-10P-66,66 322,50 1,1 15,08

Sessner Foto/Video 10 2 x 5 0-10P-66,66 212,64 0,7 15,08

mister+lady JEANS Bekleidungsfachmarkt 7 1 x 3 0-10%-66,66 388,56 1,3 15,08

Centro Gastronomie 10 2 x 5 2-10P-100 1.096,74 3,8 11,76

Summe 29.306,56 100,0

* Die exakte Firmierung ist der anschließenden Detaildarstellung zu entnehmen

Die tabellarische Mieter- und Flächen-aufstellung des InCenter Dachau zeigtauf, daß die zur METRO AG gehören-den Unternehmen real,- und Praktikermit insgesamt 23.759,25 m2 (81,1 %der Gesamtfläche) und mit anfänglichinsgesamt € 3.046.162 Jahresmiete(ca. 78 % der Gesamtjahresmiete) dieHauptbonitätsträger und Ankermieterdes InCenter sind.

Als zusätzlicher Bonitätsträger für dasSB-Warenhaus (52,9 % der Miete) haf-tet der neue Untermieter und Betrei-ber, die REWE Großflächen Gesell-schaft mbH.

2. Detailinformationen zu Mieternund Mietverträgen

Die nachfolgenden Informationenstammen teils aus über alle Mieter ein-geholten Büroauskünften, die in kei-nem Falle negativ waren, teils auchaus eigenen Publikationen oder Aus-künften der Mieter.

SB-Warenhaus:

Mieter: real,- SB-Warenhaus GmbH,AlzeyUntermieter und Betreiber: REWEGroßflächengesellschaft mbH, Köln

Die REWE GroßflächengesellschaftmbH trat am 29.01./07.02.2001 untervollinhaltlicher Übernahme aller miet-vertraglichen Verpflichtungen vonreal,- als Untermieter und Betreiber indas Mietverhältnis zwischen der Ver-mieterin und real,- ein.

Hintergrund:

Die REWE-Gruppe verfolgt seit einigerZeit das Ziel einer starken Präsenz imsüddeutschen Raum, insbesondere imGroßraum München. Der Einstieg ge-lang im Jahr 1999/2000 mit der Über-nahme eines bestehenden Einkaufs-zentrums in Olching bei Fürstenfeld-bruck. Das dort von REWE betriebenetoom SB-Warenhaus verzeichnet seitseiner Übernahme sehr hohe Umsatz-steigerungen. Die Umsatzleistungenliegen heute sehr deutlich über demBranchendurchschnitt. Dieser außer-ordentliche Erfolg hat das Interesseder REWE-Gruppe an einer deutlichenAusweitung der Präsenz im kaufkraft-starken Großraum München zusätz-lich verstärkt. Dies ist durch die Über-nahme des Standortes Dachau vonder Metro/real,- gelungen.

Als Ausgleich hierfür hat Metro/real,-einen vergleichbar attraktiven Standortder REWE/toom in Göttingen erhalten.Durch die Übernahme des großentoom-Marktes kann real,- seine Markt-

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ILG

Miete Neben- Sicherheits-

p.a. kosten- leistung

rege- des Mieters

in € in % lung3) in €7)

2.049.1434) 52,9 II. BV entfälltSonder-regelung

bei Grund-steuer

997.0195) 25,7 II. BV entfälltSonder-regelung

bei Grund-steuer

129.398 3,3 II. BV 25.017119.479 3,1 II. BV 23.099

75.074 1,9 II. BV 21.771

112.893 2,9 II. BV 32.739

63.544 1,6 II. BV 18.428

58.372 1,5 II. BV 16.928

38.487 1,0 II. BV 11.161

70.328 1,8 II. BV –

160.9047) 4,3 II. BV 40.392

3.874.641 100,0 190.005

Hinweistafel InCenter Bauteil IHinweistafel InCenter Bauteil II

präsenz in diesem Gebiet erheblichverstärken. Durch den jetzt vollzoge-nen Standorttausch ergeben sich fürbeide Unternehmen erhebliche Syner-gieeffekte z.B. bei Werbung und Logi-stik.

Rechtliche Auswirkungen

Der Mietvertrag mit real,- erlaubt aus-drücklich eine Untervermietung. Nachden Vereinbarungen wird die REWEGroßflächengesellschaft mbH als Un-termieter der real,-SB-WarenhausGmbH die SB-Warenhaus-Fläche imInCenter Dachau betreiben.

Die Vermieterin dürfte einer solchenUntervermietung nur aus wichtigemGrund widersprechen. Die Verpflichtun-gen von real,- gegenüber der Vermiete-rin, insbesondere die Haftung der Mie-terin für die Mietzahlung, bleiben durchdas Untermietverhältnis unberührt.real,- tritt im Zusammenhang mit derBegründung des Untermietverhältnis-ses sämtliche Ansprüche gegenüberREWE/toom aus dem Untermietver-hältnis sicherungshalber an die Vermie-terin ab. Damit sind ab Begründung desUntermietverhältnisses sowohl real,-wie auch REWE/toom im Verhältnis zurVermieterin Bonitätsträger.

Für die Objektgesellschaft ergibt sicheine gegenüber der bisher bestehen-den Vertragslage massiv verstärkte, zu-sätzliche Absicherung, da sowohl derUntermieter wie auch weiterhin der Mie-ter für die Mietzahlungen einstehen.

Ergebnis: Wohl einmalig haften hier

zwei der größten europäischen

Filialunternehmen gleichzeitig.

Der Betreiberwechsel von real,- aufREWE hat auch betriebswirtschaftlichkeine negativen Auswirkungen. REWEist ebenso wie real,- ein erstklassigerBetreiber derartiger Großflächen. Auf-grund der Nähe des Standortes Dach-au zum Standort in Olching ergebensich für REWE zusätzliche Synergie-effekte, insbesondere im Marketingbe-reich. Die Aussagen der Gesellschaftfür Konsumforschung (GfK) zu den er-warteten standort-spezifischen Um-satzleistungen des SB-Warenhauseswerden durch den Betreiberwechselnicht berührt. Dies hat die GfK in ei-

nem Schreiben an die Objektgesell-schaft ausdrücklich bestätigt.

Hauptmieter

real,- SB-Warenhaus GmbH, Alzey

Die real,- SB-Warenhaus GmbH,Alzey, ist ein Unternehmen derMETRO AG, des zweitgrößten Han-delskonzerns in Europa.Das Stammkapital der Mieterin beträgt80.000.250 Euro. Hiervon hält diereal,- SB-Warenhaus Holding GmbH80 Mio. Euro, die METRO AG 250 Eu-ro.

Am 30.11.1999 wurden zwischen derreal,- SB-Warenhaus GmbH und derreal,- SB-Warenhaus Holding GmbHein Beherrschungs- und Ergebnisab-führungsvertrag geschlossen. DasStammkapital der real,- SB-Waren-haus Holding GmbH beträgt €

81.806.701 (DM 160 Mio.) AlleinigeGesellschafterin ist die METRO AG.

Untermieter und Betreiber

REWE Großflächengesellschaft mbH,Köln

Die REWE GroßflächengesellschaftmbH betreibt die großflächigen SB-Warenhäuser der REWE-Gruppe miteinem Umsatz in Höhe von rd. 1,7 Mil-liarden €.

Das Marktsegment der größeren Ver-brauchermärkte und SB-Warenhäuserder REWE-Handelsgruppe, zu denenunter dem Dach der REWE DeutscherSupermarkt KGaA alle Märkte mit ei-ner Verkaufsfläche über 3.000 m2 ge-zählt werden, hat sich 2001 gut be-hauptet.

Die 160 Märkte erzielten einen Umsatzin Höhe von rd. € 2,4 Milliarden.

Die REWE Handelsgruppe hat mit ei-nem Umsatzsprung in 2001 um € 3Milliarden auf jetzt über € 37 Mrd. ihrePosition im Spitzentrio des europäi-schen Handels untermauert.

Die Umsatzsteigerung gegenüber2000 von 8,4 % ist laut REWE eine dergrößten Zuwachsraten unter denführenden europäischen Handelsun-ternehmen.

Für 2001 wird ein Cash flow von knapp€ 1 Milliarde und ein Ergebnis von ca.€ 350 Mio. erwartet.

Der Außenumsatz der Handelsgruppein Deutschland (Gesamtaußenumsatz./. Gesamtumsatz Ausland) stieg von€ 28,51 Milliarden in 2000 auf € 29,89Mrd. in 2001. Der Lebensmitteleinzel-handel steigerte die Erlöse um 2,7 %auf € 19,7 Mrd.

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REWE-Sortiments-Zustellgroßhandel

Lebensmittelhandel Fachmärkte

u.a.

Touristik

Einzelhandel

u.a.

Großhandel

u.a.

Vertrieb

u.a.

Veranstalter

u.a.

Carrier

40% Beteiligung

REWE-Handelsgruppe, Köln

Status: August 2000

Insgesamt sieht sich der REWE Kon-zern im europäischen Konzentrations-prozeß gut aufgestellt. Mit einem Inve-stitionsvolumen von rd. € 700 Mio. willdas Handelsunternehmen seineführende Position auch 2002 ausbau-en und seinen Gesamtaußenumsatzauf € 40 Mrd. steigern. Das Ge-schäftsfeld „Lebensmittel“ sieht REWEdabei als „sichere Bank“ .

Zum Erfolg des Geschäftsjahrs 2001haben alle Geschäftsfelder der REWEGruppe beigetragen. 22,9 Mrd. € oder61 % des neuen Rekordumsatzes wur-den im Lebensmittelhandel inDeutschland erwirtschaftet.Die Fachmärkte setzten 2,3 Mrd. €

um. Die REWE Touristik ist mit einemUmsatz von 4,7 Mrd. € eine gewichti-ge Säule der Gruppe. Durch die über-proportionalen Zuwächse der REWEAuslandstöchter auf einen Gesamtum-satz von 7,7 Mrd. € in Österreich,Frankreich, Italien, Polen, Ungarn,Tschechien, Slowakei, Kroatien,Rumänien, Ukraine und Bulgarien istder Auslandsanteil am Gesamtumsatzder REWE Gruppe auf über 20 % ge-stiegen.

In Europa betrieb die REWE Gruppezum 31.12.2001 insgesamt 11.530Märkte. 186.834 Mitarbeiterinnen undMitarbeiter (+ 7.834) erwirtschafteteneinen Einzelhandelsumsatz von 31,5

Mrd. €, 1,9 Mrd. € oder 6,3 % mehr alsim Vorjahr.

Im deutschen Einzelhandel erzielten139.434 Beschäftigte einschließlichTouristik einen Umsatz von 24,3 Mrd.€ (+ 2,7 %), davon 19,7 Mrd. €

(+ 2,7 %) im Lebensmitteleinzelhandel.

Erfolgreich im Discountsegment bewe-gen sich die Penny-Märkte. Bereits1.500 auf ein neues Konzept umge-stellte Märkte erreichten zweistelligeUmsatzzuwächse. Insgesamt erziel-ten die rd. 2.300 Märkte einen neuenRekordumsatz von 4,9 Mrd. € (+ 7 %).Über 160 großflächige Verbraucher-märkte und SB-Warenhäuser unterden Namen toom, Globus, REWECenter und Petz erzielten einen Um-satz von € 2,4 Mrd.

Größtes Filialunternehmen der REWEHandelsgruppe ist die REWE Deut-scher Supermarkt Kommanditgesell-schaft auf Aktien, Mainz-Kastel, mit ei-nem Gesamtumsatz von über € 16Milliarden.

Für den gesamten Konzern erfolgt dieWarenbeschaffung durch den Zentral-einkauf in Köln. Das Einkaufsvolumenvon € 192 Milliarden und die wirksameUmsetzung von Vermarktungsstrategi-en verschaffen der REWE eine starkePosition am Beschaffungsmarkt.

Ein dichtes Netz von 28 Lagerstandor-ten in ganz Deutschland, modernsteLogistikanlagen und Lkw-Flotten ga-rantieren eine reibungslose Warenver-sorgung.

Die REWE Märkte zeigen Kompetenzin allen Sortimenten. Neben den Mar-kenartikeln der Industrie gewinnen dieEigenmarken zunehmend an Bedeu-tung. Große Dachmarken für die Voll-sortimenter sind Salto, Erlenhof undToday. Im Preiseinstiegsbereich hatsich die Marke „ja!“ etabliert.

Mit Füllhorn-Naturkost aus ökologi-schem Landbau ist die REWE größterVermarkter von Ökoprodukten aufdem deutschen Markt.

Die REWE-Gruppe steht auf einem so-liden finanziellen Fundament. Alleindie REWE Zentrale weist ein Eigenka-pital von € 890 Mio. aus. Der Konzernerwirtschaftet jährlich einen Cash-Flow von knapp € 1 Mrd. In Moderni-sierung und Expansion des Ladennet-zes, in die Logistik und die Aus- undWeiterbildung der Mitarbeiter werdenMillionenbeträge investiert. Die REWEgehört in Deutschland zu den größtenAusbildungsbetrieben.

Das Gesellschaftskapital des Unter-mieters und Betreibers, der REWEGroßflächengesellschaft mbH beträgt

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über € 100 Mio., es wird vollständigvon der REWE Deutscher SupermarktKGaA, Mainz-Kastel, gehalten.Das Eigenkapital der REWE Deut-scher Supermarkt KGaA beträgt über€ 300 Mio. Persönlich haftenderGesellschafter ist Dipl.-Kfm. HansReischl.Das Kapital der REWE Deutscher Su-permarkt KGaA wird mehrheitlich vonder REWE Zentralfinanz eG, Köln, ge-halten. Sie steht unter der einheitli-chen Leitung der REWE BeteiligungsHolding AG und damit auch der REWEZentralfinanz eG. Hans Reischl ist Vor-standsvorsitzender der REWE Zentral-finanz eG und zugleich auch derREWE Zentral AG.

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Die zehn größten Lebensmittelhändler in Europa

1) Aktivitäten in Deutschland und im europäischen Ausland (Österreich, Italien, Frankreich, Ungarn, Polen, Tschechien, Slowakei, Kroatien, Rumänien, Ukraine und Bulgarien).

2) Der Gesamtaußenumsatz setzt sich zusammen aus den Einzelhandelsumsätzen und den darin noch nicht erfassten Umsätzen des Großhandels einschließlich der C & C-Umsätze sowie der Reiseveranstalter.

3) Gerechnet in Vollzeitbeschäftigten.

REWE Handelsgruppe1) 2000 2001 Veränderungen 2000/2001

Gesamtaußenumsatz 2) Mrd. €, netto 34,63 37,54 + 2,91 + 8,40 % davon: Deutschland Mrd. €, netto 28,34 29,84 + 1,51 + 5,32 %

Einzelhandelsumsatz Mrd. €, netto 29,63 31,51 + 1,88 + 6,33 % davon: Deutschland Mrd. €, netto 23,80 24,26 + 0,46 + 1,95 %

Großhandelsumsatz Mrd. €, netto 8,17 8,53 + 0,36 + 4,39 % Umsatz Rewe-Zentral Mrd. €, netto 18,51 18,69 + 0,18 + 0,97 % Anzahl der Märkte 11.788 11.530 -- 258 -- 2,19 %Verkaufsfläche Tsd. m2 8.538 8.678 + 140 + 1,64 %Anzahl der Beschäftigten3) 179.000 186.834 + 7.834 + 4,38 %

davon: Deutschland 138.500 139.434 + 934 + 0,67 %

Gesamtumsatz2) Mrd. €, netto 22,24 22,86 + 0,62 + 2,79 % Einzelhandelsumsatz Mrd. €, netto 19,14 19,66 + 0,52 + 2,72 %

davon: selbst. Einzelhandel Mrd. €, netto 5,96 6,17 + 0,21 + 3,53 % Filialen Mrd. €, netto 13,18 13,49 + 0,31 + 2,36 %

Anzahl der Märkte 7.626 7.326 -- 300 -- 3,93 %davon: selbst. Einzelhandel 3.195 3.005 -- 190 -- 5,95 %

Filialen 4.431 4.321 -- 110 -- 2,48 %Anzahl der Beschäftigten3) 119.700 118.500 -- 1.200 -- 1,00 %

Geschäftsfeld: Lebensmittelhandel in Deutschland

Einzelhandelsumsatz Mrd. €, netto 2,36 2,31 -- 0,05 -- 2,24 % Anzahl der Märkte 999 784 -- 215 -- 21,52 % Anzahl der Beschäftigten3) 12.900 13.050 + 150 + 1,16 %

Geschäftsfeld: Fachmärkte

Gesamtumsatz konsolidiert Mrd. €, netto 3,90 4,72 + 0,82 + 21,02 % Vertriebsumsatz Mrd. €, netto 2,30 2,29 -- 0,01 -- 0,18 % Veranstalterumsatz Mrd. €, netto 1,89 2,74 + 0,85 + 45,06 % Anzahl der Reisebüros 818 878 + 60 + 7,33 %Anzahl der Beschäftigten3) 5.900 7.884 + 1.984 + 33,63 %

Geschäftsfeld: Touristik

Gesamtumsatz2) Mrd. €, netto 6,12 7,65 + 1,53 + 25,16 % Einzelhandelsumsatz Mrd. €, netto 5,84 7,25 + 1,41 + 24,19 % Anzahl der Märkte 2.345 2.542 + 197 + 8,40 %Anzahl der Beschäftigten3) 40.500 47.400 + 6.900 + 17,04 %

Geschäftsfeld: Ausland

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Edeka

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Quelle: Handelsblatt, 28.12.2000

Zahlen in Mrd. DM

Zwischen der REWE Großflächenge-sellschaft mbH und der REWE Deut-scher Supermarkt KGaA besteht einBeherrschungs- und Gewinnab-führungsvertrag. Im Rahmen diesesVertrages steht das beherrschendeUnternehmen für die Verbindlichkeitendes beherrschten Unternehmens ein.Bei Beendigung eines Beherrschungs-und Gewinnabführungsvertrages kannder dadurch begünstigte Gläubiger derbeherrschten Gesellschaft von der be-herrschenden Gesellschaft Sicherheitverlangen.

Sowohl die Mieterin wie auch die Ge-sellschafterin REWE Deutscher Su-permarkt KGaA werden von dem Aus-kunftsunternehmen, bei dem die Ob-jektgesellschaft Büroauskünfte einge-holt hat, sehr positiv bewertet.

Untermietvertrag

Folgender Untermietvertrag wurde zwischender real,- SB-Warenhaus GmbH, Alzey undder REWE Großflächengesellschaft mbH,Köln, am 29.01./07.02.2001 geschlossen.

1. real,- SB-Warenhaus GmbH als Gesamt-rechtsnachfolger der real,- SB-WarenhausGmbH & Co. KG hat von EEW GmbH Kom-munal- und Gewerbebau das Objekt in Dach-au, Schwarzer Graben, gemäß Mietvertragvom 14./21.04.1998, 1. Nachtrag vom05.05.1998, 2. Nachtrag vom 27.11./02.12.1998, 3. Nachtrag vom 08.02./18.02.1999, 4. Nachtrag vom 28.09.1999, so-wie 5. Nachtrag vom 10.08.2000 angemietet.Der Mietvertrag und die Nachträge sind denParteien bekannt.

2. Das vorgenannte SB-Warenhaus in Dach-au wird hiermit im Wege der UntervermietungREWE ab dem 01.01.2001 überlassen.

3. Für das Untermietverhältnis gelten diesel-ben vertraglichen Bedingungen, die auch fürdas Hauptmietverhältnis zwischen real,- undEEW GmbH Kommunal- und GewerbebauGültigkeit haben, wobei real,- an die Stelle vonEEW GmbH Kommunal- und Gewerbebauund REWE an die Stelle von real,- tritt.

Damit hat REWE alle von real,- nach demHauptmietvertrag zwischen real,- und EEWGmbH Kommunal- und Gewerbebau oblie-genden Pflichten, insbesondere hinsichtlichVerkehrssicherung, Aufrechterhaltung undOrdnung, Instandhaltung, Renovierung zu er-

füllen. Die Parteien vereinbaren, daß dieseVerpflichtungen REWE auch direkt gegenü-ber dem Hauptvermieter EEW GmbH Kom-munal- und Gewerbebau zu erfüllen hat.

4. Soweit Optionen oder Kündigungen aus-zusprechen sind, hat REWE die Verpflich-tung, real,- jeweils 3 Monate vor den imHauptmietverhältnis festgelegten Terminenverbindlich schriftlich zu informieren, ob er de-ren Ausführung wünscht.

Mietvertrag

Der Mietvertrag wurde am 14./21.04.1998zwischen der EEW GmbH Kommunal- undGewerbebau, Sindelfingen, und der real,- SB-Warenhaus GmbH, Alzey, geschlossen. Darü-berhinaus folgten noch insgesamt 7 Nachträ-ge, zuletzt vom 04.09.2001. Nachfolgend wird der wesentliche Vertragsin-halt dargestellt.Die Gesamtmietfläche ist eine Nettogrund-fläche gem. DIN 277 (Nutz-, Funktions- undVerkehrsfläche).Mehrflächen aufgrund behördlicher Forde-rung bzw. auf Wunsch des Mieters erhöhendie Gesamtmietfläche.Zu dem Mietgegenstand gehören eine Anlie-ferfläche von ca. 1.800 m2 (SBW), ein Stell-platz für Müllcontainer von ca. 100 m2 (SBW),ein Mitbenutzungsrecht an den Außenanla-gen sowie ein Nutzungsrecht an ca. 500 Stell-plätzen des Einkaufszentrums.

Dem Mieter ist bekannt, daß die Stellplätzeauch für die Diskothek bestimmt sind. Erstimmt einer zeitlichen Doppelnutzung in derForm zu, daß die Stellplätze, ohne daß einespezielle Zuordnung erfolgt, außerhalb dergesetzlich oder behördlich zulässigen Öff-nungszeiten durch Mitarbeiter, Besucher etc.der Diskothek genutzt werden dürfen.

Der Vermieter stellt sicher, daß der Parkplatz,die Außenanlagen und Zuwege allmorgend-lich bis 7.00 Uhr gereinigt sind. Ist das nichtder Fall, ist der Mieter berechtigt, im Wege derErsatzvornahme die erforderlichen Maßnah-men durchführen zu lassen.

Der Vermieter wird das Mietobjekt entspre-chend der dem Mietvertrag beigefügten Bau-beschreibung auf eigene Kosten herstellenund es nach Fertigstellung an den Mieter alsMietobjekt übergeben.

Dem Vermieter obliegt die schlüsselfertigeHerstellung im Umfang der vorstehendenBau- und Ausstattungsbeschreibung. Alleweiteren, für die Nutzung des Mietobjektes er-forderlichen Leistungen, insbesondere dieEinbringung der Ladeneinrichtung, der Wa-renträger, der beweglichen Büro- und Ge-schäftsausstattung etc., obliegen dem Mieter.

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Big PointSportartikelfachmarkt

Lageplan Mietfläche real,-/toom (ohne Sozialräume im OG)

Vermietung

a) Der Vermieter vermietet an den Mieterden vorbezeichneten Mietgegenstand.

b)aa) Der Mieter ist berechtigt, den Mietgegen-stand als SB-Warenhaus bzw. Fachmarkt imRahmen der nachstehenden Regelungen in lit.ee) ohne Sortimentsbeschränkung zu nutzen.bb) Nach der bauaufsichtlichen Genehmi-gung vom 05.11.1999 für den Neubau einesEinkaufszentrums „InCenter Dachau“ in Ver-bindung mit dem Bebauungsplan der GroßenKreisstadt Dachau Nr. 92/97 und 95/97 „Ein-kaufszentrum“ (3./5. Änderung von Bebau-ungsplan Nr. 55/90 ,Am Schwarzen Graben‘)dürfen innerhalb des Einkaufszentrums u.a.folgende Verkaufsflächen nicht überschrittenwerden:

- Lebensmittel: 2.000 m2

- Möbel: 1.700 m2

- Getränke: 550 m2

- Textilwaren: 800 m2

- Lederwaren 250 m2

- Spielwaren. 80 m2

Bei der Berechnung der Verkaufsflächen istdie Definition gemäß Ziffer 2.1.1 der textlichenFestsetzung des Bebauungsplanes derGroßen Kreisstadt Dachau Nr. 92/97 und95/97 maßgebend. Danach werden u.a. fol-gende Flächen nicht zur Verkaufsfläche ge-rechnet:• Die erforderlichen Rettungswege mit ei-

ner max. Breite von 2,10 m gemäß § 10 der bayerischen Verkaufsstättenverord-nung (soweit Rettungswege über die er-forderliche Breite von 2,10 m hinausge-hen, ist die Mehrfläche der Verkaufsflächezuzurechnen);

• Standflächen für Einrichtungsgegenstän-de und Schaufensterflächen, soweit siedem Kundenverkehr nicht zugänglich sind;

• Die Flächen, die hinter den Kassen liegenund der Aufnahme der Ware durch denKunden dienen;

• Verbindungswege zwischen den einzel-nen Nutzungen innerhalb des Einkaufs-zentrums (Mall etc.).

Die dem Mietvertrag (mit Nachträgen) zugrun-degelegte Verkaufsflächendefinition weichtvon der im Bebauungsplan festgesetzten De-finition der Verkaufsfläche insofern ab, als dieRettungswege, welche sich auf der Verkaufs-fläche befinden, bei den vertraglichen Rege-lungen zur Verkaufsfläche gezählt wurden.

cc) Der dem 5. Nachtrag als Anlage beige-fügte Erstregalierungsplan vom 18.08.1999mit der letzten Änderung vom 19.04.2000wurde mit Bescheid der Stadt Dachau vom27.06.2000 genehmigt; mit diesem genehmig-ten Plan wird die Fläche der Regalierung fest-gelegt, die Bauausführung richtet sich jedochausschließlich nach den Plänen gem. Bauge-nehmigung Nr. 231/99 und Tekturgenehmi-gung Nr. 117/00.

dd) Die gemäß Vorbemerkung des Mietver-trages (mit Nachträgen) vereinbarte Mindest-verkaufsfläche von 2.500 m2 für Lebensmittelgilt als erreicht mit Vorliegen einer Verkaufs-fläche von 2.000 m2 für Lebensmittel nach derin lit. bb) genannten behördlichen Definitiongemäß Bebauungsplan.

ee) Der Mieter verpflichtet sich, bezogen aufseine Mietfläche, die vorstehend in lit. bb) ge-nannten Verkaufsflächenobergrenzen gemäßBebauungsplan einzuhalten, wobei die Defini-tion der Verkaufsfläche gemäß Bebauungs-plan Grundlage ist.

c) Besondere Eigenschaftenzusicherungenwerden nicht übernommen.d) Der Vermieter sichert zu, daß auf demGrundbesitz kein weiterer Lebensmittelmarktund auch keine Drogerie angesiedelt wird.

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Friseur Top Hair

Apotheke

Bäckerei Bachmeier

Bistro in der Bäckerei Bachmeier

InCenter mit Untermietern von real,- / toomin der Mall (Bilder Seite 42 bis 45)

Mietgegenstand/Mietflächen (gem. 5. Nachtrag zum Mietvertrag)a) SB-Warenhaus: Eine geschlossene, zum Verkauf zugelassene Halle:

- EG: - Food-Bereich:Verkaufsfläche ca. 3.260,00 m2

maximal, davon mind. 2.500 m2

Lebensmittel-Bereich- Nonfood-Bereich:

Verkaufsfläche mindestens ca. 3.205,00 m2

- Shops: ca. 782,48 m2

- Mall inkl. Ein- und Ausgänge ca. 992,50 m2

- Getränke: ca. 614,16 m2

- Getränke Lager: ca. 300,17 m2

- Lager/Technik real: ca. 757,52 m2

- Nebenräume inkl. Fluchttunnel: ca. 1.352,20 m2

- Büro-/Sozialräume ca. 282,82 m2

- OG: ca. 747,61 m2

b) Fachmarkt: Eine geschlossene, zum Verkaufzugelassene Räumlichkeit:- EG: - Verkaufsfläche inkl. Lager: ca. 1.024,89 m2

Gesamtmietfläche: ca. 13.319,35 m2

Beginn und Dauer des Mietverhältnisses

a) Der Mietvertrag wird wirksam mit der Un-terzeichnung dieses Vertrages. Er endet 20Jahre nach Übergabe des Mietgegenstandesan den Mieter mit Ablauf des Kalendermo-nats, in welchem der Mietgegenstand überge-ben wird (Mindestdauer). Während der Min-destdauer kann das Mietverhältnis von keinerVertragsseite durch ordentliche Kündigungbeendet werden.

b) Wird das Mietverhältnis von keiner Seiteunter Wahrung einer Kündigungsfrist von ei-nem Jahr zum Ablauf der Mindestdauergekündigt, wird es auf unbestimmte Zeit fort-gesetzt. Es kann dann von jeder Vertragssei-te unter Wahrung einer Kündigungsfrist von 1Jahr zum Ende eines Kalenderjahres ordent-lich gekündigt werden.

c) Der Vermieter gewährt dem Mieter einezweimalige Option zur Verlängerung desMietvertrages um jeweils 5 Jahre. Die Optionkann nur zum Ende der Mindestlaufdauer so-wie zum Ablauf des ersten Optionszeitraumesausgeübt werden. Die Optionsausübung istspätestens 12 Monate vor Ablauf der Mindest-laufzeit bzw. der ersten Optionszeit schriftlichzu erklären. Bei fristgerechter Ausübung derOption wird eine eventuell vom Vermieter be-reits erklärte Kündigung gemäß Buchstabe b)gegenstandslos.

d) Das Recht zur außerordentlichen Kündi-gung aus wichtigem Grund bleibt für beideVertragsparteien unberührt.

e) Jede Kündigung hat schriftlich zu erfol-gen. Für die Rechtzeitigkeit der Kündigungsowie der Optionsausübung kommt es aufden Zugang bei der Vertragsgegenseite an.

Übergabe

a) Die Übergabe des Mietgegenstandes hatspätestens 15 Monate nach Baubeginn zu er-folgen. Der Baubeginn (Fundamentierungsar-beiten) hat seinerseits spätestens 6 Monatenach Erteilung der bestandskräftigen Bauge-nehmigung zu erfolgen. Der Vermieter wirddem Mieter bei Baubeginn den voraussichtli-chen Übergabetermin mitteilen. Der genaueÜbergabetermin ist dem Mieter mit einer Fristvon 3 Monaten vor dem Tag der Übergabeschriftlich anzuzeigen.

b) Übergabevoraussetzungen sind ein ge-brauchsfertiger Zustand der Zufahrt, der Park-flächen, der Warenanlieferung, der für die Auf-nahme des Betriebs notwendigen Anlagender technischen Ausrüstung, soweit sie vomVermieter herzustellen sind, sowie die Zuläs-sigkeit der Ingebrauchnahme des Mietgegen-standes nach öffentlichem Baurecht.

c) Bei der Übergabe des Mietgegenstandes

wird ein Abnahmeprotokoll erstellt. In diesemsind- sämtliche Mängel und die noch nicht erle-

digten Arbeiten sowie- sämtliche Abweichungen von der vertrag-

lichen Beschreibung des Mietgegenstan-des, welche der Mieter rügen will, festzu-halten.

§ 640 BGB gilt entsprechend.

d) Der Mieter kann wegen Mängeln bzw. Ab-weichungen von der vertraglichen Beschrei-bung, die die Nutzung des Mietgegenstandesganz oder zu einem nicht unerheblichen Teilunmöglich machen, die Übernahme des Miet-gegenstandes verweigern und dem Vermietereine Frist von zwei Monaten zur Beseitigungder protokollierten Beanstandungen setzen.

Stehen nach Ablauf der Frist noch Restarbei-ten aus, ist der Mieter zur Übernahme desMietgegenstandes nur verpflichtet, wenn dieNutzung des Objektes trotz der ausstehendenArbeiten möglich und zumutbar ist. Bestehenüber die Frage, ob die Nutzung des Mietge-genstandes unmöglich oder unzumutbar ist,zwischen dem Vermieter und dem Mieter un-terschiedliche Auffassungen, so soll ein Sach-verständiger nach Maßgabe des Vertragesunter „Schlußbestimmungen“ , Buchstabe d),hierüber entscheiden.Versteckte Mängel können auch noch nachder Abnahme gerügt werden. Die Beseitigungdurch den Vermieter erfolgt in diesem Fall in-nerhalb angemessener Frist nach Eingangder Mängelrüge. Die Erledigung der im Ab-nahmeprotokoll gerügten Mängel sowie even-tuell später gerügter Mängel ist vom Vermieterschriftlich zu bescheinigen.

Anmerkung: Am 28.02.2001 erfolgte dieÜbergabe des Mietgegenstandes an denMieter real,- unter Mitwirkung des Untermie-ters REWE. Der Vorgang wurde mit dem 6.Nachtrag vom 28.02.2001 zum Mietvertragprotokolliert.

e) Bei der Übergabe ist die endgültige Miet-fläche als Nettogrundfläche gem. DIN 277(Nutz-, Funktions- und Verkehrsfläche) zu er-mitteln und zusammen mit dem sich darausergebenden Mietzins in einem Nachtrag zumMietvertrag festzuhalten.

Anmerkung: Mit dem 7. Nachtrag vom04.09.2001 zum Mietvertrag wurde die miet-zinsrelevante Fläche mit 13.359,52 m2 undeiner monatlichen Nettomiete von DM333.981,27 (= € 170.761,91) vereinbart.

f) Einrichtungsarbeiten des Mieters

Der Mieter ist berechtigt, 6 Wochen vor demmitgeteilten Übergabetermin mit Einrich-tungsarbeiten zu beginnen, soweit dadurchdie Bauarbeiten weder gestört noch behindertwerden.

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Schoko-Alm

Tabak-Shop mit Lotto/Toto

Schlüsseldienst Mister Minit

Photo Porst

Imbiß Mister T

Mietzins

a) Die Gesamtmietfläche beträgt 13.359,25m2. Der monatliche Mietzins für den Mietge-genstand beläuft sich auf € 170.761,91, zzgl.der jeweils gültigen gesetzlichen Mehrwert-steuer und Neben-/Betriebskosten. In diesemMietzins ist die Nutzung der Flächen undStellplätze gemäß „Mietgegenstand/Miet-flächen“ sowie die anteilige Mitbenutzung derAußenanlagen und Fassadenflächen (fürWerbezwecke gemäß nachstehend „Werbe-maßnahmen/Außenwerbung“ ) enthalten.

b) Der Mietzins ist erstmals für den Monat,der auf den Monat folgt, in welchen die Über-gabe fällt, zu bezahlen.

c) Der Mietzins ist jeweils bis zum 3. Werk-tag eines jeden Monats im voraus kostenfreiauf ein vom Vermieter zu bestimmendes Kon-to zu bezahlen. Ort und Art der Zahlung kannder Vermieter ändern.Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt esnicht auf die Absendung, sondern auf den Ein-gang, bei Überweisung auf die Gutschrift an.

d) Befindet sich der Mieter mit der Zahlungdes Mietzinses und/oder der Betriebskosten-vorauszahlung im Rückstand, so sind Teilzah-lungen gem. §§ 366, 367 BGB anzurechnen.Der Mieter ist nicht berechtigt, eine abwei-chende Tilgungsbestimmung zu treffen.

e) Ist der Mietzins nicht bis zu dem verein-barten Termin eingegangen, so ist der ausste-hende Betrag bis zum Tag des Zahlungsein-gangs mit 5 % über dem jeweiligen Diskont-satz der Deutschen Bundesbank, mindestensjedoch mit 6 % zu verzinsen. Dem Mieterbleibt der Nachweis vorbehalten, daß demVermieter ein geringerer tatsächlicher Scha-den entstanden ist. Dem Vermieter bleibt dieGeltendmachung eines weitergehendentatsächlichen Schadens vorbehalten.

Bei Zahlungsrückständen ist der Vermieterweiter berechtigt, für Mahnungen Mahnkostenin Höhe von pauschal DM 100,– (= € 51,13)pro Mahnung ohne Anrechnung auf Verzugs-und Fälligkeitszinsen zu erheben.

Wertsicherungsklausel

a) Verändert sich der vom Statistischen Bun-desamt oder einer Nachfolgebehörde für dieBundesrepublik Deutschland amtlich festge-stellte und veröffentlichte Lebenshaltungsko-stenindex (Monatsindex) für alle privatenHaushalte ab dem 24. Monat nach Mietbeginnum mehr als 10 Punkte gegenüber dem Standzum 24. Monat nach Mietbeginn (Basis 1995= 100) nach oben oder unten, so erfolgt eineAnpassung des Mietzinses im Verhältnis von66,66 % der eingetretenen Veränderung mitWirkung ab dem Monatsersten des auf denMonat der Änderung folgenden Monats.

b) Die vorstehende Regelung findet erneutAnwendung, wenn sich der Index gegenüberdem Stand der zuletzt vorangegangenenMietanpassung erneut um mehr als 10 Punk-te nach oben oder unten verändert hat.

c) Im Falle der Erhöhung des Mietzinses hatder Vermieter, im Falle der Ermäßigung desMietzinses hat der Mieter dem anderen Ver-tragspartner diese Änderung unter Vorlage ei-ner Abrechnung mitzuteilen.

Erfolgt die Mitteilung nicht sofort, bedeutetdies keinen Verzicht auf die Anpassung. Der Mieter kommt jedoch mit der Zahlung derErhöhungsbeträge, der Vermieter mit derRückerstattung der Ermäßigungsbeträge erstnach dem Eingang der jeweiligen Abrechnungund Mahnung in Verzug.

d) Nach jedem Wechsel des Basisjahres istdie vom Statistischen Bundesamtes oder ei-ner Nachfolgebehörde veröffentlichte Umba-sierung vom Zeitpunkt der Veröffentlichung anfür die Parteien verbindlich.

Neben- und Betriebskosten

a) Der Mieter trägt anteilig alle Neben- undBetriebskosten, insbesondere sämtliche inder Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsver-ordnung, welche diesem Vertrag als Anlage 3beigefügt wird, erwähnten Kosten mit Ausnah-me der Grundsteuer.

Bezüglich der Grundsteuer trägt der Mieternur die Erhöhungen (anteilig). Hinsichtlich derAnlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverord-nung gilt jeweils die neueste Fassung, welchezwischen den Parteien auch im Falle einerAufhebung der Verordnung maßgeblich bleibt.

b) Der Mieter trägt insbesondere die ausdem Betrieb des Mietgegenstandes entste-henden Verbrauchskosten für Energie (Strom,Gas, Heizung), Wasserversorgung und Was-serentsorgung (einschließlich Wartungsko-sten), die anteiligen Kosten für die Reinigungder Gebäude einschließlich der Glas- undFassadenflächen, der baulichen Anlagen derAußenanlagen und der Parkplatzflächen, dieanteiligen Kosten der Schneeräumung undsonstiger Maßnahmen der Verkehrssiche-rung, die anteiligen Kosten der Straßenreini-gung, der Müllabfuhr und der Schornsteinfe-gergebühren, die Kosten des Betriebs und derWartung von Maschinenanlagen und Anlagender technischen Ausrüstung sowie der TÜV-Prüfungen, die Kosten für die Wartung derFeuerlöschanlagen (einschließlich der Kostendes Austausches von Handfeuerlöschern undanderer Löscheinrichtungen), die anteiligenKosten der Pflege der Außenanlagen, die Er-höhungen der Grundsteuer (anteilig), die an-teiligen Kosten der Hausversicherungen ein-schl. der Kosten einer Elementarschadens-versicherung für den Mietgegenstand.

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Sportfachmarkt BIG PIONT

Handy-Shop

Reisebüro/Flugbörse

toom Getränkemarkt

Michi’s Geschenke Welt

c) Sollten nach Vertragsschluß öffentlicheAbgaben in Bezug auf das Einkaufszentrumneu eingeführt werden, ist der Vermieter be-rechtigt, die Hälfte der dadurch jeweils entste-henden Mehrbelastung vom Mieter anteilig er-stattet zu verlangen, beginnend vom Zeit-punkt der schriftlichen Geltendmachung an.

d) Neben- und Betriebskosten, insbesonde-re für Energie, Wasserversorgung, Wasse-rentsorgung, Heizung, Müllabfuhr undSchornsteinfeger sowie die Kosten für War-tung und Kontrolle von Anlagen sind, soweitmöglich, vom Mieter direkt zu bezahlen. e) Hinsichtlich der Kosten, Gebühren undSteuern, welche dem Vermieter direkt in Rech-nung gestellt werden, leistet der Mieter eine Be-triebskostenvorauszahlung. Die Höhe wird zwi-schen den Mietvertragsparteien entsprechendden voraussichtlich entstehenden Kosten ein-vernehmlich festgelegt. Die Betriebskostenvor-auszahlung ist monatlich im voraus zusammenmit der Miete zu entrichten. Die Regelungen un-ter „Mietzins“ , Buchstabe b-e, gelten für dieMietnebenkostenvorauszahlung entsprechend.

Die Abrechnung ist von dem Vermieter odereiner beauftragten Verwaltungsgesellschaftim folgenden Kalenderjahr zu erstellen. DieAbrechnungsperiode umfaßt den Zeitraumvom 01. Januar bis zum 31. Dezember. DerVermieter ist berechtigt, die Abrechnungsartfür die Nebenkosten oder einzelner Positionender Nebenkosten zu ändern. Etwaige Nach-und Rückzahlungen sind innerhalb von 6 Wo-chen nach Übermittlung der Abrechnung fäl-lig. Der Vermieter ist berechtigt und verpflich-tet, nach Fertigstellung der Abrechnung dieNeben- und Betriebskostenvorauszahlungden errechneten Werten anzupassen.

Benutzung des Mietgegenstandes,Umweltschutz

a) Der Mieter ist verpflichtet, den Mietgegen-stand pfleglich zu behandeln, in einem ord-nungsgemäßen Zustand zu halten undzurückzugeben.

b) Falls der Mieter wassergefährdende Stof-fe lagert bzw. im Rahmen seiner gewerblichenTätigkeit verwendet, hat er unabhängig von ei-ner bestehenden Betriebshaftpflichtversiche-rung eine spezielle Haftpflichtversicherung imHinblick auf die Lagerung oder Verwendungdieser Stoffe abzuschließen und dem Vermie-ter auf Verlangen nachzuweisen. Das gleichegilt sinngemäß auch für alle anderen Emissio-nen sowie Immissionen.

Der Mieter hat jede Verunreinigung von Bo-den und Grundwasser sowie jede Verunreini-gung von Gebäudeteilen und Anlagen, die zueiner Boden- und Grundwasserverunreini-gung führen können, zu unterlassen. Ersatz-ansprüche wegen vom Mieter zu vertretenderBoden- und Grundwasserverunreinigungenwerden fällig, sobald diese durch eine ent-sprechende Untersuchung festgestellt sind.

c) Der Mieter haftet für Schäden aller Art, diedurch schuldhafte Verletzung der ihm oblie-genden Sorgfalts- und Anzeigepflicht verur-sacht werden (auch durch Unterlassung vonMaßnahmen zur Vermeidung von Schäden).Er haftet in gleicher Weise für Schäden, dieseine Mitarbeiter, Untermieter oder sonstigePersonen, die ihn aufsuchen, schuldhaft verur-sachen. Die Beweispflicht, daß ein schuldhaf-tes Verhalten nicht vorgelegen hat, obliegt demMieter. Jeden entstehenden Schaden hat der

Mieter, soweit er nicht selbst zu dessen Besei-tigung nach den Regelungen des Vertragesverpflichtet ist, unverzüglich dem Vermieteranzuzeigen. Erfolgt die Anzeige nicht rechtzei-tig, so ist der Mieter auch zum Ersatz des dar-aus entstehenden Schadens verpflichtet. So-weit Schäden am Parkplatz auftreten, führt derVermieter den Nachweis, welcher Mieter fürden Schaden verantwortlich ist.

Instandhaltung, Unterhaltung und Wartungdes Mietgegenstandes

a) Die Instandhaltung und Instandsetzungder tragenden Gebäudeteile, der Fassaden-flächen, der Dächer und der Dachflächen istSache des Vermieters.

b) Im übrigen ist der Mieter verpflichtet, denMietgegenstand auf seine Kosten in einemvertragsgemäßen Zustand zu erhalten und al-le übrigen Instandsetzungen, Wartungen, Re-paraturen, Ausbesserungen und notwendigenErneuerungen rechtzeitig sachgerecht durch-zuführen oder auf seine Kosten sachgerechtdurchführen zu lassen. Der Mietgegenstandist bei Vertragsbeendigung in einem vertrags-gemäßen Zustand zurückzugeben. Insbeson-dere gilt:

aa) Der Mieter ist verpflichtet, sämtliche zurVerkehrssicherung notwendigen Maßnahmenzu treffen und alle die Gefahrenabwehr betref-fenden, öffentlich-rechtlichen Bestimmungenzu beachten.

bb) Der Mieter ist verpflichtet, alle erforderli-chen Service- und Wartungsverträge für haus-technische Anlagen, insbesondere für Hei-zungsanlage und Raumlufttechnik, auf seineKosten abzuschließen und diese Anlagen inregelmäßigen Abständen durch eine Fach-firma warten zu lassen.

cc) Der Mieter hat die anteiligen Kosten für al-le erforderlichen Arbeiten zur Instandhaltungder Außenanlagen und Unterhaltung derParkflächen zu übernehmen.

Die erforderlichen Arbeiten zur Instandhal-tung des Mietgegenstandes, wie z.B. Ausbes-serungen, Einbau oder Ersatz von Schlös-sern, Scheiben (auch Außenscheiben), In-nentüren, Wasserhähnen, Wasch- und Toilet-tenanlagen, Boilern, Klimageräten, Sonnen-schutzeinrichtungen, Abstellventilen, Handrä-dern, Heizkörpern, Schaltschränken, Steue-rungs- und Regeleinrichtungen, Feuer-schutzeinrichtungen und nicht tragenden Zwi-schenwänden, hat der Mieter auf seine Ko-sten durchzuführen, soweit sie im Einzelfallnetto DM 4.000,– (€ 2.045,17) und in derSumme p. a. netto DM 20.000,– (€ 10.226)nicht übersteigen.

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Sportfachmarkt BIG POINT

dd) Der Mieter hat die erforderlichen Schön-heitsreparaturen (insbesondere Maler- und Ta-pezierarbeiten sowie Bodenbelagserneuerun-gen) auf eigene Kosten in regelmäßigen Ab-ständen fachgerecht durchführen zu lassen.

c) Soweit technische Anlagen trotz ord-nungsgemäßer Durchführung der erforderli-chen Wartungs- und Instandhaltungsmaß-nahmen erneuert werden müssen, ohne daßdies auf einen vom Mieter zu vertretendenGrund zurückzuführen ist, trägt der Vermieterdie Kosten der Ersatzinvestition.

d) Erfüllen Vermieter oder Mieter die von ih-nen übernommenen Verpflichtungen nicht, istdie jeweils andere Seite berechtigt, nach Ab-mahnung mit angemessener Nachfrist dieArbeiten auf Kosten der Vertragsgegenseitedurchführen zu lassen.

Untermiete

Mit Zustimmung des Vermieters ista) eine Untervermietung oder sonstige Ge-brauchsüberlassung an Dritte zulässig. Soweitdie in nachfolgender lit. b) genannten Voraus-setzungen erfüllt sind, ist der Vermieter zur Er-teilung der Zustimmung verpflichtet, es seidenn, es stehen wichtige Gründe entgegen.

b) Der Mieter hat bei Abschluß eines Unter-mietvertrages sicherzustellen, daß das Be-sichtigungsrecht des Vermieters gewahrtbleibt und alle dem Mieter nach diesem Ver-trag obliegenden Pflichten, insbesondere hin-sichtlich Verkehrssicherung, Aufrechterhal-tung der Ordnung, Instandhaltung, Renovie-rung vom Untermieter zu erfüllen sind.

Der Vermieter kann die Erteilung seiner Zu-stimmung von dem Nachweis der Erfüllungdieser Verpflichtung abhängig machen. Des-sen ungeachtet haftet der Hauptmieter demVermieter gegenüber für die Erfüllung allerVerpflichtungen des Untermieters aus diesemVertrag.

c) Im Falle einer Untervermietung oder Ge-brauchsüberlassung haftet der Mieter für alleschuldhaften Handlungen desjenigen, dem erden Gebrauch der Mieträume überlassen hat,wie für eigenes Verschulden.

d) Für den Fall der Untervermietung tritt derMieter bereits jetzt an den Vermieter sämtli-che ihm gegen den Untermieter zustehendenForderungen (nebst Pfandrecht) sicherungs-halber, zur Sicherung der Forderungen desVermieters gegen den Mieter, ab. Der Vermie-ter ist verpflichtet, die sicherungshalber an ihnabgetretenen Forderungen freizugeben, so-weit sie seine offenen Forderungen gegenden Mieter übersteigen. Bis zum Widerrufdurch den Vermieter ist der Mieter berechtigt,die sicherungshalber an den Vermieter abge-tretenen Forderungen einzuziehen.

Ausbesserungen und baulicheVeränderungen

a) Der Vermieter darf Ausbesserungen undbauliche Veränderungen, die zur Erhaltung,Modernisierung und Verbesserung der Ge-bäude, zur Abwendung drohender Gefahren,Beseitigung von Schäden und Behebung vonBaumängeln notwendig werden, auch ohneZustimmung des Mieters vornehmen lassen. Dies gilt auch für Arbeiten, die zwar nicht not-wendig, aber zweckmäßig sind.

Von beabsichtigten Ausbesserungen undbaulichen Veränderungen an einem Gebäu-de, die zu einer Beeinträchtigung des Mietersführen können, hat der Vermieter den Mieterso rechtzeitig zu verständigen, daß der Mieterin der Lage ist, die erforderlichen Vorkehrun-gen zur Weiterführung seines Betriebes zutreffen. Bei rechtzeitiger Ankündigung ist derMieter verpflichtet, die betroffenen Räume zu-gänglich zu halten; die Ausführung der Arbei-ten darf von ihm nicht behindert werden.

Soweit der Mieter die Arbeiten nach den vor-stehenden Regelungen dulden muß, kann erden Mietzins nur mindern, wenn durch die Ar-beiten der Gebrauch der Mieträume ganzoder überwiegend unmöglich wird. Schadens-ersatzansprüche stehen dem Mieter gegenden Vermieter nicht zu; auf Schadensersatz-ansprüche nach § 538 BGB wird - ausgenom-men bei Vorsatz des Vermieters - verzichtet.

b) Bauliche Veränderungen durch den Mie-ter bedürfen der ausdrücklichen vorherigenZustimmung des Vermieters. Dies gilt auch fürUm- und Einbauten, Installationen, die Her-stellung oder Veränderung von technischenEinrichtungen und Anlagen. Erteilt der Vermieter seine Zustimmung, so istder Mieter für die Einholung aller erforderli-chen Genehmigungen auf seine Kosten ver-antwortlich. Der Mieter haftet für alle Schä-den, die im Zusammenhang mit von ihm ver-anlaßten Baumaßnahmen und baulichen Ver-änderungen entstehen. Der Mieter hat denVermieter von allen eventuellen zivilrechtli-chen und öffentlich-rechtlichen Haftungenund Inanspruchnahmen aus vom Mieter vor-genommenen baulichen Veränderungen frei-zustellen. Sämtliche mit der Durchführung derVeränderung vorgenommenen Gefahren trägtder Mieter.

Werbemaßnahmen / A ußenw erbung

a) Vor der Anbringung von Werbeanlagen istder Mieter verpflichtet, die Zustimmung desVermieters einzuholen. Der Vermieter ist zurErteilung der Zustimmung verpflichtet, es seidenn, es stehen wichtige Gründe entgegen. Die Werbung und die Werbeanlagen dürfengegen keine gesetzlichen Bestimmungen ver-stoßen. Die Bestimmungen des öffentlichenBaurechts sind vom Mieter einzuhalten; Ge-

nehmigungen hat er auf seine Kosten einzu-holen. Der Werbeflächenanteil an der Fassa-de darf nicht größer sein als der Flächenanteildes Mietgegenstandes an der Gesamtflächedes Einkaufszentrums.

b) Die Herstellungs-, Betriebs-, Haltungs-und alle sonstigen Kosten, die in Verbindungmit der Werbeanlage entstehen, sind alleinvom Mieter zu tragen. Dies gilt auch für In-standhaltungskosten, die infolge der Werbean-lage für sonstige Gebäudeteile aufgewendetwerden müssen, wenn sie ohne Anbringungder Werbeanlage nicht angefallen wären.

c) Der Mieter haftet für alle Schäden, die imZusammenhang mit von ihm angebrachtenWerbeanlagen entstehen. Die Beachtung dertechnischen Regeln und behördlichen Vor-schriften für Anbringung und Unterhaltung istausschließlich Sache des Mieters.

Verkehrssicherungspflicht

Die dem Vermieter als Eigentümer des Ein-kaufszentrums mit Außenanlagen obliegendeVerkehrssicherungspflicht wird hiermit wiefolgt auf den Mieter übertragen:

a) Der Mieter hat in dem an ihn vermietetenBereich die Verkehrssicherungspflicht alleinezu erfüllen.

b) Der Vermieter wird eine Verwaltungsge-sellschaft mit der Durchführung und Vornahmealler Handlungen und Maßnahmen, die zur Er-füllung der Verkehrssicherungspflicht bei dengemeinschaftlich genutzten, dem Publikums-verkehr zugänglichen Flächen sowie bei denAußenanlagen erforderlich sind, einschließlichdes Räumens und Streuens im Winter, auch indem von der städtischen Satzung jeweils vor-geschriebenen Umfang auf dem Gehsteig undder Fahrbahn an der Außenseite der Grund-stücksgrenzen, beauftragen.

Dies vorausgeschickt, wird dem Mieter hin-sichtlich der vorgenannten Flächen die Ver-kehrssicherungspflicht wie folgt übertragen:Der Mieter wird regelmäßig kontrollieren undüberwachen, ob die beauftragte Verwaltungs-gesellschaft für einen verkehrssicheren undauch dem gemeindlichen Satzungsrecht ent-sprechenden Zustand der dem allgemeinenVerkehr zugänglichen Flächen innerhalb undaußerhalb des Gebäudes sorgt. Sollte hierbei festgestellt werden, daß die be-auftragte Verwaltungsgesellschaft bzw. dievon dieser Verwaltungsgesellschaft einge-setzten Personen die übertragenen Pflichtennicht ordnungsgemäß erfüllen, ist der Mieterverpflichtet:

aa) hinsichtlich erkannter Gefahrenquellenund verkehrswidriger Verhältnisse unverzüg-lich für Abhilfe im Wege der Ersatzvornahmezu sorgen und unabhängig davon

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schäftsbetrieb zugelassenen Versicherer hät-te gedeckt werden können.

Kontroll- und Besichtigungsrecht desVermieters

a) Während der Geschäftszeiten des Mie-ters können der Vermieter und seine Bevoll-mächtigten den Mietgegenstand nach vorheri-ger Unterrichtung des Mieters jederzeit betre-ten und besichtigen. Im Falle eines beabsich-tigten Verkaufs des Mietgegenstandes dürfender Vermieter bzw. seine Bevollmächtigtenden Mietgegenstand und die Mieträumewährend der Geschäftszeiten des Mieters zu-sammen mit einem Kaufinteressenten betre-ten.

b) In Fällen der Gefahr ist das Betreten derMieträume jederzeit gestattet. Der Vermieterist berechtigt, Dritte zu beauftragen oder hin-zuzuziehen.

Haftung

a) Bei Mängeln der Mietsache, für deren Be-seitigung nach den Regelungen dieses Ver-trages der Vermieter verantwortlich ist, hat derMieter zunächst das Recht, vom Vermieter dieBeseitigung der Mängel zu verlangen.

Sollte eine Beseitigung innerhalb einer ange-messenen Frist nicht möglich sein oder erfol-gen, ist der Mieter berechtigt, den Mietzinsentsprechend der Regelung des § 537 Abs. 2BGB zu mindern und/oder den Mangel beiVorliegen der Voraussetzungen des Abschnit-tes „Instandhaltung, Unterhaltung und War-tung des Mietgegenstandes“ Buchstabe d),beseitigen zu lassen. Schadensersatzan-sprüche stehen dem Mieter nur zu, wenn demVermieter oder seinen Erfüllungsgehilfen Vor-satz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt.

b) Eine rückwirkende Mietminderung ist aus-geschlossen; bei ungekürzter Mietzahlungverzichtet der Mieter auf eine eventuell gege-bene Minderungsberechtigung.

c) Das Kündigungsrecht nach § 542 BGB istwegen Mängel der Mietsache ausgeschlos-sen, es sei denn, die Fortsetzung des Miet-verhältnisses ist für den Mieter unzumutbar.

Außerordentliches Kündigungsrecht des Vermieters

Zusätzlich zu den gesetzlich geregeltenaußerordentlichen Kündigungsgründen wer-den zwischen den Parteien folgende weitereaußerordentlichen Kündigungsgründe verein-bart:

Der Vermieter ist berechtigt, das Mietverhält-nis aus wichtigem Grund zu kündigen, wenn

a) der Mieter eine ihm nach diesem Vertrag

obliegende wesentliche Verpflichtung trotzAufforderung nicht erfüllt bzw. den Mietgegen-stand in mietvertragswidriger Weise benutztund dies nach erneuter Abmahnung durcheingeschriebenen Brief nicht binnen einesMonats abgestellt wird,

b) der Mieter ein gerichtliches Konkurs- oderVergleichsverfahren beantragt, der Konkurs-antrag eines Gläubigers des Mieters zugelas-sen wird, der Mieter seine Gläubiger um einenaußergerichtlichen Vergleich bittet,

c) der Mieter Mieträume ohne Genehmi-gung des Vermieters untervermietet.Die vorstehend vereinbarten wichtigen Kündi-gungsgründe stellen keine abschließendeAufzählung dar.

Endet das Mietverhältnis durch fristlose Kün-digung des Vermieters aufgrund eines vomMieter zu vertretenden Grundes, haftet derMieter dem Vermieter für den Schaden, dender Vermieter durch die vorzeitige Beendi-gung des Mietverhältnisses erleidet.

Beendigung des Mietverhältnisses

a) Der Mieter ist verpflichtet, den Mietgegen-stand bei Beendigung des Mietverhältnissesvollständig geräumt und in einem vertragsge-rechten, gereinigten Zustand mit laufzeitbezo-gener Abnutzung an den Vermieter herauszu-geben.

Instandhaltungsmaßnahmen und Schönheits-reparaturen, die dem Mieter nach diesem Ver-trag obliegen, sind von ihm spätestens biszum Zeitpunkt der Herausgabe an den Ver-mieter vollständig und ordnungsgemäßdurchzuführen.

b) Bei Beendigung des Mietverhältnisseshat der Mieter sämtliche von ihm angebrach-ten Werbeanlagen auf seine Kosten zu entfer-nen und den vorherigen Zustand wieder her-zustellen.

c) Wenn der Mieter auf seine Kosten Um-bauten, Einbauten und bauliche Veränderun-gen vorgenommen hat, hat er auf Verlangendes Vermieters den alten Zustand auf seineKosten wieder herzustellen, es sei denn, es istbei der baulichen Maßnahme zwischen denParteien etwas anderes vereinbart worden.Bis zur Erfüllung dieser Verpflichtung hat derMieter den Mietzins fortzuentrichten.

Einbauten gehen entschädigungslos auf denVermieter über, wenn die Entfernung nicht biszur Beendigung des Mietverhältnisses vomMieter vorgenommen wird und der Vermieterdie Entfernung nicht verlangt.

Der Mieter kann von ihm vorgenommene Ein-bauten, Erweiterungen oder Umbauten ent-fernen, es sei denn, der Vermieter verlangt

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bb) dem Vermieter eine entsprechende Mittei-lung zu machen.

c) Die Kosten der Erfüllung der Verkehrssi-cherungspflicht durch eine beauftragte Ver-waltungsgesellschaft werden den Mietern desEinkaufszentrums anteilig nach Flächenantei-len des Mietgegenstandes gem. „Neben- undBetriebskosten“ dieses Vertrages in Rech-nung gestellt.

Versicherungen

a) Der Mieter muß eine ausreichende Be-triebshaftpflichtversicherung und, wenn undsolange er gewässerschädliche Stoffe lagert,eine Haftpflichtversicherung als Betreiber vonAnlagen für Lagerung gewässerschädlicherStoffe sowie eine Leitungswasserversiche-rung mit jeweils angemessener Versiche-rungssumme abschließen und auf seine Ko-sten aufrecht erhalten.

Auf Verlangen hat er gegenüber dem Vermie-ter den Abschluß und die laufende Zahlung derPrämie durch Vorlage der Versicherungspoliceund der Prämienquittung nachzuweisen.

b) Der Vermieter wird eine Elementarscha-densversicherung zum gleitenden Neuwertsowie eine Haftpflichtversicherung als Haus-und Grundbesitzer (soweit die Risiken nichtdurch die Betriebshaftpflichtversicherung ab-gedeckt sind) abschließen.

c) Die Versicherung der vom Mieter einge-brachten Gegenstände, Waren, Einbautenund dergleichen ist Sache des Mieters.

Untergang des Mietgegenstandes, Ruhendes Mietverhältnisses

a) Sollte der Mietgegenstand durch Zufallganz oder teilweise untergehen, ist der Mieterbis zur vollständigen Wiederherstellung zurMinderung der Miete berechtigt, soweit durchdie Zerstörung die Aufrechterhaltung seinesBetriebes auf dem Mietgegenstand ganz oderteilweise unmöglich geworden ist.

Die Zerstörung und der Untergang des Miet-gegenstandes berechtigt den Mieter nicht zurKündigung des Vertrages, wenn sich der Ver-mieter zur Wiederherstellung verpflichtet.Hat sich der Vermieter hierzu verpflichtet, hater die Wiederherstellung unverzüglich durch-zuführen.Geht der Mietgegenstand durch Zufall ganzoder überwiegend unter, ist der Vermieternicht zum Wiederaufbau verpflichtet, wennder Schaden nicht durch Versicherung ge-deckt und auch nicht innerhalb der von derVersicherungsaufsichtsbehörde genehmigtenallgemeinen Versicherungsbedingungen zutarifmäßigen, nicht auf außergewöhnlicheVerhältnisse abgestellten Prämien und Prämi-enzuschlägen bei einem im Inland zum Ge-

deren Belassung. In diesem Fall ist der Ver-mieter verpflichtet, den Mieter unter Berück-sichtigung des Zeitwertes zu entschädigen.

d) Kommt der Mieter seinen Verpflichtungenbei Beendigung des Mietverhältnisses, insbe-sondere seinen Renovierungs- und Instand-haltungsverpflichtungen nicht nach, ist derVermieter berechtigt, diese Leistungen aufKosten des Mieters durch Fachfirmen aus-führen zu lassen oder den dafür erforderlichenGeldbetrag zu verlangen.

Sofern der Vermieter Kostenvoranschlägeeingeholt hat, ist der Mieter verpflichtet, diesich aus den Kostenvoranschlägen ergeben-den Beträge als Vorschuß zu leisten. Darüberhinaus hat der Mieter im Falle der Nichterfül-lung der ihn bis zum Zeitpunkt der Beendi-gung des Mietverhältnisses treffenden Ver-pflichtungen dem Vermieter eine Entschädi-gung in Höhe der Miete für den Zeitraum, derfür die Nachholung der geschuldeten Leistun-gen und Arbeiten erforderlich ist, als Min-destentschädigung zu bezahlen.

Schlußbestimm ungen

a) Die Aufrechnung gegen Ansprüche desVermieters aus diesem Vertrag ist nur mit un-bestrittenen oder rechtskräftig festgestelltenForderungen zulässig. Soweit nach dieser Be-stimmung die Aufrechnung mit einer Forde-rung ausgeschlossen ist, ist wegen dieserForderung auch eine Zurückbehaltung nach § 273 BGB ausgeschlossen.

b) Der Mieter ist berechtigt, diesen Mietver-trag mit allen Rechten und Pflichten auf einanderes Unternehmen innerhalb der METROAG zu übertragen, wenn der Übernehmer diegleiche Bonität wie der Mieter aufweist. DieBonität ist dem Vermieter in diesem Fallenachzuweisen.

c) Die Parteien erklären hiermit wechselsei-tig und unwiderruflich ihre Zustimmung zurDurchführung von allen künftigen selbständi-gen Beweisverfahren, die im Zusammenhangmit dem Mietgegenstand stehen.

d) Werden Sachverständige herangezogen,um in den in diesem Vertrag genannten FällenStreitigkeiten als Schiedsgutachter zu ent-scheiden, werden diese von der Industrie- undHandelskammer in Stuttgart benannt, wennsich die Vertragsparteien über die Person desSachverständigen nicht verständigen können.

Die Sachverständigen müssen auf dem ein-schlägigen Gebiet öffentlich bestellt und verei-digt sein. Der Sachverständige soll die ihmvorgelegte Streitfrage als Schiedsgutachterfür beide Parteien verbindlich entscheiden.Die Kosten für die Einschaltung des Sachver-ständigen werden von den Parteien analog §§ 91 ff ZPO im Verhältnis von Obsiegen zuUnterliegen getragen.

e) Dieser Vertrag bedarf der Zustimmungder METRO AG, Köln. Sollte die Zustimmungnicht innerhalb von 14 Tagen nach Abschlußdieses Vertrages vorliegen, ist der Vermieterzum Rücktritt von diesem Vertrag berechtigt.

Anmerkung: Die Zustimmung wurde am05.Mai 1998 erteilt. Gleichzeitig wurde ver-einbart, daß der Vermieter an den Mieter ei-nen Betrag von DM 2.000.000 gegenRechnungstellung innerhalb von 3 Wochennach Eröffnung zahlt; vgl. hierzu auch „Ver-tragliche Grundlagen“, § 7, Ziffer7.2. DieZahlung wurde vom Verkäufer vereinba-rungsgemäß am 29.03.2001 an den Mietergeleistet.

f) Sollten einzelne Bestimmungen diesesVertrages rechtlich unwirksam sein oder wer-den, bleibt dadurch die Gültigkeit dieses Ver-trages im übrigen unberührt.

Dieser ist dann so auszulegen, umzudeutenund gegebenenfalls zu ergänzen, daß seinwirtschaftlicher und rechtlicher Zweck ein-schließlich des Zwecks der unwirksamen Be-stimmung bestmöglich erreicht wird.

g) Die Änderung, Aufhebung oder Ergän-zung dieses Vertrages bedarf der Schriftform.Dies gilt auch für das Schriftformerfordernisselbst, welches nur ausdrücklich und schrift-lich aufgehoben werden kann. Änderungenund Ergänzungen können in einer gesonder-ten Nachtragsurkunde erfolgen, welche aufdiesen Mietvertrag Bezug nimmt.

Keine Vertragspartei wird sich darauf berufen,daß dadurch das gesetzliche Schriftformerfor-dernis (mangels fester Verbindung mit dieserUrkunde) nicht erfüllt ist.

Soweit Änderungen der Bauausführung undBauausstattung einvernehmlich festgelegtund durchgeführt werden, wird sich ebenfallskeine Vertragspartei darauf berufen, daß da-durch das gesetzliche Schriftformerfordernisnicht mehr erfüllt ist.

h) Ausschließlicher Gerichtsstand für alleStreitigkeiten aus diesem Vertrag ist Stuttgart,soweit zulässig.

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Praktiker Bau- und Heimwerker-

märkte AG

Das zur METRO-Gruppe gehörendeUnternehmen wurde 1978 gegründetund hat sich seit dieser Zeit mit einerdynamisch gewachsenen Unterneh-mensleistung zu einem der führendenBaumarktbetreiber in Deutschland undEuropa entwickelt.Das Unternehmen betreibt zum31.12.2001 insgesamt 341 Standorteim In- und Ausland, davon im Inland297 und im Ausland 44. Im Geschäfts-jahr 2000 erzielte der Konzern einenNetto-Umsatz von DM 4,976 Mrd. (€ 2,544 Mrd.). Die Anzahl der Mitar-beiter beträgt 20.247. Beim Flächenwachstum geht derTrend eindeutig zu großflächigenMärkten.

So entfielen von den Neueröffnungenim Jahr 1999 bereits 64 % auf Märktemit über 5.000 m2 und 21 % auf Märk-te mit über 10.000 m2 Verkaufsfläche.Die großflächigen Märkte tragen denheutigen Kundenwünschen nach einerbreiten und tiefen Auswahl in denKernsortimenten und nach einer Er-weiterung des Angebots insbesondereim Bereich Garten Rechnung. Mit ei-ner strategischen Neuausrichtungstellt sich die Firma Praktiker denMarkt- und Trendentwicklungen. Umihre marktführende Position zu behal-ten, wird sie sich in der Potentialanaly-se auf- Standorte- Sortiment- Preis/Leistung und- Kunden- und Mitarbeiterorientie-

rungspeziell konzentrieren.

Standorte

Im Jahr 2000 wurden sechs großflächi-ge Märkte eröffnet, im Jahr 2001 5 Märkte im Inland und 4 im Ausland.

Die bislang positive Kundenresonanzzeigt, daß damit der richtige Weg be-schritten wird. Denn nur so ist es mög-lich, den Kunden ein umfassendesSortiment in den Bereichen Heimwer-ken, Garten, Einrichtung und Dekora-tion sowie Baustoffe anzubieten.

Der Markt im InCenter erfüllt hinsicht-lich der Gesamtmietfläche und auchder einzelnen Nutzungsflächen diesemodernen und zukunftsorientiertenKriterien.

Sortiment

Mit der Einführung des Warengrup-penmanagements hat Praktiker gleich-zeitig ein neues Sortimentskonzeptentwickelt, das im Rahmen eines breitangelegten Roll-Outs im Jahr 2000 innahezu allen inländischen Märkteneingeführt wurde.

Diese Maßnahmen zielen auf eineAusweitung und kompetentere Dar-stellung des Sortiments auf gleicherFläche ab.

Die Gesamtartikelzahl in einem Marktmit ca. 10.000 m2 Fläche beträgt ca.60.000.Hiermit erhöht Praktiker seine Sorti-mentskompetenz und steigert denUmsatz auf vergleichbarer Fläche.

Die Entwicklung der Umsätze und desdurchschnittlichen Einkaufs in den um-gerüsteten Märkten belegen dieseAussage und bestätigen das Konzept.

Preis/Leistung

Die Praktiker Bau- und Heimwerker-märkte AG startete am 01.03.2002 ei-ne dauerhafte Preissenkungskampa-gne. Ziel der Kampagne ist es, dieKunden mit attraktiven Preisen langfri-stig für Praktiker zu gewinnen und ge-genüber Wettbewerbern die Preisfüh-

rerschaft zu sichern und den Marktan-teil auszubauen.

Im Rahmen der Preisoffensive werdenzunächst mehrere hundert Artikel, diesich ständig im Sortiment befindenund besonders häufig nachgefragtwerden, bundesweit um durchschnitt-lich 10 % im Preis gesenkt. Das La-denlayout der Praktiker-Märkte wurdeder stärkeren Preisaggressivität ange-paßt. Massenaufbauten und Aktions-flächen zeigen dem Kunden die neueLinie. Weitere Maßnahmen wurdenvorbereitet, werden aus Wettbewerbs-gründen zur Zeit jedoch noch nicht be-kannt gegeben.

Der Startschuß für die Preisoffensiveist der dritte Schritt der 1999 öffentlichvorgestellten strategischen Neuaus-richtung. Im ersten Schritt wurde eineneue Sortimentskonzeption verab-schiedet, nach der das gesamte inlän-dische Filialnetz umgerüstet wurde.Dem folgte im nächsten Schritt diekonsequente Kostenoptimierung unddie Verschlankung von internen Struk-turen sowie die Optimierung des Filial-netzes – beste Ausgangsbedingungenfür das Unternehmen, um 2002 die Of-fensive auf dem heiß umkämpftenMarkt für Bau- und Heimwerkerbedarfanzutreten.

Kunden- und Mitarbeiterorientierung

Durch umfangreiche Programme spe-zieller Schulungs- und Qualifizierungs-maßnahmen fördert Praktiker die fach-liche und persönliche Kompetenz sei-ner Mitarbeiter, da man die Auffassungvertritt, daß man nur mit qualifiziertenund in der Beratung kompetenten Mit-arbeitern zukünftig den steigendenKundenerwartungen an eine freundli-che und kompetente Beratung gerechtwerden kann. Aber auch der Einsatz modernsterTechnik soll diese Maßnahmen unter-stützen.

Das Aktienkapital der Praktiker AGwird zu 99,6 % von der Metro AG ge-halten.

dere die Einbringung der Ladeneinrichtung,der Warenträger, der beweglichen Büro- und Geschäftsausstattung etc., obliegen demMieter.Der gemäß den vorstehenden Buchstaben a)und b) zu errichtende Bau- und Heimwerker-markt mit Gartenmarkt wird nachfolgend alsMietgegenstand bezeichnet.

Vermietung

a) Der Vermieter vermietet an den Mieterden in der Vorbemerkung näher beschriebe-nen Mietgegenstand.

b) Der Mieter ist berechtigt, den Mietgegen-stand als Bau- und Heimwerkermarkt sowieGartencenter zu nutzen. Das maximal zuführende Sortiment richtet sich nach denFestsetzungen des Bebauungsplanes, sowieder dem Mietvertrag beigefügten Sortiments-liste.

c) Der Vermieter gewährleistet, daß die Nut-zung der in der Vorbemerkung aufgeführtenFlächen nach öffentlichem Baurecht als Ver-kaufsfläche für Einzelhandel genehmigt ist.Besondere Eigenschaftszusicherungen wer-den nicht übernommen.

Behördliche Genehmigung

a) Beide Vertragsparteien sind unabhängigvoneinander bei Vorliegen eines der nachfol-genden Punkte aa) bis dd) zum Vertragsrück-tritt berechtigt, wennaa) die Baugenehmigung für den Mietgegen-stand nicht bis zum 31.12.2000 in Bestands-kraft erwachsen ist und bis zu diesem Zeit-punkt nicht mit der Bauausführung begonnenworden istbb) die Baugenehmigung für das SB-Waren-haus nicht bis zum 31.12.2000 in Bestands-kraft erwachsen ist und bis zu diesem Zeit-punkt nicht mit der Bauausführung begonnenworden istcc) nicht spätestens bis 6 Wochen vor Über-gabe des Mietgegenstandes die Verbindungs-straße zur Schleißheimer Straße fertig gestelltund dem öffentlichen Verkehr zur unbegrenz-ten Nutzung übergeben ist

dd) das maximal zu führende Sortimentgemäß Abschnitt „Vermietung“ , Buchstabe b)durch die Baugenehmigung eingeschränktwird.

b) Für die Ausübung des Rücktrittsrechts giltdie Bestimmung des § 355 BGB. Der Rücktrittist schriftlich zu erklären.

Im Fall des Vertragsrücktritts sind beiderseitsSchadensersatzansprüche ausgeschlossen.

Beginn und Dauer des Mietverhältnisses

a) Der Mietvertrag wird wirksam mit der Un-terzeichnung dieses Vertrages. Er endet 17

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Mietvertrag

Der Mietvertrag wurde am 21.01./25.01.99zwischen der EEW GmbH Kommunal- undGewerbebau, Sindelfingen, und der PraktikerBau- und Heimwerkermärkte AG, Kirkel, ge-schlossen. Es folgte noch ein Nachtrag vom14.08./22.08.2000.

Darstellung des wesentlichen Inhalts:

Vorbemerkunga) Der Vermieter wird auf dem Grundbesitzim Gewerbegebiet ,Schwarzer Graben‘ fol-gendes Mietobjekt errichten:

Einen Bau- und Heimwerkermarkt sowie einGartencenter innerhalb eines Einkaufszen-trums mit mehreren selbständigen Mieteinhei-ten und Außenanlagen mit folgenden Miet-flächen:

Die Anlieferfläche ist mit abgegolten (sieheLageplan). Mehr- oder Minderflächen bis zuplus/minus 3 % sind unbeachtlich (Bemes-sungsgrundlage ist eine Gesamtmietflächevon 10.400 m2).

Die vorstehend angegebenen Grundflächensind Nettogrundflächen gem. DIN 277 (Nutz-,Funktions- und Verkehrsfläche).

Anmerkung:Anläßlich der Objektübergabe wurde ver-tragsgemäß ein Flächenaufmaß erstellt. DieGesamtfläche beträgt 11.063,37 m2 (ohneAnlieferhof). Hiervon sind allerdings aufgrundvon Absprachen, die der Verkäufer EEWGmbH mit Praktiker während der Bauphasetraf, insgesamt 441,0 m2 nicht mietzinsrele-vant, da Praktiker die hiermit in Zusammen-hang stehenden Herstellungskosten über-

nahm. Die verbleibende Fläche von10.622,30 m2 fällt nicht unter die vorstehendeAnpassungsklausel (Abweichung ± 3 % von10.400 m2), wodurch sich an der bisherigenMietbemessungsgrundlage von 10.400 m2

und einer Jahresmiete von DM 1.950.000 (= €997.019) keine Veränderung ergibt. Der Be-teiligungsgesellschaft ist eine Fläche von663,37 m2 zugewachsen, ohne daß hierfür einanteiliger Kaufpreis zu entrichten war.

Der Mietvertragsnachtrag, der diesen Sach-verhalt entsprechend wiedergibt, liegt zur Zeitnoch nicht vor.

b) Zu dem Mietgegenstand gehört ein Mitbe-nutzungsrecht an den Außenanlagen. DemMieter stehen von allen zur gemeinsamenNutzung bestehenden 768 Stellplätzen min-destens 250 Stellplätze ebenerdig zum Miet-objekt zu. Die Stellplätze des Einkaufszen-

trums können, bei Vorliegen einer entspre-chenden Genehmigungssituation, nach ge-setzlichem Ladenschluß von den Besuchernder auf dem Gelände des Einkaufszentrumserrichteten Diskothek benutzt werden; der Be-treiber (Mieter) der Diskothek hat sich vertrag-lich verpflichtet, bis 7 Uhr morgens eine Reini-gung der Stellplätze, Fahrwege und Außenan-lagen vorzunehmen.

c) Der Vermieter wird das Mietobjekt ent-sprechend der vorstehenden Beschreibungauf eigene Kosten herstellen und es nach Fer-tigstellung an den Mieter als Mietobjekt über-geben.Dem Vermieter obliegt die schlüsselfertigeHerstellung im Umfang der dem Mietvertragbeigefügten Bau- und Ausstattungsbeschrei-bung. Alle weiteren, für die Nutzung des Miet-objektes erforderlichen Leistungen, insbeson-


- Verkaufsflächen ebenerdig EG:

Baumarkt- und Gartencenterhalle ca. 6.690 m2

Baustoffe ca. 1.120 m2

überdachter Freiverkauf ca. 860 m2

offener Freiverkauf ca. 820 m2

Bistro ca. 60 m2

Sägeraum ca. 135 m2

insgesamt ca. 9.685 m2

- Nebenflächen:

Lager EG ca. 360 m2

Technik EG ca. 60 m2

Büro EG ca. 46 m2

Sozialräume EG ca. 27 m2

Verkehrsflächen EG ca. 96 m2

Windfang ca. 72 m2

Technik OG ca. 67 m2

Büro OG ca. 76 m2

Sozialräume OG ca. 134 m2

Verkehrsflächen OG ca. 34 m2

insgesamt ca. 972 m2

Die Gesamtmietfläche beträgt demnach ca. 10.657 m2

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Jahre nach Übergabe des Mietgegenstandesan den Mieter mit Ablauf des Kalendermo-nats, in welchem der Mietgegenstand überge-ben wird (Mindestdauer). Während der Min-destdauer kann das Mietverhältnis von keinerVertragsseite durch ordentliche Kündigungbeendet werden.

b) Wird das Mietverhältnis von keiner Seiteunter Wahrung einer Kündigungsfrist von ei-nem Jahr zum Ablauf der Mindestdauergekündigt, wird es auf unbestimmte Zeit fort-gesetzt. Es kann dann von jeder Vertragssei-te unter Wahrung einer Kündigungsfrist von 1Jahr zum Ende eines Kalenderjahres ordent-lich gekündigt werden.

c) Der Vermieter gewährt dem Mieter einezweimalige Option zur Verlängerung desMietvertrages um jeweils fünf Jahre sowie ei-ne dritte Option von drei Jahren. Die Optionkann nur zum Ende der Mindestlaufdauer so-wie zum Ablauf des ersten Optionszeitraumesausgeübt werden. Die Optionsausübung istspätestens 12 Monate vor Ablauf der Mindest-laufzeit bzw. der ersten Optionszeit schriftlichzu erklären. Bei fristgerechter Ausübung derOption wird eine eventuell vom Vermieter be-reits erklärte Kündigung gemäß vorstehen-dem Buchstaben b) gegenstandslos.

d) Das Recht zur außerordentlichen Kündi-gung aus wichtigem Grund bleibt für beideVertragsparteien unberührt.

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e) Jede Kündigung hat schriftlich zu erfol-gen. Für die Rechtzeitigkeit der Kündigungsowie der Optionsausübung kommt es aufden Zugang bei der Vertragsgegenseite an.

Übergabe

a) Die Übergabe des fertig gestellten undbetriebsbereiten Mietgegenstandes hat spä-testens 15 Monate nach Baubeginn zu erfol-gen.

Der Vermieter wird dem Mieter bei Baubeginnden voraussichtlichen Übergabetermin mittei-len. Der genaue Übergabetermin ist dem Mie-ter mit einer Frist von drei Monaten vor demTag der Übergabe schriftlich anzuzeigen.

b) Zwingend einzuhaltende Übergabevor-aussetzungen sind ein gebrauchsfertiger Zu-stand der Zufahrt, der Parkflächen, der Wa-renanlieferung, der für die Aufnahme des Be-triebes notwendigen Anlagen der technischenAusrüstung, soweit sie vom Vermieter herzu-stellen sind, sowie die Zulässigkeit der Inge-brauchnahme des Mietgegenstandes nach öf-fentlichem Baurecht.

Die sicherheitstechnischen Anlagen müssenbauaufsichtlich abgenommen und funkti-onstüchtig sein.

c) Bei der Übergabe des Mietgegenstandeswird ein Abnahmeprotokoll erstellt. In diesemsind

- sämtliche Mängel und die noch nicht erle-digten Arbeiten sowie

- sämtliche Abweichungen von der vertrag-lichen Beschreibung des Mietgegenstan-des, welche der Mieter rügen will, festzu-halten.

Der § 640 BGB gilt entsprechend.

Anmerkung: Das Übergabeprotokoll liegtvor und datiert vom 19.02.2001.

d) Der Mieter kann wegen Mängeln bzw. Ab-weichungen von der vertraglichen Baube-schreibung, die die Nutzung des Mietgegen-standes ganz oder zu einem nicht unerhebli-chen Teil unmöglich machen, die Übernahmedes Mietgegenstandes verweigern und demVermieter eine Frist von zwei Monaten zur Be-seitigung der protokollierten Beanstandungensetzen. Stehen nach Ablauf der Frist nochRestarbeiten aus, ist der Mieter zur Übernah-me des Mietgegenstandes nur verpflichtet,wenn die Nutzung des Objekts trotz der aus-stehenden Arbeiten möglich und zumutbar ist.

Bestehen über die Frage, ob die Nutzung desMietgegenstandes unmöglich oder unzumut-bar ist, zwischen dem Vermieter und dem Mie-ter unterschiedliche Auffassungen, so soll einSachverständiger nach Maßgabe der Rege-


lungen dieses Vertrages (Schlußbestimmung,Buchstabe c) hierüber entscheiden.

Versteckte Mängel können auch noch nachAbnahme gerügt werden. Die Beseitigungdurch den Vermieter erfolgt in diesem Fall in-nerhalb angemessener Frist nach Eingangder Mängelrüge.

Die Erledigung der im Abnahmeprotokollgerügten Mängel sowie eventuell spätergerügter Mängel ist vom Mieter dem Vermie-ter schriftlich zu bescheinigen.

e) Bei einer Abweichung von mehr als 3 %von den Mietflächen gem. Vorbemerkung istbei der Übergabe die endgültige Mietflächeals Nettogrundfläche gem. DIN 277 (Nutz-,Funktions- und Verkehrsfläche) zu ermittelnund zusammen mit dem sich daraus ergeben-den Mietzins in einem Nachtrag zum Mietver-trag festzuhalten.

f) Einrichtungsarbeiten des Mieters:Der Mieter ist berechtigt, 6 Wochen vor demmitgeteilten Übergabetermin mit Einrich-tungsarbeiten zu beginnen, soweit dadurchdie Bauarbeiten weder gestört noch behindertwerden.

Mietzins

a) Der jährliche Grundmietzins für den Miet-gegenstand beträgt bei einer Gesamtmiet-fläche gemäß Vorbemerkung, Buchstabe a):

- im 1. bis zum 5. MietjahrDM 1.950.000,00 (= € 997.019,17)

- ab dem 6. MietjahrDM 2.050.000,00 (= € 1.048.148,36)

zzgl. der jeweils gültigen gesetzlichen Mehr-wertsteuer und Neben-/Betriebskosten. Indiesem Mietzins ist die anteilige Mitbenutzungder Außenanlagen incl. Stellplätzen sowie derFassadenflächen für Werbezwecke (gemäßnachstehend „Werbemaßnahmen/Außenwer-bung“ ) enthalten.

Der Grundmietzins erhöht sich ab dem 6.Mietjahr um 100 TDM, unbeachtlich etwaigerzwischenzeitlich eingetretener Mietzinsan-passungen gemäß nachstehend ‚Wertsiche-rungsklausel‘ .

b) Der Mietzins ist erstmals für den Monat,der auf den Monat folgt, in welchen die Über-gabe fällt, zu bezahlen.

c) Der Mietzins ist jeweils bis zum 3. Werk-tag eines jeden Monats im voraus kostenfreiauf ein vom Vermieter zu bestimmendes Kon-to zu bezahlen. Ort und Art der Zahlung kannder Vermieter ändern. Für die Rechtzeitigkeitder Zahlung kommt es nicht auf die Absen-dung, sondern auf den Eingang, bei Überwei-sung auf die Gutschrift an.

d) Befindet sich der Mieter mit der Zahlungdes Mietzinses und/oder der Betriebskosten-vorauszahlung im Rückstand, so sind Teilzah-lungen gem. §§ 366, 367 BGB anzurechnen.Der Mieter ist nicht berechtigt, eine abwei-chende Tilgungsbestimmung zu treffen.

e) Ist der Mietzins nicht bis zu dem verein-barten Termin eingegangen, so ist der ausste-hende Betrag bis zum Tag des Zahlungsein-gangs mit 5 % über EURIBOR, festgestelltvon der Europäischen Zentralbank, minde-stens jedoch mit 6 % zu verzinsen. Dem Mie-ter bleibt der Nachweis vorbehalten, daß demVermieter ein geringerer tatsächlicher Scha-den entstanden ist. Dem Vermieter bleibt dieGeltendmachung eines weitergehendentatsächlichen Schadens vorbehalten.Bei Zahlungsrückständen ist der Vermieterweiter berechtigt, für Mahnungen Mahnkostenin Höhe von pauschal DM 100,00 (= € 51,13)pro Mahnung ohne Anrechnung auf Verzugs-und Fälligkeitszinsen zu erheben.

Wertsicherungsklausel

a) Verändert sich der vom Statistischen Bun-desamt oder einer Nachfolgebehörde für dieBundesrepublik Deutschland amtlich festge-stellte und veröffentlichte Lebenshaltungsko-stenindex (Monatsindex) für alle privatenHaushalte erstmals um mehr als 10 % ge-genüber dem Stand des 24. Monats nachMietbeginn (Basis 1995 = 100) nach obenoder unten, so erfolgt eine Anpassung desMietzinses im Verhältnis von 66,66 % der ein-getretenen Veränderung mit Wirkung ab demMonatsersten des auf den Monat der Ände-rung folgenden Monats. Die Erhöhung desGrundmietzinses ab dem 6. Mietjahr hat aufBasis etwaiger zwischenzeitlich erfolgter An-passungen des Mietzinses nach dieser Rege-lung zu erfolgen.

b) Die vorstehende Regelung findet erneutAnwendung, wenn sich der Index gegenüberdem Stand der zuletzt vorangegangenenMietzinsanpassung erneut um mehr als 10 %nach oben oder unten verändert hat.

c) Im Falle der Erhöhung des Mietzinses hatder Vermieter, im Falle der Ermäßigung desMietzinses hat der Mieter dem anderen Ver-tragspartner diese Änderung unter Vorlage ei-ner Abrechnung mitzuteilen. Erfolgt die Mittei-lung nicht sofort, bedeutet dies keinen Ver-zicht auf die Anpassung. Der Mieter kommt jedoch mit der Zahlung derErhöhungsbeträge, der Vermieter mit derRückerstattung der Ermäßigungsbeträge erstnach dem Eingang der jeweiligen Abrechnungund Mahnung in Verzug.

d) Nach jedem Wechsel des Basisjahres istdie vom Statistischen Bundesamt oder einerNachfolgebehörde veröffentlichte Umbasie-rung vom Zeitpunkt der Veröffentlichung an fürdie Parteien verbindlich.

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ILG

e) Sollte durch den Wegfall von § 3 WährGzum 31.12.98 die vorstehende Regelung un-wirksam werden, so sind beide Parteien ge-halten, an einer Regelung mitzuwirken, die ei-nerseits zulässig ist und andererseits demwirtschaftlich angestrebten Zweck am näch-sten kommt.

Neben- und Betriebskosten

a) Der Mieter trägt anteilig alle Neben- undBetriebskosten, insbesondere sämtliche inder Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsver-ordnung, welche diesem Vertrag als Anlage 4beigefügt wird, erwähnten Kosten mit Ausnah-me der Grundsteuer. Bezüglich der Grund-steuer trägt der Mieter nur die Erhöhungen(anteilig). Hinsichtlich der Anlage 3 zu § 27der II. Berechnungsverordnung gilt jeweils dieneueste Fassung, welche zwischen den Par-teien auch im Falle einer Aufhebung der Ver-ordnung maßgeblich bleibt.

b) Der Mieter trägt insbesondere die ausdem Betrieb des Mietgegenstandes entste-henden Verbrauchskosten für Energie (Strom,Gas, Heizung), Wasserversorgung und Was-serentsorgung (einschließlich Wartungsko-sten), die anteiligen Kosten für die Reinigungdes Gebäudes einschließlich der Glas- undFassadenflächen, der baulichen Anlagen derAußenanlagen und der Parkplatzflächen, dieanteiligen Kosten der Schneeräumung undsonstiger Maßnahmen der Verkehrssiche-rung, die anteiligen Kosten der Straßenreini-gung, der Müllabfuhr und der Schornsteinfe-gergebühren, die Kosten des Betriebs und derWartung von Maschinenanlagen und Anlagender technischen Ausrüstung sowie der TÜV-Prüfungen, die Kosten für die Wartung derFeuerlöschanlagen (einschließlich der Kostendes Austausches von Handfeuerlöschern undanderer Löscheinrichtungen), die anteiligenKosten der Pflege der Außenanlagen, die Er-höhungen der Grundsteuer (anteilig), die an-teiligen Kosten der Hausversicherungen ein-schl. der Hälfte der Kosten einer Elementar-schadensversicherung für den Mietgegen-stand.

c) Sollten nach Vertragsschluß öffentlicheAbgaben in Bezug auf das Einkaufszentrumneu eingeführt werden, ist der Vermieter be-rechtigt, die dadurch jeweils entstehendeMehrbelastung vom Mieter anteilig erstattetzu verlangen, beginnend vom Zeitpunkt derschriftlichen Geltendmachung an.

d) Neben- und Betriebskosten, insbesonde-re für Energie, Wasserversorgung, Wasse-rentsorgung, Heizung, Müllabfuhr undSchornsteinfeger sowie die Kosten für War-tung und Kontrolle von Anlagen sind, soweitmöglich, vom Mieter direkt zu bezahlen.

e) Hinsichtlich der Kosten, Gebühren undSteuern, welche dem Vermieter direkt inRechnung gestellt werden, leistet der Mieter

eine Betriebskostenvorauszahlung. Die Höhewird zwischen den Mietvertragsparteien ent-sprechend den voraussichtlich entstehendenKosten einvernehmlich festgelegt. Die Be-triebskostenvorauszahlung ist monatlich imvoraus zusammen mit der Miete zu entrichten.Die Regelungen unter Abschnitt „Mietzins“ ,Buchstabe b) - e) gelten für die Mietneben-kostenvorauszahlung entsprechend.

Die Abrechnung ist von dem Vermieter odereiner beauftragten Verwaltungsgesellschaftim folgenden Kalenderjahr zu erstellen. DieAbrechnungsperiode umfaßt den Zeitraumvom 01. Januar bis zum 31. Dezember. DerVermieter ist berechtigt, die Abrechnungsartfür die Nebenkosten oder einzelner Positionender Nebenkosten zu ändern.

Etwaige Nach- und Rückzahlungen sind in-nerhalb von 3 Wochen nach Übermittlung derAbrechnung fällig. Der Vermieter ist berechtigtund verpflichtet, nach Fertigstellung der Ab-rechnung die Neben- und Betriebskostenvor-auszahlung den errechneten Werten anzu-passen.

Benutzung des Mietgegenstandes,Umweltschutz

a) Der Mieter ist verpflichtet, den Mietgegen-stand pfleglich zu behandeln, in einem ord-nungsgemäßen Zustand zu halten undzurückzugeben.

b) Falls der Mieter wassergefährdende Stof-fe lagert bzw. im Rahmen seiner gewerblichenTätigkeit verwendet, hat er unabhängig von ei-ner bestehenden Betriebshaftpflichtversiche-rung eine spezielle Haftpflichtversicherung imHinblick auf die Lagerung oder Verwendungdieser Stoffe abzuschließen und dem Vermie-ter auf Verlangen nachzuweisen. Das gleichegilt sinngemäß auch für alle anderen Emissio-nen sowie Immissionen.

Der Mieter hat jede Verunreinigung von Bo-den und Grundwasser sowie jede Verunreini-gung von Gebäudeteilen und Anlagen, die zueiner Boden- und Grundwasserverunreini-gung führen können, zu unterlassen. Ersatz-ansprüche wegen vom Mieter zu vertretenderBoden- und Grundwasserverunreinigungenwerden fällig, sobald diese durch eine ent-sprechende Untersuchung festgestellt sind.

c) Der Mieter haftet für Schäden aller Art, diedurch schuldhafte Verletzung der ihm oblie-genden Sorgfalts- und Anzeigepflicht verur-sacht werden (auch durch Unterlassung vonMaßnahmen zur Vermeidung von Schäden).Er haftet in gleicher Weise für Schäden, dieseine Mitarbeiter, Untermieter oder sonstigePersonen, die ihn aufsuchen, schuldhaft ver-ursachen. Die Beweispflicht, daß den Mieterkein Verschulden trifft, obliegt dem Mieter. Je-den entstehenden Schaden hat der Mieter,soweit er nicht selbst zu dessen Beseitigung

nach den Regelungen des Vertrages ver-pflichtet ist, unverzüglich dem Vermieter anzu-zeigen. Erfolgt die Anzeige nicht rechtzeitig,so ist der Mieter auch zum Ersatz des darausentstehenden Schadens verpflichtet.

Instandhaltung, Unterhaltung und Wartungdes Mietgegenstandes

a) Die Instandhaltung und Instandsetzungder tragenden Gebäudeteile, der Fassaden-flächen, des Daches und der Dachflächen istSache des Vermieters.

b) Im übrigen ist der Mieter verpflichtet, denMietgegenstand auf seine Kosten in einemvertragsgemäßen Zustand zu erhalten und al-le übrigen Instandsetzungen, Wartungen, Re-paraturen, Ausbesserungen und notwendigenErneuerungen rechtzeitig sachgerecht durch-zuführen oder auf seine Kosten sachgerechtdurchführen zu lassen. Der Mietgegenstandist bei Vertragsbeendigung in einem vertrags-gemäßen Zustand zurückzugeben. Insbeson-dere gilt:- Der Mieter ist verpflichtet, sämtliche zur

Verkehrssicherung notwendigen Maß-nahmen zu treffen und alle die Gefahren-abwehr betreffenden, öffentlich-rechtli-chen Bestimmungen zu beachten.

- Der Mieter ist verpflichtet, alle erforderli-chen Service- und Wartungsverträge fürhaustechnische Anlagen, insbesonderefür Heizungsanlage, Raumlufttechnik, aufseine Kosten abzuschließen und dieseAnlagen in regelmäßigen Abständendurch eine Fachfirma warten zu lassen.

- Der Mieter hat die anteiligen Kosten für al-le erforderlichen Arbeiten zur Instandhal-tung der Außenanlagen und Unterhaltungder Parkflächen zu übernehmen. Die er-forderlichen Arbeiten zur Instandhaltungdes Mietgegenstandes, wie z.B. Ausbes-serungen, Einbau oder Ersatz vonSchlössern, Fenstern, Scheiben (auchAußenscheiben), Türen, Wasserhähnen,Wasch- und Toilettenanlagen, Boilern, Kli-mageräten, Sonnenschutzeinrichtungen,Abstellventilen, Handrädern, Heizkör-pern, Leitungen, Schaltschränken, Steue-rungs- und Regeleinrichtungen, Feuer-schutzeinrichtungen und nicht tragendenZwischenwänden, hat der Mieter auf sei-ne Kosten durchzuführen, soweit sie imEinzelfall netto DM 2.000,– (= € 1.022,58)und in der Summe p.a. netto DM 10.000,–(= € 5.112,92) nicht übersteigen.

- Der Mieter hat bezüglich der Mietflächendie erforderlichen Schönheitsreparatureninnerhalb der Hallen und hinsichtlich derweiteren Mietflächen gemäß Lageplan(insbesondere Maler- und Tapezierarbei-ten sowie Bodenbelagserneuerungen) aufeigene Kosten in regelmäßigen Abstän-den fachgerecht durchführen zu lassen.

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c) Soweit technische Anlagen trotz ord-nungsgemäßer Durchführung der erforderli-chen Wartungs- und Instandhaltungsmaß-nahmen erneuert werden müssen, ohne daßdies auf einen vom Mieter zu vertretendenGrund zurückzuführen ist, trägt der Vermieterdie Kosten der Ersatzinvestition.

d) Erfüllen Vermieter oder Mieter die von ih-nen übernommenen Verpflichtungen nicht, istdie jeweils andere Seite berechtigt, nach Ab-mahnung mit angemessener Nachfrist die Ar-beiten auf Kosten der Vertragsgegenseitedurchführen zu lassen.

Untermiete

Mit Zustimmung des Vermieters ist

a) eine Untervermietung oder sonstige Ge-brauchsüberlassung an Dritte zulässig. So-weit die in nachfolgender lit. b) genannten Vor-aussetzungen erfüllt sind, ist der Vermieterzur Erteilung der Zustimmung verpflichtet, essei denn, es stehen wichtige Gründe entge-gen.

b) Der Mieter hat bei Abschluß eines Unter-mietvertrages sicherzustellen, daß das Be-sichtigungsrecht des Vermieters gewahrtbleibt und alle dem Mieter nach diesem Ver-trag obliegenden Pflichten, insbesondere hin-sichtlich Verkehrssicherung, Aufrechterhal-tung der Ordnung, Instandhaltung, Renovie-rung vom Untermieter zu erfüllen sind. DerVermieter kann die Erteilung seiner Zustim-mung von dem Nachweis der Erfüllung dieserVerpflichtung abhängig machen. Dessen un-geachtet haftet der Hauptmieter dem Vermie-ter gegenüber für die Erfüllung aller Verpflich-tungen des Untermieters aus diesem Vertrag.

c) Im Falle einer Untervermietung oder Ge-brauchsüberlassung haftet der Mieter für alleschuldhaften Handlungen desjenigen, dem erden Gebrauch der Mieträume überlassen hat,wie für eigenes Verschulden.

d) Für den Fall der Untervermietung tritt derMieter bereits jetzt an den Vermieter sämtli-che ihm gegen den Untermieter zustehendenForderungen (nebst Pfandrecht) sicherungs-halber, zur Sicherung der Forderungen desVermieters gegen den Mieter, ab. Der Vermie-ter ist verpflichtet, die sicherungshalber an ihnabgetretenen Forderungen freizugeben, so-weit sie seine offenen Forderungen gegenden Mieter übersteigen. Bis zum Widerrufdurch den Vermieter ist der Mieter berechtigt,die sicherungshalber an den Vermieter abge-tretenen Forderungen einzuziehen.

Ausbesserungen und baulicheVeränderungen

a) Der Vermieter darf Ausbesserungen undbauliche Veränderungen, die zur Erhaltung,Modernisierung und Verbesserung des Ge-

bäudes, zur Abwendung drohender Gefahren,Beseitigung von Schäden und Behebung vonBaumängeln notwendig werden, auch ohneZustimmung des Mieters vornehmen lassen.Dies gilt auch für Arbeiten, die zwar nicht not-wendig, aber zweckmäßig sind.

Von beabsichtigten Ausbesserungen undbaulichen Veränderungen am Gebäude, diezu einer Beeinträchtigung des Mieters führenkönnen, hat der Vermieter den Mieter sorechtzeitig zu verständigen, daß der Mieter inder Lage ist, die erforderlichen Vorkehrungenzur Weiterführung seines Betriebes zu treffen.

Bei rechtzeitiger Ankündigung ist der Mieterverpflichtet, die betroffenen Räume zugäng-lich zu halten; die Ausführung der Arbeitendarf von ihm nicht behindert werden.

Soweit der Mieter die Arbeiten nach den vor-stehenden Regelungen dulden muß, kann erden Mietzins nur mindern, wenn durch die Ar-beiten der Gebrauch der Mieträume ganzoder überwiegend unmöglich wird. Schadens-ersatzansprüche stehen dem Mieter gegenden Vermieter nicht zu; auf Schadensersatz-ansprüche nach § 538 BGB wird - ausgenom-men bei Vorsatz des Vermieters - verzichtet.

b) Bauliche Veränderungen durch den Mieter bedürfen der ausdrücklichen vorheri-gen Zustimmung des Vermieters. Dies giltauch für Um- und Einbauten, Installatio-nen, die Herstellung oder Veränderung vontechnischen Einrichtungen und Anlagen. Er-teilt der Vermieter seine Zustimmung, so istder Mieter für die Einholung aller erforder-lichen Genehmigungen auf seine Kosten ver-antwortlich.

Der Mieter haftet für alle Schäden, die im Zu-sammenhang mit von ihm veranlaßten Bau-maßnahmen und baulichen Veränderungenentstehen. Der Mieter hat den Vermieter von al-len eventuellen zivilrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Haftungen und Inanspruchnahmenaus vom Mieter vorgenommenen baulichenVeränderungen freizustellen. Sämtliche mit derDurchführung der Veränderung vorgenomme-nen Gefahren trägt der Mieter.

Werbemaßnahmen / A ußenw erbung

a) Vor der Anbringung von Werbeanlagen istder Mieter verpflichtet, die Zustimmung desVermieters einzuholen. Der Vermieter ist zurErteilung der Zustimmung verpflichtet, es seidenn, es stehen wichtige Gründe entgegen.Die Werbung und die Werbeanlagen dürfengegen keine gesetzlichen Bestimmungen ver-stoßen. Die Bestimmungen des öffentlichenBaurechts sind vom Mieter einzuhalten; Ge-nehmigungen hat er auf seine Kosten einzu-holen. Der Werbeflächenanteil an der Fassa-de darf nicht größer sein als der Flächenanteildes Mietgegenstandes an der Gesamtflächedes Einkaufszentrums.

b) Die Herstellungs-, Betriebs-, Haltungs-und alle sonstigen Kosten, die in Verbindungmit der Werbeanlage entstehen, sind alleinvom Mieter zu tragen.

Dies gilt auch für Instandhaltungskosten, dieinfolge der Werbeanlage für sonstige Gebäu-deteile aufgewendet werden müssen, wennsie ohne Anbringung der Werbeanlage nichtangefallen wären.

c) Der Mieter haftet für alle Schäden, die imZusammenhang mit von ihm angebrachtenWerbeanlagen entstehen. Die Beachtung dertechnischen Regeln und behördlichen Vor-schriften für Anbringung und Unterhaltung istausschließlich Sache des Mieters.

Verkehrssicherungspflicht

Die dem Vermieter als Eigentümer des Ein-kaufszentrums mit Außenanlagen obliegendeVerkehrssicherungspflicht wird hiermit wiefolgt auf den Mieter übertragen:

a) Der Mieter hat in dem an ihn vermietetenBereich die Verkehrssicherungspflicht alleinezu erfüllen.

b) Die Hauptmieter des Einkaufszentrumswerden einvernehmlich eine Verwaltungsge-sellschaft bestimmen und diese mit derDurchführung und Vornahme aller Handlun-gen und Maßnahmen, die zur Erfüllung derVerkehrssicherungspflicht bei den gemein-schaftlich genutzten, dem Publikumsverkehrzugänglichen Flächen sowie bei den Außen-anlagen erforderlich sind, einschließlich desSchneeräum- und Streudienstes im Winter,auch in dem von der städtischen Satzung je-weils vorgeschriebenen Umfang auf demGehsteig und der Fahrbahn an der Außensei-te der Grundstücksgrenzen, beauftragen.Sollten sich die Hauptmieter nicht auf eineVerwaltungsgesellschaft einigen können, sowird diese vom Vermieter ausgewählt.

Dies vorausgeschickt, wird dem Mieter hin-sichtlich der vorgenannten Flächen die Ver-kehrssicherungspflicht wie folgt übertragen:

Der Mieter wird regelmäßig kontrollieren undüberwachen, ob die beauftragte Verwaltungs-gesellschaft für einen verkehrssicheren undauch dem gemeindlichen Satzungsrecht ent-sprechenden Zustand der dem allgemeinenVerkehr zugänglichen Flächen innerhalb undaußerhalb des Gebäudes sorgt. Sollte hierbeifestgestellt werden, daß die beauftragte Ver-waltungsgesellschaft bzw. die von dieser ein-gesetzten Personen die übertragenen Pflich-ten nicht ordnungsgemäß erfüllen, ist der Mie-ter verpflichtet:

- hinsichtlich erkannter Gefahrenquellenund verkehrswidriger Verhältnisse unver-züglich für Abhilfe zu sorgen


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ILG

und unabhängig davon

- dem Vermieter eine entsprechende Mittei-lung zu machen.

c) Die Kosten der Erfüllung der Verkehrssi-cherungspflicht durch eine beauftragte Ver-waltungsgesellschaft werden den Mietern desEinkaufszentrums anteilig nach Flächenantei-len des Mietgegenstandes gem. Abschnitt„Neben- und Betriebskosten“ dieses Vertra-ges in Rechnung gestellt.

Versicherungen

a) Der Mieter muß eine ausreichende Be-triebshaftpflichtversicherung und, wenn undsolange er gewässerschädliche Stoffe lagert,eine Haftpflichtversicherung als Betreiber vonAnlagen für Lagerung gewässerschädlicherStoffe sowie eine Leitungswasserversiche-rung mit jeweils angemessener Versiche-rungssumme abschließen und auf seine Ko-sten aufrecht erhalten. Auf Verlangen hat ergegenüber dem Vermieter den Abschluß unddie laufende Zahlung der Prämie durch Vorla-ge der Versicherungspolice und der Prämien-quittung nachzuweisen.

b) Der Vermieter wird eine Elementarscha-densversicherung zum gleitenden Neuwertsowie eine Haftpflichtversicherung als Haus-und Grundbesitzer (soweit die Risiken nichtdurch die Betriebshaftpflichtversicherung ab-gedeckt sind) abschließen.

c) Die Versicherung der vom Mieter einge-brachten Gegenstände, Waren, Einbautenund dergleichen ist Sache des Mieters.

Untergang des Mietgegenstandes, Ruhendes Mietverhältnisses

Sollte der Mietgegenstand durch Zufall ganzoder teilweise untergehen, ist der Mieter biszur vollständigen Wiederherstellung zur Min-derung der Miete berechtigt, soweit durch dieZerstörung die Aufrechterhaltung seines Be-triebes auf dem Mietgegenstand ganz oderteilweise unmöglich geworden ist.

Die Zerstörung und der Untergang des Miet-gegenstandes berechtigt den Mieter nicht zurKündigung des Vertrages, wenn sich der Ver-mieter zur Wiederherstellung verpflichtet. Hatsich der Vermieter hierzu verpflichtet, hat erdie Wiederherstellung unverzüglich durchzu-führen.

Geht der Mietgegenstand durch Zufall ganzoder überwiegend unter, ist der Vermieternicht zum Wiederaufbau verpflichtet, wennder Schaden nicht durch Versicherung ge-deckt und auch nicht innerhalb der von derVersicherungsaufsichtsbehörde genehmigtenallgemeinen Versicherungsbedingungen zutarifgemäßen, nicht auf außergewöhnlicheVerhältnisse abgestellten Prämien und Prämi-

enzuschlägen bei einem im Inland zum Ge-schäftsbetrieb zugelassenen Versicherer hät-te gedeckt werden können.

Kontroll- und Besichtigungsrecht desVermieters

a) Während der Geschäftszeiten des Mieterskönnen der Vermieter und seine Bevollmäch-tigten den Mietgegenstand nach vorherigerUnterrichtung des Mieters jederzeit betretenund besichtigen. Im Falle eines beabsichtigtenVerkaufs des Mietgegenstandes dürfen derVermieter bzw. seine Bevollmächtigten denMietgegenstand und die Mieträume währendder Geschäftszeiten des Mieters zusammenmit einem Kaufinteressenten betreten.

b) In Fällen der Gefahr ist das Betreten derMieträume jederzeit gestattet. Der Vermieterist berechtigt, Dritte zu beauftragen oder hin-zuzuziehen.

Haftung

a) Bei Mängeln der Mietsache, für deren Be-seitigung nach den Regelungen dieses Ver-trages der Vermieter verantwortlich ist, hat derMieter zunächst das Recht, vom Vermieter dieBeseitigung der Mängel zu verlangen.

Sollte eine Beseitigung innerhalb einer ange-messenen Frist nicht möglich sein oder erfol-gen, ist der Mieter berechtigt, den Mietzinsentsprechend der Regelung des § 537 Abs. 2BGB zu mindern und/oder den Mangel beiVorliegen der Voraussetzungen des Abschnit-tes „Instandhaltung, Unterhaltung und War-tung des Mietgegenstandes“ Buchstabe d)beseitigen zu lassen. Schadensersatzan-sprüche stehen dem Mieter nur zu, wenn demVermieter oder seinen Erfüllungsgehilfen Vor-satz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt.

b) Eine rückwirkende Mietminderung ist aus-geschlossen; bei ungekürzter Mietzahlungverzichtet der Mieter auf eine eventuell gege-bene Minderungsberechtigung.

c) Das Kündigungsrecht nach § 542 BGB istwegen Mängel der Mietsache ausgeschlos-sen, es sei denn, die Fortsetzung des Miet-verhältnisses ist für den Mieter unzumutbar.

Außerordentliches Kündigungsrecht des Vermieters

Zusätzlich zu den gesetzlich geregeltenaußerordentlichen Kündigungsgründen wer-den zwischen den Parteien folgende weitereaußerordentlichen Kündigungsgründe verein-bart:

Der Vermieter ist berechtigt, das Mietverhält-nis aus wichtigem Grund zu kündigen, wenn

a) der Mieter eine ihm nach diesem Vertragobliegende wesentliche Verpflichtung trotz

Aufforderung nicht erfüllt bzw. das Mietobjektin mietvertragswidriger Weise benutzt unddies nach erneuter Abmahnung durch einge-schriebenen Brief nicht binnen eines Monatsabgestellt wird,

b) der Mieter ein gerichtliches Konkurs- oderVergleichsverfahren beantragt, der Konkurs-antrag eines Gläubigers des Mieters zugelas-sen wird, der Mieter seine Gläubiger um einenaußergerichtlichen Vergleich bittet,

c) der Mieter Mieträume ohne Genehmi-gung des Vermieters untervermietet,

d) der Mieter mit zwei Monatsmieten, trotzzweimaliger Mahnung mit Kündigungshin-weis, mehr als 30 Tage im Rückstand ist.

Die vorstehend vereinbarten wichtigen Kündi-gungsgründe stellen keine abschließendeAufzählung dar.

Endet das Mietverhältnis durch außerordentli-che Kündigung des Vermieters aufgrund ei-nes vom Mieter zu vertretenden Grundes, haf-tet der Mieter dem Vermieter für den Schaden,den der Vermieter durch die vorzeitige Been-digung des Mietverhältnisses erleidet.

Beendigung des Mietverhältnisses

a) Der Mieter ist verpflichtet, den Mietgegen-stand bei Beendigung des Mietverhältnissesvollständig geräumt und in einem vertragsge-rechten, gereinigten Zustand mit laufzeitbezo-gener Abnutzung an den Vermieter herauszu-geben.

Instandhaltungsmaßnahmen und Schönheits-reparaturen, die dem Mieter nach diesem Ver-trag obliegen, sind von ihm spätestens biszum Zeitpunkt der Herausgabe an den Ver-mieter vollständig und ordnungsgemäßdurchzuführen.b) Bei Beendigung des Mietverhältnisses hatder Mieter sämtliche von ihm angebrachte Wer-beanlagen auf seine Kosten zu entfernen undden vorherigen Zustand wieder herzustellen.

c) Wenn der Mieter auf seine Kosten Um-bauten, Einbauten und bauliche Veränderun-gen vorgenommen hat, hat er auf Verlangendes Vermieters den alten Zustand auf seineKosten wieder herzustellen, es sei denn, es istbei der baulichen Maßnahme zwischen denParteien etwas anderes vereinbart worden.Bis zur Erfüllung dieser Verpflichtung hat derMieter den Mietzins fortzuentrichten.

Einbauten gehen entschädigungslos auf denVermieter über, wenn die Entfernung nicht biszur Beendigung des Mietverhältnisses vomMieter vorgenommen wird und der Vermieterdie Entfernung nicht verlangt.

Der Mieter kann von ihm vorgenommene Ein-bauten, Erweiterungen oder Umbauten ent-

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fernen, es sei denn, der Vermieter verlangtderen Belassung. In diesem Fall ist der Ver-mieter verpflichtet, den Mieter unter Berück-sichtigung des Zeitwertes zu entschädigen.

d) Kommt der Mieter seinen Verpflichtungenbei Beendigung des Mietverhältnisses, insbe-sondere seinen Renovierungs- und Instand-haltungsverpflichtungen nicht nach, ist derVermieter berechtigt, diese Leistungen aufKosten des Mieters durch Fachfirmen aus-führen zu lassen oder den dafür erforderlichenGeldbetrag zu verlangen. Sofern der Vermie-ter Kostenvoranschläge eingeholt hat, ist derMieter verpflichtet, die sich aus den Kosten-voranschlägen ergebenden Beträge als Vor-schuß zu leisten. Darüber hinaus hat der Mie-ter im Falle der Nichterfüllung der ihn bis zumZeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnis-ses treffenden Verpflichtungen dem Vermietereine Entschädigung in Höhe der Miete für denZeitraum, der für die Nachholung der geschul-deten Leistungen und Arbeiten erforderlich ist,als Mindestentschädigung zu bezahlen.

Euro-Klausel

Die Vertragsparteien vereinbaren, daßa) die im Vertrag geregelten Zahlungspflich-ten und -ansprüche als in Euro vereinbart gel-ten, sobald der Euro einzig zulässiges Zah-lungsmittel wird;

b) die Umrechnung auf der Grundlage desamtlich festgelegten Umrechnungskurses er-folgt;

c) die Wirksamkeit des Vertrages in keinerWeise durch die Umstellung auf den Euroberührt wird;

d) die Umstellung auf den Euro keiner Ver-tragspartei ein Kündigungs-, Rücktritts- oderAnfechtungsrecht oder einen Anspruch aufVertragsänderungen gibt.

Kontinuitätsklausel

Die Europäische Wirtschafts- und Währungs-union sieht die Einführung einer einheitlichenWährung und die Ersetzung der nationalenWährungen der an der Währungsunion betei-ligten Mitgliedstaaten vor.

Mit dem Zeitpunkt der Ersetzung der in die-sem Vertrag bestimmten Währung („Vertrags-währung“ ) und/oder der für Zahlungen nachdiesem Vertrag bestimmten Währung („Zah-lungswährung“ ) durch die einheitlicheWährung erfolgt die Umstellung jeweils in die-se Währung. Die jeweilige ursprünglicheWährungsbezeichnung wird unbeschadet derErsetzung durch die einheitliche Währungbeibehalten, solange dies gesetzlich zulässigist. Für die Umrechnung ist der offiziell festge-legte Umrechnungskurs zugrunde zu legen.

Weder die Einführung einer einheitlichen

Währung noch die Ersetzung der nationalenWährungen der an der Währungsunion teil-nehmenden Mitgliedstaaten noch die Fixie-rung des für die Ersetzung maßgeblichen Um-rechnungskurses noch etwaige wirtschaftli-che Folgen, die sich aus einem der vorge-nannten Ereignisse oder im Zusammenhangmit der Währungsunion ergeben, berechtigenzu einer vorzeitigen Beendigung, Anfechtung,Kündigung, einem Rücktritt, einer Anpassungoder einer Neuverhandlung des Vertragesoder einzelner seiner Bestimmungen oder zurErhebung sonstiger Einreden und/oder Ein-wendungen oder zur Geltendmachung vonAusgleichsansprüchen. Der Vertrag wird viel-mehr unverändert mit allen seinen Bestim-mungen fortgeführt.

Schlußbestimm ungen

a) Die Aufrechnung gegen Ansprüche desVermieters aus diesem Vertrag ist nur mit un-bestrittenen oder rechtskräftig festgestelltenForderungen zulässig. Soweit nach dieser Be-stimmung die Aufrechnung mit einer Forde-rung ausgeschlossen ist, ist wegen dieserForderung auch eine Zurückbehaltung nach § 273 BGB ausgeschlossen.

b) Die Parteien erklären hiermit wechselsei-tig und unwiderruflich ihre Zustimmung zurDurchführung von allen künftigen selbständi-gen Beweisverfahren, die im Zusammenhangmit dem Mietgegenstand stehen.

c) Werden Sachverständige herangezogen,um in den in diesem Vertrag genannten FällenStreitigkeiten als Schiedsgutachter zu ent-scheiden, werden diese von der Industrie- undHandelskammer in Stuttgart benannt, wennsich die Vertragsparteien über die Person desSachverständigen nicht verständigen können.Die Sachverständigen müssen auf dem ein-schlägigen Gebiet öffentlich bestellt und verei-digt sein. Der Sachverständige soll die ihmvorgelegte Streitfrage als Schiedsgutachterfür beide Parteien verbindlich entscheiden.Die Kosten für die Einschaltung des Sachver-ständigen werden von den Parteien analog §§ 91 ff. ZPO im Verhältnis von Obsiegen zuUnterliegen getragen.

d) Dieser Vertrag wird nur wirksam, wenndie METRO AG dem entsprechend zu diesemVertrag vorgelegten Investitionsantrag zu-stimmt.

Sollte die Zustimmung nicht bis zum13.02.1999 vorliegen, so ist der Vermieterzum Rücktritt von diesem Vertrag berechtigt.(Anmerkung: Mit Beschlußvorlage vom01.02.1999 für den Vorstand der METROAG hat dieser dem Investitionsantrag zuge-stimmt.)

e) Sollten einzelne Bestimmungen diesesVertrages rechtlich unwirksam sein oder wer-den, bleibt dadurch die Gültigkeit dieses Ver-


Auf den Abdruck der Mietverträgenachfolgender Fachmärkte wird ver-zichtet. Die wesentlichen Eckdatenwie z.B. Mietfläche, Mietzins, Laufzeitdes Vertrages, Wertsicherungsklauseletc. sind der Tabelle auf Seite 36/37 zuentnehmen.

Hinweistafel Fachmärkte Bauteil II

trages im übrigen unberührt. Dieser ist dannso auszulegen, umzudeuten und gegebenen-falls zu ergänzen, daß sein wirtschaftlicherund rechtlicher Zweck einschließlich desZwecks der unwirksamen Bestimmung best-möglich erreicht wird.

f) Die Änderung, Aufhebung oder Ergän-zung dieses Vertrages bedarf der Schriftform.Dies gilt auch für das Schriftformerfordernisselbst, welches nur ausdrücklich und schrift-lich aufgehoben werden kann. Änderungenund Ergänzungen können in einer gesonder-ten Nachtragsurkunde erfolgen, welche aufdiesen Mietvertrag Bezug nimmt. Keine Ver-tragspartei wird sich darauf berufen, daß da-durch das gesetzliche Schriftformerfordernis(mangels fester Verbindung mit dieser Urkun-de) nicht erfüllt ist.

Soweit Änderungen der Bauausführung undBauausstattung einvernehmlich festgelegtund durchgeführt werden, wird sich ebenfallskeine Vertragspartei darauf berufen, daß da-durch das gesetzliche Schriftformerfordernisnicht mehr erfüllt ist.

g) Ausschließlicher Gerichtsstand für alleStreitigkeiten aus diesem Vertrag ist Stuttgart,soweit zulässig.

57

ILG

lialmärkten werden insgesamt ca. DM70 Mio. Nettoumsatz erzielt. Die Ge-sellschaften sind Mitglied im Einkaufs-verbund expert. Dieser ist als Ein-kaufsverbund die Nummer 1 inDeutschland. Der Verbund hat 350 Ge-sellschafter und einen Außenumsatzvon DM 3,5 Mrd.

Mit dem Nettoumsatz von DM 70 Mio.ist die Gruppe „expert TechnoMarkt“der fünftgrößte Partner in Deutsch-land, der zweitgrößte in Bayern undder größte in Oberbayern. Man erwar-tet, nach Abschluß der Expansion dieNummer 1 in Bayern zu werden.

Der Mietvertrag in der bisherigenFläche im Gewerbegebiet ,SchwarzerGraben‘ wird aufrecht erhalten, dortsoll zukünftig weiße Ware angebotenwerden.

Im InCenter werden auf den Miet-flächen braune Ware (Fachmarkt 4)und PC’ s und Telekommunikationsar-tikel (Fachmarkt 3) angeboten.

(Anmerkung: unter brauner Ware ver-steht man: TV/HiFi /Video, Car-HiFi,Radiorecorder/CD-Player etc.. UnterPC und Telekommunikation: Hard-ware, Software, Spiele, mobile undstationäre Telekommunikation.)

Die Umsatzerwartung des Mieters fürdas 1. Geschäftsjahr liegt bei knapp 12Mio. €.

Charles Vögele Deutschland GmbH,Sigmaringen

Der Mietvertrag vom 14.02.2000 wur-de mit Nachtrag vom 11.09./14.09.2001 ergänzt.

Die Mieterin ist die deutsche Tochter-gesellschaft der schweizerischenCharles Vögele Holding AG. InDeutschland wurden per 31.12.2000291 Filialen mit einer Gesamtverkaufs-fläche von 121.088 m2 unterhalten.Der Umsatz betrug sFr 531 Mio. ImVergleich zu 1999 (sFr 387 Mio.) ent-spricht dies einer Steigerung von 38%.

Insgesamt verfügte die Charles Vöge-le AG per 31.12.2000 über 576 Filia-len, auf denen ein Gesamtumsatz vonsFr 1,603 Mrd. erzielt wurde.Im Jahr 2001 wurde die Zahl der Filia-len um fast 30 % auf 744 erhöht. DerKonzerngewinn betrug im Jahr 2001sFr 38,130 Mio. gegenüber sFr 53,089Mio. in 1999. Die Charles VögeleDeutschland GmbH ist ausweislich ei-ner Büroauskunft vom 06.06.2000 miteinem Stammkapital von DM 30 Mio.ausgestattet. Die Muttergesellschaftverfügte per 31.12.2000 über ein Ei-genkapital von sFr 426 Mio.

Der Erfolg des Unternehmens ergibtsich offensichtlich aus der konsequen-ten Umsetzung der Strategie, sich aufdie „Mode für Familien mit schmalemBudget“ zu konzentrieren. Die Pro-spektherausgeberin hat in 3 anderenObjekten seit Jahren mit diesemMieter in jeder Beziehung positive Er-fahrungen gemacht.

expert TechnoMarkt DachauGmbH & Co. KG, Dachau

Mit diesem Unternehmen wurdenMietverträge über zwei Flächen mitinsgesamt ca. 1.844 m2 jeweils am20.04.2000 mit Nachträgen vom11.08.2000 und 08.06./12.06.2001 ab-geschlossen. Das Unternehmen be-faßt sich mit dem Vertrieb von Fern-seh-, Audio- und Videogeräten, vonComputern, Fotoartikeln und anderenGeräten der Unterhaltungselektronik,sowie von Haushaltsgeräten, Elektro-artikeln und Zubehör.

Die Mieterin weist ein Gesellschafts-kaptial in Höhe von DM 250.000 auf.Laut einer vorliegenden Büroauskunftist die expert TechnoMarkt DachauVerwaltungs GmbH Komplementärinund die expert TechnoMarkt GmbH &Co. Beiteiligungs KG mit einer Einlagevon DM 200.000 Kommanditist.

Die Mieterin betreibt bereits seit April1997 in Dachau im Gewerbegebiet,Am Schwarzen Graben‘ auf einer Ver-kaufsfläche von rd. 750 m2 den Ver-kauf von sogenannter weißer undbrauner Ware, PC’ s und Telekommu-nikationsausrüstungen. Zuletzt wurdeauf dieser Fläche ein Umsatz von rd.DM 12 Mio. erwirtschaftet, was eineFlächenleistung von ca. DM 16.000pro qm Verkaufsfläche und Jahr be-deutet.

Um die sehr guten Marktchancen wei-ter auszunutzen, wurden die Flächenim Objekt der Beteiligungsgesellschaftangemietet.

Die Anmietungsgesellschaft gehört zueiner Gruppe, zu der auch noch ähn-lich strukturierte Märkte in Fürstenfeld-bruck mit ca. 1.200 m2, in Freising mit1.600 m2 und in Kaufbeuren mit 1.350m2 (jeweils Verkaufsfläche) gehören.

Daneben besteht in Olching auch nochein Servicecenter mit Telekommunika-tionsartikeln. Zudem wurde für einenweiteren Markt in Schongau mit ca.1.000 qm ein weiterer Mietvertrag ab-geschlossen. In den bestehenden 4 Fi- expert TechnoMarktBekleidungsfachmarkt Vögele

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Georg Walter, Dachau

Der Mietvertrag vom 08.03.2000 wurdedurch Nachtrag vom 19.08.2001 er-gänzt.

Herr Walter, Augenoptikermeister,eröffnete bereits vor 15 Jahren seinerstes Optikerfachgeschäft in Dachau.

Da die Räume für den kontinuierlichwachsenden Geschäftsbetrieb zuklein wurden, wurde dieser Betrieb1997 veräußert und größere Räumeim Amper-Einkaufszentrum (AEZ) imEinzelhandelsgebiet ,Am SchwarzenGraben‘ angemietet. Dort werden au-genblicklich 7 Mitarbeiter beschäftigt.Kontinuierliche Umsatzsteigerungenkonnten durch eine große Akzeptanzim Preisgefüge und durch eine außer-ordentlich hohe fachliche Leistung,insbesondere auf dem Gebiet der Kon-taktlinsen, erzielt werden.

Die gute Geschäftsentwicklung veran-laßte Herrn Walter, weitere Geschäfts-räume im InCenter anzumieten. DerBetrieb im AEZ wird beibehalten undvon einem angestellten Optiker ge-führt.

Jello Schuhpark GmbH, Landshut

Der Mietvertrag vom 27.04.1998 wur-de durch insgesamt 4 Nachträge, zu-letzt am 19.07.2001 ergänzt.

Das Kapital der Anmietungsgesell-schaft wird von der Leder & Schuh AG,Graz, (Österreich) gehalten.

Bei der Firma Leder & Schuh AG han-delt es sich um ein seit über 100 Jah-ren bestehendes Unternehmen, dasfrüher auch Schuhe hergestellt hat,sich seit geraumer Zeit aber nur nochim Schuhvertrieb betätigt.

In Österreich nimmt sie eine führendeMarktstellung ein. Sie beschäftigt über2.000 Mitarbeiter und erwirtschafteteim Geschäftsjahr 2001 einen Umsatzvon rund € 280 Mio.

Über die Firmen Jello SchuhparkGmbH, Shoe 4 You GmbH und Huma-nic GmbH wird seit geraumer Zeit inDeutschland expandiert.

Die Jello Schuhpark GmbH und Shoe4 You GmbH betreiben bundesweit 30Filialen.

Neben Deutschland werden aber auchin Ungarn, Tschechien und SlowenienGeschäfte betrieben. Die Leder &Schuh AG verfügte Ende 2001 über255 Einzelhandelsstandorte. DerGroßteil davon befand sich in Öster-reich, ca. 1/3 der Standorte bereits imbenachbarten Ausland. Die Mehrzahlder Standorte befand sich in hochfre-quentierten Innenstadtlagen und Ein-kaufszentren.

Optik-Haus Walter

Vitalia Reformhaus GmbH,Sauerlach

Der Mietvertrag vom 11./16.07.2000wurde mit Nachtrag vom 14.08.2001ergänzt.Das Unternehmen wurde vor 30 Jah-ren in München gegründet. Vor 16 Jah-ren wurde der Sitz des Unternehmensvon München nach Sauerlach verlegt.Dort befindet sich auch die Zentralver-waltung und das Lager.

Das Einzelhandelsunternehmen er-wirtschaftet mit über 80 Geschäften inBayern, Baden-Württemberg, Berlinund Salzburg in 2001 einen Umsatzvon ca. € 43 Mio. Schwerpunktmäßigbefinden sich die Geschäfte in Mün-chen und Oberbayern.

Das Unternehmen beschäftigt zur Zeitrd. 350 Mitarbeiter. Jede Filiale führtüber 7.000 Artikel, mit denen ein brei-tes und tiefes Sortiment für Gesund-heit, Schönheit und Wohlbefinden an-geboten wird. Es liegt eine positiveBüroauskunft vor.

WESTERN STORE BERAN mister +lady JEANS GmbH, Nürnberg

Der Mietvertrag vom 13.12. /19.12.2000 wurde mit Nachtrag vom17.08.2001 ergänzt.Das seit 35 Jahren existierende Ein-zelhandelsfilialunternehmen für Textili-en (Young Fashion), Lederwaren undAccessoires beschäftigt einschließlichTeilzeitkräften und Aushilfen rd. 2.000Personen in ca. 220 Filialen inDeutschland und 13 Filialen in Öster-reich. Jährlich werden ca. 15 Filialen,ab dem Jahr 2000 auch in Österreich,eröffnet. Der Jahresumsatz 2000 be-trug DM 260 Mio., für 2001 wird einUmsatz von DM 293 Mio. erwartet.In Dachau wird bereits im benach-barten AEZ ein Laden „mister + ladyJEANS“ betrieben.Die eingeholte Büroauskunft ist positiv.

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ILG

Foto-Video-Sessner GmbH, Dachau

Am 12.10.2000 hat die Firma Foto-Video-Sessner GmbH, Dachau, eineTeilfläche im InCenter von rd. 200 m2

angemietet.

Ausweislich einer vorliegenden Büro-auskunft ist das seit 1979 bestehendeUnternehmen, das seit 1985 alsGmbH geführt wird, das größte Foto-Fachgeschäft in Dachau und Umge-bung.

Es werden bislang zwei Geschäfte un-terhalten. Zum Auftraggeberkreis fürFotoarbeiten zählen u.a. BayerischerRundfunk, ZDF und MAN AG. Es wer-den ca. 23 Angestellte, darunter dreiFoto-Meister, beschäftigt. Das Unternehmen erzielte in 2001einen Umsatz von ca. € 3 Mio.

Centro GmbH & Co. Betriebs KG,Dachau

Der Mietvertrag vom 18./25.05.1998wurde durch 5 Nachträge, zuletzt vom19.07./26.07.2001, ergänzt.

Auf einer Fläche von rd. 1.100 m2 wur-de am 05.04.2001 der Erlebnisgastro-nomie-Betrieb CENTRO DACHAU derApfelbaum Erlebnisgastronomie-Ketteeröffnet.

1993 eröffnete im schwäbischen Lud-wigsburg der erste APFELBAUM „dertotal verrückte Gasthof“ . Das Konzeptging auf, bereits wenige Jahre späterkonnte die Apfelbaum-Kette mit über

„Marktplatz“ mit Apfelbaum

30 Betrieben in Deutschland aufwar-ten, weitere kommen in rascher Folgehinzu – demnächst auch in derSchweiz.

Die Umsatzerlöse des Jahres 1999werden mit € 30 Mio. angegeben. Dieszeigt, der konzeptionelle Mix aus Fa-sching, Festzelt und Skihütte stieß aufeine Marktlücke. Ende 2002 wird dasUnternehmen bundesweit mit 40 Ob-jekten präsent sein, davon über 30 Be-triebe im Franchising.

Jedes Objekt wird von der unterneh-menseigenen Baufirma konzipiert undausgeführt. Neben den Apfelbaum-Lo-kalen mit einer Grundfläche von 250-400 m2 und Durchschnittsinvestitionenzwischen € 150.000–300.000 gibt esdie Variante CENTRO.

In dem Beteiligungsobjekt wurde dieseVariante realisiert. Centro, so heißendie Tandem-Betriebe auf ca. 1.000-1.500 m2 Fläche. Dies wurde bislangsehr erfolgreich an den StandortenHeppenheim, Aschaffenburg, Iserlohn,Lindau, Renningen und Ulm umge-setzt. Sie vereinen die Lokale Apfel-baum „der total verrückte Gasthof“ ,Diskothek Night-Life, ein Bistro und oft-mals einen Biergarten unter einemDach.

Bei derartigen Betrieben liegen dieEinrichtungsinvestitionen bei €

500.000 bis 750.000. Dieses Konzeptspricht eine gemischte Zielgruppe von18 bis 50 Jahren an. Top-Standortezählen an starken Tagen zwischen1.500 und 2.000 Gäste.

Foto Sessner

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Die Apfelbaum-Gruppe erwartet fürdas laufende Geschäftsjahr 2002 ei-nen Umsatz von rd. € 56 Mio. Bislangrangiert Apfelbaum auf der Rangstelle35 der Systemgastronomiebetriebe inDeutschland.

Bei der Mieterin der Beteiligungsge-sellschaft, der Centro GmbH & Co.Betriebs KG, handelt es sich um einenFranchisenehmer-Betrieb. Die Kapita-lisierung beträgt gemäß einer vorlie-genden Büroauskunft DM 51.000 (= € 26.076).

Das Konzept des CENTRO im InCen-ter ergibt sich aus dem nebenstehen-den Grundrißplan der Mietfläche mitKennzeichnung der einzelnen Teil-bereiche der Mietfläche („Marktplatz“ /Apfelbaum, Discothek, Bistro, Spiel-saal etc.).

Lage- und Einrichtungsplan des Erlebnisgastronomie-Betriebes Centro im InCenter, Dachau

Spie

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Mark

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„Marktplatz“ mit Apfelbaum

Discothek „Night-Life“

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ILG

a) Baurecht

Das Baurecht zur Errichtung desInCenter (Bauteil I, Hauptgebäude SB-Warenhaus und Baumarkt) beruht aufder Satzung Bebauungsplan Nr. 92/97und 95/97 „Einkaufszentrum“ (3./5.Änderung von Nr. 55/90 „GewerbeparkAm Schwarzen Graben“ ).

Diese Satzung hat der Stadtrat am06.07.1999 beschlossen. Mit der amt-lichen Bekanntmachung am16.12.1999 wurde die Satzung rechts-verbindlich (vgl. S. 57).

Die planrechtlichen Festsetzungenweisen ein Sondergebiet (§ 11 (3)Baunutzungsverordnung) mit derZweckbestimmung – Einkaufszentrum– aus. Eine Nutzung als FOC (FactoryOutlet Center/ Fabrikdirektverkauf) istnicht zulässig.

Die höchstzulässige Verkaufsfläche imSondergebiet – Einkaufszentrum –wird auf maximal 15.500 m2 festge-setzt.

Zudem gibt es Festsetzungen höchst-zulässiger Verkaufsflächen für folgen-de Sortimente:

Verkaufsflächen im Sinne des Bebau-ungsplanes sind:- sämtliche Verkaufs-(regal)flächen,

sowie die Flächen der zwischenihnen liegenden Gänge, mit Aus-nahme der nach § 10 Verkaufsstät-tenordnung erforderlichen notwen-digen Rettungswege, bis zu dernotwendigen Breite von 2,10 m.Soweit Rettungswege über die er-forderliche Breite von 2,10 m hin-ausgehen, ist die Mehrfläche derVerkaufsfläche zuzurechnen;

- Standflächen für Einrichtungsge-genstände und Schaufenster-flächen, soweit sie dem Kunden-verkehr zugänglich sind;

- Kassenzonen (das sind dieFlächen bis zur Registrierkasse,die dahinterliegenden und der Auf-nahme der Waren durch den Kun-den dienenden Flächen sind keineVerkaufsflächen);

Baurecht, Baugenehmigung, Baudurchführung

InCenter Dachau, Gesamtansicht Bauteil I

Vorgaben Bebauungsplanm2 m2

Lebensmittel 2.000

Nichtlebensmittel 5.100

hierbei maximal: Textilwaren 800

Lederwaren 250

Spielwaren 80

Getränke 550

Möbel 1.700

Bau- und Gartenmarkt 6.000

hierbei maximal: Baumarkt 4.800

Gartenmarkt 1.200

- Überdachte und dem Verkauf die-nende Freiflächen beim Baumarktsind zu 50 % der Verkaufsflächehinzuzurechnen;

- Sonstige Freiflächen des Baumark-tes sind zu 25 % der Verkaufs-fläche hinzuzurechnen;

- Verbindungswege zwischen deneinzelnen Nutzungen innerhalbdes Einkaufszentrums zählen nichtzur Verkaufsfläche (Mall etc.); diesgilt auch dann, wenn diese Flächenals Ausstellungsflächen genutztwerden.

Die nachfolgende Tabelle weist fürBauteil I nach, daß die Vorgaben desBebauungsplanes hinsichtlich der Ver-kaufsflächenobergrenzen eingehaltenwerden, gleichzeitig aber auch diemietvertraglich vereinbarten Flächenzur Verfügung gestellt werden.

62

Baurecht, Baugenehmigung, Baudurchführung

Die Abzugsflächen, beziehungsweisedie prozentualen Anteile der Abzugs-flächen wurden mit der zuständigenBaugenehmigungsbehörde abge-stimmt und mit Bescheid vom11.05.2000 genehmigt.

Durch die mit 1.013,44 m2 (7.100,00 ./.(4.669,12 + 634,96 + 782,48) nicht vollausgeschöpften Flächenvorgaben des

Bebauungsplans bei den Nichtlebens-mittelflächen, konnten zusätzlich dieFachmärkte 1-3 mit einer Verkaufs-fläche von insgesamt 946 m2 geschaf-fen werden. Die in dem Bebauungs-plan zulässige Fläche von 1.700 m2 fürMöbel wurde nicht ausgenutzt.

Die erforderlichen Stellplätze könnenals offene Stellplätze innerhalb der

dafür festgesetzten Fläche nachge-wiesen werden. Diese Stellplätze dür-fen allerdings nicht versiegelt werden,sofern nicht nach anderen Rechtsvor-schriften eine Versiegelung des Bo-dens erforderlich ist. Ausgenommensind die Stellplatzzufahrten, sowie dieerforderlichen Anlieferungsstraßen.Als Beläge sind Pflaster mit Rasenfu-ge sowie Rasengittersteine zulässig.

Bauteil I Hallenfläche Abzugsfläche1) Abzugsfläche1) Verkaufsfläche2) VorgabenVerkauf Bebauungsplan

m2 m2 % m2 m2

Baumarkt – Erdgeschoß

Baumarkt 4.995,98 m2

Baustoffe 1.117,67 m2

Summe Bau/Baustoffe 6.113,65 m2 1.944,95 m2 31,8 % 4.168,70 m2

überdachter Freiverkauf 858,05 m2 429,03 m2 50 % 429,02 m2

offener Freiverkauf 821,05 m2 615,79 m2 75 % 205,26 m2

Summe VK: 7.792,75 m2 2.989,77 m2 4.802,98 m2 4.800,00 m2

Gartencenter 1.694,54 m2 529,88 m2 31 % 1.164,66 m2 1.200,00 m2

Gesamt VK: 9.487,29 m2 3.519,65 m2 5.967,64 m2 6.000,00 m2

SBW – Warenhaus Erdgeschoß

SBW 6.414,59 m2 1.745,47 m2 27 % 4.669,12 m2

Fachmarkt 1.024,89 m2 389,93 m2 38 % 634,96 m2

Shops 782,48 m2 0 % 782,48 m2

Fachmarkt 1–3 Erdgeschoß3)

Fachmarkt 1 469,36 m2 89,98 m2 19 % 379,38 m2

Fachmarkt 2 436,38 m2 49,83 m2 11 % 386,55 m2

Fachmarkt 3 239,38 m2 59,16 m2 25 % 180,22 m2

Summe VK 9.367,08 m2 2.334,37 m2 7.032,71 m2 7.100,00 m2

Getränkemarkt 614,42 m2 263,94 m2 43 % 350,48 m2 550,00 m2

Gesamt VK 9.981,50 m2 2.598,31 m2 7.383,19 m2 7.650,00 m2

ausgewiesene Hallenfläche im Abzugsfläche1) Vorhandene VorgabenGesamtfläche/ VK Bereich Verkaufsfläche BebauungsplanEinrichtungs-

plan

Lebensmittel 2.555,26 m2 2.468,39 m2 27 % 1.801,93 m2 2.000,00 m2

Nichtlebensmittel 3.068,66 m2 3.068,66 m2 27 % 2.240,12 m2 5.100,00 m2

davon: Textilwaren gem. B-Plan 800,00 m2

Lederwaren gem. B-Plan 250,00 m2

Spielwaren gem. B-Plan 80,00 m2

Drogerie 706,97 m2 706,97 m2 27 % 516,17 m2

Auch die im Bebauungsplan enthaltenen Sortimentsbeschränkungen sind eingehalten:

Höchstzulässige Verkaufsfläche für folgendes Sortiment gemäß Bebauungsplan

1) Flächen, die lt. Bebauungsplan-Definition keine Verkaufsflächen sind2) Verkaufsfläche im Sinne der Bebauungsplan-Definition3) Die hier mit Fachmärkte 1–3 bezifferten Flächen entsprechen den Fachmärkten 7–9 im Nutzungskonzept, wobei es aufgrund von konkreten Vermietungen Flächen-

verschiebungen gegeben hat.

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ILG

b) Baugenehmigungen

Die große Kreisstadt Dachau hat mitBescheid vom 05.11.1999 die Genehmi-gung für den Neubau des InCenter (Bau-teil I) erteilt. Gegen diesen Baugenehmi-gungsbescheid wurde von zwei Perso-nen Widerspruch eingelegt und gleich-zeitig eine einstweilige Verfügung gegenden Vollzug der Baugenehmigung beimBayerischen Verwaltungsgericht Mün-chen beantragt.

Das Verwaltungsgericht hat mit Be-schluß am 09.02.2000 diesen Antrag ab-gelehnt. In diesem Zuge wurden auchdie Widersprüche zurückgenommen. Vordiesem Hintergrund erklärt sich, daß erstim März 2000 mit der eigentlichen Bau-maßnahme begonnen wurde.Die Baugenehmigung für den Bauteil II(4 Fachmärkte) datiert vom 18.05.1998.Eine Umplanung wurde mit Tekturgeneh-migungsbescheid vom 10.08.2000 ge-nehmigt. Fotoserie „Kunst am Bau“ : Perspektive durch ein Fertigteil, Aufnahmedatum 05.07.2000

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Baudurchführung Baubeschreibung

c) Baudurchführung

Mit der Firma EEW GmbH Kommunal-und Gewerbebau, Sindelfingen, wurdeam 18.08.2000 ein Grundstückskaufver-trag geschlossen, mit der gleichzeitigenVerpflichtung, die Bauabschnitte I und IIdes InCenter schlüsselfertig herzustellen(vgl. hierzu „Vertragliche Grundlagen“ )

Am 01.03.2001 wurde das fertigge-

stellte Gesamtbauvorhaben von der

Beteiligungsgesellschaft betriebsfer-

tig übernommen. Die Eröffnung des

InCenter erfolgte am 01.03.2001.

Baubeschreibung Bauteil I

1. Beschreibung Tiefbauarbeiten

a) Tragfähigkeit

Die Tragfähigkeit auf dem Erdplan ist nachzu-weisen mit EV2 ≥ 45MN/m2.Dies gilt für das Erdplanum unter befestigtenFlächen, sowie für das Erdplanum der unge-bundenen Tragschicht des Hallenbodens.

b) Entwässerungsarbeiten

Niederschlags- und Schmutzwasser sind aufdem Grundstück getrennt abzuleiten.Die Ableitung erfolgt innerhalb und außerhalbdes Gebäudes getrennt und führt bis zum An-schluß an die bestehenden Kanäle.

DachflächenentwässerungDas auf den Dachflächen anfallende Nieder-schlagswasser wird über Regenwasserkanälegesammelt und zu den Versickerungsanlagen(Rohr-Rigolen-Systeme) geleitet.

StellplatzentwässerungDas Regenwasser der Fahrwege wird auf diemit wasserdurchlässigem Pflaster versehe-nen Stellplätze geleitet und dort versickert.Als Zusatzentlastung dienen die Baumschei-ben, über die überschüssiges Regenwasserversickern kann.

AnlieferungshöfeDas anfallende Oberflächenwasser im Anlie-ferungsbereich der Achse M/3-9 wird dernächsten Versickerungsanlage zugeleitet.

Der Anlieferungshof Achse M/9-18 besitzt auf-grund der erforderlichen Höhenlage und denzu erwartenden Grundwasserständen keinenatürliche Vorflut. Das Niederschlagswasservon dieser Fläche wird in den Schmutzwas-serkanal gefördert.

c) Befestigungsarbeiten

Fahrgassen der StellplätzeKonstruktionsaufbau aus Asphalt wasserun-durchlässig, in folgenden Einzelschichten vonoben nach unten:Asphalt-Feinbeton Körnungsbereich 0/8 mmnach ZTVE bit StB 84 d= 3 cm.

Bituminöse Tragschicht 50 % Körnung, Kör-nungsbereich 2,32, gebrochene MischgutartTyp C d=7Tragschicht nach ZTVE StB.Geforderte Tragfähigkeit auf OberkanteSchottertragschicht EV2 ≥ mind. 100 MN/m2

d= 10cm; Frostschutzkles R 1 nach ZTVEStB.

Stellplätze und Fußw egeWasserdurchlässiger Gesamtkonstruktions-aufbau, in folgenden Einzelschichten vonoben nach unten:Rasenfugenpflaster aus Betonsteinen17/17/8 cm Systemmaß 20/20 cm befahrbar

im Splittsandbett verlegt und mit Oberboden-Sand-Grassamen-Mischung aufgefüllt.Bettungsmaterial: Sand-HumusgemischWasserdurchlässigkeit Zustand Kf = 1 × 10–3

m/s im eingebauten und verdichteten Zu-stand: d=5 cm; B1 Körnung nach ZTVE StB.

d) Landschaftsbauarbeiten, Bodenvorbe-

reitung / Bodenverbesserung

Vor der eigentlichen Pflanzung sind dieOberbodenflächen mit einem Bodenverbes-serungsstoff Floranid permanent oder gleich-wertig in einer Menge von 100 g/m2 zudüngen.

Danach sind die Vegetationsflächen minde-stens 20 cm tief durch 2-malige Arbeitsvor-gänge kreuzweise durch Fräsen oder Umgra-ben zu lockern. Steine ab 5 cm DU sowieschwer verrottbare Pflanzenteile und Dauer-wildkräuter sind auszulesen und das Fein-und Anschlußplanum an vorhandene Platz-und Wegbegrenzungen herzustellen.

Pflanzenlieferung / PflanzarbeitenAnzuliefern sind nur Gehölzqualiltäten gem.den Gütebestimmungen des Bundes deut-scher Baumschulen. Die Gehölzqualitätenund Pflanzabstände sind dem Freiflächenge-staltungsplan des Landschaftsarchitekten zuentnehmen.

e) Ausstattung

AußenbeleuchtungNach Mieterbaubeschreibungen SB-Waren-haus und Baumarkt.

Geforderte Beleuchtungsstärke von 30 Lux imMittel:

Die Randbereiche sind ebenfalls ausreichendzu berücksichtigen, mind. 15 Lux.

Leuchtmittel Quecksilberdampf- oder Halo-gen-Metalldampf – Hochdruckleuchten aufLichtmasten installiert.

2. Baukonstruktion / Dachaufbau

a) Gründung

Die Gründung erfolgt auf der Grundlage desBodengutachtens und der geprüften stati-schen Berechnung, bei Stützen als Einzelfun-dament, bei Bodenplatten im allg. alsFlächengründung.

b) Bodenplatten

Platte: Stärke und konstruktive Bewehrunggemäß statischer Berechnung mit einer dar-unter liegenden last- und spannungsverleiten-den Ausgleichsschicht aus entsprechend ver-dichtungsfähigem Material.

Genereller Bodenaufbau:18-20 cm Stahlbeton nach statischen Erfor-dernissen; 0,2 mm PVC-Folie überlappend

Fotoserie „Kunst am Bau“ : Stützenteile,Aufnahmedatum 05.07.2000

Fotoserie „Kunst am Bau“ : Drainagerohre

65

ILG

verlegt. 4 cm Styrodur, mind. 20 cm Kies Trag-schicht aus verdichtungsfähigem Material.

Bodenplattenvertiefungen im Nebenraumbe-reich sind zu berücksichtigen.

c) Entwässerung

Innerhalb des Gebäudes erfolgt die Entwäs-serung nach den einschlägigen DIN-Vor-schriften, dem Entwässerungsgesuch, nachden Vorgaben der Mieter und nach den Aufla-gen der Stadt Dachau.

d) Tragkonstruktion mit Dachaufbau

Achsen A-F/17-19Fachmärkte Bauteil I mit Diskothek:2-geschoßiges Stahlbetonfertigteilskelett,Decke über EG als Pl- Plattendecke mit Auf-beton.

Dachkonstruktion als freigespannter Stahlbe-tonbinder im Raster von 5 m mit Dachplattenaus 25 cm Portenbeton.

Achsen E-M / 9-19, SB-Warenhaus:Im Raster von 12,70 m × 17,63 m einge-spannte Stahlbetonfertigteilstützen mit auflie-genden Stahlbetonfertigteilbindern.

Dachkonstruktion: Betonfertigteilbinder mitDachhaut aus Stahltrapezblech.

Im 2-geschossigen Bereich, Decke über EG,tragendes Mauerwerk mit massiver Stahlbe-tondecke.

Achsen E-F / 9-19Mall:Achsraster 5 m × 14 m, sonstiger Aufbau vgl.SB-Warenhaus.

Achsen E-M / 1-9Baumarkt:Im Raster 12,5 m × 16,75 m eingespannteStahlbetonfertigteilstützen mit aufliegendenStahlbetonfertigteilbindern.

Dachkonstruktion wie SB-Warenhaus, jedochmit Oberlichtbändern, die als RWA-Anlagenausgebildet werden.

GartencenterAusführung als Gewächshauskonstruktion mitthermisch nicht getrennten Profilen.

e) Allgemeiner Dachaufbau

Standartaufbau SB-Warenhaus/Baumarkt

Flachdachbereiche werden mit Stahl- Trapez-blech nach statischen Erfordernissen be-schichtet.

Darauf werden eine Dampfsperre, 140 mmMineralfaser WD. WLG 040, nach Wärme-schutznachweis und Brandschutzgutachtenund eine Folienabdichtung angeordnet.Alle Dach- und Wandabschlüsse sind nachDIN auszuführen.

ZierpultdächerStahlleichtkonstruktion verzinkt, 15°Neigung.Pfettenunterkonstruktion aus Norm-Walzpro-filen für anschließende Eindeckung mit Stahl-trapezblech.

Dachaufbau DiskothekSatteldach auf Gasbetonplatten. Mineralwär-medämmung 60 mm, Stahltrapezblech.

Dachaufbau Gartencenter,FreiverkaufsflächenStahltragwerk nach den Angaben der Archi-tekten und Statiker als komplette, funktions-fähige Einheit.Foliendach mit verglasten Oberlichtern, Iso-lierglas 2 ESG Sonnenschutz mit Innenschat-

Luftbild vom 26. Januar 2002.Im Vordergrund rot umrandet die Fondsimmobilie, bestehend aus zwei Bauteilen (Fertigstellung und Eröffnung am 1. März 2001). Anschließenddas Einzelhandelsgebiet „Am schwarzen Graben“ . Andere Handelsunternehmen in diesem Gewerbegebiet sind u.a.: McDonalds, ALDI, Marca(C&A), Deichmann, OBI, Takko, Reno, ATU, Lidl, Siemes ©Luftbild-Bertram, München-Haar

66

tierung aus Gewebeteilen einschl. RWA´snach Angabe Architekt bzw. Brandschutzgut-achten.

Vordach Fachmärkte Bauteil IZ-Profile in Rahmenkonstruktion, horizontalfeststehend, Stahl, feuerverzinkt, als festste-hender Sonnenschutz.

Dachentwässerung VordächerHauptdach real,- / PraktikerDacheinläufe, Lage und Dimension gemäßAngabe Fachingenieur als Unterdrucksystem,innenliegende, wärmegedämmte Dachent-wässerung.

Dachentwässerung Zierpultdach, VordachAls Vorhängerinne halbrund, DIN 18461 Aus-führung als Titan Zinkblech, DIN 17770.Für die Ausführung der Arbeiten sind die DIN18388 und 18339 maßgebend.

3. Sonstige Gebäudeteile und Leitdetails

a) Fassade SB-Warenhaus/ Baumarkt

Die tragende Konstruktion besteht aus einemStahlbetonskelett.

An diesem wird die Fassade bestehend ausFrostschutzriegel bis + 0,30 m OK FFB Be-tonsandwich von + 0,30 m bis 3,00 m mit In-nen- und Außenbeschichtung und einer Iso-lierwand ab +3,00 bis 6,60 bestehend aus 14cm Betontragschale mit mineral. Wärmedäm-mung, außenseitig Stahl-Sinuswelle auf Di-stanzhutprofil, alternativ Trapezblech (gemäßStatik und Wärmeschutznachweis) befestigt.Fassade Fachmärkte Bauteil I / DiskothekTragende Konstruktion, wie Aufbau SB-Warenhaus / Baumarkt.

Schaufenster 6-teilig von +0,30 bis 3,50 müber OK FFB. Alu-Glas-Konstruktion, beste-hend aus 3 Oberlichtern mit Kippflügeln und 2Fensterelementen unterhalb mit VSG Vergla-sung. Klarglas, aus Aluminium-Profilen, ther-misch getrennt. Wärmeschutzverglasung K =1,7 W/m2 k. Ab +3,50 bis +11,00 m über OKFFB. Stahlbetonfertigteil, Wandplatte a = 18

cm als Tragkonstruktion, 10 cm Wärmedäm-mung abgedeckt durch Stahl-Sinuswelle aufDistanzhutprofil als hinterlüftete Fassade.

Nord- / Südfassade FachmärkteBauteil I / Diskothek

Sockel-Alu-Glas-Fassade als Ausfachung derStahlbetonrahmenkonstruktion mit Schaufen-sterverglasung. Leichtmetallkonstruktion ther-misch getrennt, pulverbeschichtet.

Außenw andbekleidungDie Außenwandbekleidung wird in den ver-schiedenen Bereichen wie folgt ausgeführt:

aa) Sandwichfassade

Tragschicht 14 cm, Vorsatzschale 8 cm.Innenliegende Wärmedämmung d = 8cm, Außenflächen Putzstruktur. Innensei-te handgeglättet.

bb) SB-Warenhaus / Baumarkt

Sämtliche über 3,00 m Oberkante Gelän-de angeordneten Betontragschalen erhal-ten eine Außenwandverkleidung mit einerhinterlüfteten Stahl-Sinuswelle.

Gartencenter Außenw andbekleidungIm Bereich Gartencenter wird ein feststehen-der, horizontaler Sonnenschutz, als Z-Profilein Rahmenkonstruktion, Stahl feuerverzinkt,im System des Fassadenbauers, eingesetzt.

Diskothek Außenw andbekleidungStahl-Sinuswelle, hinterlüftet auf Unterkon-struktion.

cc) Außentüren, Fenster und Außentore

Fenster real,- / DiskothekAusführung der Fenster als thermisch ge-trennte Mehrkammer, Aluminiumprofilemit Verglasung, K-Wert nach Wärme-schutznachweis.

Die Fensterelemente sind mit den Rah-menprofilen der Fenster farbgleich herzu-stellen.

Fenster PraktikerAusführung in wärmegedämmter, ein-brennlackierter Aluminiumkonstruktion.K-Wert entsprechend Wärmeschutzver-ordnung, mit Isolierverglasung, Farb-behandlung im Farbton RAL 5010, enzi-anblau.

AußentürenStahlblechtüren, Ausführung gemäßBrandschutzkonzept, als komplette funkti-onsfähige Einheit. Die Oberflächen allerAußentüren sind farblich wie die Fensterder einzelnen Bereiche auszuführen nachAngabe der Mieter.

b) Mall und Shop

aa) Dach-Konstruktion

Stahlbetonfertigteilkonstruktion:Höhen zwischen 4,00 m und 7,60 m,Spannweiten zwischen 3,50 m und 7,00m. Ortgang und Firstträger, einschl. Aus-

Baubeschreibung

Fotoserie „Kunst am Bau“ : Fertigteilkonstruktion, Aufnahmedatum 05.06.2000

67

ILG

steifung als komplette funktionsfähigeEinheit.

DachdeckungTrapezblech auf Unterkonstruktion, Dampf-sperre, Mineralfaserdämmung, Trapezblech-deckung.

bb) Wände:

Aufbau wie SB-Warenhaus.

cc) Boden:

Bei dem Bodenbelag der Mall handelt essich um Bodenfliesen. Der Aufbau und dieVerlegung gemäß Mieterbaubeschrei-bung SB-Warenhaus, nach Fliesenspie-gel verlegt.

c) Vordächer:

Als Norm-Walzprofile einschl. AussteifungTiefe gemäß Planung, einschl. Stahltrapez-blech, Deckung feuerverzinkt.

d) Eingangsportale SB-Warenhaus

Sichtbetonscheiben, mit einer Blendfassadeaus Spiegelglaspaneelen.

Vordach: tonnengewölbte Leichmetallunter-konstruktion.

Eingangsanlage Baumarkt2-geschossiger Dreiecksvorbau wird an dieVerkaufshalle angeschlossen.

Ausführung des Eingangs als Stahlkonstruk-tion mit Glaseinsatz und thermisch getrenntenProfilen.

Farbliche Gestaltung nach Angabe des Mie-ters.

Werbeträger SB-Warenhaus / BaumarktDie Konstruktionen der Eingangsbereicheenthalten bereits die Unterkonstruktion zurAufnahme der Werbebänder.

4. Haustechnik

a) Gewerk Elektrotechnik

Das Bauvorhaben erhält seine elektrischeEnergie aus dem Mittelspannungsnetz. DieEnergie wird mittels zweier Transformatorenheruntertransformiert. Die einzelnen Vertei-lungsbereiche werden über zwei Niederspan-nungshauptverteilungen (Mietflächen undSB-Markt) sternförmig versorgt.

Die Ersatzstromversorgung wird durch einNotstromaggregat im Inselbetrieb gesichert.Das Gebäude erhält eine Sicherheitsbeleuch-tungsanlage in einstündiger Ausführung(Nachversorgung über Ersatzstromversor-gung).

Zur Alarmierung im Gefahrenfall wird eineflächendeckende Lautsprecheranlage einge-baut.

Zur Brandfrüherkennung gemäß den Aufla-gen und Normen wird eine Brandmeldeanlageeingebaut und zur Feuerwehr aufgeschaltet.Installationsgeräte und Beleuchtungskörperwerden nach den Baubeschreibungen einge-baut.

Die Anzeige von Betriebszuständen, Störmel-dungen und Alarmen erfolgt über die Gebäu-deleittechnik.

b) Gewerk Sanitär

Die Entwässerung des Gebäudes erfolgt nachDIN 1986. Das anfallende Schmutzwasserder einzelnen Entwässerungsgegenständewird dem öffentlichen Straßenkanal zuge-führt. Für die Bereiche Fleisch-, Fischabtei-lung und dem Imbiß werden Fettabscheidernach DIN 4040 mit Schlammfang vorgesehen.

Die Trink- und Löschwasservorrichtung derWandhydranten wird über einen Hausan-schluß sichergestellt, wobei einzelne Mietbe-reiche separat gezählt werden. Die Verlegungder Trinkwasserleitungen erfolgt gemäß DIN1988, die Isolierung wird gemäß DIN 1988und der derzeit gültigen Heiz-AnlV ausge-führt.

c) Gewerk Heizung

Die Bauteile

- SB-Warenhaus mit Mall, Shops sowieFachmarkt

- Praktiker Baumarkt

- Fachmärkte Bauteil I und Diskothekwerden jeweils durch eigene gasgefeuerte

Heizkesselanlagen mit Bauartzulassung mitHeizenergie versorgt. Die Brennstoffversor-gung erfolgt über Gasanschlüsse in zweiHausanschlußräumen (Fraunhoferstraße u.Kopernikusstraße). Die Versorgung der Ver-braucher (Lüftungsgeräte, Lufterhitzer, stat.Heizflächen etc.) ist im Stahlrohr nach DIN2440 vorgesehen.

Die Isolierung erfolgt gem. der derzeitig gülti-gen HeizAnlV.

SB-Warenhaus mit Mall, Shops und Fach-

markt

Die Beheizung erfolgt über statische Heizung,sowie über Deckenlufterhitzer mit zwei Brenn-wert-Heizkesseln. Kesselanlage nach DIN4702.

Praktiker Baumarkt

Die Beheizung der gesamten Verkaufsflächeerfolgt über statische Heizung bzw. Decken-luftheizgeräte mit einem Niedertemperatur-Heizkessel entsprechend HeizAnlV Kesselan-lage nach DIN 4702.

Fachmärkte Bauteil I und Diskothek

Die Beheizung erfolgt über statische Heizung,sowie über Lüftungsanlagen mit einem Nie-dertemperatur-Heizkessel entsprechend derHeizAnlV, Kesselanlage nach DIN 4702.

d) Gewerk Lüftung

Die Be- und Entlüftung der einzelnen Mietbe-reiche erfolgt nach den Arbeitstättenrichtlinienund den Mieterbaubeschreibungen. Die Aus-führung der einzelnen Zu- und Abluftgeräteentsprechend der DIN 1948.

Fotoserie „Kunst am Bau“ : aufgenommen durch ein Kanalrohr, Aufnahmedatum 05.06.2000

68

SB-Warenhaus / Baumarkt

Lüftungsanlagen einzelner Gebäudeteile, z.B.Lebensmittelvorbereitung werden zusätzlichteilklimatisiert. Innenliegende Räume erhalteneine mechanische Be- und Entlüftung.

Mall

Im Mallbereich angeordnete Shop´s erhalteneine luftseitige Grundversorgung aus denRLT-Anlagen Verkauf. Geruchsbelastete Ab-luft wird direkt abgesaugt und über Dach aus-geblasen.

Außenluftkanäle und Zuluftkanäle von Lüf-tungsgeräten mit Kühlfunktion werden gegenSchwitzwasser gem. DIN 4140 Teil 1 isoliert.

e) Gewerk Sprinkler

Das Gebäude wird bis auf die Fachmärkte 1-2und die Diskothek mit einer Sprinkleranlagegem. den gültigen VdS-Richtlinien ausgestattet.

Die Wasserbevorratung der Sprinkleranlagewird über einen Sprinklertank (Position im Bo-den) gesichert.

Die einzelnen Kenngrößen des Sprinkler-schutzes werden aus den Baubeschreibun-gen, Raumbüchern und den brandschutz-technischen Gutachten übernommen.

Baubeschreibung Bauteil II

1. Beschreibung Tiefbauarbeiten

Ausführung analog Bauteil I

2. Baukonstruktion

a) Gründung

wie Bauteil I

b) Bodenplatten

wie Bauteil I

Genereller Bodenaufbau: Estrich vorbereitetzur Aufnahme von Bodenbelag; Stahlbeton-platte nach statischen Erfordernissen; PE-Folie (d=0,2 mm) überlappend verlegt, Styro-dur (d=6 cm) und 20 cm Kiesfilter.

Tragschicht aus verdichtungsfähigem Mate-rial.

c) Entwässerung

wie Bauteil I

d) Tragkonstruktion

Das Gebäude ist als Flachbau in Stahlbeton-Skelettbauweise konzipiert.

3. Dachaufbau allgemein

Als Tragkonstruktion für das Dach wurde eineleichte Dachkonstruktion aus Stahlfachwerk-bindern mit ca. 10°geneigten Dreiecksbin-dern im Raster der Außenstützen gewählt.

Aufbau Pultdach:Stahl-Fachwerkkonstruktion, Neigung 10°.Darauf werden Stahltrapezblech, Dampfsper-re PE-Folie (d=0,2 mm, Wärmedämmung(d=140 mm), Mineralfaser, Typ WD, WLG 040angeordnet.

Aufbau Flachdach (Nebenräume):Stahlprofilträger, befestigt an der Stahlbeton-konstruktion. Darauf werden Tragschalen ausTrapezblech bzw. aus Stahlbeton-Deckenplat-ten, Dampfsperre (d=0,1 mm); Wärmedäm-mung wasserabweisend Baustoffklasse A 1(d=100 mm), WLG 040 und BitumenSchweißbahnen zur Abdichtung angeordnet.Dachneigung 3% Gefälle.

Dachentwässerung Hauptdach:Als Vorhangrinnen halbrund DIN 10461, Aus-führung als Titan Zinkblech DIN 17770. Fürdie Ausführung der Arbeiten sind die DIN18388 und 18339 maßgebend.

Flachdach:Entwässerung über außen an die Fassadeaufgesetzte Einlaufstutzen und Rundrohre.

4. Sonstige Gebäudeteile und Leitdetails

Fassade:

Die tragende Konstruktion besteht aus Stahl-betonstützen

Hauptfassade:

Sockel-Pfosten-Riegel-Fassade als Ausfa-chung der Stahlbetonrahmen-Konstruktion.Diese Leichtmetallkonstruktion ist folgender-maßen aufgebaut:

Wärmeschutzverglasung k 1,3 W/m2 K,Schaufenster Höhe ca. 2,50 m, Breite ca. 5,70m, bestehend aus 3 Oberteilen, ca. 60 cmKippflügel bis 60 °nach innen öffnend alsRauchabzug, 3 Unterteile Höhe ca. 1,96 m,fest verglast, Klarglas.

Nord- bzw. Ostfassade:

In einigen Bereichen erfolgt die Außenwand-bekleidung aus Trapezblech mit Unterkon-struktion.

Frostschutzriegel bis 0,30 m OK FFB, Beton-sandwich, Tragschale (d=15-20 cm), Wärme-dämmung (d=8-10 cm) mit Vorsatzschale inSichtbetonausführung

Außentüren/Fenster

Eingänge:

Nach Vorgabe der Mieter automatische Ein-gangstüranlagen bzw. Schwingflügeltürenzum Teil mit Windfanganlage im Gebäudein-neren oder als Vorbau in die Schaufensteran-lagen integriert.

Fenster:

Ausführung der Fenster in Stahlbeton-Sand-wich-Elementen 1- bzw. 2-flgl., Dreh-/Kipp-Flügel, Konstruktion aus Aluminiumprofilen,thermisch getrennt, farbbeschichtet, k-Wert1,3 W/m2 K.

Stahlblechtüren:

Ausführung gemäß Brandschutzkonzept alskomplette funktionsfähige Einheit. Die Ober-fläche aller Außentüren ist farblich wie dieFenster der einzelnen Bereiche auszuführen(nach Angabe).

Werbeanlagen:Stahlkonstruktion aus Normwalzprofilen aufFundament. Durchdringung des bauseitigenStahl-Trapezblechdaches, vorgefertigt zurAufnahme von auswechselbaren Werbeta-feln. Hinweisschilder, Pylone und Fahnen wer-den in den Zufahrten positioniert.

5. Haustechnik

Gewerk Heizung

Es besteht eine zentrale Heizungsanlage fürdas Fachmarktzentrum. Die Technikzentralebefindet sich im Erdgeschoß hinter Fachmarkt3 und 4. Die Messung des Energieverbrauchserfolgt über Wärmemengenzähler in den Un-terverteilern der einzelnen Fachmärkte.

Die Wärmeerzeugung erfolgt durch einenGas-Spezialheizkessel mit modulierter Geblä-sefeuerung mit max. Kesselleistung von ca.500 kW. Die Brennstoffversorgung erfolgtüber einen Gasanschluß im Hausan-schlußraum.

Die Versorgung der Verbraucher erfolgt überLufterhitzerlemente in der Lüftungsanlage. Inden Nebenräumen werden Kompaktheizkör-per mit profilierter Vorderfront eingesetzt.

Die Eingangsbereiche werden für den Einbaueiner Türluftschleieranlage vorbereitet.

Gewerk Sanitär

Die Entwässerung des Gebäudes erfolgt imTrennsystem.

Das Regenwasser wird im Grundstück überRohrleitungen gesammelt und einer Grund-stücks- und Versickerungsanlage zugeführt.

Der Anschluß für Schmutzwasser endet ineinem bestehenden Kanal im Bereich derFraunhoferstraße. Alle Stell- und Fahrbahn-flächen werden über Rasengittersteine bzw.Versickerungsstreifen entwässert.

Die Trinkwasserversorgung wird über einenHausanschluß sichergestellt, wobei einzelneMietbereiche separat gezählt werden.

Baubeschreibung

69

ILG

Die Verlegung der Trinkwasserleitungen er-folgt gemäß DIN 1988, die Isolierung wirdgemäß DIN 1988 und der derzeit gültigenHeiz-AnlV ausgeführt.

Gewerk Lüftung

Die Lüftung erfolgt über ein kombiniertes Zu-und Abluftgerät in modularer, liegender Bau-weise zur Innenaufstellung nach den Arbeits-stättenrichtlinien und den Mieterbaubeschrei-bungen.

Die Ausführung der einzelnen Zu- und Abluft-geräte entsprechen der DIN 1948.

Innenliegende Räume werden mit Einzellüf-tern entlüftet. Die Steuerung erfolgt überLichtschalter mit Ausschaltverzögerung. DasNachströmen der Luft erfolgt durch den Tür-spalt.

Kubatur- und Nutzflächenberechnung

Die folgende Aufstellung basiert auf dem Bauantrag Tektur vom 03.07.2000 zumBauteil I bzw. vom 17.07.2000 zum Bauteil II (nach DIN 277):

Kubatur m3 m3

Bauteil I

a) komplett umschlossene überdachte Flächen- Baumarkt 82.428,93- SB-Warenhaus 98.388,13- Fachmärkte/Gastronomie 17.063,41

197.880,47

b) überdachte, nicht allseitig umschlossene Flächen- Baumarkt 8.542,29- SB-Warenhaus 3.787,27- Fachmärkte/Gastronomie 1.030,55

13.360,11

c) nicht überdachte Flächen (Freiflächen)- Baumarkt 8.200,58 219.441,16

Bauteil II 18.484,98237.926,14

Nutzfläche m2

Bauteil I 26.778,63Bauteil II 3.217,25

29.995,88

Praktiker Baumarkt mit Gartencenter

70

1. Eigentum am Objekt

Die ABA Grundstücksverwaltungsgesell-schaft mbH & Co. Objekt InCenter Dachau KGhat die Grundstücke in der Fraunhoferstr. inDachau (vgl. Abschnitt „Vertragliche Grundla-gen“ ) mit den noch zu errichtenden Gebäudennach § 313 ff BGB durch Vertrag UR.NR.2014/2000 vom 18.08.2000 des beurkunden-den Notars Dr. Joachim Hägele, Stuttgart, er-worben.

Verkäuferin der Grundstücke war die EEWGmbH Kommunal- und Gewerbebau, Sindel-fingen, die ebenfalls die im oben genanntenKaufvertrag vereinbarte Bauverpflichtungübernahm. Besitz, Nutzen, Lasten und Gefah-ren gingen am 01.03.2001 auf die Gesell-schaft über. Die Gesellschaft ist ab diesemTag wirtschaftliche Eigentümerin des Objek-tes.

Das Objekt ist mit 11 Mietverträgen voll-ständig und langfristig vermietet. Die Mietver-träge haben Laufzeiten von 20, 17, 15, 10bzw. 7 Jahren ab der Übernahme der Miet-flächen durch die Mieter. Diese fanden mit ei-ner Ausnahme (08.03.2001) am 01.03.2001statt.

Die Gesellschaft hat alle Mietverträge mit al-len Rechten und Pflichten zum 01.03. bzw.08.03.2001 übernommen. Der Anleger betei-ligt sich direkt (unmittelbar) als Kommanditistan der ABA Grundstücksverwaltungsgesell-schaft mbH & Co. Objekt InCenter DachauKG.

Die nachfolgend beschriebenen steuerlichenAngaben erfolgen in Erfüllung der Auf-klärungspflichten der Prospektherausgeberinunter Berücksichtigung der Prospekthaftungs-grundsätze des Bundesgerichtshofes und dereinschlägigen Prospektinhaltskataloge (ins-besondere IDW S 4 des Instituts der Wirt-schaftsprüfer in Deutschland e.V.: „Grundsät-ze ordnungsmäßiger Beurteilung von Pro-spekten über öffentlich angebotene Kapital-anlagen“ , Stand: 01.09.2000).

2. Einkommensteuer

Die nachfolgenden Aussagen gelten für natür-liche Personen, die ihre Beteiligung im Privat-vermögen halten. Bei Beteiligungen im Be-triebsvermögen ergeben sich grundsätzlichsteuerrechtlich andere Folgen als nachfol-gend dargestellt. Die Prospektherausgeberinbittet diejenigen Anleger, die ihre Beteiligungin einem Betriebsvermögen halten wollen,den Rat eines erfahrenen Steuerberaters ein-zuholen.

a) Einkunftsart

Die Beteiligungsgesellschaft ist eine Kom-manditgesellschaft, deren zwei persönlichhaftende Gesellschafter eine natürliche Per-son und eine Gesellschaft mit beschränkter

Haftung sind (GmbH & Co. KG). Geschäfts-führungsbefugt ist allein die natürliche Per-son, die GmbH ist von der Geschäftsführungausgeschlossen.Da somit nicht ausschließlich eine Kapitalge-sellschaft persönlich haftender Gesellschafterund zugleich Alleingeschäftsführer ist, sinddie Voraussetzungen des § 15 Abs. 3 Nr. 2EStG nicht erfüllt. Dies bedeutet, daß die Ge-sellschaft nicht bereits rechtsformbedingt Ein-künfte aus Gewerbebetrieb erzielt.

Auch unter Berücksichtigung der Tätigkeit derBeteiligungsgesellschaft liegen keine gewerb-lichen Einkünfte vor. Nach § 2 des Gesell-schaftsvertrages beschränkt sich die Aufgabeder Kommanditgesellschaft auf den Erwerb,die Vermietung und Verwaltung von Grund-stücken, Erbbaurechten und Gebäuden, ins-besondere von Eigentum am Fachmarktzen-trum InCenter in Dachau. Zur Durchführungdieser Tätigkeit wird sich die Beteiligungsge-sellschaft im Einzelfall der Hilfe Dritter bedie-nen. Im Finanzierungsbereich sind darüberhinaus nur regelmäßige Zins- und Tilgungslei-stungen zu erbringen.

Hierin ist eine rein vermögensverwaltendeTätigkeit zu sehen. Der Grundsatz, daß einereine Vermögensverwaltung regelmäßig kei-nen Gewerbebetrieb bildet, gilt auch für Per-sonengesellschaften. Da ansonsten keine be-sonderen Verpflichtungen übernommen wer-den, die über die bloße Vermietungstätigkeithinausgehen (z.B. Beschaffung von Energie,Reinigung von Räumen etc.), erzielt die Ge-sellschaft Einkünfte aus Vermietung und Ver-pachtung.

Soweit die Gesellschaft allerdings aus der Li-quiditätsreserve Zinseinnahmen generiert, istnicht ausgeschlossen, daß diese als Einkünf-te aus Kapitalvermögen qualifiziert werden.Von der Finanzverwaltung wurden diese Ein-künfte bei vergleichbaren Fonds der Pro-spektherausgeberin allerdings bisher immerals Einkünfte aus Vermietung und Verpach-tung – da sie in engem wirtschaftlichen Zu-sammenhang mit dem Erwerb und/oder derVermietung der Immobilien u.ä. stehen –gemäß § 20 Abs. 3 EStG festgestellt.

Einkommensteuerrechtlich ist die Gesell-schaft nicht Steuersubjekt, sie unterliegt alsonicht der Steuerpflicht. Vielmehr erzielt jedereinzelne Gesellschafter aus seiner im Privat-vermögen gehaltenen Beteiligung anteilig inHöhe der jeweiligen Beteiligungsquote Ein-künfte aus Vermietung und Verpachtung undggf. Einkünfte aus Kapitalvermögen.

b) Einkunftserzielungsabsicht

Nach dem Beschluß des Großen Senats desBFH vom 25.06.1984 setzt eine einkommen-steuerlich relevante Betätigung die Absichtvoraus, auf Dauer gesehen nachhaltig Über-schüsse zu erzielen (sog. Streben nach ei-nem Totalgewinn). Wäre die Einkunftser-

zielungsabsicht zu verneinen (sog. „Liebha-berei“ ), wären entstehende Anfangsverlustesteuerlich unbeachtlich.

Nach dem Schreiben des Bundesministersder Finanzen vom 23. Juli 1992 (BStBl. 1992 IS. 434) ist zur Ermittlung dieses Totalgewinnsauf das Ergebnis der voraussichtlichen Nut-zung durch den Steuerpflichtigen abzustellen.Steuervorteile (z.B. Sonderabschreibungenetc.) und steuerfreie Veräußerungsgewinnebleiben unberücksichtigt. Bei Gebäuden istvon einer tatsächlichen Nutzungsdauer von100 Jahren auszugehen, wenn nicht einefrühere Aufgabe des Engagements sicher zuerwarten ist, oder – wie im vorliegenden Fall –die Fondsgesellschaft selbst von einertatsächlichen Nutzungsdauer von 33 1/3 Jah-ren ausgeht.

Nach dem BMF-Schreiben vom 04.11.1998(DStR 48/98, S. 1877) sind bei der Ermittlungdes Totalgewinnes Sonderabschreibungenund erhöhte Absetzungen nicht aus den Wer-bungskosten auszusondern. Soweit sich ausdem BFH-Urteil vom 30.09.1997 etwas ande-res ergibt, ist dem nach Auffassung der Fi-nanzverwaltung nicht zu folgen. Dies läßt dar-auf schließen, daß auch die Abschreibunggemäß der tatsächlichen Nutzungsdauernach Meinung der Finanzverwaltung zugrun-de zu legen ist und nicht von der hundertjähri-gen Nutzungsdauer ausgegangen werdenkann.

Bei geschlossenen Immobilienfonds sprichtauch bei Anlaufverlusten aufgrund sofort ab-ziehbarer Werbungskosten der Beweis desersten Anscheins für das Vorliegen der Ein-kunftserzielungsabsicht, wenn nicht die Auf-gabe des Engagements vor Erreichen des To-talgewinns feststeht oder sicher zu erwartenist. Nur sofern im Sonderfall besondere Um-stände gegen das Vorliegen einer Über-schußerzielungsabsicht sprechen, kann nichtdavon ausgegangen werden, daß der Vermie-ter beabsichtigt, die Vermietungstätigkeit aufDauer auszuüben und letztlich einen Einnah-menüberschuß zu erwirtschaften (BFH-UrteilIX R 80/94 vom 30.9.1997).

Da die Gesellschaft auf unbestimmte Zeitgegründet ist und aus der Vermietung desObjektes – bei Ansatz der Abschreibung mit 3% p.a. – ohne Berücksichtigung der Aufwen-dungen der Anleger im Sondervermietungs-vermögen bereits ab dem Jahr 2009 (= 9. Jahrab Übernahme) ein positives Gesamtergebniserzielt wird, liegt Liebhaberei mit der Folge dersteuerlichen Nichtberücksichtigung der Verlu-ste auf Ebene der Gesellschaft nicht vor.

Allerdings ist das Erzielen eines Totalüber-schusses nicht nur auf der Ebene der Beteili-gungsgesellschaft, sondern auch auf der Ebe-ne des einzelnen Gesellschafters erforderlich.Ob der einzelne Anleger aus seiner Beteili-gung ein positives Gesamtergebnis erzielt, istunter Berücksichtigung seiner Aufwendungen

Steuerliche Grundlagen

71

ILG

im Sondervermietungsvermögen (z.B. Disa-gio und Zinsen für eine Fremdfinanzierung derBeteiligung, Reisekosten zur Gesellschafter-versammlung etc.) für die voraussichtlicheDauer seiner Beteiligung zu beurteilen.

Ob beim einzelnen Anleger Einkunftser-zielungsabsicht gegeben ist, hängt von derjeweiligen individuellen Situation ab und kannan dieser Stelle nicht beurteilt werden.

Soweit der Anleger nachweislich bereits beiBeitritt beabsichtigt, die Beteiligung vor Erzie-lung eines steuerlichen Totalüberschusses zuveräußern oder anderweitig zu beenden,wären die steuerlichen Anfangsverluste ausder Kommanditbeteiligung von Anfang ansteuerlich unbeachtlich. Nach einem mit denobersten Finanzbehörden des Bundes undder Länder abgestimmten Erlaß des Finanz-ministeriums Nordrhein-Westfalen vom27.02.1997 (DStR 1997, S. 740) kann alleinaus der Tatsache der Veräußerung der Betei-ligung innerhalb von 5 Jahren nach deren Er-werb nicht auf das Fehlen einer Einkunftser-zielungsabsicht auf Ebene des Gesellschaf-ters geschlossen werden.

Bei einer Schenkung der Beteiligung, die alssog. gemischte Schenkung und damit als teil-entgeltlich zu betrachten ist, können nach Auf-fassung der Finanzverwaltung (BMF-Schrei-ben vom 23.07.1992) die Besitzzeiten vonSchenker und Beschenkten im Gegensatzzum Erwerb von Todes wegen oder bei sog.„voll unentgeltlichen Schenkungen“ nicht zu-sammengerechnet werden, so daß sich auchdiesbezüglich beim Schenker ein Problemdurch den noch nicht erzielten Totalüber-schuß ergeben kann.

c) Einkunftsermittlung/Zurechnung derEinkünfte

Steuerrechtlich werden die Einkünfte der Ge-sellschaft aus Vermietung und Verpachtungals Überschuß der Einnahmen über die Wer-bungskosten pro Kalenderjahr ermittelt. Daeinzelne Aufwendungen des Investitionspla-nes auch nach den Urteilen des IV. bzw. IX.Senates des BFH und des daraufhin ergan-gen BMF-Schreibens jeweils aus 2001 weiter-hin sofort abzugsfähige Werbungskostensind, ergibt sich für das jeweilige Beitrittsjahrein Überschuss der Werbungskosten über dieEinnahmen. Die Ermittlung des Einnahmen-bzw. Werbungskostenüberschusses erfolgtnach dem Zu- und Abflußprinzip gemäß §§ 8,11 EStG.

Sollten Einnahmen bzw. Werbungskostennicht wie prospektiert zu- bzw. abfließen, kön-nen sich Verschiebungen im Rahmen dessteuerlichen Ergebnisses für die einzelnenJahre ergeben. Dies gilt insbesondere hin-sichtlich der Umsatzsteuer. Soweit die Ein-nahmen die Werbungskosten übersteigen, istder sich ergebende positive Saldo zu versteu-ern.

Sind dagegen die Werbungskosten höher alsdie Einnahmen, ergibt sich ein steuerlicherVerlust, der grundsätzlich mit anderen positi-ven Einkünften des Steuerpflichtigen verrech-net werden kann. Auf eine mögliche Ein-schränkung dieser Verlustverrechnung mit an-deren positiven Einkünften wird nachfolgendnoch eingegangen.

Je nach Beitrittszeitpunkt bzw. Gesellschaf-terstellung werden unterschiedliche Gesell-schaftergruppen gebildet:

– die Komplementär-GmbH– der persönlich haftende Gesellschafter– die Gründungskommanditisten– die Neukommanditisten

Die steuerlichen Ergebnisse werden den ver-schiedenen Gesellschaftergruppen wie folgtzugerechnet:

– die Komplementär-GmbHsie ist nicht am steuerlichen Ergebnis be-teiligt

– der persönlich haftende Gesellschafter(Vorweganteil)mit seinem Vorweganteil ist der persön-lich haftende Gesellschafter immer miteinem Prozent vorab am steuerlichen Er-gebnis beteiligt

– alle Gesellschafter bezüglich ihrerKapitalbeteiligungnach Berücksichtigung des Vorwegan-teils wird das verbleibende steuerlicheErgebnis allen Gesellschaftern (auchdem Komplementär mit seinem Kapi-talanteil) entsprechend ihrer prozentua-len Beteiligung zugerechnet.

Lediglich in der Initialphase werden davon ab-weichende Ergebnisverteilungen vorgenom-men. Diese sind im Gesellschaftsvertrag wie-dergegeben. Ergebnisverteilungsabreden ab-weichend von der gesetzlichen Regelung (§ 168 i.V.m. § 121 HGB) sind sowohl han-dels- wie steuerrechtlich zulässig (vgl. BFH-Urteile vom 07.07.1983, BStBl. II, 1984, S. 53,vom 17.03.1987, BStBl. II, 1987, S. 558, vom08.09.1992, BStBl. II, 1993, S. 281).

Bei der Ergebnisverteilung sind die Anforde-rungen an die Aufstellung von Abschichtungs-bilanzen zu erfüllen.

Zweck der Verlustabschichtung ist, den Anteilder Gesellschafter am steuerlichen Ergebnisder Gesellschaft periodengerecht zu ermit-teln. Treten Gesellschafter sukzessive in einebestehende Gesellschaft ein, kann diesemErfordernis nur dadurch entsprochen werden,daß für jeden Zeitabschnitt, in dem die Betei-ligungsverhältnisse unverändert gebliebensind, eine gesonderte Ergebnisermittlungdurchgeführt wird. In der Vergangenheit wur-de es bislang von der Finanzverwaltung alsausreichend angesehen, wenn die Verlustab-

schichtung vierteljährlich durchgeführt wird.Die steuerlichen Ergebnisse sind den Gesell-schaftergruppen entsprechend ihrer Entste-hung zuzuordnen.

Ergebnisse, die vor dem Beitritt der Gesell-schaftergruppen festzustellen sind, könnendiesen nicht zugeordnet werden. Ergebnisse,die nach dem Beitritt der Gesellschaftergrup-pen festzustellen sind, können diesen abwei-chend von ihrer prozentualen Beteiligung zu-geordnet werden, um eine möglichst gleich-mäßige Verteilung der Anlaufverluste zu ge-währleisten. Eine Ausnahme hiervon bildet le-diglich die Abschreibung, die allen Gesell-schaftern so zuzurechnen ist, wie sie prozen-tual am gezeichneten Gesamtgesellschaftska-pital des betreffenden Quartales beteiligt sind.

Ziel der Ergebnisverteilung ist, alle Komman-ditisten und den persönlich haftenden Gesell-schafter mit seinem Kapitalanteil in ihrerTeilhabe am erzielten steuerlichen Jahres-ergebnis – entsprechend ihrer prozentualenBeteiligung am Gesellschaftskapital – gleich-zustellen und zwar unabhängig vom jewei-ligen Beitrittszeitpunkt.

3. Beurteilung der Werbungskosten

Nach der projektierten Einnahmen-Über-schuß-Rechnung fallen im wesentlichen fol-gende Aufwendungen an:

a) Abschreibungenb) Zinsen und Zinsvorauszahlungc) Disagiod) Kosten für die Vermittlung der Finanzierunge) Kosten für die Beschaffung des Gesell-

schaftskapitals

Bei der folgenden Beurteilung der einzelnenWerbungskostenpositionen wird von der der-zeitigen Rechtslage und Übung, insbesonde-re auch der Auffassung der Finanzverwaltung,wie sie im Schreiben des Bundesministers derFinanzen vom 31.08.1990 (BStBl. I 1990, S.366) betreffend negative Einkünfte aus derVermietung und Verpachtung im Rahmen vonsog. „Bauherrenmodellen“ und vergleichba-ren Modellen sowie geschlossenen Immobili-enfonds („Bauherrenerlaß“ , insbesondere Tz.7) zum Ausdruck kommt, ausgegangen.

Allerdings hat der Bundesfinanzhof mit Urteilvom 11.01.1994 (BStBl. II 1995, S. 166) imWiderspruch zum Bauherrenerlaß entschie-den, daß bei Immobilienfonds Nebenaufwen-dungen (insbesondere Provisionen und Ge-bühren der Initiatoren) regelmäßig zu den An-schaffungskosten des bebauten Grund-stückes gehören. Die Finanzverwaltung wen-det das o.g. Urteil des BFH derzeit jedochnicht an (BMF-Schreiben vom 01.03.1995,BStBl. I 1995, S. 167).

Mit Urteil vom 08.05.2001 hat der IX. Senatdes BFH (IX R 10/96) entschieden, daß demAbzug von Aufwendungen als Werbungskos-

72


Anhand der nachfolgenden Tabelle ist die Aufteilung der Gesamtkosten auf nicht abschreibbare und abschreibbare Anschaffungskosten sowie aufsofort abzugsfähige Werbungskosten und die Ermittlung der steuerlichen Ergebnisse aus dem Investitionsplan bzw. aus laufender Rechnung er-sichtlich. Die Verteilung der anteiligen steuerlichen Ergebnisse auf die Gesellschaftergruppen ist dargestellt.

Aufteilung der Gesamtkosten bis zum 31. 12. 2002

Finanz- sofort ab-

und zugsfähige

Investitions- Ab- Ab- Ist- Ist- Grund Außen- Werbungs-

plan weichung weichung Ausgaben Ausgaben und Boden Gebäude anlagen kosten

I. Finanz- und Investitionsplan TDM TDM TDM TDM T€ T€ T€ T€ T€

Grundstück 43.500,00 43.500,00 22.241,20 22.241,20

Gebäude 61.175,65 129,30 138,41 61.443,36 31.415,49 28.735,75 2.679,74

Zinsen und Ausschüttungen 4.561,27 – 292,18 4.269,09 2.182,75 1.188,68

Erwerbsnebenkosten 5.671,59 – 8,01 5.663,58 2.895,74 1.173,90 1.516,58 141,60 63,66

Vermittlung Finanzierung 2.197,32 2.197,32 1.123,47 1.123,47

Plazierungsgarantie 1.100,00 1.100,00 562,42 233,12 301,18 28,12

Prospektprüfung, Rechts-

und Steuerberatung 240,26 12,65 252,91 129,31 51,30 66,28 6,19 5,54

Prospektkosten 232,00 232,00 118,62 49,17 63,52 5,93

Konzeption 174,00 174,00 88,96 36,88 47,64 4,45

Bauabnahme 95,00 5,00 100,00 51,13 46,77 4,36

Anderkontenführung 46,40 46,40 23,72 9,83 12,70 1,19

Beschaffung

Gesellschaftskapital 9.696,00 9.696,00 4.957,49 1.060,50 1.370,08 127,93 2.398,98

Standortgutachten 30,50 2,85 33,35 17,05 7,07 9,13 0,85

Eintragung Handelsregister 117,00 117,00 59,82 59,82

Unvorhergesehenes,

Sonstiges 126,83 – 36,39 90,44 46,24 21,22 21,95

Disagio 6.368,38 6.368,38 3.256,10 3.256,10

Zinsvorauszahlung 6.368,38 6.368,38 3.256,10 3.256,10

Liquiditätsreserve 183,24 – 129,30 177,67 231,61 118,42

141.883,82 0,00 0,00 141.883,82 72.544,05 24.862,97 32.169,63 3.021,58

voraussichtliches negatives steuerliches Ergebnis aus der Abwicklung des Finanz- und Investitionsplanes 11.374,30

II. voraussichtliches kumuliertes positives steuerliches Ergebnis aus lfd. Rechnung bis 31.12.2002 – 427,37

III. voraussichtliches kumuliertes negatives steuerliches Ergebnis bis 31.12.2002 incl. Ergebnis aus der Abwicklung 10.946,93

des Finanz- und Investitionsplanes

davon entfallen auf die Altgesellschafter mit Beitritt vor 2002 negative steuerliche Ergebnisse in Höhe von 3.773,30

davon entfallen auf die Gesellschafter mit Beitritt 2002 negative steuerliche Ergebnisse in Höhe von 7.173,63

73

ILG

ten, die ein Anleger, der sich an einem Immo-bilienfonds beteiligt, als Gebühren für in ge-sonderten Verträgen vereinbarte Dienstleis-tungen entrichtet, § 42 AO (Mißbrauch vonrechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten) entge-gensteht, wenn aufgrund der modellimmanen-ten Verknüpfung aller Verträge diese Aufwen-dungen in wirtschaftlichem Zusammenhangmit der Erlangung des Eigentums an der Im-mobilie stehen. Damit bestätigte der IX. Senatseine bisherige Rechtsprechung.

Der IV. Senat des BFH wich mit seinem Urteilvom 28.06.2001 (IV R 40/97) von seiner bis-herigen Auffassung ab, die er im Vorlagebe-schluß vom 29.04.1999 äußerte. Er ist nun-mehr der Auffassung, daß bei Immobilien-fonds gezahlte Eigenkapitalvermittlungsprovi-sionen in der Steuerbilanz in voller Höhe alsAnschaffungs- oder Herstellungskosten derImmobilie zu behandeln sind, wenn sich dieAnleger aufgrund eines vom Projektanbietervorformulierten Vertragswerkes an der Gesell-schaft beteiligen.

Damit bekundet der Bundesfinanzhof nun-mehr eine einheitliche Auffassung bezüglichder nach den Regelungen des Bauherrener-lasses und der bisherigen Handhabung derFinanzbehörden als Werbungskosten sofortabziehbaren Gebühren. Für die Beteiligungs-gesellschaft haben die aus den vorbeschrie-benen Urteilen resultierenden negativen Fol-gen keine Auswirkungen. Nach dem Schrei-ben des Bundesfinanzministers vom24.10.2001 sind die Grundsätze der beidenBFH-Urteile auf geschlossene Fonds, soweitsie zu einer Verschärfung der Besteuerunggegenüber der bisherigen Verwaltungspraxisführen, nur dann anzuwenden, wenn mit demAußenvertrieb der Fondsanteile nach dem31.12.2001 begonnen wurde und/oder derSteuerpflichtige nach dem 31.12.2002 demFonds beitritt. Da die Beteiligungsgesellschaftmit dem Außenvertrieb der Fondsanteile vordem 01.01.2002 begonnen hat, ist sie einesog. „Altgesellschaft“ mit der Folge, daß diesofortige Abzugsfähigkeit der Werbungskos-tenpositionen auch für Gesellschafter mit Bei-tritt im Jahr 2002 erhalten bleibt.

Es besteht allerdings das generelle Risiko,daß der nach den Grundsätzen des Bauher-renerlasses geplante sofortige Werbungsko-stenabzug bestimmter Dienstleistungsge-bühren teilweise erst in späteren Jahren imRahmen der Absetzung für Abnutzung steuer-liche Wirkung entfaltet.

Dies bedeutet, daß wegen der Nichtanerken-nung der genannten Positionen in diesem Falldie prospektierten steuerlichen Jahresergeb-nisse nicht erzielt werden könnten, sonderndemgegenüber alle Aufwendungen über denZeitraum der Abschreibungen zu verteilenwären.

Die Prognoserechnung unterstellt für den Ab-fluß der Werbungskosten und den Zufluß der

Einnahmen feste Zahlungszeitpunkte. Werdendiese Termine nicht eingehalten, so könnensich Verschiebungen bei den steuerlichen Er-gebnissen einzelner Jahre ergeben bzw. über-haupt nicht in der ausgewiesenen Höhe eintre-ten. Es wird darauf hingewiesen, daß dies ins-besondere auch für die Umsatzsteuer gilt.

Ferner hat sich die Finanzverwaltung in ihremBauherrenerlaß vom 31.08.1990, Tz. 3.3, dieAuffassung des Bundesfinanzhofs zu eigengemacht, daß die rechtliche und tatsächlicheAbwahlmöglichkeit der Leistungen und diedann eintretende Ermäßigung des Gesamt-preises aus dem Vertrag klar und eindeutigzum Ausdruck kommen muß. Allerdings ist indiesem Zusammenhang fraglich, ob das Kri-terium der Abwählbarkeit von Leistungen beiImmobilienfonds geeignet ist, da nur eine ent-sprechende Anwendung der für Bauherrn gel-tenden Regelungen des Bauherrenerlasses(vgl. Tz. 7) vorliegt.

Wie dargestellt, ist für den Tatbestand der Ein-kunftserzielung auf die Ebene der Gesell-schaft abzustellen. Ebenfalls ist auf dieserEbene zu entscheiden, ob Aufwendungen An-schaffungs- oder Werbungskosten darstellen.Folglich kann es nicht auf eine Abwählbarkeitdurch die einzelnen Gesellschafter ankom-men, da diese in ihrer Verbundenheit durchdie Geschäftsführer (Komplementär bzw. ge-schäftsführenden Kommanditisten) vertretenwerden und die Gesamtheit aller Gesellschaf-ter (Gesellschaft) einzelne Leistungen nur ein-heitlich wählen oder abwählen kann.

Der einzelne Gesellschafter muß sich demWillen der Mehrheit der Gesellschafter unter-ordnen. Die Willensbildung und grundsätzlichauch die Abwählentscheidung der Gesell-schaft erfolgt im Mehrheitsprinzip. Der einzel-ne Gesellschafter kann seinen Abwählwillenin der Gesellschaft, welche handelsrechtlichselbst Träger der jeweiligen Rechte undPflichten ist, isoliert (d.h. ohne die erforderli-che Mehrheit in der Gesellschafterversamm-lung) nicht durchsetzen. Hinzu kommt, daßdie Bestimmungen des Handelsrechts einenKommanditisten grundsätzlich von der Ge-schäftsführung ausschließen.

Sollte die Finanzverwaltung aber für die Ge-währung des Werbungskostenabzuges ent-gegen der vorstehenden Ausführungen aufdas Erfordernis der Abwählbarkeit der Lei-stungen auch durch den einzelnen Gesell-schafter bestehen, hätte dies zur Folge, daßder nach den Bestimmungen des Bauherre-nerlasses mögliche sofortige Werbungsko-stenabzug bestimmter Aufwendungen (z.B.Finanzierungsvermittlung etc.) ausgeschlos-sen und diese Aufwendungen folglich zu akti-vieren wären.

Hierdurch würden sich die in der Prognose-rechnung ausgewiesenen Ergebnisse zeitlichverschieben bzw. überhaupt nicht in der aus-gewiesenen Höhe eintreten.

Im Zuge von zahlreichen endgültigen Be-triebsprüfungen hat die Finanzverwaltung seitJahren nicht auf dem möglichen Erfordernisder Abwählbarkeit der Leistungen auch durchden einzelnen Gesellschafter bestanden undso bei allen Objektgesellschaften der Pro-spektherausgeberin, die in der letzten Dekadeinitiiert wurden, vergleichbare Aufwendungenals sofort abziehbare Werbungskosten aner-kannt.

a) Abschreibungen

Die Gesellschaft nimmt auf die Anschaffungs-kosten des Gebäudes die lineare Abschrei-bung gem. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG vor. Dabeiist die tatsächliche Nutzungsdauer mit 33 1/3Jahren zugrundegelegt. Die Abschreibung er-folgt prorataisch ab dem Tag des Übergangesdes wirtschaftlichen Eigentums; dem01.03.2001.

Nach den Erfahrungen der Vergangenheit mitähnlichen Objekten wird davon ausgegangen,daß die nach dem EStG fiktive 50-jährige Nut-zungsdauer bei Einkaufszentren, Baumärktenund ähnlichen Objekten zu einer unzutreffen-den Abschreibungsdauer führen würde. Nachder Verfügung der OFD Frankfurt vom9.1.1995 (Vfg v. 9.1.1995 – S 2130 A – 53 StII 23) ist es nicht zu beanstanden, wenn beiGebäuden, die ausschließlich dem Einzelhan-del dienen, ein Zeitraum von 33 1/3 Jahren alsvoraussichtliche Nutzungsdauer angenom-men wird.

Auf die Anschaffungskosten der Außenanla-gen nimmt die Gesellschaft die lineare Ab-schreibung gem. § 7 Abs.1 EStG vor, wobeidie tatsächliche Nutzungsdauer mit 9 Jahren(Parkflächen), mit 19 Jahren (Fahrstraßen)bzw. mit 15 Jahren (Grünflächen) zugrunde-gelegt ist.

Die im Rahmen des Kaufvertrages verein-barten Anschaffungskosten des Grund undBodens können nicht planmäßig abgeschrie-ben werden. Im Rahmen einer Betriebsprü-fung kann sich grundsätzlich dieser Wertverändern, so daß sich dann auch die kalku-lierten Abschreibungsbeträge verändern kön-nen.

Die Abschreibungen stellen auch bei der Ein-kunftsart Vermietung und Verpachtung ab-ziehbare Werbungskosten dar, soweit sie densteuerlichen Vorschriften entsprechend ermit-telt werden.

b) Zinsen und Zinsvorauszahlung

Bei den zu leistenden Zinsen für die in An-spruch genommene Finanzierung handelt essich um Werbungskosten.

Des weiteren wurde mit der kreditgewähren-den Bank vereinbart, eine Zinsvorauszahlungin Höhe von 10% der langfristigen Darlehen(€ 32.561.020), somit € 3.256.102, zu leisten,

74

um die Zinsbelastung während der Zinsfest-schreibungsperiode bis zum 30.09.2010 zureduzieren.

Im Vergleich zu einer verzinslichen Anlagedes entsprechenden Betrages und dadurchbedingt höheren Zins- und Tilgungsleistungenführt die Leistung der Zinsvorauszahlung zueiner höheren Liquidität in der Gesellschaftam Ende der Zinsbindungsfrist.

Der von der Finanzverwaltung für die Aner-kennung als sofort abziehbare Werbungsko-stenposition geforderte wirtschaftlich vernünf-tige Grund für die Vorauszahlung ist somit ge-geben. Sowohl im Zuge von sechs endgülti-gen Betriebsprüfungen als auch bei zwei Be-triebsprüfungen zum Zwecke der Festsetzungvon Vorauszahlungen auf die Einkommen-steuer der Gesellschafter hat die Finanzver-waltung in den letzten 10 Jahren bei ver-gleichbaren Objektgesellschaften der Pro-spektherausgeberin vergleichbare Zinsvor-auszahlungen als sofort abziehbare Wer-bungskosten anerkannt.

Diese Behandlung stellt zwar keine Garantiefür die zukünftige Beurteilung der Finanzver-waltung dar, ist jedoch ein deutliches Indiz indiese Richtung.

c) Disagio

Für die langfristigen Darlehen in Höhe von€ 32.561.020 ist ein Disagio von 10% (€ 3.256.102) zu leisten. Nach den Regelun-gen des Bauherrenerlasses sind Disagioauf-wendungen in Höhe des gezahlten Betragesals Werbungskosten abziehbar, soweit unterBerücksichtigung der jährlichen Zinsbela-stung die marktüblichen Beträge nicht über-schritten werden.

Von der Marktüblichkeit kann dabei ausge-gangen werden, wenn für ein Darlehen mit ei-nem Zinsfestschreibungszeitraum von minde-stens 5 Jahren ein Damnum in Höhe von biszu 10% vereinbart worden ist. Unter Berück-sichtigung des langen Zinsfestschreibungs-zeitraums von ca. 10 Jahren entspricht dasDisagio diesen Anforderungen und ist somitim Jahr der Zahlung in voller Höhe als Wer-bungskosten anzusetzen.

d) Kosten für die Vermittlung derFinanzierung

Die Firma ILG Planungsgesellschaft für Indu-strie- und Leasingfinanzierungen mbH, Mün-chen, wurde von der Gesellschaft beauftragt,die Finanzierung des Projektes zu vermitteln.Für die Vermittlung von Fremdmitteln für diekurzfristige Ankaufsfinanzierung in Höhe von€ 56.173.593 erhält sie eine Gebühr von €

1.123.471. An die Struktur der Fremdmittelwurden dabei hinsichtlich Laufzeit, Tilgungs-modalitäten und Zinsfestschreibungszeitraumbesondere, vertraglich definierte Anforderun-gen gestellt.

Eine Gebühr von bis zu 2 % des vermitteltenDarlehens ist nach den Grundsätzen desBauherrenerlasses dem Bereich der Wer-bungskosten zuzuordnen. Bestätigt wird dieseZuordnung ebenfalls durch Betriebsprüfun-gen, die bei mehreren Fonds durchgeführtwurden, die von der Prospektherausgeberinin den letzten Jahren initiiert wurden.

Diese Behandlung stellt zwar keine Garantiefür die zukünftige Beurteilung der Finanzver-waltung dar, ist jedoch ein deutliches Indiz indiese Richtung.

e) Kosten für die Beschaffung des Gesell-schaftskapitals

Die Gesellschaft hat mit der Beschaffung desEigenkapitals unabhängige Vertriebsunter-nehmen beauftragt. Die Geschäftsverbindun-gen zu diesen Unternehmen werden durchdie ILF Vermögensanlagen Vertriebs GmbH,München, vermittelt.

Für diese Maklertätigkeit und für die Beratungbei der Konditionierung der Verträge zwi-schen der Gesellschaft und den Vertriebsun-ternehmen erhält die ILF eine Vergütung.

Die Vertriebsunternehmen erhalten für ihreTätigkeit eine Vergütung von der Objektge-sellschaft, wenn das jeweilige Zeichnungska-pital vollständig eingezahlt und die Zeich-nungserklärung vom geschäftsführungsbe-rechtigten Komplementär angenommen ist.

Mit Urteil vom 11.01.1994 hat der Bundesfi-nanzhof (BStBl. 1995 II S. 166) entschieden,daß Eigenkapitalvermittlungsprovisionen ei-nes geschlossenen Immobilienfonds, der alsErwerber zu qualifizieren ist, keine sofort ab-ziehbaren Werbungskosten, sondern An-schaffungskosten darstellen (s.o.). Nach Auf-fassung der Finanzverwaltung, wie sie imBauherrenerlaß zum Ausdruck kommt, sindVergütungen für Vertriebsleistungen bis zurHöhe von 6% des vermittelten Eigenkapitalsals Werbungskosten abzugsfähig.

Die Finanzverwaltung wendet das oben ge-nannte Urteil des Bundesfinanzhofes nichtüber den entschiedenen Fall hinaus an (Nicht-anwendungserlaß vom 01.03.1995 BStBl.1995 I, S. 167).

Mit seinem Urteil vom 28.06.2001 bekräftigtder Bundesfinanzhof seine Auffassung (unterRücknahme des anderslautenden Vorlagebe-schlusses des IV. Senates), daß Eigenkapi-talvermittlungsprovisionen eines geschlosse-nen Immobilienfonds in bestimmten Fällen alsAnschaffungskosten der Fondsimmobilie zubehandeln sind. Gem. des Schreibens desBundesfinanzministers vom 24.10.2001 wer-den die Grundsätze dieses Urteiles bei sog.„Altgesellschaften“ wie der Beteiligungsge-sellschaft nicht angewendet.

Vergütungen für Vertriebsleistungen sind des-

halb nach derzeitiger Auffassung der Finanz-verwaltung bei der Beteiligungsgesellschaftbis zur Höhe von 6 % des vermittelten Eigen-kapitals incl. Agio sofort abziehbar.

Damit sind sämtliche Vertriebsleistungen Drit-ter, die auf die Werbung von Gesellschafterngerichtet sind, steuerlich abgegolten, dies be-deutet, daß die hierfür anfallenden und 6 %des vermittelten Eigenkapitales übersteigen-den Kosten steuerlich nicht als sofort abzieh-bare Werbungskosten behandelt werden kön-nen, sondern zu aktivieren und über die Nut-zungsdauer der abschreibungsfähigen Wirt-schaftsgüter abzuschreiben sind. Hierzugehören auch Aufwendungen für die Pro-spekterstellung, die Prospektprüfung, dieWerbung und das Marketing.

Vertriebsprovisionen und sonstige vertriebs-bezogene Vergütungen werden deshalb beider Kalkulation der Rendite und des steuerli-chen Ergebnisses bis zur Höhe von 6 % desEigenkapitals inkl. Agio als Werbungskostenberücksichtigt, der Rest wird aktiviert und so-weit rechtlich möglich abgeschrieben.

4. Verlustausgleich

a) Sinngemäße Anw endung des§ 15 a EStG

Gemäß § 21 Abs. 1 Satz 2 und § 15 a EStGkönnen die Verluste aus Vermietung und Ver-pachtung grundsätzlich nur in dem Umfangmit anderen positiven Einkünften ausgegli-chen werden, in dem der Zeichner Einlagen indie Fondsgesellschaft geleistet und dort be-lassen hat (Verlustausgleichsvolumen). Aus-schüttungen der Gesellschaft sowie Verlustedes Gesellschafters mindern das Verlustaus-gleichsvolumen des Anlegers entsprechend.Nicht ausgleichsfähige Verluste können unbe-grenzt in spätere Jahre vorgetragen werden(Verlustvortrag).

Führen die Verluste aus der Beteiligung dazu,daß beim Anleger ein negativer Gesamtbe-trag der Einkünfte entsteht, so kann diesernach § 10 d EStG in den vorangegangenenVeranlagungszeitraum zurückgetragen wer-den (Verlustrücktrag). Der Anleger hat hierbeiim Rahmen der Höchstgrenzen das Wahl-recht, in welcher Höhe er die Verluste abzie-hen will.

Eine Fremdfinanzierung des Beteiligungsbe-trages des Anlegers mindert nach der Recht-sprechung des Bundesfinanzhofes das Ver-lustausgleichsvolumen nicht.

Unbeschadet einer möglicherweise nach § 15a EStG bestehenden Verlustausgleichsbe-grenzung sind die Zinsen und ein eventuellesDamnum einer Fremdfinanzierung der Beteili-gung stets in vollem Umfang als Sonderwer-bungskosten abzugsfähig. Eine Anteilsfinan-zierung kann jedoch – insbesondere wenn sie„modellhaften“ Charakter hat – zur Anwen-


75

ILG

dung von § 2 b EStG führen (vgl. die nachfol-genden Ausführungen).

Es ist darauf hinzuweisen, daß von der Pro-spektherausgeberin keine modellhafte An-teilsfinanzierung angeboten und auch im Be-triebskonzept keine Anteilsfinanzierung mo-dellhaft vorgesehen wird.

Insofern ist die Anwendung des § 2 b EStGauszuschließen.

Ergibt sich im Einzelfall durch Verlustzurech-nung bei dem Gesellschafter ein negativesKapitalkonto, so ist der Verlust grundsätzlichinsoweit nicht ausgleichsfähig.

Dieser zunächst nicht ausgleichsfähige Ver-lust ist ausnahmsweise bis zur Höhe desjeni-gen Betrages ausgleichsfähig, um den die imHandelsregister eingetragene Haftsumme diegeleistete Einlage (Kapitaleinlage abzüglichAusschüttungen) des Gesellschafters über-steigt, wenn der Gesellschafter den Gläubi-gern der Gesellschaft aufgrund der Einlagen-rückgewähr nach § 171 Abs. 1, § 172 Abs. 4HGB haftet.

Weitere Voraussetzung für diesen erweitertenVerlustausgleich ist unter anderem, daß eineVermögensminderung beim Gesellschafteraufgrund der Haftung nach Art und Weise desGeschäftsbetriebs nicht unwahrscheinlich ist.

Die Finanzverwaltung (Schreiben des Bun-desministers der Finanzen vom 20. Februar1992) geht davon aus, daß nur in Ausnahme-fällen aufgrund der Einlagenrückgewähr eineInanspruchnahme des Kommanditisten un-wahrscheinlich sei.

Dies bedeutet, daß grundsätzlich ein erweiter-ter Verlustausgleich möglich ist, wenn nichtdie gegenwärtige und zukünftige Lage derGesellschaft so außergewöhnlich günstig ist,daß eine Inanspruchnahme nicht zu erwartenist.

Da zu jedem Bilanzstichtag der GesellschaftVerbindlichkeiten gegenüber Banken beste-hen, die aus zukünftigen Mieterträgen aus derImmobilie zu decken sind, ist eine Inan-spruchnahme der Kommanditisten nach An-sicht der Prospektherausgeberin nicht un-wahrscheinlich. Die Voraussetzungen des er-weiterten Verlustausgleichs sind somit in die-ser Hinsicht gegeben.

Es ist allerdings darauf hinzuweisen, daßnoch keine konkrete Rechtsprechung zu derneuen Auslegung des Begriffes „Unwahr-scheinlichkeit der Inanspruchnahme“ für Im-mobilienfonds in der Rechtsform der Kom-manditgesellschaft vorliegt, so daß derzeit dieBeurteilung des erweiterten Verlustausgleichsnur anhand der allgemein dargestellten Krite-rien möglich ist.

Nach der Prognoserechnung wird das steuer-

liche Kapitalkonto weder für die Gründungs-kommanditisten noch für die Neukommanditi-sten negativ, so daß bei planmäßiger Entwick-lung die Verlustausgleichsbeschränkung der§§ 21 Abs. 1 Satz 2 i. V. m. § 15 a EStG nichteintritt.

b) Einschränkung des Verlustabzugs gem.§ 2 b EStG

Durch das Steuerentlastungsgesetz 1999/2000/2002 ist die Vorschrift des § 2 b EStG indas Einkommensteuergesetz neu eingeführtworden. Nach dieser Vorschrift dürfen negati-ve Einkünfte auf Grund von Beteiligungen anGesellschaften oder Gemeinschaften oderähnlichen Modellen nicht mit anderen Ein-künften ausgeglichen werden, wenn bei demErwerb oder der Begründung der Einkunfts-quelle die Erzielung eines steuerlichen Vor-teils im Vordergrund steht.

Von der zeitlichen Anwendung her ist § 2 bEStG gem. § 52 Abs. 4 EStG nicht anzuwen-den, wenn die Gesellschaft oder Gemein-schaft in den Fällen der Herstellung vor dem5. März 1999 mit der Herstellung des Wirt-schaftsguts der Einkunftserzielung begonnenhat, in den Fällen der Anschaffung das Wirt-schaftsgut der Einkunftserzielung auf Grundeines vor dem 5. März 1999 rechtswirksamabgeschlossenen obligatorischen Vertragsoder gleichstehenden Rechtsakts angeschaffthat oder anschafft und der Steuerpflichtigeder Gesellschaft oder Gemeinschaft vor dem1. Januar 2001 beigetreten ist oder beitritt.Da das Grundstück der Fondsgesellschaft am18.08.2000 erworben wurde, kann eine Betei-ligung an der Fondsgesellschaft grundsätzlichvon der Regel des § 2 b EStG erfaßt sein. Dies ist dann der Fall, wenn die Fondsgesell-schaft eine sog. „Verlustzuweisungsgesell-schaft“ i.S.d. § 2 b EStG darstellt.

Eine solche Gesellschaft soll nach den Regel-beispielen des § 2 b EStG immer dann gege-ben sein, wenn die Rendite auf das einzuset-zende Kapital nach Steuern mehr als dasDoppelte dieser Rendite vor Steuern beträgt,oder wenn Kapitalanlegern Steuerminderun-gen durch Verlustzuweisungen in Aussicht ge-stellt werden.

Die Regelung ist inhaltlich sehr unbestimmt.Deshalb hat das Bundesfinanzministeriumam 05.07.2000 und 22.08.2001 Anwendungs-schreiben zu § 2 b EStG veröffentlicht. In denAnwendungsschreiben zu § 2 b EStG ist in Tz.40 ausgeführt, wie die Finanzverwaltung denRenditetest anwenden will. Maßgeblich ist dieRendite in Form des internen Zinsfußes derEinnahmen- und Ausgabenströme.

Die Rendite nach Steuern ist mit der Einkom-mensteuerbelastung zu ermitteln, die sich mitdem jeweils aktuellen Höchstsatz der Einkom-mensteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag –aber ohne Kirchensteuer – ergibt.

Die Ermittlung der Rendite vor Steuern hatohne ertragsteuerliche Auswirkungen zu erfol-gen. Da die Rendite im wesentlichen aus denbereits ab dem Jahr 2001 entstehenden posi-tiven steuerlichen Ergebnissen und Liqui-ditätsüberschüssen resultiert, beträgt dieNachsteuer-Rendite des Beteiligungsange-bots nach dem Betriebskonzept der Gesell-schaft nicht mehr als das Doppelte der Vor-steuer-Rendite. Das erste Regelbeispiel des § 2 b EStG ist damit nicht erfüllt.

Das zweite Regelbeispiel soll vorliegen, wennden Kapitalanlegern Steuerminderungendurch Verlustzuweisungen in Aussicht gestelltwerden. Davon soll insbesondere dann aus-zugehen sein, wenn eine deutliche werbe-mäßige Hervorhebung erfolgt.

Mit dem vorliegenden Beteiligungsangebotsind keine besonderen Steuervorteile verbun-den, die werbemäßig hervorgehoben werdenkönnten, so daß eine Inaussichtstellung vonSteuerminderungen durch Verlustzuweisun-gen im Sinne des § 2 b Satz 3 2. Alt. EStGnicht gegeben ist.

Nach dem Anwendungsschreiben gilt gem.Tz. 4 eine sog. Nichtaufgriffsgrenze, wennnach der Ergebnisvorschau das Verhältnis derkumulierten Verluste während der Verlustpha-se zur Höhe des gezeichneten und nach demBetriebskonzept aufzubringenden Kapitals 50% nicht übersteigt. Bei der Ermittlung des ge-zeichneten Kapitals sind solche Beträge nichtzu berücksichtigen, die erst aufgrund einerspäteren Entscheidung zu erbringen sind.Vom gezeichneten Kapital sind solche Beträ-ge abzuziehen, die auf der Ebene der Gesell-schafter modellhaft fremdfinanziert sind.

Gem. Tz. 5 sind als Ausschüttungen gestalte-te planmäßige Eigenkapitalrückzahlungenvon dem zuvor dargestellten Kapital abzuzie-hen, soweit sie die aus dem normalen Ge-schäftsbetrieb planmäßig erwirtschafteten Li-quiditätsüberschüsse übersteigen.

Nach dem Anwendungsschreiben ist dieNichtaufgriffsgrenze nach Ansicht des Pro-spektherausgebers auf die Fondsgesellschaftanwendbar, da die Verluste während der Ver-lustphase nicht mehr als 50% des gezeichne-ten und nach dem Betriebskonzept aufzubrin-genden Kapitals überschreiten. Somit ist dasVorliegen der weiteren Voraussetzungen des§ 2 b EStG nicht zu überprüfen.

Die Prospektherausgeberin weist jedoch aus-drücklich darauf hin, daß die Anwendung des§ 2 b EStG nicht ausgeschlossen werdenkann, insbesondere da derzeit noch keineRechtsprechung zu § 2 b EStG existiert. Es istinsbesondere nicht auszuschließen, daß ein-zelne Gesellschafter durch eine modellhafteAnteilsfinanzierung in den Anwendungsbe-reich des § 2 b EStG fallen können. Eine sol-che modellhafte Anteilsfinanzierung wird vonder Gesellschaft aber nicht angeboten. Führt

76

eine modellhafte Anteilsfinanzierung zwarnicht zu einer Verdoppelung der Nachsteuer-rendite aber zu einer Steuererstattung, diedas nach Abzug der modellhaften Anteilsfi-nanzierung verbleibende Eigenkapital über-steigt, ist bei dem betreffenden Anleger zwin-gend § 2 b EStG anzuwenden.

Die Anwendung des § 2 b EStG hätte zur Fol-ge, daß die negativen Einkünfte nur mit glei-chen Einkünften aus derartigen Einkunfts-quellen im selben Veranlagungszeitraum aus-geglichen werden dürfen oder nur mit glei-chen positiven Einkünften nach Maßgabe desvorangegangenen Veranlagungszeitraumsoder in den folgenden Veranlagungszeiträu-men nach Maßgabe des § 10 d EStG ver-rechnet werden dürfen. Ein Ausgleich mitanderen positiven Einkünften bzw. Einkunfts-arten ist ausgeschlossen.

Abschließend sei noch erwähnt, daß § 2 bEStG in seiner derzeitigen Fassung wegender Unbestimmtheit der verwandten Begriffedurch die einschlägige Literatur i.d.R. für ver-fassungswidrig erachtet wird.

c) Einschränkung des Verlustausgleichsgem. § 2 Abs. 3 EStG

Nach dieser mit Steuerentlastungsgesetz1999/2000/2002 eingeführten Neuregelungsind Verluste, die nach Ausgleich innerhalb ei-ner Einkunftsart verbleiben (d.h., innerhalbder selben Einkunftsart können negative Ein-künfte unter der Voraussetzung der Nichtan-wendbarkeit des § 2 b EStG bis zur Höhe derpositiven Einkünfte unbeschränkt ausgegli-chen werden) nur noch bis zur Höhe von€ 51.500 bzw. € 103.000 bei Zusammenver-anlagung uneingeschränkt mit der Summeder positiven Einkünfte aller anderen Ein-kunftsarten zu verrechnen.

Darüber hinausgehend dürfen Verluste diepositiven Einkünfte nur zu 50 % mindern. So-weit danach negative Einkünfte verbleiben,sind diese in den Verlustabzug gem. § 10 dEStG einzubeziehen.

Bei der Wahl der Beteiligungshöhe sollte derAnleger die Verlustausgleichseinschränkunggemäß § 2 Abs. 3 EStG beachten und gege-benenfalls den Rat eines erfahrenen Steuer-beraters einholen

5. Behandlung der Ausschüttungen

Ausschüttungen bleiben steuerlich unberück-sichtigt, solange ein Verlustausgleichsvolu-men gegeben ist. Eine Versteuerung der Aus-schüttungen erfolgt nach § 15 a Abs. 3 S. 1EStG auch insoweit nicht, als durch die Aus-schüttung eine Haftung des Gesellschaftersaufgrund Einlagenrückgewähr entsteht (§ 171Abs. 1, § 172 Abs. 4 HGB).

Dies hat zum einen zur Folge, daß bei diesenFonds sowohl der erweiterte Verlustausgleich

gem. § 15 a Abs. 1 Satz 2 und 3 EStG berück-sichtigt werden kann, zum anderen die Ge-winnzurechnung aufgrund einer Einlagenmin-derung gem. § 15 a Abs. 3 Satz 1 EStG nichtzu erfolgen hat.

Gleichwohl ist auch hier darauf hinzuweisen,daß konkrete Rechtsprechung zur Unwahr-scheinlichkeit der Inanspruchnahme bei Ein-künften aus Immobilienfonds in der Rechts-form der Kommanditgesellschaft noch nichtvorliegt.

Bei der Berechnung der Rendite der Anlegerwurde angenommen, daß die Ausschüttun-gen nicht zu versteuern sind.

6. Veräußer ung der Beteiligung

Gewinne, die bei der Veräußerung der Anteilean der Gesellschaft erzielt werden, sind, so-weit die Anteile im Privatvermögen gehaltenwerden, kein sog. gewerblicher Grundstücks-handel vorliegt und soweit die Veräußerungnach Ablauf der Spekulationsfrist erfolgt, nachderzeitiger Rechtslage steuerfrei.

Nach § 23 Abs. 1 Satz 4 EStG gilt die Ver-äußerung einer unmittelbaren oder mittelba-ren Beteiligung an einer Personengesellschaftals Veräußerung der anteiligen Wirtschaftsgü-ter. Für die Beteiligung an einem Immobilien-fonds bedeutet dies, daß für die Veräußerungdie zehnjährige Spekulationsfrist für Grund-stücke nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG Anwen-dung findet.

Nach Auffassung der Finanzverwaltung ist dieVeräußerung des Kommanditanteils in zeitli-cher Nähe zum Zeichnungstermin (u.U. bis zu10 Jahren) steuerschädlich und führt evtl. zurrückwirkenden Nichtanerkennung aller steu-erlichen Ergebnisse – vor allem der Initialver-luste. Sie unterstellt dabei, daß die Absichtder langfristigen Vermietung von Anfang annicht vorlag.

Dieser Auffassung kann nicht zugestimmtwerden. Zumindest muß dem Veräußerer dieMöglichkeit gegeben werden, darzulegen,daß die Änderung seiner ursprünglich beab-sichtigten langen Kapitalanlage erst nachträg-lich aufgrund veränderter äußerer Umständeund Bedingungen eingetreten ist.

Nach einem mit den obersten Finanzbehör-den des Bundes und der Länder abgestimm-ten Erlaß des Finanzministeriums Nordrhein-Westfalen vom 27.02.1997 (DStR 1997, S.740) kann allein aus der Tatsache der Ver-äußerung der Fondsbeteiligung innerhalb von5 Jahren nach deren Erwerb nicht auf dasFehlen einer Einkunftserzielungsabsicht aufEbene des Gesellschafters geschlossen wer-den.

7. Gewerblicher Grundstückshandel

Die oben dargestellten Grundsätze gelten nur,

solange der Anleger die Anteile an der Ge-sellschaft nicht in einem Betriebsvermögenhält bzw. die Fondsgesellschaft nicht als ge-werblicher Grundstückshändler einzustufenist. Die Anteile bilden insbesondere dann Be-triebsvermögen des Gesellschafters, wenndieser einen gewerblichen Grundstückshan-del ausübt.

Die Ansicht der Finanzverwaltung zur Abgren-zung zwischen privater Vermögensverwal-tung und gewerblichem Grundstückshandelist im Schreiben des Bundesministers der Fi-nanzen vom 20.12.1990 (BStBl. 1990 I, S. 840) sowie vom 21.01.2000 (BStBl. 2000 I,S. 133) dargestellt.

Gewerblicher Grundstückshandel wird ange-nommen, wenn innerhalb eines 5-Jahreszeit-raumes mehr als drei Objekte veräußert wer-den.

Objekte im Sinne dieser Drei-Objekt-Grenzesind nach Auffassung der Finanzverwaltungallerdings nur Zweifamilienhäuser, Einfamili-enhäuser und Eigentumswohnungen, wäh-rend es sich demgegenüber im vorliegendenFall um eine gewerblich genutzte Immobiliehandelt.

Dies bedeutet, daß auch bei einem Verkaufvon weniger als 4 Objekten bereits gewerbli-cher Grundstückshandel vorliegen kann.

Der BFH hat im Urteil vom 18.05.1999 (BStBl.II 2000, S. 28) die Auffassung vertreten, daßObjekte im Sinne der von der Rechtsprechungentwickelten Drei-Objekt-Grenze zur Abgren-zung der privaten Vermögensverwaltung vomgewerblichen Grundstückshandel auch Mehr-familienhäuser und Gewerbebauten sein kön-nen. Hierauf hat das BMF mit Nichtanwen-dungserlaß vom 21.01.2000 (a.a.O.) reagiertund wendet das Urteil über den entschiede-nen Einzelfall hinaus nicht allgemein an.

Mit Urteil vom 15.03.2000 hat der BFH seineim Urteil vom 18.05.1999 vertretene Auffas-sung bestätigt, worauf die Finanzverwaltungbeschloß dieser Auffassung zu folgen und denvorgenannten Nichtanwendungserlaß fürüberholt zu erklären (Erlaß des sächsischenStaatsministeriums der Finanzen vom12.01.2001). Demzufolge stellen auch Groß-immobilien Objekte im Sinne der Drei-Objekt-Grenze dar. Trotz Überschreitens der Drei-Ob-jekt-Grenze ist aber ein gewerblicher Grund-stückshandel dann nicht anzunehmen, wenneindeutige Anhaltspunkte wie zum Beispieldie fehlende Veräußerungsabsicht von An-fang an dagegenstehen. Andererseits könn-ten besondere Umstände auf die gewerblicheBetätigung schließen lassen, auch wenn we-niger als 4 Objekte veräußert werden.

Angesichts der geplanten Vermietungsdauerstellt allerdings im Hinblick auf die Fondsge-sellschaft eine eventuelle Veräußerung priva-te Vermögensverwaltung dar, wenn die Immo-


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bilie bis zur geplanten Veräußerung für min-destens 10 Jahre zur Erzielung von Einkünf-ten aus Vermietung und Verpachtung genutztwird ( BFH-Urteil vom 06.04.1990, BStBl. II,1990, S. 1057).

Das vorbenannte BMF-Schreiben regeltaußerdem, bekräftigt durch die Verfügung derOFD Düsseldorf vom 09.07.1997 (DStR 1997,S. 1208), daß die Veräußerung eines Anteilsan einer Grundstücksgesellschaft oder dieVeräußerung von Grundstücken durch dieGesellschaft selbst den beteiligten Gesell-schaftern für die Frage, ob bei diesen gewerb-licher Grundstückshandel vorliegt – insbeson-dere auch hinsichtlich der Anrechnung auf dieDrei-Objekt-Grenze –, zugerechnet werden.Dies gilt allerdings nur, wenn der Anleger zumindestens 10 % an der Gesellschaft beteiligtist.

Auch hier sind unter Objekten im Sinne derDrei-Objekt-Grenze nur Zweifamilienhäuser,Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungenzu verstehen.

Bei anderen Objekten, z.B. Supermärktenkann ein gewerblicher Grundstückshandel be-reits vorliegen, wenn weniger als 4 Objekteveräußert werden.

Auch die prozentuale Grenze von 10 % bezie-he sich nur auf Objekte im Sinne der Drei-Objekt-Grenze nach Auffassung der Finanz-verwaltung, d.h. Zweifamilienhäuser, Einfa-milienhäuser und Eigentumswohnungen, sodaß bei anderen Objekten unabhängig vonder prozentualen Beteiligungshöhe die Fragedes gewerblichen Grundstückshandel stetsnach den Umständen des Einzelfalls zu prü-fen ist.

Nach dem Beschluß des Großen Senats desBundesfinanzhofs vom 3. Juli 1995 (GrS 1/93;BStBl 1995 I S. 617) können Grundstücksver-käufe einer Personengesellschaft einem Ge-sellschafter, der auch eigene Grundstückeveräußert, in der Weise zugerechnet werden,daß unter Einbeziehung dieser Veräußerun-gen ein gewerblicher Grundstückshandel desGesellschafters besteht. Der Entscheidungdes Großen Senats sind hinsichtlich der Höheder Beteiligung des Gesellschafters an derPersonengesellschaft keine Grenzen zu ent-nehmen.

Nach den vom Großen Senat dargelegten all-gemeinen Grundsätzen ist jedoch davon aus-zugehen, daß die Höhe der Beteiligung einElement der Beurteilung des gewerblichenGrundstückshandels des Gesellschafters istund dieser Beteiligung somit zumindest indizi-elle Bedeutung zukommt.

Es ist somit darauf hinzuweisen, daß den Ge-sellschaftern, auch wenn deren Beteiligungjeweils unter 10 % beträgt, Grundstücksver-äußerungen der Fondsgesellschaft bzw. An-teilsveräußerungen des Gesellschafters im

Rahmen der 3-Objekt-Grenze möglicherwei-se zugerechnet werden und somit bei ihnenein sogenannter „gewerblicher Grundstücks-handel“ vorliegen könnte. Hieraus ergebensich grundlegend andere steuerliche Konse-quenzen. Insbesondere wären Veräuße-rungsgewinne zu versteuern. Des weiterenwürde Gewerbesteuerpflicht bestehen.

Es ist deshalb jedem verkaufsinteressiertenAnleger zu empfehlen, vor dem Verkauf inner-halb von 10 Jahren nach dem Erwerb der Be-teiligung den Rat eines erfahrenen Steuerbe-raters einzuholen.

8. Umsatzsteuer

Die Vermietungsumsätze der Beteiligungsge-sellschaft sind grundsätzlich gemäß § 4 Nr. 12UStG von der Umsatzsteuer befreit. Zinserträ-ge und Dividenden unterliegen ebenfalls nichtder Umsatzsteuer (§ 4 Nr. 8 UStG).

Die Fondsgesellschaft hat gemäß § 9 Abs. 1UStG zur Steuerpflicht der Vermietungsum-sätze optiert und wird zukünftig optieren, so-weit dies gesetzlich zulässig war oder seinwird, d.h. soweit eine Vermietung an einenUnternehmer für dessen Unternehmen er-folgt.

Dabei ist zu beachten, daß nach § 9 Abs. 2UStG der Verzicht auf die Steuerbefreiungnach § 9 Abs. 1 UStG nur zulässig ist, soweitder Leistungsempfänger das Grundstück (alsEntscheidungsgrundlage ist hierbei in der Re-gel jeder einzelne Mietvertrag heranzuziehen)ausschließlich für Umsätze verwendet oder zuverwenden beabsichtigt, die den Vorsteuerab-zug nicht ausschließen.

Der Unternehmer hat diese Voraussetzungennachzuweisen. Diese Fassung des § 9 Abs. 2UStG ist für unternehmerisch genutzte, nichtWohnzwecken dienenden Gebäuden anzu-wenden, mit deren Errichtung nach dem 10.November 1993 begonnen wurde. Nach derVerfügung der Oberfinanzdirektion Erfurt vom29. August 1994 gilt als Baubeginn der Beginnder Ausschachtarbeiten.

Für die mit Umsatzsteuerausweis vermietetenFlächen steht der Fondsgesellschaft der Vor-steuerabzug nach § 15 UStG zu, soweit dieerhaltenen Leistungen im Zusammenhang mitsteuerpflichtigen Vermietungsleistungen ste-hen. Soweit für einzelne Mietverträge nichtzur Umsatzsteuerpflicht optiert werden kann,sind die in Rechnung gestellten Vorsteuerbe-träge entweder vom Vorsteuerabzug ausge-schlossen (soweit sie solchen Umsätzen di-rekt zugeordnet werden können) oder siemüssen aufgeteilt werden (soweit eine direkteZuordnung nicht möglich ist).

Falls sich die Verhältnisse innerhalb von 10Jahren ändern, d. h. wenn einzelne Gebäude-teile, die zuvor steuerpflichtig vermietet wa-ren, dann steuerfrei vermietet werden – oder

umgekehrt –, so ist der Vorsteuerabzug, derbei der erstmaligen Verwendung maßgebendwar, nach § 15 a UStG zu berichtigen. DieseBerichtigung kann sich zugunsten oder zuun-gunsten der Gesellschaft auswirken und dasjährliche Liquiditätsergebnis entsprechendverändern.

9. Gewerbesteuer

Die Gesellschaft ist rein vermögensverwal-tend tätig. Eine Gewerbesteuerpflicht bestehtdeshalb nicht.

10. Grunderwerbsteuer

Der Erwerb der Grundstücke in bebautem Zu-stand durch die Gesellschaft ist grunderwerb-steuerpflichtig. Bemessungsgrundlage für dieGrunderwerbsteuer ist der Kaufpreis zuzüg-lich Umsatzsteuer sowie etwaiger sonstigerLeistungen. Sie ist im Finanz- und Inves-titionsplan der Gesellschaft enthalten underhöht anteilig die Abschreibungsbemes-sungsgrundlagen der abschreibungsfähigenWirtschaftsgüter (Gebäude und Außenanla-gen).

Nachdem im Grunderwerbsteuergesetz durchdas Jahressteuergesetz 1997 der neue Abs. 2a im § 1, der anzuwenden ist für alle Erwerbenach dem 31.12.1996, eingeführt wurde, kannauch im Falle des Übergangs von Gesell-schaftsanteilen einer Personengesellschaftdie Grunderwerbsteuerpflicht ausgelöst wer-den, wenn zum Vermögen dieser Personen-gesellschaft ein inländisches Grundstückgehört.

Der Grunderwerbsteuer unterliegt ein mehrals 95%iger Übergang der Gesellschaftsan-teile einer Personengesellschaft innerhalb ei-nes Zeitraumes von 5 Jahren.

Die Gesellschaft hat ein Zielkapital von ca. € 39.983.025. Die Gründungsgesellschafterhalten davon einen Anteil von € 2.403.072.Der Anteil der Gründungsgesellschafter liegtsomit deutlich über 5 % am gesamten Gesell-schaftskapital, so daß nach dem gleichlauten-den Ländererlaß zur Anwendung des § 1 Abs. 2 a GrEStG vom 07.02.2000 (BStBl I,2000, S. 344) aus dem Erwerb neuer Gesell-schaftsanteile durch die geplante gleichzeiti-ge Kapitalerhöhung keine nochmalige Grun-derwerbsteuer entsteht.

Da die Veräußerung von Gesellschaftsantei-len innerhalb der ersten 5 Jahre nur mit Zu-stimmung des geschäftsführenden Komple-mentärs erfolgen kann, ist sichergestellt, daßinnerhalb dieser Zeit kein Gesellschafter-wechsel vollzogen wird, der eine weitereGrunderwerbsteuer auslösen würde.

Desweiteren würde Grunderwerbsteuer ent-stehen, wenn zu irgendeinem Zeitpunkt min-destens 95 % der Anteile an der Fondsgesell-schaft in einer Hand vereinigt würden.

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11. Grundsteuer

Nach dem Beschluß des Bundesverfassungs-gerichts (BVerfG vom 22.06.1995, BStBl. II1995, S. 655) zur Vermögensteuer durfte dasbisher geltende Recht nur noch bis zum31.12.1996 angewendet werden. Das Bun-desverfassungsgericht hat hinsichtlich derVermögensteuer entschieden, daß § 10 Nr. 1VStG mit dem Grundgesetz insofern unver-einbar sei, als diese Norm das zu Gegen-wartswerten erfaßte Vermögen mit dem sel-ben Steuersatz wie den Grundbesitz belastet,obgleich dessen Bewertung entgegen demgesetzlichen Konzept gegenwartsnaher Be-wertung seit 1964/1974 nicht mehr der Wert-entwicklung angepaßt worden sei.

Nach der Vorgabe des Bundesverfassungs-gerichtes war daher bis zum 31.12.1996 einesteuerliche Neubewertung des Grundvermö-gens (Einheitswerte) auch für vermögensteu-erliche Zwecke vorgeschrieben. Durch dasJahressteuergesetz 1997 wurde allerdingsdie Bewertung des Grundbesitzes nur fürZwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuersowie für Zwecke der Grunderwerbsteuer neugeregelt.

Die jährliche Grundsteuer bestimmt sich nachdem Grundsteuermeßbetrag und dem Hebe-satz der Gemeinde. Trotz der o. g. Rechtspre-chung des Bundesverfassungsgerichtes be-treffend die Verfassungswidrigkeit der Ein-heitswerte des Grundvermögens bleibt es fürZwecke der Grundsteuererhebung bei derVerwendung der Einheitswerte von 1964. Dievoraussichtliche Grundsteuer wurde voraus-berechnet und als Kostenfaktor im Rahmender Prognoserechnung berücksichtigt, soweitsie nicht als Nebenkosten indirekt von denMietern zu tragen ist.

12. Steuerliches Verfahren

Die Einkünfte aus Vermietung und Verpach-tung werden gemäß § 179, § 180 Abs. 1 Nr. 2a der Abgabenordnung vom Finanzamt Mün-chen als Betriebsfinanzamt einheitlich und ge-sondert festgestellt. An diese Feststellung istdas Wohnsitzfinanzamt des Anlegers gebun-den, d.h. etwaige Einwendungen gegen dieFeststellungen des Betriebsfinanzamtes kön-nen nur diesem gegenüber und nicht bei denWohnsitzfinanzämtern erhoben werden. Et-waige Sonderwerbungskosten des Anlegers(z.B. Disagio und Zinsen aus einer Anteilsfi-nanzierung) sind zwingend in dieses Feststel-lungsverfahren einzubeziehen; sie müssendaher, um steuerlich wirksam zu werden, vonjedem Anleger der Fondsgesellschaft bis zum15. März des Folgejahres mitgeteilt werden.

Soweit einzelne Gesellschafter ihre Komman-diteinlage durch Darlehen finanzieren unddurch die Abtretung einer Kapitallebensversi-cherung gegen Tilgungsaussetzung besi-chern und tilgen, ist § 10 Abs. 2 Satz 2 EStGnebst den hierzu ergangenen Verwaltungsan-

weisungen zu beachten, um eine gegebenen-falls bestehende Steuerfreiheit der Ablauflei-stung der Kapitallebensversicherung nicht zugefährden. Es wird dem Anleger bei Einsatzeiner Lebensversicherung zur Besicherungeiner Anteilsfinanzierung dringend angeraten,den Rat eines erfahrenen Steuerberaters ein-zuholen. Nach Meinung der Prospektheraus-geberin ist eine steuerunschädliche Abtretungnur möglich, soweit lediglich das Todesfallrisi-ko an die finanzierende Bank abgetreten wird.

Das Betriebsfinanzamt hat auch zu beurtei-len, ob die Beteiligungsgesellschaft als sog.Verlustzuweisungsgesellschaft im Sinne des§ 2 b EStG zu beurteilen ist. Maßgebend fürdie Besteuerung ist der im Feststellungsbe-scheid festgestellte Einnahmen-Überschuß.Ausschüttungen, die der Anleger von der Ge-sellschaft erhält, stellen nicht steuerbare Ent-nahmen dar, die in der persönlichen Einkom-mensteuererklärung nicht anzugeben sind.

Bei der Beteiligungsgesellschaft fallen gege-benenfalls – neben den Mieterträgen – auchZinserträge an, die der Zinsabschlagsteuerunterliegen. Die Anrechnung der Zinsab-schlagsteuer erfolgt anteilig für jeden Gesell-schafter bei seiner persönlichen Einkommen-steuerveranlagung und wird ihm von der Be-teiligungsgesellschaft mit dem steuerlichenErgebnis mitgeteilt. Weder die Beteiligungs-gesellschaft noch der Anleger können zur Ver-meidung der Zinsabschlagsteuer einen Frei-stellungsauftrag erteilen.

Über die endgültige Höhe der steuerlichen Er-gebnisse entscheidet die Finanzverwaltungim Rahmen steuerlicher Außenprüfungen.Fallen hiernach die tatsächlichen Einkünfteaus Vermietung und Verpachtung geringeroder höher als vorläufig anerkannt aus, sindhieraus resultierende Einkommen-, Kirchen-steuer- und Solidaritätszuschlagsnachforde-rungen oder -erstattungsansprüche gemäß §233 a Abgabenordnung zu verzinsen.

Der Zinslauf beginnt 15 Monate nach Ablaufdes Kalenderjahres, in dem die Steuer ent-standen ist, d.h. für die oben genannten Steu-erarten und Abgaben 2002 beginnt der Zins-lauf mit Ablauf des 31.03.2004. Der Zinssatzbeträgt 0,5 % pro vollen Monat. Für die Ge-sellschafter stellen Erstattungszinsen steuer-pflichtige Einnahmen dar, während dem ge-genüber Nachforderungszinsen nicht mehrals Sonderausgaben geltend gemacht wer-den können.

Nach § 37 Abs. 3 EStG können Einkommen-steuervorauszahlungen auf Antrag durchBerücksichtigung von negativen Einkünftenaus Vermietung und Verpachtung eines Ge-bäudes im Jahr nach dessen Fertigstellungherabgesetzt werden. Da das Beteiligungsob-jekt im Jahr 2001 fertiggestellt wurde, vertrittdie Prospektherausgeberin die Auffassung,daß eine Herabsetzung der Einkommensteu-ervorauszahlungen für Gesellschafter mit Bei-

tritt im Jahr 2002 zur Beteiligungsgesellschaftmöglich sein sollte. In diesem Fall sollte gem.§ 39 a Abs. 1 Nr. 5 EStG auch die Eintragungder negativen Einkünfte auf der Lohnsteuer-karte der Gesellschafter möglich sein.

Die Beteiligungsgesellschaft wird deshalb fürdas Jahr 2002 ein sog. Glaubhaftmachungs-verfahren zum Zwecke der Geltendmachungvon negativen Einkünften gem. Schreiben desBundesfinanzministers vom 13.07.1992 beimBetriebsfinanzamt unter Beachtung der dortaufgestellten Grundsätze beantragen. NachAbschluß einer zu erwartenden Vorprüfung,auf die unter bestimmten Voraussetzungenauch verzichtet werden kann, wird das Be-triebsfinanzamt nach dieser Auffassung denjeweiligen Wohnsitzfinanzämtern entspre-chende Ergebnismitteilungen zustellen. DieseMitteilungen wären dann von den Wohnsitzfi-nanzämtern bei anstehenden Entscheidun-gen über die Herabsetzungen von Einkom-mensteuervorauszahlungen bzw. der Eintra-gung von Freibeträgen auf der Lohnsteuerkar-te zu berücksichtigen.

Es ist nicht auszuschließen, daß die Finanz-verwaltung diesbezüglich eine andere Mei-nung vertritt und das Jahr des Beitritts als Ge-sellschafter als Jahr der Anschaffung einesideellen Gebäudeanteiles betrachtet, mit derFolge, daß eine Herabsetzung der Einkom-mensteuervorauszahlung im Jahr 2002 nichtmöglich wäre. Allerdings ist darauf hinzuwei-sen, daß diesbezüglich keine schriftlichen An-weisungen der Finanzbehörden bekannt sind.Der Prospektherausgeberin liegt demgegenü-ber eine schriftliche Bestätigung einer Wirt-schaftsprüfungs-/Steuerberatungskanzlei vor,die ihre Auffassung bestätigt.

13. Vermögensteuer

Aufgrund des Beschlusses des Bundesver-fassungsgerichtes vom 22.06.1995 und man-gels einer Neuregelung der Vermögensteuerdarf diese ab dem 01.01.1997 nicht mehr er-hoben werden.Ob die neue Bundesregierung eine Vermö-gen- oder ähnliche Substanzsteuer wiedereinführen wird, kann zur Zeit nicht beurteiltwerden.

14. Erbschaftsteuer

Wird ein Anteil am Immobilenfonds von Todeswegen auf eine andere Person übertragen,unterliegt dieser Erwerbsvorgang der Erb-schaftsteuer.

Dabei dienen die Anteile des Anlegers an denVermögensgegenständen und Schulden derGesellschaft als Bemessungsgrundlage zurBerechnung der Erbschaftsteuer. Nach § 12Abs. 3 ErbStG i.V.m. § 138 ff BewG sind be-baute Grundstücke mit dem 12,5-fachen derim Durchschnitt der letzten 3 Jahre vor demErwerbsvorgang erzielten Jahresmiete anzu-setzen.


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Für jedes Jahr der Nutzung ist ein Alterswert-abschlag von 0,5 % (maximal 25 %) abzuzie-hen. Die sonstigen Vermögensgegenständewerden grundsätzlich mit dem gemeinen Wert(§ 9 BewG) und die Schulden mit dem Nenn-wert (§ 11 BewG) angesetzt. Zur Finanzie-rung der Immobilie aufgenommenes Fremd-kapital kann bei der Erbschaftsteuer in vollerHöhe abgezogen werden. Dies gilt auch fürentsprechende Darlehen der Beteiligungsfi-nanzierung.

Der Erbschaftsteuer unterliegt die Bereiche-rung des Erwerbers (§ 10 Abs.1 ErbStG). Die-se wird als Differenz der Vermögenswerte undder Schulden ermittelt.

Bei der Gesellschaft wird dieser Wert zum01.01.2003 ca. € 58.150 betragen (bei einerBeteiligung von € 105.000 inkl. Agio). Es istsomit ein erheblicher Vorteil gegenüber derVererbung des gleichen Wertes in Geld gege-ben, der sich bei einer möglichen Anteilsfi-nanzierung noch vergrößern läßt.

Grundsätzlich ist der Stichtag, auf den dieserWert berechnet wird, der Todestag des Er-blassers. Da sich der steuerliche Wert desFondsvermögens, bezogen auf eine Beteili-gung im Laufe eines Jahres erfahrungsgemäßnicht wesentlich ändert, wird es aus der Sichtder Finanzverwaltung regelmäßig zulässigsein, auf eine Neuermittlung des steuerlichenWertes auf den Todestag zu verzichten undstattdessen auf den zu Jahresbeginn festge-stellten Wert, gegebenenfalls modifiziertdurch Zu- oder Abschläge, zurückzugreifen.

Es ist darauf hinzuweisen, daß der Gesetz-geber derzeit eine Überarbeitung der Rege-lungen zu Bewertung von Grundvermögenbeabsichtigt, die aber im Zeitpunkt der Pro-spektherausgabe zurückgestellt wurde. Esliegt ein Entwurf eines Gesetzes zur Ände-rung des Bewertungsgesetzes vor. Nach die-sem Entwurf soll der Faktor in Höhe von 12,5auf 12,0 gesenkt werden, zum Ausgleichdemgegenüber aber die bisherige Berück-sichtigung einer Wertminderung wegen desAlters des Gebäudes entfallen. Desweiterenist darauf hinzuweisen, daß die vorstehendbeschriebene Bewertung des Grundvermö-gens bzw. Teile des Erbschaftsteuergesetzesweiterhin auf verfassungsrechtliche Beden-ken stoßen. Mit Verfügung vom 06.12.2001(BStBl. I 2001, S. 985) haben die obersten Fi-nanzbehörden der Länder deshalb angeord-net, daß alle Erbschaft- und Schenkungsteu-erbescheide bis zur Klärung der Verfassungs-mäßigkeit lediglich vorläufig ergehen dürfen (§165 AO). Sollte eine Verfassungswidrigkeitanzunehmen sein, ist davon auszugehen, daß bisher relativ begünstigtes Vermögen(z. B. Grundbesitz oder Betriebsvermögen)deutlich höher zu bewerten ist. Als Folge wür-den sich im Zeitablauf höhere Grundbesitz-werte ergeben, die in die erbschaft- undschenkungsteuerlichen Bemessungsgrundla-gen einfließen würden.

15. Schenkungsteuer

Die Schenkung unter Lebenden unterliegt derSchenkungsteuer. Dabei dienen die Anteiledes Anlegers an den Vermögensgegenstän-den und Schulden der Gesellschaft als Be-messungsgrundlage zur Berechnung derSchenkungsteuer.

Schenkungsteuerlich wird eine sogenannte„gemischte Schenkung“ angenommen, beider die Gesellschaftsschulden nicht in vollerHöhe, sondern nur anteilig im Verhältnis dessteuerlichen Grundbesitzwertes zum Ver-kehrswert als abzugsfähiger Schuldposten zubehandeln sind.

Für die Schenkungsteuer gelten ansonstendie zur Erbschaftsteuer gemachten Aus-führungen entsprechend.

Bei der Gesellschaft wird der schenkungsteu-erliche Wert auf den 01.01.2003 ca. € 66.830betragen (bei einer Beteiligung von € 105.000inkl. Agio). Es ist somit ein erheblicher Vorteilgegenüber der Schenkung des gleichen Wer-tes in Geld gegeben, der sich bei einer mögli-chen Anteilsfinanzierung noch vergrößernläßt.

Bezüglich des Zeitpunkts, auf den der schen-kungsteuerliche Wert zu ermitteln ist, geltendie obigen Ausführungen zur Erbschaftsteueranalog.

Wegen möglicher negativer einkommensteu-erlicher Folgen bei Schenkung eines Gesell-schaftsanteiles innerhalb kurzer Zeit nachBeitritt zur Gesellschaft verweisen wir auf dieAusführungen unter „Steuerliche Grundlagen,2. b) auf Seite 70 des vorliegenden Prospek-tes.

16. Solidaritätszuschlag/Kirchensteuer

Zur Zeit wird als Ergänzungsabgabe zur Ein-kommensteuer ein Solidaritätszuschlag von5,5% der Steuerschuld erhoben.

Wegen seiner Natur als Ergänzungsabgabekann der Solidaritätszuschlag aus verfas-sungsrechtlichen Gründen nicht auf Dauer er-hoben werden.

Die Prospektherausgeberin hält es für vertret-bar, von einer Geltungsdauer des Solidaritäts-zuschlages bis zum Jahr 2005 auszugehen.Hierbei wird unterstellt, daß der Solidaritäts-zuschlag in der Periode bis 2005 unverändertbleibt.

Bei einer wider Erwarten längeren Gültigkeits-dauer würde sich die Rendite der Anlage nachSteuern verringern.

Bei der Prognoserechnung wurden Auswir-kungen, die sich aus kirchensteuerlichenGründen ergeben, außer Acht gelassen, dajedes Bundesland über ein eigenes Kirchen-

steuerrecht mit unterschiedlichen Bestimmun-gen verfügt und nicht alle Anleger kirchen-steuerpflichtig sind.

Es könnten sich lediglich geringfügige Auswir-kungen bei der Rendite ergeben.

17. Schlußbemer kung

Das vorbeschriebene steuerliche Konzept be-ruht auf den derzeit geltenden Steuergeset-zen unter Berücksichtigung bekannter und be-reits beschlossener Steueränderungen, aufgeltenden Verwaltungsanweisungen, auf deraktuellen Rechtsprechung und auf den Ergeb-nissen bei einer Vielzahl von Betriebsprüfun-gen in vergleichbaren Fällen bei von der Pro-spektherausgeberin initiierten Immobilien-Fonds.

Sowohl während der Initialphase als auch inder Vermietungsphase können sich die steu-erlichen Rahmenbedingungen, insbesonderedie Steuergesetze, die Rechtsprechung, dieBeurteilung durch die Finanzverwaltung so-wie die Steuersätze ändern.

Derartige Änderungen können sowohl positi-ve wie auch negative Auswirkungen auf dieentsprechenden steuerlichen Ergebnisse derGesellschaft bzw. der Gesellschafter verursa-chen. Insbesondere können sich die in der Er-gebnisprojektion ausgewiesenen Ergebnissezeitlich verschieben bzw. überhaupt nicht inder ausgewiesenen Höhe eintreten (z. B. derAnfall der projiziierten außerordentlichen In-standhaltungs- und Revitalisierungsaufwen-dungen im Jahr 2011 in Höhe von T€ 255).

Der Prospekt stellt wirtschaftliche und steuer-liche Auswirkungen sowie Chancen und Risi-ken der Kapitalanlage lediglich typisierend,d.h. ohne Bezugnahme auf die individuelle Si-tuation eines Anlegers dar. Die Beiziehungdes persönlichen steuerlichen Beraters wirdjedem Anleger empfohlen.

Die steuerlichen Erläuterungen basieren aufdem Rechtsstand vom März 2002.

1. Langfristige Finanzierung € 32.561.020

80

Das bereits ausbezahlte Darlehenwurde von einem Bankenkonsortiumaus zwei deutschen Banken gewährt.Mit den gleichen Partnern wurdenauch entsprechend ihrer Beteiligungan der Konsortialfinanzierung For-wardzinsswap-Vereinbarungen abge-schlossen. Bis auf die kalkulierte Ban-kenmarge von 0,65 %-Punkten in derZeitspanne vom 01.10.2010 bis zum30.12.2020 ist die Zinsbelastung ausdieser langfristigen Finanzierung überdie gesamte Prognoseperiode fest ver-einbart. Insoweit besteht keinZinsänderungsrisiko!

2. Kontokorrentkredit über

€ 23.612.574

Diese kurzfristige Fremdfinanzierungwurde ebenfalls vom gleichen Banken-konsortium ausgereicht. Die Rück-führung hat aus plaziertem Gesell-schaftskapital bis spätestens zum

31.12.2002 zu erfolgen. Der Kredit va-lutiert zum Zeitpunkt der Prospekther-ausgabe mit € 15.108.316,70. DerZinssatz von 4,12 % p.a. ist fest biszum 08.04.2002. Nach dem08.04.2002 wird eine weitere Rück-führung von inzwischen eingezahltenGesellschaftseinlagen von rd. €

875.000 erfolgen.

Die gesamten kalkulierten Zwischenfi-nanzierungszinsen des Jahres 2002sind in der Prognoserechnung unter„Annuität“ erfaßt. Der endgültige Auf-wand ist abhängig von zukünftigenZinskonditionen und der Höhe der inAnspruch genommenen Darlehensbe-träge. Diese wiederum werden beein-flußt vom Plazierungs- und Kapital-einzahlungsverlauf der gezeichnetenGesellschaftseinlagen bis zum31.12.2002. Sollten sich hieraus unterBerücksichtigung saldierter erwirt-schafteter Guthabenszinsen in dieserPeriode höhere als kalkulierte Zinsen

ergeben, werden diese von der Pro-spektherausgeberin ausgeglichen.Niedrigere Aufwendungen als kalku-liert erhält die Prospektherausgeberinfür die übernommene Garantie. Ver-gleichen Sie hierzu die Anmerkungenzur Tabelle Ergebnisprojektion für dieJahre 2002–2020 auf den folgendenSeiten.

3. Zwischenfinanzierungskredit

über € 3.256.102

Ein Disagioanteil und eine Zinsvoraus-zahlung in Höhe von zusammen € 3.256.102, deren Zahlung für eineDarlehenstranche in Höhe von€ 16.280.510 eigentlich für den31.12.2001 vorgesehen war, wurdevom Finanzierungskonsortium bis zum31.12.2002 kreditiert.Der vorschüssige Zinssatz hierfür be-trägt 3,88 % p. a. Damit ist gewähr-leistet, daß das vorbezeichnetelangfristige Darlehen mit dem vorge-sehenen Nominalzinssatz für 2002verzinst wird. Alle hierbei anfallen-den Zinsen sind in der Prognoserech-nung im Jahr 2002 unter „Annuität“erfaßt.

4. Zwischenfinanzierungskredit

der Prospektherausgeberin von

€ 1.456.055

Die Prospektherausgeberin gewährteder Fondsgesellschaft zur Beglei-chung von Disagioteilbeträgen undZinsen ein Darlehen in vorgenannterHöhe. Das Darlehen ist ungesichertund bis zum 31.12.2002 zurückzuzah-len. Das Darlehen ist mit einem Zins-satz von 6,0 % p.a. zu verzinsen. AufZinsen bis zum 31.12.2001 in Höhevon € 81.841,12 hat die Prospekther-ausgeberin verzichtet.

5. Besicherung

Die Besicherung der Bankkreditgebererfolgt durch Buchgrundschulden inHöhe von insgesamt € 43.459.810und € 12.714.000 zu Lasten desFondsobjekts. Des weiteren gewährtder Komplementär der Gesellschaft ei-ne selbstschuldnerische Bürgschaftüber € 23.519.427.

Finanzierung

Darlehenssumme/Auszahlungsbetrag: € 32.561.020

Disagio: 10 %

Zinsvorauszahlung: 10 %

Nominalzins: 3,42 % p.a.

Zinsfestschreibungsdauer: bis 30.09.2010

Swap-Festzinssatz: 5,9345 % p. a. gültig vom 01.10.2010 – 30.12.2020

Kalkulierte Bankenmarge für den Swap-Festzinssatz 0,65 %-Punkte

Annuitätsfälligkeit: 1/4jährlich nachträglich

Tilgungsverrechnung bis 30.09.2010: jährlich nachträglich

Tilgungsverrechnung ab dem 01.10.2010: vierteljährlich nachträglich

Tilgung: ab 01.01.2002 mit einer Eingangs-tilgung von 1 % zuzüglich ersparterZinsen gültig bis 30.09.2010, danachfeste Tilgungsraten gem. Prognose-rechnung

Darlehensrest am 30.12.2020: € 22.141.393(= 68 % des Ursprungsdarlehens)

81

ILG

1) Diese Position beinhaltet den Zinssaldo und plan-mäßige Ausschüttungen bis zum 28.02.2001 sowieAusschüttungen an Gründungsgesellschafter ge-mäß § 11, Ziffer 2 des Gesellschaftsvertrages.Die Aufwendungen für die langfristige Finanzie-rung, die kurzfristige Zwischenfinanzierung unddie kalkulierten Ausschüttungen für 2000 und2001 reduziert um die kurzfristigen Zinserträgehängen vom Plazierungs- und Gesellschaftska-pitaleinzahlungsverlauf ab.Durch eine abweichende als die angenommenePlazierung würden sich die Zwischenfinanzie-rungszinsen und die Ausschüttungshöhe verän-dern. Sollten die tatsächlichen saldierten Auf-wendungen höher sein, so wird ein Fehlbetragvon der ILG Planungsgesellschaft für Industrie-und Leasingfinanzierungen mbH ausgeglichen. Sollte der kalkulatorisch berücksichtigte Aufwandnicht in dem kalkulierten Maße anfallen, so stehtdie Differenz der ILG Planungsgesellschaft für In-dustrie- und Leasingfinanzierungen mbH als Ent-gelt für das übernommene Risiko zu. 2) Hierin enthalten: Grunderwerbsteuer, Makler-kosten, Notar- und Grundbuchkosten.

3) Diese Positionen beinhalten Vergütungen anden Kreis der Initiatoren. Der kalkulierte Gesamt-nutzen nach Fremdkosten beläuft sich auf ca. T€

2.201. Er könnte sich um einen derzeit nichtquantifizierbaren Betrag gemäß Fußnote 1 er-höhen oder verringern.Rundungsdifferenzen sind EDV-bedingt.

Der Finanz- und Investitionsplan ist weitge-hend abgewickelt. Soweit Aufwendungennoch nicht bezahlt wurden, sind keine Ab-weichungen zu erwarten. Es ergibt sichzum Mietbeginn (01.03.2001) voraussicht-lich per Saldo eine Einsparung von ca. T€

90,84. Diese beinhaltet einen Forderungs-verzicht der ILG in Höhe von T€ 78,62 ausder Garantieposition „Zinsen und Aus-schüttungen“ (vgl. Fußnote 1).

Aus der laufenden Rechnung bis zum31.12.2001 ergäbe sich eine weitere For-derung der ILG aus dieser Garantieposition

Finanz- und Investitionsplan

I. Nettoinvestitionsaufwand T€ T€ in % vonGIA (III)

A. MittelverwendungGrundstück 22.241,20 30,66Gebäude und Außenanlagen 31.278,61 43,12

53.519,81 73,78Zinsen und Ausschüttungen1) 2.332,14Erwerbsnebenkosten2) 2.899,84

5.231,98 7,21Vermittlung Finanzierung3) 1.123,47Plazierungsgarantie3) 562,42Prospektprüfung, Rechts- und Steuerberatung 122,84Prospektkosten 118,62Konzeption3) 88,96Bauabnahme 48,57Anderkontenführung 23,72Beschaffung Gesellschaftskapital3) 4.957,49Standortgutachten 15,59Eintragung Handelsregister 59,82Unvorhergesehenes, Sonstiges 64,85

7.186,37 9,91

65.938,15 90,89B. Mittelherkunft

Anteiliges Gesellschaftskapital 33.377,13Langfristiges Fremdkapital 32.561,02

65.938,15

II. Sonstige Aufwendungen Initialphase

A. MittelverwendungDisagio 3.256,10Zinsvorauszahlung 3.256,10Liquiditätsreserve 93,69

6.605,89 9,11

B. MittelherkunftAnteiliges Gesellschaftkapital 6.605,89 6.605,89

III. Gesamtinvestitionsaufwand (GIA)

Nettoinvestitionsaufwand 65.938,15Sonstige Aufwendungen Initialphase 6.605,89

72.544,05 100,00

Gesellschaftkapital 39.983,03 55,12Langfristiges Fremdkapital 32.561,02 44,88

72.544,05 100,00

in Höhe von T€ 245,07, auf die diese eben-falls verzichtet.Diese Maßnahme führt zu einer erhöhtenLiquidität zum 31.12.2001 von insgesamtT€ 323,69. Vergleiche diesbezüglich dieAnmerkung zur Liquiditätsreserve bei dernachfolgenden Ergebnisprojektion.

Das Fondsobjekt konnte vor demHintergrund der vorhandenen Ver-mietung zu marktgerechten Kondi-tionen erworben werden. Der vor-läufige Kaufpreis beträgt T€

53.520; dies entspricht dem 13,7-fachen der der Kaufpreisermittlungzugrundegelegten Eingangsjahres-miete. Dieser Kaufpreisfaktor er-höht sich noch um eigene Zwi-schenfinanzierungsaufwendungen.

82

Ergebnisprojektion

Annahmen/Erläuterungen:

Die Projektion beruht zum Teil (Inflations-,Zinsentwicklung, Reparaturen und Nebenkos-ten) auf Annahmen, deren Eintritt oder Nicht-eintritt von einer Vielzahl von Faktoren ab-hängt und deren Entwicklung naturgemäßnicht vorausgesagt werden kann.

Abweichungen von der angenommenen Ent-wicklung haben einen direkten Einfluß auf dieProjektion und schlagen sich damit auch inden hier zugrundegelegten Liquiditäts- undsteuerlichen Ergebnissen nieder.

1. Geschäftsjahr 2001

Das Geschäftsjahr 2001 ist abgeschlossen.Aus der Gegenüberstellung der Planzahlenaus dem Finanz- und Investitionsplan und derlaufenden Rechnung vom 01.03. - 31.12.2001und den Ist-Zahlen ergibt sich zum31.12.2001 eine kalkulatorische Liquiditätsre-serve in Höhe von T€ 684,04 (TDM1.337,86). Diese ist um T€ 421,08 (TDM823,56) höher als geplant. Die Differenz ergibtsich hauptsächlich aus dem Forderungsver-zicht der ILG aus dem Garantievertrag zurEinhaltung der Position „Zinsen und Aus-schüttungen“ des Finanz- und Investitions-plans in Höhe von T€ 323,69 (TDM 633,09)sowie aus Einsparungen aus der laufenden

Rechnung in Höhe von T€ 85,09 (TDM166,43) und sonstigen Einsparungen ausdem Finanz- und Investitionsplan vonT€ 12,29 (TDM 24,04).

2. Mietentwicklung

Die Mieteinnahmen berücksichtigen die demMieter expert TechnoMarkt für die ersten 18Monate eingeräumte geringere Miete (€11,25/m2 p. m. statt € 11,76). Vergleiche hier-zu die Ausführungen bei Fußnote 6 unter derTabelle „Miet- und Flächenaufstellung“ . DieMieten sind wertgesichert. Die Indexklauselnder Mietverträge können Sie der Mieterauf-stellung im Abschnitt „Mieter und Mietverträ-ge“ entnehmen. Die Inflationsrate p. a. wurde

Jahr 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€

A. Liquiditäts-entwicklung

Mieteinnahmen 3.878,4 3.886,0 3.891,1 3.918,6 4.121,4 4.191,3 4.247,5 4.383,7 4.448,5Zinseinnahmen 73,4 127,5 121,2 115,1 115,6 124,4 136,0 151,8 167,0

= Summe Einnahmen (1) 3.951,8 4.013,5 4.012,3 4.033,7 4.237,0 4.315,7 4.383,5 4.535,5 4.615,5

Annuität 2.240,5 1.450,1 1.450,1 1.450,1 1.450,1 1.450,1 1.450,1 1.450,1 1.688,6Reparaturaufwand 30,0 30,0 30,0 30,0 90,0 90,0 90,0 90,0 90,0Nebenkosten 67,4 67,5 67,6 67,7 67,8 67,8 67,9 68,0 68,1Prüfungs-/Jahres-abschlußkosten 4,0 4,0 4,0 4,0 4,0 4,5 4,5 4,5 5,0Verwaltungskosten 116,4 116,6 116,7 117,6 123,6 125,7 127,4 131,5 133,5

= Summe Ausgaben (2) 2.458,3 1.668,2 1.668,4 1.669,4 1.735,5 1.738,2 1.740,0 1.744,2 1.985,1

Liquiditätsüberschuß (1) - (2) 1.493,5 2.345,3 2.343,8 2.364,4 2.501,5 2.577,5 2.643,5 2.791,3 2.630,3

Ausschüttung– Komplementär 10,2 23,1 23,1 23,1 23,1 23,1 23,1 23,5 23,5– Kommanditisten 1.013,6 2.291,6 2.291,6 2.291,6 2.291,6 2.291,6 2.291,6 2.329,8 2.329,8Ausschüttung in %des Zeichnungs-betrages (ohne Agio) 6,00➀ 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,10 6,10

= kumulierte Liquiditätsreserve(Stand 31.12.2001: T€ 684,04) 1.153,7 1.184,2 1.213,3 1.262,9 1.449,7 1.712,4 2.041,2 2.479,2 2.756,2

B. FremdkapitalStand Jahresende 32.235,4 31.898,7 31.550,4 31.190,2 30.817,7 30.432,5 30.034,1 29.622,1 29.186,6in % des Ursprungsdarlehens(Stand 31.12.2001: T€ 32.561,02) 99,00% 97,97% 96,90% 95,79% 94,65% 93,46% 92,24% 90,97% 89,64%

C. Steuerliches ErgebnisSumme Einnahmen 4.013,5 4.012,3 4.033,7 4.237,0 4.315,7 4.383,5 4.535,5 4.615,5./. Summe Ausgaben 1.668,2 1.668,4 1.669,4 1.735,5 1.738,2 1.740,0 1.744,2 1.985,1./. Abschreibung 1.190,2 1.190,2 1.190,2 1.190,2 1.190,2 1.190,2 1.190,2 1.092,6+ Tilgung (in Ausgaben

enthalten) 336,7 348,3 360,2 372,5 385,2 398,4 412,0 435,5

= Steuerliches Ergebnis – 7.173,6 1.491,8 1.501,9 1.534,4 1.683,8 1.772,5 1.851,7 2.013,2 1.973,2

• anteiliges steuerliches ErgebnisKomplementär (1%) – 71,7 14,9 15,0 15,3 16,8 17,7 18,5 20,1 19,7

• anteiliges steuer-liches ErgebnisKommanditisten (99%) – 7.101,9➁ 1.476,9 1.486,9 1.519,0 1.667,0 1.754,8 1.833,2 1.993,0 1.953,4

• in % vom Gesell-schaftskapital(ohne Agio) – 28,5➁ 3,9 3,9 4,0 4,4 4,6 4,8 5,2 5,1

1. Ergebnisprojektion für die Jahre 2002 bis 2020

➀ Der Ausschüttungsanspruch beträgt 1/12 hiervon je vollem Monat nach Kapitaleinzahlung➁ Das hier ausgewiesene steuerliche Ergebnis bezieht sich nur auf die in 2002 beitretenden Gesellschafter.

83

ILG

mit 3,0 % p.a. über die gesamte Prognosepe-riode angenommen Die Annahme einer Preissteigerung in dieserHöhe erscheint angesichts der aktuellen wirt-schaftlichen Lage und Erwartungen und auchunter Berücksichtigung der historischenIndexentwicklung angemessen. So erhöhtesich der den Mietverträgen zugrundeliegendeIndex in den letzten 30 Jahren (Dezember1971 bis Dezember 2001) im Durchschnitt umca. 3,14 % p.a. (Quelle: Statistische Berichtedes Bayerischen Landesamts für Statistik undDatenverarbeitung, Ausgaben April 1999 undJanuar 2002). Bezüglich der Auswirkungenhiervon abweichender Inflationsraten verwei-sen wir auf den Abschnitt „Chancen und Risi-ken“ , Ziffer 4.

3. Zinseinnahmen

Die Anlage der Liquiditätsreserve und unter-jährig vorhandener liquider Mittel erwirtschaf-tet Guthabenzinsen. Dabei werden folgendelangfristige Geldanlagen in börsengängigenPapieren unterstellt:T€ 800 2003–2005 5,00 % p.a.T€ 1.150 2006–2010 5,00 % p.a.T€ 350 2011–2015 5,00 % p.a.T€ 700 2011–2015 6,50 % p.a.T€ 700 2016–2020 6,50 % p.a.

Die Einhaltung der Zinseinnahmen des Jah-res 2002 wird von der ILG ebenso garantiertwie die Einhaltung der Positionen „Annuität“und „Ausschüttungen“ des Jahres 2002 (vgl.

auch Anmerkungen 4 und 8).

Für die über die langfristige Anlage hinausge-hende Liquiditätsreserve und die unterjährigzur Verfügung stehenden Mittel aus den Mie-ten wird ein durchschnittlicher Zinssatz von4,00 % p.a. unterstellt.

Die kurzfristige Anlage der Liquiditätsreserveerfolgt bei der Luxemburger Filiale einer deut-schen Großbank; ebenso die langfristigeGeldanlage in börsengängigen Papieren. Inbeiden Fällen entfällt die Erhebung und Ab-führung der Zinsabschlagsteuer. Die lang-fristige Kapitalanlage setzt voraus, daßwährend der Anlagedauer die genannten Be-träge nicht zur Erfüllung von Verpflichtungen

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 kumuliert

T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€

4.567,1 4.619,1 4.759,6 4.860,7 4.908,8 5.083,6 5.146,8 5.271,7 5.364,4 5.507,8173,2 154,5 143,6 136,8 132,4 117,0 107,3 110,8 116,0 121,9

4.740,3 4.773,6 4.903,1 4.997,4 5.041,2 5.200,6 5.254,1 5.382,5 5.480,3 5.629,7

2.407,5 2.411,1 2.415,0 2.419,2 2.423,8 2.428,6 2.433,8 2.439,5 2.445,5 2.452,0385,0 135,0 135,0 135,0 135,0 710,0 210,0 210,0 210,0 210,0 3.045,068,2 68,3 68,4 68,5 68,7 68,8 68,9 69,0 69,2 69,3

5,0 5,0 6,0 6,0 6,0 6,0 6,0 6,0 6,5 6,5137,0 138,6 142,8 145,8 147,3 152,5 154,4 158,2 160,9 165,2

3.002,7 2.758,0 2.767,3 2.774,6 2.780,7 3.365,9 2.873,1 2.882,6 2.892,1 2.903,0

1.737,6 2.015,5 2.135,9 2.222,8 2.260,5 1.834,7 2.381,0 2.499,9 2.588,3 2.726,7

23,5 23,5 23,5 23,5 23,5 23,5 23,5 24,1 25,1 28,02.329,8 2.329,8 2.329,8 2.329,8 2.329,8 2.329,8 2.329,8 2.387,1 2.482,6 2.769,0 43.370,2

6,10 6,10 6,10 6,10 6,10 6,10 6,10 6,25 6,50 7,25 116,90

2.140,4 1.802,6 1.585,1 1.454,6 1.361,7 843,1 870,8 959,4 1.040,0 969,7

28.688,6 28.153,3 27.577,8 26.959,1 26.294,0 25.579,1 24.810,5 23.984,3 23.096,2 22.141,4

88,11% 86,46% 84,70% 82,80% 80,75% 78,56% 76,20% 73,66% 70,93% 68,00%

4.740,3 4.773,6 4.903,1 4.997,4 5.041,2 5.200,6 5.254,1 5.382,5 5.480,3 5.629,73.002,7 2.758,0 2.767,3 2.774,6 2.780,7 3.365,9 2.873,1 2.882,6 2.892,1 2.903,01.069,5 1.069,5 1.069,5 1.069,5 1.069,5 1.057,9 1.055,4 1.055,4 1.055,4 981,4

498,0 535,3 575,5 618,7 665,1 714,9 768,6 826,2 888,2 954,8 10.094,0

1.166,1 1.481,4 1.641,9 1.772,0 1.856,1 1.491,7 2.094,2 2.270,7 2.421,1 2.700,1

11,7 14,8 16,4 17,7 18,6 14,9 20,9 22,7 24,2 27,0

1.154,4 1.466,6 1.625,5 1.754,3 1.837,5 1.476,8 2.073,3 2.248,0 2.396,9 2.673,1

3,0 3,9 4,3 4,6 4,8 3,9 5,4 5,9 6,3 7,0 56,6

Rundungsdifferenzen sind EDV-bedingt.

84

benötigt werden. Es wird davon ausgegan-gen, daß die kalkulierte Risikovorsorge (Re-paraturaufwand) und die über die festgelegtenBeträge hinausgehende vorhandene Liqui-dität jederzeit für die Erfüllung derartiger Ver-pflichtungen ausreichen.

Sollte dies wider Erwarten nicht der Fall sein,könnte jederzeit eine vollständige oder teilwei-se Veräußerung der festverzinslichen Papierezur Beschaffung zusätzlicher flüssiger Mittelerfolgen; allerdings mit Chancen und Risikenim Kursbereich.

Bei den kalkulierten Zinseinnahmen bestehtdas Risiko als auch die Chance, daß auf-grund der zukünftigen Kapitalmarktlage nied-rigere bzw. höhere Ergebnisse erzielt werden.

4. Fremdkapitaldienst

Der langfristige Kredit beträgt T€ 32.561,02.

Die Zinsbindungsperiode des Darlehens läuftbis zum 30.09.2010. Das Darlehen wird abdem 01.01.2002 mit einer Eingangstilgungvon 1,0% p.a. annuitätisch zurückgeführt. DieZahlungen erfolgen vierteljährlich nachträg-lich mit jährlich nachträglicher Tilgungsver-rechnung. Unter Berücksichtigung der verein-barten Annuitätszahlungen und der jährlichenTilgungsverrechnung ergibt sich ein effektiverZinssatz von 6,56 % p.a. nach der PAngV.

Für die Periode vom 01.10.2010 bis zum30.12.2020 ist ein Swap-Festzinssatz von5,9345 % p.a vereinbart. Hinzu kommt einekalkulierte Kreditmarge der Bank von 0,65 %-Punkten. Die Tilgung ist in diesem Zeitraumso vereinbart, daß der Darlehensrest am En-de der Prognoseperiode (31.12.2020) ca. 68 % des ursprünglichen Darlehens beträgt.Der Zinssatz ist damit bis auf eine geringfügigmögliche Kreditmargenänderung über die ge-samte Prognoseperiode fixiert.

In der Annuität des Jahres 2002 sind für dasZinssicherungsgeschäft T€ 107,37 Options-prämie sowie T€ 21,88 Bearbeitungs- undBereitstellungsgebühren enthalten. In denJahren 2003 – 2010 fallen jeweils T€ 10,94Bereitstellungskosten an.

Durch eine von der ILG übernommenen Ga-rantie ist sichergestellt, daß die Positionen„Ausschüttung“ + „Annuität“ der laufendenRechnung 2002 nicht überschritten werden.

5. Instandhaltung

Bei der von der Beteiligungsgesellschaft er-worbenen Immobilie handelt es sich um einenNeubau, der Ende Februar 2001 fertiggestelltund übergeben wurde. Ab diesem Zeitpunktbestehen entsprechende Gewährleistungsan-sprüche, die auf die Beteiligungsgesellschaftübergegangen sind. Die Gesellschaft sieht je-doch auch in dieser Periode jährliche Instand-haltungsaufwendungen vor, die jeweils alle 5Jahre erhöht werden. Als Grundlage dienenlangjährige Erfahrungen in diesem Bereich.

Die Instandhaltungsaufwendungen p. a. sindje m2 wie folgt kalkuliert (Fläche des Objektesrd. 30.000 m2):

2002–2005 € 1,-/m2 = T€ 30 p.a.2006–2010 € 3,-/m2 = T€ 90 p.a.2011 Revitalisierung = T€ 2502011–2015 € 4,50/m2 = T€ 135 p.a.2016 Großreparatur = T € 5002016–2020 € 7,-/m2 = T€ 210 p.a.

6. Nebenkosten

Die Nebenkosten sind weitestgehend nachder II. Berechnungsverordnung auf die Mieterumzulegen. Bei den Mietern real,-/toom undPraktiker trägt der Vermieter die Basis-Grund-steuer, Grundsteuererhöhungen sind vomMieter zu tragen. Bei den Versicherungen hatder Vermieter lediglich 50 % der anteiligenKosten Praktiker zu tragen, der Rest ist eben-falls umlegbar. Die Grundsteuer wurde mit T€

68 und die Feuer/EC-Versicherung und Haft-pflichtversicherung wurden mit T€ 13 kalku-liert. Von der Basis-Grundsteuer sind ca. 91 %nicht auf die Mieter umlegbar. Von den Versi-cherungskosten sind ca. 18 % nicht auf dieMieter umlegbar. Die Ansätze – mit Ausnah-me der Grundsteuer – sind mit jährlich 3% in-dexiert berechnet. Für einen Beirat sind Auf-wendungen von jährlich T€ 3 angesetzt.

7. Verwaltungskosten

Im Rahmen eines Dienstleistungsvertrages,den die Beteiligungsgesellschaft mit der ILGPlanungsgesellschaft für Industrie- und Lea-singfinanzierungen mbH (ILG) abgeschlos-sen hat, verpflichtet sich die ILG zu folgendenDienstleistungen:

– Auswahl und Überwachung einer Objekt-verwaltung, falls dies als notwendig er-achtet wird

– die Veranlassung, Durchführung und/oderÜberwachung notwendiger und nützlicherReparaturen und Instandsetzungen

– die Beschaffung hinreichenden Versiche-rungsschutzes

– die Verwaltung der Mietverträge unter be-sonderer Wahrung des Vermieterinteres-ses der Beteiligungsgesellschaft

– die ordnungsgemäße buchhalterischeVerwaltung, die Erstellung der Jahresab-schlüsse, die Veranlassung laufenderSteuerberatung, die Erstellung und Abga-be der Steuererklärungen

– das Berichtswesen, insbesondere die Er-stellung jährlicher Geschäftsberichte

– die Korrespondenz mit den Gesellschaf-tern

– die Aufbewahrung sämtlicher Unterlagender Beteiligungsgesellschaft in den Räu-men der ILG sowie die Einsichtge-währung in die Unterlagen

Die Verwaltungskosten sind mit 3 % der jährli-chen Mieteinnahmen vereinbart.

8. Ausschüttung 2002

Die Ausschüttung im Jahr 2002 berücksichtigtdas bis zum 31.12.2001 plazierte Kapital so-wie einen unterstellten Kapitaleinzahlungs-verlauf im Jahr 2002. Durch eine von der ILGübernommenen Garantie ist sichergestellt,daß die Positionen „Ausschüttung“ + „Annui-tät“ der laufenden Rechnung 2002 nicht über-schritten werden.

9. Liquiditätsreserve 31.12.2001

Vergleichen Sie diesbezüglich die Erläuterun-gen in Ziffer 1.

10. Abschreibungen

Das Gebäude wird bei planmäßigem Über-gang von Besitz, Nutzen und Lasten ab dem01.03.2001 gemäß § 7 Abs. 4 EStG in Verbin-dung mit WarenhausVO mit 3 % p.a. pro ratatemporis linear abgeschrieben. Auf die An-schaffungskosten der Außenanlagen nimmtdie Gesellschaft die lineare Abschreibunggem. § 7 Abs. 1 EStG vor, wobei die tatsächli-che Nutzungsdauer mit 9 Jahren (Parkfläche),mit 19 Jahren (Fahrstraßen) bzw. mit 15 Jah-ren (Grünflächen) zugrundegelegt ist.

11. Steuerliches Ergebnis 2002

Die Ermittlung des steuerlichen Ergebnissesvon T€ 7.173,63 für die im Jahr 2002 beitre-tenden Gesellschafter ergibt sich aus der Ta-belle im Abschnitt „Steuerliche Grundlagen“ ,Ziffer 3, und berücksichtigt sowohl Aufwen-dungen des Finanz- und Investitionsplans wieauch solche der Bewirtschaftungsperiodevom 01.01. – 31.12.2002.

Gesellschafter, die bereits beigetreten sind,erhalten in 2002 ein Ergebnis, das eineGleichstellung aller Gesellschaftergruppengem. § 11 des Gesellschaftsvertrages weitge-hend sicherstellt. Vgl. ebenfalls die Tabelle imAbschnitt „Steuerliche Grundlagen“ , Ziffer 3.

12. Sonstiges

Der Komplementär (Dr. Lauerbach) ist gemäßGesellschaftsvertrag vorab mit 1% am Ergeb-nis, an der Ausschüttung und am Vermögender Gesellschaft beteiligt.

Der Komplementär leistet eine Kapitaleinlagein Höhe von T€ 255.645,94 (DM 500.000).

Hiermit partizipiert der Komplementär – ne-ben seiner Vorabvergütung von 1% – am Er-gebnis und am Vermögen der Gesellschaft.Diese Ergebnisbeteiligung ist in der Ergebnis-projektion nicht bei „anteiliges steuerliches Er-gebnis Komplementär“ , sondern bei „anteili-ges steuerliches Ergebnis Kommanditisten“enthalten.

Ergebnisprojektion

85

ILG

Das Objekt kann wie andere vergleich-bare Immobilien am Markt für gewerb-liche Rendite-Immobilien veräußertwerden.

An diesem Markt werden Rendite-Immobilien üblicherweise zu einemVielfachen der jeweiligen Jahresnetto-mieteinnahmen ohne Umsatzsteuergehandelt. Die Höhe des jeweils er-zielbaren Vielfachen hängt von einerVielzahl von Faktoren ab.

Zu diesen zählen u. a. die dann herr-schenden Kapitalmarktverhältnisse,die anhaltende Vermietung bzw. Ver-mietbarkeit der Immobilie, die erwarte-te Mietentwicklung usw.

Als Veräußerungsfaktor wird das 14-fache der Gesamtjahresnettomieteunterstellt. Dies entspricht dem Ein-standsfaktor der Beteiligungsgesell-schaft. Basis des Veräußerungserlö-ses ist die prognostizierte Gesamt-jahresnettomiete des Jahres 2021.

Vielfaches 14x

€

Miete Jahr 2021 5.599.033

= Veräußerungserlös 78.386.462

- Restverbindlichkeit aus der langfristigen Finanzierung 22.141.393

+ LiquiditätsreserveEnde 2020 969.680

- Nebenkosten der Veräußerung 1) 572.149

= Liquiditätszufluß aus steuerfreier Veräußerung 56.642.600

= bezogen auf eine Beteiligung von€ 105.000 incl. Agio 147.263

2. Projektion des möglichen einkommensteuerfreien Liquiditätszuflusses aus der Immobilie bei Veräußerung, z.B. zum Ende des Jahres 2020

InCenter Bauteil I, Fachmärkte mister+ lady JEANS, Foto Sessner, Vitalia Reformhaus und Optik-Haus Walter; darüber im OG dieErlebnisgastronomie „Centro“ mit ca. 1.100 m2 Mietfläche, rechts ein Haupteingang zur Mall / toom SB-Warenhaus

1) Der Geschäftsbesorger erhält im Falle der Veräußerung eine Abwicklungsgebührin Höhe von 1% des Liquiditätsüberschusses der Gesellschaft aus Veräußerung(Veräußerungserlös – Restverbindlichkeit + Liquiditätsreserve).

86

Ergebnisprojektion / Wirtschaftlicher Erfolg der Beteiligung

1) Der nominelle Kapitaleinsatz incl. Agio be-trägt im Beitrittsjahr € 105.000 vor Einkommen-steuererstattung aus dem negativen steuerlichenErgebnis der Initialphase.

2) Ausschüttungssatz 2002: 6,00 % p.a. bezo-gen auf die Kommanditbeteiligung ohne Agio;zeitanteilig je vollem Monat nach Kapital-einzahlung (unterstellter Einzahlungstermin:30.06.2002).

3) Die Berechnung der Steuererstattung im Jahr2002 und die Berechnung der Steuerzahlungenin den Jahren 2003–2005 erfolgte zu den obengenannten Steuersätzen unter Berücksichtigungeines Solidaritätszuschlages von 5,5 % auf dieEinkommensteuer.

4) Die Liquidität nach Steuern ermittelt sich ausAusschüttungen abzüglich Steuerzahlung.

5) Der effektive Kapitaleinsatz im Jahr 2002 er-mittelt sich aus der Kapitaleinzahlung abzüglichSteuererstattung und Ausschüttung.6) Die Ermittlung dieses Wertes unterstellt eineVeräußerung der Immobilie zum 14,00fachen

der für das Jahr 2021 prognostizierten Nettojah-resmiete (siehe hierzu auch ausführlich auf Seite85).

Desweiteren wurde eine vertraglich mit demGeschäftsbesorger vereinbarte Regelung be-rücksichtigt, wonach dieser im Falle einer Ver-äußerung des Investitionsobjektes während derLaufzeit des Geschäftsbesorgungsvertrageseine Abwicklungsgebühr in Höhe von 1% desLiquiditätsüberschusses der Gesellschaft ausVeräußerung (Veräußerungspreis ./. Fremdkapi-tal + Liquiditätsreserve) erhält.

7) Ein eventueller Veräußerungsgewinn bleibtnach derzeit geltendem Recht steuerlich un-berücksichtigt.

8) Bei der Ermittlung der Prognoserendite nachder Methode des internen Zinsfußes (Barwert-methode) wurden folgende zinswirksame Zah-lungsströme unterstellt: Kapitaleinzahlung zum30.06.2002; der liquiditätsmäßige Vorteil aus densteuerlichen Verlusten der Initialphase wurdezum 30.06.2003 berücksichtigt; die folgendenSteuerzahlungen jeweils ebenfalls zum 30.06.

des Folgejahres; Ausschüttungen zum 31.12.des jeweiligen Jahres.

Für vom 30.6.2002 abweichende Beitritte erge-ben sich geringfügig veränderte Renditen nachder Barwertmethode. Kirchensteuerbelastungenund -entlastungen wurden in der Renditeberech-nung nicht berücksichtigt.

Definition und Hinweise:

Bei der Ermittlung der Prognostik werden dieKapitalabflüsse und Kapitalzuflüsse nicht nuradditiv erfaßt, sondern es wird auch der jeweiligeZeitpunkt der Zahlungsströme berücksichtigt.Der interne Zinsfuß ist dabei der kritische Zins-satz, für den die Summe aller mit dem internenZinsfuß diskontierten Ein- und Auszahlungengleich 0 ist.Die Prognoserendite nach Steuern nach der in-ternen Zinsfußmethode ist weder vergleichbarmit Renditeangaben eines festverzinslichenWertpapiers noch mit „internen Zinsfüßen“ ande-rer geschlossener Immobilienfonds, auch wenndie mathematischen Grundlagen gleich sind.

persönliche Steuersätze:48,5 % in 2002; 47 % in 2003/2004; 42 % ab 2005

zzgl. 5,50 % Solidaritätszuschlag bis 2005

Jahr Kapitalein- steuerliche Steuer- Liquidität in % deszahlung (–) Ergebnisse zahlung (–) nach Steuern effektivenAusschüt- Gewinn (+) erstattung (+)3) Zufluß (+) Kapital-tungen (+) Verlust (–) Abfluß (–) einsatzes

(1+3)4)

(1) (2) (3) (4) (5)€ € € € %

2002 – 105.0001)

Initialphase 2002 + 3.0002)

2002 – 102.000 – 28.460 + 14.562 – 87.4385) – 100,00

2003 + 6.000 + 3.879 – 1.923 + 4.077 4,662004 + 6.000 + 3.905 – 1.936 + 4.064 4,652005 + 6.000 + 3.989 – 1.768 + 4.232 4,842006 + 6.000 + 4.378 – 1.839 + 4.161 4,762007 + 6.000 + 4.608 – 1.935 + 4.065 4,652008 + 6.000 + 4.814 – 2.022 + 3.978 4,552009 + 6.100 + 5.234 – 2.198 + 3.902 4,462010 + 6.100 + 5.130 – 2.155 + 3.945 4,51

Bewirtschaftungs- 2011 + 6.100 + 3.032 – 1.273 + 4.827 5,52phase 2012 + 6.100 + 3.851 – 1.618 + 4.482 5,13

2013 + 6.100 + 4.269 – 1.793 + 4.307 4,932014 + 6.100 + 4.607 – 1.935 + 4.165 4,762015 + 6.100 + 4.826 – 2.027 + 4.073 4,662016 + 6.100 + 3.878 – 1.629 + 4.471 5,112017 + 6.100 + 5.445 – 2.287 + 3.813 4,362018 + 6.250 + 5.903 – 2.479 + 3.771 4,312019 + 6.500 + 6.294 – 2.644 + 3.856 4,412020 + 7.250 + 7.020 – 2.948 + 4.302 4,92

Summe 2003– 2020 + 110.900 + 85.062 – 36.408 + 74.492 + 85,19

Saldo 2002– 2020 + 8.900 + 56.601 – 21.846 – 12.946

unterstellter Liquiditätszufluß aus Veräußerung im Jahr 2020 + 147.263 6) – 0 – 7) + 147.2636) + 168,42

Liquiditäts-zufluß insgesamt + 156.163 + 134.317 + 153,61

Prognoserendite nach der Barwertmethodep. a. nach Steuern 6,50 % 8)

1. Kapitaleinsatz- und Rückflußrechnung auf der Grundlage der Prospektannahmen für einen Zeichnungs-betrag von € 105.000 (incl. Agio) / unterstellter Kapitaleinzahlungstermin: 30.06.2002

87

ILG

persönlicher Steuersatz: 30%zzgl. 5,50 % Solidaritätszuschlag bis 2005

Steuer- Liquidität in % deszahlung (–) nach Steuern effektiven

erstattung (+)3) Zufluß (+) Kapital-Abfluß (–) einsatzes

(1+6)4)

(6) (7) (8)€ € %

+ 9.008 – 92.9925)

– 100,00

– 1.228 + 4.772 5,13– 1.236 + 4.764 5,12– 1.263 + 4.737 5,09– 1.313 + 4.687 5,04– 1.382 + 4.617 4,97– 1.444 + 4.556 4,90– 1.570 + 4.530 4,87– 1.539 + 4.561 4,90– 910 + 5.190 5,58– 1.155 + 4.945 5,32– 1.281 + 4.819 5,18– 1.382 + 4.718 5,07– 1.448 + 4.652 5,00– 1.163 + 4.937 5,31– 1.633 + 4.467 4,80– 1.771 + 4.479 4,82– 1.888 + 4.612 4,96– 2.106 + 5.144 5,53

– 25.713 + 85.187 + 91,61

– 16.705 – 7.805

– 0 –7) + 147.2636) + 158,36

+ 139.458 + 149,97

6,54 % 8)

Unterschiedliche Risikostrukturen der Invest-ments werden bei der Zinsfußberechnung nichtabgebildet. Die Einschätzung einer Wahrschein-lichkeit des Eintreffens der prognostizierten Er-gebnisse bzw. das Risiko einer Abweichung soll-te jeder Anleger für sich, ggf. mit seinem Berater,anhand der im Prospekt dargestellten Prognose-prämissen treffen.

Der hier verwendete Begriff „Prognoserendite“weist darauf hin, daß die Renditeangabe nichtauf sicher feststehenden Zahlungsströmen be-ruht, sondern auf den Annahmen einer Ergebnis-projektion.

Die Abweichung bei Veränderung wesentlicherEinflußfaktoren in der Bandbreite +/- 20 % istdem Abschnitt „Chancen/Risiken-Analyse“ zuentnehmen.

Die Additionen können aus EDV-technischenGründen Rundungsdifferenzen aufweisen.

2. Vermögenszuwachs

Für die Beurteilung der Wirtschaftlich-keit einer Kapitalanlage kann nebender Prognoserendite nach Steuern

(nach der Methode des internen Zins-fußes) beispielsweise auch der Ver-

mögenszuwachs herangezogen wer-den.

€ €

Kapitaleinsatz 2002 - 102.000

Summe Ausschüttungen 2003-2020 + 110.900

Unterstellter steuerfreier Liquiditätsflußaus Veräußerung Ende des Jahres 2020 + 147.263

+ 258.163

./. Saldo Steuerzahlungen 2002-2020 - 21.846 + 236.317

Voraussichtlicher Vermögenszuwachs + 134.317

Die nachfolgende Berechnung basiertebenfalls auf den Annahmen der „Ka-pitaleinsatz- und Rückflußrechnung“ ,insbesondere der Annahme einesSpitzensteuersatzes beim Beteiligten.

Vermögenszuwachsbezogen auf eine Beteiligung in Höhe von € 100.000 zuzügl. 5 % Agio

Der Kapitaleinsatz 2002 ergibt sichaus einer Kapitaleinzahlung von€ -105.000 und der anteiligen Aus-schüttung für den Zeitraum 01.07.-31.12.2002 in Höhe von € 3.000.

Es wird darauf hingewiesen, daß derhier dargestellte Vermögenszuwachsauf den Annahmen der Ergebnis-projektion, der Projektion des Ver-äußerungserlöses und den obenge-nannten Annahmen beruht und nurbeim exakten Eintreffen der Annah-men eintritt.

Anmerkung (zu Fußnote 8):

Um eine Rendite nach Steuern von6,50 % p. a. zu erzielen, müßte einder Spitzenbesteuerung unterliegen-der Anleger, der seine Sparerfreibe-träge bereits voll ausgeschöpft hat,eine Alternativanlage – z.B. infestverzinsliche Wertpapiere – miteiner Verzinsung (vor Steuern) von11,30 % p. a. mit einer vergleichba-ren Laufzeit tätigen.

88

Besondere Wertigkeit einer strate-

gischen Einzelhandelsimmobilie

und Chancen außerordentlicher

Werterhöhungen

1. Ausweislich einer statistischenAuswertung des EuroHandelsinstitu-tes (EHI) aus dem April 2000 gab es inder Bundesrepublik per 01.01.2000 le-diglich 197 SB-Warenhäuser mit zwi-schen 7.000 und 10.000 m2 Verkaufs-fläche.

Das InCenter kann wegen seinerGröße und der Vielzahl der dort vertre-tenen Fachmärkte und Shops als Ein-kaufscenter eingeordnet werden. Per1998 gibt es 266 Zentren dieser Art.Anhaltend erfolgreich betriebene stra-tegische Einzelhandelsimmobilien die-ser Größenordnung führen nach Mei-nung der Prospektherausgeberin auchzu einer besonderen Wertigkeit.

Die Wertigkeit einer solchen Immobiliefolgt einerseits aus der relativenSeltenheit derartiger strategischer Im-mobilien und zum anderen auch ausdem Geschäftswert einer solchen Im-mobilie ausgedrückt in den dort erziel-ten Umsätzen.

Dies gilt insbesondere dann, wennsich derartige Immobilien in attraktivenBallungsgebieten Deutschlands befin-den und wenn sie anhaltend erfolg-reich sind.

Solche Immobilien sind besonderswertsicher, weshalb sie auch für großeinstitutionelle Anleger von Interessesind.

Für derartige erfolgreiche strategischeImmobilien können dann auch über-durchschnittliche Preise, die sich in ei-nem höheren Kaufpreisfaktor nieder-schlagen, erzielt werden.

2. Chancen der Realisierung außer-ordentlicher Wertsteigerungen beste-hen für Eigentümer erfolgreicher stra-tegischer Einzelhandelsimmobilienauch dann, wenn die abge-schlossenen Mietverträge einschließ-lich eingeräumter Verlängerungsoptio-nen sich dem Ende zuneigen.

Ein solcher Zeitpunkt ist immer danngegeben, wenn die letzte Option aus-

geübt werden muß. Sofern das Miet-objekt erfolgreich betrieben wird, ist esnaheliegend, daß der Mieter bereitsanläßlich der Ausübung der letztenOption mit dem Vermieter Verhandlun-gen aufnimmt, um eine Neugestaltungdes Mietvertrages zu vereinbaren.

In der Regel ist dieses ein günstigerZeitpunkt, da sich der Mieter einerseitsdurch Ausübung der Option das Miet-objekt noch zu alten Konditionen si-chern kann, andererseits aber Konkur-renzangebote nicht zu befürchten hat.

Für den Vermieter besteht bei derarti-gen Verhandlungen die sehr realisti-sche Chance, bereits in einer Periode,in der eigentlich noch der alte durchOption verlängerbare Mietvertrag Gül-tigkeit hätte, wesentlich verbesserteMieten zu vereinnahmen und wiedereinen langfristigen Mietvertrag zu be-kommen, der gleichzeitig bei einem insAuge gefaßten Verkauf preiserhöhendwirkt.

Warum ist davon auszugehen, daß beiderartigen Verhandlungen die Mieteauf ein dann herrschendes Mietpreis-niveau angepaßt werden kann?

Ungeachtet besonderer Faktoren wieeiner gerade bei strategischen Einzel-handelsimmobilien möglichen außer-ordentlich erfolgreichen Umsatzent-wicklung, d. h. einer Entwicklung, dienicht nur die allgemeine Preisentwick-lung widerspiegelt, wird schon bei ei-ner lediglich linear entsprechend derPreisentwicklung verlaufenden Um-satzentwicklung die Mietbelastung fürden Mieter über die Vertraglaufzeit im-mer geringer.

Dies deshalb, weil die Miete sich auf-grund der vereinbarten Indexregelun-gen flacher (aufgrund des Anpas-sungsprozentsatzes von 66 2/3 %)entwickelt als der Umsatz.

Beispiel:

Unterstellt man, daß sich der Aus-gangsumsatz des InCenters von € 67Mio. jedes Jahr um 3,0 % inflations-bedingt erhöht, so beträgt dieser imJahr 25 € 136 Mio. Dieses entsprichteiner Steigerung von rd. 103 %.

In der gleichen Periode von 25 Jahrenentwickelt sich die Miete von € 3,88Mio. p.a. gemäß den Mietverträgen auf€ 6,24 Mio. p.a.. Dies entspricht einerSteigerung von 60,8 %.

Bei einer Jahresmiete von € 6,24 Mio.und einem Jahresumsatz von rd. €

135 Mio. beträgt der DeckungsbeitragMiete dann nur noch 4,62 %. Da aberdie Mieter mit einem durchschnittli-chen Mietdeckungsbeitrag von 5,5 %ausweislich der Standortanalyse derGfK reüssieren können, bestünde an-läßlich der vorbeschriebenen Mietver-tragsneuverhandlungen die Möglich-keit, die Miete auf 5,5 % von € 135Mio. = € 7,43 Mio. zu erhöhen.

Sollte das gesamte Erhöhungspoten-tial in den Verhandlungen durchge-setzt werden können, würde diesesbei einem Verkauf zum 14-fachen derJahresmiete ein außerordentliches Er-höhungspotential des Kaufpreises vonrd. € 16,66 Mio. bedeuten.

Aber auch wenn dieses maximale Er-gebnis des Szenarios nicht erreichtwerden kann und die Ergebnisse ggf.dazwischen liegen, ergeben sich ausdieser möglichen Neuverhandlung abdem Jahr 26 ganz erhebliche Wertstei-gerungspotentiale.

Über die möglichen Auswirkungen al-ternativer negativer Szenarien infor-miert der Prospekt im Abschnitt „Chan-cen/Risiken-Analyse.

Wertigkeit einer strategischen Einzelhandelsimmobilie

90

Vertragliche Grundlagen

lfd. Nr. 3Das vorstehend unter BV lfd. Nr. 7 aufgeführ-te Grundstück ist wie folgt belastet:Versorgungsleitungsrecht für den jeweiligenEigentümer von Flst. Nr. 680 der GemarkungEtzenhausen

lfd. Nr. 4Die vorstehend unter BV lfd. Nrn. 1-7 sind wiefolgt belastet:

Auflassungsvormerkung für ABA Grund-stücksverwaltungsgesellschaft mbH & Co.Objekt InCenter Dachau KG, München (Be-teiligungsgesellschaft); Bewilligung vom18.08.2000, Rang nach Abteilung III/3; einge-tragen am 11.09.2000

Abteilung III:

Der von der Beteiligungsgesellschaft erwor-bene Grundbesitz ist wie folgt belastet:

lfd. Nr. 1Bestandsverzeichnis lfd. Nrn.: 1, 2, 3, 4, 5, 6DM 75.000.000 Buchgrundschuld für Bayeri-sche Landesbank Girozentrale München; 14 % Zinsen; wegen eines zuletzt zu zahlen-den Teilbetrages von 10.000.000 DM samtZinsen vollstreckbar § 800 ZPO, eingetragenam 04.04.2000

lfd. Nr. 2Bestandsverzeichnis lfd. Nr.: 7DM 10.000.000 Buchgrundschuld für Bayeri-sche Landesbank Girozentrale München;14 % Zinsen; vollstreckbar § 800 ZPO bezüg-lich eines Teilbetrages von 2.000.000 DM; ein-getragen am 28.12.1998, übertragen am11.09.2000

lfd. Nr. 3Bestandsverzeichnis lfd. Nrn.: 1-7€ 12.714.000 Buchgrundschuld für Westdeut-sche ImmobilienBank, Mainz; 18 % Zinsen;1.271.400 € Nebenleistung einmalig; bezüg-lich eines zuletzt zu zahlenden Teilbetragesvon 1.023.000 € nebst anteiliger Zinsen von102.300 € Nebenleistung vollstreckbar § 800ZPO; eingetragen am 11.09.2000

Die nachfolgenden Texte sind – mit Ausnah-me der gekennzeichneten Hinweise/Anmer-kungen (Kursivdruck /Einrahmung) – wört-lich dem notariellen Kaufvertrag vom18.08.2000 entnommen. Allerdings wurdenicht der gesamte Kaufvertragstext abge-druckt, sondern nur wesentliche Passagen.Hierdurch entfallen auch Verweise auf nichtabgedruckte Textpassagen bzw. Anlagen.Bei genannten DM-Beträgen wurde auf dieUmrechnung auf EURO verzichtet.

§ 3 Bauverpflichtung

3.1.Der Verkäufer hat auf dem Vertragsgrundbe-

sitz ein Einkaufszentrum (Bauteil I) und einFachmarktzentrum (Bauteil II) mit Außenanla-gen zu errichten. Die vom Verkäufer über-nommene Bauerrichtungsverpflichtung ergibtsich aus der notariellen Urkunde des amtie-renden Notars vom 17./18. Aug. 2000 und de-ren Anlagen 1 – 29 (URNr. 2010 des Jahr-gangs 2000) – nachfolgend Bezugsurkundegenannt. Die Bezugsurkunde liegt bei derheutigen Beurkundung (18. 08. 2000) in Ur-schrift vor. Die Erschienenen erklären, daß ih-nen der Inhalt der Bezugsurkunde sowie derAnlagen 1 – 29 der Bezugsurkunde bekanntist. Sie verweisen zur Festlegung der vom Ver-käufer übernommenen Bauerrichtungsver-pflichtung auf die Bezugsurkunde. Die Er-schienenen erklären weiter, daß sie auf dasVorlesen der Bezugsurkunde sowie derenBeifügung zu dieser Niederschrift verzichten.Der Notar belehrt die Erschienenen über dieBedeutung der Verweisung und der Verzichts-erklärungen.

Auch die Baubeschreibungen nachgereichterMietverträge sind Gegenstand der Bauver-pflichtung. Dies gilt für Mietverträge, die biszum Ablauf der Erstvermietungsgarantie vor-gelegt werden. Sollten zu diesem ZeitpunktTeilflächen nicht vermietet sein, schuldet derVerkäufer bezüglich dieser Flächen den Aus-baustandard der Mietfläche des Mieters OptikWalter.

3.2.Die Herstellung des Kaufobjekts hat unter Ver-wendung normgerechter Baustoffe, nach denzum Zeitpunkt der Einreichung der Bauge-nehmigungsanträge geltenden DIN-Vorschrif-ten, nach der Bayerischen Bauordnung undunter Beachtung der anerkannten Regeln derBaukunst, zu erfolgen.

Soweit in dieser Urkunde nichts anderes ver-einbart ist, hat der Verkäufer die, in denBaugenehmigungsbescheiden enthaltenen,Auflagen bautechnischer Art zu erfüllen.

3.3.Für das Bauvorhaben liegen folgende Bauge-nehmigungsbescheide vor:

– Baugenehmigungsbescheid der GroßenKreisstadt Dachau vom 05.11.1999 (Aktenzeichen: 231/99) sowie Tekturge-nehmigungsbescheid hierzu vom11.05.2000 (Aktenzeichen: 117/00);

– Ergänzungsbescheid und Änderungsbe-scheid zum Tekturgenehmigungsbe-scheid vom 11.05.2000 der Großen Kreis-stadt Dachau vom 27.06.2000

– Baugenehmigungsbescheid der GroßenKreisstadt Dachau vom 18.05.1998 (Aktenzeichen: 68/98) sowie Tekturge-nehmigungsbescheid hierzu vom04.08.2000.

– Ergänzungsbescheid zum Baugeneh-migungsbescheid vom 05.11.1999 derGroßen Kreisstadt Dachau vom31.01.2000

– Änderungsbescheid zum Baugenehmi-gungsbescheid vom 18.05.1998 derGroßen Kreisstadt Dachau vom28.04.2000

– Ergänzung des Tekturgenehmigungsbe-scheides zum Baugenehmigungsbe-scheid der Großen Kreisstadt Dachauvom 18.05.1998 vom 10.08.2000

Die vorbezeichneten Bescheide und die ge-nehmigten Baupläne sind der Bezugsurkundejeweils in Kopie beigefügt (Anlagen 1 - 8).

Bei Abweichungen zwischen den genehmig-ten Bauplänen und den Bau- und Ausstat-tungsbeschreibungen gehen die Bauplänevor, soweit dadurch nicht vertragliche Ver-pflichtungen gegenüber Mietern verletzt wer-den. Bestimmungen dieses Vertrages habengegenüber beiden Vorrang; ungeachtet dieserRegelung steht der Verkäufer jedoch dafürein, daß die Bauausführung allen baugeneh-migungsrechtlichen Auflagen und entspre-chender Vorgaben der Mieterbaubeschrei-bungen entsprechen.

In die Pläne etwa eingezeichnete Möblie-rungen, Bäume, Pflanzen etc. werden nurdann Vertragsbestandsteil, wenn sie in denBau- und Ausstattungsbeschreibungen aus-drücklich aufgeführt sind. Soweit in den Plä-nen die Umgebung des Kaufobjekts oder derangrenzende Bereich dargestellt ist, ist diesebenfalls unverbindlich.Soweit die Leistungen des Verkäufers danachnicht eindeutig bestimmt sind, nimmt der Ver-käufer die Bestimmung nach sachgerechtemErmessen vor.

3.4.Änderungen in der Bauausführung und Bau-ausstattung, die technisch notwendig sindoder auf behördlicher Forderung beruhen, so-wie Änderungen, die keine Wert- oder Ge-brauchsminderung bedeuten, sind dem Ver-käufer vorbehalten, soweit die Änderungenunter Berücksichtigung der Interessen desVerkäufers dem Käufer zumutbar sind unddem nicht vertragliche Verpflichtungen desVerkäufers gegenüber Dritten ( z. B. Mieter)entgegenstehen. Der Kaufpreis ändert sichdadurch nicht. Darüber hinausgehende Ab-weichungen von der vereinbarten Bauaus-führung und Ausstattung bedürfen der Zustim-mung des Käufers.

Sonderwünsche des Käufers bedürfen derschriftlichen Vereinbarung zwischen Verkäu-fer und Käufer und gehen, soweit in dieser Ur-kunde nichts anderes vereinbart ist, zu Lastendes Käufers.

91

ILG

Soweit die Leistungen und Verpflichtungendes Verkäufers aus diesem Vertrag noch derBestimmung bedürfen, nimmt diese der Ver-käufer nach billigem Ermessen vor und er-bringt sie in mittlerer Art und Güte.

§ 4 Bezugsfertigkeit des Kaufobjekts und

der Außenanlagen

4.1.Der Verkäufer gewährleistet, daß die Bezugs-fertigkeit des Kaufobjekts bis spätestens zum28.02.2001 vorliegt, es sei denn, eine Ter-minüberschreitung wird durch höhere Ge-walt verursacht. Die Fertigstellung der Außen-anlagen erfolgt spätestens bis zum31.10.2001.

Die Bezugsfertigkeit des Kaufobjekts ist danngegeben, wenn das Bauvorhaben so weit fort-geschritten ist, daß den künftigen Nutzern aufder Grundlage der mit ihnen abgeschlosse-nen Mietverträge der Mietgebrauch möglichist und ihnen zugemutet werden kann, dasObjekt zu beziehen. Dafür ist erforderlich, daßdie Bauwerke in ihrer Funktion nach Maßgabeder erteilten Baugenehmigungen als Ein-kaufszentrum bzw. als Fachmärkte genutztwerden können. Damit müssen die für dieNutzung des Objekts notwendigen Einrichtun-gen fertig gestellt sein, insbesondere Sanitär-und Heizeinrichtungen. Die Zufahrten und dieParkplätze müssen sich in einem gebrauchs-fähigen Zustand befinden. Die Bezugsfertig-keit des Kaufobjekts ist hinsichtlich der einzel-nen Mietflächen insbesondere dann gegeben,wenn der Mieter die Fläche übernommen hatoder die Bezugsfertigkeit durch einen Sach-verständigen als Schiedsgutachter im Verhält-nis zwischen Verkäufer und Mieter verbindlichfestgestellt worden ist.Die vorstehend genannten Termine verlän-gern sich, wenn der Käufer das Bauvorhabenbehindert. Eine Behinderung in diesem Sinneliegt auch dann vor, wenn der Käufer die Zah-lungsfristen überschreitet.

4.2.Verzögert sich die Bezugsfertigkeit des Kauf-objekts aus Gründen, die der Verkäufer zuvertreten hat, so hat der Verkäufer dem Käu-fer ab dem Tag der vollständigen Kaufpreis-zahlung (Kaufpreis gemäß Ziff. 5.1 ohne Um-satzsteuer zuzüglich eventueller nach Ziffer5.2 fälliger Zahlungsbeträge) als pauschalier-ten Schaden einen Betrag in Höhe des ent-gangenen Mietzinses ( entgangene Nettokalt-miete zzgl. der umlagefähigen verbrauchsun-abhängigen Betriebskosten gemäß Anlage 3zu § 27 Abs. 1 Zweite Berechnungsverord-nung – II. BV –, soweit diese Kosten vom Käu-fer getragen werden und von ihm infolge derverspäteten Bezugsfertigkeit nicht auf Mieterumgelegt werden können) bis zum Zeitpunktder Bezugsfertigkeit des Kaufobjekts zu be-zahlen.

4.3.Diese Verpflichtung des Verkäufers bestehtauch für den Fall, daß ein Mieter aufgrund ei-ner vom Verkäufer zu vertretenden Verzöge-rung der Bezugsfertigkeit zum Rücktritt vondem Mietvertrag berechtigt ist und zurücktritt.In diesem Fall gilt die Verpflichtung des Ver-käufers zur Zahlung des pauschalierten Scha-densersatzes ab dem Tag der vollständigenKaufpreiszahlung (Kaufpreis gemäß Ziff. 5.1ohne Umsatzsteuer zuzüglich eventuellernach Ziff. 5.2 fälliger Zahlungsbeträge) bis zudem Zeitpunkt, zu dem die entsprechendeMietfläche erstmals anderweitig vermietetwerden kann (vertraglich vereinbarter Miet-zahlungsbeginn des Ersatzmietvertrages).Für die Ersatzvermietung gilt die Regelung in§ 14 Ziffer 14.2 Satz 1 und Satz 2 (unwider-rufliche Bevollmächtigung des Verkäufers zurVermietung und Zustimmung des Käufers)entsprechend.

Die Nebenkostenregelung und die Wertsiche-rungsklausel in dem oder den neuen Mietver-trägen, die an die Stelle von infolge Mie-terrücktritts weggefallenen Mietverträgen tre-ten, dürfen nicht ungünstiger sein, als die ent-sprechenden Regelungen des weggefallenenMietvertrages; die Bonität des neuen Mietersdarf nicht schlechter zu bewerten sein, als dieBonität des zurückgetretenen Mieters. DieMindestlaufzeit des neuen Mietvertragesmuss mindestens der Restlaufzeit des weg-gefallenen Mietvertrages (Zeitraum zwischenErsatzvermietung und dem Zeitpunkt, in wel-chem die Mindestlaufzeit des weggefallenenMietvertrages geendet hätte) entsprechen.

Bei Wegfall der Mieter real SB-WarenhausGmbH und/oder Praktiker muß der Ge-schäftsbetrieb des neuen Mieters mit demGeschäftsbetrieb des weggefallenen Mieters,insbesondere unter dem Gesichtspunkt derKundenfrequenz, vergleichbar sein.

Der Käufer hat auch bei Vereinbarung einergeringeren Nettokaltmiete seine Zustimmungzu erteilen. In diesem Fall ist der Verkäuferverpflichtet, für die Dauer des Vertrages, vondem der erste Mieter wegen verzögerter Be-zugsfertigkeit zurückgetreten ist, eine etwaigeNettomietzinsdifferenz gegenüber dem Käu-fer auszugleichen, soweit die Nettomietzins-differenz nicht durch eventuelle höhere Miet-zinsvereinbarungen in anderen Ersatzmiet-verträgen (im Vergleich zu dem/den weggefal-lenen Mietvertrag/Mietverträgen) ausgegli-chen wird.

Soweit eine Nettomietzinsdifferenz vom Ver-käufer auszugleichen ist, bedarf die Einräu-mung einer Option auf Verlängerung der Miet-zeit in einem Ersatzmietvertrag der Zustim-mung des Käufers. Die Zustimmung darf nurverweigert werden, wenn mit der Option einerheblicher wirtschaftlicher Nachteil verbun-den ist.

Anmerkung:Alle wesentlichen Bedingungen und Verein-barungen der vorstehenden Ziffern 4.1– 4.3wurden vom Verkäufer vertragsgemäß er-füllt. Das Objekt wurde am 28.02.2001 über-geben. Ein Teil der Außenanlage (Humusie-rung der Rasenkantensteine der Parkplatz-anlage) wird erst im Verlaufe deses Jahreshergestellt. Hieraus entsteht keine Nut-zungsbeeinträchtigung. Die fehlende Leis-tung wurde mit einer Bürgschaft über DM50.000 (= € 25.565) abgesichert.

4.4.Der vollständigen Kaufpreiszahlung im Sinneder Ziffern 4.2 und 4.3 steht es gleich, wennder Verkäufer auf schriftliches Verlangen desKäufers hin zum 28.02.2001 oder einem spä-teren Termin die Bürgschaft gemäß nachfol-gend § 5 Ziff. 5.6 lit. a) nicht zur Verfügungstellt. In diesem Fall wird der pauschalierteSchadensersatz ab dem 12. Werktag nachZugang des Verlangens beim Verkäufer,frühestens jedoch ab dem 01.03.2001 ge-schuldet.

Der vollständigen Kaufpreiszahlung im Sinneder Ziffern 4.2 und 4.3 steht es ebenfallsgleich, wenn der Käufer von den zum28.02.2001 fälligen Kaufpreisteilen gemäßZiffer 7.2 dieses Vertrages einen Einbehalt biszur Höhe von DM 2.000.000,00 vornimmt.

4.5.Die Geltendmachung eines weiteren Verzö-gerungsschadens durch den Käufer istausgeschlossen.

§ 5 Kaufpreis

5.2.Der vorläufige Gesamtkaufpreis für den Ver-tragsgrundbesitz und die Errichtung der Ge-bäude nebst Außenanlagen beträgt insge-samt

Nettokaufpreis DM 104.675.649,91

zuzüglich gesetzl. Mehrwertsteuer auf den um 50% der Grund-erwerbsteuer erhöhten Kaufpreis (=Mehrwert-steuer aus der Bemes-sungsgrundlage)

DM 17.041.195,80

Insgesamt DM 121.716.845,71

(in Worten: einhunderteinundzwanzigmillio-nensiebenhundertsechzehntausendachthun-dertfünfundvierzig,71/100 Deutsche Mark).Verkäufer und Käufer erklären hierzu, daß sieauf die Umsatzsteuerbefreiung durch Er-klärung gemäß § 9 Absatz 1 UStG verzichten.

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Die Mehrwertsteuer aus der Bemessungs-grundlage berechnet sich derzeit wie folgt :

16 % aus DM 104.675.649,91also DM 16.748.103,9916 % aus DM 1.831.823,87also DM 293.091,82(der Betrag vonDM 1.831.823,86 entsprichtder Hälfte der anteiligen Grund-erwerbsteuer von ins-gesamt 3,5 %)

insgesamt DM 17.041.195,81

In dem vorläufigen Nettokaufpreis von DM

104.675.649,91 sind enthalten:

a.) für den Grundbesitz DM 43.500.000,00b.) für die zu errich-

tenden Bauwerke inkl.aller Bauneben-kosten DM 55.931.649,91

c.) für die zu errich-tenden Außen-anlagen DM 5.244.000,00

Bei einer Erhöhung der Mehrwertsteuer er-höht sich der Kaufpreis um die Mehrkosten,die aus einer Erhöhung des derzeitigen Mehr-wertsteuersatzes von 16% entstehen.

5.2.Der auf die Mehrwertsteuer entfallende Kauf-preisteilbetrag ist mit dem Nettokaufpreisbzw. den Nettokaufpreisteilbeträgen zur Zah-lung fällig. Die vom Käufer zu zahlende Mehrwertsteuerwird jedoch in der Weise geregelt, daß derKäufer seinen Vorsteuererstattungsanspruchgegenüber dem Finanzamt in Höhe dieser zuzahlenden Mehrwertsteuer an den Verkäufererfüllungshalber abtritt. Etwaige Differenzbe-träge sind gegenseitig auszugleichen.Der Verkäufer ist verpflichtet, dem Käufer ei-nen den Steuervorschriften entsprechendenBeleg über den Gesamtkaufpreis auszustel-len.

Verkäufer und Käufer verpflichten sich, die er-forderliche Anzeige unverzüglich in der vorge-schriebenen Form bei den zuständigen Fi-nanzbehörden vorzunehmen. Sollte die Fi-nanzverwaltung die Abtretung nicht oder nichtvollständig anerkennen, so hat der Käufer denjeweiligen Mehrwertsteuerbetrag an den Ver-käufer auf erstes Anfordern – Zug um Zug ge-gen Rückabtretung des Vorsteuererstattungs-anspruchs – zu zahlen, nicht jedoch vor Fäl-ligkeit des jeweiligen Kaufpreisteils.

Sollte sich, gleich aus welchem Grund, dieVerrechnung des Vorsteuererstattungsan-spruchs des Käufers mit der Umsatzsteuer-last des Verkäufers aus diesem Vertrag verzö-gern, wird der Verkäufer die zinslose Verrech-nungsstundung seiner Umsatzsteuerlast be-

antragen. Sollte das Finanzamt diesem Stun-dungsantrag nicht entsprechen, so ist derKäufer zur sofortigen Zahlung der jeweiligenUmsatzsteuer aus diesem Vertrag verpflich-tet, nicht jedoch vor Fälligkeit des jeweiligenNettokaufpreisteilbetrages. Der Verkäuferkann den Käufer anweisen, die Umsatzsteuerunmittelbar an das Finanzamt zu bezahlen.

Säumniszuschläge auf die Umsatzsteuer undsonstige Schäden des Verkäufers, die im Zu-sammenhang mit einer Verzögerung der Zah-lung durch den Käufer entstehen, trägt derKäufer.

5.3.Der in § 5 Ziffer 5.1. vereinbarte Kaufpreis ba-siert auf dem Ertragswert des Kaufobjekts.Die Vertragsparteien sind dabei von folgenderBerechnung ausgegangen:

Jahresnettomietwert der als Anlage II beigefügten Mietaufstellung multipliziert mit

dem Faktor 14,

also bei einer Mietfläche im Aufmaß von29.332,33 qm und einem Jahresnettomietwertvon DM 7.640.763,86 insgesamt DM106.970.694,04 zzgl. Mehrwertsteuer (in Wor-ten: einhundertsechsmillionenneunhundert-siebzigtausendsechshundertvierundneunzig,04/100 Deutsche Mark).

Hiervon wurden Beträge in Höhe von DM41.029,84 als Barwertausgleich und vorläufigDM 2.304.014,29 als Ausgleich für ersparteZwischenfinanzierungszinsen des Verkäu-fers, die sich aus der vorzeitigen Zahlung vonKaufpreisteilbeträgen durch den Käufer erge-ben, abgezogen sowie ein anteiliger pauscha-ler Ausgleich für die vom Verkäufer getra-genen Kosten der Bürgschaft gemäß Ziffer 5.5hinzugezählt (DM 106.970.694,04 ./. DM41.029,84 ./. DM 2.304.014,29 + DM 50.000,–= DM 104.675.649,91).

Ergibt sich nach Übergabe des Kaufobjektseine Änderung des Aufmaßes der Mietflächenund in Folge dessen eine Änderung des Jah-resnettomietwertes, weil sich der von denMietern zu zahlende Mietzins nach dem ge-nauen Aufmaß der vermieteten Fläche be-stimmt, so ändert sich auch der Kaufpreis ent-sprechend. Dies gilt sowohl für Mehr- als auchfür Minderflächen. Die der endgültigen Kauf-preisberechnung zugrundezulegende endgül-tige Jahresnettomiete beträgt jedoch unab-hängig vom endgültigen Aufmaß der Miet-flächen höchstens DM 7.650.000,–.

Die kaufpreisrelevante Änderung des Jahres-nettomietwertes im Sinne der vorstehendenRegelung wird entweder durch einen Mietver-tragsnachtrag, aus dem sich die Verpflichtungdes Mieters zur Zahlung der höheren Mietewegen der größeren Mietfläche ergibt, oder,soweit keine solchen Mietvertragsnachträge

vorliegen, durch das Aufmaß eines Vermes-sungsingenieurs in Verbindung mit den miet-vertraglichen Regelungen für die jeweiligeMietfläche nachgewiesen.

Soweit sich eine Änderung der Mietflächennicht auf den Mietzins auswirkt, etwa weil essich um einen Festmietpreis handelt, erfolgtauch keine Anpassung des Kaufpreises.

Der endgültige Kaufpreis berechnet sich wiefolgt: endgültiger Jahresnettomietwert (höch-stens DM 7.650.000,00) multipliziert mit demFaktor 14 abzüglich Barwertausgleich (DM41.029,84), abzüglich endgültiger Betrag fürersparte Zwischenfinanzierungszinsen ge-mäß taggenauer Abrechnung zzgl. DM50.000,– zzgl. Mehrwertsteuer aus der Be-messungsgrundlage.

Ein sich gegenüber dem vorläufigen Kauf-preis ergebender Mehr- oder Minderpreis istinnerhalb von 4 (in Worten: vier) Wochen abdem Zugang des Nachweises zu bezahlenbeziehungsweise auszugleichen; der Betragist bis dahin nicht zu verzinsen.

5.4.a) Ein Kaufpreisteil in Höhe von DM71.093.490,47 ( in Worten: einundsiebzigmil-lionen-dreiundneunzigtausendvierhundert-neunzig, 47/100 Deutsche Mark ) zzgl. DM11.574.020,25 Mehrwertsteuer aus der Be-messungsgrundlage ist am 05.09.2000, zurZahlung fällig.

Weitere sieben Kaufpreisteile jeweils zzgl.Mehrwertsteuer aus der Bemessungsgrund-lage sind am jeweiligen darauf folgenden Mo-natsende, also erstmals am 02.10.2000 undletztmalig am 28.02.2001 zur Zahlung fälligund zwar wie folgt:

– am 02.10.2000 ein Kaufpreisteil in Höhevon DM 6.919.334,49 zzgl. Mehrwertsteu-er aus der Bemessungsgrundlage inHöhe von DM 1.126.467,65;

– am 31.10.2000 ein Kaufpreisteil in Höhevon DM 6.387.077,99 zzgl. Mehrwert-steuer aus der Bemessungsgrundlage inHöhe von DM 1.039.816,30;

– am 30.11.2000 ein Kaufpreisteil in Höhevon DM 4.258.051,99 zzgl. Mehrwert-steuer aus der Bemessungsgrundlage inHöhe von DM 693.210,86;

– am 29.12.2000 ein Kaufpreisteil in Höhevon DM 2.661.282,50 zzgl. Mehrwert-steuer aus der Bemessungsgrundlage inHöhe von DM 433.256,79;

– am 31.01.2001 ein Kaufpreisteil in Höhevon DM 10.112.873,48 zzgl. Mehrwert-steuer aus der Bemessungsgrundlage inHöhe von DM 1.646.375,80;

– am 28.02.2001 ein Kaufpreisteil in Höhevon DM 3.193.538,99 zzgl. Mehrwert-steuer aus der Bemessungsgrundlage inHöhe von DM 519.908,15 sowie

93

ILG

– am 28.02.2001 ein weiterer Kaufpreisteilin Höhe von DM 50.000,00 zzgl. Mehr-wertsteuer aus der Bemessungsgrundla-ge in Höhe von DM 8.140,00.

Die Teilfälligkeiten treten nur ein, soweit die imZeitpunkt der Fälligkeit prozentual erbrachtenBauleistungen annähernd der Höhe der jewei-ligen Kaufpreisrate entsprechen.

Die Höhe der am 31.10.2000 fälligen Rate be-trägt beispielsweise 12 % der erbrachtenBauleistung. Der Käufer ist berechtigt, dieKaufpreisrate entsprechend zu kürzen, wennzum Fälligkeitszeitpunkt lediglich eine prozen-tual geringere Bauleistung erbracht wordensein sollte. Beträgt beispielsweise die zum31.10.2000 erbrachte Bauleistung nur 3 % dergesamten Bauleistung, beträgt die am31.10.2000 fällige Kaufpreisrate DM1.596.769,50 zzgl. Mehrwertsteuer aus derBemessungsgrundlage in Höhe von DM259.954,08. Die Parteien werden sich zu je-dem Fälligkeitstermin über den Umfang dererbrachten Bauleistungen verständigen undabstimmen. Kommt keine Einigung zustande,so sind sich die Parteien darin einig, daß siewegen vorstehend genannter Regelung – so-weit dies der Käufer für den jeweiligen Fällig-keitszeitpunkt ausdrücklich verlangt – ge-meinsam das Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. Hansjochen Bludau, FürstenriederStraße 280 in 81377 München mit der für bei-de Parteien verbindlichen Feststellung beauf-tragen, ob die der vereinbarten Ratenzahlungzugrundeliegende prozentuale Bauleistungerbracht ist. Die Einigung über den Leistungs-stand und/oder die Feststellung durch dasSachverständigenbüro Bludau stellt jedochkeine Fälligkeitsvoraussetzung für die Zah-lungsverpflichtung des Käufers dar. Die Par-teien sind sich in diesem Zusammenhang dar-über einig, daß die prozentual erbrachte Bau-leistung aufgrund der Größe des Bauvorha-bens nur annähernd festgestellt werden kann.Der Sachverständige wird insoweit also nurmit der Feststellung beauftragt, ob die Baulei-stung in diesem Sinn annähernd erbracht ist.Ist die Bauleistung nach entsprechender Fest-stellung des Sachverständigen erbracht, trägtder Käufer die Kosten des Sachverständigen.Andernfalls trägt der Verkäufer die Kosten desSachverständigen. Ist die Bauleistung nachentsprechender Feststellung des Sachver-ständigen nicht annähernd erbracht, legt erdie prozentuale Höhe der erbrachten Baulei-stung für beide Parteien verbindlich fest.

Voraussetzung für die Fälligkeit gemäß Ziff.5.4 ist die Erfüllung der in Ziff. 5.5 genanntenVoraussetzungen.

b) Sollte es zu Veränderungen hinsichtlich derjeweiligen Höhe und der Zahlungszeitpunkteder einzelnen Kaufpreisraten kommen, verän-dert sich auch die Höhe des vom Kaufpreis inAbzug gebrachten Zwischenfinanzierungszin-

ses von DM 2.304.014,29 nach Maßgabe derdiesem Vertrag als Anlage II beigefügten Be-rechnung wobei eine taggenaue Abrechnungzu erfolgen hat (in diesem Vertrag „taggenaueAbrechnung“ genannt).

Die taggenaue Abrechnung erfolgt nach voll-ständiger Zahlung des vorläufigen Kaufprei-ses. Ergibt diese einen geringeren oder höhe-ren Betrag als DM 2.304.014,29, ist die Diffe-renz vom Käufer als weitere Kaufpreisleistungauf den endgültigen Kaufpreis unverzüglichzu bezahlen bzw. vom Verkäufer an den Käu-fer unverzüglich zu erstatten.

5.5.Voraussetzung für die Fälligkeit des Kaufprei-ses bzw. der Kaufpreisteile ist der Zugang ei-ner Bankbürgschaft beim Käufer in Höhe desvorläufigen Nettokaufpreises ohne Umsatz-steuer und die Eintragung von Auflassungs-vormerkungen zugunsten des Käufers amVertragsgrundbesitz.

Zu der Bankbürgschaft werden folgende Ver-einbarungen getroffen: Gesicherte Haupt-schuld sind alle etwaigen Ansprüche des Käu-fers auf Rückzahlung des Kaufpreises.

a) Die Bürgschaft wird mit der Maßgabe über-nommen, daß die Bürgin nur bis zu dem Be-trag in Anspruch genommen werden kann,der auf dem in § 5 Ziff. 5.8 bezeichneten Kon-to vom Käufer auflagen- und bedingungsfreizur Verfügung gestellt worden ist.

b) In der Bürgschaftsurkunde kann erklärtwerden, daß die Bürgschaft erlischt, wenn dienachfolgenden Voraussetzungen vorliegen:

aa) schriftliche Bestätigung des amtierendenNotars über die Vorlage aller für dieRechtswirksamkeit dieses Vertrages er-forderlichen Genehmigungen sowie, mitAusnahme der Unbedenklichkeitsbe-scheinigung des Finanzamtes, aller zurEigentumsumschreibung auf den Käufernotwendigen Urkunden, insbesondere ei-nes Zeugnisses der zuständigen Gemein-deverwaltungen, wonach ein Vorkaufs-recht nach dem BauGB nicht besteht odernicht ausgeübt wird;

bb) schriftliche Bestätigung des Notars überdie Eintragung der Auflassungsvormer-kungen im Grundbuch zu Gunsten desKäufers bei allen verkauften Grund-stücken und darüber, daß diesen Auflas-sungsvormerkungen keine, vom Käufernach dem Vertrag nicht zu übernehmen-den Belastungen in Abteilung II und Ab-teilung III des Grundbuches – mit Aus-nahme der Zwischenfinanzierungsgrund-pfandrechte zugunsten der BayerischenLandesbank Girozentrale in Höhe von 75Mio DM und 10 Mio DM – im Rang vorge-hen oder gleichstehen.

cc) Schriftlicher Bestätigung des Notars, wo-nach ihm eine Abtretungsverpflichtungs-erklärung der Bayerischen LandesbankGirozentrale über die Zwischenfinanzie-rungsgrundpfandrechte über 75 Mio DMund 10 Mio DM gemäß dem dem Kaufver-trag beiliegenden Entwurf vorliegt,

oder alternativ

die Abtretung der derzeit auf dem Kaufob-jekt lastenden Grundschulden über 75Mio DM und 10 Mio DM an die finanzie-rende/n Bank/en des Käufers erfolgt ist,spätestens jedoch wenn die Eigentum-sumschreibung des Kaufobjektes auf denKäufer vertragsgerecht erfolgt ist.

Zu der Bürgschaft wird außerdem (auch mitWirkung zugunsten der Bürgin) vereinbart,daß sich diese jederzeit durch Rückzahlungder vom Käufer auf das in Ziffer 5.8 bezeich-nete Konto geleisteten Kaufpreisbeträge (oh-ne Umsatzsteuer) von ihrer Bürgenhaftungbefreien kann, sobald der Verkäufer gegen-über der Bürgin schriftlich bestätigt hat, daß ernach Ziff. 9.1 des Kaufvertrages von diesemzurückgetreten ist.

Der amtierende Notar wird hiermit vom Käuferunwiderruflich bevollmächtigt, die Abtretungs-verpflichtungserklärung der Bayerischen Lan-desbank gemäß vorstehend lit. cc) für ihn inEmpfang zu nehmen. Der Notar hat die Er-klärung an den Käufer weiterzuleiten. Der am-tierende Notar wird weiter hiermit unwiderruf-lich beauftragt, auch der Bayerischen Landes-bank Girozentrale die vorstehend unter lit. aa) bis cc) aufgeführten Mitteilungen zu ma-chen.

Amtierender Notar im Sinne der vorstehendenRegelungen ist auch sein amtlich bestellterVertreter.

Bürgschaftsurkunden sind nach Eintritt derauflösenden Bedingung zurückzugeben.

5.6.a) Für den Fall, daß zum 28.02.2001 die Be-zugsfertigkeit noch nicht vorliegen sollte, kannder Käufer vom Verkäufer eine Bankbürg-schaft in Höhe der Differenz zwischen derSumme der gemäß Ziff. 5.4 lit. a) geleistetenund fälligen Raten und dem vollständigenKaufpreis (Kaufpreis gemäß Ziff. 5.1 ohneUmsatzsteuer) verlangen.

Mit der Bürgschaft ist der Anspruch des Käu-fers auf Erfüllung der Bauverpflichtung zu si-chern. Der Käufer ist verpflichtet, gegen Erhaltdieser Bürgschaft unabhängig vom Baulei-stungsstand, den gesamten Kaufpreis gemäßZiff. 5.1 zu bezahlen. Bei Bezugsfertigkeit istdie Bürgschaft auf den Wert (ortsübliche Ko-sten) der dann noch nicht erbrachten Baulei-stung herabzusetzen.

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b) Für den Fall, daß bei Bezugsfertigkeit (zum28.02.2001 oder zu einem späteren Zeit-punkt) die gesamte Bauleistung noch nicht er-bracht sein sollte und deshalb entsprechendeKaufpreisteile noch nicht fällig sind ( z.B.Außenanlagen ), sind diese noch nicht fälligenBeträge gleichwohl ab dem 28.02.2001 anden Verkäufer Zug um Zug gegen Übergabeeiner Bankbürgschaft, in Höhe des Wertes(ortsübliche Kosten) der dann noch nicht er-brachten Bauleistung zu bezahlen.

c) Der Inhalt der Bürgschaften gemäß vorste-hend lit. a) und lit. b) hat im übrigen dem demKaufvertrag beigefügten Muster zu entspre-chen mit der Maßgabe, daß die Verpflichtungaus dieser Bürgschaft erst entsteht mit derRückgabe der Bürgschaftsurkunde gemäßZiff. 5.5 dieses Vertrages, und vollständigerZahlung des Kaufpreises gemäß Ziff. 5.1. DieKosten der Bürgschaft trägt der Käufer.

Die Bürgschaft ist zurückzugeben, sobald diegesamte Bauleistung erbracht ist. Werden be-stimmte Bauleistungen zurückgestellt (zumBeispiel Endausbau noch nicht vermieteterBereiche), ist die Bürgschaft auf den Betragder ortsüblichen Kosten für diese Leistungenherabzusetzen.

Anmerkung: Eine vertragsgemäße Bürg-schaft wurde am 12.09.2000 von der Bayeri-schen Landesbank Girozentrale, München,über DM 104.675.649,91 vorgelegt.

5.7.Sollte der Käufer den Kaufpreis bzw. den je-weiligen Kaufpreisteil nicht fristgerecht bezah-len, sind ab dem Fälligkeitstag Zinsen in Höhevon 6 % über dem jeweiligen Basiszinssatznach § 1 DÜG, mindestens jedoch 10%, jähr-lich zu bezahlen. Diese Zinsen sind vertrag-lich geschuldet. Einer Mahnung bedarf es da-her nicht. Eventuelle weitergehende An-sprüche aus Verzug bleiben unberührt.

5.8.Alle Zahlungen sind auflagen- und bedin-gungsfrei durch Überweisung auf das Kontodes Verkäufers bei der Bayerischen Landes-bank Girozentrale (BLZ 700 500 00) mit derKonto-Nummer 300 / 569 01zu leisten. Für dieRechtzeitigkeit der Zahlung und die tagge-naue Abrechnung gemäß vorstehendem Ab-satz 5.4 kommt es auf den Tag der Gutschriftauf diesem Konto an. Zahlungen, die mit Auf-lagen und Bedingungen (durch den Käuferoder das Kreditinstitut des Käufers) verbun-den werden, werden bei der Abrechnung desBetrages für ersparten Zinsaufwand bis zurErfüllung aller Auflagen beziehungsweise Ein-tritt aller Bedingungen nicht berücksichtigt; siekönnen vom Verkäufer auch mit der Rechts-folge der Ziffer 5.7 zurückgewiesen werden.

5.9.Der Käufer verpflichtet sich, innerhalb von 12

Werktagen nach seiner Eintragung ins Han-delsregister, in gesonderter Urkunde mit nota-rieller Unterschriftsbeglaubigung gemäß § 7Abs. 2 MaBV auf die Anwendung der Bestim-mungen der MaBV zu verzichten. Erfolgt keinVerzicht in gesonderter Urkunde, ist der Ver-käufer zum Vertragsrücktritt berechtigt. DerKäufer trägt dann die Kosten dieses Vertra-ges.

Der Käufer verpflichtet sich weiter, innerhalbvon 12 Werktagen nach Eintragung im Han-delsregister seine Eigenschaft als Kaufmanndurch Übersendung eines beglaubigten Han-delsregisterauszuges nachzuweisen.

Anmerkung: Die vorstehenden Regelungendes § 5 wurden plangemäß abgewickelt.Inzwischen liegt die endgültige Kaufpreis-abrechnung vor, die am Ende des Ab-schnitts „Vertragliche Grundlagen“ abge-druckt ist. Der Kaufpreis wurde vollständigbezahlt.

§ 6 Erschließungskosten

Der Verkäufer trägt sämtliche Erschließungs-kosten nach § 127 Abs. 2 BauGB und demBayerischen Kommunalabgabengesetz (Bay-KAG), die durch die Errichtung des Kaufob-jekts bedingt oder notwendig sind.

Des weiteren trägt der Verkäufer die An-schlusskosten für solche Anlagen, die zurerstmaligen Herstellung des Kaufobjekts not-wendig sind (Anschlußgebühren für Strom,Gas und dergleichen).

Für darüber hinausgehende Erschließungs-anlagen trägt der Käufer die Kosten. Entspre-chendes gilt für die, nach dem BayerischenKommunalabgabengesetz und den Satzun-gen der Großen Kreisstadt Dachau, zu zah-lenden Beiträge für die Erweiterung, die Ver-besserung oder Ergänzung bereits bestehen-der Erschließungsanlagen.

§ 7 Besitz, Nutzen, Lasten sowie

Gewährleistung

7.1.Die Besitzübergabe erfolgt bei Bezugsfertig-keit und vollständiger Zahlung des geschulde-ten vorläufigen Kaufpreises gemäß § 5 Ziffer5.1 und Abnahme der Bauleistung durch denKäufer. Die Besitzübergabe ist davon abhän-gig, daß der Käufer dem Verkäufer die Über-nahme/Abnahme des Kaufobjektes schriftlichbescheinigt.Von der vollständigen Kaufpreiszahlung anstehen dem Käufer die Nutzungen zu. AbÜbergang der Nutzungen hat der Käufer auchalle mit dem Kaufobjekt, seinem Betrieb undseiner Erhaltung verbundenen Kosten, Steu-ern und Versicherungsbeiträge zu tragen. Vor-

ausbezahlte Beträge sind zeitanteilig auf denTag des Übergangs der Nutzungen abzurech-nen und vom Käufer auszugleichen.

Ab der Übergabe hat der Käufer für die Erfül-lung der Verkehrssicherungspflicht zu sorgenund den Verkäufer von allen eventuellen Inan-spruchnahmen wegen Verletzung der Ver-kehrssicherungspflicht freizustellen.

Mit der Besitzübergabe tritt der Käufer im Ver-hältnis zum Verkäufer mit allen Rechten undPflichten in die zu diesem Zeitpunkt beste-henden Mietverhältnisse ein. Der Verkäufertritt seine mietvertraglichen Rechte, aufschie-bend bedingt durch die vollständige Zahlungdes geschuldeten Kaufpreises hiermit an denKäufer ab, der die Abtretung annimmt.

Die Verpflichtung des Verkäufers zur vollstän-digen Herstellung des Mietgegenstandes,bleibt durch die vorstehenden Regelungenunberührt.

Die Gefahr der zufälligen Verschlechterungund des zufälligen Unterganges gehen abdem Tag der Besitzübergabe auf den Käuferüber.

7.2. Mietzuschuß an den Mieter real,-Im Nachtrag Nr. 1 vom 05.05.1998 zum Miet-vertrag zwischen Verkäufer und dem Mieterreal,-SB-Warenhaus GmbH vom 14.04./21.04.1998 ist geregelt, daß der Verkäufer andiesen Mieter einen Betrag in Höhe von DM2.000.000,– ( in Worten zwei Millionen Deut-sche Mark ) innerhalb von drei Wochen nachEröffnung des Warenhauses und entspre-chender Rechnungsstellung bezahlt.

Der Verkäufer verpflichtet sich hiermit auchgegenüber dem Käufer, diese Zahlung beiFälligkeit in der gegenüber dem Mieter real,-SB-Warenhaus GmbH geschuldeten Höhe andiesen Mieter zu leisten. Er ist weiter ver-pflichtet, dem Käufer bis spätestens15.02.2001 eine unwiderrufliche Zahlungszu-sage einer Bank zu verschaffen, in welcherdiese sich gegenüber dem Käufer verpflichtet,bei Fälligkeit den Betrag in Höhe von2.000.000,00 DM an die real,- SB-WarenhausGmbH zu bezahlen, mit der Massgabe, daßdie Verpflichtung aus der Bankzusage erst mitder Rückgabe der Bürgschaftsurkundegemäß § 5 Ziff. 5.5 dieses Vertrages und voll-ständiger Zahlung des Kaufpreises gemäß §5 Ziff. 5.1 wirksam wird.

Die Kosten der Bankzusage trägt der Käufer.

Die Parteien stellen hiermit klar, daß der Ver-käufer diese Zahlung an real,- auch dann zuleisten hat, wenn Besitz, Nutzen, Kosten undLasten bereits auf den Käufer übergegangensind. Im Verhältnis zwischen den Parteien die-ses Vertrages wird diese Zahlungsverpflich-tung vom Käufer nicht übernommen.

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ILG

Sollte dem Käufer bis zum 28.02.2001 die ver-einbarte Bankzusage nicht vorliegen, ist die-ser berechtigt, von den letzten Kaufpreisrateneinen Betrag bis zur Höhe von DM 2 Mio solange zurückzubehalten, bis ihm die Bankzu-sage vorliegt oder der Verkäufer die Zahlungdes Betrages an die real,-SB-WarenhausGmbH nachgewiesen hat.

7.3Der Verkäufer bevollmächtigt den Käufer, so-weit rechtlich zulässig, ab Übergang der Nut-zungen bis zur Eigentumsumschreibung imGrundbuch den Mietern gegenüber sämtlichemietrechtlichen Erklärungen abzugeben undggf. in gewillkürter Prozessstandschaft im ei-genen Namen Prozesse für den Verkäufer zuführen, wobei diesen kein Prozess- und Ko-stenrisiko treffen darf, es sei denn, die Pro-zessführung betrifft Ansprüche – insbesonde-re Mietforderungen – aus der Zeit vor Nut-zungsübergang.

7.4 Recht zur Einschaltung eines Architek-ten/Bausachverständigen

Der Käufer ist berechtigt, auf eigene Kosteneinen Architekten oder sonstigen Bausach-verständigen zu dem Zweck einzuschalten,sich über den Zustand und die Art der Bau-ausführung ständig zu informieren und ihmBericht zu erstatten.

Dieser Architekt oder Bausachverständige istauch bevollmächtigt, für den Käufer die Ab-nahme gemäß § 7 Ziffer 7.5 vorzunehmenund diesbezüglich Mängelrügen zu erheben.

Der Käufer ist berechtigt, an den Bausitzun-gen teilzunehmen. Er kann sich dabei auchdurch von ihm beauftragte Dritte vertreten las-sen. Der Verkäufer wird den Käufer über denZeitpunkt und den Ort der Bausitzungen infor-mieren.

Der beauftragte Architekt oder Bausachver-ständige oder Dritte ist dem Verkäufer na-mentlich mitzuteilen.

Anmerkung: Die Beteiligungsgesellschafthat insoweit von ihrem Recht Gebrauch ge-macht und das Architekturbüro Peter Otz-mann mit der Wahrnehmung der entspre-chenden Rechte beauftragt. Das Büro Otz-mann ist seit vielen Jahren für die ILG tätig,u. a. wurden die Bauarbeiten beim ILGFonds Nr. 28 RING CENTER Offenbach be-gleitet.

7.5Die Abnahme und Besitzübergabe des Kauf-objekts erfolgen nach dessen bezugsfertigerund gebrauchsfähiger Herstellung zum vorge-sehenen Termin am 28.02.2001 unter der Vor-aussetzung, daß der Käufer die bis dahin an-gefallenen Verpflichtungen, insbesondereZahlungspflichten (einschließlich der Zahlungder letzten Rate des vorläufigen Kaufpreises

und aller auf die Umsatzsteueranteile zu leis-tenden Zahlungen sowie aller eventuell ge-schuldeter Zinsen), erfüllt hat.

Anmerkung: Mit der Abnahme- undÜbernahmeerklärung vom 28.02.2001 gingder Besitz auf die Beteiligungsgesellschaftüber.

Der Verkäufer hat dem Käufer die Unterlagenzu übergeben, die für die Gebrauchsfähigkeitund Funktionsfähigkeit der Gebäude erforder-lich sind.

Die Besitzübergabe kann nur einheitlich fürdas gesamte Kaufobjekt EKZ (Bauteil I) undFMZ (Bauteil II)) beansprucht werden.Der Verkäufer hat dem Käufer die Herstellungdes Kaufobjekts und einen Termin für die Ab-nahme und Übergabe mit einer Frist von min-destens 12 Werktagen zwischen Absendungder Mitteilung und Übergabetermin mitzutei-len.

Der Käufer ist berechtigt, an den mit den Mie-tern stattfindenden Übergabeterminen teilzu-nehmen; der Verkäufer hat diese Terminedem Käufer mindestens 8 Werktage vorhermitzuteilen.

Werden bei der Übernahme durch die MieterMängel oder noch ausstehende Restarbeitenfestgestellt, die die Mieter zu einer Kürzungder Miete berechtigen, ist der Verkäufer ver-pflichtet, dem Käufer ab dem Tag der vollstän-digen Kaufpreiszahlung (Kaufpreis gemäßZiff. 5.1 ohne Umsatzsteuer zzgl. etwaigernach Ziff. 5.2 fälliger Zahlungsbeträge) dendadurch bedingten Mietausfall zu erstatten.

Verkäufer und Käufer verpflichten sich gegen-seitig, an der Abnahme teilzunehmen. Siesind berechtigt, sachverständige Hilfsperso-nen hinzuzuziehen.

Teilabnahmen erfolgen nur auf Wunsch desKäufers oder soweit diese aufgrund einesmietvertraglichen Übergabeverlangens desMieters erforderlich sind. In diesem Fall geltendie in § 7 dieses Vertrages vereinbarten Re-gelungen über die Abnahme entsprechend.

Erscheint der Käufer oder sein bevollmächtig-ter Vertreter zum Abnahmetermin nicht, so giltdas Kaufobjekt als mangelfrei und vertrags-gemäß abgenommen, wenn der Verkäuferden Käufer auf diese Rechtsfolge bei der Mit-teilung des Termins zur Abnahme und Über-gabe hingewiesen hat. Daßelbe gilt, wenn derKäufer die Abnahme ohne Angabe eines trifti-gen Grundes verweigert oder wenn er sichüber die Abnahme nicht erklärt.

Der Besitz geht – auch wenn die werkvertrag-liche Abnahme im Sinne der Billigung desWerks als Erfüllung der Bauverpflichtung er-folgt ist oder als erfolgt gilt – jedoch nur auf

den Käufer über, wenn dieser dem Verkäuferdie Abnahme und Übernahme des Kaufobjek-tes schriftlich bescheinigt hat.

7.6 Abnahme MängelprotokollDer Käufer ist zur Abnahme des Kaufobjektsverpflichtet, wenn dessen bezugsfertige undgebrauchsfähige Herstellung gegeben ist.Dies gilt insbesondere auch dann, wenn nocheinzelne Leistungen ausstehen oder Mängelvorhanden sein sollten. Eine Verpflichtung zurAbnahme besteht nur dann nicht, falls es sichum solch gravierende Mängel handeln sollte,die eine Bezugsfertigkeit der Gebäude aus-schließen. Die Verpflichtung des Verkäuferszur vollständigen und schlüsselfertigen Her-stellung des Kaufobjekts einschließlichAußenanlagen bleibt dadurch unberührt.Für die Übernahme/Abnahme ist eine ge-meinsame Begehung vorgesehen, die ohneUnterbrechung durchgeführt werden und 5Werktage nicht überschreiten soll.

Der Verkäufer ist verpflichtet, über die bei derAbnahme und Übergabe erhobenen Mängel-rügen des Käufers ein von beiden Vertragstei-len zu unterzeichnendes Protokoll zu errich-ten, wobei die Aufnahme einer Mängelrüge indieses Protokoll nicht beinhaltet, daß der Ver-käufer den gerügten Mangel als solchen aner-kennt.

Ebenso sind etwa vorhandene Mängel rechtli-cher und technischer Art in das Protokoll auf-zunehmen. Das Protokoll ist dahingehend fürdie Vertragsparteien verbindlich, daß An-sprüche wegen etwaiger noch ausstehenderLeistungen und wegen Sachmängeln, die beider Besichtigung erkennbar gewesen wären,nur noch geltend gemacht werden können,soweit diese im Protokoll festgehalten sindoder – falls nicht im Protokoll enthalten – wennsie innerhalb eines Jahres danach schriftlichgegenüber dem Verkäufer gerügt werden. ZurAbnahme müssen die zu dieser Niederschriftaufgeführten Unterlagen und Bescheinigun-gen sowie Bestätigungen der Sonderinge-nieure über die fachtechnisch richtige und al-len technischen Vorschriften entsprechendeAusführung der jeweiligen Gewerke vorliegen.Der Verkäufer weist den Käufer darauf hin,daß auf Wunsch des Mieters real,- ein odermehrere Ventilatoren, möglicherweise dentechnischen Vorschriften nicht entsprechen.Der Käufer akzeptiert diese, soweit dies imRahmen der behördlichen Gebrauchsabnah-me akzeptiert oder geduldet wird.

Bei einem Streit darüber, ob ein Mangel vor-liegt oder nicht, kann jeder Vertragsteil binnen14 Tagen den Antrag auf beiderseits verbind-liche Entscheidung durch einen, von der Indu-strie- und Handelskammer in München zu be-nennenden, Sachverständigen stellen. DieKosten des Sachverständigen gehen zu La-sten des Käufers, falls ein Mangel nicht vorlie-gen sollte, sonst zu Lasten des Verkäufers.

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7.7 Beseitigungspflicht bei MängelnDer Verkäufer hat innerhalb angemessenerFrist die im Abnahmeprotokoll festgestelltenMängel zu beseitigen und etwaige noch aus-stehenden Leistungen zu erbringen, soweitdie Rüge des Käufers berechtigt ist.

Die fehlende Fertigstellung der Außenanlagenhindert die Abnahme und Übergabe desKaufobjekts nicht. Die Außenanlagen sindzum frühestmöglichen Zeitpunkt fertigzustel-len.

7.8Ist der Verkäufer mit der Beseitigung des Man-gels im Verzug, so kann der Käufer den Man-gel selbst beseitigen und Ersatz der erforder-lichen Aufwendungen verlangen. Zur Mängel-beseitigung kann der Käufer dem Verkäufereine angemessene Frist mit der Erklärung set-zen, daß er die Beseitigung des Mangels nachAblauf der Frist ablehne. Nach fruchtlosemAblauf der Frist kann der Käufer die Herab-setzung des Kaufpreises ( Minderung) verlan-gen. Der Anspruch auf Beseitigung ist dannausgeschlossen.

Der Bestimmung einer Frist bedarf es nicht,wenn die Beseitigung des Mangels unmög-lich, für einen der Vertragsteile unzumutbar istoder einen unverhältnismäßig hohen Aufwanderfordern würde und deswegen vom Verkäu-fer abgelehnt wird. In diesem Fall kann derKäufer unmittelbar Minderung verlangen.

7.9Der Anspruch des Käufers, wegen Sachmän-geln eine Rückgängigmachung des Vertrageszu verlangen ( Wandelung ), ist ausgeschlos-sen, es sei denn, es bestünden so gewichtige,nicht behebbare Mängel, daß dem Käufer dasFesthalten am Vertrag unter Berücksichtigungseines Rechts auf Minderung nicht zumutbarwäre.

7.10a) Der Verkäufer haftet für ungehindertenÜbergang von Besitz und Eigentum und fürdie Freiheit des Kaufobjekts von öffentlichenund privaten Lasten und sonstigen RechtenDritter, soweit sie im Kaufvertrag und in derAuflassungsurkunde nicht ausdrücklich über-nommen werden.

Für die Freiheit des Vertragsgrundbesitzesvon altrechtlichen Dienstbarkeiten und Ab-standsflächenübernahmen, die nicht imGrundbuch eingetragen sind, haftet der Ver-käufer nicht. Er erklärt jedoch, daß ihm solcheRechte nicht bekannt sind.

Der Verkäufer haftet nicht für die Sachmän-gelfreiheit des Vertragsgrundbesitzes. DerVerkäufer erklärt jedoch, daß ihm versteckteMängel, vor allem Altlasten, des Vertrags-grundbesitzes nicht bekannt sind.

Allen zur Lastenfreistellung erforderlichenGläubigererklärungen und Rangrücktrittenstimmt der Verkäufer bereits heute mit demAntrag auf grundbuchamtlichen Vollzug zu.

b) Hinsichtlich der in der Bezugsurkunde alsAnlagen 21- 29 aufgeführten Mietverträgeund Nachträge – ausgenommen den Nach-trag Nr. 1 zum Mietvertrag mit der PraktikerBau- und Heimwerkermärkte AG – steht derVerkäufer dafür ein, daß diese Verträge undNachträge rechtswirksam zustande gekom-men sind; diese Haftung für den rechtlichenBestand endet mit Bezug des Mietgegenstan-des durch den Mieter. Der Verkäufer steht wei-ter dafür ein, daß sämtliche der Bezugsurkun-de als Anlagen beigefügten Mietverträge undNachträge mit den jeweiligen Originalurkun-den übereinstimmen. Sollte der mit Satz 1 und2 garantierte Zustand nicht bestehen, richtetsich die Rechtsfolge und Haftung des Verkäu-fers abschliessend nach Ziffer 4.3; eine Min-derung des Kaufpreises findet nicht statt. Der Verkäufer versichert außerdem, daß allebereits abgeschlossenen Mietverträge – wieunter unabhängigen Dritten üblich, welcheinteressengerecht verhandeln – zustandegekommen sind und daß keine dem entge-genstehende tatsächliche, rechtliche oderwirtschaftlich sittenwidrige Beeinflussungstattfand und daß keine Nebenabreden (Ne-benabreden sind Abreden, die weder in Miet-verträgen noch in Mietvertragsnachträgenfestgehalten sind) getroffen wurden. Soweites sich um bauliche Sonderausstattungenetc. handelt, die der Verkäufer bei Mietver-tragsverhandlungen den Mietern zugestan-den hat, fallen diese Maßnahmen nicht unterdie vorstehende Versicherung.

Sollte der Nachtrag Nr. 1 mit der Firma Prakti-ker Bau- und Heimwerkermärkte AG nicht biszum 31.08.2000 rechtswirksam zustande ge-kommen sein, ist der Käufer zum Vertrags-rücktritt berechtigt. Im Falle des Rücktrittsträgt der Verkäufer die Kosten dieses Vertra-ges. Teilt der Verkäufer dem Käufer mit, daßdieser Nachtrag rechtswirksam unterzeichnetworden ist, tritt die in lit b) Satz 1 und Satz 2übernommene Garantie auch für diesenNachtrag in Kraft; zugleich endigt das Rück-trittsrecht des Käufers. Der Rücktritt ist nurwirksam erklärt, wenn dieser auch dem am-tierenden Notar vom Käufer schriftlich mitge-teilt wird.

Anmerkung: der Nachtrag Nr.1 mit der Fir-ma Praktiker Bau- und HeimwerkermärkteAG wurde am 22.08.2000 vom Mieter unter-schrieben und vom Verkäufer der Beteili-gungsgesellschaft zugestellt. Das entspre-chende Rücktrittsrecht ist damit erloschen.

Ausdrücklich klargestellt wird, daß weder derVerkäufer noch die von ihm mit der Vermie-tung beauftragten Personen und/oder Gesell-schaften eine Haftung für Bonität und gere-

gelte Mietzahlung durch die Mieter überneh-men.

Abweichend davon garantiert der Verkäuferauf die Dauer von zwei Jahren ab Übergangder Nutzungen die Zahlung der in dem der Be-zugsurkunde als Anlage 23 beigefügten Miet-vertrag (EGD Diskotheken GmbH & Co. Be-triebs-KG) vereinbarten Netto-Kaltmiete zu-züglich der nach diesem Mietvertrag vom Mie-ter an den Vermieter zu zahlenden Betriebs-kosten. Diese Verpflichtung endigt, wenn derMieter seiner Zahlungsverpflichtung (Mieteund Nebenkosten) für einen Zeitraum vonsechs Monaten, gerechnet ab dem Tag derEröffnung des Diskothekenbetriebs, mit kei-ner Verzögerung von mehr als 12 Werktagen,diese gerechnet ab dem jeweiligen Fälligkeits-termin, nachgekommen ist. Für den Fall desEintretens dieser Garantiehaftung ist der Käu-fer verpflichtet, auf Anweisung des Verkäu-fers, das Mietverhältnis zu beendigen unddem Verkäufer eine Ersatzvermietung zu er-möglichen.

7.11Der Käufer übernimmt das an dem Grund-stück Fl.Nr. 576/36 der Gemarkung Etzenhau-sen in Abteilung II des Grundbuchs eingetra-gene Versorgungsleitungsrecht sowie Bela-stungen, deren Entstehung bzw. Übernahmeer zugestimmt hat, insbesondere Finanzie-rungsgrundpfandrechte gemäß § 16, zur wei-teren Duldung.

Die Lastenfreistellung von den Zwischenfi-nanzierungsgrundpfandrechten der Bayeri-schen Landesbank Girozentrale über DM75.000.000,– und DM 10.000.000,– ist be-wirkt, wenn diese Grundpfandrechte imGrundbuch gelöscht sind oder die Grund-pfandrechte auf Wunsch des Käufers an die-sen oder auf dessen Weisung an sein Kredit-institut abgetreten worden sind oder sich dieBayerische Landesbank Girozentrale durchschriftliche Erklärung gegenüber dem Käuferverpflichtet hat, die Grundschulden in grund-buchgerechter Form an die Westdeutsche Im-mobilienBank abzutreten.

§ 8 Zwangsvollstreckungsunterwerfung

Der Käufer unterwirft sich wegen der Ver-pflichtung zur Zahlung des Kaufpreises dersofortigen Zwangsvollstreckung aus dieserUrkunde in sein gesamtes Vermögen.

Vollstreckbare Ausfertigung kann jederzeitohne besonderen Nachweis erteilt werden.

§ 9 Rücktrittsrecht

9.1Dem Verkäufer stehen im Falle des Zahlungs-verzuges des Käufers die gesetzlichen Rech-

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ILG

te zum Rücktritt vom Vertrag oder auf Scha-densersatz wegen Nichterfüllung zu. Die Ver-tragsteile vereinbaren hierzu folgendes:Das Recht zum Rücktritt vom Vertrag oder aufSchadensersatz wegen Nichterfüllung stehtdem Verkäufer auch im Falle des Teilverzugeshinsichtlich des gesamten Vertrages zu. Alsangemessene Nachfrist im Sinne des § 326BGB werden 12 Werktage vereinbart.

Der Verkäufer kann auch bei Stundung desKaufpreises vom Vertrag zurücktreten. § 454BGB wird hiermit abbedungen. Die Erklärungdes Rücktritts innerhalb eines Stundungszeit-raumes ist jedoch unzulässig.

Tritt der Verkäufer zurück, hat er bereits erhal-tene Kaufpreisteile an den Käufer ohne Zin-sen zurückzuzahlen. Er ist jedoch berechtigt,mit etwaigen Schadensersatzansprüchen dieAufrechnung zu erklären.

Im Falle des Rücktritts trägt der Käufer die Ko-sten der Rückabwicklung des Vertrages.

9.2Der Rücktritt von diesem Vertrag ist durch ein-geschriebenen Brief gegenüber dem anderenVertragsteil zu erklären. Der amtierende Notarerhält eine Kopie der Rücktrittserklärung.

Der Käufer ist verpflichtet, etwaige zu seinenGunsten eingetragene Vormerkungen sowievon ihm bestellte Finanzierungsgrundpfand-rechte sofort löschen zu lassen.

9.3Die Parteien sind sich darin einig, daß – fürVerkäufer und Käufer – ein Teilrücktritt ausge-schlossen ist; ein Rücktritt kann nur von die-sem Vertrag insgesamt erklärt werden.

§ 10 Kaufpreisfinanzierung

10.1Der Käufer hat dem Verkäufer eine Finanzie-rungsbestätigung der Westdeutschen Immo-bilienBank mit Sitz in Mainz übergeben.

10.2Der Käufer tritt hiermit zur Sicherung des An-spruchs des Verkäufers auf Kaufpreiszahlungseine Ansprüche gegen das Kreditinstitut (al-le Geldforderungen), welches gemäß der Fi-nanzierungsbestätigung seine Finanzierungübernommen hat, aus dem Darlehensvertrag,insbesondere auf Auszahlung der Darlehens-mittel in Höhe des endgültigen Nettokaufprei-ses an den Verkäufer ab, der diese Abtretunghiermit annimmt.

Der Käufer ist verpflichtet, die Abtretung demKreditinstitut anzuzeigen und die erfolgte An-zeige dem Verkäufer durch entsprechendeBestätigung des Kreditinstituts nachzuwei-sen.

§ 11 Auflassung, Auflassungsvormerkun-

gen und Anträge an das Grundbuch-

amt

11.1Zur Sicherung des Anspruchs des Käufers aufÜbertragung des Eigentums an der Vertrags-fläche bewilligt der Verkäufer und beantragtder Käufer die Eintragung von Auflassungs-vormerkungen am Vertragsgrundbesitz ge-mäß § 883 BGB zugunsten des Käufers imGrundbuch.

Der Käufer bewilligt bereits jetzt unwiderruf-lich die Löschung dieser Vormerkungen.

Der beurkundende Notar wird unwiderruflichangewiesen, die Löschung der Vormerkungenzu beantragen,

a) nach vertragsgemäßer Eigentumsum-schreibung unter der Voraussetzung, daßweder Zwischeneintragungen, noch unerle-digte Eintragungsanträge, denen der Käufernicht zugestimmt hat und die den vertragsge-rechten Eigentumserwerb des Käufers verei-teln oder beeinträchtigen würden, bestehen,oder

b) nach Ausübung eines gesetzlichen odervertraglichen Rücktrittsrechts oder

c) nach schriftlicher Anweisung durch denKäufer.

Für den Fall der vorstehenden lit. b) wird derNotar angewiesen, diese Löschungsbewilli-gung nur auszufertigen und dem Grundbuch-amt nur dann zum Vollzug vorzulegen, wenn

aa) der Verkäufer dem Notar gegenüberschriftlich mitgeteilt hat, daß er von demVertrag nach Ziff. 9.1 zurückgetreten istund der Notar dies dem Käufer schriftlichmitgeteilt und ihn gleichzeitig aufgeforderthat, die vollständige Zahlung des Kauf-preises innerhalb von 4 Wochen nach Fäl-ligkeit durch eine Zahlungsbestätigung ei-ner deutschen Bank nachzuweisen undder Käufer diese Zahlungsbestätigungnicht binnen 4 Wochen ab Zugang derAufforderung des Notars dem Notar vor-gelegt hat.

bb) oder der Käufer den Rücktritt nach Ziffer7.10 lit b) erklärt hat.

Vor Eigentumsumschreibung auf den Käuferdürfen Ausfertigungen und beglaubigte Ab-schriften dieser Urkunde, die die vorstehendeLöschungsbewilligung enthalten, nicht erteiltwerden.

11.2Die Beteiligten sind sich darüber einig, daßdas Eigentum auf den Käufer übergeht. Siebewilligen und beantragen die Eintragung die-

ser Rechtsänderung und den Vollzug des Ver-änderungsnachweises im Grundbuch.Die Vertragsteile weisen den amtierendenNotar hiermit unwiderruflich an, beglaubigteAbschriften und Ausfertigungen dieser Urkun-de nur unter Fortlassung bzw. Ausstreichungder in dieser Urkunde erklärten Auflassungherauszugeben, bis der Verkäufer dem Notardie vollständige Kaufpreiszahlung samt etwai-ger Zinsen und die Besitzübergabe bestätigthat.Der Verkäufer verpflichtet sich, dem amtieren-den Notar unverzüglich eine schriftliche Mittei-lung zukommen zu lassen, sobald er den vol-len Kaufpreis samt etwaiger Zinsen erhaltenund den Besitz übergeben hat.

11.3Das Grundbuchamt wird gebeten, alle Voll-zugsmitteilungen für die Beteiligten dem am-tierenden Notar zu übersenden.

11.4Die vorbehaltenen oder sonst erforderlichenGenehmigungen von Beteiligten oder Behör-den werden hiermit beantragt. Sie sollen mitdem Einlauf der Erklärung beim beurkunden-den Notar den Beteiligten als mitgeteilt geltenund wirksam sein. Dem Notar wird hierzu Mit-teilungs- und Empfangsvollmacht erteilt. DerNotar wird dem Verkäufer und dem Käufer je-weils eine Kopie der Bescheide und Erklärun-gen zusenden.

Der beurkundende Notar wird beauftragt, denVollzug aller in dieser Urkunde enthaltenenAnträge zu bewirken, alle zum Vollzug dieserUrkunde erforderlichen oder sachdienlichenErklärungen für die Vertragsbeteiligten abzu-geben sowie alle zur Wirksamkeit und zumVollzug erforderlichen Genehmigungen,Zeugnisse und Erklärungen Dritter (auch Frei-gabe-, Löschungs- und Freistellungserklärun-gen) einzuholen.

Der Notar ist nach seinem pflichtgemäßen Er-messen berechtigt, alle Anträge gemein-schaftlich oder je einzeln zu stellen, abzuän-dern oder zurückzunehmen.

Die Vertragsteile verzichten für den Fall derErteilung der erforderlichen Genehmigungenohne Auflagen und Bedingungen auf Einle-gung von Rechtsmitteln.

11.5Der Verkäufer stimmt hiermit allen Grund-pfandrechtslöschungen zu.

Anmerkung: Nachdem die Voraussetzun-gen für die Eigentumsumschreibung auf dieBeteiligungsgesellschaft vorlagen, hat deramtierende Notar den Antrag beim zustän-digen Grundbuchamt Dachau eingereicht.Die Eigentumsumschreibung (Auflassung)wurde am 08.03.2002 im Grundbuch einge-tragen.

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§ 12 Kosten, Grunderwerbsteuer

Die Kosten der Beurkundung und des Voll-zugs dieses Vertrages sowie der Bezugsur-kunde vom 17./18.08.2000, URNr. 2010/2000, trägt der Käufer. Die Kosten der Lasten-freistellung hat der Verkäufer zu tragen.

Der Käufer trägt die Grunderwerbsteuer.

§ 13 Gewährleistung

13.1Die Gewährleistung für Arbeiten an denGrundstücken und für Bauleistungen richtetsich nach den Werkvertragsvorschriften desBGB, wobei § 638 BGB mit folgenden Ein-schränkungen gilt:

a.) Leuchtmittel müssen bei der Abnahmefunktionsfähig sein.

b.) Die Gewährleistungsfrist für vom Feuerberührte Teile von Feuerungsanlagen beträgt1 Jahr.

13.2Besondere vertragliche Eigenschaftszusiche-rungen werden nicht übernommen, ungeach-tet der Verpflichtungen des Verkäufers nachvorstehender Regelung in § 3 dieses Vertra-ges.

13.3Soweit der Verkäufer zur Gewährleistung ver-pflichtet ist, hat ihm der Käufer ausreichendGelegenheit zur Beseitigung von Mängeln zugewähren, insbesondere bei Werkleistungs-mängeln -unbeschadet der unmittelbaren Ge-währleistungsverpflichtung des Verkäufers –angemessen Zeit für die Inanspruchnahmedes Generalunternehmers einzuräumen.

13.4Der Verkäufer hat die Firma Dechant gemäßGU-Verträgen für EKZ (Bauteil I) und FMZ(Bauteil II) als Generalunternehmer mit derBauausführung des Vorhabens beauftragt. Eswurde mit dem Generalunternehmer die Gel-tung der Verdingungsordnung für Bauleistun-gen (VOB Teil B und C) insoweit vereinbart,als sich aus den GU-Verträgen keine abwei-chenden Regelungen ergeben ; die Regelfristfür die Verjährung von Gewährleistungsan-sprüchen wurde auf 5 Jahre und 3 Monateverlängert. Der Text des § 13 VOB Teil B istdem Käufer bekannt. Die Parteien sind sich schon jetzt darüber ei-nig, daß der Käufer eventuelle verjährungsun-terbrechende Maßnahmen für Werkleistungs-mängel im Verhältnis zum Verkäufer jeweilsso ergreifen wird, daß dem Verkäufer eine ent-sprechende Unterbrechung der Gewährlei-stungsfrist im Verhältnis zum Generalunter-nehmer möglich ist. Der Verkäufer wird demKäufer den Beginn und den Ablauf der Ge-

währleistungsfrist für den Generalunterneh-mer mitteilen.

13.5Der Verkäufer hat mit dem Generalunterneh-mer – der Firma Dechant – in den GU-Verträ-gen für EKZ (Bauteil I) und FMZ (Bauteil II) mitNachträgen vom 21.03./22.03.2000 folgende(gleichlautende) Vereinbarungen über eineSicherheitsleistung des Generalunterneh-mers getroffen:

– Die Parteien vereinbaren eine Sicher-heitsleistung in Höhe von 10 % des Brut-topauschalpreises in Form zweier Bank-bürgschaften über jeweils 5 %. Die Si-cherheit (Bankbürgschaft) dient dazu, die vertragsgemäße Ausführung der Lei-stung und die Gewährleistung sowie alleeventuellen Ansprüche des AG auf Rück-zahlung geleisteter Werklohnbeträge, ins-besondere bei Überzahlung sicherzustel-len.

– Nach Vorliegen der Voraussetzungen fürdie Schlusszahlung erfolgt eine Herabset-zung der Sicherheitsleistung durch Bank-bürgschaft auf 5 % des Bruttopauschal-preises durch Rückgabe einer Bürg-schaft. Die Herabsetzung kann nicht ver-langt werden, wenn und soweit der Siche-rungsfall bereits eingetreten ist.

Aufgrund dieser Vereinbarungen hat der Ge-neralunternehmer dem Verkäufer folgendeBürgschaften übergeben:

EKZ (Bauteil I) – zwei Bürgschaften derBayerischen Landesbank Girozentrale, Zweig-niederlassung Nürnberg, vertreten durch dieKSK Lichtenfels über je DM 1.682.000,–

FMZ (Bauteil II) – zwei Bürgschaften derBayerischen Landesbank Girozentrale, Zweig-niederlassung Nürnberg, vertreten durch dieKSK Lichtenfels über je DM 203.000,–

Dies vorausgeschickt, tritt der Verkäuferschon jetzt unter den nachfolgenden auf-schiebenden Bedingungen seine Ansprücheauf Gewährleistung aus den GU-VerträgenEKZ (Bauteil I) und FMZ (Bauteil II) gegen denGeneralunternehmer Dechant im Wege derSicherungszession zur Sicherung der Ge-währleistungsansprüche des Käufers ausdiesem Vertrag an den Käufer ab, der dieseAbtretung hiermit annimmt.

Die Abtretung steht unter folgenden aufschie-benden Bedingungen:

– Vollständige Zahlung des Kaufpreisessamt etwaiger Zinsen,

– Abnahme des Kaufobjekts durch denKäufer und Übergabe des Kaufobjekts anden Käufer.

Der Verkäufer wird vom Käufer zur Geltend-machung sämtlicher Gewährleistungsan-sprüche gegen den Generalunternehmer imeigenen Namen ermächtigt. Die Abtretung er-folgt still; der Käufer wird die Abtretung nur an-zeigen, wenn der Verkäufer seinen Gewähr-leistungsverpflichtungen aus diesem Vertragnicht nachkommt.

Der Käufer kann den Verkäufer nur Zug umZug gegen Rückabtretung der sicherungshal-ber an ihn abgetretenen Ansprüche gericht-lich auf Erfüllung seiner werkvertraglichenGewährleistungsansprüche in Anspruch neh-men.

Mit dieser Vereinbarung ist keine Stundungder eigenen, unmittelbaren Gewährleistungs-verpflichtung des Verkäufers verbunden.

Der Käufer wird auf erstes Anfordern des Ver-käufers daran mitwirken, daß der Verkäuferseinen Verpflichtungen aus den GU-Verträ-gen, insbesondere auf Herabsetzung der Si-cherheitsleistung und auf Rückgabe vonBürgschaftsurkunden nach Ablauf der Ge-währleistungsfrist, soweit kein Sicherungsfalleingetreten ist, erfüllen kann.

Der Käufer kann beanspruchen, daß nachEintritt der vorstehend geregelten Bedingun-gen je eine Bürgschaftsurkunde über DM1.682.000,– und DM 203.000,– an ihn über-geben wird. Er wird von dem beurkundenden Notar notari-ell beglaubigte Abschriften erhalten.

13.6Der Verkäufer kann jederzeit auf erstes Anfor-dern die Rückabtretung der vorstehend unterZiffer 13.5 abgetretenen Ansprüche gegenden Generalunternehmer und Rückgabe dervom Generalunternehmer zur Verfügung ge-stellten Bürgschaftsurkunden durch den Käu-fer Zug um Zug gegen Übergabe eigener Ge-währleistungsbürgschaften beanspruchen,die § 17 VOB/B zu entsprechen haben (je-doch nicht auf „erstes Anfordern“ zu lautenhaben). Der Käufer erklärt, daß ihm die Rege-lungen des § 17 VOB/B bekannt sind. DieBürgschaften haben über folgende Höchstbe-träge zu lauten:

EKZ (Bauteil I) – DM 1.682.000,00FMZ (Bauteil II) – DM 175.000,00.

Die Rückabtretung der Ansprüche und dieRückgabe der Urkunden der von der FirmaDechant zur Verfügung gestellten Bürgschaf-ten – Zug um Zug gegen eigene Gewährlei-stungsbürgschaften des Verkäufers – kannauch getrennt für EKZ (Bauteil I) und FMZ(Bauteil II) beansprucht werden. Weiter ist derVerkäufer berechtigt, nach Eintritt eines Si-cherungsfalles neben der Rückabtretung derdaraus resultierenden Gewährleistungsan-

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ILG

sprüche gegen den Generalunternehmerauch die Abtretung der Ansprüche gegen dieBürgin des Generalunternehmers in der vomVerkäufer genannten Höhe Zug um Zug ge-gen Übergabe einer eigenen Gewährlei-stungsbürgschaft des Verkäufers in dieserHöhe, die im übrigen den vorstehenden Re-gelungen zu entsprechen hat, zu beanspru-chen.

Der Käufer ist seinerseits berechtigt, die anihn abgetretenen Gewährleistungsansprücheund die an ihn abgetretenen Rechte aus derBürgschaft sicherheitshalber an die kreditge-währende Bank abzutreten. Dabei hat derKäufer sicherzustellen, daß der Verkäufer allevorstehend genannten Rechte und Verpflich-tungen auch tatsächlich wahrnehmen bezie-hungsweise erfüllen kann.

Anmerkung: Der Beteiligungsgesellschaftliegen inzwischen zwei Gewährleistungs-bürgschaften der Bayerischen LandesbankGirozentrale über € 859.992,94 (= DM1.682.000) und € 89.476,08 (= DM 175.000)vor.

§ 14 Erstvermietungsgarantie,

Mietvertragsnachtrag

14.1Soweit zum Zeitpunkt der Übergabe des Kauf-objekts Mietflächen noch nicht vermietet sind(vertraglich vereinbarter Mietzinszahlungsbe-ginn zum Zeitpunkt der Übergabe des Kauf-objekts), übernimmt der Verkäufer für dieseFlächen eine Erstvermietungsgarantie inHöhe der kalkulierten Planmietansätzegemäß Anlage II zu diesem Vertrag zzgl. derumlagefähigen verbrauchsunabhängigen Be-triebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 Abs. 1Zweite Berechnungsverordnung – II. BV –, aufdie Dauer von 2 Jahren ab Übergang der Nut-zungen.

14.2Der Käufer bevollmächtigt den Verkäufer hier-mit unwiderruflich, für die zum Zeitpunkt derÜbergabe noch nicht vermieteten FlächenMietverträge in seinem Namen abzu-schließen. Der Abschluß eines Mietvertra-ges bedarf der vorherigen Zustimmung durchden Käufer. Dieser ist zur Zustimmung ver-pflichtet, wenn folgende Voraussetzungenvorliegen:

a) die Höhe der Nettokaltmiete beträgt minde-stens 29,50 DM/ qm;

b) die Mietlaufzeit beträgt mindestens 10 Jah-re; die Vereinbarung einer zweimaligen Ver-längerungsoption für den Mieter für längstensjeweils 5 Jahre ist zulässig;

c) der Mieter trägt alle umlagefähigen Neben-kosten gemäß Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II.Berechnungsverordnung;

d) Der Mietvertrag muß zumindest folgendeWertsicherungsklausel beinhalten:„Verändert sich der vom Statistischen Bun-desamt oder einer Nachfolgebehörde amtlichfestgestellte und veröffentlichte Lebenshal-tungskostenindex (Monatsindex) für alle priva-ten Haushalte erstmals um mehr als 10 Punk-te gegenüber dem Stand zum Monat desMietbeginns (Basis 1995 = 100) nach obenoder unten, so erfolgt eine Anpassung desMietzinses im Verhältnis von 66,66% der ein-getretenen Veränderung mit Wirkung ab demMonatsersten des auf den Monat der Ände-rung folgenden Monats“ .

e) Der Mieter darf einen Creditreform-Bonitätsindex von höchstens 280 Punktenaufweisen. Dies gilt dann nicht, wenn es sichbei dem Mieter um einen Großkonzern odereinen bundesweit arbeitenden Filialisten han-delt.

f) Die Mindestnettokaltmiete von DM 29,50/m2

kann unterschritten werden, soweit die Sum-me der Mietzinsansprüche aus abgeschlosse-nen Mietverträgen einschließlich Nachträgeneine Jahresnettokaltmiete in Höhe von DM7.650.000,00 erreicht.

Die Mietverträge sind dem Käufer zur Zustim-mung vorzulegen. Die Zustimmung ist inner-halb von 10 Werktagen in schriftlicher Formzu erteilen. Die Zustimmung gilt als erteilt,wenn sie nicht innerhalb der vorgenanntenFrist ausdrücklich schriftlich verweigert wird.

Mit Abschluß eines Mietvertrages ist der Ver-käufer ab dem Zeitpunkt des vertraglich ver-einbarten Mietzahlungsbeginns aus der in §14 Ziffer 14.1. dieses Vertrages vereinbartenErstvermietungsgarantie entlassen.

Der Käufer ist berechtigt aber nicht verpflich-tet, seine Zustimmung zu einem vom Verkäu-fer vorgelegten Mietvertrag auch dann zu er-klären, wenn die vorstehend unter a.) - f.) ge-nannten Bedingungen nicht vorliegen. Stimmtder Käufer einem Mietvertrag zu, der abwei-chend von vorstehend gemäß a.) i. V. m. f.) ei-ne geringere Miete vorsieht, so ist der Ver-käufer verpflichtet, an den Käufer die Diffe-renz zwischen garantierter ( § 14 Ziffer 14.1.dieses Vertrages ) und vereinbarter Miete abMietbeginn bis zum Ablauf der in § 14 Ziffer14.1. vereinbarten Garantie zu zahlen.

Ausdrücklich klargestellt wird, daß weder derVerkäufer noch die von ihm mit der Vermie-tung beauftragten Personen und/ oder Gesell-schaften eine Haftung für Bonität und gere-gelte Mietzahlungen durch die Mieter über-nehmen.

14.3Hinsichtlich der in der Bezugsurkunde be-zeichneten Mietverträge ( Anlagen 21– 29 ) istder Verkäufer nur mit Zustimmung des Käu-

fers berechtigt, weitere Nachträge mit denMietern zu vereinbaren. Der Käufer verpflich-tet sich, diese Zustimmung innerhalb einerFrist von 5 Werktagen ab Kenntnisgabe desNachtrages zu erteilen, soweit dadurch nichteine wesentliche Wert- oder Gebrauchsmin-derung des Vertragsobjekts verbunden ist undihm die Erteilung der Zustimmung auch sonstunter Berücksichtigung seiner wirtschaftlichenInteressen zumutbar ist.

§ 15 Gesetzliches Vorkaufsrecht

Für den Fall der Ausübung eines gesetzlichenVorkaufsrechts steht dem Käufer gegenüberdem Verkäufer kein Anspruch auf Erfüllungoder Schadenersatz zu.

§ 16 Belastungsvollmacht

Um die Finanzierung des Kaufpreises durchein Kreditinstitut des Käufers zu unterstützen,erteilt der Verkäufer seine Zustimmung dazu,daß der Käufer den Kaufgegenstand nach Ei-gentumsumschreibung auf den Verkäufer oh-ne Begründung einer persönlichen Haftungdes Verkäufers mit Grundpfandrechten bis zurHöhe von EUR 12.714.000,00 zugunsten derWestdeutschen ImmobilienBank mit Sitz inMainz belastet. Die Grundpfandrechte wer-den bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung imRang nach den für die Baufinanzierung desVerkäufers eingetragenen Finanzierungsgrund-pfandrechten im Grundbuch eingetragen.

Er bevollmächtigt hiermit den Käufer, alle mitdieser Grundstücksbelastung im Zusammen-hang stehenden Erklärungen abzugeben, ins-besondere auch die dingliche Zwangsvoll-streckungsunterwerfung zu erklären und dieentsprechenden Eintragungsbewilligungen undEintragungsanträge abzugeben.

Von der vorstehenden Belastungsvollmachtdarf nur vor dem amtierenden Notar oder sei-nem amtlich bestellten Vertreter bzw. unterderen verantwortlicher Überwachung Ge-brauch gemacht werden.

Durch schriftliche Erklärung des Grundpfand-rechtsgläubigers muß in jedem Falle sicher-gestellt sein , daß

a) die Grundpfandrechte nur bis zur Höhe desKaufpreises und nur zu dessen Finanzierungvalutiert werden,

b) die Valuta nur auf das in diesem Vertragbezeichnete oder ein anderes vom Verkäuferbezeichnetes Konto überwiesen werden,

c) bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung dieGrundpfandrechte nur insoweit als Sicherheitverwertet und/oder behalten werden, alstatsächliche Zahlungen auf das Konto gem.

100


vorstehend b) erfolgt sind,

d) alle weiteren Zweckbestimmungserklärun-gen und Sicherungsvereinbarungen erst gel-ten, wenn das Eigentum am Kaufgegenstandauf den Käufer übergegangen ist und

e) der Grundpfandrechtsgläubiger jederzeitgegen Rückzahlung der auf das Konto desVerkäufers bezahlten Beträge die Löschungder Grundpfandrechte bewilligt.

Eine persönliche Haftung gegenüber demGrundpfandrechtsgläubiger wird vom Verkäu-fer nicht übernommen. Alle Eigentümerrechteund Rückgewähransprüche sowie sonstigeAnsprüche aus den Sicherungsvereinbarun-gen werden vom Verkäufer hiermit ab demTag der Eigentumsumschreibung des Kaufge-genstandes an den Käufer abgetreten. DerKäufer verpflichtet sich, den Verkäufer von al-len Kosten solcher Grundpfandrechtsbestel-lungen freizustellen.

§ 17 Wirksamkeitsabrede/Mitteilungen/

Bank

1. Die etwaige Unwirksamkeit von Einzelbe-stimmungen berührt die übrigen Bestimmun-gen dieser Urkunde nicht. Etwa unwirksameBestimmungen dieser Urkunde sind so aus-zulegen, umzudeuten oder zu ersetzen, daßder erstrebte wirtschaftliche Erfolg möglichstgleichkommend verwirklicht wird. Das gleichegilt, wenn eine ergänzungsbedürftige Vertrags-lücke offenbar wird. Soweit hiernach immernoch regelungsbedürftige Lücken verbleiben,werden diese durch Bestimmung der Leistungseitens des Verkäufers nach sachgerechtemErmessen gemäß § 315 BGB ausgefüllt.

2. Alle nach diesem Vertrag vorgesehenenMitteilungen haben schriftlich oder per Telefaxzu erfolgen.

3. Bank im Sinne dieses Vertrages ist ein inder Bundesrepublik Deutschland zum Ge-

schäftsbetrieb befugtes Kreditinstitut oder einzum Geschäftsbetrieb befugter Kreditversi-cherer.

§ 18 Markenschutz „InCenter“

Der Verkäufer ist berechtigt, die gemäß Ur-kunde des Deutschen Patentamtes Nr. 398 01792 eingetragene Marke „InCenter“ zu nut-zen. Er gestattet dem Käufer und dessenRechtsnachfolgern, diese Marke für den Be-trieb des Kaufobjekts als Einkaufszentrumbzw. Fachmarktzentrum zu verwenden.

Kaufpreisabrechnung vom 08.11.2001 gem. § 5 Ziffer 3 (vgl. auch § 5 Ziffer 9, Anmerkung)

Objekt Dachau - Kaufpreisermittlung

Faktor 14,00

Mieter Fläche Miete/m2 Miete p.m. Miete p.a. Kaufpreis Barwert- Kaufpreis

ausgleich

m2 DM/m2 DM DM DM DM DM

real,- / toom 13.359,25 25,00 333.981,25 4.007.775,00 56.108.850,00 56.108.850,00Praktiker 10.400,00 16,1785 168.256,40 2.019.076,80 28.267.075,20 28.267.075,20Centro 1.096,74 23,00 25.225,02 302.700,24 4.237.803,36 4.237.803,36Centro/Freifläche 1.000,00 12.000,00 168.000,00 168.000,00Optik Walter 351,08 29,50 10.356,86 124.282,32 1.739.952,48 1.739.952,48Vitalia 322,50 29,50 9.513,75 114.165,00 1.598.310,00 1.598.310,00Sessner 212,64 29,50 6.272,88 75.274,56 1.053.843,84 1.053.843,84Mr. & Lady Jeans 388,56 29,50 11.462,52 137.550,24 1.925.703,36 1.925.703,36

26.130,77 566.068,68 6.792.824,16 95.099.538,24 95.099.538,24

Jello 532,00 23,00 12.236,00 146.832,00 2.055.648,00 2.055.648,00Vögele 800,00 23,00 18.400,00 220.800,00 3.091.200,00 3.091.200,00Techno I 885,15 22,90 20.269,94 243.239,22 3.405.349,08 3.405.349,08Techno II 958,64 22,90 21.952,86 263.434,27 3.688.079,81 3.688.079,81

3.175,79 72.858,79 874.305,49 12.240.276,89 12.240.276,89

29.306,56 638.927,47 7.667.129,65 107.339.815,13 107.339.815,13

Jahresmieten-Deckelung auf: 7.650.000,00 107.100.000,00 107.100.000,00

ant. Avalkosten 50.000,00

107.150.000,00

Barwertausgleich - 41.029,84

Zinsausgleich - 2.165.608,76 -2.206.638,60

= endgültiger Nettokaufpreis 104.943.361,40

Durch die Deckelung der kaufpreisrelevanten Miete auf DM 7.650.000 p. a. erzielte die Beteiligungsgesellschaft einen Vorteil in Höhe von DM 239.815,10 ( [DM 7.667.129,65 – DM 7.650.000,00]x14).

101

ILG

Einzahlung des Zeichnungskapitals

Der Zeichnungsbetrag zzgl. 5 % Agioist nach Annahme der Zeichnung aufdas Anderkonto Nr. 3 126 315 ei-nes Münchner Wirtschaftsprüfers beider Westdeutschen ImmobilienBank,Mainz, BLZ 550 206 00, einzuzahlen.

Die Mindestzeichnungssumme beträgt€ 10.000 zzgl. 5 % Agio. HöhereZeichnungsbeträge müssen durch €

5.000 teilbar sein.

Eigenkapitalvorfinanzierung

Es kann keine, auch nicht teilweiseVorfinanzierung des Zeichnungsbetra-ges durch ein Kreditinstitut vermitteltwerden. Für den Fall, daß eine Vorfi-nanzierung erfolgt, sind die Ausführun-gen unter „Steuerliche Grundlagen“ ,Ziffern 2 b) und 4 a) zu berücksichti-gen.

Kapitaleinlage, Höhe der Haftung

und Nachschußpflicht

Gemäß § 4 des Gesellschaftsvertra-ges ist die Haftung der Kommanditi-sten auf ihre im Handelsregister einzu-tragende Kapitaleinlage beschränkt.

Eine darüber hinausgehende Haftungbesteht nicht; eine Nachschußpflichtüber die eingetragene Kommanditein-lage hinaus ist ausgeschlossen.

Die Ausschüttungen stellen Entnah-men im Sinne von § 172 Abs. 4 HGBdar; insoweit lebt die Haftung desKommanditisten maximal bis zur Höheseiner Kommanditeinlage wieder auf.

Im theoretischen Fall des Ausschei-dens (nach dem Gesellschaftsvertragmöglich ab dem Jahr 2022) tritt nachderzeitig geltender Rechtslage für denZeitraum von 5 Jahren eine Nachhaf-tung des Kommanditisten gem. § 161HGB in Verbindung mit § 160 HGB ein.

Mittelfreigabe

Alle Einzahlungen (einschließlichAgio) erfolgen auf ein Anderkonto ei-nes Münchner Wirtschaftsprüfers beider Westdeutschen ImmobilienBank,Mainz.

Mit ihm wurde vereinbart, daß Mittelvon diesem Konto nur gegen kumulati-ven Nachweis folgender Vorausset-zungen freigegeben werden dürfen:

1. Vorlage des Kaufvertrages Urkun-de Nr. 2014/00 vom 18.08.2000 desNotars Dr. Joachim Hägele, Stuttgart

2. Vorlage der Finanzierungsnach-weise betreffend die Ankaufsfinanzie-rung mit kurz- und langfristigen Finan-zierungsverträgen über insgesamt DM109.866.000.

3. Vorlage einer Bürgschaftser-klärung der Bayerischen LandesbankGirozentrale in Höhe von DM104.675.649,91 zur Sicherung alleretwaiger Ansprüche der ABA Grund-stücksverwaltungsgesellschaft mbH &Co. Objekt InCenter Dachau KG ge-gen den Verkäufer auf Rückzahlungdes Nettokaufpreises.

4. Vorlage von Mietvertragskopienmit:

a) real,- SB-Warenhaus GmbH, Al-zey, vom 14./21.04.1998 mit Nachträ-gen 1-5

b) Praktiker Bau- und Heimwerker-märkte AG, Kirkel, vom 21./25.01.1999mit Nachtrag

c) EGD Discotheken GmbH & Co. KGi.G., Dittelbrunn, vom 18./25.05.1998mit Nachträgen 1-3

d) Georg Walter, Dachau, vom08.03.2000

e) Vitalia Reformhaus GmbH, Sauer-lach, vom 11./16.07.2000

f) Charles Vögele DeutschlandGmbH, Sigmaringen, vom 14.02.2000

g) zwei Mietverträge expert TechnoMarkt Dachau GmbH & Co. KG, Dach-au, vom 20.04.2000 mit jeweils Nach-trag Nr. 1

h) Jello Schuhpark Gesellschaft mbH,München, vom 27.04.1998 mitNachträgen 1-3

5. die Vorlage folgender Bau- undTekturbescheide:

a) Baugenehmigungsbescheid derGroßen Kreisstadt Dachau vom05.11.1999 (Aktenzeichen: 231/99)sowie Tekturgenehmigungsbescheidhierzu vom 11.05.2000 (Aktenzeichen:117/00);

b) Ergänzungsbescheid und Ände-rungsbescheid zum Tekturgenehmi-gungsbescheid vom 11.05.2000 dergroßen Kreisstadt Dachau vom27.06.2000

c) Baugenehmigungsbescheid derGroßen Kreisstadt Dachau vom18.05.1998 (Aktenzeichen: 68/98) so-wie Tekturgenehmigungsbescheidhierzu vom 04.08.2000.

d) Ergänzungsbescheid zum Bauge-nehmigungsbescheid vom 05.11.1999der Großen Kreisstadt Dachau vom31.01.2000

e) Änderungsbescheid zum Bauge-nehmigungsbescheid vom 18.05.1998der Großen Kreisstadt Dachau vom28.04.2000

f) Ergänzung des Tekturgenehmi-gungsbescheides zum Baugenehmi-gungsbescheid der Großen KreisstadtDachau vom 18.05.1998 vom10.08.2000.

6. Nachweis der Eintragung der ABAGrundstücksverwaltungsgesellschaftmbH & Co. Objekt InCenter DachauKG in das Handelsregister beim Amts-gericht München.

7. Vorlage eines Gesellschaftsvertra-ges der ABA Grundstücksverwal-tungsgesellschaft mbH & Co. ObjektInCenter Dachau KG mit Gründungs-gesellschaftern, deren Kapital zusam-men mindestens DM 4.700.000 be-trägt.

8. Garantievertrag mit der ILG Pla-nungsgesellschaft für Industrie- undLeasingfinanzierungen mbH betref-fend die Vollplazierung des Gesell-schaftskapitals bis zum 31.12.2001.

Anmerkung: Der Nachweis der Vor-

lage sämtlicher vorgenannter Un-

terlagen bei dem Münchner Wirt-

schaftsprüfer wurde geführt.

Weitere Detailinformationen zur Kommanditbeteiligung

102

1. Beteiligungsgesellschaft

Die ABA Grundstücksverwaltungsgesell-schaft mbH & Co. Objekt InCenterDachau KG wurde am 21.07.2000 ge-gründet und am 09.08.2000 unter der Nr.HR A 76567 in das Handelsregister beimAmtsgericht München eingetragen.

2. Komplementäre:

a) Herr Dr. Günter Lauerbach, Wirt-schaftsjurist, geschäftsansässig in Mün-chen. Er vertritt die Gesellschaft; dieGeschäftsführung obliegt ihm.

b) ABA Grundstücksverwaltungsgesell-schaft mbH, München. Sie ist gemäß § 6des Gesellschaftsvertrages von derGeschäftsführung ausgeschlossen.

3. ILG Planungsgesellschaft für In-dustrie- und LeasingfinanzierungenmbH (ILG)

Die ABA Grundstücksverwaltungsgesell-schaft mbH & Co. Objekt InCenterDachau KG hat mit der ILG Planungsge-sellschaft für Industrie- und Leasing-finanzierungen mbH folgende Verträgeabgeschlossen:

a) einen Geschäftsbesorgungsvertragb) einen Plazierungsgarantievertragc) einen Vertrag über die Vermittlungeiner Objektankaufsfinanzierungd) einen Vertrag über die Herstellungeines Emissionsprospektese) einen Vertrag über die Erbringungvon Konzeptionsleistungenf) einen Vertrag über die Garantie be-stimmter Zwischenfinanzierungszinsenin den Jahren 2000, 2001, 2002 und vonbestimmten Ausschüttungen in den Jah-ren 2001 und 2002 gemäß dem Finanz-und Investitionsplan und der Ergeb-nisprojektion des Jahres 2002.

Herr Dr. Lauerbach ist sowohl Komple-mentär der ABA Grundstücksverwal-tungsgesellschaft mbH & Co. ObjektInCenter Dachau KG als auch je-weils alleinvertretungsberechtigter Ge-schäftsführer der ILG Planungsgesell-schaft für Industrie- und Leasingfinanzie-rungen mbH und der ABA Grundstücks-verwaltungsgesellschaft mbH.

Herr Dr. Lauerbach ist auch mit einemAnteil von über 25% Gesellschafter derILG Planungsgesellschaft für Industrie-und Leasingfinanzierungen mbH. Be-züglich weiterer Angaben verweisen wirauf den Abschnitt „Prospektverantwor-tung“ .

4. ILF Vermögensanlagen Ver-triebs GmbH (ILF)

Sitz: Landsberger Str. 439, 81241 MünchenRechtsform:Gesellschaft mit beschränkter HaftungHandelsregister:München; HRB 63938Aufnahme der Geschäftstätigkeit:05.10.1983Höhe des gezeichneten Kapitals:

DM 50.000davon eingezahlt: DM 50.000

Die ABA Grundstücksverwaltungsgesell-schaft mbH & Co Objekt InCenterDachau KG hat mit der ILF Vermögens-anlagen Vertriebs GmbH zwei Verträgeabgeschlossen, wonach die ILF Vermö-gensanlagen Vertriebs GmbH damit be-auftragt wird, Gründungsgesellschaftermit Einlagen in Höhe von DM 4.700.000(= € 2.403.072) und Vertriebsgesell-schaften und Personen an die ABA Grundstücksverwaltungsgesell-schaft mbH & Co. Objekt InCenterDachau KG zu vermitteln, die die Be-schaffung des Zeichnungskapitals vonNeukommanditisten übernehmen.

Gesellschafter der ILF Vermögensanla-gen Vertriebs GmbH sind mit einem Ka-pitalanteil von 51 % Herr Dr. Lauerbachsowie der Geschäftsführer der Gesell-schaft, Herr Hauch, mit 49 %.

Der Geschäftsführer der ILF Vermögens-anlagen Vertriebs GmbH ist zugleichProkurist der ILG Planungsgesellschaftfür Industrie- und LeasingfinanzierungenmbH und Gründungsgesellschafter derABA Grundstücksverwaltungsgesell-schaft mbH & Co. Objekt InCenterDachau KG mit einer Einlage in Höhevon DM 500.000 (= € 255.646).Die wesentlichen Inhalte der mit ILG undILF abgeschlossenen Verträge sind dernachfolgenden Ziffer 9 „Leistungsverträ-ge“ zu entnehmen.

5. Münchner Wirtschaftsprüfer

Mit einem Münchner Wirtschaftsprüfer,dessen Name aus berufs- und standes-rechtlichen Gründen (Verbot der Wer-bung) nicht genannt werden darf, der je-doch ernsthaften Interessenten auf An-frage zur Verfügung steht, wurden ge-schlossen:

a) ein Vertrag betreffend die Mittelfrei-gabekontrolle in der Investitionsphase(vgl. Abschnitt „Weitere Detailinformatio-nen zur Kommanditbeteiligung“ )

b) ein Vertrag betreffend die Prüfungder Jahresabschlüsse.

6. Finanzierende Banken

a) Die im Prospekt beschriebenen Kre-ditmittel werden von einer deutschenBank zur Verfügung gestellt. Teile hier-von wurden von einem Konsortialpartnerübernommen. Die finanzierenden Ban-ken weisen darauf hin, daß sie wederden Prospekt noch die Fondskonzeptionrechtlich und wirtschaftlich geprüft hat.

b) Mit den gleichen Partnern wurdenForwardzinswap-Geschäfte für denZeitraum 01.10.2010 – 30.12.2020 ab-geschlossen.

7. Mieter

Mit den im Prospekt aufgeführten Mie-tern bestehen die dort näher beschriebe-nen Mietverträge.

8. Standortgutachter

Firma:GfK Marktforschung GmbH stets in Ver-tretung der GfK AGSitz:Nordwestring 101D-90319 NürnbergRechtsform:AktiengesellschaftHandelsregister: Nürnberg HRB Nr.9398Aufnahme der Geschäftstätigkeit: 1990Höhe des gezeichneten Kapitals:

DM 130.791.000davon eingezahlt: DM 130.791.000

Die GfK Marktforschung GmbH in Ver-tretung der GfK AG erstellte ein Stand-ortgutachten zum FachmarktzentrumInCenter Dachau.

9. Leistungsverträge

a) Geschäftsbesorgungsvertrag mitder ILG

Nach diesem Vertrag ist der Geschäfts-besorger zu folgenden Leistungen ver-pflichtet:

- Auswahl und Überwachung einerObjektverwaltung, falls dies als not-wendig erachtet wird,

- die Veranlassung, Durchführungund/oder Überwachung notwendigerund nützlicher Reparaturen undInstandsetzungen,

- die Beschaffung hinreichenden Ver-sicherungsschutzes,

Vertragsbeziehungen der Beteiligungsgesellschaft

103

ILG

- die Verwaltung der Mietverträge un-ter besonderer Wahrung des Vermie-terinteresses der Beteiligungsgesell-schaft,

- die ordnungsgemäße buchhalteri-sche Verwaltung, die Erstellung derJahresabschlüsse, die Veranlassunglaufender Steuerberatung, die Erstel-lung und Abgabe der Steuererklärun-gen,

- das Berichtswesen, insbesonderedie Erstellung jährlicher Geschäfts-berichte,

- die Korrespondenz mit den Gesell-schaftern,

- die Aufbewahrung sämtlicher Unter-lagen der Beteiligungsgesellschaft inden Räumen der ILG sowie die Ein-sichtgewährung in die Unterlagen.

Die jährliche Vergütung wird in vier glei-chen Raten jeweils zu Beginn einesQuartals fällig.

Die Laufzeit dieses Vertrages beginntam 01.10.2000 und hat eine festeunkündbare Laufzeit bis zum31.12.2021.

b) Plazierungsgarantievertrag mit derILG

Nach diesem Vertrag garantiert die Ga-rantin ILG die Vollplazierung desGesellschaftskapitals bis zum31.12.2002. Weiterhin wird von der Ga-rantin ILG garantiert, daß unabhängigvon der vorerwähnten Plazierungsgaran-tie der Beteiligungsgesellschaft ausrei-chend Mittel zur Verfügung stehen, umden zum 31.12.2002 zur Rückzah-lung anstehenden Bankkredit von €

23.612.574 zahlen zu können. Zum Zeitpunkt der Prospektherausgabevalutiert dieser Kredit mit € 18.364.418.Die Vergütung ist nach Vollplazierung zurZahlung fällig.

c) Vertrag über die Vermittlung einerObjektankaufsfinanzierung mit derILG

Nach diesem Vertrag ermöglicht die ILGder Beteiligungsgesellschaft eine Finan-zierungszusage in Höhe von DM109.866.000 (= € 56.173.594) zur Fi-nanzierung des Erwerbs des Einkaufs-zentrums einschließlich aller Erwerbs-nebenkosten zu übernehmen.Die Vergütung für diese Leistung ist fälligbei Vollplazierung, spätestens zum31.12.2002. Die Vollplazierung ist er-reicht, wenn ein Kommanditkapital ohneAgio von insgesamt DM 70 Mio. gezeich-net wurde.

d) Vertrag über die Herstellung einesEmissionsprospektes mit der ILG

Nach diesem Vertrag ist die ILG ver-pflichtet,

- einen vollständigen Emissionspro-spekt einschließlich eines Kurzex-posés zu fertigen. Hierzu gehörenauch alle objekt- und umfeldspezifi-schen Daten wie auch steuerlicheEckdaten;

- alle Aufwendungen für die Herstel-lung der Prospekte zu übernehmen.Es obliegt der ILG, die Druckauflageder Prospekte zu bestimmen. Esmuß gewährleistet sein, daß demVertrieb ausreichend Prospektmate-rial zur Plazierung des Gesellschafts-kapitals zur Verfügung steht.

Die Vergütung war per 30.12.2000 zurZahlung fällig.

e) Vertrag über die Erbringung vonKonzeptionsleistungen mit der ILG

Dieser Vertrag verpflichtet die ILG zu fol-gendem:

Bestimmung des zur Fondsrealisierungbestmöglichen Verhältnisses zwischeneiner langfristigen Fremdfinanzierungund den einzuwerbenden Kommandit-einlagen, und zwar unter Berücksich-tigung der geltenden Verhältnisse amKapitalmarkt und einer vorgesehenenMindestausschüttung von 5,5 % p.a. be-zogen auf das Fondskapital.Die Vergütung für die Dienstleistung istnach Vollplazierung, spätestens zum31.12.2002 fällig.

f) Vertrag über die Garantie bestimm-ter Zwischenfinanzierungszinsenund Ausschüttungen mit der ILG

aa) Die ILG garantiert den Saldo ausden kalkulierten Zinsaufwendungenfür den Kontokorrentkredit undeventuellen Guthabenzinsen undplanmäßigen Ausschüttungen biszum 31.12.2001 in Höhe von insge-samt DM 3.641.400 (= € 1.861.818)(vgl. hierzu „Ergebnisprojektion“ , S. 82/83, Anmerkung 1).

bb) Weiterhin garantiert die ILG Auswir-kungen auf die Zinsen für den Kon-tokorrentkredit, bedingt durch Ab-weichungen in der Höhe der Bau-raten bis zum 28.02.2001.

cc) Daneben garantiert die ILG füreinen Teil des langfristigen Darle-hens in Höhe von DM 31.841.910(= € 6.280.510) einen Zinssatz von

3,45 % p.a. ab 01.01.2001 durch Sicher-stellung der Zahlung von Disagio undZinsvorauszahlung aus plaziertemEigenkapital zum 31.12. 2000.

dd) Durch die Verlängerung der Plazie-rungsphase um ein Jahr auf den31.12.2002 erwirtschaftet die Betei-ligungsgesellschaft voraussichtlichin 2002 eine Einsparung von DM1.000.000 (= € 511.292), die ausgeringeren Ausschüttungen als ge-plant, saldiert mit Zwischenfinan-zierungskosten, entsteht. Die ILGgarantiert der Beteiligungsgesell-schaft diesen Einsparungsbetrag(vgl. hierzu „Ergebnisprojektion“ , S. 82-84, Anmerkung 8).

Eine feste Vergütung zugunsten der ILGist nicht vereinbart.Die ILG erhält jedoch eine Vergütung in-soweit, als die garantierten Positionennach vorstehend Buchstaben aa) undbb) nicht in dieser Höhe anfallen. DieVergütung besteht in der jeweiligen Diffe-renz.

g) Vertrag zur Vermittlung von Grün-dungsgesellschaftern mit der ILF

Die ILF wurde beauftragt, Gründungsge-sellschafter mit einem Kapital von DM4.700.000 (= € 2.403.072) einzuwerben.Für diese Leistung erhält die ILF eineVergütung von 3 % des vermittelten Ka-pitals ohne Umsatzsteuer. Die Vergütungwar zum 31.12.2000 zur Zahlung fällig.

h) Vertrag zur Vermittlung von Ver-triebspartnern mit der ILF

Mit diesem Vertrag wurde die ILF beauf-tragt, als GeneralvertriebsgesellschaftGesellschaften/Banken/Personen für diePlazierung des über das Gründungs-gesellschaftskapital hinausgehendenFondskapitals von DM 73.500.000 (= €

37.579.953) incl. 5 % Agio zu gewinnen.Die ILF erhält als Entgelt für die be-schriebenen Leistungen die Differenzzwischen der von der Beteiligungsgesell-schaft mit Vertriebsbeauftragten verein-barten Provision und den im Finanz- undInvestitionsplan vorgesehenen Aufwen-dungen für die Beschaffung des Gesell-schaftskapitals.

Soweit die Vergütungen für die einzel-nen Leistungen aus den vorbeschrie-benen Verträgen nicht explizitgenannt sind, ergeben sich diese aus dem Finanz- und Investitions-plan und/oder aus der Ergebnispro-jektion.

104

Mit einer Beteiligung am ILG Fonds Nr.29 geht der Anleger ein wirtschaftli-ches Engagement an einem Unter-nehmen ein: Er ist an einer Gesell-schaft beteiligt, die eine neu errichtetegewerbliche Immobilie vermietet undverwaltet.

Das wirtschaftliche Ergebnis einer sol-chen Beteiligungsgesellschaft ist vonvielfältigen rechtlichen, wirtschaftli-chen, steuerlichen und tatsächlichenUmständen abhängig, die sich überdie voraussichtliche wirtschaftlicheLaufzeit der Beteiligung auch ändernkönnen, ohne daß diese Änderungen,selbst bei größtmöglicher Sorgfalt, vor-ausgesehen werden können.

Den Risiken, Ergebnisse zu erzielen,die unterhalb der projizierten liegen,entsprechen Chancen, Ergebnisse zuerreichen, die darüber liegen.

Die Beteiligung ist keinesfalls mit einermündelsicheren Anlage in einem fest-verzinslichen Wertpapier oder ähnli-chem zu vergleichen.

Nachfolgend sollen die aus der Sichtder Prospektherausgeberin wesentli-chen Bereiche der wirtschaftlichenChancen und Risiken aufgezeigt wer-den.

Die Darstellung ist notwendigerweisepunktuell und ersetzt nicht die Lektüreder Prospektaussagen im ganzen.

1. Standort / Mieter

Der Standort der Immobilie und dieChancen der Immobilie an ihrem Stan-dort wurden von der renommiertenGesellschaft für Konsumforschung(GfK), Nürnberg, eingehend überprüft.Die GfK kommt in ihrem Standortgut-achten zu einer positiven Bewertung.

Ungeachtet dessen ist es naturgemäßunmöglich, die Entwicklung einesStandortes für einen langfristigen Zeit-raum mit Sicherheit vorauszusagen.

Die positiven Erfahrungen der Mieterim 1. Geschäftsjahr bestätigen dieQualität des Standorts (vgl. Mikro-standort, VIII. Marktakzeptanz, S. 34).

Die Bonität aller Mieter und vor allemdie der Großmieter wurde durch Ein-holung bzw. Vorlage von üblichenBüroauskünften überprüft. Die Aus-künfte geben in keinem Falle Anlaß,

die Bonität eines Mieters zum gegen-wärtigen Zeitpunkt in Frage zu stellen.Die Prospektherausgeberin geht des-halb von einer nachhaltigen Erfüllungder mietvertraglichen Pflichten aus.Dies gilt insbesondere für die Groß-mieter, deren Geschäftsumfang undBonität überdurchschnittlich ist.

Ungeachtet der Tatsache, daß die Mie-ter bei Mietbeginn gute Bonitäten aus-wiesen, kann nicht ausgeschlossenwerden, daß Mieter zu einem späterenZeitpunkt ausfallen und nicht durch an-dere Mieter mit gleichwertiger Bonitätersetzt werden können. Hier können u.U. Ausfälle entstehen, die die Liquiditätdes Fonds belasten.

Im 1. Geschäftsjahr bezahlten alleMieter termingerecht die geschuldeteMiete.

Andererseits ist es möglich, daß beiguter Akzeptanz bei anstehendenNeuvermietungen bzw. Mietvertrags-verlängerungen bessere als die proji-zierten Ergebnisse erreicht werdenkönnen.

Die Wirtschaftlichkeit des Standorts istabhängig davon, daß anhaltend guteUmsätze erzielt werden, welche dieErwirtschaftung der Mieten möglichmachen. Auf die diesbezüglichen Aus-führungen des Prospektes wird ver-wiesen.

Sollten die Mieter anhaltende Verlusteverzeichnen, kann im Zweifel nicht miteiner Verlängerung der Mietverträgegerechnet werden bzw. nur mit einerVerlängerung zu schlechteren Kondi-tionen.

Auch bei Mietausfällen ist die Beteili-gungsgesellschaft gegenüber der kre-ditgewährenden Bank nach wie vorzur Aufbringung der vereinbartenZins- und Tilgungszahlungen ver-pflichtet.

Da bei der Prognoserechnung keinMietausfallrisiko berücksichtigt wurde,gehen entsprechende Ausfälle voll zuLasten der Liquidität der Gesellschaft.Bei einem Teilausfall von Mieterträgenwäre zunächst die Ausschüttung, beieinem noch höheren Ausfall auch dieSubstanz des Eigenkapitals gefährdet.

Dies kann die wirtschaftlichen Grund-lagen der Gesamtinvestition gefähr-den und damit im äußersten Fall zum

Totalverlust des Eigenkapitals wieauch zur Rückzahlungspflicht von Be-trägen in Höhe der Ausschüttungenführen, soweit sie nach § 172 HGB Ka-pitalrückzahlungen darstellen.

Sollten die Nettomieteinnahmen derGesellschaft unter den Betrag fallen,der zur laufenden Bedienung der Kre-ditmittel erforderlich ist, könnte derDarlehensgeber die Verwertung derImmobilie betreiben, verbunden mitdem Risiko für den Anleger, daß seineBeteiligung ihren Nominalwert nichtmehr erreicht.

Unter Umständen ist zudem die Til-gung der Fremdmittel nur durch denVerkauf der Immobilie möglich.

Andererseits besteht die Chance, beianstehenden Mietvertragsverlänge-rungen Mieterlöse zu erzielen, dieüber die projizierten hinausgehen.

Diese Möglichkeit scheint dann gege-ben, wenn Mieter auf den angemiete-ten Flächen anhaltend besonders guteUmsätze erzielen, den Standort des-halb sichern wollen und deshalb auchbereit sind, höhere Mieten zu zahlen.

2. Instandhaltung der Immobilie

Die Beteiligungsgesellschaft hat einenNeubau erworben. Der Neubau ist vonder Verkäuferin mängelfrei abzulie-fern; darüber hinaus hat die Beteili-gungsgesellschaft einen Gewährlei-stungsanspruch über 5 Jahre und 3Monate.

Die Beteiligungsgesellschaft hat fürReparaturaufwendungen während derPrognoseperiode insgesamt T€ 3.045angesetzt. Dieser Ansatz wurde unterdem Gesichtspunkt größtmöglicherVorsicht so hoch bemessen. Die Ange-messenheit der angesetzten Kostenwurde nicht durch Gutachten unter-legt. Jedoch wurden die entsprechen-den Kosten auf der Grundlagelangjähriger Erfahrungen der ILG mitvergleichbaren Objekten ermittelt.

Die Beteiligungsgesellschaft baut dar-über hinaus aus laufenden kalkuliertenÜberschüssen eine Liquiditätsreserveauf. Dennoch kann nicht ausgeschlos-sen werden, daß durch derzeit nichtvoraussehbare große Reparaturenoder künftig neu festgesetzte Er-schließungsbeiträge in Zukunft Auf-wendungen erforderlich werden kön-

Chancen und Risiken

105

ILG

nen und diese deshalb entweder zuLasten von Ausschüttungen oderdurch Nachvalutierung aufgenomme-ner Fremdmittel (sofern möglich) be-zahlt werden müssen.

In beiden Fällen würden derartige Auf-wendungen die projizierte Ausschüt-tungshöhe negativ beeinflussen. Aufder anderen Seite erscheint es auchmöglich, daß die Reparatur- und In-standhaltungsaufwendungen anhal-tend niedriger sind als die kalkulatori-schen Ansätze. Die Gesellschaft hättedann die Möglichkeit, über diese Liqui-dität zu verfügen.

Die Einrichtung der vermieteten Ver-kaufsflächen erfolgt durch die Mieter.Insoweit obliegt es auch dem Mieter,gegebenenfalls Anpassungsinvestitio-nen bei geänderten Wettbewerbsver-hältnissen etc. vorzunehmen.

Nur soweit in Zusammenhang mitnicht mietvertraglich geschuldeten Lei-stungen, so z.B. im Falle von An-schlußvermietungen, Forderungen ge-stellt werden, kann die Beteiligungsge-sellschaft zu Aufwendungen genötigtsein. Sofern diese nicht zu Lasten derLiquiditätsreserve finanziert werdenkönnen, kann es erforderlich werden,entweder zusätzliche Kreditmittel auf-zunehmen oder diese Maßnahmendurch Ausschüttungskürzungen zu re-finanzieren.

In den Instandhaltungsaufwendungenin der Prognoseperiode von T€ 3.045sind auch sog. „Revitalisierungskos-ten“ von T€ 250 im Jahr 2011 und ei-ne sog. „Großreparatur“ (z. B. Dach)mit T€ 500 im Jahr 2016 berücksich-tigt.

3. Altlasten

Nach dem Kaufvertrag haftet der Ver-käufer nicht für die Sachmängelfreiheitdes Vertragsgrundbesitzes. Er erklärtjedoch, daß ihm versteckte Mängel,vor allem Altlasten, nicht bekannt sind.Hierzu folgende Anmerkungen:

a) Mit Schreiben vom 13.07.2000 be-stätigt das Landratsamt, daß dieGrundstücke mit den Flur-Nummern,die jetzt Vertragsgrundbesitz gewor-den sind, nicht im Kataster für Altla-stenverdachtsflächen des Landrat-samtes Dachau erfaßt sind.

Es wird ausgeführt, daß das Ver-

dachtsflächenkataster die bisherigenErkenntnisse des Landratsamtes überVerdachtsflächen im Landkreis wie-dergibt, jedoch kein Anspruch auf ab-solute Vollständigkeit erhebt und daßeine verbindliche Gewähr für die Altla-stenfreiheit des Geländes aus der feh-lenden Registrierung nicht hergeleitetwerden kann.

b) Aus dem Bebauungsplan Nr. 55/90für den Gewerbepark ,Am SchwarzenGraben‘ wird zur Bodenbeschaffenheitdes vom Bebauungsplan Nr. 55/90 derStadt Dachau erfaßten Geländes aus-geführt: „... Altlasten sind im Geltungs-bereich nicht bekannt“ .

c) Die Firma Smolczyk & Partner,Fachfirma für Geotechnik, Hydrogeo-logie und Umwelttechnik äußert sich ineinem Baugrund- und Gründungsgut-achten betreffend das Einkaufszen-trum ,Am Schwarzen Graben‘ ,datie-rend vom 12.11.1997, zu Baugrund-feststellungen wie folgt: „Der Aushubwurde sensorisch nach Hinweisen aufgrundwassergefährdende Stoffe un-tersucht. Dabei wurden keine Auf-fälligkeiten festgestellt, die einen Ver-dacht auf Verunreinigungen begrün-den.“

d) Der Generalunternehmer, die Fir-ma Dechant Bau-GmbH, Weismain,bestätigt unter dem 02.08.2000 ge-genüber dem Verkäufer, „daß bei denAushubarbeiten zu dem Bauvorhabenbis jetzt keinerlei Altlasten (Kampfmit-tel, kontaminierte Böden usw.) ange-troffen wurden“ .

e) Anfragen beim Katasteramt Dach-au zur Nutzungshistorie der Grund-stücke des InCenter Dachau belegen,daß die mit dem InCenter Dachauüberbauten Grundstücke bis 1993 alsGrün- bzw. Ackerfläche genutzt wur-den.

Im übrigen ist darauf hinzuweisen, daßder überwiegende Teil der Grund-stücke, die das Gewerbegebiet ,AmSchwarzen Graben‘ ausmachen, inden letzten Jahren überbaut wurdenund überwiegend seit der Überbauungzu Einzelhandelszwecken genutztwerden.

Die Prospektherausgeberin geht ausden genannten Gründen davon aus,daß mit an Sicherheit grenzenderWahrscheinlichkeit eine die vorgese-hene Nutzung hindernde Belastung

des Baugrundes mit Altlasten ausge-schlossen werden kann.

4. Mieteinnahmen / Zinseinnahmen

Die Prognoserechnung des Fondsgeht bezüglich der Mietentwicklungvon einer konstanten Preissteige-rungsrate von 3,0 % p. a. aus. Diesentspricht dem langjährigen Durch-schnittswert der letzten 30 Jahre(Dez. 1971–Dez. 2001: 3,14% p.a.).

Sollte die Entwicklung der Preissteige-rungsrate niedriger als die angenom-mene sein, so würden der Beteili-gungsgesellschaft geringere Mietein-nahmen als prognostiziert zufließenmit entsprechender Auswirkung aufLiquidität und Ausschüttung.

Zu beachten ist dabei jedoch, daßaufgrund der mietvertraglich verein-barten Kappung (Mieterhöhung i. d. R.66 2/3% Anpassung bei 10 %igerIndexerhöhung) nur eine „gedämpfte“Auswirkung auf die Mietentwicklungauftritt.

Bei niedrigerer Inflation ist jedoch dieKaufkraft der Ausschüttungen höher,so daß der negative Effekt niedrigerInflationsraten weitgehend kompen-siert wird.

Ebenso können geringere Mietein-nahmen als prognostiziert bei An-schlußvermietungen eintreten. Umge-kehrt ist festzuhalten, daß eine Preis-steigerungsrate, die über der ange-nommenen liegt, Mieteinnahmen er-warten läßt, die höher liegen.

Dies gilt ebenfalls bei Anschlußvermie-tungen zu höheren Konditionen. Ver-änderungen bei den Einnahmenführen zu einer entsprechenden Ver-änderung des steuerlichen Ergebnis-ses, wodurch der negative Effekt beiMindereinnahmen durch niedrigereSteuerbelastung teilkompensiert wird,andererseits höhere Einnahmen we-gen der entsprechenden Besteuerungnicht in voller Höhe liquiditätswirksamwerden.

Auch für die prognostizierten Zinsein-nahmen wird darauf hingewiesen, daßsich je nach Marktentwicklung höhereoder niedrigere Zinseinnahmen erge-ben können.

106

5. Risiken aus der Fremdfinanzierung

Die erste Zinsbindungsperiode läuftbis zum 30.09.2010. Für den Zeitraum01.10.2010 bis 31.12.2020 wurde mit-tels eines Forwardzinsswap-Geschäf-tes der Basiszinssatz ebenfalls mit5,9345 % p. a. fixiert. Lediglich be-züglich der mit der Bank zu verein-barenden Kreditmarge (kalkuliert wur-de mit der derzeit berechneten Margevon 0,65 %-Punkten) besteht eingeringfügiges Änderungsrisiko oder -chance.

Sollte die nach Ablauf der Zinsbindungneu zu vereinbarende Kreditmargeschlechter sein, so würde dies zu ei-nem höheren Aufwand bei der Beteili-gungsgesellschaft führen, mit entspre-chenden nachteiligen Folgen für daswirtschaftliche und auch das Aus-schüttungsergebnis.

6. Steuerbelastung/-zahlung

Bei der Berechnung der projiziertenErgebnisse wird im steuerlichen Be-reich von einer Fortgeltung der derzei-tigen steuerrechtlichen Rahmendatenausgegangen bzw. werden bekanntevoraussichtliche Änderungen in denSteuergesetzen berücksichtigt.

Sollten sich die steuerlichen Rahmen-daten durch gesetzgeberische Maß-nahmen gegenüber den Annahmenverschlechtern, würde dies zu einerhöheren steuerlichen Belastung derprojizierten Ergebnisse einschließlichdes Ergebnisses im Falle der Veräuße-rung der Immobilie der Beteiligungsge-sellschaft führen können.

Umgekehrt würden bisher nicht vor-hersehbare Verringerungen der ange-nommenen Steuerlast zu entspre-chenden Verbesserungen der Ergeb-nisse führen können.

Im Bereich der Einkommensteuer wur-de der Solidaritätszuschlag mit 5,5%für die Zeit bis 2005 berücksichtigt.Sollte diese Belastungsperiode längerdauern, würden sich die steuerlichenund liquiditätsmäßigen Ergebnisseverschlechtern, im umgekehrten Fallwürde eine Verbesserung eintreten.

Der Eintritt der aufgezeigten steuerli-chen Folgen ist aus heutiger Sichtwahrscheinlich. Die endgültige Aner-kennung erfolgt durch die Betriebsprü-fung der Beteiligungsgesellschaft, die

erfahrungsgemäß innerhalb einesZeitraums von 1 bis 5 Jahren stattfin-det.Einschränkende steuerliche Regelun-gen gem. der BFH-Urteile vom08.05.2001 und 28.06.2001 sind fürdie Beteiligungsgesellschaft aufgrundder Übergangsregelung gem. BMF-Schreiben vom 24.10.2001 für sog.„Altfonds“ nicht zu erwarten (vergl.diesbezgl. die Ausführungen unter„Steuerliche Grundlagen“ ).

Im Gesellschaftsvertrag wurde eineRegelung getroffen, die es ermöglicht,später beitretenden Neugesellschaf-tern ein steuerliches Ergebnis in glei-cher Höhe zuzuweisen wie früher bei-tretenden Neugesellschaftern.

Dies wird dadurch erreicht, daß unter-jährige Ergebnisse den verschiedenenNeugesellschaftern abweichend vonder prozentualen Beteiligung so langein unterschiedlicher Höhe zugerechnetwerden, bis dieser Gleichstand er-reicht ist.

Die Bemessungsgrundlagen für diesteuerlichen Abschreibungen unterlie-gen, ebenso wie die sofort abzugsfähi-gen Werbungskosten der Überprüfungdurch die Finanzverwaltung und kön-nen von den angesetzten Beträgenabweichen, da nicht ausgeschlossenwerden kann, daß die Finanzverwal-tung zu einzelnen Sachverhalten eineandere Auffassung vertritt als die Pro-spektherausgeberin.

Die Fondsgesellschaft kann in Rech-nung gestellte Umsatzsteuer anteiligals Vorsteuer geltend machen, soweitdurch die auszuübenden Umsatzsteu-eroptionen an Unternehmer umsatz-steuerpflichtig vermietet wird, und die-se in den Mieträumen ausschließlichUmsätze tätigen, die den Vorsteuerab-zug nicht ausschließen.

Nachdem die Fondsgesellschaft hier-auf nur begrenzt Einfluß nehmenkann, kann unter Umständen die Opti-on zur Umsatzsteuer nicht vollständigausgeübt werden, so daß der Vorsteu-erabzug nur teilweise möglich ist.

Die erhaltene Vorsteuer ist anteilig andas Finanzamt zurückzuzahlen, wennvor Ablauf von 10 Jahren ab Beginnder erstmaligen Vermietung die Vor-aussetzungen für die Umsatzsteuer-option wegfallen, z.B. bei Vermietungan einen Nichtunternehmer.

Aufgrund der vorliegenden Mietverträ-ge (ca. 99 % der Fläche) mit Laufzei-ten von 10 und mehr Jahren und Nut-zungen, die zum Vorsteuerabzug be-rechtigen, ist mit diesbezüglichen Risi-ken kaum zu rechnen.

Auf die Ausführungen unter der Über-schrift „Steuerliche Grundlagen“ wirdausdrücklich verwiesen.

7. Wertentwicklung, Wertzuwachs

In der Prognoserechnung des Fondswird davon ausgegangen, daß dieFondsimmobilien nach Ablauf von 20Jahren zu einem bestimmten Vielfa-chen der dann erreichten prognosti-zierten Miete veräußert werden kön-nen.

Diese Miete wiederum wird durch Zu-grundelegung bestimmter angenom-mener Preissteigerungsraten ermittelt.Sollte bis zum Zeitpunkt eines Ver-kaufs die Mietentwicklung, sei es ausGründen geringerer Preissteigerungs-raten, sei es aufgrund von Mietausfäl-len oder Mietreduzierungen oder auf-grund anderer Umstände, anders, d.h.schlechter verlaufen als angenom-men, so wäre die Bemessungsgrund-lage (Gesamtmiete) niederer und da-mit schon deshalb ein zu erwartenderVerkaufserlös geringer. Umgekehrtwürde eine höhere Miete zu einemhöheren Verkaufserlös führen.

Sollten darüber hinaus andere Um-stände, wie z.B. eine allgemein gerin-gere Nachfrage nach Immobilien odereine lediglich die Fondsimmobilien be-treffende Nachfrageschwäche zu einerKäufernachfrage auf niedrigerer als imProspekt zugrunde gelegter Basisführen, so würde auch dies die er-warteten Verkaufserlöse und die er-wartete Gesamtrendite negativ beein-flussen.

Auf der anderen Seite wird ein anhal-tend überdurchschnittlicher Erfolg derFondsimmobilie positiven Einfluß aufdie Wertentwicklung haben.

8. Verwaltungsrisiken

Die Geschäftsführung der Beteili-gungsgesellschaft obliegt einer natürli-chen Person, die Verwaltung der Be-teiligungsgesellschaft wird von einemDienstleistungsunternehmen (ILG)durchgeführt.

Chancen und Risiken

107

ILG

Naturgemäß kann nicht ausgeschlos-sen werden, daß eine natürliche Per-son ausfällt und/oder ein Unterneh-men seine Tätigkeit einstellt oderFehler in der Verwaltung vorkommen.

Der Gesellschaftsvertrag trägt demu.a. dadurch Rechnung, daß in einemsolchen Fall ein aus dem Bereich derILG stammender Gründungskomman-ditist die Geschäftsführungsfunktionvon Dr. Lauerbach übernimmt.Im übrigen steht es der Gesellschafter-versammlung frei, durch entsprechen-den Mehrheitsbeschluß die jeweiligeVerantwortung in andere Hände zu le-gen.

9. Gesellschaftsrecht

Nach Eintragung im Handelsregisterist die Haftung der Kommanditisten aufihre Kapitaleinlage zuzüglich Agio be-schränkt.

Ist die Einlage voll geleistet, kann dieHaftung nur insoweit wieder aufleben,als den Anlegern Teilbeträge ihrer Ein-lagen im Rahmen von Ausschüttungengemäß § 172 HGB zurückgewährtwerden.

Vor ihrer Eintragung im Handelsregi-ster haften die Kommanditisten für indiesem Zusammenhang begründeteVerbindlichkeiten einschließlich Bank-verbindlichkeiten wie BGB-Gesell-schafter unbeschränkt, soweit die Haf-tung durch die Geschäftsführer nichtvertraglich ausgeschlossen wurdeoder den Gläubigern die Beteiligungals Kommanditist nicht bekannt war.

Es ist allerdings darauf hinzuweisen,daß die fremdfinanzierende Bank alsHauptgläubiger und auch andereGläubiger, wie vor allem der Verkäuferund Dienstleister, von der Kommanditi-steneigenschaft der Zeichner Kenntnishaben und sich deshalb nicht auf eineunbeschränkte Haftung vor Eintragungberufen können (§ 176 HGB).

Zur Beschlußfassung über allgemeinePunkte genügt die einfache Mehrheitder abgegebenen Stimmen, bei be-sonders wichtigen Fragen ist eineDreiviertelmehrheit der abgegebenenStimmen erforderlich.

Falls sich deshalb trotz entsprechen-der Einladung nur wenige Gesellschaf-ter an der Abstimmung beteiligen,kann das dazu führen, daß eine Min-

derheit Beschlüsse faßt, die dann vonallen Anlegern mitzutragen sind.

Die Kumulierung von Stimmrechtenbei wenigen Großanlegern vergrößertdas Risiko der sogenannten Majorisie-rung, wenn sich bei anstehenden Ab-stimmungen nur ein relativ kleiner Teildes Kommanditkapitals beteiligt.

Abfindungszahlungen infolge von Kün-digungen einer Vielzahl von Gesell-schaftern, die erstmals ab dem Jahr2021 möglich sind, können möglicher-weise nicht vollständig aus der Liqui-ditätsreserve der Gesellschaft, son-dern nur zu Lasten der Ausschüttun-gen oder durch Aufnahme neuerFremdmittel bestritten werden.

Es wird jedoch auf die Schutzbestim-mungen des § 16 des Gesellschafts-vertrages hingewiesen.

10.Plazierungsrisiko

Die Vereinbarungen mit der kreditge-währenden Bank sehen vor, daß einzum Zeitpunkt der Prospektherausga-be noch mit € 18.364.418 valutieren-der Kreditbetrag bis 31.12.2002zurückzuzahlen ist. Es ist vorgesehen,diese Rückzahlung aus eingeworbe-nem Fondskapital vorzunehmen.

Die ILG hat insoweit eine Plazierungs-garantie übernommen; der Komple-mentär hat über rd. € 23,5 Mio. gegen-über der Bank eine selbstschuldneri-sche Bürgschaft abgegeben.

Die ILG hat bei den bisher von ihr seit 1980 initiierten 28 Fondsgesell-schaften das jeweils erforderlicheEigenkapital von insgesamt rd. DM412 Mio. (rd. € 211 Mio.) fristgerechtbeschafft.

Zum Zeitpunkt der Prospektherausga-be waren rund 40 % des Gesell-schaftskapitals plaziert.

Sollte dies im konkreten Fall nicht biszum 31.12.2002 gelingen, muß dieILG in Erfüllung ihrer Plazierungsga-rantie Fondsanteile übernehmen undinsoweit selbst Kreditmittel in An-spruch nehmen neben dem Einsatz ih-res Nutzens aus dem konkreten Ge-schäft und dem Einsatz vorhandenerliquider Mittel.

Sollte die ILG hierzu nicht in der Lagesein, muß die Beteiligungsgesellschaft

mit der Bank Verhandlungen über eineVerlängerung der Rückzahlungsfristaufnehmen.

Gegebenenfalls kommt auch eine Um-schuldung durch Erhöhung der lang-fristigen Darlehensmittel in Betracht.

11.Rückabwicklung

Für den Fall, daß das angestrebte In-vestitionsziel gleich aus welchemGrund nicht erreicht werden kann, wä-re die Rückabwicklung der Beteiligungerforderlich. In diesem Fall könnte eineRückzahlung der geleisteten Einlagein voller Höhe dann nicht mehr erfol-gen, wenn bereits über Eigen- oderFremdmittel zur Bestreitung nicht rück-zahlbarer Investitionsaufwendungenverfügt wurde.

12.Fungibilität

Da es für Anteile an geschlossenenImmobilienfonds lediglich einen einge-schränkten Zweitmarkt gibt, bestehteine begrenzte Fungibilität der Anteile.

Es existiert das Risiko, daß ein Anteilnicht oder nur mit erheblichen Preisab-schlägen verkauft werden kann. Es seijedoch darauf hingewiesen, daß dieILG in den letzten Jahren Zweitmark-tanteile von ihr aufgelegter Fonds in ei-nem Umfang von ca. € 3,3 Mio. ver-mittelt hat.

Neben der Verfügung über die Gesell-schaftsanteile ist auch eine Veräuße-rung der Immobilie insgesamt denk-bar.

Über die Veräußerung der Immobilieentscheidet die Gesellschafterver-sammlung mit einer Mehrheit von 3/4der abgegebenen Stimmen.

13.Chancen/Risiken-Analyse

Die Auswirkungen einzelner hier be-schriebener Chancen und Risiken sindauch dem nachstehenden AbschnittChancen/Risiken-Analyse zu entneh-men.

Hinweis:Eine Kapitalanlage in Immobilien istgenerell mit einer langfristigen Bin-dung verbunden. Das vorliegendeAngebot ist folglich nicht geeignet fürAnleger, die auf eine kurz- odermittelfristige Verfügbarkeit der inve-stierten Gelder angewiesen sind.

108

Risikoeinstufung

Die Stiftung Warentest hat in ihrer Zeit-schrift FINANZtest Spezial Geldan-lage, Ausgabe Dezember 1999 u. a.umfangreiche Ausführungen zu derAnlageform „Geschlossene Immobili-enfonds“ gemacht, in denen u. a. auchein Risiko-Kurzcheck abgedruckt wur-de, mit dem Anleger anhand bestimm-ter Kriterien und Vergleichswerte dasRisiko abschätzen können, ob der be-wertete Fonds ein geringes, mittleresoder hohes Risiko aufweist.

Danach sollten sich Anleger nur anFonds beteiligen, die in vielen Punktenim geringen bis mittleren Risikobereichliegen.

Mit Genehmigung der Stiftung Waren-test werden diese Bewertungskrite-rien, die auch nach Auffassung derProspektherausgeberin im wesent-lichen von einem geschlossenen Im-mobilienfonds erfüllt werden sollten,nachfolgend abgedruckt.

Risikoeinstufung

Fonds im Risiko-KurzcheckAnhand der folgenden Kriterien und Vergleichswerte können Anleger das Risi-ko einer Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds abschätzen.Vorsichtige Anleger sollten sich nur an Fonds beteiligen, die in vielen Punktenim geringen bis mittleren Risiko liegen.

Risikofaktor Geringes Risiko Mittleres Risiko Hohes Risiko

Mieter viele gute Endmieter ein einzelner bonitätsschwacheroder 1a-Mietgarant Endmieter Mietgarant

Vermietungsquote 100 Prozent 90 bis 95 Prozent unter 50 Prozent

Laufzeit der 20 Jahre 10 bis 15 Jahre unter 5 JahreMitverträge

Mieten gekoppelt zu 100 Prozent zu 80 bis 90 Prozent keine Koppelungan Inflationsrate1)

Nettomietrendite über 5,5 Prozent 4,5 bis 5 Prozent unter 3 Prozent

Fremdkapitalquote2) 0 bis 30 Prozent 50 bis 60 Prozent 75 bis 100 Prozent

Jährliche Tilgung ab 2 Prozent 1 bis 1,5 Prozent keine Tilgung

Dauer der 20 Jahre 10 bis 15 Jahre 5 Jahre oder nochZinsbindung nicht festgelegt

Weichkosten- 10 Prozent 20 bis 30 Prozent über 40 Prozentaufschlag3)

Anzahl der Objekte über 3 2 an verschiedenen 1Standorten

Steuerlicher Total- 10 Jahren 15 bis 20 Jahre über 30 Jahrenüberschusserreicht nach…

Nutzungsart Wohnungen gemische Gewerbe- Betreiberimmobilieimmobilien (z.B. Kinocenter)

Rechtsform 4) KG (Haftung bis GbR (unbegrenztezur Einlage) Haftung)

1) Nur bei Gewerbeimmobilien, in Prospekten indexierte Mieten genannt.2) Verhältnis Fremdkapital/Investitionssumme.3) Nicht substanzbildende Nebenkosten in der Investitionsphase in Prozent der Gebäude-

und Grundstückkosten.4) Es gibt keine Rechtsform, welche die Haftung der Anleger ausschließt.

So rechnen Sie selbstWeichkostenaufschlag und anfängliche Nettomietrendite helfen, die Rentabilitäteines geschlossenen Immobilienfonds zu beurteilen. Doch kaum ein Anbieternennt sie im Prospekt. Wer den Investitions- und Finanzierungsplan genau stu-diert, kann beide Kennziffern selbst ermitteln. So wird gerechnet:

1) Rücklage (Liquiditätsreserve): Ein Teil des Anlegergeldes wird für unvorhergesehene Ausgabenzurückgelegt. Solange es dafür nicht benötigt wird, ist es aber nicht verloren. Auch das Disagio istkein verlorenes Geld: Durch diesen Aufschlag auf die Kreditsumme muss die Fondsgesellschaft biszum Ende der Zinsbindung niedrigere Zinsen zahlen. Deshalb gehen diese Ausgaben nicht in dieWeichkosten ein.

2) Im ersten vollen Vermietungsjahr.

Weichkostenaufschlag

1. Gesamte Investitionssumme

./. Kosten für Gebäude und Grundstück

./. Rücklage (Liquiditätsreserve)1)

./. Disagio (Damnum)1)

= Weichkosten

2. Weichkosten x 100

Kosten für Gebäude und Grundstück

= Weichkostenaufschlag (in Prozent).

Nettomietrendite1. Kosten für Gebäude und Grundstück

+ Weichkosten= Gesamtkosten

2. Jahresmiete2)

./. nicht umlegbare Bewirtschaftungs-kosten2)

= Jahresreinertrag3. Jahresreinertrag

Gesamtkosten

= anfängliche Nettomietrendite

Quelle:STIFTUNG WARENTEST (Hg.), FINANZtest Spezial Geldanlage

109

ILG

Chancen/Risiken-Analyse

bei Veränderung wesentlicher

Einflußfaktoren

Die Chancen/Risiken-Analyse soll bei-spielhaft aufzeigen, wie das Ergebnisder Beteiligung bei veränderten An-nahmen für die Prognoserechnungbeeinflußt wird. In der nachfolgendenTabelle werden dazu Veränderungenwesentlicher Einflußfaktoren (Infla-tionsrate, Anschlußvermietung, In-standhaltung / Reparatur und Ver-äußerungserlös) auf die Fondsbeteili-gung und deren Einfluß auf die Pro-gnoserechnung und die Ausschüttun-gen isoliert dargestellt.

Zu beachten ist, daß die Veränderungeines Einflußfaktors Veränderungenweiterer Einflußfaktoren nach sichzieht, die das Ergebnis der isoliertenBetrachtung verstärken oder teilkom-pensieren können. Beispielhaft seigenannt, daß eine Verringerung derunterstellten Inflationsraten zu einerReduzierung der Mieteinnahmen unddamit auch gegebenenfalls zu einerReduzierung der Ausschüttung führt.

Dies wird jedoch teilweise dadurchkompensiert, daß aufgrund der verrin-gerten Mieteinnahmen auch eine ge-ringere Steuerzahlung auf die dann re-duzierten Buchgewinne erfolgen muß,so daß eine Teilkompensation der ver-ringerten Ausschüttung erfolgt. Diewesentlichen Einflußfaktoren werdengegenüber den Annahmen der Pro-gnoserechnung jeweils um 20 % höherbzw. um 20 % niedriger angesetzt.

Abschließend wird die Auswertungdes eher unwahrscheinlichen Zusam-mentreffens aller dargestellten positi-ven bzw. negativen Veränderungenauf das Fondsergebnis dargestellt.Dem Anleger soll damit die Möglichkeitgegeben werden, sich auf der Basisder dargestellten pessimistischen,mittleren (realistischen) und optimisti-schen Annahmen in der Prognose ei-ne eigene Einschätzung der Chancenund Risiken vorzunehmen.

Es werden die Folgen für die Aus-schüttung und den Veräußerungserlösaufgezeigt. Als Maß für die Wirtschaft-lichkeit wird die jeweilige Prognoseren-dite p.a. nach Steuern verwendet.

Kriterien/ ILG Fonds Geringes Mittleres HohesRisiko- Nr. 29 Risiko Risiko Risikofaktoren Ergebnisse

78% METRO-GruppeMieter ansonsten filialisierende X

Unternehmen

Vermietungs- 100%1) Xquote

Laufzeit der durchschnittlich XMietverträge 17,4 Jahre1)

Mieten ge-koppelt an 662/3%1) XInflationsrate

Nettomiet- 5,55%2) Xrendite

Fremdkapital- 45%3) Xquote

Jährliche 1%4) XTilgung

Dauer der 20 Jahre4) XZinsbindung

Weichkosten- 12,2%2) Xaufschlag

Anzahl der 16) X6)

Objekte

SteuerlicherTotalüberschuss 9 Jahren5) Xerreicht nach…

StrategischeNutzungsart Einzelhandels- X

Immobilie

Rechtsform KG X

Summe 13 7 5 1

1) vgl. Abschnitt „Mieter und Mietverträge“ . 2) siehe unten: Berechnungen3) vgl. Kapitel „Finanz- und Inbestitionsplan“ 4) vgl. „Finanzierung“5) vgl. Ergebnisprojektion, steuerliches Ergebnis6) Die Prospektherausgeberin geht bezüglich dieser Risikobewertung nicht mit der Stiftung Waren-

test konform. Eine strategische Einzelhandelsimmobilie mit ca. 30.000 m2 Nutzfläche in einem Bal-lungszentrum mit überregionaler Bedeutung hat sicherlich bessere Werterhaltungs- und Wertstei-gerungspotentiale als z. B. 4 Handelsimmobilien mit je 7.500 m2 Nutzfläche an verschiedenenStandorten, bei denen u.a. die Gefahr besteht, daß sich später die Konkurrenzsituation gravierendverändern bzw. verschärfen kann, mit entsprechend negativen Folgen für alle Beteiligten.

Weichkostenaufschlag ILG Fonds Nettomietrendite ILG FondsNr. 29 Nr. 29

T€ T€

1. Gesamte Investitions-summe 72.544./. Kosten für Gebäude und

Grundstück - 58.768./. Rücklage (Liquiditätsreserve) - 94./. Disagio (Damnum) - 6.512= Weichkosten 7.170

2. Weichkosten x 100Kosten für Gebäude und Grundstück= Weichkostenaufschlag(in Prozent) 12,20

1. Kosten für Gebäude und Grundstück 58.768+ Weichkosten 7.170= Gesamtkosten 65.938

2. Jahresmiete 3.886./. nicht umlegbare

Bewirtschaftungskosten - 218= Jahresreinertrag 3.668

3. Jahresreinertrag x 100Gesamtkosten= anfängliche Nettorendite (in %) 5,56

Die vom ILG Fonds Nr. 29 nach diesen Kriterien („Risikofaktoren“ )erreichten Bewertungen zeigen wir anhand der nachfolgenden Grafik auf:


110


Einflußfaktor Verschlech- Annahmen Verbes-

terung gemäß Ergeb- serung

um 20 % nisprojektion um 20 %

1. Inflationsrate

Veränderung der Inflationsrate um -/+ 20% 2,4 % p.a. 3,0 % p.a. 3,6 % p.a.

Summe Ausschüttungen 2003-20201) 103.200 110.900 119.850(Verr. ab 2011) (Erh. ab 2003)

Veräußerungserlös 2) 132.686 147.263 162.865

Saldo Steuerzahlungen 2002-20203) - 18.715 - 21.846 - 25.752

Vermögenszuwachs3) 115.171 134.317 154.963

Rendite p.a. nach Steuern3) 5,88 % 6,50 % 7,06 %

2. Anschlussvermietung

Veränderung der Miete nach jeweiligemAblauf der Festmietzeit (7, 10, 15, 17 bzw. 20 Jahre) um -/+ 20 %4)






3. Instandhaltung/Reparaturen

Veränderung der KostenpositionInstandhaltung/Revitalisierung/Großreparatur um +/- 20 % 5)





Rendite p. a. nach Steuern3) 6,45 % 6,50 % 6,53 %

4. Veräußerungserlös 6)

Veränderung des Vielfachen der Jahresnettomiete um -/+ 20 % 11,2 fache 14,0 fache 16,8 fache

Summe Ausschüttungen 2003-20201) 110.900 110.900 110.900





5. Zusammentreffen der wesentlichen Negativ- Annahmen der Positiv-

Einflussfaktoren7) szenario Ergebnisprojektion szenario

1. Inflationsrate - 20 % + 20 %

2. Anschlußvermietung - 20 % + 20 %

3. Instandhaltung/Reparaturen + 20 % - 20 %

4. Verkaufserlös (Vielfaches) - 20 % + 20 %






Chancen/Risiken-Analyse am Beispiel einer Beteiligungshöhe von € 100.000 zuzügl. 5 % Agio

Wegen der Vergleichbarkeit mit derBeispielrechnung auf S. 84/85 wur-den dieselben Annahmen getroffen.Es wurde ein Gesellschaftsbeitrittzum 30.06.2002 unterstellt.

1) Jeweils abhängig vom Einflußfaktormüssten/könnten die Ausschüttungs-höhen verändert werden, um jeweilseine angemessene Liquiditätsreser-ve in der Gesellschaft zu halten. Des-halb erfolgten mehr oder minder star-ke Reduzierungen bzw. Erhöhungender Ausschüttung. Durch die teilweisespäten Abweichungen ergibt sich ei-ne „abgedämpfte“ Auswirkung auf dieBarwertrendite.

2) Bezüglich der Ermittlung des Ver-äußerungserlöses verweisen wir aufden Abschnitt „Projektion des Ver-äußerungserlöses“ .

3) Die Ermittlung von Saldo Steuer-zahlungen, von Vermögenszuwachsund Rendite p.a. nach Steuern erfolgtanalog zur Ermittlung im Abschnitt„Wirtschaftlicher Erfolg der Beteili-gung“ mit den entsprechenden Hin-weisen.

4) Mietänderung für Anschlußvermie-tung um -/+ 20 % wie folgt:

- real,- / toom im 241. Monat (20 JahreFestmietzeit)

- Praktiker im 205. Monat (17 JahreFestmietzeit)

- expert TechnoMarkt im 181. Monat(15 Jahre Festmietzeit)

- mister + lady Jeans im 85. Monat(7 Jahre Festmietzeit)

- restliche Fachmärkte im 121. Monat(10 Jahre Festmietzeit)

5) Es wurden sowohl die laufenden In-standhaltungskosten der Jahre 2002-2020 um +/- 20 % verändert, als auchdie Revitalisierungskosten im Jahr2011 und die Kostenposition „Groß-reparatur“ im Jahr 2016.

6) Bezüglich der Berechnung des Ver-äußerungserlöses verweisen wir aufden Abschnitt „Projektion des Ver-äußerungserlöses“ . Das Vielfache,zu dem eine Immobilie veräußertwerden kann, spiegelt einerseits dieherrschenden Verhältnisse am Kapi-talmarkt wieder, ist andererseits aberauch Ausdruck der Qualität undKnappheit und der Erwartungen fürdie Zukunft einer Immobilie. Dies-bezüglich verweisen wir auf den Ab-schnitt „Wertigkeit einer strategi-schen Einzelhandelsimmobilie“ .

7) Es ist darauf hinzuweisen, daß dasZusammentreffen der hier dargestell-ten wesentlichen Einflußfaktoreneher unwahrscheinlich ist.

Anmerkung:Die Finanzierungskosten in der ge-samten Prognoseperiode sind bis aufdie zum 01.10.2010 zu vereinbarendeKreditmarge fixiert. Auf die Darstel-lung der Auswirkungen einer Verän-derung der Kreditmarge um +/- 20 %(entsprechend 0,13 %-Punkten) wirdwegen Geringfügigkeit verzichtet.

Hinweis: Bei den gewählten Veränderungen handelt es sich um eine beispielhaft angenommene Entwicklung, die keinesfalls die maximalenVeränderungen darstellt. Es sind höhere Abweichungen bis zum unwahrscheinlichen, jedoch nicht ausschließbaren Totalverlust mögl ich.

111

ILG

GESELLSCHAFTSVERTRAG

§ 1 Firma, Sitz und Dauer

1. Die Firma der Gesellschaft lautet: ABAGrundstücksverwaltungsgesellschaft mbH &Co. Objekt InCenter Dachau KG.

2. Sitz der Gesellschaft ist München.

3. Die Dauer der Gesellschaft ist nicht aufbestimmte Zeit beschränkt.

§ 2 Gegenstand des Unternehmens

1. Gegenstand des Unternehmens ist derErwerb, die Vermietung und Verwaltung vonGrundstücken, Erbbaurechten und Gebäu-den, insbesondere von Eigentum am zu er-richtenden Objekt Fachmarktzentrum InCen-ter in Dachau, ,Am Schwarzen Graben‘ .

2. Die Gesellschaft kann sich auf verwand-ten Gebieten betätigen und alle Geschäfte be-treiben, die mit dem Gegenstand des Unter-nehmens in Zusammenhang stehen. Sie kannsich auch an anderen Unternehmen mit demgleichen oder ähnlichen Gegenstand beteili-gen.

§ 3 Gesellschafter

1. Persönlich haftende Gesellschafter sind:

a) ABA Grundstücksverwaltungsgesell-schaft mbH, München, ohne Einlage

b) Herr Dr. Günter Lauerbach, München; miteiner Einlage von €255.645,94 (DM 500.000).

2. Gründungskommanditisten sind: Herr Uwe Hauch, München, mit einer Einlagevon € 255.645,94 (DM 500.000).

Anmerkung:

Die Namen der weiteren Gründungskomman-ditisten mit einer Gesamteinlage von €

1.891.779,96 (DM 3.700.000) werden aus Da-tenschutzgründen hier nicht genannt.

3. Der persönlich haftende Gesellschafter,Herr Dr. Günter Lauerbach, ist berechtigt, wei-tere Kommanditisten aufzunehmen.

4. Der persönlich haftende Gesellschafter,Herr Dr. Günter Lauerbach, ist berechtigt undvon allen Gesellschaftern unwiderruflich er-mächtigt, unter Abschluß entsprechender Bei-trittsverträge (Annahme von Zeichnungser-klärungen), im Namen aller Gesellschafternatürliche und juristische Personen als Kom-manditisten in die Gesellschaft aufzunehmenund dem Handelsregister gegenüber auch na-mens aller Kommanditisten Erklärungen ab-zugeben, die im Hinblick auf den Beitritt, aufdie Abtretung von Gesellschaftsanteilen undfür das Ausscheiden von Gesellschaftern er-forderlich sind.

Durch die Annahme der Zeichnungserklärung

durch den persönlich haftenden Gesellschaf-ter, Herrn Dr. Günter Lauerbach, wird der Bei-tritt zur Gesellschaft wirksam.

§ 4 Kapital, Haftung

1. Das Kommanditkapital teilt sich in zweiGruppen auf:

a) Gründungskommanditisten mit Kapital-einlagen von € 2.147.425,90 (DM 4.200.000)

b) Neukommanditisten mit Kapitaleinlagenvon € 37.579.953,27 (DM 73.500.000) incl.Agio

Die Kapitaleinlagen der Neukommanditistenbis zur Neufassung des Gesellschaftsvertra-ges lauten über DM 10.000 zuzüglich 5 %Agio oder über einen durch DM 5.000 teilba-ren höheren Betrag zuzüglich 5 % Agio. DieKapitaleinlagen der Neukommanditisten abNeufassung des Gesellschaftsvertrages lau-ten über € 10.000 (DM 19.558,30) zuzüglich5 % Agio oder über einen durch € 5.000(DM 9.779,15) teilbaren höheren Betrag zu-züglich 5 % Agio.

Die Summe dieser Kapitaleinlagen ist auf € 37.579.953,27 (DM 73.500.000) incl. Agiobegrenzt.

Ein sich ergebender Differenzbetrag von biszu € 5.000 ist zulässig und wird von einemGesellschafter (Komplementär oder Kom-manditist) übernommen.

Das Gesamtkapital der Gesellschaft be-trägt unter Einschluß der Gesellschafter nach § 3 Ziffer 1 b € 39.983.025,11 (DM78.200.000).

Die Kapitaleinlagen der Kommanditisten sindals deren Haftsumme in das Handelsregistereingetragen.

Die Haftung des Kommanditisten ist auf seineKapitaleinlage beschränkt. Eine über diesenBetrag hinausgehende, zusätzliche Haftungist ausgeschlossen; eine Nachschußpflichtüber die geleistete Kapitaleinlage hinaus be-steht nicht.

2. Die Kapitaleinzahlungen der Gründungs-gesellschafter gem. § 3 Ziffer 1 b) und 2 sindspätestens zum 31.12.2000 auf das Konto derGesellschaft zu leisten. Die Einzahlungen derNeukommanditisten sind sofort nach Annah-me der Zeichnungserklärung durch Herrn Dr.Lauerbach fällig.

Bei nicht rechtzeitiger Zahlung der Kapitalein-lage ist der Kommanditist verpflichtet, Ver-zugszinsen in Höhe von 7% jährlich über demjeweiligen Diskontsatz der Deutschen Bun-desbank für die Zeit des Verzugs zu entrich-ten. Die Geltendmachung weiterer Schadens-ersatzansprüche durch die Gesellschaft bzw.der Nachweis eines niedrigeren Schadensdurch einen Gesellschafter bleiben unbenom-men.

3. Gerät der Kommanditist mit einer fälligenRate seiner Kapitaleinlage nach schriftlicherMahnung mehr als 4 Wochen in Verzug, sokann der persönlich haftende GesellschafterDr. Günter Lauerbach ungeachtet der unterZiffer 2 getroffenen Regelung namens derübrigen Gesellschafter das Beteiligungsver-hältnis kündigen. In diesem Fall werden bereits geleistete Zah-lungen nach Abzug der der KG nachweislichentstandenen Kosten dem Kommanditisteninnerhalb von 4 Wochen nach Ausübung derKündigung zurückerstattet. Weitere An-sprüche stehen dem Kommanditisten nichtzu. Insbesondere nimmt der Kommanditistnicht am Ergebnis der KG teil.

4. Anstelle der Kündigung der Beteiligungkann die KG die Kapitaleinlage auf den Betragder bereits geleisteten Zahlungen beschrän-ken. Das Agio bemißt sich in diesem Fall nachder Höhe der ursprünglich vereinbarten Kapi-taleinlage.

§ 5 Gesellschafterkonten

1. Die Kapitaleinlagen der Gesellschaftergemäß § 4 sind auf festen Kapitalkonten I zuverbuchen. Sie sind unveränderlich und maß-gebend für das Stimmrecht, für die Ergebnis-verteilung sowie für den Anspruch auf dasAuseinandersetzungsguthaben. Die Einlagenauf diesen Konten sind unverzinslich.

2. Neben den festen Kapitalkonten I werdenfür jeden Gesellschafter bewegliche Kapital-konten II für Gewinn- und Zinsgutschriften,Verlustanteile, Entnahmen und Einzahlungen,soweit sie nicht vereinbarungsgemäß eineKapitaleinlage darstellen, geführt.

§ 6 Geschäftsführung und

Vertretung

1. Die Geschäftsführung und Vertretung derGesellschaft obliegt dem persönlich haften-den Gesellschafter, Herrn Dr. Günter Lauer-bach. Er ist verpflichtet, die Geschäfte der Ge-sellschaft mit der Sorgfalt eines ordentlichenKaufmanns zu führen.

Der persönlich haftende Gesellschafter ist be-rechtigt, Dritte mit der Geschäftsbesorgung zubeauftragen und entsprechende Vollmachtenzu erteilen.

Er ist vom Wettbewerbsverbot der §§ 161 Ab-satz 2 und 112 HGB sowie von den Be-schränkungen des § 181 BGB befreit, soweites sich um Rechtsgeschäfte handelt, die zurErreichung des Gesellschaftszweckes erfor-derlich sind. Die ABA Grundstücksverwaltungsgesell-schaft mbH ist von der Geschäftsführung aus-geschlossen.

2. Im Falle des Todes des persönlich haften-den Gesellschafters, Herrn Dr. Günter Lauer-bach, oder seiner dauerhaften Verhinderungan der Ausübung der Geschäftsführung, über-nimmt der Gründungskommanditist Herr Uwe

Gesellschaftsrechtliche Grundlagen

112

Hauch – soweit er zu diesem Zeitpunkt nochGesellschafter ist –, die Geschäftsführung,nicht jedoch die persönliche Haftung.

Die Gesellschaft wird in diesem Fall von derverbleibenden Komplementärin und HerrnUwe Hauch, jeweils allein, vertreten. HerrnUwe Hauch wird für diesen Fall bereits jetztaufschiebend bedingt entsprechende Gene-ralvollmacht erteilt.

Für den Fall, daß Herr Uwe Hauch zu diesemZeitpunkt nicht mehr Gesellschafter ist, mußeine andere natürliche Person aus dem Kreisder Gesellschafter bestimmt werden.

Die Vergütung für die Tätigkeit der Geschäfts-führung und Vertretung wird auf Vorschlag derpersönlich haftenden Gesellschafterin, ABAGrundstücksverwaltungsgesellschaft mbH,durch Gesellschafterbeschluß entschieden.

Im übrigen wird auf § 13 des Gesellschafts-vertrages verwiesen.

3. Der persönlich haftende Gesellschafter,Herr Dr. Günter Lauerbach, erhält für dieÜbernahme der persönlichen Haftung und fürdie Geschäftsführung eine im § 11 geregelteBeteiligung am Ergebnis und am Vermögen.Im übrigen werden ihm nachgewiesene undangemessene Aufwendungen ersetzt.

4. Handlungen, die über den gewöhnlichenBetrieb des Handelsgewerbes nach § 164Abs. 1 HGB hinausgehen, kann der persön-lich haftende Gesellschafter, Herr Dr. GünterLauerbach, nur mit Zustimmung der Gesell-schafterversammlung vornehmen.

Solche Handlungen sind insbesondere:

a) der Erwerb und die Veräußerung sowiedie Belastung von Gegenständen des Anlage-vermögens,

b) die Eingehung von Verbindlichkeiten allerArt, die insgesamt € 50.000 p.a. übersteigen,es sei denn, es handelt sich um erforderlicheReparaturarbeiten am Mietgegenstand,

c) die Übernahme von Gewährleistungen al-ler Art (einschließlich Garantien, Bürgschaf-ten, Haftungserklärungen),

d) der Abschluß von Anstellungsverträgen.

5. Handlungen, die im Zusammenhang miteiner Maßnahme gemäß § 8 durchgeführtwerden, bedürfen nicht der Zustimmunggemäß § 6 Abs. 4.

Zu solchen Handlungen gehören auchRechtsgeschäfte Grundstücke betreffend, so-weit sie zur Durchführung der Investition er-forderlich sind oder werden, sofern dadurchder Investitionsaufwand nach § 8 um nichtmehr als 10 % nach oben oder unten verän-dert wird und dadurch die wirtschaftlichen undsteuerlichen Eckdaten nicht oder nur ganz un-wesentlich berührt werden.

Insbesondere bedarf der Grundstückskauf-vertrag betreffend den Grundstückserwerbund die Errichtung des Investitionsgegenstan-des InCenter Dachau nicht der Zustimmunggem. § 6 Abs. 4.

6. Der Zustimmung gemäß § 6 Abs. 4 bedarfes auch nicht zum Abschluß neuer Mietverträ-ge und zur Neukonditionierung von Darlehenbei Ablauf der Zinsbindungsfrist oder zu ei-nem geeigneten Zeitpunkt unter Ausnutzungeiner günstigen Zinssituation.

Hierunter fällt auch das Recht, die Neukondi-tionierung ganz oder teilweise mit einem an-deren Gläubiger zu vereinbaren, sofern da-durch die wirtschaftlichen Interessen der Ge-sellschaft nicht beeinträchtigt werden.

7. Die Zustimmung ist im übrigen ausdrück-lich für sämtliche Verträge der Beteiligungsge-sellschaft erteilt, die im Prospekt beschriebenund erläutert sind, insbesondere auch für dieMietverträge und die kostenlose Anbringungeiner Leuchtreklame mit dem Text „ILG Immo-bilien-Fonds“ einschließlich der Anbringungdes ILG Firmenlogos in Leuchtschrift vorbe-haltlich der Erteilung erforderlicher Genehmi-gungen Dritter.

8. Jeder der Kommanditisten hat zusätzlichzu den Kontrollrechten des § 166 Abs. 1 HGBdie Kontrollrechte des § 118 HGB.

§ 7 Beirat

1. Zur Überwachung, Beratung und Unter-stützung der Geschäftsführung kann ein Bei-rat bestellt werden, der aus drei Mitgliedernbesteht und der durch die Gesellschafterver-sammlung gewählt wird.

2. Die Amtszeit der Beiräte beträgt drei Jah-re. Hierbei wird das Geschäftsjahr, in wel-chem die Amtszeit beginnt, nicht mitgerech-net.

Die Amtszeit der Beiräte endet nach Abschlußder Gesellschafterversammlung, die über dieFeststellung des Jahresabschlusses für dasdritte Geschäftsjahr nach Bestellung des Bei-rats beschließt. Wiederwahl eines Beirats istzulässig.

3. Der Beirat kann sich eine Geschäftsord-nung geben. Er ist berechtigt, von der Ge-schäftsführung Bericht über einzelne Ge-schäftsführungsangelegenheiten zu verlan-gen; er ist jedoch nicht berechtigt, der persön-lich haftenden Gesellschafterin oder der Ge-schäftsführung Weisungen zu erteilen.

Soweit in der Geschäftsordnung nicht odernicht anders geregelt, sind die Bestimmungendieses Vertrages auf den Beirat entsprechendanzuwenden. Der Beirat kann aus seiner Mit-te einen Vorsitzenden bestimmen, der dieRechte des Beirats nach außen vertritt.

4. Die Gesellschafterversammlung kann dieBeiräte jederzeit abberufen. Dabei sind

gleichzeitig eine entsprechende Anzahl vonBeiratsmitgliedern für den Rest der Amtsperi-ode nachzuwählen.

Scheidet ein Beiratsmitglied vor Zuwahl einesanderen Beiratsmitglieds aus, ist der Beiratauch ohne das ausscheidende Mitglied ord-nungsgemäß besetzt.

Die Amtszeit des zugewählten Beiratsmit-glieds endet mit der regulären Amtszeit desBeirats.

5. Die Beiratsmitglieder haben Anspruch aufErsatz ihrer Auslagen, die im Zusammenhangmit Beiratssitzungen entstehen. Die Gesell-schafterversammlung beschließt über dieHöhe der Vergütung für die Tätigkeit der Bei-ratsmitglieder; die Geschäftsführung schlägthier zunächst ab Mietbeginn eine jährlicheGesamtvergütung von DM 6.000 vor.

§ 8 Finanz- und Investitionsplan

I. Nettoinvestitionsaufwand TDM TDM

A. Mittelverwendung

Grundstück 43.500,00

Gebäude 61.175,65 104.675,65

Grunderwerbsteuer 4.249,83

Makler 1.046,76

Notar- und Grundbuch-

kosten 375,00 5.671,59

Vermittlung

Finanzierung 2.197,32

Plazierungsgarantie 1.100,00

Prospektprüfung,

Rechts- und Steuer-

beratung 240,26

Prospektkosten 232,00

Konzeption 174,00

Bauabnahme 95,00

Anderkontenführung 46,40

Zinsen und Aus-

schüttungen 4.561,27

Beschaffung

Gesellschaftskapital 9.696,00

Standortgutachten 30,50

Eintragung Handels-

register 117,00

Unvorhergesehenes,

Sonstiges 126,83 18.616,58

128.963,82

B. Mittelherkunft

Anteiliges


Langfristiges

Fremdkapital 63.683,82 128.963,82


113

ILG


A. Mittelverwendung TDM TDM

Disagio 6.368,38

Zinsvorauszahlung 6.368,38

Liquiditätsreserve 183,24 12.920,00

B. Mittelherkunft

Anteiliges

Gesellschaftskapital 12.920,00 12.920,00

III. Gesamtinvestitionsaufwand

Nettoinvestitions-

aufwand 128.963,82

Sonstige Aufwendungen

Initialphase 12.920,00 141.883,82


Langfristiges

Fremdkapital 63.683,82 141.883,82

§ 8 a Finanz- und Investitionsplan (in T€)

I. Nettoinvestitionsaufwand T€ T€

A. Mittelverwendung

Grundstück 22.241,20

Gebäude 31.278,61 53.519,81

Grunderwerbsteuer 2.172,90

Makler 535,20

Notar- und Grundbuch-

kosten 191,73 2.899,83

Vermittlung

Finanzierung 1.123,47

Plazierungsgarantie 562,42

Prospektprüfung,

Rechts- und Steuer-

beratung 122,84

Prospektkosten 118,62

Konzeption 88,96

Bauabnahme 48,57

Anderkontenführung 23,72

Zinsen und Aus-

schüttungen 2.332,14

Beschaffung


Standortgutachten 15,59

Eintragung Handels-

register 59,82

Unvorhergesehenes,

Sonstiges 64,85 9.518,51

65.938,15

B. Mittelherkunft

Anteiliges


Langfristiges

Fremdkapital 32.561,02 65.938,15


A. Mittelverwendung T€ T€

Disagio 3.256,10

Zinsvorauszahlung 3.256,10

Liquiditätsreserve 93,69 6.605,89

B. Mittelherkunft

Anteiliges

Gesellschaftskapital 6.605,89 6.605,89

III. Gesamtinvestitionsaufwand

Nettoinvestitions-

aufwand 65.938,15

Sonstige Aufwendungen

Initialphase 6.605,89 72.544,05


Langfristiges

Fremdkapital 32.561,02 72.544,05

§ 9 Gesellschafterbeschlüsse und

-versammlungen

1. Gesellschafterbeschlüsse sind in dennach diesem Vertrag und durch Gesetz be-stimmten Fällen zu fassen, sowie auf schriftli-ches Verlangen von Gesellschaftern, denenzusammen Kapitalanteile von mehr als 25 v.H. des Gesellschaftskapitals gehören.

2. Gesellschafterbeschlüsse werden außer-halb von Gesellschafterversammlungenschriftlich gefaßt, soweit nicht der persönlichhaftende Gesellschafter, Herr Dr. Günter Lau-erbach, oder Gesellschafter, denen zusam-men Kapitalanteile von mehr als 25 v.H. desGesellschaftskapitals gehören, die Einberu-fung einer Gesellschafterversammlung bean-tragen.

3. Die Gesellschafterversammlung wirddurch den persönlich haftenden Gesellschaf-ter mit einer Frist von mindestens 4 Wocheneinberufen. Die Frist für die Einberufung be-ginnt mit der Aufgabe zur Post. In dem Einbe-rufungsschreiben ist die Tagesordnung anzu-geben.

4. Beschlußfassungen und Einberufungenvon Gesellschafterversammlungen gelten alsordnungsgemäß durchgeführt, wenn die Vor-schläge bzw. die Einberufungsschreiben denGesellschaftern an ihre zuletzt der Gesell-schaft mitgeteilte Adresse abgesandt wurden.Die Beweislast, daß eine Adressenänderungoder ein Gesellschafterwechsel der Gesell-schaft ordnungsgemäß bekannt gemachtwurde, trägt der Gesellschafter.

5. Beschlüsse werden mit der Mehrheit derabgegebenen Stimmen gefaßt. Zu Beschlüs-sen über die Änderung des Gesellschaftsver-trages einschließlich Kapitalerhöhungen undüber die Auflösung der Gesellschaft ist jedoch

eine Mehrheit von drei Vierteln der abgegebe-nen Stimmen erforderlich.

Bei der schriftlichen Beschlußfassung sindsämtliche, innerhalb von 4 Wochen nach Auf-gabe der entsprechenden Vorschläge zurPost, der Gesellschaft zugegangenen Stim-men zu berücksichtigen; später zugegangeneStimmen sind von der Abstimmung ausge-schlossen. Stimmenthaltungen gelten alsnicht abgegebene Stimmen. Bei Stimmen-gleichheit gilt ein Antrag als abgelehnt.

6. Bei der Beschlußfassung gewähren jeEUR 1 eines Kapitalanteils eine Stimme.

7. Über sämtliche Gesellschafterbeschlüsseist ein Protokoll zu fertigen, das von dem per-sönlich haftenden Gesellschafter zu unter-zeichnen und an alle Gesellschafter zu ver-senden ist. Beschlüsse der Gesellschafterkönnen nur 4 Wochen nach Absendung desProtokolls angefochten werden.

§ 10 Geschäftsjahr, Jahresabschluß

1. Die Gesellschaft nimmt am Tage des Ab-schlusses dieses Gesellschaftsvertrages ihreTätigkeit auf. Sie wird auf unbestimmte Zeitgeschlossen. Das Geschäftsjahr der Gesell-schaft ist das Kalenderjahr. Für die Zeit vomBeginn der Gesellschaft bis zum 31.12.2000wird ein Rumpfgeschäftsjahr gebildet.

2. Auf das Ende eines jeden Geschäftsjah-res hat der persönlich haftende Gesellschaf-ter, Herr Dr. Lauerbach, für das abgelaufeneGeschäftsjahr eine Einnahmen-/Über-schußrechnung sowie eine Bilanz und Ge-winn- und Verlustrechnung unter Beachtungder gesetzlichen Bestimmungen, der Vor-schriften dieses Vertrages, sowie derGrundsätze ordnungsgemäßer Buchführungund Bilanzierung und der für die Ertragsbe-steuerung der Gesellschaft maßgebendenBestimmungen und Bewertungsregeln zu er-stellen.

Steuerliche Sonderabschreibungen und Be-wertungsrechte können in Anspruch genom-men, zulässige Rückstellungen und Rückla-gen gebildet werden. Die Feststellung desJahresabschlusses erfolgt durch Mehrheits-beschluß der Gesellschafter.

3. Der Jahresabschluß und die Einnahmen-/ Überschußrechnung sind von einem Wirt-schaftsprüfer oder einer Wirtschaftsprüfungs-gesellschaft zu prüfen und mit einem Testat zuversehen.

4. Die Kommanditisten haben das Recht,die Richtigkeit der Einnahmen-/Über-schußrechnung, des Jahresabschlusses so-wie des Auszugs über das Kapitalkonto IIdurch Sachverständige auf eigene Kostennachprüfen zu lassen.

§ 11 Gewinnverteilung, Ausschüttung

1. Der persönlich haftende Gesellschafter,

114

Herr Dr. Günter Lauerbach, ist vorab im Ver-hältnis zu den übrigen Gesellschaftern mit 1%am steuerlichen Ergebnis und am Vermögender Gesellschaft beteiligt. Im Falle der Verlust-beteiligung ist der persönlich haftende Gesell-schafter nur dann zum Ausgleich des Verlu-stes gegenüber der Gesellschaft verpflichtet,wenn dies die Liquiditätslage der Gesellschafterfordert. Nur in diesem Falle darf er darüberhinaus seine Vorwegvergütung auch im Ver-lustfalle nicht entnehmen.

2. Der persönlich haftende Gesellschaftermit seiner Komplementäreinlage und dieGründungskommanditisten gem. § 3 Ziffer 1 bund 2 erhalten in den Jahren 2001 bis einsch-ließlich 2005 zusätzlich neben ihrer anteiligenAusschüttung bezogen auf die Beteiligungs-höhe eine Sonderausschüttung von 8 % p.a..

3. Das nach vorstehender Ziffer 1 verblei-bende steuerliche Ergebnis des Jahres 2000wird an den Komplementär mit seiner Kom-plementäreinlage, an die Gründungskom-manditisten mit dem Gründungskommandit-kapital und an die in 2000 der Gesellschaftbeitretenden Neukommanditisten entspre-chend ihrer jeweiligen prozentualen Beteili-gung am Gesamtkapital, das im Jahr 2000 derGesellschaft beitrat, verteilt

4. Das Ergebnis 2001 wird nach dem Vor-wegabzug gem. Ziffer 1 wie folgt verteilt:

Der persönlich haftende Gesellschafter mitseiner Komplementäreinlage, die Gründungs-kommanditisten und die Neukommanditisten,die bereits 2000 der Gesellschaft beitraten,erhalten ein ausgeglichenes steuerliches Er-gebnis (Null-Ergebnis) zugewiesen.

Das verbleibende steuerliche Ergebnis wirdanteilig auf die Neukommanditisten verteilt,die 2001 der Gesellschaft beitreten. Die Ver-teilung erfolgt nach der prozentualen Beteili-gung am in 2001 beigetretenen Neukomman-ditkapital.

Das steuerliche Ergebnis 2002 wird nach demVorwegabzug gem. Ziffer 1 wie folgt verteilt:

Alle Gesellschaftergruppen – der persönlichhaftende Gesellschafter mit seiner Komple-mentäreinlage, die Gründungskommanditi-sten, die Neukommanditisten, die in 2000 derGesellschaft beitraten, die Neukommanditi-sten, die in 2001 der Gesellschaft beitratenund die Neukommanditisten, die der Gesell-schaft in 2002 beitreten, erhalten Ergebnisan-teile in der prozentualen Höhe zugewiesen,wie sie der prozentualen Beteiligung der Ge-sellschaftergruppe am Gesellschaftskapitalinsgesamt entsprechen. Für die Gesellschaf-tergruppen, die der Gesellschaft schon vordem Jahr 2002 beitraten, geschieht dies unterBerücksichtigung der zugewiesenen Ergeb-nisse der Jahre 2000 und 2001.

Die Verteilung der Ergebnisse innerhalb derGesellschaftergruppen erfolgt nach der pro-zentualen Beteiligung des Gesellschafters am

Gesellschaftskapital der jeweiligen Gesell-schaftergruppe.

Ziel der Ergebnisverteilung ist es, in 2000,2001 und 2002 und ggf. auch noch in den Fol-gejahren eine ergebnismäßige Gleichstellungaller Gesellschafter im Verhältnis ihrer pro-zentualen Beteiligung am Gesellschaftskapi-tal herzustellen.Werbungskosten- und/oder Einnahmen-Über-schüsse werden deshalb solange abwei-chend von der Beteiligungshöhe auf die Ge-sellschafter verteilt, bis sie ergebnismäßiggleichgestellt sind. Läßt sich dieses beabsich-tigte Ergebnis aus Gründen des Beteiligungs-zeitpunktes der Kommanditisten nicht errei-chen, ist die Gesellschaft lediglich verpflichtet,eine größtmögliche Annäherung sicherzustel-len. Weitergehende Ansprüche des Gesell-schafters bestehen nicht.

Allen Gesellschaftern werden Verlustanteileauch dann zugerechnet, wenn sie die Höheihrer Kapitaleinlagen übersteigen.

5. Ab 2003 wird ein im Jahresabschluß aus-gewiesenes steuerliches Ergebnis nachBerücksichtigung des Vorwegabzuges gem.Ziffer 1 an die Gesellschafter entsprechendIhrer prozentualen Beteiligung am Gesamtge-sellschaftskapital verteilt.

Sollte die unter Ziffer 4 beschriebene Ergeb-nisgleichstellung noch nicht erreicht sein, wer-den die steuerlichen Ergebnisse analog Ziffer4 weiterhin abweichend verteilt.

6. Das steuerliche Ergebnis wird durch dieeinheitliche und gesonderte Feststellung derEinkünfte gemäß §§ 179, 180 Abgabenord-nung für alle Gesellschafter ermittelt. EtwaigeSonderbetriebsausgaben oder Sonderwer-bungskosten der Gesellschafter sind von die-sen der Gesellschaft zwecks Aufnahme in dieJahressteuererklärung bis zum 15. März desFolgejahres nachzuweisen. Ein spätererNachweis kann vorbehaltlich einer im Einzel-fall noch bestehenden verfahrensrechtlichenMöglichkeit nur gegen Erstattung der entste-henden Aufwendungen berücksichtigt wer-den.

7. Einnahmen der Gesellschaft werden, so-weit sie nicht zur Erfüllung vertraglicher, ge-setzlicher oder sonstiger Verpflichtungen/Er-fordernisse (z. B. Aufbau der Liquiditätsreser-ve) benötigt werden, an die Gesellschafterausgeschüttet. Alle Gesellschafter sind imVerhältnis ihrer Kapitaleinlagen ohne Agio amAusschüttungsvolumen beteiligt. Daneben erhält der persönlich haftende Ge-sellschafter, Dr. Günter Lauerbach, entspre-chend Absatz 1 vorweg 1% des Ausschüt-tungsvolumens. Er erhält diesen Vorweganteiljedoch nicht für die Sonderausschüttungengem. Ziffer 2. Die Ausschüttungen an die Ge-sellschafter erfolgen auch dann, wenn derenKapitalkonten durch vorangegangene Verlu-ste oder Entnahmen unter den Stand derKapitaleinlage (Kapitalkonto I) abgesunkensind.

8. Die Gesellschafter erhalten im Beitritts-jahr nur eine anteilige Jahresausschüttungund zwar unter Berücksichtung des Zeitpunk-tes, zu dem die Gesellschaftseinlage erbrachtwird. Zur Ermittlung der Beteiligung am Aus-schüttungsergebnis wird jeweils der erste Ka-lendertag des auf den Zeitpunkt der Einzah-lung folgenden Monats zugrunde gelegt.

Ausschüttungen haben bis zum 31.Januardes Folgejahres zu erfolgen.

§ 12 Verfügung über Kapitalanteile

1. Jeder Gesellschafter kann über seinenKapitalanteil ohne Zustimmung der Mitgesell-schafter frei verfügen. Er ist insbesondere zurAbtretung seines Kapitalanteils an Dritte be-rechtigt. Bis zum 31.12.2006 darf eine Ver-äußerung oder schenkungsweise Übertra-gung nur mit vorheriger schriftlicher Zustim-mung des geschäftsführenden Komple-mentärs erfolgen. Der Komplementär und dieGründungskommanditisten dürfen bis zum31.12.2006 ihre Einlage weder veräußernnoch schenkungsweise übertragen.

2. Die Erwerber der Kapitalanteile erhaltendie Rechtsstellung von Kommanditisten.

3. Die Abtretung und die Verfügung wird imVerhältnis zu der Gesellschaft und den Mitge-sellschaftern nur wirksam, wenn sie vom Ab-tretenden und Abtretungsempfänger der Ge-sellschaft schriftlich unter Vorlage einer dem §3 Absatz 2 entsprechenden, notariell beglau-bigten Vollmacht angezeigt wird. Die Gesell-schaft kann die notarielle Beglaubigung derAbtretungsanzeige verlangen.

4. Der Abtretende haftet auch nach seinemAusscheiden neben dem Erwerber für seineausstehende Einlage gemäß § 4.

§ 13 Tod eines Gesellschafters

1. Beim Tod eines Gesellschafters geht seingesamter Kapitalanteil auf die Personen über,

a) die Erben sind oder

b) denen aufgrund Verfügung von Todes we-gen oder Rechtsgeschäft unter Lebenden einmit dem Tod fälliger Anspruch auf Übertra-gung des Kapitalanteils oder Teilkapitalanteilsdes verstorbenen Gesellschafters zusteht,und die den Übergang dieses Kapitalanteilsinnerhalb von drei Monaten seit dem Todschriftlich gegenüber der Gesellschaft verlan-gen.

2. Der Übergang erfolgt auf die Erben imVerhältnis ihrer Erbanteile und auf die übrigenPersonen nach Maßgabe des zugrundelie-genden Anspruchs.

3. Dabei ist auszuschließen, daß durchÜbergang der Kapitalanteile gem. Ziffer 1 und2 Kapitalanteile entstehen, die kleiner als € 2.500 (DM 4.889,58) sind. In einem solchenFall verpflichten sich die Personen nach Ziffer


115

ILG

1, untereinander Regelungen zu treffen, diediesen Mindestkapitalanteil berücksichtigen.

4. Scheidet der persönlich haftende Gesell-schafter, Herr Dr. Günter Lauerbach, durchTod aus der Gesellschaft aus, so übernimmtder Gründungskommanditist Herr Uwe Hauchzeitgleich die Geschäftsführung und Vertre-tung. Die Gesellschafterversammlung hat imübrigen binnen angemessener Frist zu ent-scheiden, ob eine andere natürliche Personbenannt wird, die anstelle des ausgeschiede-nen persönlich haftenden Gesellschafters,Herrn Dr. Günter Lauerbach, tritt. Im übrigenwird auf § 6 Ziffer 2 verwiesen.

5. Ist ein Kapitalanteil mit Nacherbschaft be-lastet, so gelten Abs. 1 bis 3 bei Eintritt derNacherbfolge sinngemäß.

6. Die Ausübung der Gesellschafterrechtedurch Testamentsvollstrecker ist zulässig.

§ 14 Kündigung eines Gesellschafters

1. Jeder Gesellschafter kann das Gesell-schaftsverhältnis unter Einhaltung einer Kün-digungsfrist von 6 Monaten auf das Ende ei-nes jeden Geschäftsjahres, frühestens jedochzum 31.12.2021 kündigen.

2. Die Kündigung hat schriftlich gegenüberder Gesellschaft zu erfolgen.

3. Mit Ablauf des Geschäftsjahres, auf des-sen Ende die Kündigung erfolgt ist, scheidetder kündigende Gesellschafter aus der Ge-sellschaft aus.

4. Das Recht zur Kündigung aus wichtigemGrund sowie das Recht nach § 133 HGBbleibt unberührt.

§ 15 Ausscheiden ohne Kündigung und

Ausschluß

Ein Gesellschafter scheidet außerdem ausder Gesellschaft aus:a) mit der Rechtskraft eines Beschlusses,durch den über sein Vermögen das Konkurs-oder gerichtliche Vergleichsverfahren eröffnetoder durch den die Eröffnung des Konkurs-verfahrens mangels Masse abgelehnt wird;

b) mit der Zustellung des Beschlusses,durch den dasjenige, was einem Gesellschaf-ter bei der Auseinandersetzung zusteht, für ei-nen Gläubiger gepfändet wird, es sei denn,daß der Gesellschafter den Pfändungsbe-schluß binnen 2 Monaten beseitigt. Die Fristbeginnt mit der Zustellung des Pfändungsbe-schlusses, frühestens jedoch mit der Rechts-kraft des Schuldtitels, auf dem die Pfändungberuht.

§ 16 Rechtsfolgen des Ausscheidens

1. Scheidet ein Gesellschafter aus der Ge-sellschaft aus, so wird die Gesellschaft nichtaufgelöst, sondern von den verbleibendenGesellschaftern und gegebenenfalls mit den

Personen, auf die der Kapitalanteil überge-gangen ist, fortgesetzt.

Neu in die Gesellschaft eintretende Personenerhalten die Rechtsstellung von Kommanditi-sten. Verbleibt nur noch ein Gesellschafter, sogeht auf diesen das Gesellschaftsvermögeneinschließlich Schulden mit dem Recht zurFortführung der Firma unter Ausschluß der Li-quidation im Wege der Anwachsung über.2. Der ausscheidende Gesellschafter oder,wenn dieser weggefallen ist, seine Erben, er-halten für ihren Kapitalanteil eine Abfindung inHöhe des diesem Kapitalanteil entsprechen-den Anteils am Vermögen der Gesellschaftnach Maßgabe der auf den Zeitpunkt desAusscheidens und, wenn das Ausscheidennicht auf das Ende eines Geschäftsjahres er-folgt, zum Ende des vorangegangenen Ge-schäftsjahres aufzustellenden Auseinander-setzungsbilanz.

Die Feststellung des Vermögens erfolgt aufder Grundlage des Verkehrswertes. Das Aus-einandersetzungsguthaben einschließlich et-waiger stiller Reserven berechnet sich nachdem Wert der Gesellschaftsbeteiligung zumZeitpunkt des Ausscheidens bzw. zum Endedes vorausgegangenen Geschäftsjahres. DerVerkehrswert der Immobilie der Gesellschaftist von einem bei einer deutschen Industrie-und Handelskammer bestellten und vereidig-ten Sachverständigen zu ermitteln. Die Ko-sten für die Ermittlung des anteiligen Vermö-gens sind von dem Gesellschafter zu tragen,der entweder kündigt oder einen Ausschei-dungsgrund nach § 15 a) oder b) erfüllt.

3. Die Abfindung ist vom Zeitpunkt des Aus-scheidens an mit 7 % p.a. zu verzinsen und insechs gleichen Jahresraten zu tilgen. Die er-steTilgungsrate ist sechs Monate nach demAusscheiden fällig. Die Zinsen sind mit denTilgungsraten zu entrichten. Die Gesellschaftist jederzeit berechtigt, das Abfindungsgutha-ben ganz oder in größeren Raten auszuzah-len.

Die Gesellschaft ist berechtigt, Tilgungs- undZinsraten dann über einen längeren Zeitraumals 6 Jahre zu erbringen, wenn dies durch diewirtschaftliche Lage der Gesellschaft veran-laßt ist und vor allem dann, wenn die Liquiditätder Gesellschaft gefährdet wird.

Daneben ist die Gesellschaft auch berechtigt,zur Wahrung der Interessen der verbleiben-den Gesellschafter die Auszahlung des Aus-einandersetzungsguthabens bis zur Veräuße-rung der Immobilie auszusetzen, sofern derausscheidende Gesellschafter anstelle einerVerzinsung weiter die seiner früheren Beteili-gung abzüglich der bereits zurückerstattetenBeteiligungsbeträge entsprechende Aus-schüttung wie ein Gesellschafter erhält.

Die Gesellschaft ist im übrigen berechtigt, densich aufgrund der nach § 16 Abs. 2 zu erstel-lenden Auseinandersetzungsbilanz ergeben-den Wert des Anteils dann zu verringern,wenn während der Auszahlungsphase nach

§ 16 Abs. 3 eine Veräußerung des Immobili-envermögens der Gesellschaft erfolgt und derVeräußerungserlös (Verkehrswert) niedererist als der sich aus der nach § 16 Abs. 2 zu er-stellenden Auseinandersetzungsbilanz erge-bende Wert.

Sicherheiten für das Abfindungsguthabenwerden nicht geleistet. Der ausscheidendeGesellschafter kann Befreiung von den Ge-sellschaftsschulden und Sicherheitsleistun-gen wegen nicht fälliger oder fälliger Schuldennicht verlangen.

§ 17 Liquidation

1. Im Falle der Auflösung der Gesellschafterfolgt die Liquidation durch den persönlichhaftenden, zur Geschäftsführung berechtig-ten Gesellschafter, sofern sie nicht durch Ge-sellschafterbeschluß anderen Personen über-tragen wird.

2. Ein sich bei der Liquidation ergebenderGewinn oder Verlust wird im Verhältnis derKapitalanteile auf die Gesellschafter verteilt.Eine Ausgleichsverpflichtung der Kommandi-tisten gegenüber dem persönlich haftenden,zur Geschäftsführung berechtigten Gesell-schafter ist ausgeschlossen.

§ 18 Schlußbestimmungen

1. Sollten einzelne Bestimmungen diesesVertrages unwirksam sein oder unwirksamwerden, so wird dadurch die Gültigkeit desübrigen Vertragsinhalts nicht berührt. Dieweggefallene Bestimmung soll durch diejeni-ge gesetzlich zugelassene Regelung ersetztwerden, die dem Zweck der weggefallenenBestimmung am nächsten kommt.

2. Entsprechendes gilt, wenn sich beiDurchführung des Vertrages eine ergän-zungsbedürftige Lücke ergeben sollte.

3. Die Gestaltung dieses Vertrages beruhtauf der derzeitigen Auslegung gültiger gesell-schafts- und steuerrechtlicher Vorschriften.Für die Änderung dieser Vorschriften oderVerwaltungsübung haften weder die Gesell-schafter noch die Gesellschaft. Die von denGesellschaftern etwa angestrebten Steuer-vorteile bilden nicht die Geschäftsgrundlagedieses Vertrages.

4. Erfüllungsort und Gerichtsstand für sämt-liche Streitigkeiten aus diesem Vertrag undüber das Zustandekommen dieses Vertragesist der Sitz der Gesellschaft, soweit dies zuläs-sig vereinbart werden kann.

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Für den Inhalt des Prospektes sind nurdie bis zum Datum der Prospekt-herausgabe bekannten oder erkenn-baren Sachverhalte maßgeblich.

Alle Angaben wurden mit Sorgfaltzusammengestellt. Dafür übernimmtder Herausgeber die Haftung.

Eine Haftung für Angaben Dritter kannder Herausgeber nicht übernehmen.

Es kann auch keine Haftung dafürübernommen werden, daß die zustän-digen Finanzbehörden bei vorge-schriebenen steuerlichen Überprüfun-gen die Prospektangaben nach Grundund Höhe bestätigen.

Abweichungen, die durch künftigewirtschaftliche Entwicklungen, durchneue gesetzliche Bestimmungen und/oder sonstige behördliche Auflagenbedingt sind, unternehmerische Dis-positionskorrekturen im Gesamtin-teresse des Projektes, Irrtum und Re-chenfehler müssen vorbehalten blei-ben.

Datum des Prospekts:28. März 2002

Prospektherausgeber:

Firma:ILG Planungsgesellschaft für Industrie-und Leasingfinanzierungen mbH

Sitz:Landsberger Straße 439, 81241 München

Rechtsform:Gesellschaft mit beschränkter HaftungHandelsregister:HRB 44991 München

Tag der ersten Eintragung:19.10.1972

Unternehmensgegenstand:Planung von Industrie- und Leasing-finanzierungen im In- und Ausland

Stammkapital: DM 1.000.000;davon einbezahlt: DM 1.000.000

Wesentlich beteiligter geschäfts-führender Gesellschafter:Dr. Günter Lauerbach

geschäftsansässig:Landsberger Straße 439, 81241 München

Prospektverantwortung

Bild- und Kartennachweis:

Luftbild Fonds-Objekt „RING-CENTER“ S. 3 Jürg Püntener Aerial Surveys, 55294 BodenheimLuftbild Fonds-Objekt Plauen, S. 3 Stuttgarter Luftbild Elsäßer GmbH, 70621 StuttgartLuftbilder InCenter Dachau: S. 6, 7, 23, 65 Luftbildverlag Hans Bertram, HaarLuftbild Fonds-Objekt „Portitz-Treff“ Leipzig, S.11 Fotografie H. Timmermann, 2610 WILRIJK-BELGIUMLuftbild Zittau: S. 11 Sachsenluftbild DresdenLuftbilder S. 17, 18/19 Amt für Wirtschaftförderung Große Kreisstadt DachauLandkarten S. 6, 10, 14, 16, 29 © Mairs Geographischer Verlag, OstfildernSchnellbahn-Netzplan S. 15 MVV Münchner Verkehrs- und Tarifverbund GmbHStadtplan S. 21 © Falk-Verlag, OstfildernFotos „Centro“ S. 59, 60 Centro Discotheken GmbH&Co. Betriebs KG, Dachau„Kunst am Bau“ S. 63, 64, 66, 67 Prof. Dr. Ing. Hartmut Schmidt /Kurt Lehr, FH MünchenFotos S. 1, 12, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 39,

42, 43, 44, 51, 57, 58, 61, 66, 69, 85 Foto Sessner, DachauSonstige Fotos: ILG Planungsgesellschaft für Industrie-

und Leasingfinanzierungen mbH, München

Herausgeber des Emissionsprospektes:

Vertriebsbeauftragter:

PLANUNGSGESELLSCHAFT

FÜR INDUSTRIE- UND LEASING-

FINANZIERUNGEN MBH

Landsberger Straße 439, 81241 MünchenTelefon: 0 89/88 96 98-0, Fax: 0 89/88 96 98-11e-mail: [email protected]: www.ilg-fonds.de

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