Post on 14-Aug-2019
Büroflächen Marktreport 2018/2019 • Berlin
Die Nachfrage nach Bürofl ächen ist in Berlin ungebrochen
hoch, jedoch reicht das begrenzte Angebot nicht aus,
um den Bedarf zu decken. Der Bürofl ächenumsatz im
Gesamtjahr 2018 betrug 835.000 m². Damit wird zwar
der Zehnjahresdurchschnitt deutlich übertro� en, es
kann jedoch nicht an den Flächenumsatz des Rekord-
jahres 2017 angeknüpft werden. Der Abnahmetrend der
Leerstandsquote hat sich fortgesetzt und die 2 %-Marke
weit unterschritten. Die Spitzenmiete bewegt sich
inzwischen über dem Durchschnitt der Top 7, jedoch
noch unter den Preisen von München und Spitzenreiter
Frankfurt.
Es ist eine Steigerung der Mietpreisspannen in allen
Teilmärkten zu beobachten, insbesondere in der City.
Der Preisdruck und die geringe Flächenverfügbarkeit
The call for o� ce space in Berlin is unrelentingly
high, but the limited amount available cannot meet
this demand. The total o� ce space take-up in 2018
was 835,000 sqm. While this fi gure signifi cantly
exceeded the ten-year average, it was not able to
surpass the record take-up statistics of 2017. The
decreasing trend in vacancy rates continued and
signifi cantly undercut the 2% mark. Peak rent is
still among the average of the top seven, but is still
lower than in Munich and Frankfurt, which holds
the top spot.
An increase in the rental price range can be observed
in all sub-markets, particularly in the centre. The
price pressure and low amount of space available in
the centre are increasing the number of rentals in the
FlächenumsatzTake-up
in T
sd. m
²/in
thou
sand
m²
* Prognose/Forecast Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
0
200
400
600
800
1.000
2019*20182017201620152014
780
662
820
820 90
5
835
850
Flächenumsatz - GrößenklassenTake-up - size categories
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
0 % 10 % 20 % 30 % 40 %
> 5.000 m²
2.001–5.000 m²
1.001–2.000 m²
501–1.000 m²
≤ 500 m² 12 %
15 %
14 %
23 %
36 %
835.000 m2 34,70 EUR/m2 19,5 Mio. m² 221.000 m2 1,6 %
FlächenumsatzTake-up
SpitzenmietePrime rent
FlächenbestandO� ce stock
Bürofl ächen FertigstellungO� ce space completion
LeerstandsquoteVacancy rate
BERLIN
im Zentrum sorgen für vermehrte Anmietungen in den
Außenbezirken. So waren die Stadtrandlagen 2018 für
26 % des Flächenumsatzes verantwortlich (2017: 16 %).
Großabschlüsse dominieren
Flächenumsatz
Den größten Anteil am Gesamtvolumen hatten 2018
abermals Transaktionen in der Größenklasse über
5.000 m², in der ca. 32 Anmietungen verzeichnet wurden.
Im Segment über 10.000 m² wurden ca. 15 Abschlüsse
erzielt. So errichtet etwa OVG Real Estate einen
Bürokomplex am ICE-Bahnhof Südkreuz, in dem
Vattenfall ab 2021 ca. 30.000 m² belegen wird. Die
Deutsche Bahn hat einen Mietvertrag über rund 13.500 m²
in der Projektentwicklung B:HUB der Streletzki
Gruppe abgeschlossen. Das 47.300 m² große Büro- und
Geschäftsensemble am Mediaspree-Ufer soll ebenfalls
bis 2021 fertiggestellt werden. An der Heilbronner
Straße in Berlin-Wilmersdorf entwickelt Casada einen
Büroneubau mit 15.700 m² Bruttogrundfläche, die
Vermietung beginnt 2019. DIC Asset AG hat das Projekt
outlying districts. As a result, suburban districts of
Berlin were responsible for 26% of take-up in 2018
(2017: 16%).
Major deals dominate
take-up
The majority of the total volume was made up once
again by transactions in the 5,000+ sqm category in
2018, where around 32 rentals were registered. In the
10,000+ sqm segment, around 15 contracts were signed.
OVG Real Estate is constructing an o�ce complex at
the ICE train station Südkreuz, for example, around
30,000 sqm of which will be occupied by Vattenfall as
of 2021. Deutsche Bahn also concluded a rental contract
for around 13,500 sqm in the Streletzki Group’s B:HUB
project development. The 47,300 sqm o�ce and business
complex on the Mediaspree riverside development is
also set for completion in 2021. On Heilbronner Strasse
in Berlin’s Wilmersdorf district, Casada is developing
a new o�ce building with a gross area of 15,700 sqm
of o�ce space, with rentals starting in 2019. DIC Asset
Bedeutende FlächenumsätzeSignificant take-ups
Mieter User Fläche Space Bürolage Oce area
Vattenfall 30.000 m2 Sachsendamm
GASAG 15.000 m2 Torgauer Straße
DIN Institut 14.400 m2 Saatwinkler Damm
Deutsche Bahn 13.500 m2 Kynaststraße
Berliner Sparkasse 14.300 m2 Am Borsigturm
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Büroflächen Marktreport 2018/2019 • Berlin
AG acquired the project, brokered by Engel & Völkers
Commercial. In Adlershof, the announcement three
years ago that Allianz would be moving its headquarters
there has had a knock-on e�ect, with more and more
parties starting to take an interest in the area. Allianz
Handwerker Services (2,400 sqm), Thyssenkrupp
Elevator (2,400 sqm) and The Qt Company (1,650 sqm)
have all rented space in the Europa-Center, for example.
Co-working a growing trend
The scarcity of traditional o�ce space is one of the
reasons that concepts are arising to reduce the per
capita requirements of o�ce space, such as working
from home and hot-desking. The proportion of rentals
o�ering flexible o�ce space usage will continue to
increase over the next few years. Business centres,
co-working and the hybrid model are characterised
by comparatively low overheads and are particularly
well-suited to the set-up and growth phases of
companies and to cover temporary increases in space
requirements. Some of the biggest co-working services
Flächenumsatz - LageTake-up - location
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
0 % 6 % 12 % 18 % 24 % 30 %restliche Bürolagen
Hauptbahnhof
Innenstadtlage West
Kurfürstendamm
Innenstadtlage Nord
Friedrichstraße/Unter den Linden
Mediaspree
Innenstadtlage Süd
City Ost
Stadtrandlagen
Innenstadtlage Ost
City West
13 %
6 %
3 %
10 %
4 %
26 %
7 %
1 %
16 %
2 %
4 %
8 %
LeerstandVacancies
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
in T
sd. m
²/in
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²
Quo
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% /
Rat
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%
Leerstandsquote/Vacancy rateLeerstand/Vacancies
0
300
600
900
1.200
1.500
1.800
2019*201820172016201520140
1
2
3
4
5
6
1,6 1,5
5,04,4
3,7
2,5
910
800
700
475
310
280
* Prognose/Forecast
unter Vermittlung von Engel & Völkers Commercial
erworben. In Adlershof hatte die Bekanntgabe der
Ansiedlung der Allianz-Zentrale vor drei Jahren eine
Signalwirkung, die den Stadtteil in den Fokus weiterer
Akteure rückte. So kam es etwa im Europa-Center zu
Flächenanmietungen durch die Allianz Handwerker
Services (2.400 m²), Thyssenkrupp Elevator (2.400 m²)
und The Qt Company (1.650 m²).
Coworking im Wachstum
Die Knappheit konventioneller Büroflächen ist mit-
verantwortlich für das Auftreten von Konzepten, die den
Pro-Kopf-Bedarf an Bürofläche reduzieren, wie etwa
Homeo�ce oder Sitzplatz-Sharing. Insbesondere der
Anteil flexibler Flächenvermietungen am Büromarkt wird
in den nächsten Jahren weiter zunehmen. Businesscenter,
Coworking und das Hybridmodell zeichnen sich
durch vergleichsweise niedrige Fixkosten aus und
eignen sich insbesondere während der Gründungs- und
Wachstumsphase von Unternehmen oder bei vorüber-
gehendem Flächenbedarf. Zu den wichtigsten Coworking-
Büroflächen Marktreport 2018/2019 • Berlin
SPREE
Ost
West
City Ost
City West
Mediaspree
Hauptbahnhof
Innenstadtlage
Innenstadtlage
Kurfürstendamm
Leipziger PlatzPotsdamer Platz
Friedrichstraße
Unter den Linden
Hackescher Markt
Stadtrandlage Süd
Stadtrandlage Ost
Stadtrandlage West
Stadtrandlage Nord
Innenstadtlage Süd
Innenstadtlage Nord
Stadtrandlage SüdostStadtrandlage Südwest
Stadtrandlage Nordost
Stadtrandlage Nordwest
Flughafen Tegel
B2
B5
B96
B96B109
B96a
B96a
B1/B5
A103
A113
A100
A111
A115
Anbietern in Berlin zählen u. a. WeWork, Regus/Spaces,
Unicorn.Berlin sowie Mindspace. Unter allen deutschen
Standorten hat Berlin das größte Angebot an flexiblen
Büroflächen und baut es weiter aus. Dabei absorbieren
Coworking-Anbieter große, zusammenhängende Flächen
in Zentrumslage und bieten sie hochpreisig an. Vor allem
kleinere Unternehmen, die sich die steigenden Mietpreise
nicht leisten können, werden in Randlagen verdrängt.
Büroflächenmangel setzt sich fort
Die Leerstandsquote wird auch 2019 abnehmen und ein
Niveau von etwa 1,5 % erreichen. Die nächsten umfang-
reichen Fertigstellungen von Büroflächen werden
erst 2020–2021 erfolgen. Deswegen werden 2019
überwiegend Neuvermietungen auf Bestandsflächen
stattfinden. Es ist davon auszugehen, dass die Fertig-
stellung von Neubauprojekten in den kommenden Jahren,
trotz hoher Vorvermietungsquoten, zu einer leichten
Entspannung des Marktes führen wird.
in Berlin include WeWork, Regus/Spaces, Unicorn.
Berlin and Mindspace. Of all German cities, Berlin has
the largest portfolio of flexible o�ce spaces, and this
upward trend is continuing. In the process, co-working
service providers acquire large, coherent spaces in
central locations and o�er them for high prices. Smaller
companies in particular who cannot a�ord the rising
rents are then pushed out to the suburbs.
Office space supply shortage continues
The vacancy rate will continue to decrease in 2019 as
well and reach a level significantly below 1.5%. The
next major completions of o�ce space projects will
only be in 2020 to 2021. As a result, 2019 will primarily
see new rentals in existing spaces. We can assume that
the completion of new construction projects in the next
few years will lead to a slight easing of the market –
despite the high proportion of pre-renting.
Büroflächen Fertigstellungen - BerlinOffice space completion - Berlin
in T
sd. m
²/in
thou
sand
m²
* Prognose/Forecast** davon vorvermietet/of which, pre-letQuelle:/Source: bulwiengesa, Engel & Völkers Commercial
0
120
240
360
480
600
2020*2019*2018201720162015
206
152*
*
221*
*
258
99
262
363
503
BüromietenOffice rents
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
in E
UR
/m² n
etto
kalt
/exc
l. ad
d. c
osts
Spitzenmiete/Prime rent Durchschnittsmiete/Average rent
12,50 13,5014,90 16,00
18,9021,0022,00 22,50
24,0026,00
30,00
34,70
10
16
22
28
34
40
201820172016201520142013
Bauprojekte (Auswahl)New constructions (selection)
Projektname Project name Projektentwicklung Project developmentInvestor Investor
Fläche Space Bürolage Oce area
Mediencampus Axel Springer Norges Bank Investment Management 52.000 m2 City Ost
Cuvry Campus Terra-Contor Verwaltungsgesellschaft mbH 50.100 m2 Innenstadtlagen
East Side Tower OVG Real Estate GmbH 50.000 m2 Mediaspree
B:HUB Streletzki Gruppe 47.300 m2 Innenstadtlagen
Büroprojekt Casada GmbH 15.700 m2 Innenstadtlagen
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Bürolagen BerlinOffice locations in Berlin
Engel & Völkers Gewerbe Berlin GmbH & Co. KGLizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Charlottenstraße 4 · 10969 BerlinTel. +49-(0)30-20 34 60 · BerlinCommercial@engelvoelkers.com
SPREE
Ost
West
City Ost
City West
Mediaspree
Hauptbahnhof
Innenstadtlage
Innenstadtlage
Kurfürstendamm
Leipziger PlatzPotsdamer Platz
Friedrichstraße
Unter den Linden
Hackescher Markt
Stadtrandlage Süd
Stadtrandlage Ost
Stadtrandlage West
Stadtrandlage Nord
Innenstadtlage Süd
Innenstadtlage Nord
Stadtrandlage SüdostStadtrandlage Südwest
Stadtrandlage Nordost
Stadtrandlage Nordwest
Flughafen Tegel
B2
B5
B96
B96B109
B96a
B96a
B1/B5
A103
A113
A100
A111
A115
Potsdamer Platz/ Leipziger Platz25,00–34,00 EUR/m2
Kurfürstendamm17,50–40,00 EUR/m2
City West15,00–36,00 EUR/m2
Hauptbahnhof25,00–37,00 EUR/m2
Stadtrandlagen12,00–16,00 EUR/m2
Friedrichstraße/ Unter den Linden25,00–40,00 EUR/m2
Hackescher Markt25,00–35,00 EUR/m2
City Ost15,00–36,00 EUR/m2
Mediaspree26,00–30,00 EUR/m2
Innenstadtlagen14,00–20,00 EUR/m2
Bürolagen BerlinOffice locations in Berlin
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