Zistersdorf - Analyse9 - Bevölkerungsstruktur / Gebäude- und Wohnungsbestand

VerfasserInBerger Alexander (1127031) Gallian Lisa (1126681)Lang Christopher (1125627)Steiner Jakob (0910496)Wenzel Martin (1127836)

Dieses Heft zeigt die Analyseergebnisse der Gruppe 2 zum Thema Bevöl-kerungs- und Gebäudeentwicklung und Handlungsräume im Rahmen des Projekts „Räumliche Entwicklungsplanung“ an der TU Wien in Zistersdorf im Wintersemester 2013. Es bildet somit als Teil der gesamten Analyse von allen sechs Gruppen die Grundlage für weitere Planungsschritte und Ideen, die die Studierenden für den Planungsort Zistersdorf haben.

Auf den folgenden Seiten soll ein Kompakter Überblick über gegenwärtige demographische Trends in der Gemeinde gegeben und die Gebäude- und Wohnungsstruktur näher analysiert werden. Detaillierter wird dabei vor allem das Thema des rasch wachsenden Anteils älterer Menschen an der Gesamtbevölkerung betrachtet. Weiters wird den LeserInnen auf den ab-schließenden Seiten ein Überblick über die innerörtliche Wohnsituation in Zistersdorf gegeben.

BETREUER:Arnold Faller_digital architecture and planningDieter Frei_Örtliche RaumplanungGerlinde Gutheil-Knopp-Kirchwald_FinanzwissenschaftBardo Hörl_VerkehrssystemplanungHelena Linzer_ Örtliche Raumplanung

DAS TEAM:

(von links nach rechts)

Wenzel Martin | 1127836Lang Christopher | 1125627Gallian Lisa | 1126681Steiner Jakob | 0910496Berger Alexander | 1127031

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IMPR

ESSU

M

IMPRESSUM

TU WIEN INSTITUT FÜR

VERKEHRSSYSTEMPLANUNG

ifoerÖrtliche Raumplanung

3

INH

ALTE

9.1 ANALYSE DER SOZIAL- & ALTERSSTRUKTUR

9.2. GEBÄUDE- UND WOHNUNGSSTRUKTUR

9.3 WOHNWERT

9.1.1 BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG9.1.2 GEBURTEN- UND WANDERUNGSBILANZ9.1.3 BEVÖLKERUNGSSTRUKTUR9.1.4 BEVÖLKERUNGSVERTEILUNG9.1.5 BEVÖLKERUNGSPROGNOSE

9.2.1 BAUKLASSEN9.2.2 GEBÄUDENUTZUNG9.2.3 EIGENTÜMERSTRUKTUR DER GEBÄUDE9.2.4 SANIERUNGSBEDARF9.2.5 TREND: RELATIVE VERÄNDERUNG VON GEBÄUDEN UND BEVÖLKERUNG9.2.6 FERTIGGESTELLTE WOHNUNGEN9.2.7 WOHNUNGEN NACH NUTZFLÄCHE9.2.8 WOHNUNGEN NACH WOHNRAUMANZAHL9.2.9 AUSSTATTUNGSKATEGORIEN DER WOHNUNGEN9.2.10 HAUPT- UND NEBENWOHNSITZE9.2.11 HAUSHALTSGRÖSSEN

9.3.1 EINLEITUNG9.3.2 KLASSIFIKATION UND EINZUGSBEREICHE9.3.3 ERLÄUTERUNG DER ARBEITSWEISE9.3.4 INTERPRETATION UND BEWERTUNG

44567

899

1111

121213131314

16161819

INHALTE

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9.1 ANALYSE DER SOZIAL- & ALTERSSTRUKTUR

9.1.1 BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG

Mit 1. Quartal 2013 beträgt die Bevölkerung der Stadtgemeinde Zistersdorf 5.370 Personen. Dies ist der niedrigste Bevölkerungswert seit Beginn der Er-hebungen 1869. Hierbei ist zu beachten, dass bis 1923 die am Stichtag der Zählung anwesende Bevölkerung gezählt wurde, ab 1934 die Wohnbevöl-kerung.

Nach dem Zerfall der Doppelmonarchie fällt die Bevölkerungskurve ab (-7,4%), steigt jedoch in Folge von Erdölfunden in den 1930er Jahren und dem daraus resultierenden wirtschaftlichen Aufschwung bis auf ein Maxi-mum von 7.448 Personen im Jahr 1951 wieder an. Seither ist die Bevölke-rungszahl in Zistersdorf kontinuierlich rückläufig.

Der Vergleich auf Bezirksebene zeigt eine konträre Entwicklung: Während die Stadtgemeinde an Einwohnern verliert, gewinnt der Bezirk Gänserndorf seitdem stetig hinzu (+ 20.000 Menschen in den letzten 30 Jahren). Eine Erklärung der unterschiedlichen Verläufe liegt in der geografischen Konsti-tuierung der Verwaltungseinheit: Während der Bezirk im Süden als Teil des Wiener Speckgürtels eine rege Siedlungstätigkeit erlebt, liegt Zistersdorf am nördlichen Bezirksrand zu peripher, um von der von Wien ausgehenden Entwicklung profitieren zu können.

9.1.2 GEBURTEN- UND WANDERUNGSBILANZ

Im Zeitraum von 1971 bis 2001 ist die Geburtenbilanz in Zistersdorf zu-nehmend negativ, das heißt die Mortalitätsrate ist deutlich höher als die Fertilitätsrate. Die Wanderungsbilanz ist, außer in einem kurzen Zeitraum zwischen 1991 und 2001, nicht ausreichend positiv um den natürlichen Be-völkerungsrückgang zu kompensieren.

Auf Bezirks- und Landesebene sind die Geburtenbilanzen ebenfalls stets negativ (wenn auch rückläufig), werden aber durch positive Wanderungsbi-lanzen mehr als ausgeglichen. Erklärung ist hier wieder die Bevölkerungszu-nahme durch Zuwanderung in das Wiener Umland.

Abb. 1: Bevölkerungsentwick-lung 1869 - 2011 , Vergleich zwischen Gemeinde, Bezirk und Land

Abb. 2: Tabelle zur Bevölke-rungsveränderung durch Ge-burten- & errechnete Wande-rungsbilanz, Vergleich zwischen Gemeinde, Bezirk und Land

80%

100%

120%

140%

160%

180%

1869 1880 1890 1900 1910 1923 1934 1939 1951 1961 1971 1981 1991 2001 2011

Bevölkerungsentwicklung seit 1869

Zistersdorf Gänserndorf Niederösterreich

Abb. 1.

Bevölkerungs-veränderungen

Stadtgemeinde Zistersdorf Bezirk Gänserndorf Land Niederösterreich

absolut in Prozent absolut in Prozent absolut in Prozent

1971 - 1981 insgesamt -629 -9,80 -1.244 -1,60 7.033 0,50

Geburtenbilanz -468 -7,30 -2.526 -3,30 -27.030 -1,90

Wanderungsbilanz -161 -2,50 1.282 1,70 34.063 2,40

1981 - 1991

insgesamt -268 -4,60 5.399 7,20 45.964 3,20

Geburtenbilanz -554 -9,60 -1.618 -2,10 -19.117 -1,30

Wanderungsbilanz 286 4,90 7.017 9,30 65.081 4,60

1991 - 2001

insgesamt 108 2,00 7.788 9,70 71.991 4,90

Geburtenbilanz -615 -11,10 -1.029 -1,30 -7.287 -0,50

Wanderungsbilanz 723 13,10 8.817 10,90 79.278 5,40 Abb. 2.

5

BEVÖ

LKERU

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SSTRUK

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Betrachtet man die Bevölkerungsveränderung der letzten zehn Jahre auf Gemeindeebene im Detail setzt sich der Trend eines Bevölkerungsrück-gangs weiter fort. Bemerkenswert ist das Jahr 2008 mit einer besonders starken Zuwanderung (Wanderungsbilanz: + 113).

9.1.3 BEVÖLKERUNGSSTRUKTUR

Von den insgesamt 5.370 Zistersdorfern sind 51% weiblich, dementspre-chend 49% männlich. Erkennbar ist der demographische Übergang hin zu einer alternden Gesellschaft (ein allgemeiner Trend in den europäischen Staaten). Bemerkbar ist außerdem der größere Anteil an Frauen ab 70 Jah-ren, was einerseits auf deren höhere Lebenserwartung als auch auf die Aus-wirkungen des 2. Weltkrieges zurückzuführen ist.

Der Anteil der erwerbsfähigen Bevölkerung im Alter zwischen 15 und 64 Jahren beträgt in Zistersdorf 65%. Ein Vergleich mit Bezirk und Land zeigt, dass der Anteil der Jungen in der Stadtgemeinde geringer und jener der älteren Bevölkerung höher ist. Dadurch ist die Gemeinde noch stärker von einem Alterungsprozess betroffen.

Abb. 3: Bevölkerungsverän-derung Zistersdorfs anhand Geburten- und Wanderungsbi-lanz 2002 - 2012

Abb. 4: Bevölkerungspyramide der Gemeinde

Abb. 5: Bevölkerung nach Al-terskohorten, Vergleich zwi-schen Gemeinde, Bezirk und Land

-100

-50

0

50

100

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Bevölkerungsveränderung 2002 - 2012

Geburtenbilanz Wanderungsbilanz Gesamt

Abb. 3.

250 200 150 100 50 0 50 100 150 200 250

bis 4 Jahre5 bis 9 Jahre

10 bis 14 Jahre15 bis 19 Jahre20 bis 24 Jahre25 bis 29 Jahre30 bis 34 Jahre35 bis 39 Jahre40 bis 44 Jahre45 bis 49 Jahre50 bis 54 Jahre55 bis 59 Jahre60 bis 64 Jahre65 bis 69 Jahre70 bis 74 Jahre75 bis 79 Jahre80 bis 84 Jahre85 bis 89 Jahre90 bis 94 Jahre

95 Jahre und älter

Bevölkerungspyramide 2013

Frauen Männer

Abb. 4.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

Gemeinde Zistersdorf Bezirk Gänserndorf Land Niederösterreich

Bevölkerung nach Alterskohorten 2013

bis 14 Jahre 15 bis 64 Jahre 65 Jahre und älter

Abb. 5.

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9.1.4 BEVÖLKERUNGSVERTEILUNG Die Hälfte der Einwohner der Großgemeinde Zistersdorf ist in Zisters-dorf-Stadt beheimatet. Die nächst größeren Katastralgemeinden mit mehr als 500 Personen sind Loidesthal und Groß-Inzersdorf.

Einen Sprung der Bevölkerungszahl kann man bei Windisch-Baumgarten ausmachen, welcher sich durch die Verschiebung der Grenzen zwischen den Katastralen Zistersdorf-Stadt und Windisch-Baumgarten erklärt.

Die Verteilung der 697 Nebenwohnsitzfälle auf die Katastralgemeinden (ausgenommen Zistersdorf-Stadt) ist gleichmäßig. Prozentual gemessen an der Gesamtbevölkerung je Katastrale jedoch sticht Blumenthal mit knapp 30% deutlich hervor.

Abb. 7: Prozentuelle Bevölke-rungsverteilung nach Katast-ralgemeinden

Abb. 6: Änderung der Bevölke-rungsverteilung nach Katast-ralgemeinden

Abb. 8: Wohnsitzfälle nach Ka-tastralgemeinden

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

Bevö

lker

ung

Bevölkerungsverteilung

2001 2013

Abb. 6.

Blumenthal Eichhorn

Gösting Groß-Inzersdorf

Maustrenk Windisch Baumgarten

Gaiselberg

Loidesthal

Zistersdorf

2,49% 5,62%4,44%

5,41%

9,50%

11,70%

6,10%3,50%

51,24%

Bevölkerungsverteilung 2013

Abb. 7.

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

Woh

nsitz

fälle

Wohnsitzfälle 2010

Hauptwohnsitzfälle

Nebenwohnsitzfälle

Anteil Nebewohnsitzfälle an Bevölkerung je Katastralgemeinde

Abb. 8.

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BEVÖ

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TUR

Der Anteil an Personen mit einer ausländischen Staatsangehörigkeit in Zis-tersdorf beträgt zirka 4%. Den Großteil machen dabei die Türkei und die Nachfolgestaaten Jugoslawiens (außer Slowenien) aus. Eine genauere Auf-schlüsselung von EU 2004 liegt nicht vor, jedoch kann aufgrund der Nach-barschaftssituation von einer Mehrheit Slowakischer und Tschechischer Staatsbürger ausgegangen werden.

9.1.5 BEVÖLKERUNGSPROGNOSE

Der österreichweite Trend zur Bevölkerungsentwicklung bis 2050 geht von einer Konzentration der Bevölkerung in den großen Ballungsräumen um die Bundeshauptstadt Wien und den Landeshauptstädten aus. In der Folge wird es im Wiener Umland ein Bevölkerungswachstum geben, welches auf einer positiven Wanderungsbilanz beruht, die die negative Geburtenbilanz übertrifft.

Die Einteilung nach Prognoseregionen laut Österreichischer Raumord-nungskonferenz lässt hierbei einen genaueren Blick für die Gemeinde Zist-ersdorf zu, da hier der Disparität im Bezirk Gänserndorf (peripherer Nordteil – südlicher Bezirksbereich Teil des Wiener Speckgürtels mit stärkerer Zu-wanderung) Rechnung getragen wird.

Von der zentralörtlichen Funktion Zistersdorfs und der homogenen Ge-meindestruktur in der Prognoseregion Zistersdorf ausgehend, werden die Berechnungen auf die Stadtgemeinde Zistersdorf heruntergebrochen. Kon-kret bedeutet das eine Zunahme der Einwohner von 5.551 im Jahr 2009 auf 5.618 im Jahr 2020 (+ 1,2%) beziehungsweise 6.212 im Jahr 2050 (+11,9%). Bei einer prognostizierten Zunahme von absolut 2.258 Person in der gesam-ten Prognoseregion bis zum Jahr 2050, ist ein Zuwachs von 594 Personen für Zistersdorf als optimistische Rechnung zu beachten.

Wesentlich für die zukünftige Entwicklung wird der Umgang mit einer al-ternden Bevölkerung sein. Während die Anzahl an Personen unter 14 Jah-ren auf einem gleichmäßig niedrigen Niveau stagnieren wird, tritt eine Ver-schiebung des erwerbsfähigen Bevölkerungsteils hin zur Klasse der über 65-jährigen (33% im Jahr 2050) ein.

Abb. 9 : Bevölkerung nach Na-tionalität

Abb. 10: Bevölkerungsprogno-se bis 2050 im Vergleich zwi-schen Prognoseregion, Bezirk und Land

Abb. 11: Alterskohorten Zisters-dorf bis 2050

95,85%

0,34%

0,91% 0,22%

1,01%

1,38%

0,30%

4,15%

Wohnbevölkerung nach Nationalität 2013

Österreich EU-14 EU 2004 EU 2007 ex-Jugoslawien Türkei sonstige

Abb. 9.

90%95%

100%105%110%115%120%125%130%135%140%

2009 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050

Bevölkerungsprognose bis 2050

Prognoseregion Zistersdorf Bezirk Gänserndorf Land Niederösterreich

Abb. 10.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

2013 2020 2030 2040 2050

Alterskohorten bis 2050

bis 14 Jahre 15 bis 64 Jahre 65 Jahre und älter

Abb. 11.

9.2.1 BAUKLASSEN

Die Bauklasse nach österreichischem Recht beschreibt die maximal erlaubte Bauhöhe für die Errichtung von Gebäuden auf Grundstücken. Nach der Nie-derösterreichischen Bauordnung wird in neun Klassen unterteilt, wobei hier in Zistersdorf nur die ersten fünf Klassen relevant sind:

Bauklasse 1: bis 5 MeterBauklasse 2: über 5 Meter bis 8 MeterBauklasse 3: über 8 Meter bis 11 MeterBauklasse 4: über 11 Meter bis 14 MeterBauklasse 5: über 14 Meter bis 17 Meter

8

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9.2. GEBÄUDE- UND WOHNUNGS-STRUKTUR

Abb.: 12 Bauklassen in Zisters-dorf

Bauklasse 1 & 2

Bauklasse 3

Bauklasse 5

keine Angaben

Abb. 12.

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DESTRU

KTU

RWie man anhand der Karte erkennen kann, existieren in Zistersdorf haupt-sächlich Gebäude erster und zweiter Bauklasse. Gebäude dritter Bauklasse findet man vermehrt im Zentrum wieder, sowie einzelne Mehrfamilienhäu-ser im Nordwesten Zistersdorfs. Ebenso ist das Landespflegeheim im Wes-ten des Ortes ein Gebäude der dritten Bauklasse. Gebäude der Bauklasse vier sind nicht vorhanden, jedoch stehen zwei Gebäude der Bauklasse fünf im nordwestlichen Teil von Zistersdorf. Diese hochragenden Objekte fallen jedoch im Einfamilienhauspotpourri durch die Topologischen Gegebenhei-ten nicht auf. Bereiche, denen keine Bauklassen zugeordnet wurden, beste-hen größtenteils aus Industrie- und Gewerbegebiet (Tanklager und diverse Lagerhäuser), sowie den Betrieben an der Dürnkruter Straße.

9.2.2 GEBÄUDENUTZUNG

Insgesamt gibt es in Zistersdorf 2533 Gebäude (Stand 2001).Die Gebäudestruktur der Gemeinde Zistersdorf lässt sich als traditio-nell-ländlich beschreiben, Einfamilienhäuser dominieren (Wohngebäude mit einer oder zwei Wohnungen). In der Aufschlüsselung der restlichen Nutzungsarten wird der geringe Anteil an Wohngebäuden mit mehreren Wohnungen deutlich. Dieser Umstand unterstreicht die Dominanz der Ein-familienhäuser (84,3 % bzw. 2135 Gebäude) bei gesamt 86% der Gebäude für Wohnzwecke.2,9% sind Industriegebäude, knapp gefolgt von 2,3% mit gewerblicher Nutzung sowie 0,4% für Kultur, Freizeit, Bildungs-, und Gesundheitswesen. Unter sonstige Gebäude fallen das Verkehrs- und Nachrichtenwesen sowie Hotels.

9.2.3 EIGENTÜMERSTRUKTUR DER GEBÄUDE

Im Jahr 2001 wurden bei der bislang letzten Gebäude- und Wohnungszäh-lung (GWZ) die heute aktuellsten Daten zur Eigentümerstruktur auf Ge-meindeebene erhoben. Aufgrund der geringen Dynamik am Gebäude- und Wohnungsmarkt in Zistersdorf darf davon ausgegangen werden, dass diese Daten auch heute noch mehr oder weniger aktuell sind.Die Eigentümerstruktur der Gemeinde Zistersdorf zeigt, dass sich knapp 95% (absolut: 2398) der Gebäude in Privatbesitz befinden. Der Anteil an ge-meindeeigenen Immobilien ist mit 2,3 % für eine vergleichbare Gemeinde dieser Größenordnung unauffällig. Mit 68 von 2533 (2,7%) Gebäuden schla-gen Objekte im Besitz „sonstiger juristischer Personen“, wie beispielsweise Unternehmen, nieder. Der geringe Wert von 0,3 % (absolut: 8) an Gebäuden im Besitz gemeinnüt-ziger Bauvereinigungen lässt den Schluss zu, dass in Zistersdorf wenige ko-operative Bauprojekte lanciert werden. In anderen Gemeinden des Bezirks Gänserndorfs ist ein höherer Anteil zu erkennen. (Deutsch-Wagram 1,3 %; Gänserndorf 1,9 %; Strasshof 1,6 %)

Abb. 13: Anteilige Gebäude-nutzung in Zistersdorf

Abb. 14: Gebäudeeigentümer in Zistersdorf

84,3%

1,7% 0,4% 2,3%

2,9% 0,4%

7,9%

15,7%

Nutzungsarten der Gebäude 2001 Wohngebäude mit 1 oder 2Wohnungen

Wohngebäude mit 3 oder mehrWohnungen

Gastronomie

Gewerbe

Industriegebäude

sonstige Gebäude

Gebäude für Kultur/Freizeit,Bildungs/Gesundheitswesen

Abb. 13.

94,7%

2,3%

0,3%

2,7%

5,3%

Gebäudeeigentümer 2001

Privatperson(en)

Gebietskörperschaft

Gemeinnützige Bauvereinigung

sonstige juristische Personen

Abb. 14.

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9.2.4 SANIERUNGSBEDARF

Abb. 15: Sanierungsbedarfs-karte Zistersdorf 2013

Abb. 15.

11

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RWie man anhand dieser Karte erkennen kann, besteht nur punktueller Sa-nierungsbedarf an Gebäudefassaden im Zentrum. Das aktuelle Ortsbild macht bis auf wenige Ausnahmen, einen repräsentablen Eindruck.Auch wurden in der Karte die einzelnen Kellergassen verortet, da diese in einem fragwürdigen Zustand sind. Dennoch sollten diese ihr einzigartiges Flair behalten und weiterhin bestehen bleiben. Entlang der Dürnkruter Straße befinden sich weitere sanierungsbedürftige Gebäude. Nördlich von Zistersdorf befindet sich der alte Markt, auf welchem sich überwiegend Gebäude in schlechterem Zustand befinden. Dieses Teilgebiet weist hohe Schäden an Gebäudefassaden auf, welche dringend renoviert werden sollten. Insbesondere ist hier die Rede von der alten Marktstraße, sowie von der Roseggergasse und der Wenzelberggasse.Auch entlang der Friedensgasse befindet sich ein sanierungsbedürftiges Gebäude, welches besonders aus seinem Umfeld hervorsticht.Der westliche, süd-westliche, sowie südliche Teil Zistersdorfs befindet sich im Großen und Ganzen in guten Zustand.

Straßenzüge mit sanierungsbedürftigen Gebäuden:

9.2.5 TREND: RELATIVE VERÄNDERUNG VON GEBÄUDEN UND BEVÖLKERUNG

Werden die Veränderung von Gebäuden und Bevölkerung in Zistersdorf in Bezug gesetzt, ergibt sich ein interessantes Bild. So wurden im Vergleichs-zeitraum pro Jahr durchschnittlich 19,5 Gebäude fertiggestellt, die Wohn-bevölkerung war allerdings rückläufig (2013: Abnahme von 5% im Vergleich zu 2001). Immer weniger Menschen brauchen also immer mehr Gebäude in Zistersdorf. Zurückzuführen ist das auf einen österreichweiten Wandel in der Form des Wohnens. In ganz Österreich wie auch in Zistersdorf geht der Trend hin zu immer kleineren Wohneinheiten und vermehrt zu Single-Haus-halten (vgl. „Immer mehr Single-Haushalte in Österreich, Der Standard am 04.11.2013). Die Wohnungsbelegungsziffer sinkt kontinuierlich und infol-gedessen und des oben erwähnten Trends zu Single-Haushalten steigt der pro-Kopf Verbrauch an Wohnraum rapide an.

Abb. 16: Liste der Straßenzüge mit Sanierungsbedürftigen Objekten in Zistersdorf 2013

Abb. 17: Relative Veränderung von Gebäuden und Bevölke-rung in Zistersdorf

Alter MarktSchalthausgasse (Autohaus)FriedensgasseNaglergasseHauptstraßeHolbeingasseKirchengasse/Ecke KirchenplatzKuenringergasseHinterlandgasse/Ecke MeierhofgasseSpitalgasse/Ecke KaiserstraßeBahnstraßeLandstraße/Ecke SchwemmstraßeAuf der SchießstätteGroßinzersdorferstraße/Ecke Johann-Kudlich-GasseDürnkruterstraße/Ecke Windmühlgasse

Abb. 16.

85%

90%

95%

100%

105%

110%

115%

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Trend: Relative Veränderung von Gebäuden und Bevölkerung

Entwicklung fertiggestellter Gebäude Entwicklung der Wohnbevölkerung

Abb. 17.

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9.2.6 FERTIGGESTELLTE WOHNUNGEN

Die Wohnbaustatistik weist für die drei verglichenen Gebietseinheiten sehr sprunghafte Entwicklungen auf. Aufgrund der (vor allem in der Gemeinde Zistersdorf ) niedrigen Anzahl an fertiggestellten Wohnungen pro Jahr (in Zistersdorf absolut rd. 30 Wohnungen pro Jahr) ist die Streuung um einiges größer. Daher sollen die Durchschnittswerte der Jahre 2000-2002 im Fol-genden verglichen werden. Um die Vergleichbarkeit zu wahren werden die fertiggestellten Wohnungen pro 1000 Einwohnern angegeben.

Zu erkennen ist, dass in Zistersdorf (5,5) vergleichsweise weniger Wohnun-gen pro Jahr und 1000 Einwohner fertiggestellt werden als in Gänserndorf (7,3) und Niederösterreich (6,2). Im direkten Zusammenhang mit diesen Zahlen steht die allgemeine Bevölkerungsentwicklung in den Vergleichs-gebieten. So wächst die Wohnbevölkerung in Gänserndorf am stärksten, in Niederösterreich moderat und in Zistersdorf sind die Bevölkerungszahlen seit den 1950er Jahren rückläufig (vgl. Abb. 1 „Bevölkerungsentwicklung seit 1869“).

Insgesamt gibt es in Zistersdorf 2630 Wohnungen (Stand 2001). „Als Woh-nung gilt ein Raum oder gelten mehrere Räume mit Nebenräumen, die eine in sich abgeschlossene Einheit bilden und mindestens mit Küche oder Koch-nische ausgestattet sind. Unter Kochnische ist ein Küchenblock mit Wasse-ranschluss zu verstehen.“ (Statistik Austria 2001)

9.2.7 WOHNUNGEN NACH NUTZFLÄCHE

Im obenstehenden Diagramm werden die Wohnungsgrößen anteilig für die Gemeinde Zistersdorf dargestellt. Auch hier ist die Dominanz von Einfa-milienhäusern gegenüber Wohnungen in mehrgeschossigen Wohnbauten auszumachen. Lediglich 13 % der Wohnungen sind kleiner als 60m², mehr als die Hälfte (57%) größer als 90m². Die voranschreitende Entwicklung von immer mehr immer größeren Wohneinheiten bei gleichbleibenden Bevöl-kerungszahlen macht auch vor Zistersdorf nicht halt.

Abb. 18: Fertiggestellte Woh-nungen in Zistersdorf

Abb. 19: Wohnungen nach Nutzfläche, Anteile 2001 in Zis-tersdorf

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

2000 2001 2002

Woh

nung

en p

ro 1

000

Einw

ohne

r

Fertiggestellte Wohnungen

Zistersdorf Gänserndorf Niederösterreich

Abb. 18.

4% 9%

30%

17%

20%

11%

9%

Nutz�äche der Wohnung in m² 2001

unter 35

45 bis unter 60

60 bis unter 90

90 bis unter 110

110 bis unter 130

130 bis unter 150

150 oder mehr

Abb. 19.

13

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R9.2.8 WOHNUNGEN NACH WOHNRAUMANZAHL

Auch in der Zahl der Wohnräume pro Wohneinheit schlagen die vielen Ein-familienhäuser in Zistersdorf zu Buche. So finden sich in diesem Diagramm hauptsächlich Wohneinheiten mit 4 oder 5 Wohnräumen.

9.2.9 AUSSTATTUNGSKATEGORIEN DER WOHNUNGEN

Im Hinblick auf die Ausstattungskategorien der Wohnungen ist die Ge-meinde Zistersdorf gut aufgestellt. Der Anteil an Kategorie-A-Wohnungen (Zentralheizung, Bad/Dusche) liegt bei über 80%. Auch einige Substandard-wohnungen existieren in der Gemeinde (5,9% oder 154 Wohnungen). Diese werden – so sie im Gemeindebesitz sind – vorrangig zur „Unterbringen von Obdachlosen genutzt beziehungsweise als soziales Wohnangebot für Per-sonen in finanziell prekärer Lage verwendet“ (Bgm. Peischl)

9.2.10 HAUPT- UND NEBENWOHNSITZE

Im Vergleich mit den Gemeinden Gänserndorfs und Niederösterreichs zeigen sich keine auffälligen statistischen Besonderheiten bezüglich der Wohnsitzangabe. In Zistersdorf sind vergleichsweise mehr Hauptwohnsit-ze, jedoch auch vergleichsweise weniger Nebenwohnsitze als in den Ver-gleichsgebieten. Dieser Unterschied kann durch die für den Nebenwohnsit-zerwerb uninteressante periphere Lage Zistersdorfs erklärt werden.

Der Vergleich der absoluten Entwicklung von Haupt- und Nebenwohnsitzen zwischen der letzten Vollerhebung 2001 und den heutigen Gemeindedaten zeigt, dass das Wohnungsangebot in Zistersdorf sowohl bei Haupt- als auch

Abb. 20: Wohnungen nach Wohnraumanzahl, Vergleich zwischen Gemeinde, Bezirk und Land

Abb. 21: Ausstattungskategori-en in Zistersdorf 2001

Abb. 22: Haupt- und Neben-wohnsitze, Vergleich zwischen Gemeinde, Bezirk und Land

Abb. 23: Entwicklung der Haupt- und Nebenwohnsitze in Zistersdorf

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10+Wohnraumanzahl

Wohnungen nach Wohnraumanzahl 2001

Zistersdorf Gänserndorf Niederösterreich

Abb. 20.

83,6%

9,3%

1,2%

5,9%

Ausstattungskategorie der Wohnung 2001

Zentralheizung u. ä.; Bad/Dusche,WC ('A')

Bad/Dusche, WC ('B')

WC und Wasserentnahme in derWohnung ('C')

kein WC oder keineWasserinstallation in derWohnung ('D')

Abb. 21.

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Wohnungen mitHauptwohnsitzangabe

Wohnungen mitNebenwohnsitzangabe

Wohnungen ohneWohnsitzangabe

Haupt- und Nebenwohnsitze 2001

Zistersdorf Gänserndorf Niederösterreich

Abb. 22.

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

2001 2013

Woh

nsitz

e

Vergleich der Haupt- und Nebenwohnsitze

Wohnungen mit Hauptwohnsitzangabe Wohnungen mit NebenwohnsitzangabeAbb. 23.

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bei den Nebenwohnsitzen steigt. So verzeichnete die Gemeinde in den letzten 12 Jahren ein Wachstum von 500 Hauptwohnsitzen und 240 Neben-wohnsitzen. Vor allem die sprunghafte Entwicklung an Nebenwohnsitzen darf als besorgniserregend bezeichnet werden, da der Gemeinde hier wich-tige Einnahmen bei gleichbleibenden Infrastrukturkosten entgehen.

9.2.11 HAUSHALTSGRÖSSEN

Auch bei der Betrachtung der Haushaltsgrößen lassen sich nur minimale Unterschiede zwischen Zistersdorf und den Durchschnittswerten der Ge-meinden im Bezirk Gänserndorf bzw. im Land Niederösterreich feststellen. Anteilsmäßig liegt Zistersdorf in allen vier Kategorien in etwa im Landes-durchschnitt. Lediglich im Bezirksvergleich lassen sich kleine Unterschiede feststellen. So ist der Anteil der Einpersonenhaushalte im Bezirk Gänserndorf niedriger als in Zistersdorf und Niederösterreich, was doch einigermaßen überraschend ist. Ein Zusammenhang zu anderen demographischen Indi-katoren ist hier nicht feststellbar.

Die aktuelle Wohnungsbelegungsziffer in Zistersdorf beträgt 2,4. Anhand der Darstellung (Abb.) ist zu erkennen, dass immer weniger Menschen in ei-nem Haushalt wohnen. Binnen zehn Jahren ist der Anteil an Single-Haushal-ten in Zistersdorf um vier Prozentpunkte gewachsen. Infolgedessen steigt der individuelle Bedarf an Wohnfläche, wie auch in ganz Österreich seit 60 Jahren kontinuierlich an.

Abb. 24: Haushaltsgrößen in Zistersdorf 2001

Abb. 25: Veränderung der Haushaltsgrößen in Zistersdorf

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1 2 3 4+Personen pro Haushalt

Haushaltsgrößen 2001

Zistersdorf Gänserndorf Niederösterreich

Abb. 24.

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1 2 3 4+Personen pro Haushalt

Änderung der Haushaltsgrößen in Zistersdorf

1991

2001

Abb. 25.

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9.3 WOHNWERT

9.3.1 EINLEITUNG

In diesem Kapitel soll eine Wohnwertkarte für die Gemeinde Zistersdorf präsentiert werden. Der Prozess von der Festlegung eigener Klassen bis zur fertigen Karte und deren Bedeutung soll auf den nächsten Seiten erläutert werden. Bevor eine Bewertung der einzelnen Stadtteile erfolgen kann, müs-sen zunächst Kriterien definiert werden, nach denen die Klassifikation des Wohnwerts in den einzelnen Teilgebieten der Gemeinde erfolgen kann.

9.3.2 KLASSIFIKATION UND EINZUGSBEREICHE

In einem integrativen Gruppenprozess wurden Faktoren für den Wohnwert in Zistersdorf erörtert, um in einem zweiten gemeinsamen Arbeitsschritt die gefundenen Kategorien zu gewichten. Für die Gemeinde Zistersdorf haben sich dabei die folgenden Faktoren für den örtlichen Wohnwert ergeben: Bus-haltestellen, Supermärkte, Spielplätze und Parkanlagen, Betriebsgebiete und Zonen mit erhöhtem Sanierungsbedarf, wobei die beiden letztgenann-ten als negative Faktoren für den Wohnwert gesehen werden. Außerdem wurde jedem Gruppenmitglied das Recht eingeräumt, eine individuelle Präferenzzone zu definieren, wo der subjektiv empfundene Wohnwert am höchsten ist. Diese qualitative Kategorie sollte mit einem geringeren Ge-wicht versehen werden, jedoch sollte auch die individuelle Empfindung berücksichtigt werden, da der Wohnwert an sich ein lediglich individuell zu bestimmender Faktor ist. Das niederösterreichische Netz öffentlichen Verkehrs bietet in Zistersdorf sechs Anschlussstellen in Form von Bushaltestellen. Als gute ÖV-Erreichbar-keit fallen diese positiv ins Gewicht der Wohnwertkarte, allerdings darf auf-grund des spärlichen Angebots an Bussen dem ÖV in dieser Hinsicht keine allzu große Gewichtung zuteilwerden, da Frequenz und Kursfolgezeit nicht zur einer erheblichen Wohnwertqualität beitragen können. Der Einzugsbe-reich der Busstationen wurde mit 300m definiert und für die Berechnung des Wohnwertes wird die Kategorie Bushaltestellen mit 1 gewichtet. Auch Supermärkte als Nahversorger für Güter des täglichen Bedarfs fallen für den Wohnwert positiv ins Gewicht. In Zistersdorf verteilt sich der Lebens-mittelhandel rund um das Zentrum. Mit einem Einzugsbereich von eben-falls 300m, kalkuliert für fußläufige Erreichbarkeit für Einkäufe, wird ihnen ein Gewicht von 3 in der Wohnwertberechnung zugeteilt. Das dreifache

Gewicht der Supermärkte gegenüber von Bushaltestellen rührt daher, dass Erfahrungswerten (vor allem aus dem nordwestlichen Waldviertel) zufolge, in Orten ohne Nahversorgung die Wohnqualität schlagartig abnimmt. Spielplätze sind im Allgemeinen vor allem für die Wohnqualität von Fami-lien und im Speziellen für das Freizeitangebot für Kinder verantwortlich. Parkanlagen werden von allen Bevölkerungsschichten, hauptsächlich aber von älteren Mensch genutzt. Als Naherholungsflächen wird diesen beiden ebenfalls eine elementare Rolle in der Berechnung des Wohnwertes zuteil. Aufgrund der geringeren Mobilität von Kindern und älteren Menschen wur-den die Einzugsbereiche für öffentliche Naherholungsflächen mit 200m festgelegt und mit dem Wert 2 gewichtet.Betriebsgebiete fallen aufgrund von Emissionen negativ ins Gewicht. Vor allem Lärm ist hier als gegebener Störfaktor zu nennen. Betriebsgebieten wurde ein Einzugsgebiet von 100m und ein Gewicht von -1 zugewiesen.

Als zweites negatives Kriterium für den Wohnwert wurden Zonen mit er-höhtem Sanierungsbedarf definiert. Da eine nicht unwesentliche Anzahl an Gebäuden äußerlicher Sanierung bedarf, wurde diese Kategorie auch berücksichtigt. Sie weist jedoch kein Einzugsgebiet auf, sondern wurde nur punktuell in der Karte eingezeichnet. Da die Existenz sanierungsbedürftiger Gebäude in Zistersdorf die Wohnungsqualität verringert, wurde sie mit – 2 gewichtet.

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Abb. 26: Mental Map: Zonie-rung von Wohnwertkategorien

Abb. 26.

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9.3.3 ERLÄUTERUNG DER ARBEITSWEISE

Schließlich wurden auch individuelle und subjektive Eindrücke der Stadt in die Bewertung miteinbezogen. Konkrete Auswirkungen hatte diese Bewer-tung auf das neue Siedlungsgebiet im Süden der Stadt, das aufgrund seiner erhöhten topographischen Lage eine idyllische Aussicht auf den alten Ort Zistersdorf ermöglicht. Ebenso wurde ein großer Teil des „alten Markts“ im Norden der Altstadt als lebenswert empfunden, da hier die alte Geschichte des Ortes noch am ehesten spürbar ist. Der alte Dreiecksanger vermittelt trotz Sanierungsbedarfs einen eigenen Charme. Weiters sorgen die Keller-gassen mit ihrer einzigartigen Atmosphäre für ein besonderes Ambiente,

welches den Wohnwert in den umliegenden Siedlungsgebieten positiv beeinflusst. Durch diese Abgrenzung entstand im ersten Schritt die Eintei-lung von Zonen, die unterschiedliche Wohnwerte aufweisen. Da jedoch die genaue Abgrenzung der Wohnqualität nach räumlichen Kriterien und klar definierten Einzugsbereichen keinen Sinn ergeben hätte, wurden die Wer-te im nächsten Verfahrensschritt abermals in einer abgestuften Farbskala visualisiert:

Werte von -2 bis 0 = gelbWerte von 1 bis 4 = orangeWerte von 5 bis 8 = rotWerte von 9 bis 11 = braun

Abb. 27: Wohnwertkarte

mäßiger Wohnwert

guter Wohnwert

sehr guter Wohnwert

bestmöglicher Wohnwert

Abb. 27.

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R9.3.4 INTERPRETATION UND BEWER-TUNG

Aufgrund der definierten Faktoren sowie de-ren Gewichtung ergeben sich drei Zonen besonderen Wohnwerts. Im Norden des Zen-trums befindet sich mit dem „Alten Markt“ das älteste besiedelte Gebiet in der Stadt Zistersdorf. Der Dreiecksanger und die alten Gebäude verleihen dem Gebiet, das aufgrund des hohen Alters der Gebäude sanierungs-bedürftig ist, einen einzigartigen Charakter. Der Alte Markt besticht durch seine Atmo-sphäre und die Nähe zum Zentrum. West-lich des Zentrums befindet sich entlang der Spitalgasse ein Siedlungsgebiet von hoher Wohnqualität. Hier hat in den letzten 50 Jah-ren die flächenmäßig größte Siedlungserwei-terung stattgefunden. Mehrere Nahversorger und Spielplätze und Parks garantieren den überdurchschnittlichen Wohnwert in diesem Gebiet. Im Süden des Ortes entsteht gegen-wärtig ein neues Siedlungsgebiet. Durch die Hügellage ist es topographisch exponiert und ermöglicht von den meisten Wohneinheiten einen idyllischen Blick über das historische Zentrum Zistersdorfs. Anhand der Analyse wurde hier der höchste Wohnwert festge-stellt.

Abb. 27.

Abb. 1: Bevölkerungsentwicklung 1869 - 2011 , Vergleich zwischen Gemeinde, Bezirk und Land(Quellen: Statistik Austria; Volkszählungsergebnisse; Statistik der Standesfälle; Datenbank POP-REG)Abb. 2: Tabelle zur Bevölkerungsveränderung durch Geburten- & errechnete Wanderungsbilanz, Vergleich zwischen Gemeinde, Bezirk und Land(Quellen: Statistik Austria; Volkszählungsergebnisse 1971 - 2001)Abb. 3: Bevölkerungsveränderung Zistersdorfs anhand Geburten- und Wanderungsbilanz 2002 - 2012 (Quelle: Statistik Austria, Komponenten der Bevölkerungsentwicklung, Datenbank POPREG, 2013)Abb. 4: Bevölkerungspyramide der Gemeinde(Quelle: Statistik Austria, StatCube, Bevölkerung zu Quartalsbeginn 2013)Abb. 5: Bevölkerung nach Alterskohorten, Vergleich zwischen Gemeinde, Bezirk und Land(Quelle: Statistik Austria, StatCube, Bevölkerung zu Quartalsbeginn 2013)Abb. 6: Änderung der Bevölkerungsverteilung nach Katastralgemeinden (Quelle: Statistik Austria, Volkszählungsergebnis 2001; Stadtgemeinde Zistersdorf, Einwohnersta-tistik 2013)Abb. 7: Prozentuelle Bevölkerungsverteilung nach Katastralgemeinden(Quelle: Stadtgemeinde Zistersdorf, Einwohnerstatistik 2013)Abb. 8: Wohnsitzfälle nach Katastralgemeinden (Quelle: Stadtgemeinde Zistersdorf, www.zisters-dorf.at, Zahlen & Fakten 2010; letzter Aufruf 06.11.2013)Abb. 9 : Bevölkerung nach Nationalität (Quelle: Satistik Austria; Statistik des Bevölkerungsstandes 2013)Abb. 10: Bevölkerungsprognose bis 2050 im Vergleich zwischen Prognoseregion, Bezirk und Land (Quelle: Kleinräumige Bevölkerungsprognose für Österreich, ÖROK nach Statistik Austria, 2010)Abb. 11: Alterskohorten Zistersdorf bis 2050(Quelle: Kleinräumige Bevölkerungsprognose für Österreich, ÖROK nach Statistik Austria, 2010)Abb.: 12 Bauklassen in Zistersdorf (eigene Anfertigung, 2013)Abb. 13: Anteilige Gebäudenutzung in Zistersdorf (Quelle: GWZ 2001, Statistik Austria; eigene Berechnungen, 2013) Abb. 14: Gebäudeeigentümer in Zistersdorf (Quelle: GWZ 2001, Statistik Austria; eigene Berechnungen, 2013) Abb. 15: Sanierungsbedarfskarte Zistersdorf 2013(Eigene Anfertigung, 2013)Abb. 16: Adressliste der Sanierungsbedürftigen Objekte in Zistersdorf 2013(Eigene Anfertigung, 2013)Abb. 17: Relative Veränderung von Gebäuden und Bevölkerung in Zistersdorf (Quelle: Gebäude gemäß GWZ 2001, Statistik Austria; eigene Berechnungen, 2013; Einwohner gemäß Volkszählung 2001 und Bevölkerungsstatistik 2002-2011, Statistik Austria, 2013) Abb. 18: Fertiggestellte Wohnungen in Zistersdorf (Quelle: Wohnbaustatistik Zistersdorf, GWZ 2001, Statistik Austria; eigene Berechnungen, 2013)Abb. 19: Wohnungen nach Nutzfläche, Anteile 2001 in Zistersdorf (Quelle: GWZ 2001,Einwohn-erkurzliste, Statistik Austria; eigene Berechnungen, 2013)Abb. 20: Wohnungen nach Wohnraumanzahl, Vergleich zwischen Gemeinde, Bezirk und Land (Quelle: GWZ 2001, Statistik Austria; eigene Berechnungen, 2013)Abb. 21: Ausstattungskategorien in Zistersdorf 2001 (Quelle: Gebäude gemäß GWZ 2001, Statistik

Austria; eigene Berechnungen, 2013; Einwohner gemäß Volkszählung 2001)Abb. 22: Haupt- und Nebenwohnsitze, Vergleich zwischen Gemeinde, Bezirk und Land (Quelle: GWZ 2001, Statistik Austria; eigene Berechnungen, 2013)Abb. 23: Entwicklung der Haupt- und Nebenwohnsitze in Zistersdorf (Quelle: GWZ 2001, Statistik Austria; Einwohnerkurzliste, Stadtgemeinde Zistersdorf, 29.10.2013; eigene Berechnungen, 2013)Abb. 24: Haushaltsgrößen in Zistersdorf 2001 (Quelle: Gebäude gemäß GWZ 2001, Statistik Austria; eigene Berechnungen, 2013; Einwohner gemäß Volkszählung 2001)Abb. 25: Veränderung der Haushaltsgrößen in Zistersdorf (Quelle: Gebäude gemäß GWZ 1991 und 2001, Statistik Austria; eigene Berechnungen, 2013; Ein-wohner gemäß Volkszählung 1991 und 2001)Abb. 26: Mental Map: Zonierung von Wohnwertkategorien (Eigene Darstellung)Abb. 27: Wohnwertkarte (Eigene Darstellung)

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ABBILDUNGSVERZEICHNIS

•• Statistik Austria, 2004: Gebäude- und Wohnungszählung. Hauptergeb-nisse Niederösterreich. Wien: Verlag Österreich.

• Statistik Austria, 2005: Grosszählung 2001. Ausgewählte Maßzahlen nach Gemeinden. Wien: Verlag Österreich.

• Amt der Niederösterreichischen Landesregierung, 2012: Statistisches Handbuch des Landes Niederösterreich. Sankt Pölten: NÖ Schriften.

• Hanika, Alexander,2010: Kleinräumige Bevölkerungsprognose für Öster-reich 2010-2030 mit Ausblick bis 2050. Teil1: Endbericht zur Bevölkerungs-prognose. Wien: Österreichische Raumordnungskonferenz.

• Statistik Austria – Gemeinden: Ein Blick auf die Gemeinde. http://www.statistik.at/blickgem/gemDetail.do?gemnr=30863, 3.11.2013.

• STATcube — Statistische Datenbank von Statistik Austria. http://statcu-be.at/superweb/login.do?guest=guest, 5.11.2013.

• Zistersdorf - RiS-Kommunal – Zahlen & Fakten. http://www.zist-ersdorf.at/system/web/zusatzseite.aspx?menuonr=221246809&de-tailonr=221246758, 28.10.2013.

• Stadtgemeinde Zistersdorf, 2013: Auszug aus der Einwohnerkurzliste.

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LITERATUR

QUELLEN- & LITERATURVERZEICHNIS