Renovieren. Umbauen. Modernisieren.Steuerliche Auswirkungen bei selbstgenutzten und vermieteten Immobilien

Expertentage 2015

Agenda

I. Selbstgenutzte Immobilien

§ Begünstigte Handwerkerleistungen

§ Abgrenzung zu haushaltsnahen Dienstleistungen

§ Sonderfälle

§ Gestaltungsmöglichkeit

II. Vermietete Immobilien

§ Sofort abzugsfähige Kosten

§ Anschaffungskosten oder anschaffungsnahe Herstellungskosten

§ Gestaltungsmöglichkeit

III. Rechnungsanforderungen beim Aussteller

I. Selbstgenutzte Immobilien

Eigenheim Mietwohnung Ferienwohnung

§ Haushalt muss in DE, EU oder EWR Staat liegen§ Haushalt muss zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden§ Nutzung als Zweit-, Wochenend- oder Ferienwohnung ausreichend

§ Haushalt muss in DE, EU oder EWR Staat liegen§ Haushalt muss zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden§ Nutzung als Zweit-, Wochenend- oder Ferienwohnung ausreichend

§ Begünstigte Handwerkerleistungen

§ Renovierungs- , Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen§ regelmäßige oder einmalige Aufwendungen§ Einordnung in Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten unmaßgeblich§ Schaffung neuer Wohn- oder Nutzfläche möglich in vorhandenem Haushalt§ Beispielsweise: Modernisierung der Heizung, Erneuerung Fenster, Einbau

Kamin, Wechsel von Bodenbelägen, Möbelmontage, neuer Anstrich usw.

§ Renovierungs- , Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen§ regelmäßige oder einmalige Aufwendungen§ Einordnung in Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten unmaßgeblich§ Schaffung neuer Wohn- oder Nutzfläche möglich in vorhandenem Haushalt§ Beispielsweise: Modernisierung der Heizung, Erneuerung Fenster, Einbau

Kamin, Wechsel von Bodenbelägen, Möbelmontage, neuer Anstrich usw.

§ Begünstigte Handwerkerleistungen

• Vorschrift nachrangig zu Werbungskosten, Betriebsausgaben oder

Sonderausgaben anwendbar

• Höchstbetrag nur einmalig pro Haushalt zu berücksichtigen

• Kein Vor- oder Rücktrag nicht ausgeschöpfter Höchstbeträge möglich

• Antrag im Mantelbogen der jeweiligen Einkommensteuererklärung

• Rechnung muss vorliegen und Handwerker müssen unbar bezahlt worden sein

• Anzusetzende Kosten: Arbeitskosten + Maschinenkosten + Fahrtkosten +

Umsatzsteuer

• 20% der Aufwendungen, max. 1.200 EUR pro Jahr (BMG: 6.000 EUR)

• Maßnahmen dürfen nicht öffentlich gefördert werden (z.B. KfW Darlehen)

§ Abgrenzung zu haushaltsnahen DL

• Tätigkeiten, die gewöhnlich durch Haushaltsmitglieder oder selbständige

Dienstleister erledigt werden, z.B.

• Reinigung,

• Fenster putzen,

• Rasenmähen,

• Wäschepflege,

• Umzugsdienstleistungen

• Bezug zur Hauswirtschaft notwendig

• Keine Handwerkerleistungen

• Keine personenbezogenen Dienstleistungen (z.B. Frisör, Kosmetikerin etc.)

• 20% der Aufwendungen, max. 4.000 EUR pro Jahr (BMG: 20.000 EUR)

• Gilt auch bei Unterbringung in einem Heim oder dem Ort der dauernden Pflege

→ ein eigener Haushalt ist insoweit nicht erforderlich

§ Sonderfälle

1. Dichtheitsprüfung einer Abwasserleitung

BMF stuft Leistung als Gutachtertätigkeit ein → keine Begünstigung

BFH vom 06.11.2014 → auch Überprüfungen funktionsfähiger Anlagen sind

Handwerkerleistungen

2. Schornsteinfeger

BMF unterteilt in begünstigte Wartung und nicht begünstigte Mess- und

Überprüfung

Lt. BFH ist diese Aufteilung wenig überzeugend

3. Straßen- und Gehwegreinigung, Winterdienst auf öffentlichem Gelände

BMF → nur anteilige Aufwendungen für Privatgelände begünstigt

BFH vom 20.03.2014 → Kosten sind vollständig begünstigt

§ Sonderfälle

4. Hausanschlusskosten eines Grundstücks

BMF → nur anteilige Aufwendungen für Privatgelände begünstigt

BFH vom 20.03.2014 → Kosten sind vollständig begünstigt

5. Überarbeitung von Zimmertüren

BMF → Kosten nicht begünstigt, soweit Arbeit beim Tischler erledigt wird

Lt. BFH bedenklich, ob „außer Haus“ angefallene Arbeitskosten unberücksichtigt

bleiben können → räumlich-funktionaler Zusammenhang entscheidend

§ Gestaltungsmöglichkeit

Immobilie ist bezugsfertig30.11.2014

Baubeginn01.02.2014

Ausbau Dachgeschoss15.09.2015

Wohn- und Nutzflächenschaffung in einem vorhandenen Haushalt ist

begünstigt, siehe Rz. 20 des BMF vom 10.01.2014

…im Bau befindlich…

II. Vermietete Immobilien

Privatvermögen Betriebsvermögen

Aufwendungen im Zusammenhang mit vermieteter Immobilie sind

immer Werbungskosten

Aufwendungen im Zusammenhang mit vermieteter Immobilie sind

immer Werbungskosten

Aufwendungen im Zusammenhang mit vermieteter Immobilie sind

immer Betriebsausgaben

Aufwendungen im Zusammenhang mit vermieteter Immobilie sind

immer Betriebsausgaben

§ Sofort abzugsfähige Kosten

Die Aufwendungen für Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind

immer dann sofort steuerlich abzugsfähig, wenn:

• keine Anschaffungskosten

• keine Herstellungskosten

• keine anschaffungsnahen Herstellungskosten

Sofort abzugsfähige Kosten werden als Erhaltungsaufwendungen bezeichnet.

Beispiele§ Bodenbeläge werden erneuert§ Badezimmer wird renoviert und in zeitgemäßen Standard versetzt

§ Anschaffungskosten oder

Herstellungskosten

Liegen vor, bei:

• Kosten, um eine erworbene Immobilie in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen

• Beispiel: Eine unbewohnbare Immobilie wird saniert und anschließend vermietet.

• Kosten zur Wiederherstellung notwendiger Wohnungsbestandteile

• Beispiel: In eine Wohnung wird eine Heizung eingebaut, da diese bislang nicht

vorhanden gewesen ist.

• Kosten für die Erweiterung einer bestehenden Immobilie

• Beispiel: Das Dachgeschoss wird zu einer Wohnung ausgebaut und vermietet.

• Hebung des Gebäudestandards (Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster)

• Beispiel: Eine Standardwohnung wird zu einem Luxus-Penthouse umgebaut.

§ Anschaffungskosten oder

Herstellungskosten

Sonderfall: Anschaffungsnahe Herstellungskosten

• Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen dürfen dann nicht sofort

steuerlich abgezogen werden, wenn

• sie innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung durchgeführt werden und

• deren Nettokosten > 15% der ursprünglichen Anschaffungskosten

FolgeDie Aufwendungen erhöhen die Anschaffungs- bzw.

Herstellungskosten und können nur über die jährliche Abschreibung berücksichtigt werden.

Die Aufwendungen erhöhen die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und können nur über die jährliche

Abschreibung berücksichtigt werden.

§ Anschaffungskosten oder

anschaffungsnahe Herstellungskosten

Beispiel zu anschaffungsnahen Herstellungskosten

Kauf Immo 07.07.2008, KP 500 TEUR, davon 100 TEUR GruBo, Vermietung steuerfrei

Modernisierungsmaßnahme RE-Datum Netto USt (19%)

Sanitärinstallation 25.10.2008 17.000,00 3.230,00

Dacheindeckung 21.05.2009 12.000,00 2.280,00

Wärmedämmung der Fassade 01.11.2009 15.500,00 2.945,00

Elektroinstallation 23.01.2010 16.000,00 3.040,00

Summe 60.500,00 11.495,00

Im Jahr 2010 übersteigen die Nettoaufwendungen (Summe: 60.500,00 EUR) die Grenze von 15% der ursprünglichen Anschaffungskosten (400.000,00 EUR x 15% = 60.000,00 EUR). Dies führt dazu, dass

die Maßnahmen insgesamt als anschaffungsnahe Herstellungskosten behandelt werden. Damit keine sofort abzugsfähigen Aufwendungen sondern Erhöhung der BMG für die jährliche

Abschreibung des Gebäudes.

§ Gestaltungsmöglichkeit

KaufMietobjekt02.01.2010

Sanierungsmaßnahme in 2010

Sanierungsmaßnahme in 2011

Sanierungsmaßnahme in 2012

In Summe < 15% der AK

Restliche Renovierung

ab 2014

III. Rechnungsanforderungen

Der Aussteller muss bzw. sollte folgendes bei seiner Rechnung beachten:

§ Richtige Anschrift, Art der Arbeiten, Nettobetrag, USt-Satz usw.

§ Hinweis auf 2 jährige Aufbewahrungsfrist für Nicht-Unternehmer

§ Transparente Aufteilung in Material- und Arbeitskosten sowie ggfs.

Maschinen- und Fahrtkosten

Sonderprobleme:

§ Umkehr der Steuerschuldnerschaft, wenn Empfänger Bauleister ist

hier: Nachweis in Form der neuen USt 1 TG Bescheinigung

§ Vermeidung Abzug von 15% Bauabzugsteuer durch

Freistellungsbescheinigung nach § 48b EStG

Chaos in 2014

Pekala & Behler Steuerberatungsgesellschaft

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VIELEN DANK FÜR IHRE AUFMERKSAMKEIT UND NOCH EINEN SCHÖNEN TAG HIER IM EINRICHTUNGSHAUS BÖCKSTIEGEL!!