Fokus März 2014

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DAS WISSEN FÜR IMMOBILIENPROFIS

Bewahren & Betreiben „Historische Gebäude können

mehr“ – Burghauptmann

Mag. Reinhold Sahl im Interview.

Neues GeschäftsfeldEntwickler als Betreiber

berücksichtigen den

Lebenszyklus.

Leistbares Wohnen Bauboom in Wien. Wo wird

was gebaut. Aktuelle Projekte

im Überblick.

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Leistbares Wohnen: Die Stadt Wien fördert Lebensqualität.

Die erste eigene oder gemeinsame Wohnung, Wohnen während der Ausbildung oder mit geringem Einkommen: Der geförderte Wohnbau in Wien macht hochwertiges Wohnen erschwinglich und wirkt kostensenkend auf die Mieten. Der wohnfonds_wien engagiert sich im Auftrag der Stadt Wien für die Leistbarkeit neuer geförderter Wohnprojekte. Energiesparende Bauweisen wie Niedrigenergie oder Passivhaustechnologie entlasten darüber hinaus die Bewohnerinnen und Bewohner.

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Liebe Leser!DER NEUE ENTWICKLER IST BETREIBER. Immer mehr Immobilienentwickler bleiben nach einer

erfolgreichen Realisierung als Betreiber mit an Bord. Lernen aus dem Betrieb für neue Projekt-

entwicklungen dazu und verlängern damit auch ihre Wertschöpfungskette. Neben dem Wissens-

transfer kommen aber auch handfeste wirtschaftliche Gründe dazu. In der reinen Entwicklung ist

kaum noch Geld zu holen. In Wien dümpelt die Neuflächenproduktion an Büroimmobilien vor

sich hin. Die restriktive Widmungspolitik schiebt den Shopping-Center-Entwicklungen auf dem

grünen Rasen einen Riegel vor. Nach dem Wegfall der Bundesförderung für Studentenheime haben

private Anbieter das „Studentische Wohnen“ als lohnendes Investment mit attraktiven Renditen

identifiziert.

DOPPELROLLE. Dass man in der Doppelrolle Entwickler und Betreiber auf der Überholspur ist,

beweisen viele Vorreiter, die erkennen, dass man nicht kurzfristigen Trends nachjagen muss. Sie

arbeiten langfristig mit den von ihnen entwickelten Immobilien. Sie begleiten sie von Geburt an

und führen sie behutsam zur Matura. Wie Betreiber mit ihren Immobilien umgehen, vor welchen

Problemen sie stehen und wie sie die unterschiedlichen Herausforderungen meistern, lesen Sie

in unserem ersten Schwerpunktthema 2014 "Selber betreiben". Exemplarisch für viele Projekte

blicken wir in den Prater zur IC Projektentwicklung GmbH, die erst vor kurzem ihre Pläne für die

Erweiterung des VIERTEL ZWEI der Öffentlichkeit vorgestellt hat. Dass historische Gebäude mehr

können, als man ihnen zutraut, erklärt Burghauptmann Mag. Reinhold Sahl im Interview und vor

welchen Herausforderungen das Militärische Immobilien Management steht, erläutert der Leiter

des Militärischen Immobilienmanagementzentrums, Mag. Johannes Sailer.

Schwerpunktthemen werden uns in diesem Jahr von Heft zu Heft begleiten. Ich hoffe, Sie sind bei

jeder der kommenden Ausgabe mit dabei.

Viel Vergnügen beim Lesen dieser Ausgabe wünscht Ihnen Ihr

Mag. Michael Neubauer

Chefredakteur

„Denken ist die

schwerste Arbeit, die es

gibt. Das ist

wahrscheinlich auch

der Grund, warum sich

so wenig Leute damit

beschäftigen."

Henry Ford

Editorial

IMMOBILIEN

06 Der neue Entwickler ist Betreiber

Immer mehr Entwickler bleiben nach einer erfolgreichen Realisie-

rung als Betreiber mit an Bord – und lernen aus dem Betrieb für

neue Projektentwicklungen dazu.

10 Alles in einer Hand

Eine Gesellschaft ist Eigentümerin des Hotels, eine andere Gesell-

schaft betreibt das Hotel. In vielen Fällen haben sie einen gemein-

samen Investor.

14 Bewahren und betreiben

Historische Gebäude können mehr, als man denkt. Auch in

Sachen Energieeffi zienz hinken die Baujuwelen aus vergangenen

Jahrhunderten neuen Bürogebäuden um nichts nach.

18 Flächenbedarf nimmt ab

Das Österreichische Bundesheer könnte freie Flächen vermieten

und auf diese Weise Einnahmen für das Heeresbudget erwirtschaf-

ten. Noch fehlt es dafür an rechtlichen Rahmenbedingungen

20 Wie leistbar ist Wohnen?

Die Preise für unbebaute Grundstücke für Wohnbauprojekte haben

2013 in mehreren Regionen neue Spitzenwerte erreicht.

26 Viel Platz in der Stadt

Wien wächst. Und damit wird vor allem eines gebraucht: viel

Wohnraum. Soziale und private Bauträger, aber auch die Stadt

Wien starten in den nächsten Jahren mit ehrgeizigen Projekten.

30 Kaufen im Sauberland

Immobilienentwicklung geht am Beispiel des Investors Pema in

Richtung Transparenz, genaue Planung und Nachhaltigkeit.

BUSINESS

38 Marketinginstrument Messe

Kongresse machen den klassischen Immobilien-Messen wie

MIPIM oder EXPO REAL Konkurrenz.

42 Lieber 20 Minuten schlafen, als müde arbeiten

Digitalisierung, Individualisierung, Konsum- und demografi scher

Wandel – das sind nur einige der Megatrends unserer Zeit mit

massiven Auswirkungen auf die Arbeitswelt.

44 „GmbH neu“: Reform von der Reform

Mit dem Abgabenänderungsgesetz 2014 wurden zahlreiche Er-

leichterungen für Firmengründer wieder zurückgenommen.

Inhalt

20

08

14MÄRZ 2014

Visionen 2013 I Fokus

ALUKÖNIGSTAHL setzt mit der innovativen, hochwärmegedämmten

Fenstergeneration Schüco AWS neue Wärmedämmstandards für Alu-

miniumfenster – bis hin zu Passivhausniveau. Das umfangreiche Sys-

temprogramm schafft architektonische Gestaltungsmöglichkeiten für

nachhaltige Immobilienwerte hinsichtlich Qualität, Komfort, Langlebig-

keit, Umwelt, Energieeffizienz und Kostenoptimierung. In Kombination

mit der dezentralen, fensterintegrierten Lüftung VentoTherm und dem

mechatronischen Beschlag Schüco TipTronic lassen sich zusätzliche

energetische Potenziale in Gebäuden erschließen. Für nähere Informa-

tionen bzw. Unterstützung kontaktieren Sie unseren bautechnischen

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WIRTSCHAFT & FINANZEN

46 ZWISCHEN AKTIE UND ANLEIHE

Ein Genussschein beteiligt den Anleger am Reingewinn

bzw. am Liquidationserlös eines Unternehmens.

LIVING & LIFESTYLE

50 Mehr als nur Kochen

Aktuelle Trends – Küchen werden im Objektbereich

immer funktioneller

56 Kleingärten optimal genutzt

Architekturbüros und Fertighaushersteller, die sich auf die

Klientel der Kleingärtner spezialisiert haben, wissen, wie man

aus kleinsten Gebäuden das Optimum herausholen kann.

60 Stilvoll relaxen

Wer auf der Suche nach einer attraktiven Alternative zu

den heimischen Wellnessadressen ist, sollte den Blick

zum Nachbarn Slowenien wagen.

63 Aus 6 mach 9

Der Range Rover Evoque, der weltweit erste SUV mit Neungang-Automatikgetriebe im Test.

Medieneigentümer Fokus-media House GmbH, 4020 Linz,

Breitwiesergutstraße 10, Tel. +43.1.813 03 46-0, office@fokus-

media.at, www.fokus-media.at Redaktionsanschrift Raimundgasse

1/10, A-1020 Wien Geschäftsführer MMag. Philipp Kaufmann

Chefredaktion Mag. Michael Neubauer ([email protected])

Grafik André Unger, Gai Jeger Mitarbeiter dieser Ausgabe Mag. Elfi Oberhuber,

Mag. Erika Hofbauer, Dr. Gerhard Ganglberger, Mag. Gerhard Schillinger, Margot

Dimi, Ingeborg Zauner, Gabriella Mühlbauer, Mag. Ronald Frankl, Mag. Viktoria

Jevtic Anzeigen Dr. Stergios Prapas, Dr. Alexander Scheuch Coverfoto IC

Projektentwicklung GmbH Druck Ferdinand Berger & Söhne Vertrieb und

Messen Medien für Med, Post AG, FOKUS, Reed Messe Wien, Wiener

Immobilienmesse 2014, GEWINN-MoneyWorld Linz 2014.

MÄRZ 2014

6 FOKUS MÄRZ 2014

Immobilien

Der neue Entwickler ist Betreiber

Learning by doingImmer mehr Entwickler bleiben nach einer erfolgreichen Realisierung als Betreiber mit an Bord –

und lernen aus dem Betrieb für neue Projektentwicklungen dazu. Text Michael Neubauer

VIERTEL ZWEI. „Ja. Wir bleiben auch bei

der Erweiterung VIERTEL ZWEI+ wie

beim VIERTEL ZWEI als Betreiber mit

an Bord. An diesem Erfolgssystem wird

sich nichts ändern“, bestätigt Dr. Andreas

Köttl, ÖGNI Vizepräsident und value one

holding AG Vorstand. „Wir haben damit

nur gute Erfahrungen gemacht – warum

sollten wir das ändern?“ Die Frage, ob

bei der Planung der Erweiterung Erfah-

rungen aus dem Betrieb des VIERTEL

ZWEI einfließen werden, beantwortet

Köttl mit einem eindeutigen „Ja“: „Mo-

derne Bürogebäude sind derart komplex

im Betrieb, da kommt es auf jedes Detail

an“. So habe sich bei Wartungsarbeiten an

der Klimatechnik des Hotel Courtyard by

Marriott herausgestellt, dass Teilbereiche

nur schwer zugänglich waren. „Das haben

wir bei der Planung unseres Projektes für

studentisches Wohnen Milestone bereits

berücksichtigt“. Als Entwickler UND Be-

treiber werden die die Lifecycle-Costs zu

einer entscheidenden Grundlage.

ERFOLGSGESCHICHTE. Nun soll das

VIERTEL ZWEI zwischen Messe Wien

und Ernst-Happel-Stadion weiter wach-

sen. Ein kooperatives städtebauliches

Planungsverfahren wurde bereits abge-

schlossen. Jetzt soll ein Architekturwett-

bewerb folgen. Geplant ist ein buntes und

lebendiges Quartier mit ausgeglichenem

FOKUS 7

Nutzungsmix zum Leben und Arbeiten

und viel Grün. „Das Konzept von VIER-

TEL ZWEI ist aufgegangen, die neue WU

hat das Gebiet zusätzlich belebt. Insofern

ist die Erweiterung auf der bisherigen

Brache ohne Grün gegenüber des neuen

Campus logisch und sinnvoll“, erklärt

Sabine Ullrich, Geschäftsführerin der IC

Projektentwicklung GmbH, dem Entwick-

ler vom VIERTEL ZWEI. „Es wird bewusst

locker bebaut mit viel Freiraum und Grün-

fläche“, schwärmt Ullrich. Da eine ausgegli-

chene Nutzung für das neue Stadtquartier

gewollt ist, wird es auch Flächen für Gast-

ronomie und Einkauf geben. Beim Ange-

bot an Wohnungen planen die Projektent-

wickler ein weitgefächertes Angebot von

smarten Kleinstwohnungen bis hin zu gut

geschnittenen Familienwohnungen.

IN DIE HÖHE WACHSEN. Eine Besonder-

heit des zweiten Planungsgebietes ist die

Bebauungshöhe. In unmittelbarer Nähe

zum Ernst-Happel-Stadion werde ein

MÄRZ 2014

Hochpunkt entstehen. „Dieser infrastruk-

turell mit der U2 perfekt angebundene

Standort bietet sich ideal für einen Hoch-

punkt an. Wir erfüllen hier alle Kriterien

der Wiener Hochhausrichtlinien“, so Ull-

rich. „Die Höhenentwicklung wird zwi-

schen 28 und 120 Metern sein.“ Insgesamt

werden ca. 1.000 Wohnungen entstehen,

300 Studentenwohnungen und 50.000 bis

70.000 Quadratmeter Bürofläche, sowie

Kindergärten, Gastronomie und Geschäfte

in den Erdgeschosszonen. Die Gesamtin-

vestitionskosten lassen sich vor Abschluss

der Flächenwidmung und der Architektur-

wettbewerbe seriöserweise noch nicht ab-

schätzen. Es ist jedoch davon auszugehen,

dass sich diese im dreistelligen Millionen-

bereich bewegen. Mit einem Baubeginn ist

im Sommer 2015 zu rechnen. Rechnen wird

sich das Projekt für die IC Projektentwick-

lung auf jeden Fall. Sichert sie sich doch

durch den Verbleib als Betreiber nicht un-

wesentliche Cashflow-Erträge, lassen sich

doch im Betrieb wesentlich höhere Rendi-

Erweiterung. Das Wachstum des erfolgrei-

chen Stadtentwicklungsgebietes ist in zwei

Schritten geplant. Einmal Richtung Süden, an-

grenzend an das Hotel Courtyard by Marriott

entlang der Trabrennstraße gegenüber des

neuen WU-Campus. Der zweite Entwick-

lungsschritt erfolgt Richtung Osten im Bereich

der heutigen Stallungen und der Meiereistraße

hin zum Ernst-Happel-Stadion. Fo

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8 FOKUS MÄRZ 2014

Shopping-Center. Entwicklung bedeutet heute in erster Linie Refurbishment. Neubauten auf der grünen Wiese sind selten geworden.

ten erzielen als in der Entwicklung. „Entwickler, die eine Immo-

bilie selbst betreiben wollen, planen und bauen anders“, heißt es

dazu in der Branche. Werde die Immobilie dagegen nur gedreht,

steht der Preis im Mittelpunkt. „Die Kosten für den laufenden

Betrieb werden ausgeklammert, die zahlt ja auch der Mieter“,

so Porreal Geschäftsführer Mag. Gerhard Haumer. Als Betreiber

könne man versuchen, aus einem Mieter einen Nutzer zu ma-

chen, der nicht für Fläche sondern für Lebensräume, die pro-

duktive Arbeitsplätze schaff en, bezahlt. Sinken die Kosten für

die Krankheitstage, steigt die Produktivität. Da fallen dann ein

paar tausend Euro höhere Mietkosten pro Jahr nicht ins Gewicht.

Ziel jedes Betreibers muss sein, den Nutzer zufriedenzustellen.

SHOPPING-CENTER. Neben den Entwicklern, die erst in den

vergangenen Jahren auf den Geschmack gekommen sind, die von

ihnen entwickelten Immobilien auch selbst zu betreiben, gibt es

einige, die bereits auf eine jahrzehntelange Erfahrung zurückbli-

cken. Vor allem im Bereich Hotellerie und Einkaufs- und Fach-

marktzentren. Der Vorteil: Wie die Developer bei Büroimmobilien

können sie die im Betrieb der Immobilien gewonnenen Erfahrun-

gen bei zukünftigen Entwicklungen berücksichtigen. Da es – zu-

mindest in Österreich – immer schwieriger wird, Einkaufszentren

auf der grünen Wiese zu entwickeln, müssen Developer sich neue

Standbeine schaff en – das Betreiben der selbst entwickelten Im-

mobilien ist ein solches.

FOKUS 9MÄRZ 2014

So ist die SES Spar European Shopping Centers – ein Unterneh-

men der SPAR Österreich-Gruppe – Entwickler, Errichter und Be-

treiber von großfl ächigen Handelsimmobilien. In Österreich sowie

in Slowenien ist SES Marktführer im Bereich Shopping-Center.

Darüber hinaus ist das Unternehmen derzeit in Ungarn, Tsche-

chien und Norditalien tätig. Erst vor kurzem wurde die Übernah-

me des Shopping-Centers G3 in Gerasdorf durch die ECE bekannt.

Die ECE Projektmanagement G.m.b.H. & Co. KG ist ein deutsches

Unternehmen im Besitz der CURA Vermögensverwaltung mit

Hauptsitz in Hamburg, das seit 1965 gewerbliche Großimmobi-

lien entwickelt, plant, realisiert, vermietet und managt. Mit 189

Shopping-Centern im Management und Aktivitäten in 17 Län-

dern ist ECE die europäische Marktführerin auf diesem Gebiet.

In allen ECE-Centern zusammen erwirtschaften ca. 17.500 Ein-

zelhandelsmieter auf einer Verkaufsfl äche von insgesamt 6 Milli-

onen Quadratmeter einen Jahresumsatz von 21 Milliarden Euro.

SICHERE STABILE RENDITEN. „Entwicklung bedeutet heute in

erster Linie Refurbishment. Mit der Entwicklung allein lassen

sich heute keine Renditen mehr erzielen“, so CC-Real Geschäfts-

führer Fabian Kaufmann, der mit seiner Gruppe Shopping-

Center in Österreich und Kroatien entwickelt und betreibt. „Die

stabileren Renditen kommen aus dem Betrieb“. Wer zudem das

Vermietungsgeschäft in den Händen behält, kann den Erfolg ei-

nes Centers viel besser steuern.

10 FOKUS MÄRZ 2014

Hohe Renditen. Studentisches Wohnen entwickelt sich europaweit zu einem attraktiven Investitionsziel.

Hotelimmobilien/Temporäres Wohnen

Alles in einer Hand Eine Gesellschaft ist Eigentümerin des Hotels, eine andere Gesellschaft betreibt das Hotel. In vielen

Fällen haben sie einen gemeinsamen Investor. Text Michael Neubauer

TRENNUNG. Während die Hotelbetreiber – Familien oder große

internationale Gesellschaften – früher meist auch Eigentümer

der von ihnen betriebenen Hotels waren, ist heute eine neue

Rollenverteilung die Regel: Eine Gesellschaft ist Eigentüme-

rin des Hotels, eine andere Gesellschaft betreibt das Hotel. Die

großen Hotelgesellschaften haben sich in den letzten Jahren –

nicht zuletzt auf Druck von Finanzanalysen und Vertretern von

Fondsgesellschaften, aber auch um bisher gebundenes Kapital

freizusetzen und damit die Expansionsgeschwindigkeit zu erhö-

hen – sukzessive von ihren Immobilien getrennt und verfügen

heute über nur noch wenige oder gar keine Hotels im Eigentum.

Die börsenotierten Gesellschaften UBM und Warimpex gehen

hier einen anderen Weg.

ERFOLGREICH SEIT 25 JAHREN. „Seit 25 Jahren Jahren ma-

nagt Vienna International einige unserer besten Immobili-

FOKUS 11MÄRZ 2014

Vienna International. Konzentriert sich auf Immobilieninvestitionen in Polen, Tschechien, Russland, Frankreich, Deutschland und Rumänien.

eninvestitionen in Polen, Tschechien, Russland, Frankreich,

Deutschland und Rumänien“, erklärt Dkfm. Dr. Franz Jurko-

witsch, Vorstand der Warimpex Finanz- und Beteiligungs AG.

1989 gegründet, etablierte sich die Gruppe schnell als Osteuro-

pa-Spezialist. „Wir hatten ein Hotel in Prag gekauft und waren

auf der Suche nach einem Betreiber. In diesem Zusammenhang

hatten wir uns auch an das Verkehrsbüro mit der Bitte um Un-

terstützung bei der Suche gewandt. Herausgekommen ist die

gemeinsame Gründung der Vienna International.“ Heute ist das

Unternehmen als erfolgreicher internationaler Hotelbetreiber

tätig. Ein besonderes Erfolgsprojekt war für den Hotelbetreiber

insbesondere die Übernahme der Hotels bei Disneyland Paris.

Innerhalb kürzester Zeit gelang es dem auf Turnaround-Lösun-

gen spezialisierten Hotelmanager Vienna International (VI), das

erste 400-Zimmer-Haus in der Profitabilität massiv zu steigern.

„Amerikaner waren zweimal gescheitert. Sie wollten das Hotel

wie ein Hotel für Business-Klienten betreiben. Sie haben nicht

bedacht, dass viele Familien gleichzeitig frühstücken wollen,

um rechtzeitig aufbrechen zu können. Das Wichtigste aber: In

einem Disneyland entscheiden die Kinder, wo gewohnt wird.“

BREIT AUFGESTELLT. Das Portfolio, das auch ein Leading Ho-

tel of the World umfasst, besteht aus Stadt-, Resort-, Kur- und

Kongresshotels. Die Hotels befinden sich in neun europäischen

Ländern: Österreich, Tschechien, Polen, Kroatien, Frankreich,

Deutschland, Rumänien, Slowakei und Russland. Neben inter-

nationalen Freizeitprodukten wie z.B. Loipersdorf, Salzburg,

Karlsbad, Opatija liegt der Fokus der Destinationen auf Busi-

nesszentren wie München, Berlin, Paris, Prag, Krakau, Lodz,

Bukarest und Ekaterinburg. Im Jahr 2013 wurden in den von VI

gemanagten Hotels 177 Millionen Euro Umsatz mit 2,4 Millio-

nen Nächtigungen realisiert. Aktuell sind insgesamt rund 2.500

Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in der Gruppe beschäftigt.

„Natürlich lernen wir immer wieder dazu“, unterstreicht Jurko-

witsch die notwendige Kommunikation zwischen Betreiber und

Entwickler.

12 FOKUS MÄRZ 2014

Rollenverteilung. Während die Hotelbetreiber – Familien oder große internationale Gesellschaften – früher meist auch Eigentümer der von ihnen

betriebenen Hotels waren, ist heute eine neue Rollenverteilung die Regel: Eine Gesellschaft ist Eigentümerin des Hotels, eine andere Gesellschaft

betreibt das Hotel – manchmal haben sie auch einen gemeinsamen Eigentümer.

KOOPERATION. Ein gutes Beispiel für diese Strategie ist das In-

terContinental in Warschau. Die Immobilie wurde gemeinsam

von Warimpex und UBM entwickelt. Beide waren zuletzt zu je 50

Prozent am Fünf-Sterne-Hotel beteiligt. Um auch in den nächs-

ten Jahren von der sehr positiven Entwicklung profitieren zu

können, mieten Warimpex und UBM im Rahmen der Transak-

tion das Hotel zu einer Fixpacht zurück und werden es bis 2027

unter der Marke InterContinental weiter betreiben. UBM CEO

Karl Bier bringt die Vorteile auf den Punkt: „Da wir bis 2027 Ei-

gentümer der Betriebsgesellschaft bleiben, sichern wir uns künf-

tige Gewinnpotenziale. Diese schon bei vielen Hoteltransaktio-

nen bewährte Pachtkonstruktion bringt dem Fonds eine fixe,

vom Risiko des Marktes und des Hotelbetriebes unabhängige

Rendite und den Verkäufern Liquidität für neue Veranlagungen.“

STUDENTISCHES WOHNEN. Ein ganz ähnliches Bild zeigt sich

im Segment Temporäres Wohnen. Studentenwohnungen und

Garçonnièren, Wohngemeinschaften und Single-Appartements:

Kleinstwohnungen für Studierende, Lehrlinge, Singles oder aus-

ländische Kurzzeit-Facharbeiter sprießen in Wien derzeit nur so

aus dem Boden. Für viele Bauträger ein gutes – vor allem nach-

haltiges – Geschäft. Denn die Nachfrage nach studentischem

Wohnraum ist groß – und das dürfte auch noch länger anhalten.

So verwundert es nicht, dass immer mehr Anbieter auf diesen

Zug aufspringen und sich ein Stück vom Kuchen sichern wollen.

Die Nachfrage ist hoch, die Angebote sind – noch – knapp. Zu-

dem können aufgrund der hohen Kaufkraft und des sehr hohen

Mietniveaus auf dem regulären Wohnungsmarkt in Wien mit

Studentenapartments auch hohe Renditen erzielt werden. Noch

stehen die Chancen gut, denn die Zahl der Mitbewerber ist noch

gering. Internationale Investoren haben den Braten aber bereits

gerochen und widmen sich verstärkt der Assetklasse „Studen-

tenwohnen“. Gemein ist allen Investoren, dass sie auch als Be-

treiber auftreten.

INTERESSANTES UMFELD. Was aber macht studenti-

sches Wohnen für Immobilieninvestoren und -betreiber so

interessant? Im Jahr 2010 wurde im Zuge der Sparmaß-

nahmen die Bundesförderung für Studentenheime gestri-

chen. Private Anbieter wie das freifinanzierte Projekt „Mile-

stone“ in der Nähe der neuen Wirtschaftsuniversität im Prater

haben diese Chance genutzt: Für sie war der Wegfall der Bundes-

förderung durchaus positiv. Der Preisdruck nimmt damit noch

stärker zu, die Unterschiede zwischen den geförderten und den

freifinanzierten Heimprojekten verwischen sich dadurch.

AUF DEN ERSTEN BLICK TEUER. Das „Milestone“ von der IC

Projektentwicklung GmbH ist ein freifinanziertes Studenten-

heim in der Nähe der neuen Wirtschaftsuniversität Wien. Ein

24 Quadratmeter großes, komplett eingerichtetes Zimmer mit

einer eingebauten kleinen Küche kommt auf stolze 550 Euro im

Monat. Im ebenfalls im 2. Bezirk gelegenem „Young Corner Flat-

share“ von Kallco, geplant von Treberspurg & Partner, kommt

ein 12-Quadratmeter-Zimmer in einer Fünfer-Wohngemein-

schaft mit gemeinschaftlichen Nassräumen und jeweils einem

„Salon“ auf über 410 Euro pro Monat. Beim Kallco-Projekt „Sun

Quarter“ handelt es sich um Garçonnièren, die möbliert ver-

mietet werden und der Deckung eines temporären Mietbedarfs

dienen, also um Serviced Appartements. Auf den ersten Blick

scheinen die Mieten also durchaus hoch. In den Kosten seien

eben auch die Kosten für die Möblierung, Fernsehen, Internet,

Heizung, sämtliche weiteren Betriebskosten wie Reinigung aber

die Küche nthalten, heißt es dazu von Seiten der Betreiber.

AB 200 EINHEITEN. Doch wer nun sein Miethaus in eine Studen-

tenbude umbauen will, sei gewarnt. Je weniger Wohneinheiten,

desto schwieriger wird die Bewirtschaftung eines solchen Pro-

jekts. Grundsätzlich gilt eine Größe ab 200 Einheiten als leicht

zu bewirtschaften, alles darunter als schwierig.

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MÄRZ 201414 FOKUS

Immobilien

Bewahren und betreibenHistorische Gebäude

Historische Gebäude können mehr, als man denkt. Auch in Sachen Energieeffizienz hinken

die Baujuwelen aus vergangenen Jahrhunderten neuen Bürogebäuden um nichts nach, meint

Burghauptmann Hofrat Mag. Reinhold Sahl im Interview mit dem FOKUS. Text Michael Neubauer

FOKUS: Können historische Bauten ener-

gieeffizient betrieben werden?

Burghauptmann Hofrat Mag. Reinhold Sahl: Die Energieeffizienz in historischen Ge-

bäuden ist von der Bausubstanz her gese-

hen ausgezeichnet. Das heißt, historische

Gebäude können im Betrieb mit modernen

Büros sehr gut mithalten. Die Meinung,

dass historische Gebäude im Betrieb teu-

er sind, stimmt so nicht. Wir sind absolut

konkurrenzfähig. Es gibt allerdings viele

Dinge, die wir nicht machen können.

Was zum Beispiel? Was können Sie nicht

machen?

Da ist einmal die Außendämmung. Auch

beim Einsatz regenerativer Energien sind

uns Grenzen gesetzt. Photovoltaik auf his-

torischen Gebäuden lässt sich nicht realisie-

ren. Da hat das Bundesdenkmalamt – wohl

zu Recht – etwas dagegen. Es gibt aber viele

Maßnahmen, die wir setzen können und

damit eine hervorragende Energieeffizienz

erreichen. Dazu gehört das Optimieren der

technischen Anlagen, zum Beispiel der hy-

draulische Abgleich von Heizkörpern. Wie

gesagt, es gibt viele Techniken und Me-

thoden, um Einsparungen zu erzielen, die

auch für moderne Gebäude passen würden.

Es gibt nicht die Maßnahme, sondern eine

Summe vieler kleiner Maßnahmen, die

man umsetzen kann. Historische Gebäude

können mehr.

… und was ist dieses „mehr“?

Historische Gebäude können mehr, als

man allgemein annimmt. Zum Beispiel

haben wir nutzbare verbaute Energie. Die

Substanz ist in der Regel gut. Das, was im

Neubau eine Klimaanlage leisten muss,

leisten in historischen Gebäuden die dicken

Mauern und hohen Räume.

Das Bewahren steht also im Mittelpunkt?

Nein. Historische Gebäude werden nicht

akzeptiert, wenn sie unter einem Glassturz

stehen. Die Kunst ist es, die richtige Nut-

zung für den jeweiligen Haustyp zu finden.

Es gibt nicht die eine Nutzung historischer

Gebäude. Wir haben Büros, Museen, The-

ater, gewerbliche Nutzung, Veranstaltun-

gen und Kongresse – wir haben ein breit

gefächertes Portfolio. Aber man muss

die Raumstruktur so nehmen, wie sie ist.

Wenn man das Falsche hineingibt, dann

funktioniert es nicht. Das ist aber bei mo-

dernen Gebäuden nicht anders.

Historische Gebäude müssen den Vergleich

mit Neubauten nicht scheuen?

Auf keinen Fall. Es wäre aber ein Fehler,

Kennzahlen für den Neubau auf histori-

FOKUS 15

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MÄRZ 2014

Stabilität. „Wir streben nach konstanter

Nutzung. Das ist auch besser für die Substanz.

Stabilität macht schon einigen Sinn. Dafür muss

man auch den richtigen Mieter finden.“

sche Gebäude einfach umlegen zu wollen.

Wir beleben historische Gebäude. Wenn

Sie als Maßstab 12 m2 pro Mitarbeiter an-

legen, dann wird die Benchmark einfach

schlecht. Wenn man Räume zwanghaft

teilt, verlieren die Objekte an Atmosphäre.

Auf der anderen Seite darf man auch mehr

Raumreserve haben. Organisationen ver-

ändern sich schneller als Objekte. Hier ist

natürlich der Neubau im Vorteil. Hier ist

in der Regel mehr Veränderung möglich –

wenn auch unter Umständen mit hohen

Kosten verbunden. Diese Veränderungen

sind im historischen Bestand nicht mög-

lich beziehungsweise nicht gewollt.

Bedeuten diese Abstriche bei der Flächen-

effizienz höhere Mieten?

Nein. Ich habe im Gegensatz zum Neubau

keine Baufinanzierungskosten. Diese Bau-

kosten sind längst abgeschrieben. Wir sitzen

hier im Schweizerhof der Wiener Hofburg.

Dieser Teil ist, wenn man mit einem Ge-

bäudezyklus von 80 Jahren rechnet, bereits

14-mal abgeschrieben. Wir streben nach

konstanter Nutzung, das ist auch besser für

die Substanz. Stabilität macht schon einigen

Sinn. Man muss für die richtige Nutzung den

richtigen Mieter finden. Eine Serverfarm

mit hohem Klimatisierungsbedarf wird man

unter unseren Mietern vergeblich suchen.

„Historische Gebäude

werden nicht akzeptiert,

wenn sie unter einem

Glassturz stehen.“

Burghauptmann Reinhold Sahl

Die Mieteinnahmen fließen dem Budget zu.

Würde es für die vielen Regierungsstellen

Sinn machen, die in historischen Gebäuden

untergebracht sind, einen neuen, moder-

nen Anforderungen entsprechenden Neu-

bau zu errichten und die „alten“ Gebäude

einer anderen Nutzung zuzuführen?

Natürlich könnte man auf der grünen

Wiese ein Regierungsviertel bauen. Dann

müsste man aber auch viel in die dort nicht

vorhandene Infrastruktur investieren. An

den gewachsenen Standorten gibt es Gas-

tronomie, U-Bahn … das ist alles vorhan-

den. Es geht aber auch um Fragen der Er-

reichbarkeit. Wie lange braucht der Bürger,

aber auch der Mitarbeiter zum Standort?

Abgesehen davon, dass wir den Binnenver-

kehr reduzieren wollen.

Das heißt bei den Kostenvergleichen, die

immer wieder in die Diskussion eingewor-

fen werden, sind die Kosten, welche die öf-

fentliche Hand z. B. für Infrastruktur auf-

bringen müsste, noch nicht eingerechnet?

Im Moment vergleichen wir Mieten mit

Mieten und Betriebskosten mit Betriebs-

kosten. Das greift zu kurz. Aus diesem

Grund haben wir gemeinsam mit dem

Bundeskanzleramt ein Benchmarking-

Forum, in dem alle Ressorts eingebunden

sind, ins Leben gerufen. Bewertet wird

MÄRZ 201416 FOKUS

ein Miet äquivalent. Da kommen wir, wenn

wir alles hineinrechnen, im Zentralraum

von Wien auf konkurrenzfähige Mieten. Da

kann eine Fremdmiete nicht mithalten. Ei-

nes darf man dabei aber auch nicht außer

Acht lassen: Bei unserem Bestand handelt

es sich um Gebäude mit einem repräsenta-

tiven Ambiente – das kann ein Neubau auf

der Wiese kaum.

Was sind die derzeit größten Projekte?

Die budgetäre Situation lässt aktuell kei-

ne wirklich großen Projekte zu. Unsere

derzeit größten Vorhaben betreffen die

Eisbärenanlage in Schönbrunn und die Re-

vitalisierung des Hofkammerarchivs. Die

angespannte Budgetsituation lässt nicht

mehr zu. Großes Augenmerk legen wir auf

eine noch genauere Planung der Substanz-

erhaltung.

Gebäude unter Denkmalschutz sind von der

EU-Energieeffizienzrichtlinie ausgenom-

men. Könnten Sie, wenn Sie müssten, die

Richtlinie einhalten?

Die jährliche Sanierung von drei Prozent

der Bestandsfläche ist ein ausschließlich

budgetäres Problem. Ist genug Geld da,

dann haben wir kein Problem. Das ist

leicht zu schaffen. Schwieriger wird es beim

Einsparungspotential von 16 Prozent.

Vor allem, weil die Energiegewinnung aus

regenerativen Energieträgern aus Denk-

malschutzgründen nicht möglich ist. Da

stellt sich die Frage: Was ist technisch noch

machbar? 70 bis 75 Prozent des technisch

Machbaren haben wir bereits erreicht. Wir

haben aber noch etwas Luft nach oben.

Wir können aber nicht die Gebäudehülle so

dicht machen, dass sie Neubaustandard er-

reicht. Das wäre für das Mauersystem fatal.

Die haben das damals schon gut gemacht.

Wir wissen zum Teil leider nicht immer alles

über die Wirkungsweisen.

Können Sie uns dafür Beispiele nennen?

Da haben wir einmal die Luftbrunnen zur

Kühlung. Diese liefern mit null Energie

Input Kühlung. Ein tolles System. Durch

diverse Auflagen, Brandschutz, Fluchtwege

wurde in das System irreversibel eingegrif-

fen. Das alte System kann man nicht mehr

aktivieren. Wo die notwendigen Quer-

schnitte fehlen, kann mit Langsam-Läufern

nachgeholfen werden. Wir müssen aber

noch lernen, wie diese Wirkungsweisen

funktionieren. Im Museumsbereich sind

Temperaturen zwischen 18 und 19 Grad

ideal. Das bekommt man mit einer Wand-

temperierung hin. Das haben uns schon die

alten Griechen gezeigt. Die Thermen waren

Orte der Kommunikation und des Zeitver-

treibes: hier traf man sich, entspannte sich

von der Hektik der Stadt und vom Stress

des Tages. Beheizt wurden die Thermen

durch das Hypokaustum, ein unter dem

Fußboden und in den Wänden befindliches

Netz von Leitungen für erhitzte Luft.

Gibt es noch Professionisten, die über das

dafür notwendige Know-how verfügen?

Diese Frage stellt sich aktuell noch nicht.

Wir wissen noch viel zu wenig über die

Wirkungsprinzipien. Im Corps de Logis

erforschen wir mit universitärer Beglei-

tung gerade die Wirkungsprinzipien der

Luftbrunnen. Eines darf man aber nie au-

ßer Acht lassen: Die Nutzung von heute

entspricht nicht der in der Vergangenheit.

Gemeinsam mit der TU wollen wir feststel-

len, wo das Geld am besten eingesetzt ist.

Wo lassen sich die besten Effekte erzielen?

Wir arbeiten hier intensiv mit Univ.-Prof.

DI Dr. Ardeshir Mahdavi vom Institut für

Architekturwissenschaften, Bauphysik und

Bauökologie sowie Univ.-Ass. Dipl.-Ing.

arch. Dr. techn. Gerold Esser vom Institut

für Kunstgeschichte, Bauforschung und

Denkmalpflege, Fachgebiet Baugeschichte

und Bauforschung, zusammen.

Kurz zurück zu den möglichen Einsparun-

gen. Können Sie diese freiwerdenden Mittel

für andere Projekte verwenden oder hält

hier der Finanzminister die Hand auf?

Die Gefahr ist immer gegeben. Das neue

Haushaltsrecht hat aber ein abgeschlosse-

nes Budget. Da ist die Wahrscheinlichkeit,

dass die freien Mittel bei uns bleiben, relativ

hoch. Ich darf aber Folgendes zu Bedenken

geben: Bei den Einsparungen gibt es nicht

das große Mega-Ereignis. In der Regel sind

es kleine Maßnahmen, die sich auf lange

Sicht zu erheblichen Einsparungen sum-

mieren.

Spielen die Nutzer und Ministerien auch

mit?

Wir sind auch nach ISO 14001 Umwelt-

zertifiziert und bilden eigene Auditoren

aus. Es geht uns dabei nicht nur um bau-

liche Aspekte, sondern um den Betrieb an

sich. Wir wollen unsere Nutzer beraten

können. Wenn diese ihr Verhalten ändern

– dann sind auch noch einmal 20 Prozent

drinnen. Da können sich alle Ministerien

etwas ersparen. Und ja, sie spielen mit. Es

MÄRZ 2014 FOKUS 17

geht darum, es besser zu machen. Es geht

um Erfahrungsaustausch. Wie machen das

die anderen? Wir sind draufgekommen,

dass in vielen Ministerien mehrere Perso-

nen zuständig sind. Besser koordinieren.

Best-Practice-Möglichkeiten mit nehmen

und präsentieren. Es geht auch darum,

Handlungsbedarf oder -möglichkeiten auf-

zuzeigen.

Gibt es auch Wünsche seitens der Mieter, die

man nicht erfüllen kann?

Das kommt natürlich vor. Wenn wir aber

bei der Auswahl der Nutzer aufpassen –

dann können wir dieses Problem minimie-

ren. Wir lernen von unseren Mietern und

können dabei den Betrieb optimieren.

Wo liegt der wesentliche Unterschied zu

anderen Betreibern?

In erster Linie im bestmöglichen Mittel-

einsatz. Wir stehen über allen Nutzern und

haben kein Eigeninteresse. Wir sind von

keinem Renditedenken getrieben. Man darf

aber den volkswirtschaftlichen Wertschöp-

fungsgrad nicht übersehen. Es mag pathe-

tisch klingen, aber wir denken in volkswirt-

schaftlichen Dimensionen. Wir generieren

touristischen Background – ohne den der

Tourismus nicht das wäre, was er ist. Wir

haben auch einen kulturpolitischen Auf-

trag. Wir bewahren unsere Geschichte und

Kultur. Wie man sie bewertet und damit

umgeht, das ist eine andere Frage.

Wir denken über den Betrieb nach. Ein De-

veloper entwickelt, baut und gibt dann das

Projekt an einen Dritten weiter. Andere Im-

mobilienunternehmen leben vom An- und

Verkauf, wir von Erhaltung und Betrieb.

Wobei jede Nutzung einzigartig ist. Wir

haben in Summe 1.100 unterschiedliche

Nutzer. Das ist historisch gewachsen. Da

gibt es Private, Ministerien, das Techniker-

Cercle oder die Altkalksburger. Nicht immer

ist die Nutzung optimal. Manchmal gibt es

auch eine Nutzung, die man nicht will. Wir

suchen aber den Ausgleich.

Wie sieht es im internationalen Kontext

aus? Gibt es Kooperationen mit ausländi-

schen Stellen?

Vor zwei Jahren haben wir mit einem Kon-

gress begonnen, uns auch international zu

vernetzen. Wir wollen wissen, wie das die

Niederländer, die Slowenen, die Deutschen,

die Portugiesen machen. Im Zuge dieser

Kooperationen lernen wir unterschiedliche

Ansätze und Organisationsformen kennen.

So geht es in England beim Heizen nicht

in erster Linie um die Wärme: Man heizt,

um die Feuchtigkeit wegzubekommen. Die

Wärme ist ein angenehmes Nebenprodukt.

Den Stein der Weisen hat noch niemand ge-

funden.

Es gibt keine Paradeorganisation, die zeigt,

wie man es macht. In Frankreich ist viel

staatlich, aber auch viel privat. In Sachsen

gibt es eine gemeinnützige GmbH. In Eng-

land National Trusts, die auf Volunteers set-

zen. Es gibt viele Möglichkeiten, man muss

aber genau prüfen, ob diese auch zu unserer

Kultur und unserem Rechtssystem passen.

In Deutschland gibt es Gebietskörper-

schaftskooperation – in Österreich müssten

dazu Verträge nach Art. 15a Bundesverfas-

sungsgesetz BVG abgeschlossen werden.

Im Zuge der Umstrukturierungen des Bun-

deshochbaus im Jahr 2000 wurden der

Burghauptmannschaft rund 65 bedeutende

und einzigartige historische Bauwerke, die

zum kulturellen Erbe Österreichs zählen bzw.

bei denen eine besondere Verbundenheit zu

der Republik Österreich gegeben ist (z.B.

Hofburg in Wien, Hofburg zu Innsbruck, Fe-

stung Hohensalzburg, Kunsthistorisches Mu-

seum, Staatsoper, Schönbrunner Tiergarten),

der Burghauptmannschaft übertragen.

Viele dieser Objekte weisen auf Grund ihrer

baulichen Beschaffenheit eine einge-

schränkte Nutzbarkeit auf, unterliegen be-

stimmten völkerrechtlichen oder gesetz-

lichen Verpflichtungen oder werden von den

obersten Organen des Bundes für staatspo-

litische oder hoheitliche Zwecke genutzt.

Gleichzeitig unterliegen sie strengen Denk-

malschutzbestimmungen. Auf Grund der

baulichen Gegebenheiten sind sie einer

marktkonformen Bewirtschaftung nicht zu-

gänglich. Eine Refinanzierung der baulichen

Maßnahmen über ein marktkonformes Mie-

tenmodell oder eine rentable Verwertung

dieser Objekte ist nicht möglich.

In vielen der in der Verwaltung der BHÖ ste-

henden Objekte sind ehemalige staatliche

Dienststellen bzw. Betriebe (Bundesmu-

seen, Tiergarten Schönbrunn, Spanische

Hofreitschule etc.) untergebracht. Auf Grund

der mangelnden Selbstfinanzierung dieser

Betriebe wurden diesen neuen Organisati-

onen die Gebäude nicht ins Eigentum

übertragen, sondern es wurden diesen

Nutzungsrechte (Miete, Pacht, Fruchtge-

nuss) an den Objekten bzw. Liegenschaften

eingeräumt, wofür die BHÖ für die Repu-

blik Österreich Entgelte vereinnahmt.

DIE BURGHAUPT-

MANNSCHAFT

MÄRZ 201418 FOKUS

Immobilien

Militärisches Immobilien Management

Das Österreichische Bundesheer könnte freie Flächen vermieten und auf diese Weise Einnahmen für

das Heeresbudget erwirtschaften. Noch fehlt es dafür an rechtlichen Rahmenbedingungen, erklärt

Mag. Johannes Sailer, Leiter Militärisches Immobilien Management. Text Michael Neubauer

Flächenbedarf nimmt ab

FOKUS: Das Bundesheer ist wohl einer der

größten Liegenschaftseigentümer in Öster-

reich. Wird das Portfolio aktiv gemanagt?

SAILER: Eine unserer Hauptaufgaben ist

die Schaffung moderner Unterkunfts- und

Ausbildungsinfrastruktur für Soldaten.

Neben der Immobilien- und Bauplanung,

Baubewertung und dem Flächenmanage-

ment sind wir für den Bereich der Bau-,

Gebäude- und Sicherheitstechnik, Schieß-

und Ausbildungsanlagen, Energiemanage-

ment und Brandschutz zuständig. Wir

kümmern uns auch um die Verwaltung

und die Verwertung von Liegenschaften

sowie die Land- und Forstwirtschaft. Das

Militärische Immobilien Management

betreut mehr als 400 Quadratkilometer

Liegenschaftsfläche und 4,2 Millionen

Quadratmeter Bruttogeschossfläche. Mit

den rund 800 Mitarbeitern in der Zentrale

und den 12 Militärischen Servicezentren

kümmert sich das Militärische Immobilien

Management um alle vom Bundesheer ge-

nutzten Liegenschaften.

Es gibt 9 Militärkommanden aber 12 Mili-

tärische Servicezentren?

Wir stellen an den von uns zu erbringen-

den Service hohe Anforderungen. Jeder

Standort muss innerhalb einer Stunde er-

reichbar sein. Daher folgt die Organisati-

on der Militärischen Servicezentren nicht

der Einteilung der Militärkommanden –

sondern ist der Reaktionszeit geschuldet.

Wo liegen die Besonderheiten im Betrieb mili-

tärisch genutzter Objekte?

Allein die Größe ist eine gewaltige Her-

ausforderung. Denken Sie allein an die

vielen Straßen, Gehwege in den Kasernen,

die in Schuss und im Winter schnee- und

eisfrei zu halten sind. Das stellt jedes Fa-

cility Management vor große Herausfor-

derungen. Jede Kaserne hat ihre eigenen

Spielregeln. Eine Panzerkaserne braucht

andere Straßenbefestigungen als eine Ka-

serne eines Jägerbataillons. Oder denken

Sie an einzuhaltende Sicherheits- und

Geheimhaltungsaspekte. Jedoch nimmt

der Flächenbedarf ab, da das Heer immer

kleiner wird.

Was passiert mit diesen Flächen. Könnten

Sie also aus Kasernen Büros machen und

diese vermieten? Eine moderne Nachnut-

zung?

Ja, das könnten wir – solange eine militä-

FOKUS 19

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MÄRZ 2014

rische Teilnutzung des Areals bestehen bleibt. Dann könnten wir

zum Beispiel Teile einer Kaserne abtrennen und extern vermieten.

Das machen wir bereits, wenn auch in nur ganz wenigen Fällen.

Das Umwandeln in moderne Büros ist auch mit Kosten verbunden,

Kosten, die wir aus dem immer kleiner werdenden Budget nicht

decken können.

Das Heer muss sparen. Wo sehen Sie im Immobilienbereich Einspa-

rungspotentiale?

In der Optimierung der Energie- und Flächeneffizienz sind noch

Potentiale zu lukrieren. Die Kasernen wurden früher aus militär-

taktischen Gründen viel großzügiger angelegt. Die Gebäude wur-

den auf einer viel größeren Fläche verteilt, um bei einem Luft- oder

Artillerieangriff zu vermeiden, dass mit einigen Treffern die ganze

Kaserne zerstört werden kann. Hier hat sich die Kriegstaktik total

verändert. Auch im Kasernenbau kann man heute verdichten –

was auch beim Energieverbrauch Einsparungen zulässt. Auch bei

den Personalkosten lassen sich durch Einsatz modernster Technik

Einsparungen erzielen.

Technik statt Personen?

In der Bewachung von Objekten kann der Einsatz von Technik die

Personalkosten wesentlich reduzieren. Elektronische Zutrittskon-

trollen lassen sich auch im militärischen Bereich realisieren. Nicht

überall muss ein Grundwehrdiener „Wache schieben“.

Welche Aktivitäten setzt das Bundesheer in Sachen Energieeffi-

zienz?

2009 wurde im Ressort das Projekt „Energiemanagement BM-

LVS“ gestartet. Der vorrangige Auftrag besteht darin, alle erfor-

derlichen Maßnahmen zu ergreifen, um den Energieverbrauch

und die CO2-Emissionen um 20 Prozent zu senken. Aus der dar-

aus resultierenden Reduktion der Energiekosten sollen finanzi-

elle Freiräume für die Erfüllung der Kernaufgaben des Österrei-

chischen Bundesheeres entstehen. Leider können nicht immer

alle Maßnahmen umgesetzt werden. Wir haben einfach nicht

genug Budget. Energieeffizienz kostet Geld. Man kann zwar im

Betrieb Energie und damit auch Geld sparen – muss aber eine

höhere Anfangsinvestition stemmen.

Das Bundesheer ist von der EU-Energieeffizienz-Richtlinie aus-

genommen. Könnten Sie die Grenzwerte der Richtlinie trotzdem

erfüllen?

Das ist so nicht ganz richtig. Ausgenommen sind nur militä-

risch genutzte Objekte. Das heißt die Energieeffizienz-Richtlinie

greift bei Unterkünften und Büros sehr wohl. Ausgenommen

sind zum Beispiel die Flugzeughangars in Zeltweg oder Panzer-

werkstätten.

Oft wird über die Unterkünfte geklagt. Welche Lehren zieht man

beim Neubau aus der Kritik der ehemaligen Grundwehrdiener?

Was die Unterbringung betrifft, setzen wir neue Standards. In Güs-

sing wurde mit Sicherheit die modernste Kaserne in Mitteleuropa

errichtet. Die Montecuccoli-Kaserne wurde gemäß einem neuen

Pflichtenheft als „Musterkaserne“ umgesetzt. Das Besondere an

den Unterkünften: Sie werden mit maximal 4 Personen belegt und

haben eine eigene kleine Nasszelle mit WC und Dusche.

Was halten Sie von einer Zertifizierung von Kasernen?

Aufgrund der speziellen Nutzung müssten dafür neue Standards

entwickelt werden. Es würde aber durchaus Sinn machen. Eine

Zertifizierung wäre durchaus eine Bestätigung für den Kurs des

Militärischen Immobilien Managements.

20 FOKUS MÄRZ 2014

Immobilien

Wohnbau

Wie leistbar ist Wohnen?Leistbaren Wohnraum zu bekommen, ist heutzutage eine ziemliche Herausforderung geworden: Die

Preise für unbebaute Grundstücke für Wohnbauprojekte haben 2013 in mehreren Regionen neue

Spitzenwerte erreicht, heißt es in einer aktuellen Analyse des Immobilienportals Immobilien.net.

Text Erika Hofbauer

SPITZENWERTE. Vor allem die Städte

und deren Umland sind von starken Preis-

anstiegen betroffen. In etwa einem Vier-

tel aller österreichischen Bezirke liegen

die durchschnittlichen Quadratmeter-

preise für Grundstücke mittlerweile über

250 Euro pro Quadratmeter im Median.

Betroffen sind – eigentlich wenig über-

raschend – vor allem das Wiener Umland

in Niederösterreich, die großen Städte in

Oberösterreich und einige Tourismusregi-

onen in Salzburg und Tirol. In vielen Wie-

ner Bezirken, aber auch in Salzburg Stadt,

Innsbruck und Kitzbühel sind mehr als

500 Euro bereits der Normalzustand.

Zum Vergleich: Für ganz Österreich liegt

der durchschnittliche Quadratmeterpreis

hingegen bei 115 Euro. „Mangelnder

Wohnraum, zu wenig Neubau und star-

ker Zuzug in die Ballungsgebiete verteu-

ern die Preise für Immobilien allgemein“,

erläutert Immobilien.net-Betreiber Ale-

xander Ertler. Dies wirke sich auch auf

unbebaute Grundstücke aus: „Hier ist

eine klare Ausweichbewegung erkennbar:

Wer es sich leisten kann, investiert lieber

in den Bau eines eigenen Einfamilienhau-

ses, statt für denselben Preis eine halb so

große Wohnung zu erwerben“, so Ertler.

Auch beim so genannten sozialen Wohn-

bau existieren mehr oder weniger hohe

pekuniäre Hürden. Eva Bauer vom wohn-

wirtschaftlichen Referat des Verbandes

Gemeinnütziger Bauvereinigungen (GBV)

sieht sowohl bei neu errichteten, aber

auch bei geförderten Wohnungen den

FOKUS 21

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MÄRZ 2014

„Leistbares Wohnen wird es in Österreich im-

mer geben! Es stehen für ‚sozial schwächere‘

Menschen immer genügend geförderte Miet-

wohnungen (Gemeinden, Genossenschaften,

gemeinnützige WBT) zur Verfügung. Auch die

Anzahl der jährlich neu gebauten geförderten

Eigentumswohnungen ist brauchbar hoch.

Zudem stehen nach wie vor gebrauchte Alt-

baumiet- und Eigentumswohnungen zu nied-

rigeren Preisen zur Verfügung. Das Wohnen

ist – wie aber auch das Autofahren, das Es-

sen etc. – natürlich teurer geworden und man

muss mit Wohnkosten (gehobenes Niveau)

von bis zu der Hälfte des Einkommens rech-

nen. Vor 20 Jahren war es noch ein Drittel.

Das ist aber keine unnatürliche Entwicklung.

In anderen EU-Ländern sind die Wohnkosten

weitaus höher, wenn man hochwertig woh-

nen möchte. So gesehen ist speziell Wien

gegenüber anderen europäischen Haupt- und

Großstädten nichtsdestotrotz ein günstiges

Pflaster.“

HEINZ FLETZBERGER,

SÜBA-GESCHÄFTSFÜHRER

Finanzierungsbeitrag als Hemmschwelle,

die es zu überwinden gilt: „Der Finanzie-

rungsbeitrag war immer schon eine Hür-

de.“ Dennoch: Frei finanzierte Mieten von

13 bis 14 Euro pro Quadratmeter – „das

ist nur für wenige leistbar“, so Bauer. Zum

Vergleich: Im geförderten Wohnbau liege

die laufende Miete bei etwa 8 Euro pro

Quadratmeter, zuzüglich Finanzierungs-

beitrag, wohlgemerkt. Die Wohnexpertin

ortet aber nicht im Flächenangebot ge-

nerell ein Problem: „Widmungsverfahren

dauern innerstädtisch speziell in Wien

lange.“ Denkmalschutz und Anrainerbe-

schwerden seien dabei nur einige Aspekte.

Es gebe auch „Konkurrenzsituationen“:

Da wird z. B. eine Sporthalle abgerissen,

wofür dann schließlich ein Ersatz(ort)

gefunden werden müsse. Entschließt sich

ein Bauträger für eine periphäre Lage,

seien die Investitionen in die notwendige

Infrastruktur wiederum aufwändig. GBV-

Expertin Bauer meint, dass im Grunde

eher die qualitativen Anforderungen das

Bauen teuer machen: „Was neu gebaut

wird, spielt alle Stückeln: Der Tiefgara-

genplatz belastet die Gesamtbaukosten

von 1.800 Euro pro Quadratmeter mit

200 Euro pro Quadratmeter, energetische

Anforderungen oder Brandschutz kom-

men auf 100 bis 150 Euro pro Quadrat-

meter“, rechnet Bauer vor.

SINNVOLLE DEREGULIERUNG. Eine Ar-

gumentation, die nicht alleine im Raum

steht. Bauträger Hans Jörg Ulreich sieht

zwar Wien im Vergleich zu anderen Met-

ropolen noch immer als sehr günstig. Aber

es gäbe noch viel mehr: „Durch sinnvolle

Deregulierung in Sachen Stellplätze, Not-

kamine, Brandschutz oder Barrierefreiheit

können Einsparungen bei Baukosten von

bis zu 25 Prozent erzielt werden. Es wäre

dringend notwendig, dass sich Politik

und Experten hier an einen Tisch zusam-

mensetzen und diesbezüglich neue Rege-

lungen erarbeiten, die Kosten reduzieren

und gleichzeitig die Qualität und Sicher-

heitsstandards nicht sinken lassen“, for-

dert Ulreich. Was hält er vom Argument

des knappen Flächenangebots? „Grund

und Boden werden immer knapper und

daher teurer, weshalb man sehr sorgsam

damit umgehen sollte. Es gilt – wie ich

22 FOKUS MÄRZ 2014

In den wirtschaftlich starken Bundesländern

nördlich der Alpen stiegen die Grundstücks-

preise 2013 am stärksten, geht aus der

jüngsten Immobilien.net-Analyse hervor. Die

höchsten Zuwächse gab es demnach im

vergangenen Jahr in der Bundeshauptstadt

mit 10,2 Prozent auf 589 Euro im Median. In

Niederösterreich und Oberösterreich stie-

gen die durchschnittlichen Quadratmeter-

preise für Grundstücke um jeweils 4,7 Pro-

zent auf 110 bzw. 90 Euro. In den südlichen

Bundesländern gab es dagegen deutliche

Rückgänge. In der Steiermark fielen die

Preise für unbebauten Grund und Boden

um durchschnittlich 5,1 Prozent auf 44,6

Euro pro Quadratmeter. In Kärnten ergab

die Analyse ein Minus von 4,5 Prozent auf

60 Euro und im Burgenland einen Rück-

gang von 3,1 Prozent auf 77,5 Euro pro

Quadratmeter. Im Westen gab es auf Bun-

deslandebene dagegen kaum stärkere

Preisveränderungen. In Tirol stagnierten die

Preise bei 300 Euro pro Quadratmeter,

während in Vorarlberg ein leichter Anstieg in

der Höhe von 2,3 Prozent auf 201 Euro und

in Salzburg leichte Verluste in der Höhe von

0,2 Prozent auf 219 Euro pro Quadratmeter

zu verzeichnen waren.

Die teuersten Städte sind aktuell Salzburg

Stadt mit 931 Euro pro Quadratmeter un-

bebautem Grundstück vor Wien mit 589

und Innsbruck mit 570 Euro im Schnitt.

Während es in Wien einen zweistelligen

Preisanstieg im vergangenen Jahr gab, sta-

gnierten in den westlichen Landeshaupt-

städten die Preise hingegen. Auf Bezirks-

ebene liegen die Wiener Nobel-Bezirke

Hietzing und Döbling mit über 1.000 Euro

pro Quadratmeter unangefochten an der

Spitze. Auffällig ist auch der Aufholeffekt,

der in Ottakring zu beobachten ist. Topla-

gen auf dem Gallizinberg haben 2013 die

Preise im ehemaligen Arbeiterbezirk eben-

falls auf 1.000 Euro pro Quadratmeter an-

steigen lassen.

Der teuerste Bezirk außerhalb von Wien, mit

Ausnahme von Salzburg Stadt ist Kitzbühel

mit einem Median von 850 Euro pro Qua-

dratmeter Bauland. Im Tiroler Nobelskiort

befindet sich aktuell auch das teuerste

Grundstück bezogen auf den Quadratme-

terpreis mit 4.284 Euro und einem Gesamt-

preis von knapp 3 Millionen Euro. Sucht

man dagegen in den günstigsten Regionen

nach einem Grundstück, fällt unter anderem

ein attraktives Bauland-Objekt im burgen-

ländischen Kaisersdorf mit 9,1 Euro pro

Quadratmeter und einem Gesamtpreis von

25.000 Euro auf. Vergleicht man diese bei-

den Grundstücke an den unterschiedlichen

Enden der Preisskalen, kommt man auf ei-

nen 470 Mal so hohen Quadratmeterpreis

in Kitzbühel, meldet Immobilien.net.

schon lange propagiere –, die Wiener Flä-

chenwidmung endlich im Sinne der inner-

städtischen Nachverdichtung zu öffnen

und auf Dichte und Höhe zu setzen, um

zusätzlichen Wohnraum zu gewinnen.“

Allerdings immer unter der Prämisse, dass

ökologisch nachhaltig und mit genügend

Freiflächen gebaut wird, meint Ulreich.

MUTIGE POLITIK. Er wünscht sich „posi-

tive Schritte“, die es im Ansatz im neuen

Wiener Bauordnungsentwurf gibt, und

die auch beschlossen und umgesetzt

werden: „Die Abschaffung der Notka-

minpflicht und die Änderung in der

Stellplatzregelung dürfen nicht blockiert

werden und es braucht weitere Schritte,

um unnötige Regelungen aufzubrechen.“

Wien wächst, so Ulreich, und die Politik

muss heute gemeinsam mit der Wirt-

schaft die richtigen Weichen stellen, um

dieser Entwicklung gerecht zu werden:

INGRID GRATZER, ERSTE GROUP

IMMORENT RESEARCH:

„Die Bevölkerung Wiens wächst in den kom-

menden Jahren um 15 Prozent. Daher ist der

Bedarf an neuem und leistbarem Wohnen in

Wien sehr groß. Ziel ist es, leistbares Wohnen

bei gleichzeitig hohen Standards bei Wohn-

und Lebensqualität zu schaffen. Solche neuen

Wohnflächen entstehen derzeit vor allem in der

Seestadt Aspern, am Hauptbahnhof, Hausfeld

und Donaufeld oder am ehemaligen Nord-

westbahnhof. Die Seestadt als ‚smart city‘

bietet zudem mehr als nur Wohnlösungen. Es

ist ein neues Stadtkonzept, in dem Wohnen,

Arbeiten, Freizeit, Erholung und Infrastruktur

ihren Platz haben werden.“

IMMOBILIENPREISE: DER NORDEN LEGT ZU –

DER SÜDEN VERLIERT – DER WESTEN STAGNIERT

FOKUS 23MÄRZ 2014

DANIEL RIEDL,

BUWOG

„Seit mehreren Jahren werden in Wien deutlich

weniger Wohnungen gebaut als zusätzliche

Wohneinheiten nachgefragt werden. Die An-

gebotslücke wird tendenziell sogar weiter

wachsen. Weitere Reglementierungen bringen

gar nichts. In Österreich bestehen mehr als

genug Beschränkungen (in Wien sind rund 75

Prozent der Mieten reguliert), die – wie man

sieht – das Problem nicht lösen können. Nur

mehr Wohnbau kann die Lage verbessern und

für leistbareres Wohnen sorgen. Eine bessere

Verfügbarkeit von Grundstücken, sinnvolle Er-

weiterungsflächen – das würde bereits genü-

gen und mittelfristig für Entspannung sorgen.“

ERNST VEJDOVSZKY,

S IMMO AG

„Leistbares Wohnen wird auch abseits von

Wahlkämpfen ein großes Thema bleiben. Mei-

ner Einschätzung nach entwickelt sich das

Angebot sehr gut, es gibt einen hohen Anteil

an gefördertem Wohnraum, laufend kommen

neue Projekte auf den Markt. Freifinanziertes

Wohnungseigentum wird vor allem für Anleger

als Zukunftsvorsorge interessant bleiben. –

Wohnen muss für alle Schichten leistbar blei-

ben bzw. für manche leistbarer werden. Wir

sind hier meines Erachtens nach aufgrund di-

verser Maßnahmen (z.B. Offensive des Wohn-

service Wien mit der Zurverfügungstellung von

500 Millionen Euro) auf einem guten Weg.“

MARKUS NEURAUTER,

RAIFFEISEN EVOLUTION

„Es ist Aufgabe der Politik, aktiv zu werden. Es

gibt Ansätze, die auch parallel umgesetzt wer-

den können. Bei der Wohnbauförderung müs-

sen Projekte unterstützt und gleichzeitig auch

mehr Transparenz geschaffen werden. Ande-

rerseits wäre es wünschenswert, den Markt für

Investoren wieder attraktiver zu gestalten. Das

beginnt bei der Vereinfachung von bürokra-

tischen Prozessen und führt über kurz oder

lang im besten Fall auch zu einer Verein fachung

des Mietrechtsgesetzes, das sicherlich einige

potenzielle Investoren abschreckt. Ernsthafte

Lösungen sollten im Vordergrund stehen –

nicht polemische Wahlkampf-Rhetorik.“

„Zum Beispiel sinnvolle – aber nicht

überbordend teure – Wettbewerbe im so-

zialen Wohnbau, höhere Dichten in der

Flächenwidmung, Deregulierungen und

vieles mehr. Es gibt eine Fülle von Ideen,

die jedoch in der Politik ein offenes Ohr

brauchen und letztendlich wird es auf

den Mut in der Umsetzung ankommen.“

So sieht das auch Durst Bau-Geschäfts-

führer Hannes Horvath: „Es liegt mitun-

ter auch an der Öffentlichen Hand, die

Preisspirale beim Wohnbau zu bremsen.

Hier besteht Handlungsbedarf im Hin-

blick auf die immer länger dauernden

Genehmigungswege, die wenig trans-

parenten und effizienten Flächenwid-

mungen und derzeit verstärkten Kosten-

treiber wie Normen und Anforderungen.“

Gelingt dies nicht, müssen Abstriche vor

allem bei der Lage und Größe der Woh-

nung gemacht werden, prognostiziert

Horvath.

10., SONNWENDVIERTEL B.04 - SMART

Bezugstermin: Herbst 2015

Bauträger: Heimbau

116 SMART Wohnungen mit Möglichkeit auf

Superförderung, 35 geförderte Mietwohnungen

RAIFFEISEN EVOLUTION

Übergabe: Frühjahr 2014

20., Walcherstraße

138 Eigentumswohnungen

Kaufpreis: ab 471.000 Euro

DURST BAU


09., Schubertg./Säuleng.


Kaufpreis: k.A.

BUWOG


19., Pfarrwiesengasse


Kaufpreis: k.A.

S+B & SORAVIA:

Übergabe: 2016

22., Projekt Danube Flats

22., ASPERN, BPL D16 UND 17

Bezugstermin: Sommer 2015

Bauträger: ARWAG (und MIGRA)

124 geförderte Mietwohnungen

MÄRZ 201424 FOKUS

WOHNBAUPROJEKTE: GEMEINDE

WOHNBAUPROJEKTE: PRIVAT

Kosten Eigenmittel monatl. Kosten Kosten Eigenmittel monatl. Kosten

SEG

Fertigstellung 2015:

05., Stolberggasse


Kosten: ab 199.000 Euro

MISCHEK


23., Carlbergergasse


(freifinanziert)


DEBA


23., Heudörfelgasse



HARING


22., Gemeindeaugasse

21 Wohnungen

(Eigentum und Miete)


Miete: 10,50 Euro zzgl. BK

22., POLGARSTRASSE 30A

Bezugstermin: Ende 2014 bis Ende 2015

Bauträger: Siedlungsunion (Bauplatz A), EBG (Bauplatz B),

Heimbau (Bauplatz B)-in Summe 288 Wohnungen.

MÄRZ 2014 FOKUS 25

11., MAUTNER-MARKHOF-GASSE, BPL 1

Bezugstermin: Herbst 2015

Bauträger: GEBÖS und Wiener Heim

GEBÖS: 51 geförderte Mietwohnungen

Wiener Heim: 45 geförderte Eigentumswohnungen

Kosten Eigenmittel monatl. Kosten Kosten Eigenmittel monatl. Kosten

26 FOKUS MÄRZ 2014

Immobilien

Wohnbau in Wien

Viel Platz in der StadtWien wächst. Und damit wird vor allem eines gebraucht: viel Wohnraum. Soziale und private

Bauträger, aber auch die Stadt Wien starten in den nächsten Jahren mit ehrgeizigen Projekten.

Text Erika Hofbauer

STADTENTWICKLUNG. „Wir wollen mehr

belebte und innovative Stadtteile für

Wien“, lautete im vergangenen Oktober

die Kampfansage von Vizebürgermeisterin

Maria Vassilakou. Sie startete eine Offen-

sive, mit der Flächen für 13.400 Wohnun-

gen für bis zu 33.300 Menschen mit bis zu

12.000 Arbeitsplätzen gesichert werden

sollen. „Das ist unser Beitrag für leistba-

res Wohnen und für die Konjunktur, da

wir so Investitionen in der Höhe von 2,4

Milliarden Euro ermöglichen“, ist Vassila-

kou überzeugt. Anders gesagt: Es sollen

neue Stadtentwicklungsgebiete für so viele

Menschen entstehen, wie derzeit in Maria-

FOKUS 27

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MÄRZ 2014

sein: „Wir wollen einen ausgewogenen Mix

an verschiedensten Nutzungen zwischen

Wohnen und Büro“, so IC-Geschäftsführe-

rin Sabine Ullrich. Insgesamt werden 1.000

Wohnungen entstehen, 300 Studenten-

wohnungen und 50.000 bis 70.000 Quad-

ratmeter Bürofläche sowie Kindergärten,

Gastronomie und Geschäfte in den Erdge-

schoßzonen.

AKTUELLE TRENDS. Aber auch weniger

riesenvolumige Wohnbauprojekte sorgen

in den nächsten Monaten für frische Wohn-

flächen (siehe Übersicht Bauprojekte). Wel-

che Trends in Sachen Flächenangebot und

Preisentwicklung erwarten die Developer

in den kommenden Jahren? Süba-Vorstand

Heinz Fletzberger erwartet zunächst einen

weiteren moderaten Anstieg der Preise in

guten Lagen bis Top-Lagen Wiens: „Dies

ergibt sich logisch aus den immer rarer

werdenden Grundstücksflächen und weni-

gen Umwidmungen. Dadurch werden auch

die Preise dementsprechend steigen.“ Die

hilf wohnen. Nordbahnhof, Hauptbahnhof

oder die Seestadt Aspern sind dabei aktuell

die großen Zentren, und laufend kommen

neue Stadtteile hinzu: So wurden so ge-

nannte Leitbilder für sieben neue Stadttei-

le mit einer Gesamtgröße von 177 Hektar

fertiggestellt (siehe Kasten „Wien wächst“).

BELIEBTE LEOPOLDSTADT. Der 2. Wiener

Gemeindebezirk dürfte sich zum neuen

Hotspot des Wohnbaus entwickeln. Nach

der erfolgreichen Umsetzung des „Viertel

Zwei“ und der Ansiedlung des WU-Campus

soll demnächst der Startschuss für ein Le-

bens-, Wohn- und Freizeitgebiet rund um

die Trabrenngründe fallen. Entwickler von

Viertel Zwei Plus wird – wie schon beim

Viertel Zwei – die IC Projektentwicklung

„13.400 Wohnungen

für bis zu 33.300

Menschen.“

Maria Vassilakou

28 FOKUS MÄRZ 2014

Kauf- und Mietpreise in mäßigen bis durch-

schnittlichen Wohnlagen würden hingegen

eher stagnieren, da die Grundstücksprei-

se in diesen Gegenden speziell im letzten

Jahr sehr überzogen waren und sehr viele

Liegenschaften zu teuer gehandelt wurden.

Viele dieser Liegenschaften werden seit

Jahresanfang bereits preisreduziert ange-

boten, weiß Fletzberger. Derzeit gebe es nur

ganz wenige „gute“ Grundstücke am Markt,

auf denen für einen Bauträger ohne wirt-

schaftlich extrem hohes Risiko Projekte re-

alisierbar sind, so der Süba-Vorstand weiter:

„Die meisten Angebote waren und sind weit

überteuert und können sich eigentlich nur

für die ‚Glücksritter‘ der Branche rechnen.“

Ähnlich durchwachsen kommentiert Durst-

Bau-Geschäftsführer Hannes Horvath die

Preislage: „Durch den Mangel am ‚Rohstoff‘

Grundstück steigen die Kaufpreise für den

Baugrund stetig, was bei Wohnungen zu

steigenden Endkundenpreisen und damit

dünneren Käufersegmenten führt.“ Vor al-

lem die Mittelschicht könne in vielen Lagen

nicht mehr mit Eigentumswohnungen ver-

sorgt werden, glaubt Horvath: „Wir erwar-

ten auch für die nächsten Jahre steigende

Grundstückspreise, wenngleich sich das

hohe Preisniveau momentan stabilisiert.

Die Lagen werden sich unterschiedlich ent-

wickeln, wobei die Preise in sehr guten und

guten Lagen weiter steigen werden.“ Eine

Chance auf eine Kostenstabilisierung sieht

der Durst Bau-Chef in mittleren Lagen.

PREISSTEIGERUNGEN EINGEBREMST.

Immorent-Analystin Ingrid Gratzer sieht

die Preise für Wohnraum nicht mehr so ra-

sant steigen, wie es in den letzten Jahren

der Fall war. Doch: „Die Nachfrage nach

Wohnungen im mittleren Preissegment

und nach Vorsorgewohnungen ist weiter-

hin groß. Im Luxussegment ist die Nach-

frage zurückgegangen. Aufgrund des ho-

hen Preisniveaus werden die Wohnflächen

wieder reduziert.“ Raiffeisen-evolution-

Geschäftsführer Markus Neurauter sieht

eine Seitwärtsentwicklung bei den Preisen,

obwohl „in den nächsten Jahren gerade

in Wien sehr spannende Großprojekte fer-

tiggestellt werden, mit denen auch auf ei-

nen Schlag viel Wohnraum auf den Markt

kommt: Die Mieten und Preise werden sich

meiner Einschätzung nach einpendeln, die

Hochphase von 2012/2013 mit Quadratme-

terpreisen von über 14.000 Euro ist bereits

dabei, sich zu beruhigen. Allerdings wird es

immer Ausreißer und spezielle Projekte ge-

ben, die im Hochpreissegment anzusiedeln

sind.“ Mit der Idee, noch intensiver an den

U-Bahn-Linien Wohnraum zu schaffen, hat

sich die Stadt Wien ein ambitioniertes Vor-

haben ausgewählt, schätzt Neurauter: „Ich

denke, die Stadt wird wieder mehr im Kern

wachsen müssen als in den Randlagen. Die

Leute fragen Urbanität nach.“

VIEL IN DER PIPELINE. Gerne noch mehr

bauen würde die Buwog. CEO Daniel Riedl,

der die Buwog als „Generalist am Woh-

nungsmarkt quer durch alle Preislagen“

sieht, kann in Wien auf 3.500 Wohnun-

gen in der Entwicklungs-Pipeline verwei-

WIEN WÄCHST

23. In der Wiesen Ost

Größe des Gesamtareals: 15,8 ha

Anzahl der Wohnungen:

Nordteil bis zu 1.200

23. Atzgersdorf

Größe des Areals: 7 ha

Anzahl der Wohnungen: bis zu 1.500

10. Verteilerkreis Favoriten

Größe des Areals: ca. 4 ha

Anzahl der Wohnungen: k. A.

10. Violapark


Anzahl der Wohnungen: ca. 800

3. Franzosengraben

Größe des Areals: ca. 59 ha

Anzahl der Wohnungen: ca. 2500

21. Donaufeld


Anzahl der Wohnungen: bis zu 6.000

(1. Phase ca. 2.000)

21. Gaswerk Leopoldau


Anzahl der Wohnungen: 1.400

sen: „Wir bauen in der Seestadt Aspern

und sind bei der Wohnbauinitiative Call

von Stadtrat Ludwig mit dabei, in deren

Rahmen günstige Mietwohnungen ohne

Förderung errichtet werden. Aber wir er-

richten auch höherpreisigere Objekte in

sehr guten Lagen.“ Wenn er sich daher von

der Politik „etwas wünschen könnte“, wäre

das eine Beschleunigung des Widmungs-

laufes: „Auch dürfen die unvermeidlichen

Anrainerbeschwerden Projekte nicht ewig

verzögern.“ Für Eigentumswohnungen in

Wien erwartet Riedl ein moderat steigen-

des Preisniveau. Hohe Nachfrage ortet

auch S-IMMO-CEO Ernst Vejdovszky, vor

allem im niedrigen bis mittleren Preisseg-

ment. Gleichzeitig habe in den letzten Jah-

ren eine massive Preissteigerung stattge-

funden: „Ich gehe davon aus, dass sowohl

Mieten als auch Kaufpreise in den nächs-

ten Monaten stagnieren werden und hier

der Zenit bald erreicht ist.“ Die Nachfrage

werde aber in den nächsten Jahren hoch

bleiben: „Wien ist eine attraktive Stadt mit

hoher Lebensqualität.“

30 FOKUS MÄRZ 2014

Immobilien

Kaufen imSauberland

UN/RISKANTE INVESTORENSZENE

Immobilienentwicklung geht am Beispiel des Investors Pema in

Richtung Transparenz, genaue Planung und Nachhaltigkeit: dank der

„Korruptionsfälle“, die zum Teil ungerechtfertigt durch die Medien

geistern und zu reinigendem Bewusstsein führen. Text Elfi Oberhuber

SIE SIND AUFSEHENERREGEND: Jene

Immobilienprozesse, wo ein vermeintlich

gewiefter Investor eine „Ruine“ um ei-

nen Spottpreis gekauft und um ein Viel-

faches weitergegeben hat. Entscheidend

sind dann neben dem Verkehrswert am

Stichtag des Deals die Absichten und das

Entwicklungspotential. Noch offen ist das

Urteil im Telekom-Fall, wo zwei Gescho-

ße des Palais am Wiener Schillerplatz an

Ex-ÖBB-Chef Martin Huber und dessen

Frau verkauft wurden. Entlastet wurde

inzwischen Frank Stro nach bei seinem

Kauf von Schloss Reifnitz in Kärnten.

– Ob manche Leute letztendlich als Sün-

denböcke für mögliche Praktika in der

Branche herhalten müssen oder nicht – es

scheint insgesamt eine reinigende Wir-

kung auf das Geschäftsgebaren zwischen

Einkauf, Sachbewertung, Wertsteigerung,

FOKUS 31

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Verdienst, Spekulation und Verkauf zu

haben, wie der Sachverständige Michael

Reinberg, Reinberg & Partner, sowie der

neue Pema-Wien-Standortleiter Hannes

Rauch im Interview belegen.

FOKUS: In gerichtlichen Immobilien-Fäl-

len wird immer wieder von zu niedrigem

Kaufpreis gesprochen. Um wieviel kann

das „Entwicklungspoten tial“ – dessen feh-

lende Angabe im Sundt-Huber-Telekom-

Prozess ausschlaggebend ist – den Wert in

die Höhe treiben?

Michael Reinberg: Prinzipiell gilt nur:

Niedriges Risiko ist verpflichtend mit ei-

ner niedrigen Rendite. Und hohe Rendite

muss hohes Risiko haben. Auch bezogen

auf Wertsteigerung und Potential. Als ei-

ner der drei Privatgutachter zum damali-

gen Stichtag bewerte ich Denkmalschutz,

MÄRZ 2014 31

fehlende Baubewilligung und Genehmi-

gung für Wohnungserrichtungen etc.,

was das „mögliche Potential“ unsicherer

macht. Leider hält man den – in der (Im-

mobilien-) Wirtschaft oft marktüblichen

– hohen Profit heute für unredlich. Dabei

begnügte sich 2005 niemand, der viel Geld

in ein großes Projekt gesetzt hatte, mit

zehn, sondern nur mit 20 bis 30 Prozent.

Der Schloss-Reifnitz-Kauf wurde während

Stronachs Parteigründung aufgeworfen:

Ist so eine Form von „Korruptionsbekämp-

fung“ nicht eher gegen die Person gerichtet?

Allein die Thematisierung halte ich für

wichtig, um Dinge ans Tageslicht zu brin-

gen, die vor 40 Jahren noch üblich waren

und toleriert wurden. Auch hinsichtlich

Sachverständigen-Manipulationen passie-

ren die aberwitzigsten Dinge.

Sie waren beim Arsenal-Verkauf seitens

der BIG selbst vom zu niedrigen Bewer-

tungsvorwurf betroffen.

Unberechtigterweise. Es kam ja erst sechs

Jahre später bei generell schneller Markt-

entwicklung zur Verdoppelung des Werts,

nachdem etwa das Recht der Zuweisung

von Bundeswohnungen wegverhandelt

sowie die Lage durch den „Zentralbahn-

hof“ aufgewertet worden waren.

„Den hohen Profit hält

man heute leider für

unredlich.“

Michael Reinberg, Sachverständiger

Pema. Der Tiroler Investor entwickelt

mehrwertige Bauten mit seriösen

Renditen: In Innsbruck entsteht in

Stadtentwicklungsabsicht unweit vom

Pema-Turm das Amraser Projekt mit

Shopping- und Wohnangebot samt

freier Begegnungszone.

32 FOKUS MÄRZ 2014

Der damalige BIG-Boss Christoph Stadl-

huber ist heute Geschäftsführer von René

Benkos Signa Holding, die hohe Einkaufs-

preise zahlt. Holt sie das durch hohe Mie-

ten herein?

Jemand mit viel Eigenkapital macht mit

dem Veranlagungszinssatz eine Gegen-

überstellung. Die Signa hat vermutlich

sehr viel Kapital über Co-Investoren

und Mitgesellschafter und kann so mit

ge ringerem Profit kalkulieren. Sie kann

ihre Investments sozusagen aussitzen,

bis sie sich an gefragten Standorten ge-

mausert haben.

Warum entscheidet trotz Sachverständi-

gen-Wertung der Bestbieter?

Weil ein Sachverständiger, der ein wenig

über dem Wert bewertet, in Prozent ge-

rechnet immer besser liegt als jener dar-

unter. Weil der Verkehrswert im Zeitraum

von etwa einem halben Jahr steigt, wenn

die Immobilie durch Verkaufskundgabe

bei erhöhter Nachfrage an Marktwert ge-

winnt. Weil international gilt: Der, der am

meisten bezahlt, hat den Gedanken der

höchsten und besten Nutzung in sich. Es

gewinnt das klügste Konzept, das recht-

lich zulässig, wirtschaftlich sinnvoll und

technisch möglich ist.

Gibt es die Grenze zwischen „gutem Ge-

schäft“ und „über den Tisch ziehen“?

Da steckt der Sachverständige immer

mit drinnen. Denn er macht es ja weder

dem Käufer noch dem Verkäufer recht.

Dann gilt für jeden auf der ganzen Welt

ethisch korrekt: „Ich sollte nichts ma-

chen, wovon ich nicht will, dass es ein

anderer mit mir macht.“

Manche Investoren wie Pema veranstalten

vor Ort eines von ihnen „geliebten“ Objek-

tes Umfragen. Sind solche Investitionen

und das Charisma eines Investors auch

ausschlaggebend?

Es braucht ein hohes Maß an Professiona-

lität, wirtschaftlichem Know-how und vor

allem verfügbarem Kapital, das effektiv,

schnell und effizient eingesetzt werden

kann. Alles darüber hinaus sind Sachen,

den Markt größer zu machen. So wird

das Segment umso sicherer. Deshalb wird

vielen Leuten zwecks regionaler Kenntnis

geraten, lokale Partner zu suchen oder

Untersuchungen zu machen. Ich glau-

be aber insgesamt, es wird immer mehr

quantifiziert und objektiviert, sodass die

weichen Faktoren auf der Strecke bleiben.

Bei einem Vergabeverfahren, wo der eine

10 Mio. Euro, der andere mit viel besserem

Image 9,9 Mio. bietet, wird kaum jemand

für den zweiten argumentieren können.

Ist diese Marktentwicklung gut oder

schlecht?

Gut ist die nachvollziehbare Benchmark

einer Zahl. Negativ ist, die Qualität dahin-

ter eigentlich nicht messen zu können. Für

einen sozial agierenden, rücksichtsvollen

Projektentwickler werden Sie schwer ei-

nen Passus im Vergabe-Kriterienkatalog

finden. Green Buildings lassen sich durch

die ökologische Seite mit Zertifikaten

quantifizieren. Aber der Bereich „sozia-

le Kompetenz“ ist noch kein Kriterium.

Es wäre also Aufgabe der Politik und des

Markts, danach zu fragen.

Schillerplatz

Der Amraser-Turm von Pema wirkt wie ein

einfühlsam in die Eis-Landschaft gesetztes

Gletscher-Kunstwerk – steht er für eine Phi-

losophie?

Hannes Rauch: Eine Immobilie ist für uns

mehr als nur eine Immobilie. Die Ästhetik

muss passen, entscheidend ist der Mehr-

wert, wie in diesem Bau ein Freiraum der

Begegnung im urbanisierten Zentrum. Wir

kaufen prinzipiell, um etwas zu entwickeln.

Verdienen wollen wir, um dadurch auch Ar-

beitsplätze zu sichern. Dabei investieren wir

solide mit einer gewissen Dynamik – über-

prüfbar an unserer letzten Anleihe, wo wir

eine sehr gute Verzinsung erzielen konnten.

Utopische Renditen versprechen wir nicht,

sondern die Investments laufen lang- und

mittelfristig. Der Mehrwert soll also vor

allem im Alltag entstehen, wie durch den

großen Stadtteilentwicklung-Bonus beim

Headline-Projekt in Innsbruck; laut Umfra-

ge zum Wohlwollen der Menschen.

Doch gerade beim Amraser Projekt gibt es

Sorgen der gewerblichen Anrainer, dass es

zu einem Verdrängungswettbewerb kommt.

Was kann man tun, wenn das ursprüngliche

Ziel nicht aufgeht?

Schaut man sich Innsbruck an, ist grund-

sätzlich ein Bedarf an Immobilien vorhan-

den. Wir haben aber vollstes Verständnis

für alle Beteiligten, weshalb wir immer den

Dialog suchen, um die Dinge zu klären.

Beim Amraser Projekt wird das Shopping-

Angebot an sich anders sein als in der

Umgebung. Bis zum Baubeginn im Herbst

werden wir gemeinsam eine Lösung fi n-

den. Denn unsere Projekte sollen in der

Öff entlichkeit und intern Anklang fi nden.

Wir streben prinzipiell danach, die Projekt-

planung so tief, genau und teilgetreu wie

möglich durchzuführen, damit die Umset-

zung dann sauber und transparent ablau-

fen kann.

Pema ist wie Signa ein Investoren-Typ mit

viel Engagement und Geschmack. Doch

René Benko ist letztes Jahr trotz Leugnung

bedingt verurteilt ins Licht der Korrupti-

on geraten; beim jüngsten Karstadt-Deal

verweigerte er das Gespräch mit der Ge-

werkschaft, obwohl Signa selbst von vielen

prominenten Politikern geführt wird, die

gewohnt sein müssten, so etwas zu verhan-

deln. Ist das der Nutzen, den Sie als Politi-

ker nun Pema bringen sollen?

Es gibt zwischen Pema und Signa nur eine

Gemeinsamkeit: dass unsere Wurzeln

in Tirol liegen. Ich bin als Wiener Pema-

Standortleiter nun einer von vielen der 183

Pema auf Expansionskurs

Gut geplantes Risiko – guter Kauf

Die Tiroler Investorengruppe unter Gründer Markus Schafferer kommt mit besten

Investitionsabsichten nach Wien und setzt als Leiter Ex-ÖVP-Generalsekretär Hannes Rauch ein.

Abgeordneten, die auch einen Beruf aus-

üben. Das fi nde ich gut, weil dann die Po-

litiker mit beiden Beinen im Leben stehen

und wissen, wie es dort ausschaut. Ansons-

ten denke ich, wenn sich jemand einmal in

der Politik bewiesen hat, dann kann er es

auch in der Wirtschaft und umgekehrt. In

den USA ist diese Durchlässigkeit im Sys-

tem ganz normal. Und warum bin ich ge-

nommen worden? Ja, weil ich jung, fesch

und attraktiv bin! (lacht) Außerdem war

ich im Zuge meiner Sektionschef-Stellver-

treter-Stelle im Innenministerium für rund

eintausend Immobilien zuständig.

Sie fi schen mit Signa länderspezifi sch und

lagenspezifi sch im selben Teich. Wobei Sie –

im 5-Jahres-Plan bei einem Immobilienver-

mögen von 300 Millionen Euro – eine Milli-

arde Euro investieren wollen, einige hundert

Mio. in Wien. Signa hat ein Vermögen von 6

Milliarden Euro – also viel mehr Kreditwür-

digkeit, nach einem Kauf weiter zu investie-

ren. Laut Sachverständigen zählen heute

nur noch harte, quantitative Werte, sodass

Ihre Chancen geringer sein könnten.

Zunächst ist das kein Konkurrenzverhält-

nis, sondern einfach ein Mitbewerb. Und

der ist auch gut zur Belebung des Geschäfts.

Außerdem geht der Trend meiner Ansicht

nach woanders hin. Sachverständige beur-

teilen Zahlen, Daten, Fakten. Eine Immo-

bilie besteht aber aus weit mehr als dem.

Deshalb ist für uns die Nachhaltigkeit ein

wichtiges Th ema. Und wenn man sieht, mit

welchem Antrieb Pema-Gründer Markus

Schaff erer nach jeder Realisierung von der

Idee bis zum eindrucksvollen Gebäude sein

Unternehmen weiter entwickelt – jung, dy-

namisch, 24 Stunden am Tag im Einsatz –,

verstehen Sie, wie mitreißend er auf mich,

sein tolles Team und nach außen hin wirkt.

Stellen Sie uns in einem Jahr ein Zeugnis

aus! Sie können schon mal von neuen Pro-

jekten in unserem Portfolio ausgehen, die

wir demnächst abschließen.

MÄRZ 2014 33

34 FOKUS MÄRZ 2014

Verkauf 1

FMZ Rosental

Verkauf 2

SCN Nord

Die Warburg–Henderson Kapitalanla-

gegesellschaft für Immobilien mbH

Hamburg hat das „Fachmarktzentrum

Rosental“ in der Nähe von Graz für rund

18 Millionen Euro erworben und den

Spezialisten für Gewerbeimmobilien,

CBRE, im Rahmen ihrer langjährigen

Partnerschaft mit dem Property Ma-

nagement beauftragt. Das vollvermiete-

te, insgesamt knapp 10.100 Quadratme-

ter umfassende Objekt ist der achte

Ankauf für den Warburg–Henderson

Österreich Fonds Nr. 2, der 2011 aufge-

legt wurde und sich an deutsche wie

österreichische Investoren richtet.

„Mit seinem ausgewogenen Mietermix

(Ankermieter) und dem daher breitem

Produktangebot nimmt das FMZ Rosen-

tal eine dominante Stellung in der Region

ein“, so Eitel Coridaß, Geschäftsführer

bei Warburg–Henderson. Neben dem

FMZ Rosental betreut CBRE für HGI be-

reits folgende Retailobjekte: „La Stafa“ in

der Mariahilfer Straße 120, Sport Eybl in

der Mariahilferstraße 138, das Center Alt

Erlaa im 23. Wiener Bezirk und das FMZ

Gadnergasse im 11. Wiener Bezirk. Für

den ebenfalls langjährigen Vertragspart-

ner Redevco verwaltet CBRE drei Liegen-

schaften (C&A) in Wien, Vösendorf und

Linz.

Starke Nachfrage nach Retailflächen

Der starke Zuwachs an Einkaufszen-

trumsflächen in der Bundeshauptstadt

wird vom Markt problemlos absorbiert

werden. Der soeben erschienene „EHL Ge-

schäftsflächenbericht 2014“ weist für

2014 die Fertigstellung von 60.000 Qua-

dratmetern Mietflächen in Einkaufszen-

tren der Top-Kategorie im Wiener Stadt-

gebiet aus – und davon wird praktisch kein

Quadratmeter unvermietet bleiben, pro-

gnostiziert EHL. Die Flächen verteilen

sich dabei auf das Einkaufszentrum am

Hauptbahnhof, das Goldene Quartier in

der Innenstadt, das City Gate und die Er-

weiterung des Auhofcenters um 10.000

Quadratmeter. „Die Vorvermietung für

alle vier Projekte verläuft ausgezeichnet“,

erklärt Jörg Bitzer, Leiter der Abteilung

Einzelhandelsimmobilien von EHL Immo-

bilien. „Es zeichnet sich nicht nur eindeu-

tig ab, dass überall Vollvermietung er-

reicht werden wird, es gibt auch bereits

einige Ketten, die nicht zum Zug gekom-

men sind und die nur darauf warten, dass

irgendwo im Bereich der neu entstehen-

den Top-Flächen eine Lücke frei wird.“

Ketten müssen wartenDas fünftgrößte Shopping Center

Wiens, das Shopping Center Nord, be-

kommt einen neuen Eigentümer. APN

Property Group, ein australischer Real

Estate Investmentmanager, beauftragte

CBRE mit dem Verkauf des 36.000

Quadrat meter großen Shopping Centers.

Mit Tristan Capital Partners, einem in-

ternational operierenden Retail Investor,

konnte ein neuer Eigentümer gefunden

werden. Dieser plant, das Shopping Cen-

ter zu adaptieren und einer Renovierung

zu unterziehen.

Kurz & Bündig > Retail

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ECE auf Einkaufstour

Die Hamburger ECE hat für ihren ECE European Prime Shopping Centre Fund das G3

Shopping Resort Gerasdorf bei Wien erworben. Verkäufer ist der BAI Bauträger Austria

Immobilien sowie die Ekazent Realitätengesellschaft. Das Center verfügt über eine Ver-

kaufsfläche von 50.000 Quadratmeter und 120 Shops. Ankermieter sind die Modekette

Primark, Saturn, Merkur, Peek & Cloppenburg sowie H&M. Zu dem Komplex gehört

zusätzlich ein Fachmarktzentrum mit rund 10.000 Quadratmeter Verkaufsfläche und

20 Ladeneinheiten, darunter ein Dänisches Bettenlager, Reno und Kik.

Dem Fachmarktzentrum sind weitere 350 Parkplätze zugeordnet. Insgesamt bietet das

G3 eine der größten Einkaufsdestinationen im Großraum Wien. Die ECE Austria be-

treibt neben dem Haid Center bereits die City Arkaden Klagenfurt, das DEZ Innsbruck

sowie die BahnhofCity Wien West. Im Herbst übernimmt sie zusätzlich das Centerma-

nagement in der dann fertig gestellten BahnhofCity Wien Hauptbahnhof.

Neuer Eigentümer für das G3

MÄRZ 2014

Shopping Center Report 2014

Im Rahmen einer Studie hat Marketagent.com Einkaufszen-

tren in und rund um Wien unter die Lupe genommen. Die

wichtigsten Ergebnisse: Das Donauzentrum ist das Lieblings-

Einkaufszentrum der Befragten, die besten Weiterempfeh-

lungswerte hat das Designer Outlet Center Parndorf und das

G3 Shopping Resort Gerasdorf. Beim Shoppen schätzen

die Einkäufer vor allem die Sauberkeit (78,1 Prozent), eine gute

Belüftung der Räumlichkeiten (66,9 Prozent), sowie eine gute

öffentliche Verkehrsanbindung (62,1%). Auch eine angenehme

Einkaufsatmosphäre (59,7 Prozent), ausreichend Waschräume

bzw. Toilettenanlagen (58,8 Prozent) und eine übersichtliche

Anordnung der Geschäfte (54,6 Prozent) spielen eine

wichtige Rolle.

Refurbishment

Seit einigen Monaten steht das Einkaufszentrum La Stafa in

der Mariahilfer Straße leer. Ab April wird umgebaut. Stafa wird

einen neuen Mix bekommen, so Joachim Knehs, Geschäftsfüh-

rer der Richard Schöps & Co AG und ihrer Tochter MH 120 Im-

mobilienanlage 2 GmbH & Co OG. Mit drei größeren Geschäfts-

lokalen, die direkt von der Straße aus erschlossen werden, und

einem Low-Budget-Hotel in den oberen Stockwerken. Zu den

fixen Mietern zählen Betten Reiter, der auf drei Geschoßen sei-

nen Flagship-Store errichten will, die italienische Textilkette

Terranova sowie eine deutsche Hotelkette, die hier das Cocoon

Nomad, ein günstiges Designhotel mit 186 Zimmern und Prei-

sen um die 80 Euro pro Nacht, eröffnen wird. Das Gesamtinve-

stitionsvolumen beläuft sich auf 31 Millionen Euro.

Stafa wird Budget-Hotel

Sauberkeit und gute Luft

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DO, 3. APRIL 2014 10 – 18 UHR

DESIGN CENTER LINZwww.moneyworld.at

In Kooperation mit

Der Informationstag für Geld & Vorsorge

Neugierige Anrainer

Voyeurismus

In den eigenen vier Wänden möchte

jeder ungestört sein. Doch nicht immer

ist diese Privatsphäre so geschützt, wie

wir meinen. Eine Umfrage des Internet-

portals ImmobilienScout24 ergab, dass

sich 17 Prozent aller Österreicher von ih-

ren Nachbarn beobachtet fühlen.

Für mehr als jeden Zehnten (12 Prozent)

trifft das sogar häufig zu. Frauen fühlen

sich stärker beobachtet als Männer,

ebenso wie Menschen, die in einem Ei-

genheim oder einer Eigentumswohnung

leben. Besonders auf dem Balkon bzw.

der Terrasse oder im Garten (13 Prozent)

fühlen sich die Beobachteten der Neugier

ihrer Nachbarn ausgeliefert.

Fast jeder Fünfte hat den Eindruck, dass

ihm die Blicke der Nachbarn auch in der

eigenen Wohnung folgen. Aber immer-

hin im Schlafzimmer kann man sich be-

ruhigt in die eigene Höhle zurückziehen.

Hier geben nur zwei Prozent der Befrag-

ten an, sich durch Voyeure gestört zu

fühlen. Da die Neugierde ja eine mensch-

liche Grundeigenschaft ist, geben 13

Prozent der Österreicher auch zu, selbst

bei Gelegenheit einen „heimlichen Blick

durch das Schlüsselloch“ zu wagen.

LEISTBARES WOHNEN

Die Bauträger Gewog und Eisenhof er-

richten im 23. Bezirk, an der Drasche-

straße 107, insgesamt 215 geförderte

Mietwohnungen mit Eigentumsoption.

Neben dem Neubau gehört auch ein Alt-

bautrakt zur Wohnhausanlage. Der „Mei-

erhof“ gegenüber vom Inzersdorfer

Pfarr platz bleibt mit seiner denk mal ge-

schützten Fassade und dem Arkadengang

an der Pfarrgasse erhalten. Das Woh-

nungsangebot der Anlage wird Zwei- bis

Vier-Zimmer-Wohnungen (Gesamtbau-

kosten von rund 34,3 Millionen Euro) in

durchschnittlichen Größen von ca. 67 bis

117 Quadratmeter umfassen.

Übergabe

In der Pongauer Bezirkshauptstadt St. Johann wurde von der Salzburg Wohnbau

eine familienfreundliche Wohnanlage errichtet, die nun feierlich an die Bewohner

übergeben wurde. Im Ortsteil Plankenau entstanden in einer Bauzeit von zwölf Mo-

naten vier Häuser mit insgesamt 30 Eigentumswohnungen. Die Wohnhäuser befin-

den sich in ruhiger Lage am Ortsrand der lebendigen Kleinstadt und liegen mitten

im Naherholungsgebiet. „Das Skigebiet Alpendorf und die Langlaufloipe sind in

wenigen Auto- oder Busminuten erreichbar. Weiters lädt die nahe gelegene Salzach

zu ausgedehnten Spaziergängen oder Laufeinheiten ein. Der Badesee Plankenau

komplettiert das große Freizeitangebot – ein richtig kleines Paradies“, so Salzburg

Wohnbau-Geschäftsführer DI Christian Struber MBA.

Familienfreundliche Wohnanlage

MÄRZ 2014

SPATENSTICH

36 FOKUS

Kurz & Bündig > Wohnen

Wohnungsübergabe in St. Johann. (v. l.): LAbg. Otto Konrad MBA, Baumeister Ing. Alfred Pirker

(STRABAG), Architekt Ludwig Kofler (kofler architects), Mag. Dr. Roland Wernik MBA (Salzburg Wohn-

bau-Geschäftsführung), LAbg. Andreas Haitzer (Bürgermeister Schwarzach), DI Christian Struber MBA

(Salzburg Wohnbau-Geschäftsführung) und Günther Mitterer (Bürgermeister St. Johann).

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Bauen & Energie 2014 BAUEN, UMBAUEN, SANIEREN LIEGT IM TREND!

BESSER LEBEN. Wie jedes Jahr im Winter

lockte auch heuer die „Bauen & Energie“

unzählige neugierige Besucher in die Messe

Wien, wo 550 Aussteller aus dem In- und

Ausland Neuheiten rund ums Bauen, Re-

novieren und Sanieren präsentierten. Heu-

er stand die „Bauen & Energie Wien 2014“

unter dem Motto „Besser leben“ und damit

ganz im Zeichen des gesunden, sicheren und

leistbaren Wohnens. Die Schwerpunktthe-

men waren „Erneuerbare Energien“, „Bauen,

Renovieren, Isolieren“ und „Elektrotechnik

und Einbruchssicherheit“, aber auch die

Neuheiten und aktuellen Trends bei Innen-

ausbau, Fenstern, Türen und Toren wurden

vorgestellt. Reges Interesse herrschte zu-

dem an allen Öko-Th emen, denn der Trend

zu nachhaltigem und ökologischem Wohnen

fängt schon beim Hausbauen an und setzt

sich beim Innenausbau, Sanieren und Re-

novieren fort. Lehmputze, Naturfarben, Bö-

den, Fenster und Türen aus Echtholz erfreu-

en sich bereits seit geraumer Zeit steigender

Beliebtheit. So drehte sich in der „Öko-City“

in Halle A alles um Natur und Ökologie beim

Bauen. Besonders der „Do-It-Yourself-Platz“

war vom ersten Messetag an einer der gro-

ßen Anziehungspunkte. Aber auch die Be-

ratungsinsel der Stadt Wien und der Magi-

stratsabteilungen MA 20 (Energieplanung),

MA 25 (Stadterneuerung und Prüfstelle),

MA 37 (Baupolizei) und die MA 50 (Wohn-

beihilfe) sowie die Beratungsinsel Gewerbe

und Handwerk der Wirtschaftskammer

Wien kristallisierten sich als Publikums-

magnete heraus. Neu war heuer das Kachel-

ofendorf, in dem Hafner ihre Neuigkeiten

und Techniken zu dieser umweltfreundli-

chen Heizmethode präsentierten, die aktuel-

ler denn je ist. Ein Anliegen der Reed Exhibi-

tions war es auch aufzuzeigen, wie man sich

für geplante Bauvorhaben am besten rüsten

kann. Dazu meinte „Bauen & Energie Wien“-

Messeleiter Max Poringer: „Wir haben auch

heuer ein umfassendes Rahmenprogramm

angeboten, das direkte und anbieterunab-

hängige Beratung vermittelte. Dazu gab es

ein Fachprogramm mit Vorträgen, Vorfüh-

rungen, Mitmach-Kurse und Workshops –

insgesamt 102 Veranstaltungen, die von 50

Experten bestritten wurden.“

38 FOKUS MÄRZ 2014

Business

Marketinginstrument Messe

Kongresse machen den klassischen Immobilien-Messen wie MIPIM oder EXPO REAL Konkurrenz,

meinen Gerhard Haumer, PORREAL Geschäftsführer, und Peter Panis, PORREAL Sales International

& Strategic Business Development, in einem Gespräch mit dem FOKUS. Text Michael Neubauer

Auf die Qualität der Kontakte kommt es an

Sie sind als PORREAL sowohl bei der MI-

PIM als auch der EXPO REAL vertreten.

Welche Bedeutung haben Immobilienmes-

sen für Unternehmen wie die PORREAL?

Haumer: Wir waren seit Beginn an als Ini-

tiatoren für den Österreich-Stand auf der

MIMIP bzw. der EXPO REAL mit dabei.

Ich muss aber anmerken, dass die Haupt-

last für diese Gemeinschaftsstände die

österreichische Wirtschaft trägt. Interna-

tional zeigen die Regionen im Sinne eines

gelebten Standortmarketings Flagge, stel-

len ihre Region in die Auslage und geben

den Unternehmen die Gelegenheit, sich

und ihre Dienstleistungen zu präsentie-

ren. Österreich ist hier anders: Hier wird

wie z.B. München, Bremen, Frankfurt, mit

eigenen Messeständen vertreten und laden

ihrerseits lokale Unternehmen ein, sich

und ihre Dienstleistungen zu präsentieren.

Schlussendlich leben die Kommunen ja von

den Unternehmen. Diese sind es, die Wert-

schöpfung und Arbeitsplätze schaffen.

Haumer: Die Unternehmen tragen auch

die Steuerlast. Eines steht fest – von der

Stadt Wien wird kaum bis gar kein Sup-

port gebracht. Im dreistufigen System

sollten alle, Bund, Länder und Gemein-

den, ein gemeinsames Interesse haben,

bei den großen Messen die Regionen zu

präsentieren. Nur dann können sie sich

die Industrie vorgeschickt, während die

öffentliche Hand leider Gottes wenig bis

gar nichts tut.

Wer sollte hier die Initiative ergreifen? Die

Stadt Wien, die Bundesländer, oder die

Austrian Business Agency?

Haumer: Allein Ihre Frage zeigt bereits die

Problematik. Die Frage ist: Wer fühlt sich

zuständig? Anscheinend niemand. Die

Politik verlässt sich auf die Wirtschaft. In

Österreich wird diese heiße Kartoffel hin-

und hergeschupft.

Panis: Schauen Sie nach München. Bei der

EXPO REAL sind die großen Kommunen,

FOKUS 39

Fo

tos J

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orin, M

ichael N

eub

auer

MÄRZ 2014

auch weiterentwickeln. Alle Regionen

brauchen internationale Kontakte!

Panis: Das Messebild hat sich in den ver-

gangenen Jahren deutlich verändert. Die

Anzahl der Stände großer Unternehmen

geht von Jahr zu Jahr zurück.

Bund, Länder und Gemeinden lassen es

also an Aktivität missen. Gab es Initia-

tiven, die Kommunen mehr einzubinden

bzw. sie mehr in die Pflicht zu nehmen?

Haumer: Es gab und gibt immer wieder

Vorstöße. Wir brauchen ein aktiveres

Standortmarketing, sonst bekommen wir

mittelfristig starke Probleme. Umso wich-

tiger ist der Messeauftritt bei der MIPIM

und der EXPO REAL, um unsere Dienst-

leistungsfähigkeit unter Beweis stellen zu

können. Internationale Kunden kommen

nur dann nach Österreich, wenn hier auch

vernünftige Projekte existieren. Dafür

braucht es aber genug Mieter.

Panis: … und diese brauchen vernünftige

Rahmenbedingungen. Ich bin mir sicher,

dass die klassischen Messen wie MIPIM

und EXPO REAL früher oder später von

den Kongressen wie z.B. der sehr erfolg-

reichen RE.COMM überholt werden. Bei

Kongressen trifft sich die internationale

Branche zum Gedankenaustausch.

Wo liegt der Vorteil von Kongressen?

Haumer: Die Qualität der Kontakte. Ich

komme mit viel mehr Playern aus der

Branche in Kontakt. Ich kann auf Kon-

gressen genauso gut meine Dienstleistun-

gen präsentieren.

Panis: Parallel dazu höre ich noch etwas

Interessantes. Die RE.COMM ist hier ein

gutes Beispiel.

Kommen Kongressteilnahmen günstiger?

Haumer: Die Kostenfrage stellt sich im-

mer. Die Frage ist nur, was zähle ich zu

den Kosten? Reisekosten bzw. Nächti-

gungskosten habe ich auch als Messe-

oder Kongressbesucher. Stellt sich also

die Frage, will man einen eigenen oder ei-

nen Gemeinschaftsstand. Im Kern dreht

sich alles um die Frage des Settings der

Messe. Das ist das Um und Auf. Das ist

entscheidend.

Panis: Schauen Sie sich die MIPIM an. Die

Location Cannes ist super. Die Messehal-

len jedoch sind schlichtweg eine Zumu-

tung. Kein Wunder, dass immer weniger

internationale Kunden ausstellen und die

Restaurants im Umfeld als Treffpunkt

verwenden. Dort findet man dann auch

die wesentlichen Entscheidungsträger.

Die MIPIM ist also – bei aller Kritik – ein

Muss?

Haumer: Diese Tage in Cannes sind prä-

destiniert, alle an einen Tisch zu brin-

gen. Die entspannte Location und das

meist schöne Wetter spielen da natür-

lich auch eine Rolle. Es sind, aus wel-

chem Grund auch immer, im Gegensatz

zur EXPO Real in Cannes die wahren

Top-Entscheider – auch von den großen

deutschen Fonds – da. Es ist das Come-

together der Top-Entscheider. Man kann

hier viel leichter Kontakte knüpfen und

auffrischen.

Panis: Die MIPIM hat mehr Flair. Das

Eine bedingt das Andere. Das Wetter, das

Meer – man ist viel entspannter. Wenn

Sie für ein Projekt die Abstimmung mit

drei Entscheidern brauchen, die aus den

unterschiedlichsten Ecken Europas kom-

men … die Wahrscheinlichkeit, diese auf

der MIPIM zu treffen, ist deutlich höher

als auf der EXPO REAL.

Haumer: Viele schauen bei der EXPO

REAL nur vorbei. Sie kommen einen hal-

ben Tag und sind mit dem nächsten ICE

oder Flieger schon wieder weg. Die Ver-

weilzeit wird immer geringer. Die Ma-

nager kommen später und gehen früher.

Am ersten Messetag ist vor Mittag gar

nichts los und am letzten Messetag sind

die Hallen leer. Da werden nur mehr die

Kugelschreiber eingesammelt. Gleichzei-

tig steigen die Kosten von Jahr zu Jahr. In

Cannes bleibt man, wenn man schon die

weite Reise auf sich genommen hat, dann

auch länger dort.

Panis: Bei der EXPO REAL wird versucht,

sehr viele Kontakte in kürzester Zeit un-

terzubringen. Punkto Qualität und Tiefe

können diese aber nicht mit den Kontak-

ten auf der MIPIM mithalten.

Haumer: Lassen Sie mich noch etwas zur

EXPO REAL anmerken. Es ist faszinierend,

wie sich Österreich als Nabel der Welt

sieht. Wir schaffen es, mit zwei voneinan-

der unabhängigen Messeständen aufzutre-

ten. Berlin und München reicht jeweils ein

gemeinsamer Stand. Österreich legt hier

eine Schrebergartenmentalität an den Tag.

Wir müssen unsere Aktivitäten bündeln

und unsere Wirtschaftskraft im Ausland

zur Geltung bringen. Das ist in Österreich

nicht immer ganz einfach. Oft herrscht die

Stimmung: Ich kämpfe lieber einsam, als

40 FOKUS MÄRZ 2014

die Stärke der österreichischen Wirtschaft

erfolgreich einzusetzen. Das passt auch auf

die Situation in Österreich.

Panis: Wir sind einer der wenigen Dienst-

leister, der seit vielen Jahren auf den

Messen präsent ist. Wir wollen uns den

internationalen Auftraggebern präsen-

tieren. Wir nutzen die Gelegenheit, mit

unseren Kunden ins Gespräch zu kom-

men. Wir suchen den direkten Kontakt

zu den Auftraggebern, Fonds- und As-

setmanagern. Wir diskutieren mit ihnen,

hören ihnen zu, fragen nach ihren Strate-

gien und versuchen auszuloten, wo inves-

tiert wird, wie man gemeinsam etwas tun

kann, wie man unsere Dienstleistungspa-

kete an die jeweiligen Bedürfnisse anpas-

sen kann. Unser Ziel ist es, den anderen

einen Schritt voraus zu sein. Die Frage

ist: Bleibt man Aussteller oder ist man

nur Besucher? Ich glaube aber nicht, dass

sich viel verändern würde, wenn wir nur

Besucher sind.

Stellt sich schlussendlich die Frage: Was

bringt eine Messe?

Haumer: Für mich ist entscheidend: Wie

viele echte Termine habe ich? Wenn ich

nur darauf warte, dass jemand über mei-

nen Messestand stolpert, dann werde ich

nichts Positives davon haben. Wenn ich

mit mehreren Top-Entscheidern zeitöko-

misch in Kontakt treten kann, dann sieht

die Sache ganz anders aus. Ob die Gesprä-

che gut verlaufen, hängt vom Gegenüber

und der Vorbereitung ab.

Panis: Es gibt kaum wissenschaftliche

Untersuchungen über Messeerfolg. Für

mich stellt sich die Frage: Woher kommt

der Drang, alles messen und quantifi-

zieren zu wollen? Früher hat man nicht

nachgedacht. Als Big Player war man auf

den wichtigen Branchenmessen vertre-

ten. Das war einfach Standard. Heute will

man alles messen und benchmarken. Man

muss aber nicht alles messen, was mess-

bar ist.

Haumer: Wie sagte schon Henry Ford:

„Fünfzig Prozent bei der Werbung sind

immer rausgeworfen. Man weiß aber

nicht, welche Hälfte das ist.“ Wir kommen

von jeder Messe mit viel Arbeit zurück.

Panis: Obwohl wir nie sagen können, die-

sen einen Auftrag haben wir bekommen,

weil wir auf der Messe waren. Erst vor

kurzem hat mich ein Kunde angerufen.

Wir hatten einander vor rund eineinhalb

Jahren bei einem Kongress kennenge-

lernt und ein sehr interessantes Gespräch

geführt. Jetzt hat er Bedarf und will uns

an Bord holen. Für jeden Euro, den man

ausgibt, will man zwei zurück. Wir sollten

weniger über die Messbarkeit diskutieren.

Wir sollten vielmehr darüber diskutie-

ren, ob wir das Eine oder das Andere aus

Überzeugung tun oder es bleiben lassen.

Ich kann viel messen. Schauen Sie sich

das Engagement von A1 im Skisport an.

Ich kann messen, wie viele Sekunden

das Logo über die Bildschirme flackert.

Ich kann mir den Opportunitätswert

errechnen. Das ist alles interessant. Ich

kann aber nicht errechnen, „… hätte ich

weniger Marktanteil, würde ich weniger,

und wenn ja, wie viel weniger würde ich

verkaufen, wenn ich dieses Engagement

nicht hätte“.

Haumer: Ob die Messe ein Erfolg war oder

nicht, diskutieren wir auch immer im Ma-

nagementteam. Gibt es Alternativen? Wol-

len wir unser Engagement bei Kongressen

verstärken? Wir wollen uns den interna-

tionalen Auftraggebern präsentieren. Wir

haben auch Ambitionen am deutschen

Markt. Da böte sich eine Beteiligung an ei-

nem Stand einer der deutschen Regionen

an. Wir werden uns ansehen, wie sich das

Messesetting ent wickelt.

MIPIM. Gerhard Haumer, PORREAL

Geschäftsführer und Peter Panis,

PORREAL Sales International & Strategic

Business Development: „Die öffentliche

Hand muss ihre Verantwortung deutli-

cher wahrnehmen.“

www.sueba.at 01/580 10 20

AKTUELL

1120 Wien – „Providentia“, Hetzendorf

1120 Wien – „Eiche 66“, Meidling

1140 Wien – „RosentaLiving“, Hütteldorf

1140 Wien – „West Side Living“, Penzing

1160 Wien – „Paulina“, Penthouse am

Wilhelminenberg

1160 Wien – „Am Starchant“, Wilhelminenberg

1230 Wien – „Atzgersdörfl “, Atzgersdorf

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42 FOKUS MÄRZ 2014

Lieber 20 Minuten schlafen als müde arbeiten.

Digitalisierung, Individualisierung, Konsum- und demografischer Wandel – das sind nur einige der

Megatrends unserer Zeit mit massiven Auswirkungen auf die Arbeitswelt. Text Michael Neubauer

Die Arbeit der Zukunft umgibt eine virtuelle Aura

42 FOKUS

Business

BAUHERRENKONGRESS. Wie kann eine

Immobilie Menschen und Organisationen

in ihrer Arbeit, Identität und Kultur un-

terstützen? Dieser Frage gingen die über

200 Besucher des 4. Bauherrenkongresses

von M.O.O.CON in Kooperation mit der

ÖGNI in Linz nach.

DAS KLASSISCHE BÜRO – EIN RELIKT.

„Das klassische Büro ist ein Relikt der In-

dustrialisierung, als Aktenschränke die

Arbeitswelt beherrscht haben“, behaup-

tet Wilhelm Bauer, Leiter des Fraunhofer

Institutes für Arbeitsorganisation. Und:

„Nicht mehr die Menschen kommen zur

Arbeit, sondern die Arbeit kommt zu den

Menschen!“ Ist das bloß Utopie oder be-

reits Realität?

ÜBERALL UND ZU JEDER ZEIT. Die fort-

schreitende Digitalisierung ermöglicht

dem Wissensarbeiter von heute, dass

er theoretisch überall und zu jeder Zeit

arbeiten kann. Gearbeitet wird auch im

Büro, aber nicht nur. Das Wichtigste da-

bei sind intelligente Geräte, Programme,

Applikationen, Verbindungen, etc. Oder

wie es Bauer auf den Punkt bringt: „Die

Arbeit der Zukunft umgibt eine virtuelle

Aura.“ Darüber hinaus wird angesichts der

Tatsache, dass wir länger leben und arbei-

ten, der Ruf nach einer Flexibilisierung

der Arbeitswelt immer lauter. From nine

to five zu arbeiten ist out, denn immer

mehr Menschen wollen sich auch bewusst

um ihre Familien, Interessen und Freun-

de kümmern. Hinzu kommt, dass Arbeit

Spaß machen muss, denn für die nach-

kommende Generation Y spielen Werte

und Anerkennung eine viel entscheiden-

dere Rolle als Geld und Funktionen. Und

gerade in diesem Kontext kommt der phy-

sischen Arbeitsumgebung eine nach wie

vor bedeutende Rolle zu.

PARADEBEISPIEL GOOGLE. Mit seinen

individuellen Büros und den vielfältigen

Austausch-, Pausen- und Rückzugsmög-

lichkeiten in Form von originellen Be-

sprechungsräumen, Rutschen, Spielecken,

Massageräumen etc. bietet Google eine Va-

rianz an Arbeitsmöglichkeiten im Dienste

zweier Ziele: Innovation zu fördern und

Werte zu schaffen. „Es ist der Arbeitgeber,

der dafür sorgen muss, dass es den Mit-

arbeitern gut geht – unabhängig davon,

ob wir von Rutschen im Büro reden oder

nicht“, erklärt der sympathische Jason

Harper, Real Estate Project Executive bei

Google Germany und in dieser Funkti-

on für die Standorte des Internetriesen

von Hamburg bis Nairobi verantwortlich.

Google-Mitarbeiter müssen nicht im Büro

Wilhelm Bauer, Leiter des Fraunhofer Institutes

für Arbeitsorganisation: „Das klassische Büro

ist ein Relikt der Industrialisierung, als Akten-

schränke die Arbeitswelt beherrscht haben.“

Ralf Tometschek, DIE IDENTITÄTER: „Mehr

Harmonie zwischen der Immobilie und der

Unternehmenskultur, zwischen Image und

Identität, zwischen Schein und Sein.“

Jason Harper, Google Germany: „Es ist der

Arbeitgeber, der dafür sorgen muss, dass es

den Mitarbeitern gut geht – unabhängig davon,

ob wir von Rutschen im Büro reden oder nicht.“

FOKUS 43

Fo

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arbeiten, aber das Unternehmen schafft

Anreize, damit sie gerne ins Büro kommen.

KREATIVITÄT FÖRDERN. Denn wichtig ist,

dass eine gemeinsame Kultur sowie spon-

tane Begegnungen ermöglicht werden, die

die Kreativität fördern. In ihren Büros dür-

fen die Googler sogar schlafen, denn das

Credo lautet: Lieber 20 Minuten schlafen

als müde arbeiten. Google sucht immer

innerstädtische Standorte und Flächen für

seine Büros, in denen auch die Einrichtung

eigener Kantinen möglich ist. Den Mitar-

beitern ein ausgezeichnetes Essen jeden

Tag zu bieten, gehört nämlich ebenso zur

Philosophie. Eigene Immobilien entwickelt

das Unternehmen noch nicht.

BAUEN NICHT ALS SELBSTZWECK. Wie

sehr passt diese Google-Philosophie zu

anderen Unternehmen? Läuft man nicht

Gefahr, wenn man einfach nur kopiert,

dass die eigene Identität und Kultur eher

verhindert als ermöglicht werden? „Bau-

en ist nicht nur eine Aufgabe von Bau-

abteilungen, sondern hat mit Personal-,

Organisations- und Marketingthemen zu

tun“, gibt auch Karl Friedl, Geschäftsfüh-

rer von M.O.O.CON, zu bedenken. „Wenn

MÄRZ 2014 FOKUS 43

Bauherren nicht über Kultur, Prozesse

und Werte nachdenken, dann ist auch die

Architektur zufällig.“

IM KREIS SITZEN. Oder wie Günther Kar-

ner, Geschäftsführer von Trigon Entwick-

lungsberatung, es formulierte: „In einem

Konferenzraum mit ewig langen Tischen

kann man nicht darüber reden, wie man

optimal zusammenarbeitet. Da waren die

indigenen Völker schon weiter, sie saßen

im Kreis.“ Der Organisationsentwickler

ist überzeugt, dass „Gebäude immer wir-

ken“ – ob positiv oder negativ. Positiv

können sie nur dann wirken, so Karner,

wenn man begreift, dass Gebäude von

Menschen und Organisationen genützt

werden, die keine Maschinen, sondern

ganzheitliche Organismen sind.“ Dabei

stellte er zwei grundlegende Fragen: In-

wiefern nimmt eine Immobilie auf die

drei Ebenen, die den Menschen ausma-

chen – Körper, Geist und Seele – sowie auf

die unterschiedlichen Entwicklungspha-

sen eines Unternehmens Bezug? Karner

ist überzeugt, dass, wenn Unternehmen

für eigene Zwecke bauen, dies ein Prozess

sei, der auch ein begleitendes Change-Ma-

nagement in Unternehmen verlange.

HARMONIE GEFRAGT. Für mehr Harmo-

nie zwischen der Immobilie und der Un-

ternehmenskultur, zwischen Image und

Identität, zwischen Schein und Sein plä-

dierte auch Ralf Tometschek von IDENTI-

TÄTER, der Agentur, die sich auf Internal

und Employer Branding spezialisiert hat.

Wichtig sei dabei, Corporate Architecture

nicht zu einer „Corporate Propaganda“

verkommen zu lassen.

LEBENSZYKLUSORIENTIERUNG. Das

Mitarbeiterengagement aktivieren, die

Attraktivität des Unternehmens im Wett-

streit um die talentiertesten Köpfe erhö-

hen, eine gemeinsame Kultur unterstüt-

zen, die Produktivität steigern, Gewinne

erzielen – ein Gebäude muss ein Unter-

nehmen ganzheitlich unterstützen. Am

Ende des Tages muss sich jede Investition

rechnen. Bedenkt man diese vielfältigen

Ziele, stellt sich die Frage, von welcher

Kosten-Nutzen-Rechnung eigentlich die

Rede ist. – Auf die Frage, was die Wirt-

schaftlichkeit von Immobilien ausmache,

ging Andreas Leuchtenmüller, Geschäfts-

führer von M.O.O.CON Deutschland,

ein. Seine These: Wirtschaftlicher Erfolg

braucht die Lebenszyklusorientierung.

Kurzfristig betrachtet geht es darum, den

täglichen, operativen Bedarf des Kernge-

schäftes zu unterstützen. Langfristig er-

gibt sich ein normativer, strategischer Be-

darf aus der Identität des Unternehmens.

Der Lebenszyklus eines Gebäudes liegt

genau dazwischen, so Leuchtenmüller;

Aufgabe des Corporate Real Estate Ma-

nagements oder Facility Managements

sei es, sich um die Zykluskoordination zu

kümmern.

„In ihren Büros dürfen die Googler sogar schlafen,

denn das Credo lautet: Lieber 20 Minuten schlafen

als müde arbeiten.“

Jason Harper, Google Germany

Günther Karner, Trigon-Geschäftsführer: „An

langen Tischen kann man nicht darüber reden,

wie man optimal zusammenarbeitet. Da waren

die indigenen Völker weiter, sie saßen im Kreis.“

Andreas Leuchtenmüller, Geschäftsführer

von M.O.O.CON Deutschland: „Aufgabe des

Corporate Real Estate Managements ist es,

sich um die Zykluskoordination zu kümmern.“

Karl Friedl , M.O.O.CON Geschäftsführer:

„Wenn Bauherren nicht über Kultur, Prozesse

und Werte nachdenken, dann ist auch die

Architektur zufällig.“

44 FOKUS44 FOKUS MÄRZ 201444 FOKUS

Mit dem Abgabenänderungsgesetzes 2014 wurden zahlreiche Erleichterungen für Firmengründer

wieder zurückgenommen. Durch die neuen Maßnahmen sollen aus Sicht des Gesetzgebers prog-

nostizierte Steuerausfälle (Körperschaftsteuer, Kapitalertragsteuer) vermieden werden.

„GmbH neu“ Reform von der Reform

DIE ÖSTERREICHISCHE „MINI“-GMBH SEIT 1. JULI 2013

GEBÜHRENSENKUNGEN. Der österrei-

chische Gesetzgeber wollte mit dem Gesell-

schaftsrechts-Änderungsgesetz 2013 (Ges-

RÄG 2013), welches am 1. Juli 2013 in Kraft

getreten ist, die österreichische GmbH für

Gründer attraktiver gestalten und diese

im europäischen Wettbewerb stärken. Ziel

dieser Reform war es, Unternehmern die

Gründung von GmbHs zu erleichtern.

RUNTER UND …. Mit dem GesRÄG

2013 wurde das Mindeststammkapi-

tal einer GmbH von 35.000 Euro auf

10.000 Euro herabgesenkt. Die Kos-

ten für die Gründung einer GmbH

(insbesondere Rechtsanwalts- und

Notariatskosten), die wiederum von

der Höhe des Stammkapitals abhängig

sind, wurden in Folge dessen ebenfalls

reduziert. Ebenso wurde damit die

Mindestkörperschaftssteuer von 1.750

Euro auf 500 Euro pro Jahr gesenkt.

Ferner sollen GmbHs, die vor dem

1. Juli 2013 gegründet wurden, eine

Kapitalherabsetzung bis zum neuen

Mindeststammkapital von 10.000 Euro

vornehmen können.

… RAUF. Aus steuerrechtlichen Erwä-

gungen hat der Gesetzgeber die GmbH-

Reform jedoch nunmehr im Rahmen

des Abgabenänderungsgesetzes 2014

(AbgÄG 2014) wieder teilweise rück-

gängig gemacht. Durch die neuen

Maßnahmen sollen aus Sicht des Ge-

setzgebers prognostizierte Steueraus-

fälle (Körperschaftsteuer, Kapitaler-

tragsteuer) vermieden werden.

Am 24. Februar 2014 hat der National-

rat das AbgÄG 2014 beschlossen, wel-

ches unter anderem vorsieht, dass das

Mindeststammkapital für eine GmbH

wieder auf 35.000 Euro hinaufgesetzt

wird und davon mindestens die Hälfte,

künftig also wieder 17.500 Euro, in bar

auf das Stammkapital zu leisten ist.

ÜBERGANGSREGELUNG. Damit die

GmbH-Gründung aber, insbesondere

auch für Jungunternehmer, weiterhin

attraktiv bleibt, ist es in der – auf ma-

ximal zehn Jahre befristeten – Anfangs-

phase der unternehmerischen Tätigkeit

möglich, durch entsprechende Regelun-

gen im Gesellschaftsvertrag Erleichte-

rungen hinsichtlich des auf die Stamm-

einlagen mindestens einzuzahlenden

Wirtschaft & Finanzen

FOKUS 45

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Ganzg

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MÄRZ 2014 FOKUS 45

Mag. Ronald Frankl

Mag. Ronald Frankl ist Rechtsanwalt,

Head of Corporate, M&A und Capital

Markets und Partner bei Lansky, Ganzger

& Partner Rechtsanwälte GmbH.

[email protected]

Mag. Viktoria Jevtic

Mag. Viktoria Jevtic ist Rechtsanwaltsan-

wärterin und Teil des Corporate Teams bei

Lansky, Ganzger & Partner Rechtsanwälte

GmbH.

[email protected]

Lansky, Ganzger & Partner

Rechtsanwälte GmbH

Biberstraße 5, A-1010 Wien

www.lansky.at

KONTAKT

Betrags und der Verpfl ichtung zur Zah-

lung weiterer Beträge auf die Stammein-

lagen in Anspruch zu nehmen, und zwar:

GRÜNDUNGSPRIVILEGIEN. Nach der

neuen Bestimmung des § 10b GmbHG

kann im Rahmen einer GmbH Grün-

dung eine Gründungsprivilegierung in

Anspruch genommen werden. Diese

Gründungsprivilegierung sieht vor, dass

zwar das Stammkapital der Gesellschaft

mindestens 35.000 Euro beträgt, der

Gesellschafter allerdings eine sogenann-

te gründungsprivilegierte Stammeinla-

ge in der Höhe von mindestens 10.000

Euro übernehmen kann. In diesem Fall

ist es ausreichend, wenn zunächst – statt

der sonst im Regelfall vorgeschriebenen

17.500 Euro – nur ein Betrag von 5.000

Euro in bar aufgebracht wird. Diese Be-

stimmungen können nicht nachträglich

durch eine Änderung des Gesellschafts-

vertrages eingefügt werden, sondern

müssen schon in der ursprünglichen

Fassung dieses Vertrages enthalten sein.

Ferner ist es möglich, das wirtschaftliche

Risiko der Gesellschafter auf insgesamt

10.000 Euro zu begrenzen. Die Gesell-

schafter sind zur Leistung zusätzlicher

Beträge auf die übernommenen Stamm-

einlagen nur insoweit verpfl ichtet, als

die schon erfolgten Einzahlungen hinter

den gründungsprivilegierten Stamm-

einlagen zurückbleiben. Das bedeutet:

Betragen die gründungsprivilegierten

Stammeinlagen in Summe 10.000 Euro

und haben die Gesellschafter darauf be-

reits 5.000 Euro geleistet, besteht nur

eine Verpfl ichtung zur Einzahlung wei-

terer 5.000 Euro.

INS FIRMENBUCH. Die Inanspruchnah-

me der Gründungsprivilegierung nach

§ 10b GmbHG ist ebenso wie die Höhe der

für die einzelnen Gesellschafter festge-

setzten gründungsprivilegierten Stamm-

einlagen im Firmenbuch einzutragen.

MAXIMAL ZEHN JAHRE. Da die Grün-

dungsprivilegien nach spätestens zehn

Jahren wegfallen, sind die Gesellschaf-

ter dazu verhalten, innerhalb dieses

Zeitraums die von ihnen geleisteten

Einlagen auf das gesetzliche Mindest-

maß zu erhöhen. Sobald dieser Min-

desteinzahlungsgrad erreicht wurde,

kann die Gründungsprivilegierung

durch eine Änderung des Gesellschafts-

vertrages auch vorzeitig beendet wer-

den; ansonsten endet sie jedenfalls

zehn Jahre nach der Eintragung der

betreff enden GmbH im Firmenbuch.

Auf Gesellschaften, die vor dem 1. März

2014 zur Eintragung in das Firmenbuch

angemeldet wurden, sollen zwar § 6 Abs.

1 und § 10 Abs. 1 in der Fassung des Ges-

RÄG 2013 weiter angewendet werden;

allerdings dürfen Gesellschaften, die

aufgrund des GesRÄG 2013 mit einem

geringeren Stammkapital gegründet

worden sind, ihr geringeres Stammka-

pital nur mehr für maximal zehn Jahre

beibehalten. Spätestens zum 1. März

2024 müssen sie eine Kapitalerhöhung

durchführen. Allerdings sollen Gesell-

schaften, deren Stammkapital weniger

als 35.000 Euro beträgt, bei der Anmel-

dung der obligatorisch durchzuführen-

den Kapitalerhöhung zum Firmenbuch

von der Eintragungsgebühr befreit sein.

Das AbgÄG 2014 ist mit 1. März 2014 in

Kraft getreten.

46 FOKUS46 FOKUS MÄRZ 201446 FOKUS

Wirtschaft & Finanzen

KEINE STIMMRECHT. Das Genussrecht

berechtigt zu einem gewissen Anteil am

Reingewinn bzw. auch am Liquidationser-

lös eines Unternehmens zu partizipieren.

Das Genussrecht wird im so genannten

Genussschein verbrieft und beinhaltet we-

der ein Stimmrecht noch sonstige Rechte

am Unternehmen. Laut Börse Frankfurt

sind Genussscheine eine Anlagemischform

aus Aktie und Anleihe. Die Gewinnbeteili-

gungspapiere garantieren Vermögensrech-

te, verschaffen aber keine Stimmrechte.

Für Genussscheine gibt es keine vom Ge-

setzgeber oder von den Börsen festge-

legten Standards. Jedes Detail kann vom

Wertpapiere individualisieren

ZWISCHEN AKTIE UND ANLEIHE

Ein Genusschein beteiligt den Anleger am Reingewinn bzw. am Liquidationserlös eines Unternehmens.

Er beinhaltet aber weder Stimmrecht noch sonstige Rechte. Text: Gerhard Gangelberger

Emittenten ganz individuell seinen per-

sönlichen Finanzierungsbedürfnissen an-

gepasst werden. Laut Börse Stuttgart sind

Genussscheine an einer Börse handelbare

Wertpapiere, meist Inhaberpapiere, die auf

Grund ihrer Konstruktion eine Zwischen-

stellung zwischen Aktien und Anleihen

einnehmen und ein Genussrecht in Form

einer jährlichen Ausschüttung aus dem Bi-

lanzgewinn des Emittenten verbriefen. Die

Rückzahlung eines Genussscheins erfolgt

zum Nennwert.

DER UNTERSCHIED MACHT’S. – Zur

Abgrenzung, um Missverständnisse zu

vermeiden, soll noch der Genussschein

im Sinne des Beteiligungsfondsgesetzes

erwähnt werden. Der Genussschein nach

dem Beteiligungsfondsgesetz (BFG) wur-

de 1982 eingeführt, um die Eigenkapi-

talbasis von Klein- und Mittelbetrieben

in Österreich zu stärken. Er verbrieft

einen aliquoten Teil an den Jahresüber-

schüssen eines Beteiligungsfonds. An-

ders als der normale Investmentfonds

steht der nach dem BFG gegründete

Fonds jedoch im Besitz der Fondsgesell-

schaft. Die Fondgesellschaft investiert

das von den Anlegern erhaltene Kapital

in mindestens zehnjährige Beteiligun-

FOKUS 47

Fo

tos S

hutt

ers

tock

MÄRZ 2014 FOKUS 47

(AktG), im Unternehmensgesetzbuch

(UGB), im Depotgesetz (DepG), im Straf-

gesetzbuch (Stgb) und im Börsegesetz

(BörseG) erwähnt. Der Gesetzgeber setzt

also die Kenntnis ihrer Bedeutung vor-

aus.

GENUSSRECHTE ALS GLÄUBIGER-

RECHTE. Das Genussrecht ist ein so

genanntes Dauerschuldverhältnis. Sein

Um fang ist nicht im Gesetz geregelt.

Deshalb unterliegt die genaue Ausge-

staltung der Privatautonomie. Da es sich

bei Genussrechten um Gläubigerrechte

handelt, hat der Inhaber am Ende der

Laufzeit einen Anspruch auf Rückzah-

lung des Kapitals zum Nennwert. Im

Gegensatz zu einem Aktionär besitzt

der Genussscheininhaber kein Stimm-

recht und ebenso kein Mitwirkungsrecht

in Form einer Teilnahme an Hauptver-

sammlungen oder Gesellschafterver-

sammlungen. Da der Käufer des Genuss-

scheines rechtlich gesehen ein Gläubiger

des emittierenden Unternehmens ist, ist

das Genusskapital grundsätzlich rechtli-

ches Fremdkapital. Aus wirtschaftlicher

Sicht kann der Genussschein aber so aus-

gestaltet sein, dass es sich um Eigenka-

pital handelt. Aus diesem Grund lassen

sich Genussscheine nicht eindeutig dem

Eigen- oder Fremdkapital zuordnen und

werden häufig als Zwitter, Hybrid- oder

Mezzaninkapital bezeichnet.

GENUSSSCHEINE ALS RECHTSFORM-

NEUTRALE WERTPAPIERE. Genuss-

scheine gehören zu den rechtsformneu-

tralen Wertpapieren, daher stellen sie

anders als Aktien keine Ansprüche an die

Rechtsform eines Unternehmens. Da-

durch ist es neben der Aktiengesellschaft

auch der GmbH, der OG, der KG, den

Genossenschaften und Einzelunterneh-

mern erlaubt, Genussscheine zu emittie-

ren. Der Börsengang rentiert sich nur für

große Kapitalgesellschaften, da er zeit-

aufwendig und teuer ist. Daher sind in

der Praxis die Emittenten börsenotierter

Genussscheine Aktiengesellschaften. Die

Gewährung von Genussrechten bedarf

eines Beschlusses der Hauptversamm-

lung der AG mit einer Mehrheit von drei

„An der Börse war

der Genussschein der

Suezkanal-Gesellschaft

ein voller Erfolg.“

gen an heimischen Unternehmen und

leitet die Erträge an die Genussschein-

inhaber weiter. Anfangs gab es für die

Zeichner steuerliche Anreize, diese sind

jedoch 1988 aufgehoben worden, wo-

durch der Genussschein nach BFG heute

faktisch keine Bedeutung mehr hat. Da-

her ist in diesem Artikel nur mehr von

den Genussscheinen einzelner Unter-

nehmen die Rede. Auch hier lassen

sich unterschiedliche Genussschein-Ty-

pen unterscheiden. Nach der Laufzeit

unterscheidet man Genussscheine mit

fester und mit unbegrenzter Laufzeit.

Nach der Ausschüttung teilt man die

Genussscheine in solche mit fester Aus-

schüttung, in solche mit erfolgsabhän-

giger Gewinnbeteiligung mit oder ohne

Mindestverzinsung, und in Genussschei-

ne mit variabler Verzinsung, so genannte

Floater, ein. In seltenen Fällen sind Ge-

nussscheine mit Options- oder Wand-

lungsrecht ausgestattet.

GESCHICHTE. Genussscheine haben

eine lange Tradition. Die heute be-

kannten Genussscheine entstanden im

Frankreich des 19. Jahrhunderts, wo

Ferdinand de Lesseps eine Möglichkeit

suchte, den Bau des Suezkanals zu fi-

nanzieren. An der Börse war der Genuss-

schein der Suezkanal-Gesellschaft ein

voller Erfolg. In Österreich und Deutsch-

land wurden die ersten Genussscheine

von Eisenbahngesellschaften ausgege-

ben, um die Errichtung des Schienennet-

zes zu finanzieren. Im Deutschen Reich

wurden auch Wirtschaftsprojekte in den

Kolonien durch die Ausgabe von Genuss-

scheinen finanziert. So findet sich im

Orac-Rechtsskriptum „Wertpapierrecht“

die Abbildung eines Genussscheines aus

dem Jahr 1898 einer „Gesellschaft Süd-

Kamerun“ mit Sitz in Hamburg.

RECHTLICHE GRUNDLAGEN. Bei Ge-

nussscheinen, auch Partizipationsschei-

ne, Kapitalanteilsscheine oder Gewinn-

scheine genannt, handelt es sich um

gesetzlich nicht definierte Wertpapiere.

Ebenso fehlt weiterhin eine gesetzliche

Definition des Genussrechtes. Allerdings

werden beide Begriffe im Aktiengesetz

Viertel des vertretenen Grundkapitals. Letztere Bestimmung

kann aber durch die Satzung der AG abbedungen werden.

CHANCEN. Für das emittierende Unternehmen besteht bei

der Ausgestaltung von Genussscheinen große Flexibilität, da

dieses Anlageinstrument kaum durch gesetzliche Vorschriften

eingeengt wird. Die Ausstattungsmerkmale von Genussschein-

emissionen sind in den jeweiligen Genussscheinbedingungen zu

finden. Bei erfahreneren Anlegern und Investoren gilt der Ge-

nussschein häufig als Geheimtipp, weil sich dadurch individuelle

Wertpapiere konstruieren lassen. So hat die Erste Group Bank

AG ein Turbo-Zertifikat auf Roche Genussscheine aufgelegt.

Als Entgelt für die Teilnahme am Unternehmensrisiko bieten

Genussscheine dem Anleger hohe Renditen. Diese setzen sich

aus Ausschüttungsgewinnen und Kursgewinnen zusammen. Ge-

nussscheine berechtigen den Inhaber nach den beschriebenen

Genussscheinbedingungen zum Bezug der regelmäßigen Aus-

schüttung. Kursgewinne realisiert der Anleger, wenn er während

der Laufzeit zu einem Kurs unter 100 Prozent kauft und bis zur

Fälligkeit wartet, bei der eine Rückzahlung zu 100 Prozent voll-

zogen wird, oder wenn er während der Laufzeit zu einem höhe-

ren Kurs als dem Kaufkurs verkauft.

RISIKEN. Dem stehen verschiedene Risiken gegenüber. Bo-

nitäts- und Marktrisiko bedeutet, dass die Bonität des Emit-

tenten ein wesentliches Kriterium bei der Anlage in Genuss-

scheine ist. Verschlechtert sie sich, sind Kurseinbußen nahezu

zwangsläufig die Folge. Ausschüttungsrisiko besagt, dass die

Ausschüttung von Genussscheinen an die Gewinnsituation

des Emittenten gebunden ist. Bei einem Verlust fällt somit

die Ausschüttung aus. Allerdings ist bei späteren Gewinnen

ein Nachzahlungsanspruch möglich. Rückzahlungs- und Haf-

tungsrisiko bedeutet, dass Verluste beim Emittenten bei ent-

sprechender Gestaltung des Genussscheins auch zu einer Aus-

setzung oder Reduzierung der Rückzahlung führen können.

Der Kapitaleinsatz wird erst dann zurückgezahlt, wenn alle an-

deren Gläubigeransprüche befriedigt wurden. Liquiditätsrisiko

besagt, dass das Emissionsvolumen bei Genussscheinemissio-

nen deutlich geringer als bei Anleihen ist. Oft werden Engage-

ments auch auf Endfälligkeit ausgerichtet, so dass nur ein Teil

des Emissionsvolumens dem Börsenhandel zur Verfügung steht,

mit den entsprechenden Folgen für die Marktliquidität.

GENUSSSCHEINE FÜR KLEIN- UND MITTELBETRIEBE. Tra-

ditionell wurden Genussscheine von großen Aktiengesellschaf-

ten ausgegeben. Wegen der weitreichenden Gestaltungsfreiheit

darf auch in Naturalien ausbezahlt werden. 1994 war das Sybil-

le Kuntz Weingut in Lieser am Mittellauf der Mosel das erste

Weingut, das Genussscheine an seine Kunden ausgegeben hat.

Finanziert wird der Ankauf weiterer Weingärten, ausgeschüttet

wird ausschließlich in Wein. Die Confiserie Burg Lauenstein in

Ludwigsstadt lässt die Anleger zwischen Geld und Naturalien –

bei höherer Verzinsung – wählen: Hier gilt Genuss im doppelten

Sinne. Da in Österreich Angebote, die sich an weniger als 150

natürliche oder juristische Personen pro EWR-Vertragsstaat

richten, von der Prospektpflicht ausgenommen sind, bieten sich

dabei viele Möglichkeiten.

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50 FOKUS MÄRZ 2014

Nicht nur für Feinschmecker

Wollen Sie Ihrer Familie oder den Freunden tolle Schmankerln vorsetzen? Oder wollen Sie sich

etwas Gesundes im Büro zubereiten? Die passende Küche gehört auf jeden Fall dazu.

Text Gabriella Mühlbauer

Küchengeheimnisse

50 FOKUS

Living & Lifestyle

LEBENSMITTELPUNKT. Seit Jahrhun-

derten ist die Küche das Herz eines je-

des Hauses und Mittelpunkt unseres

Lebens – sei es nun frühmorgens, um

den ersten Kaffee zuzubereiten, oder

in der Nacht, um heimlich zum Kühl-

schrank zu schleichen. Aber nicht nur

daheim, sondern auch am Arbeitsplatz

und in der Gastronomie stehen Küchen

immer mehr im Fokus. War eine Küche

vor wenigen Jahren im besten Fall ein

Arbeitsraum, in dem Nahrungsmit-

tel verarbeitet wurden, hat sich das

mittlerweile grundlegend geändert. So

übertreffen sich heutzutage Designer,

aus der schlichten Küche einen High-

Tech-Wohnraum zu gestalten, in dem

man plaudern, essen, Freunde emp-

fangen kann – kurzum, einen Raum

zu kreieren, in dem das tägliche Leben

stattfindet. So ist es kein Wunder, dass

kaum eine neu erbaute Wohnung eine

geschlossene Küche hat, denn das Er-

lebnis des Kochens soll nicht mehr nur

auf den Koch reduziert werden, sondern

auch für die Gäste zum Event werden.

Immer wichtiger ist der Hang zur Indi-

vidualität – die Küche von der Stange ist

immer weniger gefragt.

PURISTISCH. Auch heuer sind die griff-

losen Küchen im geradlinigen, etwas

puristisch wirkenden Design en vogue.

Wer diesen Stil jedoch nicht mag und

lieber Shabby-Chic-mäßig kocht, der

liegt jedoch auch nicht falsch, denn

„Eine gute Küche ist

das Fundament

allen Glücks.“

Auguste Escoffier (1846 – 1935)

Steininger

FOKUS 51MÄRZ 2014 FOKUS 51

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Innovativ. Die Modulküche von steininger.

designers feiert auf der Wohnen & Interieur

2014 in Wien ihre Premiere. Die vier

Bausteine der Modulküche sind genormt

und bilden zusammen eine funktionsfähige

Küche, können aber auch einzeln geordert

werden. Drei Materialoptionen – Beton,

Stein und Keramik – bieten unterschiedliche

Anmutungen und Kombinationsvarianten.

Steininger

52 FOKUS

Immobilien

FOKUS Round Table

Der Lack ist abBeim 1. FOKUS Round Table trafen einander Schwergewichte

der oberösterreichischen Immobilienwirtschaft und, wie konnte

es anders sein, der Immobilienmarkt stand im Mittelpunkt. Auch

wenn es der Branche auf den ersten Blick (noch) gut geht – die kri-

tischen Stimmen mehren sich. Text Michael T. Landschau

MÄRZ 2014

trendy ist mittlerweile das, was gefällt.

Hauptsache, die Qualität der Möbel und

der Geräte stimmt. Farbmäßig kann

man sagen, dass das klassische Weiß

niemals unmodern wird. Und das ist

kein Wunder, denn Weiß lässt einen

unwahrscheinlich interessanten Farb-

und auch Materialmix zu. Neu sind

etwa Akzentfarben in Maisgelb, Oliv-

grün und Mohnrot, die Lebhaftigkeit in

jede Küche bringen. Nach wir vor sind

auch Fronten in Holz- und Naturtönen

beliebt. Besonders auffällig gemaserte

Hölzer wie dunkle Eiche und Olive, Bu-

che und Kernbuche oder amerikanisches

Nussholz werden gerne verwendet, aber

auch Glas ist weiter im Vormarsch – ge-

nauso wie Metall.

IN SACHEN HERD. Immer öfter kom-

men anstatt der üblichen Gas- oder

Elektroherde Induktionsfelder zum Ein-

satz, die besonders schnell aufheizen.

Die Töpfe können frei platziert werden

und der Herd schaltet sich automatisch

ab, wenn der Topf nicht mehr da ist. Ge-

sundes Kochen setzt sich immer mehr

durch und der wahre Trendsetter setzt

dabei auf den Multidampfgarer, der die

Nahrung gesund und schonend gart Mie

le

2014. Kika hat auch heuer wieder tolle Küchen für jeden Zweck im Programm. Die Modelle TRAUM-Lanzarote, VONDERSTEDT-Fara und

VONDERSTEDT-Lavis überzeugen mit ihren trendigen Einzelheiten und dem tollen Preis-Leistungs-Verhältnis.

Induktionsherde sind aus

heutigen Küchen fast nicht

mehr wegzudenken.

FOKUS 53MÄRZ 2014

und Vitamine erhält. Grill-Fans kom-

men auch indoor voll auf ihre Rechnung

– und zwar mit dem „Teppan Yaki“. Die

glatte Fläche des japanischen Edelstahl-

grills wird durch Induktionstechnologie

beheizt und eignet sich zur Zubereitung

von Gemüse, Fleisch, Fisch und sogar

Süßspeisen. In den Kühlschränken sor-

gen Null-Grad-Fächer für längere Halt-

barkeit, und aus den top-modernen

Heißwasser-Küchenarmaturen kommt

auf Wunsch sogar kochendes Wasser.

Modernstes Hightech bei neuen Kü-

chengeräten erleichtert die Arbeit und

schafft so mehr Freizeit. So kann etwa

ein digitaler Herd oder Kühlschrank

selbstständig Rezepte aus dem Internet

herunterladen und bei Bedarf die Vorräte

prüfen und auch online bestellen.

MÖBEL ZUM WOHLFÜHLEN. Klapp-

stühle und Minitische in der Küche wa-

ren einmal. Der Trend geht zu immer

schickeren Küchenmöbeln. Mittlerweile

werden sogar Küchenzeilen angeboten,

die in Sitzecken enden und auch Desi-

gnerstühle findet man immer öfter in

diesem Raum. Kurzum – die typische

Küchenoptik, in der herumstehende

Geräte das Erscheinungsbild stören,

verschwindet immer mehr. Die Geräte

wandern hinter Rollos und Klappen,

und auch die typische Dreiteilungs-Op-

tik aus Oberschrank, Fliesen und Unter-

schrank gehört längst zum alten Eisen.

So werden Regale und Schränke gerne

direkt auf die Küchenplatte aufgesetzt

und Elektrogeräte verschwinden per

Knopfdruck hinter Lamellenrollos. Neu

sind die so genannten Downdraft-Hau-

ben – Dunstabzugshauben auf Kochin-

seln, die nach Gebrauch in der Arbeits-

platte versenkt werden können.

SERVICE IST DAS UM UND AUF. Vorsor-

gewohnungen als Investment erfreuen

sich nach wie vor steigender Beliebtheit.

Um diese Wohnungen jedoch ertragreich

vermieten zu können, muss besonders

auf die Küche ein Augenmerk gelegt wer-

den. Billige Geräte und Küchenmöbel

rechnen sich nicht, denn sie verschlei-

ßen zu schnell, da ihre Qualität nicht

hochwertig ist, und auch im Design las-

sen sie zu wünschen übrig. Da die Küche

im Mietvertrag inkludiert ist, muss der

Vermieter auch für deren Funktion ge-

radestehen, was eine dementsprechende

Qualität erfordert. Dazu meint Mag. An-

dreas Roth, Geschäftsführer der Dostal

„In Hotels und

Gastronomiebetrieben

herrschen beson-

dere Verhältnisse.

Küchen werden im

Objektbereich immer

funktioneller.“

DI Martin Cserni von CSERNI live in

Vienna ist ein Fachmann punkto

Büros und Gastronomie.

54 FOKUS MÄRZ 2014

Innenarchitektur: „Wir arbeiten im Ob-

jekt seit Jahren mit Geräten von Miele.

Die Gründe sind so einfach wie beste-

chend: Der Endkunde kennt, schätzt und

vertraut der Marke und ein Imagegewinn

für die ganze Immobilie ist somit inklu-

diert. Mindestens genauso wichtig ist die

tatsächlich deutlich bessere Qualität der

Geräte und das Miele Service-Angebot.

Ein kaputtes Gerät einer anderen Marke

in einer Mietwohnung verursacht bis zu

seinem Austausch Personal- & Verwal-

tungskosten von 200 bis 300 Euro – wir

haben es durchgerechnet. Die Kosten für

das neue Gerät und mögliche Mietminde-

rungen sind dabei noch nicht berücksich-

SieMatic

Neuheiten. SieMatic überzeugen mit ihrer

hochwertigen Aluminium-Inneneinrichtung

sowie perfektionierten Furnierabwicklung.

Damit entspricht SieMatic dem Trend zu

Natur- und Holzoberflächen und schafft

eine wohnliche Atmosphäre

Reichten früher eine Abwasch, ein Mik-

rowellenherd und eine Kaff eemaschine,

liegt es derzeit im Trend, schnell die eine

oder andere kleine Mahlzeit im Büro zu-

zubereiten und nicht die Kantine oder den

nächsten Fastfood-Laden aufzusuchen. In

Hotels und Gastronomiebetrieben herr-

schen besondere Verhältnisse. DI Martin

Cserni von CSERNI live in Vienna ist ein

Fachmann in Sachen Büros und Gastro-

nomie. Er weiß, dass Küchen im Objekt-

bereich immer funktioneller werden und

meint dazu: „Speziell in Hotels lässt sich

die Logistik in der Küche nicht aufhalten.

So übernimmt die professionelle Gastro-

küche auch viel Entwicklungsarbeit für

Anforderungen an Materialien und Ge-

räte, die in Folge auch auf die Küchen im

Privatbereich Einfl uss nehmen. Natürlich

werden im Gastronomieküchenbereich

aufgrund der Belastung spezielle Her-

steller für Gastronomieausstattung her-

angezogen, die im privaten Bereich nicht

zum Einsatz kommen. Bei Büroküchen

hingegen spielen neben der Funktiona-

lität auch die Optik und das Design eine

entscheidende Rolle. Nahezu alle Mate-

rialien können miteinander kombiniert

und eingesetzt werden. Von Edelstahl,

Naturstein, Corian, Glas sowie Holz- und

Lackoberfl ächen bis hin zu den verschie-

densten Sondermaterialien. In der Gas-

tronomie liegt das Augenmerk nach wie

vor auf der Funktionalität und den Hygi-

eneansprüchen. Aus diesem Grund wird

hier auch verstärkt Niromaterial für die

gesamte Ausstattung verwendet.“

„Ich arbeite seit Jahren

mit Geräten von Miele.

Der Endkunde kennt,

schätzt und vertraut

der Marke und ein

Imagegewinn für die

ganze Immobilie ist

somit inkludiert.“

Mag. Andreas Roth, Geschäftsführer

der DOSTAL Innenarchitektur

tigt. Unser Fullservicepaket mit Miele

bietet hier Abhilfe und hält dieses Th ema

von der Hausverwaltung fern.“

KEIN 08/15. Auch die Grundausstattung

ist wichtig – „Sie hängt jedoch sowohl

von der Budgetvorgabe als auch dem

Objektimage ab“, so Roth. „Aber selbst

im ‚günstigen‘ Bereich hat in den letzten

Jahren ein Sinneswandel bei allen Be-

teiligten stattgefunden. Auch hier wird

inzwischen Wert auf Design & Qualität

gelegt. Die Zeiten der 08/15-Küchenzei-

le sind vorbei. Das wirkt sich natürlich

auch auf den Preis aus. Werden gewisse

Mindeststandards nicht unterschritten,

sollten durchschnittlich 4.500 Euro als

Einstieg budgetiert werden – inklusive

Montage, Miele-Geräten und 5-Jahre-

Garantie auf die Küche. Zumindest aber

sind Backofen, Kochfeld, Dunstabzug

und Kühlschrank sowie Ladeneinteilun-

gen, Steckdosen, Licht, Müllsystem und

Spüle inkludiert. Der Geschirrspüler

bleibt auch mal gerne weg bzw. kann spä-

ter auch vom Nutzer selbst ergänzt wer-

den. Dafür gibt es durchaus gute Gründe

und Lösungen. Beim Kühlschrank wird

immer öfter ein größeres Gerät statt der

üblichen 88-Zentimeter-Geräte verwen-

det.“

GASTRONOMIE & OFFICE. Küchen im

Offi ce oder am Arbeitsplatz werden immer

gefi nkelter und unterscheiden sich hin-

sichtlich Qualität immer weniger von den

Modellen, die daheim bevorzugt werden.

56 FOKUS MÄRZ 2014

DAS IST MEINE KLEINE WELT

Kleingärten optimal genutztWien gilt als grüne Stadt und das liegt nicht zuletzt auch daran, dass es eine ganze Reihe von Klein-

gartenanlagen gibt, die den Stadtbewohnern die „Flucht ins Grüne“ in allernächster Nähe erlauben.

Text Margot Dimi

56 FOKUS

Living & Lifestyle

WAS SIND KLEINGÄRTEN? Die städ-

tischen Kleingartenanlagen in Wien sind

an einen Generalpächter verpachtet, der

die einzelnen Gärten wiederum an Einzel-

personen unterverpachtet. Diese Unter-

verpachtverträge laufen auf unbestimmte

Zeit. Das Kleingartenreferat ist zuständig

für Verwaltungsaufgaben und Adminis-

tration. Wie kommt man nun zu so einem

Stück Grünfläche?

AUFNAHMESTOPP. Bei bestehenden An-

lagen muss man darauf hoffen, dass ein

Kleingarten frei wird. Doch man braucht

dazu wirklich Glück und Geduld – vor allem

Geduld. Denn unter vier, fünf Jahren War-

tezeit ist kein Garten zu haben. So werden

beim Kleingartenverein Am Ameisbach in

Wien 14 derzeit keine Anmeldungen ent-

gegengenommen. Bei anderen Vereinen

sieht es nicht viel besser aus: Die Warte-

listen sind lang. Die Zeit könnte man aber

nutzen, um sich ausreichend mit Kapital zu

versorgen. Denn ein Garten mit einem al-

ten Holzhaus schlägt sich mit rund 20.000

Euro zu Buche. Bei einem Neubau ist mit

Kosten von rund 180.000 Euro zu rechnen,

schreibt der Kleingartenverein „Zukunft“

auf der Schmelz auf seiner Homepage.

KONTAKT AUFNEHMEN. Sinnvoll ist es

auf jeden Fall, das Gespräch mit der Ver-

FOKUS 57

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MÄRZ 2014 FOKUS 57

einsleitung des anvisierten Kleingarten-

vereins zu suchen. Die Sprechstunden sind

üblicherweise am Eingang der Anlage oder

direkt beim Vereinshaus ersichtlich. Einen

Überblick über die bestehenden und ge-

planten Kleingartenanlagen findet man am

bequemsten via Internet auf der Webseite

des Zentralverbandes der Kleingärtner

Österreichs (kleingaertner.at).

ALS VEREIN ORGANISIERT. Wiens Klein-

gärten sind als Vereine strukturiert und

man tut gut daran, sich die Statuten in

aller Ruhe zu Gemüte zu führen, bevor

man sich bewirbt oder – sollte man schon

glücklicher Besitzer eines Kleingartens sein

– bevor man sich zu Umbaumaßnahmen

entschließt. Es gibt nämlich ganz genaue

Vorschriften, was in so einem Garten er-

laubt ist und was nicht. Die Mindestgröße

eines Kleingartens liegt bei 250 m2, das

heißt, dass man ziemlich nahe am Nach-

barn agiert. Entsprechend rücksichtsvolles

Verhalten wird also vorausgesetzt bezie-

hungsweise vorgeschrieben.

GANZJÄHRIG IM KLEINGARTEN LE-

BEN? Inzwischen ist es in manchen An-

lagen erlaubt, ein Kleingartenhaus ganz-

jährig zu nutzen. Das war nicht immer so,

deshalb ist die winterfeste Ausstattung

eines älteren Kleingartenhauses nicht un-

bedingt vorauszusetzen. Neubauten müs-

sen wie jedes andere Bauwerk in Österreich

auch baugenehmigt werden. Allerdings

gibt es bei Kleingartenhäusern eine maxi-

mal erlaubte Grundfläche und Kubatur. Je

nach Widmung der Kleingartenfläche darf

die bebaute Fläche nicht mehr als 35 Qua-

dratmeter (wenn ganzjähriges Bewohnen

untersagt ist) bzw. nicht mehr als 50 Qua-

dratmeter (wenn ganzjähriges Bewohnen

erlaubt ist) betragen. Weiters darf nicht

mehr als 25 Prozent der Gartenfläche ver-

baut werden. Nebengebäude sind übrigens

in die bebaute Fläche einzuberechnen und

wer von der Garage im Kleingarten träumt,

darf gleich wieder aufwachen. Autos dürfen

nur auf dafür vorgesehenen Parkflächen

abgestellt werden, das Häuschen im Grü-

nen ist nur per pedes zu erreichen. Die Ge-

samtkubatur eines Kleingartenhauses darf

160 Kubikmeter nicht überschreiten und

der höchstliegende Abschluss darf nicht

mehr als 5 m über dem Gelände liegen. Ein

Klein-Manhattan will man aus verständ-

lichen Gründen nicht befördern. Wer das

Häuschen also ganzjährig nutzen möchte,

muss viel Energie in die Planung stecken,

sich möglicherweise von bisher gewohnter

Lebensweise verabschieden und in Reduk-

tion üben.

GROSSES ANGEBOT. Es gibt aber längst

Architekturbüros und auch Fertighausher-

steller, die sich auf die Klientel der Klein-

gärtner spezialisiert haben und wissen,

wie man das Optimum aus kleinsten Ge-

bäuden rausholen kann. Immerhin hat es

den Vorteil, dass ein kleines Haus auch mit

kleineren Erstellungs- und Haltungskosten

verknüpft ist.

DAS KLEINE HAUS. Einige Fertighausan-

bieter haben spezielle Hausytpen im Ange-

bot. Ab 80.000 Euro geht’s los. Nach oben

hin sind keine Grenzen gesetzt. „Für ein

schlüsselfertiges Haus muss man mit Kos-

ten von rund 140.000 Euro rechnen. Eine

Ausführung mit Unterbau, Fundament

und Keller gibt es um rund 250.000 Euro“,

so die Experten bei Adam Fertighaus. Kann

das Grundstück nicht durch einen Kran er-

reicht werden, wird der Aufbau des Hauses

kompliziert. Denn dann müssen die Ein-

zelteile mit einem Handkarren durch die

schmalen Gänge transportiert werden, was

die Kosten natürlich die Höhe schraubt.

BEPFLANZUNG. Wer es sich einfach ma-

chen will, den Garten mit einer Thujen hecke

umrandet und die Rasenfläche dazwischen

vom Elektroschaf beweiden lassen will, ist

in einer Kleingartenanlage unerwünscht.

Mindestens zwei Drittel des Gartens müs-

sen gärtnerisch ausgestaltet sein. Auch für

Terrassen, Wege und Treppen gibt es stren-

ge Vorgaben, die eingehalten werden müs-

sen. Terrassen dürfen nicht mehr als zwei

Drittel der bebauten Fläche einnehmen,

überdacht darf nur im Ausmaß eines Vier-

tels der bebauten Fläche werden. Bruch-

rechnen steht bei Kleingärtnern also ganz

hoch im Kurs. Wichtig ist auch, das Baum-

pflegegesetz zu beachten! Bäume dürfen

nicht einfach so umgeschnitten werden, für

jeden gefällten Baum muss ein Ersatzbaum

58 FOKUS MÄRZ 2014

gepflanzt werden und manche Kleingarten-

vereine schreiben auch noch eine bestimm-

te Anzahl an Obstbäumen vor. Man tut also

wirklich gut daran, sich mit den Anforde-

rungen vertraut zu machen, bevor es Ärger

gibt. Denn ungesehen bleibt in Kleingarten-

anlagen nichts. Ein eigener Pool im kleinen

Paradies ist möglich, wenig überraschend

gibt es aber auch hier limitierende Vorga-

ben. Wasserbecken dürfen maximal eine

Gesamtfläche von 25 m2 haben. Das reicht

zum Abkühlen, aber ausgedehntes Schwim-

men ist bestenfalls mithilfe einer Gegen-

stromanlage möglich. Man sollte sich also

gut überlegen, ob man die ohnehin über-

schaubare Garten fläche nicht besser nutzt

und sich an wirklich heißen Sommertagen

nicht mithilfe einer Gartendusche erfrischt.

VEREINSLEBEN. Wie schon erwähnt,

sind die Kleingartenanlagen als Vereine

strukturiert. Man muss sich als Kleingar-

tenunterpächter also der Vereinsstruktur

beugen, im Ernstfall würde ein Vereinsaus-

schluss das Ende des Pachtvertrages bedeu-

ten. Wer die Vor-, aber auch Nachteile des

Vereinslebens nicht haben möchte, sollte

sich den Traum vom eigenen Garten auf

andere Weise verwirklichen. Lässt man

sich auf das Vereinsleben ein, dann kann

man das soziale Netz einer Gruppe Gleich-

gesinnter genießen. Kleingartenvereine

bieten eine ganze Reihe von gärtnerischen

Veranstaltungen und Informationen an

und als Mitglied eines Kleingartenvereins

genießt man auch Vorteile beim Einkaufen.

WIE ALLES BEGANN. Der deutsche Arzt

Dr. Daniel Gottlieb Moritz von Schreber

hatte im 19. Jahrhundert, also in der Pe-

riode des Frühkapitalismus und der In-

dustrialisierung, die Idee, Grünflächen zu

fördern, die Kindern als Spielplatz dienen

und damit deren Gesundheit fördern soll-

ten. Dr. Schreber starb 1861, bevor seine

Idee verwirklicht wurde. Doch sein Schwie-

gersohn, Dr. Hausschild, gründete im Ge-

denken an Herrn Schreber in Leipzig den

ersten „Schreberverein“. Neben kinderge-

rechten Spiel- und Turnplätzen war auch

geplant, dass die Kleinen in Eigenregie

„Kinderbeete“ anlegen sollten. Doch die

Kinder verloren bald die Freude an ihren

Beeten, Unkraut nahm überhand und die

verärgerten Eltern griffen selbst zur Hacke

und bewirtschafteten die Beete. Sehr bald

wurden aus der Spielwiese „Familienbeete“,

spielraum zu. Es darf auch das Blumenbeet

sein. Der Ursprungsidee entspricht jedoch

eher die Nutzung für Obst- und Gemü-

seanbau. Die Fachgruppe für Obst- und

Gartenbau hat ein Team aus ca. 250 Fach-

beratern, die sich laufend weiterbilden und

dem Kleingärtner mit Rat und Tat zur Seite

stehen. Gärtnerisch aktiv zu werden ist also

kaum wo einfacher als in einem Schreber-

garten. Wer sein Wissen selbst weitergeben

will, lässt sich in der Kleingartenakademie

zum „zertifizierten Fachberater“ ausbilden.

Diese Ausbildung wird von hochkarätigen

Wissenschaftern geleitet. In Wien gibt es

knapp 250 Kleingartenvereine, wobei sich

die Anlagen auf die Bezirke 2, 3 und 10

bis 23 aufgeteilt finden. Die meisten Anla-

gen erlauben inzwischen ein ganzjähriges

Bewohnen. Bei Interesse findet sich somit

wohl die passende Anlage in gut erreichba-

rer Nähe zu Wohnung und/oder zum Ar-

beitsplatz. Allein, freie Gärten sind so selten

wie der Lotto-Jackpot. Die Kleingärtner

wünschen sich aus verständlichen Gründen

weitere Flächen für neue Anlagen, doch die

dazu erforderlichen Umwidmungen gesche-

hen in Wien nur zögerlich. Das Schreber-

gartenhaus in Wien, die kleine, feine Welt

zur Flucht aus dem Alltag, hat sich also vom

verschmähten Gartenbeet für Kinder zur

heiß begehrten Immobilie entwickelt, die

längst zum Prestigeobjekt geworden ist.

die in Folge parzelliert und eingezäunt wur-

den: Der „Schrebergarten“ war geboren.

Die erste Schrebergartenanlage, gegründet

1869 in Leipzig, umfasste ca. 100 Gärten.

Nach Österreich kam die Idee Anfang des

20. Jahrhunderts, 1903 versammelte sich

der „Erste österreichische Naturheilver-

ein“. Mitglied Julius Straußghitel war von

der Idee des Schrebergartens so begeis-

tert, dass er sich darum bemühte, auch in

Österreich solche Gärten zu gründen. Die

erste österreichische Schrebergartenkolo-

nie entstand schon 1904 in Deutschwald

bei Purkersdorf. Für Wiener war dies mit

zu langen Wegen verbunden, Herr Strauß-

ghitel begann also in Wien nach geeigneten

Flächen zu suchen und 1905 inserierte

Florian Berndl, Begründer der Gänsehäu-

felbäder, erstmals Mietgärten: „Mietgärten

zu 6 Heller pro Quadratmeter in Wien zu

vermieten“, war zu lesen. Diese Gärten wa-

ren beim Gänsehäufel angelegt und maßen

jeweils etwa 200 m2. Die Idee war nun nicht

mehr aufzuhalten und in ganz Österreich

wurden nach und nach diese Erholungsgär-

ten angelegt. Der Rest ist Geschichte und

kann detailliert aufgelistet auf der Home-

page der Kleingärtner nachgelesen werden.

GÄRTNERISCHE NUTZUNG. Die vom

Verein vorgeschriebene „gärtnerische Nut-

zung“ lässt einen gewissen Interpretations-

Dieser Sommersessel bringt die Sonne

auch bei Schlechtwetter in den Garten

oder auf die Terrasse. Stylisch,

pflegeleicht und leicht zu reinigen.

www.ikea.at

Schickes und glamouröses

Bewässern des Gartens macht mit

dem Gartenschlauch „Garden Glory

Candy Crush“ jeder Lady Spaß.

www.design-3000.de

Die Zombie-Garten-

zwerge aus Terrakotta

lehren den Nachbarn

das Fürchten und sind

der Aufreger im

Kleingartenverein.

www.megagadgets.de

Strandkörbe

bringen das Feeling der

Nord- und Ostsee in

den heimischen

Garten.

www.hornbach.at

MÄRZ 2014 FOKUS 59

Gartenzeit

Deko-Ideen und besondere Acces-

soires setzen Akzente und verleihen

jedem Garten den letzten Schliff.

GADGETS

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60 FOKUS

Stilvoll relaxen im Hotel Livada Prestige

Wellness beim Nachbarn Wer auf der Suche nach einer attraktiven Alternative zu den heimischen Wellnessadressen ist,

sollte den Blick zum Nachbarn Slowenien wagen. Gleich hinter der Grenze lockt das Hotel Livada

Prestige im Thermalzentrum Moravske Toplice zu besonders stilvollen Gesundheitsferien.

Text Gerhard Schillinger

MÄRZ 201460 FOKUS

Ein großes Hotel- und Appartementange-

bot in Moravske Toplice und der Therme

3000 hat Gruber Reisen in seinem Well-

nesskatalog. Das Hotel Livada Prestige

ist mit Halbpension ab 77 Euro im Dop-

pelzimmer zu buchen.

Zu bestimmten Terminen gibt es auch

Sonderaktionen wie vier Nächte zum

Preis von drei (Tel. 01/ 53 55 110,

www.gruberreisen.at).

Allgemeine Informationen über Slowenien

sind unter Tel. 01/ 715 40 10 und

www.slovenia.info erhältlich.

INFORMATIONEN:

Living & Lifestyle

THERMEN-PARADIES. Wenn es drau-

ßen so richtig kalt und trüb ist, herrscht

wieder Hochsaison in den Wellnesshotels

und Thermen. Bad Waltersdorf, Tatz-

mannsdorf oder Loipersdorf sind typi-

sche Ziele, um zumindest für ein paar

Tage wohlige Wärme zu erleben. Wer all

das schon kennt oder einfach Neues pro-

bieren möchte, dem sei der Sprung über

die Grenze nach Slowenien empfohlen.

Nur unwesentlich weiter als in heimi-

sche Gesundheitsoasen, lädt hier etwa

Moravske Toplice als eines der besten

europäischen Wohlfühlzentren zu be-

sonderen Urlaubstagen ganz im Zeichen

von Wellness und Wohlbefinden. Einge-

bettet zwischen den sanften Hügeln der

Goricko und der Weite der Pannonischen

Tiefebene liegt der Ort mit der riesigen

Therme 3000 in einer naturbelassenen

Umgebung mit viel Grün und Ruhe. Vier

Heilquellen entspringen mit 72 Grad aus

einer Tiefe zwischen 1.175 bis 1.467 Me-

tern und wirken besonders bei Problemen

mit dem Bewegungsapparat, Haut- und

Atemwegs erkrankungen unterstützend

und schmerzlindernd. Im Thermalium

Wellness- und Kurzentrum werden dazu

mehr als 200 klassische Gesundheits-

anwendungen wie Massagen und Bäder

genauso angeboten wie Ayurveda oder

Heilschlammpackungen. Die große Be-

sonderheit von Moravske Toplice ist aber

das einzigartige „schwarze“ Heilwasser,

das mit seiner Urkraft herausragende

Heileigenschaften besitzt.

LUXUS PUR IM HOTEL LIVADA PRESTI-

GE GENIESSEN. Moravske Toplice besitzt

mehrere Hotels und Appartements jeder

Kategorie. Mit dem Hotel Livada Presti-

ge hat der Ort allerdings eine der besten

Hoteladressen des Landes. Das luxuriöse

Thermenhotel der Fünf-Sterne-Kategorie

bietet von großzügigen Zimmern bis zu

Suiten der Top-Klasse höchsten internati-

onalen Komfort. Wer will, kann das beson-

dere „schwarze“ Mineralwasser hier sogar

im zimmereigenen Bad genießen. Neben

der Therme 3000 steht den Gästen eine

eigene Badelandschaft mit sechs Innen-

und Außenbecken, Saunabereich und Fit-

nesscenter zur Verfügung. Das hoteleigene

Wellnesszentrum ist besonders für seine

fernöstlichen Anwendungen bekannt. Der-

art entspannt lässt sich danach die Küche

des Livada Prestige mit ihren kulinarischen

Entdeckungen genießen. Oder man unter-

nimmt einen Ausflug zu den Weinstraßen

der Umgebung, um neue Geheimtipps in

Sachen Weine und Gaumenfreuden zu fin-

den. Der Golfplatz mit 18 Löchern direkt

vor der Haustür ist einer der besten des

Landes und die flachen Radwege rund um

Moravske Toplice sind eine angenehme

sportliche Alternative zum Wandern. Spä-

testens dann hat sich der Sprung über die

Grenze gelohnt.

FOKUS 61

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MÄRZ 2014 FOKUS 61

Indischer Ozean

Flitterwochen

Tirol

For Friends

Costa Rica

For Family

SALZBURG

GLETSCHERSKITOURENWo sonst der Schnee im Frühjahr auf den Pisten schmilzt, lädt das einzige

Gletscherskigebiet im Salzburger Land, das Kitzsteinhorn, Wintersportbegeisterte bis

Juni ein, Skisport und Sonnenschein zu verbinden. Zwei neue Routen für Skitouren-

Geher und ein Info-Point, der über die aktuelle Schneelage berichtet, erweitern seit

diesem Winter das Ski-Portfolio des Kitzsteinhorns. Die Fans schneller Freeride-Touren

kommen dabei ebenfalls voll auf ihre Kosten. www.ski-kaprun.com

VENEZUELA

BADEURLAUB UND KULTURMeer und Strand, Dschungel, Flüsse und hohe Bergketten kennzeichnen Venezuela.

Die vielen Facetten lassen sich am besten bei einer Rundreise entdecken. Unberührte

Natur wie die Cueva del Guácharos, eine der größten Tropfsteinhöhlen der Welt oder

das Beobachten von Affen und Krokodilen in den Seitenarmen des Orinoco, während

man nach Piranhas angelt, sind unvergessliche Reisemomente. Ein Badeurlaub auf der

Isla Margarita rundet den perfekten Urlaub ab. www.jahnreisen.at

Hochzeitsreisende finden unter dem

Tropenhimmel des Indischen Ozeans garan-

tiert ihr kleines Paradies. Auf den Seychellen,

Mauritius und den Malediven verwöhnt

Jahn Reisen Austria Hochzeitsreisende

mit Flitterwochen-Extras und Zimmern zu

Vorzugspreisen. In vielen Hotels auf den

Seychellen und auf Mauritius schläft die

Braut kostenlos. Auch wer seine runden

Ehejubiläen mit einer besonderen Auszeit

zu zweit feiert, freut sich bei Buchung der

Honeymoon-Zimmer je nach Hotel über

Extras wie romantische Badeerlebnisse,

Candle-Light-Dinner oder Ausflüge.

Am 5. Juli 2014 startet in Mösern

bei Seefeld in Tirol das „For Friends“-

Zeitalter. Hoch über dem Inntal, in

einer Bilderbuchlandschaft, realisieren

Tourismusvisionäre ein neues Hotel fern-

ab vom touristischen Mainstream. Der

olympische Goldmedaillengewinner Toni

Innauer zeichnet für das Energie- und

Bewegungsprogramm verantwortlich. Fünf

Sterne werden das neue For Friends Hotel

krönen, außergewöhnliche Architektur und

eine innovative Dienstleistungsphilosophie

sollen dem Haus seinen unverwechselbaren

Charakter verleihen.

Costa Rica ist eines der vielseitigsten

Länder Mittelamerikas, hält großartige

Erlebnisse für Eltern mit Kindern bereit

und ist auch für Kleinkinder ganz gut

geeignet. Travelkid Fernreisen hat sich

auf individuelle Rundreisen für abenteu-

erlustige Eltern mit neugierigen Kindern

spezialisiert. Unter anderem gibt es die

Möglichkeit, den Poas und den Arenal mit

seinen vulkanischen Landschaften und

Naturwundern hautnah zu erleben. Die

längere Route besucht die Karibische und

Pazifische Küste, den Regenwald, Vulkane

und Nationalparks.

www.jahnreisen.at www.for-friends-hotel.at www.travelkid.at

Weltpremiere

Citroën C1

Analog zu Aygo und Peugeot 108 prä-

sentierte sich in Genf auch der Citroën

C1 aus der Kooperation mit Toyota in

komplett neuem Gewand. Er ersetzt

den Bestseller, der seit seiner Marktein-

führung 2005 mehr als 760.000 Mal

verkauft wurde. Seine Wendigkeit und

Kompaktheit machen ihn zu einem ide-

alen Stadtauto. Der C1 wird als 3- und

5-Türer sowie als offene Version „Airsca-

pe“ angeboten. Er fügt sich nahtlos in die

Neupositionierung von Citroën ein. Mit

seinen kompakten Abmessungen bietet

er bis zu vier Erwachsenen Platz. Der

Kofferraum mit 196 Litern ist dank einer

Heckablage, die beim Öffnen der Heck-

klappe verschwindet, praktisch und gut

zugänglich. Das Kofferraumvolumen be-

trägt 780 Liter, wenn die hinteren Sitze

umgeklappt sind. Aktuell wird der Stadt-

flitzer mit zwei Benzinmotorisierungen

angeboten: dem e-VTi68 Airdream in

Verbindung mit einem 5-Gang-Getriebe

und dem Stopp&Start-System sowie

dem VTi82 der PureTech-Familie. Der

Dreizylinder-Benzinmotor VTi82 mit 1,2

Liter (82 PS, 118 Nm Drehmoment) wird

in Frankreich produziert, er hat einen

Verbrauch von 4,3 l/100 km und CO2-

Emissionen von 99 g/km.

Peugeot 308

Im Rahmen des 84. Genfer Automo-

bilsalons erhielt der neue Peugeot 308

die prestigeträchtige Auszeichnung „Car

of the Year“ 2014. Der neue Peugeot 308

ist das vierte Modell der Marke Peugeot,

das mit dem Preis „Car of the Year“ aus-

gezeichnet wurde. Schon vor einiger Zeit,

nämlich 1969 konnte Peugeot mit dem

504 den ersten Sieg erringen und 1988

mit dem 405er ebenfalls aufs oberste Sie-

gerpodest steigen. Vorletzter Sieger der

Löwenmarke war das Modell 307 im Jahr

2002. Bereits zu Beginn des Frühjahrs

wird das Angebot des neuen Peugeot 308

um einen rassigen Kombi erweitert.

Der neue Audi TT

Auf dem Genfer Automobilsalon präsentierte Audi die dritte Generation des kompak-

ten Sportwagens Audi TT und TTS. Auffallend gegenüber dem Vorgängermodell ist der

extrem breite und flacher gezeichnete Singleframe-Grill. Zum Start des TT steht der 2.0

TDI mit Handschaltung und Frontantrieb bereit. Er leistet 135 kW (184 PS) und hat ein

Drehmoment von 380 Nm. Damit beschleunigt der neue Sportwagen in 7,2 Sekunden

von 0 auf 100 km/h und erreicht eine Höchstgeschwindigkeit von 235 km/h. Der Norm-

verbrauch stellt mit nur 4,2 Liter pro 100 km – das entspricht einem CO2-Ausstoß von

110 g/km – einen neuen Bestwert in der Sportwagen-Welt dar. Insgesamt bietet Audi

die neuen TT und TTS mit drei Vierzylindermotoren mit Turboaufladung und Direkt-

einspritzung an, die Leistungsspanne reicht von 135 kW (184 PS) bis 228 kW (310 PS).

Purer Fahrspass

Car of the Year

Kurz & Bündig > Auto & Motor

Scharfe Konturen: Von den oberen Ecken des Grills ausgehend, ziehen sich scharfe Konturen V-

förmig über die Haube, die – und hier wird der Supersportler Audi R8 zitiert – die vier Audi-Ringe trägt.

Mit 4,18 Meter ist das Coupé nahezu genauso lang wie das Vorgängermodell; der Radstand jedoch ist

um 37 auf 2.505 Millimeter gewachsen.

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MÄRZ 201462 FOKUS

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Range Rover Evoque

Aus 6 mach 9Premiere. Der Range Rover Evoque Modelljahr 2014 ist das

weltweit erste SUV mit Neungang-Automatikgetriebe. Text Michael Neubauer

MÄRZ 2014 FOKUS 63

RANGE ROVER EVOQUE

2,2 SD4

Motor: Vierzylinder-Diesel

Getriebe: Neungang-Automatik

Antrieb: Allrad

Hubraum: 2.179 ccm

Leistung: 190 PS (140 kW)

Max. Drehmoment: 420 Nm/1.750 U/min

Von 0 auf 100 km/h: 8,5 s

Höchstgeschwindigkeit: 195 km/h

Verbrauch (ECE): 6,0 Liter

CO2-Ausstoß: 159 g/km

Kofferraum: 420 / 1445 Liter

Gewicht: 1.685 kg

Zul. Gesamtgewicht: 2.350 kg

Maße: 4365/2090 /1635

Preis inkl. noVA: ab 35.750 Euro

ERFOLGSMODELL. Mit dem vor zwei

Jahren gestarteten Range Rover Evoque

ist den britischen Automobilbauern ein

Überraschungs-Coup gelungen: Der 4,37

Meter kurze Kompakt-SUV verkaufte sich

bis dato rund 170.000 Mal und avancierte

zum populärsten Modell der Marke. Das

Erfolgsgeheimnis ist wohl das coupéhafte

Design, das den Stil der großen Brüder im

Haus gekonnt in die kleine Klasse über-

setzte. Für das Modelljahr 2014 hat Ran-

ge Rover den Evoque technisch verfeinert

und ihm zudem eine 9-Gang-Automatik

spendiert. Im FOKUS-Test wusste der

Range Rover Evoque 2,2 SD4 Dynamic –

der Wagen ist in den Ausstattungsvarian-

ten Pure, Prestige und Dynamic erhältlich

– voll zu überzeugen.

SEIDENWEICH. Die hohe Gangzahl er-

möglicht eine enge Abstufung zwischen

den einzelnen Schaltstufen. Gangwechsel

finden innerhalb von nur 150 Millisekun-

den statt. Da die Drehzahl nur minimal

abfällt, fallen die Schaltvorgänge äußerst

sanft aus. Die Beschleunigung wird als

nahezu unterbrechungsfrei wahrgenom-

men. Für Fahrkomfort sorgt das adaptive

Dämpfersystem Adaptive Dynamics.

ASSISTENZSYSTEME. Ab sofort gibt es

auch neue Assistenzsysteme für den Off-

roader: zum Beispiel ein Wade Sensing

System für sichere Wasserdurchfahrten.

Optional gibt es einen adaptiven Tem-

pomaten mit Stau-Assistent, ein Kollisi-

onswarnsystem mit Annäherungssensor

und einen Ein- und Auspark assistenten.

Ein Notfall-Bremssystem, ein Spurhal-

teassistent sowie eine Verkehrsschil-

derkennung sollen für mehr Verkehrs-

sicherheit sorgen. Die Kombination aus

Stopp/Start-System und neuem Getriebe

ermöglicht eine Kraftstoffersparnis von

bis zu zehn Prozent gegenüber dem Vor-

gängermodell.

64 FOKUS MÄRZ 2014

Erholung pur

Nichts ist erholsamer als ein paar Tage Landurlaub. In der heutigen hektischen Zeit sehnt man sich

danach, ein paar Tage in ruhiger und harmonischer Atmosphäre zu verbringen und die Seele baumeln zu

lassen. Das Hotel Almesberger in Oberösterreich und das Landhotel Rupertus in Salzburg sind Garanten

für erholsame Tage am Lande. Text: Ingeborg Zauner

Urlaub auf dem Lande

64 FOKUS

A-4160 Aigen, Marktplatz 4

Tel. +43 7281 8713

[email protected]

www.almesberger.at

HOTEL ALMESBERGER****s

WELLNESSPARADIES. Im oberöster-

reichischen Mühlviertel werden Entspan-

nung und Erholung groß geschrieben. D

Denn mit dem ganzheitlichen Wohlfühl-

konzept „Wellness, Fitness, Beauty und

Vitality“ beschreitet das Hotel Almesber-

ger neue Wege. Zwei großzügige Well-

nesslandschaften bieten auf 5.000 m2 alle

erdenklichen Verwöhnmomente. Den

erholungssuchenden Gästen stehen nur

topausgebildete Fachkräfte, Masseure und

Fitnesstrainer zur Seite. Ihre angenehmen

und wirksamen Behandlungen werden

durch hochwertige Anwendungen, Bäder

und Massagen verstärkt. Die Auswahl ist

umfangreich: vom Bierbottichbad und Ha-

ferstrohhimmelbett über das royale Kai-

serbadl, von Ayurasan-Behandlungen über

Lomi Lomi Nui, Klangmassagen, Kräuter-

stempelmassagen, traditionelle Thai-Mas-

sage bis hin zur Mühlviertler Heupackung

u.v.m. reicht die Wohlfühlpalette. Jede

Menge Erholung, Entspannung und Spaß

bietet die großzügige In- und Outdoor-

poollandschaft. Der Sole-Whirlpool liegt

überdacht im Freien. Das weiche Salzwas-

ser durchblutet die Haut und entlastet den

Körper. Die Atemwege werden frei. Doch

auch die Fitness kommt im 250 m2 großen

Fitnessareal nicht zu kurz. Das kosten-

lose Aktivprogramm umfasst Übungen

für Bauch, Beine, Po, Pilates, Stretching

sowie Aqua- und Wirbelsäulengymnas-

tik. In den Ruhewelten ist es ein Leichtes

zu neuen Kräften zu kommen. Bis 27.

Juni vergibt das Wellnesshotel Almes-

berger jede Woche zehn All-inclusive-

Superiorzimmer. Pro Übernachtung sind

dann noch zusätzlich eine Wellness- oder

Beautybehandlung im Zimmerpreis so-

wie ein Á-la-carte-Mittagessen und alle

offenen Getränke inkludiert.

Living & Lifestyle

Wellness. 5.000 m2

Wohlfühloase laden im Hotel

Almesberger ein.

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MÄRZ 2014 FOKUS 65

Familie Herzog-Blumenkamp

A-5771 Leogang, Hütten 40

Tel. +43 6583 8466

[email protected]

www.rupertus.at

LANDHOTEL RUPERTUS****

bad und eine Infrarot-Kabine, Duschen,

Ruheräume und Kuschelecken. Geboten

werden außerdem eine Auswahl an Massa-

gen, Magnetfeld-Resonanztherapien und

Behandlungen mit Mariás Naturkosme-

tikprodukten. Nachhaltigkeit und Qualität

zieht sich wie ein „grüner” Faden durch das

Hotelkonzept. Alle Bio- und Natur-Famili-

enzimmern sowie Suiten sind hochwertig

mit Holzböden, Zirbenholz-Möbeln und

Villgrater Natur Schafwollbetten ausge-

stattet. Man kann mit Recht sagen, dass

im Landhotel Rupertus Urlaub im Ein-

klang mit der Natur kein Lippenbekennt-

BIO- UND NATURURLAUB. Mit gutem

Gewissen genießen: Das fällt im Landhotel

Rupertus unter das Motto „Echt muss es

sein”. Biologische und regionale Lebens-

mittel - zertifiziert durch die Bio Austria

Kontrollstelle und das europäische Güte-

siegel - geben den Gästen das gute Gefühl,

an einem rundum gesunden Urlaubsort

gelandet zu sein. Bereits mit dem Früh-

stück startet man gesund in den Tag. Die

Marmeladen werden von der Chefin Frau

Herzog persönlich eingekocht, das Brot

kommt frisch aus dem Ofen. Weiters sind

eine Auswahl an gluten- und lactosefreien

Bio-Produkten sowie ein veganes Angebot

selbstverständlich. Abends stehen vitale

Vollwertkost, vegetarische Gerichte, fang-

frischer Fisch, herzhaftes aus der österrei-

chischen Küche und leichte, mediterrane

Speisen auf der Karte. Biologische und re-

gionale Zutaten haben den Vorrang - und

das schmeckt man auch! In der Bio-Gar-

ten-Wellnesswelt wachsen 50 verschiedene

Kräuter, die in der Küche als Gewürze oder

Tees Verwendung finden - und im Well-

nessbereich in Form von Ölen, Essenzen

und Salben. Die ausgebildete TEH-Prakti-

kerin (Traditionelle Europäische Heilkun-

de) Nadja Blumenkamp stellt diese selbst

her und gibt ihr Wissen in Kräuterstunden

und -Kursen weiter. Zur Sommerfrische

und im Garten verlocken ein 25 Meter

langer Schwimmteich und eine Ganzjah-

res-Außensauna. Der daran schließende,

neue zweigeschossige „ErholPOL” umfasst

eine Aufguss-Sauna, ein Kräuterdampf-

nis ist. Dafür wurde das Hotel, mehrfach

ausgezeichnet, unter anderem auch mit

dem Europäischen Ecolabel. (EU-Blume).

Nachhaltiger kann Urlaub nicht sein.

Die Kraft der Natur. Das Landhotel Rupertus im Sazburger Land hat sich der Nachhaltigkeit,

dem Bio- und Natururlaub verschrieben - vom Bett über die Küche bis zum Schwimmteich.

Unter unseren Lesern verlosen wir je 3

Übernachtungen inkl. Halbpension im Hotel

Almesberger und Landhotel Rupertus.

Bis 7. April 2014 eine Postkarte an FOKUS,

Raimundgasse 1/10, 1020 Wien, Kennwort

„März-Gewinnspiel“ mit dem Namen des

gewünschten Hotels senden – und mit

etwas Glück entspannen Sie schon bald

in einem dieser Verwöhnhotels.

Oder Sie senden uns eine E-Mail an

[email protected] mit Ihrer Ad-

resse, dem Hotelnamen und dem Kenn-

wort. Wir drücken Ihnen die Daumen!

GEWINNSPIEL

Besuchen Sie uns ...Sie wollen immer up-to-date sein. Melden Sie sich zu unserem Newsletter an und erfahren Sie

als einer der ersten die Themen der nächsten Ausgabe.

WWW.FOKUS-MEDIA.AT

1 FOKUS I VISIONEN 2013

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TEXT XXXXXX XXXXXXFOTOS XXXXX, XXX XXXX GMBH, XXXX UND XXXXX XXXXXXXXXXX

Vom Schlachthof zum Retail-Center?

W O H N E N ?

R E T A I L ?

DIE IMMOBILIE

IM FOKUS„Die Immobilie im FOKUS“ ist Projekten gewidmet, die abseits des Mainstreams an außergewöhnlichen

Orten entstehen, mit innovativen Nutzungskonzepten punkten, oder Architektur vom Feinsten bieten.

NACH MEHR ALS FÜNF JAHREN WUR-

DE NUN DER VORHANG GELÜFTET. 2008

hatten die beiden an der Börse Wien no-

tierenden Immobilienunternehmen UBM

und Warimpex im Rahmen des Invest-

ments für ihr neues Hotel Andel‘s auch

einen Teil des 1991 stillgelegten Berliner

Zentralvieh- und Schlachthofes erworben.

Drei am Gelände stehende Gebäude unter-

liegen dem Denkmalschutz. Das größte hat

2600 Quadratmeter und eine Höhe von bis

zu 4,60 Metern (Giebel bis 8,60 Meter). Aus

strategischen Gründen wurde damals der

Kauf geheim gehalten. „Nachdem sich im

Lauf der Jahre die regionale Makroökonomie

deutlich verbessert hat, ist jetzt der richtige

Zeitpunkt für die Verwertung gekommen“,

betont UBM-Vorstandsmitglied Martin Lö-

cker. „Manchmal muss man nicht nur Exper-

tise, sondern auch Mut haben.“

ALS ERSTES ENTSTEHT JETZT EIN BUDGET-

HOTEL EINER INTERNATIONALEN KETTE.

Dafür haben UBM und Warimpex einen

3000 Quadratmeter großen Teil des Areals

verkauft. „Das ist für uns keine Konkur-

renz“, betont Löcker. Welcher Low-Budget-

Anbieter das Areal erworben hat, darüber

und über die Höhe des erzielten Kaufprei-

ses, hüllt man sich bei der UBM in Schwei-

gen. Nur so viel will man verraten: Es han-

delt sich um einen Anbieter aus Asien.

FÜR DIE WEITERE ENTWICKLUNG DENKEN

UBM UND WARIMPEX AN EINE MISCHNUT-

ZUNG. „Attraktive Handelsflächen sind

ebenso möglich wie zusätzliche Wohnun-

gen. Vielleicht machen wir auch Konferenz-

und Eventflächen als Erweiterung des

Andel‘s“, so Löcker. „Wir haben erst jetzt

mit dem Nachdenken angefangen“. Eines

aber weiß man bereits: „Die Investitions-

summe wird zwischen 30 und 40 Millionen

Euro betragen“.

www.wienerlinien.at

4216 Cafés und Restaurants.Worauf wartest Du noch?

www.facebook.com/wienerlinien

Wir sehen uns auf Facebook!

Fokus März 2014

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