Praktikerseminar Miet- und WEG-Recht Zeitplan 13.00 – 14.45 Uhr: Teil 1 u. 2 Pause 15.00 – 16.30...

Praktikerseminar Miet- und WEG-Recht

Zeitplan

13.00 – 14.45 Uhr: Teil 1 u. 2

Pause

15.00 – 16.30 Uhr: Teil 3 u. 4

Pause

16.45 – 18.30 Uhr: Teil 4 u. 5

Prof. Dr. Markus Artz, Prof. Dr. Florian JacobyBielefeld, 9. November 2012

Forschungsstelle für Immobilienrecht


Teil 1

Der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz bei der Betriebskostenabrechnung

Prof. Dr. Markus ArtzBielefeld, 9. November 2012


Praktikerseminar Miet- und WEG-RechtBielefeld, 9. November 2012

Folie 3

§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB

Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen;

dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.


Folie 4

Fallgruppen

• Fallgruppenbildung zum Inhalt des Wirtschaftlichkeitsgebots

- Angemessenheit von Leistung und Preis

- Abwicklung bestimmter Maßnahmen durch den Vermieter

- Allgemeines Betriebskostenmanagement


Folie 5

BGH vom 6.7.2011 und 28.11.2007

• Wesentliche Thesen der Entscheidungen- Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bezeichnet eine

vertragliche Nebenpflicht des Vermieters.

- Bezugspunkt der Pflichtverletzung ist die Beachtung eines angemessenen Kosten-Nutzen-Verhältnisses bei Maßnahmen und Entscheidungen mit Relevanz für vom Mieter zu tragenden Betriebskosten.


Folie 6





Folie 7

BGH vom 6.7.2011 und 28.11.2007

• Wesentliche Thesen der Entscheidungen- Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bezeichnet eine vertragliche

Nebenpflicht des Vermieters.

- Bezugspunkt der Pflichtverletzung ist die Beachtung eines angemessenen Kosten-Nutzen-Verhältnisses bei Maßnahmen und Entscheidungen mit Relevanz für vom Mieter zu tragenden Betriebskosten.

- Die Eingehung eines unwirtschaftlichen Vertrags mit einem Dritten kommt nicht als Pflichtverletzung gegenüber dem Mieter in Betracht, wenn zu diesem Zeitpunkt das Mietverhältnis noch nicht bestand.


Folie 8





Folie 9

BGH vom 6.7.2011 und 28.11.2007

• Wesentliche Thesen der Entscheidungen- Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bezeichnet eine vertragliche

Nebenpflicht des Vermieters.- Bezugspunkt der Pflichtverletzung ist die Beachtung eines angemessenen

Kosten-Nutzen-Verhältnisses bei Maßnahmen und Entscheidungen mit Relevanz für vom Mieter zu tragenden Betriebskosten.

- Die Eingehung eines unwirtschaftlichen Vertrags mit einem Dritten kommt nicht als Pflichtverletzung gegenüber dem Mieter in Betracht, wenn zu diesem Zeitpunkt das Mietverhältnis noch nicht bestand.

- Regelmäßig trifft den Vermieter keine sekundäre Darlegungslast für die tatsächlichen Grundlagen seines Betriebskostenansatzes.


Folie 10

Konsequenzen der Entscheidungen

Darlegungs- und Beweislast des Mieters hinsichtlich der Pflichtverletzung und des Schadens

1. Stufe: Belegeinsicht

2. Stufe: Weitreichender Auskunftsanspruchs des Mieters

- Strukturelles Informationsdefizit

- Konkreter Verdacht einer Pflichtverletzung

- Zumutbarkeit der Informationsbeschaffung für den Vermieter


Folie 11

Sekundäre Darlegungs- und Beweislast

Grundsatz:

Die Darlegungslast einer Partei mindert sich, wenn der darzulegende Umstand außerhalb des von ihr darzulegenden Geschehensablaufs steht und die Partei keine Kenntnisse von den maßgeblichen Tatsachen besitzt, während der Prozessgegner diese Kenntnisse hat und zumutbar nähere Angaben machen kann.


Folie 12

BGH VIII ZR 340/10, Tz. 21

„So verhält es sich bei der Überprüfung einer Betriebskostenabrechnung regelmäßig nicht.

Bei der Frage, ob der Vermieter bei finanziellen Dispositionen, die Auswirkungen auf die Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht genommen hat, geht es regelmäßig nicht um interne, für den Mieter nicht ersichtliche Kostenkalkulationen des Vermieters, sondern um objektive Gegebenheiten, wie etwa durch Bescheid festgesetzte öffentlich-rechtliche Gebühren und Abgaben oder die ortsübliche Entlohnung eines Hauswarts oder die Beschaffung von Brennstoff für die Heizungsanlage zu marktüblichen Preisen.“


Folie 13

BGH VIII ZR 340/10, Tz. 21

„So verhält es sich bei der Überprüfung einer Betriebskostenabrechnung regelmäßig nicht.

Bei der Frage, ob der Vermieter bei finanziellen Dispositionen, die Auswirkungen auf die Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht genommen hat, geht es regelmäßig nicht um interne, für den Mieter nicht ersichtliche Kostenkalkulationen des Vermieters, sondern um objektive Gegebenheiten, wie etwa durch Bescheid festgesetzte öffentlich-rechtliche Gebühren und Abgaben oder die ortsübliche Entlohnung eines Hauswarts oder die Beschaffung von Brennstoff für die Heizungsanlage zu marktüblichen Preisen.“


Teil 2

Mietvertrag und Schriftform

(Jacoby NZM 2011, 1)

Prof. Dr. Florian JacobyBielefeld, 9. November 2012



Folie 15

§ 550 BGB

Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.


Folie 16

Beispiel 1

• Es besteht ein Mietvertrag über Gewerberäume.

• Eine Nachtragsvereinbarung ist in einem vom Geschäftsführer der Mieterin unterschriebenen und mit deren Briefkopf versehenen Schreiben an den Vermieter enthalten.

• Unterhalb der Unterschrift des Geschäftsführers der Mieterin befindet sich der unstreitig in dessen Gegenwart vom Vermieter handschriftlich gefertigte und unterschriebene Zusatz "A. 26.3.98 Akzeptiert mit Gegenzeichnung".

Wahrt diese (Nachtrags-)Vereinbarung die Schriftform?


Folie 17

BGH v. 14.07.2004 - XII ZR 68/02NJW 2004, 2962

• Die Schriftform eines langfristigen Mietvertrages ist gewahrt, wenn die Vertragsbestimmungen in einem unterzeichneten Schreiben der einen Partei niedergelegt sind, das die andere mit oder ohne einen das uneingeschränkte Einverständnis erklärenden Zusatz ihrerseits unterzeichnet hat.

• Der nochmaligen Unterzeichnung durch die eine Partei unterhalb der Gegenzeichnung der anderen bedarf es nicht (Aufgabe von RG, 19. Juni 1922, III 657/21, RGZ 105, 60, 62).


Folie 18

LG Berlin v. 12.01.2011 - 29 O 199/10Grundeigentum 2011, 754

• Es genügt ein ordnungsgemäß unterschriebenes Exemplar.

• Zur Wahrung der Schriftform ist erforderlich, dass die Parteien dieselbe Urkunde unterzeichnen, § 126 Abs. 2 Satz 1 BGB. Erforderlich aber auch ausreichend für die Einhaltung der Schriftform ist eine von beiden Parteien unterschriebene einheitliche Urkunde, gleich, in wessen Besitz sie verbleibt.

• Eine körperliche Verbindung der Anlagen ist für die Einhaltung der Schriftform nicht mehr erforderlich. Werden Essentialia des Mietvertrages wie hier in Anlagen ausgelagert, auf die im Vertrag Bezug genommen wird, so muss zur Wahrung der Schriftform die Anlage im Text so genau bezeichnet werden, dass eine zweifelsfreie Zuordnung möglich ist (BGH NJW 2003, 1248 f; NJW 2007, 288).


Folie 19

BGH, Beschl. v. 24.1.2011 - VIII ZR 235/11

Vereinbaren die Parteien bei Auswechselung des Mietgegenstandes die Fortgeltung des bisherigen Mietvertrages, der wegen des Ausschlusses bestimmter Kündigungsgründe gemäß § 550 BGB der Schriftform bedurfte, ist die Schriftform des § 550 BGB nur gewahrt, wenn sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere der Mietgegenstand, der Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses aus der Urkunde ergeben.


Folie 20

Börstinghaus DMT-Bilanz 2011, S. 377

• Bedarf die Ausübung eines Gestaltungsrechts (Verlängerungsoption) der Einhaltung der Schriftform des § 550 BGB?

• Die Gestaltungserklärung, mit der eine Verlängerungsoption ausgeübt wird, bedarf selbst dann nicht der Schriftform, wenn sich dadurch die Laufzeit des Vertrages auf über ein Jahr verlängert.


Folie 21

Breiholdt/Breiholdt, DMT-Bilanz 2011, S. 391

• Können die Vertragsparteien die „Gefahren des § 550 BGB“ bannen, indem sie sich in „Heilungsklauseln“ zur Nachholung der Schriftform verpflichten?

• Hilfe versprechen nur - solche konkreten Klauseln, die sich auf Schriftformmängel

beziehen,

- die den Vertragsparteien bei Abschluss des Mietvertrages bekannt sind oder

- die von ihnen für möglich gehalten werden.


Folie 22

Schwerpunkt 1:

Vertreterproblematik


Folie 23

Beispiel 2

• Eine Anwalts-GbR sollte Gewerberäume von der Ehefrau eines Soziusses mieten

• Auf Seiten der GbR unterzeichneten alle Sozien

• Auf Vermieterseite unterschrieb der Ehemann der Vermieterin ohne Vertretungszusatz

Ist die Schriftform des § 550 BGB gewahrt?


Folie 24

BGH v. 07.05.2008 - XII ZR 69/06NJW 2008, 2178

Ist die Urkunde im Falle einer Personenmehrheit nicht von allen Vermietern oder Mietern unterzeichnet, müssen die vorhandenen Unterschriften deutlich zum Ausdruck bringen, ob sie auch in Vertretung der nicht unterzeichnenden Vertragsparteien hinzugefügt wurden. Wird die Vertretung der Vertragspartei durch die den Vertrag unterzeichnende Person allerdings auf andere Weise deutlich, z.B. wenn nur eine natürliche Person als Mieter oder Vermieter auftritt und eine andere Person den Vertrag unterschreibt, ist ein zusätzlicher Vertretungszusatz nicht erforderlich.


Folie 25

Beispiel 3

• Es bestand ein langfristiger Mietvertrag mit einer Aktiengesellschaft als Mieterin

• Die Parteien einigten sich auf eine Mieterhöhung

• Mieterin wurde dabei laut „Kopf“ der Vereinbarung durch die Vorstandsmitglieder S. G. und E. K. vertreten

• Die Vereinbarung wurde nur durch E. K. und ohne Vertretungszusatz unterzeichnet

Ist die Schriftform des § 550 BGB gewahrt?


Folie 26

BGH v. 04.11.2009 - XII ZR 86/07NJW 2010, 1453

Bei Abschluss eines Mietvertrages durch eine AG ist die Schriftform des § 550 BGB nur gewahrt, wenn alle Vorstandsmitglieder unterzeichnen oder eine Unterschrift den Hinweis enthält, dass das unterzeichnende Vorstandsmitglied auch die Vorstandsmitglieder vertreten will, die nicht unterzeichnet haben.


Folie 27

Grundlagen der Vertreterproblematik

• Verkörperungsgegenstand: Vertragsschluss

• Auseinanderfallen der Zahl notwendiger Erklärungen/Unterschriften insbesondere bei

- Insichgeschäft

- Personenmehrheit und Vertretung

- Gesamtvertretung

macht Auslegung erforderlich!

• Auslegung- Alle Umstände aus Urkunde

- Keine explizite Hervorhebung der Vertretung erforderlich

- Explizite Entkräftung der Erforderlichkeit mehrer Unterschriften


Folie 28

These 1

Das Schriftformgebot verlangt die Verkörperung allein des Vertragsschlusses. Es erstreckt sich nicht auf Wirksamkeitserfordernisse.

Daher kommt es bei Stellvertretung nicht auf das Bestehen der Vertretungsmacht oder gar ihres Nachweises an. Es muss lediglich die nach § 164 Abs. 1 BGB für die Stellvertretung erforderliche Erklärung des Vertreters hinreichend aus der Urkunde hervorgehen.

Dafür bedarf es auch im Anwendungsbereich von Schriftformerfordernissen grundsätzlich keines expliziten Hinweises (§ 164 Abs. 1 Satz 2 BGB).


Folie 29

These 2

Probleme ergeben sich, wenn die Zahl der erforderlichen Erklärungen die der Unterschriften übersteigt.

Das gilt namentlich dann, wenn auf einer Vertragsseite eine Personenmehrheit steht oder für einen Vertragsteil ausweislich der Urkunde Gesamtvertretung angeordnet ist.

Will in diesen Fällen nur eine Person (für sich und als Vertreter für die weitere Vertragspartei bzw. als Einzelvertreter) statt der erforderlichen mehreren Personen handeln, bedarf es eines Hinweises.


Folie 30

Folgerungen

• Eine natürliche Person als VertragsparteiBGH NJW 2008, 2178 (Vertretung durch Ehegatten)

• Personenmehrheit- BGH NJW 2004, 1103 (Personenmehrheit)

- BGH NJW 1994, 1649 (Ehegatten)

• Juristische Personen- BGH NJW 2010, 1453 (AG)

- BGH NJW 2007, 3346 (GmbH)

• Personengesellschaften- BGH NJW 2003, 3053 (GbR)

- [BGH NJW 2004, 1103 (GbR)]


Folie 31

These 3

Die Entscheidungen des BGH zur Vertreterproblematik im Rahmen des § 550 BGB sind in sich widerspruchsfrei und entsprechen den hier verfochtenen Grundsätzen.


Folie 32

Schwerpunkt 2:

„Heilung“ nicht formgerechter Verträge

mit „äußerer Form“


Folie 33

Beispiel 4

• Übersendung einer unterschriebenen Vertragsurkunde über langfristigen Mietvertrag als Vertragsangebot

• Annahmefrist verstreicht

• Vertragspartner unterschreibt Vertragsurkunde

• Vertragsparteien schließen später schriftlich (mit Unterschrift) Änderungsvertrag ab, bei dem sie auf die (alte) Vertragsurkunde Bezug nehmen.

Ist die Form von § 550 BGB gewahrt?


Folie 34

BGH v. 29.04.2009 - XII ZR 142/07NJW 2009, 2195

Ist ein formgerechter Mietvertrag mangels rechtzeitiger Annahme zunächst nicht abgeschlossen worden, so kommt durch eine insoweit formgerechte Nachtragsvereinbarung, die auf die ursprüngliche Urkunde Bezug nimmt, ein insgesamt formwirksamer Mietvertrag zustande.


Folie 35

Beispiel 5

• Übersendung einer unterschriebenen Vertragsurkunde über langfristigen Mietvertrag als Vertragsangebot

• Annahmefrist verstreicht

• Vertragspartner unterschreibt Vertragsurkunde

• Vertragspartner führen den schriftlich abgefassten Vertrag aus

Ist die Form von § 550 BGB gewahrt?


Folie 36

BGH v. 24.02.2010 - XII ZR 120/06NJW 2010, 1518

Zur Wahrung der Schriftform des § 550 BGB genügt es, wenn die Vertragsbedingungen eines konkludent abgeschlossenen Mietvertrages in einer der „äußeren Form“ des § 126 Abs. 2 BGB genügenden Urkunde enthalten sind.


Folie 37

Problemeinordnung

• Unwirksamkeit der Befristung wegen Verstreichen der Angebotsfrist, § 146 Fall 2 BGB

• Unwirksamkeit wegen Verweigerung der Genehmigung(des vom Vertreter ohne Vertretungsmacht geschlossenen Geschäfts, §§ 164, 177 BGB)

• Unwirksamkeit wegen Nichtigkeitsgründen,§§ 104 ff. BGB; §§142, 119 ff. BGB; § 138 BGB


Folie 38

Lösungsansätze

• BGH- Sinn und Zweck des Formgebots

- Rechtsfolge des Formverstoßes

• Institut des allgemeinen Teils des BGB:Bestätigung, § 141 BGB


Folie 39

§ 141 Abs. 1 BGB

Wird ein nichtiges Rechtsgeschäft von demjenigen, welcher es vorgenommen hat, bestätigt, so ist die Bestätigung als erneute Vornahme zu beurteilen.


Folie 40

Lösungsansätze

• BGH- Sinn und Zweck des Formgebots

- Rechtsfolge des Formverstoßes

• Institut des allgemeinen Teils des BGB:Bestätigung, § 141 BGB

- Rechtsnatur und Form der Bestätigung(BGH NJW 1985, 2579)

- Anwendungsbereich der Bestätigung(BGH NJW 1999, 3704)

- Folgerungen


Folie 41

These 4

Der BGH lässt im Ergebnis zutreffend die Heilung eines zwar formgerecht verkörperten, aber wegen § 146 BGB unwirksamen Vertragsschlusses zu.

Dieses Ergebnis lässt sich dogmatisch sauber allerdings nur als Bestätigung nach § 141 BGB absichern.

Diese Vorschrift ist entgegen der bislang herrschenden Auffassung so zu verstehen, dass die Bestätigung eines formgerecht abgeschlossenen unwirksamen Rechtsgeschäfts nur dann der Form der Neuvornahme bedarf, wenn das Formgebot seine abermalige Einhaltung verlangt.


Teil 3

Die Kündigung von Wohnraummietverhältnissenbei Nichtbefolgung einer Vorauszahlungserhöhung

nach den aktuellen Entscheidungen des Bundesgerichtshofes aus Sommer 2012




Folie 43

Aktuelle Entscheidungen des BGH

Urteil des BGH vom 15. Mai 2012 - VIII ZR 246/11

Urteil des BGH vom 18. Juli 2012 - VIII ZR 1/11


Folie 44

Zentrale Vorschriften

§ 560 Veränderungen von Betriebskosten

(4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.


Folie 45


§ 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. (…)

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn (…)

3. der Mietera) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder

b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.


Folie 46



(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:

3. Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so

kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.


Folie 47

Betriebskostenabrechnung und Anpassung der Vorauszahlungen

1. Problem:

Muss der Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen eine formell und

inhaltlich ordnungsgemäße Abrechnung zu Grunde liegen?


Folie 48


Bisherige Rechtsprechung des BGH:

• Gemäß § 560 Abs. 4 BGB kann jede Partei nach einer Abrechnung der Betriebskosten durch Erklärung in Textform eine Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vornehmen. Hierfür genügte nach der (bisherigen) Rechtsprechung des Senats allerdings eine formell ordnungsgemäße Abrechnung; auf die inhaltliche Richtigkeit kam es nicht an.

• Zentrale Argumente der bisherigen Rechtsprechung- Über die Anpassung der Vorauszahlungen soll alsbald nach einer Abrechnung

Klarheit herrschen.

- Aufwendige Streitigkeiten über die Richtigkeit der Abrechnung sollen nicht in diesem Rahmen ausgetragen werden.

- Es geht lediglich um vorläufige Zahlungen über die im Rahmen der späteren Jahresrechnung Rechenschaft abzulegen ist.


Folie 49


„Hieran hält der Senat nicht fest!“

Urteil des BGH vom 15. Mai 2012 - VIII ZR 246/11


Folie 50

Leitsatz der Entscheidung

Die Anpassung von Vorauszahlungen setzt eine formell und inhaltlich korrekte Abrechnung voraus (Änderung der bisherigen Senatsrechtsprechung, zuletzt Senatsurteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 258/09, NZM 2010, 736 Rn. 26).


Folie 51


• Zentrale Argumente der neuen Entscheidung- Durch die Anpassung der Vorauszahlungen soll eine möglichst

realistische Bemessung der Vorauszahlungen erreicht werden, so dass bei der späteren Abrechnung weder ein großes Guthaben des Mieters noch eine hohe Nachforderung des Vermieters entstehen.

- Blieben inhaltliche Fehler, die das Abrechnungsergebnis zu Lasten des Mieters verändern, bei der Anpassung unberücksichtigt, hätte das zur Folge, dass die Vorauszahlungen nicht mehr wie geboten ausschließlich anhand des voraussichtlichen Abrechnungsergebnisses für die nächste Abrechnungsperiode bemessen würden.

- Vielmehr eröffnete eine solche Verfahrensweise dem Vermieter die Möglichkeit, aufgrund einer fehlerhaften Abrechnung Vorauszahlungen in einer Höhe zu erheben, die ihm bei korrekter Abrechnung nicht zustünden.


Folie 52

Konsequenzen für das Kündigungsrecht

Kein Kündigungsgrund

• Gravierende Konsequenzen für den Mieter konnten sich bislang ergeben, wenn sich aus den Erhöhungen der Vorauszahlungen ein kündigungsrelevanter Mietrückstand aufbaute. Der Vermieter konnte das Mietverhältnis wegen Mietrückständen beenden, zu denen es überhaupt nur kommen konnte, weil er selbst eine fehlerhafte Abrechnung erstellt hatte, die den Mieter unberechtigt mit zu hohen Betriebskosten belastete.

• Dies ist nun nicht mehr möglich!


Folie 53


Rechtsstreit über inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung

In einem Rechtsstreit über- Zahlung erhöhter Vorauszahlungen

- Kündigung bzw. Räumung wegen Nichtzahlung derartiger Erhöhungsbeträge

ist die inhaltliche Richtigkeit einer Abrechnung zu klären.


Folie 54


1. Problem:

Muss der Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen eine formell und

inhaltlich ordnungsgemäße Abrechnung zu Grunde liegen?

Ja!


Folie 55

BGH, Urt. v. 28.9.2011 – VIII ZR 294/10

Ergänzender Hinweis zum Sicherheitszuschlag

Die Annpassung der Betriebskostenvorauszahlungen ist nur dann angemessen im Sinne von § 560 Abs. 4 BGB, wenn sie auf die voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten im laufenden Abrechnungsjahr abstellt. Grundlage für die Anpassung der Vorauszahlungen ist dabei die letzte Betriebskostenabrechnung. Allerdings kann bei der Anpassung auch eine konkret zu erwartende Entwicklung der künftigen Betriebskosten berücksichtigt werden. Indes besteht kein Raum für einen abstrakten, nicht durch konkret zu erwartende Kostensteigerungen für einzelne Betriebskosten gerechtfertigten "Sicherheitszuschlag" von 10 %.


Folie 56

Geltungsbereich der Schonfrist aus § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB

2. Problem:

Setzt die Anwendung der Schonfrist aus § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB eine rechtskräftige Verurteilung des Mieters

voraus?

Mit anderen Worten: Kann wegen des Verzugs mit der Zahlung erhöhter Betriebskosten gekündigt werden, ohne dass die Schonfrist beachtet werden muss?


Folie 57

Zentrale Vorschrift


(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:

3. Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so

kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.


Folie 58

Urteil des BGH vom 18. Juli 2012 - VIII ZR 1/11


Folie 59

Leitsatz der Entscheidung

Kommt der Mieter mit der Zahlung von durch den Vermieter nach § 560 Abs. 4 BGB einseitig erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen in Verzug, scheitert eine (auch) darauf gestützte fristlose Kündigung des Vermieters nicht daran, dass der Vermieter den Mieter nicht vor Ausspruch der Kündigung auf Zahlung der erhöhten Betriebskosten verklagt hat.


Folie 60

Regelungsgehalt des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB

Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 BGB verurteilt worden, so kann der Vermieter nach § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.


Folie 61

Anwendungsbereich der Schonfrist

Regelungsgehalt des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB ist umstritten.

- Nach einer Ansicht besagt die Vorschrift, dass der Vermieter wegen der erhöhungsbedingten Rückstände erst kündigen kann, wenn der Mieter rechtskräftig zur Zahlung der erhöhten Betriebskosten oder -vorauszahlungen verurteilt ist.

- Nach einer anderen Ansicht stellt die rechtskräftige Verurteilung des Mieters nur die Voraussetzung für die Anwendung der Sperrfrist dar und ist nicht als Voraussetzung für die Kündigung wegen Zahlungsverzugs zu verstehen.

- Der Senat hat sich der letztgenannten Auffassung angeschlossen.


Folie 62

Regelungsgehalt des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB

Zentrale These des BGH:

Der Schutz des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB umfasst nur die während des Klageverfahrens aufgelaufenen Erhöhungsbeträge und erstreckt sich nicht auf die Zeit vor Erhebung der Klage.


Folie 63


Rechtsstreit über inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung

Der Vermieter kann das Mietverhältnis ohne Beachtung der Schonfrist aus § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB und ohne vorher Zahlungsklage erheben zu müssen kündigen, wenn der Mieter mit der Zahlung des Erhöhungsbetrags in Verzug geraten ist.


Folie 64

Geltungsbereich der Schonfrist aus § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB

2. Problem:

Setzt die Anwendung der Schonfrist aus § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB eine rechtskräftige Verurteilung des Mieters

voraus?

Mit anderen Worten: Kann wegen des Verzugs mit der Zahlung erhöhter Betriebskosten gekündigt werden, ohne dass die Schonfrist beachtet werden muss?

Ja!


Folie 65

Kombination der beiden Urteile

„Die Interessen des Mieters gebieten es nicht, den Schutzbereich des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB dahingehend auszuweiten, dass der Vermieter vor Erhebung einer Zahlungsklage nicht kündigen kann (…). Im Übrigen ist der Mieter dadurch geschützt, dass im Rahmen des Kündigungsprozesses geprüft werden muss, ob der Vermieter gemäß § 560 Abs. 4 BGB bei den Vorauszahlungen eine Anpassung auf die verlangte Höhe vornehmen durfte. Der Senat hat mit zwei Urteilen vom 15. Mai 2012 (…) entschieden, dass eine Anpassung der Vorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB nur insoweit begründet ist, als sie auf einer auch inhaltlich korrekten Abrechnung beruht.“


Teil 4

Höchstrichterliche Rechtsprechung zum WEG

Prof. Dr. Florian JacobyBielefeld, 9. November 2012



Folie 67

Kostenverteilung


Folie 68

Beschlusskompetenzen in § 16 WEG

(3) Die Wohnungseigentümer können abweichend von Absatz 2 durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums (...) und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

(4) Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 oder zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen im Sinne des § 22 Abs. 1 und 2 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Absatz 2 regeln (...).


Folie 69

Vorrang Gemeinschaftsordnung

• BGH v. 1.4.2011 - V ZR 162/10:Verlangt eine Öffnungsklausel eine 2/3-Mehrheit und klärt sie nicht, was der Bezugspunkt sein soll, sind

- 2/3 aller Wohnungseigentümer und

- nicht nur der in der Versammlung anwesenden

erforderlich.

• BGH v. 2.3.2012 - V ZR 174/11:Weist die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen in dem räumlichen Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu und nimmt dabei den Außenanstrich aus, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft.


Folie 70

Fall 1: Reichweite des § 16 Abs. 3 WEG

• Die Teilungserklärung bestimmt abweichend von § 16 Abs. 2 WEG die Müllkosten nach Einheiten umzulegen.

• Der Eigentümer des noch nicht ausgebauten Dachbodens ist komplett von der Kostenbeteiligung befreit.

• Inwieweit kann die Kostenverteilung auf Grundlage von § 16 Abs. 3 WEG durch Beschluss in der Eigentümerversammlung geändert werden.


Folie 71

Leitsätze des BGH

1. BGH v. 9.7.2010 – V ZR 202/09:Auch ein durch Vereinbarung festgelegter Umlageschlüssel kann durch Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 3 WEG geändert werden.

2. BGH v. 1.6.2012 - V ZR 225/11:§ 16 Abs. 3 WEG begründet nicht die Befugnis, einen Wohnungseigentümer, der nach einer bestehenden Vereinbarung von der Tragung bestimmter Kosten oder der Kostentragungspflicht insgesamt befreit ist, durch Beschluss erstmals an den Kosten zu beteiligen.


Folie 72

Lösung Fall 1

• Eine Änderung des Schlüssels, etwa die Einführung einer Abrechnung nach Wohnfläche, ist von der Beschlusskompetenz des § 16 Abs. 3 WEG gedeckt.

• Die Einführung einer Kostenbeteiligung des Dachgeschosseigentümers ist mangels Beschlusskompetenz ausgeschlossen.


Folie 73

Fall 2 zum Vorrang der HeizkostenV

• Die Eigentümer haben vereinbart, auch die Heiz- und Warmwasserkosten nicht nach der HeizkostenV, sondern nach einem verbrauchsunabhängigen Schlüssel (MEA, Fläche, Personen) zu verteilen.

• Die Wohnungseigentümer genehmigen die auf diesem Schlüssel beruhende Heizkostenabrechnung.

1. Welche Wirkungen äußert die Vereinbarung über den Schlüssel?

2. Ist der Beschluss über die Abrechnung auf Anfechtung für unwirksam zu erklären?

3. Wie kommt eine ordnungsmäßige Abrechnung zustande?


Folie 74

HeizkostenV

§ 3 Satz 1 HeizkostenV: Die Vorschriften dieser Verordnung sind auf Wohnungseigentum anzuwenden unabhängig davon, ob durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer abweichende Bestimmungen über die Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser getroffen worden sind.

§ 9a HeizkostenV:(1) Kann der anteilige Wärme- oder Warmwasserverbrauch von Nutzern für einen

Abrechnungszeitraum wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß nicht erfasst werden (...)

(2) Überschreitet die von der Verbrauchsermittlung nach Absatz 1 betroffene Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum 25 vom Hundert der für die Kostenverteilung maßgeblichen gesamten Wohn- oder Nutzfläche oder des maßgeblichen gesamten umbauten Raumes, sind die Kosten ausschließlich nach den nach § 7 Absatz 1 Satz 5 und § 8 Absatz 1 für die Verteilung der übrigen Kosten zu Grunde zu legenden Maßstäben zu verteilen.

§ 7 Abs. 1 Satz 5 HeizkostenV: Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zu Grunde gelegt werden.

§ 8 Abs. 1 HeizkostenV: (...), die übrigen Kosten nach der Wohn- oder Nutzfläche zu verteilen.


Folie 75

Lösung Fall 2

BGH v. 17.2.2012 - V ZR 251/10: Die Regelungen der Heizkostenverordnung gelten für die Wohnungseigentümer-gemeinschaft unmittelbar; einer Vereinbarung oder eines Beschlusses über ihre Geltung bedarf es nicht.

1. Abweichende Vereinbarungen oder Beschlüsse sind unwirksam.

2. Eine den Anforderungen der Heizkostenverordnung nicht genügende Abrechnung ist auch dann anfechtbar, wenn die Wohnungseigentümer (noch) keine der Heizkostenverordnung entsprechende Regelung eingeführt haben. Dann müssten sie eine solche Regelung nachholen, damit auf ihrer Grundlage die Heizkosten verteilt werden können.

3. Fehlt es für die Vergangenheit an der Verbrauchserfassung ist über § 9a HeizkostenV nach Wohnfläche abzurechnen.


Folie 76

Keine Beschlusskompetenzen zur Begründung von Leistungspflichten


Folie 77

Fall 3

• In einer Eigentümerversammlung wird diskutiert, wie der Winterdienst hinsichtlich der straßenseitigen Gehwege und Stellplätze organisiert werden soll.

• Zur Wahl steht

- die entgeltliche Vergabe an eine Fachfirma durch die Gemeinschaft oder

- die beschlussweise Verpflichtung der Eigentümer zur Ausführung des Winterdienstes.

Worauf muss der Verwalter die Eigentümer hinweisen?


Folie 78

BeschlusskompetenzBGH v. 20.9.2000 - V ZB 58/99

• Durch Beschlussfassung (= Mehrheitsmacht) können nur solche Angelegenheiten geordnet werden, über die nach dem WEG (= gesetzliche Beschlusskompetenz) oder nach einer Vereinbarung (= Öffnungsklausel) die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden dürfen, anderenfalls (= keine Beschlusskompetenz) bedarf es einer Vereinbarung.

• Ein ohne Beschlusskompetenz gefasster Beschluss ist nichtig.

• Ein mit Beschlusskompetenz gefasster rechtswidriger Beschluss ist grds. wirksam, nur anfechtbar.


Folie 79

Keine Leistungspflichten

BGH v. 18.2.2011 - V ZR 82/10:

• Wohnungseigentümern fehlt die Kompetenz, Leistungspflichten außerhalb des Bereichs der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten durch Mehrheitsbeschluss zu begründen.

• Dies gilt insbesondere, wenn es um die Rückgängigmachung einer baulichen Veränderung geht.

BGH v. 9.3.2012 - V ZR 161/11:Eine Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer, die Räum- und Streupflicht im Wechsel zu erfüllen, kann nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern nur durch Vereinbarung begründet werden.


Folie 80

Lösung Fall 3

• Der Verwalter muss die Eigentümer darauf hinweisen, dass für eine beschlussweise Verpflichtung der Eigentümer zum Winterdienst keine Beschlusskompetenz besteht.

• Die Eigentümer können – wenn sich keine abweichende einvernehmliche Lösung finden lässt – nur eine Fachfirma einschalten und die Kosten über Wirtschaftsplan/Jahresabrechnung auf die Eigentümer umlegen.


Folie 81

Durchsetzung von Beseitigungsansprüchen

In der Eigentümerversammlung ist zu beschließen:

• Zwar nicht über die Beseitigungspflicht des Störers(Grund: fehlende Beschlusskompetenz)

• Aber über die gerichtliche Geltendmachung des Beseitigungsanspruchs

- „An sich ziehen“ der rechtsfähigen Gemeinschaft(Grundlage: § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG)

- Vertretungsmacht des Verwalters(Grundlage: § 27 Abs. 3 Nr. 7 WEG)


Folie 82

Gesetzliche Beschlusskompetenzen

• § 12 Abs. 4 Satz 1: Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung• § 15 Abs. 2: Gebrauchsregelung• § 16 Abs. 3: Erfassung und Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten• § 16 Abs. 4: Kostentragung von baulichen Maßnahmen im Einzelfall • § 18 Abs. 3: Entziehung des Wohnungseigentums• § 21 Abs. 3: Ordnungsmäßige Verwaltung• § 21 Abs. 7: Besondere finanzielle Angelegenheiten• § 22 Abs. 1: Bauliche Veränderungen• § 22 Abs. 2: Modernisierungsmaßnahmen• § 22 Abs. 3: Modernisierende Instandsetzung• § 26 Abs. 1: Bestellung und Abberufung des Verwalters• § 27 Abs. 2 Nr. 3: Ermächtigung des Verwalters zur Anspruchsdurchsetzung im Namen der

Eigentümer• § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7: Ermächtigung des Verwalters zur Vornahme sonstiger Rechtsgeschäfte

und Rechtshandlungen im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer• § 27 Abs. 3 Satz 3: Ermächtigung von Eigentümern zur Vertretung der Gemeinschaft der

Wohnungseigentümer• § 27 Abs. 5 Satz 2: Abhängigkeit der Vermögensverfügung durch den Verwalter von der Zustimmung

eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten• § 28 Abs. 5: Wirtschaftsplan, Abrechnung und Rechnungslegung• § 29 Abs. 1 Satz 1: Bestellung eines Verwaltungsbeirats• § 45 Abs. 2 Satz 1: Ersatzzustellungsvertreter und Vertreter


Folie 83

Beispiele fehlender Beschlusskompetenz

• Erstmalige Kostenbeteiligung von Eigentümern, die die Teilungserklärung von der Kostentragung befreit(BGH v. 1.6.2012 - V ZR 225/11)

• Änderung der Kostenverteilung für bauliche Maßnahmen(BGH v. 1.4.2011 - V ZR 162/10)

• Änderung des Schlüssels für die Instandhaltungsrücklage(BGH v. 9.7.2010 – V ZR 202/09)

• Instandsetzung der (im Sondereigentum stehenden) Heizkörper in den einzelnen Einheiten(BGH v. 8.7.2011 - V ZR 176/10)

• Begründung von Leistungspflichten außerhalb des Bereichs der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten/Überwälzung von Verkehrspflichten (BGH v. 18.2.2011 - V ZR 82/10; BGH v. 9.3.2012 - V ZR 161/11)

• Neubegründung noch nicht erfüllter Forderungen gegen einen Wohnungseigentümer (z. B. aus Wirtschaftsplan) in Jahresabrechnung(BGH v. 9.3.2012 - V ZR 147/11; BGH v. 1.6. 2012 - V ZR 171/11 )

• Begründung von Forderungen in Jahresabrechnung gegen ausgeschiedene Eigentümer(BGH v. 2.12.2011 - V ZR 113/11)


Folie 84

Jahresabrechnung


Folie 85

Fall 4

• Der WEG-Verwalter erstellte die Jahresabrechnung.

• In der Gesamtabrechnung stellte er unter Heiz- und Warmwasserkosten die im Abrechnungsjahr an den Energieversorger geleisteten (Abschlags-)Zahlungen in die Jahresabrechnung ein.

• Auf dieser Grundlage erstellte er auch die Einzelabrechnungen.

• Eigentümer E greift die Abrechnung an, weil die Umlage nach der maßgeblichen HeizkostenV nur auf Grundlage der tatsächlich angefallenen Verbrauchskosten erfolgen dürfe.

• Hat E Recht?


Folie 86

Gesamt- und Einzelabrechnung

• Unterscheide zwei Zwecke

- Gesamtabrechnung zwecks Rechnungslegung:Einnahmen und Ausgaben(qualifizierte Kontendarstellung)

- Einzelabrechnung zwecks Kostenverteilung:Nutzungen und Kosten (Verteilungsrechnung)


Folie 87

BGH v. 17.2.2012 - V ZR 251/10zur Gesamtabrechnung

• In die Gesamtabrechnung sind alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoffen stehen, aufzunehmen.

• Denn der Verwalter hat eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein muss.

• Diesen Anforderungen genügt die Gesamtabrechnung nur, wenn sie die tatsächlichen Einnahmen und die tatsächlichen Geldflüsse (gemeint: auch bloße Abschlagszahlungen) ausweist.


Folie 88

BGH v. 17.2.2012 - V ZR 251/10zur Einzelabrechnung

• Bei den Einzelabrechnungen sind hingegen die Bestimmungen der Heizkostenverordnung zu beachten, die eine verbrauchsabhängige Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten vorschreiben.

• Daher sind für die Verteilung in den Einzelabrechnungen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich.

• Die hiermit zwangsläufig verbundene Abweichung der Einzelabrechnungen von der Gesamtabrechnung müsse der Verwalter aus Gründen der Übersichtlichkeit und Nachvollziehbarkeit in der Abrechnung verständlich erläutern.


Folie 89

Gesamt- und Einzelabrechnung

• Unterscheide zwei Zwecke

- Gesamtabrechnung zwecks Rechnungslegung:Einnahmen und Ausgaben(qualifizierte Kontendarstellung)

- Einzelabrechnung zwecks Kostenverteilung:Nutzungen und Kosten (Verteilungsrechnung)

• Folgerung: Positionen der Einnahmen- und Ausgabenrechnung lassen sich unterteilen in

- verteilungsrelevant und

- nicht verteilungsrelevant


Folie 90

Nicht verteilungsrelevante Positionen

• Einnahmen- Nachzahlungen auf Jahresabrechnung

- Hausgeld (Zahlungen auf den Wirtschaftsplan)

- Zur Auffüllung der Instandhaltungsrücklage gewidmete Zinsen oder sonstige Einnahmen

• Ausgaben- Erstattung von Gutschrift aus Jahresabrechnung

- Bezahlung von Öl

- Über-/Unterzahlung an Wärmelieferanten

- Aus der Instandhaltungsrücklage bestrittene Ausgaben


Folie 91

Lösung Fall 4

E hat Recht. Zwar muss die Gesamtabrechnung die tatsächlichen Ausgaben ausweisen, in der Einzelabrechnung ist aber auf Grundlage der HeizkostenV auf die tatsächlichen Verbräuche abzustellen.


Folie 92

Folgerung

• Erfassung:Verwalter hat zum Ablauf des Wirtschaftsjahres Zählerstände (bei Gasheizung) festhalten bzw. den Ölstand messen zu lassen. Ggf. erstellt Versorger „fiktive“ Zwischenabrechnung.

• Abrechnung (zwei Möglichkeiten ordnungsmäßiger Verwaltung):

- Abgrenzung (empfehlenswert!)

Verteilung nach HeizkostenV

Ausgleich über Rücklage/Liquiditätsrückstellung

- BGH v. 17.2.2012 Rn. 17: umfassende Verteilung nach

HeizkostenV für Kosten des tatsächlichen Verbrauchs

Im übrigen nach § 16 Abs. 2 WEG


Folie 93

Muster des VNWI


Folie 94

Parallelentscheidung im Mietrecht

BGH v. 1.2.2012 – VIII ZR 156/11:

• Heizkosten können nicht nach dem Abflussprinzip, sondern nur unter Ansatz des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden.

• Die auf der Anwendung des Abflussprinzips beruhende Fehlerhaftigkeit einer Heizkostenabrechnung kann nicht durch eine Kürzung der auf die Nutzer entfallenden Kostenanteile nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV ausgeglichen werden.


Folie 95

Fall 5: Gegenstand der Einzelabrechnung

• Eine Eigentümerin erwirbt ihr Wohnungseigentum durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung.

• Sie ist vom 23.04.2008 bis zum 31.10.2008 Miteigentümerin.

• Am 11.6.2008 wird die Jahresabrechnung für 2007 beschlossen.

• Die Abrechnung weist der betroffenen Wohnung Ausgaben in Höhe von 3.500 EUR zu.

• Aus dem Wirtschaftsplan für 2007 ergab sich eine monatliche Wohngeldschuld von insgesamt 3.000 EUR.

• Davon hatte der Voreigentümer 2.000 EUR bezahlt.

Was ist von der Beklagten zu entrichten?


Folie 96

Offene Forderungen in Fall 5

• Aus dem Wirtschaftsplan besteht noch eine Schuld in Höhe von 1.000 EUR fort.

• In der Jahresabrechnung wird mit der Abrechnungsspitze iHv 500 EUR eine neue Forderung begründet.


Folie 97

BGH v. 9.3.2012 - V ZR 147/11

Die Wohnungseigentümer sind nicht berechtigt, bereits entstandene, aber noch nicht erfüllte Zahlungsverpflichtungen eines Wohnungseigentümers [auch solche aus dem Wirtschaftsplan] mit Stimmenmehrheit erneut zu beschließen und so neu zu begründen. Ein dennoch gefasster Beschluss ist wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig.

bestätigt durch BGH v. 1.6.2012 - V ZR 171/11 Rn. 27


Folie 98

WP-Forderung im Zeitraffer

Abzurechnendes Jahr BeschlussWirtschaftsplan

BeschlussAbrechnung

31.12.01.01.

• Fälligkeit der WP-Forderung• Verjährungsbeginn!• Zahlungen?• Klageerhebung?• Titulierung?

jeweils gegen derzeitigenEigentümer

WP-Forderungentsteht

WP-Forderungbleibt unberührt, Anspruch aus Abrechnungsspitze tritt hinzu.


Folie 99

BGH v. 1.6.2012 - V ZR 171/11

Die dreijährige Verjährungsfrist für Ansprüche auf Zahlung von Wohngeldvorschüssen beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem die Vorschüsse fällig sind. Der Beschluss über die Jahresabrechnung führt nicht zu einem Neubeginn der Verjährung.


Folie 100

Bedeutung der Jahresabrechnung

• Abrechnung ersetzt den Wirtschaftsplan nicht, Forderungen bestehen aus Wirtschaftplan grds. fort.

• Einzelabrechnung hat nicht den Jahresfehlbetrag zum Gegenstand.

• Abrechnung ergänzt/korrigiert aber im Umfange der Abrechnungsspitze:- Negative Abrechnungsspitze:

Weiterer Anspruch der Gemeinschaft gegen Eigentümer

- Positive Abrechnungsspitze:Gegenanspruch des Eigentümers gegen Gemeinschaft

BGH v. 1.6. 2012 - V ZR 171/11 Rn 25: Die verstärkende Wirkung des Beschlusses über die Jahresabrechnung besteht lediglich darin, dass der Korrekturvorbehalt entfällt, unter dem die Vorschusszahlungen stehen.


Folie 101

Lösung Fall 5

• Für die Begründung einer Haftung des Erstehers für noch offene Beiträge aus dem Vorjahreswirtschaftsplan (1.000 EUR), die neben die Haftung des Voreigentümers aus dem Wirtschaftsplan tritt, fehlt den Miteigentümern die Beschlusskompetenz.

• Der Ersteher haftet allerdings für die so genannte Abrechnungsspitze (500 EUR).

LG München v. 28.2.2011 - 1 S 4319/10


Folie 102

Fall 6zum (unterjährigen) Eigentümerwechsel

• V hat 2005 eine Wohnung in einer Eigentumsanlage an K verkauft.

• Als Zeitpunkt für den „wirtschaftlichen Übergang“ wurde 1. Mai 2005 vereinbart.

• Die Eintragung im Grundbuch erfolgte im Juni 2005.

• Die Jahresabrechnung 2005 wurde im Oktober 2006 beschlossen.

• Die Einzelabrechnung für die veräußerte Einheit ist geteilt.

- Der an V adressierte Teil weist für Jan-April eine Abrechnungsspitze von 600 EUR,

- der an K adressierte Teil für Mai-Dez eine Abrechnungsspitze von 1.250 EUR.

• Für Jan-April wird nicht gezahlt, wen kann die Gemeinschaft auf Zahlung in Anspruch nehmen?


Folie 103

Lösung Fall 6

BGH v. 2.12.2011 - V ZR 113/11

• Eine Inanspruchnahme des Voreigentümers V scheidet aus, weil die Abrechnung – ungeachtet der Adressierung – ihm gegenüber nicht wirken kann, ein entsprechender Beschluss nichtig wäre.

• BGH bejaht Inanspruchnahme des Eigentümers K, weil Beschluss ihm gegenüber wirken sollte, Adressierung ihm nur den Regress erleichtern soll.


Teil 5

Höchstrichterliche Rechtsprechung zum Wohnraummietrecht




Folie 105

Vertragsgemäßer Gebrauch


Folie 106

BGH Urt. v. 14.9.2011 – VIII ZR 10/11

Zur Frage, ob sich ein Vermieter rechtsmissbräuchlich

verhält, wenn er dem Mieter seiner Wohnung den

Einbau einer modernen Heizungsanlage nicht gestattet.


Folie 107

Gewährleistung


Folie 108

BGH Urt. v. 15.12.2010 - XII ZR 132/09

Wirkt sich in einem Gewerberaummietvertrag ein Mangel nur periodisch erheblich auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache aus, ist der Mietzins auch nur in diesem Zeitraum kraft Gesetzes herabgesetzt.


Folie 109

BGH, Urt. v. 29.2.2012 - VIII ZR 155/11

Zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs genügt eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten; der Vorlage eines "Protokolls" bedarf es nicht.


Folie 110

Mietkaution


Folie 111

BGH, Urt. v. 11.7.2012 - VIII ZR 36/12

Mangels anderweitiger ausdrücklicher Vereinbarung ist dem Treuhandcharakter der Mietkaution ein stillschweigendes Aufrechnungsverbot im Hinblick auf Forderungen zu entnehmen, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen. Mit derartigen Forderungen kann der Vermieter gegenüber dem Anspruch des Mieters auf Kautionsrückzahlung auch dann nicht aufrechnen, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt wird.


Folie 112

Modernisierungsduldung


Folie 113

BGH, Urt. v. 28.9.2011 – VIII ZR 242/10

Der mit der Modernisierungsankündigung verfolgte Zweck verlangt nicht, dass jede Einzelheit der beabsichtigten Maßnahmen in der Ankündigung beschrieben und jede Auswirkung mitgeteilt wird. Die Ankündigung muss dem Mieter eine zureichende Kenntnis darüber vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch die Modernisierung verändert wird und wie sie sich auf den zukünftigen Mietgebrauch und die zu zahlende Miete auswirkt. Hierfür genügt es, wenn die Ankündigung den Mieter, der die baulichen Gegebenheiten der Wohnung kennt, in die Lage versetzt, sich ein realitätsnahes Bild von den beabsichtigten baulichen Maßnahmen zu machen.


Folie 114

BGH, Urt. v. 28.9.2011 – VIII ZR 326/10

Der Mieter muss den Einbau funkbasierter Wärmezähler und Kaltwasserzähler dulden, selbst wenn zuvor schon andere Zähler eingebaut waren.


Folie 115

BGH, Urt. v. 20.6.2012 - VIII ZR 110/11

Ob eine vom Vermieter beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme eine Verbesserung der Mietsache darstellt, ist grundsätzlich nach dem gegenwärtigen Zustand der Wohnung einschließlich der vom Mieter vorgenommenen Verbesserungsmaßnahmen zu beurteilen;

unberücksichtigt bleiben lediglich etwaige vom (gegenwärtigen) Mieter vertragswidrig vorgenommene bauliche Veränderungen.


Folie 116

BGH, Urt. vom 10.10.2012 - VIII ZR 25/12

Hochaktuell:

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass dem Einwand der Beklagten, die Modernisierung stelle für sie mit Rücksicht auf die zu erwartende Mieterhöhung eine unzumutbare Härte dar, nicht gemäß § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB entgegengehalten werden kann, dass die Mietwohnung durch den Anschluss an die Zentralheizung lediglich in einen Zustand versetzt werde, wie er allgemein üblich sei. Denn Grundlage für die Beurteilung ist nicht der im Zeitpunkt der Anmietung vorhandene Zustand (mit einem Einzelofen und einem Gamat-Heizgerät), sondern der gegenwärtige Zustand einschließlich der vom Mieter rechtmäßig vorgenommenen Veränderungen.


Folie 117

Kündigung


Folie 118

BGH, Urt. v. 11.6.2012 - VIII ZR 138/11

Aktuell und wichtig:

Der eine fristlose Kündigung begründende Zahlungsverzug entfällt nicht wegen fehlenden Verschuldens des Mieters, wenn dieser bei Anwendung verkehrsüblicher Sorgfalt hätte erkennen können, dass die tatsächlichen Voraussetzungen des von ihm in Anspruch genommenen Minderungsrechts nicht bestehen (im Anschluss an BGH, Urteil vom 25. Oktober 2006 VIII ZR 102/06, NZM 2007, 35).


Folie 119

BGH, Urt. v. 18.7.2012 - XII ZR 97/09

Dazu aus der Rechtsprechung des XII. Senats:

Lässt sich im Fall einer Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Fläche bei der Geschäftsraummiete die Minderfläche eindeutig Nebenräumen (hier: Kellerräume) zuordnen, so darf die Minderung nicht pauschal nach dem prozentualen Anteil der fehlenden Fläche an der vertraglich vereinbarten Gesamtfläche berechnet werden. Vielmehr muss eine angemessene Herabsetzung des Mietzinses den geringeren Gebrauchswert dieser Räume in Rechnung stellen (Abgrenzung zu BGH Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03 - NJW 2004, 1947 und vom 10. März 2010 - VIII ZR 144/09 - NJW 2010, 1745).


Folie 120

Problemkreise des Irrtums

Tatsachenirrtum

Rechtsirrtum

Kalkulationsirrtum


Folie 121


Brandaktuell:

• Voraussetzungen der ordentlichen Zahlungsverzugskündigung

• Anwendung des § 569 Abs. 3 BGB auf die ordentliche Kündigung


Folie 122


Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen Zahlungsverzugs des Mieters erfolgen darf, ohne dass die für eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erforderlichen Mietrückstände erreicht sein müssen.

Da die ordentliche Kündigung im Gegensatz zur fristlosen Kündigung dem Vermieter die Lösung vom Vertrag nur unter Beachtung der gesetzlichen oder der vereinbarten Kündigungsfrist erlaubt, besteht kein Grund, die für die fristlose Kündigung festgesetzten Grenzen auf die ordentliche Kündigung zu übertragen. Eine zur ordentlichen Kündigung berechtigende nicht unerhebliche Verletzung der Zahlungspflicht liegt jedoch noch nicht vor, wenn der Rückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt.


Folie 123


Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die für fristlose Kündigungen geltende Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB, die im Falle einer rechtskräftigen Verurteilung des Mieters zur Zahlung einer erhöhten Miete eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung erlaubt, nicht auf ordentliche Kündigungen angewendet werden kann. Der Zweck der Vorschrift besteht darin, in bestimmten Fällen eine Obdachlosigkeit des Mieters infolge einer fristlosen Kündigung zu vermeiden. Wegen der bei einer ordentlichen Kündigung einzuhaltenden Kündigungsfrist besteht diese Gefahr jedenfalls nicht in gleichem Maße.


Folie 124

Zur Erinnerung

• Kündigt der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis nach §§ BGB § 543 BGB § 543 Absatz I, BGB § 543 Absatz II 1 Nr. 3 lit. a, BGB § 569 BGB § 569 Absatz III Nr. 1 BGB wegen Zahlungsverzugs des Mieters fristlos und hilfsweise auch fristgemäß, lässt der nachträgliche Ausgleich der Rückstände innerhalb der Frist des § BGB § 569 BGB § 569 Absatz III Nr. 2 BGB zwar die fristlose Kündigung unwirksam werden, nicht dagegen auch ohne weiteres die fristgemäße Kündigung. Die nachträgliche Zahlung ist jedoch bei der Prüfung, ob der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ BGB § 573 BGB § 573 Absatz II Nr. 1 BGB), zu berücksichtigen.

• BGH, Urteil vom 16. 2. 2005 - VIII ZR 6/04 (LG Berlin)

http://beck-online.beck.de/Default.aspx?typ=reference&y=100&g=BGB&p=543

http://beck-online.beck.de/Default.aspx?typ=reference&y=100&g=BGB&p=543&x=I

http://beck-online.beck.de/Default.aspx?typ=reference&y=100&g=BGB&p=543&x=II


http://beck-online.beck.de/Default.aspx?typ=reference&y=100&g=BGB&p=569&x=III


http://beck-online.beck.de/Default.aspx?typ=reference&y=100&g=BGB&p=569&x=III


http://beck-online.beck.de/Default.aspx?typ=reference&y=100&g=BGB&p=573&x=II


Folie 125


Eigenbedarfskündigung zur Kanzleigründung

Wohnen in der Kanzlei!


Folie 126


Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass auch dann, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit oder die eines Familienangehörigen nutzen will, ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 1 BGB vorliegen kann. Dieses ist aufgrund der verfassungsrechtlich geschützten Berufsfreiheit nicht geringer zu bewerten als der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gesetzlich geregelte Eigenbedarf des Vermieters zu Wohnzwecken. Das gilt umso mehr, wenn sich (…) die selbst genutzte Wohnung des Vermieters und die vermietete Wohnung in demselben Haus befinden.


Folie 127

Zeitmietvertrag

???

§ 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB

???


Folie 128

Mieterhöhung


Folie 129

BGH Urt. v. 30.3.2011 – VIII ZR 173/10

Zu den Kosten baulicher Modernisierungsarbeiten zählen auch Aufwendungen zur Wiederherstellung einer durch die Bauarbeiten beschädigten Dekoration. Diese Kosten können auch dann gemäß § 559 Abs. 1 BGB umgelegt werden, wenn der Mieter die Arbeiten selbst durchgeführt und der Vermieter ihm die Aufwendungen gemäß § 554 Abs. 4 BGB erstattet hat.


Folie 130

Schönheitsreparaturen


Folie 131

Klausel

„Die Arbeiten müssen in fachmännischer Qualitätsarbeit - handwerksgerecht - ausgeführt werden. Der Mieter darf ohne Zustimmung des Vermieters bei der Ausführung der Schönheitsreparaturen bei Vertragsende nicht von der ursprünglichen Ausführungsart abweichen. Das Holzwerk darf nur weiß gestrichen werden, Naturholz nur transparent oder lasiert. Heizkörper und Heizrohre sind weiß zu streichen. Der Anstrich an Decken und Wänden hat in weiß, waschfest nach TAKT, zu erfolgen. Die Verwendung anderer Farben bedarf der Genehmigung des Vermieters, ebenso die Anbringung besonderer Wanddekorationen und schwerer Tapeten."


Folie 132

BGH, Urt. v. 22.2.2012 - VIII ZR 205/11

Auch wenn der Mieter die Wohnung bei Mietbeginn mit einem neuen weißen Anstrich übernommen hat, benachteiligt ihn eine Farbwahlklausel nur dann nicht unangemessen, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beansprucht und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt (Bestätigung der Senatsurteile vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07, NZM 2008, 605 Rn. 18; vom 22. Oktober 2008 - VIII ZR 283/07, NJW 2009, 62 Rn. 17 f.).


Folie 133

BGH, Urt. v. 21.9.2011 – VIII ZR 47/11

Die Pflicht des Mieters zum "Weißen" von Decken und Wänden dahin ist so auszulegen, dass ein Anstrich mit weißer Farbe vorzunehmen ist. In dieser Auslegung liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor, weil er auch während des laufenden Mietverhältnisses in der vorgegebenen Farbwahl dekorieren muss und dadurch in seiner persönlichen Lebensgestaltung eingeschränkt wird, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht.


Folie 134

BGH, Urt. v. 20.6.2012 - VIII ZR 12/12

Zahlt der Mieter aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel an den Vermieter einen Abgeltungsbetrag für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen, so unterliegt der sich hieraus ergebende Bereicherungsanspruch des Mieters der kurzen Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB (Bestätigung und Fortführung von BGH, Urteil vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 195/10, NJW 2011, 1866).

Praktikerseminar Miet- und WEG-Recht Zeitplan 13.00 – 14.45 Uhr: Teil 1 u. 2 Pause 15.00 – 16.30...

Documents

Transcript of Praktikerseminar Miet- und WEG-Recht Zeitplan 13.00 – 14.45 Uhr: Teil 1 u. 2 Pause 15.00 – 16.30...