GEWOBA Nord - Geschäftsbericht 2007

Geschäftsbericht 2007

Alle Fotomotive in diesem Geschäftsbericht zeigen den Neubau des Bürohauses der GEWOBA Nord in Schleswig, Moltkestraße 32.

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Kennzahlen 5

Organe 6

BerichtdesVOrstandes 8

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen 8Branchenentwicklung in Schleswig-Holstein 8Lage der Genossenschaft 9Betriebsorganisation 11Organisationsplan 12Dank des Vorstandes 1�Tochtergesellschaft BUD BAU- UND DIENSTLEISTUNG GmbH 14Die Bewirtschaftung des Hausbesitzes 14Eigentumsverwaltung 15Kaufmännische Verwaltung 16Zentrale Dienste 17Technisches Management und Investitionen der GEWOBA Nord 18

Berichtdesaufsichtsrates 20

lageBericht 24geschäftundrahmenbedingungen 24

Wirtschaftlichelage 30Ertragslage �0Finanzlage �2 Vermögens- und Kapitalstruktur �4 Nachtragsbericht �4Chancen und Risiken �4Prognosebericht �6

JahresaBschluss2007 38

Bilanz �8Gewinn- und Verlustrechnung 40Anhang des Jahresabschlusses zum �1.12.2007 41

Inhaltsverzeichnis

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Gründung: 22.01.1949Sitz: SchleswigEintragung: Amtsgericht Schleswig GnR 0051

Geschäftsstellen

248�7 SchleswigMoltkestraße �2Tel. 0 46 21 / 8 11 - 1 2� Fax 0 46 21 / 8 11 - 8 10

24955 HarrisleeAm Markt 4Tel. 04 61 / 7 7� 00 - 0 Fax: 04 61 / 7 7� 00 - 14

2581� HusumOsterende 46Tel. 0 48 41 / 89 96 - 0 Fax 0 48 41 / 89 96 - 10

25899 NiebüllHungerfennenweg 9Tel. 0 46 61 / 96 61 - 0 Fax 0 46 61 / 96 61 - 10

Außenstellen

25980 Westerland/ SyltFriesische Straße 5�Tel. 0 46 51 / 92 09 - 0 Fax 0 46 51 / 92 09 - 10

259�8 Wyk/ FöhrGroße Straße �9 Tel. 0 46 81 / 81 82 Fax 0 46 81 / 74 79 26

Hauptverwaltung

248�7 SchleswigMoltkestraße �2Tel. 0 46 21 / 8 11 - 0 Fax 0 46 21 / 8 11 - 8 [email protected]

Fremdverwaltung

248�7 SchleswigMoltkestraße �2Tel. 0 46 21 / 8 11 - � 40 Fax 0 46 21 / 8 11 - 8 �0

GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.

AGV Arbeitgeberverband der Wohnungs- und Immobilien-wirtschaft e.V.

ASHW Arbeitsgemeinschaft Schleswig-Holsteinischer Woh-nungsunternehmen e.V.

VNW Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.

Ring der Wohnungsbau-genossenschaften

DESWOS – Die Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungs-wesen e.V.

Die DESWOS Deutsche Ent- wicklungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungs- wesen e.V. ist eine gemein- nützige Organisation der Entwicklungszusammenar-beit, die in gemeinsamer Arbeit mit Partnern in Afrika, Asien und Lateinamerika die Gemeinwesenentwicklung und den Selbsthilfe-Hausbau fördert.

Diese fachliche Ausrichtung verdankt die DESWOS ihren damaligen Gründern und heu- tigen Förderern, den Verbän- den der deutschen Wohnungs- wirtschaft und ihren Mitglieds- unternehmen. Die Wohnungs- wirtschaft ist einer der weni- gen Wirtschaftszweige mit

einer eigenen Organisation der Entwicklungszusammen-arbeit. Sie zeigt damit die Übernahme gesellschaftlicher Verantwortung für das besondere Gut Wohnen über die Grenzen Deutschlands hinaus.Die Stärke der DESWOS sind Projekte, die eine umfassende Entwicklung anstoßen: Wohn- raum schaffen und Ernährung sichern, Gesundheit stärken und Hygiene fördern, Arbeit und Bildung vermitteln. Unsere besten Helfer sind kompetente Projektpartner vor Ort und hoch motivierte Familien. Denn bei allem gilt als oberstes Prin-zip: Hilfe zur Selbsthilfe. Weitere Informationen unter: www.deswos.de

Mitgliedschaften Erläuterungen zur DESWOS

Stand: �1.12.2007

GEWOBA Nord Baugenossenschaft eG

55Stand: �1.12.2007

Bilanz / G+V T€

Bilanzsumme 17�.178Anlagevermögen 154.126Umlaufvermögen 18.770Eigenkapital insges. 27.450– davon Rücklagen 21.67�Umsatzerlöse 27.742– a.d. Hausbewirtschaftung 26.772Jahresergebnis 2.588Dividende 140

Wohnungseigentums-Verwaltung

VE’s/WEG 160Wohnungen 2.24�gewerbliche Objekte 49Garagen u. Stellplätze 208sonstige 15gesamtbestand 2.515

Fläche unbebauter Grundstücke

im Anlagevermögen: �.652 qmim Umlaufvermögen: �2� qm

Objektbestand

Wohnungen 5.75� davon frei finanziert (�.769)gewerbliche Objekte 44 Garagen/ Stellplätze 1.258sonstige 25gesamtbestand 7.080

Hausverwaltung Dritter

VE’s 141Wohnungen 595gewerbliche Objekte 74 Garagen 47 sonstige 7 gesamtbestand 723

Bauvolumen T€

gesamt 14.641Neubau 10.100Modernisierung 800Instandhaltung �.241Zukauf 500

Kennzahlen der Genossenschaft

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Vorstand

Dipl.-Kfm. Steffan Liebscher

geb. 22.01.1964,verheiratet, zwei Kinder,wohnhaft in Aukrug,hauptamtliches Vorstands-mitglied seit 01.07.2001

Dipl.- Ing. Dietmar Jonscher

geb. 11.11.1959,verheiratet, zwei Kinder,wohnhaft in Reinfeld,Architekt,hauptamtliches Vorstands-mitglied seit 01.10.2000

Stand: �1.12.2007

Organe der Genossenschaft

Aufsichtsrat

Dr. Klaus Benske Rechtsanwalt, Büdelsdorf, Vorsitzender des Aufsichtsrates

Kay Abeling Geschäftsführer, Westerland, stellvertretender Aufsichtsratsvorsitzender Horst Dieter Adler Verleger und Werbekaufmann, Flensburg

Manfred Felgenhauer Sparkassenbetriebswirt, Nübel

Ernst-Uwe Hansen Verwaltungsangestellter, Niebüll

Gisela Kropp Lehrerin, Husum

Manfred Kruse Lehrer, Husum

Klaus Puck Architekt, Schleswig

Gerd Schmidt Bauingenieur, Flensburg

Karl-Ludwig Umbreit Hausverwalter, Westerland

Bruno Weich Tischler, Kappeln

77Stand: 20.05.2008

Organe der Genossenschaft – Vertreterversammlung

Wahlbezirk 1

Marlies Giesch, HeideRosemarie Wraga, HeideInge Ernst, Heide

Wahlbezirk 2

Horst Krüger, HusumGisela Pahlke, HusumDr. Uwe Ladda, HusumHorst Kuhlmann, HusumMargrit Clausen, HusumHubert Butkereit, HusumClaudia Teschner, Husum

Wahlbezirk 3

Eugen Mathwig, HusumBert-M. Hagemann, HusumPeter Klatt, HusumThorsten Pauls, HusumSigrid Saxen, HusumJürgen Reese, HusumSiegfried Gburczyk, Husum Wahlbezirk 4

Heinz Mrowka, LeckKlaus Kehmeyer, GalmsbüllAdolf Klindt, LeckHans-J. Petersen, Leck

Wahlbezirk 5

Reiner Adolfsen, KappelnRoger Franke, KappelnArno Hinz, KappelnHans-J. Weitenhagen, Satrup

Wahlbezirk 6

Herbert Barz, SchleswigErhard Zimmermann, SchleswigPeter Otto, SchleswigWulf Weiland, Schleswig Heinrich W. Bothmann, SchleswigUwe Lorenzen, SchleswigMichael Schlüter, SchleswigJan Wiese, SchleswigLennart Schleiffer, Schleswig

Wahlbezirk 7

Anneliese Jürgensen, SchleswigHerta Lange, SchleswigWinfried Weste, FleckebyGünter Schmidt, SchleswigErhard Broderius, SchleswigKai Christian Waack, LürschauFrank Jacobsen, SchleswigHans-Otto Borowczak, Schleswig

Wahlbezirk 8

Anke Rippa, FlensburgGudrun Kirchhoff, FlensburgLars Sösemann, FlensburgDirk Esken, TarpKay Siemen, Flensburg

Wahlbezirk 9

Max Rinas, Harrislee Klaus-Peter Kuffner, HarrisleePeter Kirmse, HarrisleeFriedrich Bohne, HarrisleeKai Hinrichs, Harrislee

Wahlbezirk 10

Karl Wieck, SörupFranz Herz, TarpGerd Nowas, Sörup

Wahlbezirk 11

Alwin Christiansen, NiebüllMax Petersen, NiebüllKurt-Heinz Jappsen, NiebüllErnst Günter Eisold, NiebüllFriedrich Nehmiz, NiebüllMeike Geertz, NiebüllPetra Wichmann, NiebüllMichael Wichmann, NiebüllUrsula Zander, Galmsbüll

Wahlbezirk 12

Hans-H. Glindmeier, Westerland Klaus Dieter Meister, WesterlandKaren Eckert, WesterlandGünther Volquardsen, WesterlandErnst Eggers, WesterlandPetra Noack, WesterlandSusanne Lorenzen, Westerland Dr. Wolfgang Tacke, WesterlandGünther Frank, WesterlandFranz O. Beilmann, Westerland Bernd Walliser, Westerland

Wahlbezirk 13

Frauke Roesler, WykHelmuth Petersen, Wyk

Wahlbezirk 14

Jürgen Kunz, KampenRainer Pophal, WenningstedtElfriede Friedrichsen, ListKarin Naujoks, ListStefan Horn, WenningstedtMaria Georgine Saebel, ListAlexander Karst, ListFalk Eitner, Kampen

Bericht des Vorstandes

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Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Das deutsche Bruttoinlandsprodukt, also der Wert der erwirtschafteten Leistungen, hat sich im Jahre 2007 mit rd. 2,5 % realem Wachstum ähn-lich gut entwickelt wie schon im Vorjahr 2006. Damit ist wiederum eine starke wirtschaftliche Belebung verbunden, die sich nunmehr über drei Jahre hinzieht und dem Wirtschaftsboom 1999/2000 vergleichbar ist.

Die Wachstumsimpulse im Jahre 2007 wurden sowohl durch den Außenhandel mit seinen hohen Exportüberschüssen in Höhe von rd. 8,� % als auch durch den Ausbau der inländischen Nach-frage gestützt. Der private Verbrauch konnte im Jahre 2007 weniger starke Impulse setzen als noch im Jahre 2006. Denn trotz konjunktureller Erholung auf dem Arbeitsmarkt und der damit verbundenen günstigen Beschäftigungsentwick-lung konnte das Vorjahresniveau nicht ganz erreicht werden.

Trotz der Mehrwertsteuererhöhung zum 01.01.2007 zeigte sich im Jahresverlauf, dass die Konjunkturprognosen die Wachstumserwartung erfüllen.

Branchenentwicklung in Schleswig-Holstein

Nach Angaben des statistischen Bundesamtes stiegen die Verbraucherpreise im Vergleichszeit-raum zum Vorjahr bundesweit um 2,� %.

Im Geschäftsjahr 2007 sind die Baugenehmi-gungen in Schleswig-Holstein gegenüber dem Vorjahr um 26,� % gesunken. Insgesamt wur-de 2007 der Bau von 182.�00 Wohneinheiten genehmigt. Ursächlich für den Rückgang ist der in 2006 außerordentliche Fertigstellungsboom, dieser wiederum bedingt durch die bevorste-hende Anhebung der Mehrwertsteuer und die Abschaffung der Eigenheimzulage.


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Die Entwicklung der Kaltmieten hat sich auf niedrigem Niveau stabilisiert. In den letzten fünf Jahren haben sich die Kaltmieten der Genossen-schaft um 8,7 % erhöht. Vergleicht man die Zunahme der Nettokaltmieten mit den Energiekostensteigerungen im 4-jährigen Durchschnitt, so ist festzustellen, dass die Ener-giekosten mit 27,8 % noch stärker gestiegen sind als die Lebenshaltungskosten, geschweige denn die Nettokaltmieten.

Diese Entwicklung zeigt deutlich, dass keine Notwendigkeit mehr besteht, Fördermittel für sozialen Wohnraum nach bisherigem Muster zur Verfügung zu stellen. Diese bringen einen nicht mehr zu vertretenden Wettbewerbsnachteil mit sich, der bedingt ist durch die nicht mehr zeitge-mäßen Förderziele, durch die Sozialbindung und den bürokratischen Aufwand zur Überwachung der Einhaltung der Förderbedingungen. Vielmehr ist es notwendig, durch gezielte Maßnahmen die Wohnnebenkosten, also die zweite Miete und hier insbesondere den energetischen Bereich, stärker in den Fokus zu nehmen.Tendenzen zeigen sich durch die Übertragung der Kompetenzen hinsichtlich der Wohnraumförde-rung vom Bund auf die Länder. Das Land Schles-wig-Holstein will zum Programmjahr 2009 ein eigenes Wohnraumfördergesetz erarbeiten und verabschieden, dessen Ausgestaltung stärker am investierenden Bestandshalter ausgerichtet ist.

Lage der Genossenschaft

Mit seinen positiven gesamtwirtschaftlichen wie regionalen Auswirkungen der konjunkturellen Entwicklung schließt sich das Jahr 2007 fast nahtlos an die guten Ergebnisse des Jahres 2006 an. Wiederum zeigen sich die Veränderungen in der Genossenschaft durch die Entwicklung der Bauinvestitionen, die trotz erhöhter Baupreise entscheidend zur Weiterentwicklung der Genos-senschaft beigetragen haben. Die Zinssituation ist weiterhin günstig und hat dazu geführt, dass wir trotz erhöhter Baupreise, in Verbindung mit noch relativ niedrigen Zinsen, das angestrebte Wachstum durch Abriss und Neubau oder Moder-nisierung realisieren konnten. Auch die Konsoli-dierung der Bestände unter Berücksichtigung der Objektbilanz, der langfristigen Unternehmens-

planung und langfristigen Bestandsstrategie konnte umgesetzt werden. Erhebliche finanzielle Mittel wurden durch den Verkauf der Wohnein-heiten im Waldemarsweg in Schleswig mit einem Verkaufspreis von rd. 1,5 Mio. € in die Genos-senschaftskasse gespült. Darüber hinaus konnte eine Teilfläche in Harrislee ohne Wohnbauten an einen privaten Investor veräußert werden. Die damit frei gewordenen Mittel wurden benötigt zur Stärkung der Eigenkapitalbasis für Neubau und Modernisierung sowie für in 2007 getätigte wie noch anstehende Ankäufe. Die Ankaufsmaß-nahmen im Jahre 2007 beschränkten sich auf insgesamt drei Wohnungen in Schleswig zur Kon-solidierung und Arrondierung des Bestandes. Für weitere Ankaufsmaßnahmen stehen wir zurzeit in Verhandlung mit privaten Investoren, um unseren Bestand sinnvoll zu ergänzen.

Das Jahr 2007 war ebenfalls geprägt vom Abschluss sich über Jahre hinziehender Gerichts-verfahren, ohne Liquiditätseinbußen für die Genossenschaft. Dadurch konnten erhebliche Kapazitäten frei gesetzt werden für die Bear-beitung eines Schwerpunktthemas der nächsten Jahre, nämlich die Neuordnung des Kreditport-folios.

Nach sorgfältiger Auswahl und Begutachtung ver-schiedener Vertragspartner haben sich Vorstand und Aufsichtsrat dazu entschlossen, zusammen mit einem Bankenkonsortium die Verbindlich-keiten auf den Objekten der Genossenschaft neu zu ordnen. Ziel ist es dabei, Besicherungs-potenzial zu heben, das zurzeit in den Grundbü-chern steckt in Verbindung mit Kreditverträgen unterschiedlichster Bankpartner und Finanzierer. Gleichzeitig soll die Anzahl der in der Genos-senschaft verwalteten Kreditverträge um 50 % reduziert werden. Mit Aufhebung der Querbesi-cherung und weiten Zweckerklärungen schafft sich die Genossenschaft das Potenzial, ihrem ehrgeizigem Ziel, der Umsetzung eines weiterhin umfassenden Neubau- und Modernisierungspro-gramms, näher zu kommen.

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Absolutes Highlight im Rahmen des Baupro-gramms 2007 war die Fertigstellung des neuen Bürohauses der GEWOBA Nord in Schleswig. Am �0.11.2007 konnten die in Schleswig ausgelager-ten Abteilungen Fremdverwaltung und Geschäfts-stelle zur Betreuung der Mieter in Schleswig und Umgebung zusammen mit den Zentralabtei-lungen in der Berliner Straße in die Moltkestraße �2 ziehen. Trotz der Umzugsaktivitäten wurde ein reibungsloser Geschäftsbetrieb ab �.12. sicherge-stellt, da der eigentliche Umzug am Wochenende stattfand. Die Einweihungsfeiern am 1�. und 15.12. rundeten das Jahr und die Erfolge des Bau- und Modernisierungsprogramms ab.

Als Meilenstein in der Veränderung der Genos-senschaft kann die Gründung der BUD BAU- UND DIENSTLEISTUNG GmbH gelten. Mit der Neugrün-dung wurde ein Firmenkonstrukt geschaffen, das es uns ermöglicht, Zusatzerträge außerhalb des eigenen Geschäftsbereiches der GEWOBA Nord zugunsten der Mitglieder zu erwirtschaften. Die BUD BAU- UND DIENSTLEISTUNG GmbH ist eine 100 %ige Tochter der GEWOBA Nord Baugenos-senschaft eG, die sich ihrerseits wiederum an anderen Gesellschaften beteiligt, um durch ope-rative Geschäfte Erträge in die Genossenschafts-kasse zu spülen, ohne dass nicht absehbare Risiken durch die Mitglieder zu tragen wären. Die zusätzlich zu erwirtschaftenden Erträge dienen der Erweiterung der Eigenkapitalbasis, um das Bau- und Modernisierungsprogramm zielgerich-tet, ggf. mit mehr Eigenkapital, umsetzen zu können. Damit dient dieser Teil der Aktivitäten ebenfalls dem Ziel der Subventionierung der Mie-ten durch höheren Eigenkapitaleinsatz.

Für eine zukünftige, strategisch richtige Auf-stellung am Markt wurde im Jahre 2007 die Zusammenarbeit mit verschiedenen potenziellen Geschäftspartnern gesucht, um nicht nur inner-halb des wohnungswirtschaftlichen Verbandes, sondern auch darüber hinaus, neue Geschäfts-modelle zu entwickeln. Ziel ist es, das Angebot insbesondere für die ältere Generation unserer Mitglieder zu erweitern, so dass zukünftig allen Mitgliedern ein adäquates Wohnen geboten wer-den kann.

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Betriebsorganisation

Mit dem erstmals in 2006 erschienenen Kun-denmagazin „BlickWinkel“ haben wir auch im Jahre 2007 wiederum versucht, unsere Mitglieder stärker in die Belange der Genossenschaft und deren Aktivitäten einzubinden. Das Magazin wurde durch eine unabhängige Redaktion nach Aspekten des Marketings und der Kundenfreund-lichkeit bewertet und hat unter rund 200 Kun-denzeitschriften einen der ersten Plätze belegt. Das freut uns sehr und ist zugleich Ansporn für die Zukunft. Gleiches gilt für unseren Internet-auftritt, der ebenfalls prämiert wurde und dessen Kundenfreundlichkeit und Informationswert stän-dig verbessert wird.

Durch gezielte Informationen für die Vertreter in Form eines Vertreterhandbuches wurde auch das Organ, das die Mitglieder vertritt, gestärkt. Das Vertreterhandbuch vermittelt den gewählten Ver-tretern die Zusammenhänge der verschiedenen Organe innerhalb der Genossenschaft, deren Rechte und Pflichten sowie die zeitlichen Beson-derheiten und Abfolgen innerhalb des Geschäfts-jahres.

In einer Genossenschaft müssen Mitglieder, Mieter und Mitarbeiter gemeinsam wirken, um den gemeinschaftlichen Geschäftsbetrieb zum Wohle aller voranzubringen. Insofern kommt der Qualifikation und Motivation der Mitarbei-ter neben den Maßnahmen, die Vertreter oder Mitglieder betreffen, erhebliche Bedeutung zu. Diese Qualifikation wird durch externe wie inter-ne Schulungsmaßnahmen erreicht, die auch von einzelnen Mitarbeitern oder Mitarbeitergruppen selbst durchgeführt werden. Die Motivation wird aufgebaut durch Führungskräfte-Workshops und gemeinsame Informationsveranstaltungen mit anschließender Möglichkeit des Austauschs in netter Atmosphäre außerhalb des Tagesge-schäftes. Um die Erfolge dieser Maßnahmen bewerten zu können, wurde, wie im Jahre 2006, auch in 2007 für Mitarbeiterinnen und Mitarbei-ter des Bestandsmanagements ein Vermietungs-test durchgeführt, in den auch die Geschäfts-partner und die Eigentümer einbezogen waren. Dieser zweite Test zeigte in den Veränderungen die Effizienz der ergriffenen Maßnahmen durch

externe Einflüsse, wie Gesetzgebungsverfahren oder interne Einflüsse, wie unser umfangreiches Bauprogramm.

Die zunehmende Gewaltbereitschaft in der Gesellschaft hat den Vorstand veranlasst, die Sicherheitsmaßnahmen in den Geschäftsstellen und in der Hauptverwaltung zu erhöhen. Wegen tätlicher Angriffe auf Mitarbeiter wurden Maß-nahmen ergriffen, die ein richtiges Handeln in Krisensituationen ermöglichen. Die Anschaffung von entsprechenden Klingel- und Beleuchtungs-anlagen trägt dazu ebenfalls bei.

Die Mitarbeiterzahl der GEWOBA Nord weist zum Jahresende 66 Vollzeitkräfte, 6 Teilzeit-kräfte sowie 7 Auszubildende und 2 Vorstände aus. Darüber hinaus sind zum Ende des Jahres noch 9 nebenamtliche Arbeitnehmer beschäf-tigt. Die Zahl der nebenamtlichen Arbeitnehmer hat sich weiterhin verringert. Erklärtes Ziel ist der Abbau dieser nebenamtlich Beschäftigten. Bedingt durch die neuen Regelungen im Arbeits-recht ist der Verwaltungsaufwand für gering-fügig Beschäftigte ähnlich hoch wie der für Vollzeitbeschäftigte. Außerdem sind die Perso-nalkosten für einen Vollzeitbeschäftigten relativ geringer als für eine Teilzeitkraft. Die Fluktuation in der Mitarbeiterschaft konnte durch zeitna-he Nachbesetzung der vakanten Stellen bzw. durch Ausweitung der Personalkapazitäten vor Veränderung den Notwendigkeiten angepasst werden. Aufgrund des befürchteten und ver-stärkt festzustellenden Fach- und Führungskräf-temangels im Norden Schleswig-Holsteins hat sich die GEWOBA Nord entschlossen, Anfang 2007 erstmals jährlich nicht zwei, sondern drei Auszubildende einzustellen. Da gleichzeitig das Berufsbild „Kaufmann / Kauffrau in der Grund-stücks- und Wohnungswirtschaft“ mit neuen Inhalten belegt wurde und nun „Immobilien-kaufmann / Immobilienkauffrau“ heißt, gehen wir davon aus, dass zukünftig diese Ausbildung bei mehr qualifizierten jungen Menschen Motivation zum Einstieg erzeugt. Aufgrund der Genossenschaftsnovelle wurden bereits im Jahre 2006 umfangreiche Satzungs-änderungen durch die Vertreterversammlung beschlossen. Eine erneute Aufnahme der Sat-

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zungsänderungen aus der Genossenschafts-novelle wurde für das Jahr 2007 notwendig. Darüber hinaus wurden Satzungsänderungen zur Anpassung an das gesetzliche Rentenalter

erforderlich. Die Vertreterversammlung fasste die entsprechenden Beschlüsse auf Vorlage des Vorstandes in Abstimmung mit dem Satzungsaus-schuss und dem Aufsichtsrat.

Stand: �1.12.2007

Technischer Vorstand

Herr Dietmar Jonscher

Kaufmännischer Vorstand

Herr Steffan Liebscher

Vorstandssekretariat

Frau Bretsch / Frau Scholz

Fremdverwaltung

Herr Gandecke

Technisches Management

Herr Cubela

Zentrale Dienste / IT-Service

Herr Raabe

Unternehmens-PSK / Controlling

Frau Knischewski

Neue Geschäftsfelder

N.N.

Kaufmännische Verwaltung

Herr Höflich

Bewirtschaftung

Herr Teutsch

Finanzwirtschaft

Frau Wernich

Bestandsmanagement

Herr Malzan

Geschäftsstelle Schleswig

Herr Fahr

Geschäftsstelle Harrislee

Herr Kärlin

Geschäftsstelle Husum

Frau Finster

Geschäftsstelle Niebüll (mit Sylt und Föhr)

Herr Schmidt

Organisationsplan GEWOBA Nord

1�1�


im Jahre 2007. Für alle waren die gestellten Auf-gaben unter Berücksichtigung der Entwicklung auf den Kapitalmärkten, der politischen Rah-menbedingungen und der zu lösenden Aufgabe gleichzeitig Herausforderung und Ansporn, die GEWOBA Nord Baugenossenschaft eG positiv weiter zu entwickeln. Für das zurückliegende Geschäftsjahr 2007 haben wir es gemeinsam geschafft. Dem kommenden Geschäftsjahr sehen wir gespannt entgegen.

Dank des Vorstandes

Das Geschäftsjahr 2007 war wieder sehr anspruchsvoll und stellte uns vor neue Heraus-forderungen, die sich durch Wettbewerb und interne Zielsetzungen ergeben haben. Allen Mit-gliedern des Aufsichtsrates, den Mitgliedern der Vertreterversammlung und den Mitgliedern des Betriebsrates sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern gilt insofern unser Dank für die ver-trauensvolle und konstruktive Zusammenarbeit

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Tochtergesellschaft BUD BAU- UND DIENSTLEISTUNG GmbH

Die BUD BAU- UND DIENSTLEISTUNG GmbH konnte trotz des erst im April 2007 angelaufenen Geschäftsjahres bereits ein nahezu ausgegli-chenes Geschäftsergebnis erzielen. Das Jahres-ergebnis betrug rd. -11,7 T€. Die gesteckten Ziele für das Jahr 2007 wurden erreicht.

Die Bewirtschaftung des Hausbesitzes

Für das Bestandsmanagement war das Jahr 2007 in Bezug auf Maßnahmen, Kosten und Verfahren von erheblichen Anstrengungen gekennzeichnet, und zwar bedingt durch die Restabwicklung des Bauprogramms aus dem Jahre 2006 sowie die Auseinandersetzungen mit dem Bauprogramm 2007. Nicht eine Baumaßnahme aus dem Bau-programm, das ursprünglich zum zweiten Quartal 2007 begonnen werden sollte, konnte fristge-recht umgesetzt werden. Einerseits wurden die zugesagten Baugenehmigungsverfahren in der Abstimmung mit Gemeinden und Kreisen erheb-lich verzögert, andererseits kam es, bedingt durch die enorme Baukostenexplosion von teil-weise bis zu �0 %, zu keinem wirtschaftlichen Ergebnis. Umplanungen, Gespräche und auch inhaltlich neue Konzepte waren erforderlich. Dar-über hinaus wurde bereits Mitte des Jahres 2007 begonnen, die Entwicklung für das Bauprogramm 2008 in die Wege zu leiten.

Seitens des Bestandsmanagements ist konti-nuierlich an dem Ausbau der bereits genann-ten Bestandsstrategie und deren Umsetzung im Hinblick auf die Reduzierung der Erlösschmäle-rungen, der Reduzierung des Leerstandes und der Einhaltung des Instandhaltungsbudgets weiter zu arbeiten. Aus heutiger Sicht ergibt sich, dass die Bestandsstrategie ein weiterer Meilenstein in der Ausrichtung der GEWOBA Nord hin zu einem pro-fessionellen, dienstleistungsorientierten Unter-nehmen ist. Mit der Bestandsstrategie gelingt es uns, Ideen und wirtschaftliche Notwendigkeiten zu den Mitarbeitern zu transportieren und ver-ständlich zu machen, so dass die Umsetzung durch die einzelnen Sachbearbeiter erfolgreich sein kann.

Wirtschaftlich belastet hat das Bestandsmanage-ment vor allen Dingen die teilweise überraschend auftauchenden Aufforderungen verschiedener Gemeinden zur Beteiligung an Ausbaubeiträgen für öffentliche Wege und Straßen. Die Betrach-tung des komplizierten Sachverhaltes des öffent-lichen Rechtes und der Richtigkeit der Ausbaubei-träge, verbunden mit der Frage, ob die Erhebung rechtens ist, einerseits bedingt durch veränderte Oberflächen im Vergleich zum ursprünglichen Straßenbild, andererseits durch die Einwertung der Geschossigkeit und der Grundstückszuord-nung, haben erhebliche Zeitkapazitäten gebun-den. Die Ausbaubeiträge belaufen sich zum Ende des Jahres auf rd. 250 T€, die es aus dem wirt-schaftlichen Ergebnis aufzufangen gilt. Umlage-fähig sind diese Beträge nicht, so dass die gesamten Aufwendungen aus dem Ergebnis der erwirtschafteten Erträge der Genossenschaft zu zahlen sind.

Unabhängig von diesen Maßnahmen ist die Wert-entwicklung des Bestandes der GEWOBA Nord notwendig, insbesondere vor dem Hintergrund veränderter Märkte und Ansprüche hinsichtlich der Miete und der Mitgliedschaft, allerdings auch unter Konkurrenzgesichtspunkten. Die Bestandsstrategie ist dabei, wie bereits erwähnt, eine wichtige Weichenstellung gewesen, die es gilt, kontinuierlich auszubauen und zu leben. Darüber hinaus ist die permanente Anpassung der Mietverträge an die sich ständig ändernde Rechtssprechung des BGH notwendig. Rationa-lisierungsmaßnahmen in Abstimmung mit den übrigen Bereichen des Unternehmens, insbe-sondere mit dem technischen Management, für Neubau, Modernisierung und Instandhaltungs-maßnahmen, oder dem kaufmännischen Bereich im Rahmen der Optimierung der Schnittstellen für offene Finanzierungsfragen wie auch die Nachverfolgung von qualitätsgerechter Umset-zung bzw. deren Mängelbeseitigung ist eine wesentliche Arbeit im Jahre 2007. Die bereits ergriffenen Maßnahmen werden ihre positiven Auswirkungen im Jahre 2008 zeigen.

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Zusammenfassend kann das Ergebnis der Bestandsstrategie als gut bezeichnet werden. Es liegt deutlich über den geplanten Zielwerten hin-sichtlich Leerstand und Deckungsbeitrag. Diese Ergebnisse sowie auch die Ausgaben für Instand-haltungsmaßnahmen – als eine entscheidende Größe des Bereiches – liegen im Zielkorridor bzw. haben das Unternehmen trotz der zusätzlichen Belastung mit einem positiven Deckungsbeitrag versorgt. Dieser steht wiederum für das Jahr 2008 zur Verfügung, um aus Eigenmitteln die notwendigen Modernisierungs- und Neubaumaß-nahmen in Verbindung mit einer angemessenen Kreditaufnahme zu finanzieren.

Eigentumsverwaltung

Im Bereich der Eigentumsverwaltung, klassisch Fremdverwaltung genannt, hat 2007 im Stillen ein großer Umbruch stattgefunden. Sukzessive wurden die Schnittstellen innerhalb der Bereiche und zu den uns nahe stehenden Firmen defi-niert und die mögliche wirtschaftliche Entwick-lung auf den Prüfstand gestellt. Ein sich daraus ergebender Wirtschafts- und Finanzplan dieses Bereichs mit prognostizierten Jahresüberschüs-sen und Deckungsbeiträgen wurde verabschie-det. Gleichzeitig konnte mit der Definition der Schnittstellen auch eine interne Leistungsrech-

nung eingeführt werden. Diese stellt sicher, dass die Fachbereiche form- und fristgerechte sowie qualitativ hochwertige Leistungen für die Eigen-tümer am Markt erbringen können.

Nach wie vor zeigt sich allerdings, dass die Eigen-tumsverwaltung innerhalb der Genossenschaft nur schwer einen Überschuss erwirtschaftet, während externe Firmen mit Jahresüberschüs-sen zur Finanzierung des Eigenkapitals und der damit verbundenen Bauprogramminhalte der Genossenschaft besser beitragen können. Aus diesem Grund ist die GEWOBA Nord entschlos-sen, die Eigentumsverwaltung, bestehend aus den Wohnungseigentumsgemeinschaften, den Hausverwaltungen für Dritte sowie der Sonder-eigentumsverwaltung, sukzessive, unter Berück-sichtigung der Interessen der Eigentümer, auszu-lagern. Gleichzeitig sollen auch verstärkt Akqui-setätigkeiten erfolgen, die sicher stellen, dass die Wachstumsziele, und damit auch die verabschie-deten finanziellen Beiträge zur Genossenschaft, erreicht werden.

Die Maßnahmen zur Kundenbindung, wie Stamm-tische für Verwaltungsbeiräte, die Schaffung von Repräsentanzen am Hamburger Markt oder auf Sylt sollen somit einerseits die Präsenz vor Ort zeigen, andererseits Erfolge langfristig sichern.


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Kaufmännische Verwaltung

Dieser Bereich ist am stärksten den strukturellen Vorgaben der Gesetze und der zeitlichen Abwick-lung in der Dienstleistungsbetreuung unterwor-fen, und es laufen letztendlich hier alle Maß-nahmen zusammen, werden abgewickelt und abgerechnet.

Das Jahr 2007 startete somit, wie in jedem Jahr, mit den vorbereitenden Maßnahmen zur Durchführung und Begleitung des Jahresab-schlusses und deren Prüfung. So wurden die entsprechenden Maßnahmen ergriffen, um dem Wirtschaftsplan des Jahres 2006 gemäß den Vorgaben die gute Form zu geben. Weit über diesem Wirtschaftsplan liegt im Jahre 2007 das Zinsergebnis. Durch geschicktes Zinsmanage-ment und zinsoptimierte Geldanlagen der durch die Baufortschritte abgerufenen und erst später verbauten Kreditmittel sowie durch Liquiditäts-Zufluss von Verkaufserlösen konnten deutlich über den Zielen erwirtschaftete positive Zinser-gebnisse erreicht werden. Belastend für diese brutto ausgewiesenen Zinsergebnisse sind neben den Verkaufsnebenkosten die Aufwendungen aus Derivatgeschäften. Wesentlichen Anteil an der

positiven Entwicklung hatten aber auch in der kaufmännischen Verwaltung geschaffene Positi-onen der Betriebskostenabrechnungen, die durch sogenanntes Betriebskosten-Benchmarking Kos-teneinsparungen von bis zu �1 % bei einzel-nen Kostenpositionen erzielten. Diese Erfolge täuschen allerdings nicht darüber hinweg, dass insbesondere im Energiesektor die Nebenkos-ten explodieren und diese die zweite Miete so maßgeblich beeinflussen, dass in aller Regel die Vorauszahlungen der Mieter deutlich angehoben werden mussten.

Das Thema Energie wird insbesondere die Betriebskostenabrechnungen auch in den kom-menden Jahren nachhaltig beeinflussen. Wär-mecontracting, alternative Energiequellen oder Einzelumrüstungen innerhalb der Wohnungen werden hinsichtlich der Effizienz, der Energie-einsparverordnung und der Reduzierung der zweiten Miete betrachtet.

Ein weiterer Schwerpunkt der Tätigkeit im kauf-männischen Bereich ist das Forderungsmanage-ment und die Finanzbuchhaltung. Im Bereich des Forderungsmanagements wurden die Rechts-streitigkeiten, auch größeren Ausmaßes, beglei-


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tet und im Rahmen der Schwerpunktaufgaben in das Tagesgeschäft eingeordnet. Zahlungen, in einzelnen Fällen von bis zu 180 T€, konnten erzielt werden.

Die Finanzbuchhaltung hat vor allem das Ziel, die Liquidität des Unternehmens jederzeit sicher zu stellen. In diesem Zusammenhang war die bereits erwähnte Neuordnung des Kreditportfo-lios eine der Schwerpunktaufgaben des abge-laufenen Jahres 2007, ist es aber auch für die Zukunft, damit die Kreditversorgung und damit die Bauprozesse in der GEWOBA Nord gemäß den Vorgaben gewährleistet werden können. Diesem Ziel Rechnung tragend, macht die kaufmännische Verwaltung derzeit einen Reorganisationsprozess durch, der sowohl die Prozessabläufe als auch die Dienstleistungsqualität positiv beeinflussen soll. Der Abschluss dieser Maßnahme ist zum Ende 2008 geplant. Die Optimierung der Passivseite, also die Neuordnung des Kreditportfolios, hat vor allem das Ziel, nicht weiter die Aktivseite und damit die Mieten und die Mieterträge zu steigern, sondern die Passivseite zu entwickeln und damit die Kostenreduzierung voranzutreiben. Dabei werden die Maßnahmen durch das bereits beschriebene Betriebskosten-Benchmark und der weiteren Reduzierung bzw. der Anpassung der zweiten Miete sowie die Optimierung der Zinser-träge eine wichtige Rolle spielen.

Mit all diesen Maßnahmen versuchen wir einer-seits, der genossenschaftlichen Aufgabe der Bereitstellung von adäquatem Wohnraum zu erschwinglichen Preisen Rechnung zu tragen, andererseits den begrenzten Erhöhungsmöglich-keiten auf der Aktivseite ein entsprechendes Pendant gegenüber zu stellen. Ziel muss es sein, die Beleihungsspielräume zu heben, Moderni-sierungs-, Abriss- und Neubaumaßnahmen zu generieren und gleichzeitig den Zinsaufwand nicht wesentlich zu steigern.

Zentrale Dienste

Ein Großteil der Kapazitäten des Bereichs Zen-trale Dienste war im Jahr 2007 gebunden durch die Planung und Durchführung des Umzuges der Hauptverwaltung und der zwei Schleswiger Büros in den Neubau. Es galt neben dem Umzugsma-

nagement, der Ergänzung der Büroausstattung, der Installation der Zutrittskontroll- und Sicher-heitssysteme auch ein besonderes Augenmerk auf den Umzug der IT-Systeme und deren Einbin-dung in die Netzwerktopologie zu richten. Die Spitzenbelastung ergab sich durch den Umzug am ersten Advent-Wochenende. Hier zeigte sich, dass sich die guten Vorbereitungen der vergan-genen Monate auszahlten, denn alles konnte fristgerecht umgesetzt werden, und am �.12. wurde ein nahezu reibungsloser Geschäftsbe-trieb wieder aufgenommen.

Weitere Highlights im Tagesgeschäft der Zentra-len Dienste waren die Auseinandersetzungen mit EDV-Maßnahmen innerhalb des Unternehmens, wie die Regelung einer adäquaten Nachfolge des ERP-Systems und die Reduzierung der EDV-Kosten insgesamt. Aber auch die Durchführung der digitalen Betriebsprüfung, d.h. die Simulation einer steuerlichen Betriebsprüfung unter EDV-Gesichtpunkten, war strategisch wie inhaltlich für die Mitarbeiter dieses Teams motivierend. Die gewonnenen Erkenntnisse versetzen uns in die Lage, den Entwicklungen in diesem Bereich gelassen entgegen zu sehen.

Maßgeblich im internen Geschäft der Genos-senschaft ist die Qualität der Dienstleistungen. Hilfestellungen für Mitarbeiterinnen und Mitar-beiter, die Optimierung der Leasingverträge für Kraftfahrzeuge und andere Betriebsausstattun-gen sind ebenso von Bedeutung wie die Professi-onalisierung und Optimierung eines Erstkontakts mit dem Kunden beim Betreten des Bürohauses. Die Zusammenarbeit im Team und abteilungs-übergreifend ist von entscheidender Bedeutung und wird vor allen Dingen durch bereichsüber-greifende Maßnahmen gefördert. Dazu gehören die Einführung eines Projekthandbuches und Schulungsmaßnahmen zur Vertiefung der EDV-Kenntnisse oder nach Personalwechsel. Maß-nahmen wie die digitale Auftragsvergabe des Technischen Managements und des Bestandsma-nagements zur Optimierung und Reduzierung der Verwaltungskosten sind Beispiele aus der Arbeit dieses Bereichs.


1818

Technisches Management und Investitionen der GEWOBA Nord

In diesem Bereich stehen vor allem die Großbau-maßnahmen, Neubau und Modernisierungen, sowohl im bewohnten wie auch unbewohnten Zustand, im Vordergrund. Durch Investitionen Maßstäbe zu setzen und mehr Lebensqualität für die Mieter zu erreichen, ist Ziel dieser Abteilung.

Im Maßnahmenpaket für das Jahr 2007 stand vor allen Dingen die Abwicklung des Bauüberhangs aus dem Jahre 2006 sowie die Ausschreibungen und Verhandlungen für die bereits Ende 2006 genehmigten Bauten des Bauprogramms 2007. Wie bereits erwähnt wurden durch erhebliche Baukostensteigerungen die Maßnahmen, die ursprünglich für das Bauprogramm 2007 vor-gesehen waren, nur bedingt umgesetzt. Einige Maßnahmen werden durch fehlende Baugeneh-migungen, durch Streitigkeiten zwischen der unteren Bauaufsichtsbehörde und den Gemein-den sowie durch Veränderung der Entschei-dungsstruktur in den Gemeinden in der ange-dachten Form nicht möglich sein. Damit werden Bauvorhaben, die ursprünglich im Lebenszyklus der Bestandsstrategie im Jahre 2007 umgesetzt werden sollten, deutlich nach hinten geworfen. Gleichzeitig rücken Maßnahmen aus dem Pro-duktlebenszyklus in das Sichtfeld, bei denen eine Abwicklung leichter erscheint. Insofern hilft uns der Bestand der GEWOBA Nord mit seinem noch erheblichen Potenzial in der Modernisierung und im Neubau, um einen Ausgleich zu schaffen. Der zeitliche Verzug von rd. sieben Monaten bei dem geplanten Bauprogramm 2007 wird natürlich die Bestandsstrategie beeinflussen. Gleichwohl erscheint es möglich, durch einen effizienteren und strukturierten Einsatz, in Verbindung mit dem Bauprogramm 2008, den zeitlichen Verzug aufzufangen, um nachhaltig negative Auswir-kungen auf die Bestandsstrategie zu vermeiden.

Neben den vielfältigen Aufgaben, welche sich in Zusammenhang mit den Neubaumaßnahmen, der qualitativen Abwicklung und den Fragen zur Reduzierung der Baukostensteigerungen ergeben, ist die demografisch bedingte Neuausrichtung für diesen Bereich von entscheidender Bedeutung. Die Diversifikation des Bestandes der GEWOBA Nord ist aufzugreifen und zu entwickeln. Sei es Wohnen mit Service oder sei es Anpassung der Maßnahmen und Abläufe aus kostentechnischer, wie auch demografischer Sicht.

Die Notwendigkeit, verstärkt mit externen Part-nern Kooperationen zu schließen, um das Vorge-hen sinnvoll auf die jeweiligen Stärken des ande-ren auszurichten, wird die Arbeit des Bereiches bestimmen. Gesetzliche Vorgaben zur Verände-rung, die sich auf alle Bereiche der Gesellschaft und damit auch auf die Genossenschaften auswir-ken, werden von diesem Bereich umgesetzt. Stell-vertretend sei hier nur der Energiepass genannt, der mittlerweile auch durch eigene Mitarbeiter im Hause ausgestellt werden kann. Gleichwohl sind die gesetzlichen Neuerungen ein weiterer Faktor für die Kostensteigerungen im Bau, die sich auch auf die Nebenkosten auswirken.Sicher ist, dass die direkt umlegbaren Nebenkos-ten die Ertragskraft der Genossenschaft schmä-lern und somit eine Verzögerung in der Konsoli-dierung des Bestandes nach sich ziehen werden. Alternativ bleibt lediglich, die Kosten für die Mieter weiter zu erhöhen, um adäquaten Wohn-raum zu schaffen. Das Gleichgewicht zwischen Notwendigem und Möglichem gilt es hierbei zu halten.

Trotz der vielfältigen Einflüsse und zeitlichen Behinderungen haben die Baumaßnahmen immer noch einen erheblichen Umfang in der Genossen-schaft. Das Bauvolumen mit 11,9 Mio € und einer Fläche von 14.970 qm für insgesamt 222 WE und 7 GE liegt in seiner Höhe deutlich über den für die Werterhaltung notwendigen Abschreibungs-größen. Die damit verbundene Erneuerungs-quote, die sich aus Neubau und Modernisierung sowie An- und Verkauf ergibt und anzeigt, in welcher Geschwindigkeit eine Erneuerung des Bestandes möglich erscheint, liegt mit rd. 4,5 % auf einem hohen Niveau.

2020

Bericht des Aufsichtsrates


Im Geschäftsjahr 2007 trat bei den vielen gesetz-geberischen Vorgaben der Vorjahre eine gewisse Beruhigung ein. Allerdings wirft die praktische Umsetzung im Detail bei fast allen Wohnungs-unternehmen nach wie vor zahlreiche Probleme auf. Sie sind noch längst nicht bewältigt.

Der Aufsichtsrat hat im abgelaufenen Geschäfts-jahr seine ihm obliegenden gesetzlichen und satzungsgemäßen Pflichten in vollem Umfang wahrgenommen. Die Geschäftsführung wurde entsprechend diesen Aufgaben regelmäßig über-wacht.

Gemeinsames und wichtigstes Ziel ist weiterhin die Stärkung unseres Unternehmens in jeder Hinsicht.

Die langfristige Unternehmensplanung (LUP) für die kommenden 10 Jahre hat in diesem Zusammenhang einen herausragenden Stellen-wert. Wesentliche entwickelte Planungsbestand-teile sind dabei, z. B. die Objektbilanz unseres Gesamtbestandes und die Zielmietendatei.

Der Aufsichtsrat hat sich die aktuelle Wirtschafts- und Finanzsituation sowie deren weitere Planung für die Zukunft in mehreren gemeinsamen Sitzun-gen vom Vorstand mehrfach detailliert erläutern lassen.

Bei der Meinungsbildung des Aufsichtsrates über die laufende Geschäftsführung und die derzei-tige Situation der GEWOBA Nord spielten auch die Erfahrungen und Empfehlungen der beiden Untergremien, nämlich des Prüfungsausschusses (Vorsitzender: Ernst-Uwe Hansen) und des Bau- und Wohnungsausschusses (Vorsitzender: Horst Dieter Adler) sowie der aus drei Aufsichtsratsmit-gliedern bestehenden Prüfungsgruppe (Herren Kay Abeling, Manfred Felgenhauer und Ernst-Uwe Hansen) u.a. bei der Belegprüfung eine große Rolle.

Aufgrund der gewonnenen Erkenntnisse konnten nach vertiefter Erörterung und Auswertung in gemeinsamen Sitzungen von Aufsichtsrat und Vorstand die dann notwendigen Beschlüsse gefasst werden.

Nach wie vor haben die Pflege und – damit zusammenhängend – die Modernisierung unseres eigenen Hausbesitzes eine sehr hohe Priorität.

Der schwieriger gewordene Bereich des Ver-mietungsgeschäftes in der Wohnungswirtschaft erfordert seit längerem auch für unser Unter-nehmen, hierauf ein besonderes Augenmerk zu richten. Große Anstrengungen waren und sind erforderlich. Dem gesteckten Ziel eines gut ver-mietbaren Wohnbestandes sind wir im abgelau-fenen Geschäftsjahr erneut einen beachtlichen Schritt näher gekommen. Neben zahlreichen Sanierungsmaßnahmen konnten im Geschäfts-jahr 2007 – zum Teil nach Abriss unwirtschaft-licher alter Bausubstanz – Neubauten errichtet werden. Der durch Verkäufe etwas reduzierte Bestand ist durch Neukäufe bzw. durch die getä-tigten Baumaßnahmen fast wieder ausgeglichen. Ein Höhepunkt im abgelaufenen Geschäftsjahr war die Einweihung unseres Verwaltungsgebäu-des in der Moltkestraße, Schleswig. Die dane-ben errichteten Mietwohnungen waren schnell vollständig vermietet. Für ein Wohnungsunter-nehmen, das seinen Wohnraum in einer großen Fläche zu betreuen, zu bedienen und anzubieten hat, haben wir durch alle diese Maßnahmen insgesamt vergleichsweise geringe Leerstände zu verzeichnen.

Unser Unternehmen ist ständig um die Erschlie-ßung neuer lukrativer Geschäftsfelder bemüht. Zu neuen Einnahmequellen – und damit ebenfalls zur Stärkung der GEWOBA Nord – sollen ver-größerte Unternehmensstrukturen beitragen. So wurde die BUD BAU- UND DIENSTLEISTUNG GmbH als Tochter gegründet. Diese kaufte die bereits bestehende PROWO Nord OBJEKT-MANAGE-MENT GmbH und rief überdies die GUBERA Nord GUTACHTER+MAKLER GmbH als ihre weitere Tochter ins Leben. Die geschäftlichen Aktivitäten sind bislang Projekte der Abwasser- und Grund-leitungsprüfung im Eigen- und Fremdbestand sowie Gutachten für Immobilienbewertung. Erste

21


Umsätze konnten im Jahr 2007 bereits registriert werden. Per �1.12.2007 betrug die Zahl der ver-walteten Einheiten bei der PROWO Nord 586 inkl. Gewerbe sowie �2 Garagen. Der Aufsichtsrat, der auch hier gebührend vertreten ist, wird die weitere Entwicklung im Auge behalten.

Auch künftig gilt für unser Unternehmen: Trotz eines enormen Kostenvolumens und einer gene-rellen Teuerung in der Bauwirtschaft muss die GEWOBA Nord finanziell so liquide bleiben, dass alle hochgesteckten Ziele zum Wohle zufriedener Mitglieder und Mieter baldmöglichst sozialver-träglich umgesetzt werden können.

Die GEWOBA Nord wurde vom Verband nord-deutscher Wohnungsunternehmen e. V. geprüft. Der Bericht des gesetzlichen Prüfungsverbandes enthält den uneingeschränkten Bestätigungsver-merk für den Jahresabschluss 2007.

Der Jahresabschluss 2007 mit den Teilbereichen Lagebericht, Bilanz, Gewinn- und Verlustrech-nung sowie Anhang wurde vom Aufsichtsrat geprüft und ohne Einwand angenommen. Der Vertreterversammlung wird empfohlen, den Abschluss 2007 festzustellen und der in ihm vor-geschlagenen Gewinnverwendung zuzustimmen.

Die am 16. Juni 2007 durchgeführte �9. ordent-liche Vertreterversammlung fasste die für die Abwicklung des Geschäftsjahres 2006 erforder-lichen Beschlüsse. Ferner wurden Wahlen zum Aufsichtsrat durchgeführt.

Die Vertreterversammlung bestätigte Frau Kropp sowie die Herren Dr. Benske, Felgenhauer und Kruse für weitere drei Jahre in ihren Ämtern.

Für den im Jahre 2007 geleisteten tatkräfti-gen, hervorragenden Einsatz zum Wohle unseres Unternehmens spricht der Aufsichtsrat dem Vor-stand sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbei-tern Dank und Anerkennung aus.

Schleswig, den 09.04.08

Dr. BenskeVorsitzender

Lagebericht 24geschäftundrahmenbedingungen 24

WirtschaftlicheLage 30Ertragslage 30Finanzlage 32Vermögens-undKapitalstruktur 34Nachtragsbericht 34ChancenundRisiken 34Prognosebericht 36

JahresabschLuss2007 38

Bilanz 38Gewinn-undVerlustrechnung 40AnhangdesJahresabschlusseszum31.12.2007 41

Inhaltsverzeichnis

23

geschäftundrahmenbedingungen

Die deutsche Wirtschaft konnte im Jahre 2007wiederum ein kräftiges Wachstum verzeichnen.Mit rd. 2,5 % realem Zuwachs des deutschenBruttoinlandsproduktes, also dem Wert der er-wirtschaftetenLeistungen,hatsichdasJahr2007ähnlich gut entwickelt wie das Jahr 2006. DasWachstumwurdeeinerseitsdurcheinenZuwachsdesExportesum8,3%,andererseitsdurchdenAusbauderinländischenNachfragegestützt.

DiepositivekonjunkturelleEntwicklunghatsichauch inSchleswig-Holsteinbemerkbargemacht.Schleswig-Holstein konnte sich im Bruttoin-landsproduktaufdemVorjahresniveauderStei-gerungsraten behaupten. Wiederum kommt derWachstumsbeitragzueinemgroßenTeilausdemverarbeitenden Gewerbe, also der Investitions-güterindustrie, sowie aus dem Bereich VerkehrundBauinvestitionen.

DerprivateVerbrauchtrugebenfallszumWachs-tumdesBruttoinlandsproduktesbei,konnteabernichtsostarkeImpulsesetzenwieimJahre2006.Eine leichte Abschwächung war zu verzeich-nen, denn trotz konjunktureller Erholung aufdem Arbeitsmarkt und der günstigen Beschäf-tigungsentwicklung, im Vergleich zum Bundes-durchschnitt, konnte das Vorjahresniveau nichterreichenwerden.

DieVeränderungenderGeschäfts-undRahmen-bedingungen in der Genossenschaft zeigen sichim Gegensatz zur durchschnittlichen konjunktu-rellen Entwicklung vor allem in den Bauinvesti-tionen, die trotz erhöhter Baupreise wiederumeinenentscheidendenAnteilanderEntwicklungtragen. Die Zinssituation ist weiterhin günstigund hat auch dazu geführt, dass einerseits derAnstieg der Baupreise durch niedrige Zinsenkompensiert wurde, andererseits die interneZinssituationArbitragegewinnemöglichmachte.

ImJahre2007wurdenwiederum92Wohnungenverkauft. Auch dieser Bestand an Wohnungenwurde in die uns nahe stehende PROWO NordOBJEKT-MANAGEMENT GmbH übernommen undwirdvondieserGesellschaftfürfremdeEigentü-merverwaltet.

Die Konsolidierung der Bestände, unter Berück-sichtigungderObjektbilanzundderstrategischenBestandsentwicklungstools,dieimUnternehmeneingesetztwerden,schreitetvoran.

Im Jahr 2007 ist der Objektbestand von 5.685Wohnungen bzw. 7.008 Einheiten Ende 2006auf5.753Wohnungenbzw.insgesamtauf7.080Einheitengestiegen.Dieswarmöglich,trotzderVerkäufe in der Vergangenheit, durch hohe Be-standsinvestitionenundNeubaumaßnahmen.

InsgesamtwurdenInvestitionszahlungenvonrd.11,8Mio€sowieInstandhaltungsaufwendungenvonrd.3,2Mio.€indasAnlagevermögeninves-tiert.DamitistdieGenossenschaftaufdemWeg,zukunftsfähige Bestände aus eigener Kraft auf-zubauenundzuentwickeln,wiederumeingutesStückvorangekommen.AuchkonntendieandenMarkt gehenden Wohnungen in der Regel nochvorFertigstellungvollständigvermietetwerden.Auf Entmietung wegen Modernisierung konnteweitestgehend verzichtet werden, und auch beiAbriss des alten Bestandes und WiederaufbauvonneuemBestandkonnteinallerRegelfürdieGenossenschaftsmitgliedereinverträglichesPro-cederegefundenwerden.

Die GEWOBA Nord geht weiterhin davon aus,dass die Maßnahmen der Jahre 2007 und 2008sowie die strategischen Zielsetzungen für dieEntwicklung des Bestandes planmäßig umge-setztwerdenkönnen.WenndieEntwicklungderBaupreiseundderZinsensichaufdemheutigenNiveau einpendelt und somit Investitionen inerheblichemUmfangzulässt,wirddieGenossen-schaft ihre Zurückhaltung bei Modernisierungs-undNeubaumaßnahmenaufgebenundverstärktindenBestandinvestieren.

DiegenaueZusammensetzungundBewirtschaf-tungsart des Objektbestandes sowie seine Ver-änderungen durch Modernisierung, Abriss- undNeubaumaßnahmen, dem An- und Verkauf vonWohnungen und der Zusammenlegung nichtmehrzeitgemäßerGrundrissesinddernebenste-hendenTabellezuentnehmen.

Lagebericht

24

Objektbestand 31.12.2007 nach Geschäfts-/Außenstellen

Geschäfts- /Außenstelle(GS/AS) Mischfinanzierte Gesamt-Objekte

Gesamt

freif. öffentl.gef.

freif. öffentl.gef.

freif. öffentl.

GS Schleswig Wohnungen 1.020 355 8 21 1.404 1.028 376

Gewerbe 19 2 0 0 21 19 2

Garagen/Stellplätze 605 0 0 0 605 605 0

sonstiges 17 0 0 0 17 17 0

Summe GS 1.661 357 8 21 2.047 1.669 378

GS Harrislee Wohnungen 623 373 24 146 1.166 647 519

Gewerbe 1 0 0 0 1 1 0


sonstiges 0 0 0 0 0 0 0

Summe GS 675 459 61 146 1.341 736 605

GS Husum Wohnungen 1.240 93 0 114 1.447 1.240 207

Gewerbe 10 0 0 0 10 10 0


sonstiges 0 0 0 0 0 0 0

Summe GS 1.359 93 40 114 1.606 1.399 207

GS Niebüll Wohnungen 526 211 0 0 737 526 211

Gewerbe 2 0 0 0 2 2 0


sonstiges 3 0 0 0 3 3 0

Summe GS 674 235 0 0 909 674 235

AS Sylt Wohnungen 304 394 44 90 832 348 484

Gewerbe 6 3 0 0 9 6 3


sonstiges 0 4 0 0 4 0 4

Summe AS 419 447 44 90 1.000 463 537

AS Föhr Wohnungen 56 111 0 0 167 56 111

Gewerbe 0 1 0 0 1 0 1


sonstiges 0 1 0 0 1 0 1

Summe AS 60 117 0 0 177 60 117

Summe aller GS/AS 4.848 1.708 153 371 7.080 5.001 2.079

Lagebericht

25

DasInvestitionsvolumendesJahres2006konntein 2007 nicht ganz erreicht werden. Trotzdemsind die umgesetzten Volumina wiederum er-heblich. Die Finanzierung wird sicher gestelltdurchdieAufnahmevonFremdmittelnwieauchdurch Eigengeld, das einerseits aus den eige-nenBeständenerwirtschaftet,andererseitsdurchVerkäufezurVerfügunggestelltwerdenkonnte.MitderÜbernahmedermodernisiertenbzw.neugeschaffenen Objekte in die Hausbewirtschaf-tung und damit in die Vermietung hat sich dergesamte Umsatz der Genossenschaft erhöht.

DenEinnahmenstehenAusgabengegenüber,dieinsgesamteinenausgeglichenenJahresabschlussderGenossenschaftsicherstellen.

Die Einzelheiten der Baumaßnahmen und derenEntwicklungen sind der nachstehenden Tabellezuentnehmen.

umsetzungdesbauprogramms2006/2007

Bauvorhaben Anzahl WE/ Einheiten

Fläche m2 Gesamtbau-kosten €

Beginn Ende EK/ FK Besonderheiten

NeubauMoltkestr.32,SchleswigNeubauMoltkestr.30,Schleswig

4GE17WE/1GE

2.072971

3.270.0001.744.000

Sep.2006Okt.2006

Nov. 2007Okt.2007

20% / 80%20% / 80%

NutzungvonregenerativenEnergienNeubauinsehrguterLage

NeubauKasselerStr.14-18,Schleswig

18 1.369 2.017.000 Nov.2006 Juli2007 35% / 65% AbbruchdesaltenundBaueinesneuenWohnhauses,LeerzugOktober2006

MusbekerWeg23-41,Harrislee

78 4.508 6.318.000 Juni2006 Nov. 2007 48% / 52% Modernisierung,kompletterLeerzugderaltenGebäudemitMieterumsetzung

Herzog-Adolf-Str.8-16/Poggenburgstr.15,Husum

89WE/2GE 5.093 4.381.000 Sep.2006 Juli2007 24% / 76% ModernisierunginbewohntemZustand,teilweiseLeerzugdermittlerenWE;unterDenkmalschutz

gestelltesWohngebäude

Magnus-Voss-Str.9,Husum 6 374 550.000 Nov.2007 Mai2008 45% / 55% ModernisierunginbewohntemZustand,DurchführungdurchBMHusum

Haithaburing1-3,Schleswig 14 583 852.000 Okt.2007 Mai2008 26% / 74% Modernisierung,LeerzugundUmsetzungderMieterbeiProjektstart

summe 222We/7ge 14.970 19.132.000 33% / 67%

Photovoltaikanlagen(Einspeisungab2006)

14 1.451 1.598.983 14% / 86% NutzungregenerativerEnergie


6 762 450.624 14% / 86% NutzungregenerativerEnergie

summe 20 2.213 2.049.607 14% / 86%

Lagebericht

Objektbestand 31.12.2007 gesamt Vorjahr

Wohnungen 5.753 5.685 +68

Gewerbe 44 39 +5

Garagen/Stellplätze 1.258 1.259 -1

Sonstiges 25 25 +0

gesamt 7.080 7.008 +72

26

DerGesamtbestandderGEWOBANordhat sicherstmaligseit2004wiedererhöhtundwirdsichmit den Maßnahmen der kommenden Jahre,nach heutiger Planung, in einem überschau-baren, gleichwohl stetigen Wachstum weiterentwickeln.

DerfluktuationsbedingteLeerstandvonnochrd.160 Wohnungen im Jahre 2006 konnte durch-schnittlichauf rd.120Wohnungengesenktwer-den.DerGesamtleerstand liegt trotzdemweiteraufeinemhohenNiveau,dainstrukturellschwie-rigen Gebieten noch Maßnahmen anstehen, diediesemLeerstanderstentgegenwirkensollen.DadieseMaßnahmenabervonerheblichemUmfangsind und eine große Wirtschaftskraft erfordern,muss die Genossenschaft hier noch die nötigenVoraussetzungen schaffen, damit dies nicht zueiner nachhaltigen Verschlechterung der wirt-schaftlichenLagefürdieMitgliederführt.

umsetzungdesbauprogramms2006/2007

Bauvorhaben Anzahl WE/ Einheiten

Fläche m2 Gesamtbau-kosten €

Beginn Ende EK/ FK Besonderheiten

NeubauMoltkestr.32,SchleswigNeubauMoltkestr.30,Schleswig

4GE17WE/1GE

2.072971

3.270.0001.744.000

Sep.2006Okt.2006

Nov. 2007Okt.2007

20% / 80%20% / 80%

NutzungvonregenerativenEnergienNeubauinsehrguterLage

NeubauKasselerStr.14-18,Schleswig

18 1.369 2.017.000 Nov.2006 Juli2007 35% / 65% AbbruchdesaltenundBaueinesneuenWohnhauses,LeerzugOktober2006

MusbekerWeg23-41,Harrislee

78 4.508 6.318.000 Juni2006 Nov. 2007 48% / 52% Modernisierung,kompletterLeerzugderaltenGebäudemitMieterumsetzung

Herzog-Adolf-Str.8-16/Poggenburgstr.15,Husum

89WE/2GE 5.093 4.381.000 Sep.2006 Juli2007 24% / 76% ModernisierunginbewohntemZustand,teilweiseLeerzugdermittlerenWE;unterDenkmalschutz

gestelltesWohngebäude

Magnus-Voss-Str.9,Husum 6 374 550.000 Nov.2007 Mai2008 45% / 55% ModernisierunginbewohntemZustand,DurchführungdurchBMHusum

Haithaburing1-3,Schleswig 14 583 852.000 Okt.2007 Mai2008 26% / 74% Modernisierung,LeerzugundUmsetzungderMieterbeiProjektstart

summe 222We/7ge 14.970 19.132.000 33% / 67%


14 1.451 1.598.983 14% / 86% NutzungregenerativerEnergie


6 762 450.624 14% / 86% NutzungregenerativerEnergie

summe 20 2.213 2.049.607 14% / 86%

Lagebericht

DenpositivenEntwicklungenstehen leiderauchweiterhin hohe Werte in Bezug auf die Fluktu-ation gegenüber. Wiederum entstand mit einerFluktuation von rd. 16 %, unter Berücksichti-gung der internen Umzüge und der durch dieBaumaßnahmen entstehenden Veränderungen,ein erheblicher Verwaltungsaufwand, um dieWohnungsbeständederGEWOBANorddenver-ändertenBedürfnissenderMieter,aberauchderGenossenschaftselbst,Rechnungzutragen.Diehohe Zahl der Wohnungswechsel bindet erheb-licheKapazitätenderGEWOBANord-Mitarbeiterundsorgtdafür,dassdieinderFlächeorganisier-teGenossenschaftweiterhinmiterheblichenPer-sonalaufwendungen rechnen muss. Dem Enga-gementderMitarbeiteristeszuverdanken,dasssich die Fluktuationsrate nicht auf die Anzahlder leerstehenden Wohnungen ausgewirkt hat.Im Gegenteil war sogar der weitere Abbau derfluktuationsbedingten Leerstände möglich unddamit,wieschonindenvergangenenJahren,ei-neweitereReduzierungderErlösschmälerungen,die im Vergleich zum Vorjahr um rd. 265,70 T€gesenktwerdenkonnten.

AllepositivenEntwicklungenzeigen,dassdievonunsergriffenenMaßnahmenindierichtigeRich-tunggehenundsomitinderZukunftfortgesetztwerden sollten. Gleichwohl sind die Planungs-instrumente dahin gehend ausgerichtet, dassbestimmten Megatrends oder speziellen Ent-wicklungen an einzelnen Standorten Rechnunggetragen werden kann und nicht etwa positiveVeränderungen der Vergangenheit blind in dieZukunftprojiziertwerden.

Einen negativen Einflussfaktor stellt die zweiteMietedar.DiesezweiteMiete,diesichauskaltenund warmen Betriebskosten zusammensetzt, istan einzelnen Standorten, bedingt durch erheb-liche Aufwendungen für Energie, erstmalig sosehrgestiegen,dasssiehöheristalsdieeigent-licheGrundmietefürdasObjekt.DieserSituationRechnung tragend werden wir weiterhin großeAnstrengung darauf richten, dass sowohl diewarmenalsauchdiekaltenBetriebskostendurchgeeignete Maßnahmen gesenkt oder zumindestaufdemheutigenNiveaugehaltenwerdenkön-nen. Vergleiche mit anderen Unternehmen ste-hen dabei ebenso im Focus wie Maßnahmen in

27

Lagebericht

Verwaltungs-betreuung

31.12.2007

31.12.2006

31.12.2005

Wohnungseigentum

Gemeinschaften 161 162 157

Wohnungen 2.243 2.184 2.077

GewerblicheObjekte 49 52 53

Garagen/Stellplätze 208 208 165

SonstigeObjekte 15 15 14

Gesamt 2.515 2.459 2.309

Hausbesitz Dritter

Hausverwaltungen 141 150 157

Wohnungen 595 752 871

GewerblicheObjekte 74 138 138

Garagen 47 66 65

SonstigeObjekte 7 43 43

Gesamt 723 999 1.117

Verbundene Unternehmen

Wohnungen 468 – –

GewerblicheObjekte 82 – –

Garagen 32 – –

SonstigeObjekte 36 – –

Gesamt 618 – –

Gesamtbestand 3.856 3.458 3.426

den einzelnen Betriebskostenarten. Gleichwohlsind die kurzfristigen Einflussmöglichkeiten derGenossenschaft sehr begrenzt. Maximal 14 %dergesamtenBetriebskostensinddurchdasUn-ternehmen kurzfristig beeinflussbar. Langfristigkönnte diese Zahl der beeinflussbaren Betriebs-kosten gesteigert werden, jedoch auch dannbleibeneswenigeralsdieHälftederanfallendenKosten,diedurchdieGenossenschaftzusteuernsind. Hier wird auch der Mieter gefordert sein,sein persönliches Wohnverhalten den Verände-rungenderKostensituationanzupassen.

Die GEWOBA Nord gehört auch zu den großenWohnungseigentumsverwaltern, die sowohl fürWohnungseigentümergemeinschaften als auchfür große Privateigentümer die Verwaltung desBestandesübernimmt.EsistderGenossenschaftwichtig, sich neben dem Kerngeschäft auch an-dereErtragsquellen,wiez.B.dieVerwaltungdesBesitzes von Nicht-Genossenschaftsmitgliedern,zu erschließen, die wiederum das Eigenkapitalliefern,umdienotwendigenInvestitionenindenEigenbestandzurefinanzieren.AusdiesemGrun-degehtdieGenossenschaftdazuüber,dienichtmitdemKerngeschäftdirektverbundenenMaß-nahmen in Tochterunternehmen auszugliedern.SosetztsichdieFremdverwaltungausdendurchdie Genossenschaft und den durch die PROWONordOBJEKT-MANAGEMENTGmbHverwaltetenEinheitenzusammen.FürdasJahr2007konntendieZielebeidernahezuerreichtwerden,sodassein Nettozuwachs von rd. 400 Objekten zu ver-zeichnenwar.

28

Lagebericht

Eine tragendeSäule inderUmsetzungdesKon-solidierungskurses der Genossenschaft und desweiterenAusbauseineszukunftsfähigenBestan-dessinddieMitarbeiter.DerMitarbeiterbestandbelief sich im Jahre 2007 auf insgesamt 64Kräfte in Vollzeit und 6 Kräfte in Teilzeit sowie12nebenamtlicheKräfte.Darüberhinauswurdendurchschnittlich 6 Auszubildende in der Genos-senschaftbeschäftigt.

Die Aus- und Weiterbildung ist für die Genos-senschaftebensoeineSelbstverständlichkeitwieeine Notwendigkeit, um am Markt bestehen zukönnen.Eszeigtsich,dassdieschonindenVor-jahren prognostizierten Veränderungen am Ar-beitsmarktmitdeutlichenSchwierigkeiteninderBeschaffungvonqualifiziertenArbeitskräftenfürdie nördlichsten Regionen der Republik zuneh-mend an Bedeutung gewinnen. Umso wichtigerist es, durch gezielte Maßnahmen Mitarbeiteran das Unternehmen zu binden, beispielsweisedurchFortbildungsmöglichkeitenoderderFörde-rungdesAustauschsvonMitarbeiternzwischenunterschiedlichen Unternehmen oder durch Hil-fenzurWiedereingliederungnachderElternzeit.

DieMitarbeiterderGEWOBANordzeichnensichdurch ein hohes Maß an Qualifikation und Mo-tivationaus.DievorgenanntenMaßnahmenbe-

wirken zudemeinebesondere Identifikationmitdem Unternehmen. Nichtsdestotrotz muss sichdieGenossenschaftgegenAbwerbungsversucheanderer Unternehmen wehren, die nicht willensoder in der Lage sind, in gleicher Weise in dieMitarbeiterzuinvestieren.

Zur Genossenschaft gehören neben dem Auf-sichtsrat,derzurzeitaus11Mitgliedernbesteht,auch das höchste Organ, nämlich die Vertreter-versammlung. Die 39. ordentliche Vertreterver-sammlung fand am 16. Juni 2007 in Schleswigstatt.DieVertreterversammlungstelltdieWahr-nehmungderInteressendereinzelnenMitgliedersicher. Die Vertreter fassten die zur AbwicklungdesGeschäftsjahres2006erforderlichengesetz-lichen und satzungsbedingten Beschlüsse. DemVorstand und dem Aufsichtsrat wurde auf derGrundlagedestestiertenJahresabschlusses2006Entlastungerteilt.AusdemAufsichtsratschiedenturnusgemäß die Mitglieder Dr. Klaus Benske,ManfredFelgenhauer,GiselaKroppundManfredKruseaus.SiestelltensicherneutderWahlundwurden trotz weiterer Vorschläge aus der Ver-treterversammlung in ihrem Amt bestätigt. InderanschließendenkonstituierendenSitzungdesAufsichtsrateswurdewiederumDr.KlausBenskealsVorsitzenderundKayAbelingalsstellvertre-tenderVorsitzenderdesAufsichtsratesgewählt.

Anzahl Mitglieder 2007 Vorjahr

Anzahl Geschäftsanteile 2007 Vorjahr

Bestand am 01.01.2007 8.072 8.173 96.583 98.387

Zugänge 993 799 11.466 8.692

davonNeuaufnahmen 993 799 4.960 3.995

davonÜbernahmeneuerAnteile 0 0 0 0

Abgänge 855 900 10.516 10.496

davonÜbertragungen 65 68 777 775

davonKündigungengesamt 660 719 8.322 8.731

indenKündigungenenthalteneTeilkündigungen 0 0 389 376

davonTod 82 64 879 774

davonAusschluss 48 49 538 615

Bestand am 31.12.2007 8.210 8.072 97.533 96.583

DerBestandderMitgliederhatsichimvergangenenJahrwiefolgtentwickelt:

29

Die doch erheblichen Rückstellungen der Ge-nossenschaft wurden im Jahre 2007 verringert.DerNettoeffektumfasstergebniswirksameMin-derungen von 665 T€. An Instandhaltungsrück-stellungen inklusive Rückstellungen für Schön-heitsreparaturenwurdendemSaldo804T€ver-brauchtbzw.aufgelöst.DamitstehteineSummevon rd. 10.000 T€ für Bauinstandhaltung inklu-sive Schönheitsreparaturen und ProzesskostenzurVerfügung.

Lagebericht

Linie der planmäßigen und außerplanmäßigen Abschreibungen

2002 2003 2004 2005 2006 2007

planm.Afa 4.105.854,34 4.146.255,20 4.044.884,90 3.831.762,46 3.788.410,10 4.359.342,40

außerpl.Afa 371.321,81 236.290,00 10.534,00 1.185.729,87 1.259.213,50 961.157,00

gesamt 4.477.176,15 4.382.545,20 4.055.418,90 5.017.492,33 5.047.623,60 5.320.499,40

WirtschaftlicheLage

ertragslage

Die Ertragslage der Genossenschaft hat sich imJahre 2007 gegenüber dem Vorjahr wiederumverbessert.DieErlösschmälerungenkonntenvon1.056 T€ auf 789 T€ verringert werden. We-sentliche Maßnahmen, die zur Senkung der Er-lösschmälerungenführten,warenderAbbauderLeerstände durch gezielte Baumaßnahmen undWiedervermietungderandenMarktgebrachtenneuenBestände.DurchdieNeuvermietung,aberauch durch die Verringerung der Erlösschmä-lerungen konnten erheblich mehr Mieteinzah-lungen erwirtschaftet werden. Die Sollmieten,abzüglich der Erlösschmälerungen, überstei-gen das Vorjahr um 617,0 T€. Aus den Verkäu-fen des Jahres 2007 resultierte ein Ertrag von 1.126,4 T€. Die außerordentlichen Erträge ausden Verkäufen wie auch die außerordentlichenErträge,diedurchgeschicktesZinsmanagement,alsoArbitragegewinne,erzieltwurden,habendieursprünglichen Planungen deutlich überstiegen.Damit konnten schon jetzt für die kommendenJahre Bauinvestitionen in die Planung genom-menwerden,anderenRealisierungvorwenigenJahrennochkeinerzuglaubenwagte.Insgesamtwurden 933 T€ an Zinserträgen erwirtschaftet.Für die Bauinvestitionen inklusive technischerAnlagen in Höhe von 11.388 T€ wurden insge-

samt rd. 5.819 T€ an Gesamtmitteln aufgenom-men.DurchdieBaumaßnahmendesJahres2006und die damit verbundene Fremdfinanzierungsowie die Vollauswirkung der zur Auszahlunggelangten Fremdmittel im Jahre 2007 sind dieDarlehenszinsen in einer Größenordnung vonrd.515T€moderatgestiegen.DieseSteigerungwird sich fortsetzen, da die Vollauszahlung derim Jahre 2007 verbauten Fremdmittel in 2008ebenfallserfolgenwirdundsomitweiterhinda-mit zu rechnen ist, dass die ZinsaufwendungenkontinuierlichimZugederBauinvestitionenstei-gen werden. Grundsätzlich sind damit erhöhteRisiken für die Genossenschaft verbunden, dieallerdingskompensiertwerden,sofernderWoh-nungsbestandamrichtigenOrtundinderausrei-chenden,zeitgemäßenwieauchzukunftsfähigenArtundWeiseausgebautwird.Abschreibungen wurden im Geschäftsjahr ge-mäßdengesetzlichenVorschriftendurchgeführt.Planmäßig haben wir 4.359 T€ Abschreibungengebucht.AußerplanmäßigeAbschreibungenwur-den in einer Größenordnung von 961 T€ durch-geführt. Diese resultierten vor allem aus derVorwegnahme der erst für die nächsten Jahregeplanten Baumaßnahmen und der Berücksich-tigung der Restbuchwerte aus erfolgreich ver-werteten Beständen. Abschreibungen, die ausder Gegenüberstellung von Ertrags- und Buch-werten resultieren, wurden im Jahre 2007 nichtnotwendig.

MitderBildungderRückstellungensindausSichtderGenossenschaftalleRisiken,diesichausdenlaufenden Prozessen des Jahres 2007 ergebenund für das Jahr 2008 Berücksichtigung findensollten, abgedeckt. Weitere Risiken, die für dasJahr 2008 anstehen könnten, sind gegenwärtignicht zu erkennen und bedürfen daher auchkeiner weiteren Berücksichtigung in den Rück-stellungen.

30

Lagebericht

Die satzungsmäßige Höchstdividende von 4 %wurde2007wiederumbeschlossenundzurAus-zahlung gebracht. Dabei ist zu berücksichtigen,dassdiesteuerlicheAusschüttungsbelastung,diebeiderAusschüttungandieMitgliederabzufüh-ren ist,dieNettoverzinsungaufrd.2,7%redu-ziert.GleichzeitigistaberdieAusschüttungeinerNettodividendevon4%ausSichtdesVorstandesnichtangezeigt,dadieKapitalmarktsituationeine

günstigere Finanzierungsmittelaufnahme als diemit der Ausschüttung einer Nettodividende von4%verbundenenBelastungrechtfertigenwürde.Insofern wird auch weiterhin die Auszahlungeiner Bruttodividende in Höhe von 4 % vorge-schlagen.

DieGewinnverwendunglautetdaherwiefolgt:

Gewinnverwendungsvorschlag €

DerVorstandschlägtvor,denBilanzgewinnwiefolgtzuverteilen:

Jahresüberschuss2007 2.588.130,02

Gewinnvortragaus2006 81.286,94

EinstellungenindieErgebnisrücklagen 2.450.000,00

Bilanzgewinn 219.416,96

Dividendenzahlung* 136.864,68

Gewinnvortrag 82.552,28

* Berechnung der Dividende €

4%aufGeschäftsguthabeninHöhevon5.006.023,28€ergibt: 200.240,93

abzüglichAusschüttungsbelastunginHöhevon 63.376,25

DividendenzahlungandieMitglieder 136.864,68

31

Lagebericht

Finanzlage

DieFinanzlagederGenossenschafthatsich2007weiterhin positiv verändert. Beeinflusst durchwiederumerheblicheMittelaufnahmenfürInves-titionen sowie die Baumaßnahmen selbst, aberauch durch die weiterhin erheblichen Tilgungs-leistungen,diesichausSondertilgungeninHöhevon 1.076 T€ und planmäßigen Tilgungen von3.845T€zusammensetzen,konntedieFinanzla-geverbessertwerden.

Darüber hinaus wurden auch in 2007 Zins-sicherungsgeschäfte zur Ablösung der in dennächsten Jahren anstehenden Darlehen getä-tigt. Insgesamt wurden Zinsswaps in Höhe von5.577,70 T€ zur Absicherung der Jahre bis 2023abgeschlossen.

Bedingt durch die inverse Zinsstruktur wurdenrechtzeitigvorderVeränderungdeskurzfristigenund langfristigen Zinsmarktes Kreditvereinba-rungen mit kurzfristigen Prolongationszeitpunk-ten in langfristige Zinsfestschreibungen gewan-delt. Somit hat sich die Höhe der Kreditmittel,die dem kurzfristigen Prolongationszeitpunktzugrundeliegen,auf1.398T€reduziert.DieKre-ditlinienbelaufensichweiterhinaufrd. 8.800T€,die zur Disposition im Prolongationsgeschäftder Darlehen und zur Liquiditätssteuerung deslaufendenGeschäftes eingesetztwerden.DamitstelltsichdieAbsicherungderLiquiditätderKre-ditlinien für das laufende Geschäft als gut undausreichenddar.

DieGenossenschaftkonnteimJahr2007jederzeitihrenZahlungsverpflichtungennachkommen.DienotwendigeLiquiditätwarjederzeitgegeben.

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DerCashflowergibtsichausdernachfolgendenGegenüberstellung:

Lagebericht

Kapitalflussrechnung T€ T€

2006 2007

I. laufende Geschäftstätigkeit

Jahresüberschuss 2.650,8 2.588,1

AbschreibungenaufGegenständedesAnlagevermögens 5.047,6 5.320,5

Abnahme(Vorjahr:Zunahme)langfristigerRückstellungen 761,4 -668,8

AbschreibungenaufGeldbeschaffungskosten 11,0 27,7

Cashflow nach DVFA/SG 1) 8.470,8 7.267,5

Zunahme(Vorjahr:Abnahme)derkurzfristigenRückstellungen -299,9 3,6

GewinnausAbgangvonGegenständendesAnlagevermögens -1.937,3 -1.126,7

VeränderungsonstigerkurzfristigerAktiva(Abnahme+/Zunahme-)(ohnegeldlichneutraleAnsprücheausTeilschuldenerlass,s.unten)

-1.384,0 986,3

VeränderungsonstigerkurzfristigerPassiva(Abnahme-/Zunahme+) 2.101,8 -1.684,3

Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit 6.951,4 5.446,4

planmäßigeTilgungen -3.429,5 -3.845,4

Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit nach Tilgungen 3.521,9 1.601,0

II. Investitionsbereich

EinzahlungenausAbgängenvonGegenständendesAnlagevermögens

6.795,9 1.503,0

AuszahlungenfürInvestitionenindasSachanlagevermögen(ohnegeldlichneutraleAbgängeausTeilschuldenerlass,s.oben)

-25.149,7 -11.742,6

TilgungvonAusleihungen 1,2 1,5

AuszahlungenfürInvestitionenindasAnlagevermögen 0,0 -75,0

Cashflow aus Investitionstätigkeit -18.352,6 -10.313,1

III. Finanzierungsbereich

Einzahlungena.d.ValutierungvonDarlehen/Objektfinanzierungen 21.800,8 5.515,0

außerplanmäßigeTilgungen -5.277,1 -1.076,9

VeränderungderGeschäftsguthabenundKapitalrücklage -31,3 18,8

AuszahlungenfürDividenden -138,7 -139,7

ZugangvonGeldbeschaffungskosten -246,3 0,0

UmgliederungeinerfrüherenZwischenfinanzierungindenlangfristigenFinanzierungsbereich

0,0 1.407,5

Cashflow aus Finanzierungstätigkeit 16.107,4 5.724,7

Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestands 1.276,7 -2.987,4

IV. Finanzmittelfonds

ZahlungswirksameVeränderungdesFinanzmittelbestands 1.276,7 -2.987,4

Finanzmittelbestandam31.12.2005/2006 9.509,7 10.786,4

Finanzmittelbestand am 31.12.2006/2007 10.786,4 7.799,0

1)DVFADeutscheVereinigungfürFinanzanalyseundAssetManagemente.V./SchmalenbachGesellschaftfürBetriebswirtschafte.V.

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Die Veränderung des Kapitalflusses in der Ge-nossenschaftergibtsichausdenVeränderungendes Jahresüberschusses, veränderten Abschrei-bungenundRückstellungensowiedenVerände-rungen der kurzfristigen Aktiva und Passiva inVerbindungmitdenGewinnenausdenVerkäufendes Anlagevermögens. Aus dem Cashflow derlaufendenGeschäftstätigkeitkonntejederzeitdieplanmäßige Tilgung erwirtschaftet werden, sodass aus der laufenden Geschäftstätigkeit nachTilgungeinimmernochpositiverCashflowfürdieGenossenschaftzurVerfügungsteht.

Die umfangreiche Bautätigkeit des Jahres 2007findet wiederum ihren Niederschlag im Inves-titionsbereich der Cashflow-Rechnung. Einzah-lungen und Auszahlungen ergeben einen nega-tivenSaldo,der,bedingtdurchdieÜberschüssedes Finanzmittelbestandes des Jahres 2006 inVerbindung mit Einzahlungen und Valutierungvon Darlehen, einen immer noch positiven Zah-lungsmittelbestand zum 31.12.2007 ausweist. Eswirddeutlich,dassdiein2004sowiedenJahren2005, 2006 und 2007 durchgeführten Maßnah-menzurGeldbeschaffungundUmsetzungvonIn-vestitionenimBestandihrevorerstnotwendigenAuswirkungen in den Kapitalflüssen gefundenhaben.FürInvestitioneninderZukunftwirdsicheinähnlichesBildergeben,sodasseinekontinu-ierlicheFluktuationdesFinanzmittelbestandesinBandbreitendervergangenenJahrezuerwartenist.

Vermögens-undKapitalstruktur

Die Vermögens- und Kapitalstruktur der Genos-senschaft zum 31.12.2007 stellt sich wie folgtdar:

DasVermögenderGenossenschaftwird imWe-sentlichendurchdasAnlagevermögenbestimmt.Das Anlagevermögen ist vollständig langfristigfinanziertundbeträgt89,0%derBilanzsumme.Das Umlaufvermögen ist, wie in Immobilienun-ternehmen üblich, mit 11,0 % der Bilanzsummerelativgering.

DieEigenkapitalquotehatsichtrotzderInvestiti-onenindenBestandweiterhinpositiventwickelt.Esbeträgtzurzeit15,8%(Vorjahr:14,4%).DieVeränderungenresultierenausdenInvestitionenindasAnlagevermögen,denAufbauvonFremd-kapital und die Einstellung des Gewinns in dieRücklagen. Damit ergibt sich wiederum eineerheblicheStärkungderErtragskraftderGenos-senschaftundzeigt,dassdieGenossenschaftaussichselbstheraus inderLagewar, ihreErtrags-kraftzusteigern.In 2007 sind rd. 1.076 T€ außerplanmäßige Til-gungenenthalten.

Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nachdem Schluss des Geschäftsjahres eingetretensind,habensichbiszumZeitpunktdiesesLage-berichtes nicht ergeben. Nachträglich ergebensich keine weiteren Gesichtspunkte zur verän-dertenBeurteilungderwirtschaftlichenLagedesUnternehmens.

chancenundrisiken

Das Geschäftsjahr 2007 konnte wiederum überden Planwerten abgeschlossen werden. Die Er-tragslagewurdeverbessertdurchgeringereErlös-schmälerungensowiedurchInvestitionen,diezu100%andenMarktgebrachtwerdenkonnten.

Lagebericht

Jahr Bilanzsumme Anlagevermögen Umlaufvermögen Fremdkapital Eigenkapital

2002 144.563.838 134.852.957 9.709.058 124.243.790 20.320.048

2003 143.701.292 134.744.498 8.937.504 123.209.258 20.492.034

2004 152.075.957 132.711.665 19.339.458 130.685.713 21.390.244

2005 156.382.812 133.575.356 22.786.753 133.881.090 22.501.722

2006 172.467.150 148.817.760 23.327.176 147.484.711 24.982.439

2007 173.177.641 154.125.726 18.769.904 145.727.925 27.449.716

34

Lagebericht

35

Die Zinsgewinne, wie auch die Veränderungender Zinsaufwendungen trotz Neuinvestitionenund die damit verbundenen Tilgungen, habensichebenfallspositivausgewirkt. InVerbindungmitdergünstigenFinanzmittelaufnahmedesJah-res 2006 werden sich die Rentabilität und auchdie Liquidität auf die Abschlüsse der folgendenJahre fürdieGenossenschaftpositivauswirken.Die Abschreibung auf die bestehenden Immobi-lienfürgeplanteBaumaßnahmensowiedieSon-dertilgungen tragen ebenfalls zur Stärkung derzukünftigenErtragslagederGenossenschaftbei.

Das Risikomanagement der Genossenschaft ba-siertimWesentlichenaufverschiedenenControl-linginstrumenten wie der Portfolioanalyse, derBestandsstrategie sowie der langfristigen Un-ternehmensplanung. Die Controllinginstrumentewerden monatlich genutzt und in der internenBerichterstattungmitdemVorstandabgestimmt.Liquiditätszahlen werden einer täglichen Kon-trolle unterzogen und bilden in Verbindung mitQuartalszahlen das Steuerinstrumentarium fürdieGenossenschaftab.

In der Genossenschaft und deren Beteiligungensind derzeit keine Risiken erkennbar, die be-standsgefährdendsindund/oderwesentlicheEin-flüsseaufdieVermögens-,Finanz-undErtragsla-

gehabenkönnten.NebendenControllinginstru-menten werden externe Beobachtungsberichtesowie interne Entwicklungen des Wohnungs-,Arbeits- und Kapitalmarktes in die Analysender Unternehmensplanung, der Bestandsstra-tegie und der kurzfristigen Liquiditätsplanungeinbezogen.ZieldergesamtenControllinginstru-menteistes,MarktveränderungenrechtzeitigzuerkennenundgeeigneteMaßnahmenabzuleiten,dieesermöglichen,negativenEinflüssenaufdieUnternehmensentwicklung rechtzeitig entgegenzuwirken.

Dem Controllinginstrumentarium stehen unter-stützend Maßnahmen zur Steuerung der Kon-trolle des bereichsbezogenen Berichtswesens,die notwendige EDV-Soft- und Hardware sowieRichtlinien, Dienstanweisungen und Standard-instrumente zur Verfügung. Abgerundet wirddas Risikomanagement durch Befragungen vonEigentümern, Geschäftspartnern und Neukun-den sowie durch verdeckte Vermietungstests,die die Chancen und Risiken auf den einzelnenTeilmärkten der Genossenschaft in der RegionnördlichdesNord-Ostsee-KanalserkennenlassenundinsoferninVerbindungmitdenZielvereinba-rungenfürdieFührungskräfteeinausreichendesSteuerinstrumentariumdarstellen.

Prognosebericht

Das weitere robuste Wachstum der deutschenWirtschaft, von dem auch Schleswig-Holsteinprofitiert, hat im Jahr 2007 die positive wirt-schaftliche Entwicklung der Genossenschaft be-einflusst. Für das Jahr 2008 erwarten wir einenabgeschwächten Trend aus der Wirtschaft, in-nerhalb der Genossenschaft hingegen, bedingtdurch die Langfristigkeit des InvestitionsgutesundderPlanungsmechanismen,eineähnlichguteEntwicklungwieimJahre2007.BedingtdurchdieTurbulenzenaufdeminternationalenImmobilien-undKapitalmarktwerdensichausunsererSichtdieZinsenaufdemheutigenNiveauhaltenundehermiterheblichenAusschlägenaufkurzfristigeEntwicklungen reagieren. Langfristig bedeutetdiese von uns erwartete Zinsentwicklung dieMöglichkeit,diePlanungen fürBauinvestitionenauf einem hohen Niveau zu halten und gleich-zeitig die Absicherung der anstehenden Prolon-gationenschonheute zugünstigenKonditionenzuermöglichen.

Der Rückgang der Baugenehmigungen und diedamitverbundeneReduzierungvonWohnungenaufdemWohnungsmarktführtbeiunssicherlichauch zu einer positiven Entwicklung in der Ver-mietbarkeitunsererBestände.BedingtdurchdieInvestitionenindenBestand,dieeineZukunfts-sicherungdarstellen,werdenweiterepositiveIm-pulsefürdieGenossenschafterfolgen.InsgesamtsollesZielderGenossenschaftsein,dasBaupro-grammaufdemhohenNiveaudervergangenenJahrezuhalten,umdamitdenWohnungsbestandinnerhalbeinesüberschaubarenZeitraumesindieZukunftsfähigkeitundnachhaltigeVermietbarkeitzu führen. Das bedeutet, den eingeschlagenenWeg konsequent weiter zu gehen, die Beteili-gungsstrukturauszubauen,ummehrErträge zuerzielen,diezügigeSanierungdesWohnungsbe-standesweiterhin indenVordergrundzustellenundgleichzeitigdieQualifikationderMitarbeiterzugewährleisten.AusSichtderGenossenschaftkann sich z. Zt. kein nennenswertes Potenzial

auf der Aktivseite bzw. Ertragsseite mehr erge-ben, umso mehr gilt es, hier den vergangenenpositiven Jahren Rechnung zu tragen und dasNiveau zu halten. Mehr Erfolge verspricht sichdie Genossenschaft durch die Optimierung derFinanzmittelaufderPassivseite,umfüreinepo-sitive Beeinflussung der Ertragskraft zu sorgen.So soll durch die Neuordnung eines Kreditport-folios die Zukunftsfähigkeit der Genossenschaftzumindest aus der Sicht der Passivseite ebensogestärkt werden, wie die Aktivseite durch dieBautätigkeit. Erste Entwicklungen, die sich ausder Optimierung der Passivseite ergeben, zei-gen sich in den moderaten Zinsentwicklungenbei gleichzeitiger erheblicher Neuaufnahme vonFremdmitteln. Zinssicherungsgeschäfte tragendazuebensobeiwiedienotwendigeRestruktu-rierungderBeleihungsspielräumeunddasHebenvonstillenReserven.

DieVerkäufedervergangenenJahresindnahezuabgeschlossen.WeitereVerkäufewerdenausderSicht der Genossenschaft nur dann notwendig,wenn sich einzelne Standorte weiterhin negativentwickeln bzw. die Ertragskraft der Genossen-schaft durch Zukäufe und gleichzeitig Verkäufedeutlichverbessertwird,alsopositivereAuswir-kungen auf unser Portfolio erwarten lässt, alsdies innerhalb des angestammten Wohnungs-bestandes möglich erscheint. Dazu gehört es,regelmäßigdenMarktnachChancenundRisikenzu bewerten und die Veränderungen von Woh-nungsbeständen, seien sie auch kleinteilig, zuerkennen und auszuloten, inwiefern eine Mög-lichkeitderEingliederung indieGenossenschaftbesteht. Gleichwohl sind mögliche Ankaufsob-jekte mit einem angemessenen Preis-Leistungs-verhältnisamMarktnochschwerzufindenundso gilt es auch hier, ggf. abzuwarten, bis sichderImmobilienmarktausderÜberhitzungsphasehinausbewegt.

ÜberdieEntwicklungderBeständeundderge-nanntenBaumaßnahmenhinausistdieBestands-strategieunddieEntwicklungdesUnternehmensunter Berücksichtigung der Unternehmenspla-nungsinstrumenteeinewichtigeAufgabefürdasJahr 2008. Wiederum gilt es, unter AnpassungeinerrevolvierendenPlanungderUnternehmens-

Lagebericht

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Lagebericht

daten die Vorbereitungen und Maßnahmen zutreffen, die es uns ermöglichen, die Genos-senschaft sich weiterhin positiv entwickeln zulassen. Von Bedeutung sind dabei vor allenDingenauchdieexternenEinflüssevonStädten,Gemeinden und Kommunen, in denen wir maß-geblichen Leerstand haben, der nur durch einegemeinsameKraftanstrengungimRahmeneinespartnerschaftlichenMiteinanderszueinemposi-tivenGanzenentwickeltwerdenkann.

Bedingt durch die massiven Veränderungen imBereich der Betriebskosten werden wir unserAugenmerknochstärkeraufdieFragederBeein-flussung der Betriebskosten unter Berücksichti-gungvonBenchmarksundOptimierungseffekten,sowohl im Energiebereich als auch im Bereichder kalten Betriebskosten, legen. Ziel muss essein, den Anstieg der zweiten Miete soweit zubegrenzen, dass er die Grundmiete nicht dau-erhaft übersteigt. Bei allen Investitionen in denBestandunterAktivierungsgesichtspunktenmussauchdieGenossenschaftalsguterBestandshal-ter ihren Instandhaltungsverpflichtungen nach-kommen. Diese werden wir auch in 2008 ingewohnter Weise, unter Berücksichtigung eineseffizientenMitteleinsatzes,durchführen.

Ziel istesnachwievor,dasKerngeschäftsolidezuentwickelnundesaufderGrundlagedersat-zungsgemäßenHandlungsmaximeindenVorder-grundzustellen.TrotzdemwerdenZusatzleistun-gen rund um die Immobilie ausgebaut werden,um damit einerseits die Kosten zugunsten derMieterundMitglieder zubeeinflussen,anderer-seitsZusatzerträgezuerwirtschaften,dieesunsermöglichen,dieBestandsinvestitionenmitmehrEigenkapitalauszustatten.

DiePlanungenfürdieJahre2008ff. lasseneinepositive Entwicklung der Genossenschaft unterBerücksichtigung der Planeinnahmen mit denentsprechendenErgebnissenerwarten.

Schleswig,10.April2008

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Geschäftsjahr Vorjahr

aktivseite € € anlagevermögen immaterielleVermögensgegenstände 169.942,00 150.771,00sachanlagen Grundstückeu.grundst.gl.Rechtem.Wohnbauten 143.070.092,92 127.355.368,50Grundstückeu.grundst.gl.Rechtem.Geschäftsb./and.Bauten 8.240.293,56 5.040.725,12Grundstückeu.grundst.gl.RechteohneBauten 115.450,73 343.167,09TechnischeAnlagenu.Maschinen 1.895.958,00 1.971.607,00Betriebs-u.Geschäftsausstattung 492.573,90 274.748,22AnlagenimBau 13.719,78 13.632.225,21Bauvorbereitungskosten 17.566,22 12.834,19

Finanzanlagen AnteileanverbundenenUnternehmen 25.000,00 25.000,00AusleihungenanverbundeneUnternehmen 75.000,00 0,00SonstigeAusleihungen 8.928,04 10.112,31AndereFinanzanlagen 1.201,84 1.201,84

anlagevermögeninsgesamt 154.125.726,99 148.817.760,48

umlaufvermögen ZumVerkaufbestimmtegrundstückeu.andereVorräte GrundstückeohneBauten 0,51 0,51UnfertigeLeistungen 8.334.983,83 7.931.110,70AndereVorräte 14.001,23 11.280,46Forderungenu.sonstigeVermögensgegenstände ForderungenausVermietung 407.159,85 274.653,93ForderungenausBetreuungstätigkeit 32.503,40 7.002,41ForderungenausanderenLieferungenu.Leistungen 29.299,50 12.093,86Forderungenggü.verbundenenUnternehmen 29.245,42 8.816,00SonstigeVermögensgegenstände 2.083.494,97 1.265.454,54FlüssigeMittelu.bausparguthaben Kassenbestand,GuthabenbeiKreditinstituten 7.799.022,91 13.777.219,42Bausparguthaben 40.193,29 39.544,33

umlaufvermögeninsgesamt 18.769.904,91 23.327.176,16rechnungsabgrenzungspostenGeldbeschaffungskosten 258.623,45 248.351,45Andere Rechnungsabgrenzungsposten 23.386,14 73.862,00

bilanzsumme 173.177.641,49 172.467.150,09

Treuhandvermögen 5.048.880,68 4.173.540,29

Bilanz zum 31.12.2007

38


Passivseite € € eigenkapital geschäftsguthaben dermitAblaufdesGeschäftsjahresausgeschiedenenMitglieder 471.640,00 519.116,00derverbleibendenMitglieder 5.064.207,58 5.022.282,21ausgekündigtenGeschäftsanteilen 20.956,00 20.176,00(satz.mäßRückstandEinzhlg.aufGenossenschaftsanteilen7.020€)Kapitalrücklage 307.299,33 283.717,33 ergebnisrücklagen GesetzlicheRücklage 4.661.096,51 4.402.296,51(davonausJahresüberschuss2007eingestellt) (258.800,00) (265.100,00)AndereErgebnisrücklagen 16.705.099,81 14.513.899,81(davonausJahresüberschuss2007eingestellt) (2.191.200,00) (2.234.900,00)bilanzgewinn Gewinnvortrag 81.286,94 70.138,75Jahresüberschuss 2.588.130,02 2.650.812,15EinstellungeninErgebnisrücklagen -2.450.000,00 -2.500.000,00eigenkapitalinsgesamt 27.449.716,19 24.982.438,76 rückstellungen Steuerrückstellungen 63.147,00 62.758,00RückstellungenfürBauinstandhaltungen 9.135.952,01 9.804.794,51SonstigeRückstellungen 1.228.200,00 1.224.939,87rückstellungeninsgesamt 10.427.299,01 11.092.492,38 Verbindlichkeiten VerbindlichkeitengegenüberKreditinstituten 116.580.034,62 114.676.349,46VerbindlichkeitengegenüberanderenKreditgebern 9.397.962,63 10.527.875,49ErhalteneAnzahlungen 7.764.107,60 7.360.371,35VerbindlichkeitenausVermietung 44.693,45 51.962,69VerbindlichkeitenausBetreuungstätigkeit 2.700,17 1.122,41VerbindlichkeitenausLieferungenundLeistungen 1.096.246,22 3.419.697,31VerbindlichkeitengegenüberverbundenenUnternehmen 26.550,00 0,00SonstigeVerbindlichkeiten 146.231,28 108.312,21(davonausSteuern) (30.712,36) (7.717,28)Verbindlichkeiteninsgesamt 135.058.525,97 136.145.690,92 rechnungsabgrenzungsposten 242.100,32 246.528,03

bilanzsumme 173.177.641,49 172.467.150,09

Treuhandverbindlichkeiten 5.048.880,68 4.173.540,29

Bilanz zum 31.12.2007

39


umsatzerlöse € € a)ausderHausbewirtschaftung 26.771.928,41 25.547.614,85b)ausBetreuungstätigkeit 669.347.50 716.543,70c)ausanderenLieferungenundLeistungen 301.259,14 264.987,15

VeränderungendesBestandesanunfertigenLeistungen 403.873,13 68.999,95AndereaktivierteEigenleistungen 823.550,78 1.229.585,33SonstigebetrieblicheErträge 2.727.309,40 4.102.389,11AufwendungenfürbezogeneLieferungenundsonstigeLeistungen a)AufwendungenfürHausbewirtschaftungen 11.798.504,76 11.349.050,56b)AufwendungenfürandereLieferungenundLeistungen 46.764,85 13.012,36

rohergebnis 19.851.998,75 20.568.057,17

Personalaufwand a)LöhneundGehälter 3.196.781,66 3.048.237,11b)sozialeAbgabenundAufwendungenfürAltersversorgung 872.623,15 827.117,65(davonfürAltersversorgung) (228.386,26) (215.565,29) AbschreibungenaufAnlagevermögen 5.320.499,40 5.047.623,60SonstigebetrieblicheAufwendungen 3.344.846,60 4.488.100,86ErträgeausAusleihungendesFinanzanlagevermögens 2.635,32 519,46SonstigeZinsenundähnlicheErträge 933.214,73 545.061,07ZinsenundähnlicheAufwendungen 4.878.340,79 4.363.990,42

ergebnisdergewöhnlichengeschäftstätigkeit 3.174.757,20 3.338.568,06 SteuernvomEinkommenundErtrag 63.147,00 62.758,00SonstigeSteuern 523.480,18 624.997,91

Jahresüberschuss 2.588.130,02 2.650.812,15Gewinnvortrag 81.286,94 70.138,75EinstellungenausdemJahresüberschussinErgebnisrücklagen -2.450.000,00 -2.500.000,00

bilanzgewinn 219.416,96 220.950,90

Gewinn- und Verlustrechnung (vom 1.1. bis 31.12.2007)

40

a.allgemeineangaben

DieGliederungderBilanzsowiederGewinn-undVerlustrechnung entspricht den Bestimmungender Verordnung über Formblätter für die Glie-derung des Jahresabschlusses von Wohnungs-unternehmenvom06.03.1987.FürdieGewinn-und VerlustrechnungwirdunverändertdasGe-samtkostenverfahren angewendet. Die angege-benen Vorjahresbeträge sind bei allen PostenderBilanzundderGewinn-undVerlustrechnunginhaltlichvergleichbar.

b.bilanzierungs-undbewertungsmethoden

BeiAufstellungderBilanzundderGewinn-undVerlustrechnungwurdenfolgendeBilanzierungs-undBewertungsmethodenangewandt:Die Bewertung der Immateriellen Vermögens-gegenständeerfolgtzudenAnschaffungskostenunterBerücksichtigungzeitanteiligerlinearerAb-schreibungaufdieangenommeneNutzungsdau-ervondreiJahren.Das Sachanlagevermögen wurde zu den fortge-schriebenenAnschaffungs-oderHerstellungskos-tenbewertet.

GrundstückeundgrundstücksgleicheRechtemitWohnbauten werden auf der Grundlage einerNutzungsdauer bei den in Vorjahren erstelltenBauten von 80 Jahren linear und bei den ab1992 fertiggestellten Neubauten gemäß 7 Abs.5 EStG von 40 Jahren degressiv abgeschrieben.Neubauten ab 2006 werden auf der Grundla-ge einer Nutzungsdauer von 50 Jahren linearabgeschrieben.AktivierteUmbau-,Ausbau-undModernisierungskostensindaufdieRestlaufzeitverteiltworden.Fürdie seitdem01.01.1991 fer-tiggestellten Bauvorhaben erfolgt die Abschrei-bung der Kosten für die Außenanlagen auf dieDauervon10Jahren.

Wie im Vorjahr erfolgte eine Überprüfung derBuchwertebeiGrundstückenmitWohnbauten.DieRestbuchwerte wurden jeweils den Ertragswer-tengegenübergestellt.Abschreibungsbedarfbe-standnicht.DesWeiterenwurden961T€erhöhteAbschreibungen vorgenommen für Objekte, dieindennächsten2–3Jahrenabgerissenundneugebautwerden.

Den Geschäfts- und anderen Bauten liegt fürdie lineare Abschreibung eine voraussichtlicheNutzungsdauervon331/3Jahrenzugrunde.FürWertminderungen wurde eine außerplanmäßigeAbschreibung(62,0T€)vorgenommen.

Die Herstellungskosten der Baumaßnahmen desAnlagevermögens enthalten anteilige Verwal-tungskosten und Architektenhonorare, die auf-grund eines Betriebsabrechnungsbogens ermitteltwurden.ZinsenfürFremdkapitalsindimJahr2007unter„AnlagenimBau“aktiviertworden,soweitsieaufdenZeitraumderHerstellungentfallen.

DiePosition„TechnischeAnlagenundMaschinen“beinhaltet im Wesentlichen Photovoltaikanlagen;für die lineare Abschreibung wurde eine Nut-zungsdauerzwischen10und20Jahrenzugrundegelegt.Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsaus-stattungwerdenzwischen2und10Jahrenlinearabgeschrieben. Geringwertige WirtschaftsgüterwerdenimJahrderAnschaffungvollabgeschrie-benundalsAbgangdargestellt.ImFinanzanlagevermögenwerdenBeteiligungenan verbundenen Unternehmen, andere Finanz-anlagenmitdengeleistetenEinzahlungenunddieSonstigenAusleihungenmitderRestforderungausgewiesen.DieBilanzierungvonZu-undAbgängenbebauterGrundstückeerfolgtmitdemÜbergangdeswirt-schaftlichenEigentums.

Die Bewertung des Umlaufvermögens erfolgtnachdemNiederstwertprinzip.AuchimGeschäfts-jahr2007wurdeeinBewertungsabschlagaufun-fertigeLeistungengebildet.DieausgewiesenenBrennstoffbeständewerdennachdemFifo-Ver-fahrenbewertet.FürerkennbareRisikenbeiFor-derungenausderVermietungbestehtweiterhineineaktivischabgesetzteWertberichtigung.

Die in 2007 gezahlten Disagien werden gem.§250HGB(§5(5)EStG)bewertetundsindunterdenaktivenRechnungsabgrenzungspostenaus-gewiesen. Die Verbindlichkeiten sind mit ihrenRückzahlungsbeträgenbilanziert.VorausempfangeneMietenwerdenzum31.12.2007mit127.627,71€unterdenRechnungsabgrenzungs-postenausgewiesen.

Anhang des Jahresabschlusses zum 31.12.2007

41

Entwicklung des Anlagevermögens

Anschaffungs-/Herstellungs-

kosten

€

Zugängedes

Geschäfts-jahres

€

Abgänge

€

Umbuchungen(+/-)

€

Abschreibungen(kumulierte)

€

Buchwerteam

31.12.2007

€

Abschreibungendes

Geschäfts-jahres

€

ImmaterielleVermögensgegenstände

717.062,10 111.907,73 160,36 0,00 658.867,47 169.942,00 92.736,73

Sachanlagen

GrundstückeundgrundstücksgleicheRechtemitWohnbauten

207.914.372,71 1.148.092,66 1.161.229,05 19.936.803,15 84.767.946,55 143.070.092,92 4.774.884,39

GrundstückeundgrundstücksgleicheRechtemitGeschäfts-undanderenBauten

7.111.862,03 0,00 0,00 3.456.997,93 2.328.566,40 8.240.293,56 257.429,49

GrundstückeohneBauten 343.167,09 0,00 0,00 -227.716,36 0,00 115.450,73 0,00

TechnischeAnlagenundMaschinen 2.069.655,71 28.059,07 0,00 0,00 201.756,78 1.895.958,00 103.708,07

Betriebs-undGeschäftsausstattung 1.121.649,51 316.591,40 103.236,46 0,00 842.430,55 492.573,90 91.740,72

AnlagenimBau 13.691.892,97 10.129.157,70 585.754,89 -23.161.908,24 59.667,76 13.719,78 0,00

Bauvorbereitungskosten 12.834,19 8.908,51 0,00 -4.176,48 0,00 17.566,22 0,00

232.265.434,21 11.630.809,34 1.850.220,40 0,00 88.200.368,04 153.845.655,11 5.227.762,67

Finanzanlagen

AnteileanverbundenenUnternehmen 25.000,00 25.000,00 25.000,00 0,00 0,00 25.000,00 0,00

AusleihungenanverbundeneUnternehmen 0,00 75.000,00 0,00 0,00 0,00 75.000,00 0,00

SonstigeAusleihungen 10.112,31 0,00 1.184,27 0,00 0,00 8.928,04 0,00

AndereFinanzanlagen 1.201,84 0,00 0,00 0,00 0,00 1.201,84 0,00

36.314,15 100.000,00 26.184,27 0,00 0,00 110.129,88 0,00

Anlagevermögen insgesamt 233.018.810,46 11.842.717,07 1.876.565,03 0,00 88.859.235,51 154.125.726,99 5.320.499,40

c.erläuterungenzurbilanz

DieEntwicklungdesAnlagevermögensstelltsichwiefolgtdar:


42


Entwicklung des Anlagevermögens

Anschaffungs-/Herstellungs-

kosten

€

Zugängedes

Geschäfts-jahres

€

Abgänge

€

Umbuchungen(+/-)

€

Abschreibungen(kumulierte)

€

Buchwerteam

31.12.2007

€

Abschreibungendes

Geschäfts-jahres

€

ImmaterielleVermögensgegenstände

717.062,10 111.907,73 160,36 0,00 658.867,47 169.942,00 92.736,73

Sachanlagen

GrundstückeundgrundstücksgleicheRechtemitWohnbauten

207.914.372,71 1.148.092,66 1.161.229,05 19.936.803,15 84.767.946,55 143.070.092,92 4.774.884,39

GrundstückeundgrundstücksgleicheRechtemitGeschäfts-undanderenBauten

7.111.862,03 0,00 0,00 3.456.997,93 2.328.566,40 8.240.293,56 257.429,49

GrundstückeohneBauten 343.167,09 0,00 0,00 -227.716,36 0,00 115.450,73 0,00

TechnischeAnlagenundMaschinen 2.069.655,71 28.059,07 0,00 0,00 201.756,78 1.895.958,00 103.708,07

Betriebs-undGeschäftsausstattung 1.121.649,51 316.591,40 103.236,46 0,00 842.430,55 492.573,90 91.740,72

AnlagenimBau 13.691.892,97 10.129.157,70 585.754,89 -23.161.908,24 59.667,76 13.719,78 0,00

Bauvorbereitungskosten 12.834,19 8.908,51 0,00 -4.176,48 0,00 17.566,22 0,00

232.265.434,21 11.630.809,34 1.850.220,40 0,00 88.200.368,04 153.845.655,11 5.227.762,67

Finanzanlagen

AnteileanverbundenenUnternehmen 25.000,00 25.000,00 25.000,00 0,00 0,00 25.000,00 0,00

AusleihungenanverbundeneUnternehmen 0,00 75.000,00 0,00 0,00 0,00 75.000,00 0,00

SonstigeAusleihungen 10.112,31 0,00 1.184,27 0,00 0,00 8.928,04 0,00

AndereFinanzanlagen 1.201,84 0,00 0,00 0,00 0,00 1.201,84 0,00

36.314,15 100.000,00 26.184,27 0,00 0,00 110.129,88 0,00

Anlagevermögen insgesamt 233.018.810,46 11.842.717,07 1.876.565,03 0,00 88.859.235,51 154.125.726,99 5.320.499,40

43

Verbindlichkeitenspiegel per 31. Dezember 2007

Bezeichnung Insgesamt unter1Jahr 1–5Jahre über5Jahre Gesichert ArtderSicherung

VerbindlichkeitengegenüberKreditinstituten 116.580.034,62 3.217.453,81 15.064.896,19 98.297.684,67 113.540.982,83 GPR

VerbindlichkeitengegenüberanderenKreditgebern 9.397.962,63 684.403,34 1.514.202,63 7.199.356,66 9.145.080,68 GPR

ErhalteneAnzahlungen 7.764.107,60 7.764.107,60 0,00 0,00 0,00

VerbindlichkeitenausVermietung 44.693,45 44.693,45 0,00 0,00 0,00

VerbindlichkeitenausBetreuungstätigkeit 2.700,17 2.700,17 0,00 0,00 0,00

VerbindlichkeitengegenüberverbundenenUnternehmen 26.550,00 26.550,00 0,00 0,00 0,00

VerbindlichkeitenausLieferungenundLeistungen 1.096.246,22 1.096.246,22 0,00 0,00 0,00

SonstigeVerbindlichkeiten 146.231,28 146.231,28 0,00 0,00 0,00

Gesamtbetrag 135.058.525,97 12.982.385,87 16.579.098,82 105.497.041,33 122.686.063,51

Weitereerläuterungenzurbilanz:

In der Position Unfertige Leistungen sind 8.334.983,83€(Vorjahr:7.931.110,70€ )nochnichtabgerechneteBetriebskostenenthalten.Diehier-aufvondenMieterngeleistetenVorauszahlungensindalsErhalteneAnzahlungenausgewiesen.

In den Sonstigen Vermögensgegenständensind vor allem Erstattungsansprüche aus Teil-schuldenerlassen, Überzahlungen und Steuer-rückforderungenausgewiesen.

Im Geschäftsjahr 2007 wurden 258,8 T€ (Vor-jahr265,1T€ )indieGesetzlicheRücklagesowie2.191,2 T€ (Vorjahr 2.234,9 T€ ) in die AndereErgebnisrücklageeingestellt.

Im Geschäftsjahr wurden 804,3 T€ derRückstellung für Bauinstandhaltung aufge-löst bzw. verbraucht. Zum 31.12.2007 sind nochrd.8.001,0T€fürGroßmodernisierungenzurück-gestellt.

Die Auflösung in Höhe von 756,0 T€ erfolgtewegen Verkauf des Objektes Waldemarsweg inSchleswig.

Die Sonstigen Rückstellungen beinhalten insbe-sondereandereAufwendungenderHausbewirt-schaftung (Servicegebühren für Heizkostenab-rechnungsowienochausstehendeAbrechnungender öffentlichen Versorgungsunternehmen) inHöhevon558,0T€sowieRisikenausProzessange-legenheiteninHöhevon206,0T€.

Die Sonstigen Rückstellungen wurden in Höheder voraussichtlichen Verpflichtungen bzw. Auf-wendungengebildet.

BeiallenForderungenundSonstigenVermögens-gegenständenliegendieRestlaufzeiteninnerhalbeinesJahres.

DieFristigkeitenderVerbindlichkeitensowiediezurSicherheitgewährtenPfandrechteo.ä.Rechtestellensichwiefolgtdar:

DieVerbindlichkeitengegenüberKreditinstitutenunter einem Jahr beeinhalten im WesentlichenkurzfristigfälligwerdendeTilgungenlangfristigerDarlehen.

Bei den in der vorstehenden Übersicht enthal-tenen Restlaufzeitvermerken bis zu einem Jahrund von einem bis zu fünf Jahren zu den Ver-bindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten undanderenKreditgebernhandeltessichimWesent-lichen um laufende planmäßige Tilgungen aufobjektgebundeneFinanzierungsmittel,diedurchdielaufendenMieteinnahmengedecktwerden.

IndenVerbindlichkeitensindkeineBeträgegrö-ßerenUmfangsenthalten,dierechtlicherstnachdemAbschlussstichtagentstehen.


44

GPR=Grundpfandrechte


Verbindlichkeitenspiegel per 31. Dezember 2007

Bezeichnung Insgesamt unter1Jahr 1–5Jahre über5Jahre Gesichert ArtderSicherung

VerbindlichkeitengegenüberKreditinstituten 116.580.034,62 3.217.453,81 15.064.896,19 98.297.684,67 113.540.982,83 GPR

VerbindlichkeitengegenüberanderenKreditgebern 9.397.962,63 684.403,34 1.514.202,63 7.199.356,66 9.145.080,68 GPR

ErhalteneAnzahlungen 7.764.107,60 7.764.107,60 0,00 0,00 0,00

VerbindlichkeitenausVermietung 44.693,45 44.693,45 0,00 0,00 0,00

VerbindlichkeitenausBetreuungstätigkeit 2.700,17 2.700,17 0,00 0,00 0,00

VerbindlichkeitengegenüberverbundenenUnternehmen 26.550,00 26.550,00 0,00 0,00 0,00

VerbindlichkeitenausLieferungenundLeistungen 1.096.246,22 1.096.246,22 0,00 0,00 0,00

SonstigeVerbindlichkeiten 146.231,28 146.231,28 0,00 0,00 0,00

Gesamtbetrag 135.058.525,97 12.982.385,87 16.579.098,82 105.497.041,33 122.686.063,51

45

e.sonstigeangaben

1. EsbestehenfolgendederivateFinanzinstrumentein2007:

D.erläuterungenzurgewinn-undVerlustrechnung


Art Abschluss-daten

Anfangs-daten

End-daten

Laufzeitin Jahren

Umfang T€

Zeitwert* T€

ZinssatzwapNordLB 11/2005 04/2009 03/2019 10 2.294,5 96,7

ZinssatzwapNordLB 11/2006 03/2009 02/2024 18 1.804,1 97,0

ZinssatzwapNospa 03/2006 04/2006 06/2018 12 6.405,4 219,7

ZinssatzwapNospa 09/2006 10/2006 12/2024 18 3.902,7 192,5

ZinssatzwapNospa 06/2007 12/2007 12/2023 16 142,4 17,4

14.549,1 623,3

2007€

Vorjahr€

An Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung sind entstanden:

Betriebskosten 8.235.827,25 7.848.099,11

Instandhaltung 3.240.885,24 3.200.021,56

KostenfürMiet-undRäumungsklagen 67.442,77 75.120,85

AndereAufwendungenfürdieHausbewirtschaftung 254.349,50 225.809,04

11.798.504,76 11.349.050,56

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen betreffen:

SachkostenderVerwaltung 2.096.370,76 2.047.197,13

AbschreibungenaufForderungen 96.644,27 151.208,51

ZuführungzurBauinstandhaltungsrückstellung 0,00 925.000,00

VerlusteausAbgangAnlage-/Umlaufvermögen 5.035,00 249.292,29

BildungvonWertberichtigungen 55.934,93 45.079,69

Zuführungzusonst.Rückstellungen 160.000,00 385.000,00

ZuführungzuRückstellungenfürSchönheitsreparaturen 111.025,75 123.984,88

ÜbrigeAufwendungen 819.835,89 561.338,36

3.344.846,60 4.488.100,86

Die Zinsen und ähnliche Aufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:

HausbewirtschaftungundUnternehmensfinanzierung 4.722.544,02 3.905.363,47

Bautätigkeit 118.629,01 409.675,99

SonstigerGeschäftsbetrieb 37.167,76 48.950,96

4.878.340,79 4.363.990,42

*fürdieGEWOBANordohneliquiditäts-u.ertragswirksameAuswirkung

46

6.Mitgliederbewegung

DieGeschäftsguthabenderverbleibendenMitglie-der haben sich im Geschäftsjahr um 42 T€ er-höht.

7. Der gesetzliche Prüfungsverband für un-sere Genossenschaft ist der Verband nord-deutscherWohnungsunternehmene.V.Hamburg–Mecklenburg-Vorpommern–Schleswig-Holstein,TangstedterLandstr.83,22415Hamburg.

8. MitgliederdesVorstandes:DietmarJonscherSteffanLiebscher

9. MitgliederdesAufsichtsrates:Dr.KlausBenske VorsitzenderKayAbeling stv.VorsitzenderHorstDieterAdlerManfredFelgenhauerErnst-UweHansenGiselaKroppManfredKruseKlausPuckGerdSchmidtKarl-LudwigUmbreitBrunoWeich

F.WeitereangabenBei den nachrichtlich zur Bilanz ausgewiesenenVorgängen aus treuhänderischer Verwaltunghandelt es sichumVermögensgegenständeundHerausgabeverpflichtungenderVermögenswertegegenüberdemTreugeber(5.048.185,37€).

Schleswig,den10.April2008 GEWOBANordBaugenossenschafteG

Jonscher Liebscher

Darüberhinauswurdenin2007ZinswapsinHöhevon 5.577,7 T€, die zwischen 2008 und 2010beginnen, abgeschlossen. Die Derivate sind inkeiner Bilanzposition erfasst; die Zahlungsströ-mewerdenerfolgswirksamimJahrdesZu-bzw.Abflusses erfasst. Jedem dieser dargestelltenZinswaps liegt ein fristenkongruentes Grundge-schäftzugrunde.

2. Esbestehenfolgende,nichtinderBilanzaus-gewiesene oder vermerkte finanzielle Verpflich-tungen, die für die Beurteilung der FinanzlagevonBedeutungsind.

VerpflichtungenausnochnichtabgeschlossenenBaumaßnahmen(Auftragsobligo)•nochzuerwartendeKosten:7.380T€•ausstehendeFremdmittel:4.480T€.

Daneben bestehen Zahlungsbürgschaften inZusammenhangmitBauvorhabenüberinsgesamtrd.91T€.

3.Die Genossenschaft besitzt außer Genossen-schaftsanteilen im Gesamtwert von rd. 1,2 T€des weiteren 100% der Anteile der BUD Bau-und Dienstleistung GmbH, Schleswig, mit25T€StammkapitalundeinemEigenkapitalzum31.12.2007 i.H.v. 13,3 T€. Das Jahresergebnisbeträgt-11,7T€.

4. EsbestehenHaftungsverhältnissefürerworbeneGenossenschaftsanteileinHöhevonca.4,2T€.

5. DieZahlderimGeschäftsjahrdurchschnittlichbeschäftigten Arbeitnehmer betrug (ohne Aus-zubildende):

Außerdem wurden durchschnittlich 6 Auszubil-dendebeschäftigt.


Vollzeit Teilzeit

KaufmännischeMitarbeiter

47 5

TechnischeMitarbeiter 11 1

MitarbeiterimRegiebetrieb,Hauswarte,Reinigungskräfteetc.

6 –

64 6

Anfang 2007 8.072

Zugang2007 993

Abgang2007 855

Ende 2007 8.210

47

GEWOBA Nord - Geschäftsbericht 2007

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