Swiss Real SnapShot!In der Verlängerung

Aktuelle Entwicklungen auf dem Schweizer Immobilienanlagemarkt

Herbst 2017

Inhalt04 Makroökonomisches

Umfeld

06 Büroflächenmarkt

08 Verkaufsflächenmarkt

10 Wohnflächenmarkt

12 Direkte Immobilienanlagen

14 Indirekte Immobilienanlagen

16 Neuland für Vorsorge­einrichtungen – Der Immobilien Share Deal

Swiss Real SnapShot! 1

2 Swiss Real SnapShot!

Sehr geehrte Damen und Herren

Der KPMG Swiss Real SnapShot! vermittelt Ihnen zweimal jährlich einen Überblick über die aktuellen Entwicklungen im Schweizer Immobilienanlagemarkt und seine beeinflussenden Faktoren.

Der Schweizer Immobilienmarkt ist ein heterogenes und stark segmentiertes Gebilde. Der KPMG Swiss Real SnapShot! beschränkt sich deshalb auf eine nationale Betrachtung, ohne detailliert auf regionale Besonderheiten einzugehen.

KPMG Real Estate verfügt über tiefgründige Expertise in den schweizerischen und internationalen Immobilienmärkten. Durch kompetente und umfassende Beratung generieren wir unserer Kundschaft Mehrwert in allen immobilienrelevanten Bereichen.

Lesen Sie auf Seite 18 des KPMG Real SnapShot!, was wir für Sie tun können und wie Sie von unseren Dienstleistungen profitieren.

Wir wünschen Ihnen eine spannende Lektüre.

Freundliche Grüsse

Vorwort

Ulrich PrienPartner, Head of Real Estate Switzerland

Beat SegerPartner, Real Estate M&A

Swiss Real SnapShot! 3

In der Verlängerung

Makroökonomisches Umfeld Im zweiten Halbjahr 2017 befindet sich die Weltkonjunktur auf Wachstumskurs. Durch die Impulse aus dem Ausland steigt auch die Nachfrage nach Schweizer Produkten und Dienstleistungen. Das Staatssekretariat für Wirtschaft (Seco) erwartet für das Jahr 2017 ein BIP­Wachstum von 0.9%.

Die Schweizer Exporte haben sich in den ersten drei Quarta­len 2017 positiv entwickelt. Der Exporthandel stieg im 3. Quartal 2017 gegenüber dem Vorjahresquartal um 2.5% (nominal). Im Vergleich zum 3. Quartal 2016 am stärksten gewachsen sind die Bereiche Textilien, Bekleidung, Schuhe mit +26.9% und Metalle mit +12.1%. Mit einem Anteil von 45% am Gesamthandel machen chemisch­pharmazeutische Produkte wie bereits in den Vorjahren den bedeutendsten Anteil am Schweizer Export aus. Im 3. Quartal verlor die Handelsbilanz gegenüber einem Überschuss von CHF 10.5 Mrd. im 1. Quartal zwar an Dynamik, dennoch ver­zeichnet die Handelsbilanz mit CHF 8.5 Mrd. einen markan­ten Überschuss. Die Konsensprognose stimmt zuversicht­lich, dass die Wirtschaftsaktivität in der Schweiz weiter anziehen wird und prognostiziert für 2018 ein BIP­Wachstum von 1.8%. Vor dem Hintergrund des Konjunkturwachstums entspannt sich bei gleichzeitig tieferem Bevölkerungswachs­tum die Lage auf dem Schweizer Arbeitsmarkt. Für 2017 wird eine Reduktion der Arbeitslosenquote auf 3.2% (VJ: 3.5%) erwartet. Die Expertengruppe Konjunkturprognose des Bun­des geht von einem Beschäftigungszuwachs von 0.3% im aktuellen Jahr und von 0.8% im Jahr 2018 aus. Entsprechend könnte die Arbeitslosenquote bis 2018 nochmals sinken.

Die Entwicklung des Konsumentenpreisindex wird mit 0.4% für das Gesamtjahr 2017 leicht positiv erwartet. Gemäss Bundesamt für Statistik (BFS) ist die positive Entwicklung wesentlich auf gestiegene Mieten und höhere Preise der Erdölprodukte zurückzuführen.

Makroökonomische Indikatoren1

-3%

-2%

-1%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

P

2018

P

BIP

-Wac

hstu

m, A

rbei

tslo

senq

uote

und

Kon

sum

ente

npre

isin

dex

BIP Wachstum ArbeitslosenquoteKonsumentenpreisindex

Konsensprognose

Quelle: BAKBasel, Credit Suisse, KOF, Seco, UBS und KPMG

1 P = Konsensprognose basierend auf BAKBasel, UBS, Credit Suisse, KOF und SECO

4 Swiss Real SnapShot!

Der Internationale Währungsfonds prognostiziert das Wirt­schaftswachstum der Industrieländer mit 2.2% für das Jahr 2017 und 2.0% für das Jahr 2018, leicht positiver als noch im Oktober des letzten Jahres. Die gute Wirtschaftslage im Euroraum führte ab der Jahresmitte zu einer partiellen Kurs­korrektur des Euros. Die EZB hat trotz ihrer geldpolitischen Ausrichtung ihr Inflationsziel von knapp unter 2% nicht erreicht. Die quantitative Lockerung der EU soll noch nicht gestoppt werden. Die EZB hat das Programm bis Septem­ber 2018 verlängert, jedoch soll das monatliche Kaufvolu­men ab Januar 2018 von EUR 60 Mia. auf EUR 30 Mia. reduziert werden. In den USA propagiert die Regierung Steuersenkungen für Unternehmen und will inländische Inf­rastrukturausgaben erhöhen, was zu neuen Impulsen im Wirtschaftssektor führen könnte. Aus diesen Gründen wird vom IWF für die USA eine solide Wachstumsrate des Brutto­inlandprodukts von von 2.2% für das Jahr 2017 und 2.3% für 2018 erwartet. Das Fed bestätigte in diesem Herbst, den graduellen Zinserhöhungszyklus fortführen zu wollen. Die Zinsen in der Eurozone und der Schweiz dürften mittelfristig diesem Pfad folgen.

Globales BIP Wachstum

0% 2%1% 3% 5%4% 6%

Globales Wachstum

Industrieländer

USA

UK

Eurozone

Japan

Schwellen- undEntwicklungsländer

2017 2018

Quelle: IWF und KPMG

Aufgrund des konjunkturellen Aufschwungs in den grossen europäischen Zuwanderungsländern ist in der Schweiz in kurzer bis mittlerer Frist weiter mit rückläufigen Migrations­zahlen zu rechnen. Seit dem letzten Höchststand im Jahr 2013 fällt der Wanderungssaldo 2016 zum dritten Mal in Folge tiefer als in der Vorperiode aus. Der Wanderungssaldo im laufenden Jahr 2017 (01.2017­09.2017) beträgt gemäss dem Staatssekretariat für Migration (SEM) 37,000 Netto­Ein­wanderer. Sollte die Zuwanderung im restlichen Jahr gleich bleiben, erreicht der Saldo per Ende 2017 rund 49,000 Per­sonen, was gegenüber dem Jahr 2016 einem Rückgang von 11,000 Personen entsprechen würde.

Wanderungssaldo

-20,000

-

20,000

40,000

60,000

80,000

100,000

120,000

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Q3

2017

Wan

deru

ngss

aldo

Deutschland Frankreich ItalienSpanien Portugal AsienÜbrige Länder Afrika Gesamttotal

Quelle: BFS, SEM und KPMG

Der Einkaufsmanagerindex (PMI) schloss Ende Oktober mit 62.0 Zählern auf dem höchsten Stand seit Februar 2011 und um 7.4 Punkte höher als Ende Januar 2017. Insbesondere durch die robuste Industriekonjunktur liegt der PMI damit deutlich über der Wachstumsgrenze von 50 Punkten. Diese Entwicklung zeigt sich auch im KOF Konjunkturbarometer, das mit 105.8 Punkten über dem langfristigen Mittelwert liegt. Der Ausblick für die Schweizer Wirtschaft ist somit viel­versprechend und in kurzer bis mittlerer Frist ist mit positi­ven Wachstumsraten zu rechnen.

Einkaufsmanagerindex (PMI), Konjunkturbarometer (KOF)

und EUR/CHF Wechselkurs

Wechselkurs EUR/CHFPMIWachstumsschwelle PMI

KOF BarometerKOF Barometer 10-Jahres Mittel

0

0.2

0.4

0.6

0.8

1

1.2

1.4

1.6

1.8

0

20

40

60

80

100

120

140

Jan.

200

0

Jan.

200

1

Jan.

200

2

Jan.

200

3

Jan.

200

4

Jan.

200

5

Jan.

200

6

Jan.

200

7

Jan.

200

8

Jan.

200

9

Jan.

201

0

Jan.

201

1

Jan.

201

2

Jan.

201

3

Jan.

201

4

Jan.

201

5

Jan.

201

6

Jan.

201

7

Wechselkurs E

UR

/CH

F

PM

I und

KO

F B

arom

eter

Quelle: Procure, Credit Suisse, SNB, KOF und KPMG

Swiss Real SnapShot! 5

wobei 1,005 neue Arbeitsplätze (2015: 1,082 Arbeitsplätze) entstanden. Die Konferenz kantonaler Volkswirtschaftsdirek­toren spricht, trotz politischer und wirtschaftlicher Unsicher­heiten, von einem soliden Jahr. Trotz teilweise abnehmender Leerstände in den Grossstädten ist bei relativ konstanter Nachfrage gesamtschweizerisch auch für das Jahr 2018 mit hohen Leerstandsquoten im Bürosegment zu rechnen.

Firmenansiedlungen Schweiz

0

200

400

600

800

1,000

1,200

0

50

100

150

200

250

300

350

2012 2013 2014 2015 2016

Anzahl A

rbeitsstellenAnz

ahl U

nter

nehm

enAnzahl Unternehmen Anzahl Arbeitsplätze

Quelle: Konferenz der kantonalen Volkswirtschaftsdirektoren und KPMG

Gemäss den Auswertungen des Swiss Real Estate Senti­ment Index (sresi®) haben die politischen Unsicherheiten in der Schweiz abgenommen. Die positiven Signale sind laut kantonaler Standortvermarkter hauptsächlich im Wirtschafts­raum Basel und im Grossraum Zürich spürbar. In der West­schweiz ist der Umschwung noch nicht erfolgt. Das insge­samt stabile Ergebnis der Schweizer Wirtschaft lässt sich auf die im internationalen Vergleich stabile politische Ent­wicklung, sowie die günstigen Infrastrukturbedingungen und das hohe Bildungsniveau zurückführen. Ein Beispiel für eine erfolgreiche Firmenansiedlung ist Google. Das Unter­nehmen beschäftigt bereits 2,000 Mitarbeiter in Zürich und will bis ins Jahr 2021 rund 3,000 weitere Arbeitsplätze ansiedeln. Google begründet sein Wachstum in Zürich mit im Vergleich zu anderen europäischen Standorten besseren Rahmenbedingungen. Zürich biete dem Unternehmen, Zentralität, eine ideale Infrastruktur und die Nähe zur ETH

BüroflächenmarktEs fliesst weiterhin viel Kapital in die Entwicklung von Büroflächen. Die Summe der in den letzten zwölf Monaten bewilligten Bürobauten hat das langjährige Mittel von CHF 2 Mrd. im ersten Halbjahr 2017 überschritten. Die Zah­len des Bundesamtes für Statistik zeigen im gleichen Zeit­raum einen Rückgang der Bürobeschäftigung um ­0.5%. Die Nachfrage entwickelte sich also nicht im gleichen Masse wie die zu erwartende Angebotsausweitung.

Die stagnierenden Beschäftigungszahlen im Bürobereich sind im Wesentlichen auf den Stellenabbau in den Branchen Information und Kommunikation (­1.4%) sowie Erbringung von sonstigen wirtschaftlichen Dienstleistungen (­1.9%) zurückzuführen. Die Anzahl Vollzeitäquivalente der Bürobe­schäftigung liegt, wie zu Beginn des Jahres 2017, bei rund 1.2 Mio.

Im Büroflächenmarkt sind die Leerstände nach wie vor eine Herausforderung. Die Leerstandsquote hat allerdings im Jahr 2017 lediglich in Basel (+9.4%) nochmals zugenommen und war in den Städten Zürich (­9.7%), Genf (­12.9%) und Bern (­7.1%) rückläufig. Mit einem totalen Büroflächenangebot von rund 460,000m² in den vier Städten sind die Leerstände in absoluten Zahlen aber nach wie vor hoch.

Der Unternehmensstandort Schweiz sah sich in den letzten Jahren aufgrund der Wechselkurssituation und politischer und regulatorischer Entwicklungen vor diversen Herausfor­derungen gestellt. Nach der Aufhebung des Franken­Mindest kurses im Jahr 2015 hat sich der Schweizer Franken gegenüber dem Euro zwar jüngst wieder abgeschwächt, gilt aber weiterhin als hoch bewertet. Dennoch haben sich in der Schweiz im Jahr 2016 über die Standortpromotion vom Bund 265 Unternehmen (2015: 264 Firmen) angesiedelt,

-4%

-2%

0%

2%

4%

6% 160

140

120

100

80

Q1

2000

Q3

2000

Q1

2001

Q3

2001

Q1

2002

Q3

2002

Q1

2003

Q3

2003

Q1

2004

Q3

2004

Q1

2005

Q3

2005

Q1

2006

Q3

2006

Q1

2007

Q3

2007

Q1

2008

Q3

2008

Q1

2009

Q3

2009

Q1

2010

Q3

2010

Q1

2011

Q3

2011

Q1

2012

Q3

2012

Q1

2013

Q3

2013

Q1

2014

Q3

2014

Q1

2015

Q1

2017

Q3

2015

Q1

2016

Q3

2016

Bes

chäf

tigun

gsw

achs

tum

im V

orja

hres

verg

leic

h

Erbringung von sonstigen DienstleistungenErbringung von freiberufl., wissen. u. techn. Dienstl.

Grundstücks- und Wohnungswesen Erbringung von Finanz- und Versicherungsdienstl.Information und Kommunikation

JahreswachstumIndexierte Beschäftigungsentwicklung

Öffentliche VerwaltungErbringung von sonstigen wirtschaftlichen Dienstl.

Indexierte B

eschäftigungsentwicklung

Entwicklung typische Bürobeschäftigung nach Branchennutzern

Quelle: BFS und KPMG

6 Swiss Real SnapShot!

verspricht dem Unternehmen die Vernetzung mit hochquali­fizierten Arbeitskräften. Daneben dürften auch steuerliche Aspekte wichtig sein. Einige US­Unternehmen zögern jedoch mit Ansiedlungen im Ausland, auch aufgrund neuer Steuerreformen und der national orientieren Wirtschafts­politik, welche deren strategische Ausgangslage neu definieren könnte.

Firmenansiedlung Schweiz; Aufschlüsselung nach Branchen

9%

6%

7%

19%

4%9%

23%

23%

Handel & Rohstoffe

FinanzservicesICT

Zentrale Funktionen

Maschinen-, Elektro-, Metallindustrie

Life Science

Cleantech/Greentech

Andere

Quelle: Konferenz der kantonalen Volkswirtschaftsdirektoren und KPMG

Der Büroflächenmarkt ist von einem voranschreitenden Strukturwandel betroffen. Nebst neuen Arbeitsplatz­modellen, wie Coworking­Spaces, werden im Zuge der wei­teren Digitalisierung der Wirtschaft neue Anforderungen an Arbeitsplätze und Arbeitsplatzmodelle entstehen. In der Auswertung des Swiss Real Estate Sentiment Index 2017 von KPMG erwarten 58% der Befragten einen Rückgang der Nachfrage nach Büroflächen aufgrund der technologi­schen Entwicklung. Dies legt auch nahe, dass der Druck auf Altbauflächen zugunsten qualitativ besserer und flexiblerer Neubauflächen weiter zunehmen dürfte. Der anhaltende Mietermarkt ermöglicht es vielen Mietern, bessere Konditio­nen für ihre Bestandsmieten auszuhandeln. Darauf reagie­ren zunehmend auch die Angebotsmieten. Im ersten Halb­jahr 2017 fielen diese im Vergleich zum ersten Halbjahr 2016 in Zürich um ­1.1%, während sie in den Städten Bern (­0.4%), Genf (­0.3%) und Basel (­0.2%) stagnierten.

Angebotsmieten für Büroflächen in den Zentren

Basel Bern Genf Zürich

H1

2000

H1

2001

H1

2002

H1

2003

H1

2004

H1

2005

H1

2006

H1

2007

H1

2008

H1

2009

H1

2010

H1

2011

H1

2012

H1

2013

H1

2014

H1

2015

H1

2016

H1

2017

Mie

tpre

isin

dex

90

100

110

120

130

140

150

160

170

180

Quelle: WP und KPMG

Die Nachfrage im Büroflächenmarkt wird weitgehend durch dieses dynamische Umfeld geprägt bleiben. Der Struktur­wandel wird dazu führen, dass sich die Denkweise über die Nutzung von Büroflächen verändern wird. Mögliche Zwischennutzungen und das Leerstandsmanagement gewinnen an Gewicht. Der Markt bleibt offen und expansiv und unterliegt damit einem hohen Konkurrenzdruck. Die Generierung von Mehrwert durch Flexibilität und Service­leistungen wird im Flächenmanagement zunehmend zu einem Erfolgsfaktor.

Swiss Real SnapShot! 7

Gesamtmarkt nach Sortiment B2C, im Online-und Versandhandel

0

1

2

3

4

5

6

7

2012 2013 2014 2015 2016

Wer

tmäs

sige

Ant

eile

in

Mrd

. CH

F

MedienMultimedia, HiFi, Elektrogeräte

Übrige Food

WohnenFashion, Schuhe

Quelle: GfK und KPMG

Die grossen Marktakteure des Detailhandels haben auch im schweizerischen Onlinehandel die Nase vorn. Den grössten Absatz 2016 hat erneut Migros mit einem Umsatzvolumen von CHF 1.6 Mia. Den bedeutendsten Anteil dieses Umsat­zes generierte die Tochtergesellschaft Digitec/Galaxus mit rund CHF 700 Mio. Der E­Commerce Umsatz der Coop Gruppe (inkl. Siroop) liegt bei rund CHF 1.4 Mrd. Beide Marktakteure konnten im Berichtsjahr 2016 ein Wachstum (Coop: +5.2%, Migros: +1.2%) ausweisen, das weiteres Potenzial hat.

Im Gegensatz zu den sinkenden Umsätzen im sonstigen stationären Handel, erfreuen sich Tankstellen­ und Conveni­ence Shops zunehmend über grössere Beliebtheit. Diese Verkaufsstellen zeichnen sich durch ihre Zentralität und gute Erreichbarkeit aus. Der Trend zu einem dichteren, schneller erreichbaren Verkaufsnetz mit kleineren Ladenfor­maten setzt sich fort. Die GfK Schweiz schätzt das Umsatz­volumen im kleinflächigen Detailhandel im Jahr 2016 auf CHF 5.25 Mrd. (+1% zum Vorjahr) bei einer landesweiten Anzahl von 1,794 Tankstellen­ und Convenience Shops.

Der Food/Near­Food Sektor konnte im Jahr 2016 ein leichtes Wachstum von 0.3% erreichen, wobei der Non­Food Bereich erneut mit einer Abnahme des Umsatzes um ­2.7% kon­frontiert wurde.

VerkaufsflächenmarktDer Wandel im Schweizer Detailhandel schreitet ebenfalls voran. Die Detailhandelsumsätze sind alleine im August 2017 saisonbereinigt und um ­0.3% real gegenüber dem Vormonat gesunken. Besser sieht es derzeit auf Seite der Konsumenten aus. Die Konsumentenstimmung ist seit dem 2. Quartal 2017 um 5 Indexpunkte auf ­3 Punkte gestiegen. Der Index liegt damit über dem langjährigen Durchschnitt von ­9 Punkten. Die erwartete Erholung der Schweizer Wirtschaft und die verbesserte Lage auf dem Arbeitsmarkt wirken sich positiv auf die Konsumentenstimmung aus.

Detailhandelsumsätze und Konsumentenstimmungsindex

85

90

95

100

105

110

115

-30

-20

-10

0

10

20

30

Inde

xier

te D

etai

lhan

dels

umsä

tze K

onsumentenstim

mungsindex

KonsumentenstimmungsindexNominal saisonbereinigte Detailhandelsumsätze

Real saisonbereinigte Detailhandelsumsätze

Jan.

201

0

Jan.

201

1

Jan.

201

2

Jan.

201

3

Jan.

201

4

Jan.

201

5

Jan.

201

6

Jan.

201

7

Quelle: BFS, Seco und KPMG

Während 2016 die Umsätze im Detailhandel gemäss GfK um ­1.5% erneut gesunken sind, legte der Online­ und Ver­sandhandel auch in der vergangenen Periode (2016/2017) mit einem Plus von 8.3% nochmals deutlich zu. Lediglich im Jahr 2012/2013 war die Wachstumsrate, auf tieferem Aus­gangsniveau, höher (9.7%). Damit erreicht der Online­ und Versandhandel mit einem Volumen von CHF 8.1 Mrd.2 einen Marktanteil von 6.9% am gesamten Schweizer Detailhan­del. Nach wie vor wächst der Onlinehandel primär im Non­Food­Bereich. Während der Online­Versandhandel im Non­Food Sektor im Jahr 2016 15.3% vom Gesamtumsatz ausmacht, liegt dieser Wert im Food­Bereich bei lediglich 1.9%.

2 Inkl. CHF 1.3 Mrd. Einkäufe der Schweizer im ausländischen Onlinehandel

8 Swiss Real SnapShot!

Entwicklung Detailhandelsumsätze

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

110

2000 2005 2010 2014 2015 2016

Det

ailh

ande

lsum

satz

in M

rd. C

HF

Non-Food Food/Near-Food Total Detailhandelsumsatz

Quelle: BFS, GfK und KPMG

Das herausfordernde Umfeld im Detailhandel überträgt sich auch auf den Verkaufsflächenmarkt. Aufgrund der strategi­schen Neuorientierung ziehen sich bisherige Ankermieter aus einigen Marktregionen zurück. Dies wiederum führt zu geringerer Laufkundschaft und tieferem Umsatz für die benachbarten Verkaufsflächen. Für die Liegenschaftseigentü­mer hat dies neben geringeren Mieteinnahmen eine höhere Fluktuation der Mieter und zunehmende Herausforderungen bei der Flächenbewirtschaftung zur Folge.

Die Leerstandsquote bei den Verkaufsflächen hat im Jahr 2017 gemäss den städtischen Statistikämtern in allen vier Grosszentren zugenommen. Den deutlichsten Anstieg hatte die Stadt Zürich mit einer Zunahme von rund 7,000 m² auf 10,000 m² zu verzeichnen. Laut der Stadt Zürich ist der mar­kante Anstieg nicht auf eine grosse, sondern auf diverse kleine bis mittlere Flächen über grosse Teile des Stadtge­biets zurückzuführen. Aber auch in den Städten Basel (+13%), Bern (+4%) und Genf (+13%) haben die Leer­stände deutlich zugenommen. Der Mietermarkt bei den Ver­kaufsflächen drückt auf die Angebots­ und Bestandsmieten bei Neuabschlüssen oder Vertragsverlängerungen. Aufgrund sinkender Margen werden Mietvertragsverhandlungen zunehmend auch während laufenden Mietverhältnissen angestossen. Die Angebotsmieten für Verkaufsflächen in den Grosszentren verzeichnen im ersten Halbjahr 2017 im Vergleich zum vorangegangen Halbjahr wiederum einen Rückgang (Basel: ­4.5%, Bern: ­2.4%). In Zürich und Genf werden die ausgeschriebenen Verkaufsflächen mit +0.1%, beziehungsweise +1.0% nahezu unverändert angeboten.

Angebotsmieten für Verkaufsflächen in den Zentren

Mie

tpre

isin

dex

Basel Bern Genf Zürich

60

80

100

120

140

160

180

200

220

H1

2000

H1

2001

H1

2002

H1

2003

H1

2004

H1

2005

H1

2006

H1

2007

H1

2008

H1

2009

H1

2010

H1

2011

H1

2012

H1

2013

H1

2014

H1

2015

H1

2016

H1

2017

Quelle: WP und KPMG

Seit dem Frankenschock scheint sich die Konsumentenstim­mung infolge der verbesserten Arbeitsmarktlage zu erholen. Es wird sich zeigen, ob der Detailhandelsumsatz vom erwar­teten konjunkturellen Aufschwung profitieren wird. Der Kon­kurrenzdruck im Detailhandelsgeschäft bleibt jedenfalls hoch und ist geprägt vom Margendruck, dem viele Anbieter im stationären Handel unterworfen sind. Die zunehmende Angebotstransparenz führt dazu, dass die Kommerzialisie­rung der Ware auf der Verkaufsfläche weniger Deckungsbei­trag an die Flächenkosten leistet. Die Anbieter verfolgen deshalb vermehrt hybride Vermarktungsstrategien. Dies führt zu einer Flexibilisierung der Flächennachfrage und ins­gesamt zu einer Reduktion des Flächen bedarfs. Die Liegen­schaftseigentümer müssen sich mit diesen tiefgreifenden strukturellen Veränderungen auseinandersetzen und ihr Flä­chenangebot dynamisieren.

Swiss Real SnapShot! 9

WohnflächenmarktIm aktuellen Tiefzinsumfeld liegt der Fokus der Immobili­eninvestitionen weitgehend auf dem Wohnsegment. Die anhaltende Neubauentwicklung übersteigt allerdings inzwi­schen die Nachfrage in verschiedenen Regionen, was stei­gende Leerstände zur Folge hat. Gesamtschweizerisch steigt die Leerwohnungsziffer per 1. Juni 2017 das sechste Mal in Folge auf 1.47%. Damit stehen rund 65,000 Wohnun­gen leer, was gegenüber dem Vorjahr einem Anstieg von 15% (8,400 Wohnungen) entspricht. Die höchste Zunahme ist bei den Mietwohnungen zu beobachten. Über die letzten vier Jahre betrug das durchschnittliche Wachstum der leer­stehenden Mietwohnungen 14.3%. Die durchschnittliche Zunahme des Leerstands bei Eigentumswohnungen lag bei 6.5%. Der Leerstand steigt somit in erster Linie im Miet­wohnungsbereich.

Leerwohnungsziffer am 1. Juni

0.00

0.25

0.50

0.75

1.00

1.25

1.50

1.75

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

2014 2015 2016 2017

Leerwohnungsziffer

Leer

steh

ende

Woh

nung

en

zu vermieten zu verkaufen Leerwohnungsziffer

Quelle: BFS und KPMG

Nachdem im Jahr 2016 mit 29,000 baubewilligten Miet­wohnungen ein Höchststand erreicht wurde, sind die Bau­bewilligungen über zwölf Monate im 3. Quartal 2017 auf 26,600 Wohnungen zurückgegangen. Allerdings war im sel­ben Zeitraum die Zahl der eingereichten Baugesuche für Mietwohnungen mit 31,400 über dem Vorjahresniveau. Ein Rückgang des Angebots und damit der Leerstandsraten, ist daher kurzfristig nicht zu erwarten. Hinzu kommt, dass die Nettozuwanderung seit 2014 beständig sinkt (vgl. Wande­rugssaldo S. 5). Die Zuwanderung war in den letzten Jahren eine wichtige Stütze der Wohnungsnachfrage. Rund die Hälfte des gesamten Haushaltswachstums 2016 machten ausländische Haushalte aus. Von Januar bis September 2017 beträgt der Wanderungssaldo 37,000 Zuwanderer. In der gleichen Periode des Vorjahres publiziert das SEM noch einen Wanderungssaldo von 44,000 Personen. Die Abnahme im Jahresvergleich beträgt also 17%.

Die Mietpreisentwicklung in der Schweiz ist seit Beginn des Jahres 2017 negativ. Der Mietpreisindex von homegate.ch verlor auf schweizerischer Ebene (10.2016/10.2017) ­0.3%. In Zürich verläuft der Index mit +0.2% weiterhin seitwärts (08.2016/08.2017). In den Kantonen Genf und Waadt hinge­gen sind die qualitätsbereinigten Angebotsmieten nach einer sinkenden Phase von November 2015 bis April 2017 seit Mai 2017 wieder steigend. Im Oktober kletterte der Index um 2.0% (10.2016/10.2017). Daneben konnten die Angebots­mieten lediglich in Luzern mit +0.1% (10.2016/10.2017) einen leichten Anstieg verzeichnen. Am deutlichsten gesunken sind die Mieten im Kanton Tessin mit einer Differenz von ­2.0% im Vergleich zum Vorjahr (10.2016/10.2017). Die nach­lassende Zuwanderung bei beständiger Wohnungsproduk­tion hat auf gesamtschweizerischer Ebene zu einer Entspan­nung auf dem Mietmarkt geführt.

Jan.

201

0

Mai

201

0

Sep

. 201

0

Jan.

200

9

Mai

200

9

Sep

. 200

9

Jan.

201

1

Mai

201

1

Sep

. 201

1

Jan.

201

2

Mai

201

2

Sep

. 201

2

Jan.

201

3

Mai

201

3

Sep

. 201

3

Jan.

201

4

Mai

201

4

Sep

. 201

4

Jan.

201

5

Mai

201

5

Sep

. 201

5

Jan.

201

6

Mai

201

6

Jan.

201

7

Mai

. 201

7

Sep

. 201

7

Sep

. 201

6

Inde

xier

te M

ietp

reis

entw

ickl

ung

Veränderung gegenüber dem Vorjahr Schweiz

Mietpreisindex Schweiz

Mietpreisindex Kanton Zürich

Mietpreisindex Kantone Genf und Waadt

-1.0%

-0.5%

0.0%

0.5%

1.0%

1.5%

2.0%

2.5%

3.0%

3.5%

90

95

100

105

110

115

120

125

130

Veränderung gegenüberdem

Vorjahr S

chweiz

Qualitätsbereinigte Angebotsmieten

Quelle: homegate.ch und KPMG

10 Swiss Real SnapShot!

Im Juni 2017 wurde der hypothekarische Referenzzinssatz auf 1.5% gesenkt. Eine Reduktion des Referenzzinssatzes um ¼ Prozentpunkte berechtigt die Mieter zu einem Miet­zinsreduktionsanspruch von 2.91%. Gemäss Bundesamt für Wohnungswesen verlangen aber nur rund 20% bis 25% der Haushalte eine Mietzinsreduktion. Finanzmarktanalysten gehen vorerst von kurz­ bis mittelfristig weiter tiefen, wenn auch leicht steigenden Hypothekarzinsen aus. Gemäss den Daten der SNB erreichte der Mittelwert für festverzinsliche Hypotheken mit Laufzeiten über 7 bis 10 Jahre im Juli 2017 mit 1.38% den derzeitigen Jahreshöchststand.

Referenzzinsentwicklung

-1.50

-1.00

-0.50

0.00

0.50

1.00

2.00

1.50

02.0

3.20

1602

.04.

2016

02.0

5.20

1602

.06.

2016

02.0

7.20

1602

.08.

2016

02.0

9.20

1602

.10.

2016

02.1

1.20

1602

.12.

2016

02.0

1.20

1702

.02.

2017

02.0

3.20

1702

.04.

2017

02.0

5.20

1702

.06.

2017

02.0

7.20

1702

.08.

2017

02.0

9.20

1702

.10.

2017

Zielband SNB (rechte Achse)Hypotheken Fix 10 J. (linke Achse)

Hypothekarischer Referenzzinssatz (linke Achse)

Rendite 10 J. Bundesobligation (rechte Achse)

3-Monats-Libor (rechte Achse)

1.2%

1.3%

1.4%

1.5%

1.6%

1.7%

1.8%

Quelle: SNB und KPMG

Swiss Real SnapShot! 11

Mitte des Jahres 2017 wurde bekannt, dass der Libor (Lon­don Interbank Offered Rate) im Jahr 2021 auslaufen wird. Der Libor dient nicht nur der SNB zur Festlegung des Ziel­bandes des gelpolitischen Referenzzinssatzes, sondern setzt auch Zinsen für Finanzprodukte, wie zum Beispiel Hypotheken, fest. Die SNB propagiert den, auf tatsächlichen Markttransaktionen und Preisen basierten, SARON (Swiss Average Rate Overnight) als möglichen Nachfolger des Libors für Benchmarks von besicherten Krediten. Beim SARON sind Gegenpartei­ und Liquiditätsrisiken vernachläs­sigbar. Hinzu kommt, dass der SARON auf Daten des besi­cherten Geldmarktes beruht und gemäss der SNB in turbul­enten Zeiten weniger volatil sei. Es steht zurzeit noch nicht fest, wie sich eine potenzielle Umstellung auf den SARON auf die Berechnung des Referenzzinssatzes für Mietverhält­nisse auswirken wird. Die tiefere Volatilität des SARON dürfte sich aber, vorausgesetzt die Praxis zur Bestimmung des Referenzzinssatzes anhand von Zinsbändern wird beibe­halten, auf den Referenzzinssatz übertragen.

Einflussfaktoren wie die Entwicklung des Referenzzinssatzes oder kostengünstige Neubauprodukte dürften dazu führen, dass die Bestandsmieten stagnieren oder gar sinken. Auf der Seite der Angebotsmieten wird sich der Abwärtstrend der Mietpreise aufgrund der noch anhaltenden Angebotsaus­weitung und des Zuwanderungssaldos fortsetzen. Damit sind die Prognosen sowohl für die Bestands­ als auch für die Angebotsmieten tendenziell negativ. Es kann angenommen werden, dass sich aufgrund der Marktdynamik die Differenz zwischen den beiden Indizes reduzieren wird.

Vergleich SARON und Libor

Quelle: SNB und KPMG

-0.04%

-0.02%

0.00%

0.02%

0.04%

0.06%

0.08%

-0.82%

-0.80%

-0.78%

-0.76%

-0.74%

-0.72%

-0.70%

-0.68%

02.0

3.20

16

02.0

4.20

16

02.0

5.20

16

02.0

6.20

16

02.0

7.20

16

02.0

8.20

16

02.1

0.20

16

02.0

9.20

16

02.1

1.20

16

02.1

2.20

16

02.0

1.20

17

02.0

2.20

17

02.0

4.20

17

02.0

6.20

17

02.0

8.20

17

02.0

3.20

17

02.0

5.20

17

02.0

7.20

17

02.0

9.20

17

02.1

0.20

17

Abw

eichung

Abweichung SARON (linke Achse) 3-Monats-Libor (linke Achse)

Indexierte Entwicklung Bestandsmieten und Angebotsmieten

100

110

120

130

140

150

160

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Inde

xier

te E

ntw

ickl

ung

Bestandsmieten Angebotsmieten

Quelle: WP, BFS und KPMG

Die partielle Sättigung des Wohnimmobilienmarktes nimmt zu. Entwickler und Investoren sind zur Vorsicht gehalten. Bis anhin beschränken sich Absorptionsrisiken noch auf peri­phere Gebiete. Eine anhaltend hohe Bautätigkeit und Verän­derungen in der Migration können dazu führen, dass auch die Mietpreise in den Agglomerationen der Grosszentren unter Druck kommen.

12 Swiss Real SnapShot!

Direkte ImmobilienanlagenDie Entwicklung im Schweizer Immobilienmarkt wurde in den letzten Jahren massgeblich durch das Tiefzinsumfeld geprägt. Die tiefen Renditen auf dem Kapitalmarkt haben dazu geführt, dass viele Anleger in Immobilien eine Alternative zu festver­zinslichen Anlagen gesucht haben. Andere alternative Anlage­möglichkeiten, wie Private Equity, Hedge Funds, oder auch Rohstoffe, haben ein ungünstigeres Risiko­/Renditeprofil und andere Allokationsprofile für langfristige Investoren, wie bei­spielsweise Vorsorgeeinrichtungen.

Zu den grössten Immobilieninvestoren zählen, neben den kotierten Valoren, auch Vorsorgeeinrichtungen. Schweizer Pensionskassen halten über 23% (Direkt: 10%; Indirekt: 13%) des Investitionsvermögens in Immobilienanlagen. Die Pensionskassen beschränken sich mehrheitlich auf den inländischen Markt. Direkte ausländische Immobilienanlagen sind bei Pensionskassen mit 0.3% des gesamten Anlagever­mögens relativ selten. Die Auswertung der Buchwerte von Pensionskassen im Rahmen des KPMG Pensionskassen Real Estate Benchmark 2017 zeigt eine durchschnittliche Bruttorendite des untersuchten Immobilienpools über alle Liegenschaften von 5.4%.

Gewichtete Ø-Nettorenditen von Vorsorgeeinrichtungen

nach Segment und Lage

3.6%

4.1%

4.6%

5.1%

5.6%

Gro

ssst

adt

Mitt

elze

ntru

m

Klei

nzen

trum

Gro

ssst

adt

Mitt

elze

ntru

m

Klei

nzen

trum

Wohnen Gemischt/Kommerziell

Nettorenditen Nettorenditen Segment

Nettorenditen beide Segmente

Quelle: KPMG

Die hohe Nachfrage nach Immobilienanlagen widerspiegelt sich in den nochmals gesunkenen Brutto­ und Nettorenditen bei Wohn­ und Gemischt­/Kommerziellen Nutzungen. Die Nettorenditen des untersuchten Immobilienpools lagen im Jahr 2013 für das Segment Wohnen noch bei 4.7% und san­ken im Jahr 2016 auf 4.3%. Bei den Gemischt/Kommerziel­len Liegenschaften haben sich die Erträge zwischen 2013 und 2016 von 4.9% auf 4.5% reduziert.

Entwicklung der Ø- Renditen von Vorsorgeeinrichtungen nach

Segment

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

Woh

nen

Gem

isch

t/K

omm

erzi

ell

Ges

amt

Woh

nen

Gem

isch

t/K

omm

erzi

ell

Ges

amt

Bruttorendite Nettorendite

2013 2014 2015 2016

Quelle: KPMG

Der hohe Bedarf nach Immobilien als Investitionsklasse zeigt sich in steigenden Transaktionspreisen und dadurch in sinkende Anfangsrenditen in bestimmten Segmenten. Der Median der Nettoanfangsrenditen sank zwischen 2016 und 2017 bei den Wohnimmobilien von 4.0% auf 3.1% und bei Gemischt/Kommerziellen Liegenschaften von 4.5% auf 3.4%. Bei den Büroflächen fiel die Abnahme geringer aus, wobei sich die Nettoanfangsrenditen im selben Zeitraum von 4.6% auf 4.5% reduziert haben.

Anfangsrenditen nach Nutzung

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

Bru

ttor

endi

ten

Net

tore

ndite

n

Bru

ttor

endi

ten

Net

tore

ndite

n

Bru

ttor

endi

ten

Net

tore

ndite

n

Wohnen Büro Gemischt/Kommerzielle Nutzung

Median

30%-Perzentil

70%-Perzentil

Quelle: REIDA, SIV und KPMG

Direkte Immobilienanlagen bleiben aufgrund der aktuellen makroökonomischen Verhältnisse attraktiv. In Anbetracht der tiefen Renditen auf festverzinslichen Anleihen generieren Immobilienanlagen, trotz der gesunkenen Nettorenditen, nach wie vor eine attraktive Renditedifferenz zu den Obligationen. Die Zunahme der Leerstände (Leerwohnungsziffer von 2016 bis 2017: +15%) bei sinkenden Bruttorenditen deuten jedoch auf eine Zunahme des Risikos in dieser Anlageklasse hin.

Swiss Real SnapShot! 13

Ausgewählte Schweizer Immobilientransaktionen 20173

3 Die Übersicht beschränkt sich auf die Datenquelle von Real Capital Analytics (RCA). Die Daten von RCA liefern von Real Capital Analytics liefern einen guten Indikator für die wichtigsten Transaktionen auf dem Anlageimmobilienmarkt; erheben aber keinen Anspruch auf Vollständigkeit.

12 10

813

211

9

1614

3

18

6

19

515

717

20

41

Genf

BaselZürich

1 Les Roches CampusTyp: BüroPreis: CHF 149 Mio.Käufer: k.A.Verkäufer: Colony Capital

2 KIM ApartmentsTyp: VerkaufPreis: CHF 120 Mio.Käufer: MobiFondsVerkäufer: Implenia AG

3 Glion CampusTyp: BüroPreis: CHF 101 Mio.Käufer: k.A.Verkäufer: Colony Capital

4 MistralTyp: BüroPreis: CHF 86 Mio.Käufer: CSAM ImmoVerkäufer: Suva

5 CubeTyp: BüroPreis: CHF 78 Mio.Käufer: J. Safra Sara.Verkäufer: BNP Paribas

6 Kanton Bern Apt.Typ: WohnenPreis: CHF 61 Mio.Käufer: Swiss EstatesVerkäufer: SPS

7 WalzwerkTyp: IndustriePreis: CHF 54 Mio.Käufer: SFPVerkäufer: Sefer Found.

8 ApolloTyp: BüroPreis: CHF 50 Mio.Käufer: k.A.Verkäufer: Mobimo AG

9 Park Hotel WeggisTyp: HotelPreis: CHF 45 Mio.Käufer: Dogus HoldingVerkäufer: Martin Denz

10 GrütparkTyp: VerkaufPreis: CHF 41 Mio.Käufer: SF Ret. Fund.Verkäufer: CSA RE Switz.

11 Beri-MärtTyp: VerkaufPreis: CHF 33 Mio.Käufer: SF Ret. Fund.Verkäufer: k.A.

12 Max-Högger-Str. 6Typ: BüroPreis: CHF 29 Mio.Käufer: Helvetica Pro.Verkäufer: k.A.

13 Lerzenstrasse 20Typ: IndustriePreis: CHF 29 Mio.Käufer: ProcimmoVerkäufer: k.A.

14 Salmenpark IITyp: WohnenPreis: CHF 28 Mio.Käufer: k.A.Verkäufer: PSP

15 Av. de ChatelaineTyp: WohnenPreis: CHF 25 Mio.Käufer: Parloca GenfVerkäufer: k.A.

16 Frauenfelderstr. 20Typ: WohnenPreis: CHF 23 Mio.Käufer: NovavestVerkäufer: Girsb. & Rüt.

17 Johanitterstr. 5Typ: WohnenPreis: CHF 23 Mio.Käufer: NovavestVerkäufer: k.A.

18 Rue du Lac 8Typ: VerkaufPreis: CHF 19 Mio.Käufer: LoredaVerkäufer: Leasinvest

19 Rue de Berne 29-39Typ: IndustriePreis: CHF 18 Mio.Käufer: SolufondsVerkäufer: Jacques Gebr.

20 Rosentalstr. 71Typ: VerkaufPreis: CHF 18 Mio.Käufer: Raiffeisen Verkäufer: k.A.

Quelle: RCA und KPMG

11%

16%

13%

5%

12%

43%

Büro

WohnenIndustrie

Verkauf

Spezial

Hotel

Immobilien-Transaktionen 2017

nach Nutzung

14 Swiss Real SnapShot!

Indirekte ImmobilienanlagenDie Kurse der kotierten Immobiliengefässe haben Mitte 2017 ihre Höchststände erreicht. Ende des dritten Quartals redu­ziert sich die Gesamtrendite (Total Return) der Immobilien­fonds wie auch der Immobilienaktien um rund 5 Indexpunkte (Basis Index: 2016) gegenüber den Höchstwerten von Juli und August 2017. Möglicher Grund für die negative Kursbewegung ist, neben den Erwartungen zur künftigen Zinsentwicklung, auch eine revidierte Risikoeinschätzung der Marktteilnehmer aufgrund der Entwicklungen im direkten Immobilienanlage­markt. Für Investoren bleiben die indirekten Immobilienanla­gen aufgrund des anhaltenden Tiefzinsumfelds aber auch nach der Korrektur in der zweiten Jahreshälfte attraktiv.

Auch nach der Kurskorrektur ab August 2017 werden die Immobilienfonds mit einem durchschnittlichen Agio von 26% per Ende Oktober nach wie vor hoch gehandelt. Mit den höchsten Agios von jeweils 49% werden La Foncière und Streetbox Real Estate gehandelt. Anfangs August 2017 lag der Durchschnitt der Agios der Immobilienfonds allerdings noch bei 37%. Ob die sinkenden Agios auf eine Markt­korrektur zurückzuführen sind oder ob dadurch eine Trend­wende eingeleitet wurde, wird die nahe Zukunft zeigen.

Die Prämien auf dem Nettoinventarwert der grossen Schweizer Immobiliengesellschaften variieren stark. Wäh­rend PSP per 1. November 2017 mit einen Zuschlag von 3% gehandelt wird, liegt dieser für Intershop per selbem Datum bei 64%. Auf der anderen Seite wird Plazza mit einem Abschlag von ­11% gehandelt.

Das laufende Jahr zeigt, dass die Nachfrage nach indirekten Immobilienanlagen nach wie vor hoch ist. Der grosse Inves­torenzuspruch widerspiegelt sich in Form von hohen Kapitalaufnahmen der Immobilienanlagegefässe. Bis Ende Oktober des Jahres 2017 haben sie einen kumulierten Kapi­

talzufluss von CHF 3.3 Mrd. erzielt, was einer Zunahme von 31% gegenüber demselben Zeitraum des Vorjahres (CHF 2.5 Mrd.) entspricht. Relativ hohe Emissionen mit einem Volumen von insgesamt CHF 1.8 Mrd. waren von Immobilienfonds zu verzeichnen. Die Immobiliengesellschaf­ten waren mit Emissionen von rund CHF 1.5 Mrd. ebenfalls sehr aktiv.

Kapitalzufluss in indirekte Immobilienanlagen Schweiz

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

4,000

-

100

200

300

400

500

600

700

800

Kum

ulierte Kapitalzuflüsse in C

HF M

io.

In C

HF

Mio

.

Janu

ar

Febr

uar

Mär

z

Apr

il

Mai

Juni

Juli

Aug

ust

Sep

tem

ber

Okt

ober

Nov

embe

r

Dez

embe

r

Immobiliengesellschaft IPOImmobiliengesellschaft FKImmobiliengesellschaft EmissionImmobilienfonds Emission Kumulierte Kapitalzuflüsse 2016

Kumulierte Kapitalzuflüsse 2017

Quelle: Bank J. Safra Sarasin und KPMG

Der hohe Zuspruch an Kapital zeigt, dass Investoren in indi­rekten Immobilienanlagen weiterhin eine valable Option zum Obligationenmarkt sehen. Die Schweizer Immobilien­fonds weisen per Ende Oktober eine Performance von rund 3% aus. Die 10­jährigen Bundesobligationen schwanken nach wie vor zwischen ­0.2% und 0%. Die ersten Anzeichen von möglichen Leitzinserhöhungen im Ausland hatten aber bereits einen Einfluss auf die Performance von Immobilien­aktien und Immobilienfonds. Die zukünftige Attraktivität indi­rekter Immobilienanlagen ist daher insbesondere auch mit Blick auf die Zinsentwicklung zu beobachten.

Entwicklung kotierte Immobilienanlagen

Quelle: SWX, SNB und KPMG

-0.7%

-0.2%

0.3%

0.8%

1.3%

80

90

100

110

120

130

140

Jan.

201

6

Feb.

201

6

Mär

. 201

6

Apr

. 201

6

Mai

201

6

Jun.

201

6

Jul.

2016

Aug

. 201

6

Jan.

201

7

Feb.

201

7

Mär

. 201

7

Apr

. 201

7

Mai

201

7

Jun.

201

7

Jul.

2017

Aug

. 201

7

Sep

. 201

6

Sep

. 201

7

Okt

. 201

6

Dez

. 201

6

Nov

. 201

6

Entw

icklung 10-jährige Bundesobligation

Inde

xier

te E

ntw

ickl

ung

Rendite 10-jährige Bundesobligation

Indexierte Entwicklung Gesamtrendite Immobilienfonds

Indexierte Entwicklung Gesamtrendite Immobilienaktien

Indexierte Entwicklung SMI

Swiss Real SnapShot! 15

Transaktionsbezogene SteuerthemenWerden Aktien an einer Immobiliengesellschaft veräussert, werden aufgrund wirtschaftlicher Handänderung je nach Kanton unterschiedliche Steuerfolgen ausgelöst. Ein Ver­gleich der Kantone GE, GR, LU, VD und ZH zeigt die äusserst heterogenen Praxen:

Transaktionsbezogene Steuerthemen

Nötiger Anteil

Grundstück- gewinnsteuer?

Step up Anlage- kosten

Hand -änderungs-steuer?

Verkäufer: Nat. Pers.

Verkäufer: Jur. Pers.

Kt. GE <50% ja nein *) nein nein ****)

Kt. GR >50% ja nein nein ja

Kt. LU >50% ja ja nein **) ja

Kt. VD ab 2 Akt. ja ja GGSt ***) nein

Kt. ZH >50% ja ja GGSt keine

*) Vorbehalt: Sperrfrist **) Anrechnung GGSt an Gewinnsteuer überprüfen ***) Nur bei zukünftigem Verkauf im Share Deal ****) Sofern keine Kaufvertragsbeurkundung

Quelle: KPMG

Die Käuferin sollte sich dieser unterschiedlichen Steuer­folgen bewusst sein, um den Investment Case genau kalkulieren zu können und für die Verhandlungen mit dem Verkäufer bestmöglich gewappnet zu sein.

Ausländische VerkäuferHat der Verkäufer (Wohn­)Sitz im Ausland, z.B. eine Holding­gesellschaft in Luxemburg, öffnet sich das Spektrum von zu analysierenden Steuerthemen weiter. Während bei der Due Diligence die Prüfung der Geschäftssubstanz des ausländi­schen Verkäufers im Mittelpunkt steht, sind für die Trans­aktion (Share Deal) Grundstückgewinn­ und Verrechnungs­steuer Aspekte zu untersuchen.

GrundstückgewinnsteuerBei ausreichender Geschäftssubstanz des ausländischen Verkäufers kann je nach Land in der Schweiz ein Steuervor­teil resultieren. So sehen gewisse Doppelbesteuerungsab­kommen (z.B. mit Österreich, Deutschland, Luxemburg) vor, dass Gewinne aus dem Verkauf von Aktien (an einer Schwei­zer Immobiliengesellschaft) nur im Ansässigkeitsstaat des Verkäufers besteuert werden dürfen. Die aufgrund wirt­schaftlicher Handänderung in der Schweiz ausgelöste Grund­stückgewinnsteuer kann damit nicht erhoben werden. Je nach Kanton wird in solchen Fällen aber trotzdem die Erhö­hung der steuerlichen Anlagekosten (sog. Step­up) gewährt, sodass – trotz Nichterhebung der Grundstückgewinnsteuer bei der Transaktion – der entsprechende Wertzuwachsge­

Neuland für Vorsorge­einrichtungen – Der Immobilien Share DealImmobilieninvestitionen werden, selbst von Privatanlegern, oft über Immobiliengesellschaften strukturiert. Die Veräusse­rung von Aktien an einer Immobiliengesellschaft ist für die Verkäufer mit zahlreichen (auch steuerlichen) Vorteilen ver­bunden.

So erstaunt es nicht, dass sich Vorsorgeeinrichtungen in einem Verkäufermarkt bei attraktiven Renditeimmobilien mit der Fragestellung konfrontiert sehen, ob sie eine Immobilie indirekt im Share Deal (d.h. Kauf der Aktien an einer Immo­biliengesellschaft) erwerben wollen bzw. können. Sind meh­rere Kaufinteressenten im Spiel, kann die Bereitschaft, einen Share Deal abzuwickeln, ein entscheidender Vorteil für die kaufende Partei sein.

Steueraspekte Share DealSteuerlich ist der Kauf eines Grundstücks (Verkauf einer Liegenschaft) im Asset Deal schnell analysiert. Neben der Bestimmung der steuerlichen Anlagekosten und Mehrwert­steueraspekten zeigen sich in der Regel keine Besonderhei­ten. Beim Share Deal sind die Steuerthemen komplexer. Einerseits werden mit einer Gesellschaft die steuerliche His­torie und damit auch allfällige Steuerrisiken übernommen und andererseits können die Transaktion an sich und die spä­tere Überführung der Immobilie in den Direktbesitz uner­wartete Steuerkonsequenzen auslösen.

Due DiligenceSteuerliche Risiken sind im Rahmen einer Due Diligence (sorgfältige Prüfung) im Vorfeld zum Kauf der Gesellschaft zu analysieren. Aufgedeckte Risiken sind kaufpreisrelevant, sowie im Rahmen der Gewährleistungen und Garantien im Kaufvertrag sinnvoll abzudecken.

16 Swiss Real SnapShot!

winn nie mehr zur Besteuerung kommt. Entsprechend hat der Käufer auf diesem Teil auch keine latenten Steuern mehr zu berücksichtigen, was sich im Investment Case entspre­chend positiv niederschlägt.

VerrechnungssteuerAusländische Verkäufer bedeuten für den Käufer aber auch potenzielle Verrechnungssteuerrisiken. Einerseits ist das bekannte Thema der Altreserven zu nennen. Bestehen im Zeitpunkt des Verkaufs der Immobiliengesellschaft sog. «nicht betriebsnotwendige ausschüttbare Reserven» unter­liegen diese unter dem neuen Eigentümer nach wie vor dem alten Verrechnungssteuersatz.

Beispiel: Dividenden aus der Schweizer Immobiliengesell-schaft an den französischen Aktionär unterlagen bislang einer 15%igen Verrechnungssteuer. Schüttet sich die neue Eigentümerin, eine Schweizer Anlagestiftung, eine Divi-dende aus übernommenen nicht betriebsnotwendigen Mit-tel aus, unterliegen diese nach wie vor einer 15%igen Sockelsteuer.

Ein weiteres Sonderthema stellt die sogenannte «stellver­tretende Liquidation» dar, ein Umgehungstatbestand, mit dem die Eidgenössische Steuerverwaltung nicht nur die Besteuerung der offenen Reserven (Altreserven) sondern auch der stillen Reserven ins Auge fasst. Vereinfacht formu­liert wird unterstellt, dass z.B. eine Anlagestiftung als Käuferin der Immobiliengesellschaft bei der späteren Über­führung der Immobilien in den Direktbesitz die Gesellschaft stellvertretend für den Verkäufer liquidiert, mit dem Ziel, Ver­rechnungssteuern beim Verkäufer zu umgehen. Die Voraus­setzungen für eine Steuerumgehung sind durch das Bun­desgericht bereits mehrmals definiert worden. Vor allem die absonderliche Rechtsgestaltung lässt sich aus einem Share Deal in einem Verkäufermarkt aber nur schwer erkennen.

Überführung in den DirektbesitzBei der Überführung der Immobilien in den Direktbesitz einer Vorsorgeeinrichtung sind weitere Steueraspekte zu berücksichtigen. Während eine Fusion nach Fusionsgesetz zwischen einer Aktiengesellschaft und einer Stiftung ausge­schlossen ist, wird je nach Kanton eine sog. «unechte Fusion» steuerlich aber akzeptiert. Dabei werden sämtliche Aktiven und Passiven auf die Vorsorgeeinrichtung übertra­gen und die Gesellschaft zeitnah liquidiert. Während bei den Gewinnsteuern grundsätzlich eine Abrechnung erfolgt (steuersystematische Realisation) kann die Überführung bei den Grundstückgewinn­ und Handänderungssteuern in der Regel steuerneutral erfolgen (mit gewissen kantonalen Aus­nahmen).

FazitBeim Immobilien Share Deal handelt es sich um eine Transaktionsform, welche für die Käuferin aufwendi­ger ist, jedoch neben Risiken auch Chancen birgt und gesamthaft aus wirtschaftlicher Perspektive im Vergleich zum Asset Deal vorteilhafter sein kann.

Bereits die grundsätzliche Bereitschaft, auf einen Share Deal einzugehen, kann dazu führen, dass die kaufinteressierte Vorsorgeeinrichtung überhaupt an den Verhandlungstisch mit dem Verkäufer gelangt. Im Vergleich zum Asset Deal sind die nötigen Abklärun­gen und späteren Strukturbereinigungen aufwendi­ger. Vor allem bei ausländischen Verkäufern ergeben sich steuerliche Knacknüsse. Da die Themen aber grundsätzlich lösbar sind, kann sich der Investment Case gesamthaft betrachtet trotzdem lohnen.

AbkürzungsverzeichnisBAK Basel Basler Arbeitsgruppe für

Konjunkturforschung

BFS Bundesamt für Statistik

EZB Europäische Zentralbank

GfK Gesellschaft für Konsumforschung, Marktforschungsinstitut der Schweiz

GGst Grundstückgewinnsteuer

ICT Informations­ und Kommunikationstechnik

IPO Börsengang (Initial Public Offering)

IWF Internationaler Währungsfonds

KOF Konjunkturforschungsstelle, Schweizer Wirtschaftsforschungsinstitut der ETH

Libor London Interbank Offered Rate

MSCI Morgan Stanley Capital International

PMI Einkaufsmanagerindex

REIDA Real Estate Data Association

SARON Swiss Average Rate Overnight

Seco Staatssekretariat für Wirtschaft

SEM Staatssekretariat für Migration

SIV Schweizer Immobilienschätzer­Verband

SNB Schweizerische Nationalbank

SWX SWX Swiss Exchange

WP Wüest Partner AG

Swiss Real SnapShot! 17

M&A/Kapitalmarkt• Strukturierung und Durchführung von Transaktionen (Lead Advisory)

– Asset Deals: Akquisition und Verkauf von Liegenschaften und Portfolios – Share Deals: Fusionen, Spin­offs, IPOs, Privat­Platzierungen

• Arrangement von indirekten Investments wie Fonds oder Stiftungen• Fund Raising für spezifische Projekte• Debt & Capital Market Advisory

Investment Advisory• Begleitung von Investitionsentscheidungen in Bezug auf indirekte Immobilienanlagen

im In­ und Ausland• Strukturierung von Immobilienanlagen im Portfolio• Qualitative und quantitative Analyse von Anlageprodukten• Monitoring und Investment Controlling, Performance­Messung für Portfolios

Strategie/Organisation• Strategieentwicklung und ­implementation

– Unternehmensplanung/Business Modelling – Corporate/Public Real Estate Management – Asset­ und Portfolio Management

• Organisations­ und Prozessanalysen, Organisationsentwicklung, Internes Kontrollsystem

• Performance Management/MIS/Investment Monitoring• Risk Management und Financial Modelling• Restrukturierungsberatung• Unterstützung in der digitalen Transformation

Bewertung/Due Diligence• DCF­Bewertung von Liegenschaften, Immobilienportfolios und Gesellschaften• Neutrale Bewertungsgutachten für Jahresabschlüsse• Akquisitions­ und Verkaufsbewertungen• Machbarkeitsstudien und Bewertung von Projektentwicklungen• Transaktionsorientierte Due Diligence und Prozessführung• Begleitung von Grossprojekten (Major Project Advisory)

Gerne beantworten wir auch die steuerlichen, rechtlichen und regulatorischen Fragen zu Ihren Immobilienthemen und unterstützen Sie bei der Prozess- und Kostenoptimierung sowie mit Lösungen rund um Ihre technologische Infrastruktur.

KPMG Real Estate Ganzheitliche Immobilienberatung

18 Swiss Real SnapShot!

Redaktionsschluss 9. November 2017

Kontaktieren Sie uns KPMG AG Advisory, Real Estate Badenerstrasse 172Postfach 8036 Zürich

KPMG SARue de Lyon 111 Postfach 3471211 Genève 13

KPMG AG Bogenstrasse 7Postfach 11429001 St. Gallen

Philipp SchelbertDirectorReal Estate+41 58 249 77 59pschelbert@kpmg.com

Oliver SpeckerDirectorReal Estate St. Gallen+41 58 249 41 74ospecker@kpmg.com

Kilian SchwendimannSenior ManagerReal Estate+41 58 249 36 27kschwendimann@kpmg.com

Laurent AillardManagerReal Estate Suisse Romande+41 58 249 28 15laillard@kpmg.com

Christoph FreyDirectorTax Corporate+41 58 249 29 71cfrey@kpmg.com

René BüchiSenior ConsultantReal Estate Research+41 58 249 57 96rbuechi@kpmg.com

Ulrich PrienPartnerHead of Real Estate Switzerland+41 58 249 62 72uprien@kpmg.com

Beat SegerPartner Real Estate M&A+41 58 249 29 46bseger@kpmg.com

Swiss Real SnapShot! 19

Die hierin enthaltenen Informationen sind allgemeiner Natur und beziehen sich daher nicht auf die Umstände einzelner Personen oder Rechtsträger. Obwohl wir uns bemühen, genaue und aktuelle Informationen zu liefern, besteht keine Gewähr dafür, dass diese die Situation zum Zeitpunkt der Herausgabe oder eine künftige Situation akkurat widerspiegeln. Die genannten Informationen sollten nicht ohne eingehende Abklärungen und professionelle Beratung als Entscheidungs­ oder Handlungsgrundlage dienen. Bei Prüfkunden bestimmen regulatorische Vorgaben zur Unabhängigkeit des Prüfers den Umfang einer Zusammenarbeit.

© 2017 KPMG AG ist eine Konzerngesellschaft der KPMG Holding AG und Mitglied des KPMG Netzwerks unabhängiger Mitgliedsfirmen, der KPMG International Cooperative («KPMG International»), einer juristischen Person schweizerischen Rechts. Alle Rechte vorbehalten.