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Halbjahresbericht zum 30. Juni 2016

SEB Konzept Stiftungsfonds

Inhalt

Editorial 4

Konzept und Investmentstrategie 5

Risikomanagement 6

Immobilienmärkte im Überblick 8

Ergebnisse des Fonds im Detail 11

Struktur des Fondsvermögens 11

Liquidität 11

Anlageerfolg 11

Übersicht: Renditen und Bewertung 13

Portfoliostruktur 14

Ausblick 15

Vermögensübersicht 16

Vermögensaufstellung, Teil I: Immobilienverzeichnis 18

Vermögensaufstellung, Teil II: Bestand der Liquidität 20

Vermögensaufstellung, Teil III: Sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen, zusätzliche Erläuterungen 21

Anhang gemäß § 7 Nr. 9 KARBV 22

Gremien 25

Abbildungen

Nutzungsarten des Fondsobjekts 14

Restlaufzeiten der Mietverträge 14

SEB Konzept Stiftungsfonds – Halbjahresbericht zum 30.06.2016 2

SEB Konzept Stiftungsfonds auf einen Blick zum 30.06.2016

1) Das Bruttomietsoll entspricht dem Nettomietsoll inkl. Nebenkosten.2) bezogen auf das durchschnittliche eigenkapitalfinanzierte Immobilienvermögen des Fonds3) bezogen auf das durchschnittliche Liquiditätsvermögen des Fonds 4) Berechnungsmethode nach BVI5) Bei Anteilscheinrückgaben wird gemäß § 9 der BAB ein Rücknahmeabschlag von bis zu 3 % des Anteilwerts erhoben.6) Gesamtkostenquote bezogen auf das durchschnittliche Fondsvermögen innerhalb eines Geschäftsjahres in Prozent. Ermittelt zum 31.12.2015. Die Höhe der Gesamtkosten quote ist auf

Seite 24 erläutert.

Dieser Halbjahresbericht und der separat erhältliche Verkaufsprospekt sowie der Jahresbericht zum 31.12.2015 sind dem Erwerber von SEB Konzept Stiftungsfonds-Anteilen bis zum Erscheinen des Jahres berichtes zum 31.12.2016 auszuhändigen.

WKN: SEB7M9 ISIN: DE000SEB7M96 Auflage des Fonds: 15. Juli 2013

Fondsvermögen EUR 14,6 Mio.

Immobilienvermögen gesamt (Verkehrswerte) EUR 18,1 Mio.

davon direkt gehalten EUR 18,1 Mio.

Fondsobjekte gesamt 1

Veränderungen im Berichtszeitraum –

Vermietungsquote (Bruttomietsoll) 1) 100,0 %

Vermietungsquote (Nettomietsoll) 100,0 %

Ausschüttung am 15.04.2016 EUR 0,7 Mio.

Ausschüttung je Anteil EUR 5,50

Immobiliengesamtrendite 2) für den Zeitraum 01.01.2016 – 30.06.2016 4,5 %

Liquiditätsrendite 3) für den Zeitraum 01.01.2016 – 30.06.2016 0,0 %

Anlageerfolg 4) für den Zeitraum 01.01.2016 – 30.06.2016 3,7 %

Anteilwert / Rücknahmepreis 5) EUR 114,53

Ausgabepreis EUR 117,97

Gesamtkostenquote 6) 1,77 %

3 SEB Konzept Stiftungsfonds – Halbjahresbericht zum 30.06.2016

Siegfried A. Cofalka und Axel Kraus

Editorial

Sehr geehrte Anlegerin, sehr geehrter Anleger,

der SEB Konzept Stiftungsfonds hat per 30. Juni 2016 eine Jahresperformance von 8,2 % erwirtschaftet. Damit beträgt die kumulierte Wertentwicklung seit Auflage am 15. Juli 2013 beachtliche 27,1 %.

Für das Geschäftsjahr 2015 haben die Anleger erneut vom soli-den Cash-Flow aus der Vermietung profitiert. Am 15. April 2016 erhielten sie wie im Vorjahr eine Ausschüttung in Höhe von EUR 5,50 je Anteil bzw. summa summarum EUR 702.267,50.

Seit dem 01. Januar 2016 ist die CACEIS Bank Deutschland GmbH mit Sitz in München neue Verwahrstelle des SEB Konzept Stiftungsfonds. Sie ist Verwahrstelle mehrerer Offener Immo-bilienfonds. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht hat den Wechsel genehmigt. Für die Anleger sind hierdurch keine Kosten entstanden.


Konzept und Investmentstrategie

Der SEB Konzept Stiftungsfonds ist als ertragsstarker Fonds mit wertstabilen Investments konzipiert. Die Basis ist der sukzessive Aufbau eines diversifizierten Portfolios mit unter-schiedlichen Nutzungsarten an verschiedenen Standorten in Europa in Ver bindung mit einem aktiven, nachhaltigen Fondsmanagement.

Der Investitionsfokus des SEB Konzept Stiftungsfonds liegt auf den traditionellen Kernmärkten Europas. Europa profitiert von einer hohen Marktliquidität und Transparenz sowie einem gefestigten regulatorischen Rahmen. Das Fondsmanagement setzt bei der Auswahl der Investments auf Qualitätsimmobilien mit einer breiten Mischung aus bonitätsstarken Mietern. Nach-haltiges Fondsmanagement bedeutet, Effizienz, Umweltfreund-lichkeit und Instandhaltung der Immobilien für die Mieter wäh-rend der gesamten Haltedauer zu überprüfen und zu optimieren.

Im Fokus der Anlagestrategie sind europäische Büroimmo-bilien. Ein wesentliches Entscheidungskriterium für die Aus-wahl einer Immobilie ist deren laufender, stabiler Cash-Flow. Die übliche Indexierung von Mietverträgen gewährleistet eine regelmäßige Anpassung der Erträge an die Inflation. Die Ziel-größe der einzelnen Objekte liegt zwischen EUR 15 Mio. und 40 Mio. Somit ist bereits in der Auflegungsphase des Fonds eine hinreichende Portfoliodiversifikation möglich. Um den Fonds fungibel zu halten, richtet sich die Höhe der Investition nach dem Transaktionsvolumen des jeweiligen Immobilien-markts. Die durchschnittliche Haltedauer der Immobilien ist auf sieben bis zehn Jahre angelegt. Ausgewählte Logistik- und Einzelhandelsimmobilien runden das Portfolio ab. Darüber hinaus wird das Fondsmanagement selektiv Chancen nutzen, um den Immobilienbestand strategisch zu ergänzen und die Ertragskraft des Fonds auszubauen.

Ein kombinierter Top-down- / Bottom-up-Investmentprozess bestimmt die Immobilienauswahl. Im Rahmen des Top-down-Ansatzes bewertet das Fondsmanagement wirtschaftliche und standortbezogene Chancen und Risiken potenzieller Investitions -

standorte sowie deren Marktaussichten. Für die spezifische Inves titionsentscheidung ana lysiert es die Einzelimmobilie hin-sichtlich der Lage, des direkten Umfelds, der Gebäudequalität sowie der Mieter und deren Bonität (Bottom-up).

Der strategische Liquiditätsanteil des SEB Konzept Stiftungs-fonds ist mit zwischen 5 und 10 % des Fondsvermögens niedrig angesetzt, um einen Verwässerungseffekt der Immobi-lienrendite zu reduzieren. Dies erfordert ein aktives Liquiditäts-management zur zeitlichen Synchronisation von Mittelzu- und -abflüssen sowie Immobilientransaktionen.

Zu den strategischen Parametern des Fondskonzepts gehört eine angestrebte Fremdkapitalquote (Leverage) von bis zu 30 % auf der Fondsebene. Kredite werden im Wesentlichen zur Steueroptimierung und Absicherung von Währungskurs-risiken eingesetzt. Gleichzeitig muss die Fremdfinanzierung sorgfältig am jeweiligen Cash-Flow der Immobilie und an der Finanzstruktur des Fonds ausgerichtet werden. Zinsbindung und Laufzeit der Darlehen werden mit der Ertragsstruktur und geplanten Haltedauer der Immobilien, der erwarteten Zins- sowie der Fondsentwicklung abgestimmt.

Das Währungsrisiko bei Immobilieninvestitionen in Fremd-wäh rungen wird durch die Aufnahme von Fremdwährungs-darlehen und Devisentermingeschäfte reduziert. Gemäß den gesetzlichen Vorgaben dürfen maximal 30 % des Fonds-vermögens Währungs risiken unterliegen. Das Fondsmanage-ment gewährleistet, dass die Absicherung von Fremd-währungs positionen den gesetzlichen Vorgaben und dem Risikoprofil des Produkts entspricht.

Ausschüttungen sind einmal jährlich geplant, wobei es das Ziel ist, die Erträge abzüglich der Kosten vollständig an die Anleger auszukehren. Bei niedrigem bis mittlerem Risikoprofil liegt die Zielrendite des SEB Konzept Stiftungs fonds bei 4 bis 5 % p. a.


Risikomanagement

Das Risikomanagement wird als ein kontinuierlicher, alle Unter-nehmensbereiche integrierender Prozess verstanden. Durch diesen Prozess werden alle Aktivitäten zum systematischen Umgang mit Risiken zusammengefasst. Ein wesentliches Ziel ist hierbei, potenzielle Risiken frühzeitig zu erkennen und zu begrenzen. Das frühzeitige Erkennen von Risiken hilft, Hand-lungsspielräume zu schaffen, die zur langfristigen Sicherung von bestehenden und zum Aufbau von neuen Erfolgspotenzia-len beitragen können. Die Savills Fund Management GmbH (ehemals SEB Investment GmbH) verfügt über einen Risiko-managementprozess, der aus den Komponenten Risikostrate-gie, Identi fikation, Analyse und Bewertung, Steuerung und Über wachung sowie Kommunikation und Dokumentation der Risiken besteht.

In Anlehnung an gesetzliche Regelungen werden folgende wesentliche Risikoarten unterschieden:

Adressenausfallrisiken

Durch den Ausfall eines Ausstellers von Wertpapieren, von Mietern oder Kontrahenten können Verluste für das Sonder-vermögen entstehen. Das Ausstellerrisiko beschreibt die Aus-wirkung der besonderen Entwicklungen des jeweiligen Aus-stellers, die neben den allgemeinen Tendenzen der Kapitalmärkte auf den Kurs eines Wertpapiers einwirken. Dem Ausfall von Mietern begegnet man durch aktives Management des Port-folios und regelmäßiges Monitoring. Weitere Maßnahmen sind die Bonitätsprüfung und die weitgehende Vermeidung von Klumpenrisiken im Vermietungsbereich.

Auch bei sorgfältiger Auswahl von Wertpapieren und Mietern kann nicht ausgeschlossen werden, dass Verluste durch Aus-fall von Ausstellern bzw. Mietern eintreten. Das Kontrahenten-risiko beinhaltet das Risiko der Partei eines gegenseitigen Vertrags, mit der eigenen Forderung teilweise oder vollständig auszufallen. Dies gilt für alle Verträge, die für Rechnung eines Sondervermögens geschlossen werden, insbesondere aber im Zusammenhang mit dem Abschluss von derivativen Geschäften, die z. B. zur Absicherung von Währungsrisiken eingesetzt werden.

Zinsänderungsrisiken

Die Liquiditätsanlagen unterliegen einem Zinsänderungsrisiko und beeinflussen die Wertentwicklung des Sondervermögens. Ändert sich das Marktzinsniveau – ausgehend vom Niveau zum Zeitpunkt der Anlage –, so wirkt sich dies auf die Kurs-entwicklung bzw. Verzinsung der Anlage aus und führt zu Schwankungen.

Diese Kursschwankungen fallen jedoch je nach Laufzeit der Anlage unterschiedlich aus. Festverzinsliche Wertpapiere mit kürzeren Laufzeiten haben geringere Kursrisiken als festver-zinsliche Wertpapiere mit längeren Laufzeiten. Festverzinsliche Wertpapiere mit kürzeren Laufzeiten haben demgegenüber i. d. R. geringere Renditen als festverzinsliche Wertpapiere mit längeren Laufzeiten. Die Liquidität wurde im Berichtsjahr in laufenden Bank guthaben unterhalten.

Kredite unterliegen ebenfalls einem Zinsänderungsrisiko. Um negative Leverage-Effekte so weit wie möglich zu minimieren, werden Zinsbindung und Endfälligkeit der Darlehen auf die geplante Haltedauer der Immobilien, die Entwicklung des Ver-mietungsstandes und die Zinsprognose abgestimmt. Bei vor-zeitiger Auflösung laufender Kredite besteht das Risiko der Zahlung von Vorfälligkeitsentschädigungen.

Zur Reduzierung von Wechselkurs- und Zinsänderungsrisiken kann die Fondsgesellschaft derivative Finanzinstrumente ein-setzen. Derivate werden im Rahmen einer Risikoreduzierung ausschließlich zur Absicherung verwendet.

Währungsrisiken

Sofern Vermögenswerte eines Sondervermögens in anderen Währungen als der jeweiligen Fondswährung angelegt sind, erhält das Sondervermögen die Erträge, Rückzahlungen und Erlöse aus solchen Anlagen in der jeweiligen Währung. Fällt der Wert dieser Währung gegenüber der Fondswährung, so reduziert sich der Wert des Sondervermögens. Grundsätzlich wird durch weitgehende Absicherung der Währungspositionen versucht, eine risikoarme Währungsstrategie zu verfolgen. So erfolgt – neben einer Fremdkapitalaufnahme in der entspre-chenden Fremdwährung – die Absicherung der Währungs-position durch den Abschluss von Devisentermingeschäften.

Immobilienrisiken

Das Immobilieneigentum stellt die Basis für das wirtschaft liche Ergebnis Offener Immobilienfonds dar. Diese Immobilieninves-titionen unterliegen Risiken, die Auswirkungen auf den Anteil-wert des Fonds haben können. Daher können sowohl die Bewer-tung der Immobilie als auch die Immobilien erträge aus vielerlei Gründen schwanken:

W Politische, (steuer-)rechtliche und wirtschaftliche Risiken sowie die Transparenz und der Entwicklungsgrad des jeweiligen Immobilienmarkts sind bei den Investitionsent-scheidungen zu beachten.

W Bei Investitionen außerhalb des Euroraums ist zudem die Volatilität der Landeswährung in die Investitionsentschei-dung einzubeziehen. Die Kursschwankungen und die Kos-ten der Währungsabsicherung beeinflussen die Immobilien-rendite.

W Eine Veränderung der Standortqualität kann direkte Auswir-kungen auf die Vermietbarkeit und die aktuelle Vermietungs-situation haben. Steigt die Attraktivität des Standorts, können Mietverträge auf höherem Mietniveau abgeschlos-sen werden, sinkt sie jedoch, kann es im schlimmsten Fall sogar zu dauerhaften Leerständen kommen.

W Gebäudequalität und -zustand haben ebenfalls direkte Auswirkungen auf die Ertragskraft der Immobilie. Der Gebäudezustand kann Instandhaltungsaufwendungen erforderlich machen, welche die geplanten Instandhal-tungskosten überschreiten. Zusätzlich erforderliche


In vestitionskosten können die Rendite kurzfristig belas ten, aber auch für eine langfristig positive Entwicklung notwen-dig sein.

W Risiken aus Feuer- und Sturmschäden sowie Elementarschä-den (z. B. Hochwasser und Erdbeben) werden international durch Versicherungen abgesichert, soweit möglich sowie wirtschaftlich vertretbar und sachlich geboten.

W Leerstand und Mietvertragsausläufe können ein Ertrags-potenzial, aber auch ein Risiko sein. So können Objekte mit Leerstand gezielt antizyklisch eingekauft werden, um später Wertsteigerungen zu realisieren. Entscheidend sind hierbei eine regelmäßige Beobachtung der Märkte, in die investiert wurde, und ein daraus abgeleitetes Handeln, um frühzeitig auf Marktbewegungen zu reagieren. Gleichzeitig führt Leerstand einerseits zu Ertragsausfällen und anderer-seits zu erhöhten Kosten, um die Vermietungsattraktivität des Objekts zu steigern.

W Die Bonität der Mieter ist ebenfalls eine wesentliche Risiko-komponente. Geringe Bonität kann zu hohen Außenstän-den und Insolvenzen können zum vollständigen Ausfall der Erträge führen. Die Reduzierung der Abhängigkeit von ein-zelnen Mietern oder Branchen wird im Rahmen der Portfolio-steuerung angestrebt.

W Bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften, d. h. einem indirekten Immobilienerwerb, können sich insbesondere im Ausland Risiken aus Änderungen im Gesellschafts- und Steuerrecht ergeben.

Immobilienspezifische Marktpreisrisiken wie Vermietungsquote, Mietausläufe und Performance des Immobilienportfolios wer-den regelmäßig überwacht. Die Überwachung der Performance,

ihrer wesentlichen Komponenten sowie das Controlling der Performance-Komponenten (z. B. Immobilienrendite, Rendite der Liquiditätsanlagen, sonstige Erträge und Gebühren) erfol-gen durch entsprechende Abteilungen. Für relevante Kennzah-len wurde ein entsprechendes Reporting eingerichtet.

Operationale Risiken

Die Kapitalverwaltungsgesellschaft hat die ordnungsgemäße Verwaltung des Sondervermögens sicherzustellen. Daher hat sie entsprechende Vorkehrungen getroffen und für jedes iden-tifizierte operationale Risiko entsprechende Risikominimierungs-maßnahmen installiert. Innerhalb des Sondervermögens beste-hen die operationalen Risiken z. B. in Form von Rechts- und Steuerrisiken.

Liquiditätsrisiken

Immobilien können – anders als z. B. börsengehandelte Wert-papiere – nicht jederzeit kurzfristig veräußert werden. Daher hält der Fonds – neben der gesetzlich geforderten Liquidität – abhängig von Zahlungsströmen innerhalb des Sonderver-mögens weitere Liquidität vor. Dennoch kann es im Ausnahme-fall zu Aussetzungen der Anteilscheinrücknahme kommen, wenn unerwartete Mittel abflüsse durch die bestehende Liqui-dität kurzfristig nicht gedeckt werden können und erst die erforderliche Liquidität, z. B. durch Veräußerung von Liegen-schaften oder Kreditaufnahme, bereit gestellt wird.

Auf Risiken, die im Berichtszeitraum bestanden, wird in den einzelnen Kapiteln eingegangen.


Immobilienmärkte im Überblick

Wirtschaftliches Umfeld

In der ersten Jahreshälfte 2016 stieß die Weltwirtschaft auf Gegenwind. Für mehr Unsicherheit sorgten weiterhin die Kon-junktur und die private Verschuldung in China, der Verfall der Rohstoffpreise, die Erwartung einer geldpolitischen Straffung in den USA, desgleichen politische Themen wie die Flücht-lingskrise in Europa, das EU-Referendum in Großbritannien sowie der Wahlkampf in den USA. Dies belastete das globale Wirtschaftswachstum, das nur verhalten ausfiel. Einer leichten Beschleunigung der Konjunktur in Westeuropa stand hierbei eine Abschwächung in den übrigen Teilen der Welt gegenüber. Zugleich verharrte die Inflation auf extrem niedrigem Niveau. Vor diesem Hintergrund herrschte seitens der Notenbank der Trend zur Lockerung der Geldpolitik weltweit unverändert vor. Die EZB und die japanische Notenbank griffen dabei ergän-zend zum „Quantitative Easing“ erstmals in ihrer Geschichte auf negative Leitzinsen zurück.

Nachdem die Briten im Juni 2016 dafür votiert hatten, die EU zu verlassen („Brexit“), ist derzeit noch unklar, wann der Aus-tritt tatsächlich vollzogen wird und inwieweit dies die zukünfti-gen Handelsbeziehungen betrifft. Diese Ungewissheit wird die Perspektiven Großbritanniens deutlich beeinträchtigen und je nach Verflechtung auch auf andere Länder ausstrahlen. Daher werden sich die Wachstumsprognosen in nächster Zeit weiter nach unten korrigieren.

Die für 2016 ohnehin angekündigte globale Wachstumsdelle dürfte somit prägnanter ausfallen als bis dato erwartet. Frage-zeichen stehen aber auch hinter der leichten Zunahme der Konjunktur 2017, die vorwiegend auf den USA und den Emer-ging Markets fußt. Da sich die Öl- und Rohstoffpreise ein wenig erholt haben, dürfte die Inflation zwar geringfügig stei-gen, insgesamt aber niedrig bleiben. Die Geldpolitik in Europa sollte deswegen weiter gelockert und die in den USA anste-hende Erhöhung der Leitzinsen in Richtung 2017 verschoben werden. Auch in den asiatischen Ländern besteht aus diesen Gründen Spielraum für weitere geld- und fiskalpolitische Maß-nahmen zur Stützung der Wirtschaft. Risiken gehen neben dem Brexit weiterhin von einer „harten Landung“ Chinas bzw. einer Schuldenkrise in den Emerging Markets aus. Hinzu kom-men die Präsidentschaftswahlen in den USA sowie das fragile Bankensystem in Europa.

Globale Immobilienmärkte

Die Lage an den Vermietungsmärkten hellte sich im bisherigen Jahresverlauf zwar weiter auf, wegen der höheren Unsicher-heiten allerdings weniger schwungvoll. Der Leerstand an den führenden Immobilienmärkten war in der Summe leicht rück-läufig, und die Spitzenmieten stiegen im Durchschnitt moderat an, auch wenn sich auf einzelnen Märkten Sonderentwicklun-gen zeigten. Den konjunkturellen Vorgaben folgend, sollte sich der überwiegend positive Trend an vielen Märkten fortsetzen, indes geringer als bisher gedacht. Mit dem Brexit verbundene Unternehmensverlagerungen könnten je nach Ausmaß einige Märkte in Kontinentaleuropa (v. a. Paris und Frankfurt) positiv beeinflussen.

Die Aktivitäten am globalen Investmentmarkt haben sich in der ersten Jahreshälfte 2016 beruhigt, blieben jedoch recht robust. Im Vorjahresvergleich stand einem Anstieg des Trans-aktionsvolumens in Nordamerika ein Rückgang in Europa und Asien-Pazifik gegenüber. Aufgrund der heiklen Rahmenbedin-gungen strebten die Investoren nach mehr Sicherheit. Man-gels Produkten gaben jedoch an vielen Märkten die Ankaufs-renditen für erstklassige Immobilien weiter nach. Da es kaum Alternativen gibt, griff der Renditerückgang auch auf Periphe-rie- und Regionalmärkte über.

Der anhaltende Anlagedruck institutioneller Investoren im gegenwärtigen Negativ- oder Niedrigzinsumfeld und die Volatili-tät der Finanzmärkte lassen Immobilien weltweit unverändert attraktiv erscheinen. Da sich Investoren durch den Brexit zeit-weilig stärker zurückhalten werden, dürfte das Transaktionsvo-lumen Ende 2016 unter dem Vorjahresniveau liegen. Daher besitzen auch die Ankaufsrenditen selektiv noch Abwärtspoten-zial, obwohl teilweise die Tiefststände von 2007 schon erreicht sind. Da die Leit- und Kapitalmarktzinsen länger als bisher ver-mutet niedrig bleiben, sollte sich auch der ab 2017 erwartete Trendwechsel bei den Ankaufsrenditen weiter verzögern.

Deutschland

Ein moderater, aber stetiger wirtschaftlicher Aufschwung spie-gelte sich in Deutschland auch in einer steigenden Nachfrage nach Büroflächen wider. Angesichts geringer Fertigstellungs-raten war der Leerstand nach wie vor rückläufig. Die Spitzen-mieten haben angeführt von Berlin an nahezu allen Topstand-orten zugelegt. Für 2016 / 17 wird angesichts des Brexit mit einer vorübergehenden Verlangsamung des Wirtschaftswachs-tums gerechnet. Der positive Trend bei den Büromieten dürfte sich bei einer unveränderten Konstellation von begrenzter Bautätigkeit und geringfügig steigender Nachfrage dennoch fortsetzen.

Der deutsche Investmentmarkt verlor in den ersten sechs Monaten 2016 an Fahrt. In allen gewerblichen Nutzungsarten hat das Transaktionsvolumen abgenommen, wobei Handels-immobilien den stärksten Verlust verzeichneten. Heimische institutionelle Investoren waren die aktivste Käufergruppe, doch bleiben Ausländer trotz abflauender Umsätze dominie-rend. Die Spitzenrenditen an den Topstandorten Deutschlands gaben weiter nach. Aufgrund der Anziehungskraft des deut-schen Markts besteht zwar Spielraum für einen weiteren Renditerückgang. Dieser dürfte aber in manchen Teilmärkten zunehmend begrenzt sein.

Großbritannien

Die Wirtschaft Großbritanniens verbuchte im ersten Halbjahr ein leichtes Wachstum, wobei die Vermietungs- und Invest-mentmärkte stark im Zeichen des EU-Referendums standen. So verlor die Nachfrage nach Büroflächen in den ersten sechs Monaten dieses Jahres an Dynamik, blieb aber noch ver-gleichsweise solide. Die Spitzenmieten sind weiter gestiegen, haben sich jedoch in Teilen Londons ein wenig beruhigt. Mit dem Votum zum Brexit wurden die Wachstumsprognosen für


Großbritannien deutlich reduziert. Eine ausgeprägte Konjunk-turdelle scheint ebenso möglich wie zeitweilig rezessive Tenden-zen. Die Auswirkungen auf den Vermietungsmarkt werden durch den angelaufenen Bauzyklus negativ verstärkt. Zudem wird auch über Verlagerungen von Unternehmensteilen diskutiert.

Nach einem Rekordvolumen 2015 war das Geschehen am britischen Investmentmarkt im ersten Halbjahr, angeführt von London, stark rückläufig. Dies ist zwar im Zusammenhang mit dem EU-Referendum zu sehen, aber der Verlust ist deutlich schwächer als beim Einbruch von 2008 / 09. Investoren aus Übersee waren sowohl absolut als auch relativ die wichtigsten Käufer. Die Spitzenrenditen liegen in London, aber auch an den regionalen Standorten zwar teilweise weiter unter dem Vorjahresniveau, doch der Rückgang hat sich zuletzt etwas verringert. Gegenwärtig ist von einem leichten Anstieg der Ankaufsrenditen auszugehen. Die Attraktivität des britischen Markts nimmt indes vor allem aus dem Blickwinkel der USA und Asiens durch die starke Abwertung des britischen Pfunds zu.

Frankreich

Die französische Konjunktur befindet sich auf einem mäßigen Erholungskurs. Wegen des Brexit und der Terroranschläge dürfte diese Entwicklung indes wieder abflauen. Dank mehrerer größerer Abschlüsse hat sich das Vermietungsvolumen am Büromarkt etwas belebt. An einigen Pariser Teilmärkten zogen die Spitzenmieten daher ein wenig an, während an den Regio-nalmärkten geringe Bewegung zu verzeichnen war. Angeführt von Paris, dürften sich die Mieten in Frankreich 2016 / 17 nur gedämpft bewegen.

Nach dem Rekordjahr 2015 nahmen auch in Frankreich die Investmentaktivitäten im ersten Halbjahr 2016 spürbar ab. Der Fokus der Anleger richtete sich dabei wiederum stärker auf Büroimmobilien. Der Rückgang der Spitzenrenditen verlor an Tempo, und an einigen Standorten blieb das Renditeniveau stabil.

Benelux

Die Wirtschaft der Benelux-Länder hat weiter an Fahrt gewon-nen und sollte auch 2016 / 17 ein moderates Wachstum auf-weisen. Die Vermietungsnachfrage ist zuletzt mit Ausnahme Luxemburgs etwas gesunken. Das Interesse der Mieter kon-zentriert sich auf Objekte hoher Qualität in etablierten Lagen. Die Spitzenmieten verharrten überwiegend auf stabilem Niveau, nur in Teilen Amsterdams war ein kleiner Anstieg zu verbuchen. Da die Konjunktur unverändert weiter zulegen sollte, ist ein geringer Rückgang der Leerstände zu erwarten. Da diese insbesondere in den Niederlanden trotz der anhal-tenden Konvertierung von Büroflächen teilweise immer noch recht hoch liegen, dürfte sich ein begrenztes Mietwachstum nur an den etablierten Bürostandorten zeigen.

Nachdem die Benelux-Länder 2015 Rekordergebnisse auf dem Investmentmarkt erzielten, haben sie sich im ersten Halbjahr 2016 ebenfalls abgekühlt. Dennoch bleiben die Aktivitäten im Trend recht robust, vor allem die Nachfrage nach Büro- und Logistikimmobilien ist unverändert lebhaft. Begleitet wurde dies

von nachgebenden Ankaufsrenditen. Diese Entwicklung sollte sich angesichts des relativ attraktiven Pricings fortsetzen.

Italien

Seit 2015 manifestiert sich in Italien ein gedämpfter, aber konti-nuierlicher Aufschwung, der auch 2016 / 17 andauern sollte. Die Bürovermietungsmärkte haben sich in den letzten Quarta-len, unterstützt durch die zurückliegende Mietkorrektur, spür-bar belebt. Angesichts des hohen Leerstands bleiben die Erwartungen an eine Mietpreiserholung 2016 / 17 allerdings gedämpft. In Italiens Einzelhandel hellt sich die Lage ebenfalls auf, auch wenn das prognostizierte Umsatzplus in den nächs-ten Jahren unter dem europäischen Durchschnitt liegt. Den-noch sind exponierte Spitzenlagen teilweise auch in größeren Regionalstädten bei internationalen Handelsketten nach wie vor gefragt.

Im Vorgriff auf eine mögliche Erholung und wegen der Rendite-vorteile ist Italien für Immobilieninvestoren unverändert attraktiv. Nach einem Rekordergebnis 2015 lag das Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr nur wenig unter dem Vorjahresniveau. Das Interesse der Anleger verlagerte sich von Büro- auf Handelsim-mobilien. Dennoch gaben die Spitzenrenditen an den führenden Büromärkten weiter nach. Aufgrund politischer und wirtschaftli-cher Risiken besteht die Gefahr, dass die Anziehungskraft Italiens bei Ausländern abnimmt.

Nordeuropa

Die Konjunktur in Nordeuropa präsentierte sich uneinheitlich. In Schweden ist sie ausgesprochen robust, während sie sich in Norwegen ölpreisbedingt abkühlte und in Finnland aus struktu-rellen Gründen nur moderate Auftriebskräfte aufwies. Dies spie-gelte sich auch in disparaten Trends an den Vermietungsmärk-ten wider. In Schweden sollten die Spitzenmieten weiter leicht steigen, während sie in Norwegen wegen umfangreicher Fertig-stellungen eher unter Druck kommen könnten. In Helsinki dürfte sich das Mietniveau im Spitzensegment angesichts des rekord-niedrigen Flächenzugangs stabilisieren.

Das Transaktionsvolumen in Nordeuropa hat 2015 das Niveau von 2007 überschritten und blieb auch in der ersten Jahres-hälfte stark. Die abnehmenden Werte in Norwegen haben die anderen Länder mehr als kompensiert. Dementsprechend sanken die Ankaufsrenditen weiter. In Nordeuropa existiert kurzfristig Spielraum für einen anhaltenden, indes begrenzten Renditerückgang.

Zentralosteuropa

Zentralosteuropa gehört mittlerweile erneut zu den am stärks-ten wachsenden Regionen Europas. Lediglich in Ungarn erhielt der Aufschwung durch Sondereffekte einen Dämpfer.

Das positive Umfeld schlägt sich in einer steigenden Nachfrage nach Büroflächen nieder, die jedoch teilweise durch hohe Flächenzugänge konterkariert wird und die Mietentwicklung generell bremst. Dies gilt insbesondere für Warschau. Vor dem


Hintergrund des zurückliegenden Mietrückgangs konzentriert sich die Nachfrage auf neue und moderne Büroflächen. Da es sich jedoch oft um Flächenwechsel handelt, die mit der Frei-setzung „alter“ Flächen verbunden ist, droht angesichts des hohen Niveaus von zu erwartenden Fertigstellungen der ohne-hin bereits hohe Leerstand weiter zu steigen. Daher dürften sowohl die Spitzen- wie auch die Durchschnittsmieten in War-schau unter Druck bleiben.

Das Transaktionsgeschehen in Zentralosteuropa bleibt lebhaft. Vor allem Polen stand im ersten Halbjahr 2016 im Mittelpunkt, während sich die Investmentaktivitäten in den übrigen Ländern beruhigten. Die Ankaufsrenditen waren aber an allen Märkten rückläufig. Diese Tendenz dürfte auf Jahressicht in moderatem Maß anhalten.

USA

Das Wirtschaftswachstum in den USA hat sich seit Mitte 2015 verlangsamt und lag zuletzt unter dem historischen Mittel. In der zweiten Jahreshälfte wird ein bescheidener Aufschwung erwartet, sodass 2017 wieder der bisherige Trend erreicht werden sollte.

An den Büromärkten haben sich die Vermietungsaktivitäten etwas abgekühlt, blieben aber robust. Die Leerstandsrate gab weiter nach und die Mieten sind leicht gestiegen, angeführt von Märkten im Mittleren Westen und an der Westküste (San Francisco, Los Angeles). Aufgrund des geringen Wachstums und der verstärkten Bautätigkeit dürfte die Erholung der Mie-ten weiter an Fahrt verlieren. Im Einzelhandel blieb sie bisher hinter den Büromärkten zurück, wofür vor allem strukturelle Gründe anzuführen sind (E-Commerce). Auf Basis der guten Daten für den Arbeitsmarkt und den Konsum dürfte sich die leicht positive Entwicklung 2017 fortsetzen.

Nachdem das Transaktionsvolumen 2015 das höchste Niveau seit 2008 erreicht hatte, verloren die Investmentaktivitäten im ersten Halbjahr 2016 an Schwung. Lediglich im Apartment-sektor war ein Anstieg gegenüber dem Vorjahreszeitraum zu verzeichnen. Dennoch nahmen die Ankaufsrenditen in den meisten Märkten und Sektoren kontinuierlich ab. Nur einige sekundäre Standorte tendierten gegenläufig. Insgesamt sollte sich nichts verändern, wenngleich wenig Spielraum für einen weiteren Renditerückgang besteht.

Asien-Pazifik

Die Konjunktur in Asien-Pazifik zeigte sich unterschiedlich und ist seit Mitte 2015 abgeflaut. Dennoch liegt das Wachstum weiter um ca. 3 % über dem der Industrieländer. Auch wenn die Exportrisiken mit dem negativen Effekt des Brexit auf Europa gestiegen sind, ist in der Region für 2016 / 17 weiterhin mit einem stabilen Wachstum zu rechnen. Hierbei wird die wirtschaftliche Abkühlung in China von anderen Ländern aus-geglichen. In Japan und Australien ist ein moderater, aber stabiler Aufschwung zu erwarten. In Singapur dürfte 2016 / 17 eine vor allem exportbedingte Wachstumsdelle auftreten.

Trotz des eingetrübten Wirtschaftsumfeldes hat sich die Lage an den Büromärkten der Region überwiegend verbessert und etliche Standorte verbuchten leicht steigende Büromie-ten. Rückläufig waren sie in Singapur und einigen Sekundär-märkten in China, wo aufgrund verstärkter Bautätigkeit ein Überangebot an Büroflächen zu verzeichnen ist. Im Einzel-handel hat sich die Stimmung in Asien-Pazifik zwar insge-samt etwas aufgehellt, die Vermietungsnachfrage war aber uneinheitlich und insgesamt gedämpft. Letzteres trifft insbe-sondere für Singapur zu, wo vor dem Hintergrund einer schwä-cheren Umsatzentwicklung und steigenden Kostendrucks auch die Mieten für Einzelhandelsflächen nachgaben. Parallel zum Wirtschaftswachstum werden die Vermietungsmärkte in Asien-Pazifik an Fahrt gewinnen, jedoch teilweise weniger als bisher vermutet. Australien und Japan dürften diesen Trend weiterhin anführen. In China ist eine uneinheitliche Entwick-lung zu erwarten, während an den rohstoffnahen Märkten Australiens die Mieten unter Druck bleiben. Ebenso ist in Sin-gapur erst 2017 / 18 mit einer Stabilisierung der Büro- und Einzelhandelsmieten zu rechnen.

Auch in Asien-Pazifik ist das Geschehen auf den Investment-märkten im ersten Halbjahr nach einem Rekord Ende 2015 abgeflaut. Insgesamt erstreckte sich der Rückgang zuletzt über alle Nutzungsarten, war im Einzelhandel indes beson-ders ausgeprägt. Entgegen dem allgemeinen Trend verbuch-ten Singapur, Hongkong, Taiwan und Indien einen Zuwachs des Transaktionsvolumens. Dies lag zumeist an größeren Einzelverkäufen im Bereich Büro. In China hat sich vor allem die vom Wohnungssektor dominierte Entwicklungstätigkeit belebt. Auch in Japan war das Transaktionsvolumen rückläu-fig, allerdings blieb die Nachfrage heimischer Investoren unverändert sehr robust. Die Ankaufsrenditen sanken an den meisten Immobilienmärkten der Region weiter, jedoch nicht mehr so stark und differenzierter. Diese heterogene Tendenz dürfte sich in der Region auch 2017 fortsetzen.


Ergebnisse des Fonds im Detail

Entwicklung des SEB Konzept Stiftungsfonds

Struktur des Fondsvermögens

Das Fondsvermögen des SEB Konzept Stiftungsfonds verringerte sich im Berichtszeitraum vom 01. Januar bis 30. Juni 2016 um EUR 0,2 Mio. aufgrund der Ausschüttung am 15. April 2016 und beträgt zum Stichtag EUR 14,6 Mio. Die Anzahl der umlaufenden Anteile blieb unverändert bei 127.685 Stück.

Liquidität

Die Bruttoliquidität lag zum Berichtsstichtag bei 9,42 % und wurde zum Ende der Berichtsperiode vollständig als täglich verfügbares Bankguthaben gehalten.

Weitere Informationen zu den Liquiditätsanlagen, Krediten und Rückstellungen finden Sie bei den „Erläuterungen zur Vermögensübersicht“ ab Seite 16.

Anlageerfolg

Der Fonds realisierte im Berichtszeitraum eine Wertentwick-lung von insgesamt 3,7 % bzw. EUR 4,13 pro Anteil.

1) Rumpfgeschäftsjahr vom 15.07.2013 bis 31.12.2013

Wertentwicklung nach BVI-Methode

Hinweis: Berechnet nach BVI-Methode (ohne Ausgabeaufschlag, Ausschüttungen sofort wieder angelegt). Historische Performancedaten erlauben keine Prognose für die Zukunft.

Stichtag 31.12.2013

TEUR

1)

Stichtag 31.12.2014

TEUR

Stichtag 31.12.2015

TEUR

Stichtag 30.06.2016

TEUR

Immobilien 16.540 17.850 17.975 18.085

Liquiditätsanlagen 804 1.383 1.638 1.377

Sonstige Vermögensgegenstände 1.142 1.097 977 937

. /. Verbindlichkeiten und Rückstellungen – 5.450 – 5.823 – 5.791 – 5.775

Fondsvermögen 13.036 14.507 14.799 14.624

Anteilumlauf (Stück) 127.685 127.685 127.685 127.685

Anteilwert (EUR) 102,09 113,61 115,90 114,53

Ausschüttung je Anteil (EUR) 0,75 5,50 5,50 –

Tag der Ausschüttung 30.04.2014 02.04.2015 15.04.2016 –

Anteilwert am 30.06.2016 EUR 114,53

zuzüglich Ausschüttung vom 15.04.2016 EUR 5,50

abzüglich Anteilwert vom 01.01.2016 EUR – 115,90

Anlageerfolg EUR 4,13

Rendite in %

Rendite in % p. a.

lfd. Jahr 3,7

1 Jahr 8,2 8,2

seit Auflage 27,1 8,3


Übersicht Kredite Stand 30.06.2016

Aufteilung des Kreditvolumens nach Zinsbindung Stand 30.06.2016

Währung

Kreditvolumen (direkt) in EUR

in % des Immobilien- vermögens

Zins- bindungs-

dauer

EUR-Kredite (Inland) 4.961.907 27,4 2,4 Jahre

Summe 4.961.907 27,4 2,4 Jahre

Zinsbindungsdauer

EUR-Kredite Kreditvolumen

in EUR

Summe Kredite Kreditvolumen

in EUR

2 – 5 Jahre 4.961.907 4.961.907

Summe 4.961.907 4.961.907


Übersicht: Renditen und Bewertung

Im Berichtszeitraum erwirtschaftete die Immobilie einen Brutto-ertrag von 3,9 %, geschmälert um den Bewirtschaftungsauf-wand von 0,7 %. Die Wertänderungen von 0,4 % beinhalten die gutachterlichen Veränderungen des Bestandsobjektes.

Das Immobilien ergebnis beläuft sich nach Darlehensaufwand auf 4,5 %. Die Fremd finanzierungsquote liegt bei 27,4 % (siehe Tabelle „Übersicht Kredite“ Seite 12). Die Gesamtrendite auf Fondsebene vor Fondskosten ergibt 4,0 %.

1) Die gewichteten Durchschnittszahlen im Geschäftshalbjahr werden anhand von sieben Monats-endwerten (31.12.2015 – 30.06.2016) ermittelt.

2) in Bezug auf das durchschnittliche Immobilienvermögen des Fonds im Berichtszeitraum3) in Bezug auf das durchschnittliche eigenkapitalfinanzierte Immobilienvermögen des Fonds

im Berichtszeitraum4) Unter Währungsänderungen werden sowohl die Währungskursveränderungen als auch die

Kosten der Kurssicherung für den Berichtszeitraum dargestellt.5) Das Gesamtergebnis in Fondswährung wurde mit einem im Periodendurchschnitt eigen-

kapitalfinanzierten Immobilienanteil von 89,50 % erwirtschaftet.6) bezogen auf das durchschnittliche Liquiditätsvermögen des Fonds im Berichtszeitraum

7) Der im Periodendurchschnitt investierte Liquiditätsanteil betrug hierbei 10,50 % des Fonds-vermögens.

8) in Bezug auf das durchschnittliche Fondsvermögen im Berichtszeitraum 9) Unter gutachterlichen Bewertungsmieten werden die durch die Bewerter festgelegten Roh-

erträge aus Vermietung verstanden. Der Rohertrag entspricht hier der durch die Bewerter als nachhaltig eingeschätzten Nettokaltmiete.

10) Summe der durch die Bewerter festgestellten Veränderungen der Verkehrswerte11) Sonstige Wertänderungen umfassen die Abschreibungen der aktivierten Anschaffungs-

nebenkosten.

Renditekennzahlen (in % des durchschnittlichen Fondsvermögens) 1) Gesamtergebnis

I. Immobilien

Bruttoertrag 2) 3,9

Bewirtschaftungsaufwand 2) – 0,7

Nettoertrag 2) 3,2

Wertänderungen 2) 0,4

Ausländische Ertragsteuern 2) 0,0

Ausländische latente Steuern 2) 0,0

Ergebnis vor Darlehensaufwand 2) 3,6

Ergebnis nach Darlehensaufwand 3) 4,5

Währungsänderungen 3) 4) 0,0

Gesamtergebnis in Fondswährung 3) 5) 4,5

II. Liquidität 6) 7) 0,0

III. Ergebnis gesamter Fonds vor Fondskosten 8) 4,0

Ergebnis gesamter Fonds nach Fondskosten (BVI-Methode) 3,7

Kapitalinformationen (gewichtete Durchschnittszahlen in TEUR) 1)

Direkt gehaltene Immobilien 18.149

davon EK-finanziertes Immobilienvermögen 13.187

Kreditvolumen 4.962

Liquidität 1.547

Fondsvolumen 14.734

Informationen zu Wertänderungen (stichtagsbezogen in TEUR)

Gutachterliche Verkehrswerte Portfolio 18.085

Gutachterliche Bewertungsmieten Portfolio 9) 1.293

Positive Wertänderungen lt. Gutachten 10) 110

Sonstige positive Wertänderungen 11) 0

Negative Wertänderungen lt. Gutachten 10) 0

Sonstige negative Wertänderungen 11) – 45

Wertänderungen lt. Gutachten insgesamt 10) 110

Sonstige Wertänderungen insgesamt 11) – 45

Wertänderungen insgesamt 65


Industrie (Lager, Hallen)

Büro

Kfz

0 % 50 % 100 %

94,3 %

4,6 %

0,0 %

98,2 %

1,1 %

1,8 %

2022

2023

2024

2025

ab 2026

Unbefristet

0 % 50 % 100 %

0,0 %

100,0 %

0,0 %

0,0 %

0,0 %

0,0 %

Hamburg

Frankfurt am Main

Hannover

München

WolfsburgBerlin

Deutschland

Stadt mit Investment

Portfoliostruktur

Zum 30. Juni 2016 umfasste das Portfolio eine direkt gehaltene Liegenschaft in Deutschland. Der Fonds verfügt über ein Immo-bilienvermögen in Höhe von rund EUR 18,1 Mio.

Auf der Basis der Verkehrswerte waren zum Berichtsstichtag 100,0 % des Immobilienvermögens im Inland investiert.

Das Immobilienvermögen war zu 100,0 % in einer Liegen-schaft, die 2013 fertiggestellt wurde, angelegt. Bei den Nutzungsarten dominiert, bezogen auf den Jahresnetto-sollmietertrag, Industrie (Lager, Hallen) mit 94,3 %.

Nutzungsarten des Fondsobjekts

Basis: nach Jahresnettosollmietertrag nach Mietfläche

Vermietung

Die Vermietungsquote des SEB Konzept Stiftungsfonds lag zum Berichtsstichtag bei 100,0 % des Netto miet solls bzw. 100,0 % des Bruttomietsolls. Während des Berichtszeitraumes betrug die durchschnittliche Vermietungsquote 100,0 % des Netto- bzw. 100,0 % des Bruttomietsolls.

Derzeit haben 100,0 % der Mietverträge eine Laufzeit von mehr als fünf Jahren und sichern somit die Stabilität und Ertragskraft des SEB Konzept Stiftungsfonds.

Restlaufzeiten der Mietverträge

Basis: Jahresnettosollmietertrag

Top-Objekt

Wolfsburg, Lehmkuhlenfeld 13

Top-Mieter

Rudolph Automotive Logistik GmbH, Wolfsburg, Lehmkuhlenfeld 13

Größenklasse des Fondsobjekts

EUR 10 – 25 Mio. 100,0 %

Basis: Verkehrswert

Wirtschaftliche Altersstruktur des Fondsobjekts

bis 5 Jahre 100,0 %

Basis: Verkehrswert

Geografische Verteilung des Fondsobjekts

Deutschland 100,0 %

Basis: Verkehrswert

Branchenstruktur des Mieters

Automobil und Transport 100,0 %

Basis: nach Mietfläche und Gesamtnettosollmiete


Ausblick

Seit dem 01. September 2015 ist die Savills Fund Manage-ment GmbH Teil der Savills Investment Management Gruppe. Das gemeinsame Unternehmen tritt unter dem Namen Savills Investment Management auf dem Markt auf. Durch die neue Eigentümerstruktur hat sich die strategische Ausrichtung ver-ändert. Da Savills Investment Management den Fokus auf institutionelle Kunden und das Segment der Spezialfonds legt, wurde die Entscheidung getroffen, den SEB Konzept Stiftungs-fonds nicht weiterzuführen. Es wurden erste Schritte eingeleitet, das einzige Objekt des Fonds zu vermarkten.

Die Logistikimmobilie in Wolfsburg wurde Ende 2013 errichtet und ist langfristig zu 100 % an einen Kontraktlogistiker der Automobil- und Zuliefererindustrie mit hoher Bonität vermietet. Sie verfügt über eine gute Lage und ist wegen ihrer Qualität mit dem Gütesiegel der Deutschen Gesellschaft für Nachhal-tiges Bauen DGNB in Silber zertifiziert. Der Verkehrswert der Liegenschaft ist innerhalb der kurzen Lebensdauer bereits nachhaltig gestiegen.

Die Liquidität, die durch die Veräußerung erzielt wird, soll unter Berücksichtigung der notwendigen Rücklagen für die Abwick-lung des Fonds an die Anleger zurückgeführt werden.

Wir bedanken uns herzlich für Ihr Vertrauen.

Savills Fund Management GmbH

Cofalka Kraus

Frankfurt am Main, im August 2016


Vermögensübersicht zum 30.06.2016

Erläuterungen zur Vermögensübersicht

Das Fondsvermögen reduzierte sich im Geschäftshalbjahr vom 01. Januar 2016 bis 30. Juni 2016 um EUR 0,2 Mio. auf EUR 14,6 Mio.

A. Vermögensgegenstände

I. Immobilien

Das Geschäftsgrundstück ist mit dem von den externen Bewertern ermittelten Verkehrswert in das Fondsvermögen eingestellt.

II. Liquiditätsanlagen

Die unter Liquiditätsanlagen ausgewiesenen Bankguthaben dienen der Deckung der laufenden Zahlungsverpflichtungen aus der Bewirtschaftung der Immobilie.

III. Sonstige Vermögensgegenstände

Die Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung beinhalten Ausgaben für auf den Mieter umlagefähige Neben-kosten.

Die Anschaffungsnebenkosten beinhalten die Nebenkos ten aus dem Erwerb der Immobilie. Unter Anschaffungs neben-kosten werden diejenigen Neben kos ten aufgeführt, die zum Berichtsstichtag noch nicht abgeschrieben waren.

EUR EUR EUR

Anteil am Fondsvermögen

in %Inland

EUR

A. Vermögensgegenstände

I. Immobilien

(siehe Vermögensaufstellung, Teil I, Seite 18 f.)

1. Geschäftsgrundstücke 18.085.000,00 18.085.000,00

davon in Fremdwährung 0,00

Summe der Immobilien 18.085.000,00 123,66 18.085.000,00

insgesamt in Fremdwährung 0,00

II. Liquiditätsanlagen

(siehe Vermögensaufstellung, Teil II, Seite 20)

1. Bankguthaben 1.377.475,58 1.377.475,58


Summe der Liquiditätsanlagen 1.377.475,58 9,42 1.377.475,58


III. Sonstige Vermögensgegenstände

(siehe Vermögensaufstellung, Teil III, Seite 21)

1. Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung 130.002,52 130.002,52


2. Anschaffungsnebenkosten

bei Immobilien 806.940,35 806.940,35


3. Andere 412,49 412,49


Summe der sonstigen Vermögensgegenstände 937.355,36 6,41 937.355,36


Summe der Vermögensgegenstände 20.399.830,94 139,49 20.399.830,94



Zu den Anschaffungsnebenkosten zählen u. a. die Grunderwerb-steuer, Rechtsberatungs-, Gerichts- und Notarkosten, Makler-kosten, Due-Diligence-Kosten sowie Bewerterkosten und die Bau- und Kaufvergütung. Sie werden in gleichbleibenden Jahres-beträgen über zehn Jahre abgeschrieben.

B. Schulden

I. Verbindlichkeiten

Bei den Verbindlichkeiten aus Krediten handelt es sich um ein für den Erwerb der Immobilie aufgenommenes Darlehen in Höhe von EUR 5,0 Mio. Weitere Informationen über die Laufzeit sowie die Zinsbindungsdauer entnehmen Sie bitte den Darstellungen auf Seite 12.

Die Verbindlichkeiten aus Grundstückskäufen und Bauvor-haben resultieren aus den restlichen Zahlungsverpflichtungen aus dem Erwerb der Immobilie in Höhe von TEUR 34,6.

In den Verbindlichkeiten aus anderen Gründen sind im Wesentlichen mit TEUR 41,1 Verbindlichkeiten aus Umsatz-steuer gegenüber der Finanzverwaltung und mit TEUR 12,3 Verbindlichkeiten aus der Verwaltungs- und Verwahrstellen-vergütung enthalten.

II. Rückstellungen

Die Rückstellungen wurden in Höhe von TEUR 409,5 für Bau-leistungen und Instandhaltungen, in Höhe von TEUR 254,8 für nicht umlagefähige und noch nicht abgerechnete Betriebs-kosten und in Höhe von TEUR 61,2 für Kosten der Erstellung der Jahres- und Halbjahresberichte gebildet.

EUR EUR EUR

Anteil am Fondsvermögen

in %Inland

EUR

B. Schulden

I. Verbindlichkeiten aus

(siehe Vermögensaufstellung, Teil III, Seite 21)

1. Krediten 4.961.907,00 4.961.907,00


2. Grundstückskäufen und Bauvorhaben 34.650,00 34.650,00


3. anderen Gründen 53.449,49 53.449,49


Summe der Verbindlichkeiten 5.050.006,49 34,53 5.050.006,49


II. Rückstellungen 725.540,24 4,96 725.540,24


Summe der Schulden 5.775.546,73 39,49 5.775.546,73


C. Fondsvermögen 14.624.284,21 100,00 14.624.284,21


Anteilwert (EUR) 114,53

Umlaufende Anteile (Stück) 127.685


Art des Grundstücks:G = Geschäftsgrundstück

Projekt- / Bestands-entwicklungsmaßnahme:B = BestandsentwicklungsmaßnahmeP = Projektentwicklungsmaßnahme

Ausstattungsmerkmale:F = FernwärmeK = Klimaanlage / unterstützende

KühlungL = Lastenaufzug

P = PersonenaufzugS = SprinkleranlageW = Warmwasser (zentral / dezentral)Z = Zentralheizung

Vermögensaufstellung zum 30.06.2016, Teil I: Immobilienverzeichnis

Objektqualität – Ausstattungsstandard nach Normalherstellungskosten 2000 (NHK)

Nutzungsart Gebäudeteil Skelett-, Fachwerk / Rahmen bau

Massivbau Fenster Dächer Sanitär Innenwandbekleidung der Nassräume

Bodenbeläge Innentüren Heizung Elektroinstallationen Installation und sonstige Einbauten

Büro einfach Einfache Wände, Holz-, Blech-, Faserzement-bekleidung

Mauerwerk mit Putz oder mit Fugenglattstrich und Anstrich

Holz, Einfachverglasung Wellfaserzement-, Blecheindeckung, Bitumen-, Kunststofffolienabdichtung

Einfache und wenige Toilettenräume, Installation auf Putz

Ölfarbanstrich Holzdielen, Nadelfilz, Linoleum, PVC, Nassräume: PVC

Füllungstüren, Türblätter und Zargen gestrichen

Einzelöfen, elektrische Speicherheizung, Boiler für Warmwasser

Je Raum 1 Lichtauslass und 1 – 2 Steckdosen auf Putz

na

mittel Leichtbetonwände mit Wärmedämmung, Beton-Sandwich-Elemente, Ausfachung 12 bis 25 cm

Wärmedämmputz, Wärmedämm-verbund system, Sichtmauerwerk mit Fugen glattstrich und Anstrich, mittlerer Wärmedämmstandard

Holz, Kunststoff, Isolierverglasung

Betondachpfannen, mittlerer Wärmedämmstandard

Ausreichende Anzahl von Toilettenräumen, Installation unter Putz

Fliesensockel (1,50 m) Teppich, PVC, Fliesen, Linoleum, Nassräume: Fliesen

Kunststoff- / Holztürblätter, Stahl zargen

Zentralheizung mit Radiatoren (Schwerkraftheizung)

Je Raum 1 – 2 Lichtauslässe und 2 – 3 Steckdosen, informationstechnische Anlagen, Installation auf Putz

na

gehoben Schwerbetonplatten, Verblendmauerwerk, Spaltklinker, Ausfachung bis 30 cm

Verblendmauerwerk, Metallbekleidung, Vorhangfassade, hoher Wärmestandard

Aluminium, Rollladen, Sonnenschutzvorrichtung, Wärmeschutz verglasung

Tondachpfannen, Schiefer-, Metallein deckung, hoher Wärme dämmstandard

Toilettenräume in guter Ausstattung

Fliesen raumhoch Großformatige Fliesen, Parkett, Betonwerkstein, Nassräume: großformatige Fliesen, beschichtete Sonderfliesen

Türblätter mit Edelholzfurnier, Glas türen, Holzzargen

Zentral- / Pumpenheizung mit Flachheizkörpern, Warmwasserbereitung zentral

Je Raum mehrere Lichtaus lässe und Steckdosen, Fensterbank-kanal mit EDV-Verkabelung

na

stark gehoben Glasverkleidung, Ausfachung über 30 cm

Naturstein Raumhohe Verglasung, große Schiebeelemente, elektrische Rollläden, Schallschutzverglasung

Große Anzahl von Oberlich tern, Dachaus- und Dachauf bauten mit hohem Schwierig keitsgrad, Dachschnitte in Glas

Großzügige Toilettenanlagen mit Sanitäreinrichtungen, gehobener Standard

Naturstein, aufwendige Verlegung

Naturstein, aufwendige Verlegung, Nassräume: Naturstein

Massive Ausführung, Einbruchschutz, rollstuhlgerechte Bedienung, Auto matiktüren

Fußbodenheizung, Klima- und sonstige raumluft-technische Anlagen

Aufwendige Installation, Sicherheits einrichtungen

na

Handel einfach Einfache Wände, Holz-, Blech-, Faserzement-bekleidung


Holz, Stahl, Einfachverglasung

Wellfaserzement-, Blecheindeckung, Bitumen-, Kunststofffolienabdichtung


Ölfarbanstrich Holzdielen, Linoleum, PVC, Nassräume: PVC

na Einzelöfen, elektrische Speicherheizung, Boiler für Warmwasser

Einfache Installationen auf Putz na

mittel Leichtbetonwände mit Wärmedämmung, Beton-Sandwich -Ele mente, Ausfachung 12 bis 25 cm





Fliesensockel (1,50 m) Beschichteter Estrich, Guss-asphalt, Nassräume: Fliesen

na Lufterhitzer, Lufterhitzer mit Anschluss an zentrale Kesselanlage, Fernheizung

Ausreichende Installationen unter Putz

na



Aluminium, Rollladen, Sonnen schutz vorrichtung, Wärmeschutz verglasung

Tondachpfannen, Schiefer-, Metall eindeckung, Glasbeton-fertigteile, Stegzementdielen, hoher Wärme dämmstandard

Großzügige Toilettenräume in guter Ausstattung

Fliesen raumhoch Fliesen, Holzpflaster, Beton-werkstein, Nassräume: groß-formatige Fliesen

na Zentral- / Pumpenheizung mit Flachheizkörpern, Warmwasserbereitung zentral


na

Logistik einfach Einfache Wände, Holz-, Blech-, Faserzement-bekleidung


Holz, Einfachverglasung Wellfaserzement-, Blechein deckung, Bitumen-, Kunst stofffolienabdichtung

Einfache Toilettenanlagen, wenige Duschen, Installation auf Putz

Ölfarbanstrich Rohbeton, Anstrich na Luftheizung mit Direkt befeuerung

na Strom- und Wasseran-schluss, Installation auf Putz, Kochmöglichkeiten, Spüle




Betondachpfannen, mittlerer Wärme dämmstandard

Ausreichend Toilettenanlagen, mehrere Duschen, Installation teilweise auf Putz

Fliesensockel (1,50 m) Estrich, Gussasphalt, Verbundpflaster ohne Unterbau

na Zentralheizung na Strom- und Wasseran-schluss, Installation auf Putz, Teeküche

Lage des Grundstücks Art der Nutzung (in % der Nettosollmiete)

Nutzfläche in m2 Objektdaten Vermietung Objektergebnis Ergebnisse des 1. und 2. Bewerters

Art

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te 1. und 2. Bewerter Verkehrswert / Kaufpreis (stichtagsbezogen) in EUR 3. Wertansatz nach § 249 KAGB (stichtagsbezogen) in EUR A

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I. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit Euro-Währung

Deutschland

38444 Wolfsburg 1. 18.070.000 1. 1.293.413 47,75

Lehmkuhlenfeld 13 2. 18.100.000 2. 1.293.413 47,75

G – 5 0 94 0 0 0 1 0 11/2013 2013 60.729 31.599 0 63 K, S, W, Z 3 G 1 – – 0,0 3. 18.085.000 1.092.271 744.286 347.985 6,6 54.434 806.940 7,4 27,4 – –

Summe der Immobilien 18.085.000 54.434 806.940


Lagekategorie:A = Stadtzentrum (CBD)B = Sonstige InnenstadtlagenC = Dezentrales BürozentrumD = GewerbegebietE = Stadtzentrum (1a)

F = Solitärstandort (Shoppingcenter)G = Etablierter LogistikstandortH = Sonstige LagenI = Stadtteilzentrum

Objektqualität:1 = stark gehoben2 = gehoben3 = mittel4 = einfach

Objektqualität – Ausstattungsstandard nach Normalherstellungskosten 2000 (NHK)

Nutzungsart Gebäudeteil Skelett-, Fachwerk / Rahmen bau

Massivbau Fenster Dächer Sanitär Innenwandbekleidung der Nassräume

Bodenbeläge Innentüren Heizung Elektroinstallationen Installation und sonstige Einbauten

Büro einfach Einfache Wände, Holz-, Blech-, Faserzement-bekleidung


Holz, Einfachverglasung Wellfaserzement-, Blecheindeckung, Bitumen-, Kunststofffolienabdichtung


Ölfarbanstrich Holzdielen, Nadelfilz, Linoleum, PVC, Nassräume: PVC

Füllungstüren, Türblätter und Zargen gestrichen

Einzelöfen, elektrische Speicherheizung, Boiler für Warmwasser

Je Raum 1 Lichtauslass und 1 – 2 Steckdosen auf Putz

na






Fliesensockel (1,50 m) Teppich, PVC, Fliesen, Linoleum, Nassräume: Fliesen

Kunststoff- / Holztürblätter, Stahl zargen

Zentralheizung mit Radiatoren (Schwerkraftheizung)

Je Raum 1 – 2 Lichtauslässe und 2 – 3 Steckdosen, informationstechnische Anlagen, Installation auf Putz

na



Aluminium, Rollladen, Sonnenschutzvorrichtung, Wärmeschutz verglasung

Tondachpfannen, Schiefer-, Metallein deckung, hoher Wärme dämmstandard

Toilettenräume in guter Ausstattung

Fliesen raumhoch Großformatige Fliesen, Parkett, Betonwerkstein, Nassräume: großformatige Fliesen, beschichtete Sonderfliesen

Türblätter mit Edelholzfurnier, Glas türen, Holzzargen

Zentral- / Pumpenheizung mit Flachheizkörpern, Warmwasserbereitung zentral

Je Raum mehrere Lichtaus lässe und Steckdosen, Fensterbank-kanal mit EDV-Verkabelung

na

stark gehoben Glasverkleidung, Ausfachung über 30 cm

Naturstein Raumhohe Verglasung, große Schiebeelemente, elektrische Rollläden, Schallschutzverglasung

Große Anzahl von Oberlich tern, Dachaus- und Dachauf bauten mit hohem Schwierig keitsgrad, Dachschnitte in Glas

Großzügige Toilettenanlagen mit Sanitäreinrichtungen, gehobener Standard

Naturstein, aufwendige Verlegung

Naturstein, aufwendige Verlegung, Nassräume: Naturstein

Massive Ausführung, Einbruchschutz, rollstuhlgerechte Bedienung, Auto matiktüren

Fußbodenheizung, Klima- und sonstige raumluft-technische Anlagen


na

Handel einfach Einfache Wände, Holz-, Blech-, Faserzement-bekleidung


Holz, Stahl, Einfachverglasung

Wellfaserzement-, Blecheindeckung, Bitumen-, Kunststofffolienabdichtung


Ölfarbanstrich Holzdielen, Linoleum, PVC, Nassräume: PVC

na Einzelöfen, elektrische Speicherheizung, Boiler für Warmwasser

Einfache Installationen auf Putz na

mittel Leichtbetonwände mit Wärmedämmung, Beton-Sandwich -Ele mente, Ausfachung 12 bis 25 cm





Fliesensockel (1,50 m) Beschichteter Estrich, Guss-asphalt, Nassräume: Fliesen

na Lufterhitzer, Lufterhitzer mit Anschluss an zentrale Kesselanlage, Fernheizung

Ausreichende Installationen unter Putz

na



Aluminium, Rollladen, Sonnen schutz vorrichtung, Wärmeschutz verglasung

Tondachpfannen, Schiefer-, Metall eindeckung, Glasbeton-fertigteile, Stegzementdielen, hoher Wärme dämmstandard

Großzügige Toilettenräume in guter Ausstattung

Fliesen raumhoch Fliesen, Holzpflaster, Beton-werkstein, Nassräume: groß-formatige Fliesen

na Zentral- / Pumpenheizung mit Flachheizkörpern, Warmwasserbereitung zentral


na

Logistik einfach Einfache Wände, Holz-, Blech-, Faserzement-bekleidung


Holz, Einfachverglasung Wellfaserzement-, Blechein deckung, Bitumen-, Kunst stofffolienabdichtung

Einfache Toilettenanlagen, wenige Duschen, Installation auf Putz

Ölfarbanstrich Rohbeton, Anstrich na Luftheizung mit Direkt befeuerung

na Strom- und Wasseran-schluss, Installation auf Putz, Kochmöglichkeiten, Spüle




Betondachpfannen, mittlerer Wärme dämmstandard

Ausreichend Toilettenanlagen, mehrere Duschen, Installation teilweise auf Putz

Fliesensockel (1,50 m) Estrich, Gussasphalt, Verbundpflaster ohne Unterbau

na Zentralheizung na Strom- und Wasseran-schluss, Installation auf Putz, Teeküche

Lage des Grundstücks Art der Nutzung (in % der Nettosollmiete)

Nutzfläche in m2 Objektdaten Vermietung Objektergebnis Ergebnisse des 1. und 2. Bewerters

Art

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te 1. und 2. Bewerter Verkehrswert / Kaufpreis (stichtagsbezogen) in EUR 3. Wertansatz nach § 249 KAGB (stichtagsbezogen) in EUR A

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I. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit Euro-Währung

Deutschland

38444 Wolfsburg 1. 18.070.000 1. 1.293.413 47,75

Lehmkuhlenfeld 13 2. 18.100.000 2. 1.293.413 47,75

G – 5 0 94 0 0 0 1 0 11/2013 2013 60.729 31.599 0 63 K, S, W, Z 3 G 1 – – 0,0 3. 18.085.000 1.092.271 744.286 347.985 6,6 54.434 806.940 7,4 27,4 – –

Summe der Immobilien 18.085.000 54.434 806.940


Erläuterungen zum Immobilienverzeichnis

Auf den vorhergehenden Seiten werden im Rahmen des Immobil ien verzeichnisses Informationen zur Immobilie zur Ver-fügung gestellt, die einer Erläuterung bedürfen.

Zur Interpretation bitten wir Sie um Beachtung nachfolgender Angaben:

Die Angabe zu Bau- / Umbaujahr bezieht sich auf das letzte Jahr, in dem wesentliche Umbaumaßnahmen, Erweiterungen bzw. Modernisierungen erfolgt sind.

Die Nutzfläche entspricht der Mietvertragsfläche zum Stichtag.

Die durchschnittlichen Restlaufzeiten der Mietverträge in Jahren beinhalten keine unbefristeten Mietverträge.

Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der zeitnah im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, den sonsti-gen Beschaffenheiten und der Lage des Grundstücks ohne

Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Die Grundlage der Bewertung bildet das Ertragswertverfahren, bei dem der Grundstückswert auf der Basis der nachhaltig zu erzielenden Mieterträge ermittelt wird. Dieser Marktwert wird durch externe öffentlich bestellte und vereidigte Bewerter vierteljährlich ermittelt.

Der nachhaltige Rohertrag entspricht den durch den externen Bewerter festgestellten Bewertungsmieten, die zur Berech-nung des Ertragswertes zugrunde gelegt werden. Diese nach-haltig erzielbare Nettokaltmiete des Objekts bei Vollvermietung stellt somit den langfris tigen – unabhängig von kurzfristigen Nachfrageschwankungen – erzielbaren Ertrag des Objekts dar. Abschläge bzw. Zuschläge, welche die aktuelle Marktsituation des Objekts widerspiegeln (wie beispielsweise Leerstand oder über dem Marktniveau abgeschlossene Mietverträge), werden gesondert beim Verkehrswert abgezogen bzw. hinzugerech-net. Aus diesem Grund kann die gutachterliche Bewertungs-miete von der tatsächli chen Sollstellung abweichen. Sie stellt vielmehr die nachhaltige Ertragskraft des Objekts aus heutiger Einschätzung dar.

Vermögensaufstellung zum 30.06.2016, Teil II: Bestand der Liquidität

Kurswert EUR

Anteil am Fonds-

vermögen in %

Bankguthaben

Deutschland 1.377.475,58

Summe der Liquiditätsanlagen 1.377.475,58 9,42


Vermögensaufstellung zum 30.06.2016, Teil III: Sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen, zusätzliche Erläuterungen

EUR EUR EUR

Anteil am Fonds-

vermögen in %

I. Sonstige Vermögensgegenstände

1. Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung 130.002,52


davon Betriebskostenvorlagen 130.002,52

2. Anschaffungsnebenkosten

bei Immobilien 806.940,35


3. Andere 412,49


Summe der sonstigen Vermögensgegenstände 937.355,36 6,41


II. Verbindlichkeiten aus

1. Krediten 4.961.907,00


davon kurzfristige Kredite (§ 199 KAGB) 0,00

2. Grundstückskäufen und Bauvorhaben 34.650,00


3. anderen Gründen 53.449,49


Summe der Verbindlichkeiten 5.050.006,49 34,53


III. Rückstellungen 725.540,24 4,96


Fondsvermögen gesamt 14.624.284,21 100,00


Anteilwert (EUR) 114,53

Umlaufende Anteile (Stück) 127.685


Anhang gemäß § 7 Nr. 9 KARBV (Kapitalanlage- Rechnungslegungs- und Bewertungsverordnung)

Sonstige Angaben

Anteilwert per 30. Juni 2016: EUR 114,53 Umlaufende Anteile per 30. Juni 2016: 127.685 Stück

Angaben zu den Verfahren zur Bewertung der Vermögensgegenstände

Immobilien

Grundlagen der Immobilienbewertung Für die Bewertung von Grundstücken, grundstücksgleichen Rechten und vergleichbaren Rechten nach dem Recht ande-rer Staaten („Immobilien“) oder Immobilien, die für Rechnung des Sondervermögens erworben wurden, bestellt die Gesell-schaft externe Bewerter („Bewerter“) in ausreichender Zahl.

Die Bewerter haben die nationalen rechtlichen Bestimmungen und die Anlagebedingungen für das jeweilige Sondervermögen zu berücksichtigen und die vorgesehenen Bewertungen durch-zuführen. Die Bewerter haben insbesondere zu bewerten:

W die für Sondervermögen bzw. für Immobilien-Gesellschaf-ten, an denen die Gesellschaft für Rechnung von Sonder-vermögen beteiligt ist, zum Kauf vorgesehenen Immobilien;

W die zum Sondervermögen bzw. zu Immobilien-Gesellschaf-ten, an denen die Gesellschaft für Rechnung von Sonder-vermögen beteiligt ist, gehörenden Immobilien;

W die zur Veräußerung vorgesehenen Immobilien von Sonder vermögen bzw. der Immobilien-Gesellschaften, an denen die Gesellschaft für Rechnung von Sonder-vermögen beteiligt ist.

Die Bewertungen erfolgen durch die Bewerter, denen die Zuständigkeit zugewiesen wurde, mindestens gemäß dem in den Anlagebedingungen der entsprechenden Sonderver-mögen vorgesehenen Turnus, sofern die Gesellschaft keinen früheren Auftrag erteilt.

Immobilien werden zum Zeitpunkt des Übergangs von Besitz /Nutzen und Lasten mit dem Kaufpreis angesetzt. Weitere Ein-zelheiten zur Bewertung ergeben sich aus den Vorschriften des KAGB sowie der KARBV sowie ggf. weiteren nationalen Vorschriften.

Wertbegriff und Bewertungsmethoden Der Verkehrswert einer Immobilie ist der Preis, der zum Zeit-punkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, nach der sonstigen Beschaffen-heit und der Lage der Immobilie ohne Rücksicht auf unge-wöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Zur Ermittlung des Verkehrs- / Marktwerts hat der Bewerter in der Regel den Ertragswert der Immobilie anhand eines Verfah-rens zu ermitteln, das am jeweiligen Immobilienmarkt aner-kannt ist. Zur Plausibilisierung kann der Bewerter auch andere

am jeweiligen Immobilienanlagemarkt anerkannte Bewertungs-verfahren heranziehen, wenn er dies für eine sachgerechte Bewertung der Immobilie erforderlich und / oder zweckmäßig hält. In diesem Fall hat der Bewerter die Ergebnisse des ande-ren Bewertungsverfahrens und die Gründe für seine Anwen-dung in nachvollziehbarer Form im Gutachten zu benennen.

Im Regelfall wird zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie der Ertragswert der Immobilie anhand des allgemei-nen Ertragswertverfahrens in Anlehnung an die Immobilien-wertermittlungsverordnung bestimmt. Bei diesem Verfahren kommt es auf die marktüblich erzielbaren Mieterträge an, die um die Bewirtschaftungskosten einschließlich der Instandhal-tungs- sowie der Verwaltungskosten und das kalkulatorische Mietausfallwagnis gekürzt werden. Der Ertragswert ergibt sich aus der so errechneten Nettomiete, die mit einem Faktor (Barwertfaktor) multipliziert wird, der eine marktübliche Verzin-sung für die zu bewertende Immobilie unter Einbeziehung von Lage, Gebäudezustand und Restnutzungsdauer berück-sichtigt. Besonderen, den Wert einer Immobilie beeinflussen-den Faktoren kann durch Zu- oder Abschläge Rechnung getragen werden.

Bei im Bau befindlichen Objekten ist während der Bauphase grundsätzlich auch ein Verkehrs- / Marktwert zu ermitteln. Bau-leistungen werden, soweit sie bei der Bewertung der Immo bilien nicht erfasst wurden, grundsätzlich zu Buchwerten angesetzt. Nach der Fertigstellung ist auf den gutachterlichen Verkehrs-wert überzugehen.

Im Gutachten muss der Bewerter zur Objekt- und Standort-qualität, zum regionalen Immobilienmarkt, zu den rechtlichen und tatsächlichen Objekteigenschaften sowie der Verwert-barkeit und Vermietbarkeit des Objekts Stellung nehmen. Im Gutachten ist zu erläutern, ob für die begutachtete Immobilie ein genügend großer potenzieller Käufer- und Nutzerkreis besteht und eine nachhaltige Ertragsfähigkeit der Immobilie anhand ihrer vielseitigen Verwendbarkeit in ihrer ausreichen-den Nutzbarkeit durch Dritte gewährleistet ist. Zum Bewer-tungszeitpunkt absehbare bzw. erforderliche Investitionen für Modernisierung zur Sicherung der angesetzten Erträge sind ebenso wie zu erwartende Ertragsausfälle angemessen zu berücksichtigen. Sofern der Bewerter auf einen Wertabschlag für Instandhaltungsstau oder Renovierung mit dem Hinweis auf im Sondervermögen zu bildende bzw. gebildete Rück-stellungen verzichtet, hat das Wertgutachten eine sachliche Begründung zu enthalten, warum kein Abschlag erfolgt ist. Die wesentlichen Bewertungsparameter, insbesondere der aus dem aktuellen Marktgeschehen abzuleitende Kapitalisierungs-zinssatz und die für das Objekt aktuell erzielbaren Marktmieten, sind nachvollziehbar darzulegen und zu begründen.

Ankaufs- und Regelbewertungen Die Ankaufsbewertung erfolgt durch Bewerter, entsprechend den Regelungen des jeweiligen Sondervermögens. Der Stich-tag dieser Bewertung soll in der Regel nicht länger als drei Monate vor dem Tag der Beurkundung liegen.


Die Regelbewertung sowie außerplanmäßige Bewertungen von Vermögensgegenständen im Sinne des § 231 Abs. 1 KAGB sowie des § 234 KAGB erfolgten durch Bewerter, entspre-chend den Regelungen des jeweiligen Sondervermögens.

Werden die Bewertungen, entsprechend den Regelungen des jeweiligen Sondervermögens, von zwei voneinander unabhän-gigen Bewertern durchgeführt und weichen die beiden Ver-kehrswerte voneinander ab, ist das arithmetische Mittel der beiden als Wert des Vermögensgegenstandes anzusetzen.

Der Wert der Vermögensgegenstände im Sinne des § 231 Abs. 1 KAGB und des § 234 KAGB ist innerhalb des Zeitraums der Regelungen des jeweiligen Sondervermögens zu ermitteln. Die erste Regelbewertung muss, ausgehend vom Tag des Übergangs von Besitz / Nutzen und Lasten bzw. der Fertigstel-lung des Bauvorhabens, innerhalb entsprechender Fristen erfolgen.

Die Bewertungen werden in der Regel gleichmäßig über den Bewertungs turnus des Sondervermögens verteilt, wenn nicht nach den lokalen Rechnungslegungsgrundsätzen oder den Anlagebedingungen des jeweiligen Sondervermögens eine Bewertung zum Ende des Geschäftsjahres erforderlich ist.

Außerplanmäßige Nachbewertungen Der Wert der Immobilien ist stets erneut zu ermitteln und anzu-setzen, wenn nach Auffassung der Gesellschaft der zuletzt ermittelte Wert aufgrund von Änderungen wesentlicher Bewer-tungsfaktoren nicht mehr sachgerecht ist. Mögliche signifikante Bewertungsfaktoren können beispielsweise sein:

W Einflüsse aus Umweltkatastrophen wie z. B. Hochwasser, Brände, Vulkanausbrüche, Wirbelstürme, Erdbeben oder Erdrutsche

W nach dem Erwerb bekannt gewordene Verunreinigung von Grund und Boden

W rechtliche Gegebenheiten, wie Rechtsverlust aufgrund von Enteignung nach § 95 Abs. 1 S. 1 BauGB, Abschluss / Ver-längerung / Beendigung von Mietverträgen oder die Insol-venz von Mietern

W Sonstiges, wie die Veränderung des Marktumfelds oder Schäden am Objekt / außerordentliche Investitionen

Bewertungsstichtage und Bewertungsfrequenz Der Wert wird für jede Immobilie, entsprechend den Regelun-gen des SEB Konzept Stiftungsfonds, ermittelt. Die Bewer-tungen werden möglichst gleichmäßig über das Jahr verteilt, um eine Ballung von Bewertungen zu bestimmten Stichtagen zu vermeiden. Treten bei einer Immobilie Änderungen wesent-licher Bewertungsfaktoren ein, so wird die Neubewertung ggf. zeitlich vorgezogen. Innerhalb von zwei Monaten nach der Belastung eines Grundstücks mit einem Erbbaurecht ist der Wert des Grundstücks von den Bewertern neu festzustellen.

Sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen

Bankguthaben Bankguthaben werden grundsätzlich zu ihrem Nennwert zuzüglich zugeflossener Zinsen bewertet.

Forderungen Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung und andere Forderungen werden grundsätzlich zum Nennwert angesetzt. Die Werthaltigkeit von Forderungen wird regelmäßig überprüft. Dem Ausfallrisiko wird in Form von Wertberichtigungen und Abschreibungen auf Forderungen Rechnung getragen.

Anschaffungsnebenkosten Nebenkosten, die beim Erwerb einer Immobilie oder Beteili-gung für das Sondervermögen anfallen, werden über die vor-aussichtliche Haltedauer der Immobilie, längstens jedoch über zehn Jahre in gleichen Jahresbeträgen, abgeschrieben. Sie mindern das Fondskapital und werden nicht in der Ertrags- und Aufwandsrechnung berücksichtigt. Wird die Immobilie innerhalb der Abschreibungsfrist gemäß Satz 1 wieder veräu-ßert, sind die Anschaffungsnebenkosten in voller Höhe abzu-schreiben.

Anschaffungsnebenkosten werden auch bei Transaktionen aktiviert, bei denen der Verkäufer oder ein Dritter die Immobilie in eigener Verantwortung und auf eigenes Risiko fertigstellt und das Sondervermögen insofern keine typischen Bauherren-risiken trägt.

Um einen Gleichlauf zwischen direkten und indirekten Immo-bilienerwerben herzustellen, soll hinsichtlich der Aktivierung und Abschreibung von Anschaffungsnebenkosten im Rahmen der investmentrechtlichen Vermögensaufstellungen von Immo-bilien-Gesellschaften in der Regel so verfahren werden, wie es für die Fondsebene gesetzlich vorgegeben ist (Begründung zu § 10 KARBV).

Bei direkt gehaltenen Immobilien und Beteiligungen fließen die zur Abschreibung verbleibenden Anschaffungsnebenkosten rechnerisch in die Vermögensaufstellung und damit in das Fondsvermögen ein.

Die noch nicht abgeschriebenen Anschaffungsnebenkosten verbleiben rechnerisch in der Immobilien-Gesellschaft, in der sie angefallen sind. Dann werden sie bei der Bewertung der Beteiligung an dieser Immobilien-Gesellschaft berücksichtigt. Sie stellen dann keinen gesonderten Posten in der Vermögens-aufstellung des Fonds dar. Notwendige Anpassungen der Abschreibungen an die im lokalen Abschluss bereits berück-sichtigten werden ebenfalls in der Vermögensaufstellung im Rahmen der Überleitung abgebildet.

Im Einzelnen richtet sich die Behandlung von Anschaffungs-nebenkosten nach § 30 Abs. 2 Nr. 1 KARBV.


Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten sind mit ihrem Rückzahlungsbetrag anzu-setzen. Zu den wesentlichen Verbindlichkeiten gehören von Dritten aufgenommene Darlehen, Verbindlichkeiten aus Grundstückskäufen und Bauvorhaben und Verbindlichkeiten der Grundstücksbewirtschaftung.

Ansatz und Bewertung von Rückstellungen Der Ansatz und die Bewertung der Rückstellungen erfolgten nach vernünftiger wirtschaftlicher Beurteilung.

Rückstellungen sind grundsätzlich nicht abzuzinsen. Sie sind aufzulösen, wenn der Rückstellungsgrund entfallen ist.

Rückstellungen können auch im Rahmen von geplanten Maß-nahmen / Budgetierungen (z. B. für Instandhaltungsmaßnah-men, Verwaltungskosten, Rechtsstreitigkeiten und in Anspruch genommene Dienstleistungen) gebildet werden.

Angaben zur Transparenz sowie zur Gesamtkostenquote

Die Gesamtkostenquote wird jährlich berechnet. Für den Zeitraum 01. Janu ar 2015 bis 31. Dezember 2015 betrug diese 1,77 % des durchschnittlich gehaltenen Nettoinventar-werts des Sonder vermögens. Sie stellt das Verhältnis der Kos-ten der Verwaltung des Sondervermögens wie etwa Vergütung an die Fondsverwaltung, Verwahrstellenvergütung, Kosten für externe Bewerter sowie sonstige Aufwendungen gemäß § 11 der Besonderen Anlagebedingungen (BAB) zum durchschnitt-lichen Nettofondsvermögen im Berichtszeitraum dar. Transakti-onskosten werden bei der Berechnung nicht berücksichtigt.

Es wurden keine erfolgsabhängigen Vergütungen gezahlt.

Im Berichtszeitraum wurden an die Kapitalverwaltungsgesell-schaft eine Verwaltungsvergütung in Höhe von EUR 65.941,04 sowie eine Verwahrstellenvergütung in Höhe von EUR 1.480,99 an die Verwahrstelle gezahlt.

Die KVG erhält keine Rückvergütungen der aus dem Sonder-vermögen an die Verwahrstelle und an Dritte geleisteten Ver-gütungen und Aufwandserstattungen.

Die KVG gewährt Vermittlungsfolgeprovision an Vermittler aus der von dem Sondervermögen an sie geleisteten Vergütung.

Angaben zu wesentlichen Änderungen gemäß § 101 Abs. 3 Nr. 3 KAGB

Im Berichtszeitraum haben sich keine neuen Regelungen im Bereich des Liquiditätsmanagements ergeben.

Zusätzliche Informationen

Die hier dargestellten Angaben zum Leverage wurden gemäß Artikel 7 der Richtlinie 231 / 2013 i. V. m. Artikel 19 der Richt-linie 2011 / 61 / EU ermittelt und haben als Ausgangsbasis den Netto inventarwert des Sondervermögens.

Der Leverage-Umfang nach der Bruttomethode bezüglich des ursprünglich festgelegten Höchstmaßes von 3,0 betrug zum Stichtag 1,30. Der Leverage-Umfang nach der Commitment-Methode bezüglich des ursprünglich festgelegten Höchstmaßes von 3,0 betrug zum Stichtag 1,39.

In Abhängigkeit von den Marktbedingungen kann der Leverage jedoch schwanken, sodass es trotz der ständigen Überwa-chung durch die Gesellschaft zu Überschreitungen der ange-gebenen Höchstmaße kommen kann.

Die auf Seite 12 in der „Übersicht Kredite“ ausgewiesene Leverage-Quote von 27,4 % stellt das Verhältnis zwischen Darlehensaufnahme und Immobilienvermögen dar.

Angaben zum Risikoprofil finden Sie im Bericht der Fondsver-waltung im Abschnitt „Risikomanagement“ auf Seite 6 f.

Schwer liquidierbare Vermögensgegenstände wurden im Sondervermögen nicht festgestellt.


Gremien

Kapitalverwaltungsgesellschaft

Savills Fund Management GmbH Rotfeder-Ring 7, 60327 Frankfurt am Main Telefon: +49 69 2 72 99 - 1000 Telefax: +49 69 2 72 99 - 090 Gezeichnetes und eingezahltes Kapital EUR 5,113 Mio. Haftendes Eigenkapital EUR 8,691 Mio. (Stand: 30. Juni 2016) Handelsregister Frankfurt am Main, HRB 29859 Gründungsdatum: 30. September 1988

Geschäftsführung

Siegfried A. Cofalka Axel Kraus

Aufsichtsrat

Luke Justin O’Connor Chief Executive Officer der Savills Investment Management LLP, Stockholm, Schweden – Vorsitzender –

Dr. Anton Heinrich Wiegers Winterbach, Deutschland – Stellvertretender Vorsitzender –

Dr. Stefan Frank Zeranski Professor für Finanzdienstleistungen und Finanzmanagement, Bergisch Gladbach, Deutschland

Abschlussprüfer

PricewaterhouseCoopers Aktiengesellschaft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Frankfurt am Main

Gesellschafter

TOMASO Verwaltung GmbH (6 %) Savills Fund Management Holding AG (94 %)

Verwahrstelle

CACEIS Bank Deutschland GmbH Lilienthalallee 34 – 36 80939 München (ab 01. Januar 2016)

Externe Bewerter

Bernd Fischer-Werth, Dipl.-Ing., Dipl.-Wirtsch.-Ing. Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Wiesbaden

Klaus Peter Keunecke, Dr.-Ing. Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von Mieten und bebauten und unbebauten Grundstücken, Berlin

Ulrich Renner, Dipl.-Kfm. Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Wuppertal

Günter Schäffler, Dr.-Ing. Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Baukostenplanung und -kontrolle, Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten für Grundstücke und Gebäude, Stuttgart

Prof. Michael Sohni, Dr.-Ing. Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Darmstadt

Klaus Thelen, Dipl.-Ing. Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Gladbeck


savillsim.com

Kapitalverwaltungsgesellschaft:Savills Fund Management GmbHRotfeder-Ring 760327 Frankfurt am MainInfoline: +49 69 15 34 01 86 Telefon: +49 69 2 72 99 - 1000Telefax: +49 69 2 72 99 - 090

Vertrieb: Savills Fund Management GmbHRotfeder-Ring 760327 Frankfurt am Main

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