Aktuelle Marktsituation und wohnungspolitische Entwicklung ...

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Maren Kern, BBU-Vorstand

Deloitte Forum 2019Berlin, den 25. Oktober 2019

Aktuelle Marktsituation und wohnungspolitische Entwicklung in Berlin

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Agenda

Deloitte Forum 2019 | 8. November 2019

Foto

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Fakten zum Mietwohnungsmarkt Berlin

Einordnung der aktuellen wohnungspolitische Diskussion

Mietendeckel und Enteignung: Stand und Ausblick

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BBU-Mitglieder mit Anteil am Berliner Mietwohnungsmarkt


58 %Sonstige Privatvermieter

19 %Landeseigene Wohnungs-unternehmen

12 %Wohnungs-

genossenschaften

12 %Private und kirchliche

Wohnungsunter-nehmen

83 Wohnungsgenossenschaften mit rund 185.000 Wohnungen: z.B. Berolina eG, EVM eG, WGLi eG, 1892 eG, …

6 städtische Gesellschaften mit rund 306.000 Wohnungen:degewo, GESOBAU, Gewobag, HOWOGE, Stadt und Land, WBM

43 Gesellschaften mit rund 200.000 Wohnungen:z.B. Deutsche Wohnen AG, Vonovia, Evangelische Hilfswerk-Siedlung GmbH, …

= Marktanteil BBU-Mitgliedsunternehmen Berlin (43 %)

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In fast jedem Bezirk liegt die BBU-Bestandsmiete unterhalb des Mittelwertes des Berliner Mietspiegels des Vergleichsjahres 2017: 6,39 €/m2

BBU-Bestandsmieten in Berlin 2017

günstigste Miete

höchste Miete


5,96 (5,78)

5

2018 für Berlin in Zahlen:

Bevölkerung: +31.000 Personen

Beschäftigungszunahme: +47.500 Personen (Arbeitslosenquote: 8,1%)

Wirtschaftswachstum: +3,1 %

Haushaltsnettoeinkommen: +3,7 %

Allgemeine Preisentwicklung: +2,0 %

Baupreisentwicklung: +6,3 %

Berlin – Stadt des Wachstums


© BBU

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Keine Frage: Berlins Wohnungsmarkt ist angespannt...


Leerstandsentwicklung bei den BBU-Mitgliedsunternehmen in Berlin, jew. Dezember, in % des Bestandes

© BBU

Allererste kleineEntspannungsschrittedurch mehr Neubau!

April 2010:BBU fordert als Erster in BerlinNeubau

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Quelle: Senatsverwaltung für

Stadtentwicklung und

Wohnen des Landes Berlin

… der Vergleich mit anderen Städten zeigt aber…

Entwicklung der durchschnittlichen Mietspiegelmiete München, Hamburg und Berlin im Vergleich

BBU-Nettokaltmieten


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...dass das Problem nicht bei den Bestandsmieten liegt!

© BBU


Entwicklung mittleres monatliches Haushaltsnetto-einkommen (HHNE) und Nettokaltmieten je m2 Wohnfläche in Berlin:

Einkommen steigen schneller als die Mieten!

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Deshalb: Volle Konzentration auf den Neubau!


© BBU

+45 %

+39 %Investitionen der BBU-Mitgliedsunternehmen

Geplantes Gesamtvolumen 2019: 3,17 Mrd. €

1.651

1.186

799706

688 717

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Baufertigstellungen: Rund 44.700 WE geplant


Realisierte und geplante Baufertigstellungen von BBU-Mitgliedsunternehmen in Berlin, 2010-2023

• 2019 Baufertigstellungen +75 % zum Vorjahr

• Zwischen 2019 und 2023 sind rund 44.700 Fertigstellungen geplant

© BBU

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Drastische Verteuerung von Bau- und Grundstückskosten


** Baulandpreise im verdichteten Geschosswohnungsbau

**

* Kostengruppe 200-700, ohne Grundstück

*

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Auf der Grundlage „gefühlter Fakten“ wurde die wichtige Debatte über die

Stadtentwicklung Berlins anhand von wiederholt dargestellten Einzelbeispielen gezielt

emotionalisiert und polarisiert, was nun die Durchsetzung von Extrempositionen

ermöglicht.

Fakt ist: Die Mieten sinken bereits (Berlin: -1,4%; F+B-Wohn-Index Deutschland Q3/2019

vom 24. Oktober 2019), Neubau und Mietpreisbremse wirken!

Dennoch: Die unzureichende Bereitstellung von Baugrundstücken, die noch immer

mangelhafte personelle Ausstattung der Genehmigungsbehörden u.v.m. macht deutlich:

In der aktuellen wohnungspolitischen Debatte steht nicht die Lösung der angespannten

Wohnungsmarktsituation im Vordergrund, sondern die Interessen der

Bestandsmieter*innen.

Folge der Diskursverschiebung: Regulierung statt Neubau


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Konsequenz: Die neuesten Zahlen des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg (6./7.

November 2019) belegen nicht nur eine erhebliche Abschwächung der Zuzugs-Dynamik,

sondern auch einen massiven Einbruch der Baugenehmigungszahlen:

Bevölkerungswachstum Berlin: nur +0,2 % im 1. Halbjahr (bis 30. Juni 2019)

1. Halbjahr 2019: + 7.814 EW

Vorjahre (2012-2017): + 40.000 EW pro Jahr

Baugenehmigungen Berlin: - 10,1 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum

(Stand 3. Quartal, 30. September 2019)

Folge der Diskursverschiebung: Regulierung statt Neubau


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Mietendeckel: Genese und bisheriger Verlauf 18. Januar 2019: SPD-Vorstoß für einen „Berliner Mietendeckel“ (Gastbeitrag Tagesspiegel/Eva Högl

und Julian Zado); daraufhin Beauftragung eines Gutachtens (Mayer/Artz) durch die SPD-

Abgeordnetenhaus-Fraktion, das am 29. März 2019 vorgestellt wird und demzufolge eine

landesrechtliche Einführung machbar sei.

18. Juni 2019: Senatsbeschluss des maßgeblich von den LINKEN formulierten SenSW-Eckpunktepapiers.

24. August 2019: Referentenentwurf dringt an die Presse, darin u.a. Obergrenzen-Spanne von lediglich

3,42 - 7,97 € (neueste Entwurfs-Fassung: 3,92 - 9,80 €) sowie Recht auf Mietabsenkung für alle über der

jeweiligen Obergrenze liegenden Mieten.

2. September 2019: Veröffentlichung des überarbeiteten Referentenentwurfes zum Mietendeckel-

Gesetz durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen.

9. September 2019: Anhörung von 22 Verbänden, Institutionen und Gruppierungen auf Einladung von

Senatorin Lompscher. Nur zwei Stunden (Redezeit 5 Minuten) für alle Teilnehmer. Schriftliche

Stellungnahmen wurden mit Frist 13. September ermöglicht.

Derzeit laufend: Ab 22. Oktober 2019 Stellungnahme des Rates der Bürgermeister (bis 21. November

2019). Anschließend Senatsbeschluss und Beginn des parlamentarischen Verfahrens.

Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt Berlin und Inkrafttreten: (wohl Ende) 1. Quartal 2020Deloitte Forum 2019 | 8. November 2019

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Mietendeckel: Senatsvorlage vom 21. Oktober 2019

Es wird ein Mietenstopp für fünf Jahre eingeführt. Ab 2022 wird die Möglichkeit einer Anpassung von

1,3 % pro Jahr geschaffen.

Es gelten Baualtersklassen-bedingte Obergrenzen mit Miethöhen zwischen 3,92 Euro/qm und 9,80

Euro/qm.

Bei der Wiedervermietung von Wohnungen darf höchstens die am 18. Juni 2019 wirksam vereinbarte

Miete aus dem vorherigen Mietverhältnis verlangt werden (Vormiete). Liegt diese Vormiete über der

Mietobergrenze, ist sie darauf zu kappen.

In bestehenden Mietverhältnissen sollen Mieter*innen ihre Miete kappen können, wenn diese um

mehr als 20 % über der zulässigen Mietobergrenze liegt. Dabei werden Zu- und Abschläge für

einfache Lage (-28 ct/qm), mittlere Lage (-9 ct/qm) und gute Lage (+74 ct/qm) berücksichtigt. Die

Regelungen werden erst 9 Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes angewendet.

Liegt die Miete einer modern ausgestatteten Wohnung besonders niedrig (unter 5,02 Euro/qm), darf

diese bei Wiedervermietung um maximal 1 Euro/qm auf maximal 5,02 Euro/qm angehoben werden.

Modernisierungsmaßnahmen dürfen nur in Höhe von 1 Euro/qm umgelegt werden. Es besteht eine

Anzeigepflicht, über 1 Euro hinaus gehende Maßnahmen sind genehmigungspflichtig.


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Kampagne der Wohnungsgenossenschaften Berlin


Aktuelle Kampagne der Berliner Wohnungsgenossenschaften gegen den Mietendeckel mit Start am 18. Juni 2019 (Tag des Eckpunkte-Beschlusses durch den Berliner Senat), u.a. mit:

großformatigen Zeitungsanzeigen,

Beilagen in Mitgliedermagazinen,

Plakaten,

mobilen Werbetafeln, die überall in der Stadt sichtbar sind.

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Ein Mietendeckel wäre verfassungswidrig, investitionsfeindlich…

Hauptkritikpunkte des BBU am Mietendeckel:

Grundsätzliche verfassungsrechtliche Bedenken: Das Land Berlin besitzt für eine solche Regelung keine Gesetzgebungskompetenz. Verschiedene Gutachten und Stellungnahmen (u.a Heussen, Greenberg Traurig, Bottermann Khorami, Hogan Lovells) kommen zu diesem eindeutigen Ergebnis, zuletzt das am 7. September 2019 erschienene Gutachten von Prof. Dr. Jürgen Papier, ehemaliger Präsident des Bundesverfassungsgerichts, im Auftrag des GdW. Laut Gutachten von Prof. Dr. Dr. Ulrich Battis im Auftrag der Senatskanzlei (vom 14. Oktober 2019) könnte nur der Deckel verfassungsgemäß sein, das übrige Gesetz jedoch nicht.

Mietendeckel = Investitionsdeckel: Die Einnahmeverluste durch einen Mietendeckel könnten sich nach ersten vorsichtigen Schätzungen (auf Grundlage des Referentenentwurfes vom 2. September 2019) allein für die BBU-Mitglieds-unternehmen auf über 200 Mio. € pro Jahr summieren. Diese müssten durch Einsparungen an anderen Stellen kompensiert werden, wodurch umfangreichere Instandsetzungen sowie energetische und demografische Modernisierungen oder Neubau gefährdet wären. Zugleich entspricht dies einem Investitionsvolumen von rd. 1 Mrd. Euro, die dann nicht mehr zur Verfügung stünde.


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… und ändert nichts am eigentlichen Problem.

Hauptkritikpunkte am Mietendeckel:

Nicht eine einzige Wohnung entsteht zusätzlich – im Gegenteil: der politisch verursachte Vertrauensverlust wird sich negativ auf den dringend benötigten Neubau auswirken.

Der Mietspiegel wird auf Jahre hinaus ausgehebelt (neuer Mietspiegel dann wahrscheinlich erst frühestens ab 2031 möglich), dadurch Gefahr eines „Mietenturbo“ statt Mieterschutz

Finanzierungen werden deutlich schwieriger – sowohl bei Neukrediten (z.B. für Modernisierungen) als auch bei bestehenden Kreditverhältnissen.

Es werden vor allem die soziale Wohnungswirtschaft und viele Kleinvermieter getroffen, die bisher schon verantwortungsvoll agiert haben.

Ein Mietendeckel gefährdet Arbeitsplätze in branchenbezogenen Handwerksunternehmen. Die Bauwirtschaft befürchtet Auftragsrückgänge von rund 40%.

Ein Mietendeckel erfordert kurzfristig zusätzliche Verwaltungskapazitäten (mind. 200 Stellen) – bei einer bereits jetzt unterbesetzten Verwaltung.


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Mietendeckel-Diskussion: Ausblick

Ende September 2019 hat die SPD-Bundestagsfraktion in einem Positionspapier zur

„Wohnwende“ sich für die Einführung eines bundesweiten Mietenstopps ausgesprochen.

Auf dem SPD-Landesparteitag am 26. Oktober 2019 wurde das Festhalten am Berliner

Mietendeckel nochmals nachdrücklich thematisiert.

In Städten wie München, Bremen und Frankfurt/Main ist das Thema bereits sehr präsent. Der

Berliner Mietendeckel erzielt mittlerweile nicht nur bundesweite, sondern vielmehr

internationale Aufmerksamkeit.

Im Zuge der Mietendeckel-Umsetzung und des damit verbundenen Wegfalls des Mietspiegels

wurde insbesondere von Seiten der Grünen zuletzt die Einführung eines Mietenkatasters

angeregt. Diese Diskussion steht jedoch noch am Beginn.


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Noch weniger hilfreich: eine Enteignung!

Verfassungswidrig: Verletzung von Gleichbehandlungsgebot, Angemessenheitsgebot und

Willkürverbot; Verstoß gegen Berliner Landesverfassung und Schuldenbremse.

Nicht finanzierbar: Amtliche Kostenschätzung geht von bis zu 36 Mrd. € aus, hinzu kämen

„Nebenkosten“ von weiteren 3 Mrd. € und jährliche Folgekosten von rund 340 Mio. €. Die 36

Mrd. € entsprechen dem 15x des Berliner Investitionshaushalts von 2019 (!).

Nutzlos: Durch die Enteignung entstünde nicht eine einzige Wohnung zusätzlich – keinerlei

Beitrag zur Entspannung des Berliner Wohnungsmarkts oder zur Stärkung der

Wohnraumversorgung einkommensschwacher Haushalte (die Wohnungen sind zu 98 %

bewohnt!).

Keine mietendämpfende Wirkung: Die rund 243.000 in Rede stehenden Wohnungen

entsprechen rund 13 Prozent des Berliner Wohnungsmarkts.

Investitionsfeindlichkeit: Eine drohende Enteignung würde Investoren von einem Engagement

in Berlin abhalten bzw. hält sie jetzt schon davon ab.


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BBU mit deutlicher Positionierung gegen Enteignung

Vom ersten Bekanntwerden der Enteignungsinitiative an zahlreiche Hintergrundgespräche

des BBU sowie kontinuierliche umfangreiche Medienarbeit mit Statements, Interviews

und Meinungsartikeln in regionalen und überregionalen Medien, zudem Beteiligung an

diversen Podiumsdiskussionen.

Start einer Internetseite (www.weiterdenken-statt-enteignen.de) am 29. März 2019 mit

wichtigsten Argumenten gegen eine Enteignung, Produktion eines Info-Flyers (Verteilung

an bislang rund 200.000 Mieterhaushalte), Social-Media-Aktivitäten.


http://www.weiterdenken-statt-enteignen.de/

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14. Juni 2019: Übergabe von rund 77.000 Unterschriften der Initiative „Deutsche Wohnen &

Co. enteignen“ an die für die Prüfung federführend zuständige Senatsverwaltung für Inneres.

5. Juli 2019: Bekanntgabe des Prüfungsergebnisses zur Gültigkeit der Unterschriften, wonach

58.307 gültige Unterschriften (bei 20.000 benötigten) abgegeben wurden.

21. August 2019: u.a. Gutachten des Wissenschaftlichen Dienstes des Abgeordnetenhauses

zur rechtlichen Bewertung der Forderungen der Initiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“:

Eine Vergesellschaftung des Wohnungsbestandes von Immobilienunternehmen in Berlin

mit mindestens 3.000 Wohnungen wäre auf der Grundlage von Art. 15 GG und Art. 14 Abs.

3 GG möglich.

Eine Entschädigung nach Art. 14 Abs. 3 Satz 3 GG muss nicht exakt dem Verkehrswert

entsprechen, da sie laut BVerfG das Ergebnis eines Interessensausgleichs sein sollte. Sie

muss sich aber am Verkehrswert orientieren und einen angemessenen Ausgleich

darstellen.

Die Grenze von 3.000 Wohnungen kann nicht als willkürlich betrachtet werden, da eine

Teilsozialisierung eine Abgrenzung erfordert.

Enteignungsdebatte: Aktueller Stand


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Enteignungs-Diskussion: Ausblick

Derzeit: Prüfung der Inhalte des Volksbegehrens auf Vereinbarkeit mit höherrangigem Recht

(Berliner Verfassung, Grundgesetz) durch die Senatsverwaltung für Inneres

Möglichkeit 1: Begehren ist verfassungskonform → Initiierung von Phase II (Sammeln von

170.000 Unterschriften binnen 4 Monaten)

Möglichkeit 2: Begehren ist nicht verfassungskonform

2a: Entscheidung des Innensenators zur Beendigung des Verfahrens.

2b: Anrufung des Berliner Verfassungsgerichtshofs (durch den Innensenator oder die

Initiative; Prüfung durch den VerfGHB ohne Fristen)

Volksentscheid: Quorum = Mehrheit der Teilnehmer*innen und zugleich mindestens ein

Viertel der Stimmberechtigten (d.h. mindestens rund 613.000 „Ja“-Stimmen)

Umsetzung in ein Gesetz: 9 Monate (so sieht es der Beschlusstext vor; damit bliebe das

Thema vrs. bis zu den nächsten Abgeordnetenhauswahlen sehr präsent!)

Höchstwahrscheinlich: Verfassungsklagen (betroffene Unternehmen, Banken)

Inkrafttreten?Deloitte Forum 2019 | 8. November 2019

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