Wo steht das beste Büro- · 2019-09-25 · wurden im Jahr 2009 in ganz Graz 36.000 Quadratmeter...

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Die größten und modernsten Bürohäuser des Landes rittern um Mieter.GEWINN hat sieben Top-Standorte in Wien und Umgebung – von Rene Benkos Rivergate bis zum neuen Viertel Zwei im Wiener Prater – mit Ex perten bewertet und zeigt ihre Stärken und Schwächen. Wo Sie die niedrigsten Betriebskosten zahlen, die U-Bahn direkt vor die Tür fährt und die Klimaanlage nicht zieht. VON ROBERT WIEDERSICH

Wo steht das

besteBüro-haus?

RivergateErreichbarkeit ☺☺☺☺☺Infrastruktur ☺☺☺☺Ausstattung ☺☺☺☺☺Preis/Leistung ☺☺☺☺☺

Euro PlazaErreichbarkeit ☺☺☺☺Infrastruktur ☺☺☺☺Ausstattung ☺☺☺☺☺Preis/Leistung ☺☺☺☺☺

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Wer mit Ewald Stückler und sei-nen Mitarbeitern durch ein Bü-rohaus geht, braucht viel Zeit.Denn Stückler sieht alles, was

dem normalen Büromieter nicht auf den ers-ten Blick auffällt, auf den zweiten Blick aberviel Ärger verursachen kann. Entsprichtdie Klimaanlage dem neuesten Standoder erhöht ein unangenehm kalter Luft-zug bloß die Zahl der Krankenstände?Sind die Fluchtwege auch für die vielenMitarbeiter eines Großraumbüros breitgenug? Hält der Sonnenschutz die Hitze

wirklich draußen? Ist die Garageneinfahrtnur für Smart-Fahrer groß genug oder kommtauch der 7er-BMW des Chefs kratzerfrei zum

Brunnam Gebirge

TownTownErreichbarkeit ☺☺☺☺Infrastruktur ☺☺☺☺Ausstattung ☺☺☺☺Preis/Leistung ☺☺☺☺☺

MarximumErreichbarkeit ☺☺☺☺Infrastruktur ☺☺☺Ausstattung ☺☺☺☺Preis/Leistung ☺☺☺☺

Campus 21Erreichbarkeit ☺☺☺Infrastruktur ☺☺☺Ausstattung ☺☺☺Preis/Leistung ☺☺☺☺

Viertel ZweiErreichbarkeit ☺☺☺☺Infrastruktur ☺☺☺☺Ausstattung ☺☺☺☺☺Preis/Leistung ☺☺☺☺☺

CatamaranErreichbarkeit ☺☺☺☺Infrastruktur ☺☺☺Ausstattung ☺☺☺☺Preis/Leistung ☺☺☺☺

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Parkplatz? Lässt die Pflege des schönenParks vor dem Büro die Betriebskostenexplodieren?

Stückler ist Geschäftsführer vonTOC Tecno Office Consult. Er berätFirmen bei der Suche nach dem per-fekten Standort. Für GEWINN hat dasExpertenteam von TOC bereits zumzweiten Mal sieben moderne Büro-hausgroßprojekte unter die Lupe ge-nommen – teilweise noch bevor dieersten Mieter eingezogen sind. Unddie Mieter können es sich momentan

leisten, wählerisch zu sein. Das Ange-bot an neuen Flächen steigt weiter an,insgesamt stehen in Wien zwischen500.000 und 600.000 Quadratmeterleer.

Mit Ausnahme des Campus 21, dernoch in Niederösterreich liegt, befin-den sich alle geprüften Objekte in Wien.Einerseits um die Vergleichbarkeit zugewährleisten, andererseits werdenähnlich große Bürohäuser in den Bun-desländern schlicht nicht gebaut. Sowurden im Jahr 2009 in ganz Graz

36.000 Quadratmeter Bürofläche fer-tiggestellt, während allein das neu er-richtete Rivergate am Wiener Handels-kai über 50.000 Quadratmeter zur Ver-mietung anbietet.

Die beste LageDas schönste Bürohaus mit der effi-zientesten Fläche und besten Technikwird lange leer stehen, wenn die Lagenicht passt und es für die Mieter müh-sam zu erreichen ist. Mit einer Bushal-testelle allein ist das Thema öffentliche

Verkehrsmittel nicht erledigt. Hier ha-ben die Planer offensichtlich aus denFehlern der Vergangenheit gelernt. Alle Wiener Standorte haben eine U-Bahn-Station vor der Haustür,TownTown sogar zwei. Der Catamaranwird im Oktober über die verlängerteU2 erreichbar sein. Nur der Campus21 in Brunn am Gebirge ist nicht direktan das U-Bahn-Netz angeschlossen.Und wer hat die beste öffentliche Ver-kehrsanbindung von allen? „Das River-gate belegt hier Platz eins“, urteilt Stück-ler. Das von Rene Benkos Signa so-eben fertiggestellte Gebäude nebendem Millennium Tower ist nur 20 Me-ter von der U6 und der Schnellbahn-Station entfernt, dazu kommen Bus-und Straßenbahnlinien und ein dich-tes Radwegenetz. Top: Für Fahrrädergibt es einen 100 Plätze großen, hellenund sicheren Abstellraum, samt ange-dockten Duschen und Garderoben fürdie Biker.

Was die Autobahnanschlüsse be-trifft sind alle Standorte perfekt er-schlossen. Marximum, TownTown,Viertel Zwei, Catamaran und Euro Pla-za liegen nahe an der Südosttangente.

Platz eins für dasRivergate bei deröffentlichen Ver-kehrsanbindung.

S-Bahn und U-Bahn fahren bis

vor die Haustür

TownTown imdritten Bezirk

fällt durch seinebreite Piazza mit

rotem Asphaltauf. Gekühlt wirdhier mit umwelt-

freundlicher Fernkälte

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Die Architektur des Viertel Zwei kam bei den Experten am besten an. Das Campus-Konzept mit unterschiedlichen Bürohäusern überzeugte auch vieleGroßunternehmen wie OMV, Schenker, Novartis oder Unilever, die hier ihre neuen Zentralen gegenüber des grünen Praters ansiedelten


IMMOBILIENGEWINN-Bürohausvergleich

So schafft man es in unter 20 Minutenzum Flughafen. Vom Rivergate ist manschnell auf der Donauuferautobahnund vom Campus 21 über die hausei-gene Autobahnauffahrt sofort auf Au-ßenring- und Südautobahn, Tangenteund S1 Richtung Flughafen.

Die schönste Architektur„Das Viertel Zwei hat die modernsteArchitektur, die auch den internationa-len Vergleich nicht scheuen muss“, sagtStückler, der sich bei Campus 21 undEuro Plaza punkto Optik mehr Mutgewünscht hätte. Immerhin spricht ein

beeindruckendes Gebäude auch leich-ter potenzielle Mieter an und ist gut fürderen Image. Tatsächlich punktet dasViertel Zwei im Prater, in dem Firmenwie OMV, Schenker oder Unilever ih-re Zentralen haben, mit einer Vielzahlunverwechselbarer Bürohäuser, diesich trotzdem zu einem gelungenenEnsemble fügen. Als Zentrum dientein künstlicher See, umgeben von ei-ner autofreien Parklandschaft.

Auf einzelne kleinere Bürohäuseranstelle eines großen setzen auch EuroPlaza und Marximum. Der Vorteil: Fir-men mieten ein ganzes Gebäude, set-

zen ihr Logo drauf und schon hat manein klar erkennbares Own CompanyBuilding, ohne in der Mietermasse un-terzugehen. Stückler: „Derzeit hat manim Marximum die beste Möglichkeit,ein Own Company Building zu reali-

Türme im zweiten Teildes Vergleichs

„Flache“ Bürohäuser mit hohen Büro-türmen zu vergleichen ist für Immo-

bilienprofis wie der Vergleich von Äp-feln mit Birnen. Experte Ewald Stücklererklärt, warum: „Aufgrund der Höhesind natürlich auch die Baukosten höher,die Haustechnik und die Sicherheitsein-richtungen aufwendiger. Dadurch stei-gen Miete und Betriebskosten. Außer-dem ist der Grundriss ein anderer, wassich negativ auf die Flächeneffizienzauswirkt.“ GEWINN wird daher die hei-mischen Bürotürme in einem eigenenVergleich in einer der nächsten Ausga-ben unter die Lupe nehmen.

Im Catamaran amHandelskai befin-det sich auch dieÖGB-Zentrale. Diemarkanten Glas-boxen am Dachstehen noch frei.Ab Oktober hältdie U2 direkt vordem Gebäude


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Außenliegender Sonnenschutz wie hier beimRivergate hält die Hitze draußen, aber nicht

alle Bürohäuser haben einen

Erfrischung im See des Viertel Zwei. Die Park-landschaft zwischen den Büros wird von den

Mitarbeitern gut angenommen

Die Fenster der Bürohäuser lassen sich zumin-dest kippen. Auch wenn dadurch die Klima -

anlage oft umsonst kühlt

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GEWINN-Bürohausvergleich: Alle Daten & FaktenCampus 21 Catamaran Euro Plaza Marximum Rivergate

Liebermannstraße Europaring, Handelskai 348, Am Euro Platz, Modecenterstraße 17, Handelskai 92, Adresse 2345 Brunn am Gebirge 1020 Wien 1120 Wien 1100 Wien 1200 WienVermieter ECO Business-Immobilien AG HK 348 Vermögensverwaltung Strauss & Partner Hochtief Development Austria Office Center Handelskai*Homepage (www.) campus21.at catamaran-offices.at europlaza.at marximum.at rivergate.atArchitekt ATP B&M Architektur Heinz Neumann Gobiet&Partner Auer+Weber+AssoziierteGesamtfläche (brutto) in m2 51.600 60.100 156.000 43.669 91.443Bürofläche 40.300 41.000 142.300 40.350 45.100Lager/Archiv 10.000 1.370 7.600 1.600 1.900Anzahl der Geschoße 7 10 6 9 12Zentraler Empfangsbereich – ¸ ¸ ¸ ¸Own Company Building ¸ – ¸ ¸ –Lärmbelastung bedingt bedingt keine keine keine

Flächeneffizienz (in m2) ☺☺☺☺ ☺☺☺☺ ☺☺☺☺☺ ☺☺☺☺ ☺☺☺☺☺Achsraster/Raumtiefe 2–25/2–25 3,6–7,5/5,5–7 1,35/4,6–5,9 1,35/4,5–6,5 1,3/4,4–6,4Raumhöhe 2,7–3 2,8–2,88 2,8–3,27 2,8–3,2 2,85kleinste Mieteinheit 15 416 15 400 290

Erreichbarkeit mit Öffis u. Auto ☺☺☺ ☺☺☺☺ ☺☺☺☺ ☺☺☺☺ ☺☺☺☺☺U-Bahn/S-Bahn – U2 (ab Oktober) U6/S-Bahnhof Wien-Meidling U3 U6/6 S-Bahn-LinienBus ¸z. B. Shuttlebus zur U6 ¸ ¸9 Bus-Linien ¸ ¸5A, 11AStraßenbahn – – ¸62 – ¸2, 31, 33Garagenplätze 700 323 1.819 359 500Autobahn-Anschluss A2, A22, A23, A21, S1 A21, A22, A4 A2, A22, A23, A21, S1 A21, A22, A4 A22, A21Fahrzeit z. Zentrum/Flughafen (Min.) 18/18 15/20 12/18 10/10 10/15

Infrastruktur (Essen, Einkaufen ...) ☺☺☺ ☺☺☺ ☺☺☺☺ ☺☺☺ ☺☺☺☺Gastronomie/Nahversorgung drei Restaurants Restaurant Restaurant, Bäcker, Merkur Restaurant/Gasometer McDonald's, Bäckerei/

Millennium CityFitnesscenter Manhattan – – – Holmes Place Millennium CitySonstiges Kindergarten direkt an Prater u. Donauinsel Gesundheitszentrum, Catering – direkt an der Donauinsel

Ausstattung, Technik, Energie ☺☺☺ ☺☺☺☺ ☺☺☺☺☺ ☺☺☺☺ ☺☺☺☺☺Klimatisierung Lüftung mit Zweifach- Fancoils Kühlbalken Kühldecke BauteilaktivierungLuftwechselSonnenschutz außen ¸ – ¸ ¸ ¸Fenster öffenbar ¸ ¸ ¸ ¸ ¸

Grundwasser, Geothermie, genutzte Alternativenergien – – – Fernwärme Fernwärme

Preis/Leistung (in Euro) ☺☺☺☺ ☺☺☺☺ ☺☺☺☺☺ ☺☺☺☺ ☺☺☺☺☺Nettomiete/m² 9,90 bis 12,50 12,50 bis 16,90 12,50 bis 15,– 12,20 bis 13,90 12,50 bis 17,90Betriebskosten 2,32 bis 2,98 2,17 bis 3,62 1,95Kühlung 3,60 0,38 bis 0,92 3,50Heizung 0,40 bis 0,50 0,34 bis 0,50

1,–

Garagenplatz 50,– bis 70,– 90,– 80,– 95,– bis 105,– 140,–*) ImmobilienerrichtungsgmbH & Co KG


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sieren.“ Von fünf Häusern wurde ersteines vollständig vermietet.

Das Rivergate geht den umgekehr-ten Weg. Es hat seine 50.000 Quadrat-meter Fläche in ein Gebäude gepackt,das durch seine gewölbte Form nichtminder markant ist. Fazit: Das Haus fälltselbst direkt neben dem 200 Meter ho-hen Millennium Tower auf und ermög-licht auch von den hinteren Büros nocheinen schönen Blick auf die Donau.

Die grünste TechnikBei der Nutzung umweltfreundlicherTechnik haben Rivergate und Town

Town die Nase vorn. Beide nutzen Geo-thermie, TownTown kühlt mittels Fern-kälte. Angenehm und mit geringemEnergieverbrauch verbunden ist auchdie Klimatisierung mittels Bauteilakti-vierung. Dabei wird über Kühlschläu-che die Decke gekühlt und es kommtzu keiner Zugluft. Für TownTown-BossMichael Kraus ein klarer Vorteil: „Wirblasen den Leuten nicht die kalte Luftins Gnack.“ Der Nachteil: Die Tempe-raturabsenkung dauert länger. Karl-Heinz-Strauss, Entwickler des Euro Pla-za und neuer Chef des BaukonzernsPorr, will die optimale Lösung gefun-

Im Campus 21 stehen Kleinbüros ab 15 Qua-dratmeter zur Verfügung. Im Viertel Zwei muss

man mindestens 500 Quadratmeter mieten

Effizienter Grundriss: In Marximum,TownTown, Viertel Zwei, Rivergate und Euro

Plaza wird kein Platz verschwendet

Kühlleitungen in der Decke ersetzen die Klima-geräte. Dadurch entsteht kein unangenehmer

kalter Luftzug

Wie die Büros von TOC geprüft wurden

Die Unternehmensberatung TOCTecno Office Consult hat sich auf

Büroimmobilien spezialisiert. Sie berätsowohl Unternehmen bei der Wahldes besten Standorts als auch Bauher-ren bei der Optimierung ihrer Immobi-lie nach wirtschaftlichen Kriterien.TOC-Geschäftsführer Ewald Stückler(im Bild 1. von rechts), Architekt Chris-tian Pistauer und Senior ConsultantMargit Germany waren mehrere Mo-nate mit der Datenerhebung und derBegehung der Objekte beschäftigt.Danach bewerteten die Experten je-des Objekt auf einer fünfstufigen Be-wertungsmatrix. Bis zu fünf Sternewurden einerseits für Gebäudedatenwie nutzbare Bürofläche oder Klimati-sierung vergeben. Andererseits nah-men die Prüfer auch die Infrastrukturim Haus und darum herum unter die

Lupe. So punktete man mit der Er-reichbarkeit mit öffentlichen Verkehrs-mitteln und der Qualität der Nahver-sorgung/Gastronomie. Genau erhobenwurde natürlich auch die Höhe derMiete und der Betriebs- und Energie-kosten. Insgesamt umfasste der Krite-rienkatalog mehr als 50 Fragen.

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TownTown Viertel ZweiThomas-Klestil-Platz, Vorgartenstraße,

1030 Wien 1020 WienKGAL, CommerzReal, STC AG Viertel Zwei Entwicklung GmbH

towntown.at viertelzwei.atBaumschlager-Eberle u. a. henke & schreieck

128.000 120.00088.000 78.0007.000 6.7253–22 4–23

¸ –

¸ ¸keine Angabe keine Angabe

☺☺☺☺ ☺☺☺☺☺5,6/4–7 1,33/4,8–6,12,8–3 3

keine Angabe 500

☺☺☺☺ ☺☺☺☺U3 U2

¸ ¸¸ –650 700

A21, A22, A4 A21, A22, A47/10 10/15

☺☺☺☺ ☺☺☺☺mehrere Restaurants, Bäcker mehrere Restaurants,

Hotel, BäckerInjoy Hotel Courtyard by Marriott

Kindergarten Kindergarten

☺☺☺☺ ☺☺☺☺☺Betonkernaktivierung Bauteilaktivierung

¸ –

¸ ¸Fernkälte, Solarenergie Fernwärme

☺☺☺☺☺ ☺☺☺☺☺11,– bis 18,– 13,– bis 18,–2,30 bis 3,–

keine Angabe 4,10 bis 4,25verbrauchsabhängig

126,– bis 152,– 105,–Quelle: GEWINN, TOC


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den haben: „Wir kühlen mit Kühlbal-ken. Das schafft die Behaglichkeit ei-ner Bauteilaktivierung und die Leis-tung eines Fancoils.“ Fancoils sind ein-zelne kleine Klimageräte. Sie geltenmittlerweile aus Komfort- und Energie-gründen als veraltet. Nur im Catama-ran wird die Kühlung noch über Fan-coils erledigt. Für die Kühlung ist au-ßerdem der Sonnenschutz wichtig. Nurein außen angebrachter Sonnenschutz– besonders auffällig ist dieser am Ri-vergate – hält die Hitze wirklich drau-ßen.

In allen bewerteten Bürohäusernsind die Fenster zusätzlich zu öffnenoder lassen sich zumindest kippen. „DieMitarbeiter wollen natürliche Luft be-kommen. Energietechnisch bringt dasaber nichts, denn im Sommer kommtso die heiße Luft nach drinnen“, meintStückler.

Die effizienteste FlächeWie hohe Kosten ein Büro verursacht,hängt stark von der Nutzbarkeit derFlächen ab. Tote Flächen wie großeEmpfangsbereiche oder überdimen-sionierte Teeküchen bedeuten zusätz-lich zu zahlende Quadratmeter. „EuroPlaza und Viertel Zwei haben durch

einen optimalen Grundriss und einengeringen Nebenflächenanteil bei derFlächeneffizienz die Nase vorn. TownTown, Rivergate und Marximum sindebenfalls sehr gut einzustufen“, soStückler, der kritisiert: „Der Campus 21fällt durch ein hohes Maß an Verkehrs-flächen auf. Das wirkt sich auf die nutz-bare Mietfläche negativ aus.“ Wenigerauszusetzen hatten die Experten an derriesigen Eingangshalle im Euro Plaza,die gleichzeitig ein voll ausgestatteterVeranstaltungsbereich ist.

Vom Grundriss der Gebäude hängtauch die Umsetzung der optimalen Bü-roform ab, z. B. Großraum-, Team- oderEinzelbüro. „Viertel Zwei, TownTown,Marximum, Euro Plaza und River ga-te lassen hier keine Wünsche offen“,lobt Stückler, während Catamaran undCampus 21 kleine Schwächen haben.Dafür bieten der Campus 21 und auchEuro Plaza die Möglichkeit, Kleinbü-ros ab 15 Quadratmeter zu mieten. DieAllgemeinflächen wie Sanitäranlageoder Küche teilt man sich mit anderenMietern.

Kleinbüros sind nicht selbstver-ständlich. Das Viertel Zwei eignet sichbeispielsweise erst für Firmen, die Flä-chen ab 500 Quadratmeter benötigen,

im Rivergate geht es bei 290 Quadrat-metern los.

Die beste InfrastrukturGroße Unterschiede gibt es bei der Inf -rastruktur am und um die Standorte. ImBereich Work-Life-Balance punktet dasViertel Zwei mit seiner Nähe zum grü-nen Prater, vom Rivergate ist es nur einSprung auf die Donauinsel. FitnessCenter haben Rivergate (gegenüber inder Millennium City), TownTown,Viertel Zwei und Campus 21. Die letz-ten drei verfügen auch über eigene Kin-dergärten.

„Das Euro Plaza hat mit seinemneuen beliebten Großrestaurant alsHerzstück der Anlage ein früheresManko in der Infrastruktur ausgelöscht.Das Rivergate hat bei der Gastronomienoch Aufholbedarf. Im Moment gibt esnur einen McDonald’s im Haus“, sagtStückler. Jedoch gibt es in der gegen-über liegenden Millennium City be-reits ein großes Gastro- und Shopping-angebot. Auch von Viertel Zwei (Sta-dion Center) und Marximum (Gasome-ter) erreicht man Einkaufszentren zuFuß. Im Marximum selbst spielt sich bisauf ein Restaurant aber auch noch nichtbesonders viel ab. Für mehr Lebenmüssen erst weitere Mieter sorgen. Alsausbaufähig bezeichnet Stückler dasInfrastrukturangebot bei Catamaranund Campus 21. Die Gegend um denCatamaran soll sich allerdings in dennächsten Jahren noch deutlich entwi-ckeln.

Das beste Preis-Leistungs-Verhältnis Hier stellt Tester Stückler allen Stand-orten relativ gute Noten aus: „Für dasNiveau, das in Österreich geboten wird,sind die Mieten moderat.“ Ein Kosten-vergleich zahlt sich aber dennoch aus.Die Mieten liegen zwischen neun Euro(Einstiegsbereich Campus 21) und 18Euro (teuerste Flächen in Viertel Zweiund TownTown). Stückler rät aber,nicht nur nach der Nettomiete proQuad ratmeter zu gehen: „Oft sind Ge-bäude trotz höherer Miete durch gerin-geren Flächenbedarf oder niedrigereBetriebskosten das bessere Geschäft.“

Bei den Betriebskosten inklusiveHeizung und Kühlung muss man imbesten Fall mit Werten zwischen dreiund vier Euro rechnen. Am günstigs-ten sind hier Marximum und Campus21. Spitzenreiter bei den Betriebskos-ten ist das Viertel Zwei mit 4,1 bis 4,25Euro inklusive Heizung und Kühlung.

Das Marximumbei den Gasome-tern besteht ausfünf frei stehen-den Gebäuden.Das kommt bei

Firmen gut an, dieihr Haus nicht mitanderen Mieternteilen wollen. AmDach ist Platz für

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er

Karl-Heinz Strausshat das Euro Plaza

zu einem erfolg-reichen Standort

gemacht. Jetztwechselt er aufden Chefsessel

beim BaukonzernPorr G


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