Kongress Zukunftsfähiges Bauen „Sanieren oder Abreissen?“ Wien, 18. Februar 2010

Reconstructing in der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft

Dipl.-Ing. Walter Hüttler

Haus Sprengung Harter Plateau Linz Leonding.mp4Die Türme fallen....mp4

Dipl.-Ing. Walter Hüttler, Kongress „Sanieren oder Abreissen“, Wien 18. Februar 2010

Gründe für Reconstructing

● Schwerwiegende bautechnische Mängel

● Leerstand wg. wirtschaftl. und demografischer Entwicklung

● Schlechtes Image, Vandalismus, hohe Mieterfluktuation

● Zeitgemäßer Wohnstandard, Qualität der Grundrisse

● Zunehmender Aufwand für thermische Sanierungen

Mögliche positive Effekte:

● Nachverdichtung der Ortskerne

● Bessere energetische, bauökolog. Qualität der neuen Gebäude

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gbv-Mietwohnungen

vor 1945 errichtet ca. 45.000 WEdavon ca. 20-25.000 zw. 1939 u. 1945 errichtet, oft Werkswohnungen in

der Nähe kriegswichtiger Industrien, Südtiroler Siedlungen

1945-1960 ca. 50.000 WEdavon Gebäude aus den 50er Jahren vielfach in schlechter Qualität

gebaut

● Beispiele von mustergültigen Sanierungen von Wohngebäuden aus diesen Bauperioden (Stmk, Sbg, OÖ)

● In Summe stellt sich für max. 40-50.000 Wohnungen grundsätzlich die Frage dem Reconstructing

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Wohnrechtlicher Rahmen im WGG

Wohnrechtsnovelle 2006: §23 Abs 4d WGG

● Die Bauvereinigung ist verpflichtet, in Zweifelsfällen – insbesondere bei einem unwirtschaftlich hohen energetischen Sanierungsbedarf (§ 14a Abs 2 Z 5) – in einer unternehmensinternen Kalkulation die Kosten einer umfassenden Sanierung den Kosten eines Abbruchs samt den Kosten der Errichtung einer Baulichkeit in räumlicher Nähe (§ 2 Z 1) gegenüber zu stellen. Die Sinnhaftigkeit einer umfassenden Sanierung trotz unwirtschaftlich hoher Sanierungskosten ist zu begründen.

● Verpflichtung für Vergleichsrechnung in Zweifelsfällen

● Umsetzung in der Praxis als Konsensmodell

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Ökonomische Vergleichsrechnung

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Unternehmensinterne Kostenkalkulation

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Vergleichsrechnung Entgelt/Belastung

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Modelle für die praktische Umsetzung

● Neubau zentral auf benachbartem Grundstück und Abriss nach Übersiedlung, Neubau am alten Standort (Beispiel GIWOG)

● Übersiedlung der Mieter dezentral auf unterschiedliche Standorte, Abriss und Neubau inkl. Nachverdichtung (Beispiel Neue Heimat Tirol)

● Neubau abschnittsweise voranschreitend am selben Grundstück und abschnittsweise Übersiedlung (Beispiel Fortschritt)

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Harter Plateau, Linz (GIWOG)

● erbaut in 70er Jahren, 20 Geschoße, 480 Wohnungen

● Anonymität, schlechtes Image, Vandalismus, Leerstand

● Sprengung am 13. April 2003

● Ersatzwohnungen in der Nähe („Wohnen am Park“)

● 322 Wohnungen in 14 Gebäuden, 784 m² Sonnenkollektoren

● hohe Wohnzufriedenheit in der neuen Umgebung

● Wiederbebauung Harter Plateau ab September 2007 (209 Wohnungen)

Fotos: Dralon, APA, Hüttler

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Südtiroler Siedlungen in Absam, Zams, Telfs … (Neue Heimat Tirol)

● insgesamt 4.000 Wohnungen in rund 200 Gebäuden

● z.T. massive statische Probleme (Korrosion der Stahlbetondecken)

● Abriss und verdichteter Neubau von rund 800 Wohnungen geplant

● Kosten für Mieter im Neubau geringer als bei Sanierung

● Neubauten mit Lift, Balkon, Tiefgarage, erneuerbarer Energie

● wahlweise Wohnung im Neubau nebenan oder im Bestand der NHT

● pro Wohnung 15.000.- € pauschal als „Übersiedlungshilfe“

Foto, Grafik: Neue Heimat TirolProjekt Absam, Im Tal

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Luegerstraße/Ginzkeygasse Klagenfurt (Fortschritt)

● errichtet Anfang 50er Jahre, 54 Wohneinheiten

● z.T. statische Probleme (Holz-balkendecken eingebrochen)

● Kosten für Mieter bei Neubau geringer als bei Sanierung

● Neubau von 70 Wohnungen am gleichen Grundstück

● Fernwärme, Lift, Balkon, Tiefgarage

● schrittweise Übersiedlung der Bewohner in 3 EtappenFoto: Fortschritt

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Zusammenfassung

● Öffentlich-rechtliche Verpflichtung für Vergleichskalkulation in Zweifelsfällen (gem. WGG)

● Praktische Umsetzung als „Konsensmodell“ Übergangsregelungen für bestehende Mietverträge, die Rechts- und

Terminsicherheit für beide Vertragspartner gewährleisten

● Unterschiedliche rechtlich-administrative Lösungen Privatrechtliche Vereinbarungen Fixe Sätze für Abschlagszahlungen Gegenseitiges Vertrauen

● Unterschiedliche logistische Lösungen

● Lokal/Regionalpolitik ist eingebunden

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Schlussfolgerungen

● Reconstructing wird zunehmen

● Rechtliche Präzisierungen für Vergleichskalkulation

● Gegenüberstellung der Lebenszykluskosten (z.B. 30 Jahre)

● Wohnrechtliches Übergangsregime schaffen

Literatur:

Contracting und Reconstructing im gemeinnützigen Wohnungswesen - Erfahrungen und Potenziale. Studie von e7 im Auftrag des Bundesministeriums für Wirtschaft und Arbeit (2009)

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Kontakt

Dipl.-Ing. Walter Hüttlere7 Energie Markt Analyse GmbHTheresianumgasse 71040 WienTel.: 01-907 80 26-54walter.huettler@e-sieben.at