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L2 LandeSauSgabe nRW VdW-Konjunkturbarometer vorgestellt

#7–8 2 011

Themen, Trends und Fakten der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft für Hessen, nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und Saarland

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4 ScHWeRPunkT WoHnumFeLdgeSTaLTung

Die Bedeutung des Grüns

19 daS 10. VdW-FoRum WoHnungSWIRTScHaFT

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7–8/2011 • VerbandsMagazin

EDITORIAL 1

Die Bundesregierung hat ihr zentra-les Thema entdeckt: Die Energie-wende. Als Klimakanzlerin hatte

sich Angela Merkel schon in der Vergangen-heit in der Öffentlichkeit positioniert: etwa beim G-8-Gipfel 2007 im Ostseebad Heili-gendamm oder mit der Verabschiedung des Energiekonzepts am 28. September 2010. Seit der Atomkatastrophe in Japan und dem Ausstieg Deutschlands aus der Kernenergie hat die Koalition beim Thema Energiepoli-tik richtig Fahrt aufgenommen. Im Eiltempo wurden von Bundestag Ende Juni und vom Bundesrat Anfang Juli die zu einem Paket geschnürten Klimagesetze (mit einer Aus-nahme) verabschiedet. Während aber die Klimapolitik Hochkonjunktur hat, steht eine immer größer werdende Bevölkerungs-gruppe zunehmend im Regen: die Senioren. Denn die Bundesregierung lässt in ihrem Haushaltsentwurf das KfW-Programm „Altersgerecht Umbauen“ auslaufen.

Damit kein Missverständnis entsteht: An-gesichts des äußerst ambitionierten Klima-ziels der Bundesregierung, den Ausstoß von Treibhausgasen bis 2050 um mindestens 80 Prozent gegenüber 1990 zu senken, ist der Ansatz, mehr Geld für das CO2-Gebäu-desanierungsprogramm bereitzustellen, richtig. Deshalb aber alle Kenntnisse über die Notwendigkeit altersgerechten Wohn-raums über Bord zu werfen, ist falsch. Beim Klimawandel und der demografischen Ent-wicklung handelt es sich um zwei zent-rale gesellschaftliche Herausforderungen, die beide gemeinsam angegangen werden müssen. Die ohnehin schon geringe För-dersumme von 100 Millionen Euro für das KfW-Programm „Altersgerecht umbauen“

komplett zu streichen, ist im Grunde unver-antwortlich. 2030 werden mehr als 22 Milli-onen Menschen in Deutschland älter als 65 Jahre sein, mehr als jeder Vierte. Im Jahr 2050 werden zehn Millionen Menschen 80 Jahre und älter sein. Sollte sich die Politik bis dahin weiter einseitig auf den Klimaschutz kapri-zieren, würden diese Menschen vielleicht in energetisch hoch optimierten Gebäuden im Passivhausstandard wohnen, sich aber kaum in Ihrer Wohnung bewegen können, weil überall Stolperfallen auf sie warten.

Doch es darf durchaus bezweifelt werden, dass die Ende Juni vom Bundestag verab-schiedeten Klimagesetze ausreichen, um auch nur zur Verwirklichung des gebäude-technischen Teils dieser Vision beitragen. Auf 1,5 Milliarden Euro wird das CO2-Ge-bäudesanierungsprogramm aufgestockt, was mit Sicherheit ein richtiger Schritt ist. Doch zum einen entscheidet die konkrete Ausgestaltung der KfW darüber, ob die Kre-dite auch abgerufen werden. Zum anderen reicht das Geld leider nicht, um die Sanie-rungsrate zu verdoppeln – wie es die Bun-desregierung als Ziel vorgegeben hat, oder gar zu verdreifachen, wie die EU unlängst als Ziel im EU-Effizienzplan ausgegeben hat. Es ist nun einmal so, dass höhere Mieten in vielen Regionen nicht mehr durchsetzbar sind. Ohne diese Einnahmen rechnen sich Sanierungen aber nicht, sie unterbleiben. Selbst laut der bundesnahen Energieagentur dena sind fünf Milliarden Euro an Förder-mitteln zur Verdopplung der Sanierungsrate notwendig.

Auch die eigentlich geplanten steuerlichen Anreize für Gebäudesanierungen, denen zu-

Wenn Klimagesetze Vorfahrt haben

folge zehn Jahre lang zehn Prozent der Kos-ten für energetische Sanierungen abgesetzt werden können, hätten in der Breite wohl wenig Wirkung entfaltet. Zu ambitioniert waren die energetischen Anforderungen. Diese Kritik ist nun aber vorerst ohnehin Ma-kulatur. Der Bundesrat hat den Steuerplan in seiner Sitzung am 8. Juli 2011 scheitern lassen. Zwischen Bund und Ländern gab es unter anderem Differenzen bei der Finanzie-rung dieser steuerlichen Begünstigung von Gebäudesanierungen.

Das Programm „Altersgerecht umbauen“ hat bereits bewiesen, dass es Wirkung ent-faltet: Seit seiner Einführung im April 2009 wurden dank dieser Förderung in mehr als 51.000 Wohnungen Barrieren reduziert, Investitionen in Höhe von 670 Millionen Euro wurden angestoßen. Umso unverständ-licher ist das geplante Einstampfen dieser Förderung.

Ja, dies ist ein Ruf nach Fördermitteln trotz chronisch knapper öffentlicher Kassen. Doch diese Fördermittel sind notwendig, wenn Deutschland die zwei Megathemen Klima-wandel und demografische Entwicklung bewältigen will.

Liebe Leser >> Vor der Sommerpause ging alles ganz schnell: Im Eiltempo hat der Bundestag Gesetze verabschiedet, mit denen die Energiewende geschafft werden soll. Milliarden werden für die Gebäudesanierung eingesetzt – doch die Förderung des Ausbaus seniorengerechter Wohnungen wird auf Null gekürzt.

Ihr

Alexander RychterVerbandsdirektor/Vorstand

des VdW Rheinland Westfalen

2 INHALT


schWerpunKtthema aKtueLLes

4 Die Bedeutung des GrünsLebensqualität beginnt vor dem Haus

6 Der Wert von Grün- und Freiflächen für Grundstücke und ImmobilienGastbeitrag von Anne Hoffmann und Dietwald Gruehn, TU Dortmund

8 Wie Grünflächen effektiv gemanagt werdenOptimierung

11 Wo sich die ältere Generation wohlfühltSeniorengerechtes Wohnumfeld

13 Eine Kommission für SpielplätzeWohnumfeld für Kinder

14 Der neue Umgang mit RegenwasserWie Wasser Wohnqualität schafft und Kosten spart

16 Kanalsystem in Bochum entlastetFörderung durch Emschergenossen-schaft

17 Macht die Wohnungsbestände attraktiver!Gastbeitrag von Prof. Dr. Volker Eichener

18 Entwurf eines Gesetzes zur steuer-lichen Förderung von energetischen Sanierungsmaßnahmen an WohngebäudenBundestag

Kinderlärm muss toleriert werdenGesetz beschlossen

Ehrenamt und Engagement in der NachbarschaftMarktplatz Wohnungsgenossen-schaften am 7. September 2011

19 10. VdW-Forum WohnungswirtschaftBranche blickt über den eigenen Tellerrand

23 Wertvolle Erkenntnisse für genossenschaftliche AufsichtsratsmitgliederGenossenschaftsrecht für Aufsichtsräte

Zweite Auflage: Aktuelles Steuerrecht in WiesbadenVeranstaltungsreihe

Zwei Jahre EnEV 2009 – Stand und PerspektiveTechnik in der Wohnungswirtschaft

24 Genossenschaftspreis „Wohnen 2010“ verliehenFünf Unternehmen aus Verbandsgebiet ausgezeichnet

26 Interview mit Bettina Herlitzius

steuern

27 Erhebliche Vereinfachung bei der Dividendenbesteuerung von GenossenschaftenEinkommensteuer

EU-Vorschlag für eine konsolidierte Körperschaftsteuer-Bemessungs-grundlageKörperschaftssteuer

28 § 13b UStG bei Bauträgerleistungen Umsatzsteuer

29 Rückstellungspflicht für die Dämmung von obersten GeschossdeckenEnergieeinsparverordnung

Betriebsveranstaltung zum FirmenjubiläumEinkommensteuer

4Wohnumfeldgestaltung – Die Bedeutung des Grüns

8Wie Grünflächen effektiv gemanagt werden

1910. VdW-Forum Wohnungswirtschaft in Düsseldorf


INHALT 3

recht techniK, bauen, pLanen Landesausgaben

30 Zulässige Beträge in einer Kleinreparaturklausel Mietrecht

Wohnwertverbesserungen durch den Mieter dürfen bei Ver-gleichsmietenerhöhung nicht berücksichtigt werdenMietrecht

31 Keine Mietminderung bei einer vom Mieter veranlassten Unterbrechung der Stromlieferung durch StromversorgerMietrecht

32 Aus der Beratungspraxis der VerbändeVier-Länder-Büro, Bonn

Auf Google Street View folgt Microsoft StreetsideGeodatendienste

33 Auslegungsfragen zur Energie- einsparverordnungFachkommission Bautechnik der Bauministerkonferenz

seminare

35 Seminare im August und September 2011

29Einkommensteuer: Betriebsveran-staltung zum Firmenjubiläum

30Mietrecht: Zulässige Beträge in einer Kleinreparaturklausel

33Auslegungsfragen zur Energieeinsparverordnung

hessen

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L8 Verbände und Gremien

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Das Wohnumfeld trägt zur Lebensqualität, aber auch zu den Betriebskosten bei.


Schwerpunkt wohnumfeldgeStaltung 5

Menschen wollen sich in ihrem Zuhause wohlfühlen – eine gut geschnittene Wohnung, nette

Nachbarn – all das zählt natürlich (unter anderem). Von enormer Bedeutung für die Lebensqualität in einer Siedlung ist aber auch das Wohnumfeld: das Grün, die Pflanzen und Bäume, der Spielplatz, die Boulebahn etc. Gleichzeitig hat das Umfeld großen Einfluss auf das Sicherheitsgefühl der Mieter.

Übrigens kooperiert deshalb die Polizei unter anderem mit Stadtplanung, Architektur und Landschaftsplanung, aber auch mit Woh-nungsgesellschaften. Der Behörde geht es dabei nicht um das konkrete Aussehen der

Es soll möglichst wenig kosten, schön aussehen, den Mietern Freude bereiten und ein Gefühl der Sicherheit vermitteln – das Wohnumfeld. Diese Aspekte müssen sich nicht widersprechen.

LebensquaLität beginnt vor dem Haus

die bedeutung des Grüns

inFo

gdW-unternehmen beim deutschen Landschaftsarchitektur-Preis 2011 ausgezeichnet

Mit dem Projekt „Schorfheideviertel“ hat die Berliner Wohnungsbaugesellschaft degewo den vom GdW Bundesverband deutscher Woh-nungs- und Immobilienunternehmen unterstütz-ten Sonderpreis Wohnumfeld beim Deutschen Landschaftsarchitekturpreis 2011 gewonnen. Besonders gelobt wurde dabei von der Jury die Einbeziehung der Bewohner durch die Charette-Methode, die konsequent öffentlich ist, können unmittelbar am Planungsort Interessierte jeder-zeit an der Charrette teilnehmen, selbst planen, ihre Wünsche äußern oder sich über den Stand der Planung informieren. Mit dieser Methode wurde bei der degewo eine Lösung erarbeitet,

die Modellcharakter für die Stadtentwicklung in schrumpfenden Bereichen hat. Die Idee der Bewohner: „Wir holen die Schorfheide nach Marzahn-Nord-West.“ Insgesamt gingen drei von sechs Würdigungen des Landschaftsarchitekturpreises an GdW-Unter-nehmen. Die SAGA-GWG erhält im Rahmen des Sonderpreises Wohnumfeld eine Auszeichnung für das Projekt Wohnumfeldverbesserung der Lenzsiedlung in Hamburg und die GWG Mün-chen wurde für ihre Wohnumfeldgestaltung in München-Au gewürdigt. Außerdem ehrte die Jury

das NUWOG-Projekt Freiraumgestaltung in der Elefantensiedlung in Neu-Ulm.

Die Jury würdigte die große Resonanz, vor allem aber die Qualität der eingereichten Wett-bewerbsbeiträge beim Deutschen Landschafts-architekturpreis insgesamt. Die Preisrichter zeichneten die Projekte „Park am Nordbahnhof, Berlin“ und die Freiraumgestaltung am Schloss Freudenstein, mit einem ersten Preis aus. Die Preisverleihung findet am Abend des 15. September 2011 im Bundesbauministerium in Berlin statt.

Grünfläche. „Die Polizei bietet ausschließ-lich ihre Erkenntnisse über Täter, Täterver-halten, Tatgelegenheitsstrukturen und/oder polizeilicher Kriminalstatistik an“, sagt Ste-phan Höltker vom Polizeipräsidium Münster (interessierte Unternehmen können unter www.polizei-beratung.de die für sie zustän-dige Beratungsstelle finden).

Bei all der Planung ist klar: Grünflächen verursachen Positionen auf der Betriebskos-tenrechnung. Aber sie schaffen auch einen Wohnwert, wie die Beiträge in dieser Aus-gabe des VerbandsMagazins (VM) beweisen.

So haben Wissenschaftler von der TU Dort-mund exakt berechnet, inwieweit Grün-

flächen den Wert von Grundstücken und Immobilien beeinflussen. Wie aber soll das Umfeld gestaltet werden? Welche Angebote sind gerade für Senioren sinnvoll? Wie können Unternehmer Kinder und Eltern einbeziehen? Und ist es sinnvoll, Wasser-elemente in das Umfeld zu integrieren? Diese Fragen werden beantwortet. Um bei der kreativen Gestaltung dennoch die be-triebswirtschaftliche Balance zu schaffen, hat die Allbau AG, Essen, ein Grünflächen-management eingeführt, das ebenfalls in diesem VM vorgestellt wird. Und auch die Beispiele im Umgang mit Wasser zeigen, dass durch Wohnumfeldgestaltung durch-aus auch Betriebskosten eingespart werden können.


6 Schwerpunkt

gastbeitrag >> von Anne Hoffmann und Dietwald Gruehn, TU Dortmund

der Wert von grün- und Freiflächen für grundstücke und immobilien

Stadtgrün ist ein heute nicht mehr wegzudenkender Teil unserer ur-banen Lebenswelt. Es erfüllt nicht

nur eine Vielzahl sozialer, ökologischer und ökonomischer Funktionen, es wird auch zunehmend als Indikator für Le-bensqualität verstanden und genutzt. Stadtquartiere, die mit hochwertigen Grünflächen versorgt sind, haben eine höhere Lebensqualität als Stadtviertel, die durch Grünflächenmangel geprägt sind. Die Wohnqualität in Quartieren, die über eine höhere Durchgrünung ver-fügen, ist zumeist höher als in Quartie-ren mit einer geringeren Durchgrünung. Dies legt ein unterschiedliches mieter- oder käuferseitiges Nachfrageverhalten nahe, was wiederum unterschiedliche Miet-, Kauf- und Bodenpreise nach sich ziehen würde. Um derartige theoreti-sche Überlegungen empirisch zu prüfen beziehungsweise nachzuweisen, wurde von der Ständigen Konferenz der Deut-schen Gartenamtsleiter beim Deutschen Städtetag (GALK-DST; heute Deutsche Gartenamtsleiterkonferenz) ein mehr-jähriges Forschungsprojekt „Bedeutung von Freiräumen und Grünflächen für den Wert von Grundstücken und Immobilien“ initiiert und gefördert, dessen Ergebnisse nun vorliegen (vgl. ausführlich Hoffmann & Gruehn 2010).

Ökonomische Funktionen städtischer grünflächen

Erst vor wenigen Jahren ist die ökono-mische Bedeutung von Grünflächen Ge-genstand wissenschaftlicher Forschung geworden. Ansatz des von den Autoren im Auftrag der Deutschen Gartenamtsleiter-konferenz durchgeführten Forschungspro-jektes war es, den ökonomischen Einfluss von freiraum- und grünflächenrelevanten Faktoren auf den Wert von Grundstücken und Immobilien zu ermitteln (vgl. Gruehn 2006, Hoffmann & Gruehn 2010).

Aus der Variation der amtlich festgelegten Bodenrichtwerte in Abhängigkeit von frei-raum- und grünflächenbezogenen Lage-kriterien ergibt sich die wertverändernde Wirkung der Grün- und Freiflächen auf den Marktwert von Grundstücken und Im-mobilien (revealed preference-Methode). Auch wenn es sich bei den ermittelten Wir-kungen der Grün- und Freiflächen auf den Bodenrichtwert nur um einen partiellen ökonomischen Wert handelt – ein alle oben angesprochenen Funktionen umfassender volkswirtschaftlicher Gesamtwert von Grün-flächen kann und soll mit diesem Ansatz nicht erfasst werden – sind die Ergebnisse des Forschungsprojektes beachtlich: Erst-mals konnte mit dieser Methode für die Groß- und Mittelstädte Deutschlands die Wirkung von Grün- und Freiflächen auf den Grundstückswert nachgewiesen werden.

ergebnisse

Die Ergebnisse zeigen deutlich, dass sich Grün- und Freiflächen in vielfacher Hinsicht auf den Bodenrichtwert auswirken kön-nen (vgl. ausführlich Hoffmann & Gruehn 2010). Unmittelbar an den Untersuchungs-

standorten wirken sich beispielsweise Straßenbäume und Alleen positiv auf den Bodenrichtwert aus, vorausgesetzt, sie sind raumprägend (Abbildung Seite 6). Bei vereinzelt oder lückig stehenden Stra-ßenbäumen konnten keine signifikanten Effekte festgestellt werden. Die Einfluss-stärke dieses Faktors beträgt 2,9 Prozent, das heißt 2,9 Prozent der Bodenrichtwert-variationen werden durch den Einfluss-faktor „Straßenbäume“ erklärt.

Ebenfalls bedeutsam sind Gärten oder Vorgärten an den Untersuchungsstand-orten. Hier sind vor allem innerhalb der städtebaulichen Kategorien „Etagenwoh-nen“, „gartenbezogenes Wohnen“ sowie „dörflich geprägte Siedlungsfläche“ über-durchschnittlich hohe Bodenrichtwerte zu verzeichnen, wenn die Gärten bezie-hungsweise Vorgärten eine hohe Qualität aufweisen, das heißt gut gestaltet und gepflegt sind.

Sehr viel bedeutsamer als die Situation di-rekt am Untersuchungsstandort ist die ge-samte Freiraumsituation im Umkreis von

Variation des mittleren Bodenrichtwertes der Untersuchungsstandorte in Städten mit mittelhohen Bodenrichtwerten in Abhängigkeit von Straßenbäumen

250

200

150

100

50

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nein ja, vereinzelt ja, raumprägend

154

146 19

2

Quelle: Hoffmann & Gruehn 2010

Straßenbäume

Bode

nric

htw

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in

/m2

n = 1.855 eta2 = 0,029 p = 0,001


wohnumfeldgeStaltung 7

bis zu 1.500 Metern. Hier spielen einerseits die Zugänglichkeit der umgebenden Frei-räume, andererseits aber auch spezifische Ausstattungs- und Zustandsmerkmale der Freiräume eine bedeutsame Rolle. Die wichtigsten Faktoren sind:

• der Schmuckflächenanteil der Freiräume,

• die Aufenthaltsqualität, Gestaltungs-intensität sowie der Pflegezustand der Freiräume,

• die spezifische Freiraumfunktion (zum Beispiel Biotop, Immissionsschutz sowie Repräsentationsfunktion).

Weiterhin konnte gezeigt werden, dass Standorte, die gut mit spezifischen Freiräu-men, zum Beispiel Parkanlagen, versorgt sind, signifikant höhere Bodenrichtwerte aufweisen als vergleichbare Standorte mit einem Versorgungsmangel.

Insgesamt zeigt es sich, dass grün- und freiflächenrelevante Parameter den Bo-denrichtwert bis zu zehn Prozent, unter besonderen Konstellationen auch bis zu 30 Prozent beeinflussen können. Die öko-nomischen Wirkungen von Grün- und Freiflächen können somit recht eindeutig quantifiziert werden.

Daraus ergeben sich für die zukünftige Freiraumpolitik der Städte neue Impulse. Stadtquartiere, in denen Grünflächen-mangel herrscht, könnten durch neue Grünflächen nicht nur hinsichtlich ih-rer Lebensqualität aufgewertet werden, sondern auch hinsichtlich ihrer ökono-mischen Bedeutung. Gleichzeitig stellt sich angesichts der positiven Wirkungen öffentlicher Grüninvestitionen auf privates Grundeigentum nicht nur die Frage der Verteilungsgerechtigkeit, sondern auch, ob nicht aufgrund dieser spezifischen Konstellation neue, erfolgversprechen-de Möglichkeiten für ein Private-Public-

Partnership zugunsten neuer, hochwertiger Grünflächen in unseren Städten denkbar wären. Die Ergebnisse der Untersuchungen in den Städten zeigen, dass sie relevante Grö-ßen für die Stadt- und Landschaftsplanung sowie für stadtwirtschaftliche Betrachtungen sind und eine weitere wichtige Entschei-dungsgrundlage in der Stadtentwicklung sind.

Literatur

Gruehn, D. (2006): Bedeutung von Freiräu-men und Grünflächen für den Wert von Grundstücken und Immobilien, ARC-sys-Berichte 0090, Seibersdorf, 24 S.

Hoffmann, A. & Gruehn, D. (2010): Bedeu-tung von Freiräumen und Grünflächen in deutschen Groß- und Mittelstädten für den Wert von Grundstücken und Immobilien, LLPreport 010, Dortmund, 73 S.

Luther, M., Gruehn, D. & Kenneweg, H. (2002): Bedeutung von Freiräumen und Grünflächen für den Wert von Grund-stücken und Immobilien. Zwischenbericht über das gleichnamige Forschungspro-jekt i. A. der GALK-DST/Umweltbehörde Hamburg. Berlin, 175 S. (Schriftenreihe Arbeitsmaterialien zur Landschaftspla-nung 25).

die autoren

Dipl.-Ing. Anne Hoffmann; Univ.-Prof. Dr.-Ing. Dietwald Gruehn; TU DortmundLehrstuhl Landschaftsökologie und Landschaftsplanung E-Mail: [email protected]; [email protected]

Wirkungen eines Versorgungsmangels an hochwertigen Parkanlagen (tatsächlicher Pflegezustand) innerhalb unterschiedlicher Entfernungen von den US auf den Boden-richtwert in deutschen Städten

400

350

300

250

200

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100

50

0

100 m 300 m 500 m

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261

25128

5 343

342

Quelle: Hoffmann & Gruehn 2010

Versorgungsmangel an hochwertigen Parkanlagen

Bode

nric

htw

ert

in

/m2

n = 3.222 p ≤ 0,0004 eta2 = 0,009 (300 m) eta2 = 0,016 (500 m)

ja nein

(nicht signifkant)


8 Schwerpunkt

Das Pflegeflächenmanagement der Allbau AG besteht aus den zwei Kernbereichen Grünpflege und Kostenkontrolle. Die Grün-pflege gliedert sich in fünf Punkte.

Leistungsbeschreibung

Zunächst müssen die Ziele festgelegt wer-den: Welche Pflegeleistungen sind für das Unternehmen wirtschaftlich, welche sind für die einzelnen Projekte notwendig? Hierbei spielt der Mieteranspruch im Verhältnis zum Mieterlös und der Vermietbarkeit sowie der erforderliche Mindesteinsatz für den Werterhalt eine Rolle. Das Instrumentarium, um die gewünschte und benötigte Leis-tung zu konkretisieren, ist das Leistungs-verzeichnis. Die Leistungsbeschreibung eindeutig und präzise zu formulieren, gilt insbesondere bei den Pflegearbeiten; auch sind eventuell erforderliche Dokumenta-tionen, Reaktionszeiten, Kontrollrhythmen und ähnliche Rahmenbedingungen genau zu definieren. Genauigkeit beugt Streitigkei-ten während der Vertragserfüllung vor und ermöglicht eine gute Vergleichbarkeit der Angebotspreise.

PreisfindungEs gibt Grenzen, ab der eine bestimmte Qualität zu einem bestimmten Preis nicht mehr erbracht werden kann. Diese Gefahr eines „unangemessenen“ Preises besteht besonders bei der Ausschreibung von Ar-beiten zur Freiflächenpflege, wenn nicht ein Managementsystem mit einer Organisation und Bewertungsparametern schon bei der Ausschreibung klar aufgezeigt wird. Der Hinweis vor der Angebotsabgabe, dass un-angemessene Preise nicht gewertet werden, ist für die Preisfindung hilfreich.

Leistungsbewertung/-kontrolle

Bei der Allbau AG erfolgt eine gemeinsame Kontrolle mit dem Auftragnehmer nach einem festgelegten Kontrollplan. Es werden in den zehn Pflegebezirken jeweils zwei Projekte pro Kontrolle angefahren. Eines ist der Pflegefirma bekannt, das zweite Projekt nicht. Die Mängel werden protokolliert und der Gesamteindruck durch eine dreistufige Bewertung beurteilt. Da die Pflegefirma

auch für Spielgeräte, Bäume und sonstige Außenanlagenelemente die Überprüfung der Verkehrssicherung übernimmt, wird auch diese Überprüfung kontrolliert und protokolliert – das ist für eine rechtliche Ab-sicherung wichtig.

Ausgewertet werden außerdem Mieterbe-schwerden (in Relation zu 10.000 Quadrat-meter Außenfläche), auch die Reaktionszeit der Firma wird in einer Datenbank festge-halten. In die Qualitätsbewertung fließen zudem der Einsatz zu lauter oder zu großer Maschinen und organisatorische Probleme beim Arbeitsablauf ein. Bei der Angebots-abgabe wird auch ein firmeninternes Quali-tätsmanagement abgefragt, allerdings ist ein solches Management noch nicht bei allen Dienstleistern Praxis.

ranking

Seit 2002 werden die zehn Pflegebereiche bei der Allbau AG in Bezug auf die Leistung verglichen und in einem Ranking dargestellt.

Wie grünflächen effektiv gemanagt werdenoPtimierung >> Die Allbau AG, Essens größter Wohnungsanbieter, hat 2002 ein Freiflächenmanage-ment eingeführt, um die Mieterzufriedenheit durch eine bessere Pflegequalität des Wohnumfelds zu steigern und die Kosten für die Instandhaltung und im Bereich Betriebskosten besser steuern zu können. Kurzfristiger Erfolg: Die Mietermeldungen hatten sich bereits nach einem Jahr halbiert.

Betriebskosten pro Monat bei einer Wohnfläche von 70 qm (Gesamt: 107,80 E) in Euro

25

20

15

10

5

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3,50

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10,5

0

21,7

0

Quelle: Allbau AG

22,4

0

18,9

0

5,60

Diese Vegetationsplanung macht einfaches Säubern möglich.

Foto

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Als Parameter werden die Mieterbeschwer-den zugrunde gelegt (meist bestätigen die übrigen Parameter in der Gesamtbewertung dieses Kriterium). Das Ranking macht einen Anreiz unter den Firmen möglich, zum ande-ren kann auch ein firmeninternes Anreizsys-tem auf dem Ranking basieren.

bonus/malus

Eine durch die vorgenannten Punkte er-mittelte schlechte Dienstleistungsqualität hat einen Malus zur Folge, eine gute einen Bonus – konkret wird zunächst eine Pflege-laufzeit von fünf Jahren in Aussicht gestellt, bei schlechter Qualität werden die Jahres-verträge nicht verlängert. Als Bonus bei guter Qualität ist eine Verlängerung der Verträge über eine Fünfjahresfrist hinaus möglich. Als kurzfristige Reaktion auf schlechte Qualität dient ein angemessener finanzieller Abzug, da eine Mängelbeseitigung zwar möglich, aber zeitlich nicht rückwirkend durchführ-bar ist.

Der zweite Kernbereich des Freiflächen-managements betrifft die Kostenkontrolle. Dabei müssen kostenreduzierende Faktoren nicht unbedingt mit funktions- oder ästhe-tischen Verlusten einhergehen:

materialwahl

In der Regel erhöht eine bessere Qualität des Materials zwar die Baukosten, senkt aber die Betriebs- und Instandhaltungskosten (etwa bei der Wahl eines Stabgitterzauns statt eines Holzzauns oder einer Pflasterfläche statt einer wassergebundenen Decke).

vegetation

Die Standortfrage von Bäumen ist für die Fol-gekosten entscheidend. Stehen Bäume und Sträucher zu nahe an Gebäuden oder Wegen, sind Rückschnitte notwendig – es entstehen Kosten und die Lebensdauer der Pflanzen wird beeinträchtigt, was zu weiteren Kosten für Fällungen und Ersatzpflanzungen führt. Flächen mit bodendeckenden Gehölzen sind

oft zu groß, die Säuberung und Pflege dieser Flächen sind in der Regel problematisch. Kleine Staudenflächen an repräsentativen Standorten, etwa im Eingangsbereich, sind oftmals gestalterisch wertvoller und leichter zu pflegen.

Pflegequalität

Die Pflegequalität ist ein entscheidender Faktor für den Werterhalt und für die Wert-steigerung einer Freianlage. Eine immer kostengünstigere Pflege muss unter dem Strich nicht günstig für die gesamte Kosten-rechnung sein – es könnte ein Mehraufwand für Instandhaltungsmaßnahmen entstehen. Zudem erzeugt schlechte Pflege Verärge-rung bei den Mietern, die zu langfristigen Gewinneinbußen führen kann. Ein billiger Pflegepreis hat außerdem nur einen geringen Effekt bei den Mieten. Bei einer 70-Quadrat-meter-Wohnung macht eine Reduzierung um 20 Prozent gerade einmal 50 Cent im Monat aus.

Abkürzungen sind im Wohnumfeld der Allbau AG durchaus erlaubt.

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10 Schwerpunkt

mieterbeteiligung/mieterakzeptanz

Freiflächen sind oft für alle Mieter nutz-bar – das ist eine soziale Herausforderung, weil unterschiedliche Interessen und Mei-nungen über die Nutzung bestehen. Diese Meinungen müssen in einem Dialog mit den Mietern, zum Beispiel in Workshops oder Mieterversammlungen, zusammen-geführt werden, dadurch steigt auch die Wertschätzung der Anlage, was langfristig zu geringeren Kosten führt. Und je zufrie-dener die Mieter mit ihrer Wohnung und dem Wohnumfeld sind, desto wertvoller ist eine Anlage.

betriebskosten

Durch einzelne Aspekte, wie sie etwa unter dem Punkt Vegetation angesprochen wur-den, lässt sich durchaus eine Minimierung der Betriebskosten bei gleichzeitiger Quali-tätsverbesserung erzielen. Aber auch durch das Anbieten von Mietergärten und der damit verbundenen Flächenreduzierung sind Einsparungen möglich, ebenso durch Regenwasserversickerungen, wobei Ver-sickerungsmulden mit einer Bepflanzung aus Gräsern auch als Gestaltungselement eingesetzt werden können.

Pflegeflächen

Pflegeflächen bedürfen einer unterschied-lichen Pflegeintensität. Bei der finanziellen Betrachtung wird dabei schnell nach Aus-dehnung und Art (Rasen, Gehölz etc.) diffe-renziert. Doch bei einer durchschnittlichen Mischung dieser Flächen sind andere Fakto-ren zum Teil viel entscheidender. So ist zum Beispiel die Nettoarbeitszeit (Pflegearbeit) ins Verhältnis zur Bruttoarbeitszeit (inklusive An-fahrt und Aufrüstzeit) zu setzen. Je näher die Anlagen zusammenliegen und je besser die Erreichbarkeit (zum Beispiel der Innenhöfe) und die Parkmöglichkeiten sind, umso güns-tiger sind die Kosten. Niveauungleiche Rand-steine und Spritzschutzstreifen (anstelle von Traufplattierungen) sind echte Preistreiber.

sicherheit

Der Aspekt der Sicherheit in einer Wohnan-lage hängt auch mit der Vandalismushäufig-keit und dem Vermietungserfolg zusammen. In einer Untersuchung der Allbau-Siedlung „Heeme/Bergheimer Straße“ hat die Uni Duisburg/Essen in Zusammenarbeit mit der Polizei entscheidende Faktoren für die Sicherheitsqualität erarbeitet. Sieben der zwölf Faktoren, etwa die Überschaubarkeit

des Umfelds oder die Beleuchtung, betreffen den Außenbereich.

Fazit

Um die Frage nach den Kosten einer Außen-anlage im Wohnungsbau zu beantworten, muss eine Zielsetzung für das Projekt festge-legt werden. Hierdurch entsteht eine Investi-tionsorientierung. Dieses Kostenniveau kann durch bestimmte kostenbeeinflussende Fak-toren in einem begrenzten Rahmen verän-dert werden. Die Abhängigkeit zwischen den Bau- und Folgekosten darf in der Gesamtbe-trachtung nicht fehlen. Die Erhaltung und Entwicklung der Qualität ist eine große Her-ausforderung. Für den Erhalt dieser Leistung sind ein angemessener Preis und ein Grün-flächenmanagement erforderlich.

Kinder packen bei dem Bau eines Spielplatzes mit an.

der autor

Wolfgang Telöken Immobilienentwicklung, Leiter Außenanlagen der Allbau AG E-Mail: [email protected]

Foto

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AG



seniorengerecHtes WoHnumFeLd

Wo sich die ältere generation wohlfühlt

Die demografische Entwicklung hinterlässt auch im Wohnumfeld Spuren. Seniorengerechte Außen-

anlagen und eine hohe Aufenthaltsqualität für die älteren Generationen – etwa dank Hochbeeten und Generationenspielplätzen – spielen immer häufiger eine Rolle, wie zwei Beispiele aus Unternehmen zeigen.

Für Sabine Merschjohann, Geschäftsführe-rin der Rheinisch-Bergischen Siedlungsge-sellschaft mbH (RBS), steht fest: „Aus dem Stadium der Analyse des demografischen Wandels sind wir hinaus. Jetzt gilt es zu handeln.“ Das hat die RBS unter anderem im Bergisch Gladbacher Stadtteil Paffrath getan, im Zuge der Modernisierung ihres größten Einzelhauses mit 85 Wohnungen, überwie-gend mit lediglich einem Zimmer, einer kleinen Küche und einem sehr kleinem Bad ausgestattet. Das Haus wurde 1966 errich-tet und unterlag bis 2009 einer Belegungs- bindung. Menschen mit einem Wohnbe-rechtigungsschein und einem Alter von über 60 Jahren durften hier wohnen.

Außerdem befindet sich eine unter ständi-gem Geldmangel leidende, aber engagiert und gut geführte Begegnungsstätte für Seni-oren der Caritas RheinBerg im Erdgeschoss des Hauses. Für den Küchenbetrieb der Mitarbeiterinnen der Caritas und deren zahlreiche ehrenamtliche Helfer hatte die RBS schon vor einigen Jahren ein Hochbeet für die Kräuterzucht errichtet.

Nach einer Befragung der Mieter war sich das Wohnungsunternehmen sicher, wel-ches Umfeld es für die Bewohner schaffen wollte: einen bequem erreichbarer Müll-platz und eine Abstellmöglichkeit für Fahr-räder – und vor allem: einen Generationen-spielplatz.

Vier Freizeitgeräte, die von sieben Personen gleichzeitig genutzt werden können, wurden ausgewählt und aufgestellt, ergänzt durch eine Balancierbank, Sitzgelegenheiten und – bewusst – neben einem kleinen Kinder-spielplatz angelegt. Hier geht es um den Er-

halt der Bewegungsfähigkeit (Rücken, Beine und Schulterbereich) und Kommunikation, nicht um die Behandlung orthopädischer Erkrankungen.

„Die Geräte befinden sich einerseits in deut-licher Sichtweite und gut erreichbar in der Nähe des Gebäudes, andererseits haben wir die Stelle ausgesucht, wo am wenigs-

Auch Erwachsene und Senioren können auf einem Spielplatz richtig Spaß haben.

Generationen treffen sich an den Geräten.

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12 Schwerpunkt

ten Zaungäste die sportlichen Bemühun-gen kommentieren können“, erklärt Sabine Merschjohann.

Schließlich hat das Unternehmen eine wett-kampfkonforme Fläche für zwei Boulebah-nen hergerichtet. Dabei holte die RBS früh-zeitig den größten Bouleverein der Region mit ins Boot. Dabei ging es weniger um die technischen Tipps für die Errichtung der Bahn, sondern um den Kontakt und das Netzwerken. Feierlich im großen Rahmen hat die Geschäftsführerin nicht nur ein Re-gelbuch und ein Boule-Set an die Mieter überreicht, sondern in den darauffolgenden Monaten auch den einmal in der Woche stattfindenden Trainingsnachmittag un-terstützt. Denn Merschjohann weiß: Ob im Verein, im privaten Kreis oder in den

Grünanlagen eines Miethauses – ohne einen Kümmerer geht nichts. „Wir sind froh, dass wir an diesem Standort sympathische und professionelle Mitarbeiterinnen der Caritas vorfinden, die mit wenig unglaublich viel be-wegen“, sagt die Geschäftsführerin. Gleich-zeitig zeigen die Mitarbeiter der RBS, vom Hausmeister bis zur Finanzbuchhalterin, großes Engagement bei der Kommunikation mit den Mietern.

Mit dem ersten Generationenspielplatz im Rheinisch-Bergischen Kreis hat das Unter-nehmen Aufmerksamkeit erregt. Im ersten Sommer wurden die Gelegenheiten zum Treffen und Bewegen gut genutzt. „Nun gilt es, das Pflänzchen der Kommunikation zu pflegen und zu hegen, auch als Wohnungs-gesellschaft“, sagt Sabine Merschjohann.

toter Platz wird lebendig

In Mainz hat die WB Wohnraum Mainz GmbH & Co. KG Anfang Mai einen großen Generationenspielplatz eingeweiht. Wo zu-vor Trostlosigkeit herrschte, hat das Woh-nungsunternehmen nun einen Raum der Begegnung geschaffen. Dies entspricht laut Sozialplanerin Ines Thiele dem Prinzip der WB Wohnraum Mainz: „Ein Wohnungsun-ternehmen kann soziale Beziehungen nicht verordnen, aber es kann Räume schaffen, in denen sich Menschen zufällig begegnen“, sagte sie bei der Fachtagung „Wohnen im Alter – auch das Wohnumfeld zählt“ von VdW Rheinland Westfalen, VdW südwest und dem Verband Garten-, Landschafts- und Sportplatzbau Nordrhein-Westfalen anläss-lich der Bundesgartenschau in Koblenz am 19. Mai 2011.

Den Generationenspielplatz hat das Mainzer Wohnungsunternehmen als halböffentli-chen Platz geplant und so die Stadt mit ins Boot geholt. Auf diese Weise konnten nicht nur Fördermittel des Programms Soziale Stadt akquiriert werden, auch die Reini-gungskosten sinken und damit die Betriebs-nebenkosten für die Mieter.

Nach einer erstaunlich kurzen Bauphase von Februar bis Ende April 2011 nutzen Be- und Anwohner nun rege den Stelzenparcours, die Fitnessgeräte, den Bolzplatz, das Trampolin, den Sandspielplatz, den Reifenschwinger und die Tischtennisplatte. Zusätzlich haben Jugendliche maßgeblich bei dem Bau einer Hütte geholfen.

Dem Spielplatzbau war eine intensive Mieter-beteiligung vorhergegangen. „Die Bewohner wissen am besten, welche Wünsche sie haben oder besser, welchen Betätigungen sie in ihrer Freizeit gern nachgehen würden“, sagt Thiele. Dabei komme es darauf an, die Men-schen auf die richtige Weise anzusprechen. Statt von „barrierefrei“ oder gar „behinder-tengerecht“ müsse besser von „Komfort“ und „Lebensqualität“ gesprochen werden. Der Begriff „altengerecht“ sei auch nicht viel besser; immer wieder bekommt Ines Thiele von Senioren zu hören: „Ich bin doch noch nicht alt!“ Briefe, Einladungen und Plakate in Bürokratensprache und 12-Punkt-Schrift verböten sich auch, sagt Thiele, denn sie würden kaum wahrgenommen.

Das Einbeziehen der Menschen in die Pla-nung eines seniorengerechten Wohnumfelds sei das A und O.

Der Plan des Spielplatzes der WB Wohnraum Mainz GmbH & Co. KG am Brahmsweg

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WoHnumFeLd Für Kinder

eine Kommission für spielplätze

Kinder und deren Eltern wissen selbst am besten, wie sie sich ihr Wohnumfeld wünschen, zum Bei-

spiel welches Gerät das richtige für den siedlungseigenen Spielplatz ist. Um die Bewohner einzubinden, hat die Spar- und Bauverein Solingen eG eine Spielplatz- und Freiraumkommission eingerichtet.

Kaum etwas ist betrüblicher, als ein Spiel-platz, der von Kindern und Bewohnern nicht richtig angenommen wird – weil die Spielgeräte veraltet oder Platz ver-dreckt ist. Dabei gehören Spielplätze zu einem intakten Wohnumfeld wie eh und je. Die Spar- und Bauverein Solingen eG hat deshalb eine Spielplatz- und Freiraum-kommission eingerichtet, die den Kontakt zu den Bewohnern sicherstellt. Die Kom-mission besteht aus fünf Personen der Be-wohnerselbstverwaltung (BSV) – darunter der Vorsitzende der Kommission, einem Aufsichtsratsmitglied und drei Mitarbei-tern der Verwaltung aus den Bereichen Sozialarbeit, Technik und Regiebetrieb Gärtnerei. Sie tagt dreimal im Jahr.

Der Kommission stehen für 65 Spielplätze 60.000 Euro pro Jahr zur Verfügung. Reini-gung, Sandaustausch und von hauseigenen Handwerkern durchgeführte kleinere Repa-raturarbeiten sind dabei nicht eingerechnet. Mit dem Geld werden in erster Linie neue Spielgeräte angeschafft, aber auch die In-standhaltung und Reparaturen bezahlt. Die Kommissionsmitglieder werden entweder von selbst aktiv oder aber ihnen werden Vorschläge von der BSV gemacht.

So hatte etwa der Siedlungsausschuss vom Sängerweg eine Erweiterung des Geräteparks für den Kinderspielplatz auf der Wiese im Häuserviereck beantragt. Vor Ort beriet die Spielplatz- und Freiraumkommission ge-meinsam mit den Eltern, welches neue Gerät am besten passen würde. Die Wahl fiel auf ein Klettergerüst. Die Entscheidung, ob Spiel-platzarbeiten durchgeführt werden, trifft die Kommission auf ihren Sitzungen durch eine mehrheitliche Abstimmung. Das Beauftragen und die Überwachung der Fremdfirmen sowie das Begleichen der Rechnungen übernimmt die Verwaltung.

Zur sicherheit schilderSicherheit ist dabei ein großes Thema. Seit diesem Jahr stellt der SBV auf jedem Spielplatz Schilder mit Piktogrammen auf. Auf ihnen steht, was erlaubt beziehungs-weise verboten ist, außerdem sind wich-tige Telefonnummern und die postalische Anschrift des Spielplatzes aufgeführt. Win-fried Hösel, der ein von der Verwaltung gestelltes Mitglied der Spielplatz- und Frei-raumkommission ist, erklärt den Grund für die postalische Anschrift. „Wenn nach einem Unfall die Feuerwehr die Spielplatz-adresse genannt wird, weiß der Rettungs-wagen genau, welche Anfahrt er nehmen muss.“ Schaukeln werden darüber hinaus immer öfter mit falldämpfenden Matten ausgerüstet.

– SBV-Spielplatz- und Freiraumkommission Vorsitzender: Günter Klever Tel.: 0212 10946 E-Mail: [email protected] SBV-Technik: Winfried Hösel Tel.: 0212 2066-513

Neue Spielgeräte werden von den Kindern sogleich in Beschlag genommen – manchmal auch mit etwas Unterstützung.

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14 Schwerpunkt

Das Modellprojekt „Neuer Umgang mit Re-genwasser in Dortmund Scharnhorst-Ost“ verknüpft Stadterneuerung und dezentrale Regenwasserbewirtschaftung überaus er-folgreich miteinander. Jetzt sucht es Nach-ahmer. Mit einem Investitionsvolumen von 3,63 Millionen Euro verwirklichte die Ko-operationsgemeinschaft aus DOGEWO21, LEG Wohnen NRW, Spar- und Bauverein eG Dortmund und der Stadt Dortmund das landesweit einzigartige Modellprojekt in Dortmund Scharnhorst-Ost. Die EU und das Städtebau- und Umweltministerium des Landes NRW förderten diese Großmaßnah-me zu nahezu 50 Prozent.

Dortmund Scharnhorst-Ost birgt, wie viele andere Großwohnsiedlungen auch, eine Rei-he städtebaulicher und sozialer Probleme. Es ist eine typische westdeutsche Großwohn-siedlung der 1960er- und 1970er-Jahre mit einer Gesamtgröße von 5.400 Wohneinhei-ten für 12.000 Bewohner. Im Jahr 1994 wurde Scharnhorst-Ost in das Landesprogramm für „Stadtteile mit besonderem Erneuerungsbe-darf“ aufgenommen und seitdem wird dort das vom Land NRW geförderte integrierte Handlungsprogramm „Soziale Stadt“ um-gesetzt.

„Ökologie“ – ein besonderer schwerpunkt der stadtteilerneuerung

Als besonderer Schwerpunkt der Stadtteiler-neuerung hat sich dabei das Thema Ökologie herauskristallisiert. Durch das landesweit einzigartige Modellprojekt „Neuer Umgang mit Regenwasser in Dortmund Scharnhorst-Ost“ wurde eine stadtgestalterische und ökologische Aufwertung des Wohnumfeldes erreicht.

Stand auf Seiten der Bewohner zunächst die Aussicht, Abwassergebühren einzusparen im Vordergrund, waren die Ziele der Ko-operationspartner darüber hinaus folgende: das Kanalsystem zu entlasten, Regenwasser in Bachläufe und Rinnsale umzuleiten und das Thema „Wasser“ erlebbar zu machen.

Aufgrund dieses besonderen Projektansatzes wurde eine Förderung durch das Städtebau- und Umweltministerium des Landes NRW sowie das EU-Ziel-2-Programm erreicht.

greveler graben – das Projekt der spar- und bauverein eg dortmund

In den Jahren 2002 und 2003 realisierte die Spar- und Bauverein eG Dortmund für rund 930.000 Euro, davon rund 374.000 Euro öffentliche Förderung, ein Regenwasser-projekt. Wo der ehemalige Wasserlauf, der Greveler Graben, hydraulisch überlastet war, wird jetzt das Regenwasser der Dachflächen in eine unterirdische Zisterne abgeführt, ge-reinigt, gespeichert und schlussendlich über solarbetriebene Pumpen in den Bachlauf ge-leitet. Steigt der Wasserstand in der Zisterne zu stark an, zum Beispiel durch viel Regen und wenig Sonne, wird das überschüssige Wasser durch einen Überlauf in den Greveler Bach umgeleitet. Dieser neue Umgang mit Regenwasser ermöglicht die Bewässerung der Grünanlagen und bietet gleichzeitig ein großes Angebot für naturnahe Spielmöglich-

keiten. Die neu geschaffenen Wasserbecken mit Fontänen und die Wasserläufe laden im Sommer zum Spielen ein und bereichern das Wohnumfeld um neue akustische und optische Reize. Die Aufenthaltsqualität des Wohnhofes hat sich dadurch deutlich ver-bessert.

Und nicht nur das: Neben der gestalterischen Aufwertung des Wohnhofes und dem reich-haltigen Angebot an Spielmöglichkeiten für Kinder ist es der Spar- und Bauverein eG Dortmund gelungen, rund 6.000 Quad-ratmeter befestigter Flächen abzukoppeln. Entsprechend reduziert sich die Fläche als Berechnungsgrundlage für Abwasserge-bühren. Bei einer von Abwassergebühren befreiten Fläche von 5.864 Quadratmeter entsteht so bei einem Hebesatz von 1,01 Euro pro Quadratmeter eine Betriebskostenein-sparung von knapp 6.000 Euro für das Jahr 2011. Die Genossenschaft leistet durch die Rückführung des Regenwassers in den na-türlichen Wasserkreislauf nicht zuletzt auch einen wertvollen Beitrag für die Umwelt.

der neue umgang mit regenwasserWie Wasser WoHnquaLität scHaFFt und Kosten sPart >> Wasser kann als Gestaltungselement in Außen-anlagen die Wohnqualität steigern, gleichzeitig sorgt ein umsichtiger Umgang mit Regenwasser dafür, dass die Betriebskosten sinken. Das VM stellt zwei Projekte von Mitgliedsunternehmen vor – in Dortmund und Bochum.

Auf dem Außengelände in Scharnhorst wird gerne gespielt.

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sombartweg – ein Projekt der dogeWo21Für die DOGEWO21 war es Ziel des Re-genwasserprojektes, am Sombartweg neue und attraktive Spielmöglichkeiten im direk-ten Umfeld der Wohnhäuser zu schaffen, die Flächen des ruhenden Verkehrs neu zu gestalten und möglichst viel befestigte Fläche vom Kanalnetz abzukoppeln. Die Stellplatzflächen wurden dabei mit einer Mittelrinne versehen, mit der das Regen-wasser in ein schilfbewachsenes Versicke-rungsbecken abgeleitet wird. Die Mittelrin-ne quert als zentrale Achse den Spielplatz, der als Hügellandschaft mit ausgebildeten Sandspielbereichen gestaltet ist. Insgesamt ist es damit gelungen, mehr als 1.000 Qua-dratmeter befestigte Fläche vom Kanalnetz abzukoppeln. Neben den Parkplatzentsie-gelungsflächen (rund 1.274 Quadratmeter) und 150 Quadratmeter Kinderspielplatz wurden 133 Quadratmeter Dachfläche auf Garagen begrünt. Die Investitionen der DOGEWO21 für das Regenwasserprojekt

in Scharnhorst belaufen sich auf insgesamt rund 125.000 Euro.

Fazit: ein gelungenes Projekt, das nachahmer sucht

Das Ziel der Kooperationsgemeinschaft, den Stadtteil Dortmund Scharnhorst-Ost trotz seiner erheblichen Imagemängel und der Problemstellung einer Großsiedlung nach-haltig zu entwickeln, ist aufgegangen: Alle Siedlungen sind derzeit komplett vermietet, die Fluktuation liegt im Durchschnitt. Die neu entstandenen Aufenthalts- und Spiel-flächen werden intensiv genutzt. So ist das Modellprojekt „Neuer Umgang mit Regen-wasser in Dortmund Scharnhorst-Ost“ ein hervorragendes Beispiel für ein gelungenes Engagement der Wohnungsunternehmen als Kooperationsgemeinschaft mit der Stadt für die Aufwertung und Imageverbesserung im Quartier. Die Nebenkosten für die Mieter konnten gezielt gesenkt werden. Die Be-wohner haben erkannt, dass den Beteiligten sowohl die Wohnumfeldgestaltung als auch

der ökologische Aspekt wichtig sind und sie fühlen sich, da es in ihrem Wohngebiet durch aufwendige Investitionen realisiert wurde, wertgeschätzt. Nicht zuletzt sind durch die Reduzierung der Regenwasserabflüsse auch für das Gemeinwesen weniger Kosten ent-standen.

Die Kooperationsgemeinschaft bleibt auch nach Ablauf der Projektlaufzeit bestehen und setzt die langjährige und erfolgreiche Zu-sammenarbeit für den Stadtteil Dortmund-Scharnhorst-Ost fort.

Grundsätzlich ist bei dieser Art der alternati-ven Regennutzung jedoch zu bedenken, dass sie mit einem erhöhten Pflegeaufwand ein-hergeht. Durch die Verwendung von natur-nahen Baustoffen, zum Beispiel Holz- elemente, kann es nach einiger Zeit zu Ab-nutzungseffekten wie zum Beispiel Holz-splitterungen kommen. Dies ist ein Punkt, den man beim Einsatz regenerativer Rohstof-fe im Blick behalten sollte.

An dem Regenwasserprojekt in Dortmund-Scharnhorst waren auch die Kleinen beteiligt.

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16 Schwerpunkt

Mit dem Regenwasserprojekt in Bochum gestaltete die Baugenossenschaft Bochum auch das Wohnumfeld im Malerviertel neu.

FÖrderung durcH emscHergenossenscHaFt

Kanalsystem in bochum entlastetNicht zuletzt wegen einer Förderung der Emschergenossenschaft, dem Wasser-wirtschaftsverband entlang des rechts-rheinischen Nebenflusses, hat sich auch die Baugenossenschaft Bochum eG dafür entschieden, das Regenwasser in ihrer Siedlung im Malerviertel nicht mehr über das Kanalsystem abzuführen, sondern im Boden versickern zu lassen und ins Dürertal einzuleiten. Die einhergehende Neugestaltung des Wohnumfelds im Ma-lerviertel ist damit Teil des Vorhabens der Kommunen entlang der Emscher, die in das Kanalnetz eingespeiste Regenwasser-menge um 15 Prozent zu reduzieren.

In einem ersten Bauabschnitt wurde die Ge-nossenschaft 2010/2011 mit dem Programm „Route des Regenwassers“ gefördert, das in-

zwischen geschlossen wurde. Im Förderpro-gramm „Zukunftsvereinbarung Regenwas-ser“ hat die Baugenossenschaft einen neuen Förderantrag für 2011/2012 bei der Stadt Bochum und der Emschergenossenschaft gestellt. Nach dem Ende aller Maßnahmen wird das Regenwasser von 7.900 Quadrat-metern Dachfläche, 570 Quadratmetern Balkonfläche, 3.700 Quadratmetern Wege- und Platzfläche und 3.400 Quadratmetern Vegetationsfläche ökologisch ins Dürertal geleitet. Sowohl praktische Gründe als auch Modernisierungsüberlegungen hatten die Umgestaltung des Wohnumfelds notwendig gemacht. Aufgrund des Gefälles war das Regenwasser immer wieder in die Keller der Gebäude eingedrungen, veraltete Kanäle konnten das Wasser nicht ordentlich ablei-ten. Ein neuer Abwasserkanal war also oh-

nehin das Gebot der Stunde. Die Genossen-schaft verband dies mit einer umfassenden (auch energetischen) Modernisierung der Gebäude, um die Siedlung im Malerviertel dauerhaft vermietbar zu halten.

Zusätzlich aber ging es der Baugenossen-schaft darum, die Grünflächen ansprechen-der zu gestalten. Barrierefreie Wege sowie Platz- und Rasenflächen entstehen genauso wie ein angemessener Kinderspielplatz. Durch die Aufschüttung des Geländes war es außerdem möglich, zahlreiche barrierefreie Zugänge zu den Häusern zu schaffen. Nach der Modernisierung werden das Malerviertel mehr Bäume schmücken, zahlreiche Rhodo-dendronsorten, Stauden, Rosen und Horten-sien werden für ein abwechslungsreiches Farbenspiel sorgen.

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gastbeitrag >> Prof. Dr. Volker Eichener Rektor der EBZ Business School – University of Applied Sciences, Bochum

macht die Wohnungsbestände attraktiver!

Schnuckelige Häuschen mit hübschen Blumenkästen – so sieht das Bild deutscher Städte aus, wenn deutsche

Tourismusagenturen Ausländern „good old Germany“ schmackhaft machen wol-len. Wenn ich dann mit meinen Gästen aus Übersee durch unsere Siedlungen fahre, schäme ich mich häufig für die graue Tris-tesse, die wir nach dem Zweiten Weltkrieg gebaut haben. Und denken wir an unsere heimische Klientel: Wer will schon gern in Mietkasernen wohnen?

Die EBZ Business School führt oft Mieter-befragungen durch, und regelmäßig sind die Wohnungsunternehmen erstaunt von dem, was Mieter wirklich wollen. Fragen wir die Menschen, wo der Eigentümer investieren soll, kommt als häufigste Ant-wort keineswegs die Wohnung selbst, son-dern regelmäßig „die Fassade“ und „das Entrée“. Kein Wunder, in der Wohnung kann man es sich als Mieter auch selbst schön machen („Mietermodernisierung“ nennt man das), aber Fassade, Eingangs-bereich, Vorgarten und Zuwege bilden die Visitenkarte des Hauses, und man möchte sich nicht schämen, wenn man zu Hause Besuch empfängt, so nett es hinter der Wohnungstür auch sein mag.

Der Lackmustest ist schnell gemacht: Fo-tografieren Sie Ihr Mietshaus und setzen

Sie das Bild in eines der Immobilienportale im Internet. Rufen Sie die Seite mit den Angeboten auf und stellen Sie die Gretchen-frage: Ist das Gebäude so attraktiv, dass es den ersten Klick erhält? Falls nein, müssen Sie was tun.

Erster Handlungsbereich: Die Fassade. Fassa-dengestaltung ist keine Frage des Geschmacks und sollte weder dem Leiter der technischen Abteilung noch dem Farbenlieferanten und auch nicht Scharlatanen, die sich „Farbpsy-chologen“ nennen, überlassen werden. Die optische Gestaltung des Produkts sollte auch in der Wohnungswirtschaft, wie es in anderen Branchen längst üblich ist, in die Hände fach-männischer Designer gegeben werden, die auf der Basis sozialwissenschaftlicher Ziel-gruppenanalysen methodisch-systematisch Gestaltungsvorschläge entwickeln. Die EBZ Business School verfügt übrigens über solche interdisziplinären Designteams, die Wohn-produkte professionell gestalten.

Zweiter Handlungsbereich: Der Eingangsbe-reich. Der Eingangsbereich soll einladen und nicht abweisen. Er soll attraktiv wirken, von Stil und Wertigkeit sowohl der Architektur des Gebäudes angepasst sein als auch den Lebensstilen der Bewohner.

Dritter Handlungsbereich: Die Außenanla-gen. Die neue Naturästhetik ist ein Mega-

trend der Gegenwartsgesellschaft. Eine hochwertige Garten- und Landschaftsge-staltung signalisiert ökologische Qualität, Ästhetik, Gesundheit und Wohlbefinden – was kann das Wohnen attraktiver machen? Dabei sind Trends zu beachten: Rasen und Rosen sind langweilig und pflegeintensiv. Gabionen sind modisch und werden bald nicht mehr trendy sein. Immer attraktiv bleibt Wasser. Nach einer Faustregel hat ein Quadratmeter Wasserfläche die glei-che ästhetische Qualität wie 5 Quadratme-ter Landfläche – weshalb Ufergrundstücke, See- und Meerblick so beliebt sind.

Professionelles Produktdesign macht Pro-dukte attraktiv und besser vermarktbar. Was für Konsumgüter gilt, gilt auch für Wohngebäude: Macht die Bestände at-traktiver, und Ihr werdet mit steigendem Vermietungserfolg belohnt.

die kommenden Schwerpunkte

Guter Wohnraum will auch gut ver-marktet werden. Mit der Entwicklung neuer Plattformen im Internet – zum Beispiel Facebook und YouTube – und der Einführung neuer Technologien, wie etwa Smartphones, bieten sich auch der Wohnungswirtschaft neue Ansatzpunkte für die Vermarktung der Bestände. Doch lohnt sich der Einstieg? Welche Risiken geht ein Wohnungsunternehmen ein, wenn es sich in der so genannten Social Media engagiert?

Diese Fragen klärt der Schwerpunkt der kommenden Ausgabe des Verbands-Magazins. Die Planung dazu ist zwar fort-geschritten, gerne dürfen Unternehmen aber noch Vorschläge für die Bericht-erstattung machen.

Die Planung für das Oktoberheft läuft gerade an. Darin soll es um freiwilliges Engagement im Wohnquartier gehen.Wer hierzu Erfahrungen aus dem eigenen Unternehmen beisteuern kann, ist einge-

laden, Sie der Redaktion des Verbands-Magazins mitzuteilen.

Kontakt:Andreas GröhbühlGoltsteinstraße 29 40211 DüsseldorfTel.: 0211 16998-94 Fax: 0211 16998-50Mobil: 0173 6342350E-Mail: [email protected]

Prof. Dr. Volker Eichener


18 aktuelleS

gesetZ bescHLossen

Kinderlärm muss toleriert werdenNach dem Bundestag hat auch der Bundesrat am 17. Juni 2011 das so genannte Kinderlärmgesetz beschlos-sen. Demnach gilt Kinderlärm „im Regelfall“ nicht als „schädliche Um-welteinwirkung“.

Mit der Änderung des Bundesimmis-sionsschutzgesetzes werden damit Klagen gegen Kinderlärm praktisch un-möglich gemacht. Zudem beabsichtigt das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung im Rahmen der anstehenden Bauplanungsrechts-novelle die Baunutzungsverordnung mit dem Ziel zu ändern, in reinen Wohngebieten Kindertageseinrichtun-gen in einer Größenordnung, die der Gebietsversorgung angemessen ist, generell zuzulassen.

bundestag

entwurf eines gesetzes zur steuerlichen Förderung von energetischen sanierungsmaßnahmen an WohngebäudenNeben der Aufstockung des CO2-Ge-bäudesanierungsprogramms auf 1,5 Milliarden Euro hat der Bundestag am 30. Juni 2011 noch ein weiteres Gesetz er-lassen, das die Sanierungsquote anstei-gen lassen soll. Die Neufassung des § 7e EStG beinhaltet erhöhte Absetzungen für energetische Gebäudesanierungsmaß-nahmen. Nach § 7e EStG sollen künftig bei vor dem 1. Januar 1995 errichteten Wohngebäuden „im Jahr der Herstellung und den folgenden neun Jahren jeweils bis zu zehn Prozent der Herstellungs-kosten für energetische Sanierungs-maßnahmen abgesetzt“ werden können, sofern das Gebäude nach den Baumaß-nahmen den KfW-85-Standard erfüllt.

§ 10k EStG begünstigt Aufwendungen an zu eigenen Wohnzwecken genutzten

Gebäuden für energetische Sanierungs-maßnahmen, in dem die Aufwendungen über zehn Jahre als Sonderausgaben geltend gemacht werden können. Die Regelung gilt, sobald auch der Bundesrat sie verabschiedet hat, ab sofort.

Die Stellungnahme der Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI) vom 22. Juni 2011 weist darauf hin, dass im vermieteten Wohneigentum die Auswir-kungen des § 7e EStG gering sein werden, da energetische Sanierungsmaßnahmen in der Regel nicht die Voraussetzungen für eine Qualifizierung als nachträgliche Her-stellungskosten erfüllen. Der Großteil der energetischen Sanierungsmaßnahmen wird im Jahr des Anfalls aufwandswirksam sein, so dass eine Verteilung über zehn Jahre nur in Ausnahmefällen stattfindet. Dies zeigt

aber auch, wie wichtig die ausreichende Ausstattung der KfW-Förderung ist. Nach Auffassung der BSI reicht der vorgeschla-gene Ansatz von 1,5 Mrd. Euro nicht aus.

In der GdW-Stellungnahme zur Stellung-nahme des Bundesrates wird eine weitere Aufstockung des KfW-CO2-Gebäudesa-nierungsprogramms auf mindestens zwei Milliarden Euro gefordert.

Die steuerliche Regelung steht auch des-halb in der Kritik, weil der KfW-85-Stan-dard als Voraussetzung für die Förderung sehr hoch gewählt ist.

Der Bundesrat hat den Gesetzentwurf am 8. Juli 2011 abgelehnt. Die Länder wollen für die Steuerausfälle, die auch sie treffen, entschädigt werden.

marKtPLatZ WoHnungsgenossenscHaFten am 7. sePtember 2011

ehrenamt und engagement in der nachbarschaftIn der gemeinsamen Veranstaltungs-reihe „Marktplatz Wohnungsgenossen-schaften“ von VdW Rheinland Westfalen und VdW südwest findet am Mittwoch, 7. September 2011, die nächste Veran-staltung zu dem Thema „Ehrenamt und nachbarschaftliches Engagement“ statt. Die Veranstaltung ist in das laufende Europäische Jahr der Freiwilligentätigkeit zur Förderung der aktiven Bürgerschaft eingebettet.

Vor allem in Wohnungsgenossenschaften gehört das ehrenamtliche Engagement zur Identität der Unternehmen: ehrenamtli-ches Engagement in den Gremien, aber auch freiwilliges Engagement im Zusam-menleben der Mitglieder. Maßnahmen für eine stabile und friedliche Nachbarschaft in den Quartieren sind ohne die Unterstüt-zung der Bewohner kaum zu realisieren. Es gilt, das Engagement der Mitglieder

sowie das Ehrenamt in der Genossenschaft zur Bewältigung der zahlreichen Aufgaben – insbesondere beim Ausbau der Dienst-leistungen und im Rahmen der Nachbar-schaftshilfe – noch mehr zu nutzen, weiter zu stärken und zu befördern. Dies ist auch gesamtwirtschaftlich unverzichtbar, da vie-le Dienstleistungen ohne die Unterstützung ehrenamtlicher Helfer weder finanzierbar noch realisierbar sind.

Aber: Wollen sich die Mitglieder überhaupt engagieren? Und wenn ja, unter welchen Bedingungen? Diese und andere Fragen sollen am 7. September 2011 mit Experten und Praktikern diskutiert werden.

– Nähere Informationen bei: Dr. Gerhard Jeschke Tel.: 0211 16998-25 Fax: 0211 16998-50 oder E-Mail: [email protected]

Auf der Pressekonferenz zum Konjunkturbarometer 2011

vmLandesausgabe

Nordrhein-Westfalen

L4 Fachsymposium auf REHACARE in Düsseldorf

L2 Konjunkturbarometer 2011 vorgestellt

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Landesausgabe Nordrhein-Westfalen

WohnungsbestandDie 421 Wohnungsunternehmen bewirt-schafteten am 31. Dezember 2010 zusam-men 973.676 eigene Wohnungen und 63.617 fremde Wohnungen, darunter 28.260 für Wohnungseigentümergemeinschaften.

Wohnungsleerstand

Der gesamte Wohnungsleerstand (wegen Modernisierung, Verkauf, Abriss, Mieter-wechsel, Vermietungsschwierigkeiten) hat sich um 3,6 Prozent auf 32.527 Wohnungen verringert. Die Leerstandsquote von 3,87 Prozent ist damit seit drei Jahren erstmals wieder unter vier Prozent gesunken. Insbe-sondere der Leerstand aufgrund von Vermie-tungsschwierigkeiten ist um 17 Prozent mit 9.875 Wohnungen erstmals unter die 10.000 gesunken. Hier beträgt die Leerstandsquote noch 1,18 Prozent.

InvestitionsvolumenIm Vergleich der Jahre 2009 und 2010 haben sich die Investitionen insgesamt um 2,3 Prozent auf 1,725 Milliarden Euro erhöht. Der Anstieg fand sowohl im Neubau um 4,3 Prozent auf 503,4 Millionen Euro als auch im

Bestand (Instandhaltung + Modernisierung) um 1,5 Prozent auf 1,222 Milliarden Euro statt. Im Jahr 2010 gingen von zehn investier-ten Euro sieben Euro in den Bestand und drei Euro in den Neubau. Dieser Trend hat sich in den vergangenen drei Jahren stabilisiert.

L2 Aktuelles

VdW-KonjunKturbarometer Vorgestellt

nrW-Wohnungswirtschaft schaut zuversichtlich auf die kommenden jahre

Der VdW Rheinland Westfalen hat am 6. Juli 2011 sein neues Konjunk-turbarometer der Öffentlichkeit

vorgestellt. Es ist die zweite Auflage nach dem ersten Bericht dieser Art im Herbst 2010.

Aus dem Konjunkturbarometer, das gemein-sam mit dem Forschungsinstitut InWIS er-arbeitet wurde, geht unter anderem hervor, dass die Mitgliedsunternehmen des VdW 2010 allein in NRW mehr als 1,7 Milliarden Euro investiert und damit das Vorjahreser-gebnis von 1,65 Milliarden Euro übertroffen haben. Dabei flossen 28,9 Prozent der Mittel in den Neubau, 32,5 Prozent in die Moder-nisierung der Bestände und 38,6 Prozent in die Instandhaltung. Rechnet man die rheinland-pfälzischen Unternehmen des VdW Rheinland Westfalen hinzu, kommen Investitionsmittel von 1,74 Milliarden Euro zusammen. 2011 wollen die VdW-Unterneh-

men noch mehr Geld in die Hand nehmen: insgesamt 1,87 Milliarden Euro.

Besonders privatwirtschaft-liche Wohnungs- und Im-mobilienunternehmen se-hen gute Geschäftsjahre auf sich zukommen. Laut Kon-junkturbarometer gehen 52 Prozent von einer günstige-ren Entwicklung aus als im Vorjahr, 2010 lag der Wert noch bei 42 Prozent. Bei Genossenschaften rechnen 18 Prozent der Unterneh-men mit einer günstigeren Entwicklung der Geschäfte, der Zuwachs beträgt gegenüber dem Vorjahr knapp sechs Prozent. Bei öffentlichen beziehungsweise kommunalen Unternehmen ist der Anteil

im Vergleich zum Vorjahr mit 27 Prozent gleich ge-blieben.

Die positiven Geschäfts-erwartungen fußen auf der sehr guten Beurteilung des abgelaufenen Jahres. Knapp 70 Prozent der VdW-Mitgliedsunternehmen be-urteilen das Jahr 2010 als „gut“ (ein Plus von etwas mehr als zwei Prozent ge-genüber 2009) beziehungs-weise „sehr gut“ (plus 3,72 Prozent). Allerdings hat sich auch der Anteil der Un-

ternehmen auf drei Prozent verdoppelt, die die Geschäftslage 2010 als „schlecht“ ein-schätzen – was jedoch immer noch ein sehr geringer Wert ist.

Konjunkturbarometer Sommer 2011

mehr als 1,7 milliarden euro investiert

1.725

Investitionen 2005 bis 2010 in Millionen Euro

Bestandsaufnahmen Neubautätigkeit

2.500

2.000

1.500

1.000

500

0

2005 2006 2007 2008 2009 2010

1.7651.807 1.827

1.686

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1.23

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1.22

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jahresstatIstIK 2010 >> Nachdem die Jahresstatistik 2011 für die 421 Wohnungsunternehmen des VdW Rheinland Westfalen in Nordrhein-Westfalen weitestgehend abgeschlossen ist, stellen wir nachstehend einige ausgewählte Ergebnisse vor:



baufertigstellungenDie Baufertigstellungen sind im Jahr 2010 im Vergleich zum Vorjahr um 9,4 Prozent auf 2.776 Wohnungen zurückgegangen. Während das Fertigstellungsergebnis im Mietwohnungsbereich mit 2.558 Wohnun-gen (- 2,4 Prozent) annährend stabil blieb, haben sich die Fertigstellungen im Eigen-tumsbereich mit 234 Wohnungen fast hal-biert (- 47 Prozent).

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Die Bruttowarmmiete ist im Vergleich der Jahre 2009 und 2010 um 2,6 Prozent auf nunmehr 7,38 €/m²/Monat gestiegen. Eine Zunahme fand bei der Nettokaltmiete um 2,4 Prozent auf 4,74 €/m²/Monat, bei den kalten Betriebskosten um 3,2 Prozent auf 1,60 € /m²/Monat und bei den Heizkosten um 3,0 Prozent auf 1,04 €/m²/Monat statt.

Wohnungen mit Preis- und/oder belegungsbindungen

Die Anzahl der Wohnungen mit Preis- und/oder Belegungsbindungen ist auf 265.459 Wohnungen und damit um 6,2 Prozent zurückgegangen. Ende 2010 un-terlagen noch drei von zehn Wohnungen der Mitgliedsunternehmen in Nordrhein-Westfalen Preis- und/oder Belegungsbin-dungen.

solaranlagen

Die Wohnungsunternehmen setzen verstärkt auf regenerative Energieträger. So wurden Ende 2010 insgesamt 323 photovoltaische Solaranlagen mit einer Kollektorfläche von 40.386 qm betrieben.

Wohnungsmarktbarometer – WohnungstypenDie Nachfrage nach Ein- und Zweizimmer-wohnungen ist zwar unverändert hoch, doch

sie wird leicht zurückgehen: Im Jahr 2009 waren noch 74,0 Prozent der VdW-Mitglieds-unternehmen der Ansicht, dass die Nachfra-ge nach diesem Wohnungstyp in den nächs-ten zwei bis drei Jahren leicht bis stark zunehmen wird. Im Jahr 2010 waren es „nur“ noch 67,1 Prozent. Dem Wohnungstyp Drei-zimmerwohnungen wird eine wachsende Nachfrage eingeräumt: Im Jahr 2009 erwar-ten noch 23,0 Prozent eine leichte bis starke Zunahme; im Jahr 2010 sind es bereits 30,5 Prozent der befragten VdW-Mitglieds-unternehmen.

Aktuelles L3

Verbandstag in leverkusen Von Montag, 26. September 2011, bis zum 28. September 2011 findet in Leverkusen der nächste Verbandstag des VdW Rheinland Westfalen statt. Hauptveranstaltungsort ist das Forum Leverkusen.

Neben den Gremiensitzungen und dem Programm im Plenum werden sich auch dieses Mal wieder Dienstleister mit Verbindung zur Wohnungs- und Immobilienbranche auf einer Messe präsentieren.

Das Forum Leverkusen befindet sich gleich neben dem zentralen Busbahnhof am Büchelter Hof 9, in 51373 Lever-kusen.

Eine Einladung zum Verbandstag 2011 wird in den kommenden Wochen den Mitgliedern des VdW Rheinland West-falen postalisch zugehen.

VoranKündIgung

Mietpreisentwicklung 2005 bis 2010 in Euro/m2 Wohnfläche

Nettokaltmiete NebenkostenHeizkosten

8,00

6,00

4,00

2,00

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2005 2006 2007 2008 2009 2010

4,22

4,36

4,45

4,54 4,63

4,74

1,50

0,85

1,53

0,93

1,49

0,98

1,53

0,96

1,55 1,60

1,01 1,016,57 6,82 6,92 7,03 7,19 7,35

2009 706050 40 30 20 10

01- bis 2-Zimmer-

Wohnungen3-Zimmer-

WohnungenWohnungen mit

4 und mehr Zimmernvermietete Einfamilienhäuser/

Doppelhaushälften

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39 34

6

23

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25

4

Einschätzung der künftigen Wohnraumnachfrage nach Wohnungstypen in Nordrhein-Westfalen in Prozent

stark zunehmen (1)leicht zunehmen (2)gleich bleiben (3)leicht abnehmen (4)stark zunehmen (5)

2010 706050 40 30 20 10

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Wohnungen3-Zimmer-

WohnungenWohnungen mit

4 und mehr Zimmernvermietete Einfamilienhäuser/

Doppelhaushälften

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Landesausgabe Nordrhein-WestfalenL4 Aktuelles

Unter der Überschrift „Wohn(t)raum – Komfortables, barrierefreies Woh-nen für alle Generationen" veran-

staltet die REHACARE einen Kongress am 21. und 22. September 2011, von dem ein Teil die Spezialveranstaltung für die Wohnungs-wirtschaft bestreitet.

Wie und wo wollen wir wohnen, wenn wir äl-ter werden? Diese Frage hat vor dem Hinter-grund der demografischen Entwicklung und einer steigenden Lebenserwartung enorm an Bedeutung gewonnen. Die Diskussion um altersgerechte Wohnformen ist im vollen Gange und hat eine Fülle an Konzepten und Ideen hervorgebracht: Gemeinschaftliches Wohnen, Wohnen im Quartier, im Mitein-ander der Generationen, zu Hause mit tech-nischer Assistenz und mit Service. Doch was hat sich bewährt? Welche Chancen bieten

die unterschiedlichen Ansätze und wo liegen ihre Grenzen? Praktiker aus der Wohnungs-wirtschaft beantworten diese Fragen anhand konkreter Projekte und Erfahrungsberichte.

Dabei spielen auch die unterschiedlichen Unternehmensformen und die Frage nach der Finanzierung solcher Projekte eine ge-wichtige Rolle. Am Ende soll erkennbar sein, welche Faktoren zu einem erfolgreichen Pro-jekt führen und welche Fehler nicht wieder-holt werden sollten. Die Einführung erfolgt durch den VdW mit Empfehlungen, welche Projekte sich im Bereich „Wohnen für ein langes Leben“ bewährt haben. Die Hattin-ger hwg eG berichtet über Erfahrungen und Vorteile im Konzept „Mehrwert für Mitglie-der“ aus Genossenschaftssicht. Im Beitrag „Wohnen mit Service“ der DOGEWO21 wird auch die Frage beantwortet, ob darin ein Ge-

schäftsmodell für Wohnungsunternehmen zu sehen ist. Außerdem wird umfangreich über verschiedene bestehende Projekte aus dem Bereich „Vernetztes Wohnen“ berichtet.

studien, rahmenbedingungen und Fördermöglichkeiten

Weiterhin werden Ergebnisse aktueller Stu-dien und sich abzeichnende Trends zum „Wohnen im Alter“ vorgestellt und diskutiert. Das InWIS Institut präsentiert erste Ergeb-nisse aus der Studie „Betreutes Wohnen bei Genossenschaften – Stand und Perspekti-ven“. Außerdem werden die Erkenntnisse der Befragung „Wohnen im Alter“ vorgestellt, die zurzeit vom VdW Rheinland Westfalen zusammen mit der Terranus Consulting durchgeführt wird.

Der Nachmittag des 22. September 2011 be-ginnt mit einem Rückblick des Ministeriums für Gesundheit, Emanzipation, Pflege und Alter über zwei Jahre Wohn- und Teilhabe-gesetz in Nordrhein-Westfalen. Im Anschluss wird die neue DIN 18040 diskutiert, in der festgelegt ist, wie barrierefreie Bauten auszu-führen sind. Thematisch direkt anschließend werden Fördermöglichkeiten für altersge-rechte Umbauten für barrierearmes Wohnen vorgestellt.

Alle Referenten stehen den VdW Mitglieds-unternehmen den gesamten Tag auch für Rückfragen und Diskussionen zur Verfü-gung.

Wohnen im alter: Fachsymposium auf der rehaCare

In KooPeratIon mIt dem VdW rheInland WestFalen >> Mit einem „WoWi-Spezial“ am 21. September 2011 beteiligt sich der VdW Rheinland Westfalen an der Messe REHACARE in Düsseldorf. Gemein-sam mit der NRW-Ministerin für Gesundheit, Emanzipation, Pflege und Alter, Barbara Steffens, präsentiert der Verband in diesem Zusammenhang eine neue Studie zu alternativen Wohnformen für ältere Menschen.

Das Wohnen im Alter wird immer mehr zum gesellschaftlichen Thema.

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WeItere InFormatIonen soWIe das KongressProgramm sInd zu FInden unter: >> www.rehacare.de/kongress

Kontakt: Roswitha Sinz Tel.: 0211 16998-46 E-Mail: [email protected]


Landesausgabe Nordrhein-Westfalen Aktuelles L5

IhK-PrüFer ImmoKauFleute

Am 18. Mai 2011 fand im EBZ – Europä-ischen Bildungszentrum, Bochum, der vierte Erfahrungsaustausch der Prü-fer in IHK-Prüfungsausschüssen für die mündliche Prüfung „Immobilien-kaufmann/Immobilienkauffrau“ statt. Dieser Erfahrungsaustausch war im Jahr 2008 im Zusammenhang mit der Novellierung der Ausbildungsordnung ins Leben gerufen worden.

Seit der Novellierung wird die mündli-che Prüfung in Form eines Kunden- oder Teamgesprächs auf der Basis der fünf Wahlpflichtqualifikationen durchgeführt. Neben der fachlichen Kompetenz wer-

den auch die kommunikativen Fähigkeiten und die soziale Kompetenz bewertet. Der Prüfling soll zeigen, dass er Aufgabenstel-lungen erfassen, Lösungswege entwickeln und begründen kann. „Besonders wichtig ist, dass der Prüfling service-, ziel-, adressa-ten- und situationsbezogen kommunizieren kann“ betonte Annegret Buch, Leiterin des Berufskollegs im EBZ. „Dabei tritt die reine Wissensabfrage eher in den Hintergrund. Der Prüfer wird zum Kunden beziehungs-weise Arbeitskollegen, der auch kritisch hin-terfragt oder Einwände vorbringt“, erklärte Christian Haertler, stellvertretender Leiter des Berufskollegs im EBZ. Diese Vorgehens-weise konnten die Teilnehmer an dem Erfah-

rungsaustausch anhand einer simulierten Prüfung ausführlich diskutieren. Hierfür stellten sich ein Oberstufenschüler als Prüfling und zwei Lehrer als „Kunden“ zur Verfügung.

Es wurde vereinbart, den Erfahrungsaus-tausch im Jahr 2013 fortzusetzen.

– Interessenten wenden sich bitte an: Dr. Gerhard Jeschke Tel.: 0211 16998-25 Fax: 0211 16998-50 E-Mail: [email protected]

neue rolle des Prüfers

Pressesprecher und Marketingfach-leute der Mitgliedsunternehmen des VdW Rheinland Westfalen treffen sich am 29. und 30. September 2011 zu einem ge-meinsamen Ausschusstreffen mit den Kol-legen des vnw und des vdw Niedersachsen Bremen. Das Treffen richtet sich bewusst an die Arbeitsebene der Unternehmen, also diejenigen, die unter anderem Presse-mitteilungen und Pressekonferenzen vor-bereiten. Ein Punkt auf der Tagesordnung des gemeinsamen Treffens in Solingen ist die Vorstellung des iPhone-Apps eines Wohnungsunternehmens.

Im Vordergrund der inzwischen schon zur Tradition gewordenen verbändeübergreifen-den Treffen steht der Erfahrungsaustausch der PR- und Marketingfachleute. Weitere Themen des Treffens sind unter anderem „Waschhäuser als USP in der Wohnungswirt-schaft?“ und Krisenmanagement als Kom-munikationstool. Nachdem die vergangene Auflage des Treffens in Lübeck stattgefunden hat, ist nun Solingen an der Reihe. Ausrichter ist die Solinger Bau- und Sparverein eG.

– Weitere Informationen gibt: Andreas Gröhbühl Tel.: 0211 16998-94 Fax: 0211 16998-50 E-Mail: [email protected]

erFahrungsaustausCh auF arbeItsebene

gemeinsamer aK marketing mit vnw und vdw niedersachsen

dIChtheItsPrüFung

zweiter regional-workshop in essen Zu einem zweiten Workshop Dicht-heitsprüfung in der Region lud der VdW Rheinland Westfalen gemeinsam mit dem Ministerium für Klimaschutz, Umwelt, Landwirtschaft, Natur- und Verbraucherschutz und den kommu-nalen Spitzenverbänden NRW nach Essen ein.

Diesmal beteiligten sich Wohnungs-unternehmen und Kommunen aus den Gebieten der regionalen Arbeitsgemein-schaften der Wohnungsunternehmen in Essen, Duisburg-Niederrhein und Ober-hausen. Die Wohnbau eG Wohnungs-baugenossenschaft Essen unterstützte als Gastgeber die Veranstaltung. Vorträge und Diskussionen wurden geprägt von höchst aktuellen Informationen: Um-weltminister Remmel hat seinen Erlass vom 5. Oktober 2010 im Hinblick auf die Dichtheitsprüfung und die gegebenen-falls notwendige Sanierung undichter privater Abwasserleitungen konkretisiert und mit Schreiben vom 17. Juni 2011 den Bezirksregierungen in Nordrhein-Westfalen zugestellt.

Marktplatz und Brunnen in Solingen- Gräfrath

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Landesausgabe Nordrhein-WestfalenL6 Aktuelles / politik

Barbara Steffens, Ministerin für Ge-sundheit, Emanzipation, Pflege und Alter des Landes Nordrhein-West-

falen (MGEPA NRW), lud am 20. Mai 2011 in Düsseldorf Vertreter der Kommunalen Spitzenverbände, der Wohlfahrts- und Sport-verbände, der Gesundheitsbranche, der Wirtschaft, des Handwerks und der Kirchen zu einem ersten Auftaktgespräch zum Pro-zess eines „Masterplan Quartier“ ein.

„Nur wenn es uns gelingt, die Quartiere so zu gestalten, dass ältere und hochaltrige Menschen so lange wie möglich ein selbst-bestimmtes Leben in ihrem gewohnten und

selbst gewählten Lebensumfeld führen kön-nen, werden wir die Herausforderungen des demografischen Wandels in unseren Städten und Gemeinden meistern“, sagte die Ministerin und gab den Startschuss zur Entwicklung eines „Masterplans Quartier“.

Als eine Hilfestellung zur Entwicklung der altersgerechten Stadt will das MGEPA NRW den Kommunen eine Art Baukasten zur Verfügung stellen, der dabei hilft, die Situa-tion vor Ort individuell zu analysieren und zugleich die Funktion eines Wegweisers für eine altersgerechte Quartiersplanung erfüllt. Der „Baukasten“ soll die Kommunen in

die Lage versetzen, passgenaue Lösungen für die in Nordrhein-Westfalen sehr unter-schiedlichen Ausgangslagen und Rahmen-bedingungen zu entwickeln.

Die Entwicklung des „Masterplan Quartier“ soll im der Dialog mit möglichst allen Betei-ligten fortgesetzt werden. Zu einem altersge-rechten Quartier gehören unter anderem gut funktionierende Versorgungsstrukturen (Ge-sundheit, Waren des täglichen Bedarfs, Be-treuungs- und Kommunikationsangebote) sowie barrierefreie Wege.

nrW-mInIsterIum Für gesundheIt, emanzIPatIon, PFlege und alter

auftakt zum „masterplan Quartier“

aus dem landtag nordrheIn-WestFalen

Politische themenvielfalt vor der sommerpauseIn der Sitzung des Ausschusses für Bauen, Wohnen und Verkehr im NRW-Landtag am 9. Juni 2011 legte Minister Harry K. Voigtsberger einen umfangreichen Bericht zum Städte-bauförderungsprogramm des Landes Nordrhein-Westfalen 2011 (Vorlage 16/676), einen Bericht zum Einsatz er-neuerbarer Energien und Denkmalpfle-ge (Vorlage 15/662) sowie einen Bericht zu Denkmalschutz und Denkmalpflege (Vorlage 15/663) vor.

Ferner beriet der Ausschuss den Ge-setzentwurf zur Änderung des Gesetzes zur Förderung und Nutzung von Wohn-

raum für das Land Nordrhein-Westfalen (WFNGÄndG NRW) in zweiter Lesung (vgl. NRW-Politik in Ausgabe VM 6/11). Am 28. Juni 2011 führte der Ausschuss dazu eine öffentliche Anhörung durch, zu der unter anderem auch der VdW Rheinland Westfa-len geladen war. Neben dem Gesetzentwurf der Landesregierung (Drucksache 15/1876) haben die Fraktionen des Landtags einen 16 Fragen umfassenden Katalog zur Beantwor-tung durch die geladenen Sachverständigen formuliert.

aus dem Plenum

In ihrer Plenumssitzung am 19. Mai 2011 berieten die Abgeordneten den Gesetzent-wurf über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer in erster Lesung und überwiesen diesen an den federfüh-renden Haushalts- und Finanzausschuss und weitere Ausschüsse (Gesetzentwurf der Fraktion der SPD und der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen; Drucksache 15/1924). Der Haushalts- und Finanzausschuss hat dazu am 28. Juni 2011 eine öffentliche Anhörung im Landtag durchgeführt, zu der unter anderem der Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft als Sachverständiger geladen war.

Bereits in der Plenumssitzung am 18. Mai 2011 hat der Landtag Nordrhein-Westfalen das „Gesetz zur Änderung des Nachbarrechtsgesetzes (NachbG NRW) – Wärmedämmung und Grenzständige Gebäude beschlossen“ (Drucksache 15/853). Es war zum Zeitpunkt des Redak-tionsschlusses noch nicht im Gesetz- und Verordnungsblatt NRW veröffentlicht. Mit der Änderung des Nachbarrechtsge-setzes sollen Grundstückseigentümer zur Steigerung der Energieeffizienz unter be-stimmten Voraussetzungen zur Duldung von Maßnahmen der Wärmedämmung auch dann verpflichtet werden, wenn die anzubringende Wärmedämmung in sein Grundstück hineinragt.

Auf der Tagesordnung der Plenarsitzun-gen am 29. und 30. Juni 2011 standen unter anderem der Antrag der Frakti-onen der CDU, der SPD und Bündnis 90/Die Grünen (Drucksache 15/2165) „Kommunen, Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer bei der landeswei-ten Umsetzung der Dichtheitsprüfung von privaten Abwasserleitungen un-terstützen“ zur Beratung und direkten Abstimmung an. Der Landtag in Düsseldorf


Landesausgabe Nordrhein-Westfalen VerbAnd und Gremien L7

genossenschaftsausschuss Schwerpunktmäßig diskutierte der Genos-senschaftsausschuss eine Aktualisierung der im Rahmen der Jahresabschlussprüfung ein-gesetzten Checkliste „Risikopotenziale für die zukünftige Entwicklung der Wohnungs-genossenschaften“. Er bereitete ferner die Tagesordnung für die Vollversammlung der Sparte Genossenschaften am 27. September 2011 vor. Sie wird einen Vortrag „Personal-entwicklung bei Wohnungsgenossenschaf-ten – aktuelle Trends und zukünftige Her-ausforderungen“ von Klaus Leuchtmann, Vorstandsvorsitzender EBZ – Europäisches Bildungszentrum, Bochum, beinhalten, der über die neue Marktstudie von InWIS For-schung & Beratung zur Personalentwicklung berichten wird.

Die Sitzung wurde durch eine Rückschau auf das 17. Symposium „Perspektiven für Wohnungsgenossenschaften“ vom 29. März 2011 sowie Berichten aus den Gremien des GdW und über die Marketinginitiative der Wohnungsbaugenossenschaften Deutsch-land abgeschlossen.

Vollversammlung der Wohnungsunter-nehmen der öffentlichen hand/ der Kommunen (ÖKu)

Prof. Günter Pfeifer vom Fachgebiet Entwer-fen und Wohnungsbau der TU Darmstadt stellte in einem spannenden Vortrag das kybernetische Prinzip vor, wonach ener-gieeffiziente, weitgehend sogar autarke Gebäude konfiguriert werden. Mit Passiv- beziehungsweise Low-Tech-Technologien werden solare und geothermische Energien für Gebäude nutzbar gemacht. Durch op-timales Zusammenwirken wird ein extrem niedriger Energieverbrauch derartiger Ge-bäude erzielt – und das trotz des Verzichts auf Dämmungen im herkömmlichen Sinne. Interessierte Nachfragen bezogen sich ins-besondere auf die Kosten solcher Bauten und die Umsetzbarkeit der Prinzipien im Bestand.

Ein weiterer Beitrag der Sit-zung widmete sich dem Thema Kindergartenbau. Insbeson-dere Unternehmen der Sparte „ÖKU“ errichten als Partner der Kommunen im Wege des Modells „ÖPP“ Kindergärten und Kindertagesstätten. Der Vorsitzende, Christof Henn, stellte das durch sein Unter-nehmen praktizierte Neuwie-der Modell zum kostengüns-tigen Bau von Kindergärten und Kindertagesstätten vor. Es beinhaltet beispielsweise eine Reduktion der Planungs-kosten durch die Erstellung baugleicher Kindergärten. Ebenso wird darauf geachtet, die Gebäude so zu erstellen, dass sie gegebenenfalls später umgenutzt werden können (als Quartierstreffpunkte, aber auch Wohnhäuser). Auch auf die Besonderheiten der kind-gerechten Gestaltung wurde unter Einbeziehung zahlrei-cher Beispiele eingegangen.

Die Innovationsagentur Stadt-umbau NRW hat im März 2011 das „Arbeitsbuch Problemimmobilien in NRW“ veröffentlicht. Es steht unter www.stadtumbaunrw.de/pdf/dokumente/ar-beitsbuch_pis.pdf zum kostenlosen Down-load bereit. Es gibt, entstanden aus der Bera-tungspraxis der Innovationsagentur in vielen nordrhein-westfälischen Kommunen, einen ersten Überblick über Typen von Problem-immobilien in Städten und Gemeinden in NRW. David R. Froessler, Geschäftsführer der Innovationsagentur Stadtumbau NRW, stellte sehr anschaulich die wesentlichen Ergebnisse des Arbeitsbuches vor. Dabei lag der Fokus auf zahlreichen Beispielen, die verdeutlichen, dass es sich um eine viel-schichtige und differenzierte Problemlage

handelt – Größe, Lage, Eigentumsverhältnis-se, Strahlungswirkung etc. der betroffenen Objekte variieren und verlangen somit nach einer individuellen Betrachtung und Lösung.

Vollversammlung der Immobilienunter-nehmen der Privatwirtschaft (IPW)

Neben einem Bericht des Verbandsdirektors Alexander Rychter über aktuelle Entwicklun-gen auf Bundes- und Landesebene, die der-zeit vom Thema Klimaschutz und Energie dominiert werden, stellte David R. Froessler auch der Sparte „IPW“ sein „Arbeitsbuch Problemimmobilien in NRW“ vor. Die Unter-nehmen schätzten die sachgerechte, diffe-renzierte Aufarbeitung und Darstellung der Thematik.

risikopotenziale, Problemimmobilien und kybernetisches bauengremIensItzungen Während des VdW-Forums >> Im Rahmen des 10. Forum Wohnungswirtschaft in Düsseldorf tagten die drei Sparten des VdW Rheinland Westfalen am 21. Juni 2011 jeweils in Vollversammlungen beziehungsweise als Genossenschaftsausschuss.


Landesausgabe Nordrhein-WestfalenL8 VerbAnd und Gremien

gremien / ausschüsse / arbeitskreise / arbeitsgemeinschaften 2011

Mitgliederversammlung

Dienstag, 27.09., 15.00 Uhr

Leverkusen

Veranstalter

Verbandsrat Montag, 18.07., 14.00 Uhr Montag, 26.09., 16.00 Uhr

Düsseldorf Leverkusen

Präsidium Montag, 18.07., 12.30 Uhr Montag, 12.09., 12.30 UhrMontag, 26.09., 14.00 Uhr

Düsseldorf DüsseldorfLeverkusen

VdW-Beirat Montag, 18.07., 11.00 Uhr Düsseldorf

Sparte GENO > > Vollversammlung


Leverkusen

Sparte IPW > > Vollversammlung


Leverkusen

Sparte ÖKU > > Vollversammlung


Leverkusen

Ausschuss „Wohnraumförderpolitik“ Montag, 04.07., 14.00 Uhr Düsseldorf

Arbeitskreis „PR + Marketing“ Do./Fr., 29./30.09. Solingen

Arbeitskreis „Wohnen im Quartier“ Mittwoch, 06.07., 10.00 Uhr Dortmund

Gemeinsame Sitzung der Ausschüsse für Technik Mi./Do., 14./15.09., 12.00 Uhr Hessen/RP

allgemeine termine 2011

Forum Zukunft Bauen

Mittwoch, 13.07., 10.00 Uhr

Düsseldorf

Veranstalter

Aktuelles Steuerrecht > > 2. Tagung 2011

Donnerstag, 25.08., 10.00 Uhr

Mainz

Marktplatz Wohnungsgenossenschaften Mittwoch, 07.09., 10.00 Uhr Bonn

Technik in der Wohnungswirtschaft > > EnEV 2009

Donnerstag, 08.09., 10.00 Uhr

Bonn

Treffpunkt Sozialarbeit in Wohnungsunternehmen Mittwoch, 14.09., 9.30 Uhr Bochum

Messe stuzubi Samstag, 17.09., 9.00 Uhr Düsseldorf

Verbandstag 2011 VdW Rheinland Westfalen Mo – Mi, 26. – 28.09. Leverkusen

termine VdW Rheinland Westfalen

VdW südwest

VdW saar

die gesamte jahresterminplanung finden sie im Internet unter www.wohnungswirtschaft-aktuell.de/veranstaltungen

Die Termine werden in jeder Ausgabe des VM ergänzt beziehungsweise aktualisiert.


Landesausgabe Nordrhein-Westfalen VerbAnd / unternehmen L9

arbeItsKreIs WohneIgentum und bauträgergesChäFt

Den Erfahrungsaustausch zwischen den Arbeitskreismitgliedern zu fördern und die Diskussion aktueller Themen zu ermöglichen steht im Mittelpunkt des kürzlich gegründeten Arbeits- kreises.

Am 24. Mai 2011 traf sich das derzeit achtköpfige Gremium aus Vertretern nordrhein-westfälischer und rheinland-pfälzischer Wohnungsunternehmen zu

seiner konstituierenden Sitzung. Die Arbeits-kreismitglieder wählten Torsten Büsching, VBW Bauen und Wohnen GmbH in Bochum, zum Arbeitskreisvorsitzenden.

Im weiteren Verlauf der Sitzung gab der Gast-referent, Rechtsanwalt Dr. Hans Felix Schäfer von der Kanzlei HFK Rechtsanwälte, Düs-seldorf, einen Einblick in die aktuellen Ent-wicklungen des Bauträgerrechts. Dr. Schäfer referierte zu der Beurkundungspflicht im

Bauträgervertrag. Anschließend befasste er sich in seinem Vortrag mit einem aus rechtlicher Sicht heiklen Thema, der Bin-dungsfrist in Bauträgerverträgen im Licht der aktuellen Rechtsprechung. Auch zur „Abnahme des Gemeinschaftseigentums“ gab Dr. Schäfer praktische Hinweise und Lösungsansätze. Die Möglichkeit der Dis-kussion weiterer rechtlicher Fragestel-lungen wurde von den Teilnehmern rege genutzt.

Konstituierende sitzung

Der Kreis Unna hat am 18. Mai 2011 die Bauverein zu Lünen eG als achte Institution mit der Klima-

schutzflagge der Landesarbeitsgemein-schaft Lokale Agenda 21 ausgezeichnet.

Mit der Weitergabe der Flagge an den Bau-verein würdigte der Kreis im Rahmen seiner Klimaschutzinitiative das große Engage-ment der Genossenschaft beim Neubau ih-res energetisch vorbildlichen, geothermisch geheizten und gekühlten Verwaltungsge-bäudes. Mit Bezug des Verwaltungsneubaus an der Lange Str. 99 in Lünen wurde ein umfangreiches Neubauprojekt mit eine Nutzfläche von 2.911 Quadratmetern und einem Investitionsvolumen in Höhe von acht Millionen Euro in Betrieb genommen, bei dem ein besonderes Augenmerk auf energetische Nutzung und Nachhaltigkeit gelegt wurde.

Das Gebäude verfügt über eine Dreifach-verglasung, sowie eine Beschattungsanlage und weist mit einer Fassadendämmung von 22 Zentimetern, einer Dachdämmung von 35 Zentimetern und einer Kellerdämmung von 20 Zentimetern einen überdurchschnitt-lichen Dämmstandard auf. Hierdurch konn-te der spezifische Heizernergiebedarf des Gebäudes auf 26,8 kWh/m²*a reduziert werden.

haustechnische anlagenDie Gesamtheizlast von 73 kW wird über zwei Sole-/Wasserwärmepumpen mit jeweils 40 kW Leistung sichergestellt, die die not-wendige Wärme aus zehn Tiefenbohrungen à 150 Meter beziehen. Die Wärmepumpen erreichen eine Jahresleistungszahl von 4,67. Die Gesamtkühllast von 93 kW wird im Som-merbetrieb ebenfalls durch die Wärmepum-pen abgedeckt.

Die in den 30 Zentimetern dicken Decken in-stallierte Betonkernaktivierung wird mit sehr niedrigen Vorlauftemperaturen betrieben

und dient der Grundversorgung mit Wärme und Kälte. Die individuelle Raumtemperatur wird über die 123 Fassadenlüftungsgerä-te mit Wärmerückgewinnung ergänzt und eingestellt. Diese Fassadenlüftungsgeräte versorgen das Gebäude auch mit der not-wendigen Außenluft.

Zusätzlich zu der geothermischen Anlage wurde auf dem Dach des Gebäudes eine Photovoltaikanlage mit einer Leistung von 4,2 kWp installiert. Die Einspeisung ins Netz beträgt etwa 4.200 kWh pro Jahr.

KreIs zeIChnet dIe bauVereIn zu lünen eg aus

Klimaschutzflagge für geothermisch geheiztes und gekühltes Verwaltungsgebäude

Der Bauverein Lünen ist nun Träger der Klimaschutzflagge des Kreises Unna.

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Teilnehmer des Wohndialogs Kalk Nord sind Kathrin Möller, Vorstand der GAG Immo-bilien AG, Sybille Wegerich, Vorstand der GAG Immobilien AG, Ralf Kötter, Business Manager Geschäftsbereich Ruhr/Rhein-land der Deutschen Annington Immobilien GmbH, Guido Lenzen, geschäftsführender Vorstand der GWG zu Köln eG, und Thomas Tewes, Hauptgeschäftsführer des Kölner Haus- und Grundbesitzerverein von 1888. Die KALKschmiede übernimmt zunächst die Organisation und Moderation. Die Stadt Köln wird fortlaufend informiert.

anlass

Im Süden und Westen des Stadtteils sind in den letzten Jahren Eigentümer, Unter-nehmer, Verwaltung sowie Bewohner aktiv geworden. Die Standorte wurden großflächig umgestaltet und es entstanden neue Woh-nungen sowie der Bürgerpark. Kalk Nord ist dabei in Teilen außen vorgeblieben. Infolge des Strukturwandels hat das Quartier aber immer noch mit vielfältigen Problemen zu kämpfen und bedarf dringend einer Stabi-lisierung und Weiterentwicklung. Insbe-sondere die stark sanierungsbedürftigen Wohnungsbestände, der teilweise schlechte Zustand der wohnortnahen Freiräume, die nachbarschaftlichen Konflikte zwischen Mietern unterschiedlicher Herkunft und die hohe Fluktuation der Bewohner sind offensichtlich.

Die Partner des Wohndialoges wollen mit-tel- und langfristig einen „einfach guten“ Wohnstandort im Kalker Norden etablieren. Die Herausforderung ist, qualitativ gute, bedarfsgerechte Wohnungen und wohnort-nahe Freiräume in einer stabilen Nachbar-schaft anzubieten, und dabei das Mietniveau möglichst gering zu halten. Ziel ist auch, dass das Verantwortungsbewusstsein der Bewoh-ner für ihr Wohnumfeld wächst. Gleichzeitig fühlen sich alle Seiten verpflichtet zu ver-hindern, dass Bewohner aus dem Quartier verdrängt werden.

Der Wohndialog arbeitet zunächst in drei Etappen:

1. Kennenlernen der Bewohner sowie ih-rer Wohnbedarfe und -wünsche über eine breit angelegte Umfrage und gezielte Gespräche mit Schlüsselpersonen

2. Entwickeln und Durchführen von konkre-ten Maßnahmen, die zum Erreichen der Ziele beitragen (vom Quartiershausmeis-ter bis hin zur besseren Müllentsorgung,

von Mietergärten bis zum Stabilisieren von erfolgreichen sozialen Projekten und Einrichtungen im Viertel)

3. Abstimmen von möglichen Sanierungs-maßnahmen und baulichen Verände-rungen der Wohnungsbestände und des Umfelds. Um in Kalk Nord insgesamt eine positive Entwicklung voranzubringen, braucht der Wohndialog die Stadt als Partner.

Darüber hinaus soll durch den Zusammen-schluss auch der Zugang zur Wohnraum-förderung erleichtert werden. Für die nach-haltige Verbesserung des Images von Kalk Nord bemühen sich die Partner, ihre Mieter darin zu unterstützen, sich stärker mit ihrem Wohnstandort zu identifizieren.

ausblick

Im Rahmen des Wohndialogs Kalk Nord wird außerdem ein integriertes, aktivierendes Konzept entstehen, das eine langfristige Perspektive für den Norden von Kalk als gu-ten Wohn- und Lebensstandort aufzeigt.

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Wohndialog in Kalk nordKooPeratIon In KÖln >> Der Wohndialog Kalk Nord hat im Januar 2011 seine Arbeit aufgenommen. Auf Einladung der KALKschmiede treffen sich nun regelmäßig Vertreter der Wohnungsanbieter und suchen gemeinsam nach Möglichkeiten, die Wohnsituation im Norden des Stadtteils Kalk aktiv zu verbessern.

Die Mitglieder des Wohndialogs Kalk Nord

Schon Blumen können viel bewirken.

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Landesausgabe Nordrhein-Westfalen unternehmen / personAliA L11

300.000 Wohnungen in Japan sind von dem Tsunami Mitte März innerhalb weniger Mi-nuten zerstört worden, noch immer leben tausende Menschen in Notunterkünften. Möglichst schnell müssen in den zerstörten Gebieten wieder gute Wohnungen entste-hen, die sich auch Normalverdiener leis-ten können. Um sich solchen Wohnraum anzusehen und die gesetzlichen und steu-erlichen Rahmenbedingungen anderer Länder zu beurteilen, reiste der japanische Regierungsbeauftragte Fumio Shinohara vom japanischen Forschungsinstitut NLI durch die USA und Europa. Nach Wa-shington, Paris und Berlin machte er am 16. Juni 2011 auch in Düsseldorf Station, unter anderem bei der DWG Düsseldorfer Wohnungsgenossenschaft eG.

Die DWG-Vorstände Heiko Leonhard und Thorsten Karrenberg und sowie Prokurist Hans-Werner Morawietz zeigten dem Re-gierungsbeauftragten Neubauten an der Kammerathsfeldstraße und der Gnesener Straße. Drei Aspekte beeindruckten Fumio Shinohara besonders: die hohe Qualität des Wohnens zu Preisen, die sich auch Durchschnittsverdiener leisten können;

Kommunikationsräume für die Bewohner und die Barrierefreiheit der Wohnungen an der Gnesener Straße, die ein selbstständiges Wohnen im hohen Alter möglich macht. Shinohara sagte zu den Verantwortlichen der DWG: „Besonders in den zerstörten Ge-bieten haben viele ältere Menschen gelebt, gleichzeitig gibt es in Japan die Tendenz, dass ältere Menschen ihr freistehendes Ei-genheim verkaufen, um in Wohnungen zu ziehen, die die Kommunikation mit anderen einfacher möglich macht. Es kann gut sein, dass diese Art des Wohnens, die Sie mir heute gezeigt haben, Vorbild für zukünftiges japanisches Wohnen ist.“

Im Fachgespräch erläuterte DWG-Vor-standssprecher Heiko Leonhard dem japani-schen Regierungsbeauftragten den Genos-senschaftsgedanken, der günstiges Wohnen möglich macht. „Wir hätten bestimmt auch höhere Mieten für die Neubauten durchset-zen können, aber wir fühlen uns verpflichtet, für unsere Genossenschaftsmitglieder preis-günstigen Wohnraum anzubieten.“ Und Leonhard ergänzte: „Wir haben uns über den Besuch sehr gefreut und sind über das Lob von Herrn Shinohara sehr stolz.“

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düsseldorfer Wohnungsgenossenschaft Vorbild für japanischen Wiederaufbau?

dem VdW Wurde mItgeteIlt

aus den mitglieds-unternehmen

Die Wohnungsgesellschaft Ruhrge-biet mbH, Dinslaken, teilt mit, dass der Aufsichtsratsvorsitzende Michael Zons zum 1. Juli 2011 aus dem Aufsichtsrats ausgeschieden ist. In seiner Nachfolge wurde Frank Welsch gewählt.

Die KSG Kreiswohnungsbau- und Siedlungsgesellschaft mbH, Siegen, hat eine neue Anschrift : Sankt- Johann-Straße 27, 57074 Siegen.

Die Siedlungsgesellschaft Witten mbH, Witten, hat eine neue Postan-schrift: Lutherstraße 28, 58452 Witten.

August 2011

jubiläen von mitgliedsunternehmen

120 Jahre1. august 2011Neusser Bauverein AG, Neuss

110 Jahre11. august 2011Gemeinnützige Wohnstättengenossen-schaft Wanne-Eickel eG, Herne

90 Jahre 3. august 2011 Bauverein Bergisches Heim eG, Leverkusen

60 Jahre 16. august 2011 Bauverein Ketteler eG, Münster

Der japanische Regierungsbeauftragte Fumio Shinohara (r.) machte sich ein Bild von den Neubauten der DWG Düsseldorfer Wohnungsgenossenschaft eG. Prokurist Hans-Werner Morawietz (l.) und die DWG-Vorstände Thorsten Karrenberg (3. v. l.) und Heiko Leonhard (4. v. l.) zeigten Shinohara und seinem Übersetzer Tsukane Ogiwara (2.v. l.) die Gebäude.

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Landesausgabe Nordrhein-WestfalenL12 personAliA und Jubiläen

Am 29. Juni 2011 feierte die KWS Kreis-Wohnungs- und Siedlungs-genossenschaft Soest eG, Soest, ihr

75-jähriges Bestehen. Für den VdW Rhein-land Westfalen überbrachte Vorstandsmit-glied Hubert Schiffers die Glückwünsche zum Jubiläum und dankte im Namen der 445 Wohnungsunternehmen im Verband für die in den vergangenen 75 Jahren er-brachten Leistungen für die genossen-schaftliche Wohnungswirtschaft.

„Mit einem Wohnungsbestand von heute 1.100 eigenen Wohneinheiten bietet die KWS Kreis- Wohnungs- und Siedlungsge-nossenschaft ihren Mitgliedern qualitativ hochwertiges, bezahlbares und vor allem

sicheres Wohnen“, betonte Schiffers in sei-nem Grußwort. Schiffers wies darauf hin, dass vor dem Hintergrund gravierender gesellschaftlicher Veränderungen „dem Wohnen in Genossenschaften eine immer größere Bedeutung zukommt. Denn gerade Wohnungsgenossenschaften stehen für Si-cherheit, Nachbarschaft und Vertrauen“. Wohnungsgenossenschaften wie die KWS waren, sind und bleiben eine moderne Un-ternehmensform, um auf die Herausforde-rungen der kommenden Jahre, vor die sich die gesamte Wohnungs- und Immobilien-wirtschaft in Deutschland gestellt sieht, zeitgemäß reagieren zu können. „Die Jubi-larin hat eindrucksvoll unter Beweis gestellt, dass Genossenschaft auch nach 75 Jahren

eine moderne, lebendige und vor allem le-benswerte Wohnform sein kann.

75 jahre KreIs-Wohnungs- und sIedlungsgenossensChaFt soest eg

genossenschaft ist auch nach 75 jahren modern

Am 20. Mai 2011 feierte die Handwerks-bau Niederrhein Aktiengesellschaft, Düs-seldorf, ihr 75-jähriges Bestehen. Für den VdW Rheinland Westfalen überbrachte Vorstandsmitglied Hubert Schiffers die Glückwünsche zum Jubiläum und dankte im Namen der 445 Wohnungsunterneh-men im Verband für die in den vergan-genen 75 Jahren erbrachten Leistungen für die unternehmerische Wohnungs-wirtschaft.

„Seit nunmehr 75 Jahren erbringt die Hand-werksbau in der Daseinsfürsorge für die

Menschen unverzichtbare Leistung. Mit einem Wohnungsbestand von rund 1.000 eigenen Wohnungen bietet die Gesellschaft ihren Mietern ein Wohnen mit Zukunft. Auf diese erfolgreiche wohnungswirtschaftli-che Bilanz können Geschäftsführung und Aufsichtsrat der Handwerksbau und alle Menschen, die in Ihrem Unternehmen arbeiten und Verantwortung tragen, mit Fug und Recht stolz sein“, betonte Schif-fers. In die Zukunft blickend sagte er, dass die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft verlässliche Rahmenbedingungen braucht, damit sie auch in Zukunft zentrale Aufgaben

erfüllen können. „Dazu zählt vor allem eine kontinuierliche Modernisierung und Wei-terentwicklung der Wohnungsbestände im Hinblick auf Energieeinsparung und Woh-nen im Alter“, hob Schiffers hervor.

„Die Handwerksbau Niederrhein sieht auf 75 bewegte Jahre der Unternehmensge-schichte zurück. Es wurde ein Unterneh-men geformt, das sich den Herausforderun-gen der Zukunft ohne jeden Zweifel stellen kann und stellen wird“, zog der Prüfungs-direktor des VdW Rheinland Westfalen als Fazit.

75 jahre handWerKsbau nIederrheIn ag, düsseldorF

Wohnungswirtschaft braucht verlässliche rahmenbedingungen

Hubert Schiffers gratulierte.

anregungen, KrItIK oder Fragen

Setzt Ihr Unternehmen gerade ein beson-deres Projekt um? Brennt Ihnen gerade ein Thema unter den Nägeln, über das Sie einmal umfassend informiert werden wollen?

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Artikel oder einer Umsetzung unzufrieden? Äußern Sie Ihre Kritik! Wir gehen sehr gerne auf Ihre Vorschläge ein.

Denn nur, wer sich der Kritik stellt, kann stetig besser werden. Und das ist unser Anspruch.

Ansprechpartner:

Andreas Gröhbühl E-Mail: [email protected] Tel.: 0211 16998-94 Fax: 0211 16998-50 Postadresse: VdW Rheinland Westfalen, Goltsteinstraße 29, 40211 Düsseldorf


10. Forum WohnungsWirtschaFt 19

Es war durchaus ein anspruchsvolles Vorhaben, das etablierte VdW-Fo-rum Wohnungswirtschaft mit mehr

Themen inhaltlich breiter aufzustellen. Die Rückmeldungen der mehr als 300 Teilneh-mer weisen aber darauf hin, dass die Um-stellung erfolgreich war. Das lag nicht zuletzt an den Rednern aus unterschiedlichsten gesellschaftlichen Bereichen, die im Plenum mit aktuellen Inhalten auftraten.

So sprach Allianz-Chefvolkswirt Dr. Michael Heise just an dem Tag über die europäische

Währungskrise – laut Experten die größte Krise Europas seit dem Zweiten Weltkrieg–, als der griechische Ministerpräsident Gi-orgos Papandreou eine Vertrauensabstim-mung überstehen musste. Der EU riet Heise, gerade in der Krise mit einer Stimme zu spre-chen. Was Deutschland betrifft, habe er noch keinen so großen Stimmungsumschwung erlebt wie in den der vergangenen fünf Jah-ren, „vom abgeschlagenen Schlusslicht zur Lokomotive Europas“. Er selbst plädierte hingegen für eine ausgewogenere Betrach-tung. Er rechne 2011 mit einem etwas gerin-

geren Wachstum des Bruttoinlandsprodukts als 2010 – 3,2 Prozent gab er als Prognose aus. Das mittelfristige Wachstum sieht er zwischen 1,5 und zwei Prozent. Insgesamt gab sich Heise verhalten optimistisch, dass Europa die Schuldenkrise meistern könne.

Unabdingbar dafür aber seien unpopuläre Maßnahmen in Griechenland, eine Reform der Eurostruktur, die Länder mit exzessiven makroökonomischen Ungleichgewichten disziplinierbar mache, und ein Wachstum in den verschuldeten Staaten.

10. VdW-Forum WohnungsWirtschaFt

Branche blickt über den eigenen TellerrandMit sechs Workshop-Themen und einer großen Anzahl verschieden gelagerter Vorträge im Plenum war das 10. VdW-Forum Wohnungswirtschaft am 21. und 22. Juni 2011 die bisher am breitesten angelegte Auflage dieser Veranstaltung. Im Vordergrund standen aktuelle politische und wirtschaftliche Debatten.

Dr. Michael Heise (v.l.) MdB Ansgar Heveling, Moderator Christof Hardebusch und MdB Thomas Jarzombek

Kongress der kommunalen / öffentlichen, genossenschaftlichen, kirchlichen und privaten Wohnungs- und Immobilienunternehmen

10. Forum Wohnungswirtschaft

Medienpartner:

21. und 22. Juni 2011 in Düsseldorf

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20 10. Forum WohnungsWirtschaFt

Die aktuelle politische Diskussion um die Gesetze zur Energiewende und die Miet-rechtsnovelle standen im Zentrum der Rede von Axel Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, und der anschlie-ßenden Gesprächsrunde mit den Bundes-tagsabgeordneten Thomas Jarzombek und Ansgar Heveling, die vom Chefredakteur des Immobilienmanagers, Christof Harde-busch, moderiert wurde. Gedaschko, dessen Vortrag den Titel „Wer bezahlt den Klima-schutz?“ trug, kritisierte scharf den Vorschlag des Deutschen Mieterbunds, die Kosten zu je einem Drittel auf Staat, Mieter und Vermieter zu verteilen. „Damit kann man viel-leicht ein paar Po-litiker gewinnen, die sich nicht so gut auskennen, aber jeder, der sich ein wenig mit der Materie beschäftigt, erkennt sofort die Mogelpackung. Diesen Vorschlag hätte sich der Mieterbund sparen sollen!“, erklärte der GdW-Präsident. Damit spielte er darauf an, dass diese Idee darauf hinausläuft, den Vermietern den Verlust ihres Geschäftsmo-dells zu verordnen.

Gedaschko bestätigte ausdrücklich, dass die Wohnungs- und Immobilienbranche Ver-antwortung für den Klimaschutz trage, sagte aber auch, dass die Politik der Wirtschaft nicht über Gebühr Verantwortung übertra-gen dürfe. Dabei verwies er auf die guten Zahlen der GdW-Unternehmen im Kampf

gegen den Ausstoß von Treibhausgasen. So liege etwa der Energieverbrauch der GdW-Unternehmen bei 142 Kilowattstunden pro Quadratmeter, der Bundesdurchschnitt aller Wohngebäude liege bei 180 Kilowattstunden pro Quadratmeter. „Wir sind bereit mehr zu tun, aber wir wissen, wo unsere Grenzen sind – und vor allem die Grenzen unserer Kunden“, sagte Gedaschko.

Einen noch stärkeren Beitrag der Woh-nungswirtschaft zum Klimaschutz erwar-tet die Bundesregierung auch durch zwei aktuelle Gesetzesvorhaben – die Miet-

rechtsnovelle und die neuen finan-ziellen Rahmen-bedingungen für das CO2-Gebäu-desanierungspro-gramm. Um beide Projekte ging es im

Gespräch Christof Hardebuschs mit den Bundestagsabgeordneten. Ansgar Heveling, Mitglied des Bundestagsrechtsausschusses, nannte die geplante Mietrechtsnovelle eine ausgewogene Regelung, die das Gleichge-wicht zwischen Mieter und Vermieter im Blick behalte, einen Grundsatz, den schon die Verfassung vorschreibe. Unter anderem sehen die Pläne des Justizministeriums vor, Mietminderungen bei energetischen Sa-nierungen für drei Monate auszuschließen. Auf die Bemerkung von Moderator Christof Hardebusch, Sanierungen würden nicht selten länger dauern, sagte Heveling, die drei Monate könnten durchaus auch ein Anreiz sein, bauliche Maßnahmen schnell

Diesen Vorschlag hätte sich der mieterbund sparen sollen!

GdW-Präsident Axel Gedaschko (r.) im Publikum (v.l.) Uwe Schramm, Thomas Hegel, Robert Schmidt

in Angriff zu nehmen beziehungsweise abzuschließen.

Die Aufstockung des CO2-Gebäudesanie-rungsprogramms auf 1,5 Milliarden Euro und die steuerliche Abschreibungsmög-lichkeit energetischer Sanierungen zu zehn Prozent auf zehn Jahre bezeichnete der Bundestagsabgeordnete Thomas Jarzombek als Erfolg der Wohnungspolitiker. „Ob damit die Klimaschutzziele der Bundesregierung zu erreichen sind, wissen wir nicht“, sagte er vor den Unternehmern im Plenum. Vor der Energiewende sei es sehr schwierig gewesen mehr Mittel im Haushalt durch-zusetzen, dies habe sich nun geändert. „Wir hoffen, dass die Maßnahmen greifen: Ein Indikator wird sein, wie viele Mittel am Ende übrig bleiben werden.“ Für ihn sei klar, dass es darum gehe, lieber mehr Gebäude zu sanieren, als die Anforderungen der Ener-gieeinsparverordnung weiter zu erhöhen, was zum Gegenteil führe. Auch richte er sich gegen jeden Zwang zur Sanierung. Für beide Bemerkungen erntete er den Applaus der Wohnungsunternehmer, wobei sich VdW-Verbandsdirektor Alexander Rychter auch eine Frage aufdrängte, die er aus dem Plenum heraus sogleich Thomas Jarzombek stellte: „Wird sich in der Förderung alters-gerechter Wohnungen noch etwas tun?“. Hintergrund ist, dass die Fortführung des gerade erst im April 2009 eingeführten KfW-Programms zum altersgerechten Umbau nicht gesichert ist. Der Bundestagsabgeord-nete versprach keine höheren Fördermittel, bestätigte aber, die Politik stehe in diesem Förderbereich noch am Anfang.

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10. Forum WohnungsWirtschaFt 21

Günter Horzetzky, Staatssekretär des NRW-Ministeriums für Wirtschaft, Energie, Bauen, Wohnen und Verkehr, bestätigte in seiner Rede den VdW-Unternehmen, dass die Wohnungsunternehmen der kommunalen/öffentlichen, genossenschaftlichen, kirch-lichen und privaten Wohnungs- und Immo-bilienwirtschaft bereits mehr getan hätten als andere Zweige der Wohnungswirtschaft und ihre Bestände im Durchschnitt bereits besser seien, als der gesetzliche Standard. Er betonte: „Ihr Verband, Herr Rychter, weist zu Recht auf das Vermieter-Mieter-Dilemma hin.“ Dennoch könne das Miet-recht nicht der Ansatzpunkt für dessen Lösung sein.

Die Klimaneutralität von Neubauten sei ab 2020 machbar. Die wahre Problematik, das gestand der Staatssekretär ein, liege aber im Bestand. Seine Empfehlung lau-tete daher, die finanzielle Förderung des KfW-Programms für die Förderung energe-tischer Sanierung auf mehr als 1,5 Milliarden Euro zu erhöhen, und auch eine erneute Förderung mit Sozialbindung müsse er-wogen werden. Bedenken von Seiten der Wohnungswirtschaft trat Horzetzky sogleich entgegen: Man werde seitens der Politik Rah-menbedingungen vorschlagen, die attraktiv und realitätsnah seien. Die letzte Bitte des Staatssekretärs: „Arbeiten wir weiter so gut zusammen wie schon bisher, verstricken wir uns nicht in Detailfragen.“

Nachdem die Teilnehmer im Plenum des VdW-Forums schon mit dem Vortrag Dr. Michael Heises zur Euro-Krise über den eige-

nen Tellerrand hinausgeschaut hatten, wag-ten sie auch den Blick in andere, benachbar-te Wirtschafts- und Gesellschaftsbereiche. Der Vortrag von Bernd Wilmert, Präsident des europäischen Verbandes lokaler Energieunterneh-men (CEDEC) und Kaufmännischer Geschäftsführer der Stadtwerke Bo-chum, unter dem Titel „Sachzwänge und Wunschträume: Energiekonzepte für Deutschland und Europa“ zeigte, wie auch die Energiewirtschaft mit den Volten der Bundesregierung in der Energiepolitik zu kämpfen hat.

arbeiten wir so gut zusammen wie schon bisher, verstricken wir uns nicht in Detailfragen.

Konzentrierte Zuhörer

Fachgespräche auf der Messe

Hinzu kommen die Anforderungen aus Europa, beispielsweise die 20-20-20-Ziele: Bis insgesamt 2020 soll es in Europa gegen-über 1990 20 Prozent weniger Treibhaus-

gasemissionen geben, der Anteil er-neuerbarer Ener-gien soll auf 20 Pro- zent steigen, die Energieeffizienz um 20 Prozent ge-steigert werden. Diese Ziele haben

eben nicht nur Auswirkungen auf die Woh-nungswirtschaft, sie beschäftigen auch die lokalen Energieunternehmen. Dabei ließen sich durchaus Parallelen in den Herausfor-derungen beider Wirtschaftsbereiche erken-nen. Verbandsdirektor Alexander Rychter bot dann auch an, weiter im Dialog zu bleiben. Dabei hatte sich Bernd Wilmert fast ein wenig gewundert, von der Wohnungswirtschaft ein-geladen worden zu sein. „Eigentlich mögen Sie meine Branche ja nicht so besonders, schließlich sind wir mit unseren Energieprei-sen für die Nebenkosten Ihrer Kunden mit-verantwortlich“, sagte er scherzhaft. Jedoch

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22 10. Forum WohnungsWirtschaFt

Fachmesse

Mehr als 30 Unternehmen haben das 10. VdW-Forum Wohnungswirtschaft als Sponsoren und/oder als Aussteller während der Fachmesse unterstützt, auf der sie ihre innovativen Produkte präsentiert haben.

Die konkrete wohnungswirtschaftliche Arbeit fand in den Workshops statt. Auf dem Pro-gramm standen „Instandhaltung – die Wahl der richtigen Strategie“, „Social Media: Face-book, YouTube, Twitter & Co. – Chancen und Risiken für Wohnungsunternehmen“, „Stra-tegiealternative Ersatzneubau“, „Basel III und die Folgen für die Immobilienwirtschaft“, „Sozialmanagement – lässt der Staat die Woh-nungswirtschaft im Stich?“ und „Werte und wertorientierte Unternehmensführung“.

Letztgenannter war der meistbesuchte Workshop, ein Zeichen dafür, wie sehr die

Hatice Akyün

machte er klar, dass sich der Strompreis seines Unternehmens nur zu einem geringen Teil (etwa 20 Prozent) von dem direkten Versorger beeinflussen lässt, der größte Teil sei auf staat-liche Regelungen zurückzuführen. Journalis-tin Hatice Akyün ließ einen Blick in die eigene Welt zu: aufgewachsen in den 70er-Jahren in Duisburg-Marxloh, als ihr Wohnquartier, wie sie sagt, „noch ein Arbeiterviertel war und kein Ausländerviertel“. Akyün plädierte für eine Mentalität der Neugier auf andere Kulturen und für eine Durchmischung der Wohnvier-tel. „Man muss die Kulturen verstehen, um eine Stadt zu planen“, sagte sie. Wohin nicht genügend durchdachte Stadtplanung führe, sei etwa am Cottbusser Tor in Berlin zu er-kennen. Dort seien Stühle installiert worden, um die Kommunikation der Anwohner zu stärken. Tatsächlich aber stünden die Stühle so weit auseinander, dass sich die Leute nur durch lautes Rufen verständigen könnten – ein Zusammenrücken sei nicht möglich, weil die Sitze fest im Boden verankert seien. Solche und andere Anekdoten aus der eigenen Kind-heit kamen bei den Teilnehmern sehr gut an.

Diskussion um den Spagat zwischen gesell-schaftlicher Verantwortung und wirtschaftli-chen Unternehmenszielen die Wohnungs-wirtschaft bewegt – gerade eben weil sie um ihre Verantwortung weiß. In dem Workshop mit anschließender Diskussion zwischen Thomas Hegel, Sprecher der Geschäftsfüh-rung der LEG NRW GmbH, Robert Schmidt, Vorsitzender der Geschäftsführung der Evo-nik Immobilien GmbH, Uwe Schramm, Vor-sitzender der Wohnbau Westmünsterland eG, und Prof. Dr. Volker Eichener von der EBZ Business School waren einige Überein-stimmungen zu erkennen. Thomas Hegel fasste seinen Ansatz zusammen: „Rendite-orientierte Unternehmenssteuerung schafft die Grundlagen für gelebte gesellschaftliche Verantwortung.“ Ähnlich lautete Uwe Schramms Credo: „Das wirtschaftliche Fun-dament versetzt uns in die Lage, sozial-ge-sellschaftliche Verantwortung für die Region zu übernehmen.“ Und Robert Schmidt stell-te in seinem Vortrag fest, dass nur langfristig orientierte Wohnungswirtschaft Erfolg ha-ben könne.

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aktuelles 23

Am 26. Mai 2011 fand in Köln die dritte Auflage der gemeinsamen Veran-staltungsreihe von VdW Rheinland

Westfalen und VdW südwest „Genossen-schaftsrecht für Aufsichtsräte“ statt. Neben der Vermittlung rechtlicher Inhalte stand auch ein kleiner Ausflug in betriebswirt-schaftliche Grundlagen rund um den Jahres-abschluss im Mittelpunkt.

Zunächst stellte Hans-Joachim Palm, Re-ferent für Betriebswirtschaft beim VdW Rheinland Westfalen, die gesetzlichen und betriebswirtschaftlichen Grundlagen des handelsrechtlichen Jahresabschlusses vor, bevor er dann die einzelnen Jahresabschluss- elemente, wie Bilanz, Gewinn- und Verlust-rechnung sowie Anhang, in ihren Grundzü-gen darstellte. Schließlich gab Palm wertvolle Hinweise und methodische Empfehlungen zur wirtschaftlichen Bewertung des vom Auf-sichtsrat zu prüfenden Jahresabschlusses.

Im Anschluss daran referierte Rechtsanwalt Stephan Gerwing, Vier-Länder-Büro (VLB), Bonn, zu den gesetzlichen und satzungs-gemäßen Beschluss- und Zuständigkeits-kompetenzen des Aufsichtsrats. Er ver-deutlichte aber auch, wo die Kompetenzen des Aufsichtsrats enden und die alleinige Geschäftsleitungshoheit des Vorstands be-ginnt.

Abschließend behandelte Rechtsanwältin Andrea Lorentz, ebenfalls VLB, Bonn, Rechtsfragen der organschaftlichen Haftung. Anhand von Einzelbeispielen aus Rechtspre-chung und Praxis konnte sie aufzeigen, worauf Aufsichtsratsmitglieder in Ausübung ihres Mandats achten sollten, machte aber zugleich auch deutlich, dass eine Haftungs-gefahr bei verständiger und sorgfältiger Aufgabenwahrnehmung so gut wie ausge-schlossen werden kann.

genossenschaFtsrecht Für auFsichtsräte

Wertvolle erkenntnisse für genossenschaft-liche aufsichtsratsmitglieder

Veranstaltungsreihe

Zweite auflage: aktuelles steuerrecht in WiesbadenWiesbaden ist der Tagungsort der zweiten Veranstaltung „Aktuelles Steuerrecht“, die am 25. August 2011 in Zusammenarbeit mit der Südwest-deutschen Fachakademie der Immo-bilienwirtschaft (SFA) stattfindet.

Die Referenten WP/StB Ingeborg Es-ser, GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunterneh-men, vBP/StB Jörg Cammann, Verband der Wohnungswirtschaft in Nieder-sachsen und Bremen, Hannover, WP/StB Jürgen Gnewuch, VdW Rheinland Westfalen, StB Anke Kirchhof, VdW südwest, werden die Wohnungsunter-nehmen wie bei der ersten Auflage im Mai über eine Fülle steuerlicher The-men informieren.

technik in der WohnungsWirtschaFt

Zwei Jahre eneV 2009 – stand und Perspektive Am 8. September 2011 findet in Bonn eine Veranstaltung zum Thema „zwei Jahre EnEV 2009 – Stand und Perspek-tive“ statt.

Die Energieeinsparverordnung (EnEV 2009) in der Praxis richtig anzuwenden, ist schwierig genug. In Zukunft wird es nicht einfacher, wie der Ausblick auf künf-tige energiebezogene Anforderungen der EnEV 2012 zeigt.

Der Wettlauf ist bereits im vollen Gange: Während Bauherren sich beeilen, ihre Bauanträge noch rechtzeitig einzureichen, damit ihre Neubauten noch unter die aktuelle EnEV 2009 fallen, werben immer mehr Hersteller mit Bauprodukten, die bereits heute die verschärften Anforde-rungen der EnEV 2012 erfüllen sollen. Es gibt jedoch noch keinen Entwurf für

die künftige EnEV 2012, sondern nur die energiepolitischen Ziele und das Konzept der Bundesregierung sowie die Vorgaben durch die neuen europäischen Richtlinien. Es ist nicht leicht, den Überblick zu behal-ten. Denn wir befinden uns mitten in einer komplizierten mehrschichtigen „Wegkreu-zung“, die fortwährend weitergebaut und geändert wird. Was wir jedoch soweit sicher kennen, sind die Absichten und Ziele unserer Bundesregierung sowie die Vorgaben der Eu-ropäischen Union, die wir als Mitgliedsstaat einhalten müssen.

Die Veranstaltung bietet einen Rückblick auf zwei Jahre EnEV und Ihre Anwendung in unseren Mitgliedsunternehmen, zeigt Hemmnisse auf und gibt Hilfestellung bei der Umsetzung. Darüber hinaus wird ein Blick in die Zukunft gewagt und auf mögliche Entwicklungen hingewiesen.

– Nähere Informationen erhalten Sie bei Dipl.-Ing. Architekt Sascha Lankes Tel.: 069 97065-144 E-Mail: [email protected]


24 aktuelles

Unter der Schirmherrschaft des Bun-desbauministers Dr. Peter Ram-sauer sind beim Genossenschafts-

preis 2010 zum zweiten Mal vorbildliche Projekte, diesmal in den Kategorien „Woh-nen für ein langes Leben: Sicherung der Wohn- und Lebensqualität im Alter“ und „Genossenschaften sorgen für ein gutes Klima: Energieeffizient wohnen“ prämiert worden. Aus insgesamt 67 eingegangenen Beiträgen wurden in jeder der beiden Ka-tegorien drei Projekte mit einem Preis und weitere drei Projekte mit einer Anerken-nung ausgezeichnet.

Alleine fünf Auszeichnungen gingen nach Nordrhein-Westfalen:

In der Kategorie „Wohnen für ein langes Leben: Sicherung der Wohn- und Lebens-qualität im Alter“ erhielt die Wohnbau Lemgo eG, Lemgo, einen Preis für das Pro-jekt „Gemeinschaftswohnprojekt Pösten-hof als abschließende Zukunftssicherung im Quartier“.

Kurzbeschreibung: „Die Wohnbau Lemgo eG stellt sich der Herausforderung, die Altbestände (Geschossbau der 1950er- Jahre) im Hinblick auf demographische und regionale Entwicklungen (Bevölke-rungsrückgang in ländlichen Kommunen, Entwicklung der Einkommenssituation etc.) marktgerecht anzupassen und hierfür individuelle Lösungen mithilfe von Quar-tierskonzepten zu finden. Das Gemein-schaftswohnprojekt Pöstenhof auf dem ehemaligen Gelände einer Konservenfabrik rundet als Neubauprojekt die umfassende Modernisierung des Quartiers Goethe-straße/Schillerstraße/Hinter den Pösten

ab. Dabei sind die Umbaumaßnahmen schon durchgeführt worden. Die Moder-nisierung von zwei Häusern in 2011 bildet den Abschluss. Der Tante-Emma-Laden im Genossenschaftshaus ist ein beliebter Treffpunkt. Eine integrierte Tagespflege-einrichtung für 16 Menschen wird als letz-ter Baustein das Projekt abrunden. Durch eine teilweise öffentliche Finanzierung wird im Pöstenhof ein bunter Mix des Ge-meinschaftswohnens über alle Generatio-nen erreicht.“

Ebenfalls in der Kategorie „Wohnen für ein langes Leben: Sicherung der Wohn- und Lebensqualität im Alter“ erhielt der Wohnungsverein Herne eG, Herne, eine Anerkennung für das Projekt „Mehrgenera-tionenwohnprojekt – Wohnen in Gemein-schaft WiG“.

Kurzbeschreibung: „Der Wohnungsver-ein Herne eG hat im September 2010 eine Mehrgenerationenwohnanlage im Herner Süden fertiggestellt. Die Anlage umfasst 3 2 W o h n u n g e n mit einer Gesamt-wohnfläche von 2.260 Quadratme-tern. Die vollstän-dig barrierefreie Wohnanlage wur-de im Passivhaus-standard errichtet und mit Regenwassergewinnung, Solarther-mie sowie Gründach ausgestattet. Die Pläne dazu hat die Genossenschaft gemeinsam mit den jetzigen Bewohnern entwickelt. Letztere hatten mit Projektbeginn einen gemein-nützigen Bewohnerverein 'Wohnungen in Gemeinschaft e.V. (WiG)' gegründet. Seit

Anfang Oktober 2010 wohnen in dem Projekt neun Kinder bis 19 Jahre, 17 Erwachsene zwischen 20 und 39 Jahre, 17 Erwachsene zwischen 40 und 59 Jahre und 14 Erwach-sene über 60 Jahre. Die Hausordnung der Wohnanlage wurde gemeinsam von den Mitgliedern der WiG und der Genossen-schaft erarbeitet. Die Verwaltung der Wohn-anlage liegt weitestgehend in Selbstverwal-tung des Bewohnervereins“.

Ebenfalls in der Kategorie „Wohnen für ein langes Leben: Sicherung der Wohn- und Lebensqualität im Alter“ erhielt die hwg eG, Hattingen, eine Anerkennung für das Projekt „GenerationenZukunft SüdstadtGarten“.

Kurzbeschreibung: „Rund 1.000 Wohnungen der hwg eG befinden sich in der Hattinger Südstadt. Die in den 1950er- und 1960er-Jah-ren errichteten Wohnungen werden durch einen umfangreichen Maßnahmenmix aus Modernisierung, Umbau, Rückbau und Neubau weiterentwickelt. Dabei stehen die Themen Barrierefreiheit, Nachbarschaft und

Energieeffizienz im Mittelpunkt, um die Lebens-qualität im Alter zu erhöhen und die Wohnkostenbelas-tungen zu senken. Langjährige Mit-glieder sollen im

Quartier gehalten sowie gewachsene Nach-barschaften und Hausgemeinschaften gesi-chert werden. Zu den Besonderheiten des Projektes zählen beispielsweise ein Mehr-generationenhaus für die Wohngruppe 'Wir wohnen zusammen e.V.' mit Bewohnern bis 80 Jahre, ein elektronisches Informations-

Fünf Preisträger kommen aus dem VerbandsgebietgenossenschaFtsPreis 2010 Verliehen >> „Die preisgekrönten Genossenschaften zeigen auf beein-druckende Art, welche Antworten sie auf die Herausforderungen des gesellschaftlichen und demo-grafischen Wandels geben und welche Leistungen sie erbringen“, erklärte Axel Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, anlässlich der Preisverleihung des zweiten „Genossenschaftspreis Wohnen“ in Berlin. Staatssekretär Rainer Bomba vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung sagte: „Das genossenschaftliche Wohnen ist ein stabiler Faktor der Wohnungsversorgung in Deutschland – mit langer Tradition und hoher Aktualität“.

es wird ein bunter mix des gemeinschaftswohnens über alle generationen erreicht.


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Spar- und Bauverein eG, Dortmund: Axel Gedaschko, Spar- und Bauverein-Vorstandsvor-sitzender Franz-Bernd Große-Wilde, Spar- und Bauverein-Prokurist Ulrich Benholz, Staatssekretär Rainer Bomba (v.l.n.r.)

Wohnbau Lemgo eG, Lemgo: Axel Gedaschko, Wohnbau-Vorstandsvorsitzender Thorsten Kleine-bekel, Wohnbau-Vorstandsmitglied Bernd Dabrock, Wohnbau-Aufsichtsratsvorsitzender Wolfgang Stückemann, Staatssekretär Rainer Bomba (v.l.n.r.)

Wohnungsverein Herne eG, Herne: Staatssekretär Rainer Bomba, Wohnungsverein-Vorstandsvorsit-zender Karl-Heinz Abraham, WiG-Vorstandsmit-glied Peter Pochodzala, WiG-Vorstandsmitglied Reinhard Stolzke, Axel Gedaschko (v.l.n.r.)

hwg eG, Hattingen: Staatssekretär Rainer Bomba, hwg-Vorstandsmitglied Erika Müller-Finken-stein, hwg-Vorstandsmitglied David Wilde, Axel Gedaschko (v.l.n.r.)

Spar- und Bauverein Leichlingen eG, Leichlingen: Axel Gedaschko, Spar- und Bauverein-Vorstands-mitglied Christa Kolb-Schwenk, Staatssekretär Rainer Bomba (v.l.n.r.)

Fünf gruppenbilder mit gdW-Präsident axel gedaschko stehen für den fünffachen erfolg der genossenschaften


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interVieW >> Der hochkarätig besetzten Jury gehörte auch Bettina Herlitzius (MdB), Sprecherin für Stadtentwicklung Obfrau im Ausschuss für Verkehr, Bauen und Stadtentwicklung in der Bundestagsfraktion Bündnis 90/ Die Grünen an. Das VM sprach mit Bettina Herlitzius:

Vm: insgesamt 67 Beiträge waren für den genossenschaftspreis 2010 eingereicht worden. Was hat sie an diesen Beiträgen besonders beeindruckt?

Bettina Herlitzius: Beeindruckt hat mich die Vielfältigkeit der eingereichten Projekte. Von der Wohngemeinschaft bis zum Stadtteilladen war alles dabei. Mein Dank gilt dem GdW, der diesen Wettbewerb durchgeführt hat. Es ist ganz wichtig, gelungene Projekte auch in der Öffentlichkeit bekannt zu ma-chen. Diese Bandbreite der Beiträge zu individuellen Wohnsituationen kann man nicht in Regelwerke fassen.

Vm: Was können die Wohnungs-genossenschaften insgesamt – in deutschland gibt es rund 1.900 – aus diesem Wettbewerb mitnehmen?

Bettina Herlitzius: Für die kommen-den Herausforderungen, denen sich der Wohnungsmarkt stellen muss, ins-besondere den demografischen Wan-del und den Klimaschutz, gibt es keine Pauschallösungen. Soziales Wohnen braucht Netzwerke. Aber für deren Entstehung, Ausweitung und Stärkung braucht es oft Unterstützung von außen. Genau hier setzen die Wohnungsbau-genossenschaften an und genau hier unterscheiden sie sich auch von den „normalen“ Wohnungsbaugesellschaf-ten. Ich kann nur sagen: weiter so!

und Serviceportal nach dem Konzept des vernetzten Wohnens und ein '0-Emmissi-onshaus' im Bestand. Um insbesondere den älteren Mitgliedern bei diesem Großpro-jekt etwaige Ängste vor Veränderungen zu nehmen, wurde ein genossenschaftliches Handlungs- und Kommunikationskonzept entwickelt. Bei Bedarf werden Mieterverein und Kirchengemeinde als Moderatoren ein-bezogen.“

In der Kategorie „Genossenschaften sor-gen für ein gutes Klima – Energieeffizient wohnen“ erhielt der Spar- und Bauverein Leichlingen eG, Leichlingen, für das Projekt „Barrierefreies und energetisches Bauen und Sanieren“ eine Anerkennung.

Kurzbeschreibung: „Der Spar- und Bauver-ein Leichlingen eG hatte in einem typischen Wohnobjekt der 1960er-Jahre 45 Bestands-wohnungen mit aufwendigen Fassaden- und Kellerdeckendämmungen versehen und 20 barrierefreie Dachgeschosswoh-nungen durch Ausbau der Speicherflächen geschaffen. Die Aufstockungsmaßnahmen verbessern die Energiebilanz des Gesamtob-jektes, da auch in den Dachausbaubereichen Dämmmaßnahmen erfolgten, die die EnEV 2009 unterschreiten. Die Bestands- und neu geschaffenen Wohnungen werden durch insgesamt drei Luft-Wasser-Wärmepumpen heiztechnisch ver-sorgt, unterstützt durch Solarkollek-toren, welche vor-rangig die Warm-wasserversorgung sicherstellen. Für e i n e m ö g l i c h e Spitzenlast steht ein Gasbrennwertgerät zur Verfügung. Die angegliederten Neubauten erfüllen den KfW-50-Standard. Sie werden durch Geothermie beheizt und erhalten ebenfalls Solarkollek-toren zur Warmwasserbereitung. In einer dieser Wohneinheizen wird eine Gruppe von demenzkranken Menschen untergebracht.“

Ebenfalls in der Kategorie „Genossenschaf-ten sorgen für ein gutes Klima – Energie-effizient wohnen“ erhielt der Spar- und Bauverein eG, Dortmund, für das Projekt „Ein Dorf in der Stadt“ eine Anerkennung.

Kurzbeschreibung: „Bei dem Projekt 'Gene-rationenweg 1' des Spar- und Bauverein eG wurde auf einem von der Stadt Dortmund erworbenen Grundstück ein beispielhaftes

Wohnquartier, bestehend aus 26 Mietein-heiten und 13 privaten Einfamilienhäu-sern, geschaffen. Die Wohnanlage verfügt über eine klimafreundliche, CO2-neutrale Energieversorgung. Diese wurde mittels einer Holzpelletsheizung zur Wärme- und Warmwasserversorgung mit solarthermi-scher Unterstützung realisiert. Die Wär-meerzeugungsanlage dient nicht nur der Versorgung des Mehrfamilienhauses der Genossenschaft, sondern auch der privaten Wohnhäuser, die über ein Nahwärmenetz angeschlossen sind. Zudem verfügt das Ge-bäude über eine Photovoltaikanlage. Das Mehrfamilienhaus übertrifft als KfW-40-Haus die Vorgaben der EnEV 2009 deutlich. Für die gemeinschaftsorientierte Wohnform für alle Generationen wurde im Vorfeld ein Kooperationsvertrag abgeschlossen, der den Bewohnern wesentliche Mitwirkungs- und Mitgestaltungsrechte gibt.“

Der feierlichen Preisverleihung im Alten Stadthaus in Berlin war eine Fachveranstal-tung zum Thema „Motivation und Engage-ment als Wettbewerbsvorteil der Wohnungs-genossenschaften“ vorgeschaltet.

GdW-Präsident Axel Gedaschko, die Staats-ministerin im Bundeskanzleramt und Be-auftragte für Migration, Flüchtlinge und In-tegration, Prof. Dr. Maria Böhmer, sowie die

Genossenschafts-vertretern in ihren Praxisbeispielen verdeutl ichten, dass ehrenamtli-ches beziehungs-weise freiwil l i-ges Engagement u n v e r z i c h t b a r

für Genossenschaften als demokratische Unternehmensform ist. Um Motivation zu erzeugen, müssten die Wünsche der Mit-glieder in den Blick genommen werden. Auch die Motive für das Engagement haben sich geändert. Es gehe um Sinngebung und Anerkennung. Ferner solle das Engagement projektgebunden sein.

– Die Kurzbeschreibungen sind der GdW-Broschüre „Genossenschaftspreis 2010 – Dokumentation Preisträger und Aner-kennungen“ entnommen. Ein Video des Genossenschaftspreises kann auf dem YouTube-Kanal des GdW angeschaut werden unter www.youtube.com/GdWBundesverband

Bettina Herlitzius, Bündnis 90/Die Grünen

Freiwilliges engagement

ist für genossenschaft als demokratische unterneh-mensform unverzichtbar.


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Die GKKB ist ein System gemeinsamer Re-geln für die Ermittlung der Steuerbemes-sungsgrundlage von Unternehmen, die in der EU tätig sind. Der Richtlinienvorschlag bestimmt, wer zur Anwendung der GKKB optieren kann, und enthält einheitliche Vorschriften zur Berechnung der steuerli-chen Ergebnisse der Gruppenmitglieder, zur Konsolidierung der Ergebnisse inner-halb der Gruppe sowie zur Aufteilung der konsolidierten Steuerbemessungsgrund-lage anhand einer bestimmten Formel auf die beteiligten Mitgliedstaaten. Die GKKB-Richtlinie könnte – sofern Einstimmigkeit im Europäischen Rat erzielt wird – 2013 in Kraft treten.

Hervorzuheben ist insbesondere Folgen-des:• Die GKKB soll auf körperschaftsteuer-

pflichtige Unternehmen Anwendung finden.

• Abkehr vom Bestandsvergleich und Hinwendung zur GuV-orientierten Gewinnermittlung

• Abschreibungsregelungen Anlagever-mögen

Langlebige bewegliche und immaterielle Wirtschaftsgüter sollen über 15 Jahre, Ge-bäude über 40 Jahre und andere Wirtschafts-güter über vier Jahre abgeschrieben werden.

• Verlustverrechnung und Mindestbesteu-erung

Verluste sollen zeitlich unbegrenzt vor-tragsfähig sein. Einen Verlustrücktrag soll es dagegen nicht geben. Auf Regelungen zur Mindestbesteuerung soll verzichtet werden.

Die Bundesregierung beurteilt den vorgeleg-ten Richtlinienvorschlag kritisch. Dadurch könne es zu erheblichen Gewinn- und Ver-lustverlagerungen kommen, heißt es in der Antwort der Bundesregierung (VT-Druck-sache 17/5748) auf eine Kleine Anfrage der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen.

Hierzu führt die Bundesregierung weiter aus:

„Eine GKKB birgt für Deutschland das Risiko erheblicher, dauerhafter steuerli-cher Mindereinnahmen. Dies ergibt sich unter anderem daraus, dass immaterielle Wirtschaftsgüter nicht unmittelbar und nur in eingeschränktem Umfang in den Aufteilungsmechanismus einbezogen wer-den sollen, und aus der uneingeschränkten grenzüberschreitenden Verlustverrech-nung. Darüber hinaus bietet der Auftei-lungsmechanismus erhebliche Möglichkei-ten für Gewinn- und Verlustverlagerungen. Der Anreiz für Gewinn- und Verlustverla-gerungen wird durch fehlende einheitliche Körperschaftsteuersätze weiter erhöht. Überdies soll die GKKB nur optional einge-führt werden, so dass für innereuropäische Konzerne, die nicht für die GKKB optieren, die Verrechnungspreisgrundsätze weiter anzuwenden sind. Erst auf der Grundla-ge einer gründlichen und umfassenden Analyse kann die Haltung der Bundesre-gierung zu einzelnen von der Kommission vorgeschlagenen Regelungen bestimmt werden.“

eu-Vorschlag für eine konsolidierte körperschaftsteuer-Bemessungsgrundlage

Der Deutsche Bundestag hat am 9. Juni 2011 das Steuervereinfachungsgesetz 2011 in zweiter und dritter Lesung verabschie-det. Der Bundesrat hat am 8. Juli 2011 das Gesetz allerdings vorerst gestoppt.

Mit dem Steuervereinfachungsgesetz 2011 kommt es im Bereich der Dividendenbe-steuerung bei Wohnungsgenossenschaften künftig zu einer erheblichen Vereinfachung. Nach dem neuen § 44a Abs. 4b EStG ist bei

Dividendenzahlungen von Genossenschaf-ten ab dem 1. Januar 2012 kein Kapitalertrag-steuerabzug mehr vorzunehmen. Voraus-setzung hierfür ist, dass der Genossenschaft eine Nichtveranlagungsbescheinigung bzw. ein in ausreichender Höhe erteilter Freistel-lungsauftrag des Mitglieds vorliegt. Diese Abstandnahme vom Steuerabzug tritt damit an die Stelle der derzeit erfolgenden nach-träglichen Erstattung der zunächst einbehal-tenen und abgeführten Kapitalertragsteuer.

Der GdW und die Regionalverbände haben sich bekanntlich seit Längerem für eine Vereinfachung auf diesem Gebiet eingesetzt. Die GdW-Information „Dividenden und Zinsen bei Wohnungsgenossenschaften – Hinweise zum Besteuerungsverfahren“ wird Anfang 2012 in aktueller Fassung veröffent-licht werden.

einkommensteuer

erhebliche Vereinfachung bei der dividendenbesteuerung von genossenschaften

körPerschaFtssteuer >> Am 16. März 2011 hat die Europäische Kommission den Vorschlag für eine Richtlinie über eine gemeinsame konsolidierte Körperschaftsteuer-Bemessungsgrundlage (GKKB) veröffentlicht.


28 steuern

Rückwirkend zum 1. Januar 2011 vorzuneh-mende Rechnungsberichtigungen stellen die betroffenen Wohnungsunternehmen vor erhebliche Schwierigkeiten. Betroffene Wohnungsunternehmen sind aktuell dabei, die geänderte Verwaltungsauffassung um-zusetzen, das heißt die Rechnungslegung entsprechend der § 13b UStG-Erfordernisse umzustellen. Allerdings warten diese Un-ternehmen hinsichtlich der rückwirkenden Rechnungsberichtigung noch auf die Ent-scheidung der Finanzverwaltung im Hinblick auf die Verlängerung der Übergangsfrist. Konkret sind hier Tausende von Rechnungen betroffen. Die beteiligten Wohnungsunter-nehmen, Handwerker und örtlichen Finanz-behörden sind völlig überfordert, zumal die Umsatzsteuer auch abgeführt ist.

Es wird um eine kurzfristige Abstimmung auf Bund-Länder-Ebene gebeten, um diese Rech-nungsberichtigungen vermeiden zu können. Aufgrund eines entsprechenden Antrags der

Bundessteuerberaterkammer wird die im BMF-Schreiben vom 17. Februar 2011 zuge-lassene Vereinfachungsregelung nach dem Ergebnis der Erörterungen mit den obersten Finanzbehörden der Länder wie folgt er-weitert: Hat der leistende Unternehmer das Entgelt oder Teile des Entgelts vor dem 1. Januar 2011 vereinnahmt und hierfür auch eine Rechnung mit offenem Steuerausweis erstellt, hat er die Rechnung(en) über diese Zahlungen im Voranmeldungszeitraum der tatsächlichen Ausführung der Bauleistung zu berichtigen (§ 27 Abs . I Satz 3 UStG, § 14c Abs. 1 Satz 1 und 2 UStG). In der Schlussrechnung sind die gezahlten Abschlagszahlungen nur dann mit ihrem Bruttobetrag (einschließlich Umsatzsteuer) anzurechnen, wenn die Um-satzsteuer bis zum Zeitpunkt der Erteilung der Schlussrechnung nicht an den Leis-tungsempfänger zurückerstattet wurde. Es ist aber nicht zu beanstanden, wenn bei der Anwendung der Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers bei für nach dem 31.

Dezember 2010 von Bauträgern bezogenen Bauleistungen im Sinne des § 13b Abs. 2 Nr. 4 Satz 1 UStG, für die der Bauträger Steu-erschuldner nach § 13b Abs. 5 Satz 2 UStG ist, nur das um das vor dem 1. Januar 2011 vom leistenden Unternehmer vereinnahmte Entgelt oder die vereinnahmten Teile des Entgelts geminderte Entgelt zugrunde gelegt wird. Voraussetzung hierfür ist, dass das vor dem 1. Januar 2011 vereinnahmte Entgelt oder die vereinnahmten Teile des Entgelts vom leistenden Unternehmer in zutreffender Höhe versteuert (= in einer Umsatzsteuer-Voranmeldung oder in einer Steuererklärung für das Kalenderjahr angemeldet) wurde. In derartigen Fällen ist keine Berichtigung der über geleistete Abschlagszahlungen erteilten Rechnungen durchzuführen.

Die Verbände haben zu diesem Thema Kon-takt zu den Finanzministerien in Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und Hessen auf-genommen.

§ 13b ustg bei Bauträgerleistungen

umsatZsteuer >> Aufgrund der aus der Praxis geschilderten Probleme bei der Umsetzung der geän-derten Verwaltungsauffassung in Bezug auf die Beurteilung von Bauträgerleistungen (Umkehrung der umsatzsteuerlichen Abzugsverpflichtung) hat der GdW die Problematik erneut gegenüber dem Bundesministerium der Finanzen (BMF) mit Schreiben vom 7. und 27. Juni 2011 thematisiert und sich noch einmal für eine Verlängerung der Übergangsfrist bis zum 31. Dezember 2011 ausge-sprochen. Eine Antwort liegt bisher noch nicht vor.

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steuern 29

Überschreiten die Aufwendungen des Arbeitgebers aus Anlass einer Betriebsveranstaltung zum Firmen-

jubiläum die Freigrenze von 110 Euro je teilnehmendem Arbeitnehmer, so liegt in vollem Umfang steuerpflichtiger Arbeits-lohn vor. Zu den zu berücksichtigenden Aufwendungen gehören neben den Kosten des Programms auch die Kosten des äußeren Rahmens der Veranstaltung (Finanzgericht Düsseldorf, Urteil vom 7. Oktober 2010 – 16 K 1294/09 L; Revision zugelassen).

Betriebsveranstaltungen sind betrieb-lich veranlasste Veranstaltungen mit ge-sellschaftlichem Charakter, bei denen die Teilnahme allen Betriebsangehörigen of-fen steht. Betragen die Aufwendungen des Arbeitgebers einschließlich Umsatzsteuer für die Zuwendungen an den einzelnen Arbeitnehmer insgesamt mehr als 110 Euro je Veranstaltung, so sind die Aufwendungen

dem Arbeitslohn hinzuzurechnen (vgl. R 19.5 Abs. 4 LStR 2011).

Auch bei einer herausragend aufwändigen Feier des Firmenjubiläums mit fünfstelliger Teilnehmerzahl ist die für die Annahme ei-nes überwiegenden eigenbetrieblichen Inte-resses geltende Freigrenze von 110 Euro gem. R 72 Abs. 4 LStR 2005 bzw. R 19.5 Abs. 4 LStR 2011 noch angemessen und nicht im Einzel-fall im Hinblick auf branchenspezifische Besonderheiten oder die Bedeutung und wirtschaftliche Größe des Arbeitgebers zu erhöhen. Für die Ermittlung des Über- oder Unterschreitens der 110-Euro-Grenze sind die Gesamtaufwendungen des Arbeitgebers einschließlich der Kosten des äußeren Rah-mens der Veranstaltung zugrunde zu legen. Dazu gehören auch Reisekosten für auswär-tig beschäftigte Arbeitnehmer (entgegen R 19.5 Abs. 5 Nr. 3 LStR). Nur die bei der Veranstaltung gewährten Vorteile und ab-

grenzbaren Kosten, die in keiner Weise den Arbeitnehmern zugute kommen, sind nicht einzubeziehen. Maßgeblich für die Prüfung des Überschreitens der Freigrenze ist die gegebenenfalls zu schätzende Zahl der tat-sächlich teilnehmenden Beschäftigten und nicht die Anzahl der eingeladenen oder an-gemeldeten Arbeitnehmer.

einkommensteuer

Betriebsveranstaltung zum Firmenjubiläum

Die Energieeinsparverordnung (EnEV) enthält auch einige Nachrüstverpflichtun-gen. Eine davon ist die Dämmpflicht für oberste Geschossdecken. Zur bilanziellen Behandlung der Nachrüstverpflichtung ist Folgendes anzumerken:

dämmpflicht

Begehbare, bisher ungedämmte oberste Ge-schossdecken beheizter Räume sind bis zum 31.Dezember 2011 so zu dämmen, dass der Wärmedurchgangskoeffizient der Geschoss-decke 0,24 Watt/(m2-K) nicht überschreitet. Die Pflicht gilt als erfüllt, wenn anstelle der Geschossdecke das darüber liegende, bisher ungedämmte Dach entsprechend gedämmt ist (vergl. § 10 Abs. 4 EnEV i. V. m. § 10 Abs. 3 EnEV).

ausnahme

Die Dämmpflicht wird jedoch in der Praxis häufig nicht bestehen, da der Ausnahme-

tabestand des § 10 Abs. 6 EnEV erfüllt ist. Nach dieser Regelung besteht die Dämm-pflicht nicht, soweit die für die Nachrüstung erforderlichen Aufwendungen durch die eintretenden Einsparungen nicht innerhalb angemessener Frist erwirtschaftet werden können. Das ist der Fall, wenn die Realisie-rung einer Mieterhöhung nicht möglich ist oder nur in so geringem Umfang möglich ist, dass die Aufwendungen für die Däm-mung nicht innerhalb angemessener Frist erwirtschaftet werden können. Bei Vorlie-gen des Ausnahmetatbestandes wird eine Antragstellung bei der zuständigen Behörde durch die EnEV nicht gefordert. Es empfiehlt sich jedoch, den Tatbestand bei Inanspruch-nahme im Unternehmen entsprechend zu dokumentieren.

nichterfüllung der dämmpflicht

Die Nichterfüllung der Nachrüstpflicht stellt zwar einen Verstoß gegen die EnEV dar,

dieser ist aber nicht sanktionsbewehrt, das heißt er stellt keine Ordnungswidrigkeit dar.

rückstellungspflicht

Soweit die Dämmpflicht wie oben dargestellt besteht und die Dämmung bis Ende 2011 noch nicht vorgenommen worden ist, muss für die noch entstehenden Kosten im han-dels- und steuerrechtlichen Jahresabschluss zum 31. Dezember 2011 eine Rückstellung für ungewisse Verbindlichkeiten gebildet werden.

Wenn jedoch der Ausnahmetatbestand er-füllt ist, das heißt wenn die für die Nachrüs-tung erforderlichen Aufwendungen durch die eintretenden Einsparungen nicht inner-halb angemessener Frist erwirtschaftet wer-den können, besteht keine Dämmpflicht und damit auch keine Pflicht zur Bildung einer Rückstellung.

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rückstellungspflicht für die dämmung von obersten geschossdecken

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30 recht

mietrecht

Wohnwertverbesserungen durch den mieter dürfen bei Vergleichsmietenerhöhung nicht berücksichtigt werden

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 7. Juli 2010 entschieden, dass Wohnwertver-

besserungen, die ein Wohnungsmieter vorgenommen und finanziert hat, bei der Ermittlung der ortsüblichen Ver-gleichsmiete im Rahmen von Mieter-höhungsverlangen im Regelfall nicht zu berücksichtigen sind.

sachverhalt

Ein seit 1976 in einer Wohnung in Ham-burg lebender Mieter baute aufgrund einer im Mietvertrag enthaltenen Ver-pflichtung in die Wohnung auf eigene Kosten ein Bad und eine Sammelheizung ein. Im Februar 2008 verlangte die Ver-mieterin Zustimmung zu einer Erhö-hung der Nettomiete von 450,28 Euro auf 539,95 Euro monatlich. Zur Begründung

nahm sie auf den Mietspiegel der Stadt Hamburg Bezug und ordnete die Wohnung in das Rasterfeld C 4 ein. Dieses Rasterfeld bezieht sich auf Wohnungen mir normaler Wohnlage, Baujahr bis Ende des Jahres 1918 und einer Ausstattung mit Bad und Sammelheizung. In drei vorangegangenen Mieterhöhungsverlangen seit 1992 hatte die Vermieterin dagegen auf die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen ohne Bad und Sammelheizung abgestellt.

entscheidung

Der BGH entschied nun, dass die orts-übliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) für die Wohnung des Mieters anhand ver-gleichbarer Wohnungen zu ermitteln ist, die nicht mit Bad und Sammelheizung ausgestattet sind. Wohnwertverbesserun-gen, die der Mieter vorgenommen und

finanziert hat, sind bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu berücksichtigen, wenn nicht die Par-teien etwas anderes vereinbart haben oder der Vermieter dem Mieter die ver-auslagten Kosten erstattet hat. Die vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Wohnwertverbesserung bleibt bei der Ermittlung der Vergleichsmiete auch dann unberücksichtigt, wenn sie – wie hier – auf einer vertraglichen Verpflich-tung beruht. Anderenfalls müsste der Mieter die Ausstattung seiner Wohnung im Ergebnis doppelt bezahlten, zunächst beim Einbau entsprechend der vertragli-chen Verpflichtung und später nochmals durch eine auch auf diese Ausstattung gestützte Mieterhöhung (Urteil des BGH vom 7. Juli 2010, Az.: VIII ZR 315/09; www.bundesgerichtshof.de).

Zulässige Beträge in einer kleinreparaturklausel Das Amtsgericht (AG) Würzburg hat mit Urteil vom 17. Mai 2010 entschieden, dass Beträge in Höhe von 110 Euro im Einzelfall und jährlich acht Prozent der Jahresgrund-miete, höchstens jedoch 500 Euro, in einer Kleinreparaturklausel angemessen und damit zulässig sind.

Aufgrund eines Mietvertrags vom 1. Juli 2008 vermietete der Vermieter dem Mieter eine Wohnung. In § 11 des Mietvertrages war eine Kleinreparaturklausel mit folgendem Inhalt vereinbart: „Der Mieter ist verpflichtet, die Kosten für das Beheben kleiner Schäden an Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser, Abwasser und Gas, den Heiz-, Koch- und Kühleinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Bedienungsvor-richtungen für Roll- und Fensterläden zu tragen bis zu einem Betrag von 110 Euro im Einzelfall. Der Gesamtbetrag, der auf den Mieter jährlich entfällt, darf acht Prozent der Jahresgrundmiete, höchstens jedoch 500 Euro, nicht übersteigen.“

Der Vermieter ließ in der Folge notwendige Reparaturen an verschiedenen Rollläden durch eine Fachfirma ausführen. Dabei fielen einmal Kosten in Höhe von 63,07 Euro und einmal Kosten von 70,21 Euro an. Diese Beträge machte er aufgrund der Kleinreparaturklausel gegenüber dem Mie-ter geltend. Der Mieter verweigerte die Er-stattung, da er der Ansicht war, die Beträge in der Kleinreparaturklausel seien unange-messen hoch, was zur Unwirksamkeit der Klausel führe.

Das AG Würzburg sprach dem Vermieter den Zahlungsanspruch zu, da die Beträge in der Klausel angemessen seien und die Klausel damit im Ganzen wirksam sei. Das Gericht betonte, dass bei der Beurteilung, welche Beträge angemessen und damit noch zuläs-sig sind, die allgemeine Preisentwicklung berücksichtigt werden muss. Unter diesem Aspekt seien die vom Vermieter verwendeten Beträge nicht unangemessen (Urteil des AG Würzburg vom 17. Mai 2010, Az.: 13 C 670/10; WuM 2010, Seite 561).

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recht 31

keine mietminderung bei einer vom mieter veranlassten unterbrechung der stromlieferung durch stromversorger

mietrecht >> Mit Urteil vom 15. Dezember 2010 hat der Bundesgerichthof (BGH) entschieden, dass eine auf einem Zahlungsrückstand eines Wohnungsmieters gegenüber dem Stromversorger beruhende Unterbrechung der Stromlieferung nicht zu einer Minderung der Miete führt, da dieser Mangel der Sphäre des Mieters zuzurechnen ist.

sachverhaltEin Vermieter hat seinen Mieter auf Zahlung rückständiger Miete sowie Räumung und Herausgabe der von ihm gemieteten Ein-zimmerwohnung in Anspruch genommen.

Die Wohnung ist an das Elektrizitätsverteiler-netz eines Netzbetreibers angeschlossen. Die Entnahmestelle für die streitgegenständliche Wohnung war bei Beginn des Mietverhältnis-ses mit einer Messeinrichtung (Stromzähler) versehen. Wegen eines Zahlungsrückstands des Mieters gegenüber dem Versorger kam es am 28. März 2007 auf Veranlassung des Versorgers zur Unterbrechung der Stromlie-ferung. Nach Zahlung der Rückstände durch den Mieter veranlasste der Versorger Mitte April 2007 die Wiedereröffnung der im Hause der Klägerin gelegenen Stromentnahmestel-le. Wegen Zahlungsrückständen hinsichtlich der Kosten der Sperrung und Entsperrung des Anschlusses in Höhe von 89,50 Euro ver-anlasste der Versorger erneut die Sperrung des Anschlusses am 25. Juni 2007 und den Ausbau des Zählers am 16. August 2007 für die Entnahmestelle der Wohnung.

Der Mieter teilte dem Versorger mit Schrei-ben vom 12. Mai 2007 unter anderem mit, dass er die Stromabstellung als Vertrags-beendigung angesehen und den Versorger gewechselt habe. Der Versorgerwechsel schlug jedoch fehl, weil der Netzbetreiber die Entnahmestelle wegen der fehlenden Messeinrichtung als „inaktiv“ meldete.

Mit Schreiben vom 28. September 2008 kündigte der Mieter wegen der fehlenden Stromversorgung seiner Wohnung infolge des Ausbaus des Stromzählers die Minde-rung der (Kalt-)Miete um 50 Prozent an. Die Miete (einschließlich der Betriebskos-tenvorauszahlung) betrug zuletzt 171,03 Euro monatlich. Ab Dezember 2008 zahlte der Mieter ein auf 107,29 Euro monatlich gekürztes Nutzungsentgelt. Der Vermieter widersprach der Minderung und kündigte

den Mietvertrag nach vorheriger Abmahnung mit Schreiben vom 18. Mai 2009 zum 8. Juni 2009 fristlos wegen Zahlungsverzugs in Höhe von 384,94 Euro. Der Mieter hat der Kündigung widersprochen.

entscheidung

Der BGH hat entschieden, dass dem Vermieter sowohl ein Anspruch auf Zahlung der restlichen Miete und Nutzungsentschädigung in Höhe von insgesamt 466,73 Euro gemäß §§ 535 Abs. 2, 546a Abs. 1 BGB als auch auf Räumung und Herausgabe der gemieteten Wohnung gemäß § 546 BGB zusteht. Das Mietverhält-nis sei durch die fristlose Kündigung vom 18. Mai 2009 wegen Zahlungs-verzugs des Mieters über mehr als zwei Termine mit zwei Monatsmie-ten gemäß § 543 Abs. 1 Nr. 3b BGB wirksam beendet worden.

Zur Begründung seiner Entscheidung führt der BGH aus, dass die Stromversorgung der streitgegenständlichen Wohnung infolge des Ausbaus der Messeinrichtung (Stromzähler) ab dem 16. August 2007 zeitweise unterbro-chen war. Zwar lag damit nach Ansicht des BGH insoweit ein Mangel der Wohnung vor, als ihre Gebrauchstauglichkeit dadurch beeinträchtigt war, dass der Mieter ohne die Messeinrichtung keinen Strom von einem (neuen) Versorger beziehen konnte. Dieser Mangel führe jedoch nicht zu einer Minde-rung der Miete gemäß § 536 BGB. Eine Min-derung ist ausgeschlossen, wenn ein Mangel der Sphäre des Mieters zuzurechnen ist.

Genau diesen Fall sah der BGH hier. Die Un-terbrechung der Anschlussnutzung und die physische Trennung der Entnahmestelle der Wohnung des Mieters vom Netz erfolgte auf eine entsprechende Mitteilung des Versor-gers, weil der Mieter sich weigerte, dem Ver-sorger die Kosten für die vorausgegangene

Sperrung und Entsperrung des Anschlusses in Höhe von 89,50 Euro zu erstatten, die we-gen des Zahlungsrückstands gegenüber dem Versorger entstanden waren. Diese Vorgänge rühren ausschließlich aus dem Strombelie-ferungsverhältnis des Mieters mit seinem Versorger her und sind daher seiner Sphäre, nicht aber der Risikosphäre des Vermieters zuzurechnen.

Der Klägerin stehe daher gegen den Beklag-ten ein Anspruch auf Zahlung der offenen Restmiete gemäß § 535 Abs. 2 BGB und, in-folge der fristlosen Kündigung der Nutzungs-entschädigung aus § 546a Abs. 1 BGB, für die weitere Inanspruchnahme der Wohnung zu. Der Räumungs- und Herausgabeanspruch der Klägerin gegen den Beklagten folgt aus § 546 Abs. 1 BGB infolge des Zahlungsver-zugs des Beklagten mit der Miete im Zeit-punkt der Kündigung gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3b BGB (Urteil des BGH vom 15. Dezember 2010, Az.: VIII ZR 113/10; www.bundesgerichtshof.de).

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32 recht

Vier-länder-Büro, Bonn >> Im Mittelpunkt diesmal: Mietminderung und Betriebskostenabrechnung

aus der Beratungspraxis der Verbände

Neben der Frage der Mietminde-rung bei Streitigkeiten zwischen Nachbarn greift der Praxisbericht

dieser Ausgabe eine Frage aus dem Be-triebskostenrecht auf.

Die Mieter einer Wohnung im Erdge-schoss sind passionierte Raucher und kommen dieser Leidenschaft häufig auf ihrem Balkon nach. Da die Mieter des ersten Obergeschosses, deren Balkon unmittelbar über dem Balkon der Erd-geschossmieter liegt, diese Passion nicht teilen, kommt es zum Streit zwischen den Mietparteien. Die Mieter der Woh-nung im ersten Obergeschoss fordern den Vermieter zur Abhilfe auf und dro-hen andernfalls mit einer Mietminde-rung.

In den einschlägigen Urteilen kommen die erkennenden Gerichte zu dem Er-gebnis, dass Rauchen grundsätzlich zum

vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwoh-nung gehört. Da der Vermieter den Mieter der Wohnung im Erdgeschoss also nicht veranlassen kann, das Rauchen auf dem Balkon einzustellen beziehungsweise einzu-schränken, steht dem Mieter der Wohnung im ersten Obergeschoss grundsätzlich kein Recht zur Mietminderung zu.

Ausnahmsweise kann ein Mieter wegen des Rauchverhaltens eines Wohnungsnachbarn die Mieter mindern, wenn beispielsweise die Versorgungsschächte in seiner Wohnung nicht ordnungsgemäß abgedichtet sind und deshalb in erheblichem Umfang Zigaretten-rauch aus der Nachbarwohnung in seine Wohnung dringt. Nach Auffassung der Ge-richte muss auch im traditionellen Woh-nungsbau gefordert werden, dass nicht jeder Geruch und insbesondere kein erheblicher Zigarettengeruch aus einer benachbarten Wohnung über die bauliche Konstruktion in die eigene Wohnung dringt. Zu beachten

ist, dass in dieser Fallkonstellation ein Anspruch auf Unterlassen des Rauchens ebenfalls ausscheidet. Vielmehr handelt es sich um einen baulichen Mangel, der den Mieter zur Minderung berechtigt.

In der Heiz- und Betriebskostenab-rechnung werden die Stromkosten der Heizungsanlage im Rahmen der Allge-meinstromkosten abgerechnet. Ist diese Vorgehensweise zulässig?

Nach Ansicht der Rechtsprechung ist es nicht zulässig, die Stromkosten für die Heizungsanlage, zum Beispiel für die Um-wälzpumpe, als Teil des Allgemeinstroms abzurechnen. Vielmehr muss eine Abrech-nung im Rahmen der Heizkosten erfolgen. Soweit ein Zwischenzähler nicht vorhan-den ist, sind die anteiligen Stromkosten für die Heizungsanlage zu schätzen. Die Grundlagen der Schätzung sind dem Mie-ter offenzulegen.

geodatendienste

auf google street View folgt microsoft streetside

Bereits seit Mai fahren die ersten Ka-merawagen durch Nürnberg und Um-gebung, um Straßen und Häuser für den neuen Microsoft Geodatendienst „Bing Map Streetside“ zu fotografieren. Insgesamt werden 60 Städte und Regi-onen erfasst.

Nach Verhandlungen mit dem Bayerischen Landesbeauftragten für den Datenschutz hat sich Microsoft bereit erklärt, Eigentü-mern und Mietern ein Vorabwiderspruchs-recht einzuräumen. Die Betroffenen haben danach die Möglichkeit, in der Zeit vom 1. August bis zum 30. September 2011 ent-sprechende Anträge einzureichen. Nach der Veröffentlichung besteht ein erneutes Widerspruchsrecht.

Ob Microsoft (Vorab-)Widersprüche von Wohnungsunternehmen akzeptiert, ist noch nicht abschließend geklärt. Es ist jedoch nicht auszuschließen, dass Microsoft einen vergleichbaren Stand-punkt wie seinerzeit Google einnimmt und Widersprüche juristischer Personen ablehnt.


technik, Bauen, Planen 33

Fugendurchlässigkeit von Fenstern –auslegung zu § 6 abs. 1 satz 2 i. V. m. anlage 4 nr. 1 eneV 2009Inwieweit sind geregelte Außenwandluft-durchlässe, die in einen Fensterrahmen eingebaut werden, zur Einstufung in eine Klasse der Fugendurchlässigkeit von außen-liegenden Fenstern mit heranzuziehen?

Wie ist die Regelung der maßgeblichen Nor-men DIN EN 10261 und DIN EN 12207 hin-sichtlich der Prüfung der Luftdurchlässigkeit sowie des aufzubringenden Prüfdruckes zu interpretieren?

Antwort: Nach § 6 Abs. 1 Satz 2 EnEV muss die Fugendurchlässigkeit von außen lie-genden Fenstern, Fenstertüren und Dach-flächenfenstern Anlage 4 Nr. 1 genügen. Danach ist bei Gebäuden bis zu zwei Voll-geschossen die Klasse 2 der Fugendurchläs-sigkeit und bei mehr als zwei Vollgeschossen die Klasse 3 der Fugendurchlässigkeit nach DIN EN 12207 einzuhalten.

Die Fugendurchlässigkeit versteht sich als Durchlässigkeit der Funktionsfuge zwischen Blend- und Flügelrahmen hinsichtlich des Luftdurchgangs bei einem bestimmten Dif-ferenzdruck.

Die Einstufung in eine Klasse der Fugen-durchlässigkeit nach der DIN EN 12207 er-folgt auf der Grundlage von Messwerten nach der Prüf-Norm DIN EN 1026. Alle nach dieser Norm gemessenen Werte müssen unterhalb der für eine Klasse maßgeblichen-Grenzkurve liegen.

Gemessene Werte der Fugendurchlässig-keit nach der DIN 18055 (a-Werte) dürfen übergangsweise für die Einstufung noch

verwendet werden. Bei Vorliegen von Prüf-ergebnissen nach DIN EN 1026 verlieren sie jedoch ihre Bedeutung.

Geregelte Außenwandluftdurchlässe, die für die Planung einer ordnungsgemäßen Lüftung eingesetzt werden und zum Bei-spiel im Fensterrahmen oder einem mit dem Rahmen verbundenen Bauteil unter-gebracht sind, sind nicht der Funktionsfuge zuzuordnen.

Dementsprechend sind sie in die Prüfung der Fugendurchlässigkeit nicht mit einzubezie-hen und bei der Einstufung der Klassen der Fugendurchlässigkeit nach DIN EN 12207 nicht zu berücksichtigen. Während der Prü-fung sind sie nach DIN EN 1026 deshalb im Allgemeinen abzukleben.

Putzerneuerung –auslegung zu § 9 absatz 1 satz 1 i. V. m. anlage 3 nr. 1 Buchstabe d) eneV 2009

In welchen Fällen der Erneuerung des Au-ßenputzes an Gebäuden werden Anforde-rungen an den Wärmedurchgangskoeffizi-enten der Wand (§ 9 Absatz 1 Satz 1 EnEV) gestellt?

Inwiefern gilt die Anforderung nach Anlage 3 Nr. 1, Buchstabe d) EnEV auch bei einer Grenzbebauung? Gilt Anlage 3 Nr. 1 Buchstabe d) EnEV, wenn ein gerissener Putz mit einem neuen Überputz (ggf. unter Ver-wendung eines Armierungsgewebes) saniert oder wenn eine Sichtbetonfläche saniert und beschichtet wird?

Antwort: Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EnEV sind bei beheizten Räumen in bestehenden Ge-bäuden, auf die die Verordnung nach der Definition des Geltungsbereiches gemäß

§ 1 i. V. m. § 2 EnEV anwendbar ist, insoweit Anforderungen einzuhalten, als Maßnah-men nach Anlage 3 Nr. 1 bis 6 ausgeführt werden. Zu diesen Maßnahmen zählt nach Anlage 3 Nr. 1 Buchstabe d) EnEV auch der Fall, dass bei einer bestehenden Wand mit ei-nem Wärmedurchgangskoeffizienten größer 0,9 W/(m²·K) der Außenputz erneuert wird.

Im Falle von Maßnahmen an Außenwänden – also auch für die Außenputzerneuerung – werden keine Anforderungen gestellt, soweit die in § 9 Absatz 3 EnEV enthaltene Baga-tellregelung zutrifft. Dabei ist der Anteil der von der Maßnahme betroffenen Fläche an der Gesamtfläche des Bauteils Außenwand maßgeblich. Beträgt dieser Anteil nicht mehr als 10 v. H., so werden keine Anforderungen gestellt. In den übrigen Fällen muss nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EnEV ausschließlich die Bau-teilfläche, die Gegenstand der Maßnahme ist, den Anforderungen an den in Anlage 3 festgelegten Wärmedurchgangskoeffizien-ten genügen. Alternativ zu der Einhaltung der Anforderungen an den Wärmedurch-gangskoeffizienten der betroffenen Bau-teilflächen besteht die Möglichkeit, für das ganze Gebäude Berechnungen zum Jahres-Primärenergiebedarf und zur Dämmung der Gebäudehülle durchzuführen, die dann im Ergebnis die Neubauanforderungen um nicht mehr als 40 v. H. überschreiten dürfen (§ 9 Abs. 1 Satz 2 EnEV).

Bei der Festsetzung der Anforderungen unter Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebots hat der Verordnungsgeber im Falle des § 9 Abs. 1 Satz 1 EnEV stets vorausgesetzt, dass die Anforderung durch entsprechende Aus-führung der ohnehin vom Bauherrn in An-griff genommenen Baumaßnahme realisiert wird und nicht durch eine zusätzliche Maß-

auslegungsfragen zur energieeinsparverordnung Fachkommission Bautechnik der BauministerkonFerenZ >> Die geänderte Energieeinsparverordnung (EnEV 2009) ist am 1. Oktober 2009 in Kraft getreten. Um im Vollzug eine möglichst einheitliche Anwendung der EnEV zu ermöglichen, hatte die Fachkommission „Bautechnik“ der Bauminister-konferenz beschlossen, eine Arbeitsgruppe einzurichten, die die in den Ländern eingehenden Anfragen von allgemeinem Interesse beantworten soll. Das VM präsentiert Fragen und Antworten.

>>


34 technik, Bauen, Planen

nahme. Im Falle der Außenputzerneuerung heißt dies, dass nur Dämmungen auf der Außenseite als Möglichkeit der Erfüllung der Anforderungen in Betracht gezogen wurden. Deshalb ist davon auszugehen, dass im Falle einer Außenputzerneuerung die Anforde-rung der Energieeinsparverordnung stets zu einer Änderung der Außenmaße des Gebäu-des führt, die ansonsten nicht erforderlich wäre. Folglich ist nicht auszuschließen, dass die verordnungsbedingte Ausführung auf Restriktionen stößt oder mit zusätzlichen Aufwendungen verbunden wäre, die bei einer bloßen Erneuerung des Putzes, also in der gleichen Ausführung wie bisher, nicht auftreten würden.

Für Ausnahmefälle, in denen aus besonde-ren technischen Gründen die Dämmschicht-dicke begrenzt wird, gelten nach Anlage 3 Nr. 1 Satz 5 EnEV die Anforderungen als er-füllt, wenn die nach anerkannten Regeln der Technik höchstmögliche Dämmschichtdicke bei einem Bemessungswert der Wärmeleit-fähigkeit λ= 0,040 W/(m·K) eingebaut wird. Es bedarf keines Antrags auf Befreiung nach § 25 Abs. 1 EnEV durch die nach Landesrecht zuständige Behörde.

Bei einer Grenzbebauung, bei der die EnEV-konforme Dämmschichtdicke dazu führen

würde, dass der Bauherr das Grundstück des Nachbarn überbaut, entfällt insoweit die Pflicht zur Einhaltung der von der EnEV geforderten Dämmschichtdicke. Dies gilt jedoch nicht, wenn auf Grund von landes-rechtlichen Regelungen (zum Beispiel in den Landesnachbarrechtsgesetzen) eine Pflicht des Nachbarn zur Duldung des Überbaus besteht.

Der Festlegung nach Anlage 3 Nr. 1 Buch-stabe d) EnEV liegt eine Wirtschaftlichkeits-untersuchung zugrunde, die vom Abneh-men des Altputzes und dem Neuverputzen ausgeht. Eine Erneuerung des Außenputzes im Sinne der Anlage 3 Nr. 1 Buchstabe d) EnEV setzt also voraus, dass der bestehende Altputz abgeschlagen wird. Bei so genann-ten Putzreparaturen, bei denen der Altputz verbleibt, ist das Erfordernis des Aufbaus eines Wärmedämmsystems in der Regel nach dem Wirtschaftlichkeitsgebot des EnEG (§ 5 EnEG) als nicht ausreichend wirtschaft-lich anzusehen. Hier ist davon auszugehen, dass keine ausreichende Amortisation der zusätzlich aufzuwendenden Kosten sicher-gestellt ist. „Putzreparaturen" (gegebenen-falls auch in Verbindung mit zusätzlichen Farb- oder Putzbeschichtungen), bei denen der bestehende Putz nicht abgeschlagen wird, sind deshalb keine Putzerneuerun-

gen im Sinne von Anlage 3 Nr. 1 d) EnEV, sondern Instandsetzungsmaßnahmen für den bestehenden Putz. Gleiches gilt für die Instandsetzung geschädigter Betonflächen. Eine Reparatur geschädigter Stellen (nach den Richtlinien des Deutschen Ausschusses für Stahlbeton) mit einer anschließenden Beschichtung der Betonoberfläche ist keine Putzerneuerung im Sinne der EnEV.

Anlässlich einer Außenputzerneuerung kann die von der Verordnung geforderte zusätzli-che Wärmedämmung im Einzelfall bei Fens-terlaibungen, Dachüberständen, Zierele-menten an der Fassade usw. zu zusätzlichen Aufwendungen führen, die den Tatbestand einer unbilligen Härte im Sinne von § 25 Abs. 1 EnEV erfüllen. Hierbei ist im Einzelfall auf Antrag durch die nach Landesrecht zu-ständige Behörde zu entscheiden, inwieweit solche Dämmmaßnahmen nach § 25 Abs. 1 EnEV wegen fehlender Wirtschaftlichkeit ei-ne unbillige Härte darstellen und deswegen im Einzelfall von den Anforderungen der EnEV zu befreien ist.

– Nähere Informationen bei Dipl.-Ing. Architekt Sascha Lankes Tel.: 069 97065-144 E-Mail: [email protected]

Wer neu baut, muss die Anforderungen der Energieeinsparverordnung beachten.

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08.08.2011 Wiesbaden Verkaufs- und Vermietungstraining für die Immobilienwirtschaft Prof. Dr. Matthias Neu 3

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17.08.2011 Wiesbaden Marktgerechte Wertermittlung für Makler Dirk Strelow 3

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Die Wohnungspräsentation als wichtigster Schritt zum Mietvertrag

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Herausgeber: Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e.V. Goltsteinstr. 29, 40211 Düsseldorf, Tel.: 0211 16998-0, Fax: 0211 16998-50 E-Mail: [email protected], http://www.vdw-rw.de, http://www.wohnungswirtschaft-aktuell.de

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Redaktion: Andreas Gröhbühl (Leitung) Sabine Oefner (Sekretariat Redaktion, Tel.: 069 97065-128) Stephan Gerwing, Jürgen Gnewuch, Dr. Gerhard Jeschke, Sascha Lankes, Andrea Lorentz, Hans-Joachim Palm, Friederike Schüle, Roswitha Sinz, Damir Stipi

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druck: Krüger Druck und Verlag

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Düsseldorf, 21. – 24. September 2011

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