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DAS WISSEN FÜR IMMOBILIENPROFIS
Bewahren & Betreiben „Historische Gebäude können
mehr“ – Burghauptmann
Mag. Reinhold Sahl im Interview.
Neues GeschäftsfeldEntwickler als Betreiber
berücksichtigen den
Lebenszyklus.
Leistbares Wohnen Bauboom in Wien. Wo wird
was gebaut. Aktuelle Projekte
im Überblick.
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09. Jg. / Nr. 01/2014 • März 2014
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Leistbares Wohnen: Die Stadt Wien fördert Lebensqualität.
Die erste eigene oder gemeinsame Wohnung, Wohnen während der Ausbildung oder mit geringem Einkommen: Der geförderte Wohnbau in Wien macht hochwertiges Wohnen erschwinglich und wirkt kostensenkend auf die Mieten. Der wohnfonds_wien engagiert sich im Auftrag der Stadt Wien für die Leistbarkeit neuer geförderter Wohnprojekte. Energiesparende Bauweisen wie Niedrigenergie oder Passivhaustechnologie entlasten darüber hinaus die Bewohnerinnen und Bewohner.
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Liebe Leser!DER NEUE ENTWICKLER IST BETREIBER. Immer mehr Immobilienentwickler bleiben nach einer
erfolgreichen Realisierung als Betreiber mit an Bord. Lernen aus dem Betrieb für neue Projekt-
entwicklungen dazu und verlängern damit auch ihre Wertschöpfungskette. Neben dem Wissens-
transfer kommen aber auch handfeste wirtschaftliche Gründe dazu. In der reinen Entwicklung ist
kaum noch Geld zu holen. In Wien dümpelt die Neuflächenproduktion an Büroimmobilien vor
sich hin. Die restriktive Widmungspolitik schiebt den Shopping-Center-Entwicklungen auf dem
grünen Rasen einen Riegel vor. Nach dem Wegfall der Bundesförderung für Studentenheime haben
private Anbieter das „Studentische Wohnen“ als lohnendes Investment mit attraktiven Renditen
identifiziert.
DOPPELROLLE. Dass man in der Doppelrolle Entwickler und Betreiber auf der Überholspur ist,
beweisen viele Vorreiter, die erkennen, dass man nicht kurzfristigen Trends nachjagen muss. Sie
arbeiten langfristig mit den von ihnen entwickelten Immobilien. Sie begleiten sie von Geburt an
und führen sie behutsam zur Matura. Wie Betreiber mit ihren Immobilien umgehen, vor welchen
Problemen sie stehen und wie sie die unterschiedlichen Herausforderungen meistern, lesen Sie
in unserem ersten Schwerpunktthema 2014 "Selber betreiben". Exemplarisch für viele Projekte
blicken wir in den Prater zur IC Projektentwicklung GmbH, die erst vor kurzem ihre Pläne für die
Erweiterung des VIERTEL ZWEI der Öffentlichkeit vorgestellt hat. Dass historische Gebäude mehr
können, als man ihnen zutraut, erklärt Burghauptmann Mag. Reinhold Sahl im Interview und vor
welchen Herausforderungen das Militärische Immobilien Management steht, erläutert der Leiter
des Militärischen Immobilienmanagementzentrums, Mag. Johannes Sailer.
Schwerpunktthemen werden uns in diesem Jahr von Heft zu Heft begleiten. Ich hoffe, Sie sind bei
jeder der kommenden Ausgabe mit dabei.
Viel Vergnügen beim Lesen dieser Ausgabe wünscht Ihnen Ihr
Mag. Michael Neubauer
Chefredakteur
„Denken ist die
schwerste Arbeit, die es
gibt. Das ist
wahrscheinlich auch
der Grund, warum sich
so wenig Leute damit
beschäftigen."
Henry Ford
Editorial
IMMOBILIEN
06 Der neue Entwickler ist Betreiber
Immer mehr Entwickler bleiben nach einer erfolgreichen Realisie-
rung als Betreiber mit an Bord – und lernen aus dem Betrieb für
neue Projektentwicklungen dazu.
10 Alles in einer Hand
Eine Gesellschaft ist Eigentümerin des Hotels, eine andere Gesell-
schaft betreibt das Hotel. In vielen Fällen haben sie einen gemein-
samen Investor.
14 Bewahren und betreiben
Historische Gebäude können mehr, als man denkt. Auch in
Sachen Energieeffi zienz hinken die Baujuwelen aus vergangenen
Jahrhunderten neuen Bürogebäuden um nichts nach.
18 Flächenbedarf nimmt ab
Das Österreichische Bundesheer könnte freie Flächen vermieten
und auf diese Weise Einnahmen für das Heeresbudget erwirtschaf-
ten. Noch fehlt es dafür an rechtlichen Rahmenbedingungen
20 Wie leistbar ist Wohnen?
Die Preise für unbebaute Grundstücke für Wohnbauprojekte haben
2013 in mehreren Regionen neue Spitzenwerte erreicht.
26 Viel Platz in der Stadt
Wien wächst. Und damit wird vor allem eines gebraucht: viel
Wohnraum. Soziale und private Bauträger, aber auch die Stadt
Wien starten in den nächsten Jahren mit ehrgeizigen Projekten.
30 Kaufen im Sauberland
Immobilienentwicklung geht am Beispiel des Investors Pema in
Richtung Transparenz, genaue Planung und Nachhaltigkeit.
BUSINESS
38 Marketinginstrument Messe
Kongresse machen den klassischen Immobilien-Messen wie
MIPIM oder EXPO REAL Konkurrenz.
42 Lieber 20 Minuten schlafen, als müde arbeiten
Digitalisierung, Individualisierung, Konsum- und demografi scher
Wandel – das sind nur einige der Megatrends unserer Zeit mit
massiven Auswirkungen auf die Arbeitswelt.
44 „GmbH neu“: Reform von der Reform
Mit dem Abgabenänderungsgesetz 2014 wurden zahlreiche Er-
leichterungen für Firmengründer wieder zurückgenommen.
Inhalt
20
08
14MÄRZ 2014
Visionen 2013 I Fokus
ALUKÖNIGSTAHL setzt mit der innovativen, hochwärmegedämmten
Fenstergeneration Schüco AWS neue Wärmedämmstandards für Alu-
miniumfenster – bis hin zu Passivhausniveau. Das umfangreiche Sys-
temprogramm schafft architektonische Gestaltungsmöglichkeiten für
nachhaltige Immobilienwerte hinsichtlich Qualität, Komfort, Langlebig-
keit, Umwelt, Energieeffizienz und Kostenoptimierung. In Kombination
mit der dezentralen, fensterintegrierten Lüftung VentoTherm und dem
mechatronischen Beschlag Schüco TipTronic lassen sich zusätzliche
energetische Potenziale in Gebäuden erschließen. Für nähere Informa-
tionen bzw. Unterstützung kontaktieren Sie unseren bautechnischen
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WIRTSCHAFT & FINANZEN
46 ZWISCHEN AKTIE UND ANLEIHE
Ein Genussschein beteiligt den Anleger am Reingewinn
bzw. am Liquidationserlös eines Unternehmens.
LIVING & LIFESTYLE
50 Mehr als nur Kochen
Aktuelle Trends – Küchen werden im Objektbereich
immer funktioneller
56 Kleingärten optimal genutzt
Architekturbüros und Fertighaushersteller, die sich auf die
Klientel der Kleingärtner spezialisiert haben, wissen, wie man
aus kleinsten Gebäuden das Optimum herausholen kann.
60 Stilvoll relaxen
Wer auf der Suche nach einer attraktiven Alternative zu
den heimischen Wellnessadressen ist, sollte den Blick
zum Nachbarn Slowenien wagen.
63 Aus 6 mach 9
Der Range Rover Evoque, der weltweit erste SUV mit Neungang-Automatikgetriebe im Test.
Medieneigentümer Fokus-media House GmbH, 4020 Linz,
Breitwiesergutstraße 10, Tel. +43.1.813 03 46-0, office@fokus-
media.at, www.fokus-media.at Redaktionsanschrift Raimundgasse
1/10, A-1020 Wien Geschäftsführer MMag. Philipp Kaufmann
Chefredaktion Mag. Michael Neubauer ([email protected])
Grafik André Unger, Gai Jeger Mitarbeiter dieser Ausgabe Mag. Elfi Oberhuber,
Mag. Erika Hofbauer, Dr. Gerhard Ganglberger, Mag. Gerhard Schillinger, Margot
Dimi, Ingeborg Zauner, Gabriella Mühlbauer, Mag. Ronald Frankl, Mag. Viktoria
Jevtic Anzeigen Dr. Stergios Prapas, Dr. Alexander Scheuch Coverfoto IC
Projektentwicklung GmbH Druck Ferdinand Berger & Söhne Vertrieb und
Messen Medien für Med, Post AG, FOKUS, Reed Messe Wien, Wiener
Immobilienmesse 2014, GEWINN-MoneyWorld Linz 2014.
MÄRZ 2014
6 FOKUS MÄRZ 2014
Immobilien
Der neue Entwickler ist Betreiber
Learning by doingImmer mehr Entwickler bleiben nach einer erfolgreichen Realisierung als Betreiber mit an Bord –
und lernen aus dem Betrieb für neue Projektentwicklungen dazu. Text Michael Neubauer
VIERTEL ZWEI. „Ja. Wir bleiben auch bei
der Erweiterung VIERTEL ZWEI+ wie
beim VIERTEL ZWEI als Betreiber mit
an Bord. An diesem Erfolgssystem wird
sich nichts ändern“, bestätigt Dr. Andreas
Köttl, ÖGNI Vizepräsident und value one
holding AG Vorstand. „Wir haben damit
nur gute Erfahrungen gemacht – warum
sollten wir das ändern?“ Die Frage, ob
bei der Planung der Erweiterung Erfah-
rungen aus dem Betrieb des VIERTEL
ZWEI einfließen werden, beantwortet
Köttl mit einem eindeutigen „Ja“: „Mo-
derne Bürogebäude sind derart komplex
im Betrieb, da kommt es auf jedes Detail
an“. So habe sich bei Wartungsarbeiten an
der Klimatechnik des Hotel Courtyard by
Marriott herausgestellt, dass Teilbereiche
nur schwer zugänglich waren. „Das haben
wir bei der Planung unseres Projektes für
studentisches Wohnen Milestone bereits
berücksichtigt“. Als Entwickler UND Be-
treiber werden die die Lifecycle-Costs zu
einer entscheidenden Grundlage.
ERFOLGSGESCHICHTE. Nun soll das
VIERTEL ZWEI zwischen Messe Wien
und Ernst-Happel-Stadion weiter wach-
sen. Ein kooperatives städtebauliches
Planungsverfahren wurde bereits abge-
schlossen. Jetzt soll ein Architekturwett-
bewerb folgen. Geplant ist ein buntes und
lebendiges Quartier mit ausgeglichenem
FOKUS 7
Nutzungsmix zum Leben und Arbeiten
und viel Grün. „Das Konzept von VIER-
TEL ZWEI ist aufgegangen, die neue WU
hat das Gebiet zusätzlich belebt. Insofern
ist die Erweiterung auf der bisherigen
Brache ohne Grün gegenüber des neuen
Campus logisch und sinnvoll“, erklärt
Sabine Ullrich, Geschäftsführerin der IC
Projektentwicklung GmbH, dem Entwick-
ler vom VIERTEL ZWEI. „Es wird bewusst
locker bebaut mit viel Freiraum und Grün-
fläche“, schwärmt Ullrich. Da eine ausgegli-
chene Nutzung für das neue Stadtquartier
gewollt ist, wird es auch Flächen für Gast-
ronomie und Einkauf geben. Beim Ange-
bot an Wohnungen planen die Projektent-
wickler ein weitgefächertes Angebot von
smarten Kleinstwohnungen bis hin zu gut
geschnittenen Familienwohnungen.
IN DIE HÖHE WACHSEN. Eine Besonder-
heit des zweiten Planungsgebietes ist die
Bebauungshöhe. In unmittelbarer Nähe
zum Ernst-Happel-Stadion werde ein
MÄRZ 2014
Hochpunkt entstehen. „Dieser infrastruk-
turell mit der U2 perfekt angebundene
Standort bietet sich ideal für einen Hoch-
punkt an. Wir erfüllen hier alle Kriterien
der Wiener Hochhausrichtlinien“, so Ull-
rich. „Die Höhenentwicklung wird zwi-
schen 28 und 120 Metern sein.“ Insgesamt
werden ca. 1.000 Wohnungen entstehen,
300 Studentenwohnungen und 50.000 bis
70.000 Quadratmeter Bürofläche, sowie
Kindergärten, Gastronomie und Geschäfte
in den Erdgeschosszonen. Die Gesamtin-
vestitionskosten lassen sich vor Abschluss
der Flächenwidmung und der Architektur-
wettbewerbe seriöserweise noch nicht ab-
schätzen. Es ist jedoch davon auszugehen,
dass sich diese im dreistelligen Millionen-
bereich bewegen. Mit einem Baubeginn ist
im Sommer 2015 zu rechnen. Rechnen wird
sich das Projekt für die IC Projektentwick-
lung auf jeden Fall. Sichert sie sich doch
durch den Verbleib als Betreiber nicht un-
wesentliche Cashflow-Erträge, lassen sich
doch im Betrieb wesentlich höhere Rendi-
Erweiterung. Das Wachstum des erfolgrei-
chen Stadtentwicklungsgebietes ist in zwei
Schritten geplant. Einmal Richtung Süden, an-
grenzend an das Hotel Courtyard by Marriott
entlang der Trabrennstraße gegenüber des
neuen WU-Campus. Der zweite Entwick-
lungsschritt erfolgt Richtung Osten im Bereich
der heutigen Stallungen und der Meiereistraße
hin zum Ernst-Happel-Stadion. Fo
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8 FOKUS MÄRZ 2014
Shopping-Center. Entwicklung bedeutet heute in erster Linie Refurbishment. Neubauten auf der grünen Wiese sind selten geworden.
ten erzielen als in der Entwicklung. „Entwickler, die eine Immo-
bilie selbst betreiben wollen, planen und bauen anders“, heißt es
dazu in der Branche. Werde die Immobilie dagegen nur gedreht,
steht der Preis im Mittelpunkt. „Die Kosten für den laufenden
Betrieb werden ausgeklammert, die zahlt ja auch der Mieter“,
so Porreal Geschäftsführer Mag. Gerhard Haumer. Als Betreiber
könne man versuchen, aus einem Mieter einen Nutzer zu ma-
chen, der nicht für Fläche sondern für Lebensräume, die pro-
duktive Arbeitsplätze schaff en, bezahlt. Sinken die Kosten für
die Krankheitstage, steigt die Produktivität. Da fallen dann ein
paar tausend Euro höhere Mietkosten pro Jahr nicht ins Gewicht.
Ziel jedes Betreibers muss sein, den Nutzer zufriedenzustellen.
SHOPPING-CENTER. Neben den Entwicklern, die erst in den
vergangenen Jahren auf den Geschmack gekommen sind, die von
ihnen entwickelten Immobilien auch selbst zu betreiben, gibt es
einige, die bereits auf eine jahrzehntelange Erfahrung zurückbli-
cken. Vor allem im Bereich Hotellerie und Einkaufs- und Fach-
marktzentren. Der Vorteil: Wie die Developer bei Büroimmobilien
können sie die im Betrieb der Immobilien gewonnenen Erfahrun-
gen bei zukünftigen Entwicklungen berücksichtigen. Da es – zu-
mindest in Österreich – immer schwieriger wird, Einkaufszentren
auf der grünen Wiese zu entwickeln, müssen Developer sich neue
Standbeine schaff en – das Betreiben der selbst entwickelten Im-
mobilien ist ein solches.
FOKUS 9MÄRZ 2014
So ist die SES Spar European Shopping Centers – ein Unterneh-
men der SPAR Österreich-Gruppe – Entwickler, Errichter und Be-
treiber von großfl ächigen Handelsimmobilien. In Österreich sowie
in Slowenien ist SES Marktführer im Bereich Shopping-Center.
Darüber hinaus ist das Unternehmen derzeit in Ungarn, Tsche-
chien und Norditalien tätig. Erst vor kurzem wurde die Übernah-
me des Shopping-Centers G3 in Gerasdorf durch die ECE bekannt.
Die ECE Projektmanagement G.m.b.H. & Co. KG ist ein deutsches
Unternehmen im Besitz der CURA Vermögensverwaltung mit
Hauptsitz in Hamburg, das seit 1965 gewerbliche Großimmobi-
lien entwickelt, plant, realisiert, vermietet und managt. Mit 189
Shopping-Centern im Management und Aktivitäten in 17 Län-
dern ist ECE die europäische Marktführerin auf diesem Gebiet.
In allen ECE-Centern zusammen erwirtschaften ca. 17.500 Ein-
zelhandelsmieter auf einer Verkaufsfl äche von insgesamt 6 Milli-
onen Quadratmeter einen Jahresumsatz von 21 Milliarden Euro.
SICHERE STABILE RENDITEN. „Entwicklung bedeutet heute in
erster Linie Refurbishment. Mit der Entwicklung allein lassen
sich heute keine Renditen mehr erzielen“, so CC-Real Geschäfts-
führer Fabian Kaufmann, der mit seiner Gruppe Shopping-
Center in Österreich und Kroatien entwickelt und betreibt. „Die
stabileren Renditen kommen aus dem Betrieb“. Wer zudem das
Vermietungsgeschäft in den Händen behält, kann den Erfolg ei-
nes Centers viel besser steuern.
10 FOKUS MÄRZ 2014
Hohe Renditen. Studentisches Wohnen entwickelt sich europaweit zu einem attraktiven Investitionsziel.
Hotelimmobilien/Temporäres Wohnen
Alles in einer Hand Eine Gesellschaft ist Eigentümerin des Hotels, eine andere Gesellschaft betreibt das Hotel. In vielen
Fällen haben sie einen gemeinsamen Investor. Text Michael Neubauer
TRENNUNG. Während die Hotelbetreiber – Familien oder große
internationale Gesellschaften – früher meist auch Eigentümer
der von ihnen betriebenen Hotels waren, ist heute eine neue
Rollenverteilung die Regel: Eine Gesellschaft ist Eigentüme-
rin des Hotels, eine andere Gesellschaft betreibt das Hotel. Die
großen Hotelgesellschaften haben sich in den letzten Jahren –
nicht zuletzt auf Druck von Finanzanalysen und Vertretern von
Fondsgesellschaften, aber auch um bisher gebundenes Kapital
freizusetzen und damit die Expansionsgeschwindigkeit zu erhö-
hen – sukzessive von ihren Immobilien getrennt und verfügen
heute über nur noch wenige oder gar keine Hotels im Eigentum.
Die börsenotierten Gesellschaften UBM und Warimpex gehen
hier einen anderen Weg.
ERFOLGREICH SEIT 25 JAHREN. „Seit 25 Jahren Jahren ma-
nagt Vienna International einige unserer besten Immobili-
FOKUS 11MÄRZ 2014
Vienna International. Konzentriert sich auf Immobilieninvestitionen in Polen, Tschechien, Russland, Frankreich, Deutschland und Rumänien.
eninvestitionen in Polen, Tschechien, Russland, Frankreich,
Deutschland und Rumänien“, erklärt Dkfm. Dr. Franz Jurko-
witsch, Vorstand der Warimpex Finanz- und Beteiligungs AG.
1989 gegründet, etablierte sich die Gruppe schnell als Osteuro-
pa-Spezialist. „Wir hatten ein Hotel in Prag gekauft und waren
auf der Suche nach einem Betreiber. In diesem Zusammenhang
hatten wir uns auch an das Verkehrsbüro mit der Bitte um Un-
terstützung bei der Suche gewandt. Herausgekommen ist die
gemeinsame Gründung der Vienna International.“ Heute ist das
Unternehmen als erfolgreicher internationaler Hotelbetreiber
tätig. Ein besonderes Erfolgsprojekt war für den Hotelbetreiber
insbesondere die Übernahme der Hotels bei Disneyland Paris.
Innerhalb kürzester Zeit gelang es dem auf Turnaround-Lösun-
gen spezialisierten Hotelmanager Vienna International (VI), das
erste 400-Zimmer-Haus in der Profitabilität massiv zu steigern.
„Amerikaner waren zweimal gescheitert. Sie wollten das Hotel
wie ein Hotel für Business-Klienten betreiben. Sie haben nicht
bedacht, dass viele Familien gleichzeitig frühstücken wollen,
um rechtzeitig aufbrechen zu können. Das Wichtigste aber: In
einem Disneyland entscheiden die Kinder, wo gewohnt wird.“
BREIT AUFGESTELLT. Das Portfolio, das auch ein Leading Ho-
tel of the World umfasst, besteht aus Stadt-, Resort-, Kur- und
Kongresshotels. Die Hotels befinden sich in neun europäischen
Ländern: Österreich, Tschechien, Polen, Kroatien, Frankreich,
Deutschland, Rumänien, Slowakei und Russland. Neben inter-
nationalen Freizeitprodukten wie z.B. Loipersdorf, Salzburg,
Karlsbad, Opatija liegt der Fokus der Destinationen auf Busi-
nesszentren wie München, Berlin, Paris, Prag, Krakau, Lodz,
Bukarest und Ekaterinburg. Im Jahr 2013 wurden in den von VI
gemanagten Hotels 177 Millionen Euro Umsatz mit 2,4 Millio-
nen Nächtigungen realisiert. Aktuell sind insgesamt rund 2.500
Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in der Gruppe beschäftigt.
„Natürlich lernen wir immer wieder dazu“, unterstreicht Jurko-
witsch die notwendige Kommunikation zwischen Betreiber und
Entwickler.
12 FOKUS MÄRZ 2014
Rollenverteilung. Während die Hotelbetreiber – Familien oder große internationale Gesellschaften – früher meist auch Eigentümer der von ihnen
betriebenen Hotels waren, ist heute eine neue Rollenverteilung die Regel: Eine Gesellschaft ist Eigentümerin des Hotels, eine andere Gesellschaft
betreibt das Hotel – manchmal haben sie auch einen gemeinsamen Eigentümer.
KOOPERATION. Ein gutes Beispiel für diese Strategie ist das In-
terContinental in Warschau. Die Immobilie wurde gemeinsam
von Warimpex und UBM entwickelt. Beide waren zuletzt zu je 50
Prozent am Fünf-Sterne-Hotel beteiligt. Um auch in den nächs-
ten Jahren von der sehr positiven Entwicklung profitieren zu
können, mieten Warimpex und UBM im Rahmen der Transak-
tion das Hotel zu einer Fixpacht zurück und werden es bis 2027
unter der Marke InterContinental weiter betreiben. UBM CEO
Karl Bier bringt die Vorteile auf den Punkt: „Da wir bis 2027 Ei-
gentümer der Betriebsgesellschaft bleiben, sichern wir uns künf-
tige Gewinnpotenziale. Diese schon bei vielen Hoteltransaktio-
nen bewährte Pachtkonstruktion bringt dem Fonds eine fixe,
vom Risiko des Marktes und des Hotelbetriebes unabhängige
Rendite und den Verkäufern Liquidität für neue Veranlagungen.“
STUDENTISCHES WOHNEN. Ein ganz ähnliches Bild zeigt sich
im Segment Temporäres Wohnen. Studentenwohnungen und
Garçonnièren, Wohngemeinschaften und Single-Appartements:
Kleinstwohnungen für Studierende, Lehrlinge, Singles oder aus-
ländische Kurzzeit-Facharbeiter sprießen in Wien derzeit nur so
aus dem Boden. Für viele Bauträger ein gutes – vor allem nach-
haltiges – Geschäft. Denn die Nachfrage nach studentischem
Wohnraum ist groß – und das dürfte auch noch länger anhalten.
So verwundert es nicht, dass immer mehr Anbieter auf diesen
Zug aufspringen und sich ein Stück vom Kuchen sichern wollen.
Die Nachfrage ist hoch, die Angebote sind – noch – knapp. Zu-
dem können aufgrund der hohen Kaufkraft und des sehr hohen
Mietniveaus auf dem regulären Wohnungsmarkt in Wien mit
Studentenapartments auch hohe Renditen erzielt werden. Noch
stehen die Chancen gut, denn die Zahl der Mitbewerber ist noch
gering. Internationale Investoren haben den Braten aber bereits
gerochen und widmen sich verstärkt der Assetklasse „Studen-
tenwohnen“. Gemein ist allen Investoren, dass sie auch als Be-
treiber auftreten.
INTERESSANTES UMFELD. Was aber macht studenti-
sches Wohnen für Immobilieninvestoren und -betreiber so
interessant? Im Jahr 2010 wurde im Zuge der Sparmaß-
nahmen die Bundesförderung für Studentenheime gestri-
chen. Private Anbieter wie das freifinanzierte Projekt „Mile-
stone“ in der Nähe der neuen Wirtschaftsuniversität im Prater
haben diese Chance genutzt: Für sie war der Wegfall der Bundes-
förderung durchaus positiv. Der Preisdruck nimmt damit noch
stärker zu, die Unterschiede zwischen den geförderten und den
freifinanzierten Heimprojekten verwischen sich dadurch.
AUF DEN ERSTEN BLICK TEUER. Das „Milestone“ von der IC
Projektentwicklung GmbH ist ein freifinanziertes Studenten-
heim in der Nähe der neuen Wirtschaftsuniversität Wien. Ein
24 Quadratmeter großes, komplett eingerichtetes Zimmer mit
einer eingebauten kleinen Küche kommt auf stolze 550 Euro im
Monat. Im ebenfalls im 2. Bezirk gelegenem „Young Corner Flat-
share“ von Kallco, geplant von Treberspurg & Partner, kommt
ein 12-Quadratmeter-Zimmer in einer Fünfer-Wohngemein-
schaft mit gemeinschaftlichen Nassräumen und jeweils einem
„Salon“ auf über 410 Euro pro Monat. Beim Kallco-Projekt „Sun
Quarter“ handelt es sich um Garçonnièren, die möbliert ver-
mietet werden und der Deckung eines temporären Mietbedarfs
dienen, also um Serviced Appartements. Auf den ersten Blick
scheinen die Mieten also durchaus hoch. In den Kosten seien
eben auch die Kosten für die Möblierung, Fernsehen, Internet,
Heizung, sämtliche weiteren Betriebskosten wie Reinigung aber
die Küche nthalten, heißt es dazu von Seiten der Betreiber.
AB 200 EINHEITEN. Doch wer nun sein Miethaus in eine Studen-
tenbude umbauen will, sei gewarnt. Je weniger Wohneinheiten,
desto schwieriger wird die Bewirtschaftung eines solchen Pro-
jekts. Grundsätzlich gilt eine Größe ab 200 Einheiten als leicht
zu bewirtschaften, alles darunter als schwierig.
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MÄRZ 201414 FOKUS
Immobilien
Bewahren und betreibenHistorische Gebäude
Historische Gebäude können mehr, als man denkt. Auch in Sachen Energieeffizienz hinken
die Baujuwelen aus vergangenen Jahrhunderten neuen Bürogebäuden um nichts nach, meint
Burghauptmann Hofrat Mag. Reinhold Sahl im Interview mit dem FOKUS. Text Michael Neubauer
FOKUS: Können historische Bauten ener-
gieeffizient betrieben werden?
Burghauptmann Hofrat Mag. Reinhold Sahl: Die Energieeffizienz in historischen Ge-
bäuden ist von der Bausubstanz her gese-
hen ausgezeichnet. Das heißt, historische
Gebäude können im Betrieb mit modernen
Büros sehr gut mithalten. Die Meinung,
dass historische Gebäude im Betrieb teu-
er sind, stimmt so nicht. Wir sind absolut
konkurrenzfähig. Es gibt allerdings viele
Dinge, die wir nicht machen können.
Was zum Beispiel? Was können Sie nicht
machen?
Da ist einmal die Außendämmung. Auch
beim Einsatz regenerativer Energien sind
uns Grenzen gesetzt. Photovoltaik auf his-
torischen Gebäuden lässt sich nicht realisie-
ren. Da hat das Bundesdenkmalamt – wohl
zu Recht – etwas dagegen. Es gibt aber viele
Maßnahmen, die wir setzen können und
damit eine hervorragende Energieeffizienz
erreichen. Dazu gehört das Optimieren der
technischen Anlagen, zum Beispiel der hy-
draulische Abgleich von Heizkörpern. Wie
gesagt, es gibt viele Techniken und Me-
thoden, um Einsparungen zu erzielen, die
auch für moderne Gebäude passen würden.
Es gibt nicht die Maßnahme, sondern eine
Summe vieler kleiner Maßnahmen, die
man umsetzen kann. Historische Gebäude
können mehr.
… und was ist dieses „mehr“?
Historische Gebäude können mehr, als
man allgemein annimmt. Zum Beispiel
haben wir nutzbare verbaute Energie. Die
Substanz ist in der Regel gut. Das, was im
Neubau eine Klimaanlage leisten muss,
leisten in historischen Gebäuden die dicken
Mauern und hohen Räume.
Das Bewahren steht also im Mittelpunkt?
Nein. Historische Gebäude werden nicht
akzeptiert, wenn sie unter einem Glassturz
stehen. Die Kunst ist es, die richtige Nut-
zung für den jeweiligen Haustyp zu finden.
Es gibt nicht die eine Nutzung historischer
Gebäude. Wir haben Büros, Museen, The-
ater, gewerbliche Nutzung, Veranstaltun-
gen und Kongresse – wir haben ein breit
gefächertes Portfolio. Aber man muss
die Raumstruktur so nehmen, wie sie ist.
Wenn man das Falsche hineingibt, dann
funktioniert es nicht. Das ist aber bei mo-
dernen Gebäuden nicht anders.
Historische Gebäude müssen den Vergleich
mit Neubauten nicht scheuen?
Auf keinen Fall. Es wäre aber ein Fehler,
Kennzahlen für den Neubau auf histori-
FOKUS 15
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MÄRZ 2014
Stabilität. „Wir streben nach konstanter
Nutzung. Das ist auch besser für die Substanz.
Stabilität macht schon einigen Sinn. Dafür muss
man auch den richtigen Mieter finden.“
sche Gebäude einfach umlegen zu wollen.
Wir beleben historische Gebäude. Wenn
Sie als Maßstab 12 m2 pro Mitarbeiter an-
legen, dann wird die Benchmark einfach
schlecht. Wenn man Räume zwanghaft
teilt, verlieren die Objekte an Atmosphäre.
Auf der anderen Seite darf man auch mehr
Raumreserve haben. Organisationen ver-
ändern sich schneller als Objekte. Hier ist
natürlich der Neubau im Vorteil. Hier ist
in der Regel mehr Veränderung möglich –
wenn auch unter Umständen mit hohen
Kosten verbunden. Diese Veränderungen
sind im historischen Bestand nicht mög-
lich beziehungsweise nicht gewollt.
Bedeuten diese Abstriche bei der Flächen-
effizienz höhere Mieten?
Nein. Ich habe im Gegensatz zum Neubau
keine Baufinanzierungskosten. Diese Bau-
kosten sind längst abgeschrieben. Wir sitzen
hier im Schweizerhof der Wiener Hofburg.
Dieser Teil ist, wenn man mit einem Ge-
bäudezyklus von 80 Jahren rechnet, bereits
14-mal abgeschrieben. Wir streben nach
konstanter Nutzung, das ist auch besser für
die Substanz. Stabilität macht schon einigen
Sinn. Man muss für die richtige Nutzung den
richtigen Mieter finden. Eine Serverfarm
mit hohem Klimatisierungsbedarf wird man
unter unseren Mietern vergeblich suchen.
„Historische Gebäude
werden nicht akzeptiert,
wenn sie unter einem
Glassturz stehen.“
Burghauptmann Reinhold Sahl
Die Mieteinnahmen fließen dem Budget zu.
Würde es für die vielen Regierungsstellen
Sinn machen, die in historischen Gebäuden
untergebracht sind, einen neuen, moder-
nen Anforderungen entsprechenden Neu-
bau zu errichten und die „alten“ Gebäude
einer anderen Nutzung zuzuführen?
Natürlich könnte man auf der grünen
Wiese ein Regierungsviertel bauen. Dann
müsste man aber auch viel in die dort nicht
vorhandene Infrastruktur investieren. An
den gewachsenen Standorten gibt es Gas-
tronomie, U-Bahn … das ist alles vorhan-
den. Es geht aber auch um Fragen der Er-
reichbarkeit. Wie lange braucht der Bürger,
aber auch der Mitarbeiter zum Standort?
Abgesehen davon, dass wir den Binnenver-
kehr reduzieren wollen.
Das heißt bei den Kostenvergleichen, die
immer wieder in die Diskussion eingewor-
fen werden, sind die Kosten, welche die öf-
fentliche Hand z. B. für Infrastruktur auf-
bringen müsste, noch nicht eingerechnet?
Im Moment vergleichen wir Mieten mit
Mieten und Betriebskosten mit Betriebs-
kosten. Das greift zu kurz. Aus diesem
Grund haben wir gemeinsam mit dem
Bundeskanzleramt ein Benchmarking-
Forum, in dem alle Ressorts eingebunden
sind, ins Leben gerufen. Bewertet wird
MÄRZ 201416 FOKUS
ein Miet äquivalent. Da kommen wir, wenn
wir alles hineinrechnen, im Zentralraum
von Wien auf konkurrenzfähige Mieten. Da
kann eine Fremdmiete nicht mithalten. Ei-
nes darf man dabei aber auch nicht außer
Acht lassen: Bei unserem Bestand handelt
es sich um Gebäude mit einem repräsenta-
tiven Ambiente – das kann ein Neubau auf
der Wiese kaum.
Was sind die derzeit größten Projekte?
Die budgetäre Situation lässt aktuell kei-
ne wirklich großen Projekte zu. Unsere
derzeit größten Vorhaben betreffen die
Eisbärenanlage in Schönbrunn und die Re-
vitalisierung des Hofkammerarchivs. Die
angespannte Budgetsituation lässt nicht
mehr zu. Großes Augenmerk legen wir auf
eine noch genauere Planung der Substanz-
erhaltung.
Gebäude unter Denkmalschutz sind von der
EU-Energieeffizienzrichtlinie ausgenom-
men. Könnten Sie, wenn Sie müssten, die
Richtlinie einhalten?
Die jährliche Sanierung von drei Prozent
der Bestandsfläche ist ein ausschließlich
budgetäres Problem. Ist genug Geld da,
dann haben wir kein Problem. Das ist
leicht zu schaffen. Schwieriger wird es beim
Einsparungspotential von 16 Prozent.
Vor allem, weil die Energiegewinnung aus
regenerativen Energieträgern aus Denk-
malschutzgründen nicht möglich ist. Da
stellt sich die Frage: Was ist technisch noch
machbar? 70 bis 75 Prozent des technisch
Machbaren haben wir bereits erreicht. Wir
haben aber noch etwas Luft nach oben.
Wir können aber nicht die Gebäudehülle so
dicht machen, dass sie Neubaustandard er-
reicht. Das wäre für das Mauersystem fatal.
Die haben das damals schon gut gemacht.
Wir wissen zum Teil leider nicht immer alles
über die Wirkungsweisen.
Können Sie uns dafür Beispiele nennen?
Da haben wir einmal die Luftbrunnen zur
Kühlung. Diese liefern mit null Energie
Input Kühlung. Ein tolles System. Durch
diverse Auflagen, Brandschutz, Fluchtwege
wurde in das System irreversibel eingegrif-
fen. Das alte System kann man nicht mehr
aktivieren. Wo die notwendigen Quer-
schnitte fehlen, kann mit Langsam-Läufern
nachgeholfen werden. Wir müssen aber
noch lernen, wie diese Wirkungsweisen
funktionieren. Im Museumsbereich sind
Temperaturen zwischen 18 und 19 Grad
ideal. Das bekommt man mit einer Wand-
temperierung hin. Das haben uns schon die
alten Griechen gezeigt. Die Thermen waren
Orte der Kommunikation und des Zeitver-
treibes: hier traf man sich, entspannte sich
von der Hektik der Stadt und vom Stress
des Tages. Beheizt wurden die Thermen
durch das Hypokaustum, ein unter dem
Fußboden und in den Wänden befindliches
Netz von Leitungen für erhitzte Luft.
Gibt es noch Professionisten, die über das
dafür notwendige Know-how verfügen?
Diese Frage stellt sich aktuell noch nicht.
Wir wissen noch viel zu wenig über die
Wirkungsprinzipien. Im Corps de Logis
erforschen wir mit universitärer Beglei-
tung gerade die Wirkungsprinzipien der
Luftbrunnen. Eines darf man aber nie au-
ßer Acht lassen: Die Nutzung von heute
entspricht nicht der in der Vergangenheit.
Gemeinsam mit der TU wollen wir feststel-
len, wo das Geld am besten eingesetzt ist.
Wo lassen sich die besten Effekte erzielen?
Wir arbeiten hier intensiv mit Univ.-Prof.
DI Dr. Ardeshir Mahdavi vom Institut für
Architekturwissenschaften, Bauphysik und
Bauökologie sowie Univ.-Ass. Dipl.-Ing.
arch. Dr. techn. Gerold Esser vom Institut
für Kunstgeschichte, Bauforschung und
Denkmalpflege, Fachgebiet Baugeschichte
und Bauforschung, zusammen.
Kurz zurück zu den möglichen Einsparun-
gen. Können Sie diese freiwerdenden Mittel
für andere Projekte verwenden oder hält
hier der Finanzminister die Hand auf?
Die Gefahr ist immer gegeben. Das neue
Haushaltsrecht hat aber ein abgeschlosse-
nes Budget. Da ist die Wahrscheinlichkeit,
dass die freien Mittel bei uns bleiben, relativ
hoch. Ich darf aber Folgendes zu Bedenken
geben: Bei den Einsparungen gibt es nicht
das große Mega-Ereignis. In der Regel sind
es kleine Maßnahmen, die sich auf lange
Sicht zu erheblichen Einsparungen sum-
mieren.
Spielen die Nutzer und Ministerien auch
mit?
Wir sind auch nach ISO 14001 Umwelt-
zertifiziert und bilden eigene Auditoren
aus. Es geht uns dabei nicht nur um bau-
liche Aspekte, sondern um den Betrieb an
sich. Wir wollen unsere Nutzer beraten
können. Wenn diese ihr Verhalten ändern
– dann sind auch noch einmal 20 Prozent
drinnen. Da können sich alle Ministerien
etwas ersparen. Und ja, sie spielen mit. Es
MÄRZ 2014 FOKUS 17
geht darum, es besser zu machen. Es geht
um Erfahrungsaustausch. Wie machen das
die anderen? Wir sind draufgekommen,
dass in vielen Ministerien mehrere Perso-
nen zuständig sind. Besser koordinieren.
Best-Practice-Möglichkeiten mit nehmen
und präsentieren. Es geht auch darum,
Handlungsbedarf oder -möglichkeiten auf-
zuzeigen.
Gibt es auch Wünsche seitens der Mieter, die
man nicht erfüllen kann?
Das kommt natürlich vor. Wenn wir aber
bei der Auswahl der Nutzer aufpassen –
dann können wir dieses Problem minimie-
ren. Wir lernen von unseren Mietern und
können dabei den Betrieb optimieren.
Wo liegt der wesentliche Unterschied zu
anderen Betreibern?
In erster Linie im bestmöglichen Mittel-
einsatz. Wir stehen über allen Nutzern und
haben kein Eigeninteresse. Wir sind von
keinem Renditedenken getrieben. Man darf
aber den volkswirtschaftlichen Wertschöp-
fungsgrad nicht übersehen. Es mag pathe-
tisch klingen, aber wir denken in volkswirt-
schaftlichen Dimensionen. Wir generieren
touristischen Background – ohne den der
Tourismus nicht das wäre, was er ist. Wir
haben auch einen kulturpolitischen Auf-
trag. Wir bewahren unsere Geschichte und
Kultur. Wie man sie bewertet und damit
umgeht, das ist eine andere Frage.
Wir denken über den Betrieb nach. Ein De-
veloper entwickelt, baut und gibt dann das
Projekt an einen Dritten weiter. Andere Im-
mobilienunternehmen leben vom An- und
Verkauf, wir von Erhaltung und Betrieb.
Wobei jede Nutzung einzigartig ist. Wir
haben in Summe 1.100 unterschiedliche
Nutzer. Das ist historisch gewachsen. Da
gibt es Private, Ministerien, das Techniker-
Cercle oder die Altkalksburger. Nicht immer
ist die Nutzung optimal. Manchmal gibt es
auch eine Nutzung, die man nicht will. Wir
suchen aber den Ausgleich.
Wie sieht es im internationalen Kontext
aus? Gibt es Kooperationen mit ausländi-
schen Stellen?
Vor zwei Jahren haben wir mit einem Kon-
gress begonnen, uns auch international zu
vernetzen. Wir wollen wissen, wie das die
Niederländer, die Slowenen, die Deutschen,
die Portugiesen machen. Im Zuge dieser
Kooperationen lernen wir unterschiedliche
Ansätze und Organisationsformen kennen.
So geht es in England beim Heizen nicht
in erster Linie um die Wärme: Man heizt,
um die Feuchtigkeit wegzubekommen. Die
Wärme ist ein angenehmes Nebenprodukt.
Den Stein der Weisen hat noch niemand ge-
funden.
Es gibt keine Paradeorganisation, die zeigt,
wie man es macht. In Frankreich ist viel
staatlich, aber auch viel privat. In Sachsen
gibt es eine gemeinnützige GmbH. In Eng-
land National Trusts, die auf Volunteers set-
zen. Es gibt viele Möglichkeiten, man muss
aber genau prüfen, ob diese auch zu unserer
Kultur und unserem Rechtssystem passen.
In Deutschland gibt es Gebietskörper-
schaftskooperation – in Österreich müssten
dazu Verträge nach Art. 15a Bundesverfas-
sungsgesetz BVG abgeschlossen werden.
Im Zuge der Umstrukturierungen des Bun-
deshochbaus im Jahr 2000 wurden der
Burghauptmannschaft rund 65 bedeutende
und einzigartige historische Bauwerke, die
zum kulturellen Erbe Österreichs zählen bzw.
bei denen eine besondere Verbundenheit zu
der Republik Österreich gegeben ist (z.B.
Hofburg in Wien, Hofburg zu Innsbruck, Fe-
stung Hohensalzburg, Kunsthistorisches Mu-
seum, Staatsoper, Schönbrunner Tiergarten),
der Burghauptmannschaft übertragen.
Viele dieser Objekte weisen auf Grund ihrer
baulichen Beschaffenheit eine einge-
schränkte Nutzbarkeit auf, unterliegen be-
stimmten völkerrechtlichen oder gesetz-
lichen Verpflichtungen oder werden von den
obersten Organen des Bundes für staatspo-
litische oder hoheitliche Zwecke genutzt.
Gleichzeitig unterliegen sie strengen Denk-
malschutzbestimmungen. Auf Grund der
baulichen Gegebenheiten sind sie einer
marktkonformen Bewirtschaftung nicht zu-
gänglich. Eine Refinanzierung der baulichen
Maßnahmen über ein marktkonformes Mie-
tenmodell oder eine rentable Verwertung
dieser Objekte ist nicht möglich.
In vielen der in der Verwaltung der BHÖ ste-
henden Objekte sind ehemalige staatliche
Dienststellen bzw. Betriebe (Bundesmu-
seen, Tiergarten Schönbrunn, Spanische
Hofreitschule etc.) untergebracht. Auf Grund
der mangelnden Selbstfinanzierung dieser
Betriebe wurden diesen neuen Organisati-
onen die Gebäude nicht ins Eigentum
übertragen, sondern es wurden diesen
Nutzungsrechte (Miete, Pacht, Fruchtge-
nuss) an den Objekten bzw. Liegenschaften
eingeräumt, wofür die BHÖ für die Repu-
blik Österreich Entgelte vereinnahmt.
DIE BURGHAUPT-
MANNSCHAFT
MÄRZ 201418 FOKUS
Immobilien
Militärisches Immobilien Management
Das Österreichische Bundesheer könnte freie Flächen vermieten und auf diese Weise Einnahmen für
das Heeresbudget erwirtschaften. Noch fehlt es dafür an rechtlichen Rahmenbedingungen, erklärt
Mag. Johannes Sailer, Leiter Militärisches Immobilien Management. Text Michael Neubauer
Flächenbedarf nimmt ab
FOKUS: Das Bundesheer ist wohl einer der
größten Liegenschaftseigentümer in Öster-
reich. Wird das Portfolio aktiv gemanagt?
SAILER: Eine unserer Hauptaufgaben ist
die Schaffung moderner Unterkunfts- und
Ausbildungsinfrastruktur für Soldaten.
Neben der Immobilien- und Bauplanung,
Baubewertung und dem Flächenmanage-
ment sind wir für den Bereich der Bau-,
Gebäude- und Sicherheitstechnik, Schieß-
und Ausbildungsanlagen, Energiemanage-
ment und Brandschutz zuständig. Wir
kümmern uns auch um die Verwaltung
und die Verwertung von Liegenschaften
sowie die Land- und Forstwirtschaft. Das
Militärische Immobilien Management
betreut mehr als 400 Quadratkilometer
Liegenschaftsfläche und 4,2 Millionen
Quadratmeter Bruttogeschossfläche. Mit
den rund 800 Mitarbeitern in der Zentrale
und den 12 Militärischen Servicezentren
kümmert sich das Militärische Immobilien
Management um alle vom Bundesheer ge-
nutzten Liegenschaften.
Es gibt 9 Militärkommanden aber 12 Mili-
tärische Servicezentren?
Wir stellen an den von uns zu erbringen-
den Service hohe Anforderungen. Jeder
Standort muss innerhalb einer Stunde er-
reichbar sein. Daher folgt die Organisati-
on der Militärischen Servicezentren nicht
der Einteilung der Militärkommanden –
sondern ist der Reaktionszeit geschuldet.
Wo liegen die Besonderheiten im Betrieb mili-
tärisch genutzter Objekte?
Allein die Größe ist eine gewaltige Her-
ausforderung. Denken Sie allein an die
vielen Straßen, Gehwege in den Kasernen,
die in Schuss und im Winter schnee- und
eisfrei zu halten sind. Das stellt jedes Fa-
cility Management vor große Herausfor-
derungen. Jede Kaserne hat ihre eigenen
Spielregeln. Eine Panzerkaserne braucht
andere Straßenbefestigungen als eine Ka-
serne eines Jägerbataillons. Oder denken
Sie an einzuhaltende Sicherheits- und
Geheimhaltungsaspekte. Jedoch nimmt
der Flächenbedarf ab, da das Heer immer
kleiner wird.
Was passiert mit diesen Flächen. Könnten
Sie also aus Kasernen Büros machen und
diese vermieten? Eine moderne Nachnut-
zung?
Ja, das könnten wir – solange eine militä-
FOKUS 19
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MÄRZ 2014
rische Teilnutzung des Areals bestehen bleibt. Dann könnten wir
zum Beispiel Teile einer Kaserne abtrennen und extern vermieten.
Das machen wir bereits, wenn auch in nur ganz wenigen Fällen.
Das Umwandeln in moderne Büros ist auch mit Kosten verbunden,
Kosten, die wir aus dem immer kleiner werdenden Budget nicht
decken können.
Das Heer muss sparen. Wo sehen Sie im Immobilienbereich Einspa-
rungspotentiale?
In der Optimierung der Energie- und Flächeneffizienz sind noch
Potentiale zu lukrieren. Die Kasernen wurden früher aus militär-
taktischen Gründen viel großzügiger angelegt. Die Gebäude wur-
den auf einer viel größeren Fläche verteilt, um bei einem Luft- oder
Artillerieangriff zu vermeiden, dass mit einigen Treffern die ganze
Kaserne zerstört werden kann. Hier hat sich die Kriegstaktik total
verändert. Auch im Kasernenbau kann man heute verdichten –
was auch beim Energieverbrauch Einsparungen zulässt. Auch bei
den Personalkosten lassen sich durch Einsatz modernster Technik
Einsparungen erzielen.
Technik statt Personen?
In der Bewachung von Objekten kann der Einsatz von Technik die
Personalkosten wesentlich reduzieren. Elektronische Zutrittskon-
trollen lassen sich auch im militärischen Bereich realisieren. Nicht
überall muss ein Grundwehrdiener „Wache schieben“.
Welche Aktivitäten setzt das Bundesheer in Sachen Energieeffi-
zienz?
2009 wurde im Ressort das Projekt „Energiemanagement BM-
LVS“ gestartet. Der vorrangige Auftrag besteht darin, alle erfor-
derlichen Maßnahmen zu ergreifen, um den Energieverbrauch
und die CO2-Emissionen um 20 Prozent zu senken. Aus der dar-
aus resultierenden Reduktion der Energiekosten sollen finanzi-
elle Freiräume für die Erfüllung der Kernaufgaben des Österrei-
chischen Bundesheeres entstehen. Leider können nicht immer
alle Maßnahmen umgesetzt werden. Wir haben einfach nicht
genug Budget. Energieeffizienz kostet Geld. Man kann zwar im
Betrieb Energie und damit auch Geld sparen – muss aber eine
höhere Anfangsinvestition stemmen.
Das Bundesheer ist von der EU-Energieeffizienz-Richtlinie aus-
genommen. Könnten Sie die Grenzwerte der Richtlinie trotzdem
erfüllen?
Das ist so nicht ganz richtig. Ausgenommen sind nur militä-
risch genutzte Objekte. Das heißt die Energieeffizienz-Richtlinie
greift bei Unterkünften und Büros sehr wohl. Ausgenommen
sind zum Beispiel die Flugzeughangars in Zeltweg oder Panzer-
werkstätten.
Oft wird über die Unterkünfte geklagt. Welche Lehren zieht man
beim Neubau aus der Kritik der ehemaligen Grundwehrdiener?
Was die Unterbringung betrifft, setzen wir neue Standards. In Güs-
sing wurde mit Sicherheit die modernste Kaserne in Mitteleuropa
errichtet. Die Montecuccoli-Kaserne wurde gemäß einem neuen
Pflichtenheft als „Musterkaserne“ umgesetzt. Das Besondere an
den Unterkünften: Sie werden mit maximal 4 Personen belegt und
haben eine eigene kleine Nasszelle mit WC und Dusche.
Was halten Sie von einer Zertifizierung von Kasernen?
Aufgrund der speziellen Nutzung müssten dafür neue Standards
entwickelt werden. Es würde aber durchaus Sinn machen. Eine
Zertifizierung wäre durchaus eine Bestätigung für den Kurs des
Militärischen Immobilien Managements.
20 FOKUS MÄRZ 2014
Immobilien
Wohnbau
Wie leistbar ist Wohnen?Leistbaren Wohnraum zu bekommen, ist heutzutage eine ziemliche Herausforderung geworden: Die
Preise für unbebaute Grundstücke für Wohnbauprojekte haben 2013 in mehreren Regionen neue
Spitzenwerte erreicht, heißt es in einer aktuellen Analyse des Immobilienportals Immobilien.net.
Text Erika Hofbauer
SPITZENWERTE. Vor allem die Städte
und deren Umland sind von starken Preis-
anstiegen betroffen. In etwa einem Vier-
tel aller österreichischen Bezirke liegen
die durchschnittlichen Quadratmeter-
preise für Grundstücke mittlerweile über
250 Euro pro Quadratmeter im Median.
Betroffen sind – eigentlich wenig über-
raschend – vor allem das Wiener Umland
in Niederösterreich, die großen Städte in
Oberösterreich und einige Tourismusregi-
onen in Salzburg und Tirol. In vielen Wie-
ner Bezirken, aber auch in Salzburg Stadt,
Innsbruck und Kitzbühel sind mehr als
500 Euro bereits der Normalzustand.
Zum Vergleich: Für ganz Österreich liegt
der durchschnittliche Quadratmeterpreis
hingegen bei 115 Euro. „Mangelnder
Wohnraum, zu wenig Neubau und star-
ker Zuzug in die Ballungsgebiete verteu-
ern die Preise für Immobilien allgemein“,
erläutert Immobilien.net-Betreiber Ale-
xander Ertler. Dies wirke sich auch auf
unbebaute Grundstücke aus: „Hier ist
eine klare Ausweichbewegung erkennbar:
Wer es sich leisten kann, investiert lieber
in den Bau eines eigenen Einfamilienhau-
ses, statt für denselben Preis eine halb so
große Wohnung zu erwerben“, so Ertler.
Auch beim so genannten sozialen Wohn-
bau existieren mehr oder weniger hohe
pekuniäre Hürden. Eva Bauer vom wohn-
wirtschaftlichen Referat des Verbandes
Gemeinnütziger Bauvereinigungen (GBV)
sieht sowohl bei neu errichteten, aber
auch bei geförderten Wohnungen den
FOKUS 21
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MÄRZ 2014
„Leistbares Wohnen wird es in Österreich im-
mer geben! Es stehen für ‚sozial schwächere‘
Menschen immer genügend geförderte Miet-
wohnungen (Gemeinden, Genossenschaften,
gemeinnützige WBT) zur Verfügung. Auch die
Anzahl der jährlich neu gebauten geförderten
Eigentumswohnungen ist brauchbar hoch.
Zudem stehen nach wie vor gebrauchte Alt-
baumiet- und Eigentumswohnungen zu nied-
rigeren Preisen zur Verfügung. Das Wohnen
ist – wie aber auch das Autofahren, das Es-
sen etc. – natürlich teurer geworden und man
muss mit Wohnkosten (gehobenes Niveau)
von bis zu der Hälfte des Einkommens rech-
nen. Vor 20 Jahren war es noch ein Drittel.
Das ist aber keine unnatürliche Entwicklung.
In anderen EU-Ländern sind die Wohnkosten
weitaus höher, wenn man hochwertig woh-
nen möchte. So gesehen ist speziell Wien
gegenüber anderen europäischen Haupt- und
Großstädten nichtsdestotrotz ein günstiges
Pflaster.“
HEINZ FLETZBERGER,
SÜBA-GESCHÄFTSFÜHRER
Finanzierungsbeitrag als Hemmschwelle,
die es zu überwinden gilt: „Der Finanzie-
rungsbeitrag war immer schon eine Hür-
de.“ Dennoch: Frei finanzierte Mieten von
13 bis 14 Euro pro Quadratmeter – „das
ist nur für wenige leistbar“, so Bauer. Zum
Vergleich: Im geförderten Wohnbau liege
die laufende Miete bei etwa 8 Euro pro
Quadratmeter, zuzüglich Finanzierungs-
beitrag, wohlgemerkt. Die Wohnexpertin
ortet aber nicht im Flächenangebot ge-
nerell ein Problem: „Widmungsverfahren
dauern innerstädtisch speziell in Wien
lange.“ Denkmalschutz und Anrainerbe-
schwerden seien dabei nur einige Aspekte.
Es gebe auch „Konkurrenzsituationen“:
Da wird z. B. eine Sporthalle abgerissen,
wofür dann schließlich ein Ersatz(ort)
gefunden werden müsse. Entschließt sich
ein Bauträger für eine periphäre Lage,
seien die Investitionen in die notwendige
Infrastruktur wiederum aufwändig. GBV-
Expertin Bauer meint, dass im Grunde
eher die qualitativen Anforderungen das
Bauen teuer machen: „Was neu gebaut
wird, spielt alle Stückeln: Der Tiefgara-
genplatz belastet die Gesamtbaukosten
von 1.800 Euro pro Quadratmeter mit
200 Euro pro Quadratmeter, energetische
Anforderungen oder Brandschutz kom-
men auf 100 bis 150 Euro pro Quadrat-
meter“, rechnet Bauer vor.
SINNVOLLE DEREGULIERUNG. Eine Ar-
gumentation, die nicht alleine im Raum
steht. Bauträger Hans Jörg Ulreich sieht
zwar Wien im Vergleich zu anderen Met-
ropolen noch immer als sehr günstig. Aber
es gäbe noch viel mehr: „Durch sinnvolle
Deregulierung in Sachen Stellplätze, Not-
kamine, Brandschutz oder Barrierefreiheit
können Einsparungen bei Baukosten von
bis zu 25 Prozent erzielt werden. Es wäre
dringend notwendig, dass sich Politik
und Experten hier an einen Tisch zusam-
mensetzen und diesbezüglich neue Rege-
lungen erarbeiten, die Kosten reduzieren
und gleichzeitig die Qualität und Sicher-
heitsstandards nicht sinken lassen“, for-
dert Ulreich. Was hält er vom Argument
des knappen Flächenangebots? „Grund
und Boden werden immer knapper und
daher teurer, weshalb man sehr sorgsam
damit umgehen sollte. Es gilt – wie ich
22 FOKUS MÄRZ 2014
In den wirtschaftlich starken Bundesländern
nördlich der Alpen stiegen die Grundstücks-
preise 2013 am stärksten, geht aus der
jüngsten Immobilien.net-Analyse hervor. Die
höchsten Zuwächse gab es demnach im
vergangenen Jahr in der Bundeshauptstadt
mit 10,2 Prozent auf 589 Euro im Median. In
Niederösterreich und Oberösterreich stie-
gen die durchschnittlichen Quadratmeter-
preise für Grundstücke um jeweils 4,7 Pro-
zent auf 110 bzw. 90 Euro. In den südlichen
Bundesländern gab es dagegen deutliche
Rückgänge. In der Steiermark fielen die
Preise für unbebauten Grund und Boden
um durchschnittlich 5,1 Prozent auf 44,6
Euro pro Quadratmeter. In Kärnten ergab
die Analyse ein Minus von 4,5 Prozent auf
60 Euro und im Burgenland einen Rück-
gang von 3,1 Prozent auf 77,5 Euro pro
Quadratmeter. Im Westen gab es auf Bun-
deslandebene dagegen kaum stärkere
Preisveränderungen. In Tirol stagnierten die
Preise bei 300 Euro pro Quadratmeter,
während in Vorarlberg ein leichter Anstieg in
der Höhe von 2,3 Prozent auf 201 Euro und
in Salzburg leichte Verluste in der Höhe von
0,2 Prozent auf 219 Euro pro Quadratmeter
zu verzeichnen waren.
Die teuersten Städte sind aktuell Salzburg
Stadt mit 931 Euro pro Quadratmeter un-
bebautem Grundstück vor Wien mit 589
und Innsbruck mit 570 Euro im Schnitt.
Während es in Wien einen zweistelligen
Preisanstieg im vergangenen Jahr gab, sta-
gnierten in den westlichen Landeshaupt-
städten die Preise hingegen. Auf Bezirks-
ebene liegen die Wiener Nobel-Bezirke
Hietzing und Döbling mit über 1.000 Euro
pro Quadratmeter unangefochten an der
Spitze. Auffällig ist auch der Aufholeffekt,
der in Ottakring zu beobachten ist. Topla-
gen auf dem Gallizinberg haben 2013 die
Preise im ehemaligen Arbeiterbezirk eben-
falls auf 1.000 Euro pro Quadratmeter an-
steigen lassen.
Der teuerste Bezirk außerhalb von Wien, mit
Ausnahme von Salzburg Stadt ist Kitzbühel
mit einem Median von 850 Euro pro Qua-
dratmeter Bauland. Im Tiroler Nobelskiort
befindet sich aktuell auch das teuerste
Grundstück bezogen auf den Quadratme-
terpreis mit 4.284 Euro und einem Gesamt-
preis von knapp 3 Millionen Euro. Sucht
man dagegen in den günstigsten Regionen
nach einem Grundstück, fällt unter anderem
ein attraktives Bauland-Objekt im burgen-
ländischen Kaisersdorf mit 9,1 Euro pro
Quadratmeter und einem Gesamtpreis von
25.000 Euro auf. Vergleicht man diese bei-
den Grundstücke an den unterschiedlichen
Enden der Preisskalen, kommt man auf ei-
nen 470 Mal so hohen Quadratmeterpreis
in Kitzbühel, meldet Immobilien.net.
schon lange propagiere –, die Wiener Flä-
chenwidmung endlich im Sinne der inner-
städtischen Nachverdichtung zu öffnen
und auf Dichte und Höhe zu setzen, um
zusätzlichen Wohnraum zu gewinnen.“
Allerdings immer unter der Prämisse, dass
ökologisch nachhaltig und mit genügend
Freiflächen gebaut wird, meint Ulreich.
MUTIGE POLITIK. Er wünscht sich „posi-
tive Schritte“, die es im Ansatz im neuen
Wiener Bauordnungsentwurf gibt, und
die auch beschlossen und umgesetzt
werden: „Die Abschaffung der Notka-
minpflicht und die Änderung in der
Stellplatzregelung dürfen nicht blockiert
werden und es braucht weitere Schritte,
um unnötige Regelungen aufzubrechen.“
Wien wächst, so Ulreich, und die Politik
muss heute gemeinsam mit der Wirt-
schaft die richtigen Weichen stellen, um
dieser Entwicklung gerecht zu werden:
INGRID GRATZER, ERSTE GROUP
IMMORENT RESEARCH:
„Die Bevölkerung Wiens wächst in den kom-
menden Jahren um 15 Prozent. Daher ist der
Bedarf an neuem und leistbarem Wohnen in
Wien sehr groß. Ziel ist es, leistbares Wohnen
bei gleichzeitig hohen Standards bei Wohn-
und Lebensqualität zu schaffen. Solche neuen
Wohnflächen entstehen derzeit vor allem in der
Seestadt Aspern, am Hauptbahnhof, Hausfeld
und Donaufeld oder am ehemaligen Nord-
westbahnhof. Die Seestadt als ‚smart city‘
bietet zudem mehr als nur Wohnlösungen. Es
ist ein neues Stadtkonzept, in dem Wohnen,
Arbeiten, Freizeit, Erholung und Infrastruktur
ihren Platz haben werden.“
IMMOBILIENPREISE: DER NORDEN LEGT ZU –
DER SÜDEN VERLIERT – DER WESTEN STAGNIERT
FOKUS 23MÄRZ 2014
DANIEL RIEDL,
BUWOG
„Seit mehreren Jahren werden in Wien deutlich
weniger Wohnungen gebaut als zusätzliche
Wohneinheiten nachgefragt werden. Die An-
gebotslücke wird tendenziell sogar weiter
wachsen. Weitere Reglementierungen bringen
gar nichts. In Österreich bestehen mehr als
genug Beschränkungen (in Wien sind rund 75
Prozent der Mieten reguliert), die – wie man
sieht – das Problem nicht lösen können. Nur
mehr Wohnbau kann die Lage verbessern und
für leistbareres Wohnen sorgen. Eine bessere
Verfügbarkeit von Grundstücken, sinnvolle Er-
weiterungsflächen – das würde bereits genü-
gen und mittelfristig für Entspannung sorgen.“
ERNST VEJDOVSZKY,
S IMMO AG
„Leistbares Wohnen wird auch abseits von
Wahlkämpfen ein großes Thema bleiben. Mei-
ner Einschätzung nach entwickelt sich das
Angebot sehr gut, es gibt einen hohen Anteil
an gefördertem Wohnraum, laufend kommen
neue Projekte auf den Markt. Freifinanziertes
Wohnungseigentum wird vor allem für Anleger
als Zukunftsvorsorge interessant bleiben. –
Wohnen muss für alle Schichten leistbar blei-
ben bzw. für manche leistbarer werden. Wir
sind hier meines Erachtens nach aufgrund di-
verser Maßnahmen (z.B. Offensive des Wohn-
service Wien mit der Zurverfügungstellung von
500 Millionen Euro) auf einem guten Weg.“
MARKUS NEURAUTER,
RAIFFEISEN EVOLUTION
„Es ist Aufgabe der Politik, aktiv zu werden. Es
gibt Ansätze, die auch parallel umgesetzt wer-
den können. Bei der Wohnbauförderung müs-
sen Projekte unterstützt und gleichzeitig auch
mehr Transparenz geschaffen werden. Ande-
rerseits wäre es wünschenswert, den Markt für
Investoren wieder attraktiver zu gestalten. Das
beginnt bei der Vereinfachung von bürokra-
tischen Prozessen und führt über kurz oder
lang im besten Fall auch zu einer Verein fachung
des Mietrechtsgesetzes, das sicherlich einige
potenzielle Investoren abschreckt. Ernsthafte
Lösungen sollten im Vordergrund stehen –
nicht polemische Wahlkampf-Rhetorik.“
„Zum Beispiel sinnvolle – aber nicht
überbordend teure – Wettbewerbe im so-
zialen Wohnbau, höhere Dichten in der
Flächenwidmung, Deregulierungen und
vieles mehr. Es gibt eine Fülle von Ideen,
die jedoch in der Politik ein offenes Ohr
brauchen und letztendlich wird es auf
den Mut in der Umsetzung ankommen.“
So sieht das auch Durst Bau-Geschäfts-
führer Hannes Horvath: „Es liegt mitun-
ter auch an der Öffentlichen Hand, die
Preisspirale beim Wohnbau zu bremsen.
Hier besteht Handlungsbedarf im Hin-
blick auf die immer länger dauernden
Genehmigungswege, die wenig trans-
parenten und effizienten Flächenwid-
mungen und derzeit verstärkten Kosten-
treiber wie Normen und Anforderungen.“
Gelingt dies nicht, müssen Abstriche vor
allem bei der Lage und Größe der Woh-
nung gemacht werden, prognostiziert
Horvath.
10., SONNWENDVIERTEL B.04 - SMART
Bezugstermin: Herbst 2015
Bauträger: Heimbau
116 SMART Wohnungen mit Möglichkeit auf
Superförderung, 35 geförderte Mietwohnungen
RAIFFEISEN EVOLUTION
Übergabe: Frühjahr 2014
20., Walcherstraße
138 Eigentumswohnungen
Kaufpreis: ab 471.000 Euro
DURST BAU
Übergabe: Frühjahr 2015
09., Schubertg./Säuleng.
37 Eigentumswohnungen
Kaufpreis: k.A.
BUWOG
Übergabe: Frühjahr 2016
19., Pfarrwiesengasse
90 Eigentumswohnungen
Kaufpreis: k.A.
S+B & SORAVIA:
Übergabe: 2016
22., Projekt Danube Flats
22., ASPERN, BPL D16 UND 17
Bezugstermin: Sommer 2015
Bauträger: ARWAG (und MIGRA)
124 geförderte Mietwohnungen
MÄRZ 201424 FOKUS
WOHNBAUPROJEKTE: GEMEINDE
WOHNBAUPROJEKTE: PRIVAT
Kosten Eigenmittel monatl. Kosten Kosten Eigenmittel monatl. Kosten
SEG
Fertigstellung 2015:
05., Stolberggasse
23 Eigentumswohnungen
Kosten: ab 199.000 Euro
MISCHEK
Fertigstellung 2015:
23., Carlbergergasse
42 Eigentumswohnungen
(freifinanziert)
Kosten: ab 180.000 Euro
DEBA
Fertigstellung 2015:
23., Heudörfelgasse
8 Eigentumswohnungen
Kosten: ab 419.000 Euro
HARING
Fertigstellung 2015:
22., Gemeindeaugasse
21 Wohnungen
(Eigentum und Miete)
Kosten: ab 129.000 Euro
Miete: 10,50 Euro zzgl. BK
22., POLGARSTRASSE 30A
Bezugstermin: Ende 2014 bis Ende 2015
Bauträger: Siedlungsunion (Bauplatz A), EBG (Bauplatz B),
Heimbau (Bauplatz B)-in Summe 288 Wohnungen.
MÄRZ 2014 FOKUS 25
11., MAUTNER-MARKHOF-GASSE, BPL 1
Bezugstermin: Herbst 2015
Bauträger: GEBÖS und Wiener Heim
GEBÖS: 51 geförderte Mietwohnungen
Wiener Heim: 45 geförderte Eigentumswohnungen
Kosten Eigenmittel monatl. Kosten Kosten Eigenmittel monatl. Kosten
26 FOKUS MÄRZ 2014
Immobilien
Wohnbau in Wien
Viel Platz in der StadtWien wächst. Und damit wird vor allem eines gebraucht: viel Wohnraum. Soziale und private
Bauträger, aber auch die Stadt Wien starten in den nächsten Jahren mit ehrgeizigen Projekten.
Text Erika Hofbauer
STADTENTWICKLUNG. „Wir wollen mehr
belebte und innovative Stadtteile für
Wien“, lautete im vergangenen Oktober
die Kampfansage von Vizebürgermeisterin
Maria Vassilakou. Sie startete eine Offen-
sive, mit der Flächen für 13.400 Wohnun-
gen für bis zu 33.300 Menschen mit bis zu
12.000 Arbeitsplätzen gesichert werden
sollen. „Das ist unser Beitrag für leistba-
res Wohnen und für die Konjunktur, da
wir so Investitionen in der Höhe von 2,4
Milliarden Euro ermöglichen“, ist Vassila-
kou überzeugt. Anders gesagt: Es sollen
neue Stadtentwicklungsgebiete für so viele
Menschen entstehen, wie derzeit in Maria-
FOKUS 27
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MÄRZ 2014
sein: „Wir wollen einen ausgewogenen Mix
an verschiedensten Nutzungen zwischen
Wohnen und Büro“, so IC-Geschäftsführe-
rin Sabine Ullrich. Insgesamt werden 1.000
Wohnungen entstehen, 300 Studenten-
wohnungen und 50.000 bis 70.000 Quad-
ratmeter Bürofläche sowie Kindergärten,
Gastronomie und Geschäfte in den Erdge-
schoßzonen.
AKTUELLE TRENDS. Aber auch weniger
riesenvolumige Wohnbauprojekte sorgen
in den nächsten Monaten für frische Wohn-
flächen (siehe Übersicht Bauprojekte). Wel-
che Trends in Sachen Flächenangebot und
Preisentwicklung erwarten die Developer
in den kommenden Jahren? Süba-Vorstand
Heinz Fletzberger erwartet zunächst einen
weiteren moderaten Anstieg der Preise in
guten Lagen bis Top-Lagen Wiens: „Dies
ergibt sich logisch aus den immer rarer
werdenden Grundstücksflächen und weni-
gen Umwidmungen. Dadurch werden auch
die Preise dementsprechend steigen.“ Die
hilf wohnen. Nordbahnhof, Hauptbahnhof
oder die Seestadt Aspern sind dabei aktuell
die großen Zentren, und laufend kommen
neue Stadtteile hinzu: So wurden so ge-
nannte Leitbilder für sieben neue Stadttei-
le mit einer Gesamtgröße von 177 Hektar
fertiggestellt (siehe Kasten „Wien wächst“).
BELIEBTE LEOPOLDSTADT. Der 2. Wiener
Gemeindebezirk dürfte sich zum neuen
Hotspot des Wohnbaus entwickeln. Nach
der erfolgreichen Umsetzung des „Viertel
Zwei“ und der Ansiedlung des WU-Campus
soll demnächst der Startschuss für ein Le-
bens-, Wohn- und Freizeitgebiet rund um
die Trabrenngründe fallen. Entwickler von
Viertel Zwei Plus wird – wie schon beim
Viertel Zwei – die IC Projektentwicklung
„13.400 Wohnungen
für bis zu 33.300
Menschen.“
Maria Vassilakou
28 FOKUS MÄRZ 2014
Kauf- und Mietpreise in mäßigen bis durch-
schnittlichen Wohnlagen würden hingegen
eher stagnieren, da die Grundstücksprei-
se in diesen Gegenden speziell im letzten
Jahr sehr überzogen waren und sehr viele
Liegenschaften zu teuer gehandelt wurden.
Viele dieser Liegenschaften werden seit
Jahresanfang bereits preisreduziert ange-
boten, weiß Fletzberger. Derzeit gebe es nur
ganz wenige „gute“ Grundstücke am Markt,
auf denen für einen Bauträger ohne wirt-
schaftlich extrem hohes Risiko Projekte re-
alisierbar sind, so der Süba-Vorstand weiter:
„Die meisten Angebote waren und sind weit
überteuert und können sich eigentlich nur
für die ‚Glücksritter‘ der Branche rechnen.“
Ähnlich durchwachsen kommentiert Durst-
Bau-Geschäftsführer Hannes Horvath die
Preislage: „Durch den Mangel am ‚Rohstoff‘
Grundstück steigen die Kaufpreise für den
Baugrund stetig, was bei Wohnungen zu
steigenden Endkundenpreisen und damit
dünneren Käufersegmenten führt.“ Vor al-
lem die Mittelschicht könne in vielen Lagen
nicht mehr mit Eigentumswohnungen ver-
sorgt werden, glaubt Horvath: „Wir erwar-
ten auch für die nächsten Jahre steigende
Grundstückspreise, wenngleich sich das
hohe Preisniveau momentan stabilisiert.
Die Lagen werden sich unterschiedlich ent-
wickeln, wobei die Preise in sehr guten und
guten Lagen weiter steigen werden.“ Eine
Chance auf eine Kostenstabilisierung sieht
der Durst Bau-Chef in mittleren Lagen.
PREISSTEIGERUNGEN EINGEBREMST.
Immorent-Analystin Ingrid Gratzer sieht
die Preise für Wohnraum nicht mehr so ra-
sant steigen, wie es in den letzten Jahren
der Fall war. Doch: „Die Nachfrage nach
Wohnungen im mittleren Preissegment
und nach Vorsorgewohnungen ist weiter-
hin groß. Im Luxussegment ist die Nach-
frage zurückgegangen. Aufgrund des ho-
hen Preisniveaus werden die Wohnflächen
wieder reduziert.“ Raiffeisen-evolution-
Geschäftsführer Markus Neurauter sieht
eine Seitwärtsentwicklung bei den Preisen,
obwohl „in den nächsten Jahren gerade
in Wien sehr spannende Großprojekte fer-
tiggestellt werden, mit denen auch auf ei-
nen Schlag viel Wohnraum auf den Markt
kommt: Die Mieten und Preise werden sich
meiner Einschätzung nach einpendeln, die
Hochphase von 2012/2013 mit Quadratme-
terpreisen von über 14.000 Euro ist bereits
dabei, sich zu beruhigen. Allerdings wird es
immer Ausreißer und spezielle Projekte ge-
ben, die im Hochpreissegment anzusiedeln
sind.“ Mit der Idee, noch intensiver an den
U-Bahn-Linien Wohnraum zu schaffen, hat
sich die Stadt Wien ein ambitioniertes Vor-
haben ausgewählt, schätzt Neurauter: „Ich
denke, die Stadt wird wieder mehr im Kern
wachsen müssen als in den Randlagen. Die
Leute fragen Urbanität nach.“
VIEL IN DER PIPELINE. Gerne noch mehr
bauen würde die Buwog. CEO Daniel Riedl,
der die Buwog als „Generalist am Woh-
nungsmarkt quer durch alle Preislagen“
sieht, kann in Wien auf 3.500 Wohnun-
gen in der Entwicklungs-Pipeline verwei-
WIEN WÄCHST
23. In der Wiesen Ost
Größe des Gesamtareals: 15,8 ha
Anzahl der Wohnungen:
Nordteil bis zu 1.200
23. Atzgersdorf
Größe des Areals: 7 ha
Anzahl der Wohnungen: bis zu 1.500
10. Verteilerkreis Favoriten
Größe des Areals: ca. 4 ha
Anzahl der Wohnungen: k. A.
10. Violapark
Größe des Areals: 12 ha
Anzahl der Wohnungen: ca. 800
3. Franzosengraben
Größe des Areals: ca. 59 ha
Anzahl der Wohnungen: ca. 2500
21. Donaufeld
Größe des Areals: 60 ha
Anzahl der Wohnungen: bis zu 6.000
(1. Phase ca. 2.000)
21. Gaswerk Leopoldau
Größe des Areals: 20 ha
Anzahl der Wohnungen: 1.400
sen: „Wir bauen in der Seestadt Aspern
und sind bei der Wohnbauinitiative Call
von Stadtrat Ludwig mit dabei, in deren
Rahmen günstige Mietwohnungen ohne
Förderung errichtet werden. Aber wir er-
richten auch höherpreisigere Objekte in
sehr guten Lagen.“ Wenn er sich daher von
der Politik „etwas wünschen könnte“, wäre
das eine Beschleunigung des Widmungs-
laufes: „Auch dürfen die unvermeidlichen
Anrainerbeschwerden Projekte nicht ewig
verzögern.“ Für Eigentumswohnungen in
Wien erwartet Riedl ein moderat steigen-
des Preisniveau. Hohe Nachfrage ortet
auch S-IMMO-CEO Ernst Vejdovszky, vor
allem im niedrigen bis mittleren Preisseg-
ment. Gleichzeitig habe in den letzten Jah-
ren eine massive Preissteigerung stattge-
funden: „Ich gehe davon aus, dass sowohl
Mieten als auch Kaufpreise in den nächs-
ten Monaten stagnieren werden und hier
der Zenit bald erreicht ist.“ Die Nachfrage
werde aber in den nächsten Jahren hoch
bleiben: „Wien ist eine attraktive Stadt mit
hoher Lebensqualität.“
30 FOKUS MÄRZ 2014
Immobilien
Kaufen imSauberland
UN/RISKANTE INVESTORENSZENE
Immobilienentwicklung geht am Beispiel des Investors Pema in
Richtung Transparenz, genaue Planung und Nachhaltigkeit: dank der
„Korruptionsfälle“, die zum Teil ungerechtfertigt durch die Medien
geistern und zu reinigendem Bewusstsein führen. Text Elfi Oberhuber
SIE SIND AUFSEHENERREGEND: Jene
Immobilienprozesse, wo ein vermeintlich
gewiefter Investor eine „Ruine“ um ei-
nen Spottpreis gekauft und um ein Viel-
faches weitergegeben hat. Entscheidend
sind dann neben dem Verkehrswert am
Stichtag des Deals die Absichten und das
Entwicklungspotential. Noch offen ist das
Urteil im Telekom-Fall, wo zwei Gescho-
ße des Palais am Wiener Schillerplatz an
Ex-ÖBB-Chef Martin Huber und dessen
Frau verkauft wurden. Entlastet wurde
inzwischen Frank Stro nach bei seinem
Kauf von Schloss Reifnitz in Kärnten.
– Ob manche Leute letztendlich als Sün-
denböcke für mögliche Praktika in der
Branche herhalten müssen oder nicht – es
scheint insgesamt eine reinigende Wir-
kung auf das Geschäftsgebaren zwischen
Einkauf, Sachbewertung, Wertsteigerung,
FOKUS 31
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Verdienst, Spekulation und Verkauf zu
haben, wie der Sachverständige Michael
Reinberg, Reinberg & Partner, sowie der
neue Pema-Wien-Standortleiter Hannes
Rauch im Interview belegen.
FOKUS: In gerichtlichen Immobilien-Fäl-
len wird immer wieder von zu niedrigem
Kaufpreis gesprochen. Um wieviel kann
das „Entwicklungspoten tial“ – dessen feh-
lende Angabe im Sundt-Huber-Telekom-
Prozess ausschlaggebend ist – den Wert in
die Höhe treiben?
Michael Reinberg: Prinzipiell gilt nur:
Niedriges Risiko ist verpflichtend mit ei-
ner niedrigen Rendite. Und hohe Rendite
muss hohes Risiko haben. Auch bezogen
auf Wertsteigerung und Potential. Als ei-
ner der drei Privatgutachter zum damali-
gen Stichtag bewerte ich Denkmalschutz,
MÄRZ 2014 31
fehlende Baubewilligung und Genehmi-
gung für Wohnungserrichtungen etc.,
was das „mögliche Potential“ unsicherer
macht. Leider hält man den – in der (Im-
mobilien-) Wirtschaft oft marktüblichen
– hohen Profit heute für unredlich. Dabei
begnügte sich 2005 niemand, der viel Geld
in ein großes Projekt gesetzt hatte, mit
zehn, sondern nur mit 20 bis 30 Prozent.
Der Schloss-Reifnitz-Kauf wurde während
Stronachs Parteigründung aufgeworfen:
Ist so eine Form von „Korruptionsbekämp-
fung“ nicht eher gegen die Person gerichtet?
Allein die Thematisierung halte ich für
wichtig, um Dinge ans Tageslicht zu brin-
gen, die vor 40 Jahren noch üblich waren
und toleriert wurden. Auch hinsichtlich
Sachverständigen-Manipulationen passie-
ren die aberwitzigsten Dinge.
Sie waren beim Arsenal-Verkauf seitens
der BIG selbst vom zu niedrigen Bewer-
tungsvorwurf betroffen.
Unberechtigterweise. Es kam ja erst sechs
Jahre später bei generell schneller Markt-
entwicklung zur Verdoppelung des Werts,
nachdem etwa das Recht der Zuweisung
von Bundeswohnungen wegverhandelt
sowie die Lage durch den „Zentralbahn-
hof“ aufgewertet worden waren.
„Den hohen Profit hält
man heute leider für
unredlich.“
Michael Reinberg, Sachverständiger
Pema. Der Tiroler Investor entwickelt
mehrwertige Bauten mit seriösen
Renditen: In Innsbruck entsteht in
Stadtentwicklungsabsicht unweit vom
Pema-Turm das Amraser Projekt mit
Shopping- und Wohnangebot samt
freier Begegnungszone.
32 FOKUS MÄRZ 2014
Der damalige BIG-Boss Christoph Stadl-
huber ist heute Geschäftsführer von René
Benkos Signa Holding, die hohe Einkaufs-
preise zahlt. Holt sie das durch hohe Mie-
ten herein?
Jemand mit viel Eigenkapital macht mit
dem Veranlagungszinssatz eine Gegen-
überstellung. Die Signa hat vermutlich
sehr viel Kapital über Co-Investoren
und Mitgesellschafter und kann so mit
ge ringerem Profit kalkulieren. Sie kann
ihre Investments sozusagen aussitzen,
bis sie sich an gefragten Standorten ge-
mausert haben.
Warum entscheidet trotz Sachverständi-
gen-Wertung der Bestbieter?
Weil ein Sachverständiger, der ein wenig
über dem Wert bewertet, in Prozent ge-
rechnet immer besser liegt als jener dar-
unter. Weil der Verkehrswert im Zeitraum
von etwa einem halben Jahr steigt, wenn
die Immobilie durch Verkaufskundgabe
bei erhöhter Nachfrage an Marktwert ge-
winnt. Weil international gilt: Der, der am
meisten bezahlt, hat den Gedanken der
höchsten und besten Nutzung in sich. Es
gewinnt das klügste Konzept, das recht-
lich zulässig, wirtschaftlich sinnvoll und
technisch möglich ist.
Gibt es die Grenze zwischen „gutem Ge-
schäft“ und „über den Tisch ziehen“?
Da steckt der Sachverständige immer
mit drinnen. Denn er macht es ja weder
dem Käufer noch dem Verkäufer recht.
Dann gilt für jeden auf der ganzen Welt
ethisch korrekt: „Ich sollte nichts ma-
chen, wovon ich nicht will, dass es ein
anderer mit mir macht.“
Manche Investoren wie Pema veranstalten
vor Ort eines von ihnen „geliebten“ Objek-
tes Umfragen. Sind solche Investitionen
und das Charisma eines Investors auch
ausschlaggebend?
Es braucht ein hohes Maß an Professiona-
lität, wirtschaftlichem Know-how und vor
allem verfügbarem Kapital, das effektiv,
schnell und effizient eingesetzt werden
kann. Alles darüber hinaus sind Sachen,
den Markt größer zu machen. So wird
das Segment umso sicherer. Deshalb wird
vielen Leuten zwecks regionaler Kenntnis
geraten, lokale Partner zu suchen oder
Untersuchungen zu machen. Ich glau-
be aber insgesamt, es wird immer mehr
quantifiziert und objektiviert, sodass die
weichen Faktoren auf der Strecke bleiben.
Bei einem Vergabeverfahren, wo der eine
10 Mio. Euro, der andere mit viel besserem
Image 9,9 Mio. bietet, wird kaum jemand
für den zweiten argumentieren können.
Ist diese Marktentwicklung gut oder
schlecht?
Gut ist die nachvollziehbare Benchmark
einer Zahl. Negativ ist, die Qualität dahin-
ter eigentlich nicht messen zu können. Für
einen sozial agierenden, rücksichtsvollen
Projektentwickler werden Sie schwer ei-
nen Passus im Vergabe-Kriterienkatalog
finden. Green Buildings lassen sich durch
die ökologische Seite mit Zertifikaten
quantifizieren. Aber der Bereich „sozia-
le Kompetenz“ ist noch kein Kriterium.
Es wäre also Aufgabe der Politik und des
Markts, danach zu fragen.
Schillerplatz
Der Amraser-Turm von Pema wirkt wie ein
einfühlsam in die Eis-Landschaft gesetztes
Gletscher-Kunstwerk – steht er für eine Phi-
losophie?
Hannes Rauch: Eine Immobilie ist für uns
mehr als nur eine Immobilie. Die Ästhetik
muss passen, entscheidend ist der Mehr-
wert, wie in diesem Bau ein Freiraum der
Begegnung im urbanisierten Zentrum. Wir
kaufen prinzipiell, um etwas zu entwickeln.
Verdienen wollen wir, um dadurch auch Ar-
beitsplätze zu sichern. Dabei investieren wir
solide mit einer gewissen Dynamik – über-
prüfbar an unserer letzten Anleihe, wo wir
eine sehr gute Verzinsung erzielen konnten.
Utopische Renditen versprechen wir nicht,
sondern die Investments laufen lang- und
mittelfristig. Der Mehrwert soll also vor
allem im Alltag entstehen, wie durch den
großen Stadtteilentwicklung-Bonus beim
Headline-Projekt in Innsbruck; laut Umfra-
ge zum Wohlwollen der Menschen.
Doch gerade beim Amraser Projekt gibt es
Sorgen der gewerblichen Anrainer, dass es
zu einem Verdrängungswettbewerb kommt.
Was kann man tun, wenn das ursprüngliche
Ziel nicht aufgeht?
Schaut man sich Innsbruck an, ist grund-
sätzlich ein Bedarf an Immobilien vorhan-
den. Wir haben aber vollstes Verständnis
für alle Beteiligten, weshalb wir immer den
Dialog suchen, um die Dinge zu klären.
Beim Amraser Projekt wird das Shopping-
Angebot an sich anders sein als in der
Umgebung. Bis zum Baubeginn im Herbst
werden wir gemeinsam eine Lösung fi n-
den. Denn unsere Projekte sollen in der
Öff entlichkeit und intern Anklang fi nden.
Wir streben prinzipiell danach, die Projekt-
planung so tief, genau und teilgetreu wie
möglich durchzuführen, damit die Umset-
zung dann sauber und transparent ablau-
fen kann.
Pema ist wie Signa ein Investoren-Typ mit
viel Engagement und Geschmack. Doch
René Benko ist letztes Jahr trotz Leugnung
bedingt verurteilt ins Licht der Korrupti-
on geraten; beim jüngsten Karstadt-Deal
verweigerte er das Gespräch mit der Ge-
werkschaft, obwohl Signa selbst von vielen
prominenten Politikern geführt wird, die
gewohnt sein müssten, so etwas zu verhan-
deln. Ist das der Nutzen, den Sie als Politi-
ker nun Pema bringen sollen?
Es gibt zwischen Pema und Signa nur eine
Gemeinsamkeit: dass unsere Wurzeln
in Tirol liegen. Ich bin als Wiener Pema-
Standortleiter nun einer von vielen der 183
Pema auf Expansionskurs
Gut geplantes Risiko – guter Kauf
Die Tiroler Investorengruppe unter Gründer Markus Schafferer kommt mit besten
Investitionsabsichten nach Wien und setzt als Leiter Ex-ÖVP-Generalsekretär Hannes Rauch ein.
Abgeordneten, die auch einen Beruf aus-
üben. Das fi nde ich gut, weil dann die Po-
litiker mit beiden Beinen im Leben stehen
und wissen, wie es dort ausschaut. Ansons-
ten denke ich, wenn sich jemand einmal in
der Politik bewiesen hat, dann kann er es
auch in der Wirtschaft und umgekehrt. In
den USA ist diese Durchlässigkeit im Sys-
tem ganz normal. Und warum bin ich ge-
nommen worden? Ja, weil ich jung, fesch
und attraktiv bin! (lacht) Außerdem war
ich im Zuge meiner Sektionschef-Stellver-
treter-Stelle im Innenministerium für rund
eintausend Immobilien zuständig.
Sie fi schen mit Signa länderspezifi sch und
lagenspezifi sch im selben Teich. Wobei Sie –
im 5-Jahres-Plan bei einem Immobilienver-
mögen von 300 Millionen Euro – eine Milli-
arde Euro investieren wollen, einige hundert
Mio. in Wien. Signa hat ein Vermögen von 6
Milliarden Euro – also viel mehr Kreditwür-
digkeit, nach einem Kauf weiter zu investie-
ren. Laut Sachverständigen zählen heute
nur noch harte, quantitative Werte, sodass
Ihre Chancen geringer sein könnten.
Zunächst ist das kein Konkurrenzverhält-
nis, sondern einfach ein Mitbewerb. Und
der ist auch gut zur Belebung des Geschäfts.
Außerdem geht der Trend meiner Ansicht
nach woanders hin. Sachverständige beur-
teilen Zahlen, Daten, Fakten. Eine Immo-
bilie besteht aber aus weit mehr als dem.
Deshalb ist für uns die Nachhaltigkeit ein
wichtiges Th ema. Und wenn man sieht, mit
welchem Antrieb Pema-Gründer Markus
Schaff erer nach jeder Realisierung von der
Idee bis zum eindrucksvollen Gebäude sein
Unternehmen weiter entwickelt – jung, dy-
namisch, 24 Stunden am Tag im Einsatz –,
verstehen Sie, wie mitreißend er auf mich,
sein tolles Team und nach außen hin wirkt.
Stellen Sie uns in einem Jahr ein Zeugnis
aus! Sie können schon mal von neuen Pro-
jekten in unserem Portfolio ausgehen, die
wir demnächst abschließen.
MÄRZ 2014 33
34 FOKUS MÄRZ 2014
Verkauf 1
FMZ Rosental
Verkauf 2
SCN Nord
Die Warburg–Henderson Kapitalanla-
gegesellschaft für Immobilien mbH
Hamburg hat das „Fachmarktzentrum
Rosental“ in der Nähe von Graz für rund
18 Millionen Euro erworben und den
Spezialisten für Gewerbeimmobilien,
CBRE, im Rahmen ihrer langjährigen
Partnerschaft mit dem Property Ma-
nagement beauftragt. Das vollvermiete-
te, insgesamt knapp 10.100 Quadratme-
ter umfassende Objekt ist der achte
Ankauf für den Warburg–Henderson
Österreich Fonds Nr. 2, der 2011 aufge-
legt wurde und sich an deutsche wie
österreichische Investoren richtet.
„Mit seinem ausgewogenen Mietermix
(Ankermieter) und dem daher breitem
Produktangebot nimmt das FMZ Rosen-
tal eine dominante Stellung in der Region
ein“, so Eitel Coridaß, Geschäftsführer
bei Warburg–Henderson. Neben dem
FMZ Rosental betreut CBRE für HGI be-
reits folgende Retailobjekte: „La Stafa“ in
der Mariahilfer Straße 120, Sport Eybl in
der Mariahilferstraße 138, das Center Alt
Erlaa im 23. Wiener Bezirk und das FMZ
Gadnergasse im 11. Wiener Bezirk. Für
den ebenfalls langjährigen Vertragspart-
ner Redevco verwaltet CBRE drei Liegen-
schaften (C&A) in Wien, Vösendorf und
Linz.
Starke Nachfrage nach Retailflächen
Der starke Zuwachs an Einkaufszen-
trumsflächen in der Bundeshauptstadt
wird vom Markt problemlos absorbiert
werden. Der soeben erschienene „EHL Ge-
schäftsflächenbericht 2014“ weist für
2014 die Fertigstellung von 60.000 Qua-
dratmetern Mietflächen in Einkaufszen-
tren der Top-Kategorie im Wiener Stadt-
gebiet aus – und davon wird praktisch kein
Quadratmeter unvermietet bleiben, pro-
gnostiziert EHL. Die Flächen verteilen
sich dabei auf das Einkaufszentrum am
Hauptbahnhof, das Goldene Quartier in
der Innenstadt, das City Gate und die Er-
weiterung des Auhofcenters um 10.000
Quadratmeter. „Die Vorvermietung für
alle vier Projekte verläuft ausgezeichnet“,
erklärt Jörg Bitzer, Leiter der Abteilung
Einzelhandelsimmobilien von EHL Immo-
bilien. „Es zeichnet sich nicht nur eindeu-
tig ab, dass überall Vollvermietung er-
reicht werden wird, es gibt auch bereits
einige Ketten, die nicht zum Zug gekom-
men sind und die nur darauf warten, dass
irgendwo im Bereich der neu entstehen-
den Top-Flächen eine Lücke frei wird.“
Ketten müssen wartenDas fünftgrößte Shopping Center
Wiens, das Shopping Center Nord, be-
kommt einen neuen Eigentümer. APN
Property Group, ein australischer Real
Estate Investmentmanager, beauftragte
CBRE mit dem Verkauf des 36.000
Quadrat meter großen Shopping Centers.
Mit Tristan Capital Partners, einem in-
ternational operierenden Retail Investor,
konnte ein neuer Eigentümer gefunden
werden. Dieser plant, das Shopping Cen-
ter zu adaptieren und einer Renovierung
zu unterziehen.
Kurz & Bündig > Retail
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ECE auf Einkaufstour
Die Hamburger ECE hat für ihren ECE European Prime Shopping Centre Fund das G3
Shopping Resort Gerasdorf bei Wien erworben. Verkäufer ist der BAI Bauträger Austria
Immobilien sowie die Ekazent Realitätengesellschaft. Das Center verfügt über eine Ver-
kaufsfläche von 50.000 Quadratmeter und 120 Shops. Ankermieter sind die Modekette
Primark, Saturn, Merkur, Peek & Cloppenburg sowie H&M. Zu dem Komplex gehört
zusätzlich ein Fachmarktzentrum mit rund 10.000 Quadratmeter Verkaufsfläche und
20 Ladeneinheiten, darunter ein Dänisches Bettenlager, Reno und Kik.
Dem Fachmarktzentrum sind weitere 350 Parkplätze zugeordnet. Insgesamt bietet das
G3 eine der größten Einkaufsdestinationen im Großraum Wien. Die ECE Austria be-
treibt neben dem Haid Center bereits die City Arkaden Klagenfurt, das DEZ Innsbruck
sowie die BahnhofCity Wien West. Im Herbst übernimmt sie zusätzlich das Centerma-
nagement in der dann fertig gestellten BahnhofCity Wien Hauptbahnhof.
Neuer Eigentümer für das G3
MÄRZ 2014
Shopping Center Report 2014
Im Rahmen einer Studie hat Marketagent.com Einkaufszen-
tren in und rund um Wien unter die Lupe genommen. Die
wichtigsten Ergebnisse: Das Donauzentrum ist das Lieblings-
Einkaufszentrum der Befragten, die besten Weiterempfeh-
lungswerte hat das Designer Outlet Center Parndorf und das
G3 Shopping Resort Gerasdorf. Beim Shoppen schätzen
die Einkäufer vor allem die Sauberkeit (78,1 Prozent), eine gute
Belüftung der Räumlichkeiten (66,9 Prozent), sowie eine gute
öffentliche Verkehrsanbindung (62,1%). Auch eine angenehme
Einkaufsatmosphäre (59,7 Prozent), ausreichend Waschräume
bzw. Toilettenanlagen (58,8 Prozent) und eine übersichtliche
Anordnung der Geschäfte (54,6 Prozent) spielen eine
wichtige Rolle.
Refurbishment
Seit einigen Monaten steht das Einkaufszentrum La Stafa in
der Mariahilfer Straße leer. Ab April wird umgebaut. Stafa wird
einen neuen Mix bekommen, so Joachim Knehs, Geschäftsfüh-
rer der Richard Schöps & Co AG und ihrer Tochter MH 120 Im-
mobilienanlage 2 GmbH & Co OG. Mit drei größeren Geschäfts-
lokalen, die direkt von der Straße aus erschlossen werden, und
einem Low-Budget-Hotel in den oberen Stockwerken. Zu den
fixen Mietern zählen Betten Reiter, der auf drei Geschoßen sei-
nen Flagship-Store errichten will, die italienische Textilkette
Terranova sowie eine deutsche Hotelkette, die hier das Cocoon
Nomad, ein günstiges Designhotel mit 186 Zimmern und Prei-
sen um die 80 Euro pro Nacht, eröffnen wird. Das Gesamtinve-
stitionsvolumen beläuft sich auf 31 Millionen Euro.
Stafa wird Budget-Hotel
Sauberkeit und gute Luft
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DO, 3. APRIL 2014 10 – 18 UHR
DESIGN CENTER LINZwww.moneyworld.at
In Kooperation mit
Der Informationstag für Geld & Vorsorge
Neugierige Anrainer
Voyeurismus
In den eigenen vier Wänden möchte
jeder ungestört sein. Doch nicht immer
ist diese Privatsphäre so geschützt, wie
wir meinen. Eine Umfrage des Internet-
portals ImmobilienScout24 ergab, dass
sich 17 Prozent aller Österreicher von ih-
ren Nachbarn beobachtet fühlen.
Für mehr als jeden Zehnten (12 Prozent)
trifft das sogar häufig zu. Frauen fühlen
sich stärker beobachtet als Männer,
ebenso wie Menschen, die in einem Ei-
genheim oder einer Eigentumswohnung
leben. Besonders auf dem Balkon bzw.
der Terrasse oder im Garten (13 Prozent)
fühlen sich die Beobachteten der Neugier
ihrer Nachbarn ausgeliefert.
Fast jeder Fünfte hat den Eindruck, dass
ihm die Blicke der Nachbarn auch in der
eigenen Wohnung folgen. Aber immer-
hin im Schlafzimmer kann man sich be-
ruhigt in die eigene Höhle zurückziehen.
Hier geben nur zwei Prozent der Befrag-
ten an, sich durch Voyeure gestört zu
fühlen. Da die Neugierde ja eine mensch-
liche Grundeigenschaft ist, geben 13
Prozent der Österreicher auch zu, selbst
bei Gelegenheit einen „heimlichen Blick
durch das Schlüsselloch“ zu wagen.
LEISTBARES WOHNEN
Die Bauträger Gewog und Eisenhof er-
richten im 23. Bezirk, an der Drasche-
straße 107, insgesamt 215 geförderte
Mietwohnungen mit Eigentumsoption.
Neben dem Neubau gehört auch ein Alt-
bautrakt zur Wohnhausanlage. Der „Mei-
erhof“ gegenüber vom Inzersdorfer
Pfarr platz bleibt mit seiner denk mal ge-
schützten Fassade und dem Arkadengang
an der Pfarrgasse erhalten. Das Woh-
nungsangebot der Anlage wird Zwei- bis
Vier-Zimmer-Wohnungen (Gesamtbau-
kosten von rund 34,3 Millionen Euro) in
durchschnittlichen Größen von ca. 67 bis
117 Quadratmeter umfassen.
Übergabe
In der Pongauer Bezirkshauptstadt St. Johann wurde von der Salzburg Wohnbau
eine familienfreundliche Wohnanlage errichtet, die nun feierlich an die Bewohner
übergeben wurde. Im Ortsteil Plankenau entstanden in einer Bauzeit von zwölf Mo-
naten vier Häuser mit insgesamt 30 Eigentumswohnungen. Die Wohnhäuser befin-
den sich in ruhiger Lage am Ortsrand der lebendigen Kleinstadt und liegen mitten
im Naherholungsgebiet. „Das Skigebiet Alpendorf und die Langlaufloipe sind in
wenigen Auto- oder Busminuten erreichbar. Weiters lädt die nahe gelegene Salzach
zu ausgedehnten Spaziergängen oder Laufeinheiten ein. Der Badesee Plankenau
komplettiert das große Freizeitangebot – ein richtig kleines Paradies“, so Salzburg
Wohnbau-Geschäftsführer DI Christian Struber MBA.
Familienfreundliche Wohnanlage
MÄRZ 2014
SPATENSTICH
36 FOKUS
Kurz & Bündig > Wohnen
Wohnungsübergabe in St. Johann. (v. l.): LAbg. Otto Konrad MBA, Baumeister Ing. Alfred Pirker
(STRABAG), Architekt Ludwig Kofler (kofler architects), Mag. Dr. Roland Wernik MBA (Salzburg Wohn-
bau-Geschäftsführung), LAbg. Andreas Haitzer (Bürgermeister Schwarzach), DI Christian Struber MBA
(Salzburg Wohnbau-Geschäftsführung) und Günther Mitterer (Bürgermeister St. Johann).
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Bauen & Energie 2014 BAUEN, UMBAUEN, SANIEREN LIEGT IM TREND!
BESSER LEBEN. Wie jedes Jahr im Winter
lockte auch heuer die „Bauen & Energie“
unzählige neugierige Besucher in die Messe
Wien, wo 550 Aussteller aus dem In- und
Ausland Neuheiten rund ums Bauen, Re-
novieren und Sanieren präsentierten. Heu-
er stand die „Bauen & Energie Wien 2014“
unter dem Motto „Besser leben“ und damit
ganz im Zeichen des gesunden, sicheren und
leistbaren Wohnens. Die Schwerpunktthe-
men waren „Erneuerbare Energien“, „Bauen,
Renovieren, Isolieren“ und „Elektrotechnik
und Einbruchssicherheit“, aber auch die
Neuheiten und aktuellen Trends bei Innen-
ausbau, Fenstern, Türen und Toren wurden
vorgestellt. Reges Interesse herrschte zu-
dem an allen Öko-Th emen, denn der Trend
zu nachhaltigem und ökologischem Wohnen
fängt schon beim Hausbauen an und setzt
sich beim Innenausbau, Sanieren und Re-
novieren fort. Lehmputze, Naturfarben, Bö-
den, Fenster und Türen aus Echtholz erfreu-
en sich bereits seit geraumer Zeit steigender
Beliebtheit. So drehte sich in der „Öko-City“
in Halle A alles um Natur und Ökologie beim
Bauen. Besonders der „Do-It-Yourself-Platz“
war vom ersten Messetag an einer der gro-
ßen Anziehungspunkte. Aber auch die Be-
ratungsinsel der Stadt Wien und der Magi-
stratsabteilungen MA 20 (Energieplanung),
MA 25 (Stadterneuerung und Prüfstelle),
MA 37 (Baupolizei) und die MA 50 (Wohn-
beihilfe) sowie die Beratungsinsel Gewerbe
und Handwerk der Wirtschaftskammer
Wien kristallisierten sich als Publikums-
magnete heraus. Neu war heuer das Kachel-
ofendorf, in dem Hafner ihre Neuigkeiten
und Techniken zu dieser umweltfreundli-
chen Heizmethode präsentierten, die aktuel-
ler denn je ist. Ein Anliegen der Reed Exhibi-
tions war es auch aufzuzeigen, wie man sich
für geplante Bauvorhaben am besten rüsten
kann. Dazu meinte „Bauen & Energie Wien“-
Messeleiter Max Poringer: „Wir haben auch
heuer ein umfassendes Rahmenprogramm
angeboten, das direkte und anbieterunab-
hängige Beratung vermittelte. Dazu gab es
ein Fachprogramm mit Vorträgen, Vorfüh-
rungen, Mitmach-Kurse und Workshops –
insgesamt 102 Veranstaltungen, die von 50
Experten bestritten wurden.“
38 FOKUS MÄRZ 2014
Business
Marketinginstrument Messe
Kongresse machen den klassischen Immobilien-Messen wie MIPIM oder EXPO REAL Konkurrenz,
meinen Gerhard Haumer, PORREAL Geschäftsführer, und Peter Panis, PORREAL Sales International
& Strategic Business Development, in einem Gespräch mit dem FOKUS. Text Michael Neubauer
Auf die Qualität der Kontakte kommt es an
Sie sind als PORREAL sowohl bei der MI-
PIM als auch der EXPO REAL vertreten.
Welche Bedeutung haben Immobilienmes-
sen für Unternehmen wie die PORREAL?
Haumer: Wir waren seit Beginn an als Ini-
tiatoren für den Österreich-Stand auf der
MIMIP bzw. der EXPO REAL mit dabei.
Ich muss aber anmerken, dass die Haupt-
last für diese Gemeinschaftsstände die
österreichische Wirtschaft trägt. Interna-
tional zeigen die Regionen im Sinne eines
gelebten Standortmarketings Flagge, stel-
len ihre Region in die Auslage und geben
den Unternehmen die Gelegenheit, sich
und ihre Dienstleistungen zu präsentie-
ren. Österreich ist hier anders: Hier wird
wie z.B. München, Bremen, Frankfurt, mit
eigenen Messeständen vertreten und laden
ihrerseits lokale Unternehmen ein, sich
und ihre Dienstleistungen zu präsentieren.
Schlussendlich leben die Kommunen ja von
den Unternehmen. Diese sind es, die Wert-
schöpfung und Arbeitsplätze schaffen.
Haumer: Die Unternehmen tragen auch
die Steuerlast. Eines steht fest – von der
Stadt Wien wird kaum bis gar kein Sup-
port gebracht. Im dreistufigen System
sollten alle, Bund, Länder und Gemein-
den, ein gemeinsames Interesse haben,
bei den großen Messen die Regionen zu
präsentieren. Nur dann können sie sich
die Industrie vorgeschickt, während die
öffentliche Hand leider Gottes wenig bis
gar nichts tut.
Wer sollte hier die Initiative ergreifen? Die
Stadt Wien, die Bundesländer, oder die
Austrian Business Agency?
Haumer: Allein Ihre Frage zeigt bereits die
Problematik. Die Frage ist: Wer fühlt sich
zuständig? Anscheinend niemand. Die
Politik verlässt sich auf die Wirtschaft. In
Österreich wird diese heiße Kartoffel hin-
und hergeschupft.
Panis: Schauen Sie nach München. Bei der
EXPO REAL sind die großen Kommunen,
FOKUS 39
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MÄRZ 2014
auch weiterentwickeln. Alle Regionen
brauchen internationale Kontakte!
Panis: Das Messebild hat sich in den ver-
gangenen Jahren deutlich verändert. Die
Anzahl der Stände großer Unternehmen
geht von Jahr zu Jahr zurück.
Bund, Länder und Gemeinden lassen es
also an Aktivität missen. Gab es Initia-
tiven, die Kommunen mehr einzubinden
bzw. sie mehr in die Pflicht zu nehmen?
Haumer: Es gab und gibt immer wieder
Vorstöße. Wir brauchen ein aktiveres
Standortmarketing, sonst bekommen wir
mittelfristig starke Probleme. Umso wich-
tiger ist der Messeauftritt bei der MIPIM
und der EXPO REAL, um unsere Dienst-
leistungsfähigkeit unter Beweis stellen zu
können. Internationale Kunden kommen
nur dann nach Österreich, wenn hier auch
vernünftige Projekte existieren. Dafür
braucht es aber genug Mieter.
Panis: … und diese brauchen vernünftige
Rahmenbedingungen. Ich bin mir sicher,
dass die klassischen Messen wie MIPIM
und EXPO REAL früher oder später von
den Kongressen wie z.B. der sehr erfolg-
reichen RE.COMM überholt werden. Bei
Kongressen trifft sich die internationale
Branche zum Gedankenaustausch.
Wo liegt der Vorteil von Kongressen?
Haumer: Die Qualität der Kontakte. Ich
komme mit viel mehr Playern aus der
Branche in Kontakt. Ich kann auf Kon-
gressen genauso gut meine Dienstleistun-
gen präsentieren.
Panis: Parallel dazu höre ich noch etwas
Interessantes. Die RE.COMM ist hier ein
gutes Beispiel.
Kommen Kongressteilnahmen günstiger?
Haumer: Die Kostenfrage stellt sich im-
mer. Die Frage ist nur, was zähle ich zu
den Kosten? Reisekosten bzw. Nächti-
gungskosten habe ich auch als Messe-
oder Kongressbesucher. Stellt sich also
die Frage, will man einen eigenen oder ei-
nen Gemeinschaftsstand. Im Kern dreht
sich alles um die Frage des Settings der
Messe. Das ist das Um und Auf. Das ist
entscheidend.
Panis: Schauen Sie sich die MIPIM an. Die
Location Cannes ist super. Die Messehal-
len jedoch sind schlichtweg eine Zumu-
tung. Kein Wunder, dass immer weniger
internationale Kunden ausstellen und die
Restaurants im Umfeld als Treffpunkt
verwenden. Dort findet man dann auch
die wesentlichen Entscheidungsträger.
Die MIPIM ist also – bei aller Kritik – ein
Muss?
Haumer: Diese Tage in Cannes sind prä-
destiniert, alle an einen Tisch zu brin-
gen. Die entspannte Location und das
meist schöne Wetter spielen da natür-
lich auch eine Rolle. Es sind, aus wel-
chem Grund auch immer, im Gegensatz
zur EXPO Real in Cannes die wahren
Top-Entscheider – auch von den großen
deutschen Fonds – da. Es ist das Come-
together der Top-Entscheider. Man kann
hier viel leichter Kontakte knüpfen und
auffrischen.
Panis: Die MIPIM hat mehr Flair. Das
Eine bedingt das Andere. Das Wetter, das
Meer – man ist viel entspannter. Wenn
Sie für ein Projekt die Abstimmung mit
drei Entscheidern brauchen, die aus den
unterschiedlichsten Ecken Europas kom-
men … die Wahrscheinlichkeit, diese auf
der MIPIM zu treffen, ist deutlich höher
als auf der EXPO REAL.
Haumer: Viele schauen bei der EXPO
REAL nur vorbei. Sie kommen einen hal-
ben Tag und sind mit dem nächsten ICE
oder Flieger schon wieder weg. Die Ver-
weilzeit wird immer geringer. Die Ma-
nager kommen später und gehen früher.
Am ersten Messetag ist vor Mittag gar
nichts los und am letzten Messetag sind
die Hallen leer. Da werden nur mehr die
Kugelschreiber eingesammelt. Gleichzei-
tig steigen die Kosten von Jahr zu Jahr. In
Cannes bleibt man, wenn man schon die
weite Reise auf sich genommen hat, dann
auch länger dort.
Panis: Bei der EXPO REAL wird versucht,
sehr viele Kontakte in kürzester Zeit un-
terzubringen. Punkto Qualität und Tiefe
können diese aber nicht mit den Kontak-
ten auf der MIPIM mithalten.
Haumer: Lassen Sie mich noch etwas zur
EXPO REAL anmerken. Es ist faszinierend,
wie sich Österreich als Nabel der Welt
sieht. Wir schaffen es, mit zwei voneinan-
der unabhängigen Messeständen aufzutre-
ten. Berlin und München reicht jeweils ein
gemeinsamer Stand. Österreich legt hier
eine Schrebergartenmentalität an den Tag.
Wir müssen unsere Aktivitäten bündeln
und unsere Wirtschaftskraft im Ausland
zur Geltung bringen. Das ist in Österreich
nicht immer ganz einfach. Oft herrscht die
Stimmung: Ich kämpfe lieber einsam, als
40 FOKUS MÄRZ 2014
die Stärke der österreichischen Wirtschaft
erfolgreich einzusetzen. Das passt auch auf
die Situation in Österreich.
Panis: Wir sind einer der wenigen Dienst-
leister, der seit vielen Jahren auf den
Messen präsent ist. Wir wollen uns den
internationalen Auftraggebern präsen-
tieren. Wir nutzen die Gelegenheit, mit
unseren Kunden ins Gespräch zu kom-
men. Wir suchen den direkten Kontakt
zu den Auftraggebern, Fonds- und As-
setmanagern. Wir diskutieren mit ihnen,
hören ihnen zu, fragen nach ihren Strate-
gien und versuchen auszuloten, wo inves-
tiert wird, wie man gemeinsam etwas tun
kann, wie man unsere Dienstleistungspa-
kete an die jeweiligen Bedürfnisse anpas-
sen kann. Unser Ziel ist es, den anderen
einen Schritt voraus zu sein. Die Frage
ist: Bleibt man Aussteller oder ist man
nur Besucher? Ich glaube aber nicht, dass
sich viel verändern würde, wenn wir nur
Besucher sind.
Stellt sich schlussendlich die Frage: Was
bringt eine Messe?
Haumer: Für mich ist entscheidend: Wie
viele echte Termine habe ich? Wenn ich
nur darauf warte, dass jemand über mei-
nen Messestand stolpert, dann werde ich
nichts Positives davon haben. Wenn ich
mit mehreren Top-Entscheidern zeitöko-
misch in Kontakt treten kann, dann sieht
die Sache ganz anders aus. Ob die Gesprä-
che gut verlaufen, hängt vom Gegenüber
und der Vorbereitung ab.
Panis: Es gibt kaum wissenschaftliche
Untersuchungen über Messeerfolg. Für
mich stellt sich die Frage: Woher kommt
der Drang, alles messen und quantifi-
zieren zu wollen? Früher hat man nicht
nachgedacht. Als Big Player war man auf
den wichtigen Branchenmessen vertre-
ten. Das war einfach Standard. Heute will
man alles messen und benchmarken. Man
muss aber nicht alles messen, was mess-
bar ist.
Haumer: Wie sagte schon Henry Ford:
„Fünfzig Prozent bei der Werbung sind
immer rausgeworfen. Man weiß aber
nicht, welche Hälfte das ist.“ Wir kommen
von jeder Messe mit viel Arbeit zurück.
Panis: Obwohl wir nie sagen können, die-
sen einen Auftrag haben wir bekommen,
weil wir auf der Messe waren. Erst vor
kurzem hat mich ein Kunde angerufen.
Wir hatten einander vor rund eineinhalb
Jahren bei einem Kongress kennenge-
lernt und ein sehr interessantes Gespräch
geführt. Jetzt hat er Bedarf und will uns
an Bord holen. Für jeden Euro, den man
ausgibt, will man zwei zurück. Wir sollten
weniger über die Messbarkeit diskutieren.
Wir sollten vielmehr darüber diskutie-
ren, ob wir das Eine oder das Andere aus
Überzeugung tun oder es bleiben lassen.
Ich kann viel messen. Schauen Sie sich
das Engagement von A1 im Skisport an.
Ich kann messen, wie viele Sekunden
das Logo über die Bildschirme flackert.
Ich kann mir den Opportunitätswert
errechnen. Das ist alles interessant. Ich
kann aber nicht errechnen, „… hätte ich
weniger Marktanteil, würde ich weniger,
und wenn ja, wie viel weniger würde ich
verkaufen, wenn ich dieses Engagement
nicht hätte“.
Haumer: Ob die Messe ein Erfolg war oder
nicht, diskutieren wir auch immer im Ma-
nagementteam. Gibt es Alternativen? Wol-
len wir unser Engagement bei Kongressen
verstärken? Wir wollen uns den interna-
tionalen Auftraggebern präsentieren. Wir
haben auch Ambitionen am deutschen
Markt. Da böte sich eine Beteiligung an ei-
nem Stand einer der deutschen Regionen
an. Wir werden uns ansehen, wie sich das
Messesetting ent wickelt.
MIPIM. Gerhard Haumer, PORREAL
Geschäftsführer und Peter Panis,
PORREAL Sales International & Strategic
Business Development: „Die öffentliche
Hand muss ihre Verantwortung deutli-
cher wahrnehmen.“
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42 FOKUS MÄRZ 2014
Lieber 20 Minuten schlafen als müde arbeiten.
Digitalisierung, Individualisierung, Konsum- und demografischer Wandel – das sind nur einige der
Megatrends unserer Zeit mit massiven Auswirkungen auf die Arbeitswelt. Text Michael Neubauer
Die Arbeit der Zukunft umgibt eine virtuelle Aura
42 FOKUS
Business
BAUHERRENKONGRESS. Wie kann eine
Immobilie Menschen und Organisationen
in ihrer Arbeit, Identität und Kultur un-
terstützen? Dieser Frage gingen die über
200 Besucher des 4. Bauherrenkongresses
von M.O.O.CON in Kooperation mit der
ÖGNI in Linz nach.
DAS KLASSISCHE BÜRO – EIN RELIKT.
„Das klassische Büro ist ein Relikt der In-
dustrialisierung, als Aktenschränke die
Arbeitswelt beherrscht haben“, behaup-
tet Wilhelm Bauer, Leiter des Fraunhofer
Institutes für Arbeitsorganisation. Und:
„Nicht mehr die Menschen kommen zur
Arbeit, sondern die Arbeit kommt zu den
Menschen!“ Ist das bloß Utopie oder be-
reits Realität?
ÜBERALL UND ZU JEDER ZEIT. Die fort-
schreitende Digitalisierung ermöglicht
dem Wissensarbeiter von heute, dass
er theoretisch überall und zu jeder Zeit
arbeiten kann. Gearbeitet wird auch im
Büro, aber nicht nur. Das Wichtigste da-
bei sind intelligente Geräte, Programme,
Applikationen, Verbindungen, etc. Oder
wie es Bauer auf den Punkt bringt: „Die
Arbeit der Zukunft umgibt eine virtuelle
Aura.“ Darüber hinaus wird angesichts der
Tatsache, dass wir länger leben und arbei-
ten, der Ruf nach einer Flexibilisierung
der Arbeitswelt immer lauter. From nine
to five zu arbeiten ist out, denn immer
mehr Menschen wollen sich auch bewusst
um ihre Familien, Interessen und Freun-
de kümmern. Hinzu kommt, dass Arbeit
Spaß machen muss, denn für die nach-
kommende Generation Y spielen Werte
und Anerkennung eine viel entscheiden-
dere Rolle als Geld und Funktionen. Und
gerade in diesem Kontext kommt der phy-
sischen Arbeitsumgebung eine nach wie
vor bedeutende Rolle zu.
PARADEBEISPIEL GOOGLE. Mit seinen
individuellen Büros und den vielfältigen
Austausch-, Pausen- und Rückzugsmög-
lichkeiten in Form von originellen Be-
sprechungsräumen, Rutschen, Spielecken,
Massageräumen etc. bietet Google eine Va-
rianz an Arbeitsmöglichkeiten im Dienste
zweier Ziele: Innovation zu fördern und
Werte zu schaffen. „Es ist der Arbeitgeber,
der dafür sorgen muss, dass es den Mit-
arbeitern gut geht – unabhängig davon,
ob wir von Rutschen im Büro reden oder
nicht“, erklärt der sympathische Jason
Harper, Real Estate Project Executive bei
Google Germany und in dieser Funkti-
on für die Standorte des Internetriesen
von Hamburg bis Nairobi verantwortlich.
Google-Mitarbeiter müssen nicht im Büro
Wilhelm Bauer, Leiter des Fraunhofer Institutes
für Arbeitsorganisation: „Das klassische Büro
ist ein Relikt der Industrialisierung, als Akten-
schränke die Arbeitswelt beherrscht haben.“
Ralf Tometschek, DIE IDENTITÄTER: „Mehr
Harmonie zwischen der Immobilie und der
Unternehmenskultur, zwischen Image und
Identität, zwischen Schein und Sein.“
Jason Harper, Google Germany: „Es ist der
Arbeitgeber, der dafür sorgen muss, dass es
den Mitarbeitern gut geht – unabhängig davon,
ob wir von Rutschen im Büro reden oder nicht.“
FOKUS 43
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arbeiten, aber das Unternehmen schafft
Anreize, damit sie gerne ins Büro kommen.
KREATIVITÄT FÖRDERN. Denn wichtig ist,
dass eine gemeinsame Kultur sowie spon-
tane Begegnungen ermöglicht werden, die
die Kreativität fördern. In ihren Büros dür-
fen die Googler sogar schlafen, denn das
Credo lautet: Lieber 20 Minuten schlafen
als müde arbeiten. Google sucht immer
innerstädtische Standorte und Flächen für
seine Büros, in denen auch die Einrichtung
eigener Kantinen möglich ist. Den Mitar-
beitern ein ausgezeichnetes Essen jeden
Tag zu bieten, gehört nämlich ebenso zur
Philosophie. Eigene Immobilien entwickelt
das Unternehmen noch nicht.
BAUEN NICHT ALS SELBSTZWECK. Wie
sehr passt diese Google-Philosophie zu
anderen Unternehmen? Läuft man nicht
Gefahr, wenn man einfach nur kopiert,
dass die eigene Identität und Kultur eher
verhindert als ermöglicht werden? „Bau-
en ist nicht nur eine Aufgabe von Bau-
abteilungen, sondern hat mit Personal-,
Organisations- und Marketingthemen zu
tun“, gibt auch Karl Friedl, Geschäftsfüh-
rer von M.O.O.CON, zu bedenken. „Wenn
MÄRZ 2014 FOKUS 43
Bauherren nicht über Kultur, Prozesse
und Werte nachdenken, dann ist auch die
Architektur zufällig.“
IM KREIS SITZEN. Oder wie Günther Kar-
ner, Geschäftsführer von Trigon Entwick-
lungsberatung, es formulierte: „In einem
Konferenzraum mit ewig langen Tischen
kann man nicht darüber reden, wie man
optimal zusammenarbeitet. Da waren die
indigenen Völker schon weiter, sie saßen
im Kreis.“ Der Organisationsentwickler
ist überzeugt, dass „Gebäude immer wir-
ken“ – ob positiv oder negativ. Positiv
können sie nur dann wirken, so Karner,
wenn man begreift, dass Gebäude von
Menschen und Organisationen genützt
werden, die keine Maschinen, sondern
ganzheitliche Organismen sind.“ Dabei
stellte er zwei grundlegende Fragen: In-
wiefern nimmt eine Immobilie auf die
drei Ebenen, die den Menschen ausma-
chen – Körper, Geist und Seele – sowie auf
die unterschiedlichen Entwicklungspha-
sen eines Unternehmens Bezug? Karner
ist überzeugt, dass, wenn Unternehmen
für eigene Zwecke bauen, dies ein Prozess
sei, der auch ein begleitendes Change-Ma-
nagement in Unternehmen verlange.
HARMONIE GEFRAGT. Für mehr Harmo-
nie zwischen der Immobilie und der Un-
ternehmenskultur, zwischen Image und
Identität, zwischen Schein und Sein plä-
dierte auch Ralf Tometschek von IDENTI-
TÄTER, der Agentur, die sich auf Internal
und Employer Branding spezialisiert hat.
Wichtig sei dabei, Corporate Architecture
nicht zu einer „Corporate Propaganda“
verkommen zu lassen.
LEBENSZYKLUSORIENTIERUNG. Das
Mitarbeiterengagement aktivieren, die
Attraktivität des Unternehmens im Wett-
streit um die talentiertesten Köpfe erhö-
hen, eine gemeinsame Kultur unterstüt-
zen, die Produktivität steigern, Gewinne
erzielen – ein Gebäude muss ein Unter-
nehmen ganzheitlich unterstützen. Am
Ende des Tages muss sich jede Investition
rechnen. Bedenkt man diese vielfältigen
Ziele, stellt sich die Frage, von welcher
Kosten-Nutzen-Rechnung eigentlich die
Rede ist. – Auf die Frage, was die Wirt-
schaftlichkeit von Immobilien ausmache,
ging Andreas Leuchtenmüller, Geschäfts-
führer von M.O.O.CON Deutschland,
ein. Seine These: Wirtschaftlicher Erfolg
braucht die Lebenszyklusorientierung.
Kurzfristig betrachtet geht es darum, den
täglichen, operativen Bedarf des Kernge-
schäftes zu unterstützen. Langfristig er-
gibt sich ein normativer, strategischer Be-
darf aus der Identität des Unternehmens.
Der Lebenszyklus eines Gebäudes liegt
genau dazwischen, so Leuchtenmüller;
Aufgabe des Corporate Real Estate Ma-
nagements oder Facility Managements
sei es, sich um die Zykluskoordination zu
kümmern.
„In ihren Büros dürfen die Googler sogar schlafen,
denn das Credo lautet: Lieber 20 Minuten schlafen
als müde arbeiten.“
Jason Harper, Google Germany
Günther Karner, Trigon-Geschäftsführer: „An
langen Tischen kann man nicht darüber reden,
wie man optimal zusammenarbeitet. Da waren
die indigenen Völker weiter, sie saßen im Kreis.“
Andreas Leuchtenmüller, Geschäftsführer
von M.O.O.CON Deutschland: „Aufgabe des
Corporate Real Estate Managements ist es,
sich um die Zykluskoordination zu kümmern.“
Karl Friedl , M.O.O.CON Geschäftsführer:
„Wenn Bauherren nicht über Kultur, Prozesse
und Werte nachdenken, dann ist auch die
Architektur zufällig.“
44 FOKUS44 FOKUS MÄRZ 201444 FOKUS
Mit dem Abgabenänderungsgesetzes 2014 wurden zahlreiche Erleichterungen für Firmengründer
wieder zurückgenommen. Durch die neuen Maßnahmen sollen aus Sicht des Gesetzgebers prog-
nostizierte Steuerausfälle (Körperschaftsteuer, Kapitalertragsteuer) vermieden werden.
„GmbH neu“ Reform von der Reform
DIE ÖSTERREICHISCHE „MINI“-GMBH SEIT 1. JULI 2013
GEBÜHRENSENKUNGEN. Der österrei-
chische Gesetzgeber wollte mit dem Gesell-
schaftsrechts-Änderungsgesetz 2013 (Ges-
RÄG 2013), welches am 1. Juli 2013 in Kraft
getreten ist, die österreichische GmbH für
Gründer attraktiver gestalten und diese
im europäischen Wettbewerb stärken. Ziel
dieser Reform war es, Unternehmern die
Gründung von GmbHs zu erleichtern.
RUNTER UND …. Mit dem GesRÄG
2013 wurde das Mindeststammkapi-
tal einer GmbH von 35.000 Euro auf
10.000 Euro herabgesenkt. Die Kos-
ten für die Gründung einer GmbH
(insbesondere Rechtsanwalts- und
Notariatskosten), die wiederum von
der Höhe des Stammkapitals abhängig
sind, wurden in Folge dessen ebenfalls
reduziert. Ebenso wurde damit die
Mindestkörperschaftssteuer von 1.750
Euro auf 500 Euro pro Jahr gesenkt.
Ferner sollen GmbHs, die vor dem
1. Juli 2013 gegründet wurden, eine
Kapitalherabsetzung bis zum neuen
Mindeststammkapital von 10.000 Euro
vornehmen können.
… RAUF. Aus steuerrechtlichen Erwä-
gungen hat der Gesetzgeber die GmbH-
Reform jedoch nunmehr im Rahmen
des Abgabenänderungsgesetzes 2014
(AbgÄG 2014) wieder teilweise rück-
gängig gemacht. Durch die neuen
Maßnahmen sollen aus Sicht des Ge-
setzgebers prognostizierte Steueraus-
fälle (Körperschaftsteuer, Kapitaler-
tragsteuer) vermieden werden.
Am 24. Februar 2014 hat der National-
rat das AbgÄG 2014 beschlossen, wel-
ches unter anderem vorsieht, dass das
Mindeststammkapital für eine GmbH
wieder auf 35.000 Euro hinaufgesetzt
wird und davon mindestens die Hälfte,
künftig also wieder 17.500 Euro, in bar
auf das Stammkapital zu leisten ist.
ÜBERGANGSREGELUNG. Damit die
GmbH-Gründung aber, insbesondere
auch für Jungunternehmer, weiterhin
attraktiv bleibt, ist es in der – auf ma-
ximal zehn Jahre befristeten – Anfangs-
phase der unternehmerischen Tätigkeit
möglich, durch entsprechende Regelun-
gen im Gesellschaftsvertrag Erleichte-
rungen hinsichtlich des auf die Stamm-
einlagen mindestens einzuzahlenden
Wirtschaft & Finanzen
FOKUS 45
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Ganzg
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MÄRZ 2014 FOKUS 45
Mag. Ronald Frankl
Mag. Ronald Frankl ist Rechtsanwalt,
Head of Corporate, M&A und Capital
Markets und Partner bei Lansky, Ganzger
& Partner Rechtsanwälte GmbH.
Mag. Viktoria Jevtic
Mag. Viktoria Jevtic ist Rechtsanwaltsan-
wärterin und Teil des Corporate Teams bei
Lansky, Ganzger & Partner Rechtsanwälte
GmbH.
Lansky, Ganzger & Partner
Rechtsanwälte GmbH
Biberstraße 5, A-1010 Wien
www.lansky.at
KONTAKT
Betrags und der Verpfl ichtung zur Zah-
lung weiterer Beträge auf die Stammein-
lagen in Anspruch zu nehmen, und zwar:
GRÜNDUNGSPRIVILEGIEN. Nach der
neuen Bestimmung des § 10b GmbHG
kann im Rahmen einer GmbH Grün-
dung eine Gründungsprivilegierung in
Anspruch genommen werden. Diese
Gründungsprivilegierung sieht vor, dass
zwar das Stammkapital der Gesellschaft
mindestens 35.000 Euro beträgt, der
Gesellschafter allerdings eine sogenann-
te gründungsprivilegierte Stammeinla-
ge in der Höhe von mindestens 10.000
Euro übernehmen kann. In diesem Fall
ist es ausreichend, wenn zunächst – statt
der sonst im Regelfall vorgeschriebenen
17.500 Euro – nur ein Betrag von 5.000
Euro in bar aufgebracht wird. Diese Be-
stimmungen können nicht nachträglich
durch eine Änderung des Gesellschafts-
vertrages eingefügt werden, sondern
müssen schon in der ursprünglichen
Fassung dieses Vertrages enthalten sein.
Ferner ist es möglich, das wirtschaftliche
Risiko der Gesellschafter auf insgesamt
10.000 Euro zu begrenzen. Die Gesell-
schafter sind zur Leistung zusätzlicher
Beträge auf die übernommenen Stamm-
einlagen nur insoweit verpfl ichtet, als
die schon erfolgten Einzahlungen hinter
den gründungsprivilegierten Stamm-
einlagen zurückbleiben. Das bedeutet:
Betragen die gründungsprivilegierten
Stammeinlagen in Summe 10.000 Euro
und haben die Gesellschafter darauf be-
reits 5.000 Euro geleistet, besteht nur
eine Verpfl ichtung zur Einzahlung wei-
terer 5.000 Euro.
INS FIRMENBUCH. Die Inanspruchnah-
me der Gründungsprivilegierung nach
§ 10b GmbHG ist ebenso wie die Höhe der
für die einzelnen Gesellschafter festge-
setzten gründungsprivilegierten Stamm-
einlagen im Firmenbuch einzutragen.
MAXIMAL ZEHN JAHRE. Da die Grün-
dungsprivilegien nach spätestens zehn
Jahren wegfallen, sind die Gesellschaf-
ter dazu verhalten, innerhalb dieses
Zeitraums die von ihnen geleisteten
Einlagen auf das gesetzliche Mindest-
maß zu erhöhen. Sobald dieser Min-
desteinzahlungsgrad erreicht wurde,
kann die Gründungsprivilegierung
durch eine Änderung des Gesellschafts-
vertrages auch vorzeitig beendet wer-
den; ansonsten endet sie jedenfalls
zehn Jahre nach der Eintragung der
betreff enden GmbH im Firmenbuch.
Auf Gesellschaften, die vor dem 1. März
2014 zur Eintragung in das Firmenbuch
angemeldet wurden, sollen zwar § 6 Abs.
1 und § 10 Abs. 1 in der Fassung des Ges-
RÄG 2013 weiter angewendet werden;
allerdings dürfen Gesellschaften, die
aufgrund des GesRÄG 2013 mit einem
geringeren Stammkapital gegründet
worden sind, ihr geringeres Stammka-
pital nur mehr für maximal zehn Jahre
beibehalten. Spätestens zum 1. März
2024 müssen sie eine Kapitalerhöhung
durchführen. Allerdings sollen Gesell-
schaften, deren Stammkapital weniger
als 35.000 Euro beträgt, bei der Anmel-
dung der obligatorisch durchzuführen-
den Kapitalerhöhung zum Firmenbuch
von der Eintragungsgebühr befreit sein.
Das AbgÄG 2014 ist mit 1. März 2014 in
Kraft getreten.
46 FOKUS46 FOKUS MÄRZ 201446 FOKUS
Wirtschaft & Finanzen
KEINE STIMMRECHT. Das Genussrecht
berechtigt zu einem gewissen Anteil am
Reingewinn bzw. auch am Liquidationser-
lös eines Unternehmens zu partizipieren.
Das Genussrecht wird im so genannten
Genussschein verbrieft und beinhaltet we-
der ein Stimmrecht noch sonstige Rechte
am Unternehmen. Laut Börse Frankfurt
sind Genussscheine eine Anlagemischform
aus Aktie und Anleihe. Die Gewinnbeteili-
gungspapiere garantieren Vermögensrech-
te, verschaffen aber keine Stimmrechte.
Für Genussscheine gibt es keine vom Ge-
setzgeber oder von den Börsen festge-
legten Standards. Jedes Detail kann vom
Wertpapiere individualisieren
ZWISCHEN AKTIE UND ANLEIHE
Ein Genusschein beteiligt den Anleger am Reingewinn bzw. am Liquidationserlös eines Unternehmens.
Er beinhaltet aber weder Stimmrecht noch sonstige Rechte. Text: Gerhard Gangelberger
Emittenten ganz individuell seinen per-
sönlichen Finanzierungsbedürfnissen an-
gepasst werden. Laut Börse Stuttgart sind
Genussscheine an einer Börse handelbare
Wertpapiere, meist Inhaberpapiere, die auf
Grund ihrer Konstruktion eine Zwischen-
stellung zwischen Aktien und Anleihen
einnehmen und ein Genussrecht in Form
einer jährlichen Ausschüttung aus dem Bi-
lanzgewinn des Emittenten verbriefen. Die
Rückzahlung eines Genussscheins erfolgt
zum Nennwert.
DER UNTERSCHIED MACHT’S. – Zur
Abgrenzung, um Missverständnisse zu
vermeiden, soll noch der Genussschein
im Sinne des Beteiligungsfondsgesetzes
erwähnt werden. Der Genussschein nach
dem Beteiligungsfondsgesetz (BFG) wur-
de 1982 eingeführt, um die Eigenkapi-
talbasis von Klein- und Mittelbetrieben
in Österreich zu stärken. Er verbrieft
einen aliquoten Teil an den Jahresüber-
schüssen eines Beteiligungsfonds. An-
ders als der normale Investmentfonds
steht der nach dem BFG gegründete
Fonds jedoch im Besitz der Fondsgesell-
schaft. Die Fondgesellschaft investiert
das von den Anlegern erhaltene Kapital
in mindestens zehnjährige Beteiligun-
FOKUS 47
Fo
tos S
hutt
ers
tock
MÄRZ 2014 FOKUS 47
(AktG), im Unternehmensgesetzbuch
(UGB), im Depotgesetz (DepG), im Straf-
gesetzbuch (Stgb) und im Börsegesetz
(BörseG) erwähnt. Der Gesetzgeber setzt
also die Kenntnis ihrer Bedeutung vor-
aus.
GENUSSRECHTE ALS GLÄUBIGER-
RECHTE. Das Genussrecht ist ein so
genanntes Dauerschuldverhältnis. Sein
Um fang ist nicht im Gesetz geregelt.
Deshalb unterliegt die genaue Ausge-
staltung der Privatautonomie. Da es sich
bei Genussrechten um Gläubigerrechte
handelt, hat der Inhaber am Ende der
Laufzeit einen Anspruch auf Rückzah-
lung des Kapitals zum Nennwert. Im
Gegensatz zu einem Aktionär besitzt
der Genussscheininhaber kein Stimm-
recht und ebenso kein Mitwirkungsrecht
in Form einer Teilnahme an Hauptver-
sammlungen oder Gesellschafterver-
sammlungen. Da der Käufer des Genuss-
scheines rechtlich gesehen ein Gläubiger
des emittierenden Unternehmens ist, ist
das Genusskapital grundsätzlich rechtli-
ches Fremdkapital. Aus wirtschaftlicher
Sicht kann der Genussschein aber so aus-
gestaltet sein, dass es sich um Eigenka-
pital handelt. Aus diesem Grund lassen
sich Genussscheine nicht eindeutig dem
Eigen- oder Fremdkapital zuordnen und
werden häufig als Zwitter, Hybrid- oder
Mezzaninkapital bezeichnet.
GENUSSSCHEINE ALS RECHTSFORM-
NEUTRALE WERTPAPIERE. Genuss-
scheine gehören zu den rechtsformneu-
tralen Wertpapieren, daher stellen sie
anders als Aktien keine Ansprüche an die
Rechtsform eines Unternehmens. Da-
durch ist es neben der Aktiengesellschaft
auch der GmbH, der OG, der KG, den
Genossenschaften und Einzelunterneh-
mern erlaubt, Genussscheine zu emittie-
ren. Der Börsengang rentiert sich nur für
große Kapitalgesellschaften, da er zeit-
aufwendig und teuer ist. Daher sind in
der Praxis die Emittenten börsenotierter
Genussscheine Aktiengesellschaften. Die
Gewährung von Genussrechten bedarf
eines Beschlusses der Hauptversamm-
lung der AG mit einer Mehrheit von drei
„An der Börse war
der Genussschein der
Suezkanal-Gesellschaft
ein voller Erfolg.“
gen an heimischen Unternehmen und
leitet die Erträge an die Genussschein-
inhaber weiter. Anfangs gab es für die
Zeichner steuerliche Anreize, diese sind
jedoch 1988 aufgehoben worden, wo-
durch der Genussschein nach BFG heute
faktisch keine Bedeutung mehr hat. Da-
her ist in diesem Artikel nur mehr von
den Genussscheinen einzelner Unter-
nehmen die Rede. Auch hier lassen
sich unterschiedliche Genussschein-Ty-
pen unterscheiden. Nach der Laufzeit
unterscheidet man Genussscheine mit
fester und mit unbegrenzter Laufzeit.
Nach der Ausschüttung teilt man die
Genussscheine in solche mit fester Aus-
schüttung, in solche mit erfolgsabhän-
giger Gewinnbeteiligung mit oder ohne
Mindestverzinsung, und in Genussschei-
ne mit variabler Verzinsung, so genannte
Floater, ein. In seltenen Fällen sind Ge-
nussscheine mit Options- oder Wand-
lungsrecht ausgestattet.
GESCHICHTE. Genussscheine haben
eine lange Tradition. Die heute be-
kannten Genussscheine entstanden im
Frankreich des 19. Jahrhunderts, wo
Ferdinand de Lesseps eine Möglichkeit
suchte, den Bau des Suezkanals zu fi-
nanzieren. An der Börse war der Genuss-
schein der Suezkanal-Gesellschaft ein
voller Erfolg. In Österreich und Deutsch-
land wurden die ersten Genussscheine
von Eisenbahngesellschaften ausgege-
ben, um die Errichtung des Schienennet-
zes zu finanzieren. Im Deutschen Reich
wurden auch Wirtschaftsprojekte in den
Kolonien durch die Ausgabe von Genuss-
scheinen finanziert. So findet sich im
Orac-Rechtsskriptum „Wertpapierrecht“
die Abbildung eines Genussscheines aus
dem Jahr 1898 einer „Gesellschaft Süd-
Kamerun“ mit Sitz in Hamburg.
RECHTLICHE GRUNDLAGEN. Bei Ge-
nussscheinen, auch Partizipationsschei-
ne, Kapitalanteilsscheine oder Gewinn-
scheine genannt, handelt es sich um
gesetzlich nicht definierte Wertpapiere.
Ebenso fehlt weiterhin eine gesetzliche
Definition des Genussrechtes. Allerdings
werden beide Begriffe im Aktiengesetz
Viertel des vertretenen Grundkapitals. Letztere Bestimmung
kann aber durch die Satzung der AG abbedungen werden.
CHANCEN. Für das emittierende Unternehmen besteht bei
der Ausgestaltung von Genussscheinen große Flexibilität, da
dieses Anlageinstrument kaum durch gesetzliche Vorschriften
eingeengt wird. Die Ausstattungsmerkmale von Genussschein-
emissionen sind in den jeweiligen Genussscheinbedingungen zu
finden. Bei erfahreneren Anlegern und Investoren gilt der Ge-
nussschein häufig als Geheimtipp, weil sich dadurch individuelle
Wertpapiere konstruieren lassen. So hat die Erste Group Bank
AG ein Turbo-Zertifikat auf Roche Genussscheine aufgelegt.
Als Entgelt für die Teilnahme am Unternehmensrisiko bieten
Genussscheine dem Anleger hohe Renditen. Diese setzen sich
aus Ausschüttungsgewinnen und Kursgewinnen zusammen. Ge-
nussscheine berechtigen den Inhaber nach den beschriebenen
Genussscheinbedingungen zum Bezug der regelmäßigen Aus-
schüttung. Kursgewinne realisiert der Anleger, wenn er während
der Laufzeit zu einem Kurs unter 100 Prozent kauft und bis zur
Fälligkeit wartet, bei der eine Rückzahlung zu 100 Prozent voll-
zogen wird, oder wenn er während der Laufzeit zu einem höhe-
ren Kurs als dem Kaufkurs verkauft.
RISIKEN. Dem stehen verschiedene Risiken gegenüber. Bo-
nitäts- und Marktrisiko bedeutet, dass die Bonität des Emit-
tenten ein wesentliches Kriterium bei der Anlage in Genuss-
scheine ist. Verschlechtert sie sich, sind Kurseinbußen nahezu
zwangsläufig die Folge. Ausschüttungsrisiko besagt, dass die
Ausschüttung von Genussscheinen an die Gewinnsituation
des Emittenten gebunden ist. Bei einem Verlust fällt somit
die Ausschüttung aus. Allerdings ist bei späteren Gewinnen
ein Nachzahlungsanspruch möglich. Rückzahlungs- und Haf-
tungsrisiko bedeutet, dass Verluste beim Emittenten bei ent-
sprechender Gestaltung des Genussscheins auch zu einer Aus-
setzung oder Reduzierung der Rückzahlung führen können.
Der Kapitaleinsatz wird erst dann zurückgezahlt, wenn alle an-
deren Gläubigeransprüche befriedigt wurden. Liquiditätsrisiko
besagt, dass das Emissionsvolumen bei Genussscheinemissio-
nen deutlich geringer als bei Anleihen ist. Oft werden Engage-
ments auch auf Endfälligkeit ausgerichtet, so dass nur ein Teil
des Emissionsvolumens dem Börsenhandel zur Verfügung steht,
mit den entsprechenden Folgen für die Marktliquidität.
GENUSSSCHEINE FÜR KLEIN- UND MITTELBETRIEBE. Tra-
ditionell wurden Genussscheine von großen Aktiengesellschaf-
ten ausgegeben. Wegen der weitreichenden Gestaltungsfreiheit
darf auch in Naturalien ausbezahlt werden. 1994 war das Sybil-
le Kuntz Weingut in Lieser am Mittellauf der Mosel das erste
Weingut, das Genussscheine an seine Kunden ausgegeben hat.
Finanziert wird der Ankauf weiterer Weingärten, ausgeschüttet
wird ausschließlich in Wein. Die Confiserie Burg Lauenstein in
Ludwigsstadt lässt die Anleger zwischen Geld und Naturalien –
bei höherer Verzinsung – wählen: Hier gilt Genuss im doppelten
Sinne. Da in Österreich Angebote, die sich an weniger als 150
natürliche oder juristische Personen pro EWR-Vertragsstaat
richten, von der Prospektpflicht ausgenommen sind, bieten sich
dabei viele Möglichkeiten.
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50 FOKUS MÄRZ 2014
Nicht nur für Feinschmecker
Wollen Sie Ihrer Familie oder den Freunden tolle Schmankerln vorsetzen? Oder wollen Sie sich
etwas Gesundes im Büro zubereiten? Die passende Küche gehört auf jeden Fall dazu.
Text Gabriella Mühlbauer
Küchengeheimnisse
50 FOKUS
Living & Lifestyle
LEBENSMITTELPUNKT. Seit Jahrhun-
derten ist die Küche das Herz eines je-
des Hauses und Mittelpunkt unseres
Lebens – sei es nun frühmorgens, um
den ersten Kaffee zuzubereiten, oder
in der Nacht, um heimlich zum Kühl-
schrank zu schleichen. Aber nicht nur
daheim, sondern auch am Arbeitsplatz
und in der Gastronomie stehen Küchen
immer mehr im Fokus. War eine Küche
vor wenigen Jahren im besten Fall ein
Arbeitsraum, in dem Nahrungsmit-
tel verarbeitet wurden, hat sich das
mittlerweile grundlegend geändert. So
übertreffen sich heutzutage Designer,
aus der schlichten Küche einen High-
Tech-Wohnraum zu gestalten, in dem
man plaudern, essen, Freunde emp-
fangen kann – kurzum, einen Raum
zu kreieren, in dem das tägliche Leben
stattfindet. So ist es kein Wunder, dass
kaum eine neu erbaute Wohnung eine
geschlossene Küche hat, denn das Er-
lebnis des Kochens soll nicht mehr nur
auf den Koch reduziert werden, sondern
auch für die Gäste zum Event werden.
Immer wichtiger ist der Hang zur Indi-
vidualität – die Küche von der Stange ist
immer weniger gefragt.
PURISTISCH. Auch heuer sind die griff-
losen Küchen im geradlinigen, etwas
puristisch wirkenden Design en vogue.
Wer diesen Stil jedoch nicht mag und
lieber Shabby-Chic-mäßig kocht, der
liegt jedoch auch nicht falsch, denn
„Eine gute Küche ist
das Fundament
allen Glücks.“
Auguste Escoffier (1846 – 1935)
Steininger
FOKUS 51MÄRZ 2014 FOKUS 51
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Innovativ. Die Modulküche von steininger.
designers feiert auf der Wohnen & Interieur
2014 in Wien ihre Premiere. Die vier
Bausteine der Modulküche sind genormt
und bilden zusammen eine funktionsfähige
Küche, können aber auch einzeln geordert
werden. Drei Materialoptionen – Beton,
Stein und Keramik – bieten unterschiedliche
Anmutungen und Kombinationsvarianten.
Steininger
52 FOKUS
Immobilien
FOKUS Round Table
Der Lack ist abBeim 1. FOKUS Round Table trafen einander Schwergewichte
der oberösterreichischen Immobilienwirtschaft und, wie konnte
es anders sein, der Immobilienmarkt stand im Mittelpunkt. Auch
wenn es der Branche auf den ersten Blick (noch) gut geht – die kri-
tischen Stimmen mehren sich. Text Michael T. Landschau
MÄRZ 2014
trendy ist mittlerweile das, was gefällt.
Hauptsache, die Qualität der Möbel und
der Geräte stimmt. Farbmäßig kann
man sagen, dass das klassische Weiß
niemals unmodern wird. Und das ist
kein Wunder, denn Weiß lässt einen
unwahrscheinlich interessanten Farb-
und auch Materialmix zu. Neu sind
etwa Akzentfarben in Maisgelb, Oliv-
grün und Mohnrot, die Lebhaftigkeit in
jede Küche bringen. Nach wir vor sind
auch Fronten in Holz- und Naturtönen
beliebt. Besonders auffällig gemaserte
Hölzer wie dunkle Eiche und Olive, Bu-
che und Kernbuche oder amerikanisches
Nussholz werden gerne verwendet, aber
auch Glas ist weiter im Vormarsch – ge-
nauso wie Metall.
IN SACHEN HERD. Immer öfter kom-
men anstatt der üblichen Gas- oder
Elektroherde Induktionsfelder zum Ein-
satz, die besonders schnell aufheizen.
Die Töpfe können frei platziert werden
und der Herd schaltet sich automatisch
ab, wenn der Topf nicht mehr da ist. Ge-
sundes Kochen setzt sich immer mehr
durch und der wahre Trendsetter setzt
dabei auf den Multidampfgarer, der die
Nahrung gesund und schonend gart Mie
le
2014. Kika hat auch heuer wieder tolle Küchen für jeden Zweck im Programm. Die Modelle TRAUM-Lanzarote, VONDERSTEDT-Fara und
VONDERSTEDT-Lavis überzeugen mit ihren trendigen Einzelheiten und dem tollen Preis-Leistungs-Verhältnis.
Induktionsherde sind aus
heutigen Küchen fast nicht
mehr wegzudenken.
FOKUS 53MÄRZ 2014
und Vitamine erhält. Grill-Fans kom-
men auch indoor voll auf ihre Rechnung
– und zwar mit dem „Teppan Yaki“. Die
glatte Fläche des japanischen Edelstahl-
grills wird durch Induktionstechnologie
beheizt und eignet sich zur Zubereitung
von Gemüse, Fleisch, Fisch und sogar
Süßspeisen. In den Kühlschränken sor-
gen Null-Grad-Fächer für längere Halt-
barkeit, und aus den top-modernen
Heißwasser-Küchenarmaturen kommt
auf Wunsch sogar kochendes Wasser.
Modernstes Hightech bei neuen Kü-
chengeräten erleichtert die Arbeit und
schafft so mehr Freizeit. So kann etwa
ein digitaler Herd oder Kühlschrank
selbstständig Rezepte aus dem Internet
herunterladen und bei Bedarf die Vorräte
prüfen und auch online bestellen.
MÖBEL ZUM WOHLFÜHLEN. Klapp-
stühle und Minitische in der Küche wa-
ren einmal. Der Trend geht zu immer
schickeren Küchenmöbeln. Mittlerweile
werden sogar Küchenzeilen angeboten,
die in Sitzecken enden und auch Desi-
gnerstühle findet man immer öfter in
diesem Raum. Kurzum – die typische
Küchenoptik, in der herumstehende
Geräte das Erscheinungsbild stören,
verschwindet immer mehr. Die Geräte
wandern hinter Rollos und Klappen,
und auch die typische Dreiteilungs-Op-
tik aus Oberschrank, Fliesen und Unter-
schrank gehört längst zum alten Eisen.
So werden Regale und Schränke gerne
direkt auf die Küchenplatte aufgesetzt
und Elektrogeräte verschwinden per
Knopfdruck hinter Lamellenrollos. Neu
sind die so genannten Downdraft-Hau-
ben – Dunstabzugshauben auf Kochin-
seln, die nach Gebrauch in der Arbeits-
platte versenkt werden können.
SERVICE IST DAS UM UND AUF. Vorsor-
gewohnungen als Investment erfreuen
sich nach wie vor steigender Beliebtheit.
Um diese Wohnungen jedoch ertragreich
vermieten zu können, muss besonders
auf die Küche ein Augenmerk gelegt wer-
den. Billige Geräte und Küchenmöbel
rechnen sich nicht, denn sie verschlei-
ßen zu schnell, da ihre Qualität nicht
hochwertig ist, und auch im Design las-
sen sie zu wünschen übrig. Da die Küche
im Mietvertrag inkludiert ist, muss der
Vermieter auch für deren Funktion ge-
radestehen, was eine dementsprechende
Qualität erfordert. Dazu meint Mag. An-
dreas Roth, Geschäftsführer der Dostal
„In Hotels und
Gastronomiebetrieben
herrschen beson-
dere Verhältnisse.
Küchen werden im
Objektbereich immer
funktioneller.“
DI Martin Cserni von CSERNI live in
Vienna ist ein Fachmann punkto
Büros und Gastronomie.
54 FOKUS MÄRZ 2014
Innenarchitektur: „Wir arbeiten im Ob-
jekt seit Jahren mit Geräten von Miele.
Die Gründe sind so einfach wie beste-
chend: Der Endkunde kennt, schätzt und
vertraut der Marke und ein Imagegewinn
für die ganze Immobilie ist somit inklu-
diert. Mindestens genauso wichtig ist die
tatsächlich deutlich bessere Qualität der
Geräte und das Miele Service-Angebot.
Ein kaputtes Gerät einer anderen Marke
in einer Mietwohnung verursacht bis zu
seinem Austausch Personal- & Verwal-
tungskosten von 200 bis 300 Euro – wir
haben es durchgerechnet. Die Kosten für
das neue Gerät und mögliche Mietminde-
rungen sind dabei noch nicht berücksich-
SieMatic
Neuheiten. SieMatic überzeugen mit ihrer
hochwertigen Aluminium-Inneneinrichtung
sowie perfektionierten Furnierabwicklung.
Damit entspricht SieMatic dem Trend zu
Natur- und Holzoberflächen und schafft
eine wohnliche Atmosphäre
Reichten früher eine Abwasch, ein Mik-
rowellenherd und eine Kaff eemaschine,
liegt es derzeit im Trend, schnell die eine
oder andere kleine Mahlzeit im Büro zu-
zubereiten und nicht die Kantine oder den
nächsten Fastfood-Laden aufzusuchen. In
Hotels und Gastronomiebetrieben herr-
schen besondere Verhältnisse. DI Martin
Cserni von CSERNI live in Vienna ist ein
Fachmann in Sachen Büros und Gastro-
nomie. Er weiß, dass Küchen im Objekt-
bereich immer funktioneller werden und
meint dazu: „Speziell in Hotels lässt sich
die Logistik in der Küche nicht aufhalten.
So übernimmt die professionelle Gastro-
küche auch viel Entwicklungsarbeit für
Anforderungen an Materialien und Ge-
räte, die in Folge auch auf die Küchen im
Privatbereich Einfl uss nehmen. Natürlich
werden im Gastronomieküchenbereich
aufgrund der Belastung spezielle Her-
steller für Gastronomieausstattung her-
angezogen, die im privaten Bereich nicht
zum Einsatz kommen. Bei Büroküchen
hingegen spielen neben der Funktiona-
lität auch die Optik und das Design eine
entscheidende Rolle. Nahezu alle Mate-
rialien können miteinander kombiniert
und eingesetzt werden. Von Edelstahl,
Naturstein, Corian, Glas sowie Holz- und
Lackoberfl ächen bis hin zu den verschie-
densten Sondermaterialien. In der Gas-
tronomie liegt das Augenmerk nach wie
vor auf der Funktionalität und den Hygi-
eneansprüchen. Aus diesem Grund wird
hier auch verstärkt Niromaterial für die
gesamte Ausstattung verwendet.“
„Ich arbeite seit Jahren
mit Geräten von Miele.
Der Endkunde kennt,
schätzt und vertraut
der Marke und ein
Imagegewinn für die
ganze Immobilie ist
somit inkludiert.“
Mag. Andreas Roth, Geschäftsführer
der DOSTAL Innenarchitektur
tigt. Unser Fullservicepaket mit Miele
bietet hier Abhilfe und hält dieses Th ema
von der Hausverwaltung fern.“
KEIN 08/15. Auch die Grundausstattung
ist wichtig – „Sie hängt jedoch sowohl
von der Budgetvorgabe als auch dem
Objektimage ab“, so Roth. „Aber selbst
im ‚günstigen‘ Bereich hat in den letzten
Jahren ein Sinneswandel bei allen Be-
teiligten stattgefunden. Auch hier wird
inzwischen Wert auf Design & Qualität
gelegt. Die Zeiten der 08/15-Küchenzei-
le sind vorbei. Das wirkt sich natürlich
auch auf den Preis aus. Werden gewisse
Mindeststandards nicht unterschritten,
sollten durchschnittlich 4.500 Euro als
Einstieg budgetiert werden – inklusive
Montage, Miele-Geräten und 5-Jahre-
Garantie auf die Küche. Zumindest aber
sind Backofen, Kochfeld, Dunstabzug
und Kühlschrank sowie Ladeneinteilun-
gen, Steckdosen, Licht, Müllsystem und
Spüle inkludiert. Der Geschirrspüler
bleibt auch mal gerne weg bzw. kann spä-
ter auch vom Nutzer selbst ergänzt wer-
den. Dafür gibt es durchaus gute Gründe
und Lösungen. Beim Kühlschrank wird
immer öfter ein größeres Gerät statt der
üblichen 88-Zentimeter-Geräte verwen-
det.“
GASTRONOMIE & OFFICE. Küchen im
Offi ce oder am Arbeitsplatz werden immer
gefi nkelter und unterscheiden sich hin-
sichtlich Qualität immer weniger von den
Modellen, die daheim bevorzugt werden.
56 FOKUS MÄRZ 2014
DAS IST MEINE KLEINE WELT
Kleingärten optimal genutztWien gilt als grüne Stadt und das liegt nicht zuletzt auch daran, dass es eine ganze Reihe von Klein-
gartenanlagen gibt, die den Stadtbewohnern die „Flucht ins Grüne“ in allernächster Nähe erlauben.
Text Margot Dimi
56 FOKUS
Living & Lifestyle
WAS SIND KLEINGÄRTEN? Die städ-
tischen Kleingartenanlagen in Wien sind
an einen Generalpächter verpachtet, der
die einzelnen Gärten wiederum an Einzel-
personen unterverpachtet. Diese Unter-
verpachtverträge laufen auf unbestimmte
Zeit. Das Kleingartenreferat ist zuständig
für Verwaltungsaufgaben und Adminis-
tration. Wie kommt man nun zu so einem
Stück Grünfläche?
AUFNAHMESTOPP. Bei bestehenden An-
lagen muss man darauf hoffen, dass ein
Kleingarten frei wird. Doch man braucht
dazu wirklich Glück und Geduld – vor allem
Geduld. Denn unter vier, fünf Jahren War-
tezeit ist kein Garten zu haben. So werden
beim Kleingartenverein Am Ameisbach in
Wien 14 derzeit keine Anmeldungen ent-
gegengenommen. Bei anderen Vereinen
sieht es nicht viel besser aus: Die Warte-
listen sind lang. Die Zeit könnte man aber
nutzen, um sich ausreichend mit Kapital zu
versorgen. Denn ein Garten mit einem al-
ten Holzhaus schlägt sich mit rund 20.000
Euro zu Buche. Bei einem Neubau ist mit
Kosten von rund 180.000 Euro zu rechnen,
schreibt der Kleingartenverein „Zukunft“
auf der Schmelz auf seiner Homepage.
KONTAKT AUFNEHMEN. Sinnvoll ist es
auf jeden Fall, das Gespräch mit der Ver-
FOKUS 57
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MÄRZ 2014 FOKUS 57
einsleitung des anvisierten Kleingarten-
vereins zu suchen. Die Sprechstunden sind
üblicherweise am Eingang der Anlage oder
direkt beim Vereinshaus ersichtlich. Einen
Überblick über die bestehenden und ge-
planten Kleingartenanlagen findet man am
bequemsten via Internet auf der Webseite
des Zentralverbandes der Kleingärtner
Österreichs (kleingaertner.at).
ALS VEREIN ORGANISIERT. Wiens Klein-
gärten sind als Vereine strukturiert und
man tut gut daran, sich die Statuten in
aller Ruhe zu Gemüte zu führen, bevor
man sich bewirbt oder – sollte man schon
glücklicher Besitzer eines Kleingartens sein
– bevor man sich zu Umbaumaßnahmen
entschließt. Es gibt nämlich ganz genaue
Vorschriften, was in so einem Garten er-
laubt ist und was nicht. Die Mindestgröße
eines Kleingartens liegt bei 250 m2, das
heißt, dass man ziemlich nahe am Nach-
barn agiert. Entsprechend rücksichtsvolles
Verhalten wird also vorausgesetzt bezie-
hungsweise vorgeschrieben.
GANZJÄHRIG IM KLEINGARTEN LE-
BEN? Inzwischen ist es in manchen An-
lagen erlaubt, ein Kleingartenhaus ganz-
jährig zu nutzen. Das war nicht immer so,
deshalb ist die winterfeste Ausstattung
eines älteren Kleingartenhauses nicht un-
bedingt vorauszusetzen. Neubauten müs-
sen wie jedes andere Bauwerk in Österreich
auch baugenehmigt werden. Allerdings
gibt es bei Kleingartenhäusern eine maxi-
mal erlaubte Grundfläche und Kubatur. Je
nach Widmung der Kleingartenfläche darf
die bebaute Fläche nicht mehr als 35 Qua-
dratmeter (wenn ganzjähriges Bewohnen
untersagt ist) bzw. nicht mehr als 50 Qua-
dratmeter (wenn ganzjähriges Bewohnen
erlaubt ist) betragen. Weiters darf nicht
mehr als 25 Prozent der Gartenfläche ver-
baut werden. Nebengebäude sind übrigens
in die bebaute Fläche einzuberechnen und
wer von der Garage im Kleingarten träumt,
darf gleich wieder aufwachen. Autos dürfen
nur auf dafür vorgesehenen Parkflächen
abgestellt werden, das Häuschen im Grü-
nen ist nur per pedes zu erreichen. Die Ge-
samtkubatur eines Kleingartenhauses darf
160 Kubikmeter nicht überschreiten und
der höchstliegende Abschluss darf nicht
mehr als 5 m über dem Gelände liegen. Ein
Klein-Manhattan will man aus verständ-
lichen Gründen nicht befördern. Wer das
Häuschen also ganzjährig nutzen möchte,
muss viel Energie in die Planung stecken,
sich möglicherweise von bisher gewohnter
Lebensweise verabschieden und in Reduk-
tion üben.
GROSSES ANGEBOT. Es gibt aber längst
Architekturbüros und auch Fertighausher-
steller, die sich auf die Klientel der Klein-
gärtner spezialisiert haben und wissen,
wie man das Optimum aus kleinsten Ge-
bäuden rausholen kann. Immerhin hat es
den Vorteil, dass ein kleines Haus auch mit
kleineren Erstellungs- und Haltungskosten
verknüpft ist.
DAS KLEINE HAUS. Einige Fertighausan-
bieter haben spezielle Hausytpen im Ange-
bot. Ab 80.000 Euro geht’s los. Nach oben
hin sind keine Grenzen gesetzt. „Für ein
schlüsselfertiges Haus muss man mit Kos-
ten von rund 140.000 Euro rechnen. Eine
Ausführung mit Unterbau, Fundament
und Keller gibt es um rund 250.000 Euro“,
so die Experten bei Adam Fertighaus. Kann
das Grundstück nicht durch einen Kran er-
reicht werden, wird der Aufbau des Hauses
kompliziert. Denn dann müssen die Ein-
zelteile mit einem Handkarren durch die
schmalen Gänge transportiert werden, was
die Kosten natürlich die Höhe schraubt.
BEPFLANZUNG. Wer es sich einfach ma-
chen will, den Garten mit einer Thujen hecke
umrandet und die Rasenfläche dazwischen
vom Elektroschaf beweiden lassen will, ist
in einer Kleingartenanlage unerwünscht.
Mindestens zwei Drittel des Gartens müs-
sen gärtnerisch ausgestaltet sein. Auch für
Terrassen, Wege und Treppen gibt es stren-
ge Vorgaben, die eingehalten werden müs-
sen. Terrassen dürfen nicht mehr als zwei
Drittel der bebauten Fläche einnehmen,
überdacht darf nur im Ausmaß eines Vier-
tels der bebauten Fläche werden. Bruch-
rechnen steht bei Kleingärtnern also ganz
hoch im Kurs. Wichtig ist auch, das Baum-
pflegegesetz zu beachten! Bäume dürfen
nicht einfach so umgeschnitten werden, für
jeden gefällten Baum muss ein Ersatzbaum
58 FOKUS MÄRZ 2014
gepflanzt werden und manche Kleingarten-
vereine schreiben auch noch eine bestimm-
te Anzahl an Obstbäumen vor. Man tut also
wirklich gut daran, sich mit den Anforde-
rungen vertraut zu machen, bevor es Ärger
gibt. Denn ungesehen bleibt in Kleingarten-
anlagen nichts. Ein eigener Pool im kleinen
Paradies ist möglich, wenig überraschend
gibt es aber auch hier limitierende Vorga-
ben. Wasserbecken dürfen maximal eine
Gesamtfläche von 25 m2 haben. Das reicht
zum Abkühlen, aber ausgedehntes Schwim-
men ist bestenfalls mithilfe einer Gegen-
stromanlage möglich. Man sollte sich also
gut überlegen, ob man die ohnehin über-
schaubare Garten fläche nicht besser nutzt
und sich an wirklich heißen Sommertagen
nicht mithilfe einer Gartendusche erfrischt.
VEREINSLEBEN. Wie schon erwähnt,
sind die Kleingartenanlagen als Vereine
strukturiert. Man muss sich als Kleingar-
tenunterpächter also der Vereinsstruktur
beugen, im Ernstfall würde ein Vereinsaus-
schluss das Ende des Pachtvertrages bedeu-
ten. Wer die Vor-, aber auch Nachteile des
Vereinslebens nicht haben möchte, sollte
sich den Traum vom eigenen Garten auf
andere Weise verwirklichen. Lässt man
sich auf das Vereinsleben ein, dann kann
man das soziale Netz einer Gruppe Gleich-
gesinnter genießen. Kleingartenvereine
bieten eine ganze Reihe von gärtnerischen
Veranstaltungen und Informationen an
und als Mitglied eines Kleingartenvereins
genießt man auch Vorteile beim Einkaufen.
WIE ALLES BEGANN. Der deutsche Arzt
Dr. Daniel Gottlieb Moritz von Schreber
hatte im 19. Jahrhundert, also in der Pe-
riode des Frühkapitalismus und der In-
dustrialisierung, die Idee, Grünflächen zu
fördern, die Kindern als Spielplatz dienen
und damit deren Gesundheit fördern soll-
ten. Dr. Schreber starb 1861, bevor seine
Idee verwirklicht wurde. Doch sein Schwie-
gersohn, Dr. Hausschild, gründete im Ge-
denken an Herrn Schreber in Leipzig den
ersten „Schreberverein“. Neben kinderge-
rechten Spiel- und Turnplätzen war auch
geplant, dass die Kleinen in Eigenregie
„Kinderbeete“ anlegen sollten. Doch die
Kinder verloren bald die Freude an ihren
Beeten, Unkraut nahm überhand und die
verärgerten Eltern griffen selbst zur Hacke
und bewirtschafteten die Beete. Sehr bald
wurden aus der Spielwiese „Familienbeete“,
spielraum zu. Es darf auch das Blumenbeet
sein. Der Ursprungsidee entspricht jedoch
eher die Nutzung für Obst- und Gemü-
seanbau. Die Fachgruppe für Obst- und
Gartenbau hat ein Team aus ca. 250 Fach-
beratern, die sich laufend weiterbilden und
dem Kleingärtner mit Rat und Tat zur Seite
stehen. Gärtnerisch aktiv zu werden ist also
kaum wo einfacher als in einem Schreber-
garten. Wer sein Wissen selbst weitergeben
will, lässt sich in der Kleingartenakademie
zum „zertifizierten Fachberater“ ausbilden.
Diese Ausbildung wird von hochkarätigen
Wissenschaftern geleitet. In Wien gibt es
knapp 250 Kleingartenvereine, wobei sich
die Anlagen auf die Bezirke 2, 3 und 10
bis 23 aufgeteilt finden. Die meisten Anla-
gen erlauben inzwischen ein ganzjähriges
Bewohnen. Bei Interesse findet sich somit
wohl die passende Anlage in gut erreichba-
rer Nähe zu Wohnung und/oder zum Ar-
beitsplatz. Allein, freie Gärten sind so selten
wie der Lotto-Jackpot. Die Kleingärtner
wünschen sich aus verständlichen Gründen
weitere Flächen für neue Anlagen, doch die
dazu erforderlichen Umwidmungen gesche-
hen in Wien nur zögerlich. Das Schreber-
gartenhaus in Wien, die kleine, feine Welt
zur Flucht aus dem Alltag, hat sich also vom
verschmähten Gartenbeet für Kinder zur
heiß begehrten Immobilie entwickelt, die
längst zum Prestigeobjekt geworden ist.
die in Folge parzelliert und eingezäunt wur-
den: Der „Schrebergarten“ war geboren.
Die erste Schrebergartenanlage, gegründet
1869 in Leipzig, umfasste ca. 100 Gärten.
Nach Österreich kam die Idee Anfang des
20. Jahrhunderts, 1903 versammelte sich
der „Erste österreichische Naturheilver-
ein“. Mitglied Julius Straußghitel war von
der Idee des Schrebergartens so begeis-
tert, dass er sich darum bemühte, auch in
Österreich solche Gärten zu gründen. Die
erste österreichische Schrebergartenkolo-
nie entstand schon 1904 in Deutschwald
bei Purkersdorf. Für Wiener war dies mit
zu langen Wegen verbunden, Herr Strauß-
ghitel begann also in Wien nach geeigneten
Flächen zu suchen und 1905 inserierte
Florian Berndl, Begründer der Gänsehäu-
felbäder, erstmals Mietgärten: „Mietgärten
zu 6 Heller pro Quadratmeter in Wien zu
vermieten“, war zu lesen. Diese Gärten wa-
ren beim Gänsehäufel angelegt und maßen
jeweils etwa 200 m2. Die Idee war nun nicht
mehr aufzuhalten und in ganz Österreich
wurden nach und nach diese Erholungsgär-
ten angelegt. Der Rest ist Geschichte und
kann detailliert aufgelistet auf der Home-
page der Kleingärtner nachgelesen werden.
GÄRTNERISCHE NUTZUNG. Die vom
Verein vorgeschriebene „gärtnerische Nut-
zung“ lässt einen gewissen Interpretations-
Dieser Sommersessel bringt die Sonne
auch bei Schlechtwetter in den Garten
oder auf die Terrasse. Stylisch,
pflegeleicht und leicht zu reinigen.
www.ikea.at
Schickes und glamouröses
Bewässern des Gartens macht mit
dem Gartenschlauch „Garden Glory
Candy Crush“ jeder Lady Spaß.
www.design-3000.de
Die Zombie-Garten-
zwerge aus Terrakotta
lehren den Nachbarn
das Fürchten und sind
der Aufreger im
Kleingartenverein.
www.megagadgets.de
Strandkörbe
bringen das Feeling der
Nord- und Ostsee in
den heimischen
Garten.
www.hornbach.at
MÄRZ 2014 FOKUS 59
Gartenzeit
Deko-Ideen und besondere Acces-
soires setzen Akzente und verleihen
jedem Garten den letzten Schliff.
GADGETS
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60 FOKUS
Stilvoll relaxen im Hotel Livada Prestige
Wellness beim Nachbarn Wer auf der Suche nach einer attraktiven Alternative zu den heimischen Wellnessadressen ist,
sollte den Blick zum Nachbarn Slowenien wagen. Gleich hinter der Grenze lockt das Hotel Livada
Prestige im Thermalzentrum Moravske Toplice zu besonders stilvollen Gesundheitsferien.
Text Gerhard Schillinger
MÄRZ 201460 FOKUS
Ein großes Hotel- und Appartementange-
bot in Moravske Toplice und der Therme
3000 hat Gruber Reisen in seinem Well-
nesskatalog. Das Hotel Livada Prestige
ist mit Halbpension ab 77 Euro im Dop-
pelzimmer zu buchen.
Zu bestimmten Terminen gibt es auch
Sonderaktionen wie vier Nächte zum
Preis von drei (Tel. 01/ 53 55 110,
www.gruberreisen.at).
Allgemeine Informationen über Slowenien
sind unter Tel. 01/ 715 40 10 und
www.slovenia.info erhältlich.
INFORMATIONEN:
Living & Lifestyle
THERMEN-PARADIES. Wenn es drau-
ßen so richtig kalt und trüb ist, herrscht
wieder Hochsaison in den Wellnesshotels
und Thermen. Bad Waltersdorf, Tatz-
mannsdorf oder Loipersdorf sind typi-
sche Ziele, um zumindest für ein paar
Tage wohlige Wärme zu erleben. Wer all
das schon kennt oder einfach Neues pro-
bieren möchte, dem sei der Sprung über
die Grenze nach Slowenien empfohlen.
Nur unwesentlich weiter als in heimi-
sche Gesundheitsoasen, lädt hier etwa
Moravske Toplice als eines der besten
europäischen Wohlfühlzentren zu be-
sonderen Urlaubstagen ganz im Zeichen
von Wellness und Wohlbefinden. Einge-
bettet zwischen den sanften Hügeln der
Goricko und der Weite der Pannonischen
Tiefebene liegt der Ort mit der riesigen
Therme 3000 in einer naturbelassenen
Umgebung mit viel Grün und Ruhe. Vier
Heilquellen entspringen mit 72 Grad aus
einer Tiefe zwischen 1.175 bis 1.467 Me-
tern und wirken besonders bei Problemen
mit dem Bewegungsapparat, Haut- und
Atemwegs erkrankungen unterstützend
und schmerzlindernd. Im Thermalium
Wellness- und Kurzentrum werden dazu
mehr als 200 klassische Gesundheits-
anwendungen wie Massagen und Bäder
genauso angeboten wie Ayurveda oder
Heilschlammpackungen. Die große Be-
sonderheit von Moravske Toplice ist aber
das einzigartige „schwarze“ Heilwasser,
das mit seiner Urkraft herausragende
Heileigenschaften besitzt.
LUXUS PUR IM HOTEL LIVADA PRESTI-
GE GENIESSEN. Moravske Toplice besitzt
mehrere Hotels und Appartements jeder
Kategorie. Mit dem Hotel Livada Presti-
ge hat der Ort allerdings eine der besten
Hoteladressen des Landes. Das luxuriöse
Thermenhotel der Fünf-Sterne-Kategorie
bietet von großzügigen Zimmern bis zu
Suiten der Top-Klasse höchsten internati-
onalen Komfort. Wer will, kann das beson-
dere „schwarze“ Mineralwasser hier sogar
im zimmereigenen Bad genießen. Neben
der Therme 3000 steht den Gästen eine
eigene Badelandschaft mit sechs Innen-
und Außenbecken, Saunabereich und Fit-
nesscenter zur Verfügung. Das hoteleigene
Wellnesszentrum ist besonders für seine
fernöstlichen Anwendungen bekannt. Der-
art entspannt lässt sich danach die Küche
des Livada Prestige mit ihren kulinarischen
Entdeckungen genießen. Oder man unter-
nimmt einen Ausflug zu den Weinstraßen
der Umgebung, um neue Geheimtipps in
Sachen Weine und Gaumenfreuden zu fin-
den. Der Golfplatz mit 18 Löchern direkt
vor der Haustür ist einer der besten des
Landes und die flachen Radwege rund um
Moravske Toplice sind eine angenehme
sportliche Alternative zum Wandern. Spä-
testens dann hat sich der Sprung über die
Grenze gelohnt.
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MÄRZ 2014 FOKUS 61
Indischer Ozean
Flitterwochen
Tirol
For Friends
Costa Rica
For Family
SALZBURG
GLETSCHERSKITOURENWo sonst der Schnee im Frühjahr auf den Pisten schmilzt, lädt das einzige
Gletscherskigebiet im Salzburger Land, das Kitzsteinhorn, Wintersportbegeisterte bis
Juni ein, Skisport und Sonnenschein zu verbinden. Zwei neue Routen für Skitouren-
Geher und ein Info-Point, der über die aktuelle Schneelage berichtet, erweitern seit
diesem Winter das Ski-Portfolio des Kitzsteinhorns. Die Fans schneller Freeride-Touren
kommen dabei ebenfalls voll auf ihre Kosten. www.ski-kaprun.com
VENEZUELA
BADEURLAUB UND KULTURMeer und Strand, Dschungel, Flüsse und hohe Bergketten kennzeichnen Venezuela.
Die vielen Facetten lassen sich am besten bei einer Rundreise entdecken. Unberührte
Natur wie die Cueva del Guácharos, eine der größten Tropfsteinhöhlen der Welt oder
das Beobachten von Affen und Krokodilen in den Seitenarmen des Orinoco, während
man nach Piranhas angelt, sind unvergessliche Reisemomente. Ein Badeurlaub auf der
Isla Margarita rundet den perfekten Urlaub ab. www.jahnreisen.at
Hochzeitsreisende finden unter dem
Tropenhimmel des Indischen Ozeans garan-
tiert ihr kleines Paradies. Auf den Seychellen,
Mauritius und den Malediven verwöhnt
Jahn Reisen Austria Hochzeitsreisende
mit Flitterwochen-Extras und Zimmern zu
Vorzugspreisen. In vielen Hotels auf den
Seychellen und auf Mauritius schläft die
Braut kostenlos. Auch wer seine runden
Ehejubiläen mit einer besonderen Auszeit
zu zweit feiert, freut sich bei Buchung der
Honeymoon-Zimmer je nach Hotel über
Extras wie romantische Badeerlebnisse,
Candle-Light-Dinner oder Ausflüge.
Am 5. Juli 2014 startet in Mösern
bei Seefeld in Tirol das „For Friends“-
Zeitalter. Hoch über dem Inntal, in
einer Bilderbuchlandschaft, realisieren
Tourismusvisionäre ein neues Hotel fern-
ab vom touristischen Mainstream. Der
olympische Goldmedaillengewinner Toni
Innauer zeichnet für das Energie- und
Bewegungsprogramm verantwortlich. Fünf
Sterne werden das neue For Friends Hotel
krönen, außergewöhnliche Architektur und
eine innovative Dienstleistungsphilosophie
sollen dem Haus seinen unverwechselbaren
Charakter verleihen.
Costa Rica ist eines der vielseitigsten
Länder Mittelamerikas, hält großartige
Erlebnisse für Eltern mit Kindern bereit
und ist auch für Kleinkinder ganz gut
geeignet. Travelkid Fernreisen hat sich
auf individuelle Rundreisen für abenteu-
erlustige Eltern mit neugierigen Kindern
spezialisiert. Unter anderem gibt es die
Möglichkeit, den Poas und den Arenal mit
seinen vulkanischen Landschaften und
Naturwundern hautnah zu erleben. Die
längere Route besucht die Karibische und
Pazifische Küste, den Regenwald, Vulkane
und Nationalparks.
www.jahnreisen.at www.for-friends-hotel.at www.travelkid.at
Weltpremiere
Citroën C1
Analog zu Aygo und Peugeot 108 prä-
sentierte sich in Genf auch der Citroën
C1 aus der Kooperation mit Toyota in
komplett neuem Gewand. Er ersetzt
den Bestseller, der seit seiner Marktein-
führung 2005 mehr als 760.000 Mal
verkauft wurde. Seine Wendigkeit und
Kompaktheit machen ihn zu einem ide-
alen Stadtauto. Der C1 wird als 3- und
5-Türer sowie als offene Version „Airsca-
pe“ angeboten. Er fügt sich nahtlos in die
Neupositionierung von Citroën ein. Mit
seinen kompakten Abmessungen bietet
er bis zu vier Erwachsenen Platz. Der
Kofferraum mit 196 Litern ist dank einer
Heckablage, die beim Öffnen der Heck-
klappe verschwindet, praktisch und gut
zugänglich. Das Kofferraumvolumen be-
trägt 780 Liter, wenn die hinteren Sitze
umgeklappt sind. Aktuell wird der Stadt-
flitzer mit zwei Benzinmotorisierungen
angeboten: dem e-VTi68 Airdream in
Verbindung mit einem 5-Gang-Getriebe
und dem Stopp&Start-System sowie
dem VTi82 der PureTech-Familie. Der
Dreizylinder-Benzinmotor VTi82 mit 1,2
Liter (82 PS, 118 Nm Drehmoment) wird
in Frankreich produziert, er hat einen
Verbrauch von 4,3 l/100 km und CO2-
Emissionen von 99 g/km.
Peugeot 308
Im Rahmen des 84. Genfer Automo-
bilsalons erhielt der neue Peugeot 308
die prestigeträchtige Auszeichnung „Car
of the Year“ 2014. Der neue Peugeot 308
ist das vierte Modell der Marke Peugeot,
das mit dem Preis „Car of the Year“ aus-
gezeichnet wurde. Schon vor einiger Zeit,
nämlich 1969 konnte Peugeot mit dem
504 den ersten Sieg erringen und 1988
mit dem 405er ebenfalls aufs oberste Sie-
gerpodest steigen. Vorletzter Sieger der
Löwenmarke war das Modell 307 im Jahr
2002. Bereits zu Beginn des Frühjahrs
wird das Angebot des neuen Peugeot 308
um einen rassigen Kombi erweitert.
Der neue Audi TT
Auf dem Genfer Automobilsalon präsentierte Audi die dritte Generation des kompak-
ten Sportwagens Audi TT und TTS. Auffallend gegenüber dem Vorgängermodell ist der
extrem breite und flacher gezeichnete Singleframe-Grill. Zum Start des TT steht der 2.0
TDI mit Handschaltung und Frontantrieb bereit. Er leistet 135 kW (184 PS) und hat ein
Drehmoment von 380 Nm. Damit beschleunigt der neue Sportwagen in 7,2 Sekunden
von 0 auf 100 km/h und erreicht eine Höchstgeschwindigkeit von 235 km/h. Der Norm-
verbrauch stellt mit nur 4,2 Liter pro 100 km – das entspricht einem CO2-Ausstoß von
110 g/km – einen neuen Bestwert in der Sportwagen-Welt dar. Insgesamt bietet Audi
die neuen TT und TTS mit drei Vierzylindermotoren mit Turboaufladung und Direkt-
einspritzung an, die Leistungsspanne reicht von 135 kW (184 PS) bis 228 kW (310 PS).
Purer Fahrspass
Car of the Year
Kurz & Bündig > Auto & Motor
Scharfe Konturen: Von den oberen Ecken des Grills ausgehend, ziehen sich scharfe Konturen V-
förmig über die Haube, die – und hier wird der Supersportler Audi R8 zitiert – die vier Audi-Ringe trägt.
Mit 4,18 Meter ist das Coupé nahezu genauso lang wie das Vorgängermodell; der Radstand jedoch ist
um 37 auf 2.505 Millimeter gewachsen.
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Range Rover Evoque
Aus 6 mach 9Premiere. Der Range Rover Evoque Modelljahr 2014 ist das
weltweit erste SUV mit Neungang-Automatikgetriebe. Text Michael Neubauer
MÄRZ 2014 FOKUS 63
RANGE ROVER EVOQUE
2,2 SD4
Motor: Vierzylinder-Diesel
Getriebe: Neungang-Automatik
Antrieb: Allrad
Hubraum: 2.179 ccm
Leistung: 190 PS (140 kW)
Max. Drehmoment: 420 Nm/1.750 U/min
Von 0 auf 100 km/h: 8,5 s
Höchstgeschwindigkeit: 195 km/h
Verbrauch (ECE): 6,0 Liter
CO2-Ausstoß: 159 g/km
Kofferraum: 420 / 1445 Liter
Gewicht: 1.685 kg
Zul. Gesamtgewicht: 2.350 kg
Maße: 4365/2090 /1635
Preis inkl. noVA: ab 35.750 Euro
ERFOLGSMODELL. Mit dem vor zwei
Jahren gestarteten Range Rover Evoque
ist den britischen Automobilbauern ein
Überraschungs-Coup gelungen: Der 4,37
Meter kurze Kompakt-SUV verkaufte sich
bis dato rund 170.000 Mal und avancierte
zum populärsten Modell der Marke. Das
Erfolgsgeheimnis ist wohl das coupéhafte
Design, das den Stil der großen Brüder im
Haus gekonnt in die kleine Klasse über-
setzte. Für das Modelljahr 2014 hat Ran-
ge Rover den Evoque technisch verfeinert
und ihm zudem eine 9-Gang-Automatik
spendiert. Im FOKUS-Test wusste der
Range Rover Evoque 2,2 SD4 Dynamic –
der Wagen ist in den Ausstattungsvarian-
ten Pure, Prestige und Dynamic erhältlich
– voll zu überzeugen.
SEIDENWEICH. Die hohe Gangzahl er-
möglicht eine enge Abstufung zwischen
den einzelnen Schaltstufen. Gangwechsel
finden innerhalb von nur 150 Millisekun-
den statt. Da die Drehzahl nur minimal
abfällt, fallen die Schaltvorgänge äußerst
sanft aus. Die Beschleunigung wird als
nahezu unterbrechungsfrei wahrgenom-
men. Für Fahrkomfort sorgt das adaptive
Dämpfersystem Adaptive Dynamics.
ASSISTENZSYSTEME. Ab sofort gibt es
auch neue Assistenzsysteme für den Off-
roader: zum Beispiel ein Wade Sensing
System für sichere Wasserdurchfahrten.
Optional gibt es einen adaptiven Tem-
pomaten mit Stau-Assistent, ein Kollisi-
onswarnsystem mit Annäherungssensor
und einen Ein- und Auspark assistenten.
Ein Notfall-Bremssystem, ein Spurhal-
teassistent sowie eine Verkehrsschil-
derkennung sollen für mehr Verkehrs-
sicherheit sorgen. Die Kombination aus
Stopp/Start-System und neuem Getriebe
ermöglicht eine Kraftstoffersparnis von
bis zu zehn Prozent gegenüber dem Vor-
gängermodell.
64 FOKUS MÄRZ 2014
Erholung pur
Nichts ist erholsamer als ein paar Tage Landurlaub. In der heutigen hektischen Zeit sehnt man sich
danach, ein paar Tage in ruhiger und harmonischer Atmosphäre zu verbringen und die Seele baumeln zu
lassen. Das Hotel Almesberger in Oberösterreich und das Landhotel Rupertus in Salzburg sind Garanten
für erholsame Tage am Lande. Text: Ingeborg Zauner
Urlaub auf dem Lande
64 FOKUS
A-4160 Aigen, Marktplatz 4
Tel. +43 7281 8713
www.almesberger.at
HOTEL ALMESBERGER****s
WELLNESSPARADIES. Im oberöster-
reichischen Mühlviertel werden Entspan-
nung und Erholung groß geschrieben. D
Denn mit dem ganzheitlichen Wohlfühl-
konzept „Wellness, Fitness, Beauty und
Vitality“ beschreitet das Hotel Almesber-
ger neue Wege. Zwei großzügige Well-
nesslandschaften bieten auf 5.000 m2 alle
erdenklichen Verwöhnmomente. Den
erholungssuchenden Gästen stehen nur
topausgebildete Fachkräfte, Masseure und
Fitnesstrainer zur Seite. Ihre angenehmen
und wirksamen Behandlungen werden
durch hochwertige Anwendungen, Bäder
und Massagen verstärkt. Die Auswahl ist
umfangreich: vom Bierbottichbad und Ha-
ferstrohhimmelbett über das royale Kai-
serbadl, von Ayurasan-Behandlungen über
Lomi Lomi Nui, Klangmassagen, Kräuter-
stempelmassagen, traditionelle Thai-Mas-
sage bis hin zur Mühlviertler Heupackung
u.v.m. reicht die Wohlfühlpalette. Jede
Menge Erholung, Entspannung und Spaß
bietet die großzügige In- und Outdoor-
poollandschaft. Der Sole-Whirlpool liegt
überdacht im Freien. Das weiche Salzwas-
ser durchblutet die Haut und entlastet den
Körper. Die Atemwege werden frei. Doch
auch die Fitness kommt im 250 m2 großen
Fitnessareal nicht zu kurz. Das kosten-
lose Aktivprogramm umfasst Übungen
für Bauch, Beine, Po, Pilates, Stretching
sowie Aqua- und Wirbelsäulengymnas-
tik. In den Ruhewelten ist es ein Leichtes
zu neuen Kräften zu kommen. Bis 27.
Juni vergibt das Wellnesshotel Almes-
berger jede Woche zehn All-inclusive-
Superiorzimmer. Pro Übernachtung sind
dann noch zusätzlich eine Wellness- oder
Beautybehandlung im Zimmerpreis so-
wie ein Á-la-carte-Mittagessen und alle
offenen Getränke inkludiert.
Living & Lifestyle
Wellness. 5.000 m2
Wohlfühloase laden im Hotel
Almesberger ein.
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MÄRZ 2014 FOKUS 65
Familie Herzog-Blumenkamp
A-5771 Leogang, Hütten 40
Tel. +43 6583 8466
www.rupertus.at
LANDHOTEL RUPERTUS****
bad und eine Infrarot-Kabine, Duschen,
Ruheräume und Kuschelecken. Geboten
werden außerdem eine Auswahl an Massa-
gen, Magnetfeld-Resonanztherapien und
Behandlungen mit Mariás Naturkosme-
tikprodukten. Nachhaltigkeit und Qualität
zieht sich wie ein „grüner” Faden durch das
Hotelkonzept. Alle Bio- und Natur-Famili-
enzimmern sowie Suiten sind hochwertig
mit Holzböden, Zirbenholz-Möbeln und
Villgrater Natur Schafwollbetten ausge-
stattet. Man kann mit Recht sagen, dass
im Landhotel Rupertus Urlaub im Ein-
klang mit der Natur kein Lippenbekennt-
BIO- UND NATURURLAUB. Mit gutem
Gewissen genießen: Das fällt im Landhotel
Rupertus unter das Motto „Echt muss es
sein”. Biologische und regionale Lebens-
mittel - zertifiziert durch die Bio Austria
Kontrollstelle und das europäische Güte-
siegel - geben den Gästen das gute Gefühl,
an einem rundum gesunden Urlaubsort
gelandet zu sein. Bereits mit dem Früh-
stück startet man gesund in den Tag. Die
Marmeladen werden von der Chefin Frau
Herzog persönlich eingekocht, das Brot
kommt frisch aus dem Ofen. Weiters sind
eine Auswahl an gluten- und lactosefreien
Bio-Produkten sowie ein veganes Angebot
selbstverständlich. Abends stehen vitale
Vollwertkost, vegetarische Gerichte, fang-
frischer Fisch, herzhaftes aus der österrei-
chischen Küche und leichte, mediterrane
Speisen auf der Karte. Biologische und re-
gionale Zutaten haben den Vorrang - und
das schmeckt man auch! In der Bio-Gar-
ten-Wellnesswelt wachsen 50 verschiedene
Kräuter, die in der Küche als Gewürze oder
Tees Verwendung finden - und im Well-
nessbereich in Form von Ölen, Essenzen
und Salben. Die ausgebildete TEH-Prakti-
kerin (Traditionelle Europäische Heilkun-
de) Nadja Blumenkamp stellt diese selbst
her und gibt ihr Wissen in Kräuterstunden
und -Kursen weiter. Zur Sommerfrische
und im Garten verlocken ein 25 Meter
langer Schwimmteich und eine Ganzjah-
res-Außensauna. Der daran schließende,
neue zweigeschossige „ErholPOL” umfasst
eine Aufguss-Sauna, ein Kräuterdampf-
nis ist. Dafür wurde das Hotel, mehrfach
ausgezeichnet, unter anderem auch mit
dem Europäischen Ecolabel. (EU-Blume).
Nachhaltiger kann Urlaub nicht sein.
Die Kraft der Natur. Das Landhotel Rupertus im Sazburger Land hat sich der Nachhaltigkeit,
dem Bio- und Natururlaub verschrieben - vom Bett über die Küche bis zum Schwimmteich.
Unter unseren Lesern verlosen wir je 3
Übernachtungen inkl. Halbpension im Hotel
Almesberger und Landhotel Rupertus.
Bis 7. April 2014 eine Postkarte an FOKUS,
Raimundgasse 1/10, 1020 Wien, Kennwort
„März-Gewinnspiel“ mit dem Namen des
gewünschten Hotels senden – und mit
etwas Glück entspannen Sie schon bald
in einem dieser Verwöhnhotels.
Oder Sie senden uns eine E-Mail an
[email protected] mit Ihrer Ad-
resse, dem Hotelnamen und dem Kenn-
wort. Wir drücken Ihnen die Daumen!
GEWINNSPIEL
Besuchen Sie uns ...Sie wollen immer up-to-date sein. Melden Sie sich zu unserem Newsletter an und erfahren Sie
als einer der ersten die Themen der nächsten Ausgabe.
WWW.FOKUS-MEDIA.AT
1 FOKUS I VISIONEN 2013
xxxxxxxxxx
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TEXT XXXXXX XXXXXXFOTOS XXXXX, XXX XXXX GMBH, XXXX UND XXXXX XXXXXXXXXXX
Vom Schlachthof zum Retail-Center?
W O H N E N ?
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DIE IMMOBILIE
IM FOKUS„Die Immobilie im FOKUS“ ist Projekten gewidmet, die abseits des Mainstreams an außergewöhnlichen
Orten entstehen, mit innovativen Nutzungskonzepten punkten, oder Architektur vom Feinsten bieten.
NACH MEHR ALS FÜNF JAHREN WUR-
DE NUN DER VORHANG GELÜFTET. 2008
hatten die beiden an der Börse Wien no-
tierenden Immobilienunternehmen UBM
und Warimpex im Rahmen des Invest-
ments für ihr neues Hotel Andel‘s auch
einen Teil des 1991 stillgelegten Berliner
Zentralvieh- und Schlachthofes erworben.
Drei am Gelände stehende Gebäude unter-
liegen dem Denkmalschutz. Das größte hat
2600 Quadratmeter und eine Höhe von bis
zu 4,60 Metern (Giebel bis 8,60 Meter). Aus
strategischen Gründen wurde damals der
Kauf geheim gehalten. „Nachdem sich im
Lauf der Jahre die regionale Makroökonomie
deutlich verbessert hat, ist jetzt der richtige
Zeitpunkt für die Verwertung gekommen“,
betont UBM-Vorstandsmitglied Martin Lö-
cker. „Manchmal muss man nicht nur Exper-
tise, sondern auch Mut haben.“
ALS ERSTES ENTSTEHT JETZT EIN BUDGET-
HOTEL EINER INTERNATIONALEN KETTE.
Dafür haben UBM und Warimpex einen
3000 Quadratmeter großen Teil des Areals
verkauft. „Das ist für uns keine Konkur-
renz“, betont Löcker. Welcher Low-Budget-
Anbieter das Areal erworben hat, darüber
und über die Höhe des erzielten Kaufprei-
ses, hüllt man sich bei der UBM in Schwei-
gen. Nur so viel will man verraten: Es han-
delt sich um einen Anbieter aus Asien.
FÜR DIE WEITERE ENTWICKLUNG DENKEN
UBM UND WARIMPEX AN EINE MISCHNUT-
ZUNG. „Attraktive Handelsflächen sind
ebenso möglich wie zusätzliche Wohnun-
gen. Vielleicht machen wir auch Konferenz-
und Eventflächen als Erweiterung des
Andel‘s“, so Löcker. „Wir haben erst jetzt
mit dem Nachdenken angefangen“. Eines
aber weiß man bereits: „Die Investitions-
summe wird zwischen 30 und 40 Millionen
Euro betragen“.
www.wienerlinien.at
4216 Cafés und Restaurants.Worauf wartest Du noch?
www.facebook.com/wienerlinien
Wir sehen uns auf Facebook!
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