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Wohnungsbaupotenzialstudie für den Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg

Präsentation 8. Oktober 2014 Bezirksverordnetenversammlung Friedrichshain-Kreuzberg

Machleidt GmbHStädtebau I Stadtplanung

Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von BerlinAbteilung Planen, Bauen und Umwelt StadtentwicklungsamtFachbereich Stadtplanung

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und UmweltReferat IA - Stadtentwicklungsplanung undProjektgruppe Wohnungsbauleitstelle (Fr. Schade)

2

Wohnungsbaupotenzialstudie für den Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg 8. Oktober 2014

Inhalt1 Anlass und Ziel 2. Allgemeine Darstellung der Wohnungsnachfrage

3 Analyse der Flächenpotenziale im Bestand - Dachgeschossausbau 4 Analyse der Flächenpotenziale im Bestand - Nachverdichtung von Großwohnsiedlungen der Nachkriegszeit

5 Analyse der Flächenpotenziale auf Grundlage der Wohnungsbau- potenziale im Planwerk Innere Stadt, Flächenmonitoring und Baulückenmanagement 6 Gesamtauswertung und Ermittlung des quantitativen Wohnungs- baupotenzials

7 Teilauswertung und Ermittlung des Zusatzbedarfes an Wohnfolgeeinrichtungen und Bewertung des Wohnumfeldes 8 Standortsteckbriefe für größere Potenzialflächen im Flächenmonitoring

9 Fazit

3


Bevölkerungsprognose und Neubaubedarf

16,3%

8,6% 8,5% 8,4%7,6% 7,2%

0,0%

2,0%

4,0%

6,0%

8,0%

10,0%

12,0%

14,0%

16,0%

18,0%

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2011 2012 2020 2025 2030Friedrichshain-Kreuzberg

Bevölkerungswachstum bis 2030254.700 259.500 274.300 275.600 276.600

4


• Bevölkerungsprognose für Berlin und die Bezirke 2011 - 2030 prognostiziert ein Wachstum von 8,6% Einwohner für den Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg

254.700 EW (2011)

--> 276.600 EW (2030)

• 2013 bis 2020: +14.800 EW

• 2020 bis 2025: +1.300 EW

• 2013 - 2025: +16.100 EW

RAhmENBEDINGUNGEN

Bevölkerungsprognose

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt. Bevölkerungs-prognose für Berlin und Bezirke 2011-2030, Kurzfassung 2012, S.22.

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• Von 2013 - 2025 werden weitere 16.100 Einwohner erwartet

• Notwendiger Neubaubedarf liegt bei 9.950 Wohnein-heiten

• Ersatzwohnraum ergibt sich infolge von Abriss, Zusam-menlegung und Umnutzung bestehender Wohneinheiten

RAhmENBEDINGUNGEN

Wohnungsneubaubedarfgemäß Bevölkerungsprognose

Neubaubedarf

1.67 Personen/Haushalt

Bedarf jährlich

Neubaubedarf

2.00 Personen/Haushalt

Bedarf jährlich

2013-

2020

Neubaubedarf infolge Be-

völkerungszuwachs (+14.800 EW)8.860 WE 7.400 WE

Ersatzbedarf (8 Jahre) 1.170 WE 1.170 WE

Gesamtbedarf 10.030 WE rd. 1.250 WE 8.570 WE rd. 1.070 WE

2021-

2025

Neubaubedarf infolge Be-

völkerungszuwachs (+1.300 EW)780 WE 650 WE

Ersatzbedarf (5 Jahre) 730 WE 730 WE

Gesamtbedarf 1.510 WE rd. 300 WE 1.380 WE rd. 280 WE

Gesamtbedarf 2013-2025 11.540 WE 9.950 WE

6


Dachgeschossausbaupotenziale in Gründerzeitquartieren

7


DAchGESchOSSAUSBAU- POTENZIAlE

Methodik

Untersuchungsbereiche der Gründerzeitquartiere und Verortung der exemplarisch untersuchten Blöcke

Block 1 „Gneisenaustraße“

Block 2 „Görlitzer Park“

Block 3 „Boxhagener Platz“

Tempelhofer Vorstadt

Südliche luisenstadt

Frankfurter Allee (Nord u. Süd)

Block 4 „löwestraße“

• Analyse von vier gebiets- typischen Beispielblöcken mit jeweils unterschied-lichen baulichen Merkma-len

• Ermittlung der städtebau-lichen Kennzahlen und der Potenziale für den Dachge-schossausbau

• Anwendung des Be-rechnungsschlüssels auf die jeweiligen Gründerzeitquartiere

8



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Block Görlitzer Park M 1:1.000 (DIN A3)

Automatisierte Liegenschaftskarte (ALK-Berlin)(farbig)

PDF erstellt am: 04.12.2013

Digitales Orthofoto von 2011 (Quelle: SenStadtUm Berlin)

Auszug ALK Berlin 2013 (Quelle: SenStadtUm Berlin)

Analyse der DG-Ausbaupotenziale (Grundlage Auszug ALK Berlin 2013)

Kenndaten BlockGrundfläche Block (m²) 25.695Bebaute Fläche (m²) 13.942GF gesamt (m²) 66.560GRZ Block 0,5GFZ Block 2,6

DG-AusbaupotenzialGR Geb. mit überw. Wohnnutzung (m²) 11.022

Ausbau geschätzt 7.175abgeschlossen 3.113Ausbau nicht möglich 734

Wohnbauflächenpotenzial DG (m²) (50% des DG-Potenzials)

3588

Anwendbarer Schlüssel (…% der bebauten Fläche eines Blockes = Wohnbauflächenpotenzial DG Ausbau) 26%

Potenzial Wohnungen DG-Ausbau 36Potenzial Einwohner DG-Ausbau 72

Zusammenfassung Block Görlitzer Park Beispielblock „Görlitzer Park“

Analyse der DG-Ausbaupotenziale (Bildgrundlage: Microsoft Bing Maps)

7.175; 65%

3.113; 28%

734; 7%

Ausbau möglich abgeschlossen Ausbau nicht möglich

Ausbau geschätzt

Ausbau nicht möglich

Ausbau abgeschlossen

Nebengebäude / gew. genutzte Gebäude / Sondernutzungen

9



• 3.545 WE in Kreuzberg

• 3.297 WE in Friedrichshain

• Insgesamt ergibt sich ein Potenzial von 6.842 Wohn-einheiten

• Qualifizierung bereits er-schlossenen Baulandes

• Schwierige Realisierungs-prognose (privates Engagement)

• Weitere Nachfrage nach sozialer und technischer Infrastruktur in vorhan-denen Gebieten

• Zum großen Teil bereits hohe bauliche Dichten

Wohnbauflächenpotenzial Dachgeschossausbau

Potenzial an Wohneinheiten

Bedarfsdeckung Einwohner

Kreuzberg Tempelhofer Vorstadt

212.285 m² 2.122 WE 4.244 EW

Kreuzberg Luisenstadt 142.176 m² 1.423 WE 2.846 EW

Friedrichshain verdichtet 183.129 m² 1.834 WE 3.668 EW

Friedrichshain aufgelo-ckert

146.192 m² 1.463 WE 2.926 EW

Gesamt 683.782 m² 6.842 WE 13.684 EW

Gesamtübersicht

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Wohnungsbaupotenziale durch Nachverdichtung von Großwohn-

siedlungen der Nachkriegszeit

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WOhNUNGSBAUPOTENZIAlE DURch AUFSTOcKUNG

Am Beispiel Otto-Suhr-Siedlung Kreuzberg Großsiedlung 50er Jahre

752.43m²

352.55m²

137.92m²

490.3m²

239.2m²

325.74m²

585.01m²

135.79m²

51.12m²

169.36m²

316.54m²

358.87m²

875.31m²

501.41m²

499.08m²

512.42m²

572.05m² 213.83m²

467.84m²

205.96m²

537.01m²

386.95m²

387.45m²

379.15m²

378.16m²

499.75m²

287.89m²

212.48m²

237.1m²

256.58m²

205.89m²

475.05m²

213.83m²

666.87m²

255.34m²

491.82m²

264.65m²

361.54m²

207.37m²

199.69m²

466.8m²

191.79m² Gesamtfläche Gebäude Otto-Suhr: 15325.85m²

22756.49m²

20504.5m²

12134.97m²

Gesamtfläche Block: 55395.95m²

Block A

Block B

Block C

VII

VIII

VI

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VII

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VI

Otto-Suhr-Siedlung M 1:2.000 (DIN A3)

+ 21 WE

+ 18 WE

Aufstockung nicht empfohlen

Aufstockung verträglich

Nebengebäude

KenndatenGrundfläche (m²) 55.395Bebaute Fläche (m²) 15.326

GF gesamt (m²) 91.357GRZ Block 0,3GFZ Block 1,6

Wohnbauflächenpotenzial (m²) 4.903

Anwendbarer Schlüssel (…% der bebauten Fläche = Wohnbauflächenpotenzial durch Aufstockung) 32%

Potenzial Wohnungen Aufstockung 49Potenzial Einwohner Aufstockung 98

Zusammenfassung Otto-Suhr-Siedlung

Beispiel für Nachverdich-tung durch Aufstockung: Siedlung Belß-/ Lüdecke-straße in Berlin-Lankwitz (Architekt/Generalplaner: Baufrösche Architekten und Stadtplaner GmbH, Quelle: Baufrösche Archi-tekten und Stadtplaner GmbH)

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Am Beispiel Karl-Marx-Allee Friedrichshain Großsiedlung

KenndatenUntersuchungsgebiet (ha) 14,2

Wohnbauflächenpotenzial - Szenario 1Potenzial GF Wohnen (m²) 15760Potenzial WE durch Nachverdichtung 158Potenzial EW durch Nachverdichtung 316

Anwendbarer Schlüssel (Potenzial an WE im Verhältnis gesetzt zu 1 ha) 11 WE/ha

Wohnbauflächenpotenzial - Szenario 2Potenzial GF Wohnen (m²) 33.600Potenzial WE durch Nachverdichtung 336Potenzial EW durch Nachverdichtung 672

Anwendbarer Schlüssel (Potenzial an WE im Verhältnis gesetzt zu 1 ha) 24 WE/ha

Zusammenfassung Gebiet Karl-Marx-Allee

Gebäude Bestand / Hochpunkt

Gebäude Neubau Variante 1 / Variante 2

Abstandsflächen Bestandsbauten

Abstandsflächen Neubauten

Lageplan Nachverdichtungsszenario 1 „Behutsame Ergänzung“ (Referenz für die Potenzialerrechnung)

Lageplan Nachverdichtungsszenario 2 „Wohntürme“ (Maximalszenario)

WOhNUNGSBAUPOTENZIAlE DURch NAchVERDIchTUNG

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NAchVERDIchTUNG

• rd. 200 Wohneinheiten in Kreuzberg durch Aufstockung

• rd. 1000 Wohneinheiten in Friedrichshain durch bauliche Nachverdichtung

• Monostrukturierung beste-hender Wohnnutzung

• Generierung hoher bau-licher Dichten zu Lasten bestehender Freiräume

Wohnbauflächenpotenzial durch Nachverdichtung

Potenzial an zusätzlichen Wohneinheiten

Bedarfsdeckung zusätzlicher Einwohner

Kreuzberg Großsiedlung

50er Jahre21.244 m² 212 WE 424 EW

Kreuzberg Großsiedlung

60er - 80er Jahrekein Potenzial kein Potenzial kein Potenzial

Friedrichshain

Großsiedlung (Szenario 1)94.577 m² 945 1.890

Gesamt 115.821 m² 1.157 WE 2.314 EW

Potenziale durch Aufstockung und Nachverdichtung

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Wohnungsbaupotenziale imPlanwerk Innere Stadt, Flächen-

monitoring und Baulückenmanagement

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WOhNUNGSBAU- POTENZIAlFlächEN

Ermittlung von Neubau- potenzialen anhand bezirk-licher und städtischer Flächen-beobachtung

• Planwerk Innere Stadt

• Flächenmonitoring

• Baulückenmanagement

Stichtag Januar/April 2013

(einige Flächen bereits reali-siert bzw. nicht mehr Bestand-teil der Planung)

Übersicht Wohnungsbaupotenzial Potenzial im Bereich Planwerk Innere Stadt

Potenzial im Bereich Flächenmonitoring StEP Wohnen

Potenzial im Bereich BaulückenmanagementStandorte für Wohnungsneubau

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WOhNUNGSBAU- POTENZIAlFlächEN

Wohnbauflächenpotenzial Potenzial an zusätzlichen Wohneinheiten


Flächenmonitoring 794.614 m² 7.874 WE 15.748 EW

Planwerk Innere Stadt 296.600 m² 2.966 WE 5.932 EW

Baulückenmanagement 64.900 m² 649 WE 1.298 EW

Gesamt 1.156.114 m² 11.489 WE 22.978 EW

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• rd. 7.850 WE auf Flächen des Flächenmonitorings

• rd. 2.950 WE auf Flächen des Planwerk Innere Stadt

• rd. 650 WE auf Flächen des Baulückenmanagement

Gesamtergebnis nach LOR-Planungsräumen

17


Gesamtdarstellung der Wohnungsbaupotenziale

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Bezirksgrenze LOR Bezirksregion LOR Planungsraum Potenzial Wohnungen pro Block

bis 25 WE / Block

25 bis 100 WE / Block



über 250 WE / Block

Kartierung der Wohnungsbaupotenziale

Frankfurter Allee Süd

Frankfurter Allee Nord

Karl-Marx-Allee Nord

Karl-Marx-Allee Süd

Südliche Luisenstadt

Nördliche Luisenstadt


Südliche Friedrichstadt

Auftragnehmer

Machleidt GmbHLeuschnerdamm 3110999 Berlin

Wohnungsbaupotenzialstudiefür den Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg

Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von BerlinAbteilung Planen, Bauen und UmweltStadtentwicklungsamtFachbereich Stadtplanung

M 1:20.000 (Datenstand: Mai 2014)

Legende

WOhNUNGSBAUPOTENZIAlFlächEN GESAmTüBERSIchT

Bezirksgrenze LOR Bezirksregion LOR Planungsraum Potenzial Wohnungen pro Block

bis 25 WE / Block




über 250 WE / Block

Kartierung der Wohnungsbaupotenziale



Karl-Marx-Allee Nord

Karl-Marx-Allee Süd

Südliche Luisenstadt

Nördliche Luisenstadt



Auftragnehmer

Machleidt GmbHLeuschnerdamm 3110999 Berlin

Wohnungsbaupotenzialstudiefür den Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg

Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von BerlinAbteilung Planen, Bauen und UmweltStadtentwicklungsamtFachbereich Stadtplanung

M 1:20.000 (Datenstand: Mai 2014)

Legende

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Bedarf an zusätzlichen Wohn-einheiten bis 2025 gemäß

Bevölkerungsprognose (2 Personenhaushalte)



Flächenmonitoring 7.874 WE 15.748 EWPlanwerk Innere Stadt 2.966 WE 5.932 EWBaulückenmanagement 649 WE 1.298 EW

Dachgeschossausbau 6.842 WE 13.684 EW

Nachverdichtung von

Großwohnsiedlungen1.157 WE 2.314 EW

Gesamt 9.950 WE 19.488 WE 38.976 EW

• rd. 7.850 WE auf Flächen des Flächenmonitorings

• rd. 2.950 WE auf Flächen des Planwerk Innere Stadt

• rd. 650 WE auf Flächen des Baulückenmanagement

• rd. 6.850 WE durch Dachgeschossausbau in Gründerzeitquartieren

• rd. 1.150 WE durch Nach-verdichtung von Groß-wohnsiedlungen

WOhNUNGSBAUPOTENZIAlFlächEN GESAmTüBERSIchT

20


Auswertung der Bezirksregionen und Ermittlung der Zusatzbedarfe an

Wohnfolgeeinrichtungen

21


TEIlAUSWERTUNG lOR-BEZIRKSREGION

Teilauswertung der acht LOR- Bezirksregionen hinsichtlich:

• Wohnungsbaupotenziale

• Ermittlung der zu erwar-tenden Bevölkerung

• Ermittlung der zu erwar-tenden Kinder und Jugend-lichen in den Altersgruppen zwischen 0-21 Jahre

• Zusatzbedarf an Grün- und Spielflächen

• Abgleich der gegenwär-tigen Versorgung mit Grün- und Freiflächen sowie Spiel-plätzen



Karl-marx-Allee Süd

Karl-marx-Allee Nord

Südliche luisenstadt

Nördliche luisenstadt



Kreuzberg

Friedrichshain

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Beispiel LOR-Bezirksregion „Südliche Luisenstadt“


Typ Kreuzberg Luisenstadt Gründerzeit (Dachgeschossausbaupotenzial): 855 WE / 1.710 EW

Typ Kreuzberg Großsiedlung 50er Jahre (Nachverdichtungspotenzial): 9 WE / 18 EW

Potenzial im Baulückenmanagement: 33 WE / 66 EW

Potenzial im Bereich Planwerk Innere Stadt: 292 WE / 584 EW

Potenzial im Bereich Flächenmonitoring StEP Wohnen: 300 WE / 600 EW

Wohnungsbaupotenzial Bezirksregion: 1.489 WE / 2.978 EW

Planwerk Innere Stadt; 292; 20%

Flächenmonitoring StEP Wohnen; 300; 20%

Baulückenmanagement; 33; 2%

Kreuzberg Luisenstadt Gründerzeit; 855; 57%

Kreuzberg Großsiedlung 50er Jahre ; 9; 1%

Teilergebnis Südliche Luisenstadt; 1489; 7%

Gesamtergebnis; 19488; 93%

Verteilung WE-Potenzial Gesamtbezirk

Herkunft der WE-Potenziale innerhalb der Bezirksregion

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Beispiel LOR-Bezirksregion „Südliche Luisenstadt“


Quelle: SenStadtUm Berlin, Umweltaltas

öffentl. Grünfläche

Bahnfläche

nicht versorgt

schlecht versorgt

unterversorgt

versorgt

Versorgungsgrad mit öffentliche Grünanlagen

Bedarf Kinderspielflächen: 2.978 m²

Bedarf wohnungsnahe Grünflächen: 17.868 m²

Bedarf siedlungsnahe Grünflächen: 20.846 m²

Zusatzbedarf Grün- und Spielplatzflächen

maximaler Bedarf Potenzialstudie

0 bis unter 6 Jahre (Kindertagesbetreuung): 179 bis 357

6 bis unter 12 Jahre (Grundschule): 179

12 bis unter 16 Jahre (Oberschule / Sek I): 119

6 bis unter 25 Jahre (Kinder- und Jugendfreizeiteinrichtungen): 566

Soziale Infrastruktur für Kinder und Jugendliche in den Altersgruppen:

Anzahl der erwarteten Einwohner in den Altersgruppen (auf Grundlage der Planungsannahmen für Soziale Infrastruktur)

Quelle: SenStadtUm Berlin, Umweltaltas

Spielplatzflächen

Versorgungsstufe 1

Versorgungsstufe 2

Versorgungsstufe 3

Versorgungsstufe 4

Versorgungsstufe 5

Versorgung mit Spielplätzen (öffentl. und privat)

24


Standortsteckbriefe

25


STANDORTSTEcKBRIEFE

• Steckbriefe für die einzel-nen Potenzialflächen aus dem Flächenmonitoring

• Kompakte Darstellung aller relevanten Daten wie städ-tebaulicher Kennzahlen und Planungsrecht

• Darstellung der notwendin-gen sozialen Infrastrukturen und aktuelle Versorgungs-lage mit Grünflächen und Spieplätzen

• Abschließende Beurteilung hinsichtlich Bebauungs-eignung

Basisdaten

Adresse: Stresemannstraße 57-71Schlüssel: 06012_03_01

Ortsteil: Kreuzberg

Postleitzahl: 10963

Bezirksregion: Südliche Friedrichstadt

Planungsraum: Askanischer Platz

Datenbasis: SenStadtUm

06012_03_01

Bau- und Planungsrecht

FNP-Darstellung: Gemischte Baufläche M1

Änderung:

BEP: Kerngebiet, Kerngebiet mit hohem

Wohnanteil

B-Plan: VI-150q-2

Stand: Festsetzung

2003

Festges. Nutzung: Kerngebiet, Gemeinbedarf

Anpassung B-Plan:

Planziel:

GFZ: 2,5

Geschosse: 6-8

BauGB § 34:

Kennziffern

Gesamtfläche: 2 ha

BGF gesamt: 49.500 m²

BGF Wohnen: 32.175 m²

Anteil Wohnen: 65 %

WE Monitoring: 320 WE

Soziale Infrastruktur und verkehrl. Erschließung

Soziale Infrastruktur für Kinder und Jugendliche

in den Altersgruppen

0 bis unter 6-Jahre 38 bis 76 Einwohner

6 bis unter 12-Jahre 38 Einwohner



Bedarf an Spielplatzflächen: 640 m²

Bedarf an wohnungsnahen Grünflächen: 3.840 m²

Zugang zu bestehender Infrastruktur

Kita (4) 50 – 500m, Grundschule (3) 50 – 400m

Versorgung mit

öffentlichen Grünflächen:

versorgt

Spielplätzen (öffentl./privat): Versorgungsstufe 3

Verkehrliche Erschließungssituation

Erschließungsituation ÖPNV: erschlossen

Erschließungsituation MIV: sehr gut

Besondere hinweise

Höhere Anzahl WE, ca. 320 WE statt 220

Eignung: Gut

Aktuelle Situtation

Aktuelle Nutzung: Brache, Parkplatz

Eigentum: teilweise Landeseigentum

übersichtskarte

Entwicklungspriorität

Einschätzung: kurzfristig

Realisierung bis: 2017

26


Fazit

27


FAZIT


zusätzliche Einwohner ø Prognostiziertes Bevölke-rungswachstum bis 2025

Bedarf an zusätzlichen Wohneinheiten gemäß Bevölkerungsprognose

bis 2025 (inkl. Ersatzwohnungen)

Flächenmonitoring 7.874 WE 15.748 EWPlanwerk Innere Stadt 2.966 WE 5.932 EWBaulückenmanagement 649 WE 1.298 EW

Dachgeschossausbau 6.842 WE 13.684 EW

Nachverdichtung von

Großwohnsiedlungen1.157 WE 2.314 EW

Gesamt 19.488 Wohneinheiten

38.976 Einwohner

16.100 Einwohner

9.950 Wohneinheiten

• Wohnungsbaupotenzial höher als benötigter Wohnraum gemäß der Bevölkerungsprognose

• Prognostizierter Bedarf jedoch schon innerhalb der nächsten 6 bzw. 10 Jahre notwendig

• Weitere Nachfrage nach sozialer und technischer In-frastruktur in vorhandenen Gebieten

• Rechtzeitige Bereitstellung und Planung von Schulen, Kinder- und Jugendeinrich-tungen, Spiel- und Freiflä-chen notwendig

Wohnungsbaupotenziale und prognostizierter Bedarf

28


FAZIT

rd. 3.700 Wohneinheiten





rd. 850 Wohneinheiten

Schwerpunkträume WE-Potenziale gemäß Flächenmonitoring, Planwerk Innere Stadt und Baulückenmanagement

WE-Potenzial Nachverdichtung Großwohnsiedlung



WE-Potenzial Dachgeschossausbau




Übersicht Gesamtpotenziale

Wohnungsbaupotenzialstudie für den Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg

Präsentation 8. Oktober 2014 Bezirksverordnetenversammlung Friedrichshain-Kreuzberg

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