Projekt: Resort Sanaspans Lenzerheide ... · Resort Sanaspans Wirtschaftlichkeitskonzept /...
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Projekt: Resort Sanaspans Lenzerheide Wirtschaftlichkeitskonzept
Zürich, 11. April 2019
SANASPANS
WIRTSCHAFTLICHKEITSKONZEPT INHALTSVERZEICHNIS
Resort Sanaspans Wirtschaftlichkeitskonzept / 11.04.2019 / mg/bry Hans H. Moser AG
Inhaltsverzeichnis
1. Ausgangslage und Aufgabenstellung 1
1.1 Ausgangslage 1
1.2 Tourismusbranche Ferienregion Lenzerheide 2
1.3 Projektinhalt 3
1.4 Behörden und Interessensgruppen 3
2. Grundlagen / Parzellen 4
2.1 Zonen, Parzellen Gemeinde Zollikon 4
2.2 Erschliessungsfragen Resort Sanaspans 5
3. Arealplanung auf Stufe Machbarkeit 7
3.1 Arealplanung Resort Sanaspans 7
3.2 Resort Sanaspans 9
3.2.1 Flächenauszug Hotel 10
4. Marktanalyse und Umgebung 12
4.1 Allgemein Tourismusregion / Logiernächte Ferienregion Lenzerheide 12
4.1.1 Marktuntersuchungen Hotellerie Region Lenzerheide 14
4.1.2 Bestand Hotels im 4 Sterne Bereich in der Region Lenzerheide 16
4.2 Zukünftiges Hotelsegment Sanaspans 17
4.3 Tourismusumfeld Erreichbarkeit 17
4.4 Fazit Marktnachfrage / Mitbewerber 18
5. Erstellungskosten auf Stufe Machbarkeit 18
5.1 Baukosten Erschliessungsstrasse 20
5.2 Landpreis 21
6. Wirtschaftlichkeitsberechnung 21
6.1 Grundlagen 21
6.1.1 Vergleichshotel 22
6.2 Trendanalyse aus Sicht Resort Sanaspans 23
6.3 Berechnungsgrundsätze 25
6.3.1 Grundlage Kostensparten anhand Statistik Buchhaltungsergebnisse 26
6.4 Wirtschaftlichkeitsanalyse nach Übernachtungen 27
6.5 Wirtschaftlichkeitsanalyse nach HP 29
6.6 Fazit Wirtschaftlichkeitsanalyse 31
7. Risikoanalyse 32
7.1 Fazit Risikobeurteilung Resort Sanaspans 34
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8. Meilensteine 34
9. Rechtliche Grundlagen 34
10. Schlussbemerkung 35
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1. Ausgangslage und Aufgabenstellung
1.1 Ausgangslage
Die Gemeinde Zollikon besitzt auf der Lenzerheide, neben dem heutigen Ferienhaus Sa-
naspans mit 100 Betten, zusätzlich eine Fläche von knapp 50'000 m2 in der Landwirtschafts-
zone. In Zusammenarbeit mit der Gemeinde Vaz/Obervaz und der Bürgergemeinde Vaz/Ober-
vaz wird seit 2016 eine sinnvolle und nachhaltige Tourismuspolitik für das Gebiet Sanaspans
ausgearbeitet und diskutiert.
Heute wird die Ferienanlage Sanaspans befristet als Ferienhotel durch die Hotelgruppe Juhui
betrieben.
Abbildung 1: Ferienanlage Sanaspans Gemeinde Zollikon mit 100 Betten, Arealfläche 7'766 m2
In den letzten Jahren war der Betrieb des Ferienhauses Sanaspans für die Gemeinde Zollikon,
aufgrund der vielen Sanierungsaufwendungen, nicht kostendeckend. Mit den anstehenden
Sanierungsmassnahmen der nächsten 2-3 Jahre wurden folgende Projektvarianten geprüft:
Stilllegung der Anlage
Erhalt der Liegenschaft mit Sanierungskosten > CHF 3 Mio. nicht wirtschaftlicher Betrieb
keine Option
Arealentwicklung Sanaspans (siehe Bericht): ca. 13'300 m2 Zone für Hotelanlage, Aus-
gangslage Ferienhaus Sanaspans
Das Ferienhaus Sanaspans genügt nicht mehr den heutigen Ansprüchen an Zimmer- und Inf-
rastrukturqualität. Einzig die attraktive Lage bewegt Touristen zu einem Ferienaufenthalt.
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Abbildung 2: Grundriss EG Ferienhaus Sanaspans
Die heutige Raumgeometrie der Zimmer etc. entspricht nicht mehr den heutigen Bedürfnissen.
1.2 Tourismusbranche Ferienregion Lenzerheide
Durch den Zusammenschluss Arosa – Lenzerheide (im Winter 2013) wurde über eine Zeitpe-
riode von 10 Jahren mit einem Gästewachstum von > 40% gerechnet. Der starke Euro und die
schneearme Wintersaison 2015/2016 haben das prognostizierte Wachstum vorläufig abge-
schwächt. Neuste Zahlen zeigen aber, dass im Jahr 2017 ein Wachstum von 18% in der Re-
gion Lenzerheide registriert wurde.
Aktuelle Daten vom 2017/2018 weisen darauf hin, dass der Winter 2018, speziell der Januar
2018, einen massiven Buchungswachstum sowie sehr gute Auslastungsquoten im Bereich
Hotellerie aufweist.
In der Region Lenzerheide sind rund 70 Hotelleriebetriebe mit ca. 2'000 Betten vorhanden.
Zum Vergleich: In Arosa sind doppelt so viele Hotels und Betten registriert.
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1.3 Projektinhalt
Die Machbarkeit untersucht eine nachhaltige Siedlungspolitik im Gebiet Sanaspans. Der Pro-
jektbereich beinhaltet im Wesentlichen folgende Flächenausdehnung:
Die Machbarkeit für die Arealerschliessung sieht folgendes Konzept vor:
15'000 m2: / AZ 1.2 Hotelprojekt mit bewirtschafteten Wohnungen
Hotelzone mit 500 Betten
1.4 Behörden und Interessensgruppen
Die Projektidee ist eine Zusammenarbeit zwischen der Gemeinde VAZ/Obervaz, dem Bürger-
verein Vaz/Obervaz und der Gemeinde Zollikon. Der Projektinhalt sieht eine nachhaltige und
wirtschaftliche Raumpolitik an attraktiver Lage für Hotelfragen vor, welcher die Nachfrage für
das Tourismuswachstum sicherstellt.
Folgende Personen haben an den Strategiebesprechungen im 2016/2017 teilgenommen:
Vaz/Obervaz: Gemeindepräsident Aron Moser
Vaz/Obervaz: Bauamtchef Walter Büchi
Vaz/Obervaz: Bürgerratspräsident Markus Lenz
Gemeinde Zollikon: Gemeinderatspräsidentin Katharina Kull-Benz
Gemeinde Zollikon Gemeinderat: Urs Fellmann / Bernhard Ecklin / Martin Hirs
Liegenschaftenvorsteher Gemeinde Zollikon: Pierfrancesco Zanella
Ziel von allen Interessensgruppen ist es den Tourismusmarkt zu steigern, wie die letzten Jahen
2018 und 2019 beweisen. In der Region Lenzerheide liegt ein Nachholbedarf an Hotelbetten
vor.
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2. Grundlagen / Parzellen
2.1 Zonen, Parzellen Gemeinde Zollikon
Die Gemeinde Zollikon besitzt insgesamt eine Landfläche von 56'900 m2 im Gebiet Sa-
naspans. Wie die Situation zeigt, sind davon 7'766 m2 in der Zone öffentliche Bauten einge-
gliedert und die restlichen knapp 50'000 m2 sind als Landwirtschaftszone ausgewiesen.
Abbildung 3: heutiger Zonenplan Anteil öffentliche Zone 7'766 m2, Arealfläche Zollikon Total 56'900 m2
Die Parzellenzone der Gemeinde Zollikon ist blau hinterlegt. Die Parzellenangaben sind nach-
folgend tabellarisch aufgeführt.
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Abbildung 4: Zusammenstellung Parzellenauszug nach Zonen der Gemeinde Zollikon
2.2 Erschliessungsfragen Resort Sanaspans
Heute besteht bereits eine Feriensiedlung mit 100 Betten und zusätzlichen Seminarräumen.
Die heutige Erschliessungsstrasse erfüllt die Verkehrsbelastungen von LKW- und Carfahrten.
Mit der Arealplanung wird das Verkehrsaufkommen erhöht. Es empfiehlt sich den Strassen-
querschnitt auf eine Strassenbreite von 5.20 m zu projektieren und den Fussgängerweg ge-
trennt zu führen, damit die Verkehrssicherheit verbessert wird und der neue Strassenquer-
schnitt den zukünftigen Verkehrsbelastungen gerecht wird. Zukünftig wird in kritischen Tagen
mit Mehrfahrten von ca. 500 pro Tag gerechnet, für den Hotelbereich mit insgesamt 320 Tief-
garagenplätzen. Ein massgebender Anteil von ca. 30-50% der Gäste reisen mit dem ÖV, was
das Verkehrsaufkommen abschächt. Die An- und Abreisetage konzentrieren sich nicht mehr
nur auf den Samstag, dies minimiert massiv die Spitzenverkehrsbelastung.
3556 Landwirtschaftzone m2 27'689.00
3556 ÜBRIGES Gemeinde Gebiet / Skipiste m2 220.00
3556 öffentliche Zone m2 7'766.00
3556 WZ 0.2 m2 -
3556 WZ 0.3 m2 3.00
3556 Total m2 35'678.00
4638 Landwirtschaftzone m2 3'768.00
4637 Landwirtschaftzone m2 5'809.00
4637 WZ 0.2 m2 2.00
4637 Total m2 5'811.00
3686 Landwirtschaftzone m2 7'849.00
3686 WZ 0.2 m2 -
3686 Total m2 7'849.00
3794 Landwirtschaftzone m2 3'794.00
Total Fläche 56'900.00
m2 48'909.00
m2 220.00
m2 7'766.00
m2 2.00
m2 3.00
m2 56'900.00
WZ 0.3
Total Fläche
Flächen
Total nach Zonen
Landwirtschaftsfläche
Übriges Gemeinde Gebiet/Skipiste
öffentliche Zone
WZ 0.2
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Abbildung 5: Standort Sanaspans / Erreichbarkeiten
Station Distanz
Zentrum Post 450 m
ÖV Richtung Lenz 215 m
Laden Metzgerei / Spar 200 m
Skilift / Crestas 460 m
Talstation Rothorn 1'800 m
Skipiste Ankunft / Freeride Sanaspans 0 m
Golfanlage 1'050 m
Abbildung 6: Erreichbarkeit
Die Erreichbarkeit des Zentrums (ca. 400 m) und der Skipisten ist sehr gut. Auch das Erreichen
des ÖV's ist zu Fuss in ca. 5-10 Minuten möglich.
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3. Arealplanung auf Stufe Machbarkeit
3.1 Arealplanung Resort Sanaspans
Das zukünftige Resort liegt am heutigen Ort des Ferienhauses Sanaspans und erstreckt sich
in südlicher Richtung mit einem wunderbaren Ausblick nach Savognin und ins Engadin.
Die acht Gebäudekuben werden jeweils mit vier oder fünf Geschossen ausgestaltet und sind
abwechselnd orthogonal zueinander situiert. Die strenge Setzung der Gebäude bildet dabei
differenzierte Aussenräume mit Durch- und Ausblicken von Gassen und Plätzen.
Als Dreh- und Angelpunkt sind hier öffentliche Dienstleistungen und Freizeitmöglichkeiten er-
schlossen. So sind von diesem Platz aus Restaurant, Wellnessbereich, Beherbergungsbe-
triebe und Ladenflächen zugänglich. Die parkähnliche Gestaltung des Aussenraums bietet ne-
ben den Aufenthaltsmöglichkeiten auch saisonal abhängige Aktivitäten. Dabei verläuft das Ge-
lände durch das Resort. Durch diese sensible Platzierung der Volumen werden Terrainverän-
derungen reduziert und erfolgen ausschliesslich dort wo sie unbedingt erforderlich sind.
Für eine Erstbeurteilung wurden, neben den hotelpolitischenThemen, die Wirtschaftlichkeit
und die Marktbedingungen untersucht. Die heutige Projektstufe beinhaltet eine Planungsstufe
im Massstab 1:1000:
Hotelsegment 4 oder 5 Sternebetrieb mit bewirtschaftetem Wohnraum
Baukörper in Anlehnung der Zonenverordnung Vaz/Obervaz
Bebauungsdichte ca. 1.2 AZ für Hotelzone mit 8 Baukörpern
Hoteltrakt wird beim heutigen Ferienhaus Sanaspans vorgesehen minimale Verände-
rung in den Lärmbelastungen (alt = neu)
Die oben genannten Kriterien setzen den Rahmen für die Überbauungsgrösse und Dichte für
eine zonengerechte Überbauungspolitik.
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Abbildung 7: Machbarkeit Arealplanung Resort Sanaspans, eingezont 7'766 m2
Flächenkonzept / Arealplanung
Resort Sanaspans
Resort Sanaspans
Landflächen 13'300 m2
Landwirtschaftsfläche ca. 1'000 m2
Konzept 500 Betten
48 Zi. / 104 Whg. / davon WHG 20-25 ver-
kauf
PP 320
AZ 1.2
Abbildung 8: Arealplanung nach Nutzer und Flächen
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3.2 Resort Sanaspans
Die Lage Sanaspans eignet sich für ein Hotelkonzept im 4-5 Sternebereich. Anhand der Er-
fahrungswerte aus ähnlichen Bauprojekten wurden die Baustandards für dieses Hotelsegment
definiert. Das Raumprogramm ist nachfolgend tabellarisch beschrieben.
Hotelkonzept /
Kennwerte
Resort Sanaspans Bemerkung
Landflächen 13'300 m2 davon sind 7'766 m2 eingezont,
Mehrflächen sind 1'000 m2
Konzept 500 Betten
48 Zi. / 104 Whg.
Zimmergösse in m2 Zi. 37 m2
Whg in m2 104 Whg. / 90 m2 – 93 m2 Zimmergrössen und Wohnungs-
mix wird in einer nächsten Pla-
nungsstufe näher beurteilt
Restaurant / Bar 3-4 Restaurant
Fläche Total ca. 850 m2
Bedarf an Restaurantbetrieben
muss in einer nächsten Stufe ab-
geklärt werden, sicherlich 2 Res-
tauranttypen für ein 4 Sterneho-
tel
Rezeption 100 m2 bei Betriebsstart
Wellness > 1'000 m2 abhängig vom Schwerpunkt und
Ausrichtung der Hotelanlage
Weitere Flächen 340 m2 Ladenfläche / Sport
evtl. zusätzlich 340 m2
Drittflächen für medizinische
Räume, Konferenzräume sind
nach Hotelkonzept und Nach-
frage auszurichten
PP 320 darin sind auch die PP für Perso-
nal und Besucher enthalten, für
Gäste sind anhand der Zimmer
ca. 240 vorzusehen
Umgebung Nutzung der Umgebung, wie Kin-
derland, Ski oder Tierpark, Golf-
konzept etc. pendent
Umgebungsplanung ist Bestand-
teil der nächsten Stufe
Abbildung 9: Eckdaten Resort Sanaspans
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Das Hotelkonzept sieht einen ausgewogenen Mix von Hotelbetten und Verkauf vor, damit das
Resort einen nachhaltigen und erfolgreichen Betrieb sicherstellen kann. Die kritischen Fakto-
ren, wie Baukosten und mögliche Betriebszahlen, werden in den folgenden Kapiteln nachge-
wiesen.
Um eine wirtschaftliche Basis für ein Hotelbetrieb mit bewirtschaftedem Wohnen zu schaffen,
müssen folgende Rahmenbedingungen sichergestellt sein:
BGF > 15'000 m2
Betten > 500 (Hotelbetten, bewirtschaftetes Wohnen etc.)
Wellnessanlagen ca. 1'000 m2
2 Restaurationsbetriebe
Drittflächen Sportladen, Kongressräume, medizinische Räume
3.2.1 Flächenauszug Hotel
Der heutige Planungsstand ist auf Stufe Machbarkeit nach Geschossflächen und Nutzung
überprüft worden. Die Planung sieht im Wesentlichen folgende Nutzung vor:
Haupttrakt A Hotelanlagen ca. 100 Betten + 7 Gebäude mit bewirtschaftetem Wohnen
(Anteil 20%)
Die Zuweisung der Nutzung von Hotelbetten, bewirtschafteten Wohnen und Verkauf von max.
20% der Fläche wird in einer nächsten Projektstufe definiert. Für die vorliegende Wirtschaft-
lichkeitsberechnung wurden folgende Annahmen gewählt:
Hotelbetrieb 48 Zimmer mit 96 Betten
bewirtschaftetes Wohnungen (84 Whg.)
Verkauf Wohnungen gemäss den gesetzlichen Bestimmungen max. Flächenanteil von 20%
dies sind 20-25 Whg.
500 Betten für einen wirtschaftlichen und erfolgreichen Betrieb
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Abb
ildun
g 1
0: N
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2
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4. Marktanalyse und Umgebung
4.1 Allgemein Tourismusregion / Logiernächte Ferienregion Lenzerheide
Mit der Skiverbindung Arosa - Lenzerheide im Dezember 2013 wird die Lenzerheide heute als
Top-Skiregion in ganz Europa wahrgenommen.
Abbildung 11: Zusammenschluss Skifahrertage grösstes Skigebiet Grafik Stand 2007
Da die Bergregionen in den Wintermonaten ihre Haupteinnahmen generieren, wird der Zu-
sammenschluss mit Arosa ein sehr hohes Wachstum verzeichnen. In den letzten Jahren
wurde in der Lenzerheide bereits in neue Hotelbetten investiert:
Privà Lodge Winter 2013/2014
Hotel Lai auf der Lenzerheide (Sommer 2017) + ca. 100 Betten
Revier (Dezember 2017) + 200 Betten
Diverse Marktrecherchen zeigen, dass weitere Hotels zum Wachstum in der Region nachhaltig
beitragen werden.
Die Umgebung Lenzerheide weist aktuell im Segment 1 bis 5 Sterne ca. 70 Hotels auf, was
ca. 2'000 – 2'200 Betten entspricht. Mit der Erschliessung vom Skigebiet Arosa - Lenzerheide
wird sich die Nachfrage steigern und die bestehenden Hotels können die zukünftige Markt-
nachfrage nicht decken.
Im 4 Sternebereich sind aktuell 7 Hotelbetriebe vorhanden, was einem Anteil von ca. 10%
entspricht. Die Nachbarorte haben, mit einem Hotelanteil im 4 und 5 Sternebereich von 20-
30%, einen höheren Bestand.
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Abbildung 12: Aufteilung der Logiernächten nach Gruppen (Quelle Internet)
Die Region Lenzerheide verzeichnet über alle Feriengruppen ca. 1.0 Mio. Übernachtungen
jährlich.
Abbildung 13: Logiernächte Zeitraum 1992-2006 / Momentaufnahme Jahr 2006 (Quelle Internet)
In den Jahren 1992-1995 wurden Spitzenwerte bis zu 330'000 Übernachtungen registriert.
Ähnliche Übernachtungswerte sind durch die vielen neuen Angebote und Events in der Feri-
enregion Lenzerheide wieder zu erreichen.
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4.1.1 Marktuntersuchungen Hotellerie Region Lenzerheide
Die Tourismusregionen stehen unter einem hohen wirtschaftlichen Druck. Dies aufgrund des
Eurokurses und der schneearmen Wintersaisons. In der nachfolgenden Grafik werden aktuelle
Daten zum Tourismusmarkt der nahen Umgebung untersucht. Wie die Untersuchung zeigt,
sind in der Region Lenzerheide folgende Tendenzen festzustellen:
beste Hotellerie-Auslastungsquote
geringste Bettenanzahl zum Skigebiet
Region Lenzerheide hat im 4 Sternesegment nur ca. 10% ihrer Hotels
Aktuelle Recherchen vom Januar 2018 zeigen, dass in der Region Lenzerheide über alle Ho-
telplattformen hinweg sehr gute Auslastungsquoten erreicht werden. Diese liegen kurzfristig
bei beinahe 100% (Zeitraum Fokus 2-3 Wochen).
Abbildung 14: Analyse Logierpreise
Anhand von Stichproben aus der nahen Region werden für die Wirtschaftlichkeitsberechnung
folgende Werte im 4-5 Sternesegment angenommen:
Logiernacht im Mittel pro Person 140 CHF/d Referenzpreis Schweizweit ca. 134 CHF/d
Logiernacht zu Halbpensionskonditionen pro Nacht und Person 240 CHF/d
Die Analyse zeigt, dass die Preise im Vergleich zu den anderen Destinationen in der Hochsai-
son am Günstigsten sind. In der low season gut zu sehen, ist das bestehende Überangebot in
Davos und Arosa im 4 bis 5 Sternebereich. Sie weisen tiefere Preise für die Angebote als die
Region Lenzerheide auf.
Marktuntersuchung Hotels Stichdatum: 22.01.2018
Ort Lenzerheide Arosa Davos St. Moritz Laax Datenquelle
Total 72 132 213 250 93 Internet
4-5 Sternsegment 7 33 43 83 13 Internet
Total 1 11 1 22 2 Internet
4-5 Sternsegment 0 8 0 11 0 Internet
Total 97% 91% 99% 80% 94% Internet
4-5 Sternsegment 100% 94% 100% 90% 100% Internet
high-season 99 122 135 153 110 Internet
low-season 75 75 68 106 82 Internet
high-season 175 202 198 221 209 Internet
low-season 128 117 107 138 138 Internet
Pisten km 225 225 120 155 224 Bergfex
Logiernächte 2015 250'000 380'000 1'000'000 1'480'000 340'000 Amt für W&T GR
Bis 3 Sterne
4-5 Sternsegment
Anzahl Hotel
Freie Hotel*
Auslastung in %
Ø - Bettenpreis pro
Nacht in CHF
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Abbildung 15: Beispiel Auszug Internet vom 18.01.2018, Lenzerheide
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4.1.2 Bestand Hotels im 4 Sterne Bereich in der Region Lenzerheide
Abbildung 16: Standort 4-Sternebetriebe Region Lenzerheide
Hotel Grösse / Anlage Lage / Bemerkung
(1) Priva Alpin Lodge gleiches Hotelkonzept direkte Anbindung, Skigebiet
und Sportzentrum See
(2) Guarda Val kleines edles Hotelkonzept Maiensässhotel
(3) Schweizerhof Familienhotel mit Wellness im Zentrum
(4) Lenzerhorn Zentrumshotel mit Well-
nessanlagen kombiniert
2h 30 min
(5) Sunstar kompaktes Hotel im Sport-
zentrum ca. 160-180 Betten
beim Eisfeld, Fussballfeld
(6) Valbella Inn Familienhotel mit viel Grün-
fläche
Anbindung Skipiste, Kinderland,
Eisflächen
(7) Posthotel Valbella Strassennähe
aktuell ca. 25 Zimmer hoher
Anteil 2. Wohnung
gute Anbindung zum Skigebiet,
neben Kantonsstrasse 2 Res-
taurants
Abbildung 17: Kurzbeschrieb 4-Sternehotels Region Lenzerheide
2
S
4
3
5
1
7 6
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Wie die Standortbewertungen im 4 und 5 Sternebereich zeigen, kann das neue Resort Sa-
naspans mit der einmaligen Bergstille und der sehr guten Anbindung an die Infrastruktur ge-
genüber Mitbewerbern überzeugen und generiert eine Ergäzung zum heutigen Hotelmarkt.
4.2 Zukünftiges Hotelsegment Sanaspans
Die Machbarkeit zeigt auf, dass eine nachhaltige und positive Hotelentwicklung auf dem Ge-
biet Sanaspans möglich ist. Aufgrund der attraktiven Lage ist das Hotelkonzept ergänzend
zum bestehenden Markt auszurichten. Die Möglichkeiten sind gross und werden konkret in der
nächsten Planungsstufe durch einen professionellen Investor definiert.
Mögliche Gästeausrichtungen sind:
Biathlon Kaufkraft hoch
Kongresse viel Volumen
Medizin Kaufkraft hoch, gute Auslastung möglich in Nebensaison
Familienresort mit Ski und Umgebung Tierpark etc. Umgebung sehr attraktiv
Erholungstourismus / Wanderer sehr gute Lage für diesen Themenbereich
Golf bis dato wenig gemacht in dieser Region
Skifahrer bereits gute Angebote
4.3 Tourismusumfeld Erreichbarkeit
Die Erreichbarkeit der Ferienregion Lenzerheide ist sehr gut. Der grösste Gästeanteil kommt
aus Richtung Zürich (inkl. Flughafen), Deutschland und der restlichen Schweiz.
Standort ab
Zürich HB
Transferzeit MIV Transferzeit ÖV
inkl. Wartezeiten Anschlusslinien
Lenzerheide 1h 40min 2h 10min / SBB / Postauto
Arosa 2h 5min 2h 45min SBB
Flims / Laax 1h 45min 2h 20min
Davos 1h 50min 2h 30min
Engadin 2h 40min 3h 30min
Zermatt 3h 45min 3h 20min
Saas-Fee 3h 45min 3h 5min
Verbier 3h 15min 4h 5min
Abbildung 18: Transferzeit ab Standort Hauptbahnhof Zürich
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Die Erreichbarkeit der Ferienregion Lenzerheide wird, im Vergleich zu anderen Ski- und Berg-
regionen, als sehr gut eingestuft. Das Gästepotential aus dem Norden, vom Flughafen und
aus dem Raum Zürich wird als am Höchsten bewertet. Durch die abnehmende Dauer der Fe-
rienaufenthalte gewichten potentielle Feriengäste die Transferzeit sehr stark.
Abbildung 19: Erreichbarkeit Lenzerheide / Zürich / Mailand / Deutschland
4.4 Fazit Marktnachfrage / Mitbewerber
Durch den Zusammenschluss Arosa - Lenzerheide sind die Wachstumschancen hoch und der
knappe Bestand an Hotelbetten im 4 Sternesegment rechtfertigt eine neue Resortplanung Sa-
naspans. Das neue Hotel steht nicht in Konkurrenz zum bestehenden Angebot.
5. Erstellungskosten auf Stufe Machbarkeit
Wie im Kapitel 4 beschrieben sind die Baukosten für einen 4 Sternehotelhausbau mit bewirt-
schaftetem Wohnraum bewertet und analysiert worden. Das Projektteam Domenig verfügt
über hohes Fachwissen von gleichgelagerten Projekten in diesem Segment, wie mit dem Rock
Resort in Laax bereits bewiesen wurde. Die Baukosten sind in Anlehnung an bereits erstellte
Objekte beurteilt worden.
Die Kosten basieren auf Stufe Machbarkeit (+/- 25%) und die Kennwerte wurden über die
SIA m3 ermittelt.
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Resort Sanaspans Wirtschaftlichkeitskonzept / 11.04.2019 / mg/bry Hans H. Moser AG
Abbildung 20: Projektperimeter Resort Sanaspans
Abbildung 21: Tabelle Baukosten (+/- 25%) inkl. Planung exkl. Land nach SIA m3
Text Bemerkung Einheit Menge EP (CHF) CHF
Grundstück 13'901.00 13'151.00 650.00 8'548'150
Vorbereitungsarbeiten 74'533'790.40 1.4% 1'118'007
Kubatur oberirdisch 58'713.78 1'080.00 63'410'882
Kubatur unterirdisch 50'072.12 300.00 15'021'636
Betriebseinrichtungen 0.00 0.00 -
Umgebung 13'151.00 150.00 1'972'650
Baunebenkosten 82'338'407.15 3.5% 2'881'844
Reserve 81'523'175.40 1% 815'232
Zufahrtsstrasse 1600 m2 800.00 400.00 320'000
Ausstattung 0.00 0.00 -
Honorarberechtigte Bausumme 6'153.53 85'540'251.40 100% 85'540'251
Erstellungskosten BKP 1 - 9 85'540'251
MwSt. 7.7% 6'586'599
Erstellungskosten BKP 1 - 9 inkl. MwSt. 92'126'851
Grundstück BKP 0 exkl. MwSt. 8'548'150
Erstellungskosten BKP 1 - 9 inkl. MwSt. exkl. Land 92'126'851
Anlagekosten BKP 0 - 9 inkl. MwSt. 100'675'001
Erstellungskosten: Resort SanaspansBaukosten (+/-25%)
SANASPANS
WIRTSCHAFTLICHKEITSKONZEPT STUFE MACHBARKEIT 20/35
Resort Sanaspans Wirtschaftlichkeitskonzept / 11.04.2019 / mg/bry Hans H. Moser AG
5.1 Baukosten Erschliessungsstrasse
Die Baukosten der Erschliessungsstrasse Sundroina wurden anhand der Verkehrsfläche von
ca. 1'600 m2 abgeschätzt. Die Kostenaufteilung geht 50% zu Lasten Resort und 50% zu Las-
ten Dritter oder der Gemeinde Vaz/Obervaz. Der heutige Strassenquerschnitt ist mit 4.50 m
Strassenbereite bereits knapp bemessen.
Die gewählten Projektmassnahmen beinhalten neu eine Strassenbreite von 5.20 m und einen
Gehweg von 1.80 m Breite, welche zu einer Verbesserung der Verkehrsicherheit führen.
Die Projektmassnahmen umfassen Oberflächensanierung und Strassenverbreiterung exkl.
Werkleitungen.
Abbildung 22: Situation Strassenzufahrt Resort Sanaspans
Strassenflächen [m2] EP/m2 [CHF] Total [CHF] Anteil Resort 50% [CHF]
1'600 m2 400.00 640'000.00 320'000.00
Abbildung 23: Kostenschätzung (+/- 25%) Strassenverbesserungen
SANASPANS
WIRTSCHAFTLICHKEITSKONZEPT STUFE MACHBARKEIT 21/35
Resort Sanaspans Wirtschaftlichkeitskonzept / 11.04.2019 / mg/bry Hans H. Moser AG
5.2 Landpreis
Die Bewertung des Landpreises ist abhängig vom Verkauf erstellter Wohnungen. Denn die
Landkosten können, wie nachfolgend die Wirtschaftlichkeitsberechnungen aufzeigen, nicht
über den eigentlichen Hotelbetrieb finanziert werden. Der Verkaufserfolg muss den Finanzie-
rungsstart für den Landkauf sicherstellen.
Aktuell wird als Landpreis 650 CHF/m2 eingesetzt. Wie die Berechnung zeigt, kann der Land-
preis nur über den Wohnungsverkauf finanziert werden. Pro Wohnung wird aktuell mit einem
Erlös von je CHF 0.5 Mio. gerechnet. Über den Verkauf von 20-25 Wohnungen wird eine Ziel-
grösse von CHF 10 Mio. angestrebt.
Verkaufsanalyse Haus D:
Kosten: Landfläche 13'151 m2 650 CHF/m2 = ca. CHF 8.5 Mio.
Erlös ca. CHF 10 Mio.
mittlerer Verkaufspreis der Wohnungen ca. CHF 1.1 Mio. exkl. PP
Die genauen Berechnungen sind im Kapitel 6 ersichtlich.
6. Wirtschaftlichkeitsberechnung
6.1 Grundlagen
Das Projekt liegt auf Stufe Machbarkeit vor und die zukünftige Nutzung, wie und in welchem
Segment die Hotelanlage realisiert wird, ist noch nicht bekannt. Für einen Wirtschaftlichkeits-
nachweis wurde mit den folgenden Kennzahlen und Referenzzahlen gerechnet.
Standardisierte Hotelkosten und Betriebszahlen weichen sehr stark ab. Für eine Erstanalyse
wurden folgende Annahmen getroffen:
4 oder 5 Sternehotel Marktnachfrage hoch
Grossbetrieb / Fläche > 13'000 m2 mit > 100 Zimmer Branchenkennwerte zeigen bes-
sere Rentabilitätschancen als Kleinbetriebe Kleinbetrieb < 9'000 m2 nicht wirtschaftlich
Betrieb 300 Tage im Jahr offen
mittlere Auslastung bezogen auf die Betriebstage ca. 50-60% Berechnung nach Betten
mittlere Hotelpreise pro Gast und Übernachtung exkl. HP/VP ca. 140 CHF/d siehe Stich-
proben 1-16 Buchungkosten sind auf der Lenzerheide die Tiefsten zu den Nachbarregi-
onen
mittlere Hotelpreise HP ca. CHF 240 pro Übernachtung
Aufschlüsselung der Betriebskosten anhand Beherbergung / Restaurant / Diverses Sta-
tistik Buchhaltungsergebnisse aus dem Jahr 2015 für Hotelanlagen > CHF 5.0 Mio. Umsatz
SANASPANS
WIRTSCHAFTLICHKEITSKONZEPT STUFE MACHBARKEIT 22/35
Resort Sanaspans Wirtschaftlichkeitskonzept / 11.04.2019 / mg/bry Hans H. Moser AG
6.1.1 Vergleichshotel
Abbildung 24: Beispiel Saratz Pontresina / Quelle Internet
Kennwerte Saratz:
308-310 Betriebstage / Auslastung ca. 60% auf die Betriebstage
Analyse: Aufwand pro Logiernacht ca. 250-290 CHF/d pro Person inkl. Restauration
Sparten nach % Beherbergung / Restaurant / Diverses Annahme ähnliche Spartenpro-
zente wie Sanaspans
Analoge Kostenstrukturen liegen dem Wirtschaftlichkeitskonzept bei.
SANASPANS
WIRTSCHAFTLICHKEITSKONZEPT STUFE MACHBARKEIT 23/35
Resort Sanaspans Wirtschaftlichkeitskonzept / 11.04.2019 / mg/bry Hans H. Moser AG
6.2 Trendanalyse aus Sicht Resort Sanaspans
Neben den wirtschaftlichen Kennwertanalysen, bezogen auf das Projekt, ist die neue Markt-
grösse zu analysieren.
Das Projekt Resort Sanaspans wird 144'000 Logiernächte regenerieren.
Das vorliegende Hotelprojekt Resort Sanaspans wird beim Wachstum der Tourismusregion
eine tragende Rolle einnehmen. Die nachfolgende Marktanalyse zeigt, dass über das Projekt
Resort Sanaspans ein Wachstum von ca. 45% generiert wird.
SANASPANS
WIRTSCHAFTLICHKEITSKONZEPT STUFE MACHBARKEIT 24/35
Resort Sanaspans Wirtschaftlichkeitskonzept / 11.04.2019 / mg/bry Hans H. Moser AG
Abb
ildun
g 2
5: G
rafik T
rend
ana
lyse N
eu
bau
pro
jekt
Re
sort
San
aspans /
Lo
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SANASPANS
WIRTSCHAFTLICHKEITSKONZEPT STUFE MACHBARKEIT 25/35
Resort Sanaspans Wirtschaftlichkeitskonzept / 11.04.2019 / mg/bry Hans H. Moser AG
6.3 Berechnungsgrundsätze
Alle Hotelanlagen haben eigene Kostenstrukturen, die auf den gestellten Ansprüchen beruhen.
Jede Ferienhotelanlage setzt eigene Schwerpunkte innerhalb der Angebotsvielfalt (Wellness,
Familienhotel, Sporthotel, Kongresse, Altershotel mit Medizin, etc.). Die Abweichungen in den
Einnahme- und Aufwandspositionen sind pro Sparte unterschiedlich hoch, da die Schwer-
punkte sehr verschieden sind.
Die Aufteilungen nach Kostenstrukturen sind:
Übernachtungen (40% - 80%)
Restaurantbetrieb (20% - 50%)
Diverse Angebote (5% - 10%)
Aus Sicht Investor werden primär folgende Grundsätze für eine Risiko- und Renditeana-
lyse verfolgt:
Lage, Landpreis
Marktbedarf für zusätzliche Logiernächte in der Umgebung
Hotelsegment Familienhotel, Ferienhotel für Sportler, Erholungshotel mit medizinischer
Infrastruktur, etc.
Angebotsspezifische Kaufkraft pro Hotelgast
Investitionskosten Neubau
Zinsbelastungen
Welche Hotelpreise bieten die Mitbewerber in der gleichen Hotelkategorie
Kennwertanalyse nach Kosten, Bett, HNF, etc.
Wenn die oben genannten Grundsätze positiv beurteilt werden können, kann ein solches Ho-
telprojekt unter den gegebenen Marktbedingungen gestartet werden.
Die Wirtschaftlichkeitsberechnungen basieren auf folgenden Annahmen:
Landpreis 650 CHF/m2
Baukosten CHF/SIA m3
Kaufkraft pro Gast 145/140 CHF/d oder bei HP 240 CHF/d
Auslastung 60%
Betrieb 300 Tage
Aufwand / Kostenstruktur gemäss Buchhaltungsergebnisse 2015
SANASPANS
WIRTSCHAFTLICHKEITSKONZEPT STUFE MACHBARKEIT 26/35
Resort Sanaspans Wirtschaftlichkeitskonzept / 11.04.2019 / mg/bry Hans H. Moser AG
6.3.1 Grundlage Kostensparten anhand Statistik Buchhaltungsergebnisse
Abbildung 26: Statistik Buchhaltungsergebnisse Stand 2015 > CHF 5.0 Mio., Grundlage Kosten
Aufwand (Spartenteiler nach Gruppen von Hotels):
53% Übernachtung
41% Restauration
6% Diverses (PP-Gebühren, Retail Sportgeschäft, Miete Konferenz, medizinische Räume,
Wellness extern)
SANASPANS
WIRTSCHAFTLICHKEITSKONZEPT STUFE MACHBARKEIT 27/35
Resort Sanaspans Wirtschaftlichkeitskonzept / 11.04.2019 / mg/bry Hans H. Moser AG
6.4 Wirtschaftlichkeitsanalyse nach Übernachtungen
Die Erfolgsrechnung sieht zusammenfassend wie folgt aus:
Investitionskosten
Ertrag anhand Logiernächte
Aufwandschätzung gemäss Treuhandbuch vom 2015
Die Annahmen sind:
Betten, 300 Betriebstage, Auslastung 60%, Preis pro Hotelgast CHF 140
Kostensparten: Beherbergung 51%, Restaurant 43%, Diverses 6%
SANASPANS
WIRTSCHAFTLICHKEITSKONZEPT STUFE MACHBARKEIT 28/35
Resort Sanaspans Wirtschaftlichkeitskonzept / 11.04.2019 / mg/bry Hans H. Moser AG
Text Bemerkung Einheit Menge EP (CHF) CHF
Grundstück 13'901.00 13'151.00 650.00 8'548'150
Vorbereitungsarbeiten 74'533'790.40 1.4% 1'118'007
Kubatur oberirdisch 58'713.78 1'080.00 63'410'882
Kubatur unterirdisch 50'072.12 300.00 15'021'636
Betriebseinrichtungen 0.00 0.00 -
Umgebung 13'151.00 150.00 1'972'650
Baunebenkosten 82'338'407.15 3.5% 2'881'844
Reserve 81'523'175.40 1% 815'232
Zufahrtsstrasse 1600 m2 800.00 400.00 320'000
Ausstattung 0.00 0.00 -
Honorarberechtigte Bausumme 6'153.53 85'540'251.40 100% 85'540'251
Erstellungskosten BKP 1 - 9 85'540'251
MwSt. 7.7% 6'586'599
Erstellungskosten BKP 1 - 9 inkl. MwSt. 92'126'851
Grundstück BKP 0 exkl. MwSt. 8'548'150
Erstellungskosten BKP 1 - 9 inkl. MwSt. exkl. Land 92'126'851
Anlagekosten BKP 0 - 9 inkl. MwSt. 100'675'001
Text Bemerkung Einheit Menge EP (CHF) CHF
Total Erstellungskosten inkl. MwSt. 100'675'001
Gewinn aus Verkauf %-Anteil 20 Whg. 100% 10'000'000.00 -10'000'000
Effektive Entwicklungskosten 90'675'001
EK 30% 27'202'500.23
FK 70% 63'472'500.53
Text Bemerkung Einheit Menge EP (CHF) CHF
Kosten pro Bett Stk. 500 201'350.00
Kosten Pro Zimmer / Whg. Stk. 152 662'335.53
EP HNF exkl. MwSt. 13'901 m2 6'153.53 85'540'251
Text Bemerkung Einheit Anz. / Anteil EP (CHF) CHF
Betriebstage Tage 280-320 d 300
Logiernächte Auslastungsquote 60%
Betten 500
Total Logiernächte 90'000.00
Mittlerer Umsatz pro Bett und Tag 140
Beherbergung %-Anteil der Totaleinnahmen 51% 12'600'000
Restauration %-Anteil der Totaleinnahmen 43% 10'623'529
Weitere Erträge %-Anteil der Totaleinnahmen 6% 1'482'353
Total Einnahmen 100% 24'705'882.35
Text Bemerkung Einheit Kennzahl Relevante Grösse CHF
Betrieblicher Ertrag 100.0% 24'705'882
Direkter Aufwand 23.0% 24'705'882 -5'682'353
Personalaufwand / geschätzt 38.0% 24'705'882 -9'388'235
Sonstiger Aufwand inkl. Unterhalt, Rep., Sanierung 22.0% 24'705'882 -5'435'294
EBITDA (GOP) 15-18% 17.0% 24'705'882 4'200'000
Zins auf FK 3.0% 63'472'501 -1'904'175
Erneuerungsfond Basis Neuwert 1.0% 90'675'001 -906'750
Erfolgsrechnung vor Steuern 1'389'074.98
Ertragsquote vor Steuern 5.62%
Text Bemerkung Einheit Kennzahl Relevante Grösse CHF
Kosten pro Bett 500 41'012
Prognose Betrieblicher Jahresaufwand
Kennwerte Aufwandskosten
Prognose Betrieblicher Jahresertrag
Aufwand: Resort Sanaspans
Kennwerte Baukosten exkl. MwSt.
Ertrag: Resort Sanaspans
Finanzierung
Finanzierung
Erstellungskosten: Resort SanaspansBaukosten (+/-25%)
Abb
ildun
g 2
7: W
irts
chaftlic
hkeitsnach
weis
nach Ü
bern
achtu
ngskoste
n e
xkl. H
P,
Endausb
au
SANASPANS
WIRTSCHAFTLICHKEITSKONZEPT STUFE MACHBARKEIT 29/35
Resort Sanaspans Wirtschaftlichkeitskonzept / 11.04.2019 / mg/bry Hans H. Moser AG
Fazit:
500 Betten Ertragsquote ca. 5.6% (vor Steuern) effektiv ca. 4.7%
6.5 Wirtschaftlichkeitsanalyse nach HP
Heutige Resortkonzepte versuchen den Hotelgast in ihrer Anlage zu binden. Mit dem Halb-
pensionskonzept steigert sich die Wertschöpfung pro Hotelgast um ca. 10%-20%. Die nach-
folgenden Betriebsrechnungen zeigen dies auch bei den Renditen. Anhand der Preisanalysen
von Halbpensionsgästen werden mittlere Preise angenommen.
Die Erfolgsrechnung sieht zusammenfassend wie folgt aus:
Investitionskosten
Ertrag anhand Logiernächte
Aufwandschätzung gemäss Treuhandbuch vom 2015
Die Annahmen sind:
Betten, 300 Betriebstage, Auslastung 60%, Preis pro Hotelgast 241 CHF
Kostensparte: Beherbergung 79%, Restaurant 15%, Diverses 6%
SANASPANS
WIRTSCHAFTLICHKEITSKONZEPT STUFE MACHBARKEIT 30/35
Resort Sanaspans Wirtschaftlichkeitskonzept / 11.04.2019 / mg/bry Hans H. Moser AG
Variante Halbpension
Text Bemerkung Einheit Menge EP (CHF) CHF
Grundstück 13'901.00 13'151.00 650.00 8'548'150
Vorbereitungsarbeiten 74'533'790.40 1.4% 1'118'007
Kubatur oberirdisch 58'713.78 1'080.00 63'410'882
Kubatur unterirdisch 50'072.12 300.00 15'021'636
Betriebseinrichtungen 0.00 0.00 -
Umgebung 13'151.00 150.00 1'972'650
Baunebenkosten 82'338'407.15 3.5% 2'881'844
Reserve 81'523'175.40 1% 815'232
Zufahrtsstrasse 800.00 400.00 320'000
Ausstattung 0.00 0.00 -
Honorarberechtigte Bausumme 6'153.53 85'540'251.40 100% 85'540'251
Erstellungskosten BKP 1 - 9 85'540'251
MwSt. 7.7% 6'586'599
Erstellungskosten BKP 1 - 9 inkl. MwSt. 92'126'851
Grundstück BKP 0 exkl. MwSt. 8'548'150
Erstellungskosten BKP 1 - 9 inkl. MwSt. exkl. Land 92'126'851
Anlagekosten BKP 0 - 9 inkl. MwSt. 100'675'001
Text Bemerkung Einheit Menge EP (CHF) CHF
Total Erstellungskosten inkl. MwSt.. 100'675'001
Gewinn aus Verkauf %-Anteil 20 Whg. 100% 10'000'000.00 -10'000'000
Effektive Entwicklungskosten 90'675'001
EK 30% 27'202'500.23
FK 70% 63'472'500.53
Text Bemerkung Einheit Menge EP (CHF) CHF
Kosten pro Bett Stk. 500 201'350.00
Kosten Pro Zimmer /Whg.. Stk. 152 662'335.53
EP HNF exkl. MwSt. 13'901 m2 6'153.53 85'540'251
Text Bemerkung Einheit Anz. / Anteil EP (CHF) CHF
Betriebstage Tage 280-320 d 300
Logiernächte Auslastungsquote 60%
Betten 500
Total Logiernächte 90'000.00
Mittlerer Umsatz pro Bett und Tag 240
Beherbergung %-Anteil der Totaleinnahmen 79% 21'600'000
Restauration %-Anteil der Totaleinnahmen 15% 4'101'266
Weitere Erträge %-Anteil der Totaleinnahmen 6% 1'640'506
Total Einnahmen 100% 27'341'772.15
Text Bemerkung Einheit Kennzahl Relevante Grösse CHF
Betrieblicher Ertrag 100.0% 27'341'772
Direkter Aufwand 23.0% 27'341'772 -6'288'608
Personalaufwand / geschätzt 38.0% 27'341'772 -10'389'873
Sonstiger Aufwand inkl. Unterhalt, Rep., Sanierung 22.0% 27'341'772 -6'015'190
EBITDA (GOP) 15-18% 17.0% 27'341'772 4'648'101
Zins auf FK 3.0% 63'472'501 -1'904'175
Erneuerungsfond Basis Neuwert 1.0% 90'675'001 -906'750
Erfolgsrechnung vor Steuern 1'837'176.24
Ertragsquote vor Steuern 6.72%
Text Bemerkung Einheit Kennzahl Relevante Grösse CHF
Kosten pro Bett 500 45'387
Prognose Betrieblicher Jahresaufwand
Kennwerte Aufwandskosten
Prognose Betrieblicher Jahresertrag
Aufwand: Resort Sanaspans
Kennwerte Baukosten exkl. MwSt.
Ertrag: Resort Sanaspans
Finanzierung
Finanzierung
Erstellungskosten: Resort SanaspansBaukosten (+/-25%)
Abb
ildun
g 2
8: W
irts
chaftlic
hkeitsnach
weis
nach Ü
bern
achtu
ngskoste
n inkl. H
P,
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SANASPANS
WIRTSCHAFTLICHKEITSKONZEPT STUFE MACHBARKEIT 31/35
Resort Sanaspans Wirtschaftlichkeitskonzept / 11.04.2019 / mg/bry Hans H. Moser AG
Fazit:
500 Betten Ertragsquote ca. 6.8% (vor Steuern) / ca. 5.6% effektiv
6.6 Fazit Wirtschaftlichkeitsanalyse
Die gewählten Wirtschaftlichkeitsanalysen zeigen für das Resort Sanaspans positive Ergeb-
nisse auf. Mit dem Verkauf der Wohnungen muss das Startkapital für einen erfolgreichen Be-
trieb generiert werden.
Damit eine gesicherte Wirtschaftlichkeit möglich ist, sind folgende Faktoren sicherzustellen:
Investitionen von ca CHF 90.0 Mio. (exkl. Landkauf) und ein Umsatz von ca. CHF 28.0 Mio.
Die Tragbarkeit und die Erfolgsrechnung ist gegeben:
Bettenangebot von 4 Sterne ist knapp auf der Lenzerheide
Buchungskosten von CHF 145 und 140 pro Person und Nacht sind tief angesetzt
Rendite > 5% möglich
Das Marktumfeld erlaubt ein solches Resortkonzept, damit ein nachhaltiges Tourismuswachs-
tum zu den Investitionen gegeben ist. Alle gewählten Annahmen beziehen sich auf die einzig-
artige Lage, die Nähe zum Zentrum und das knappe Bettenangebot. Die Nachfrage ist für ein
zusätzliches Hotelprojekt gegeben.
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WIRTSCHAFTLICHKEITSKONZEPT STUFE MACHBARKEIT 32/35
Resort Sanaspans Wirtschaftlichkeitskonzept / 11.04.2019 / mg/bry Hans H. Moser AG
7. Risikoanalyse
Auf heutiger Projektstufe wurden im Ausschlussverfahren das Hotelsegment und die Marktsi-
tuation anhand folgenden Kriterien beurteilt:
Thema Bewertungskriterien Bewertung Risiko
hoch / mittel / klein
Fazit
Lage viel Umschwung mit vielen
Möglichkeiten (Kinderland,
Golf, Tierpark) / ruhige Lage
klein:
Lage top, viele Möglich-
keiten
ausser Valbella Inn sind
die 4 Sterne Hotels nahe
Strasse Bergbahnen /
Zentrum
Hotelmarkt
4 Sternebereich
7 Hotels im 4 und 5 Sternebe-
reich, entspricht ca. 10% vom
Hotelangebot
klein:
beste Auslastungszahlen
sind beim Hochsegment
der Hotels sichtbar, Kon-
kurrenz klein, Marktnach-
frage hoch
Vergleich Arosa 4'000
Betten zu 2'000 Betten in
der Region Lenzerheide,
Markt sichergestellt
Hotelgrösse >10'000m2 / >100 Zi. / Whg. klein:
Betriebsgrösse entspricht
den Empfehlungen vom
Branchenverband
entspricht den ökonomi-
schen Grundsätzen
Baukosten CHF 90 Mio. hohes Know-how klein:
Baukosten
Projektteam verfügt über
hohes Know-how
Bewilligungsfähigkeit /
Zonenplan
Markt gegeben für neue Ho-
telanlagen / bereits heute ist
ein Ferienbetrieb vorhanden
klein-mittel:
sinnvolle Ergänzung und
Nachfrage gegeben für
neue Einzonung Hotel,
zahlbare Wohnungen
Nachweis und Bedarf ge-
geben, Zonenkonformität
gleich oder ähnlich wie
heute
Bebauungskonzept entspricht den heutigen Zo-
nenverordnungen, Lage ist
bereits erschlossen
klein Hotel- und Wohnkonzept
wird sehr gut integriert in
die Umgebung, Lage be-
reits erschlossen
Verkauf von Wohnun-
gen ca. 20 Stück
klein:
beste Lage
Interessengruppen sehr
hoch
Hotelbetrieb / Wirt-
schaftlichkeitsnach-
weis
300 Betriebstage, 50'000 Lo-
giernächte, 60% Auslastung
mittel:
Marktnachfrage hoch,
kleine Gewinnmargen
gemäss heutigen Berech-
nungsgrundsätzen nach-
haltiger und wirtschaftli-
cher Betrieb, Betriebs-
grösse mit 500 Betten
ideal
SANASPANS
WIRTSCHAFTLICHKEITSKONZEPT STUFE MACHBARKEIT 33/35
Resort Sanaspans Wirtschaftlichkeitskonzept / 11.04.2019 / mg/bry Hans H. Moser AG
Thema Bewertungskriterien Bewertung Risiko
hoch / mittel / klein
Fazit
Anstösser / Umgebung neue Projekte sind zonenkon-
form zu erstellen, damit die
Bewilligungsfähigkeit hoch
bleibt
mittel-hoch kann heute nicht bewertet
werden
Strassenanbindung Verkehrszunahme neu ca.
500-700 Fahrten im Tag
klein-mittel neuer Strassenquerschnitt
gemäss VSS Normen
B = 5.20 m / Verbesse-
rung Strassensicherheit
Erreichbarkeit sehr gute Anbindung klein sehr gute Erreichbarkeit
für Radius < 500 m (Zent-
rum, Bergbahn, ÖV, Ein-
kauf)
Tourismus / Mitbewer-
ber
vorliegendes Projekt ist inhalt-
lich neu zu platzieren
klein:
Infrastruktur top, Lage
top, Resortanlage einma-
lig, Wachstum in der Re-
gion Lenzerheide gegeben
durch die vielen Attrakti-
vierungsmassnahmen
Tourismus will wachsen,
hohe Investitionen in die
Skigebiete und Bike sowie
Biathlonarena wirtschaft-
lich eine sinnvolle Ergän-
zung zur Gemeinde / Infra-
struktur / Veranstaltungen /
Freizeitangebot bereits
heute gegeben für Logier-
nächte von > 400'000
Abbildung 29: Risikoanalyse Machbarkeit
SANASPANS
WIRTSCHAFTLICHKEITSKONZEPT STUFE MACHBARKEIT 34/35
Resort Sanaspans Wirtschaftlichkeitskonzept / 11.04.2019 / mg/bry Hans H. Moser AG
7.1 Fazit Risikobeurteilung Resort Sanaspans
Wie das Kap. 6 aufzeigt, kann eine solche Hotelanlage wirtschaftlich betrieben werden. Die
Marktnachfrage ist massiv gewachsen und liegt über dem Angebot (Skipisten, Events, neue
Sportarten). Die Anzahl Hotelanlagen ist im gleichen Zeitraum nicht gesteigert worden. Aktuell
wird in der Ferienregion Lenzerheide der Hotelmarkt diskutiert, um die Erreichung der allge-
meinen Tourismusziele und die Umsetzung der Visionen seitens Gemeinde und Veranstalter
sicherzustellen. Bereits heute wird ein Ferienhaus mit 100 Betten in einer zonengerechten
Lage betrieben. Die breite der Zufahrtsstrasse wird neu auf ca. 5.20 m erhöht, was massiv zur
Erhöhung der Verkehrssicherheiten beitragen wird.
Das Resort Sanaspans erfüllt viele Faktoren für einen nachthaltigen und gesunden wirtschaft-
lichen Prozess mit > 100 Mitarbeiter. Hotelpolitisch ist das Resort passend in die Umgebung
eingebunden.
8. Meilensteine
Die heutigen Grundstücke sind im Besitze der Gemeinde Zollikon. Mit einer positiven Empfeh-
lung seitens ARE Graubünden (Vorprüfung bereits positive bewertet im November 2018) wird
eine sinnvolle und effiziente Investorensuche für das Resort Sanaspans in Zusammenarbeit
mit der Gemeinde VAZ/Obervaz gestartet.
Die primären Meilensteine sind:
Termine Massnahmen/Verantwortlich
Abgabe Dossier für
Mitwirkungsverfah-
ren April 2019
Einreichung Dossier ARE GR
April-August 2019 Anpassung Zoneplanrevision für Abstimmung
24.11.2019 Abstimmung Umzonung Gebiet Sanaspans VAZ/Obervaz
2020 Suchen der Investoren für das Resort
2020/2021 Baueingaben/Baubewilligungen
Abbildung 30: Meilensteine
9. Rechtliche Grundlagen
Das vorliegende Konzept wurde in Anlehnung der heutigen Zonenverordnung entwickelt. Be-
reits heute besteht in diesem Gebiet eine Hotel- und Ferienanlage, die gleiche Immissionen
verursacht, wie das zukünftige Projekt.
SANASPANS
WIRTSCHAFTLICHKEITSKONZEPT STUFE MACHBARKEIT 35/35
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10. Schlussbemerkung
Die vorliegende Marktstudie zeigt, dass im 4 Sternebereich eine Marktnachfrage gegeben
ist. Die Wirtschaftlichkeitsnachweise wurden konservativ erstellt und weisen eine Rendite
von 4-5% für den Hotelbetrieb Sanaspans auf. Wie die neuen Tourismuszahlen vom Jahr
2018 und 2019 zeigen, ist das Wachstum hoch und der Bedarf an neuen Resortanlagen wirt-
schaftlich gegeben. Die Ferienregion Lenzerheide weist mit der heutigen Infrastuktur viel Po-
tential, bezogen auf die Hotelbetten im 4-5 Sterne Segment, auf.
Das Areal Sanaspans ist bereits heute sehr gut erschlossen und kann siedlungs- und touris-
muspolitisch sehr gut in die Umgebung integriert werden.
Abbildung 31: Visualisierung Resort Sanaspans
Die Arealentwicklung Sanaspans leistet einen wesentlichen Beitrag zur regionalen Entwick-
lung der Tourismusbranche, ohne dabei mit dem bestehenden Hotelmarkt in Konkurrenz zu
treten. Mit der neuen Resortanlage Sanaspans können zusätzlich in den saisonarmen Zeiten
Kongressanlässe sichergestellt werden, die zu einem nachhaltigen Wachstum beitragen.
Die Marktnachfrage für ein neues Resort an dieser attraktiven und zentrumsnahen Lage ist
für die Ferienregion Lenzerheide (mit dem grössten Skigebiet in der Region, dem Bikenetz,
den vielen Veranstaltungen, in der schönen Berglandschaft) gegeben.
Hans H. Moser AG
Verfasser:
Patrick Maag
Executive MBA Universität Zürich / Dipl. Bau. Ing. ETH
SANASPANS
WIRTSCHAFTLICHKEITSKONZEPT BEILAGEN
Resort Sanaspans Wirtschaftlichkeitskonzept / 11.04.2019 / mg/bry Hans H. Moser AG
Beilagen
Beilage 1: Pläne Resort Beilage 2: Pläne Zufahrtsstrasse / Querschnitte