Das Immobilienmagazin von Union Investment

Welche Strategien Immobilieninvestoren verfolgen, um Sicherheit und Risiko ins Gleichgewicht zu bringen

RAUM mehrAusgabe 1 | 2015

Früher VogelWarum es sich lohnt, in Hotel-projekte zu investieren Erste Liga Was die Bürostädte London, New York und Tokio verbindet

Steter Strom Wieso Datenmanagement zum Immobiliengeschäft gehört

GroßeSpannweite

Das Immobilienmagazin von Union InvestmentRAUM mehrWachstumsmärkte

Welche asiatischen Länder für

Investoren interessant werden

Kundenmagneten

Wie Eigentümer ihre Shoppingcenter

zukunftssicher machen

PrognosenWoran Forscher gefährliche Preisblasen

auf dem Immobilienmarkt erkennen

Ausgabe 1 | 2014

Neue Großinvestoren

entdecken Europa. Wer

sie sind und welche

Strategien sie verfolgen

Neue Großinvestoren

Das ganz große Rad

Das Immobilienmagazin von Union InvestmentRAUM mehr

Stille StarsWas B-Städte so attraktiv macht

Neue GesetzeWo Änderungen im Steuerrecht anstehen

Junge Wilde Wieso Serviced Apartments gefragt sind

Ausgabe 2 | 2014

Warum Europas Investoren

wieder den Schritt auf

die globalen Märkte wagen

Die Weltim Blick

Das Immobilienmagazin von Union Investment

Welche Strategien Immobilieninvestoren verfolgen, um Sicherheit und Risiko ins Gleichgewicht zu bringen

RAUM mehrAusgabe 1 | 2015

Früher VogelWarum es sich lohnt, in Hotel-projekte zu investieren

Erste Liga Was die Bürostädte London, New York und Tokio verbindet

Steter Strom Wieso Datenmanagement zum Immobiliengeschäft gehört

Welche Strategien Immobilieninvestoren verfolgen, um

GroßeSpannweite

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11.02.15 12:20

RAUM & mehr 1|2015

Liebe Leserinnen, liebe Leser, zur neuen Ausgabe von RAUM & mehr begrüße ich

Sie herzlich!

Das zweimal jährlich erscheinende Immobilienmagazin

von Union Investment informiert Sie über Trends, Produkte

und Entwicklungen auf den nationalen und internationalen

Investment- und Vermietungsmärkten.

Nutzen Sie auch das E-Journal von RAUM & mehr mit

zusätzlichen digitalen Angeboten:

Videos Studien

Bildergalerien Infos

www.union-investment.de/realestate

Bestellmöglichkeiten und Download-Angebote für

RAUM & mehr sowie aktuelle Informationen über

Union Investment finden Sie ebenfalls auf unserer

Homepage.

Ich wünsche Ihnen eine interessante Lektüre und freue

mich auf Ihre Meinungen und Anregungen.

Ihr Fabian Hellbusch

Leiter Marketing, Kommunikation

fabian.hellbusch@union-investment.de

INHALT

TITEL

4 Diversifikation Wie Immobilieninvestoren ihre Portfolios gegen zyklische Schwankungen absichern

12 Großobjekte Investments im dreistelligen Millionen-Euro- Bereich müssen kein Klumpenrisiko sein

14 Baualter Vorausschauende Eigentümer ergreifen rechtzeitig Maßnahmen, um ihre Büroimmobilien jung zu halten

MÄRKTE

18 Hotels Der Ankauf von Projektentwicklungen verspricht Investoren höhere Renditen

24 Infografik Die Bedeutung der Immobilienwirtschaft in Deutschland und im internationalen Vergleich

30 Bürometropolen Tokio, London und New York belegen die Spitzenplätze in der Rangliste der globalen Büromärkte

KONZEPTE

26 Datenmanagement Ohne digitale Unterstützung sind Immo-bilieninvestments nicht mehr denkbar

36 Stadtplanung Immer mehr Städte fördern den Fahrradverkehr, um den urbanen Raum lebenswerter zu machen

PORTFOLIO

29 Niedrigzins Die Auswirkungen der Zinsflaute sind für Immobi-lienunternehmen und Asset-Manager geringer als befürchtet

WEITWINKEL

42 Architektur Ungewöhnliche Gebäude, die auf verblüffende Weise vertrauten Formen und Körpern ähneln

3 ZUR SACHE

34 NACHRICHTEN

43 NEU IM PORTFOLIO

35 IMPRESSUM & KONTAKT

Titelbild Die Princes Bridge in Melbourne: Die australische Metropole mit 4,3 Millionen Einwohnern zählt mit Sydney, Brisbane und Perth zu den

„Big Four“ des Landes. Ihre Büroimmobilienmärkte gelten als die pers-pektivreichsten in der Wachstumsregion Asien/Pazifik.

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Schutzschirm Welche Strategien Profi-Anleger verfolgen, um ihre Portfolios gegen zyklische Schwankungen abzusichern.

Seite 4

Frühbucher Weshalb Hotelinvestoren im Vorteil sind, die sich Objekte bereits im Stadium der Projektentwicklung sichern.

Seite 18

Zinsflaute Warum die Auswirkungen der rekord-niedrigen Zinsen für Immobilien- investoren geringer sind als befürchtet.

Seite 29 Stadtrad Wie Metropolen den Fahrrad- verkehr fördern, um ihre Verkehrsprobleme zu lösen.

Seite 36

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Zur Sache – so ist auch diesmal die Rubrik zum Einstieg in die aktuelle Ausgabe unseres Immobilienmagazins RAUM & mehr überschrieben. Wenn wir uns an dieser Stelle aus-

nahmsweise in eigener Sache zu Wort melden, so hat das einen guten Grund: In diesem Jahr jährt sich zum 50. Mal die Grün-dung der heutigen Union Investment Real Estate GmbH. Am 17. Dezember 1965 hoben die Mitglieder der damaligen Konsumge-nossenschaften die erst zweite auf Immobilien spezialisierte Ver-mögensverwaltung ihrer Art in Deutschland aus der Taufe – damals firmierte die Gesellschaft unter dem Namen co op Immobilienfonds Verwaltungs AG. Wenige Monate darauf, am 1. Juli 1966, folgte die Auflage des Offenen co op Immobilienfonds.

Ein Meilenstein in der Geschichte von Union Investment und Ausweis eines halben Jahrhunderts Immobilienkompetenz: Als UniImmo: Deutschland besteht der Fonds bis heute fort und ist mit einem Fondsvermögen von mehr als 10 Milliarden Euro einer der größten seiner Art in Deutschland. Längst sind mit dem UniImmo: Europa und dem UniImmo: Global zwei weitere Privat-kundenfonds hinzugekommen. Auch für institutionelle Anleger wird das Vehikel des Offenen Immobilien-Publikumsfonds seit über zehn Jahren genutzt, zunächst mit dem UniInstitutional European Real Estate, seit 2012 ergänzt um den UniInstitu tional German Real Estate. Ein Fondsvermögen von fast 25 Milliarden Euro allein in den Offenen Immobilien-Publikumsfonds macht Union Investment zum größten Anbieter dieser Produktgruppe in Deutschland.

Nun ist bekanntlich nichts so beständig wie der Wandel. Oder anders gesagt: Zur Beständigkeit gehören die Fähigkeit und die Kraft zur Veränderung. Dass Union Investment beides besitzt, zei-gen die Erfolge genauso wie die Brüche und Krisen der zurücklie-genden 50 Jahre und deren Bewältigung. So hat das Prinzip des kontinuierlichen Verbesserungsprozesses unser Unternehmen in Zeiten exogener Schocks und krisenhafter Verwerfungen – darunter die Nettomittelrückflüsse während der Ölkrise des Jahres 1973/74, die Krise der deutschen Gewerbeimmobilienmärkte von 2004/05, die Finanzmarktkrise von 2008 oder die Nuklearkatastrophe in Japan im Jahr 2011 – auf Kurs gehalten.

Bewährt hat es sich ebenso, als sich das Investmentuniversum dank veränderter gesetzlicher Rahmenbedingungen für Immo-bilien-Asset-Manager erheblich vergrößerte. Grenz- und sogar kontinentüberschreitende Investments waren nun erlaubt. Ab den 2000er-Jahren erschloss sich Union Investment 19 neue Länder-märkte. Inzwischen sind die Investments auf 23 Länder weltweit verteilt. 2014 gelang der Sprung auf einen neuen Kontinent: Der Ankauf des Büroprojekts Southpoint im australischen Brisbane

markiert den Beginn einer neuen Investmentstory – und setzt einen weiteren Meilenstein. Wir sind überzeugt: Weitere werden folgen, die Weichen für die Zukunft sind gestellt. Dabei sind uns die Herausforderungen bewusst: Niedrigzinsumfeld und mangeln-de Anlagealternativen fluten die globalen Immobilienmärkte mit Kapital. Das heizt die Preise an und lässt die Renditen sinken – und dies trotz konjunktureller und geopolitischer Unwägbarkeiten.

Sich in diesem Umfeld sicher zu bewegen, erfordert effiziente Organisationsstrukturen, professionelle Instrumente der Risiko-steuerung und klare Investitionsstrategien. In allen drei Bereichen haben wir unsere Hausaufgaben gemacht. Standardisierte Invest-ment- und Risikomanagementprozesse unter Einsatz moderner

Datenmanagementsysteme ermöglichen es unseren Fonds- und Asset-Managern, Chancen ebenso wie Gefahren schnell zu er-kennen und rasche Entscheidungen zu treffen. Ein erheblicher Wettbewerbsvorsprung in Zeiten kürzer werdender Marktzyklen. Eine breit diversifizierte Anlagestrategie schließlich trägt dazu bei, Immobilienportfolios gegen zyklische Schwankungen, aber auch unvorhergesehene Risiken abzusichern.

Dies und anderes thematisiert die aktuelle Ausgabe von RAUM & mehr. Wie üblich richtet das Magazin dabei den Blick auf Ge-genwart und Zukunft der Immobilienbranche. Einer Branche, als deren Teil Union Investment sich seit jeher versteht. Denn wir sind überzeugt: Der erfolgreiche Wandel braucht beständige Partner. Setzen wir auch in Zukunft gemeinsam Meilensteine!

ZUR SACHE

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Die Kraft zur Veränderung

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Reinhard Kutscher, Vorsitzender der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate GmbH, Hamburg

Reinhard Kutscher ist Vorsitzender der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate GmbH.

Besuchen Sie unsere Jubiläumswebsite unter www.gemeinsam-meilensteine-setzen.de

RAUM & mehr 1|20154 RAUM & mehr 1|20154

Immobilieninvestoren können unterschiedliche Anlagestrategien verfolgen.

In einem sind sie sich doch einig: Es bedarf einer klaren Strategie, um ihre Portfolios

gegen zyklische Schwankungen abzusichern. Von Susanne Osadnik

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TITEL

Immobilieninvestoren können unterschiedliche Anlagestrategien verfolgen.

In einem sind sie sich doch einig: Es bedarf einer klaren Strategie, um ihre Portfolios

gegen zyklische Schwankungen abzusichern. Von Susanne Osadnik

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Die neue Markthalle in Rotter­dam: Das im Oktober 2014 eröffnete Gebäude bietet nicht nur Raum für Händler. Zu ihm gehören auch fast 150 Eigen­tums­ und 102 Mietwohnun­gen. Überspannt wird die Markthalle von einem mehr als 40 Meter hohen Gewölbe, gestaltet von den Künstlern Arno Coenen und Iris Roskam. Ihrem Werk gaben sie den Namen „Horn of Plenty“ – das Füllhorn.

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Günter Vornholz nennt es das „Gesetz der sieben Jahre“. So lange währten im Durchschnitt die Zyklen der Wirt-schaft und der Gewerbeimmobilienmärkte, sagt der Pro-

fessor für Immobilienökonomie an der EBZ Business School in Bochum. Dem sich wiederholenden Reigen aus drei bis vier Jahren Konjunktur-wachstum folge ein Abschwung, der in der Regel zwei bis drei Jahre andauere. Das einzige Problem, warnt Vornholz: „Immobilien märkte entwickeln sich nicht im Einklang mit der Realwirtschaft.“ Jedes Mal, wenn die Konjunktur wieder anziehe, wachse die Nachfrage nach Bü-ro-, Einzelhandels- und Logistikflächen schneller, als neue Gebäude errichtet werden könnten. Das treibe Mieten und Preise in die Höhe. Projektentwickler und Investoren legten sich dann ins Zeug, um wei-tere Immobilienwerte zu schaffen. Bis die Objekte aber fertig gebaut seien, habe die Wirtschaft schon wieder einen Gang zurückgeschaltet. „Es stehen dann vorübergehend mehr Flächen zur Verfügung, als am Markt benötigt werden“, erläutert Vornholz. „Zumindest so lange, bis die Konjunktur wieder Fahrt aufnimmt, der Leerstand abgebaut ist und freie Flächen wieder Mangelware sind.“

Professionelle Immobilieninvestoren müssen deshalb stets auf der Höhe der Zeit sein. Ihr Job besteht darin, sowohl in Phasen des Aufschwungs hohe Renditen einzufahren als auch im folgenden Ab-schwung Downside-Risiken zu vermeiden. „Es kommt darauf an, nicht korrelierte Renditequellen aktiv zu erschließen“, erläutert Reinhard Kut-scher, Vorsitzender der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate GmbH. Die Grundregel: Um das Risiko zu verteilen, wird Kapital möglichst breit gestreut – diversifiziert, wie es in der Fachsprache heißt.

Dies kann etwa darüber geschehen, dass Investments auf verschie-dene Nutzungsarten verteilt werden: vom Büroturm über Einkaufszen-tren und Hotels bis hin zu Logistikobjekten. So ist der UniImmo: Europa, einer von fünf Offenen Immobilien-Publikumsfonds von Union Invest-ment, derzeit zu gut 58 Prozent in Büroobjekten, zu mehr als 32 Pro-zent in Einzelhandelsimmobilien, zu gut 5 Prozent in Hotels und zu 4 Prozent in Logistikobjekten und Gewerbeparks investiert.

Vor allem aber können Investoren ihr Kapital auf unterschied-lichen Märkten anlegen – im In- und Ausland und ebenso in Metro-polen wie in mittelgroßen Städten. Das Kalkül dahinter: „So, wie die Konjunktur zyklen nicht in allen Ländern und Wirtschaftsbranchen gleich verlaufen, entwickeln sich auch die Immobilienmärkte unterschiedlich“,

sagt Immobilienökonom Günter Vornholz. „Während in Ländern mit starkem Wirtschaftswachstum die Flächennachfrage steigt, stagniert sie dort, wo die wirtschaftliche Entwicklung noch nicht wieder Fahrt aufgenommen hat.“

Internationale Marktzyklen nutzenImmobilienprofis machen sich dies zunutze. Das börsennotierte Unter-nehmen Deutsche Euroshop (DES), Betreiber von 19 Einkaufszentren mit einem Marktwert von 3,9 Milliarden Euro, will deshalb zur Risikostreu-ung stärker in ausländische Märkte vorstoßen. „Bislang erzielen wir rund 90 Prozent unseres Umsatzes mit den 16 deutschen Centern“, sagt Claus-Matthias Böge, Vorstandssprecher von DES. Die drei Konsumtempel in Österreich, Polen und Ungarn liefern nur knapp 10 Prozent des Ertrags. „Wir würden den Auslandsanteil gern auf bis zu 25 Prozent steigern“, sagt Böge. Allerdings will der Hamburger Konzern nicht um jeden Preis jenseits der Grenzen wachsen. „Im Ausland entscheiden grundsätzlich Opportunität und Preis über unser Engagement“, sagt Böge. Derzeit sind die Preise der Center sehr hoch, weil viele Investoren in dieses Segment drängen. „Zurzeit nehmen die Bieterverfahren teilweise absurde Züge an, da halten wir uns lieber zurück“, sagt das Vorstandsmitglied und er-innert daran, dass der Wunsch nach geografischer Diversifizierung nicht bedeuten kann, aktuelle Marktrisiken auszublenden. DES wartet daher, bis sich günstige Einstiegsmöglichkeiten bieten. Gerade in einem Port-folio mit starker geografischer Konzentration wie dem von DES gehört zur Risikodiversifikation daher auch, die vorhandenen Bestände regelmäßig zu revitalisieren. „Wir setzen auf den Ausbau der Bestandsobjekte, um sie wettbewerbsfähig zu halten“, sagt Böge. So wurde auch das inzwi-schen 50 Jahre alte Main-Taunus-Zentrum bei Frankfurt am Main erwei-tert und mit kleineren Flächenangeboten an die Bedürfnisse der Mieter angepasst. Mit Erfolg: Schon ein Jahr nach der Revitalisierung lag der Gesamtumsatz bei mehr als 400 Millionen Euro – eine Steigerung um rund 80 Millionen Euro oder 20 Prozent – mit entsprechend steigenden Mieterträgen und einer verbesserten Performance.

Auch andere Immobilienprofis überdenken zurzeit ihre Strategien. „Wir haben uns schon in den vergangenen Jahren von Investments

Weltweit investiert Geografische Verteilung der Liegenschaften in Offenen Immobilien-fonds* in Prozent

* entspricht 99 Prozent des Vermögens aller Offenen Immobilien-Publikumsfonds, Bezug Verkehrswert** ohne Deutschland und Frankreich *** nicht Euro-RaumQuelle: BVI, 30. September 2014

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„Wir konzentrieren uns auf Märk te mit hohen Einstiegsbarrieren, wo das Angebot neuer Projekte nur

begrenzt vorhanden ist.“Dirk Hasselbring, Vorsitzender der

Geschäftsführung von Hamburg Trust

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Bürogebäude One Snowhill in Birmingham: Das Top-Objekt in der britischen Stadt erwarb Union Investment für ihren Offenen Immobilien-Publikums-fonds UniImmo: Europa.

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Das Europahaus in Leip-zig (oben) sicherte sich Union Investment Anfang 2015 für einen institutionellen Fonds. Das Shoppingcenter Forum Mersin in der gleichnamigen südtür-kischen Stadt gehört mit 73.000 Quadratmetern Fläche zu den größten Objekten im Portfolio von Union Investment (Mitte). Die City-Arkaden in Wuppertal sind eines von 16 deutschen Ein-kaufszentren der börsen-notierten Immobilien-gesellschaft Deutsche Euroshop (unten links). Das Waterfront Buil-ding in Stockholm, Teil des Portfolios von Meag in München, verbindet Büro- und Freizeitnut-zung (unten rechts).

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verabschiedet, die nicht mehr ins Konzept passten“, sagt beispielswei-se Stefan Krausch, Managing Director Real Estate Portfolio Manage-ment bei Meag, dem Vermögensverwalter von Munich Re und Ergo. „Dazu gehörten auch Büroimmobilien in B-Lagen von A-Städten wie Frankfurt, aber auch Objekte in kleineren Städten.“ Meag setzt statt-dessen auf globale Diversifikation, die der Vermögensverwalter auch über liquide REITs abbildet.

Geografische Schwerpunkte setzenEine besondere Schwierigkeit stellt sich beim Versuch einer geogra-fischen Diversifizierung den Anbietern geschlossener Fonds. Initia-toren solcher Beteiligungsmodelle legen in der Regel geschlossene Fonds auf, die in nur ein, seltener auch mehrere Objekte in einem Land investieren. Institutionelle Anleger (ebenso private) müssen da-her mehrere Fonds zeichnen, um auf diese Weise ihr Kapital breiter zu streuen. Dabei erarbeiten sich diese Emissionshäuser sehr gezielt einzelne Märkte, an denen sie über gute Kenntnisse und Kontakte verfügen, um überhaupt Immobilien einkaufen zu können. Das Invest-menthaus Hamburg Trust etwa hat sich für seine privaten und institu-tionellen Kunden auf drei Länder fokussiert: Deutschland, Australien und die USA. „Grundsätzlich konzentrieren wir uns in jedem dieser Länder auf Märkte mit hohen Einstiegsbarrieren, wo eine Duplizie-rung des Standortes kaum möglich und das Angebot neuer Projekte nur begrenzt vorhanden ist“, sagt der Vorsitzende der Geschäftsfüh-rung Dirk Hasselbring.

Der Sprung über den Atlantik oder Pazifik verschafft den Inves- toren aber noch einen weiteren Vorteil beim Versuch, ihr Immobili-enanlagekapital breiter zu streuen. In diesen Märkten zu investieren

bedeutet, Kapital in anderen Währungen anzulegen – ein weiteres Instrument der Diversifikation. Auch dies birgt Chancen und Risiken: Steigen der US-Dollar oder der australische Dollar gegenüber dem Euro, können zusätzlich zu den Mieterträgen und einem späteren Ver-kaufserlös noch Wechselkursgewinne eingefahren werden. Umgekehrt kann ein steigender Euro einen Teil der Immobilienrendite zunichte-machen. Über Absicherungsgeschäfte, das sogenannte Hedging, lässt sich dieses Risiko zwar ausschließen, schmälert allerdings die Rendite. Denn die Versicherung gegen Währungsschwankungen ist teuer. Viele Emissionshäuser verzichten deshalb darauf. „Die Hedging-Kosten wä-ren etwa beim australischen Dollar so hoch, dass sich ein Investment nicht mehr rechnen würde“, sagt Hamburg-Trust-Vorstand Hasselbring. Die Ini tiatoren wenden sich mit ihren Auslandsfonds deshalb primär an vermögende Privatanleger, die ohnehin einen Teil ihres Kapitals in Fremdwährungen investieren wollen.

Neue Märkte erschließenOffene Immobilienfonds hingegen sammeln Kapital bei vielen Kleinan-legern ein, die keine Währungsrisiken eingehen wollen. Deshalb sichern Offene Immobilienfonds ihre Investments in Fremdwährungs zonen grundsätzlich gegen Wechselkursrisiken ab. Auch bei Währungen, die – wie der australische Dollar – stark schwanken. „In Australien lassen sich höhere Renditen als hierzulande erzielen. Abzüglich der Absiche-rungskosten bleibt eine ähnliche Rendite, wie man sie in Europa erzielen könnte“, sagt Union Investment Real Estate-Chef Reinhard Kutscher. „Bei unserem Engagement in Down Under geht es vor allem darum, die Sourcingbasis zu erweitern und neue Märkte mit Zukunftspoten-zial zu erschließen.“Fo

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Marktpositionen analysieren und ausnutzen Die Europäische Büroimmobilienuhr 3. Quartal 2014 zeigt, wo sich die Märkte im Mietpreis-Kreislauf befinden

Quelle: JLL, Oktober 2014

KölnHelsinki, Lyon, Moskau

Berlin, Frankfurt/M., StuttgartHamburg, München, Oslo

Dublin, Luxemburg, London City, London Westend

verlangsamtes Mietpreis-wachstum

beschleunigtes Mietpreis-wachstum

beschleunigterMietpreis-rückgang

verlangsamter Mietpreis-rückgangStockholm

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„Es kommt darauf an, nicht korrelierte Renditequellen aktiv

zu erschließen.“Reinhard Kutscher, Vorsitzender der Geschäftsführung der Union

Investment Real Estate GmbH

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Es versteht sich von selbst, dass Investments in anderen Wäh-rungszonen aber nur dann Sinn ergeben, wenn der jeweilige Markt lukrative Chancen bietet. Dies ist in Australien der Fall, sind sowohl Union Investment als auch Hamburg Trust überzeugt. Der Grund: Die Bevölkerung soll bis 2030 um mehr als 50 Prozent von aktuell 23 auf 36 Millionen Menschen wachsen. Dies wird die Zahl der Bürobeschäf-tigten steigen lassen, den Konsum ankurbeln und die Nachfrage nach Wohnraum befördern. Grund genug für Investoren, sich rechtzeitig zu positionieren. Hamburg Trust setzt in Down Under auf Wohnen und Shoppingcenter; Union Investment hat sich in Brisbane das Büro- und Geschäftshaus Southpoint im Projektstadium für rund 200 Millionen australische Dollar gesichert – als Beimischung im Offenen Immobilien- Publikumsfonds UniImmo: Europa.

Wie das Beispiel Brisbane zeigt, setzen Immobilienprofis wie Union Investment längst nicht mehr nur auf Märkte in Großstädten rund um den Globus, die sogenannten A-Standorte. Sowohl im In- wie im europäischen Ausland rücken angesichts überteuerter Immobilien in den Toplagen der Metropolen die Bestlagen von Mittelstädten wie Han-nover oder Birmingham in den Blickpunkt der Fondsmanager. Einen festen Schlüssel für die Diversifizierung des Portfolios auf A- oder B-Standorte gibt es zwar nicht, dafür aber individuelle Portfoliostrate-gien. „Für jedes Sondervermögen besteht ein aktives und umfassendes Fondssteuerungskonzept – passend zur Portfolio- und Anlagestrate-gie“, sagt Reinhard Kutscher.

Zu ihr kann durchaus auch gehören, bei Immobilieninvestments ein kalkuliert höheres Risiko einzugehen – mit dem Ziel, die gewünschte geografische Diversifikation oder auch die Streuung des Anlagekapi-tals auf unterschiedliche Immobilien-Asset-Klassen in engen Märkten zu erreichen. So entfiel beispielsweise ein großer Anteil der Immo-bilienankäufe von Union Investment in den Jahren 2012 und 2013 auf Projektentwicklungen. Der Vorteil: Wo fertig gebaute Objekte im Preis zu hoch angesiedelt sind, bieten Projektentwicklungen neben einem Kostenvorteil die Möglichkeit, dass „wir sie noch in der Bau-phase qualitativ beeinflussen können“, beschreibt Kutscher die Mo-tive. Außerdem entfielen die sonst üblichen Bieterverfahren, welche die Kaufpreise zusätzlich in die Höhe treiben. Sind die Immobilien mit

Hamburg Trust beteiligte sich über eine REIT-Struktur an der Büroimmobilie 50 Beale Street in San Francisco (links). Das 8.700 Quadrat-meter große Bürogebäude K2 Dolce in Luxemburg gehört zu den eher kleinen Objekten im Portfolio von Union Investment (rechts).

„Wir würden den Auslandsanteil gern auf bis zu

25 Prozent steigern.“ Claus-Matthias Böge, Vorstands -

chef von Deutsche Euroshop

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einer Vorvermietungsquote von 50 Prozent ausgestattet, kommen sie für Union Investment infrage – und erhöhen den Ertrag für die Anle-ger. „Die Renditen liegen etwa ein halbes Prozent über denen, die ein fertig gebautes Objekt erwirtschaftet“, sagt Kutscher.

Vor ganz anderen Herausforderungen stehen Immobilienmanager, die ein Portfolio erst neu aufbauen. Hier gilt es, sich keine sogenann-ten Klumpenrisiken in Form von einem oder nur wenigen großen Im-mobilien in den Bestand zu legen, die im Fall von Marktabschwüngen das Portfolio in Schieflage bringen könnten. Zumeist werden daher zu Anfang eher mehrere kleine Objekte an unterschiedlichen Standorten erworben. Erst wenn das Portfolio eine kritische Größe erreicht hat, folgen großvolumigere Ankäufe. Doch können die bescheidenen Ob-jekte aus der Startphase im Lauf der Zeit zu einer Belastung werden. Denn zahlreiche kleinere Immobilien zu managen, ist zeitaufwendiger und bindet mehr Personal als ein großes Objekt (siehe auch Beitrag ab Seite 12). Ein Problem, das man beim Asset-Manager Hamborner REIT gut kennt.

Eine kritische Größe aufbauenDie als Real Estate Investment Trust (REIT) an der Börse notierte Gesell-schaft hat ihr Portfolio aus Einzelhandels- und Büroimmobilien stetig vergrößert und ist dabei kräftig gewachsen. Metropolen wie Hamburg oder Berlin sind genauso vertreten wie B- und C-Städte, viele davon in Nordrhein-Westfalen, wo das Unternehmen zu Hause ist. Zu den jüngsten Käufen gehören High-Street-Objekte wie das C&A-Haus in Siegen und die H&M-Filiale in Koblenz, aber auch das gut 16 Millionen Euro teure T-Damm Center in Berlin, das Ende 2015 in den Besitz der Hamborner übergehen wird. Erzielte die Duisburger Gesellschaft in den ersten neun Monaten des Jahres 2008 mit ihren Gebäuden Mieterlöse von knapp 16 Millionen Euro, waren es in den ersten drei Quartalen des vergangenen Jahres fast 35 Millionen Euro.

„Mit dem Wachstum hat sich unsere Anlagestrategie verändert“, sagt Vorstand Hans Richard Schmitz. „Wir haben uns von kleineren Ob-jekten getrennt und parallel dazu größere Immobilien dazugekauft. Das •

werden wir auch künftig so handhaben.“ Immobilien, deren aktueller Marktwert, der Fair Value, unter 5 Millionen Euro liegt, sollen verkauft werden, lautet die Diversifizierungsstrategie des Duisburger Bestands-halters. Zu jeder professionellen Diversifikationsstrategie gehört es daher, ein Immobilienportfolio laufend – meist im Halbjahresturnus – auf den Prüfstand zu stellen und auf Krisensicherheit und Zukunftsperspektive zu überprüfen. „Das Fondsmanagement hat beispielsweise darauf zu achten, dass das Portfolio nicht überaltert“, sagt Union Investment-Manager Reinhard Kutscher (siehe auch Beitrag ab Seite 14). „Man muss sich überlegen, wie bestimmte Objekte in fünf oder zehn Jahren zu betrachten sind. Wie ist beispielsweise das Nach vermietungsrisiko zu bewerten?“

Eine kontinuierliche Portfoliobereinigung sei daher im Sinne eines aktiven Risikomanagements unerlässlich: „Es zwingt dazu, sich regel-mäßig mit der Wertentwicklung der Objekte auseinanderzusetzen.“ Eine jährliche Umschlagquote von 15 Prozent – sie bezeichnet das Verhältnis der An- und Verkäufe zum Gesamtbestand – hält Kutscher unter dem Aspekt der Portfoliooptimierung für adäquat. „Dies ent-spricht unserer langjährigen Durchschnittsquote und führt zu der er-forderlichen Verjüngung des Bestands, weil die angekauften Objekte im Schnitt mehr als zehn Jahre jünger sind als die verkauften Immobi-lien.“ Der Exit betrifft dabei nicht nur einzelne Immobilien. Er könne auch bedeuten, sich vollständig von durchaus interessanten Märkten zu verabschieden. „Wir haben uns im vergangenen Jahr aus Norwe-gen zurückgezogen und unsere einzige Büroimmobilie Nydalen in Oslo verkauft“, erklärt Kutscher. „Mit nur einer Immobilie in Norwegen ist man kein ernsthafter Marktteilnehmer.“

Auch für einen Asset-Manager wie Union Investment, der in 23 Län-dermärkten präsent ist, dort in verschiedene Asset-Klassen investiert und sich sowohl große wie auch kleinere Objekte mit unterschiedlichen Mieterstrukturen ins Portfolio legt, heißt Diversifizieren also gezielte Streuung. Das gilt erst recht in Zeiten, in denen die Immobilien zyklen immer kürzer werden und der Wettbewerb um chancenreiche Invest-ments immer härter wird.Fo

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Schwerpunkt Büro Nutzungsarten der Liegenschaften in Offenen Immobilienfonds* in Prozent

* entspricht 99 Prozent des Vermögens aller Offenen Immobilien-Publikumsfonds, Bezug Netto-Soll-MietertragQuelle: BVI, 30. September 2014

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Ausgewogene Fälligkeiten Restlaufzeiten der Mietverträge bei Offenen Immobilienfonds* in Prozent

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Der Hang zur Größe ist in der Welt der Immobilien weit­verbreitet. Daher wundert es auch nicht, dass deutsche Immobilienprofis beinahe schon aus Tradition neidisch nach

London und Paris schielen. Die beiden bedeutendsten Immobilien­metropolen Europas locken seit Jahrzehnten das meiste Immobilien­kapital an. Zum einen, weil es dort die größte Zahl an Büro­, Shop­pingcenter­ und Hotelflächen zu kaufen gibt. Zum anderen, weil Anleger in beiden Hauptstädten mit geringerem Aufwand fündig werden als bei uns. An Themse und Seine durchkämmen sie jeweils einen Markt.

In Deutschland müssen sie fünf bis sieben kleinere Städte auf den Kopf stellen, um das geeignete Immobilienobjekt zu finden. Und es

gibt einen weiteren Grund, weshalb großvolumige Objekte in Lon­don und Paris seit jeher einfacher zu finden sind als zwischen Kiel und München: In Hauptstädten zentralistischer Staaten wird seit jeher an­ders, vor allem üppiger, gebaut. Auch darum gelten sie als Eldorados für Käufergruppen, die ohne mit der Wimper zu zucken dreistellige Millionenbeträge für ein Gebäude ausgeben und sich mit verwaltungs­intensivem Kleinvieh nicht lange aufhalten wollen. Wer in Deutschland mehr als 100 Millionen Euro in ein Einzel­Asset investieren will, so urteilten Marktkenner über Jahre, hat aufgrund des überschaubaren Angebots schlichtweg ein Problem.

Doch das hat sich offenbar geändert. Die Auswertung der großen Maklerhäuser für das Immobilieninvestmentjahr 2014 lässt den Mangel

Die Nachfrage nach großen

Immo bilieninvestments hat in

den vergan genen 18 Mona­

ten eine neue Dimension

erreicht, auch in Deutsch­

land. Ob Einkäufe im dreistel­

ligen Millionen­ Euro­Bereich

das Klumpenrisiko erhöhen

oder ein Portfolio stabilisieren,

hängt von vielen Faktoren ab.

Von Miriam Beul­Ramacher

Volumen schafft Werte

Kö Galerie in Düssel­dorf: Allianz Real Estate kaufte das Shoppingcenter 2014 für 300 Millionen Euro.

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Großeinkäufern weit oben stehen. Lage, Wiederverwertbarkeit und Fungibilität nennt der JLL-Mann als weitere Faktoren, die im Vorfeld eines Groß investments geprüft werden sollten.

Auch für Union Investment gehören solche Überlegungen zum Tagesgeschäft. „Große Investments können größere Risiken bergen, wenn sie sich nicht ins Gesamtgefüge eines Vehikels fügen“, sagt Fondsmanager Björn Thiemann von Union Investment. Ein 10 Milliar-den schwerer Fonds könne ein 200- oder 300-Millionen-Euro-Objekt gut verdauen, insbesondere wenn es sich um diversifizierte Shopping-center mit vielen Mietern handelt. Für kleinere Fonds dagegen könnten schon Objekte von weniger als 150 Millionen Euro zu groß sein, warnt Thiemann. Für großvolumige Objektankäufe spricht zudem, dass die Abwicklung eines einzigen 250-Millionen-Euro-Deals effizienter ist als der Erwerb von zehn Objekten für je 25 Millionen Euro. „In diesem Fall müssen zehn Immobilien geprüft und bewertet werden, werden zehn Verträge benötigt. Das kostet Zeit und Geld“, erläutert Thiemann.

Hält der Appetit der Profianleger auf Großinvestments weiter an – und dafür spricht einiges –, könnte dieser Anteil in Zukunft steigen. Angesichts des anhaltenden Anlagedrucks auf den weltweiten Immo-bilienmärkten und des weiterhin niedrigen Zinsniveaus wird sich am Hang zur Größe auf absehbare Zeit kaum etwas ändern. •

an hochwertigen und mindestens 100 Millionen Euro teuren Top- Objekten in Deutschland wie ein Märchen aus vergangenen Zeiten aussehen. So hat CBRE für das abgelaufene Jahr allein 78 Trans ak-tionen gezählt, die über der 100-Millionen-Euro-Marke lagen. Davon entfielen 40 auf Portfolio-Deals – bei 38 Käufen handelte es sich dem-nach um Einzel-Assets.

Doch wo kommen plötzlich die vielen großen und teuren Immo-bilien her? „Aus der Neubautätigkeit der vergangenen Jahre und der positiven Preisentwicklung“, stellt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Frankfurt am Main, fest. Vom Hunger auf große Objekte hät-ten alle deutschen Immobilienhochburgen profitiert. „Selbst in klei-neren Märkten wie Düsseldorf wurden Anleger fündig“, berichtet Colliers-Investment-Chef Deutschland Ignaz Trombello und verweist unter anderem auf den Verkauf der Kö Galerie von Fonds der US- Investmentgesellschaft Blackstone an Allianz Real Estate. Investment-volumen: 300 Millionen Euro.

Für die Käufer – in der Regel Staatsfonds, Pensions- und Renten-kassen, Immobilien-AGs sowie andere große Fonds – stellt sich jedoch immer die Frage, ob so ein großer Brocken im Portfolio auch wirklich gut verdaulich ist. Das fängt schon mit dem Kaufpreis an. Der Run von ausländischen Anlegern hat die Nachfrage nach großvolumigen Immobilien und/oder Portfolios in Europa merklich verstärkt und die Preise weiter in die Höhe getrieben. „Der Wettbewerb um großvo-lumige Objekte ist inzwischen sogar größer als für mittlere“, stellt Peter Birchinger, Head of Portfolio Investment Germany bei Jones Lang LaSalle (JLL), fest. Das sei lange Zeit andersherum gewesen. Schlecht ist ein großvolumiges Immobilieninvestment auf jeden Fall dann, wenn es zu teuer erkauft wurde.

Große Anker fürs Portfolio gesucht Auch über die Proportionen zwischen dem kostspieligen Neuling und dem bestehenden Portfolio sollte man im Vorfeld eines Großeinkaufs nachdenken. „Ein großvolumiger Neuzugang kann aufgrund des ver-besserten Cashflows im Idealfall eine stabilisierende Wirkung entfal-ten“, sagt Marcus Lemli, Vorsitzender der Geschäftsführung von Savills in Deutschland und darüber hinaus Leiter Investment Europa. Eine negative Konsequenz könne dagegen die Erhöhung des Klumpen risikos sein. Etwa dann, wenn in schwierigen Marktphasen ein Hauptmieter ausfällt. Für den Marktkenner Lemli sind Stabilitätsanker und Klum-penrisiko bei Immobilienankäufen im Volumen von mehr als 100 Mil-lionen Euro daher zwei Seiten einer Medaille.

Ob Traum oder Albtraum – das hängt letztendlich von zahlreichen Faktoren ab. Wer einige Regeln befolgt, kann die Gefahr, sich einen teuren Flop ins Portfolio zu holen, aber durchaus minimieren. „Ein Multi-Tenant-Objekt bringt von der Struktur her schon eine bessere Diversifizierung mit als ein Gebäude mit nur einem Mieter“, lautet etwa Birchingers Einschätzung. Ein Grund, weshalb Shoppingcen-ter und Bürogebäude mit vielen Mietverträgen – am besten noch mit unterschiedlichen Laufzeiten – in der Gunst von umsichtigen

Breites Spektrum unterschiedlicher Größen Größenklassen der Liegenschaften in Offenen Immobilienfonds* in Prozent

bis 10 Mio. €

über 10 bis 25 Mio. €

über 25 bis 50 Mio. €

über 50 bis 100 Mio. €

über 100 bis 150 Mio. €

über 150 bis 200 Mio. €

mehr als 200 Mio. €

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* repräsentiert 99 Prozent des Vermögens aller Offenen Immobilien-PublikumsfondsQuelle: BVI, 30. September 2014

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Spürbare Umsatzsteigerung Entwicklung des Investitionsmarktes für Gewerbeimmobilien in Deutschland von 2009 bis 2014 in Mrd. Euro, Portfolioquote in Prozent

Quelle: CBRE Research, Januar 2014

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Anteil Einzel-AssetsAnteil PortfolioVolumen in Mrd. Euro

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TITEL Viele Bürogebäude sind in die Jahre gekommen, Technik und Nutzer­

anforderungen entwickeln sich weiter. Vorausschauende Investoren

ergreifen deshalb rechtzeitig Maßnahmen, um ihre Büroimmobilien

jung zu halten. Von Christian Hunziker und Anne WiktorinWider das Altern

Dreischeibenhaus in Düsseldorf: Die ehemalige Thyssen-Krupp-Zentrale, eine Ikone der deutschen Nachkriegsarchitektur, wurde in den vergangenen Jahren für insgesamt mehr als 200 Millionen Euro aufwendig saniert.

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Eine der größten Sehenswürdigkeiten New Yorks erstrahlt seit Kurzem in neuem Glanz. 550 Millionen US-Dollar nahm die Empire State Building Company in die Hand, um das vor 85 Jah-

ren errichtete Empire State Building für die Zukunft fit zu machen. 6.500 Fenster ließen die Eigentümer erneuern, die Kühlungsanlagen modernisieren und auch die übrige Gebäudetechnik auf den neuesten Stand bringen – mit dem Ziel, die gut eine Million Quadratmeter Büro- und Einzelhandelsfläche für Mieter attraktiv zu halten.

Nicht nur beim weltberühmten Empire State Building, sondern auch bei vielen anderen älteren Büroimmobilien treibt Eigentümer die Frage um, wie sie ihre Objekte an die heutigen und morgigen Anforderungen anpassen können. Schon zehn Jahre nach Errichtung eines Gebäudes könne dies zur Herausforderung werden, sagt Marcus Mornhart, der beim Immobilienberatungsunternehmen Savills für den deutschen Bürovermietungsmarkt zuständig ist. Dabei hat sich der Alterungs-prozess beschleunigt. „In Bezug auf Büroimmobilien“, verdeutlicht dies Mornhart, „hat sich in den 20 Jahren zwischen 1990 und 2010 mehr verändert als in denen zwischen 1970 und 1990.“

Für diese Entwicklung gibt es mehrere Gründe. Einen davon nennt Andreas Pohl, Sprecher des Vorstands der Deutschen Hypo: „Die Nutzer erwarten heute flexible Bürolösungen.“ Tatsächlich ist das klassische Zellenbüro nicht mehr die Regel: Immer mehr Unternehmen setzen auf offene Bürokonzepte, die zudem nicht für die gesamte Mietvertrags-laufzeit unverändert bleiben, sondern sich wechselnden Bedürfnissen – etwa veränderten Teamstrukturen – anpassen können.

Hinzu kommt: Die Unternehmen haben erkannt, dass die Qualität des Arbeitsplatzes und des Arbeitsumfelds ein entscheidender Faktor ist, um talentierte Nachwuchskräfte zu gewinnen. Diese legen häufig wenig Wert auf ein repräsentatives Einzelbüro, sondern wollen flexi-bel arbeiten. Für teamorientierte Projekte bietet sich das Großraum-büro an, für das konzentrierte Verfassen einer Präsentation ein ruhiger, separater Raum.

Bei Weitem nicht alle Bürogebäude sind jedoch in ihrer jetzigen Struktur in der Lage, diesen Anforderungen gerecht zu werden. Vielfach sind sie zudem von der Weiterentwicklung der Technik überrollt worden. „Flexible Trennwände, Doppelboden und ausreichende Deckenhöhe“ sind nur einige der zwingend erforderlichen Ausstattungsmerkmale, die Ignaz Trombello nennt, Investmentchef Deutschland beim Bera-tungsunternehmen Colliers International in Düsseldorf.

Genügt eine Immobilie diesen Anforderungen nicht, steht ihr Eigen-tümer schnell auf verlorenem Posten. „Die Bestandsimmobilien ste-hen im Konkurrenzkampf zu Neubauten und können nur dann am Markt bestehen, wenn sie heutige Mieteranforderungen vollumfänglich erfüllen“, stellt Marc Schömbs fest, der als Partner und Geschäftsführer der Beratungsgesellschaft Drees & Sommer mehrere große Revitalisie-rungsprojekte begleitet hat. Deshalb appelliert er an die Eigentümer:

„Gerade bei in die Jahre gekommenen Objekten gilt es, sich frühzeitig Gedanken zu machen, in welche Richtung die mittel- und langfristige Strategie ausgerichtet sein soll.“ Der Appell stößt auf offene Ohren: Laut einer Untersuchung von Hochtief Projektentwicklung wurden im Jahr 2014 an den sieben größten deutschen Immobilienstandorten ins-gesamt 730.000 Quadratmeter Geschossfläche einem Refurbishment unterzogen, so viel wie nie zuvor. 42 Prozent dieses Flächenvolumens entfielen auf Büroräume. Auch in anderen Ländern ist der Bedarf an Revitalisierungsmaßnahmen groß, wie Matthew Cutts, Global Sector Leader Financial Institutions beim Beratungsunternehmen Arcadis, feststellt: „Die europäischen Großstädte verfügen über einen hohen Bestand an veralteten Bürogebäuden, der für Investoren ein enormes Potenzial für Renditesteigerungen durch Erweiterung, Neugestaltung und Repositionierung bietet.“

Herausforderung für EigentümerDabei muss eine Immobilie gar nicht so alt sein wie das Empire State Building, um eine solche Repositionierung nötig zu haben. Noch kei-ne 25 Jahre existiert der von Stararchitekt Helmut Jahn entworfene Messeturm in Frankfurt am Main und hat doch schon eine gründliche Schönheitskur hinter sich: Zwischen 2010 und 2014 ließ der Eigentü-mer, die GLL Messeturm Holding, das 257 Meter hohe Bürohochhaus umfassend sanieren, wobei der Schwerpunkt auf der energetischen Ertüchtigung lag. Ausgestattet mit einem Nachhaltigkeitszertifikat in Gold des amerikanischen Systems LEED verkaufte GLL den Messeturm dann an von Blackstone gemanagte Investmentfonds.

Doch auch bei Bürogebäuden in weniger prominenter Lage kann es sich für den Eigentümer lohnen, Geld in die Hand zu nehmen. Das zeigt der 1992 errichtete Bürokomplex in der Adalperostraße in München- Ismaning, der zum Offenen Immobilienfonds UniImmo: Europa gehört. Nachdem der Leerstand durch den Auszug des Hauptmieters auf 90 Pro-zent gestiegen war, entschieden sich die Verantwortlichen von Union 3

Überwiegend junge Immobilienbestände Wirtschaftliche Altersstruktur der Liegenschaften in Offenen Immo-bilienfonds* in Prozent

* entspricht 99 Prozent des Vermögens aller Offenen Immobilien-Publikumsfonds, Bezug VerkehrswertQuelle: BVI, 30. September 2014

bis 5 Jahre

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Investment für ein umfassendes Refurbishment. Für 6,5 Millionen Euro ließen sie die Außenanlagen und Innenhöfe neu gestalten, ein zusätz-liches Parkdeck errichten, die Brandschutzmaßnahmen anpassen und die Flächenzuschnitte so optimieren, dass sich nun unterschiedliche Nutzeranforderungen erfüllen lassen.

Lohn der Mühe: Noch bevor die Baumaßnahmen im ersten Quartal 2015 abgeschlossen sind, erhöhte sich die Vermietungsquote auf über 80 Prozent. Von einer Manage-to-Core-Strategie sprechen Immobilien-fachleute in einem solchen Fall: Eine zweitklassige Immobilie wird durch wertsteigernde Maßnahmen zu einem Objekt, das sowohl bei Nutzern als auch bei Investoren begehrt ist. Insofern ergänzt der Refurbishment-Ansatz die von Union Investment verfolgte Strategie, das Portfolio zu verjüngen. Diese Verjüngung, betont Reinhard Kutscher, Vorsitzender der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate GmbH, „ist aktive Risikovorsorge und dient der permanenten Optimierung des

Bestands“. Dementsprechend wurden in der jüngsten Vergangenheit vor allem Neubauten und Projektentwicklungen erworben, ältere Bestände hingegen veräußert. Die Folge: Das Ankaufsportfolio der vergangenen drei Jahre ist mit einem durchschnittlichen Baualter von knapp sechs Jahren gut elf Jahre jünger als das in diesem Zeitraum verkaufte Port-folio. Das durchschnittliche wirtschaftliche Alter aller Immobilien- Assets in den Publikumsfonds von Union Investment sank dadurch auf aktuell weniger als zehn Jahre.

Allerdings ist eine Revitalisierung nicht in jedem Fall möglich. „Ein erheblicher Teil älterer Bürogebäude lässt sich nicht umrüsten“, räumt Ignaz Trombello von Colliers International ein. Das kann an der schlech-ten Lage liegen, vor allem aber an den baulichen Gegebenheiten. Um zum Beispiel den Doppelboden zu schaffen, der für die heutige Verka-belung unabdingbar ist, ist eine ausreichende Raumhöhe erforderlich. „Das Land Nordrhein-Westfalen etwa schreibt bei Büroflächen von Fo

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Das Hamburger Chilehaus (links), der Frankfurter Messeturm (oben) und das Empire State Building in New York (rechts): Bei architektonisch herausragenden Gebäuden mit hoher Bauqualität sind auch anspruchsvolle Mieter zu Kompromissen bereit.

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über 400 Quadratmetern eine lichte Raumhöhe von drei Metern vor“, erläutert Trombello. Bietet das bejahrte Bürogebäude also nur drei Meter, lässt sich der Höhenverlust durch den Doppelboden nicht mehr auffangen – ein K.o.-Kriterium für die Revitalisierung.

Weitere Stolpersteine sind Experten zufolge die brandschutztech-nischen und insbesondere bei offenen Bürokonzepten die akustischen Anforderungen. Wenn sich hier keine Lösung findet, muss man andere Wege suchen, empfiehlt Experte Schömbs von Drees & Sommer: Viel-leicht lässt sich eine Umnutzung in ein Studentenwohnheim realisieren, vielleicht findet sich zu niedrigen Mieten ein anspruchsloser Büronut-zer, vielleicht bleibt aber auch nur der Abriss übrig.

„Allerdings“, betont Ignaz Trombello, „können auch ältere Gebäude eine gute Grundstruktur haben.“ Das beweist eines der prominentes-ten Düsseldorfer Bürogebäude: die ehemalige Horten-Hauptverwal-tung, die 1961 nach Plänen von RKW Rhode Kellermann Wawrowsky errichtet wurde und heute unter dem Namen Seestern 3 zum Portfolio des Offenen Immobilienfonds UniImmo: Europa von Union Investment gehört. Kaufhauschef Helmut Horten ließ sich nämlich vom damals höchst modernen US-amerikanischen Großraumbüro inspirieren. „Das Konzept – flexibel, klar und geradlinig – war damals so bahnbrechend wie heute“, sagt Oliver Sommer, Geschäftsstellenleiter Goldbeck Bauen im Bestand für die Region Rhein-Ruhr. Goldbeck modernisierte das Ob-jekt 2013/14 im Auftrag von Union Investment.

Heute schon an morgen denkenGute Voraussetzungen weist auch eine andere Düsseldorfer Ikone der Nachkriegsarchitektur auf: die ehemalige Thyssen-Krupp-Zentrale, die unter dem Namen Dreischeibenhaus in den vergangenen Jahren von Momeni Projektentwicklung und Black Horse Investments mo-dernisiert worden ist und seit Herbst 2014 die Hauptverwaltung des Reise veranstalters Alltours beherbergt. Auch hier gelang es, eine hohe Flexibilität zu schaffen, sodass nun sowohl zusam-menhängende Flächen für Großnutzer als auch klei-nere Büroeinheiten zur Verfügung stehen. Mehr als 200 Millionen Euro ließen sich die Eigentümer die Revitalisierung des 35.000 Quadratmeter großen Hochhauses kosten.

Das zeigt: Um ein älteres Bürogebäude auf Vor-dermann zu bringen, sind erhebliche Investitionen erforderlich. Schon wenige Jahre nach Errichtung würden 150 bis 300 Euro pro Quadratmeter fällig, sagt Martin Hofmann, Head of Real Estate Adviso-ry Services beim internationalen Immobilienbera-tungshaus Jones Lang LaSalle (JLL) Deutschland; bei

älteren Gebäuden sei sogar mit 500 bis 700 Euro pro Quadratmeter zu kalkulieren. Diese Kosten lassen auch die Banken in ihre Berechnungen einfließen, wie Deutsche-Hypo-Chef Andreas Pohl erläutert: „Wir berück-sichtigen, welcher Betrag während der Mietvertragslaufzeit investiert werden muss, um auch langfristig eine nachhaltige Miete zu erzielen.“

„In der Bewertung spielt die Substanz der baulichen Gegebenheiten eine wichtige Rolle“, bestätigt Achille Simo, Bewertungsspezialist bei JLL. Eigentümern müsse klar sein, dass bei der Nachvermietung eine niedrigere Miete anfalle – es sei denn, sie investierten rechtzeitig in die Aufrechterhaltung des Standards. Und das kann sich durchaus rechnen: „Ein Refurbishment“, sagt Matthew Cutts von Arcadis, „bietet in den meisten Finanzzentren eine hervorragende Gelegenheit zur Verbesse-rung der Ertrags- und Wertentwicklung eines älteren Bürogebäudes.“

Nur: Welche Vorkehrungen müssen getroffen werden, damit die Modernisierungsmaßnahmen nicht nach wenigen Jahren schon wie-der veraltet sind? Nach Ansicht von JLL-Experte Hofmann könnte irgendwann zum Beispiel der Fall eintreten, dass infolge der sich wei-terentwickelnden Kommunikationstechnik keine Doppelböden mehr erforderlich seien. „Wir als Entwickler müssen bereits heute in einem Gebäude die Möglichkeiten für zukünftige Veränderungen der Tech-nik schaffen“, antwortet Rüdiger Schulz, Geschäftsleiter von Hochtief Projektentwicklung. „Dafür müssen wir gemeinsam mit den Planern eine möglichst flexible Grundstruktur des Gebäudes und der Technik von Beginn an berücksichtigen.“ Konkret heißt dies, dass ein Fassaden- Rastermaß von 1,35 Meter und eine Raumtiefe von 13,60 Metern vor-gesehen sind; zudem müssen ausreichend Treppenhäuser berücksich-tigt werden, und das Brandschutzkonzept muss auf unterschiedliche Raumstrukturen angelegt sein.

Doch gibt es durchaus Nutzer, denen die Atmosphäre eines Büro-gebäudes wichtiger ist als eine perfekte Ausstattung. Das Chilehaus im Hamburger Kontorhausviertel zum Beispiel gilt gut 90 Jahre nach

seiner Errichtung – und mehrfacher behutsamer Modernisierung – noch immer als eine der attrak-tivsten Büroimmobilien der Hansestadt. „Bei einem solch herausragenden Gebäude ist der Mieter kom-promissbereit – und passt sich dem Gebäude an“, sagt Marcus Mornhart von Savills.

Was für die New Yorker Bau-Ikone Empire State Building gilt, trifft eben auch auf das Kontorhaus in der deutschen Hansestadt zu, meint Mornhart: „Das Chilehaus altert nicht.“

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„Wir als Entwickler müssen bereits heute in einem Gebäude die Möglich-keiten für zukünftige Veränderungen

der Technik schaffen.“Rüdiger Schulz, Geschäftsleiter von

Hochtief Projektentwicklung

Bildergalerie: Beispielhafte Bestands-entwicklungen von Union Investment

500 Euro pro Quadratmeter kalkulieren

Profis für die Modernisierung

älterer Gebäude.

1,35 Meter ist das ideale Rastermaß für

Fassaden moderner Bürogebäude.

Sind Fenster in diesem Abstand an-

geordnet, können Räume flexibel

zugeschnitten werden.

MÄRKTE

Renditefür Frühbucher

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Meliá-Hotel, La Défense: 2012 erwarb Union Invest-ment das Vier-Sterne-Busi-nesshotel in der Bürostadt vor den Toren von Paris. Damals befand sich der Bau noch im Projektstadium. Anfang 2015 wurde er fertiggestellt.

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Geschäftsreisende schätzen das neue Meliá-Hotel in der Pariser Bürostadt La Défense. Tatsächlich könnte der Standort des im Februar 2015 eröffneten Upmarket- Hotels mit seinen

369 Zimmern kaum besser sein: direkt an der Metrostation La Défense und mitten in der größten europäischen Büroagglomeration gelegen, gleichzeitig aber bestens angebunden an die Sehenswürdigkeiten der französischen Hauptstadt.

Eigentümer des Hotels ist der Offene Immobilienfonds UniImmo: Deutschland von Union Investment. Dieser sicherte sich das Objekt bereits im Frühjahr 2012, also fast drei Jahre vor der Eröffnung. Dass Investoren sich so früh vertraglich binden, ist kein Einzelfall mehr. In der Nähe des Hamburger Hauptbahnhofs zum Beispiel erwarb die Württem bergische Lebensversicherung einen geplanten Hotelkomplex der Accor-Gruppe, und in der Berliner City West übernahm die RFR Hol-ding ein zum Hochhausensemble Upper West gehörendes Motel One mit 580 Zimmern – zweieinhalb Jahre vor der für 2017 erwarteten Eröffnung. „Es ist eine sinnvolle Strategie von Investoren, frühzeitig Partnerschaften mit Entwicklern einzugehen und sich Hotelimmobilien bereits im Projektentwicklungsstadium zu sichern“, urteilt Martina Fidl-schuster, Geschäftsführerin von Hotour Hotel Consulting.

Konkurrenz wird härterNötig geworden ist diese frühzeitige Entscheidungsbereitschaft vor allem deshalb, weil der Boom auf dem europäischen Immobilienmarkt vor der Asset-Klasse Hotel nicht haltmacht. „Der Hotelinvestmentmarkt in Europa ist schon 2013 und nochmals im Lauf des Jahres 2014 extrem ange-sprungen“, sagt Fidlschuster. Tatsächlich erreichte nach Berechnungen des Immobilienberatungsunternehmens Jones Lang LaSalle (JLL) das Transaktionsvolumen für Hotels im Raum EMEA (Europa, Naher Osten, Afrika) zwischen Januar und November 2014 gut 13 Milliarden Euro – ein Viertel mehr als im bereits starken Vorjahreszeitraum. „In besonders attraktiven Märkten wie den Großräumen Paris und London sowie den größten deutschen Städten“, sagt Fidlschuster, „liefern sich Investoren richtiggehende Bietergefechte um die begehrten Core-Investments.“

Die logische Folge: Die Preise steigen, die Renditen sinken. Nach Angaben von Christoph Härle, CEO Kontinentaleuropa der Hotel & Hospitality Group von JLL, erzielen Investoren für etablierte Hotels in Paris und London eine Rendite von nur noch 4 Prozent, während es in europäischen B-Städten immerhin 6 bis 7 Prozent sind. Wenn ein Hotel bereits im Projektentwicklungsstadium erworben wird, lässt sich die Rendite laut Härle hingegen deutlich steigern – je nach Hotelkatego-rie und Standort um 25 bis 200 Basispunkte.

Woher aber kommt die Begeisterung für Hotels? Zum einen rea-gieren die Investoren auf die Angebotsknappheit bei den etablierten Asset-Klassen. „Für viele Investoren“, erläutert Martina Fidlschuster, „sind Hotels Ersatzinvestments, für die sie sich dann interessieren, wenn keine erstklassigen Büro- und Einzelhandelsimmobilien verfüg-bar sind.“ Zum anderen weckt die gute Performance der Hotels den Appetit der Investoren. „Das operative Hotelgeschäft hat sich in

Hotels zählen zu den neuen Lieblingen der Immo-

bilieninvestoren. Was aber tun, wenn plötzlich viele

Investoren das gleiche Produkt kaufen wollen? Man

sichert sich das Hotel seiner Träume bereits im Stadi-

um der Projektentwicklung. Von Christian Hunziker

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den meisten Märkten erholt“, konstatiert JLL-Experte Härle. Auch in den kommenden Jahren erwartet die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Pricewaterhouse Coopers in ihrer Studie „European Cities Hotel Fore-cast“ für fast alle wichtigen europäischen Destinationen eine steigende Zimmerauslastung und höhere Erlöse.

Belebt wird der Hotelinvestmentmarkt darüber hinaus seit einigen Jahren durch den Aufschwung der Budget-Hotellerie. Union Investment ist daran nicht unbeteiligt: Die Fondsgesellschaft finanzierte 2011 die Projektentwicklung des Motel One in Brüssel. „Motel One hat als erste Budget-Kette Hotels mit mehreren Hundert Zimmern eröffnet und damit ein institutionelles Investmentprodukt geschaffen“, erläu-tert Christoph Härle von JLL. Denn Publikumsfonds investieren in der Regel erst ab einem Volumen von etwa 50 Millionen Euro – kleinere Hotels kosten deutlich weniger.

Angelockt von den guten Aussichten wird eine breite Palette von In-vestoren: Fondsgesellschaften, Versicherungen und andere institutionelle Investoren ebenso wie Family Offices und wohlhabende Privatpersonen. Hinzu kommen die Owner Operators, also Hotelgesellschaften, die ihre Häuser nicht nur betreiben, sondern auch besitzen. So beschränkt sich zum Beispiel Motel One, der Star unter den Budget-Hotels, nicht auf das operative Management. „Den Part als Projektentwickler und Eigen-tümer übernehmen wir dort, wo wir das Grundstück selbst erwerben können“, sagt Dieter Müller, Gründer und Geschäftsführer von Motel

One. Wichtig sei für sein Unternehmen jedoch in erster Linie ein guter Standort: „Ob selbst Eigentümer oder Mieter, ist letztendlich nur eine Frage der Finanzierungsform.“

Erfahrung zahlt sich ausVor dem Hintergrund der harten Konkurrenz sind Investoren im Vorteil, die sich nicht erst seit gestern mit Hotels beschäftigen. Union Invest-ment zum Beispiel investiert bereits seit vielen Jahren in Hotels und hat derzeit mehr als 40 Objekte – darunter fünf, die sich noch in der Projektphase befinden – im Portfolio ihrer Publikums- und Spezialfonds. Diese Erfahrung zahle sich aus, so Andreas Löcher, Leiter Investment Management Hotel bei Union Investment: „Hoteltransaktionen sind komplex. Wichtig ist, dass man sowohl die immobilien- als auch die hotelbetriebswirtschaftliche Seite dieser Spezialimmobilie beherrscht. Letztere wird oftmals vernachlässigt.“

Aus der langen Erfahrung resultiert eine enge Zusammenarbeit mit führenden Projektentwicklern. Wie nützlich diese sein kann, zeigte sich beim Meliá-Hotel in La Défense. Entwickelt wurde das Hotel von der französischen Gesellschaft Vinci Immobilier, mit der Union Invest-ment zuvor bereits das Hotel Radisson Blu in Marseille realisiert hatte. Vertraglich sicherten sich die Hamburger Immobilieninvestmentmana-ger das Projekt durch das französische Konstrukt für Immobilienent-wicklungen Vefa. Dieses ist die Abkürzung für „Vente en l’état futur

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Hotel Leonardo, Berlin-Mitte: Das an der Spree gelegene Haus mit 309 Zimmern ist Teil des von der Peach Property Group und ihrem Joint-Venture-Partner Deutsche Immobilien errichteten und im Jahr 2014 veräußerten Ensembles Am Zirkus 1.

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d’achèvement“ und bedeutet wörtlich „Verkauf im künftigen Zu­stand der Fertigstellung“. International entspricht dies dem Modell des Forward Funding: Die Bezahlung erfolgt im Laufe des Baufort­schritts, wobei der Projektentwickler das Fertigstellungsrisiko trägt. Beim Forward Commitment hingegen verpflichtet sich der Investor lediglich, die Immobilie nach Fertigstellung zu übernehmen; der Kauf­preis fließt also erst, wenn der Bau abgeschlossen und das Hotel eröffnet ist. Dieses Modell komme bei Hotels häufiger zum Einsatz als das Forward Funding, berichtet Andreas Erben, Geschäftsführer von Colliers International Hotel in Deutschland. Genau daraus aber resultiert ein Wettbewerbsvorsprung für Investoren, die bereit sind, sich frühzeitig finanziell zu engagieren.

Eine gute Zusammenarbeit zwischen Projektentwickler und Be­treiber reicht indes nicht aus, um eine Hotelprojektentwicklung zum Erfolg zu führen. „Veräußert wird ja nicht nur die Immobilie, sondern auch das operative Geschäft“, betont Christoph Härle von JLL. Inves­toren legen deshalb Wert auf Betreiber, die ihre Erfolge nachweisen können und über ein starkes Reservierungssystem verfügen. Im Fall

des Hotels in La Défense handelt es sich dabei um Meliá Hotels In­ternational, die größte spanische Hotelgesellschaft, die gut 350 Ho­tels in 35 Ländern betreibt. Abgeschlossen wurde ein Pachtvertrag über zwölf Jahre mit Verlängerungsoption.

Insgesamt arbeitet Union Investment mit 23 Hotelmarken zu­sammen, darunter Steigenberger, Marriott, Hilton, Mövenpick und Intercontinental. Holiday Inn aus dem Hause der Intercontinental Hotels Group ist die Marke eines der jüngeren Häuser im Portfolio von Union Investment. Das 249­Zimmer­Haus in der Mainzer Land­straße in Frankfurt am Main, das im April 2015 die ersten Gäste empfangen wird, erfüllt beispielhaft die Anforderungen, die Union Investment an Hotels stellt: „Es hat eine hervorragende Lage, einen international vernetzten Betreiber mit langfristigem Pachtvertrag und einen erfahrenen Projektentwickler“, fasst Löcher zusammen.

Verträge innovativ gestaltenBei dem Entwickler handelt es sich um das österreichische Unterneh­men UBM Realitätenentwicklung, mit dem Union Investment bereits 3

„Wichtig ist, dass man sowohl die immobilien- als auch

die hotelbetriebswirtschaftliche Seite beherrscht.“

Andreas Löcher, Leiter Investment Management Hotel bei der Union Investment Real Estate GmbH

Motel One in Brüssel: Das Haus an der Rue Royale wurde im Juni 2014 eröffnet. Union Investment hatte sich das Hotel bereits im Jahr 2011 – noch im Projektstadium – für ihren Offenen Immobilienfonds UniInstitutional European Real Estate gesichert.

MÄRKTE

Der Verkauf des Berliner Grand Hotels Esplanade – heute Sheraton – an die US-Immobiliengesellschaft Host Hotels & Resorts zählt zu den namhaften Deals des Jahres 2014 (oben). Motel One will sein Haus im Hochhausprojekt Upper West am Breitscheidplatz in Berlin 2017 eröffnen (unten links). Für einen institutionellen Fonds erwarb Union Investment 2014 das Hampton by Hilton in Warschau (unten rechts).

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bei drei vorangegangenen Projekten erfolgreich zusammengearbeitet hat. UBM firmiert im Rahmen eines auf 20 Jahre abgeschlossenen Ver-trags auch als Pächter des Hotels, überlässt das operative Geschäft je-doch der Intercontinental Hotels Group. Die Vorteile einer solchen Ko-operation unterstreicht Karl Bier, CEO von UBM: „Der Fonds bekommt so einen markterfahrenen Betreiber, und der Entwickler erhält durch den frühzeitigen Verkauf Liquidität für neue Projekte.“ Bier verhehlt jedoch nicht die besonderen Anforderungen, die mit der Asset-Klasse Hotel verbunden sind. Insbesondere verlange die Bewirtschaftung viel mehr Know-how als bei anderen Immobilientypen.

Damit spricht Bier den Vertrag mit dem Betreiber an. Der klassischen Lehre zufolge gibt es hier zwei Varianten: den Pachtvertrag, bei dem der Betreiber eine festgelegte Pacht an den Eigentümer abführt, und den Managementvertrag, bei dem der Betreiber einen bestimmten Pro-zentsatz, in der Regel am Umsatz, als Vergütung erhält. „Die meisten Hotelbetreiber ziehen einen Managementvertrag vor, weil dieser ihr Risiko minimiert“, sagt Hotour-Geschäftsführerin Martina Fidlschuster. „Institutionelle Investoren brauchen jedoch zwingend einen Pachtver-trag, da sie laut ihren Statuten Einkünfte aus Vermietung und Verpach-tung erzielen müssen und nicht gewerbliche Einnahmen.“

Einen Ausweg aus diesem Dilemma bieten laut Fidlschuster „innovative Vertragsgestaltungen“. UBM zum Beispiel vereinbart nach Angaben von CEO Bier gern „hybride Konstruktionen, die das spezifische Marktrisiko für den Fonds teilweise eliminieren, aber für den Betreiber noch genug Anreiz bieten, durch hervorragende Leistung die Erträge des Hotels zu optimieren“. Union Investment ist nach Worten von Andreas Löcher offen für solche Innovationen. „Durch unsere Erfahrung in der Strukturierung solcher Lösungen“, sagt er, „ermöglichen wir Hotelprojekte, die sonst nicht hätten rea-lisiert werden können.“

Und die Vertragsfrage wird noch komplexer, denn mittlerweile arbeiten viele Hotelketten mit Franchisepartnern zusammen. „Solche Franchisemodelle sind nur für erfahrene Hotelinvestoren geeignet“, gibt Reiner Nittka, Vorstand des Berliner Unternehmens GBI, einer der führenden deutschen Hotel-Projektentwicklungsgesellschaften, zu bedenken. „Für Investoren mit weniger Erfahrung sind eher Ho-tels attraktiv, für die ein großer Betreiber einen Festpachtvertrag über 20 Jahre unterzeichnet hat.“

Trotz des anhaltend hohen Investoreninteresses ist es nicht so, dass Anleger aus einer riesigen Zahl neuer Hotelprojekte auswählen könnten. Zwar listet der Dienstleister STR Global europaweit nicht weniger als 905 Hotels auf, die derzeit in Planung oder Bau sind. Ob aber wirklich alle diese Projekte realisiert werden, bezweifelt Andre-as Erben von Colliers International Hotel. „Die Entwickler liefern oft nicht das Produkt, das die Investoren suchen“, kritisiert er. Außerdem finanziere – trotz deutlich besserer Finanzierungsbedingungen – nicht jede Bank Hotels. „Deshalb bleibt der Hotelmarkt ein Nischenmarkt, der zwar wächst, aber trotzdem eine Nische bleibt.“ Ähnlich sieht das GBI-Chef Reiner Nittka. „Dass trotz guter Rahmenbedingungen letztlich nicht mehr Hotelprojekte realisiert werden, hängt damit zu-sammen, dass das Thema Hotel ein erhebliches Know-how erfordert“, analysiert er. Projektentwickler hingegen, die den Markt und die Be-dürfnisse der Investoren kennen, haben nach Nittkas Einschätzung derzeit gute Karten: „Wir sind stolz darauf, dass wir unsere Projekte sehr früh an End investoren verkaufen.“

Doch damit das gelingt, müssen sowohl das Produkt, die Lage als auch der Betreiber stimmen, wie es beim Meliá in La Défense und beim Holiday Inn in Frankfurt der Fall ist. Denn, wie es Martina Fidlschuster auf den Punkt bringt: „Investoren müssen genau wis-sen, warum das Hotel an diesem Standort mit diesem Konzept und diesem Betreiber erfolgreich sein wird.“

Hoteltransaktionen stark gestiegen Anteil einzelner europäischer Länder an den gesamten Hoteltrans-aktionen im Wirtschaftsraum EMEA* in Mrd. Euro

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* EMEA (Europa, Naher Osten, Afrika), jeweils Januar bis NovemberQuelle: JLL, Dezember 2014

2013 10,61

Großbritannien

Geringer Anteil an Projektentwicklungen Hoteltransaktionsvolumen in Deutschland 2014* nach Gebäudetyp in Prozent

Quelle: Colliers International, Oktober 2014* Januar bis September

Bestandsgebäude

im Bau

Neubau

Refurbishment

projektiert

87 %

5 %

3 %

3 %

2 % •

Bildergalerie: Die neuesten Hotelprojektentwicklungen von Union Investment

„Den Part als Projektentwickler und Eigentümer übernehmen wir dort,

wo wir das Grundstück selbst erwerben können.“

Dieter Müller, Gründer und Geschäftsführer von Motel One

Globales gewerbliches Immobilienvermögen*in Bio. US-Dollar 2013

Internationaler Vergleich

* investmentfähiges Produkt; Quelle: DTZ, 2014

Deutsch-land

1,7

Anteil am Bruttoinlandsproduktin Prozent 2013

Immobilienwirtschaft* IndustrieVersicherungs- und Finanzdienstleistungsbranche

3,7 6,9 5,9

23,5 12,6 37,010,0 9,6 5,9

* Grundstücks- und Wohnungswesen, exklusive Bauwirtschaft, Immobilienfinanziererund -fonds ** 2012; Quelle: OECD

Beschäftigtein der Immobilienwirtschaft 2013

* Grundstücks- und Wohnungswesen ** 2012Quellen: Destatis; ONS; US Department of Labor

AnzahlBeschäftigte

Anteil an derGesamtbeschäftigtenzahlin Prozent

DurchschnittsverdienstBruttoverdienst ohne Sonderzahlungen (Vollzeit) in Euro pro Stunde 2013

* 2012 ** ohne Bauwirtschaft, Immobilienfinanzierer und -fondsQuellen: Destatis; ONS; US Department of Labor

gesamt

788.171Anzahl derUnternehmengesamt

286.052Anzahl der

Unternehmen

1) Quelle: Wirtschaftsfaktor Immobilien 2013, „Zeitschrift für Immobilienökonomie“, 2013 2) Quelle: Statistisches Bundesamt, Januar 2015

Recherche/Text: Alexander HeintzeGrafik: infografiker.com

Handel226,2(Einzel-, Groß-,Kfz-Handel)

verarbeitendesGewerbe481,7

davonMaschinenbau73,8

davonFahrzeugbau81

davonImmobilienwirtschaft

im engen Sinne264,2

Immobilienwirtschaftim weiten Sinne

434,019%

12%

DeutschlandGroßbritannienUSA*Deutschland* Großbritannien USA**

Deutschland Großbritannien

6,3

16,110,5

USA** China

Immobilien-wirtschaft**

produzierendes Gewerbeund Dienstleistungsbereich

21,9718,9416,59

20,3118,8319,391,0 % 1,9 % 1,0 %

447.244 594.000 1.487.500USA China JapanFrank-

reichAustralien

5,7 2,3 1,51,2

Groß-britannien

1,2 0,5

Immobilienwirtschaftim engen Sinne

Immobilienwirtschaftim weiten Sinne

Immobilienhandel13.300

7.473Immobilienhandel

Anzahl derUnternehmen

Anzahl derBeschäftigten

Vermittlung undVerwaltung

52.600

Vermietungund Verpachtung220.152

Beteiligungs-gesellschaften1.910

Immobilienfinanziererund Kapitalanlage-gesellschaften1.911

sonstige Dienstleister,z. B. Wirtschaftsprüferund Immobilienberater16.234

Hausmeisterdiensteund Gebäudereiniger44.256

Architektur- undIngenieurbüros79.635

Bauwirtschaft358.173

119.711Vermittlung und

Verwaltung

88.297Vermietung und

Verpachtung

7.500Beteiligungs-gesellschaften

176.400Immobilienfinanziererund Kapitalanlage-gesellschaften

62.829sonstige Dienstleister,z. B. Wirtschaftsprüferund Immobilienberater

516.507Hausmeisterdienste und Gebäudereiniger176.715

Architektur- undIngenieurbüros

1.662.200Bauwirtschaft

gesamt 2.823.291sozialversicherungs-pflichtig Beschäftigte

gesamt 215.481sozialversicherungs-

pflichtig Beschäftigte

Anteil an allenUnternehmen

8,9 %

Anteil an allenBeschäftigten

9,8 %

24,5 %

Anteil an allenBeschäftigten

0,75 %

Anteil an allenUnternehmen

Bruttowert-schöpfung

in Deutschlandin Mrd. Euro

ausgewählte Branchen 20102)

Immobilienwirtschaft 20111)

Immobilienwirtschaft in Deutschland 20111)

MÄRKTE

ImmobilienbrancheDer heimliche Riese

In den volkswirtschaftlichen Gesamt-

rechnungen sucht man die Quer-

schnittsbranche Immobilienwirtschaft

zwar vergeblich als eigene Größe.

Dennoch hat sie einen erheblichen

Anteil an der Bruttowertschöpfung

und am Bruttoinlandsprodukt, wie ein

Blick in die Kennzahlen am Beispiel

Deutschlands zeigt: 19 Prozent trägt

der Wirtschaftszweig beispielsweise

zur Brutto wertschöpfung des Landes

bei. Im internationalen Vergleich liegt

Deutschland in etwa gleichauf mit

den USA und Großbritannien sowie

deutlich vor China.

Info: Die Grafik „Der heimliche Riese“ steht im E-Journal zum Download und zum Ausdrucken bereit

24 RAUM & mehr 1|2015

Globales gewerbliches Immobilienvermögen*in Bio. US-Dollar 2013

Internationaler Vergleich

* investmentfähiges Produkt; Quelle: DTZ, 2014

Deutsch-land

1,7

Anteil am Bruttoinlandsproduktin Prozent 2013

Immobilienwirtschaft* IndustrieVersicherungs- und Finanzdienstleistungsbranche

3,7 6,9 5,9

23,5 12,6 37,010,0 9,6 5,9

* Grundstücks- und Wohnungswesen, exklusive Bauwirtschaft, Immobilienfinanziererund -fonds ** 2012; Quelle: OECD

Beschäftigtein der Immobilienwirtschaft 2013

* Grundstücks- und Wohnungswesen ** 2012Quellen: Destatis; ONS; US Department of Labor

AnzahlBeschäftigte

Anteil an derGesamtbeschäftigtenzahlin Prozent

DurchschnittsverdienstBruttoverdienst ohne Sonderzahlungen (Vollzeit) in Euro pro Stunde 2013

* 2012 ** ohne Bauwirtschaft, Immobilienfinanzierer und -fondsQuellen: Destatis; ONS; US Department of Labor

gesamt

788.171Anzahl derUnternehmengesamt

286.052Anzahl der

Unternehmen

1) Quelle: Wirtschaftsfaktor Immobilien 2013, „Zeitschrift für Immobilienökonomie“, 2013 2) Quelle: Statistisches Bundesamt, Januar 2015

Recherche/Text: Alexander HeintzeGrafik: infografiker.com

Handel226,2(Einzel-, Groß-,Kfz-Handel)

verarbeitendesGewerbe481,7

davonMaschinenbau73,8

davonFahrzeugbau81

davonImmobilienwirtschaft

im engen Sinne264,2

Immobilienwirtschaftim weiten Sinne

434,019%

12%

DeutschlandGroßbritannienUSA*Deutschland* Großbritannien USA**

Deutschland Großbritannien

6,3

16,110,5

USA** China

Immobilien-wirtschaft**

produzierendes Gewerbeund Dienstleistungsbereich

21,9718,9416,59

20,3118,8319,391,0 % 1,9 % 1,0 %

447.244 594.000 1.487.500USA China JapanFrank-

reichAustralien

5,7 2,3 1,51,2

Groß-britannien

1,2 0,5

Immobilienwirtschaftim engen Sinne

Immobilienwirtschaftim weiten Sinne

Immobilienhandel13.300

7.473Immobilienhandel

Anzahl derUnternehmen

Anzahl derBeschäftigten

Vermittlung undVerwaltung

52.600

Vermietungund Verpachtung220.152

Beteiligungs-gesellschaften1.910

Immobilienfinanziererund Kapitalanlage-gesellschaften1.911

sonstige Dienstleister,z. B. Wirtschaftsprüferund Immobilienberater16.234

Hausmeisterdiensteund Gebäudereiniger44.256

Architektur- undIngenieurbüros79.635

Bauwirtschaft358.173

119.711Vermittlung und

Verwaltung

88.297Vermietung und

Verpachtung

7.500Beteiligungs-gesellschaften

176.400Immobilienfinanziererund Kapitalanlage-gesellschaften

62.829sonstige Dienstleister,z. B. Wirtschaftsprüferund Immobilienberater

516.507Hausmeisterdienste und Gebäudereiniger176.715

Architektur- undIngenieurbüros

1.662.200Bauwirtschaft

gesamt 2.823.291sozialversicherungs-pflichtig Beschäftigte

gesamt 215.481sozialversicherungs-

pflichtig Beschäftigte

Anteil an allenUnternehmen

8,9 %

Anteil an allenBeschäftigten

9,8 %

24,5 %

Anteil an allenBeschäftigten

0,75 %

Anteil an allenUnternehmen

Bruttowert-schöpfung

in Deutschlandin Mrd. Euro

ausgewählte Branchen 20102)

Immobilienwirtschaft 20111)

Immobilienwirtschaft in Deutschland 20111)

25RAUM & mehr 1|2015

KONZEPTEImmobilieninvestments sind ohne

leistungsstarkes Datenmanagement nicht

mehr denkbar. Aber wie funktioniert das

eigentlich? Von Arne Gottschalck

Foto

: Ska

nsa

2015

(Sim

ulat

ion)

Der Strom der Daten

Fußballtrainer haben es gut. Elf Männer müssen sie anleiten und koordinieren. Und der größte Abstand zwischen ihnen beträgt um die 100 Meter – höchstens. So groß ist ein Fußballfeld. Über­

sichtlich eben, gut zu handhaben. Was aber wäre, wenn die Spieler überall in der Welt stünden? Und es nicht nur elf wären, sondern viel­leicht 100? Und diese nicht nur Fußballer, sondern auch Schwimmer, Ruderer oder Radfahrer wären, eben verschiedene Sportler mit ganz individuellen Trainingsanforderungen?

Genau das ist die Aufgabe der Verwalter großer Immobilienport­folios. Ein Bürogebäude hier, ein Hotel oder ein Einkaufszentrum dort. In London, in Paris, in Barcelona – überall auf der Welt verstreut, mit ganz unterschiedlichen Eigenschaften, in ganz unterschiedlichen Zuständen. Über diese große Zahl muss der Manager den Überblick behalten. Moderne Computersysteme helfen dabei – alle Informationen, die er benötigt, sind auf Abruf verfügbar.

Denn Immobilie ist längst nicht gleich Immobilie. Für ein Büro­gebäude in Frankfurt am Main gelten andere Regeln als für eines in London. Beispiel Mietverträge: Für Gewerbeimmobilien in Deutschland laufen diese in aller Regel fünf bis zehn Jahre, in England sind es eher mehr. Informiert ein Datenmanagementsystem rechtzeitig über einen endenden Mietvertrag, gibt das dem Manager die Chance, punktge­nau einen Nachmieter zu finden – oder mit dem bestehenden über eine Verlängerung des Vertrags zu verhandeln. Das Gleiche gilt für die Miethöhe oder für den baulichen Zustand. Das eine Gebäude hat just ein LEED­Zertifikat erhalten und ist damit nachweislich auf dem neuesten Stand nachhaltigen Bauens. Das andere stammt vielleicht aus den 1980er­Jahren und benötigt eine Modernisierung in Sachen Energie effizienz. Kurz: Immobilien zu managen heißt also vor allem auch, Daten zu verwalten und zu steuern.

Früher fanden Objektdaten ihren Niederschlag auf Papier, auf Karteikarten, in Ordnern und Schubladen. Heute als Bits und Bytes – auf einem digitalen Stammdatenblatt. Moderne Datenmanagement­systeme sorgen dafür, dass Informationen problemlos eingepflegt und jederzeit genutzt werden können. Die digital verfügbaren Daten helfen, den globalen Immobilienbestand effizient zu steuern. Entsprechende Da­tenräume etwa müssen über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie zentral gesteuert und standardisiert zur Verfügung gestellt werden. Vom Datenmanagement hängt es auch ab, ob Transaktionen und Vermie­tungen länderübergreifend profitabel und effizient abgewickelt werden können. „Nur so können eine wettbewerbsfähige Performance bei allen

Büroneubau Dominikanskiin Breslau: Union Investment sicherte sich frühzeitig die Projektentwicklung im Zen-trum der polnischen Stadt.

Fonds und ein dauerhaft höchster internationaler Standard der Prozesse erreicht werden“, sagt Heiko Beck, Chief Operating Officer (COO) und Mit­glied der Geschäftsführung bei der Union Investment Real Estate GmbH.

Nötig machen die technologische Aufrüstung bei Immobilienfonds­gesellschaften vor allem zwei Faktoren. Zum einen der Gesetzgeber, der seine Anforderungen an Immobilienmanager stetig erhöht. Zum an­deren die Fonds selbst. Sie werden immer internationaler und streuen ihr Vermögen über immer mehr Nutzungsarten. Zudem werden längst nicht mehr nur einzelne Immobilien, sondern ganze Pakete an­ und

RAUM & mehr 1|20152626

27

3

verkauft. Jede dieser Transaktionen muss sorgfältig vorbereitet und ab­gewickelt werden. Und das geht längst nicht mehr ohne spezialisierte IT im Hintergrund, mit deren Hilfe komplexe Zahlen erfasst und Verglei­che aufbereitet werden. Zudem befeuern auch sich stetig verändernde Anforderungen etwa an die Nachhaltigkeit eines Immobilieninvestments den Einsatz von Datenmanagementsystemen. Wie etwa ist der bauliche Zustand eines Gebäudes, wo schlummert noch Optimierungspotenzial? In den genannten Datenraum „gehört alles, was die Immobilie, ihren Wert beziehungsweise wertrelevante Belange sowie auch Chancen und Risiken beschreibt“, erklärt Beck. Eine digitale Sammlung von Informa­tionen mit Blick auf ein bestimmtes Thema also. Kollege Computer, über­nehmen Sie? Wenn es denn so einfach wäre.

Klare Regeln für DienstleisterNicht alles lässt sich mit Bits und Bytes erledigen. „In der Immobilien­branche muss vieles noch per Hand gemacht werden“, berichtet Clemens Schuerhoff vom Fondsconsulting­Unternehmen Kommalpha. „Es gibt halt keine automatische Preiserfassung der Immobilien, viel weniger Daten als bei klassischen Asset­Managern. Trotzdem wächst die Bedeu­tung der EDV, dafür sorgt schon der Gesetzgeber mit seinen steigenden Anforderungen in Sachen Reporting.“ „In den vergangenen zehn Jah­ren hat sich da einiges entwickelt“, beobachtet Sascha Donner von der

Real Estate Advisory Group (Reag). Trotzdem sind längst noch nicht alle Wettbewerber auf einem Level angekommen. „Im Bestandsbereich ist die Nutzung von Datenmanagementsystemen inzwischen weitverbrei­tet, vor allem die großen Bestandshalter haben sich des Themas zum Teil sehr ernsthaft angenommen“, so Donner. Nur bei kleineren Inves­toren und den Projektentwicklern sei man dagegen im Schnitt noch nicht ganz so weit, berichtet er.

„Die Objekttransparenz ist inzwischen gegeben“, sagt auch Tho­mas Beyerle, Chefanalyst des Immobilienberaters Catella. Doch bei den Schnittstellen hapert es manchmal noch. „Es geht dabei weniger um die Integration von Excel in SAP, sondern um die Datenräume, welche zwi­schen Sender und Empfänger synchron geschaltet werden müssen.“ Denn Zugriff auf diesen Datenraum sollen alle haben, die mit der Immobilie zu tun haben.

Doch wie kommunizieren verschiedene Computersysteme mit­einander, zum Beispiel von Fondsgesellschaft und Objektverwaltung? Modernste Systeme auf beiden Seiten nützen wenig, wenn sie einan­der nicht verstehen. In der Praxis gilt deshalb: Einer gibt die Richtung vor, der andere folgt. „Letztlich muss und wird ein Dienstleister immer das erbringen müssen, was der Auftraggeber von ihm verlangt“, sagt Beyerle. „Gleichwohl tun sich auch die Auftraggeber schwer mangels Marktstandards.“ Das Fehlen dieser Standards ist nicht nur ein bloßes

RAUM & mehr 1|2015

RAUM & mehr 1|2015

KONZEPTE

2828

•

Ärgernis. Es ist auch teuer. „Gerade bei Paket-Deals, bei denen auf-grund des Umfangs die transaktionsrelevante Dokumentation häufig mit weniger Aufmerksamkeit für Details aufbereitet wird, werden laut einer Reag-Studie wegen mangelnder Datenqualität schon einmal bis zu 10 Prozent weniger gezahlt“, weiß Sascha Donner. „Das ist bei einem dreistelligen Millionenbetrag eine ganze Menge Geld. Jedoch auch bei kleineren Transaktionen kommt es aufgrund mangelnder Da-tenqualität immer noch häufig zu Kaufpreisanpassungen und zu meist vermeidbaren Friktionen im Transaktionsprozess.“ Union Investment schließt unter anderem deswegen mit ihren externen Dienstleistern „klare Service Level Agreements“, sagt Union Investment-COO Beck. „Und unsererseits sind Prüfroutinen zur Qualitätsmessung installiert.“

Eine Frage der StandardsDie Vorteile des Datenmanagements sind heute nicht mehr von der Hand zu weisen: Kurzfristige Marktchancen lassen sich schneller nutzen, Risiken aufgrund mangelnder Transparenz werden reduziert, Prozesse zwischen Geschäftspartnern verkürzt und eine höhere Kosteneffizienz erreicht. Deshalb bleiben übergreifende Standards auch das Ziel der Branche. An ihnen arbeitet zum Beispiel die Gesellschaft für immo-bilienwirtschaftliche Forschung (Gif). Sie könnte definieren, was wie in die Systeme aufzunehmen ist. Doch bis sich tatsächlich ein Bran-chenstandard entwickelt hat, dürfte es noch etwas dauern, schätzt Beyerle. Und selbst das beste Datenmanagementsystem ist nur so gut wie die Daten, mit denen es gefüttert wird. Ohne eine zeitnahe, kon-tinuierliche und umfassende Datenpflege veralten die gespeicherten Informationen schnell und sind für Entscheidungen nicht mehr relevant. Aber wie sollen Immobiliendaten ausgewählt, erhoben und aktualisiert werden?

Eine Spezialausgabe des „PMRE Monitor“ 2011, die Abkürzung steht für Process Management Real Estate, führt aus, dass Immobilienunternehmen unbefristete Mietverträge ganz unterschiedlich er-fassen. Die einen geben einen fiktiven Endtermin im Jahr 9999 ein, die anderen gar keinen Termin und die Dritten nutzen einen selbst gewählten Kündi-gungsansatz. Der Mensch kann diese Unterschiede ausblenden, Computer brauchen feste Regeln. Ent-sprechend werden Datenmanagementsysteme noch nicht überall eingesetzt, diagnostiziert auch die ak-tuelle Ausgabe des „PMRE Monitor“ 2014. Gut für einen Immobilienmanager wie Union Investment, der sein System ImmoDigital früh gestartet hat und schon mit dessen Optimierung befasst ist. Künftig

sollen weitere externe Dienstleister eingebunden werden. Und laufend muss und wird nachgebessert. Auch die Konkurrenz ist nun emsig. In den kommenden Jahren soll die Nutzung der Systeme branchenweit von 14 auf 21 Prozent steigen, zeigt der „PMRE Monitor“.

Nicht nur Standards sollen helfen, auch Qualitätssiegel. „Im angel-sächsischen Raum ist man in der Regel immer schon etwas weiter“, berichtet Reag-Experte Sascha Donner. So gebe es beispielsweise seit Längerem einen internationalen Branchenstandard für den Austausch immobilienspezifischer Daten, entwickelt vom US-amerikanischen Open Standard Consortium for Real Estate (OSCRE), einem mitglieder-geführten, gemeinnützigen Zusammenschluss von Immobilienexperten. Ein wirkliches Gütesiegel für Immobiliendatenräume, mit dem sich de-ren Qualität auf einen Blick ablesen lasse, habe sich am Markt jedoch noch nicht etabliert. „Um diese Lücke zu schließen, wurde kürzlich in Deutschland mit RedC, dem Real Estate Dataroom Certificate, ein bisher einzigartiges Qualitätssiegel entwickelt, um die wichtigsten Faktoren eines Datenraums zu zertifizieren“, berichtet Donner. Das seien allen voran die Datenqualität, die IT beziehungsweise die Datenraumplatt-form, aber zum Beispiel auch die dahinter liegenden Prozesse oder das Thema Compliance. „Durch mehr Transparenz in diesem Bereich können die Nutzer besser einschätzen, worauf sie sich verlassen“, be-schreibt der Experte die Vorteile.

Die verlässliche und standardisierte Datenerschließung dürfte in der Immobilienbranche zukünftig noch an Bedeutung gewinnen. Nämlich dort, wo es darum geht, sich jene immensen Datenmengen zunut-

ze zu machen, die im digitalen Zeitalter tagtäg-lich erzeugt werden und für die sich weltweit der Begriff Big Data eingebürgert hat. „Big Data ist in der Immobilienwirtschaft zu einem Modewort geworden“, beobachtet IT-Experte Donner und erklärt den Unterschied zum klassischen Daten-management: „Big Data meint die Verarbeitung und Auswertung unstrukturierter Daten, wohin-gegen wir es in der Verwaltung und bei Transak-tionen von Immobilien meist mit strukturierten Daten zu tun haben.“

Interessant aber werde Big Data für Immobi-lienunternehmen dort, wo es um Prognosen geht: etwa Vorhersagen darüber, wie Menschen künftig leben und arbeiten wollen und wie sich dies auf die Entwicklung städtischer Quartiere auswirkt. Mit-telbar hat dies Folgen für die Risikosteuerung von Immobilieninvestments. Das Thema Datenmanage-ment dürfte die Branche weiterhin beschäftigen. Nach dem Spiel ist bekanntlich vor dem Spiel.Fo

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„In einen Datenraum gehört alles, was die Immobilie, ihren Wert sowie

auch Chancen und Risiken beschreibt.“Heiko Beck, Chief Operating Officer bei der

Union Investment Real Estate GmbH

3Terabyte Speicherplatz, also drei-

mal 1.024 Gigabyte, benötigt Union

Investment für ihre Datenmengen.

26 Milliarden Euro beträgt der Wert des

weltweiten Immobilienportfolios

von Union Investment.

560 Datenräume verbinden bei Union

Investment 320 Immobilien

rund um den Globus.

RAUM & mehr 1|2015 2929

•

Seit Jahren herrscht Flaute an der Zinsfront. Auf Giro- und Tagesgeldkonten steht zumeist eine Null vor dem Komma, bei einigen Banken sogar ein Minuszeichen. Erste Geldinstitute haben

angefangen, ihren institutionellen Großkunden Gebühren zu berechnen, wenn diese große Summen auf Konten parken.

Die Null- und Negativzinsen treffen auch die Immobilienbranche. Of-fene Immobilien-Publikums- und Spezialfonds parken regelmäßig hohe Summen auf kurzfristigen Konten, etwa wenn ein Kauf kurz bevorsteht, sich der Abschluss aber noch verzögert. Auch das Geld aus einem Verkauf landet zunächst auf einem Konto. Mieteinnahmen können mehrere Hundert Millionen Euro ausma-chen, und auch für die laufen-de Bewirtschaftung der Immo-bilienbestände und für sonstige kurzfristige Zahlungen muss Bar-geld vorgehalten werden. Nicht zuletzt schreibt der Gesetzge-ber den Offenen Immobilien-fonds eine Mindestliquidität von 5 Prozent des Fondsvermögens vor. Allein beim Offenen Immo-bilien-Publikumsfonds UniImmo: Deutschland aus dem Hause Uni-on Investment wären das rund 0,5 Milliarden Euro.

Im Durchschnitt haben die deutschen Offenen Immobilien-fonds derzeit sogar eine Liquidi-tätsquote von 21,6 Prozent, wie die Ratingagentur Scope ermit-telt. Der UniImmo: Deutschland weist etwa eine Liquiditätsquote von 30 Prozent auf; der UniImmo: Eu ropa, ein weiterer Offener Immobilien-Publikumsfonds von Union Investment, liegt bei 28,6 Prozent.

Kein gravierendes Problem, sagt Thomas Röhrs, Fondsmanager des UniImmo: Deutschland. „Das Geld liegt nicht unverzinst auf Bankkonten. Unsere Offenen Immobilienfonds für Privatanleger legen ihre liquiden Mittel schwerpunktmäßig in Wertpapierspezialfonds an.“ Beim UniImmo: Deutschland etwa würden rund 95 Prozent der liquiden Mittel von einem Fonds der Union Investment Institutional gemanagt und erwirtschaf-teten positive Erträge. Tatsächlich auf Bankkonten lagen beim Uni Immo: Deutschland zum 30. September 2014 nur rund 1,5 Prozent des Fonds-

Niedrige Zinsen fordern das Liquiditätsmanagement

der Immobilienunternehmen. Die Auswirkungen sind

geringer als befürchtet. Von Alexander HeintzeZinsflauteim Griff

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vermögens. „Die Auswirkungen eines Negativzinses wären bei solchen Cashquoten also vernachlässigbar“, bestätigt Röhrs. Auf Jahressicht würden negative Zinsen weniger als 0,005 Prozentpunkte der Fonds-performance ausmachen.

Zumal die Liquiditätsquoten bei Offenen Immobilienfonds gene-rell zurückgehen. Zum einen investieren sie Anlegergelder lieber, als sie aufs Konto zu legen, zum anderen ermöglichen die 2013 eingeführten gesetzlichen Regelungen zu Mindesthalte- und Kündigungsfristen den Fondsmanagern eine bessere Prognose und Steuerung der Mittelabflüs-

se. Damit wird der Liquiditätsbe-darf kleiner. Langfristig erwartet Scope, dass die Liquiditätsquoten unter 15 Prozent fallen können.

Auch andere Immobilien-unternehmen sind von den Nied-rigzinsen betroffen. Die Auswir-kungen halten sich auch hier in Grenzen. „Entscheidend für die Liquiditätssteuerung ist eher die Differenz zwischen Anlage- und Kreditzins und weniger die abso-lute – gegebenenfalls auch ne-gative – Höhe der Zinssätze“, sagt Werner Ruß, Bereichsleiter Finanzen und Liegenschaften bei der Wohnungsgesellschaft LEG Management. Die posi-tiven Aspekte der niedrigen Kre-ditzinsen würden die geringen Guthabenzinsen ausgleichen. Zu-mal die verfügbaren Mittel eher in Inves titionen fließen würden.

Auch den Spezialfonds bereiten die Zinsen keine Kopfschmerzen. Markus Wiedenmann, geschäftsführender Gesellschafter von Art-Invest Real Estate, bestätigt: „Wir haben noch keine Rechnung bekommen, wenn wir Geld bei einer Bank hinterlegen.“ Spezialfonds halten in der Regel wenig Liquidität vor, da sie das Geld bei ihren institutionellen Kunden erst abrufen, wenn es für den Kauf einer Immobilie benötigt wird. Wird ein Objekt verkauft, überweist der Spezialfonds das Geld in der Regel schnell an die Anleger. „Es lohnt sich nicht, für ein paar Tage eine zins optimierte Anlage zu finden“, erklärt Wiedenmann. Die Zinssituation nehme man deshalb einfach hin. Zumal die Auswirkungen auf die Fondsperformance aufgrund der geringen Cashbestände kaum messbar seien.

PORTFOLIO

Blick auf Manhattan: Die positiven konjunkturellen Aussichten werden dem New Yorker Büromarkt Auftrieb geben.

RAUM & mehr 1|20153030

MÄRKTE

Drei Sterne auf einem Planeten

Unangefochten belegen sie die Spitzenplätze auf der Rangliste der

globalen Büromärkte: Tokio, London und New York City. Aus gutem

Grund: Hier schlägt der Puls der Weltwirtschaft. Von Kathinka Burkhardt

Unangefochten belegen sie die Spitzenplätze auf der Rangliste der

globalen Büromärkte: Tokio, London und New York City. Aus gutem

Grund: Hier schlägt der Puls der Weltwirtschaft. Von Kathinka Burkhardt

RAUM & mehr 1|201530

RAUM & mehr 1|2015 3131

Gut 200 Meter hoch, die Fassade aus 4.900 Fensterscheiben und im Inneren 102.190 Quadratmeter Bürofläche über 45 Stockwerke verteilt – der HSBC Tower in Canary Wharf ist

flächenmäßig das größte Bürogebäude Londons und als solches ein Investmentjuwel: Mehr als 1,1 Milliarden Pfund bot der Staatsfonds des Emirats Katar für das Gebäude, in dem die britische Bank HSBC ihren Hauptsitz hat. Sollte der Noch-Eigentümer, der staatliche Pensi-onsfonds Südkoreas, das Angebot annehmen, wäre es der höchste je-mals erzielte Preis für eine einzelne Büroimmobilie in London.

Kein Zufall: Londoner Bürogebäude locken Investoren mit der Aussicht auf gute Mietsteigerungen. Dem Immobilienberatungs-unternehmen Jones Lang LaSalle (JLL) zufolge zahlten Mieter im drit-ten Quartal 2014 im Premiumbezirk Westend umgerechnet 105 Pfund pro Quadratfuß – ein Wachstum um 11 Prozent in den vergangenen 24 Monaten. Für Büromieten in A-Lagen der City erwarten die Analys-ten bis 2017 sogar Mietsteigerungen um bis zu 25 Prozent.

Doch es zieht Investoren nicht nur in die britische Hauptstadt: Neben London gehören New York City und Tokio zu den Top-Bürover-mietungsmärkten der Welt. Denn als wichtigste Finanzmarktplätze für ihren jeweiligen Kontinent ziehen die drei Metropolen seit Jahrzehnten wie Magneten das internationale Kapital an. Großbanken, private Unter-nehmen, aber auch institutionelle Organisationen unterhalten Nieder-lassungen in den drei Megacitys, um am Puls der Weltwirtschaft zu sein.

Dafür nehmen sie gern in Kauf, dass man dort eben auch besonders rasch und heftig spürt, wenn das Herz der Weltkonjunktur ins Stolpern gerät. So waren in der zurückliegenden Finanzkrise Großbanken ge-zwungen, ganze Geschäftsbereiche zu schließen, Mitarbeiterzahl und Bürofläche zu verringern. Hinzu kamen Investoren, die Geld verloren hatten und nun Gebäude unter dem Kaufwert veräußerten. Die Folge: Der Büromarkt brach ein. Doch Investoren wissen: So schnell sie in die Tiefe gerissen werden können, so rasch erholen sie sich wieder. Eine Re-gel, die sich auch diesmal wieder bestätigt. So zahlte das börsen notierte Immobilienunternehmen New York REIT im vergangenen Sommer um-gerechnet 252 Millionen Euro für ein zwölfstöckiges Bürogebäude im New Yorker Stadtteil Chelsea, für das der bisherige Besitzer Savanna Real Estate Fund im November 2012 gerade einmal 57 Millionen Euro

hatte aufwenden müssen. Im Londoner Westend wechselten laut Bera-tungsunternehmen Savills im ersten Halbjahr 2014 Gebäude im Gesamt-wert von 3,1 Milliarden Euro die Besitzer – so viel wie nie zuvor. Auch Tokio scheint die jahrelange Phase wirtschaftlicher Stagnation endlich hinter sich zu lassen. Vieles spricht deshalb dafür, dass die Preisspitze für Büro vermietungen in allen drei Finanzmetropolen noch nicht erreicht ist.

In Tokio ziehen die Büromieten gerade erst an: In A-Lagen konn-ten Bürobesitzer 2014 laut dem Beratungsunternehmen Cushman & Wakefield (C&W) umgerechnet etwa 74 Euro Miete pro Quadratmeter und Monat verlangen; ein Wachstum um mehr als 8 Prozent erwarten die Analysten dort bis 2016. „Tokios Büromieten haben noch viel Luft nach oben“, sagt Fred Uruma, CEO der Touchstone Capital Group in Tokio. Jetzt greifen die politischen und fiskalischen Reformen der Regierung langsam, und der Immobilienmarkt erholt sich. „Derzeit liegen die Büromieten noch etwa 25 Prozent unter ihrem einstigen Spitzenniveau“, so Uruma.

In allen drei Städten sprechen die Rahmenbedingungen dafür, dass inländische Unternehmen in den nächsten beiden Jahren wachsen und entsprechend in größere Büroflächen investieren werden. Zwar sind die Büromieten in Premiumbezirken von London und New York bereits 2013 teilweise rasant angestiegen, aber mit einem baldigen Ende des momentanen Zyklus rechnet derzeit niemand. Während der Markt in Tokio erst an Fahrt aufnimmt, erwartet JLL für London und New York in den kommenden zwei Jahren moderates Wachstum.

Flächenknappheit treibt die PreiseAus gutem Grund: In allen drei Metropolen treibt die Knappheit an freiem, neuwertigem Büroraum die Preise. Der Großraum Tokio ist zwar mit 86 Millionen Quadratmetern der größte Büroimmobilienmarkt der Welt – größer als London und Manhattan zusammengenommen. Aber in der Metropolregion der japanischen Hauptstadt leben auch 37,5 Mil-lionen Menschen, von denen die meisten täglich ins Zentrum zur Arbeit pendeln. Dort drängt sich Wolkenkratzer an Wolkenkratzer. „Es gibt hier nur ganz wenige Orte, an denen man noch Land kaufen und bebauen kann“, weiß Fred Uruma. Stattdessen werden derzeit alte Bürogebäude saniert oder mehrere kleine Einheiten zu einem Riesen gebäudekomplex zusammengelegt. Bis zu 5 Milliarden Euro kosten diese Bauprojekte. Trotzdem werden sie Tokio kaum Erleichterung verschaffen: Der Büro-leerstand wird C&W zufolge auch 2015 wieder bei weit unter 6 Prozent liegen – ein Wert, der Tokio zum Vermietermarkt macht.

Viele Bürogebäude gehören den fünf großen Immobilienunterneh-men Japans: Mitsui, Mitsubishi, Sumitomo, Tokyu und der Mori Buil-ding Company. Wegen der positiven Entwicklung bringen sich aber auch institutionelle Anleger und internationale Immobilienfonds in Stellung. So kaufte GIC, der Staatsfonds von Singapur, im Oktober 3

„Tokios Büromieten haben noch viel Luft nach oben.“

Fred Uruma, CEO der Touchstone Capital Group

Groß, größer, am größten Büroflächenbestand zum 4. Quartal 2014 in Mio. Quadratmeter

Tokio

New York City

London

41,9

41,2

504020 30100

Quelle: JLL, Januar 2015

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MÄRKTE

das Pacific Century Place Marunouchi im Zentrum Tokios für umge-rechnet 1,36 Milliarden Euro. Auch Union Investment hat sich 2014 mit dem J6 Front eine Büro- und Geschäftsimmobilie für umgerechnet 127 Millionen Euro gesichert. Das 4.939 Quadratmeter Mietfläche um-fassende Gebäude der Kategorie Grade A ist vollständig an insgesamt sechs japanische Unternehmen vermietet. Viele Objekte wechseln unter Ausschluss der Öffentlichkeit den Besitzer. „Der Büromarkt in Tokio ist für ausländische Investoren bei Weitem nicht so transparent wie in New York oder London“, stellt Uruma fest.

Wenige NeubautenIn New York bestimmt ebenfalls der geringe Leerstand die Büromieten. In diesem Jahr erwarten die Immobilienberater der nordamerikanischen Dependance des Bankhauses Metzler dort lediglich 6 Prozent an freier Bürofläche. „US-Städte mit so einem geringen Grad an Leerstand sind Vermietermärkte“, sagt Zeb Bradford, Chefinvestmentstratege von Metzler North America in Atlanta.

Die Pipeline an Neubauten füllt sich gleichzeitig nur langsam: Am Westrand von Manhattan entstehen zwar mit dem Gebäudekomplex Hudson Yards in den kommenden Jahren 15 moderne Hochhäuser mit viel Bürofläche. Der Großteil wird aber nicht vor 2020 bezugsfertig sein – bis dahin rechnet niemand mit wachsendem Leerstand. Auch Londons Büromarkt erwartet keine Verschnaufpause. „Momentan gibt es nur Fo

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Canary Wharf Tower in Londons gleichnamigem Finanzdistrikt: Die Büromieten in der britischen Hauptstadt steigen weiter.

Pacific Century Place Marunouchi in Tokio: Der Staatsfonds von Singapur investierte umgerechnet knapp 1,4 Milliarden Euro.32 RAUM & mehr 1|201532 RAUM & mehr 1|2015

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•

wenige Baustarts, weshalb wir noch einige Zeit vor einem Überange-bot an Bürofläche geschützt bleiben dürften“, sagt James Gold smith, Director Central London Markets bei Savills. Hier und da wird gebaut: Büroflächen von insgesamt 1,9 Millionen Quadratmetern sollen in den nächsten vier Jahren in der City und im Westend entstehen – teilweise neue, teilweise grundsanierte Gebäude, die moderne Umweltaufla-gen und den wachsenden Wunsch nach Großraumbüros erfüllen. Für 20 Prozent der noch nicht fertiggestellten Objekte wurden laut Savills bereits Mietverträge unterschrieben, ein ungewöhnlich hoher Wert.

Im Gegensatz zu Tokio sind New York und London sehr transpa-rente Märkte und deshalb Investmentmagneten. „New York ist sehr offen für ausländisches Kapital, zumal hier von Summen ab 50 Milli-onen bis hin zu Milliardeninvestitionen alle Klassen verfügbar sind“, weiß Zeb Bradford von Metzler. Von Staatsfonds über Private-Equity-

Bildergalerie: Impressionen aus den Bürodistrikten von London, New York und Tokio

Aufschwung in unterschiedlichem Tempo Entwicklung der Büromieten 2007 bis 2014 pro Quadratmeter und Jahr

London, Spitzenmiete in britischen Pfund

Quelle: JLL, Januar 2015

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New York City, Angebotsmiete in US-Dollar

Tokio, Bruttomiete in Yen

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Firmen bis hin zu Privatpersonen sind in New York alle Vermietergrup-pen vertreten. Auch in London ist die Eigentümerstruktur öffentlich einsehbar, und das Steuersystem ist offen für internationale Anleger. „Die einzige wirkliche Hürde ist in der Regel der Preis eines Gebäu-des“, konstatiert James Goldsmith.

In London und New York zeichnet sich aber eine interessante neue Entwicklung ab: Das knappe Angebot an hochwertigen A-Gebäuden in den zentralen Lagen lässt Mieter in beiden Städten zunehmend auf B-Gebäude in weniger teuren Gegenden ausweichen. Dadurch steigen nicht nur die Mieten in diesem Segment, sondern auf längere Sicht wächst das Volumen des gesamten Büroimmobilienmarktes – und eröffnet neue Investitionsmöglichkeiten. Befeuert werden die-se neuen Teilmärkte von einem Wandel in der Mieterstruktur. Immer noch beherrschen Institutionen, Banken und Finanzdienstleister in London, New York und Tokio den Großteil der Büroflächen. Aber seit ein paar Jahren drängen Unternehmen aus dem Internet- und Medien-bereich in die Städte. Die sogenannten TMTs (Technologie-, Medien- und Telekommunikationsunternehmen) verändern den Markt: Sie lie-ben In-Viertel statt der typischen Bürobezirke. „Die neuen Industrien ziehen häufig Gebäude von geringerer Qualität in Randgebieten vor, die als trendy gelten“, so James Goldsmith. Während in Londons Stadt-kern im ersten Halbjahr 2014 der Büroflächenumsatz um 5 Prozent anstieg, beobachteten die Analysten von Savills am Stadtrand einen beeindruckenden Zuwachs von 23 Prozent.

Auch in New York fangen TMTs auf, was die Finanzindustrie durch die Krise an Büros aufgeben musste. „Junge Angestellte wollen in ur-banen Gegenden mit alten, industriellen Gebäuden arbeiten, die zu Büros umgebaut wurden – das gibt bisherigen Randbezirken Auftrieb“, sagt auch Zeb Bradford von Metzler. Wie Midtown South, wo der Leer-stand laut JLL 2014 sogar auf 3,7 Prozent absackte. In Tokio hingegen beginnt der Zuzug der TMTs erst. „Wir sind zwar das fortschrittlichste Land in Sachen öffentlicher Transport, aber bei Internet- und Tele-fonstrukturen hinken wir New York und London deutlich hinterher“, sagt Fred Uruma.

Dank der zuletzt starken Entwicklung der Vermietungszahlen steigt das Vertrauen in die drei Topbüromärkte. Die moderaten Neubauraten sprechen dafür, dass die Nachfrage das Angebot auch in den kommen-den zwei bis drei Jahren übersteigen wird. Das bedeutet wachsende Bü-roauslastungen und steigende Mietumsätze für Vermieter – und damit ein noch helleres Strahlen der drei Stars am Bürovermietungshimmel.

„New York ist sehr offen für aus-ländisches Kapital, zumal hier von Summen ab 50 Millionen bis hin zu Milliardeninvestitionen alle

Klassen verfügbar sind.“Zeb Bradford, Chefinvestmentstratege

von Metzler North America

RAUM & mehr 1|201534

Ertragsseite stimmen, sehen die Investoren

keinen Anlass, ihren Investmentstil anzupas­

sen beziehungsweise regional oder sektoral

zu diversifizieren.“

Insgesamt hat sich das Klima für Immobi­

lieninvestments im Vergleich zum Sommer

2014 in allen drei Befragungsregionen ein­

getrübt (siehe Grafik). Bedingt durch den

Rückgang des Erwartungsindikators verlor

der Investitionsklimaindex in Deutschland

1,8 Punkte und erreicht nun 68,1 von 100

möglichen Punkten. Die Stimmung unter

den französischen Investoren verschlechterte

sich demgegenüber erwartungsgemäß deut­

lich – der nationale Index büßte 2,9 Punkte

ein und liegt nun bei 66,4 Punkten. Indessen

bestätigt der im Vereinigten Königreich ge­

messene Index die optimistische Stimmung

auf dem britischen Investmentmarkt. Der In­

dex verlor nur 0,3 Punkte und erreichte mit

70,3 Punkten den höchsten in den drei euro­

päischen Ländern gemessenen Wert.

NACHRICHTEN

34

Investmentklima. Die Präferenz vieler Anle­

ger für sichere Anlagen wird durch die jüngs­

ten Entwicklungen in der Geldpolitik zu einer

immer größeren Herausforderung. Auch für

professionelle Immobilieninvestoren wird es

vor dem Hintergrund des historisch tiefen

Zinsniveaus in Europa immer schwieriger,

risikoarme auskömmliche Anlagerenditen zu

erzielen. Wie die aktuelle Investitionsklima­

studie von Union Investment zeigt, dominiert

bei Immobilienanlagen zwar weiterhin der

Aspekt der Sicherheit und des Werterhalts.

Das anhaltende Niedrigzinsumfeld lässt je­

doch ein weiteres Nachgeben der Renditen

erwarten: Nur noch jeder zweite der 164 in

Deutschland, Frankreich und Großbritan­

nien befragten Immobilieninvestoren glaubt,

die selbst gesteckten Renditeziele in den

kommenden drei Jahren zu erreichen. Für

den Anlagezeitraum von fünf Jahren ist das

Erwartungsbild nur geringfügig besser.

„Die sinkenden Ankaufsrenditen belasten

zunehmend die Anlageergebnisse“, sagt

Olaf Janßen, Leiter Immobilienresearch bei

der Union Investment Real Estate GmbH,

Hamburg. Um die Performance ihrer Anlagen

vor weiteren Rückgängen zu schützen, seien

sicherheitsbewusste Investoren gezwungen,

viele Stellschrauben gleichzeitig zu justieren.

Der angesichts des Zinsdilemmas zu er­

wartende Schwenk hin zu risikoreicheren

Mehrheit der Investoren setzt weiter auf Sicherheit

•

Investments lässt weiter auf sich warten. Der

Anteil der Profianleger, die infolge des Preis­

drucks auf den europäischen Investment­

märkten höhere Risiken in Kauf zu nehmen

bereit sind, verharrt mit 37 Prozent auf dem

Niveau der Erhebung vom Sommer 2014.

Mit 52 Prozent sind die Investoren mehr­

heitlich nicht bereit, in andere Risikoklassen

zu investieren.

„Das Core­Segment ist weiterhin der sichere

Hafen, von dem sich Investoren trotz hoher

Preise einen stabilen Performancebeitrag

versprechen“, sagt Janßen. „Die Mietmärkte

in den meisten europäischen Kernländern

zeigen sich derzeit in einer relativ guten

Verfassung. Solange die Mietvertragssitua­

tion und das Potenzial des Standorts auf der

Quelle: Union Investment, Investitionsklimastudie, Januar 2015

75

70

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Eingetrübtes Klima für ImmobilieninvestmentsInvestitionsklimaindex* in Punkten

Frankreich GroßbritannienDeutschland

* Erhebung im Frühjahr und im Herbst

2010 2011 2012 2013 2014

Info: Die Ergebnisse der aktuellen Investorenbefragung finden Sie unter

www.union-investment.de/realestate

„Das Core-Segment ist weiterhin der sichere Hafen, von dem sich Investoren trotz

hoher Preise einen stabilen Performance- beitrag versprechen.“

Olaf Janßen, Leiter Immobilienresearch bei der Union Investment Real Estate GmbH

RAUM & mehr 1|2015 35

RAUM & mehrDas Immobilienmagazin vonUnion Investment

HerausgeberUnion Investment Real Estate GmbHValentinskamp 70/EMPORIO D-20355 Hamburg

Verantwortlich für den InhaltFabian Hellbusch (Leiter Marketing, Kommunikation bei der Union Investment Real Estate GmbH).Namentlich gekennzeichnete Beiträge geben die Meinung der Autoren wieder.

ChefredaktionElke Hildebrandt (für Union Investment) Anne Wiktorin (für G+J Corporate Editors)

Art-DirektionFrauke Backer/backerdesign.com

Publishing Management Birte KleinebenneBildredaktion Maria Hoffmann, Angelika Rosenquist, Kay Wolters Infografik Markus Kluger, Jens Storkan Lektorat Christiane Barth

Litho Frank Eberle

Geschäftsführer Soheil Dastyari, Sandra Harzer-KuxVerlag G+J Corporate Editors GmbHStubbenhuk 10 D-20459 Hamburg

Druck optimal media GmbHGlienholzweg 7D-17207 Röbel

RAUM & mehr erscheint halbjährlich im 20. Jahrgang in deutscher und englischer Sprache.

Aktuelle Auflage: 24.000 Exemplare

IMPRESSUM KONTAKTUnion Investment Real Estate GmbH Valentinskamp 70/EMPORIO, D-20355 Hamburg Telefon: +49 (40) 349 19-0, Fax: -4191E-Mail: service@union-investment.de

- Investment Management - Europa Tel.: -4127 - International Tel.: -4401 - Hotel Tel.: -4121 - Shopping Center Tel.: -4183- Asset Management - Deutschland Tel.: -4990 - Europa Tel.: -4227 - International Tel.: -4439 - Shopping Center/Hotel Tel.: -4176- Projektmanagement Tel.: -4208 - Marketing Kommunikation Tel.: -4160

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E-Mail an die Redaktion fabian.hellbusch@union-investment.de www.union-investment.de/realestate

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Risikomanagement Marktexper-ten von Union Investment, dem europäischen Fondsverband Inrev und der Beratungsgesellschaft PwC gehen davon aus, dass an-gesichts des weiterhin hohen Anlagedrucks die Bedeutung des Risikomanagements im Immobi-lienbereich weiter steigen wird. Dies allerdings steckt – trotz aller Fortschritte – im Vergleich zum Wertpapiergeschäft erst am An-fang. Dabei könnten etablierte Instrumente aus dem Wertpapier-risikomanagement durchaus auf die Immobilienseite übertragen werden. Dazu zählen Trendfolge-modelle und dynamische Wert-sicherungskonzepte. Erstere werten mittels mathematischer Modelle kontinuierlich aussage-kräftige Daten aus, um Kauf-

oder Verkaufssignale zu identifi-zieren. Beim Konzept der dyna-mischen Wertsicherung wird das Portfolio eines Fonds in einen wertsichernden und einen wert-steigernden Teil untergliedert. Je nach Markt entwicklung wird das Vermögen zwischen beiden Portfolioteilen kontinuierlich um-geschichtet. Einig sind sich die Experten darin, dass quantitative Risikomodelle im Immobiliengeschäft an ihre Grenzen stoßen. „Wichtig bleibt das Zusammenspiel von Model-len und individuellem Immobilien-management durch ein profes-sionelles und erfahrenes Team“, sagt Heiko Beck, Chief Opera-ting Officer und Mitglied der Ge-schäftsführung bei der Union Investment Real Estate GmbH.

Logistik Ende 2014 erwarb Uni-on Investment in Hamburg-Aller-möhe einen Logistikkomplex mit knapp 64.000 Quadratmetern Lager- und Bürofläche für etwa 55 Millionen Euro. Das Objekt an einem der wichtigsten deutschen Logistikstandorte ist langfristig an die Deutsche-Post-Tochter

DHL Solutions vermietet und er-gänzt das Portfolio des Offenen Immobilien-Publikumsfonds UniImmo: Deutschland. Logistik-flächen waren 2014 bei Inves-toren gefragt: Deutschlandweit investierten sie die Rekordsumme von 3,3 Milliarden Euro, berichtet Immobilienberater CBRE.

Impulsgeber Wertpapiergeschäft

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Deutsche Logistikflächen gefragt

•

Transaktionen Union Investment erhöht die Umschlagsgeschwin-digkeit in ihren Immobilienfonds-portfolios. Im Jahr 2014 wurden durch Objektankäufe und -ver-käufe im Volumen von 3,5 Mil-liarden Euro 15,3 Prozent des rund 22,8 Milliarden Euro um-fassenden Immobilienvermögens

bewegt (2013: 13,1 Prozent). Während das Ankaufsvolumen mit 2,5 Milliarden Euro gegen-über den beiden Vorjahren stabil blieb, stieg das Verkaufsvolumen auf etwa 1 Milliarde Euro – verteilt auf 23 Einzeltrans ak-tio nen – und erreichte den höchsten Stand seit 2011.

Hohe Dynamik im Portfolio

•Weser Tower in Bremen: 2014 erwarb Union Investment das von Helmut Jahn entworfene Landmark-Gebäude.

Büroimmobilie 33 Holborn in London: Das Gebäude wurde im vergangenen Jahr gewinnbringend verkauft.

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KONZEPTEKONZEPTE

36 RAUM & mehr 1|201536 RAUM & mehr 1|2015

Immer mehr Städte fördern den Fahrrad­

verkehr, um ihre Verkehrsprobleme und die

hochgesteckten Klimaschutzziele in den Griff

zu bekommen. Die Umverteilung des urbanen

Raumes bietet große Chancen und hat erfolg­

reiche Vorbilder. Von Elke Hildebrandt

Räder der Großstadt

„Boris Bikes“ an der U-Bahn- Station Canary Wharf in London: Die Mietfahrräder in der britischen Hauptstadt verdanken ihren Namen dem Bürgermeister der Stadt, Boris Johnson. Er unterstützte die Idee der stadtweiten Radstationen.

RAUM & mehr 1|2015 337RAUM & mehr 1|2015 37

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Besucher sind von Amsterdam begeistert: In kaum einer ande-ren Stadt der Welt wird so viel Fahrrad gefahren wie in der niederländischen Hauptstadt. Fast die Hälfte der gesamten

Fortbewegung findet hier per Fahrrad statt. Im Zentrum sind es so-gar fast 60 Prozent, teilte Amsterdam Marketing Anfang 2014 mit. Fahrräder in allen möglichen Formen und Farben bilden einen festen Bestandteil des Stadtbilds. Der Amsterdamer bringt seine Kinder auf dem Fahrrad zur Schule, radelt zur Arbeit und erledigt seine Einkäufe mit dem Drahtesel. Schüler sind ebenso radelnd unterwegs wie ältere Menschen. Kurierdienste, die Polizei und sogar Lieferdienste bewegen sich oft mit Pedalkraft durch die Stadt. Und selbstverständlich radeln auch der Bürgermeister und die Stadträte.

Was motiviert die Menschen, tagtäglich und bei jedem Wetter aufs Rad zu steigen? Ganz einfach: Fahrradfahren in der Stadt ist preiswert, schnell, gesund und sauber. Schließlich beträgt die größte Entfernung in der Innenstadt nur fünf Kilometer, eine ideale Entfernung für Fahrräder. Und vielleicht ist Radfahren ja auch Ausdruck des Lebensgefühls der freiheitsliebenden Niederländer. Keine Frage: Das Fiets, wie man das Fahrrad auf Niederländisch nennt, ist für die Bewohner Amsterdams das beste Transportmittel, um sich in ihrer Stadt zügig fortzubewegen.

Dabei hilft die hervorragende Fahrradinfrastruktur: Das Hauptnetz von fast 800 Kilometern Fahrradwegen und -spuren – den Fiets paden – zieht sich quer durch die Grachtenstadt, neben allen Straßen, allen Kanälen, durch alle Parks, verbindet die Stadtbezirke und alle Nach-bargemeinden. Hinzu kommen noch einmal mehr als 500 Kilometer separate Fahrradwege. Spektakulär ist die 780 Meter lange Nesciobrug. 2006 wurde sie als seinerzeit längste Fahrradbrücke der Welt über den Amsterdam-Rhein-Kanal gebaut und verbindet seither das neuere Stadtgebiet mit dem alten Zentrum. Täglich werden in Amsterdam zwei Millionen Kilometer per Fiets zurückgelegt, hat Amsterdam Marketing hochgerechnet. 880.000 Fahrräder und damit mehr, als es Einwohner gibt, werden in der Stadt gezählt. Allein 140 Fahrradgeschäfte und 29 Fahrradvermietungen sind hier ansässig. Und rund 225.000 Fahr-radständer verteilen sich über das gesamte Stadtgebiet. Allein 10.000 sind es am Hauptbahnhof. An dessen Westseite erstreckt sich über drei Etagen ein Fahrradparkhaus für 2.500 Fietsen. Selbst am Flughafen gibt es einen Fahrradweg.

Aufgrund der Topografie und dank des egalitären Charakters der Bewohner fand das 1885 erfundene Fahrrad mit Kettenantrieb in den Niederlanden schnell Anklang. Schon um 1900 war Amsterdam eine echte Fahrradstadt. Aber durch den Aufschwung des Automobils nahm nach 1960 die Fahrradnutzung deutlich ab. Die prosperierende Hafen-

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stadt stand vor einem städtebaulichen Problem, da vor allem die Straßen und Grachten der historischen Altstadt aus dem 17. Jahrhundert nicht für die immens angestiegene Anzahl an motorisierten Besuchern, Ein-wohnern und Pendlern geschaffen waren. Die Stadt- und Verkehrspla-ner unterwarfen ihre Kommune daher nicht dem Diktat des steigenden Autoverkehrs, sondern begannen in den 1970er-Jahren, den Fahrrad-verkehr wiederzubeleben und konsequent zu fördern. Im „Long-term Bicycle Plan 2012–2016“ wird die große Bedeutung des Fahrrads für Amsterdam deutlich: „In die Fahrradinfrastruktur zu investieren, bringt – verglichen mit anderen Transportarten – den höchsten Ertrag pro Euro. Auf diese Weise wird Amsterdams Status als Weltfahrradhauptstadt aufrechterhalten und gestärkt. Und dies ist kein Selbstzweck, sondern ein hervorragender Weg, um sicherzustellen, dass Amsterdam eine an-ziehende, nachhaltige, gesunde und erreichbare Stadt bleibt.”

Perspektivwechsel gefragtNeben Amsterdam hat auch die dänische Hauptstadt seit den 1970er-Jahren eine Vorreiterrolle für fahrradfreundliche Städte übernommen. Der Radfahrblogger Mikael Colville-Andersen veröffentlicht regelmä-ßig ein Ranking mit den 20 fahrradfreundlichsten Städten der Welt – Amsterdam und Kopenhagen lagen bisher immer vorn. Der internatio-nal gefragte Berater wirbt für einen Perspektivwechsel. Die Frage sei nicht, wie viele Autos sich durch eine Straße schleusen lassen. Sondern es gehe darum, wie viele Menschen man durch eine Straße bewegen könne. Deshalb fordert er auf: „Kopieren Sie die Lösungen aus Amster-dam und Kopenhagen! Warum das Rad neu erfinden?“

Michael Adler, Buchautor und Chefredakteur des Magazins „Fair-kehr“ hält diese Argumentation für schlüssig: „Beide Städte haben Klimaschutz- und Lebensqualitätsziele formuliert, die unter anderem mit Fahrradförderung erreicht werden sollen. Zwischen 20 und 30 Euro pro Kopf und Jahr werden hier in den Radverkehr investiert. Die meisten deutschen Städte bringen es nur auf 2 bis 3 Euro, in der Spitze vielleicht auch mal auf 10 Euro.“ Immerhin: „Im Autoland Deutschland hat die Trendwende in den 1990er-Jahren begonnen, und in den letzten Jahren ist auch viel passiert in Paris, London und New York“, beobachtet Adler, außerdem Geschäftsführer von Tippingpoints, Agentur für nachhaltige Kommunikation in Bonn. Zu verdanken ist dies nicht zuletzt einem der Wegbereiter der fahrradgerechten Stadt: Jan Gehl, Architekt und Stadt-planer aus Kopenhagen. In seinem Bestseller „Cities for People“ gibt er auf die Frage, was eine Stadt lebenswert macht, die simple Antwort: „Ihr menschliches Maß“. Wem also gehört der Platz in der Stadt? Und wie wurde die dänische Hauptstadt zum Vorbild für sanfte Mobilität?

Lebendige Straßen hatte man hier, wie in vielen anderen Städ-ten auch, zu Autobahnen degradiert und Plätze in der Innenstadt als Parkflächen missbraucht. Gehl überzeugte die Kopenhagener Stadt-verwaltung, dass sich eine Stadt im Tempo der Fußgänger bewegen sollte und sich auf ihren Plätzen wieder Menschen treffen müssten. So sorgte er dafür, dass ein Teil der Innenstadt den Fußgängern und Radfahrern zurück gegeben werden konnte. Als die ersten Straßen für den Autoverkehr geschlossen wurden, gab es zunächst heftigen

„Auch wenn es der Einzel handel nicht glauben will: Radverkehr

erhöht den Umsatz.“Michael Adler, Buchautor und Chef­redakteur des Magazins „Fairkehr“

KONZEPTE

Mehr als 800 Kilometer Fahrradwege und -spuren ziehen sich durch die Grachtenstadt Amsterdam (oben). Für Bewohner und Besucher ist das Fahrrad das beste Transportmittel, um sich hier zügig fortzubewegen. Ein Autoparkplatz kann für zehn Fahrräder genutzt werden (unten). Die Form des Car Bike Port macht dies auf besonders heitere Art und Weise deutlich.

RAUM & mehr 1|2015 39RAUM & mehr 1|2015 39

Die preisgekrönte Webb Bridge für Fahrrad fahrer und Fußgänger wurde nach dem Vorbild einer Aalreuse der Koori-Aborigines entworfen. Mit 110 Metern Länge überspannt sie im australischen Melbourne den Yarra River und verbindet Wohn-bauten mit dem Herzen der Docklands.

KONZEPTEKONZEPTE

40 RAUM & mehr 1|2015

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Widerstand – vor allem der Ladenbesitzer. „Auch wenn es der Einzel-handel nicht glauben will“, bestätigt Adler die positiven Erfahrungen in Dänemark, „Radverkehr erhöht den Umsatz.“ Man halte sich lieber in einem verkehrsärmeren Viertel auf und habe dann auch mehr Muße, sich auf die Angebote zu konzentrieren. Ein Fußgänger oder Fahrrad-fahrer kaufe zwar weniger, dafür kaufe er öfter, und das belebe den Einzelhandelsstandort, argumentiert Adler. Überall dort, wo weniger Autos fuhren und parkten, atmete Kopenhagen spürbar auf. Ein zurück-erobertes Terrain in attraktiver Wasserlage ist beispielsweise Nyhavn, der neue Hafen. Einst ein lang gestreckter unattraktiver Parkplatz – heute beliebt bei Touristen und Kneipenbesuchern. „Bauen Sie Städte für Menschen und Sie lösen alle Probleme“, wird Gehl von der Fach-welt gerne zitiert. Kopenhagens Innenstadt verzeichnet heute viermal so viele Besucher wie in ihrer autogerechten Vergangenheit, bestätigt das Reisemagazin „Geo Special“ in einer Ausgabe über Kopenhagen.

Exportschlager FahrradkulturUnkonventionell und innovativ präsentiert sich die dänische Fahrrad-stadt heute: Für Radler gibt es vor Ampeln bequeme Fußstützen zum Anhalten, in Fahrtrichtung schräg gestellte Papierkörbe erleichtern das Einwerfen von Müll, und Taxen sind selbstverständlich mit Fahrradhal-terungen ausgestattet. Die konsequente, kontinuierliche und seit 1993 auch sehr systematische Förderung des Fahrradverkehrs hat mehrere Hundert Kilometer Radwege entstehen lassen und den Autoverkehr spürbar reduziert. Jeden Tag werden hier weit über eine Million Kilome-ter mit dem Fahrrad zurückgelegt und mit dem Auto eingespart. Stark frequentierte Fahrradrouten wurden bereits zu Grüne-Welle-Strecken umgebaut. Den Anteil der Radfahrer am gesamten Transportaufkom-men will Kopenhagen von derzeit etwa 31 auf 50 Prozent steigern – inklusive Pendler. Ein Schritt dahin sind neue Fahrradautobahnen wie die zwischen Kopenhagen und dem Vorort Albertslund.

Längst hat sich die Fahrradkultur in Dänemark zum Exportschlager entwickelt. Für die Umgestaltung von Städten nach ihrem Vorbild hat sich im Englischen sogar schon das Wort „copenhagenize“ eingebür-gert. Und 2007 wurde Stadtplaner Gehl von New York City beauftragt, einige Straßen zugunsten von Fußgängern und Radfahrern umzuge-stalten. Ein ambitioniertes Fahrradförderprogramm wurde aufgelegt, etliche Kilometer Radwege bereits neu gebaut, der Times Square ver-kehrsberuhigt, ein Fahrradverleihsystem eröffnet und ein Stadtplan für Radfahrer herausgegeben.

Auch die Briten haben sich von Kopenhagen inspirieren lassen und in den vergangenen Jahren das Londoner Radfahrnetzwerk enorm ver-bessert. Die Barclays Cycle Superhighways beispielsweise sind Fahrrad-routen von außerhalb in die Innenstadt und werden als schnellster Weg zur Arbeit gelobt. Ebenso wie in Paris und anderen europäischen Städten Fo

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aller mit dem Auto gefahrenen Strecken

sind kürzer als 5 Kilometer.

Bis 600 Meter Entfernung sind Fußgänger, bis 6 Kilometer

sind Radfahrer schneller als das Auto.

•

Video: Wie Kopenhagen, die Umwelthauptstadt 2014, den Fahrradverkehr im urbanen Raum fördert

gibt es selbstverständlich auch in London Leihräder – kurz Boris Bikes genannt, nach Bürgermeister Boris Johnson, der die Initiative in Gang setzte. „Ohne den bedingungslosen politischen Willen kann sich der Modal Split, die Verteilung des Transportaufkommens auf die verschie-denen Verkehrsmittel, nicht zugunsten des Fahrradanteils verändern“, sagt Fahrradexperte Michael Adler. Es brauche engagierte Politiker wie beispielsweise Bertrand Delanoë, der 2001 bis 2014 Bürgermeister von Paris war. Delanoë gab das Ziel vor, den Autoverkehr in der Stadt bis 2020 auf 40 Prozent zu minimieren. Er setzte durch, dass einige Pari-ser Straßen sonntags autofrei sind und das Radwegenetz ausgebaut wurde. Und wie sieht es in Deutschland aus?

„Für junge Menschen in den deutschen Großstädten ist der Be-sitz eines eigenen Autos längst nicht mehr von zentraler Bedeutung“, sagt Mario Bäumer. Der wissenschaftliche Mitarbeiter am Hamburger Museum der Arbeit hat die Sonderausstellung „Das Fahrrad. Kultur, Tech-nik, Mobilität“ begleitet. Deutsche Fahrradhochburgen wie Münster und Oldenburg kämen beim Modal Split sogar auf stolze 40 Prozent Fahr-radanteil. Auch Bremen und Freiburg seien prominente Fahrradstädte. Und im Düsseldorfer Business-Quartier Seestern will die gleichnamige Standortinitiative Dienstfahrräder, E-Bikes und kostenlose Umklei-de- und Duschräume bereitstellen, um auf diese Weise die Fahrrad-nutzung zu fördern.

Die selbst ernannte „Radlhauptstadt München“, berichtet Wissen-schaftler Bäumer, verwalte bereits einen Millionenetat, um ihre Bevöl-kerung von den Vorzügen der Zweiradmobilität zu überzeugen. An der Isar sei binnen einem Jahr der Fahrradanteil am Verkehrsaufkommen um 5 Prozent auf 18 Prozent gestiegen. Wer etwa die Anfahrt zur Münch-ner Allianz Arena im Internet aufruft, dem wird selbstverständlich auch eine Fahrradroute vorgeschlagen.

Wenn Trendbeobachter Mathias Haas also postuliert: „Autos in der Innenstadt sind out“, so ist dies heute noch eine Vision. Doch in immer mehr Städten könnte sie womöglich Wirklichkeit werden. Bis es jedoch so weit ist, bleibt noch einiges zu tun: Der öffentliche Personennahverkehr muss eng getaktet, das Angebot an Car- und Bike-sharing-Modellen erweitert und eine Infrastruktur geschaffen werden, die zum Radfahren verführt. Auf diese Weise könne es bis 2040 gelin-gen, den Anteil des motorisierten Individualverkehrs auf nur noch 10 bis 20 Prozent zu reduzieren, rechnet Michael Adler in seinem Buch „Generation Mietwagen“ vor. Eine Vision von großer Anziehungskraft, meint Adler: „Treten Sie mal vor die Türe und stellen Sie sich das vor. Dann ist Mobilität in der Stadt leise, sicher, klimaschonend, ressour-censparend und gesund.“

RAUM & mehr 1|2015

WEITWINKEL

Ist das ein Haus?Verblüffende Architektur lässt vertraute Formen und Körper riesenhaft

erscheinen. Besonders schöne Beispiele aus aller Welt. Von Elke Hildebrandt

KlangkörperDas Piano Violin House in der chinesischen Stadt Huainan ist geformt wie ein überdimen­sionales Klavier mit Streichinstrument als Hauseingang. Chinesische Architekturdesign­studenten entwarfen es im Maßstab 50:1.

Blühende BautenIm Herzen von Wujin, dem schnell wachsenden südlichen Distrikt von Changzhou in China, ist das Lotus Building inmitten eines Sees erblüht. Das Landmarkgebäude des australischen Archi­tekturstudios 505 gilt als inspirierender Arbeits­platz in einem 3,5 Hektar großen Parkgelände.

Hotel mit scharfen ZähnenIm australischen Northern Territory wartet das Kakadu Crocodile hungrig auf Übernach­tungsgäste. Das Deluxe­Hotel ist dem wohl bekanntesten Tier des Kakadu­Nationalparks nachempfunden.

Fischiger BehördenbauDas Bürogebäude der nationalen Fischerei­entwicklungsbehörde in der Nähe der indischen Großstadt Hyderabad macht seinem Namen alle Ehre. Mit dem viergeschossigen Bau ist der Be­hörde 2012 ein Riesenfisch ins Netz gegangen.

Gläserner RüsselDer größte „Dumbo“ der Welt steht im Maximilianpark in Westfalen. Der weithin sichtbare Glaselefant ist das Wahrzeichen der Stadt Hamm. Aus einem alten Betriebs­gebäude der ehemaligen Zeche Maximilian schuf der Künstler Horst Rellecke die heute begehbare Immobilienplastik.

Büro im PicknickkorbDer weltweit größte Picknickkorb sollte die Nachfrage nach handgearbeiteten Körben be­flügeln. In Newark, Ohio/USA, wurde die Idee in einem siebengeschossigen Bürogebäude umgesetzt. Seit 1997 ist es das Headquarter der Longaberger Baskets Company.

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RAUM & mehr 1|2015 43

NEU IM PORTFOLIO

Space2move,Wien Mit dem Bürohaus sicherte sich Union Investment ein bereits vollständig vermie-tetes und mit LEED Gold vorzertifiziertes Neubau-objekt. Der Kaufpreis für das aus drei Gebäudetei-len bestehende Ensemble mit einer Mietfläche von gut 51.000 Quadratmetern liegt bei etwa 185 Millio-nen Euro. Das Objekt er-gänzt das Fondsportfolio des UniImmo: Europa.

Century, StuttgartIm Oktober 2014 erwarb Union Investment das historische Objekt in der Innenstadt der baden-württembergischen Landes-hauptstadt. Dank einer um-fassenden Sanierung und baulichen Erweiterung erreicht das zu 100 Prozent vermietete Gebäude Neu-bauniveau. Die Immobilie ergänzt das Portfolio des Offenen Immobilienfonds UniImmo: Deutschland.

Target Building, MinneapolisIm September 2014 erwarb Union Investment das LEED-Gold-zertifizierte Objekt 50 South 10th Street für den Offenen Immobilien-fonds UniImmo: Europa. Mieter des im Geschäftszen-trum von Minneapolis ge-legenen Gebäudes ist die Handelskette Target. Mit dem Ankauf baut Union Investment das Immobilien-portfolio in den Sekundär-märkten der USA aus.

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+++ Die nächste RAUM & mehr erscheint im September 2015 +++

Gute Diversifikation braucht Hotelkompetenz.Exzellent investieren – gemeinsam profitieren.

Als internationaler Hotelbetreiber kann man um Paris keinen Bogen machen. Den idealen Standort für das neueste Haus der spanischen Meliá Hotels International hat Union Investment in Paris-La Défense gefunden, in exponierter Lage zwischen dem Arc de Triomphe und dem Grand Arche. Hier eröffnet Meliá im Frühjahr 2015 mit 369 Zimmern ihr größtes Hotel am Standort Paris. Wie jedes unserer 40 europäischen Hotelinvestments ist dieses spektakuläre Viersterne-Flagship-Hotel das Ergebnis detaillierter Planung – und einer vertrauensvollen Zusammenarbeit unter langjährigen Partnern. So werden aus Top-Adressen auch exzellente Investments für unsere Anleger.

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