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Baurecht und Bauökonomie | 2014 | architekturpraxis.wordpress.com | Stefan Scholz
Grundlagen | Objektüberwachung und Ablaufstörungen | Case Study
Modul Bauökonomie und Baurecht
Objektüberwachung und Case Study
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Grundlagen | Objektüberwachung und Ablaufstörungen | Case Study
VORLESUNG 13:00 – 15:00 (A151) DATUM Übungen zur Vorlesung
1 Einführungsveranstaltung 22.04.14
Einführung in die Immobilienökonomie und die Rolle des Architekten für die Bau- und Planungsökonomie
2 Überblick über die Architektenleistungen 29.04.14
Übersicht über die Aufgabenbereiche des Architekten in der Planungs- und Realisierungsphase
3 Qualitätsmanagement und privates Baurecht 06.05.14 Ü4 Architektenvertrag
>Qualitätsmanagement im Architekturbüro >Werkvertragsrecht im BGB, Planerverträge von Architekten und Fachingenieuren, Der Bauvertrag
>Erstellung eines Architektenvertrages für das eigene Übungsprojekt
4 Flächen, Rauminhalte im Hochbau 13.05.14 Ü1+2 Flächenermittlung DIN 277
>Das Grundstück und die Bebaubarkeit GRZ, GFZ, BauNVO, LBO >Übersicht über die DIN 277
>Ermittlung GRZ/GFZ >Flächenermittlung am Projekt, Notwendige Ermittlungen für den Bauantrag
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5 Ausschreibung von Bauleistungen 20.05.14
>Vortrag von Herrn Dr. Jan Kehrberg >Ausschreibung nach VOB/A vs. ‚freie Vergabe >Grundsätze und Regeln/Arten der Leistungsbeschreibung >Eröffnungstermin / Auswertung von Ausschreibungen
6 Exkursionswoche 27.05.14 Exkursionswoche
Keine Veranstaltung Keine Veranstaltung
7 Ausschreibung (Mengenermittlung/Nachträge) 03.06.14 Ü5 Ausschreibung erstellen
>Methodik der Kalkulation von Bauleistungen, Angebotserstellung durch die Baufirma >Regeln der Mengenermittlung nach VOB/C
>Übung zur Ausschreibung (Mini-Ausschreibung)
8 Kostenermittlungen gemäß DIN 276 10.06.14 Ü3 Kostenermittlung DIN 276
>Struktur der DIN 276 >Anwendung der DIN 276 gemäß der Grundleistungen der HOAI
>Kostenermittlung am Projekt
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9 Immobilienwirtschaft 17.06.14 Ü6 Wirtschaftliche Fassade
>Grundlagen der Immobilienökonomie >Wirtschaftlichkeit aus Investorensicht >Aufgaben bei der Projektentwicklung
>Wirtschaftlichkeitsvergleich
10 Objektüberwachung 24.06.14 Ü7 Objektüberwachung – Case Study
>Bauüberwachung nach HOAI, LBO >Bauleitung und Koordination der Realisierungsphase, Vertragsabwicklung – Mängelansprüche >VOB/B § 6 – Behinderungstatbestände >Kostenfeststellung
>Was tun bei festgestellten Mängeln? >Die Abnahme der Bauleistungen – wie? >Gewährleistung nach der Abnahme
11 Haftung und Versicherung 01.07.14
>Vortrag von Herrn Ulrich Langen Welche Haftungsrisiken bestehen für den Planer? Arten des Versicherungsschutzes
9 Objektüberwachung 10.06.14 Ü6 Objektüberwachung – Case Study
>Bauüberwachung nach HOAI, LBO >Bauleitung und Koordination der Realisierungsphase, Vertragsabwicklung – Mängelansprüche >VOB/B § 6 – Behinderungstatbestände >Kostenfeststellung
>Was tun bei festgestellten Mängeln? >Die Abnahme der Bauleistungen – wie? >Gewährleistung nach der Abnahme
10 Immobilienwirtschaft 17.06.14 Ü7 Wirtschaftliche Fassade
>Grundlagen der Immobilienökonomie >Wirtschaftlichkeit aus Investorensicht >Aufgaben bei der Projektentwicklung
>Wirtschaftlichkeitsvergleich
11 Nutzungsphase des Objektes 24.06.14
>Objektbetreuung – LPH 9 HOAI >Facility Management >DIN 18960 – Laufende Kosten eines Objektes >Was heisst wirtschaftliche Planung als Grundleistung
12 Haftung und Versicherung 01.07.14
>Vortrag von Herrn Ulrich Langen Welche Haftungsrisiken bestehen für den Planer? Arten des Versicherungsschutzes
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12 Projektsteuerung / Terminplanung 08.07.14
Projektsteuerung als Erfolgskriterium Aufgaben, Rollenverteilung, Tools
13 Honorarermittlung und Projektkalkulation 15.07.14 Ü8 Honorarermittlung und Bürowirtschaftlichkeit
>Honorarberechnung nach HOAI, >Prüffähigkeit der Schlußrechnung, >Wirtschaftlichkeit im Architekturbüro
>Honorarberechnung und Erstellen einer Schlussrechnung
14 Prüfungsvorbereitung / Tutorium 22.07.14
>Vorstellung typischer Aufgaben / Fragestunde >Tutoren erläutern Aufgaben zur Flächen- und Kostenermittlung
15 Prüfungstag 25.07.14
>Kofferklausur (Skripte, Taschenrechner erlaubt) >Verständnisfragen und Fallstudien zu allen Veranstaltungen
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I. Vertragsgrundlagen Bauüberwachung
II. Bauausführung und Ablaufstörungen
III. Case Study – Bauschaden
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Leistungspflichten
Bauleiter (des Handwerkers/Bauunternehmers)
ist nicht Objektüberwacher (des Bauherren)
ist nicht Bauleiter nach LBauO
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Leistungsbild nach HOAI
Objektüberwachung
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kurz: Die Objektüberwachung steht im MITTELPUNKT als Manager und verantwortet ALLES auf der Baustelle.
daraus folgt auch: • 32% des Honoares entfallen auf diese Phase • Mitarbeiter oft gesucht und besser bezahlt als Kollegen am “Zeichenbrett”
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Auftragnehmer: Objektüberwachung
Bauherr / Auftraggeber
Auftragnehmer: Baufirmen
? sog. kleine Vollmacht des Objektüberwachers
Vertrag Vertrag
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Originäre Vollmacht des Objektüberwachers deckt:
- Ausführungsunterlagen des AN prüfen (sollte LP5 Kollege machen) - Gemeinsames technisch den AG bindendes Aufmaß durchführen - “technische Abnahmen” (Zustandsfeststellungen §4 Nr. 10 VOB/B) durchführen - Mängel rügen - Abhilfeerklärungen (§5 Nr. 3 VOB/B) zur Kapazität und Terminsituation des AN aussprechen - Auf Verzug des AN hinweisen (§5 Nr. 4 VOB/B) - Bedenken- (§4 Nr. 3 VOB/B) und Behinderungsschreiben (§6 Nr. 1 VOB/B) des AN abwehren - Auf Kündigungsmöglichkeiten des AG hinweisen - Weisungen erteilen (sofern nicht Zeit und/oder Geld des AG dadurch gebunden würde, z.B. Hinweis auf Einhalten der Unfallverhütungsvorschriften) - Entgegennahmen von Angeboten (sog. Nachträge), Rechnungen, Stundenlohnzetteln
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Originäre des Objektüberwachers Vollmacht deckt nichtOriginäre des Objektüberwachers Vollmacht deckt nicht:
-die (rechtsgeschäftliche) Abnahme der Bauleistungen -Bedenken- und Behinderungsschreiben im Namen des AG anzuerkennen -die Vertragsstrafe bei der Abnahme vorzubehalten -Aufträge selbst an den Auftragnehmer oder Sonderfachleute zu erteilen -auf Gewährleistungsansprüche des Auftraggebers zu verzichten -Angebote, Stundenlohnzettel oder Rechnungen im Namen des AG anzuerkennen -die nachträgliche Anerkennung ohne Auftrag ausgeführter Bauarbeiten -die Änderung vertraglich vereinbarter Fertigstellungstermine
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Bautagebuch Dokumentation Bedenkenanmeldung VOB/B § 4.3 Behinderung VOB/B § 6 Schlagabtausch Unterbrechung Abnahme VOB/B § 12 Mängel VOB/B § 13.1 Gewährleistung (neu Mangelanspruch)/ Fristen Haftung Minderung VOB/B § 13.6 Schadensersatz VOB/B § 13.7 Verjährung BGB / VOB
Bauablaufstörungen Mängelfeststellung
Der Vertrag (VOB) regelt die Rechte und PflichtenDer Vertrag (VOB) regelt die Rechte und Pflichten der VertragsparteienDer Vertrag (VOB) VertragsparteienVertragsparteien.
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Normaler Bauablauf
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KontrollKontroll/Steuerungsinstrumente der Objektüberwachung
Vorschau auf Folgen einer Bauablaufstörung Dokumentation / Bautagebuch
siehe Veranstaltung Terminplanung
1.Protokolle 2.Terminplan
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Protokollführung und Dokumentation des Bauablaufes
ZusammentragenZusammentragen in DokumentationsordnerZusammentragenDokumentationsordnerDokumentationsordner
> Welche Unterlagen werden durch die Objektüberwachung erzeugt, gesammelt und dokumentiert?
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> Bautagebuch (durch AN ?)
Protokollführung und Dokumentation des Bauablaufes
> Protokolle der Baubesprechungen
> Fotos / Videos
> Skizzen / Werkplanung des AN
> Zertifikate / Nachweise des AN
> Fachunternehmererklärung des AN
ZusammentragenZusammentragen in DokumentationsordnerZusammentragenDokumentationsordnerDokumentationsordner
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Beispiel: Auszug aus Bauprotokoll
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Datum und Uhrzeit: • Nachweis Lückenlose Bauüberwachung
• Unangemeldete Besuche
• Unterschiedliche Tageszeiten
Protokollführung und Dokumentation des Bauablaufes
Inhalte eines BautagebuchesInhalte eines Bautagebuches
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Wetter: • 5 grad Problematik
• Hitze
• Wind
• Unwetterschäden
Protokollführung und Dokumentation des Bauablaufes
Inhalte eines Bautagebuches
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Anwesende: • Soll Ist Vergleich
• Abgleich mit Bauzeitenplan
• Fachplaner / Bauherr
Protokollführung und Dokumentation des Bauablaufes
Inhalte eines BautagebuchesInhalte eines Bautagebuches
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architekturpraxis.wordpress.com
Feststellungen/Anordnungen: • Soll Ist Vergleich des Baufortschritts • Steuernde Maßnahmen
• Hinweispflicht
• Mängel
• Abnahmen
Protokollführung und Dokumentation des Bauablaufes
Inhalte eines BautagebuchesInhalte eines Bautagebuches
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Gerichtliche Beweiskraft: • Schriftlich
• Original • nie aus der Hand geben
• Unterschriften
Protokollführung und Dokumentation des Bauablaufes
Inhalte eines BautagebuchesInhalte eines Bautagebuches
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Bauablaufstörungen
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VOB/B § 4.3 „Hat der Auftragnehmer Bedenken gegen die vorgesehene Art der Ausführung, gegen die Güte der gelieferten Stoffe oder gegen die Leistung anderer Unternehmer, so hat er sie dem Auftraggeber unverzüglich schriftlich mitzuteilen
Berechtigt ? Mißbrauch?
BedenkenanmeldungBedenkenanmeldung
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Schriftform an AG und Verweis auf VOB/B § 4.3
Meist gegen Architekt ( z. B. Detailplanung), Fehlererkennung
z.B. bei Bauherrenleistungen
Haftung!!
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VOB/B § 6 Behinderung und Unterbrechung der Ausführung „Glaubt sich der Auftragnehmer in der ordnungsgemäßen Ausführung der Leistung behindert, so hat er es dem Auf- traggeber unverzüglich schriftlich anzuzeigen Behinderung: Hemmung oder Verzögerung des der Arbeiten Unterbrechung: Stillstand der Arbeiten
BehinderungsanmeldungBehinderungsanmeldung
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Schnee im Januar??? Sturm an der Ostsee???
Unverzüglich! D.h. voraussehend
Erdbeben, Orkan, Überschwemmungen, Politischer Umsturz
Fall A: vom AG nichtFall A: vom AG nicht zu vertretenFall A: vom AG zu vertretenvertreten
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gegen Bauleitung/Architekten z.B. Baugenehmigung z.B. Planlieferung fehlt
• Schriftform • an Bauherren • Architekt muss Bauherren unterstützen
Fall B: vomFall B: vom AG zu vertretenFall B: vom AG zu vertretenvertreten
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Fristverlängerung Schadensersatz
Warum? Siehe auch Veranstaltung Terminplanung
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Abnahme
• Behördlich Bauaufsicht /TÜV • Technisch Architekt/Fachplaner • Rechtsgeschäftlich nicht delegierbare
Bauherrenpflicht
Abnahme
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Rechtliche Abnahmewirkung (§ 12 VOB / B)
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Ende des Erfüllungsstadiums /Beginn des Gewährleistungsstadiums
Rechtliche Abnahmewirkung (§ 12 VOB / B)
Nur noch Nachbesserungen Keine Neuerbringung
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Ende des Erfüllungsstadiums /Beginn des Gewährleistungsstadiums
Beginn der Verjährung von Mängelansprüchen
VOB z.b. 4 Jahre, wenn nichts anderes vereinbart BGB 5 Jahre
Rechtliche Abnahmewirkung (§ 12 VOB / B)
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Ende des Erfüllungsstadiums /Beginn des Gewährleistungsstadiums
Beginn der Verjährung von Mängelansprüchen
Gefahrenübergang
Vor der Abnahme AN Nach der Abnahme AG
Rechtliche Abnahmewirkung (§ 12 VOB / B)
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Ende des Erfüllungsstadiums /Beginn des Gewährleistungsstadiums
Beginn der Verjährung von Mängelansprüchen
Gefahrenübergang
Umkehr der Beweislast
Vor der Abnahme Beweis durch AN Nach der Abnahme Beweis durch AG
Rechtliche Abnahmewirkung (§ 12 VOB / B)
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Grundlagen | Objektüberwachung und Ablaufstörungen | Case Study
Ende des Erfüllungsstadiums /Beginn des Gewährleistungsstadiums
Beginn der Verjährung von Mängelansprüchen
Gefahrenübergang
Umkehr der Beweislast
Anspruch auf Schlusszahlung
Rechtliche Abnahmewirkung (§ 12 VOB / B)
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Ende des Erfüllungsstadiums /Beginn des Gewährleistungsstadiums
Beginn der Verjährung von Mängelansprüchen
Gefahrenübergang
Umkehr der Beweislast
Anspruch auf Schlusszahlung
Möglicher Ausschluss von Vertragstrafenansprüchen
Vertragsstrafenanspruch kann nur geltend gemacht werden, wenn er bei der Abnahme ausdrücklich verlangt wird. Anspruch muss erneuert werden – sonst verfällt er !!
Rechtliche Abnahmewirkung (§ 12 VOB / B)
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Teilabnahme Tatsächliche Abnahme Fiktive Abnahme
Echte selbstständige Teilleistung volle Abnahmewirkung
Unechte keine abgeschlossene TL z.B. gegen verdeckte Mängel
Ausdrückliche auf Verlangen AN, 12 WT Förmliche auf Verlangen einer Partei Stillschweigende AG akzeptiert scheinbar
z.B. Verkauf, nicht VOB Mitteilung der Fertigstellung 12 WT für AG eine Schussrechnung Abnahme zu verlangen Inbenutzungsnahme 6 WT für AG eine
Abnahme zu verlangen
Abnahmen
VOB
BGB
Bezieht sich auf selbstständige Teile eines Vertrages, nicht auf Teile eines Bauelementes.
Teilabnahme EchteEchte
Abnahmen
Empfehlung: Zustandsfeststellung statt Teilabnahme
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Achtung: Haftung und Beweisführung! Aktuelle Vordrucke verwenden ! Anschließend Liste der Mängelanspruchsfristen erstellen!
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Mängel
Statistik: Ca. 70% aller Schäden innerhalb der ersten 2 Jahre Ca. 95% aller Schäden innerhalb der ersten 5 Jahre
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Recht Auftraggeber: Mangelfreiheit Pflicht Auftraggeber: Aktiv Beseitigung des Mangels verlangen
Rechtliches zum Mangel
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Pflicht Auftragnehmer: Mängel auf eigene Kosten Beheben Recht Auftragnehmer: Mängel selber beheben (erst nach angemessener Fristsetzung Behebung durch Dritte)
Rechtliches zum Mangel
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Pflicht Architekt: Auflistung der Gewährleistungsfristen Überwachung der Beseitigung von Mängeln Gesamtschuldnerische Haftung mit Bauunternehmer!
Rechtliches zum Mangel
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Mängel
z.B. farbige Fliesen aber nicht von Vertrags- Beschaffenheit, z.B. Rand nicht glasiert
z.B. DIN 15cm Dichtung hochführen
z.B. R10
Was ist ein Mangel (siehe Mangel (siehe VOB §13 Nr. 1)
Ansprüche des Auftraggebers vor und nach der Abnahme
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Beginn der Verjährungsfrist für Mängelansprüche: Tag der Abnahme für die abgenommene Gesamtleistung Tag der echten Teilabnahme für die abgenommene Teilleistung Tag der Abnahmeverweigerung
Ansprüche nur innerhalb von Mangelanspruchsfrist Ansprüche nur innerhalb von Mangelanspruchsfrist (Je Gewerk ggf. unterschiedlich, siehe VOB)
Ansprüche des Auftraggebers vor und nach der Abnahme
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Ansprüche Klären > VOB Formale Rüge
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Trotz Mangel keine Haftung?
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Trotz Mangel keine Haftung?
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Trotz Mangel keine Haftung?
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Trotz Mangel keine Haftung?
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Bedenkenanmeldung in jedem Bedenkenanmeldung in jedem Fall nötig, nach VOB Fall nötig, nach VOB schriftlich !!!!!! Umfangreicher und Umfangreicher und unmissverständlicher Hinweis an AG notwendig!
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!!! !!!
Ansprüche des Auftraggebers vor und nach der Abnahme
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(nach Abnahme)
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nach VOB/B §13.7
z.B. Personenschäden Bauschäden Extra Miete Entgangener Gewinn
Grober Vorsatz Wider besseren Wissens
z.B. Verstoß gegen Vertrags Beschaffenheit oder Anerkannte Regeln der Technik
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Übung CasestudyÜbung Casestudy
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Case Study: Risse an Putzarbeiten bei einer Gebäudesanierung
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• Projekt: Sanierung Wohnhaus/Schulscheune Gebstedt
• Auftraggeber: Gemeinde Gebstedt • Architekt: Planungsbüro Lambrecht, Kiesel & Partner • Auftragnehmer: Bauunternehmen Axel Strzata
Projekt
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• Ausschreibung: 01.03.2001 • Angebot: 25.03.2001 • Bietergespräch: 04.04.2001 • Auftragserteilung: 17.04.2001 • Ausführungsfristen im Vertrag: 30.04.-15.06.2001 • Abnahmebescheinigung: 25.07.2001 • Mängelrüge: 19.01.2006 • Klage des AG: 05.10.2006 • Gutachten: 02.07.2008 • Urteil: 15.07.2009
Zeitlicher Überblick
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Objektfotos
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• Welche Fehler hat der Architekt/Objektüberwacher gemacht ?
• Welche Fehler hat der Bauunternehmer gemacht ? • Wie entscheiden Sie (als Richter) über diesen Fall ?
Aufgabenstellung
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• Auszüge Leistungsverzeichnis • Besondere Vertragsbedingungen • Aufklärungsgespräch • Probleme auf der Baustelle • Entscheidungen der Beteiligten • Abnahme • Analyse des Bauschadensbildes • Analyse der rechtlichen Vorgänge
Vorstellung der wesentliche Vorgänge
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BVB
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Bietergespräch
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Bietergespräch
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Bietergespräch
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Auftrag
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Auftrag
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Auftrag
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Auftrag
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Ausführung
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Ausführung
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Ausführung
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Ausführung
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Ausführung
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Ausführung
Weitere Aspekte während der Ausführung (gem. Bauprotokollen): 1. Der AN stellt fest, dass zum Ausgleich der Unebenheit der Unterputz nicht 1,5 cm wie ausgeschrieben, sondern zum Teil 5 cm und mehr dick sein muss. 2. Der AN stellt fest, dass für jeden Putzmillimeter ein Kalendertag Aushärtezeit einzuplanen ist. 3. Der AG drängt auf Fertigstellung und der Kompromiss sieht eine Woche Verlängerung der Bauzeit vor.
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Schadensbild kurz nach der Ausführung
Baurecht und Bauökonomie | 2014 | architekturpraxis.wordpress.com | Stefan Scholz
Grundlagen | Objektüberwachung und Ablaufstörungen | Case Study
Schadensbild kurz nach der Ausführung
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Grundlagen | Objektüberwachung und Ablaufstörungen | Case Study
Abnahme
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Abnahme
Abnahmetermin 25.7.2001
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Mängelrüge und Nachfristsetzung
Mängelrüge 19.01.2006 mit Frist um Nachbesserung bis zum 21.06.2006
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Grundlagen | Objektüberwachung und Ablaufstörungen | Case Study
Antwort Unternehmer
Bauunternehmer lehnt Verantwortung für die Schäden ab
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Grundlagen | Objektüberwachung und Ablaufstörungen | Case Study
Klage
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Grundlagen | Objektüberwachung und Ablaufstörungen | Case Study
Klage
Wie schätzen Sie den Sachverhalt ein? 1. Analyse der fachlichen Ursachen (kleine Diskussion) 2. Analyse der rechtlichen Konsequenzen (Erläuterung Aufgabenstellung der Übung) A.) Bauherr verklagt Baufirma B.) Bauherr verklagt Architekten/Objektüberwacher
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Gutachten im Prozeß
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Analyse des Bauschadens und dessen Ursachen
Gutachten im Prozeß
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Gutachten im Prozeß
1. kein Putzträger verwendet
2. zu kurze Wartezeiten zum Aushärten (5cm = 50 Tage)
3. unzureichende Grundlagenermittlung 4. Setzungsrisse (Gründungsprobleme)
nicht beachtet
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Urteil
Fall A: -> Bauherr verklagt Bauunternehmer Fall B: -> Bauherr verklagt Objektüberwachung
Übung 7: Erläutern Sie die rechtliche Situation und fällen Sie ein Urteil: Wer haftet für die korrekte Herstellung der Putzfläche?
Übung 7:
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Seminaraufgaben am eigenen Projekt Ü1: Bebaubarkeit von Grundstücken (GFZ/GRZ) Ü2: Flächenermittlungen für Bauanträge Ü3: Kostenschätzung nach Grobelementen Ü4: Architektenvertrag Ü5: Ausschreibung Ü6: Wirtschaftlichkeitsberechung Ü7: Objektüberwachung – Case Study Ü8: Honorarberechnung und Projektkalkulation
Seminar zur Vorlesung Veranstaltungs- und Seminarbetreuung Raum FH313 Ab 15 Uhr
Seminarabgabe: 22.07.2014 Als Mappe am Fachgebiet