für die Stadt Steinheim an der Murr · Einzelhandelskonzept für die Stadt Steinheim a. d. Murr...

EINZELHANDELSKONZEPT

für die Stadt Steinheim an der Murr

als Teil des integrierten Stadtentwicklungskonzeptes 2030

April 2014 / Februar 2016

Einzelhandelskonzept für die

Stadt Steinheim an der Murr

als Teil des integrierten Stadtentwicklungskonzeptes 2030

Im Auftrag der Stadt Steinheim a. d. Murr

Endbericht nach Beteiligung der

Träger öffentlicher Belange und Behörden

Eva Stubert

Szymon Smolana

Stefan Kruse

Markt 5 - 44137 Dortmund

Telefon: 02 31-55 78 58-0 Fax: 02 31-55 78 58-50

www.junker-kruse.de [email protected]

April 2014 / Februar 2016

Im Sinne einer einfacheren Lesbarkeit verzichten wir darauf, stets männliche und weibliche

Schriftformen zu verwenden. Selbstverständlich sind immer gleichzeitig und chancengleich

Frauen und Männer angesprochen.

Der Endbericht sowie die Entwurfsvorlagen unterliegen dem Urheberrecht (§ 2 Absatz 2 so-

wie § 31 Absatz 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte). Soweit mit dem Auftragge-

ber nichts anderes vereinbart wurde, sind Vervielfältigungen, Weitergabe oder Veröffentli-

chung (auch auszugsweise) nur nach vorheriger Genehmigung und unter Angabe der Quelle

erlaubt.

Einzelhandelskonzept für die Stadt Steinheim a. d. Murr als Teil des iST 2030

4

Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis ................................................................................. 4

1 Ausgangslage und Zielsetzung ............................................... 6

2 Untersuchungsaufbau .......................................................... 10

3 Methodik der Untersuchung ................................................ 13

3.1 Angebotsanalyse .......................................................................... 13

3.2 Nachfrageanalyse ......................................................................... 20

3.3 Städtebauliche Analyse................................................................. 21

4 Nachfrageseitige Rahmenbedingungen ................................ 23

4.1 Standortrelevante Rahmenbedingungen ...................................... 23

4.2 Einzugsgebiet des Steinheimer Einzelhandels ............................... 25

4.3 Kaufkraftpotenzial im Einzugsbereich ........................................... 28

5 Angebotssituation in Steinheim an der Murr ........................ 31

5.1 Einzelhandelsrelevante Kennziffern .............................................. 31

5.1.1 Umsätze und Zentralität des Steinheimer Einzelhandels................................ 34

5.2 Räumliche Verteilung des Einzelhandelsangebotes ....................... 36

5.2.1 Zentraler Bereich der Stadt Steinheim a. d. Murr .......................................... 42

5.2.2 Sonderstandort Grafenäcker ....................................................................... 47

5.2.3 Sonstige integrierte Standorte in Steinheim a. d. Murr ................................. 49

5.3 Wohnungsnahe Grundversorgung ................................................ 50

5.4 Fazit der Angebots- und Nachfrageanalyse .................................. 53

6 Entwicklungsspielräume des Steinheimer Einzelhandels ....... 55

7 Einzelhandelskonzept für die Stadt Steinheim a. d. Murr ...... 63

7.1 Räumliches Entwicklungsleitbild ................................................... 63

7.2 Ziele der Einzelhandelsentwicklung .............................................. 65

7.3 Standortstrukturmodell ................................................................ 68

7.4 Perspektivischer zentraler Versorgungsbereich ............................. 72

7.5 Sonderstandort Grafenäcker ......................................................... 78

7.6 Solitäre Nahversorgungsstandorte ................................................ 79

7.7 Steinheimer Sortimentsliste .......................................................... 81

7.7.1 Rahmenbedingungen zur Erstellung einer ortstypischen Sortimentsliste ........ 81

7.7.2 Herleitung der Steinheimer Sortimentsliste .................................................. 85

7.8 Steuerungsgrundsätze zur Einzelhandelsentwicklung ................... 89


5

Anhang ........................................................................................... 95

Glossar – Definition einzelhandelsrelevanter Fachbegriffe ................... 97


6

1 Ausgangslage und Zielsetzung

Der Trend zu größer werdenden Betriebsformen und der damit einhergehenden Aus-

differenzierung des Warenangebotes, auch im Bereich der Nicht-Lebensmittel, sowie

die in vielen Regionen drastisch angestiegene Anzahl dieser Einzelhandelsbetriebe führ-

te bei einem nahezu gleichbleibenden teilweise sogar rückläufigen Nachfragepotenzial

und rückläufiger Bevölkerungszahlen zu einem verschärften Wettbewerb. Dadurch

wächst der Druck auf Konzerne und Betriebe zunehmend, was sich auch in den ständig

wandelnden Betriebskonzepten und -strategien ausdrückt. Einhergehend mit dieser

Neuorientierung sind auch veränderte Standortanforderungen für raumbezogene Pla-

nungen von Bedeutung. Bevorzugt werden vor allem dezentrale Standorte wie Gewer-

begebiete oder Hauptverkehrsstraßen nachgefragt, integrierte Standorte dagegen wer-

den zunehmend in Frage gestellt. Die Folge ist eine Schwächung von ehemals funktio-

nierenden Nahversorgungsnetzen und von gewachsenen Zentren. Die Beobachtungen

treffen in jedem Fall auf Groß- und Mittelstädte zu, wirken sich aber auch auf kleine

Städte wie die Stadt Steinheim an der Murr aus. Hinzu kommt die zunehmende Kon-

kurrenz von Nachbarstädten, die die Wettbewerbssituation noch einmal verschärfen.

Darüber hinaus wird der Einzelhandel in Steinheim an der Murr durch die unmittelbare

Nähe zu den Mittelzentren (u.a. Besigheim, Backnang, Ludwigsburg) und den Ober-

zentren (Heilbronn und Stuttgart) mitgeprägt.

Die Stadt Steinheim an der Murr hat beschlossen ein integriertes Stadtentwicklungs-

konzept 2030 zu erarbeiten, um wichtige Entwicklungsziele und Handlungserfordernis-

se aufzustellen. Wesentliche inhaltliche Bausteine sind die Themenfelder:

Mobilität/Verkehr, Energie/Ökologie, Demographie/Bürgerbefragung, Städtebau und

Einzelhandel. Im Rahmen des Erarbeitungsprozesses werden die Bausteine der Stadt-

entwicklungsplanung durch mehrere Büros unterschiedlicher Fachrichtungen gemein-

sam entwickelt.

Dazu zählen:

Städtebau: Zoll Architekten und Stadtplaner, Stuttgart

Demographie/Bürgerbefragung: Reschl und Höschele, Stuttgart

Mobilität/Verkehr: Planungsbüro StadtVerkehr, Stuttgart

Energie/Ökologie: ebök Planung und Entwicklung GmbH, Tübingen

Einzelhandel: Junker + Kruse, Dortmund

Grundsätzlich sollen mit diesem integrierten Ansatz auf der Basis fundierter Analysen

und Bewertungen der Ausgangsituation in Steinheim an der Murr Entwicklungserfor-

derlichkeiten und Ideen entwickelt werden, die ihrerseits, so sie denn dann anschlie-

ßend als entsprechende Ziele und Leitideen beschlossen werden, eine Grundlage für

zukünftige stadtentwicklungsrelevante Entscheidungen in der Stadt Steinheim an der

Murr darstellen sollen .


7

Bezogen auf den Einzelhandel bedeutet dies, dass mit Hilfe des Bausteins Einzelhan-

delskonzept sowohl eine Entscheidungsgrundlage für ggf. aktuell anstehende Vorhaben

wie auch für die zukünftige Steuerung und Entwicklung des Einzelhandels in der Stadt

Steinheim an der Murr geschaffen werden. Ebenso soll das Einzelhandelskonzept als

wichtige Abwägungsgrundlage für aktuelle und zukünftige bauleitplanerische Maß-

nahmen in der Stadt dienen.

Für die Aufstellung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Steinheim an der Murr

stehen somit folgende Fragestellungen im Mittelpunkt des Untersuchungsinteresses:

Wie stellt sich die gegenwärtige Angebots- und Nachfragesituation in der

Stadt Steinheim an der Murr dar? Welche darüber hinausgehenden (regiona-

len) angebots- und nachfrageseitigen Rahmenbedingungen sind für die Stadt

Steinheim an der Murr relevant?

Welche Stärken und Defizite weist der Einkaufsstandort Steinheim an der Murr

(differenziert nach Angebots- und Nachfrageseite) auf?

Wie stellen sich die (aus Einzelhandelssicht relevanten) städtebaulichen Rah-

menbedingungen der wesentlichen Einkaufsbereiche in der Stadt Steinheim an

der Murr (Hauptgeschäftszentrum, ggf. Nahversorgung(szentren), Sonder-

standort(e)) dar?

Wie kann die wohnungsnahe Versorgung der Bürger nachhaltig gesichert

werden? Wie sind die Nahversorgungsbereiche abzugrenzen und welche

Maßnahmen sind zur Sicherung der Nahversorgung (auch außerhalb des zent-

ralen Versorgungsbereichs) erforderlich?

Welche Entwicklungsperspektiven lassen sich für den Einkaufsstandort Stein-

heim an der Murr insgesamt formulieren?

Welche (unter speziell einzelhandelsspezifischen) städtebaulichen Verbesse-

rungsmaßnahmen lassen sich insbesondere für die Steinheimer Innenstadt

formulieren?

Welche potenziellen Standorte in der Stadt Steinheim a. d. Murr eignen sich

für – auch großflächige – Einzelhandelsnutzungen (sowohl unter absatzwirt-

schaftlichen als auch städtebaulichen Aspekten)?

Welche grundsätzlichen Strategien müssen ergriffen werden, um den Einkaufs-

standort Steinheim a. d. Murr zu stärken bzw. die Defizite abzubauen?

Welche grundsätzlichen Strategien (z. B. auch bauleitplanerisch in den „Au-

ßenbereichen“) müssen ergriffen werden, damit den / die zentralen Versor-

gungsbereich(e) in der Stadt Steinheim a. d. Murr – und hier insbesondere die

Innenstadt- auch zukünftig diese Rolle und Funktion wahrnehmen kann?

Welche grundsätzlichen bau- und planungsrechtlichen Strategien sind zur zu-

künftigen gemeinde- und regionalverträglichen Steuerung des Einzelhandels in

der Gemeinde erforderlich (u. a. Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich,

Steinheimer Sortimentsliste)?


8

Anforderungen an ein Einzelhandelskonzept

Im Hinblick auf die Steuerung des Einzelhandels auf der Basis eines kommunalen Ein-

zelhandelskonzeptes ist daher nicht entscheidend „ob“, sondern vielmehr „wie“ (im

Rahmen der gesetzlichen Vorgaben bzw. der kommunalen Möglichkeiten) eine Kom-

mune im Sinne einer positiven und in die Zukunft gerichteten Stadtentwicklungspolitik

Einzelhandel in ihren Verwaltungsgrenzen an die städtebaulich gewünschten Standorte

lenken und so auch (vorhandene wie perspektivische) städtebauliche Missstände ver-

meiden kann.

Insbesondere für das „wie“ werden im Rahmen

des Baugesetzbuches in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004,

zuletzt geändert am 31.07.2009 (BauGB),

der Baunutzungsverordnung in der Fassung vom 23.01.1990 (BauNVO) sowie

von zahlreichen Urteilen des Bundesverwaltungsgerichts und insbesondere der

Obergerichte

klare Anforderungen formuliert.

Im Rahmen des Beurteilungs- und Abwägungsprozesses im Zusammenhang mit der

Umsetzung von Einzelhandelsvorhaben sind klare Anforderungen an ein Einzelhandels-

konzept zu stellen. Es ist hervorzuheben, dass auf der Basis einer dezidierten städtebau-

lichen und einzelhandelsrelevanten Analyse folgende Bausteine unabdingbare Bestand-

teile eines Einzelhandelskonzeptes darstellen1

und daher auch wesentliche Bestandteile

des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Steinheim an der Murr sind:

die Beschreibung des zentralen Versorgungsbereiches nach der

- exakten räumlichen Lage und Ausdehnung

- konkreten Versorgungsfunktion.

die Darstellung der möglichen Weiterentwicklung des zentralen Versorgungsberei-

ches.

die Entwicklung eines räumlichen Standortstrukturmodells mit Darstellung der ein-

zelnen Standorte und entsprechenden Funktionszuweisungen.

die Darstellung sonstiger Einzelhandelsagglomerationen ohne umfassende Versor-

gungsfunktion.

die Ermittlung spezifischer Sortimentsverteilungen und der Vorschlag für die ortsty-

pische Sortimentsliste.

Darüber hinaus ist aber vor allem ein Schwerpunkt auf die künftige Umsetzung der

konzeptionellen Zielsetzungen zu legen. Im Rahmen des vorliegenden Einzelhandels-

konzeptes für die Stadt Steinheim an der Murr werden daher drei Grundsätze zur Um-

setzung des Konzeptes und damit zur Steuerung des nahversorgungsrelevanten, zen-

trenrelevanten und nicht zentrenrelevanten Einzelhandels formuliert, die den aktuellen

1

vgl. dazu auch: Kuschnerus, Ulrich; „Der standortgerechte Einzelhandel“, Münster, 2007, S. 239 ff


9

gesetzlichen Rahmen (insbesondere BauGB und BauNVO) sowie die darauf aufbauende

Rechtsprechung berücksichtigen.


10

2 Untersuchungsaufbau

Unter Berücksichtigung der methodischen Bausteine gliedert sich die Untersuchung wie

folgt:

Abbildung 1: Untersuchungsaufbau

Quelle: Eigene Darstellung

Prozessbegleitung

Wie gewonnene Erfahrungen gezeigt haben, ist die Umsetzung des besten Konzeptes

nur dann möglich, wenn es gelingt, die wesentlichen Akteure sowohl in den Erarbei-

tungsprozess mit einzubinden als auch – auf einer breiteren Ebene – allen Akteurs-

gruppen (insbesondere Politik, Einzelhändlern, Verwaltung) die Konsequenzen ihres

Handelns (mit und ohne Konzept) aufzuzeigen. Aus diesem Grund wird von Seiten des

Gutachters ein besonderer Wert auf die Vermittlung der jeweiligen Zwischen- und

Endergebnisse gelegt.

Die Erstellung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Steinheim a. d. Murr wird dem-

entsprechend durch Sitzungen in den folgenden Gruppen / Gremien begleitet:

Projektbegleitender Arbeitskreis („Jour fixe“ / Kommunale Klausurtagung)

Der projektbegleitende Arbeitskreis mit verschiedenen anderen beteiligten Fachplanern

im Rahmen des Stadtentwicklungskonzeptes 2030 traf sich während des Bearbeitungs-

zeitraumes je nach Arbeitsfortschritt. Hier wurden die Untersuchungsinhalte diskutiert

und die jeweiligen Ergebnisse als Grundlage für die weiteren Arbeitsschritte konsensual

verabschiedet.


11

Zu den Mitgliedern des Steinheimer Arbeitskreises gehörten neben den beteiligten

Fachplanungsbüros, die Fraktionen des Gemeinderates sowie die Stadtverwaltung der

Stadt Steinheim a. d. Murr. Außerdem wurde die Bürgerschaft aktiv in den gesamten

Stadtentwicklungskonzeptprozess (siehe Abbildung 2) in Form von Planungswerkstät-

ten eingebunden. Dort hatten die Steinheimer Bürger die Möglichkeit sich mit den

Fachplanern auszutauschen. Darüber hinaus fand parallel zu den Arbeitsgruppen ein in-

tensiver Austausch innerhalb von kommunalen Klausurtagungen mit dem Gemeinderat

der Stadt Steinheim a. d. Murr statt.

An folgenden Terminen wurden entsprechende Sitzungen durchgeführt:

1. Arbeitskreis: 6. Juni 2013 („Jour fixe“)

2. Arbeitskreis: 12. und 13. Juli 2013 (Kommunale Klausurtagung)

3. Arbeitskreis: 30. Januar 2014 („Jour fixe“)

4. Arbeitskreis: 28. Februar (Kommunale Klausurtagung)

5. Arbeitskreis: 16. Mai 2014 (Kommunale Klausurtagung)

Abbildung 2: Prozessablauf des Stadtentwicklungskonzeptes 2030 der

Stadt Steinheim a. d. Murr

Quelle: eigene Darstellung nach der Präsentation vom 23.10.2013 des Büros Reschl und Höschele im

Rahmen der Bürgerbeteiligung des iST 2030 Steinheim a. d. Murr

Durch diesen breit angelegten Kommunikationsprozess wurde insbesondere der lokale

Sachverstand sowie die verschiedenen Fachplanungen in den Prozess eingebracht, dies


12

führte somit nicht zuletzt zu einer größeren Transparenz der Ergebnisse und eines In-

formationstransfers in die entsprechenden Institutionen, Gremien bzw. zu den be-

troffenen Akteuren. Darüber hinaus ist das hier vorliegende Einzelhandelskonzept auch

im Beteiligungsverfahren den Steinheimer Bürgern vor Ort vorgestellt und diskutiert

worden.


13

3 Methodik der Untersuchung

Das vorliegende Einzelhandelskonzept für die Stadt Steinheim a. d. Murr stützt sich

sowohl auf die Ergebnisse aktueller primärstatistischer Erhebungen wie auch auf se-

kundärstatistische Quellen.

Die primärstatistischen Erhebungen bilden eine wichtige Datengrundlage und

Berechnungsbasis, anhand derer eine sachgerechte und empirisch abgesicherte Be-

urteilung derzeit aktueller und zukünftig anstehender Einzelhandelsansiedlungen

ermöglicht wird. In erster Linie zählt hierzu die flächendeckende Vollerhebung aller

Einzelhandelsunternehmen (inkl. Leerstände) im gesamten Steinheimer Stadtgebiet

sowie Dienstleistungserhebungen in zentralen Bereichen. Ergänzend wurde eine

Kundenherkunftserhebung unter Mitwirken von ausgewählten Einzelhändlern in

Steinheim a. d. Murr vorgenommen.

Für die sekundärstatistischen Daten wurde auf spezifische Quellen (Pläne, Daten,

Gutachten, Veröffentlichungen) zurückgegriffen, die in erster Linie dem interregio-

nalen und intertemporären Vergleich zu den in der Stadt Steinheim a. d. Murr ge-

wonnenen Daten dienen. Dazu zählen insbesondere auch verschiedene Kennziffern

aus dem Bereich der Handelsforschung und hier vor allem die einzelhandelsrele-

vanten Kaufkraftkennziffern der IFH Retail Consultants, Köln.

Hinzu kommt eine auf einzelhandelsspezifische Aspekte und für die Untersuchung

relevante Bereiche ausgerichtete Erarbeitung und Beurteilung städtebaulicher und

qualitativer Aspekte, die unter anderem die wesentlichen Kriterien zur Abgren-

zung zentraler Versorgungsbereiche i. S. d. §§ 1 (6) Nr. 4, 2 (2), 9 (2a) und

34 (3) BauGB sowie § 11 (3) BauNVO darstellt und somit auch aus planungsrecht-

licher Sicht zwingend erforderlich ist. Diese städtebauliche Analyse stellt eine quali-

tative Ergänzung der quantitativen Bausteine dar, so dass sich in der Gesamtschau

(Angebotsanalyse, Städtebau und Nachfrageanalyse) ein auf den Untersuchungs-

gegenstand ausgerichtetes, detailliertes Bild zur Einkaufssituation im Steinheimer

Stadtgebiet ergibt, welches die Grundlage für die Erstellung der konzeptionellen

Bausteine darstellt.

3.1 Angebotsanalyse

Bestandserhebung

Zur Analyse der Angebotssituation wurde im März 2013 eine flächendeckende Voller-

hebung des Steinheimer Einzelhandelsbestands durchgeführt. Die Vollerhebung ba-

siert auf einer flächendeckenden Begehung des Stadtgebiets bei gleichzeitiger laserge-

stützter Bestandsaufnahme und Kartierung der Einzelhandelsbetriebe. Im Rahmen der

Vollerhebung wurde die Verkaufsfläche der Einzelhandelsbetriebe differenziert nach

Einzelsortimenten aufgenommen. Weiterhin wurde durch eine Kartierung die räumliche

Verortung und Lagezuordnung vorgenommen.


14

Im Rahmen dieser Vollerhebung wurden die jeweils geführten Sortimentsgruppen und

dazugehörigen Verkaufsflächen der einzelnen Anbieter unter Zuhilfenahme laserge-

stützter Flächenerfassungsgeräte neu erhoben und die räumliche Zuordnung der Ge-

schäfte überprüft.

Der Erhebung liegt folgende Definition der Verkaufsfläche zugrunde:

Gemäß dem Urteil vom BVerwG vom 24.11.2005, 4 C 10.04 ist bei der Berechnung

der Verkaufsfläche die dem Kunden zugängliche Fläche maßgeblich. Hierzu gehören

auch Schaufenster, Gänge, Treppen, Kassenzonen in den Verkaufsräumen, Standflä-

chen für Einrichtungsgegenstände und Freiverkaufsflächen soweit sie nicht nur vo-

rübergehend zum Verkauf genutzt werden.

Auch zur Verkaufsfläche sind diejenigen Bereiche zu zählen, die vom Kunden

zwar aus betrieblichen und hygienischen Gründen nicht betreten werden dür-

fen, in denen aber die Ware für ihn sichtbar ausliegt (Käse-, Fleisch- und

Wursttheke etc.) und in dem das Personal die Ware zerkleinert, abwiegt und

verpackt.

Ebenso zählen dazu die Flächen des Windfangs und des Kassenvorraums (ein-

schließlich eines Bereiches zum Einpacken der Ware und Entsorgen des Verpa-

ckungsmaterials).

Flächen für die Pfandrücknahme sind gemäß aktueller Rechtsprechung (Urteil

OVG NRW (AZ 7 B 1767 / 08) vom 06. Februar 2009) der Verkaufsfläche zu-

zurechnen soweit sie dem Kunden zugänglich sind. Für Kunden unzugängliche

Lagerräume für Pfandgut gehören nicht zur Verkaufsfläche.

Nicht zur Verkaufsfläche sind diejenigen Flächen zu zählen, auf denen für den

Kunden nicht sichtbar die handwerkliche und sonstige Vorbereitung (Portionie-

rung etc.) erfolgt sowie die (reinen) Lagerflächen. Abstellflächen für Einkaufs-

wagen gehören, soweit sie außerhalb des Gebäudes gelegen sind, laut jüngs-

tem Urteil (Urteil OVG NRW (AZ 7 B 1767 / 08) vom 06. Februar 2009)

grundsätzlich nicht zur Verkaufsfläche.

Eine solche primärstatistische Erhebung ist als wichtige Datenbasis und fundierte Be-

wertungsgrundlage zwingend erforderlich. Insbesondere mit Blick auf die jüngere

Rechtsprechung zum Thema Einzelhandelssteuerung im Rahmen der Bauleitplanung ist

eine sehr dezidierte Bestandserfassung erforderlich. So müssen insbesondere auch rele-

vante Nebensortimente erfasst werden, die neben den klassischen Kernsortimenten

zentrenprägende Funktionen einnehmen können. Um eine sortimentsgenaue Differen-

zierung der Verkaufsflächen gewährleisten zu können, wurden daher einzelne Sorti-

mente (auf der Basis eines etwa 50 Sortimente umfassenden Erhebungsschlüssels) dif-

ferenziert erfasst und die jeweils dazugehörigen Verkaufsflächen ermittelt.

In der sich anschließenden Auswertung wurden die Sortimentsgruppen den in der fol-

genden Tabelle dargestellten 17 Warengruppen zugeordnet.


15

Tabelle 1: Sortimentsspezifische Erhebungssystematik von Junker + Kruse

Warengruppe Sortimentsgruppe Erläuterung

überwiegend kurzfristige Bedarfsstufe

Nahrungs- und Genussmittel

Nahrungs- und Genussmittel

Nahrungs- und Genussmittel, dazu zählen Backwaren (wenn

keine Bäckerei), Feinkost, Fisch, Fleisch (wenn keine Metz-

gerei), Getränke (in Lebensmittelläden, Tankstelle, Kiosk),

Kaffee, Obst und Gemüse, sonstige Lebensmittel, Süßwa-

ren, Tabakwaren, Tee, Wein / Sekt / Spirituosen

Backwaren / Konditoreiwaren Backwaren / Konditoreiwaren in Bäckereien

Fleischwaren Fleisch- und Metzgereiwaren in Metzgereien

Getränke Getränke inkl. Wein/Sekt/Spirituosen im Getränkemarkt

Blumen (Indoor) / Zoo Blumen Schnittblumen (exkl. Topf- und Zimmerpflanzen)

Topfpflanzen / Blumentöpfe und

Vasen (Indoor)

Topf- und Zimmerpflanzen für die Innennutzung, Zimmer-

gestecke, Blumentöpfe und Vasen für die Innennutzung

Zoologische Artikel

Zoologische Artikel (zoologische Gebrauchsartikel, Tierfut-

ter, Reinigungs-, Pflege und Hygienemittel) / lebende Tiere

(Heim- und Kleintiere, Tiere für Aquarien und Terrarien)

Gesundheit und Körperpflege

Apotheke Freiverkäufliche Apothekenwaren (pharmazeutische Artikel)

Drogeriewaren

Drogeriewaren / Körperpflegeartikel (inkl. Wasch-, Putz-,

Pflege- und Reinigungsmittel), Kosmetikartikel / Parfüme-

riewaren

Papier / Büroartikel / Schreibwaren / Zei-

tungen / Zeitschriften / Bücher

Bücher

Bücher inkl. Antiquariat (Handel mit alten und gebrauchten

Büchern)

Papier / Büroartikel / Schreibwaren

Papier / Büroartikel / Schreibwaren auch Büromaschinen

(Aktenvernichter, Beschriftungssysteme, Bindegeräte, Dik-

tiergeräte, Falzmaschinen, Kopiergeräte, Schreibmaschinen,

Tisch- und Taschenrechner)

Zeitungen / Zeitschriften Zeitungen / Zeitschriften

überwiegend mittelfristige Bedarfsstufe

Bekleidung

Bekleidung

Bekleidung, dazu zählen Damen-, Herren- und Kinderober-

bekleidung, Bademoden, Berufsbekleidung, Hüte / Mützen,

Miederwaren, Motorradbekleidung, Pelz- und Lederbeklei-

dung, Socken/Strümpfe, Wäsche

Handarbeitswaren / Kurzwaren / Me-

terware / Wolle

Handarbeitswaren / Kurzwaren / Meterware / Wolle

(Knöpfe, Nadeln, Reißverschlüsse, Schnallen, Zwirne, Stoffe,

Leder etc.)

Schuhe / Lederwaren

Schuhe Schuhe (ohne Sportschuhe) und Schuhpflegemittel

Lederwaren / Taschen / Koffer / Re-

genschirme

Lederwaren / Taschen / Koffer / Regenschirme

Glas, Porzellan, Keramik /

Haushaltswaren GPK / Haushaltswaren

Glas / Porzellan / Keramik (keramische Erzeugnisse und

Glaswaren wie Geschirr aus Porzellan, Steingut, Steinzeug

und Glas). Haushaltswaren (Besen und Bürstenware, Be-

steck, Eimer, Kehrblech, Küchenartikel, Küchen- und Haus-

haltsbehälter, Messbecher, Messer, Pfannen, Scheren, Töp-

fe, Wäscheständer und -körbe, Kerzen, Badezimmerteppi-

che, Servietten u.a.).

Spielwaren / Hobbyartikel

Hobbyartikel

Künstlerartikel / Bastelzubehör (Bastel- und Malutensilien

wie Acryl-, Aquarell-, Oel- und Wasserfarben, Bastelmateri-

al, Klebstoff, Pinsel, Malblöcke, Staffeleien etc.), Sammler-

briefmarken und -münzen

Musikinstrumente und Zubehör

Musikinstrumente und Zubehör (Instrumentenkoffer, No-

ten, Notenständer, Pflegemittel etc.)


16


Spielwaren

Spielwaren (inkl. Modellbau, Modelleisenbahnen und Zube-

hör)

Sport und Freizeit

Angler-, Jagdartikel und Waffen Angler- und Jagdartikel / Waffen

Campingartikel

Campingartikel dazu gehören Campingkocher, Camping-

möbel, Isomatten, Schlafsäcke, Zelte

Fahrräder und technisches Zubehör

Fahrräder und technisches Zubehör (inkl. Fahrradanhänger,

Fahrradhelme, Fahrradkörbe, Felgen, Kabel und sonstiges

Kleinmaterial für Fahrräder, Lichtsysteme, Mantel, Sattel,

Schlauch, Tachometer)

Sportartikel

Sportartikel / -kleingeräte dazu zählen Bälle, Bandagen,

Boxhandschuhe, Boxsäcke, Dartboards & Zubehör, Fahnen,

Fanartikel, Flossen, Gewichte, Gymnastikmatten, Hanteln,

Hantelstangen, Helme, Herzfrequenzmessgeräte, Inlineska-

tes und Zubehör, Pokale/Sportpreise, Reitsportartikel,

Schläger, Schlitten, Schlittschuhe, Schwimmbrillen, Skate-

boards, Skier, Snowboards, Springseile, Stepper, Stöcke,

Stutzen, Tauchermasken, Trikots, Trinkflaschen,

Waveboards

Sportbekleidung und Sportschuhe Sportbekleidung (inkl. Reitsportbekleidung) / Sportschuhe

Sportgroßgeräte

Sportgroßgeräte dazu zählen Billardtische, Crosstrainer, Er-

gometer, Fitnessstationen, Fußball-, Hockey- oder Hand-

balltore, Großhanteln, Hantelbänke, Heimtrainer, Kickerti-

sche, Laufbänder, Trampolin, Turnmatten, Schlauchboote,

Boote und Zubehör (im Fach-Einzelhandel mit Sportbooten,

Yachten)

überwiegend langfristige Bedarfsstufe

Wohneinrichtung

Bettwaren / Matratzen

Bettwaren / Matratzen (umfasst Schlafdecken, Ober- u. Un-

terbetten, Kopfkissen, Steppdecken, Bettfedern, Daunen,

Matratzenschoner)

Heimtextilien

Heimtextilien dazu zählen Bettwäsche, Haus- und Tischwä-

sche (darunter Hand-, Bade-, Geschirr- u. Gläsertücher,

Tischdecken und -tücher), Gardinen / Dekostoffe ein-

schließlich Zubehör, Vorhänge, Stuhl- und Sesselauflagen,

dekorative Decken und Kissen

Teppiche (Einzelware) Teppiche (Einzelware)

Wohneinrichtungsartikel

Kunstgewerbe (kunstgewerbliche Artikel/Erzeugnisse) / Bil-

der / Bilderrahmen, sonstige Wohneinrichtungsartikel (Ker-

zenständer, Statuen, Wohnaccessoires, Dekorationsartikel,

Ziergegenstände, Kunstblumen)

Möbel Möbel

Möbel dazu zählen Antiquitäten, Bad-, Büro-, Küchen- und

Wohnmöbel, Gartenmöbel / Polsterauflagen, Lattenroste

Elektro / Leuchten

Elektrogroßgeräte

Elektrogroßgeräte dazu zählen weiße Ware wie Kühl- und

Gefrierschrank, Kühltruhe, Herd, Backofen, Waschmaschine,

Trockner etc.

Elektrokleingeräte

Elektrokleingeräte dazu zählen elektrische Küchen- und

Haushaltsgeräte (Kaffeemaschine, Wasserkocher, Mikrowel-

le, Mixer, Toaster, Föhn, Rasierapparat, Staubsauger etc.)

Lampen / Leuchten / Leuchtmittel

Lampen / Leuchten / Leuchtmittel (Wohnraumleuchten wie

Wand-, Decken-, Stand- und Tischleuchten einschl. Zube-

hör)

Elektronik / Multimedia Elektronik und Multimedia

Bild-und Tonträger (Musik- und Film-CD´s/DVD´s), Com-

puter und Zubehör (Computer, Notebook, Drucker, Scan-

ner, Monitor, Tastaturen, Mouse, Speichermedien

[CD/DVD-Rohlinge, USB-Sticks], Festplatten, Gehäuse, Gra-

fik- und Soundkarten, Computerkabel und -adapter, Kühler

& Lüfter, Laufwerke, Modems, Prozessoren, Tintenpatro-

nen, Toner, Software), Fotoartikel (Fotoapparate, Digital-

kameras und Fotozubehör), Telekommunikation und Zube-

hör (Telefone, Handys, Smartphones, Faxgeräte und Zube-

hör), Unterhaltungselektronik und Zubehör (Fernseher, Ra-

dio, HiFi-Geräte, Satelliten-Schüssel, Receiver, DVD-Player

etc.).


17


Medizinische und orthopädische Artikel medizinische und orthopädische Artikel Hörgeräte, Optik / Augenoptik, Sanitätsartikel

Uhren, Schmuck Uhren / Schmuck Uhren / Schmuck

Bau- und Gartenmarktsortimente

Bauelemente / Baustoffe

Bauelemente / Baustoffe dazu zählen Baumaterialien und

-elemente aus Metall, Glas, Stein, Styropor oder Kunststoff,

Dämmstoffe, Holz (Schnittholz, Holzfaser-, Holzspanplatten,

Bauelemente aus Holz), Fenster, Türen, Tore, Saunen, Bau-

stoffe (u.a. Isoliermaterialien, Steinzeug, Glas, Sand, Ze-

ment, Bautenschutz, Folien), Flachglas, Zäune/Zaunsysteme

baumarktspezifisches Sortiment

Bodenbeläge (Kork-, Laminat-, Parkett- und PVC-Beläge

sowie Teppichbeläge [Auslegware] inkl. Reinigungs- und

Pflegemittel), Eisenwaren und Beschläge (Schrauben, Nägel,

Metallbeschläge, Scharniere, Schlösser, Schlüssel), elektro-

technisches Zubehör und Elektroinstallationsmaterial (Batte-

rien, Kabel, Schalter, Steckdosen, Sicherungen, elektr. Bau-

teile, elektr. Mess-, Prüf-, Regel- und Steuerungsgeräte,

Elektroinstallationsschränke), Farben / Lacke (Anstrichmittel,

Polituren, Mattierungen, Tapetenablösemittel, Klebstoffe,

Klebemörtel, Kitte, Holz- und Brandschutzmittel, Malerpin-

sel und -bürsten), Fliesen, Kamine / Kachelöfen, Rollläden /

Markisen (inkl. Sonnenschutz), Sanitärartikel (Armaturen,

Bad- und WC-Keramik wie Spülbecken, Dusch- und Bade-

wannen, Duschabtrennungen), Tapeten (auch Kleister), In-

stallationsmaterial für Gas, Wasser, Heizung und Klimatech-

nik, Maschinen / Werkzeuge, sonstige baumarktspezifische

Artikel (Werkstatteinrichtungen, Regalsysteme und Leitern,

Handtransportgeräte, Lager- und Transportbehälter)

Gartenartikel und -geräte

Gartenartikel und -geräte (Blumenerde, Erden, Torf, Mulch,

Bewässerungssysteme, Düngemittel, Garten- und Gewächs-

häuser, Teichbauelemente und -zubehör, Gartenwerkzeug

wie z.B. Schaufeln, Harken, Scheren, Gartenmaschinen wie

z.B. Garten- und Wasserpumpen, Hochdruckreiniger, Laub-

sauger, Motorsäge, Rasenmäher und -trimmer, Vertikutie-

rer, Grill und -zubehör, Pflanzenschutzmittel, Regentonnen,

Schläuche, Spielgeräte für Garten und Spielplatz), Pflanzge-

fäße / Terrakotta (Outdoor) wie z.B. Übertöpfe, Pflanzscha-

len und -behälter etc.

Pflanzen / Samen

Pflanzen / Samen dazu zählen abgetropfte und preislich

ausgezeichnete Beet- und Gartenpflanzen (Wasserpflanzen,

Stauden, Wurzelstöcke, Gehölze, Sträucher, Schnittgrün,

Blattwerk, Zweige, Weihnachtsbäume), Saatgut, Zwiebeln

und Knollen von Pflanzen/Blumen für den Privatgebrauch

Kfz-, Caravan- und Motorradzubehör

Kfz-, Caravan- und Motorradzubehör inkl. Autokindersitze,

Vorzelte, Wohnwagenheizungen.

Sonstiges

Erotikartikel Erotikartikel

Kinderwagen Kinderwagen

Quelle: eigene Zusammenstellung

Die in Anlehnung an die vorstehende Tabelle durchgeführte flächendeckende Voller-

hebung des Steinheimer Einzelhandels im gesamten Stadtgebiet stellt eine wesentliche

Grundlage zur Analyse und Bewertung der strukturellen Merkmale des Einzelhandels-

angebotes sowohl auf gesamtstädtischer als auch auf Ebene einzelner Stadtteile und

Umlandgemeinden dar.

Auf Basis der Verkaufsflächendaten der Einzelhandelsbetriebe sowie der im Rahmen

der städtebaulichen Analyse durchgeführten räumlichen Einordnung der Betriebe in

verschiedene Lagekategorien können die absatzwirtschaftlichen Rahmenbedingungen

ermittelt werden, die in die zukünftigen Handlungserfordernisse und planungsrelevan-


18

ten Aussagen einfließen. Gleichzeitig ist diese detaillierte Vorgehensweise im Hinblick

auf die im Rahmen dieses Konzeptes zu erstellende ortstypische Sortimentsliste zwin-

gend geboten (vgl. Kapitel 7.7).

Im Rahmen der Erhebung wurden die Einzelhandelsbetriebe den Lagekategorien zent-

rale Bereiche, städtebaulich integrierte (Solitär-)Lagen, städtebaulich nicht integrierte

Lagen zugeordnet, deren Merkmale in der nachstehenden Tabelle 2 erläutert werden:

Tabelle 2: Definition von Lagekategorien

Zentraler Versorgungsbereich

Zentrale Lagen zeichnen sich durch städtebauliche und

funktionale Kriterien aus. Sie besitzen eine

Versorgungsfunktion für ein über den unmittelbaren

Nahbereich hinaus gehendes Einzugsgebiet.

Kennzeichnend ist in der Regel eine Multifunktionalität,

d.h. Mischung von unterschiedlichen Nutzungen wie

Einzelhandel und Dienstleistungen, aber auch

Gastronomie, Kultur und Freizeit sowie unterschiedlicher

Betriebsformen und -größen. Zentrale Versorgungs-

bereiche sind schützenswert im Sinne der §§ 1 (6) Nr. 4,

2 (2), 9 (2a) und 34 (3) BauGB und § 11 (3) BauNVO.

(siehe auch weitergehende Erläuterungen im Glossar)

Beispiel: Ludwigsburger Straße (NKD)

Städtebaulich integrierte (Solitär-)Lage

Eine Legaldefinition des Begriffs der „integrierten Lage“

existiert nicht. Im Sinne des Steinheimer Einzelhandels-

konzeptes werden hiermit Einzelhandelsbetriebe bezeich-

net, die in das Siedlungsgefüge der Stadt Steinheim a. d.

Murr integriert und weitestgehend von Wohnsiedlungs-

bereichen umgeben sind, in denen die Einzelhandelsdich-

te und -konzentration jedoch nicht ausreicht, um sie als

Zentrum zu bezeichnen. Dabei werden auch teilintegrier-

te Standorte, die nicht vollständig von Wohnbebauung

umgeben sind, in dieser Kategorie erfasst: Konkret wur-

den alle Standorte als integriert eingestuft, deren direktes

Umfeld in mindestens zwei Haupt-Himmelsrichtungen

von zusammenhängender Wohnbebauung geprägt ist,

ohne dass städtebauliche Barrieren wie Autobahnen oder

Bahngleise den Standort von der Wohnbebauung sepa-

rieren.

Beispiel: Rielingshäuser Straße (Zweirad-

shop Renz)

Städtebaulich nicht integrierte Lage

Die nicht integrierte Lage umfasst sämtliche Standorte,

die nicht im Zusammenhang mit der Wohnbebauung

stehen, z.B. Einzelhandelsbetriebe an Hauptausfallstraßen

bzw. Bundesstraßen und autokundenorientierten

Standorten (z.B. in Gewerbegebieten).

Beispiel: Steinbeisstraße (Kaufland)



19

Außerdem wurde eine Zuordnung der Betriebe unter Einbezug der Steinheimer Stadt-

teile vorgenommen und entsprechend in drei Erhebungseinheiten unterteilt: Steinheim,

Kleinbottwar und Höpfigheim.

Umsatzberechnung

Bei der Ermittlung der aktuellen Umsatzdaten des Steinheimer Einzelhandels werden

nicht nur die ermittelte Verkaufsfläche pro Warengruppe und bundesdurchschnittliche

Umsatzkennwerte für einzelne Branchen angesetzt, sondern vielmehr die konkrete Si-

tuation vor Ort mit berücksichtigt. Dazu zählen insbesondere die unterschiedliche Flä-

chenproduktivität der Vertriebsformen, die spezifischen Kennwerte einzelner Anbieter

sowie die Berücksichtigung der detaillierten Angebotsstrukturen in der Stadt Steinheim

a. d. Murr. Diese werden schließlich auf den Verkaufsflächenbestand für die einzelnen

Warengruppen hochgerechnet.

Definition „Nahversorgung“

Der Zuordnung von Einzelhandelsbetrieben zu verschiedenen Lagekategorien kommt

insbesondere auch vor dem Hintergrund einer wohnungsnahen Grundversorgung eine

hohe Bedeutung zu, die im Rahmen der Einzelhandelsstruktur und kommunalen Da-

seinsvorsorge einen besonderen Stellenwert einnimmt.

Unter Nahversorgung wird hier die Versorgung der Bürger mit Gütern und Dienstleis-

tungen des kurzfristigen (täglichen) Bedarfs verstanden, die in räumlicher Nähe zum

Konsumenten angeboten werden.

Zu den Gütern des kurzfristigen Bedarfs werden die Warengruppen Nahrungs- und

Genussmittel, Gesundheits- und Körperpflege, Papier / Büroartikel / Schreibwaren /

Zeitungen / Zeitschriften / Bücher sowie Blumen (Indoor) / Zoo gezählt (s. o.). Ergänzt

werden diese Warengruppen häufig durch weitere eher kleinteilige Einzelhandels- und

Dienstleistungsangebote. In der Praxis und somit auch in diesem Einzelhandelskonzept

wird als Indikator zur Einschätzung der Nahversorgungssituation einer Stadt insbeson-

dere die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel bzw. das Sortiment Lebensmittel

herangezogen.

Dabei kann es sehr unterschiedlich ausgestattete Nahversorgungsstandorte geben. Ne-

ben einer rein quantitativen Betrachtung sind vor allem räumliche und qualitative As-

pekte (Erreichbarkeit und Betriebsformenmix) von Bedeutung, die ergänzend bei der

Bewertung der Angebotssituation berücksichtigt werden. Geht es bei der qualitativen

Betrachtung vor allem um die warengruppenspezifische Angebotsstruktur und -vielfalt,

wird bei der räumlichen Betrachtung die (fußläufige) Erreichbarkeit von Lebensmittel-

betrieben als Bewertungsmaßstab herangezogen.

Die kleinste Einheit der Nahversorgungsstandorte bilden solitäre Verkaufseinrichtungen

in Wohngebieten, die eine fußläufig erreichbare, wohnstandortnahe Versorgung im

Quartier gewährleisten sollen. Unterschiedliche wissenschaftliche Untersuchungen ha-

ben diesbezüglich ein Entfernungsmaß zwischen 500 und 1.000 m als akzeptierte Dis-

tanz herausgestellt. Aufgrund der spezifischen Situation und Siedlungsstruktur des

Steinheimer Stadtgebietes (u. a. Topographie) wird eine Distanz von ca. 600 m als kriti-

sche Zeit-Weg-Schwelle für Fußgängerdistanzen definiert.


20

Davon zu unterscheiden sind zentrale Versorgungsbereiche wie beispielsweise Stadt-

teilzentren, die eine über die reine fußläufige Erreichbarkeit hinaus gehende Versor-

gungsfunktion mit Gütern und Dienstleistungen auf Ebene einzelner Stadtteile oder Be-

reiche einnehmen. Folgende Sortimente bzw. Dienstleistungsangebote können als rele-

vant für die wohnungsnahe Nahversorgung bezeichnet werden:

Tabelle 3: Angebotsbausteine der Nahversorgung

„idealtypische“

Ausstattung

Nahrungs- und Genussmittel / Lebensmittel

Brot und Backwaren

Fleisch- und Wurstwaren

Getränke

Drogerie- und Körperpflegeartikel

Apothekerwaren

Post, Bank

Ärzte, Friseur, Lotto

Zusatzausstattung

Spirituosen, Tabakwaren

Zeitungen, Zeitschriften

Bücher, Schreibwaren

Blumen

Café, Gaststätte

Reinigung, Reisebüro


3.2 Nachfrageanalyse

Ein zweiter wichtiger Baustein der Grundlagenermittlung ist die Analyse der Nachfra-

gesituation. Sie liefert ein umfassendes Bild über das einzelhandelsrelevante Kaufkraft-

volumen der Steinheimer Bevölkerung und ermöglicht in der Gegenüberstellung zur

Angebotssituation Rückschlüsse auf den Angebots- und Leistungsstand des Einzelhan-

dels.

Sekundärstatistische Daten

Die modellgestützte Schätzung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft innerhalb von

Einzelhandelsgutachten und -analysen zählt zu den Arbeitsschritten, die methodisch

nur unzureichend abgesichert sind. Da sowohl in der amtlichen Statistik als auch in

sonstigen statistischen Quellen keine Daten und Angaben über Einkommen und Kauf-

kraftpotenzial zur Verfügung stehen, muss der Wert der vorhandenen, einzelhandelsre-

levanten Kaufkraft durch Regionalisierung entsprechender Daten des privaten Ver-

brauchs aus der volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung induziert werden. Entsprechen-

de Werte werden u. a. jährlich von der IFH Retail Consultants GmbH, Köln oder der

Gesellschaft für Konsum-, Markt- und Absatzforschung (GfK) Nürnberg herausgege-

ben. In der vorliegenden Untersuchung wird auf Daten der IFH Retail Consultants

GmbH, Köln zurückgegriffen, die in Teilen modifiziert und an den der Erhebung zu-

grunde gelegten Branchenschlüssel (vgl. dazu Tabelle 1) angepasst wurden.


21

Die sogenannten einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffern, die jährlich veröffent-

licht werden, vermitteln das Kaufkraftpotenzial einer räumlichen Teileinheit (Kommune)

im Verhältnis zu dem des gesamten Bundesgebietes. Liegt der errechnete Wert unter

dem Wert 100 (Bundesdurchschnitt), so ist die Region durch ein um den entsprechen-

den Prozentsatz niedrigeres Kaufkraftniveau im Vergleich zum Bundesdurchschnitt ge-

kennzeichnet. Liegt der lokalspezifische Wert über dem Indexwert 100, liegt entspre-

chend ein vergleichsweise höheres Kaufkraftniveau vor.

Kundenherkunftserhebung

Die Kundenherkunftserhebung gibt Auskunft über das Einzugsgebiet des Steinheimer

Einzelhandels und stellt somit eine empirische Basis für die Abgrenzung des Einzugsge-

bietes dar. Dieses gibt zum einen Aufschluss über die Ausstrahlungskraft des Steinhei-

mer Einzelhandels und dient zum anderen als Grundlage zur Ermittlung des externen

Nachfragepotenzials. Im Rahmen der vorliegenden Untersuchung wurden in einem

einwöchigen Zeitraum (im Juli 2013) bei Steinheimer Einzelhändlern unterschiedlicher

Branchenzugehörigkeit und Größe Listen ausgelegt, in die der Wohnort der zahlenden

Kunden eingetragen wurde. Insgesamt beteiligten sich 12 Betriebe bei der Erhebung in

Steinheim a. d. Murr und somit rund 24 % der Gesamtzahl aller Betriebe. Von den 12

Betrieben befinden sich 9 im Stadtteil Steinheim. Die restlichen Betriebe verteilten sich

auf die anderen beiden Stadtteile Kleinbottwar (1 Betrieb) und Höpfigheim (2 Betrie-

be).

Die Kundenherkunft wurde, jeweils von dem für den Zahlvorgang zuständigen Perso-

nal in den einzelnen Betrieben, für das Steinheimer Stadtgebiet differenziert nach

Stadtteilen aufgenommen. Die übrigen Kunden (aus den Nachbarkommunen und dar-

über hinaus) wurden anhand ihrer Postleitzahl dem Herkunftsort zugeordnet.

Ergänzend zu den vorab beschriebenen Quellen bilden die Literaturanalyse, sekundär-

statistische Materialien (u. a. Gutachten, Pläne, Programme, Vorlagen und Veröffentli-

chungen) und sonstige Quellen (u. a. lokale Tageszeitungen) weitere wichtige Informa-

tionsgrundlagen der vorliegenden Untersuchung.

3.3 Städtebauliche Analyse

Für die Prosperität eines Zentrums sind neben dem Einzelhandelsprofil auch städtebau-

liche Belange und die Organisationsstruktur verantwortlich. Für eine tiefergreifende

Analyse von Geschäftszentren sind daher insbesondere die Verknüpfung und die wech-

selseitigen Beeinflussungen der Themenbereiche Einzelhandel, Organisation und Städ-

tebau von Belang.

Im Rahmen der städtebaulichen Analyse wurden im Einzelnen die einzelhandelsrelevan-

ten Funktionsbereiche des Steinheimer Stadtraumes bezüglich ihrer räumlichen Lage,

der Funktionen der Teilbereiche und der funktionalen Vernetzung untersucht.

Folgende Kriterien sind Bestandteil der städtebaulichen Analyse:


22

Einzelhandelsdichte

Lage der Einzelhandelsmagneten

Verteilung der Geschäfte

Ausdehnung und Kontinuität der Einzelhandelslagen

Verkehrliche Erreichbarkeit und ruhender Verkehr

Bebauungsstruktur

Qualität und Erhaltungszustand der Architektur

Gestaltung des öffentlichen Raumes / Eingangssituation

Einkaufsatmosphäre

Nutzungsmischung mit Dienstleistungs- und Gastronomiebetrieben sowie kul-

turellen Einrichtungen

Im Hinblick auf die Abgrenzung eines zentralen Versorgungsbereiches wird die Be-

standsdichte des Einzelhandels bestimmt. Bewertungskriterien hierfür sind Anzahl und

Lage der erhobenen Einzelhandelsbetriebe sowie die Dichte des Einzelhandels im jewei-

ligen Zentrum. Die Einzelhandelsdichte beschreibt den Anteil der Einzelhandelsbetriebe

im Vergleich zu anderen Nutzungsarten wie Gastronomie, Dienstleistungs- oder

Wohnnutzungen im Erdgeschoss. Hauptlagen weisen in der Regel einen durchgehen-

den Einzelhandelsbesatz von ca. 90 bis 100 % auf. Bei geringeren Einzelhandelsdichten

von 0 bis 25 % oder auch bei 25 bis 50 % ist demnach eine Dominanz anderer Nut-

zungen vorhanden.

Die städtebauliche Analyse ist ein wichtiger Bestandteil des kommunalen Einzelhan-

delskonzeptes für die Stadt Steinheim an der Murr (vgl. Kapitel 5.2). Sie liefert zum ei-

nen die Grundlage zur Ableitung städtebaulicher Handlungsempfehlungen für die zent-

ralen Versorgungsbereiche. Gleichzeitig ist die städtebauliche Analyse ein unbedingt

notwendiger Arbeitsschritt zur räumlichen Abgrenzung der zentralen Versorgungsbe-

reiche i. S. der §§ 1 (6) Nr. 4, 2 (2), 9 (2a) und 34 (3) BauGB und § 11 (3) BauNVO. In

diesem Zusammenhang ist deutlich darauf hinzuweisen, dass die Fixierung der räumli-

chen Ausdehnung eines Zentrums vor dem Hintergrund aktueller Rechtsprechung kei-

ne planerische „Abgrenzungsübung“, sondern ein notwendiger Schritt ist, um eine

rechtssichere Grundlage für spätere Entscheidungen im Rahmen kommunaler Einzel-

handelsentwicklungen zu bieten.


23

4 Nachfrageseitige Rahmenbedingungen

Im Folgenden werden die allgemeinen standortrelevanten Rahmenbedingungen darge-

stellt, die zur Einordnung der Stadt Steinheim a. d. Murr hinsichtlich ihrer einzelhan-

delsrelevanten und städtebaulichen Situation dienen. Die Rahmenbedingungen wirken

sich sowohl direkt als auch indirekt auf die Positionierung, die kundenseitige Inan-

spruchnahme und somit auch auf die Prosperität des Einzelhandelsstandortes Steinheim

a. d. Murr aus.

4.1 Standortrelevante Rahmenbedingungen

Rolle in der Region und verkehrliche Anbindung

Die Stadt Steinheim an der Murr gehört dem Landkreis Ludwigsburg an, in dem auf ei-

ner Fläche von knapp 690 km² rund 517.000 Einwohner leben. Die Stadt Steinheim a.

d. Murr ist mit rd. 12.100 Einwohnern auf einer Fläche von rd. 23 km² eine der kleine-

ren Gemeinden des ländlich geprägten Landkreises.

Karte 1: Lage der Stadt Steinheim a. d. Murr im Raum

Quelle: eigene Darstellung gemäß der zentralörtlichen Gliederung nach LEP Baden-Württemberg 2002

Aus landesplanerischer Sicht ist der Stadt Steinheim a. d. Murr die Funktion eines

Kleinzentrums zugewiesen2

. Kleinzentren sollen als Standorte von zentralörtlichen Ein-

2

gemäß dem Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg (2002)


24

richtungen der Grundversorgung so entwickelt werden, dass sie den häufig wiederkeh-

renden überörtlichen Bedarf ihres Verflechtungsbereichs (hier = Nahbereich) decken

können. Im Falle Steinheims a. d. Murr kommt dem Kleinzentrum gemäß dem Regio-

nalplan der Region Stuttgart die Funktion zu, seinen Nahbereich, dieser umfasst den

Gemeindeverwaltungsverband Steinheim – Murr (Steinheim mit den weiteren Stadttei-

len Höpfigheim und Kleinbottwar sowie der Gemeinde Murr), mitzuversorgen.3

Aus regionaler Sicht konkurriert die Stadt Steinheim a. d. Murr mit dem direkt angren-

zenden Unterzentrum Marbach am Neckar (rd. 6 km) sowie mit den Mittelzentren Ils-

feld / Beilstein (rd. 14 km), Backnang (rd. 15 km), Ludwigsburg / Kornwestheim (rd. 13

bzw. 17 km) und Besigheim / Bietigheim-Bissingen (rd. 17 km). Durch den Anschluss

an die Bundesautobahn A 81 im benachbarten Großbottwar ist ebenso die Landes-

hauptstadt Stuttgart (Oberzentrum) in rund 30 Minuten Pkw-Fahrtzeit zu erreichen.

Die Anbindung an die Umlandgemeinden ist nur über Landes- oder Gemeindestraßen

gegeben. Die Stadt Steinheim a. d. Murr verfügt über keinen Anschluss an das Schie-

nennetz. Die verkehrliche Anbindung des ÖPNV reduziert sich auf Regionalbuslinien.

Bevölkerungs- und Siedlungsstruktur

Die Stadt Steinheim a. d. Murr ist in insgesamt drei Stadtteile Steinheim, Kleinbottwar

und Höpfigheim eingeteilt, wobei zwischen den einzelnen Stadtteilen größere Freiflä-

chen vorhanden sind. Der Siedlungsschwerpunkt liegt im Kernort Steinheim a. d. Murr,

von welchem die Siedlungskörper der Stadtteile Kleinbottwar (nördlich) und Höpfig-

heim (nord-westlich) räumlich getrennt sind. Größere gewerblich genutzte Flächen be-

finden sich westlich (Grafenäcker) und nördlich (Gewerbegebiet Kreuzwegäcker) der

Steinheimer Innenstadt sowie am östlichen Rand des Siedlungskörpers von Höpfigheim.

Karte 2: Siedlungsstruktur der Stadt Steinheim a. d. Murr

Quelle: eigene Darstellung auf Geodatenbasis

3

vgl. Regionalplan der Region Stuttgart (2010), in der Fassung vom 22. Juli 2009, S. 49.


25

Steinheim a. d. Murr weist in den letzten 30 Jahren ein konstant positives Bevölke-

rungswachstum auf und hat aktuell mit 12.127 Einwohnern den Höchststand erreicht.

Für den Prognosehorizont bis 2030 ist für Steinheim a. d. Murr jedoch von keinem wei-

teren Bevölkerungsgewinn sondern eher von einer stabilen Entwicklung der Bevölke-

rungszahl auszugehen4

.

Tabelle 4: Steinheimer Stadtteile mit Einwohnerzahlen

Stadtteil Einwohner Anteil in %

Steinheim 8.242 68 %

Kleinbottwar 1.664 14 %

Höpfigheim 2.221 18 %

Gesamt 12.127 100 %

Quelle: Website Stadt Steinheim a. d. Murr (Stand: August 2013)

4.2 Einzugsgebiet des Steinheimer Einzelhandels

Vor dem Hintergrund der immer weiter steigenden Mobilität für die Versorgung mit

insbesondere mittel- und langfristigen Bedarfsgütern vollziehen sich räumliche Aus-

tauschbeziehungen zwischen den Einzelhandelsstandorten und Wohnorten der Nach-

frager. Im Zuge zunehmender Mobilitätsanforderungen werden erhöhte Zeit- und Ent-

fernungswiderstände sowohl für das Einkaufen als auch für die Funktionen Arbeit,

Dienstleistungsinanspruchnahme und Freizeitgestaltung in Kauf genommen. Daneben

führen auch Einzelhandelsagglomerationen, deren kollektives Einzugsgebiet über das

der einzelnen, jeweils dort angesiedelten Betriebe bzw. Betriebsformen hinausgeht, zur

Vergrößerung des Einzugsgebietes einer Kommune als Einzelhandelsstandort. Anderer-

seits ist aber auch zu berücksichtigen, dass ab spezifischen Raum-Zeit-Distanzen (Ent-

fernung zur Innenstadt bzw. zum Einkaufsstandort) die Bereitschaft der Kunden ab-

nimmt, diese aufzusuchen, weil wiederum andere Zentren bzw. Standorte geringere

Raum-Zeit-Distanzen aufweisen. Aus diesem räumlichen Spannungsgeflecht resultiert

schließlich ein Einzugsgebiet.

Die Abgrenzung des Einzugsgebietes dient zum einen als Indikator zur Bewertung der

derzeitigen Ausstrahlungskraft des Einzelhandels im Steinheimer Stadtgebiet, zum an-

deren als Grundlage zur Ermittlung des externen Nachfragepotenzials. Zur empirischen

Bestimmung des Einzugsgebiets des Steinheimer Einzelhandels wurde im Juli 2013

eine Kundenherkunftserhebung in ausgewählten Steinheimer Einzelhandelsbetrieben

durchgeführt (vgl. Kapitel 3.2). Die im Rahmen dieser Erhebung ermittelten absoluten

Kundenzahlen (n= 4.657) wurden in Relation zur Bevölkerungsanzahl des jeweiligen

Herkunftsortes gesetzt, um die relative Bedeutung des Standortes als Einkaufsort ermit-

teln zu können. Auf dieser Grundlage sind bereits Tendenzaussagen zum Verflech-

tungsbereich des Steinheimer Einzelhandels möglich. Zusätzlich wurden jedoch auch

die Lage und Erreichbarkeit weiterer überörtlich bedeutsamer Angebotsstandorte im

4

Statistisches Landesamt Baden-Württemberg (Bevölkerungsprognose für 2030: 12.143 Einwohner un-

ter Berücksichtigung der Wanderung)


26

Steinheimer Stadtgebiet, Raumwiderstände (v. a. in Fahrtzeiten) und die regionale

Wettbewerbssituation berücksichtigt. In der Gesamtschau lässt sich das Einzugsgebiet

des Steinheimer Einzelhandels wie folgt definieren:

Karte 3: Einzugsgebiet des Einzelhandels in Steinheim a. d. Murr

Quelle: eigene Darstellung unter Berücksichtigung der Kundenherkunftserhebung im Juli 2013, n= 4.657

Kerneinzugsgebiet

Die Stadt Steinheim a. d. Murr sowie die beiden zugehörigen Stadtteile Höpfigheim

und Kleinbottwar werden mit einem gesamten Kundenpotenzial von rund 12.000 Ein-

wohnern als Kerneinzugsgebiet definiert. Rund 42 % aller erfassten Kunden kam aus

diesem Bereich. Dies spiegelt eine vergleichsweise hohe überregionale Ausstrahlungs-

kraft des Steinheimer Einzelhandels wider.

Näheres Einzugsgebiet

Zum näheren Einzugsgebiet zählen in der Regel die in unmittelbarer Nähe zum Kern-

einzugsgebiet gelegenen Nachbarkommunen. Diese liegen somit auch im direkten Ver-

flechtungsbereich des Unterzentrums. Zu den Städten dieses Einzugsgebietes zählen

u. a. Besigheim, Aspach und Ludwigsburg. Aus diesem Bereich kamen rund 44 % der

erfassten Kunden. Das Einzugsgebiet verfügt über ein Kundenpotenzial von insgesamt

rund 52.500 Einwohnern.


27

Abbildung 3: Zusammensetzung der Kundenherkunft des Steinheimer

Einzelhandels

Quelle: eigene Darstellung unter Berücksichtigung der Kundenherkunftserhebung im Juli 2013, n= 4.657

Ferneinzugsgebiet

Das Ferneinzugsgebiet (rd. 11 % aller Kunden) umfasst zusätzlich all diejenigen Besu-

cher und Kunden, die zwar den Einzelhandel in Steinheim a. d. Murr noch mit einer

gewissen Regelmäßigkeit aufsuchen, jedoch eine wesentlich deutlichere räumliche Ein-

kaufsorientierung auf andere Standorte aufweisen und demnach nicht hauptsächlich

auf den Einzelhandel in Steinheim a. d. Murr ausgerichtet sind. Im Steinheimer Fernein-

zugsgebiet leben rund 160.000 Einwohner und somit der größte Anteil an Bewohnern.

Im Gegensatz zu anderen Städten dieser Größenordnung generiert der Steinheimer

Einzelhandel eine vergleichsweise hohe Bindung an Kunden aus dem weit gefassten

Gebiet, welches sich mit den Einzugsbereichen größerer Städte wie Bietigheim-

Bissingen, Backnang oder Ludwigsburg überschneidet. Kunden aus dem Ferneinzugs-

gebiet spielen vor allem bei Anbietern von Waren der mittel- und langfristigen Bedarfs-

stufe eine Rolle.

Streuumsätze

Als sogenannte Streuumsätze des Steinheimer Einzelhandels werden „Zufallseinkäufe“

von Personen von außerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes bezeichnet. Nur rund

3 % der ermittelten Kunden des Steinheimer Einzelhandels kommen aus diesem Streu-

gebiet. Für den Einzelhandel hat die Stadt Steinheim a. d. Murr deshalb nur eine gerin-

ge Bedeutung als Ausflugsziel für Tagestouristen und Reiseziel für Übernachtungsgäste.

Der relativ hohe Anteil von Kunden aus dem Näheren- und Ferneinzugsgebiet zeigen

deutlich, dass dem Steinheimer Einzelhandel eine wichtige Versorgungsbedeutung für

die kleinen Kommunen im Umland zukommt. Insgesamt gesehen geht die Ausstrah-

lungskraft des Einzelhandels über die Funktion als Kleinzentrum deutlich hinaus.


28

4.3 Kaufkraftpotenzial im Einzugsbereich

Zur Abbildung der aktuellen Nachfragesituation in der Stadt Steinheim a. d. Murr wird

auf sekundärstatistische Rahmendaten der IFH-Retail Consultants (Köln) zurückgegrif-

fen. Diese werden durch die IFH-Marktforschung bundesweit ermittelt und jährlich

fortgeschrieben. Anhand der Bevölkerungszahlen und einzelhandelsrelevanten Kauf-

kraftdaten lässt sich das in einem Gebiet vorhandene Kaufkraftpotenzial im Einzelhan-

del gesamt und nach Fachsparten bzw. Warengruppen ermitteln.

Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenzial in Steinheim a. d. Murr stellt sich derzeit

wie folgt dar:

Tabelle 5: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenziale in der Stadt

Steinheim a. d. Murr nach Warengruppen

Warengruppe

Einzelhandelsrele-

vante Kaufkraft in

Mio. Euro

Anteil

(gerundet)

Nahrungs- und Genussmittel 28,0 39 %

Blumen (Indoor) / Zoo 1,3 2 %

Gesundheit und Körperpflege 4,5 6 %

PBS* / Zeitungen / Zeitschr. / Bücher 2,6 4 %

Überwiegend kurzfristiger Bedarf 36,4 51 %

Bekleidung 6,6 9 %

Schuhe / Lederwaren 1,8 3 %

GPK** / Haushaltswaren 0,9 1 %

Spielwaren / Hobbyartikel 1,6 2 %

Sport und Freizeit 1,3 2 %

Überwiegend mittelfristiger Bedarf 12,2 17 %

Wohneinrichtung 1,6 2 %

Möbel 4,1 6 %

Elektro / Leuchten 2,1 3 %

Elektronik / Multimedia 5,4 8 %

Medizinische und orthopädische Art. 1,0 1 %

Uhren / Schmuck 0,9 1 %

Baumarktsortimente 5,8 8 %

Gartenmarktsortimente 1,0 2 %

Überwiegend langfristiger Bedarf 22,0 31 %

sonstige 0,5 1 %

Gesamtsumme (inkl. „sonstige“) 71,2 100,0 %

Quelle: eigene Berechnung auf Grundlage der Einzelhandelserhebung Junker + Kruse in Steinheim a. d.

Murr, März 2013 * Papier / Büroartikel / Schreibwaren, ** Glas, Porzellan, Keramik


29

Insgesamt beträgt das einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenzial für die Stadt

Steinheim a. d. Murr rund 71 Mio. Euro (2013). Die Verbrauchsausgaben in den Wa-

rengruppen sind dabei sehr unterschiedlich, wobei der Bereich Nahrungs- und Ge-

nussmittel mit rund 28 Mio. Euro bzw. rund 39 % den höchsten Anteil am gesamten

einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzial ausmacht. Mit deutlichem Abstand folgen

die Warengruppen Bekleidung (rd. 7 Mio. Euro bzw. 9 %), Baumarktsortimente (rd. 6

Mio. Euro bzw. 8 %) und Elektronik / Multimedia (rd. 40 Mio. Euro bzw. 8 %). Weite-

re monetär bedeutsame Warengruppen sind Gesundheits- und Körperpflegeartikel so-

wie Möbel.

Die sogenannte Kaufkraftkennziffer beschreibt das Verhältnis der örtlich vorhandenen

einzelhandelsrelevanten Kaufkraft pro Einwohner zur einzelhandelsrelevanten einwoh-

nerbezogenen Kaufkraft in der gesamten Bundesrepublik. Dabei gibt sie die Abwei-

chung der einzelhandelsrelevanten Pro-Kopf-Kaufkraft in Steinheim a. d. Murr vom

Bundesdurchschnitt (D = 100) an. Derzeit ergibt sich für die Stadt Steinheim a. d. Murr

eine einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer von 108,2 das heißt, dass die

Steinheimer Bevölkerung über ein über dem Bundesdurchschnitt liegendes Kauf-

kraftniveau verfügt. Im regionalen Vergleich zu größeren Städten wie dem Oberzent-

rum Stuttgart oder dem Mittelzentrum Ludwigsburg ist die Kennziffer auf einem relativ

ähnlichen Niveau. Insgesamt sind im regionalen Vergleich die Abweichungen zwischen

den einzelnen Städten nicht auffällig groß: Nur die Stadt Backnang mit einer Kaufkraft-

kennziffer von 103,1 weist gegenüber Steinheim a. d. Murr ein deutlich unterdurch-

schnittliches Kaufkraftniveau auf (vgl. Tabelle 6).

Tabelle 6: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern im regionalen

Vergleich

Stadt

Einzelhandelsrelevantes

Kaufkraftniveau

(Kaufkraftkennziffer)

Zentralörtliche

Funktion*

Einwohnerzahl

(gerundet)

Steinheim a. d. Murr 108,2 Kleinzentrum 12.000

Ludwigsburg 106,7 Mittelzentrum 88.700

Waiblingen 113,1 Mittelzentrum 53.300

Fellbach 110,2 Mittelzentrum 44.800

Bietigheim-Bissingen 113,5 Mittelzentrum 43.000

Backnang 103,1 Mittelzentrum 35.400

Kornwestheim 107,8 Mittelzentrum 31.500

Besigheim 108,3 Mittelzentrum 12.000

Marbach am Neckar 107,5 Unterzentrum 15.500

Quelle: IFH Retail Consultants Köln – Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern 2013

(Indexwert: Bundesdurchschnitt D = 100), *gemäß Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg

2002


30

Das Kaufkraftpotenzial im oben definierten näheren Einzugsgebiet von Steinheim a.

d. Murr beträgt rund 308 Millionen Euro und im Ferneinzugsgebiet rund 497 Millio-

nen Euro. Insgesamt liegt das Kaufkraftpotenzial der rd. 225.000 Einwohner im ge-

samten Einzugsgebiet der Stadt Steinheim a. d. Murr somit bei rund 876 Millionen

Euro. Die Abschöpfungsquote sinkt darüber hinaus mit steigender Entfernung zur Stadt

Steinheim a. d. Murr (und zunehmender Nähe zu Wettbewerbsstandorten) deutlich.

Zudem hängt der Anteil der zufließenden Kaufkraft stark von den einzelnen Sortimen-

ten (und den üblichen Einzugsbereichen der jeweiligen Anbieter) ab. Nähere Hinweise

zum Kaufkraftzufluss aus den Umlandkommunen des Einzugsbereiches geben die im

Rahmen der nachfolgenden Angebotsanalyse des Steinheimer Einzelhandels sorti-

mentsspezifisch ermittelten Zentralitätswerte (vgl. Kapitel 5.1.1).

Karte 4: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau in der Region

Quelle: eigene Darstellung auf Basis von IfH, © 2013 OpenStreetMap

Die Karte 4 veranschaulicht die räumliche Darstellung der einzelhandelsrelevanten

Kaufkraft. Insgesamt liegt das Kaufkraftniveau in der Region deutlich über dem Bun-

desdurchschnitt. Die Stadt Steinheim a. d. Murr befindet sich mit einer Kaufkraftkenn-

ziffer von 108,22 im regionalen Vergleich lediglich im Durchschnitt der Kommunen mit

zentralörtlicher Bedeutung. Im Vergleich zu den direkt angrenzenden Kommunen wie

Hessigheim, Großbottwar, Murr oder Aspach zeigt sich, dass die Stadt Steinheim a. d.

Murr ein leicht überdurchschnittliches Kaufkraftniveau aufweist.


31

5 Angebotssituation in Steinheim an der Murr

Unter Berücksichtigung der im vorstehenden Kapitel beschriebenen übergeordneten

standortrelevanten Rahmenbedingungen werden im Folgenden die Einzelhandels-

standorte und -strukturen in Steinheim a. d. Murr unter einzelhandelsrelevanten und

städtebaulichen Gesichtspunkten analysiert. Hierfür wird zunächst ein gesamtstädti-

scher Betrachtungsbogen gespannt, bevor in einem vertiefenden Schritt eine räumliche

Differenzierung sowie eine Betrachtung der Grundversorgungssituation im gesamten

Stadtgebiet erfolgen.

5.1 Einzelhandelsrelevante Kennziffern

Auf Basis der vorhandenen Datengrundlage aus der sortimentsspezifischen flächende-

ckenden Erhebung aller Anbieter können differenzierte Aussagen zur Versorgungssitua-

tion in Steinheim a. d. Murr getroffen werden.

Das gesamtstädtische Bild der Einzelhandelssituation in Steinheim a. d. Murr zum Erhe-

bungszeitpunkt (März 2013) stellt sich wie folgt dar:

Es bestehen 49 Betriebe des Einzelhandels im engeren Sinne (d. h. ohne KFZ- und

Brennstoffhandel) mit einer Gesamtverkaufsfläche von rund 16.900 m².

Die durchschnittliche Verkaufsfläche je Betrieb beträgt rund 345 m² und liegt

damit deutlich über dem bundesdeutschen Referenzwert von rund 230 m² Ver-

kaufsfläche je Betrieb. Im Vergleich zu den durchschnittlichen Werten aus ver-

gleichbaren Erhebungen des Büros Junker + Kruse in anderen Kleinzentren

(rd. 180 m²) oder Städten zwischen 10.000 und 20.000 Einwohnern (rd. 240 m²)

ist dieser Wert ebenfalls deutlich über dem Durchschnitt.

Die einwohnerbezogene Verkaufsflächenausstattung beträgt etwa 1,39 m² pro

Einwohner und rangiert damit – losgelöst von branchenspezifischen

Betrachtungen – im bundesdeutschen Mittel von rund 1,4 m² pro Einwohner. Im

Vergleich zu anderen Kommunen ähnlicher Größenordnung liegt dieser Wert je-

doch unter dem Durchschnitt. Zum Vergleich: Der diesbezügliche Durchschnitts-

wert aller Kommunen zwischen 10.000 und 20.000 Einwohnern aus der bundes-

weiten Junker + Kruse Datenbank beträgt rund 1,70 m² pro Einwohner.

Erwartungsgemäß liegen die quantitativen Angebotsschwerpunkte in der nah-

versorgungsrelevanten Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel (rd. 7.490 m²

Verkaufsfläche) sowie in der flächenintensiven Branche Baumarktsortimente (rd.

2.400 m² Verkaufsfläche). Aber auch die in der Regel (innerstädtische) Leitbranche

Bekleidung weist mit rund 1.600 m² Verkaufsfläche eine hohe quantitative Bedeu-

tung auf.

Im Einzelnen stellt sich die Angebotssituation des Einzelhandels in der Stadt Steinheim

an der Murr, untergliedert in verschiedene Warengruppen, wie in Tabelle 7 gegliedert

dar:


32

Tabelle 7: Einzelhandelsbestand in Steinheim an der Murr nach

Warengruppen

Warengruppe

Verkaufs-

fläche

(gerundet)

Anzahl

der

Betriebe

Zentralität

Verkaufsflächenaus-

stattung

in m²/ Einwohner

Steinheim

an der

Murr

Junker

+Kruse

Datenbank

Nahrungs- und Genussmittel 7.490 19 1,25 0,62 0,41

Blumen (Indoor) / Zoo 370 3 0,77 0,03 0,04

Gesundheit und Körperpflege 660 2 0,82 0,05 0,07

PBS* / Zeitungen / Zeitschr. / Bü-

cher

380 2 0,81 0,03 0,03

Überwiegend kurzfristiger Bedarf 8.900 26 1,15 0,73 0,55

Bekleidung 1.640 4 0,79 0,14 0,14

Schuhe / Lederwaren 940 3 1,99 0,08 0,04

GPK** / Haushaltswaren 450 - 1,43 0,04 0,08

Spielwaren / Hobbyartikel 210 - 0,51 0,02 0,02

Sport und Freizeit 220 1 0,44 0,02 0,04

Überwiegend mittelfristiger Be-

darf

3.450 8 0,94 0,28 0,32

Wohneinrichtung 410 3 0,49 0,03 0,06

Möbel 200 - 0,08 0,02 0,32

Elektro / Leuchten 210 1 0,42 0,02 0,03

Elektronik / Multimedia 430 4 0,60 0,04 0,03

Medizinische und orthopädische

Art.

50 1 0,38 0,00 0,02

Uhren / Schmuck 50 1 0,55 0,00 0,01

Bau- und Gartenmarktsortimente 3.060 5 1,55 1,13 0,40

Überwiegend langfristiger Bedarf 4.410 15 0,51 0,36 0,88

Gesamtsumme

(inkl. „Sonstiges“) 16.910 49 0,91 1,39 1,76

Quelle: eigene Berechnung auf Grundlage der Einzelhandelserhebung in der Stadt Steinheim a. d. Murr

März 2013 , sowie der Junker + Kruse Datenbank für Städte zwischen 10.000 bis < 25.000 Ein-

wohner, * Papier / Büroartikel / Schreibwaren, ** Glas, Porzellan, Keramik

Das Einzelhandelsangebot in Steinheim an der Murr weist auf gesamtstädtischer Ebene

folgende strukturelle Merkmale auf:

Warengruppen der überwiegend kurzfristigen Bedarfsstufe

Rund 42 % der gesamtstädtischen Verkaufsfläche wird in den Warengruppen des

überwiegend kurzfristigen Bedarfs vorgehalten. Hierbei tritt – entsprechend des

typischen Bildes auch in anderen Kommunen – die Warengruppe Nahrungs- und

Genussmittel quantitativ hervor (19 Betriebe, rd. 39 %). Besonders hervorzuheben


33

sind in diesem Zusammenhang insbesondere auch die Betriebe des Lebensmittel-

handwerks (bspw. Bäckereien, Metzgereien), die für die Nahversorgung eine wich-

tige Rolle spielen (9 Betriebe im gesamten Steinheimer Stadtgebiet).

Die einwohnerbezogene Verkaufsflächenausstattung in dieser Warengruppe

von ca. 0,62 m² liegt deutlich über dem Bereich des bundesdurchschnittlichen Ori-

entierungswertes von etwa 0,35 - 0,40 m² pro Einwohner sowie über dem Ver-

gleichswert von Kommunen zwischen 10.000 und 25.000 Einwohnern (0,41 m²

pro Einwohner). Dies unterstreicht einerseits eine gute quantitative Angebotsaus-

stattung hinsichtlich der Grundversorgung der Steinheimer Bevölkerung sowie die

hohe Bedeutung dieser Sortimentsgruppen innerhalb der privaten Verbrauchsaus-

gaben der Haushalte. Zu den Betrieben des Lebensmittelhandwerks kommen noch

ein SB-Warenhaus, ein Lebensmitteldiscounter, ein Getränkemarkt sowie sechs wei-

tere Fachmärkte hinzu. Es besteht somit ein – von der räumlichen Verteilung losge-

löst – überdurchschnittliches Angebot in diesem Bereich. Dies macht sich auch in

dem vergleichsweise hohen Zentralitätswert von 1,25 bemerkbar

In den übrigen Warengruppen des kurzfristigen Bedarfs entsprechen die Verkaufs-

flächenausstattungen den Durchschnittswerten der Vergleichskommunen.

Warengruppen der überwiegend mittelfristigen Bedarfsstufe

Auf die Warengruppen der mittelfristigen Bedarfsstufen entfällt ein Anteil von rund

12 % der Gesamtverkaufsfläche der Stadt Steinheim a. d. Murr. Im Vergleich zu

Städten mit einer ähnlichen Einwohnerzahl ist Steinheim a. d. Murr damit durch-

schnittlich gut aufgestellt.

Als innerstädtische Leitbranchen sind die Warengruppen Bekleidung (rd. 1.640 m²)

und Schuhe / Lederwaren (rd. 940 m²) zu nennen. Schwächen in der Verkaufsflä-

chenausstattung zeigen sich insbesondere in der Warengruppe Sport und Freizeit.

Die Flächen der mittelfristigen Bedarfsstufe setzen sich fast komplett aus Betrieben

zusammen, die ihren Standort im historischen Stadtkern oder am Sonderstandort

Grafenäcker haben.

Warengruppen der überwiegend langfristigen Bedarfsstufe

Der überwiegend langfristige Bedarfsbereich nimmt mit rund 4.400 m² und damit

11 % der Gesamtverkaufsfläche einen eher untergeordneten Stellenwert in Stein-

heim a. d. Murr ein. Der mit Abstand größte Anteil der Verkaufsfläche entfällt auf

den Bereich der Bau- und Gartenmarktsortimente (hier zusammengefasst als eine

Warengruppe) mit rd. 3.000 m², was sich wiederum in dem relativ hohen Zentrali-

tätswert von 1,55 widerspiegelt. Alle weiteren Warengruppen sind unterdurch-

schnittlich vertreten, dies ist für ein Kleinzentrum, wie Steinheim a. d. Murr, jedoch

nicht als untypisch zu bezeichnen.


34

5.1.1 Umsätze und Zentralität des Steinheimer Einzelhandels

Ein weiterer wichtiger Ansatzpunkt zur Bestimmung der Leistungsfähigkeit des Einzel-

handels ist der generierte Umsatz der ortsansässigen Betriebe, der sich aus der Kauf-

kraftbindung vor Ort sowie den Zuflüssen von außerhalb des Stadtgebietes zusammen-

setzt. Im Verhältnis zur lokalen einzelhandelsrelevanten Kaufkraft ergibt sich hierdurch

die Zentralität. Bei der Ermittlung der aktuellen Umsätze werden bundesdurchschnittli-

che Flächenproduktivitäten, d. h. sortimentsspezifische Umsätze je m² Verkaufsfläche

differenziert für einzelne Vertriebsformen angesetzt, die unter Berücksichtigung der lo-

kalen Einzelhandelssituation modifiziert werden. Hochgerechnet auf den Verkaufsflä-

chenbestand der Stadt Steinheim a. d. Murr ergeben sich für die einzelnen Warengrup-

pen folgende Umsätze (vgl. Tabelle 8). Insgesamt setzt der Steinheimer Einzelhandel

demnach rund 65 Millionen Euro um.

Tabelle 8: Einzelhandelsrelevanter Umsatz, Kaufkraftpotenzial und Zentrali-

tät in Steinheim an der Murr 2013

Warengruppe

Einzelhandels-

relevanter Umsatz

(in Mio. Euro)

Einzelhandels-

relevante Kaufkraft

(in Mio. Euro)

Einzelhandels-

relevante

Zentralität

Nahrungs- und Genussmittel 34,9 28,0 1,25

Blumen (Indoor) / Zoo 1,0 1,3 0,77

Gesundheits- und Körperpflegeartikel 3,7 4,5 0,82

PBS* / Zeitungen / Zeitschriften / Bücher 2,1 2,6 0,81

Überwiegend kurzfristiger Bedarf 41,7 36,4 1,15

Bekleidung 5,2 6,6 0,79

Schuhe / Lederwaren 3,6 1,8 1,99

GPK**/ Haushaltswaren 1,3 0,9 1,43

Spielwaren / Hobbyartikel 0,8 1,6 0,51

Sport und Freizeit 0,6 1,3 0,44

Überwiegend mittelfristiger Bedarf 11,5 12,2 0,94

Wohneinrichtung 0,8 1,6 0,49

Möbel 0,3 4,1 0,08

Elektro / Leuchten 0,9 2,1 0,42

Elektronik / Multimedia 3,3 5,4 0,60

medizinische und orthopädische Art. 0,4 1,0 0,38

Uhren / Schmuck 0,5 0,9 0,55

Baumarktsortimente 4,3 5,8 0,74

Gartenmarktsortimente 0,8 1,0 0,81

Überwiegend langfristiger Bedarf 11,3 22,0 0,51

Sonstiges 0,6 0,5 1,11

Summe 65,0 71,2 0,91

Quelle: IfH Institut für Handelsforschung GmbH, Köln, 2013; eigene Berechnung

* Papier / Büroartikel / Schreibwaren ** Glas / Porzellan / Keramik


35

Die Ausstrahlungskraft des Steinheimer Einzelhandels wird durch die einzelhandelsre-

levante Zentralitätskennziffer abgebildet (vgl. Tabelle 8). Diese wird durch das Verhält-

nis von Einzelhandelsumsatz und vorhandenem Nachfragevolumen (Kaufkraftpotenzial)

berechnet. Ein Wert von 1 bedeutet, dass der Einzelhandelsumsatz genauso groß ist

wie das lokal vorhandene Kaufkraftpotenzial, während Abweichungen über den Basis-

wert auf eine Leistungsstärke bzw. Abweichungen unterhalb des Basiswertes auf Struk-

turschwächen des Einzelhandels hinweisen können.

Betrachtet man den generierten Umsatz des Steinheimer Einzelhandels, zeigt sich ein

für ein Kleinzentrum eher typisches Bild. Der Gesamtumsatz des Einzelhandels in Stein-

heim a. d. Murr liegt bei rund 65 Mio. Euro. Der Schwerpunkt des Umsatzes liegt mit

rd. 35 Mio. Euro im Bereich Nahrungs- und Genussmittel, gefolgt von der innerstädti-

schen Leitbranche Bekleidung mit rd. 5 Mio. Euro. Den dritten Rang nimmt die Waren-

gruppe Gesundheits- und Körperpflegeartikel mit rd. 4 Mio. Euro ein.

Eine Gegenüberstellung des ermittelten Gesamtumsatzes von rund 65 Mio. Euro mit

dem einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzial von rund 71 Mio. Euro, das auf Ermitt-

lung der IFH Retail Consultants Köln basiert, ergibt eine Zentralitätskennziffer von 0,91

über alle Warengruppen. Das bedeutet für den Steinheimer Einzelhandel, dass dieser

das Kaufkraftpotenzial der Gemeinde nicht gänzlich am Standort binden kann und ein

Teil der Kaufkraft in das regionale Umfeld abfließt.

Betrachtet man die unterschiedlichen Bedarfsstufen und Sortimente etwas näher, ist ein

deutlicher Schwerpunkt im kurzfristigen Bedarf erkennbar. Mit Blick auf die Tabelle 8

lässt sich folgendes ableiten:

Im kurzfristigen Bedarfsbereich liegt die Zentralitätskennziffer bei 1,15 und be-

deutet, dass die Stadt Steinheim a. d. Murr die Grund- und Nahversorgung für die

Bevölkerung bereitstellen kann. Differenziert nach Warengruppen deutet die Zent-

ralitätskennziffer für die Nahrungs- und Genussmittel mit 1,25 auf eine überdurch-

schnittliche Ausstrahlungskraft in die Nachbarkommunen hin, einhergehend mit ei-

ner Kaufkraftbindung aus dem regionalen Umfeld. Der Grund hierfür ist in erster

Linie das großflächige Angebot des Anbieters Kaufland am Sonderstandort Gra-

fenäcker (vgl. Kapitel 5.2.2). In den übrigen Warengruppen dieser Bedarfsstufe ist

eine unterdurchschnittliche Zentralität festzustellen. Somit kann die Stadt Steinheim

a. d. Murr zwar die Grundversorgung mit Nahrungs- und Genussmitteln decken,

wobei andere typische Versorgungsgüter, wie beispielsweise Gesundheits- und

Körperpflegeartikel eine unterdurchschnittliche Leistungsstärke besitzen. Auch in

den Warenwarengruppen Papier / Büroartikel / Schreibwaren (PBS)/ Zeitungen /

Zeitschriften / Bücher sowie Blumen (Indoor) / Zoo mit Zentralitätskennziffer von

0,81 bzw. 0,77 sind Abflüsse zu verzeichnen.

In der Warengruppen des mittelfristigen Bedarfsbereich ist eine Zentralitätskenn-

ziffer von 0,94 festzustellen. Somit verzeichnet der Steinheimer Einzelhandel in die-

sem Bereich saldiert betrachtet geringe Kaufkraftabflüsse. Die stärkste Warengrup-

pe in diesem Bedarfsbereich ist die Warengruppe Schuhe / Lederwaren, die mit ei-

ner Zentralitätskennziffer von 1,99 gleichzeitig auch die höchste warenspezifische

Zentralität generiert. Somit ist das Angebot in dieser Warengruppe besonders at-


36

traktiv und generiert einen sehr starken Kaufkraftzufluss. Auch die Warengruppe

der Glas / Porzellan / Keramik (GPK) / Haushaltswaren hat eine im Vergleich zu

den anderen Sortimenten hohe Zentralität (1,43). Die übrigen Warengruppen die-

ser Bedarfsstufe haben deutlich geringere Zentralitäten und können dementspre-

chend rechnerisch auch kein zusätzliches Kaufkraftpotenzial aus dem Umland gene-

rieren.

Die Warengruppen der langfristigen Bedarfsdeckung schafft es gerade, mit einer

Zentralitätskennziffer von 0,51, rund die Hälfte des in Steinheim a. d. Murr vor-

handenen Kaufkraftpotenzials am Standort zu binden. Insbesondere am Beispiel der

Warengruppe Möbel (Zentralität von 0,08) ist deutlich zu erkennen, dass in dem

Kleinzentrum regional bedeutsame Anbieter fehlen.

5.2 Räumliche Verteilung des Einzelhandelsangebotes

In Steinheim a. d. Murr lässt sich das vorhandene Einzelhandelsangebot auf zwei we-

sentliche Standortbereiche räumlich differenzieren. Dazu zählt zum einem der eindeu-

tige Angebotsschwerpunkt am Sonderstandort Grafenäcker, der als städtebaulich nicht

integrierter Standort rd. 80 % der Gesamtverkaufsfläche in Steinheim a. d. Murr auf

sich vereint und zum anderen die Steinheimer Innenstadt mit nur rd. 10 %.

Karte 5: Einzelhandelsschwerpunkte in Steinheim a. d. Murr

Quelle: eigene Darstellung auf Geodatenbasis und der Einzelhandelserhebung Junker + Kruse, März 2013

Die Steinheimer Innenstadt mit ihrem zentralen Bereich ist der siedlungsräumli-

che und kulturelle Mittelpunkt des Stadtgebietes. Der in diesem Bereich vorhande-


37

ne Einzelhandel ist eingebettet in relativ lockere Bebauungsstrukturen und wird

durchmischt von Dienstleistungen, öffentlichen Einrichtungen und Wohnen.

Neben dem zentralen Bereich ist aus Sicht des Einzelhandels im Steinheimer Stadt-

gebiet vor allem der Sonderstandort Grafenäcker von wesentlicher Bedeutung für

die räumlich-funktionale Versorgungsstruktur des Steinheimer Einzelhandels. Die

dort vorhandenen zum Teil großflächigen Einzelhandelsagglomerationen versorgen

in erster Linie die Stadt Steinheim a. d. Murr mit Waren aus fast allen Bedarfsstu-

fen. So sind an diesem Standort auch zahlreiche zentrenrelevante Betriebe loka-

lisiert, die in direkter Konkurrenz zu den Angeboten in der Steinheimer Innenstadt

stehen bzw. stünden sofern dort ein ausreichendes Angebot vorhanden wäre.

Darüber hinaus teilen sich die restlichen Einzelhandelsbetriebe auf die beiden Stadt-

teile Kleinbottwar und Höpfigheim auf. Sie sind jedoch im Vergleich zu den beiden

anderen Angebotsstandorten sehr kleinteilig aufgestellt.

Bezogen auf die einzelnen Stadtteile der Stadt Steinheim a. d. Murr stellt sich die Ver-

teilung wie folgt dar:

Tabelle 9: Verteilung der Betriebe und Verkaufsflächen auf die Stadtteile in der

Stadt Steinheim an der Murr

Erhebungseinheit

Anzahl der

Betriebe

Anteil Anzahl

Betriebe

Verkaufs-

fläche in m²*

Anteil Verkaufs-

fläche in %

Steinheim 38 78 % 16.640 98 %

Kleinbottwar 7 14 % 180 1 %

Höpfigheim 4 8% 100 1 %

Gesamtsumme 49 100 % 16.920 100 %

Quelle: eigene Berechnung auf Grundlage der Einzelhandelserhebung Junker + Kruse in der Stadt Stein-

heim a. d. Murr, März 2013,* gerundete Werte

Bezüglich der Betriebsanzahl und der Verkaufsflächenausstattung setzt sich der

Stadtteil Steinheim deutlich vom übrigen Stadtgebiet ab. In diesem Stadtteil kon-

zentriert sich sowohl die größte Anzahl an Betrieben (rd. 80 %) als auch fast die

gesamte Verkaufsfläche des Steinheimer Stadtgebietes.

Auf die beiden anderen Stadtteile Kleinbottwar und Höpfigheim entfallen insge-

samt nur 280 m² Verkaufsfläche bei insgesamt 11 Betrieben. Die vorhandenen

kleinteiligen Betriebe haben meistens Verkaufsflächen unter 50 m² und sind vor-

nehmlich inhabergeführt. Insgesamt konzentriert sich das Angebot auf kleine Be-

triebe des Lebensmittelhandwerks (Bäckereien) sowie auf Fachhändler (z. B. Wein-

gutprodukte).

Die relativ hohe durchschnittliche Verkaufsfläche von rd. 630 m² pro Betrieb im

Stadtteil Steinheim zeigt, dass die vorhandenen Betriebe über eine hohe Verkaufs-

flächenausstattung verfügen. Dies lässt sich insbesondere auf die großflächigen Be-

triebe am Sonderstandort Grafenäcker zurückführen.


38

Großflächiger Einzelhandel in Steinheim a. d. Murr

Karte 6: Großflächige Einzelhandelsbetriebe in Steinheim a. d. Murr

Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage der Einzelhandelserhebung in der Stadt Steinheim a. d. Murr,

März 2013

Aktuell existieren in der Stadt Steinheim a. d. Murr 4 großflächige Anbieter5

mit

einer Verkaufsfläche von rund 12.500 m². Obwohl diese Betriebe nur rund 8 % al-

ler Betriebe darstellen, umfassen sie rund drei Viertel (75 %) des gesamtstädti-

schen Verkaufsflächenangebots. Die großflächigen Betriebe sind alle am Sonder-

standort Grafenäcker (vgl. Kapitel 5.2.2) zu finden.

Mit zwei Betrieben und rund 9.300 m² Verkaufsfläche, d. h. ca. drei Viertel der

Verkaufsfläche der großflächigen Anbieter, entfällt fast die Hälfte der großflächigen

Betriebe auf Anbieter der Hauptbranche Nahrungs- und Genussmittel. Zu den

wichtigsten Anbietern zählt das Kaufland, das an diesem Standort ein SB-

Warenhaus (rd. 6.700 m² Verkaufsfläche) sowie einen großen Getränkemarkt mit

rd. 2.500 m² Verkaufsfläche betreibt. Darüber hinaus existiert an dem Standort ein

Baumarkt „Bau und Hobby Baumarkt“ (rd. 2.100 m²) sowie ein Bekleidungsfach-

markt „AWG Mode“ mit rd. 1.000 m² Verkaufsfläche.

Insgesamt drei der vier Betriebe führen an diesem nicht integrierten Standort typi-

sche zentrenrelevante Sortimente, wie Nahrungs- und Genussmittel und Beklei-

5

Großflächige Einzelhandelsbetriebe sind in Abgrenzung zum sonstigen Einzelhandel planungsrechtlich

eine eigenständige Nutzungsart. Die Einstufung als großflächiger Betrieb erfolgte bislang nach § 11 (3)

BauNVO ab einer Bruttogeschossfläche von rund 1.200 m². Die relevante Rechtsprechung besagt da-

zu, dass der Tatbestand der Großflächigkeit ab einer Verkaufsfläche von 800 m² zutrifft (Vgl. Urteil

vom 24.11.2005: BVerwG 4 C 10.04, 4 C 14.04, 4 C 3.05 und 4 C 8.05).


39

dungswaren.

Leerstände

Im Rahmen der Bestandserhebung wurden im Steinheimer Stadtgebiet insgesamt 7

Ladenleerstände (siehe Karte 7) erfasst, die eine Verkaufsfläche von rund 500 m²

umfassen. Dies entspricht einer Leerstandsquote von rd. 3 % der Verkaufsfläche

bzw. einer Leerstandsquote von rd. 12 % der Betriebe. Die Leerstandsquote liegt

damit leicht über der „natürlichen Fluktuationsrate“ von bis zu 10 % (der Betrie-

be). Dennoch besteht im Stadtgebiet grundsätzlich keine strukturelle Leerstands-

problematik.

Der größte Teil (5 Betriebe) der Leerstände befindet sich in der Steinheimer Innen-

stadt. Somit ist der größte Anteil in der zentralen Lage zu finden. Räumlich be-

trachtet gibt es in der Steinheimer Innenstadt keinen Schwerpunkt. Die meisten leer

stehenden Ladenlokale sind sehr kleinteilig und verfügen über zumeist deutlich we-

niger als 100 m² Verkaufsfläche.

Im Stadtteil Kleinbottwar stehen lediglich zwei kleinere Betriebe leer.


40

Karte 7: Leerstände in der Stadt Steinheim a. d. Murr

Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage der Einzelhandelserhebung Junker + Kruse in der Stadt Steinheim a. d. Murr, März 2013


41

Aktuelle Angebotsverteilung differenziert nach städtebaulichen Lagen

Bei der Beurteilung der lokalen Einzelhandels- und Versorgungssituation geht es neben der

räumlich funktionalen Konzentration der Einzelhandelseinrichtungen zu verschiedenen Standort-

bereichen vor allem auch um die Einordnung der einzelnen Einzelhandelsbetriebe hinsichtlich ih-

rer städtebaulichen Lage, d. h. ihrer siedlungsräumlichen und städtebaulichen Integration in

zentrale Versorgungsbereiche oder Wohnsiedlungsbereiche. Im Rahmen der Einzelhandelsbe-

standserhebung wurde eine Zuordnung aller Betriebe zu den drei städtebaulichen Lagekatego-

rien zentraler Versorgungsbereiche, integrierte Lage und nicht integrierte Lage (vgl. hierzu Kapi-

tel 3.1) vorgenommen.

Aktueller Einzelhandelsbestand differenziert nach städtebaulicher Lage

Eine differenzierte Betrachtung der räumlichen Verteilung des Einzelhandelsangebotes hinsicht-

lich der städtebaulichen Integration, d. h. der Unterscheidung zwischen

Lage in einem zentralen Versorgungsbereich im Sinne der §§ 2 (2), 9 (2a) und

34 (3) BauGB sowie § 11 (3) BauNVO (zentralen Bereich in der Innenstadt);

in sonstigen städtebaulich integrierten Lagen, d. h. umliegenden Wohnsiedlungsbereichen

unmittelbar zugeordnete Standorte oder

in städtebaulich nicht integrierten Lagen, d. h. Gewerbe- und Industriegebieten (Sonder-

standort Grafenäcker), „Grüne-Wiese“-Standorten, Standorten im Außenbereich, zeigt

folgendes Bild:

Abbildung 4: Verteilung der Verkaufsflächen und Betriebe in der Stadt

Steinheim a. d. Murr differenziert nach städtebaulicher Lage

Quelle: eigene Berechnung auf Grundlage der Einzelhandelserhebung Junker + Kruse in der Stadt Steinheim a. d.

Murr, März 2013

Auf städtebaulich nicht integrierte Lagen entfällt mit knapp 14.500 m² deutlich mehr als

die Hälfte (86 %) der gesamtstädtischen Verkaufsfläche, während nur 33% der Betriebe an

solchen Standorten angesiedelt ist. Es handelt sich entsprechend überwiegend um großflä-

chige Betriebe mit einer durchschnittlichen Verkaufsfläche von mehr als 500 m². Nur 4 die-

ser nicht integrierten Betriebe befinden sich nicht am Sonderstandort Grafenäcker. Quantita-

tive Schwerpunkte liegen hier in den Warengruppen Bau- und Gartenmarktsortimente, aber


42

auch nahversorgungsrelevante und üblicherweise zentrenprägende Angebote wie Nahrungs-

und Genussmittel, Bekleidung und Schuhe/Lederwaren sind hier in nicht unbeträchtlichem

Umfang zu finden.

Integrierte Lagen, d.h. Wohnsiedlungsbereichen unmittelbar räumlich zugeordnete Stand-

orte, weisen in Steinheim a. d. Murr ein sehr geringes Verkaufsflächenangebot von nur

knapp 2.500 m² auf. Dies entspricht rund 14 % der gesamten Verkaufsfläche der Stadt

Steinheim a. d. Murr. Hier spielen, neben einzelnen Anbietern im Bereich Bekleidung, vor al-

lem kleinere Anbieter nahversorgungsrelevanter Sortimente, insbesondere Betriebe des Le-

bensmittelhandwerks (Bäckereien, Metzgereien) eine Rolle.

Der zentrale Bereich im Stadtkern von Steinheim a. d. Murr (1.500 m²) stellt mit nur rund

9 % der Gesamtverkaufsfläche und 37 % der Betriebe (18) einen kleinen Einzelhandels-

standort der Stadt dar. Der eigentliche Einzelhandelsschwerpunkt der Stadt ist der Sonder-

standort Grafenäcker.

5.2.1 Zentraler Bereich der Stadt Steinheim a. d. Murr

Ein räumlich-funktionaler Einzelhandelsstandort ist, wie bereits beschrieben, der zentrale Bereich

in der Steinheimer Innenstadt, wo insgesamt 18 Betriebe angesiedelt sind. Wobei er, wie bereits

erwähnt, gemessen an seiner Verkaufsfläche, deutlich kleiner ist als der Sonderstandort Gra-

fenäcker (vgl. Kapitel 5.2.2).

Abbildung 5: Steinheimer Innenstadt – Marktstraße / Kleinbottwarer Straße

Quelle: eigene Aufnahmen

Der Innenstadtbereich stellt sich als siedlungsräumlicher, kultureller und historisch gewachsener

Mittelpunkt dar. Der multifunktionale, historisch gewachsene Stadtkern ist durch eine Nut-

zungsmischung aus Einzelhandel, Dienstleistungen, öffentlichen Einrichtungen und Wohnen ge-

prägt. Die bauliche Substanz ist durchweg in einem guten (in Teilen historischen) Erhaltungszu-

stand und weist keine nennenswerten, im Stadtbild auffallenden Mängel auf.


43

Abbildung 6: Steinheimer Innenstadt - Ludwigsburger Straße

Quelle: eigene Aufnahmen

Der historisch gewachsene Mittelpunkt der Stadt Steinheim a. d. Murr stellt dabei die Ludwigs-

burger Straße (weiter übergehend als Marktstraße) dar, die durch eine kleinteilige Bebauungs-

struktur geprägt wird. Die Erdgeschosslagen entlang der Straße waren ursprünglich überwie-

gend durchgängig von Einzelhandelsnutzungen gekennzeichnet. Heute weist die Hauptstraße,

die durch den Stadtkern verläuft, zahlreiche Lücken im Nutzungsbestand auf, die teilweise durch

Dienstleistungsanbieter gefüllt wurden oder noch als Leerstände zu erkennen sind. Einherge-

hend mit einem Frequenz- und Attraktivitätsverlust hat diese Entwicklung zu starken Verände-

rungen beigetragen.

Nordwestlich markiert die Bottwar, ein Nebenfluss der Murr, den historischen Stadteingang zur

Steinheimer Innenstadt. In direkter Nachbarschaft zur Bottwar befindet sich der Gewerbepark

„An der Bottwar“. Der dort angesiedelte Lebensmitteldiscounter Norma ist zurzeit kaum fuß-

läufig an den zentralen Bereich angebunden. Derzeit (März 2014) wird am nördlichen Stadtein-

gang ein neuer Kreisverkehr gebaut. In einer späteren Bauphase wird darüber hinaus die Fuß-

wegeanbindung zwischen der Murrer Straße und der Ludwigsburger Straße verbessert.


44

Karte 8: Zentraler Bereich der Stadt Steinheim a. d. Murr

Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage der Einzelhandelserhebung Junker + Kruse in der Stadt Steinheim a. d.

Murr, März 2013

Aus heutiger Sicht bieten sich kaum Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel im zentra-

len Bereich. So sind bereits heute mehr Dienstleister, überwiegend Gastronomen, an diesem

Standort vertreten als Einzelhändler. Die bereits relativ geringe Einzelhandelsdichte fällt in Rich-

tung Osten zur Marktstraße, die später als Rielingshäuser Straße (Landesstraße) übergeht,

nochmals weiter ab. Ab der Straße Schafgasse ist im weiteren Verlauf kein Einzelhandelsbesatz

mehr zu finden. Der vorhandene dünne Besatz „konzentriert“ sich überwiegend auf den kleine-

ren Bereich bei dem Museum zur Kloster- und Stadtgeschichte. Das dort vorhandene Einzelhan-

delsangebot bildet mit den Parallelstraßen einen kleineren städtebaulichen Rundlauf, wobei

die durch die Bebauungsstruktur eingefangene Platzfläche „Am Klosterhof“ überwiegend von

Stellflächen dominiert wird.

Ein weiteres Merkmal des Bereiches sind aus städtebaulicher Sicht zahlreiche Baulücken, die sich

fast durchgängig auf die bandartige Struktur der Innenstadt verteilen. Ebenfalls wird die Stein-

heimer Innenstadt durch einen starken Durchgangsverkehr geprägt, der die Aufenthaltsqualität

deutlich mindert. Ebenfalls im zentralen Bereich angesiedelt, sind das Rathaus der Stadt Stein-

heim a. d. Murr, die städtische Feuerwehr, ein Seniorentreff, ein Gemeindehaus, zwei Museen

sowie eine Kirche. Somit ist der Angebotsstandort im Hinblick auf die öffentlichen und kulturel-

len Einrichtungen sehr gut durchmischt und hat deshalb trotz des relativ geringen Einzelhandel-

besatzes eine verhältnismäßig gute Passantenfrequenz.

Zum Zeitpunkt der Einzelhandelserhebung (März 2013) befanden sich insgesamt 18 Betriebe in

diesem zentralen Bereich, die eine Verkaufsfläche von rund 1.500 m² auf sich vereinen. Die

nachstehende Tabelle 10 zeigt eine differenzierte Angebotsverteilung im zentralen Bereich der


45

Stadt Steinheim a. d. Murr nach Verkaufsflächen, Anzahl der Betriebe und dem Anteil an der ge-

samten Einzelhandelsverkaufsfläche.

Tabelle 10: Angebotssituation im zentralen Bereich

Warengruppe

Anzahl der

Betriebe

Verkaufsfläche in m²

(gerundet)

Anteil am Gesamt-

bestand in der Stadt

Steinheim a. d. Murr

Nahrungs- und Genussmittel 4 190 2,5 %

Blumen (Indoor) / Zoo 2 90 24,5 %

Gesundheit und Körperpflege 1 50 7,6 %

PBS* / Zeitungen / Zeitschr. / Bücher 2 140 36,7 %

Überwiegend kurzfristiger Bedarf 9 470 5,3 %

Bekleidung 2 400 24,4 %

Schuhe / Lederwaren 1 140 14,9 %

GPK** / Haushaltswaren - < 50 4,5 %

Spielwaren / Hobbyartikel - < 50 4,9 %

Sport und Freizeit - - 0,0 %

Überwiegend mittelfristiger Bedarf 3 570 16,5 %

Wohneinrichtung 1 120 29,2 %

Möbel - - -

Elektro / Leuchten - - -

Elektronik / Multimedia 2 190 44,0 %

Medizinische und orthopädische Art. 1 50 100,0 %

Uhren / Schmuck 1 < 50 80,0 %

Baumarktsortimente 1 50 2,1 %

Gartenmarktsortimente - - -

Überwiegend langfristiger Bedarf 6 450 10,2 %

Gesamtsumme (inkl. „Sonstiges“) 18 1.500 8,9 %


Murr, März 2013* Papier / Büroartikel / Schreibwaren, ** Glas, Porzellan, Keramik; Aufgrund von Rundun-

gen kann es zur Abweichungen in den Summen kommen.

In der quantitativen Betrachtung des Warenangebotes lässt sich folgendes feststellen:

Das Angebot des zentralen Bereiches im Steinheimer Stadtkern teilt sich quantitativ fast

gleichmäßig über alle Bedarfsstufen auf. Insgesamt werden jedoch nur rund 9 % des ge-

samten Einzelhandelsangebotes der Stadt an diesem Standort angeboten. Hierbei fällt insbe-

sondere der geringe Anteil der kurzfristigen Bedarfsstufe am Gesamtbestand der Stadt

Steinheim a. d. Murr auf (rd. 5 %). Dies deutet einerseits auf Schwächen des Stadtkerns im

Bereich der wohnortnahen Grundversorgung hin, andererseits zeigt es den enormen Stel-

lenwert des Sonderstandortes Grafenäcker für die Versorgung der Steinheimer Bevölkerung

mit den Waren des täglichen Bedarfs.

Größter Einzelhandelsbetrieb des Bereiches ist der Bekleidungsdiscounter NKD in der Lud-

wigsburger Straße mit rd. 400 m² Verkaufsfläche. Darüber hinaus sind dort vor allem kleine-


46

re Betriebe des Lebensmittelhandwerks (4 Betriebe) sowie weitere Warenangebote aus dem

kurzfristigen Bereich (eine Apotheke, ein Zeitschriftengeschäft sowie ein Blumengeschäft)

angesiedelt.

Im Bereich der mittelfristigen Bedarfsstufe setzt sich der oben beschriebene Eindruck fort.

Die innenstadttypischen Leitsortimente Bekleidung sowie Schuhe / Lederwaren sind eben-

falls stark unterdurchschnittlich vertreten. Mit drei kleinflächigen Anbietern werden im zent-

ralen Bereich nur rd. 24 % bzw. rd. 15 % des gesamtstädtischen Verkaufsflächenangebotes

vereinigt. In den übrigen Warengruppen findet sich die gleiche Situation. Insbesondere in

den Warengruppen Glas, Porzellan, Keramik (GPK) / Haushaltswaren und Spielwaren /

Hobbyartikel sollten typischerweise in den Innenstädten größere Anteile des gesamtstädti-

schen Angebotes vorzufinden sein. Diese Warengruppen sind in dem zentralen Bereich nur

im sehr geringen Umfang, vorwiegend bei kleineren Facheinzelhändlern, zu finden.

In der langfristigen Bedarfsstufe ist vor allem ein positiv zu bewertendes Angebot an inha-

bergeführten Facheinzelhandel vorhanden. Dabei verhältnismäßig stark vertreten ist die Wa-

rengruppe Elektro / Multimedia, die durch zwei Fachgeschäfte „Foto Quelle Bilderpoint“

und „F.C. Michaelis“ am Standort vertreten ist.

Im Rahmen der Erhebung wurden an dem Standort fünf Leerstände verzeichnet, die insge-

samt sehr kleinteilig sind.

Auch im quantitativen Vergleich zu anderen Städten und Gemeinden (vgl. Tabelle 11) zeigt

sich, dass die Steinheimer Innenstadt ein sehr geringes Angebot aufweist. Vergleichsstädte

bzw. Gemeinden, wie Nordkirchen oder Wettringen (beide in Nordrhein-Westfalen) verfü-

gen trotz einer geringeren Einwohnerzahl über deutlich mehr Betriebe und sind auch hin-

sichtlich der Verkaufsfläche besser aufgestellt.

Tabelle 11: Vergleich der Steinheimer Innenstadt

Stadt / Gemeinde Steinheim a.

d. Murr Nordkirchen

Herzebrock-

Clarholz Wettringen

Einwohner (gerundet) 12.000 10.200 16.200 8.200

Verkaufsfläche

Innenstadt

1.500 m² 3.950 m² 6.790 m² 6.670 m²

Einzelhandelsbetriebe In-

nenstadt 18 27 42 28

Durchschnittliche

Verkaufsfläche 83 m² 146 m² 162 m² 238 m²

Verkaufsfläche

Innenstadt / Einwohner 0,12 0,39 0,42 0,81

Anteil Innenstadt VKF am

Gesamtbestand 8,9 % 41,6 % 33,8 % 51,7 %


Murr (März 2013) sowie Vergleichsstädte aus der Junker + Kruse Datenbank


47

Aufgrund des dünnen und lückenhaften Einzelhandelsbesatzes, des immer wieder unterbro-

chenen und höchstens einseitig verlaufenden Geschäftsbesatzes, ist kein klares

(Hauptgeschäfts-)Zentrum ablesbar. Dem Standort fehlt zudem ein Magnetbetrieb, z. B. in

Form eines Nahversorgers, so dass Synergieeffekte zu dem übrigen Einzelhandel damit gering

bleiben. Durch das dünne Angebot – vor allem im kurzfristigen Bedarf – ist eine Funktion als

Versorgungsstandort derzeit nicht gegeben.

Auch der Lebensmitteldiscounter Norma in der Bahnhofstraße ist städtebaulich nicht integriert

und leistet keinen Beitrag zur Erhöhung der Passantenfrequenz, weil u. a. wichtige Fußwegean-

bindungen zur Innenstadt fehlen. Durch den verschärften Konkurrenzwettbewerb zum Standort

Grafenäcker ist die Steinheimer Innenstadt weiterhin bedroht, weitere Funktionsverluste zu er-

leiden.

Aus einzelhandelsrelevanter und städtebaulicher Sicht erfüllt der Bereich in der Steinheimer

Innenstadt nicht die Anforderungen, um sich als zentraler Versorgungbereich zu klassifizieren.

5.2.2 Sonderstandort Grafenäcker

Das Gewerbegebiet Grafenäcker befindet sich im Stadtteil Steinheim a. d. Murr an den Straßen

Steinbeisstraße, Benzstraße sowie Boschstraße. Durch die verkehrsgünstige Lage mit der Anbin-

dung an die Straße L1100 und die Murrer Straße weist der Sonderstandort eine stark autokun-

denorientierte Angebotsstruktur auf. Es befinden sich zahlreiche Stellflächen auf den Grund-

stücken der jeweiligen Einzelhandelsbetriebe.

Abbildung 7: Angebotssituation am Sonderstandort Grafenäcker


Murr, März 2013


48

Aufgrund der groß dimensionierten Betriebsstruktur verfügt der Standort in fast allen Waren-

gruppen über die höchsten gesamtstädtischen Verkaufsflächenanteile (vgl. Tabelle 12). Er hat

damit gleichzeitig die wichtigste Versorgungsfunktion für die Stadt Steinheim a. d. Murr.

Der autokundenorientierte Standort ist der größte Einzelhandelsstandort im Steinheimer

Stadtgebiet und beherbergt neben Betrieben des produzierenden Gewerbes und Hand-

werksbetrieben auch zahlreiche Einzelhandelsbetriebe (12). Alle großflächigen Einzelhan-

delsbetriebe (≥ 800 m² Verkaufsfläche) in Steinheim a. d. Murr sind an diesem Standort ver-

treten.

Auf diese 4 großflächigen Betriebe (Kaufland, Getränkemarkt des Anbieters Kaufland, Bau

und Hobby Baumarkt, AWG Mode-Center) entfallen rd. 12.500 m² der gesamten Verkaufs-

fläche von rund 13.700 m². Somit entfallen rd. 90 % der gesamten Verkaufsfläche des

Standortes auf die vier genannten Betriebe. Gegenüber der Steinheimer Innenstadt besitzt

der Standort damit fast 90 % mehr Verkaufsfläche als diese und ist damit das größte Han-

delszentrum in der Stadt.

Tabelle 12: Angebotssituation am Sonderstandort Grafenäcker

Warengruppe

Anzahl der

Betriebe

Verkaufsfläche in m²

(gerundet)

Anteil in % am Ge-

samtbestand in der

Stadt Steinheim

Nahrungs- und Genussmittel 5 6.740 89,9%

Blumen (Indoor) / Zoo - 250 66,2%

Gesundheit und Körperpflege 1 580 88,2%

PBS* / Zeitungen / Zeitschr. / Bücher - 240 63,2%

Überwiegend kurzfristiger Bedarf 6 7.800 87,7%

Bekleidung 1 1.210 73,8%

Schuhe / Lederwaren 1 780 83,0%

GPK** / Haushaltswaren - 420 93,8%

Spielwaren / Hobbyartikel - 200 92,9%

Sport und Freizeit - 60 27,3%

Überwiegend mittelfristiger Bedarf 2 2.670 77,3%

Wohneinrichtung - 100 24,4%

Möbel - 70 35,0%

Elektro / Leuchten 1 210 97,6%

Elektronik / Multimedia 1 210 47,7%

Medizinische und orthopädische Art. - - -

Uhren / Schmuck - 20 30,0%

Baumarktsortimente 1 1.900 79,3%

Gartenmarktsortimente 1 670 99,7%

Überwiegend langfristiger Bedarf 4 3.160 71,6%

Gesamtsumme (inkl. „Sonstiges“) 12 13.700 81,0%


Murr, März 2013* Papier / Büroartikel / Schreibwaren, ** Glas, Porzellan, Keramik


49

In der qualitativen Betrachtung des Angebotes fällt ein deutlicher Angebotsschwerpunkt

auf die Warengruppen der kurzfristigen Bedarfsstufe (rd. 7.800 m²). Fast 80 % der gesam-

ten Verkaufsfläche dieser Warengruppe befinden sich an diesem Standort. Somit besitzt der

Standort ein überwiegendes grundversorgungsorientiertes Angebot und ist in seiner quanti-

tativen Ausstattung der wichtigste Versorger im Stadtgebiet.

Außerdem stark vertreten sind typische zentrenrelevante Warengruppen, wie

z. B. Bekleidung und Schuhe / Lederwaren, an diesem Standort. Mit den Betrieben von

Deichmann und einem Mode-Center von AWG besitzt der Sonderstandort zwei größere Fili-

alisten, die fast das gesamte städtische Verkaufsflächenangebot in den beiden genannten

Warengruppen an diesem Standort auf sich vereinen.

Auch die Branche der Bau- und Gartenmarktsortimente ist, anteilig mit rund 2.570 m²

Verkaufsfläche, stark an diesem Angebotsstandort vertreten. Der größte Anbieter in diesem

Segment ist der Bau und Hobby Baumarkt. Weitere ergänzende Angebote sind u.a. ein

Pflanzenmarkt, Bäckereien, eine Apotheke sowie ein Fachgeschäft für Elektrogroßgeräte

Im Rahmen der Erhebung wurde an dem Standort kein Leerstand verzeichnet.

Der Sonderstandort entfaltet aufgrund der großflächigen und strukturprägenden Anbieter eine

gesamtstädtische und regionale Ausstrahlung und stellt – insbesondere aufgrund seines über-

durchschnittlichen Anteils zentren- und nahversorgungsrelevanter Sortimente (rd. ein Dreiviertel

Verkaufsflächenanteile in der kurzfristigen und mittelfristigen Bedarfsstufe) – einen bedeutsa-

men Konkurrenzstandort sowohl zur Steinheimer Innenstadt als auch zu wohnungsnahen

Grundversorgungsangeboten dar.

5.2.3 Sonstige integrierte Standorte in Steinheim a. d. Murr

Neben den beiden vorgestellten Standorten des Steinheimer Einzelhandels sind in den Stadttei-

len Höpfigheim und Kleinbottwar nur sehr wenige Angebote verfügbar. Diese konzentrieren sich

zumeist auf den jeweiligen Ortskern. Im gesamten Stadtteil Höpfigheim gibt es somit in städte-

baulich integrierter Lage insgesamt vier sehr kleine Einzelhandelsbetriebe. Diese sind zwei

Weingutfachhändler („Weingut Schütz“, „Weingut Kraft“), eine Bäckerei und ein Fachmarkt für

Heim- und Kleintierfutterbedarf („Meine Futterkiste“). Das kleine Angebot wird durch mehrere

Dienstleister ergänzt. Auch im Stadtteil Kleinbottwar gibt es in integrierter Lage vier kleinere

Betriebe. Diese sind eine Bäckerei, ein Raumausstatter „Rupp Raumausstattung“, eine Metzge-

rei und ein Fachgeschäft für Schuhe und Lederwaren „Deko + More“.

Ausgehend vom derzeitigen dünnen Einzelhandels- und Dienstleistungsbesatz sowie den feh-

lenden Entwicklungsmöglichkeiten in den beiden Kernbereichen der jeweiligen Ortsteile ist kein

Zentrencharakter ablesbar.

Der Erhalt des noch bestehenden kleinteiligen nahversorgungsrelevanten Angebotes sowie eine

mögliche quantitative Ergänzung der wohnungsnahen Grundversorgung (beispielsweise auch

über alternative Nahversorgungskonzepte (sog. „Dorfladen“ oder Nachbarschaftsladen)) sind

wünschenswert.


50

5.3 Wohnungsnahe Grundversorgung

Einen besonderen Stellenwert im Rahmen der Einzelhandelsstruktur nimmt die wohnungsnahe

Grundversorgung ein. Hierunter wird die Versorgung der Bürger mit Gütern und Dienstleistun-

gen des kurzfristigen (täglichen) Bedarfs verstanden, die in räumlicher Nähe zum Konsumen-

ten angeboten werden6

. In der Praxis wird als Indikator zur Einschätzung der Nahversorgungssi-

tuation einer Kommune insbesondere das Angebot in der Warengruppe Nahrungs- und Ge-

nussmittel herangezogen. Neben der rein quantitativen Betrachtung sind darüber hinaus struk-

turelle (Betriebsformenmix) und räumliche Aspekte (Erreichbarkeit) zu berücksichtigen.

Wohnungsnahe Grundversorgung in der Stadt Steinheim a. d. Murr

In der Gesamtschau zeigt sich für die Stadt Steinheim a. d. Murr eine quantitativ überdurch-

schnittliche Angebotsausstattung in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel. Derzeit

führen 19 Einzelhandelsbetriebe Nahrungs- und Genussmittel als Hauptsortiment und zahlrei-

che weitere Betriebe als (dem Hauptsortiment untergeordnetes) Randsortiment. Vom gesamten

einzelhandelsrelevanten Angebot entfallen rd. 7.500 m² Verkaufsfläche auf diese Warengrup-

pe, was einem Anteil von knapp 44 % an der gesamtstädtischen Verkaufsfläche entspricht. Die-

se Flächen verteilen sich jedoch nahezu vollständig nur auf die zwei großen Lebensmittelanbie-

ter Kaufland und Norma sowie den Getränkemarkt von Kaufland. Ergänzt wird dieses Angebot

durch kleinteilige Betriebe des Lebensmittelhandwerks wie z. B. Bäckereien und Metzgereien.

Mit rd. 35 Mio. Euro Umsatz entfällt mehr als die Hälfte des Gesamtumsatzes des Steinhei-

mer Einzelhandels auf die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel. Der Zentralitätswert

von 1,25 zeigt, dass der Umsatz der lokalen Einzelhandelsbetriebe in der Warengruppe Nah-

rungs- und Genussmittel knapp 25 % über dem sortimentsspezifischen Kaufkraftvolumen der

Steinheimer Bevölkerung und somit oberhalb des als „Vollversorgung“ zu interpretierenden Ori-

entierungswertes von 1,00 liegt. Die Angebotsausstattung7

in der Warengruppe Nahrungs- und

Genussmittel beläuft sich aktuell auf 0,62 m² pro Einwohner, einem Wert der deutlich über

dem bundesdeutschen Referenzwert von 0,35 bis 0,40 m² pro Einwohner liegt und somit auf

keine quantitativen Defizite schließen lässt.

Auf einer qualitativen Betrachtungsebene zeigt sich, dass in Steinheim a. d. Murr in der Wa-

rengruppe Nahrungs- und Genussmittel nur zwei Betriebsformen und Betriebsgrößen vertreten

sind. Die Angebotsmischung aus einem Verbrauchermarkt und einem Lebensmitteldiscounter

dominiert

6

vgl. hierzu die Definition der Nahversorgung im Kapitel 3.1

7

gemessen in m² Verkaufsfläche pro Einwohner (VKF/ Einwohner)


51

Räumliche Betrachtung nach Stadtteilen

Auch räumlich differenzierter betrachtet zeigt sich eine monostrukturierte ausgeglichene Versor-

gung.

Tabelle 13: Verteilung der Betriebe und Verkaufsflächen in der Warengruppe Nahrungs- und

Genussmittel auf die Stadtteile in Steinheim a. d. Murr

Erhebungseinheit Einwohner

Anzahl der

Betriebe im

NuG*

VKF

NuG* in m²

VKF NuG* /

EW in m²

Steinheim 8.111 11 7.290 0,89

Höpfigheim 2.235 3 80 0,04

Kleinbottwar 1.669 5 120 0,07

Gesamtsumme 12.015 19 7.490 0,62


Murr, März 2013, * Nahrungs- und Genussmittel

Aus der Tabelle 13 wird ersichtlich, dass zwischen den einzelnen Stadtteilen signifikante Unter-

schiede hinsichtlich der Nahversorgungsausstattung bestehen. So befinden sich rd. 98 % der

Verkaufsfläche der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel im Stadtteil Steinheim. In den

Stadtteilen Höpfigheim und Kleinbottwar liegt die Verkaufsflächenausstattung pro Einwohner

deutlich unter dem bundesdeutschen Referenzwert von 0,35 bis 0,40 m² pro Einwohner. Somit

kommt auf den Stadtteil Steinheim, wie bereits für andere Warengruppen, eine hohe Bedeutung

für die Versorgung zu.

Die Stadtteile Höpfigheim und Kleinbottwar sind siedlungsräumig deutlich von dem Stadtteil

Steinheim getrennt und werden aufgrund dessen nicht mehr von diesem fußläufig mitversorgt.

Dies verwundert aufgrund der geringen Bevölkerungszahlen des damit korrespondieren gerin-

gen Kaufkraftpotenzials jedoch nicht. Der vorhandene dünne Besatz besteht vorwiegend aus

kleinen Betrieben des Lebensmittelhandwerks, wie z. B. aus Bäckereien.

Einen guten Überblick über die räumliche Versorgung in der Warengruppe Nahrungs- und

Genussmittel gewinnt man, wenn man für alle strukturprägenden Lebensmittelanbieter8

das

fußläufige Einzugsgebiet ermittelt (maximal fußläufig zurückgelegte Entfernung zwischen

Wohn- und Angebotsstandort) und dieses anhand einer Isochronenkarte abbildet. Aufgrund der

topographischen und siedlungsräumlichen Gegebenheiten in Steinheim a. d. Murr liegt der

nachfolgenden Darstellung die Annahme zu Grunde, dass die strukturprägenden Lebensmittel-

anbieter bis zu einer Entfernung von 600 m zu Fuß aufgesucht werden9

.

8 Zu den strukturprägenden Lebensmittelanbietern in der Stadt Steinheim a. d. Murr zählt ein Verbrauchermarkt

und ein Lebensmitteldiscounter bis 800 m² Verkaufsfläche.

9 Unterschiedliche wissenschaftliche Untersuchungen haben ein Entfernungsmaß von ca. 500 bis 1.000 m als von

den Kunden maximal akzeptierte fußläufige Distanz ermittelt. Dabei handelt es sich um eine kritische Zeit-Wege-

Schwelle für Fußgängerdistanzen. Dieser Radius ist allgemein anerkannt als anzusetzende Entfernung zwischen

Wohnstandorten und Standorten mit Grundversorgungsangeboten.


52

Karte 9: Räumliche Verteilung der strukturprägenden Lebensmittelanbieter in der

Stadt Steinheim a. d. Murr mit 600 m-Isochronen

Quelle: eigene Darstellung auf Geodatenbasis; Einzelhandelserhebung in der Stadt Steinheim a. d. Murr, März 2013

Insgesamt ist eine deutliche Konzentration der strukturprägenden Lebensmittelanbieter auf den

Sonderstandort Grafenäcker zu erkennen, womit hier eine vergleichsweise gute fußläufige Er-

reichbarkeit hinsichtlich des nahversorgungsrelevanten Angebotes gegeben ist. Für das restliche

Stadtgebiet als auch für nördliche und östliche Siedlungsteile im Stadtteil Steinheim können

deutliche räumliche Versorgungslücken identifiziert werden.

Jedoch bleibt festzuhalten, dass die Stadt Steinheim a. d. Murr derzeit über keinen strukturprä-

genden Lebensmittelanbieter in städtebaulich integrierter Lage verfügt. Auch der Lebensmit-

teldiscounter Norma in der Bahnhofstraße und somit in räumlicher Nähe zur Steinheimer Innen-

stadt befindet sich in einem städtebaulich nicht integrierten Gewerbepark „An der Bottwar“.

Auch der Angebotsschwerpunkt in Steinheim a. d. Murr am Sonderstandort Grafenäcker ist in

einer solchen nicht integrierten Lage zu finden.

In Bezug auf die Verkaufsflächen in der Branche Nahrungs- und Genussmittel zeigt sich, dass rd.

95 % der Verkaufsfläche in städtebaulich nicht integrierten Lagen angesiedelt sind (v.a. am

Sonderstandort Grafenäcker). Nur rund 60 % der Betriebe dieser Warengruppe befindet sich in

zentralen oder integrierten Lagen. Somit kommen den Anbietern am Standort Grafenäcker so-

wie dem Discounter Norma fast die komplette Versorgungsfunktion für das gesamte Stadtgebiet

zu. Dadurch ist der überwiegende Teil der Verkaufsfläche an einem stark autoorientierten

Standort zu finden. Durch seine städtebauliche und siedlungsräumliche Lage versorgt der Stand-

ort Grafenäcker, trotz seiner hohen Flächenausstattung, nicht das gesamte Stadtgebiet mit fuß-

läufig erreichbarer Nahversorgung. Auch Betriebe des Lebensmittelhandwerkes sind in nördli-

chen und östlichen Siedlungsteilen im Stadtgebiet spärlich bis gar nicht vertreten. Dies gilt auch


53

für die beiden Stadtteile Höpfigheim und Kleinbottwar, wo relativ wenige Angebote, wie bei-

spielsweise Bäckereien oder Metzgereien, vorhanden sind.

Gesamtstädtisch zeigt sich zwar in Steinheim a. d. Murr eine gute Ausstattung im Nahversor-

gungsangebot sowie ein relativ ausgewogener Betriebsformenmix. Dennoch sind aufgrund der

räumlichen Verteilung weite Teile des Stadtgebietes räumlich unterversorgt.

Grundsätzlich ist eine qualitative Verbesserung der fußläufigen Erreichbarkeit der bestehenden

Standorte sowie gegebenenfalls eine maßvoll dimensionierte, räumlich gezielte Verbesserung

der Nahversorgungssituation durch Angebotsarrondierungen anzustreben. Insbesondere die

Steinheimer Innenstadt und somit weite östliche und nördliche Siedlungsräume sind unterver-

sorgt. Auch das Angebot in den Stadtteilen Höpfigheim und Kleinbottwar ist ausbaufähig.

Trotz der relativ geringen Einwohnerzahl ist eine Versorgung mit kleinteiligen Angeboten, wie

z. B. sogenannte „Dorfläden“ oder Nachbarschaftsläden, in den beiden Stadtteilen anzustreben.

5.4 Fazit der Angebots- und Nachfrageanalyse

Dem in der Stadt Steinheim a. d. Murr vorhandenen einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpo-

tenzial von ca. 71 Mio. Euro steht ein geschätztes Jahresumsatzvolumen von rund 65

Mio. Euro gegenüber. Daraus ergibt sich eine Einzelhandelszentralität von 0,91 über alle

Warengruppen.

In der Stadt Steinheim a. d. Murr befinden sich zum Zeitpunkt der Einzelhandelsbestandser-

hebung im März 2013 insgesamt 49 Einzelhandelsbetriebe mit einer Gesamtverkaufsfläche

von rund 16.900 m². Der Angebotsschwerpunkt liegt mit 12 Betrieben und einer Verkaufs-

fläche von rund 13.700 m² am Sonderstandort Grafenäcker. Der Stadtteil Steinheim verfügt

über rund 16.600 m² Verkaufsfläche, die sich auf 38 Betriebe verteilen. In Höpfigheim und

Kleinbottwar befinden sich jeweils 4 bzw. 7 Betriebe, die eine Verkaufsfläche von 100 m²

(Höpfigheim) bzw. 180 m² (Kleinbottwar) in sich vereinen.

Etwa die Hälfte der gesamtstädtischen Verkaufsfläche bzw. rund 8.900 m² werden den

Warengruppen der überwiegend kurzfristigen Bedarfsstufe zugeordnet. Quantitativ neh-

men diese Sortimente damit einen erwartungsgemäß hohen Stellenwert in der Einzelhan-

delslandschaft der Stadt Steinheim a. d. Murr ein. Mit rund 7.490 m² Verkaufsfläche und

einem Anteil von rund 44 % an der Gesamtverkaufsfläche ist der Bereich Nahrungs- und

Genussmittel in der Stadt Steinheim a. d. Murr stark vertreten.

Auf die Warengruppen der mittelfristigen Bedarfsstufen entfällt ein Anteil von rund 20 %

der Gesamtverkaufsfläche des Steinheimer Einzelhandels. Im Vergleich zu Städten mit ähn-

licher Struktur und Einwohnergröße ist die Stadt damit quantitativ gut aufgestellt. Als Leit-

branchen sind die Warengruppen Bekleidung (rund 1.600 m²) und Schuhe und Lederwaren

(rund 940 m²) zu nennen.

Der überwiegend langfristige Bedarfsbereich übernimmt mit rund 4.400 m² und damit

rund 26 % der Gesamtverkaufsfläche einen ebenfalls hohen Stellenwert in der Stadt

Steinheim a. d. Murr ein. Auf Grund des großflächigen Angebotes am Sonderstandort Gra-

fenäcker und dem Fachmarkt „Bau und Hobby Baumarkt“ ist auch hier für die Stadtgröße


54

ein quantitativ ausreichendes Angebot vorhanden. Der mit Abstand größte Anteil der Ge-

samtverkaufsfläche entfällt mit rund 2.400 m² auf den Bereich Baumarktsortimente.

Die einwohnerbezogene Verkaufsflächenausstattung liegt bei 1,39 m² pro Einwohner

und rangiert damit knapp unter dem bundesdeutschen Referenzwert von 1,4 m² pro Ein-

wohner.

Insgesamt befinden sich nur zwei strukturprägende Lebensmittelanbieter in Steinheim a.

d. Murr. Mit einer Zentralitätskennziffer von 1,18 im Bereich Nahrungs- und Genussmittel

wird deutlich, dass in dieser Warengruppe eine Vollversorgung der Steinheimer Bevölkerung

sowie darüber hinaus gewährleistet werden kann. Mit rund 0,62 m² Verkaufsfläche pro

Einwohner weist Steinheim a. d. Murr einen überdurchschnittlich hohen Wert auf, der über

dem bundesdeutschen Durchschnittswert von 0,35 - 0,40 m² pro Einwohner liegt. Wobei

klare siedlungsräumliche Defizite in der Nahversorgung bestehen. Insbesondere östliche

und nördliche Siedlungsteile des Stadtteils Steinheim als auch die beiden anderen Stadtteile

Kleinbottwar und Höpfigheim sind unterversorgt. Auch hinsichtlich einer Grundversorgung

durch kleinere Anbieter des Lebensmittelhandwerks bestehen deutliche Versorgungslücken.

Aktuell stehen rund 500 m² Einzelhandelsverkaufsfläche leer, dies entspricht einem pro-

zentualen Anteil von knapp 3 %, bezogen auf die Gesamtverkaufsfläche und sieben Betrie-

be. Fast alle leerstehenden Ladenlokale befinden sich im historisch gewachsenen Teil des

Stadtkerns von Steinheim a. d. Murr. Die Größenordnungen der Leerstände sind mit bis 180

m² Verkaufsfläche als eher klein einzustufen und können so der Nachfrage der Betreiber

nicht mehr annähernd gerecht werden.


55

6 Entwicklungsspielräume des Steinheimer Einzelhandels

Im Folgenden soll eine neutrale Einschätzung der mittelfristigen Entwicklungsperspektiven

(Prognosehorizont: 2030) des Einzelhandels in der Stadt Steinheim a. d. Murr erfolgen. Für die

Stadt als Träger der kommunalen Planungshoheit können entsprechende Aussagen als Orientie-

rungsrahmen zur Beurteilung perspektivischer Neuansiedlungen, Erweiterungen oder Umnut-

zungen von Einzelhandelsflächen dienen. In die Ermittlung der in den nächsten Jahren voraus-

sichtlich zu erwartenden Entwicklungsperspektiven des Einzelhandels in der Stadt Steinheim a. d.

Murr fließen folgende Faktoren ein:

Die gegenwärtige Angebots- und Nachfragesituation

Zur Darstellung der gegenwärtigen Angebots- und Nachfragesituation wurde eine umfassende

Analyse erstellt (vgl. dazu Kapitel 4 und Kapitel 5). Insbesondere der warengruppenspezifische

Verkaufsflächenbestand sowie die ermittelten einzelhandelsrelevanten Zentralitäten fließen in

die Ermittlung künftiger Entwicklungsspielräume ein.

Entwicklung einzelhandelsrelevanter Umsatzkennziffern / Flächenproduktivitäten

Die Entwicklung der Flächenproduktivität10

wird als konstant angenommen. Sie ist in der Ver-

gangenheit bundesweit durch den ausgesprochen intensiven Wettbewerb mit dem Ziel partieller

Marktverdrängung der Konkurrenzanbieter gesunken. In den letzten Jahren hat sich diese Ten-

denz jedoch durch die hohe Dynamik der Betriebstypenentwicklung deutlich ausdifferenziert.

Zudem sind in zahlreichen Betrieben die Grenzrentabilitäten erreicht, was durch die hohe und

zunehmende Zahl der Betriebsaufgaben angezeigt wird und mit Marktsättigungstendenzen ein-

hergeht. Durch die damit verbundenen fortschreitenden Konzentrationsprozesse kann deswegen

zukünftig zumindest teilweise wieder mit steigenden Flächenproduktivitäten gerechnet werden.

Diese Tendenzen und Perspektiven abwägend, wird für die Zukunft von Steinheim a. d. Murr

von einer konstanten Entwicklung der Flächenproduktivitäten ausgegangen.

Bevölkerungsentwicklung in der Stadt Steinheim a. d. Murr bis 2030

Die vorliegenden Bevölkerungsvorausberechnungen des Statistischen Landesamtes Baden-

Württemberg11

prognostizieren für die nächsten Jahre für die Stadt Steinheim a. d. Murr eine re-

lativ konstante Bevölkerungsentwicklung. Für den gesamten Kreis Ludwigsburg wird jedoch eine

konstante Abnahme der Bevölkerungsentwicklung prognostiziert. Ausgehend vom Basisjahr

2013 wird für die Stadt Steinheim a. d. Murr bis zum Jahr 2030 eine Bevölkerungszunahme von

+ 0,1 % (Prognose mit Wanderungen) bis zu einer Bevölkerungsabnahme unter - 3,7 % (Prog-

nose ohne Wanderungen) prognostiziert. In Zahlen beträgt dieser Rückgang – vor dem Hinter-

grund der heutigen Bevölkerung der Stadt Steinheim a. d. Murr von rund 12.130 Menschen als

Ausgangsbasis – rd. + 20 bis rd. - 450 Einwohner.

Dagegen gehen die Prognosen für den Landkreis Ludwigsburg davon aus, dass die Bevölke-

rungszahl in der Region sinkt. Die Prognosen sehen bis 2030 (ausgehend vom Bestandsjahr

201312

) eine Bevölkerungsabnahme von - 2,7 % (Prognose mit Wanderungen) bis - 5,6 %

10

Die Flächenproduktivität bezeichnet den Umsatz eines Einzelhandelsbetriebes pro m² Verkaufsfläche.

11

Quelle: www.statistik.baden-wuerttemberg.de (zuletzt zugegriffen am 11.12.2013), eigene Berechnung unter Be-

rücksichtigung der aktuellen Zahlen der Stadt Steinheim a. d. Murr von 2013

12

Quelle: www.landkreis-ludwigsburg.de (zuletzt zugegriffen am 20.12.2013)


56

(Prognose ohne Wanderungen) aus13

. Damit ist in etwas mehr als 15 Jahren von einer regiona-

len Gesamtbevölkerung im Landkreis Ludwigsburg von etwa 485.300 bzw. 503.500 Menschen

auszugehen.

Der Abschätzung der quantitativen Entwicklungsspielräume werden demnach Annahmen von

konstanten Bevölkerungszahlen zugrunde gelegt. Die Bevölkerungsentwicklung wird sich somit

nicht auf das Kaufkraftvolumen in der Stadt Steinheim a. d. Murr auswirken.

Entwicklung des privaten Verbrauchs bzw. der warengruppenspezifischen einzelhandelsre-

levanten Verbrauchsausgaben:

Ein weiterer Einflussfaktor für die Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Nachfrage ist die

Veränderung der warengruppenspezifischen einzelhandelsrelevanten Verbrauchsausgaben. Die

Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Ausgaben insgesamt ist grundlegend von zwei Fakto-

ren abhängig:

zum einen vom privaten Einkommen bzw. dem daraus resultierenden privaten Verbrauch,

zum anderen von dem Anteil dieser Ausgaben im Einzelhandel bzw. für spezifische Einzel-

handelsprodukte (Ausgabenanteile nach Warengruppen).

Abbildung 8: Entwicklung des privaten Verbrauchs / Entwicklung des Anteils der Ein-

zelhandelsausgaben am privaten Verbrauch

Quellen: EHI Retail Institute 2014 (www.handelsdaten.de); Statistisches Bundesamt 2014 (www.destatis.de)

Die Konsumausgaben der privaten Haushalte in Deutschland sind in den letzten 13 Jahren

um jährlich ca. zwei Prozent gestiegen.14

13

Quelle: www. statistik.baden-wuerttemberg.de (zuletzt zugegriffen am 11.12.2013), eigene Berechnung unter

Berücksichtigung der aktuellen Zahlen des Landkreis Ludwigsburg von 2013.

14

EHI Retail Institute 2014; Statistisches Bundesamt 2014 (www.destatis.de); Handelsjournal et. al. (Hrsg.) (2008-

2011): Factbook Einzelhandel; Handelsverband Deutschland (2010),zitiert nach www.handelsdaten.de

http://www.destatis.de/


57

Deutlich zugenommen haben die Konsumausgaben u. a. für Wohnen und Energiekosten,

während der Anteil der Einzelhandelsausgaben an den privaten Konsumausgaben seit

1990 um mehr als zehn Prozentpunkte auf einen Anteil von aktuell weniger als einem Drittel

(29 %im Jahr 2010) zurückgegangen ist – Tendenz anhaltend15

.

In der Summe stagnieren somit die einzelhandelsrelevanten Ausgaben weitestgehend.

Diese Tendenz zeigt sich auch am gesamtdeutschen Einzelhandelsumsatz, der seit dem Jahr

2000 bei jährlichen Wachstumsraten zwischen -2 % und +2 % weitestgehend stagniert

(2013: rd. 430 Mrd. Euro)16

.

Dieser Trend kann – in einer gewissen Spannweite – für die nächsten Jahre fortgeschrieben wer-

den. Das bedeutet, dass zwar insgesamt nicht mit einer Zunahme der dem Einzelhandel zur Ver-

fügung stehenden realen17

Kaufkraft zu rechnen ist, jedoch müssen spezifische Entwicklungen

in den einzelnen Warengruppen berücksichtigt werden, d. h. es muss eine Prognose erfolgen,

die verändernde Ausgabenanteile für einzelne Warengruppen berücksichtigt.

Die zunehmende Bedeutung des E-Commerce (=Onlinehandel)18

stellt den stationären Einzel-

handel vor besondere Herausforderungen. Die Vorteile des Onlinehandels, wie oftmals günsti-

gere Preise, die direkte Vergleichbarkeit von Angeboten, die unmittelbare Verfügbarkeit von

Testberichten und/oder Kundenbewertungen, keine Bindung an Ladenöffnungszeiten und/oder

die Lieferung der bestellten Produkte ins Haus haben in den vergangenen Jahren zu einem suk-

zessiven Bedeutungszuwachs dieses Vertriebsweges geführt. So wuchs der im Onlinehandel er-

zielte Einzelhandelsumsatz von rund 2,5 Mrd. Euro im Jahr 2000 auf rd. 33 Mrd. Euro im Jahr

2013 an. Für das Jahr 2014 wird eine weitere Zunahme auf rd. 38,7 Mrd. Euro prognostiziert.

Gemessen an den insgesamt im Einzelhandel erzielten Umsätzen entsprechen diese Werte relati-

ven Umsatzanteilen von ca. 0,6 % im Jahr 2000 bzw. ca. 7,6 % im Jahr 201319

.

15

ebenda

16

ebenda

17

Es muss zwischen einer nominalen und der realen Steigerung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft unterschieden

werden. Da die nominale Entwicklung die Inflation nicht berücksichtigt, lassen sich aus der Entwicklung keine

Rückschlüsse auf zusätzlich absatzwirtschaftlich tragfähige Verkaufsflächenpotenziale ziehen. Daher wird auf infla-

tionsbereinigte Werte zurückgegriffen, die die reale Entwicklung beschreiben.

18

„E-Commerce – der elektronische Handel E-Commerce umfasst alle Ein- und Verkäufe von Waren und Dienstleis-

tungen, die über elektronische Netze wie etwa das Internet oder EDI (Electronic Data Interchange) getätigt wer-

den. Voraussetzung einer E-Commerce-Aktivität ist die Bestellung von Waren oder Dienstleistungen über diese

elektronischen Netze, Zahlung und Lieferung können online oder auf herkömmlichen Wegen erfolgen. Bestellun-

gen per E-Mail sind darin nicht enthalten.“ Definition des Statistischen Bundesamtes; www.destatis.de, zuletzt

zugegriffen am 11.04.2014)

19

vgl. EHI Retail Institute 2013: Anteil des B2C-E-Commerce am Einzelhandelsumsatz in Deutschland in den Jahren

2000 bis 2013 (mit Prognose für 2014); Daten abrufbar unter www.handelsdaten.de (zuletzt zugegriffen am 31.

März 2014).


58

Abbildung 9: Anteil des B2C-E-Commerce20

am Einzelhandelsumsatz in Deutschland in

den Jahren 2000 bis 2013 (mit Prognose für 2014)

Quelle: EHI Retail Institute unter www.handelsdaten.de

Dabei ist zu beobachten, dass vor allem bestimmte Sortimentsgruppen von den Vorteilen des

Onlinehandels profitieren. Gemäß aktueller Angaben des Bundesverbandes E-Commerce und

Versandhandel Deutschland wurden im Jahr 2013 rund 55 % des im interaktiven Handel21

er-

zielten Umsatzes in den fünf Sortimentsgruppen Bekleidung, Bücher, Unterhaltungselektronik

und -artikel, Schuhe sowie Bild- und Tonträger erwirtschaftet (absolut rd. 21,6 Mrd. Euro von

39,3 Mrd. Euro)22

. Alle übrigen Sortimentsgruppen23

leisteten einen deutlich untergeordneten

Beitrag zum Gesamtumsatz des interaktiven Handels. Diese seit jeher „onlineaffinen“ Sorti-

mentsgruppen werden voraussichtlich auch zukünftig24

die Umsatzzahlen und -zuwächse im

Onlinehandel bestimmen.

Trotz dieser aktuell hohen Zuwachsraten wird der Onlinehandel den stationären Handel jedoch

auch zukünftig nicht ersetzen können. Einkaufsmotive, wie die persönliche Beratung im Ge-

schäft, das Aus- bzw. Anprobieren des jeweiligen Produktes und/oder die direkte Verfügbarkeit

der Ware, genießen in Kundenkreisen weiterhin einen hohen Stellenwert. Zudem kann auch der

stationäre Einzelhandel vom multioptionalen Kunden bzw. dem sogenannten „Multi-Channel-

20

B2C = Business to Consumer

21

Zum interaktiven Handel ist neben dem Vertriebsweg „Onlinehandel“ auch der Vertriebsweg „Versandhandel“ zu

zählen.

22

vgl. Bundesverband E-Commerce und Versandhandel Deutschland. Daten abrufbar unter www.bevh.org (zuletzt

zugegriffen am 31. März 2014)

23

Differenziert in insgesamt 16 weitere Sortimentsgruppen: Haushaltswaren und -artikel, Hobby-, Sammel- und

Freizeitartikel, Computer und Zubehör, Möbel, Spielwaren, Telekommunikation, Bürobedarf, Drogerieartikel, Bau-

und Gartenmarktartikel, Kfz- und Motorradzubehör, Tierbedarf, Lebensmittel, Uhren und Schmuck, Haus- und

Heimtextilien, Medikamente, Sonstiges

24

vgl. Lührmann (2014): Trendbarometer Einzelhandel – Retail 2014. Osnabrück: S. 32


59

Konzept“25

profitieren. Unter anderem über eigene Online-Shops oder Online-Marktplätze (wie

z. B. bei den Onlineanbietern eBay oder Amazon) bleibt dem auch stationär präsenten Einzel-

handelsunternehmen ein nicht unwesentlicher, einzelhandelsrelevanter Umsatzanteil erhalten.

So werden für den Non-Food-Einzelhandel im Jahr 2015 die nachfolgend aufgelisteten Umsatz-

anteile je Vertriebsweg prognostiziert: 73 % rein stationär erzielte Umsätze, 10 % rein online

erzielte Umsätze und 17 % Umsatzgenerierung mittels Multi-Channel-Konzept26

.

Die dargestellten Trends zeigen, dass der Onlinehandel einerseits zwar unbestritten eine zuneh-

mende Konkurrenz für den stationären (insbesondere auch mittelständischen und inhaberge-

führten) Einzelhandel darstellt, die mögliche Verschneidung der einzelnen Vertriebswege zu-

gleich jedoch auch eine Chance für die Entwicklung des stationären Einzelhandels sein kann. Um

sich weiterhin im Wettbewerb um den Kunden behaupten zu können, gilt es vor allem, auch zu-

künftig die Stärken des stationären Einzelhandels zu profilieren (u. a. persönliche, qualitativ

hochwertige Beratung, direkte Prüf- und Verfügbarkeit des nachgefragten Produktes) und durch

eine konsequente räumliche Steuerung des einzelhandelsrelevanten Angebotes in die städti-

schen Zentren, sogenannte kompakte Strukturen zu erhalten bzw. zu entwickeln.

Zielzentralitäten für das Jahr 2030

Die Zielzentralität definiert die angestrebte und realistisch erreichbare Kaufkraftabschöpfung in

der Region unter Berücksichtigung der raumordnerischen Versorgungsfunktion der Stadt

Steinheim a. d. Murr als Kleinzentrum mit einer Versorgungsfunktion für die Umlandgemeinden

sowie der regionalen Wettbewerbssituation. Entsprechend ist von einer über das eigene

Stadtgebiet hinausgehenden zentralörtlichen Versorgungsfunktion auszugehen (regionalplane-

risch zugewiesener Verflechtungsbereich27

). Insbesondere für die in der angrenzenden Gemein-

de Murr lebende Bevölkerung übernimmt die Stadt Steinheim a. d. Murr eine wichtige einzel-

handelsbezogene Versorgungsfunktion.

Unter Berücksichtigung dieser landesplanerischen Vorgaben ergeben sich folgende Zielzentrali-

täten:

In der Modellrechnung wird im Hinblick auf eine optimale Vollversorgung der in Steinheim

a. d. Murr lebenden Bevölkerung in den Warengruppen des kurzfristigen Bedarfs eine Ziel-

zentralität von 1,0 angenommen.

Im mittelfristigen Bedarfsbereich können entsprechend der kleinzentralen Versorgungs-

funktion der Stadt Steinheim a. d. Murr, vor allem aber auch in Anbetracht der regionalen

Konkurrenzsituation, warengruppenspezifische Zielzentralitäten von maximal 0,8 ange-

nommen werden.

25

Bei dem Multi-Channel-Konzept verknüpfen die Kunden die positiven Implikationen eines jeden Vertriebsweges

ohne bewusst zwischen stationärem Handel und Onlinehandel zu unterscheiden. Auch der Einzelhandel entdeckt

zunehmend die neue Wertigkeit der verschiedenen Vertriebskanäle und versucht über die verstärkte Verknüpfung

der einzelnen Absatzwege ein breiteres Kundenspektrum zu erreichen.

26

vgl. EHI Retail Institute Köln 2013. Daten abrufbar unter www.handelsdaten.de (zuletzt zugegriffen am 31. März

2014)

27

Als Verflechtungsbereich des Kleinzentrums definiert der Regionalplan für die Region Stuttgart (2010) den Bereich

des Gemeindeverwaltungsverbandes Steinheim – Murr (Steinheim mit den weiteren Stadtteilen Höpfigheim und

Kleinbottwar sowie der Gemeinde Murr). Gemäß dem LEP Baden-Württemberg 2002 gehören die Gemeinden

Murr und Steinheim an der Murr im Landkreis Ludwigsburg zum Mittelbereich Ludwigsburg / Kornwestheim. Die

Stadt Steinheim a. d. Murr übernimmt als Kleinzentrum eine Versorgungsfunktion insbesondere für die Einwohner

der ländlich geprägten Umlandkommune Murr.


60

Im langfristigen Bedarfsbereich werden ebenfalls über alle Warengruppen Zielzentralitä-

ten von 0,8 definiert.

In allen drei Bedarfsbereichen liegt Steinheim a. d. Murr über diesen Zentralitäten, wobei in

einzelnen Hauptwarengruppen, wie z. B. Gesundheit und Körperpflege, Entwicklungsspiel-

räume bestehen.

Abbildung 10: Zentralitäten des Einzelhandels in der Stadt Steinheim a. d. Murr

Quelle: eigene Berechnungen auf Basis der bestehenden Zentralitätskennziffern

Schlussfolgerungen

Insgesamt ergeben sich in der Stadt Steinheim a. d. Murr in Bezug auf die vorhandenen Ziel-

zentralitäten in vielen Warengruppen absatzwirtschaftlich tragfähige Verkaufsflächenpotenzia-

le in einer relevanten Größenordnung. Vor dem Hintergrund der Versorgungsfunktion der Stadt

Steinheim a. d. Murr als Kleinzentrum ergeben sich somit lediglich im kurzfristigen Bereich Ent-

wicklungsspielräume für die Warengruppe PBS, Zeitungen / Zeitschriften / Bücher sowie Blumen

(Indoor) / Zoo. In den mittel- und langfristigen Bedarfsbereichen ergeben sich außer bei Schu-

hen / Lederwaren und GPK / Haushaltswaren grundsätzlich in allen Sortimentsbereichen Ent-

wicklungsspielräume. Wobei in der Gesamtbetrachtung nach einzelnen zusammengefassten Be-

darfsbereichen lediglich in der langfristigen Bedarfsstufe tragfähige Verkaufsflächenpotenziale

bestehen. Insgesamt zeigt sich, dass in der räumlichen Betrachtungsweise signifikante Unter-

schiede zwischen den wesentlichen Standorten, der Steinheimer Innenstadt (vgl. Kapitel 5.2.1)

sowie dem Sonderstandort Grafenäcker (vgl. Kapitel 5.2.2) bestehen. Insbesondere in Bezug auf

die zentrumsprägenden Leitsortimente u. a. Bekleidung oder Nahrungs- und Genussmittel ist ei-

ne qualitative Verbesserung des derzeitigen Angebotes sowie eine weitere räumliche Konzentra-

tion auf die Steinheimer Innenstadt zu empfehlen.

Unter Berücksichtigung eindeutiger räumlicher Vorgaben und eines nachvollziehbaren wie wi-

derspruchsfreien Sortiments- und Standortkonzeptes kann eine Entwicklung und Optimierung

des einzelhandelsrelevanten Angebotes über die ermittelten quantitativen Entwicklungsspiel-


61

räume hinaus sinnvoll sein, insbesondere dann, wenn diese Entwicklung der Stärkung des zent-

ralen Bereiches und dem Ausbau der wohnungsnahen Grundversorgung dient.

Es ist allerdings darauf hinzuweisen, dass zusätzliche Kaufkraft grundsätzlich nur bis zu einem

bestimmten Maße und in bestimmten Warengruppen mobilisiert werden kann. Werden darüber

hinaus Einzelhandelsvorhaben realisiert, führt dies zu Umsatzumverteilungen innerhalb der loka-

len Einzelhandelslandschaft und somit zu Umsatzverlusten bzw. einer Marktverdrängung be-

stehender Betriebe jeweils in Abhängigkeit von der Relevanz eines Vorhabens. In der Folge kann

es zu Funktionsverlusten von Zentren bzw. Nahversorgungsstandorten sowie zu negativen städ-

tebaulichen Auswirkungen kommen. Dies trifft insbesondere auch auf den Lebensmittelbereich

zu.

Die oben dargestellte (quantitative) Betrachtung der Zielzentralitäten hat somit lediglich einen

„Orientierungscharakter“. Erst die Beurteilung eines konkreten Planvorhabens nach

seiner Art (Betriebsform und -konzept),

seiner Lage (Standort: Lage im Stadt- und Zentrenkontext) und

seinem Umfang (teilweiser oder gesamter Marktzugang des ermittelten Verkaufsflächenpo-

tenzials)

erlaubt die Abschätzung der absatzwirtschaftlichen Tragfähigkeit und städtebaulichen Ver-

träglichkeit eines Vorhabens.

So bestehen in der Stadt Steinheim a. d. Murr Potenziale zur Konzentration insbesondere zen-

trenprägender Warengruppen innerhalb der Innenstadt. Während Standorte, die nicht dem

zentralen Versorgungsbereich oder dem ergänzenden Versorgungsstandort zugeordnet sind,

grundsätzlich eher kritisch zu beurteilen sind, können Vorhaben an stadtentwicklungspolitisch

gewünschten Standorten zur Verbesserung und Attraktivierung des Einzelhandelsangebots,

insbesondere auch in der Innenstadt, beitragen. Die Tatsache, dass dies möglicherweise zu Las-

ten weniger geeigneter Standorte geschieht, kann dabei bewusst in Kauf genommen werden.

Vorhaben an stadtentwicklungspolitisch gewünschten Standorten können zur Verbesserung

und Attraktivierung des Steinheimer Einzelhandelsangebots weiter beitragen.

Dies gilt im Falle Steinheims a. d. Murr insbesondere für das quantitative Angebot, welches in

der Steinheimer Innenstadt durch die Ansiedlungen attraktiver Betriebe sowie durch die Schaf-

fung moderner Betriebsgrößen und -typen. Magnetanbieter, wie ein Lebensmittelmarkt, tragen

maßgeblich zur Kundenbindung an einen Standort bei. Auch neuartige Marken und Konzepte

sind für eine ausgewogene und attraktive Angebotsmischung für Kunden aller Altersstufen

ebenso von hoher Bedeutung wie ausreichend große Ladeneinheiten (z. B. Fachgeschäfte mit

„mittleren“ Betriebsgrößen von mehr als 200 m² bzw. auch 400 m² Verkaufsfläche). Vor allem

geht es jedoch um die gezielte räumliche Einzelhandelsentwicklung.

In diesem Zusammenhang wird mit dem vorliegenden Einzelhandelskonzept eine klare politische

und planerische Zielvorstellung formuliert, die eine räumliche und funktionale Gliederung der

zukünftigen Einzelhandelsentwicklung mit einer klaren arbeitsteiligen Struktur ausgewählter Ein-

zelhandelsstandorte beinhaltet. Dieses Entwicklungskonzept und eine darauf basierende konse-

quente Anwendung des baurechtlichen und planerischen Instrumentariums ermöglichen eine

zielgerichtete Steuerung der Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Steinheim a. d. Murr und


62

stellen für die verantwortlichen Akteure aus Einzelhandel, Verwaltung und Politik einen langfris-

tigen Entscheidungs- und Orientierungsrahmen sowie eine wichtige Argumentations- und Be-

gründungshilfe für die bauleitplanerische Steuerung der Einzelhandelsentwicklung dar.

Generell gilt, dass Einzelhandelsansiedlungen und/ oder -erweiterungen unter anderem sinnvoll

sind, wenn …

…sie die zentralörtliche Versorgungsfunktion der Stadt Steinheim a. d. Murr stärken;

…sie den zentralen Bereich stärken;

…sie zu einer räumlichen Konzentration des Einzelhandels an städtebaulich sinnvollen

Standorten beitragen;

…die wohnungsortnahe Grundversorgung gesichert oder ausgebaut wird;

…neuartige oder spezialisierte Anbieter zu einer Diversifizierung des Angebotsspektrums

beitragen.


63

7 Einzelhandelskonzept für die Stadt Steinheim a. d. Murr

Die Betrachtung der aktuellen Nachfrage- und Angebotssituation (vgl. Kapitel 4 und Kapitel 5)

sowie die Überlegungen zu daraus ableitbaren Entwicklungsspielräume(vgl. Kapitel 6) zeigen,

dass sich Spielräume hinsichtlich stadtentwicklungspolitisch wünschenswerte Standorte im Sin-

ne einer räumlichen und qualitativen Verbesserung der Angebotssituation ergeben. Dar-

über hinaus sind Entwicklungsabsichten sowie unverhältnismäßige Angebotsverschiebungen

zentrenrelevanter Sortimente an Angebotsstandorte, die nicht den zentralen Versorgungsberei-

chen i. S. d. §§ 2 (2), 9 (2a) und 34 (3) BauGB sowie § 11 (3) BauNVO oder ergänzenden (städ-

tebaulich wünschenswerten) Sonder- bzw. Ergänzungsstandorten zugeordnet sind, kritisch zu

bewerten.

Die vorangegangenen Analysen stellen die Basis für die im Folgenden dargestellten allgemeinen

und konkreten Handlungsempfehlungen dar. Dabei gilt es vor allem, die räumliche Angebots-

struktur mit einer Konzentration auf den (perspektivischen) zentralen Bereich der Stadt Stein-

heim a. d. Murr zu sichern und zu profilieren, die wohnungsnahe Grundversorgung – insbeson-

dere für die Steinheimer Stadtteile – auszubauen sowie funktionale Ergänzungsstandorte zu de-

finieren. Das Einzelhandelskonzept für die Stadt Steinheim a. d. Murr umfasst dabei im Wesent-

lichen die nachfolgend aufgelisteten Bausteine:

Räumliches Entwicklungsleitbild (vgl. Kapitel 7.1)

Ziele der Einzelhandelsentwicklung (vgl. Kapitel 7.2)

Standortstrukturmodell (vgl. Kapitel 7.3)

Abgrenzung des perspektivischen zentralen Versorgungsbereiches (vgl. Kapitel 7.4)

Identifikation und Definition von Ergänzungs- bzw. Sonderstandorten (vgl. Kapitel 7.5)

Identifikation und Definition solitärer Nahversorgungsstandorte zur Sicherung der woh-

nungsnahen Grundversorgung (vgl. Kapitel 7.6)

Steinheimer Sortimentsliste (vgl. Kapitel 7.7)

Steuerungsgrundsätze zur Einzelhandelsentwicklung (vgl. Kapitel 7.8)

7.1 Räumliches Entwicklungsleitbild

Der Einzelhandelsstandort Steinheim a. d. Murr soll entsprechend seiner Potenziale, aber auch

mit Blick auf die identifizierten Defizite gefördert werden. Insbesondere gilt es, die klare räumli-

che Angebotsstruktur mit Konzentration auf bestimmte Standortbereiche zu bewahren und

zu profilieren. In diesem Zusammenhang ist eine Verschärfung der innerkommunalen Konkur-

renzsituation zu vermeiden und der Entwicklungsfokus auf den perspektivischen zentralen Ver-

sorgungsbereich sowie eine möglichst wohnungsnahe Grundversorgung zu richten.

Es wird daher eine stadtentwicklungspolitische Strategie (Leitbild) empfohlen, die im Hinblick auf

die künftige Einzelhandelsentwicklung durch eine stringente Planungspraxis gekennzeichnet ist:

Die Verfolgung der Strategie (Leitbild), die eine „räumlich-funktionale Gliederung“ der Stadt


64

aufgreift, ist zu empfehlen, da es sich hierbei um ein dynamisches Modell handelt, das als

Grundlage für die Steuerung des Einzelhandels zur Erlangung gemeinschaftlich getragener

stadtentwicklungspolitischer Ziele für die Stadt Steinheim a. d. Murr am besten geeignet ist. Der

Fokus liegt dabei auf der Entwicklung des perspektivischen zentralen Versorgungsbereiches in

der Steinheimer Innenstadt.

Karte 10: Räumliches Entwicklungsleitbild


Aus ökonomischer Sicht wird durch die Berücksichtigung klarer sortiments- und größenspe-

zifischer Zielvorstellungen ein ruinöser Verdrängungswettbewerb vermieden. Durch klare

räumlich-funktionale Strukturen und Vorgaben kann die Ausstrahlung des Einzelhandels

verbessert werden und (möglicherweise) eine bessere Ausschöpfung des Kaufkraftvolumens

der Bevölkerung erreicht werden. Durch ergänzende Zielvorgaben seitens der Stadt Stein-

heim a. d. Murr (vgl. Kapitel 7.2) bleiben Investitions- und Ansiedlungsinteressen, insbeson-

dere auf die Steinheimer Innenstadt, erhalten. Mögliche Entwicklungsimpulse zur Stärkung

bzw. Erweiterung des Einzelhandelsstandorts Steinheims können – durch das Zusammenwir-

ken von gesamtstädtischem Entwicklungsleitbild und definierten Zielen zur Einzelhandels-

entwicklung – entsprechend planerisch gefördert und gelenkt werden.

Aus politischer und planerischer Sicht ist die Anwendung des Leitbildes mit einer stringen-

ten Planungs- und Steuerungspraxis verbunden; die Planungs- und Investitionssicherheit –

sowohl auf Seiten der Investoren als auch der bestehenden Betreiber – ist somit weiterhin

gegeben. Die Stadtplanung wird ihrer Steuerungsfunktion für die Stadtentwicklung gerecht

und die aktive Rolle von Politik und Verwaltung in der Stadtplanung bleibt erhalten. Durch

die Förderung einer in sich verträglichen und ergänzenden Arbeitsteilung des Steinheimer

Einzelhandels wird zudem das Entwicklungsziel einer attraktiven und lebendigen Innenstadt

unterstützt.

Aus rechtlicher Sicht nutzt die Stadtplanung auch weiterhin ihre umfangreichen gesetzli-

chen Eingriffs- und Lenkungsmöglichkeiten, was eine zielgerichtete und konsequente An-


65

wendung des rechtlichen Instrumentariums bedeutet. Städtebauliche Begründungen, z. B.

im Rahmen von Bauleitverfahren, werden erleichtert.

Das Entwicklungsleitbild zur Einzelhandelsentwicklung in Steinheim a. d. Murr ist in sich konse-

quent und es erfolgen klare räumliche Begrenzungen und Zuweisungen von Einzelhandels-

funktionen im Stadtgebiet. Hierdurch wird eine direkte und stringente Ansprache von Betrei-

bern und Investoren ermöglicht, die auch die städtebaulichen Zielvorstellungen der Stadt be-

rücksichtigt. Zugleich wird ein ruinöser Wettbewerb ausgeschlossen, der ausschließlich zu Las-

ten der Steinheimer Innenstadt geht.

7.2 Ziele der Einzelhandelsentwicklung

Für die Stadt Steinheim a. d. Murr werden auf Basis allgemeiner Entwicklungstrends und stadt-

spezifischer Analyseergebnisse (angebots- und nachfrageseitig) übergeordnete Ziele zur zukünf-

tigen Einzelhandelsentwicklung formuliert, die allerdings ausdrücklich keinen Eingriff in den ein-

zelbetrieblichen Wettbewerb darstellen. Relevant ist in diesem Zusammenhang insbesondere die

Formulierung klarer räumlich-struktureller Prioritäten28

.

Erhaltung und Ausbau der landesplanerischen Versorgungsfunktion

(Kleinzentrum mit Versorgungsfunktion für den Verflechtungsbereich)

Ein bedeutendes stadtentwicklungspolitisches Ziel für die Stadt Steinheim a. d. Murr bleibt die

Erfüllung der raumordnerisch zugewiesenen Funktion als Kleinzentrum mit einer Versorgungs-

funktion auch für die Gemeinde Murr. Diese wird, rein quantitativ und ohne jede (allerdings

zwingend erforderliche) räumliche Differenzierung betrachtet, derzeit in vollem Umfang erfüllt

(Einzelhandelszentralität von 1,25). Weitere Ansiedlungsanfragen – insbesondere auch von Be-

trieben mit nahversorgungs- oder zentrenrelevanten Angeboten – offenbaren jedoch ein anhal-

tendes Investitionsinteresse am Standort Steinheim a. d. Murr (z. B. Ansiedlungsanfragen am

Sonderstandort Grafenäcker). Diesbezüglich würde eine Entwicklung von Standorten außerhalb

der städtebaulich dafür vorgesehenen Versorgungsstandorte (in erster Linie der perspektivische

zentrale Versorgungsbereich in der Innenstadt) eine weitere Angebotsverschiebung in städte-

baulich nicht integrierte Lagen bedeuten. Ein vordringliches Ziel der Stadt Steinheim a. d. Murr

bleibt es daher, einer weiteren Verschärfung dieser räumlichen „Schieflage“ und ausgeprägten

innerkommunalen Konkurrenzsituation zu begegnen und die Funktion als Kleinzentrum – insbe-

sondere jedoch mit Fokus auf die Steinheimer Innenstadt als bedeutsamen „Aushängeschild“ –

langfristig zu entwickeln.

Sicherung und Ausbau eines attraktiven Einzelhandelsangebotes sowie der gesamt-

städtischen Versorgungsstruktur

Die Attraktivität eines Einkaufsstandorts bestimmt sich durch die Quantität des Einzelhandelsan-

gebotes (gemessen in Quadratmetern Verkaufsfläche), seine strukturelle Zusammensetzung

(Vielfalt der Warengruppen, Sortimentstiefe, Betriebsformen und -konzepte sowie Betriebsgrö-

ßenordnungen) sowie die Qualität des vorhandenen Angebots. Nur durch ein Miteinander die-

28

Es sei an dieser Stelle explizit darauf hingewiesen, dass es in diesem Zusammenhang nicht darum geht, den Wett-

bewerb im Einzelhandel zu verhindern, sondern die möglichen Entwicklungen auf bestimmte Standorte bzw.

Standortbereiche zu lenken, so dass sowohl neue als auch bestehende Betriebe – unter Berücksichtigung einer ge-

ordneten Stadtentwicklung – davon profitieren.


66

ser Komponenten kann es gelingen, den Einzelhandelsstandort Steinheim a. d. Murr attraktiv zu

gestalten und auch längerfristig zu erhalten. Ein Ziel muss es daher sein, ein im oben genannten

Sinne vielfältiges und gut strukturiertes Angebot zu erlangen, das der Versorgungsfunktion der

Stadt Steinheim a. d. Murr gerecht wird. Dies hat zwangsläufig zur Folge, dass die Einzelhan-

delsentwicklung in die einzelnen, sich räumlich-funktional ergänzenden Standortbereiche gemäß

der ihnen zuerkannten Versorgungsfunktion gelenkt wird. So kommt der Steinheimer Innenstadt

eine zentrale Bedeutung nicht nur für den Einzelhandel, sondern für alle weiteren innerstädti-

schen Funktionen wie Kultur, Verwaltung, Gastronomie etc. zu. Daneben ist es Aufgabe des

Sonderstandortes Grafenäcker die Angebotssituation des perspektivischen zentralen Versor-

gungsbereiches zu ergänzen.

Sicherung und Ausbau des attraktiven historischen Stadtkerns in Steinheim an der

Murr

Der perspektivische zentrale Versorgungsbereich in der Steinheimer Innenstadt muss zukünftig

den städtebaulich wichtigsten Einzelhandelsstandort innerhalb der Gemeinde darstellen, der sich

durch seine Multifunktionalität (Einzelhandel, Dienstleistungen, Kultur- und Freizeiteinrichtun-

gen, Verwaltung etc.) auszeichnet. Der Fokus bei zukünftigen Einzelhandelsentwicklungen (ins-

besondere der Entwicklung von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Kernsortimenten)

ist somit in erster Linie auf diesen Bereich zu lenken. Als alleiniger perspektivischer zentraler Ver-

sorgungsbereich der Stadt genießt dieser bei allen zukünftigen Entwicklungsvorhaben und Ent-

scheidungen oberste Priorität.

Sicherung und Stärkung einer hierarchisch angelegten Versorgungsstruktur mit einer

zukunftsfähigen „Arbeitsteilung“ der Einzelhandelsstandorte gemäß des Entwicklungs-

leitbildes

Wesentliche Grundlage für eine konkurrenzfähige und attraktive Einzelhandelssituation der

Stadt Steinheim a. d. Murr ist eine ausgewogene, hierarchisch und funktional gegliederte Ver-

sorgungsstruktur. Eine funktionale Arbeitsteilung zwischen den beiden wesentlichen Einzelhan-

delsstandorten Innenstadt und Sonderstandort Grafenäcker ist unabdingbar, um Doppelungen

im Einzelhandelsangebot sowie Überschneidungen von Einzugsgebieten mit potenziell negativen

Folgewirkungen zu vermeiden. Eine bedeutende Rolle spielt hier insbesondere die bestehende

Konzentration von zentrenrelevanten Einzelhandelsangeboten in dem perspektivischen zentralen

Versorgungsbereich sowie grundversorgungsrelevanten Sortimenten an dem ergänzenden Ver-

sorgungsstandort Grafenäcker. Im Gegensatz dazu kann eine hierarchisch und funktional nicht

gegliederte Öffnung neuer oder Stärkung vorhandener (in der Regel autokundenorientierter)

Einzelhandelsstandorte außerhalb der gewachsenen Strukturen (wie z.B. dem Angebotsstandort

Grafenäcker, in dem bereits heute eine Angebotskonzentration an nahversorgungs- und zen-

trenrelevanten Sortimenten zu beobachten ist) die Entwicklungsperspektive der Steinheimer In-

nenstadt verhindern.

Für eine langfristig zielorientierte und erfolgreiche Siedlungsentwicklung im Sinne des räumli-

chen Entwicklungsleitbildes ist daher eine klare, räumlich-funktionale Gliederung der städtischen

Einzelhandelsstandorte unerlässlich. Wobei der Fokus auf der Entwicklung des perspektivischen

zentralen Versorgungsbereiches liegt. Darüber hinaus wird zwischen diesem Standort und dem

Sonderstandort Grafenäcker eine Funktionsteilung angestrebt, die eine wechselseitige Ergän-

zung der Angebote anstrebt.


67

Sicherung und Stärkung der Versorgungsfunktion der Steinheimer Innenstadt durch

die Ansiedlung eines (strukturprägenden) Nahversorgers

Wesentliche Grundlage für eine attraktive Einzelhandelssituation in der Stadt Steinheim a. d.

Murr ist eine ausgewogene Versorgungsstruktur. Deshalb gilt es die Steinheimer Innenstadt als

zentralen Versorgungsbereich zu entwickeln und einen Nahversorger zur Stärkung der (fußläufi-

gen) Versorgung anzusiedeln. Eine Öffnung neuer Standorte (in der Regel autokundenorientiert)

außerhalb des historischen Stadtkerns, an denen insbesondere zentrenrelevante Sortimente an-

geboten werden, würde zwangsläufig zu einer weiteren Schwächung des historischen Stadt-

kerns führen.

Sicherung einer möglichst flächendeckenden wohnungsnahen Grundversorgung im

Stadtgebiet durch funktionsfähige Nahversorgungsstandorte

Ein über verschiedene Betriebsformen reichendes und möglichst dichtes Grundversorgungsan-

gebot ist nicht nur unter sozialen und kommunikativen Aspekten ein wichtiger Bestandteil eines

zukunftsfähigen, strategischen Einzelhandelsplans. Zunehmend stehen diesen planerisch wie ge-

samtentwicklungspolitisch sinnvollen Standorten jedoch insbesondere im ländlichen Raum be-

triebswirtschaftliche Notwendigkeiten29

gegenüber, die eine Umsetzung dieses Zieles erschwe-

ren. Besonders trifft diese Problematik auf die dörflich geprägten Stadtteile Kleinbottwar und

Höpfigheim mit ihren niedrigen Einwohnerzahlen (< 2.500 Einwohner) zu. Daher muss unbe-

dingt darauf geachtet werden, eine räumlich (Standorte) wie funktional (verschiedene Betriebs-

formen und -größen) abgestufte und ausgewogene Grundversorgungsstruktur in Steinheim a. d.

Murr zu schaffen.

Gezielte und geordnete Entwicklung des großflächigen, zentrenrelevanten sowie nicht-

zentrenrelevanten Einzelhandels

Großflächiger Einzelhandel i. S. v. § 11 (3) BauNVO ist in besonderem Maße geeignet negative

städtebauliche und raumordnerische Auswirkungen zu bedingen, wenn seine Ansiedlung nicht

durch eine starke Stadtplanung konsequent gesteuert wird. Unterschiedliche räumliche Folge-

wirkungen können insbesondere von Einzelhandelsgroßbetrieben mit sowohl zentren- als auch

nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten ausgehen. Deshalb ist die gezielte und geordnete Ent-

wicklung dieser grundversorgungsorientieren Betriebe in den perspektivischen zentralen Versor-

gungsbereich in die Steinheimer Innenstadt zu lenken. Die regionalplanerischen Vorgaben sind

hierbei zu beachten (vgl. Kapitel 7.8)

Standorte bzw. Standortgemeinschaften des großflächigen Einzelhandels, die sich außerhalb der

gewachsenen Zentren befinden, sind – im Sinne einer funktionalen Arbeitsteilung – ausschließ-

lich als Sonderstandorte aufzufassen. Dies hat zwingend zur Folge, dass bei Neuansiedlung (Er-

öffnung neuer i. d. R. autokundenorientierter Standorte) bzw. Umnutzung und Erweiterung be-

stehender Betriebe eine Verträglichkeitsanalyse i. S. v. § 11 (3) BauNVO – auf der Grundlage der

formulierten gesamtstädtischen Ziele und Grundsätze des Einzelhandelskonzeptes – durchzufüh-

ren ist. Hierbei ist insbesondere zu berücksichtigen, dass ein einmal für „Einzelhandelsnutzungen

geöffneter Standort“ nur sehr schwer wieder einer anderen Nutzung zugeführt werden kann

und somit der Umnutzungsdruck im Falle einer möglichen Einzelhandelsbrache enorm groß

werden kann.

29

Mindestgrößen zur attraktiven Präsentation eines entsprechenden Warensortiments haben entsprechende Min-

destumsätze zur Folge, die wiederum ein entsprechendes Kaufkraftpotenzial im näheren Einzugsgebiet bedingt.


68

Sicherung von Gewerbegebieten für Handwerk und produzierendes Gewerbe

Die mit Hilfe des Baurechts geschaffenen bzw. abgesicherten Gewerbegebiete sind der eigentli-

chen Zielgruppe, nämlich Handwerk und produzierendem Gewerbe, zuzuführen. Da diese Be-

triebe oftmals nicht in der Lage sind, mit den preislichen Angeboten des Einzelhandels für Grund

und Boden zu konkurrieren, ist insbesondere in den Gewerbe- und Industriegebieten der kom-

plette Ausschluss von Einzelhandel (mit Ausnahme des Handwerkerprivilegs) eine mögliche Ent-

wicklungsoption.

Vermeidung „neuer“ Einzelhandelsstandorte und Verhinderung konterkarierender Pla-

nungen

Die räumliche Bündelung von Einzelhandelsbetrieben an städtebaulich und siedlungsstrukturell

sinnvollen Standorten ist gemäß des stadtentwicklungspolitischen Leitbildes einer „Stadt der

kurzen Wege“ anzustreben. Insbesondere die Entwicklung einer kompakten Steinheimer Innen-

stadt mit kurzen Wegen ist hierbei eine wichtige Voraussetzung für das Entstehen eines urbanen

Raumes. Vor diesem Hintergrund ist das Ziel der Steinheimer Stadtentwicklung, keine Handels-

standorte – an städtebaulich wie stadtentwicklungspolitisch ungewünschten Standorten – zu

schaffen.

Mithilfe einer konsequenten Anwendung des Planungsinstrumentariums sollten jene Planungen,

die den Entwicklungsspielräumen und Entwicklungsperspektiven des Einzelhandels in Steinheim

a. d. Murr entgegenstehen, ausgeschlossen werden.

7.3 Standortstrukturmodell

Auf Basis der in der Nachfrage- und Angebotsanalyse gewonnenen Erkenntnisse, dem räumli-

chen Entwicklungsleitbild für die Stadt Steinheim a. d. Murr sowie unter Berücksichtigung der

übergeordneten Zielvorstellungen zur Einzelhandelsentwicklung werden die räumlichen Ange-

botsstandorte im Steinheimer Stadtgebiet unter städtebaulichen und funktionalen Gesichts-

punkten in ein arbeitsteiliges Standortstrukturmodell eingeordnet.

Maßgeblichen Einfluss auf die Einstufung eines Angebotsstandortes in das weiterentwickelte

Standortstrukturmodell haben das derzeitige Einzelhandels- und Dienstleistungsangebot sowie

die städtebauliche Gestalt des Standortes. Hierbei fließen neben dem Verkaufsflächenbestand

und der Anzahl der Einzelhandelsbetriebe insbesondere auch die städtebauliche Struktur und

Gestaltung als Kriterien in die Beurteilung mit ein. Ein weiterer wesentlicher Gesichtspunkt ist die

städtebauliche und stadtentwicklungsrelevante Zielvorstellung, die mit dem jeweiligen Standort

verbunden sein soll.

Aktuell sind folgende Standortkategorien im Steinheimer Stadtgebiet vorzufinden:


69

Abbildung 11: Standortstrukturmodell für die Stadt Steinheim a. d. Murr

* Zurzeit ist ein solcher Standort gemäß der Einzelhandelserhebung nicht vorhanden

Quelle: eigene Darstellung

Perspektivischer zentraler Versorgungsbereich „Nahversorgungszentrum Innenstadt“

Dieser Zentrentyp ist vor allem gekennzeichnet durch folgende Merkmale:

Versorgungsfunktion für den Ortsteil bzw. umliegende Wohngebiete,

Zukünftiges Vorhandensein mindestens eines strukturprägenden Betriebes des kurzfristigen

Bedarfsbereiches (v. a. im Lebensmittelbereich), ergänzende kleinflächige Anbieter und

Randsortimente aus dem mittel- und langfristigen Bedarfsbereich, hinsichtlich der gesamten

Warenpalette lückenhaft und wenig differenziert,

Wettbewerb am Angebotsstandort,

geringes bzw. eingeschränktes Dienstleistungsangebot,

vereinzelt Gastronomie

Zukünftig wird der zentrale Bereich in der Steinheimer Innenstadt innerhalb der Standortstruktur

zu einem perspektivischen zentralen Versorgungsbereich „Nahversorgungszentrum Innenstadt“

eingestuft und soll entsprechend weiterentwickelt werden. Aufgrund der Angebotskomponente

ist der Bereich im historischen Stadtkern von Steinheim a. d. Murr aktuell zu schwach aufgestellt,

um im Sinne der heutigen Rechtsprechung als zentraler Versorgungsbereich eingestuft zu wer-

den.

Perspektivisches Nahversorgungszentrum Innenstadt Steinheim a. d. Murr

Auf Grundlage des 2014 durch den Gemeinderat der Stadt Steinheim a. d. Murr beschlossenen

integrierten Stadtentwicklungskonzeptes 2030 soll die Innenstadt und insbesondere der histori-

sche Stadtkern städtebaulich weiterentwickelt werden. In dem Konzept wurden die städtebauli-

chen Erfordernisse dokumentiert und Maßnahmen zur Entwicklung dieses Bereiches entwickelt.

Dabei sollen zukünftig nicht nur potenzielle Entwicklungsflächen für den Steinheimer Einzelhan-

del zur Ansiedlung eines strukturprägenden Nahversorgers im Bereich der Kreuzung der Bahn-

hofstraße / Ludwigsburger Straße durch die Zusammenführung einzelner Teilflächen geschaffen


70

werden, sondern auch gezielte städtebauliche und verkehrliche Aufwertungen des nördlichen

Innenstadteinganges zur historischen Altstadt vorgenommen werden. So sollen die städtebauli-

chen Missstände, u. a. die schlechte fußläufige Erschließung zwischen der Bahnhofstraße, der

Industriestraße und der Ludwigsburger Straße, Mängel im öffentlichen Straßenraum sowie ein

vergleichsweise unattraktiver Grünzug, in den nächsten Jahren systematisch behoben werden.

Dazu gehört auch die Attraktivierung und Integration von Grundstücken des Gewerbeparks „An

der Bottwar“. Dort sollen ebenfalls verschiedene städtebauliche Missstände behoben werden.

Eine neue verkehrliche Anbindung für alle Verkehrsteilnehmer soll einen wichtigen Beitrag leis-

ten die verschiedenen Bereiche in den historischen Stadtkern zu integrieren.

Im Steinheimer Zentrum soll mit diesen Maßnahmen das Wohnumfeld qualifiziert, die Wegebe-

ziehungen verbessert und der Straßenraum aufgewertet werden. Ziel der Stadt ist es, im Zuge

der Aufwertungsmaßnahmen im öffentlichen Raum, positive räumliche Effekte für das Einzel-

handelsangebot und eine verbesserte Infrastruktur für potenzielle Ansiedlungen zu schaffen. Ein

wichtiger Beitrag dazu ist die Verbesserung der baulichen und verkehrlichen Erschließung des

zentralen Bereiches. Derzeit (Frühjahr 2014) wird bereits die Kreuzungssituation zwischen der

Murrer Straße und der Ludwigsburger Straße durch einen neuen Kreisverkehr optimiert. Durch

flankierende städtebauliche Maßnahmen im Straßenraum der Industriestraße / Bahnhofstraße

soll eine qualitätsvolle Anbindung mit dem bestehenden Lebensmitteldiscounter Norma herge-

stellt werden. Zukünftig soll eine „Lange Mitte“ im Steinheimer Stadtkern entstehen, die durch

(städte-)bauliche und verkehrliche Bausteine in den nächsten Jahren kontinuierlich aufgewertet

wird. Begleitet werden, sollen die Maßnahmen zusätzlich durch die Einbindung privater Akteure

und Investoren, die auf vorhandene Flächenpotenziale aufmerksam gemacht werden sollen.

Solitäre Nahversorgungsstandorte

Als solitäre Nahversorgungsstandorte qualifizieren sich jene Standorte in städtebaulich integrier-

ter Lage, an denen zumeist ein einzelner strukturprägender Einzelhandelsbetrieb lokalisiert ist

und die in funktionaler und städtebaulicher Hinsicht nicht die Kriterien eines Zentrums erfüllen.

Sie dienen der ergänzenden fußläufigen Nahversorgung der Steinheimer Bevölkerung, die nicht

allein durch den perspektivischen zentralen Versorgungsbereich geleistet werden kann. Grund-

sätzlich stellen die solitären Nahversorgungsstandorte ein bauplanungsrechtliches Schutzgut dar.

Sie sind bei der Verlagerung oder Neuansiedlung eines Anbieters im Rahmen einer Verträglich-

keitsuntersuchung i. S. v. § 11 (3) BauNVO zu berücksichtigen. Neuansiedlungen und Verlage-

rungen dürfen sich nicht städtebaulich negativ (i. S. einer Funktionsgefährdung und einer Aus-

dünnung des Nahversorgungsnetzes) auf die wohnungsnahe Versorgung der Bevölkerung aus-

wirken.

In der Stadt Steinheim a. d. Murr ist zum Zeitpunkt der Erhebung (März 2013) kein solcher An-

gebotsstandort vorhanden. Eine Entwicklung und mögliche Neuansiedlungen an solchen Stand-

orten sollte im Hinblick auf die Entwicklung des perspektivischen zentralen Versorgungsberei-

ches weiterhin vermieden werden.

Sonstige Grundversorgungsstandorte

Als sonstige Standorte des Lebensmitteleinzelhandels qualifizieren sich jene Standorte in städte-

baulich nicht integrierter Lage, an denen zumeist ein einzelner strukturprägender Einzelhandels-

betrieb lokalisiert ist. Sie dienen – primär für Pkw-orientierte Kundschaft – der ergänzenden

Grundversorgung der Steinheimer Bevölkerung, die nicht allein durch den perspektivischen

zentralen Versorgungsbereich geleistet werden kann. Da diese Standorte aber aufgrund ihrer


71

Lage keinen Beitrag zur ergänzenden fußläufigen Nahversorgung leisten, stellen sie im Umkehr-

schluss auch kein bauleitplanerisches Schutzgut dar.

In der Stadt Steinheim a. d. Murr ist auf Basis der Bestandserhebung (März 2013) ein Angebots-

standort in der Bahnhofstraße (Lebensmitteldiscounter Norma) als sonstiger Grundversorgungs-

standort in städtebaulich nicht integrierter Lage zu definieren. Im Hinblick auf die angestrebte

städtebauliche Entwicklung im perspektivischen zentralen Versorgungsbereich der Steinheimer

Innenstadt soll der Standort durch die geplanten Maßnahmen des iST 2030 städtebaulich inte-

griert werden und eine städtebauliche Neuordnung der benachbarten Grundstücke stattfinden.

Eine Entwicklung und mögliche Neuansiedlungen an diesen Standorten sollte weiterhin vermie-

den werden.

Ergänzungs- / Sonderstandorte

Dieser Typ von Angebotsstandort ist vor allem gekennzeichnet durch folgende Merkmale:

gesamtstädtische(s) und überörtliche(s) Einzugsgebiet/ Versorgungsbedeutung,

Angebotsschwerpunkte in bestimmten Warengruppen, regelmäßig hoher Verkaufsflächen-

anteil nicht-zentrenrelevanten Einzelhandels,

kaum Wettbewerb am Angebotsstandort,

überwiegend großflächiger Einzelhandel, auch in Standortgemeinschaft,

i. d. R. kein oder nur rudimentäres Dienstleistungsangebot.

Entsprechend der vorangestellten Kriterien kann als Angebotsstandort der Sonderstandort Gra-

fenäcker definiert werden.

Hierbei kommt dem Angebotsstandort Grafenäcker aufgrund der Größe, seiner Lage im Sied-

lungskörper sowie des hohen Gesamtverkaufsflächenanteils in der Warengruppe der Nahrungs-

und Genussmittel (rd. 90 %) zudem ein zusätzlicher Versorgungsauftrag im Hinblick auf die zu

sichernde Grundversorgung im Steinheimer Stadtgebiet zu. Durch die bereits hohe Verkaufsflä-

chenausstattung wird diese Funktion bereits heute übererfüllt.

Auf Grund seines Einzelhandelsangebotes und seiner wichtigen funktionellen Bedeutung für das

Steinheimer Stadtgebiet wird der Angebotsstandort nachfolgend als Sonderstandort eingeord-

net. Diesbezüglich ist darauf hinzuweisen, dass gemäß den regionalplanerischen Vorgaben eine

Weiterentwicklung vom großflächigen nicht-zentrenrelevanten und zentrenrelevanten Einzel-

handel nicht vorgesehen ist. Der Standort eignet sich dementsprechend zur Ansiedlung von

kleinflächigem nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel. Weitere Empfehlungen hierzu siehe Kapitel

7.8 im Grundsatz 3.

Die räumliche Verteilung (s. Karte 11) der zuvor definierten, versorgungsstrukturell bedeutsa-

men Standortbereiche in Steinheim a. d. Murr stellt sich wie folgt dar:


72

Karte 11: Perspektivische Standortstruktur in Steinheim a. d. Murr


7.4 Perspektivischer zentraler Versorgungsbereich

Die Abgrenzung sowie funktionale Definition der zentralen Versorgungsbereiche unter Berück-

sichtigung möglicher Entwicklungsperspektiven dient als unentbehrliche Grundlage für die Steu-

erung des Einzelhandels im Rahmen der Bauleitplanung. Sie stellt deshalb ein Pflichtelement des

Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Steinheim a. d. Murr dar. Dem Begriffspaar „zentraler Ver-

sorgungsbereich“ kommt dabei eine besondere Bedeutung zu, nimmt es doch durch die Novel-

lierungen des Baugesetzbuches (BauGB) in den Jahren 2004, 2007 sowie 2011 (und hier insbe-

sondere die neugefassten §§ 2 (2), 34 (3) und 9 (2a) BauGB) im Hinblick auf die Einzelhandels-

steuerung eine zentrale Stellung als schützenswerter Bereich ein.

Begriffsdefinition

Unter Zentralen Versorgungsbereichen sind räumlich abgrenzbare Bereiche einer Gemeinde zu

verstehen, denen aufgrund von Einzelhandelsnutzungen – häufig ergänzt durch diverse Dienst-

leistungen und gastronomische Angebote – eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren

Nahbereich hinaus zukommt.30

Dabei kann es innerhalb einer Kommune durchaus mehr als nur

einen zentralen Versorgungsbereich geben (z. B. Innenstadt und Nebenzentren). Auch Grund-

und Nahversorgungszentren können zu den zentralen Versorgungsbereichen zählen. Vorausset-

zung hierfür ist allerdings, dass in diesen Bereichen mehrere Einzelhandelsbetriebe mit sich er-

gänzenden und/ oder konkurrierenden Warenangeboten vorhanden sind, die einen bestimmten

Einzugsbereich, wie etwa Quartiere größerer Städte oder auch gesamte kleinere Orte, vorwie-

gend mit Warengruppen des kurzfristigen Bedarfs und gegebenenfalls auch teilweise mit Waren

des mittelfristigen Bedarfs, versorgen. Zudem muss die Gesamtheit der vorhandenen baulichen

Anlagen aufgrund ihrer Zuordnung innerhalb des räumlichen Bereiches und aufgrund ihrer ver-

kehrsmäßigen Erschließung und verkehrlichen Anbindung in der Lage sein, den Zweck eines

30

vgl. u. a. BVerwG, Urteil vom 11. Oktober 2007 – 4 C 7.07


73

zentralen Versorgungsbereiches – und sei es auch nur die Sicherstellung der Grund- und Nah-

versorgung – zu erfüllen.31

Ergänzungs-/ Sonderstandorte und solitäre Nahversorgungsstandorte gehören demnach nicht zu

den schützenswerten zentralen Versorgungsbereichen im Sinne der Gesetzgebung, auch wenn

sie eine beachtliche Versorgungsfunktion für ihr Umfeld erfüllen.

Unstrittig – sowohl in der bisherigen Rechtsprechung als auch der aktuellen Literatur32

– ist, dass

sich zentrale Versorgungsbereiche ergeben können aus

planerischen Festlegungen (Bauleitplänen, Raumordnungsplänen),

raumordnerischen und/ oder städtebaulichen Konzeptionen (wie z. B. dem Einzelhan-

delskonzept) oder auch

tatsächlichen örtlichen Verhältnissen.

Dabei müssen entsprechende Standortbereiche nicht bereits vollständig als zentraler Versor-

gungsbereich entwickelt sein. Somit ist also auch das Entwicklungsziel ein zu prüfendes Kriteri-

um. Jedoch muss aber zum Genehmigungszeitpunkt eines (in der Regel großflächigen) Einzel-

handelsansiedlungs- oder auch -erweiterungsvorhabens im Rahmen von Planungskonzeptionen

eindeutig erkennbar sein.33

Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche

Mittlerweile auch weitgehend geklärt ist die Frage, welche Kriterien an die (räumliche) Abgren-

zung der zentralen Versorgungsbereiche anzulegen sind. Die Abgrenzung sowie funktionale De-

finition eines zentralen Versorgungsbereiches unter Berücksichtigung möglicher Entwicklungs-

perspektiven im Rahmen des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Steinheim a. d. Murr dient als

unentbehrliche Grundlage für die Steuerung des Einzelhandels im Rahmen der Bauleitpla-

nung. Vorrangiges Ziel ist dabei die Sicherung/ Entwicklung einer funktional gegliederten Zen-

trenhierarchie unter besonderer Berücksichtigung (städtischer) gewachsener Zentrenstrukturen.

In diesem Zusammenhang sei nochmals darauf hingewiesen, dass im Sinne der aktuellen

Rechtsgrundlage (u. a. i. S. v. § 2 (2) BauGB, § 9 (2a) BauGB und § 34 (3) BauGB) sogenannte

zentrale Versorgungsbereiche als schützenswerte Bereiche einzustufen sind.

Im Sinne des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Steinheim a. d. Murr ist als zentraler Versor-

gungsbereich jener Bereich im Stadtgebiet zu verstehen, der eine funktionale Einheit mit einem

breiten Nutzungsspektrum aus den Bereichen Einkaufen, Versorgen und Dienstleistungen bildet,

also in erster Linie die Steinheimer Innenstadt. Aufgrund der Angebotsausstattung (Einzelhan-

delserhebung: März 2013) des zentralen Bereiches in der Steinheimer Innenstadt wird dieser als

perspektivischer zentraler Versorgungsbereich ausgewiesen. Übergeordnetes Entwicklungsziel ist

die Ansiedlung eines Nahversorgers in dem zentralen Bereich sowie die städtebauliche Qualifi-

zierung wichtiger Teilbereiche (vgl. Kapitel 7.3.), um nicht nur die wohnungsnahe Grundversor-

31

vgl. u. a. OVG NRW, Urteil vom 19.06.2008 – 7 A 1392/07, bestätigt durch das Bundesverwaltungsgericht im

Urteil vom 17.12.2009 – BVerwG Az. 4 C 2.08

32

vgl. u. a. Olaf Reidt, Die Genehmigung von großflächigen Einzelhandelsvorhaben – die rechtliche Bedeutung des

neuen § 34 Abs. 3 BauGB. In: UPR 7/2005, Seite 241ff sowie Kuschnerus, Ulrich; Der standortgerechte Einzel-

handel; Bonn, 2007

33

Bei einer Beurteilung eines Vorhabens nach § 34 (3) BauGB sind jedoch gemäß der Rechtsprechung nur Auswir-

kungen auf bestehende zentrale Versorgungsbereiche zu berücksichtigen


74

gung zu stärken, sondern auch die Innenstadt durch einen neuen Magnetbetrieb zu beleben

und positive Synergieeffekte für den Einzelhandelsstandort auszulösen.

Wichtige Abgrenzungskriterien des zentralen Versorgungsbereiches sind der Besatz der Erdge-

schosszonen mit Geschäftsnutzungen, die fußläufige Erreichbarkeit und funktionale Verknüp-

fungskriterien, die z. B. auch anhand von Passantenströmen festgehalten werden können. Die

Fixierung der räumlichen Ausdehnung des zentralen Versorgungsbereiches ist nicht als planeri-

sche „Abgrenzungsübung“ zu sehen, sondern ein notwendiger Schritt, um die Voraussetzungen

für Dichte, räumliche Entwicklungsmöglichkeiten und letztendlich Prosperität zu schaffen. Es

wird somit deutlich, dass neben funktionalen Aspekten auch städtebauliche Kriterien zur Ab-

grenzung des zentralen Versorgungsbereiches heranzuziehen sind.

Funktionale Kriterien

Einzelhandelsdichte im Erdgeschoss

Passantenfrequenz

Kundenorientierung der Anbieter (Autokunden, Fußgänger)

Multifunktionalität der Nutzungen

Städtebauliche Kriterien

wohnsiedlungsräumlich integrierte Lage

Baustruktur

Gestaltung und Dimensionierung der Verkehrsinfrastruktur

Gestaltung des öffentlichen Raums

Ladengestaltung und -präsentation

Bei der Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche sind auch künftige Entwicklungsperspekti-

ven (Folgenutzungen angrenzender Flächen, Nachnutzungen von Leerständen etc.) berücksichtigt

worden. Hierbei handelt es sich um perspektivische Ansiedlungs- bzw. Ergänzungsflächen, die

im unmittelbaren räumlichen Kontext zu bestehenden Einzelhandelslagen des zentralen Versor-

gungsbereiches stehen und diesen – im Falle einer Ansiedlung bzw. Bebauung – sinnvoll ergänzen

können. Eine aktuelle Bebauung bzw. Nutzung auf dieser Fläche ist nicht als Ausschlusskriterium

zu werten. Grundsätzlich ist in jedem Fall eine Einzelfallprüfung auf der Basis der relevanten Krite-

rien durchzuführen.

Der Vorteil dieser einheitlich zugrunde gelegten Kriterien liegt sowohl in der Transparenz der

Vorgehensweise, aber auch in der Tatsache, dass für zukünftige Diskussionen und Entscheidun-

gen ein entsprechender Kriterienkatalog vorliegt, so dass im Falle kleinräumiger Veränderungen

die Kompatibilität zu den anderen Abgrenzungen in der Regel gewährleistet bleibt.

Abschließend sei in diesem Zusammenhang noch darauf hingewiesen, dass eine Verständigung

über die Festlegung der zentralen Versorgungsbereiche einerseits sowie auch der ergänzenden

Versorgungsstandorte insbesondere im Hinblick auf die bauleitplanerische Feinsteuerung zwin-

gend geboten ist, stellen sie doch die räumliche Bezugsebene für die Differenzierung der einzel-

handelsrelevanten Sortimente in zentren- und nicht-zentrenrelevante Sortimente dar. Hierfür ist

die Herleitung und der Beschluss einer ortsspezifischen Sortimentsliste (sog. Steinheimer Sorti-

mentsliste; siehe Kapitel 7.7) unabdingbar.


75

In der folgenden Karte 12 wird der perspektivische zentrale Versorgungsbereich in der Steinhei-

mer Innenstadt auf mikroräumlicher Ebene möglichst parzellenscharf abgegrenzt. Die Abgren-

zung wurde auf Basis der vorgestellten Kriterien vorgenommen und ist als klarer räumlicher Be-

zugsrahmen für zukünftige Einzelhandelsentwicklungen („Entwicklungsfläche“) heranzuziehen.

Empfehlungen zur zukünftigen Entwicklung und die Bewertung aktueller Planungen werden vor

dem Hintergrund der in Kapitel 7.2 konkretisierten Ziele der Einzelhandelsentwicklung sowie der

Versorgungssituation in den jeweiligen Stadtteilen vorgenommen. Grundsätzlich gilt der (per-

spektivische) zentrale Versorgungsbereich als Entwicklungsbereich für den Einzelhandel, wobei

sich die spezifische Notwendigkeit einer quantitativen Erweiterung an den Entwicklungsempfeh-

lungen zur zukünftigen Versorgungsfunktion und der Angebotssituation im jeweiligen Stadtteil

der Stadt Steinheim a. d. Murr orientiert.

Perspektivisches Nahversorgungszentrum Innenstadt Steinheim a. d. Murr

Die räumliche Ausdehnung des perspektivischen zentralen Versorgungsbereiches wird im We-

sentlichen durch die Verteilung der Einzelhandelsbetriebe sowie der ortsansässigen Dienstleister

und weiteren zentrenprägenden Einrichtungen bestimmt. Die Abgrenzung orientiert sich an dem

Entwicklungsziel, ein räumliches „Ausfließen“ des Zentrums zu unterbinden (vgl. Kapitel 5.2)

und die vorhandenen Flächen – insbesondere die leerstehenden Verkaufsflächen (rd. 300 m² auf

5 Betriebe verteilt) – einer neuen Nutzung zuzuführen. Die überschaubare Ausdehnung und

Kompaktheit des Zentrums sollen als Stärke gesichert werden.

Karte 12: Perspektivisches Nahversorgungszentrum Innenstadt


Unter der Berücksichtigung des übergeordneten Entwicklungszieles, der Ansiedlung eines (struk-

turprägenden) Lebensmittelanbieters, wurden verschiedene Teilflächen als Entwicklungsflächen

ausgewiesen. In erster Linie sind das die Flächen im Stadteingangsbereich, die an den Gewerbe-


76

park „An der Bottwar“ angrenzen. Dort soll, wie bereits beschrieben eine städtebauliche Auf-

wertung des Straßenraumes als auch zukünftig neue Flächen zur Ansiedlung von Einzelhandel

bereitgestellt werden (vgl. Kapitel 7.3). Ebenfalls Bestandteil dieser ausgewiesenen Entwick-

lungsflächen ist das sogenannte „Schnaidt-Areal“ als markante, dreieckige Fläche zwischen der

Bahnhofstraße, der Nelkenstraße und der Ludwigsburger Straße am nördlichen Stadteigang zur

Steinheimer Innenstadt. Das iST 2030 sieht vor, dass die Fläche einen wichtigen Beitrag zur In-

nenentwicklung leisten soll und dort zukünftig die Entwicklung eines Angebotes aus Einzelhan-

del, Dienstleistung und Wohnen angestrebt wird. Darüber hinaus wurde eine weitere Entwick-

lungsfläche im Bereich des Klosterhofes mit in die Abgrenzung einbezogen. Sie bietet ebenfalls

die Möglichkeit die Innenentwicklung in der Steinheimer Innenstadt, die über zahlreiche Baulü-

cken verfügt (vgl. Kapitel 5.2), als wichtiges Stadtentwicklungsziel voranzutreiben.

Auch aus städtebaulicher Sicht kann die Ansiedlung eines strukturprägenden Nahversorgers ei-

nen wichtigen Beitrag zur Frequenzverbesserung leisten und (nachhaltige) Synergieeffekte für

die Steinheimer Innenstadt erzeugen. Mit der Ansiedlung eines neuen Lebensmittelanbieters soll

das vorhandene qualitative und quantitative Defizit in der Versorgung mit Gütern des kurzfristi-

gen Bedarfes im unmittelbaren Kernbereich Steinheims geschlossen werden (vgl. Kapitel 5.2)

und räumlich unterversorgte östliche Siedlungsteile des Steinheimer Stadtgebietes (vgl. Kapitel

5.3) zukünftig mitversorgt werden. Die Entwicklungsflächen in direkter Nachbarschaft zur

Hauptstraße bieten die Möglichkeit, einen Lebensmittelanbieter anzusiedeln sowie die geringen

Verkaufsflächenkapazitäten und Reserven (leerstehende Verkaufsfläche von nur rd. 300 m²) des

zentralen Bereiches auszubauen und somit der kontinuierlichen Nachfrage nach (größeren) Ver-

kaufsflächen mit modernen Zuschnitten nachzukommen. Die kontinuierliche Nachfrage nach

Einzelhandelsflächen im Steinheimer Stadtgebiet zeigt, dass der Standort Steinheim a. d. Murr

seitens der Investoren attraktiv ist.

Der für innerstädtische (Haupt-)geschäftslagen typische Zusammenhang der Einzelhandelsanbie-

ter ist jedoch derzeit eher gering, die Betriebsgrößen sind vorwiegend kleinteilig (durchschnittli-

che Verkaufsflächengröße pro Betrieb rd. 80 m²), größere Einheiten sind kaum zu finden. Groß-

flächige, strukturprägende Angebote sind nicht vorhanden. Aufgrund des dünnen und lücken-

haften Einzelhandelsbesatzes, des immer wieder unterbrochenen und höchstens einseitig verlau-

fenden Geschäftsbesatzes, der Vielzahl an Baulücken im Baubestand und einer insgesamt unkla-

ren städtebaulichen Struktur bleibt die Differenzierung des Einzelhandels in unterschiedliche La-

gequalitäten in Steinheim a. d. Murr aus. Damit verbunden bleibt auch eine klare Ablesbarkeit

des historischen Stadtkerns. Erschwerend kommt hinzu, dass wichtige Betriebe teilweise am

Rand des Stadtkerns angesiedelt sind (insbesondere der Norma Lebensmitteldiscounter in Bahn-

hofstraße) und positive Synergieeffekte zu dem übrigen Einzelhandelangebot damit gering aus-

fallen. Insgesamt betrachtet wirkt damit auch die leichte Angebotskonzentration im Kernbereich

der Ludwigsburger Straße nur schwach und kann dem Stadtkern insgesamt nicht zu einer stabi-

len inneren Struktur verhelfen.

Insbesondere die zielgerichtete, branchenspezifische Weiterentwicklung mit Schwerpunkt in

zentrenrelevanten und auch nahversorgungsrelevanten Sortimenten ist empfehlenswert, um die

Attraktivität dieses räumlichen Entwicklungs- und Angebotsschwerpunkts sichern zu können.

Neben den grundversorgungsrelevanten Leitbranchen der kurzfristigen Bedarfsstufe (z.B. Nah-

rungs- und Genussmittel oder Gesundheits- und Körperpflegeartikel) bieten sich aufgrund der

hohen Leitfunktion für zentrale Einzelhandelslagen die Warengruppen Bekleidung, Bücher und

Elektro / Multimedia an.


77

Mit der vorgenommenen Abgrenzung des perspektivischen zentralen Versorgungsbereiches

Nahversorgungszentrum Innenstadt Steinheim a. d. Murr – und auch unter Einbeziehung der

Entwicklungsflächen – liegt aus gutachterlicher Sicht eine ausreichende Dimensionierung, auch

im Sinne einer potenziellen Angebotsausweitung, vor. Deshalb ist es auch zukünftig ratsam, das

Steinheimer Zentrum von Innen nach Außen zu entwickeln und einzelhandelsrelevante Entwick-

lungen auf die die Innenstadt zu konzentrieren.

Entwicklungsziele und -empfehlungen für den Einzelhandel

Oberstes Ziel ist die Entwicklung und langfristige Stärkung der innerstädtischen Versorgungs-

funktion durch vorrangige Lenkung des zentrenrelevanten, insbesondere des nahversorgungsre-

levanten Einzelhandels in den innerstädtischen zentralen Versorgungsbereich. Vor diesem Hin-

tergrund können folgende Entwicklungsziele und -empfehlungen formuliert werden:

Entwicklung eines Nahversorgungszentrums mit einer Versorgungsfunktion für den Stadtteil

Steinheim a. d. Murr und für östliche städtische Siedlungsgebiete

Sicherung der Grundversorgung für die Bevölkerung der Stadt Steinheim a. d. Murr

kompakte Strukturen sichern, keine weitere räumliche Ausdehnung; Entwicklung von innen

am nördlichen Stadteingang sollte die Entwicklungsfläche von Seiten der Ludwigsburger

Straße erschlossen werden, um eine konsequente Innenentwicklung zu sichern

Sicherung einer funktionsfähigen und attraktiven Innenstadt (auch im Hinblick auf die Multi-

funktionalität und städtebauliche Qualität)

qualitative Weiterentwicklung des Einzelhandelsangebots und Ansiedlung eines Lebensmit-

telanbieters zur Stärkung der Innenstadt auf der Potenzialfläche


78

7.5 Sonderstandort Grafenäcker

Neben dem perspektivischen zentralen Versorgungsbereich besteht mit dem Sonderstandort

Grafenäcker in Steinheim a. d. Murr ein weiterer räumlicher Angebotsschwerpunkt im Stadtge-

biet. Hierbei handelt es sich um einen städtebaulich nicht integrierten Standort mit überwiegend

großflächigen Angebotsformen. Die räumliche Ausdehnung dieses Standortes sowie seine zu-

künftige Funktion in Bezug auf die einzelhandelsrelevante Entwicklung stellt sich wie folgt dar.

Karte 13: Abgrenzung Sonderstandort Grafenäcker


Bei der Weiterentwicklung des Standortes ist darauf zu achten, dass dies in funktionaler Ergän-

zung zum Einzelhandelsangebot in dem perspektivischen zentralen Versorgungsbereich in der

Steinheimer Innenstadt geschieht und sich weder zulasten dieser städtebaulich schützenswerten

Bereiche noch zulasten der wohnungsnahen Grundversorgung im gesamten Stadtgebiet aus-

wirkt. Eine Ergänzung nicht-zentrenrelevanter kleinflächiger Angebote ist jedoch möglich. Der

gesamte Standortbereich sollte dementsprechend planungsrechtlich abgesichert werden, wobei

bestehende Anbieter mit zentren- oder nahversorgungsrelevantem Kernsortiment dabei grund-

sätzlich Bestandsschutz genießen. Eine Erweiterung der zentren- und nahversorgungsrelevanten

Sortimente sollte jedoch konsequent vermieden werden.

Vor allem hinsichtlich der funktionalen Ergänzung des an dem Standort lokalisierten Einzelhan-

delsangebotes ist sicherzustellen, dass insbesondere das zentrenrelevante Randsortiment dieser

Betriebe auf ein zentrenverträgliches Maß (vgl. Steuerungsgrundsätze zur Einzelhandelsentwick-

lung in Kapitel 7.8) zu begrenzen ist.


79

Entwicklungsziele und -empfehlungen

Als Entwicklungsziele und -empfehlungen für den Sonderstandort lassen sich folgende Aussagen

formulieren:

Sicherung als zentrenverträglicher Ergänzungs- bzw. Sonderstandort für überwiegend

Einzelhandel (Fachmärkte) mit nicht-zentrenrelevantem Kernsortiment in funktionaler

Ergänzung zum perspektivischen zentralen Versorgungsbereich und der wohnungsnahen

Grundversorgung;

kein weiterer Ausbau/ keine zusätzliche Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben mit

nahversorgungs- und zentrenrelevantem Kernsortiment mit Blick auf die Sicherung

des perspektivischen zentralen Versorgungsbereiches und der wohnungsnahen Grund-

versorgung (Veränderungen bestehender Betriebe ausschließlich im Rahmen des Be-

standsschutzes);

Umstrukturierungen und Ergänzungen von Einzelhandelsbetrieben mit nicht-

zentrenrelevantem Kernsortiment insbesondere in funktionaler Ergänzung zum perspek-

tivischen zentralen Versorgungsbereich; Beschränkung der zentrenrelevanten Randsorti-

mente auf ein städtebaulich und versorgungsstrukturell verträgliches Maß (Einzelfallprü-

fung).

Veränderungen im Bestand sind im Einzelfall abhängig von bauplanungsrechtlichen so-

wie bauordnungsrechtlichen Festlegungen und dem baugenehmigten Bestand. Darüber

hinaus sind die regionalplanerischen Vorgaben zu beachten.

Für den Sonderstandort ist eine Neuaufstellung der vorhandenen Bebauungspläne

(„Grafenäcker I – IV“) unter Wahrung des Bestandschutzes sinnvoll. Dies beinhaltet die

Festsetzung eines zusammenhängenden Sondergebietes gemäß BauNVO § 11 (3) in de-

nen ein Fachmarktzentrum / Einkaufszentrum entsprechend der aktuellen vorhandenen

Gesamtverkaufsfläche allgemein zulässig ist. Innerhalb dieser maximal zulässigen Ge-

samtverkaufsfläche sind sortimentsspezifische Verkaufsflächen für einzelne Sortimente

bis zu einer maximalen Verkaufsfläche (X) allgemein zulässig (sog. „Flächenpool“). Al-

ternativ ist die Ausweisung eines Sondergebietes mit entsprechenden Teilflächen mit

konkreten Festsetzungen für einzelne Sondergebietsteilflächen möglich.

Darüber hinaus ist die Ansiedlung von kleinflächigen Einzelhandelsbetrieben mit nicht-

zentrenrelevanten Sortimenten allgemein zulässig.

7.6 Solitäre Nahversorgungsstandorte

Da eine flächendeckende, wohnungsnahe Grundversorgung innerhalb der Stadt Steinheim a. d.

Murr nicht ausschließlich über die vorhandenen Standorte sichergestellt werden kann, können

die städtebaulich integriert gelegenen solitären Nahversorgungsstandorte räumliche Versor-

gungslücken abdecken. Solitäre Nahversorgungsstandorte dienen grundsätzlich der ergänzenden

wohnungsnahen Grundversorgung, die in Steinheim a. d. Murr nicht allein durch die definierten

Standorte geleistet werden kann.

Siedlungsräumlich integrierte Nahversorgungsstandorte sind grundsätzlich städtebaulich schutz-

würdig, weil sie neben den zentralen Versorgungsbereichen einen wichtigen Baustein zur Sicher-


80

stellung der wohnungsnahen Grundversorgung der Bevölkerung darstellen. Sie sind daher bei

Verlagerung oder Neuansiedlung eines Anbieters – unabhängig ob innerhalb oder außerhalb

von der Stadt Steinheim a. d. Murr – bei einer städtebaulichen Verträglichkeitsprüfung u. a. im

Sinne des § 11 (3) BauNVO zu berücksichtigen. Die Schutzwürdigkeit eines solitären Nahversor-

gungsstandortes bezieht sich dabei immer auf seine Funktion als Nahversorger (keine wettbe-

werbliche Schutzfunktion). Die Schutzwürdigkeit entfällt zum Beispiel, wenn der Bestandsbetrieb

am jeweiligen solitären Nahversorgungsstandort dasselbe Einzugsgebiet bedient wie das zu prü-

fende Vorhaben, das sich ebenfalls in städtebaulich integrierter Lage befindet. Zum Erhebungs-

zeitpunkt kann in Steinheim a. d. Murr kein integrierter Nahversorgungsstandort mit einem nah-

versorgungsrelevanten Anbieter definiert werden.

Sonstige (solitäre) Standorte strukturprägender Lebensmittelanbieter in städtebaulich nicht inte-

grierter Lage, von denen es im Steinheimer Stadtgebiet einen Standort gibt (vgl. Kapitel 7.3), er-

halten diesen städtebaulichen Schutzcharakter nicht, da sie aufgrund ihrer siedlungsräumlichen

Randlage nicht primär der verbrauchernahen fußläufigen Versorgung dienen.

Eine perspektivische Entwicklung neuer integrierter Nahversorgungsstandorte kann vor allem

dann zu empfehlen sein, wenn dadurch räumliche Versorgungslücken (beispielsweise in den öst-

lichen Siedlungsräumen und in den Stadtteilen Kleinbottwar bzw. Höpfigheim) geschlossen wer-

den können. Eine Ansiedlung ist nur dann realistisch und sinnvoll, wenn der Standort über eine

entsprechende Mantelbevölkerung im Nahbereich (600 m Isochrone), die aus betriebswirt-

schaftlicher Sicht die Eröffnung eines neuen Standortes rentabel machen würde, verfügt. Da die

heutigen Marktzutrittsgrößen von Lebensmitteldiscountern ab etwa 1.000 m² Verkaufsfläche

und von Lebensmittelvollsortimentern ab rd. 1.200 m² betragen, ist für einen rentablen Betrieb

in der Regel ein Kaufkraftpotenzial von etwa 5.000 Einwohnern im Einzugsbereich erforderlich.

Diese Schwelle wird mit Blick auf die ortsspezifischen Siedlungs- und Versorgungsstrukturen in

den beiden Stadtteilen Kleinbottwar und Höpfigheim signifikant unterschritten. So stehen die

aufgelockerten Siedlungsstrukturen mit teilweise geringen Bevölkerungszahlen dem Aufbau ei-

nes flächendeckenden wohnortnahen Nahversorgungsangebots entgegen. Insbesondere in den

Stadtteilen Kleinbottwar (rd. 1.670 Einwohner) und Höpfigheim (rd. 2.200 Einwohner) sind rela-

tiv wenige kompakte Siedlungsstrukturen vorhanden. Aus diesem Grund wird es für diese Stadt-

teile schwierig werden, marktübliche Lebensmittelanbieter anzusiedeln. Vielmehr geht es in die-

sen Siedlungsbereichen um kleinteilige Lösungsansätze, wie z. B. „Dorfläden“, Nachbarschafts-

läden, Convenience-Stores oder eine mobile Versorgung. Mithilfe solcher Angebotsformen kön-

nen insbesondere die bevölkerungsarmen Stadtteile zumindest mit Gütern der kurzfristigen Be-

darfsstufe versorgt werden. Auch perspektivisch wird es schwer sein in den beiden Stadtteilen

neue Lebensmittelanbieter anzusiedeln und vorhandene räumliche Defizite in der Grundversor-

gung zu beseitigen.

Durch die siedlungsräumige Struktur in Steinheim a. d. Murr besitzt die Zielsetzung, eine mög-

lichst flächendeckende, wohnortnahe Grundversorgung im gesamten Steinheimer Stadtgebiet in

erster Linie durch ein funktionsfähiges Zentrum zu sichern, hohe Priorität. Es gilt daher die

Entwicklung und Ansiedlung von strukturprägenden Lebensmittelanbietern auf den perspektivi-

schen zentralen Versorgungsbereich zu lenken, um größere Siedlungsteile der Steinheimer

Kernstadt wohnungsnah zu versorgen.


81

7.7 Steinheimer Sortimentsliste

Neben der Abgrenzung des perspektivischen zentralen Versorgungsbereiches und der Definition

der Ergänzungs- sowie solitären Nahversorgungsstandorte stellt vor allem die „Steinheimer Sor-

timentsliste“ ein wichtiges Instrument zur Steuerung der gesamtstädtischen Einzelhandelsent-

wicklung dar. Insbesondere für die Umsetzung der Zielvorstellungen des Einzelhandelskonzeptes

in der Bauleitplanung ist eine weiterführende Differenzierung zwischen nahversorgungsrele-

vanten, zentrenrelevanten und nicht-zentrenrelevanten Sortimenten notwendig.

7.7.1 Rahmenbedingungen zur Erstellung einer ortstypischen

Sortimentsliste

Eine Sortimentsliste ist als Steuerungsinstrument des Einzelhandels im Rahmen der Bauleitpla-

nung höchstrichterlich anerkannt34

. Dabei steht in der Praxis die Zuordnung des sortimentsspezi-

fisch differenzierten Einzelhandels zu räumlich und funktional bestimmten zentralen Versor-

gungsbereichen (gemäß §§ 2 (2), 34 (3), 9 (2a) BauGB, § 11 (3) BauNVO) sowie die Genehmi-

gung von Einzelhandelsvorhaben im Vordergrund der Betrachtungen. Sortimentslisten sind z.B.

für Sortimentsbindungen bei der Festsetzung von Sondergebieten für den großflächigen

Einzelhandel (insbesondere mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten),

bei der Zulässigkeit, dem Ausschluss bzw. der ausnahmsweisen Zulässigkeit des sorti-

mentsspezifischen Einzelhandels in unterschiedlichen Baugebieten nach §§ 1-11 BauNVO

unter Bezugnahme auf § 1 (5) und (9) BauNVO sowie

bei sortimentsspezifischen Festsetzungen in einfachen Bebauungsplänen im bislang un-

beplanten Innenbereich gem. § 9 (2a) BauGB relevant.

Nur durch eine konsequente Ausschöpfung des Bauplanungsrechts kann – mithilfe der Sorti-

mentslisten – beispielsweise in Misch- und Gewerbegebieten durch Bebauungsplanfestsetzun-

gen gemäß § 1 (9) BauNVO nahversorgungs- und zentrenrelevanter Einzelhandel gänzlich aus-

geschlossen und dadurch das Zentrengefüge geschützt werden35

. Dies gilt insbesondere im Zu-

sammenhang mit der Ansiedlung von Lebensmitteldiscountern oder Fachmärkten mit zentrenre-

levanten Hauptsortimenten. Diese operieren oft bewusst knapp unterhalb der Großflächigkeits-

schwelle von 800 m² 36

, um nicht gemäß § 11 (3) BauNVO kern- oder sondergebietspflichtig zu

werden. Zur Steuerung des Einzelhandels sollte daher eine ortsspezifische Sortimentsliste verein-

bart werden, die einen Bezug zu den lokalen Verhältnissen, aber auch zu den lokalen Ent-

wicklungsperspektiven aufweist. Ein Rückgriff auf allgemeingültige Auflistungen zentren- und

nahversorgungsrelevanter Sortimente im Rahmen der bauleitplanerischen Steuerung reicht nicht

34

vgl. dazu u. a. den Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 10.11.2004 (BVerwG – 4 BN 33.04) sowie auch

das Urteil des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen vom 30.1.2006 (OVG NRW – 7 D

8/04.NE)

35

vgl. dazu das Urteil des OVG NRW vom 25.10.2007 (OVG 7 A 1059/06)

36

vgl. dazu das Urteil des BVerwG vom 24.11.2005 (BVerwG 4 C 10.04)


82

aus, ist rechtsfehlerhaft und kann zur Unwirksamkeit von sich darauf berufenden Bebauungsplä-

nen führen37

. Die Ortstypik ist entscheidend.

Im Rahmen der Aufstellung der Steinheimer Sortimentsliste wurde insbesondere bei den Sorti-

menten, die nicht eindeutig den zentrenrelevanten Sortimentsgruppen zuzuordnen sind, die

(sehr ungewöhnliche) lokale Situation und die daraus entstehende räumliche Verteilung des An-

gebotes (vgl. Kapitel 5.2) sowie die städtebaulichen Zielvorstellungen der Stadt Steinheim a. d.

Murr näher betrachtet.

Begriffsdefinitionen

Da es in der Planungspraxis neben der Diskussion über den eigentlichen Sinn und Nutzen von

Sortimentslisten durchaus auch unterschiedliche Definitionen grundlegender Begriffe gibt, wird

im Folgenden ein Kriterienkatalog dargelegt, nach dem zentrenrelevante, nahversorgungsre-

levante und nicht-zentrenrelevante Sortimente38

zu unterscheiden sind. Im Hinblick auf diese

in der Praxis übliche Differenzierung bestimmen die rechtlichen Rahmenbedingungen, der

Standort an dem die Sortimente angeboten werden sowie eine mögliche Zielformulierung die

Zuordnung zu einer der genannten Kategorien.

Zentrenrelevante Sortimente sind in der Regel für einen attraktiven Warengruppenmix

notwendig und bedürfen einer zentralen Lage, da sie sich nicht nur durch die hohe Er-

zeugung von Besucherfrequenzen und ihre hohe Ausstrahlungskraft auszeichnen, son-

dern ihrerseits auch selbst auf andere Frequenzbringer angewiesen sind. Dementspre-

chend sind solche Sortimente in zentralen Lagen am stärksten vertreten und verfügen

idealerweise über eine hohe Seltenheit bzw. Überschussbedeutung. Ferner weisen sie

Kopplungsaffinitäten zu anderen Handelsbranchen bzw. Zentrenfunktionen auf, haben

überwiegend einen relativ geringen Flächenanspruch und lassen sich häufig als soge-

nannte „Handtaschensortimente“ Pkw-unabhängig transportieren. Insbesondere den

Warengruppen und Sortimenten der mittelfristigen Bedarfsstufe kommt hierbei eine ho-

he Leitfunktion für die Innenstadt zu.

Nahversorgungsrelevante Sortimente dienen der kurzfristigen bzw. täglichen Bedarfs-

deckung. Auf sie treffen i. d. R. die Merkmale der zentrenrelevanten Sortimente zu. Ins-

besondere in Klein- und Mittelstädten oder Neben- sowie Grund- und Nahversorgungs-

zentren nehmen sie zentrenprägende Funktionen ein. Eine Ansiedlung von Betrieben an

Einzelstandorten außerhalb des perspektivischen zentralen Versorgungsbereiches kann

im Sinne einer wohnungsnahen Grundversorgung sinnvoll sein. Sie sind somit nicht stets,

sondern i. d. R. als zentrenrelevant einzustufen. Unter Berücksichtigung des Einzelfalls

sind daher sachgerechte Standortentscheidungen mit dem Ziel, eine möglichst verbrau-

chernahe Versorgung mit Lebensmitteln zu gewährleisten und den Regelungsinhalten

des § 11 (3) BauNVO sowie betriebsbedingter Anforderungen zu entsprechen, zu tref-

fen.

Bei nicht-zentrenrelevanten Sortimenten handelt es sich schwerpunktmäßig um solche

37

vgl. dazu auch die Urteile des OVG NRW vom 3.6.2002 (OVG NRW, 7a D 92/99.NE) sowie vom 30.1.2006

(OVG NRW, 7 D 8/04.NE)

38

Als Sortiment wird die Gesamtheit der von einem Handelsbetrieb angebotenen Waren verstanden. Der typische

Charakter des Betriebes wird von seinem Kernsortiment (z. B. Möbel, Nahrungsmittel, Getränke) bestimmt. Das

Randsortiment dient der Ergänzung des Angebotes und muss sich dem Kernsortiment deutlich unterordnen (z. B.

Glas / Porzellan / Keramik im Möbelhaus).


83

Waren, die zentrale Standorte nicht prägen und aufgrund ihrer Größe und Beschaffen-

heit überwiegend an nicht integrierten Standorten angeboten werden (z. B. Baustoffe).

Angesichts ihrer meist sehr großen Flächenansprüche (z. B. Bau- und Gartenmärkte) ha-

ben diese Sortimente in der Regel für den Einzelhandel in den städtebaulich-funktionalen

Zentren keine oder nur eine sehr untergeordnete Bedeutung und besitzen somit im Um-

kehrschluss keine oder nur sehr geringe Folgewirkung(en) für die zentralen Einkaufsbe-

reiche. Allerdings ist bei diesen Betrieben zunehmend die Problematik der Randsortimen-

te von Bedeutung. So weisen z. B. Möbelmärkte in den Randsortimenten, die nicht sel-

ten 10 % der Gesamtverkaufsfläche umfassen, ein umfangreiches Sortiment im Bereich

der Haushaltswaren oder Heimtextilien auf, das in seinen Dimensionen teilweise das An-

gebot in zentralen Lagen übertreffen kann.

Tabelle 14: Merkmale zentren- und nicht-zentrenrelevanter Sortimente

Kriterium

Merkmale

zentrenrelevanter Sortimente Nicht-zentrenrelevanter

Sortimente

städtebauliche und

Einzelhandelsstruktur

notwendig für einen attraktiven

Warengruppenmix

hoher Anteil der Verkaufsfläche in

den zentralen Versorgungsberei-

chen (insbesondere Haupt- und Ne-

benzentren)

nicht prägend für zentrale Ver-

sorgungsbereiche

Lage vornehmlich außerhalb von

Zentren, städtebaulich integriert

und nicht integriert

Besucherfrequenz

erzeugen und benötigen hohe Besu-

cherfrequenzen, insbesondere auch

im Zusammenhang mit der Kopp-

lung von Aktivitäten

erzeugen eigene Besucher-

frequenz

Integrationsfähigkeit vergleichsweise geringer Flächenan-

spruch

sehr hoher Flächenanspruch (z. B.

Möbel)

autokundenorientiert

Einzelhandelszentralität hohe Ausstrahlungskraft, teilweise

auch Seltenheit

i. d. R. hohe kommunale und z. T.

auch regionale Ausstrahlungskraft

Kopplungsaffinität

werden im Zusammenhang mit an-

deren Nutzungen im Zentrum auf-

gesucht (Einzelhandel, Gastronomie,

Dienstleistungen etc.)

werden i. d. R. gezielt angefah-

ren, geringe bis keine Koppelun-

gen mit anderen Aktivitäten

Transportfähigkeit

„Handtaschensortimente“, können

leicht transportiert werden, d. h. es

ist nicht regelmäßig ein privates Kfz

erforderlich

können aufgrund ihrer Größe und

Beschaffenheit nur eingeschränkt

transportiert werden, i. d. R. Kfz

notwendig


Regionalplanerische Vorgaben in Baden-Württemberg39

Bei der Aufstellung einer ortstypischen Sortimentsliste sind auch die regionalplanerischen Vorga-

ben zur Unterscheidung zentrenrelevanter und nicht-zentrenrelevanter Sortimente zu berück-

39

Der Regionalplan der Region Stuttgart weist darauf hin, dass es sich bei der Liste aus dem Regionalplan um keine

abschließende oder verbindliche Liste handelt. Auch andere Sortimente können in Hinblick auf die ortsspezifische

Situation als zentrenrelevant eingestuft werden. Die Liste bildet einen wichtigen Orientierungsrahmen bei der re-

gionalplanerischen Bewertung und Einordung für großflächige Einzelhandelsprojekte. Zur Erstellung der „Stein-

heimer Sortimentsliste“ werden diese regionalplanerischen Vorgaben im Rahmen der Herleitung mitberücksichtigt.

(vgl. Regionalplan der Region Stuttgart (2010), in der Fassung vom 22. Juli 2009, S. 134ff.)


84

sichtigen. Hinsichtlich der regionalplanerischen Regelungen zur Einzelhandelsentwicklung sind

die Vor- und Maßgaben des Regionalplanes für die Region Stuttgart einschlägig.40

Die Liste aus

dem Regionalplan der Region Stuttgart orientiert sich an der Sortimentsliste, die aus dem Einzel-

handelserlass des Landes Baden-Württemberg vom 21.02.2001 hervorgeht. Gegenüber dieser

Liste gibt es keine grundsätzlichen Abweichungen, sondern es erfolgt eine sortimentsspezifische

Differenzierung. Anwendung findet die Liste bei der regionalplanerischen Beurteilung von groß-

flächigen Einzelhandelsvorhaben mit mehr als 800 m² Verkaufsfläche.

Folgende Sortimente gelten gemäß dem Regionalplan der Region Stuttgart regelmäßig als zen-

trenrelevant, wenngleich unter Würdigung der jeweiligen örtlichen Situation über die Zentrenre-

levanz einzelner Sortimente sowie die nähere inhaltliche Konkretisierung im Einzelfall zu ent-

scheiden ist 41

:

Bücher, Zeitungen, Zeitschriften

Schreibwaren, Papier, Bastelbedarf, Büroartikel (ohne Büromöbel)

Kunst, Antiquitäten

Haushaltswaren, Glas/Porzellan/Keramik, Kunstgewerbe, Geschenkartikel

Baby-, Kinderartikel

Bekleidung, Pelze, Lederwaren, Schuhe

Unterhaltungselektronik, Bild- und Tonträger, Computer, Elektrowaren

Fotoartikel, Optik

Einrichtungszubehör (ohne Möbel), Haus- und Heimtextilien

Musikinstrumente, Musikalien

Uhren, Schmuck, Silberwaren

Spielwaren, Sportartikel, Sportgeräte (ausgenommen Großgeräte)

Lebensmittel, Getränke

Apotheken-, Drogerie-, Kosmetikwaren

Blumen

Zooartikel, Tiere, Tiernahrung

In der kommunalen Planungspraxis ergeben sich aufgrund der Definition der zentrenrelevanten

Sortimente Zuordnungsfragen zu einzelnen Sortimenten, da die gebräuchlichen Sortimentslisten

in der Regel stärker differenziert sind. Darüber hinaus ergeben sich teilweise unterschiedliche

Sortimentseinteilungen beziehungsweise -benennungen. Im Rahmen der Aufstellung der Stein-

heimer Sortimentsliste wurden neben den regionalplanerischen Vorgaben insbesondere bei den

Sortimenten, die nicht eindeutig den zentrenrelevanten Sortimentsgruppen zuzuordnen sind, die

40


41

ebenda


85

lokale Situation sowie die städtebaulichen Zielvorstellungen der Stadt Steinheim a. d. Murr näher

betrachtet.

7.7.2 Herleitung der Steinheimer Sortimentsliste

Die Sortimentsliste stellt einen wichtigen instrumentellen Baustein zur Sicherung der städtebauli-

chen Leitvorstellungen dar. Kuschnerus42

stellt im Sinne der Rechtssicherheit folgende Vorge-

hensweise als sachgerecht bei der Erstellung von Sortimentslisten dar:

Im Rahmen der Aufstellung des Einzelhandelskonzeptes werden die tatsächlich vorhan-

denen, typischerweise als zentrenrelevant angesehenen Sortimentsgruppen in den zent-

ralen Versorgungsbereichen, die durch die Bauleitplanung geschützt und gesichert wer-

den sollen, nach ihrem Umfang ermittelt (Sortimente, Verkaufsflächen).

Die Aufnahme dieser Sortimente in die Liste der zentrenrelevanten Sortimente unterliegt

regelmäßig keinen Bedenken, auch wenn dieselben Sortimente gegebenenfalls an ande-

ren – solitären, städtebaulich nicht integrierten – Standorten angeboten werden, wenn

entsprechende städtebauliche Zielvorstellungen im Gesamtkonzept formuliert werden,

die ein weiteres Angebot dieser Sortimente im zentralen Versorgungsbereich begründen.

In der Rechtsprechung ist darüber hinaus anerkannt, sogenannte „zentrumsbildende“

Nutzungsarten, die in der Kernzone nicht oder nur geringfügig vertreten sind, in anderen

Gebieten mit dem Ziel auszuschließen, eventuelle Neuansiedlungen zwecks Steigerung

oder Erhaltung der Attraktivität dem Zentrum zuzuführen. Diese Sortimente können als

zentrenrelevant in die ortsspezifische Liste aufgenommen werden (Begründung im Rah-

men eines städtebaulichen Konzeptes / Einzelhandel- und Zentrenkonzeptes notwendig).

Eine ortsspezifische Liste kann durchaus mit generellen Auflistungen übereinstimmen, sie

kann aber auch zu gewissen Abweichungen gelangen. Entscheidend ist, dass die konkre-

te Ausgestaltung der gemeindespezifischen Liste auf die örtlichen Verhältnisse abge-

stimmt und im Hinblick auf die sich hieraus ergebenden konkreten städtebaulichen

Erfordernisse motiviert ist.

Das folgende Schaubild visualisiert auf Basis der gerade dargelegten Ausführungen das Vorge-

hen zur Bestimmung der Zentrenrelevanz der angebotenen Sortimente in der Stadt Steinheim a.

d. Murr:

42

vgl. Kuschnerus (2007): Der standortgerechte Einzelhandel, 2007, Rn 530


86

Abbildung 12: Bestimmung der Zentrenrelevanz von Sortimenten


Basierend auf der differenzierten, sortiments- und lagespezifischen Analyse des in der Stadt

Steinheim a. d. Murr ansässigen Einzelhandelsangebotes sowie unter Berücksichtigung der im

Hinblick auf die Methodik bei der Erstellung von Sortimentslisten dargelegten Kriterien werden

die einzelnen Sortimente zunächst aufgrund ihres überwiegenden, zum Zeitpunkt der Erhebung

bestehenden Verkaufsflächenanteils in den Lagen innerhalb bzw. außerhalb des abgegrenzten

perspektivischen zentralen Versorgungsbereiches in der Stadt Steinheim a. d. Murr aufgeteilt.

Unter Berücksichtigung künftiger stadtentwicklungspolitischer Zielvorstellungen in Steinheim a.

d. Murr ergibt sich die nachfolgend in der Tabelle 15 dargestellte Steinheimer Sortimentsliste mit

einer Differenzierung von nahversorgungsrelevanten, zentrenrelevanten und nicht-

zentrenrelevanten Sortimenten.


87

Tabelle 15: Sortimentsliste für die Stadt Steinheim a. d. Murr43

zentrenrelevante Sortimente

hiervon nahversorgungsrelevant Heimtextilien / Gardinen / Dekostoffe

Heim- und Kleintierfutter

Kosmetikartikel / Parfümeriewaren

Kunstgewerbe / Bilder / Bilderrahmen

Lederwaren / Taschen / Koffer / Regen-

schirme

Medizinische und orthopädische Artikel2

Musikinstrumente und Zubehör

Papier, Büroartikel, Schreibwaren

Parfümerie- und Kosmetikartikel

Schuhe

Spielwaren

Sportartikel / -kleingeräte

Sportbekleidung / Sportschuhe

Uhren / Schmuck

Wohndekorationsartikel

Zoologische Artikel, lebende Tiere

* Zentrenrelevante Sortimente gemäß dem Regional-

plan der Region Stuttgart (2010)

Backwaren / Konditoreiwaren

Fleisch- und Metzgereiwaren

Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Ge-

tränke)

Drogeriewaren / Körperpflegeartikel

Apothekenwaren (pharmazeutische Arti-

kel)

Schnittblumen

Zeitungen / Zeitschriften

Bastel- und Künstlerartikel, Sammlerbrief-

marken und -münzen

Bekleidung

Bücher

Elektrokleingeräte

Elektronik und Multimedia1

Glas / Porzellan / Keramik, Haushaltswa-

ren

Handarbeitsartikel / Kurzwaren / Meter-

ware / Wolle

1

Dazu gehören u .a.: Bild und Tonträger, Computer und Zubehör, Fotoartikel, Telekommunikation

und Zubehör, Unterhaltungselektronik und Zubehör

2

Dazu gehören u. a.: Hörgeräte, Optik / Augenoptik, Sanitätsartikel

Nicht-zentrenrelevante Sortimente (keine abschließende Auflistung)

Angler-, Jagdartikel, Waffen

Bauelemente, Baustoffe

Baumarktspezifisches Sortiment3

Bettwaren

Büromaschinen

Campingartikel

Elektrogroßgeräte

Erotikartikel

Fahrräder und technisches Zubehör

Gartenartikel und -geräte

Kamine / Kachelöfen / Heizungen

Kfz-, Caravan- und Motorradzubehör

(inkl. Kindersitze)

Kinderwagen

Lampen, Leuchten, Leuchtmittel

Matratzen

Möbel

Pflanzen / Samen

Pflanzgefäße / Terrakotta (Outdoor)

Reitsportartikel

Rollläden / Markisen

Tapeten

Teppiche

Topf- und Zimmerpflanzen, Blumentöpfe

und Vasen

Sportgroßgeräte

3

Dazu gehören u. a.: Bodenbeläge, Eisenwaren und Beschläge, Elektroinstallations-material,

Farben / Lacke, Fliesen, Heizungs- und Klimageräte, Kamine / Kachelöfen, Rollläden / Markisen,

Sanitärartikel, Tapeten, Installationsmaterial, Maschinen / Werkzeuge


43

Weitere Erläuterungen zu den jeweiligen Sortimenten können der Tabelle 2 (S. 15) entnommen werden.


88

Die vorliegende Steinheimer Sortimentsliste ist, wie eingangs erläutert, ein Ergebnis der gut-

achterlichen Analysen und Einschätzungen einerseits sowie der städtebaulichen Zielsetzungen

der Stadt Steinheim a. d. Murr andererseits. Sie ist uneingeschränkt auf den gesamten städti-

schen Siedlungsraum übertragbar und anwendbar.

Für die Stadt Steinheim a. d. Murr zeigt sich eine relativ ungewöhnliche Situation. Aktuell ist nur

ein sehr geringer Anteil der Gesamtverkaufsfläche in der Innenstadt vorhanden und somit sind

nur wenige zentrenrelevante Sortimente in zentraler Lage zu finden. Der städtische Verkaufsflä-

chenschwerpunkt befindet sich am Sonderstandort Grafenäcker. Demzufolge kommt der Ziel-

perspektive bei der Erstellung der Steinheimer Sortimentsliste eine besondere Bedeutung zu.

So liegen beispielsweise nur sehr geringe Anteile der Verkaufsflächen in den Sortimenten Bücher

(ca. 7 %), Bekleidung (ca. 25 %), Schuhe/ Lederwaren (ca. 16 %) sowie bei GPK/ Haushaltswa-

ren (ca. 5 %) in der Steinheimer Innenstadt. Zukünftig sollte dieser Anteil innerhalb des per-

spektivischen zentralen Versorgungsbereiches allerdings erhöht werden, da gerade diese innen-

stadttypischen Sortimente bzw. Warengruppen die Attraktivität und auch Zentralität eines Zent-

rums maßgeblich determinieren und für einen attraktiven Branchen- und Betriebsformenmix mit

einer möglichst großen Sortimentsvielfalt von Bedeutung sind.

Ebenfalls vergleichsweise gering ist der innerstädtische Anteil im Bereich Nahrungs- und Ge-

nussmittel. In diesem Bereich befindet sich lediglich nur 1 % der Verkaufsfläche innerhalb des

historischen Stadtkerns. Perspektivisch sollte auch dieser Anteil erhöht werden, da gerade diese

Warengruppe wesentlich zur Attraktivität und Lebensfähigkeit und auch zur Profilierung des

Standortes beiträgt. Insbesondere in kleineren Städten bzw. Zentren wie Steinheim a. d. Murr, in

denen das Stadtzentrum in erster Linie (neben der Versorgung mit Waren des mittelfristigen Be-

darfs wie Bekleidung, Schuhe etc.) auch eine Nah- bzw. Grundversorgungsfunktion für die Ein-

wohner der Stadt übernimmt, sind Betriebe aus den Bereichen Nahrungs- und Genussmittel und

Drogeriewaren/Körperpflegeartikel von besonders großer Bedeutung, da sie als Frequenzbringer

für die gesamte Innenstadt dienen und einen wesentlichen Beitrag zur Lebendigkeit des Zent-

rums leisten.

Grundsätzlich ist festzuhalten, dass für nahezu alle als nicht-zentrenrelevant eingestuften Sorti-

mente der tatsächliche Verkaufsflächenschwerpunkt auch außerhalb des perspektivischen zent-

ralen Versorgungsbereiches liegt. Besonders deutlich wird dies beispielsweise im Bau- und Gar-

tenmarktsortiment, das fast zu 100 % außerhalb des städtischen Zentrums angeboten wird. In

Bezug auf die nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimente zeigt sich, wie bereits erläu-

tert in Steinheim a. d. Murr ein sehr spezielles Bild: Es sei nochmal drauf hingewiesen, dass es

sich bei der Liste der nicht-zentrenrelevanten Sortimente um keine abschließende Liste handelt,

sondern hier beispielhafte Sortimente aufgeführt werden, die als nicht-zentrenrelevant einstufen

sind.

Hier ist der Angebotsschwerpunkt fast aller zentrenrelevanter Sortimente nicht in dem perspek-

tivischen zentralen Versorgungsbereich konzentriert, wie es unter städtebaulich-

versorgungsstrukturellen Gesichtspunkten wünschenswert wäre (beispielsweise in Bezug auf

Spielwaren, Nahrungs- und Genussmittel, Elektronik und Multimedia). Diese Angebotsschwä-

chen in dem perspektivischen zentralen Versorgungsbereich der Steinheimer Innenstadt sind in

erster Linie auf die Angebotszusammensetzung an dem Sonderstandort Grafenäcker zurückzu-

führen. Aus diesem Grund wurde bei der konkreten Einordung einzelner Sortimente insbesonde-


89

re auf die stadtentwicklungspolitischen Zielvorstellungen der Stadt Steinheim a. d. Murr einge-

gangen.

Vor diesem Hintergrund lässt sich die konkrete Einstufung einzelner Sortimente wie folgt näher

erläutern:

Im Bestand findet sich im nahversorgungsrelevanten Sortiment Nahrungs- und Genussmit-

tel nur rd. 1 % der Verkaufsfläche innerhalb des perspektivischen zentralen Versorgungs-

bereiches. Ebenfalls sehr gering ist der Anteil in städtebaulich integrierten Lagen mit eben-

falls nur rd. 1%. Insgesamt leisten daher nur wenige Verkaufsflächenanteile in Steinheim a.

d. Murr daher einen geringen Beitrag zur wohnungsnahen Grundversorgung der Bevölke-

rung. Dagegen befindet sich fast die kompletten gesamtstädtischen Verkaufsfläche im Sor-

timent Nahrungs- und Genussmittel ein Großteil der Angebotsfläche an dem Sonderstandort

Grafenäcker. Dabei besitzen insbesondere die Lebensmittelmärkte eine wichtige Frequenz-

bringer- und Magnetfunktion für die städtischen Zentren und bilden somit zentrenbedeut-

same Bausteine. Nicht nur im Hinblick auf die Entwicklung des zentralen Versorgungsberei-

ches in der Steinheimer Innenstadt, sondern auch unter dem Gesichtspunkt der wohnungs-

nahen Grundversorgung ist es wichtig, das Nahrungs- und Genussmittelangebot in dem

Zentrum zu erhalten und zu stärken. Eine weitere Verdichtung / Ausdehnung des Lebens-

mittelangebotes an dem Sonderstandort Grafenäcker im Stadtgebiet ist dagegen im Sinne

des Schutzes sowie der Aufrechterhaltung eines engmaschigen Grundversorgungsnetzes,

u. a. auch mit funktionsfähigen wie kleinteiligen Nahversorgungsstandorten, konsequent zu

verhindern. Aus diesen Gründen werden Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Getränke) als

nahversorgungsrelevant eingestuft.

Fast alle typisch zentrenrelevanten Warengruppen, wie beispielsweise Glas / Porzellan /

Keramik / Haushaltswaren, Spielwaren, Bekleidung, Sportartikel / Sportkleingeräte

sowie Sportbekleidung / Sportschuhe sind anteilig überwiegend nicht in zentralen Lagen

zu finden, zählen jedoch zum festen Bestandteil eines attraktiven und breit gefächerten An-

gebots eines Zentrums. Die Angebotsbreite und -tiefe in diesen innerstädtischen Leitsorti-

menten sind wesentlich für die Ausstrahlungskraft eines Zentrums sowie seine kundenseitige

Inanspruchnahme. Daher sind diese Sortimentsgruppen zwingend in ihrer Gesamtheit als

zentrenrelevant einzustufen.

7.8 Steuerungsgrundsätze zur Einzelhandelsentwicklung

Im Rahmen des Einzelhandelskonzeptes bilden stadtentwicklungspolitische Zielvorstellungen

für die Stadt Steinheim a. d. Murr (vgl. Kapitel 7.2) die übergeordnete Betrachtungsebene aus

der grundsätzliche Strategien zur künftigen räumlichen Einzelhandelsentwicklung in der Stadt

Steinheim a. d. Murr abgeleitet werden. Diese als Ansiedlungsregeln (bzw. Grundsätze) formu-

lierten Leitlinien bilden die Basis zur Bewertung einzelner Standorte hinsichtlich ihrer Eignung als

perspektivische Einzelhandelsstandorte und helfen, potenzielle Ansiedlungs- wie Erweiterungs-

vorhaben hinsichtlich ihrer Zentrenverträglichkeit zu beurteilen.


90

Zur Verbindlichkeit und Anwendung dieser Grundsätze ist vorab noch folgendes herauszustel-

len:

die Regeln haben keine unmittelbare Wirkung, sondern stellen Grundsätze für die po-

litische Willensbildung und Entscheidungsfindung sowie die Bauleitplanung dar;

für die Zulässigkeit von Vorhaben ist uneingeschränkt die bauplanungsrechtliche Situ-

ation maßgebend;

die Grundsätze gelten für Neuansiedlungen, Erweiterungen und Verlagerungen;

bestehende Einzelhandelsbetriebe bleiben – bezogen auf den genehmigten Bestand –

von den formulierten Regeln unberührt (Bestandsschutz).

Grundsatz 1:

Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment im Sinne der Stein-

heimer Sortimentsliste

Standorte für Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment (klein- und

großflächig) sollen in dem perspektivischen zentralen Versorgungsbereich Nahversorgungszent-

rum Innenstadt liegen.

Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten können – je nach Lage

und Verkaufsflächendimensionierung – ausnahmsweise auch außerhalb des perspektivischen

zentralen Versorgungsbereiches an städtebaulich integrierten Nahversorgungsstandorten in den

Steinheimer Stadtteilen Kleinbottwar und Höpfigheim angesiedelt werden, wenn sie der woh-

nungsnahen Grundversorgung des jeweiligen Stadtteils dienen sowie keine negativen städte-

baulichen Auswirkungen auf den perspektivischen zentralen Versorgungsbereich und die woh-

nungsnahen Grundversorgungsstrukturen zu erwarten sind.

Gemäß den regionalplanerischen Vorgaben sind bei großflächigen Einzelhandelsbetrieben (über

800 m² Verkaufsfläche) mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment (inkl. Getränke und Dro-

gerieartikel bzw. -waren) im Sinne der regionalplanerischen zentrenrelevanten Sortimentsliste

die Rand-/Nebensortimente auf nicht mehr als 10% der Gesamtverkaufsfläche des Betriebes zu

begrenzen.44

Erläuterung:

Vor dem Hintergrund der formulierten Zielsetzung einer arbeitsteiligen Versorgungsstruktur so-

wie der Sicherung und gegebenenfalls dem Ausbau des nahversorgungsrelevanten Angebots im

gesamten Steinheimer Stadtgebiet sollen Standorte für Einzelhandelsbetriebe (sowohl großflä-

chige als auch nicht großflächige) mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment zukünftig nur in

dem perspektivischen zentralen Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum Innenstadt liegen.

Um die fußläufige Nahversorgung möglichst für alle Bevölkerungsgruppen (mobile und immobi-

le) attraktiv und zukunftsfähig zu gestalten, ist es sinnvoll und zielführend, die Entwicklung von

Einzelhandelsbetrieben (insbesondere auch großflächigen) mit nahversorgungsrelevantem

Kernsortiment positiv zu steuern.

Neuansiedlungen sowie Erweiterungen bestehender Betriebe mit dem Angebotsschwerpunkt im

nahversorgungsrelevanten Sortimentsbereich sollen vor dem Hintergrund geschehen, die Nah-

44



91

versorgung auch zukünftig zu sichern. Zusätzliche Angebote dürfen die wohnungsnahe

Grundversorgung in der Stadt Steinheim a. d. Murr nicht im Bestand gefährden bzw. gewünsch-

te Entwicklungen nicht beeinträchtigen.

Demnach

ist eine über den Bestandsschutz (bzw. die Standortoptimierung) hinausgehende Erwei-

terung der bestehenden nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsbetriebe an dem Son-

derstandort Grafenäcker sowie eine Ansiedlung zusätzlicher nahversorgungsrelevanter

Einzelhandelsbetriebe an diesem Standort auszuschließen;

können außerhalb des perspektivischen zentralen Versorgungsbereiches Betriebe mit

nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten ausnahmsweise sinnvoll sein, wenn sie der

Nahversorgung dienen. Die Ausnahme gilt ausschließlich für städtebaulich integrierte

Standortbereiche in den Steinheimer Stadtteilen Höpfigheim und Kleinbottwar, wobei

Standorte innerhalb von Gewerbe- und Industriegebieten ausdrücklich ausgeschlossen

sind, um den Charakter dieser Gebiete zu erhalten.

Als städtebaulich integrierte Lage im Sinne des Einzelhandelskonzeptes werden Standorte de-

finiert, deren direktes Umfeld in mindestens zwei Haupt-Himmelsrichtungen von zusammen-

hängender Wohnbebauung geprägt ist und für die eine fußläufige Erreichbarkeit gegeben ist,

ohne dass städtebauliche Barrieren (wie zum Beispiel Hauptverkehrsstraßen oder Bahngleise)

den Standort von der Wohnbebauung separieren.

Darüber hinaus ist sicherzustellen, dass das Planvorhaben keine negativen Auswirkungen auf

die bestehenden wohnungsnahen Grundversorgungsstrukturen und insbesondere auch auf

den perspektivischen zentralen Versorgungsbereich erwarten lässt.

In jedem Fall ist bei der möglichen Ansiedlung eines Einzelhandelsbetriebes mit nahversorgungs-

relevantem Kernsortiment in städtebaulich integrierter Lage eine Einzelfallbetrachtung, unter

Einbeziehung der o. a. Indikatoren, durchzuführen sowie eine dezidierte Abwägung aller einzel-

handelsrelevanten städtebaulichen Belange erforderlich.

Zur Operationalisierung der Nahversorgungsfunktion können das Kaufkraft-Umsatz-Verhältnis

im Versorgungsraum sowie die Distanz zum nächstgelegenen zentralen Versorgungsbereich

herangezogen werden. Von einer Nahversorgungsfunktion ist folglich in der Regel auszugehen,

wenn

es sich um einen städtebaulich integrierten Standort mit räumlichem Bezug zu

umliegenden Wohnsiedlungsbereichen handelt und

die sortimentsspezifische Kaufkraftabschöpfung des Planvorhabens im funktio-

nalen Versorgungsgebiet an einem städtebaulich integrierten Standort eine Quote

von 50 % der sortimentsspezifischen Kaufkraft (in den nahversorgungsrelevanten

Warengruppen)45

der Bevölkerung nicht wesentlich überschreitet (Orientierungs-

wert).

45

Diese liegt derzeit bei rund 2.332 Euro pro Einwohner (IFH Retail Consultants Köln, Einzelhandelsrelevante Kauf-

kraftkennziffern 2013).


92

Als funktionales Versorgungsgebiet ist regelmäßig derjenige Bereich zu definieren, den das

Planvorhaben fußläufig versorgen soll. Im Siedlungsbereich Steinheims entspricht dies einer Ent-

fernung von rd. 600 m. In den dispers gelegenen Stadtteilen kann dies alle Wohnsiedlungsberei-

che des Stadtteils umfassen, selbst wenn einzelne Wohnsiedlungsbereiche mehr als 600 m vom

Vorhabenstandort entfernt liegen. Demnach ist das funktionale Versorgungsgebiet anhand

nachprüfbarer Kriterien einzelfallbezogen zu definieren.

Darüber hinaus ist sicherzustellen, dass das Planvorhaben keine negativen Auswirkungen auf

die bestehenden wohnungsnahen Grundversorgungsstrukturen und insbesondere auch auf

den zentralen Versorgungsbereich erwarten lässt.

In jedem Fall ist bei der möglichen Ansiedlung eines Einzelhandelsbetriebes mit nahversorgungs-

relevantem Kernsortiment in städtebaulich integrierter Lage eine Einzelfallbetrachtung, unter

Einbeziehung der o. a. Indikatoren, durchzuführen sowie eine dezidierte Abwägung aller einzel-

handelsrelevanten städtebaulichen Belange erforderlich.

Grundsatz 2:

Einzelhandelsbetriebe mit sonstigem zentrenrelevantem Kernsortiment im Sinne der

Steinheimer Sortimentsliste

Standorte für kleinflächige Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevantem Kernsortiment im Sinne

der Steinheimer Sortimentsliste (ohne nahversorgungsrelevante Kernsortimente gemäß Grund-

satz 1) sollen konsequent im perspektivischen zentralen Versorgungsbereich Nahversorgungs-

zentrum Innenstadt liegen.

Gemäß den regionalplanerischen Vorgaben des Regionalplanes der Region Stuttgart ist die

Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit sonstigem zentrenrelevantem Kernsor-

timent im Sinne der Steinheimer Sortimentsliste nicht möglich. Dies gilt auch für den perspektivi-

schen zentralen Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum Innenstadt. Bei Agglomerationen

von mehreren kleinflächigen Einzelhandelsbetrieben, die zusammen die Schwelle der Kleinflä-

chigkeit überschreiten, ist ggf. ein Nachweis der raumordnerischen und städtebaulichen Verträg-

lichkeit nachzuweisen (Einzelfall).

Betriebe mit zentrenrelevantem Kernsortiment sollen grundsätzlich nicht in Gewerbe- und In-

dustriegebieten liegen; Ausnahme: „Handwerkerprivileg“.

Ausnahme 1:

In Gewerbe- und Industriegebieten ist die Ansiedlung und Erweiterung von Einzelhandelsbe-

trieben mit zentrenrelevanten Kernsortimenten unabhängig von der Größenordnung generell

auszuschließen. Eine Ausnahme bildet hier lediglich das sog. „Handwerkerprivileg“, worunter

Verkaufsflächen von produzierenden oder weiterverarbeitenden Handwerksbetrieben zu verste-

hen sind, die

dem Hauptbetrieb räumlich zugeordnet und in einem betrieblichen Zusammenhang

errichtet sind,

dem Hauptbetrieb flächenmäßig und umsatzmäßig deutlich untergeordnet sind und

die Grenze der Großflächigkeit nach § 11 Abs. 3 BauNVO nicht überschreiten.


93

Erläuterung:

Um die Zukunftsfähigkeit und die Entwicklung des zentralen Versorgungsbereiches und insbe-

sondere der Steinheimer Innenstadt zu gewährleisten und so das Standortgefüge innerhalb des

Steinheimer Stadtgebietes attraktiv und zukunftsfähig zu gestalten, ist es sinnvoll und zielfüh-

rend, die Ansiedlung von zentrenrelevantem Einzelhandel räumlich zu steuern. Einzelhandelsbe-

triebe mit zentrenrelevantem Kernsortiment sollen demnach zukünftig in den perspektivischen

zentralen Versorgungsbereich gelenkt werden, um diesen Standort in der Versorgungsbedeu-

tung zu sichern und weiter zu entwickeln sowie einen ruinösen Wettbewerb der verschiedenen

Einzelhandelsstandorte untereinander zu vermeiden. Eine klare Priorisierung sollte dabei in An-

betracht der Funktion als Nahversorgungszentrum auf dem zentralen Versorgungsbereich in der

Steinheimer Innenstadt liegen.

Der Grundsatz impliziert einen konsequenten Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben mit

zentrenrelevanten Kernsortimenten außerhalb des perspektivischen zentralen Versor-

gungsbereiches in der Stadt Steinheim a. d. Murr. Jedoch sieht der Gesetzgeber unterhalb der

Schwelle der Großflächigkeit (mit Ausnahme des § 34 Absatz 3 BauGB) keinen Prüfbedarf und

damit auch keinen expliziten Regelungsbedarf. Trifft dies auf Lebensmittelmärkte in der über-

wiegenden Mehrheit der Ansiedlungsfälle sogar zu, muss dies für andere zentrenrelevante Bran-

chen (wie z. B. Bekleidung, Schuhe, Elektronik) klar verneint werden. Denn z. B. ein Beklei-

dungsfachmarkt mit einer Größenordnung von 500 m² Verkaufsfläche erreicht recht schnell re-

lative Verkaufsflächenanteile im Verhältnis zu dem jeweiligen sortimentsspezifischen Angebot im

betroffenen zentralen Versorgungsbereich von 50% und auch mehr. Dass in so einer Konstella-

tion städtebauliche Folgewirkungen sehr wahrscheinlich wären, lässt sich auch aus dem Urteil

des OVG NRW vom 24.Oktober 2006 schlussfolgern. Will man dies verhindert wissen, ist die

Konsequenz ein gänzlicher Ausschluss von zentrenrelevantem Einzelhandel in Gebieten außer-

halb der zentralen Versorgungsbereiche. Ist dies beispielsweise in Gewerbe- und Industriegebie-

ten, in Sondergebieten ohne Einzelhandelsvorprägung sowie in allgemeinen oder besonderen

Wohngebieten städtebaulich sinnvoll und rechtlich auch einfach umsetzbar, so schwer - auch

und insbesondere im Hinblick auf die politische Vermittelbarkeit dieser möglichen Erforderlich-

keit - stellt sich dieser Ausschluss für Mischgebiete dar.

Denn die Stadt Steinheim a. d. Murr, ebenso wie auch zahlreiche andere kleinere oder größere

Kommunen, weist z.T. traditionell gewachsene kleinere Versorgungsangebote und -strukturen

auf, die in der Regel durch kleinflächige, inhabergeführte Fachgeschäfte mit zentrenrelevanten

Sortimenten geprägt sind. Für diese soll das Konzept keine existenzgefährdenden Rahmenvor-

gaben formulieren, was i.d.R. auch einem politischen Konsens und damit den städtebaulichen

Zielvorstellungen der Stadt Steinheim a. d. Murr entspricht. Für Mischgebiete und Allgemeine

Wohngebiete in den Steinheimer Stadtteilen Kleinbottwar und Höpfigheim ist daher im Einzel-

fall zu prüfen, ob ein konsequenter Ausschluss zentrenrelevanten Einzelhandels oder eine Zuläs-

sigkeit im Sinne einer ergänzenden Versorgung der Bevölkerung im unmittelbaren Einzugs- bzw.

Nahbereich dieser Läden den Zielen und Grundsätzen des kommunalen Einzelhandelskonzeptes

bzw. den stadtentwicklungspolitischen Zielvorstellungen der Stadt Steinheim a. d. Murr ent-

spricht.


94

Grundsatz 3:

Großflächige Einzelhandelsbetriebe im Sinne von § 11 (3) S.1 Nr.2 BauNVO mit nicht-

zentrenrelevantem Kernsortiment im Sinne der Steinheimer Sortimentsliste46

Gemäß den regionalplanerischen Vorgaben des Regionalplanes der Region Stuttgart sind

Standorte für großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevantem Kernsortiment

nicht zulässig. Eine Entwicklung von großflächigem neuem oder bestehendem Einzelhandel ist

auch für nicht-zentrenrelevante Einzelhandelsbetriebe in Steinheim aufgrund der regionalplane-

rischen Vorgaben deshalb nicht möglich.

Es wird deshalb empfohlen, kleinflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevantem

Kernsortiment innerhalb des perspektivischen zentralen Versorgungsbereiches bzw. am Sonder-

standort Grafenäcker anzusiedeln. Eine bauleitplanerische Steuerung von kleinflächigen Einzel-

handelsbetrieben mit nicht-zentrenrelevantem Kernsortiment ist grundsätzlich nicht möglich.

46

Es ist darauf hinzuweisen, dass Grundsatz 3 ausschließlich Regelungen zur Steuerung des großflächigen Einzel-

handels mit nicht-zentrenrelevantem Kernsortiment betrifft, da sowohl das Bauplanungsrecht als auch die überge-

ordnete Landesplanung keine Ermächtigungsgrundlagen zur Steuerung des kleinflächigen nicht-zentrenrelevanten

Einzelhandels bereitstellen. So kann – per Definition – ein kleinteiliger Einzelhandelsbetrieb mit nicht-

zentrenrelevantem Kernsortiment die Versorgungsfunktion eines zentralen Versorgungsbereiches, die sich im We-

sentlichen auch durch das Angebot zentrenrelevanter Sortimente definiert, nicht negativ beeinflussen.


95

Anhang

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Untersuchungsaufbau ............................................................... 10

Abbildung 2: Prozessablauf des Stadtentwicklungskonzeptes 2030 der Stadt

Steinheim a. d. Murr ................................................................. 11

Abbildung 3: Zusammensetzung der Kundenherkunft des Steinheimer

Einzelhandels ............................................................................ 27

Abbildung 4: Verteilung der Verkaufsflächen und Betriebe in der Stadt

Steinheim a. d. Murr differenziert nach städtebaulicher Lage ..... 41

Abbildung 5: Steinheimer Innenstadt – Marktstraße / Kleinbottwarer Straße .. 42

Abbildung 6: Steinheimer Innenstadt - Ludwigsburger Straße ........................ 43

Abbildung 7: Angebotssituation am Sonderstandort Grafenäcker ................... 47

Abbildung 8: Entwicklung des privaten Verbrauchs / Entwicklung des Anteils

der Einzelhandelsausgaben am privaten Verbrauch ................... 56

Abbildung 9: Anteil des B2C-E-Commerce am Einzelhandelsumsatz in

Deutschland in den Jahren 2000 bis 2013 (mit Prognose für

2014) ....................................................................................... 58

Abbildung 10: Zentralitäten des Einzelhandels in der Stadt Steinheim a. d.

Murr ........................................................................................ 60

Abbildung 11: Standortstrukturmodell für die Stadt Steinheim a. d. Murr ......... 69

Abbildung 12: Bestimmung der Zentrenrelevanz von Sortimenten ................... 86

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Sortimentsspezifische Erhebungssystematik von Junker + Kruse 15

Tabelle 2: Definition von Lagekategorien .................................................. 18

Tabelle 3: Angebotsbausteine der Nahversorgung..................................... 20

Tabelle 4: Steinheimer Stadtteile mit Einwohnerzahlen .............................. 25

Tabelle 5: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenziale in der Stadt

Steinheim a. d. Murr nach Warengruppen ................................ 28

Tabelle 6: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern im regionalen

Vergleich .................................................................................. 29

Tabelle 7: Einzelhandelsbestand in Steinheim an der Murr nach

Warengruppen ......................................................................... 32

Tabelle 8: Einzelhandelsrelevanter Umsatz, Kaufkraftpotenzial und

Zentralität in Steinheim an der Murr 2013 ................................ 34

Tabelle 9: Verteilung der Betriebe und Verkaufsflächen auf die Stadtteile

in der Stadt Steinheim an der Murr ........................................... 37

Tabelle 10: Angebotssituation im zentralen Bereich ..................................... 45

Tabelle 11: Vergleich der Steinheimer Innenstadt ........................................ 46

Tabelle 12: Angebotssituation am Sonderstandort Grafenäcker ................... 48


96

Tabelle 13: Verteilung der Betriebe und Verkaufsflächen in der

Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel auf die Stadtteile in

Steinheim a. d. Murr ................................................................. 51

Tabelle 14: Merkmale zentren- und nicht-zentrenrelevanter Sortimente ...... 83

Tabelle 15: Sortimentsliste für die Stadt Steinheim a. d. Murr ...................... 87

Kartenverzeichnis

Karte 1: Lage der Stadt Steinheim a. d. Murr im Raum ........................... 23

Karte 2: Siedlungsstruktur der Stadt Steinheim a. d. Murr ....................... 24

Karte 3: Einzugsgebiet des Einzelhandels in Steinheim a. d. Murr ............ 26

Karte 4: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau in der Region .............. 30

Karte 5: Einzelhandelsschwerpunkte in Steinheim a. d. Murr .................. 36

Karte 6: Großflächige Einzelhandelsbetriebe in Steinheim a. d. Murr ....... 38

Karte 7: Leerstände in der Stadt Steinheim a. d. Murr ............................. 40

Karte 8: Zentraler Bereich der Stadt Steinheim a. d. Murr ....................... 44

Karte 9: Räumliche Verteilung der strukturprägenden

Lebensmittelanbieter in der Stadt Steinheim a. d. Murr mit

600 m-Isochronen .................................................................... 52

Karte 10: Räumliches Entwicklungsleitbild ................................................ 64

Karte 11: Perspektivische Standortstruktur in Steinheim a. d. Murr ........... 72

Karte 12: Perspektivisches Nahversorgungszentrum Innenstadt ................ 75

Karte 13: Abgrenzung Sonderstandort Grafenäcker .................................. 78


97

Glossar – Definition einzelhandelsrelevanter Fachbegriffe

Begriff Erläuterung

Einzelhandel

im engeren Sinne

Absatz von Waren an Endverbraucher ohne Kraftfahrzeughandel, Brenn-,

Kraft- und Schmierstoffhandel sowie rezeptpflichtige Apothekenwaren.

Einzelhandelsbetrieb

Ein Einzelhandelsbetrieb ist ein Betrieb, der ausschließlich oder

überwiegend an letzte Verbraucher verkauft. Hierzu zählen u.a. alle Kauf-

und Warenhäuser, SB-Warenhäuser, SB-Kaufhäuser, Verbrauchermärkte

sowie Fachmärkte. Dazu gehört auch der Direktverkauf an Endverbrau-

cher, unabhängig davon, ob dieser am Standort des Fertigungsbetriebs

oder in einem eigens dazu geschaffenen Zentrum (Factory-Outlet-Center)

erfolgt.

einzelhandelsrelevante

Kaufkraft

Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft bezeichnet denjenigen Anteil an den

privaten Verbrauchsausgaben, der dem Einzelhandel zufließt. Verschiede-

ne Institute wie die IFH RETAIL CONSULTANTS GmbH, Köln oder die

Gesellschaft für Konsum- und Absatzforschung, Nürnberg (GfK) ermitteln

diesen Schätzwert auf unterschiedlichen räumlichen Einheiten und in der

Regel in regelmäßigen Abständen. Dabei werden die für jedes Gebiet un-

terschiedlichen Ausgaben für Dienstleistungen, Wohnung, Reisen und

Zukunftsvorsorge (ermittelt durch Verbraucherstichproben) von der all-

gemeinen Kaufkraft des Gebietes abgezogen.


Kaufkraftkennziffer

Die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer beschreibt das Verhältnis

der in einer räumlichen Teileinheit vorhandenen einzelhandelsrelevanten

Kaufkraft pro Einwohner zur einzelhandelsrelevanten einwohnerbezoge-

nen Kaufkraft in der gesamten Bundesrepublik. Die einzelhandelsrelevan-

te Kaufkraftkennziffer pro Kopf gibt die prozentuale Abweichung der Pro-

Kopf-Einzelhandelsrelevanten-Kaufkraft vom Bundesdurchschnitt (Index-

wert = 100) an. Die Kennziffern werden z.B. von der IFH RETAIL CON-

SULTANTS GmbH, Köln ermittelt und jährlich aktualisiert. Daneben kann

auch auf von der GfK oder MB Research ermittelte Kennziffern zurückge-

griffen werden.


Zentralität

Die einzelhandelsrelevante Zentralität einer Stadt/ Region stellt ein maß-

gebliches Gütekriterium nicht zuletzt für die Leistungsstärke des Einzel-

handels dar, denn sie ist Indikator dafür, wie weit es einem Teilraum ge-

lingt, zur lokal gebundenen Kaufkraft zusätzliche Kaufkraft zugunsten des

niedergelassenen Einzelhandels anzuziehen. Die Einzelhandelszentralität

ist damit eine Maßzahl für den Kaufkraftzufluss oder den Kaufkraftabfluss

einer Region.


Zentralitätskennziffer

Die einzelhandelsrelevante Zentralitätskennziffer wird durch das Verhält-

nis von Einzelhandelsumsatz zu dem vorhandenen einzelhandelsrelevan-

ten Nachfragevolumen berechnet. Ein Wert von 100 bedeutet, dass der

Einzelhandelsumsatz genauso groß ist, wie die einzelhandelsrelevante

Kaufkraft in dieser Region. Abweichungen über den Basiswert (Indexwert

= 100) deuten auf eine Leistungsstärke hin beziehungsweise eine Abwei-

chung unterhalb des Basiswertes deuten auf Strukturschwächen des Ein-

zelhandels in der untersuchten Region hin.


98

Fachmarkt

(Großflächiger) Einzelhandelsbetrieb, in der Regel ab 400 m² Verkaufsflä-

che, Konzentration des Sortiments auf eine oder mehrere Branchen des

mittel- oder langfristigen Bedarfs (Non-Food, ausgenommen Kfz-Handel),

meist Standorte außerhalb zentraler Einkaufsbereiche mit guter Pkw-

Erreichbarkeit (v. a. in Gewerbe- und Sondergebieten, an Ausfallstraßen,

im Außenbereich von Städten), Dominanz des Selbstbedienungsprinzips.

großflächiger

Einzelhandel

Großflächige Einzelhandelsbetriebe (ab einer Verkaufsfläche von 800 m²)

unterliegen dem Sonderregime des § 11 (3) BauNVO, da von ihnen (als

zu widerlegende Vermutungsregel) negative städtebauliche Auswirkun-

gen ausgehen können. Zu den großflächigen Einzelhandelsbetrieben zäh-

len u.a. Einkaufszentren, Warenhäuser, SB-Warenhäuser, Kaufhäuser,

Verbrauchermärkte sowie Fachmärkte.

Kaufkraftabfluss

Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft, die durch die am Ort vorhandenen

Anbieter nicht gebunden werden kann und folglich in andere Orte/das

Umland oder in den Versand-/ Internethandel abfließt. Kaufkraftabflüsse

zeigen die räumliche Einkaufsorientierung der ansässigen Bevölkerung

auf.

Kaufkraftbindung

Die Kaufkraftbindung beschreibt den Anteil der einzelhandelsrelevanten

Kaufkraft der Einwohner eines Ortes, der von den Anbietern gebunden

und somit in Umsatz umgewandelt werden kann.

einzelhandelsrelevantes

Kaufkraftpotential

Das am Ort vorhandene einzelhandelsrelevante Kaufkraftvolumen, ermit-

telt aus der Einwohnerzahl und der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft.

Lebensmitteldiscounter

Ähnlich dem Supermarkt, jedoch Discountcharakter und i.d.R. keine Kä-

se- oder Wursttheke (mit Bedienung), z.B. Aldi, Penny, Lidl. Verkaufsflä-

che mindestens 800 - 1.000 m², Selbstbedienung.

nahversorgungsrelevantes

Sortiment

Als nahversorgungsrelevantes Sortiment werden Warengruppen bezeich-

net, die dem täglichen Bedarf dienen (Lebensmittel, Getränke sowie ge-

gebenenfalls auch Drogerie- und Kosmetikartikel) und demzufolge woh-

nungsnah nachgefragt werden können. Die nahversorgungsrelevanten

Sortimente können gegebenenfalls auch innenstadtrelevant sein.

Nahversorgungsstandort

Ein Nahversorgungsstandort ist ein solitärer Handelsstandort, bestehend

aus einem Lebensmittelvollsortimenter oder Lebensmitteldiscounter. Aus

städtebaulicher Sicht ist er nicht in eine funktionale Einheit eingebunden

(somit kein Zentrum). Ein Nahversorgungsstandort ist sowohl in städte-

baulich integrierten als auch nicht-integrierten Lagen anzutreffen.

SB-Warenhaus

Nach dem Discountprinzip arbeitender Einzelhandelsgroßbetrieb, Selbst-

bedienung, Verkaufsfläche mindestens 3.000 m² beziehungsweise 5.000

m², umfassendes Sortiment mit Schwerpunkt Nahrungs- und Genussmit-

tel/ Standort häufig in Stadtrandlagen, weiträumige Kundenparkplätze (z.

B. Real, Marktkauf).

Sonderstandort

Sonderstandorte des Einzelhandels sind Standorte des großflächigen Ein-

zelhandels. Vorrangig handelt es sich dabei zum einen um Einkaufszen-

tren und zum anderen um Einzelhandelsbetriebe aus dem nicht-

zentrenrelevanten Sortimentsbereich (Gartenmärkte, Baumärkte, Möbel-

märkte). Kennzeichnend ist dabei eine autokundenorientierte Lage.

Supermarkt

(= Lebensmittelmarkt)

Verkaufsfläche mind. 400 m² – max. 1.500 m², Nahrungs- und Genuss-

mittel einschl. Frischwaren und ergänzend Waren des täglichen und kurz-

fristigen Bedarfs, vorwiegend Selbstbedienung.


99

Umsatzkennziffer

Umsatzkennziffern bringen die regionale Verteilung der Einzelhandelsum-

sätze in Deutschland zum Ausdruck. Berechnungsgrundlage ist die Um-

satzsteuerstatistik, wobei diese regional bereinigt werden muss. Der Um-

satz in Euro gibt den gesamten im jeweiligen Gebiet getätigten Einzel-

handelsumsatz an. Der Umsatz pro Kopf gibt einen Durchschnittsbetrag

des Einzelhandelsumsatzes für jeden Einwohner des Gebietes an. Die

Umsatzkennziffer pro Kopf stellt somit die prozentuale Abweichung des

Pro-Kopf-Umsatzes vom Durchschnitt der Bundesrepublik (Indexwert =

100) dar. Abweichungen über den Basiswert deuten auf einen umsatz-

stärkeren Einzelhandel im Vergleich mit dem Bundesdurchschnitt hin be-

ziehungsweise eine Abweichung unterhalb des Basiswertes deutet auf

vergleichsweise niedrigere Umsätze im Einzelhandel in der untersuchten

Region hin, und kann somit Hinweise auf die Attraktivität einer Stadt als

Einzelhandelsstandort geben.

Verbrauchermarkt

Großflächiger Einzelhandelsbetrieb, Verkaufsfläche 1.500 – 3.000 bezie-

hungsweise 5.000 m², breites und tiefes Sortiment an Nahrungs- und

Genussmitteln und an Ge- und Verbrauchsgütern des kurz- und mittel-

fristigen Bedarfs, überwiegend Selbstbedienung, häufig Dauerniedrig-

preispolitik oder Sonderangebotspolitik, Standort meist autokundenorien-

tiert.

Verkaufsfläche

Gemäß dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 24. November

2005 (BVerwG 4 C 10.04) sind in die Verkaufsfläche eines Einzelhandels-

betriebes auch Thekenbereiche, die vom Kunden nicht betreten werden

können, die Vorkassenzone sowie ein ggf. vorhandener Windfang einzu-

beziehen. Ohnehin gilt die Definition, dass Verkaufsfläche diejenige Flä-

che ist, die dem Verkauf dient, einschließlich der Gänge, Treppen in den

Verkaufsräumen, Standflächen für Einrichtungsgegenstände, Kassenzo-

nen, Schaufenster, und sonstige Flächen, soweit sie dem Kunden zugäng-

lich sind, sowie Freiverkaufsflächen, soweit sie nicht nur vorübergehend

genutzt werden.

Verkaufsflächenausstattung

je Einwohner

Das Verhältnis der einzelhandelsrelevanten Verkaufsfläche bezogen auf

die jeweilige Einwohnerzahl ist ein quantitativer Versorgungsindikator für

den Ausstattungsstandard des jeweiligen Untersuchungsgebietes.


100

zentraler Versorgungs-

bereich

Ein zentraler Versorgungsbereich ist ein (im Sinne des §2(2) BauGB, §9

(2a) BauGB, § 34 (3) BauGB, §11(3) BauNVO) schützenswerter Bereich,

der sich aus planerischen Festlegungen (Bauleitplänen, Raumordnungs-

plänen), raumordnerischen und/oder städtebaulichen Konzeptionen so-

wie tatsächlichen, örtlichen Verhältnissen ergibt.

Innerhalb einer Kommune kann es mehr als nur einen zentralen Versor-

gungsbereich geben (innerstädtisches Hauptzentrum sowie Stadtteil- /

Neben- oder Nahversorgungszentren). Daneben muss ein zentraler Ver-

sorgungsbereich zum Betrachtungszeitraum noch nicht vollständig entwi-

ckelt sein, wobei eine entsprechende, eindeutige Planungskonzeption

(zum Genehmigungszeitpunkt eines Vorhabens) vorliegen muss. Inner-

halb der Innenstadt setzt sich ein zentraler Standortbereich für Einzelhan-

del und Dienstleistungen ab. Bei dem zentralen Versorgungsbereich der

Innenstadt handelt es sich somit lediglich um einen Teil der durch ein ho-

hes Maß an Nutzungsvielfalt geprägten Innenstadt. Die Innenstadt „als

Ganzes“ übernimmt dabei über den Handel hinausgehende Funktionen

wie öffentliche und private Dienstleistungen, Wohnen, Freizeit, Kultur

und Erholung.

Die Abgrenzung eines zentralen Versorgungsbereiches ist unter städte-

baulichen und funktionalen Gesichtspunkten vorzunehmen. Dabei kann

ein zentraler Versorgungsbereich über die Grenzen des innerstädtischen

Geschäftsbereichs hinausgehen und muss nicht zwingend mit einer Kern-

gebietsausweisung (im Bebauungsplan) übereinstimmen. Wesentliche

Abgrenzungskriterien sind:

Funktionale Kriterien: Einzelhandelsdichte, Passantenfrequenz,

Kundenorientierung der Anbieter (Autokunden, Fußgänger),

Multifunktionalität (Dienstleistungen, Einzelhandel, Gastrono-

mie).

Städtebauliche Kriterien: Bebauungsstruktur, Gestaltung und Di-

mensionierung der Verkehrsstruktur, Barrieren (Straße, Bahnlinie

etc.), Gestaltung öffentlicher Raum (Pflasterung, Begrünung etc.)

und Ladengestaltung, -präsentation.

zentrenrelevante

Sortimente

Zentrenrelevante Sortimente zeichnen sich durch Besucherfrequenzer-

zeugung, Integrationsfähigkeit, Einzelhandelszentralität, Kopplungsaffini-

tät und Transportfähigkeit („Handtaschensortimente“) aus. Sie sind ab-

zugrenzen von nahversorgungsrelevanten und nicht-zentrenrelevanten

Sortimenten. Für den zentrenbezogenen Einzelhandel besitzen Sortimente

mit Zentrenrelevanz eine hohe Bedeutung, die mit zunehmender Sorti-

mentsüberschneidung der an den nicht-integrierten Standorten geführten

Warensortimente geschwächt werden kann. Insbesondere Betriebe, die

an dezentralen beziehungsweise städtebaulich nicht-integrierten Standor-

ten angesiedelt werden, können durch das Angebot von zentrenrelevan-

ten Sortimenten, d.h. durch Angebotsüberschneidungen bei gleichzeitig

wesentlich günstigeren Wettbewerbsbedingungen (Standortvorteile u.a.

aufgrund günstiger Miet- beziehungsweise Grundstückspreise; geringen

Betriebs- und Personalkosten, besserer (Pkw-) Erreichbarkeit; kostenfrei-

em Parken) zu einem Bedeutungsverlust der Innenstädte und Stadtteil-

zentren beitragen. Im Hinblick auf die Verwendung von Sortimentslisten

als räumliches Steuerungsinstrument (Bauleitplanung) zur Sicherung städ-

tebaulicher Ziele ist eine einzelfallbezogene beziehungsweise stadtspezifi-

sche Konkretisierung notwendig (z.B. in Form von Positiv-, Negativlisten).

für die Stadt Steinheim an der Murr · Einzelhandelskonzept für die Stadt Steinheim a. d. Murr...

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