Real Estate Trends Ausgabe 63ey-trends.de/downloads/RE_Trends_63_Juni_2014.pdfImmobilienanlagen der...

Real Estate Trends

Assekuranz: B-Standorte rücken in den Fokus

Ausgabe 63 | Juni 2014

2 | Real Estate Trends Ausgabe 63 – Juni 2014

3 Trendbarometer Assekuranz 2014 Standorte der zweiten Reihe rücken in den Fokus

6 GesprächmitIngoBofinger Abteilungsleiter Real Estate der Gothaer Asset Management AG

8 Wohnimmobilienmärkte Bremse für Deutschland und die Schweiz

10 Neue Wege wagen Infrastrukturfinanzierungabseitsder ausgetretenen Pfade

12 Non-Core-Wohnimmobilien Wohnimmobilien abseits des Mainstreams

14 Hotelimmobilien Hotelmarkt Deutschland im Überblick

16 Europäische Infrastrukturinvestments Regulierungsvorhaben ELTIF

18 Immobilieninvestitionen Besteuerung von Immobilien- investitionen nach dem AIFM-Steuer- anpassungsgesetz

21 Publikationen

24 Veranstaltungen

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3Real Estate Trends Ausgabe 63 – Juni 2014 |

Die Immobilienquote deutscher Versicherungen und Pensions-kassen steigt seit Jahren kontinuierlich. Diese Entwicklung wird sich fortsetzen. Sicherheit ist dabei wieder Trumpf, Deutschland bleibt der mit Abstand wichtigste Investment-markt. Doch das Angebot in den Metropolen schwindet, B-Standorte gewinnen an Bedeutung, wie das Trendbarometer Immobilienanlagen der Assekuranz 2014 unseres Hauses zeigt. Deutsche Versicherer schauen auf B-Standorte Die deutsche Assekuranz sieht 2014 ein hohes Potenzial in den B-Standorten. 96 Prozent der befragten Unternehmen sind über-zeugt, dass die Nachfrage in den B-Städten weiter steigen wird. Grund zu dieser Annahme geben attraktive Renditen und ein rück-läufigesAngebotindenMetropolregionen.DassdiedeutschenVersicherer ihren Investmentfokus erweitern, ist vor allem auf eine stärker werdende Konkurrenzsituation in den Top-Standorten zurückzuführen. Diese wird auch der starken Nachfrage inter-nationaler Investoren nach deutschen Immobilien zugesprochen: 82 Prozent der Befragten geben an, dass der Verdrängungswett-bewerb durch Käufer aus dem Ausland spürbar verstärkt wird.

Immobilienquote soll steigen, Direktinvestments bevorzugtDie anhaltende Niedrigzinsphase in Verbindung mit den Garantie-zinsversprechen der deutschen Versicherungen führt weiterhin zu einem stärkeren Engagement im Bereich der Immobilieninvest-ments. Als zusätzliche Investmentmotive gaben die Befragten unteranderemfehlendeAnlagealternativen,Portfoliodiversifikation und damit einhergehend eine nachhaltige Optimierung des RisikoRenditeProfilsan.ImErgebniswollendiebefragtenUnter-nehmen ihre Immobilienquote von aktuell rund 7,3 Prozent auf durchschnittlich 7,7 Prozent bis Ende 2014 steigern. Dabei plant jedes befragte Unternehmen im Schnitt 168 Millionen Euro direkt in Immobilien zu investieren, weitere 116 Millionen Euro sollen indirekt investiert werden. Die Renditeerwartung ist indes weiter gesunken. Gingen die Versicherer 2013 noch von 4,9 Prozent für Direktinvestments beziehungsweise von 5,5 Prozent für indirekte Investments aus, rechnen sie inzwischen mit 4,4 beziehungsweise 5,0 Prozent. •

Standorte der zweiten Reihe rücken in den Fokus

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Trendbarometer Assekuranz

Projektentwicklungen weiterhin attraktivHinter dem fremdgenutzten Direktbestand (59 Prozent) bleiben Projektentwicklungen auch 2014 die zweitbeliebteste Investment-klasse. Ähnlich wie im Vorjahr planen 41 Prozent der Befragten Investments in diese Anlageform. Deutlich in der Anlegergunst gesunken sind dagegen offene Immobilienspezialfonds nach deutschem Recht. Nur noch ein Drittel der Befragten sprechen sich dafür aus, 2013 waren es noch 58 Prozent. Auch offene Immobilienfonds nach ausländischem Recht sind im laufenden Jahr mit 37 Prozent weniger beliebt als 2013. Im Vorjahr wollten noch 46 Prozent in diese Vehikel investieren. Die deutliche Ten-denz hin zu Direktinvestments zeigt das Sicherheitsbedürfnis der Anleger. Dafür machen diese Abstriche bei der Renditeerwartung, die bei direkten Investments traditionell geringer ist als bei indirek-ten Anlagen.

Einzelhandel bleibt VerkaufsschlagerDas Einzelhandelssegment wurde auch 2014 zur beliebtesten Nutzungsart der deutschen Versicherer gekürt. 81 Prozent der Umfrageteilnehmer geben an, in diesem Jahr in diesem Segement investieren zu wollen. Dagegen haben Büroimmobilien an Attrakti-vität verloren. 63 Prozent wollen hier investieren, 2013 planten dies noch 78 Prozent. Auch Wohnimmobilien sind etwas aus dem Fokus gerückt. Planten 2013 noch 74 Prozent der befragten Unternehmen Käufe in dieser Nutzungsart zu tätigen, waren es 2014 nur noch 59 Prozent. Als möglicher Grund für die Zurück-haltung wird beispielsweise die geplante Mietpreisbremse erwähnt. Etwa die Hälfte der Befragten geht davon aus, dass sich diese hemmend auf Wohnungsinvestments auswirken kann.

Interesse an US-Investments sinktDeutschland bleibt das beliebteste Investitionsziel der Befragten. 85 Prozent kündigen hierzulande Käufe für das laufende Jahr an (2013: 91 Prozent). Core- und Core-plus-Investments im euro-päischen Ausland stehen bei 56 Prozent der Befragten auf der Agenda Obwohl sich die Wirtschaft in den USA erholt, wollen hier weniger deutsche Assekuranzunternehmen investieren als im Vorjahr. So steht Nordamerika nur noch bei jedem Dritten der Befragten auf der Einkaufsliste.


Trendbarometer Assekuranz

FazitNachdem die Risikobereitschaft der deutschen Versicherer im vergangenen Jahr deutlich gestiegen war, zeigt sich aktuell ein gegenteiliges Bild. Die Sicherheit von Immobilieninvestments steht gegenwärtig im Vordergrund. Dies wird vor allem am Inter-esse an den einzelnen Risikoklassen deutlich: Wie im Vorjahr wollen auch 2014 rund 90 Prozent in Core-Immobilien investieren. Rückläufigisthingegenmit42ProzentdasInteresseanValue Added-Investitionen;das Interesse im Bereich Opportunistic ist mit aktuell 4 Prozent (2013: 18 Prozent) stark zurückgegangen.

Durch den Fokus auf die Risikoklasse Core begibt sich die Asse-kuranz in einen starken Wettbewerb mit anderen Investoren. Vor allemausländischesKapitalfließtimaktuellenMarktumfeldin Core-Objekte an den deutschen Top-Standorten und trägt zusätz-lich zu einer Angebotsverknappung bei. Um das Ziel zu erreichen, die Immobilienquote im Laufe des Jahres von aktuell 7,3 Prozent auf 7,7 Prozent auszubauen, nehmen deutsche Versicherer daher zunehmend auch B-Standorte in den Fokus.

Das aktuelle Trendbarometer Immobilienanlagen der Assekuranz ist die siebte Ausgabe der jährlich durchgeführten Studie. Die teilnehmenden Unternehmen stellen einen repräsentativen Quer-schnitt der Assekuranz dar. Jedes befragte Unternehmen hält in Deutschland im Durchschnitt ein Immobilienvermögen von rund 2,5 Milliarden Euro.

Iris Scharnagl ist Consultant bei der Ernst & Young Real Estate GmbH in München [email protected]

Michael Zingel ist Manager bei der Ernst & Young Real Estate GmbH in Eschborn/Frankfurt [email protected]

ImGesprächmitIngoBofinger

Herr Bofinger, wie lief das letzte Jahr für Sie? Konnten Sie Ihre geplante Immobilienstrategie weitestgehend umsetzen?

Rücken bei Ihnen Immobilienanlagen noch stärker in den Investitionsfokus, um Garantiezinsversprechen einhalten zu können?

Rechnen Sie auch in den nächsten Jahren mit einer anhaltenden Niedrig- zinsphase?

Planen Sie Ihre Aktivitäten im Bereich Immobilienfinanzierungauszubauen?

Welche weiteren Regionen und Immo biliensegmente werden Ihrer Meinung nach den Schritt aus der Nische heraus machen?

Wie stehen Sie zu B-Städten? Sehen Sie hier eine wachsende Nachfrage vor dem Hintergrund attraktiver Renditen und eines begrenzten Angebots in Metropol - regionen?

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EY Real Estate Ingo Bofinger

Das Jahr 2013 lief für uns ähnlich wie das Jahr 2012. Wir konnten alleStrategienplanmäßigumsetzen.Wirhabenetwa150bis 160 Millionen Euro in den verschiedenen Bereichen investiert, das hatten wir uns auch vorgenommen.

Immobilienanlagen sind in unserem Hause traditionell höher angesiedelt als bei anderen Marktteilnehmern. Wir haben aktuell eine Immobilienquote von rund acht Prozent. Diese wollen wir halten und mittelfristig auf bis zu zehn Prozent erhöhen.

Wir vertreten die Ansicht, dass sich die Niedrigzinsphase mittel-fristig umdrehen wird. Bis zum Jahresende werden die Zinsen vor-aussichtlich steigen, allerdings sehr behutsam. Wir rechnen mit etwa 50 bis 70 Basispunkten in diesem Zeitraum.

Die Bereitschaft von Banken, langfristige Darlehen zu vergeben, auchmiteinemhöherenRisikoprofil,istderzeitstarkeinge-schränkt und befeuert die Mezzanine-Finanzierung als Anlage-möglichkeit. Bereits 2009 haben wir erste Erfahrungen in dem Be-reich Real Estate Mezzanine Fonds gesammelt und sehen das auch aktuell als eine Anlagemöglichkeit, die sich bei institutionellen In-vestoren weiter etablieren wird. Wir planen dementsprechend un-ser Portfolio weiter ausbauen. Bislang haben wir uns dabei nur auf EuropaalsInvestitionsstandortimBereichImmobilienfinanzierungkonzentriert. Für die Zukunft schauen wir uns aber auch nach ge-eignetenInvestmentsaußerhalbEuropasum.

NebenderImmobilienfinanzierungwirdauchdieLogistikalsAnlageklasse eine immer stärkere Rolle spielen. Zwar verzeichnen AnlegerhierkeinengroßenKapitalzuwachs,dochistdieErtrags-komponenteäußerstattraktiv.Ichgehestarkdavonaus,dasssichneben bereits bestehenden Akteuren auch neue Investoren in die-sem Marktumfeld bewegen werden. Dabei ist das Thema Logistik-immobilien kein rein deutsches. Wir sehen insbesondere in den USA sehr gute Chancen. Auch dort haben sich die Produktions-standorte in den letzten Jahren verlagert, beobachten lässt sich das sehr gut in der amerikanischen Automobilindustrie. Zudem haben sich die Distributionswege durch den stark expandierenden Onlinehandel verändert. Für Investoren ergeben sich daraus attraktive Investments.

B-Städte haben eine geringere Liquidität als die typischen A-Städte. Dazu kommt eine schwächere Dynamik in der Mietpreisentwick-lung. Auf lange Sicht sind diese Städte also solider aufgestellt als die klassischen Core-Lagen in den Metropolen. Gleichzeitig muss aber auch beachtet werden, dass B-Städte immer dann in den Fo-kus der Investoren rücken, wenn A-Städte zu teuer werden. Ob In-vestments in B-Städte nun auch dauerhaft ein Thema für institutio-nelle Investoren sein werden oder einer zyklischen Entwicklung unterliegen,istschwerzusagen.ImSegmentderImmobilienfinan-zierung sehe ich aber ein erhebliches Potenzial in diesen Lagen. Hier sollte aber immer die Frage nach dem Exit gestellt werden.


Auch Projektentwicklungen rücken in den Fokus. Investoren riskieren wieder mehr. Wie stehen Sie zu dem Thema?

Das Einzelhandelssegment war in den letzten Jahren geprägt von Insolvenzen namhafter Filialisten. Wirkt sich das negativ auf die Assetklasse aus?

Was werden ihrer Meinung nach die größten Megatrends im Immobilien-bereich sein?

Wo sehen Sie die größten Heraus-forderungen für Immobilieninvestoren?

Finden sich auch in ein paar Jahren noch geeignete Abnehmer für Immobilien in B-Städten, steht dem Investments nichts im Wege.

Ich denke, dass in den letzten zwei bis drei Jahren sicherlich gute Gewinne im Bereich der Projektentwicklung in Deutschland erzielt wurden. Und ich bin davon überzeugt, dass sich auch in den nächsten Jahren attraktive Investitionschancen in der Projektentwicklung ergeben werden. Zwar ist das Risiko durch fehlende laufende Erträge und die Vermietung der Flächen erhöht, doch wird das in der Praxis im Normalfall vernünftig bepreist. In unseren Anlagekriterien sind Projektentwicklungen aber nicht vorgesehen, sodass wir hier nicht investieren werden.

In unserem Portfolio ist der Bereich Einzelhandel relativ prominent besetzt. Zudem sind wir von den Insolvenzen so gut wie gar nicht betroffen gewesen. Dennoch haben wir ge-sehen, dass Asset Manager inzwischen Konzepte vorlegen können, um auch derartige Ausfälle in der Mieterschaft zu kompensieren. Die entscheidendere Frage ist meiner Meinung nach eher, welche Formate vor dem Hintergrund des expandierenden Online-handels nachhaltig bestehen werden.

DieDemografiewirddiegrößtenTrendsbewirken.WirhabenindenletztenJahrenbereitssehr stark die Verstädterung beobachten können und sehen insbesondere in den Speck-gürteln der Metropolen eine positive Entwicklung. Daraus ergibt sich die Frage, welches Immobilienangebot entstehen muss, um auch in diesen Lagen einen urbanen Lebens - raum zu schaffen. Ganz entscheidend ist dabei das segmentübergreifende Denken. Ins-besondere Quartiersentwicklungen stellen ein interessantes Konzept für die Zukunft dar. Dabei werden Wohnen, Arbeiten und Leben miteinander verbunden.

Entgegen der vorherrschenden Meinung, dass die aktuellen wohnungspolitischen Vor-habeneinedergrößtenHerausforderungendarstellen,denkeich,dassderWohnungs-markt schon immer geprägt war von Regulierungen. Auch auf die neuen Vorhaben wird dieWirtschaftpassendeAntwortenfinden.DerMarktwirdlernen,damitumzugehen. Relevanter ist meiner Meinung nach die Disziplin von Investoren im An- sowie Verkauf. Teil-weise werden bereits Kaufpreise erhoben, die fernab des Marktniveaus sind. Hier sollten wir als Investoren so viel Besonnenheit bewahren, nicht jede Preistreiberei zu akzeptieren. Sollte der Businessplan dann erfüllt sein, sollten Investoren auch wirklich verkaufen. Zwar sind in vielen Märkten weiterhin Preissteigerungen zu erwarten, doch irgendwann wird sich dieser Trend wieder umkehren. Die Grundlagen sollten eben nicht vergessen werden.

EY Real Estate Ingo Bofinger


KurzprofilIngoBofinger HerrIngoBofingerführtseitDezember2011dieImmobilienabteilungderGothaerAssetManagementAGinKöln, die als zentraler Konzerndienstleister die Kapitalanlagen des Gothaer Konzerns verantwortet. Am Standort Köln betreuen 70 Mitarbeiter ein Anlagevolumen von rund 26 Milliarden Euro.

IngoBofingerMRICS,Immobilienökonom(ebs)studierteImmobilienökonomieanderEuropeanBusinessSchoolinOestrichWinkel.Von1990bis1999wareralsObjektmanagerbeiderVEMAGmbHinStuttgarttätig.Anschließendwechselte er als Projektleiter in die Fondsbetreuung im Bereich geschlossene Fonds/Fondsmanagement der heutigen Deutsche Asset & Wealth Management in Eschborn. In der Zeit von April 2006 bis Mai 2008 bekleidete er die Position des Senior Manager Real Estate bei der Gothaer Asset Management AG. In dieser Position war er für den Aufbau der strategischen Assetallokation und der Zeichnung von indirekten Real Estate und Infrastruktur Investments mit ver-antwortlich. Von Juni 2008 bis November 2011 verantwortete er den Bereich der Alternativen Investments bei der in Luxembourg ansässigen Kapitalanlagegesellschaft LRI Invest S.A., einer damaligen Tochtergesellschaft der LBBWinStuttgart.IngoBofingeristMemberoftheRoyalInstitutionofCharteredSurveyors(MRICS)undMitglied bei LuxReal.


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Bremse für Deutschland und die Schweiz

Das Phänomen war in Deutschland und in der Schweiz lange Zeit gleichermaßen zu beobachten: Viele Eigentümer haben den Wechsel eines Mieters genutzt, um die Miete (vergleichs-weise stark) zu erhöhen. In der Schweiz sind Begriffe wie „Horrormieten“ gefallen, auch in Deutschland wurde vielerorts eher polemisch als sachlich diskutiert. Und: In beiden Ländern ist der Begriff der Mietpreisbremse gefallen. Die Schweiz ver-fügt bereits über die gesetzlichen Grundlagen, in Deutschland sind diese noch Gesetzesentwurf.

Mietpreisbremse in Deutschland Dem Gesetzentwurf zufolge darf der Vermieter künftig bei Wieder-vermietung höchstens 10 Prozent mehr als die ortsübliche Ver-gleichsmiete beziehungsweise den Mietpreis des Vormieters ver-langen. Die Landesregierungen sollen für jeweils fünf Jahre bestimmte Gebiete ausweisen können, die durch angespannte Wohnungsmärkte charakterisiert sind. Dort soll die Mietpreis-bremse gelten. Analysen des Justizministeriums zufolge liegen rund vier Millionen Mietwohnungen in solchen Gebieten – die Neumieten liegen dort zum Teil mehr als 30 Prozent über den Bestandsmieten. Auf Verlangen muss der Vermieter Auskunft er-teilen, um dazulegen, wie die vereinbarte Vertragsmiete zustande kam. Zu hohe Zahlungen sollen Mieter von ihrem Vermieter zu-rückverlangen können. Voraussichtlich im Jahr 2015 soll das Gesetz in Kraft treten.

Mietpreisbremse in der SchweizDie Schweiz ist bereits weiter. Dort gibt es schon seit einiger Zeit ein Konstrukt, das in der Wirkung ähnlich sein soll und vor allem auf die Wiedervermietung abzielt. Demnach kann ein Schweizer Mieter den Mietzins zu Beginn eines Vertragsverhältnisses sogar ausdrücklich anfechten und verlangen, dass er abgesenkt wird. Er kann sich auf mehrere Punkte berufen: Wenn der Mietzins bei der Wiedervermietung erheblich erhöht wurde, ohne dass ent-sprechend wertvermehrende Investitionen getätigt wurden, wenn der Mietzins „missbräuchlich“ ist, wenn der Eigentümer eine nicht angemessene Rendite erzielt oder aber wenn der Mietzins die Folge eines überhöhten Kaufpreises war. Klammern wir den letzt-genannten Punkt aus – hier gilt die Auffassung: Ein überhöhter Kaufpreis ist ein Problem des Käufers, das er nicht auf die Mieter abwälzen darf.

Die Schweiz ist transparentZum ersten Punkt – einer zu starken Mietzinserhöhung: Um ein-schätzen zu können, ob der Mietzins im Vergleich zu einem vor-herigen Mietvertrag deutlich erhöht wurde, muss der Mieter zu-nächst einmal Kenntnis über die frühere Miete haben. Das Obligationenrecht räumt bereits heute den Kantonen die Möglich-keit ein, dass in Zeiten von Wohnungsmangel (Leerstand < 1.5 %) die Formularpflicht obligatorisch eingeführt werden kann. Herrscht


ein Wohnungsmangel vor, muss den neuen Mietern in der betref-fenden Region über ein vorgeschriebenes Formular der Mietzins des Vormieters offengelegt werden sowie allfällige Mietzinser-höhungen zwingend begründet werden. Zur Zeit besteht diese Pflicht in den Kantonen Zürich und Zug sowie den Kantonen in der französischsprachigen Schweiz. Der Bundesrat prüft aber die obligatorische Einführung der Formularpflicht in der ganzen Schweiz. Zum zweiten Punkt – der Missbräuchlichkeit: Hier dient das Ausschlussprinzip, also die Frage, wann ein Mietzins nicht missbräuchlich ist. Der orts- und quartierübliche Mietzins sowie allfällige Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters bilden unter anderem ein Kriterium bei der Beurteilung. Drittens gilt die Einhaltung einer maximal zulässigen Verzinsung des inves-tierten Eigenkapitals.

Persönliche UmständeIst ein Mietzins missbräuchlich oder eben überhöht – oder ist er Folge eines offensichtlich überhöhten Kaufpreises – besteht in der Schweiz besagte Möglichkeit der Anfechtung. Daneben kann aber auch geltend gemacht werden, dass sich der Mieter aus persönli-cher oder familiärer Notlage zum Vertragsabschluss gezwungen sah. Auch dann kann er eine Absenkung des Mietzinses verlangen. Grundsätzlich von den Regelungen ausgenommen sind Luxus-wohnungen und Einfamilienhäuser.

FazitDer Hauseigentümerverband Schweiz (HEV) kritisiert die Ein-griffe in den Markt als „heikel“. Das Risiko finanzieller Ausfälle auf-grund kleinster formaler Fehler werde verschärft, das Mietrecht kranke ohnehin bereits an zu viel Bürokratie und komplizierten Vorschriften. Um den Druck auf die Mieten zu senken, müsse viel-mehrdasWohnungsangebotindenZentrenvergrößertwerden.Statt für die ganze Schweiz undifferenziert neue mietrechtliche Hürden zu schaffen (wobei für bestimmte Regionen ohnehin noch zusätzliche Sonderregelungen hinzukommen, Genf gilt beispiels-weise als einer der am stärksten regulierten städtischen Immobili-enmärkte), sollten zunächst alte Zöpfe abgeschnitten werden. Ähn liche Auffassungen – insbesondere mit Blick auf zu wenig Neu-bau und auf zu viel Bürokratie – sind auch in Deutschland weit ver-breitet: Es steht zu befürchten, dass das Phänomen stark steigen-der Mieten bestenfalls kurzfristig gebremst werden kann. Lang - fristig aber rächen sich nach Meinung vieler Akteure die Versäum-nisse der Vergangenheit – als die Anreize für mehr Wohnungs-neubau wie auch für die Instandhaltung und -setzung des Bestan-des zu gering waren. In der Schweiz wird der schleppende Neubau übrigens unter anderem auf Probleme in der Baulandausweisung zurückgeführt. In Deutschland hat er sich schlicht und ergreifend zu lange nicht gerechnet – aufgrund zu geringer Mieten.

André Mathis ist Senior Manager Transaction Real Estatebei der Ernst & Young AGin Zü[email protected]

Isabelle Wrase ist Senior Consultant TAS Real Estatebei der Ernst & Young AGin Zü[email protected]

Dietmar Meister ist Partner bei der Ernst & Young Real Estate GmbH in Eschborn/[email protected]


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Infrastrukturfinanzierungabseitsder ausgetretenen Pfade

Der Erhalt und der Ausbau der Verkehrswege in Deutschland sind eine enorme Herausforderung. Jährlich fehlen mehr als 7 Milliarden Euro, um Straßen, Schienen und Wasserstraßen vor dem langsamen, aber stetigen Verfall zu bewahren. Grund-sätzlich ist zwar ausreichend öffentliches Kapital vorhanden, nur wird dieses nicht zweckgebunden eingesetzt. Die infra-strukturbezogenen Einnahmen wie die entsprechende Energie- oder KFZ-Steuer sowie die LKW-Maut sind fast dreimal so hoch wie die Investitionen in Straße, Schiene und Wasserstraße – die Einnahmen werden jedoch häufig anderweitig verwendet. Die IHK München hat dieses Missverhältnis erhoben. Die neue Bundesregierung möchte die Investitionsmittel für die deut-sche Infrastruktur aufstocken. So heißt es zumindest im Koa-litionsvertrag. Auch die Möglichkeit, öffentliche und private Geldgeber zusammenzubringen, soll eine Rolle spielen. In der aktuellen Fachdiskussion werden verschiedene Ideen geäußert, wie hier neue Wege beschritten werden können, um die Infra-strukturfinanzierung effizienter zu ordnen.

Infrastrukturfonds als Kapitalsammelstelle Während wir in Deutschland solche Wege bislang nur diskutieren, ist man in anderen Ländern bereits weiter. Ein Beispiel ist die Schweiz, in der die Infrastrukturfinanzierung bereits durch Fonds-lösungen abgesichert wird. Erst im Februar wurde hier nach positi-vem Volksentscheid eine weiterführende Reform der Infrastruktur-finanzierung beschlossen: Der bisherige, befristete Fonds zur Finanzierung des Ausbaus der Bahninfrastruktur wird in den neuen, unbefristeten Bahninfrastrukturfonds (BIF) überführt. Dieser ist auf Verfassungsebene verankert und soll künftig nicht nur für den Ausbau, sondern auch den Betrieb und den Erhalt des Schweizer Eisenbahnsystems Mittel zur Verfügung stellen. Der BIF ist nicht das einzige Beispiel in der Schweiz. Auch die Finanzierung derStraßeninfrastruktur–bislangüberdenbiszumJahr2020zeitlich begrenzten Infrastrukturfonds abgesichert – soll zukünftig über einen auf Verfassungsebene verankerten Fonds für den NationalstraßenundAgglomerationsverkehr(NAF)erfolgen.

Die Schweiz ist schon weiterDie Schweiz verfügt im weltweiten Vergleich über eine hervor-ragendeInfrastruktur.DiesgiltinsbesonderefürdasStraßenver-kehrsnetz. Und so stellt sich die Frage, ob ähnliche Fondsmodelle auchfürDeutschlanddenkbarsind.DerGedankeließesichsogarweiterspinnen. In Zeiten unruhiger Kapitalmärkte und zunehmen-der Regulierung suchen institutionelle Anleger nach langfristigen Investitionsmöglichkeiten mit einem ausgeglichen Rendite-Risiko- Profil. Infrastruktur stellt hier derzeit weltweit ein spannendes Investitionsfeld dar. Denn die privaten Komponenten von Infra-strukturfonds müssen keineswegs nur die naheliegenden nutzungs-


bezogenen Gelder beispielsweise aus einer Maut umfassen – sie könnten für private Investoren geöffnet werden. Wie solche Fonds in Deutschland konkret ausgestaltet werden könnten und welche Rolle Private dabei spielen, ist sicherlich noch zu evaluieren. Zwar gilt: Privates Kapital ist grundsätzlich teurer als öffentliches Kapital. Wichtiger scheint aber die Tatsache, dass über private Co-Investments viele Projekte überhaupt erst realisierbar werden, die allein über öffentliche Mittel nicht angegangen werden.

Hierbeigehtesexplizitwederdarum,dieStraßeninfrastruktur in Deutschland zu privatisieren, noch die Schuldenbremse zu um-gehen. Vielmehr geht es um die Daseinsverantwortung der staat-lichen Ebene, die finanziell optimal abgesichert werden soll.

Die private Nachfrage nach Infrastrukturinvestments ist groß DassdieprivateNachfragenachInfrastrukturinvestmentsgroß ist, zeigt sich immer wieder. Unser Haus hat erst kürzlich eine Um-frage mit Hinblick auf ein Schweizer Infrastrukturprojekt (eine mögliche Querung des Genfer Sees) durchgeführt. Dabei hat sich gezeigt, dass das Projekt im aktuellen Marktumfeld vollständig durch private Mittel finanziert werden könnte. Nach unserer Be-obachtung ist die Nachfrage in Deutschland ebenfalls beachtlich. Allerdings muss hier zwischen Banken und anderen institutionellen Investoren unterschieden werden. Während sich die Banken durch Basel III tendenziell etwas aus der Infrastrukturfinanzierung zu-rückziehen, drängen andere Kapitalanleger in den Markt. Dies gilt insbesondere für die Assekuranz. So kommt ein vergleichsweise sicherer und langer Cashflow, wie er bei Infrastrukturinvestitionen üblich ist, dem Geschäftsmodell der Versicherer mit langen Anlage - horizonten sehr entgegen.

FazitInsgesamt steht fest: Hierzulande herrscht eine drastische Unter-finanzierung in der Infrastruktur vor. Um hier gegenzusteuern, sollten neue Strukturen und Instrumente implementiert werden. Die Fachöffentlichkeit spricht sich dabei unter anderem für Fonds-lösungen aus. Diese könnten sowohl aus öffentlichen als auch privaten Quellen gespeist werden. Denn während öffentliche Mittel zur Infrastrukturfinanzierung offensichtlich knapp sind, warten private Investoren regelrecht auf Möglichkeiten, langfristig in öffentliche Infrastrukturen zu investieren. Warum also nicht Infra-strukturfonds auch mit privatem Kapital füttern? Der Nachteil höherer Finanzierungskosten wird dadurch überkompensiert, dass durch die Einbindung privater Mittel eine Finanzierungsquelle er-schlossen wird, ohne die viele dringend erforderliche Investitionen komplett unterbleiben würden.

Anna Schümann ist Manager bei der Ernst & Young Real Estate GmbH in Düsseldorf [email protected]

Oliver Müllem ist Senior Consultant bei der Ernst & Young Real Estate GmbH in Dü[email protected]

Monica A. Schulte Strathaus ist Partner bei der Ernst & Young Real Estate GmbH in Düsseldorf [email protected]


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Wohnimmobilien abseits des Mainstreams

Die aktuelle Entwicklung zeigt, dass es keineswegs immer Neubau oder hochwertig sanierter Altbaubestand an Top- Standorten sein muss – viele der großen Deals der jüngeren Vergangenheit sind im Non-Core-Bereich angesiedelt. Selbst die lange aus Investorensicht eher belächelten, mit Vorurteilen belegten Plattenbauten sind mehr als salonfähig geworden.

Was genau heißt Non-Core? Nach unserem Verständnis fallen Wohnimmobilien in peripheren LagendergroßenattraktivenStädtedarunter,aberauchgute Lagen in demografisch benach teiligten Regionen, die nicht zwangsläufig dem insgesamt negativen Trend bei der Bevölke-rungsentwicklung folgen müssen. Meist handelt es sich um Nach-kriegsbauten und unsanierte Bestände, die einen höheren, teil-weise auch strukturellen Leerstand auf weisen. Die Fluktuation der MieteristtendenziellhöheralsbeiCoreObjekten,außerdemsindMietrückständehiereingrößeresThema.IndenBoomjahren zwischen 2005 und 2007 wurden vielfach Investitionen in diesem Segment getätigt – oft jedoch mit zu hoher Fremdfinanzierung und unrealistischen Businessplänen. Nach der Finanzkrise sind viele Investoren in die vermeintlich sicheren Core-Märkte geflüchtet, sofern sie bereit waren, die teilweise sehr hohen Preise zu zahlen. Hohe Preise wiederum wirken sich negativ auf die Risiko-Rendite- Relation aus. Weniger WettbewerbAus der Zurückhaltung vieler Investoren im Non-Core-Bereich folgt aber auch, dass der Wettbewerb weniger intensiv ist. An-leger, die dem höheren Risiko zum Trotz Non-Core-Investments tätigen wollen, kommen also tendenziell auch häufiger zum Zug. Ein häufig unterschätzter Vorteil von Non-Core-Wohnungsinvest-ments: Die Mieten schwanken teilweise deutlich weniger als im Core-Bereich. Entsprechend ist das Rückschlagpotenzial geringer als im Spitzensegment, also die Gefahr, dass die Mieten in schwa-chen Marktphasen einbrechen. Während Objekte im Premium-segment bei einer Nachvermietung die Spitzenmiete oft nicht halten können – zumindest dann nicht, wenn die Nachvermietung ohneaufwändigeAufwertungsmaßnahmenerfolgensoll–gilt dies für Non-Core-Objekte seltener.

Neubau meist nur im oberen Segment Ein weiterer Punkt ist, dass das Spitzensegment im Immobilienbe-stand (nehmen wir als Beispiel den hochwertig sanierten Altbau) grundsätzlich im Wettbewerb zum Neubau steht – preislich sind beide im oberen Segment angesiedelt. Mit jedem Neubau wird der Wettbewerbfolglichgrößer.ImunterenundmittlerenPreissegmenthingegen, in denen sich aufgrund des geringeren Mietniveaus Neu-bauten nicht rentieren, ist mittelfristig mit keiner deut lichen Aus-weitung des Angebots zu rechen. Bei gleichbleibendem Angebot


und perspektivisch steigender Nachfrage nach preiswertem Wohnraum bieten Immobilien im unteren und mittleren Mietpreis-segment entsprechende Chancen auf gute Vermietbarkeit.

Plattenbauten en vogueWie bereits angedeutet, sind Plattenbauten als Beispiel für Invest-ments im Non-Core-Bereich derzeit en vogue. Alleine in Berlin existieren knapp 260.000 Wohnungen in Plattenbausiedlungen, das sind beachtliche 14 Prozent des gesamten Wohnungsbestands. Von der enormen Anziehungskraft der Stadt für Investoren pro-fitiert die Platte, zumal sie nicht nur aufgrund des Standorts Berlin, sondern auch aus bautechnischer Sicht reizvoll ist: Sie bietetGrößenvorteileimAssetManagement,beieinereventuellenSanierung und auch beim Property Management – woraus ent-sprechende Kostenvorteile in der Bewirtschaftungsphase ent-stehen. Zudem bieten Plattenbauten effiziente Grundrisse, so dass selbst vergleichsweise kleine Wohnungen familientauglich sein können.DerNachfragekreispotenziellerMieterwirdsogrößer.

Infrastruktur besser als ihr Ruf Oft ist zudem die Lage innerhalb der Stadt attraktiver, als dies auf den ersten Blick erscheint. In Berlin liegen die Fahrzeiten mit dem öffentlichen Personennahverkehr von den Plattenbaugebieten im Osten der Stadt zum Alexanderplatz zwischen 15 und 30 Minuten - sie sind damit zum Teil kürzer als für den Weg von Spandau in die City West. Auch die infrastrukturelle Ausstattung ist häufig besser alsangenommen.DiegroßenPlattenbausiedlungenwurdenaufdemReißbrettentworfenundaufderGrünenWieseerrichtet. Dabei entstanden in den Gebieten Subzentren für die Versorgung derBewohner,dieüberwiegendfußläufigzuerreichensind.Kinder tagesstätten, Schulen, Sportanlagen und Ärztehäuser wurden flächendeckend integriert. Die vorhandene Infrastruktur wird meist nach wie vor genutzt, sie wurde zudem mittlerweile über wiegend saniert beziehungsweise modernisiert. Eine Berliner Tageszeitung postulierte kürzlich: Vielleicht habe es die Platte geschafft,TeildesgroßenBerlinMythoszuwerden.AlsVoraus-setzung wird aber auch hier die Lage genannt.

FazitInsgesamt gilt, dass Wohnimmobilien abseits der Core-Märkte, also abseits der stark nachgefragtem Wohnlagen und Wohnungs-typen, längst kein Geheimtipp mehr sind. Non-Core-Wohnungsin-vestments wie beispielsweise Plattenbauten können lukrative Alternativen zum Core-Objekt sein, wenn für den jeweiligen Stand-ort die entsprechende Strategie gewählt wird – und das erhöhte Risiko eingepreist werden kann. Wir gehen davon aus, dass der Trend zum Non-Core-Investment anhält.

Christian Schulz-Wulkow ist Partner bei der Ernst & Young Real Estate GmbH in Berlin [email protected]

Patrik Harbusch ist Senior Consultant bei der Ernst & Young Real Estate GmbH in Berlin [email protected]


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Hotelmarkt Deutschland im Überblick

Der Hotelimmobilienmarkt Deutschland wächst – aber die Chancen unterscheiden sich mit Blick auf die einzelnen Städte und Segmente stark. Ein Kurzüberblick.

Luft nach oben Die stabile deutsche Wirtschaft trägt dazu bei, dass das Hotelseg-ment wieder stärker im Fokus steht. Seit 2009 ist der deutschland-weit durchschnittliche Netto-Zimmerpreis von 80,60 Euro auf 94,40 Euro gestiegen, was einem Wachstum von rund 17 Prozent entspricht. Zugleich konnte die durchschnittliche Zimmeraus-lastung von 60 Prozent 2009 auf 67 Prozent 2013 gesteigert werden. Dabei profitiert der Markt davon, dass Deutschland bei wichtigen Indikatoren wie Zimmerpreis oder der Revenue per Available Room (Erlös je verfügbares Zimmer, RevPAR) im europa - weiten Vergleich noch deutlich Luft nach oben hat. Mehr Markenhotels

Hotels mit Kettenanbindung sind bei Investoren ungebrochen be-liebt. Und doch haben sie bisher in Deutschland eine bemerkens-wert geringe Marktdurchdringung – derzeit repräsentieren sie nur rund 12 Prozent1 der klassifizierten Hotels in Deutschland. Noch immer dominieren landesweit kleine und mittlere Einzelhotels, die oft vom Eigentümer selbst gemanagt werden. Bei Neubauten je-doch stellt sich die Situation mittlerweile anders dar: Hier stellen Hotelketten,dieihreHotelsinhohemMaßealsstandardisierteMarken positionieren, einen deutlich höheren Anteil. Gegenwärtig gibt es in Deutschland rund 440 Hotelneubauprojekte2. Der Schwer - punkt liegt dabei auf dem Segment der 4-Sterne-Hotels. Sie machen ungefähr 40 Prozent3 aller geplanten Hotels aus. Etwa ein Drittel der neuen Hotels werden markengebunden sein.

Die Segmente im VergleichDie starke Bautätigkeit im 4-Sterne-Segment überrascht insofern, als dass die Ertragszuwächse (RevPAR) in der jüngeren Vergan-genheit in anderen Segmenten merklich höher waren: Die durch-schnittlichen jährlichen Wachstumsraten lagen im 2- und 3-Sterne- Segment in den Jahren 2009 bis 2013 im zweistelligen Prozent-bereich, während das 4-Sterne-Segment deutlich einstellig blieb1. In der Folge stellten sich 2013 die Unterschiede in Zimmerpreis und RevPAR zwischen der 2-, 3- und 4-Sterne-Kategorie ver-

Berlin Hamburg Rom Paris London ZürichDeutsch-

land Europa

88102

146

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195

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149134 141

63 68

Zimmerpreis und Ertrag (RevPAR) in Euro im Jahr 2013 (Quelle: IHA)

█ Zimmerpreis █ RevPAR


Andreas Ewald ist Executive Director bei der EY Real Estate GmbH in [email protected]

Georg Klormann ist Consultant bei der Ernst & Young Real Estate GmbH in [email protected]

gleichsweisegeringdar.GrößereSprüngefindensicherstmit Blick auf das Delta zum 5-Sterne- und 1-Sterne-Segment. Hierbei ist allerdings zu bedenken, dass es sich um eine durchschnittliche Betrachtung handelt. Je nach regionaler Entwicklung und Marke kann auch ein Fokus auf das 4-Sterne-Segment durchaus nach-haltig sein.

Die Top-Standorte im VergleichHamburg, Berlin, Frankfurt und München – nicht nur die Segmente, auch die unterschiedlichen Top-Städte bergen verschiedene Stärken und Schwächen. So wies Hamburg beispielsweise 2013 die höchste Auslastung unter den Top 4 auf (gefolgt von München und Berlin). Die Hansestadt punktet zudem mit der stärksten Zu-wachsrate der durchschnittlichen Zimmerauslastung (Steigerung von 4,1 Prozent)1.HinzukommteinhohesMaßanStabilität: Hamburg hat geringe saisonale Auslastungsschwankungen auf-grund eines ausgeglichenen Verhältnisses von Freizeit- und Geschäfts reisenden. Allerdings machen ausländische Gäste nur rund 20 Prozent des Gesamtaufkommens aus. Berlin und Frank-furt kommen hier auf deutlich höhere 45 Prozent, München gar auf 50 Prozent4.

Die bayerische Landeshauptstadt München wies 2013 das höchste Preisniveau auf – sowohl mit Blick auf die durchschnittlichen Netto- Zimmerpreise (125 Euro) als auch mit Blick auf den durchschnitt-lichen Zimmerertrag (96 Euro)1. München zählt damit zu den Top-Hotelmärkten in Europa.

Frankfurt am Main verzeichnete 2013 den stärksten Anstieg des Zimmerertrags: Er stieg im Durchschnitt um 5,4 Prozent auf

83 Euro. Der Zimmerpreis stieg um 3,7 Prozent auf 122 Euro. Damit liegt Frankfurt auf Rang zwei hinter München.

So sehr sich Berlin über einen hohen Anteil ausländischer Gäste freuen darf, so schwächelt der Markt an anderer Stelle: Der Zimmer- preis ist niedriger als in den übrigen Top-Standorten, und der RevPAR mit 64 Euro ist dadurch im Deutschlandvergleich unter-durchschnittlich. Der durchschnittliche Netto-Zimmerpreis und auch der RevPAR sind im Vergleich zum Vorjahr sogar leicht gesunken. Die Entwicklung steht im Zusammenhang mit der an-haltenden Ausweitung der Hotelkapazitäten. Bis 2017 soll das Bettenangebot in der Hauptstadt um rund 6.000 Betten steigen3.

FazitDie Stärke der Hotelbranche sowie ein Mangel an ausreichenden Investitionsmöglichkeiten im Core Bereich ziehen zunehmend Investoren und Entwickler an. Doch wie bei jeder klassischen Im-mobilieninvestition gilt: Jeder Fall ist einzigartig, bereits bedingt durch die individuellen Lageeigenschaften. Für das Investitions-objekt Hotel kommen noch weitere Fragestellungen hinzu. Welche Strategie, Klassifizierung, Ausstattungsmerkmale und Marke sich an welchem Standort für ein konkretes Projekt eignen, zeigt sich erst in einer umfassenden Due Diligence. Die grundsätzlichen Parameter jedoch deuten darauf hin, dass gegenwärtig die Chan-cen vielerorts die Risiken überwiegen.

1 IHA Hotelmarkt Deutschland 20142 IHA/Tophotelprojekts Database/EY Recherche 3 CBRE Hotelmarkt Deutschland 2014 4 EY Recherche

5-Sterne 4-Sterne 3-Sterne 2-Sterne 1-Sterne*

145

87 81 7861

100

57 53 51 42

Zimmerpreis und Ertrag in Euro nach Kategorien im Jahr 2013 (Quelle: IHA/STR)

█ Zimmerpreis █ RevPAR

* Für das 1-Sterne-Segment sind lediglich Werte ab 2011verfügbar.

5-Sterne 4-Sterne 3-Sterne 2-Sterne 1-Sterne*

7,5 7,3

12,5

9,98,0

Ertragswachstum in Prozent von 2009 bis 2013 (Quelle: IHA/STR)

█ Durchschnittliche jährliche Wachs- tumsrate (CAGR)

* Für das 1-Sterne-Segment sind lediglich Werte ab 2011verfügbar.


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Regulierungsvorhaben ELTIF

Nach der Regulierung ist vor der Regulierung – das belegt einmal mehr ein aktuelles Vorhaben der europäischen Kom mission: Nach der AIFM-Richtlinie, hierzulande um-gesetzt im Kapitalanlagegesetzbuch, wird mit European Long-term Investment Funds (ELTIF) ein neues Vehikel für die lang fristige Vermögensanlage geschaffen.

Infrastrukturinvestments für institutionelle und private Anleger Im Juni 2013, also bereits rund einen Monat bevor das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) und damit die Umsetzung der Richtlinie über Verwalter Alternativer Investmentfonds (AIFM) in Deutschland in Kraft trat, brachte die EU-Kommission das nächste Regulie-rungsvorhaben auf den Weg: European Long-term Investment Funds, kurz: ELTIF. Dieses Vehikel ist als Marketinginstrument zum Einsammeln von Kapital für in erster Linie (Ver-kehrs-) Infrastrukturprojekte konzipiert. Folglich werden Investoren mit langfristigem Anlagehorizont angesprochen. Neben europäischen institutionellen Anlegern, insbeson-dere Versicherungen und Pensionsfonds, sollen Investments in ELTIFs auch privaten An-legern – ab einer Beteiligung von mindestens 50.000 Euro – offen stehen. Den Marketing-charakter unterstreicht, dass ein ELTIF, der für Publikumsan leger zugänglich sein soll, in allen Mitgliedsstaaten, in denen seine Anteile vertrieben werden sollen, Einrichtungen zur Zeichnung der Anteile, zur Auszahlung von Mitteln und zur Erfüllung der Veröffent-lichungspflichten einrichten muss. Die Langfristigkeit der neuen Investmentfonds wird dadurch betont, dass die aktuelle Fassung der Verordnung – anders als die Vor versionen – keine Rückgabemöglichkeiten vor dem Laufzeitende vorsieht. Der Handel über den Zweit-markt soll allerdings möglich sein. Hierzu soll der ELTIF – bemerkens werterweise – monat-lich den Net Asset Value eines Anteils an dem ELTIF veröffentlichen.

WiebeiregulatorischenMaßnahmenüblichundnachvollziehbar,riefauchderEntwurfderEU-Kommission zu ELTIFs gleichsam positive und ablehnende Reaktionen hervor. Als Er-gebnis der Diskussionen wurde der Vorschlag der Europäischen Kommission aus dem ver-gangenen Jahr im März 2014 im Wirtschafts- und Währungsausschuss des Europäischen Parlaments geändert. Kurz darauf, am 24. April 2014, veröffentlichte der Rat der Europäi-sche Union einen Kompromissvorschlag.

Zulassung und RechtsformenAlsELTIFwerdenausschließlichEUAIFzugelassen.DiesedürfennurvonManagernauf-gelegt werden, die schon die Anforderungen der AIFM-Richtlinie erfüllen (sog. EU-AIFM). Das Produkt geht daher an ausländischen Fondsmanagern vorbei, die ab 2015 für AIF-Produkte grundsätzlich einen AIFM-Pass beantragen können. Die Verbindung mit der AIFM-Zulassung birgt den Vorteil, dass Anbieter, die die Vorgaben der AIFM-Richtlinie er-füllen, grundsätzlich auch ELTIFs auflegen können. Kritiker monieren jedoch die weiteren Zulassungserfordernisse der ELTIF-Verordnung, die für die Auflage eines ELTIF zusätzlich erforderlich sind. So muss nicht nur der Fonds selbst ausdrücklich als ELTIF zugelassen werden. Ergänzend zur Zulassung als Verwalter eines AIF muss auch für die Fondsgesell-schaft eine weitere Zulassung beantragen, um den Status des ELTIF-Managers zu erlan-gen. Des Weiteren muss der ELTIF zum Vertrieb angezeigt werden. Um Transparenz über den ELTIF-Markt zu schaffen, wurde die ESMA, die Europäische Wertpapier- und Marktauf-sichtsbehörde, in dem Kompromissvorschlag benannt, ein Verzeichnis aller europäischen ELTIF, ihrer Manager und der zuständigen Aufsichtsbehörde zu führen.

Entgegen der ersten Fassung sieht der überarbeitete Entwurf keine Einschränkungen hinsichtlich der Rechtsform vor – allerdings nur solange, wie dadurch keine zusätzliche Haftung für den Anleger begründet wird. Dementsprechend stehen in Deutschland die AIF-Vehikel geschlossene Investment-Aktiengesellschaft oder -Kommanditgesellschaft zur Verfügung. Insbesondere praxisrelevant wird wie bei „klassischen“ geschlossenen Immo-bilienfonds die Rechtsform der Investment-KG sein.


Zulässige InvestitionsobjekteAnleger sollen über ELTIFs in illiquide Vermögensgegenstände in-vestieren können. Neben (Verkehrs-) Infrastrukturprojekten zielt das Marketinginstrument insbesondere auf Anlagen zur Erzeugung oder Verteilung von Erneuerbaren Energien, Sozialer Infrastruktur (Wohnen beziehungsweise Krankenhäuser), neuer Technologien oder Systemen mit effizienterem Ressourcen- und Energiever-brauch ab. Entsprechend dem Kompromissvorschlag sollen auch Investitionen in sogenannte Real Assets zulässig sein. Darunter fasst der Rat neben Infrastruktur insbesondere Immobilien, Schiffe, Ausrüstung, Maschinen, Flugzeuge und Fuhrparks. Die Zu-lässigkeit von Immobilieninvestments betreffend, stand zunächst ein Fragezeichen: Obwohl Immobilien gemeinhin als langfristige Anlagegüter betrachtet werden, war keineswegs von vornherein klar, dass ELTIFs in diese investieren dürfen. Es ist erfreulich, dass der Kompromissvorschlag diese Anlageklasse nun klarstellend ent-hält. Die Verordnung kennt auch Rest riktionen. So dürfen bei-spielsweise Assets, Commodities oder Derivate ausdrücklich nicht zu Spekulationszwecken erworben beziehungsweise eingesetzt werden. Die Möglichkeiten, Hebel effekte zu erzielen, sind ebenfalls beschränkt. Zudem muss der Fonds das Gebot der Risikomischung beachten.

Rechtliche Anforderungen an InvestmentsIm Rahmen der Direktanlage in oben genannte Vermögenswerte ist eine Mindestinvestitionssumme von 10 Millionen Euro vorge-sehen. Eine mittelbare Anlage über Eigenkapital- beziehungsweise eigen kapitalähnliche Instrumente von sogenannten „qualifying portfolioundertakings“,dasheißtGesellschaften,dienurinquali-fizierende Assets investieren, soll ebenso möglich sein. Auch über ausgegebene Schuldtitel solcher Gesellschaften soll investiert werden dürfen. Bis zu 30 Prozent des Fondskapitals dürfen sogar als un besicherte Darlehen über (maximal) die Laufzeit des Fonds aus gereicht werden.

DiversifikationMindestens 70 Prozent der Mittel eines ELTIF müssen in qualifizie-renden Vermögenswerten angelegt werden. Auf ein einzelnes Asset dürfen dabei maximal 10 Prozent des Fondskapitals ent-fallen. Jedoch dürfen einzelne Anlagen bis zu 20 Prozent des Fondskapitals betragen, jedoch nur solange deren Summe 40 Pro-zentdesFondsvermögensnichtübersteigt.Außerdemdürfenbiszu 20 Prozent des Fondskapitals über andere ELTIFs, europäische Venture Capital Fonds oder sogenannte europäische Social Entrepreneur ship Fonds investiert werden,

Diskussionsbedarf betreffend LeverageDie Fremdfinanzierungsmöglichkeit wird kontrovers diskutiert. Der vorgelegte Kompromissvorschlag sieht weiterhin nur eine Gesamt-fremdfinanzierung in Höhe von 30 Prozent des ELTIF-Kapitals vor. Unter Berücksichtigung der Definition des ELTIF-Kapitals ergibt sicheineFremdfinanzierungsmöglichkeitvonnur3/13,dasheißtrund 23 Prozent. Nach Auffassung der Immobilienverbände

werden durch die aktuelle Ausgestaltung nicht die geeigneten Rahmen bedingungen für Immobilieninvestments durch ELTIFs geschaffen, da „klassische“ geschlossene Immobilienfonds mit 60 Prozent fremdfinanziert werden können. Daher ist die Praxis-tauglichkeit von ELTIFs zumindest für Immobilieninvestments fraglich.

Fazit und AusblickDas Vorhaben, mit ELTIFs ein Vehikel zu schaffen, das es professio-nellen und privaten Anlegern erleichtern soll, grenzüberschreitend von der wirtschaftlichen und infrastrukturellen Entwicklung Euro-paszuprofitieren,istgrundsätzlichzubegrüßen.AlsErgänzungzur AIFM-Richtlinie fordert die ELTIF-Verordnung den Marktteil-nehmern, sprich: den AIF und auch den Investoren, kein immenses Umdenken ab. Vielmehr könnten sich die Anstrengungen, die Pro-duktanbieter unternommen haben, um die AIFM-Richtlinie bezie-hungsweise die Anforderungen des KAGB umzusetzen, in zweierlei Hinsicht lohnen, indem sie sich mit ELTIFs zusätzlich weitere MärkteundZielgruppenerschließen.

Bis zur finalen Ausgestaltung der ELTIF-Verordnung müssen sich die Marktteilnehmer noch etwas gedulden. Gingen die EU bezie-hungsweise einzelne Vertreter zunächst sehr optimistisch davon aus, dass der ELTIF bereits 2014 Realität werden könnte, hofft man im Moment, dass dies noch zu Beginn 2015 gelingt. Fest steht: ELTIFs werden wohl erst nach der Wahl des Europäischen Parlaments und damit nach der Sommerpause wieder Gesprächs-gegenstand des EU-Parlaments sein. Dann könnte es allerdings schnell gehen, denn die Einführung des ELTIF ist mittels EU-Ver-ordnung geplant. Diese erlangt unmittelbar Gesetzescharakter und muss nicht in nationales Recht der Mitgliedsstaaten trans-formiert werden. Der Kompromissvorschlag sieht noch eine 6-Monatsfrist nach Veröffentlichung für die Anwendung in den Mitgliedsstaaten vor.

Alexander Lehnen ist Executive Director bei der Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft in München [email protected]


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Besteuerung von Immobilieninvestitionen nach dem AIFM-Steueranpassungsgesetz

Das KAGB hat die deutsche Fondslandschaft stark verändert – das korrespondierende Steueranpassungsgesetz hat nun die Besteuerung von Immobilienfonds neu geordnet; insbesondere wurden neue Voraussetzungen für die (quasi-)transparente Besteuerung von Immobiliensondervermögen eingeführt.

Unsicherheit Etwa ein halbes Jahr lang – von Juli bis Dezember 2013 – herrschte eine gewisse Rechtsunsicherheit bei der Frage, wie Immobiliensondervermögen zu besteuern sind. Zwar erklärte das Bundesministerium der Finanzen das bisherige Investmentsteuer-gesetz (InvStG) trotz der Einführung des Kapitalanlagegesetz-buches (KAGB) für weiterhin anwendbar. Jedoch waren die Rechtsformen und Begrifflichkeiten des KAGB nicht konsistent mit dem bisherigen Steuerrecht. Erst im Dezember 2013 wurde das so genannte AIFM-Steueranpassungsgesetz verabschiedet. Es passte das InvStG an die KAGB-Welt an.

Anwendungsbereich In der Vergangenheit kam das InvStG immer dann zur Anwendung, wenn ein Anlagevehikel nach den aufsichtsrechtlichen Vorschriften als Investmentvermögen qualifizierte. Diese Verbindung von Auf-sichtsrecht und Steuerrecht wurde nun durchschnitten. Nach der Neuregelung müssen offene Immobilienfonds eigenständige und vom Aufsichtsrecht unabhängige Voraussetzungen erfüllen, um weiterhin (quasi-)transparent im Sinne des InvStG besteuert zu werden–dasheißt,dassdieBesteuerungaufAnlegerebeneer-folgt. Wenn das Sondervermögen für die Besteuerung nach dem InvStG qualifiziert, ist eine Zertifizierung und Bekanntmachung der Besteuerungsgrundlagen nach § 5 InvStG weiterhin möglich. Die wichtigsten der - neun festgeschriebenen - Voraussetzungen möchten wir Ihnen vorstellen:

A. Der AIF oder der Verwalter des AIF ist in seinem Sitzstaat einer Aufsicht über das Vermögen zur gemeinschaftlichen Kapitalanlage unterstellt. Klärungsbedürftig kann die Erfüllung dieses Merkmales insbesondere hinsichtlich der Einordnung ausländischer Aufsichten sein. Grundsätzlich sollte das Merkmal bei allen AIFs als erfüllt anzusehe sein, die einer staatlichen Aufsicht unterliegen, die auch dem Anlegerschutz gilt. Bei der Aufsicht der Luxemburger CSSF sowohl über als Spezialfonds SIFs aufgelegte Luxem - burger Investmentvermögen als auch FCPs, SICAVs oder SICARs sollte dies unserer Ansicht nach erfüllt sein. Span-nend wird es ab Oktober 2015, wenn der EU-AIFM-Pass auch für Nicht-EU-AIF-Manager verfügbar sein wird, da diese Voraussetzung nicht nur auf die Aufsicht über den AIF rekurriert, sondern alternativ über den Verwalter des AIF.


B. Die Anleger müssen mindestens einmal pro Jahr das Recht zur Rückgabe oder Kündigung ihrer Anteile, Aktien oder Beteiligung haben. Diese Voraussetzung entspricht der Definition von offenen Fonds, so wie sie § 1 Abs. 4 KAGB in der aktuellen Fassung vorsieht. Ob diese Voraus-setzung langfristig so im Gesetz stehen wird, ist aktuell allerdings unklar, da eine EU-Verordnung aus Dezember 2013 die Definition von offenen (und geschlossenen) Fonds neu bestimmt hat. Demnach gelten Fonds dann als offen, wenn deren Anteile vor Beginn der Liquidations- oder Auslaufphase auf Ersuchen eines Anteilseigners direkt oder indirekt aus den Vermögenswerten des AIF und nach den Verfahren und mit der Häufigkeit, die in den Vertragsbedingungen oder der Satzung, dem Prospekt oder den Emissionsunterlagen festgelegt sind, zurückge-kauft oder zurückgenommen werden.

C. Der objektive Geschäftszweck darf einerseits nur auf die Anlage und Verwaltung der Mittel beschränkt sein, andererseits darf keine aktive unternehmerische Bewirt-schaftung der Vermögensgegenstände stattfinden. Die letztgenannte Einschränkung ist für Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften allerdings explizit abbedungen worden.

D. Das Vermögen des Fonds muss nach dem Grundsatz der Risikomischungangelegtwerden.DiessollregelmäßigbeiAnlage in mehr als drei Vermögensgegenständen (quanti-tatives Merkmal) mit unterschiedlichen Anlagerisiken (qualitatives Merkmal) erfüllt sein. Eine Aussage zur Ge-wichtung der gehaltenen Vermögensgegenstände trifft das Gesetz nicht. Laut Gesetzesbegründung soll die bis herige Verwaltungspraxis der Bafin mit Blick auf die Einhaltung des Grundsatzes der Risikomischung weiter gelten.

E. Der Fonds muss zu mindestens 90 Prozent des Wertes des AIF in zulässige Anlagegegenstände investieren. Ein Katalog der zulässigen Anlagegegenstände wurde im InvStGabschließenddefiniert;Grundstücke,Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften im Sinne des § 1 Absatz 19 Nr. 22 KAGB als auch andere Investmentfonds sind hier genannt. Die Zulässigkeit einer „Schmutzgrenze“, in deren Rahmen auch Anlagen in andere Vermögensgegenstände zulässig ist, entspricht der bisher gültigen Verwaltungs-auffassung, auf die auch die Gesetzesbegründung ver-weist. Wichtig ist der Hinweis, dass Beteiligungen an gewerblichen, gewerblich infizierten und gewerblich ge-prägten Personengesellschaften nur im Rahmen dieser Schmutzgrenze zulässig sind.

F. Mischungs- und Streuungsgrenzen wurden ebenfalls fest-gelegt. Diese gelten allerdings nicht für Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften.

G. Darüber hinaus gilt als Voraussetzung, dass der Fremd-kapitalanteil bei Immobiliensondervermögen kurzfristig maximal 30 Prozent des Wertes des Immobilienfonds („Nettobetrachtung“) und im Übrigen maximal 50 Pro-zent des Verkehrswerts der im AIF unmittelbar oder mit-telbar gehaltenen Immobilien betragen darf. Die Formulie-rung „im Übrigen“ ist unseres Erachtens als zusätzliche Kapital - aufnahme zu verstehen. An dieser Stelle sei darauf hin-gewiesen, dass das Aufsichtsrecht für offene inländische Publikums-AIF demgegenüber eine Beschränkung auf 30 Prozent Leverage vorsieht.

Zwei weitere BesteuerungsregimeFalls die genannten Voraussetzungen nicht erfüllt werden, erfolgt eine Besteuerung im Rahmen der zwei weiteren Besteuerungs-regime – namentlich für Kapital- und Personen-Investitionsgesell-schaften. Diese wurden ebenfalls im InvStG neu eingeführt.

Für Kapital-Investitionsgesellschaften greift die intransparente Be-steuerung nach dem Körperschaftsteuergesetz. Hier wird also Körperschaftsteuer auf Ebene des Vehikels und Abgeltungssteuer auf die Ausschüttungen fällig. Bei Implementierung von ausländi-schen Gesellschaften kann eine Hinzurechnungsbesteuerung nach demdeutschenAußensteuergesetzdrohen,wenndieBesteuerungder Einkünfte effektiv niedrig ist (kleiner als 25 Prozent) und Deutschland die ausländischen Einkünfte nach dem anzuwenden-den Doppelbesteuerungsabkommen nicht von der Besteuerung in Deutschland freistellt. Hiervon betroffen können u.a. ausländische Fonds in Vertragsform wie Luxemburger FCP-Strukturen (Fonds commun de placement) betreffend von ihnen direkt gehaltener deutscher Immobilien sein. Nach den neuen Regelungen gelten diese Fonds als Kapital-Investitionsgesellschaften und sind damit steuerlich intransparent. Zuvor wurden derartige Fonds jedoch häufig als steuerlich transparent angesehen. Unklar ist hier die Situation mit Blick auf Altfonds. Das AIFM-Steueranpassungs-gesetz sieht für diese keine Übergangs- oder Vertrauensschutz-regelungen vor. Ob und wie sich die Änderungen durch das neue Gesetz auf diese Strukturen auswirken, ist nach wie vor unklar.

Personen-Investitionsgesellschaften wie die neue Investment-KG werden in Zukunft nach dem transparenten Besteuerungsregime fürPersonengesellschaftendesHGB/BGBbesteuert.Dasheißt,dieFeststellung der Besteuerungsgrundlagen und der Besteuerung erfolgt auf Ebene des Investors. •


Alexander Lehnen ist Executive Director bei der Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft in München [email protected]

Timo Hillebrand ist Senior Manager bei der Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft in Eschborn [email protected]

FazitDas AIFM-Steueranpassungsgesetz bringt erfreuliche Klarheit. Rechtsformen und Begrifflichkeiten des KAGB wurden mit dem bisherigen Steuerrecht in Einklang gebracht. Und es bringt Neuerungen. Unter anderem wurde zwei neue Besteuerungs-regime für Personen- und Kapital-Investitionsgesellschaften ein geführt. Allerdings können sich durch das Gesetz erhebliche Auswirkungen für die Besteuerung deutscher Anleger an aus-ländischen Immobilienfonds ergeben.

Immobilieninvestitionen


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n EY Real Estate Trendbarometer Immobilienanlagen der Assekuranz 2014 Zum siebten Mal hat EY Real Estate das Trendbarometer Immobilienanlagen der Assekuranz gemeinsam mit den führenden Unternehmen der Assekuranz erstellt. Der Fragekatalog umfasst allgemeine Markttrends sowie die Immobilien-Investmentstrategien der deutschen Versicherungshäuser. 2014 rücken B-Standorte stärker in den Fokus der befragten Unternehmen. Diese reagieren damit auf einen erhöhten Wettbewerb in den Metropolregionen und entsprechend stark steigende Kaufpreise in den Top-Lagen.

Die Publikation kann in elektronischer Form bezogen werden über: www.ey.com/DE/de/Newsroom/News-releases/Pressemitteilungen

Deutschlands Kommunen erhöhen auf breiter Front Grund- und Gewerbesteuern Im Rahmen der EY Kommunenstudie 2014 wurden die Hebesätze zu Gewerbe- und Grundsteuer analysiert. Sechs von zehn deutschen Kommunen haben seit 2010 die Grundsteuer erhöht, gut vier von zehn die Gewerbesteuer. NRW-Kommunen weisen die bundesweit höchsten Hebesätze auf. In Thüringen, Hessen und Nordrhein-Westfalen steigt die Grundsteuer am stärksten. Die Publikation kann in elektronischer Form bezogen werden über:www.ey.com/DE/de/Newsroom/News-releases/ 20140507-EY-News-Entwicklung-der-kommunalen-Realsteuern

Standort Deutschland bleibt auch 2014 vorn(Attractiveness survey) Die EY attractivness surveys sind aussagekräftige Informations- quellen für ausländische Direktinvestitionen, und Navigationshilfe für Regierungsentscheidungen. Repräsentative Umfragen unter internationalen und lokalen Meinungsbildnern und Ent-scheidungsträgern haben ergeben, dass Deutschland nicht nur der Top-Standort in Europa ist, sondern auch, dass die ausländischen Investitionen gestiegen sind und weiter steigen werden. Die Publikation ist in Deutsch erhältlich und kann in elektronischer Form bezogen werden über: [email protected]


Africa 2014 Executing growth(Attractiveness survey) Im Rahmen der EY attractiveness surveys wird jährlich ein Report über den Standort Afrika publiziert. In dieser Ausgabe werden die Verbesserungen der Investoren-Aktivitäten der vergangenen vier Jahre aufgezeigt. Zudem werden Schlüsseltrends der aus-ländischen Direktinvestitionen näher beleuchtet.

Die Publikation ist nur in englischer Sprache erhältlich und kann in elektronischer Form bezogen werden über: [email protected]

Multiple – Private Equity Transaction Advisory Services Die aktuelle Ausgabe von Mutiple, dem europäischen Private-Equity-Bericht, behandelt die Aktivitäten auf dem europäischen Bau-Markt, sowie den Aufschwung des europäischen Private-Equity-Marktes. Ein vorausschauender Blick auf die Verkäufer Seite verspricht, dass IPOs weiterhin beliebt sein werden. Die Publikation erscheint vierteljährlich. Die Publikation ist nur in englischer Sprache erhältlich und kann in elektronischer Form bezogen werden über: www.ey.com/Publication/vwLUAssets/Multiple_European_private_equity_watch_2014_Issue_2/$FILE/EY-Multiple-Issue-2-2014.pdf

Capital Insights – Helping businesses raise, invest, preserve and optimize capital In einem Interview mit Jeff Bornstein, CFO von General Electric, wirft Capital Insights (eine Beilage der Financial Times) in der aktuellen Ausgabe einen Blick in die Zukunft des US-amerika-nischen Unternehmens. Weitere Themen sind der Aufstieg des „asset-based lending“, Werte-Generierung und die MINT-Konditionen in Indonesien. Die Publikation ist nur in englischer Sprache erhältlich und kann in elektronischer Form bezogen werden über: [email protected]

Publikationen


EYCapitalConfidenceBarometer– Studie April 2014 FürdasCapitalConfidenceBarometerwerdenregelmäßigund weltweit Befragungen von 1.600 Entscheidungs trägern zu den Geschäftsaussichten, Finanzierungssituationen und M&A-Absichten durchgeführt. Auch wenn die Prognosen weltweit positiv ausfallen, haben sie im Halbjahresvergleich einen leichten Dämpfer erlitten. Die Publikation kann in elektronischer Form bezogen werden über: www.ey.com/DE/de/Newsroom/News-releases/ 20140409-EY-News-Daempfer-fuer-die-Weltwirtschaft

EYFamilyOfficeBreakfast

BesuchenSieunserEYFamilyOfficeBreakfast • Wien: 11. Juni 2014 Thema: FO meets Direct Investments• Stuttgart: 8. Juli 2014 Thema: FO meets Tax and Real Estate• Zürich: 25. Juni 2014 Thema: FO meets Real Estatee• Eschborn: 18. Juli 2014 Thema: FO meets Direct Investments and Regulation

Anmeldung über: [email protected]

EY Real Estate Tax Veranstaltung

Besuchen Sie unsere EY Real Estate Tax Veranstaltung

• Themen: Ertragsteuern, Umsatzsteuer und Grunderwerbsteuer• 3. Juni 2014, von 9.00 bis 13.00 Uhr• Düsseldorf

Anmeldung über: [email protected]

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Besuchen Sie uns auf der expo real 2014

• 6. bis 8. Oktober 2014• München• Halle C2, Standnummer 313


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EY | Assurance | Tax | Transactions | Advisory

Die globale EY-Organisation im ÜberblickDie globale EY-Organisation ist einer der Markt-führer in der Wirtschafts prüfung, Steuerberatung, Transaktionsberatung und Managementberatung. Mit unserer Erfahrung, unserem Wissen und unseren Leistungen stärken wir weltweit das Ver-trauen in die Wirtschaft und die Finanzmärkte. Dafür sind wir bestens gerüstet: mit hervorragend ausgebildeten Mitarbeitern, starken Teams, exzel-lenten Leistungen und einem sprichwörtlichen Kundenservice. Unser Ziel ist es, Dinge voranzu-bringen und entscheidend besser zu machen – für unsere Mitarbeiter, unsere Mandanten und die Gesellschaft, in der wir leben. Dafür steht unser weltweiter Anspruch „Building a better working world“.

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