ImmoFOKUS Investment 2015

Investment

BÖRSENSTARKarl Bier und der Höhenflug der UBM Aktie

BETONGOLD Wie Sie am besten vom

Immobilienboom profitieren

Inhaltsverzeichnis

MF 03 Investment 2015 | ImmoFokus ImmoFokus | Investment 2015

04 05 Investment 2015 | ImmoFokus ImmoFokus | Investment 2015

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06 ImmoFokus | Investment 2015

Inhalt 08 EDITORIAL

28 IMPRESSUM

10 QUAL DER WAHLIndividuelle Lösungen in in- & direkte Immobilieninvestments

16 UBM IM HÖHENFLUGInterview mit Karl Bier

22 VORGESORGTSichere Renditen

28 STRENGE RECHNUNG, GUTE FREUNDEAnlegerwohnungskonzept

30 BAUHERREN HABEN´S FEINEine Win-Win-Situation

34 KOMMENTARSandra Bauernfeind

36 ERFOLGREICH SEIT 1873Nachhaltiges Wachstum bei UBM Developement AG

40 DER HOTELPROFINachfrageboom

42 RENDITE IST NICHT ALLESInterview mit Daniel Jelitzka & Martin Müller

46 MODERATES WACHSTUMInterview mit Peter Czapek

50 NO RISK – NO FUNInterview mit Michael Baert

52 ASSETKLASSENHoch im Kurs

58 ASSETKLASSE HOTELFür Spezialisten

60 GAUDEAMUS IGITURSatte Renditen

62 NACHFRAGE STEIGT WEITERGute Chancen für Investitionen in Wohnungen

66 UNTERSCHÄTZTE ZINSENBRINGERKlein aber fein

68 WEITERHIN HEISS BEGEHRTInterview mit Markus Arnold

72 AKTIENANALYSEÜbersicht

88 AUF DER SICHEREN SEITEFonds

42Rendite ist nicht allesINTERVIEW MIT DANIEL JELITZKA & MARTIN MÜLLER

56 AssetklassenZINSHÄUSER

Inhaltsverzeichnis

UBM im Höhenflug

INTERVIEW MIT KARL BIER „Die Erwartungen haben sich mehr als erfüllt“ 18

66ZinshäuserINTERVIEW MARKUS ARNOLD

46Moderates WachstumINTERVIEW MIT PETER CZAPEK

60 Gaudeamus IgiturZINSHÄUSER


D ie klassischen Anlageprodukte haben in Österreich einen histo-rischen Tiefpunkt erreicht. In Zeiten niedriger Zinsen und dem

Fall der staatlichen Einlagensicherung sehen sich die Österreicher zunehmend nach Alterna-tiven zum Sparbuch oder Bausparer um. Immo-bilien rücken dabei in den Fokus – dies zeigt das aktuelle Stimmungsbarometer der GfK Austria. Häuser, Eigentumswohnungen und Grundstücke überholen sogar zum ersten Mal das Sparbuch.

33 Prozent der Österreicher halten eine Eigen-tumswohnung oder ein Haus für eine interes-sante Geldanlage – dies entspricht einem Plus von 2 Prozent im Vergleich zu 2014. Immobi-lien stellen somit hinter dem Bausparvertrag bereits das zweitbeliebteste Anlageprodukt in Österreich dar. Der Höhepunkt ist mögli-cherweise aber noch lange nicht erreicht, wie Trends aus Deutschland, USA und Großbritan-nien zeigen: In unserem Nachbarland beurtei-len 75 Prozent Immobilien als attraktiv, in den USA und Großbritannien sind es immerhin über 50 Prozent.

Die Möglichkeiten in Immobilien zu investie-ren sind vielfältig. Chancen und Risiken auch. Jedes Investment, ob direkt oder indirekt, ob Vorsorgewohnung, Zinshaus, die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds oder einem Bauherrenmodell, der Kauf von Anteilen eines offenen Immobilienfonds oder der Erwerb von Aktien einer Immobilien-Ak-tiengesellschaft oder eines Real Estate Invest-ment Trusts (REIT) bzw. die Zeichnungen von Anleihen, jede Assetklasse, ob Wohnen, Büro, Hotel, Retail oder Logistik, gehorcht eigenen Spielregeln.

Welches Investment das beste ist, lässt sich nur individuell entscheiden. Diese Entscheidung können nur Sie alleine treffen. Es gilt viele Parameter zu berücksichtigen. Die persönliche Einkommenssituation, den Anlagehorizont und natürlich auch die Risikobereitschaft. Ri-sikoavers oder doch ein bisschen spekulativ?

Die Entscheidung können wir Ihnen nicht abnehmen. Wir können Ihnen aber mit Immo-Fokus Investment Entscheidungsgrundlagen in die Hand geben – damit Ihr Betongold mög-lichst lange glänzt. n

Philipp Kaufmann Herausgeber

Michael NeubauerChefredakteur

Betongold


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Direkte & Indirekte Immobilieninvestments

K lassische Direktinvestments sind beispielsweise Käufe von Vorsor-gewohnungen oder Zinshäusern. Ein indirektes Immobilieninvestment

ist dagegen beispielsweise die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds, der Kauf von Anteilen eines offenen Immobilienfonds oder der Erwerb von Aktien einer Immobilien-Aktiengesellschaft oder eines Real Estate Invest-ment Trusts (REIT) bzw. die Zeichnungen von Anleihen.

Qual der WahlIndividuelle Lösungen. Grundsätzlich können Anleger direkt oder indirekt in Immobilien investieren. DieEntscheidung,welchem Investment der Vorzug zu geben ist, kann nur im individuellen Einzelfall getroffen werden.

Autor: Michael Neubauer

Direkte vs. indirekte Investitionen

Bei einem indirekten Immobilieninvestment bekommt der Anleger in der Regel zugleich auch die erforderlichen Assetmanagement-Leistungen inklusive. Zudem kann er auf diesem Wege auch in Objekte wie Hotels, Bürohochhäuser, Shoppingcenter oder große Wohnanlagen investieren, die er aufgrund der hohen Investitionsvolumina vermutlich nicht direkt erwerben könnte. Eine direkt gehaltene Immobilie muss entweder selbst

Immobilienanlageformen

KRITERIEN DIREKTINVESTMENT GESCHLOSSENER FONDS OFFENER FONDS IMMOBILIENAKTIE

Kapitaleinsatz hoch hoch gering gering

Nebenkosten hoch hoch mittel gering

Risikostreuung gering niedrig/mittel mittel/hoch hoch

Fungibilität gering gering mittel/hoch hoch

Rendite/Risiko gering mittel/hoch gering mittel/hoch

Verwaltungsaufwand hoch mittel gering gering

Transparenz hoch gering mittel hoch

Mitgestaltungsmöglichkeiten für den Anleger

hoch gering gering mittel

Kursentwicklung - - - volatil


Klassisches Bauherrenmodell vs. Vorsorgewohnung

KLASSISCHES BAUHERRENMODELL VORSORGEWOHNUNG

Rechtliche Aspekte • Ideelles Miteigentum • Wohnungseigentum ohne Eigennutzung

• Totalsanierung oder Neubau • In der Regel Neubau

• Mietpool • Kein Mietpool

Steuerliche Rahmenbedingungen • Begünstigte 1/15-AfA • Normal-AfA (67 Jahre)

• Hohe Sofortabschreibung • Geringe Sofortabschreibung

• Große Vermietung • Kleine Vermietung

• Einkunftsquelle • Totalgewinn max. 23 Jahre

• Veranlagung durch Betriebsfinanzamt • Vorsteuerabzug nach Fertigstellung

• Vorsteuerabzug sofort • Liebhabereithematik (Änderung der Bewirtschaftung)

Förderung Land Wien • Direktdarlehen mit 15-20 Jahren Laufzeit und 1 % Fixzinssatz

• Keine Förderung

• Laufende Annuitätenzuschüsse (bei Sanierung)

Vermietung in Wien • Geförderte Mieteinnahmen über 15 Jahre • Freie Miete

• Geringes Vermietungsrisiko (Mietpool; günstige Miete)

• Individuelles Vermietungsrisiko

Sonstiges • Langfristige Veranlagung (Totalgewinnüberschuss muss erreicht werden)

• Mittelfristige Veranlagung (Verwertung oder Eigen-nutzung nach 10 Jahren möglich)

• Geringe Eigenmittel erforderlich • Hoher Eigenmittelanteil erforderlich

verwaltet oder einem - ebenfalls Kosten ver-ursachenden - Verwalter anvertraut werden. Die Entscheidung, ob eine Direktanlage oder ein indirektes Investment vorzuziehen ist, kann nur im individuellen Einzelfall getrof-fen werden.

Die Vorteile von einer direkten Investition in Immobilien sind vor allem Transparenz und die Kontrolle darüber, wohin das Geld genau fließt. Dies zeigt zugleich den Nachteil von indirekten Investitionen: Hier wird das angelegte Kapital von Aktiengesellschaften oder Fonds gesammelt, um es in eine ganze Reihe von unterschiedlichen Immobilien zu

Immobilienfonds gehören zu den beliebtesten Anlageformen am modernen Kapitalmarkt.

investieren. Diese Arbeit wird entsprechend berechnet und lässt zusammen mit anfallen-den Gebühren (Agio) die Rendite des Anlegers merklich geringer ausfallen.

Offene vs. geschlossenen Immobilienfonds

Immobilienfonds gehören zu den beliebtes-ten Anlageformen am modernen Kapital-markt. Zur Auswahl stehen sowohl offene als auch geschlossene Immobilienfonds. Der maßgeblichste Unterschied ist dabei, dass sich geschlossene Fonds meistens auf ein be-stimmtes Objekt beziehen, an dem der Anle-ger durch die Zeichnung ein Miteigentum auf eine bestimmte Zeit erwirbt. In den meisten Fällen handelt es sich um eine gewerblich genutzte Immobilie, wobei die Erträge zum einen aus der Vermietung, zum anderen aus dem abschließenden Verkauf des Objektes bezogen werden. Die Mindestbeteiligungs-summe beträgt in der Regel mehrere tausend Euro. Der Anleger hat die Möglichkeit, sich vor Zeichnung über das konkrete Immobili-enobjekt zu informieren und sich so ein eige-nes Bild von der individuellen Rentabilität zu machen.



Fondsvolumen bleibt konstant

Das Eigenkapital und die gesamte Anlage-summe sind vorab festgesetzt und damit begrenzt. Sobald das Eigenkapital zur Finan-zierung der Immobilie erreicht ist, wird der Fonds geschlossen und kein weiterer Anleger mehr aufgenommen. Das Fondsvolumen bleibt somit über die meiste Zeit konstant. Die Ausgabe von Kapitalanteilen ist, anders als beim offenen Immobilienfonds, auf den Platzierungszeitraum begrenzt. Der geschlos-sene Immobilienfonds verpflichtet sich nicht, ausgegebene Anteile zurückzunehmen. Der Anleger hat damit nur die Möglichkeit, sei-nen Anteil am Zweitmarkt zu verkaufen. Die-ser ist jedoch wenig liquide und die Anteile werden mit erheblichen Preisabschlägen gehandelt.

Investor wird zum Unternehmer

Geschlossene Investmentvermögen sind ihrem Charakter nach unternehmerische Be-teiligungen und insofern nicht mit festverzins-lichen Kapitalanlagen vergleichbar. Sie unter-liegen nicht der staatlichen Einlagensicherung. Die in den Verkaufsunterlagen angegebenen Prognosen zur wirtschaftlichen Entwicklung des Investmentvermögens sollten nicht mit einem Garantiezins verwechselt werden. Im Gegenteil: Bei einem geschlossenen Immobi-lienfonds kann es zum Totalverlust des einge-setzten Kapitals kommen.

Ein geschlossener Immobilienfonds konstitu-iert sich über die Rechtsform einer Personen-gesellschaft oder Kapitalgesellschaft. Viele geschlossene Immobilienfonds sind gesell-schaftsrechtlich als Kommanditgesellschaft (KG) ausgestaltet. Eine KG ist eine Personen-gesellschaft von zwei oder mehreren natürli-chen oder juristischen Personen. Das charak-teristische Merkmal dabei ist, dass bei einer dieser beiden Personen die Haftung auf die Vermögenseinlage beschränkt bleibt (Kom-manditist) und bei der anderen Person diese Haftungsbeschränkung nicht gilt (persönlich haften der Gesellschafter bzw. Komplemen-tär). Als Komplementär tritt der Initiator des jeweiligen Fonds auf. Die persönliche Haftung des Anlegers kann jedoch maximal bis zur Höhe seiner übernommenen Haftsumme wieder aufleben. Dies kann eintreten, wenn ein Anleger Auszahlungen erhält, während

Das sollte man als Anleger nie vergessen und immer darauf achten:

Mit den Aktien investiert man jedoch nicht in Immobilien direkt, son-

dern nur in die Firmen, die mit den Immobilien handeln.

PRIVATER INVESTOR

O�ene Immobilienfonds Geschlossene Immobilienfonds

Immobilien-AGs

REITs

IMMOBILIEN

Indirektes Immobilieninvestment Direktes Immobilieninvestment

Offenes Eigenkapitalkonzept Geschlossenes Eigenkapitalkonzept

Immobilieninvestments Übersicht


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sein Kapitalanteil durch Verlust unter den Be-trag der Haftsumme herabgemindert ist, oder soweit durch die Auszahlung der Kapitalanteil unter den Betrag der Haftsumme herabgemin-dert wird.

Die Kapitalanleger, die einem geschlossenen Immobilienfonds beitreten, sind Kommandi-tisten, d.h. bei diesen bleibt die Haftung auf die von ihnen erbrachte Einlage in das Fonds-vermögen beschränkt. Allerdings gibt es eine ganze Reihe von Situationen, in denen sich die finanzielle Lage des Fondsvermögens aufgrund ökonomischer Gegebenheiten (z.B. Kostenzuwächse, Mietausfälle) recht prekär gestaltet und daher aufgrund von Kapital-unterdeckungen oder gar drohenden Insol-venzen von den Gesellschaftern (oder im Fall der Insolvenz dann vom Insolvenzverwalter) häufig Nachschüsse eingefordert werden. Den Anlegern ist daher zu empfehlen, bereits im Voraus anhand des Gesellschaftsver-trages gründlich zu prüfen, ob bestimmte Zahlpflichten, die über die Einlageleistung hinausgehen, entstehen können. Ein anderer Punkt sind die langen Laufzeiten, die mit ge-schlossenen Immobilienfonds einhergehen. 10 Jahre sind die Regel bei dieser Anlagemög-lichkeit, ein vorzeitiger Ausstieg ist in dieser Zeit nicht vorgesehen. Die einzige Möglich-

keit sind Anbieter auf dem sogenannten Zweitmarkt, einem separaten Handelsplatz für entsprechende Investitionsanteile, über die man seine Anteile aus dem geschlos-senen Immobilienfonds wieder verkaufen kann. Allerdings zumeist mit einem deutli-chen Abschlag.

Im Gegensatz dazu investiert der offene Immo-bilienfonds meist in verschiedene Objekte und hält zusätzlich einen Cash-Bestand, der ihn in die Lage versetzt, spontan auf gute Angebote am Immobilienmarkt zu reagieren. Die Betei-ligung kann hier bereits ab kleineren Beträgen erfolgen, häufig werden auch Sparplan-Kons-truktionen angeboten, bei denen der Anleger über einen längeren Zeitraum kleinere monat-liche Beträge einzahlt. Grundsätzlich gilt hier, dass der konkrete Immobilienbestand während der Laufzeit Veränderungen unterliegt, so dass hier die Beurteilung durch den Anleger we-niger über konkrete Objekte erfolgt, sondern auf Basis der jeweiligen Fondsgesellschaft und deren Management. Letztlich besteht eben-falls ein Unterschied beider Anlageformen in Bezug auf die Verkaufbarkeit vorhandener Anteile. Während dieser im Falle der offenen Fonds durchaus üblich ist, sollten Anteile an geschlossenen Immobilienfonds während der gesamten Laufzeit gehalten werden.



Genaue Prüfung im Vorfeld

Offene Immobilienfonds bieten auch Kleinanlegern die Möglichkeit, von Immobilien zu profitieren. Es bleibt jedoch dabei, dass es sich bei Fonds um eher intranspa-rente Anlagen handelt, die insbesondere für Kleinanleger schwer zu durchschauen sind. Dazu ist die Liquidität des offenen Immobilienfonds nicht so sehr gegeben, wie es von vielen Seiten vermutet wird. Auch wenn der Verkauf und Handel mit diesen Anteilen im Gegensatz zum ge-schlossenen Immobilienfonds vorgesehen ist, wurde die Flexibilität in Bezug auf Anteilsrückgaben in den vergan-genen Jahren nach der Finanzkrise stark eingeschränkt. Es kam sogar immer wieder zu Schließungen von offenen Immobilienfonds.

Wer sich ein Investment in Immobilienfonds oder Immobilienaktien überlegt, sollte sich im Vorfeld den jeweiligen Investitionsschwerpunkt des Unternehmens ansehen. Viele Gesellschaften konzentrieren sich auf Investitionen in bestimmten Marktsegmenten. Die Seg-mentierung erfolgt sowohl nach Immobiliensparten als auch nach geographischen Gesichtspunkten. So gibt es Gesellschaften, die sich ausschließlich auf Büroimmo-bilien, Einzelhandelsimmobilien oder Wohnungen kon-zentrieren, ebenso Gesellschaften, die nur in Osteuropa, nur in Österreich oder nur in Westeuropa investiert sind. Ertragsaussichten und Risiko variieren stark. Was gegen ein Investment in Aktien und Fonds spricht. Immobilien können nicht komplett an Wert verlieren. Mit den Aktien investiert man jedoch nicht in Immobilien direkt, son-dern nur in die Firmen, die mit den Immobilien handeln. Das sollte man als Anleger nie vergessen und immer dar-auf achten. n

KURS/GEWINN/VERHÄLTNIS: Das KGV setzt den Ge-winn des Unternehmens – heruntergerechnet auf eine Aktie – ins Verhältnis zum aktuellen Börsenkurs (KGV = Kurswert geteilt durch Gewinn pro Aktie). Anleger sollten bei dieser Kennzahl auf zwei Aspekte achten: Bezieht sich das KGV auf den erzielten Gewinn im vergangenen Geschäftsjahr oder auf den für das laufende oder kommende Jahr erwarteten Gewinn? Außerdem können unterschiedliche Gewinngrößen als Basis dienen: Beim Gewinn vor Abschreibungen, Zinsen und Steuern erscheint das KGV weitaus positiver als beim Nettogewinn, der bereits alle finanziellen Lasten berücksichtigt.

DIVIDENDENRENDITE: Beim Verhältnis der gezahlten Di-vidende zum Aktienkurs sieht es ähnlich wie beim KGV aus: Zu klären ist, ob es sich bei der angesetzten Dividende um die aktuelle Ausschüttung handelt oder um eine für die Zukunft erwartete Dividende.

NET ASSET VALUE: Der Net Asset Value (NAV) gibt den Substanz- oder inneren Wert einer Immobilienaktie an: Eigen-kapital plus stille Reserven des Immobilienvermögens. Dieser Substanzwert soll den fundamentalen Wert des Unternehmens wiedergeben, trifft aber keine Aussagen über stille Reserven oder Zukunftsaussichten des Unternehmens. Bei der Bewer-tung der einzelnen Vermögensgegenstände gibt es die üblichen bilanztechnischen Spielräume.

DARAUF SOLLTEN INVESTOREN IN AKTIEN ACHTEN


TRANSPARENZ: Der Offene Immobilienfonds erreicht eine Transformation der Information durch Größeneffekte und ein professio-nelles Fondsmanagement. Der geschlossene Fonds nimmt dem Anleger nur während der Haltedauer die Informationstransformation ab. Insbesondere beim Kauf kommt aber zusätzlich zur den Anforderungen bei einer Direktanlage die Notwendigkeit hinzu, die Finanzierungs- und Gesellschaftsstruktur analysieren zu müssen.

Immobilien-Aktiengesellschaften und REITs erweisen sich durch strenge Publizitäts- und Prüfungspflichten sowie den täglichen Börsenhandel ebenfalls als sehr transparente Anlageformen. Positiv ist bei geschlossenen Immobilienfonds, dass diese aufgrund des in der Regel konstanten und überschaubaren Portfolios die Informationsmenge gegenüber anderen indirekten Anlagen vergleichsweise gering ist.

RISIKO: Eines gleich vorweg: Das Risiko einer einzelnen Anlage kann durch Diversifikation reduziert werden. Da aber die Direktanlage wie auch der geschlossene Immobilienfonds nicht bzw. kaum diversifiziert ist, besteht für diese Anlageformen ein höheres Risiko als für Offene Immobi-lienfonds, Immobilien-AGs und REITs, die durch eine höhere Anzahl von Immobilien und Strukturierung das Anlagerisiko reduzieren. Sie sind allerdings mit einem Börsenrisiko konfrontiert. Starke Schwankungen aufgrund der börsentäglichen Angebot und Nachfragemechanismen können sich vor allem kurz und mittelfristig als problematisch heraussteilen. Demnach sollten Investoren auch bei börsennotierten Anlagefor-men einen langfristigen Anlagehorizont haben und bezüglich des Verkaufszeitpunktes möglichst flexibel sein.

LIQUIDITÄT: Die Direktanlage in Immobilien und der geschlossene Immobilienfonds stellen unter anderem aufgrund der hohen Trans-aktionskosten ein sehr illiquides Immobilieninvestment dar. Offene Immobilienfonds sind grundsätzlich sehr liquide, beinhalten aber das Risiko, bei hohen Nettomittelabflüssen für längere Zeit nahezu vollständig illiquide zu werden, wenn zu Beispiel ein institutioneller Investor aufgrund der Änderung seiner Investmentstrategie größere Positionen abzieht. Durch den Handel an der Börse und niedrige Transaktions-kosten weisen börsennotierte Immobilien-AGs und REITs von allen indirekten Immobilienanlagen potentiell die höchste Liquidität auf. Es gibt allerdings auch kleinere Gesellschaften, deren Anteile sehr wenig liquide sind.

KOSTEN: Einmalige und laufende Kosten in unterschiedlicher Höhe fallen für alle Immobilieninvestments an. Sie schmälern die Rendite des Investments und sollten daher so gering wie möglich ausfallen. Bei den indirekten Immobilienanlagen müssen allerdings die Kosten für das professionelle Management gegen den individuellen Nutzen für den Investor abgewogen werden. Die Kosten für die Direktanlage und die geschlossenen Investmentvehikel fallen höher aus als bei den Offenen Immobilienfonds. Am niedrigsten sind sie potentiell bei Immobilien-AGs und REITs.

Der Ankauf von Aktien erfordert deutlich geringere Mittel als das direkte Investment in Immobilien. Mit bereits einer Aktie ist man mit da-bei. Für den Ankauf eines Anteils an einem geschlossenen Immofonds sind hingegen deutlich höhere finanzielle Mittel erforderlich, selbst wenn ein überwiegender Teil der Anschaffungskosten mit Fremdkapital finanziert wird. Fallen beim Kauf von Aktien lediglich Spesen für den An- und Verkauf (abhängig von depotführender Bank) an, werden beim Ankauf einer Vorsorgewohnung wesentlich höhere Transakti-onskosten (Grunderwerbssteuer, Eintragungsgebühr, Kreditgebühr, Notariats- und Rechtsanwaltskosten usw.) anfallen, ebenso beim Kauf von offenen Immofondsanteilen, wo ein Agio bzw. Aufpreis in der Bandbreite von 3 bis 5 Prozent anfällt. Höhere Nebenkosten amortisieren sich erst nach einer längeren Behaltedauer und schmälern die Anlegerrendite.

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Positionen & Meinungen

UBM im Höhenflug Voll im Plan. Im Februar wurde der Downstream-Merger von PIAG und UBM abgeschlossen. „Die Erwartungen haben sich mehr als erfüllt“, freut sich UBM CEO Karl Bier im Gespräch mit dem ImmoFokus.

Das Gespräch führte: Michael Neubauer

Hat sich durch den Merger die Portfolio-Strategie geändert?Der hohe Diversifikationsgrad nach Märkten und der Fokus auf die Asset-Klassen Hotel, Büro und Wohnen wird beibehalten. Heim-märkte sind und bleiben Deutschland, Öster-reich und Polen. Immobilienentwicklungen in Tschechien, den Niederlanden, der Schweiz und Frankreich werden wie bisher zur Diversi-fikation beitragen. UBM Development ist die

Dachmarke, auch für den Auftritt am Kapital-markt und alle damit korrespondierenden Themen. Die Österreich-Aktivitäten firmieren unter Strauss & Partner, Deutschland unter Münchner Grund und Polen unter UBM Polska.

Was für Börsianer spannend ist: Durch den Merger und die Kapitalerhöhung wurde der Streubesitz deutlich vergrößert. Mit einem Anteil von knapp 39 Prozent ist das Syndikat


Ortner-Strauss, das auch die Mehrheit an PORR hält, weiterhin größter Aktionär von UBM De-velopment. Natürlich ist die Aktie liquider und alleine schon durch das höhere Handelsvolu-men attraktiver geworden.

Wir sehen uns nicht mehr als Bestandshalter, sondern als Lieferanten für Long-term Inves-toren. Wir haben derzeit ein Volumen von 40 Immobilien, die wir in den Markt bringen kön-nen. 18 davon sind in einem eigenen Paket zu-sammengefasst

Was ist der USP des UBM-Portfolios? Wel-che Vorteile ergeben sich für die Investoren?

> Der USP ist, dass die UBM ein Portfolio an Core Immobilien zum Kauf anbietet, die sehr langlaufende Mietverträge erstklassiger Mie-ter haben und damit eine hohe Sicherheit beim Cashflow besteht. Ein weiterer Vorteil für den Käufer ist die hohe Transaktionssi-cherheit, Professionalität und Reputation, die der Verkäufer UBM mitbringt. In den letzten dreieinhalb Jahren haben wir Immobilien im Wert von mehr als 1,75 Milliarden Euro er-folgreich verkauft - zur vollsten Zufriedenheit unserer Investoren. Das Paket von 18 Immo-bilien im Wert von rund 700 Millionen Euro umfasst auch echte Prestigeobjekte wie die beiden Euro-Disney-Hotels in Paris, das Cen-ter Wien Mitte sowie die am Wiener Haupt-bahnhof geplanten Accor-Hotels Ibis und Novotel. Momentan stellen wir uns die Frage, ob wir beim Paket-Verkauf bleiben odereben doch in Tranchen oder besser einzeln verkau-fen sollten. Wir haben keinen Druck. Ein Pa-ketverkauf bedeutet zwar weniger Aufwand, da ,en detail’ in der Regel aber mehr einbringt als ,en gros’, wären auch Einzelverkäufe luk-rativ. Die uns vorliegenden Einzelangebote liegen in Summe über dem angedachten Paket-Preis, sodass wir diese Option derzeit intensiv prüfen.

Was passiert mit der Liquidität? > Ein großer Teil der nun freigesetzten Liquidi-

tät wird in neue Projekte fließen. Die Pipeline ist gut gefüllt. Wir haben heute schon ein ge-sichertes Projektvolumen von eineinhalb Mil-liarden Euro. In Österreich haben wir aktuell rund 900 Wohnungen in Entwicklung die eine Hälfte in Wien, die andere Hälfte in den Bun-desländern. Die Nullzinspolitik hat zu einem Veranlagungsnotstand geführt, immer mehr Investoren wollen Immobilien in ihr Portfolio

dazu mischen - es sind ihnen einfach die Alter-nativen ausgegangen. Wir profitieren davon – auch beim Wohnungsverkauf.

Wir können unsere Projekte nicht nur zu besse-ren Preisen, sondern auch viel früher in unse-rer Wertschöpfungskette verkaufen. Forward-deals sind derzeit ohne Preisabschlag möglich: Private Anleger wechseln „vom Sparbuch ins Grundbuch“, so dass wir zum Beispiel bei ei-nem Frankfurter Projekt jetzt die Wohnungen bauen, die wir vergangenes Jahr verkauft ha-ben. Auch institutionelle Fonds, Pensionskas-sen und Versicherungen möchten sich die Pro-

dukte, die in den kommenden beiden Jahren fertig werden, jetzt sichern. Dies führt dazu, dass wir zum Teil schon vor Beendigung des Projektes, ja teilweise sogar vor Baubeginn, in Verkaufsgespräche treten können.

Die UBM forciert aktuell den Wohnungs-bau. Die Nachfrage ist hoch – wird diese auch so hochleiben?

> Die starke Nachfrage wird sicher in den nächsten zwölf bis 18 Monaten anhalten. Wenn die EZB ihre Programme verlängert, wird es noch länger so bleiben. Das Kapital sucht An-lagemöglichkeiten.

QUARTIER BELVEDERE CENTRAL. Durch die Viezahl der Betriebstypen vom 5-Sterne-Hotel bis zum Hoste

wird sich der Standort QBC zu einem Hot-Spot der Hotellerie entwicklen.

„Ein großer Teil der durch die Verkäufe freigesetzten Liquidität wird in neue Projekte fließen.“ UBM CEO Karl Bier



Sie sehen keine Gefahr von steigenden Zinsen? Keine Zinswende in Sicht?

> Ich kenne niemanden der kurzfristig mit einer Zinserhöhung in Europa rechnet. Bei diesem hohen Verschuldungsgrad der Staaten kann die EZB kaum wesentliche Zinsänderun-gen zulassen. Solange nämlich die Zinsen nied-rig und die vorhandene Geldmenge groß sind, nehmen die Renditen aus der Immobilienent-wicklung zu – und das ist gut für uns.

Wir akquirieren aktuell Projekte, die dann 2018 oder 2019 in den Markt gestellt werden. Teilweise allerdings auch schon viel früher. Derzeit gelingen uns sehr gute Verkäufe schon während der Bauzeit, teilweise sogar noch vor Baubeginn - und das ohne Abschlag. Das be-deutet für uns auch eine größere Abwicklungs-sicherheit. Wir haben kein Risiko mehr bei der Entwicklung der Immobilie und der Verkauf geht so schnell, dass wir fast keine Finanzie-rung mehr brauchen.

Selbst wenn es eine Zinswende gibt - alles mehr als ein Viertelprozent wäre eine Überraschung – dann ist das nichts. Wo sind wir hergekom-

men? Wenn man als Privater vor 5 Jahren eine Immobilie gekauft hat, musste man mit einem 5- bis 6-prozentigen Zinssatz rechnen. Macht bei 200.000 Euro Kaufpreis, 10.000 Euro. Wenn er jetzt das Doppelte nimmt, sprich 400.000 Kaufpreis, zahlt er wahrscheinlich immer noch dasselbe. Normalerweise müsste man natürlich sagen, dass sich die Immobilie wahrscheinlich nicht um 100 Prozent verteuert hat, sondern eher um 50 Prozent. Das heißt, er ist billiger dran also vor 5 Jahren.

In welchen Punkten unterscheidet sich die UBM von anderen heimischen börsenno-tierten Immobilien AGs? Wo sehen Sie die Erfolgsfaktoren?

> Sie werden kaum einen so über Ländergren-zen hinweg tätigen börsennotierten Developer finden. UBM profitiert nun vom Immo-Boom als Entwickler. Wir sind dabei breit aufgestellt und decken die gesamte Wertschöpfungskette von Widmung, Baugenehmigung über Pla-nung, Marketing und Bauabwicklung bis zum Verkauf ab. Wir können alles im Haus abde-cken – wir brauchen keinen Generalunterneh-mer. Der Fokus liegt regional auf den Märkten

Österreich, Deutschland und Polen sowie auf den Asset-Klassen Wohnen, Hotel und Büro. Immobilienentwicklungen in Tschechien, den Niederlanden und Frankreich tragen zur Risi-koverteilung bei.

Wir zählen zu den Top 3 der Hoteldeveloper, in Deutschland und Österreich sind wir führend. Und für viele Hotelbetreiber und Investoren sind wir der ,preferred Partner’. Bei uns geht das mittlerweile soweit, dass die Hotelketten uns ansprechen. Man will mit uns zusammen-arbeiten, weil wir in der Branche einen ausge-zeichneten Ruf haben. Teilweise verkaufen uns die Hotelketten ihre Grundstücke weiter und überlassen uns die Entwicklung.

Unser Track Record zeigt, dass UBM in den vergangenen 20 Jahren immer positive Er-gebnisse erzielt hat. Mit dieser Strategie der Diversifikation konnten wir auch in den schwierigeren Jahren 2008, 2009 unser EBT in etwa auf dem Niveau der Jahre 2012, 2013 halten. Ich kann schon heute sagen, dass wir auch 2015 sicher über dem EBT des Vorjahres liegen werden.


Die Aktionäre wird das freuen. Das heißt: Es gibt auch eine höhere Dividende?

> Wir haben immer gesagt, dass wir 30 bis 50 Prozent des Ergebnisses ausschütten. Ich glaube wir werden auch in diesem Jahr mit der Dividende auf einem ähnlichen Niveau wie im Vorjahr liegen.

Vom Hotel zum studentischen Wohnen ist es ja nicht weit. Studentisches Wohnen – (k)ein Thema für die UBM? Gibt es oder gab es Überlegungen dazu in diesen Markt einzusteigen?

> Wir haben uns mit diesem Thema beschäf-tigt und auch mit auf Studentisches Wohnen fokussierten Fonds in Großbritannien gespro-chen. Wir haben uns auch den Wiener Markt

und die Situation in München angesehen, wir haben aber feststellen müssen, dass man an den Orten an denen Studenten gerne leben würden, mit Hotels eindeutig besser dran ist. Wir hatten sogar ein Projekt konkret ange-dacht, schlussendlich wurde aber ein Hotel gebaut. Ich möchte aber für die Zukunft nichts ausschließen.

Wo geht die Reise hin? Was ist die Asset Klasse der Zukunft?

> In Deutschland und Österreich wollen wir in allen Asset-Klassen wachsen, in Polen kon-zentrieren wir uns auf Hotels und Büros. Der Wohnungsbau hat in Polen noch keine so große Bedeutung, aber er kommt. Viele Polen würden gerne Wohnungen kaufen. Doch die

Banken stehen bei den Finanzierungen auf der Bremse. In allen drei genannten Ländern konzentrieren wir uns auf die Ballungsräume, in Deutschland konkret auf die „sieben Metro-polen“.

Kommt der Osten wieder? Sehen Sie eine Erholung der Märkte in CEE?

> Osteuropa muss man differenziert sehen. In Polen hat es auch in den vergangenen Jahren immer ein Wirtschaftswachstum gegeben, da war Mitteleuropa schon bei einem Null-Wachs-tum angekommen. Wenn man sich Südost-europa anschaut, so glaube ich: Rumänien dürfte sich erholen. Langsam aber doch. Der CEE Markt allerdings bleibt schwierig. In der Vergangenheit hat es immer wieder ein Auffla-

„Wir werden auch in diesem Jahr mit der Dividende auf einem ähnlichen Niveau wie im Vorjahr liegen.UBM CEO Karl Bier



ckern der Immobilienmärkte dort gegeben. Ich bin überzeugt, in Bukarest dürfte vergleichs-weise mehr gehen. Wir haben dort nur eine einzige Immobilie. Eine Logistikimmobilie, die wir 2007/2008 fertiggestellt haben. Diese ist seitdem auch immer vermietet und wirft ordentliche Gewinne ab. Jetzt merkt man, dass die Nachfrage steigt. Es kommen Anfragen, ob wir dort nicht weiter ausbauen oder anbauen wollen.

Ist die Türkei für die UBM ein Hoffnungs-markt?

> Die Türkei ist ein bisschen zu komplex. Die interessanten Projekte haben sie selbst reali-siert. Bei den Projekten zu denen wir eingela-den wurden, war allerdings abzusehen, dass der Erfolg überschaubar bleiben wird. Die Tür-kei ist zweifellos ein interessanter Markt - aber vorerst nichts für uns.

In Polen ist eine interessante Entwicklung zu beobachten. Viele Unternehmen beginnen ihre Backoffices aus Indien oder aus Südost-europa wieder nach Mitteleuropa zu holen. Polen ist hier ganz stark im Rennen. Ein gutes Beispiel dafür ist die Lufthansa, die Teilberei-che ihrer Backoffices nach Krakau verlagert hat. Da gibt es gut ausgebildete Fachkräfte und vor allem in Schlesien auch die notwendigen Sprachkenntnisse.

Warum soll ich UBM-Aktien kaufen? > Schauen Sie sich den Kursverlauf des vergan-

genen Jahres an: 20 Prozent Kurssteigerung, das schafft kaum ein Unternehmen auch bei der Dividendenrendite ist die UBM im Spitzen-feld. Wir haben im Mai 1,25 Euro pro Aktie aus-geschüttet und uns für das Geschäftsjahr 2015 zumindest eine gleich hohe Dividende vorge-nommen. Was will das Anlegerherz mehr? n

UBM CEO Karl Bier, IR Leiterin Dr. Julia Kozielski

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Vorsorgewohnungen

VorgesorgtSichere Renditen. Anleger- oder Vorsorgewohnungen haben in den vergangenen Jahren einen regelrechten Boom erlebt: Der Wunsch nach sicherer und zugleich renditeträchtiger Geldanlage wird langfristig interessierten Anlegern erfüllt. Aber nicht alle Wohnungen und Geldbörsen eignen sich für dieses Modell.

Autor: Erika Hofbauer

V orsorgewohnungen sind grund-sätzlich für alle langfristig denken-den Privatanleger geeignet, erklärt Andreas Holler, in der Geschäfts-

führung der Buwog für den Bereich Neubau Österreich verantwortlich: „Sie sollten je nach Bonität über Eigenmittel in der Höhe von ca. 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises verfügen, ihr Investment auf rund 20 Jahre binden können und nicht von gewaltigen Renditen träumen.“

Sicherheit, Nachhaltigkeit und kontinuierlich steigende Mieteinnahmen sind die Ziele: „Nur das ist realistisch.“ Natürlich gibt es auch bei der sichersten Anlageform Risiken, so Holler:

„Wenn Mieten künftig sinken statt steigen oder z.B. in Wien auf einmal viel zu viele Wohnungen auf dem Markt wären, hätte das natürlich auch negative Auswirkungen auf Vorsorgewohnun-gen. Ein realistischeres Risikoszenario ist aber, dass man während der Investitionsperiode Geld


braucht und vorzeitig verkaufen muss.“ Ähnlich sieht dies auch Georg Aichelburg-Rumerskirch, Leiter der Sparte Immobilien Produkte & Dienst-leistungen bei der Wiener Privatbank: „Vorsor-gewohnungen sind grundsätzlich für jedermann geeignet, der die genügenden Eigenmittel hat bzw. langfristig je nach Fremdmittelanteil die Kreditraten bedienen kann.“ Aus steuerlicher Sicht mache es wenig Unterschied, so Aichelburg-Rumerskirch, ob der Investor aufgrund seiner Steuerstufe jetzt, solange er ein negatives steu-erliches Ergebnis hat, z.B. 36,5 Prozent refundiert bekommt und dann bei einem positiven steu-erlichen Ergebnis 36,5 Prozent zu zahlen hat:

„Im Ergebnis muss binnen 20 Jahren der Total-überschuss - also die Summe aller Einnahmen muss höher als die Summe aller Aufwendungen sein - erreicht werden.“ Denn auch der Vorsor-gewohnungs-Spezialist der Wiener Privatbank sieht Risiken: „Wenn die tatsächlichen Mieten unter den kalkulierten und prognostizierten Mieteinnahmen liegen und somit der Totalüber-schuss nicht binnen 20 Jahren erzielbar ist.“ Auch Wohnungszuschnitt und die Größe (sprich: Mietkosten) der Wohnung können nachteilig wirken, weshalb „grundsätzlich gut geschnittene kleinere 2- und 3-Zimmerwohnungen, die auch für einen Mittelverdiener leistbar sind, geeignet erscheinen“, so Aichelburg-Rumerskirch.

Neubau vs. Altbau

Für ÖRAG-Vorstand Johannes Endl ist eine Vorsorgewohnung „üblicherweise ein Neu-bauobjekt, das bereits in Hinblick auf optimale Vermietbarkeit errichtet wurde, sich zum Teil

aus den Einkünften finanzieren soll und steu-erliche Vorteile bringt.“ Speziell Projekte mit Mietenpool bieten hohen Komfort und ent-sprechen - vom geringen Befassungsaufwand her gesehen - fast schon einem Finanzprodukt, erklärt Endl, „da der Eigentümer der Wohnung sich nicht um die Vermietung seines Objektes kümmern muss und durch die Teilnahme an einem Mietenpool einzelne Leerstände, z.B. im Zuge von Neuvermietungen, nicht zu einem gänzlichen Mietausfall für den betroffenen Eigentümer führen.“

Für Markus Ritter, CEO von C&P Immobilien AG, sind die Risikofaktoren ganz klar zu defi-nieren: „Zuerst einmal das Leerstandrisiko. Es kann passieren, dass eine Wohnung einmal leer steht. In dieser Zeit muss der Eigentümer für die Betriebskosten aufkommen. Für den Fall, dass er einen Teil des Kaufpreises mit Kre-dit finanziert hat, muss er in dieser Zeit die Kre-ditraten aus seinem laufenden Einkommen be-zahlen können. Das Veräußerungsrisiko: Man kann aus heutiger Sicht nicht den genauen Preis festlegen, zu dem die Wohnung wieder-

„Objekte, die in den Vollanwendungsbereich des MRG fallen, sind nicht geeignet.“

Andreas Holler, BUWOG Geschäftsführung Wohnungsneubau

„Im Ergebnis muss binnen 20 Jahren der Totalüberschuss erreicht werden.“

Georg Aichelburg-Rumerskirch, Leiter der Sparte Immobilien Produkte & Dienstleistungen - Wiener Privatbank

» Der Steuerpflichtige erzielt idR Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die Besteuerung der laufenden jährlichen Einkünfte erfolgt grundsätzlich zum Einkommensteuertarif (bis zu 55%).

» Der Veräußerungsgewinn unterliegt der ImmoESt iHv 30% (bis 31.12.2015: 25%).

» Bei Erwerb einer bestehenden Vorsorgewohnung wird der Grundanteil ab 2016 mit 40% der Anschaffungskosten festgelegt (bisher: 20%). Auf Basis eines Bewertungsgutachtens ist für Grund und Boden auch ein geringerer Anteil möglich. Die jährliche Abschreibung beträgt für zu Wohnzwecken vermietete Wohnungen 1,5%.

» Bei Erfüllung der Bauherreneigenschaft besteht die Möglichkeit, Herstellungs- bzw Instandsetzungsaufwendungen (und wahlweise Instandhaltungs-aufwendungen) gleichmäßig auf 15 Jahre zu verteilen.

» Laufende Werbungskosten, insbesondere Finanzierungskosten, sind sofort abzugsfähig.

» Die Verluste sind unter Berücksichtigung gesonderter Regelungen ausgleichsfähig. Ein Verlustvortrag ist nicht möglich.

» Im Rahmen des Erwerbes besteht die Möglichkeit, zur Umsatzsteuer zu optieren. Bei einem späteren Verkauf ohne USt ist der 20-jährige Vorsteuer-Berichtigungszeitraum zu beachten.

» Wesentlicher Vorteil von Vorsorgewohnungen ist die Geltendmachung von Verlusten in den Anfangsjahren, die sich vor allem aufgrund der Fremd-finanzierung ergeben. Hierbei ist jedoch die Erzielung eines Gesamtüberschusses innerhalb von 20 Jahren erforderlich (sonst besteht Liebhaberei).

STEUER-FACTS – RECHTSLAGE AB 2016 – VORSORGEWOHNUNGEN

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Vorsorgewohnungen

veräußert werden kann, da das natürlich stark von der Immobilienpreisentwicklung abhängt. Zuletzt das Zinsrisiko, sofern der Kaufpreis fremdfinanziert wurde. Dieses Risiko kann aber sehr wohl mit Fixzinsvereinbarungen abgesichert werden.“

Im Unterschied zu einem Finanzprodukt bie-ten Vorsorgewohnungen aber den Vorteil, di-rekt durch im Grundbuch einverleibtes Woh-nungseigentum abgesichert zu sein. Wiener Privatbank-Experte Aichelburg-Rumerskirch kann beiden Wohnungstypen - Neubauten und bestehenden Altmietwohnungen - et-was abgewinnen, bietet doch sein Institut in der Produktgruppe Vorsorgewohnung auch passende Altbauobjekte an. Aber nicht nur das: „Der Vorteil ist einerseits ein niedrigerer Einstandspreis als bei Neubauten. Sie sind meist unbefristet vermietet zu marktkon-formen MRG-Mieten und haben somit auf den Quadratmeter wesentlich günstigere, leistbare Mieten.“ Dafür, räumt Aichelburg-Rumerskirch ein, handle es sich beim Altbau aber auch teilweise um größere Wohnungen

- allerdings mit höheren Rendite-Optionen als bei Neubauten: „Wenn man bedenkt, dass eine Vorsorgewohnung im Neubau mit Ust.-Option (Nettokaufpreis) aufgrund des Beobachtungszeitraumes hinsichtlich Refun-dierung der Umsatzsteuer 20 Jahre vermietet sein muss, ist die Tatsache eines unbefriste-ten Mietvertrages bei Vorsorgewohnungen dann auch kein Thema mehr.“ Freilich gebe es auch andere Investmentformen, z.B. Fonds, erklärt Aichelburg-Rumerskirch: „Da ist das Angebot entsprechend groß und der Eigenmittelbedarf startet mit 10.000 Euro. Fakt ist aber, dass der Investor über keine Wohnung physisch verfügt.“

Die ideale Vorsorgewohnung

Aber nicht alle Objekte eignen sich dafür, als Vorsorgemodell herzuhalten. ÖRAG-Vorstand Endl: „Die Wohnungen sollten gut geschnitten sein, nachgefragte Größen ha-ben und verkehrstechnisch gut angebunden sein. Ist dies der Fall, sollte die Vermietung auch zukünftig - besonders in den stark wachsenden Ballungszentren - problemlos funktionieren.“ Buwog-Geschäftsführer An-dreas Holler beschreibt es ähnlich: „Vorsor-gewohnungen sollten in der Regel zwei bis maximal drei Zimmer bzw. 40 Quadratmeter

bis 60 Quadratmeter haben und sich in La-gen befinden, in denen nicht unbeschränkt weiterer Wohnbau möglich ist. Das ist natür-lich vor allem in eher zentralen Lagen bzw. in der Nähe wichtiger Verkehrsanbindungen der Fall.“ Dabei müssen Vorsorgewohnungen zwar hochwertig, aber nicht luxuriös ausge-stattet sein. Wichtig sei jedoch, so Holler, auf eine freie Mietzinsvereinbarung zu achten:

„Objekte, die in den Vollanwendungsbe-reich des MRG fallen - in der Regel vor 1945 baubewilligte Häuser - sind nicht geeignet.“ Ähnlich kategorisiert auch Johannes Endl die optimale Vorsorgewohnung: „Ideal sind effizient geschnittene Neubauwohnungen, die möglichst ,viel Wohnung‘ auf kleiner Flä-che ermöglichen.“ Das sind also 2-Zimmer-Wohnungen (ca. 40 - 55 Quadratmeter groß, Gesamtmiete zw. 650 Euro und 850 Euro je nach Lage und Ausstattung) und 3-Zimmer-Wohnungen (ca. 65 -70 Quadratmeter, Gesamtmiete zw. 700 Euro und 950 Euro je nach Lage und Ausstattung). Wichtig sei außerdem, so Endl, dass es eine sehr gute An-bindung an den öffentlichen Verkehr, gute Infrastruktur und attraktive Ausstattung (Parkettböden, zeitgemäße Sanitäreinrich-tungen) gibt. Und: „Eine moderne Einbau-

„Das Zinsrisiko kann mit Fixzinsvereinbarungen abgesichert werden.“

Markus Ritter, CEO von C&P Immobilien AG

Vorsorgewohnungsbesitzer (sowohl neue Käufer als auch Eigentümer, die jetzt eine Wohnung vermieten) müssen ab 1. Jänner 2016 mit geänderten steuerlichen Rahmen-bedingungen rechnen: Es geht hier um die AfA (Absetzung für Abnutzung), die man bei der Einkommensteuerklärung von den Einkünften aus Vermietung und Verpach-tung abziehen kann. Berechnet wurde die Afa nach folgendem Muster: Kaufpreis inkl. Nebenkosten, davon 67x jährlich 1,5 Prozent. Vom Kaufpreis war aber ein Anteil von 20 Prozent für Grund und Boden auszuscheiden. Dieser Anteil soll jetzt im Regelfall mit 40 Prozent festgesetzt werden, das heißt, die jährliche Abschreibung fällt deutlich geringer aus. Auch schon bestehende Veranlagungen müssen umgestellt werden.

Eine weitere Einschränkung: Instandsetzungsarbeiten, die bislang über einen Zeitraum von 10 Jahren abgeschrieben werden konnten, werden in Zukunft auf 15 Jahre zu vertei-len sein. Auch hier müssen bestehende Abschreibungen angepasst werden.

Wer jetzt sagt, ich hau den Hut drauf und ich verkaufe, Achtung: Ab 1. Jänner 2016 gilt eine höhere ImmoEst: 30 Prozent statt bisher 25 Prozent vom Erlös!

(Quelle: Österreichischer Verband der Immobilienwirtschaft ÖVI)

NEU AB 1. JÄNNER 2016


» Der Steuerpflichtige realisiert je nach Betriebsart betriebliche Einkünfte, die zB bei Kapitalgesellschaften mit 25% KöSt (und bei Ausschüttungen mit 27,5% KESt) bzw bei Besteuerung im Privatvermögen mit dem laufenden Einkommensteuertarif (bis zu 55%) besteuert werden.

» Bei Vermietung zu Wohnzwecken beträgt die Abschreibung nur noch 1,5%.

» Die Besteuerung von Grundstücksveräußerungen und –entnahmen erfolgt je nach Rechtsform mit 30% (bis 31.12.2015: 25%) bzw mit 25% KöSt und 27,5% KESt ab 2016.

» Verluste sind unter Berücksichtigung der jeweiligen Rechtsform der Gesellschaft ausgleichsfähig und vortragbar.

» In gewissen Konstellationen (zB GmbH, die eine Immobilie langfristig halten wird) besteht ein wesentlicher steuerlicher Vorteil der betrieblichen Vorsor-gewohnung darin, dass für Immobilieninvestitionen in der GmbH ein höherer Geldbetrag zur Verfügung steht als im Privatvermögen, da die Investition vor Abzug der 27,5% KESt für Ausschüttungen ins Privatvermögen getätigt werden kann („Thesaurierungseffekt“).

küche gehört ebenso dazu, wie eine kleine Außenfläche und separater Stauraum.“ Die Hauptzielgruppe bei diesen Mietern sind Sin-gles, Pärchen und Jungfamilien zwischen 20 und 40 Jahren.

Wunsch nach sicherer Wertanlage

Aber mit dem Ankauf einer Vorsorgewoh-nung erreicht man mehrere Ziele, sodass ein breiteres Spektrum potenzieller Investoren an-gesprochen wird, beschreibt Endl die übliche Klientel für Vorsorgewohnungen: Einerseits wird der Wunsch nach einer sicheren Wertan-lage in unsicher empfundenen Zeiten erfüllt. Das unmittelbare Investment in eine Woh-nung in Form grundbücherlich einverleibten Wohnungseigentums bietet ein hohes Maß an Absicherung. Außerdem werden nachhaltige Erträge erwirtschaftet, die über die üblichen Wertsicherungsklauseln in den Mietverträgen einen guten Inflationsschutz bieten.

Nicht zuletzt können auch gewisse Steuer-vorteile – die allerdings ab 1. Jänner 2016 reduziert bzw. angepasst werden (siehe Kas-ten: Neu ab 1. Jänner 2016) - erzielt werden: Vorsteuerabzug und - über die Werbungskos-ten - Ersparnisse bei der Einkommenssteuer.

„Ideal sind effizient geschnittene Neubauwohnungen mit möglichst ,viel Wohnung‘ auf kleiner Fläche.“

Johannes Endl, ÖRAG Vorstand

Bei der Auswahl des richtigen Produktes ist einerseits auf das Ausmaß der persönlichen Involvierung (Servicepaket, Mietenpool ja/nein), andererseits auch auf die finanzielle Situation und das optimale Maß zwischen Fremd- und Eigenmittel einzugehen. Dar-über hinaus muss der langfristige Veranla-gungshorizont - erst nach 20 Jahren ist ein Verkauf ohne Steuernachteil möglich - be-achtet werden, verweist der ÖRAG-Vorstand auf Besonderheiten: „Dies gilt auch, wenn die Wohnung für die noch kleinen Kinder angeschafft werden soll. Bei der Auswahl der Vorsorgewohnung sollte daher stets die Ver-mietbarkeit im Vordergrund stehen.“ n

STEUER-FACTS – RECHTSLAGE AB 2016 – BETRIEBLICHE VORSORGEWOHNUNGEN


Welche Vorsorgewohnung ist am besten?

CHECKLISTE

EHL-TIPPSandra Bauernfeind,

EHL-Geschäftsführerin und Vorsorgewohnungs-Spezialistin

VARIANTE „NEUBAU“

Der Kauf von Neubauwohnungen hat insofern Vorteile, als diese Wohnungen bei der Mietzinsbildung nicht dem Voll-anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegen. Das heißt: Hier kommt die Marktmiete zur Anwendung. Bei neuen Projekten kann man ebenfalls noch optimieren, in dem man in dem Projekt rasch - am besten vor Fertigstellung

- einsteigt. Damit beginnen im Falle einer Fremdfinanzierung bereits die Annuitäten zu laufen, dem gegenüber stehen aber noch keine Einnahmen - eine steuerlich interessante Option.

VARIANTE „GEBRAUCHTE EIGENTUMSWOHNUNG“

Bei den gebrauchten Eigentumswohnungen hat man sehr oft den Vorteil, dass hier die Wohnung bereits vermietet ist bzw. es Erfahrungen gibt, wie die Miete und die Vermietungssituation dort zu sehen ist. Allerdings kann es hier durch-aus vorkommen, dass der Verkäufer nicht mehr das Modell „Vorsorgewohnung“ verfolgt und man somit eigentlich „nur“ eine vermietete Wohnung kauft, ohne weitere steuerliche Vorteile.

Die Kosten, die beim Ankauf entstehen - die sogenannten Kaufnebenkosten - sind unabhängig davon, welche Wohnung man kauft.

MIT WELCHEN STEUERLICHEN FRAGEN MUSS ICH MICH BESCHÄFTIGEN?

Hat man eventuell vor, die Wohnung wieder rasch zu verkaufen oder bald selbst zu nutzen? Dann würde sich das Modell Vorsorgewohnung eher nicht empfehlen. Die Fristen für die Umsatzsteuer und das Erreichen des steuerlichen Gesamt-überschusses (um nicht in den Verdacht der Liebhaberei zu kommen) sind jeweils 20 Jahre. Das ist auch der Zeitraum, über welchen man diese Wohnung behalten sollte, da ansonsten eventuelle Steuerkorrekturen auf einen zukommen.Eine weitere Frage, die man sich beantworten soll, ist die Fremdfinanzierung und hier die Höhe des Fremdkapitalanteils. Denn hier gilt: Je höher die Zinsbelastung, desto höher auch der Absetzbetrag, aber desto später erreicht man den inner-halb von 20 Jahren geforderten Gesamtüberschuss.

WELCHE NACHTEILE GIBT ES BEI DIESER FORM DER VERANLAGUNG?

Das Investieren in Immobilien ist ein sicheres Investment mit wenigen „Fallen“. Allerdings sollte man darauf achten, dass man - wenn man selbst kein Fachmann ist - beim Kauf professionell beraten wird. Weiters sollte man sich vor Augen halten, dass eine solche Wohnung der Vermietung dient und hier in erster Linie einem potenziellen Mieter gefallen soll. Persönliche ausgefallene Geschmäcker bei der Ausstattung sollte man daher hintanhalten. Man sollte aber auch im Hin-terkopf behalten, dass doch im Laufe der Zeit auch die eine oder andere Sanierung anstehen wird: So wird die Wohnung auszumalen sein, der Boden zu schleifen oder die Küche zu erneuern, damit auch weiterhin eine gute Vermietung gesi-chert sein kann.

Anlegerwohnungskonzept

KREDITBERECHNUNG

Notwendige Fremdmittel 132.407,64 EUR

Pfandrecht 1,2% auf 165.600,00 EUR 1.987,20 EUR

Sonstiges (Spesen, Grundbuchgesuch, Schätzgebühr,...) 0,50% 690,00 EUR

Bankbearbeitungsgebühr 2,00% 4.320,00 EUR

Rundung 155,16 EUR

Gesamtkreditbetrag gerundet 138.000,00 EUR

KREDITRATE Fixzins 2,5% für 20 Jahre, Tilgungszeit: 20 Jahre, Zinssatz restliche Laufzeit: 3,5% 731,27

Mit den gewählten Finanzierungsparametern beträgt die Kreditrate beim akutellen Zinssatz (3 Monats euribor): 632,44 EUR.

MONATLICHE MIETEINNAHMEN REPARATURRÜCKAGE FLÄCHE BETRAG

Mieteinnahmen (netto) im ersten Jahr 0,23/m2 36,18 m2 479,33 EUR

Reparaturrücklage -8,32 EUR

Subverwaltngshonorar (netto) -20,00

bereinigte Mieteinnahmen 451,01 EUR

MIETRENDITE 3,51%

Quelle: C&P

Strenge Rechnung, gute FreundeVorsorgewohnungen. Mit welcher Rendite, mit welcher Wersteigerung darf ein Investor kalkulieren? Ein Rechenbeispiel einer aktuell von C&P Immobilien angebotenen Immobilie.

Impressum:

Medieneigentümer: Fokus-media House GmbH, 4020 Linz, Breitwiesergutstraße 10, Tel. +43.1.813 03 46-0, [email protected], www.fokus-media.at Redaktionsanschrift: Handelskai 94-96, A-1200 Wien Geschäftsführer: Ronald Goigitzer, MMag. Philipp Kaufmann, Mag. Michael Neubauer Chefredaktion: Mag. Michael NeubauerDesign&Layout: Caroline Abl Lektorat: Ulrike Riedl Autoren dieser Ausgabe: Mag. Andreas Altstädter, Mag. Patrick Baldia, Mag. Erika Hofbauer, MMag. Philipp Kaufmann, Reinhard Krémer, Mag. Ursula Rischanek, Agnes Schmid, Mag. Walter Senk, Mag. Harry Weber. Anzeigen: Ronald Goigitzer, Ferdinand NeubauerFotos: wenn nicht anders angegeben: www.cityfoto.at Druck: Niederösterreichisches PressehausDer ImmoFokus wendet sich im Sinne der Gleichstellung gleichermaßen an Frauen und Männer. Aus Gründen der Übersichtlichkeit und Verständlichkeit kann es bei den Beiträgen vorkommen, dass nur die maskuline Ansprechform verwendet wird.

Vorsorgewohnungen


Projektkosten

PROJEKTKOSTEN NETTOPREIS BRUTTOPREIS

Verkaufspreis TOP135, TYP B4 154.000,00 EUR 184.800,00 EUR

Nebenkosten Grunderwerbssteuer 3,50% 6.468,00 EUR

Eigentumseintragung 1,10% 2.033,00 EUR

Notar, Kaufvertrag, Treuhandschaft & Beglaubigungskosten (inkl. Ust) 4.320,00 EUR

Gesamtprojektkosten (brutto) 197.621,00 EUR

BERECHNUNG DER NOTWENDIGEN FREMDMITTEL

Gesamtprojektkosten (brutto) 197.621,00 EUR

Rückvergütung der Umsatzsteuer / Vorsteuerabzug -31.520,00 EUR

Gesamtprojektkosten (netto) 167.407,64 EUR

Eigenmittel -35.000,00 EUR

Notwendige Fremdmittel 132.407,64 EUR

Quelle: C&P

Wertentwicklung

WERTENTWICKLUNG ÜBER 20 JAHRE

IMMOBILIENWERTENTWICKLUNG

Kaufpreis der Immobilie 154.000,00 EUR

Mehrwert der Immobilie bei 1,00% p.a. Wertsteigerung 33.909,27 EUR

Wert der Immobilie nach Laufzeit 187.909,27 EUR

EIGENMITTELEINSATZ

Eigentmittel bei Wohnungskauf 35.000,00 EUR

Eigenmittelzuzahlung während der Laufzeit entspricht durchschnittlicher Zuzahlung pro Monat von 296,27 EUR 71.105,74 EUR

Investiertes Kapital nach Laufzeit 106.105,74 EUR

MIETZINSENTWICKLUNG

Mieteinnahmen (netto) im ersten Jahr 451,01 EUR

Mietzinsanpassung bei 1,00% p.a. Wertsteigerung 99,31 EUR

Möglicher Mietzins nach Laufzeit 550,32 EUR

EIGENKAPITALRENDITE 4,18%

Im Falle eines Wohnungsverkaufs reduziert sich durch die Immobiliensteuer nach heutiger Gesetzeslage die Rendite auf: 3,69%

Quelle: C&P

29 Investment 2015 | ImmoFokus


Bauherrenmodelle

Ob groß – ob klein – Bauherren haben‘s feinEine WinWinSituation. Vor einigen Jahren wollte der Fiskus dem Bauherrenmodell den Garaus machen. Doch es hat den Anschlag überlebt und erfreut sich bester Gesundheit.

Autor: Reinhard Krémer

D ie Idee ist per se eine Win-win-Situation: Das Bauherrenmodell ist ein Zusammenschluss von mehreren Investoren mit dem Ziel,

eine bestandsfreie, sanierungsbedürftige Im-mobilie gemeinsam im persönlichen Besitz zu erwerben, dann umfassend zu sanieren oder gar neu zu errichten - was einen ordentlichen Wert-zuwachs bedeutet - und im Anschluss langfris-tig zu vermieten. Oft wird hier auf Objekte der Kategorie D zugegriffen und dann die Kategorie angehoben. Aber auch denkmalgeschützte Häuser kommen hier zum Zug. Ziel ist es natür-lich immer, eine Einkunftsquelle zu erschließen, Eigennutzung gibt‘s dabei keine.

Import aus Germanien

Das Modell kam vom germanischen Nach-barn zu uns, hieß ursprünglich auch „Kölner Modell“, weil es an der Universität Köln entwi-ckelt wurde und bezeichnet also eine Form der Kapitalanlage im Wohnungsbau. Der Anleger tritt in diesem Modell nicht als Erwerber der Immobilie auf, sondern als Bauherr. Meistens wird das Bauherrenmodell von Bauherrenge-meinschaften genutzt.

Investoren in diese Idee haben dabei den Aufbau eines langfristigen, wertgesicherten und möglichst arbeitsfreien Zusatzein-kommens im Sinn; verbunden mit nahezu keinem Aufwand für den Privatinvestor.

„Gleichzeitig sollen aber auch volle Transpa-renz und Einsicht gewährleistet sein“, erläu-tert Harald Kitzberger vom Linzer Sachwerte-Spezialisten Institut für Anlageberatung, kurz IFA.

Nicht für alle

Das Bauherrenmodell ist aber nicht für jeden, der sein Geld einfach gut unterbringen möchte, geeignet: „Im besten Fall befindet sich der In-vestor mit seinem laufenden Einkommen in der 50-prozentigen Steuerprogression - zumindest in der Investitionsphase von drei bis vier Jahren

- und kann die anfänglichen Verluste steuerlich entsprechend verwerten“, so Kitzberger. Der In-vestor sollte einen langfristigen Anlagehorizont und keinen Exit-Druck haben, denn: „Der Ver-kauf der Miteigentumsanteile vor dem Totalge-winnüberschuss kann steuerlich schädlich sein“, warnt der IFA-Experte. Gut geeignet ist das Mo-dell für Anleger, die langfristige, wertgesicherte Erträge, zum Beispiel als Altersvorsorge, suchen.

„Idealerweise legt der Investor Wert auf profes-sionelle Projektabwicklung und anschließen-des Immobilienmanagement - der Eigenauf-wand soll so gering wie möglich sein - und will eine Risikostreuung durch einen Mietenpool und höchstmögliche Sicherheit durch eine per-sönliche Grundbucheintragung“, beschreibt Kitzberger das Anlegerprofil.

Süßes vom Land

Und wir wären nicht in Österreich, wenn´s nicht auch ein Extrazuckerl in Form eines Zu-schusses gäbe: Et voilá - das Land Wien fördert ca. 15 bis 20 Prozent der Gesamtkosten durch ein 1-prozentiges Fixzinsdarlehen bzw. durch laufende Zuschüsse. Sofortabschreibung der Werbungskosten, Bau- und Sanierungskos-ten werden auf 15 Jahre mit 6,7 Prozent p.a. abgeschrieben. Einen Vorsteuerabzug gibt´s durch die Unternehmereigenschaft.


Das Modell ist in zwei Varianten gebräuchlich. Die eine ist die „Große Bauherreneigenschaft“ und geht so: Die rechtliche und tatsächliche Beherrschung der Planung und der Baufüh-rung erfolgt durch sämtliche Miteigentümer; der Baubeschluss erfolgt gemeinsam.

Die Bauleistung wird durch Bauunterneh-men gegenüber dem Auftraggeber aufge-schlüsselt; bei einem Generalunternehmer erfolgt eine branchenübliche Aufschlüsse-lung. Gemeinsam trägt man das technische und wirtschaftliche Baurisiko; auch Auf-tragserteilung erfolgt gemeinsam. Steuer-schädlich sind ein fertiges Vertragsgeflecht und ein fehlendes Preisrisiko.

Totgesagte leben länger

Die so genannte „Kleine Bauherreneigenschaft“ ist jene, die vor acht Jahren fast zum Ende aller beider Modelle geführt hätte. Damals hatte der Verwaltungsgerichtshof moniert, dass sich zum Thema Werbungskosten aus dem Einkommenssteuergesetz eigentlich keine großen Unterschiede zwischen den beiden Modellen feststellen ließen.

Doch statt den kleinen Bauherren die gleichen Vorteile wie den großen zu verschaffen, holte

der Fiskus zum Kahlschlag aus und wollte die „Kleinen“ gleich völlig ausmerzen.

Nun, soweit kam es nicht und die Bauherren erfreuen sich noch immer einer gewissen Beliebtheit, sagt Steuerberater Manfred Ku-nisch vom Wirtschaftsprüfer TPA Horwath:

„Das Angebot ist deutlich geringer als noch vor sechs, sieben Jahren und so ist auch die Nachfrage ein bisschen zurückgegangen - die Kunden, die in Bauherrenmodelle angelegt haben, sind in der Regel zufrieden und in-vestieren dann gerne wieder.“ Die Modelle unterscheiden sich im Terminus in Wahrheit nur durch die Grunderwerbssteuer: „Dies-bezüglich haben die Bauherren eine kleine Bauherreneigenschaft und so sind in diesem Terminus technicus alle Modelle eben kleine Bauherrenmodelle.“ Hier wird die Grunder-werbsteuer von den Gesamtinvestitionskos-ten berechnet; bei den „Großen“ wird diese vom Altgebäude berechnet.

Auf die 3L nicht vergessen!

Prinzipiell sind Bauherrenmodelle eine gr-undsolide Anlage, sagt Kunisch: „Schauen Sie nicht nur auf die steuerlichen Vorteile! Im Vordergrund sollte immer die Immobilie und deren Eigenschaften wie ihre Lage, ihre Größe

oder der Wohnungsmix stehen und nicht zum Beispiel die so genannte beschleunigte Abschreibung. Die betriebswirtschaftliche Komponente ist viel wichtiger.“ Vor allem auf diesen Prämissen sollte daher die Entschei-dung beruhen, rät der TPA-Horwath-Experte.

Weil das Angebot dürrer geworden ist, wie Man-fred Kunisch berichtet, hier eines, das gerade am Markt ist, nämlich ein Objekt im 22. Wiener Gemeindebezirk Ecke Varnhagengasse/Stad-lauer Straße. Es handelt sich dabei um einen Ab-bruch und Neubau. Errichtet werden auf 2.100 Quadratmetern ertragsbewerteter Nutzfläche 19 Wohnungen mit einer Größe von 53 bis 112 Quadratmetern, drei Geschäftslokale und 18 Tiefgaragenplätze. Voraussichtlicher Baube-ginn ist im Jänner 2017, für Ende Juni 2018 ist die Fertigstellung geplant. Für Investoren gibt´s einen Vorsteuerabzug, eine sofortige Abschrei-bung von Werbungskosten plus Abschreibung der Baukosten auf 15 Jahre. Das Objekt ist mit einem geförderten Darlehen in Höhe von rund 1,3 Millionen Euro mit einem Fixzinssatz von ei-nem Prozent auf 20 Jahre förderungsoptimiert.

„Durch eine günstige Miete von ca. 8,50 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche ergibt sich eine opti-male Vermietbarkeit“, heißt es bei IFA, von der das Projekt angeboten wird. n

„Das Angebot ist deutlich geringer als noch vor sechs, sieben Jahren.“

Manfred Kunisch, Wirtschaftsprüfer TPA Horwath

» Der private Anleger generiert Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

» Bei Erfüllung der Bauherreneigenschaft besteht die Möglichkeit, Herstellungs- bzw Instandsetzungsaufwendungen gleichmäßig auf 15 Jahre zu verteilen.


» Die Grundstücksveräußerung unterliegt der ImmoESt iHv 30% (bis 31.12.2015: 25% ).

» Verluste aus diesem Modell sind unter Berücksichtigung gesonderter Regelungen ausgleichsfähig, jedoch nicht vortragbar.

» Bei Erwerb einer Immobilie besteht die Möglichkeit, zur Umsatzsteuer zu optieren. Beim späteren Verkauf ohne USt ist der 20-jährige Berichtigungs-zeitraum zu beachten.

» Als wesentlicher Vorteil dieses Modells gilt die hohe Verlustzuweisung in den ersten Jahren, die sich vor allem durch die besondere Abschreibung der Herstellungsaufwendungen und aufgrund der Fremdfinanzierung ergibt.

STEUER-FACTS – RECHTSLAGE AB 2016 – BAUEHRRENMODELLE

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Bauherrenmodelle


Bauherr ist, wer auf eigene Rechnung und Gefahr ein Gebäude baut oder bauen lässt und das Baugeschehen be-herrscht. Der Bauherr muss das umfas-send zu verstehende Bauherrenwagnis tragen, das heißt wirtschaftlich das für die Durchführung des Bauvorhabens auf seinem Grundstück typische Risiko übernehmen, sowie rechtlich und tat-sächlich die Planung und Ausführung in der Hand haben.Der „kleine“ Bauherr kauft meist vom Prospekt des Anbieters und damit de facto ein schon fast fertiges Konzept. Da er zu einem sehr späten Projekt-zeitpunkt einsteigt – in der Regel sind alle Bau- und Sanierungspläne berei-tes detailliert vorhanden - hat er kaum Mitsprachemöglichkeiten. Dennoch darf auch der „kleine“ Bauherr das Risiko nicht gänzlich aus-schließen. So gibt die sogenannte Bauherrenverordnung vor, dass ein gewisses Mindestpreisrisiko enthalten sein muss, um in den Genuss der steuerlichen Vorteile zu gelangen. Gemäß § 2 Bauherrenverordnung stehen die besonderen Ab-setzungen für Aufwendungen zur Herstellung bzw. Instand-setzung eines Gebäudes nur dann zu, wenn der Steuerpflich-tige das hiermit verbundene wirtschaftliche Risiko trägt. Ein wirtschaftliches Risiko ist dabei anzunehmen, wenn folgen-de Voraussetzungen gemeinsam vorliegen:

• Die Leistungen der die Herstellung (Instandsetzung) tat-sächlich ausführenden Unternehmer müssen dem Steu-erpflichtigen gegenüber aufgeschlüsselt werden.

• Wird dem Steuerpflichtigen gegenüber eine Preisgaran-tie abgegeben, so darf nicht ausgeschlossen sein, dass Preisunterschiede, die durch den Steuerpflichtigen oder durch Gesetze, Verordnungen bzw behördliche Anord-nungen verursacht worden sind, auf Rechnung des Steu-erpflichtigen gehen.

• Mit der tatsächlichen Bauausführung darf erst nach der Anschaffung des Grund und Bodens (Gebäudes) durch den Steuerpflichtigen begonnen werden.D

DER KLEINE

„Große“ Bauherren gehen dagegen ein größeres Risiko ein. In der Regel sind auch die investierten Eigenmit-

tel meist höher. Der „große“ Bauherr kann – muss aber nicht - Einfluss auf die bauliche Gestaltung des Gebäudes nehmen. Er trägt sowohl das Baurisiko als auch das finanzielle Risiko und ist in den Sanierungsprozess daher viel stärker eingebunden als ein „Kleiner“ Bauherr. Nach ständiger Rechtsprechung des VwGH ist der Erwerber einer Immobilie nur dann als „Großer Bauherr“ anzusehen, wenn er auf die bauliche Gestaltung des Hauses Einfluss nehmen kann und dabei als Bauwerber auftritt, das Baurisiko zu tragen hat, das heißt den bauausführenden Unternehmen gegenüber unmittelbar berechtigt und verpflich-tet ist und das finanzielle Risiko tragen muss, das heißt dass er nicht bloß einen Fixpreis zu zahlen hat, sondern alle Kostenstei-gerungen übernehmen muss, aber auch berechtigt ist, von den Bauausführenden Rechnungslegung zu verlangen.

DER GROSSE

Kleiner & Großer Bauherr


Für jeden Investor das passende Produkt

n Prinzipiell gibt es ganz unterschiedliche Möglichkeiten, in Immobi-lien zu investieren, wobei die Wahl des geeigneten Produktes stark von der Strategie des Investors abhängt.

Da sind auf der einen Seite die indirekten Immobilieninvestitionen, wie z.B. die Immobilienaktien oder auch die Beteiligung an offenen oder geschlossenen Immobilienfonds. Diese sind besonders für Anle-ger geeignet, die das Management der Immobilien gerne in professi-onelle Hände legen und sich mit der Bewirtschaftung des Portfolios nicht aktiv beschäftigen möchten.

Die direkten Investments hingegen erfordern mehr Wissen und Bereit-schaft, sich mit dem Produkt auseinander zu setzen, sind aber auch die spannendere Veranlagungsstrategie. Während in der Zeit bis 2008/09 die Immobilienaktien aufgrund ihrer oft zweistelligen Renditen ein beliebtes Anlageinstrument waren, sind nach der Krise die direkten Investments stärker in den Vordergrund gerückt.

Privatanleger bevorzugen in der Regel die typische Vorsorgewohnung. Es handelt sich dabei um den Kauf einer Eigentumswohnung zum Zweck der Vermietung. Wenn gewisse Voraussetzungen erfüllt sind (wie z.B. Kauf mit Ust., etc.), lassen sich dabei auch gewisse steuerliche Vorteile lukrieren. Dieses Produkt ist z.B. bei Stiftungen sehr beliebt, die aufgrund einer Risikostreuung auf diese Art und Weise in mehrere verschiedene Lagen und Hausarten investieren können.

Kommentar: Sandra Bauernfeind Leitung Wohnimmobilien, EHL Immobilien

Eine Möglichkeit, in Wohnungseigentum zu investieren und das zu höherer Rendite, besteht auch darin, Einzelhandelsflächen im Erdgeschoß von Wohnhäusern zu erwerben. Gerade bei stabilen, bonitätsstarken Mietern mit langer Vertragslaufzeit ist das durchaus ein interessantes, risikoaverses Investment.

Für die etwas risikobereiteren Investoren kann dann das Bauherren-modell von Interesse sein. Aufgrund der Bauherreneigenschaft und des daher höheren wirtschaftlichen Risikos sowie in der Regel höheren Kapitaleinsatzes können hier auch höhere Abschreibpositionen geltend gemacht werden. Der wesentliche Unterschied zur Vorsor-gewohnung ist allerdings jener, dass man sich bei diesem Modell in Form eines schlichten Miteigentums am Objekt beteiligt, d.h. man hat nicht das alleinige Verfügungsrecht über eine bestimmte Woh-nung. Die Projekt entwickler bieten in der Regel auch das zukünftige Management des Modells an. Wichtig ist in dem Zusammenhang aller-dings, wie das Exit-Szenario nach Erreichen des Gesamtüberschusses geregelt ist – also, ob es dann zu einem geplanten Gesamtverkauf oder vielleicht sogar zu einer Parifizierung des Objektes samt Einzelab-verkauf der Einheiten kommt.

Große private oder institutionelle Investoren erwerben in der Regel Gesamtobjekte – je nach Anlagestrategie können das z.B. Zinshäuser, Neubauwohnhäuser, Büroobjekte, Fachmarkt- oder Einkaufszentren, aber auch Logistikimmobilien oder Hotels sein. Fo

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Solide StabilitätAls Pionier der ersten Stunde in Österreich hat die ImmobilienAktiengesellschaft schon in der Vergangenheit vieles richtig gemacht. Und richtet auch die zukünftige Strategie auf Erfolg aus.

V iele Aktiengesellschaften, die im Immobiliensegment an der Börse notieren sind einander sehr ähnlich im Geschäftsmo-

dell. Bei ATHOS wählt man bewusst andere Wege. Stabilität wird vor Risiko gestellt und man konzentriert sich auf Märkte und Segmente, in denen eigene Kompetenzen und Markt-wissen eingebracht werden können.

„Wir sind ein oberösterreichisches Unter-nehmen, durch und durch.“ Skizziert Vor-stand Mag. Stephan Hirsch eine der Kern-säulen der Strategie des Unternehmens. Man konzentriert sich auf den oberöster-reichischen Immobilienmarkt und fährt sehr gut damit. Der Markt selbst und auch die Wirtschaftskraft des Bundeslandes sind stark, es ergeben sich immer wieder Mög-lichkeiten, ertragreich in Immobilien zu in-vestieren. Dass ATHOS im Land ob der Enns zu Hause ist zeigt sich auch in Aufsichtsrat und Fachbeirat des Unternehmens, dem Vertreter namhafter oberösterreichischer Firmen angehören.

Der Run auf das Betongold und die damit steigenden Preise bei Zukäufen hat aller-dings auch bei ATHOS ein Umdenken in Gang gesetzt. Stephan Hirsch: „Der Schwer-punkt liegt derzeit auf der Verbesserung des Portfolios in vielerlei Hinsicht. Es wird danach getrachtet, die Rendite in den beste-henden Immobilien durch Sanierungsmaß-nahmen, Erweiterungen und Neukonzep-tion zu verbessern.“

Ein besonders gutes Beispiel ist dafür ist das Objekt in der Franz-Fritsch Straße in Wels. Dabei wurde die Nutzfläche des Gebäudes aus den 1950er Jahren zwar nur um rund 5% erweitert, die Wohnungen aber kern-saniert und neu aufgeteilt. So entstanden zusätzlich 9 kleinere, leichter vermietbare Einheiten mit Balkon und teilweise zusätz-lichen Eigengarten. Das Objekt wurde im Frühjahr 2015 nach 18-monatiger Bauzeit fertig gestellt und ist zur Gänze vermietet.

Fast 60% des Immobilienportfolios der ATHOS sind Wohnimmobilien, bei denen be-sonders nachhaltig Ertrag erwirtschaftet wird. Das Unternehmen ist darüber hinaus mit einer extrem hohen Eigenkapitalquote ausgestattet, die aktuell etwa rd. 66% beträgt. Das macht ATHOS auch besonders krisensicher im Hin-blick auf mögliche Zinssteigerungen in der Zukunft. Auch die Bilanzierung nach UGB ist ein weiterer Indikator von Transparenz und Stabilität, die Anleger sehen damit klarer, wie es um die Unternehmenswerte bestellt ist. n

Stephan Hirsch, Vorstand

ATHOS Immobilien AGWaltherstrasse 11, A-4020 LinzTel.: 0732-60 44 77www.athos.at

Advertorial

€ 2,85 Mio.Wohnungen: 15Nutzfläche: 1.794m2

links vor Sanierung

Wohnungen: 24Nutzfläche: 1.866m2

rechts nach Sanierung

Die Generalsanierung samt Zu- und Umbauten des Objektes 4600 Wels, Franz-Fritsch-Str. 2-4 ist abgeschlossen.

Alle 24 neuen Wohnungen sind vermietet, die großzügigen Balkone und Eigengärten werden durch die Mieter bereits ausgiebig genutzt. Nachstehend ist der Zustand des Objektes vorund nach erfolgreicher Generalsanierung ersichtlich.

GENERALSANIERUNG

4600 Wels, Franz-Fritsch-Str. 2-4Fertigstellung Frühjahr 2015 nach 18 monatiger Bauzeit


UBM Developement AG

Erfolgreich seit 1873Nachhaltiges Wachstum. Nur wenigen Unternehmen ist es gelungen, die häufigen konjunkturellen und politischen Veränderungen unbeschadet zu überstehen. Die UBM Developement AG ist eines davon.

I n den letzten 142 Jahren hat Zentraleuropa gute und schlechte Zeiten erlebt. Hoch-konjunktur und Depression haben ein-ander abgewechselt. Nur wenigen

Unternehmen ist es gelungen die häufigen konjunkturellen und politischen Veränderungen unbeschadet zu überstehen. Union Baumateri-alien, die heute unter dem Namen UBM Develo-pement AG firmiert, konnte sich glänzend behaupten.

Die lange Historie macht das Unter nehmen und die Menschen die dahinterstehen einzig artig.

Mit der Niederlage von Königgrätz im Jahr 1866 wird der Grundstein für den wirtschaft-lichen Aufschwung der Donaumonarchie gelegt. Durch das Ausscheiden aus dem deut-schen Bund verschiebt sich die österreichische Interessenssphäre Richtung Südosteuropa. Eine um sich greifende industrielle Revolution

und Impulse aus der Realunion mit Ungarn setzen erstaunliches Wachstum in Gang. Ge-waltige Infrastrukturprojekte, wie die 1869 be-gonnene Donauregulierung, der Ausbau des Eisenbahnnetzes oder die Vorbereitungen für die Weltausstellung 1873, schaffen Arbeit für Zehntausende und steigern die Konsumkraft enorm. Insgesamt gilt die Periode ab 1867 in der österreichischen Ökonomie als die Grün-derzeit schlechthin.

Das aufkommende industrielle Massenzeit-alter revolutioniert vor allem das Bauwesen. Früher war es wie andere Gewerbe zünftisch organisiert, die Arbeit wurde von einigen gelernten Professionisten und vielen Tagelöh-nern abgewickelt. Neue technische Lösungen, standardisierte Fertigungstechniken und moderne Baumaterialien vervielfachen nun die Bauproduktion. Auch die Bewirtschaftung von Grundstücken an sich wird professionali-siert. Landesherrliche Vorrechte fallen, Boden-unternehmen oder Terraingesellschaften werden zu den Vorläufern der heutigen Immo-bilienentwickler.

Die Gründung der Union Baumaterialien Gesellschaft fällt in diese Zeit des großen Auf-bruchs. Am 3. März 1873 konstituiert sich die Firma unter Verwaltungsratspräsident Ludwig Baron von Wattmann und Vizepräsident Georg Bucher. Nach der historischen Satzung zählen Kauf, Verkauf, Parzellierung und Verwertung von unbeweglichen Gütern jeder Art, Über-nahme und Herstellung von Bauten sowie Er-werb und Betrieb von Ziegeleien, Steinbrüchen, Kalköfen, Zement-, Eisen-, Metall-, Säge- und Kohlewerken zum Unternehmensgegenstand. Die neue Unternehmung kommt von Anfang an gut ins Geschäft. Zu den ersten Aufträgen zählt die Herstellung der Kaimauern des Buda-pester Donauufers. Die Auftragsbücher schwel-len an. In der sich immer mehr überhitzenden Konjunktur sind Rohstoffe für den Bau, wie Ziegel oder Holz, besonders nachgefragt.


Schon am 10. April 1873 geht Union Baumateri-alien Gesellschaft an die Wiener Effektenbörse. Die Stimmung am Aktienmarkt ist euphorisch, die Kurse schnellen in die Höhe. Auch die Im-mobilienpreise steigen. Hypothekenbanken überschwemmen den Markt mit Liquidität durch Ausgabe von Pfandbriefen. Zur Sicher-heit genügen auch halbfertige oder geplante Bauten. Ein Vergleich mit den mortgage loans zu Beginn dieses Jahrhunderts drängt sich geradezu auf. Das Ergebnis ist 1873 dasselbe wie in der Subprime-Krise. Schon eine Woche nach Eröffnung der Weltausstellung kommt das böse Erwachen: Allein am 9. Mai, einem Freitag, melden 120 Unternehmen Konkurs an. Die Börse bricht zusammen. „Binnen weniger Stunden waren Millionen von Agio mit dem Schwamm von der Tafel fortgewischt. In den nächsten 24 Stunden verzeichneten die Kurse Einbußen von Hunderten von Millionen“, be-richtet die Zeitung der Frankfurter Aktionär in seiner Ausgabe am 13. Mai 1873 über die Geschehnisse an der Wiener Börse. Der Baisse folgt eine Periode hartnäckiger wirtschaftli-cher Depression. In Österreich-Ungarn geraten insgesamt 48 Banken, acht Versicherungsge-sellschaften, zwei Eisenbahngesellschaften sowie 59 Industrieaktiengesellschaften in Kon-kurs beziehungsweise in Liquidation. Nicht genug damit, der „Schwarze Freitag“ springt auf die europäische Wirtschaft über und führt zur ersten großen Rezession der Wirtschafts-geschichte.

Die Grundstückspreise reagieren besonders sensibel. Es kommt zu totaler Stagnation, Immobilienprojekte werden zurückgestellt,

Baustellen stillgelegt. Für die meisten der in der vorherigen Euphorie gegründeten Aktien-gesellschaften bedeutet es das völlige Aus.

Union Baumaterialien überlebt die Krise dank guter Kapitalausstattung und eines soliden Geschäftsmodells.

Außerdem verfügt die Unternehmung bereits in der Anfangszeit über einen umfangreichen Realbesitz an Grundstücken, was sich bei der Erhaltung des Vermögens besonders vorteil-haft macht. Um dem Abschwung entgegen-zuwirken, räumt der Fiskus allen zwischen 1874 und 1876 entstehenden Bauwerken eine 25-jährige Steuerfreiheit ein. Konjunkturpa-kete sind also keine Erfindung der Gegenwart. Trotzdem verfällt der Ziegelpreis von 32 Gul-den pro 1.000 Stück in der Hochkonjunktur auf 15 Gulden.

Obwohl die Weltwirtschaftskrise auch Union Baumaterialen beeinträchtigt, geht das Unter-nehmen schon bald wieder auf Expansions-kurs. Unter Max Gerstle, er gehört seit 1873 dem Verwaltungsrat an und war seit 1883 für 40 Jahre dessen Präsident, erwirbt Union Bau-materialen neue Ziegeleien in Siebenhirten, Vösendorf und Brunn am Gebirge. Durch die antizyklischen Zukäufe avanciert die Union Baumaterialien Gesellschaft nach Wiener-berger zum zweitgrößten Ziegelerzeugungs-betrieb in der Monarchie mit zehn Werken und über 2.000 Arbeitern. Zur Abrundung des Baustoffangebotes erwirbt die börsen-notierte Gesellschaft auch Zimmereien und Sägewerke. Ab 1904 kommt es sowohl in der

Weltwirtschaft, als auch in Österreich zu einer Wiederbelebung der Konjunktur. Eine Krise, ausgelöst durch die Annexion Bosniens und Herzegowinas im Jahr 1908, unterbricht die, im Wesentlichen bis zum Beginn des Ersten Weltkrieges anhaltende, Belebung nur kurz. Der Aufschwung wird auf monetärer Seite durch einen liquiden Geldmarkt und niedrige Zinssätze getragen. Auch die Rüstungspolitik und verschiedene infrastrukturelle Investi-tionen der öffentlichen Hand wirken sich konjunkturfördernd aus. Davon profitiert nicht nur die Baustoffproduktion, auch der Handel mit Grundstücken floriert. Am Vor-abend des 1. Weltkrieges sind die Menschen voller Optimismus. Bessere Versorgung, neue Infrastruktureinrichtungen, neue Formen der Kommunikation und zahlreiche ebenso bahnbrechende wie nützliche Erfindungen schaffen eine bis dahin nie gekannte Auf-bruchsstimmung.

1912 hält die heutige UBM einen Anteil von 30 Prozent am Wiener Ziegelkartell, was der Grund für den Einstieg der Allgemeinen Ös-terreichischen Baugesellschaft sein dürfte. Die spätere PORR will sich in der Baustoffver-sorgung möglichst unabhängig machen. Da ihre Hausbank, die Bodenkreditanstalt, die Er-richtung eines maschinell betriebenen Ziegel-werks nicht finanzieren möchte, erwirbt man am 10. Oktober 1912 mit insgesamt 14.000 Aktien die Majorität an Union Baumaterialien, die damals ihrerseits wiederum an der Wie-nerberger Ziegelfabriks- und Baugesellschaft beteiligt war. 1916 wird erstmals das bisherige Geschäftsmodell modifiziert. Die Ausdehnung der Stadt Wien zwingt Wienerberger sich um Ersatz für die Tonabbaustätten am Wienerberg umzusehen. Union Baumaterialien tauscht da-her mit Wienerberger ihre in Wiener Neudorf und Guntramsdorf gelegenen Ziegelwerke ge-gen 420.000 Quadratmeter Baugrund in Wien. Zusätzlich erhält Union Baumaterialien für die Sacheinlage zehn Prozent des Aktienkapitals von Wienerberger. Fortan konzentriert sich die Gesellschaft auf den Realitätenhandel, der Handel mit Baustoffen aller Art wird zurück-gefahren.

DREAM CASTLE PARIS.Das 4-Stern-Hotel liegt in einer großen Grünanlage in unmittelbarer Nähe zum Euro-Disney Freizeitpark.


UBM Developement AG

Inflation ist das prägende wirtschaftliche Er-eignis der Nachkriegszeit. Jede Gewinn- und Verlustrechnungen ist auf einmal illusorisch. Bei einer Inflationsrate von 100 oder mehr Prozent verlieren Guthaben oder Forderun-gen ihre Bedeutung. Selbst Bauen erweist sich für die Gesellschaft als problematisch, weil die Geldentwertung jeden Projektgewinn ver-nichtet. Zur Gegenstrategie ist man bemüht den Immobilienbesitz soweit wie möglich zu halten. Grund und Boden kann nicht beliebig vermehrt werden und unterliegt daher in der Regel keiner inflationsbedingten Abwertung. 1921 werden dann gemeinsam mit der All-gemeinen Österreichischen Baugesellschaft mehrere Wohnbaugesellschaften gegründet. In die Projektgesellschaften Kärntner Tor, Centrum, Fundus, City, Wieden und Vindo-bona wird je ein Baugrundstück am ehema-ligen Wiener Naschmarkt eingebracht. Der Grundbesitz in bester Wiener Lage stellt die Basis für das weitere Prosperieren der Gesell-schaft dar.

Am 31. Dezember 1927 entsteht die heutige PORR durch Fusion der Allgemeinen Öster-reichischen Baugesellschaft mit der PORR Betonbauunternehmung GmbH. Die neue Gesellschaft setzt auf den Bauexport. Erstmals kommt es zu einem Geschäft am Französi-schen Realitätenmarkt. Union Baumaterialien erwirbt in der Nähe von Calais Grundstücke und errichtet gemeinsam mit PORR darauf Villen.

Die goldenen 20er Jahre enden aber ebenso wie die Gründerzeit mit einer Weltwirtschaftskrise. Das kleine, nunmehr der Kronländer beraubte, Österreich trifft die Rezession besonders hart. Dank der strikten Orientierung auf Sachwerte, besteht UBM aber auch diese Krise. Betongold hatte schon damals Bestand. Besonders hart trifft die Krise die PORR. Damit der Großaktio-när wenigstens einen eingeschränkten Betrieb aufrecht erhalten kann, errichtet Union Bau-materialien Gesellschaft ab 1932 gemeinsam mit PORR Wohn- und Geschäftshäuser auf eigene Rechnung.

Die Schäden des Zweiten Weltkrieges halten sich bei Union Baumaterialien in Grenzen. Viele Häuser sind zerstört, Grund und Boden aber gewinnt rasch wieder an Wert. In den 50er Jahren wird die Entwicklungstätigkeit wieder

aufgenommen. Eines der ersten großen Pro-jekte ist von 1953 bis 1955 die Errichtung eines Wohnhauses in der Praterstraße 36 im zweiten Wiener Gemeindebezirk.

Ende der 1970er Jahre ist Union Baumaterialen aber nur mehr ein Schatten des früheren Seins. Am 27. Dezember 1984 verliert die noch immer an der Wiener Börse notierte Gesellschaft durch Abschluss eines Organschaftsvertrages mit PORR beinahe jede gesellschaftsrechtliche Eigenständigkeit. Als Ausgleich garantiert der Großaktionär den verbliebenen Aktionären die Zahlung einer Garantiedividende in der Höhe von zehn Prozent. Die Gesellschaft kon-zentriert sich jetzt nur mehr auf den Verleih von Baugeräten und Maschinen innerhalb des PORR-Konzerns. Das Immobiliengeschäft wird immer mehr zurückgefahren.

Am 1. November 1982 übernimmt Horst Pöch-hacker beim Großaktionär PORR den Vorsitz im Vorstand. Am 3. September 1987 geht er in den Aufsichtsrat von UBM. Der studierte Bauingenieur erkennt die Chancen des Ent-wicklungsgeschäftes: Eigene Projekte sollen die Baufirma vom klassischen Bauherrn unab-hängiger machen. Er holt Karl Bier, den heuti-gen Vorstandsvorsitzenden, ins Unternehmen.

Der Jurist wird sich in den folgenden Jahren als treibende Kraft der Expansion und der Inter-nationalisierung erweisen. Die Renaissance des Unternehmens erfolgt 1990 mit einer Kapitalerhöhung, 1991 wechselt die Abteilung Projektentwicklung der PORR geschlossen zur Union Baumaterialien.

Die 1990er Jahre sind eine Zeit der großen Veränderungen. Das UBM-Management nützt die Chancen

Der Eiserne Vorhang fällt. Viele österreichische Unternehmen erkennen das hohe wirtschaftli-che Potential von Osteuropa. Ein neuer, großer Wirtschaftszyklus beginnt. Diesmal ist Union Baumaterialien von Anfang an mit dabei.

1991 wird der monetäre Grundstein für die erfolgreiche Weiterentwicklung von UBM gelegt: Das Grundkapital wird von 50 auf 75 Millionen Schilling erhöht. In Verbindung mit der für heutige Verhältnisse geringen Kapital-erhöhung kann ein beachtliches Wachstum initiiert werden. Die Investitionen machen sich im Geschäftsergebnis bemerkbar. Die Ein-künfte aus Immobilienverwertung, Projekt-entwicklung und Bauführung steigen um 76 Prozent auf 72 Millionen Schilling. n

HYATT REGENCY.Das Hyatt Regency wird auf einem der letzten großen Innenstadtgrundstücke in Amsterdam errichtet.


UBM Developement AG

Der HotelprofiNachfrageboom. Nicht nur Wien freut sich über Nächtigungsrekorde. Die Nachfrage nach Hotelzimmern übersteigt vielerorts in Europa das Angebot. Das schafft viel Raum für Investitionen.


D as Investitionsvolumen auf dem europäischen Hotelimmobilien-markt lag nach Ablauf des ersten Halbjahres 2015 bei rund 10,73

Milliarden Euro. Dieser Wert entspricht rund 85 Prozent des Gesamtvolumens aus dem Jahr 2014 und liegt 80 Prozent bzw. etwa 4,77 Milliarden

Euro über dem Volumen des ersten Halbjahres 2014“, heißt es in der Analyse. Wobei Olivia Kaussen, Head of Hotels Germany & CEE bei CBRE, einen weiter aufsteigenden Trend sieht:

„Wir können davon ausgehen, dass der Wert zum Jahresende erstmals die 20-Milliarden-Marke erreichen wird.“ Wo befinden sich nun die Hotel-Hotspots in Europa?

Immer beliebt: Amsterdam

„Die Nachfrage wächst schneller als die An-zahl der Zimmer“, sagt UBM Niederlande-Geschäftsführer Ton Fransoo. Für 2015 wird laut dem Experten die durchschnittliche Auslastung in den Niederlanden mit 70 Pro-zent erwartet, Amsterdam wird mit 81 Prozent im europäischen Spitzenfeld rangieren. Für Immobilien-Entwickler wie UBM besonders attraktiv ist, dass der durchschnittliche Zim-merpreis mit 99 Euro, beziehungsweise in Amsterdam mit 125 Euro, in diesem Jahr die höchste Room-Rate seit 2008 erreichen wird. UBM ist bereits seit Jahren mit verschiedenen Projekten vor Ort vertreten.

UBM errichtet gemeinsam mit dem nieder-ländischen Partner Aedes Real Estate inmit-ten der UNESCO-geschützten Altstadt von Amsterdam ein 5-Sterne Hyatt Regency Hotel. Dieses soll das nachhaltigste Hotel Amster-dams werden. Dies bestätigt das jüngst er-haltene BREEAM-Zertifikat, das die höchsten bisher in den Niederlanden erreichten Nach-haltigkeits-Punkte für eine Hotelimmobilie ausweist.

Mit hochwertigen Dämmsystemen, Grund-wasserwärmepumpen zur Heizung und Kühlung, energieeffizienter LED Beleuchtung, einem ausgeklügelten Energiemanagement-system, zum Klimaausgleich bewachsenen Fassadenteilen und vielen anderen Innovati-onen, wird die Hotelentwicklung in puncto Energieeffizienz, Zukunftsfähigkeit und Um-


weltverträglichkeit neue Standards setzen. Die Bauarbeiten, übrigens auf dem wahrscheinlich letzten großen Innenstadtgrundstück, haben Ende 2014 begonnen und werden voraussicht-lich im Herbst 2016 abgeschlossen sein.

„Das nachhaltigste Hotel zu errichten, ist keine Marketingbotschaft, sondern eine objektivier-bare Aussage“, sagt UBM-Vorstand Martin Löcker. „Schon bei der Auditierung hat das Bauvorhaben mit 74 Prozent in der Kategorie Hotel den bisher höchsten Wert der Nieder-lande erzielt. Das Projekt wurde daher bereits im Voraus mit einem „BREEAM Excellent-Zertifikat“ ausgezeichnet“.

Aufgrund der Spitzenlage im historischen Stadtkern, sind die Auflagen beim Bau des 211 Zimmer umfassenden Hauses vergleichsweise streng. Beispielsweise müssen zur Stabilisie-rung des Untergrundes, Amsterdam ist auf Schwemmland gebaut, 365 Pfähle aus Eichen-holz anstelle der sonst bautechnisch üblichen Schlitzwände gesetzt werden. Zum Schutz des Ensembles gilt es außerdem, Teile der früheren Fassade zu erhalten. Löcker ist sich aber sicher, dass sich der Mehraufwand rechnen wird. Die Immobilie erhält dadurch Identität und strahlt Persönlichkeit aus. Solche Hotels sind erfah-rungsgemäß bei den Gästen sehr beliebt. Das Haus an der Singelgracht wird sich auch durch die Größe der Zimmer und die Ausstattung aus dem Hotelangebot hervorheben. Ein besonde-res Highlight verspricht die Innenausstattung der berühmten Architekten Jestico + Whiles. Sie wird nach Farben, Material und Licht mit dem Viertel und seinen historischen Gärten konvenieren.

Wege zum Anlageerfolg

Selbstverständlich ist aber auch diese Bran-che kein „Selbstläufer“, es gilt einige Kriterien genau im Auge zu behalten. So ist es von ent-scheidender Bedeutung, einen Hotelbetrieb von Anfang an auf mehrere Standbeine zu stellen. Zur Begrenzung des Auslastungsrisi-kos empfiehlt es sich, von den gängigen Be-triebsformen Geschäftsreise-Hotel, Tagungs-Hotel und Städtereisen-Hotel so viele wie möglich zu kombinieren. Die Konzentration auf nur ein Marktsegment oder die Beschrän-kung auf Saisonen kann für böse Überra-schungen sorgen, etwa wenn der Wettergott nicht mitspielt und es ununterbrochen regnet oder der Schnee in Ski-Gebieten ausfällt. Das sind nur einige von mehreren Risikofakto-ren. Deshalb empfiehlt es sich, auf erfahrene Branchenprofis zurückzugreifen, hier hat sich UBM einen guten Namen gemacht. Frank Billand, Geschäftsführer Union Invest-

Projekt Pipeline

Hyatt Regency, Amsterdam Fertigstellung 2016 211 Zimmer

Holiday Inn Express München City West Fertigstellung 2016 302 Zimmer

Holiday Inn Express Berlin Alexanderplatz Fertigstellung 2016 185 Zimmer

Holiday Inn Gateway Gardens , Frankfurt Fertigstellung 2016 288 Zimmer

Ibis QBC, Wien Fertigstellung 2016 311 Zimmer

Novotel QBC, Wien Fertigstellung 2016 266 Zimmer

Ausbau angelo München Leuchtenbergring Fertigstellung 2016 131 Zimmer

Mainz Fertigstellung 2018 190 Zimmer

Holiday Inn Warsaw City Centre Fertigstellung 2018 250 Zimmer

Quelle: UBM

ment, meint dazu: „Zu unseren langjährigen Partnern mit umfangreicher Markterfahrung gehört seit 2009 auch UBM Development, mit der Union Investment u.a. bei Hotelprojekten für unterschiedliche Marken in Amsterdam (Crowne Plaza), München (angelo), Frankfurt (Holiday Inn Alte Oper) und München sowie Berlin (Holiday Inn Express) erfolgreich zu-sammengearbeitet hat. Der österreichische Immobilienentwickler UBM ist mit der Er-richtung und dem Betrieb der Hotels unter einer Sale-and-LeaseBack-Struktur betraut. Dabei steht UBM selbst wiederum oftmals in direkter Vertragsbeziehung mit einer inter-nationalen Managementgesellschaft.“

Verlässlicher Partner

Lob für das heimische Unternehmen gibt es auch von Angela Brav, CEO der InterContinen-tal Hotels Group (IHG). Für IHG ist Deutsch-land einer der wichtigsten Märkte. Hier ist auch weiteres Wachstum geplant. 62 Hotels sind in Deutschland bereits in Betrieb, weitere 21 unterschriebene Hotelprojekte sind in der Pipeline. Angela Brav: „Weiteres Wachstum erfordert aber auch die passenden Partner. UBM ist genau so ein Partner: Solide und ver-lässlich, finanziell gut aufgestellt und an der Wiener Börse gelistet.“

Weitere Stärken der UBM laut der Expertin sind: „Die große Erfahrung beim Development und Bauen sowie die eigenen Abteilungen für Design und andere Spezialisten, die schlüs-selfertige Projekte verwirklichen. Perfektes Projektmanagement-Know-how ermöglicht es, Projekte zeitgerecht und in höchstem Qua-litätsstandard fertig zu stellen.“ nVD Martin Löcker, CEO Karl Bier



Rendite ist nicht allesQual der Wahl. Investoren können bei JP Immobilien nicht nur in direkte Immobilieninvestments wie Zinshäuser und Vorsorgewohnungen investieren, sondern auch grundbücherlich besicherte Anleihen zeichnen. Über die Vor- und Nachteile dieser beiden Investitionsmöglichkeiten sprach der ImmoFokus mit den JP Immobilien Geschäftsführern Daniel Jelitzka und Martin Müller.


Welchem Investment ist der Vorzug zu geben?Daniel Jelitzka: Wir sind in der glücklichen Lage, Investoren sowohl direkte als auch in-direkte Immobilieninvestments anbieten zu können. Die Bestseller bei den direkten Immo-bilieninvestments sind Vorsorgewohnungen, während es bei den indirekten Immobilienin-vestments ohne Frage unsere grundbücherlich besicherte Immobilienanleihe ist. Wir waren das erste Unternehmen, das eine grundbücher-lich besicherte Immobilienanleihe angeboten hat. Das Attraktive daran ist die grundbücher-liche Besicherung sowohl des eingesetzten Kapitals als auch der Kuponzahlungen. Diese Sicherstellung erfolgt im Wesentlichen durch die Eintragung eines Pfandrechtes und dessen

Verbücherung im ersten Rang. Das Emissions-volumen unserer ersten Anleihe betrug rd. 42 Millionen Euro mit einer Laufzeit von 10 Jahren und einen Kupon von 3,5 Prozent p.a.. Die Stückelung betrug 100.000 Euro.

Wie war die Resonanz? > Ausgezeichnet. Wir haben mittlerweile be-

reits eine zweite grundbücherlich besicherte Immobilienanleihe mit einem Emissions-volumen von 60,8 Millionen Euro erfolgreich platzieren können. Natürlich heißt geringes Risiko auch geringe Rendite - dafür ist die Sicherheit aber sehr hoch. Im Vergleich zur 10-jährigen österreichischen oder deutschen Staatsanleihe sind wir renditetechnisch noch


„Wenn ich 50.000 Euro in eine Vorsorgewohnung investieren könnte, sollte ich mich auf jeden Fall fragen, ob nicht eine Anleihe besser ist.“Daniel Jelitzka,Geschäftsführer JP Immobilien

immer absolute „High Flyer“. Mit dem Kupon von 3,5 Prozent für die erste bzw. 3,75 Prozent für die zweite Anleihe machen damit indirekte den direkten Immo-Investments Konkurrenz: Es gibt zwar bei den Anleihen keine Aussicht auf Wertsteigerungen oder höhere Mieterlöse, dafür muss sich der Investor auch nicht mit Mietern, Sanierungen oder Folgevermietun-gen beschäftigen. Dem Anleihezeichner fehlt im Wesentlichen das Risiko des gänzlichen Mietausfalles. Zudem liegt das Loan-To-Value der Häuser unter 59 Prozent und die Mieter-träge sind höher als die entsprechenden Ku-ponzahlungen. Es kann somit im Sinne der Sicherheit ein Puffer angespart werden.

Die Frage ist daher nicht, welches Investment besser ist, sondern welches Produkt besser zum Kunden und zu dessen Risikobereitschaft bzw. zu seiner Renditeerwartung passt. Um wie viel Basispunkte muss ich in diesem Fall meine Renditeerwartung nach unten schrauben?

Eine „normale“ Unternehmensanleihe zahlt aktuell rund 5 Prozent, eine grundbücherlich besicherte Immobilienanleihe wohl zwischen 3 und 3,75 Prozent. Wenn ein Investor heute über 50.000 Euro verfügt und sich bereits

mit Immobilien auskennt, nimmt er wahr-scheinlich die Vorsorgewohnung, da er nicht nur eine laufende Rendite bekommt, sondern auch von der Wertsteigerung und vom Steuer-vorteil profitiert.

In eine Vorsorgewohnung kann ich – wenn alle Stricke reißen – auch selbst einziehen …

Im Fall der Fälle kann man … Anleihen sind jedoch handelbar. Ich kann sie also auch schnell zu Geld machen. Ich schließe nicht aus, dass jemand, der eine Immobilien-

anleihe zuerst erwirbt, im Rahmen seiner Investitionsstrategie später auch eine Vor-sorgewohnung ankauft. Ist die Stückelung für Privatinvestoren nicht zu hoch? > Das mag zutreffen, aber wir streben immer

nach möglichst großen Ticketgrößen. Eine Stü-ckelung von 100.000 Euro ist für uns nämlich verwaltungstechnisch wesentlich einfacher, da sie einen geringeren Kommunikationsauf-wand bedeutet und auch leichter administrier-bar ist. Es macht schon einen Unterschied, ob ich mit 10 oder 50 Investoren regelmäßig in Kontakt bin.



… und im Fall des Falles kann man 10 Inves-toren leichter zu einem Reinvestment in eine neue Immobilienanleihe motivieren?

> Das stimmt natürlich. Fünf bis zehn Anleihegläubiger für ein Volumen von 50 Millionen Euro sind natürlich wünschenswert und ideal. Noch besser wäre man bei einem Schuldscheindarlehen dran, weil man auf diverse Formvorschriften, wie etwa die Erstel-lung eines Börseprospekts, verzichten kann und die Bedingungen mit jedem Investor indi-viduell aushandeln kann.

Wir haben bis vor Kurzem in Kerneuropa das Grundmodell einer dualen Immobilienfinan-zierung gelebt - ein paar Eigenmittel des In-vestors und den Rest macht die Bank. Basel III hat die Eigenkapitalvorschriften der Banken extrem angezogen. Ich glaube daher, dass man als größerer Marktteilnehmer der Immobili-enwirtschaft, wie wir es sind, nur weiter wirt-schaftlich erfolgreich sein kann, wenn man Projektfinanzierungen in der Zukunft auf ein Drei-Säulen-Modell baut: einerseits ausrei-chend Eigenkapital, andererseits eine gute Bankenfinanzierung und zudem eine attrak-tive Kapitalmarktfinanzierung. Das Geld vom Kapitalmarkt bekommt man über Anleihen oder Schuldscheindarlehen. Das ist in Kerneu-ropa ein relativ neues Modell. In Amerika und im angelsächsischen Raum ist das aber schon

lange gang und gäbe. So beträgt die Finanzie-rungsquote der Banken in den USA lediglich 20-30 Prozent. Der Rest wird bereits durch den Kapitalmarkt finanziert. Man kann daher sagen, dass dort das System umgekehrt funk-tioniert. Wir sind daher erst am Anfang. Ich bin aber überzeugt, dass sich jeder Immobili-endeveloper damit raschest möglich beschäfti-gen sollte, um auch in Zukunft erfolgreich am Markt reüssieren zu können.

Im Endeffekt haben wir hier aber eine Win-Win-Situation. Der Investor bekommt auf einer be-sicherten Basis seine Zinsen und am Ende des Tages sein Kapital rückerstattet. Und wir haben einen „unentgeltichen“ Fixzinssatz, bekommen Kreditlinien und unsere Eigenmittel wieder frei.

Noch kurz zu den Vorsorgewohnungen. Marktteilnehmer sprechen von einem boo-menden Geschäft?Martin Müller: Bei den Vorsorgewohnungen sehe ich auf Käuferseite zwei Grundtypen. Einerseits der „Blue-Chip-Käufer“. Der will sein Betongold im 3., 13., 18. oder 19. Bezirk. Die Rendite ist sekundär. 2 Prozent oder 3 Prozent sind ausreichend. Da geht es um den Besitz von Grund und Boden. Die Wohnung wird auch unter dem Aspekt einer möglichen Eigennutzung – „da zieht vielleicht einmal meine Tochter und mein Enkelkind ein“ - an-geschafft. Finanziert wird dabei mit sehr viel Eigenkapital. 50 Prozent Eigenkapital sind da keine Seltenheit. Sie kaufen meist in sehr gut entwickelten Lagen ein, wo nur mehr mit geringen Wertsteigerungen zu rechnen ist. Das klassische Beispiel wäre die Neulinggasse. Die anderen Käufer sind Renditenkäufer, die gehen lieber in eine Potenziallage. Die sind einfach mutiger. Sie kaufen in Favoriten, hinter dem Hauptbahnhof, bei einer Fußgängerzone, die zahlen sicher 40 Prozent weniger auf den Quadratmeter, haben aber einen sehr gut funk-tionierenden Mietmarkt. Das Verhältnis von Mietpreis zu Kaufpreis ist besser. Dazu kommt die Chance auf eine deutliche Wertsteigerung.


„Viele Anleger wollen einfach keinen Stress mit einem Kredit, obwohl sie das locker stemmen würden.“Martin Müller,Geschäftsführer JP Immobilien

… und höhere Renditen …Müller: In Potenziallagen können Sie mit Ren-diten zwischen 3,5 und 4 Prozent rechnen.

Wie stark spielt das aktuell niedrige Zinsni-veau eine Rolle?Müller: Das Zinsthema ist in den Köpfen der Anleger. Wir spüren sofort, wenn das Thema wieder einmal in den Medien ist. Das letzte Mal, als die Zinsen fast Richtung Null gegangen sind - obwohl es sich nur um 10 Basispunkte gehandelt hat – stand am nächsten Tag das Te-lefon nicht still, weil uns so viele Interessenten angerufen haben. Es geht aber hauptsächlich darum, Geld zu fixieren, weil die Leute deut-licher merken, dass es über die Jahre hinweg weniger wert wird. Die Nachfrage ist hoch, mit überdurchschnittlich hohem Kapitalan-teil. Vor 2008 hat so gut wie niemand mit 50 Prozent Eigenkapital etwas gemacht, heute sind gut 30 Prozent der Käufer mit 100 Prozent Eigenkapital unterwegs.

Warum? Obwohl das Geld so billig ist wie nie zuvor?Müller: Viele Anleger wollen einfach keinen Stress mit einem Kredit, obwohl sie das locker stemmen würden. Wir verkaufen pro Jahr etwa 120 Vorsorgewohnungen, davon sind die Hälfte aus unserem Haus und der Rest von Drittanbietern, für die wir tätig sein dürfen.

Die richtig guten Wohnungen sind weg, sobald das Erdgeschoß fertig betoniert ist. Die Vorsor-gewohnungen werden von unten nach oben verkauft. So zum Bespiel auch beim Projekt Planetengasse im 10.Bezirk hinter dem neuen Hauptbahnhof. Pro Etage wird die Wohnung um rund 10.000 Euro teurer. Der Mietpreis deckt diesen Preisunterschied nicht ab, sprich die unteren Wohnungen haben einfach eine bessere Rendite.

… und wer hilft mir bei Vermietung und Verwaltung?Müller: Wir. Wir kümmern uns mit unse-rer Partnerfirma IMV um Vermietung und Hausverwaltung. Das ist auch einer der Gründe, warum Anleger zu uns kommen. Wir beraten den Kunden, welche Wohnung zu ihm passt. Wir machen eine individuelle Prognoserechnung. Anleger sollen vom Ar-beitsaufwand her so wenig wie möglich mit

ihrer Vorsorgewohnung belastet werden. Der Investor bekommt monatlich seine Nettobe-träge und einmal im Jahr eine Abrechnung über seine Mieteinahmen für das Finanzamt. Das schickt er zum Steuerberater – das war es dann auch.

Die Idee ist, dass wir mit dem Investor nur alle 3 bis 5 Jahre direkt in Kontakt treten. Das ist meistens der Fall, wenn Mieter ausziehen und die Wohnung wieder vermietet werden soll. Aktuell haben wir rund 1.200 Investoren mit 2.000 Wohnungen.

Welche Wohnungen werden aktuell am stärksten nachgefragt?Müller: Die ideale Vorsorgewohnung ist mei-ner Meinung nach die 2-Zimmer-45-Quadrat-meter-Wohnung, wenn möglich mit Balkon. Die klassischen 30 Quadratmeter-Wohnungen von früher macht heute keiner mehr. n



Moderates WachstumSchwergewicht. Mit rund 2,7 Milliarden Vermögen ist der Real Invest Austria der heimische Spitzenreiter unter den österreichischen Immobilienfonds. Der ImmoFokus traf Real Invest CEO Peter Czapek zum Gedanken-austausch.


Man hat den Eindruck, der Real Invest Aus-tria lässt es im Moment ein wenig ruhiger angehen.Peter Czapek: Der Eindruck ist durchaus richtig. Wir haben die Vertriebsaktivitäten etwas zurückgenommen. Wir waren schon bei 65 Prozent Marktanteil in Österreich. Gemäß unserer Marktstrategie diesen zu senken, sind wir heute mit knapp 52 Prozent voll im Plan. Da wir nur in Österreich investieren, schauen wir darauf, nicht zu groß zu werden. Nicht zu groß zu werden heißt, wir versuchen nicht mit allen Mitteln noch mehr Geld hereinzubekommen.

Für uns ist es aufgrund der Größe immer her-ausfordernder, geeignete Immobilien zu fin-den. Wir sind keine Immobilienhändler, son-dern wollen in Gebäude mit einer nachhaltigen Mieterstruktur investieren und diese langfris-tig optimal bewirtschaften. Wir kaufen daher keine Zinshäuser, bei denen man vielleicht auf die Wertsteigerung der Substanz hoffen kann und deswegen niedrige laufende Erträge in Kauf nimmt, sondern Neubauwohnhäuser und Gewerbeobjekte, die attraktive Mieterträge aufweisen. Unser größtes Investment 2014 war der Kauf der neuen ÖBB-Konzernzentrale am Hauptbahnhof in Wien. Das ist ein nach-haltiges Investment für uns, mit einem Mieter mit der Bonität der Republik und langfristigen Mietverträgen. Der Real Invest Austria besteht nunmehr seit 12 Jahren. Das Fondsvolumen beträgt rund 2,7 Milliarden Euro mit kontinu-ierlichem Wachstum. Der Wert der insgesamt dem Real Invest Austria zugeordneten Immo-bilien beträgt zum 30. September 2015 rund 2,23 Milliarden (einschließlich der Immobilien in Grundstücksgesellschaften). Die Liquidi-tätsbestände (einschließlich Wertpapiere) be-tragen rund 731 Millionen Euro).


Durch das starke Wachstum wird es für uns immer herausfordernder, die Mittel zu inves-tieren. Es gelingt uns jedoch immer geeignete Immobilien zu kaufen. Kapital, das nicht in Immobilien steckt, kann aktuell nur zu sehr geringen Zinsen „geparkt“ werden

Uns ist es von der Anlegestrategie her wichtig, Immobilien zu bekommen, die wir brauchen, um die notwendigen Erträge zu lukrieren. Dabei haben wir ein moderates Wachstum im Fokus.

Welchen Anlegertyp sprechen Sie mit dem Real Invest Austria an? > In erster Linie Privatanleger. Die Hauptziel-gruppe sind Privatkunden und Anleger, die nicht über die notwendigen Mittel oder das Know-how verfügen, um in eigene Immobilien zu investieren. In Wirklichkeit investiert hier jemand in ein gemanagtes Produkt, in das er

das Vertrauen hat, dass gute Immobilien ge-kauft und gut bewirtschaftet werden. Am Jah-resende kommt ein bestimmter Betrag heraus. Obwohl wir viele Anfragen haben, werden wir den Fonds nicht für Großanleger öffnen. Den-ken Sie an 2008, 2009 zurück. In Deutschland mussten viele offene Fonds geschlossen wer-den, weil Großinvestoren ihr Geld abzogen hat-ten. Psychologisch bedingt stiegen dann auch Kleinanleger aus und holten viele in einer Art Kettenreaktion ihr Geld aus den Fonds. Damit wurde die Liquidität zu einem Problem. Groß-anleger und Privatanleger vertragen einander nicht. Diese Interessen muss man trennen.

Der Real Invest Austria ist ausschließlich in Österreich investiert. Schwerpunkt Wien? > Der Hauptschwerpunkt liegt in Wien. 70 Prozent haben wir im Bereich Wohnen und Infrastruktur investiert, den Rest in gewerbli-che Immobilien. Aktuell kommen 83 Prozent

der Erträge des Fonds aus Mieten. Wir reden da nicht von Aufwertungen oder ähnlichem, sondern der Großteil kommt aus Mieterträgen. Wir haben sehr viel in Wohnobjekte investiert, hier sind die Mieten wertgesichert. Wir wissen, dass sich die Mieten zu einem bestimmten Zeit-punkt erhöhen, wenn die Inflation steigt. Auch hier haben wir sehr geringes Risiko.

Wieviele Investoren haben bei Ihnen ihr Geld angelegt? > Rund 80.000. Investoren, die in Immobili-enfonds investieren, wollen Nachhaltigkeit haben. Sie erwarten nicht 5, 6, 7 Prozent Per-formance. Ihnen ist eine stabile Rendite wich-tig. Das Real Invest Austria ist als Beimischung neben Aktienfonds und Anleihen gedacht.

Wie lange sollte ein Investor seinen Anteil halten? Was empfehlen Sie? > Empfohlen wird eine Behaltefrist von 4 bis 5 Jahren, unserer Erfahrung nach werden die Fondsanteile zwischen 5 bis 6 Jahren gehalten.

Wie schaut es mit dem Portfoliomanage-ment aus? > Natürlich haben wir Bestandsimmobilien, die uns lieb und wert sind, die wir auch nicht verkaufen wollen. Aber selbstverständlich drehen wir auch das Portfolio, wir schauen

„Hauptzielgruppe sind Privatkunden, die nicht über die notwendigen Mittel oder das Know-how verfügen, um in eigene Immobilien zu investieren.“



immer, ob es Immobilien gibt, die verkauft werden sollten, weil man einen hohen Ertrag bekommt. Es ist aber nicht unser Ziel Immo-bilien zu kaufen und nach nur 12 Monaten zu verkaufen, um einen möglichst hohen Ertrag zu erzielen. Wir sind auf Bestand ausgerichtet. Was wir aber tun ist eine Portfoliooptimierung: Dabei tauschen wir kleinere Immobilien gegen größere aus.

Nach welchen Immobilien hält der Fonds Ausschau. Gibt es eine „Idealgröße“, bei der Sie gerne zuschlagen? > Zu große Objekte sind in Österreich schwie-rig wieder zu verkaufen. Wir bewegen uns bei Wohnobjekten zwischen 15 bis 40 Millionen Euro. Natürlich finden sich im Portfolio auch Immobilien mit 10 Millionen, und auch einige mit 80 Millionen Euro. In der Klasse über 100 Millionen haben wir zwei Immobilien.

Welchen Einfluss hat die Niedrigzinsphase auf die Entwicklung des Fonds? > Ich war jahrelang in der Bank Austria für das Privatkundengeschäft zuständig, war in der Real Invest im Aufsichtsrat und war bei der

Begründung des Fonds in der Bank Austria für die Produkteinführung verantwortlich. Ich kenne die Zinslandschaft und die Produkte. Gottseidank hat der Fonds auch Wachstum ge-zeigt, als die Zinsen noch 3 bis 4 Prozent betra-gen hatten und die Kunden trotzdem investier-ten.. Ich glaube nicht, dass die Investoren ihr Geld abziehen werden, wenn die Zinsen stei-gen. Es ist einfach eine andere Veranlagung, ein anderes Modell. Das eine ist Liquidität und das andere eine mit¬telfristige Veranlagung.

„Großanleger und Privatanleger vertragen einander nicht. Diese Interessen muss man trennen.“Peter Czapek,Real Invest Austria

Haben Sie ein Lieblingsobjekt in Ihrem Fonds? > Eines meiner Lieblingsobjekte ist das 2013 fertiggestellte Wohn- und Geschäftsgebäude Krakauer Straße 14 im Stadtentwicklungsge-biet Nordbahnhof, eine der größten und be-deutendsten innerstädtischen Entwicklungs-zonen Wiens und der Wohnpark Kornhäusl in 1200 Wien, dieser liegt im „Spitz“ zwischen Donaukanal und Donau in unmittelbarer Nähe zur U6-Station „Dresdner Straße“. n


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Bauherrenmodell oder Vorsorgewohnung. Welches Produkt ist für welche Zielgruppe geeignet?Das Bauherrenmodell zielt ab auf Investoren, die neben einem langfristig wertgesicherten Zusatzeinkommen, auch die Optimierung ihrer steuerpflichtigen Einkünfte im Auge haben. Idealerweise befindet sich der Zeichner eines Bauherrenmodells in der steuerlichen Höchstprogression von 50 Prozent, da er dann die Abschreibungsmöglichkeiten dieser Veranlagungsform am besten nutzen kann. Zusätzlich kommt der Investor in den Genuss eines geförderten Landesdarlehens.

Für den Zeichner einer Vorsorgewohnung stellt die Möglichkeit der späteren Eigennutzung bzw. Veräußerung der Wohneinheit ein wich-tiges Investitionskriterium dar. Dieser Investor nimmt dafür ein höheres Vermietungsrisiko, wesentlich geringere steuerliche Begünstigun-gen und einen höheren Eigenkapitaleinsatz in Kauf. Er verzichtet auch auf ein gefördertes Darlehen.

Die ifa bietet sowohl das „kleine“ als auch das „große“ Bauherrenmodell an. Wo lie-gen die genauen Unterschiede? An wel-che Investoren wenden sich die beiden Varianten? Wie viel Eigenkapital braucht man, um bei einem Bauherrenmodell einsteigen zu können?

> Sogenannte „kleine“ Bauherrenmodelle sind Publikumsprojekte mit einem weitge-hend fertigen Konzept und eingeschränkten Risiken für den Investor, da der Großteil der Projektkosten durch Verträge und Garantien bereits abgesichert ist. Dieses Modell wird häufig bei Wohnimmobilienprojekten mit einem Investitionsvolumen über 6,0 Milli-onen Euro eingesetzt. Investoren beteiligen sich ab 100.000 Euro Investitionssumme. Davon sind circa 25.000 Euro als Eigenmittel, aufgeteilt über 3-4 Jahre, einzuzahlen.

Bei „großen“ Bauherrenmodellen handelt es sich um Immobilienprojekte ohne vorgefertig-tes Konzept. Hier übernimmt der Einzelinves-tor bzw. eine Kleingruppe von wenigen Inves-toren das gesamte Projektentwicklungsrisiko – daher „großes“ Bauherrenmodell, wegen größerem Risiko im Vergleich zum „kleinen“ Bauherrenmodell. Aufgrund der höheren Ri-sikobereitschaft erhält der „große“ Bauherr zu-sätzliche Steuerbegünstigungen in Form einer geringeren Basis für die Grunderwerbsteuer-bemessung und zusätzlicher sofort absetzbarer Werbungskosten. Der Zeichner eines „großen“ Bauherrenmodells investiert mit einem Volu-

No risk no funDie bessere Alternative. „Große“ und „Kleine“ Bauherren nehmen zwar mehr Risiko als Investoren in Vorsorgewohnungen, sie werden allerdings auch mit höheren Renditen belohnt, erläutert ifa AG Vorstand Michael Baert im Gespräch mit dem ImmoFokus.


„Die Bauherrenmodelle bleiben von der Steuerreform

weitgehend unberührt.“Michael Baert,

Vorstand der ifa AG


men ab 0,5 Millionen Euro - ebenfalls 25 Pro-zent Eigenkapitalanteil - und nimmt bewusst ein höheres Bauherrenrisiko in Kauf, um in den Genuss besonderer Steuerbegünstigungen zu gelangen.

Mit welchen Renditen können Anleger rechnen?

> Der Mietertrag nach Steuern liegt zwischen drei und vier Prozent.

Aktuell sind die Zinsen im Keller. Wie könnte sich ein Zinsanstieg auf das Bau-herrenmodell auswirken? Wie werden die niedrigen Zinsen abgesichert?

> Bei unseren Bauherrenmodellen bieten wir zusätzlich zu variablen Konditionen auch einen Fixzinssatz an, um unsere Investoren bei einem künftigen Zinsanstieg abzusichern. Durch die steuerliche Absetzbarkeit der Kre-ditzinsen wir auch bei der variablen Zinskondi-tion ein Zinsanstieg zu 50 Prozent (Steuerpro-gression) abgefordert.

Unter welchen Vorrausetzungen können die Anleger die steuerlichen Vorteile am besten nutzen?

> Bei einer Steuerprogression von 50 Prozent ist der steuerliche Effekt am größten.

Welche Auswirkungen hat die Steuerre-form auf die Bauherrenmodelle? Sind diese weiter attraktiv?

> Die Bauherrenmodelle bleiben von der Steu-erreform weitgehend unberührt. Lediglich im

Bereich Verkauf und Schenkung haben sich Änderungen ergeben, die aber auf das steuer-liche Gesamtkonzept des Bauherrenmodells keinen Einfluss haben. Daher sind sie weiter-hin attraktiv.

Bei welchen ifa Projekten könnten Investo-ren aktuell noch einsteigen?

> Aktuell bieten wir drei Bauherrenmodelle an. Zwei NEUBauherrenmodelle in 1100 Wien, La-xenburger Straße 52/Buchengasse 85 und 1220 Wien, Varnhagengasse 1-3/Stadlauer Straße 46.

Darüber hinaus gibt es noch für einige Investo-ren die Möglichkeit, sich an dem einzigartigen Bauherrenmodell in 1010 Wien, Fleischmarkt 19 zu beteiligen. Neben dem Hauptargument „Lage, Lage, Lage“ bietet dieses Modell eine kurze Projektphase – noch heuer wird mit dem Bau begonnen – eine gesicherte Vollvermie-tung für die nächsten 20 Jahre und ein Bauju-wel als Immobilie. Ab 2 x je EUR 10.500,- Eigen-kapital in 2015 und 2016 können Investoren ein Stück Kulturgeschichte erwerben und gleich-zeitig 3,5 % Mietertrag erzielen. n


Assetklassen

Retail: Shop vs. InternetHoch im Kurs. Sowohl das klassische Shoppingcenter als auch das Fachmarktzentrum, wie es am Rande von kleineren und größeren Städten entstanden ist, sind aktuell am Radarschirm internationaler Investoren.

Autor: Walter Senk

E in Shoppingcenter ist ein einheit-liches überdachtes Objekt mit mindestens 5000 Quadratmetern Verkaufsfläche und mindestens fünf

Geschäften. Ein Fachmarktzentrum hingegen ist eine Ansammlung aus mindestens fünf mittelgroßen Fachmärkten aus verschiedenen Einzelhandelsbranchen. Die Bauweise ist typi-scherweise einfacher als jene der klassischen Einkaufszentren.

Letztendlich geht es bei beiden Begriffen um eines: Einkaufen. Und daher ist die Perfor-mance, die eine Einkaufsmöglichkeit abliefert, schlicht und einfach von den Käufern abhän-gig. Ist das Konzept stimmig, dann kommen die Kunden und kaufen, die Mieter bleiben in ihren Flächen – die Rendite passt.

Der Handel durchschreitet derzeit einen Kon-zentrationsprozess. Shoppingcenter werden in Österreich kaum mehr neue errichtet und es ist eher so, dass bestehende erweitert werden – sofern die Nachfrage gegeben ist. Nur wirklich gute Lagen halten sich und ältere Shoppingflächen brauchen durchwegs neue Konzepte und Ideen. Der veränderte Anspruch der Kunden – mehr Aufenthaltsqualität und Erlebnischarakter – erfordert bauliche An-passungen. Das führt bei Shoppingcentern zu immer kürzer werdenden Umbauzyklen und Umbauten kosten Geld und schlagen sich auf die Renditen. Aber auch Fachmarktzentren stehen vor ihren Herausforderungen: Im Ergebnis – so erwarten Experten – werden sie sich den Shoppingcentern annähern müssen und zu sogenannten hybriden Malls werden.

Einzelhandel

EINZELHANDEL / RETAIL 2010 2011 2012 2013 2014 2015-Q1

Mieten* High Street 350 350 400 400 400 420

Mieten Shoppingcenter 80 80 80 80 80 80

Renditen High Street 4,25% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25%

Renditen Shoppingcenter 6,00% 6,00% 6,00% 6,00% 6,00% 5,50%

Quelle: Colliers International Wien


Eine zentrale Aktionsfläche für Events oder ein Foodcourt sollten dazu beitragen, die Ver-weildauer des Kunden zu verlängern. Das gilt auch für Shoppingcenter, denn diese sind für Konsumenten die bevorzugten Orte, um zu essen und zu trinken.

Der Veränderungsprozess ist also sehr weit-reichend und schwer abschätzbar. Was dem Einzelhandel derzeit besonders zusetzt, ist der Onlinehandel. Hier gibt es diverse Über-legungen für eine Verknüpfung der beiden Handelsstränge – stationärer Verkauf und über das Internet – und in weiterer Form, wie nicht mehr benötigte Flächen genützt werden können. Wie sich die Ideen umsetzen lassen, wird sich in den kommenden Jahren zeigen.

Wesentlich ist allerdings für alle Einkaufs-flächen, dass sie eine relativ gute Verkehrs-anbindung haben, um erreichbar zu sein. Mit dem PKW, aber auch verstärkt mit den öffent-lichen Verkehrsmitteln. Innerstädtische Ein-kaufsflächen scheinen für die nächsten Jahre die Nase vorne zu haben – oder, wie Martin

• Shoppingcenter und Fachmarkt-zentrum – zwei verschiedene Konzepte

• Stimmt das Konzept, stimmt die Rendite

• Innerstädtische Flächen gewinnen an Bedeutung

• Einkaufsflächen waren gegenüber Büros in der letzten Krise stabiler

• Onlinehandel kann auch als Chance gesehen werden

FACTS

Sabelko, CBRE Global Investors betont: „Die Voraussetzung ist aber: Location, Location, Lo-cation. Also zentralste Lage mitten in der Stadt. Keine Experimente.“ Die Leerstandrate wird – in Sekundärlagen aller Art (egal ob Innenstadt oder Shoppingcenter) – in den kommenden zwei Jahren zulegen.

Wie dem auch sei: Nicht mehr die Mieter stehen auf der Warteliste bei den Shopping-Mall-Betreibern, um eine frei Fläche zu ergat-tern, sondern die Betreiber müssen um jeden von ihnen kämpfen, was natürlich die Mieten vor allem bei den schwächeren Projekten nach unten treibt. Das macht die Rentabilität von Neuprojekten für die Entwickler schwierig und auch der übliche Verkauf an Endinvestoren ist steinig, denn die hohen Renditen der vergan-genen Jahre können nicht mehr versprochen werden.

Noch etwas zum Schluss: Im Verlauf der letzten Krisen haben sich interessanterweise Einkaufszentren gegenüber Büroimmobilien als stabiler und liquider erwiesen. n

Martin Sabelko, CBRE Global Investors

„Zentralste Lage mitten in der Stadt. Keine Experimente.“

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Assetklassen

Office: Der KlassikerAm häufigsten gehandelt. Büroimmobilien waren lange Jahre die Immobilien, die für Investoren nicht nur inter-essant, sondern eigentlich auch die einzige Assetklasse waren.

Autor: Walter Senk

B üroimmobilien machen den größ-ten Teil der Investments aus, was sicherlich auch an ihrer Vielzahl und ihrer Verfügbarkeit liegt. Das

mit der Verfügbarkeit stimmt aber nicht mehr ganz so: Gute Büroimmobilien - beste Lage, top ausgestattet und langfristige Mieter - sind gefragt und werden immer teurer.

Die Segmente Core und Core Plus sind regel-recht umkämpft, was zu einem Preisanstieg und damit zu einer Reduzierung der Rendite führt. Die Schere zwischen den neuen, hoch-qualitativen Objekten und älteren Büro-flächen geht immer weiter auf. Zu den „alten“ Objekten zählen allerdings auch diejenigen, die sich von ihrer inneren Struktur nicht an neue veränderte Arbeitswelten anpassen können - ein Thema, das sich quer durch Europa zieht.

Sie werden vom Markt nicht mehr aufgenom-men und sind als Büro nicht mehr vermietbar

- für einige davon bieten sich aber durch Umnutzung in Hotels und vor allem in Woh-nungen neue Chancen.

Kurz noch nach Österreich: Das Interesse ausländischer Investoren nimmt deutlich zu. Während deutsche institutionelle Investoren nach wie vor die größte ausländische Käufer-gruppe sind, kommen auch neue Käufer aus Übersee, dem Nahen Osten und Asien auf den Markt. Sie haben zwar vornehmlich Deutschland im Visier, aber Österreich wird faktisch „mitgenommen“. Sie interessieren sich vor allem für großvolumige Objekte und Portfolios. Da das Angebot an Topobjekten in Wien aufgrund der geringen Neuflächen-produktion bereits sehr limitiert und das Preisniveau weiter gestiegen ist, verlagert

Büroimmobilien

BÜRO / OFFICE 2010 2011 2012 2013 2014 2015-Q1

Durchschnittsmieten Zentrum 23 23 23,5 24 24,5 24,75

Durchschnittsmieten Umgebung 14,5 15 15 15 15 14,75

Renditen Zentrum 3,50% 3,50% 3,50% 3,50% 3,80% 3,60%

Renditen Umgebung 5,30% 5,50% 5,75% 5,75% 6,10% 5,70%



sich das Interesse der Investoren zunehmend auf die nachgelagerten Qualitätssegmente sowie zum Teil auch auf Büroobjekte in den Landeshauptstädten.

Der Markt ist - nicht nur in Österreich - mitt-lerweile so eng, dass von einigen Investoren an Projektentwicklungen, die in den kommen-den 12 bis 24 Monaten fertig gestellt werden, das gleiche Interesse besteht wie an fertigen Projekten. Etwas, was vor zwei bis drei Jahren faktisch undenkbar war.

Allerdings sind Büroimmobilien äußerst anfällig, was die wirtschaftliche Entwick-lung betrifft. Geht es in der Wirtschaft etwas schlechter, dann bekommt das diese Asset-klasse sehr schnell zu spüren. Im Augenblick wirkt sich die wirtschaftliche Unsicherheit dahingehend aus, dass eben 1A Objekte gesucht werden. Die Situation wird insofern verschärft, da sehr viel Geld im Markt ist, das veranlagt gehört. Gute Objekte sind wie ge-sagt rar und durch die schnelle Reaktionszeit neigen einige Investoren dazu, die Projekte vor dem Kauf nicht mehr entsprechend zu prüfen. Weder rechtlich noch technisch. Auf Grund des gewaltigen Volumens an Immo-bilieneinkäufen werden die Überprüfungen und Bewertungen der Immobilien in vielen Fällen sehr schnell und schlampig durch-geführt. Die Hauptsache ist, dass das Geld in Sachwerten angelegt ist. Das Problem des Veranlagungsdrucks durch die Überliquidität

• Core und Core Plus sind besonders gefragt

• Projektentwicklungen sind auf Grund des engen Marktes für Inves-toren ebenfalls eine Option

• Kaufdruck führt manchmal zu unüberlegten Entscheidungen

• Erfahrenes Management ist wichtig

FACTS

ist allerdings keines, das nur die Büroimmo-bilie betrifft, sondern eines, das sich quer durch alle Assetklassen zieht.

Wie gut sich so eine Immobilie dann in einem veränderten und schwierigeren Marktumfeld bewährt, wird sich erst herausstellen. Daher ist ein erfahrenes Management bei institutionel-len Investoren wichtiger denn je. n

„Das Interesse ausländischer Investoren nimmt deutlich zu.“

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Assetklassen

» Der Steuerpflichtige realisiert im Privatvermögen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die Besteuerung erfolgt in diesem Fall zum laufenden Steuertarif (bis zu 55%).

» Das fingierte Aufteilungsverhältnis für Grund und Boden beim Erwerb sowie auch bei bestehenden Zinshäusern wird ab 2016 mit 40% der Anschaf-fungskosten festgelegt. Auf Basis eines Bewertungsgutachtens ist für Grund und Boden auch ein geringerer Anteil möglich. Die jährliche Abschreibung des Gebäudes beträgt bei Vermietung zu Wohnzwecken 1,5%.

» Die Verteilung von Instandsetzungs- und Instandhaltungsaufwendungen erfolgt ab 2016 auf 15 Jahre (statt bisher 10 Jahre).


» Die Veräußerung privat gehaltener Liegenschaften unterliegt der ImmoESt iHv 30%.

» Die Verluste sind unter Berücksichtigung gesonderter Regelungen ausgleichsfähig. Ein Verlustvortrag ist nicht möglich.

» Um Liebhaberei auszuschließen, muss binnen eines absehbaren Zeitraums ein Gesamtüberschuss erzielt werden. Dieser Zeitraum umfasst bei Zins-häusern idR 25 Jahre ab Beginn der entgeltlichen Überlassung bzw höchstens 28 Jahre ab erstmaligem Anfallen von Ausgaben.

Mei Vater war a HausherrStark nachgefragt. Eigentlich muss man über Zinshäuser keine Worte mehr verlieren. Sie haben seit fast 160 Jahren bewiesen, wie flexibel und standfest sie sind.

Autor: Walter Senk

D ie Wiener Bauordnung von 1859 war die eigentliche Geburtsstunde dieser vielfältigen Immobilie. Das lag wohl auch daran, dass die

Bauordnung (übrigens damals erst die zweite in Wien) den Bauherren relativ freie Hand ließ. Die Eckpunkte waren die maximale Gebäudehöhe von 24,7 Metern, die Raumhöhe musste mindes-tens 3,16 Meter betragen. Bezüglich der Nach-haltigkeit hieß es, „dass der Bauführer gute und dauerhafte Materialien verwenden soll“.

Zinshäuser haben Charme

Zurück in die Gegenwart. Zinshäuser haben das gewisse Etwas, sind aber als Anlageprodukt nur zu empfehlen, wenn man sich in dem Para-graphendschungel etwas auskennt. Einerseits gestaltet sich die Mietpreisbildung relativ kom-plex und es sind etliche Feinheiten zu beachten, andererseits gibt es rechtliche Vorschriften, was bei Renovierungen und Sanierungen zu

beachten ist – und natürlich bei Dachboden-ausbauten. Diese sind nämlich die eigentlichen Renditebringer, da die Wohnungen, die vor 1945 bzw. 1953 errichtet wurden, dem Miet-rechtsgesetz unterliegen. Auf Grund der Kom-plexität ist es nicht verwunderlich, dass bei den Investoren – immerhin sind die Käufer zu 60 Prozent Private oder Stiftungen – besonders jene Häuser beliebt sind, die faktisch komplett fertig sind und keinerlei größerer Renovierun-gen oder Sanierungen bedürfen.

In Hinblick auf die Renditen sollte man sich keine allzu großen Hoffnungen machen. Die Kaufpreise haben in den vergangenen Jahren stark zugelegt. Unabhängig vom ersten Bezirk, wo die Preise zwischen 3.800 und 8.900 Euro pro Quadratmeter liegen, beginnen die Preise in den günstigen Bezirken zwischen 650 und 900 Euro pro Quadratmeter und gehen dann in bes-seren Lagen bis 3.500 Euro pro Quadratmeter.

STEUER-FACTS – RECHTSLAGE AB 2016 – ZINSHÄUSER


• Seit 160 Jahren auf dem Markt

• Absicherung der Vermögenswerte

• Wohnen derzeit besonders gefragt

• Extrem flexibel, passen sich an Veränderungen an

• In Teilmärkten noch Chancen auf Renditesteigerung

FACTS

Der Preisanstieg wirkt sich naturgemäß auf die Renditen aus. Spitzenrenditen in 1010 Wien befinden sich mittlerweile zwischen 1,5 Prozent und 3 Prozent, wobei sie innerhalb des Gürtels maximal auf 3,5 Prozent ansteigen. Die höchsten Renditen gibt es mit rund 5 bis maximal 5,5 Prozent in den eher „günstige-ren“ Bezirken, wie Favoriten, Simmering oder Floridsdorf. Für Investoren wird die gezielte Suche nach attraktiven Teilmärkten immer wichtiger. Tendenziell verstärkt sich das In-vestoreninteresse an Objekten in den Außen-bezirken, das Gleiche gilt aber auch für Lagen, die durch große Stadtentwicklungsgebiete und Infrastrukturprojekte, wie z.B. den Haupt-bahnhof oder neue U-Bahnlinien, mittel- und langfristig Chancen auf überdurchschnittliche Wertsteigerungen aufweisen.

Hier sei erwähnt, dass speziell diese 60 Pro-zent der Käufer mehr an der Absicherung des Vermögens durch Investition in Sachwerte

als an hohen Erträgen interessiert sind. Viele von den erworbenen Häusern werden auch über Jahre gehalten, was bei einer Immobilie überhaupt zu empfehlen ist. Daher geht die Anzahl der Transaktionen seit 2010 auffällig zurück. Wer ein Haus besitzt und es nicht verkaufen muss, der tut dies auch nicht. Der einzige Grund, warum es heuer vermutlich ein steigendes Volumen geben wird, ist die Tatsache, dass sich einige Immobilien AGs und Versicherungen von einem Teil ihres Be-standes trennen.

Noch ein großes Plus haben Zinshäuser: Sie sind auf Grund ihrer Struktur sehr flexibel und abgesehen von den Erdgeschoßzonen lassen sie sich sowohl als Büro als auch als Wohnung adaptieren. Damit passen sie sich den jewei-ligen Bedürfnissen des Standortes leicht an. In der aktuellen Situation, in der sich Städte relativ schnell verändern, ist das ein enormer Vorteil. nFo

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Assetklassen

Hotel: Etwas für ProfisFür Spezialisten. Da in dieser Assetklasse spezielles Know-how erforderlich ist, steht dieser Markt nicht allen Investoren offen. Erfahrung zählt hier besonders.

Autor: Walter Senk

G enau genommen sind es die Zahlen der Nächtigungen. Be-trachtet man Österreich, so sind diese relativ stabil mit Ausnahme

von Wien – die Stadt weist in den vergangenen Jahren eine stetig steigende Nächtigungszahl auf. Wien ist nach wie vor eine der attraktivsten Destinationen im europäischen Städtetourismus. In den vergangenen zehn Jahren steigerte sich die Zahl der Gästeübernachtungen in Wien um 60 Prozent auf 13,5 Millionen im Jahr 2014. Gleichzeitig vermehrte sich allerdings auch die Anzahl der Betten um etwa 20.000.

Wien ist ein gutes Beispiel, denn die Art, wie wir den Urlaub verbringen, ändert sich. Statt zwei oder drei Wochen in einem Hotel, wird die Urlaubszeit auf mehrere Destinationen und kürzere Zeiteinheiten aufgeteilt. Davon profitieren derzeit die Stadthotels und auch diejenigen, die Wellness für ein paar Tage anbieten. Daher investieren opportunistische Investoren in starke Tourismuszentren wie beispielsweise Rom, Venedig, Barcelona oder eben auch Wien.

Waren es in der Vergangenheit die Büroflä-chen, die bei den internationalen Investoren dominiert haben, so sind diese in der letzter Zeit umgeschwenkt. In der stärkeren Gewich-tung von Hotelinvestments – oder auch Lo-gistik – sehen sie einen Weg, die Performance ihrer Anlagen zu stabilisieren und auch zu diversifizieren.

Ein Vorteil gegenüber den Mitbewerbern: Da in dieser Assetklasse spezielles Know-how erforderlich ist, steht dieser Markt nicht allen Investoren offen. Es ist aber nicht nur viel Wis-sen bei einer Hotelimmobilie notwendig. Sie haben im Gegensatz zu Büromietern auch eine lange Vertragslaufzeit und das mit nur einem Vertragspartner. In einem Bürohaus sind es mehrere und die Laufzeiten liegen zwischen drei und fünf Jahren, im Hotelsegment können diese aber schon 15 bis 20 Jahre betragen. Das ist auch der Grund, warum Investoren lieber Hotels kaufen, die über einen flexiblen Ma-nagementvertrag betrieben werden als über Franchise-Verträge. Erfahrung zählt eben in diesem Segment.


Auf jeden Fall ist für die Investoren derzeit das Hotelsegment äußerst interessant. Nicht nur in Österreich, sondern in ganz Europa. Die europäischen Hotelinvestmentmärkte haben sich 2015 bislang positiv entwickelt, wobei Großbritannien, Frankreich und Deutschland die Gewinner sind. Das Investitionsvolumen auf dem europäischen Hotelimmobilienmarkt lag nach Ablauf des ersten Halbjahres 2015 bei rund 10,5 Milliarden Euro. Dieser Wert ent-spricht rund 85 Prozent des Gesamtvolumens aus dem Jahr 2014. Hotelimmobilien setzen ihren Trend fort und werden im Vergleich zu anderen Nutzungsarten immer attraktiver. Dadurch, dass aber das Vertrauen und die Nachfrage in die Assetklasse Hotel weiter an-steigt, werden die Renditen mittelfristig in den meisten Hotelinvestmentmärkten Europas zurückgehen.

Der Run auf Hotelimmobilien mit Wertsteiger-ungspotential und höheren Renditen führt allerdings auch dazu, dass sich der Fokus der Investoren verschiebt – weg von den europä-ischen Kernmärkten, hin zu Sekundärmärkten. Das könnte auch für Zentral- und Osteuropa eine Chance sein, auch wenn dort in den letzten Jahren noch nicht viele Hoteltransakti-onen verzeichnet wurden. n

• Hotels sind für Investoren inte-ressant zur Diversifikation des Portfolios

• Großes Fachwissen erforderlich

• Starkes Interesse der Investoren in Europa

• Städtetourismus nimmt zu – Stadt-hotels in beliebten Destinationen besonders gefragt

FACTS

„Wien ist nach wie vor eine der attraktivsten Destinationen im europäischen Städtetourismus.“

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Assetklassen

Gaudeamus igiturSatte Renditen. In Deutschland bereits etabliert, kann die Assetklasse „Studentisches Wohnen“ in Österreich langsam Fuß fassen.

Autor: Andreas Alstädter

S tudierende sind zum einen wichtiger Bestandteil vieler lokaler Wohnungs-märkte, zum anderen aber auch eine Nachfragegruppe mit besonderen

Ansprüchen. Ihre geringe Haushaltsgröße sowie das geringe Einkommen begrenzen das in Frage kommende Wohnangebot in erster Linie auf kleine und kostengünstige, aber auch auf für Wohngemeinschaften geeignete Wohnungen. Damit konkurrieren Studierende jedoch mit weiteren Nachfragegruppen, wie etwa Auszu-bildenden, Berufspendlern oder Personen in zeitlich befristeten Arbeitsverhältnissen. Insbe-sondere auf den angespannten Wohnungsmärk-ten Europas, auf denen kleinteiliger Wohnraum per se knapp ist, entstehen Wohnraumengpässe, die Studierenden die Versorgung mit Wohnraum deutlich erschweren. Alternativen zum freien Wohnungsmarkt bilden hauptsächlich das

Wohnen im elterlichen Haushalt, sofern das Studium im Heimatort aufgenommen wird, oder ein Zimmer in einem Studentenwohnheim. Letztere sind seit jeher auf die Bedürfnisse der Studierenden ausgerichtet, aber nicht in allen Ländern und an allen Hochschulorten gleich präsent am Markt. Welche Wohnformen von den Studierenden letztendlich gewählt werden können, hängt in erster Linie von den nationalen und regionalen Gegebenheiten der Wohnungs-märkte ab.

Deutliche Versorgungslücke

Die Universitäten haben einen hohen An-spruch und ziehen nicht nur heimische, son-dern auch Studierende aus anderen Ländern an. Das sorgt für eine studentische Wohnraum-knappheit. Aufgrund steigender Nachfrage bei geringem Wohnraumangebot entstand in Ös-terreich diese immer deutlichere Versorgungs-lücke. „Jetzt ist der ideale Zeitpunkt, um in Studentenwohnheim-Projekte zu investieren“, ist Thomas Landschreiber, Co-Founder und Chief Investment Officer, CORESTATE Capital AG, überzeugt. „Allgemein lässt sich sagen, dass diese risikoarme und interessante Asset-klasse ,Studentisches Wohnen‘ in Österreich sich immer weiter entwickeln wird. Sie ist we-niger zyklisch, in schwierigen Zeiten beständig und die Renditen sind sicherlich attraktiv.“

„Die Assetklasse ist definitiv europaweit ange-kommen“, so Andreas Köttl, value one holding Vorstand. Mit MILESTONE gehört die value one holding zu einem der Premiumanbieter für studentisches Wohnen in Österreich.

Große Fonds sind interessiert

Wie groß der österreichische Markt ist, lässt sich nur schwer abschätzen. Validierte Zahlen liegen nicht vor. Kommt die Assetklasse ,Stu-dentisches Wohnen‘ in Österreich erst lang-sam in Schwung, hat sie in Deutschland schon

„Jetzt ist der ideale Zeitpunkt, um in StudentenwohnheimProjekte zu investieren.“

Thomas Landschreiber, Co-Founder und Chief Investment Officer, CORESTATE Capital AG

MILESTONE – WIEN.


deutlich Fahrt aufgenommen. Dort beginnen sich auch große Fonds für diese Assetklasse zu interessieren. „Das sich seit etwa fünf Jahren rasant entwickelnde Angebot weckt zuneh-mend auch das Interesse neuer Akteure am In-vestmentmarkt“, stellt Matthias Pink, Director und Head of Research Germany bei Savills, fest.

„Im letzten Jahr wurde mit mehr als 200 Milli-onen Euro nicht nur das bisher mit Abstand höchste Transaktionsvolumen am Invest-mentmarkt für Studentenwohnanlagen regis-triert, es traten auch erstmals Pensionskassen und Versicherungen als Käufer in Erschei-nung.“ Durch die gut gefüllte Projektpipeline wird sich der investierbare Bestand deutlich erhöhen, wodurch langfristig mit wesentlich höheren Transaktionsvolumina zu rechnen ist.

Obwohl sich das noch junge Anlageprodukt ,Studentenwohnen‘ durch seine Spezialisie-rung auf eine Nachfragegruppe konzentriert, ist das Rendite/Risikoverhältnis mit „norma-len“ Wohnimmobilien vergleichbar – und das bei in der Regel 100 bis 150 Basispunkten höheren Renditen“, so Xavier Jongen, Fund Di-rector Bouwfonds European Residential Funds. Frankreich und Großbritannien sind allein aufgrund ihrer Größe neben Deutschland sehr interessant. Nicht nur weil sie weltweit zu den beliebtesten Zielländern internationaler Stu-dierender gehören, sondern auch, weil Groß-britannien der am weitesten fortgeschrittene Studentenwohnungsmarkt in Europa ist.

PremiumSegment

Bislang beschränken sich die privaten Betreiber von Studentenwohnanlagen zu-meist auf das Premium-Segment. So wird in Deutschland das obere Preissegment (mehr als 450 Euro All-In-Miete je Wohnplatz) fast ausschließlich von privaten Trägern besetzt, wohingegen die Studentenwerke fast nur im unteren Preissegment aktiv sind. Hier sieht man deutlich die Parallelen zum österreichi-schen Markt. Sowohl bei MILESTONE als auch bei CORESTATE liegen die Preise deutlich über

„Die Assetklasse ist definitiv europaweit angekommen.“

Andreas Köttl, value one holding Vorstand

450 Euro. Bei MILESTONE kommt ein Platz auf 599 Euro (Mindestaufenthaltsdauer: 01.10. bis 30.09. des Folgejahres), bei „Linked Living“ von CORESTATE auf 540 Euro.

Dabei dürfte es nicht bleiben, denn im mitt-leren Preissegment verbirgt sich gewaltiges Wachstumspotenzial. Dasselbe gilt für nicht-studentische Zielgruppen und so könnte aus

‚Studentenwohnen‘ ‚Mikrowohnen‘ werden. Studierende sind nämlich nicht die einzigen, Nachfrager für kleine Wohnungen. So ist die Anzahl der Einpersonenhaushalte in Öster-reich in den vergangenen 25 Jahren um etwa 850.000 Haushalte gestiegen, ihr Anteil an allen Haushalten ist im gleichen Zeitraum von etwa 27,9 Prozent auf 39,4 Prozent ge-wachsen – Tendenz weiter steigend. Auch diese Haushalte sind mit demselben Problem konfrontiert wie die Studierenden: Es gibt zu wenig kleine Wohnungen und angesichts stark gestiegener Mieten ist es zumindest für die Einkommensschwächeren unter ihnen schwieriger, erschwingliche Wohnungen zu finden. Aber auch unter jenen, die sich eine größere Wohnung leisten können, dürfte es ein nennenswertes Nachfragepotenzial für Klein- und Kleinstwohnungen geben. Hierzu zählen vor allem temporär Beschäftigte, bei-spielsweise Projektmitarbeiter, Gastdozenten oder Expatriates, sowie generell Wochenend-pendler. Gelingt es den Akteuren, aus der bis-herigen Nische des ‚Premium-Studentenwoh-nens‘ auszubrechen und sich mit innovativen Ansätzen weitere Zielgruppen zu erschließen, dann kann das Marktsegment ,Studenten-/Mikrowohnen‘ schnell an Größe gewinnen. n

HAUS KREMS.

CAMPUS LODGE.

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Assetklassen

Nachfrage wird weiter steigenWachstum. Eines steht fest: Die Nachfrage nach (leistbaren) Mietwohnungen wird in den nächsten Jahren zunehmen, da sind sich alle Marktteilnehmer sicher. Gute Chancen für Investitionen in Wohnungen.



Wohnen

WOHNUNG - RESIDENTIAL 2010 2011 2012 2013 2014 2015-Q1

Durchschnittsmieten Zentrum (1. Bezirk) 12,5 13 14 15 15,5 16

Durchschnittsmieten Umgebung (2.-9. Bezirk) 8,5 9 10 11 11,5 11,5

Renditen Zentrum 2,00% 1,80% 1,50% 1,30% 1,10% 1,10%

Renditen Umgebung 4,50% 4,00% 3,50% 3,00% 2,50% 2,30%


L aut unseren Modellrechnungen werden in 15 Jahren wieder 2 Millio-nen Einwohner in Wien leben und dies stellt die Stadt Wien und viele

Bauträger im Bezug auf Infrastrukturmaßnahmen und neuen Wohnraum vor große Herausforde-rungen“, erläutert bulwiengesa-Vorstand Thomas Voßkamp. Folglich steigt durch die Bevölkerungs-zunahme auch die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in Wien. „Der Wohnungsbedarf bis 2035 liegt bei ca. 10.500 neuen Wohneinheiten pro Jahr, die Deckungsquote lag in den vergan-genen Jahren teilweise deutlich unter 50 Prozent“, konkretisiert Roman Schwarzenecker, Standort + Markt Beratungsgesellschaft m.b.H.

Seitwärtsbewegung bei Wohnungspreisen

In ihrer gemeinsamen Marktstudie „Neubau-Projekte Eigentums- und Vorsorgewohnungen in Wien 2015“ zählen Standort + Markt und bulwiengesa aktuell 18.272 Wohnungen in 350 Neubau-Projekten im freifinanzierten Eigen-tums- und Vorsorgewohnungssegment, wobei nur Bauvorhaben wie Eigentumswohnungs- oder Vorsorgeprojekte ab 10 Wohneinheiten und mehr in der Phase 2014 bis 2019 in der Stu-die Berücksichtigung fanden. Die höchste Bau-tätigkeit herrscht in den Bezirken Donaustadt, Floridsdorf und Liesing. „Die Gründe dafür sind die vergleichsweise günstigen Grundstücks-preise sowie die größeren Flächenreserven im Vergleich zur Innenstadt und innenstadtnahen Bereichen“, erläutert Roman Schwarzenecker,

„Der Wiener Wohnimmobilienmarkt ist gesund. Es gibt keine Preisblase.“

Helmut Hardt, Vorstand Wiener Privatbank

der bei Standort + Markt die Untersuchung leitet. Der rechnerische Durchschnittskauf-preis der ausgewerteten Informationen beträgt in Wien 4.555 Euro pro Quadratmeter. „Die höchsten Durchschnittspreise wurden in den einkommensstarken Bezirken Innere Stadt, Josefstadt und Döbling ermittelt. Die Melange aus guter infrastruktureller Anbindung, einem hohen Ausstattungsstandard der Wohnungen sowie einem hohen Freizeitwert machen diese Bezirke zu Topwohnlagen.“ Dagegen wurden die niedrigsten Durchschnittspreise in den Gemeindebezirken Simmering, Favoriten und Liesing dokumentiert.

Stellt sich die Frage: Bewegt sich der Markt in Richtung Immobilienblase? „Nein.“, heißt es dazu bei den Markteilnehmern. „In Öster-reich ist bei den Wohnungspreisen derzeit eine Seitwärtsbewegung festzustellen. Das heißt auch, dass die von uns angekündigte Entspannung eingetroffen ist“, sieht sich der Geschäftsführer von RE/MAX Austria, Bernhard Reikersdorfer, in seinen Prognosen bestätigt. Österreichweit sind im Jahresver-gleich Jänner bis Juni die Wohnungspreise im Schnitt für eine typische Wohnung auf 170.453 Euro – also um 2 Prozent – zurück-gegangen. Jede 4. Wohnung kostete weniger als 99.000 Euro, also praktisch unverändert zum Preis vor einem Jahr. Am anderen Ende der Preisbandbreite, nämlich im oberen Preis-Viertel, investierten die Käufer in den

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Assetklassen

Daten auf 5-JahresbasisDaten auf 1-JahresbasisDaten auf 1-Monatsbasis

Preise Wohnungen Erstbezug

Kreditzinsen

Unternehmensgründung

Gesamtbevölkerung Wien

Preise Mietwohnungen

VPI

ZuwanderungBruttojahreseinkommen

Neubauten –Privatwohnungen

Preise Wohnungen gebraucht

Wohnbaukredite privatPreise Reihenhaus

Scheidungen

Arbeitslosenquote

Monatliche Ausgaben für Wohnung

Preise Einfamilienhaus

Verlangsamendes Wachstum

Beschleunigender Rückgang

Beschleunigendes Wachstum

Das Wiener Wohnimmobilienradar 2015

Wohnungskauf 232.433.000 Euro und mehr. Das sind um 2,7 Prozent weniger als im Jah-resvergleich 2014. Im 5-Jahresvergleich der Halbjahresdaten ergibt das eine Steigerung der Wohnungspreise im Österreichschnitt für alle in diesem Zeitraum verbücherten Eigen-tumswohnungen von stolzen 34 Prozent.

„Der Wiener Wohnimmobilienmarkt ist ge-sund. Es gibt keine Preisblase. Vielmehr ist die Leistbarkeit von Wohnen in Wien im interna-tionalen Vergleich gut und die Verschuldung gering. Die Preisanstiege der letzten Jahre wa-ren also nicht kredit- oder spekulationsgetrie-ben, sondern das Ergebnis von langfristigen demografischen Trends. Zudem sind Kredite für Wohnungskäufer durch die niedrigen Zinsen weiterhin attraktiv“, erläutert Helmut Hardt, Mitglied des Vorstands der Wiener Pri-vatbank. Laut Hardt bleiben Investitionen in Wiener Wohnimmobilien attraktiv: „Im obe-ren Preissegment haben wir inzwischen den Plafond erreicht. Das mittlere Preissegment bietet dagegen weiteres Potenzial. Aufgrund des begrenzten Angebots ist hier aber ein guter Marktzugang erfolgsentscheidend.“

„Wir sehen bei den Wohnungspreisen eine Seitwärtsbewegung.“

Bernhard Reikersdorfer, Geschäftsführer von RE/MAX Austria

Mittleres Preissegment hat größtes Potenzial

Dass die Nachfrage insbesondere im mittle-ren Preissegment angezogen hat, kann die Wiener Privatbank Immobilienmakler GmbH bestätigen. „Der Trend geht klar in Richtung kleinere Wohnungen, damit die Miete leistbar ist. Hier verzeichnen wir die meisten Anfragen. Hintergrund ist, dass die Gehälter nur wenig steigen. Auch die vermehrte Zuwanderung spielt hier natürlich eine Rolle“, so Geschäfts-führerin Elisabeth Rist. Höchstes Augenmerk bei jeder Investitionsentscheidung sollte auf der optimalen Vermietbarkeit liegen. Und diese sei vor allem bei leistbaren, gebrauchten

„Der Trend geht klar in Richtung kleinere Wohnungen, damit die Miete leistbar ist.“Elisabeth Rist,Geschäftsführerin Wiener Privatbank Immobilienmakler

Wohnungen gegeben. Zur Entwicklung der einzelnen Bezirke und Trendviertel meint Rist:

„Wir orten das höchste Wertsteigerungspoten-zial in den Stadtentwicklungsgebieten der Be-zirke 12, 15, 20, 21 und 22. Zwei gute Beispiele sind die Areale um den Nordwestbahnhof und Rothneusiedl. Bei Investoren, die in erster Li-nie auf Substanzerhalt Wert legen, empfehlen wir weiterhin die stabilen Traditionslagen wie Währing, Penzing oder Hernals.“ Die Woh-nungspreise werden sich nach Ansicht der Experten der Wiener Privatbank Immobilien-makler GmbH auch in Zukunft stabil positiv entwickeln. n


-0,04%

0,91%

5,3%

-15,2%

In�ation 2014 1,7%

Sparbuch(3M Euribor)

29.9.2015I

Österr. Staats--anleihen (10J)

29.9.2015

Österr. Immobilien

2014ATX 2014

10

5

0

-5

-10

-15

-20

AnlegerRenditen im Vergleich

Immobilien = Reale Renditen statt Vermögensentwertung und Kaufkraftverlust

- Trotz Preisanstieg beiten Immobilien-investments höhere Renditen als andere sichere Anlageformen

- Historisch niedriges Zinsniveau belastet Erträge aus Sparbüchern und Staatsanleihen

- Österreichische Immobilieninvestments bringen über der Inflation liegende Erträge

Quellen: IPD Global Annual Property Index 2014, Wiener Börse

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Wohnbauanleihen

Unterschätzte ZinsenbringerKlein aber fein. Sein Erspartes oder Vermögen vor der Inflation zu schützen, ist bei der aktuellen Zinsflaute alles andere als einfach. Das macht ein Anlageprodukt interessant, das jahrelang ein eher stiefmütterliches Dasein im Wertpapierangebot fristete: die Fixzins-Wohnbauanleihe.

Autor: Andreas Altstädter

W ohnbauanleihen sind eine steuerbegünstigte Form von Anleihen für die Wohnbaufi-nanzierung, die von Wohn-

baubanken ausgegeben werden. Mit den Anlei-hen wird langfristiges Kapital für die Wohnungswirtschaft gesammelt. Dieses Kapital soll nicht nur für den Wohnungsneubau, sondern auch für umfassende Wohnungssanierungen verwendet werden. Die Steuerbegünstigung macht dieses Anlageinstrument für Selbständige und Freiberufler interessant, die steuerfreie Gewinne (weiterhin sind 13 Prozent der Unter-nehmensgewinne bis max. 30.000 Euro steuer-frei) in Wohnbauanleihen verzinst parken möchten. Dazu müssen die Wertpapiere allerdings mindestens 4 Jahre im Betriebsvermögen gehal-ten werden, bevor sie in das Privatvermögen überführt werden können.

Geschenktes Geld von Vater Staat

Wie viel Geld sich Unternehmen vom Staat mit Wohnbauanleihen holen können, verdeutlicht nachfolgendes Beispiel: Ein Unternehmen

hat 70.000 Euro Gewinn und investiert davon 30.000 Euro in Wohnbauanleihen. Auf Grund der Steuerbegünstigung muss das Unterneh-men für diese Summe keine Steuern abführen und erspart sich je nach Abgabensatz zwischen 10.000 und 15.000 Euro an Steuern. Die Kupon-zahlungen selbst sind bis zu einer Höhe von 4 Prozent von der Kapitalertragssteuer befreit.

Pensionsvorsorge

Auch für Privatpersonen sind Wohnbauanlei-hen interessant, da sie bis zu einem Kupon von vier Prozent generell KESt-befreit sind. Auch hier ein Beispiel: Ein Kupon von angenommen 2,4 Prozent einer Fixzins-Wohnbauanleihe entspricht einem Zinssatz von 3,2 Prozent an-derer Anleihen, von denen die 25-prozentige Kapitalertragsteuer zu zahlen ist. Ein weite-rer Vorteil: die Sicherheit. Wohnbaubanken dürfen das Geld ausschließlich an Bauträger weitergeben, die damit günstige Wohnungen errichten. Ein relativ sicheres Anlageinstru-ment bei der derzeitigen Zinsflaute also, das sich auch gut zur Pensionsvorsorge eignet! n

» Der Anleger generiert Einkünfte aus Kapitalvermögen. Sowohl Zinsen als auch realisierte Wertsteigerungen (Verkaufsgewinne) unterliegen der KESt iHv 27,5% (bis 31.12.2015: 25%) und sind endbesteuert. Die Möglichkeit zur Antragsveranlagung besteht.

» Die Kupons einer Wohnbauanleihen sind bis zu 4% des Nennbetrags von der KESt befreit. Dies ist an die Bedingung geknüpft, dass sich die Wohnbau-anleihe im Privatvermögen befindet.

» Für Wohnbauanleihen, die ab der Anschaffung mindestens 4 Jahre dem Betrieb gewidmet werden, können natürliche Personen mit betrieblichen Einkünften einen investitionsbedingten Gewinnfreibetrag in Anspruch nehmen.

» Verluste sind innerhalb der Einkunftsart ausgleichsfähig, jedoch nicht vortragbar.

STEUER-FACTS – RECHTSLAGE AB 2016 – WOHNBAUANLEIHEN


Laufende Kosten: Bei Wohnbauanleihen sind Zinser-träge bis zu vier Prozent von der Steuer befreit. Dennoch fallen Kosten wie bei einem normalen Wertpapierdepot an. Beispielsweise Kaufgebühren und Depotkosten.Laufzeit: Wohnbauanleihen haben im Normalfall eine Laufzeit von 10 Jahren und mehr. Braucht man in dieser Zeit sein Geld ausbezahlt, ist das unter Umständen mit renditedrückenden Kosten verbunden.

Sicherheit: Wohnbauanleihen unterliegen nicht der Einlagensicherung, d.h. Zeichner von Wohnbauanleihen tragen das Emittentenrisiko selbst.Nettorendite: Derzeit erzielen Anleger über die kom-plette Laufzeit von Wohnbauanleihen einen jährlichen Kupon in der Größenordnung von 2 Prozent. Betrachtet man die aktuellen Zinssätze, ist das gar nicht mal so we-nig. Dennoch muss der Anleger damit rechnen, dass sich bei einer Laufzeit von gut einem Jahrzehnt auch auf dem Zinsmarkt einiges passieren kann, was Fixzinsanleihen Attraktivität kosten könnte.

WOHNBAUANLEIHEN



Weiterhin heiß begehrtInvestors Liebling. Wiener Zinshäuser haben nicht nur bei heimischen, sondern auch bei ausländischen Investoren einen hervorragenden Ruf. Auch wenn die Preise hoch sind und die Renditen relativ gering – gekauft werden sie trotzdem. Warum das so ist, weiß der Investmentexperte Markus Arnold.

Das Gespräch führte: Walter Senk

Wien ist derzeit bei internationalen Inves-toren beliebt wie nie zu vor. Was macht den Wiener Immobilienmarkt so besonders?Wien hat in den letzten Jahren unglaublich an Attraktivität gewonnen. Bei rund 1,8 Millionen Einwohnern kommen jedes Jahr rund 20.000 dazu und das soll laut den Prognosen auch so weiter gehen. Wien hat 10 öffentliche Univer-sitäten mit insgesamt 90.000 Studenten und nach einer längeren Durststrecke werden der-zeit nur 7.000 neue Wohnungen gebaut. Somit ist die Wertbeständigkeit der Investments auf Grund der Steigenden Nachfrage jedenfalls gegeben.

Gibt es auch einen Hauptstadt-Bonus? > Selbstverständlich, Wien ist eine sehr schöne

Stadt mit einer guten Lebensqualität über die in internationalen Medien berichtet wird. Nicht nur das weckt Begehrlichkeiten. Die Kaufpreise in Wien sind im Vergleich zu Lon-don, Paris oder anderen europäischen Städten noch immer extrem günstig.

Wer sind Ihrer Erfahrung nach die internati-onalen Investoren, die in Wien kaufen? Neu-erdings gibt es ja Berichte, dass auch chinesi-sche Investoren auf den Markt drängen?

> Natürlich haben wir schon vereinzelte Anfra-gen von asiatischen Investoren erhalten. Seit den Russland-Sanktionen kaufen nur mehr Investo-ren, die ihr Vermögen schon im Ausland haben. Ganz generell ist internationales Interesse da, aber der ganz große Run ist nicht auszumachen, vor allem wenn man unser sehr strenges und kompliziertes Mietrecht erklärt. Unserer Erfah-rung nach kaufen derzeit vor allem Deutsche, Schweizer und Italiener, die gewisse Regulative gewohnt sind und für die ist Wien eine gute Al-ternative zu beispielsweise Berlin.

Die Renditen sind beim Zinshauskauf seit Jahren sehr niedrige, doch die Nachfrage ist weiterhin ungebrochen. Wird das aus Ihrer Sicht so bleiben?

> Ich denke ja, da nach wie vor sehr viel Liqui-dität am Markt ist – also, Geld das angelegt werden soll. Die Sparzinsen befinden sich auf einem absoluten Tiefstand und die Kursent-wicklungen auf den Aktienmärkten gestalten sich turbulent. Daher ist es verständlich, dass Investoren, die langfristig ihr Vermögen absi-chern wollen, auch weiterhin in Immobilien investieren. Bei heimischen Investoren wie zum Beispiel Stiftungen und private Familien-unternehmen wird zum Beispiel nach wie vor das Zinshaus stark nachgefragt.


Welche Alternativen sehen Sie zum klassi-schen Zinshaus-Investment?

> Aufgrund des knappen Angebots vermittelt Arnold Immobilien auch mehrstöckige Wohn-häuser als Wertanlage. Das sind beispielsweise mehrstöckige Wohnhäuser in guten Lagen mit einer guten verkehrstechnischen Anbindung. Einer der Vorteile dabei ist, dass die Mieten nicht dem Richtwert unterliegen. Und natür-lich gibt es auch gute Investment-Möglichkei-ten in Tschechien und der Slowakei oder mit etwas mehr Risiko in Ungarn.

Man hört immer, dass private Immobilien-käufer viel professioneller geworden sind? > Auf jeden Fall. Früher war es schon üblich, dass

Häuser nach nur einer Besichtigung gekauft wurden. Noch vor ein paar Jahren hat beispiels-weise der Verkauf einer Investment-Liegen-schaft durchschnittlich vier Wochen gedauert. Jetzt liegen wir bei drei bis sechs Monaten oder länger. Heutzutage wird sehr professionell auf

„Herz und Nieren“ geprüft und mehr denn je ge-fragt sind, „Zinshäuser ohne Kopfweh“. Das stellt uns Makler natürlich auch vor die Herausforde-rung, immer professioneller zu werden. Neuzu-gänge in meinem Team etwa haben, neben einer Immobilienausbildung, auch ein juristisches oder betriebswirtschaftliches Studium.

Sie sind seit 2013 mit einer Niederlassung in Prag aktiv und seit 2015 in Bratislava.

Inwiefern hat sich die Auslandstätigkeit für Sie rentiert? > Der Blick über die Grenzen erweitert im-

mer den Horizont und bringt auch Synergien. Grundsätzlich ist dort die Motivation dieselbe wie bei uns, nämlich mit einer Immobilie reich zu bleiben. Der große Unterschied zu Öster-reich ist, dass wir auf den Auslandsmärkten zu 65 % Gewerbeimmobilien vermitteln.

Welchen Stellenwert hat das Wiener Zins-haus für Sie persönlich? > Das Wiener Zinshaus ist ein Stück Wiener

Geschichte und begleitet mich schon seit den frühen Anfängen meiner Berufslaufbahn bei der AL (Allgemeinen Immobilien AG) und das wird sich auch in Zukunft nicht ändern.

In den letzten Jahren haben Sie einige nam-hafte Mitbewerber überholt. Wie lautet ihr Erfolgsrezept?

> Unser Vorteil ist, dass wir aufgrund unserer überschaubaren Größe einen besseren Zugang zu den Kunden haben. Bei der Konkurrenz haben es Investoren vielfach mit wechselnden Gesich-tern zu tun. Außerdem ist es mir persönlich ganz wichtig, einem Haus nie zu schaden und immer das zu tun, was für das Haus am besten ist. Der beste Makler ist der, der auch einmal ein Geschäft nicht macht und die Dinge in Ruhe und sehr dis-kret angeht. Das, denke ich, schätzen meine Kun-den und kaufen daher immer wieder. n

Markus Arnold, Gründer und Eigentümer von Arnold Immobilien, ab-solvierte eine Ausbildung für Immobilienmanagement. Nach einigen Stationen bei renommierten Immobilienunternehmen übernahm er die Leitung der Investment-Abteilung bei Conwert/Resag. Mittlerweile zeichnet Markus Arnold für rund 350 Immobiliendeals verantwortlich.

Arnold Immobilien ist auf die Vermittlung von Immobilien-Investments in Österreich, Tschechien, der Slowakei und ab 2016 in Ungarn spezia-lisiert. 2014 wurde in Österreich mit 22 angestellten Mitarbeitern ein Transaktionsvolumen von 135 Millionen Euro erzielt. Für 2015 wird ein Transaktionsvolumen von 180 Millionen Euro angepeilt. In der Gruppe liegt das Transaktionsvolumen 2015 bei EUR 300 Mio., mit 36 Mitarbei-tern in 3 Niederlassungen.

Sämtliche Mitarbeiter im Verkauf sind qualifizierte Immobiliengenera-listen mit wirtschaftlichem oder juristischem Background, die einem Angestelltenverhältnis und strengsten Vertraulichkeits- und Verschwie-genheitspflichten unterliegen. Die Mitarbeiterzahl ist ständig wach-send, nicht zuletzt auf Grund der vielen Initiativbewerber aus der Bran-che, die sich mit der Unternehmensphilosophie identifizieren können.

Weitere Informationen: www.arnold-immobilien.at

ÜBER ARNOLD IMMOBILIEN


Direkt vor der HaustürKatzensprung. Nur 90 Kilometer von Wien entfernt bietet sich in Bratislava ein weiterer interessanter Markt für Investoren: Liegenschaften mit Renditen von sieben bis zehn Prozent.

Autor: Walter Senk

D ie Slowakische Republik hat sich in den vergangenen Jahren einen sehr guten Ruf bei internationa-len Investoren erworben. Aber

ein sehr großer Schritt steht dem Land noch bevor: Der geplante Ausbau der Transsibirischen Eisenbahn bis zur ostslowakischen Stadt Kosice. Dieser wirft bereits seine Schatten voraus und auch asiatische Investoren zeigen Interesse am slowakischen Markt. Die österreichischen In-vestoren, die sich für das Nachbarland inter-essieren schätzen besonders die Nähe zu Wien,

„die Überschaubarkeit des Marktes und die Möglichkeit, eher kleinere Investmentliegen-schaften mit Renditen von sieben bis zehn Prozent zu erwerben“, meint Markus Arnold, Geschäftsführer von Arnold Immobilien. Neben institutionelle Investoren sind zunehmend auch vermögende heimische Privatpersonen am Markt aktiv.

Die rechtlichen Voraussetzungen sind auf je-den Fall gegeben, denn „die Slowakei verfügt über ein gut geführtes modernes Grundbuch und kann zusätzlich noch mit einem attrakti-ven Flat-Tax-Steuersystem punkten. Das sind Voraussetzungen, die einen Immobiliens-tandort zusätzlich attraktiv machen“, erklärt Arnold. Auf Grund der Kleinheit des Marktes, spielen Wohnimmobilien, beziehungsweise auch Zinshäuser eine weniger große Rolle. Viel mehr sind es Gewerbeimmobilien, die für Investoreninteressant sind. Mit rund 420.000 Einwohnern ist die slowakische Hauptstadt Bratislava zwar vergleichsweise klein aber international agierende Konzerne spielt Ent-fernung keine Rolle, sondern Qualität.

Martin Sabelko, CEO CBRE Global Investors CEE: “Seit der Öffnung des Ostens haben alle unsere Nachbarn in der Schaffung neuer Wohnungen und Büros derart aufgeholt, dass teilweise ein umfassenderes und moderneres Angebot in diesen Städten verfügbar ist“. Dazu kommt, dass sich „die Anforderungen der Mie-ter zunehmend auch über die Ländergrenzen hinweg angleichen“, erklärt Friedrich Wacher-nig, Vorstand der S IMMO AG: „Internationale Konzerne haben Standards, die für alle ihre Niederlassungen zu berücksichtigen sind.“ Da die Slowakei ein moderates Steuerrecht hat, ist die Stadt für internationale Konzerne äußerst interessant, was dazu geführt hat, dass in Bra-tislava in den vergangenen Jahren zahlreiche Projekte errichtet wurden. Damit ist Bratislava in CEE der Spitzenreiter im Vergleich Büro-fläche in Quadratmetern zu Einwohnern, bei einer in CEE üblichen Leerstandrate von ca. 10 Prozent. Die Renditen bewegen sich so wie die Zahl der Büroflächen im oberen Niveau und mit sieben Prozent gilt der Markt definitiv als Alternative. n

Slowakei: 5,4 Millionen Einwohner Geschäftssprache: Slowakisch, Deutsch, Englisch Währung: Euro Steuerrecht: Flat Tax 23% (Einkommen- & Körperschaftsteuer)Investmentmarkt Gewerbe: € 600 Mio. Marktcharakteristika: kein Mietmarkt, Eigentum hat Tradition Gesetzgebung: ähnliches BGB wie in Österreich Verkäufer: vorwiegend lokale Anbieter Käufer: vorwiegend internationale InvestorenRenditen: 7 % – 10 % Grundbuch: elektronisch, sehr gut gewartet (besteht seit Maria Theresia) Zentrum neben Bratislava: Kosice („Slicon Valley“ der Slowakei)

Quelle: Arnold Immobilien

IMMOBILIENMARKT SLOWAKEI:


Ein Hauch von MittelalterDie goldene Stadt. Prag zählt neben Berlin und Wien zu den einzigen Städten die in Europa und damit weltweit, einen teilweise sehr geschlossenen Altbaubestand mit Zinshäusern aufweisen. Dabei ist der Prager Markt noch nicht so entwickelt, wie der in den anderen beiden Hauptstädten – aber äußerst interessant.

Autor: Walter Senk

W as den Prager Immobilienmarkt so besonders macht, dass sich auf Grund der Historie die Stadt in großen Teilen noch

ihre mittelalterliche Struktur bewahrt hat. Wien begann erst nach 1850 zu wachsen und Berlin wuchs ab 1900 in kürzester Zeit. In der goldenen Stadt sind daher noch unglaubliche alte Origi-nale vorhanden, allerdings sind die Liegen-schaften auf Grund der sehr alten Häuser kleiner. Das gilt auch für den Markt wie Markus Arnold, Geschäftsführer von Arnold Immobilien erklärt: „Der Prager Immobilienmarkt ist um rund ein Drittel kleiner, aber wesentlich inter-nationaler als der Wiener und hat sich aufgrund der vielen Verbesserungen der politischen Rahmenbedingungen zu einem attraktiven Marktplatz entwickelt.“

2008 haben sich in Folge der Finanzkrise viele Investoren aus Tschechien zurückgezogen. Dadurch sind die Preise – auch in Prag – um rund 35 Prozent gefallen und haben sich erst 2013 langsam wieder erholt. Dieser Umstand macht die Region Prag besonders beliebt. „Un-sere ursprüngliche Motivation nach Prag zu expandieren war, den österreichischen Kun-den neue, attraktive Zinshausinvestments im umliegenden Ausland zu bieten. Mittlerweile zählen aber auch Investoren aus Italien, Russ-land und Irland oder auch wohlhabende Tsche-chen zu unserem Kundenkreis“, so Arnold.

Nach dem Fall des Eisernen Vorhangs wurden, anders als in anderen Staaten des ehemaligen Ostblocks, Wohnungen nicht an die Mieter verschenkt. Daher befinden sich die rund 15.000 Prager Zinshäuser noch immer mehr-heitlich im 100%-Eigentum. Neben Zinshäu-sern, die in Prag eine ähnliche Bausubstanz wie die Wiener aufweisen, sind auch Gewer-beimmobilien für Investoren interessant und Arnold sieht die rechtlichen Sicherheiten als enorm wichtigen Faktor: „Grundvorausset-zung, in einen neuen Markt zu expandieren, ist die absolute Rechtssicherheit und dazu gehört natürlich ganz besonders ein gut ge-wartetes Grundbuch. Und das gibt es erfreuli-cherweise in der Tschechischen Republik seit Maria Theresia.“

Mit Anfang 2014 hat Tschechien sein Bürgerli-che Gesetzbuch (BGB) stark an die westlichen Rechtssysteme angepasst. Besonders positiv davon betroffen sind das Vertrags- und Immo-bilienrecht. Diese neuen Gesetze machen den tschechischen Markt transparenter und somit für ausländische Investoren noch attraktiver. Das Vorgehen zeigt seine Wirkung und der tschechische Immobilieninvestmentmarkt verzeichnete laut CBRE im ersten Halbjahr 2015 einen Anstieg von 80 Prozent im Ver-gleich zum Vorjahreszeitraum – 1,258 Milli-arden Euro wurden 2015 bis Ende Juni bereits investiert. n

Anzahl Zinshäuser: ca. 18.000

Bausubstanz: Biedermeier / Jahrhundertwende

Investitionsvolumen: ab ca. € 1.000.000,--

Preise Prag 1 (vergleichbar mit 1. Bezirk in Wien:€ 4.000,- bis € 4.500,- / m2 (Rendite: ab 3%)

Durchschnittliche Renditen:in guten Lagen rund 4 % bis 6 %

Quelle: Arnold Immobilen

ZINSHAUSMARKT PRAG:


Finance & Investment

Atrium: Attraktive DividendenRussland drückt auf das Ergebnis. Das Unternehmen sei zwar gut gemanagt, leide aber auch unter dem Russland-Exposure. Konkret fallen auf das krisengeplagte Land 12 Prozent des Portfoliowerts und 22 Prozent der Mieteinnahmen.

Autor: Patrick Baldia

A trium European Real Estate ist ein Eigentümer, Betreiber und Ent-wickler von Einzelhandelsimmo-bilien und Einkaufszentren in der

CEE-Region. Das Portfolio im Gesamtwert von 2,7 Milliarden Euro setzt sich aktuell aus 82 Objekten zusammen, die sich überwiegend in Polen (Portfoliowert: 55 Prozent), Tschechien (22 Prozent), der Slowakei (5 Prozent) und Russland (12 Prozent) befinden. Mit einer Ausnahme werden alle von unternehmenseigenen Experten gemanagt.

Die Bruttomieteinnahmen der Einzelhandels immobilien und Einkaufszentren beliefen sich im Geschäftsjahr 2014 auf 214,5 Millionen Euro, im ersten Halbjahr 2015 waren es 103,6 Millionen Euro. Darüber hinaus besitzt Atrium ein Portfolio an Entwicklungsprojekten und Grundstücken im Wert von 327 Millionen Euro, das in Zukunft das Potenzial für eine langfris-tige positive Wertsteigerung aufweist. Davon befinden sich jeweils 35 Prozent in Polen und der Türkei, 26 Prozent in Russland und der Rest in sonstigen Märkten.

Das Management hat jedenfalls einen po-sitiven Ausblick für die meisten Länder, in denen das Unternehmen aktiv ist – vor allem die Kernmärkte würden stabil bleiben. Grund-sätzlich schwierig bleibe dagegen die Lage in Russland und es sei zum jetzigen Zeitpunkt noch zu früh, um einen nennenswerten positi-ven Impuls auszumachen. In Russland gingen die Bruttomieteinnahmen im ersten Halbjahr 2015 gegenüber dem Vorjahr um 27 Prozent zurück. Nichtsdestotrotz lag die Auslastungs-rate Ende Juni bei robusten 96,3 Prozent.

„Insgesamt erwarten wir uns, von den guten Aussichten in Bezug auf die Verbraucheraus-gaben und einer dementsprechend gesunden Nachfrage der Einzelhändler und auch der Investoren für unsere Kernmärkte zu profi-tieren, vor allem, wenn die temporären Initi-ativen und die Portfoliorotation der Gruppe anfangen, Früchte zu tragen, und der bevor-stehende Ablauf von langen Mietverträgen mittel- bis langfristig ein stärkeres Mietwachs-tum ermöglicht“, heißt es in einem aktuellen Marktausblick des Unternehmens.


Analyse:

Christine Reitsamer, Analystin bei der Baader Bank, hat die Atrium-Aktie am 18. September von „Kaufen“ auf „Halten“ herabgestuft und gleichzeitig auch das Kursziel von 5,20 auf 4,30 Euro reduziert. Das Unternehmen sei zwar gut gemanagt, leide aber auch unter dem Russland-Exposure. Konkret fällt auf das krisengeplagte Land 12 Prozent des Portfoliowerts und 22 Prozent der Mieteinnahmen der Atrium. „Wir glauben, dass die Lage in Russland noch länger schwie-rig bleibt“, so die Expertin. Der niedrige Ölpreis und der schwache Rubel wären nicht gerade förderlich für das Einzelhandelsumfeld.

„Atrium hat es zwar geschafft, den Vermietungsgrad hoch zu halten, allerdings sind die weitere wirtschaftliche Entwicklung und auch der Rubel die Schlüsselfaktoren“, so Reitsamer. Nachdem die russische Währung in der ersten Jahreshälfte 2015 etwas Boden gut machen konnte, hat sie wieder abgeschwächt, was die Lage für den Einzel-handel herausfordernd mache. Ein Wechselkurs von 60 bis 65 Rubel pro Euro würde dagegen ein stabiles Umfeld für die Mieter bedeuten.

Ein positiver Trigger wären für die Analystin der Baader Bank Ak-quisitionen. Ihren Angaben zufolge befinde sich das Unternehmen derzeit in Verhandlungen über den Kauf eines Assets in einem der Kernmärkte. Sie geht davon aus, dass noch in der zweiten Jahres-hälfte 2015 ein Deal mit einem Volumen von rund 100 Millionen Euro über die Bühne gehen könnte. Auch in den kommenden Jah-ren würde das Unternehmen den gleichen Betrag für Akquisitionen ausgeben.

Weiters rechnet Reitsamer 2015/16 mit Verkäufen in der Größen-ordnung von 150 bis 200 Millionen Euro. So plane das Manage-ment, sich von den verbliebenen Nicht-Core Assets in Tschechien zu trennen, und zeige sich optimistisch, dass ein Deal zum oder sogar über dem Buchwert im Geschäftsjahr 2015 abgeschlossen werden könne. Im kommenden Jahr könnte dann eine baltische Liegenschaft über dem Buchwert verkauft werden. Weitere Ver-käufe für einen dreistelligen Millionenbetrag könnten 2016 in Polen und der Türkei folgen.

Insgesamt geht Reitsamer davon aus, dass Atrium weiterhin in der Lage sei, FFO zu generieren und auch attraktive Dividenden auszuschütten. 2015 erwartet sie eine Dividendenrendite von 6,8 Prozent, was einen doch recht ansehnlichen Sprung gegenüber den 5,7 Prozent für 2014 bedeutet (2013: 4,8 Prozent). Wichtig sei, dass es in Russland zu einer Bodenbildung komme, was aber länger dauern könnte, als ursprünglich erwartet. n

ATRIUM EUROPEAN REAL ESTATEwww.aere.com

ISIN: JE00B3DCF752

AKTIONÄRSSTRUKTUR

Gazit Globe Ltd.: 55,0%Streubesitz: 40,0 %

Brookfield 5,0%

STRATEGIE/ASSETKLASSEN

Betreibt und entwickelt Einkaufszentren in den Wachstumsmärkten Zentral- und Osteuropas.

IMMOBILIEN-PORTFOLIO

82 Bestandsobjekte mit 1.24 Mio. m² vermietbare Fläche und einem Buch- wert von rund 2,7 Mrd. Euro. Vermietungsgrad 96,8%, Rendite 7,6%

(per 30.06.2015)

REGIONEN/KERNMÄRKTE

Polen 24, Tschechien 23, Slowakei 3, Russland 7, Ungarn 23, Rumänien 1, Latvia 1;

AKTUELLER KURS: 3,74 Euro

52-Wochenhoch 4,60 Eurio

52-Wochentief 3,66 Euro

Performanace 6 Monate -10,71 %

Performanace 1 Jahr - 4,02 %

DAS SAGEN DIE ANALYSTEN

Analyst Empfehlung Kursziel

Baader Wertpapier-handelsbank Hold 4,30

Wood & Co Buy 5,35

Stand: 28. Oktober 2015



Buwog: Mit Wohnen auf der ErfolgsstraßeErfolgreicher Spinoff. Die Buwog-Aktie hat sich seit ihrem Börsendebüt ganz schön entwickelt und davon profitiert, dass Wohnwerte in letzter Zeit sehr gefragt sind – allein auf Einjahressicht hat sie eine Performance vom knapp 30 Prozent vorzuweisen.


D ie 1951 gegründete Buwog wurde 2004 von der Immofinanz über-nommen. 2014 wurde das Unter-nehmen, das auf Wohnimmobilien

spezialisiert ist, im Zuge eines Spin-offs von der Immofinanz abgespalten und ist seitdem in Wien, Frankfurt und Warschau gelistet. Die Aktie hat sich seit ihrem Börsendebut ganz schön entwickelt und davon profitiert, dass Wohnwerte in letzter Zeit sehr gefragt sind – allein auf Einjahressicht hat sie eine Performance vom knapp 30 Prozent vorzuweisen.

Das Geschäftsmodell der Buwog fußt auf den drei Standbeinen Asset Management, Deve-lopment und Sales. Kein Wunder, dass Exper-ten die Aktie als „Bond-Proxy“ bezeichnen und konservativen und langfristig orientierten Anlegern ans Herz legen – im Gegensatz zur Peer Group punktet sie mit einem breiter auf-gestellten, integrierten Geschäftsmodell: Die Einnahmen aus dem Vermietungsgeschäft werden durch wiederkehrende Erträge aus der Immobilienentwicklung sowie den Verkauf von Liegenschaften ergänzt.

Der größte Geschäftsbereich der Buwog ist das Asset Management. Derzeit umfasst das

Bestandsportfolio rund 51.440 Einheiten (Stand 31. Juli 2015) – davon befinden sich 26.563 in Deutschland und 24.877 in Öster-reich. Der Fokus gilt dabei insgesamt Landes- und Großstädten sowie stadtnahen Regionen mit hohem Vermietungsgrad und damit auch positiven Auswirkungen auf den Cash-flow. So besitzt die Buwog etwa in Deutsch-land Bestandseinheiten in Berlin, Kiel, dem Hamburger Umland, Kassel, Braunschweig und Lüneburg mit einer Nettomietrendite von 7,3 Prozent. In Österreich liegt die Net-tomietrendite bei rund 4,4 Prozent. Zum Be-standsportfolio gehören hier Objekte in Wien, Salzburg, Linz, Graz, Klagenfurt, Villach und Innsbruck.

Im Rahmen der Entwicklungstätigkeit gilt der Fokus den demografisch und wirtschaftlich attraktiven Bundeshauptstädten Wien und Berlin. Im Vordergrund steht dabei die Ab-sicherung einer hohen Rentabilität. Aktuell umfasst die Projektpipeline 5.500 Einheiten. Im Segment Property Sales wird wiederum durch den Verkauf von Einzelwohnungen und Blocks auf eine kontinuierliche, ertragsorien-tierte Optimierung des Bestandsportfolios abgezielt.


Analyse:

Die Experten der Erste Group haben erst Anfang Oktober ihre „Akkumulieren“-Empfehlung für die Aktie bestätigt, gleichzeitig aber das Kursziel auf Zwölfmonatssicht von 21 auf 21,5 Euro angeho-ben. Analyst Franz Hörl begründet diesen Schritt mit „der stetig po-sitiven Entwicklung“. Vor allem deutsche Wohnimmobilien hätten sich in den vergangenen Monaten gut entwickelt, weshalb er heuer mit wesentlich höheren Aufwertungsgewinnen von 75 Millionen Euro rechne.

Was die cashwirksamen Schätzungen betrifft, erwartet Hörl 2015/16 einen Recurring FFO knapp oberhalb der Guidance des Unterneh-mens bei 101 Millionen Euro. Zwar falle die laufende Rente ohne Verkaufsgewinne (FFO 1) bei der Buwog zwar niedriger aus als bei der deutschen Konkurrenz, steigende Beiträge aus dem Entwicklungsge-schäft und sehr profitable Verkäufe von Einzelwohnungen würden dies jedoch beim FFO 2 wieder wettmachen. Dadurch sei auch eine Bewertung leicht oberhalb des EPRA NAV von derzeit 18,46 Euro pro Aktie gerechtfertigt.

Für Hörl verspricht die klar formulierte Dividendenpolitik des Unternehmens von 0,69 Euro pro Aktie in den kommenden zwei Jahren weiterhin attraktive Renditen. Wie das Buwog-Management erklärt, sollte dann weiteres Dividendenwachstum in Abhängigkeit vom weiteren Wachstum des Recurring FFO der Gesellschaft dar-gestellt werden können. Zum Stichtag 31. Juli 2015 habe dies einer Rendite in der Höhe von 3,8 Prozent des EPRA Net Asset Values der Gesellschaft entsprochen sowie einer Rendite von 3,7 Prozent auf den Schlusskurs am 25. September 2015.

Die Immofinanz hält derzeit noch 38,5 Prozent der Anteile an der Buwog – die Betonung liegt auf „noch“, denn der Großaktionär hat wiederholt erklärt, sich von dem Paket trennen zu wollen. Am liebsten würde man die Anteile an einen strategischen Investor ver-kaufen. Für Beobachter ist dieser Schritt begrüßenswert, dadurch würde sich nämlich der Freefloat erhöhen, was die Aktie auch für große Institutionelle aus Gründen der Handelsliquidität attraktiver machen würde.

Um sich besser gegen Übernahmen zu schützen, hat die Buwog bei der Hauptversammlung im Juni die Übernahmeschwelle auf 20 Pro-zent gesenkt. Wie Hörl erklärt, müsste ein Einzelinvestor, der mehr kaufen wolle, eine Offerte für das gesamte Unternehmen abgeben. Eine Platzierung über die Börse würde auf kurze Sicht wahrschein-lich den Aktienkurs belasten, aber den Vorteil mit sich bringen, den Freefloat weiter zu erhöhen. n

BUWOGwww.buwog.com

ISIN: AT00BUWOG001

AKTIONÄRSSTRUKTUR

Streubesitz : 61,3 % Immofinanz Group : 38.7%


Konzentration auf Wohnimmobilien, KomplettanbieterAsset Management, Development und Sales;


Gesamtnutzfläche 3,562 Mio m² Leerstand 4,4%

Mieterlöse 198 Mio. Euro Rendite 5,6% (per 31.07.2015)


ca. 51.500 Bestandseinheiten, davon 84% in Bundes- u. Landeshaupt-städten sowie Großstädten und deren nahe Regionen.

42,5% Deutschland u. 43,1% Österreich

KURS: 19,45 Euro



Performanace 6 Monate 1,81 %

Performanace 1 Jahr 33,48 %



Baaader Bank Hold 18,00

Barclays Overweight 21,40

Berenberg Buy 22,00

Deutsche Bank Buy 21,50

Erste Bank Accumulate 21,50

HSBC Buy 23,00

Kepler Cheuvreux Buy 22,00

Raiffeisen Centrobank Buy 22,00

Durchschnitt 21,43




CA Immo: Ein Big Player in DeutschlandExpansion. Ziel des Unternehmens ist es unter anderem auch, den Deutschland-Anteil im Portfolio in den kommenden Jahren weiter auszubauen und dort eigene Entwicklungen voranzutreiben.


D ie CA Immo ist ein voll integriertes Immobilienunternehmen mit den zwei Kerngeschäftsfeldern Bestand-simmobilien und Projektentwick-

lung – ein Fokus gilt dabei hochwertigen und ertragsstarken Büroimmobilien in zentraleuro-päischen Bestlagen. Derzeit liegt der Büroanteil im 3,6 Milliarden Euro schweren Portfolio des Unternehmens bei rund 80 Prozent – Tendenz weiter steigend, denn im Rahmen der Strategie 2015-2018 soll dieser weiter ausgebaut werden. Nicht-strategische Immobilien, wie vor allem osteuropäische Logistikimmobilien, sollen da-gegen verkauft werden.

Stichwort: Strategie 2015-2018. Ziel des Un-ternehmens ist es unter anderem auch, den Deutschland-Anteil im Portfolio in den kom-menden Jahren weiter auszubauen und dort ei-gene Entwicklungen voranzutreiben. Letztere versprechen auch höhere Renditen als jene, die mit Zukäufen erzielt werden können. Die Erlöse werden wiederum in Core-Immobilien investiert. Derzeit zeichnen Deutschland und Österreich für einen Portfolioanteil von rund 63 % verantwortlich. Die restlichen 37 Prozent teilen sich auf die CEE-Länder Tschechien, Po-len, Ungarn und Rumänien auf.

In den vergangenen Jahren hat das Unter-nehmen jedenfalls einige Verbesserungen umgesetzt. Im Rahmen der Umsetzung der Strategie 2012-2015 wurde etwa die Eigenka-pitalquote von rund 30 Prozent auf 53 Prozent (Stand Ende 2014) gesteigert und das Loan-to-Value-Verhältnis von 58 Prozent auf 39 Prozent reduziert. Gleichzeitig konnten über die Straffung der Unternehmensstruktur die administrativen Kosten um 20 Prozent ge-senkt und durch die Reduktion von Minder-heiten auf Objektebene die operative Effizienz erhöht werden.

Die Folge der genannten Maßnahmen: Im Geschäftsjahr 2014 konnte der höchste FFO der Unternehmensgeschichte erzielt werden. Auch der Markt goutierte die erfolgreiche Umsetzung der Strategie: In den letzten drei Jahren legte die Aktie eine Performance von rund +80 Prozent hin. Auf weniger Freude unter den Anlegern stieß dagegen der in die-sem Frühjahr ausgetragene Übernahmepoker mit der Immofinanz. Was mit dem rund 5 Prozent Anteil am Konkurrenten passieren soll, steht derzeit nicht fest. Laut dem Ma-nagement würden mehrere Möglichkeiten geprüft werden.


Analyse:

Thomas Neuhold, Head of Austrian Equity Research bei Kepler Cheuvreux, empfiehlt, die Aktie der CA Immo aktuell zu halten – auch wenn er einräumt, dass das Unternehmen in den letzten Jahren seine Hausaufgaben gemacht habe und den Cashflow sukzessive verbessern konnte. „Dass sich der Cashflow weiter verbessert und auch die Finanzierungskosten zurückgehen, ist im Kurs bereits fast eingepreist“, sagt er. Nachsatz des Experten: „Das weiß der Markt bereits.“

Wie viel Kurspotenzial ist wirklich noch gegeben? Im bisherigen Jahresverlauf hat die Aktie um fast 8 Prozent zugelegt, was doch um einiges unter den +20 Prozent liegt, die für 2014 zu Buche stehen. Kurz vor Redaktionsschluss notiert die Aktie mit 18,48 Euro bereits leicht über Neuholds Kursziel von 18 Euro. Andere Analysehäuser sehen durchaus noch ein wenig Aufwärtspotenzial: Stefan Scharff, Analyst bei SRC Research, hat derzeit ein Kursziel von 21 Euro ausge-sprochen. Seine Empfehlung: kaufen.

„Zuletzt ist es gelungen in Deutschland das eine oder andere Grund-stück zu guten Konditionen zu verkaufen, um die Einnahmen in neue Projekte und Grundstücke zu investieren – beides aber in überschaubarem Rahmen“, so Neuhold weiter. Positiv für die Zu-kunft: Grundstücke, die sich in Widmungsverfahren befinden bzw. Liegenschaftsreserven in Bestlagen im Wert von rund 400 Millio-nen Euro versprechen jedenfalls ein ansehnliches Ertragspotenzial, das sich in den kommenden Jahren realisieren lässt.

„Insgesamt läuft der Immobilienmarkt wegen der niedrigen Zinsen weiter sehr gut – auch das Entwicklungsgeschäft“, so Neuhold. Er glaube aber, dass das Wohnsegment sowohl in Deutschland als auch in Österreich wegen des Mietsteigerungspotenzials sowie des besseren Risikoprofils attraktiver sei als das Bürosegment. Aufgrund ihres hohen Deutschland-Anteils im Portfolio sei die Ausgangslage der CA Immo allerdings deutlich besser als jene der Konkurrentin Immofinanz.

Positiv sehen Experten jedenfalls die Guidance, die das Unterneh-men Ende August abgegeben hat. Bis 2018 soll der FFO auf 100 Millionen Euro ansteigen. Eine nicht unwesentliche Rolle spielen in diesem Zusammenhang die sinkenden Finanzierungskosten. Ebenfalls positiv: Auf mittlere Sicht sollen 2,5 Prozent des NAV an die Aktionäre ausgeschüttet werden. Die aktuelle Dividenden-rendite von etwas mehr als 3 Prozent kann sich im Übrigen auch durchaus sehen lassen. n

CA IMMOwww.caImmo.com

ISIN: AT0000641352

AKTIONÄRSSTRUKTUR

Streubesitz: 74 %O1 Group Limited 26 %


Die CA Immobilien ist ein Immobilienentwickler und-investor Kerngeschäft: Vermietung von Bestandsimmobilien und

Entwicklung von Immobilien,gewerblich genutzt mit Schwerpunkt Büro-immobilien im Zentrum Europas.


Gesamtnutzfläche von 2,23 Mio. m², Bilanzwert: 3,58 Mrd. Euro, Mieterlöse 145,2 Mio. Euro,

Rendite 6,6% (per 31.12.2014)


Österreich 19,4%, Deutschland 38,9%,

Osteuropa 41,7%

KURS: 17,36 Euro









Erste Group Buy 19,80

Goldman Sachs Hold 19,00

HSBC Hold 19,50

Kepler Chevreux Hold 18,00

SCR Research Buy 21,00

Durchschnitt 19,33




Conwert: Vielleicht kehrt jetzt Ruhe einStreithanseln. In den vergangenen Jahren macht die Conwert vor allem mit Berichten um Streitigkeiten zwischen Vorstand und Aktionärsvertreter Schlagzeilen. Mit Alexander Proschofsky und Peter Hohlbein treten nun zwei kompetente und vor allem unabhängige Aktionärsvertreter in den Verwaltungsrat ein.


D ie auf Wohnimmobilien und Zins-häuser in Deutschland und Öster-reich spezialisierte Conwert wurde 2001 von Günter Kerbler und Johann

Kowar gegründet und notiert seit 2002 an der Wiener Börse. Das Geschäftmodell umfasst die drei Segmente Portfoliomanagement, Entwick-lung und Verkauf von Immobilien sowie Immo-biliendienstleistungen. Letztere werden nicht nur für den eigenen Immobilienbestand erbracht, sondern auch für – so das Unternehmen – „aus-gewählte Dritte am Markt“.

Derzeit teilt sich das rund 29.900 Einheiten schwere Immobilienportfolio auf Deutschland (75 Prozent), Österreich (22 Prozent) sowie „Üb-rige Länder“ – sprich: Tschechien, die Slowakei und Ungarn – (3 Prozent) auf. Ein Fokus gilt da-bei urbanen Metropolregionen mit den sechs Kernregionen Wien, Berlin, Potsdam, Dresden, Leipzig und Nordrhein-Westfalen. Nach Nut-zungsart teilt sich das Portfolio derzeit zu 75 Prozent in Wohnen und 25 Prozent in Gewerbe auf. Sowohl das Segment „Übrige Länder“ als auch der Gewerbebestand sollen sukzessive abverkauft werden.

So interessant das Portfolio und die Strategie auch sein mögen, in den vergangenen Jahren war das Unternehmen eher für anderes bekannt: Laut IVA-Präsident Wilhelm Rasinger musste der Streubesitz hilflos zusehen, wie Vermögen vernichtet wurde, durch personelle Fehlent-scheidungen eine unproduktive Unruhe in der Belegschaft entstand und Chancen auf dem Markt nicht genutzt wurden – ganz zu schwei-gen von den anhaltenden Rechtsstreitigkeiten.

Keine Ausnahme in der ersten Jahreshälfte 2015: der anhaltende Schlagabtausch zwischen dem Großaktionär Petrus Advisors und dem Vorstand fand seinen unrühmlichen Höhe-punkt bei der Hauptversammlung im Juni. Nur mit einem umstrittenen Schachzug gelang es dem Investor Teddy Sagi, den Einzug von Petrus Advisors in den Verwaltungsrat zu verhindern und seine Vertrauenspersonen in Szene zu setzen. Kein Wunder, dass vor allem Kleinaktio-näre viel Hoffnung in den neuen CEO Wolfgang Beck setzen, der sich seit 1. September in Amt und Würden befindet. Aber es gibt auch Positi-ves zu berichten: Standard & Poor’s versah Con-wert Anfang September mit dem Rating „BBB-“.


Analyse:

„Mit dem Erhalt des Investmentgrade-Ratings könnte Conwert nun einen Bond zu sehr günstigen Konditionen platzieren“, so Martin Rupp, Fondsmanager bei der 3Banken-Generali Invest. Dadurch könnte das Unternehmen zum Beispiel die negativen Barwerte der teuren Swaps ablösen und die Finanzierungsstruktur völlig neu aufstellen. Die Finanzierungskosten würden dann in Zukunft weit weniger belasten und der FFO damit sprunghaft ansteigen. „Das könnte zu einer völligen Neubewertung der Aktie führen“, so Rupp, der dieses Szenario als „Good News“ bezeichnet.

Für Rupp bergen die hohen Finanzierungskosten allerdings nur ei-nes der vielen Verbesserungspotenziale des Unternehmens. Positiv sei in diesem Zusammenhang, dass der neue CEO Beck kürzlich im Rahmen einer Telefonkonferenz angekündigt hat, die administrati-ven Kosten weiter massiv zu senken und den – laut Rupp – „nicht un-problematischen Gewerbeimmobilienanteil“ (sprich: Eco Business) sukzessive abzuverkaufen. „Auch eine nun halbjährlich erfolgende Neubewertung des Portfolios sollte deutliche Aufwertungen zu Tage bringen“, so Rupp.

Erfreut zeigt sich Rupp darüber, dass nun mit Alexander Proschofsky und Peter Hohlbein „endlich zwei kompetente und vor allem unabhängige Aktionärsvertreter in den Verwaltungsrat einziehen“. „Bedauerlich ist nur, dass dafür eine Gerichtsentschei-dung notwendig war“, so der Fondsmanager, der sich im Übrigen zuversichtlich zeigt, dass die Zeiten der „Related Party Transac-tions“ (damit sind Insidertransaktionen und Transaktionen mit verbundenen Parteien gemeint, Anmerkung) nun zu Ende gehen dürften. „Es bleibt abzuwarten, inwieweit es Arbeitssynergien mit dem neuen Großaktionär Adler Real Estate geben wird“, so Rupp. Eine Komplettübernahme hält er im Übrigen für nicht sehr realis-tisch. Bekanntlich scheiterte bereits Deutsche Wohnen im April mit einer Übernahme der Conwert.

Im heimischen Leitindex ATX zählt die Conwert-Aktie im bisheri-gen Jahresverlauf jedenfalls zu den Top-Performern. Ein Plus von rund 34 Prozent bedeutet den starken dritten Platz hinter der Erste Group und Wienerberger. Aktuell notiert die Aktie bei rund 13 Euro und damit leicht unter dem durchschnittlichen Analysten-Kursziel von 13,41 Euro. Wie schaut das Sentiment gegenüber der Aktie aus? In den vergangenen 6 Monaten haben 7 Analysehäuser Stellungnahmen veröffentlicht. Derzeit stehen 4 „Kaufen“ jeweils einem „Akkumulieren“, „Halten“ und „Neutral“ gegenüber. n

CONWERT IMMOBILIEN INVEST SEwww.conwert.at

ISIN: AT0000697750

AKTIONÄRSSTRUKTUR

Institutionelle Investoren 32%Mountain Peak Trading Ltd. 24,8%

Streubesitz 23,1%Petrus Advisers LLP 6,7%FIL Limited (Fidelity) 6,6%Earnest Partners LLC 5%

Eigene Aktien 1,8%


Ziel: 80 % Wohnimmobilien und 20% Gewerbeimmobilien


Gesamtnutzfläche von 2,36 Mio. m² Immobilienvermögen 2.757 Mio. Euro. Leerstandsrate 8,9% (per 30.06.2015)


80% Deutschland vorwiegend Berlin, Leipzig, Dresden20% Österreich, hauptsächlich Wien

KURS: 13,29 Euro







Baaader Bank Buy 13,50

Deutsche Bank Hold 13,00

Erste Group Research Accumulate 13,50

HSBC Trinkaus&Burkhardt AG Buy 14,20

Kepler Chevreux Buy 13,50

Oddo Seydler Bank AG Buy 13,30

Raiffeisen Centrobank AG Hold 12,30

SRC Research GmbH Buy 14

Durchschnitt 13,41




Immofinanz: Der TankerPortfoliobereinigung. Mit dem Verkauf des Logistikportfolios und der Buwog-Beteiligung soll rund eine Milliarde Euro eingenommen werden, die für Akquisitionen sowie neue Entwicklungen verwendet werden soll.


N ach dem im Frühjahr 2014 erfolg-ten Spin-off der Buwog ist die Immofinanz ausschließlich im Gewerbesegment tätig. Mit der

Schaffung zweier „Pure Plays“ sei man dem Wunsch vieler Anleger nach „sortenreinen“ Immobilienaktien nachgekommen, meinte damals – der nunmehr ehemalige CEO – Eduard Zehetner. Derzeit setzte sich das Portfolio zu insgesamt 80 Prozent aus Retail (Portfolioanteil: 43,2 Prozent) und Büro (39,5 Prozent) zusammen. Der Logistikteil (8 Prozent) soll vollkommen abgestoßen werden, aber dazu später.

Zu den Kernmärkten der Immofinanz zählen Österreich, Deutschland, Russland, Polen, Tschechien, die Slowakei, Rumänien und Un-garn. Der größte Einzelmarkt ist derzeit mit 23 Prozent der Assets Russland, gefolgt von Öster-reich (20 Prozent) und Rumänien (14 Prozent). Gerade das starke Russland Exposure – konkret besitzt die Immofinanz fünf Einkaufszentren in Moskau – hat dem Unternehmen zuletzt zu schaffen gemacht und war auch im Geschäfts-jahr 2014/15 maßgeblich dafür verantwortlich,

dass ein Verlust von 361,4 Millionen Euro ein-gefahren wurde. Zum Vergleich: 2013/14 stand noch ein Gewinn von 72 Millionen Euro zu Buche. Zur Veranschaulichung: Im abgelau-fenen Geschäftsjahr gingen die Mieterlöse in Moskau – bereinigt um Fertigstellungen – um nicht weniger als 36 Millionen Euro zurück.

Als Folge dieser Entwicklung hat der neue CEO Oliver Schumy die strategischen Schwer-punkte für das neue Geschäftsjahr bekannt gegeben – die Eckpfeiler in groben Zügen: Das Abstoßen der Logistiksparte (mit einer vermietbaren Fläche von rund 1 Million Qua-dratmetern, dazu kommen noch Logistik-Entwicklungsprojekte, Anm.) und der Buwog-Anteile sowie die rasche Gewährleistung der strukturellen Dividendenfähigkeit. Mit dem Verkauf des Logistikportfolios und der Buwog-Beteiligung soll rund 1 Milliarde Euro eingenommen werden, die für Akquisitionen sowie neue Entwicklungen verwendet werden soll. Dabei soll der Fokus auf die „westlichen Kernmärkte“ Deutschland, Österreich und Polen gerichtet werden.


Analyse:

Wie Thomas Neuhold, Head of Austrian Equity Research bei Kepler Cheuvreux, festhält, hat sich die Verschlechterung des Geschäfts in Russland in den vergangenen Quartalen deutlich negativ auf den Cashflow der Immofinanz ausgewirkt. „Eine Verbesserung der Lage ist derzeit nicht in Sicht und damit auch nicht der Cashflow, den wir uns erwarten“, meint er. Für den Fall, dass sich die Lage in Russland erhole, gelte es dann, die Situation neu zu bewerten.

Neuhold hat die Immofinanz bereits im Zuge der Übernahme-schlacht mit der CA Immo im Frühjahr auf „Halten“ heruntergestuft und ist seitdem bei dieser Empfehlung geblieben – „obwohl die Aktie zuletzt zurückgekommen ist“, wie er erklärt. Tatsächlich hat das Papier – nach einem herben Kursrutsch zwischen Ende April und Anfang Juli – wieder etwas an Boden gut gemacht und liegt im bisherigen Jahresverlauf mit knapp 10 Prozent im Plus. Der aktuelle Kurs von 2,30 Euro ist im Übrigen nicht mehr allzu weit von Neu-holds Kursziel von 2,60 Euro entfernt.

Mit der Anfang August kommunizierten Neuausrichtung der Stra-tegie zeigt sich Neuhold zufrieden. „Es ist eine gute Entscheidung, nun durch neue Entwicklungen in Deutschland und Polen stärker wachsen zu wollen – ebenso wie der Plan, sich auf die Segmente Büro und Retail zu konzentrieren“, sagt er. Auch den geplanten Ver-kauf der Logistiksparte, die Anfang August noch rund 8 Prozent des Immobilienvermögens ausgemacht hat, sieht der Analyst in einem positiven Licht. Nachsatz: „Es kann derzeit zu guten Konditionen verkauft werden.“

„Ebenso positiv sehe ich den Verkauf der Buwog-Anteile“, so Neuhold weiter. Wie von CEO Schumy angekündigt, werden die auf diesem Wege eingenommenen Cashmittel – gemeinsam mit den Erlösen aus dem Verkauf des Logistikportfolios – in neue Entwicklungen in-vestiert werden. Positiv: Genügend Mittel für neue Transaktionen, mit denen die – durch das Abstoßen der Logistiksparte – entgange-nen Mieteinnahmen kompensiert werden könnten, dürften dem Vernehmen nach auch noch übrig bleiben.

Für Aktionäre bleibt zu hoffen, dass durch die strategische Neuaus-richtung bald wieder eine Dividende herausschaut. Anfang August wurde bekanntlich bekannt gegeben, dass diese für das Geschäfts-jahr 2014/15 wegen der Ergebnissituation und der unsicheren Lage in Russland ausfallen wird. Davor hatte die Immofinanz vier Jahre in Folge die Dividende erhöht. Ein Trost bleibt, dass – wie Schumy bekräftigt hat – die rasche Gewährleistung einer nachhaltigen Aus-schüttungspolitik ganz oben auf der Agenda steht. n

IMMOFINANZwww.immofinanz.at

ISIN: AT0000809058

AKTIONÄRSSTRUKTUR

Institutionelle: 54,7%Private: 33,5%

Private Sonstuge: 0,4 %Eigene Aktien: 9,1 %

Nicht zugeordnete Aktien: 2,3 %


Akquisition und Bewirtschaftung von Bestandsimmobilien, Realisierung und Entwicklungsprojekten und Verwertung von Objekten. Kernkompe-tenzen in den Segmenten Einzelhandel und Büro, weiters Logistik und

Wohnen.


445 Bestandsobjekten mit 3,14 Mio m² vermietbare Fläche und einem Buch- wert von rund 5,91 Mrd. Euro.

Vermietungsgrad 84,5% (per 31.07.2015)


Österreich, Deutschland, Holland, Tschechien, Polen, Ungarn, Rumänien, Slowakei und Russland.

KURS: 2,37 Euro



Performanace 6 Monate - 16,93 %




Erste group Buy 2,60

Baader Bank Sell 2,00

Wood&Companx Hold 2,43

Alpha Value Buy 2,41

Generale Buy 2,70

Kepler Cheuvreux Hold 2,60


Morgan Stanley Equal-weight 2,60

Barclays Equal.weight 2,39

Raiffeisen Centrogank Hold 2,75

HSBC Underweight 2,3

Durchschnitt 2,57




S Immo: Attraktive DividendenrenditeAuf Wachstumskurs. Mittelfristig soll das Portfolio auf 2,4 Milliarden Euro anwachsen. Dabei liegt ein Fokus dem deutschen Markt und vor allem Berlin sowie den umliegenden Großstädten.


D ie S Immo hat bereits 1987 das Parkett der Wiener Börse betreten und gilt damit als erste gelistete Immobiliengesellschaft Österreichs.

Das Unternehmen entwickelt, kauft, vermietet, betreibt, saniert und verkauft Immobilien – ne-ben Deutschland und Österreich auch in insge-samt sechs CEE-Ländern. Im Portfolio befinden sich derzeit rund 200 Liegenschaften mit einem Gesamtwert von 1,8 Milliarden Euro (Durch-schnittsrendite: 7 Prozent). Nach Nutzungsarten geben Büros mit einem Portfolioanteil von 40 Prozent den Ton an, gefolgt von Retail (26 Prozent), Hotels (14 Prozent) und Wohnen (20 Prozent).

Nachdem die S Immo bis 2014 Nettoverkäufer war, wurde der Entschluss gefasst, sich deutlich selektiver von Immobilien zu trennen und ver-stärkt auf der Käuferseite aufzutreten. Gleich-zeitig sollen auch Entwicklungen vorangetrie-ben werden. Mittelfristig soll das Portfolio auf 2,4 Milliarden Euro anwachsen. Dabei gilt ein Fokus dem deutschen Markt und vor allem Ber-lin sowie den umliegenden Großstädten, wo man sich auf gewerblich genutzte Projekte mit hohem Entwicklungspotenzial konzentriert.

Ein wichtiger Bestandteil der Unternehmens-strategie der S Immo bleibt die Absicherung des Zinsänderungsrisikos. Zuletzt wurden neue langfristige Absicherungen zu aktuel-len – attraktiven – Konditionen abgeschlossen. Gleichzeitig wurden Zinsabsicherungen, die in einem höheren Zinsumfeld abgeschlossen worden waren und in den nächsten Jahren ausgelaufen wären, zurückgekauft. Laut dem Management sollten sich die positiven Effekte dieser Maßnahmen ab dem zweiten Halbjahr 2015 und im vollem Umfang im Geschäftsjahr 2016 im Cashflow sowie im FFO 1 und FFO 2 widerspiegeln.

In den letzten Jahren konnte die S Immo die Ergebnisse mittels Mietpreiserhöhun-gen, Kostensenkungsmaßnahmen sowie Verkaufserlösen sukzessive verbessern. Auch heuer ist man in dieser Hinsicht auf Kurs, wie im Rahmen des Halbjahresberichts bekräftigt wurde. Damit nicht genug: Bis 2018 soll der FFO auf über 40 Millionen Euro verdoppelt werden. Für Aktionäre positiv: Ein steigen-der FFO bedeutet auch steigende Ausschüt-tungen.


Analyse:

Der schöne Trend bei der FFO-Entwicklung ist sicherlich ein Argu-ment für die Aktie der S Immo und spiegelt auch die langfristige Strategie wider, sich als nachhaltiges Dividendenpapier positionie-ren zu wollen. Nach 0,20 Euro im Jahr 2013 wurden 2014 0,24 Euro pro Aktie ausgeschüttet. Für das laufende Geschäftsjahr rechnen Beobachter mit einer Anhebung auf 0,26 Euro, was einer soliden Dividendenrendite von 3,4 Prozent entsprechen würde. Ein weiteres strategisches Ziel ist es, die Aktie an den Buchwert heranzuführen.

Stichwort Buchwert: Neben der attraktiven Dividendenrendite spricht auch die Bewertung für die S Immo, denn die Aktie der S Immo notiert nach wie vor um 30 Prozent unter dem Buchwert – und das in Anbetracht der Tatsache, dass einerseits der Deutschland-Anteil am Portfolio fast 45 Prozent ausmacht und andererseits auch die Entwicklungstätigkeit in der größten Volkswirtschaft Europas zunehmend forciert wird. Die deutsche Peer Group notiert dagegen zum NAV.

Auf der anderen Seite hat das Management zuletzt auch auf der Finanzierungsseite einiges verbessert. „Das teure und unkalku-lierbare Genussscheinproblem gehört bald der Vergangenheit an“, so Martin Rupp, Fondsmanager bei der 3Banken-Generali Invest. Tatsächlich dürfte das Kapitel Genussscheine in zwei Jahren, wenn das Unternehmen eine Kündigungsmöglichkeit hat, endgültig beendet sein. Bereits seit Anfang 2014 wurde ihre Zahl um mehr als 70 Prozent reduziert. Damit wird bald ein Problem aus der Welt geräumt sein, das in der Vergangenheit vor allem internationalen Investoren auf diversen Roadshows schwer zu erklären gewesen sei, wie Insider bestätigen.

„Das Problem bei einem Investment in die S Immo ist für instituti-onelle Großanleger der geringe Börsenumsatz“, erklärt Rupp, wes-halb die Aktie für viele institutionelle Investoren nach wie vor nicht wirklich ein Thema sei. Der Fondsmanager wünscht sich daher, dass sich die Vienna Insurance Group und die Erste Group, die gemein-sam 20 Prozent der Aktien halten, in Zukunft dazu entschließen, ihre Anteile abzugeben. „Dann wäre die S Immo ein potenzieller Übernahmekandidat und das Interesse an der Aktie würde schlag-artig steigen“, so Rupp. Was die weitere Aktionärstruktur betrifft, zeichnen institutionelle Investoren für 47 Prozent des Aktienkapi-tals verantwortlich, Privatanleger für weitere 33 Prozent. n

S-IMMOwww.simmoag.at

ISIN: AT0000652250

AKTIONÄRSSTRUKTUR

Institutionelle Investoren: 47,0 %Private Investoren: 33 %

Vienna Insurance Group: 10,0 %Erste Group: 10,0 %


Kombination aus langfristigen Bestandsimmobilien und Entwicklungspro-jekten, Wohn- (20,6%), Büro-, Geschäftsflächen und Hotels (79,4%).


201 Immobilien mit einem Buchwert von 1.793,1 Mio. Vermietungsgrad bei 91,6%, Gesamtmietrendite des Portfolios bei 7,0% (per 30.06.2015)


Österreich u. Deutschland (58,7%), sowie Tschechien, Slowakei, Ungarn, Kroatien, Bulgarien und Rumänien (41,3%).

KURS: 8,03 Euro









HSBC Reduce 7,50

Kepler Research Hold 8,00

SRC Resarch Buy 9,50

Durchschnitt 8,44




UBM: Der Hotelprofi in CEELangjähriger Track Record. Als reiner Developer deckt die UBM heute die gesamte Wertschöpfungskette von Umwidmung und Baugenehmigung über Planung, Marketing und Bauabwicklung bis hin zum Verkauf ab und kann dabei einen langjährigen Track Record vorweisen.


D ie heutige UBM blickt auf eine lange Geschichte zurück – konkret wurde sie 1873 unter dem Namen

„Union-Baumaterialien-Gesellschaft“ gegründet. Seit damals notiert das Unternehmen auch an der Wiener Börse. 1912 hat sich die Porr die Aktienmehrheit an der UBM gesichert. Die-ses Frühjahr wurde die Gesellschaft – nachdem sie über die PIAG Immobilien AG mit der Strauss & Partner Development GmbH verschmolzen wurde – schließlich in UBM Development AG umbenannt. Gleichzeitig wurden im Zuge einer Kapitalerhöhung knapp 60 Millionen Euro eingenommen.

Als reiner Developer deckt die UBM heute die gesamte Wertschöpfungskette von Umwid-mung und Baugenehmigung über Planung, Marketing und Bauabwicklung bis hin zum Verkauf ab und kann dabei einen langjährigen Track Record vorweisen. Ein strategischer Fokus gilt den drei Heimmärkten Österreich, Deutschland und Polen – konkret den drei As-setklassen Wohnen (aktueller Portfolioanteil: 20 Prozent), Hotel (22 Prozent) und Büro (32 Pro-zent). Insgesamt hat das Portfolio – mit Stand Ende Juni – einen Wert von 1,2 Milliarden Euro.

In den kommenden Jahren plant die UBM die Segmente Wohnen (Ziel Portfolioanteil: 40 Prozent) und Hotel (39 Prozent) zulasten

von Büro (20 Prozent) auszubauen. Bis 2017 sollen Non-Core Assets im Wert von rund 800 Millionen Euro abverkauft werden, was laut dem Management 2015 und 2016 einen Netto-Mittelzufluss von rund 250 Millionen Euro mit sich bringen sollte. In den vergangenen Mo-naten konnten bereits einige Transaktionen erfolgreich abgeschlossen werden – darunter der Verkauf der beiden Hotels Andel’s Berlin sowie Radisson Blu (im polnischen Wroclaw).

Derzeit bietet die UBM ein rund 700 Millionen Euro schweres Portfolio, das sich aus insge-samt 18 länder- und assetklassenübergreifen-den Objekten zusammensetzt, zum Verkauf an. Teil des Pakets ist das Quartier Belvedere Cen-tral (QBC), das bis 2018 zwischen Gürtel und Hauptbahnhof realisiert werden soll und das größte Projekt der Unternehmensgeschichte darstellt.

Zuletzt wurden aber auch neue Projekte er-worben – darunter in der ersten Jahreshälfte 2015 Grundstücke in Polen, Österreich und Deutschland. Die Projektpipeline beläuft sich derzeit auf insgesamt 1,5 Milliarden Euro. Die Output-Guidance für 2015 wurde mit der Veröffentlichung der Halbjahreszahlen Ende August auf 700 Millionen Euro reduziert, was sich laut Analysten negativ auf die Profitabili-tät auswirken sollte.


Analyse:

Die UBM gehört derzeit neben Immofinanz, S Immo und CA Immo zu den Top-Picks der Analysten der Erste Group. „Im aktuellen von niedrigen Zinsen geprägten Umfeld ist das Unternehmen als Ent-wickler sehr attraktiv“, so Martina Valenta. Die Aktie weise unter den Wiener Immobilienwerten auch das größte Upside auf. Konkret bedeutet ein Kursziel von 49 Euro auf Zwölfmonatssicht – beim ak-tuellen Kursstand von 34 Euro – ein Aufwärtspotenzial von 44 Pro-zent. Bereits im bisherigen Jahresverlauf hat die Aktie um rund 51 Prozent zugelegt und damit alle anderen Wiener Immobilienwerte outperformed.

Ein Kurstrigger wäre in diesem Zusammenhang ein Verkauf des 700-Millionen-Euro-Portfolios, so Valenta. Erst kürzlich hat CEO Karl Bier gegenüber Journalisten bestätigt, dass es dafür viele Inter-essenten – vor allem institutionelle Investoren – gebe und man sich zwei Monate Zeit gebe, um die Lage zu sondieren. „Gelingt der Ver-kauf nicht, so können die Liegenschaften noch immer einzeln ab-verkauft werden, was zwar länger dauern wird, aber bessere Margen bedeutet“, sieht Valenta auch für den Fall, dass der Portfolio-Deal nicht gelingt, grundsätzlich kein Drama aufkommen.

„Mit einem Abschluss kann die UBM die – noch – hohe Verschuldung reduzieren und die Aktionäre in Form einer höheren Dividende vergüten“, so Valenta weiter. Derzeit liegt die Nettoverschuldung bei rund 570 Millionen Euro. Die Erste Group-Analystin glaubt, dass diese Zahl im kommenden Jahr auf 454,6 Millionen Euro reduziert werden kann und 2017 auf 376,9 Millionen Euro. Mittelfristig sei eine Eigenkapitalquote von 30 bis 40 Prozent zu erwarten. Im Ge-schäftsjahr 2014 standen noch 25 Prozent zu Buche.

Was die Ausschüttungspolitik betrifft, hat sich die UBM eine Pay-Out-Ratio von 30 bis 50 Prozent zum Ziel gesetzt. Für 2015 rechnet Valenta mit einer Dividende von 1,75 Euro pro Aktie (2014: 1,25 Euro), was eine ansehnliche Dividendenrendite von 5 Prozent bedeuten würde. In den kommenden Jahren soll die Dividendenrendite dann auf 6 bis 7 Prozent ansteigen. Wegen deren Höhe – im Normalfall gilt ein Ausmaß von rund 3 Prozent als gesund – sei im Falle der UBM keine Skepsis angebracht. „Sie ist darauf zurückzuführen, dass Investoren wegen des Geschäftsmodells höhere Renditen verlan-gen“, erklärt sie. Schließlich wären mit Entwicklern mehr Risiken verbunden als mit den Haltern von Bestandsimmobilien. n

UBM DEVELOPMENT AGwww.ubm.at

ISIN: AT0000815402

AKTIONÄRSSTRUKTUR

52,34% Streubesitz38.84% Syndicate (Ortner& Strauss)

8,82% Management + Supervisory Board


Entwicklung, Bau und Verkauf von Immobilien in ganz Europa mit Schwerpunkt auf Österreich, Deutschland und Polen.


Gesamtportfolio von 1,19 Mrd. Euro davon 59% Bestandsimmobilien, 31% in Entwicklung,

10% Grundstücksreserven (per 30.06.2015)


39% Österreich 29% Deutschland

23% Polen 9% Sonstige

KURS: 35,50 Euro








Baader Bank Buy 56,00

Steubing Buy 57,00

SRCF Buy 58,00

Kepler Cheuvreux Buy 55,00

Durchschnitt 55,00




Warimpex: Rubel als BremseRubelkrise. Zuletzt hat Warimpex das Russland-Exposure zu schaffen gemacht. Konkret haben Rubelschwäche und Bewertungsverluste im ersten Halbjahr 2015 zu einem negativen Periodenergebnis geführt.


D ie Immobilienentwicklungs- und Investmentgesellschaft Warimpex hat sich auf Hotelliegenschaften in der CEE-Region spezialisiert. Im

Portfolio, das sich aus mehr als 20 Objekten zusammensetzt, befinden sich aber auch Bü-roimmobilien, wie etwa die kürzlich fertigge-stellten Erzsébet Offices in Budapest oder der Zeppelin Büroturm in der Airport City St. Peters-burg. Der wichtigste Markt für das Unternehmen ist Polen mit einem Portfolioanteil von 45 Prozent, gefolgt von Tschechien (19 Prozent), Deutschland (12 Prozent), Russland (11 Prozent), Frankreich (10 Prozent) und Rumänien (3 Prozent).

Als Assetmanager und Developer gehört Warimpex zu den wenigen „hybriden“ Immo-biliengesellschaften in Europa und generiert einerseits stabile Cashflows aus dem Betrieb bzw. der Vermietung und der kontinuierlichen Wertsteigerung des Portfolios sowie anderer-seits Transaktionserlöse durch Immobilienver-käufe. Zu den angebotenen Dienstleistungen gehören unter anderem Projektplanung und Marketing, Bewilligungsverfahren, Finanzie-rungsberatung, Projektrealisierung sowie Pre-Opening Management.

Zuletzt hat der Warimpex das Russland-Ex-posure zu schaffen gemacht. Konkret haben Rubelschwäche und Bewertungsverluste in der Höhe von 20 Millionen Euro im ersten Halbjahr 2015 zu einem negativen Perioden-ergebnis von 24,9 Millionen Euro geführt. Der schwächere Rubel hat sich auch im operativen Geschäft bemerkbar gemacht: Während die nicht-russischen Hotels den Net Operating Profit pro verfügbarem Zimmer um 12 Pro-zent steigern konnten, lagen die Umsätze der russischen Hotels um 36 Prozent unter dem Vorjahresniveau.

In den vergangenen Wochen gab es allerdings auch Erfreuliches zu berichten. Anfang Sep-tember wurde der Verkauf des Hotel andel’s Berlin für 105 Millionen Euro an Union In-vestment abgeschlossen. An dem Vier-Sterne-Superior-Hotel waren Warimpex und Mitent wickler UBM zu jeweils 50 Prozent beteiligt. Im März konnten wiederum die Bürotürme Ju-piter 1 und 2 in der Airport City St. Petersburg verkauft werden – ein Deal, der aufgrund des Rubel-Verfalls zwischenzeitlich auch zu schei-tern drohte.

» Der private Anleger in Immobilienaktien erzielt Einkünfte aus Kapitalvermögen. Dividenden und realisierte Wertsteigerungen (Verkaufsgewinne) unter-liegen der KESt iHv 27,5% (bis 31.12.2015: 25%) und sind endbesteuert. Die Möglichkeit zur Antragsveranlagung besteht.

» Die Kapitalerträge (Dividenden) sind bei Wohnbauaktien im Ausmaß von bis zu 4% des Nennbetrages steuerfrei; dabei hat auch kein KESt-Abzug stattzufinden.


» Ein wesentlicher Unterschied zu Immobilienfonds besteht darin, dass bei Immobilienaktien nur realisierte Wertsteigerungen der Besteuerung unterliegen.

STEUER-FACTS – RECHTSLAGE AB 2016 – IMMOBILIENAKTIEN


Analyse

Trotz des schwachen ersten Halbjahres ist Stefan Scharff, Analyst bei SRC Research, positiv auf die Warimpex-Aktie eingestellt. Er emp-fiehlt das Papier seit mittlerweile Mai 2014 zum Kauf. Ende August hat der Experte allerdings sein Kursziel von 2,20 auf 2 Euro herab-gestuft, was angesichts des aktuellen Kursstands von knapp 80 Cent, dennoch einiges an Aufwärtspotenzial bedeutet. Gegenüber dem ImmoFokus begründet er den Schritt damit, dass das kurzfristige Sentiment nach dem schwachen ersten Halbjahr beeinträchtigt sei.

Mit der Aussicht auf höhere Umsätze durch steigende Mieteinnah-men sowie weitere Immobilienverkäufe, die in den kommenden beiden Jahren die Erträge steigern würden, sei die Warimpex beim aktuellen Kursstand eine Gelegenheit, so Scharff. „Die Miet-einnahmen aus den fertiggestellten Bürotürmen Erzsébet Tower in Budapest sowie Zeppelin Tower in St. Petersburg werden den Cashflow erhöhen“, sagt er. Konkret erwartet der Experte, dass beide Objekte jährliche Mieteinnahmen von 8 Millionen Euro ge-nerieren werden.

Was künftige Deals betrifft, erwartet Scharff einen Verkauf der bei-den Hotels im Disneyland Paris, die zu jeweils 50 Prozent im Besitz von Warimpex und UBM stehen. Ein Abschluss in den kommenden Wochen ist sehr realistisch, sind doch beide Objekte Teil eines rund 700 Millionen Euro schweren länder- und assetklassenübergreifen-den Portfolios, das die UBM derzeit zum Verkauf anbietet und für das es laut CEO Karl Bier äußerst reges Investoreninteresse gebe.

Scharff erwartet jedenfalls, dass das Closing des Frankreich-Deals im ersten Halbjahr 2016 über die Bühne gehen wird. Weiters sei er optimistisch, dass der Zeppelin Büroturm in der Airport City St. Petersburg höchstwahrscheinlich 2017 verkauft werden könne. Der Deal könnte allerdings bereits auch im kommenden Jahr erfol-gen. Was den kürzlich abgeschlossenen Verkauf des Hotel andel’s Berlin betrifft, erwartet er einen signifikanten Ergebnisbeitrag von rund 10 Millionen Euro, der die Zahlen für das zweite Halbjahr stützen und gleichzeitig die Verluste ver ringern sollte.

„Nicht von der Hand zu weisen ist, dass die Aktie wenig liquide ist“, so Scharff zu einem nicht unwesentlichen Faktor für Investoren. Auch die Tatsache, dass das Unternehmen inhabergeführt sei, sei nicht im Sinne vieler Anleger ebenso wie die eher niedrige Eigenkapitalquote von 24 Prozent. Ein Pluspunkt ist für Scharff jedenfalls das erfahrene Management. „Es hat in der Vergangenheit bewiesen, dass es in schwierigen Zeiten gut performen kann“, so der Analyst. n

WARIMPEXwww.warimpex.com

ISIN: AT0000827209

AKTIONÄRSSTRUKTUR

Streubesitz: 35 %Franz Jurkowitsch: 14 %

Georg Folian: 14 %Amber Privatstiftung: 11 %Bocca Privatstiftung; 11 %

Aviva OFE u. Amplico PTE jeweils > 5 % , ING OFE 4 %


Im Fokus der Aktivitäten stehen Projektplanung, Errichtung und der Betrieb von Hotels in Zentral- und Osteuropa.


21 Hotels mit anteilsbereinigt 3467 Zimmern und 5 Büroimmobilien


Polen, Tschechien, Frankreich, Ungarn, Österreich, Rumänien, Russland

KURS: 0,75 Euro




Performanace 1 Jahr - 21,24 %




REAL INVEST AUSTRIA

Der Real Invest Austria verfolgt eine sehr konservative Strategie mit einem hohen An-teil an Wohnimmobilien und einer kleineren Beimischung von Büro-, Handels- und Ge-werbeobjekten – konkret liegt das Verhältnis Wohnen und Infrastruktur zu Büro, Handel und Gewerbe derzeit bei 70 zu 30 Prozent. Dabei wird ausschließlich in österreichische Immobilien, vorwiegend in Stadtregionen, investiert, die zur Anlegung von Mündelgeld geeignet sind.

Der Fokus gilt neu errichteten bzw. sanierten und vermieten Objekten. Sofern die Neuerrich-tung von Objekten über Projektentwicklungen selbst vorgenommen wird, sind diese schwer-punktmäßig für eine wohnwirtschaftliche oder infrastrukturelle Nutzung vorgesehen. Ziel ist es in allen Assetklassen, in die der Fonds investiert ist, einen nachhaltigen Ertrag zu er-zielen.

Eine entsprechende Risikostreuung soll jeden-falls durch ein möglichst großes Immobilien-portfolio sichergestellt werden. So beträgt die Mindestzahl der für den Fonds zu erwerbenden Immobilien zehn. Der Wert einer einzelnen Immobilie darf zum Zeitpunkt ihres Erwer-bes nicht höher als 20 Prozent des gesamten Fondsvermögens sein. Aktuell ist Viel Wert wird darüber hinaus auch auf ein professionel-les Objektmanagement gelegt.

Wie Peter Czapek, Geschäftsführer der Bank Austria Real Invest, erklärt stammen beim Real Invest Austria 80 Prozent der Performance aus Mieteinnahmen. Der Beitrag des Bewertungs-ergebnis – die Immobilien würden ein Mal

REAL INVEST EUROPA

Im Gegensatz zum Real Invest Austria verfolgt der Real Invest Europe – wie es der Name nahe legt – einen paneuropäischen Investmentan-satz. Das Ziel ist ein Immobilienportfolio mit unterschiedlichen Risikoprofilen, die eine breite Streuung gewährleisten. Der Fokus des Fondsmanagements liegt überwiegend in den Nutzungsklassen Büro und Gewerbe. Derzeit setzt sich das Portfolio aus sechs Wohnobjek-ten in Österreich und zwei Bürogebäuden in Tschechien zusammen. Dazu kommen ein Büro- und Geschäftsgebäude in Zagreb sowie sowie ein Büro-, Geschäfts- und Wohnprojekt in Pula.

im Jahr von zwei unabhängigen Gutachtern bewertet – belaufe sich bei 10 Prozent. Liquidi-tätserträge wären wiederum für die restlichen 10 Prozent verantwortlich.

Die Performance des im Dezember 2013 auf-gelegten Bank Austria Real Invest ist auf den ersten Blick jedenfalls recht passabel: Seit dem Fondsbeginn hat er Anlegern ein jährliches Plus von 3,63 Prozent gebracht – abzüglich des Ausgabeaufschlags von 3 Prozent schaut al-lerdings nur ein magerer Gewinn heraus. Auf Einjahressicht konnten sich Anleger über ein – in Zeiten niedriger Sparbuchzinsen – nicht zu verachtendes Plus von 3 Prozent freuen. In den vergangenen – auch nicht gerade von hohen Zinsen geprägten – drei Jahren waren es jeweils 2,9 Prozent.

Nach einem guten Start mit Plus 4,51 Prozent im Gründungsjahr 2007, ging es, was die Performance betrifft, mit dem Real Invest Europe sukzessive bergab. Der vorläufige Tiefpunkt wurde mit einem Minus von 17,42 Prozent im Jahr 2009 erreicht. Damals wurde der Fonds auch für ein Jahr eingefroren. Dies erfolge aus „Fairness“ gegenüber den damals 2.500 Investoren, lautete die Begründung der Bank Austria Real Invest. Im Jahr darauf setzte es ein abermals saftiges Minus von 13,09 Prozent. Vergleichsweise überschaubar ist dagegen der Verlust von -4,18 Prozent der auf Einjahressicht zu Buche steht. Insgesamt mussten Anleger seit der Erstauflage Ende März 2007 ein jährliches Minus von 5,54 Prozent verkraften. Die empfohlene Mindest-veranlagungsdauer von fünf Jahren, reicht also – wie es ausschaut – nicht aus, um ohne Verluste wieder auszusteigen.

RAIFFEISENIMMOBILIENFONDS

Der Raiffeisen-Immobilienfonds ist nahezu ausschließlich ein Gewerbe-Play – derzeit ist er zu 80,9 Prozent in Büro, zu 18,9 Prozent in Logistik und lediglich zu 0,3 Prozent in Woh-nen investiert. Wie Hubert Vögel, Geschäfts-führer der Raiffeisen Immobilien KAG, erklärt, habe man sich 2004 dazu entschieden, nicht in Wohnimmobilien zu investieren und sich auf die westeuropäischen Märkte zu konzen-trieren, weil diese transparenter und liquider wären. „Zwar ist der Gewerbesektor volatiler, dafür ist er aber nicht mit Beschränkungen verbunden“, so Vögel.

Auf der sicheren SeiteKlein aber fein. Wer langfristig plant und nachhaltig denkt, wird profitieren. Es macht sich also bezahlt, sich rechtzeitig mit dem Thema Investmentfonds auseinanderzusetzen. Eine Kurzanalyse des ImmoFokus.



Die Objekte sind in regionaler Hinsicht auf die Niederlande (Portfolioanteil: 35,1 Prozent), Frankreich (27,5 Prozent), Deutschland (25,7 Prozent) und Polen (11,5 Prozent) verteilt. Le-diglich 0,3 Prozent befinden sich in Österreich. Was die Performance betrifft, hat der Raiffei-sen-Immobilienfonds seit seiner Auflage im Februar 2004 Anlegern ein knappes Plus von 1,33 Prozent gebracht. Dass für das Vorjahr ein Minus von 2 Prozent zu Buche steht, führt Vögel auf die schlechtere wirtschaftliche Ent-wicklung in Frankreich und den Niederlanden zurück sowie den seit Mitte 2013 begonnenen Umbau des Fonds.

Die verbesserte wirtschaftliche Situation auf vielen europäischen Büro- und

Logistikmärkten habe zuletzt zu etwas besse-ren Vermietungszahlen geführt, so der aktuelle Bericht des Fondsmanagements. So habe man etwa die Logistikimmobilie Wiesbaden im Mai wieder vermietet können. Käuferseitig nach-gefragt wären vor allem Wachstumsstandorte wie Deutschland oder England. Zunehmend verbreitere sich aber das Anlagespektrum nach Südeuropa. Riskantere Immobilientypen mit höheren Renditeaussichten würden eben-falls wieder in den Anlagefokus rücken.

Schwerpunktmäßig konzentriere man sich heuer auf die Wiedervermietung einzelner Fondsimmobilien sowie die Umsetzung des Stadtentwicklungsprojektes am Standort der Immobilie Le Magellan, die sich rund sechs Kilometer nördlich des Pariser Stadtzentrums befindet. Strategisch soll der Portfolioumbau in Richtung verstärkter Core-Anteil durch wei-tere Verkäufe von Fondsimmobilien (vor allem im Logistikbereich und von französischen und holländischen Büroimmobilien) vorangetrie-ben werden.

ERSTE IMMOBILIENFONDS

Anfang Oktober gab die Erste Immobilien KAG den Kauf eines Paket aus sechs geförderten Wohnimmobilien mit 1.200 Wohnungen und einer Gesamtnutzfläche von rund 104.000 Quadratmetern bekannt, die aus dem Bestand der Bank Austria bzw. der Bauträger Austria Immobilien GmbH (BAI) für den Gesamtwert von 185 Millionen Euro übernommen wur-den. Das Portfolio des Erste Immobilienfonds, der einen Fokus auf Wohnimmobilien setzt, wächst dadurch auf über 940 Millionen Euro und verfügt nun über ein Gesamtvolumen von 1,2 Milliarden Euro.

2014 war für den Erste Immobilienfonds im mit Nettomittelzuflüssen von rund 200 Mil-lionen Euro eines der stärksten Jahre seiner siebenjährigen Geschichte. Nachdem im Jän-ner und Februar nochmals 65 Millionen Euro hinzukamen, wurde erstmals die Milliarden-Euro-Marke geknackt. Die Ursache dieser Ent-wicklung ist schnell erklärt: Das – vor allem in den Städten – starke Bevölkerungswachstum treibt die Nachfrage nach Wohnraum. „Das Angebot an interessanten Immobilien sinkt al-lerdings und die Preise steigen“, so Peter Karl, Geschäftsführer der Erste Immobilien KAG.

Angesichts der zunehmenden Wohnungs-knappheit in Österreich, investiert der Erste Immobilienfonds nicht nur in fertig errichtete und vermietete Bestandsimmobilien, aondern auch in Wohnprojekte. 2015 sollen in Wien, Graz, Linz und Hamburg rund 600 Wohnun-gen fertig gestellt werden. In der Projektphase sind weitere 900 Einheiten in Wien, Graz und Linz, die 2016/17 fertig werden sollen.

Insgesamt teilt sich das Portfolio zu rund 70 Prozent auf Wohnungen und zu 30 Prozent auf Büro- und Geschäftsflächen auf. Dabei fällt mit

50 Prozent das größte Stück des Kuchens auf Wien, gefolgt von Hamburg (25 Prozent) und Graz (14 Prozent). Seit der Auflage 2007 hat der Fonds Anlegern ein Plus von 23,8 Prozent gebracht. Pro Jahr waren 3,09 Prozent drinnen. Positiv: Bislang konnte jedes Jahr zumindest eine positive Performance erzielt werden.

IMMOFONDS 1:

Der Veranlagungsschwerpunkt des Immo-fonds 1 liegt bei Gewerbeimmobilien. Die kon-krete Branchenaufteilung: Mit 70,2 Prozent fällt der überwiegende Teil des Portfolios auf Bürogebäude gefolgt von Handelsimmobilien (14,1 Prozent), Ärztezentren (8,5 Prozent), Ho-tels (5,1 Prozent) und Betriebsgebäuden (2,1 Prozent). Investiert ist man derzeit ausschließ-lich in den stabilen Märkten Österreich und Deutschland – und zwar im Verhältnis 42,8 Prozent zu 57,2 Prozent.

Das Hauptaugenmerk wird auf ausgewählte Standorte, eine gute Verkehrsanbindung

und flexible Nutzungsarten gelegt sowie akti-ves Bestandsmanagement und

Mieterbetreuung – sprich: durch laufende In-vestitionen in die Objekte und

Sicherstellung der Mieterzufriedenheit wird darauf abgezielt die Leerstandsrate so gering wie möglich zu halten. Das erhoffte Ergebnis dieser Anstrengungen: Ein möglichst regel-mäßiger Mietertrag. „Durch den Kauf und Ver-kauf von Objekten wird die Zusammensetzung des Immobilienportfolios optimiert“, heißt es seitens des Fondsmanagements.

» Immobilienfonds sind gesondert im Immobilien-Investmentfondsgesetz geregelt. Der Steuerpflichtige erzielt im Privatvermögen Einkünfte aus Kapital-vermögen.

» Die sogenannten ausschüttungsgleichen Erträge unterliegen der KESt iHv 27,5% (bis 31.12.2015: 25%) und sind endbesteuert, unabhängig davon, ob die Gewinne des Fonds ausgeschüttet oder reinvestiert (thesaurierende Fonds) werden. Es besteht auch die Möglichkeit zur Antragsveranlagung.

» Werden Immobilienfonds allerdings keinem unbestimmten Personenkreis angeboten, unterliegen Erträge aus Immobilienfonds dem laufenden Steuer-tarif (bis zu 55%) im Privatvermögen.


» Ein wesentlicher Unterschied zu Immobilienaktien besteht darin, dass bei Immobilienfonds jährlich auch nicht realisierte Wertsteigerungen der Besteue-rung unterliegen. Im Zeitpunkt des Verkaufs unterliegen diese Aufwertungsgewinne natürlich nicht noch einmal der Besteuerung.

STEUER-FACTS – RECHTSLAGE AB 2016 – IMMOBILIENFONDS

90 MF Investment 2015 | ImmoFokus ImmoFokus | Investment 2015


Zu den Top 5 Positionen im Fonds zählen der-zeit ein Bürogebäude in der Wiener Schön-brunnerstraße (Portfolioanteil: 9,7 Prozent), Bürogebäude in Nürnberg und München (8 Prozent bzw. 5,8 Prozent), eine Handelsim-mobilie im brandenburgischen Falkensee (5,8 Prozent) sowie ein weiteres Bürogebäude im bayrischen Gräfelfing (5,5 Prozent).

Für den bisherigen Jahresverlauf hat der Im-mofonds 1 (A) eine Performance von 1,65 Pro-zent vorzuweisen und liegt damit nur knapp unter den 2,14 Prozent, die auf Einjahressicht zu Buche stehen. Über die letzten drei Jahre waren jeweils 2,65 Prozent zu lukrieren. Die Bi-lanz seit der Fondstranchenauflage Ende März 2004 ist jedenfalls nicht die schlechteste: An-leger konnten einen jährlichen Wertzuwachs von +3,06 verzeichnen.

Der SemperReal Estate konzentriert sich aus-schließlich auf die stabilen Investmentmärkte Österreich (Anteil am Immobilienwert: 70,42 Prozent) und Deutschland (29,58 Prozent). Was die sektorale Verteilung betrifft, geben Gewerbeimmobilien eindeutig den Ton an. Die wichtigste Assetklasse ist Einzelhandel (56,7 Prozent), gefolgt von Logistik (21,2 Prozent) und Wohnen (2,55 Prozent). Im Fokus stehen dabei lang laufende Mietverträge und renom-mierte Mieter.

Zu den wesentlichen Auswahlkriterien zählen attraktive bzw. gut etablierte Standorte, hohe Flexibilität der Gebäude hinsichtlich Nach-vermietungs- und Drittverwendungsfähigkeit sowie Diversifizierung im Hinblick auf die Im-mobiliennutzungsart, regionale und sektorale

Verteilung. Dazu kommt eine klare Mieterse-lektion nach Branche, Bonität, Track Record und Stabilität. Ein besonderes Augenmerk gilt den Mietvertragslaufzeiten sowie den Miet-konditionen.

Der Vermietungsgrad kann sich mit 96 Prozent bzw. 98 Prozent sowohl in Österreich als auch in Deutschland sehen lassen. „Erfolgreiche Nachvermietungen und Verlängerungen von Mietverträgen zeigen laufend, wie wichtig ak-tives Immobilienmanagement und der direkte Kontakt zu den Mietern für den SemperReal Estate ist“, bringt es das Fondsmanagement auf den Punkt.

Auch bei Neuinvestitionen wird auf österrei-chische und deutsche Gewerbeimmobilien ge-setzt. „In der Vergangenheit haben sich diese Märkte im internationalen Vergleich als sehr stabil erwiesen“, so das Fondsmanagement. Auch wenn man weiterhin an der bewähr-ten sicherheitsorientierten Anlagestrategie festhalte, so soll doch der relative Büroanteil zugunsten verstärkter Investitionen in Retail-Immobilien reduziert werden.

Was die Performance seit der Erstauflage (1.07.2004) betrifft, zählt der SemperReal Estate mit einem jährlichen Plus von 4,8 Prozent zu den attraktivsten heimischen Immobilienfonds. Auf Drei- bzw. Fünfjahressicht konnten sich Anleger über 3,98 Prozent bzw. 3,66 Prozent pro Jahr freuen. Auch die Wertentwicklung von 2,90 Prozent über die letzten zwölf Monate ist kein Grund Trübsal zu blasen, den ultimativen Per-formancekick darf man sich mit einem offenen Immobilienfonds bekanntlich nicht erwarten. n

ImmoFOKUS Investment 2015

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