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MOBILIEN- UND IMMOBILIENLEASING –FINANZIERUNGSMOTOR FÜR KMU

PETER SCHOLZ17. JÄNNER 2018

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Aristoteles(384 – 322 v.Chr.)

"Der Reichtum liegt nicht im Eigentum, sondern im Gebrauch der Dinge"


GESCHICHTE DES LEASING

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Leasingmarkt Österreich 2016 - 3.03.2017VÖL, Bilanzgespräch

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GESAMTNEUGESCHÄFT IN ÖSTERREICH 2016:LEASINGVOLUMEN € 6,4 MRD. (+ 8,2%)LEASINGVERTRÄGE 205.880 (+11,8%)Volumen in Mio. €

1.063423

1.094486 679 335

1.500

1.125

1.147

1.257 1.2461.392

3.571

3.469

3.4683.617

3.980 4.660

6.134

5.0175.709

5.3605.905

6.386

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

2011 2012 2013 2014 2015 2016

KFZ InlandMobilien InlandImmobilien Inland


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LEASINGNUTZUNG VON KMUs IM EU-VERGLEICH


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SPARTENANTEILE AM NEUGESCHÄFT 2016:KFZ-LEASING MIT 73% WACHSTUMSMOTOR

Immobilienleasing5,2%

21,8%

73,0%

6.386Immobilien InlandMobilien InlandKFZ Inland

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Quelle: Studie Immobilienleasing 2015 - Deloitte

Mehrwert des Leasingsaus Sicht des Kunden


VORTEILE IM RAHMEN VON LEASING

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FINANZIERUNGSARTEN IMMOBILIEN

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FEHLENDE INFORMATIONEN ?

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GRUNDSTRUKTUR LEASING

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• Der Leasingnehmer (LN) wählt dabei frei das von Ihm zurentgeltlichen Nutzung gewünschte Objekt.

• Der Leasinggeber (LG) erwirbt das Eigentum an diesem und verleastes an den LN.

Wie funktioniert Leasing?

Leasingnehmer

LeasinggeberVerkäuferKaufpreiszahlung

Lieferung


IM MITTELPUNKT STEHT DAS OBJEKT

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http://www.google.at/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&frm=1&source=images&cd=&cad=rja&docid=TOTEdutPzkqslM&tbnid=81atPkAF91_oMM:&ved=0CAUQjRw&url=http://www.tripadvisor.de/ShowUserReviews-g188098-d2405210-r178860868-Sunnegga_Paradise-Zermatt_Valais_Swiss_Alps.html&ei=HnuxUvDNI-rE0QXqtoHoDw&bvm=bv.58187178,d.ZGU&psig=AFQjCNGd2jakgExbljyZuYzyMUdqIIbI4A&ust=1387449374102471


OBJEKT & STEUERRECHT

• Steuerliche Abschreibungssätze – hier insbesondere die detaillierte deutsche AfA-Tabelle

• Zurechnungsregeln für Voll- und Teilamortisationsverträge von KfZ & Mobilien gemäEinkommenssteuerrichtlinien

• bei Immobilien nur Restwertmodelle, wo sich der Restwert an den zukünftigen Marktwert richtet (in der Praxis Restbuchwert gemäß steuerlichen Abschreibunssätzen – welche de facto seit 2016 nur mehr 2,5% p.a. ist)

• Drittverwertbarkeit – Leasinggeber muss zivilrechtlich in der Lage sein nach Ablauf der Grundmietzeit an Dritte zu vermieten bzw. zu verkaufen

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OBJEKTBEWERTUNG

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Objektbewertung undWertverlauf ist entscheidend für die Struktur:

1. Laufzeit (innerhalb der steuerlichern Grenzen)

2. Sicherheitenanrechnung(Blanko versus besichert)

3. Verwertbarkeit

4. Restwertgestaltung


BESONDERHEITEN IMMOBILIENLEASING

• Ein Immobilienleasingvertrag besteht immer aus 2 Komponenten:

• einem Grundstück oder einem langfristigen Nutzungsrecht eines Grundstückes

• einem Gebäude

Das Gebäude kann .....

fertig von einem Dritten inklusive des Grundstückes gekauft werden fertig vom Leasingnehmer inklusive des Grundstückes gekauft werden (

= sale & lease back) vom Leasingnehmer auf Kosten und Rechnung des Leasinggebers

mittels einer Baubeauftragung errichtet werden vom Leasinggeber errichtet werden

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GRUNDSTÜCK

Wenn das Grundstück nicht durch den Leasinggeber gekauft wird, sind folgende Punkte zu berücksichtigen:

Leasinggeber erwirbt mittels Baurecht ein langfristiges Nutzungsrecht des Grundstückes

Keine Kombination aus Superädifikat / Baurecht und Vollamortisationsvertrag bzw. Spezialleasing

Nutzungsvereinbarung über Grundstück muss erheblich länger als die Grundmietzeit des Teilamortisationsvertrages bzw. die Abschreibungsdauer des Gebäudes – beispielsweise bei 40 Jahren Nutzungsdauer 80 Jahre Baurecht

Ortsüblicher Pachtzins (keine unentgeltliche Überlassung, Drittvergleich)

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LEASING ODER KREDIT (1)

Immobilienleasing HypothekardarlehenBilanz & Rating(Kundensicht)

Bilanzneutral Aktivierungspflicht für Grund & Boden - verschlechtert best. Kennzahlen (EK-

Quote, Verschuldungsgrad, usw.)- verschlechtert somit auch Rating

GuV(Kundensicht)

- Leasingrate = konstanter Betriebsaufwandüber gesamte LZ

- niedrigerer Aufwand in erster Laufzeithälfte

- Aufwand Kredit = AfA + Zinsen( schwankender Betrag!!)

- niedrigerer Aufwand in zweiterLaufzeithälfte

Sicherheiten LG ist Eigentümer von Grund und Gebäude Eingetragene Hypothek oder hinterlegte Pfandurkunde

Verwertung - Verwertung durch LG kurzfristig möglich- zusätzl. Anspruch auf 25% vom Mehrerlös

Verwertung mittels Exekutionsverfahren:- beschränkt auf Hypothek- kein Anspruch auf Mehrerlös- langwieriger Prozess (Versteigerung!)

Verträge Steuerlich optimale Ausgestaltung möglich (Kautionen, Restwerte, Steuern usw.)

Flexible Gestaltung möglich (Tilgung, Restwerte, usw.); aber: keine steuerlichenVorteile

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LEASING ODER KREDIT (2)

Immobilienleasing HypothekardarlehenNebenkosten und Gebühren

Rechtsgeschäftsgebühr ILV: ca. 1,1% v. 36 Brutto-Leasingraten

Eintragung Eigentum Grundstück: ca. 5 % vom Kaufpreis (inklusive Grunderwerbssteuer und Eintragungsgebühr)

Anwalts- und Notarkosten

Bearbeitungsgebühr

Eventuell Kosten einer SPC )singlepurpose company)

Eintragung Pfandrecht: 1,2% vom Kreditbetrag

Eintragung Eigentum Grundstück: ca. 5 % vom Kaufpreis (inklusive Grunderwerbssteuer und Eintragungsgebühr)

Anwalts- und Notarkosten

Bearbeitungsgebühr

Obligodarstellung Aushaftendes Kapital Leasing- minus Verkehrswert Immobilie (worst case)

= Blankoobligo

Aushaftendes Kapital Kredit - minus Beleihungswert Immobilie

= Blankoobligo

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RISIKEN IM ZUSAMMENHANG MIT IMMOBILIENLEASING

Bonitätsrisiken kann der Leasingnehmer Leasingraten langfristig bedienen wie sieht ein mögliches Vertragsende aus (Stichwort Optionen)

Verwertungsrisiken alternative Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie mögliche Entwicklung des Marktwertes der Immobilie

Technische Risiken bei der Errichtung der Immobilie beim Betrieb der Immobilie – Stichwort Wartung und Instandsetzung

Vertragsrisiken

Steuerrisiken

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BEURTEILUNG SEITENS LEASINGGEBER

• Bilanzen der letzten Wirtschaftsjahre - Bilanzauswertungen• Auskünfte Dritter (Firmenbuch, KSV,....)• Rating• Sicherheiten

Bonität

• Pläne, Grundrisse, Grundbuchssituation• Kostenschätzung, Gesamtinvestitionskosten nach Grund & Gebäude• Bewertung Restwerteinschätzungen, Verwertung

Objekt

• Wirtschaftlichkeitsberechnung, Planrechnung• Projektstudie, Standortstudie, Marktanalyse• Baukosten – auf Basis Bau- und Ausstattungsbeschreibung

Plausibilität

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PHASEN EINES IMMOBILENLEASING

Anbot• Anbot• Anbotsverhandlung• Genehmigungsprozess

Vertrag• Immobilienleasingvertrag• Vertrag Grundstück• Vertragswerke Gebäude

Baubeginn• Errichtung des Gebäudes• Kauf des Gebäudes• Zwischenfinanzierung

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Mietbeginn• Übergabe• Beginn der Mietenzahlung• Endgültige Abrechnung der

Gesamtinvestitionskosten

Mietphase• Laufende Zahlung

Leasingraten• Wartung &

Instandhaltung des Gebäudes

• Vertragsstörungen

Mietende• Vertragsende gemäß

Vertragslage und bestehender Optionen

• Verkauf Immobilien oder Verkauf der SPC


AKTUELLE ENTWICKLUNGEN

• Trend zu Fix-Zinssätzen• International eher Fix-Zinssätze – in Österreich traditionell variabel (SMR,

EURIBOR)• derzeitiges Zinsniveau verstärkt Nachfrage nach Fix-Zinssätzen• viele verschieden transparte Angebote

• Rechtsgeschäftsgebühr• Leasingverträge sind zu vergebühren (leider)• Berechnungsbasis ist die Leasingrate und alle vertraglich verpflichtenden

Nebenleistungen (Versicherung, Service u.v.m.)

• Betriebsprüfungen bei LG und LN

• IFRS 16

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HERZLICHEN DANK FÜR IHRE AUFMERKSAMKEIT !

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