Reinigungsmanagement 1 Trends

Reinigungsdienste

Trends im Facility Management

Markt, Situation und Entwicklung des FM und Auswirkungen auf

Reinigungsdienstleistungsunternehmen

Dipl.-Kfm. (FH) Betriebswirt BATorben Bernhold

30.03.2006 2Trends und Reinigungsdienstleistungen

Vorlesungsreihe „Reinigungsdienste“

Do, 30.3.

Vorlesungsagenda

1 FM-Trends und aktuelle Situation der Reinigungsdienstleister auf dem Markt

Torben Bernhold

Fr, 31.3.2 Vorarbeiten für die Ausschreibung / Betriebskonzept, Nutzerprofil

FlorianNitzsche

Do, 27.4.3 VOL/ Ablauf Vergabeverfahren; Erstellung inputorientierte Leistungsverzeichn.; Kalkulation

Torben Bernhold

Fr, 28.4.4 Funktionale Leistungsbeschreibungen/ Ergebnisorientierung

FlorianNitzsche

Do, 18.5.6 Qualitätsmessung von Dienstleistung;Qualitätsmesssysteme

Torben Bernhold

Fr, 19.5.5 Erstellung von Vergütungsmechanismen; Service-Level-Agreements + Incentive-Systeme

FlorianNitzsche


Zielfoto

Ziel der Vorlesung


Agenda


Allgemeine Trends im FM MindMap Trends

Welche allgemeinen Trends sind gegenwärtig zu konstatieren?


Allgemeine Trends im FM MindMap Trends


Allgemeine Trends im FMDie Anbieterseite

FM-Unternehmen

FacilitäreDienstleisterz.B. Reiniger



Veränderung auf Seiten der AnbieterFacility Management als Schnitt- und Steuerungsstelle zwischen Kunden/Nutzern/Mietern und ausführenden DienstleisternKonzentration auf das KerngeschäftKonzentration ehemals dezentraler FM-Aktivitäten(bspw. Commerzbank) führt zu Veränderungen der DienstleisterstrukturKostendruck vs. Partnerschaft Ziel des Kunden ist in erster Linie die Kostensenkung Voraussetzung sind Partnerschaften durch die Supply ChainAuslöser von Spannungen wer hält den Kontakt zum Kunden/wer ist Ansprechpartner auf strategischer und operativer Ebene?


FM-Töchtervon ...

FM-Töchtervon ...

... Baukonzernen

... Baukonzernen

... anderenGroß

konzernen

... anderenGroß

konzernen

⌦ keine eigene Wertschöpfung iminfrastrukturellen GM

⌦ Verwaltung von großen Flächen⌦ Marktpositionierung vornehmlich als

Integrated FM Anbieter (IFM)⌦ oft wenig Markterfahrung

⌦ Integrated FM Anbieter vornehmlich technisch geprägt

⌦ Infrastrukturelle Anbieter oft Mangelan FM-Reputation

⌦ Teilweise Fokus auf Lösungspakete

⌦ vornehmlich produktspezifische Ausrichtung⌦ kein Zugang zu Großprojekten

Internationale/nationaleFacility Manager

&Immobilien-

unternehmen

Internationale/nationaleFacility Manager

&Immobilien-

unternehmen

Lokale Gebäudedienstleister

Lokale Gebäudedienstleister



Klassische Nachfrager

Kleinere UN und Öffentliche Hand

Innovative Nachfrager

größere UN der Industrie sowie Banken & Versicherungen

Allgemeine Trends im FMDie Nachfragerseite

setzen immer noch auf EinzelleistungsvergabeTätigkeitsorientierte Ausschreibungenbevorzugen Dienstleister mit räumlicher NäheDezentrale OrganisationKostenorientiert

ProzessorientierungNachfrage nach integrierten FM-PaketenOne-face-to-the-customer-KonzeptUnternehmens-/Konzernweite StandardisierungErgebnisorientierungSLAs und VergütungssystemeKosten- und Qualitätsorientiert

Art

Eige

nsch

afte

n


Allgemeine Trends im FM Marktvolumen

FM-Marktvolumen und -potenzial in Deutschland aus Sicht dreier Unternehmensberatungen

11 1214

2620

22

2118

24 21

0,53,5 2,5 4

24,5

17,5

0

10

20

30

40

50

60

1993 1998 1994 2000 1999 2003

Mrd. €

intern erbrachte FM-DienstleistungenExtern erbrachte FM-(Einzel-)DienstleistungenExtern erbrachte integrierteFM-Dienstleistungen

31

39,5

33,5

51 51

35,5

A.T. Kearney (1994)

Mercer Management Consulting

Helbling Management Consulting

angelehnt an: Soboll, M.: Beschaffungsmarketing für Facility Management-Dienstleistungen, Göttingen GHS, 2004.



Gründe für variierende StudienergebnisseUnterschiedliche Betrachtung des Leistungsspektrums

was wird bspw. unter Reinigungsdienstleistungen subsumiertwelche Leistungen gehören eigentlich zum FM Lebenszyklusübergreifend, nur betriebsphasenbezogen, alle Unterstützungsprozesse wer legt fest, was ein Unterstützungs- und was ein Kernprozess ist?Jahresübergreifende Studien: Querschnitts- oder Längsschnittuntersuchungen?

Wurden gemeinsame Gesellschaftsgründungen (bspw. gemischt-wirtschaftliche Gesellschaften, PPP oder Organschaften) hinzugerechnet?


59%Extern

41%Intern

Das Gesamtvolumen 2004 (D)

davon:

Integrierte/gebündelte GMGM--Leistungen ca. 4 Mrd.Leistungen ca. 4 Mrd.€€

Outgesourctes Volumen ca. 34 Mrd. Volumen ca. 34 Mrd. €€

Intern erbrachte Leistung ca. 24 Mrd. Leistung ca. 24 Mrd. €€

58 M

rd. €



Die outgesourctenGM-Leistungen 2004 (D)

KaufmännischesGebäudemanagement

(~ 4,5 Mrd. € )

Technisches Gebäudemanagement

(12,9 Mrd. € )

InfrastrukturellesGebäudemanagement

( ~ 16,6 Mrd. € )

Reinigungsdienste ca. 8,1 Mrd.€Sicherheits-DL ca. 3,5 Mrd.€Hausmeister-DL ca. 2,6 Mrd.€Außenflächen ca. 1,7 Mrd.€

davon

38%

49%

13%

34 M

rd. €



Die Marktentwicklung und Struktur

2004

12 %

20015%

48%

58 Mrd.58 Mrd.€€ 58 Mrd. 58 Mrd. €€

47%

47 %

41%Intern erbrachtIntern erbracht

Extern vergebenExtern vergeben

Integr. GM-Leistungen

Einzelleistungen

34,22Mrd. €

30,74Mrd. €

Pot

entia

le20

01

Pot

entia

le20

04




Gemeinsamkeiten der FM-MarktbetrachtungAlle Studien unterscheiden sich hinsichtlich Branchen, Jahren, Teilnehmern, Definition des Leistungsspektrums etc. allen gemein ist jedoch, dass grundsätzlich:

Ein hohes Marktvolumen und –potential unterstellt werden kannDer Outsourcinggrad – insbesondere bei wenig komplexen Dienstleistungen – steigtIntegrierte Leistungsvergaben (IFM, TFM) zukünftig weiter ansteigen werdenDer Markt für FM sich tendenziell nicht weiter vergrößern wird, sondern lediglich eine Umverteilung (bspw. durch Outsourcing) erfolgen wirdDie interne Leistungserbringung in vielen Fällen zurückgeht Konzentration auf das Kerngeschäft Risikodelegation Kostendruck etc.


Allgemeine Trends im FM Marktstudien


Allgemeine Trends im FM FM-Anbieter

Welche Facility Management Anbieter und Reinigungsdienstleister kennen Sie?

PiepenbrockGegenbauer BossePeter DussmannKlüh Service Management

DeTeImmobilienWISAG ?MWZ HochtiefBilfingerHSG EPMSercoABBJohnson ControlsISS

FM-A

nbie

ter

Rei

nigu

ngs-

dien

stle

iste

r


Allgemeine Trends im FM Lünendonk Studie

„Führende Facility-Management-Unternehmen für infrastrukturelles und technisches Gebäudemanagement in Deutschland 2005“59 befragte Unternehmen, die mind. 2/3 externe Aufträge und 60 % des Umsatzes mit technischen und infrastrukturellen Dienstleistungen erwirtschaftenDurchschnittliches Wachstum 2004: 5,5 % Prognose war 8,6 %Jedes vierte Unternehmen mit UmsatzrückgangSteigerung in erster Linie der Top-Ten zu verdanken durschn. ca. 10 % UmsatzwachstumWachstumsprognose für 2005: 7,9 %

Que

lle: T

abel

le: E

UW

ID: T

rend

s im

Fac

ility

Man

agem

ent 2

005,

S. 5

-6.



Que

lle: h

ttp://

ww

w.lu

enen

donk

.de/

faci

lity.

php,

28.

03.0

6.

Ausgeschlossen: Infraserv Höchst (907 Mio. €)DeTeImmobilien (878 Mio. €)DB Services Gruppe (510 Mio. €)

4.397,8 Mio. €

70%

Umsätze doppeltverrechnet



Leistungsspektrum(% vom Marktvolumen)

Gebäudetechnik25,2%

kaufm. Verwaltung9,7%

Sicherheitsdienste8,7%

Beratung3,4%

Catering4,3%

Kleinanlagenbau3,2%

GaLa-Pflege2,4%

Produktionstechnik0,9%

Sonstige13,6%

Gebäudereinigung28,6%

Que

lle: T

abel

le: E

UW

ID: T

rend

s im

Fac

ility

Man

agem

ent 2

005,

S. 6

.

Führende Facility-Management-Unternehmen für infrastrukturelles und technisches Gebäudemanagement in Deutschland 2005



Marktbereiche(% vom Marktvolumen)

Finanzwesen(17,6%)

Telekomunikationsbranche (8,5%)

Handel (7,3%)

Gesundheits-wesen

(13,7%)

Sonstige (32,1%)

Industrie (20,8%)

Que

lle: T

abel

le: E

UW

ID: T

rend

s im

Fac

ility

Man

agem

ent 2

005,

S. 6

.

Führende Facility-Management-Unternehmen für infrastrukturelles und technisches Gebäudemanagement in Deutschland 2005


Allgemeine Trends im FM OSCAR 2005 – JonesLangLaSalle, CREIS

Den Analysen im OSCAR 2005 liegen die Kostendaten von insgesamt 392 Gebäuden mit einer Gesamtfläche von ca. 6 Mio.m2 zugrunde.

Auf die Nebenkostenanalyse entfallen 255 Gebäude, wovon 75% bereits im letzten Jahr Gegenstand der Betrachtung waren. (Im Folgenden nicht betrachtet.)

In der Vollkostenanalyse eigengenutzter Gebäude werden 137 Gebäude untersucht mit einer Schnittmenge von 72 % im Vergleich zum Vorjahr.

Alle Euro-Angaben verstehen sich exklusive der gesetzlichen Mehrwertsteuer und beziehen sich auf die jeweilige als Bemessungsgrundlage dienende Netto-Grundfläche.

Que

lle: h

ttp://

ww

w.jo

nesl

angl

asal

le.d

e/de

-DE/

rese

arch

/rese

arch

abst

ract

?arti

d=19

94, 2

8.03

.06,

S. 6

.


Allgemeine Trends im FM IC Market Tracking Facility Management in Deutschland 2005 –Interconnection Consulting

„Im Bereich der öffentlich-privater Partnerschaften sieht die Studie große Marktchancen. Vor allem das kommunale PPP sei ‚sehr präsent‘ und biete auch in Zukunft erhebliches Potenzial (vgl. Wissenschaftsrat). Alleine bei Schulen, Verwaltungsgebäuden und Krankenhäusern könne in den nächsten fünf Ihren mit Ausschreibungsvolumen von rund 6 Mrd. € gerechnet werden.“ (vgl. Difu) „Bis 2010 werde ein Großteil des Marktes durch einige wenige Komplettanbieter bestimmt sein.“ Marktkonsolidierung

Que

lle: T

abel

le: E

UW

ID: T

rend

s im

Fac

ility

Man

agem

ent 2

005,

S. 7

.

Stärker als der Gesamtmarkt wächst ausschließlich der Krankenhausmarkt!! !


Allgemeine Trends im FM WISAG

Que

lle: T

abel

le: E

UW

ID: T

rend

s im

Fac

ility

Man

agem

ent 2

005,

S. 2

4Fo

tos:

Der

Fac

ility

Man

ager

03.

2006

S. 4

3.


Allgemeine Trends im FM Klüh Service Management

Que

lle: T

abel

le: E

UW

ID: T

rend

s im

Fac

ility

Man

agem

ent 2

005,

S. 2

9Fo

tos:

Der

Fac

ility

Man

ager

03.

2006

S. 4

1.


Allgemeine Trends im FM Gegenbauer

Que

lle: T

abel

le: E

UW

ID: T

rend

s im

Fac

ility

Man

agem

ent 2

005,

S. 3

1Fo

tos:

Der

Fac

ility

Man

ager

03.

2006

S. 4

4.


Allgemeine Trends im FM Führungspersonen FM-Dienstleister

Que

lle:

Der

Fac

ility

Man

ager

03.

2006

S. 4

1-45

.


20082004

Allgemeine Trends im FMMSI - Data Report Facility Management Deutschland 2004

40,5Mrd.

€36,5Mrd. €

3,9Mrd. €9,5 %

2,5Mrd. €

6 %

56 %

11 %

Integrated FM

Gesamtmarkt FM

Nur 35 Unternehmen bieten Integrated FM an und diese Anzahl wird sich voraussichtlich im Rahmen der Marktkonsolidierung noch verringern.Positiv wird sich insbesondere der technische Bereich entwickeln.Von MSI wird ebenfalls ein hohes Wachstum im Contractingerwartet. Q

uelle

: EU

WID

: Tre

nds

im F

acilit

y M

anag

emen

t, 20

05, S

. 8.

Integrated FM

als Teil des

Gesamtmarktes


Zeit

Mar

ktvo

lum

en

HandelDienstleistungen

Industrie

öffentliche Unternehmen

Quelle Technoramar; Roland Berger 11/20032003

Allgemeine Trends im FMWo liegen die Potenziale


Allgemeine Trends im FMWo liegen die Potenziale

Potenziale im FMÖffentliche Hand professionalisiert sich und wird erhebliche Sanierungsstaus mittels PPP beseitigenÖffentliche Hand wird weiterhin verstärkt Leistungen ausgliedernIndustrieunternehmen haben bereits in den vergangenen Jahren zunehmende Kerngeschäftskonzentration, Konzentration von FM und Outsourcing vorgenommenHandel aufgrund geringer Margen im Kerngeschäft nicht mit großem WachstumspotenzialOutsourcing weiterer, bisher intern erbrachter Dienstleistungen (bspw. EDV, Objektverwaltung) haben großes Potenzial Notwendigkeit der Dienstleister, das Kerngeschäft des Kunden zu verstehen


Allgemeine Trends im FMPublic-Private-Partnership

Was ist Public-Private-Partnership?


Definition Public Private Partnership




Que

lle: T

abel

le: E

UW

ID: T

rend

s im

Fac

ility

Man

agem

ent 2

005,

S. 4

3.


Allgemeine Trends im FMPublic-Private-PartnershipStudie Deutsches Institut für Urbanistik (Difu) im Auftrag des Bundesbauministeriums:1

Investitionsvolumen von PPP-Projekten bei mehr als 7 Mrd. €Mehr als 300 geplante und umgesetzte PPP-Projekte in Deutschland, davon mindestens 240 im kommunalen BereichInvestitionsvolumen geplanter, erfasster Projekte:²

890 Mio. € im kommunalen Bereich1,2 Mrd. € bei Bund und Ländern

Durchschnittliches Projektvolumen zwischen 13 und 16 Mio. € auf kommunaler Ebene knapp 70 Mio. € auf Landes- und Bundesebene

Insbesondere im Schulbereich werden sehr viele Verträge geschlossenSieben von acht Projekten werden auf kommunaler Ebene auch realisiert

1U

mfra

ge b

ei B

und,

Län

dern

, meh

r als

1.5

00 S

tädt

en u

nd G

emei

nden

sow

ie s

ämtli

chen

323

Land

krei

sen;

Rüc

klau

fquo

te: ü

ber 7

0%.

²Da

nich

t alle

gep

lant

en P

roje

kte

erfa

sst w

erde

n ko

nnte

n, is

t von

ein

em n

och

höhe

ren

Inve

stiti

onsv

olum

en a

uszu

gehe

n.



Erhebliche Bedeutungssteigerung von Public-Private-Partnership Zukünftig keine Besonderheit mehr, sondern gängiges Beschaffungsinstrument der öHSehr hohes Potenzial für Integrated-Facility-Management-Anbieter Auswirkungen auf ReinigungsunternehmenPartnerschaftliche Zusammenarbeit mit gesicher-ten Einnahmen über Jahre anstatt Dienstleistungs-/Werkvertrag für 2 – 4 Jahre Kalkulations-sicherheitMitbestimmung/-arbeit bereits in der Planungs-/RevitalisierungsphaseRisikodelegation und -allokation


Allgemeine Trends im FM Übernahmen und Fusionen

Der Markt konsolidiert sich

Que

lle:

Der

Fac

ility

Man

ager

03.

2006

S. 4

6.


Allgemeine Trends im FM Übernahmen und Fusionen

Kompetenzeinkauf:Infrastrukturelle Dienstleister übernehmen technische Dienstleister und umgekehrt Grund: Anorganisches Wachstum Einkauf von Kunden keine separater Aufbau von Kompetenzen Reputation

Konsolidierung des Marktes Pareto-Verteilung (80/20)

Wenige, große Unternehmen werden den Markt beherrschen, kleine Unternehmen als Spezialisten oder Subunternehmer einkaufen


Allgemeine Trends im FM Globalisierung/Europäisierung

Que

lle:

Der

Fac

ility

Man

ager

03.

2006

S. 4

9.


Allgemeine Trends im FM Europäisierung/Globalisierung

Deutsche FM-Dienstleister in Osteuropa

Quelle: Der Facility Manager 10.2005 S. 29.



Größtes Engagement in Tschechien, Ungarn und PolenMarktvolumen dort jedoch noch sehr gering. Die größten Anbieter erwirtschafteten:

Polen: Hochtief Polska 10,3 Mio. €Tschechien: Optimal Praha S.R.O. 12,3 Mio. €Russland: Christ Svet 10 Mio. €

Dienstleister geht mit in den Osten, da Kunde seine Produktion verlegt

Gegentrend: Piepenbrock zieht sich nach Misserfolgen in Ost-Europa wieder zurück und konzentriert sich auf Automobil- und Lebensmittelindustrie in DeutschlandSchubert-Unternehmensgruppe: „In den osteuropäischen Ländern wird sich derselbe Verdrängungswettbewerb ergeben wie in Deutschland. Als Dienstleister ist man dann mit den gleichen Management-Herausforderungen konfrontiert, jedoch auf Märkten, die teilweise der Größe eines der neuen Bundesländer entsprechen.“



Globalisierungsvorreiter:IBM und Johnson Controls: IFM-Vertrag für 28 Länder auf5 Kontinenten.1,7 Mio. m² in 252 Gebäuden (Fabriken, Lagerhallen und Logistikzentren, R&D- und Bürogebäude sowie Rechenzentren) werden von 1.500 JC-Mitarbeitern betreut.„But we don‘t ‘do a Starbucks‘ where you get the same productand interiors whether you‘re in London‘s Oxford Street, theChamps Elysées or New York. Different Contries have different Cultures and they work differently. It would be a veryunimagniative organisation that prescribed specific workspacestandard across the world. And IBM is all about innovation.“(Mike Runicles, Direktor of flobal customer business, Johnson Controls)

Que

lle: H

ayw

ard,

Cat

hy: M

akin

ga

wor

ldof

diff

eren

ce, i

n: B

IFM

: FM

-Wor

ld, S

. 16

–18

.



Technische Standards weltweit gleich.Einbeziehen von landestypischen Kulturen ist die zentrale Herausforderung in Norwegen arbeitet keiner von Zuhause.Komplett outputorientierte VergabeBegonnen wurde 1995/96, es dauerte jedoch bis 2001 bis alle Standards definiert waren„ … It takes time to get your mind around the trust bit‘oh no – it‘s a contractor‘. But you have to lose thatmindset, it‘s not a contractor, it‘s a partner.“(John Kickham, Real Estate Manager Engineering and Construction IBM Europe)



Europäisierung/Globalisierung wird insbesondere durch industrielle Großkonzerne vorangetriebenUnternehmen wie Johnson Controls können aufgrund ihrer angelsächsischen Herkunft (dienstleistungsorientiert und integrierte Denk-und Arbeitsweise) mit der IBM partnerschaftlich über Ländergrenzen hinweg arbeiten. Deutsche Unternehmen sind noch nicht soweit.


Allgemeine Trends im FM Prozessorientierung

Prozessorientierungerste Auswirkungen auf normative Tätigkeiten: DIN EN 15221 (Entwurf) „Facility Management“:

aktuell: Normierung

von FM in Europa:

CEN TC 348bis 2007


Allgemeine Trends im FMExkurs: Grundlegende Normen und Richtlinien

DIN 32 736GEFMA 200

GEFMA 100

Sowie übergreifendeDIN EN ISO 9000:2000 ff., DIN EN ISO 14000und spezifische Normen und Richtlinie.


Allgemeine Trends im FM Aus der Sicht der Marktteilnehmer

UnternehmenImmobilie als Ressource: Steigerung des Unternehmenswertesklare Trennung zwischen Kern- und UnterstützungsprozessenProzessdenkenBündelung von LeistungenGanzheitliche, integrative Leistungs-erbringung (strategischen Einheit)Private Private Partnership: Immobilien aus einer Hand

Bauwirtschaft Demografischer Wandel(Neubau Sanierung)sinkender Aufträge neue Märkte (Bauen im Bestand)Mehrwerte für den Kunden schaffen:

LebenszyklusorientierungFM-gerechte Planung: Senkung FolgekostenEnergiekonzepte, Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen

Public Private Partnership als neues zukunftsträchtiges Geschäftsfeld

Öffentliche HandProfessionalisierung des Immobilienmanagements

Klare Trennung zwischen Kern-und UnterstützungsprozessenBündelung von Leistungen zur KostenreduzierungErgebnis- und KostentransparenzZentralisation des GebäudemanagementsMieter-Vermieter-ModellEntlastung des Vermögens-/ VerwaltungshaushaltsImmobilienportfoliobetrachtungen / Immobilienstrategien

Public Private Partnership als alternative Beschaffungsvariante

Langfristige Partnerschaften mit PrivatenPilotprojekte: Effizienzen ca. 8-15% sind üblich

verändertes Bewusstsein

Neuorientierung

Professionalisierung


Allgemeine Trends im FM Zusammenfassung! Ergebnisorientierte Vergabe nimmt zu

! Die integrierte Leistungsvergabe wird zunehmen

! Europäisierung/Internationalisierung

! Konzernweite Standards werden gefordert

! PPP – Public-Private-Partnership

! Berater positionieren sich stark in der Vergabephase

! Konsolidierung des Marktes durch Übernahmen und Fusionen

! Ansprüche (QM und Dokumentation) an IFM-Leistungensteigen an und bilden ein Entscheidungskriterium

! QM wird gefordert und gepredigt, aber noch nicht gelebt


Allgemeine Trends im FM Zusammenfassung! Der Outsourcing Grad bei IFM ist sehr hoch, eine Erweiter-

ung um TFM und KFM Leistungen ist verstärkt zu erkennen

! Die Prozessorientierung nimmt zu insbesondere für Integrated FM wichtig!

! Wachstum insbesondere im Gesundheitswesen hoher Kostendruck seitens der Einrichtungen

Handlungsbedarf zur Verbesserung Handlungsbedarf zur Verbesserung der Wettbewerbsfder Wettbewerbsfäähigkeithigkeit


Agenda


Markt für GebäudereinigungEurostat: Reinigung von Gebäuden, Inventar und Verkehrsmitteln

Quelle: http://epp.eurostat.cec.eu.int/portal/page?_pageid=1996,45323734&_dad=portal&_schema=PORTAL&screen=welcomeref&open=/serv/enterpr&language=de&product=EU_MASTER_services&root=EU_MASTER_services&scrollto=0, 29.03.06

In allen vier Märkten steigen

die Beschäftigtenzahlen!




Deutschland mit Abstand

der Umsatzstärkste Markt…

Aktueller Umsatz liegtbei nur noch 10 Mrd. €

(BIV – Bundesinnungsverband des

Gebäudereinigerhandwerks)




…was sich auch in den

Beschäftigtenzahlen

niederschlägt!


Markt für Gebäudereinigung Exkurs: Normen und Richtlinien

DIN EN 13 549Reinigungsdienstleistungen

Grundanforderungen und Empfehlungen für Qualitätsmesssysteme

DIN 18 960Nutzungskosten im Hochbau

DIN 77 400Reinigungsdienstleistungen

SchulgebäudeAnforderungen an die Reinigung

GEFMA 132Reinigungsdienste(in Vorbereitung)



Umsätze der Unternehmen sinkenMitarbeiter je Unternehmen sinkenMeldung des BIV - Bundesinnungsverband des Gebäudereinigerhandwerks: Die Zahl der Gebäudereinigungsbetriebe ist in Deutschland in 2004 stark gestiegen Grund: Wegfall des Meisterzwangs durch Handwerksnovelle (01.01.2004)

Kleine, neue Unternehmen bieten ihre Leistungen zu geringen Preisen an, um Marktanteile zu gewinnen häufig mit Unterstützung des Staates (Ich-AG, Überbrückungsgeld)

Que

lle: h

ttp://

epp.

euro

stat

.cec

.eu.

int/p

orta

l/pag

e?_p

agei

d=19

96,4

5323

734&

_dad

=por

tal&

_sch

ema=

PO

RTA

L&sc

reen

=wel

com

eref

&op

en=/

serv

/ent

erpr

&la

ngua

ge=d

e&pr

oduc

t=E

U_M

AS

TER

_ser

vice

s&ro

ot=E

U_M

AS

TER

_ser

vice

s&sc

rollt

o=0,

29.

03.0

6


Markt für GebäudereinigerStundenlöhne

Quelle: http://www.destatis.de/presse/deutsch/pm2005/p3500041.htm, 29.03.06

Δ 11,23 €

Gebäudereinigerhandwerk (und IFM allgemein) im BilliglohnbereichViele Mitarbeiter benötigen mehr als eine Arbeitsstelle für den Lebensunterhalt

Motivation häufig sehr gering


Agenda


Auswirkungen auf die Gebäudereinigung Kennzeichnende Merkmale der Gebäudereinigung

Kennzeichnende MerkmaleGebäudereinigung ist:

Eine personalintensive DienstleistungDie in kurzen Intervallen kontinuierlich am Externen Faktor ausgeführt für (Zustand A in Zustand B)

zumeist hoher Anteil an ImmobilienbetriebskostenZumeist geringqualifizierte TätigkeitenZumeist mit geringem LohnniveauWird zumeist ohne direkten Kundenkontakt ausgeführt nach Öffnung bzw. Schließung des Kerngeschäftes zumeist Teilzeitbeschäftigte


Auswirkungen auf die GebäudereinigungZiele der Gebäudereinigung

Ziele der Reinigung

Reinigung:

Beseitigung bzw. Abtrag unerwünschterSubstanzen von Oberflächen

Ziel:

Rationelle, möglichst vollständige Schmutzentfernungbzw. Keiminaktivierung ohne Schaden fürdie Gesundheit, Umwelt und Oberflächen

Pflege:

Auftrag erwünschterSubstanzen von Oberflächen

Quelle: Lehmann, Lutz: in Infrastrukturelles Gebäudemanagement – Grundlagen der Gebäudereinigung, Fachwirt FM (GEFMA), 2006, S. 9.


Auswirkungen auf die GebäudereinigungAufgaben der Gebäudereinigung

AufgabenVerbesserung der Optik Schmutzbeseitigung, Schönheit und Ästhetik, AußendarstellungErhaltung der Funktionsfähigkeit (bspw. Pflege von Produktionsanlagen, Fußböden, bessere Begehsicherheit)Sicherstellung einer hygienisch einwandfreien Umgebung (bspw. in Sanitärbereiche, Küchen etc.)Verbesserung der Gebrauchseigenschaften Antistatische, geruchsverbessernde, schmutzabweisende Behandlung

Quelle: Lehmann, Lutz: in Infrastrukturelles Gebäudemanagement – Grundlagen der Gebäudereinigung, Fachwirt FM (GEFMA), 2006, S. 12-15.


Auswirkungen auf die GebäudereinigungKlassifizierung von Reinigungsleistungen

Einteilung von Reinigungsdienstleistungen

Zeitpunkt – Umfang

• Baugrobreinigung• Baufeinreinigung• Unterhaltsreinigung• Zwischenreinigung• Grundreinigung• Teilflächenreinigung• Sonderreinigung

Werkstoffart

• Glasreinigung• Metallreinigung• Kunststoffreinigung• Holzreinigung

Bauproduktart

• Fassadenreinigung• Fußbodenreinigung• Fensterreinigung• Teppichreinigung• Polsterreinigung• Sanitärreinigung

Klassifizierungsmöglichkeiten

Quelle: Lehmann, Lutz: in Infrastrukturelles Gebäudemanagement – Grundlagen der Gebäudereinigung, Fachwirt FM (GEFMA), 2006, S. 16.

Zumeist verwendet


Auswirkungen auf die GebäudereinigungKlassifizierung von Reinigungsleistungen

Welche zentralen Auswirkungen haben die allgemeinen Trends im Facility Management auf die

Gebäudereinigung und die Gebäudereinigerbranche?

•


Auswirkungen auf die GebäudereinigungStrukturierung der Trends


Auswirkungen auf die GebäudereinigungAuswirkungen

Grundsätzliche Aussagen zur GebäudereinigungZunehmende Konzentration der FM-Aktivitäten auf Kundenseite führt zur Verringerung der Dienstleisteranzahl Gebäudereiniger geraten in NachunternehmerstellungBewusstsein für Kosten und Konzentration dezentraler Aktivitäten führt zu Größenvorteilen auf Kundenseite und zu sinkenden Kosten (bspw. durch Mischkalkulationen etc.)Gebäudereinigung an sich wenig komplexe Dienstleistung Grad der Substituierbarkeit sehr hochKostensenkungsprogramme für die Unterstützungsprozesse führen zu Intervallabsenkungen und damit zu geringeren UmsätzenZu Sicherung der Wettbewerbsfähigkeit werden zumeist steigende Mitarbeiterproduktivitäten angesetzt


Auswirkungen auf die GebäudereinigungAuswirkungen auf facilitäre Dienstleister


Auswirkung auf die GebäudereinigungMaßnahmen

Grundsätzliche Strategien


Auswirkung auf die GebäudereinigungStrategische Allianzen

Problem der strategischen Allianzen (bspw. FM-Dienstleister und Reinigungsunternehmen)

Selektion der Gebäudereiniger von FM-Unternehmenzumeist über den Preis Erhöhung der eigenen MargeEinbringen von Innovationen vielfach kein entscheidendes KriteriumAufgrund des hohen Substituierbarkeitsgrades schwierig seine Marktmacht zu positionierenZunehmende SubunternehmerstellungVerlust des direkten KundenkontaktesVerlust des eigenen Profils


Auswirkung auf die GebäudereinigungAufbau eigenen Know-hows

Aufbau von Management Know-how oder Aufbau operativer Wertschöpfung in anderen Dienstleistungsbereichen (bspw. TFM)


Auswirkung auf die GebäudereinigungAufbau eigenen Know-hows

Aufbau eigenen Know-hows (aus Sicht des Gebäudereinigungsunternehmens)

Akzeptanz eines facilitären Dienstleisters als Facility Manager am Markt (bspw. vom Putzer zum FM-Manager); Glaubwürdigkeit der ManagementleistungNotwendigkeit der internen Kunden-Lieferanten-BeziehungSchlechte Ergebnisqualitäten der eigenen Leistung können sich negativ auf das Gesamtprojekt auswirken (gilt für die Akquisitions-, wie Ausschreibungs- und Leistungserstellungsphase)Leistungsverantwortlichkeiten sind schwer eindeutig festzulegen


Auswirkung auf die GebäudereinigungAnorganisches Wachstum

Zukauf eines bspw. technischen DienstleistersAkzeptanz eines facilitären Dienstleisters als Facility Manager am Markt (bspw. vom Putzer zum FM-ManagerHohe Kapitalausstattung notwendigIntegration der „neuen“ Wertschöpfung in die gesamte UnternehmenskulturSchlechte Ergebnisqualitäten der eigenen Leistung können sich negativ auf das Gesamtprojekt auswirken (gilt für die Akquisitions-, wie Ausschreibungs- und Leistungserstellungsphase)


Auswirkung auf die GebäudereinigungKosten- und Qualitätsführerschaft

KostenführerschaftKostenführerschaft kann zu erheblichen Problemen führen

Sinkende unternehmensspezifische UmsätzeNegative Auswirkungen auf den GesamtmarktLohndumpingNachhaltige „Versubbung“ eigene Leistungen werden an andere weitere Nachunternehmer weitergegebenVerlust des eigenen Profils am Markt mit negativen Auswirkungen „Billigheimer“

QualitätsführerschaftDerzeit vielfach schwierig umzusetzen, da Preis in der Regel, insbesondere bei der öffentlichen Hand, SelektionskriteriumMessbarkeit von Qualität unterschiedliche SichtweisenHohe Qualitäten werden bisher am Markt nur in den seltensten Fällen honoriert


Agenda


Referenzwerte für Gebäudereinigung

Stro

m /

Küh

len

Rei

nigu

ng

Insp

ektio

n un

dW

artu

ng

Wer

terh

alte

nder

Bau

unte

rhal

t

Hei

zen

min. Kostenmax. Kosten- €

5,00 €10,00 €15,00 €20,00 €25,00 €30,00 €35,00 €40,00 €

Betriebskosten je m2 HNF und Jahr

Quelle: Leitfaden - Nachhaltiges Bauen, Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung, 2001



Quelle: Beispiele für Kennzahlen im Gebäudemanagement, Reale Unternehmensdaten, Basis: Erhebungen der m+p gruppe

Ø Jahreskosten/m² NGF

- €2,00 €4,00 €6,00 €8,00 €

10,00 €12,00 €14,00 €16,00 €

Hei

zene

rgie

Ele

ktro

ener

gie

Was

ser/

Abw

asse

r

Inst

andh

altu

ngG

ebäu

deIn

stan

dhal

tung

Tech

nik

Unt

erha

ltsre

inig

ung

Fens

terre

inig

ung

Auß

enan

lage

npfle

ge/

Win

terd

iens

t

Hau

smei

ster

dien

ste

Kop

ierd

iens

te

Kau

fmän

nisc

hes

Geb

äude

man

agem

ent

Ste

uern

/V

ersi

cher

unge

n

Ent

sorg

ung

Pfö

rtner

- u.

Sic

herh

eits

dien

ste

Tele

kom

mun

ikat

ion

Fläc

hen-

und

Um

zugs

man

agem

ent



Quelle: van Wagenberg, Andreas F., The Netherlands: Facility Management in Dutch Municipalities, in: NordicJournal of Surveying and Real Estate Research - Special Series, Vol. 1, 2003, S. 92.



GesamtbewertungBenchmarking gibt wichtige Anhaltspunkte zur Verbesserung der eigenen Situation (aus Kundensicht) bzw. ermöglicht DienstleisternKostensenkungsmaßnahmen bei den Kunden vorzuschlagenBenchmarking ist von daher wichtiger Grund für Innovationen und VeränderungenGefahr, dass aufgrund der reinen Kostenbetrachtung, der qualitative Aspekt verdrängt wird und der Druck auf FM-Unternehmen und Kunden sehr groß wird, Maßnahmen der Kostensenkung einzuleiten (um Benchmark gerecht zu werden) und eigene, notwendige qualitative Rahmenbedingungen (Nutzerprofil) zu vernachlässigen


+49 (0) 2382.964-610+49 (0) [email protected] Straße 36 · D-59229 Ahlen

Ihr unabhängiger, aktiver Partner für ganzheitliche Betrachtung

Reinigungsmanagement 1 Trends

Documents

Transcript of Reinigungsmanagement 1 Trends