DER BÜROMARKTBERICHT MÜNCHEN, 3. Quartal 2014
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Quelle: Research Bankhaus Ellwanger & Geiger KG , Stand 01.10.2014
HAFTUNGSHINWEIS:
Die Erhebung dieser Daten wurde mit größter Sorgfalt durchgeführt. Für die Richtigkeit der angegebenen Einschätzungen können die ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers aber keinerlei Haftung
übernehmen. Hierfür bitten wir um Verständnis.
BÜROMARKT MÜNCHEN Update Q3/2014
+++ BÜROMARKT AUF VORJAHRESNIVEAU +++
KEINE GROSSABSCHLÜSSE über 5.000 m²+++
MIETEN GESTIEGEN +++
Zum 3. Quartal 2014 konnte ein ähnliches Umsatzergebnis auf dem Münchner
Büroflächenmarkt registriert werden wie im Vorjahreszeitraum. Der
Gesamtflächenumsatz weist ein Ergebnis von ca. 436.000 m² auf.
Großabschlüsse über 5.000 m² im 3. Quartal fehlten komplett. Der größte
verzeichnete Abschluss war mit ca. 4.200 m² Toyota Boshoku.
Die Leerstandsrate bewegt sich nahezu parallel von 6,4 % auf 6,5 % im
Jahresvergleich. Tendenziell ist aber eine Verringerung des Leerstandes durch
ein relativ geringes Fertigstellungsvolumen zu erwarten.
Die gewichtete Durchschnittsmiete konnte sich wieder steigern und liegt nun
bei 15,33 €/m².. Die Spitzenmiete erfährt einen Zuwachs um ca. 5,6 % auf
33,79 €/m². Die Verknappung an hochwertigen Flächen in guten Lagen
einhergehend mit einer konstanten Nachfrage der Mieter nach zentralen Lagen
und gehobenen Ausstattungsqualitäten lässt sich als Grund für die steigenden
Mieten klar identifizieren.
Durch die fehlenden Großabschlüsse im 3. Quartal stellte sich das
Flächensegment 1.000 – 3.000 m² als stärkste Größenklasse heraus. Hier
wurden ca. 32 % des gesamten Flächenumsatzes im 3. Quartal erzielt. Der
restliche Umsatz verteilt sich relativ gleichmäßig auf die darunterliegenden
Größenordnungen. Der umsatzstärkste Teilmarkt war dieses Quartal mit
einem Anteil von ca. 15 % der Teilmarkt „Stadt Nord“, aber auch das Zentrum
West ist und bleibt, wie im Vorjahr auch, recht stark nachgefragt.
Bei der Branchenverteilung liegen die sonst. Dienstleister mit ca. 17 % am
Vermietungsumsatz vorne, gefolgt von den Industrieunternehmen mit ca. 14 %
und den Computer-, IT- und Telekommunikationsunternehmen (11%).
AUSBLICK
Für das letzte Quartal in diesem Jahr erwarten wir nochmal einen leichten
Aufschwung. Die Nachfrage bzw. Abschlussfreudigkeit in den kleinen und
mittleren Flächensegmenten erhöht sich erfahrungsgemäß im letzten Quartal
und es gibt auch noch große Gesuche, die bis Jahresende abgeschlossen
werden könnten. Die Mietpreise werden sich auf einem ähnlich Niveau
bewegen wie bisher. Unsere Prognose von 600.000 – 650.000 m² behalten wir
bei.
+1,0 %
3-Mon.-Prognose :
LEERSTANDSQUOTE (%)
+1,0 % 6,4 I 6,5 (Q3-13IQ3-14)
3-Mon.-Prognose :
unv
FLÄCHENUMSATZ (Tm²)
unv. 436 I 436 (Q3-13IQ3-14)
3-Mon.-Prognose:
DURCHSCHNITTSMIETE
+ 2,9 %
DURCHSCHNITTSMIETE
(€/m²)
+ 2,9 % 14,90 I 15,33 (Q3-13IQ3-14)
3-Mon.-Prognose:
+ 5,6 %
SPITZENMIETE (€/m²)
+ 5,6 % 32,00 I 33,79 (Q3-13IQ3-14)
3-Mon.-Prognose:
Quelle: Research Bankhaus Ellwanger & Geiger KG , Stand 01.10.2014
HAFTUNGSHINWEIS:
Die Erhebung dieser Daten wurde mit größter Sorgfalt durchgeführt. Für die Richtigkeit der angegebenen Einschätzungen können die ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers aber keinerlei Haftung
übernehmen. Hierfür bitten wir um Verständnis.
INVESTMENT MÜNCHEN Update Q3/2014 Der Investmentmarkt in der Landeshauptstadt München setzt weiterhin auf
sehr hohem Niveau um.
Das Transaktionsvolumen nach dem III. Quartal 2014 lag bei ca. 3.400 Mrd.
Euro und liegt damit um ca. 35 % über dem vergleichbaren
Vorjahreszeitraum.
Die stärkste Käufergruppe mit ca. 44% Anteil am Umsatzvolumen bildeten
hier abermals die offenen Fonds/Spezialfonds, welche auch die zugleich
stärkste Verkäufergruppe mit ca. 1.600 Mio. Euro darstellten. Der Anteil an
ausländischen Investoren, ist auch wie in den vergangenen Quartalen, wieder
nennenswert und beträgt ca. 36%..
Die mit ca. 58 % Anteil am umgesetzten Volumen nachgefragteste
Assetklasse ist auch wie in den vergangenen Quartalen Büro.
Im III. Quartal wurden wieder vermehrt großvolumige Abschlüsse mit
Kaufpreisen, teilweise deutlich über 100 Mio. Euro registriert. Als größter
Abschluss wird mit ca. 257 Mio. Euro der Verkauf der „Theresie“ an die
DEKA geführt.
Die nachgefragtesten Kategorie der Core-Immobilien verknappt sich auf der
Produktseite weiterhin stetig. Dies bewegt Investoren sich in der
Landeshauptstadt zunehmend mit Value Add Produkten auseinander zu
setzen.
Die Spitzenrendite hält der nach wie vor hohen Nachfrage und Liquidität im
Markt, nicht Stand und sinkt nochmal auf ca. 4,1%.
AUSBLICK.
Bei unveränderter Nachfrage, gehen wir zum Jahresende 2014 von einem
noch höheren Transaktionsvolumen wie im Jahr 2013 aus. Die Entwicklung
zum III. Quartal 2014 lässt sogar erwarten, dass der Investmentmarkt der
Landeshauptstadt über 5 Mrd. Euro zum Jahresende umsetzen wird.
+ 35,0 %
TAV (Mio. Euro)
+ 35,0 % 2.500 I 3.400 (Q.III-13I Q.III-14)
3-Mon.-Prognose:
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HAFTUNGSHINWEIS:
Die Erstellung dieser Studie wurde mit größter Sorgfalt durchgeführt. Für die Richtigkeit der durchgeführten Einschätzungen kann keine
Haftung übernommen werden. Hierfür bitten wir um Verständnis.
Quelle: Research Bankhaus Ellwanger & Geiger KG , Stand 01.10.2014
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SPITZENRENDITE (%)
- 3,6 % 4,25 I 4,1 (Q.III-13IQ.III-14)
3-Mon.-Prognose:
Büro
STÄRKSTE ASSETKLASSE (%)
Büro
70,0 I 58,4 (Q.III-13IQ.III-14)