Kopie von 11140 - Schätzung - BG Dornbirn ... · BEWERTUNGSSTICHTAG: 11-Mai-2011, als Tag der...

EUGEN WOHLGENANNT

INGENIEUR BAUMEISTERAllgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger

A-8850 Dornbirn . Augartenweg 16 . www.eugenwohlgenannt.at . [email protected] . M 0664 3417299 . T 05572 25011

3/3

Dornbirn, am 16-September-2011ZL 11140

13 E 301 / 11 i

GEGENSTAND: WOHNUNGSEIGENTUM an W 30GB 92001 DORNBIRN - EZ 3170Kastenlangen 61A-6850 Dornbirn

AUFTRAGGEBER: BEZIRKSGERICHT DORNBIRN 13 E 301 / 11 iKapuzinergasse 12 Tel. 05572 - 3843-0A-6850 Dornbirn

BETREIBENDE PARTEI: Dornbirner Sparkasse Bank AGBahnhofstraße 2A-6850 Dornbirn

vertreten durch

Lenz & Luger Rechtsanwälte OEGEisengasse 34A-6850 Dornbirn

VERPFLICHTETE PARTEI: 1) Helmut PASSAMANI 2) Cornelia PASSAMANIKastenlangen 61 Untertellenmoos 19A-6850 Dornbirn A-6858 Schwarzach

VERKEHRSWERTSCHÄTZUNG

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INHALTSVERZEICHNIS 13 E 301 / 11 i

1. ALLGEMEINES - Seite 3

2. BEWERTUNGSUNTERLAGEN - Seite 4 - 6

3. VERBÜCHERUNG3.1. EZ 3170 - Seite 7 - 10

4. BESCHREIBUNG - ALLGEMEIN4.1. Lage der Liegenschaft - Seite 114.2. Maße - Form - Topographie - Seite 114.3. Verkehrsverhältnisse - Seite 114.4. Ver- und Entsorgung - Seite 114.5. Technische Infrastruktur - Seite 114.6. Bebauung - Gebäudeart - Seite 124.7. Flächenwidmung - Seite 134.8. Gefahrenzone - Seite 134.9. Baujahre - Chronologie - Seite 134.10. Bau- und Erhaltungszustand - Seite 144.11. Vorausschau - Seite 15

5. BAUBESCHREIBUNG - Seite 16

6. SONSTIGES6.1. Mietverhältnisse - Seite 176.2. Hausordnung - Seite 176.3. Gemeinschaftsordnung - Seite 176.4. Betriebskosten - Seite 176.5. Rücklagen - Seite 176.6. Dingliche Rechte - Seite 186.7. Dingliche Lasten - Seite 186.8. Grundsteuer - Einheitswert - Seite 19

7. BESCHREIBUNG7.1. Wohnungseigentum - Seite 207.2. Fassaden - Seite 247.3. Aussenanlagen - Seite 24

8. MASSENERMITTLUNG8.1. Wohnungseigentum - Seite 25 - 27

9. BEWERTUNG - Seite 28 - 299.1. Neuwert - Seite 309.2. Zeitwert - Seite 319.3. Grundwert - Grundanteil - Seite 32 - 339.4. Sachwert - Seite 339.5. Ertragswert - Seite 349.6. Barwert der dinglichen Rechte - Seite 359.6. Barwert der dinglichen Lasten - Seite 35

10. VERKEHRSWERT - ZUBEHÖR - Seite 36

11. VERKEHRSWERT - Seite 37 - 38

12. ZUSAMMENFASSUNG - Seite 39 - 40

ANHANG - AANHANG - B

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1. ALLGEMEINES EZ 3170

ZWECK DER SCHÄTZUNG: ERMITTLUNG DES VERKEHRWERTES FÜR DASWOHNUNGSEIGENTUM an W 30GB 92001 DORNBIRN - EZ 3170Kastenlangen 61A-6850 Dornbirn

in dem bewilligten Zwangsversteigerungsverfahren13 E 301 / 11 i

BEWERTUNGSUMFANG: WOHNUNGSEIGENTUM an W 30GB 92001 DORNBIRN - EZ 3170

- ohne bewegliches Inventar

BEFUNDAUFNAHME: 1. Lokalaugenschein am 19-April-2011

Keine Aufnahme möglich - die verpflichteten Parteienwaren nicht anwesend.

2. Lokalaugenschein am 11-Mai-2011in Anwesenheit von:

- Helmut Passamani (1. Verpflichteter)- Alfred Rupp - Gerichtsvollzieher BG Dornbirn- Ing. Eugen Wohlgenannt - Sachverständiger

Helmut Passamani hat das zu bewertende Reihenhausgeöffnet, an der Befundaufnahme nahm er nur etwa 10 Minuten lang teil.

BEWERTUNGSSTICHTAG: 11-Mai-2011, als Tag der Besichtigung

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2. BEWERTUNGSUNTERLAGEN

- Aufnahme - Lokalaugenschein am 11-Mai-2011 - ab 09:00 Uhr

- Digitalfotos - Fotoaufnahmen vom 19-April-2011- Fotoaufnahmen vom 11-Mai-2011

- Gerichtsakt - 13 E 301 / 11 i

- Grundbuch - GB 92001 - EZ 3170 - Auszug vom 2011-09-12

- Lagepläne - Situation- Kanalisation- Flächenwidmung- Luftbildaufnahme- Gefahrenzonen

- Baupläne - Reihenhaustype B 2- Nutzflächenermittlung Typenhaus- Grundriss Kellergeschoss- Grundriss Erdgeschoss- Grundriss Obergeschoss- Schnitt 1-1- Ansichten

- Gutachten - Nutzwertbestimmung vom 14-08-1992 (auszugsweise)des SV Baumeister Ing. Herbert Kociancic

- Lageplan- Grundriss Übersicht - Reihenhäuser- Grundriss Tiefgarage

- Bescheide - Baubescheid vom 20-Oktober-1975

- Gasfeuerungsanlagen vom 25-Juli-1980

- Benützungsbewilligung vom 26-November-1982

- Änderung der Außenfassaden vom 05-Juni-1986

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- Erhebungen - Amt der Stadt Dornbirn- Baurecht - Bauamt - Einsichtnahme in den Bauakt - Baubeschreibungen - Bescheide und Bewilligungen - diverse Aktenvermerke und Schriftverkehr - Planunterlagen- Tiefbauamt - Kanalisation- Finanzabteilung - Einheitswert - Grundsteuer- Grundverkehr - Liegenschaftsverwaltung - Grundpreise

Erhebungen - Bezirksgericht Dornbirn - Grundbuch 92001- Grundbuchauszug- Einsichtnahme in die Urkundensammlung - TZ 4532/1993 Wohnungseigentumsvertrag - TZ 4532/1993 Msch 47/92 Beschluss - TZ 577/1996 Kaufvertrag W 30 - TZ 1021/2003 Kaufvertrag W 42 - TZ 1992/2007 Kaufvertrag W 62 - TZ 6594/2007 Kaufvertrag W 34 - TZ 2471/2010 Kaufvertrag W 15 - TZ 5416/2010 Kaufvertrag (Grundstückspreis)

- VOGEWOSI - Hausverwaltung- Hausordnung- Jahresabrechnung 2010- Rücklagen- Kontoauszüge W 30- Protokoll Eigentümerversammlung 2010

- VOGEWOSI - Bauabteilung- mündlichen Angaben (zB. Bauweise, Sanierungen)

- VEG Vorarlberger Erdgas GmbH- Erdgasversorgungsnetz

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- VKW-Netz AG- Planauskunft- Dienstbarkeitsvertrag- Kabelpläne Hochspannungsleitung- Angaben per E-Mail

- Umweltbundesamt- Verdachtsflächenkataster bzw. Altlastenatlas

- Preissituation - derzeit übliche Grund- und Baupreise

- Immobilien - Preisspiegel 2011 (WirtschaftskammerÖsterreich, Fachverband der Immobilien- undVermögenstreuhänder)

- Vorarlberger Immobilien Preisspiegel 2011(S-Immobilien GmbH - Hypo Immobilien GmbH)

- LBG - Liegenschaftsbewertungsgesetz

- ÖNORM - B 1802

- Literatur - Liegenschaftsbewertung Kranewitter - 6. Auflage- Bau- und Grundpreislisten- Empfehlungen Hauptverband der Sachverständigen- einschlägige Fachliteratur- diverse ÖNORMEN- Informationen aus dem Internet

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3. VERBÜCHERT

3.1. EZ 3170 GRUNDBUCH 92001 - DornbirnBezirksgericht Dornbirn

EZ 3170 Letzte TZ 4798/2011WOHNUNGSEIGENTUM

A 1: Kastenlangen - Siegfried-Fußenegger-Straße

GST 9577/2 Baufläche - Gebäude 4.507 m²Baufläche - begrünt 15.293 m²GST - Fläche 19.800 m²

GST 9743/2 Baufläche - Gebäude 1.462 m²Baufläche - begrünt 4.725 m²GST - Fläche 6.187 m²

GESAMTFLÄCHE - EZ 3170 25.987 m²

A 2: 2 a 492/1993 Anmeldungsbogen 1992-12-11 Zuschreibung Teilfläche(n)GST 9568/1 aus EZ 1107, Einbeziehung in GST 9577/2 (P 465/92)

B - LNR: 91 ANTEIL: 162 / 20152 = 0,803890 %Helmut PASSAMANI (geb. 1959-07-11)Kastenlangen 61 - A-6850 Dornbirn

a 2971/1979 Veräußerungsverbot

b 5366/1982 Veräußerungsverbot

c 4532/1993 Wohnungseigentum an W 30

d 577/1996 Kaufvertrag 1995-12-29 Eigentumsrecht

e 577/1996 Verbindung gem. § 12 Abs 1 WEG 1975

f 2789/1999 Belastungs- und Veräußerungsverbot

92 ANTEIL: 162 / 20152 = 0,803890 %Cornelia Bernadette PASSAMANI-Peter (geb. 1962-02-06)Kastenlangen 61 - A-6850 Dornbirn

a 2971/1979 Veräußerungsverbot

b 5366/1982 Veräußerungsverbot

c 4532/1993 Wohnungseigentum an W 30

d 577/1996 Kaufvertrag 1995-12-29 Eigentumsrecht

e 577/1996 Verbindung gem. § 12 Abs 1 WEG 1975

f 2789/1999 Belastungs- und Veräußerungsverbot

Abfragedatum 2011-09-12

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3. VERBÜCHERT

C zu B - LNR 91 92: 13 a 2263/1983 DIENSTBARKEIT der Hochspannungsleitung gem. Pkt. IDienstbarkeitsvertrag 1982-08-17 auf GST 9743/2 für GST .437 inEZ 450 GB Rieden BG Bregenz

43 auf Anteil B-LNR 91 92a 2971/1979 Schuldschein und Pfandurkunde 1979-06-29

PFANDRECHT 466.150,00 ATSfür Land Vorarlberg

c 960/1981 Löschungsverpflichtung zugunsten Republik Österreich

d 3694/1982 VORRANG von LNR 371 vor 43

e 5366/1982 Löschungsverpflichtung zugunsten Land Vorarlberg

f 2056/1996 Löschungsverpflichtung zugunsten BausparkasseGemeinschaft der Freunde Wüstenrot gemeinnützige reg. Gen. mbH.

g 2588/1996 Löschungsverpflichtung zugunsten VorarlbergerLandes- und Hypothekenbank

111 auf Anteil B-LNR 91 92

a 2971/1979 VERÄUSSERUNGSVERBOT für Land Vorarlberg

c 3694/1982 VORRANG von LNR 371 vor 111

d 5366/1982 VORRANG von LNR 463 vor 111


a 960/1981 Schuldschein 1980-09-01PFANDRECHT 260.560,00 ATSfür Republik Österreich

b 3694/1982 VORRANG von LNR 371 vor 247

c 5366/1982 Löschungsverpflichtung zugunsten Land Vorarlberg

d 1219/1983 Löschungsverpflichtung zugunsten Republik Österreich

e 2056/1996 Löschungsverpflichtung zugunsten BausparkasseGemeinschaft der Freunde Wüstenrot gemeinnützige reg. Gen. mbH.

f 2588/1996 Löschungsverpflichtung zugunsten VorarlbergerLandes- und Hypothekenbank


a 2699/1982 Schuldschein 1982-04-15PFANDRECHT 112.915,00 ATSfür Republik Österreich


c 5366/1982 Löschungsverpflichtung zugunsten Land Vorarlberg

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3. VERBÜCHERT

d 2056/1996 Löschungsverpflichtung zugunsten BausparkasseGemeinschaft der Freunde Wüstenrot gemeinnützige reg. Gen. mbH.

e 2588/1996 Löschungsverpflichtung zugunsten VorarlbergerLandes- und Hypothekenbank


a 854/1982 Schuldschein 1982-03-02PFANDRECHT 504.000,00 ATSfür Dornbirner Sparkasse

b 3694/1982 VORRANG von LNR 371 vor 43 111 247 312

d 3694/1982 Löschungsverpflichtung zugunstena) Land Vorarlbergb) Republik Österreichc) Bausparkasse Gem. der Freunde Wüstenrot gem. reg. Gen. mbH.

e 5366/1982 Löschungsverpflichtung zugunsten Land Vorarlberg

f 1219/1983 Löschungsverpflichtung zugunsten Republik Österreich

g 2056/1996 VORRANG von LNR 554 vor 371

h 2588/1996 Löschungsverpflichtung zugunsten VorarlbergerLandes- und Hypothekenbank

i 4921/2010 Klage (5 CG 188/10 t)

j 407/2011 Versteigerungsverfahren s.LNR 683a


a 5366/1982 Schuldschein und Pfandurkunde 1982-12-02PFANDRECHT 70.690,00 ATSfür Land Vorarlberg


c 2056/1996 Löschungsverpflichtung zugunsten Bausparkasse Gemeinschaft der Freunde Wüstenrot gemeinnützige reg. Gen. mbH.

d 2588/1996 Löschungsverpflichtung zugunsten VorarlbergerLandes- und Hypothekenbank


a 5366/1982 VERÄUSSERUNGSVERBOT für Land Vorarlberg


a 2588/1996 Pfandurkunde 1996-03-26PFANDRECHT 293.000,00 ATSfür Vorarlberger Landes- und Hypothekenbank

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3. VERBÜCHERT


a 3718/1998 Pfandurkunde 1998-06-03PFANDRECHT Höchstbetrag 520.000,00 ATSfür Raiffeisenbank Dornbirn reg. Gen. mbH.


a 3718/1998 Pfandurkunde 1998-06-03PFANDRECHT Höchstbetrag 3.380.000,00 ATSfür Raiffeisenbank Dornbirn reg. Gen. mbH.


a 2789/1999 BELASTUNGS- UND VERÄUSSERUNGSVERBOT gem.Pkt. II Vereinbarung 1999-03-03 gegenseitig füra) Passamani-Peter Cornelia Bernadette (1962-02-06)b) Passamani Helmut (1959-07-11)



a 4235/2009 Pfandurkunde 2001-11-21PFANDRECHT Höchstbetrag 50.000,00 EURfür Dornbirner Sparkasse Bank AG


c 4921/2010 Klage (5 CG 188/10 t)

d 407/2011 Versteigerungsverfahren s. LNR 683a


a 407/2011 Einleitung des Versteigerungsverfahren(13 E 2482/10 y - 13 E 301/11 i)

b 407/2011 Pfandrechte s. LNR 371a und LNR 672a


a 2812/2011 Klage gem. § 27 Abs. 2 WEG 2002 (3 C 641/11 k)


a 4798/2011 Klage gem. § 27 Abs. 2 WEG 2002 (3 C 662/11 s)

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4. BESCHREIBUNG - ALLGEMEIN

4.1. Lage der Liegenschaft: Das zu bewertende Wohnungseigentum an W 30 befindet sich inA-6850 Dornbirn, in der Vogewosi Reihenhausanlage "Wohnen Morgen"zwischen den Straßen Kastenlangen und Siegfried-Fußenegger-Straße.

Das gegenständliche Reihenhaus Kastenlangen 61 liegt etwa 1,65 kmnordöstlich des Stadtzentrum (Marktplatz etc,), rund 420 m östlich der L 190 (Schwefel), ca. 170 m westlich der zweigleisigen ÖBB-BahnlinieDornbirn-Bregenz sowie ca. 50 m (jeweils Luftlinie) nördlich der StraßeKastenlangen.

Kindergarten, Volkschule, Hauptschule, Sportanlage Haselstaudensowie Geschäfte für den täglichen Bedarf (zB. Merkur Markt) sind inwenigen Geh- bzw. Fahrminuten erreichbar.

4.2. Maße - Form - Topographie: Auf eine genaue Beschreibung der Grundstücksform wird verzichtetund auf die beigelegten Lagepläne im Anhang B verwiesen.

Die Flächenangaben wurden der Grundbucheintragung in EZ 3170GB 92001 ungeprüft übernommen.

Eine entsprechende Verifizierung dieser Flächenangaben erfordertdaher eine Vermessung durch einen hierfür befugten Ingenieur-konsulenten für Vermessungswesen.

Das Gelände ist mehr oder weniger eben.

4.3. Verkehrsverhältnisse: Der Zugang zur Liegenschaft erfolgt von der Straße Kastenlangen aus.

Die Haltestellen für öffentliche Verkehrsmittel (Stadtbus) befinden sich in unmittelbarer Nähe an der Straße Kastenlangen bzw. an derSiegfried-Fußenegger-Straße.

4.4. Ver- und Entsorgung: Folgende Anschlüsse sind vorhanden:

- Anschluss an die örtliche Trinkwasserversorgung- Anschluss an die örtliche Abwasserkanalisation- Anschluss an das Stromnetz- Anschluss an das Erdgasnetz

4.5. Technische Infrastruktur: Die Regen- und Abwasserleitungen sind nicht einsehbar, daher kann diesbezüglich keine Aussage über deren Anschluss, Verlauf,Verlegeart, Rohrdimension und Erhaltungszustand gemacht werden.

Der tatsächliche Rohrverlauf und Erhaltungszustand kann nur mittelsKanalfernsehuntersuchung ersichtlich gemacht werden.

Dies gilt auch für alle anderen unterirdisch eingebauten Kabel- undLeitungsführungen.

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4.6. Bebauung - Gebäudeart: Auf den beiden Grundstücken 9577/2 und 9743/2 befindet sich dieaus 65 einzelnen Reihenhäuser sowie einer Tiefgarage bestehende Wohnanlage "Wohnen Morgen".

Die Wohnanlage gliedert sich in die Reihenhäuser

- TOP 01 - TOP 04 Kastenlangen 97 - 103- TOP 05 - TOP 10 Siegfried-Fußenegger-Straße 45 - 55- TOP 11 - TOP 20 Kastenlangen 77 - 95- TOP 21 - TOP 26 Siegfried-Fußenegger-Straße 57 - 67- TOP 27 - TOP 37 Kastenlangen 55 - 75- TOP 38 - TOP 43 Siegfried-Fußenegger-Straße 69 - 79- TOP 44 - TOP 65 Kastenlangen 21 - 37

Beim gegenständlichen Wohnungseigentumsobjekt handelt es sichum das Reihenwohnhaus W 30 - Kastenlangen 61.

Das Reihenhaus besteht aus Kellergeschoss, Erdgeschoss undObergeschoss. Die zugehörige Gartenfläche ist vom Erdgeschossaus zugänglich. Im Obergeschoss befindet sich ein Balkon.

Für die Anlage wurde 1992 Wohnungseigentum - Festsetzung derNutzwerte nach dem WEG 1975 BGBL 417 i.d.F. BGBL 1981/520,begründet.

Im Gutachten - Nutzwertbestimmung vom 14-August-1992 - des Sachverständigen Baumeister Ing. Herbert Kociancic ist das Wohnungseigentum an W 30 wie folgt beschrieben.

Erdgeschoss - Windfang, WC, Vorraum, Küche, Wohnzimmer

1. Obergeschoss - Flur, Zimmer, Schlafzimmer, Bad, Zimmer, Zimmer

Zubehör zu TOP 30

Kellergeschoss - Vorraum, Kellerraum, Heizraum, Waschraum

Erdgeschoss - Abstellraum, Vorgarten, Wirtschaftshof, Garten

1. Obergeschoss - Balkon

Tiefgarage - PKW-Einstellplatz Nr. 30

Die in der Tiefgarage situierten PKW-Einstellplätze sind den jeweilsgleichnamigen Reihenhaus-TOP-Einheiten zugeordnet.

HINWEIS - Die Kfz-Abstellplätze im Freien sowie sämtliche Zugangs- undZufahrtswege sind allgemein nutzbar.

Alle nicht den einzelnen TOP zugeordneten Flächen undRäumlichkeiten bilden gemeinschaftliches Eigentum.

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4.7. Flächenwidmung: Baufläche - Wohngebiet (BW) - siehe dazu Flächenwidmungsplan der Stadt Dornbirn im Anhang B.

Raumplanungsgesetz RPG §14 - Einteilung der Bauflächen

(3) Wohngebiete sind Gebiete, die für Wohngebäude bestimmt sind.Andere Gebäude und Anlagen dürfen in Wohngebieten errichtetwerden, wenn dadurch das Wohnen und auch sonst der Charakterals Wohngebiet nicht gestört wird.

4.8. Gefahrenzonen: Gemäß Gefahrenzonenplan Dornbirn aus dem Jahre 2009 befindensich Teile der Gesamtliegenschaft in der HQ30 Zone (Zone wasser-rechtlicher Bewilligungspflicht).

HINWEIS - Der Gefahrenzonenplan wurde laut Angabe Stadtbauamt - AbteilungBaurecht - bis dato noch nicht verordnet - Rechtsgültigkeit daher ohnerechtliche Beurteilung seitens des unterzeichnenden Sachverständigen.

4.9. Baujahre - Chronologie: Erhebungen beim Amt der Stadt Dornbirn (Bauakt):

1974 - Bauansuchen vom 02-08-1974

1975 - Baubescheid vom 20-10-1975

1977 - Neuplanung 10-11-1977 (gem. Bauantrag und Baubeschreibung )

1979/1982 - gemäß Angabe im Kaufvertrag TZ 577/1996 vom 29-12-1995 wurdedie Reihenhausanlage mit Tiefgarage im Zeitraum 1979/1982 errichtet

1982 - Benützungsbewilligung vom 26-11-1982

1986 - Baubescheid - Änderung der Fassaden vom 05-06-1986

1988 - Fassaden - Holzschalung neu (gem. Angabe Vogewosi)

1992 - Nutzwertbestimmung vom 14-08-1992

1992 - Begründung von Wohnungseigentum

1995 - Ankauf der gegenständlichen Wohnungseigentumseinheit

2004 - gemäß mündlicher Angabe Vogewosi (Bauleitung) wurden imJahre 2004 alle Flachdächer neu abgedichtet

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4.10. Bau- und Erhaltungszustand: Der Bau- und Erhaltungszustand des gegenständlichen Gebäudes bzw.der Wohneinheit wurde ausschließlich durch äußeren Augenscheinanlässlich der Befundaufnahme festgestellt.

Für nicht erkennbare Baumängel und Bauschäden wird keine Haftungübernommen.

WOHNUNGSEIGENTUM an W 30

- Die sichtbaren Mängel und Schäden sind in der Raumbeschreibungaufgelistet.

- überdurchschnittliche Abnützung der Boden-, Wand- und Deckenoberflächen (Reparaturstau, Sanierungsbedarf)

- Feuchtigkeitsschäden, siehe nächster Absatz

WICHTIG - Zum Zeitpunkt der Befundaufnahme war im Kellergeschoss einLuftentfeuchtungsgerät in Betrieb.

Es ist im gesamten Gebäude ein unangenehmer Geruch wahrnehmbar.

Nach telefonischer Rücksprache mit Helmut Passamani gibt dieser an,daß er bereits seit mehreren Jahren ein Luftentfeuchtungsgerät im KGverwendet, er vermutet einen Wassereintritt im Bereich des Kamins.

Der Kamin im Kellergeschoss ist stark fleckig, stellenweise feucht, anvielen Stellen in den Wohnräumen EG/OG lösen sich die Tapeten ab,Feuchtigkeitsschäden sind im ganzen Gebäude erkennbar.

BEHEBUNGSKOSTEN - Die Ursache dieser Schäden muß genau untersucht werden.

Zur Behebung des Wasserschadens und der Folgeschäden ist mit einem heute nicht abschätzbaren Kostenaufwand zu rechnen.

ALLGEMEIN

- Die sichtbaren Mängel und Schäden sind in der Beschreibung derFassaden und Aussenanlagen aufgelistet, wie zB.:

- erhebliche Setzungsschäden im gesamten Außenbereich- vermutlich Setzungsschäden im Bereich der unterirdisch verlegten

Ver- und Entsorgungsleitungen- Risse in der Tiefgarage

Ein Energieausweis gem. Energieausweis-Vorlage-Gesetz EAVGwurde nicht vorgelegt.

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4.11. Vorausschau: Protokoll der Eigentümerversammlung 2010 - Anhang A14

Als jährliche anfallende Sanierungs- bzw. Erhaltungsmaßnahmenwerden insbesondere erachtet:

- Behebung der Verbundsteinsetzungen- Behebung von Setzungsschäden an den Kanalhausanschlüssen- Laufende Kontrolle und allenfalls erforderliche Reparatur der

Flachdächer

In den nächsten 5 bis 7 Jahren ist mit einer Erneuerung derKanalleitungen im Bereich der Zugangswege incl. Neuverlegung der Verbundsteinflächen zu rechnen. Die Kosten für diese Maßnahmenwerden mit ca. 400.000,00 EUR geschätzt.

Eine tatsächliche Kostenbekanntgabe kann erst nach einer Ausschreibung erfolgen.

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5. BAUBESCHREIBUNG

ANMERKUNG: Detaillierte sowie zerstörende Untersuchungen wurden nicht durch-geführt, daher beruhen Angaben über nicht sichtbare Bauteile undBaustoffe aus Angaben und Auskünften sowie auf die vorgelegtenbzw. erhobenen Unterlagen oder Vermutungen.

Beim Lokalaugenschein wurden keine Baustoff- und Bauteilprüfungen,Bodenuntersuchungen sowie Funktionsprüfungen haustechnischeroder sonstiger Anlagen getätigt.

Die Liegenschaft wurde nicht auf den Verlauf etwaiger im Erdreichverlegter Versorgungs- bzw. Entsorgungsleitungen oder sonstigerLeitungen untersucht.

Die Baubeschreibung basiert - soweit sichtbar - auf tatsächlichenGegebenheiten sowie den Angaben im Bauakt, die nachstehendeZusammenfassung ist mit Vorbehalt anzusehen.

Fundierung: Tiefengründung

Baugrundverhältnisse: es liegt keine Bodenuntersuchung vor (schlecht tragfähiger Grund)

Umfassungswände: Betonwände WU im Kellergeschoss, sonst Isoliersteinmauerwerk

Decken: Stahlbeton

Dachkonstruktion: Flachdach mit Presskieseindeckung

Feuchtigkeitsisolierung: Sperrbeton

Fenster: Kunststofffenster

Verglasung: Isolierverglasung

Sonnenschutz: Jalousien

Türen: Vollbautüren

Stiegen: Betontreppen

Wärmeversorgung - Heizung: Zentralheizung (Einzelobjektheizung)

Energieträger: Erdgas

Kfz-Einstellplätze: 65 Kfz-Abstellplätze in der Tiefgarage

Kfz-Abstellplätze: 60 Kfz-Abstellplätze im Vorplatzbereich hin zur Straße Kastenlangen,allgemein nutzbar (gem. Nutzwertgutachten)

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6. SONSTIGES

6.1. Mietverhältnisse: Das Wohnungseigentum an W 30 steht in Eigennutzung.

Es wurden keine Bestandsverhältnisse bekannt gegeben.

Bei der Bewertung wird somit von einer freien Verfügbarkeit(bestandsfreier Zustand) ausgegangen.

6.2. Hausordnung: - siehe Beilage A 10

6.3. Gemeinschaftsordnung: - wurde nicht vorgelegt

6.4. Betriebskosten: Die entsprechenden Kontoauszüge wurden von der Hausverwaltung(VOGEWOSI) zur Verfügung gestellt und verstehen sich mit Vorbehalt.

Betriebskosten - Wohnungseigentum an W 30Entgelt monatlich = 219,28 EUR

Siehe dazu Beilagen im Anhang A 11 und A 12.

OFFENE POSTENBK 2010 Guthaben = 102,15 EURBK 2011 bis Mai 2011 = -1.121,05 EURRÜCKSTAND zum Stichtag = -1.018,90 EUR

6.5. Rücklagen: - für die gesamte Reihenhausanlage = 229.440,00 EUR

- Anteil Wohnungseigentum an W 30 = 3.783,74 EUR

Vorhergehende Angaben verstehen sich ohne rechtliche Beurteilungseitens des unterzeichnenden Sachverständigen.

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6. SONSTIGES

6.6. Dingliche Rechte: Eintragungen im A2-Blatt (Eigentumsblatt)

grundbücherlich sichergestellt:


außerbücherlich bekannt gegeben:

Es wurden keine außerbücherlichen, dinglichen Rechte bekanntgegeben.

6.7. Dingliche Lasten: Eintragungen im C-Blatt (Lastenblatt)


C zu B - LNR 91 92: 13 a 2263/1983 DIENSTBARKEIT der Hochspannungsleitung gem. Pkt. IDienstbarkeitsvertrag 1982-08-17 auf GST 9743/2 für GST .437 inEZ 450 GB Rieden BG Bregenz


- diverse Pfandrechte, Veräußerungsverbote, Klagen und Einleitungdes Versteigerungsverfahren, siehe Grundbuchsauszug

außerbücherlich bekannt gegeben (Illwerke VKW per E-Mail):

Die Trafostation Nr. 118, Wohnen Morgen ist auf dem GST 9743/2situiert und mit einem (außerbücherlichen) Leihvertrag abgesichert.

Weiters verläuft auf GST 9743/2 eine 10 kV-Kabelleitung (verlegt imJahre 1982) vom Umspannwerk Haselstauden zur Trafostation Nr. 118(Wohnen Morgen).

Dieser Leitungsabschnitt ist mit einem (außerbücherlichen) Leitungs-rechtsübereinkommen abgesichert. Zu beachten ist, daß beidseitigbeider Leitungsabschnitte ein Bau- und Bestockungsverbot von jeweils0,50 m besteht - siehe dazu Anhang A 4.

außerbücherlich erhoben:

Kaufvertrag TZ 577/1996 - Pkt. III Absatz 2.

c) Leitungsrecht zugunsten des Telegraphenbauamtes Feldkirch gemäß§ 1 Abs. 1 Telegraphenwegegesetz 1929, und zwar der Verlegungeines Fernmeldekabels in 0,8 m Tiefe sowie die Errichtung einesKabelverzweigers.

d) Vereinbarung bzgl. Zugang und Zufahrt bzw. Gebrauch der an derNordseite des GST 9743/2 befindlichen Umspannanlage (Trafostation).

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6. SONSTIGES

6.8. Grundsteuer - Einheitswert: Beim Amt der Stadt Dornbirn - Abteilung Steuern u. Gebühren - wurdennachstehend angeführte Werte und Beträge (Stand Mai 2011) erhoben,Angaben ohne rechtliche Beurteilung und mit Vorbehalt:

Einheitswert gesamte Anlage EZ 3170 1.283.400,00 EUR

Grundsteuermessbetrag 2.561,32 EUR

Jährliche Grundsteuer 12.422,40 EUR

Die jährliche Grundsteuer ist Bestandteil der Betriebskosten undwird über die Hausverwaltung abgerechnet.

Die Grundsteuer für die ersten zwei Quartale 2011 wurde bezahlt.

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7. BESCHREIBUNG

7.1. WOHNUNGSEIGENTUM an W 30 Befundaufnahme am 11-05-2011 ab 09:00 Uhr

KELLERGESCHOSS Die Raumbezeichnung werden gem. Bauplan bzw. der tatsächlichenNutzung nach angegeben.

Vorraum / Gang: Terrazzoplatten am Boden, Wände verputzt, Betondecke mit Anstrich;lichte Raumhöhe = ca. 2,185 m;

- Boden- und Wandoberflächen unterschiedlich fleckig- Bodenrisse beim Stiegenantritt, Foto 4- Luftentfeuchtungsgerät in Betrieb

Waschraum: Betonboden mit Versiegelung, Wände und Decke Beton, jeweils mitAnstrich; Mittelwand verputzt;

- Bodenniveau liegt 3 - 4 cm unter dem Gangfußboden- Inneneckanschlüsse unterschiedlich abgerissen- Boden- und Wandoberflächen unterschiedlich fleckig- Entlüftungsschlauch des Wäschetrockners hängt lose von der Decke- Putzoberfläche unterschiedlich rau- waagrechter Riss beim Lichttaster

- ein Chromstahlwaschtrog, Foto 5

Heizraum: Boden, Wände Beton, teilweise verputzt, Decke Beton;

- Abdeckung der Gastherme demontiert, Foto 6- Boden- und Wandoberflächen unterschiedlich fleckig- Feuchtigkeitsschäden- diverse Risse und Flecken im Wand- und Kaminbereich, Foto 7

Kellerraum: Estrichboden mit Versiegelung, Wände und Decke wie vor;

- zusätzliche Abtrennung mittels Leichtbauwand in zwei Bereiche- Boden- und Wandoberflächen unterschiedlich fleckig- Versiegelung platzt unterschiedlich ab, Foto 8

Stiegenaufgang ins EG: einläufige, gerade Treppe mit Terrazzobelag, Wände verputzt bzw. Beton, gestrichen;

- Wandoberflächen unterschiedlich fleckig- einseitiges Geländer mit Handlauf- seitliche Abriss etwa auf Deckenhöhe (Betondecke über KG)

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7. BESCHREIBUNG

ERDGESCHOSS

Windfang: Boden verfliest, Wände und Decke verputzt;lichte Raumhöhe = ca. 2,435 m;

- Wandoberflächen unterschiedlich fleckig und verschmutzt- Farbanstrich nicht voll deckend aufgetragen, fleckig, Foto 9- Eingangstüre mit Glaseinsatz

Vorraum / Gang: Boden verfliest (Teppichläufer), Wände und Decke verputzt, Foto 10

- Verbindungstüre, Drückergarnitur ist beschädigt

WC: Boden und Wände verfliest, Holztäferung an der Decke;

- eine WC-Anlage mit Aufputzspülkasten, Foto 11- ein Handwaschbecken- ein einfacher Wandspiegel

- Aufputzspülkasten hängt etwas schief- Fliesenriss über dem Lichttaster, Foto 12- Wandoberflächen unterschiedlich fleckig und verschmutzt

Küche: PVC-Bodenbelag, Wände verputzt, im Küchenblockbereich verfliest,Holztäferung (dunkel) an der Decke, Foto 13, 14 und 15

ZUBEHÖR - L-förmige Einbauküche in Resopal mit Seitenteil, mit Unterbau- undHängeschränken, diverse E-Geräte, Erstausstattung!

- ein Elektra Bregenz Ceran Kochfeld- ein Elektra Bregenz Backrohr- ein Dunstabzug- ein Miele Geschirrspüler- ein Gefrierschrank- ein AEG Kühlschrank- ein Edelstahlspüle mit seitlichem Abtropfteil und Resteschale

- erhebliche Fliesenschäden, Foto 16- Oberflächen unterschiedlich fleckig und verschmutzt- Schranktüren hängen unterschiedlich schief

Wohnzimmer / Essplatz: Parkettboden, Wände tapeziert, Raufasertapete an der Decke, siehedazu Foto 17, 18 und 19

- Wand- und Deckenoberfläche unterschiedlich fleckig und verschmutzt- erhebliche Tapetenschäden und Risse, Foto 20- mehrere Risse in den Tapeten (Renovierungsbedarf)

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7. BESCHREIBUNG

Terrasse: Waschbetonplattenbelag, Foto 21

- unterschiedliche Setzungen sind deutlich erkennbar- deutliche Setzung hin zum Podest (Wohnzimmertüre)- Podesthöhe rund 25 cm

ZUBEHÖR - eine Markise, manuelle Betätigung- Markisenrahmen etwa 15 Jahre alt, Bespannung vor 2 Jahren erneuert

Wirtschaftshof: Hofbereich zwischen der gegenständlichen Hausfassade und derNachbarhausfassade, siehe Grundriss EG; Waschbetonplattenbelag;

- unterschiedliche Setzungen im Plattenbelag, Foto 22- Waschbetonplatten stellenweise eingebrochen- hier wurde offenkundig eine Trennwand abgetragen, Foto 23- offensichtlich wurde auch ein Vordach entfernt, Foto 24

Garten: Rasenfläche mit diversen Bepflanzungen

- zugehörige Gartenfläche umlaufend mit höheren Mauern eingefasst,Innenhofcharakter, Foto 25

Abstellraum: vom Wirtschaftshof aus zugänglich; Wände verputzt, Betondecke;

- deutlicher Abriss unter der Decke- Aussinterungen im Bereich der Decke

Stiegenaufgang ins OG: einläufige, gerade Treppe, verfliest; einseitiges Eisengeländer;Wände verputzt;

- Verputzoberflächen unterschiedlich fleckig und verschmutzt- Farbanstrich beim Geländer platzt stellenweise ab- umlaufend Abriss etwa auf Deckenhöhe (Betondecke über EG)

OBERGESCHOSS

Flur / Stiegenhaus: Boden verfliest, Wände verputzt, Decke mit Oberlichte, Foto 26lichte Raumhöhe = ca. 2,405 m;

- Türrahmenanschlüsse stellenweise vom Putz gelöst- Abklebereste stellenweise an den Türrahmen- Oberlichte, umlaufend Abrisse sichtbar

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7. BESCHREIBUNG

Zimmer: östlich; Parkettboden, Wände tapeziert, Raufasertapete an der Decke;

- Tapeten im Bereich Deckenauflager unterschiedlich gelöst, Foto 27- Tapeten stellenweise beschädigt- unprofessionelle Flickstelle in der Tapete- Fensterrahmen erheblich verschmutzt

Arbeitszimmer: gemäß Grundriss Schlafzimmer; Parkettboden, Wände tapeziert, Raufasertapete an der Decke;

- Fensterrahmen erheblich verschmutzt- Abriss beim Kamin

Bad/WC: Boden verfliest, Wände auf eine Höhe von 1,82 m verfliest, restlicheWandflächen verputzt und gestrichen, Holztäferung an der Decke;

- diverse Putzschäden- Deckenschalung liegt uneben, Foto 28- Brauseschlauch und Armaturen sind verkalkt- Raumbreite lediglich 1,76 m

- ein Badewanne mit Handbrause und Duschvorhang, Foto 29- eine WC-Anlage mit Aufputzspülkasten, Foto 30- ein Waschbecken, Foto 31- Handtuchbügel und Haltegriffe

ZUBEHÖR - ein Spiegelschrank, Foto 31- ein einfacher Hängeschrank- ein AKO Heizstrahler (über der Türe)- ein ausziehbarer Scherenwäschetrockner (Wandmontage)

- lose aufgestellte Schränke (werden nicht bewertet)

Schlafzimmer: gemäß Grundriss Zimmer; Parkettboden, Wände tapeziert, DeckeRaufasertapete, gestrichen, Foto 32

- Tapeten stellenweise gelöst bzw. aufgeworfen- Tapete bei der Heizkörperverkleidung fällt ab- Feuchtigkeitsschäden- Parkettboden vor der Balkontüre ist ausgewaschen

Balkon: auskragende Betonplatte, mit Eisengeländer, Betonplattenbelag;

- Balkonbespannung (Sichtschutz), erheblich verschmutzt, Foto 33- Balkonplatte erheblich verschmutzt- Betonplattenbelag detto, Fugen verwachsen

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7. BESCHREIBUNG

Zimmer: Parkettboden, Wände tapeziert, Decke Raufasertapete, gestrichen;

- Tapeten stellenweise gelöst bzw. aufgeworfen, Foto 34- Oberflächen unterschiedlich fleckig und verschmutz- Wassereintrittsspuren beim Fenstergesimse, Feuchtigkeitsschäden

TIEFGARAGE

Kfz-Einstellplatz zu W 30: Einstellplatz Nr. 30, Boden, Wände und Decke in Beton; relativ kurze,gerade Rampe zum Vorplatz, asphaltiert, beidseitig mit Schrammbord;

- Betonboden unterschiedlich fleckig (verölt), Foto 35- Wandoberflächen verschmutzt und fleckig- viele Bodenrisse- automatisches Garagentor (Stahl mit Gitter), Foto 36- separate Gehtüre

Anmerkung - Relativ weiter Fußweg vom gegenständlichen Wohnungseigentum oberirdisch bis hin zum Tiefgaragenabgang.

7.2. FASSADEN

Fassaden: im Erdgeschossbereich teilweise verputzt, sonst einfache, senkrechteHolzschalung (rau), Foto 37

- Verputzoberflächen unterschiedlich fleckig und verschmutzt- Holzschalung unterschiedlich abgewittert, stellenweise verzogen- Briefkasten angerostet- Fassadenschäden hin zum Wirtschaftshof- Gesimsabdeckungen unterschiedlich verschmutzt

- Wärmedämmung entspricht nicht mehr den heute gestelltenAnforderungen

7.3. AUSSENANLAGEN

Vorplätze / Zugang: hin zum Eingang, Betonsteinpflaster, Stufen und Eingangspodest mitBetonplattenbelag; kleine Rasenfläche; diverse Bepflanzungen;

asphaltierter Vorplatz (Parkplatz) entlang der Straße Kastenlangen,markierte Kfz-Abstellplätze - allgemein nutzbar, Foto 38

- Setzungsschäden im gesamten Bereich der Aussenanlagen, Foto 39- Plattenbelag vor dem Haus ist eingebrochen, Foto 40- mehrere Asphaltflicke im Parkplatzbereich- vermutlich Setzungsschäden im Bereich der unterirdisch verlegten

Ver- und Entsorgungsleitungen

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8. MASSENERMITTLUNG

Die Nutzflächen für die nachfolgende Bewertung werden dem Gutachten zur Nutzwertfestsetzung vomvom 14-August-1992 des SV Baumeister Ing. Herbert Kociancic entnommen.

Die Raummaße des Wohnungseigentumsobjektes wurden vom Sachverständigen am Bestand teilweiseüberprüft. Die Planunterlagen stimmen nicht in allen Details mit dem Bestand überein, es ergeben sichFlächenverschiebungen durch abgeänderte Wandstärken, die geringen Abweichungen gegenüber denPlanmaßen bewegen sich innerhalb des gesetzlich vertretbaren Bereiches.

Eine Maß- und Massengarantie wird ohne Erstellung von genauen Bestandsplänen abgelehnt. Die Raum-beschreibung erfolgt gemäß Planangabe bzw. tatsächlicher Nutzung.

Die Massenermittlung wird mittels Computer berechnet. Da jedoch nur zwei bzw. drei Dezimalstellenausgedruckt werden, kann es in den Einzelsummen zu geringfügigen Rundungsdifferenzen kommen.Dies hat aber keinen Einfluss auf die jeweilige Gesamtmenge.

8.1. WOHNUNGSEIGENTUM an W 30

Wohnnutzfläche - Erdgeschoss gemäß Nutzwertgutachten

Windfang 2,00 x 1,38 = 2,76 m²

WC 2,00 x 0,95 = 1,90 m²

Vorraum 5,44 x 1,23 = 6,69 m²1,10 x 1,19 = 1,31 m²1,37 x 0,60 = 0,82 m²

8,82 m²

Küche 2,80 x 3,35 = 9,38 m²

Wohnzimmer 4,24 x 5,86 = 24,85 m²3,53 x 2,75 = 9,71 m²1,19 x 0,60 = 0,71 m²

35,27 m²

Wohnnutzfläche - Erdgeschoss = 58,13 m²

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8. MASSENERMITTLUNG

Wohnnutzfläche - Obergeschoss gemäß Nutzwertgutachten

Flur 4,88 x 1,10 = 5,37 m²1,10 x 1,19 = 1,31 m²

6,68 m²

Zimmer 3,10 x 2,29 = 7,10 m²

Schlafzimmer 4,88 x 3,48 = 16,98 m²abzgl. 0,70 x 0,53 = -0,37 m²

16,61 m²

Bad 1,80 x 3,48 = 6,26 m²

Zimmer 4,94 x 3,48 = 17,19 m²

Zimmer 3,70 x 2,29 = 8,47 m²

Wohnnutzfläche - Obergeschoss = 62,32 m²

Wohnnutzfläche - Erd- und Obergeschoss = 120,45 m²

Nutzfläche - Kellergeschoss gemäß Nutzwertgutachten

Vorraum 5,31 x 2,29 = 12,16 m²abzgl. 1,10 x 0,70 = -0,77 m²

11,39 m²

Kellerraum 5,30 x 5,90 = 31,27 m²

Heizraum 2,62 x 3,50 = 9,17 m²abzgl. 0,70 x 0,53 = -0,37 m²

8,80 m²

Waschraum 2,60 x 3,50 = 9,10 m²

Nutzfläche - Kellergeschoss = 60,56 m²

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8. MASSENERMITTLUNG

Abstellraum 2,82 x 1,90 = 5,36 m²2,00 x 0,14 = 0,28 m²

5,64 m²

Abstellraum zu W 30 (im Bereich der Außenanlagen) = 5,64 m²

Balkon zu W 30 Obergeschoss 1,10 x 2,50 = 2,75 m²

Gartenflächen zu W 30

Vorgarten 4,05 x 3,39 = 13,73 m²2,40 x 0,20 = 0,48 m²

14,21 m²

Wirtschaftshof 12,50 x 1,90 = 23,75 m²

Garten 11,66 x 8,22 = 95,85 m²

Gartenflächen zu W 30 = 133,80 m²

TIEFGARAGE

Kfz-Einstellplatz zu W 30 5,05 x 2,60 = 13,13 m²

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9. BEWERTUNG

Ermittelt wird der VERKEHRSWERT im Sinne des LBG (Liegenschaftsbewertungsgesetz) aufBasis der eigenen Besichtigung, der eingeholten und beigestellten Unterlagen sowie der Angabendes Eigentümers unter Berücksichtigung der derzeitigen Marktverhältnisse am Realitätenmarkt.

Für den Verkehrswert sind vor allem Angebot und Nachfrage am derzeitigen Realitätenmarktentscheidend, außerdem hängt der Verkehrswert von Lage, Art und Größe sowie der Marktgängigkeiteines Objektes bzw. der Liegenschaft ab.

Der Verkehrswert entspricht dem Betrag, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise imredlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann.

§ 3 LBG. Für die Bewertung sind Wertermittlungsverfahren anzuwenden, die dem jeweiligen Stand derWissenschaft entsprechen. Als solche Verfahren kommen insbesondere die nachstehend angeführtenVerfahren in Betracht:

§ 4 LBG - Vergleichswertverfahren§ 5 LBG - Ertragswertverfahren§ 6 LBG - Sachwertverfahren

Wenn es zur vollständigen Berücksichtigung aller den Wert der Sache bestimmenden Umständeerforderlich ist, sind für die Bewertung mehrere Wertermittlungsverfahren anzuwenden. In jedemEinzelfall ist zu prüfen, welche Ermittlungsmethode zielführend ist.

Das Sachwertverfahren dient in erster Linie zur Ermittlung des Wertes bebauter Liegenschaften,wenn deren Eigennutzung im Vordergrund steht und die Beschaffungskosten für die Liegenschafteinschließlich der darauf befindlichen baulichen Anlagen für die in Betracht kommendenKaufinteressenten von vorrangiger Bedeutung sind.

Die Anwendung des Ertragswertverfahren ist bei bebauten Liegenschaften sinnvoll, bei denen durchVermietung oder Verpachtung regelmäßig Erträge erzielt werden können bzw. könnten. Das Ertrags-wertverfahren wird vor allem für Geschäfts- und Bürogebäude, Mietwohnhäuser usw., die vermietetwerden zur Ermittlung des Verkehrswertes herangezogen.

Im gegenständlichen Fall erfolgt die Bewertung sowohl nach dem Sachwertverfahren, nach dem Ertragswertverfahren als auch nach dem Vergleichswertverfahren.

Der Sachwert ist die Summe aus Bodenwert und dem Bauwert. Bei der Berechnung des Bauwertswird vom Herstellungswert (Neuwert) zum Stichtag ausgegangen und dieser um die technische undwirtschaftliche Wertminderung gekürzt.

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9. BEWERTUNG

Für die technische Wertminderung ist das Gebäudealter, ev. Baumängel und Bauschäden usw.maßgebend. Für die wirtschaftliche Wertminderung hingegen zB. sind ungünstige Grundrisseinteilung,unwirtschaftlicher Aufbau, Nutzungsmöglichkeiten, unübliche Raumhöhen usw. ausschlaggebend.

Bauliche Maßnahmen an nicht tragenden Bauteilen (zB. Neugestaltung der Fassaden etc.) odernormaler Instandhaltungsaufwand führen zu keiner Verlängerung der Lebensdauer.

Der Ertragswert setzt sich aus dem Bodenwert und der nachhaltig erzielbaren Erträge (Miete etc.)unter Berücksichtigung der Erhaltungskosten, Verzinsung und Restnutzungsdauer zusammen.

Eine Funktionsprüfung technischer Anlagen sowie sonstige technische Untersuchungen werdennicht durchgeführt. Es erfolgt auch - mangels Verdachtsmomenten - keine Altlastenüberprüfung.

Die Bewertung des Grundstückes erfolgt im Vergleichswertverfahren unter Berücksichtigung derBebauung, der Größe, der Lage, der Grundstücksform, der weiteren Bebauungsmöglichkeiten, derBaugrundbeschaffenheit und der Flächenwidmung.

Alle Preise dieser Verkehrswertschätzung sind in EURO und incl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer,derzeit 20%, ausgewiesen.

Das Mietausfallswagnis ist das Wagnis einer Ertragsminderung, die durch uneinbringliche Mietrück-stände oder Leerstehen zwischen zwei Mietverträgen entsteht. Es dient auch zur Deckung der Kosteneiner Rechtsverfolgung auf Zahlung, Kündigung eines Mietverhältnisses oder Räumung.

Die gewöhnliche Lebensdauer hängt im Wesentlichen von der Bauart (Konstruktion und verwendeteBaustoffe), der Bauweise (zB. Massivbau, Fertigteilbau, Holzbau) und Nutzung ab. Die gewöhnlicheLebensdauer berücksichtigt in angemessener Weise sowohl die technische Lebensdauer als auch die wirtschaftliche Nutzungsdauer.

Verlorener Bauaufwand - Diesem Abschlag liegt die Überlegung zugrunde, dass bei einem Verkaufder Liegenschaft ein Teil der tatsächlichen Baukosten dadurch verloren geht, dass ein Käufer einesGebäudes dieses nach seinem Sinne etwas anders gebaut hätte und somit das vom Verkäufererrichtete Haus / Wohnungseigentum den geschmacklichen und bautechnischen Vorstellungen desnachfolgenden Käufers nicht zur Gänze entspricht.

Die nachfolgende Bewertung basiert auf den Nutzflächen gemäß Nutzwertfestsetzung und der verbücherten Grundbuchanteile.

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9. BEWERTUNG

9.1. NEUWERT

Die für die Ermittlung des Neuwertes angesetzten Preise (Verglichener Wert) beinhalten sämtlicheHerstellungskosten incl. Planung, diverse Honorare, Bauaufsicht, Gebühren etc. und werden incl. dergesetzlichen Mehrwertsteuer (20%) ausgewiesen.

Die angesetzten Preisansätze beziehen sich auf den derzeitigen Ausbauzustand.

9.1. NEUWERT - WOHNUNGSEIGENTUM an W 30

Wohnnutzfläche im EG / OG

Nutzfläche: 120,45 m²Verglichener Wert: 1.850,00 EUR/m²

Neuwert: 120,45 x 1.850,00 = 222.832,50 EUR

Nutzfläche im KG

Nutzfläche: 60,56 m²Verglichener Wert: 975,00 EUR/m²

Neuwert: 60,56 x 975,00 = 59.046,00 EUR

Zuschlag Abstellraum


Neuwert: 5,64 x 355,00 = 2.002,20 EUR

Zuschlag Balkon


Neuwert: 2,75 x 560,00 = 1.540,00 EUR

PKW-Einstellplatz (in der Tiefgarage)


Neuwert: 13,13 x 920,00 = 12.079,60 EUR

NEUWERT - WOHNUNGSEIGENTUM an W 30 = 297.500,30 EUR

(Neuwert Wohnungseigentum ohne Mwst. = 247.916,92 EUR)

- 30 -

9. BEWERTUNG

9.2. ZEITWERT WOHNUNGSEIGENTUM an W 30 Neuwert = 297.500,30 EUR

abzgl. Wertminderung wegen Bauschäden und Mängel:

Wertminderung für allgemeinen, rückgestauten Reparaturbedarfsiehe dazu Bau- und Erhaltungszustanddaher Abschlag von 10,00 % vom Neuwert = -29.750,03 EUR

ergibt einen gekürzten

NORMALHERSTELLUNGSWERT = 267.750,27 EUR

abzgl. Wertminderung wegen Gebäudealter usw.:

Unter Berücksichtigung der vorliegenden Unterlagen und Bescheide

- Bauausführung Gesamtanlage gemäß Angabe im KV 1979/1982- Benützungsbewilligung vom 26-11-1982

wird das Jahr 1981 als Baujahr für die Berechnung herangezogen,Gebäudealter zum Bewertungsstichtag daher rund 30 Jahre.

Die gewöhnliche Gesamtnutzungsdauer für Wohngebäude innormaler Bauausführung beträgt rund 80 Jahre.(Liegenschaftsbewertung - Heimo Kranewitter - 6. Auflage)

abzgl. Altersentwertung daher rund -38 % = -101.745,10 EUR(Wertminderung linear)

Zwischensumme = 166.005,17 EUR

weiters wird für verlorenen Bauaufwand eineWertminderung von rund 7,5 % berücksichtigt, das ergibt = -12.450,39 EUR

ZEITWERT - WOHNUNGSEIGENTUM (incl. Mwst., ohne Grundanteil) = 153.554,78 EUR

Der Zeitwert der im Befund geschilderten Außenanlagen (anteilig) wurde im Bauwert berücksichtigt.

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9. BEWERTUNG

9.3. GRUNDWERT - GRUNDANTEILE

Der Grundpreis wird im Vergleichswertverfahren, aufgrund eigener Marktbeobachtungen, Erhebungenim Grundbuch (Urkundensammlung) sowie Nachfragen bei Immobilienmaklern und Erkundigungen beimAmt der Stadt Dornbirn - Liegenschaftsverwaltung - ermittelt.

Demzufolge liegt derzeit der Grundpreis für unbebaute und baureif erschlossene Baugrundstückein dieser Lage zwischen 240,00 €/m² und 260,00 €/m².

Ein rund 50 m nördlich der gegenständlichen Liegenschaft in zweiter Grundstücksreihe situiertesGrundstück wurde mit Kaufvertrag TZ 5416/2010 zur Errichtung einer Wohnanlage um 240,00 €/m² angekauft.

Für das gegenständliche Grundstück halte ich aufgrund der örtlichen Lage und der Grundstücksgrößeeinen innerhalb der angegebenen Bandbreite gemittelten Grundpreis für unbebauten und baureif erschlossenen Baugrund von 250,00 €/m² für angemessen.

Die vorhandene Bebauung wird mit einem Bebauungsabschlag (Kosten für Baufeldfreimachung -Gebäudeabbruch usw.) berücksichtigt.

GRUNDWERT - GESAMT

GB 92001 - EZ 3170 GST 9577/2 GST - Fläche 19.800 m²GST 9743/2 GST - Fläche 6.187 m²

EZ 3170 GST - Fläche 25.987 m²

Grundstücksfläche gesamt: 25.987 m²Verglichener Wert: 250,00 EUR/m² für unbebauten Grund

Grundwert - unbebaut: 25.987 x 250,00 = 6.496.750,00 EUR

In der Regel ist der Wert eines bebauten Grundstückes geringer als jener eines Unbebauten.Die Höhe des Abschlages richtet sich u.a. nach der gegebenen Bebauung, der Restnutzungsdauerund der Verwendungsart.

Aufgrund der Objektsgröße halte ich einen Bebauungsabschlag von 10 % für angemessen.

abzgl. Bebauungsabschlag -10,00 % = -649.675,00 EUR

GRUNDWERT GESAMT - EZ 3170 = 5.847.075,00 EUR

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9. BEWERTUNG

9.3.1 GRUNDANTEIL - WOHNUNGSEIGENTUM an W 30

B - LNR 91 92 ANTEIL: 324 / 20152 = 1,607781 %

Grundanteil 1,607781 5.847.075,00 = 94.008,15 EUR

GRUNDANTEIL - WOHNUNGSEIGENTUM an W 30 = 94.008,15 EUR

Aufgrund der für heutige Verhältnisse im Hinblick auf die Baunutzung (Grundstücksgröße / Nutzflächen)

eher unwirtschaftlichen Bebauung ergeben sich relativ hohe Grundanteile, die bei einem Verkauf nur sehr

bedingt Berücksichtigung finden.

9.4. SACHWERT

SACHWERT = ZEITWERT GRUNDANTEIL

SACHWERT - WOHNUNGSEIGENTUM an W 30

ZEITWERT % 62,02656 = 153.554,78 EUR

GRUNDANTEIL % 37,97344 = 94.008,15 EUR

SACHWERT - WOHNUNGSEIGENTUM an W 30 100,00000 = 247.562,93 EUR

+

% von

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9. BEWERTUNG

9.5. ERTRAGSWERT - WOHNUNGSEIGENTUM an W 30

Zur Berechnung des Ertragswertes wird eine fiktive, durchschnittlich erzielbare Mieteinnahmebei einer seriösen Vermietung im heutigen Gebäudezustand, ohne Betriebskosten, ohne Mwst.,angesetzt.

Gemäß Vorarlberger Immobilienpreisspiegel 2011 liegt der Mietpreis in Dornbirn derzeit zwischen6,00 €/m² (mittlerer Wohnwert) und 7,40 €/m² (guter Wohnwert, ab 60 m² WFl - Hypo Immobilien),aufgrund der Lage, des Standards und der über zwei Geschosse verteilten Wohnfläche halte ich einen innert der angegebenen Bandbreite gemittelten Mietansatz - ergibt 6,70 €/m² - für angemessen.

Die Nutzflächen im Kellergeschoss sowie der Abstellraum etc. wurden in diesem Ansatz berücksichtigt.

a) EINNAHMEN:

Wohnnutzfläche m² 120,45 x 6,70 = 807,02 EURPKW-Einstellplatz PA = 45,00 EUR

angenommene Mieteinnahmen per Monat ca. = 852,02 EUR

Nettojahresmiete, gerundet 12 x 850,00 = 10.200,00 EUR

b) AUSGABEN:

Instandhaltungsaufwand ca. 0,85 % des Neuwertes (ohne Mehrwertsteuer)

somit 0,85 % von 247.916,92 = -2.107,29 EUR

abzgl. Mietsausfallwagnis = 4,00 % von der Jahresmiete = -408,00 EUR

abzgl. Verzinsung des Grundanteiles94.008,15 x 4,00 % / 100 = -3.760,33 EUR

Reinertrag der baulichen Anlagen = 3.924,38 EUR

zu 4,0 % kapitalisiert, bei einer rechnerischenRestnutzungsdauer von rund 50 Jahren (80 Jahre - 30 Jahre) ergibtsich ein Vervielfältiger - Faktor = 21,48 = 84.295,68 EUR

abzgl. Kosten für rückgestauten Reparaturbedarf,Baumängel und Schäden gemäß Pkt. 9.2

a) -29.750,03 / 1,2 (ohne Mwst.) = -24.791,69 EUR

Zwischensumme = 59.503,99 EUR

zzgl. Grundanteil = 94.008,15 EUR

ergibt einenERTRAGSWERT - WOHNUNGSEIGENTUM an W 30 = 153.512,15 EUR

€/m²

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9. BEWERTUNG

9.6. BARWERT DER DINGLICHEN RECHTE


Die Zuschreibung ist in der verbücherten Grundstücksfläche bereits enthalten.

9.7. BARWERT DER DINGLICHEN LASTEN

13 a 2263/1983 DIENSTBARKEIT der Hochspannungsleitung gem. Pkt. IDienstbarkeitsvertrag 1982-08-17 auf GST 9743/2 für GST .437 inEZ 450 GB Rieden BG Bregenz

Die Hochspannungsleitung verläuft im Randbereich von GST 9743/2 hinzur Siegfried-Fußenegger-Straße unterirdisch (Erdkabel), die belasteteFläche beträgt etwa 42 m².

Der Anteil der belasteten Fläche für das Wohnungseigentum anW 30 errechnet sich folglich:

42,00 m² 1,607781 % = 0,675 m²

Es ist somit keine objektivierbare Wertbeeinflussung (Geringfügigkeit)gegeben.

Die Trafostation Nr. 118, Wohnen Morgen ist auf dem GST 9743/2situiert und mit einem (außerbücherlichen) Leihvertrag abgesichert.

Weiters verläuft auf GST 9743/2 eine 10 kV-Kabelleitung (verlegtim Jahre 1982) vom Umspannwerk Haselstauden zur TrafostationNr. 118 (Wohnen Morgen).

Vereinbarung bzgl. Zugang und Zufahrt bzw. Gebrauch der an derNordseite des GST 9743/2 befindlichen Umspannanlage (Trafostation).

Leitungsrecht zugunsten des Telegraphenbauamtes Feldkirch gem.§ 1 Abs. 1 Telegraphenwegegesetz 1929, und zwar der Verlegungeines Fernmeldekabels in 0,8 m Tiefe sowie die Errichtung einesKabelverzweigers.

Auch durch diese außerbücherlichen Lasten ist keine objektivierbareWertbeeinflussung gegeben.

Die unter Pkt. 6.7. angeführte Pfandrechte, Veräußerungsverbote,Klagen und die Einleitung des Versteigerungsverfahrens haben keinenEinfluss auf den Verkehrswert.

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10. VERKEHRSWERT - ZUBEHÖR

10. ZUBEHÖR - WOHNUNGSEIGENTUM an W 30

Gerade Küchenmöbel und sonstiges, eingebautes Mobilar unterliegen einem schnell wechselndemModetrend, jeder künftige Käufer würde bei der Kücheneinrichtung, könnte er seine eigenen Wünscheverwirklichen, die Küche usw. anders planen und gestalten.

Der Käufer, dem die bestehende Einrichtung gefällt, wird sie im jetzigen Zustand belassen, demjenigen dem sie nicht entspricht, wird sie ausbauen und durch eine seinen Bedürfnissenentsprechende ersetzen.

Kücheneinbauten werden in der Regel - wenn überhaupt - weit unter Neupreis gehandelt.

Die eingebaute, über 25 Jahre alte Kücheneinrichtung stellt zwar in Verbindung mit dem Objekt einen gewissen Gebrauchswert (Restwert) dar, kann aber auf dem freien Markt erfahrungsgemäß nicht mehrverwertet werden.

KÜCHE Einbauküche mit E-Geräten, über 25 Jahre alt = ohne Wert EUR

BAD Zubehör gem. Beschreibung, überaltert = ohne Wert EUR

TERRASSE Markisenrahmen alt, vor 2 Jahren neu bespannt = ohne Wert EUR

Es ist kein weiteres Zubehör mit Wert vorhanden.

VERKEHRSWERT ZUBEHÖR - WOHNUNGSEIGENTUM an W 30 = 0,00 EUR

(In Worten: Null,-- EURO)

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11. VERKEHRSWERT

Das Verhältnis von Sachwert zu Ertragswert wird weitgehend von den wirtschaftlichen Möglichkeitender jeweiligen Liegenschaft bestimmt.

Wohnobjekte, wie das gegenständliche, können erfahrungsgemäß sowohl zur Eigennutzung als auchzur Vermietung erworben werden.

Für die Schätzung des Reihenwohnhauses ist erfahrungsgemäß das Sachwert- / Ertragswertverfahrendas geeignete Verfahren.

11.1. VERKEHRSWERT - WOHNUNGSEIGENTUM an W 30

SACHWERTWERTVERFAHREN

Sachwert = 247.562,93 EUR

Die zu bewertende Wohnungseigentumseinheit verfügt im Vergleich zu herkömmlichen Wohnanlagenüber einen sehr hohen Grundanteil (über 1/3), der erfahrungsgemäß auf dem Immobilienmarkt in einemnur geringen Ausmaß berücksichtigt wird.

Auf Basis des LBG § 7 Abs (1) halte ich daher einen zwischen 10 % und 20 % gemittelten Abschlagzur Anpassung an den VERKEHRSWERT für angemessen.

SACHWERT = 247.562,93 EUR

Abschlag zur Anpassung an den Verkehrswert % = -37.134,44 EUR

VERKEHRSWERT über SACHWERT = 210.428,49 EURgerundet = 210.000,00 EUR

-15,0

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11. VERKEHRSWERT

SACHWERT- / ERTRAGSWERTVERFAHREN

Die Gewichtung berücksichtigt die Abweichung des Sachwertes vom Ertragswert.

VERKEHRSWERT Gewichtung Sachwert / Ertragswert 3 : 2

Sachwert 247.562,93 x 3,00 = 742.688,80 EUR

Ertragswert 153.512,15 x 2,00 = 307.024,29 EUR

5,00 = 1.049.713,09 EUR

VERKEHRSWERT über SACHWERT / ERTRAGSWERT = 209.942,62 EURgerundet = 210.000,00 EUR

MITTELWERTVERKEHRSWERT über SACHWERT = 210.428,49 EUR

VERKEHRSWERT über SACHWERT / ERTRAGSWERT = 209.942,62 EUR

420.371,11 EUR

MITTELWERT - WOHNUNGSEIGENTUM an W 30 = 210.185,56 EURgerundet = 210.000,00 EUR

Aufgrund des beschriebenen Sachverhaltes sowie sämtlicher imBefund getroffenen Feststellungen schätze ich den

VERKEHRSWERT für das WOHNUNGSEIGENTUM an W 30EZ 3170 - GB 92001 - Kastenlangen 61 in A-6850 Dornbirn

zum Bewertungsstichtag 11-05-2011 (Tag der Befundaufnahme) auf rund

VERKEHRSWERT - WOHNUNGSEIGENTUM an W 30 = 210.000,00 EUR

(In Worten: zweihundertundzehntausend,-- EURO)

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12. VERKEHRSWERT - ZUSAMMENFASSUNG

VERKEHRSWERT - WOHNUNGSEIGENTUM an W 30 = 210.000,00 EUR

(In Worten: zweihundertundzehntausend,-- EURO)

VERKEHRSWERT - ZUBEHÖR = 0,00 EUR

(In Worten: Null,-- EURO)

OFFENE POSTEN per 11-05-2011 gemäß Pkt. 6.4. = -1.018,90 EUR

(In Worten: eintausendnullhundertachtzehnkommaneunzig,-- EURO)

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12. VERKEHRSWERT - ZUSAMMENFASSUNG

Bei der Bewertung bleibt unberücksichtigt, dass - aus welchem Grunde auch immer - beiNotwendigkeit einer raschen Veräußerung der Verkehrswert unterschritten und bei genügenderVerkaufszeit überschritten werden kann.

Ebenfalls unberücksichtigt bleiben insbesondere ideelle Wertzumessungen gemäßLBG § 2 Abs (3) - (LBG - Liegenschaftsbewertungsgesetz).

Die Bewertung erfolgte unter Beachtung aller im Befund getroffenen Feststellungen und unterBedachtnahme auf die derzeitigen Verhältnisse am Realitätenmarkt.

Die Weitergabe dieses Gutachtens an Dritte oder die Veröffentlichung, auch nur auszugsweise,ist nur mit Zustimmung des unterzeichnenden Sachverständigen gestattet.

Der unterzeichnende Sachverständige erklärt unter Erinnerung an seinen abgelegten Eid, dass er das vorliegende Schätzungsgutachten nach bestem Wissen und Gewissen erstellt hat, und dass ermit keiner der beteiligten Parteien in einem Verhältnis steht, das einen Ausschließungsgrundbeinhalten würde.

Dornbirn, am 16-September-2011gerichtlich zertifizierte Sachverständige:

Der allgemein beeidete und

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Kopie von 11140 - Schätzung - BG Dornbirn ... · BEWERTUNGSSTICHTAG: 11-Mai-2011, als Tag der...

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