© StB MMag. Dr. Peter Pülzl IMMOBILIENBESTEUERUNG Wichtige Details für die...

© StB MMag. Dr. Peter Pülzl

IMMOBILIENBESTEUERUNGWichtige Details für die Hauptwohnsitzbefreiung


Allgemeine Voraussetzungen

Allgemeine Voraussetzungen•Veräußerung (entgeltlich; z.B. Verkauf, Tausch...)•eines Eigenheimes oder einer Eigentumswohnung•Aufgabe des Hauptwohnsitzes


Spezielle Voraussetzungen 1. Tatbestand

Hauptwohnsitz Veräußerer•ab Anschaffung (entgeltlich)•durchgehend zivilrechtliches Eigentum•bis zur Veräußerung (entgeltlich)•für mindestens 2 Jahre•Toleranzfristen für Einzug, Auszug und Veräußerung


Spezielle Voraussetzungen 2. Tatbestand

Hauptwohnsitz Veräußerer•für mindestens 5 Jahre durchgehend•innerhalb der letzten 10 Jahre vor Veräußerung•entgeltlicher oder unentgeltlicher Erwerb•zivilrechtliches Eigentum nur bei Veräußerung erforderlich•Toleranzfrist für Auszug


Zeitpunkt der Anschaffung

• Regelfall: Abschluss des Verpflichtungsgeschäfts (insb. Kauf- oder Tauschvertrag)

• Ausnahme:wirtschaftliches Eigentum wurde vorher übertragen (z.B. Vorvertrag oder Anwartschaftsvertrag)


Begriff des Eigenheims

Anlehnung an § 18 EStG:•Eigenheim: Wohnhaus mit nicht mehr als 2 Wohnungen•Eigentumswohnung: Wohnung i.S.d. WEG•mind. 2/3 der Gesamtnutzfläche müssen Wohnzwecken dienen


Eigenheim - Arbeitszimmer

Maßgebliche Regeln:•2/3 Regelungbestimmt, ob Eigenheim vorliegt•80/20 RegelungBeurteilung Betriebs- oder Privatvermögen


Toleranzfristen beim 2-Jahrestatbestand

• Einzugstoleranz – 1 JahrAnschaffung bis Begründung Hauptwohnsitz

• Veräußerungstoleranz – 1 JahrAufgabe Hauptwohnsitz bis Veräußerung

• Auszugstoleranz – 1 JahrVeräußerung bis Aufgabe Hauptwohnsitz


Toleranzfristenbeim 5-Jahrestatbestand

• Keine Einzugs- oder Veräußerungstoleranz

• Auszugstoleranz – 1 JahrHauptwohnsitz muss spätestens 1 Jahr ab Veräußerung aufgegeben werden


FRUCHTGENUSSRECHT UNTER NAHEN ANGEHÖRIGEN


Fruchtgenuss

• Recht, eine fremde Sache, mit Schonung der Substanz, ohne alle Einschränkungen zu nutzen (§ 509 ABGB)

• Recht auf vollen gewöhnlichen wie ungewöhnlichen Ertrag (§ 511 ABGB)


Fruchtgenuss – Einkünftezurechnung an Berechtigten

• Einflussnahme des Berechtigten auf die Einkünfteerzielung

• Tragung der Aufwendungen durch den Berechtigten

• mindestens 10 Jahre bei rechtlich abgesicherter Position


Fruchtgenuss - Arten

Zuwendungsfruchtgenuss:•zivilrechtliches Eigentum bleibt erhalten•Nutzung der Früchte wird übertragen

Vorbehaltsfruchtgenuss:•zivilrechtliches Eigentum wird übertragen•Nutzung der Früchte wird zurückbehalten


Zuwendungsfruchtgenuss - Arten

Nettozuwendungsfruchtgenuss•Fruchtnießer erzielt Einnahmen und trägt Ausgaben•entgeltlich oder unentgeltlichBruttozuwendungsfruchtgenuss•Fruchtnießer erzielt Einnahmen•Fruchtgenussgeber trägt Ausgaben


Nettozuwendungsfruchtgenussentgeltlich vs unentgeltlich

Unterschiede beim Fruchtnießer•AfA Fruchtgenussrecht absetzbar bei EntgeltlichkeitUnterschiede beim Fruchtgenussbesteller•Entgeltlich: Einkünfte aus VuV, AfA Gebäude absetzbar, USt: Leistungsaustausch•Unentgeltlich: keine Einkünfte, AfA Gebäude geht verloren, USt: kein Leistungsaustausch, ggf. Eigenverbrauch


Vorbehaltsfruchtgenuss - Arten

Nettovorbehaltsfruchtgenuss•Fruchtnießer (Exeigentümer) erzielt Einnahmen und trägt Ausgaben•mit/ohne Belastungs- u. VeräußerungsverbotBruttovorbehaltsfruchtgenuss•Fruchtnießer erzielt Einnahmen•Neueigentümer trägt Ausgaben


Nettovorbehaltsfruchtgenussmit/ohne Bel.- u. VÄ-Verbot

Unterschiede Fruchtnießer•AfA Gebäude:wirtschaftliches Eigentum: AfA abzugsfähigkein wirtschaftliches Eigentum: keine AfA zulässig; Abgeltung ist abzugsfähigUnterschiede Neueigentümer•Keine Unterschiede


AUSSTELLUNG VON RECHNUNGENRechnungsmerkmale und Sonderfall Kleinbetragsrechnungen


Neuerungen

• Gutschriftenab 1.1.2013 ausdrückliche Bezeichnung

• KleinbetragsrechnungenGrenze ab 1.3.2014 EUR 400,- statt bisher EUR 150,-


RechnungsmerkmaleUID Leistungsempfänger

• Gesamtbetrag übersteigt EUR 10.000,- und• Leistender hat im Inland Sitz, gewöhnlichen

Aufenthalt oder Betriebsstätte und• Umsatz wird an Unternehmer für dessen

Unternehmen ausgeführt• NEU Rz 1539 UStR durch Wartungserlass 2013

Empfänger muss UID des Ausstellers überprüfen


RechnungsmerkmaleUID Leistender

• nicht erforderlich bei Kleinbetragsrechnungen• Überprüfung auf Richtigkeit durch Empfänger• Bei Feststellung des Fehlens durch FA -> Frist

zur Behebung -> rückwirkende Anerkennung• Aussteller ist pauschaliert gem. § 22 (1) UStG:

besitzt i.d.R. keine UID Nummer-> VSt-Abzug dennoch möglich, wenn Hinweis auf Durchschnittssteuersatz


RechnungsmerkmaleAnzahlungsrechnungen

• Leistungszeitpunkt: voraussichtlicher Leistungstermin oder -zeitraum ist anzugeben

• Entstehung der Steuerschuld:Steuerschuld entsteht erst mit Ablauf des Zeitraumes, in dem Entgelt vereinnahmt wurde


Rechnungsmerkmale§ 14 UGB

• Pflichtangaben für Unternehmer, die im Firmenbuch eingetragen sind

• Firma/Rechtsform• Sitz• Firmenbuchgericht• Firmenbuchnummer


VORSTEUERABZUGGemischt genutzte Gebäude


§ 12 Abs. 2 Z 1 UStG Grundregeln

• 10%-Regel: Leistung ≥ 10 % für unternehmerische Zwecke -> für Unternehmen ausgeführt-> voller Vorsteuerabzug -> Verwendungseigenverbrauch für nicht unternehmerische Nutzung

• Zuordnungswahlrecht: Unternehmer kann den tatsächlich unternehmerisch genutzten Teil dem Unternehmen zuordnen


§ 12 Abs. 2 Z 1 UStGGebäude

• Vorsteuerabzug nach Intention des Gesetzgebers auf unternehmerische Nutzung eingeschränkt (§ 12 Abs. 3 Z 4 i.V.m. § 3a Abs. 1a letzter Satz UStG)

• Ab 1.1.2011: Vorsteuerabzug gemäß Art. 168a MwStSyst-RL nur im Ausmaß der unternehmerischen Verwendung


§ 12 Abs. 2 Z 2 UStGGebäude

• VwGH: Einschränkung des VSt-Abzuges auf Basis von § 12 Abs. 2 Z 2 lit. a UStG -> Ausschluss des Vorsteuerabzuges für überwiegend nicht abzugsfähige Ausgaben nach § 20 Abs. 1 Z 1 und Z 2 lit. a EStG-> u.a. Aufwendungen für private Wohnzwecke


Gemischte Nutzung von GebäudenZuordnung nach VwGH

• Überwiegen der Nutzung pro Raum-> Einteilung in betriebliche/private Räume

• Aufteilung: Verhältnis Nutzfläche betriebl. Räume zu Nutzfläche private Räume

• 10%-Grenze ist nicht relevant• Vorsteuerabzug im Ausmaß der

unternehmerischen Nutzung (Ausnahme: voller VSt-Abzug bei untergeordneter Privatnutzung


BETRIEBSAUSGABEN, WERBUNGSKOSTEN, LOHNSTEUER

Kinderbetreuungskosten, Arbeitgeberdarlehen, Ausbildung/Fortbildung/Umschulung, KFZ und Pendlerpauschale etc.


Neuerungen

• Zuschüsse des AG zur Kinderbetreuung:Rückwirkende Erhöhung ab 1.1.2013 auf 1.000,- Euro pro Kind

• Arbeitgeberdarlehen:Zinssatz ab 1.1.2014: 1,5% p.a.

• KfZ-Sachbezug:Anhebung des monatlichen Höchstbetrags auf EUR 720,- ab 1.3.2014


Absetzbarkeit von Bildungsmaßnahmen

NEU abzugsfähig sind:•Aufwendungen, die private Veranlassung nahe legen, aber für die Einkünfteerzielung notwendig sind•Persönlichkeitsbildung, sofern berufliche Schulung erforderlich •Bildungsmaßnahmen zur Verbesserung bestimmter Schlüsselqualifikationen


Absetzbarkeit von Bildungsmaßnahmen

NEU nicht abzugsfähig sind:•Outplacement Programme


Pendlerpauschale

Kleines/großes Pendlerpauschale abhängig von•Zumutbarkeit, ein Massenbeförderungsmittel zu benutzen und•Entfernung zwischen Wohnung und Arbeits-stätte•Rechtssicherheit durch Pendlerrechner


Pendlerrechner• Benutzung des schnellsten öffentlichen

Verkehrsmittels• Kombination zwischen Massen- und

Individualverkehrsmitteln• Zumutbarkeit der Benutzung eines

Massenverkehrsmittels, wenn zumindest für halbe Strecke verfügbar


PendlerrechnerEntfernungsabhängige Höchstdauer•Vergleichsmaßstab bei Entfernungen zwischen 60 und 120 Minuten•Berechnung: 60 min + 1 min pro km•Diese wird der tatsächlichen Dauer gegenübergestellt•Tatsächliche Dauer > entfernungsabh. Höchstdauer -> Unzumutbarkeit öff. VKM


Zumutbarkeit Benutzung Massenverkehrsmittel


Zumutbarkeit Benutzung Massenverkehrsmittel

-> Kleines Pendlerpauschale

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