Stadt Idstein, Stadtteil Wörsdorf · 2020. 10. 23. · Stadt Idstein, Stadtteil Wörsdorf,...

Planungsbüro Holger Fischer – Konrad-Adenauer-Straße 16 – 35440 Linden – Tel. 06403 9537-0 – Fax 9537-30

Stadt Idstein, Stadtteil Wörsdorf

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan

„Gewerbepark Henriettenthaler Hof“ 2. Änderung

Entwurf

Planstand: 25.05.2020

Bearbeitung:

Dipl.-Bauing. (FH) Birgit Roeßing, Stadtplanerin AKH

Stadt Idstein, Stadtteil Wörsdorf, Bebauungsplan „Gewerbepark Henriettenthaler Hof“ 2. Änderung - Entwurf 2

Planungsbüro Holger Fischer, 35440 Linden 05/2020

Inhalt

1 Vorbemerkungen ............................................................................................................................... 3

1.1 Veranlassung und Planziel.......................................................................................................... 3

1.2 Räumlicher Geltungsbereich ....................................................................................................... 4

1.4 Regionalplanung ......................................................................................................................... 4

1.5 Vorbereitende Bauleitplanung ..................................................................................................... 5

1.6 Verbindliche Bauleitplanung........................................................................................................ 6

1.7 Innenentwicklung und Bodenschutz ........................................................................................... 7

1.8 Beschreibung des Vorhabens und der städtebaulichen Konzeption .......................................... 8

2 Inhalt und Festsetzungen ............................................................................................................... 10

2.1 Art der baulichen Nutzung......................................................................................................... 11

2.2 Maß der baulichen Nutzung ...................................................................................................... 11

2.2.1 Grundflächenzahl .................................................................................................................. 11

2.2.2 Festsetzungen zur Höhenentwicklung .................................................................................. 11

2.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche ....................................................................... 12

2.4 Eingriffsminimierende und grünordnerische Festsetzungen ..................................................... 12

3 Bauordnungsrechtliche Gestaltungsvorschriften ........................................................................ 13

4 Verkehrliche Erschließung und Anbindung .................................................................................. 13

5 Berücksichtigung umweltschützender Belange ........................................................................... 14

5.1 Umweltprüfung und Umweltbericht ........................................................................................... 14

5.2 Eingriffs- und Ausgleichsplanung .............................................................................................. 14

6 Immissionsschutz ............................................................................................................................ 15

7 Wasserwirtschaft und Grundwasserschutz .................................................................................. 15

8 Altlastenverdächtige Flächen und Bodenbelastungen................................................................ 18

9 Denkmalschutz ................................................................................................................................. 18

10 Sonstige Infrastruktur ..................................................................................................................... 19

11 Kampfmittel ...................................................................................................................................... 19

12 Bodenordnung ................................................................................................................................. 20

13 Kosten ............................................................................................................................................... 20

Anlagen - Planungsbüro Holger Fischer: Umweltbericht mit integriertem Landschaftspflegerischem Planungs-

beitrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Gewerbepark Henriettenthaler Hof“ 2. Änderung

sowie der Änderung des Flächennutzungsplanes in diesem Bereich, Stand: 25.05.2020

- Planungsbüro Holger Fischer: Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag vorhabenbezogener Bebauungs-

plan „Gewerbepark Henriettenthaler Hof“ 2. Änderung, Stand: 10/2019

- Architekturbüro Brigitte Zippert: Vorhaben- und Erschließungsplan, Stand 25.05.2020



1 Vorbemerkungen

1.1 Veranlassung und Planziel

Nördlich des Stadtteils Wörsdorf befindet sich der Henriettenthaler Hof. Ursprünglich wurde die vierseitig

geschlossene Hofanlage 1699 durch Georg August von Nassau-Idstein errichtet und steht heute als Kul-

turdenkmal unter Schutz. Der denkmalgeschützte Bereich sowie das umgebende Planumfeld unterliegen

gegenwärtig einer gewerblichen Nutzung. Grundlage für die gewerbliche Nutzung war im Jahr 2000 die

Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes „Gewerbepark Henriettenthaler Hof“, der nach

erfolgter Genehmigung und ortsüblicher Bekanntmachung am 13.09.2002 Rechtskraft erlangte. Veran-

lassung der damaligen Planung war die Ansiedlung von Handwerksbetrieben aus dem Idsteiner Land, um

durch eine Nutzung des ehemals landwirtschaftlichen Hofgutes, den langfristigen Erhalt der Anlage si-

cherzustellen. Für den Planbereich stellt der Ursprungsbebauungsplan neben privaten Grünflächen für

die Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft definiert

sind, eine zentrale überbaubare Grundstücksfläche für die Errichtung einer Halle für Gewerbebetreibende

in einer Größenordnung von 30 Metern auf 15 Metern dar.

Lage des Plangebietes

Quelle: OpenStreetMap (www.openstreetmap.org; 11/2019), bearbeitet genordet, ohne Maßstab

An die Stadt Idstein ist nun der Eigentümer des nördlich an den Henriettenthaler Hof angrenzenden

Grundstücks herangetreten, um das Gewerbegrundstück einer Umstrukturierung sowie einer baulichen

Nutzungsintensivierung zugänglich zu machen. Geplant ist, das Gewerbegrundstück zur Vermietung von

Garagen (Groß- und Kleingaragen) zu nutzen. Die verbleibenden Grundstücksflächen sollen einer Trans-

portfirma dienen. Mit der Ausweisung einer zentralen überbaubaren Grundstücksfläche stehen die Fest-

legungen des Ursprungsbebauungsplanes der Umsetzung des Vorhabens zunächst entgegen. Zur Reali-

sierung der geplanten Bauvorhaben besteht daher die Notwendigkeit der Änderung des Bebauungspla-

nes. Da durch die Änderung des Bebauungsplanes eine Nutzungsintensivierung eines bereits gewerblich

vorbelasteten Bereichs planungsrechtlich vorbereitet werden kann und durch Stärkung des Gewerbe-

standortes auch ein Beitrag zur langfristigen Erhaltung der denkmalgeschützten Hofanlage geleistet wer-

den kann, hat die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Idstein in ihrer Sitzung am 08.11.2018 den

Plangebiet



Aufstellungsbeschluss zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Gewerbepark Henriettenthaler Hof“ 2.

Änderung beschlossen. Der Bebauungsplan wird als sogenannter vorhabenbezogener Bebauungsplan

aufgestellt. Dies bedeutet, dass kein Baugebiet im Sinne der Baunutzungsverordnung (BauNVO) mit dem

zugehörigen Nutzungskatalog zur Ausweisung gelangt, sondern das konkrete Vorhaben wird in Art und

Umfang explizit festgesetzt.

1.2 Räumlicher Geltungsbereich

Der räumliche Geltungsbereich befindet sich nordwestlich abgesetzt zur Ortslage des Stadtteils Wörsdorf

und umfasst in der Flur 17, die Flurstücke 76/1, 76/2, 76/4 und 76/5, Gemarkung Wörsdorf. Das Plange-

biet besitzt eine Größe von rd. 0,6 ha und unterliegt einer gewerblichen Nutzung in Form von geschotter-

ten Lagerflächen. Entlang der östlichen Geltungsbereichsgrenze befinden sich Gehölzstrukturen mit teil-

weise markanten Einzelbäumen sowie einem offenen Unterstand. Das Plangebiet wird im Einzelnen wie

folgt begrenzt:

Norden: Gehölzstrukturen und Ackerflächen

Westen: Gehölzstrukturen

Süden: Gewerbepark Henriettenthaler Hof

Osten: Ackerflächen

1.3 Verfahren

Die 2. Änderung des Bebauungsplans „Gewerbepark Henriettenthaler Hof“ erfolgt im zweistufigen Regel-

verfahren. Für die Belange des Umweltschutzes nach § 1 Absatz 6 Nummer 7 und § 1a wird eine Um-

weltprüfung durchgeführt, in der die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt werden

und in einem Umweltbericht beschrieben und bewertet werden. Der Flächennutzungsplan wird im Paral-

lelverfahren geändert.

1.4 Regionalplanung

Der Regionalplan Südhessen 2010 stellt das Plangebiet, sofern es die Darstellungsgenauigkeit erken-

nen lässt, als Vorbehaltsgebiet für Landwirtschaft, als Vorranggebiet Regionaler Grünzug sowie als Vor-

behaltsgebiet für besondere Klimafunktionen dar. Für das Plangebiet liegt bereits ein rechtskräftiger Be-

bauungsplan aus dem Jahr 2002 vor, der hier eine gewerbliche Nutzung planungsrechtlich vorbereitet.

Lediglich ein untergeordneter Bereich des räumlichen Geltungsbereiches ist dem Außenbereich nach

§ 35 BauGB zuzuordnen und stellt eine kleinräumige Neuinanspruchnahme dar. In Folge des bestehen-

den Planungsrechts unterliegt das Areal einer baulichen Nutzung und ist daher einer landwirtschaftlichen

Nutzung bereits entzogen. Dies gilt analog für die Lage innerhalb des Vorranggebietes Regionaler Grün-

zug. Das Planareal trägt auch unter Beachtung der örtlichen Gegebenheiten (räumliche Nähe zur Bahn

und Autobahn, bestehender Gewerbepark) keinen Beitrag zur Gebietsfunktion (Freiraumerholung, klima-

tischer Ausgleich, Wasserhaushalt und den Bodenschutz). Des Weiteren erfolgt mit der Planung keine

Zersiedelung oder einer Beeinträchtigung der Gliederung von Siedlungsgebieten. Aufgrund der ausgeüb-

ten Nutzung und der bestehenden Eingriffe in das natürliche Bodenprofil übernehmen ferner lediglich die

bestehenden Gehölzstrukturen kleinklimatische Funktionen. Ein wesentlicher Beitrag zur Entstehung von

Kalt- und Frischluft wird im Plangebiet aufgrund der überwiegend geschotterten Flächen hingegen nicht

generiert. Der Bebauungsplan sieht die Erhaltung von wesentlichen Gehölzstrukturen vor, die durch wei-

tere Anpflanzungsmaßnahmen zu ergänzen sind. Aus diesem Grund wird es nicht zu einer Verschlechte-



rung der kleinklimatischen Verhältnisse im Plangebiet kommen, sodass die Grünzüge des Vorbehaltsge-

bietes für besondere Klimafunktionen nicht negativ berührt werden.

Zusammenfassend wird daher festgehalten, dass aufgrund des bestehenden Planungsrechts, der klein-

flächigen Neu-Inanspruchnahme von Außenbereichsflächen in Verbindung mit den eingriffsminimieren-

den Festsetzungen im Bebauungsplan (Erhalt von Gehölzstrukturen, Anpflanzungs- und Eingrünungs-

maßnahmen) der Bebauungsplan gemäß § 1 Abs. 4 BauGB mit den Grundsätzen und Zielen vereinbar

ist.

Ausschnitt Regionalplan Südhessen 2010

1.5 Vorbereitende Bauleitplanung

Der wirksame Flächennutzungsplan der Stadt Idstein stellt das Plangebiet teilweise als gewerbliche

Baufläche, als Fläche für Landwirtschaft sowie als Fläche für Wald dar. Mit der 2. Änderung des vorha-

benbezogenen Bebauungsplanes erfolgt eine Erweiterung des räumlichen Geltungsbereiches des Ur-

sprungsbebauungsplanes. Insofern ist lediglich ein Teilbereich des Plangebietes gemäß § 8 Abs. 2

BauGB aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Die Änderung des Flächennutzungsplanes erfolgt im

Parallelverfahren.

Plangebiet



Ausschnitt Flächennutzungsplan

1.6 Verbindliche Bauleitplanung

Um die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine gewerbliche Nutzung der denkmalgeschützten

Hofanlage wurde im Jahr 2000 die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes „Gewerbepark

Henriettenthaler Hof“ beschlossen. Der Bebauungsplan erlangte nach erfolgter Genehmigung und ortsüb-

licher Bekanntmachung am 13.09.2002 Rechtskraft. Der Bebauungsplan setzt für den vorliegenden

räumlichen Geltungsbereich neben privaten Grünflächen, Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur

Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft insbesondere eine überbaubare Grundstücksfläche für

den Neubau einer Halle für einen Gewerbebetrieb fest. Mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan

„Gewerbepark Henriettenthaler Hof“ 2. Änderung werden die bauplanungsrechtlichen Festsetzungen des

Rechtsplans für die im räumlichen Geltungsbereich gelegenen Flächen vollständig ersetzt.

2. Änderung



1.7 Innenentwicklung und Bodenschutz

Das Baugesetzbuch wurde 2013 mit dem Ziel geändert, die Innenentwicklung in den Städten und Ge-

meinden weiter zu stärken. Insofern ist der Vorrang der Innenentwicklung zur Verringerung der Neuinan-

spruchnahme von Flächen ausdrücklich als ein Ziel der Bauleitplanung bestimmt worden. § 1 Abs. 5

BauGB sieht nun zusätzlich vor, dass die städtebauliche Entwicklung vorrangig durch Maßnahmen der

Innenentwicklung erfolgen soll. In den ergänzenden Vorschriften zum Umweltschutz wird daher in der

Bodenschutzklausel nach § 1a Abs. 2 BauGB in Satz 4 bestimmt, dass die Notwendigkeit der Umwand-

lung landwirtschaftlich oder als Wald genutzter Flächen begründet werden soll; dabei sollen Ermittlungen

zu den Möglichkeiten der Innenentwicklung zugrunde gelegt werden, zu denen insbesondere Brachflä-

chen, Gebäudeleerstand, Baulücken und andere Nachverdichtungsmöglichkeiten zählen können.

Für die Bauleitplanung bedeutet das, dass etwa in den Begründungen zu Bauleitplänen darzulegen ist,

dass die Gemeinden Bemühungen unternommen haben, vor der Neuinanspruchnahme von Flächen zu-

nächst die Möglichkeiten der Innenentwicklung zu untersuchen und auszuschöpfen.

Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes „Gewerbepark Henriettenthaler Hof“ im Jahr 2002 wurden be-

reits die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine gewerbliche Nutzung der denkmalgeschützten

Hofanlage sowie der umgebenden Flächen geschaffen. Lediglich ein Teilbereich des vorliegenden räum-

lichen Geltungsbereiches ist dem baulichen Außenbereich gemäß § 35 BauGB zuzuordnen und stellt

eine Neuinanspruchnahme von landwirtschaftlichen in einer Größenordnung von rd. 0,15 ha dar. Negati-

ve Auswirkungen auf landwirtschaftliche Belange sind dennoch nicht zu erwarten. Die Flächen werden

derzeit von einem Pächter intensiv landwirtschaftlich genutzt, wobei der erweitere Planbereich lediglich

als ergänzende Zuwegung fungiert. Aufgrund der Geringfügigkeit des Flächenverlustes und der verblei-

benden ausgedehnten zusammenhängenden Flächen, stellt die Inanspruchnahme keine Nutzungsbe-

schränkung oder Existenzgefährdung für den Pächter dar. Ferner ist die Anfahrt der rückwärtigen land-

wirtschaftlichen Flächen auch weiterhin gegeben. Darüber hinaus trägt die Bebauungsplanänderung auch

den bodenschutzrechtlichen Belangen Rechnung, da eine bereits durch die Nutzung vorbelastete Fläche,

die größtenteils keine natürlichen Bodenprofile aufweist, einer Nutzungsintensivierung zugänglich ge-

macht wird. Hierdurch kann grundsätzlich ein Beitrag zur Verringerung und Vermeidung der Inanspruch-

nahme von weiteren Außenbereichsflächen geleistet werden. Die im östlichen Teil des Plangebietes be-

findlichen Gehölzstrukturen werden, sofern es mit dem Vorhaben vereinbar ist, erhalten und durch zu-

sätzliche Anpflanzungs- und Eingrünungsmaßnahmen ergänzt.

Darüber hinaus sind anderweitige Planungsmöglichkeiten nicht vorhanden, die mit einer geringeren Be-

einträchtigung der betroffenen Umweltbelange einhergehen und sich gleichzeitig ziel- und planungskon-

form darstellen, zumal mit der 2. Änderung des Bebauungsplanes eine Stärkung und Weiterentwicklung

eines bereits etablierten, wenn auch räumlich begrenzten, Gewerbestandortes geplant ist.

So sind im Stadtteil Wörsdorf, der aufgrund des räumlichen Bezugs zum Plangebiet als Standortalternati-

ven in Betracht zu ziehen ist, keine adäquaten Alternativflächen für eine Gewerbeansiedlung vorhanden.

Planreife unbebaute Gewerbegrundstücke liegen nicht weiter vor. Für die Gewerbegebietsentwicklung im

Stadtteil Wörsdorf besteht lediglich der Bebauungsplan „Itzbachweg“. In diesem Bereich ist derzeit eine

Brachfläche im rückwärtigem Grundstücksbereich in einer Größenordnung von rd. 1.500 m² vorhanden,

die sich allerdings in Privatbesitz befindet und verkehrlich nicht erschlossen ist. Auch Baulücken im un-

beplanten Innenbereich sind nicht vorhanden bzw. für eine gewerbliche Nutzung nicht geeignet, da hier

neben den fehlenden Zugriffsmöglichkeiten, insbesondere die Nähe zur schutzbedürftigen Wohnbebau-

ung einer gewerblichen Nutzung entgegensteht. Auch für die Stadtteile Walsdorf, Darsbach, Ehrenbach,

Eschenbach, Heftrich, Kröftel, Lenzhahn, Niederauroff, Nieder-Oberrod und Oberauroff sind planreife

unbebaute Gewerbegrundstücke (Ausweisung als Gewerbegebiet) nicht vorhanden. Dies zeigt sich auch

im wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Idstein, der lediglich für den Stadtteil Wörsdorf sowie die

Kernstadt gewerbliche Bauflächen ausweist. Die Gewerbeflächenpotentiale im Bereich der Kernstadt



erstrecken sich im zwischen der Autobahn 3 und der vorhandenen Bahnstrecke. Hier liegen u.a. die Be-

bauungspläne „Frauwald-Hahlgarten“ und „Wörtzgarten“ oder „Nassau Viertel“. Die hier augenscheinlich

vereinzelt noch vorhandenen Baulücken stehen, insbesondere aufgrund fehlender Zugriffsmöglichkeiten

nicht zur Verfügung. Diese befinden sich in Privatbesitz und sind teilweise als künftige Erweiterungsflä-

chen bereits ansässiger Unternehmen vorgesehen. Aufgrund der hohen Nachfrage an Gewerbegrund-

stücken hat die Stadt Idstein Idstein im Jahr 2018 mit der Aufstellung des Bebauungsplanes „Frauwald-

Hahlgarten“ 8. Änderung eine bisher festgesetzte Fläche für Wald in ein Gewerbegebiet im Sinne § 8

BauNVO umgewandelt, um zusätzliches Flächenpotential zu generieren. Aus demselben Grund beab-

sichtigt die Stadt Idstein durch die vorliegende 2. Änderung eine moderate Nachverdichtung im Bereich

eines bestehenden Gewerbestandortes unter geringfügiger Inanspruchnahme von Außenbereichsflächen

vorzusehen. Da dies gleichzeitig dem Ziel der langfristigen Erhaltung des denkmalgeschützten Hen-

riettenthaler Hofs dient, sind anderweitige Planungsmöglichkeiten nicht gegeben.

1.8 Beschreibung des Vorhabens und der städtebaulichen Konzeption

Das Bauvorhaben umfasst die Errichtung sowohl von Großgaragen als auch von Kleingaragen, deren

Stellplätze zur Vermietung vorgesehen sind. Die Kleingaragen zur Unterstellung von Personenkraftfahr-

zeuge werden im nordöstlichen Bereich des Plangebietes angeordnet. Die Garagen weisen eine Höhe

von etwa drei Metern über Gelände auf. Die Großgaragen, die aufgrund der Ausmaße der zur Unterbrin-

gung vorgesehenen größeren Fahrzeuge eine entsprechende lichte Höhe aufweisen müssen, werden im

Bereich des Unterstandes angeordnet, der niedergelegt wird. Insgesamt kann durch die gewählte Anord-

nung ein in Bezug auf die Höhe und Dimension der baulichen Anlagen abgestufter Übergang zur freien

Landschaft geschaffen werden. Zur Vermeidung von Beeinträchtigungen auf das Landschaftsbild wird

ergänzend eine Eingrünung der Garagen durch eine drei bis fünf Meter breite Gehölzanpflanzung von

standortgerechten, einheimischen Laubgehölzen vorgesehen. Ergänzend sind die Dächer der geplanten

Pkw-Garagen mit einer extensiven Dachbegrünung zu versehen.

Im Westen des Plangebietes besteht die planerische Absicht für das Transportunternehmen eine Fahr-

zeug-, Maschinen- und Lagerhalle zu errichten, die durch einen Carport zum Unterstellen von Kraftfahr-

zeugen ergänzt wird. Ferner sind zur Lagerung offene Materialschütten sowie ein Bürokomplex zur Erle-

digung von Verwaltungsaufgaben vorgesehen. Die geplanten baulichen Anlagen werden hierbei randlich

um eine zentrale Hoffläche angeordnet, die im Wesentlichen als Zufahrts- und Rangierflächen dient. Des

Weiteren sind 7 Pkw-Stellplätze im Plangebiet vorgesehen. Analog zur Eingrünung des Plangebietes

Richtung Osten wird auch in westlicher und südlicher Richtung eine Eingrünung mit standortgerechten,

einheimischen Laubgehölzen vorgesehen.



Vorhaben- und Erschließungsplan (Freiflächenplan)

Architekturbüro Brigitte Zippert, Stand: 25.05.2020 genordet, ohne Maßstab



Vorhaben- und Erschließungsplan (Ansichten)

Architekturbüro Brigitte Zippert, Stand: 25.05.2020

2 Inhalt und Festsetzungen

Gemäß § 1 Abs. 5 BauGB sollen Bauleitpläne eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die sozia-

len, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen

Generationen miteinander in Einklang bringt, und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialge-

rechte Bodennutzung gewährleisten. Sie sollen dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu si-

chern, die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln sowie den Klimaschutz und die

Klimaanpassung, insbesondere auch in der Stadtentwicklung fördern sowie die städtebauliche Gestalt

und das Orts- und Landschaftsbild baukulturell zu erhalten und zu entwickeln. Zur Ausführung dieser

Grundnormen und zur Sicherung der angestrebten städtebaulich geordneten Entwicklung sind in Ausfüh-

rung des § 1 Abs. 3 BauGB die im Folgenden erläuterten zeichnerischen und textlichen Festsetzungen in

den vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Gewerbepark Henriettenthaler Hof“ 2. Änderung aufgenom-

men worden.



2.1 Art der baulichen Nutzung

Bei der Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ist die planende Kommune nicht an die

Vorgaben der Gebietskategorien der §§ 2-11 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) gebunden. Hiervon

abweichend können dezidiert die durch den Bebauungsplan vorbereiteten baulichen Anlagen und Nut-

zungen als zulässig festgesetzt werden. Wie bereits eingangs dargelegt, erfolgt im Wesentlichen eine

Neustrukturierung der gewerblichen Nutzung im Plangebiet. Geplant sind hier Fahrzeug-, Maschinen-

und Lagerhallen, Klein- und Großgaragen, Materialschütten sowie ein Büro- und Veraltungskomplex. Die

zulässigen Nutzungen werden gemäß Vorhaben- und Erschließungsplan für die einzelnen überbaubaren

Grundstücksflächen differenziert festgelegt. Demnach gilt:

• Innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche mit der Kennzeichnung A sind Pkw-Garagen so-

wie überdachte Pkw-Stellplätze (Pkw-Carports) zulässig.

• Innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche mit der Kennzeichnung B sind Fahrzeug-, Ma-

schinen- und Lagerhallen sowie überdachte Kfz-Stellplätze (Kfz-Carports) zulässig.

• Innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche mit der Kennzeichnung C sind offene Material-

schütten zulässig.

• Innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche mit der Kennzeichnung D ist ein Büro- und Ver-

waltungsgebäude zulässig.

2.2 Maß der baulichen Nutzung

Bei der Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung im Bebauungsplan sind gemäß § 16 Abs. 3

BauNVO stets die Grundflächenzahl oder die Größe der Grundflächen der baulichen Anlagen und die

Zahl der Vollgeschosse oder die Höhe baulicher Anlagen zu bestimmen, wenn ohne ihre Festsetzung

öffentliche Belange, insbesondere das Orts- und Landschaftsbild, beeinträchtigt werden können. Zum

Maß der baulichen Nutzung werden daher die Grundflächenzahl festgesetzt. Hinzu kommt eine Festset-

zung zur Höhenentwicklung baulicher Anlagen innerhalb des Plangebietes.

2.2.1 Grundflächenzahl

Die Grundflächenzahl gibt an, wie viel m² Grundfläche je m² Grundstücksfläche im Sinne § 19 Abs. 3

BauNVO zulässig sind. Zulässige Grundfläche ist der Anteil des Baugrundstücks, der von baulichen An-

lagen überdeckt werden darf. Zur Steuerung der zulässigen Versiegelung unter Berücksichtigung der

Flächeninanspruchnahme der Bauvorhaben im Plangebiet setzt der Bebauungsplan eine GRZ = 0,6 fest.

Ergänzend wird bestimmt, dass durch Nebenanlagen im Sinne § 14 BauNVO und Pkw-Stellplätze eine

GRZ=0,8 für das gesamte Plangebiet nicht überschritten werden darf. Insgesamt orientieren sich die

Festlegungen an dem für eine gewerbliche Nutzung einhergehenden Versiegelungsgrad. So werden die

Obergrenzen gemäß 17 BauNVO für den zulässigen Versiegelungsgrad für Gewerbegebiete im Sinne § 8

BauNVO mit einem Maß von GRZ = 0,8 bestimmt.

2.2.2 Festsetzungen zur Höhenentwicklung

Da in Gewerbe- und Industriegebieten für großvolumige Lager- und Fertigungshallen die Festsetzung der

Zahl der Vollgeschosse im Sinne der Hessischen Bauordnung nur bedingt geeignet ist, erfolgt die Steue-

rung der Höhenentwicklung durch eine differenzierte Festsetzung der Höhe baulicher Anlagen. Die Fest-

legung der zulässigen Höhen erfolgt auf Grundlage des Vorhaben- und Erschließungsplanes unter Be-

rücksichtigung der funktionalen Anforderungen (Lichte Höhen) der jeweiligen baulichen Anlagen differen-

ziert für die im Bebauungsplan ausgewiesenen überbaubaren Grundstücksflächen A bis D. Hierbei wurde

zusätzlich berücksichtigt, dass im Übergang zur freien Landschaft und in dem Bereich, der als Neuinan-



spruchnahme zu werten ist, eine abgestufte Höhenentwicklung vorgenommen wird. Grundlage der Hö-

henfestlegung ist eine Bestandsvermessung des Plangebietes. Die Bestandshöhen sind in der Plankarte

eingetragen.

Die Festsetzungen der zulässigen Höhen baulicher Anlagen werden abschließend in Meter über Normal-

null (NN) festgesetzt:

Für die Kleingaragen (Baufenster A) beträgt die Oberkante Gebäude maximal 238,5 m über NN, was

unter Berücksichtigung der Topografie rd. 3,0 bis 4,5 m über Gelände bedeutet. Die maximale Gebäude-

höhe der Fahrzeug-, Maschinen- und Lagerhallen sowie die überdachten Kfz-Stellplätze wird mit 239,0 m

über NN bzw. 243,5 m über NN festgesetzt. Dies entspricht in etwa einer Höhe von rd. 6,0 bis 10,0 m

über dem Gelände und berücksichtigt die erforderlichen lichten Höhen der Fahrzeuge. Die unmittelbar an

die denkmalgeschützte Gesamtanlage angrenzenden baulichen Anlagen werden mit einer Höhe festge-

setzt, die unterhalb der Firsthöhe des Bestandsgebäudes liegt und somit eine untergeordnete Rolle in der

Wahrnehmung spielen. Demnach beträgt die maximal zulässige Höhe des Büro- und Verwaltungsgebäu-

de 237,0 m über NN. Bei den offenen Materialschütten handelt es sich sinngemäß nicht um Gebäude,

sodass zur Steuerung der Höhe der Wände der Materialschütten ein Oberkante Wand mit 235,5 m über

NN festgelegt wird. Durch die vorgenommene Höhenfestlegung werden sich die geplanten baulichen

Anlagen in das Planumfeld einfügen und somit auch in Bezug auf die denkmalgeschützte Hofanlage kei-

ne negativen Auswirkungen auf das Ortsbild bzw. das Erscheinungsbild erzeugen. Auch bezüglich des

Landschaftsbildes können negative Auswirkungen durch den Erhalt des Baum- und Gehölzbestandes,

der durch weitere Anpflanzungsmaßnahmen ergänzt wird, vermieden werden.

2.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche

Eine Bauweise im Sinne des § 22 BauNVO wird nicht festgesetzt. Diese ergibt sich demnach jeweils ab-

schließend aus der im Bebauungsplan durch Baugrenzen festgesetzten überbaubaren Grundstücksfläche

in Verbindung mit den Abstandsbestimmungen der Hessischen Bauordnung.

Die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen erfolgt mittels Baugrenzen, über die hinaus mit

den baulichen Anlagen grundsätzlich nicht gebaut werden darf. Bei Konkurrenz von Grundflächenzahl

und überbaubarer Grundstücksfläche gilt im Übrigen die jeweils engere Festsetzung. Die Ausweisung

und Dimensionierung der überbaubaren Grundstücksfläche erfolgt auf Grundlage des Vorhaben- und

Erschließungsplanes und gewährt hierbei einen gewissen Spielraum in der Stellung der geplanten bauli-

chen Anlagen, um Unabwägbarkeiten im Vollzug des Bebauungsplanes vorzubeugen.

Zur Steuerung der geplanten Nutzung zugeordneten Nebenanlagen, Garagen und Stellplätze auf dem

Baugrundstück setzt der Bebauungsplan ergänzend fest, dass die in den Festsetzungen 1.1.1 bis 1.1.4

genannten Nutzungen zugehörigen Nebenanlagen im Sinne § 14 BauNVO sowie Pkw-Stellplätze inner-

halb und außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig sind. Die Abstandsbestimmungen der

Landesbauordnung sind einzuhalten.

2.4 Eingriffsminimierende und grünordnerische Festsetzungen

Grundsätzlich geht mit der vorliegenden Bauleitplanung ein Eingriff in den Boden- und Wasserhaushalt

einher. Durch verschiedene Festsetzungen im Bebauungsplan kann dieser Eingriff minimiert bzw. in Tei-

len bereits eine Ausgleichswirkung erzielt werden. Anzusprechen sind hier u.a.:

• Festsetzungen zur Anpflanzung und zur Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflan-

zungen



• Festsetzung der Herstellung von PKW-Stellplätzen und Gehwegen als wassergebundene Deck-

schicht, weitfugige Pflasterungen, Rasenpflaster, Rassengittersteine, Schotter, Schotterrasen oder

Poren-/Drainagepflaster,

• Festsetzung einer Dachbegrünung in mindestens extensiver Form im Bereich der Pkw-Garagen,

• Die wegfallende Ruhe- und Fortpflanzungsstätte des Haussperlings ist durch das Anbringen von drei

geeigneten Kolonienistkästen für Sperlinge an Gebäuden im Plangebiet auszugleichen und regelmä-

ßig zu pflegen.

3 Bauordnungsrechtliche Gestaltungsvorschriften

Alle baulichen Maßnahmen tragen in der Wahl ihrer Gestaltung grundsätzlich dazu bei, die baugeschicht-

liche Bedeutung, die erhaltenswerte Eigenart und somit auch die Identität der gewachsenen Siedlungs-

strukturen zu bewahren und zu stärken. Hierzu wird auf der Grundlage der Ermächtigung des § 9 Abs. 4

BauGB i.V.m. § 91 HBO eine bauordnungsrechtliche Gestaltungsvorschrift zu Werbeanlagen in den vor-

habenbezogenen Bebauungsplan aufgenommen.

Werbeanlagen:

Innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche mit der Kennzeichnung A sind Werbeanlagen mit einer

Ansichtsfläche von max. 0,5 m² zulässig. Innerhalb der südöstlichen überbaubaren Grundstücksfläche mit

der Kennzeichnung B sind Werbeanlagen mit einer Ansichtsfläche von max. 0,5 m² und innerhalb der

westlichen überbaubaren Grundstücksfläche mit der Kennzeichnung B sind Werbeanlagen mit einer An-

sichtsfläche von max. 3,0 m² zulässig. Innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen mit der Kenn-

zeichnung D sind Werbeanlagen mit einer Ansichtsfläche von max. 1,0 m² zulässig. Die Werbeanlagen

dürfen die zulässige Oberkante Gebäude nicht überschreiten. Lichtwerbung in Form von Blink-, Lauf- und

Wechsellichtern ist unzulässig. Freistehende Fahnenmaste und freistehende Werbeanlagen (Pylone,

Stelen) sind unzulässig. Werbeanlagen (einschl. Fahnen und Pylonen) auf Dachflächen sind unzulässig.

Werbeanlagen sind nur an der Stätte der eigenen Leistung zulässig.

4 Verkehrliche Erschließung und Anbindung

Das Plangebiet liegt nördlich des Stadtteils Wörsdorf, abgesetzt von der Ortslage und wird verkehrlich

über die Landesstraße 3277 im Bereich der freien Strecke verkehrlich erschlossen. Die Anbindung ist im

Bestand als vorfahrtgeregelter Knotenpunkt vorhanden und wird gegenwärtig durch die ansässigen Ge-

werbebetriebe genutzt. Durch die geplante Nutzung wird es zu einer Erhöhung des Ziel- und Quellver-

kehrs im Anschlussbereich der L 3377 kommen, was sich insbesondere durch die Fahrten des Trans-

portunternehmens begründet. Die geplante Vermietung von Garagenstellplätzen führt hingegen nur zu

einer unwesentlichen Änderung im Verkehrsaufkommen. Laut Verkehrsmengenkarte 2015 von Hessen

Mobil weist die L 3277 einen durchschnittlichen täglichen Verkehr von DTV = 4.091 Kfz/24h auf. Aufgrund

der Größenordnung des Transportunternehmens mit derzeit maximal 8 Lastkraftwagen, wovon lediglich 5

Fahrzeuge mit jeweils zwei Fahrten am Tag (morgens/abends) Quell- und Zielverkehre erzeugen in Ver-

bindung mit der bestehenden Verkehrsbelastung der L 3277 sind Beeinträchtigungen bei der Abwicklung

der Verkehrsmengen am bestehenden Knotenpunkt sowie des fließenden Verkehrs der klassifizierten

Straße nicht zu erwarten.

Das Plangebiet liegt in räumlicher Nähe zur Autobahn 3 (A3). Aus diesem Grund sind insbesondere die

Bestimmungen des Bundesfernstraßengesetzes bezüglich der Bauverbotszone zu berücksichtigen. Der

Bebauungsplan stellt daher die Bauverbotszone gem. § 9 Abs. 1 FStrG dar und setzt die überbaubaren



Grundstücksflächen in einem entsprechenden Abstand fest. Demnach gilt: Längs der Bundesfernstraßen

dürfen nicht errichtet werden:

1. Hochbauten jeder Art in einer Entfernung bis zu 40 Meter bei Bundesautobahnen und bis zu 20 Meter

bei Bundesstraßen außerhalb der zur Erschließung der anliegenden Grundstücke bestimmten Teile der

Ortsdurchfahrten, jeweils gemessen vom äußeren Rand der befestigten Fahrbahn,

2. bauliche Anlagen, die außerhalb der zur Erschließung der anliegenden Grundstücke bestimmten Teile

der Ortsdurchfahrten über Zufahrten oder Zugänge an Bundesstraßen unmittelbar oder mittelbar ange-

schlossen werden sollen.

Nr. 1 gilt entsprechend für Aufschüttungen oder Abgrabungen größeren Umfangs. Weitergehende bun-

des- oder landesrechtliche Vorschriften bleiben unberührt.

Im Übrigen bedürfen Baugenehmigungen oder nach anderen Vorschriften notwendige Genehmigungen

der Zustimmung der obersten Landesstraßenbaubehörde, wenn

1. bauliche Anlagen längs der Bundesautobahnen in einer Entfernung bis zu 100 Meter und längs der

Bundesstraßen außerhalb der zur Erschließung der anliegenden Grundstücke bestimmten Teile der

Ortsdurchfahrten bis zu 40 Meter, gemessen vom äußeren Rand der befestigten Fahrbahn, errichtet,

erheblich geändert oder anders genutzt werden sollen,

2. bauliche Anlagen auf Grundstücken, die außerhalb der zur Erschließung der anliegenden Grundstücke

bestimmten Teile der Ortsdurchfahrten über Zufahrten oder Zugänge an Bundesstraßen unmittelbar oder

mittelbar angeschlossen sind, erheblich geändert oder anders genutzt werden sollen.

5 Berücksichtigung umweltschützender Belange

5.1 Umweltprüfung und Umweltbericht

Mit Inkrafttreten des Gesetzes zur Anpassung des Baugesetzbuches an die EU-Richtlinien (EAG Bau,

BGBl. I S.1359) am 20.07.2004 ist die Notwendigkeit zur Aufnahme eines Umweltberichtes in die Be-

gründung zum Bebauungsplan eingeführt worden (§ 2a BauGB). Darin sollen die im Rahmen der Um-

weltprüfung ermittelten Belange des Umweltschutzes systematisch zusammengetragen und bewertet

werden. Im Zuge der verbindlichen Bauleitplanung wird daher ein Umweltbericht erarbeitet, dessen Inhalt

entsprechend der Anlage zu § 2 Abs. 4 und § 2a BauGB aufbereitet wird. Nach § 2a BauGB ist der Um-

weltbericht Teil der Begründung zum Bebauungsplan und unterliegt damit den gleichen Verfahrensschrit-

ten wie die Begründung an sich (u.a. Öffentlichkeitsbeteiligung und Beteiligung der Träger öffentlicher

Belange). Die Ergebnisse des Umweltberichts und die eingegangenen Anregungen und Hinweise sind in

der abschließenden bauleitplanerischen Abwägung entsprechend zu berücksichtigen. Um Doppelungen

zu vermeiden, wurden die für die Abarbeitung der Eingriffsregelung notwendigen zusätzlichen Inhalte, die

als Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB gleichberech-

tigt in die bauleitplanerische Abwägung einzustellen sind, in den Umweltbericht integriert.

Der Umweltbericht mit integriertem landschaftspflegerischem Planungsbeitrag zum Bebauungsplan liegt

der Begründung als Anlage bei; auf die dortigen Ausführungen wird entsprechend verwiesen.

5.2 Eingriffs- und Ausgleichsplanung

Gemäß § 1a Abs. 3 BauGB sind die Belange von Natur und Landschaft sowie die Vermeidung und der

Ausgleich voraussichtlich erheblicher Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes sowie der Leistungsfä-

higkeit des Naturhaushaltes in die Bauleitplanung einzustellen und in der Abwägung zu berücksichtigen.

Der Ausgleich erfolgt durch geeignete Festsetzungen als Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich. Al-

ternativ können auch vertragliche Vereinbarungen nach § 11 BauGB getroffen werden. Ein Ausgleich



wird jedoch nicht erforderlich, soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind

oder zulässig waren. Der rechtskräftige Bebauungsplan setzt neben einer überbaubaren Grundstücksflä-

che für die Errichtung einer Halle sowie private Grünflächen fest, die durch die Festlegung von Maßnah-

men zum Schutz, zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft überlagert werden. Auch die An-

pflanzung von Einzelbäumen und die Erhaltung von Bäumen und Sträucher sieht der Bebauungsplan vor.

Die Überplanung ist im Zuge der Eingriffs- und Ausgleichsplanung entsprechend zu berücksichtigen. Den

durch den Bebauungsplan vorbereiteten Eingriffen in Natur und Landschaft werden als Ausgleich die

Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft

werden insgesamt 36.000 Biotopwertpunkte aus dem Ökokonto des Lan-des Hessen, Hessenforst Weil-

münster (Staatswald Abt.121A1, Gemarkung Dauborn, Flur 60, Flurstück 25/0) zugeordnet.

6 Immissionsschutz

Im Rahmen der Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB sind die Belange des Immissionsschutzes entspre-

chend zu würdigen. Nach den Vorgaben des § 50 Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) sind bei

raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen die für eine bestimmte Nutzung vorgesehenen Flächen

einander so zuzuordnen, dass schädliche Umwelteinwirkungen auf die ausschließlich oder überwiegend

dem Wohnen dienenden Gebiete sowie auch sonstige schutzbedürftige Gebiete soweit wie möglich ver-

mieden werden.

Die nächstgelegene schutzbedürftige Wohnbebauung befindet sich östlich der Bahnanlagen in einer Ent-

fernung von rd. 250 m bzw. 550 m. Unter Berücksichtigung der örtlichen Gegebenheiten und der Tatsa-

che, dass für das Plangebiet bereits Planungsrecht für eine gewerbliche Nutzung besteht und der Bebau-

ungsplan kein Heranrücken der gewerblichen Nutzungen Richtung Wohnbebauung planungsrechtlich

vorbereitet, sind Beeinträchtigungen nicht zu erwarten. Geplant sind zudem Nutzungen, wie z.B. die

Vermietung von Garagen-Stellplätzen und Kleinlogistik. Nach Aussage des Unternehmens ist mit einem

täglichen Verkehrsaufkommen von 5 Fahrzeugen zu rechnen, die morgens den Hof verlassen und in den

Abendstunden zurückkehren, sodass mit einem vergleichsweise geringen Emissionsniveau zu rechnen

ist. Im Rahmen des Genehmigungsverfahrens kann durch entsprechende Auflagen wie z.B. organisatori-

sche Maßnahmen (keine An- und Abfahrtzeiten in den Nachtzeiten) die Einhaltung der Immissionsgrenz-

werte an der nächstgelegenen Wohnbebauung sichergestellt werden, sodass immissionsschutzrechtliche

Konflikte nicht zu erwarten sind.

7 Wasserwirtschaft und Grundwasserschutz

Die folgenden Ausführungen geben entsprechend dem Planungsstand Aufschluss über die Berücksichti-

gung wasserwirtschaftlicher Belange im Rahmen des Bauleitplanverfahrens.

Wasserversorgung/ Abwasserentsorgung

Mit dem Bebauungsplan werden die bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen für solche Anlagen ge-

schaffen (Klein- und Großgaragen/Lager- Maschinenhalle und Materialschütten), die nach derzeitigem

Kenntnisstand keinen Anschluss an das öffentliche Wasserversorgungsnetz bedürfen. Ferner ist kein

Anschluss an das Abwasserentsorgungsnetz (Schmutzwasser) erforderlich. Das im Plangebiet anfallende

Niederschlagswasser wird über den bestehenden Regenwasserkanal eingeleitet und über den Gewerbe-

hof dem Vorfluter Wörsbach zugeführt.



Im Übrigen wird bezüglich der Verwertung von anfallendem Niederschlagswasser auf die Bestimmungen

des § 55 Abs. 2 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) verwiesen:

§ 55 Abs. 2 WHG: Grundsätze der Abwasserbeseitigung

Niederschlagswasser soll ortsnah versickert, verrieselt oder direkt oder über eine Kanalisation ohne Vermi-

schung mit Schmutzwasser in ein Gewässer eingeleitet werden, soweit dem weder wasserrechtliche noch

sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften noch wasserwirtschaftliche Belange entgegenstehen.

Das Hessische Wassergesetz (HWG) wurde an Inhalt und Systematik des im Jahr 2010 geänderten

Wasserhaushaltsgesetzes angepasst, sodass nach der erfolgten Anpassung des Landesrechts nachfol-

gend auch die maßgebliche Vorschrift des HWG aufgeführt werden soll:

§ 37 Abs. 4 Satz 1 HWG: Abwasserbeseitigung

Abwasser, insbesondere Niederschlagswasser, soll von der Person, bei der es anfällt, verwertet werden,

wenn wasserwirtschaftliche und gesundheitliche Belange nicht entgegenstehen.

Da sowohl § 55 Abs. 2 WHG als auch § 37 Abs. 4 Satz 1 HWG unmittelbar geltendes Recht darstellen,

wobei der Begriff „soll“ dahingehend verstanden wird, dass nur bei nachweislich zu erwartenden Schwie-

rigkeiten, d.h. bei atypischen Sonderfällen, von dem Vollzug Abstand genommen werden darf, wird vor-

liegend etwa von weitergehenden wasserrechtlichen Festsetzungen abgesehen.

Zur Sicherstellung der Löschwasserversorgung für das Plangebiet ist eine Löschwassermenge von 96

m³/h über einen Zeitraum von zwei Stunden zu gewährleisten. Nach derzeitigem Kenntnisstand kann die

Löschwasserversorgung für die geplante Erweiterung des Gewerbeparks nicht aus dem öffentlichen

Wasserversorgungsnetz bereitgestellt werden. Zur Abstimmung bezüglich der Thematik Löschwasser-

versorgung fand daher am 12.02.2020 ein Ortstermin unter Beteiligung des Fachdienstes III.3 des Rhein-

gau-Taunus-Kreises, Vertretern der Stadt Idstein sowie der Feuerwehr Stadt Idstein statt. Im Ergebnis

wurde sich darauf verständigt, dass über den auf dem Gelände des Henriettenthaler Hofs vorhandenen

Löschwasserteich die erforderliche Löschwassermenge von 96 m³ grundsätzlich bereitgestellt werden

kann. Dieser Teich entspricht derzeit nicht den heutigen Vorgaben der DIN 14210 „Künstlich angelegte

Löschwasserteiche“. Daher werden in Abstimmungen mit den zuständigen Behörden Ertüchtigungsmaß-

nahmen erforderlich, die eine Entnahme der erforderlichen Löschwassermenge im Einsatzfall ermögli-

chen:

• Die Zufahrt zum Teich ist von der Hoffläche bis ca. 1 m an den Teichrand (Saugstelle) zu befesti-

gen. Hierzu ist ein 3 m breiter Fahrstreifen herzustellen und dauerhaft zu erhalten. Die Befesti-

gung und Tragfähigkeit muss den Vorgaben des Merkblattes „Flächen für die Feuerwehr“ ent-

sprechen.

• Der Teichrand muss im Bereich der Saugstelle - auch künftig - frei von jeglichen Büschen und

Bäumen gehalten werden. Ebenso sind umgefallenen und im Wasser hängende Bäume zu ent-

fernen, um ein weiteres Verschlammen zu verhindern.

• Die Löschwasserentnahme durch die Feuerwehr kann mittels Saugleitung und einem sogenann-

ten Schwimmsaugkorb (A) erfolgen. Der Schwimmsaugkorb verhindert das Ansaugen von

schammigem Untergrund sowie an der Oberfläche schwimmenden Laub u. d. gl.. Da ein

Schwimmsaugkorb keine übliche Beladung eines Feuerwehrfahrzeuges ist, muss er im Bereich

des Teiches witterungsgeschützt vorgehalten werden. Die Beschaffung, Vorhaltung und Instand-

haltung obliegt dem Eigentümer.



Eine für das Gewerbegebiet ergänzende Löschwasserversorgung kann innerhalb einer Stunde durch

folgende weitere Löschwasserentnahmestellen sichergestellt werden:

• Wasserversorgung über lange Wegstrecken durch die Feuerwehr aus der öffentlichen Wasser-

versorgung. Entfernung ca. 650m. (Hydrant DN 150 an der Wörsbachbrücke, Zufahrt Golfplatz).

• Wasserversorgung über lange Wegstrecken durch die Feuerwehr aus dem Löschwasserteich des

Golfplatzes über den hinteren Zugang zum Gewerbepark (Eisenbahnbrücke) Entfernung ca.

550m.

• Wasserentnahme aus dem nahegelegenen Wörsbach. Entfernung ca. 100 m. Außer in extrem

trockenen Jahreszeiten führt dieser Bach ausreichend Wasser und ist für eine Entnahme über

Saugschläuche geeignet.

Nach Umsetzung der dargelegten Maßnahmen kann die Löschwasserversorgung für das Plangebiet si-

chergestellt werden.

Wasser- und Heilquellenschutzgebiet

Wasser- und Heilquellenschutzgebiete werden durch die Planung nicht berührt.

Überschwemmungsgebiete und oberirdische Gewässer

Überschwemmungsgebiete sowie Quellen oder quellige Bereiche werden durch das Plangebiet nicht

berührt.

Bodenversiegelung

Von zunehmender Bedeutung im Hinblick auf die langfristige Trinkwassersicherung ist die mit der Versie-

gelung infolge einer Bebauung einhergehende Reduzierung der Grundwasserneubildungsrate. Jede In-

anspruchnahme von Bodenfläche für eine bauliche Nutzung begründet einen Eingriff in die natürlichen

Bodenfunktionen, da die Speicherfähigkeit sowie Filter- und Pufferfunktionen beeinträchtigt werden kön-

nen. Hinzu kommt gegebenenfalls auch der potenzielle Lebensraumverlust für Tiere und Pflanzen. Der

Bebauungsplan enthält daher Festsetzungen, die dazu beitragen, die Versiegelung von zu befestigenden

Flächen zu minimieren, etwa durch die Vorschrift zur wasserdurchlässigen Befestigung Gehwegen und

Pkw-Stellplätze. Ferner sind neben zu erhaltenden Gehölzstrukturen auch zusätzliche Anpflanzungen

von Bäumen und Sträuchern vorzunehmen. Darüber hinaus sind die geplanten Pkw-Garagen mit einer

Dachbegrünung in mindestens extensiver Form zu versehen.

Die einschlägigen Bestimmungen der Hessischen Bauordnung (HBO) sind zudem zu berücksichtigen,

z.B. den im Folgenden zitierten § 8 Abs. 1 HBO:

Die nicht überbauten Flächen der bebauten Grundstücke sind

1. wasserdurchlässig zu belassen oder herzustellen und

2. zu begrünen oder zu bepflanzen,

soweit sie nicht für eine andere zulässige Verwendung benötigt werden. Satz 1 findet keine Anwendung,

soweit Bebauungspläne oder andere Satzungen Festsetzungen zu den nicht überbauten Flächen treffen.



8 Altlastenverdächtige Flächen und Bodenbelastungen

Altlastenverdächtige Flächen und Bodenbelastungen

Altablagerungen und Altstandorte sowie sonstige Flächen mit schädlichen Bodenveränderungen inner-

halb des Plangebietes sind der Stadt Idstein zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht bekannt.

Wenn bei Eingriffen in den Boden organoleptische Verunreinigungen festgestellt werden, ist das Regie-

rungspräsidium Darmstadt, Abteilung IV Arbeitsschutz und Umwelt Wiesbaden, Dezernat IV/Wi 41.1

Grundwasser, Bodenschutz, Lessingstraße 16-18, 65189 Wiesbaden zu beteiligen.

9 Denkmalschutz

Angrenzend zum Plangebiet befindet sich das Hofgut Henriettenthal, das sich als vierseitig geschlossene

Hofanlage mit zwei gegenüberliegenden Toren darstellt und als Gesamtanlage (Ensembles) dem Denk-

malschutz unterliegt. Das Herrenhaus des 19. Jahrhunderts unterliegt als Einzelanlage (unbewegliches

Kulturdenkmal) ebenfalls dem Denkmalschutz. Auf die sich aus diesen Rahmenbedingungen ergebende

Notwendigkeit einer denkmalschutzrechtlichen Genehmigung von Bauvorhaben wird verwiesen. Dies gilt

auch bei genehmigungsfreigestellten Vorhaben nach § 64 Hessischer Bauordnung (HBO).

Die denkmalgeschützten Anlagen sind in der Plankarte des Bebauungsplanes entsprechend gekenn-

zeichnet.

Mit Beeinträchtigungen im Erscheinungsbild der denkmalgeschützten Bereiche ist nach Umsetzung des

Planvorhabens nicht zu rechnen. Die hauptsächliche Wahrnehmung der geschützten Hofanlage erfolgt

ausgehend vom Innenbereich der Anlage. Eine Wahrnehmung aus weiterer Entfernung ist aufgrund der

Lage zwischen der Autobahn und den Bahnanlagen und den umgebenden Gehölzstrukturen nicht gege-

ben. Das Plangebiet befindet sich rückwärtig zur Hofanlage, die ebenso wie das Planumfeld einer ge-

werblichen Nutzung unterliegt. Der rechtskräftige Bebauungsplan sieht für das Planareal bereits eine

gewerbliche Nutzung vor. Aufgrund des Planvorhabens gilt es, insbesondere die überbaubaren Grund-

stücksflächen neu zu strukturieren. Zur Vermeidung negativer Auswirkungen auf die denkmalgeschützten

Bereiche ist eine Eingrünung des Plangebietes sowie eine Höhenbegrenzung der baulichen Anlagen

vorgesehen, wobei die Höhe der unmittelbar zur Hofanlage angrenzende Nutzung unterhalb der Firsthö-

he des geschützten Gebäudekomplexes liegen wird.

Bereits im November 2018 fand mit Vertretern des Landesamtes für Denkmalpflege Hessen, der Unteren

Denkmalschutzbehörde und der Stadt Idstein ein Ortstermin zur Abstimmung in Bezug auf die Vereinbar-

keit der geplanten Baumaßnahme und der denkmalgeschützten Hofanlage statt. Hierbei wurde festgehal-

ten, dass die Umsetzung des Vorhabens (geplantes Hallengebäude) am äußeren nordwestlichen Bereich

des Grundstückes aus Sicht der Fachbehörden grundsätzlich möglich wäre. Bezüglich eines dichten Her-

anrückens des Hallengebäudes an die Hofanlage bestehen hingegen Bedenken. Entsprechend der Er-

gebnisse des gemeinsamen Ortstermines wurde die geplante Gewerbehalle an den nordwestlichen Rand

des Plangebietes verortet und ergänzend eine Höhenbegrenzung in den Bebauungsplan aufgenommen.

Ergänzend gilt, dass bei Erdarbeiten jederzeit Bodendenkmäler wie Mauern, Steinsetzungen, Bodenver-

färbungen und Fundgegenstände (Scherben, Steingeräte, Skelettreste) entdeckt werden können. Diese

sind gemäß § 21 HDSchG unverzüglich dem Landesamt für Denkmalpflege Hessen (Abt. Archäologische

Denkmalpflege) oder der unteren Denkmalschutzbehörde anzuzeigen. Fund und Fundstellen sind gem. §

21 Abs. 3 HDSchG in unverändertem Zustand zu erhalten und in geeigneter Weise vor Gefahren für die

Erhaltung des Fundes zu schützen.



10 Sonstige Infrastruktur

Deutsche Telekom

Die Deutsche Telekom weist in ihrer Stellungnahme vom 07.01.2020 darauf hin, dass sich im Planbereich

Telekommunikationslinien der Telekom befinden. Der Verlauf ist dem nachfolgenden Lageplan zu ent-

nehmen.

Lageplan Telekommunikationsanlagen

nicht genordet, ohne Maßstab

Sonstige Infrastrukturanlagen sind nach derzeitigem Kenntnisstand nicht vorhanden.

11 Kampfmittel

Eine Auswertung dieser Luftbilder hat keinen begründeten Verdacht ergeben, dass mit dem Auffinden

von Bombenblindgängern zu rechnen ist. Da auch sonstige Erkenntnisse über eine mögliche Munitions-

belastung dieser Fläche nicht vorliegen, ist eine systematische Flächenabsuche nicht erforderlich. Soweit

entgegen den vorliegenden Erkenntnissen im Zuge der Bauarbeiten doch ein kampfmittelverdächtiger

Gegenstand gefunden werden sollte, ist der Kampfmittelräumdienst unverzüglich zu verständigen.



12 Bodenordnung

Ein Verfahren zur Bodenordnung im Sinne des §§ 45 ff. BauGB wird durchgeführt.

13 Kosten

Durch den Vollzug des Bebauungsplanes entstehen der Stadt Idstein voraussichtlich keine Kosten. Diese

werden durch den Vorhabenträger getragen.

Idstein und Linden, den __.__.____

Stadt Idstein, Stadtteil Wörsdorf · 2020. 10. 23. · Stadt Idstein, Stadtteil Wörsdorf,...

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