ESG-Snapshot Immobilien - Taxonomie
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ESG-Snapshot Immobilien - Taxonomie
Dezember 2021EY Real Estate
Vorwort
Liebe Leser:innen,
seit diesem März ist die Offenlegungsverordnung
umzusetzen und schon steht mit der EU-
Taxonomie der nächste Eingriff der Europäischen
Union in den Finanzmarkt bevor.
Mit der Taxonomie hat sich die EU das Ziel
gesetzt, Kapitalflüsse hin zu nachhaltigeren
Investitionen zu leiten. Dabei soll das
Klassifikationssystem mit Kriterien,
Schwellwerten und Mindeststandards einen
Beitrag leisten.
Der vorliegende ESG-Snapshot befasst sich mit
der Frage, wie die Immobilienbranche die
Anforderungen der EU-Taxonomie aufnimmt und
welche ersten Handlungsmaßnahmen zu
erkennen sind.
Dabei dominieren Fragen der Umsetzung der
EU-Taxonomie den vorliegenden Snapshot. Wann
gilt eine Immobilie als taxonomiekonform, also
als „grün“? Was heißt das für die
Investmententscheidungen? Wie reagiert die
Immobilienwirtschaft?
Für diesen Snapshot haben uns 35
Rückmeldungen erreicht. Auf diesem Wege
möchten wir Sie neben den inhaltlichen
Erkenntnissen auch motivieren, gemeinsam mit
uns die Nachhaltigkeit in unserer Branche
voranzutreiben.
Wir wünschen Ihnen eine spannende,
erkenntnisreiche Lektüre und freuen uns auf
durchaus auch kontroverse Diskussionen zum
Thema Nachhaltigkeit in der
Immobilienwirtschaft.
Mit besten Grüßen
Florian Schwalm Dirk Rathlev
Partner Director
ESG-Snapshot – Dezember 2021
Kernergebnisse
Kontrovers
6Ansprechpartner:innen
7Nachhaltige Produkte
4
EU-Taxonomie
5
2 3Lenkungs-funktion
Verkehrswert
1
Kernergebnisse
Unklarheiten im Markt zur EU-Taxonomie
Ausschließlich nachhaltige Produkte
Erste Lenkungsfunktionen für bestehende Portfolios erkennbar
► 94 % der Befragten können die 15 %-
Grenze für taxonomiekonforme Gebäude
nicht klar einschätzen.
► Bei 78 % herrscht Unklarheit hinsichtlich
der Anwendung der EU-Taxonomie.
► 100 % der Befragten gehen davon
aus, dass die zukünftige Nachfrage
und das Angebot auf nachhaltige
Produkte ausgerichtet sein werden.
► 29 % der befragten Unternehmen wollen die Portfolios um
Stranded Assets bereinigen.
► 85 % gehen davon aus, dass die EU-Taxonomie einen Einfluss
auf die An- und Verkaufsentscheidung haben wird.
Berichterstattung ab Januar 2022 in der Umsetzungsphase
Soziale Immobilienfonds zukünftig relevant
Keine Daten zur Messung der Auswirkung der Nachhaltigkeit
► Alle Befragten sind der Meinung, dass die notwendigen
vergleichenden Merkmale zur Beurteilung der Auswirkungen
auf die Rendite fehlen.
► Zukünftig wird eine Veränderung in den Verkehrswerten
nachhaltiger Immobilien erwartet.
► 55 % der Befragten sind derzeit dabei,
die Anforderungen für die
Berichterstattung der
Offenlegungsverordnung/ EU-Taxonomie
umzusetzen.
► 39 % der Befragten bemängeln die
fehlenden detaillierten Vorgaben.
► 100 % der Befragten sehen
zukünftig auch Immobilienfonds mit
sozialem Fokus als Schwerpunkt.
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Unklarheit dominiert die Einführung der EU-Taxonomie
Seite 5
Inwieweit stimmen Sie den folgenden Aussagen zum Einfluss der EU-Taxonomie zu? (I von II)
Kernaussagen
► Die Grenzen zur Einstufung eines Gebäudes hinsichtlich Taxonomiekonformität ist kurz vor der Einführung der EU-Taxonomie der deutlichen Mehrheit der Befragten unklar. Es bleibt fraglich, wie dies in den vorvertraglichen Informationen und Jahresberichten umgesetzt werden soll.“
► Es braucht eine Gesamtsensibilisierung der Akteure des Immobilienmarktes hinsichtlich der Anwendungsgrenzen der EU-Taxonomie.
33 %
52 %
45 %
42 %
18 %
3 %
3 %
3 %
Es besteht Unklarheit, welche Kriterien eine wirtschaftliche Aktivität bzw.Immobilie erfüllen muss, um als taxonomiekonform zu gelten
Es fehlt die notwendige Klarheit, wann eine Immobilie zu den „oberen 15 % des nationalen oder regionalen Gebäudebestands“ gehört
Starke Zustimmung Zustimmung Wenig Zustimmung Keine Zustimmung
Auswirkung des Prinzips der EU-Taxonomie nicht eindeutig
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Inwieweit stimmen Sie den folgenden Aussagen zum Einfluss der EU-Taxonomie zu?(II von II)
Kernaussagen
► Es zeigt sich ein klares Bild bei der Einschätzung des Lenkungsprinzips der EU-Taxonomie. Die Hälfte der befragten Unternehmen möchte taxonomiekonforme Produkte für nachhaltige Fonds kaufen. 85 % gehen von einer (kurz- bis mittelfristigen) Änderung des Ankaufsverhaltens aus.
► Es sind erste Bereinigungen der Portfolios hinsichtlich Stranded Assets zu erkennen.
0 %
3 %
0 %
7 %
15 %
26 %
48 %
43 %
30 %
55 %
39 %
29 %
55 %
16 %
13 %
21 %
Die EU-Taxonomie hat/ wird keine Auswirkung auf unsere An- undVerkaufsentscheidungen haben
Wir bereinigen das Portfolio und verkaufen potenzielle Stranded Assets
Für die Bestandsprodukte wird die Deal-Pipeline durch dieTaxonomieanforderungen negativ beeinflusst
Für unsere Artikel-8/9-Produkte kaufen wir nur Objekte, die in einer ESG-Due-Diligence als EU-Taxonomie-konform bewertet werden können
Starke Zustimmung Zustimmung Wenig Zustimmung Keine Zustimmung
Es gibt nur eine Richtung: nachhaltige Produkte
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Wie stark stimmen Sie den folgenden Aussagen hinsichtlich des Immobilienmarktes mit Blick auf die nächsten fünf Jahre zu?
Kernaussagen
► Anleger, Manager und finanzierende Banken fokussieren sich ausschließlich auf nachhaltige Produkte.
► Soziale Kriterien werden bei Immobilienfonds relevanter.
29 %
42 %
45 %
48 %
71 %
58 %
55 %
52 %
0 %
0 %
0 %
0 %
0 %
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0 %
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Neben Fonds mit dem Schwerpunkt Klimaschutz werden auch sozialeImmobilienfonds stärker in den Fokus rücken
Finanzierende Banken werden nicht nachhaltige Investments nur noch zuschlechteren Bedingungen oder gar nicht mehr finanzieren
Es werden überwiegend nachhaltige Produkte auf den Markt kommen
Anleger werden überwiegend in nachhaltige Immobilienprodukte investieren
Starke Zustimmung Zustimmung Wenig Zustimmung Keine Zustimmung
Umsetzung der Nachhaltigkeit in vollem Gange
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Haben sich Ihre Investmententscheidungen im Jahr 2021 in einem höheren Maße an nachhaltigen Kriterien orientiert als zuvor?
Kernaussagen
► Überwiegende Mehrheit will Entscheidungen auf nachhaltige Investmentstrategien ausrichten.
► 18 % der befragten Unternehmen investieren bereits überwiegend in nachhaltige Produkte.
0 % 3 %
73 %
18 %
6 %
Nein, nachhaltige Investments stehen bei uns nicht im Fokus.
Nein, die regulatorischen Anforderungen haben keine erhebliche Veränderung in unserenInvestmententscheidungen herbeigeführt, denn wir haben bereits vor 2021 unsereInvestmententscheidungen sehr stark an nachhaltigen Kriterien ausgerichtet.
Ja, aber bisher in geringem Maße. Dennoch wollen wir unsere Investmentstrategie für dieZukunft (ab 2022) mehrheitlich auf nachhaltige Produkte ausrichten.
Ja, wir investieren bereits im Jahr 2021 mehr als 50 % in Produkte, die gem.Offenlegungsverordnung als Art. 8 oder besser klassifiziert werden.
Keine Angabe
Fehlende vergleichende Merkmale zur Bewertung nachhaltiger Immobilien
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Wie bewerten Sie die Auswirkungen nachhaltiger Kriterien auf den Verkehrswert der Immobilien?
Kernaussagen
► Es fehlt an validen Daten zur Messung der Auswirkungen von Nachhaltigkeitskriterien auf den Verkehrswert. Dennoch spüren 73 % der Befragten bereits erste Effekte auf den Verkehrswert. Inwiefern tatsächlich höhere Preise für nachhaltige Immobilien gezahlt werden, ist zukünftig mithilfe vergleichbarer Daten zu analysieren. Dann kann es von einer subjektiven zu einer objektiven Wahrnehmung kommen.
13 %
20 %
24 %
60 %
80 %
76 %
0 %
0 %
0 %
27 %
0 %
0 %
Wir spüren bereits jetzt einen positiven Effekt auf den Verkehrswert
Wir gehen davon aus, dass sich nachhaltige Aktivitäten auf jeden Fall positivauf den Verkehrswert auswirken
Es fehlen die vergleichenden nachhaltigen Merkmale, die für eine Bewertungdes Verkehrswerts herangezogen werden können
Starke Zustimmung Zustimmung Wenig Zustimmung Keine Zustimmung
Berichterstattung in der Umsetzungsphase
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Die ersten Anforderungen der Offenlegungsverordnung und der EU-Taxonomie greifen ab dem 01.01.2022 auch für das Berichtswesen. Wie ist Ihr Status quo?
Kernaussagen
► Mehr als jedes zweite Unternehmen befindet sich beim Berichtswesen gerade in der Umsetzungsphase.
► 39 % der befragten Unternehmen fehlt eine klare Vorgabe hinsichtlich der Berichterstattung.
0 %
55 %39 %
6 % Wir haben die Anforderungen für die Jahresberichte bereits umgesetztund sammeln die Daten.
Wir sind mitten in der Umsetzung und die beteiligten Abteilungen undDienstleister kennen ihre Aufgaben.
Wir haben nicht das Gefühl, dass die Anforderungen vollumfänglichrealisiert werden können. Es fehlen detaillierte Richtlinien.
Keine Angabe
Teilnehmende Unternehmen
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Beschäftigte
Assets under Management
6 %
9 %
18 %
21 %
26 %
32 %
65 %
71 %
Industrie
Sonstige
Hotel
Gesundheit
Logistik
Handel
Wohnen
Büro
9 %
19 %
28 %
22 %
22 %< € 500 Mio.
€ 500 Mio. bis € 1 Mrd.
€ 1 Mrd. bis € 5 Mrd.
€ 5 Mrd. bis € 10 Mrd.
> € 10 Mrd.
9 %
32 %
41 %
76 %
79 %
85 %
Facility Management
Property Management
Projektentwicklung/Revitalisierung
Portfoliomanagement
Investment Management
Asset Management
12 %
40 %
9 %
39 %< 25
26 bis 100
101 bis 200
> 200
Kontrovers
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1Unklarheit bei Anwendung der EU-Taxonomie
vs. zeitliche Dringlichkeit
Die EU-Taxonomie startet mit den ersten beiden
Umweltzielen Klimaschutz und Anpassung an den
Klimawandel am 1. Januar 2022. Jedoch haben
viele Marktteilnehmer die Beantwortung
wesentlicher Fragen noch vor sich.
Dabei sollen die Unternehmen bzw. die
betroffenen Fonds über die jeweiligen grünen
Aktivitäten/Immobilien ab Januar 2022
berichten. Mit der Unklarheit, wann eine
Immobilie nun genau zu den besten 15 % gehört
und wann nicht, wird die Immobilienbranche
bisher alleingelassen.
Dennoch führt kein Weg daran vorbei, ab Januar
Transparenz zu schaffen und Prozesse
anzupassen.
2Zukünftig ausschließlich nachhaltige Produkte
& erste Änderungen bei den
Investmententscheidungen
Die Umfrage hat gezeigt, dass zukünftig
nachhaltige Produkte und eine entsprechende
Nachfrage erwartet werden, und auch erste
Bewegungen hin zur Bereinigung der Portfolios
um Stranded Assets sind erkennbar.
Zusätzlich zeigen die Ergebnisse auch, dass die
EU-Taxonomie kurzfristig einen hohen Einfluss
auf die An- und Verkaufsentscheidung haben
wird.
Vor dem Hintergrund der zukünftig erwarteten
Änderungen der Verkehrswerte nachhaltiger
Immobilien ergibt sich ein ambivalentes Bild eines
Balanceakts zwischen notwendiger
Transformation und gewohnter Kontinuität.
Kontrovers
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3Keine Daten zur Messung der Auswirkungen auf
den Verkehrswert
vs. Lenkungsfunktion der EU-Taxonomie
Kerngedanke der EU-Taxonomie ist die
Verlagerung der Geldströme hin zu nachhaltigen
Investitionen. Mit der EU-Taxonomie wird nun ein
Klassifikationssystem der nachhaltigen
ökologischen Investitionen geschaffen.
Inwieweit hierfür nun auch preisliche
Unterschiede zu erkennen sind, liegt bisher nur
im Bereich der Deutung und subjektiven
Wahrnehmung. Die Marktteilnehmenden sind sich
einig, dass es für fundierte Vergleiche schlicht an
belastbaren Daten mangelt.
Dennoch zeigt die Umfrage, dass positive
Auswirkungen für nachhaltige Aktivitäten
unisono erwartet werden. Die eingeschlagene
Richtung ist also schon deutlich zu erkennen.
Nun gilt es antizipativ zu handeln.
4Fokussierung auf soziale Immobilien
vs. Unklarheit hinsichtlich „Social Taxonomy“
Die Entwicklung der Klassifikation ist weder bei
der „grünen“ Taxonomie noch im Bereich der
„sozialen“ Taxonomie beendet.
Der Markt stellt sich für die Zukunft auf soziale
Immobilienfonds ein. In diesem Bereich liegen,
neben der ökologischen Transformation,
erhebliche Aufgaben für die Immobilienbranche.
Sofern und sobald die EU ein
Klassifikationssystem für soziale Aktivitäten
beschließt, können diese Kriterien einen
erheblichen Einfluss auf die sozialen
Immobilienfonds haben.
Für Fragen und Anregungen zum ESG-Snapshot
Florian SchwalmPartner
München
E-Mail: [email protected]
Telefon: +49 89 14331 17173
Dirk RathlevDirector
Hamburg
E-Mail: [email protected]
Telefon: +49 40 36132 12677
Carolin HaslindeManager
Hamburg
E-Mail: [email protected]
Telefon: +49 40 36132 22341
Timo ManssenSenior
München
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Telefon: +49 89 14331 10506
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EY | Assurance | Tax | Strategy and Transactions | Consulting
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