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MarktberichtGewerbeimmobilienmärkte Deutschland März 2018

Savills Research Deutschland

Von Makro- zu Mikrostrategien

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März 2018

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Marktbericht | Gewerbeimmobilienmärkte Deutschland

Die beste aller WeltenDeutschland im Jahr 2018: Die Zahl der Einwohner steigt seit Jahren, die Wirtschaft wächst lang anhaltend und kräftig wie lange nicht mehr. Die Arbeitslosigkeit ist rekordniedrig und die Einkommen der meisten Beschäftigten steigen spürbar. Wegen der niedrigen Zinsen ist Sparen zudem wenig attraktiv, so dass die Konsumausgaben auch preisbereinigt so hoch wie nie zuvor sind.

An den gewerblichen Immobilienmärkten äußert sich all dies in einem hohen Flächenbedarf und in Mieten, die zum Teil weit über ihren letztmaligen Höchstständen liegen (siehe Abb. 1). Weil die Angebotsentwicklung mit dem Nachfragewachstum in den meisten Segmenten nicht Schritt gehalten hat, sind leer stehende Immobilien in vielen großen Städten inzwischen eine Rarität.

Zu diesen aus Investorensicht hervorragenden Rahmenbedingungen gesellt sich wegen der nicht nur in Europa immer noch extrem lockeren Geldpolitik ein historisch einmaliges

Zinsumfeld (siehe Abb. 2). Geld kostet folglich wenig, wirft aber am Geldmarkt keine Zinsen und am Anleihemarkt kaum Rendite ab. Es fließt deshalb in Aktien und Immobilien.

Zum Deutschland des Jahres 2018 gehört auch, dass die Bildung einer Bundesregierung noch nie so lange gedauert hat. Dass sich das damit verbundene Rauschen vor allem auf den Blätterwald beschränkt hat und die Nation ansonsten geräuschlos Kurs hielt, lässt sich allerdings durchaus als ein Zeichen großer gesellschaftlicher Stabilität interpretieren. Insgesamt sind die Rahmenbedingungen für den deutschen Immobilienmarkt also hervorragend und eine bessere Welt dürften sich viele seiner Akteure kaum vorstellen können.

Einzige Sorge in der besten aller Welten: Besser wird’s nichtAuch die beste aller Welten ist aber nicht frei von Sorgen. Längst hat sich weltweit herumgesprochen, dass der deutsche Immobilienmarkt vor Kraft strotzt und entsprechend hoch ist die Nachfrage der Investoren nach

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Mieten* viel höher als im letzten Peak

Quelle: Bulwiengesa, Savills / * jeweils Spitzenmiete Top 7

Quelle: Bank of England

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1914-18:Erster Weltkrieg(5 - 6%)

1694:Gründung derBank of England (6 %)

1979:Zins erreicht Höhepunkt(17 %)

1989:Mauerfall(15 %)

1939-45:Zweiter Weltkrieg(2%)

2007:Globale Finanzkrise(5,5 %)

November 2017:Erste Zinserhöhung seit 10 Jahren(0,5 %)

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Eine Geschichte der Leitzinsen - Das Beispiel England

Text: Matthias Pink

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hiesigen Immobilien. Nie zuvor floss so viel Geld in deutsche Gewerbeimmobilien und nie zuvor waren diese so teuer wie heute. Sorgen bereitet das insofern, als in der besten aller Welten die Abwärtsrisiken natürlich größer sind als die Chance, dass es noch weiter bergauf geht. Diese Situation ist vor allem für die risikoaverse Mehrheit der Investoren herausfordernd. Man könnte auch sagen: Das Umfeld für Immobilieninvestitionen in Deutschland könnte kaum besser, aber auch kaum schlechter sein.

In einem Umfeld mit nahezu perfekten Rahmenbedingungen lassen sich Risiken nicht vermeiden, auch nicht im Core-Segment. Aber: Keine Risiken einzugehen kostet heute Geld, und zwar nicht nur in Form entgangener Rendite, sondern in Form von Strafzinsen bei den Banken oder (realen) Negativrenditen bei einer Anlage in Bundesanleihen.Abwarten ist daher eine ausgesprochen unattraktive Option, zumal der Zyklus noch länger laufen könnte, als die meisten es für möglich halten. Trotzdem verspricht ein Makro-Ansatz à la „Top-Büroobjekte in den zentralen Lagen der Top 7“ in den nächsten Jahren nur noch vergleichsweise geringe Gesamtrenditen (siehe Abb. 3), weil nicht mehr mit einem nennenswerten Rückgang der Spitzenrenditen zu rechnen ist. Für Investoren, die bis in den nächsten Zyklus hinein oder länger investiert sein wollen und für die die aktuell niedrigen Anfangsrenditen auskömmlich sind, ist dieser mittelfristige Ausblick nicht von Bedeutung. Für sie bietet Deutschland als eine der größten und stabilsten Volkswirtschaften der Welt hervorragende Rahmenbedingungen mit entsprechend günstigen Renditeperspektiven. Für alle anderen führt kein Weg an einem Mikro-Ansatz vorbei, der sich sehr intensiv mit den Details einzelner Nutzungsarten, Lagen oder Objekte auseinandersetzt. Welche Ansatzpunkte sich hierfür aus unserer Sicht bieten, wollen wir im Folgenden beleuchten.

Renditekompression nur noch bei Logistikimmobilien und FachmarktzentrenAuch wenn wir insgesamt nicht mehr mit einem nennenswerten Rückgang der Anfangsrenditen rechnen, könnte

es Ausnahmen geben (siehe Abb. 4). So ist etwa bei Logistikimmobilien zumindest kurzfristig noch mit einer Renditekompression zu rechnen und es ist denkbar, dass sich die Risikowahrnehmung dieses Immobilientyps auch langfristig ändert. Auch die Renditen von Fachmarktzentren dürften noch etwas nachgeben, weil sie einen größer werdenden Teil der Nachfrage nach Einzelhandelsimmobilien auf sich ziehen.

Kurz laufende Büromietverträge attraktivBüroimmobilien sind und bleiben aber die unangefochtenen Lieblinge der meisten Investoren. Dadurch sind sie gemessen an den Anfangsrenditen inzwischen auch die teuerste Immobilienart, knapp vor Geschäftshäusern. Die niedrige Anfangsrendite reflektiert aber nicht nur die hohe Nachfrage, sondern auch das Mietwachstumspotenzial der nächsten Jahre (siehe dazu auch unseren aktuellen Büromarktbericht). Da die langfristige Mietentwicklung vor dem Hintergrund von Digitalisierung und demographischem Wandel unsicher ist, könnten Investoren gezielt in Objekte mit kurzen Restvertragslaufzeiten investieren, um das Mietwachstum der nächsten Jahre möglichst vollständig mitzunehmen und in lang laufende Mietverträge zu transformieren. Für diese Verträge erscheint angesichts einer wohl steigenden Inflation eine Indexierung sinnvoll (siehe Abb. 5).

Städte der zweiten Reihe bieten Langfristinvestoren günstiges Rendite-Risiko-ProfilFür jene Investoren, die von Anfang an höhere Mietrenditen anstreben, als es ihnen die Stadtzentren der A-Städte derzeit bieten und deren Fokus auf einem langfristig stabilen Cashflow liegt, sind viele B- und C-Städte in unseren Augen eine attraktive Alternative. Viele dieser Städte weisen Fundamentaldaten (z. B. Arbeitslosenquote, Wirtschaftswachstum, Leerstandsrate) auf, die denen der A-Städte in nichts nachstehen oder sogar besser sind. Gegenüber den A-Städten bieten sie zudem den Vorteil geringerer Miet- und vor allem Renditevolatilität. Dem steht eine geringere Marktliquidität

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Gesamterträge im Bürospitzen-segment wahrscheinlich rückläufig

Quelle: Dekabank

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Inflation überholt Mietwachstum

Quelle: Dekabank, Focus Economics

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Renditekompression nur noch bei Logistikimmobilien und Fachmarktzentren wahrscheinlich

Quelle: Focus Economics, Savills

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Spanne Min/Max, letzte 10 Jahre Mittelwert, letzte 10 JahreAktuell (Q4 2017) Prognose: Q4 2018

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Prognose Spitzenmietentwicklung Top-7 Prognose Inflation

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gegenüber: Nicht nur ist der investierbare Bestand wesentlich kleiner als in den Top-7-Märkten, auch die einzelnen Objekte sind im Durchschnitt weniger groß. Hinzu kommt eine immer noch geringere Transparenz, als sie in den A-Städten gegeben ist, sodass der Aufbau eines diversifizierten Portfolios mit höherem Aufwand einhergeht. Gerade für langfristig orientierte Cashflow-Investoren dürfte sich dieser Aufwand aber auszahlen. In Abbildung 6 sind alle A-, B- und C-Städte in einfacher Weise anhand ihrer Bürospitzenrendite sowie der Beschäftigtenprognose bis 2035 gerastert. Dies kann ein Ausgangspunkt sein, um attraktive Zielstandorte zu identifizieren. So erscheint in dieser Darstellung Leipzig ein ausgesprochen günstiges Rendite-Risiko-Verhältnis aufzuweisen und auch in einigen anderen Städten wie Offenbach bekommen Investoren gemessen an der Beschäftigtenprognose recht hohe Anfangsrenditen.

Klein schlägt groß auch bei den VoluminaNicht nur kleinere Städte, auch kleinere Objekte könnten in dem aktuell hochkompetitiven Investorenwettbewerb Raum zum Ausweichen bieten. Aufgrund des hohen Anlagedrucks hat sich das präferierte Ankaufsvolumen der Investoren in den letzten Jahren immer weiter nach oben verschoben. Betrachtet man beispielsweise die durchschnittliche Größe der gehandelten Büroobjekte im institutionellen Segment (hier: ab 10 Mio. Euro, aber ohne Portfoliotransaktionen), so lässt sich ein stetiger Anstieg seit 2012 erkennen (siehe Abb. 7). Lag das durchschnittliche Objektvolumen damals bei knapp 42 Mio. Euro, so sind es heute deutlich mehr als 50 Mio. Euro. Nimmt man an, dass dieser Durchschnittswert die Präferenzen der Investoren widerspiegelt, dann müsste der Investorenwettbewerb um diesen Wert herum am intensivsten sein. Investoren, die diesen Wettbewerb zumindest ein Stück weit vermeiden wollen, können demnach auf deutlich größere oder deutlich geringere Objektvolumina fokussieren. Dabei ist der Raum zum Ausweichen nach oben hin zwar theoretisch unbegrenzt, de facto sinkt allerdings ab etwa 75 Mio. bis 100 Mio. Euro das Angebot rapide – es gibt schlicht nur wenige Objekte

dieser Größenordnung. Hinzu kommt, dass Objekte dieses Volumens für viele Investoren ein zu hohes Klumpenrisiko mit sich bringen würden. Der tatsächlich nutzbare Manövrierraum oberhalb des Durchschnittsvolumens von 50 Mio. Euro ist also recht klein. Umgekehrt wird mit einer Verschiebung des Nachfrageschwerpunkts nach oben der „Platz“ darunter größer. So erscheint heute der Bereich zwischen 20 Mio. und 40 Mio. Euro vielversprechend: ausreichend große Volumina für die meisten Investoren und zugleich wahrscheinlich ein weniger intensiver Wettbewerb als in den Größenklassen darüber.

Wertsteigerungs-potenziale mit Manage-To-Core-Plus-Ansätzen hebenWollen sich die Investoren dem Wettbewerb noch mehr entziehen, dann führt praktisch kein Weg an einem höheren Risiko vorbei. Im Value-Add-Segment sind nach wie vor recht wenige Investoren aktiv und obwohl auch hier die Preise in den letzten Jahren schon deutlich gestiegen sind, dürfte das Rendite-Risiko-Verhältnis günstiger sein als im Core-/Core-Plus-Segment. So lohnt zum Beispiel ein Blick in die B- und C-Lagen der großen Städte, etwa die Frankfurter City West oder den Düsseldorfer Seestern. Anders als in den zentralen Lagen gibt es in diesen Teilmärkten noch Objekte mit Aufwertungs- bzw. Repositionierungspotenzial. Dieses Potenzial zu nutzen verspricht hohe Wertsteigerungen, denn aufgrund der hohen Risikoaversion der meisten Investoren ist die Kapitalwertdifferenz zwischen Spitzenobjekten und Objekten durchschnittlicher Qualität in den B-Lagen sehr hoch (siehe Abb. 8).

Zahlreiche Value-Add-Ansätze im EinzelhandelssegmentNoch wesentlich mehr Ansatzpunkte für Value-Add-Strategien als am Büromarkt gibt es bei Einzelhandelsimmobilien. Viele Einzelhandelsformate sehen sich mit stagnierenden oder rückläufigen Umsätzen konfrontiert – Warenhäuser sind hier nur die bekanntesten Beispiele. Im langfristigen Trend rechnen wir daher mit einer rückläufigen Flächennachfrage, auch in den guten Lagen (siehe dazu auch unseren „Ausblick Immobilienmarkt Deutschland“). Erweist sich unsere

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Erwerbstätigenprognose 2018-2035

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A-Städte allesamt hoch bewertet, Leipzig erscheint günstig

Quelle: Bulwiengesa, Oxford Economics, Savills

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Bereich mit limitiertem Angebot

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Mittlere Transaktionsgröße

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Differenz zw. Spitze und DurchschnittSpitzenkapitalwert B-LagenDurchschnittlicher Kapitalwert B-Lagen

Quelle: Savills / * Mittelwerte für Berlin, Frankfurt und München

Quelle: Bulwiengesa, Oxford Economics, Savills / *Januar und Februar

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Steigende Kapitalwertdifferenz zwischen A- und B-Objekten in B-Lagen*

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Gehandelte Büroobjekte werden immer größer

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Erwartung als zutreffend, werden sich viele bisherige Ladenflächen künftig nicht mehr als solche nutzen lassen. Da aber bei praktisch allen anderen Nutzungen zumindest in den größeren Städten ein Nachfrageüberhang vor allem im Hinblick auf Flächen in zentralen Lagen besteht, gibt es zahlreiche Nachnutzungsoptionen für diese ehemaligen Geschäfte. Eine gastronomische Nutzung ist angesichts steigender Konsumausgaben in diesem Bereich sicherlich eine naheliegende Option. Sie funktioniert aber nicht überall und am ehesten dann, wenn sie zu den benachbarten Nutzungen und deren Zielgruppe passt (siehe unsere Analyse „Gastronomisierung von Shopping-Centern: Königsweg oder Irrweg?“). Neben der Gastronomie gibt es zahlreiche weitere mögliche

Nachnutzungen, insbesondere in den zentralen Lagen und jenen mit guter ÖPNV-Anbindung. Hier ist im Grunde jede Nutzung denkbar, etwa Büro/Coworking, Lager/Logistik oder Wohnen. Welche Nutzung tatsächlich sinnvoll ist, lässt sich nur für den jeweiligen Einzelfall unter Berücksichtigung von zum Beispiel Lage und Geschosszahl bewerten. Generell zeichnet sich aber in diesem Kontext ein übergeordneter Trend ab: Einzelhandels-Mononutzungen funktionieren immer seltener (siehe hierzu auch den Habona-Report zum Thema Nahversorgung). Ähnliches lässt sich bei Büroimmobilien beobachten (siehe dazu unsere Studie „Office of the Future?“). Insofern dürften Value-Add-Strategien immer häufiger das Verknüpfen einander ergänzender Nutzungen beinhalten.

Investoren und Asset Manager, die Assetklassen nicht mit Nutzungsarten gleichsetzen, sind hier im Vorteil.

Beim Blick auf die Details das große Ganze nicht vergessenDer Blick auf Details, seien es die Charakteristika von Städten der zweiten und dritten Reihe, von Lagen abseits der städtischen Zentren oder von einzelnen Objekten, ist im derzeitigen Umfeld für viele Investoren unerlässlich, um Risiken zu begrenzen und dennoch auskömmliche Renditen zu erzielen. Dieser „Mikro statt Makro“-Ansatz verspricht umso mehr Erfolg, wenn das Arbeiten an den Details auf die übergeordneten globalen Trends in Ökonomie, Gesellschaft und Technologie, die das Wesen und die Art der Nutzung von Immobilien beeinflussen, abgestimmt ist.

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In Deutschland ist Savills mit rund 200 Mitarbeitern in sieben Büros an den wichtigsten Immobilienstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart präsent. Savills bietet seinen Kunden heute Expertise und Markttransparenz in folgenden Bereichen an:

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Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und blickt auf eine lange Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 600 Büros und Partner in Amerika, Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-Raum sowie dem Nahen Osten mit über 35.000 Mitarbeitern. In Deutschland ist Savills mit rund 200 Mitarbeitern in sieben Büros an den wichtigsten Immobilienstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart präsent.

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