Der fondsbrief nr 209

INHALTSVERZEICHNIS

Anlage-Check: MCE vergibt Nachrangdarlehen an Schiffsgesellschaften

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Offene Immobilienfonds: Kreditquote reduziert

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Anlage-Check: Solit Gold lagert Edelmetalle in der Schweiz

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Steuern: BFH klärt Details zum Paragraphen 15b

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Family Offices: Investoren legen größten Wert auf Kapitalerhalt

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Auf ein Wort: Wolfgang Kunz, Vertriebschef des US-Fonds-Anbieters TSO

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Personalia 18

Weltweites Preisniveau: Asien bei Büros und Luxuswohnungen vorne

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Recht einfach: Wann liegt ein Tauschgeschäft vor?

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Impressum 22

Mietverträge: Bei Büros überwiegen kurze Laufzeiten

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Haben Sie auch Ihre Reisepläne ändern müssen? Mehr als 420.000 Passagiere

konnten nicht abheben, weil die Lufthansa 3.800 Flüge gestrichen hat. Die Piloten

streiken, weil sie um ihre Frührente fürchten. Mit Zulagen verdient ein Lufthansa-

Kapitän bis zu 255.000 Euro brutto im Jahr. Mit 55 Jahren kann er in den Vorruhe-

stand gehen. In der Übergangszeit stehen ihm nach Recherchen der ZDF-heute-

Redaktion in der Regel jährlich 124.000 Euro zu. Als Rentner bekommt er dann

23.000 Euro gesetzliche Rente und 54.000 Euro Betriebsrente. So war es bislang.

Künftig will die Lufthansa ihre Piloten später in Rente schicken.

Neid-Debatte? Ich kann ja verstehen, dass jeder an seinem Besitzstand festhalten

möchte. Und bestimmt ist es auch ein verantwortungsvoller Job, ein Flugzeug mit

mehreren Hundert Menschen zu fliegen. Den hat ein Busfahrer, der jeden Tag zig

Kinder im Berufsverkehr zur Schule fährt, aber auch. Und der verdient in Köln bei-

spielsweise im Schnitt monatlich 2.400 Euro brutto. Irgendwie kann ich für den

Streik im öffentlichen Dienst mehr Verständnis aufbringen.

Bund und Länder haben sich auf eine entschärfte Reform der Ökostrom-Förderung

geeinigt. Vor allem die geplanten Einschnitte bei Windenergie und Biomasse gin-

gen vielen Länderchefs zu weit. Dass die Förderungen reduziert werden mussten,

war klar: Schon jetzt zahlen die Deutschen über die EEG-Umlage jährlich 20 Milliar-

den Euro, um den Öko-Strom zu finanzieren.

Auf europäischer Ebene muss die Erneuerbare-Energien-Branche ohne Lobby aus-

kommen. Der Dachverband EREC ist pleite und hat sich Anfang März aufgelöst. Er

konnte die Miete für die Zentrale in Brüssel nicht mehr zahlen. Eigentlich hatte der

Mietvertrag eine Laufzeit bis 2032. Das 140 Jahre alte Renewable Energy House

war 2006 als Vorzeigeprojekt für die Nutzung Erneuerbarer Energien eingeweiht

worden. Vom Winde verweht.

Meiner Meinung nach...

Viel Spaß beim Lesen!

NR. 209 I 14. KW I 04.04.2014 I ISSN 1860-6369 I KOSTENLOS PER E-MAIL

IntReal

Service-KVG

Eine weitere reine Service-Kapitalverwaltungsgesell-schaft ist von der BaFin ge-nehmigt worden. Mit der Lizenz kann die IntReal als Service-KVG die für Immo-bilien relevanten AIFM-regulierten Investmentpro-dukte auflegen und verwal-ten. Die Genehmigung um-fasst sämtliche geschlossene und offene inländische Publi-kums– und Spezialfonds für Immobilien. Seit seiner Gründung vor fünf Jahren hat IntReal das Mandat als KAG-Plattform für 32 Fonds mit einem Gesamt-Inves-titionsvolumen von 6,6 Milli-arden Euro übernommen.

HIH

Neue KVG

Im ersten Quartal 2014 hat die HIH Global Invest als neue Kapitalverwaltungsge-sellschaft der Hamburgi-schen Immobilien Hand-lung HIH vier neue Produkte mit einem Investitionsvolu-men von insgesamt mehr als 300 Millionen Euro aufge-legt. Dabei handelt es sich um drei Spezial-AIF über die neue Rechtsform der Invest-ment-KG und einen Indivi-dualfonds. Andreas Schulz verantwortet als Geschäfts-führer der KVG das gesamte internationale Investment-Management und das Immo-bilien-Research. Alexander Eggert ist zuständig für Portfoliomanagement, Kon-zeption und Controlling, Torsten Doyen für Client Management, Marketing und Risikocontrolling.

NR. 209 I 14. KW I 04.04.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 2

Die Zahl der von der Bundesanstalt für Finanzdienstleitungsaufsicht (BaFin) gestatteten Kapitalverwal-tungsgesellschaften wächst von Ausgabe zu Ausgabe. Gleichzeitig steigt aber auch die Zahl der Initiato-ren, die sich, zumindest zunächst, von den nun regulierten geschlosse-nen Fonds verabschieden und alter-native Produkte anbieten. MCE zum Beispiel legt erst mal keine Zweitmarkt-Schiffsfonds mehr auf, weil die gebrauchten Anteile in der Positiv-liste mit potentiellen Fonds-Assets der BaFin nicht aufgeführt sind. Statt des-sen finanzieren Anleger mit dem Ange-bot „Reederzins 1“ Schiffe in Notlagen nun über ein Nachrangdarlehen. Siche-rer als ein geschlossener Fonds ist das in keinem Fall. Konzept: Haben sich die Anleger der MCE-Fonds in der Vergangenheit an einem geschlossenen Fonds beteiligt, der an der Zweitmarkt-Handelsplatt-form Fondsbörse Deutschland Antei-le an gebrauchten Schiffsbeteiligungen kaufte, finanzieren sie nun Schiffe in

Notlagen, die zwar keine ausreichen-den liquiden Mittel mehr zur Verfügung haben, mittelfristig aber auf dem noch immer krisengeschüttelten Schiffsmarkt bestehen können. Ein Blind-Pool also, der den Anbietern freie Hand lässt. Im Verkaufsprospekt stellt MCE ein Sze-nario für ein typisches Investment dar, wobei das Musterschiff eben nicht mehr als ein fiktives Beispiel ist. Objekte: In Frage kommen Handels-schiffe mit kurzfristigem Kapitalbedarf, zum Beispiel um die Kosten für eine Klassedockung zu begleichen. Die Dockung ist mit dem TÜV bei Autos zu vergleichen. Ohne Dockung verliert das Schiff seine Betriebszulassung. Das Nachrangdarlehen darf nur in Höhe von 80 Prozent des Schrottwertes ver-geben werden. So will Anbieter MCE sicherstellen, dass der Kredit stets durch den Materialwert des Schiffes gedeckt ist. Der Schrottpreis ist jedoch keine fixe Größe, sondern vielmehr abhängig von der Entwicklung des Stahlpreises. Zwar hält er sich seit 2010 weitgehend stabil bei rund 400 Dollar pro Tonne Altstahl. Im Jahr zu-

Anlage-Check

Schrottwert bestimmt Schiffskredit Zweitmarkt-Spezialist MCE sammelt Kapital für Nachrangdarlehen

vor ist er allerdings von knapp 700 Dollar auf 200 Dollar rapide gesunken. Markt: Die Schiffsmärkte haben sich noch immer nicht von ihrer historischen Krise erholt. Weiterhin laufen zu viele Neubauten vom Stapel, um die Ton-nage verschrotteter Schiffe auszugleichen. Das Über-angebot bei Containerschiffen, Massengutfrachtern und Tankern reduziert sich nur sehr schleppend, was zu einem anhaltend schwachen Charterraten-Niveau führt. Von den Einnahmemöglichkeiten früherer Jahre sind die Schiffseigner noch weit entfernt. Gelegenhei-ten ergeben sich daher nur für Investoren, die weit unter den ehemaligen Neubaupreisen einkaufen kön-nen. Für internationale, professionelle Anleger über-wiegen offenbar die Chancen, sie sich aus dieser Situation ergeben. Sie investierten im vergangenen Jahr knapp fünf Milliarden Euro Aktienkapital auf den Schiffsmärkten. Das früher so beliebte KG-Kapital deutscher Schiffsfonds spielt dagegen keine Rolle mehr. Die ständig steigende Zahl der Schiffsinsolven-zen belegt die andere Seite des Marktes. Hunderte Schiffe sind in die Pleite gefahren.

Kalkulation: MCE will bei Anlegern zehn Millionen Euro einsammeln. Zeichner sind mit Tickets ab 2.500 Euro dabei. Das Angebot hat eine Laufzeit bis Ende Dezember 2018. Bis dahin sollen Anleger jähr-liche Zinsen in Höhe von sechs Prozent bekommen, die quartalsweise ausgezahlt werden. Insgesamt kommen sie gemäß des Prospektszenarios auf ein Plus von 26 Prozent vor Steuern und 19 Prozent nach Steuern. Konzept: Der Anbieter geht davon aus, die Darlehen zu acht Prozent Zinsen an die Schiffsgesellschaften zu vergeben. Bei diesem Szenario würde er ein Zins-differenzgeschäft von zwei Prozentpunkten zu sei-nen Gunsten erzielen. Steuern: Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalver-mögen. Sie unterliegen der Abgeltungssteuer in Höhe von 25 Prozent plus Soli und eventuell Kirchensteuer. Kosten: Die anfänglichen Kosten des Nachrangdar-lehens summieren sich auf zehn Prozent. Die Ver-

CFB


CFB-Fonds 180 – Templin

Bouwfonds

Wohnungspaket

Bouwfonds Investment Ma-nagement hat in Einzeltrans-aktionen mehrere Wohnpro-jekte für den Spezialfonds eines süddeutschen Versor-gungswerkes gekauft. Das Volumen liegt bei mehr als 100 Millionen Euro. Die Wohnungen befinden sich in Heidelberg, Freiburg, Wies-baden, Potsdam, Hannover, Hamburg und Leipzig. Ziel des von Institutional Invest-ment-Partners (2IP) als Investoren-KVG verwalteten Fonds ist es, in den kommen-den 24 Monaten 400 Millio-nen Euro zu investieren.

Project

triebsprovisionen liegen bei 7,5 Pro-zent. Auch ohne Agio ist das Angebot demnach nicht nennenswert günstiger als ein geschlossener Fonds. An laufenden Kosten vereinnahmt MCE jährlich zwischen 55.000 Euro und 77.000 Euro. Anbieter: Das Emissionshaus MCE hat vor sechs Jahren sein erstes Fi-nanzprodukt aufgelegt: Einen ge-schlossenen Zweitmarktfonds, der in gebrauchte Schiffsanteile investierte. Trotz Krise haben alle Fonds jedes Jahr ausgeschüttet, wenn auch nicht in prospektierter Höhe. Geschäftsführer sind Lennart Mertens, Robert Rost, Holger Dahm und Nikolas Dierks. Meiner Meinung nach... Kleinanleger investieren mindestens 2.500 Euro in ein Nachrangdarlehen, mit dem das MCE-Management Schiffsgesellschaf-

ten aus einer kurzfristigen Notlage hel-fen will. Ein ambitioniertes Projekt. MCE muss Schiffe ohne Rücklagen finden, die dennoch mittelfristig eine Chance am Markt haben, um das Dar-lehen später inklusive Zinsen zurück-zahlen zu können. Auf Grundlage eige-ner Recherchen kommt MCE auf 800 potenzielle Schiffsgesellschaften. Ein Mitspracherecht haben die Anleger dabei nicht. Ein Angebot also, das Ver-trauensvorschuss erfordert. Vielleicht ist es eine Alternative zu geschlosse-nen, nun immerhin regulierten Fonds. Aber ist es tatsächlich eine „maritime Festzins-Alternative“, wie der Anbieter in seinen Verkaufsunterlagen sugge-riert? Dafür sind die unternehmerischen Risiken doch wohl zu groß.


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Wichtige Hinweise: Das ist eine Werbemitteilung, die kein öffentliches Angebot und keine Anlageberatung für die Beteiligung an den genannten Fonds darstellt. Eine ausführliche Darstellung des Beteiligungsangebotes im Publikumsbereich einschließlich der damit verbundenen Chancen und Risiken entnehmen Sie bitte dem alleine verbindlichen veröffentlichten Verkaufspro-spekt, den Sie über Ihren Finanzberater oder die PROJECT Vermittlungs GmbH erhalten. Bitte beachten Sie die darin enthaltenen Verkaufsbeschränkungen. Stand September 2012.

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Offene Immobilienfonds haben ihre Kredit-quoten reduziert. Das hat Scope in seiner aktuellen Analyse der Immobilien-Beteiligungen herausgefunden. Ende 2013 betrug der durchschnittliche Darle-hensanteil 23 Prozent und ist damit im Ver-gleich zum Vorjahr um zwei Prozentpunkte gesunken. Nur zwei Publikumsfonds wiesen Quoten oberhalb von 30 Prozent aus. Der „UniImmo: Deutschland“ ist der Fonds mit der niedrigsten Relation zwischen Krediten und Verkehrswerten. Hier beträgt die Quote nur zehn Prozent. Der Fonds mit dem höchs-ten Fremdkapitalanteil stammt ebenfalls von Union Invest: Der „UniImmo:Global“ weist eine Kreditquote von 35 Prozent aus. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Quoten bei neun von elf Publikumsfonds gesunken, nur zwei haben sie erhöht. Den deutlichsten Rück-gang verzeichnete der Wertgrund „Wohn-Select D“ von knapp 40 Prozent auf 30 Pro-zent. Den größten Anstieg ermittelte Scope von 14 Prozent auf 17 Prozent beim Deka-Immobilien Europa. Verantwortlich für die Entwicklung sind gesetz-liche Vorgaben. Um das Risikoprofil zu sen-ken, wurde die zulässige Kreditquote für offe-ne Immobilienfonds von 50 Prozent auf 30 Prozent gesenkt. Das neue Limit muss spätestens zum 1. Januar 2015 erreicht sein. Bis auf zwei haben alle Fonds das Ziel bereits erreicht. Drescher & Cie. hat erneut die Portfolios der offenen Immobilienfonds untersucht und nennt erstmals die Höhe bereits eingetretener Wert-verluste (Cash Burn Rate). Dabei hat der Con-sultant die drei Kriterien Lagequalität, Gebäu-dequalität und Mieterrisiko bewertet. Sobald die Studie vorliegt, wird der Fondsbrief die wichtigsten Ergebnisse daraus zusammen-fassen.


Offene Immofonds reduzieren Darlehen Anfang 2015 sind nur noch 30 % erlaubt

DEUTSCHE IMMOBILIEN AUS BANKEN-VERWERTUNG

Die publity Performance Fonds Nr. 7 GmbH & Co. geschlossene Investment KG erhielt als erste Ge-schlossene Publikums-Investment KG von der BaFin die Vertriebszulassung nach neuem Recht und investiert mit deutschen Immobilien aus Bankenverwertung in ein breites Spektrum gewerblich genutzter Qualitätsimmo-bilien in guter Lage – vorzugsweise in Ballungsräumen mit Wachstumspotential wie Frankfurt/Main, Düssel-dorf, Hamburg, Berlin und München.

� neue KAGB-konforme Generation geschlossener Immobilienfonds � echter Kurzläufer: Fondslaufzeit begrenzt bis zum 31.12.2019 � Beteiligungen ab 10.000 Euro � kein Fremdkapital � 150 % prognostizierte Gesamtausschüttung

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Erste Geschlossene Publikums-Investment KG mit BaFin-Vertriebszulassung nach neuem RechtA

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Paribus

Joint Venture

Das Hamburger Investment-haus Paribus Capital ist mit dem niederländischen Fonds „DIF Infrastructure III“ ein Joint Venture eingegangen. Es übernimmt die Bereitstel-lung der Züge für die Marschbahn Hamburg-Sylt. Ab Dezember 2015 werden 15 Loks vom Typ Bombardier und 90 Wag-gons die Strecke bedienen. Das Gesamtvolumen liegt bei 140 Millionen Euro. Bayeri-sche Landesbank, Credit Agricole und Norddeutsche Landesbank stellen die Dar-lehen zur Verfügung.

CFB

Für Anleger, die von ausgeklügelten Fondskonstruktionen mit mehreren Zwischengesellschaften und un-durchsichtigen Rechtsverhältnissen die Nase voll haben, bietet die Solit Kapital die Beteiligung am gemein-schaftlichen Kauf von Gold- und Sil-berbarren an. Bis längstens Ende 2017 können sich Anleger ab 5.000 Euro plus 5 Prozent Agio beteiligen, auch in Form monatli-cher Raten von mindestens 50 Euro über mindestens zwölf und höchstens 240 Monate. Das Planvolumen liegt bei zehn Millionen Euro. Die Laufzeit be-trägt längstens 25 Jahre, eine ordentli-che Kündigung durch den Anleger ist

erstmals drei Jahre nach Beitritt und Volleinzahlung möglich. Bei einer vor-zeitigen Kündigung wird eine Gebühr von 3,5 Prozent fällig. Markt: Jede Wirtschaftskrise löst einen Run auf Edelmetalle aus, und in der aktuellen Niedrigzinsphase verfängt der Hinweis auf Renditeeinbußen durch ein solches Investment erst recht nicht mehr. Die steigende Staatsver-schuldung und die Diskussion über weitere Anleihenaufkäufe tun das Ihri-ge dazu. Während Gold überwiegend für Schmuck, Zahngold und Geldanla-ge nachgefragt wird, ist der Silbermarkt kaum zentralbankinduziert, sondern erfährt Nachfrage aus der Industrie.


Fonds-Check

Gold und Silber lieb ich sehr... Solit Kapital erspart Anlegern Mehrwertsteuer - verursacht aber Kosten

Investitionsobjekt: Via „Solit 3 Gold & Silber GmbH & Co. KG“ investiert der Anleger in physische Gold- und Silberbarren mit einem Kilo (Gold) bzw. fünf oder mehr Kilo (Silber) Gewicht. Die Aufteilung auf die beiden Edelmetalle kann jeder Anleger selbst bestimmen, sofern er jeweils mindestens 2.500 Euro investiert. Auch der Erwerb nur einer Sorte ist mög-lich. Eingekauft werden soll zum Fixingpreis der Lon-doner Börse plus ein Aufschlag von 1,5 bis maximal 2,5 Prozent bei Gold und vier bis maximal 6,5 Pro-zent bei Silber. Dennoch sei nach Angaben des An-bieters durch den Großeinkauf eine Preisersparnis im zweistelligen Prozentbereich möglich. Es werden nur registrierte Barren bei Umicore oder Heraeus eingekauft und in versicherten Tresorräumen in der Schweiz gelagert. Ein- und Auslagerung erfolgen im Sechsaugen-Prinzip, zweimal jährlich gibt es eine Bestandsaufnahme. Kalkulation: Fremdkapital darf nur zum Zwecke des Spitzenausgleichs und dann nur unverzinslich bei der geschäftsführenden Kommanditistin aufgenom-men werden, um trotz differierender Einzahlungsbe-träge ganze Barren ankaufen zu können. Der Ankauf

erfolgt immer am nächstmöglichen Handelstag nach Einzahlung, spätestens innerhalb von drei Handelstagen. Die Bestände werden wöchentlich bewertet und die Bewertungen auf der Homepage veröffentlicht. Eine Liquiditätsreserve ist nicht vorgesehen. Exit und Gesamtrückfluss: Nach Kündigung der Beteiligung hat der Anleger die Wahl zwischen phy-sischer Auslieferung oder Verkauf seines Edelmetall-bestandes und Auszahlung. Der Verkauf erfolgt am Markt, die ausgezahlte Abfindung entspricht dem Fixingpreis abzüglich 0,25 bis 2,5 Prozent (bei Gold) bzw. 0,25 bis 6,5 Prozent (bei Silber). Eine positive Rendite ist nur möglich, wenn Gold- und Silberpreise in einem Ausmaß steigen, das diese und die Fonds-kosten deutlich übersteigt. Kosten: Die einmaligen Kosten betragen fünf Pro-zent des Eigenkapitalvolumens plus fünf Prozent Agio. Damit liegt die Investitionsquote bei 90,48 Pro-zent der Gesamtinvestition. Während der Laufzeit werden, erstmals nach 13 Monaten, für Administrati-on, Haftungsvergütung, Treuhand, Einlagerung und

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Whisky-Fonds

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Whisky-Experte David Ro-bertson und Vertriebsfach-mann Rickesh Kishnani wollen im Juni einen in Hongkong geschlossenen Fonds lancieren. Kein Ange-bot für Kleinsparer: Anleger bringen mindestens 250.000 Dollar mit. Premium Whis-kys hätten seit 2008 eine bessere Performance erzielt als vergleichbare Assets wie Briefmarken, Münzen oder seltene Weine. Und wenn das Investment doch in die Hose geht, können sich die Zeich-ner in ihrem Frust wenigstens stilvoll betrinken.

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Versicherung 1,6 Prozent des Edelme-tallstichtages zum Fälligkeitsstichtag berechnet. Bezahlt werden diese Gebühren laut Auskunft des Initiators aus ersten Edelmetallverkäufen. Die geschäftsführende Kommanditistin übernimmt eine Höchstkostengarantie. Achtung: Werden die Edelmetallbarren physisch aus der Schweiz ausgeliefert, muss die beim Kauf gesparte Mehrwertsteuer vom Anleger nachent-richtet werden! Anbieter: Solit Kapital hat bereits rund 110 Millionen Euro mit Edelmetall-fonds platziert. Da keine Ausschüttun-gen vorgesehen sind, wird auch keine Leistungsbilanz veröffentlicht. Meiner Meinung nach... So richtig logisch ist das Investment in meinen Augen nicht. Bei Eintritt derart krisen-hafter Entwicklungen, die den Verzicht

auf jegliche Rendite außer im Falle er-heblicher Kurssteigerungen nahelegen, erschiene ein direkter Zugriff auf den „Notgroschen Edelmetall“ im Heimat-land und ohne zwischengeschalteten Initiator plausibler. Zumal die ersparte Mehrwertsteuer - Grund für den kosten-trächtigen Umweg in die Schweiz - in diesem Fall doch fällig würde.

Stephanie von Keudell


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Mindestbesteuerung vorsah, und der Vorschrift des § 2b EStG, der missliebige Steuersparmodelle verhin-dern sollte, reagiert. Weil jedoch auch diese Bestim-mungen nicht mit hinreichender Klarheit die Grenzen der steuerlichen Verlustzuweisung deutlich machten und auch aus Verwaltungssicht die Normen kaum anzuwenden waren, sollte ab 2006 die Verlustzuwei-sung durch § 15b EStG beschränkt werden. Dieser Paragraph ist deutlich klarer formuliert als die Vorgängervorschrift des § 2b EStG und verbietet das Ausgleichen von Verlusten im Zusammenhang mit einem Steuerstundungsmodell mit anderen Einkünf-ten. Weiterhin definiert die Vorschrift in Absatz 2, was ein Steuerstundungsmodell ist und sieht in Ab-satz 3 eine gesetzliche Nichtaufgriffsgrenze von zehn Prozent vor. Nach der Definition des § 15b Abs. 2 EStG liegt ein Steuerstundungsmodell immer dann vor, wenn aufgrund einer modellhaften Gestal-

Emissionshäuser und Beteiligungsmodelle haben spätestens seit der steuerlichen Förderung von Immobilieninvestitionen in den neuen Ländern in den 90er Jahren den zweifelhaften Ruf der „Abschreibungsbranche“. Dabei verbietet Para-graph 15b Steuerstundungsmodelle schon seit Jahren. Der Bundesfinanzhof hat in seinem Urteil Anfang Februar letzte offene Fragen in diesem Zusammenhang geklärt. So war es früher möglich, bei der Investition in Immo-bilien bereits im ersten Jahr in Einzelfällen über 240 Prozent steuerliche Verlustzuweisung (gerechnet auf das Eigenkapital) zu erhalten. Das bedeutet: Bei ent-sprechendem Steuerersatz hatte sich die Investition schon im ersten Jahr sicher gerechnet, jedoch zu Las-ten des Fiskus. Der Gesetzgeber hat hierauf mit § 15a EStG, der die Verlustnutzung an das getragene Risiko koppelt, der Vorschrift des § 2 Abs. 3 EStG, der eine


DFV

Von Martin Führlein, Rechtsanwalt und Steuerberater, Rödl & Partner

Klare Worte zum Steuerstundungsmodell BFH-Urteil klärt Detailfragen zum Paragraphen 15b und bestätig seine Verfassungsmäßigkeit

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Wichtiger Hinweis: Diese Anzeige stellt kein öffentliches Angebot dar und ist daher nicht für eine abschließende Anlageentscheidung geeignet. Eine Anlageentscheidung kann ausschließlich auf der Grundlage des jeweiligen Verkaufsprospektes getroffen werden. Dieser enthält ausführliche Informationen zu den wirtschaftlichen, steuerlichen und rechtlichen Einzelheiten sowie zu den Risiken der Vermögensanlage. Der Verkaufsprospekt ist auch im Internet unter www.dfvag.com veröffentlicht.

P L AT Z I E R T !

tung steuerliche Vorteile in Form negativer Einkünfte erzielt werden sollen. Dies ist der Fall, wenn dem Steuerpflichtigen aufgrund eines vorgefertigten Konzepts die Möglichkeit geboten werden soll, zumindest in der Anfangsphase der Investition, Verluste mit übrigen Einkünften zu verrechnen. Die Fondsbranche und Teile der steuerrechtli-chen Literatur haben in der Vergangenheit § 15b EStG wiederholt angegriffen, u.a. mit dem Argu-ment, der Begriff des Steuerstundungsmodells, der modellhaften Gestaltung sowie der des vorge-fertigten Konzepts seien nicht hinreichend bestimmt und damit nicht verfassungsgemäß. Der BFH hatte nun mit Urteil vom 06.02.2014 (IVR59/10) Gelegenheit zur grundsätzlichen Verfassungsgemäßheit der Norm sowie zu einigen Detailfragen des Tatbestands Stellung zu nehmen. Das höchste deutsche Finanzgericht weist zunächst gewissermaßen im Einleitungssatz seiner Entscheidungsgründe die Revision des Finanzamts zurück. Denn nach den tatsächli-chen Feststellungen des erstinstanzlichen Verfah-rens ist bereits nicht mit steuerlichen Vorteilen in Form negativer Einkünfte geworben worden. Mangels einer solchen Werbung war im Streitfall bereits davon auszugehen, dass kein Steuerstun-dungsmodell im Sinne des § 15b Abs. 2 EStG vorlag und die Revision zurückzuweisen. Die fol-genden Ausführungen des BFH haben jedoch Auswirkung über den streitgegenständlichen Fall hinaus, klärt der BFH dort doch einige Tatbe-standsmerkmale des § 15b EStG und schafft so mehr Rechtssicherheit. Der BFH bestätigt zunächst die Rechtsprechung der Instanzgerichte (vgl. zum Beispiel Hessi-sches FG vom 15.11.2012, 11K3175/09, EFG 2013, 503), dass der Begriff der modellhaften Gestaltung verfassungsrechtlich hinreichend be-stimmt sei. Notwendig sei ein vorgefertigtes Kon-zept, also ein Plan für ein bestimmtes Vorgehen. Nach Auffassung des BFH liegt ein solches Kon-zept nicht in jeder Investitionsplanung vor. Nur ein umfassendes und regelmäßig an mehrere Inte-ressenten gerichtetes Planwerk könne sich als Investitionskonzept qualifizieren. Maßgeblich sei, so der BFH, das Vorliegen eines „Investitions-musters“. Weiterhin müsste das Konzept „vorgefertigt“ sein, d.h. der Geschäftsgegenstand der Gesellschaft und auch deren tatsächlichen Investitionsentscheidungen müssten emissions-


seitig festgelegt worden sein. Raum für ein vorgefer-tigtes Konzept besteht daher nicht, wenn die Anleger hierauf gegebenenfalls wesentlichen Einfluss nehmen können. Beachtlich sind die Ausführungen des BFH dann, wenn er den Vertrieb mittels eines Prospekts oder vergleichbarer Dokumentation lediglich als indi-ziell würdigt, ihn jedoch nicht zum tatbestandlichen Merkmal erhebt. Die Begründung, man habe doch tatsächlich keinen „echten Vertrieb“ gemacht, kann somit vor dem Hintergrund der BFH-Rechtsprechung die Finanzverwaltung nicht von der Annahme einer Steuerstundungsmodells abhalten. Der BFH stellt wei-ter klar, dass die - bei Anlegern typische - ausschließ-lich kapitalmäßige Beteiligung ohne Einfluss auf die Geschäftsführung an einer Gesellschaft ein Indiz für ein Steuerstundungsmodell sein kann. Interessant ist, dass der BFH entgegen der Auffas-sung der Finanzverwaltung (vgl. BMF-Schreiben im BStBl I 2007, 542, Tz. 8) das Vorliegen gleichgerich-teter Leistungsbeziehungen im Rahmen des Konzepts als nicht wesentlich erachtet. Gleichgerichtete Leis-tungsbeziehungen liegen vor, wenn gleichartige Ver-

träge mit mehreren identischen Vertragsparteien abgeschlossen werden. Nach Auffassung der Fi-nanzverwaltung war diese Feststellung neben dem vorgefertigten Konzept notwendige Voraussetzung für die Anwendung des § 15b EStG. Nach Auffas-sung des BFH bedarf es dieser Einschränkung offen-sichtlich nicht, der BFH sieht vielmehr gleichartige Leistungsbeziehungen zwar als indiziell bzw. regel-mäßig, jedoch nicht als tatbestandliches Merkmal einer modellhaften Gestaltung. Der BFH stellt weiter klar, dass zur Annahme eines Steuerstundungsmodells die Feststellung erforder-lich ist, dem Anleger würden steuerliche Vorteile in Form negativer Einkünfte ermöglicht werden. Dabei hebt das Gericht hervor, dass es lediglich auf die Auffassung des Anbieters (Emissionshaus) ankommt und nicht darauf, ob der Anleger mit den negativen Einkünften gerechnet habe oder diese auch nur er-kennen konnte. Im Weiteren schließt sich der BFH der Auffassung des BMF an, dass die negativen Ein-künfte in der Anfangsphase zu erzielen sind. Der Abschluss der Investitionsphase bzw. der Abschluss


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1) Details sind dem alleinverbindlichen Verkaufsprospekt zu entnehmen. Dieser ist kostenfrei in elektronischer oder gedruckter Form bei der ZBI Zentral Boden Immobilien AG, Henkestraße 10, 91054 Erlangen, zu beziehen. Ausschüttungen / Entnahmen enthalten auch Kapitalrückzahlungen.

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der Einwerbung des Anlegerkapitals ist, so der BFH, ohne Bedeutung. Damit übernimmt der BFH die weite Ausle-gung des BMF, wonach die Anfangs-phase mit der Verlustphase gleichzu-stellen ist und somit als tatbestandli-ches Merkmal nahezu leer läuft. Die Entscheidung hat Bedeutung für sämtliche Altfonds, die nicht unter das KAGB fallen, soweit diese den Anle-gern in der Anfangsphase Verluste von über zehn Prozent des eingesetzten Eigenkapitals zuweisen. Die Vorschrift gilt weiterhin auch für künftig und aktu-ell aufgelegte AIF, da § 18 InvStG für die Besteuerung von Investment-Kommanditgesellschaften auf die allge-meinen Vorschriften verweist. Abga-benordnung, Einkommensteuergesetz, Fondserlass und Anwendungsschrei-ben, wie dasjenige zu § 15b EStG, gel-ten weiter wie bisher.

Die Entscheidung des BFH ist in weiten Teilen aufgrund der geschaffenen Rechtsicherheit, insbesondere im Hin-blick auf die Verfassungsgemäßheit der Norm, zu begrüßen. Zugleich ist jedoch zu beachten, dass aufgrund des vom BFH aufgegebenen Tatbestandmerk-mals der Gleichartigkeit von Leistungs-beziehungen künftig alleine maßgeblich sein wird, ob aufgrund einer modellhaf-ten, d.h. für wiederholten Gebrauch vor-gesehenen Gestaltung in der Anfangs-phase Verluste erwirtschaftet werden. Tendenziell wird hierdurch der Nach-weis eines Steuerstundungsmodells zu Lasten des Steuerpflichtigen erleichtert. Im Rahmen der Fondskonzeption, ins-besondere im Bereich der Erneuerbaren Energien, wo Abschreibungen weiterhin eine wirtschaftlich größere Bedeutung haben, wird hierauf Rücksicht zu neh-men sein.

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Container-Anbieter Solvium Capital bringt ein Direktin-vestment zur Finanzierung von Wechselkoffern an. Das sind austauschbare Standard-behälter mit Stützbeinen. Sie werden für den Gütertrans-port auf Schiene und Straße eingesetzt. Die Wechselkof-fer kosten 10.200 Euro und sind bereits vermietet. Die Auszahlungen betragen 12,1 Prozent. Nach fünf Jahren kauft Solvium die Assets zum Festpreis von 6.105 Eu-ro zurück. Für die Anleger errechnet Solvium so eine Rendite von 5,13 Prozent.


Realis

Die Schweiz bleibt für Family Offices der gefragteste Standort. Das ist ein Ergebnis der aktuellen Studie „Family Offices – Mythos mit Zukunft“ der Comple-menta Investment-Controlling AG in Kooperation mit dem Bayerischen Finanz Zentrum als wissenschaft-lichem Partner und den Sponsoren Hauck & Aufhäu-ser und KPMG. Die Macher der Studie wollten neben der Wahl des Standortes herausfinden, welche Dienstleistungen die Family Offices auslagern, wie sie Anlageziele definieren, Erfolge messen und beurteilen und die makroökonomi-sche Lage einschätzen. An der Umfrage beteiligten sich 75 Teilnehmer, zwei Drittel davon Multi Family Offices und ein Drittel Single Offices. Deutschland, Luxemburg und Liechtenstein folgen bei den beliebtesten Standorten auf den Plätzen zwei bis vier – mit deutlichem Abstand vor Singapur und Großbri-tannien. Offensichtlich ist es allen Beteiligten wichtig,

dieselbe Sprache zu sprechen, denn die Vermö-gensinhaber stammen hauptsächlich aus Deutsch-land, der Schweiz und Österreich. Einen Standort-Wechsel streben die befragten Family Offices nicht an. Mögliche Gründe dafür wären jedoch Schutz vor regulatorischen Eingriffen, ein höheres Maß an Dis-kretion und größere Rechtssicherheit. Der Kapitalerhalt ist erklärtes Ziel der meisten Of-fices. In diesem Sinne äußerten sich zwei Drittel der Studienteilnehmer. Mehrheitlich erwarten sie gerin-ge Renditen in einer Spanne von null bis fünf Pro-zent. Nur knapp einem Drittel geht es um einen kon-stanten Cash-Flow. Eine absolute, vorgegebene Rendite streben nur gut 25 Prozent an. Dabei wol-len sie am liebsten keine Wagnisse eingehen. Nur 22 Prozent schätzen sich selbst als risikofreudig ein. Die attraktivsten Erträge erwarten sich die Entschei-der mit Aktien und Private-Equity-Beteiligungen. Immobilien nennen in diesem Zusammenhang nur


Kapitalerhalt ist oberstes Ziel Studie zum „Mythos der Family Offices“ - Investoren erwarten mehrheitlich nur geringe Renditen

Assetmanagement mit ErfolgFür institutionelle und private Anleger managt die Real I.S. insgesamt gewerbliche Flächen von rd. , Mio. Quadrat-metern in Ländern auf Kontinenten. Das Vermögen, das wir aktuell für unsere Anleger in Immobilien investiert haben, beträgt rd. EUR , Mrd. Unsere Erfolgsbilanz mit einem durchschnittlichen Vermietungsstand von rd. % beruht dabei auf nachhaltigen Konzepten für langfristige Mieterbindung.

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, Mio. qm

rund 20 Prozent. Allerdings ist die Portfolio-Aufteilung der befragten Family Offices sehr differenziert. So geben manche Teilnehmer eine Immobilienquote von 80 Prozent an. Der Mittelwert dagegen liegt nur bei 16 Prozent. Rund 15 Prozent wollen den Immobilienanteil in ihrem Portfolio erhöhen, niemand will ihn reduzieren. Anleihen und Festgelder stehen dagegen bei manchen auf der Abschussliste. Der Aktienanteil ist weiter auf dem Vormarsch. Im Fokus stehen aber auch alternative Anla-gen wie Private Equity. Einzelne Offices ge-wichten ihren Anteil sogar mit bis zu 55 Pro-zent. Die Manager der Family Offices verspre-chen sich damit positive Einflüsse auf den In-flationsschutz, den Werterhalt und die Diversi-fikation. Rund die Hälfte aller Befragten geht dabei nach einer eigenen Methode vor. Nicht selten messen die selben Mitarbeiter den Er-folg, die gleichzeitig für die Vermögensverwal-tung zuständig sind. Knapp 80 Prozent der Family Offices misst die Performance selbst und urteilt über den Anlageerfolg. Bei Entwicklungschancen von Aktien sind die meisten Teilnehmer optimistisch. Drei Viertel erwarten positive Tendenzen beim DAX. Die Mehrzahl von ihnen rechnet außerdem mit einem stärkeren US-Dollar. Die Zinsen bleiben für die meisten auf Zwei-Jahres-Sicht in der Euro-Zone unverändert. Bei den Rohstoffen schätzen sie Gold, Silber und Platin als stabil ein und erwarten Preisrückgänge am ehesten bei Öl. Allerdings antworteten die Family Of-fices vor der Krim-Krise, die durchaus Auswir-kungen auf den Energie-Sektor haben kann. Ein Großteil der Vermögensinhaber entstammt der Industrie, dem Handel, dem Immobilien- und Baugewerbe und dem Finanzbereich. Stark vertreten ist auch die Erbengeneration. Sie kommt auf einen Anteil von knapp 30 Pro-zent. Die Vermögensverwaltung stellt den Kern der Aufgaben eines Family Offices. Sie umfasst die Asset-Allocation-Beratung, das Investment-Reporting, die Manager- und Fondsauswahl. Zum Thema Nachfolgerege-lungen hat knapp die Hälfte der Befragten et-was zu sagen. Die Steuerberatung übernimmt nur rund ein Viertel selbst. Gerne ausgelagert werden außerdem Dienstleistungen wie Rechtsberatung und Buchhaltung. Insgesamt haben knapp 85 Prozent der Offices bestimm-te Arbeiten an externe Fachleute übertragen.

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Wichtiger Hinweis: Diese Anzeige ist eine Veröffentlichung der Alceda Asset Management GmbH. Diese Anzeige stellt kein öffentliches Angebot dar und ist daher nicht für eine ab-schließende Anlageentscheidung geeignet. Eine Anlageentscheidung kann ausschließlich auf der Grundlage des jeweiligen Verkaufsprospektes getroffen werden. Diese enthalten ausführliche Informationen zu den wirtschaftlichen, steuerlichen und rechtlichen Einzelheiten sowie zu den Risiken der Vermögensanlagen. Der Verkaufsprospekt ist auch im Internet unter www.aquila-capital.de veröffentlicht.

1 halbjährlich, für die Dauer des Platzierungszeitraums pro rata. 2 Annahme der Prognose-rechnung, d. h. Nachvermietung von drei der vier Logistikimmobilien an die Hermes Logistik Gruppe Deutschland GmbH, inkl. eines Verkaufspreisfaktors von rd. 10,2 in 2024.

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Grüne Logistik in DeutschlandInvestition in ein Portfolio aus vier modernen Logistikimmobilien in Deutschland.

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Erträge angekündigt

Der Bonner Anbieter für Waldinvestments Forest Finance hat angekündigt, er werde in der ersten Jahres-hälfte mehr als eine Million Euro an seine Anleger über-weisen. Die Erlöse stammen aus dem Verkauf von CO2-Krediten und Holz-Bio-masse-Verkäufen. Erste Erträge erwartet das Unter-nehmen zum Beginn des kommenden Jahres aus dem Verkauf von Edelkakao. Forest Finance bewirtschaftet mehr als 16.000 Hektar Forstflächen in Asien und Lateinamerika.

Ein Mietvertrag über mindestens zehn Jahre – das ist für typische Im-mobilieninvestoren vor allem von Core-Objekten die Voraussetzung, um sich überhaupt mit einem Ange-bot zu beschäftigen. Und für geschlossene Immobilienfonds gilt das erst recht. Doch lange Vertrags-laufzeiten sind die absolute Ausnah-me auf deutschen Büromärkten. Das ist das Ergebnis einer umfang-reichen Untersuchung von Colliers International. Das Immobilienunternehmen hat die Laufzeiten von rund 5.500 neu abge-schlossenen Büromietverträgen in Ber-lin, Düsseldorf, Frankfurt, München und Stuttgart aus den Jahren 2008 bis 2013

analysiert. „Über den gesamten Unter-suchungszeitraum betrachtet, wurden zwei Drittel der Mietverträge bis zu fünf Jahre abgeschlossen“, berichtet Andre-as Trumpp, Head of Research bei Colliers International Deutschland. Längere Verträge seien deutlich selte-ner. Das Segment zehn bis 15 Jahre kommt auf einen Anteil von vier Prozent. Laufzeiten von mehr als 15 Jahren stellen mit nur einem Prozent Marktan-teil eine Ausnahme dar. „Sie wurden nur in wenigen Fällen wie beispielsweise von staatlichen Institutionen, Bildungs-einrichtungen oder Ärzten abgeschlos-sen“, so Trumpp. Und auch das haben die Analysten he-rausgefunden: Die Lage innerhalb eines


Kurze Laufzeiten überwiegen Zwei Drittel der Verträge für Büroflächen enden spätestens nach fünf Jahren

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Stadtgebiets hat nur einen sehr geringen Ein-fluss auf die durchschnittliche Laufzeit der Mietverträge. Während die Laufzeit in der City im Schnitt bei 5,5 Jahren lag, liefen die Verträ-ge außerhalb der Innenstädte 5,2 Jahre. Dafür haben umfassende Sanierungen sehr wohl Auswirkungen sowohl auf die Länge der Miet-verträge als auch auf die Mietpreise. Grundsätzlich steigt die Dauer des Mietvertra-ges mit der Masse der Fläche. Mieter, die an großen und qualitativ hochwertigen Büros in modernen Immobilien interessiert sind, kom-men nicht umhin, langfristige Verträge zu unterzeichnen. Grund dafür: Die Anmietung muss in der Regel bereits in der Konzeptions-phase der Projektentwicklung erfolgen. Kleine-re Unternehmen kommen in solch einem Neubauprojekt typischerweise erst kurz vor der Fertigstellung zu Zuge, zumindest erst nachdem die großflächigen Vermietungen erfolgt sind. Leichte Differenzierungen hat Colliers bei den unterschiedlichen Standorten ausgemacht. So ermittelten die Macher der Studie die durch-schnittlichen längsten Mietvertragslaufzeiten mit 5,5 Jahren beziehungsweise sechs Jahren in Stuttgart und München. Berlin (4,9 Jahre), Düsseldorf (fünf Jahre) und Frankfurt (5,2 Jah-re) liegen eng beieinander. In Berlin dagegen erreichten Abschlüsse mit Laufzeiten bis zu drei Jahren mit mehr als 30 Prozent den mit Abstand höchsten Anteil in den untersuchten Städten. Nur 20 Prozent der Verträge in der Hauptstadt werden über einen Zeitraum von mehr als fünf Jahren abgeschlossen. Den Grund dafür liefert Tobias Dichtl, Mitau-tor der Studie und Researcher bei Colliers International: „Die aktive Gründerszene und die zahlreichen Startups in Berlin setzen bei noch nicht ausgemachtem Erfolg auf kurze Laufzeiten. Großabschlüsse erfolgen dagegen vor allem durch etablierte Unternehmen, die jedoch in deutlich geringerer Zahl auf dem Markt vertreten sind.“


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Parken geht in die nächste Runde.Runde.Der zweite Parkhausfonds für Privatanleger kommt.

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Die Publity Performance GmbH als designierte KVG der Leipziger Publity AG hat ihren Aufsichtsrat be-stellt. Mitglieder sind Joa-chim Hürter (54) als Vorsit-zender, Mario Linkies und Wolfgang Faillard. Die Ge-sellschaft übernimmt Aufga-ben des Portfolio-und Risiko-managements, die Auswahl der Assets, die Fondsverwal-tung, das Controlling und die Koordination des Vertriebs.

Matti Kreutzer (Foto), seit Gründung der KanAm Grund im Jahr 2000 ge-schäftsführender Gesell-schafter, ist zum neuen Auf-sichtsrat bestellt worden. Seine Position als Geschäfts-führer der Gesellschaft hat er ende Februar mit Vollen-dung seines 66. Lebensjahres aufgegeben. Thomas Pohlmann verstärkt den institutionellen Vertrieb der Real I.S. Er ist als Direk-tor verantwortlich für die Regionen Nordrhein-West-falen und Hessen. Pohlmann war zuletzt bei der Royal Bank of Scotland tätig. Real I.S. plant in diesem Jahr Insti-Umsätze von deutlich mehr als 200 Millionen Euro.

US-Immobilien stehen offenbar bei privaten Investoren derzeit hoch im Kurs. Anbieter The Simpson Organi-zation (TSO) kauft keine Core-Objekte, sondern Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial. Kein einfaches Business. Der Fondsbrief sprach mit Vertriebschef Wolfgang Kunz. Der Fondsbrief: TSO hat kürzlich eine Einzelhandelsimmobilie in Atlanta mit Gewinn verkauft. Was haben Sie unternommen, um den Wert des Objek-tes aus dem "TSO DNL Fund III" zu steigern? Wolfgang Kunz: Wie üblich, hatte TSO auch hier den Vorteil des Stand-orts erkannt. Die exakte Analyse be-sagte, dass genau an diesem Standort mit einem Durchschnittseinkommen von 126.000 Dollar ein Kinderarzt fehl-te. Dem TSO Vermietungsteam gelang es, den bekanntesten Kinderarzt Atlan-tas für über 1.200 Quadratmeter Miet-flache gewinnen zu können. Nachdem der Arzt hier einige Monate sehr erfolg-reich praktizierte, zuletzt mit sieben Kollegen, wollte ein Kieferorthopäde die damals noch von einem Caterin-gunternehmen genutzten 1.400 Quad-ratmeter nebenan für eine Kinder-Klinik langfristig mieten. Das Cateringunter-nehmen zahlte neun Dollar pro Square-foot, die Klinik nun 19 Dollar. Die leer-stehenden Kleinflächen wurden durch die Ansiedlung wie von selbst vermie-tet, so dass aus einem Vermietungs-stand von nur 60 Prozent letztlich 100 Prozent wurden - ideal zum Verkauf. Die Immobilie ist auch nach der Neupo-sitionierung kein typisches Core-Objekt. Welche Investoren kaufen Im-mobilien dieser Kategorie? Vier Kaufinteressenten haben sich ge-genseitig überboten. Es handelte sich um drei Pensionskassen und ein Fami-ly Office aus Kalifornien, das letztlich die Immobilie kaufte. Für diese Art von

Immobil ien im Volumen von fünf bis 50 Millionen Dollar gibt es eine we-sentlich grö-ßere Käufer-gruppe als für Core-Immobilien. Sind Sie dabei, ähnliche Fondsobjekte ebenfalls besser vermietet mit Gewinn zu verkaufen? Ja, derzeit laufen mehrere Verkaufsver-handlungen. Nach derzeitigem Ver-handlungsstand dürften die Prognose-rechnungen übertroffen werden. Bietet der Markt weiterhin Gelegen-heiten, geeignete Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial zu bekom-men, oder schließt sich das Zeitfenster so langsam? Der Markt wird zwar schwieriger, aber Spezialisten wie TSO haben weiterhin sehr gute Einkaufschancen. Es ist inte-ressant zu beobachten, dass sich we-gen der guten Marktlage vor allem gro-ße institutionelle Investoren möglichst geräuschlos von Immobilien unter 50 Millionen Dollar trennen und ihr Portfo-lio statt dessen lieber mit Objekten von mindestens 100 Millionen Dollar aus-statten wollen. Hier ergeben sich für TSO dann sehr gute Chancen. Derzeit verhandeln wir sehr konkret an acht Ankäufen - weitere fünf Akquisitionen befinden sich in der Vorprüfung. Wie stellt sich der Umsatz Ihres aktuel-len Fonds dar? Beteiligen sich Anleger auch mit hohen Tickets? Wir haben mehrere Zeichnungen mit Beteiligungen von mehr als einer Milli-on Dollar und erwarten weitere Tickets in dieser Größenordnung – sofern wir den Fonds nicht vorher platziert haben.


Kinderarzt wertet Immobilie auf US-Anbieter TSO DNL berichtet von starker Nachfrage privater Anleger

Wir liegen derzeit bei knapp 110 Million Dollar und werden bei 125 Million Dollar platziertem Eigenkapi-tal gemäß den Bestimmungen des Gesellschaftsver-trages schließen. Wir haben eine Investorengruppe, nichtaufgenommen, die 25 Millionen Dollar in den „TSO - DNL FUND IV“ investieren wollte. Sie werden nun in den kommenden Fonds für semiprofessionelle Investoren nach den AIFM Richtlinien investieren. Wie erklären Sie sich die aktuelle Nachfrage nach US-Immobilien? Ich sehe zu US Immobilien, speziell zu Gewerbeim-mobilien, keine Alternative. Das haben internationale Investoren schon vor einigen Jahren bemerkt. Die USA liegen im positiven Umsatz von Gewerbeimmo-bilien hinter Kanada auf Platz zwei vor den Nordic Staaten. Alle anderen Länder - europäische und ara-bische - verzeichnen und verzeichneten negative Umsätze. Aber ich muss hier erneut betonen, dass es den einen US-Immobilienmarkt nicht gibt. Wir ha-ben alleine an unserem Stammsitz in Atlanta 27 Bü-romärkte. Da wir im Südosten den Zuzug großer Un-ternehmen aus dem Norden und Nordosten der USA und natürlich auch aus Europa verzeichnen, laufen hier die Gewerbeimmobilien besonders stabil und positiv. Renditen wie wir sie hier noch erzielen kön-nen, über acht Prozent für erstklassige Gewerbeim-mobilien, sind in Europa unmöglich - aber auch in New York, Boston und Chicago nicht zu erzielen. Welche Pläne haben Sie nach der Vollplatzierung des aktuellen Fonds? Wir werden vorbehaltlich der entsprechenden Ge-nehmigungen mit einem „aktiven“ Fonds kommen, mit dem wir die Kernkompetenz von TSO für deut-sche Privatanleger anbieten. Wir werden Immobilien an erstklassigen Standorten erwerben, die wegen schlechtem Vermietungsmanagement eine Umstruk-turierung und Wertentwicklung benötigen. Das ist der Geschäftsbereich, den TSO seit 1988 erfolgreich in den USA betreibt. Die Anleger werden mit höheren Verkaufsrenditen und kürzeren Laufzeiten rechnen können. Außerdem werden wir ein Angebot für nor-male und für semiprofessionelle Investoren unter den neuen Regularien anbieten. Aktuell verhandeln wir mit einigen Family Offices, die unsere Kompetenz nutzen und ihr Investment mit uns gestalten wollen. Nutzen Sie dabei die Dienstleistungen einer Service-KVG? TSO ist mit einigen Anbietern von Service KVGs im Gespräch. Da aber nach unserer heutigen Erkenntnis nur sehr wenige dieser Anbieter über entsprechende

Erfahrungen verfügen, kann es auch sein, dass TSO selber die entsprechenden Genehmigungen bean-tragt. Jedenfalls arbeitet TSO in Kooperation mit der Vertriebstochter DNL sehr intensiv an diesem Thema. Wir fühlen uns unseren Vertriebspartnern und Kun-den verpflichtet und wollen schnell mit einem Ange-bot, das den neuen Regularien entspricht, präsent sein. Wir rechnen schon im Sommer dieses Jahres damit. Welche besonderen Gelegenheiten ergeben sich in diesem Jahr in den USA? Es ist unglaublich, wie viele qualitativ hochwertige Immobilien hohe Leerstände wegen schlechten Ma-nagements aufweisen. Ein aktuelles Beispiel: TSO kaufte vor fünf Monaten einen Office Park in Raleigh, North Carolina, mit einem Vermietungsstand von un-ter 50 Prozent zu einer Nettorendite von neun Pro-zent ohne Berücksichtigung der unvermieteten Flä-chen. Verkäufer war ein institutioneller Investor aus dem Norden - die Verwaltung war in Charlotte ange-siedelt und hatte einen wirklich schlechten Job ge-macht. TSO erkannte die Chancen des Investments und entschloss sich für die Vermietung, einen nam-haften Makler mit besten Verbindungen vor Ort einzu-schalten. Inzwischen gibt es Mietinteressenten für 120 Prozent der Flächen.


Atlanta. TSO investiert hauptsächlich im Südosten der USA. Hier hat das Unternehmen seinen Firmensitz und kennt sich aus auf den Immobilienmärkten.

Green City Energy

Bürgerbeteiligung

Green City Energy hat den Bürgerwindpark Maßbach platziert: Rund 270 Anleger beteiligten sich mit 6,3 Milli-onen Euro an den fünf Wind-rädern vom Typ Nordex N117 im bayerischen Land-kreis Bad Kissingen. Derzeit werden die Türme errichtet, im August soll die Anlage ihren Betrieb aufnehmen. Zeichner rechnen bei einer Laufzeit von zehn Jahren mit Ausschüttungen von im Schnitt 5,5 Prozent.

Union Invest

Modernisierungen

Die Union Investment Real Estate GmbH will für ihr sechs Milliarden Euro starkes Shopping-Center-Portfolio in den kommenden zwei Jahren erhebliche Mittel für Erwei-terungen, Umstrukturierun-gen und Modernisierungen bereitstellen. Derzeit moder-nisiert das Unternehmen sein Center „3 Stawy“ im polni-schen Kattowitz. .

Meriten Investment

KVG-Zulassung

Meriten Investment Mana-gement, die deutsche Invest-mentboutique von BNY Mel-lon, hat die Zulassung als AIF-Kapitalverwaltungs-gesellschaft von der Bafin erhalten. Die Zulassung be-rechtigt die Gesellschaft auch in Zukunft zur Verwal-tung speziell regulierter In-vestmentfonds, etwa Spezial-fonds, aber auch Publikums-fonds, die nicht den Anfor-derungen der OGAW Richt-linie entsprechen.

Hohe Bürotürme in Asien sind die Gewinner des Wolkenkratzer-Index der internationalen Immobilienbera-tung Knight Frank. Er analysiert den Kapitalwert von Bürohochhäusern auf Basis der oberen Stockwerke, denn sie erzielen auf dem Mietmarkt die höchsten Einnahmen. Am teuersten sind Büros in den Top-Etagen Hongkongs, gefolgt von Tokio auf Platz zwei. Mit großem Abstand folgen New York, Singapur und London. „Da die Wirtschaft in London stärker wächst als erwartet, und die Büromie-ten steigen, könnte die britische Haupt-stadt Singapur in diesem Jahr überho-len“ , g laubt James Roberts , verantwortlich für das Research von Gewerbeimmobilien. Er geht weiterhin davon aus, dass sich einige asiatische Standorte im Ranking weiter oben einordnen, westliche Metropolen dage-gen abrutschen. Steigende Preise sind in Fernost nicht nur bei Gewerbeimmobilien wahr-scheinlich. Auch im Markt für Luxus-wohnungen stehen die boomenden asiatischen Standorte an der Spitze. Mit einem Plus von knapp 38 Prozent

führt Jakarta den diesjährigen Prime International Residential Index (PIRI) an. Schon 2012 lag die Hauptstadt In-donesiens mit einem Zuwachs von da-mals ebenfalls 38 Prozent auf dem ers-ten Platz. Auf der Insel Bali, ebenfalls Indonesien, sind die Preise um 22 Pro-zent geklettert. Auf Märkten, die von den Folgen der Finanzkrise besonders stark betroffen waren, setzt sich eine Erholung fort. So stiegen die Preise für exklusive Woh-nungen in Dubai um 17 Prozent (nach 20 Prozent im Jahr zuvor) und in Dublin um 17,5 Prozent (nach 2,5 Prozent im Jahr 2012). In beiden Städten sorgen vor allem Barzahler für hohe Transaktionsvolumi-na. Dennoch haben die Preise den Durchschnitt vor der Krise noch nicht erreicht. Zudem sind beide Standorte stärker reguliert als vor 2008, und die Kaufnebenkosten sind gestiegen. Für Knight Frank Anzeichen dafür, dass von einer Blase keine Rede sein kann. In Europa zählt Madrid zu den Standor-ten auf Erholungskurs. Mit einem Zu-wachs von zehn Prozent steht Mün-chen beispielhaft für die anziehenden


In Asien steigen die Preise Büros und Luxus-Wohnungen in Fernost gefragt - Monaco am teuersten

Preise im Luxus-Segment wichtiger deutscher Städte. Vor allem Anleger aus den weniger sicheren Ländern der Eurozone haben hier investiert, um sich vor einem eventuellen Zusammenbruch des Euro in ihren eige-nen Ländern zu schützen. Allerdings steigen die Preise nicht an allen Standor-ten. Immerhin hielten sich die Verluste in Grenzen. Während 2012 noch 39 Prozent der Städte sinkende Preise meldeten, waren es 2013 nur noch 20 Prozent. Weltweit am teuersten sind Wohnungen in Monaco. Im Steuer-Paradies kosten 15 Quadratmeter eine Mil-lion Dollar. Wer in London eine Million auf den Tisch legt, bekommt dafür ein Mini-Apartment mit immerhin 25 Quadratmetern. Teuer ist nicht nur der Luxus geworden, sondern auch das Gewöhnliche. So stieg der quartalsweise ermittel-te „Global House Price Index“ mit 8,4 Prozent so stark wie niemals zuvor seit seiner Auflage im Jahr 1995. Der Index misst die Preisentwicklung für Wohnungen mittlerer Qualität an mehr als 50 Standorten weltweit. Auch hierbei liegt Dubai vorne. Trotz wackliger Wirt-schaft haben es einige Emerging Markets in die Top-Ten geschafft: Türkei, Brasilien, Indonesien und Ko-lumbien erzielten jeweils zweistellige Wachstumsra-ten. Die schwächsten Märkte stellten die Ukraine (-26 Prozent), Kroatien (-14 Prozent) und Griechenland (-9 Prozent) dar. Dagegen ebbten die Preisverluste in Frankreich, Spanien und den Niederlanden lang-sam ab.


15 Quadratmeter für eine Million Dollar - wer in Monaco nicht in einem Schuhkarton wohnen möchte, muss richtig was auf dem Konto haben. Dagegen ist New York relativ günstig. Hier ist für eine Million Dollar zumindest ein kleines Apartment drin.

Monaco - nicht nur bei Formel-Eins-Rennen ein teures Pflaster. Immobilieninvestoren kaufen hier wohl kaum we-gen attraktiver Renditen.

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Wer Kapitalanlagen vermittelt und entsprechende Empfehlungen abgibt, kann in viele Fettnäpfchen treten. Empfehlungen zum Kauf oder Ver-kauf von Investmentfonds spielen hier keine Ausnahme. Dennoch hängt es immer wieder von den Umständen des Einzelfalles ab, welche Pflichten konkret bestehen, und ob Pflichten verletzt wurden. In jüngerer Zeit mussten sich Gerichte immer wieder mit der Frage befassen, ob bei offenen Immobilienfonds über das Risiko der Aussetzung der Rück-nahme aufzuklären war, und ob Ban-ken, die eigene Anlageprodukte emp-fehlen, über ihr Gewinninteresse aufklä-ren müssen. Auch bei Anlageempfehlungen, die zu einer Depotumschichtung führen, gelten die Grundsätze der anleger- und anla-gegerechten Beratung. Empfiehlt eine Bank den Verkauf vorhandener Invest-mentfonds und den Erwerb neuer, liegt kein „Tauschgeschäft“ vor. Eine solche Empfehlung ist zweigliedrig und besteht aus einer Verkaufsempfehlung und ei-ner in zeitlichem Zusammenhang erteil-ten Erwerbsempfehlung. Beide Empfehlungen müssen anleger- und anlagegerecht erfolgen (OLG Schleswig, Urt. v. 19.09.2013, 5 U 34/13). Hierbei kommt es darauf an, ob die Empfehlungen aus nachträglicher Sicht jeweils vertretbar sind (OLG Schleswig, a.a.O.). Jedenfalls zum Zeitpunkt Mai 2008 bestand noch keine Aufklärungspflicht über das Risiko, dass allein die Rücknahme von Anteilen offe-ner Immobilienfonds ausgesetzt werden könnte (vgl. OLG Schleswig, a.a.O. sowie OLG Dresden, Urt. v. 15.11.2012, 8 U 512/12; anderer An-sicht: OLG Frankfurt am Main, Urt. v. 13.02.2013, 9 U 131/11). Es reichten Hinweise allgemeiner Art. Über das grundsätzliche Risiko, dass

die Rücknahmemöglichkeiten be-schränkt sein können, informierten re-gelmäßig die Verkaufsprospekte der Kapitalanlagegesellschaften. Außerdem finden sich derartige Hinweise auch grundsätzlich in den Informationen von Vermittlern oder Depotbanken, bevor diese zum ersten Mal für einen Kunden tätig werden. Ebenfalls befasste sich das OLG Schleswig in der Entscheidung vom 19.09.2013 mit dem Vorwurf, das Ge-winninteresse der Bank sei nicht offen-gelegt worden. Eine Bank, die eigene Anlageprodukte empfiehlt, ist grundsätzlich nicht ver-pflichtet, Kunden darüber aufzuklären, dass sie mit diesen Produkten Gewinne erzielt (OLG Schleswig, a.a.O.; vgl. dazu auch die Fondsbriefausgabe 148/11 m.w.N. zu diesen Grundsätzen). Der BGH hat für den 29.04.2014 einen Verhandlungstermin anberaumt, in dem er sich mit den unterschiedlichen Rechtsansichten des OLG Dresden und des OLG Frankfurt am Main auseinan-dersetzen will. Nähere In format ionen zu den Rechtsthemen finden Sie im Rechts-newsletter der Rechtsanwaltskanzlei Klumpe, Schroeder + Partner GbR, www.rechtsanwaelte-klumpe.de

Von Ulrich Nastold, Rechtsanwalt

Recht einfach Beratungspflichten beim Fondstausch - anlage– und anlegergerecht


Der fondsbrief nr 209

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