Stockwerkeigentum

Referat von lic.iur. Thomas Oberle

Jurist beim Hauseigentümerverband Schweiz Schlichter an der Schlichtungsbehörde für Mietsachen

des Bezirks Winterthur

Einleitung !   Besondere Form des Miteigentums; Eigentümer ist nicht

Alleineigentümer, sondern ist Miteigentümer

!   Mehrheitsentscheide

!   Zusammenleben (Teil einer Gemeinschaft)

!   Kostenproblematik

!   Gleichbehandlungsgebot (Unterscheidungen ohne sachlichen Grund sind unzulässig, sofern die Ungleichbehandlung im konkreten Einzelfall ein gewisses erhebliches Mindestmass erreicht wird (BGE 131 III 459)

2

STWEG eingeschränkt handlungsfähig

!   Die Stockwerkeigentümergemeinschaft ist keine juristische Person (vgl. z.B. Entscheid des Bundesgerichts 6B_355/2007, Erwägung 3.3)

!   Handlungs- und prozessfähig ausschliesslich in Belangen der gemeinschaftlichen Verwaltung des Stockwerkeigentums

3

Stockwerkeigentum: Besondere Form des Miteigentums

Sonderregelungen der Art. 712a ff. ZGB gehen dem Miteigentumsrecht vor; sie gelten bei «normalem» Miteigentum nicht.

4

Stockwerkeigentum: Besondere Form des Miteigentums

Soweit das Gesetz nicht besondere Bestim-mungen enthält, finden auf die Versammlung der Stockwerkeigentümer und den Ausschuss die Vorschriften über die Organe des Vereins und über die Anfechtung von Vereinsbeschlüssen Anwendung. (Art. 712m Abs. 2 ZGB)

5

Stockwerkeigentum: Vereinsrecht

1/5 der Eigentümer kann die Einberufung einer Versammlung verlangen. (Art. 64 Abs. 3 ZGB)

Die schriftliche Zustimmung aller Eigentümer zu einem Antrag ist zwingend möglich (Zirkularbeschluss) (Art. 66 Abs. 2 ZGB)

Ausschluss vom Stimmrecht (Art. 68) gilt auch für STWE-Vers. (BGE 134 III 481)

Anfechtung von Beschlüssen der STWE-Vers. analog Art. 75 ZGB (Anfechtung von Vers.beschl.)

6

Rechtliche Aspekte des Stockwerkeigen-tums Miteigentumsanteil am Grundstück

Sonderrecht an der Wohnung bzw. Gewerberaum (der Eigentümer darf diese und allfällige Nebenräume ausschliesslich benützen und innen ausbauen)

Miteigentumsanteil wird in einer Wertquote in Bruchteilen mit einem gemeinsamen Nenner ausgedrückt. Diese Quote ist massgebend für die Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten.

7

Gegenstand des Sonderrechtes

!  Abgeschlossene (abschliessbare) Räume mit eigenem Zugang

!  Nebenräume können in räumlicher Hinsicht abgetrennt sein

!  Wirtschaftliche Einheit (jede Einheit muss für sich „lebensfähig“ sein)

8

Gesetzliche Vermutung zugunsten des Sonderrechtes (Art. 712b Abs. 3 ZGB)

Beispiel Fenster

ältere Lehre (Fenster gemeinschaftlich, aber andere Regelung im Reglement zulässig)

neuere Lehre: Sonderrecht (Einfluss der STWE bezüglich deren Gestaltung)

9

Was beinhaltet das Sonderrecht?

Verwaltung und ausschliessliche Benutzung

Um– und Ausbau der STW-Einheit

Veränderung der Raumeinteilung

Wahl (und Änderung) der Innenausstattung

10

Umbau des Sonderrechtsteils Grundsätzlich ohne Zustimmung der STWE-Gemeinschaft möglich (sofern die Ausübung der gleichen Rechte den anderen Stockwerkeigentümern nicht erschwert wird und die gemein-schaftlichen Bauteile, Anlagen und Einrichtungen in keiner Weise beschädigt oder in ihrer Funktion und äusseren Erscheinung beeinträchtigt werden)

!  Beseitigung/Durchbruch von nichttragenden Wänden

!  Unterteilung von Räumen

!  Anbringen von Boden-, Wand und Deckenbelägen

!  Anbringen neuer oder zusätzlicher sanitärer oder elektrischer Installationen

!  neue Küche, neues Bad, neue Einbauschränke

11

Beeinträchtigung gemeinsamer Bauteile im Sonderrechtsbereich Derartige Veränderungen bedürfen der Zustimmung durch die STWE-Gemeinschaft (in der Regel genügt ein qualifiziertes Mehr)

Hobbybastler riskieren die Verletzung bautechnischer Normen im Bereich der Statik und des Schallschutzes (auch dort, wo keine Zustimmung der STWE-Gemeinschaft notwendig ist – z.B. bei Verlegung von Bodenbelägen)

Bei Erneuerungen und Änderungen in der Wohnung, bei welchen ein solches Risiko besteht, sollten Fachleute beigezogen werden.

Haftungsrisiko des Eigentümers gegenüber der Gemeinschaft.

12

Gemeinschaftliche Teile Zwingend gemeinschaftlich sind:

!  der Boden der Liegenschaft und das Baurecht, kraft dessen gegebenenfalls das Gebäude erstellt wird;

!  die Bauteile, die für den Bestand, die konstruktive Gliederung und Festigkeit des Gebäudes oder der Räume anderer Stockwerkeigentümer von Bedeutung sind oder die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes bestimmen;

13

!  die Anlagen und Einrichtungen, die auch anderen Stockwerkeigentümern für die Benutzung ihrer Räume dienen.

14

Bauliche Massnahmen an gemeinschaftlichen Teilen (inklusive notwendige Massnahmen) nur mit Zustimmung der Gemeinschaft.

Jeder Eigentümer hat Anspruch auf Durchführung notwendiger baulicher Massnahmen. Aber: Kein Selbsthilferecht, sondern Anrufung des Richters

Beispiel: eigenmächtige Vornahme der Sanierung einer Dachterrasse (Eigentümer trägt Risiko, teilweise für die Kosten selber aufkommen zu müssen)

15

Ausschliessliches Nutzungsrecht = Sondernutzungsrecht indirekte Regelung im Gesetz seit 1.1.2012 (Art. 712 Abs. 4 ZGB); vgl. z.B. Entscheid des Bger. 5C.110/2001, BGE 127 III 506; BGE 122 III 145

Begründung durch Dienstbarkeit (Grund- oder Personal-dienstbarkeit), Reglement (aufgrund des neuen Art. 712g Abs. 4 ZGB bedarf es dazu m.E. einen einstimmigen Beschluss) oder obligatorischen Vertrag.

Nicht möglich an gemeinschaftlichen Teilen, die allen Eigentümern zur Verfügung stehen müssen.

Umfang der Benützung (Nutzungsrecht; Gestaltungs-recht nur, wenn im Reglement vorgesehen oder wenn STWEG Zustimmung erteilt).

16

Bauliche Veränderungen im Aussen-bereich durch einzelnen Eigentümer

in den der Gemeinschaft gehörenden Teilen

(nur mit Zustimmung der STWE, allenfalls Eistimmigkeit)

im Sondernutzungsbereich (Zustimmung der STWE)

Bei Reglementsverletzungen muss einzelner Eigentümer gegen STWE klagen (vgl. Entscheid des Bundesgerichtes, 5A_640/2012)

17

Bewilligung von baulichen Veränderungen eines Eigentümers durch die Gemeinschaft: Das Zustimmungsquorum richtet sich nach den Miteigentumsregeln betr. bauliche Massnahmen (vgl. Entscheid des Bundesgerichtes 5C.110/2001).

Aufhängen von Balkonpflanzen im Aussenbereich: Zustimmung der STWE notwendig, da das äussere Erscheinungsbild betroffen ist (Entscheid des Obergerichtes Kanton ZH)

18

Bauliche Massnahmen gemäss Art. 647c ff. ZGB

!  Notwendige bauliche Massnahmen (647c ZGB)

!  Nützliche bauliche Massnahmen (647d ZGB)

!  Luxuriöse (nur der Verschönerung und Bequemlichkeit dienende) bauliche Massnahmen (647 e ZGB)

19

Bauliche Massnahmen gemäss Art. 647c ff. ZGB: Quoren

!  Notwendige bauliche Massnahmen: einfaches Mehr (Mehrheit der anwesenden und vertretenen Eigentümer)

20

Bauliche Massnahmen gemäss Art. 647c ff. ZGB

Nützliche bauliche Massnahmen: qualifiziertes Mehr (Mehrheit der anwesenden und vertretenen Eigentümer, die zugleich mehr als 50% der Quoten sämtlicher Eigentümer vertreten.

Änderungen, die einem Miteigentümer den Gebrauch oder die Benutzung der Sache erheblich und dauernd erschweren, bedürfen dessen Zustimmung.

21

Bauliche Massnahmen gemäss Art. 647c ff. ZGB

Luxuriöse (nur der Verschönerung und Bequem-lichkeit dienende) bauliche Massnahmen (647e ZGB)

Einstimmigkeit

Diese Massnahmen können aber auch mit qualifiziertem Mehr beschlossen werden, sofern Opponenten nicht dauernd beeinträchtigt wird und vo der Kostentragung befreit wird.

22

Einberufung der STWE-Versammlung

Sofern Verwalter bestellt ist, ist dieser für die Einberufung zuständig

1/5 der Eigentümer können Einberufung verlangen (Einberufung muss durch Verwalter erfolgen)

Das Reglement kann vorsehen, dass z.B. auch ein Delegierter eine Versammlung einberufen kann bzw. dass der Ausschuss/jeder Eigentümer die Einberufung einer Versammlung verlangen kann.

23

Beschlussfassung in der STWE-Versammlung

Beschlussfähigkeit (Art. 712p ZGB)

Beschlussfassung:

Kopfstimmrecht (wenn das Reglement nichts anderes vorsieht, hat jeder Eigentümer eine Stimme)

24

Beschlussfassung in der STWE-Versammlung Also auch dann, wenn ein Eigentümer mehrere Stockwerkeinheiten besitzt.

Besitzen mehrere Eigentümer eine Stockwerkeinheit, so verfügen sie bloss über eine Stimme, die sie durch einen Vertreter abgeben.

Anscheinsvollmacht, wenn ein Eigentümer anwesend ist.

25

Beschlussfassung in der STWE-Versammlung

Einfaches Mehr (i.d.R. Mehrheit der anwesenden und vertretenen Eigentümer)

Wahl / Abberufung des Verwalters

Äufnung (bzw. Aufstockung) eines (des) Erneuerungsfonds

notwendige bauliche Massnahmen

einfache Verwaltungsmassnahmen (Auftrag an Gärtner; Ersatz des defekten Rasenmähers

26

Beschlussfassung in der STWE-Versammlung

Qualifziertes Mehr (i.d.R. Mehrheit der anwesenden und vertretenen Eigentümer, die mehr als 50% der Wertquoten sämtlicher Eigentümer repräsentieren).

Wichtigere Verwaltungshandlungen (Art. 647b Abs. 1 ZGB)

nützliche bauliche Massnahmen (Art. 647d Abs. 1 ZGB)

ev. luxuriöse bauliche Massnahmen (Art. 647 Abs. 2 ZGB)

Erlass und Änderung des Reglementes (Art. 712g Abs. 3 ZGB)

27

Beschlussfassung in der STWE-Versammlung Einstimmigkeit (sämtliche Eigentümer müssen zustimmen; also bei Stimmenthaltungen oder Abwesenheiten von nicht vertretenen Eigentümern kein Beschluss)

luxuriöse bauliche Massnahmen (mit Ausnahme v. Art. 647e Abs. 2 ZGB)

Verfügung über Stammgrundstück; Dienstbarkeiten (auch solche zu Gunsten des Stammgrundstückes)

Einräumung eines reglementarischen Sondernutzungsrechtes (Art. 712g Abs. 4 ZGB)

Änderung der Zweckbestimmung (Art. 648 ZGB; Entscheid des Bundesgerichtes 5C.168/2003, Erwägung 4.2.1); vgl. BGE 130 III 441 (Wellnessanlage statt Tennishalle bei Aparthotel); BGE 130 III 450 (Umwandlung von Nebenräumen in Wohnräume)

28

Anfechtung von Beschlüssen (Art. 75 ZGB) Grundsatz: Es können nur Beschlüsse angefochten werden, die das Gesetz oder das Reglement verletzen. Beschlüsse sind in der Regel nur anfechtbar, nicht nichtig.

!  Beschlüsse über nicht gehörig traktandierte Geschäfte (Das Bundesgericht verlangt, dass ein Eigentümer die seiner Meinung nach ungenügende Traktandierung sowie andere Fehler in der Einladung sofort rügt. Er riskiert ansonsten den Anspruch zu verlieren, den Mangel gerichtlich geltend machen zu können; so BGE 136 III 174).

!  Beschlüsse einer nicht beschlussfähigen Versammlung

!  Entscheid unter Missachtung der Quorumvorschriften

Nichtigkeit: z.B. Beschlüsse einer Vers., die nicht vom Verwalter einberufen wurde

29

Nichtigkeit von Beschlüssen

Beschlüsse, welche eine gravierende Widerrechtlichkeit enthalten

Beschlüsse verletzt schutzwürdige Interessen der Gläubiger oder der Öffentlichkeit

Unmoralische Beschlüsse oder solche mit unmöglichem Inhalt

Beschlüsse, welche Persönlichkeitsinteressen ohne Rechtferti-gungsgrund verletzen

(vgl. Entscheid des Bundesgerichtes 5A_760/2011, Erw. 3.2.3.1)

30

Nichtigkeit von Beschlüssen Beispiele für nichtige Beschlüsse:

Beschlüsse einer Versammlung, die von einer unzuständigen Person einberufen wurde;

Allgemeines Verbot des Verkaufs von Stockwerkanteilen

definitiver Entzug des Stimmrechtes

Zwingend gemeinschaftlicher Teil wird mit Sonderrechten belegt

Ausschluss der Anfechtungsklage gemäss Art. 75 ZGB

Änderung der Wertquote ohne Zustimmung des betroffenen Eigentümers (Entscheid des Bundesgerichts 5A_760/2011, E. 3.2.3.1)

31

Gemeinschaftliche Kosten

Unterhalt, Reparaturen und Erneuerungen der gemeinschaftlichen Teile des Grundstücks und des Gebäudes sowie der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen

Betriebskosten (Heizöl, Wasser, Hauswart, Gartenpflege etc.)

Regelung des Art. 712h Abs. 3 ZGB ist zwingender Natur (BGE 117 II 251; Erwägung 5b). Das Bundesgericht (wie auch die Lehre) sind zurückhaltend in der Anwendung dieser Bestimmung (vgl. BGE 117 II 251, Erw. 6b; BGE 112 II 312, Erw. 3b)

Änderung des Kostenverteilschlüssels

32