Marktgemeinde Gablitz Bebauungsplan-Änderung 2008 Teilabänderung der Plandarstellung und der...

Marktgemeinde Marktgemeinde GablitzGablitz

Bebauungsplan-Bebauungsplan-Änderung 2008Änderung 2008

Teilabänderung der Plandarstellung und der Bebauungsvorschriften

Überblick Überblick ÄnderungspunkteÄnderungspunkte Bebauungsdichte Gebäudehöhe Bebauungsweise Neuregelung der Höhenlage des

Geländes Private Abstellanlagen Gestaltung Einfriedungen

Bebauungsdichte BW und Bebauungsdichte BW und BABA

Ziele– Sicherung des Ortsbildes

• Anpassung der Bebauung an die vorherrschenden Größenverhältnisse

• Berücksichtigung zeitgemäßer Erfordernisse >> Garagen sind in die Bebauungsdichte mit einzurechnen

– Errichtung eines Zweifamilienhauses soll möglich bleiben


Maßnahmen– Adaptierung der Bebauungsdichte für alle

Wohngebiete, die durch EFH oder ZFH gekennzeichnet sind

– Herausnahme der Aufschließungszone Brand (zukünftige Entwicklungsoptionen bei Bedarf zu erarbeiten)

– Rechtssicherheit für bereits bestehende Wohnhausanlagen > Anpassung der Bebauungsdichte an den Baubestand

– Keine zu starke Reduzierung der Bebauungsdichte und keine Reduzierung der Mindestbauplatzgröße >> sonst Anreiz für Grundteilungen / Verhüttelung


Grundlagenanalyse Kanalgebührenliste

– Gebäudeliste mit exakter Darstellung der überbauten Fläche der Hauptgebäude (ohne Nebengebäude!)

– Basis für Untersuchung Größenverhältnisse von Hauptgebäuden

Digitale Katastermappe– Nebengebäude sind teilweise dargestellt, keine

exakte Abmessung der überbauten Flächen möglich

Orthophoto Bestandsaufnahme vor Ort

– Hauptgebäude und Abstellanlagen

Siedlungsbereiche > 200 m² 170–200 m² 100 -170 m² unter 100 m² unbebaut

1 Hauersteig West 0,9 2,4 27,7 48,2 20,9

2 Fischergraben-Buchgraben

0,4 6,5 39,4 24,4 29,3

3 Kirchenberg, Hochbuchstraße Ost, Himmelreich

2,4 5,4 38,7 34,5 19,1

4 Höbersbach, Mitterauen

3,0 3,6 44,9 38,2 10,2

5 südöstlich Brand 2,7 0,5 24,6 51,3 20,9

6 nordwestlich Hausergraben

8,8 5,6 47,9 9,9 29,2

7 Beiderseits Adlitzgraben

2,1 1,8 36,8 40,1 19,3



Bisher rechtsgütlige Bebauungsdichte „x“

– Bis 650 m² fixe Bebauungsdichte von 30 %– Über 650 – 800 m²: 27,5%– Über 800 m²: 25 %– Ab 1000 m²: 250 m²


– Planungsentwurf• Beibehaltung der Bebauungsdichte von 30% bis

Bauplatzgröße von 650 m²• Darüber Abnahme der Bebauungsdichte mit

zunehmender Größe des Bauplatzes• Keine Deckelung auf eine Absolutgröße• Berücksichtigung zeitgemäße Erfordernisse (Garagen) • Auf großen Grundstücken hat Errichtung eines

Gebäudes von 250 m² und größer keine negativen Auswirkungen auf das Ortsbild:

– Geringe Bebauungsdichte auf großen Grundstücken bietet keinen Anreiz für Errichtung von Wohnhausanlagen

– Grünraumstruktur bleibt erhalten


– Bis 650 m² Bauplatzfläche Bebauungsdichte von 30 %

– Über 650 m² - 800 m²: + 1 m² je 10 m² zusätzlicher Bauplatzfläche

– Über 800 m² - 1000 m²: + 0,5 m² je 10 m² zusätzlicher Bauplatzfläche

– Über 1000 m² - 2000 m²: + 0,25 m² je 10 m² zusätzlicher Bauplatzfläche

– Über 2000 m²: + 0,1 m² je 10 m² zusätzlicher Bauplatzfläche

Bauplatzgröße Bisher rechtsgültige Regelung der Bebauungsdichte „x“

Geplante Regelung der Bebauungsdichte „x“

Bis 650 m² 30 % 30 %

650 m² 30 % 195 m² 30 % 195 m²

660 m² 27,5 % 181 m² 29,7 196 m²

700 m² 27,5 % 192,5 m² 28,6 200 m²

730 m² 27,5 % 200 m² 27,8 % 203 m²

800 m² 27,5 % 220 m² 26,3 % 210 m²

810 m² 25 % 202,5 m² 26,0 % 210,5 m²

900 m² 25 % 225 m² 23,9 % 215 m²

1000 m² 25 % 250 m² 22,0 % 220 m²

1500 m² 16,7 % 250 m² 15,3 % 230 m²

2000 m² 12,5 % 250 m² 12,0 % 240 m²

2500 m² 10 % 250 m² 9,8 % 245 m²

3000 m² 8,3 % 250 m² 8,3 % 250 m²

4000 m² 6,24 % 250 m² 6,5 % 260 m²

Bebauungsdichte BK, BS, Bebauungsdichte BK, BS, BBBB

Keine inhaltliche Änderung … … sondern Adaptierung

Bebauungsdichtekurve – auf größeren Grundstücken ist

jedenfalls eine größere Überbauung möglich

Bebauungsdichte BK, BS, Bebauungsdichte BK, BS, BBBB

Bebauungsweise in BWBebauungsweise in BW

Bisher offene oder gekuppelte Bebauungsweise

– Verdoppelung des Gebäudevolumens möglich

– In BW sind Hauptgebäude fast flächendeckend in offener Bebauungsweise errichtet

– Lediglich 10 Grundstücke mit Objekten in gekuppelter Bebauungsweise

Bebauungsweise in BWBebauungsweise in BW

Abänderung in offene Bebauungsweise

– Flächendeckend für BW– Ausnahme: Beibehaltung „o, k“ auf

11 m breiten Grundstücken mit gekuppelter Bebauungsweise (Franz v. Suppegasse)

Gebäudehöhe in BWGebäudehöhe in BW

Bisherige Regelung– Bergseitig 6 m, talseitig 8 m– Zusatzförderungen für

Niedrigenergiehäuser– Energieleitbild Gablitz – Raumwärme umfasst ein Drittel des

Energieverbrauchs– Durch Dämmung der obersten

Geschoßdecke bis zu 30 % Einspareffekte

Gebäudehöhe in BWGebäudehöhe in BW

Maßnahmen– Erhöhung berg- und talseitige

maximal zulässige Gebäudehöhe um je einen halben Meter

– Erhöhung Anreiz für Wärmeschutzmaßnahmen an der obersten Geschoßdecke

Gebäudehöhe in BWGebäudehöhe in BW Änderungen der NÖ Bauordnung

– Beschlussfassung des Landtags vom 2.10.2008

Niveau des Geländes in Niveau des Geländes in BWBW

Optische Erhöhung von Gebäuden durch Stützmauern oder steile Böschungen

Stützmauern im Gelände zur Erzielung ebener Gartenflächen

„Kanaleffekt“ von Straßenräumen durch (Stütz)Mauern an der Straßenfluchtlinie

„Mauernischen“ durch Parkplätze umrahmende Stützmauern


Regelung nur für Bauland-Wohngebiete– In Kerngebieten und Betriebsgebiete andere baustrukturelle

Voraussetzungen und Erfordernisse

– Ortsbild entlang B1 anders zu beurteilen als in abseits gelegenen Wohngebieten

Exakte Definition zulässiges Maß der Veränderung mit folgenden „Grenzwerten“:

– Bebaubarkeit gemäß Fwpl und Bpl muss gewährleistet bleiben

– Unverträglichkeit mit dem Ortsbild muss vermieden werden Praktikable Anwendbarkeit einer Regelung

– eindeutige Bestimmung, die für alle betroffenen Gebiete unabhängig von der spezifischen Hangneigung gleichermaßen angewendet werden kann


– Bestimmung maximal zulässige Höhendifferenz zur natürlichen Höhenlage des Geländes

• Lotrecht gemessen über bestehendem Niveau im Ausmaß von maximal 1,3 m

– Ausnahme: Zur Herstellung von Stellplätzen in besonders steilen Hanglagen unter Beschränkung auf das unbedingt notwendige Ausmaß

– Bestimmung freie Böschungsstrecke zwischen den Stützmauern von mindestens 3 m

Geländehöhe in BWGeländehöhe in BW

Einfriedungen in BWEinfriedungen in BW

Bisherige Regelung– Einfriedungen sind durchsichtig herzustellen– Gesamthöhe darf 1,6 m nicht überschreiten

Wirkungen– Bei Grundstücken, die seitlich an einen

öffentlichen Fußweg grenzen Störung der Privatsphäre

– Benachteiligung gegenüber Grundstücken, die nicht an einen öffentliche Weg grenzen – hier dürfen keine Gestaltungsbestimmungen festgelegt werden

Planung mit Geltungsbereich in BW– Einfriedungen, die an einen öffentlichen Fußweg

grenzen, müssen nicht durchsichtig hergestellt werden.

Private AbstellanlagenPrivate Abstellanlagen

Bisherige Regelung– 2 Stellplätze je Wohneinheit – Gilt für alle Baulandflächen– Detailbestimmungen kompliziert im Wortlaut >

schwer umsetzbar Planung

– Vereinfachung des Wortlauts: „In BW ist der Zufahrtsbereich zumindest eines Stellplatzes je Wohneinheit ohne Einfriedung herzustellen“

– Beibehaltung der Regelung von 2 Stellplätzen je Wohneinheit

– Ausnahme: Wohnanlagen für Betreutes Wohnen bzw. für SeniorInnen > Bestimmungen gemäß§ 155 Abs. 3 NÖ BTV (voraussichtlicher Bedarf der Benützer und Besucher)

Wir danken für Ihre Aufmerksamkeit!

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