Der Büromarkt München 2010 / 2011
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DER BÜROMARKT MÜNCHEN 2010/2011
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Münchener Büroimmobilienmarkt mit positiver Entwicklung im Jahr 2010 - Büroflächenumsatz um rund 12 Prozent höher - Mietentwicklung seitwärts - Leerstände leicht erhöht aber mit positivem Ausblick
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DER BÜROMARKT MÜNCHEN 2010/2011
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VORWORT. Der Trend der sich im Laufe des vergangenen Jahres auf dem Münchener Büroimmobilienmarkt abge-zeichnet hat, bestätigt sich zum Jahresende und kann nun in Zahlen dargestellt werden. Der von Ellwanger & Geiger ermittelte Büroflächenumsatz steigerte sich in 2010 um ca. 12% auf ca. 590.000 m² (inkl. ca. 12.000 m² Eigennutzer). Dieses Ergebnis konnte durch rege Abschlusstätigkeit vor allem im Münchener Innenstadtgebiet (ca. 47%) und in den Größenordnungen bis 2.000 m² (ca. 50%) er-reicht werden. Stärkste Branche waren hier mit ca. 17,8% Beratungsunternehmen und Kanzleien. Großvermietungen wurden in 2010 noch eher untergeordnet registriert, lassen aber auf Grund der anzie-henden Nachfrage und den bereits vorhandenen Gesuchen Positives für 2011 erwarten. Die gewichtete Durchschnittsmiete blieb im Vergleich zum Vorjahr stabil und betrug nominal € 14,20/m² Bürofläche. Die gewichtete Spitzenmiete zeigte sich ebenfalls nahezu unbeeindruckt vom Marktgesche-hen und liegt 2010 konstant bei Euro 28,00/m². Am Ende des Jahres wurde ein Leerstand von rund 1.80 Mio. m² festgestellt. In Prozent bedeutet dies 8,3%. Es ist nicht davon auszugehen, dass sich der Leerstand weiter signifikant erhöhen wird, da das Fer-tigstellungsvolumen weiterhin deutlich zurück geht. Eine stabile Nachfragesituation unterstützt also die Aufwärtsbewegung am Münchener Büroimmobilien-markt und dürfte im Laufe der nächsten Monate eine Festigung der Leerstände, im besten Fall eine leichte Reduzierung mit sich bringen. Generell lässt die positive wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland für 2011 auch eine verstärkt positive Entwicklung für den Bürovermietungsmarkt erwarten. Dies könnte für 2011 einen Flächenumsatz jenseits der 600.000 m² bedeuten.
KENNZAHLEN. Quelle: Research Bankhaus Ellwanger & Geiger KG , Stand 31.12.2010 Quelle: LHSt. München, Referat für Arbeit und Wirtschaft
WIRTSCHAFTSDATEN Fläche 310,4 km² Einwohner ca. 1.370.000 Kaufkraft/Einwohner 25.237 € BIP/Einwohner 56.655 € Erwerbstätigenquote 74,5 % Gewerbesteuerhebesatz 490 %
BÜROMARKTDATEN 2010 Flächenumsatz 590.000 m² Spitzenmiete 28,00 €/m² Durchschnittsmiete 14,20 €/m² Spitzenrendite 4,8 % Flächenbestand ca. 21.8 Mio. m² Leerstandsrate 8,3 %
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BÜROMARKTENTWICKLUNG.
BÜROFLÄCHENUMSATZ UND LEERSTAND
-
200.000
400.000
600.000
800.000
1.000.000
1.200.000
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
0,0%
2,0%
4,0%
6,0%
8,0%
10,0%
12,0%
Flächenumsatz (m²) Leerstandsrate
SPITZEN- UND DURCHSCHNITTSMIETEN in €/m²
-
5,00
10,00
15,00
20,00
25,00
30,00
35,00
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Durchschnittsmiete (€/m²) Spitzenmiete (€/m²)
RUNNING DEALS
Aufbau West Innovati-onspark GmbH
ca. 15.000 m² München-Sendling
_________
Franzis Verlag GmbH ca. 11.400 m²
Haar b. München _________
Rodenstock GmbH ca. 11.000 m²
München-Westend _________
GlaxoSmithKline GmbH & Co.KG
ca. 11.000 m² München-Bogenhausen
_________
Amazon.de ca. 8.800 m²
Mü.-Parkstadt-Schwabing _________
Heye Group ca. 8.600 m²
München-Zentrum _________
VBG Verwaltungs-berufsgenossenschaft
ca. 7.500 m² München-Westend
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NACHFRAGEVERTEILUNG.
FLÄCHENUMSATZ NACH MIETPREISNIVEAU
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
< 10 €/m² 10-15 €/m² 15-20 €/m² 20-25 €/m² >25 €/m²
FLÄCHENUMSATZ NACH FLÄCHENGRÖSSEN
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
140.000
< 500 m² 500 - 999
m²
1.000 -
1.999 m²
2.000 -
4.999 m²
> 5.000 m²
BRANCHENVERTEILUNG IN %
7%
8%
8%
18%
13%5%
7%
7%
7%
7%
13%
Pharma/Gesundheitswesen
Banken, Versicherungen, Finanzdienstl.
Bau- u. Immobilien
Berater, RAe, WP, StB
Computer, IT, Telekommunikation
Freizeit, Bildung
Handel, Vertrieb
Industrie
Medien, Verlage
Öffentliche Verwaltung
Sonstige Dienstleister
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BÜROTEILMÄRKTE IM VERGLEICH.
TEILMARKTKENNZAHLEN
LAGE FLÄCHENUMSATZ (m²) MIETPREISSPANNE (€/m²) LEERSTANDSRATE
Zentrum 68.100 13,0 - 33,0 3,1%
Zentrum Nord 20.500 11,5 - 24,5 4,1%
Zentrum Ost 55.700 8,5 - 26,0 8,8%
Zentrum Süd 49.300 8,0 - 18,0 6,5%
Zentrum West 91.800 10,0 - 25,0 8,5%
Stadt Nord 44.200 8,0 - 22,0 10,9%
Stadt Ost 35.400 8,0 - 17,0 6,4%
Stadt Süd 18.700 7,5 - 14,0 24,0%
Stadt West 63.300 8,5 - 15,0 6,9%
Umland 143.000 7,5 - 14,0 11,8%
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ANSPRECHPARTNER.
BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG
Herzog-Rudolf-Str. 1
80539 München
Telefon 089/179598-0, Telefax 089-179598-55
www.privatbank.de
Dieter Mendl
Senior Berater Bürovermietung
Tel. 089-179594-22
Stephan Schörnig
Senior Berater Bürovermietung und
Ansprechpartner Research
Tel. 089-179594-26
Thomas Blessing
Berater Einzelhandel
Tel. 089-179594-23
Tobias Wäscher
Berater Bürovermietung
Tel. 089-179594-24
Markus Laermann
Senior Berater Investment
Tel. 089-179594-10
Alexander Zigan
Leiter Bürovermietung und
Einzelhandel München
Tel. 089-179594-20
Björn Holzwarth
Leiter gewerbliche Immobilien
Tel. 0711-2148-192
Yvonne Strelow
Senior Beraterin Bürovermietung
Tel. 089-179594-25
HAFTUNGSHINWEIS:
Die Erstellung dieser Studie wurde mit größter Sorgfalt durchgeführt. Für die Richtigkeit der angegebenen Ein-
schätzungen können die ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers aber keinerlei Haftung übernehmen. Hierfür bitten
wir um Verständnis.
