Immolife Wiesbaden | Ausgabe 27

Das aktuelle Immobilienmagazin in Wiesbaden

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Aktuelle Angebote

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27 | 2012 03

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Nationale und internationale Investoren werden aktiv bei der Identi� kation von Investments bzw. dem Ankauf kapitalintensi-ver Immobilien, Wohn- und Geschä� shäusern und komplexer Portfolios kompetent betreut. Grundlage des Geschä� s ist das alltägliche Maklergeschä� auf dem Immobilienmarkt im Rhein-Main-Gebiet. Die Vermietung und der Verkauf, speziell von Wohnimmobilien, wird ebenfalls durch das Partnernetzwerk unterstützt. Im Segment „Makler“ konnte sich das Unternehmen schnell etablieren und zählt im Geschä� sjahr 2011/2012 zu einem der größten Anbieter von Mietwohnungen auf dem lokalen Markt.

„Mittelfristig werden wir den Geschä� sbereich Residential In-vestments und Investment Management stärken und ausbauen“, so Maximilian Seil, der dieses Segment fundamental betreut.

Durch den Au� au eines Netzwerks sorgfältig ausgewählter Part-ner wird ein überdurchschnittliches Dienstleistungsniveau er-reicht. In den Bereichen der Vermittlung von Wohnimmobilien, der Optimierung und Abwicklung von Immobilienportfolios in-stitutioneller und privater Kunden sowie dem Geschä� sbereich Investment konnte sich das Unternehmen bereits erfolgreich eta-blieren. „Wer clever investieren will, muss wissen, was los ist!“ Maximili-an Seil, ebenfalls geschä� sführender Gesellscha� er des Wiesba-dener Unternehmens, setzt diese Devise beständig um. Denn nur mit den korrekten Informationen können kluge und langfristig werthaltige Entscheidungen getro� en werden, die das Portfolio des Investment-Bereichs stärken. Die Beratung von institutionel-len sowie privaten Investoren steht hierbei im Vordergrund.

„Tagtäglich werden wir den höchsten Ansprüchen unserer Kunden gerecht. Nur so werden aus Kunden zufriedene Kunden“, erläutert Pierre Paul, einer der beiden geschä� s-führenden Gesellscha� er der Paul & Partner Real Estate.

Dieser Leitgedanke zieht sich durch sämtliche Geschä� sfelder des Unternehmens. Paul & Partner Real Estate ist ein anspruchs-volles Makler- & Investmenthaus und auf Residential Invest-ments, Investment Management sowie die Vermietung und Ver-marktung von Wohnimmobilien spezialisiert.

Firmensitz der Paul & Partner Real Estate in Wiesbaden

Aktuelle Angebote / Wiesbaden

04 27 | 2012

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Aktuelle Angebote / Wiesbaden

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Aktuelle Angebote / Wiesbaden / Hofheim

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Aktuelle Angebote / Wiesbaden / Mainz

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10 27 | 2012

Der Traum vom automatischen Kachelofen – gleichzeitig Heizen mit Scheitholz und Pellets

Ein Traum geht in Erfüllung – Scheitholzfeuer für die gemütli-chen Stunden und Holzpellets für die automatische Wärmeer-zeugung im Kachelofen / Heizkamin.

Der vollautomatische Kachelofen unterscheidet sich äußerlich nicht von anderen. Er wird gebaut als Warmlu�- oder Speicherofen und beheizt kombiniert mit Kesseltechnik ein ganzes Einfamilienhaus. Neu ist nur, dass über eine Brennereinheit im Feuerraumboden alternativ Holzpellets für Wärme sorgen, wenn dies erwünscht ist. Der Besitzer einer Kachelofenanlage kann kün�ig selber entschei-den ob und wie viel mit Scheitholz geheizt wird. Ist Atmosphäre gewünscht, wird wie gewohnt mit Stückholz eingeheizt. Verlässt man das Haus oder hat gerade keine Lust nach zu heizen, schie-ben sich ganz automatisch Holzpellets in den gleichen Feuerraum, verbrennen und sorgen dafür, dass der eingestellte Wärmewunsch umgesetzt wird.

Umgekehrt funktioniert dies genau so. Ö�net man die Ofentür und legt Holzscheite hinein, wird die Pelletszufuhr gestoppt. Die Feue-rung erkennt die neue Situation und optimiert den Scheitholzab-brand. Das Ganze natürlich vollautomatisch gesteuert, wie es von einer Heizung erwartet wird.

Möglich geworden ist dies erst durch die Entwicklung eines extra auf Kachelöfen abgestimmten Pelletmoduls. Ein von dem Feuer-raum bis zu zwei Meter entfernt stehender Pelletsbehälter mit einer Grund�äche von ca. 70 x 70 cm hält eine Brennsto�menge für drei bis fünf Tage vor und schiebt diese Holzpellets mittels einer „För-derschnecke“ in einem Metallrohr von unten in den Brennraum. Eine spezielle Steuerung erkennt genau, ob mit Pellets geheizt wer-den soll und mit welchen Mengendurchsatz. Eine automatische Zündung sorgt für den entsprechenden Bedienkomfort.

Somit erfüllt sich tatsächlich ein Traum für viele Kachelofenbesit-zer: nicht nur die Atmosphäre von knisternden Holzscheiten im Kachelofen genießen – mit der Sicherheit, immer über selbst zu be-sorgenden Brennsto� zu verfügen – sondern bei Abwesenheit auch über einen längeren Zeitraum den Kachelofen als automatische Heizung einsetzen zu können.

Kachelofen- und Luftheizungsbau GmbHAm Finther Wald, Gebäude 5801, 55126 MainzTel.: 0 61 31 / 47 14 05, Fax: 0 61 31 / 47 96 62www.kachelofen-schmelzer.comTermine nach Absprache.

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27 | 2012 11

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12 27 | 2012

Nach dem Auslaufen der Erstfinanzierung be-nötigen viele Immobilienbesitzer einen Fol-gekredit. Damit die Anschlussfinanzierung zu günstigen Konditionen gelingt, sollten Eigen-tümer rechtzeitig vor Kreditende die Zinsent-wicklung verfolgen. Ist das Zinsniveau niedrig, hilft ein Forward-Darlehen, die Konditionen langfristig zu sichern. Baufinanzierungs-Exper-ten der Deutschen Bank erläutern, worauf da-bei zu achten ist.

Forward-Darlehen sind auch unter dem Namen Vorratsdarlehen bekannt. Das bedeutet, dass Kre-ditnehmer sich ein Darlehen auf Vorrat sichern, das sie erst zu einem späteren Zeitpunkt benöti-gen. Der Vorteil solcher Darlehen kommt in Pha-sen mit niedrigen Zinsen zum Tragen: Kreditneh-mer schließen dann die Finanzierung zu günstigen Konditionen ab und sichern sich die niedrigen Zinsen für später, wenn das Zinsniveau vielleicht schon wieder gestiegen ist. Im aktuellen Zinstief ist diese Strategie besonders empfehlenswert, denn steigende Inflationsraten lassen Zinserhöhungen durch die Zentralbanken erwarten und damit auch steigende Bauzinsen.

Zinsentwicklung: Ob der Abschluss eines Forward-Darlehens sinnvoll ist oder nicht, hängt vor allem davon ab, wie der Kredit-nehmer die weitere Zinsentwicklung einschätzt. Bei sinkenden oder stagnierenden Marktzinsen besteht geringer Handlungs-druck, bei steigenden Zinsen sollte man seine Bemühungen um eine günstige Anschlussfinanzierung verstärken.

Kostenvorteil: Wie groß der Spareffekt des Forward-Darlehens ausfallen kann, zeigt der Vergleich: Kosteten zehnjährige Hypo-thekendarlehen im Jahr 2002 etwa 5,5 Prozent Nominalzins, so ist der gleiche Kredit heute bereits für etwa vier Prozent zu ha-ben. Ein 100.000-Euro-Darlehen mit einem Prozent Anfangstil-gung ist damit rund 125 Euro monatlich günstiger als damals.

Konditionen: Forward-Darlehen schreiben das heutige Zinsni-veau bis zu vier Jahre lang im Voraus fest. In der Regel berech-nen Kreditinstitute einen kleinen Zinsaufschlag für die langfristi-ge Sicherung der Konditionen. Üblich sind Aufschläge zwischen 0,02 und 0,04 Prozent für jeden Monat, der bis zur Auszahlung des Forward-Darlehens vergeht. Die entscheidenden Eckpunkte sind Kreditsumme, Beleihungshöhe, Laufzeit, Nominal- und Ef-fektivzins sowie der Tilgungssatz. Nebenbedingungen können Sondertilgungsrechte oder Tilgungssatzänderungen während der Laufzeit sein. Auch die Kündigungsregeln gelten adäquat zu klassischen Hypothekendarlehen: Ein Ausstieg vor Kreditende ist nur mit Zustimmung der Bank möglich. Beträgt die Zinsbindung für das Folgedarlehen mehr als 10 Jahre, besteht ein außerordent-liches Kündigungsrecht ab dem 10. Jahr nach Vollauszahlung.

Forward-Aufschläge: Banken legen diese Aufschläge mit Blick auf den Zinsmarkt individuell fest. Dadurch schwankt nicht nur die Höhe von Bank zu Bank, häufig verzichten Kreditinstitu-te auch bei kurzen Vorlaufzeiten darauf. Kreditnehmer sollten Darlehensangebote bei verschiedenen Banken einholen und vergleichen. Zudem sollten die Kosten für den Übertrag der Grundschuld nicht abschrecken, häufig unterstützt das neue Kreditinstitut den Bankwechsel und übernimmt ganz oder teil-weise die Grundbuchkosten.

Fazit: Die aktuelle Niedrigzins-Phase neigt sich dem Ende zu. Die Deutsche Bank empfiehlt Immobilienbesitzern, deren Finan-zierung in den nächsten drei Jahren ausläuft, sich jetzt zu einem Forward-Darlehen beraten zu lassen. So können sich Eigentümer die heute noch niedrigen Zinsen für später sichern.

Weitere Informationen erhalten Sie bei:

Claus Fischer Spezialberatung Finanzierung der Deutschen Bank in Frankfurt Telefon: 0 69 / 910-211 08 oder bei einem Investment- & FinanzCenter in Ihrer Nähe

Forward-Darlehen: Wie sich Immobilienbesitzer niedrige Zinsen für später sichern

Information

27 | 2012 13

Der Fall: Ein Käufer erwirbt eine vermietete Eigentumswohnung zum Kaufpreis von 220.000,- €. Dem Kaufvertrag wird der Miet-vertrag beigefügt, in dem die Mietfl äche mit 110 m2 angegeben ist. In der vom Verkäufer auf Bitten des Käufers vor der Beur-kundung übergebenen Wohnfl ächenberechnung ist die Größe der Wohnung mit ebenfalls 110 m2 angegeben. Tatsächlich ist die Wohnung nur 101 m2 groß, weil die Küche eine Fläche von 12 m2 statt der angegebenen 21 m2 hat. Der Käufer begehrt vom Verkäufer nach Eigentumserwerb eine Reduzierung = Minderung des Kaufpreises um 18.000,- € !Zu Recht?

Das Ergebnis: Zu Recht! Der Käufer darf den Kaufpreis gegen-über dem Verkäufer mindern (§§ 434, 437 BGB). Der Käufer muss also nur einen geringeren als den ursprünglich im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis entrichten. Hat der Käufer bereits den vollen Kaufpreis an den Verkäufer gezahlt, hat er einen Rück-zahlungsanspruch gegenüber dem Verkäufer in Höhe des Min-derungsbetrags.Die Eigentumswohnung sollte nach der Vereinbarung der Kauf-vertragsparteien 110 m2 groß sein. Durch die Anforderung der Wohnfl ächenberechnung hat der Käufer zu erkennen gegeben, dass es für ihn entscheidend auf die Wohnungsgröße ankommt. Danach ist eine konkludente Vereinbarung über die Beschaf-fenheit (Größe) des Kaufobjekts (Eigentumswohnung) getroff en worden. Unschädlich ist, dass diese Abrede nicht beurkundet wurde. Der Mangel der Form, also die fehlende Beurkundung der Vereinbarung über die Wohnungsgröße ist durch Eintragung des Käufers im Grundbuch geheilt, § 311 b BGB (OLG Saarbrü-cken, Urt. v. 01.12.2011, Az.: 8 U 450/10). Jede Abweichung der tatsächlichen Fläche eines Kaufobjekts von der kaufvertraglich ausdrücklich oder konkludent vereinbarten Wohnfl äche und egal ob beurkundet oder nicht begründet eine Mangelhaftigkeit des Kaufobjekts.

Der Käufer hat insoweit Gewährleistungsrechte gegenüber dem Verkäufer, so u.a. insbesondere auch das Recht der Minderung = Kaufpreisreduzierung.Ein Mangel ist nicht etwa deshalb zu verneinen, weil die Flächen-abweichung geringer als 10 % ist. Zwar ist im Mietrecht aner-kannt, dass erst eine Flächenabweichung von über 10 % einen Mangel der Mietsache begründet. Diese Schwelle beruht jedoch darauf, dass die Minderung im Mietrecht nicht auf eine unerheb-liche Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit gestützt wer-den kann. Eine entsprechende Einschränkung kennt die Minde-rung im Kaufrecht nicht.Allein der Rücktritt vom Kaufvertrag ist im Falle einer unerhebli-chen Pfl ichtverletzung, also eines unerheblichen Mangels aus-geschlossen.

Die Minderung ist so zu berechnen, dass aus Kaufpreis und ge-schuldeter Fläche der Quadratmeterpreis ermittelt wird, um die-sen dann mit der Flächendiff erenz zu multiplizieren. Das Ergebnis dieser Multiplikation entspricht dem Betrag der Kaufpreisredu-zierung = Minderung (OLG Celle, IBR 1999, 468).Der Quadratmeterpreis der verkauften Eigentumswohnung be-

trägt 2.000,- € (220.000,- € : 110 m2). Dieser Quadratmeter-preis multipliziert mit der Flächendiff erenz von 9 m2 ergibt den vom Käufer – zu Recht – beanspruchten Minderungsbetrag von 18.000,- €.

Der Praxishinweis: Der Verkäufer einer Immobilie sollten Flä-chenangaben im notariell beurkundeten Kaufvertrag, aber auch außerhalb des notariell beurkundeten Kaufvertrags nur und aus-schließlich – wenn überhaupt – machen, wenn er die Richtigkeit seiner Angaben vorher konkret überprüft hat und absolut sicher sein kann, dass seine Flächenangaben den tatsächlichen Gege-benheiten entsprechen.Im Übrigen ist bei der Wohnfl ächenangabe und der einer Wohn-fl ächenangabe sinnvollerweise vorauszugehende Wohnfl ächen-berechnung, die seit 01.01.2004 in Kraft befi ndlichen Wohnfl ä-chenverordnung zugrunde zu legen ist.

Der Autor: Prof. Dr. jur. Peter Scholz ist Rechtsanwalt und Fach-anwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie Notar. Er ist Partner der Anwaltssozietät Andreä, Pfeiff er, Rosa, Dr. Wes-tenberger, Prof. Dr. Scholz in Wiesbaden. Seit langen Jahren ist er im notariellen und anwaltlichen Bereich auf den Gebieten des Immobilienrechts (Gewerberaummietrecht, Maklerrecht, Wohn-raummietrecht, Wohnungseigentums-recht) tätig. Der Autor ist seit vielen Jahren hochqualifi zierter Dozent/Referent von immo-bilienrechtlichen Seminaren verschiedenster Seminarveranstal-ter sowie Professor an der Rhein-Main Hochschule, Wiesbaden.

Haftung des Verkäufers bei Wohnfl ächenabweichungVon Rechtsanwalt (Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht) und Notar Prof. Dr. jur. Peter Scholz, Wiesbaden (Homepage: www.rechtsanwalt-wiesbaden.de / E-Mail: [email protected])

§ANDREÄ • PFEIFFERROSA • WESTENBERGERSCHOLZ RECHTSANWÄLTENOTARERechtsanwalt und NotarProf. Dr. jur. Peter ScholzFachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht65187 WiesbadenBiebricher Allee 51 - 53Tel.: 06 11/9 89 19-0 Fax: 06 11/9 89 19-81/[email protected]

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