Marktbericht - INDUSTRIA Kundencenter · infografik Quelle: Eurostat ... 4,0 t 10-Jahres-Anleihen...

bulwiengesa

Marktbericht

Auftraggeber: INDUSTRIA WOHNEN GmbHTheodor-Heuss-Allee 7460486 Frankfurt/Main

Auftrag-Nr.: P1907-5745Berlin, 21. Oktober 2019

Rahmenbedingungen für Wohnimmobilien in Deutschland

» Die Herausforderungen für die Immobilienwirtschaft wachsen

» Geopolitische Risiken steigen

Die deutsche Wirtschaft ist das neunte Jahr in Folge gewach-sen, zeigt sich aber aufgrund stärkerer geopolitischer Kon-flikte deutlich schwächer. Impulse kamen insbesondere durchsteigende Konsumausgaben und hohe Bauinvestitionen vorallem im Tiefbau aus dem Inland. Auch die Exporte stiegen an,wenngleich nicht so stark wie in den Vorjahren.

2018 wurde laut Statistischem Bundesamt ein Rekordüber-schuss des Staatshaushaltes von fast 58 Milliarden Euroerzielt und somit der absolut höchste Überschuss seit derWiedervereinigung. Für das Bruttoinlandsprodukt wird lautbulwiengesa auch in den kommenden zwei Jahren ein weitererAnstieg von jeweils etwa 1,5 % erwartet.

Der Leitzins der Europäische Zentralbank (EZB) liegt weiter-hin auf dem Tiefstwert von 0 %. Zudem wird die Wiederauf-nahme des Ankaufs von Unternehmensanleihen erwogen.Nach der ersten Leitzinssenkung der US-Notenbank Fed seitmehr als zehn Jahren aufgrund der Handelskonflikte und deslangsameren globalen Wirtschaftswachstums scheint somitauch ein Zinsanstieg im Euroraum mittelfristig vom Tisch.

Aufgrund der Niedrigzinspolitik der EZB gibt es nach wie voreinen Mangel an renditeträchtige Geldanlagen. Die Erträgevon Anleihen werden voraussichtlich in den kommenden Jah-ren nicht steigen, sodass Immobilienanlagen weiter gefragtbleiben.

Entwicklung des Zinsniveaus2006 bis 2023*

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Quelle: Eurostat, Deutsche Bundesbank; *ab 2018 Prognose der bulwiengesa**Jahreswert

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10-Jahres-Anleihen

Zinssatz der EZB für Hauptrefinanzierungsgeschäfte**

Der deutsche Investmentmarkt ist breit aufgestellt und damitbeliebt bei Anlegern. Neben der Produktbreite bei Wohn- undGewerbeimmobilien bietet der deutsche Markt eine großeAnzahl an interessanten Investitionsmöglichkeiten nicht nurin den Kernmärkten der A-Standorte, sondern auch in attrak-tiven kleineren Städten. Der deutsche Immobilienmarkt istnachhaltig liquide und verfügt über eine starke Nachfrage.

» Abkühlungsphase auf hohem Niveau Das Immobilienklima (basierend auf einer monatlich durch-geführten Befragung, die die gefühlte Stimmung in derImmobilienbranche widerspiegelt) kühlt sich ab.

Es besteht eine Verunsicherung am Markt aufgrund der Ein-führung von Handelsschranken und Zöllen sowie dem Brexit.Diese Unsicherheit wirkt sich negativ auf den Immobilien-klima-Index aus. Während die Stimmung für Büro- undIndustrieimmobilien auf hohem Niveau nur leicht gesunkenist, sind die Erwartung bei Handelsobjekten durch die E-Com-merce-Konkurrenz weiter gesunken. Das Wohnklima zeigtsich über den Gesamtzeitraum am stabilsten und nahm jüngstleicht zu.

Zusammenfassend bleiben die Rahmenbedingungen für dieImmobilienwirtschaft aber positiv. Die Beschäftigung steigtnoch leicht, Nettolohnzuwächse entstehen aufgrund desArbeitskräftemangels, die Inflation ist gering und der Leitzinsbleibt niedrig.

Immobilienklima nach SegmentenJanuar 2009 bis Juli 2019

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Quelle: bulwiengesa für DG Hyp

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bulwiengesaMARKTBERICHT RAHMENBEDINGUNGEN FÜR WOHNIMMOBILIEN IN DEUTSCHLAND

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Vergleichswerte für KaufpreiseTsd. Euro/qm Wohnfläche

Quelle: RIWIS, Immoscout o © bulwieng

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Bis 2030 soll laut Bundesagentur für Arbeit die gesamteErwerbstätigenzahl nahezu stabil bleiben. Regional bestehenallerdings erhebliche Unterschiede: Während strukturschwa-che Räume wie das Saarland oder weite Teile Ostdeutschlandstendenziell verlieren werden, gewinnen die Metropolregionenund heutigen Wachstumskerne.

» Auswirkungen für den Immobilienmarkt Die positive Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt führt einer-seits zu einer Nachfrage nach Büroflächen an den wachsendenStandorten, gleichzeitig werden dort durch die steigendeBeschäftigtenzahl auch Wohnungen nachgefragt.

Die Flächenkonkurrenz der Nutzungsarten untereinander istdaher in den vergangenen Jahren deutlich angestiegen undlässt die Preise für Grundstücke explodieren. In Großstädtengeraten aus diesem Grund zunehmend die Umlandbereiche inden Blick von Investoren, welche mit Flächenreserven, güns-tigeren Preisen sowie weniger komplexen Planungs- undGenehmigungsprozessen locken.

SVP-Beschäftigung 2013 bis 2018 Quelle: bulwiengesa, Datenbasis Bundesagentur für Arbeit



» Arbeitslosenquote sinkt weiter Der Konjunkturaufschwung der vergangenen Jahre sorgte fürden anhaltenden Job-Boom. Mit 5,2 % ist die Arbeitslosen-quote auf dem niedrigsten Niveau seit der Wiedervereinigungangekommen. Seit 2005 hat sie sich auch infolge der Hartz-Reformen mehr als halbiert.

» Steigende Erwerbstätigenzahl Im Jahresdurchschnitt 2018 waren laut des Statistischen Bun-desamtes rund 44,8 Millionen Personen am Arbeitsort Deut-schland erwerbstätig. Die Erwerbstätigenzahl wächst seitmittlerweile 13 Jahren und nahm gegenüber 2017 um 1,3 % zu.Negative demografische Effekte konnten durch eine höhereinländische Erwerbsbeteiligung sowie durch Zuwanderungausgeglichen werden.

Die gute Konjunktur und die damit verbundene positive Stim-mung der Unternehmen ist ein Grund für die positive Arbeits-marktentwicklung. Der strukturelle Wandel hat den Arbeits-markt weiterhin im Griff. So konnte der Dienstleistungssekt-ror den höchsten Anstieg gegenüber dem Vorjahr verzeichnen.

Eine große Herausforderung in den nächsten Jahren ist dieDigitalisierung. Eine höhere Produktivität stehen Verlusten antradionellen Arbeitsplätzen insbesondere in der Verwaltunggegenüber. Es bleibt abzuwarten, welche Auswirkungen derWandel auf den deutschen Arbeitsmarkt hat. Risiken bestehenzudem durch globale Krisen, die die deutsche Exportwirtschaftbetreffen. Sollten sich diese nicht weiter verschärfen, ist miteinem Anhalten der positiven Beschäftigungsentwicklung inden nächsten Jahren mit etwas moderaterer Dynamik zu rech-nen.

Entwicklung der Arbeitslosenquote1994 bis 2018

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Quelle: Bundesagentur für Arbeit

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» Florierender Arbeitsmarkt befeuert Flächenkonkurrenz in Städten



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men fast ein Fünftel mehr Kinder als noch 2011 auf die Welt.Aktuell werden im Durchschnitt 1,57 Kinder je Frau geboren.

Die Alterung der Bevölkerung stetzt sich jedoch fort. Jedefünfte Person in Deutschland ist bereits älter als 66 Jahre. DasDurchschnittsalter liegt mit aktuell 44 Jahren rund fünf Jahrehöher als 1990. Die hohe Zuwanderung nach Deutschland ver-langsamt die Alterung zwar, stoppt sie jedoch nicht.

» Demografie beeinflusst Immobilienbranche Der demografische Wandel wird die Wohnungsnachfrage inDeutschland verändern. In den A-Städten, die attraktiveArbeitsmöglichkeiten sowie Ausbildungsbedingungen bieten,wird die Zahl der Wohnungssuchenden weiter steigen.

Viele Unternehmen müssen zunehmend Niederlassungen inden gefragten Metropolen eröffnen, um junge Arbeitnehmergewinnen zu können. Umgekehrt werden Regionen mitschwächeren Arbeitsmärkten und unterdurchschnittlicherInfrastruktur weiter vor allem jüngere Menschen verlieren.

Der gesellschaftliche Wandel erfordert immer öfter eine fle-xiblere Planung von Neubauprojekten. So soll eine nachträgli-che Änderung des Grundrisses möglich bleiben, um etwa zweiWohnungen für Familien zusammenlegen oder größere Woh-nungen verkleinern zu können. Moderne Haustechnik undsmarte Technologien werden die Realisierung dieser Anforde-rungen in der Zukunft erleichtern. Insbesondere die Nachfragenach seniorengerechten Wohnungen steigt im Zuge desdemografischen Wandels.

Entwicklung der Geburten1994 bis 2018

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Quelle: Statistisches Bundesamt*Vorläufige Zahlen

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Kaufpreise EigentumswohnungenBerlin, Erstbezug, Euro/qm, 2008 bis 2022, ab 2019 Prognose

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» Deutschland knackt 83 Mio. Einwohner Marke Im Jahr 2018 wurde die Marke von 83 Millionen Einwohnernin Deutschland erstmals erreicht, auch wenn das Wachstummit +0,3 % etwas geringer war als in den Vorjahren. Aus-schlaggebend für den Anstieg ist ein Wanderungsüberschuss.Die Anzahl der Sterbefälle ist hingegen, wie in den Vorjahren,höher als die Menge der Geburten.

Die Entwicklung der Bevölkerung ist regional sehr ungleich.Insbesondere die Metropolen und ihr Umland zeigen ein star-kes Wachstum (u.a. Berlin, Hamburg, München, Frankfurt).Ein Ost-West-Gefälle ist deutlich zu erkennen, wobei dieStädte Potsdam, Leipzig und Dresden sowie Berlin und seinUmland Wachstumsinseln in einer mit Abwanderung zukämpfenden Region bilden.

» Steigende Geburtenzahl seit 2011

Der langjährige Trend zur Kinderlosigkeit hat sich infolgeeines Wertewandels und zahlreicher politischer Fördermaß-nahmen umgekehrt. Mit 788.000 Geburten im Jahr 2018 kom-

Einwohnerentwicklung 2014 bis 2017 Quelle: bulwiengesa, Datenbasis Statistische Landesämter

» Ungleiches Wachstum: Metropolen im Fokus



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der Wohnungsbedarf bis 2035 gedeckt. In den Metropolensowie in Süddeutschland hinkt dagegen mangels bezahlbaremGrundstücksangebot und der Knappheit bei den Baukapazitä-ten die Neubautätigkeit dem zusätzlichen Bedarf infolge vonBevölkerungs- und Haushaltswachstum hinterher.

Mit einer stärkeren Neubau- und Eigentumsförderung sowiekeiner weiteren Verschärfungen von bautechnischen undenergetischen Anforderungen sollte der Wohnungsbau ange-kurbelt werden.

» Vielfalt an „Wohnprodukten“ gefragt Kleinere Haushaltsgrößen und der demografische Wandelerfordern die Entwicklung neuer Wohnungstypen. Insbeson-dere junge Menschen wie Studenten, Auszubildende undBerufsanfänger suchen kompakte, bezahlbare Apartments inzentralen Lagen mit einem guten Versorgungsangebot. DieVielfalt an „Wohnprodukten“ für ältere Menschen nimmtaktuell ebenfalls zu. Neben klassischen Pflegeheimen werdenimmer häufiger Projekte aus dem Bereich „Betreutes Woh-nen“ nachgefragt.

Wohnungsbedarfsprognose 2035Quelle: bulwiengesa, Datenbasis Statistische Landesämter




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Quelle: RIWIS

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» Einpersonenhaushalte als häufigster Haushaltstyp Im Jahr 2018 waren mit 42 % die Einpersonenhaushalte derhäufigste Haushaltstyp. Auch im Vergleich zur EuropäischenUnion verzeichnet Deutschland einen überdurchschnittlichenAnteil. Seit 1991 ist die Zahl der Einpersonenhaushalte fast umdie Hälfte angestiegen. Im Gegensatz dazu nahmen die Haus-halte mit drei oder mehr Personen um ein Fünftel ab.

Gründe hierfür liegen u. a. in der weiterhin alternden Bevöl-kerung, in der immer später stattfindenden Familiengrün-dung und in dem Wandel der Lebenstile. Die Faktoren habeneine steigende Zahl von Singles zur Folge. Es muss davon aus-gegangen werden, dass sich diese Prozesse aufgrund demo-grafischer und sozialer Entwicklungen weiter fortsetzen wer-den

» Steigender Wohnflächenkonsum Als Folge des demografischen Wandels steigt der Wohnflä-chenkonsum pro Kopf vor allem im Seniorenalter. Der Kon-sum wird auch zukünftig von Generation zu Generationzunehmen, da sich die Menschen an immer mehr Platzgewöhnen und sich nur ungern verkleinern. Zweitwohnsitzeund der Boom beim temporären Wohnen stützen diesenTrend.

» Hoher Wohnungsbedarf in Metropolregionen

In den ländlichen Regionen, vor allem in Mittel-, Nord- undOstdeutschland, ist durch eine sinkende Zahl von Einwohnern

Wohnflächenkonsum 2005 bis 2017

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Quelle: Statistische Bundesämter; *ab 2005 Berlin zu Ost

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» Ältere und Singles vs. steigender Wohnflächenkonsum



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Die Auftragsbücher der Baufirmen sind trotzdem hervorra-gend gefüllt. Die Engpässe in der Bauindustrie sorgen sogarfür eine Verlangsamung der Abarbeitung der Bauaufträge. Diedadurch entstehenden Verspätungen bei den Fertigstellungenfedern in manchen Projekten das Abflauen der Nachfrage auf.

» Büromieten ziehen deutlich an Der Index im Gewerbesegment hat leicht um 2,8 % zugelegt.Gebremst wird das Wachstum durch das Einzelhandelsseg-ment mit erstmals sinkenden Mieten in den Haupteinkaufs-straßen. Vom insgesamt steigenden Einzelhandelsumsatzprofitiert hauptsächlich der E-Commerce, wohingegen derstationäre Handel zu kämpfen hat.

Die Büromieten steigen hingegen seit 2010 an und haben 2018mit +5,6 % den höchsten Jahreszuwachs seit 1990 erreicht.Die steigende Bürobeschäftigtenzahl und der daraus resultie-rende Flächenumsatz sind Haupttreiber des Mietanstiegs. Aufder Angebotsseite führt eine hohe Flächenreduktion durchUmwidmungen und Abrisse sowie eine geringe Bautätigkeit zuEngpässen. In den A-Städten ist jedoch eine Umkehr erkenn-bar und die Neubautätigkeit bei Büros zieht deutlich an.

» Wirtschaftswachstum fördert positive Entwicklung Das Wirtschaftswachstum und die anhaltende Urbanisierungdeuten auch weiterhin auf eine positive immobilienwirt-schaftliche Entwicklung hin. Eine hohe Nachfrage und diegeringe Bautätigkeit in den Städten sorgen für gute Investiti-onsbedingungen.



» Wohnungsmarkt: Kaufobjekte sind Preistreiber bulwiengesa ermittelt seit über 40 Jahren den Immobilien-preisindex für Wohn- und Gewerbeimmobilien. Die Mietensowie Kaufpreise und damit der Index legen seit 14 Jahren zu.Prägend ist der Teilindex Wohnen, welcher im Vergleich zumVorjahr um 6,8 % gestiegen ist. Preistreiber Nummer einssind Kaufobjekte.

In allen Segmenten wachsen die Preise im Vorjahresvergleichdeutlich an: Reihenhäuser (+9,2 %), Grundstückspreise fürEinfamilienhäuser (+8,7 %) oder Neubau-Eigentumswohnun-gen (+7,6 %). Die Kaufpreissteigerungen auch infolge noch-mals gesunkener Finanzierungszinsen sind in allen Städtety-pen stärker als die Mietzuwächse.

Die Preissteigerungen resultieren auch aus dem Nachfrage-überhang und der Flächenknappheit gepaart mit schwierigenGenehmigungsprozessen und Spekulationstendenzen.

Die Genehmigungszahlen für Wohngebäude sind zwar gestie-gen, aber nur leicht (+0,7 %). Dies resultiert vor allem ausBauaktivitäten im Geschosswohnungsbau (+4,7 %), welcherbesonders in Städten politisch forciert wird.

Die Genehmigungen für Ein- und Zweifamilienhäusern sinkendagegen. Laut einer Untersuchung des Instituts der deutschenWirtschaft (IW) hat sich die Zahl der sogenannten Ersterwer-ber von ehemals 700.000 Haushalten um die Jahrtausend-wende auf 400.000 im Jahr 2017 reduziert. Der wesentlicheGrund ist der gestiegene (Eigen-)Kapitalbedarf zum Zeitpunktdes Kaufs.

Index für Wohn- und Gewerbeimmobilien1990 bis 2018

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Index Gewerbeimmobilien

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» Wachstumsraten vom Wohn- und Gewerbeindex nähern sich an



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In Berlin wurde mit der jüngst beschlossenen Einführung desMietendeckels ein weiterer Schritt eingeleitet. Danach sollenBestandsmieten für fünf Jahre nicht mehr erhöht werden. Inanderen Städten werden ähnliche Konzepte diskutiert undeingeführt. In München wurde beispielsweise ein Mieten-stopp für alle städtischen Wohnungsunternehmen eingeführt.

In einem Volksbegehren wird sogar ein Mietenstopp für ganzBayern angestrebt. Auch in der Hauptstadt fordert ein Volks-begehren drastische Veränderungen: die Enteignung gewinn-orientiertes Immobilienunternehmen mit mehr als 3.000Wohnungen.

Wenngleich unsicher ist, welche Gesetze letztendlich einge-führt werden, haben die Debatten um Mietpreissteigerungenim Laufe diesen Jahres deutlich an Aufwind gewonnen. Insge-samt zeigt sich eine Verstärkung der Regulierung und Ent-scheidungsspielräume für Investoren verringern sich.

» Mietanstieg abseits der Metropolen Auf Basis der niedrigeren Mietniveaus in kleineren Städtenerfolgten auch im Jahr 2018 die stärksten Mietanstiege abseitsder A-Städte. Nur Berlin und Stuttgart sind mit einer Verän-derung von mehr als 50 % in den TOP 10.

Ein Ende der Mietanstiege ist erst bei höheren Bautätigkeit zuerwarten. In den nächsten fünf Jahren wird jedoch nicht damitgerechnet, zumal durch die Verschärfung des Mietrechtes dieVerunsicherung zunimmt und voraussichtlich eher wenigergebaut wird.

Mietentwicklung Wiedervermietung 2009 bis 2018, Top-10-Städte*

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6,20Quelle: bulwiengesa, *berücksichtigt wurden alle deutschen Städte mit über 100.000Einwohnern

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» Debatten um steigende Mieten Auch im Jahr 2018 stiegen die Mieten im Bestand aufgrundeines weiteren Einwohner- und Beschäftigungswachstums bei gleichzeitiger Angebotsknappheit, vor allem in A-Städten, an.Der Neubau wächst, deckt im gesamten Bundesgebiet aberweiterhin nicht den Bedarf, sodass die Leerstandsquotenerneut sinken.

Medial wird die Lage auf dem deutschen Wohnungsmarkt seitJahren von Schlagworten wie „Wohnungsmarktengpässe“,„Mietpreisbremse“, „Preisanstieg“ und „bezahlbarer Woh-nungsbau“ beschrieben. Staatliche Eingriffe in den hochregu-lierten deutschen Wohnungsmarkt haben die Absicht, Miet-preisanstiege zu dämpfen und den Wohnungsbau zu fördern.

Auf die immer weiter steigenden Mieten wird sowohl in derZivilgesellschaft als auch auf politischer Ebene reagiert. Sowurde Anfang des Jahres 2019 eine Verschärfung der Miet-preisbremse beschlossen und die Modernisierungsumlagereduziert. Auch werden immer häufiger Vorkaufsrechte durchdie Städte wahrgenommen.

Durchschnittliche Bestandsmieten 2018Quelle: bulwiengesa

» Bestandsmieten steigen weiter, neue Gesetze folgen



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» Großes Interesse an Wohnportfolios

Bei leicht steigender Wohnungsanzahl von Bestands- undNeubautransaktionen mit jeweils mehr als 50 Einheiten sinddas Verkaufsvolumen um fast ein Drittel gegenüber dem Vor-jahr gestiegen. Der größte Teil des Volumenzuwachses ist demhöheren Anteil von Projektentwicklungen geschuldet.

Die Preise für Bestandswohnungen sind trotz schlechtererLagen um 8 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Innerhalbvon nur fünf Jahren haben sich die Kaufpreise verdoppelt.

» Markt durch institutionelle Käufer geprägt Die größte Käufergrupppe sind mittlerweile institutionelleInvestoren wie Versicherungen oder Pensionskassen, die überSpezialfonds oder direkt Wohnimmobilien erwerben. DerFonds UniImmo: Wohnen ZBI war 2018 besonders aktiv undhat in mehreren Transaktionen rund 25.000 Wohnungenerworben.

Den größten Deals des Jahres neben dem Buwog-Kauf durchdie Vonovia vollzog die Industria Wohnen. Sie verkaufte dasetwa 3.000 wohnungsstarke Century-Portfolio in Top-Städtenmit erheblichen Neubaupotenzial für eine dreiviertel MillardeEuro an die dänische Pensionskasse PFA.

Verkaufsvolumen Wohnungsportfolios* 2009 bis 2018

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Quelle: bulwiengesa; * größer 50 Wohnungen

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» Geringes Angebot führt zu Preiswachstum

Im 11. Jahr der positiven Immobilienmarktkonjunktur ist dasAngebot an Bestandswohnungsportfolios gering und diePreise auf einem Höchstniveau. Die Objekt- und Standortqua-litäten sind eher weiter rückläufig. Die Kaufangebote liegenzudem häufiger in kleineren Städten oder im Umland derMetropolen. Die Schwerpunkte des Transaktionsgeschehenssind jedoch weiter in Berlin und Nordrhein-Westfalen.

Insbesondere in den A-Städten sind die Preise weiter ange-stiegen. Aufgrund dessen sind klassische Bestandshalter wiedie Vonovia, die Deutsche Wohnen oder die Adler Real Estatedazu übergegangen, in den Neubau zu investieren. Dabeikommen unterschiedliche Strategien zum Einsatz. Währendsich die Vonovia stark mit modularem Bauen und Dachge-schossausbauten beschäftigt, kauft die Deutsche Wohnengroße Grundstücke ein, um selbst zu bauen. Auch Nachver-dichtungen älterer weniger dicht bebauter Siedlungen sindvielfach geplant.

Der stärkere Neubau ist auch eine Folge aus der höherenRegulierung von Bestandsmietverhältnisse. Andere Investorentreiben die Umwandlung mit anschließender Einzelprivatie-rung voran. Grundsätzlich stieg die Verunsicherung der Inves-toren in den vergangenen Monaten deutlich, insbesondere inden Boom-Metropolen. Erste Deals wurden auf Eis gelegt.

Die hohen Kaufpreise sind noch nicht gesunken, aber weiteredeutliche Steigerungen werden nicht mehr erwartet. In klei-neren und mittleren Städten, in denen weniger oder keineEingriffe in den Markt erwartet werden, können sich die Ver-kaufsfaktoren noch weiter positiv entwickeln.

Durchschnittliche VerkaufsvervielfacherMehrfamilienhäuser2009 bis 2018

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Quelle: bulwiengesa

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» Geringes Investmentangebot führt zu weiter steigenden Preisen



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» Erschwinglichkeit sinkt Die sogenannte „Erschwinglichkeit von Wohnraum“ stellt dieRelation von Mieten für eine standardisierte Wohnung (85qm, normale Lage- und Ausstattungsqualität) zu den regio-nalen Einkommensverhältnissen, dem Haushaltsnettoein-kommen, dar.

Die Mietpreise steigen im Vergleich zu den Einkommenimmer noch schneller. Dies zeigt auch die kontinuierlicheSteigerung der Mietbelastung seit 2010. Bezogen auf die sie-ben A-Städte müssen in Düsseldorf nur 23,2 % des Haushalt-seinkommens für die Nettokaltmiete ausgegeben werden,während dieser Wert in München bei hohen 31,4 % liegt. Auchim Umland der großen Metropolen muss vergleichsweise vielbezahlt werden. Dieser Trend erklärt auch die stärkeren poli-tischen Eingriffe in den Wohnungsmarkt, die in den kom-menden Jahren noch zunehmen werden.

In den ländlichen Bereichen Ost- und Mitteldeutschlands liegtdie Mietbelastung meist unter 20 %, zumal die stärkere Nach-frage nach Eigentum die Mietentwicklung bremst.

Mietbelastung 2018Quelle: bulwiengesa




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» Starker Anstieg nicht nur in A-Städten Der seit zehn Jahren anhaltende Anstieg der Mietpreise setztesich auch im Jahr 2018 fort. In den A-Städten Berlin, Stuttgartund München stiegen die Neubaumieten um mehr als 50 % imVergleich zu 2009 am stärksten. Die Gründe liegen in dergeringen Neubautätigkeit und dem anhaltenden Zuzug.

In den Metropolen Frankfurt/Main, Düsseldorf, Hamburg undKöln wuchsen die Mieten unterdurchschnittlich stark. Gerin-ges Einwohnerwachstum, die rege Bauaktivität und in Ham-burg vor allem die Wohnungsbauförderung dämpften dieMietpreisdynamik.

Der größte Zuwachs entfällt auf Städte abseits der Metropolen.Die Spitzenreiter mit mehr als 75 % Mietpreisanstieg seit2009 sind Madgeburg, Leipzig, Chemnitz und Offenbach. Inden Neuen Bundesländern ist das absolute Niveau jedoch nochvergleichsweise moderat.

Die höchsten absoluten Mieten wurden auch 2018 wieder mitdeutlichem Abstand in München erzielt, gefolgt von Stuttgartund Frankfurt/Main.

Durchschnittliche Neubaumieten 2018Quelle: bulwiengesa

» Neubaumieten bleiben von der Reglementierung bisher verschont



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aktuell seitwärts, da die Lagen schlechter werden oder stärkerim Umland der Städte investiert wird. Außerdem sind immerhäufiger Kindertagesstätten, mietpreisgebundene Wohnun-gen, eine Einzelhandels- oder Büronutzung dabei, die diePreise dämpfen.

» Kaufpreisfaktoren stagnieren

Die durchschnittlichen Preise für Neubauinvestments sind inden vergangenen Jahren um rund sechs Jahresnettokaltmietenauf das ca. 24-Fache gestiegen. Viele Investmentgesellschaf-ten sind laut Kaufkritieren in etwa auf diesen Faktor limitiert,um eine Mindestverzinsung des Kapitals darzustellen. Deutli-che Abweichung nach oben sind jedoch im Markt häufig zubeobachten.

Erst mit einer deutlichen, nicht absehbaren Zinswende imEuro-Raum und höheren Erträgen für alternative Investmentswird der Nachfragedruck auf Wohnimmobilienprojekte nach-lassen. Bis dahin wird bei einem begrenzten Angebot in denMetropolen immer häufiger auf das Umland oder auf mittlereund kleinere Städte ausgewichen.

Der Nutzungsmix in den Entwicklungen steigt sowie die Zuar-beit zwischen Endinvestor und Projektentwickler beginntimmer früher, manchmal schon vor Baurechtschaffung.

Ø Kaufpreis und Verkaufsfaktoren Mietwohnungsneubauinvestments* 2009 bis 2018

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Quelle: bulwiengesa, * größer 50 Wohnungen

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Ø Faktoren Neubauinvestments




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» Neubauinvestments stark gesucht

Mangels Angebot an Bestandsportfolios wird das Investment-volumen von Neubauprojekten immer größer. Mittlerweilesind über 10 % der Verkäufe Forward-Deals. 2018 wurde mit94 Verkäufen wiederholt ein neuer Rekordwert erreicht.

Als Käufer treten fast ausschließlich deutsche institutionelleInvestoren auf, wobei insbesondere in Berlin auch kommunaleWohnungsgesellschaften häufig Projektentwicklungen erwer-ben. Das „klassische“ Neubauinvestment hat aktuell etwa 180Einheiten mit rund 11.000 qm Wohnfläche und kostet rund 50Mio. Euro. Die Wohnungen sind im Schnitt 61 qm groß.

Viele Mikroapartment- sowie Sozialwohnungsprojekte prägenden Markt und der Einstieg der Endinvestoren erfolgt tenden-ziell immer früher.

» Grundstückspreise explodieren Im Zuge gestiegener Baukosten und einer mittlerweile Ver-vierfachung der Grundstückspreise haben die Kaufpreise starkzugelegt. Sie erhöhten sich von etwa 2.700 Euro/qm im Jahr2009 auf durchschnittlich fast rund 4.500 Euro/qm im Jahr2018. Die Quadratmeterpreise und Faktoren bewegen sich

Verkaufsvolumen Mietwohnungsneubauinvestments* 2009 bis 2018

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Quelle: bulwiengesa, * größer 50 Wohnungen

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Anzahl gehandelter Projekte

ø Investmentvolumen in Mio. Euro

»Neubau-Forward-Deal weiter starkt gefragt

bulwiengesa

Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen aufgrund eineszwar langsameren, aber weiteren Wachstums des Bruttoin-landproduktes und eines steigenden Arbeitskräftebedarfs sindfür die Wohnungswirtschaft auch in diesem Jahr positiv. Beimoderater Inflation sind Nettozuwächse bei den Einkommenund Renten zu erwarten, sodass die Wohnungsnachfrage wei-ter hoch bleiben wird.

Die deutsche Immobilienbranche ist bis auf das Einzelhan-delssegment sehr robust und über zehn Jahren im Aufwärts-trend. Der Zyklus ist aber bereits sehr weit fortgeschritten. DieDynamik wird durch knappe Grundstücks- und Baukapazitä-ten gebremst, sodass weiterhin viel weniger Angebot auf denMarkt kommt als absorbiert werden könnte.

Laut Prognosedaten von bulwiengesa befindet sich der deut-sche Wohnungsmarkt in einer Abkühlungsphase jedoch aufhohem Niveau. Eine Preisblase bei Wohnimmobilien wirdgrundsätzlich nicht gesehen, wenn auch in einzelnen Immo-bilienmärkten Überhitzungserscheinungen nicht auszuschlie-ßen sind.

Aufgrund mangelnder Anlagealternativen, steigender Nach-frage und geringer Bautätigkeit ist die grundsätzliche Attrak-tivität des deutschen Wohnimmobilienmarktes für nationaleund internationale Investoren ungebrochen hoch.

Während internationale Handelskonflikte oder Brexit wenigEinfluss auf die Wohnungswirtschaft haben, führen die immerhäufigere Ausübung von Vorkaufsrechten durch die Städtesowie Diskussionen um Mietendeckel und Enteignung zu stär-kerer Verunsicherung.

Es bleibt zu hoffen, dass Neubauinvestments weiterhin vonder stärkeren Reglementierung verschont bleiben. Der Neubauist auch im Zuge des Klima- und Demografiewandels zukünf-tig dringend notwendig, zumal die Bedingungen bereits schonsehr schwierig sind.

Die Bau- und Planungsprozesse werden immer komplexersowie langwieriger und die Realisierung von mietpreisgebun-denen Einheiten und sozialer Infrastruktur machen „nor-male“ Wohnungen immer teurer. Auf Investoren- und Pro-jektentwicklerseite hat dagegen das spekulative Elementzugenommen und baureife Grundstücke werden häufigerdurchgehandelt als konkret bebaut.

Der wichtigste langfristige Einflussfaktor auf den deutschenWohnimmobilienmarkt bleibt jedoch der demografische Wan-del. Dieser wird die Wohnungsnachfrage nachhaltig verän-dern. Hier muss zwischen Ost und West sowie Stadt und Landunterschieden werden, da sich die Entwicklungen in den ein-zelnen Regionen unterschiedlich auswirken.

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Interpretiert und bewertet werden die Ergebnisse vor dem Hintergrundder Erfahrungen der bulwiengesa AG in ihrer deutschland- und europa-weiten Forschungs- und Beratungstätigkeit.

Berlin, 21. Oktober 2019

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» Fazit

Marktbericht - INDUSTRIA Kundencenter · infografik Quelle: Eurostat ... 4,0 t 10-Jahres-Anleihen...

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