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1 | Bauverein Halle & Leuna eG | 17. Juni 2019 OVV_swa_20190617

13. Ordentliche Mitglieder-vertreterversammlung der Bauverein Halle & Leuna eG am 17. Juni 2019

Bericht des Vorstandes über den Geschäftsverlauf 2018 und 2019und den Jahresabschluss 2018

Guido Schwarzendahl Thomas van Kann


Bericht des Vorstandes

2018 standen weitere Verbesserungen der Leistungsindikatoren im Vordergrund. Eine wichtige Grundlage zur nachhaltigen Stärkung der Genossenschaft war dabei die Ablösung des letzten Leasingengagements mit einem nennenswerten Eigenanteil.

Die umsichtige Mittelverwendung ermöglichte neben einer weiter erhöhten Instandhaltung/-setzung auch den Beginn des Programms zur nachträglichen Aufzugsnachrüstung in Halle-Neustadt.

Das Jahresergebnis hat sich im Geschäftsjahr 2018 planmäßig etwas vermindert. Es wurde ein nennenswerter Jahresüberschuss erzielt.

Das Geschäftsergebnis ist positiv und hat sich gegenüber dem Vorjahr verbessert. Das Hausbewirtschaftungsergebnis, als wichtigstes Spartenergebnis im Geschäftsergebnis, ist erneut angestiegen.


Bericht des Vorstandes

Bei der Leerstandsentwicklung und der wichtigenVermietungsanschlussquote konnte dieGenossenschaft erneut nicht vollständig dieZielstellungen erreichen. Der Leerstand stagnierte imJahr 2018 nahezu auf Vorjahresniveau (8,8 %).

Dennoch erscheint eine Verringerung des Leerstandeslangfristig auf weniger als 7 % erreichbar, wenn sichdie demographische Situation nicht deutlichverschlechtert.

Im Sinne einer nachhaltigen Entwicklung und im Interesse der Mitglieder sind die Ergebnisse weiter zu verbessern und auf lange Sicht deutlich zu steigern.


Geschäftsverlauf - Kurzinformation

Wirtschaft wächst verhalten weiter.

Arbeitslosigkeit sinkt.

Verbraucherpreise steigen weiter an.

Mietpreise steigen in Deutschland an.

Halle wächst nur langsam.


Wirtschaftswachstum 2018

Die deutsche

Wirtschaft setzte den positiven Wachstumskurs fort. Das Wachs-tum des Brutto-inlandsprodukts betrug +1,5 % (Vorjahr: +2,2 %).

Dies ist das neunte Wachstumsjahr in Folge.


Übersicht Arbeitsmarkt 2018

Quelle: Bundesagentur für Arbeit (BA): Arbeitslosigkeit im Zeitverlauf 01/2019Lizenz: cc by-nc-nd/3.0/de/

Noch nie gingen in Deutschland so viele Menschen einer Erwerbstätigkeit nach, wie im Jahr 2018. Im Jahres-durchschnitt 2018 waren 44,8 Millionen Menschen erwerbs-tätig.

http://creativecommons.org/licenses/by-nc-nd/3.0/de/


Übersicht Arbeitsmarkt 2018 – Ost und West


Übersicht Arbeitsmarkt 2018 – Sachsen-Anhalt/Deutschland


Lohnentwicklung und Inflation 2018

Die Erhöhung der Bruttolöhne und -gehälter betrug im Jahresdurchschnitt +3,1 % (gegenüber +2,5 % im Jahr 2017). Daraus resultiert unter Berücksichtigung der Preissteigerung (1,9 %) ein Reallohnanstieg von ca. 1,3 %.

Die Jahresteuerungsrate lag damit etwas höher als im Vorjahr (2017: +1,8 %) und ist zugleich die höchste Teuerungsrate seit fünf Jahren.

Quelle: Destatis, Pressemitteilungen 111 vom 22. März 2019


Lohnentwicklung der Bundesländer 2018

Die Löhne stiegen zwar nominal in den neuen Bundesländern stärker an, im Vergleich aller Länder belegt Sachsen-Anhalt aber nur den vorletzten Platz.

Die Preisentwicklung der Verbraucherpreise erfolgt unabhängig von der jeweiligen Region in Deutschland und somit wirkt sich das Lohngefälle negativ aus.


Mietentwicklung 2018

Ohne die Anstiege bei Energiekosten und bei den Nahrungsmitteln wäre die Teuerungsrate lediglich bei +1,6 % gelegen.

Der Anstieg der Nettokaltmieten in Deutschland betrug im Jahr 2018 +1,6 % (+1,6 % für 2017).

Aufgrund der Energiekosten geben die privaten Haushalte damit am meisten für Wohn- und Wohnnebenkosten aus.


Preis der Wohnungen Bauverein

Die durchschnittliche Sollmiete im bewirtschafteten Wohnungsbestand betrug 4,99 Euro/m² Wohnfläche (4,96 Euro/m² Wohnfläche im Vorjahr).

Im Geschäftsjahr 2018 entstanden leerstandsbedingteErlösschmälerungen in Höhe von 2,4 Mio. Euro (Vorjahr: 2,5 Mio. Euro).


Bevölkerungsentwicklung

In Halle (Saale) leichte Bevölkerungsgewinne im Jahr 2018. 2018 sind 210 Einwohner hinzugekommen + 0,1 % (Vorjahr: +0,6 %).

Seit dem Jahr 2009 hat sich der Bevölkerungsbestand der Stadt damit um 10.926 Personen erhöht (+4,7 %).

Mit 241.333 Einwohnern ist die Zahl von 2001 wieder erreicht.


Kerngeschäft Wohnungsvermietung

Ziel der Vermietung ist es, die Neuvermietungsquote gegenüber den Vorjahren zumindest zu stabilisieren oder gar zu erhöhen.

Im Jahr 2018 gelang dies. Bei einer Neuvermietungsquote (einschließlich Wohnungs-wechsel) von 10,3 % (Vorjahr: 11,0 %) betrug die Vermietungsanschlussquote 101,0 %(Vorjahr: 100,4 %).

Die Fluktuation erreichte eine Höhe von 10,2 % (Vorjahr: 11,0 %). Es wurden damit im Saldo nahezu so viele Wohnungen gekündigt (771 Kündigungen) wie neu vermietet (779 Wohnungsvergaben). Die Leerstandsquote bezogen auf den Gesamtbestand betrug zum 31.12.2018 8,85 % (Vorjahr: 8,92 %).


Kerngeschäft Wohnungsvermietung – Anschlussquote

Zum Ende des Jahres 2019 erwarten wir eine Ver-mietungsan-schlussquote von ca. 103 %.


Kerngeschäft Wohnungsvermietung - Leerstand

Zum Ende des Jahres 2019 erwarten wir einen Leerstand von ca. 8,5 %.


Ergebnisse des Jahres 2018

Jahresüberschuss positiv.

Ergebnis der Hausbewirtschaftung weiterhin deutlich positiv.

Liquidität weiter gut auskömmlich.

Unternehmen ist „auf Kurs“.


Ergebnis des Jahres 2018 - Jahresergebnis

Das Geschäftsjahr 2018 endet mit einem positiven Jahresergebnis von TEUR 1.679,1 (Vorjahr TEUR 2.151,8).

Die Veränderung zum Vorjahr resultiert im Wesentlichen aus dem veränderten neutralen Ergebnis und dem Ergebnisanteil aus dem Zins- und Beteiligungsbereich.


Ergebnis des Jahres 2018 - Hausbewirtschaftungsergebnis

Das Ergebnis aus dem Kerngeschäft Hausbewirtschaftung hat sich weiter stabilisiert und zeigt eine Größenordnung von TEUR 1.630,3 (Vorjahr TEUR 1.587,8).

Zukünftig werden aufgrund von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen geringere Ergebnisse nicht immer vermeidbar sein.


Kennziffern


Flüssige Mittel

Die Finanzlage der Bauverein Halle & Leuna eG ist geordnet und wir sind jederzeit den Zahlungsverpflichtungen im Jahr 2018 nachgekommen.

Die flüssigen Mittel betrugen zum Bilanzstichtag TEUR 10.386,2.


Rückblick 2018 und Ausblick

Der planmäßige Rückkauf des letzten Sale-and-Lease-Back-Portfolios ist in 2018 erfolgreich vollzogen. Die Bestände umfassen am Standort Halle 439 Einheiten in 11 Objekten. Trotz der erforderlichen und erfolgten Darlehensneuaufnahme über TEUR 19.000 und einem Eigenmittteleinsatz von rd. 5 Mio. Euro bringt die Neustrukturierung weitere nennenswerte Entlastungen in den Folgejahren.

Die mit unseren Finanzierungspartnern geschlossenen Vereinbarungen zu Anschluss-finanzierungen bringen beginnend in 2019 ebenfalls weitere Minderungen im Bereich der Kapitaldienstbelastung.

Zinsänderungsrisiken bestehen bis zum 31.12.2021 nicht mehr.

Nennenswerte (kurzfristige) Optimierungspotentiale existieren im Finanzierungsbereich aktuell nicht mehr.


Kapitaldienstbelastung


Rückblick 2018 und Ausblick

Wir zahlen für den Kapitaldienst aktuell noch ca. TEUR 32,0 pro Tag an unsere Finanzierungspartner.

Die tilgungsbedingte Reduzierung unserer Verbindlichkeiten beträgt ca. 7,5 Mio. Euro p.a..


Investitionstätigkeit 2019 - Ausblick

Aus diesem Umstand heraus können und müssen wir in den nächsten Jahren weiterhin sehr überlegt mit den vorhandenen Mitteln „haushalten“.

Daraus resultierend können wir kurzfristig im Vergleich zu unseren Wettbewerbern nur in begrenzterem Umfang aufwendigere Instandsetzungsmaßnahmen durchführen.

Sämtliche Investitionen wurden und werden aus eigenen Mitteln bestritten –Darlehensneuaufnahmen (bis auf den Rückkauf) erfolgten und erfolgen planungsseitig b. a. w. nicht.

Trotz aktuell nur begrenzt vorhandener Mittel ist der erreichte Sanierungsgrad/Modernisierungsgrad auskömmlich.


Investitionen in den Bestand der Genossenschaft

Von 2006 bis 2018 sind 69,2 Mio. Euro für Erhaltung und Herstellung bereitgestellt worden (das entspricht ca. 6,3 Mio. Euro/Jahr).


Rückblick 2018

• Bauplanvolumen 2018 rund 9,6 Millionen Euro.

• 1/3 Aufwand für die Wiederherstellung der Vermietung.

• Nachträgliche Aufzugseinbauten in unseren Liegenschaften Gellertstraße 38-50 und Hallorenstraße 17-31.

• Fassadensanierung in der Unstrutstraße 7-9 nahezu abgeschlossen.

• Malermäßige Instandsetzungen und Reinigungen von diversen Hausfassaden.

• Neugestaltung diverser Müllcontainerstellplätze im Bestand.

• Neugestaltung diverser Treppenhäuser.

• Vielzahl von notwendigen Aufwendungen im Rahmen der Verkehrssicherung.


Ausblick 2019

• Bauplanvolumen 2019 rd. 12,4 Millionen Euro.

• Aufwand für die Wiederherstellung der Vermietung rund 3,0 Millionen Euro.

• Weitere Aufzugseinbauten in Halle-Neustadt, Myrtenweg 1-8 und Maiglöckchenweg 1-8 geplant (Umsetzungszeitraum 2019/2020). Barrierereduzierende Erschließung von 15 Hauseingängen und Neugestaltung der Treppenhäuser.

• Fortführung der malermäßigen Instandsetzungen/Treppenhaussanierungen in verschiedenen Liegenschaften.

• Malermäßige Instandsetzung der Fassadenflächen in der Cloppenburger Straße 1-5.

• Austausch bzw. Optimierung von Heizungsanlagen.

• Verbesserung der Sicherheit durch den nachträglichen Einbau von Brandschutztüren.


Aktuelles

Mit notariellem Kaufvertrag vom 16. November 2018 erfolgte die Veräußerung des Hotels und Appartementhauses der Genossenschaft im halleschen Stadtteil Silberhöhe mit 112 Einheiten und einer Nutzfläche von 4.874,93 m² sowie des benachbarten Parkhauses mit 190 Stellplätzen. Die Kaufpreiszahlung erfolgte im März 2019, so dass der Übergang von Nutzen und Lasten im April 2019 erfolgt ist.


Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

Für Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

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