reich „Nahversorgungszentrum Conrebbers- CIMA Beratung ... · Die A31 führt direkt durch...

München Stuttgart Forchheim

Köln Leipzig Berlin Hannover

Lübeck Ried(A)

CIMA Beratung + Management GmbH

Berliner Allee 12 30175 Hannover

T 0511-220079-66

F 0511-220079-99

www.cima.de

Stadtentwicklung

Marketing

Regionalwirtschaft

Einzelhandel

Wirtschaftsförderung

Citymanagement

Immobilien

Organisationsberatung

Kultur

Tourismus

Standortverträglichkeitsgutachten für den

perspektivischen zentralen Versorgungsbe-

reich „Nahversorgungszentrum Conrebbers-

weg“ in der Stadt Emden

Projektleiter: Dipl.-Geogr. Martin Kremming

Berater: M.A. Wirtschaftsgeographie Marc Peus

Hannover, 22. Mai 2019

Standortverträglichkeitsgutachten für den perspektivischen zentralen Versorgungsbereich „Nahversorgungszentrum Conrebbersweg“

in der Stadt Emden

Seite 2

© CIMA Beratung + Management GmbH

Es wurden Fotos, Grafiken u.a. Abbildungen zu Layoutzwecken und als Platz-

halter verwendet, für die keine Nutzungsrechte vorliegen. Jede Weitergabe,

Vervielfältigung oder gar Veröffentlichung kann Ansprüche der Rechteinha-

ber auslösen.

Wer diese Unterlage -ganz oder teilweise- in welcher Form auch immer wei-

tergibt, vervielfältigt oder veröffentlicht übernimmt das volle Haftungsrisiko

gegenüber den Inhabern der Rechte, stellt die CIMA Beratung+ Management

GmbH von allen Ansprüchen Dritter frei und trägt die Kosten der ggf. not-

wendigen Abwehr von solchen Ansprüchen durch die CIMA Beratung+ Ma-

nagement GmbH.

Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung

für die Aufgaben seiner Organisation verwenden; jegliche - vor allem gewerb-

liche - Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet.

Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter § 2, Abs. 2 so-

wie § 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem

Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anver-

traut.

Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der

CIMA Beratung+ Management GmbH in Hannover.


in der Stadt Emden

Seite 3

Inhaltsverzeichnis 1 Auftrag und Aufgabenstellung ................................................ 5

2 Vorstellung des Planvorhabens ............................................... 6

3 Angebots- und Nachfrageanalyse des Emder Einzelhandels 8

3.1 Stadt Emden.................................................................................. 8

3.2 Stadtteil Conrebbersweg .......................................................... 13

4 Raumordnerische Vorprüfung potenzieller

Einzelhandelsentwicklungen .................................................. 16

4.1 Wohnortbezogene Nahversorgung ........................................ 16

4.2 Integrationsgebot ...................................................................... 18

4.3 Einklang mit der Fortschreibung des Emder Einzelhandelskonzeptes ............................................................ 20

4.4 Potenzielle Beeinträchtigung der Zentren ............................. 21

5 Abschließende Empfehlungen ............................................... 26


in der Stadt Emden

Seite 4

Abbildungsverzeichnis Abb. 1: Der Stadtteil Conrebbersweg ........................................................................................... 6

Abb. 2: Rahmenplan der Entwicklung des Stadtteils Conrebbersweg ............................ 7

Abb. 3: Das perspektivische Nahversorgungszentrum Conrebbersweg ........................ 7

Abb. 4: Marktgebiet Stadt Emden .................................................................................................. 8

Abb. 5: Nachfragepotenzial im Marktgebiet der Stadt Emden in Mio. € ...................... 9

Abb. 6: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche und Umsatz in Emden .............................10

Abb. 7: Ranking: Handelszentralität in der Stadt Emden in % .........................................11

Abb. 8: Nahversorgungsstrukturen in Emden (500 m Nahversorgungsradien) .......12

Abb. 9: Nachfragepotenzial im Stadtteil Conrebbersweg in Mio. € ..............................13

Abb. 10: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche und Umsatz im Stadtteil

Conrebbersweg..............................................................................................................14

Abb. 11: Ranking: Handelszentralität im Stadtteil Conrebbersweg in % (ohne

Stadtteilerweiterung: 2.147 Einwohner) ..............................................................15

Abb. 12: Ranking: Handelszentralität im Stadtteil Conrebbersweg in % (mit

Stadtteilerweiterung: 4.555 Einwohner) ..............................................................15

Abb. 13: Fußläufige Erreichbarkeit (10 Minuten) nach Zensus 2011 .............................16

Abb. 14: Fußläufige Erreichbarkeit (10 Minuten) inklusive Stadtteilerweiterung .....17

Abb. 15: Test auf wohnortbezogene Nahversorgung .........................................................17

Abb. 16: Ansiedlungsregeln für Neuansiedlungen und Erweiterungen .......................20

Abb. 17: Potenzielles Untersuchungsgebiet ............................................................................21

Abb. 18: Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt (Strukturdaten) .............................22

Abb. 19: Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt (Karte) ...............................................22

Abb. 20: Nahversorgungszentrum Alte Molkerei (Strukturdaten)..................................23

Abb. 21: Nahversorgungszentrum Alte Molkerei (Karte) ...................................................23

Abb. 22: Nahversorgungszentrum Transvaal (Strukturdaten) ..........................................24

Abb. 23: Nahversorgungszentrum Transvaal (Karte) ...........................................................24

Abb. 24: Sonstiges Untersuchungsgebiet (Strukturdaten) ................................................25


in der Stadt Emden

Seite 5

1 Auftrag und Aufgabenstellung

Auftrag und Zielsetzung

▪ Im Rahmen einer Auftragserweiterung der Fortschreibung des Einzelhan-

delskonzeptes der Stadt Emden soll für den darin abgegrenzten perspek-

tivischen zentralen Versorgungsbereich „Nahversorgungszentrum Conr-

ebbersweg“ ein Standortverträglichkeitsgutachten erstellt werden.

Auftraggeber

▪ Stadt Emden

Zeitraum

▪ März 2019 bis Mai 2019

Aufgabenstellung und Untersuchungsdesign

▪ In dem Standortverträglichkeitsgutachten sollen Aussagen zur aktuellen

und zukünftigen Angebots- und Nachfragesituation im Stadtteil Conreb-

bersweg sowie zu Entwicklungsspielräumen und zulässigen Sortimenten

getroffen werden.

▪ Dabei fließen auch konkrete Planungen zur zukünftigen Entwicklung des

Stadtteils ein, aus denen Aussagen über Einwohner- und Kaufkraftpoten-

ziale abgeleitet werden.

Vorbemerkung zur Methodik

▪ Die Ermittlung der Leistungsdaten des Einzelhandels der Stadt Emden ba-

siert auf einer vollständigen Bestandserhebung des Einzelhandels durch

das cima-Projektteam im November 2017 sowie einer ergänzenden Neu-

erhebung des Fachmarktstandortes Harsweg sowie groben Überprüfung

des generellen Bestandes im März 2019.

▪ Die Ermittlung der relevanten Einzelhandelsumsätze erfolgt über veröf-

fentlichte regionale Flächenproduktivitäten und weitere Quellen der

Branchen- und Betriebsberichtserstattung sowie der Inaugenscheinnahme

der Unternehmen.

▪ Alle kaufkraftrelevanten Daten für die Stadt Emden beziehen sich auf das

Jahr 2018.


in der Stadt Emden

Seite 6

2 Vorstellung des Planvorhabens

Der Stadtteil Conrebbersweg

Der zu untersuchende perspektivische zentrale Versorgungsbereich „Nahver-

sorgungszentrum Conrebbersweg“ befindet sich im Stadtteil Conrebbersweg

im Norden der Stadt Emden. Dieser ist gekennzeichnet durch die folgenden

Aspekte:

▪ Im Jahr 2017 (31.12) wohnten im Stadtteil 2.147 Personen, was im Ver-

gleich zum Jahr 2015 bei 2.160 Personen eine relative Veränderung von

-0,6 % bedeutete.

▪ Im Stadtteil selbst befinden sich mit einer Fleischerei und einer Bäckerei

lediglich zwei Einzelhandelsbetriebe.

▪ Die nächstgelegenen größeren Einzelhandelsbetriebe mit mindesten 600

qm Verkaufsfläche befinden sich in Früchteburg (Netto-Markt), Harsweg

(Real, Lidl und Aldi), Constantia (Combi und Lidl), Barenburg (NP) sowie

dem Stadtzentrum (Aldi und Edeka).

▪ Der Stadtteil ist geprägt durch einen hohen Anteil an unbebauten Grün-

flächen.

▪ Die A31 führt direkt durch Conrebbersweg. Zudem ist die PKW-Anbin-

dung mit circa 6 Minuten Fahrzeit aus dem Stadtteilmittelpunkt an die In-

nenstadt gut.

▪ Die Bahnschienen stellen die räumliche Grenze zum östlich gelegenen

Stadtteil Früchteburg dar.

Abb. 1: Der Stadtteil Conrebbersweg

Kartengrundlage: OpenStreetMap-Mitwirkende, 2019

Bearbeitung: cima, 2019


in der Stadt Emden

Seite 7

Entwicklung des Stadtteils und Nahversorgungszentrums

Für den Stadtteil ist eine städtebauliche Entwicklung sowie damit einherge-

hende Änderung des Flächennutzungsplans vorgesehen. Diese besteht aus

den folgenden Planungen:

▪ Das Plangebiet umfasst eine Gesamtfläche von circa 104,3 ha. Westlich

und südlich an die aktuelle Wohnbebauung im Stadtteil Conrebbersweg

angrenzend sollen zukünftig in 9 Bauabschnitten Wohnflächen auf 65,4 ha

entstehen. Damit soll der im Rahmen des Stadtentwicklungskonzeptes

festgestellte Bedarf im Bereich Einfamilien- Doppel- und Reihenhäuser

langfristig gedeckt werden. Die geplanten 1.204 Wohneinheiten auf 711

Grundstücken teilen sich auf 471 Wohnungen in Einzelhäusern (EZH), 230

in Doppelhaushälften (DH), 183 in Reihenhäusern (RH) und 320 im Ge-

schosswohnungsbau (GWB) auf (vgl. Abb. 2).

▪ Dabei läge der Anteil der Gebäude mit ein und zwei Wohnungen bei

82 %, während dieser Wert in Emden am 31.12.2017 etwas höher bei

87 %1

lag. Große Unterschiede sind nicht zu beobachten. Dabei wohnen in

Emden 2,0 Einwohner pro Wohnung (circa 50.000 Einwohnern und 25.000

Wohnungen). Dieser Schnitt wird aufgrund der ähnlichen Gebäudeauftei-

lung auch auf die Wohnungsentwicklung im Planvorhaben angewendet.

Somit wird mit insgesamt 2.408 neuen Einwohnern und einer zukünftigen

Einwohnerzahl von 4.555 im Stadtteil Conrebbersweg gerechnet.

▪ Der nördliche Bereich ist aufgrund der Autobahnnähe für Wohnen unge-

eignet, soll aber für Gewerbeentwicklung genutzt werden. Im Süden der

aktuellen Bebauung und Südosten des Plangebietes ist die Ansiedlung

großflächigen Einzelhandels auf aktuell noch unbebauter Fläche (vgl. Abb.

3) vorgesehen. Damit soll neben den neuen Wohngebieten auch für die

bestehende Bevölkerung in Conrebbersweg sowie zum Teil im angrenzen-

den Früchteburg erstmalig eine Nahversorgung aufgebaut werden. Die

Entwicklung des Nahversorgungszentrums (NVZ) eignet sich daher primär

für Nahrungs- und Genussmittel, die nachfolgend explizit geprüft werden.

1

Quelle: Landesamt für Statistik Niedersachsen, 31.12.2017, Tabellen M8051021 und A100001G

Abb. 2: Rahmenplan der Entwicklung des Stadtteils Conrebbersweg

Quelle: Stadt Emden, 2019

Abb. 3: Das perspektivische Nahversorgungszentrum Conrebbersweg

Quelle: cima, 2019

Grundstücke: 711

Wohneinheiten: 1.204

Davon: EZH: 471

DH: 230

RH: 183

GWB: 320

Perspektivisches NVZ Conrebbersweg


in der Stadt Emden

Seite 8

3 Angebots- und Nachfrageanalyse des Emder Einzelhandels

3.1 Stadt Emden

Nachfragestruktur

Das Marktpotenzial des Einzelhandels in der Stadt Emden ergibt sich aus der

vorhandenen Nachfrage innerhalb der Stadt, sowie den umliegenden Kom-

munen.

Relevant ist zunächst die zentralörtliche Versorgungsfunktion der Stadt Em-

den. Die Gemeinde hat laut LROP Niedersachsen 2017 die zentralörtliche

Funktion eines Mittelzentrums mit oberzentraler Teilfunktion und übernimmt

daher in Bezug auf den Einzelhandel eine oberzentrale Versorgungsfunktion.

Auf Basis des vorhandenen Einzelhandelsangebotes in Emden sowie unter

Berücksichtigung der raumordnerischen Versorgungsaufgabe ist dem Markt-

gebiet des Einzelhandels in Emden neben dem eigenen Stadtgebiet auch das

Gebiet der Kommunen Krummhörn und Hinte (direktes Marktgebiet) zuzu-

rechnen. Mit bereits deutlich geringeren Kaufkraftbindungen gehören die

Kommunen Wirdum, Südbrookmerland und Ihlow in das erweiterte Marktge-

biet des Einzelhandels der Stadt Emden. Wir gehen nicht davon aus, dass aus

den weiteren Umlandgemeinden regelmäßige Einkaufsfahrten in größerem

Umfang in die Stadt Emden stattfinden. Eine Zuordnung zum Marktgebiet

des Einzelhandels in Emden wäre hier unbegründet.

Im Südosten begrenzt das Mittelzentrum Leer, sowie im Nordosten das Mit-

telzentrum Aurich den Einflussbereich der Stadt Emden. Im Süden und Wes-

ten der Stadt besteht mit der Ems-Mündung und der Nordsee eine natur-

räumliche Barriere, die das Marktgebiet deutlich verkleinert.

Abb. 4: Marktgebiet Stadt Emden

Quelle: cima, 2019, Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Emden 2019, S. 36


in der Stadt Emden

Seite 9

Die Berechnung des Nachfragepotenzials2 in Emden, sowie im weiteren

Marktgebiet erfolgt auf der Basis der gemeindescharfen Einwohnerzahlen

(50.888 in der Stadt Emden)3 und der spezifischen einzelhandelsrelevanten

Kaufkraftkennziffer (93,4 in Emden)4. Es wird ein Ausgabesatz pro Kopf im

Einzelhandel von 5.890 € für das Jahr 2018 zugrunde gelegt, der an das Ni-

veau der Stadt Emden mit Hilfe der Kaufkraftkennziffer angepasst wird.

Der Ausgabesatz eines jeden Einwohners der Stadt Emden entspricht im

Durchschnitt 5.501 € im Jahr 2018. Wie die Kaufkraftkennziffer liegt auch der

statistische Ausgabesatz pro Kopf von Emden unter dem Bundesdurchschnitt.

Insgesamt beläuft sich das Nachfragepotenzial im Marktgebiet auf rd. 555,5

Mio. €. Davon entfallen etwa 300,2 Mio. € auf den täglichen Bedarf. Der größte

Anteil davon betrifft die Warengruppe der Nahrungs- und Genussmittel. Dem

Emder Einzelhandel steht in diesem Segment ein Nachfragepotenzial von rd.

202,3 Mio. € zur Verfügung.

Im aperiodischen Bedarfsbereich beträgt das Nachfragepotenzial weitere

255,3 Mio. €, die sich auf diverse Warengruppen verteilen.

2

Das Nachfragepotenzial entspricht den Ausgaben (in €) der Bevölkerung der Stadt Emden,

die dem Einzelhandel zur Verfügung stehen (statistischer Wert). Touristische Ausgaben sind

nicht inkludiert.

Abb. 5: Nachfragepotenzial im Marktgebiet der Stadt Emden in Mio. €


3

Quelle: Stadt Emden (Stand: 27.10.2017) 4

Quelle: Michael Bauer Research GmbH 2018

CIMA Warengruppe Stadt EmdenDirektes

Marktgebiet

Erweitertes

Marktgebiet

Marktgebiet

insgesamt

Periodischer Bedarf insgesamt 151,3 58,3 90,6 300,2

Nahrungs- und Genussmittel 102,0 39,3 61,1 202,3

Gesundheit und Körperpflege 45,3 17,4 27,1 89,9

Zeitschriften, Schnittblumen 4,0 1,6 2,4 8,0

Aperiodischer Bedarf insgesamt 128,7 49,6 77,1 255,3

Bekleidung, Wäsche 23,4 9,0 14,0 46,4

Schuhe, Lederwaren 7,7 2,9 4,6 15,2

Sanitätsartikel, Optik, Akustik 7,7 3,0 4,6 15,4

Uhren, Schmuck 3,6 1,4 2,2 7,2

Bücher, Schreibwaren 5,0 1,9 3,0 9,9

Elektroartikel, Unterhaltungselektronik 21,8 8,4 13,1 43,3

Sportartikel, Fahrräder 8,5 3,3 5,1 16,8

Spielwaren 2,6 1,0 1,5 5,1

Musikinstrumente, Waffen, Sammelhobbies 0,9 0,3 0,5 1,7

Zooartikel 2,3 0,9 1,4 4,6

Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik 4,0 1,5 2,4 7,9

Möbel 15,8 6,1 9,5 31,3

Heimtextilien 3,3 1,3 2,0 6,5

Baumarktartikel, Gartenbedarf 22,2 8,6 13,3 44,0

Summe 280,0 107,8 167,7 555,5

Einwohner 50.888 19.321 31.959 102.168


in der Stadt Emden

Seite 10

Angebotsstruktur

Die nachfolgenden Einzelhandelsstrukturdaten basieren auf einer vollständi-

gen Einzelhandelsbestandserhebung in der Stadt Emden im November 2017

und einer Teilnacherhebung und Prüfung im März 2019.

Die abgeleiteten Umsatzvolumina beruhen auf der Inaugenscheinnahme des

konkreten Warenangebots hinsichtlich Angebotsqualität und Sortiments-

struktur. Die Hochrechnung der Umsätze erfolgte über branchenübliche Flä-

chenproduktivitäten. Zusätzlich werden alle branchenspezifischen Informati-

onen aus Firmen- und Verbandsveröffentlichungen sowie der relevanten

Fachliteratur in die Auswertung mit einbezogen. Auch sind touristische Aus-

gaben inkludiert.

Im Rahmen der Bestandserhebung des Einzelhandels in Emden wurden 337

Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von 118.270 qm erhoben. Sie

erwirtschaften einen Einzelhandelsumsatz von 332,6 Mio. €.

Die warengruppenspezifische Differenzierung des Einzelhandelsbesatzes ist

in der nebenstehenden Abbildung dokumentiert.

In der für das perspektivische Nahversorgungszentrum Conrebbersweg be-

sonders relevanten Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel gibt es in der

Stadt insgesamt 98 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von 25.300 qm, auf der

ein Umsatz von circa 115,3 Mio. € erwirtschaftet wird. Die Verkaufsflächen-

und Umsatzanteile liegen damit bei circa 21 und 35 %. Insbesondere der Um-

satzanteil entspricht der typischen Ausstattung eines Oberzentrums und

spricht grundsätzlich für eine gute Präsenz der Nahversorgung.

Abb. 6: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche und Umsatz in Emden

Quelle: cima, 2019, Rundungsdifferenzen möglich

CIMA Warengruppe

Anzahl der

Betriebe

(Haupt-

sortiment)

Verkaufs-

fläche

in m²

Umsatz in

Mio. €

Periodischer Bedarf insgesamt 132 31.210 162,0

Nahrungs- und Genussmittel 98 25.300 115,2

Gesundheit und Körperpflege 16 4.605 43,3

Zeitschriften, Schnittblumen 18 1.305 3,6

Aperiodischer Bedarf insgesamt 205 87.060 170,6

Bekleidung, Wäsche 54 14.367 35,8

Schuhe, Lederwaren 12 3.385 9,1

Sanitätsartikel, Optik, Akustik 16 885 6,2

Uhren, Schmuck 6 325 1,6

Bücher, Schreibwaren 7 1.975 5,1

Elektroartikel, Unterhaltungselektronik 20 7.227 36,6

Sportartikel, Fahrräder 11 3.770 8,7

Spielwaren 0 1.145 2,6

Musikinstrumente, Waffen, Sammelhobbies 3 150 0,4

Zooartikel 3 1.950 3,7

Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik 23 8.287 9,7

Möbel 14 17.380 16,9

Heimtextilien 3 2.905 5,1

Baumarktartikel, Gartenbedarf 33 23.310 29,0

Einzelhandel insgesamt 337 118.270 332,6


in der Stadt Emden

Seite 11

Einzelhandelszentralität und Entwicklungsspielräume

Die Einzelhandelszentralität eines Ortes beschreibt das Verhältnis des am Ort

getätigten Einzelhandelsumsatzes zu der am Ort vorhandenen Nachfrage.

Handelszentralitäten von deutlich über 100 signalisieren Kaufkraftzuflüsse;

Handelszentralitäten von unter 100 bedeuten per Saldo Kaufkraftabflüsse aus

der betreffenden Raumeinheit. Handelszentralitäten werden für den Einzel-

handel insgesamt sowie für einzelne Warengruppen ermittelt. Je größer die

Zentralität eines Ortes ist, desto größer ist seine Sogkraft auf die Kaufkraft im

Umland. Die Zentralität eines Ortes wird z.B. durch die Qualität und Quantität

an Verkaufsfläche, den Branchenmix, die Verkehrsanbindung und die Kauf-

kraft im Marktgebiet gesteuert.

Insgesamt ist die Einzelhandelszentralität der Stadt Emden als durchschnitt-

lich für ein Mittelzentrum mit oberzentraler Teilfunktion zu bewerten (119).

Per Saldo signalisiert die ermittelte Handelszentralität Kaufkraftzuflüsse aus

den umliegenden Gemeinden der Region, primär denjenigen aus dem abge-

grenzten Marktgebiet.

Die Gesamtzentralität für die Stadt Emden beruht auf den sortimentsspezifi-

schen Zentralitätswerten für die einzelnen Warengruppen. Hier ist festzuhal-

ten, dass im periodischen Bedarfsbereich eine Zentralität von 107, im aperio-

dischen Bedarfsbereich von 133 erreicht wird. Ein wesentlicher Entwicklungs-

spielraum wird für die Warengruppe Gesundheit und Körperpflege gesehen:

Der warengruppenspezifische Zentralitätswert liegt hier bei 95. Per Saldo sind

Kaufkraftabflüsse in Handelslagen außerhalb der Stadt Emden messbar. Für

die Branche Nahrungs- und Genussmittel wurde eine Handelszentralität von

113 ermittelt. Hier steht einem Einzelhandelsumsatz von 115,2 Mio. € ein lo-

kales Nachfragevolumen von 102,0 Mio. € in der Stadt Emden gegenüber. Die

Werte veranschaulichen, dass in der Branche Nahrungs- und Genussmittel

messbare Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland zu verzeichnen sind. Das Le-

bensmittelangebot im gesamten Stadtgebiet von Emden kann die Nachfrage

in der Stadt mehr als binden.

Grundsätzlich sind auch zusätzliche Verkaufsflächen und Umsätze in Waren-

gruppen mit einer Zentralität von über 100 möglich, wenn sie sinnvolle Er-

gänzungen des Einzelhandelsangebotes darstellen und die Verträglichkeit

der Einzelvorhaben gegeben ist. Tendenziell führen insbesondere Vorhaben

zur Stärkung der Nahversorgung, die vom Einzugsgebiet her kaum über das

Stadtgebiet hinausragen, primär zu Umsatzumverteilungen im Stadtgebiet,

sodass keine nennenswerten Steigerungen der Zentralität zu erwarten sind.

Hierzu würde beispielsweise auch die Entwicklung der Nahversorgung im Be-

reich Nahrungs- und Genussmittel im Stadtteil Conrebbersweg zählen.

Abb. 7: Ranking: Handelszentralität in der Stadt Emden in %

Quelle: cima, 2019


in der Stadt Emden

Seite 12

Die nachfolgende Abbildung verdeutlicht auf Basis aller Lebensmittelmärkte

in Emden ab 400 qm Verkaufsfläche (keine Getränkemärkte, Biomärkte oder

kleine und Kleinstbetriebe) die grundsätzlich gute räumliche Versorgungs-

lage über das gesamte Stadtgebiet hinweg. Gleichwohl sind Lücken in den

Stadtteilen Wolthusen und Barensburg sowie den vorwiegend peripheren

Stadtteilen Wybelsum, Hilmarsum, Jarssum, Widdelswehr und Petkum er-

kennbar. Außerdem liegt auch der vorhabenrelevante Stadtteil Conrebbers-

weg in keinem 500 m Radius eines Lebensmittelmarktes und weist somit

keine ausreichende Nahversorgung vor, insbesondere wenn die Stadtteiler-

weiterung im westlichen Stadtteil betrachtet wird. Daher wird im folgenden

Unterkapitel der Schwerpunkt auf die Nachfrage- und Angebotssituation un-

ter Berücksichtigung dieser Erweiterung im Stadtteil Conrebbersweg gelegt.

Abb. 8: Nahversorgungsstrukturen in Emden (500 m Nahversorgungsradien)


(Die cima nimmt als Maß für eine fußläufige Er-

reichbarkeit bzw. als „Nahversorgungsradius“ i. d.

R. eine maximale Distanz von 500 m an. Untersu-

chungen haben ergeben, dass nur ein geringer

Anteil der Bevölkerung längere Distanzen zum

Einkaufen zu Fuß zurücklegt. Insbesondere mo-

bilitätseingeschränkte Personen (z.B. Ältere) sind

auf kurze Einkaufswege angewiesen.)


in der Stadt Emden

Seite 13

3.2 Stadtteil Conrebbersweg

Nachfragestruktur

Die Berechnung des Nachfragepotenzials im Stadtteil Conrebbersweg erfolgt

auf Basis der gemeindescharfen Einwohnerzahl (2.147 im Stadtteil Conreb-

bersweg5

) und der Schätzung von 2,0 Einwohnern pro Wohneinheit in den

1.204 geplanten Wohneinheiten sowie der spezifischen einzelhandelsrelevan-

ten Kaufkraftkennziffer (93,4 in Emden). Es wird ein Ausgabesatz pro Kopf im

Einzelhandel von 5.890 € für das Jahr 2018 zugrunde gelegt, der an das Ni-

veau der Stadt Emden mit Hilfe der Kaufkraftkennziffer angepasst wird.

Insgesamt beläuft sich das Nachfragepotenzial im Stadtteil Conrebbersweg

aktuell auf circa 11,8 Mio. €. Davon entfallen circa 6,4 Mio. € auf den periodi-

schen Bedarfsbereich und circa 5,4 Mio. € auf den aperiodischen Bedarfsbe-

reich. Inklusive der zusätzlichen Einwohner im Plangebiet ergäbe sich eine

Einwohnerzahl von insgesamt 4.555. Dadurch würde auch das gesamte Nach-

fragepotenzial auf 25,1 Mio. € ansteigen. In der für den perspektivischen zent-

ralen Versorgungsbereich „Nahversorgungszentrum Conrebbersweg“ rele-

vanten Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel würde das zukünftige

Nachfragepotenzial bei 9,1 Mio. € pro Jahr liegen. Angenommen werden

dazu die Kaufkraftkennziffer sowie Verbrauchsausgaben aus dem Jahr 2018.

5

Quelle: Stadt Emden (Stand: 31.12.2017)

Abb. 9: Nachfragepotenzial im Stadtteil Conrebbersweg in Mio. €


CIMA WarengruppeStadtteil

Conrebbersweg

Stadtteil

Conrebbersweg

(Plangebiet)

Stadtteil

Conrebbersweg

(Planung

insgesamt)

Periodischer Bedarf insgesamt 6,4 7,2 13,5

Nahrungs- und Genussmittel 4,3 4,8 9,1

Gesundheit und Körperpflege 1,9 2,1 4,1

Zeitschriften, Schnittblumen 0,2 0,2 0,4

Aperiodischer Bedarf insgesamt 5,4 6,1 11,5

Bekleidung, Wäsche 1,0 1,1 2,1

Schuhe, Lederwaren 0,3 0,4 0,7

Sanitätsartikel, Optik, Akustik 0,3 0,4 0,7

Uhren, Schmuck 0,2 0,2 0,3

Bücher, Schreibwaren 0,2 0,2 0,4

Elektroartikel, Unterhaltungselektronik 0,9 1,0 2,0

Sportartikel, Fahrräder 0,4 0,4 0,8

Spielwaren 0,1 0,1 0,2

Musikinstrumente, Waffen, Sammelhobbies 0,0 0,0 0,1

Zooartikel 0,1 0,1 0,2

Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik 0,2 0,2 0,4

Möbel 0,7 0,7 1,4

Heimtextilien 0,1 0,2 0,3

Baumarktartikel, Gartenbedarf 0,9 1,1 2,0

Summe 11,8 13,2 25,1

Einwohner 2.147 2.408 4.555


in der Stadt Emden

Seite 14

Angebotsstruktur

Die nachfolgenden Einzelhandelsstrukturdaten basieren auf einer vollständi-

gen Einzelhandelsbestandserhebung in der Stadt Emden im November 2017

und einer Teilnacherhebung und Prüfung im März 2019.

Im Rahmen der Bestandserhebung wurden im Stadtteil Conrebbersweg mit

einer Bäckerei und einer Fleischerei zwei Betriebe mit einer Verkaufsfläche

von 45 qm erhoben. Sie erwirtschaften einen Einzelhandelsumsatz von circa

0,6 Mio. €. Dieser Umsatz verteilt sich ausschließlich auf die Warengruppe

Nahrungs- und Genussmittel. Damit ist der Einzelhandelsbestand bisher noch

sehr gering. Die Versorgung der Bevölkerung im Stadtteil Conrebbersweg

läuft aktuell an Standorten außerhalb des Stadtteils ab.

Abb. 10: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche und Umsatz im Stadtteil Conreb-

bersweg


CIMA Warengruppe

Anzahl der

Betriebe

(Haupt-

sortiment)

Verkaufs-

fläche

in m²

Umsatz in

Mio. €

Periodischer Bedarf insgesamt 2 45 0,6

Nahrungs- und Genussmittel 2 45 0,6

Gesundheit und Körperpflege 0 0 0,0

Zeitschriften, Schnittblumen 0 0 0,0

Aperiodischer Bedarf insgesamt 0 0 0,0

Bekleidung, Wäsche 0 0 0,0

Schuhe, Lederwaren 0 0 0,0

Sanitätsartikel, Optik, Akustik 0 0 0,0

Uhren, Schmuck 0 0 0,0

Bücher, Schreibwaren 0 0 0,0

Elektroartikel, Unterhaltungselektronik 0 0 0,0

Sportartikel, Fahrräder 0 0 0,0

Spielwaren 0 0 0,0

Musikinstrumente, Waffen, Sammelhobbies 0 0 0,0

Zooartikel 0 0 0,0

Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik 0 0 0,0

Möbel 0 0 0,0

Heimtextilien 0 0 0,0

Baumarktartikel, Gartenbedarf 0 0 0,0

Einzelhandel insgesamt 2 45 0,6


in der Stadt Emden

Seite 15

Einzelhandelszentralität und Entwicklungsspielräume

Die Einzelhandelszentralität im Stadtteil Conrebbersweg liegt aufgrund des

geringen Bestandes insgesamt ohne die Stadtteilerweiterung aktuell nur bei

5, mit der Stadtteilerweiterung inklusive 2.408 zusätzlichen Einwohnern sogar

nur bei 2. Da die Bestandsbetriebe nur in der Warengruppe Nahrungs- und

Genussmittel anbieten, liegen für sonstige Warengruppen keine Zentralitäten

vor. Bei Nahrungs- und Genussmitteln besteht ohne Erweiterung eine Zent-

ralität von 14, mit Erweiterung von 7.

Hier zeigen sich klare Entwicklungsspielräume für den Stadtteil, um der Be-

völkerung insbesondere eine Nahversorgung vor Ort bieten zu können. Bei

einer Einwohnerzahl von 2.147 Einwohnern liegt das Nachfragepotenzial im

Bereich Nahrungs- und Genussmittel circa 3,7 Mio. € über dem Einzelhan-

delsbestand, bei 4.555 Einwohnern sogar circa 8,5 Mio. €. Einschränkend muss

hierbei gesagt werden, dass eine Betrachtung der Zentralitäten auf Stadtteil-

ebene die gesamtstädtische Versorgungssituation außen vor lässt. Die Ziel-

vorstellung ist keine vollständige Deckung von Angebot und Nachfrage in

jedem Stadtteil für sich, sondern eine gesamtstädtische ausgeglichene Ver-

sorgungsstruktur. Dabei ist allerdings festzustellen, dass im Stadtteil Conreb-

bersweg insbesondere bei potenziellen 4.555 Einwohnern eine Nahversor-

gung vor Ort unerlässlich ist. Dabei ist auch hervorzuheben, dass der nächst-

gelegene Lebensmittelmarkt mit einem 500 m Radius den Stadtteil nicht ab-

deckt und vom Stadtteilmittelpunkt circa 5 Minuten mit dem PKW und circa

20 Minuten zu Fuß entfernt liegt.

Um sich dem Entwicklungsspielraum im Stadtteil Conrebbersweg insbeson-

dere für die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel weiter anzunähern,

wird in der folgenden raumordnerischen Vorprüfung die wohnortbezogene

Nahversorgung eines potenziellen Lebensmittelmarktes betrachtet. Denn ein

mögliches Planvorhaben sollte primär auf die Nahversorgung ausgelegt sein.

Abb. 11: Ranking: Handelszentralität im Stadtteil Conrebbersweg in % (ohne

Stadtteilerweiterung: 2.147 Einwohner)

Quelle: cima, 2019

Abb. 12: Ranking: Handelszentralität im Stadtteil Conrebbersweg in % (mit

Stadtteilerweiterung: 4.555 Einwohner)

Quelle: cima, 2019


in der Stadt Emden

Seite 16

4 Raumordnerische Vorprüfung potenzieller Einzelhandelsent-

wicklungen

4.1 Wohnortbezogene Nahversorgung

Der Standort des perspektivischen zentralen Versorgungsbereiches „Nahver-

sorgungszentrum Conrebbersweg“ liegt im Stadtteil in direkter räumlicher

Nähe zu vielen Wohneinheiten. Daher macht es Sinn, den Standort auf das

Instrument der wohnortbezogenen Nahversorgung zu prüfen. Sollte es sich

tatsächlich um ein Vorhaben der wohnortbezogenen Nahversorgung han-

deln, wäre das Vorhaben nicht raumbedeutsam, sodass eine Anwendung des

LROP auch bei einem Vorhaben über 800 qm Verkaufsfläche nicht notwendig

wäre und die Zulässigkeit allein nach Städtebaurecht erfolgen würde. „Der

„wohnortbezogenen Nahversorgung“ dienende Betriebe sind Betriebe, die aus-

schließlich kleinräumig wirken und deshalb keine Raumbedeutsamkeit erlan-

gen. Wegen ihrer engen räumlichen Auswirkungen sind solche Vorhaben nicht

in der Lage, als „Standortkonkurrenten“ zur Ausdünnung des Versorgungsnet-

zes beizutragen. Deshalb kann ihre Verkaufsfläche auch mehr als 800 m2 be-

tragen. Zwingend einzuhaltende Voraussetzungen dieser Betriebe sind, dass ihr

Sortiment zu mindestens 90% aus periodischen Sortimenten (das sind insb. Le-

bensmittel und Drogeriewaren) besteht und mehr als 50% ihres Umsatzes von

Kunden aus einem fußläufigen Einzugsbereich stammen. Als fußläufig erreich-

bar sieht das LROP im Zusammenhang mit Einzelhandel nicht einen pauscha-

len Entfernungsradius, sondern einen Bereich mit einer maximalen Gehzeit von

10 Minuten an.“ (Arbeitshilfe des LROP Niedersachsen, 2017, S. 17).

Auf Basis der Einwohnerdaten des Zensus 2011 aggregiert auf 100m-Gitter-

zellen wurde für den 10-minütigen fußläufigen Radius eine Einwohnerzahl

von 1.820 aus den Stadtteilen Conrebbersweg und Früchteburg auf einer Flä-

che von 0,69 qkm ermittelt.

Abb. 13: Fußläufige Erreichbarkeit (10 Minuten) nach Zensus 2011

Quelle: Zensus, 2011, https://atlas.zensus2011.de/


Eine Einbeziehung der geplanten Wohngebiete würde zu weiteren circa 1.300

Einwohnern im 10-minütigen fußläufigen Einzugsgebiet führen. Dabei sind

die Bereiche 1-3 vollständig dem 10-minütigen fußläufigen Einzugsgebiet zu-

zurechnen, Bereich 4 circa zur Hälfte, Bereich 5 circa zu einem Fünftel, Bereich

6 circa zu einem Viertel und Bereich 7 circa zu einem Fünftel (vgl. Abb. 2 und

Abb. 14). Die gesamte Einwohnerzahl würde fußläufig dann bei circa 3.120

liegen.

https://atlas.zensus2011.de/


in der Stadt Emden

Seite 17

Abb. 14: Fußläufige Erreichbarkeit (10 Minuten) inklusive Stadtteilerweiterung

Kartengrundlage: OpenStreetMap-Mitwirkende


Mit den ermittelten Einwohnerzahlen im fußläufigen Bereich (10 Minuten)

können die möglichen Umsätze im Bereich Nahrungs- und Genussmittel nach

aktueller Bebauung und nach Planungsstand ermittelt werden. Dazu werden

aus den Einwohnerzahlen die Nachfragepotenziale berechnet. Von diesen

Nachfragepotenzialen können durch einen potenziellen Lebensmittelmarkt

am Vorhabenstandort aufgrund von Einkaufsgewohnheiten, Pendlerverflech-

tungen etc. nicht alle gebunden werden, sodass Abschöpfungsquoten ange-

nommen werden. Für die aktuelle Situation würde diese Quote bei circa 34 %

liegen, inklusive einer Stadtteilerweiterung und stärkeren Orientierung der

neuen Einwohner auf diesen Markt bei circa 39 %. Daraus ergibt sich aktuell

ein Abschöpfungspotenzial von circa 1,24 Mio. €, inklusive weiterer Einwoh-

ner von circa 2,44 Mio. €. Da nach dem Instrument der wohnortbezogenen

Nahversorgung mindestens 50 % der Umsätze eines Marktes in der

Warengruppe aus dem fußläufigen Bereich stammen müssen, ist im aktuellen

Fall ein Einzelhandelsumsatz von bis zu 2,48 Mio. € Euro im Bereich Nahrungs-

und Genussmittel möglich, im Planungsfall von bis zu 4,88 Mio. €.

Abb. 15: Test auf wohnortbezogene Nahversorgung

Quelle: cima, 2019

Für eine Annäherung an eine mögliche Verkaufsfläche des Marktes werden

Annahmen getroffen. Erstens hält der potenzielle Lebensmittelmarkt den An-

teil von mindestens 90 % periodischen Sortimenten ein und bietet dabei ins-

gesamt auf circa 85 % der Verkaufsfläche Nahrungs- und Genussmittel an.

Zweitens erwirtschaftet der Markt die in Emden durchschnittliche jährliche

Flächenproduktivität von 4.553 € brutto pro qm Verkaufsfläche im Bereich

Nahrungs- und Genussmittel. Daraus würde sich für den gesamten Lebens-

mittelmarkt inklusive aller angebotenen Warengruppen aktuell eine maximal

mögliche Verkaufsfläche von circa 641 qm, zusätzlich der Stadtteilentwick-

lung von circa 1.267 qm ergeben. Damit wäre zukünftig auch großflächiger

Einzelhandel über die wohnortbezogene Nahversorgung möglich.

Die erwähnten Verkaufsflächen beruhen allerdings auf verschiedenen Annah-

men und können durch Änderungen wie zum Beispiel einer Anpassung der

Verbrauchsausgaben im Bereich Nahrungs- und Genussmittel, einer abwei-

chenden Flächenproduktivität oder Bindungsquote je nach Anbieter oder ei-

ner abweichenden Einwohneranzahl durch andere Planungen schwanken.

Grundsätzlich zeigt sich, dass die Realisierung eines Lebensmittelmarktes

zur Schaffung einer Nahversorgung für die Bevölkerung vor Ort im Be-

reich zwischen circa 1.000 und 1.400 qm sinnvoll ist. Dazu zählen 50 % der

Potenzialkunden im fußläufigen Bereich sowie weitere 50 %, die primär aus

dem sonstigen Stadtteil Conrebbersweg und Umgebung stammen.

Stadtteile Bebauungsstand

Einwohner

(10-Minuten-

Radius)

Nachfragepotenzial

Nahrungs- und

Genussmittel in

Mio. €

Abschöpfungs-

quote

Abschöpfungs-

potenzial in Mio. €

Möglicher

Einzelhandelsumsatz

Nahrungs- und

Genussmittel in Mio. €

Conrebbersweg

+ FrüchteburgAktuelle Bebauung 1.820 3,6 34% 1,24 bis zu 2,48

Conrebbersweg

+ Früchteburg

Zukünftige

Bebauung3.120 6,3 39% 2,44 bis zu 4,88


in der Stadt Emden

Seite 18

4.2 Integrationsgebot

Ein Planvorhaben muss aber nicht zwingend über die wohnortbezogene Nah-

versorgung und das damit einhergehende Nicht-Vorhandensein von Raum-

bedeutsamkeit begründet werden. Es kann auch eine Anwendung des LROP

stattfinden. Darunter fällt unter anderem das Integrationsgebot.

In der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Emden wird der

Vorhabenstandort als perspektivisches Nahversorgungszentrum Conrebbers-

weg festgelegt. Nahversorgungszentren sind eine Kategorie von zentralen

Versorgungsbereichen, die eine Versorgungsfunktion primär für die Nahver-

sorgung besitzen. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts

kann auch eine räumlich konzentrierte Ansiedlung von Einzelhandelsbetrie-

ben mit der primären Aufgabe der Versorgung des fußläufigen Einzugsbe-

reichs einen zentralen Versorgungsbereich i.S.d. § 34 Abs. 3 BauGB bilden. 6

Dies wäre bei der Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes in Conrebbersweg

der Fall, sodass dabei von einem Nahversorgungszentrum bzw. zentralen Ver-

sorgungsbereich gesprochen werden kann. Häufig werden diese Bereiche

aber durch eine Durchmischung von Einzelhandel und ergänzenden Funktio-

nen wie Dienstleistungen und gastronomischen Angeboten definiert. 7

Daher

ist zur Entwicklung des Nahversorgungszentrum Conrebbersweg neben der

Ansiedlung von Einzelhandel auch eine Ansiedlung von Dienstleistungsbe-

trieben wie Banken oder andere kundenorientierte Dienstleistungen sowie

gastronomischer Angebote zu empfehlen. Hierbei bleibt festzuhalten, dass

der Standort aktuell noch kein Nahversorgungszentrum darstellt und erst

noch dahingehend entwickelt werden muss.

Insbesondere für den Beginn können Vorhaben bei einer Prüfung des Integ-

rationsgebotes nicht eindeutig über die Lage in zentralen Versorgungsberei-

chen, die als städtebaulich integrierte Lage gelten, bewertet werden.

„1Neue Einzelhandelsgroßprojekte, deren Kernsortimente zentrenrelevant sind,

sind nur innerhalb der städtebaulich integrierten Lagen zulässig

6

BVerwG Urteil vom 17.12.2009 – 4 C 2.08

(Integrationsgebot). 2Diese Flächen müssen in das Netz des öffentlichen Perso-

nennahverkehrs eingebunden sein. 3Neue Einzelhandelsgroßprojekte, deren

Sortimente zu mindestens 90 vom Hundert periodische Sortimente sind, sind

auf der Grundlage eines städtebaulichen Konzeptes ausnahmsweise auch au-

ßerhalb der städtebaulich integrierten Lagen innerhalb des zentralen Sied-

lungsgebietes des Zentralen Ortes im räumlichen Zusammenhang mit Wohn-

bebauung zulässig, wenn eine Ansiedlung in den städtebaulich integrierten La-

gen aus städtebaulichen oder siedlungsstrukturellen Gründen, insbesondere

zum Erhalt gewachsener baulicher Strukturen, der Rücksichtnahme auf ein his-

torisch wertvolles Ortsbild oder aus verkehrlichen Gründen nicht möglich ist;

Satz 2 bleibt unberührt.“ (Abschnitt 2.3, Ziffer 05, Sätze 1 bis 3).

Daher wird im Folgenden eine Vorprüfung der zu erfüllenden Kriterien für die

Ausnahmeregelung vom Integrationsgebot vorgenommen.

Einbindung in das Netz des öffentlichen Personennahverkehrs

Die aktuell nächstgelegene Bushaltestelle „Hoher Weg“ liegt in circa 400 Me-

ter bzw. fünf Minuten fußläufig entfernt vom Vorhabenstandort. Über die Hal-

testelle gibt es mit der Linie 1 zwischen dem Emder Hauptbahnhof und der

Haltestelle „Eilsumer Reihe“ eine stündliche Einbindung in das Netz des öf-

fentlichen Personennahverkehrs. In den Planungen der Änderung des Flä-

chennutzungsplans wird das Thema Busverkehr ebenfalls berücksichtigt, so-

dass bei der Ansiedlung von Einzelhandel im Nahversorgungszentrum even-

tuell eine weitere Haltestelle noch näher am Standort entstehen kann.

Aufteilung periodischer und aperiodischer Sortimente

Sollte es ein konkretes Planvorhaben geben, müssten dabei auf mindestens

90 % der Verkaufsfläche periodische Sortimente vertrieben werden.

Lage im zentralen Siedlungsgebiet

Das zentrale Siedlungsgebiet der Stadt Emden wird aktuell abgegrenzt. Der

Standort wird sich dabei innerhalb dieser Abgrenzung befinden.

7

BVerwG Urteil vom 11.10.2009 – 4 C 7.07


in der Stadt Emden

Seite 19

Räumlich funktionaler Zusammenhang zu Wohngebieten

Der Standort würde unmittelbar an einige Wohngebiete im Stadtteil Conreb-

bersweg angrenzen. Durch die geplante Stadtteilentwicklung würde dieser

gegebene räumlich funktionale Zusammenhang noch einmal verstärkt wer-

den.

Vorhandensein einer städtebaulich integrierten Lage im Sinne des LROP

Mit dem zentralen Versorgungsbereich Innenstadt sowie zum Teil mit den

Nahversorgungszentren Borßum, Eisenbahndock, Transvaal und Alte Molke-

rei sind städtebaulich integrierte Lagen im Sinne des LROP in der Stadt Emden

vorhanden.

Städtebauliche oder siedlungsstrukturelle Gründe zur Nichtansiedlung

innerhalb der städtebaulich integrierten Lage

Exemplarisch genannte Gründe zur Nichtansiedlung innerhalb der städtebau-

lich integrierten Lage können der Erhalt gewachsener baulicher Strukturen,

die Rücksichtnahme auf ein historisch wertvolles Ortsbild oder verkehrliche

Gründe sein. Die Gründe müssen auf tatsächlichen Umständen begründet

sein. Die Erklärungen müssen nachvollziehbar belegt sein, dass innerhalb die-

ser Lagen weder geeignete Bestandsflächen noch potentiell entwickelbare

Flächen aktuell oder in absehbarer Zeit zur Verfügung stehen. Bei einem spe-

ziellen Planvorhaben ist dieser Nachweis noch zu erbringen.

Städtebauliches Konzept

Mit der aktuellen Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Em-

den ist nach dessen Beschluss ein städtebauliches Konzept vorhaben, das das

perspektivische Nahversorgungszentrum Conrebbersweg als Standortalter-

native und einen Standort für die zukünftige Entwicklung von Einzelhandel

ausweist. Zudem werden darin die Einzelhandelssituation sowie die Versor-

gungsstrukturen gesamtstädtisch betrachtet. Ein zu verwendendes städte-

bauliches Konzept liegt damit vor.


in der Stadt Emden

Seite 20

4.3 Einklang mit der Fortschreibung des Em-

der Einzelhandelskonzeptes

Eine Entwicklung des perspektivischen Nahversorgungszentrums Conreb-

bersweg steht im Einklang mit der Fortschreibung des Emder Einzelhandels-

konzeptes.

Dort wird explizit ausgewiesen, dass in Einzelfällen die Nahversorgungssitua-

tion an geeigneten Stellen ausgebaut werden soll. „Weitere Neuansiedlungen

sollten nur dann möglich sein, wenn für den betreffenden Nahbereich eine Ver-

besserung der Nahversorgungssituation und/ oder der Nahversorgungsqualität

erreicht wird und nur, wenn eine Einzelfallprüfung die Verträglichkeit für die

Bestandsstrukturen nachweisen konnte. Ein Beispiel ist die Vorgehensweise

beim perspektivischen Nahversorgungszentrum Conrebbersweg, das auf der

Grundlage dieses Einzelhandelskonzepts ausgewiesen werden soll und die Nah-

versorgung im Umfeld nachhaltig verbessert.“ (Fortschreibung des Einzelhan-

delskonzeptes Emden, 2019, S. 50).

Zudem wird bezüglich der speziellen Planung die im vorliegenden Standort-

verträglichkeitsgutachten skizzierte Entwicklung von Sortimenten festgehal-

ten. „Der Schwerpunkt des Einzelhandels sollte im periodischen Bereich, insbe-

sondere Nahrungs- und Genussmittel liegen, um die Funktion der weiteren

zentralen Versorgungsbereiche in Emden nicht zu gefährden.“ (Fortschreibung

des Einzelhandelskonzeptes Emden, 2019, S. 71). Empfehlend wurde dort Fol-

gendes geschlussfolgert „Die nahversorgungsrelevanten Sortimente können

dabei durchaus im großflächigen Bereich über 800 qm Verkaufsfläche liegen,

sofern keine negativen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche und

ergänzende integrierte Nahversorgungsstandorte festgestellt wurden.“ (Fort-

schreibung des Einzelhandelskonzeptes Emden, 2019, S. 71). In dem vorlie-

genden Standortverträglichkeitsgutachten wurde bereits über die Potenziale

im Stadtteil und die Prüfung der wohnortbezogenen Nahversorgung nach-

gewiesen, dass das Potenzial auch für großflächigen Einzelhandel über 800

qm Verkaufsfläche vorhanden ist und bis zu einer bestimmten Größe auch als

nicht raumbedeutsam gelten würde. Auswirkungen auf die zentralen

Versorgungsbereiche müssten bei expliziten Vorhaben mit feststehenden

Verkaufsflächengrößen eines Anbieters genauer geprüft werden. Zur Annä-

herung werden im folgenden Kapitel die genauer zu berücksichtigenden Zen-

tren im Untersuchungsgebiet näher vorgestellt.

Das Nahversorgungszentrum Conrebbersweg entspricht zudem den Ansied-

lungsregeln für Neuansiedlungen und Erweiterungen, insofern keine negati-

ven Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche und ergänzende inte-

grierte Nahversorgungsstandorte bestehen. Denn Betriebe mit nahversor-

gungsrelevanten Hauptsortimenten, zu denen auch ein Lebensmittelmarkt

zählt, sind grundsätzlich in den Nahversorgungszentren möglich.

Abb. 16: Ansiedlungsregeln für Neuansiedlungen und Erweiterungen


Ze

ntr

ale

Ve

rso

rgu

ng

sbe

reic

he

zentrenrelevante

Hauptsortimente

nahversorgungsrelevante

Hauptsortimente

nicht-zentrenrelevante

Hauptsortimente

sonstige, nicht integrierte

Standorte

Gewerbegebiete

keine Ansiedlung keine Ansiedlungausnahmsweise zulässig

nach Einzelfallprüfung

keine Einzelhandelsansiedlungen, da gewerblichen Nutzungen vorbehalten(Annexhandel zulässig)

we

ite

re S

tan

do

rtk

ate

go

rie

n

integrierte Lagen

in Wohn- und

Mischgebieten

keine Ansiedlungkleinflächig(orientiert an

Nahversorgungsfunktion)

keine Ansiedlung

Innenstadt Emden

(Hauptzentrum)großflächig möglich großflächig möglich großflächig möglich

Nahversorgungszentren kleinflächig möglich großflächig möglich*Als ergänzendes Angebot

kleinflächig möglich

Ergänzende, teil-, integrierte

Nahversorgungsstandorte Keine AnsiedlungGroßflächig möglich nach

Einzelfallprüfung*kleinflächig möglich

Fachmarktstandorte Keine Ansiedlung Keine Ansiedlung großflächig möglich


in der Stadt Emden

Seite 21

4.4 Potenzielle Beeinträchtigung der Zentren

Das Untersuchungsgebiet

Das Untersuchungsgebiet eines potenziellen Planvorhabens am Standort des

perspektivischen Nahversorgungszentrums sollte auf einem für die Stadt-

größe und Versorgungsstruktur Emdens angemessenen 7-minütigen PKW-

Radius aufbauen. Ergänzt wird dieser in den Randlagen um knapp abgren-

zende Zentren wie das Nahversorgungszentrum Transvaal, Teile des Fach-

marktstandortes (FMS) Ubierstraße / West-Center sowie den integrierten

Nahversorgungsstandort (NV-Standort) Lidl im Stadtteil Wolthusen. Je nach

Anbieter und potenzieller Marktgröße kann das Untersuchungsgebiet bei ei-

nem expliziten Verträglichkeitsgutachten leicht abweichen. Grundsätzlich

sind in dem abgegrenzten Untersuchungsgebiet mit dem NVZ Alte Molkerei,

dem NVZ Transvaal und dem ZVB Innenstadt die drei relevantesten zentralen

Versorgungsbereiche für die Entwicklung im Stadtteil Conrebbersweg inbe-

griffen. Sie müssen bei einem Verträglichkeitsgutachten darauf geprüft wer-

den, wie stark sie von Verdrängungseffekten beeinträchtigt werden könnten.

Die beiden FMS Harsweg und Ubierstraße / West-Center sowie die integrier-

ten NV-Standorte sind Teil des sonstigen Untersuchungsgebietes, da sie

keine zentralen Versorgungsbereiche und somit städtebaulich schützenswer-

ten Standorte sind.

Der Gesamtumsatz im Untersuchungsgebiet beträgt 204,1 Mio. € und teilt

sich auf 99,5 Mio. € im periodischen sowie 104,6 Mio. € im aperiodischen

Bedarfsbereich auf. Der für das Vorhaben eines Lebensmittelmarktes rele-

vante Umsatz im Bereich Nahrungs- und Genussmittel liegt bei 68,7 Mio. €

und steht dem potenziellen Umsatz des neuen Marktes (Annäherung anhand

wohnortbezogener Nahversorgung von bis zu 4,9 Mio. €) gegenüber.

Abb. 17: Potenzielles Untersuchungsgebiet

Quelle: cima, 2019

Im Folgenden werden die drei zentralen Versorgungsbereiche sowie das ag-

gregierte sonstige Untersuchungsgebiet genauer vorgestellt.


in der Stadt Emden

Seite 22

Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt

In der Emder Innenstadt als zentralem Versorgungsbereich wurden insgesamt

21 Betriebe mit dem Hauptsortiment Nahrungs- und Genussmittel erhoben.

Alle Betriebe, die dieses Sortiment anbieten, erwirtschaften auf 2.375 qm Ver-

kaufsfläche einen Umsatz von 13,6 Mio. €. Die relevanten Lebensmittelmärkte

sind Edeka und Aldi.

Abb. 18: Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt (Strukturdaten)

Quelle: cima, 2019

Abb. 19: Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt (Karte)

Kartengrundlage: Stadt Emden, 2018


Eine Schwächung mit städtebaulichen Auswirkungen durch eine Einzelhan-

delsentwicklung im Stadtteil Conrebbersweg ist dabei nicht zu erwarten. Der

zentrale Versorgungsbereich Innenstadt ist auch im Bereich Nahrungs- und

Genussmittel gut aufgestellt und wäre nur zum Teil von Umsatzumverteilun-

gen betroffen.

Anzahl der

Betriebe

(Hauptsortiment)

Verkaufsfläche

in qm

Umsatz in

Mio. €

periodischer Bedarf (gesamt) 30 3.790 26,3

davon Nahrungs- und Genussmittel 21 2.375 13,6

aperiodischer Bedarf (gesamt) 93 13.665 36,6

gesamt 123 17.455 62,9


in der Stadt Emden

Seite 23

Nahversorgungszentrum Alte Molkerei

Im Nahversorgungszentrum Alte Molkerei wurde insgesamt 1 Betrieb mit

dem Hauptsortiment Nahrungs- und Genussmittel erhoben. Alle Betriebe, die

dieses Sortiment anbieten, erwirtschaften auf 700 qm Verkaufsfläche einen

Umsatz von 3,5 Mio. €. Der einzige vorhandene Lebensmittelmarkt ist Netto.

Abb. 20: Nahversorgungszentrum Alte Molkerei (Strukturdaten)

Quelle: cima, 2019

Abb. 21: Nahversorgungszentrum Alte Molkerei (Karte)



Aufgrund der räumlichen Nähe zum Stadtteil Conrebbersweg und dem relativ

geringen Einzelhandelsumsatz im Bereich Nahrungs- und Genussmittel im

Nahversorgungszentrum Alte Molkerei muss bei einem speziellen Vorhaben

eine genauere Prüfung der Verdrängungseffekte stattfinden. Grundsätzlich ist

das Nahversorgungszentrum aber ebenfalls auf die Nahversorgung ausge-

richtet, weshalb die Überlappung mit dem perspektivischen Nahversorgungs-

zentrum Conrebbersweg eher gering ist.

Anzahl der

Betriebe

(Hauptsortiment)

Verkaufsfläche

in qm

Umsatz in

Mio. €

periodischer Bedarf (gesamt) 1 755 3,8

davon Nahrungs- und Genussmittel 1 700 3,5


gesamt 4 1.975 6,9


in der Stadt Emden

Seite 24

Nahversorgungszentrum Transvaal

Im Nahversorgungszentrum Transvaal wurde insgesamt 1 Betrieb mit dem

Hauptsortiment Nahrungs- und Genussmittel erhoben. Alle Betriebe, die die-

ses Sortiment anbieten, erwirtschaften auf 605 qm Verkaufsfläche einen Um-

satz von 1,9 Mio. €. Der einzige vorhandene Lebensmittelmarkt ist NP.

Abb. 22: Nahversorgungszentrum Transvaal (Strukturdaten)

Quelle: cima, 2019

Abb. 23: Nahversorgungszentrum Transvaal (Karte)



Der Einzelhandelsumsatz im Bereich Nahrungs- und Genussmittel im Nahver-

sorgungszentrum Transvaal ist relativ gering. Allerdings steht der Standort

insbesondere durch die räumliche Entfernung und Ausrichtung auf die Nah-

versorgung nicht in unmittelbarer Konkurrenz mit dem Stadtteil Conrebbers-

weg, sodass nur sehr geringe Umverteilungsquoten angesetzt werden sollten

und damit auch nur geringe Umverteilungseffekte zu erwarten sind.

Anzahl der

Betriebe

(Hauptsortiment)

Verkaufsfläche

in qm

Umsatz in

Mio. €

periodischer Bedarf (gesamt) 2 685 2,1

davon Nahrungs- und Genussmittel 1 605 1,9

aperiodischer Bedarf (gesamt) 0 60 0,1

gesamt 2 745 2,2


in der Stadt Emden

Seite 25

Sonstiges Untersuchungsgebiet

Das sonstige Untersuchungsgebiet besteht unter anderem aus mehreren

Fachmarktstandorten und integrierten NV-Standorten. Insgesamt gibt es 34

Betriebe mit dem Hauptsortiment Nahrungs- und Genussmittel. Alle Betriebe,

die dieses Sortiment anbieten, erwirtschaften auf 11.500 qm Verkaufsfläche

einen Umsatz von 49,6 Mio. €. Die relevanten Lebensmittelmärkte sind Lidl

(2x), Combi, Nah und Gut, NP, Real (2x) und Aldi.

Abb. 24: Sonstiges Untersuchungsgebiet (Strukturdaten)

Quelle: cima, 2019

Im sonstigen Untersuchungsgebiet befinden sich einige große Lebensmittel-

märkte und es wird ein hoher Umsatz im Bereich Nahrungs- und Genussmittel

generiert. Viele dieser Märkte, insbesondere an den Fachmarktstandorten,

haben ein großes Einzugsgebiet und sprechen primär PKW-Kunden aus ver-

schiedenen Stadtteilen an. Grundsätzlich sollte daher über das sonstige Un-

tersuchungsgebiet der deutlich größte Umsatzanteil umverteilt werden. Prob-

lematische Umverteilungseffekte sind im Gesamten nicht zu erwarten. Zudem

liegen die dort angesiedelten Betriebe nicht in städtebaulich integrierter und

damit schützenswerter Lage.

Anzahl der

Betriebe

(Hauptsortiment)

Verkaufsfläche

in qm

Umsatz in

Mio. €

periodischer Bedarf (gesamt) 49 13.930 67,3

davon Nahrungs- und Genussmittel 34 11.500 49,6


gesamt 95 49.480 132,1


in der Stadt Emden

Seite 26

5 Abschließende Empfehlungen

Insgesamt bleibt festzuhalten, dass am Standort des perspektivischen zentra-

len Versorgungsbereichs „Nahversorgungszentrum Conrebbersweg“ die Vo-

raussetzungen für eine Einzelhandelsentwicklung mit dem Ziel der Nahver-

sorgung sehr gut gegeben sind. Primär sollte eine solche Entwicklung auf das

Sortiment Nahrungs- und Genussmittel abzielen.

Für die Entwicklung des perspektivischen Nahversorgungszentrums ist neben

der Einzelhandelsentwicklung auch eine Ansiedlung von ergänzenden Funk-

tionen wie kundenorientierten Dienstleistern (z.B. Banken) oder gastronomi-

schen Angeboten zu empfehlen, um den Charakter von Nahversorgungszen-

tren zu erfüllen. Zudem wäre bezüglich des Integrationsgebotes gerade zu

Beginn der Entwicklung auch eine Ausnahme davon tendenziell möglich.

Zu den aktuell im Stadtteil lebenden 2.147 Einwohnern würden mit der ge-

planten Stadtteilerweiterung zusätzlich in 1.204 Wohneinheiten durchschnitt-

lich 2,0 Einwohner hinzukommen. Die Gesamteinwohnerzahl würde dann auf

4.555 ansteigen. Bei dem aktuellen Einzelhandelsbestand in der Stadt Emden

liegt der Stadtteil Conrebbersweg nicht innerhalb eines 500 m Radius eines

Lebensmittelmarktes (über 400 qm Gesamtverkaufsfläche) und die fußläufige

Entfernung vom Stadtteilmittelpunkt bis zum nächstgelegenen Lebensmittel-

markt beträgt circa 20 Minuten. Im Stadtteil selbst gibt es lediglich zwei klei-

nere Betriebe (Fleischerei und Bäckerei). Diese Versorgung ist insbesondere

für die Anzahl der Einwohner nach einer Stadtteilerweiterung unzureichend

und zeigt einige Potenziale auf.

Im Rahmen des Tests auf die wohnortbezogene Nahversorgung hat sich ge-

zeigt, dass über eine 10-minütige-fußläufige Entfernung auf Basis des Zensus

2011 ohne Stadtteilerweiterung 1.820 Einwohner einen Lebensmittelmarkt

am Vorhabenstandort des perspektivischen Nahversorgungszentrums Conr-

ebbersweg erreichen würden. Zukünftig würde sich dieses Anzahl auf circa

3.120 erhöhen. Damit wäre großflächiger Einzelhandel auch nicht-raumbe-

deutsam möglich. Daraus wird eine ungefähre Gesamtverkaufsfläche eines

Lebensmittelmarktes zur Schaffung einer Nahversorgung primär für die

Einwohner im Stadtteil Conrebbersweg von circa 1.000 bis 1.400 qm ab-

geleitet. Damit könnte das Ziel der Nahversorgung für fußläufig erreichbare

Kunden und weitere Einwohner im Stadtteil gut erfüllt werden. Diese Fläche

kann aber je nach Einzelvorhaben, Planungsstand der Stadtteilerweiterung o-

der Entwicklung der Versorgungsstrukturen in der Stadt Emden abweichen.

Zudem muss die Beeinträchtigung der zentralen Versorgungsbereiche im Un-

tersuchungsgebiet berücksichtigt werden. Hierzu sollten auf Basis eines 7-

minüten PKW-Radius die zwei Nahversorgungszentren Alte Molkerei und

Transvaal sowie der zentrale Versorgungsbereich Innenstadt zählen. Das

sonstige Untersuchungsgebiet, das keine schützenswerte Funktion besitzt,

sollte aus den beiden Fachmarktzentren Ubierstraße / West-Zentrum und

Harsweg sowie weiteren integrierten Nahversorgungsstandorten und ande-

ren Betrieben bestehen. Die stärkste Umverteilung von Umsätzen sollte aus

diesem sonstigen Untersuchungsgebiet stammen. Die beiden Nahversor-

gungszentren sind ebenfalls auf die Nahversorgung vor Ort ausgerichtet,

weshalb die Umverteilungen eher geringer sein sollten. Lediglich beim Nah-

versorgungszentrum Alte Molkerei sollte aufgrund der räumlichen Nähe eine

genauere Prüfung der Überschneidung und Umsatzumverteilung stattfinden.

Leichte Abweichungen des Untersuchungsgebietes können je nach Planvor-

haben und Anbieter möglich sein.

Grundsätzlich müssen alle expliziten Planvorhaben einer Verträglichkeitsun-

tersuchung unterzogen werden. Das vorliegende Standortverträglichkeits-

gutachten soll Entwicklungstendenzen aufzeigen, ersetzt aber kein vollstän-

diges Verträglichkeitsgutachten. Darin muss eine genaue ökonomische Wir-

kungsprognose mit einer Prüfung der Verträglichkeit der bestehenden Ein-

zelhandelsstrukturen im Sinne des §11 Abs. 3 BauNVO stattfinden, sowie bei

Feststellung einer Raumbedeutsamkeit eine Prüfung des Einklangs mit dem

LROP Niedersachsen 2017 (inkl. Kongruenzgebot, Integrationsgebot, Abstim-

mungsgebot, Beeinträchtigungsverbot).

reich „Nahversorgungszentrum Conrebbers- CIMA Beratung ... · Die A31 führt direkt durch...

Documents

Transcript of reich „Nahversorgungszentrum Conrebbers- CIMA Beratung ... · Die A31 führt direkt durch...