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Kleine und große Vor-haben – Stadtentwick-lungssenator MichaelMüller im Interview.

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Nicht weit vom Alexliegt das gut 23.000 m2

große Areal der ehe-maligen Bötzow-Brauerei. Hans GeorgNäder traut sich ran.

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Die prosperierendeEinzelhandelsland-schaft der City Westund der City Ost profi-tiert vom Touristen-boom. Andere Lagenhaben Probleme.

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Tempelhof und Tegelwaren gestern, BER istmorgen. Was wird ausden bisherigen Haupt-stadtflughäfen, undwas bringt der neuemit sich?

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10.5.2011 Ausgabe 19/2012 Seite 21

Während die Akteure am Gewerbe-immobilienmarkt nach dem Jahres-auftakt erste Wunden lecken, läuftder Häusermarkt in der deutschenHauptstadt rund. Die Preise steigen,die Leerstände sinken, und für Luxus-wohnungen werden auch mal 25.000Euro/m2 aufgerufen – vor wenigenJahren noch undenkbar. Und dasSchönste dabei: Selbst das renommierte Institut für Wirtschafts-forschung (DIW) findet keine Anzeichen für eine Immobilienblase.

Der Chef der Investitionsbank Berlin, Ul-rich Kissing, ist ein unaufgeregter Mann.Aber auch einer mit deutlichen Worten: DieZahl der Haushalte in Berlin steigt um jähr-lich 14.200, die Preise steigen, die Leerstän-de sinken (aktuell: 7%). Wohnraum wirdknapper. Das weiß auch die rot-schwarzeLandesregierung und hat sich darum denBau von jährlich 6.000 neuen Wohnungenin den Koalitionsvertrag geschrieben, ob-wohl der Bau mit 7.358 neuen Einheiten2011 schon so stark ausfiel wie seitJahren nicht. Doch gebraucht wer-den nicht nur Luxuswohnungen(„Lichter Luxus zwischen Linden undFriedrichstraße“, Seite 24), sondernauch bezahlbare Heime für Verkäu-ferinnen, Friseure und Wachschutzleute,die nicht mehr als 1.000 Euro im Monatverdienen („,Aldi-Wohnungen’ für Mietermit kleinem Einkommen“, Seite 26).Da der Neubau von bezahlbaren

Wohnungen allein mit privatem Enga-gement nicht zu schaffen ist, willBerlins StadtentwicklungssenatorMichael Müller landeseigeneGrundstücke als Sachwertein-lage in die städtischen Woh-nungsgesellschaften ein-bringen („Investoren solltensich Berlinweit umschauen“,Seite 27). Gebaut wurde in derStadt 2010 für 1.255 Euro/m2. Dassind 4,4% mehr als im Jahr zuvor.

Weg wie warme Semmel

Doch während das Rathaus an der Neu-ordnung seiner Liegenschaftspolitik nochbastelt, verkaufen die in Berlin tätigen Ent-wickler hochwertige Eigentumswohnungenwie am Fließband. Ganze sieben Monatehat es gedauert, bis die 186 Wohnungen im1911/1912 erbauten Boarding-Palast Cum-berland am Kurfürstendamm zu Preisen

BERLIN-MITTE

Invesco Real Estate kauftzwei HotelsUnweit vom Alexanderplatz hat Invesco

Real Estate (IRE) im Rahmen einer Sale-and-Leaseback-Akquisition mit Azure Propertyzwei Hotels der Marke Indigo und HolidayInn für 60 Mio. Euro erworben. Der in denersten drei Abschnitten vor kurzem fertigge-stellte Gebäudekomplex mit den beidenHotels liegt zwischen Otto-Braun-Straßeund Bernhard-Weiß-Straße und ist von denProjektpartnern Strauss & Co. Development(vormals Porr Solutions), Minerva Manage-ment und IVG errichtet worden. Azure wirddort ein Indigo-Boutique-Hotel und ein Ho-liday Inn mit zusammen 395 Zimmern be-treiben. Die beiden Herbergen werden in ei-nen der IRE-Hotelfonds eingebracht.

BERLIN

Thomas de Mazière mietetim Shell-HausDas elfstöckige denkmalgeschützte Shell-

Haus am Berliner Reichpietschufer 60-62wird ab 1. September 2012 neuer Standortfür 360 Beschäftigte des Verteidigungsminis-teriums. Den Mietvertrag hat die Bundesan-stalt für Immobilienaufgaben (Bima) jetztim Auftrag von Bundesverteidigungsminis-ter Thomas de Maizière unterschrieben, weildie Arbeitsplätze im Herbst vom zweitenDienstsitz Bonn nach Berlin verlagert wer-den. Der Vertrag läuft über fünf Jahre mit ei-ner Kündigungsoption nach drei Jahren. DieMiete beläuft sich über fünf Jahre auf knapp20 Mio. Euro, bei einer Kündigung nachdrei Jahren reduziert sich der Preis auf rund12 Mio. Euro. Das Shell-Haus am BerlinerLandwehrkanal liegt direkt gegenüber demBendlerblock.

zwischen 4.790 und 7.500 Euro/m2 ausver-kauft waren. „Wir hätten das Haus dreimalverkaufen können“, freut sich der Bauherrder 120-Mio.-Euro-Investition, Dirk Ger-mandi. Und die Bauwert Investment Groupwollten ihre 95 Mio. Euro teuren Rosengär-ten ein paar Schritte weiter eigentlich inzwei Bauabschnitten errichten.Doch der Verkauf der 214 Wohnungen

(ein Drittel davon zur Miete) für im Schnitt

4.150 Euro/m2 lief so gut, dass jetzt alles aufeinmal gebaut wird. 13,10 Euro/m2 kosteteine der Wohnungen an Miete. Für Berlin istdas üppig. Die IBB ermittelte eine aktuelleAngebotsmiete von 6,49 Euro/m2. Der Miet-spiegel weist 5,21 Euro/m2 aus. Die Preisefür Eigentumswohnungen liegen den Ban-kern zufolge bei im Schnitt rund 1.900 Euro/m2. Weiter auf Seite 26

BERLINER WOHNUNGSMARKT

Die Zeichen stehen auf Grün

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FOKUS BERLIN

Auf dem Berliner Investmentmarktfür Gewerbeimmobilien wurde in denersten drei Monaten 2012 rund einFünftel weniger investiert als im ersten Quartal des Vorjahrs.

Zu diesem Ergebnis kommen die Makler-häuser Colliers, die Deals für 390 Mio. Eurozählten, und BNP Paribas Real Estate(BNPPRE), die auf 443 Mio. Euro kamen.Den Grund für den kräftigen Rückgang sehen beide Häuser in ausgebliebenenGroßdeals. „Das durchschnittliche Volumenpro Verkaufsfall liegt mit 21 Mio. Euro 10%niedriger als 2011“, sagt der Berliner Nieder-lassungsleiter von BNPPRE, Jan Dohrwardt.Die Spitzenrendite blieb stabil bei 5%.

„Im Jahresverlauf könnten die Werte auf-grund des hohen Interesses an Top-Objektenvereinzelt aber noch leicht sinken“, weissagtRobert-Christian Gierth, Gesellschafter beiColliers International in Berlin. (gg)

BERLIN

Investmentmarktmit Delle

BERLIN-SPINDLERSFELD

Casa Medici trägtdie RichtkroneIn der „Wasserstadt Spindlersfeld“,Berlins größtem Denkmalschutz-projekt mit mehr als 850 Wohnun-gen, wurde für eine kleine Villa Richtfest gefeiert. Die Krone trägt die Casa Medici, das ehemalige Patientenarchiv der Reinigungsfabrikim Bezirk Treptow-Köpenick.

„Alle 14 Wohnungen sind verkauft, und esgibt eine lange Liste von Mietinteressenten“,freut sich Sören Schwaar, Projektleiter der zur Unternehmensgruppe Eisen gehören-den Kanton Grundstücksentwicklungs-gesellschaft. Bis 2015/2016 will der Entwick-ler an der Spree für ein Vertriebsvolumen von350 Mio. Euro ein neues Stadtquartier mit122.000 m2 Bruttogrundfläche schaffen. DieNeubauten direkt am Wasser mit 38 Woh-nungen sind zur Hälfte reserviert. In der ehe-maligen Druckerei und Lagerhalle will Eisendie Spreelofts mit 29 Einheiten errichten, die zu 80% verkauft sind. Die Wohnungs-preise auf dem 100.000 m2 großen Geländeliegen zwischen 2.900 Euro/m2 in denDenkmalschutzgebäuden bis hin zu 4.100Euro/m2 für Penthäuser in Neubauten. (gg)

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Nun aber los: Der Berliner Wohnungsmarkt läuft heiß. Doch von einer Blase wollen selbst Wirtschafts-forscher noch nichts wissen. Bild: BilderBox.com

FLUGHAFEN BERLIN BRANDENBURG WILLY BRANDT

Trotz Fehlstart sind die ersten Investoren gelandetAlles war bereits bis ins Detail ge-plant. Der Termin für die offizielle Er-öffnungsfeier mit BundeskanzlerinMerkel stand bereits für den 23. und24. Mai fest und die Akkreditierungs-frist für die Journalisten zu der Veran-staltung war bereits abgelaufen. Dochvor zwei Tagen berief die Betriebs-gesellschaft Flughafen Berlin Bran-denburg (FBB) eilig eine Pressekonfe-renz ein, um zu erklären, dass der ge-plante Eröffnungstermin nicht zu hal-ten sei. Der Grund: „Die für die Inbe-triebnahme notwendigen sicherheits-technischen Voraussetzungen könnenbis zur Eröffnung des Flughafens am3. Juni nicht realisiert werden.“

Klaus Wowereit, Regierender Bürgermeis-ter von Berlin und zugleich Aufsichtsratsvor-sitzender der FBB, war sichtbar enttäuscht,als er um 13.00 Uhr am Dienstag, dem 8.Mai, verkünden musste, dass der Eröff-nungstermin des 2,5 Mrd. Euro teurenGroßflughafens verschoben werden muss.Der Betrieb des neuen Terminals wird be-reits seit Monaten mit tausenden von Kom-parsen geprobt, und um die 7.000 Hand-werker ackern rund um die Uhr, damit derFlughafen fertig wird. Der neue Airport solleine Erfolgsstory werden und als Konjunk-turmotor in den nächsten Jahren bis zu73.000 Jobs bringen. Und nun das. Schuldam Malheur, der nunmehr zweiten Verschie-bung der Flughafeneröffnung ist, dass für ei-ne der „größten Entrauchungsanlagen derWelt“ die Technik nicht einwandfrei funk-tioniert. „Doch Sicherheit geht vor“, sagtWowereit, der die Hiobsbotschaft zu ver-künden hatte.

Die Läden im Flughafen sind einewichtige Einnahmequelle

Wie dem auch sei, gut drei Wochen vorder geplanten Eröffnung sah es in der künf-tigen Abfertigungshalle noch nicht danachaus, als ob dort demnächst der Flugbetriebder noch bestehenden Airports in Schöne-feld und Tegel abgewickelt werden soll. DieDecken und Wände der so genanntenCheck-Inseln im Terminal sind zum Schutzvor Schmutz und Staub noch in Folien ge-hüllt, die Läden, rund um den Marktplatz,wo auf 9.000 m2 Konsumartikel und Kuli-narisches geboten werden sollen, noch nichteingeräumt. Doch es herrschte Zuversicht,dass alles zur rechten Zeit am rechten Platzsein und funktionieren würde.Jetzt aber müssen die 150 Shops, Restau-

rants und Serviceeinrichtungen, die 20.000m2 im neuen Terminal einnehmen werden,

noch ein Weile länger auf Kundschaft war-ten. Voraussichtlich in der zweiten August-hälfte soll der Airport nun eröffnen, ein ge-nauer Termin stand zum Redaktionsschlussnoch nicht fest.Die Verschiebung könnte teuer werden.

Zum einen drohen Schadenersatzforderun-gen der Fluggesellschaften, die den Betriebumorganisieren müssen, und zum anderengehen für die Finanzierung des Projekts ge-plante Einnahmen für die Zeit verloren, inder der Airport noch nicht betriebsbereit ist.So bleiben auch die Einnahmen aus demNon-Aviation-Angebot, das künftig fast dieHälfte der Einnahmen der FBB ausmachensoll, vorerst aus, und die Gesellschafter derFBB, die Länder Berlin und Brandenburg,die mit je 37%, und der Bund, der mit 26%beteiligt ist, müssen vermutlich mehr Geldaufbringen als geplant.Kein Wunder also, dass Klaus Wowereit

und Matthias Platzeck, der Ministerpräsi-dent von Brandenburg, darauf drängen, dassdie Eröffnung so schnell wie möglich er-folgt, damit bald Geld in die Kasse der FBBkommt, die am neuen Airport auch höhereGebühren von den Fluggesellschaften kas-sieren wird und mit mehr Einnahmen durchdas Shoppingangebot rechnet. Um die 11Euro soll jeder Fluggast im Schnitt vor demAbflug vom Willy-Brandt-Airport springen

lassen. 24 Mio. Passagiere, hoben im letztenJahr von den bestehenden Flughäfen Tegelund Schönefeld ab: Alles potenzielle Kun-den, und wenn das Fluggastaufkommen wiein den vergangenen Jahren im bundeswei-ten Vergleich überproportional weiterwächst (2011 um 7,7% im Vergleich zu2010), könnten auch der Umsatz in den Lä-den steigen und die Flächen entsprechendlukrativ vermietet werden.Vergeben sind die Einheiten für Händler,

Dienstleister und Gastronomen schon seitlangem. Die Nachfrage war so groß, dass dieFBB für jede Fläche drei potenzielle Mieterauf der Liste hatte.Herzstück der Handelsflächenkonzeption

ist der bereits erwähnte Marktplatz. Platziertwurde er im Zentrum des Hauptterminalsauf der Luftseite und erhielt einen auf einerEmpore gelegenen, 2.000 m2 großen Food-court. Internationale Marken wie Mont-blanc, Marc O’Polo, Massimo Dutti oderBoss & Burberry werden im Marktplatz-Be-reich ebenso vertreten sein wie regionaleAngebote, zu denen die Kinderboutique Diekleine Gesellschaft oder die Confiserie Feli-citas – Sweet Capital zählt, die Leckereienaus der brandenburgischen Lausitz bietet.Auch im gastronomischen Bereich sind ne-ben den üblichen Fastfood-Ketten Konzepteaus der Region zu finden.

Das Entree zum Marktplatz bildet ein1.800 m2 großer Duty-paid-Shop der Gebr.Heinemann, Hamburg, den alle Passagierenach der Sicherheitskontrolle passierenmüssen. „Walk-through-Konzept“ heißt diese Form der Wegführung hinein in dieEinkaufswelt. Die Flächen für die Läden undRestaurants sind übergeben und der Count-down für die Innenausbau läuft mit Hoch-druck.

„Ein wirtschaftliches Kraftfeld voneuropäischer Dimension“

Am 21. Mai sollte im Terminal aufge-räumt und sauber gemacht und die Um-zugs- und Einzugsphase für die Mieter, dieteils schon auf den alten Flughäfen mit da-bei sind, beginnen. Doch nun bleiben nochgut zwei Monate länger Zeit, um die Lädenzu bestücken und die rund 1.500 Mitarbei-ter vor Ort zu schulen – nicht zuletzt, damitsie mit der Topographie des Terminals ver-traut sind und sich in dem 220 m langen,180 m breiten Abfertigungsgebäude mitsechs Ebenen nicht verlaufen.Insgesamt werden etwa 20.000 Menschen

auf dem neuen Flughafen arbeiten. Weit hö-her soll der Beschäftigungseffekt sein, wenndie Kapazität des Flughafens, die anfangsbei 27 Mio. Passagieren pro Jahr liegt, wei-

Da hatten sie noch gut lachen: Rainer Schwarz, Sprecher der Geschäftsführung der FBB, Carolyn McCall, CEO von easyJet, der Regierende Bürgermeister von Berlin, Klaus Wowereit, und Thomas Haagen-sen, easyJet-Direktor für die Schweiz und Deutschland, bei der Einweihung des Airbus A320, der das Bild des ehemaligen Kanzlers Willy Brandt trägt, der auch Namenspate für den Flughafen ist. Der Flie-ger sollte als erste Maschine am frühen Morgen des 3. Juni starten. Bild: FBB

Mit Schutzhelm und Sicherheitsweste proben Komparsen aus der Berliner und Brandenburger Be-völkerung den Betrieb im neuen Terminal, damit im Ernstfall alles klappt, was bei den Testläufen jetztvielleicht noch schief geht. Bild: Günter Wicker/FBB

Luftaufnahme des neuen Flughafens von Anfang Mai. Die glasüberdachte Abfertigungshalle bildetdas Zentrum. Dahinter liegt eingefasst von den nördlichen und südlichen Piers die Airport City, inder die ersten privaten Investoren gebaut haben. Bild: Dirk Laubner/FBB

gars sieht der FBB ein Bekenntnis zum neu-en Flughafen und einen Schritt hin zumAusbau des BER zu einem Drehkreuz.Das vergangene Jahr brachte aus Sicht der

Wirtschaftsförderer auch einen kräftigenSchub für die 34 Gewerbeparks, die im 30-Kilometer-Radius rund um den Flughafen inBerlin und Brandenburg zu finden sind: DasTestzentrum für Turbinen von Rolls-Royceim brandenburgischen Dahlewitz erhält einneues Logistikzentrum, das UnternehmenMTU, das Luftfahrtantriebe überwacht, er-weitert in Ludwigsfelde, und die Logistik-branche brummt. Auf der Berliner Seite wirddie Ansiedlung des Kommunikationsdienst-leisters Nextira, von Fujitsu sowie Procter &Gamble der Sogwirkung des neuen Airportszugeschrieben: „Wir gehen davon aus, dasssich das Flughafenumfeld in den kommen-den zehn Jahren weiter zu einem wirtschaft-lichen Kraftfeld von europäischer Dimensi-on entwickeln wird“, sagt Kammradt.Wirtschaftswachstum brachte aber schon

allein der Bau des neuen Flughafens. Vonden geschätzten 2,5 Mrd. Euro reinen Bau-kosten sind nach Angaben der FBB zweiDrittel an Unternehmen aus der Region ge-flossen. Hinzu kommen 636 Mio. Euro fürdie unterirdische Schienenanbindung desAirports, der einen neuen Bahnhof direktunter dem Terminal erhält, und 74 Mio.Euro für den Straßenausbau. Weitere Projek-te werden durch Dritte aufgebracht, sodassalles in allem locker 4 Mrd. Euro Investitio-nen zusammenkommen, schätzt FBB-Spre-cher Ralf Kunkel.

Endspurt für die Bauarbeiten imExpoCenter Airport

Neben den beiden Bauvorhaben eines Bü-rozentrums durch Fay und eines Steigenber-ger-Hotels durch ECE („Abheben mit Hinder-nissen“, IZ 50/2011) in der vor dem Terminalentstehenden, 16 ha Fläche bietenden Air-port City laufen zurzeit auch für das Expo-Center Airport die Arbeiten auf Hochtouren.Auf dem Gelände, das die Messe Berlin unddie ZAB gemeinsam entwickeln, soll im Sep-tember dieses Jahres zum ersten Mal die In-ternationale Luft- und Raumfahrtausstellung(ILA) stattfinden. Eingeweiht wird das neueAusstellungsgelände aber schon vom 4. bis6. Juli mit der Modemesse Panorama.Doch nicht nur im direkten Flughafen-

umfeld, sondern auch in den Gewerbeparksaußerhalb des Flughafenzauns tut sich in-zwischen was. Im Businesspark an der B 96und an der Zufahrtsstraße zum Großflugha-fen eröffnete vor wenigen Wochen ein buntgestreiftes Meininger-Hotel. Nebenan ent-steht der Segro Service Park, der nach derFertigstellung der Phase I im zweiten Quar-tal 2012 eine Gesamtmietfläche von rund12.000 m2 flexibel kombinierbarer Einhei-ten von 400 m2 bis 4.000 m2 bieten soll.Über 50% der Flächen sind nach Angabenvon Segro bislang vermietet worden. In denkommenden Jahren soll der Gewerbeparkauf Berliner Stadtgebiet mit insgesamt 38 haFläche weiter ausgebaut werden.Auch in dem Gewerbepark gatelands, der

als Joint Venture von OFB und Kolb + Part-ner entsteht, wird das erste Projekt realisiert.Mitte März wurde der Grundstein für ein B&B Hotel mit 140 Zimmern gelegt, das erste von drei geplanten Hotels im etwa100.000 m2 großen Businesspark am Kien-berg. „Es gibt bei den Ansiedlungen keinenAmplitudenausschlag nach oben oder un-ten, doch ein anhaltend hohes Interesse“,sagt Alexander Gallrein, Sprecher der ZAB.„Aber in zwanzig Jahren werden Sie die Re-gion rund um den Flughafen Berlin Bran-denburg Willy Brandt nicht mehr wiederer-kennen“, prophezeit er. Und dann wird esauch sicherlich niemanden mehr interessie-ren, dass der Flughafen zwei oder drei Mo-nate später eröffnet worden ist und viel-leicht viel teurer war als kalkuliert. (mv)

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ter ausgebaut wird. Angelegt ist der neueAirport so, dass er in Modulen auf die Ab-fertigung von 45 Mio. Fluggästen erweitertwerden kann.Doch nicht nur der Flughafen selbst, auch

das Umfeld soll sich in den kommendenJahren zum „Wachstumsmotor für die Regi-on“ entwickeln, wie es Steffen Kammradt,Sprecher der Geschäftsführung der Zu-kunftsagentur Brandenburg (ZAB), formu-liert. Gemeinsam mit den Wirtschaftsförde-rern von Berlin Partner koordiniert die ZABdie Ansiedlung von Unternehmen rund umden BER, so das IATA-Kürzel des Flughafens:„In den vergangenen beiden Jahren habenZAB und Berlin Partner im 30-Minuten-Ra-dius rund um den BER insgesamt rund 200Ansiedlungsprojekte mit mehr als 9.000neuen Arbeitsplätzen erfolgreich betreut“,zählt Kammradt auf. Dabei handele es sichum hochwertige Ansiedlungen, die dieStruktur der Region nachhaltig prägen wür-den. Als Beispiele nennt Kammradt die Luft-fahrtindustrie: Lufthansa Technik hat sicham Willy-Brandt-Flughafen einen neuenHangar gebaut, und Anfang dieser Wochefand die symbolische Schlüsselübergabe fürden von airberlin technik und GermaniaTechnik Brandenburg gemieteten Hangarstatt. Gebaut wurde die 18 Mio. Euro teureHalle zur Flugzeugwartung vom Heidelber-ger Investor Jürgen B. Harder. In den Han-

Seite 22 Nr. 19 10.5.2012 FOKUS BERLIN Immobilien Zeitung

In gut drei Wochen hätte am inner-städtischen Berliner Flughafen Tegeldie letzte Maschine starten sollen.Doch nun wurde die Eröffnung desFlughafens Berlin Brandenburg ver-schoben. Genauso unklar wie die Ein-stellung des Flugbetriebs in Tegel ist,wann und wer das 450 ha große Ge-lände im Norden der Stadt im An-schluss wie genau nutzen wird. Dabeihat Berlin bereits Ende 2009 be-stimmt, dass Tegel „grün“ wird, undsich auf einen Forschungs- und Indus -triepark für urbane Technologien fest-gelegt. Am 20. Juni liegt der Master-plan vor. Doch manch einem in derStadt dauert die Entwicklung entschie-den zu lange.

Herzstück und Ausgangspunkt der Ur-ban-Technology-Idee ist das heutige Termi-nal-Sechseck. Derzeit bemüht sich der Se-nat, die Berliner Beuth Hochschule fürTechnik anzulocken. Heute sind Professo-ren und Studenten auf mehrere Standortequer durch die Stadt verteilt. Auch fehlender Hochschule 17.000 m2 Erweiterungs-fläche. Gleichzeitig will die im Septemberdes vergangenen Jahres gegründete TegelProjekt GmbH temporäre Büros für Jung-unternehmer in den 50.000 m2 Brutto-grundfläche großen Bau ansiedeln. DieFlugsteige könnten ohne allzu großen Auf-wand zu Büros und Schreibtischplätzen derso genannten Coworking-Spaces umgebautwerden. In den 620 m langen Gängen wä-re in der „Hochtechnologie-Wuselzone“Platz für Begegnungen.Die Klammer um all die Ansiedlungen

auf dem riesigen Gelände heißt: Urban

nannte, Einzug halten, ist es noch ein weiterWeg. Und die Kritik in der Stadt, dass allesso lange dauert, wächst. „Die Schließungvon Tegel kommt schließlich ungefähr soüberraschend wie Weihnachten“, sagte einBranchenkenner – bevor die Verlagerung desFlugverkehrs von Tegel zum neuen Flugha-fen BER aufgeschoben wurde. Dem haltendie Entwickler entgegen, dass sie erst am 1.September hätten Hausrecht erhalten sollen.Und dass es auf dem Markt schließlichkaum Bewegung für derartige Immobiliengebe. Dennoch klingelt bei Bernhard Hilde-brand jeden Tag das Telefon. Gefragt wirdnach Hallen, Hangars und Werkstätten mitzusammen 50.000 m2 Fläche.Auch steht der Tegel-Projektgesellschaft

für die Entwicklung des riesigen Areals er-schütternd wenig Geld zur Verfügung. Diegenaue Höhe stehe noch nicht fest, heißtes, doch ist von 1 Mio. Euro für das Jahr2012 auszugehen, 2013 sind wohl 1,3 Mio.Euro vorgesehen. Baurecht erwarten diePlaner auf den ersten Flächen Anfang desJahres 2014. Doch zehn bis 15 Jahre lang,sagt Peter Strunk, der als Sprecher auch dieschon 1996 gestartete, aber erst heutehöchst erfolgreiche Wissenschaftsstadt Adlershof begleitet hat, „werden wir in Tegel wie am Fließband kleine Brötchen

auf Werkstoffe für neue Technologien.Rund um das bislang nicht denkmalge-schützte Gebäude (das Landesdenkmalamtprüft noch) ist ein Sondergebiet für For-schung und Technologie vorgesehen, wosich passendes Gewerbe und Industrie an-siedeln soll. An der Auffahrt könnten neuegroße Gebäude entstehen, die von der Au-tobahn, die vom Norden in die Stadt führt,von weitem wahrgenommen würden. AmRande des weitläufigen Areals sehen diePlaner ein Mischgebiet mit Wohnungenund Arbeitsplätzen vor.

Tegel-Schließung so überraschend wie Weihnachten

Von den 460 ha entfallen 210 ha auf Bau-flächen, der Rest soll Erholungsfläche mitWald und Wiesen werden. Darüber sind sichdie Eigentümer Bund (2/3) und Land Berlin(1/3) einig, als Berlins Stadtentwicklungsse-nator Michael Müller und das Vorstandsmit-glied der Bundesanstalt für Immobilienauf-gaben (Bima), Axel Kunze, im März 2012 ih-re Kooperationsvereinbarung zur Entwick-lung des Geländes unterschreiben. Doch biserste Schreibtische, Labore, Werkbänke undMaschinen auf dem alten Flughafen „OttoLilienthal“, den niemand in der Stadt so

Technologies. „Das sind Technologien fürdie Stadt der Zukunft, die sich einer wach-senden Urbanisierung, dem Klimawandelund Ressourcenmangel gegenübersieht“,erklärt Tegel-Projekt-Vertriebschef BernhardHildebrand. Zukünftige Tegelianer sollensich dabei auf vier Themenfelder konzen-trieren: Energie, Mobilität, Informations-technik und Recycling in der Stadt sowie

Zukunftstechnologien statt Kerosinfresser: Der Flughafen Tegel soll nach dem Willen der Stadtoberen „grün“ werden. Bilder: Flughafen Berlin

Im sechseckigen Hauptgebäude, dem jetzigen Terminal A, sollen in Zukunft temporäre Schreibtische fürTechnologie-Gründer mit guten Ideen stehen.

LOGISTIKMARKT BERLIN

Umsatzeinbruchund DynamikTrotz eines Einbruchs des Flächen-umsatzes auf 86.000 m2 (nach über100.000 m2 im ersten Quartal 2011)startet der Berliner Logistikmarkt dynamisch ins Jahr 2012, heißt esaus dem Maklerhaus BNP ParibasReal Estate (BNPPRE). Grund für dieEinschätzung: 2011 verfälschte einMega-Deal die Bilanz.

Die erfreuliche Entwicklung spiegele sichin einer deutlich gestiegenen Anzahl von Ab-schlüssen wider, erläutert Hans-Jürgen Hoff-mann, Bereichsleiter Industrie-Investmentsbei BNPPRE. Ob 2012, wie im vergangenenJahr, die 400.000-m2-Marke überschrittenwird, erscheint Hoffmann unter Berücksichti-gung des in den Vorjahresumsatz eingeflosse-nen, ungewöhnlich großen Abschlusses je-doch eher unwahrscheinlich. 2011 mieteteder Online-Händler Zalando 68.000 m2 inBrieselang. Auch die zunehmende Angebots-verknappung wirke sich tendenziell limitie-rend aus. „Eine Ausweitung spekulativer Pro-jektentwicklungen könnte die Angebotsseiteentlasten“, locken die Makler aber und ver-weisen auf das Umfeld des neuen FlughafensWilly Brandt, der am 3. Juni 2012 den Betriebaufnimmt.

Ohne Abrisshilfe droht dienächste Leerstandswelle

Die Spitzenmiete blieb in den ersten dreiMonaten des Jahres bei 4,70 Euro/m2 stabil.Weit über die Hälfte der Abschlüsse wurde zuMietpreisen von 3 bis 4 Euro/m2 getätigt. Imersten Quartal 2011 lag der Löwenanteil derGeschäfte noch bei unter 3 Euro/m2.Logistikdienstleister waren die fleißigsten

Mieter, die sich mit 39% des Flächenumsat-zes an die Spitze der Branchen setzten.Gleichzeitig tätigte niemand mehr Abschlüs-se. Industrieunternehmen (33%) und Händ-ler sind für knapp ein Fünftel des Volumensverantwortlich. Letztere hätten sich laut Hoff-mann aufgrund des anhaltenden Booms inder E-Commerce-Branche zu einer der wich-tigsten Nachfragegruppen für Logistikflächenentwickelt.Doch Lagerflächen vermieten macht Arbeit:

Fast jeder fünfte Abschluss betraf eine Hallemit weniger als 3.000 m2. Die über 20.000 m2

großen Offerten blieben restlos liegen. Ange-botsüberhänge seien derzeit nirgends vorhan-den, urteilt der Fachmann, auch wenn auf-grund einiger auslaufender Verträge bald wie-der neue Flächen auf den Markt kämen. Ent-spannung verspricht das nicht: Die Hallenseien veraltet und befänden sich in schlechterLage. (gg)

BÜROMARKT BERLIN

Umsatz knickt kräftig einAm Berliner Büromarkt wurde im ersten Quartal 2012 mit rund 110.000m2 fast ein Fünftel weniger Flächeumgesetzt als in den ersten drei Monaten des Vorjahres. Allerdingsübertraf das Ergebnis das langjährigeMittel der zurückliegenden Jahre.Auch sank der Leerstand, und dieSpitzenmiete blieb wenigstens stabil.

So trösten sich die Maklerhäuser Aenge-velt in Düsseldorf und CBRE in Frankfurtam Main über den mageren Jahresauftakt inBerlin hinweg. Und blicken dabei frohge-mut in die Zukunft. 550.000 m2 (nach572.000 m2 im Jahr 2011) werden Ende desJahres in den Büchern stehen, heißt es vomRhein. Mut mache „die anhaltend gute Be-schäftigungsentwicklung“ (in Berlin liegt dieArbeitslosigkeit derzeit bei 13%) und die Er-wartung, „dass eine Reihe internationalagierender Unternehmen ihr Engagement inder Bundeshauptstadt im Zuge des Flugha-fenausbaus erfahrungsgemäß weiter ausbau-en“. Die Kollegen vom Main gehen für daszweite Quartal von einer mindestens ähn-lich guten Vermietungsleistung wie in denersten drei Monaten aus. CBRE zählt zwi-

schen Januar und März 108.100 m2 (-18%gegenüber dem ersten Quartal 2011), Aenge-velt registrierte mit 115.000 m2 ein Minusvon 15%.Der Leerstand wird im Laufe des Jahres

sinken, sagen die Vermittler unisono – auf1,44 Mio. m2 nach 1,51 Mio. m2 im Jahr2011, heißt es aus dem Hause Aengevelt.CBRE geht aber davon aus, dass sich derLeerstandsabbau bis zum Jahresende „ab-schwächen bzw. umkehren wird, wenn dieerwarteten Projektfertigstellungen den Um-zug von Unternehmen veranlassen und so-mit Flächen leergezogen werden“. 93.000 m2

Bürofläche kommen 2012 auf den Markt,davon seien 32% spekulativ. 2013 und 2014drängten noch einmal 95.000 bzw. 233.000m2 nach, wovon 99% bereits begonnen sei-en. Die gewichtete Durchschnittsmiete lagim ersten Quartal bei 12,64 Euro/m2, heißtes bei CBRE, die Spitzenmiete unverändertbei 22 Euro/m2. Bis Ende des Jahres könnteder Wert auf 22,80 Euro/m2 klettern, pro-gnostiziert Aengevelt. Diesem Optimismusmögen sich die CBRE-Experten aber nichtanschließen: Die Spitzenmiete bleibe, wosie ist, weil „die entsprechenden Produkteim Top-Segment“ fehlten. (gg)

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Büromarkt Berlin:

Umsatzknick trübt die Erwartungen kaum

*Prognose © Immobilien Zeitung; Quelle: Aengevelt Research

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Immobilien Zeitung FOKUS BERLIN 10.5.2012 Nr. 19 Seite 23

FLUGHAFEN BERLIN-TEGEL

Platz für „Hochtechnologie-Wuselzone“

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LUXUSWOHNUNGEN IN BERLIN

Wohnen im historischen Zentrum ist am teuersten

Fassade mit Durchblicken: So soll das geplante Projekt Lux am Neustädtischen Kirchplatz in Mitte aussehen. Bilder: Ziegert

Neubauwohnungen für mehr als10.000 Euro/m2 – vor wenigen Jahrenwaren solche Projekte in Berlin eineSeltenheit. Derzeit zählt man beiBulwienGesa gleich sieben Bau-vorhaben mit Einheiten in diesemPreissegment. Und dabei wird es sicher nicht bleiben.

Das jüngste Luxuswohnprojekt ist dasVorhaben Lux (siehe Artikel unten „LichterLuxus zwischen Linden und Friedrichstraße“).Für die Vermittler von Ziegert Immobilienund Consulting war die Vermarktung vonWohnungen in dieser Preisklasse die Pre-miere. Und es scheint, als seien sie selbstüber den Erfolg überrascht. Nur drei Wo-chen nach dem Verkaufsstart am 6. Aprilmeldete Ziegert-Pressesprecher André Schlü-ter, dass mehr als 30% der 7.740 m2 Flächereserviert sind. Ursprünglich hatten dieMakler die Presale-Phase, in der Kurzent-schlossenen beim Kauf einer Einheit teilwei-se 7,5% Rabatt winkten, bis Ende Juni die-ses Jahres angesetzt. Nur wenn die 30%-Marke schon vorher geknackt würde, solltedie Rabattaktion vorzeitig enden.

Ein Penthouse für 3,2 Mio. Euroging gleich am Anfang weg

Doch es kam noch besser für die Vermitt-ler: Kurz nach dem ersten Etappensieg ließsich ein Interessent das fast 3,2 Mio. Euroteure, 312 m2 große Penthouse mit 66 m2

großer Dachterrasse und mit Blick auf denNeustädtischen Kirchplatz reservieren. Fir-menchef Nikolas Ziegert konnte es kaumfassen: „Die Lage und das Objekt werdenviel stärker nachgefragt, als wir zu träumenwagten. Auch viele Berliner scheinen an ei-ner exklusiven Adresse in Mitte interessiertzu sein. Über 50% der Käufer sind bereits inBerlin ansässig. Ansonsten sehen wir uns inder Annahme bestätigt, dass sich vergleichs-weise viele ausländische Interessenten fürdas Lux melden würden.“ Kunden aus Lu-xemburg, Italien, der Schweiz, den Vereinig-

ten Staaten und Australien haben sich nachAuskunft von Ziegert eine der Einheiten re-servieren lassen.Aber nicht immer lassen sich teure Woh-

nungen schnell vermarkten, selbst wenn einPool auf dem Dach lockt und der ConciergeBrötchen bestellt. Einer der ersten Projekt-entwickler, der sich in diesem Preissegmentnach vorn wagte, war Diamona Harnisch(D&H), Berlin. Im Diplomatenpark, amRande des wiedererstandenen Botschafts-viertels am Tiergarten, hatte D&H bereits2008 mit dem Bau von vier Stadthäusernmit 32 zwischen 110 und 345 m2 großenWohnungen begonnen. Seit kurzem sinddie Arbeiten auf dem 7.100 m2 großenGrundstück beendet. Verkauft sind bis dato

nach Angaben des Entwicklers 80% der zwi-schen 4.656 und 12.500 Euro/m2 teurenEinheiten.Zwischen 7.850 und 11.500 Euro/m2 rief

die CIC Group, Berlin, zum Vermarktungs-start für das zwölf Wohnungen zählendeHaus Vogtei am gleichnamigen Platz auf.Nach Kenntnis von BulwienGesa-ExperteAndré Adami sind bis zu 16.000 Euro/m2

gezahlt worden. Bei CIC heißt es auf Nach-frage, bis zu 25.000 Euro/m2 werden aufge-rufen. Drei Einheiten seien noch zu haben.In der Spitze 15.000 Euro/m2 werden of-

fiziell beim Bauvorhaben Kronprinzengär-ten an der Friedrichwerderschen Kirche auf-gerufen. Ab diesem Frühjahr will Bauwert,Berlin, sieben Townhouses, 32 Wohnungen

BERLIN-DOROTHEENSTADT

Lichter Luxus zwischen Linden und Friedrichstraße

Schaufenster zur Stadt: Beim Bauvorhaben Lux haben die Architekten rechteckige Auslassungen ge-plant, die als Loggien dienen, aber auch Licht in den rückwärtigen Gebäudeteil bringen sollen.

Am Neustädtischen Kirchplatz inBerlin-Mitte soll bis zum Frühjahr2014 das noble Wohnhaus Lux mitgroßzügiger Glasfront und unge-wöhnlichen Fassadeneinschnittenentstehen, die viel Licht in die 64Einheiten bringen sollen. Entwicklerfür das Vorhaben mit einem Bau-volumen von 45 Mio. Euro ist dasspanische Unternehmen Triple A.

Es gibt noch immer Lagen im alten Zen-trum Berlins, die lange Zeit dem öffentli-chen Leben entrückt waren und erst wiederneu bespielt werden müssen. Auch der Neu-

städtische Kirchplatz zwischen BahnhofFriedrichstraße und der Flaniermeile Unterden Linden gehört dazu. Der Platz wird ein-gerahmt von der Neustädtischen Kirchstraßeim Osten, der Schadowstraße im Westenund der Dorotheen- und Mittelstraße imNorden bzw. im Süden. Und er ist einer derwenigen Orte im dicht bebauten Zentrum,die künftig als Grünfläche bestehen werden.Lediglich die Westseite des Platzes an derSchadowstraße darf bebaut werden, weilauch historisch Wohnhäuser diese Seite desPlatzes säumten.Den glücklichen Umstand, dass dieses

Baugrundstück noch zu haben war, verdanktInvestor Triple A der Tatsache, dass die Ame-

rikanische Botschaft zwischen 1977 und2008 in der neustädtischen Kirchstraße 4/5ihre diplomatische Vertretung hatte. Nachden Anschlägen auf die US-Botschaften inTansania und Kenia 1998 und vor allemnach den Terrorangriffen am 11. September2001 in New York wurde der gesamte Stra-ßenblock für den Durchgangsverkehr ge-sperrt und Fußgänger durften nur mitschriftlicher Genehmigung und nach vorhe-riger Kontrolle passieren.Erst 2008, nach dem Umzug der US-ame-

rikanischen Diplomaten in den Botschafts-neubau am Pariser Platz, wurden die Kartenneu gemischt. Der Bund verkaufte das 2.330m2 große Grundstück, das jetzt von Triple A

und ein Büro- und Galeriegebäude auf demGrundstück zwischen Auswärtigem Amtund dem Schlossplatz errichten.Etwas weniger verlangt Frankonia für die

teuersten Einheiten in ihrem Vorhaben inBerlin-Mitte. Im Palais Theissing an derKreuzung Behren- und Glinkastraße und indem Neubau des Palais Behrens musstendie Käufer der 27 Luxuswohnungen bis zu12.000 Euro/m2 berappen, konnten aberauch schon für 3.500 Euro/m2 dabei sein.Beim Projekt Belles Etages der Groth-Gruppein der Jägerstraße 48, unweit vom Gendar-menmarkt, ruft Baulöwe Groth im Schnitt8.900 Euro/m2 auf. Los geht es bei 4.900Euro/m2 im Gartenhaus. Doch wer mitBlick auf die historische Jägerstraße woh-

nen will, muss zwischen 8.000 und 11.000Euro/m2 zahlen, im Penthouse reichen diePreise an die vom Bauwert-Projekt Kron-prinzengärten heran.Komplettiert wird der Kreis der Luxus-

wohnbauvorhaben durch die von PhillipeStarck unter dem Label Yoo designten Woh-nungen, die Peach Property Am Zirkus,gleich neben dem Berliner Ensemble an derSpree bauen lässt. Bei den 87 Einheiten, dieauf 12.500 m2 Wohnflächen derzeit entste-hen, beginnen die Preise bei 4.100 Euro/m2

und liegen in der Spitze bislang bei 12.500Euro/m2. Für spät entschlossene Käuferkönnte es aber auch teurer werden, wie dieErfahrung aus den bisher realisierten Yoo-Projekten in Hamburg und München zeigt,wo mit steigender Verkaufszahl die Preise indie Höhe kletterten.

Luxus geht in Berlin noch immerfür unter 4.000 Euro/m2

Insgesamt entstehen in den sieben aktuel-len Luxuswohnprojekten BulwienGesa zu-folge um die 300 Wohnungen. Wobei abermeist nur die besonders exklusiven Einhei-ten im Dachgeschoss mit großer Terrasse füreinen fünfstelligen Quadratmeterpreis ge-handelt werden, wie Adami erklärt. Was denStandort angeht, ist es vor allem die histori-sche Mitte Berlins, zwischen Schlossplatzund Brandenburger Tor, wo sich Quadrat-meterpreise über 10.000 Euro erzielen las-sen. Im Diplomatenpark am Tiergarten, wodie Groth-Gruppe wie D&H Stadtvillen er-richtet hat, traute man sich anders als dieKonkurrenz seinerzeit nicht, fünfstelligePreise aufzurufen. „Es müssen unwieder-bringliche Lagen sein, wenn es in diesePreisklasse geht“, sagt Heiko Tülp, Vertriebs-mann der Groth-Gruppe. Und die findensich vor allem im historischen Zentrum, woes kaum noch Baulücken gibt. Im weiterenInnenstadtgebiet liegen dagegen noch genü-gend Flächen brach, und Preise zwischen3.000 und 4.000 Euro sind im gehobenenNeubau schon ein guter Schnitt. (mv)

entwickelt wird. Als Planer holte das Unter-nehmen das Duo Annette Axthelm undHenner Rolvien, Potsdam, ins Boot. Die Ar-chitekten sehen in der Bebauung desGrundstücks an dem neu gestalteten, mit ja-panischen Schnurbäumen bepflanztenStadtplatz eine einmalige Chance, in der an-sonsten dicht bebauten Dorotheenstadt einGebäude mit skulpturalem Charakter zuschaffen: „Die Lage am Park ist so speziell,dass wir uns verpflichtet fühlen, sie jedemBewohner hautnah zu präsentieren“, sagtAnnette Axthelm.

In dicht bebauten Straßenzügenbedeutet Licht Luxus

Das Ergebnis ist ein Gebäude, dessentransparente Fassade zum Platz hin an dreiStellen großräumig ausgeschnitten ist undauf diese Weise ungewöhnliche Aus- undEinblicke für die späteren Bewohner und fürPassanten ermöglicht (siehe auch das Bildoben auf dieser Seite). Wie überdimensionaleSchaufenster wirken die Auslassungen in derSimulation. Genutzt werden sie als großzü-gige Terrassen für die angrenzenden Woh-nungen. Gleichzeitig kann durch die Aus-schnitte in der Fassade weit mehr Licht, alsbei der Berliner Blockrandbebauung sonstüblich, in den Innenhof eines vierseitigenWohnblocks gebracht werden: „Die Verbin-dung zwischen innen und außen ist ein we-

sentlicher Bestandteil des Gebäudes, insze-niert durch die Transparenz der Fassade, diedas Licht und die äußere Welt in das Ge-bäude hineinlässt und der Architektur er-möglicht, auf Straße und Platz hinauszuwir-ken. Es ist unsere Pflicht, die zukünftigenBewohner mit der wirklich einzigartigen La-ge des Hauses zusammenzubringen, um ei-nen Kontrapunkt zu den in Berlin üblichen,abgeschlossenen, introvertierten Gebäudenzu bieten“, erklärt Axthelm den Entwurf.Die Idee kommt offenbar gut an. Trotz

der für Berlin eher üppigen Quadratmeter-preise, die von knapp 3.800 bis 10.500 Euroreichen, waren gut drei Wochen nach demVertriebsstart schon die Hälfte der Einheitenverbindlich reserviert und damit mehr als30% der knapp 7.800 m2 Wohnfläche so gutwie verkauft. Der schnelle Vermarktungser-folg überrascht nicht nur die beauftragtenBerater von Ziegert, sie lässt auch Triple-A-Geschäftsführer Alberto Martínez feixen.Denn als sein Unternehmen, das mit demProjekt Lux seinen ersten Neubau in Berlinrealisiert, das Grundstück vor drei Jahren er-warb, rieten einige Berater vom Erwerb ab.Und bei den Banken wollte man ebenfallsnicht glauben, dass der Standort gut an-kommen würde. „Doch uns war klar, dassdas Grundstück unseres sein musste“, sagtMartínez und fügt hinzu: „In Madrid oderLondon ist es undenkbar, ein solches Juwelzu finden.“ (mv)

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Weit Blick

Creating Value

Seite 24 Nr. 19 10.5.2012 FOKUS BERLIN Immobilien Zeitung

EINZELHANDEL BERLIN

Die Einzelhandelslandschaft ist im Umbruch

© Immobilien Zeitung; Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; IBB

Der Berliner Einzelhandelsmarkt istein Markt der Superlative: Mit 15,18Mrd. Euro Umsatz im Jahr 2011 istdie Hauptstadt der umsatzstärksteEinzelhandelsstandort in Deutsch-land. Zugleich gibt es nirgendwo inDeutschland so viel Verkaufsflächepro Einwohner in Einkaufszentrenwie in Berlin. Und es sollen allein bisEnde 2012 noch 120.000 m2 mehrwerden, schätzen die Makler vonCBRE. Vor allem veraltete Center inStadtteillagen oder an der Peripheriekönnten auf der Strecke bleiben.

Etwa 550.000 m2 Überhang an Verkaufs-flächen gibt es in den Randlagen von Berlin,schätzt Andreas Malich von CBRE. Beson-ders im Ostteil der Stadt seien nach derWende viele Center gebaut worden, ummöglichst schnell Versorgungslücken schlie-ßen zu können. Bei gerade einmal 0,2 m2

pro Kopf lag die Einzelhandelsfläche damalsin Ostberlin. Das hat sich längst geändert.Auf etwa 4,86 Mio. m2 veranschlagt CBREdie Verkaufsfläche in Berlin, das entspricht1,42 m2 pro Kopf, wobei 0,38 m2 je Ein-wohner auf Verkaufsflächen in Einkaufszen-tren entfallen. Zum Vergleich: Deutschland-weit finden sich im Schnitt nur 0,18 m2 Ein-kaufsfläche pro Kopf in Shoppingcentern.Und die Zahl der Center in der Haupt-

stadt wächst weiter. Erst im April schaufelteMulti Development mit dem Boulevard Ber-lin 54.000 m2 neue Verkaufsfläche auf denMarkt. Und am Leipziger Platz plant Inves-tor Huth gar ca. 75.000 m2 Handelsfläche.

„Handel wird nicht immerHandel bleiben“

Angesichts immer mehr großflächiger Ein-zelhandelsangebote im Zentrum Berlinsfehlt es inzwischen den Centern in man-chen Stadtteillagen an Kundschaft. Ein Bei-spiel dafür ist die Helle Mitte in Hellersdorf.Dort versuchen die Betreiber mit viel Fanta-sie, wieder mehr Publikum anzulocken. Dieneueste Idee ist ein Indoor-Hochseilgartenin den nicht mehr benötigten Sälen des

einst größten Berliner Multiplexkinos, daswegen zurückgegangener Zuschauerzahlenverkleinert wird (vgl. „Helle Mitte: Kino mitHochseilgarten“, IZ 13/2012).Malich hält das Konzept eines Hochseil-

gartens für eine gute Idee: „Handel wirdnicht immer Handel bleiben. Warum keineKart-Bahn oder kein Hochseilgarten, umfreie Flächen neu zu bespielen?“Der Konkurrenzdruck auf jene Einkaufs-

zentren, die Anfang der 1990er Jahre gebautworden sind, entsteht aber auch dadurch,dass viele Flächen veraltet sind und nichtmehr mit neuen Konzepten mithalten kön-nen: „Aufgrund der dynamischen Flächenin-novationen und großflächigen innerstädti-schen Centerentwicklungen ist der Wettbe-

werb zwischen den verschiedenen Handels-formen und Standorten in Berlin deutlichhärter als in anderen Metropolen“, heißt esdazu im aktuellen City Report Berlin desDüsseldorfer Maklerhauses Aengevelt.

Die Einkaufsdestinationen in derInnenstadt sind die Gewinner

Da hilft es auch nicht viel, dass sich derEinzelhandelsumsatz zwischen 2006 und2011 von etwa 14 Mrd. auf 15,18 Mrd. Euroerhöht hat und nach Prognosen des Han-delsverbands Deutschland 2012 um weitere1,5% ansteigen wird. Denn dieser Zuwachsist nicht zuletzt den gleichfalls gestiegenenTouristenzahlen zu verdanken: 2011 lag die

Zahl der Übernachtungen in Berlin bei 22Mio. (+7,5% im Vergleich zu 2010).Berlinbesucher aber kommen nicht zum

einkaufen in eines der vielen Stadtteilzen-tren, sondern flanieren am Kurfürsten-damm, in der Friedrichstraße, am Alexan-derplatz und rund um den HackeschenMarkt. Diese Lagen sind die Gewinner derletzten Jahre und profitieren am meisten da-von, dass inzwischen jeder vierte Euro imHandel durch Touristen umgesetzt wird.Durch die einkaufsfreudigen Besucher wirdzudem wettgemacht, dass die Berliner Be-völkerung im deutschlandweiten Durch-schnitt nicht mit einer hohen Kaufkraft auf-warten kann: Im Vergleich mit den Big Se-ven der deutschen Großstädte, zu denen

Mit gerundeten Glasfassaden hat das Berliner Büro Ortner und Ortner die rückwärtige Front des Einkaufszentrums Boulevard Berlin gestaltet und damitneue Akzente in der Centerlandschaft gesetzt. Bild: Multi Development

Aengevelt neben Berlin München, Frankfurtam Main, Stuttgart, Köln, Hamburg undDüsseldorf zählt, liegen die einzelhandelsre-levanten personenspezifischen Kennziffernunverändert auf dem jeweils letzten Platz.Die Kaufkraft erreicht gemessen am bundes-weiten Durchschnittsindexwert Aengeveltzufolge in Berlin lediglich 94,9, der Umsatzden Wert 102,2 und die Zentralität 107,7.

Neue Shoppingcenter brauchtkeiner, doch sie haben Potenzial

Vor allem im Hinblick auf die Zentralitätkönnte Berlin nach Einschätzung von Aen-gevelt in den nächsten Jahren weiter gewin-nen: „Die Attraktivität des Berliner Einzel-handels wird künftig sowohl gegenüberdem Umland als auch für Touristen nochweiter zunehmen und dadurch noch mehrKaufkraft in der Stadt binden“, prognosti-zieren die Experten. Die Etablierung Berlinsals Mode- und Musikhauptstadt bringe zu-dem immer mehr zahlungskräftige Klientelin die Hauptstadt, und für internationaleModelabels sei die Stadt an der Spree in-zwischen „the place to be“.Immer mehr angesagte Marken eröffnen

Läden in Berlin und testen hier neue Kon-zepte. So wurde im Center Boulevard Berlinder erste Store von Hollister in der Haupt-stadt eröffnet. Auch das im Bau befindlicheCenter am Leipziger Platz zieht neue interessante Marken an, wie Einzelhandels-experte Malich beobachtet. „Natürlichbraucht keiner von uns ein neues Shopping-center“, sagt Malich. Man müsse sich in dennächsten 17 Jahren auch nicht unbedingt ei-nen neuen Pullover kaufen. Doch der Handellebe davon, Menschen anzusprechen und Be-dürfnisse zu wecken. Und weil die sich än-dern, hätten neue Einzelhandelskonzepteund neue Center trotz der jetzt schon ver-gleichsweise reichlichen Verkaufsfläche proKopf durchaus ihre Berechtigung. Hier siehtMalich nicht nur Potenzial im Stadtzentrum,sondern auch in Friedrichshain oder Moabit,wo die Einzelhandelsfläche pro Kopf nochunter dem Berliner Durchschnitt liegt. (mv)

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Immobilien Zeitung FOKUS BERLIN 10.5.2012 Nr. 19 Seite 25

„Reiche bauen für Reiche“, brachteder IG-Bau-Vorsitzende Klaus Wiese-hügel die Situation jüngst auf denPunkt. Da aber auch Studenten, Ver-käuferinnen, Friseure und Wachleutewohnen müssen und Berlin im bun-desweiten Vergleich ein niedrigesLohnniveau aufweist, hat das dreiKöpfe zählende Unternehmen Bauund Grund aus Dernbach preiswerte,kleine Mietwohnungen als Geschäfts-modell entdeckt. Für nicht mehr als350 Euro Monatsmiete entstehen ineinem heruntergekommenen Platten-bau in Berlin-Lichtenberg derzeit430 Mini-Apartments. Insgesamtkommen die Westdeutschen auf 850„Aldi-Wohnungen“ an drei BerlinerStandorten.

„Wir verstehen uns als Wohnungsdis-counter“, sagt Bau-und-Grund-Chef Lutz La-komski. Quadratisch, praktisch, billig bauenkönnen er und sein Partner Arndt Ulrich ausdem Westerwald seit langem. Lakomski hatzu Beginn seiner beruflichen Laufbahn erstblaue Schachtelbauten für Ikea in Deutsch-land verteilt, dann entwickelte er Nahver-sorger für die Lebensmittelkette Rewe. DasPrinzip überträgt er jetzt auf Wohnungen.Kiste, Strom, Wasser, Dach. Fertig.

Wie auf einer Perlenschnur –47 kleine Wohnungen pro Etage

Nur, dass er in Berlin nicht neu baut, son-dern dem Bezirk Lichtenberg am östlichenStadtrand mit der Sanierung eines seit vie-len Jahren leer stehenden Plattenbauunge-tüms ein Sorgenkind vom Hals schafft. Derunwirtliche Riegel mit dem düsteren DDR-Kratzeputz an der Frankfurter Allee 216 warin seinem ersten Leben ein Verwaltungsbauder Bahn und sollte abgerissen werden.Wie auf einer Perlenschnur passen 47 der

praktischen Rechtecke auf eine Etage imNeungeschosser. Geboten werden Einzim-merwohnungen mit Küchenzeile – zwischen25 m2 und 35 m2 groß. Ein kleines Bad gibtes extra. Internet auch. Die „großen“ Woh-nungen kosten 350 Euro Warm- oder rund300 Euro Kaltmiete, die kleinen Einheitenkommen auf 300 bzw. 240 Euro. Um dieNebenkosten gering zu halten, hängt sichLakomski an die Energielieferverträge einergroßen Gesellschaft im Umfeld.„Wir bauen für Menschen, die nicht mehr

als 1.000 Euro im Monat verdienen – preis-wert, ordentlich, ohne Extras und ohne Fir-lefanz“, erklärt Lakomski die hinter der

BERLIN-LICHTENBERG

„Aldi-Wohnungen“ für Mieter mit kleinem Einkommen

Bauabschnitt wird im März 2013 beendet.Die Vermietung übernimmt der BerlinerMakler Thomas Du Chesne. „Obwohl wirerst in 14 Tagen die Musterwohnung eröff-nen, haben schon 15 Mieter blind unter-schrieben.“ Das zeige, dass das Interesse

lin mit Frankfurt an der Oder und Polenverbindet. Auf der anderen Seite des Gebäu-des erstreckt sich aufgegebenes Bahngelän-de. Auch davon hat Bau und Grund gekauft.Hier bauen die Entwickler, wenn die Woh-nungen fertig sind, einen Baumarkt. EinenObi. Den brauche der Bezirk, sagt Lakoms-ki. Im Frühjahr 2014 soll das 10 Mio. Euroteure Heimwerkerparadies fertig sein.

Plattensanierungen sind billigerund schneller als ein Neubau

Für die Sanierung alter Platten, statt einesNeubaus, spricht zweierlei, sagen die Bau-herren. Einmal gehe die Verwertung alterHüllen schneller. „Wir sparen ein Jahr“, sagtLakomski. Zweiter Vorteil: Die Verwertungder soliden Betonskelettkonstruktion, „daist ja nichts dran kaputt“, ist billiger. 18Mio. bis 20 Mio. Euro hätte ein Neubau ge-kostet. Bei der Berliner Platte kommen dieWestdeutschen mit einem Investitionsvolu-men von 15 Mio. Euro aus.Die ersten Möbelwagen sollen im Herbst

vorfahren und die Habe von möglichstschon 220 Bewohnern bringen. Der zweite

groß und Bedarf vorhanden sei. Ihr erstesProjekt realisierten die auf Berlin speziali-sierten Unternehmer in einem ehemaligenKaufhaus in Lichtenberg am Anton-Saef-kow-Platz, mitten in einer alten DDR-Großsiedlung. Das dreistöckige, ebenfallslange leer stehende, rustikale Gebäude mitbis zu 4 m hohen Decken, tauften die In-vestoren Starloft. Hinein bauten sie rund90 Wohnungen, klebten Balkone an dieFassade und vermieteten zum Beispiel eineZweizimmerwohnung mit 60 m2 für 580Euro Warm- oder 450 Euro Kaltmiete. Ende2011 fertiggestellt, waren die selbst ernann-ten „Kaufhausumbauer“ ruckzuck voll ver-mietet.

Investoren wollen ihre Häuser inBerlin behalten

Haus Nr. 3 der Investoren steht auf demGelände des Sportforums Hohenschönhau-sen. Hier lebten bis zur deutsch-deutschenVereinigung DDR-Athleten. In dem von derTLG Immobilien gekauften und laut La-komski auch schon bezahlten Zweckbausollen ab Spätherbst 300 Wohnungen auf5.500 m2 Fläche entstehen.Mit dem Sportforum ist für die Investoren

aus dem beschaulichen Westerwald das En-de der Fahnenstange aber noch nicht er-reicht. „Wir schauen weiter nach lukrativenPlattenbauten in Berlin, wobei das nicht un-bedingt Abrisskandidaten sein müssen“, erzählt Lakomski. Wichtig sei nur: Seine zu-künftigen Discounter-Wohnungen müssenzentral gelegen sein. Das sei die Vorausset-zung für eine dauerhafte Wertanlage. Und darauf komme es an. Schließlich wollen Lutz Lakomski und Arndt Ulrich allihre neuen Häuser in Berlin auf Dauer be-halten. (gg)

Wohndiscounteridee stehende Philosophie.„Ich bin nicht eitel, brauche kein Vorzeige-quartier.“ Wohl aber braucht er eine ordent-liche Rendite. „8%. Das kriegen wir hin.“

18.000 m2 Laminat sind billigerals nur ein kleines Stück Boden

Dafür dreht der erfahrene Entwickler anganz vielen Stellschrauben. Das beginnt da-mit, dass er seinem schlagfähigen Team ausvielen Externen bei Erfolg einen kräftigenSchluck aus der Pulle genehmigt, und hörtbei der Überlegung, „dass 18.000 m2 Lami-nat natürlich zu einem Quadratmeterpreiszu beschaffen sind, den man für ein paar100 m2 nicht bekommt“, nicht auf.Wer in eine der 440 Wohnungen mit zu-

sammen 12.000 m2 Wohnfläche und 18.000m2 Bruttogrundfläche zieht, muss wissen,worauf er sich einlässt. Einerseits ist das Ge-bäude mit dem einen Steinwurf entferntenS-Bahnhof Lichtenberg verkehrsgünstig gele-gen. Andererseits rauscht auf der einenLängsseite des 140 m langen Baus der Ver-kehr auf der achtspurigen Frankfurter Allee;sie ist die Ausfallstraße gen Osten, die Ber-

Das zukünftige Q 216 an der Frankfurter Allee 216. So unaufgeregt pragmatisch wie der Name des Hauses ist auch der Inhalt. Preiswert, ordentlich, ohne Fir-lefanz für höchstens 350 Euro im Monat warm. Bild: Bau und Grund

Das Haus ist 140 m lang. Dadurch passen 47 Wohnungen auf eine Etage. Bild: Gericke

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Seite 26 Nr. 19 10.5.2012 FOKUS BERLIN Immobilien Zeitung

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FORTSETZUNG VON SEITE 21

Die Zeichen stehen auf GrünDie Angebotspreise bei Neuvermietun-

gen sind in der deutschen Hauptstadt imvergangenen Jahr um 10% gestiegen, stär-ker als sonstwo in der Republik. Die Wer-te für Eigentumswohnungen klettertensogar um 15%, haben die Wirtschaftsfor-scher des DIW im April ausgerechnet.Eine Immobilienblase drohe aber den-noch nicht, beruhigen die Wissenschaft-ler die Branche. Gleiches haben in die-sen ersten Maitagen auch die Gutachter-ausschüsse festgestellt. Angst, dass sichdie Berliner Haus- und Grundstücksprei-se von den Werten abkoppeln, sich eineBlase bildet, die Banken das spitzkrie-gen, auf die Bremse treten und das Wol-kenkuckucksheim einstürzen lassen, he-gen beide Beobachter nicht.

Berlin passt sich an

„Die Teuerung ist zwar enorm“, sagtDIW-Experte Konstantin Kholodilin beiVorstellung seines internetbasiertenIndexes für Miet- und Wohnungs-preise, „da die Preise für Eigentums-wohnungen aber noch relativ nied-rig sind und davor lange Zeit sta-gniert haben, kann man in Berlinnoch nicht von einer Immobilien-preisblase sprechen.“ Der BerlinerImmobilienmarkt habe langeals unterbewertet gegolten undpasse sich jetzt offenbar in ei-nem raschen Tempo an Funda-mentaldaten wie Einkommenund Beschäftigung an.“Verlockend für Investoren aus

aller Welt sind die ökonomi-schen Rahmendaten der deut-schen Hauptstadt. Berlin ist mit ei-ner Fläche von 891 km2 neun Malgrößer als Paris, hat mit 1.700 mehrBrücken als Venedig, mit dem KaDe-We das größte Kaufhaus Kontinental-europas, allerdings mit weit über 63Mrd. Euro auch mehr Schulden als je-de andere deutsche Großstadt.Gleichzeitig verzeichnete die Berli-

ner Wirtschaft 2011 ein Wachstumvon 2,1%. Aktuellen Zahlen der IBBzufolge kann für das laufende Jahrmit einem Plus von 1,5% gerechnet

werden. Berliner Arbeitnehmer könnendavon allerdings weniger profitieren. DerDurchschnittsverdienst liegt nach Anga-ben des Deutschen Gewerkschaftsbundesbei 2.250 Euro brutto im Monat und da-mit 100 Euro unter dem, was ein West-deutscher nach Hause trägt. Schlimmernoch: 40% der Berliner sind atypisch be-schäftigt, nirgendwo sonst in Deutsch-land sind Mini-Jobs und Leiharbeit soverbreitet. Unternehmen können im vomFachkräftemangel gebeutelten Deutsch-land so günstig Personal rekrutieren.Gleichzeitig sind die Kosten für dasWohnen, trotz weiter steigender Preise,im Vergleich weiter gering. Auch wenndie Zeiten, als es in Berlin eine Villa zumPreis einer Zweizimmerwohnung inMünchen gab, vielleicht vorbei sind.

Markt ist leergefegt

Der Berlin-Trend ist ungebrochen,heißt es im Maklerhaus Engel & Völ-kers (E&V) Commercial. 2011 gingen1.578 Zinshäuser für 3,3 Mrd. Euroüber den Tisch. Das ist ein Plus von13%. 2012 erwarten die Researchereinen Umsatz jenseits der 4,5-Mrd.-Euro-Grenze. Gegen weitere Rekor-de aber spricht: Den Investorenlaufen die Preise weg. „Berlinist nicht mehr billig“, resü-miert Carsten Rieckhoff,Marktforschungsleiter bei E&V.In seinem jüngsten Marktbe-richt steht, dass für Bestlagenim zweiten Halbjahr 2011 bis

zum 24fachen der Jahresnetto-kaltmiete zu zahlen war. Damit lag

Berlin nahezu gleichauf mit Ham-burg (maximal das 25fache). Gleich-zeitig ist der Markt leergefegt, sagtGerd Grochowiak. „Die Zeit, da wir fürdas 14- bis 16fache der Jahresnetto-kaltmiete ein vernünftiges Haus ge-kauft haben, um dann Eigentumswoh-nungen für um die 2.000 Euro/m2

wieder zu verkaufen – die ist in Berlinvorbei“, stellt der Chef der Entwick-lungsgesellschaft von Wohnimmobi-lien irisgerd fest. (gg)

Mit der Bildung der Großen Koaliti-on aus SPD und CDU nach denWahlen im Herbst vergangenen Jahres wurde die bisherige Stadtent-wicklungssenatorin Ingeborg Junge-Reyer (SPD) von ihrem Partei-kollegen Michael Müller abgelöst.Die IZ sprach mit ihm über diewichtigsten stadtentwicklungs-politischen Themen in der laufenden Legislaturperiode.

Immobilien Zeitung: Herr Müller, seit SieSenator für Stadtentwicklung und Umwelt sind,hat die Realität die politischen Ziele, die imHerbst in der Koalitionsvereinbarung fixiertworden sind, bereits überholt. CDU und SPDwollen 30.000 neue Wohnungen in den nächs-ten fünf Jahren in der Hauptstadt schaffen.Doch in den vergangenen drei Jahren ist dieBerliner Bevölkerung um 70.000 Menschen auf3,49 Mio. (Stand 30.9.2011) gewachsen undhat den höchsten Stand nach der Wende er-reicht. Der Verband Berlin-BrandenburgischerWohnungsunternehmen schätzt, dass in dennächsten Jahren jährlich mindestens 10.000Wohnungen pro Jahr gebraucht werden. Wiewollen Sie den Wohnungsmarkt in den Griff be-kommen?

Michael Müller: In den nächsten fünf Jah-ren 30.000 neue Wohnungen zu bauen istdas, was wir uns vorgenommen haben,doch es können gerne auch mehr sein. Wirhaben erst einmal einen Mindestanspruchformuliert. Zusätzlich wollen wir den Be-stand der städtischen Wohnungsbaugesell-schaften durch Zukauf oder Neubau umweitere 30.000 Einheiten erhöhen. Bei denjährlich 6.000 Neubauwohnungen in dennächsten fünf Jahren ist aber vor allem pri-vates Engagement gefragt. Und ein Blick aufdie Baugenehmigungszahlen zeigt, dass dasInteresse von nationalen und internationa-len Investoren groß ist. Deshalb bin ich op-timistisch, dass mehr Wohnungen neu ge-baut werden, als in der Koalitionsvereinba-rung mit der CDU festgehalten worden sind.

Zwölf Bezirke – jeder eine eigeneGroßstadt

IZ: Aber wie sieht es mit bezahlbaren Woh-nungen aus? In der Innenstadt finden in ge-fragten Lagen auch im Altbaubestand kaumnoch Neuvermietungen unter 10 Euro/m2 statt.

Müller: Wir haben natürlich keine ein-heitliche Situation auf dem Berliner Woh-nungsmarkt. Wir haben zwölf verschiedeneBezirke, von denen jeder mit um die300.000 Einwohnern so groß ist wie eineStadt, und da gibt es regional sehr unter-schiedliche Nachfragen. Friedrichshain-Kreuzberg, Schöneberg, Prenzlauer Bergoder Teile von Mitte, das sind Lagen, diesehr nachgefragt sind und wo die Mietprei-se nach oben gegangen sind. Aber wir ha-ben umgekehrt z.B. auch Reinickendorf,Marzahn, Spandau, wo es immer noch ei-nen entspannten Wohnungsmarkt mit Leer-stand gibt und auch die Mieten deutlich geringer sind. Die Kunst wird es sein, aufdiese regionalen Unterschiede zu reagieren.

IZ: Und wie soll das passieren?Müller: Da spielen natürlich die Woh-

nungsbaugesellschaften und ihr Wohnungs-angebot eine große Rolle. Wir wollen auchdie Genossenschaften, die ja in allen Kiezenin Berlin vor Ort sind, unterstützen. Wirwollen also da Einfluss nehmen, wo wir dasaktiv können, um damit für ein Angebotvon günstigeren Wohnungen zu sorgen.

IZ: Und wie sollen Wohnungsgesellschaftenund Genossenschaften unterstützt werden?

Müller: Für die Genossenschaften habenwir bei der Investitionsbank Berlin (IBB) be-reits ein Programm aufgelegt, in dem rund15 Mio. Euro bereitgestellt sind. Um Mittelfür Projekte zu erhalten, müssen die Genos-senschaften an einem Wettbewerb teilneh-men: Sie sollen möglichst viele kleine Woh-nungen für Singles, Alleinerziehende oderjunge Leute schaffen. Bei den städtischenGesellschaften wird eine verbilligte oder kostenlose Grundstücksabgabe ein Bausteinsein, um neue günstigere Mietwohnungenzu schaffen.

Wohnungsbaugesellschaften erhalten Entwicklungsgrundstücke

IZ: Da müssen Sie sich aber erst noch mit Finanzsenator Ulrich Nußbaum einigen, dernach wie vor die Grundstücke der öffentlichenHand am liebsten meistbietend verkaufen will.

Müller: In diesem Punkt sind wir uns ei-nig. Wir können die Grundstücke als Sach-werteinlage in die städtischen Gesellschaf-ten einbringen, denn sie gehören uns ja. Zu-nächst werden wir 14 Grundstücke bereit-stellen, was bedeutet, dass je Gesellschaft et-wa zwei Grundstücke für Wohnungsneubauzur Verfügung stehen. Ich glaube, in aller-nächster Zeit kann man gar nicht mehr ver-langen. In den kommenden Jahren kanndas Programm dann ausgebaut werden. Jetztbeginnen wir erst einmal damit.

IZ: Inwieweit haben Sie den Ferienwoh-nungsmarkt im Blick, wenn es darum geht,Wohnraum für Mieter zu erhalten?

Müller: Das ist ein spezielles Thema. Ichglaube, Ferienwohnungen muss man in ei-ner Metropole wie Berlin in gewissem Maßeakzeptieren. Das Problem bei den Ferien-

SENATOR FÜR STADTENTWICKLUNG UND UMWELT MICHAEL MÜLLER

„Investoren sollten sich berlinweit umschauen“tere wichtige Schwerpunkte sein. Ein Fokusin der Arbeit unserer Verwaltung ist das The-ma soziale Stadt. Die Frage, wie könnenStadtquartiere so entwickelt werden, dasswir die „Berliner Mischung“ erhalten, odersozial problematische Kieze stabilisiert wer-den, ist ein weiterer Schwerpunkt der Arbeitunserer Senatsverwaltung; hier kooperierenwir eng mit der Senatsverwaltung für Bil-dung, der Integrationsverwaltung und derWirtschaftsverwaltung. Aber natürlich ist auch die Entwicklung

der großen Freiflächen, die wir immer nochin der Stadt haben, etwas, womit wir uns be-schäftigen: Ein positives Beispiel hier in Ber-lin ist die Entwicklung des Wissenschafts-und Wirtschaftsparks Adlershof, wo es auchjetzt immer noch viele freie Grundstückegibt für weitere Schritte – zum Beispiel wirddort demnächst mit dem Bau von rund1.000 Wohnungen begonnen. Aber die ak-tuell herausragenden Flächen der stadtent-wicklungspolitischen Diskussion sind natür-lich das Quartier Heidestraße, nördlich vomHauptbahnhof, die Nachnutzung des Flug-hafens Tegel und das Tempelhofer Feld. Dassind die großen Entwicklungsgebiete dernächsten Jahrzehnte.

Tempelhofer Feld bietet genugPlatz für Grün und Gewerbe

IZ: Es gibt eine Bürgerinitiative, die sich da-für einsetzt, das Tempelhofer Feld unbebaut zulassen und das gesamte Areal einfach als öf-fentliche Freifläche so zu lassen, wie es ist, stattim Rahmen der geplanten Internationalen Gar-tenausstellung (IGA) 2017 neu zu gestalten.Was halten Sie von dieser Idee?

Müller: Das Tempelhofer Feld ist mir zuwertvoll, um es einfach gar nicht mehr an-zufassen. Insgesamt hat das ehemalige Flug-hafengelände 400 ha, wenn davon 300 haals echte Freifläche belassen werden für Frei-zeit, Spiel und Spaß, kann immer noch eineMenge drum herum entwickelt werden. Obdas der Neubau der Zentral- und Landesbi-bliothek ist, Gewerbe am Autobahngürteloder Wohnbebauung an der Grenze zumBezirk Neukölln. Ich unterstütze die Idee,das Tempelhofer Feld als Freifläche zu er-halten, und möchte dennoch etwas investie-ren und gestalten, um es noch attraktiver zumachen.

IZ: Derzeit strickt Ihre Verwaltung einerseitsan einem neuen Stadtentwicklungsplan Wohnenund andererseits am StadtentwicklungskonzeptBerlin 2030. Wie weit sind Sie damit?

Müller: Stadtentwicklungskonzepte fürdie Teilbereiche Gewerbe, Einkaufen, Ver-kehr werden in Stadtentwicklungsplänen al-le zehn bis 15 Jahre fortgeschrieben. Wirwollen diese einzelnen Teilbereiche in ei-

Müller: Auch das ist eine Möglichkeitund kann beispielsweise für Genossenschaf-ten ein sehr attraktiver Weg sein.

IZ: Abgesehen vom Wohnungsneubau, wosetzen Sie als Stadtentwicklungssenator weitereSchwerpunkte in Ihrer Arbeit?

Müller: Wohnungsneubau und Mietpreisesind auf jeden Fall die beherrschenden The-men in dieser Legislaturperiode. Der Ausbauder verkehrlichen Infrastruktur wie die Ver-längerung der A 100, aber auch die Infra-struktur auf der Schiene und der Anschlussan den Willy-Brandt-Flughafen werden wei-

nem Stadtentwicklungskonzept Berlin 2030zusammenbringen, das wird vermutlich2014 zur Verfügung stehen. Es braucht Zeit,um alle relevanten Entwicklungen, wie z.B.den demografischen Wandel, mit einzube-ziehen. Der Stadtentwicklungsplan Wohnenwird Mitte/Ende 2013 fertig sein.

Positive Bevölkerungsentwicklungwird anhalten

IZ: Wie wird sich Berlin Ihrer Einschätzungnach künftig entwickeln? Wird der Zuzug an-halten, wird Berlin weiterhin so hip sein?

Müller: Der Trend, in die Städte und indie Ballungsräume zu ziehen, wird auf jedenFall anhalten. Jüngere und Ältere – und eswerden immer mehr Ältere – wollen undbrauchen die städtische Infrastruktur, dasBildungs- und Kulturangebot, das Gesund-heits- oder Mobilitätsangebot. Das alleskünftig großräumig überall auch in den Flä-chen anzubieten, ist in Zeiten knapper Kas-sen immer weniger möglich. Insofern kon-zentriert man sich auf die Ballungsräume,wo es die größte Nachfrage gibt. Ich glaubealso, wir können fest davon ausgehen, dasses weiterhin eine positive Bevölkerungsent-wicklung in Berlin gibt. Außerdem trägt na-türlich auch die Attraktivität der Stadt sehrdazu bei.

IZ: Zu guter Letzt noch eine Frage: Was wün-schen Sie sich von Investoren, die in Berlin bau-en wollen?

Müller: Ich habe zwei Wünsche: Zum ei-nen wünsche ich mir, dass Investoren aufdie soziale Mischung achten. Das sollte inihrem eigenen Interesse liegen, damit dieAttraktivität Berlins erhalten bleibt. Und da-zu kann jeder Investor etwas beitragen, zumBeispiel indem er darauf achtet, dass bei derMietpreisfindung für alle Einkommens-schichten etwas angeboten wird. Außerdemwünsche ich mir von Investoren, dass siesich berlinweit umschauen und die gesamteStadt mitentwickeln wollen. Wir haben eineextreme Nachfrage in Mitte, in Pankow oderFriedrichshain-Kreuzberg. Aber noch ein-mal: Berlin besteht aus zwölf Städten undwir haben in Bezirken wie Reinickendorf,Spandau oder Tempelhof eine komplette In-frastruktur mit Krankenhäusern, Bildungs-einrichtungen, Kitas, U-Bahnen ... Das sindattraktive Lagen auch für Investitionen. Ichversuche, Investoren dafür zu begeistern,sich auch dort zu engagieren, um die At-traktivität weiter zu erhöhen.

IZ: Herr Müller, wir danken Ihnen für dasGespräch.Das Interview führte Martina Vetter.

wohnungen ist, dass sie ausgerechnet dortgeballt auftreten, wo wir sehr attraktive In-nenstadtlagen haben und auch eine Wohn-bevölkerung halten wollen, damit es dortnicht nur Gewerbe und Büros gibt, sondernauch städtisches Leben. Die Wohnblöcke inder Wilhelmstraße in Mitte sind das berüch-tigste Beispiel für ein Überhandnehmen vonFerienwohnungen. Deshalb bemühen wiruns durch eine Zweckentfremdungsverbots-verordnung wieder etwas restriktiver auftre-ten zu können. In den nächsten Wochenwerden wir einen entsprechenden Entwurfvorstellen.

Unattraktive Wohnungen wiederflottmachen

IZ: Was haben Sie sonst noch für Ideen, umden Wohnungsmarkt in Berlin zu entspannen?

Müller: Wir denken an ein Modernisie-rungs- und Investitionsprogramm, um mög-lichst viele der derzeit noch leer stehendenWohnungen wieder marktgängig zu machen.Viele dieser Wohnungen sind in einemschlechten baulichen Zustand oder befindensich in einer unattraktiven Lage, wie die be-rühmte Erdgeschosswohnung in der Karl-Marx-Straße in Neukölln. Durch ein entspre-chendes Förderprogramm könnte so eineWohnung beispielsweise als günstige Erst-wohnung für junge Leute flottgemacht wer-den. Momentan stehen zigtausende Woh-nungen in Berlin leer. Wenn man nur einigetausend kurzfristig wieder dem Markt zufüh-ren könnte, würde das erheblich zur Entlas-tung des Wohnungsmarkts beitragen.

IZ: Wäre das angedachte Investitions- und Modernisierungsprogramm auch eine Förde-rung, die private Eigentümer in Anspruch neh-men können?

Müller: Ja, das wäre dann sicherlich aucheine Unterstützung für Private. Wir sind abergerade erst in den Gesprächen, wie diese För-derung konkret aussehen kann. Was wir aufkeinen Fall wollen, sind Mitnahmeeffekte.

IZ: Welche anderen Möglichkeiten sind denk-bar, um private Bauherren dazu zu bringen, auchpreiswerte Mietwohnungen zur Verfügung zu stellen?

Müller: Das ist natürlich eine Frage derKalkulation, und jeder Investor muss selberwissen, was sich lohnt. Ich glaube aberdurchaus, dass wir noch Diskussionsspiel-raum haben, um gemeinsam zu Mischkal-kulationen zu kommen. Es gibt Grund-stücke in sehr attraktiven Innenstadtlagen,die alle Investoren haben wollen und woman auch akzeptieren muss, dass es Mietenum die 10 Euro/m2 gibt und diese Woh-nungen nicht für jeden zur Verfügung ste-hen. Aber ich glaube – und da wollen wirvon Hamburg und München lernen –, dasswir mit den Investoren verabreden können,dass sie an anderer Stelle in der Stadt güns-tigere Wohnungen bauen, wenn sie im Ge-genzug eine der begehrten Flächen erhal-ten. Eine andere denkbare Variante ist,beim Grundstücksverkauf eine Quote fürpreiswerte Wohnungen mit einer Mietpreis-obergrenze festzulegen.

IZ: Was halten Sie von Finanzsenator Nuß-baums Vorschlag, Grundstücke der öffentlichenHand in Erbpacht zu vergeben?

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Stadtentwicklungssenator Michael Müller sieht eine zentrale Aufgabe für den Berliner Senat in dieserLegislaturperiode darin, den Neubau von Wohnungen voranzubringen. Bild: SenStadtUm

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Turbo: Fremdkapital Was und wen finanzieren die Banken noch?Pflegeheime und das nächste Jahrzehnt Gewinner und Verlierer des MarktesHealth Care Immobilien kaufen: Rechtliche Risiken Der Betreiber im Visier Transparenz – Konzept – NachhaltigkeitDie neue Generation der Seniorenversorgung Vom Pflegeheim zur Hausgemeinschaft – Pflegekerne im Quartier

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Rund 100 Mio. Euro will der Duder-städter Familienunternehmer HansGeorg Näder in die seit zwanzig Jah-ren leer stehende Bötzow-Brauereinahe dem Berliner Alexanderplatzstecken. Wachsen sollen auf dem23.400 m2 großen Areal eine Mi-schung aus Lofts, Rollstuhlmanufak-tur, Kreativfabrik, Hotel, Markthalle,Cafés und Restaurants sowie einSkulpturengarten. Im zweiten Halb-jahr 2012 ist Spatenstich.

Vielleicht ist der 50-jährige Kunstsamm-ler, New-York-Fan und Chef des niedersäch-sischen Unternehmens Ottobock HealthCa-re so etwas wie der Retter in der Not. Ende2010 kaufte Näder, als Privatmann, dieBrauerei und gründete später die GmbH &Co. KG Bötzow Berlin. 17 Mio. Euro zahlteer für die seit zwanzig Jahren vor sich hin-gammelnden Gemäuer in bester Berliner In-nenstadtlage. Eine Option besaß der Chefdes 1919 in Berlin gegründeten Weltmarkt-führers für Prothetik bereits seit Mai 2010.Kurz zuvor war der Entrepreneur des Jahres2003 zu Gast im nahegelegenen Elite-Treff Soho Haus. Und verliebte sich auf dem Nachhauseweg in die verwunscheneIndustrieruine.

2014 soll das erste neue Lebenauf dem Gelände einziehen

Seitdem werkelt eine ganze Crew an derRealisierung des Näderschen Traums. In dreiBauabschnitten sollen ab Sommer 2012 zu-nächst die denkmalgeschützten Altbautenmit zusammen gut 18.800 m2 Fläche dereinst größten Privatbrauerei in Nord-deutschland saniert werden.6.500 m2 Fläche der Industrieruinen neh-

men elf Concierge-Lofts ein, 5.720 m2 Flä-che ist für die kulturelle und gewerblicheNutzung in den alten Gewölbekellern vor-gesehen und 6.620 m2 Büro-, Dienst- undProduktionsflächen in den Altbauten willder Investor an kreative Köpfe vergeben.Der vorhabenbezogene Bebauungsplan

zur planungsrechtlichen Sicherung ist in Ar-beit. Wann Näder so weit ist, einen Antragauf Baugenehmigung einzureichen, ist nochoffen. 2014 sollen die Altbauten der erstenTranche aber wieder in neuem Glanz er-strahlen. Doch schon vorher, ab 2013, willer fünf Neubauten mit zusammen rund17.000 m2 Fläche errichten lassen sowie ei-nen Park anlegen.

Elf Loftwohnungen mit eigenemConcierge

Den Masterplan für das Bötzow-Villagehaben die Potsdamer Architekten Eric vanGeisten und Georg Marfels erstellt, in Berlinzum Beispiel dafür bekannt, dass sie für dieNürnberger Terraplan die Alte Mälzerei imBezirk Pankow aus dem Dornröschenschlafholten.Los geht es im angesagten Teil des Bezirks

Mitte mit den zwischen 300 und 1.700 m2

Wohnfläche umfassenden Lofts in den ehe-maligen Lager-, Stallungs- und Produktions-

BÖTZOW-BRAUEREI IN BERLIN-PRENZLAUER BERG

„Wir kommen, wir machen, wir bleiben“werden, obwohl das Ensemble auf derDenkmalliste des Landes Berlin steht. Dieeinst zur Metro-Gruppe, Düsseldorf, gehö-rende Divaco Beteiligungsgesellschaft,Frankfurt am Main, hielt nämlich lange eineBaugenehmigung mit Patina für einen der-artigen Konsumtempel in Händen. Dass dienicht längst verfallen war, ist den Strickender deutschen Bürokratie zu verdanken.Erstmals hatte der Bezirk 1995 Abriss- undBauplänen stattgegeben. Die Treuhand hattedie Brauerei nach der Wende für 48 Mio.DM nach Süddeutschland verkauft. Dochaus der versprochenen 240-Mio.-Euro-Inve-stition wurde genauso wenig wie aus denPlänen von Eigentümer Nr. 2, der Metro,hier einen Großmarkt zu errichten.

Baugenehmigung mit Patinaverhinderte ein Einkaufszentrum

Normalerweise erlischt eine Baugenehmi-gung nach so langer Zeit – außer der Möch-tegern-Bauherr legt Widerspruch gegen Teiledes Bescheids ein. Divaco-Chef BernhardScholtes war nach langem Überlegen, wiedas Papier zu erhalten sei, mit irgendwel-chen Einzelheiten zum Brandschutz nichteinverstanden. So rettete er das kostbare Do-kument über die Jahre, bis es im Frühjahr2010 dann endgültig in den Papierkorb derGeschichte wanderte.Vom Duderstädter Unternehmer wird

jetzt mehr erwartet, zumal der Mann in Ber-lin durch sein 2009 eröffnetes, 20 Mio. Euroteures medizinisches Kompetenzzentrumam Potsdamer Platz kein Unbekannter ist.Dort ist das „Muskelhaus“ seit langem einHingucker.

Näder will „die DNA derBötzow-Brauerei erhalten“

Für Näder ist sein zweites Engagement inder deutschen Hauptstadt ein bisschen wienach Hause kommen, wurde der heutigeWeltmarktführer für Prothetik doch 1919 inBerlin gegründet. Grund genug für den Un-ternehmer, kein einziges Stück seiner 100-Mio.-Euro-Investition, angefangen bei denWohnungen über die alten und neuen Ge-werbebauten bis hin zum Hotel, nach Fertig-stellung verkaufen zu wollen. „Wir kommen,wir machen, wir bleiben“, beteuert Näder. Ererklärt, „kein normaler Immobilieninvestor“sein zu wollen. Stattdessen will er dafür Sor-ge tragen, dass „die DNA der Bötzow-Braue-rei erhalten bleibt“. Die finanzielle Puste istdem Unternehmer zuzutrauen. 2011 setztedas Medizintechnikunternehmen mit rund4.800 Beschäftigten 582,8 Mio. Euro um –gut 10% mehr als im Vorjahr. (gg)

Areals zur Prenz-lauer Allee hin be-

fand sich früher derBiergarten mit 6.000Plätzen. Hier, auf derSchauseite, wo auchJulius Bötzow seineVilla bauen ließ, sol-len die Neubautenwachsen. Um eine„maximale optischeDurchlässigkeit fürdie Passanten“ derPrenzlauer Allee zuerreichen, willvangeistenmar-fels die als Bü-ros geplantenHäuser aufStelzen stel-len. Vorgese-hen sind au-ßerdem einkleines Bou-t i q u e -Ho t e lmit 40 Zim-mern sowie einForschungs- undEntwicklungsbe-reich der FirmaOttobock. Im Ge-spräch ist auch ei-ne Rollstuhlmanu-faktur, in der sichgehbehinderte Men-schen ihre Hilfen selbstgestalten und zusam-menstellen können. Wiegroß die selbst genutztenAreale ausfallen, habendie Duderstädter nochnicht entschieden. Klar istdagegen: Im alten Biergar-ten ist ein Highline Park ge-plant. Vorbild ist wiederNew York, wo eine begrünteehemalige Hochbahntrasseden Großstädtern heute als Er-

holungsgebiet zur Verfügung steht.Lange Zeit drohte die Gefahr, dass auf

dem Gelände der im Zweiten Weltkrieg teil-weise zerstörten Brauerei ein Einkaufs-klotz über sechs Etagen mit überdach-ter Passage, Supermärkten, zwei Tief-garagen und 40.000 m2 Verkaufsflächeentsteht und dass die Hälfte aller Ge-bäude auf dem Hof abgerissen

räumen der alten Brauerei. Auch wenn Näder sonst der Versuchung widerstand, wiederzeit Hans und Franz in der deutschenHauptstadt in jede greifbare Industrieruineteure Eigentumswohnungen zusetzen – seine elf Lofts habenes in sich. Zu welchen Preisendie edlen Quartiere vermietetwerden, ist noch offen. SowohlBötzow-Sprecher SebastianPeichl als auch die mit derVermarktung beauftragteLago Invest halten sichnoch bedeckt. Das be-finde sich noch „ineinem laufendenEntscheidungs-prozess“, teiltL a g o - M i t -a r b e i t e rM a n f r e dW e n n e rmit. Dassdie Preis-f i n d u n gschwierigist, ist verständ-lich. Nichtalle Tagewird elfMietpartei-en ein eige-ner Conciergezur Seite gestellt.Im zweiten

Schritt will derUnternehmer einwenig Weltstadtflair anden guten alten Alexan-derplatz importieren. Inden riesigen Gewölbekellern,wo Julius Bötzow seit 1885 Bierbraute, will Näder nach dem Vorbildder New Yorker Chelsea Markets Restau-rants, kleine Läden, Clubs, Bars und Cafésansiedeln. Erschlossen werden sollen dieKeller, in denen nach 1949 Schnaps undFisch gelagert wurde, durch eine spindelför-mige Rampe. Ein Wandelgang soll dieUntergeschosse mit dem Erdgeschossverbinden. Auf 6.620 m2 Fläche inden Altbauten bekommt die Krea-tivwirtschaft ihren Platz.Auf der derzeit wenig bebauten

Fläche in der südlichen Hälfte des

Ab 1885 hat Julius Bötzow hier Bier gebraut. Jetzt sollen aus dem denkmalgeschützten Gebäude kreative Ideen sprudeln. Bilder: Bötzow Berlin

Die Bürohäuser kommen auf Stelzen, der Markt in den alten Braukeller. Die von Julius Bötzow vor fast 130 Jahren gegründete Brauerei erwartet neues Leben hinter historischen Gemäuern.

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Seite 28 Nr. 19 10.5.2012 FOKUS BERLIN Immobilien Zeitung

DRESDEN

Der Verkauf der Woba-Bestände wird geprüft

© Immobilien Zeitung; Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; IBB

Kaum sind die Schlagzeilen über denStreit zwischen der Stadt Dresdenund der Gagfah aus den Medien verschwunden, da sorgen Presse-berichte über einen möglichen Verkauf der etwa 38.000 Woba-Einheiten, die Gagfah in Dresdengehören, erneut für Unruhe.

Erst 2006 kaufte die Gagfah für gut 1,7Mrd. Euro die damals 48.000 Wohnungender städtischen WohnungsbaugesellschaftWoba Dresden. Inzwischen ist der Woba-Be-stand auf knapp 38.000 Einheiten reduziertund die Investmentbank Leonardo soll denVerkauf des kompletten Pakets prüfen. Wiekonkret die Verkaufspläne tatsächlich sind,dazu will sich Gagfah-Sprecherin BettinaBenner nicht äußern: „Wir bewirtschaften,kaufen und verkaufen Wohnungen, da istverkaufen immer eine Option.“Ganz entschieden widerspricht Benner der

von der Financial Times Deutschland in denRaum gestellten Behauptung, es würde sichum einen Notverkauf handeln. Die mit ei-nem Wert von 1,8 Mrd. Euro in den Büchernder Gagfah eingetragenen Woba-Beständemüssten demnach unter Wert verkauft wer-den und würden vermutlich nur 1,5 Mrd. bis1,7 Mrd. Euro einbringen. Dazu Benner:„Der Bestand in Dresden ist superattraktivund gepflegt und eine absolute Perle.“ Zu-dem sei Dresden eine prosperierende Stadt.

Ebenfalls weist Benner Spekulationen zu-rück, dass der Stadt Dresden bei einem Ver-kauf der Woba erneut Geld zufließen würde.In der Sozialcharta sei lediglich vereinbart,dass bis 2016 der Gesamtbestand der Woba

nicht unter 35.000 Einheiten reduziert wer-den dürfte. Der gesamte Bestand dürfe sehrwohl verkauft werden. Die Vereinbarungender Sozialcharta gingen in diesem Fall anden neuen Eigentümer über.

Bei der Stadt Dresden wollte man sich we-der zu der von den Medien verbreitetenMeldung, wonach eine Verkaufsoption ge-prüft wird, äußern noch zu vertraglichen Re-gelungen im Falle eines Verkaufs, „da keine

Zu den Woba-Beständen gehört auch dieser sanierte Wohnblock in der Windmühlenstraße in Dresden-Prohlis. Bild: Gagfah

Informationen seitens der Unternehmenvorliegen“. Gemeint sind damit die Gagfahund deren Mehrheitseigner Fortress, der zu-nehmend Druck auf das zweitgrößte deut-sche Wohnungsunternehmen ausübt. DieGagfah konnte in den vergangenen Jahrennicht mit guten Zahlen glänzen und gehörtzu den Immobilienunternehmen, die alsgrößte Geldvernichter auf der diesjährigenWatchlist der Deutschen Schutzvereinigungfür Wertpapierbesitz (DSW) zu finden sind(vgl. „Fünf Immo-AGs auf der DSW-Geldver-nichtungsliste“, Onlinemeldung vom 12.4.2012).Ein gravierendes Problem der Gagfah sind

Kredite in Höhe von mehr als 3 Mrd. Euro,die im kommenden Jahr fällig werden. Miteinem Verkauf ihrer Woba-Einheiten, die et-wa ein Viertel des Gesamtbestands von150.000 Wohnungen ausmachen, könntesich die Gagfah aus der Kreditklemme lösenund einen Gutteil der im kommenden Jahrfälligen Beträge tilgen.Unter ganz anderen Vorzeichen, nämlich

auf EU-Geheiß, erfolgten die bisherigen gro-ßen Wohnimmobiliendeals dieses Jahres:Bereits im Februar erwarb ein Konsortiumum Patrizia, Augsburg, 21.000 Wohnungender Landesbank Baden-Württemberg für 1,4Mrd. Euro. 960 Mio. Euro zahlte die TAGImmobilien, Hamburg, für 25.000 Einhei-ten an die BayernLB. Käme es zu einem Ver-kauf der Woba-Einheiten, wäre dies wohlder größte Deal auf dem deutschen Wohn-immobilienmarkt in diesem Jahr. (mv)

LEIPZIG

Verkauf des Bürozentrumsam Torgauer Platz geplatzt Da war wohl eher der Wunsch der Vater

des Gedankens: Anfang des Jahres meldetedie Deutsche S&K Sachwert, eine Gesell-schaft der S&K Unternehmensgruppe, einBürogebäude mit gut 21.000 m2 Nutzflächeam Torgauer Platz 3 in Leipzig erworben zuhaben. Verkäufer WGF, Düsseldorf, wolltesich indes erst nach der Begleichung desKaufpreises zu dem Deal äußern. Doch derwurde nie belegt, wie WGF jetzt verlautenließ.

LEIPZIG

DHL verkauft Logistikhalleund mietet sie zurückDHL Real Estate hat eine 15.100 m2 große

Distributionshalle im Güterverkehrszentrumam Leipziger Flughafen veräußert. Das Un-ternehmen agierte bei diesem Projekt erst-malig als Entwickler. Nach der Fertigstellungim Juli dieses Jahres will DHL das Objekt imBöttcherweg 3 dann für zehn Jahre anmie-ten. CBRE vermittelte den Hallenverkauf.

LEIPZIG

Mehr Transaktionen aufdem GrundstücksmarktAuf dem Leipziger Grundstücksmarkt re-

gistrierte der Gutachterausschuss der StadtLeipzig im vergangenen Jahr mit 5.516 Kauf-verträgen ca. 9% mehr Transaktionen als2010. Der Geldumsatz stieg auf rund 1,4Mrd. Euro, was einem Plus von 47% im Ver-gleich zum Vorjahreszeitraum entspricht.Die hohe Umsatzsteigerung begründet derGutachterausschuss mit Sondereffekten: 236Mio. Euro entfielen auf fünf Kauffälle in derInnenstadt. Außerdem verzeichneten dieGutachter Paketverkäufe im Umfang von154 Mio. Euro.

LUTHERSTADT WITTENBERG

Rewe und Gerry Webermieten im ArsenalIm Einkaufszentrum Arsenal, das bis

Herbst 2012 am Arsenalplatz in der Innen-stadt von Wittenberg entsteht, wird ein rund1.300 m2 großer Rewe-Markt eröffnen. Dasteilen die Projektpartner MIB und OFB mit,die 42 Mio. Euro in das 13.400 m2 Mietflä-che umfassende Center stecken. Zudemkonnte eine 160 m2 große Fläche an den Mo-deanbieter Gerry Weber vermietet werden.

ROSTOCK

Wiro setzt Spatenstich fürden LikedeelerhofFür das generationenübergreifende Wohn-

quartier Likedeelerhof hat die RostockerWohnungsgesellschaft Wiro den symboli-schen ersten Spatenstich gesetzt. In den nächsten Monaten sollen auf dem 8.600 m2

großen Grundstück an der Straße Zum Laak-kanal sieben verschiedene Haustypen imskandinavischen Stil entstehen. Insgesamt33 zwischen 53 und 98 m2 große Eigen-tumswohnungen sind dort geplant. „Es istdas erste Mal seit fünf Jahren, dass die WiroEigentumswohnungen baut“, erklärt Unter-nehmenssprecher Michael Ahrens. Wie teu-er verkauft werden soll, stehe noch nichtfest. 4,5 Mio. Euro werden investiert.

Energiee�zienz ist eines der zentralen Themen in der Debatte um die Energie-wende und die Gestaltung der Energie-versorgung in Deutschland. Mit dem NETZWERK ERDGAS Berlin-Brandenburg ist eine Plattform entstanden, die den Marktpartnern in der Hauptstadtregion alle relevanten Informationen zum moder-nen Energieträger Erdgas und zur Energie- e�zienz gerade in Wohngebäuden zu-gänglich macht.

In Deutschland entfallen rund 80 Prozent des Energieverbrauchs in Wohngebäuden auf die Raumheizung. In diesem Bereich bieten sich also die größten Einsparpoten-ziale. Insbesondere durch Maßnahmen zur Steigerung der Energiee�zienz sind Opti-mierungen der Verbrauchswerte möglich. Das NETZWERK ERDGAS, eine Initiative der NBB Netzgesellschaft Berlin-Branden-burg mbH & Co. KG, informiert seine Mit-glieder regelmäßig über neue Entwicklun-gen auf diesem Gebiet.

Die Energiee�zienz in Wohngebäuden spielt längst auch bei der Vermarktung von Immobilien eine Rolle: Mieter und Woh-nungseigentümer legen heute gesteigerten Wert auf eine moderne, kostengünstige und das Klima möglichst wenig belastende Heizung und Trinkwassererwärmung.

BEREITS 200 MITGLIEDER

Seit seiner Gründung im September 2010 bringt das Netzwerk Energieexperten, An-bieter und Nutzer des komfortablen und

vielseitigen Energieträgers Erdgas zusam-men. Hier finden die Mitglieder aus dem Raum Berlin-Brandenburg einen zentralen Knotenpunkt für alle relevanten Informa-tionen rund um die Themen Erdgas und Energiee�zienz.

200 Unternehmen und Institutionen ha-ben sich dem NETZWERK ERDGAS bereits

angeschlossen, darunter Architekten, Inge-nieur- und Planungsbüros, Energiedienst-leister, Händler und Wohnungsbaugesell-schaften. Sie alle schätzen das Netzwerk und das daran angebundene Online-Portal netzwerk-erdgas.de als Plattform für kom-petente Informationen rund um den Ener-gieträger Erdgas.

ANREGENDE FACHTAGUNGEN

Aber das NETZWERK ERDGAS ist weit mehr als eine Website. Das Netzwerk er-füllt auch die Funktionen eines Forums, denn es ist ein Ort des Austauschs, der von einer starken Gemeinschaft getragen und gepflegt wird. Das Netzwerk existiert nicht nur im virtuellen Raum des Internets, son-dern wird durch anregende Fachtagungen

und Informationsveranstaltungen immer wieder mit Leben gefüllt.

Bei diesen Tagungen tre�en spannende Themen und interessante Referenten auf

ein sachkundiges Publikum. Die Program-me der Tagungen belegen, dass es regel-mäßig gelingt, kompetente Experten aus der Verwaltung, aus der Energie- und aus der Wohnungswirtschaft sowie von den Fachverbänden als Redner und Gesprächs-partner zu gewinnen. So erfahren die Teil-nehmer bei den Veranstaltungen alles

Wissenswerte über die neuesten Entwick-lungen rund um das Thema Erdgas.

Im Gespräch gewonnene Erkenntnisse wirken besonders nachhaltig. Deswegen werden die Fachvorträge bei den Tagungen von Rednern und Zuhörern ausführlich und sachkundig diskutiert. Gerade diese Dialoge bieten eine Fülle von Anregungen und sind besonders aufschlussreich.

NEUE TRENDS UND TECHNOLOGIEN

Welche neuen Trends gibt es in der Ener-gietechnik? Welche energiepolitischen Entscheidungen werden auf Bundes- oder Landesebene getro�en? Welche Praxispro-jekte gehen neue und erfolgversprechende Wege bei der Steigerung der Energieef-fizienz? – All diese Themen können die registrierten Mitglieder auf der Website netzwerk-erdgas.de verfolgen.

Im exklusiven Bereich für die registrier-ten Mitglieder des Netzwerks stehen ein Überblick über aktuelle Entwicklungen in der Energiepolitik sowie Informationen zur Rechtsprechung vor allem im Bereich Woh-nungswirtschaft zur Verfügung. So können die Mitglieder des Netzwerks frühzeitig auf sich verändernde Rahmenbedingungen für den Energiemarkt reagieren.

PROJEKT DES MONATS

Im Bereich Energiee�zienz werden die Mitglieder anschaulich über innovative Technologien informiert, mit denen sich Wohnungsbestände energetisch optimie-ren lassen. Dabei steht im Vordergrund, wie sich – gerade in Kombination mit dem e�zienten Energieträger Erdgas – mit we-nig Aufwand viel erreichen lässt.

Regelmäßig wird auf der Website ein „Projekt des Monats“ vorgestellt: eine in-novative Maßnahme aus der Region Berlin-Brandenburg, bei der zum Beispiel in der Heizungsanlage moderne und nachhaltige

Technologie zum Einsatz kommt, was die Energiee�zienz eines Gebäudes steigert.

Gerade für Mitglieder des NETZWERK ERDGAS aus der Wohnungswirtschaft in-teressant ist die Rechtsdatenbank: Dieses Kompendium, das vom Grundeigentum-verlag zur Verfügung gestellt wird, ist eine der umfangreichsten Materialsammlungen zu juristischen Themen im Bereich Wohn- und Grundeigentum. Aus der Datenbank können energierelevante Urteile selektiert werden. Über die Schlagwortsuche ist die Datenbank bequem nutzbar. Auf viele rechtliche Fragen liefert die Datenbank mit wenigen Klicks umfassende Antworten. Für die Mitglieder des NETZWERK ERDGAS ist der Zugang kostenfrei.

Mehr Energiee�zienz in Berliner WohngebäudenDAS NETZWERK ERDGAS INFORMIERT ÜBER DIE MÖGLICHKEITEN DES MODERNEN ENERGIETRÄGERS

Erdgas ist ein moderner Energieträger mit vielfältigen Möglichkeiten und sehr guten E�zienzwerten. Das NETZWERK ERDGAS informiert regelmäßig über aktuelle Entwicklungen.

Angeregte Diskussion: Bei den Fachveranstaltungen des NETZWERK ERDGAS äußern sich kompetenteExperten zum Beispiel zu Fragen der E�zienzsteigerung in Wohngebäuden.

Das NETZWERK ERDGAS bringt Marktteilnehmer im Bereich der gewerblichen

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In nur wenigen Schritten sind neue Mitglieder des NETZWERK ERDGAS startklar. Nach der Registrierung auf netzwerk-erdgas.de können Mitglieder spezielle Vorteile nutzen – zum Beispiel einen transparenten Überblick über die auf dem Markt präsenten Anbieter – und sie können sich über ihr Unternehmen-sprofil als aktiver Teilnehmer auf dem Berlin-Brandenburger Gasmarkt präsen-tieren. Die Registrierung ist kostenfrei.

NETZWERK ERDGASAn der Spandauer Brücke 10, 10178 BerlinAnsprechpartner: Linda MüllerTel.: 030 81876-2230Fax: 030 81876-3099E-Mail: serviceteam@netzwerk-erdgas.de

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Immobilien Zeitung FOKUS BERLIN UND NEUE BUNDESLÄNDER 10.5.2012 Nr. 19 Seite 29

Seite 30 Nr. 19 10.5.2012 FOKUS BERLIN UND NEUE BUNDESLÄNDER Immobilien Zeitung

BERLIN

CG entwickelt das Carré Raimar in Charlottenburg

BERLIN

Heiß begehrt: Wohnungen im Projekt Charlotte

© Immobilien Zeitung; Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; IBB

Christoph Gröner, Chef der CG-Gruppe, Berlin/Leipzig, hat ein Faiblefür Karrees. So scheint es jedenfalls,wenn man die drei aktuellen Bauvor-haben des Unternehmens in Berlinbetrachtet. Das neueste Vorhaben,mit dem das Geviert eines offenenHäuserblocks geschlossen werdensoll, ist das Carré Raimar. Für 61 Mio.Euro entstehen zwischen Bismarck-straße/Wilmersdorfer Straße undRückertstraße ab dem kommendenJahr 245 Wohnungen im Neubau undim Bestand. Weitere etwa 100 Einhei-ten sollen später in dem repräsentati-ven Altbau an der Bismarckstraßehinzukommen.

„Ich mache nie mehr Projekte, als meineHand Finger hat“, sagt Christoph Gröner.Mit seinen derzeit drei Projekten in Berlinunterbietet er sogar diese Zahl, aber summasummarum wird die CG nach Abschluss al-ler Vorhaben mehr als 850 neue Wohnungengeschaffen haben.Den Anfang in Berlin machte der ur-

sprünglich in Leipzig aktive Projektentwick-ler, Bauträger und Immobilienverwalter mitdem Projekt Lichtenberger Lofts, das zumCarré Parkaue gehört mit zusammen 296Wohnungen. Während die 158 Wohnungenin den ehemaligen Gebäuden des VEB Fort-schritt an der Möllendorffstraße schon fertigsind, befinden sich die fünf Stadtvillen aufdem Fabrikgelände und der Gebäuderiegel,der den Block an der Rudolf-Reusch-Straßeschließt, derzeit noch im Bau („Der Bau desCarrés Parkaue schreitet voran“, IZ 39/2011).

Je höher die erzielte Miete, umsohöher sind Kaufpreis und Rendite

Auch beim Carré Charlotte, das zwischenOtto-Suhr-Allee und Fraunhofer Straße inCharlottenburg entsteht, sind die Baggerschon angerollt. Die ersten beiden Ab-schnitte mit 135 Wohnungen schreiten zü-gig voran und sind ebenso wie das CarréParkaue und die Lichtenberger Lofts ver-

kauft. Das gesamte Projekt in Berlin-Lich-tenberg hat Patrizia Immobilien, Augsburg,erworben, und beim Carré Charlotte griffein institutioneller Anleger zu.Verkauft wurden die Einheiten der Lich-

tenberger Lofts für 24 Mio. Euro. Das warlaut Gröner der vereinbarte mögliche Maxi-malpreis, während mindestens ein Kaufpreisvon 21 Mio. Euro fließen sollte. Was am En-de tatsächlich gezahlt wird, richtet sich beidem Geschäftsmodell, das die CG prakti-ziert, nach der tatsächlich erzielten Mietepro m2 und dem für das Objekt vereinbar-ten Multiplikator. Ist die erzielte Miete prom2 höher als geschätzt, wird ein entspre-

chend höherer Kaufpreis fällig. Für die Woh-nungen der alten Fabrik lag die prognosti-zierte Miete bei mindestens 8,09 Euro/m2..Die tatsächlich erzielte Miete beträgt aberGröner zufolge im Schnitt 8,53 Euro/m2. AlsMultiplikator war der Faktor 15,45 verein-bart worden. „Eigentlich hätten wir für dieLichtenberger Lofts entsprechend der erziel-ten Miete sogar 25 Mio. Euro bekommenkönnen“, erklärt Gröner. Glück für die Er-werberin: Durch den gedeckelten Kaufpreisund die höhere erzielte Miete erhöht sichauch die Verzinsung des eingesetzten Kapi-tals (Cap-Rate). Bei den Lichtenberger Loftsbeträgt die Rendite demnach 6,47%.

Für Gröner, dessen Firmen nicht nur denInnenausbau der Lichtenberger Lofts stemm-ten, sondern auch für die Vermietung ver-antwortlich waren und nach der Übergabedes Objekts die Wohnungen verwalten, istdas Modell Anreiz, möglichst hochwertigauszubauen, um zu bestmöglichen Kondi-tionen vermieten zu können. Der Investorwiederum muss nicht fürchten, um seinenGewinn gebracht zu werden. Denn wenn einJahr nach dem Vermietungsbeginn die Miet-einnahmen höher sind als erwartet, wirdnicht nur ein höherer Kaufpreis fällig, son-dern auch die Cap-Rate steigt. Das Ge-schäftsmodell der CG-Gruppe kommt offen-

Ein schmucker Altbau und ein quadratisch-praktischer 1950er-Jahre-Bau gehören zum Carré Raimar. Bild: CG

Eine schmucke Eck-Bebauung soll bis Ende 2013 an der Charlottenstraße/Zimmerstraße wachsen.Sämtliche Einheiten waren schon vor dem Baubeginn im Mai vergeben. Bild: Zabel

bar an, denn auch für das jetzt projektierteCarré Raimar hat Gröner für die 245 Woh-nungen des geplanten ersten und zweitenBauabschnitts mit Aberdeen einen Käuferan der Hand. Die 100 Wohnungen, die indem derzeit überwiegend noch gewerblichgenutzten schmucken Altbau an der Bis-marckstraße entstehen sollen, möchte Grö-ner zunächst im Bestand der CG-Gruppe be-lassen.

Nach Ablauf der Kaufoption stiegder Preis um 10%

Gebaut werden soll auf einem aus mehre-ren Flurstücken bestehenden, 9.500 m2 gro-ßen Gelände, das, abgesehen von den Be-standsgebäuden an der Wilmersdorfer Stra-ße/Bismarckstraße, entlang der Rückertstra-ße und an der Ecke zur Bismarckstraße alsgroßflächiger Parkplatz genutzt wurde. An-gesichts der großen Nachfrage für freie Bau-flächen in attraktiven Innenstadtlagen,musste Gröner am Ende nachlegen, um denZuschlag für das Areal zu bekommen. Stattder in einer Kaufoption vereinbarten 21Mio. Euro kostete der Grund kurz nach Ab-lauf der Option Gröner zufolge gleich 2 Mio. Euro mehr, weil ein anderer BieterBlut geleckt hatte. Am Ende machte die CGdas Rennen um das Grundstück, das zumnicht betriebsnotwendigen Kapital einesElektrounternehmens gehörte.Gebaut wird dort voraussichtlich ab An-

fang 2013. Als Architekten sind das BüroFuchshuber, Leipzig, und Müller Reimann,Berlin, mit im Boot. Geplant ist eine An-schlussbebauung in der Bismarckstraße, dieum die Ecke in die Rückertstraße führt unddas Karree schließt. Nettokaltmieten zwi-schen 11,50 und 12 Euro/m2 hält Gröner indieser Lage für erzielbar. Multiplikator ist beidiesem Projekt der Faktor 18,4. Vereinbart istein Mindestkaufpreis von 54 Mio. Euro, ma-ximal können es 62 Mio. Euro werden. DasInvestitionsvolumen beziffert Gröner auf 48Mio. Euro für die beiden verkauften Bautei-le. 13 Mio. Euro sind für den Umbau des historischen Gebäudes an der Ecke Bis-marckstraße/Wilmersdorfer kalkuliert. (mv)

LEIPZIG

Dietz baut für 40 Mio.Euro ein LuftfrachtzentrumDie zur Dietz-Gruppe, Bensheim, gehö-

rende ACC AirCargo hat vom FlughafenHalle/Leipzig ein 60.000 m2 großes Grund-stück mit direktem Zugang zum Vorfeld fürden Bau eines Luftfrachtzentrums übernom-men. Für 40 Mio. Euro sollen dort bis An-fang 2014 23.000 m2 Hallenfläche entste-hen. Weitere 15.000 m2 Luftfrachtflächesind bis Ende 2018 geplant.

MAGDEBURG

Getec-Gruppe erwirbtBürokomplex In Magdeburg-Ost, An der Steinkuhle 2-

2e, hat WestFonds einen 8.750 m² Büroflä-che umfassenden Gebäudekomplex an einUnternehmen der Getec-Gruppe verkauft.Das in der Energiebranche tätige Unterneh-men mit Sitz in Magdeburg habe den 1994 errichteten Bürokomplex zur langfristigenBestandshaltung und teilweisen Eigennut-zung erworben, wie das Maklerhaus Aenge-velt mitteilt, das den Verkauf vermittelte. Zuvor hatte Aengevelt für rund 3.450 m2

neue Mieter für das aus sechs Einzelgebäu-den bestehende Ensemble unweit vom Mag-deburger Ring finden können. Die derzeitnoch rund 2.000 m² leer stehende Büro-fläche werden künftig zwei Unternehmender Getec-Gruppe nutzen.

Für ein Bauvolumen von 8,6 Mio.Euro soll in der Charlottenstraße 19,unweit vom Checkpoint Charlie, dasWohnhaus Charlotte entstehen. DenVertrieb der Einheiten übernahm diezu Zabel Immobilien gehörende Berlin Capital Investments. Den Maklern blieb indes nicht einmalZeit, Prospekte zu drucken, so schnellwaren die 28 Einheiten verkauft.

Damit hatte nicht einmal Florian T. Krü-ger, Leiter Marketing bei Zabel Immobilien,Berlin, gerechnet: Innerhalb von vier Wo-chen waren ihm zufolge für alle Einheitendie Kaufverträge beurkundet. „Die zentraleLage und das außergewöhnliche Design desvom Berliner Büro Michels entworfenen Ge-bäudes sind maßgeblich dafür verantwort-lich, dass sich das Projekt so gut vermarktenließ“, sagt Krüger.„Die Zusammenarbeit mit Berlin Capital

Investments ging weit über den klassischenVertrieb hinaus“, lobt Maik Kettner, Ge-schäftsführer des Bauträgers WI Concept,die Zusammenarbeit mit den Maklern. Soschlugen die Vermittler vor, auf den insge-samt 1.869 m2 Wohnfläche überwiegendkleinere Einheiten mit einer Größe zwi-schen 30 bis 40 m2 zu planen, die dann mö-

bliert als Wohnung auf Zeit an Geschäfts-leute, die in Berlin zu tun haben, vermietetwerden. Die entsprechenden Serviceleistun-gen haben die Makler über einen Dienstleis-ter gleich mit im Angebot. Vor allem aus-ländische Kapitalanleger würden gerne insolch ein Konzept investieren, sagt Krüger.Käufer, die eine Wohnung für einige Mona-te im Jahr selbst nutzen, aber die restlicheZeit vermieten wollten, bevorzugten dage-gen eher 60 bis 80 m2 große Einheiten, wäh-rend die großzügigeren Penthouse-Einhei-ten in der Regel von klassischen Eigennut-zern erworben würden.Im Schnitt kosteten die 33 bis 143 m2 gro-

ßen Wohnungen 4.120 Euro/m2 und diePreisspanne reichte von 3.200 Euro/m2 bis5.800 Euro/m2 für die drei Penthäuser imObjekt. Vermietet werden können die mö-blierten Einheiten später für stolze 18 bis 23Euro/m2. Weil das im Vergleich zu einemHotelzimmer dennoch wesentlich preiswer-ter sei, mieten Krüger zufolge Firmen, die öf-ter Mitarbeiter für Projekte nach Berlinschicken, gerne solche Apartments und nut-zen sie nach Bedarf. So soll es später auch imWohnhaus Charlotte sein. Bauträger WIsucht unterdessen mit den Maklern von Ca-pital Investments nach einem passendenFolgeprojekt. Nur zu dumm, dass Bauplätzein Mitte immer rarer werden. (mv)

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STANDORT- UND MARKTANALYSEFachbeiträge aus der Immobilien Zeitung 2007

In insgesamt 17 Beiträgen werden Aufbau, Ablauf und wesentliche Elemente immo -bilienwirtschaft licher Standort- und Marktanalysen auf leicht verständliche Weise erklärtund anhand praktischer Beispiele erläutert. Die einzelnen Abschnitte behandeln die speziel-len Anforderungen an Standort- und Marktanalysen verschiedener Immobiliengattungen:von Büro- über Einzelhandelsimmobilien über Logistik bis zu Hotels und Freizeitimmobilien.Beiträge über Spezialthemen wie Geografische Informationssysteme und andere Bewer-tungshilfen und zur Standort- und Markt analyse für Groß- und Port folitransaktionen sowiean B-Standorten runden das Thema ab. Die verwandten Fachbegriffe werden in Form einesGlossars übersichtlich zusammengestellt und knapp erläutert.

Maike Dziomba, Günter Muncke, Monika Walther u.a.: Standort- und Markt analyse.Fachbeiträge aus der Immo bilien Zeitung. 2., überarbeitete und wesentlich er wei terteAuflage 2007, ca. 72 Seiten DIN A 4,

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