zuhause

… für ganz Reduzierte

… für Barockfaszinierte

Geschäftsbericht 2016 ein zuhause

… für schwäbisch Zünftigefür allefür alle

… für diätetisch Vernünftige

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Vorwort 4

Unternehmensdaten 6

Mitglieder 8

Bericht 10

Bericht des Aufsichtsrats 18

Bilanz / Zahlenteil 20

inhalt

vorwort

Die ulmer heimstätte blickt auf ein erfolgreiches Geschäftsjahr 2016 zurück. Der Jahresabschluss hat die Erwartungen erfüllt und sichert uns auch im aktuellen Geschäftsjahr die notwendigen Handlungsspielräume.

… für Gala-Stolzierer

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… Auf diesen einfachen Nenner könnte man das Ergebnis des 121ten Geschäfts-jahres der ulmer heimstätte reduzieren. Möchten Sie jedoch mehr über die ulmer heimstätte, unsere Ziele und das wirt-schaftliche Umfeld in dem wir uns be-wegen, wissen, dann sollten Sie weiter lesen.

Wohnungsbaugenossenschaften gibt es seit dem 19. Jahrhundert. Die ersten wurden zur Zeit der industriellen Revo-lution in den prosperierenden Ballungs-räumen gegründet, um ihren Mitglie-dern das Leben in gesunden, gut aus-gestatteten Wohnungen zu ermöglichen und sie vor Ausbeutung zu schützen. Die Genossenschaftsmitglieder konnten damals und können heute sicher sein, dass sich die Genossenschaft nicht an den Interessen fremder Kapitalgeber orientiert, sondern ausschließlich an denen ihrer Mitglieder. Heute haben die rund 2.000 Wohnungsgenossenschaften in Deutschland ca. 2,2 Millionen Woh-nungen im Bestand.

Auch die 1896 gegründete ulmer heim-stätte orientiert sich an dem ursprüng-lichen Gründungsgedanken, ihren Mitgliedern Wohnraum zu fairen Preisen zu bieten. Möglich ist das durch eine kontinuierliche und langfristige Unter-nehmensstrategie, in der nicht die Ge-winnmaximierung, sondern der Fort-bestand und die Erfüllung des Unterneh-menszwecks im Vordergrund stehen.

Ausführlich dargelegt haben wir diese Ziele in unserem 2016 erstmals erschie-nenen Nachhaltigkeitsbericht. Konse-quent und hierzu passend hat sich die ulmer heimstätte durch die Entsprechens-erklärung zum Deutschen Nachhaltig-keitskodex auf dessen Ziele verpflichtet. Darin stehen ökonomische, ökologische und soziale Ziele gleichberechtigt nebeneinander. Unser wichtigstes Ziel verlieren wir dabei nie aus den Augen – wir bieten Wohnungen für alle Menschen in der Region Ulm.

Die Nachfrage nach Wohnraum ist groß, das Angebot vor allem im Segment der bezahlbaren Mietwohnungen kann da-bei nicht mithalten. Zunehmend knapper werden Wohnungen mit Sozialbindung. Nachdem der Neubau von Sozialwoh-nungen seit Mitte der 1990er Jahre fast völlig zum Erliegen kam, hat sich der Bestand dieses Marktsegments nicht nur in Ulm, sondern deutschlandweit, drastisch verringert. Aktuell verlieren wir in Deutschland pro Jahr ca. 140.000 Sozialwohnungen, das sind ca. 10 % des Bestandes. Erst in den letzten Jahren gibt es wieder, bedingt durch eine zu-nehmende öffentliche Diskussion und eine wirtschaftlich darstellbare Wohn-raumförderung, nennenswerten Neubau in diesem Segment. Dieser kann mit 34.000 Wohnungen im letzten Jahr den Verlust allerdings bei weitem nicht kompensieren.

Auch in der prosperierenden Wirtschafts-region Ulm ist Wohnraum knapp ge-worden. Die Region wächst stetig und damit steigt auch der Bedarf an Wohn-raum. Der Neubau von Wohnungen kann trotz eines deutlichen Anstiegs der Fertigstellungszahlen nicht mit dem Bedarf mithalten.

Insbesondere im kostengünstigen Segment macht sich der schleichende Schwund an sozial gebundenem Wohn-raum bemerkbar. Auch im Wohnungs-bestand der heimstätte hat sich die Anzahl der Wohnungen mit Sozialbin-dung in den letzten Jahren durch das vermehrte Auslaufen der Bindungsfris-ten deutlich verringert. Es war daher nur konsequent, dass die ulmer heimstätte zu den ersten Genossenschaften in Baden-Württemberg gehörte, die nach Verfügbarkeit der Landesmittel wieder begonnen hat, geförderten Wohnraum zu bauen.

Erstmals in unserem 2015 fertiggestell-ten Neubau im Nüblingweg realisiert, ist dieses Segment seither fixer Bestand-teil aller Neubauplanungen. Damit die Bezieher kleinerer und mittlerer Einkom-men auch in Zukunft eine Wohnung bei der ulmer heimstätte finden. Ein zuhause für alle – das steht nicht nur über unserem diesjährigen Geschäfts-bericht, das bleibt auch unser vorrangiges Ziel für die weitere Entwicklung der ulmer heimstätte.

Christoph Neis Michael LottVorstand Vorstand

… für Trottoir-Marschierer

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unternehmens-daten

Genossenschaftseit 1896

… für Asienkenner

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ulmer heimstätte eG

Gründung2. Mai 1896

SitzSöflinger Straße 72, 89077 Ulm

GenossenschaftsregisterNr. 35 des Amtsgerichts Ulm

Die Beteiligung an der Genossenschaft steht jedem frei. Jedes Mitglied ist verpflichtet, mindestens einen Ge-schäftsanteil mit 160 ¤ zu übernehmen. Es haftet mit diesem Geschäftsanteil.

Verwaltungsorgane

VorstandMichael Lott Hauptamtliches VorstandsmitgliedChristoph Neis Hauptamtliches Vorstandsmitglied

AufsichtsratWolfgang KeßelVorsitzender

Lutz DittmarGünter Guthan Ralf JungingerWilli RötterMonika Schaffer

Mitgliedschaften

vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunter-nehmen e. V. Stuttgart

GdW – Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunter-nehmen e. V. Berlin

Arbeitgeberverband der Wohnungs-wirtschaft e. V. Düsseldorf

DESWOS Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen e. V. Köln

Marketinginitiative der Wohnungs-bau genossenschaften Deutschland e. V. Berlin

Mehrgenerationenwohnen Ulm-West e. V. Ulm

Vertreter

Die Amtszeit der 2015 gewählten Ver-treter begann mit dem Abschluss der Ver-treterversammlung über das Geschäfts-jahr 2014 am 22.06.2015. Vertreter der ulmer heimstätte eG sind:

Günther Bartikowski, Edmund Bernatzki, Herbert Bleile, Raimund Boers, Jürgen Braig, Jürgen Burdack, Duranali Dabanli, Bernhard Dambacher, Silvia Daur-Tsaktanis, Ralph Eggle, Philipp Eisenlauer, Wolfgang Fischer, Tobias Freudenmann, Paul Gebhardt, Monika Grolms, Iris Grötzinger, Jürgen Gruhler, Martin Grünitz, Stefan Gürtler, Gerhard Gutzer, Werner Hahner, Hannelore Hardy, Brunhilde Haunstetter, Franz Häussler, Christa Heinl, Georg Hofelich, Helmut Kalupa, Karl Kiefer, Ingeborg Klein, Christina Köpf, Monika Kraft, Manfred Mack, Thomas Malartschek, Oliver Mayr, Klaus Miller, Jörg Nagel, Ulrike Papenberg, Rolf Pflüger, Sabina Plebst, Matthias Schartmann, Bernhard Schenk, Vera Schenk-Ott, Roland Schmid, Walter Schonger, Moritz Seepe, Claudia Sperfeld,Elvira Stolz, Carsten Straub, Christoph Teske, Karl Tröster, Marcel Ulm, Jens Walther, Suse Wassermann, Martina Weiler, Manfred Weller, Uta Widenmann, Jürgen Wintergerst

… für ganz kleine Männer

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mitglieder

Zum Jahresende 2016 hatte die ulmer heimstätte 5.629 Mitglieder. Die Nachfrage nach der Mitgliedschaft ist auf Grund des angespannten Wohnungsmarktes unverändert hoch.

… für elektrisch Geladene

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Die Gleichbehandlung aller Mitglieder ist ein Alleinstellungsmerkmal der Genos-senschaften gegenüber allen anderen Unternehmensformen. Die Mitglieder der ulmer heimstätte sind Anteilseigner und Nutznießer der Genossenschaft. Dabei ist die Höhe der Beteiligung des einzelnen Mitglieds un-erheblich, alle Mitglieder einer Genos-senschaft haben die gleichen Rechte und Pflichten.

Zum Jahresende 2016 hatte die ulmer heimstätte 5.629 Mitglieder. Die Nach-frage nach der Mitgliedschaft ist auf Grund des angespannten Wohnungs-marktes unverändert hoch. Trotzdem hat sich die Zahl der Mitglieder gegen-über dem Vorjahr leicht um 12 Mit-glieder verringert. Dafür gibt es zwei Gründe: Um ein Missverhältnis zwischen wohnungssuchenden und wohnenden Mitgliedern zu verhindern, ist die Mit-gliedschaft an den Abschluss eines Mietvertrages gekoppelt. Eine Aus-nahme ist nur in Verbindung mit einer Spareinlage möglich. Auch die infolge gesetzlicher Regelungen in 2016 be-gonnene Bereinigung unseres Mit-gliederverzeichnisses hat zu der Redu-zierung der Mitgliederzahl geführt.

Unabhängig davon sind die Geschäfts-guthaben um 142.799 € auf 5.385.203 € angestiegen. Die Gründe hierfür liegen in der im Marktvergleich attraktiven Verzinsung der Geschäftsanteile und der sicheren Geldanlage in einer Genossen-schaft. Um einer Kapitalverschiebung in die Geschäftsguthaben vorzubeugen, ist die Anzahl der zu zeichnenden Ge-schäftsanteile auf dreizehn begrenzt. Das ist die maximale Anzahl notwendiger Anteile, die zur Anmietung einer Woh-nung der ulmer heimstätte erforderlich sind. Dadurch bleibt der genossenschaft-liche Gleichbehandlungsgrundsatz ge-währleistet.

Die ulmer heimstätte als großer Woh-nungsgeber in Ulm blieb im Geschäfts-jahr 2016 für alle Bevölkerungsschichten und Altersklassen interessant. Das Durchschnittsalter aller Mitglieder liegt unverändert bei 52 Jahren, das Alter der neuen Mitglieder bei 34. Damit bleibt die Altersstruktur der ulmer heimstätte ausgewogen. Trotzdem sind es die älteren Mitglieder, die der ulmer heim-stätte über viele Jahre die Treue halten oder eine sichere Wohnung für den dritten Lebensabschnitt suchen. Daher ist die bereits vor Jahren getroffene Entscheidung, ausschließlich barrierefreie Wohnungen zu bauen, ein wichtiger Baustein, die Zukunftsfähigkeit der Ge-nossenschaft zu sichern.

Die Vertreterversammlung als oberstes Organ der Genossenschaft besteht in dieser Wahlperiode aus 57 Mitgliedern. Satzungsgemäß begann die Amtszeit der bereits im März 2015 gewählten Ver-treter mit dem Abschluss der Vertreter-versammlung über das Geschäftsjahr 2014 am 22.06.2015. Neben der Vertre-terversammlung findet jedes Jahr eine weitere Informationsveranstaltung für die Vertreter statt, in der Vorstand und Aufsichtsrat über die Geschäftspolitik und aktuelle Themen der Genossenschaft informieren.

Die Kommunikation mit den Mitgliedern ist der Verwaltung ein besonderes An-liegen. Die Mitgliederzeitschrift zuhause, der Internetauftritt und die Facebook-Seite der ulmer heimstätte sind wichtige Kommunikationsplattformen. Daneben kommt der direkten Information betrof-fener Mieter bei geplanten Baumaßnah-men besondere Bedeutung zu. Hierzu gehören auch die vor Modernisierungs-maßnahmen angebotenen Informations-veranstaltungen.

Geburtstage und Jubiläen bieten gute Möglichkeiten der persönlichen Kontakt-aufnahme. Die Zusammenarbeit mit der AWO Ulm hat sich in diesem Umfeld be-währt, sie sichert externe Kompetenzen, über welche die ulmer heimstätte als Wohnungsunternehmen nicht verfügt.

Das in Zusammenarbeit mit der AWO entstandene Ehrenamtsprojekt bietet unseren Mitgliedern eine Plattform für ehrenamtliches Engagement. Interes-sierte Mitglieder helfen im Rahmen dieses Projekts durch Vermittlung der gemeinsamen Sozialberatungsstelle älteren und bedürftigen Mitgliedern.

Neben diesen niederschwelligen Ange-boten ist die ulmer heimstätte in verschie-denen Stadtquartieren in der Quartiers-sozialarbeit engagiert, sei es in Stadt-teiltreffs wie im Dichterviertel oder im Rahmen von Mehrgenerationenpro-jekten. Alle Projekte stehen für die gute Zusammenarbeit mit unseren externen Partnern, der Stadt Ulm und den lokalen Akteuren.

Sie sind wichtige Bausteine für die Ent-wicklung und dauerhafte Stabilisierung unserer Wohnquartiere und ein Beitrag zur Förderung unserer Mitglieder. … für entspannt Badende

5.500

5.550

5.600

5.650

2012 2013 2014 2015 2016

Mitgliederzahlen zum 31.12.

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bericht

Gesamtwirtschaftliche Entwicklung 11

Immobilien- und Bauwirtschaft 11

Investitionen 12

Eigenbestand 15

Quartiersarbeit 15

Spareinrichtung 16

Wirtschaftliche Lage und Ausblick 17

… für Flatscreen-Betrachter

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Gesamtwirtschafltiche Entwicklung

Die konjunkturelle Lage in Deutschland war im Jahr 2016 gekennzeichnet durch ein solides und stetiges Wirtschafts-wachstum. Das preisbereinigte Brutto-inlandsprodukt ( BIP ) war nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundes-amtes im Jahresdurchschnitt 2016 um 1,9 % höher als im Vorjahr. Damit setzte die deutsche Wirtschaft das robuste Wachstum des Jahres 2015 ( + 1,7 % ) fort.

Insgesamt kam die Weltwirtschaft vor allem in der zweiten Jahreshälfte wieder etwas mehr in Schwung. Vor allem in den entwickelten Volkswirtschaften nahm die Konjunktur zuletzt etwas Fahrt auf; insbesondere in den USA blieb das Wachstum kräftig. In wichtigen Schwel-lenländern – darunter China – sorgten expansive wirtschaftspolitische Maßnah-men für eine Stützung der Nachfrage. Die rezessiven Tendenzen in Russland und Brasilien entschärften sich zum Jahresende 2016. Dagegen hat sich die politische Landschaft im Laufe des Jahres 2016 stark verändert, was weitreichende Konsequenzen für die Weltwirtschaft in den kommenden Jahren haben könnte. So entschied Großbritannien im Juni 2016 mit einem Referendum für den Aus-tritt aus der Europäischen Union.

Gleichzeitig wirft die überraschende Wahl Donald Trumps zum US-Präsiden-ten eine Vielzahl von Fragezeichen be-züglich der künftigen wirtschaftspoliti-schen Ausrichtung der größten Volks-wirtschaft der Welt auf. Angesichts der gemischten externen Impulse wird auch 2017 die Binnennachfrage der Wachs-tumsimpuls für die deutsche Wirtschaft bleiben. Die Zu wachsrate des Brutto-inlandsprodukts dürfte nach Meinung der führenden Wirtschaftsforschungs-institute in Deutschland im laufenden Jahr bei etwa 1,5 % liegen.

Die Wirtschaftsleistung in Deutschland wurde im Jahresdurchschnitt 2016 von knapp 43,5 Millionen Erwerbstätigen mit Arbeitsort in Deutschland erbracht. Das ist der höchste Stand seit der deutschen Wiedervereinigung. Nach ersten vorläu-figen Berechnungen des Statistischen Bundesamtes waren im Jahr 2016 rund 429.000 Personen oder 1 % mehr erwerbstätig als ein Jahr zuvor. Damit setzte sich der seit über zehn Jahren anhaltende Aufwärtstrend fort. Eine ge-steigerte Erwerbsbeteiligung der inlän-dischen Bevölkerung sowie die Zuwan-derung ausländischer Arbeitskräfte glichen dabei negative demografische Effekte aus.

Immobilien- und Bauwirtschaft

Die volkswirtschaftlichen Rahmenbedin-gungen für den Wohnungsbau gestalten sich weiterhin positiv. Die Zinsen für Baugeld befinden sich auf einem äußerst niedrigen Niveau, gleichzeitig sind die Renditen für Anlagealternativen gering. Die Arbeitsmarkt- und Einkommensaus-sichten sind positiv. Die hohe Netto-zuwanderung steigert die Nachfrage nach Wohnraum zusätzlich deutlich. Alle vor-laufenden Indikatoren im Wohnungsbau deuten darauf hin, dass der Aufwärts-trend 2017 deutlich kräftiger fortgesetzt wird.

Die Bauinvestitionen insgesamt stiegen im Jahr 2016 um 3,1 % und damit deut-lich stärker als im Vorjahr ( 0,3 % ). Der Wohnungsbau entwickelte sich wie in den Vorjahren deutlich überdurchschnitt-lich und stieg um 4,3 %, während die Nichtwohnbauten lediglich um 1,4 % zulegten. Die Bauinvestitionen werden auch 2017 um etwa 1,8 % gegenüber dem Vorjahr expandieren. Getragen wird diese Entwicklung vor allem vom Woh-nungsbau, der seinen Höhenflug 2017 leicht vermindert fortsetzen wird. Hier rechnen die Institute mit einem weiteren Zuwachs der Investitionen um 2,7 %.

Im Jahr 2016 dürften nach letzten Schätzungen Genehmigungen für rund 375.000 neue Wohnungen auf den Weg gebracht worden sein. Dies entspricht einer Steigerung um 19,7 % gegenüber dem Vorjahr. 2015 hatte der Anstieg noch bei 6,3 % gelegen. Der Mietwoh-nungsneubau wuchs wie in den Vorjah-ren am schnellsten ( + 34,9 % ). Mit rund 91.000 neu genehmigten Wohneinheiten lag die Zahl der Genehmigungen bei Mietwohnungen um fast 23.500 Einhei-ten höher als im Vorjahr. Die hohe Nach-frage nach Wohnimmobilien, vor allem in großen Städten und Verdichtungs-räumen, die gute Arbeitsmarkt- und Ein-kommensaussichten und die anhaltende Zuwanderung dürfte das Genehmigungs-volumen 2017 nochmals um knapp 7 % auf 400.000 Wohneinheiten steigern.

Im Vergleich zu den Baugenehmigungen hinkt die Zahl der Baufertigstellungen hinterher. Nach ersten Schätzungen dürften sie 2016 um insgesamt 17 % auf 290.000 neu errichtete Wohnungen ge-stiegen sein. Im laufenden Jahr 2017 dürften sich die Wohnungsfertigstellun-gen weiter beleben, sodass die Zahl der neu errichteten Wohnungen auf etwa 325.000 Wohnungen steigen könnte.

… für Technik-Verachter

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Investitionen

Die Werterhaltung und Ergänzung ihrer Wohnungsbestände ist die vordringliche Aufgabe einer Wohnungsgenossen-schaft.

Die Bestände bilden die Grundlage des Geschäftsmodells der ulmer heimstätte. Die Genossenschaft hat daher im Ge-schäftsjahr 2016 wieder in erheblichen Umfang investiert, um ihre Gebäude und Wohnungen instand zu halten oder aktuellen Standards anzupassen. Art und Umfang der Investitionen reichen von der einfachen Instandhaltungsmaß-nahme bis zur kompletten Sanierung.

Die jährlich fortgeschriebene Portfolio-analyse bildet die Grundlage, auf deren Basis die Handlungsstrategien für die Bestandsgebäude entwickelt werden. Das daraus entwickelte Investitions-programm wird in der jährlichen Klausur-tagung von Aufsichtsrat und Vorstand gemeinsam beschlossen. Es beinhaltet neben den Modernisierungs- und Neu-bauprojekten auch eine große Zahl klei-nerer Maßnahmen.

Gerade die kleinen Instandhaltungs-arbeiten und Einzelmaßnahmen in Ver-bindung mit einem Mieterwechsel erfordern erhebliche Ressourcen. Sie haben auch finanziell einen wesentlichen Anteil am Investitionsprogramm der ulmer heimstätte. Insgesamt wurden in diesem Bereich im Geschäftsjahr 2016 rund 1,7 Mio. € verbaut.

Benötigt werden jedoch laut einer Studie des Pestel-Instituts bis zum Jahr 2020 jährlich 400.000 neue Wohnungen. Grund dafür sind der bestehende Nach-holbedarf, der starke Zuzug in die Städte und die Zuwanderung aus der EU sowie der Zuzug von Flüchtenden.

In Baden-Württemberg bestätigt sich dieser bundesweite Trend nicht nur, er ist sogar verstärkt zu beobachten. Ins-besondere durch die Zuwanderung erhöht sich der Wohnungsneubaubedarf. Die baden-württembergischen Bau-sparkassen gehen von einem jährlichen Wohnungsneubaubedarf von 60.000 Wohnungen aus. Im Jahr 2015 wurden für 35.458 Wohnungen Baugenehmi-gungen erteilt. Diese wurden auch in einer Anzahl von 33.476 Wohnungen fertig gestellt. Im Jahr 2016 nahm dieser Trend zu. Insgesamt wurden 44.222 Baugenehmigungen für Wohnungen erteilt. Dies entspricht zwar nicht der Bedarfszahl der Bausparkassen, liegt aber deutlich über den Fertigstellungs-zahlen früherer Jahre, die sich zwischen 21.717 und 33.476 bewegt haben.

Für das Stadtgebiet Ulm gelten die gleichen Feststellungen wie für das Land Baden-Württemberg. Aufgrund der guten wirtschaftlichen Situation werden neue Arbeitsplätze geschaffen, die wiederum Zuwanderung erzeugen. Als 5-Jahres-Ziel strebt man deshalb in Ulm die Fertigstellung von weiteren 3.500 Wohnungen an. Im Jahr 2015 wurden 673 Baugenehmigungen für Wohnun-gen erteilt und 648 Wohnungen fertig gestellt. Dieser Trend hat sich im Jahr 2016 verstärkt. Im Berichtsjahr wurden insgesamt 802 Baugenehmigungen ausgesprochen. Diese Zahlen belegen, dass die örtlichen Akteure der Bauwirt-schaft und die Verwaltung auf den hohen Bedarf reagieren. Hierdurch wird mittelfristig eine Entspannung auf dem Markt für höherwertigen Wohnraum erreicht werden können. Hingegen bleibt die Nachfrage nach preiswertem Wohnraum so hoch, dass sie in den kommenden Jahren nicht ausgeglichen werden kann. Die ulmer heimstätte wird als Reaktion hierauf weitere Mittel aus dem Landeswohnraumförderungspro-gramm beanspruchen. So können in Neubauvorhaben auch Bezieher von ge-ringem und mittlerem Einkommen mit Wohnraum versorgt werden. In unserem aktuellen Neubauvorhaben werden wir daher die Quote von 25 % an geförderten Wohnungen auf bis zu 50 % steigern.

Das weiter fortbestehende Delta zwi-schen Wohnungsbedarf und Bautätig-keit führt vor allem eines vor Augen: Es braucht ein konzertiertes Handeln aller Akteure und gezielte Förderung von Bund, Ländern und Kommunen, um bestehende Hürden für mehr bezahl-baren Wohnungsbau aus dem Weg zu räumen.

Investitionen in Mio.¤

2012 2013 2014 2015 2016

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Instandhaltung/Modernisierung

Neubau Mietwohnungen

400.000

300.000

200.000

100.000

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2012 2013 2014 2015 2016

Zahl der Baugenehmigungen Deutschland

( Hochrechnung )

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2016 geplante Baubeginn hat sich auf Grund eines im Grundstück befindlichen Entwässerungskanals verzögert, die Planungen mussten überarbeitet werden.

Insgesamt werden in dem Schwamber-ger Hof benannten Wohnquartier 78 barrierefreie Wohnungen und eine gewerbliche Einheit mit ca. 5.915 m² Wohnfläche im Energiestandard „KfW-Effizienzhaus 55“ realisiert, davon 29 Wohnungen für den Bestand der ulmer heimstätte. Alle Wohnungen bleiben im Besitz der beiden Wohnungsunterneh-men und werden vermietet. Der Bau-beginn ist für die zweite Jahreshälfte 2017 vorgesehen.

In der Warndtstraße am Kuhberg wer-den ältere, nicht modernisierungsfähige Bestandsgebäude aus den 1940er Jahren durch Neubauten ersetzt. Mit den Pla-nungen wurde bereits 2015 begonnen. Ab Herbst 2017 entstehen dort 72 bar-rierefreie, energieeffiziente Wohnungen in mehreren Gebäudegruppen. Ein Teil der Wohnungen wird durch den Mehr-generationenverein „aktiv gemeinsam wohnen“ ( agw ) angemietet. Interessierte Mitglieder haben die Möglichkeit, sich im dritten Mehrgenerationenprojekt der ulmer heimstätte zu engagieren.

In allen aktuellen Projekten der ulmer heimstätte wird ein wesentlicher Teil der Wohnungen mit Mitteln des Landes-wohnraumförderungsprogrammes gefördert und steht daher als sozial gebundener Wohnraum den Beziehern unterer und mittlerer Einkommen zur Verfügung. Die Wohnungen der ulmer heimstätte bleiben daher auch im Neubau für einen großen Teil der Ulmer Bürger bezahlbar.

Parallel zu diesen Projekten beschäftigt sich die ulmer heimstätte mit der Ent-wicklung weiterer Modernisierungs- und Neubauprojekte. Mit Wohnwertverbes-serungen durch Modernisierung und der Ergänzung der Bestände sichert die ulmer heimstätte ihren Mitgliedern auch in Zukunft attraktiven und bezahlbaren Wohnraum.

Die Ergänzung und Erneuerung der Haus-technik unserer Gebäude bildet seit Jahren den Schwerpunkt der Modernisie-rungsprojekte. Ende der 2000er Jahre wurden die in der Beheizung der Woh-nungen und in der Qualität der Sanitär-bereiche vorhandenen Defizite analysiert und in entsprechende Programme ein-gewertet. Hierzu gehört das bereits 2010 beschlossene Sonderprogramm zur Nachrüstung von Zentralheizungen, das 2014 um den Austausch von Einrohr-heizungen ergänzt wurde. In diesem Programm wurde im Geschäftsjahr 2016 die Sanierung der Heizungsanlage im Lochäckerweg 9 realisiert.

Seit 2014 wird das Bäderprogramm umgesetzt. Insgesamt handelt es sich um 600 Bäder, die bis Mitte des nächsten Jahrzehnts erneuert werden. Ein Bau-stein aus diesem Programm ist der im Geschäftsjahr 2016 durchgeführte Aus-tausch der Bäder in den Gebäuden in der Gneisenaustraße 87 – 89.

Neben der Erneuerung der Haustechnik spielt die energetische Optimierung der Bestände eine zentrale Rolle bei der um-fassenden Modernisierung der Bestands-gebäude. Mit den Modernisierungsar-beiten von 37 Wohnungen in der Wohn-anlage in der Franz-Wiedemeier-Straße wurde bereits 2015 begonnen. Nach der 2015 durchgeführten Erneuerung der Heizanlage, der Bäder und der Fenster wurden im Geschäftsjahr 2016 in einem zweiten Abschnitt die Fassade und das Dach energetisch optimiert.

Weitere umfangreiche Modernisierungs-maßnahmen fanden am Eselsberg im Traminerweg 64 – 68 statt. Der Schwer-punkt lag hier auf der energetischen Ertüchtigung der Heizungsanlage und der Fassade. Umfangreicher waren die Arbeiten am Gebäude und in den Woh-nungen in der Zeughausgasse 5 in der Oststadt. Das Haus wurde umfassend modernisiert. Dach und Fassade wurden gedämmt, die Fenster erneuert, eine Zentralheizung eingebaut, die Bäder er-neuert und Balkone angebaut. Entstan-den ist durch diese Maßnahmen attrak-tiver genossenschaftlicher Wohnraum in zentraler Lage der Stadt.

Die Modernisierung der Bestände in der Biberacher Straße wurde mit der Fertig-stellung des Parkhauses im August 2016 abgeschlossen. Das bereits 2011 ent-wickelte Modernisierungskonzept für die dort befindlichen 166 Wohnungen sah eine Realisierung in fünf Bauabschnitten vor und wurde konsequent umgesetzt. Auf Basis der in drei Workshops gemein-sam mit den Mietern erarbeiteten Kon-zepte wurde für die Neugestaltung der Außenanlage ein Planungskonzept entwickelt, das eine großzügige Spiel-zone statt der bisher dort befindlichen Stellplätze beinhaltet. Da die bisherige Tiefgarage wirtschaftlich nicht zu sanie-ren war, ist ein neues Parkhaus mit 142 Stellplätzen und 17 zusätzlichenAbstellräumen zentraler Baustein des Konzeptes. Der Abbruch der Bestands-garage erfolgte im Frühjahr 2016, mit den Arbeiten an der neuen Garage wurde im April begonnen. Im August wurde die Fertigstellung mit einem Mieterfest gefeiert.

Der Bau von neuen Wohnungen ist nicht nur der aktuellen Nachfragesituation in Ulm geschuldet, sondern elementarer Bestandteil der Investitionsstrategie der ulmer heimstätte. Nur im Neubau können aktuelle Standards hergestellt und damit ein zukunftssicherer Woh-nungsmix garantiert werden.

Im Geschäftsjahr 2016 waren 29 Woh-nungen in zentraler Lage der Weststadt in der Parlerstraße im Bau. Seit Ende der 1990er Jahre hat sich die heimstätte mit der Neubebauung der Gebäude entlang der Parlerstraße beschäftigt. Realisiert wurden seither zwei Bauab-schnitte, dazu gehört auch der Neubau der 2001 bezogenen Geschäftsstelle. Mitte 2014 wurden die Planungen wie-der aufgenommen. Das Bebauungskon-zept ergänzt die 2001 und 2005 erstel-lten Gebäude und sieht eine Bebauung mit 29 barrierefreien Mietwohnungen vor. In das Projekt wurden wieder zwei Wohnungen für Menschen mit Behin-derungen integriert. Im vierten Quartal 2015 wurde mit dem Bau der Wohnan-lage begonnen, Bezug ist im April 2017. Alle Wohnungen sind bereits vermietet.

Gemeinsam mit der Ulmer Wohnungs- und Siedlungs-Gesellschaft ( UWS ) wird die ulmer heimstätte das derzeit als Park-platz genutzte Grundstück Bachstraße / Wichernstraße in der Oststadt bebauen. Die Projektpartnerschaft mit dem städti-schen Wohnungsunternehmen hat sich in der Vergangenheit bewährt, stehen doch beide Unternehmen für bezahl-baren Wohnraum. Der ursprünglich für

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Weitere Maßnahmen werden im lau-fenden Jahr folgen. Die Genossenschaft sieht eine regelmäßige Mieterbefragung als wichtiges Medium, die Prozesse und den Kundenservice immer wieder auf den Prüfstand zu stellen und damit die Abläufe im Unternehmen und die Kun-denzufriedenheit weiter zu verbessern.

Ein weiteres Thema im Berichtsjahr war die Optimierung des Vermietungspro-zesses. Das bisherige Verfahren über eine Warteliste, auf der zuletzt über 1.200 Personen registriert waren und der gegenüber ca. 20 Wohnung monat-lich im Schnitt zur Vermietung standen, führte zu einer Vielzahl von Problemen.

… für Hobby-Aquaristen

Eigenbestand

Das Kerngeschäft der ulmer heimstätte ist die Bewirtschaftung und Ergänzung des eigenen Wohnungsbestandes. Das Geschäftsgebiet erstreckt sich auf Ulm, die Ulmer Stadtteile sowie Erbach. Der Wohnungsbestand der ulmer heimstätte beträgt 2.414 Wohnungen mit einer bewirtschafteten Fläche von 161.473 m². Darüber hinaus wurden 22 Objekte mit einer Fläche von 3.933 m² gewerblich bewirtschaftet.

Die Vermietungssituation war auch im Jahr 2016 von einer guten Wohnungs-nachfrage geprägt. Der fluktuations-bedingte Leerstand der Wohnungen konnte wie in den Vorjahren auf einem sehr niedrigen Niveau von 0,38 % gehal-ten werden. Die Entwicklung der Kündi-gungen war mit 213 in 2016 gegenüber 222 im Jahr 2015 rückläufig. Die Fluk-tutionsrate betrug damit 8,76 % ( Vorjahr 9,14 % ).

Es ist unverändert ein Trend zu kleineren Haushalten zu beobachten. Darüber hinaus ist für viele unserer Mieter auf-grund nur gering wachsender Einkom-men oder Renten vor allem die Bezahl-barkeit des Wohnraums wichtig. Soweit gewünscht, werden ältere Mieter bei der Suche nach einer kleineren für sie bezahlbaren Wohnung unterstützt. Bei der Entwicklung von Neubauvorha-ben wird darüber hinaus großes Augen-merk auf die Planung von kleinen Zwei-bis Drei-Zimmer-Wohnungen gelegt. Diese haben optimierte, funktionale Grundrisse, die durch ihre geringe Quad-ratmeterzahl die Bezahlbarkeit der Wohnung auch im Alter sichern sollen.

Die Kostensteigerungen im Bau und der Bewirtschaftung der Bestände machte es in 2016 erforderlich, eine Mieterhöhung im Wohnungsbestand durchzuführen. Zuvor wurden alle Wohnungen nach dem neuen Mietspiegel eingewertet,dabei wurde ein genossenschaftlicher Abschlag berücksichtigt. Der genossen-schaftliche Abschlag sowie die berück-sichtigte Kappungsgrenze sorgen dafür, dass die Mieterhöhungen für die Mieter in einem sozial verträglichen Rahmen erfolgen.

In 2016 führte die Genossenschaft erneut eine Mieterbefragung durch. Ziel war, zu erfahren, wie zufrieden ihre Mieter mit ihrer Wohnung und der Ver-waltung sind und welche Verbesserungs-potenziale das Unternehmen hat. Ins-gesamt haben 50,5 % der Mieter an der Befragung teilgenommen. Gegenüber der ersten Befragung in 2012 war dies eine Steigerung um 9,1 %, ein sehr erfreuliches Ergebnis. Erfreulich auch die Bewertung der Mieter : 96 % der Mieter sind zufrieden mit dem Dienst-leistungsangebot und der überwiegende Teil 95,4 % würde die ulmer heimstätte weiterempfehlen. Allerdings gab es auch kritische Stimmen, 25,6 % der Mieter finden, dass sich die ulmer heimstätte besser um sie kümmern könnte, 15,8 % halten den Kundenservice für verbesse-rungsfähig. In 2017 wurden die Ergeb-nisse in Workhshops ausführlich analy-siert und besprochen und erste Ergeb-nisse erarbeitet.

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Die ulmer heimstätte hat sich zu einer Vermarktung schwerpunktmäßig über das Internet entschlossen. Das neue Verfahren ermöglicht den Mitgliedern und Interessenten, sich über die Inter-netseiten www.heimstaette.de oder www.immobilienscout24.de laufend über die aktuellen Wohnungsangebote zu informieren und sich auf Wohnungen zu bewerben, die für sie interessant sind. Die Erfahrungen bislang sind positiv. Nicht zu vergessen sind in diesem Pro-zess jedoch Mitglieder, die über keinen Internetanschluss verfügen. Diese erhal-ten nach wie vor in unseren Geschäfts-räumen eine Beratung über unser Woh-nungsangebot.

Quartiersarbeit

Als Genossenschaft investiert die ulmer heimstätte nicht nur in ihre Bestände, sondern auch in die Quartiere. Denn eine gute Nachbarschaft zwischen den Mietern liegt ihr besonders am Herzen. Damit wird nachweislich die Wohnzu-friedenheit verbessert und der soziale Zusammenhalt im Quartier gestärkt. Im Wohnungsbestand befinden sich in-zwischen drei Nachbarschaftstreffs. Dabei handelt es sich um den Dichter-vierteltreff, der zusammen mit der AG West und der Ulmer Wohnungs- und Siedlungs-Gesellschaft betrieben wird und die beiden Mehrgenerationenhäuser in der Söflinger Straße 163 und im Ru-länderweg 2. In den Mehrgenerationen-häusern engagieren sich der Mehrge-nerationenverein Ulm-West e. V. bzw. die Stiftung Liebenau in Projektpartner-schaft mit der Stadt Ulm und der ulmer heimstätte. Ein weiteres Mehrgenera-tionenhaus ist derzeit im Neubauvor-haben Warndtstraße mit dem Mehr-generationenverein „aktiv gemeinsam wohnen“ in Planung.

… für Fell-Fetischisten

Spareinrichtung

Die Spareinrichtung der ulmer heimstätte stellt durch ihre auf Stabilität und Konti-nuität gerichtete Geschäftspolitik einen besonderen Mehrwert für die Genossen-schaft und deren Mitglieder dar. Sie ist seit jeher fester Bestandteil der ulmer heimstätte.

Wohnungsgenossenschaften mit Spar-einrichtung sind in der Wohnungswirt-schaft und in der deutschen Bankenland-schaft eine Besonderheit. Trotz unbe-strittener Vorteile für die Mitglieder-bindung und Finanzierung, verfügen in Deutschland nur noch 47 Wohnungs-unternehmen über eine Spareinrichtung. Die Gründe hierfür liegen vor allem in den stetig zunehmenden gesetzlichen Anforderungen an die Finanzwirtschaft, die auch Auswirkungen auf die Zulas-sung und den Betrieb einer Spareinrich-tung haben.

Trotz der weiter anhaltenden Niedrig-zinsphase hat die Entwicklung der Spar-einrichtung der ulmer heimstätte auch dieses Jahr die Erwartungen erfüllt. Der Einlagenbestand zum 31.12.2016 betrug 40.779.259 € und lag damit um 1.107.356 € über dem Vorjahreswert vom 31.12.2015.

Die Ziele der Spareinrichtung orientieren sich an den Entwicklungen der Geld-märkte. Die niedrige Inflation und die Konjunkturschwäche im Euroraum sorg-ten im Berichtszeitraum dafür, dass durch die Ankaufprogramme der Europäischen Zentralbank ( EZB ) und der nationalen Notenbanken weiterhin monatlich Milliar-den in das Bankensystem flossen. Ziel war es, die Wirtschaft anzuschieben und das niedrige Preisniveau anzuheben. Zu-dem liegen die Leitzinsen seit März 2016 auf dem Rekordtief von 0,0 %. Geschäfts-banken zahlen für ihre Einlagen auf Kon-ten bei der EZB 0,4 % Strafzinsen.

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2012 2013 2014 2015 2016

Spareinlagen in Mio.¤

15

Durch die eingeleiteten Maßnahmen konnte das Wachstum in der Eurozone auf niedrigem Niveau stabilisiert werden. Das deutsche Wirtschaftswachstum lag 2016 bei 1,9 % und übertraf die starken Vorjahre. Die Gründe dafür sind vor allem der private Konsum sowie die Aus-gaben des Staates. Die Inflation näherte sich gegen Ende des Geschäftsjahres dem von der EZB angestrebten Zielwert von 2,0 %, sie lag mit 1,1 % im Dezember noch unter der Zielmarke. Eine deutliche Zinswende ist derzeit noch nicht in Sicht. Das Votum der Briten für den Austritt aus der Europäischen Union und die poli-tische Entwicklung in den USA sorgen dafür, dass die Unsicherheit über die politische und wirtschaftliche Entwick-lung Europas weiter zunimmt.

Die Sparer mussten durch die geld-politischen Maßnahmen der EZB das stagnierende, niedrige Zinsniveau für Geldanlagen hinnehmen. Alternativ in andere Anlageformen auszuweichen, nutzten die deutschen Sparer nur in ge-ringem Maße, viele konservative Sparer überhaupt nicht. Die Sicherheit ihrer Geldanlagen steht für viele Sparer im Vordergrund. Die gilt auch für viele spa-rende Mitglieder der ulmer heimstätte.

Deshalb schätzen sie die Spareinrichtung als Möglichkeit der Geldanlage bei ihrer Wohnungsgenossenschaft, die ausschließ-lich in die örtlichen Bestände investiert.

Im Gegensatz zu Vollkreditinstituten lebt die Wohnungsgenossenschaft nicht von risikoreichen Finanz- und Kredit-geschäften, sondern von dauerhaften und gesicherten Mieterträgen. Zudem sind die Geldanlagen über das Immobili-envermögen abgesichert.

Die Kunden der ulmer heimstätte verfol-gen die Entwicklung des Zinsniveaus stetig und sind gut informiert. Die Zins-sätze orientieren sich am lokalen Ulmer Markt, insbesondere an den Konditionen der Genossenschaftsbanken. Es wird bewusst darauf verzichtet, sich mit über-regionalen Geschäfts- und Internet-banken zu vergleichen.

Auf Grund der besonderen Situation als Wohnungsgenossenschaft ist es mög-lich, trotz des insgesamt niedrigen markt-üblichen Zinsniveaus, den Sparern der ulmer heimstätte eine attraktive Ver-zinsung zu bieten. Die Durchschnitts-verzinsung der Spareinlagen der ulmer heimstätte lag im Geschäftsjahr 2016 bei 1,04 %. Dies ist nur möglich, da die Sparmittel einen wichtigen Baustein für die Finanzierung unserer Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen darstellen.

Die Spareinrichtung war 2016 wiederum ein fester Bestandteil der Unternehmens-finanzierung. Der Vorstand rechnet auch für das laufende Geschäftsjahr mit einer moderat positiven Entwicklung des Einlagenbestandes.

… für Alt-Konservative

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Wirtschaftliche Lage und Ausblick

Die ulmer heimstätte kann für das Jahr 2016 mit einem Jahresüberschuss von 1.662.196 € einen positiven Geschäfts-verlauf verzeichnen.

Die Bilanzsumme ist gegenüber dem Vor-jahr um 5.602.681 € auf 120.778.779 € angestiegen. Parallel hat sich das Sach-anlagevermögen um 4.869.279 € auf 107.780.195 € erhöht. Das Wachstum resultiert insbesondere aus der Investi-tionstätigkeit in die Modernisierung und den Neubau.

Um das Bilanzsummenwachstum zu finanzieren, wurden neue Verbindlich-keiten in Höhe von 6.522.700 € von Kreditinstituten aufgenommen. Dem stehen Tilgungen und Sondertilgungen von gesamt 2.936.244 € gegenüber. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kredit-instituten haben sich auf 38.733.226 € ( Vorjahr 35.177.098 € ) erhöht.

Die Spareinlagen sind zum 31.12.2016 gegenüber dem Vorjahr um 1.107.356 auf 40.779.259 € ( Vorjahr 39.671.903 € ) gestiegen.

Aufgrund des historisch niedrigen Zins-niveaus konnten die Durchschnittszinsen für die Darlehensmittel auf 1,24 % ( Vor-jahr 1,54 % ) und für die Spareinlagen von 1,04 % ( Vorjahr 1,37 % ) reduziert werden.

Die Eigenkapitalquote ist mit 27,9 % na-hezu konstant gegenüber dem Vorjahr ( 27,8 % ). Nach dem Wirtschaftsplan 2017 wird mit einem Jahresüberschuss in ähnlicher Höhe gerechnet.

Die ulmer heimstätte verfügt über eine ausreichende Liquidität, um den Zah-lungsverpflichtungen jederzeit nachzu-kommen. Die Liquiditätserfordernisse werden in monatlichen Meldungen an die Deutsche Bundesbank reportet. Der Finanzierungsbedarf für 2017 wurde anhand des Wirtschaftsplanes ermittelt, die geplanten Investitionen sind finan-ziell abgesichert.

Vielen Akteuren in der und um die Ge-nossenschaft:– den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern, – den Mitgliedern des Aufsichtsrats, – allen ehrenamtlich tätigen Mitgliedern, – den Geschäftspartnern in der Bauwirtschaft, bei den Banken und Behörden, – allen Freunden und Partnern der Genossenschaftgilt ein Dankeschön für deren Engage-ment, die gute Zusammenarbeit und das entgegengebrachte Vertrauen. Alle haben sie Anteil am Erfolg der ulmer heimstätte.

Besonders zu erwähnen ist die gute Zu-sammenarbeit mit den Partnern der Stadt Ulm, die die Projekte der Genos-senschaft unterstützen und ermöglichen. Ihnen gebührt ein herzlicher Dank!

Ebenso hervorzuheben ist die gute Zu-sammenarbeit mit den Partnern in der Quartiersarbeit. Ein Dank gilt dem Mehrgenerationenverein Ulm-Weststadt e. V., der AG West e. V. und der Stiftung Liebenau. In der Förderung der Nach-barschaft in unseren Quartieren sehen wir eine Aufgabe für die Zukunft.

Für das Erreichen ihrer ehrgeizigen Ziele in den kommenden Jahren setzt die ulmer heimstätte weiterhin auf ein gutes Zusammenwirken mit ihren Part-nern. Denn nur gemeinsam können die Ziele für die Genossenschaft erreicht werden.

… für Neu-Kreative

17

bericht des aufsichtsrats

Der Aufsichtsrat hat sich intensiv mit allen für das Unternehmen relevanten Fragen der Planung, der Geschäftsentwicklung und des Risikomanagements beschäftigt.

… für Exil-Kubaner

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Der Aufsichtsrat hat sich im Geschäfts-jahr 2016 umfassend mit der Geschäfts-politik der ulmer heimstätte und der Situation des Ulmer Wohnungsmarktes befasst.

Er hat sich in den gemeinsamen Sitzun-gen, in der Klausurtagung und durch Begehung im Wohnungsbestand ein Bild von der Lage der Genossenschaft gemacht. Der Aufsichtsrat hat sich vom Vorstand über die wirtschaftliche Lage berichten lassen. Er hat sich intensiv mit allen für das Unternehmen relevanten Fragen der Planung, der Geschäftsent-wicklung und des Risikomanagements beschäftigt. Alle nach Gesetz, Satzung und Geschäftsordnung des Aufsichts-rates zur Prüfung und Zustimmung not-wendigen Beschlüsse wurden gefasst.

Im Geschäftsjahr 2016 fanden insge-samt sechs gemeinsame Sitzungen von Aufsichtsrat und Vorstand statt, darunter eine Sitzung im Rahmen einer zwei-tägigen Klausurtagung im November 2016 im Kloster Roggenburg. Gegen-stand der Sitzungen waren insbesonde-re der Jahresabschluss, die Mehrjahres-, Wirtschafts- und Finanzplanung, die Quartalsberichte sowie das Investitions-programm.

Ein Schwerpunkt der Klausurtagung lag auf den Ergebnissen der im Sommer 2016 durchgeführten Mieterbefragung. Darüber hinaus hat sich der Aufsichtsrat bei einer Besichtigung einer Modernisie-rungsbaustelle in der Oststadt selbst ein Bild über den aktuellen Standard in der Modernisierung gemacht.

Außerhalb der Vertreterversammlung dient der jährliche Vertreterinformations-abend im Frühjahr der Information der Vertreter über die Geschäftspolitik der ulmer heimstätte. Dieser Abend bietet die Möglichkeit des intensiven Austauschs zwischen den Gremien. Der Vertreterinformationsabend hat sich als fester Bestandteil der Kommunikations-kultur der Organe der Genossenschaft etabliert. Den Informationsabend im März 2016 nutzten Aufsichtsrat und Vorstand, um neben Informationen zu aktuellen und geplanten Bauvorhaben die Vertreter in ihr Amt einzuführen.

Der Aufsichtsrat ist seiner satzungsge-mäßen Aufgabe, die Geschäftsführung zu fördern und zu überwachen, im Geschäftsjahr 2016 in vollem Umfang nachgekommen.

Der Jahresabschluss 2016 wurde durch den Verband baden-württembergischer Wohnungsunternehmen geprüft und uneingeschränkt bestätigt. Gemeinsam mit Vorstand und Prüfern wurden der aufgestellte Jahresabschluss, der Lage-bericht sowie der Vorschlag zur Ver-wendung des Bilanzgewinns ausführlich besprochen. Der Aufsichtsrat stimmt dem Jahresabschluss 2016 einstimmig zu. Er empfiehlt der Vertreterversamm-lung den Jahresabschluss 2016 und den Vorschlag zur Gewinnverwendung zu beschließen und den Vorstand zu ent-lasten.

Gemäß der Satzung der ulmer heimstätte enden in diesem Jahr die Amtszeiten von Monika Schaffer und Lutz Dittmar, beide stellen sich zur Wiederwahl.

Die Zusammenarbeit zwischen Auf-sichtsrat und Vorstand erfolgte stets vertrauensvoll und konstruktiv. Der Auf-sichtsrat dankt dem Vorstand und allen Mitarbeitern der Genossenschaft für ihr Engagement. Das gute Jahresergebnis spiegelt das vertrauensvolle Miteinander aller Beteiligten und die Kompetenz der Gremien und Mitarbeiter wieder.

Ulm, März 2017

Wolfgang KeßelVorsitzender des Aufsichtsrates

… für Flexi-Veganer

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AKTIVSEITE

ANLAGEVERMÖGEN IMMATERIELLE VERMÖGENSGEGENSTÄNDE

SACHANLAGENGrundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit WohnbautenGrundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten

Technische Anlagen und Maschinen

Andere Anlagen, Betriebs- und GeschäftsausstattungAnlagen im BauBauvorbereitungskosten

FINANZANLAGENAnteile an verbundenen UnternehmenBeteiligungenAndere Finanzanlagen ANLAGEVERMÖGEN INSGESAMT

UMLAUFVERMÖGEN

ZUM VERKAUF BESTIMMTE GRUNDSTÜCKEUND ANDERE VORRÄTEUnfertige LeistungenAndere Vorräte

FORDERUNGEN UND SONSTIGEVERMÖGENSGEGENSTÄNDEForderungen aus VermietungForderungen aus anderen Lieferungenund LeistungenSonstige Vermögensgegenstände

WERTPAPIERE

FLÜSSIGE MITTEL UND BAUSPARGUTHABENKassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten

RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTENAndere Rechnungsabgrenzungsposten

BILANZSUMME

96.471.172,15 ‡

4.228.900,12 ‡

1.234.139,82 ‡

136.597,05 ‡5.506.422,11 ‡

202.963,33 ‡

25.000,00 ‡0,00 ‡

2.500,00 ‡

3.548.345,94 ‡

42.114,77 ‡

54.738,62 ‡

8.899,28 ‡73.029,45 ‡

GESCHÄFTSJAHR

32.659,81 ‡

107.780.194,58 ‡

27.500,00 ‡

107.840.354,39 ‡

3.590.460,71 ‡

136.667,35 ‡

4.399.804,89 ‡

4.808.637,04 ‡

2.854,66 ‡

120.778.779,04 ‡

VORJAHR

33.996,60 ‡

95.343.538,04 ‡

4.501.499,21 ‡

1.319.041,26 ‡

174.018,75 ‡973.987,26 ‡598.831,89 ‡

25.000,00 ‡139.527,25 ‡

2.500,00 ‡

103.111.940,26 ‡

3.553.752,55 ‡45.455,48 ‡

51.148,70 ‡

5.793,63 ‡70.177,95 ‡

4.383.704,86 ‡

3.951.625,14 ‡

2.499,00 ‡

115.176.097,57 ‡

Bilanz zum 31.12.2016

20

PASSIVSEITE

EIGENKAPITAL

GESCHÄFTSGUTHABENder mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitgliederder verbleibenden Mitglieder aus gekündigten GeschäftsanteilenRückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile:101,88 ‡, Vorjahr 1.595,91 ‡

KAPITALRÜCKLAGE

ERGEBNISRÜCKLAGENGesetzliche Rücklagedavon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt: 166.300,00 ‡, Vorjahr 161.400,00 ‡

Bauerneuerungsrücklagedavon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt: 1.000.000,00 ‡, Vorjahr 1.000.000,00 ‡

Andere Ergebnisrücklagendavon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt: 280.000,00 ‡, Vorjahr 260.000,00 ‡

BILANZGEWINNGewinnvortragJahresüberschussEinstellungen in Ergebnisrücklagen

EIGENKAPITAL INSGESAMT

RÜCKSTELLUNGENRückstellungen für Pensionen und ähnliche VerpflichtungenSteuerrückstellungenRückstellungen für BauinstandhaltungSonstige Rückstellungen

VERBINDLICHKEITENVerbindlichkeiten gegenüber KreditinstitutenVerbindlichkeiten gegenüber anderen KreditgebernSpareinlagenErhaltene AnzahlungenVerbindlichkeiten aus VermietungVerbindlichkeiten aus Lieferungen und LeistungenVerbindlichkeiten gegenüber verbundenenUnternehmen Sonstige Verbindlichkeitendavon aus Steuern: 113.047,35 ‡, Vorjahr 28.477,56 ‡davon im Rahmen d. soz. Sicherh.: 1.783,25 ‡, Vorjahr 1.814,20 ‡

BILANZSUMME

GESCHÄFTSJAHR

5.566.458,12 ‡

166.128,18 ‡

27.663.285,67 ‡

261.820,52 ‡

33.657.692,49 ‡

1.818.984,64 ‡

85.302.101,91 ‡

120.778.779,04 ‡

VORJAHR

197.280,00 ‡5.242.404,09 ‡

11.040,00 ‡

161.328,18 ‡

2.934.283,87 ‡

17.364.625,13 ‡

5.918.076,67 ‡

55.495,58 ‡1.613.251,31 ‡1.421.400,00 ‡

32.076.384,83 ‡

270.676,00 ‡160.557,34 ‡150.000,00 ‡

1.763.049,70 ‡

35.177.097,60 ‡420.572,68 ‡

39.671.902,87 ‡4.682.213,99 ‡

59.282,66 ‡636.822,83 ‡

1.145,73 ‡ 106.391,34 ‡

115.176.097,57 ‡

173.895,00 ‡5.385.203,12 ‡

7.360,00 ‡

3.100.583,87 ‡

18.364.625,13 ‡

6.198.076,67 ‡

45.924,69 ‡ 1.662.195,83 ‡1.446.300,00 ‡

303.369,00 ‡90.919,93 ‡

150.000,00 ‡1.274.695,71 ‡

38.733.225,82 ‡410.802,65 ‡

40.779.259,12 ‡4.825.827,69 ‡

59.226,80 ‡321.368,23 ‡

0,00 ‡ 172.391,60 ‡

21

UMSATZERLÖSE aus der Hausbewirtschaftungaus Betreuungstätigkeit aus anderen Lieferungen und Leistungen

Verminderung/Erhöhung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten sowie unfertigen LeistungenAndere aktivierte EigenleistungenSonstige betriebliche Erträge

AUFWENDUNGEN FÜR BEZOGENE LIEFERUNGENUND LEISTUNGENAufwendungen für Hausbewirtschaftung Aufwendungen für VerkaufsgrundstückeAufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen

ROHERGEBNIS

PERSONALAUFWANDLöhne und Gehälter Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützungdavon für Altersversorgung: 118.018,16 €, Vorjahr 85.109,10 €

Abschreibungenauf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und SachanlagenSonstige betriebliche Aufwendungen

Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungendes FinanzanlagevermögensSonstige Zinsen und ähnliche ErträgeAbschreibungen auf Finanzanlagen und auf Wertpapiere des UmlaufvermögensZinsen und ähnliche AufwendungenSteuern vom Einkommen und Ertrag

ERGEBNIS NACH STEUERN

Sonstige Steuern

JAHRESÜBERSCHUSS GEWINNVORTRAG

Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen

BILANZGEWINN

GESCHÄFTSJAHR

16.618.470,30 ‡

-5.406,61 ‡

82.423,08 ‡832.953,63 ‡

7.337.236,21 ‡

10.191.204,19 ‡

2.214.615,88 ‡

4.116.446,34 ‡

938.469,06 ‡

130.572,31 ‡936.199,59 ‡91.452,36 ‡

2.024.593,27 ‡

362.397,44 ‡

1.662.195,83 ‡

45.924,69 ‡

1.446.300,00 ‡

261.820,52 ‡

VORJAHR

15.517.774,02 ‡61.202,38 ‡

432.696,56 ‡

27.302,95 ‡0,00 ‡

442.814,43 ‡

6.004.812,95 ‡0,00 ‡

81.430,09 ‡

10.395.547,30 ‡

1.646.444,22 ‡

406.229,71 ‡

3.806.221,59 ‡1.511.489,58 ‡

47,10 ‡174.932,49 ‡

29.877,00 ‡1.120.293,67 ‡

87.308,76 ‡

1.962.662,36 ‡

349.411,05 ‡

1.613.251,31 ‡

55.495,58 ‡

1.421.400,00 ‡

247.346,89 ‡

16.134.443,32 ‡45.142,58 ‡

438.884,40 ‡

7.258.524,70 ‡3.668,73 ‡

75.042,78 ‡

1.773.927,47 ‡

440.688,41 ‡

47,10 ‡144.590,21 ‡

14.065,00 ‡

Gewinn- und Verlustrechnungfür die Zeit vom 01.01. bis 31.12.2016

22

A. ALLGEMEINE ANGABEN

1. Die ulmer heimstätte eG, Söflinger Straße 72, 89077 Ulm ist im Genossenschaftsregister des Amtsgerichts Ulm unter dem Genossenschafts- register Nr. 35 eingetragen.2. Die Aufstellung des Jahresabschlusses erfolgte nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches in der Fassung des Bilanzrichtlinienumsetzungs- gesetzes ( BilRUG ) sowie nach den einschlägigen Vorschriften des Genossenschaftsgesetzes.3. Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung richtet sich nach dem vorgeschriebenen Formblatt für Wohnungsunternehmen in der Fassung 17. Juli 2015. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.4. Unsere Genossenschaft ist eine mittelgroße Genossenschaft gem. § 267 HGB.5. Von den größenabhängigen Erleichterungen nach § 288 HGB wurde Gebrauch gemacht.6. Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr.7. Der vorliegende Jahresabschluss wurde erstmalig unter Anwendung des Bilanzrichtlinienumsetzungsgesetzes ( BilRUG ) gemäß Art. 75 EGHGB aufgestellt.

B. ERLÄUTERUNGEN ZU DEN BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSMETHODEN

Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:Bewertungsmethoden: Die Vermögensgegenstände des Anlagevermögens sind zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten, vermindert um die planmäßigen und außerplanmäßigen Abschreibungen bilanziert.Folgende Abschreibungssätze werden angewandt: Die Abschreibung der Wohn- und sonstigen Gebäude erfolgt auf die Restnutzungsdauer. Dabei ist sichergestellt, dass bei Vollmodernisierung die Restnutzungsdauer längstens 30 Jahre beträgt.

Die Restnutzungsdauer entspricht nachfolgenden Abschreibungssätzen:Wohngebäude 2 % Sonstige Gebäude: Tiefgaragen 2 % bis 5 %Außenanlagen 15 Jahre Nutzungsdauer Betriebs- und Geschäftsausstattung 7% bis 33 %Ladenzeile 4 % Immaterielle Vermögensgegenstände 33 %Geschäftsstelle 4 % Technische Anlagen und Maschinen 8 und 20 Jahre Nutzungsdauer

Bei den Bauvorbereitungskosten wurden außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von 171.917,84 € vorgenommen. Diese betreffen die nicht verwertbaren Planungskosten des nicht zur Ausführung kommenden Ursprungsentwurf der Neubaumaßnahme Schwamberger Hof ( 145.098,11 € ) sowie die Planungs- und Bauvorbereitungskosten des nicht zur Ausführung kommenden Gemeinschaftshauses Biberacher Straße 4-36 ( 26.819,73 € ).

Wirtschaftsgüter mit Nettoanschaffungskosten zwischen 150 € und 1.000 € wurden bis zum Jahr 2012 in einem jahrgangsbezogenen Sammelposten erfasst und wurden linear über 5 Jahre abgeschrieben. Seit dem Jahr 2013 werden Wirtschaftsgüter mit Nettoanschaffungskosten bis 410,00 € grundsätzlich sofort abgeschrieben. Das Umlaufvermögen wurde zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet. Zum niedrigeren beizulegenden Wert wurden angesetzt:

Forderungen aus Vermietung Einzel- und Pauschalwertberichtigung Wertpapiere Niedrigere Kurswerte

Die Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen wurden gemäß Sachverständigengutachten nach dem modifizierten Teilwertverfahren unter Berücksichtigung von zukünftigen Entgelt- und Rentenanpassungen errechnet. Die Bewertung erfolgte nach versicherungsmathematischen Grundsätzen unter Anwendung der Richttafeln von Prof. K. Heubeck ( 2005 G ) und dem von der Deutschen Bundesbank ermittelten durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen 10 Jahre von 4,06 %. Rentensteigerungen wurden in Höhe von 1 % p. a. berücksichtigt; die Fluktuationswahrscheinlichkeit wurde mit 0 % p.a. berücksichtigt.

Der Unterschiedsbetrag zwischen der Bewertung der Pensionsrückstellung mit dem 10-Jahresdurchschnittszinssatz und der Bewertung nach dem 7-Jahresdurchschnittszinsatz beträgt 16.349 €. Für den Unterschiedsbetrag besteht eine Ausschüttungssperre. Die nach dem HGB in der bis zum 28.05.2009 geltenden Fassung gebildeten Rückstellungen für Bauinstandhaltung ( Bilanzierungswahlrecht ) wurden zum Umstellungszeitpunkt 01.01.2010 gem. Art. 67 Abs. 3 S. 1 EGHGB beibehalten.Verbrauch bzw. Auflösung der Rückstellungen werden unter dem Posten "Sonstige betriebliche Erträge" ausgewiesen.

Die Bildung der Rückstellungen erfolgte in Höhe des voraussichtlich notwendigen Erfüllungsbetrages. Die erwarteten künftigen Preis- und Kostenstei-gerungen wurden bei der Bewertung berücksichtigt. Sonstige Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit den von der Bundesbank veröffentlichten Abzinsungssätzen abgezinst.

Die Verbindlichkeiten sind zu ihrem Erfüllungsbetrag bewertet.

Anhang des Jahresabschlusses 2016

23

C. ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ UND ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

I. BILANZ1. Entwicklung des Anlagevermögens

* Umbuchung aus Bauvorbereitungskosten und Anlagen im Bau** Umbuchung auf Wohnbauten

IMMATERIELLE VERMÖGENS- GEGENSTÄNDE SACHANLAGEN

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten

Technische Anlagen und Maschinen

Andere Anlagen, Betriebs- und Ge- schäftsausstattung

Anlagen im Bau

Bauvorbereitungs- kosten

FINANZANLAGEN

Anteile an verbun-denen Unternehmen

Beteiligungen

Andere Finanzanlagen

ANLAGEVERMÖGEN INSGESAMT

ZUSCHREIBUNGEN

0,00 ‡

0,00 ‡

0,00 ‡

UMBUCHUNGEN( +/- )

2.098.995,33 ‡

-1.420.596,81 ‡

-678.398,52 ‡

0,00 ‡

0,00 ‡

0,00 ‡

ZUGÄNGE

17.938,99 ‡

2.779.358,59 ‡

6.885,68 ‡

21.642,83 ‡

5.953.031,66 ‡

454.447,80 ‡

9.215.366,56 ‡

0,00 ‡

9.233.305,55 ‡

ABGÄNGE

479.199,35 ‡

68.994,26 ‡

171.917,84 ‡

720.111,45 ‡

139.527,25 ‡

139.527,25 ‡

859.638,70 ‡

STAND PER 01.01.2016

297.176,66 ‡

156.847.453,15 ‡

8.602.221,93 ‡

1.584.391,25 ‡

761.329,49 ‡

973.987,26 ‡

598.831,89 ‡

169.368.214,97 ‡

25.000,00 ‡

139.527,25 ‡

2.500,00 ‡

167.027,25 ‡

169.832.418,88 ‡

STAND PER 31.12.2016

315.115,65 ‡

161.246.607,72 ‡

8.602.221,93 ‡

1.591.276,93 ‡

713.978,06 ‡

5.506.422,11 ‡

202.963,33 ‡

177.863.470,08 ‡

25.000,00 ‡

0,00 ‡

2.500,00 ‡

27.500,00 ‡

178.206.085,73 ‡

*

**

**

ANSCHAFFUNGS- UND HERSTELLUNGSKOSTEN

DES GESCHÄFTJAHRES

24

ABSCHREIBUNGENABGÄNGE

0,00 ‡

230.281,52 ‡

0,00 ‡

0,00 ‡

68.994,26 ‡

0,00 ‡

171.917,84 ‡

471.193,62 ‡

0,00 ‡

0,00 ‡

0,00 ‡

0,00 ‡

471.193,62 ‡

ABSCHREIBUNGENGESCHÄFTSJAHR

19.275,78 ‡

3.501.801,98 ‡

272.599,09 ‡

91.787,12 ‡

59.064,53 ‡

0,00 ‡

171.917,84 ‡

4.097.170,56 ‡

0,00 ‡

0,00 ‡

0,00 ‡

0,00 ‡

4.116.446,34 ‡

STAND PER 01.01.2016

263.180,06 ‡

61.503.915,11 ‡

4.100.722,72 ‡

265.349,99 ‡

587.310,74 ‡

0,00 ‡

0,00 ‡

66.457.298,56 ‡

0,00 ‡

0,00 ‡

0,00 ‡

0,00 ‡

66.720.478,62 ‡

STAND PER 31.12.2016

282.455,84 ‡

64.775.435,57 ‡

4.373.321,81 ‡

357.137,11 ‡

577.381,01 ‡

0,00 ‡

0,00 ‡

70.083.275,50 ‡

0,00 ‡

0,00 ‡

0,00 ‡

0,00 ‡

70.365.731,34 ‡

31.12.2015

33.996,60 ‡

95.343.538,04 ‡

4.501.499,21 ‡

1.319.041,26 ‡

174.018,75 ‡

973.987,26 ‡

598.831,89 ‡

102.910.916,41 ‡

25.000,00 ‡

139.527,25 ‡

2.500,00 ‡

167.027,25 ‡

103.111.940,26 ‡

31.12.2016

32.659,81 ‡

96.471.172,15 ‡

4.228.900,12 ‡

1.234.139,82 ‡

136.597,05 ‡

5.506.422,11 ‡

202.963,33 ‡

107.780.194,58 ‡

25.000,00 ‡

0,00 ‡

2.500,00 ‡

27.500,00 ‡

107.840.354,39 ‡

KUMULIERTE ABSCHREIBUNGEN BUCHWERT

2. In der Position „Unfertige Leistungen“ sind 3.548.345,94 € ( Vorjahr 3.553.752,55 € ) noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten enthalten.

3. In den „Sonstigen Rückstellungen“ sind folgende Rückstellungen mit einem nicht unerheblichen Umfang enthalten:

Gewährleistung 77.531,93 € Prüfungskosten 33.000,00 € Bonussparen 300.325,57 € Unterlassene Instandhaltung 472.250,00 € Ausstehende Rechnungen 262.823,06 €

25

5. Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o. ä. Rechte stellen sich wie folgt dar:

1 BIS 5 JAHRE

11.463.225,06 ‡( 11.388.316,34 ‡ )

402.605,84 ‡( 34.546,43 ‡ )

11.865.830,90 €( 11.422.862,77€ )

INSGESAMT

38.733.225,82 ‡ ( 35.177.097,60 ‡ )

410.802,65 ‡( 420.572,68 ‡ )

4.825.827,69 ‡( 4.682.213,99 ‡ )

59.226,80 ‡( 59.282,66 ‡ )

321.368,23 ‡( 636.822,83 ‡ )

0,00 ‡( 1.145,73 ‡ )

172.391,60 ‡( 106.391,34 ‡ )

44.522.842,79 €( 41.083.526,83 € )

15.143.573,66 ‡

11.079.576,79 ‡

14.515.769,37 ‡

40.339,30 ‡

40.779.259,12 ‡

85.302.101,91 ‡

UNTER 1 JAHR

1.837.968,50 ‡( 2.755.909,15 ‡ )

8.196,81 ‡( 9.770,03 ‡ )

4.825.827,69 ‡ * ( 4.682.213,99 ‡ )

59.226,80 ‡( 59.282,66 ‡ )

321.368,23 ‡( 636.822,83 ‡ )

0,00 ‡( 1.145,73 ‡ )

172.391,60 ‡( 106.391,34 ‡ )

7.224.979,63 €( 8.251.535,73 € )

VERBINDLICHKEITEN

( Bei den Angaben in Klammern handelt es sich um die Vorjahreszahlen )

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern

Erhaltene Anzahlungen

Verbindlichkeiten aus Vermietung

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen

Sonstige Verbindlichkeiten

GESAMTBETRAG

Spareinlagen mit vereinbarterKündigungsfrist von 3 Monaten

Spareinlagen Wachstumssparen 9 MonateKündigungssperrfrist, danach 3 Monate KF

Spareinlagen mit vereinbarterKündigungsfrist von mehr als 3 Monaten

Zinsabgrenzung

GESAMTSUMME

* steht zur Verrechnung anGPR = Grundpfandrecht

ÜBER 5 JAHRE

25.432.032,26 ‡( 21.032.872,11 ‡ )

0,00 ‡( 376.256,22 ‡ )

25.432.032,26 €( 21.409.128,33 € )

38.733.225,82 ‡( 35.177.097,60 ‡ )

410.802,65 ‡( 420.572,68 ‡ )

39.144.028,47 €( 35.597.670,28 € )

ART DER

SICHERUNG

GPRGPR

GPRGPR

GESCHÄFTSJAHR

1.837.968,50 ‡8.196,81 ‡

4.825.827,69 ‡59.226,80 ‡

321.368,23 ‡0,00 ‡

172.391,60 ‡7.224.979,63 ‡

15.143.573,66 ‡40.339,30 ‡

11.079.576,79 ‡14.515.769,37 ‡ 40.779.259,12 ‡

48.004.238,75 ‡

VORJAHR

2.755.909,15 ‡9.770,03 ‡

4.682.213,99 ‡59.282,66 ‡

636.822,83 ‡1.145,73 ‡

106.391,34 ‡8.251.535,73 ‡

12.513.598,59 ‡78.036,07 ‡

12.280.183,18 ‡14.800.085,03 ‡ 39.671.902,87 ‡

47.923.438,60 ‡

4. Von den Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr:

Verbindlichkeiten gegenüber KreditinstitutenVerbindlichkeiten gegenüber anderen KreditgebernErhaltene AnzahlungenVerbindlichkeiten aus VermietungVerbindlichkeiten aus Lieferungen und LeistungenVerbindlichkeiten verbundene UnternehmenSonstige VerbindlichkeitenGesamtbetrag Verbindlichkeiten

Spareinlagen mit vereinbarter Kündigungsfrist von 3 Monaten ZinsabgrenzungSpareinlagen Wachstumssparen 9 mon. Kündigungssperrfrist, danach 3 mon. KFSpareinlagen mit vereinbarter Kündigungsfrist von mehr als 3 MonatenGesamtbetrag Spareinlagen

GESAMTSUMME

DAVONRESTLAUFZEIT

GESICHERT

26

D. SONSTIGE ANGABEN

1. Eingesetzte Finanzinstrumente:

ZINSSWAP-VEREINBARUNG Zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken und zur Zinskostenoptimierung wurde ein Zinssicherungsgeschäft abgeschlossen. Dabei handelt es sich um einen Zinsswap ( Bezugsgröße nominal 1,3 Mio. €; Kurswert -262 T€; Microhedging ). Der Swap begann am 30.11.2013 und hat eine Laufzeit bis 2023. Der Marktwert wurde nach der Barwertmethode ermittelt.

2. Es bestehen folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene finanzielle Verpflichtungen, die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind:

Im Rahmen der Mietverwaltung für die "Hospitalstiftung" werden zum Bilanzstichtag 8.469,66 € treuhänderisch verwaltet.

Zur Abwicklung des Bauvorhabens Schwamberger Hof der Wohnen Ulm I GbR werden zum Bilanzstichtag 2.874,72 € treuhänderisch verwaltet.

Zur Abrechnung der offenen Forderungen und Verbindlichkeiten der zum 31.12.2015 aufgelösten Wiley GbR werden zum Bilanzstichtag 10.161,83 € treuhänderisch verwaltet.

Im Rahmen der Mitgliedschaft in der Selbsthilfeeinrichtung zur Sicherung von Spareinlagen bei Wohnungsgenossenschaften wurde ein Zahlungsversprechen ( Garantiebetrag ) um 19.781,58 € erhöht, insgesamt beträgt es 274.886,58 €.

II. ERLÄUTERUNGEN ZU DEN GUV-POSTEN

1. In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind Erträge und Aufwendungen in außergewöhnlicher Höhe nach § 285 Nr. 31 HGB enthalten:

SONSTIGE BETRIEBLICHE ERTRÄGE

Erlöse aus der Auflösung von RückstellungenTilgungszuschuss Erträge Bauherrengemeinschaft Wiley GbR

In den Erträgen aus der Auflösung von Rückstellungen sind nicht verbrauchte Rückstellungen für Abbruchkosten der in 2015 zurückgebauten Gebäude Parlerstraße 11–15, Engelbergstraße 13 in Höhe von 132 T€ enthalten.Die Bauherrengemeinschaft Wiley GbR wurde zum 31.12.2015 aufgelöst und im Frühjahr 2016 liquidiert. An dieser war die ulmer heimstätte eG mit 25 % beteiligt. Die Gewinnverteilung wurde im Feburar 2016 durch die Gesellschafter beschlossen.

ABSCHREIBUNGEN

Die G+V-Positon enthält Abschreibungen für Bauvorbereitung in Höhe von 171.917,84 €. Diese betreffen die nicht verwertbaren Planungskosten des nicht zur Ausführung kommenden Ursprungsentwurf der Neubaumaßnahme Schwamberger Hof 145.098,11 € sowie die Planungs- und Bauvorbereitungskosten des nicht zur Ausführung kommenden Gemeinschaftshauses Biberacher Straße 4–36, 26.819,73 €.

SONSTIGE BETRIEBLICHE AUFWENDUNGEN

Raumkosten inkl. InstandhaltungEDV-KostenAbbruchkosten diverse ObjekteAbgang Restbuchwert Parkhaus Biberacher Straße 24

2. Aus der Aufzinsung von Rückstellungen ergaben sich folgende

Zinsaufwendungen

145.344,67 €378.575,00 €105.166,24 €

107.025,16 €162.791,43 €70.855,08 €99.346,11 €

GESCHÄFTSJAHR

10.626,60 ‡

VORJAHR

12.326,75 ‡

27

3. Durchschnittlich wurden 30 Arbeitnehmer beschäftigt ( Vorjahr 29 ).

Kaufmännische MitarbeiterTechnische MitarbeiterMitarbeiter im RegiebetriebHausmeister, etc.

Außerdem wurden durchschnittlich drei Auszubildende beschäftigt.

4. Die Genossenschaft ist zu 100% an der ulmer heimstätte Service Gesellschaft mbH beteiligt.

Das Stammkapital beträgt 25.000,00 €, das Eigenkapital zum 31.12.2016 141.447,05 €. Der Jahresabschluss zum 31.12.2016 schließt mit einem Jahresüberschuss von 43.058,80 € und einer Bilanzsumme von 144.403,06 €.

Die ulmer heimstätte ist gemeinsam mit der Ulmer Wohnungs- und Siedlungsgesellschaft an der Bauherrengemeinschaft "Wohnen Ulm I GbR" beteiligt. Der Gesellschaftszweck besteht in der Projektentwicklung, im Besonderen in der Schaffung von Baurecht und der Einholung von Realisierungsange- boten sowie der Projektsteuerung für die Bauvorhaben.

5. MITGLIEDERBEWEGUNG Anfang 2016 5.641 Zugang 2016 220 Abgang 2016 232 Ende 2016 5.629

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Laufe des Geschäftsjahres um 142.799,03 € erhöht.

6. NAME UND ANSCHRIFT DES ZUSTÄNDIGEN PRÜFUNGSVERBANDES vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V., Herdweg 52/54, 70174 Stuttgart

7. Von der Schutzklausel des § 286 Abs. 4 HGB wird Gebrauch gemacht.

8. MITGLIEDER DES VORSTANDES Michael Lott, Rechtsassessor Christoph Neis, Dipl.-Ing. Architekt

9. MITGLIEDER DES AUFSICHTSRATES Wolfgang Keßel, Vorsitzender Lutz Dittmar Günter Guthan Ralf Junginger Willi Rötter Monika Schaffer

SONSTIGE FINANZIELLE VERPFLICHTUNGEN AUS LAUFENDEN UND KÜNFTIGEN BAUVORHABEN

Neubau Parlerstraße 11–13Neubauvorhaben WarndtstraßeNeubauvorhaben Schwamberger HofSonderprogramm Bäder Gneisenaustr. 91/93, Yorckstr. 28Gesamt

VOLLBESCHÄFTIGTE

12544

25

TEILZEITBESCHÄFTIGTE

3 1 0 1

5

1.034 T€370 T€268 T€231 T€

1.903 T€

28

E.WEITEREANGABEN

1.NachdemAbschlussstichtaghabensichkeineVorgängevonbesondererBedeutungergeben.

2.Ergebnisverwendung:AufsichtsratundVorstandempfehlenderVertreterversammlungam31.05.2017denVorschlagzur GewinnverwendungdesJahres2016wiefolgtzubeschließen:

Ausschüttungvon4,0%DividendeVortragaufneueRechnungGesamt

Ulm,den26.01.2017

DerVorstand

MichaelLott ChristophNeis

209.440,16€52.380,36€

261.820,52€

29

Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der ulmer heimstätte eG, Ulm, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2016 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vor-schriften und den ergänzenden Bestim-mungen der Satzung liegen in der Ver-antwortung der gesetzlichen Vertreter der Genossenschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbe-ziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprü-fung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer ( IDW ) festgestellten deutschen Grund-sätze ordnungsmäßiger Abschluss-prüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzufüh-ren, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buch-führung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich aus-wirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden.

Bei der Festlegung der Prüfungshand-lungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirt-schaftliche und rechtliche Umfeld der Genossenschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungs-bezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt.

Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grund-lage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwen-dungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnis-se entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den er-gänzenden Bestimmungen der Satzung und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchfüh-rung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Genossen-schaft. Der Lagebericht steht im Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den gesetzlichen Vorschriften, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Genossenschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Stuttgart, 24. Februar 2017

vbwVerband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V.

gez. SchwärzleWirtschaftsprüfer

gez. VogelWirtschaftsprüfer

Bestätigungs-vermerk

30

Impressum

Herausgeber© ulmer heimstätte eG April 2017

Zahlen BaugenehmigungenStatistisches BundesamtStatistisches Landesamt Baden-Württemberg

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