EMSLAND ARENA LINGEN

1. Juni 2011

INH

ALT

2

2. Grundlagen

4. Vorstellung der Varianten

5. Untersuchungskriterien

6. Bewertung

1. Einleitung | Situation

7. Empfehlung

3. Standort

1. E

INLEITU

NG

| SITU

ATIO

NNutzungsplanEinleitung

3

- 1990/91 wurden die Emslandhallen als Ersatz für die Viehmarkthalle gebaut.

- Die genehmigten Nutzungen: Markt und MessenBei jeder anderen Art Veranstaltung, die 100 Besucher übersteigt, muss eine Genehmigung bei der Bauaufsichtsbehörde eingeholt werden (geduldet bis auf Wiederruf).

- Die Emslandhallen bestehen aus einer großen Markthalle, einer kleineren Veranstaltungshalle und einer Kantine im Obergeschoss. Erschlossen werden die Bereiche durch ein gemeinsames Foyer.

- Um als Veranstaltungsort weiterhin bestehen zu können, soll eine Arena mit 2.500 Sitzplätzen entstehen, die den heutigen Anforderungen einer Veranstaltungsfläche gerecht wird und zudem als Sporthalle für Handballspiele, wie auch Reittourniere dienen kann.

- In einer Machbarkeitsstudie wurde die Wettbewerbsfähigkeit einer solchen Veranstaltungshalle untersucht und als zukunftsweisend bewertet.

- Von der Stadt Lingen wird geplant gegenüber den bestehenden Emslandhallen einen freistehenden Neubau zu positionieren. Im folgenden Variante Neubau genannt.

- Von Bürgerseite wurde der Vorschlang erbracht, die Emslandarena als Anbau an die bestehenden Emslandhallen zu integrieren. Im folgenden Variante Anbau genannt.

Die unabhängige und neutrale Überprüfung der zwei Varianten soll der Stadt Lingen als Entscheidungsgrundlange dienen, um eine der Varianten weiter zu verfolgen und zu realisieren.

2. G

RU

ND

LAG

ENNutzungsplanGrundlagen

4

Übergebene Unterlagen:Gutachten:- Verkehrserzeugung „Emsland-Arena“, Standort: Emslandhallen in der Stadt Lingen (Ems), von PGT Umwelt und Verkehr GmbH

- Verkehrskonzept „Emsland-Arena“, Standort: Emslandhallen in der Stadt Lingen (Ems), von PGT Umwelt und Verkehr GmbH

-Weiterführende schalltechnischen Untersuchung zur geplanten Emsland-Arena am Standort Lindenstraße in Lingen (Ems), von Zech Ingenieurgesellschaft

- Arena Lingen (Ems) Optimierungsuntersuchung, von CONTECH Real Estate Management und VJC VolkerJauchConsulting

- Machbarkeitsanalyse Emslandhallen Lingen (Ems), Wenzel Consulting Aktiengesellschaft- Artenschutzrechtliches Gutachten zur Ausweitung auf dem Gelände der Emslandhallen im Standgebiet von Lingen in 2010, von Diplom-Biologe Klaus-Dieter Moormann

- Historische Recherche zur Standortumgebung Emsland-Arena, von Sachverständigenbüro Dr. Lüpkes

Pläne:- Bestandsbebauung, Freie Architekten G. Hoffmann und A. Rofles- Geplanter Neubau Planungsbüro Rohling AG Architekten und Ingenieure- Alternatividee Variante Anbau

Bearbeitungszeitraum:- 10 Arbeitstage- 2 Vororttermine

Rahmenparameter:- Da keine konkrete Planung für den Anbau besteht, soll laut Aussage der Stadt Lingen davon ausgegangen werden, dass es sich hierbei grundsätzlich um den selben Entwurf handelt.

- Eine weitere wichtige Rahmenbedingung für den Vergleich der zwei Varianten ist die Aussage der Stadt Lingen, dass beide Varianten mit der identischen Haustechnik ausgestatten werden und somitgleiche Kostenansätze anzunehmen sind.

3. S

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NutzungsplanLage | Einwohner | Regionalverkehrsanbindung

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Stadt Lingen

- Im Westen von Niedersachsen, grenznah zu den Niederlanden an der Ems gelegen.

- Ca. 50.000 Einwohner, größte Stadt des Landkreises Emsland

- 1956 – 2007 war Lingen Bundeswehr-Garnisonstadt

- Seit 1953 besteht die Erdölraffinerie Emsland; mit 600 Mitarbeitern ist sie einer der wichtigsten Arbeitgeber in der Region.

Anbindung

- Zugverbindung:zweistündig in Richtung Norddeich-Luxemburg stündlich Richtung Münster-Emden

- von der A31, über die B70, B213 und B214 zu erreichen

- Flughafen:Münster/Osnabrück ca. 78 kmBremen ca. 130 km Hannover ca. 200 km

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NutzungsplanStandort

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Stadtmitte

Legende

Bahnhof

Parken

B 213

B 213

Quelle: Stadt Lingen

3. S

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NutzungsplanBebauungsplan

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Als rechtliche Grundlage für die Planung der Emslandarena gilt der Bebauungsplan Nr. 140, Baugebiet "Festplatz / Markt- und Messehallen", mit Festsetzung örtlicher Bauvorschriften über Gestaltung, 3. Änderung.

Aufgezeigt ist hier auch die rechtliche Regelung ökologischer Aspekte wie der erhaltenswerte Baumbestand, die Rückverlegung des Strootbaches, sowie das aufgefüllte Becken des ehemaligen Hafens.

Quelle: Stadt Lingen

3. S

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NutzungsplanHistorische Recherche zur Standortumgebung Emsland-Arena

8Quelle: Historische Recherche Sachverständigenbüro Dr. Lüpkes

4. V

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TENNutzungsplanVariante Neubau

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Die Variante sieht einen Neubau südlich der Lindenstraße vor, im Bereich gegenüber der bestehenden Emslandhalle.

Basis der Planung ist die Erweiterung des Nutzungsspektrums um Sport- und Großeventveranstaltungen.

Die Dimensionierung richtet sich nach den Anforderungen des Profihandballs, Innenraum Spielfeld 27x 48m sowie des Reitens, Innenraum Reitgeviert 60 x 20m.

Die Besucheranzahl wird auf 2.500 Sitzplätze bzw. bis zu 4.800 Stehplätze festgesetzt.

Die Arena greift in die bestehende Grün- und Verkehrsfläche ein.

Der Neubau ist als freistehendes Gebäude konzipiert und somit von allen Seiten zugänglich.

Die Grundfläche wird mit ca. 5.430m² angenommen (89 x 61m).

4. V

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TENNutzungsplanVariante Anbau

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Der Gegenvorschlag zu dem freistehenden Neubau sieht einen Rückbau der bestehen Veranstaltungshalle vor. An dessen Stelle soll die Sport- und Großeventhalle als Anbau positioniert werden.

Durch die Verlegung des Standortes ergeben sich laut Planverfasser folgende Vorteile:- der Baumbestand kann erhalten werden- der Strootbach muss nicht verlegt werden- der Fest-, Kirmes- und Parkplatz kann in seiner vollen Größe erhalten bleiben

- da ein Teil der geplanten Arena auf dem mit Müll verfüllten Bett des alten Hafens stehen würde, könne durch den vorgeschlagenen Standortwechsel auf eine aufwendige Pfahl-gründung und Bodensanierung verzichtet werden.

Durch einen Anbau an die Emslandhallen erwartet man Synergien in der Mitnutzungdes Foyers, des Gastronomiebereiches, der Garderoben, der Toiletten und der Markthalle als Betriebshof.

Durch diese Maßnahmen soll eine Reduktion der Baukosten auf 10 Millionen Euro resultieren.

Die Grundfläche wird mit ca. 4.100m² angenommen (76 x 54 m).

Quelle: Planverfasser Variante Anbau

4. V

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TENNutzungsplanVergleich der Varianten | Flächenbilanz

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Die in den vorherigen Folien beschriebenen Grundflächen der Varianten unterscheiden sich um ca. 1.330m²*. Die Variante Anbau nutzt Flächen-/Raumsynergien insbesondere bezüglich folgender Funktionen:- Nutzung des bestehenden Foyers, dadurch Entfall von 760m²- Nutzung der Toilettenanlagen im Foyerbereich, dadurch Entfall von 100m²- Nutzung des Gastronomieangebotes, dadurch Entfall von 50m²Nach Abzug der Synergien besteht weiterhin ein Flächen-Δ von 420m²

Für den Vergleich der beiden Varianten bedeutet dieses Flächen-Δ:

Option A - die Anbauvariante besitzt insgesamt 420m² weniger, was monetär wie folgt berücksichtig werden muss: Kompensationsposition 400.000.00 €

Option B – dem Verfasser der Anbauvariante war es wichtig, den Baukörper von der städtebaulichen Situation her nicht dominant erscheinen zu lassen, sodass eine Unterbringung der 420m² im UG vorstellbar ist. In diesem Fall muss die Funktionalität der vertikalen räumlichen Gliederung bei der Bewertung berücksichtigt werden. Die Flächenreduktion im Grundriss bewirkt ebenfalls funktionale Einschränkungen in den Obergeschossen (Gastronomie und VIP-Bereich), so dass neben der quantitativen Differenz auch ein negativer qualitativer Aspekt entsteht.

Gemäß der Anfangs beschriebenen Ausgangslage und der Rahmenbedingungen, dass es sich bei beiden Szenarien um die gleiche Arena (Dimensionierung, Ausstattung, Funktionalität, etc. ) handelt -bis auf die oben beschriebenen Synergien - werden wir für unsere Bewertung die Option B heranziehen.

* Alle Größenangaben basieren auf übergebenen Unterlagen bzw. sind händisch aufgemessen, da keine digitalisierten Pläne vorhanden waren.

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NutzungsplanKriterien

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Nach der ersten Analysephase lässt sich folgendes Bild für die weitere Untersuchung erkennen:

UmfeldAlle Untersuchungspunkte, die Auswirkungen auf das Umfeld des Planungsgebietes haben, sind für beide Varianten zu bearbeiten.

ObjektBei beiden Varianten sind alle objektbezogenen Kriterien zu untersuchen soweit Entwurfstand und Planungsunterlagen dies erlauben. Dieser Abschnitt der Analyse lässt sich der Übersichtlichkeit wegen in folgende Abschnitte unterteilen:Finanzperspektive und technische Aspekte

Konsequenzen für den BestandZudem ist bei beiden Varianten immer auch der Bestand zu betrachten. Die Emslandhallen sind bereits aus den 1990/91 und haben einen eigenen Kriterienkatalog.

UmfeldObjekt

FinanzperspektiveObjekt

technische AspekteKonsequenzen für

den Bestand

- Verkehr- Parkierung- Lärmbelästigung- Ökologie

- Portfoliostrategie- Investition- Lebenszykluskosten- Betriebskosten- Wettbewerb- Risiken

- Brandschutz- Bauphase- Bauliche Eingriffe in den Bestand

- Nutzungskonzept- Besucherströme Eingangsbereich

- Materialströme im Gebäude

- An- und Ablieferung- Mitarbeiterverkehr- Gastronomie- Toiletten- Garderobe- Dramaturgie

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NutzungsplanVerkehr

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Bei der Begutachtung der Verkehrssituation in der Stadt ist festzuhalten, dass es in den späten Abendstunden wenig ÖPNV-Angebot gibt. Daher ist für Veranstaltungen damit zu rechnen, dass ein Großteil der Besucher mit PKW anreist.

Die größten Besuchermengen bei Veranstaltungen werden am Wochenende zu abendlichen Großevents mit bis zu 4.800 Besucher erwartet.Die Analyse der Verkehrsbelastung in der Lindenstraße ergab, dass es eine sehr hohe Auslastung der Straße an Werktagen gibt, an Wochenende ist mit bis zu 20-40% weniger Verkehr zu rechnen.

Aufgrund der Immissionen in den Nachtstunden von 0:00-6:00 ist der Verkehr auf verschiedene Straßenäste zu verteilen.

Lärm

In die Berechnung der Lärmschutzmaßnahmen fließen mehrere Faktoren ein:- Bühnenabbau- Parkplätze- Verkehr

Für Beide Varianten sind Lärmschutzmaßnahmen zu ergreifen.

Positiv lässt sich bei der Variante Neubau bewerten, dass das Gebäude selber für den Lärm im Eingangsbereich als Schallabsorbtionsfläche dient.

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NutzungsplanParkierung

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2.500 Besucher

PKW-Stellplätze 750

Taxen, Bring-/ Holfahrten

250

Variante Neubau erfüllt (24h)

Variante Anbau Erfüllt (bis 22:00h)

Auf dem bestehenden Festplatz stehen derzeit 650 Stellplätze zur Verfügung, die aber nicht uneingeschränkt zu nutzen sind. Auf Grund der Lärmbelästigung stehen diese ab 22:00 Uhr nicht mehr zur Verfügung. Eine Verschiebung der Tageszeit um 1 Stunde kann punktuell Abhilfe schaffen, jedoch nur nach Absprache mit Gewerbebetrieben.

Sowohl bei Variante Neubau wie auch bei Variante Anbau sind daher ausreichend Stellplätze bereitzustellen.Variante Neubau (VIP, P-Nord, P-Süd): 785 StellplätzeVariante Anbau (P-Nord, P-Süd):670 Stellplätze

VIP | 115 Stellplätze

P-Nord 349

Stellplätze

P-Süd 321

Stellplätze650 Stellplätze

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NutzungsplanÖkologie

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Die Variante Neubau bewegt sich inhaltlich und geografisch innerhalb des Bebauungsplans Nr. 140 Bebauungsgebiet: "Festplatz / Markt und Messehallen". In der aktuellen Planung werden mehr derzeit bestehende schützenswerte Bäume erhalten, als laut Bebauungsplan notwendig. Dies ist als positiver Beitrag zu werten.

Die Variante Anbau ragt über die Grenze des Bebauungsplans Nr. 140 hinaus und überbaut ausgewiesene Straßenverkehrsflächen, so dass der Bebauungsplan Nr. 140 für diese Variante zu ändern wäre.

Wie im Bebauungsplan dargestellt, würde sich die Variante Anbau mit dem ehemaligen Hafenbecken überschneiden. Dieser wurde mit Müll sowie Bauschutt aufgefüllt und es ist daher mit Altlasten in diesem Bereich zu rechnen (s. Gutachten). Zudem werden Bereiche der Variante Anbau, wie zuvor dargestellt, im Untergeschoss vorgesehen, was durch die Altlasten als kritisch zu betrachten ist.

GutachtenVom Gutachten betroffen

Genehmigungs-rechtlich gelöst

liegt vor Neubau Anbau

Baugrund - x x

Strootbach - x - B-Plan

Artenschutz x x - Umnistung

Bäume - x - B-Plan

Altlasten x - xKeine qualitativeAussage möglich

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NutzungsplanFlächenanteile Neubau - Bestand

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760 1

.717

325

163

255

104

544

826

4.8

67

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2000

4000

6000

8000

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12000

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1.6

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7.0

36

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420

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07

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7.0

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338

524

721

941

Flächenanteile Anbau - Bestand

Neubau Bestand Neubau Bestand

1.8

90

3.9

57

0

2000

4000

6000

8000

10000

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474

621

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Anbau Bestand Anbau Bestand

2.067,00m²

Gesamtfläche 15.250 m²

Gesamtfläche 12.533 m²

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NutzungsplanFlächenbilanz

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Das Gesamtflächenprogramm der Neubauvariante beläuft sich auf ca. 15.250 m². Dies ergibt sich aus der 1 : 1 Addition der bestehenden Emslandhallen und der neuen Emslandarena.

Das Gesamtflächenprogramm der Anbauvariante beläuft sich auf ca. 12.533 m². Dies ergibt sich aus der Erweiterung der bestehenden Emslandhalle durch die Arena, wobei die bestehende Veranstaltungshalle mit einer Fläche von 1.662 m² in Abzug gebracht wird.

Die Flächenbilanz der beiden Varianten im Überblick:

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NutzungsplanPortfoliostrategie | Neubau

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BJ 2012

BJ 2012BJ 1991

Durch die Realisierung eines Neubaus wird das Immobilienportfolio durch einen freistehenden Bau ergänzt. Die Differenz der Lebenszykluskurven der bestehenden Emslandhallen und des Neubaus liegen bei 20 Jahren und bezogen auf 40 Jahre Gesamtnutzungsdauer damit hälftig. Dass heißt, grundlegende Veränderungen der Bausubstanz werden immer versetzt zueinander erfolgen, was bei der geografischen Trennung zu keinerlei gegenseitigen Abhängigkeiten führt.Im Extremfall können die bestehenden Emslandhallen am Ende ihrer Nutzungsdauer rückgebaut und gegebenenfalls durch einen umfassenden Neubau ergänzt werden, ohne die Arena zu tangieren.

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NutzungsplanPortfoliostrategie | Anbau

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BJ 2012

BJ 2012

BJ 1991

Durch einen Anbau an den Bestand entsteht eine Durchmischung des Portfolios, das sich auf lange Zeit nicht mehr beheben lassen wird.

Rechnet man mit einer Lebensdauer der Immobilie von 40 Jahren, wird eine Neu-konzeption der Messe- und Ausstellungshalle in weniger als 20 Jahren notwendig.

Der neugeschaffene Immobilienkomplex (bestehende Emslandhallen + Anbau Arena) wird somit bei Teilrestrukturierungen immer Kompromisse eingehen müssen, da dass Foyer dann auch von der Emslandarena benutzt würde.

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NutzungsplanInvestition

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Herleitung

Pos. Bezeichnung Menge * Einheit

1 Grundfläche Brutto Neubau 5.430 m²

2 Foyer Neubau inkl. angr. NR 893 m²

3 Höhe Halle Brutto 15,50 m

4 Höhe Foyer Brutto 5,80 m

5 BRI Neubau 71.550 m³

6 Kosten Neubau (3+4) nach BKI, min. 231 €/ m³

* Alle Größenangaben basieren auf übergebenen Unterlagen bzw. sind händisch aufgemessen, da keine digitalisierten Pläne vorhanden waren.

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NutzungsplanInvestition

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Kostenzusammenstellung gemäß übergebene Dokumente & Vergleichswert

Die Baukosten nach BKI (Baukosten Informationszentrum) belaufen sich für Mehrzweckhallen im Durchschnitt auf min. 231€/m³. Hieraus resultiert eine Gesamtinvestition von ca. 22 Mio. €.

Die Kostenschätzung von Contech beläuft sich auf ca. 17,5 Mio. € und damit ca. 21% unter BKI. Es ist davon auszugehen, dass die Reduktion durch deutliche Optimierung der Bauweise herrührt.

Die Variante Anbau (10 Mio. €) unterstellt eine Reduktion von 54% gegenüber BKI und 42% gegenüber Contech.

Die Kosten lassen sich in oben aufgeführter Aufstellung nicht vergleichen, da jeweils unterschiedliche Rahmenparameter gesetzt werden. Im folgenden werden die Varianten unter Kostenaspekten vergleichbar gemacht.

KG BKI min Kosten Contech ∆ absolut ∆ in % Variante Anbau ∆ absolut ∆ in % ∆ absolut ∆ in %

in % von KG 3+4 zu BKI zu BKI zu BKI zu BKI zu Contech zu Contech

1 0 0,00% 0 0 0 0 0 0

2 347.230 2,10% 300.000 -47.230 -13,60% 50.000 -297.230 -85,60% -250.000 -83,33%

3 12.864.040 77,80% 7.300.000 -5.564.040 -43,25% 6.050.000 -6.814.040 -52,97% -1.250.000 -17,12%

4 3.670.716 22,20% 4.400.000 729.284 19,87% 2.550.000 -1.120.716 -30,53% -1.850.000 -42,05%

5 1.818.823 11,00% 2.085.000 266.177 14,63% 450.000 -1.368.823 -75,26% -1.635.000 -78,42%

6 1.025.155 6,20% 1.000.000 -25.155 -2,45% 300.000 -725.155 -70,74% -700.000 -70,00%

7 2.331.401 14,10% 2.365.000 33.599 1,44% 600.000 -1.731.401 -74,26% -1.765.000 -74,63%

22.057.365 17.450.000 -4.607.365 -20,89% 10.000.000 -12.057.365 -54,66% -7.450.000 -42,69%

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NutzungsplanInvestition

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Kostengruppe 1 | Grundstück:Es wird davon ausgegangen, dass die Grundstücke in beiden Varianten im Eigentum des Bauherren sind und keine Grundstückskosten bzw. Nebenkosten zum Grundstückserwerb anfallen.

Bei der Variante Anbau ist zu beachten, dass bestehende Bausubstanz rückgebaut wird, um auf dieser Fläche die Arena zu realisieren. Damit wird der bestehende Buchwert der Emslandhallen von derzeit (Bilanz vom 31. Dezember 2009) 16,172 Mio. € (Grundstück + Bauten) reduziert (Wertverlust).

Kostengruppe 2 | Herrichten ErschließenHier wird eine Kostendifferenz in Höhe von 250.000 € ausgewiesen. Diese beinhaltet die Anlage der Parkplätze nördlich der Emslandhallen, so dass die Kostengruppe 2 kostenneutral ist.

Kostengruppe 3 | Kosten BaukonstruktionDiese Position weist ein Kosten-∆ von 1,25 Mio. € auf. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass:- bei der Variante Anbau ca. 900m² weniger Flächen realisiert werden (Wertdifferenz ca. 1 Mio.€)- bei der Variante Anbau Umbaukosten im Bestand anfallen (Eingang, Foyer, etc.)- bei der Variante Anbau Kosten für Brandschutz / Entfluchtung zu berücksichtigen sind-> Ohne Berücksichtigung der Wertdifferenz (1 Mio. €) sind die Kosten (KG 3) der Varianten als

gleichwertig zu betrachten.

Kostengruppe 4 | Bauwerk – Technische AnlagenEntsprechend der gesetzten Rahmendbedingungen (s. Folie 4) sind die technischen Anlagen als identisch zu betrachten. Damit ist die Kostenposition im Rahmen des Vergleichs als neutral einzustufen.

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NutzungsplanInvestition

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Kostengruppe 5 | AußenanlagenDie Kostendifferenz der Positionen Außenanlagen ist eine der wesentlichen Diskrepanzen. Die Varianten gehen von unterschiedlichen Ansätzen bezüglich des Maßnahmenumfangs aus, so sind bei der Variante Neubau Schallschutzmaßnahmen sowie neue Parkierungen enthalten. Wie die Voruntersuchung gezeigt hat sind die Maßnahmen für Schallschutz (netto 413.000 €) unabhängig von der zu realisierenden Variante zu sehen. Gemäß Kostenzusammenstellung der Außenanlagen der Stadt Lingen beläuft sich die Differenz auf ca. 778.000 € netto, aufgeteilt in:- Verlegung Strootbach 92.000€- Verkehrsführung 22.000€- Schaffung von mehr Parkplätzen gegenüber der Variante Anbau 664.000€

Kostengruppe 6| AusstattungIn der Position Ausstattung trifft die Kostenschätzung von Contech mit 1 Mio.€ genau den Referenzwert nach BKI. Die Variante Anbau geht hier von lediglich 300.000 € aus. Da bei beiden Varianten von gleicher Ausstattung auszugehen ist, ist diese Position beinahe als neutral zu betrachten. Vorhandene Gastronomie-Ausstattung wird mit 100.000€ in Ansatz gebracht.

Kostengruppe 7 | BaunebenkostenDie Baunebenkosten bewegen sich bei BKI im Bereich von ca. 14% der Kostengruppe 3+4. Erfahrungsgemäß sind hier auch Ansätze von 16% durchaus realistisch. Die Baunebenkosten beinhalten auch Gebühren für Baugenehmigung und Prüfstatik, die alleine mit ca. 200.000 €anzusetzen sind. Der Ansatz der Variante Anbau kann nicht nachvollzogen werden und ist entsprechend nach oben zu korrigieren.

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NutzungsplanInvestition

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KG ∆ in € Bemerkung

1 0 Wertverlust durch Rückbau nicht berücksichtigt

2 0 Übernahme der Kosten Parkplatz (250.000€) in KG5

3 0 Ohne Berücksichtigung der Wertdifferenz (1Mio.€) sind die Kosten (KG 3) der Varianten als gleichwertig zu betrachten

4 0 Gleiche technische Ausstattung

5 ca. 778.000 Mehraufwand bei Variante Neubau: Verlegung Strootbach, Verkehrsführung und Schaffung von mehr Parkplätzen

6 ca. 100.000 Gleiche Ausstattung, geringer Mehraufwand bei Variante Neubau (Gastronomie)

7 ca. 340.000 Mehraufwand Baunebenkosten bei Variante Neubau

∑ 1.218.000 Mehrkosten Variante Neubau ohne Risikoposition (5%-12,5%)

∑ 280.000 Risiko-∆ 940.000 €

Bei der Variante Neubau ist mit einem Kostenrisiko von 5% (der KG 2,3,4,5 und 7) zu rechnen. Da es sich bei der Variante Anbau um Bauen im Bestand handelt ist mit einem Kostenrisiko von 12,5% (der KG 2,3,4,5 und 7) zu rechnen.

Ohne Berücksichtigung der Anmerkungen Kostengruppe 1 (Wertverlust) und Anmerkung Kostengruppe 3 (Wertdifferenz durch geringere Baumasse) können die Varianten grob als Kostenneutral gewertet werden. Die Wertdifferenzen eingerechnet ergibt sich ein deutlicher Vorteil für die Neubauvariante.

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NutzungsplanLebenszykluskosten

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Davon ausgehend, dass es sich bei den zwei Variante grundsätzlich um den selben Entwurf handelt, ist die Mehrheit der Lebenszykluspositionen als gleich anzunehmen. Es ist darauf hinzuweisen, dass bei der Neubau Variante die derzeit bestehende Veranstaltungshalle bestehen bleibt und als zusätzliche Fläche das Flächen-/ Raumportfolio ergänzt.

- Management:Die Organisation des Veranstaltungsbetriebes und die Leitung der Emslandarena wird von angestellten Managern geleistet. Das Kernteam ist variantenunabhängig.

- Betrieb:Es wird auch hier von einem Stammpersonal ausgegangen. Mögliche Barrieren auf Grund der längeren Wege bei der Variante Neubau werden außer Acht gelassen, da das Stammpersonal für die Arena auch entsprechend vor Ort angesiedelt sein würde. Veranstaltungsspezifisch wird das Personal mit temporären Arbeitskräften verstärkt. Diese Personalkosten werden ebenfalls auf den Mieter / Kunden umgelegt.Unter den Punkt Betrieb fallen u.a. Bedienung technischer Anlagen, wiederkehrende Prüfungen, Inspektion und Wartung, die ebenfalls jeweils als variantenneutral gewertet werden.

- Instandsetzung:Die periodischen Instandsetzungsmaßnahmen, die darauf ausgelegt sind, einen Wertverlust des Gebäudes zu verhindern, sind in beiden Varianten als vergleichbar anzusetzen.

- Ver- und Entsorgung:Die Investitionskosten im Rahmen der Ver- und Entsorgung wurden bereits unter der Kategorie Kosten behandelt. Die Verbrauchskosten der genutzten Medien werden für die zwei Varianten relativ identisch sein. Diese Kostenposition wird zudem an den Mieter / Kunden weiterverrechnet, sodass sie als Durchlaufposten gesehen werden kann.

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NutzungsplanLebenszykluskosten

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Positionen Variante Neubau Variante Anbau

Management 0 (neutral) 0 (neutral)

Betrieb 0 (Durchlaufposten) 0 (Durchlaufposten)

Instandhaltung 0 (neutral) 0 (neutral)

Ver- und Entsorgung 0 (Durchlaufposten) 0 (Durchlaufposten)

Reinigung 0 (Durchlaufposten) 0 (Durchlaufposten)

Objektschutz und Sicherung - (weitläufig) + (kompakt)

Verwaltung 0 (neutral) 0 (neutral)

- Reinigung:Für diesen Parameter wird mit Flächenansätzen gerechnet. Da die Variante Anbau weniger Fläche hat, ist hier mit weniger Kosten zu rechnen. Reinigungskosten werden wie die Verbrauchskosten an den Mieter / Kunden weiterverrechnet.

- Objektschutz und Sicherung:Der Personalaufwand für Objektschutz und Sicherung wird bei der Variante Neubau leicht höher sein, da hier zwei Gebäudekomplexe mit zugehöriger Außenanlage, mehr zugängliche Fassadenabwicklung und mehr unübersichtlichen Außenbereiche abgedeckt werden müssen.

- Verwaltung:Bei der Objektverwaltung ist mit gleichen Ansätzen für beide Varianten zu rechnen.

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NutzungsplanBetriebskosten

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Variante Neubau Variante Anbau

Bewertung Bemerkungen Bewertung Bemerkungen

A/V-Verhältnis - x Durch das Anbauen an den Bestand wird zwar Fassadenfläche gespart, dies spielt energetisch aber eine untergeordnete Rolle bei einem Gebäude dieser Größe.

Natürliche Belichtung

x - An den angebauten Seiten muss der Entwurf angepasst werden, die Fläche der Fassadenöffnungen verringert sich.

Lüftung - -

Wasser - -

Nachhaltigkeit x Da im Bereich des Neubaus keine Altlasten im Baugrund gefunden wurden, könnte zumindest die Kühlung mit Geodäsie realisiert werden.

-

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NutzungsplanRisiken

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Variante Neubau Variante Anbau

Bewertung Bemerkungen Bewertung Bemerkungen

Baugenehmigung + freistehendes Neubauprojekt

- Komplexität,Ertüchtigung Bestand (Brandschutz)

Betriebsgenehmigung 0 0

Kostenrisiko 5% (der Baukosten)

gut kalkulierbare Planung „auf der grünen Wiese“

10%-12,5% * (der Baukosten)

Risiken durch Bauen im Bestand, evtl. Interimslösungen

Baugrundrisiko 0 s. Gutachten - s. Gutachten

Komplexität 0 - Verladerampe, Eingangssituation, Foyer, Höhenunterschiede

Marktrisiko + 0

Terminrisiko + 0 Interimslösungennotwendig, Rücksichtnahme auf laufende Nutzung

*die Risikoeinpreisung erfolgt lediglich für die Baumaßnahmen der Arena und direkt angrenzende Bauteile des Bestandes. Mit dieser Risikoposition kann nicht von einer Ertüchtigung des Gesamtbestandes ausgegangen werden.

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NutzungsplanWettbewerb

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Die Arena wird sich auf dem Markt vor der Konkurrenz als 1A Veranstaltungsfläche hervorheben müssen.

Das Einzugsgebiet für die Emslandarena lässt sich in drei Zonen unterteilen. Zone C umfasst unter anderem Städte wie Duisburg, Essen und Dortmund. Hier besteht ein hohes Angebot an Veranstaltungsflächen, aber auch in Zone B und A sind viele Veranstaltungsflächen zu finden, die auch in der Ausrichtung ihrer Veranstaltungen alle Bereiche abdecken.

Die Variante Neubau bietet ein breites Spektrum an Veranstaltungsflächen an mit den drei charakteristisch unterschiedlichen Hallen. Diese müssen dementsprechend vom Veranstaltungsmanagement bespielt werden.

Die Variante Anbau dagegen bietet im Vergleich dazu ein reduziertes Angebot an. Negativ für die Wettbewerbsfähigkeit wirkt sich die Einstellung des Veranstaltungsbetriebes in der Bauphase aus.

Ein attraktiver Bau, aber auch ein hohes Maß an Effizienz (moderne Veranstaltungstechnik und flexible Raumelemente) sind Grundlagen für eine erfolgreiche Veranstaltungshalle.

Zone A bis 30 Min.Zone B 31 bis 60 Min.Zone C 61 bis 90 Min.

Quelle: Wenzel Consulting Aktiengesellschaft

"Aufgrund der Wettbewerbssituation im lokalen und regionalen Einzugsgebiet muss es auch zukünftig das Ziel sein, die Position der Emslandhallen als bedeutendste Veranstaltungsstätte im Emsland zu behaupten bzw. auszubauen"

Quelle: Wenzel Consulting Aktiengesellschaft

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NutzungsplanNutzungsplan

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Arena

Logen- und Clubbereich

Foyer HalleFunktions-

räume

- 350 m²- 4 Logen- 1 Clubraum- separaten Zugang (Foyer, Aufzug, Aufgang, Toilettenbereich)

- Gastronomie und Service

- flexible Um-nutzung als Tagungs- und Seminarräume

- 600-800 m²- multifunktional:MesseflächenAusstellungkleine KonzerteEmpfänge

- Gastronomie- Flächen für mobile Garderoben

- 2 Kassen an Außenfassade

- Toilettenbereiche- Vordächer undSchmutz-abstreifer

- Wäsche- Polizei/Feuer-wehr, Sanitäter

- Arena Control- Technikräume- Loading Dockam Standort der Kopfbühne

- Zugänge jeweils getrennt für:Sportler, Personal, Gastro, Backstage

- Zufahrten, Wende- und Aufstellflächen für LKW und Busse

Sportnutzung- Handball:TeleskoptribünenSpielfeld 27x48 m

- Reiten:Halle 60x20 mTeleskoptribünenReitgeviert

Eventnutzung:- 2.500 – 4.800 Besucher

- Event stehend- Event bestuhlt

Ausstellung/Messe

- Hallenhöhe min. 11,50 m

- Medienanschlüsse - staplerfähiger Hallenboden

- Sportboden mobil- Stargarderoben- Produktionsbüros- Crewcatering mit Teeküche

- Lagerräume

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NutzungsplanQuadrantenplanung | Neubau

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Quadrantenplanung | Anbau

Die Funktionen im Innenraum der Arena sind nach dem Prinzip der Quadrantenplanung angeordnet. Dies ermöglicht einen optimalen Ablauf der Funktionen sowohl vor, als auch während und nach den Veranstaltungen.

Durch die Aufteilung der Bereiche innerhalb des Gebäudes kommt es zu keinen Kollisionen in den Mitarbeiterabläufen.

Alle Bereiche haben ihre eigene Zugangssituation, was gleichzeitig auch gut strukturierte Fluchtwege ermöglicht.

Die Quadrantenplanung kann an der Anbau-seite nicht realisiert werden. Würde man die Ausstellungshalle als Betriebshof benutzen, wären parallel laufende Veranstaltungen nicht möglich. Die Fluchtwegsituation ist an dieser Stelle auch nicht ohne weiteres möglich.

Durch diese Einschränkung muss der Entwurf neu strukturiert werden. Zudem ist zu beachten, dass bei dieser Variante Flächen im UG angebracht sind, die zu Behinderungen im Betriebsablauf führen.

Die Anlieferung geschieht zum Teil an sehr prägnanten Stellen.

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NutzungsplanBesucherströme | Eingangsbereich

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Einer der visuell wichtigsten Bereiche in einem Gebäude ist der Eingang. Schon der Bereich davor spielt eine große Rolle beim Spannungsaufbau in der Wahrnehmung des Besuchers. So sollte klar definiert sein, wo der Eingang ist und das Foyer sollte im Zusammenhang mit der Veranstaltungshalle sein.

Bei der Variante Neubau ist deutlich erkennbar, wo sich der Eingang befindet. Das Foyer ist so proportioniert, dass sich die Menschen vor und nach der Veranstaltung sammeln können. Entsprechend ist auch der Zugang vom Foyer in die Halle dimensioniert.

Bei der Variante Anbau ist die Ansichtsfläche der Arena sehr klein und tritt hinter die bestehende Emslandhalle.Der Eingang ist wegen der Synergie mit der Emslandhalle, nicht im Arenagebäude. Zudem ist der bestehende Aufgang eng und umständlich.Das Foyer liegt nicht parallel zur Aren und der Zugang vom Foyer aus ist daher eingeschränkt.Eine Trennung der Besucherströme ist bei Parallelveranstaltungen nicht möglich.

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NutzungsplanDramaturgie

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Eine solche Institution wie die geplante Emslandarena kann imageprägend für eine Stadt wie Lingen sein. Um ein positives Image hervorzurufen muss das Bauwerk sowohl in der Funktion wie auch in der Wirkung nach außen ein positives Bild liefern.

Durch die freistehende Gebäudeposition kann der Baukörper individuell inszeniert werden. Die Sichtbarkeit und Prägnanz sind deutlicher als bei einer Anbauvariante.

Die Variante Anbau präsentiert dem Besucher die Fassadenabwicklung des integrierten Portfolios. Die Arena kann nicht unabhängig von den bestehenden Emslandhallen inszeniert werden. Übersichtlichkeit und Orientierung sind für den Besucher nicht so klar wie bei der Variante Neubau.

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NutzungsplanBauphasen

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12.000

10.000

8.000

6.000

4.000

2.000

0

Baubeginn Bauzeit Bauende Soll-Zustand

Neubau

Anbau

Bei der Variante Anbau wird in der Bauphase der Veranstaltungsbetrieb stark eingeschränkt, da die Veranstaltungshalle rückgebaut werden muss. Dies trifft auch auf den Ablauf von Veranstaltungen in der Messehalle zu.In dieser Zeit besteht die Gefahr, dass sich Stammkunden an andere Veranstaltungshallen wenden und somit für die Emslandhalle /-arena verloren gehen.

Bei der Variante Neubau hingegen kann während der gesamten Bauzeit in den bestehenden Emslandhalle weiterhin der reguläre Veranstaltungsbetrieb stattfinden.

Veranstaltungsfläche in m²

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NutzungsplanBauliche Eingriffe in den Bestand

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Durch einen Anbau an die bestehenden Emslandhallen verfällt der Bestandsschutz. Da wesentliche Teile der Emslandhalle (Markthalle und Foyer) erhalten bleiben würden, müsste wahrscheinlich zunächst keine energetische Ertüchtigung stattfinden.

Brandschutztechnisch muss geprüft werden, welche Art der Ertüchtigungen notwendig sind.

Bei der Untersuchung wird aber davon ausgegangen, dass auch ohne Anbau die Emslandhallen-Eigentümer auf die Sicherheit im Brandschutz achten und ggf. notwendige Ertüchtigungen veranlassen.

Weitere Stichpunkte sind:- Brandwand- mehr Türen im Eingangsbereich- Höhenunterschied an der südöstlichen Ecke der Halle muss überbrückt werden (ca. 1m)

Kriterium

Vari

an

te 1

Neu

ba

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Vari

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An

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Kriteriengruppe A

Umfeld

A.1 Vekehr 30%

A.2 Parkierung 30%

A.3 Lärm 20%

A.4 Ökologie 20%

Durchschnittsergebnis Gruppe A 1,6 0,7 100%

Kriteriengruppe B

Objekt:

Finanzperspektive

B.1 Portfoliostrategie 10%

B.2 Investition 50%

B.3 Lebenszykluskosten 10%

B.4 Betriebskosten 10%

B.5 Wettbewerb 10%

B.4 Risiken 10%

Durchschnittsergebnis Gruppe B 1,6 0,7 100%

Kriteriengruppe C

Objekt: Technische

Aspekte

C.1 Nutzungskonzept 25%

C.3 Besucherströme Eingangsbereich 10%

C.4 Materialströme im Gebäude 10%

C.5 An- und Ablieferung 10%

C.6 Mitarbeiterverkehr 10%

C.3 Gastronomie 10%

C.4 Toiletten 10%

C.5 Garderobe 5%

C.6 Dramaturgie 10%

Durchschnittsergebnis Gruppe C 2,7 0,8 100%

Kriteriengruppe D

Konsequenzen

für den Anbau

D.1 Brandschutz 30%

D.2 Bauphase 40%

D.3 Bauliche Eingriffe in den Bestand 30%

Durchschnittsergebnis Gruppe D 3,0 0,0 100%

Gesamtbewertung 2,1 0,7

6. B

EWER

TUN

GNutzungsplanBewertung nach Kriteriengruppen

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Tendenz Positiv

Tendenz Neutral

Tendenz Negativ

Maximale Punktzahl: 3

7. E

MP

FEHLU

NG

NutzungsplanEmpfehlung

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Unsere Bewertungsmethodik umfasst die Ganzheitlichkeit der diskutierten Immobilien. Auf Grund der Komplexität wurde die Gesamtthematik in drei wesentliche Blöcke gegliedert:- Umfeld (allgemeine Standortthemen)- Objekt (unterteilt in Finanzperspektive und technische Aspekte)- Bestand (Konsequenzen für die bestehenden Emslandhallen)

In allen drei Kategorien schneidet die Variante Neubau gegenüber der Variante Anbau besser ab. Der Bauherr verfolgt mit dem freistehenden Neubau eine klare Portfoliostrategie, die sämtliche Entwicklungsoptionen in Zukunft offen hält. Die weiteren Aspekte der Finanzperspektive (Investition, Risiken und Veränderung der Bilanzposition) sprechen deutlich für die Variante Neubau.

Aus Nutzerperspektive besteht bei der Variante Neubau ein umfassenderes Flächen- /Hallenportfolio, das einen breiten Nutzungsmix auch im Parallelbetrieb ermöglicht. Die Größendimensionierung der Arena und Auslastungschancen/ Businessplan waren nicht Bestandteil dieses Variantenvergleichs.Der Vergleich der Prozesse und Funktionalität tendiert deutlich zur Variante Neubau.

Die Variante Neubau hat den Charme, die bestehenden Emslandhallen unberührt zu lassen und somit während der Realisierungsphase das Konfliktpotential zu minimieren. Gleichzeitig entstehen keinerlei Risiken bezüglich Ertüchtigung des Bestandes, ausgelöst durch den Neubau. Maßnahmen auf Grund aktueller Verordnungen sind davon unberührt.

Insgesamt empfehlen wir, die Variante Neubau planerisch weiterzuverfolgen.

wpm Projektmanagement GmbHIndustriestraße 570565 Stuttgart

Tel.:+49 (0) 711 / 78 78 26 10Fax:+49 (0) 711 / 78 78 26 26

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Die vorliegende Bewertung ist urheberrechtlich geschützt. Es ist ausschließlich für die Verwendung durch die Stadt Lingen erstellt. Der Sachverständige versichert, dass er die Bewertung unparteiisch, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse und ohne eigenes Interesse am Ergebnis nach bestem Wissen und Gewissen erstattet hat.