Zertifizierung · 2020. 3. 24. · Die HypZert GmbH bietet folgende Zertifizierungenan: •...

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© HypZert GmbH, Berlin

ZertifizierungAllgemeine InformationenZertifizierungsbedingungenPreisverzeichnisPrüfstoffverzeichnisAnforderungen an Gutachten

Stand 13. März 2020Änderungen vorbehalten

2 HypZert Zertifizierung


Allgemeine Informationen 6

1 Zertifizierung–warum? 6

1.1 ImmobiliengutachterHypZertfürfinanzwirtschaftlicheZwecke

– CIS HypZert (F) 6

1.2 ImmobiliengutachterHypZertfürStandardobjekte–CISHypZert(S) 7

1.3 DieDeltaprüfungenzumImmobiliengutachterHypZertfürfinanzwirtschaftliche

Zwecke–CISHypZert(F) 8

1.4 ImmobiliengutachterHypZertfürMarktwertermittlungen(international)

–CISHypZert(M) 8

2 Über die HypZert 9

2.1 Aufgaben und Ziele 9

2.2 ZertifizierungenundQualifizierungen 9

2.3 AkkreditierungundAnerkennung 11

2.4 RechtsformundUnabhängigkeit 11

2.5 OrganisatorischeStruktur 12

Zertifizierungsbedingungen 13

3 Zertifizierungsverfahren 13

3.1 Ablauf 13

3.2 Zulassungsvoraussetzungen 13

3.3 Antragstellung 13

3.4 Zulassungsverfahren 15

3.5 Zertifizierungsprüfung 15

3.5.1 Zweck,UmfangundZeitpunkt 15

3.5.2 Schriftliche Prüfung 16

3.5.3 Mündliche Prüfung 16

Inhaltsverzeichnis

3


3.5.4 ErgebnisderZertifizierungsprüfung 17

3.5.5 WiederholenderZertifizierungsprüfung 17

3.5.6 Versäumnis,Rücktritt,Täuschung,Ordnungsverstoß 17

3.6 ZertifizierungundEinsichtindiePrüfungsakten 18

3.7 UngültigkeitderZertifizierungsprüfung 18

3.8 Zertifikat,Zeichensatzung 19

3.8.1 GültigkeitsdauerundGültigkeitsbereich 19

3.8.2 NutzungvonZertifikat,StempelundZeichen 19

3.8.3 Zeichensatzung 19

3.9 ÜberwachungdesZertifikatsinhabers 20

3.10 Rezertifizierung 22

4 Berufsgrundsätze 23

5 WeitereGrundsätze/VerfahrenderHypZert 27

5.1 Disziplinarmaßnahmen 27

5.2 Unparteilichkeit,Gleichheitsgrundsatz 27

5.3 Vertraulichkeit 27

5.4 Einspruchsverfahren 27

5.5 Beschwerdeverfahren 28

5.6 Preise 28

5.7 Veröffentlichungen,Bekanntmachungen 28

Spezielle Informationen und Zertifizierungsbedingungen 29

6 ImmobiliengutachterHypZertfürStandardobjekte–CISHypZert(S) 29

6.1 Anforderungen und Zielgruppe 29


6.3 Zulassungsgutachten 30

Inhaltsverzeichnis




6.5 Prüfstoff 31

6.6 Titel 31

7 ImmobiliengutachterHypZertfürfinanzwirtschaftlicheZwecke–

CISHypZert(F) 32

7.1 AnforderungenundZielgruppe 32




7.5 Prüfstoff 35

7.6 Titel 35

8 ImmobiliengutachterHypZertfürMarktwertermittlungen(international)–

CISHypZert(M) 36





8.5 Prüfstoff 38

8.6 Titel 38

9 DeltaprüfungfürImmobiliengutachterHypZertfürStandardobjekte

zurErlangungdesTitelsCISHypZert(F) 39

9.1 Anforderungen und Zielgruppe 39




9.5 Prüfstoff 40

9.6 Titel 40

Inhaltsverzeichnis

5


10 DeltaprüfungfürImmobiliengutachtermitdemSchwerpunktVerkehrswert-/

MarktwertermittlungzurErlangungdesTitelsCISHypZert(F) 41



10.3 Antragsunterlagen/Zulassungsgutachten 42


10.5 Prüfstoff 43

10.6 Titel 43

Anhang 45

Preisverzeichnis 46

Prüfstoffverzeichnis 47

AnforderungenanGutachten 66

Inhaltsverzeichnis



1 Zertifizierung–warum?

DieImmobilienwirtschaftisteinbreitgefächerterWirtschaftszweigundumfasstunterschied-

lichsteTätigkeiten,vonderImmobilienbewirtschaftungüberdieBewertung,Vermittlungund

FinanzierungbishinzuPlanungundBautätigkeit.DieBruttowertschöpfungderBranchebeträgt

nahezueinFünftelandergesamtenBruttowertschöpfunginDeutschland.

SchwankungenineinemsolchbedeutendenWirtschaftszweighabensomitzwangsläufiger-

heblicheAuswirkungenaufdieVolkswirtschaft.ErfreulicherweisebliebdiedeutscheImmobili-

enwirtschaftauchindendurchFinanz-undWirtschaftskrisegeprägtenJahrenvergleichsweise

stabil.WedergabeseinensignifikantenEinbruchbeidenImmobilienumsätzennochbeiden

Beschäftigtenzahlen.

InfolgederzunehmendenregulatorischenAnforderungeninnerhalbderFinanzwirtschaftsowie

derwachsendenKomplexitätimmobilienökonomischerProblemstellungensteigenauchdieAn-

forderungenandiejenigen,dieeinesachgerechteAnalyseundBewertungvonImmobilienvor-

nehmen–dieinderFinanzwirtschafttätigenImmobiliengutachter.1DaalleMarktteilnehmerauf

dieQualitätdererstelltenGutachtenvertrauenkönnenmüssen,führteineQualitätssicherungin

diesemBereichzueinerdeutlichenRisikominderungfüralleBeteiligten.

PersonalzertifizierungderHypZertInderdeutschenFinanzwirtschafthatsichalsGütesiegelfürImmobiliengutachterdiePersonal-

zertifizierungderHypZertGmbHdurchgesetzt.DiesebasiertaufdenhohenAnforderungender

ISO/IEC17024.MitdeminternationalanerkanntenundpersonengebundenenZertifikatderHyp-

ZertweisenImmobiliengutachterihreKompetenzbeiderErstellungvonGutachtennachsowie

dieEinhaltungvonBerufsgrundsätzen.

NebenderanspruchsvollenErstzertifizierungsprüfungdienendreiweitereBausteinederQuali-

tätssicherungallerHypZertzertifiziertenImmobiliengutachter:diekontinuierlicheÜberwachung

vonfachspezifischenWeiterbildungen,dieÜberprüfungvonzuerstellendenGutachtensowie

eineallefünfJahreabzulegendeRezertifizierungsprüfung.

1.1 ImmobiliengutachterHypZertfürfinanzwirtschaftlicheZwecke– CISHypZert(F)DieBeleihungswertermittlungstehtimFokusdiesesZertifizierungsbereiches.

BeiderDarlehensvergabegegenImmobiliensicherheitenübernimmtdasfinanzierendeKredit-

institutfüreinenfestgelegtenZeitraumdasRisikoderBonitätdesKreditnehmersundderWert-

entwicklungderSicherheit.DieBemessungdiesesRisikosmitdemZiel,einennachhaltigen,

möglichstfürdieDauerderKreditvergabesicherenWertderImmobiliezuermitteln,stehtim

MittelpunktderBeleihungswertermittlung.

1 Hinweis:ImgesamtenTextwirdausGründenderbesserenLesbarkeitausschließlichdiemännlicheSchreibweiseverwendet;sämtlichePersonenbezeichnungengeltenjedochfüralleGeschlechter.

Allgemeine Informationen

7


Zertifizierung–warum?

NebendemaktuellenMarktwertderImmobilieführenErfahrungenausderVergangenheitund

dieEinschätzungkünftigerEntwicklungenzuWertansätzeninnerhalbnormierterVerfahren,die

imErgebnisnichtdenwahrenWertaneinemStichtagwiderspiegeln,sondernvielmehreinen

möglichstzukunftsfähigen,sicherenWert,derdemZweckderRisikominimierungdient.Der

Beleihungswert dient insbesondere der Erfüllung regulatorischer und aufsichtsrechtlicher

VorgabenzumGläubigerschutz.

DieAnforderungenzurErmittlungdesBeleihungswertessindinderBeleihungswertermittlungs-

verordnung(BelWertV)festgehalten.DieBelWertVhatdiebisdahinbilateralzwischenAufsichts-

behördeundBankenabgestimmtenWertermittlungsanweisungenabgelöst.Siestelltdaherei-

nenMeilensteinaufdemWegzureinheitlichenQualitätssicherungbeiderRisikobeurteilung

vonImmobiliensicherheitenimKreditvergabeprozessdar.DieBelWertVbündeltdiediversenim

LaufederZeitformuliertenundvereinbartenmethodischenLösungsansätze.

FürdieinderFinanzwirtschafttätigenImmobiliengutachtersindinsbesonderediein§6Bel-

WertVgeregeltenAnforderungenandieGutachtervonInteresse.ExplizitsinddortdieZertifi-

zierungnachISO/IEC17024sowiedasVorhandenseinvonbesonderenKenntnissenundErfah-

rungenaufdemGebietderBeleihungswertermittlungaufgeführt.

FüreinezusätzlicheChancen-undRisikoeinschätzungsowohleinzelnerImmobilienalsauchvon

Immobilienprojektenund-portfoliosdientdassogenannteMarkt-undObjektrating.Esistein

InstrumentdesRisikomanagements,z.B.beiderRisikoanalyseimRahmenvon„Securitisation“

undzurUnterstützungderKreditanalysebeiderGewährungvonImmobiliendarlehen.Dabei

stehtvorallemdieTransparenzimVordergrund,diefüreineffizientesundrisikoadäquatesHan-

delnunverzichtbarist.NichtGegenstanddesMarkt-undObjektratingssinddagegendieBo-

nitätdesMietersunddesDarlehensnehmerssowiedieAusfallwahrscheinlichkeitdesKredites.

ImmobiliengutachterHypZertfürfinanzwirtschaftlicheZweckemüssenauchdiesesInstrument

derChancen-undRisikoeinschätzunginGrundzügenbeherrschen.

1.2 ImmobiliengutachterHypZertfürStandardobjekte– CISHypZert(S)SeitdemJahr2002bietetdieHypZerteineZertifizierungan,diesichaufdieBeleihungswerter-

mittlungvonüberwiegendwohnwirtschaftlichenImmobilienundkleinerengewerblichenStan-

dardobjektenimregionalenUmfeldderImmobiliengutachterkonzentriert.

DamitsolldemAnforderungsprofilvielerImmobiliengutachterRechnunggetragenwerden,die

ImmobilienbewertungenimstandardisiertenGeschäftvornehmen.

NICHTindasTätigkeitsgebieteinesImmobiliengutachtersfürStandardobjektefallendiefolgen-

denObjekte:

• Objekte,fürdieimRahmenderBeleihungswertermittlungeinModernisierungsrisiko(ent-

sprechendAnlage1BelWertV–Modernisierungsrisikob,c,d)angesetztwerdenmuss

• Objekte, fürdiespeziellebetriebswirtschaftlicheKenntnisse fürdieBewertungvonMa-

nagement-/Betreiberimmobilienerforderlichsind;z.B.Gewerbeparks,Logistikimmobilien,

Handelsimmobilien,Hotelimmobilien,Freizeitimmobilien,Sozialimmobilien,Tankstellen/Au-

tohöfeundähnliches

• Immobilienportfolios

ZurgenauerenAbgrenzungderbeidenZertifizierungsbereiche„Standardobjekte“und„finanz-

wirtschaftlicheZwecke“siehe„Prüfstoffverzeichnis“.



1.3 DieDeltaprüfungenzumImmobiliengutachterHypZertfür finanzwirtschaftlicheZwecke–CISHypZert(F)Mit den angebotenen Aufbauprüfungen (Deltaprüfungen) bietet die HypZert Immobiliengut-

achternunterbestimmtenVoraussetzungeneinverkürztesZertifizierungsverfahrenan.Zielist

es,DoppelprüfungenvonbereitserfolgreichnachgewiesenenLeistungenzuvermeiden.Dievo-

rausgegangenenPrüfungsverfahrenmüssenjedochinAufbau,AblaufundPrüfstoffvergleichbar

mitdemderHypZertsein.

ImmobiliengutachterHypZert für Standardobjekte bzw. Immobiliengutachtermit einer ver-

gleichbarenQualifikationhabendieMöglichkeit,sichübereineDeltaprüfungzumImmobilien-

gutachterfürfinanzwirtschaftlicheZweckeweiterzuentwickeln.Schwerpunkteindiesemver-

kürztenPrüfungsverfahrensinddieObjektartendersogenanntenSpezialimmobilien.

Immobiliengutachter,die ihreLeistungenimBereichderVerkehrswert-/Marktwertermittlung

ineinemPrüfungsverfahrenaußerhalbderHypZertnachgewiesenhaben,habenebenfallsdie

Möglichkeit,übereineDeltaprüfungdenTitelImmobiliengutachterHypZertfürfinanzwirtschaft-

licheZweckezuerlangen.ImFokusdieserDeltaprüfungstehenvorallembankentechnischeRe-

gulariensowiedieBeleihungswertermittlung.

1.4 ImmobiliengutachterHypZertfürMarktwertermittlungen (international)–CISHypZert(M)VieleInvestorenundUnternehmenagierenheutegrenzüberschreitend.FürFinanzdienstleister

bedeutenneueMärkteChancen,aberauchRisiken.

FürImmobiliengutachterstelltsichdieFrage,welcherWerteinerImmobilieheranzuziehenist.

EinTrendzuinternationalüblichenBewertungsmethodenwiederInvestment-oderderDCF-

Methodeistfestzustellen–nicht,weildiesebessersind,sondernweilMarktteilnehmerausdem

AuslandmitdemdeutschenVerfahrenzurErmittlungdesErtragswerteswenigervertrautsind.

FüreinenüberseineLandesgrenzenhinausagierendenInvestoristesdahersehrwichtig,dass

eraufeineBewertungspraxiszurückgreifenkann,dieinternationaleAnerkennunggenießt.Ein

inDeutschlandgemäß§194BauGBermittelterVerkehrswert(Marktwert)erfülltdieseForde-

rung nur bedingt.

AufbauendaufdasZertifikatCISHypZert(F)könnenImmobiliengutachterdieseZertifizierung

zumImmobiliengutachterHypZertfürMarktwertermittlungen(international)alsZusatzbaustein

erlangen.DafürbietetHypZerteineAufbauprüfung(Deltaprüfung)an.ImFokusstehtdieErmitt-

lungvonMarktwertennachinternationalenVerfahren.

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ÜberdieHypZertGmbH

2 ÜberdieHypZertGmbH

2.1 AufgabenundZieleDieHypZertbestätigtalsunabhängigeStellediepersönlicheundfachlicheEignungderbeiihr

zertifiziertenGutachterunderteiltalsNachweisbesondererQualifikationenpersonenbezogene

Zertifikate.WesentlicheZielederHypZertsinddasErreicheneinerbreitenAnerkennungderPrü-

fungenundZertifizierungenunddieFörderungdesVertrauensbeiAuftraggebernundMarkt-

teilnehmern.

DieZertifizierungsstellestelltsicher,dassdiegeprüftenPersonenFolgendesvorweisen:

• HohesAusbildungsniveauundhoherWissensstand

• Permanente Weiterbildung

• KonsequenteAnwendungderMethodenzurWertermittlung

• ProfessionelleArbeit

• EinhaltungderBerufsgrundsätze

DieHypZertGmbHistunabhängigundunparteiisch.Sieverpflichtetsich,ihreZielemithöchs-

temQualitätsanspruchumzusetzen.DurchdieausführlicheDokumentationihrerZielesowieder

internenAbläufeundVerfahrenineinemQualitätsmanagement-Handbuchwirdsichergestellt,

dassdieQualitätspolitikaufallenEbenenderOrganisationbeachtet,verstandenundumgesetzt

wird.ZudemwirddieEinhaltungundUmsetzungderQualitätspolitikaufBasisvonjährlichstatt-

findendenAuditsdurchdieentsprechendeAkkreditierungsgesellschaftüberwacht.

2.2 ZertifizierungenundQualifizierungenDieHypZertGmbHbietetfolgendeZertifizierungenan:

• ImmobiliengutachterHypZertfürStandardobjekte,CISHypZert(S)

• ImmobiliengutachterHypZertfürfinanzwirtschaftlicheZwecke,CISHypZert(F)

• HypZertRealEstateValuerforMortgageLendingValuation,CISHypZert(MLV)(sieheeige-

nerZertifizierungsprospekt)

AlsAufbauprüfungen(=Deltaprüfungen)bietetdieHypZertfolgendePrüfungenan:

• DeltaprüfungvomCISHypZert(F)zumCISHypZert(M),

• DeltaprüfungvomCISHypZert(S)zumCISHypZert(F)sowie

• DeltaprüfungzumCISHypZert(F)von

• zertifiziertenGutachternandererZertifizierungsstellenoder

• öffentlichbestelltenundvereidigtenSachverständigenoder

• MitgliedernderRoyalInstitutionofCharteredSurveyors(MRICSoderFRICS)oder

• MitgliederndesAppraisalInstitutes(MAI)

jeweilsmitSchwerpunktImmobilienbewertung



DeltaprüfungfürVerkehrs-/Marktwertermittler

SchwerpunktBeleihungswert-ermittlung

DeltaprüfungzumCISHypZert(M)

SchwerpunktinternationaleVerfahrenundMärkte

DeltaprüfungzumCISHypZert(F)

SchwerpunktSpezial-immobilien/komplexegewerblicheObjekte

CISHypZert(M)

Marktwertermittlung(international)

ImmobiliengutachterHypZertfürMarktwertermittlungen

CISHypZert(F)

Markt-undBeleihungswertermittlungfürStandard-undSpezialimmobilien

ImmobiliengutachterHypZertfürfinanzwirtschaftlicheZwecke

CISHypZert(MLV)

BeleihungswertermittlungfürObjekteaußerhalbDeutschlands

ImmobiliengutachterHypZertfürBeleihungswertermittlungen

CISHypZert(S)

Markt-undBeleihungswertermittlungfürStandardimmobilien

ImmobiliengutachterHypZertfürStandardobjekte

QualifizierungvonPersonen,dieWertermittlungenimRahmenvonKleindarlehengemäß§24BelWertVdurchführenunderstellen

QualifizierungfürObjektbesichtigerimKleindarlehensbereich

DetaillierteInformationenzudeneinzelnenZertifizierungsbereichensinddenAbschnitten

6–10oderderHypZertHomepagezuentnehmen.

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ÜberdieHypZertGmbH

2.3 AkkreditierungundAnerkennungAktuellsindalleZertifizierungsbereichederHypZert,bisaufdieseitdem01.12.2011angebo-

teneZertifizierungCISHypZertMLV,durchdieDAkkS(DeutscheAkkreditierungsstelleGmbH)

nachISO/IEC17024akkreditiert.

AlseinedererstenPersonalzertifizierungsstellenderBrancheinEuropawurdedieHypZert1997

fürihreZertifizierungzumImmobiliengutachterHypZertfürfinanzwirtschaftlicheZweckenach

ISO/IEC17024vonderTrägergemeinschaftfürAkkreditierungGmbH(TGA),Frankfurt/Main,ak-

kreditiert.DieAkkreditierungderanderenZertifizierungsbereichefolgte.

Seit2010übernimmtdieDAkkS(DeutscheAkkreditierungsstelleGmbH)alsnationaleAkkredi-

tierungsstelledieÜberwachungderHypZert.Sievertrittaufeuropäischerundinternationaler

EbenedasdeutscheAkkreditierungswesen.

DieQualitätderHypZertVerfahrenwirdbelegtauchdurchdieengenKooperationenmitden

wichtigsteninternationalenGutachter-Organisationen:EsbestehteinlangjährigerKooperati-

onsvertragmitdemUS-amerikanischenAppraisal Institute (AI).Vereinbartwurdedarinunter

anderem,dassdieHypZertImmobiliengutachterbeivereinfachterAntragstellungMitgliedbeim

AIwerdenkönnenundumgekehrt.AuchmitThe Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)

arbeitetdieHypZertengzusammen.BeideOrganisationenbieteneinenvereinfachtenZugang

übersogenannteDeltaprüfungenan.

DiegegenseitigeAnerkennungunddiefachlicheZusammenarbeitmitrenommiertenBerufsver-

bändenisteinesdererklärtenZielederHypZert.

2.4 RechtsformundUnabhängigkeitDieHypZertGmbHisteineGesellschaftmitbeschränkterHaftung.Siewurde1996vomVerband

deutscherPfandbriefbankene.V.(vdp)gegründet.

DieGesellschafterderHypZertimÜberblick:



2.5 OrganisatorischeStrukturDieOrganisationsstrukturderHypZertergibtsichausdengesellschaftsrechtlichenundfachli-

chenAnforderungenaneineZertifizierungsstelleunddurchdieVorgabenderinternationalen

NormISO/IEC17024.

ZudenGremienderHypZertgehörendieGesellschafterversammlung,derAufsichtsratsowieein

Lenkungsgremium.DasLenkungsgremiumsetztsichausdenamZertifizierungssysteminteres-

siertenGruppenzusammen,sodasskeineEinzelinteressendominieren.EsübernimmtdieVerant-

wortungfürdieEinhaltungundSicherstellungderNeutralitätderZertifizierungsstelle,berätdie

GeschäftsführunginBezugaufdasPrüfungsverfahrenundbesondereGeschäftsbereichesowie

hinsichtlichderBehandlungvonAntragstellernundderZusammenarbeitmitanderenStellen.

DieGeschäftsführungberichtetdemLenkungsgremium,wiedieGeschäftspolitikdurchdieZer-

tifizierungsstelleumgesetztwird.

DiePrüfungderGutachternimmtderPrüfungsausschussvor,derdurchunabhängigeExperten

aufdemGebietdernationalenundinternationalenWertermittlungbesetztist.

DieEntscheidungüberErteilungbzw.EntzugdesZertifikatstrifftderZertifizierungsausschuss.

fachlicheWeisungsbefugnisimSinnederISO/IEC17024

disziplinarischeWeisungsbefugnis

GesellschafterversammlungAufsichtsrat

Zertifizierungsstelle

Geschäftsführung/LeiterderZertifizierungsstelleStellv.LeiterderZertifizierungsstelleWeiteresPersonal

QM-Beauftragter

Zertifizierungs-ausschuss

Prüfungs-ausschuss

Lenkungsgremium

(Programmausschuss)

Schlichtungs-ausschuss

Schiedsgericht

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Zertifizierungsverfahren

3 Zertifizierungsverfahren

3.1 AblaufDasZertifizierungsverfahrenläuftwiefolgtab:

3.2 ZulassungsvoraussetzungenUmamPrüfungsverfahrenteilnehmenzukönnen,mussderAntragstellerbestimmteZulassungs-

voraussetzungenerfüllen.NebenderVorbildungistinsbesonderedieBerufserfahrungvonBe-

deutung.

WelcheKriterienimEinzelnenzuerfüllensind,istdemjeweiligenZertifizierungsbereichzuent-

nehmen (siehe „Spezielle Informationen und Zertifizierungsbedingungen“).

3.3 AntragstellungWerdieKriterienhinsichtlichVorbildungundBerufserfahrung(siehe „Spezielle Informationen

und Zertifizierungsbedingungen“)erfüllt,kanneinenAntragaufZulassungzurZertifizierungs-

prüfungandieZertifizierungsstellerichten.

FolgendeUnterlagensindeinzureichen:

• JeweiligesAntragsformular,vollständigausgefülltundunterschrieben.

• Zertifizierungsvertrag und Vereinbarung zur Steitbeilegung, vollständig ausgefüllt und

unterschrieben.

• TabellarischerLebenslaufmitLichtbild.

Zertifizierungsbedingungen

Antragstellung

Zertifizierungsprüfung

Antragsbearbeitung,EntscheidungüberZulassungzurPrüfung

Überwachung

(währendGültigkeitsdauer)

Zertifikatserteilung(GültigkeitbeträgtfünfJahre)

Rezertifizierung(vorAblaufdesGültigkeitszeitraumes)



• AktuellespolizeilichesFührungszeugnis,nichtälteralseinhalbesJahr.

• EineErklärung,obderAntragstellerinnerhalbderletztenfünfJahreaneinemZertifizie-

rungsverfahrenteilgenommenhatundwennja,mitwelchemErfolgundbeiwelcherZerti-

fizierungsstelle (siehe Antragsformular).

• Antragstellermit einerNationalität ausdemnichtdeutschsprachigenRaumhabenden

NachweisderdeutschenSprachkenntnisseinWortundSchriftzuerbringen.

• Zeugnisse,diezumNachweisderjeweilszuerfüllendenZulassungsvoraussetzungendienen

(z.B.DiplomoderAusbildungszeugnis).EsreichtdasZeugnisdeshöchstenAusbildungs-

standes.TeilnahmebescheinigungenvonSeminarensindnichteinzureichen!

• NachweiszurBestätigungdergefordertenpraktischenTätigkeiten(Praxisnachweis):

• Bei einem im Angestellten- oder Dienstverhältnis stehenden Antragsteller ist eine

BestätigungdesArbeitgeberserforderlich(siehe Antragsformular).

• Ein freiberuflich oder gewerblich tätiger Antragsteller hat in geeigneter Weise

glaubhaft zu machen, dass die geforderte praktische Tätigkeit ausgeübt wurde

(siehe Antragsformular).Eskannhierggf.eineListeüberbereitserstellteGutachten

angefordertwerden.

• DurchdenAntragstellerpersönlichangefertigteGutachten:JenachZertifizierungsbereich

inAnzahlundInhaltunterschiedlichgeforderte,anonymisierte(imbanküblichenUmfang,

durchSchwärzungsämtlicherpersonenbezogenerDaten)Gutachten,derenWertermitt-

lungsstichtagnichtlängeralszweiJahrezurückliegt.AnStellederAnonymisierungkann

aucheineEinverständniserklärungderbetroffenenPersoneneingereichtwerden.

EswerdennurGutachtenakzeptiert,denenrealexistierendeObjektezuGrundeliegenund

diedenjeweiligenallgemeinenAnforderungenanGutachtenentsprechen(siehe im Anhang

„Anforderungen an Gutachten“).

DieimRahmenderAntragstellungeinzureichendenGutachtendürfenproGutachten30

Seiteninkl.allerAnlagen,davonmaximalvierObjektfotos,nichtübersteigen.

DieEinreichungundAnerkennungderGutachtenistVoraussetzungfürdieZulassungzum

Prüfungsverfahren.

Hinweis:DieeingereichtenGutachtenwerdennachAblaufeinesJahresnacherfolgreichem

BestehenderZertifizierungsprüfung,spätestensjedochnachfünfJahrenvonderZertifizie-

rungsstellevernichtetbzw.gelöscht.

DienotwendigenAntragsunterlagenkönnenbeiderGeschäftsstellederHypZertangefordert

oderaufderenHomepageheruntergeladenwerden.

SoweitbestimmteUnterlagenderZertifizierungsstellebereitsvorliegen(z.B.beiWiederholungs-

prüfungoderBeantragungweitererHypZertZertifizierungen),sinddiesenichtnocheinmalein-

zureichen,esseidenn,eshabensichzwischenzeitlichÄnderungenergeben.

MitderrechtsgültigenAntragstellungerkenntderAntragstellerdieZertifizierungsbedingungen

derHypZertan.DerAntragstellerverpflichtetsich,sämtlicheerforderlichenUnterlagenundAus-

künftederHypZertzukommenzulassen.

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3.4 Zulassungsverfahren

NachAntragseingangerhältderAntragstellereineEingangsbestätigungderUnterlagen.

DerAntragwirdgeprüft.AufgrunddereingereichtenUnterlagenentscheidetdieZertifizierungs-

stelleüberdieZulassungoderNichtzulassung.

DieZulassungdarfnurversagtwerden,wenn

• dieUnterlagenunvollständigsind

und/oder

• diefürdieZulassungfestgelegtenVoraussetzungenundZulassungskriteriennichterfülltsind

und/oder

• der Antragsteller bereits drei Zertifizierungsprüfungen gemäß Abschnitt 3.5.5 nicht

bestandenhat

und/oder

• dieGebührenfürdasZertifizierungsverfahrennichtgezahltwurden.

ZurErgänzungfehlenderUnterlagenkanndemAntragstellereineangemesseneFristgesetzt

werden.AmTagderZulassungmüssenjedochallebeizufügendenUnterlagenderZertifizie-

rungsstellevorliegen.

FürjedesGutachten,dasdieMindestanforderungenanAufbau,FormundInhaltingravieren-

derFormnichterfüllt,mussderAntragstellerweitereGutachtenfürdiegleicheObjektartnach

AufforderungdurchdieZertifizierungsstelleeinreichen.

SindalleUnterlagenvollständigundeinwandfrei,versendetdieHypZerteineBescheinigung

überdieZulassung,dieEinladungzurPrüfungsowiedieRechnungenüberdiezuentrichten-

deAntrags-undggf.Prüfungsgebühr.ÜberweisungensindgrundsätzlicherstnachErhalteiner

Rechnungvorzunehmen.EineventuellerEinspruchgegendieseMitteilungistinnerhalbvonvier

WochennachZugangschriftlichandieGeschäftsstellezurichten(siehe „Einspruchsverfahren“).

UmeineoptimalePrüfungsvorbereitunggewährleistenzukönnen,solldasZulassungsverfahren

spätestensvierWochenvorBeginnderPrüfungabgeschlossensein.

BeiErfüllungderZulassungsvoraussetzungenisteinPrüfungsterminbaldmöglichst,spätestens

jedochinnerhalbeinesJahresnacherfolgterZulassungzuermöglichen,soweitdieKapazitäten

derZertifizierungsstelleausreichen.

3.5 Zertifizierungsprüfung

3.5.1 Zweck,UmfangundZeitpunktZielderZertifizierungsprüfungistes,dieErfüllungderandenGutachtergestelltenAnforderun-

genzubeurteilen,wiesieimjeweiligenfachlichenAnforderungsprofilbeschriebensind.

JenachZertifizierungsbereich(siehe „Spezielle Informationen und Zertifizierungsbedingungen“)

umfasstdiePrüfungeinenschriftlichenundggf.einenmündlichenTeil.

DiePrüfungenfindeninderRegelein-biszweimaljährlichstattundkönnenvonderHypZert

nachMaßgabeihrerKapazitätenfreiangesetztwerden.AktuellanstehendeTerminesindder

Homepagezuentnehmen.DerkonkretePrüfungsterminundderPrüfungsortwerdendemAn-

tragstellerschriftlichmitEinladungsschreibenrechtzeitigbekanntgegeben.



3.5.2 Schriftliche PrüfungInderschriftlichenPrüfungsollderAntragstellernachweisen,dasserinbegrenzterZeitundmit

beschränktzugelassenenHilfsmittelnProblemeausdenPrüfungsbereichenmitdengeläufigen

Methodenlösenkann.

DiezugelassenenHilfsmittelbestimmtderPrüfungsausschuss.SiewerdenmitEinladungzurPrü-

fungschriftlichbekanntgegeben.

ÜberjedeschriftlichePrüfungwirdvomAufsichtführendeneineNiederschriftüberallebedeu-

tendenVorkommnisseangefertigt(z.B.Rücktritt,Täuschungetc.).

VerspätetsichderAntragsteller,sokannerdieversäumteZeitnichtnachholen.Verspätetsich

derAntragstellerummehrals30Minuten,sokannderAufsichtführendedenAntragstellervon

derPrüfungausschließen.

DasVerlassendesPrüfungsraumesistnurmitErlaubnisdesAufsichtführendenzulässig.

StrukturundDauerderschriftlichenPrüfungbestimmtsichnachdemjeweiligenZertifizierungs-

bereich (siehe „Spezielle Informationen und Zertifizierungsbedingungen“).

SchwerbehindertenAntragstellernistaufschriftlichenAntrageineVerlängerungderBearbei-

tungszeitfürdieschriftlichePrüfungumbiszu1/4zugewähren,wenndieArtderBehinderung

diesrechtfertigt.

DieBewertungderPrüfungsleistungerfolgtdurchdenPrüfungsausschuss.DieschriftlichePrü-

funggiltalsbestanden,wennderAntragstellerinjedemeinzelnenderjeweiligenPrüfungsteile

mindestens50%derjeweiligenHöchstpunktzahlsowieimDurchschnittüberalleTeilemindes-

tens70%dergesamtenHöchstpunktzahlerreichthat.

DieZertifizierungsstelleinformiertdenAntragstellerschriftlichüberdasBestehenbzw.Nichtbe-

stehenderschriftlichenPrüfung.

3.5.3 Mündliche PrüfungJenachZertifizierungsbereich(siehe „Spezielle Informationen und Zertifizierungsbedingungen“)

wirdggf.einemündlichePrüfungverlangt.

VoraussetzungfürdieZulassungzurmündlichenPrüfungistdasBestehenderschriftlichenPrü-

fung.

DiePrüfungsabnahmeerfolgti.d.R.durcheinePrüfungskommissionvondreiPrüfern.Vertreter

derZertifizierungsstelleundderAkkreditierungsstellekönnenderPrüfungbeiwohnen.Ansons-

tenistdiePrüfungnichtöffentlich.

DiePrüfungkannalsEinzelprüfungoderGruppenprüfungmitbiszuzweiAntragstellerndurch-

geführtwerden.LetzteresistinderRegelderFall.

DieDauerderPrüfungbeträgt30MinutenbeiEinzelprüfungsowie60MinutenbeiGruppen-

prüfungmitzweiTeilnehmern.DiePrüfungszeitkannumbiszufünfMinutenverkürztoderver-

längertwerden.

DiePrüfbereicheergebensichausdemPrüfstoffverzeichnisderZertifizierungsstelle.DieFragen

sollenunterschiedlicheThemenausdemPrüfstoffverzeichnisumfassen.

DiePrüfungwirddurchdieZertifizierungsstellestichwortartigprotokolliertbzw.mitEinverständ-

niserklärungdesGutachters(siehe Zertifizierungsvertrag)digitalaufgezeichnet.

DiePrüfungskommissionbeurteiltdieLeistungdermündlichenPrüfungundgibtdemAntrag-

stellerimAnschlussandiePrüfungdasErgebnis(bestandenbzw.nichtbestanden)bekannt.

17



DiemündlichePrüfunggilt alsbestanden,wennmindestens70%dermaximalmöglichen

Punktzahlerreichtwerden.

3.5.4 ErgebnisderZertifizierungsprüfungDieZertifizierungsprüfunggiltinsgesamtalsbestanden,wenninderschriftlichenunddermünd-

lichenPrüfung(sofernerforderlich)diejeweilsgeforderteMindestpunktzahlerreichtwurde.Die

tatsächlicherreichtePunktzahlwirddurchdieZertifizierungsstellenichtbekanntgegeben.

DieGesamtprüfunggiltalsnichtbestanden,wenndieschriftlichePrüfungaufgrundnichtaus-

reichenderLeistungennichtbestandenwurde;indiesemFallerfolgtkeineZulassungzurmünd-

lichen Prüfung.

3.5.5 WiederholenderZertifizierungsprüfungBestehteinAntragstellerdieschriftlichePrüfungnicht,kannerfrühestensnachsechsMonaten

erneutzurPrüfungantreten.EsisteinAntragaufWiederholungderjeweiligenPrüfungzustel-

len.AlleweiterenUnterlagenliegenderZertifizierungsstellevor;eineAktualisierungwirderfor-

derlich,sofernsichzwischenzeitlichÄnderungenergebenhaben.DerWertermittlungsstichtag

derderZertifizierungsstellebereitsvorliegendenGutachtendarfzumZeitpunktdesAntragesauf

WiederholungsprüfungnichtlängeralszweiJahrezurückliegen.DieZertifizierungsstellebehält

sichvor,zusätzlicheUnterlagenanzufordern.

ErreichtderAntragstellerinderschriftlichenPrüfungineinemPrüfungsteilwenigerals50%der

jeweiligenHöchstpunktzahl,insgesamtjedochimDurchschnittüberallePrüfungsteilemindes-

tens70%derGesamtpunktzahl,sokannderAntragstellerentscheiden,entwederdiegesam-

teschriftlichePrüfungzuwiederholenodernurdenPrüfungsteil,indemwenigerals50%der

jeweiligenHöchstpunktzahlerreichtwurden.EntscheidetsichderAntragstellerfürletzteres,so

giltdiePrüfungalsbestanden,wennderAntragstellerindemzuwiederholendenPrüfungsteil

mindestens70%derHöchstpunktzahlerreicht.Abschnitt3.5.2istanzuwenden.

DieschriftlichePrüfungdarfmaximalzweimalwiederholtwerden.ErstnachAblaufvonfünf

JahrennachNichtbestehenderletztenWiederholungsprüfungkannerneuteinAntragaufZer-

tifizierunggestelltundggf.zugelassenwerden.

BestehteinKandidatdieschriftliche,jedochnichtdiemündlichePrüfung,sokanndiemünd-

lichePrüfungunterAnrechnungderschriftlichenPrüfungfrühestensdreiMonatenachdem

ZeitpunktdernichterfolgreichenmündlichenPrüfungwiederholtwerden.Esisteinformloser

AntragaufWiederholungdermündlichenPrüfungzustellen.

DiemündlichePrüfungkanneinmalwiederholtwerden.SpätestenseinJahrnachNichtbestehen

dermündlichenPrüfungmussderKandidatzurWiederholungdermündlichenPrüfungangetre-

tensein.AnsonstenverfälltdaspositiveErgebnisderschriftlichenPrüfung.

3.5.6 Versäumnis,Rücktritt,Täuschung,OrdnungsverstoßDieZertifizierungsprüfunggiltalsabgelegtundnichtbestanden,wennderAntragstelleraus

Gründen,dieerzuvertretenhat,zueinemPrüfungsteilnichterscheintodernachMeldungzur

Prüfungzurücktritt.

DieZertifizierungsprüfunggiltalsnichtabgelegt,wennderAntragstellernachAnmeldungzur

PrüfungkrankheitsbedingtanderPrüfungnichtteilnehmenkannoderdiesewegeneinerakuten

Erkrankungnichtvollständigablegenkann.DieZertifizierungsstellekanndieVorlageeinesärzt-

lichenodervertrauensärztlichenAttestesverlangen,welchesBeginnundEndederErkrankung

ausweisenmuss.ErkenntdieZertifizierungsstelledieGründean,sowirdeinneuerPrüfungster-

minfestgesetzt.

DiePrüfungkannvomPrüfungsausschussalsnichtbestandenerklärtwerden,wennderAn-



tragsteller

• dieZulassungzurPrüfungerschlichenhatund/oder

• eineTäuschungshandlungeinschließlichVersuchoderBeihilfehierzubegangenhatund/

oder

• sichunerlaubterHilfsmitteloderHelferbedientund/oder

• gegendieOrdnungwährendderPrüfungverstößtunddieDurchführungderPrüfungge-

fährdet.

AngeblicheMängeldesPrüfungsverfahrensodereinewährendderPrüfungeingetretenePrü-

fungsunfähigkeitmüssenunverzüglich,spätestensvorBekanntgabederPrüfungsergebnisse

beimPrüfungsausschussoderderZertifizierungsstellegeltendgemachtwerden.

3.6 ZertifizierungundEinsichtindiePrüfungsaktenÜberdieZertifizierungsprüfungnimmtderPrüfungsausschusseineBewertungvor(bestanden

bzw.nichtbestanden)undgibtanschließendandenZertifizierungsausschusseineEmpfehlungab.

NacheingehenderBeurteilungdesgesamtenZertifizierungsverfahrenswirdderZertifizierungs-

ausschussdieZertifizierungaussprechenbzw.versagen.

NachbestandenerZertifizierungsprüfungwirddemAntragstellereinZertifikatausgehändigt,

welchesdasZeichenderZertifizierungsstelleträgtundvonderGeschäftsführungderZertifizie-

rungsstelleunterzeichnetist.

WurdedieZertifizierungsprüfungnichtbestanden,soerteiltdieZertifizierungsstelledemAntrag-

stellerhierübereineschriftlicheMitteilungmitAngabenzudenBedingungenundFristeneiner

Wiederholungsprüfung.

NachAbschlusseinesnichtbestandenenZertifizierungsverfahrenskannderAntragstellerform-

loseineEinsichtinseinePrüfungsarbeitenverlangen.DerAntragistbinneneinesJahresnach

schriftlicherBekanntgabederPrüfungsergebnissebeiderZertifizierungsstellezustellen.DieGe-

schäftsführungderZertifizierungsstellebestimmtOrtundZeitderEinsichtnahme.

3.7 UngültigkeitderZertifizierungsprüfungHatderAntragstellerbeieinerPrüfunggetäuschtundwirddieseTatsacheerstnachAushändi-

gungdesZertifikatsbekannt,somussderZertifizierungsausschussnachträglichdiePrüfungals

nichtbestandenerklären.

WarendieVoraussetzungenfürdieZulassungzueinerPrüfungnichterfüllt,ohnedassderAn-

tragstellerhierübertäuschenwollte,undwirddieseTatsacheerstnachderAushändigungdes

Zertifikatsbekannt,sowirddieserMangeldurchdasBestehenderPrüfunggeheilt.

HatderAntragstellerdieZulassungvorsätzlichzuUnrechterwirkt,diePrüfungbestandenund

dasZertifikaterhalten,sowirddiePrüfungalsnichtbestandenerklärt.

IstdasNichtbestehenderPrüfungfestgestellt,somussdasunrichtigeZertifikateingezogenwer-

den.DerAntragstelleristvonderListederZertifiziertenzustreichen.

19



3.8 Zertifikat,Zeichensatzung

3.8.1 GültigkeitsdauerundGültigkeitsbereichAusgestellteZertifikatehabeneineGültigkeitvonfünfJahren,gerechnetabdemDatumderAus-

stellung.DieGültigkeitdesZertifikatserstrecktsichausschließlichaufdasjeweiligeSachgebiet.

DieZertifikatesindpersonenbezogenundnichtübertragbar.

3.8.2 NutzungvonZertifikat,StempelundZeichenDerZertifikatsinhaberverpflichtetsich,Zertifikat,Stempel(analogunddigital)undZeichender

ZertifizierungsstellenurimRahmenderinderZeichensatzunggeregeltenBedingungenzuver-

wenden.DerZertifikatsinhaberhatnachAblaufderGültigkeitdasZertifikatbzw.denStempel

unverzüglichzurückzugeben.

DerZertifizierungsstempel(=Stempel)derHypZertGmbH,derdemzertifiziertenGutachterin

analogerunddigitalerFormausgehändigtwird,darfnichtdurchselbsterstellteStempelersetzt

werden.BeiVerlustoderBeschädigungisteinneuerStempeldirektundausschließlichbeider

HypZertzubestellen.

3.8.3 Zeichensatzung

• NameundSitzdesZeicheninhabers DieHypZertGmbHmitSitzinBerlinistInhaberindernachstehendenZeichen.

• Zeichenbenutzer ZeichenbenutzersinddievonderHypZertzertifiziertenImmobiliengutachter.

• EinräumungdesRechtszurZeichenbenutzung DieHypZertgestattetdemZeichenbenutzernachMaßgabedieserZeichensatzungaus-

schließlichdieBenutzungderobenabgebildetenZeichen.DieZeichenstehenzumDown-

loadimMitgliederbereichderHypZertHomepagezurVerfügung.

DerZeichenbenutzerstelltsicher,dassdieBenutzungderZeichenzuWerbezweckenoder

beisonstigenMaßnahmenimRahmendieserZeichensatzungerfolgtsowieunterBeach-

tungderCorporateDesignRichtlinienderHypZertGmbH.FürdieBenutzungderZeichen,

insbesondereimRahmenderWerbung,istderZeichenbenutzeralleinverantwortlich.

• Form,Größe,Mindestabstand,HintergrundundFarbedesZeichens FormundAufbauderZeichensindgenaudefiniert.DieZeichenmüsseninihrerGesamtheit

undinihrenEinzelteilenimmererhaltenbleibenunddürfennichtverändertwerden.Die



ZeichenhabeneineigensentwickeltesSchriftbild,müssenimmerindieserFormverwendet

unddürfennichtausbestehendenSatzschriften„nachgesetzt“werden.Siedürfennurin

derbereitgestelltenFormverwendetwerden.

DieZeichenmüssenleichtlesbarunddeutlichsichtbarsein.BeiihrerVerwendungmussein

MindestabstandzuanderenElementeneingehaltenwerden.SiebasierenaufdemZweidrit-

telwertderVersalhöhedesSchriftzuges.

DiefarbigenLogossolltennichtaufanderenFarbflächen,Fotografienoderanderengrafi-

schenStrukturenwiedergegebenwerden.FürderenVerwendungempfiehltsichdieHin-

tergrundfarbeWeiß.DieZeichensindgrundsätzlichzweifarbigabzubilden(Rot=HKS14,

C0M100Y100K0,RAL3020;Grau=Pantone424,C0M0Y0K60);imSchwarz-Weiß-

DruckerscheinendieZeichenin100ProzentSchwarz.IstderHintergrund100Prozentrot

odergrau(Zeichenfarben),dürfendieWortmarkennurnegativweißeingesetztwerden.

• HinweisaufZertifizierungsbereich DasHypZertZeichendarfnurinVerbindungmitdemimjeweiligenZertifizierungsbereich

verliehenenTitelbzw.demKürzelCISHypZert(…)verwendetwerden.

• AussetzungundWiderrufderZertifizierung WirddieZertifizierungentsprechenddenRegelnderHypZertausgesetztoderwiderrufen,

verliertderZeichenbenutzerdasRechtaufZeichenbenutzung.IneinemsolchenFalldarfder

ZeichenbenutzernochvorhandeneUnterlagen,Medienetc.,diemiteinemHypZertZeichen

versehensind,nochhöchstensvierWochenabRechtskraftderAussetzungbzw.desWider-

rufsderZertifizierungbenutzen.

• SonstigerVerlustdesRechtsaufZeichenführung DasRechtaufZeichenführungerlischtautomatischmitAblaufdesGültigkeitsdatumsdes

Zertifikats,wennnichtrechtzeitigvorAblaufderGültigkeiteineRezertifizierungbeantragt

wordenist.ErlischtdasRechtaufZeichenführung,sodarfderZeichenbenutzernochvor-

handeneUnterlagen,Medienetc., diemit einemHypZert Zeichen versehen sind,noch

höchstensvierWochennachAblaufdesGültigkeitsdatumsdesZertifikatsbenutzen.

• Änderungen DieHypZertinformiertdenZeichenbenutzerunverzüglichüberÄnderungenderZeichensat-

zung.HierfürgilteineInformationperBrief,E-MailodereineentsprechendeBenachrichti-

gungimInternetunterhypzert.dealsausreichend.

3.9 ÜberwachungdesZertifikatsinhabersWährenddesGültigkeitszeitraumesdesZertifikatsunterliegtderZertifikatsinhabereinerfortlau-

fendenÜberwachungdurchdieZertifizierungsstelle.ErmussregelmäßigdieAktualitätseiner

QualifikationdurchentsprechendeWeiterbildungsbelegenachweisen.ZusätzlichfordertdieZer-

tifizierungsstelledieVorlagevonGutachtenzurÜberprüfungauffestgelegteQualitätsstandards.

Verpflichtendsind

• einejährlicheWeiterbildungvonmindestensdreiTageninfachspezifischenFortbildungs-

veranstaltungen.DanebenkannimRahmeneinesRezertifizierungsverfahrenseineumfang-

21



reichereWeiterbildungempfohlenbzw.verordnetwerden.

DieInhaltedieserWeiterbildungmüssensichaufdasTätigkeitsgebietdesImmobiliengut-

achtersunddenentsprechendenZertifizierungsbereichbeziehen.

ÜberdenBesuchderFort-undWeiterbildungsveranstaltungenhatderzertifizierteGutach-

tereinenNachweiszuführen(AuflistungderbesuchtenVeranstaltungenmitOrt,Datum,

Zeit,Thema,Referent).DieserNachweisistbeiderZertifizierungsstellejährlich,i.d.R.nach

Aufforderung,vorzulegen.DieZertifizierungsstelleführtregelmäßigStichprobendurch,in-

demsiesichdieSeminarbescheinigungenimOriginalvorlegenlässt.

• dieVorlagevonmindestensdreiselbstverfassten,imbanküblichenUmfanganonymisier-

tenGutachtennachAufforderungdurchdieZertifizierungsstelle.DanebenkannimRahmen

desRezertifizierungsverfahrensdieEinreichungweitererGutachtenempfohlenbzw.verord-

netwerden.

Esistdaraufzuachten,dassdieeinzureichendenGutachtendenimRahmenderErstzertifi-

zierunggefordertenObjektartenentsprechen.EinLageplansowieObjektfotossindbeizu-

legen.JedesGutachtendarf30Seiteninkl.allerAnlagen,davonmaximalvierObjektfotos,

nichtübersteigen.

InnerhalbdesGültigkeitszeitraumsdesZertifikatsfordertdieZertifizierungsstellemindes-

tenszweimalGutachtenan:einGutachtenimdrittenÜberwachungsjahr,zweiGutachten

imfünftenÜberwachungsjahr.

DasimdrittenÜberwachungsjahreinzureichendeGutachtenmusspositivbewertetundden

imAnhangformulierten„AllgemeinenAnforderungenanGutachten“genügen.BeiNicht-

erfüllendieserBedingungwirdderzertifizierteGutachterzukorrektivenMaßnahmenauf-

gefordert.DazukanninbesonderenFällenaucheineÜberwachungsbegutachtungvorOrt

erfolgen.

DiezweiimfünftenÜberwachungsjahreinzureichendenGutachtensindGegenstandder

anstehendenRezertifizierungsprüfung.

Mängel:BeiMängelnwiefehlenderWeiterbildung,QualitätsmängelnindenGutachtenetc.for-

dertdieZertifizierungsstelledenZertifikatsinhabermaximalzweimalunterFristsetzungauf,diese

Mängelabzustellen.SolltendieMängelnichtfristgerechtabgestelltwerden,leitetdieZertifizie-

rungsstelledazuggf.geeigneteMaßnahmenein(siehe „Disziplinarmaßnahmen“).

DarüberhinauskönnenunteranderemzusätzlichKontrollbegutachtungendurchvonderHyp-

ZertbestimmtePrüferstattfinden,umdieEinhaltungderZertifizierungsbedingungenzukon-

trollieren.InhaltderÜberwachungsbegutachtungistdiestichprobenartigePrüfungvonGutach-

tensowiederVorgehensweisedesZertifikatsinhabersbeiderGutachtenerstellunginderPraxis.

DasErgebnisderÜberwachungsbegutachtungwirdineinemPrüfungsberichtdokumentiert.Bei

vorliegendenMängelnkanndasZertifikatdurchdenZertifizierungsausschussentzogenwerden.

Aussetzung:ImFallevonMutterschutz,Elternzeiten,längerenKrankheitenetc.kanndasZertifi-

kataufAntragmaximalbiszumZertifikatsablaufausgesetztwerden.DieDauerderAussetzung

hatkeinenEinflussaufdieGültigkeitdesZertifikates,dasheißtdieGültigkeitverlängertsichnicht

umdenentsprechendenZeitraumderAussetzung.

DieZertifizierungsstellekannimerstenJahrnachderAussetzungeineumfangreichereWeiter-

bildung(biszuzweizusätzlicheTage)und/oderdieEinreichungzusätzlicherGutachtenfordern.

WährendderAussetzungistderZertifikatsinhabervonderListederzertifiziertenGutachterzu

streichen.DieBenutzungdesZertifizierungsstempelssowiedesTitelsistwährenddessennicht

erlaubt.FürdieDauerderAussetzungfallenkeineÜberwachungsgebührenan.



3.10RezertifizierungDieRezertifizierungdientzurVerlängerungderGültigkeitsdauerdesZertifikatsumweiterefünf

Jahre.

DiewesentlicheVoraussetzungzurTeilnahmeaneinerRezertifizierungsprüfungisteinepositive

BewertungdesZertifikatsinhabersimRahmenderlaufendenÜberwachung.

DieBeantragungderRezertifizierungmussvorAblaufderGültigkeitdesZertifikatserfolgtsein.

DieZertifizierungsstellesetztsodanneinenTerminfest,indemderzertifizierteGutachterinei-

nemFachgesprächanalogdenRegelndermündlichenZertifizierungsprüfungnachzuweisenhat,

dassseinFachwissendemaktuellenStanddesZertifizierungsgebietesentspricht.

Die DauerderRezertifizierungsprüfungbeträgt30Minuten.BesitztderPrüfungsteilnehmer

mehrereZertifikate,erfolgteineVerlängerungderPrüfungszeitum15Minutenproweiteres

Zertifikat.

InhaltdesFachgesprächessindinsbesonderediedasZertifizierungsgebietbetreffendenNeu-

erungenentsprechenddemPrüfstoffverzeichnis,dieallgemeineBewertungspraxisunddiemit

AntragstellungeingereichtenGutachten.

ZudeneinzureichendenGutachtenwirdaufAbschnitt3.9„ÜberwachungdesZertifikatsinha-

bers“verwiesen.DemnachsindObjektartenentsprechendderForderungenfürdieErstzertifizie-

rungsprüfungeinzureichen.EinLageplansowieObjektfotossindbeizulegen.Immobiliengutach-

terCISHypZert(F)sindverpflichtet,mindestenseingewerblichesObjektvorzulegen.EinObjekt

miteinerwertbeeinflussendenLastistnichterforderlich.DieeinzureichendenGutachtenfürdie

RezertifizierungsprüfungdürfenproGutachten30Seiteninkl.allerAnlagen,davonmaximalvier

Objektfotos,nichtübersteigen.

DiePrüfungwirddurchdieZertifizierungsstellestichwortartigprotokolliertbzw.mitEinverständ-

niserklärungdesGutachtersdigitalaufgezeichnet.

DiePrüfungskommissionbeurteiltdieLeistungdesmündlichenFachgesprächeseinschließlich

derGutachtenundgibtdemAntragstellerimAnschlussandiePrüfungdasErgebnis(bestanden

bzw.nichtbestanden)bekannt.

SoferndasErgebnisdesFachgesprächesnurknappbestandenwird,kannderPrüfungsausschuss

Empfehlungen über Auflagenaussprechen:

• Vorlage eines odermehrerer Gutachten (evtl.mit einem entsprechenden Bewertungs-

schwerpunkt)

und/oder

• RezertifizierungverkürztaufeinJahrundggf.WiederholungdesFachgesprächsspätestens

ineinemJahr.

WirdaufgrunddesPrüfungsergebnissesdasZertifikatlediglichfüreinJahrverlängert,kannvor

AblaufderGültigkeitdesZertifikateserneuteinAntragaufRezertifizierunggestelltwerden.Zwei

neueGutachtensindentsprechendderobenbeschriebenenVorschrifteneinzureichen.

NachBesteheneinerverkürztenRezertifizierungsprüfungbzw.Wiederholungsprüfungerfolgt

eineVerlängerungaufdierestlichenJahre,soweitesdasErgebnisderPrüfungzulässt.Essind

maximalzweiVerkürzungenzulässig.

SoweitdasFachgesprächmit„nichtbestanden“bewertetwird,kanneineWiederholungder

Prüfungbeantragtwerden.DazureichtderKandidaterneuteinenAntragsowiezweiGutachten

23


Berufsgrundsätze

ein(esgeltendieobengenanntenAusführungen).GewährtwerdenmaximalzweiWiederho-

lungsprüfungen,diejeweilsinnerhalbeinesJahresnachNichtbestehenderletztenPrüfunger-

folgenmüssen.WirdaucheinezweiteWiederholungsprüfungmit"nichtbestanden"bewertet,

sokannfrühestensnachAblaufvonfünfJahreneineerneuteZertifizierungbeantragtwerden.

EineverkürzteDelta-Prüfungistdabeinichtzulässig.

4 Berufsgrundsätze

DieGrundsätzefürdieBerufsausübungbestimmendasVerhaltenderzertifiziertenGutachterin

ihrenBeziehungenzuAuftraggebern,Interessenten,Mitarbeitern,Bewerbern,Lieferanten,Ver-

bändenundderÖffentlichkeit.

DiezertifiziertenGutachterverpflichtensichzurEinhaltungdieserGrundsätze.Sieunterwerfen

sichinstrittigenFrageneinemSchiedsgerichtderZertifizierungsstelledurchgesonderteVerein-

barung.

ZertifizierteGutachterkönnenauchimAngestelltenverhältnistätigsein.BeiGutachterninBe-

wertungsabteilungeninderKredit-undVersicherungswirtschaftgeltendieBerufsgrundsätze

auchimInnenverhältnisgegenüberinternenAuftraggebern(z.B.KreditabteilungeinerBank).

AuchderangestellteGutachteristinfachlicherAusübungseinerTätigkeiten,alsoinsbesondere

beiderWertfindung,weisungsungebunden.DiedisziplinarischeWeisungsbefugnisdesArbeit-

geberswirddurchdieseBerufsgrundsätzeselbstverständlichnichtaufgehoben.Diesgiltebenso

fürbranchenspezifischeGrundsätzewieBankgeheimnis,Complianceu.ä.

VerhaltenHandelnimmerimRahmenderBerufsgrundsätze.

VerhaltenundBerufsausübungmüssengrundsätzlichsosein,dassdemAnsehenvonzertifizier-

tenGutachternderZertifizierungsstellenichtgeschadetwird.

KeineVerunglimpfungdesBerufsstandesderzertifiziertenGutachter.

PersönlicheVerhältnisseGeordnetewirtschaftlicheVerhältnisse.

SelbstverpflichtungVerpflichtung,GutachtennachbestemWissenundGewissenanzufertigensowiegemäßfür

denjeweiligenAuftraggebergeltendengesetzlichenBestimmungen,VerordnungenundAn-

weisungen.

FachlicheKompetenzundSeriositätEsdürfennurAufträgeangenommenwerden,fürderenBearbeitungdieerforderlichenFähig-

keiten,FachkompetenzundErfahrungenvorhandensind.EsdürfeninsbesonderenurdannAuf-

trägeangenommenwerden,wennderGutachterdiejeweiligenlandesspezifischenRegelungen



(vorallemrechtlicherundtechnischerArt)sowiedenregionalenImmobilienmarktkennt.

ZertifizierteGutachterbildensichregelmäßigweiter.

AbgaberealistischerLeistungs-,Termin-undKostenschätzungen.

AchtungdesgeistigenUrheberrechtesandererundVerwendungsolchenMaterialsnurmitQuel-

lenangabe.

Objektivität,Neutralität,EigenverantwortlichkeitZertifizierteGutachtersindgrundsätzlicheigenverantwortlichtätigundakzeptiereninAusübung

ihrerTätigkeitkeineEinschränkungihrerUnabhängigkeit.

GutachtenwerdenunvoreingenommenundobjektivnachbestemWissenundGewissenerstellt.

ZertifizierteGutachterrespektierengegenüberihrenMitarbeiternderenVerpflichtungzueigen-

verantwortlicherTätigkeit.

VertraulichkeitEinhaltungvonDatenschutzbestimmungenundBankgeheimnis(öffentlich-rechtlich,strafrecht-

lich,unternehmensintern).

VertraulicheBehandlungallerinternenVorgänge,InformationenundDaten,vondenenderGut-

achterimRahmenseinerTätigkeitdurchdenAuftraggebererfährt.

VerwendungderDatenausschließlichfürdasbeauftragteGutachten.

AuftragsbezogeneUnterlagenwerdennichtanDritteweitergegebenundnachProjektendean

denAuftraggeberzurückgegeben.

DieVeröffentlichungvonAuftraggeberlisten isterlaubt,wennhierzudasschriftlicheEinver-

ständnisderAuftraggebervorliegt.

EinhaltungderCompliance-RichtlinienderKredit-undVersicherungswirtschaft.

InteressenkonflikteBeiInteressenkonfliktenmüssendemAuftraggebersofortallerelevantenFaktenschriftlichof-

fengelegtwerden.

NurwenndemAuftraggeberderInteressenkonfliktschriftlichausführlichdargestelltwirdund

diesertrotzdemaufeinerBearbeitungbestehtunddiesschriftlichbestätigt,darfeinsolcherAuf-

tragausgeführtwerden.

EntstehteinInteressenkonfliktwährendderBearbeitungeinesGutachtens,istderAuftraggeber

sofortdavonschriftlichzuunterrichtenunddieNiederlegungdesAuftragsanzubieten.

PreisbildungundHonorarHonorarefürdieBewertungenwerdenvorBeginnderArbeitmitdemAuftraggeberabgestimmt

undsoberechnet,dasssieimrichtigenVerhältniszuArtundUmfangderdurchgeführtenAr-

beitstehen.

EsdarfkeineVorteilnahmeüberdasvereinbarteHonorarhinauserfolgen.

UnterlassungvonAbwerbungZertifizierteGutachterbietenMitarbeiternihrerAuftraggeberwederdirektnochindirektPositi-

onenbeisichselbstoderanderenan.

25


Berufsgrundsätze

VondenzertifiziertenGutachternundderenMitarbeiternwirderwartet,dassdiesewährendder

ZusammenarbeitkeineVerhandlungenmitAuftraggebernübereineEinstellungführen,damit

ihreObjektivitätnichtbeeinträchtigtwird.

VondenAuftraggebernwirderwartet,dassdiesewährendderZusammenarbeitkeineMitarbei-

terdeszertifiziertenGutachtersabwerben.

VerbotderMehrfachtätigkeitDerzertifizierteGutachterdarfnichtgleichzeitigeinObjektfürmehrereAuftraggeberbearbei-

ten,ausgenommen,esistihmausdrücklichundschriftlichvonallenAuftraggeberngenehmigt

worden.

FairerWettbewerbundseriöseWerbungZurErhaltungderUnabhängigkeitundausGründendesfairenWettbewerbssindkeineunent-

geltlichenVorleistungenmitAusnahmederErarbeitungundAbgabevonAngebotenerlaubt.

ZertifizierteGutachterverhaltensichinderWerbungseriösundpräsentierenihreQualifikation

einzigimHinblickaufihreFähigkeitenundErfahrungen.

Aufzeichnungs-undAufbewahrungspflicht,BeanstandungenDerGutachterhatüberjedevonihmangefordertegutachterlicheLeistungAufzeichnungenzu

machen,ausdenenFolgendeshervorgehenmuss:

• NamedesAuftraggebers

• DatumderAuftragserteilung

• Auftragsgegenstand

• entwederDatumderErstellungdergutachterlichenLeistungoderderGrund,ausdem

diegutachterlicheLeistungnichterbrachtwordenist

• ggf.BeanstandungenderTätigkeitdesGutachtersoderdergutachterlichenLeistungen.

DerGutachteristverpflichtet,dienachfolgendgenanntenUnterlagenwährendderLaufzeitdes

ZertifizierungsvertragssowiemindestenseinJahrnachseinerBeendigungaufzubewahren.Un-

abhängighiervonendetdieAufbewahrungsfristmitdemAblaufdessechstenKalenderjahres

nachdemJahr,indemdieAufzeichnungenzufertigenoderdieUnterlagenentstandensind:

• o.g.AufzeichnungenüberAuftraggeberundAuftrag

• einvollständigesExemplardesschriftlichenGutachtens

• sonstigeschriftlicheUnterlagen,diesichaufseineTätigkeitalsGutachterbeziehen

BeiangestelltenGutachterngenügtes,dassderArbeitgeberdieAufbewahrungdergenannten

Unterlagensicherstellt.DieAufbewahrungderUnterlagendurchbeimAuftraggebernichtan-

gestellteGutachteristnurdannmöglich,wennderGutachtersicherstellt,dasserwährenddes

gesamtenAufbewahrungszeitraumsjederzeitZugriffaufdieseUnterlagenhatunddieseUn-

terlageninangemessenerZeit–längstensinnerhalbvonzehnWerktagen–fürdenGutachter

tatsächlichverfügbarsind.

DerGutachteristverpflichtet,alleBeanstandungen,diegegenihninnerhalbdesAnwendungs-

bereichesdeserteiltenZertifikatserhobenwerden,aufzuzeichnen.



Melde-undAuskunftspflichtgegenüberderZertifizierungsstelleJederzertifizierteGutachtergibtInformationengeschäftlicherArtandieZertifizierungsstelle

weiter,diefürdieVerwaltungderZertifizierungsstelleundfürdieÜberwachungderEinhaltung

derRegelndurchdieZertifiziertenwichtigsind,esseidenn,dieseswürdegegendasBankge-

heimnisoderähnlicheRegelnverstoßen.

ZertifizierteGutachterhabeneineumfassendeAuskunftspflichtgegenüberderZertifizierungs-

stelle.SiehabeninnerhalbeinerFristvonvierWochennachAufforderungdurchdieZertifizie-

rungsstelledieserAuskunftspflichtnachzukommen.

ÜberwachungundSanktionenDieEinhaltungderBerufsgrundsätzewirddurchdieZertifizierungsstelleüberwacht.

DieZertifizierungsstellemussnursolchenVorwürfenüberVerstößegegendieseBerufsgrundsät-

zenachgehen,diedurchdenBeschwerdeführerentsprechendbelegtwerdenkönnen.

BeiNichteinhaltungderBerufsgrundsätzesolldieZertifizierungsstellemitentsprechendenHin-

weisenundabgestuftenSanktionenreagieren.

AnzeigepflichtenDerzertifizierteGutachterhatderHypZertGmbHunverzüglichanzuzeigen:

• dieÄnderungseinerBüroanschrift

• dieÄnderungseinesWohnsitzes

• dieAufnahmeeinerselbstständigenGutachtertätigkeit

• denAbschlusseinesAnstellungsvertrags

• denVerlustdesZertifikats

• die Abgabe einer Vermögensauskunft nach §§ 802c, 807 ZPO und den Erlass eines

HaftbefehlszurErzwingungderAbgabeeinerVermögensauskunftgemäß§802gZPO

• dieStellungdesAntragsaufEröffnungeinesInsolvenzverfahrensüberseinVermögenoder

dasVermögeneinerHandelsgesellschaft,derenGeschäftsführeroderGesellschaftererist,

dieEröffnungeinessolchenVerfahrensunddieAbweisungderEröffnungdesInsolvenzver-

fahrensmangelsMasse

• dieEinleitungeinesstrafrechtlichenErmittlungsverfahrenssowiedierechtskräftigeVerurtei-

lungwegeneinesVerbrechensodereinesVergehens.

27


WeitereGrundsätze/VerfahrenderHypZert

5 WeitereGrundsätze/VerfahrenderHypZert

5.1 DisziplinarmaßnahmenVerstößteinZertifikatsinhabergegendieRegelnderZertifizierungsstelleodererfüllterinsons-

tigerWeisenichtmehrdieAnforderungenanzertifizierteGutachter(unteranderemMissbrauch

vonKompetenzzertifikaten),mussdiesdurchdieZertifizierungsstelleundihreGremienverfolgt

werden.

DieZertifizierungsstellemeldetVerstößeo.ä.andenZertifizierungsausschuss.

DerZertifizierungsausschusswertetdieSchweredesVerstoßesundfordertüberdieGeschäfts-

stellediezertifiziertePersonzurStellungnahmeauf.

DerZertifizierungsausschussverhängtjenachSchweredesVerstoßesabgestuftfolgendeMaß-

nahmen:

• Verwarnung

• ZertifikatsentzugmitMöglichkeitderWiedererlangungdurchRezertifizierung(beieinwand-

freierÜberwachung)

• ZertifikatsentzugmitMöglichkeitderWiedererlangungdurchvollständigeerneuteZertifi-

zierungfrühestensnachfünfJahren.EineverkürzteDelta-Prüfungisthierbeinichtzulässig.

Ein Entzug der Zertifizierung wird innerhalb eines Monats dem Betroffenen schriftlich

bekanntgegeben.DerBetroffeneistvonderListederzertifiziertenGutachterzustreichen.Er

verliertdasRechtaufFührendesHypZertZeichensgemäßAbschnitt3.8undistverpflichtet,sein

ZertifikatundStempelanHypZertzurückzugeben.

5.2 Unparteilichkeit,GleichheitsgrundsatzDieHypZertGmbHverpflichtetsich,ihreTätigkeitunparteiischauszuüben.AlleBewerberfürein

Zertifikatwerden–ohneAnsehenderPerson–dengleichenVerfahrensweisenunterworfenund

nacheinheitlichenRegelnundGrundsätzengeprüft.

5.3 VertraulichkeitSämtlicheInformationenüberdieAntragstellersowieInformationenausdemZertifizierungsver-

fahrenwerdendurchdieHypZertGmbH,ihreGremien,MitarbeiterundAuftragnehmerstreng

vertraulichbehandeltundnurimRahmenderAufgabenderZertifizierungsstelleverwendet.Eine

WeitergabeanDritteerfolgtnicht,soferndemkeinegesetzlichenAuflagenentgegenstehen.

AusgenommenvonderVertraulichkeitsregelungsindlediglichstatistischeAuswertungensowie

dieVeröffentlichungderaktuellenZertifikatsinhaberdurchdieHypZert.

5.4 EinspruchsverfahrenAlleStreitigkeitenbezüglichderAntragsbearbeitung,PrüfungoderZertifikatserteilungsowie

sonstigeMaßnahmenderZertifizierungsstelleimZusammenhangmitdemZertifizierungsvertrag

werdennachMöglichkeitdurcheinEinspruchsverfahrenvoreinemSchlichtungsausschussnach



MaßgabederVereinbarungzurStreitbeilegung,diegemeinsammitdemZertifizierungsvertragunterzeichnetwird,beigelegt.

SofernundsoweitdieBeilegungeinerStreitigkeitimEinspruchsverfahrenvordemSchlichtungs-

ausschussnichtmöglichist,wirddieStreitigkeitdurcheinSchiedsverfahrennachderselbenVer-

einbarungzurStreitbeilegungbeigelegt.

5.5 BeschwerdeverfahrenBeschwerdenüberzertifiziertePersonensindschriftlichandieZertifizierungsstellezurichten.

DemBeschwerdeführerwirdderEingangseinerBeschwerdebestätigt.Beschwerdenanonymer

Absenderwerdennichtbearbeitet.AufWunschdesBeschwerdeführerskanndessenIdentität

ebensowiederInhaltoderAnlassderBeschwerdevertraulichbehandeltwerden.

DieZertifizierungsstelleuntersuchtdieBeschwerdeundfordertdieentsprechendePerson,über

diedieBeschwerdevorliegt,zurStellungnahmeauf.

BeschwerdeführersowiedieentsprechendePerson,überdiedieBeschwerdevorliegt,werden

schriftlichüberdasErgebnisderValidierungbzw.überMaßnahmeninformiert,diedieHypZert

ggf.einleitet(bspw.Disziplinarmaßnahmen).

EswerdennurBeschwerdenbehandelt,diesichaufdieZertifizierungstätigkeitenderHypZert

beziehen.

5.6 PreiseDiePreisefürdieimRahmendesZertifizierungsverfahrensanfallendenTätigkeitensindindem

jeweilsgeltendenPreisverzeichnisderHypZertGmbHfestgelegt(sieheAnhang).

5.7 Veröffentlichungen,Bekanntmachungen

VeröffentlichungvonZertifikatsinhabernDieHypZertGmbHführteinestetsaktualisierteÜbersichtderjeweiligenZertifikatsinhaber,die

regelmäßigaufderHomepageveröffentlichtsowieaufAnfragezurVerfügunggestelltwird.

BekanntmachungenanZertifikatsinhaberDiejeweilsaktuellgültigeVersionderZertifizierungsbedingungen,desPrüfstoffverzeichnisses,

desPreisverzeichnissessowiesonstigeInformationensindderWebseitederZertifizierungsstelle

(hypzert.de)zuentnehmen.

29


SpezielleInformationenundZertifizierungsbedingungen

Spezielle Informationen und Zertifizierungsbedingungen

6 ImmobiliengutachterHypZertfürStandardobjekte –CISHypZert(S)

6.1 AnforderungenundZielgruppeDienachfolgendenInformationenrichtensichanPersonen,diesichaufdieBewertungvonIm-

mobilienimstandardisiertenGeschäftkonzentrieren–alsoaufüberwiegendwohnwirtschaft-

licheImmobilienundkleineregewerblicheStandardobjekteinihremregionalenUmfeld(siehe

Abschnitt 1.2).

NacherfolgreicherZertifizierungbestätigtdieHypZertdemImmobiliengutachterHypZertfür

Standardobjektenachweislich

• KenntnisseüberdieStrukturundFunktionsweisedesImmobilienmarktes(Preise,Kosten,

Miete,Pachtetc.);

• dieBeurteilungsfähigkeitderEntwicklungdesGrundstücks-,Miet-,Bau-undKapitalmarktes

undinsbesonderederörtlichenAngebots-undNachfragesituationsowiederEntwicklungs-

tendenzen;

• KenntnisseüberdiewirtschaftlichenEinflüssevonRechtenundLastenanGrundstücken

(privat-undöffentlich-rechtlicherArt)sowiederenbewertungstechnischeBehandlung;

• dieBeherrschungeinschlägigerfinanzmathematischer,statistischerundrententheoretischer

Verfahren;

• dieBeherrschungderMethodenderMarkt-,Standort-undRenditeanalyse;

• betriebswirtschaftliche Grundkenntnisse, soweit sie wertrelevant sind (Grundzüge der

BilanzierungundRechnungslegung,GrundzügederBaufinanzierungetc.);

• technischeKenntnisse,soweitsiewertrelevantsind:Baugrundverhältnisseeinschließlich

Kontaminierungen, Baukonstruktion und Baustatik, Bauweisen und Bauverfahren, Bau-

stoffe,EigenschaftenundAnwendung,einschlägigeNormenundtechnischeVorschriften,

VerfahrenundKriterienzurErkennungundBeseitigungvonBauschädenundBaumängeln;

• KenntnisseüberdasöffentlichePlanungs-,Bau-undBodenrechtsowiedasBewertungs-

recht(Verkehrswert-/Marktwertermittlung,BeleihungswertermittlungundVersicherungs-

wertermittlung);

• KenntnisseüberdiefürdieWertermittlungrelevantenTeiledesBürgerlichenGesetzbuches

einschließlichderNebengesetze,desöffentlichenundprivatenNachbarrechts,desGrund-

buch-undKatasterrechtsunddesimmobilienbezogenenSteuerrechts;

• dieKenntnisderwesentlichenwohnungswirtschaftlichengesetzlichenBestimmungenund

Regelungen;

• dieBeherrschungderWertermittlungsverfahrenundihrerAnwendung;

• Kenntnisse über wesentliche Rahmenbedingungen der nationalen (Bank-)Aufsichts-

behördenundBaselIII;



• Beurteilungsvermögen, welche Verfahren für welchen Zweck (Verkehrs-/Marktwert,

Beleihungswert, Versicherungswert) bei der Wertermittlung des zu begutachtenden

Objektes heranzuziehen sind und welche Aussagefähigkeit diese (z.B. hinsichtlich

marktkonformerErgebnisse,Beleihungsfähigkeit)besitzen;

• RoutinehinsichtlichdesAufbausundderAbfassungvonGutachten;

• Kenntnisse über Haftung und Haftpflichtversicherung des Sachverständigen sowie

KenntnisseinderFührungundinderOrganisationdesSachverständigenbüros;

• die Kenntnis der Besonderheiten der Bewertung und Beleihung von Immobilien (z.B.

Erbbaurechte,Drittverwendungsmöglichkeit,Beleihungsfähigkeit);

• KenntnisseüberdieBehandlungvonRealkreditundPfandbriefsicherheitenimRahmender

Bewertung;

• KenntnisseüberregulatorischeAnforderungen,diesichausdemPfandBGundderBelWertV

ergeben;

• RoutineinderAnwendungderBelWertVimRahmenderWertermittlung.

6.2 ZulassungsvoraussetzungenDerAntragstellermuss,umzurZertifizierungsprüfungzumImmobiliengutachterHypZertfür

Standardobjektezugelassenzuwerden,nachweisen,dasserinnerhalbderletztenfünfJahre

vorderbeantragtenZertifizierungsprüfungmindestensdreiJahreimBereichderImmobilienbe-

wertunghauptberuflichtätigwar.

6.3 ZulassungsgutachtenDerAntragstellerhatimRahmenseinerAntragstellungnebendenunterAbschnitt3.3aufge-

führtenUnterlagendreiMarkt-undBeleihungswertgutachtenausfolgendenObjektartenin

anonymisierterFormvorzulegen:

• BewertungeinesEin-oderZweifamilienhauses

• BewertungeinesWohn-oderTeileigentums

• BewertungeinesMehrfamilienhauses(Miethaus)odergemischtgenutztenObjekts.

MindestenseinsdervorgenanntenGutachtenmusssichaufGrundstückeodergrundstückglei-

cheRechtebeziehen,andeneneinewertbeeinflussendedinglicheBelastungoderBegünstigung

(z.B.Wohnungsrecht,Grunddienstbarkeit,Nießbrauchrecht,Reallast,Erbbaurecht)odereine

öffentlich-rechtlicheBelastungoderBegünstigung(z.B.Baulast)begründetist.

DiehiernachAufforderungindigitalerFormeinzureichendenGutachtendürfenproGutachten

30Seiteninkl.allerAnlagen,davonmaximalvierObjektfotossowieeinLageplan,nichtüber-

steigen.

31


6.4 ZertifizierungsprüfungDie Zertifizierungsprüfung zum Immobiliengutachter HypZert für Standardobjekte umfasst

lediglich eine schriftlichePrüfung.

StrukturundDauerderschriftlichenPrüfung:

TeilI: Bewertung(Markt-undBeleihungswert)vonzwei(überwiegend)wohnwirtschaftli-

chenObjekten.DazuerhältderAntragstellereineverbaleObjektbeschreibung,ggf.

weitereUnterlagen(Pläneetc.)sowieeinGutachtenformblatt.

Bearbeitungszeit:2Stundenund30Minuten.

TeilII: PlausibilitätsprüfungeinesfehlerhaftenBeleihungswertgutachtens

Bearbeitungszeit:1Stundeund15Minuten.

Wirweisendaraufhin,dassTeilIIderKlausur(Plausibilitätsprüfung)auchmitMinus-

punktenbewertetwerdenkann.DiesistdannderFall,wenneindeutigrichtigeAus-

sagenalsfehlerhaftgekennzeichnetwurden.

TeilIII: BearbeitungvonEinzelfragenzuunterschiedlichenThemenausdemPrüfstoffver-

zeichnis.DazuerhältderAntragstellerca.15bis20Einzelfragen(aufgeteiltnachden

BereichenundSchwierigkeitsgradendesPrüfstoffverzeichnisses).

Bearbeitungszeit:2Stunden.

EsgeltendieobengenanntenallgemeinenBestimmungendesAbschnitts3.5.

6.5 PrüfstoffDerPrüfstoffistdemalsAnlagebeigefügtenPrüfstoffverzeichniszuentnehmen.

SchwerpunktinderschriftlichenPrüfungbildendieBereicherealkreditspezifischeGrundlagen,

Immobilienmarkt,WertermittlungsverfahrenundGrundbuch/Grundstück.

6.6 TitelDurchdaserfolgreicheAbsolvierendesZertifizierungsverfahrenswirdfolgenderTitelverliehen:

DarüberhinausdarfderzertifizierteGutachterdasKürzel„CISHypZert(S)“verwenden.

DasKürzelkannz.B.aufVisitenkartenhinterdemakademischenGradabgedrucktwerden.

EsgeltendieobengenanntenallgemeinenBestimmungendesAbschnitt3.8.


(Markt-undBeleihungswertermittlung)




7 ImmobiliengutachterHypZertfürfinanzwirtschaftliche Zwecke–CISHypZert(F)

7.1 AnforderungenundZielgruppeDienachfolgendenInformationenrichtensichanImmobiliengutachter,dieinderFinanzwirt-

schafttätigsindundbesondereKenntnisseundErfahrungenaufdemGebietderBeleihungs-

wertermittlung–alleObjektartenbetreffend–nachweisenmüssen(siehe Abschnitt 1.1).


finanzwirtschaftlicheZweckenachweislich

• KenntnisseüberdieStrukturundFunktionsweisedesImmobilienmarktes(Preise,Kosten,

Miete,Pachtetc.);

• dieBeurteilungsfähigkeitderEntwicklungdesGrundstücks-,Miet-,Bau-undKapitalmarktes

undinsbesonderederörtlichenAngebots-undNachfragesituationsowiederEntwicklungs-

tendenzen;

• KenntnisseüberdiewirtschaftlichenEinflüssevonRechtenundLastenanGrundstücken

(privat-undöffentlich-rechtlicherArt)sowiederenbewertungstechnischeBehandlung;

• dieBeherrschungeinschlägigerfinanzmathematischer,statistischerundrententheoretischer

Verfahren;

• dieBeherrschungderMethodenderMarkt-,Standort-undRenditeanalyse;

• betriebswirtschaftlicheKenntnisse,soweitsiewertrelevantsind(GrundzügederBilanzie-

rungundRechnungslegung,GrundzügederBaufinanzierungetc.);

• spezielle betriebswirtschaftliche Kenntnisse für die Bewertung von Management-/

Betreiberimmobilien;

• technischeKenntnisse,soweitsiewertrelevantsind:Baugrundverhältnisseeinschließlich

Kontaminierungen,BaukonstruktionundBaustatik, BauweisenundBauverfahren, Bau-

stoffe,EigenschaftenundAnwendung,einschlägigeNormenundtechnischeVorschriften,

VerfahrenundKriterienzurErkennungundBeseitigungvonBauschädenundBaumängeln;

• KenntnisseüberdasöffentlichePlanungs-,Bau-undBodenrechtsowiedasBewertungs-

recht(Verkehrswert-/Marktwertermittlung,BeleihungswertermittlungundVersicherungs-

wertermittlung);

• Kenntnisse über die für die Wertermittlung relevanten Teile des Bürgerlichen Gesetz-

bucheseinschließlichderNebengesetze,desöffentlichenundprivatenNachbarrechts,des

Grundbuch-undKatasterrechtsunddesimmobilienbezogenenSteuerrechts;

• dieKenntnisderwesentlichenwohnungswirtschaftlichengesetzlichenBestimmungenund

Regelungen;



• KenntnisseüberwesentlicheAspektebeiderBewertungvonImmobilienportfolios(Rah-

menbedingungen,Bewertungsdesignetc.)undErstellung/Plausibilisierungdiesernachden

gängigenVerfahren (aggregierteEinzelbewertung,Paketbewertung,Massenbewertung,

Desktopbewertung);

• KenntnisseüberGrundzügederProjektentwicklung, soweit siewertermittlungsrelevant

sind;

33


• KenntnissezurBewertungvonSpezialimmobilien;

• dieBeherrschungderWertermittlungsverfahrenundihrerAnwendung;

• Beurteilungsvermögen,welcheVerfahrenfürwelchenZweck(Verkehrs-/Marktwert,Belei-

hungswert,Versicherungswert)beiderWertermittlungdeszubegutachtendenObjektes

heranzuziehensindundwelcheAussagefähigkeitdiese(z.B.hinsichtlichmarktkonformer

Ergebnisse,Beleihungsfähigkeit)besitzen;

• RoutinehinsichtlichdesAufbausundderAbfassungvonGutachten;

• KenntnisseüberHaftungundHaftpflichtversicherungdesGutachterssowieKenntnissein

derFührungundinderOrganisationdesGutachterbüros;

• die Kenntnis spezieller Vorschriften zum Immobiliensteuerrecht sowie zumRechnungs-

abschluss;

• die Beherrschung von Methoden zur Analyse der Ertrags- und Kostensituation von

(Betreiber-)ImmobilienundzurRentierlichkeitvonGrundstücksnutzungen(inkl.Gebäude-

nutzungen)undNutzungspotenzialen;

• Kenntnis der Besonderheiten bei der Bewertung und Beleihung von Immobilien (z.B.

Erbbaurechte,Drittverwendungsmöglichkeit,Deckungsstockfähigkeit);

• KenntnisseüberdieBehandlungvonRealkreditundPfandbriefsicherheitenimRahmender

Bewertung;

• KenntnisseüberregulatorischeAnforderungen,diesichausdemPfandBGundderBelWertV

ergeben;

• RoutineinderAnwendungderBelWertVimRahmenderWertermittlung;

• KenntnisseüberGrundlagenundZielevonMarkt-undObjektratings;

• KenntnisseüberdieEigenkapitalregelnfürKreditinstitute,insbesondereBaselI,IIundIII,

Standardansatz,InternerRatingansatz(Basisansatz,Fortgeschrittenenansatz);

• KenntnisseüberRating-InstrumentezurobjektivenBeurteilungderQualitätvonImmobilien;

• dieFähigkeit, eineChancen-undRisikoeinschätzungeinzelner Immobilien, Immobilien-

projekteundImmobilienportfoliosvornehmenzukönnen;

• dieKenntnisderRating-Kriterien,z.B.Markt,Standort,Objekt,QualitätdesCashflows,

Entwicklungsrisikenund-chancen,undderMessstandardsfürderenQualifizierung;

• dieFähigkeitzurErstellungeinesMarkt-undObjektratingsimRahmenderWertermittlung;

• dieBeherrschungdergebräuchlichenVerfahrendesMarkt-undObjektratingsbzw.ihrer

Analysen.




7.2 ZulassungsvoraussetzungenDerAntragstellermusseinesderfolgendenKriterienerfüllen,umzurZertifizierungsprüfungzum

ImmobiliengutachterHypZertfürfinanzwirtschaftlicheZweckezugelassenzuwerden:

• Akademiker

EinschlägigererfolgreicherAbschlussaneinerUniversitätoderFachhochschuleodereiner

Hochschule/Akademie,sofernderenLehrinhaltund-umfangmitdemeinerUniversitätoder

Fachhochschulevergleichbarist

und

• einemindestensfünfjährigepraktischeTätigkeitimBereichderImmobilienwirtschaft,

• davondreiJahreinderImmobilienbewertung

• innerhalbderletztenachtJahrevorAntragstellung.

• Praktiker

AntragstellermitlangjährigerBerufserfahrung,dasheißt

• einemindestensachtjährigepraktischeTätigkeitimBereichderImmobilienwirtschaft,

• davonfünfJahreinderImmobilienbewertung

• innerhalbderletztenzehnJahrevorAntragstellung.

TätigkeitinderImmobilienwirtschaftimobengenanntenSinnbedeutethauptberuflichesAus-

üben,dasheißteineintensivepraktischeTätigkeitaufdemSachgebietderBewertungvonbe-

bautenundunbebautenGrundstückenundgrundstücksgleichenRechtensowieRechtenan

Grundstücken.DiepraktischeTätigkeitmussihrerArtnachgeeignetsein,diewirtschaftlichen,

technischen,rechtlichenundweiterenGrundkenntnisseausdenimPrüfstoffverzeichnisgenann-

tenBereichenzuvermitteln.


führtenUnterlagendreiMarkt-undBeleihungswertgutachtenausfolgendenObjektartenin

anonymisierterFormvorzulegen:

• BewertungeinesMehrfamilienhauses(Mietshaus)odergemischtgenutztenObjekts.

• BewertungvonzweigewerblichenGeschäfts-,Industrie-odergemischtgenutztenObjek-

ten,davonmindestenseineBetreiber-/Managementimmobiliewiez.B.Handelsimmobilie,

Freizeitimmobilie,Hotel-oderSozialimmobilie.



(z.B.Wohnungsrecht,Grunddienstbarkeit,Nießbrauchrecht,Reallast,Erbbaurecht)odereine

öffentlich-rechtlicheBelastungoderBegünstigung(z.B.Baulast)begründetist.



steigen.

35



7.4 ZertifizierungsprüfungDieZertifizierungsprüfungzumImmobiliengutachterHypZertfürfinanzwirtschaftlicheZwecke

umfassteineschriftlicheundeinemündlichePrüfung.


TeilI: Bewertung (Markt-undBeleihungswert)einesgemischtgenutztenObjektssowie

eines(überwiegend)gewerblichgenutztenObjekts(inkl.Spezialimmobilien).

DazuerhältderAntragstellereineverbaleObjektbeschreibung,ggf.weitereUnterla-

gen(Pläneetc.)sowieeinGutachtenformblatt.

Bearbeitungszeit:2Stundenund30Minuten.

TeilII: PlausibilitätsprüfungeinesfehlerhaftenBeleihungswertgutachtens

Bearbeitungszeit:1Stundeund15Minuten.

Wirweisendaraufhin,dassTeilIIderKlausur(Plausibilitätsprüfung)auchmitMinus-



TeilIII: BearbeitungvonEinzelfragenzuunterschiedlichenThemenausdemPrüfstoffver-






SchwerpunktsowohlinderschriftlichenalsauchindermündlichenPrüfungbildendieBereiche

realkreditspezifischeGrundlagen,Immobilienmarkt,WertermittlungsverfahrenundGrundbuch/

Grundstück.


DarüberhinausdarfderzertifizierteGutachterdasKürzel„CISHypZert(F)“verwenden.







8 ImmobiliengutachterHypZertfürMarktwert- ermittlungen(international)–CISHypZert(M)

8.1 AnforderungenundZielgruppeDieHypZertGmbHbietetImmobiliengutachternHypZertfürfinanzwirtschaftlicheZweckebzw.

ImmobiliengutachternmiteinervergleichbarenQualifikationeineErgänzungsprüfung,diesoge-

nannteDeltaprüfungzumImmobiliengutachterHypZertfürMarktwertermittlungenan,beider

bereitserfolgreicherbrachteLeistungenanerkanntwerden(siehe Abschnitt 1.4).DerAntragstel-

lerweistmitdieserPrüfungnach,dasserdieAnforderungenan„ImmobiliengutachterHypZert

fürMarktwertermittlungen“,kurz:„CISHypZert(M)“,erfüllt.


Marktwertermittlungennachweislich

• KenntnisseüberdiewesentlichenAnforderungen,diesichausdemgrenzüberschreitenden

Grundstücksgeschäftergeben;

• KenntnisseüberdiewesentlichenrechtlichenRahmenbedingungenfürdieBewertungvon

ImmobilieninDeutschland,unteranderemBauGB,ImmoWertV,BauNVO;

• KenntnisseüberdiewesentlichenrechtlichenRahmenbedingungenundentsprechenden

Regelwerke(Wertermittlungsstandards)voninternationalenBewertungsverbändenundBe-

wertungsorganisationenfürStandardsetzung(TEGoVA,IVSC,AppraisalInstitute,RICSu.a.);

• die Kenntnis der wesentlichen nationalen und internationalen Marktwertbegriffe und

Marktwertderivate (gemäß IVS, EVS, RICS Appraisal and ValuationManual/Red Book,

BauGB/ImmoWertVu.a.);

• wesentliche Kenntnisse über normierte nationale und internationale Verfahren und

gebräuchlichenichtnormierteVerfahren(Vergleichswert-,Sachwert-,Ertragswert-,Resi-

dualwertmethode,Discounted-Cashflow-Methode,AngelsächsischesErtragswertverfahren

(Investment-Method);

• dieFähigkeit,PlausibilitätsprüfungenvonGutachtendurchführenzukönnen,dienachden

jeweiligennationalenundinternationalenMethodenerstelltwurden(wesentlicheKennt-

nissederCharakteristikderImmobilienmärkte,derWertbegriffeundWertdefinitionen,des

Planungs-undBaurechts,schwerpunktmäßigindenLändernGB,F,NL,USA,ESP);

• dieFähigkeit,Marktwertermittlungennachnationalen(deutschen)Vorschriftenzuerstellen;

• dieFähigkeit,MarktwertermittlungennachinternationalenVerfahrenzuerstellen;

• dieFähigkeit,MarktwertermittlungenimRahmenderbilanziellenGrundstücksbewertung

durchführenzukönnen;

• KenntnisseübernormativeAnforderungen,internationaleStandardsundAnforderungen

desKapitalmarktesbzw.derKapitalgeber,StandardsundihremethodischenAnforderungen

(IAS2,IAS11,IAS16,IAS17,IAS36,IAS40/IFRS),KlassifikationundZuordnungzudenein-

schlägigenStandards,bewertungstechnischeImplikationeninderpraktischenAnwendung

derStandards(IAS2,IAS11,IAS16,IAS17,IAS36,IAS40);



37


ImmobiliengutachterHypZertfürMarktwertermittlungen(international)

• KenntnisseüberdiewesentlichenAspektederBewertungvonImmobilienportfolios(Rah-

menbedingungen,Bewertungsdesignetc.)undErstellung/Plausibilisierungdiesernachden

gängigenVerfahren (aggregierteEinzelbewertung,Paketbewertung,Massenbewertung,

Desktopbewertung);

• überKenntnissebezüglichderVerbriefungvonHypothekenforderungengemäßTEGoVA-

Standards.

8.2 ZulassungsvoraussetzungenUmdieDeltaprüfungzumImmobiliengutachterHypZertfürMarktwertermittlungenablegenzu

können,mussderAntragsteller

• dasZertifikat„ImmobiliengutachterHypZertfürfinanzwirtschaftlicheZwecke–CISHypZert

(F)“odereinenNachweisübereinevergleichbaranerkannteQualifikationbesitzen

und

• mindestenseinJahrpraktischeErfahrungeninderBewertungvonAuslandsimmobiliennach

internationalenoderländerspezifischenVerfahrengesammelthaben

und

• einepositiveBewertungimRahmenderlaufendenÜberwachungdurchdieZertifizierungs-

stellenachweisenkönnen.

8.3 ZulassungsgutachtenDerAntragstellerhat imRahmenseinerAntragstellungnebendenunterAbschnitt3.3auf-

geführtenUnterlagenmindestensdreianonymisierteMarktwertgutachtenvorzulegen.Esist

daraufzuachten,dassdiedreiGutachtenoderPlausibilisierungsgutachtendeninternational

gebräuchlichenBewertungsverfahrenentsprechenbzw.solcheenthaltenodereineimAusland

gelegeneImmobiliezumBewertungsgegenstandhaben.



steigen.

8.4 ZertifizierungsprüfungDieDeltaprüfungzumImmobiliengutachterHypZertfürMarktwertermittlungenumfasstledig-

lich eine schriftlichePrüfung.


TeilI: ErstellungeinesMarktwertgutachtensnachinternationalanerkanntenBewertungs-

verfahren.DazuerhältderAntragstellereineverbaleObjektbeschreibung,ggf.wei-

tereUnterlagen(Pläneetc.)sowieeinGutachtenformblatt.

Bearbeitungszeit:1Stunde15Minuten.

TeilII: BearbeitungvonEinzelfragenzuunterschiedlichenThemenausdemPrüfstoffver-








SchwerpunktinderschriftlichenPrüfungbildetderBereichinternationaleImmobilienbewer-

tung.


DarüberhinausdarfderzertifizierteGutachterdasKürzel„CISHypZert(M)“verwenden.



Hinweis:DasZertifikatCISHypZert(M)verfügtüberdiegleicheLaufzeitwiedasZertifikatCIS

HypZert(F).DamitwerdenimRahmenderlaufendenÜberwachungundderRezertifizierung

beideBereichegemeinsamgeprüft.

ImmobiliengutachterHypZertfürMarktwertermittlungen

(international)

39


9 DeltaprüfungfürImmobiliengutachterHypZertfür StandardobjektezurErlangungdesTitelsCISHypZert(F)

9.1 AnforderungenundZielgruppeImmobiliengutachterHypZert für Standardobjekte bzw. Immobiliengutachtermit einer ver-

gleichbarenQualifikationhabendieMöglichkeit,sichmiteinerAufbauprüfung(Deltaprüfung)

zumImmobiliengutachterHypZertfürfinanzwirtschaftlicheZwecke-CISHypZert(F)weiterzu-

entwickeln,beiderbereitserfolgreicherbrachteLeistungenanerkanntwerden.

DerAntragstellerweistmitdieserPrüfungnach,dasserdieAnforderungenanImmobiliengut-

achterHypZertfürfinanzwirtschaftlicheZwecke-CISHypZert(F)erfüllt.

GrundsätzlichgeltendieallgemeinenZertifizierungsbedingungenfürImmobiliengutachterHyp-

ZertfürfinanzwirtschaftlicheZwecke.Dienachfolgendaufgeführten,davonabweichendenBe-

dingungendienenderVereinfachungdesVerfahrens.

9.2 ZulassungsvoraussetzungenUm die Deltaprüfung zum Immobiliengutachter HypZert für finanzwirtschaftliche Zwecke

ablegenzukönnen,mussderAntragsteller

• dasZertifikat„ImmobiliengutachterHypZertfürStandardobjekte–CISHypZert(S)“oder

einenNachweisübereinevergleichbaranerkannteQualifikationbesitzen

und

• einepositiveBewertungimRahmenderlaufendenÜberwachungdurchdieZertifizierungs-

stellenachweisenkönnen

und

• alsAkademiker eine insgesamtmindestens fünfjährige immobilienbezogenepraktische

Tätigkeit,davonmindestensdreiJahreinderImmobilienbewertung,nachweisenkönnen

oder

• als Praktiker eine insgesamt mindestens achtjährige immobilienbezogene praktische

Tätigkeit,davonmindestensfünfJahreinderImmobilienbewertung,nachweisenkönnen.

DieZertifizierungsstelleempfiehlt,dassderAntragstellerausreichendErfahrungbeider

Erstellung von Gutachten im gewerblichen Bereich (insbesondere Betreiber-/Manage-

mentimmobilien)habensollte.


führtenUnterlagenmindestensdreianonymisierteMarkt-undBeleihungswertgutachtenaus

folgendenObjektarteninanonymisierterFormvorzulegen:

• BewertungvondreigewerblichenGeschäfts-,Industrie-odergemischtgenutztenObjekten,

davonmindestenseineBetreiber-/Managementimmobiliewiez.B.Handelsimmobilie,Frei-

zeitimmobilie,HoteloderSozialimmobilien.



steigen.

DeltaprüfungfürImmobiliengutachterHypZertfürStandardobjekte



9.4 ZertifizierungsprüfungDieDeltaprüfungzumImmobiliengutachterHypZertfürfinanzwirtschaftlicheZweckeumfasst

eineschriftlicheundeinemündlichePrüfung.


TeilI: Bewertung(Markt-undBeleihungswert)eines(überwiegend)gewerblichgenutzten

Objekts(inkl.Spezialimmobilien).DazuerhältderAntragstellereineverbaleObjekt-

beschreibung,ggf.weitereUnterlagen(Pläneetc.)sowieeinGutachtenformblatt.

Bearbeitungszeit:1Stunde15Minuten.




Bearbeitungszeit:1Stunde.



DerPrüfungsschwerpunktimschriftlichenTeilliegtaufderWertermittlungvon(überwiegend)

gewerblichgenutztenObjekten(inkl.Spezialimmobilien).

BittebeachtenSie,dassdieInhaltedesPrüfstoffesCISHypZert(S)vorausgesetztwerdenund

daherebenfallsGegenstandderPrüfungseinkönnen.







41


10 DeltaprüfungfürImmobiliengutachtermitdem SchwerpunktVerkehrswert-/Marktwertermittlung zurErlangungdesTitelsCISHypZert(F)

10.1AnforderungenundZielgruppeDienachfolgendenInformationenrichtensichanPersonen,dieihretheoretischenundprak-

tischen Fachkenntnisse imBereichderVerkehrswert-/Marktwertermittlungbereits in einem

PrüfungsverfahrennichtbeiderHypZertnachgewiesenhaben.Ziel istes,bereitserfolgreich

erbrachteLeistungenbeientsprechendemNachweisanzuerkennen,umDoppelprüfungenzu

vermeiden.

Wirweisendaraufhin,dasserfolgreicherbrachteLeistungennuranerkanntwerdenkönnen,

wenndasvorangegangenePrüfungsverfahrenvonseinemAufbau,AblaufsowiePrüfstoffver-

gleichbarmitdemderHypZertist.Wirsindverpflichtet,diesimEinzelfallzuüberprüfen,was

eineMitwirkungspflichtseitensdesAntragstellersvoraussetzt.

DerAntragstellerweistmitdieserPrüfungnach,dasserdieAnforderungenanImmobiliengut-

achterHypZertfürfinanzwirtschaftlicheZwecke-CISHypZert(F)erfüllt.

GrundsätzlichgeltendieobengenanntenallgemeinenZertifizierungsbedingungenfürImmobi-

liengutachterHypZertfürfinanzwirtschaftlicheZwecke.Dienachfolgendaufgeführten,davon

abweichendenBedingungendienenderVereinfachungdesVerfahrens.

10.2ZulassungsvoraussetzungenUmamZertifizierungsverfahrenteilnehmenzukönnen,mussderAntragsteller

• InhabereinesgültigenVerkehrswert-/Marktwertzertifikates(WohnenundGewerbe)nach

ISO/IEC17024einer(akkreditierten)ZertifizierungsstellefürImmobilienbewertungsein.Das

Verkehrswert-/MarktwertzertifikatmussdemZertifikatCISHypZert(F)vergleichbarhinsicht-

lichseinesAnforderungsprofilesbzw.derObjektartensein.DasvorangegangenePrüfungs-

verfahrenmussmitdemVerfahrenderHypZertGmbHvergleichbarsein;

oder

• öffentlichbestelltundvereidigtfürdieBewertungvonbebautenundunbebautenGrund-

stückensein;dieöffentlicheBestellungundVereidigungmussaufeinererfolgreichbestan-

denenPrüfung,diemitdemVerfahrenderHypZertGmbHvergleichbarist,beruhen;

oder

• Mitglied der Royal Institution of Chartered Surveyors (MRICS oder FRICS) sein und

erfolgreichanderPrüfung(AssessmentofProfessionalCompetence)überdenZugangsweg

(SectorPathway)teilgenommenhaben;

oder

• MAI-designiertesMitglieddesAppraisalInstituteseinundüberausreichendeKenntnisse

überdienationalenRegularienimBereichImmobilienbewertungverfügen2.

DarüberhinausgeltendieAnforderungenandieBerufserfahrungwiebeidenZulassungsvor-

aussetzungenzurPrüfungfürImmobiliengutachterfürfinanzwirtschaftlicheZwecke,d.h.der

Antragstellermuss

2 WirdvorabimRahmeneinesindividuellenmündlichenFachgesprächsüberprüft.

DeltaprüfungHypZertfürVerkehrswert-/Marktwertermittler



• alsAkademikereineinsgesamtmindestensfünfjährigeimmobilienbezogenepraktischeTä-

tigkeit,davonmindestensdreiJahreinderImmobilienbewertung,nachweisenkönnen

oder

• alsPraktikereineinsgesamtmindestensachtjährigeimmobilienbezogenepraktischeTätig-

keit,davonmindestensfünfJahreinderImmobilienbewertung,nachweisenkönnen.

AlleentsprechendenNachweisesinddurchdenAntragstellerzuerbringen.

DieZertifizierungsstelleempfiehlt,dassderAntragstellerbislangmindestensdreißigBeleihungs-

wertgutachtenerstellthabensollte.

10.3Antragsunterlagen/ZulassungsgutachtenDerAntragstellerhatimRahmenderAntragstellungfolgendeUnterlageneinzureichen:

• Antragsformular,vollständigausgefülltundunterschrieben

• ZertifizierungsvertragundVereinbarungzurStreitbeilegung,vollständigausgefülltundun-

terschrieben

• TabellarischerLebenslaufmitLichtbild

• NachweisüberdiebereitserfolgreicherbrachtenLeistungen(z.B.Zertifikat,Bestellungsur-

kundeusw.)

DarüberhinaussindmindestensdreianonymisierteMarkt-undBeleihungswertgutachtenaus

folgendenObjektarteninanonymisierterFormvorzulegen:

• BewertungvondreigewerblichenGeschäfts-,Industrie-odergemischtgenutztenObjekten,

davonmindestenseineBetreiber-/Managementimmobiliewiez.B.Handelsimmobilie,Frei-

zeitimmobilie,HoteloderSozialimmobilie.



(z.B.Wohnungsrecht,Grunddienstbarkeit,Nießbrauchrecht,Reallast,Erbbaurecht)odereineöf-

fentlich-rechtlicheBelastungoderBegünstigung(z.B.Baulast)begründetist.Allevorgenannten

GutachtenmüssenzusätzlicheinenMarktwert(nachvollziehbar,ermitteltgemäß§16PfandBG

bzw.plausibilisiert)ausweisen.



steigen.

10.4ZertifizierungsprüfungDieDeltaprüfungzumImmobiliengutachterHypZertfürfinanzwirtschaftlicheZweckeumfasst

lediglich eine schriftlichePrüfung.


TeilI: PlausibilitätsprüfungeinesfehlerhaftenBeleihungswertgutachtens

Bearbeitungszeit:1Stundeund15Minuten

Wirweisendaraufhin,dassTeilIderKlausur(Plausibilitätsprüfung)auchmitMinus-



43





Bearbeitungszeit:1Stunde.


10.5PrüfstoffDerPrüfstoffistdemalsAnlagebeigefügtenPrüfstoffverzeichniszuentnehmen.

GegenstandderPrüfungsindinsbesonderefolgendeThemen:

• Immobilienfinanzierung(Ziffer1.2desPrüfstoffverzeichnisses)

• Bautenstandsermittlung,MittelverwendungsprüfungundZustandswerte(Ziffer2.10des

Prüfstoffverzeichnisses)

• KenntnissedesBankenaufsichtsrechts(Ziffer3.3desPrüfstoffverzeichnisses)

• BesondereKenntnisseüberInhaltundAufbauvonGutachtenentsprechendgesetzlicher

RegelungenundRichtlinien(Ziffer4.6desPrüfstoffverzeichnisses)

• Beleihungswert(Ziffer6desPrüfstoffverzeichnisses)

• BesondereAnforderungen an die Immobilienbewertung aus Sicht der Finanzwirtschaft

(Ziffer7desPrüfstoffverzeichnisses)

• Markt-undObjektrating(Ziffer10desPrüfstoffverzeichnisses)

• AktuelleszumImmobilienmarkt

NähereDetailssieheindemalsAnlagebeigefügten„Prüfstoffverzeichnis“.

10.6TitelDurchdaserfolgreicheAbsolvierendesZertifizierungsverfahrenswirdfolgenderTitelverliehen:






DeltaprüfungHypZertfürVerkehrswert-/Marktwertermittler

Anhang



Preisverzeichnis

Anhang

*AllePreiseverstehensichzzgl.dergesetzlichenUmsatzsteuer.

BitteüberweisenSiediefälligenBeträgeerstnachErhalteinerRechnungaufdasdortangege-

beneKonto.

Leistung Preis* Fälligkeit

CIS HypZert(S)

Delta(S)auf(F)

CIS HypZert(F)

Delta(F) auf(M)

Delta(F)Ext.

Erstzertifizierung

Antragsbearbeitung (ÜberprüfungderZulassungs-voraussetzungen)

500€ 500€ 500€ 500€** 500€

FälligmitAntragstellung,unabhängigvonderZulassung/TeilnahmeanderPrüfung.

**VerfügtderAntragstellerbereitsübereinZertifikat(F)derHypZertGmbH,entfallendieKostenfürdieAntrags-bearbeitung.

EinmaligeTeilnahmeanderschriftlichenundggf.mündli-chenPrüfunginkl.Zertifikatser-teilungund-ausstellung

1.700€ 1.700€ 3.750€ 1.700€ 1.700€ FälligvordemvereinbartenPrüfungstermin.

StornierungenderAnmeldungbis14TagevordemvereinbartenPrüfungsterminsindkostenlos,anschließendbzw.beiNichterscheinenamPrü-fungstagistdervolleBetragzuzahlen.

IndemBetragistdieGebührfürdaserste Überwachungsjahrbereitsenthalten.

WiederholungdergesamtenschriftlichenPrüfung

1.200€ 1.200€ 2.000€ 1.200€ 1.200€

WiederholungeinesTeils derschriftlichenPrüfung

700€ 700€ 700€ 700€ 700€

Wiederholung der mündlichen Prüfung

– 700€ 700€ – –

Rezertifizierung

Rezertifizierungsprüfung 1.500€ 1.500€ 1.500€ 1.500€ 1.500€

FälligvordemvereinbartenPrüfungstermin.

StornierungenderAnmeldungbis14TagevordemvereinbartenPrüfungsterminsindkostenlos,anschließendbzw.beiNichterscheinenamPrü-fungstagistdervolleBetragzuzahlen.

IndemBetragistdieGebührfürdaslaufendeÜberwachungsjahrbereitsenthalten.

VerfügtderAntragstellerbereitsübereinZerti-fikatderHypZertGmbHentfallendieKostenfürweitereRezertifizierungsprüfungen.

Überwachung

Jahresgebühr 550€ 550€ 550€ 550€ 550€

FälligzuBeginnjedesÜberwachungsjahresge-rechnetabdemGültigkeitsdatumdesZertifikats,erstmalsnacheinemJahr.

VerfügtderAntragstellerbereitsübereinZertifi-katderHypZertGmbHentfallendieKostenfürdieÜberwachungweitererZertifizierungsbereiche.

GegebenenfallsÜberwachungs-begutachtung(beiHinweisenaufMissbraucho.Ä.)

2.000€ 2.000€ 2.000€ 2.000€ 2.000€ FälligvordemvereinbartenBegutachtungstermin.

47


Prüfstoffverzeichnis


JenachZertifizierungsbereichmussderImmobiliengutachterüberFachkenntnisseinunterschied-

lichenVertiefungsgradenhinsichtlichdesUmfangsundderTiefederKenntnisseverfügen:

1=Grundkenntnisse(Grundlagen,Basiswissen)

2=vertiefteKenntnisse(Anwendungbeherrschen)

3=Detailkenntnisse(zusätzlichableiten,beweisenkönnen)

Hinweis:DieAngabenzumVertiefungsgradbetreffenDifferenzierungenhinsichtlichdesUm

fangsundderTiefederKenntnisse.BeiderBeurteilungistimmeraufdieBedeutungfürdieHand-

lungskompetenzdesGutachtersinderImmobilienbewertungabzustellen.

Inhalt Vertiefungsgrad

CIS (S)

Delta (S) auf (F)

CIS (F)

Delta (F) auf (M)

Delta (F)Ext.

1 WirtschaftlicheKenntnisse

1.1 VolkswirtschaftlicheKenntnisse(StrukturundFunktionsweisedesGrundstücks-,Miet-undPacht-

marktes)

• RäumlicheundobjektspezifischeTeilmärkte 2 3 3 – –

• WirtschaftlicheEinflussfaktorenundihreWirkungsweise

• aufAngebotundNachfrageamImmobilienmarkt

• aufdieBodenpolitik

• aufdasPreisniveauvonImmobilien(Preismechanis-

musundKomponentenderPreisbildung)

• DefinitionendervorgenanntenBegriffe

2 3 3 – –

• AussagekraftundAnwendungvonIndexreihen 3 – 3 – –

• KaufkraftundProduktivitätbundesweitundauf

regionaler Ebene

1 2 2 – –

• BruttoinlandsproduktundseineBezugspunktezur

ImmobilienwirtschaftundImmobilienbewertung

1 2 2 – –

• Geld-undKapitalmarkt(FunktionundWirkungsweise) 1 2 2 – –

• KonjunkturzyklenundInflation(Preisentwicklung),

AuswirkungenaufdieImmobilienmärkte

1 2 2 – –

1.2 BetriebswirtschaftlicheKenntnisse

BilanzierungundRechnungslegung

• Gesellschaftsformen

• Rechtsformen

• JahresabschlussnachHGBundIAS/IFRS(Bilanz,Gewinn-

undVerlustrechnung,Lagebericht,Anhang)

• Insolvenzverfahren

1 2 2 – –

Bilanzanalyse

• Bilanz-undKennziffernderGewinn-undVerlustrech-

nung

• Cashflow

1 2 2 – –

AnwendungbetriebswirtschaftlicherKenntnissebei

• Bauträger-,Entwicklungs-undWohnungsgesellschaften

• Immobilienfonds(offeneundgeschlossene)

1 2 2 – –




CIS (S)

Delta (S) auf (F)

CIS (F)

Delta (F) auf (M)

Delta (F)Ext.

Immobilienfinanzierung

• Methodik

• Risikobeurteilung

• Sicherungsinstrumentarium

• BedeutungundBeurteilungderKapitaldienstfähigkeit

• BedeutungdesAuslaufes

• GrenzenzwischenReal-undPersonalkredit

• Zins-undKapitalkosten

• FinanzierungsformenundFinanzierungsstruktur

• Liquiditätsplanung

1 2 2 – 2

Unternehmensbewertung

• Unternehmenswert(Begriff)

• Bewertungsansätze

• Bewertungsverfahren

– 1 1 – –

1.3 EntwicklungundaktuellerStanddesGrundstücks-,Miet-,Bau-undKapitalmarktes

Werte,KostenundPreise,MietenundPachtennachArtund

Höhe(Mietspiegel,Mietdatenbank,Miet-undKaufpreissamm-

lung,Bodenrichtwerte,Auswertungsonstigerortspezifischer

Quellen,MarktanpassungsfaktorenundderenBegründung)

2 3 3 – –

MarktvoluminaundTeilnehmergruppenamImmobilienmarkt

• StrukturdesImmobilienmarktesnachBestand

• SegmentierungdesWohn-undGewerbeimmobilien-

marktes

• WichtigeMarktteilnehmer

• VerfügbareDatenquellenundihreVerwendungsfähigkeit

• EntscheidungskriteriennachObjekttypenundStandorten

2 3 3 – –

EinflüssevonsozioökonomischenFaktoren

• AuswirkungenvonBevölkerungs-undHaushaltsmerkma-

lenaufdenImmobilienmarkt

• PrognoseinstrumentariumunddessenGrundlagen

• WirkungökonomischerFaktoren(z. B.konjunkturelle

Einflüsse)

• Standortfaktoren

• RegionaleBestimmungsfaktoren(Lageundräumliche

Ordnung)

2 3 3 – –

BedarfseinschätzungeinzelnerImmobilienarten

• DifferenzierungdesunterschiedlichenBedarfs(quantita-

tivundqualitativ)

• AnforderungskriterienvonNutzern

1 2 2 – –

MarktbeobachtungundMarktanalysetechnik

• Gutachterausschüsse,derenFunktionundAufgaben

(Grundstücksmarktberichte)

• WichtigeamtlicheStatistikenbeiBund,Ländernund

Kommunen

• DatenverfügbarkeitundEinschätzungveröffentlichter

Daten(MaklerunternehmensowiesonstigeVerbände

undOrganisationen)

• QualitativeErhebungsinstrumentarienbezüglichAn-

gebot,Nachfrage,Mieten/PachtenundRenditenvon

Immobilien

• AuswertungvonMiet-undPachtverträgen(Trägerder

Bewirtschaftungskosten,Indexierung,Vertragslaufzeiten

undBonitätsbeurteilungdesMietersinsbesonderebei

Mehrmieten etc.)

2 3 3 – –

49




CIS (S)

Delta (S) auf (F)

CIS (F)

Delta (F) auf (M)

Delta (F)Ext.

FaktorenderMiet-undPreisentwicklung

• Miet-undPreisbildungsowiederenEntwicklung,diffe-

renziertnachräumlichenundartenspezifischenTeilmärk-

ten

• PreisbildendeFaktoren

• PreisbildungamBaumarktundBaukostenentwicklung

• KriterienzurWerthaltigkeitvonBauweisen/Ausstattungs-

merkmalen

• DatenbereitstellungdurchdieamtlicheStatistik

3 – 3 – –

1.4 RechteundLastenanGrundstückenundderenwirtschaftlicheEinflüsse/bewertungstheoretische

Behandlung

• Öffentlich-rechtlicherArt,z. B.Denkmalschutz,

Baulasten,Landschaftsschutz,Wasserschutz,

Naturschutz,öffentlichgeförderterWohnungsbau

3 – 3 – –

• Privat-rechtlicherArt,z. B.Dienstbarkeiten,Mietverträge,

grundstücksgleicheRechte(insbesondereErbbaurecht)

undobligatorischeRechte

3 – 3 – –

1.5 MathematischeundstatistischeKenntnisse

EinschlägigefinanzmathematischeRechenverfahreninsbeson-

derefürdieBewertungvonrechtsbehaftetenGrundstücken

undRechtenanGrundstücken

• Zins-undZinseszinsrechnung

• RentenbarwertberechnungundVerrentung(Zeit,Leib-

undewigeRentenunterBerücksichtigungderZahlungs-

weiseundderDynamik)

• Analyse,BeurteilungundBerücksichtigungdesEinflusses

vonWertsicherungsklauseln

3 – 3 – –

StatistischeKenntnisse

• GrundbegriffederStatistik(Grundgesamtheit,Stichpro-

be,Zufallsvariable,Fehlermaße)

• Häufigkeitsverteilung,Mittelwerte,Streuungsmaße

• Genauigkeitsanalysen(Sensitivitäts-undRisikoanalyse)

• Regressionsanalysen

• Korrelationsrechnung

2 – 2 – –

Renditeermittlungund-analysen 1 – 1 – –

1.6 MethodenderImmobilienanalyseundProjektentwicklung

• Basisanalysen(Standortanalyse,Marktanalyse,Gebäude-

analyse,Mietanalyse),Spezialanalysen(Bewertungsanaly-

se,Investitionsanalyse,Machbarkeitsanalyse),Nutzwert-

analyse

1 3 3 – –

• Management-/Betreiberimmobilien(Bedarfsanalyse,

Branchenanalyse,BetreiberbeurteilungundAnforde-

rungskatalog)

– 3 3 – –

• Projektentwicklungen(Projektentwicklungsmarktund

Unternehmen,VerfahrensablaufundBeteiligte,Wirt-

schaftlichkeits-undRenditeanalyse)

– 3 3 – –

1.7 ImmobiliealsAnlageklasse

• OffeneImmobilienfonds

• GeschlosseneImmobilienfonds

• ImmobilienAG

• REITs

1 2 2 – –




CIS (S)

Delta (S) auf (F)

CIS (F)

Delta (F) auf (M)

Delta (F)Ext.

2 Technische,technologischeundbauwirtschaftlicheKenntnisse

2.1 Baugrundverhältnisse

• InterpretationvonBaugrunduntersuchungen

• Gründungsarten

• Wasserhaltung,Abdichtung(NotwendigkeitundKosten)

1 2 2 – –

2.2 Altlasten,Kontaminationen,ökologischeBelastungen

• VermutenundErkennenvonAltlastenundKontaminatio-

nen,Informationsbeschaffung(Quellen)

• BeurteilungvonSanierungskonzepten

• RechtlicheKonstellationen(Sanierungspflichtund-pflich-

tiger)

• Berücksichtigungvorhandener,beseitigterodervermute-

terAltlastenimRahmenderWertermittlung

1 2 2 – –

2.3 BaukonstruktionundBaustatik

• NutzungsspezifischeUnterschiedeeinzelnerBauweisen

(Mauerwerks-,Stahlbeton-Stahl-,Holz-oderMischbau-

weisen)undjeweiligeNutzbarkeitsgrenzen

1 2 2 – –

• MöglichkeitenderVeränderung,ErweiterungoderAuf-

stockungvonBauwerkskonstruktionen

1 2 2 – –

2.4 BauweisenundBauverfahren

• HistorischeBaukonstruktionenundBauweisenzur

BeurteilungdervorhandenenBausubstanzhinsichtlich

Nutzung/NutzungspotentialundLebensdauersowie

MöglichkeitendenkmalpflegerischerMaßnahmen(z. B.

Scheinmauerwerk,Sicht-oderVerblendmauerwerk,

Holzbalken-,Träger-oderMassivplattenkonstruktion)

1 2 2 – –

2.5 Baustoffe,EigenschaftenundAnwendung

• Bauphysikalische,akustische,thermische,feuchte-oder

brandtechnischeEigenschaftenvonBaustoffen,Baustoff-

Technologie

– 1 1 – –

2.6 NachhaltigkeitundEnergieeffizienzvonImmobilien

2.6.1 Nachhaltigkeit

• Komponenten,ThemenfelderundKriterien

• Zertifizierungssysteme(DGNB,LEEDusw.)

• NachhaltigkeitundWertermittlung

2 – 2 – –

2.6.2 Energieeffizienz

• AspekteundKriterien,Energieausweis

• BautechnischeMöglichkeitenzurVerbesserung

• NutzungerneuerbarerEnergienam/imGebäude

• EnergieeffizienzundWertermittlung

2 – 2 – –

2.6.3 Brennwerttechnik,Pelletheizungsanlagen,Solaranlagen,Wär-

mepumpen,Kraft-Wärme-Kopplung

1 – 1 – –

51




CIS (S)

Delta (S) auf (F)

CIS (F)

Delta (F) auf (M)

Delta (F)Ext.

2.7 NormenundtechnischeVorschriften

• DIN276,277

• ZweiteBerechnungsverordnung(II.BV)

• Wohnflächenverordnung(WoFlV)

• SonstigeEmpfehlungenfürFlächenberechnungen

• Betriebskostenverordnung(BetrKV)

3 – 3 – –

• Brandschutz,Schallschutz,Wärmeschutz

• EinhaltungtechnischerVorschriftenundderallg.aner-

kanntenRegelnderBautechnik

• Arbeitsstättenrichtlinienetc.

1 2 2 – –

2.8 VerfahrenundKriterienzurErkennungundBeseitigungvonBauschädenundBaumängeln

• UnterscheidungzwischenEigenschaft,MangelundScha-

densowiejeweiligerWertrelevanz

2 – 2 – –

2.9 Baukostenkalkulationund-abrechnung

• Rechtsgrundlagen(z. B.VOB,BGB,)

• Kostenschätzung(überBRI,BGF,Grobelementmethode)

• Kostenanschlag(Ausschreibung,Vergabe)

• Kostenfeststellung(Abrechnung)

• Kostengliederung(Kostengruppe)

1 2 2 – –

2.10 Bautenstandsermittlung,Mittelverwendungsprüfungund

Zustandswerte(unteranderem§4Abs.6BelWertV)

2 3 3 – 3

2.11 BauablaufundBauorganisation(Projektplanung)

• BauzeitenplanungüberNetzplan,Balkendiagramm,

Weg/ZeitplanungzurBeurteilungvonTermineinhaltung,

Organigramm,Planungs-undAusführungsbeteiligtemit

AufgabeundFunktionderBeteiligten

– 1 1 – –

3 RechtlicheKenntnisse

3.1 KenntnissedesöffentlichenPlanungs-,Bau-undBodenrechts

3.1.1 Baugesetzbuch(BauGB)

• ZieleundZweck 1 – 1 – –

• BauleitpläneundderenAufstellungsverfahren 1 2 2 – –

• SicherungsinstrumentederBauleitplanung 2 – 2 – –

• ZulässigkeitvonVorhabenim„beplanten“bzw.„unbe-

planten“InnenbereichsowieimAußenbereich

2 3 3 – –

• Planungsschadensrecht 1 2 2 – –

• KenntnissezumUmlegungsverfahren(z. B.Einwurfswert,

Zuteilungswert,Umlegungsvorteil)

1 – 1 – –

• KenntnissezumEnteignungsverfahren(z. B.Vorausset-

zungen,Vorteilsausgleich,VorwirkungderEnteignung,

AusschlusskonjunkturellerWeiterentwicklung)

1 – 1 – –

• Erschließungsrecht(gesicherteErschließung,Erschlie-

ßungslast,BeiträgeundAbgabenfürErschließungsanla-

gen,FolgerungenfürdenEntwicklungszustandsowiedie

Wertermittlung)

2 – 2 – –




CIS (S)

Delta (S) auf (F)

CIS (F)

Delta (F) auf (M)

Delta (F)Ext.

• Sanierungs-undEntwicklungsrecht(Besonderheiten

beiderVerkehrs-/Marktwertermittlung,Anfangs-und

Endwert)

1 3 3 – –

• VorschriftenzurWertermittlung(Verkehrs-/Marktwert-

begriff,Kaufpreissammlung,Bodenrichtwerte,sonstige

erforderlicheDaten,Gutachterausschüsse)

2 3 3 – –

3.1.1.1 Verordnungennach§199BauGB

• Gutachterausschussverordnung,VerordnungzurFührung

undAuswertungderKaufpreissammlungu. a.

2 3 3 – –

3.1.1.2 Baunutzungsverordnung(BauNVO)

• ArtderbaulichenNutzung(WR,WA,WS,WB,MIetc.) 3 – 3 – –

• MaßderbaulichenNutzung(GFZ,GRZ,BMZetc.) 3 – 3 – –

• Bauweise,überbaubareGrundstücksflächeu. Ä. 3 – 3 – –

3.1.1.3 Planzeichenverordnung(PlanzV) 2 – 2 – –

3.1.2 Landesbauordnungen(LBO)

• AblaufeinesBaugenehmigungsverfahrens 1 2 2 – –

• BegriffewieVollgeschoss,Aufenthaltsräume,Wohnung,

Abstandsfläche,Stellplatz

3 – 3 – –

• Baulasten,Baulastenverzeichnis 3 – 3 –

• kommunaleSatzungen(z. B.Stellplatz-undGestaltungs-

satzung)

1 2 2 – –

3.1.3 ÖffentlichgeförderterWohnungsbau

• Wohnraumförderungsgesetz(WoFG),Wohnungsbin-

dungsgesetz(WoBindG)

2 – 2 – –

3.1.4 VerwaltungsrechtlicheVerfahren

• Widerspruchs-undKlageverfahren

• Planfeststellungsverfahren

– 1 1 – –

3.1.5 KommunaleAbgabengesetze(KAG)

• BedeutunginBezugaufdiegesicherteErschließungund

Abgabensituation

1 2 2 – –

3.1.6 Denkmalschutz

• Denkmalschutz-und-pflegerechtderBundesländer 2 – 2 – –

3.2 KenntnissebewertungsrechtlicherGesetze,VerordnungenundRichtlinien

• Immobilienwertermittlungsverordnung(ImmoWertV) 3 – 3 – –

• Bodenrichtwertrichtlinie(BRW-RL) 2 – 2 – –

• Sachwertrichtlinie(SW-RL) 3 – 3 – –

• Vergleichswertrichtlinie(VW-RL) 3 – 3 – -

• Ertragswertrichtlinie(EW-RL) 3 – 3 – –

• Wertermittlungsrichtlinien(WertR) 3 – 3 – –

• EntschädigungsrichtlinienLandwirtschaft(LandR),Wald-

wertermittlungsrichtlinien(WaldR),Ziergehölzhinweise

2000(ZierH2000)

1 – 1 – –

• AllgemeineBedingungenfürdieFeuerversicherung(AFB),

AllgemeineWohngebäude-Versicherungsbedingungen

(VGB)

1 2 2 – –

• Bewertungsgesetz(BewG)und-richtlinien 1 2 2 – –

53




CIS (S)

Delta (S) auf (F)

CIS (F)

Delta (F) auf (M)

Delta (F)Ext.

3.3 • KenntnissedesBankenaufsichtsrechts

• Pfandbriefgesetz(PfandBG),Beleihungswertermittlungs-

verordnung(BelWertV)

3 – 3 – 3

• Kreditwesengesetz(KWG),Solvabilitätsverordnung(Sol-

vV),Groß-undMillionenkreditverordnung(GroMiKV)

3 – 3 – 3

• CapitalRequirementsDirectiveIV–CRDIV)undCapital

RequirementsRegulation–CRR(EUNr.575/2013)

2 3 3 – 3

3.4 KenntnissedesPrivatrechts

3.4.1 BGB

• Personen(natürliche,juristische) 1 2 2 – –

• Eigentumsformen(gemeinschaftlichesEigentum,Alleinei-

gentum)

2 – 2 – –

• RechtderSchuldverhältnisse(Kauf,insbesondere§313) 2 – 2 – –

• Miete,Pacht,Dienstvertrag,Werkvertrag 3 – 3 – –

• Sachenrecht(wesentlicheBestandteile§93und94,

ErwerbundVerlustdesEigentumsanGrundstücken,Auf-

lassung,Dienstbarkeiten,Überbau,Notweg,Vorkaufs-

recht,Reallasten,Hypothek,Grundschuld,Rentenschuld)

1 3 3 – –

• GesetzlichesGüterrecht(Zugewinn,Anfangsvermögen,

Endvermögen)

1 3 3 – –

• Erbrecht(Erbfolge,Pflichtteil,Pflichtteilsergänzung,

Gesamthandseigentum)

1 2 2 – –

• Mietrecht(WohnraummietrechtundgewerblichesMiet-

bzw.Pachtrecht)

3 – 3 – –

• Mietbegriffe(ortsüblicheVergleichsmiete,Marktmie-

te,Abschlussmieteetc.),Mieterhöhungsverfahren,

UmlegungvonModernisierungskostenaufdieMiete,

UmlegungvonBetriebskostenerhöhungen,Umlegung

vonKapitalkostenerhöhungen,Kündigungsrecht

3 – 3 – –

3.4.2 Erbbaurechtsgesetz(ErbbauRG) 3 – 3 – –

3.4.3 Wohnungseigentumsgesetz(WEG) 3 – 3 – –

3.4.4 NachbarrechtsgesetzederLänder 1 2 2 – –

3.5 KenntnissedesSteuerrechts

• SteuerlicheWertbegriffe(Grundbesitzwert,gemeiner

Wert,Einheitswert,Teilwertetc.)

1 3 3 – –

• SteuerlicheBewertungsanlässeundeinschlägigeRechts-

grundlagen(Erbschaft-undSchenkungsteueretc.)

1 3 3 – –

• Grunderwerbssteuergesetz(GrEStG) 1 2 2 – –

• AuswirkungderUmsatzsteuer(Mehrwertsteueroption,

MehrwertsteuerbeimVerkauf)

1 2 2 – –

• Einkommensteuergesetz(EStG) 1 2 2 – –

• Abschreibungsmöglichkeiten(füreigengenutztebzw.

fremdgenutzteGrundstücke,fürdenkmalgeschützte

Objekteetc.)

1 2 2 – –




CIS (S)

Delta (S) auf (F)

CIS (F)

Delta (F) auf (M)

Delta (F)Ext.

3.6 KenntnissedesformellenundmateriellenLiegenschaftsrechts,GrundbuchundGrundbuchordnung,

Liegenschaftskataster

3.6.1 Grundbuch

• GrundbuchordnungundGrundbuchverfügung,Grund-

buchführung

3 – 3 – –

• AufbaudesGrundbuchsbzw.Grundbuchauszugs 3 – 3 – –

• BedeutungundFunktiondesGrundbuchs

• Bestandsverzeichnis

• AufgabenundFunktionderAbt.I,IIundIII

3 – 3 – –

• Rangstellenproblematik 3 – 3 – –

• ÖffentlicherGlaube 3 – 3 – –

• Eintragungen in Abt. II und deren Bedeutung für die

Wertermittlung

• Grunddienstbarkeit

• BeschränktpersönlicheDienstbarkeit

• Vermerke

• Vormerkungen

• ErbbaurechtundgrundstücksgleicheRechte

3 – 3 – –

• Sonstiges

• Zuständigkeit

• Grundstücksbegriff

• Teilung/Abschreibung

• SicherungdesAnspruchsaufÜbertragungeines

Grundstücks

• EinsichtindasGrundbuch

3 – 3 – –

3.6.2 Liegenschaftskataster

• BestandteiledesLiegenschaftskatasters(Zahlenwerk,

Kartenwerketc.)

2 – 2 – –

• Begriffe(Gemarkung,Flur,Flurstück) 3 – 3 – –

• ÖffentlicherGlaube 2 – 2 – –

3.7 KenntnissesonstigerbewertungsrelevanterRechtsvorschriften,insbesondere

• Preisangaben-undPreisklauselgesetz(PaPkG)und-ver-

ordnung(PrKV)

– 1 1 – –

• Zwangsversteigerungsgesetz(ZVG) 2 – 2 – –

• Bundesberggesetz(BBerG) 1 – 1 – –

• Grundstücksverkehrsgesetz(GrdstVG) 1 – 1 – –

• Bundesnaturschutzgesetz(BNatSchG) 1 2 2 – –

• Bundes-Bodenschutzgesetz(BBodSchG) 1 2 2 – –

• Bundes-Immissionsschutzgesetz(BImSchG) 1 2 2 – –

• Flurbereinigungsgesetz(FlurbG) 1 – 1 – –

• EU-Gebäuderichtlinie 2 2 2 – –

• Energieeinsparverordnung(EnEV) 2 2 2 – –

• ErneuerbareEnergienGesetz(EEG) 2 2 2 – –

• ErneuerbareEnergien-Wärme-Gesetz(EEWärmeG) 2 2 2 – –

55




CIS (S)

Delta (S) auf (F)

CIS (F)

Delta (F) auf (M)

Delta (F)Ext.

3.8 SonstigeRechtsgrundlagenfürdieZertifizierung,insbesondere

• Strafrecht/Ordnungswidrigkeitsrecht 1 – 1 – –

• UnterschiedederZweckbestimmungvonzivilerHaftung

undstrafrechtlicherVerantwortung

1 – 1 – –

• GrundsätzedesSchadensersatzrechts 1 – 1 – –

• VersicherungsrechtlicheKenntnisse 1 – 1 – –

• Versicherungsvertrag,Versicherungsvertragsgesetz 1 – 1 – –

• SachverständigenverfahrennachderVVG;Schiedsgut-

achten

1 2 2 – –

• RechtsstellungdesSachverständigenbeiprivaterTätig-

keit

2 3 3 – –

• Rechtsgrundlage:Vertrag,Definition,Zustandekommen 2 – 2 – –

• WerkvertragsrechtundsonstigeVertragstypendesBGB,

dieinBetrachtkommen

2 – 2 – –

• PrivateBeweissicherung 1 2 2 – –

• VergütungdesSachverständigen

• BGB

• Justizvergütungs-und-entschädigungsgesetz

(JVEG)

• HonorarordnungfürArchitektenundIngenieure

(HOAI)

1 3 3 – –

• HaftungdesSachverständigen

• beiprivaterTätigkeitausVertrag/Gesetz

• beigerichtlicherTätigkeit

• MöglichkeitendesHaftungsausschlussesundder

Haftungsbegrenzung

3 – 3 – –

• GrundzügedesJustizaufbaues,Spruchkörper,Instanzen-

züge

1 – 1 – –

• TeiledesZivilprozesses – 1 1 – –

• SelbständigesBeweisverfahrennachZPO – 1 1 – –

• EinschlägigeTeiledesStrafprozesses – 1 1 – –

• UnterschiedevonZivil-undStrafprozess – 1 1 – –

• RechtsstellungdesSachverständigenbeigerichtlicher

Tätigkeit

1 2 2 – –

• RechteundPflichtendesSachverständigen 3 – 3 – –

• Gewerbeordnung 1 – 1 – –

4 ErmittlungvonVerkehrswertenMarktwertenvonGrundstückengemäßImmoWertV

4.1. Anwendungsbereich,BegriffeundallgemeineVerfahrens-

grundsätze

• Anwendungsbereich

• GrundlagenderWertermittlung

• WertermittlungsstichtagundallgemeineWertverhältnisse

• QualitätsstichtagundGrundstückszustand

• Entwicklungszustand

• WeitereGrundstücksmerkmale

• UngewöhnlicheundpersönlicheVerhältnisse

3 – 3 – –




CIS (S)

Delta (S) auf (F)

CIS (F)

Delta (F) auf (M)

Delta (F)Ext.

4. 2 ErmittlungdesVerkehrswertes/Marktwertes

4.2.1 GrundsätzederAuswahlderWertermittlungsverfahrenund

deren Begründung

• Objektartenwiez. B.unbebauteGrundstücke,bebaute

Wohngrundstücke(Ein-undZweifamilienhaus,Mehrfa-

milienhaus),gemischtgenutzteGrundstücke

• ObjektemitgewerblicherNutzung,z. B.Gewerbegrund-

stücke,Groß-/Einzelhandel,Industrie,Hotel/Gastronomie

inkl.Ferienwohnanlagen,Spezialnutzungen,Industriebra-

chen

• Wohnungs-/Teileigentum,Volleigentum,ideelleMitei-

gentumsanteile

• Erbbaurechte,mitErbbaurechtenbelasteteGrundstücke,

Wohnungs-undTeilerbbaurechte

• LandwirtschaftlicheGrundstücke

3 – 3 – –

4.2.2 Systematik/AufbauderWertermittlungsverfahren

• AllgemeineWertverhältnisseaufdemGrundstücksmarkt

(Marktanpassung)

• Berücksichtigungvonbesonderenobjektspezifischen

Grundstücksmerkmalenwiez. B.wirtschaftlicheÜber-

alterung,überdurchschnittlicherErhaltungszustand,

Baumängel,Bauschäden,Mehr-bzw.Mindererträgeu. a.

3 – 3 – –

4.3 Wertermittlungsverfahren

4.3.1 Vergleichswertverfahren

4.3.1.1 ErmittlungdesVergleichswertes

• AbleitungvonVergleichspreisen

• WesentlicheModellparameterfürdieAbleitungvon

Vergleichspreisen

• ErmittlungvonVergleichsfaktoren

• WesentlicheModellparameterfürdieAbleitungvon

Vergleichsfaktoren

• MarktanpassungvonvorläufigenVergleichswerten

• BerücksichtigungbesondererobjektspezifischerGrund-

stücksmerkmale

• AblaufschemaderVergleichswertermittlung(Verfahrens-

gang)

3 – 3 – –

4.3.1.2 ErmittlungdesBodenwerts

• AnwendungvonVergleichspreisen,Bodenrichtwerten

unddeduktiverVerfahren

• AnwendungvonUmrechnungskoeffizienten

• BodenwertunbebauterGrundstücke(Land-/Forstwirt-

schaft,Bauerwartungs-/Rohbauland,baureifesLand

erschließungsbeitragspflichtig,erschließungsbeitragsfrei)

• BodenwertbebauterGrundstücke

• BebauteGrundstückeimAußenbereich

• Abweichungdertatsächlichenvondermaßgeblichen

Nutzung

• Unterausnutzung,Liquidationsobjekte

• Überausnutzung

• UmgangmiteinerselbstständignutzbarenTeilfläche

einesGrundstücksoderunterschiedlicherGrundstücks-

qualitäten

3 – 3 – –

57




CIS (S)

Delta (S) auf (F)

CIS (F)

Delta (F) auf (M)

Delta (F)Ext.

4.3.2 Ertragswertverfahren

4.3.2.1 ErmittlungdesErtragswertesaufBasismarktüblicherzielbarer

Erträge

• AllgemeinesodervereinfachtesErtragswertverfahren

(Verfahrensgänge)

• MarktüblicherzielbareErträge,Rohertrag,Reinertrag

• Bewirtschaftungskosten:Betriebskosten,Verwaltungs-

kosten,Instandhaltungskosten,Mietausfallwagnis,

Leerstandskosten,Modernisierungsrisiko/Revitalisierungs-

kosten

• OrientierungswertefürBewirtschaftungskosten

• Kapitalisierung,Liegenschaftszinssatz,Restnutzungsdau-

er

• ModellparameterfürdieErmittlungdesLiegenschafts-

zinssatzes

• Marktanpassung

• BesondereobjektspezifischeGrundstücksmerkmale

3 – 3 – –

4.3.2.2 ErmittlungdesErtragswertesaufBasisperiodischunterschied-

licherErträge

• PeriodischunterschiedlicheErträgeinsbesondereaus

vertraglichenVereinbarungen(Verfahrensgang)

• Bewirtschaftungskostenbeiperiodischunterschiedlichen

Erträgen

• KapitalisierungundAbzinsungunterBerücksichtigung

derRestnutzungsdauer

3 – 3 – –

4.3.3 Sachwertverfahren

4.3.3.1 ErmittlungdesSachwertes

• Verfahrensgang

3 – 3 – –

4.3.3.2 Herstellungskosten

• ErmittlungdesHerstellungskosten:Anwendungder

Normalherstellungskosten,Gebäudestandard,Brutto-

Grundfläche,besondereBauteile,besondere(Betriebs-)

Einrichtungen,AnwendungvonIndexreihen,

Korrekturfaktoren,Baunebenkosten,Außenanlagen

3 – 3 – –

4.3.3.3 Alterswertminderung

• Alterswertminderung:technischeundwirtschaftliche

Gesamt-undRestnutzungsdauer,ordnungsgemäße

Bewirtschaftung,üblichewirtschaftlicheNutzungsdauer

baulicher Anlagen

• MethodenderAlterswertminderung(progressive,degres-

sive,lineareAbschreibung)

• AbschätzungdesGebäudealters(Stilepochen,Baustoffe)

3 – 3 – –

4.3.3.4 Marktanpassung–Sachwertfaktoren 3 – 3 – –

4.3.3.5 BesondereobjektspezifischeGrundstücksmerkmale 3 – 3 – –

4.4 BodenrichtwerteundsonstigeerforderlicheDaten

4.4.1 ErmittlungvonBodenrichtwerten(BRW-RL)

• Ermittlungspflicht/Grundlagen

• BildungvonBodenrichtwertzonen/MerkmaledesBoden-

richtwertgrundstücks

• Ermittlung/BereitstellungderBodenrichtwerte

2 – 2 – –




CIS (S)

Delta (S) auf (F)

CIS (F)

Delta (F) auf (M)

Delta (F)Ext.

4.4.2 Bodenrichtwerte(§196BauGB)

• EntwicklungszustandundArtderNutzung

• WeiterewertbeeinflussendeMerkmalevonBodenricht-

wertgrundstücken(wielandwirtschaftlichgenutzte

Flächen,baureifesLandetc.)

• Nutzungsarten,Nutzungsmaße

2 3 3 – –

4.4.3 Indexreihen

• QuantifizierungvonVeränderungenderallgemeinen

WertverhältnissedurchIndexreihen

• ZeitpunktedesErhebungs-undBasiszeitraums

• TypischeIndexreihen(z. B.Bodenpreise,PreisefürETW,

PreisefürEinfamilienhäuser)

2 3 3 – –

4.4.5 Umrechnungskoeffizienten

• UnterschiedlicheGrundstücksmerkmale

• UnterschiedlichesMaßderbaulichenNutzung/Wert-

relevanteGeschossflächenzahl(WGFZ)

• Grundstücksgröße,Grundstückstiefe

3 – 3 – –

4.4.6 VergleichsfaktorenfürbebauteGrundstücke

• Ertragsfaktoren

• Gebäudefaktoren

3 – 3 – –

4.4.7 Marktanpassungsfaktoren,Liegenschaftszinssätze

• AbbildungallgemeinerWertverhältnisseaufdemGrund-

stücksmarkt

• FaktorenzurAnpassungdesSachwertes(Sachwertfakto-

ren)

• FaktorenzurAnpassungfinanzmathematischerrechneter

WertevonErbbaurechten(Erbbaurechts-oderErbbau-

grundstücksfaktoren)

• ErmittlungvonLiegenschaftszinssätze

3 – 3 – –

4.5 AbleitungdesVerkehrswertes/MarktwertesausdemErgebnis

desoderderherangezogenenVerfahren

• BeurteilungderAussagefähigkeitderWertermittlungs-

ansätzeunddesWertermittlungsverfahrenshinsichtlich

marktkonformerErgebnisse

• Begründung,Plausibilitätsprüfungen(auchGrundsätze

marktkonformerWertermittlungen)

3 – 3 – –

4.6 BesondereKenntnisseüberInhaltundAufbauvonGutachten

entsprechendgesetzlicherRegelungenundRichtlinien

3 – 3 – 3

59




CIS (S)

Delta (S) auf (F)

CIS (F)

Delta (F) auf (M)

Delta (F)Ext.

5 KenntnissezuweiterenWertermittlungsverfahrenundWertermittlungsanlässen

5.1 KenntnissesonstigerBewertungsverfahrenund-methoden(normierteundnichtnormierte)sowie

methodischeBesonderheitenbeibesonderenBewertungsfällen

• BesondereVerfahrenzurBodenwertermittlung(z. B.

Mietlageverfahren,Bodenertragsverfahren,Grundstücks-

flächenertragsverfahren,Residualverfahren,deduktive

Bodenwertermittlung(z. B.werdendesBauland))

2 3 3 – –

• ErtragsvervielfachermethodefürWertermittlungszwecke 2 – 2 – –

• MethodischeBesonderheitenbeiderBewertungvon

Wohnungs-undTeileigentum

3 – 3 – –

• BewertungvonPV-AnlagenundPV-Dienstbarkeiten

(insbesondereAufdachanlagen)

2 3 3 -- –

• MethodischeBesonderheitenbeiderBewertungvon

ErbbaurechtenundmitErbbaurechtenbelasteterGrund-

stücke

3 – 3 – –

• BeurteilungundBewertungvonRechtenundBelastun-

genanGrundstücken(z. B.Wohnungsrecht,Dauer-

wohnrecht,Nießbrauch,Grunddienstbarkeit,Mieter-

dienstbarkeit)undvonBaulastensowieErmittlungder

WertminderungeinesGrundstücksdurchbestehende

RechteundBelastungen

2 3 3 – –

• Methoden der Rentenberechnung und Verrentung in

BezugaufZeit-,Leib-undewigeRenten

3 – 3 – –

• Wertermittlungenbeibesonderenwirtschaftlichenund

rechtlichenGegebenheiten,wiez. B.Umlegungs-,Sanie-

rungs-undEntwicklungsmaßnahmen,Denkmalschutz,

städtebaulicheVerträge,öffentlichgeförderterWoh-

nungsbau,ErmittlungvonEnteignungsentschädigungen,

landwirtschaftlicheGrundstücke,Planungsschäden

(Rechtsverlust,Vermögensnachteile)

2 3 3 – –

• Rendite-undRentierlichkeitsanalysen 1 3 3 – –

• Bewertungi.R.derRechnungslegungnachHGBundIAS/

IFRS

1 3 3 – –

• SonderbereichederWertermittlung(z. B.Zwangsverstei-

gerung,Ehescheidung,Erbauseinandersetzung,Werter-

mittlungenfürStaatsanwaltschaftenundGerichte)

1 3 3 – –

• InternationaleWertbegriffe(z. B.MarketValue)undBe-

wertungsmethoden(z. B.DiscountedCashflow-Methode

(DCF),Gewinnmethode(ProfitsMethod)

– 3 3 3 –

5.2 SpeziellebetriebswirtschaftlicheKenntnissefürdieBewertung

vonManagement-/Betreiberimmobilien

• Bedarfsanalyse

• Branchen-undMarktanalyse

• BetreiberbeurteilungundAnforderungskatalog

• KenntnisseimBereichGewerbeparks,Logistikimmobilien,

Handelsimmobilien,Gastronomieimmobilien,Freizeitim-

mobilien,Sozialimmobilien,Tankstellen/Autohöfeetc.

– 3 3 – –




CIS (S)

Delta (S) auf (F)

CIS (F)

Delta (F) auf (M)

Delta (F)Ext.

5.3 BewertungvonImmobilienportfolios

• Rahmenbedingungen

• WahlderBewertungsmethode

• Einzelbewertung

• Paketbewertung

• Massenbewertung

• Desktopbewertung

• MaßnahmenderQualitätssicherung

– 3 3 – –

5.4 BewertungimRahmenderRechnungslegungnachHGBund

IAS/IFRS

• AnsatzundAusweisderImmobilienalsVermögenswert

• KlassifizierungskriterienvonInvestment-undNon-Invest-

ment-Properties

• DasFair-Value-ModelalsBewertungskonzeptnachIAS/

IFRS

• MaßgabenderIAS/IFRS-BewertungfürdieImmobilienbe-

wertunggetrenntnachKlassifizierungsgruppen

1 3 3 – –

5.5 WertermittlungenzuAusgleichs-undEntschädigungsleis-

tungensowieimZusammenhangmitstädtebaulichenSanie-

rungs-undEntwicklungsmaßnahmen(§153und§169sowie

§154und§166BauGB)

1 2 2 – –

5.6 BesondereMaßgabenfürverschiedeneBewertungsanlässe

(z. B.Kauf/Verkauf,Zugewinnausgleich,Erbauseinanderset-

zung,Zwangsversteigerung,Versicherung,steuerlicheBewer-

tung,Umweltschutz)

1 2 2 – –

5.7 Gebäudeversicherungswert(Gebäudebrandversicherung)

• BegriffdesGebäudeversicherungswerts,Versicherungs-

formen(gleitenderNeuwert,Zeitwert,Wiederherstel-

lungskosten,festeSummeu. a.)

• MethodikundVerfahrenderVersicherungswertermitt-

lunginkl.derversicherungsrechtlichenAnforderungen

2 – 2 – –

5.8 Miet-undPachtwert,Nutzungsentgelt

5.8.1 MietwertgutachtenfürfreifinanziertenWohnraum

• Begriffe(BGB,ortsüblicheVergleichsmiete,Kappungs-

grenze,Wesentlichkeitsgrenze,Wuchergrenze)

• MieterhöhungsverfahrenbeiWohnraummietverträgen

(rechtlicheGrundlagen,Ablauf)

• MietwertgutachtenalsBegründungsmittelfürMieter-

höhungsbegehren

• AnforderungenanMietwertgutachten(Aufbauund

Inhalt)

• MethodenderBerücksichtigungMietwertbeeinflus-

senderZustandsmerkmaleimRahmenderMietwert-

ermittlung(z. B.Möblierung,besondereAusstattung,

Wohnungsgröße)

2 – 2 – –

61




CIS (S)

Delta (S) auf (F)

CIS (F)

Delta (F) auf (M)

Delta (F)Ext.

5.8.2 DieKostenmietebeimöffentlichgefördertenWohnungsbau

• BegriffundBerechnungderKostenmiete(Wirtschaftlich-

keitsberechnungetc.)

1 2 2 – –

5.8.3 Gewerbemietwertgutachten,Pachtwertermittlung

• RechtlicheGrundlagen,Begriffe(BGB,Sittenwidrigkeit,

Umsatzpachtetc.)

• AnforderungenanGewerbemietwertgutachten(Aufbau

und Inhalt)

• MethodenderBerücksichtigungMiet-bzw.Pachtwert

beeinflussenderZustandsmerkmaleimRahmenderMiet-

bzw.Pachtwertermittlung

2 – 2 – –

6 ErmittlungvonBeleihungswertenvonGrundstückennach§16Abs.1und2PfandBGinVer-

bindungmitderBelWertV

6.1 AllgemeineBestimmungenundVerfahrensgrundsätze

• GrundsatzderBeleihungswertermittlung(§3BelWertV)

• VerfahrenzurBeleihungswertermittlung(§4BelWertV)

• PhilosophiedesBeleihungswertes

• 2-Säulen-Prinzip

3 – 3 – 3

6.2 AnforderungenandasGutachtenundandenGutachter 3 – 3 – 3

6.3 Ertragswertverfahren

• GrundlagenderErtragswertermittlung(§8BelWertV)

• ErmittlungdesErtragswertsderbaulichenAnlage(§9

BelWertV)

• ErmittlungdesRohertrags(§10BelWertV)

• Bewirtschaftungskosten(§11BelWertV)

• KapitalisierungderReinerträge(§12BelWertV)

• ErmittlungdesErtragswertsinbesonderenFällen(§13

BelWertV)

3 – 3 – 3

6.4 Sachwertverfahren

• GrundlagenderSachwertermittlung(§14BelWertV)

• Bodenwert(§15BelWertV)

• WertderbaulichenAnlagen(§16BelWertV)

• WertminderungwegenAlters(§17BelWertV)

• Sicherheitsabschlag

• TypischeObjektartenfürdieAnwendungdesVerfahrens

3 – 3 – 3

6.5 Vergleichswertverfahren

• NachhaltigerzielbareVergleichspreise

• QuellenfürVergleichspreise/-werte


• TypischeObjektartenfürdieAnwendungdesVerfahren

3 – 3 – 3




CIS (S)

Delta (S) auf (F)

CIS (F)

Delta (F) auf (M)

Delta (F)Ext.

6.6 Besonderheiten

• BerücksichtigungsonstigerwertbeinflussenderUmstände

• BesonderheitenbeieinzelnenObjekten

• Bauland(§20BelWertV)

• ErbbaurechteundgrundstücksgleicheRechte

(§21BelWertV)

• LandwirtschaftlichgenutzteGrundstücke

(§22BelWertV)

• MaschinenundBetriebseinrichtungen

(§23BelWertV)

1 3 3 – 3

6.7 BewertungenimKleindarlehensbereich(§24BelWertV)

• Kleindarlehensgrenze

• AnforderungenanQualifikationundUnabhängigkeit

• ObjektbesichtigungundDokumentation

• StichprobenprüfungdurchGutachter

3 2 2 – 2

6.8 BeleihungenimAuslandgemäß§25BelWertV

• AbleitungdesBeleihungswertsaufderGrundlageauslän-

discherMarktwertgutachten

– 3 3 3

6.9 ÜberprüfungderGrundlagenderBeleihungswertermittlung

gemäß§ 26BelWertV

3 – 3 – 3

6.10 WeiteremethodischeUnterschiedebeiderBeleihungswerter-

mittlunggegenüberderVerkehrswertermittlung/Marktwert-

ermittlung

• BehandlungvorrangigerundnachrangigerRechteinAbt.

IIdesGrundbuchs

• BehandlungvonMehr-/Mindermietenundsonstiger

geldwerterVor-oderNachteile

• RegulatorischeVorgabenbezüglicheinzelnerBewer-

tungsparameterimSach-,Ertrags-undVergleichswert-

verfahren,beiderKapitalisierung(Barwertermittlung)

z. B.vonErbbauzinsreallastenu. a.

• Anlagen 1–3 BelWertV

• UmgangmitLeerstandsflächen,strukturellerLeerstand

• AnsatzvonRevitalisierungskosten,Modernisierungsrisiko

3 – 3 3

6.11 WeitereBesonderheitenbeiderBewertungundBeleihung

unterschiedlicherImmobilienarten

• Erbbaurechte(sog.„MünchenerVerfahren“)undmit

ErbbaurechtenbelasteteGrundstücke

• UnbebauteGrundstücke(land-undforstwirtschaftliche

Grundstücke,Bauland,Abbauland,BewertungvonBau-

landallgemeinundfürPfandbriefbanken)

• BeurteilungderDrittverwendungsmöglichkeit

• AbschätzungderDeckungsstockfähigkeit

3 – 3 – 3

63




CIS (S)

Delta (S) auf (F)

CIS (F)

Delta (F) auf (M)

Delta (F)Ext.

7 AnforderungenandieImmobilienbewertungausSichtder Finanzwirtschaft

7.1 Bewertungsanlässe 3 – 3 – 3

7.2 AbsicherungvonDarlehendurchGrundpfandrechte

• BegriffdesDarlehens,InhaltundBedeutungdesDarle-

hensvertrages

• GrundpfandrechteundGrundpfandrechtsarten(Hypo-

thek,Grundschuld,Rentenschuld)

• ArtenderGrundschuld(Brief-,Buch-,Einzel-,Gesamt-,

Eigentümergrundschuld)

• GrundstücksgleicheRechtealsBelastungsgegenstände

• VerwertungderGrundschulddurchZwangsvollstreckung

3 – 3 – 3

7.3 BaselIII–GrundpfandrechtlicheSicherheitenbewertung

• CRR(Verordnung(EU)Nr.575/2013)

• Artikel4–DefinitionMarktwert/Beleihungswert

• Artikel124–DurchImmobilienbesicherte

Risikopositionen

• Artikel125–DurchWohnimmobilienvollständig

besicherteRisikopositionen

• Artikel126–DurchGewerbeimmobilienvollständig

besicherteRisikopositionen

• Artikel208–Anforderungenan

Immobiliensicherheiten

•RechtssicherheitdesPfandrechtes

• ÜberwachungdesImmobilienwertes

• Wertüberprüfung

•Dokumentation,Versicherung

• Artikel229–Bewertungsgrundsätze

• Solvabilitätsverordnung(SolvV)

• VorgabenfürdieBemessungdesBeleihungswerts

2 3 3 – 3

7.4 MarktschwankungskonzeptderdeutschenKreditwirtschaft 2 3 3 – 3

7.5 RealkreditundPfandbriefsicherheit 3 – 3 – 3

8 KenntnisseüberdasSachverständigenwesen

8.1 RechtsformenderBerufsausübung 1 – 1 – –

8.2 Bewertungsorganisationen,Sachverständigenverbände 2 – 2 – –

8.3 GutachterausschüssezurErmittlungvonGrundstückswerten

undsonstigenWertermittlungenundihreAufgaben

3 – 3 – –

8.4 GrundsätzefürdieBerufsausübung(siehe"Zertifizierungs-

bedingungen")

3 – 3 – –

8.5 VertragsrechtfürBewertungstätigkeit

• Sachverständigenvertrag

• Haftungsvereinbarung

2 – 2 – –




CIS (S)

Delta (S) auf (F)

CIS (F)

Delta (F) auf (M)

Delta (F)Ext.

8.6 Datenschutz

• RechtlicheGrundlagen

• PraktischeUmsetzungimSachverständigenbüro

2 – 2 – –

8.7 Urheberrecht 2 -- 2 – –

9 InternationaleImmobilienbewertung

9.1 GrundlagenfürdieErmittlungvonMarktwerten

BewertungsanlässeimglobalenImmobilienmarktgeschehen

• GrenzüberschreitendeGrundstücksgeschäfte

• AnforderungenausderWirtschaftsprüfungbzw.der

internationalenRechnungslegung

• AnforderungenimBereichderVersicherungs-undKredit-

wirtschaft

– – – 2 –

RechtlicheRahmenbedingungenundBewertungsstandards

• GültigkeitsbereichdesBaugesetzbuches

• NationaleStandards

• InternationaleWertermittlungsstandards

– – – 3 –

DieunterschiedlichenWertbegriffe

• VerkehrswertgemäßLegaldefinition(§194BauGB)

• MarktwertdefinitionderEU

• MarketValuenachTEGoVA

• MarketValuederRICS

• Fair Value

• MarktwertderivateundsonstigeBegriffe

• GemeinsamkeitenundAbgrenzung

– – – 3 –

9.2 WertermittlungnachBewertungsverfahrenunterBerücksich-

tigungder„EuropeanandInternationalValuationStandards

(EVS,IVS)“sowiedem„RedBook“

– – – 2 –

9.3 PlausibilitätsprüfungvonGutachtenüberAuslandsimmobilien – 3 3 – –

9.4 InternationaleImmobilienmärkteundihreBewertungsverfah-

ren(insbesondereinGroßbritannien,Frankreich,Niederlande,

Spanien,USA)

• Gutachterwesen

• CharakteristikdergewerblichenImmobilienmärkte

• Rechtliche Rahmenbedingungen

• Wertbegriffe/-definitionen

• GewerblicheMietverträge

• Flächenermittlung

• WichtigeWertermittlungsverfahren

– – – 3 –

65




CIS (S)

Delta (S) auf (F)

CIS (F)

Delta (F) auf (M)

Delta (F)Ext.

10 Markt-undObjektrating

10.1 DasImmobilien-Rating/Markt-undObjektrating

• AnforderungenandasMarkt-undObjektrating

• BesonderheitenimImmobilien-Rating

• Abgrenzungzum„klassischen“Bonitätsrating

• DasImmobilien-RatingimRahmenderWertermittlung

• RatingvonBestandsobjekten

• RatingvonProjekten

• RatingsvonoffenenImmobilienfonds

• Objektkategorien

• Rating-Skala

– 3 3 – 3

10.2 DasMarkt-undObjektratingvonTEGoVA

• Ratingsystem,Ratingskala,Messstandards

• KriteriengruppenundTeilkriterien

• DasRatingergebnis(Ratingblatt)

• BesonderheitenbeimMarkt-undObjektrating

– 3 3 – 3

10.3 SpeziellenationaleImmobilien-Rating-Modelle

• BesonderheitendesMarkt-undObjektratingsdesVer-

bandesDeutscherPfandbriefbankene.V.

• BesonderheitendesImmobilien-RatingsdesBundes-

verbandesÖffentlicherBankenDeutschlandsunddes

DeutschenSparkassen-undGiroverbandes(VÖB-Immo-

bilienanalyse)

• Sonstige

– 3 3 – 3

10.4 Hintergrundwissen

• Anforderungen an Ratingagenturen

• Nationale/InternationaleRatingagenturenundderen

Ratingstandards

– 1 1 – 1



Inhalt BW MW

AllgemeineAnforderungenanGutachten

1. Grundsätze

DerGutachterhat x x

• aufeinesachgerechteAuftragsgestaltungund-abwicklunghinzuwirken x x

• dieWertermittlungsgrundlageneigenverantwortlichzuermitteln x x

• UnterlagenundAuskünfteDritteraufPlausibilitätzuüberprüfen x x

• dieQuellenderherangezogenenDatendarzulegen x x

• soweitamWertermittlungsstichtageineÄnderungderderzeitigenNutzungbzw.Nutzbar-

keitabsehbarist,diesedarzulegenundnachMaßgabederrechtlichenundwirtschaftli-

chenRahmenbedingungenangemessenzuberücksichtigen

x x

• diewesentlichenErgebnissederWertermittlungübersichtlichzusammenzufassen.Hierzu

gehöreninsbesondere:

• ArtundHöhedesImmobilienwerts

• Bewertungsmaßgaben(durchGesetzoderdurchdenAuftraggeber),dieeinenvon

dertatsächlichenSituationinderWertermittlungabweichendenZustandunterstellen

• weitereWertbeeinflussendeUmstände

x x

2. JenachVerwendungszweckundObjektgegebenheitsindindieGutachtenfolgendePunkte

aufzunehmen:

2.1 Allgemeine Angaben

• Objektart,Adresse(Gemeinde,Straße,Hausnummer) x x

• AuftragundAuftraggeber,DatumdesAuftrages,Eigentümer x x

• ZweckdesGutachtens(Auftragsinhalt,Verwendungszweckbzw.Beweisbeschluss) x x

• ArtdesWertes x x

• Grundbuch-undKatasterdaten

• Grundbuchbezirk,Grundbuchblatt

• Bestand,Abt.IundII,ggf.auchAbt.III(fallswertbeeinflussend)

• Flur,Flurstücknummer,Grundstücksfläche

x x

• objektbezogeneArbeitsunterlagenundAuskünfte x x

• DatumundTeilnehmerderOrtsbesichtigung x x

• MitwirkungvonHilfskräften x x

• Wertermittlungsstichtag x x

• Qualitätsstichtag x

• AnzahlderGutachtenausfertigungen x x

• InhaltsverzeichnismitSeitenzahlen x x

• Anlagenverzeichnis x x

• Literaturverzeichnis x x

• VerwendeteMaterialien x x

• AnnahmenundAusschlüsse x x

2.2 BeschreibungundBeurteilungderLage

• LagedesGrundstücks(Makro-,Mikrolage) x x

• AngabenzumOrt(Image,Verkehrsanbindung,Nahversorgungetc.) x x

• Wohn-bzw.Geschäftslage,Nachbarschaftslage,Verkehrslageetc. x x

AnforderungenanGutachten

Gutachtenmüssennachvollziehbar,begründetundvollständigseinundsolltenjenachObjektart

undBewertungszweck/-gegenstanddiefolgendenPunkteberücksichtigen:

BW=Beleihungswertermittlung

MW=Verkehrs-/Marktwertermittlung

67



Inhalt BW MW

2.3 BeschreibungundBeurteilungdesGrundundBodens

• Zuschnitt,topographischeSituation x x

• Bodenbeschaffenheit(Baugrund,Grundwasseretc.) x x

• Kontaminierungen x x

• Erschließung(Verkehr,Ver-undEntsorgung) x x

2.4 RechtlicheSituation,tatsächlicheNutzung

• Tatsächliche/möglicheNutzung x x

• beitrags-undabgabenrechtlicherZustand x x

• informelle Planungen x x

• EntwicklungszustanddesGrundstücks x x

• BauplanungsrechtlicheSituation

• vorbereitendeBauleitplanungu.ä.

• Flächennutzungsplan

• Bereichsentwicklungsplan/LandschaftsplanundsonstigePlanung

• verbindlicheBauleitplanungu. ä.

• Bebauungsplan(§30Abs.1,2und3BauGB)

• Planersatzbestimmungen(§§34und35BauGB)

• AusnahmenundBefreiungen

• ArtundMaßderzulässigenbaulichenNutzung(BauNVO)

• besonderesStädtebaurecht

• Sanierungssatzungen,Entwicklungssatzungen

• ErhaltungssatzungenundstädtebaulicheGebote

• weiteregemeindlicheSatzungen

• städtebaulicheVerträge

• Vorhaben-undErschließungsplan

x x

• Bodenordnungsverfahren x x

• Stadtumbau x x

• EnteignungundEntschädigung x x

• bauordnungsrechtlicheSituation

• Baugenehmigungen

• Abstandsflächen/Nachbarschutz

• Stellplatzpflichten

• Baulasten

• Abgeschlossenheit

x x

• weitereöffentlich-rechtlicheRegelungen,wiez. B.

• Immissionsschutz,Umweltschutz,Naturschutz

• Denkmalschutz

• Planfeststellungen(Fernstraße,Bahnetc.)

• öffentlich-rechtlicheVerträge

x x

• privatrechtlicheSituation

• grundbuchlichgesicherteRechte(Dienstbarkeitenetc.)

• nichteingetrageneRechte,etc.

• Verträge(Miet-undPachtverträge,Teilungserklärungen,

Verwalterverträgeetc.)

• Nachbarrechte

• Schuldrechtliche Vereinbarungen

x x

2.5 BeschreibungundBeurteilungderGebäudeundAußenanlagen

• Gebäudeart,Nutzungen x x

• Baujahr x x

• Bauweise,Baukonzeption(z. B.Grundrissgestaltung,Geschosshöhen,Nutzungsschlüssel) x x

• Baubeschreibung x x

• Bauzustand(auchBaumängel,Bauschäden),HinweiseaufnichtuntersuchteBauteileoder

vermuteteSchäden,Kontaminierungen

x x

• Umweltverträglichkeit x x



Inhalt BW MW

• ZeitpunktundUmfangvonModernisierungenundErweiterungen x x

• erforderlicher Abbruch x x

• Erweiterungsmöglichkeit x x

• besondereBauteile,besondereEinrichtungen x x

• üblicheGesamtnutzungsdauer x x

• technische/wirtschaftlicheRestnutzungsdauer x x

• Nebengebäude x x

• Außenanlagen x x

2.6 Flächen-undMassenangabeneinschl.PrüfungderverwendetenUnterlagen

• angewandteBerechnungsgrundlagen(z.B.DIN-Vorschriften) x x

• verwendeteUnterlagen(Bauzeichnung,Fremdberechnungen,örtlichesAufmaßetc.) x x

• bebauteFläche x x

• Geschossfläche x x

• Wohn-/Nutzfläche x x

• Mietfläche(Wohn-/Gewerberaumfläche) x x

• Brutto-Grundfläche

• zurPrüfungdesPlanungsrechts

• zurErmittlungderHerstellungskosten

• zurErmittlungderwertrelevantenGeschossflächenzahl

x x

• Kubatur(Bruttorauminhalt,umbauterRaumo.a.) x x

• VerhältniszahlderKubaturzuWohn-undNutzfläche x x

• Grundfläche(Grundstücksreserve,Vorder-/Hinterland,Bauland,Gartenlandetc.) x x

• Verhältniszahlen,wiez.B.

• Grundflächenzahl

• Geschossflächenzahl

• Baumassenzahl

x x

2.7 WirtschaftlicheGegebenheitenundGrundstücksmarkt

• AngebotundNachfrage x x

• Nutzungs-/Drittverwendungsmöglichkeiten x x

• BegründungderEigennutzungsfähigkeitbeiEin-undZweifamilienhäuserbzw.Eigentums-

wohnungen

x

• Deckungsstockfähigkeit x

• EignungalsBanksicherheit x x

3. WahlderWertermittlungsverfahrenmitBegründung

3.1 Vergleichswertverfahren

• angepassterPreisvergleichtatsächlicherVerkäufe(direktesVergleichswertverfahren) x x

• BodenrichtwertemitgrundstücksbezogenerAnpassung(indirektesVergleichswertverfah-

ren)

x x

• AussagenzurZuverlässigkeitderDatengrundlageundzudenverwendetenIndizesund

Umrechnungskoeffizienten

x x

• Wohnungs-undTeileigentum(einschließlichsonstigerbebauterGrundstücke) x x

• AngepassterPreisvergleichtatsächlicherVerkäufe(direktesVergleichswertverfahren) x x

• VergleichsfaktorverfahrenmitobjektbezogenerAnpassung(indirektesVergleichswertver-

fahren)

x x

• AussagenzurZuverlässigkeitderDatengrundlageundzudenverwendetenIndizesund

Umrechnungskoeffizienten

x x

• ErmittlungdesVergleichswertes x x

• ErläuterungderverwendetenBegriffeundderDatengrundlage x x

69



Inhalt BW MW

3.2 Ertragswertverfahren

• AuswahlundBegründungdesErtragswertverfahrens:allgemeinesodervereinfachtes

ErtragswertverfahrenoderaufderGrundlageunterschiedlicherErträge

x

• marktüblicherzielbareErträge x

• periodischunterschiedlicheErträge x

• nachhaltigerzielbareErträge x

• tatsächlicheMieterträgemitDarstellungdesMietbegriffsundBeurteilungihrernachhalti-

genErzielbarkeit

x x

• overrent/underrent,BegründungdergewähltenZeitspanne x x

• AngabenübermietvertraglicheBindungen x x

• BerücksichtigungnichtvermieteterodereigengenutzterRäume x x

• Bewirtschaftungskosten:Modell,QuelleundHerleitung x x

• ErmittlungdesReinertrages x x

• AngabedesLiegenschaftszinssatzes:Begründung x

• AngabedesKapitalisierungszinssatzes:Begründung x

• Bodenwert/Bodenwertverzinsung(auchAngabederselbstständigverwertbarenTeilflä-

chen)

x x

• DarstellungdesGebäudeertragsanteils x x

• AbleitungderRestnutzungsdauerunddesgegebenenfallsfiktivenBaujahrs;Modell x x

• Kapitalisierung x x

• AbzinsungbeiAnsatzperiodischunterschiedlicherErträge x

• ErmittlungdesErtragswertes x x


3.3 Sachwertverfahren

• ErmittlungderNormalherstellungskostenzumWertermittlungsstichtag/Qualitätsstichtag;

Modell,QuelleundHerleitung

x x

• AngabederBaunebenkosten;Modell,QuelleundHerleitung x x

• ErmittlungderHerstellungskosten x x

• AngabederGesamtnutzungsdauer x x

• AbleitungderRestnutzungsdauerunddesgegebenenfallsfiktivenBaujahres;Modell x x

• Feststellungdertechnischen/wirtschaftlichenWertminderung x x

• ErmittlungdesGebäudewertes(einschließlichbesondererBauteileundbesondererEinrich-

tungen)

x x

• BewertungvonAußenanlagen x x

• AnsatzSachwertfaktor x x

• ErmittlungdesSachwertesdernutzbarenbaulichenundsonstigenAnlagen x x


3.4 SonstigeVerfahren,jeweilsmitEinschätzungihrerAussagefähigkeit

• SonstigeVerfahrenzurBodenwertermittlung(Residualverfahrenetc.) x

• SonstigeVerfahrenzurBewertungbebauterGrundstücke(Discounted-Cashflow-Verfah-

ren,Residualverfahrenetc.)

x

• SonstigeVerfahren(z.B.Kontrollverfahren) x

4. Marktwert

• AbleitungdesunbelastetenundschadensfreienVergleichs-,Sach-oderErtragswertesaus

demjeweiligenVerfahrensergebnis,BegründungfürdieAuswahldes/derVerfahren(s)

x

• BerücksichtigungundDarlegungdesEinflussesderallgemeinenWertverhältnisseaufdem

Grundstücksmarkt(Marktanpassung)

x

• BerücksichtigungundDarlegungdesEinflussesderbesonderenobjektspezifischenGrund-

stücksmerkmale(BaumängelundBauschäden,Abweichungenvonmarktüblich/nachhaltig

erzielbarenErträgen,RechteAbt.II)

x



Inhalt BW MW

• AbleitungdesVerkehrs-/MarktwertesausdenVerfahrensergebnissen(Begründungevtl.

erforderlicherZu-undAbschlägevomErtragswert,SachwertoderVergleichswert)

x

• AngabedesVerkehrs-/MarktwertsunddesrelativenVerkehrswertsproQuadratmeter

Wohn-oderNutzflächeunddesVielfachendesJahresrein-bzw.Rohertrags

x

• gegebenenfallsBeantwortungdesBeweisbeschlusses x

• BeschreibungdergetroffenenAnnahmen(insbesonderesoweitsievondertatsächlichen

Situationabweichen)

x

5.Beleihungswert

5.1 BesondereAnforderungenausderBelWertV,insbesondere

• VerfahrenzuErmittlungdesBeleihungswertes(§4BelWertV)

• getrennteErmittlungvonSach-undErtragswert

• getrennteErmittlungvonVergleichs-undErtragswert

• besondereÜberprüfungderNachhaltigkeitbeiAbweichungenum

mehrals20ProzentzwischenSachwert/Vergleichswertund

Ertragswert

• BetrachtungderEigennutzungsfähigkeit,ErmittlungdesZustandswertfürimBau

befindlicheObjekteetc.

x

• Gutachten(§5BelWertV),z. B.

• AusführungenzurObjekt-undStandortqualität

• AusführungenzumregionalenImmobilienmarkt

• AusführungenzumpotentiellenKäufer-undNutzerkreisetc.

x

• Bewirtschaftungskosten(§11BelWertV),z. B.

• EinzelkostenansatzfürVerwaltungskosten

• Bandbreiten

• MindesthöhefürdenBewirtschaftungskostenansatz

• Modernisierungsrisikoetc.

x

• KapitalisierungderReinerträge(§12BelWertV),z. B.

• Mindestkapitalisierungszinssätze,Bandbreiten

• UnterschreitungderBandbreitenbeierstklassigenImmobilienetc.

x

• ErmittlungdesErtragswertsinbesonderenFällen(§13BelWertV)

• beinegativemGebäudereinertrag

• beiRestnutzungsdauernvonwenigerals30Jahren

• beiBodenwertmehralsdieHälftedesErtragswert

x

• Bodenwert(§15BelWertV),z. B.

• ErforderlicheErhebungenzurErmittlungdesBodenwertes

x

• WertderbaulichenAnlagen(§16BelWertV),z. B.


• BeschränkungderBaunebenkostenetc.

x

• ErmittlungdesVergleichswert(§19BelWertV)


x

• Bauland(§20BelWertV)

• ausschließlicheBerücksichtigungvongesichertemBebauungsrecht

x

• ErbbaurechteundgrundstücksgleicheRechte(§21BelWertV) x

• MaschinenundBetriebseinrichtungen(§23BelWertV),z. B.

• WesentlicheBestandteile

x

• WohnwirtschaftlichgenutzteObjektebeiVergabevonKleindarlehen(§24 BelWertV)

• Kleindarlehensgrenze

• vereinfachteWertermittlung

• MöglichkeitendesBesichtigungsverzichtetc.

x

• BeleihungenimAusland(§25 BelWertV),z. B.

• landesspezifischesGutachten

• Besichtigungserfordernisetc.

x

71



Inhalt BW MW

• ÜberprüfungderBeleihungswertermittlung(§26 BelWertV),z. B.

• Anhaltspunkte

• Leistungsrückstandetc.

x

5.2 BeurteilungderImmobiliealsBanksicherheit(z. B.Drittverwendungsfähigkeit) x x

5.3 BeurteilungderImmobiliehinsichtlichihrerDeckungsstockfähigkeitundVerwertbarkeit x

5.4 BehandlungvonRechteninAbt.IIausSichtderFinanzwirtschaft x

5.5 AbleitungdesBeleihungswertes x

6. SonstigeImmobilienwerte

• SteuerlicheundbilanzielleWerte,VersicherungswertesowieandereWerte,jenachAufga-

benstellung

x

7. Datum,Stempel,Unterschrift x x

• Ggf.Unbefangenheitserklärung x x

8. ErgänzendeAnlagen(sofernfürdieNachvollziehbarkeiterforderlich)

• PlänemitgeeignetemMaßstab:

• Übersichtspläne(1:100.000/Makrolagebis1:5.000/Mikrolage)

• Flurkarte

• Bodenrichtwertkarte

x x

• Gebäudegrundrisse,-schnitteund-ansichten x x

• Berechnungen,FotosmitFotoübersichtunddergleichen x x

• Vermietbarkeit/Verwertbarkeit x x

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