Untersuchung über Möglichkeiten zur Implementierung nachhaltiger

Gebäudemerkmale in die Immobilienbewertung am Beispiel des Ertragswertverfahren

Master-Thesis zur Erlangung des akademischen Grades

Master of Science in REAL ESTATE MANAGEMENT

eingereicht am Department für Bauen und Umwelt

der Donau-Universität Krems

ROGER BAUMEISTER

Krems im, September 2009

- 2 -

Department für Bauen und Umwelt Abstract

Name Autor: ROGER BAUMEISTER Lehrgang / Jahrgang: Real Estate Management N° 6, 2007 -2009 Seitenanzahl: 109

Titel: Untersuchung über Möglichkeiten zur Implementierung nachhaltiger Gebäudemerkmale in die Immobilienbewertung am Beispiel des Ertragswertverfahrens

Inhalt: Diese Masterthesis klärt die Fragestellung, wie nachhaltige Gebäudemerkmale in das Ertragswertverfahren der Immobilienbewertung implementiert werden könnte. Hintergrund: Nachhaltigkeit wird in der Immobilienbewertung derzeit nicht berücksichtigt. Eine monetäre Unterscheidung von nachhaltigen und konventionell gebauten Immobilien ist daher nicht möglich. Vor dem Hintergrund begrenzter Ressourcen, globaler ökologischer Probleme und der langsamen Verbreitung energieeffizienter und nachhaltiger Gebäude erweist sich dies als Mangel, denn Unternehmen und Investoren, die ökonomische, ökologische und soziokulturelle Ressourcen effizient einsetzen, schaffen nachhaltige Werte. Mittlerweile sind Werkzeuge, Methoden und Wissen zur Quantifizierung und Qualifizierung von Umweltbelastungen in der Immobilienwirtschaft vorhanden. Dadurch können Gebäude in nachhaltiger Hinsicht bewertet und verglichen werden. Es ist von Bedeutung, keine zusätzlichen Begriffe einzuführen, sondern das Ertragswertverfahren um die Dimensionen nachhaltiger Aspekte zu ergänzen. Hypothese: Nachhaltige Prinzipien müssen zukünftig in die Verfahren der Immobilienbewertung integriert werden, um den Wertzuwachs bzw. Wertunterschied zu nicht nachhaltigen Immobilien monetär auszudrücken und somit für geldgetriebene EntscheiderInnen in deren Sprache transparent zu machen. Nur dadurch ist die Kommunikation der Merkmale und Kennzahlen nachhaltiger Gebäude in der Sprache und Logik des Managements möglich. Methode: Es wird die Definition von Nachhaltigkeit und von nachhaltigen Gebäudemerkmalen anhand ausgewählter Fachliteratur und anhand der Recherche gebauter Beispiele erarbeitet. Die wichtigsten Zertifizierungssysteme für nachhaltige Gebäude werden analysiert und beschrieben. Auf dieser Grundlage werden Nachhaltigkeits-Indikatoren erarbeitet, die den Wert eines Gebäudes beeinflussen können. Schrittweise Implementierung der Indikatoren und Vergleich mit einem konventionell gebauten (nicht nachhaltigen) Referenzgebäude anhand von beispielhaften Ertragswertberechnungen. These: Mit der vorliegenden Arbeit konnte eine Möglichkeit zur Implementierung nachhaltiger Gebäudefaktoren in das Ertragswertverfahren aufgezeigt werden. Es wurde dargestellt, weshalb bestimmte Kriterien, die „harten“ Indikatoren, in den Bereich der Erträge einfließen sollten, während die „weichen“ Indikatoren zur Korrektur des Kapitalisierungszinsfußes führen. Die Wert bildenden, nachhaltigen Gebäudemerkmale, wurden auf Basis der Bewertungsmatrix der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) hergeleitet und als Sustainable Key Performance Indicator (SKPI) dargestellt. Durch die schrittweise Implementierung nachhaltiger Gebäudemerkmale und die Übersichtlichkeit der Berechnung ist die praktische Anwendung gegeben.

Betreuer: Dipl. Ing. Martin Roth Weitergabe gesperrt: nein Datum: 20.09.2009

Schlagwortkatalog: Immobilienbewertung, Liegenschaftsbewertung, Ertragswertverfahren, nachhaltige Zertifizierungssysteme,

Nachhaltigkeit, Lebenszykluskosten

- 3 -

Department of Building and Environment Abstract

Title: Study on possibilities of implementation of sustainable building characteristics into real estate appraisal (quotation of the gross rental approach as example)

Content: The present master thesis answers the question on how to implement sustainable building characteristics into the income approach. Background: Actual real estate appraisal does not take into consideration sustainability. Therefore, it is not possible to distinguish between sustainable and conventional buildings. In the light of limited ressources, global ecological problems and the slow implementation of energy efficient and sustainable buildings this is a deficiency. Companies and investors who use efficiently economic, ecological and socio-cultural ressources create sustainable values. At present the construction and building sector disposes of methods and knowledge for quantification and qualification of environmental pollution. Therefore, sustainability of buildings can be evaluated and compared. It is important not to introduce additional terms but to complement the income approach by dimensions of sustainable aspects. Hypothesis: In the future sustainable principles have to be integrated into procedures of real estate appraisal to be able to show the increase in value respectively the difference of value compared to conventional properties in monetary terms and make them comprehensible for decision makers driven by monetary considerations. This is the only way to allow communication of characteristics and indexes of sustainable buildings in the language and the logic of management. Method: It has been developed a definition for sustainability and sustainable building characteristics by means of selected technical literature and research of conceived examples. The most important certification systems for sustainable buildings are analysed and described. On this basis indicators for sustainability are developed that can influence the value of a building. A step-by-step implementation of the indicators and the comparison with conventional (not sustainable) reference buildings by means of the income approach. Thesis: The present work presents a possibility for implementation of sustainable building characteristics into the real estate gross rental approach. It is shown, why certain sustainable building characteristics, the “hard” Indicators, should be integrated in the scope of the revenues, whereas the “soft” indicators should be used for adjusting the interest. The sustainable key performance indicators are derived from the Environment assessment method of the German Sustainable Building Council (DGNB). Due to the gradually implementation of sustainable building characteristics and the clear arrangement, the application of this method is quite simple.

Subject catalogue: Real Estate Appraisal, Income Approach, Sustainable Building Caracteristics, Life Cycle Costs,

Environmental Assessment Methods for Buildings,

Supervisor: Dipl. Ing. Martin Roth Transmission prohibited: no Date: 2009-09-

Name Author: ROGER BAUMEISTER Course / Year: Real Estate Management N° 6, 2007 -2009 Number of pages: 109

- 4 -

KURZFASSUNG Das Thema Nachhaltigkeit (Sustainability) beginnt mittlerweile in der Immobilienwirtschaft deutlich an

Wert zu gewinnen. Investoren und Bestandshalter wollen aus ihrer wirtschaftlich orientierten

Sichtweise heraus erkennen können, wie sich Investitionen in nachhaltige Gebäudemerkmale

auswirken. Die monetäre Abbildung dieser Aspekte ist in der Immobilienbewertung ein noch nicht

befriedigend gelöstes Thema und Gegenstand dieser Arbeit. Das Konzept von Nachhaltigkeit wurde ursprünglich in der Forstwirtschaft entwickelt, die zum Prinzip

erhob, jedes Jahr nur so viel Holz eines Waldes zu schlagen wie nachwachsen und neu gepflanzt

werden kann. Das Prinzip ist, nicht mehr Ressourcen zu verbrauchen als nachwachsen können.

Wenn in dieser Arbeit von Nachhaltigkeit gesprochen wird, dann ist die ganzheitliche Definition des

Dreiklangs von ökologischer, ökonomischer und sozialer Nachhaltigkeit gemeint. Auf Ressourcen

Rücksicht zu nehmen und langfristige Entwicklungen zu berücksichtigen, stellt den grundlegenden

Aspekt von Nachhaltigkeit dar.

Einer der größten Verbraucher an Endenergie ist mit rd. 40% der Immobiliensektor. Dies betrifft

sowohl den Primärenergieaufwand, der zur Herstellung von Gebäuden aufgewandt wird als auch die

Energie, die zum Betrieb oder zur Nutzung der Gebäude erzeugt werden muss (ca. 50% des

gesamten Energieeinsatzes). Das Bauwesen verbraucht ca. 50% aller auf der Welt verarbeiteten

Rohstoffe. Der Bedarf an Siedlungs- und Verkehrsflächen steigt trotz stagnierender

Bevölkerungszahlen noch immer.

Die Belastung der Umwelt können vom System Erde nicht mehr assimiliert werden kann. Gleichzeitig

nimmt der Treibhauseffekt, verursacht durch den extrem hohen Eintrag an CO2 in die Atmosphäre,

immer noch zu. Hierzu zählt die Frage der Internalisierung der Externen Kosten, also die Zuordnung

eines Schadens zu einem Verursacher.

Dass verschiedenste Ressourcen nicht unerschöpflich sind, wird immer mehr absehbar. Die

Produktionsspitze von Erdöl ist erreicht, sodass jetzt das langsame Ende des fossilen Zeitalters

beginnt. Da diese Entwicklungen absehbar waren, wurden in den letzten 2 Jahrzehnten

Gebäudekonzepte entwickelt, die der Forderung, dass Gebäude ihren Energie- und Wasserbedarf

künftig selbst decken und überdies CO2-neutral betrieben werden müssen, entweder sehr nahe

kommen oder gar einhalten.

1990 wurde das erste nachhaltigkeitsorientierte Zertifizierungssystem, das Britische Label BREEAM,

eingeführt. Mittlerweile gibt es in vielen Ländern solche Zertifizierungssysteme. Die Gütesiegel, die

international die größte Verbreitung finden, sind das erwähnte BREEAM und das US-Label LEED.

Eine Weiterentwicklung dieser Systeme wurde von der Deuteschen Gesellschaft für Nachhaltiges

Bauen (DGNB) Anfang 2009 vorgestellt. Dem System liegt ein ganzheitlicher Ansatz zugrunde, der

die drei Aspekte Ökologie, Ökonomie und soziokulturelle Qualitäten gleichwertig berücksichtigt.

- 5 -

Nachhaltige Gebäudemerkmale sind nicht auf Neu- oder Altbauten beschränkt. Es ist immer möglich,

nachhaltige Gebäudemerkmale zu realisieren. Es wird die Frage beantwortet, welche nachhaltigen

Gebäudemerkmale, exogener und endogener Art, den Wert einer Immobilie beeinflussen. Die

wesentlichen Aspekte für Nachhaltigkeit bei Immobilien werden mit den folgenden zehn Kernthemen

fassbar:

1. Energie 2. Wasser 3. Abfall 4. Material und Lebenszykluskosten 5. Transport (Verkehr) 6. Flächeneffizienz 7. Funktionalität und Flexibilität 8. Zugänglichkeit und Barrierefreiheit 9. Auswirkungen auf die lokale und globale Umwelt 10. Gesundheit und Wohlbefinden

Im Österreichischen Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) finden sich derzeit keine Vorschriften oder

Hinweise, wie Nachhaltigkeit zu berücksichtigen ist. Aufgrund des sich erst langsam entwickelnden

Bewusstseins über Nachhaltigkeit und des Anpassungsbedarfes von Normen und Gesetzen, wird

vorgeschlagen die Implementierung schrittweise zu gestalten. Für Investoren muss die monetäre

Auswirkung von Nachhaltigkeit erkennbar sein. Daher wird in dieser Arbeit besonderer Wert auf die

Rückkoppelung mit wirtschaftlichen Kennzahlen gelegt.

Betafaktoren sind einer der prominentesten Faktoren in der Finanzwirtschaft. In der klassischen

finanzwirtschaftlichen Betrachtung werden Risiken im Kapitalisierungszinssatz berücksichtigt, wobei

grundsätzlich zwischen systemischem Risiko, den gesamten Markt betreffend, und unsystemischem

Risiko, das Objekt betreffend, unterschieden wird. Das objektspezifische Risiko wird meist als

Betafaktor bezeichnet. Da Nachhaltigkeitsindikatoren die Fähigkeit einer Immobilie messen, mit

Unsicherheit umzugehen, sind sie gleichzeitig Indikatoren für das spezifische Risiko einer Immobilie.

Das Gütesiegel der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) hebt sich im Vergleich zu

den Zertifikaten BREEAM und LEED deutlich ab und kann als Bewertungssystem der zweiten

Generation bezeichnet werden. Es fußt auf dem einfachen und klar strukturierten Konzept der drei

Säulen der Nachhaltigkeit (Ökologie, Ökonomie und soziokulturelle Qualitäten), die sich wie

kommunizierende Gefäße verhalten. Diesen wird derselbe Wert beigemessen. Nachhaltigkeit sucht

den maximalen Ausgleich zwischen den Säulen.

In dieser Arbeit wird das Gütesiegel der DGNB als Grundlage für die Integration nachhaltiger

Prinzipien in die Immobilienbewertung verwendet. Die Bewertungsergebnisse der DGNB-Steckbriefe

sind als Nachhaltigkeitsindikatoren zu bezeichnen, da sie für die einzelnen Kriteriengruppen

automatisch den erreichten Level an Nachhaltigkeit anzeigen. Um eine hohe Effizienz im Sinne von

- 6 -

Nachhaltigkeit zu erreichen, ist es wesentlich, diejenigen Faktoren einer Immobilie zu kennen, die die

größten Hebel zur Verbesserung ihrer Nachhaltigkeit darstellen.

Die Implementierung in die Immobilienbewertung erfolgt schrittweise, da das Marktumfeld derzeit

Nachhaltigkeit je nach Betrachtungsweise unterschiedlich wahrnimmt. Einer der größten

Risikofaktoren ist derzeit der Energieverbrauch eines Gebäudes. Im ersten Schritt wird der

Energieverbrauch eines nachhaltigen Gebäudes mit einem Referenzgebäude, welches ein

durchschnittliches, konventionell gebautes Haus repräsentiert, verglichen und in das

Ertragswertverfahren implementiert. Es werden drei unterschiedliche Ansätze hierzu entwickelt und

auf Konsistenz überprüft.

Der Schritt zur Umwelteffizienz und zur integralen Gebäudeeffizienz stellt die nächste, verfeinerte

Stufe der Bewertung von Nachhaltigkeit dar. Es wurde gezeigt, wie die aus der DGNB-Matrix

generierten „Sustainable Key Performance Indicator“ (SKPI) in die Bewertung aufgenommen werden

können. Hierzu wurden die SKPI in „weiche“ und „harte“ Indikatoren gruppiert.

Die „harten“ Indikatoren sind diejenigen, die unmittelbar messbare Qualitäten beschreiben und direkt

monetär ausdrücken können. Diese werden nach dem in Schritt Eins erarbeiteten System in das

Ertragswertverfahren integriert.

Die „weichen“ Faktoren sind diejenigen die mit einem Punktesystem (Scoring) zur Bewertung

kommen. Deren Auswirkung auf den Immobilienwert ist nicht direkt monetär zu beziffern. Diese

Indikatoren erhalten durch die SKPI-Matrix Korrekturwerte, die als Betafaktoren in den

Kapitalisierungszinsfuß einfließen. Jede Säule der Nachhaltigkeit wird somit im Kapitalisierungszins

durch die „weichen“ Indikatoren abgebildet.

Mit diesen beiden Schritten der Implementierung konnte gezeigt werden, dass nachhaltige

Gebäudemerkmale mittels Indikatoren beschrieben und in einem normierten Bewertungsverfahren

abgebildet werden können. Die Wertunterschiede im Vergleich zu konventionellen Referenzgebäuden

sind als erheblich zu bezeichnen. Das Kriterium der Energieeffizienz ist für geldgetriebene

EntscheidungsträgerINNEN direkt im ermittelten Verkehrswert ablesbar. Dies gilt für die anderen

Indikatoren in gleicher Weise.

Mit der vorliegenden Arbeit konnte eine Möglichkeit zur Implementierung nachhaltiger

Gebäudefaktoren in das Ertragswertverfahren aufgezeigt werden.

Es wurde herausgearbeitet, welche nachhaltigen Gebäudemerkmale den Wert einer Immobilie

beeinflussen können. So wird erkennbar, wo die Vorteile und Unterschiede zu „konventionellen“

Gebäuden liegen und wie Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft kommuniziert werden kann.

Durch den Vergleich mit einem Referenzgebäude lassen sich zukünftig sowohl

Wirtschaftlichkeitsfragen in der Projektentwicklung als auch strategische Leitlinien für das Portefeuille

und Asset Management formulieren.

- 7 -

SUMMARY The construction and property sector is putting its focus more and more on sustainability. Due to their

economic oriented position investors and letting agents want to see the effects of their investments on

sustainable building caracteristics. Until present the methods of monetary representation of these

aspects in retail appraisal are not satisfactory.

Originally the concept of sustainability has been developed in the field of forestry. Its principle is only

to cut down as many trees as can grow again or can be planted each year. In other words one should

not spend more ressources than can grow again.

If the author uses the term sustainability he refers to three principles of sustainability - ecological,

economical and social sustainability. Careful use of ressources and consideration of long-term

developments are the basis for sustainability.

The construction and property sector is the largest consumer of final energy, with approx. 40 %. This

includes expenditures for primary energy used for construction of buildings as well as energy

generated for operation and use of the building (approx. 50 % of the entire engergy use). Therefore,

buildings constructed approx. around 1980 and before are to be evaluated particularly negatively due

to their particular high consumption of energy. On a worldwide scale the building sector consumes

approx. 50 % of all raw materials. The need of surfaces for housing and traffic is increasing although

population is stagnating.

After years of ongoing growth people seem to realize that ressources are not inexhaustible. Pollution

on our planet has become a serious problem. Oil-production has reached its peak which means the

beginning of the end of the fossil fuel era. Consequences for the development of prices are

foreseeable. At the same time the greenhouse effect caused by a very high level of CO2 emissions into

the atmosphere is increasing. Costs of the damages for all countries are increasing and social peace

is threatened. The question in this context is how to internalize the external costs, how to relate the

damage to the responsible.

Such a development was foreseeable. Therefore, within the two last decades an effort has been made

to develop certain building concepts: Future buildings shall cover their demand of energy and water

themselves and they shall be CO2 neutral. This has been partly or entirely achieved. In this context the

holistic aspect of sustainability plays a particular role as it is not sustainable only to focus on energy

consumption and its minimization.

The discussion led to the introduction of the first sustainable- orientated certification system BREEAM,

introduced in 1990 in the UK. In the meantime many countries have similar certification systems.

- 8 -

The labels that are internationally most recognized are BREEAM and the US- american label LEED.

The German Sustainable Building Council (DGNB) continued development of these systems and

introduced its label in the beginning of 2009. Its label can be designated label of the second

generation. The core issue of the system is the integration of three principles of sustainability –

ecology, economy and socio-cultural qualities - considered as equally important. In addition, technical

qualities and process quality of a building are evaluated.

Sustainable buildings depend on their use are characterized by a holistic view of and a balanced

relation between the three principles. Sustainable caracteristics are not only valid for new or old

buildings, it is always possible to realize them. The present work shows which sustainable building

characteristics – of exogenic and endogenous nature – influence the value of a property. The following

ten points are evaluated:

11. ENERGY

12. WATER

13. WASTE

14. MATERIAL and LIFE CYCLE

15. TRANSPORT

16. SPACE EFFICIENCY

17. FUNCTIONALITY and FLEXIBILITY

18. ACCESSIBILITY

19. EFFECTS ON LOCAL AND GLOBAL ENVIRONMENT

20. HEALTH and WELL-BEING

The Austrian legislation for retail appraisal does not offer any regulation on how to integrate

sustainability. Due to the slowly developing consciousness for sustainability and the need for adaption

of norms and laws the author´s advice is to realize it step by step. Investors want to see monetary

effects of sustainability. Therefore, this works puts particular focus on the use of economic indexes.

Beta factors are one of the most used factors in finances. The traditional financial view takes into

consideration risks of interest loans on capital. In general it distinguishes between systemic risks – a

risk for the entire market - and a non-systemic risk – particular to a company. The non-systemic risk

usually is designated as beta factor. Therefore, it seems logical to consider those factors that can

describe sustainability for interests on capital. As sustainability indicators measure the ability of a

property to handle insecurity they are at the same time indicators for the specific risk of a property.

The label of the DGNB is significantly different to the labels BREEAM and LEED and could be

described as evaluation system of the second generation. It is based on a simple and well-structured

concept of three principle columns (ecology, economy and sociocultural qualities), which act like

communicating vessels. These three columns are valuated equally. Sustainability is seeking the

(maximal) balance of the columns.

- 9 -

This work uses the label of the DGNB as a basis for integration sustainable principles into real estate

appraisal. The evaluation of the DGNB-characteristics can be designated sustainability indicators as

they automatically show the level of sustainability for each group of criteria. To reach a high level of

efficiency in terms of sustainability, it is vital to know the indicators of a property which are the most

powerful leverage to improve sustainability.

Implementation into retail appraisal is realized step by step as the market actually perceives

sustainability in different ways. One of the actual most important risk factors of a building is the

consumption of energy. During a first step, consumption of energy of a sustainable building is

compared to a reference building (an average house). It is then implemented into the gross rental

approach. Three different considerations are developed and their consistency is examined.

Environmental and integral building efficiency represent the next step of evaluation of sustainability. It

has been shown how the „Sustainable Key Performance Indicator“ (SKPI) generated from the DGNB-

matrix can be integrated into the evaluation.

The SKPIs are therefore classified as “soft” and “hard” indicators. The “hard” indicators describe

immediately measurable qualitites whose monetary value can be shown. They are considered for the

gross rental approach following the system elaborated in step one.

The „soft“ indicators can be evaluated using a scoring. Their effects on the monetary value of a

building cannot be shown clearly. The SKPI-matrix offers a correction value for these indicators that

influence the base rate for interests on capital as beta factors. Each sustainable column (ecology,

economy, sociocultural qualities) is represented in the interest on capital by “soft” indicators.

Both steps of implementation have shown that sustainable building characteristics can be described

using indicators and that they can be represented in a standardized evaluation procedure. The

differences of values compared to reference buildings are significant. The calculated market value

indicates decision makers driven by monetary considerations immediately the energy efficiency. This

is also valid for other indicators.

The present work shows how to implement sustainable building factors characteristics into the real

estate income approach.

It also shows which sustainable building characteristics influence the value of a property. The present

work identifies advantages and differences to “conventional” buildings and how sustainability can be

communicated to the building and property sector. Due to the comparison with reference buildings in

the future questions of profitability during project development as well as strategic guidelines for

portfolio and asset management can be formulated.

- 10 -

Erklärung

Ich versichere hiermit wahrheitsgemäß, dass diese Master-Thesis bis auf die, den Betreuern bereits

bekannten Hilfen, selbstständig angefertigt wurde, dass alle Hilfsmittel vollständig und genau

angegeben und alles kenntlich gemacht wurde, was aus der Arbeit anderer unverändert oder mit

Änderungen entnommen wurde.

Krems, im September 2009

- 11 -

Danksagung

Mein besonderer Dank geht an Dipl. Ing. Martin Roth, der mich durch seine Offenheit und Interesse an

der grundsätzlichen Fragestellung, sehr zum Thema dieser Masterthese animiert hat und von dessen

inhaltlichen Anregungen diese Arbeit sehr profitiert hat.

Bei Frau Dr. techn. Dipl. Ing. Iva Kovacic bedanke ich mich für die Anregungen zu Beginn der Arbeit.

Dipl. Ing. Rupert Ledl, dem Leiter des Universitätslehrgangs Real Estate Management am

Departement Bauen und Umwelt und dem Team an der Donau Universität Krems danke ich für die

durchgehend gute Betreuung und die vielen Anregungen, während des Lehrgangs.

Dr. Jürg Bernet, dem wissenschaftlichen Leiter des Lehrgangs, möchte ich für die vielen inhaltlichen

Aspekte während des Lehrgangs und darüber hinaus, danken.

Bei meinem Kollegen des Lehrgangs, Gerald Sanders bedanke ich mich für die Unterstützung zur

Klärung meiner Fragen zur Discounted Cash flow- Methode.

Mein ganz spezieller Dank gilt Architektin Dipl. Ing. Gerda Gibelhauser.

- 12 -

Inhaltsverzeichnis

KURZFASSUNG ................................................................................................................................. - 4 - SUMMARY .......................................................................................................................................... - 7 - 1 EINFÜHRUNG ........................................................................................................................... - 13 -

1.1 Problemstellung.................................................................................................................... - 14 - 1.2 Einbettung in die Forschungslandschaft .............................................................................. - 18 - 1.3 Methode................................................................................................................................ - 20 - 1.4 Innovationspotenzial............................................................................................................. - 21 -

2 NACHHALTIGKEIT IN ARCHITEKTUR UND BAUWESEN ...................................................... - 23 - 2.1 Ressourcenverbrauch und Belastung der Umwelt...............................................................- 23 - 2.2 Wie wir bauen und wie wir bauen könnten........................................................................... - 25 -

2.2.1 Nachhaltige Prinzipien in der Immobilienökonomie, Nachhaltige Gebäudemerkmale - 32 - 2.2.2 Lebenszykluskosten ....................................................................................................- 42 - 2.2.3 Externe Kosten ............................................................................................................- 45 -

2.3 Treiber für eine höhere Nachfrage nach nachhaltigen Gebäuden....................................... - 50 - 2.4 Überblick und Vergleich nachhaltiger Zertifizierungssysteme.............................................. - 53 -

3 POTENZIALE FÜR DIE LIEGENSCHAFTSBEWERTUNG.......................................................- 62 - 3.1 Grundlagen, Gesetze und Begriffe....................................................................................... - 62 -

3.1.1 Jahresroherträge .........................................................................................................- 65 - 3.1.2 Kapitalisierungszinsfuß (KZF)...................................................................................... - 66 - 3.1.3 Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer (RND) ............................................................ - 68 - 3.1.4 Sonstige, den Wert bestimmende Faktoren ................................................................ - 69 -

4 NACHHALTIGKEIT UND IMMOBILIENBEWERTUNG ............................................................. - 72 - 4.1 Betafaktoren als methodischer Ansatz................................................................................. - 73 - 4.2 Das DGNB- Gütesiegel als Basis der Nachhaltigkeitsindikatoren ....................................... - 76 - 4.3 Die Implementierung nachhaltiger Gebäudemerkmale in die Immobilienbewertung........... - 80 -

4.3.1 Schritt 1: Energieeffizienz (Energy Performance) ....................................................... - 80 - 4.3.2 Schritt 2: Umwelt und Integrale Gebäudeeffizienz (Environmental and Integrated Building

Performance).............................................................................................................................. - 87 - 5 SCHLUSSFOLGERUNGEN ......................................................................................................- 98 -

5.1 Fakten und Anwendung........................................................................................................ - 99 - 6 Glossar .....................................................................................................................................- 102 - 7 Abkürzungsverzeichnis ............................................................................................................- 104 - 8 Anhang .....................................................................................................................................- 105 - 9 Literaturverzeichnis ..................................................................................................................- 105 - 10 Quellenverzeichnis .............................................................................................................- 106 - 11 Abbildungsverzeichnis........................................................................................................- 108 - 12 Tabellenverzeichnis............................................................................................................- 109 -

- 13 -

1 EINFÜHRUNG Das Thema Nachhaltigkeit (Sustainability) beginnt in der Immobilienwirtschaft deutlich an Wert zu

gewinnen. Investoren und Bestandshalter wollen jedoch aus ihrer wirtschaftlich orientierten Sichtweise

heraus erkennen können, wie sich Investitionen in nachhaltige Gebäude auswirken. Die Bewertung

dieser Aspekte ist in der Immobilienbewertung eine noch nicht befriedigend gelöste Frage.

Möglicherweise geht aus diesem Grund die Entwicklung zu größerer Beachtung des Themas

Nachhaltigkeit in der Bau- und Immobilienwirtschaft nur sehr langsam voran.

Ohne Werkzeuge und Wissen können nachhaltige Gebäudemerkmale nicht identifiziert und bewertet

werden. Somit können mit vertretbarem Risiko auch keine strategischen Entscheidungen getroffen

werden. Nachdem mittlerweile ein sehr hoher Kenntnisstand über nachhaltige Architektur,

Optimierung der Betriebsführung während der Nutzungsphase eines Gebäudes (Facility Management)

bis hin zu Umwelt-Produktdeklarationen und Lebenszykluskosten vorhanden ist, fehlt zur

umfassenden Beurteilung die Wertbetrachtung von nachhaltigen Gebäuden. Diese Arbeit versucht

einen Beitrag zum besseren Verständnis der Problemstellung und der Wertentwicklung von

Investitionen in nachhaltige Immobilien zu leisten.

Ursprünglich wurde die Idee von Nachhaltigkeit in der Forstwirtschaft entwickelt. Diese machte zu

ihrem Prinzip, jedes Jahr nur so viel Holz eines Waldes zu schlagen wie nachwachsen und neu

gepflanzt werden kann. Das Prinzip lautet, von den Zinsen und nicht vom Kapitalstock zu leben.

Wenn in dieser Arbeit von Nachhaltigkeit gesprochen wird, dann ist die ganzheitliche Definition des

Dreiklangs von ökologischer, ökonomischer und sozialer Nachhaltigkeit1 gemeint. Dieser basiert auf

dem Brundtland-Report, der von der UN 1983 gegründeten „Weltkommission für Umwelt und

Entwicklung“ sowie dem sogenannten Rio-Modell 2. Das Vermeiden von Übernutzung liegt vielen

traditionellen Gemeinschaften und Berufen zugrunde. Landwirte bewirtschaften nicht alle Felder,

sondern überlassen jeweils einen Acker oder ein Feld für einen bestimmten Zeitraum „sich selbst“,

damit sich der Boden regenerieren kann. Fischer und Jäger nehmen Rücksicht auf Schonzeiten des

Tierbestandes. Das Prinzip, auf Ressourcen Rücksicht zu nehmen, stellt den grundlegenden Aspekt

von Nachhaltigkeit dar.

1 Trotz berechtigter Kritik an diesem Drei-Säulen-Modell wird es verwendet, da ein „Streit“ über die perfekte Definition dazu

führen würde, dass der ökologische Imperativ bis zum Ende einer solchen Definition nicht zum Tragen käme und schlicht Zeit

verloren gehen würde. 2 1992 auf der Konferenz der Vereinten Nationen für Umwelt und Entwicklung (UNCED) in Rio de Janeiro (BRA) definiert

- 14 -

1.1 Problemstellung

Die Erde ist Lebensgrundlage der stetig wachsenden Menschheit. Der Reichtum und die Vielfalt von

Flora und Fauna erscheint unermesslich, aber die Anzeichen mehren sich, dass verschiedenste

Ressourcen nicht unerschöpflich sind und die Belastungen des Systems Erde in einem Maße

angestiegen sind, die dieses nicht mehr assimilieren kann.

In den vergangenen Jahren konnten einige Fortschritte in der Reduktion der Umweltbelastung erzielt

werden. Das in den 80er Jahren thematisierte Waldsterben konnte z. B. durch technische

Maßnahmen und den Niedergang des Kommunismus mit seiner teilweisen enormen

Umweltverschmutzung größtenteils verhindert werden.

Ein positives Bild zeichnen auch die Fortschrittsberichte der EU und einzelner Mitgliedsländer, bei der

Umsetzung nationaler Nachhaltigkeitsstrategien. Demnach sind auch bei der Ressourcenproduktivität,

d.h. dem Umgang mit Material- und Energieströmen, Entwicklungen zu mehr Effizienz erkennbar.

Diese Anstrengungen und deren positive Wirkung sind aber sowohl durch gleichbleibend hohe

Belastungen und Ressourcenverbrauch als auch durch die enorme wirtschaftliche Entwicklung der

sog. BRIC- Staaten3 in ihrer positiven Wirkung geschwächt. Der Ressourcenverbrauch hat sich unter

anderem hierdurch derart beschleunigt, dass sehr hoher globaler Handlungsdruck entstanden ist. Man

betrachte die Preisentwicklung von Kupfer, Stahl und anderen, jetzt schon seltenen Materialien, wie

Gallium und Neodym, deren Nachfrage sich nach Schätzungen bis zum Jahr 2030 um den Faktor 6

bzw. ca. 4 erhöhen wird.4

Handlungsbedarf besteht vor allem auch in den westlichen Ländern (wie z.B. EU, USA etc.) in den

Sektoren Verkehr (Personen- und Gütertransport), Bauindustrie und Landwirtschaft. Der Kraftverkehr

trägt in etwa ähnlichen Größenordnungen wie die Bauindustrie zur Belastung der Luft durch das

Treibhausgas CO2 bei. Am Beispiel der Fahrdistanz von gebräuchlichen PKWs kann dies gezeigt

werden (Abbildung 2). Ein Ford Range Rover 4,2l oder ein Porsche Cayenne erzeugen bei gleicher

Fahrdistanz rd. 3 Mal so viel CO2 (ca. 120kg) wie verbrauchsarme Fahrzeuge.

3 BRIC- Staaten sind: Brasilien, Russland, Indien und China 4 Vgl. http://www.faktor-x.info/ressourcen/seltene-metallebrmai-2009 (09-2009)

- 15 -

Abbildung 01: Fahrdistanz verschiedener PKW bei 40kg CO2- Ausstoß

0 50 100 150 200 250 300 350 400 450

Toyota PRIUS

Toyota LANDCRUISER 4,0 v6

VW POLO 1,4 trendline

AUDI A3 attraction 1,6

VW PHEATON 6,0

PORSCHE Cheyenne Turbo S

FORD RangeRover Sport 4,2 V8

Fahrdistanz in km / 40 kg

Quelle: eigene Darstellung

Hinweis: Die Länge der Balken entspricht der Fahrdistanz in km und dem Ausstoß an CO2, die dem

Gewicht eines Zementsacks von 40kg, der als Bildhafter Vergleich herangezogen wurde.

Eine entscheidende Funktion des Ressourcenproblems kommt dem Erdöl bzw. seinem an den Börsen

gehandeltem Preis zu. So warnt der Chef-Ökonom der Energy Agency (EIA) mit Sitz in Paris, Dr. Fatih

Birol, in einem Interview im The Independent, das bis 2020 der sog. Peak Oil5 erreicht sein werde.6

Abbildung 02: Produktionsspitze der Erdölförderung

Quelle: www.peakoil.com (09-2009)

5 Mit Peak Oil wird das Erreichen der Produktionsspitze an Erdöl bezeichnet. Es wird die höchst mögliche Fördermenge an

Erdöl erreicht (Peak oder Produktionsspitze), um in der Folge kontinuierlich abzunehmen (siehe auch Glossar). 6 Vgl. The Independent, Monday, 3 August 2009

- 16 -

Futures mit Lieferdatum 2015 für WTI, eine Rohölsorte aus der Nordsee, die sich aufgrund des

geringen Schwefelgehaltes besonders für die Herstellung von Treibstoffen wie Benzin eignet, werden

bereits für über 80 US$/Barrel gehandelt. Die Analysten von Goldmann Sachs sehen den Rohölpreis

der derzeit bei 73,50 US$/Barrel (31.08.2009) notiert, im Jahr 2010 in einer Preisspanne von 110 –

135 US$/Barrel mit einer Entwicklung bis hin zu 200 US$/Barrel, jedoch ohne nähere Angabe eines

bestimmten Zeitraums.7

Trotz Entspannung des Ölpreises ist der nächste Preisschub aufgrund derzeit nicht getätigter

Investitionen in die Exploration neuer Ölfelder und in neue Fördertechnik vorprogrammiert. Die

durchschnittlichen Kosten zur Förderung von einem Barrel Rohöl liegen derzeit bei ca. 50 US$. Die

Explorationskosten für teurere Lagerstätten (Ölsande) liegen bei rd. 75 US$/ Barrel. Durch den

Nachfragerückgang 2009 (Wirtschaftskrise) sind diese Produktionsstätten stillgelegt. Erst bei mehr

Nachfrage und Preisen über 100 US$ kann wieder mit Förderung aus diesen Lagerstätten gerechnet

werden. Bis dahin werden die „billigen“ Lagerstätten des arabischen Raums (Rohöl mit hohem

Schwefelgehalt und daher teuer zu raffinieren) ausgebeutet. Deren Kapazität sinkt daher schneller.

Dieser Rückgang liegt lt. EIA bei ca. 7% pro Jahr (= ca. 14 Jahre „Reichweite“ bis zum Ende).

Entscheidend ist, dass durch die Knappheit des Gutes Rohöl und den hohen Preisen der Ölförderung

der Ölpreis mit Sicherheit die von Experten aufgezeigten Preisspannen erreichen wird. Diese

Entwicklung betrifft auch die Bauindustrie und Immobilienwirtschaft, somit einen der wichtigsten

volkswirtschaftlichen Sektoren.

Allein aus volkswirtschaftlichen Überlegungen und aus Gründen der Verteilungsgerechtigkeit sollte

Österreich über eine nachhaltige Wirtschaftspolitik diskutieren. Den Steuerzahlern in Österreich

stehen aufgrund der derzeitigen Energiepolitik hohe Strafzahlungen ins Haus. Auf Grundlage der

Klimabilanz 2007 und den verpflichtenden Vorgaben des österreichischen Kyoto-Ziels liegt Österreich

rd. 20 Mio. t CO28 über dem im Kyoto-Protokoll selbst festgelegten Ziel. Bei den derzeit an der

Leipziger CO2-Börse genannten Preisen an Verschmutzungsrecht pro Tonne CO2 von EUR 12,65,-

(Stand 06.07.2009) ergibt dies für diese Überschreitung im Jahr 2007 eine Summe von

EUR 253 000 000,-. Wird das CO2-Reduktionsziel lt. Kyoto-Verpflichtung (minus 31% in Bezug auf

den Ausstoß des Jahres 1990) mit dem derzeitigen Stand an Emissionen verfehlt, sind von der

Allgemeinheit Kosten in Höhe von 1,5 bis 2 Mrd. Euro zu bezahlen. 1,5 Mrd. Euro stellen 2% des

Budgets 2009 (gesamt: ca. 74 Mrd. EUR) dar. Das BMWF stellte 2009 für die Bereiche Wissenschaft

und Forschung die vergleichsweise geringe Summe von 3,4 Mrd. EUR zur Verfügung.9

7 Vgl. http://www.marketwatch.com/story/goldman-sachs-raises-possibility-of-200-a-barrel-oil (08-2009)

8 Vgl. http://www.greenpeace.at/6530.98.html (09-2009) 9 Vgl. http://www.bmwf.gv.at/submenue/presse_und_news/news_details/cHash/9c7b10d02e/article/zweistelliges-plus-fuer-

wissenschafts-und-forschungsministerium/newsback/34/ (06.07.2009)

- 17 -

Die Förderung privater Photovoltaikanlagen wurde mit der am 18.09.2009 beschlossenen

Novellierung des Ökostromgesetzes von 18 Mio. EUR auf 35 Mio. EUR erhöht.

Die externen Kosten10, die im Rahmen des EU-Projektes (ExternE, External Costs of Energy)

erarbeitet werden, sind höher. Im Rahmen dieses Projektes wird versucht, eine angemessene

Bewertung tödlicher Gesundheitsrisiken zu ermöglichen, insbesondere Risiken chronischer Art, die

durch eine zeitliche Verzögerung zwischen Exposition und Wirkung gekennzeichnet sind. Die in der

Studie genannten „Schatten-Kosten“ für die Luftverschmutzung durch CO2-Emissionen bewegen sich

im Durchschnitt bei 20 bis ca. 50 EUR (Belgien) pro t CO2.11

Krisen wie die Energie- bzw. Ölkrise 1973 und die aktuelle Weltwirtschaftkrise waren in der

Vergangenheit immer Auslöser für technische und andere Veränderungen, vor allem im Denken und

Handeln. Das derzeitige, wachstumsorientierte Wirtschaftsmodel geht von einer stetigen Steigerung

des BIP aus. Wenn zum Beispiel wegen einer Epidemie (aktuell die Schweinegrippe) Ärzte und

Krankenhäuser mehr Umsatz verzeichnen, so trägt dies zum BIP bei und es wächst die Wirtschaft.

Ein Krieg schlägt sich ebenfalls steigernd, da Umsatz generierend, im BIP nieder.

Dadurch steigt aber die Lebensqualität der Bevölkerung nicht. Im Bruttoinlandsprodukt, der Zielgröße

der derzeitigen Wirtschaftspolitik, findet sich alles wieder, was einen Preis hat – auch wenn es als

Maßstab für das Wohlergehen nur bedingt taugt.12

Wir haben es global gesehen mit einer noch nie da gewesenen Situation an Bedrohungen durch die

oben beschriebenen Phänomene zu tun. Eine mögliche Antwort könnte ein Umdenken und die

Neuorientierung zu einer nachhaltigen Wirtschaftspolitik sein.

Die typische Abfolge einer dreiphasigen Entwicklungen in Richtung einer neuen Denkweise bzw. in

Bezug auf Neues kann in der Regel wie folgt beschrieben werden:

1.) Phase des Belächelns, fehlender Ernsthaftigkeit und kompletter Ablehnung („funktioniert ohnehin

nicht“). So wurden z.B. Sicherheitsgurte von der Autoindustrie zunächst abgelehnt, da diese die

Produktionskosten erhöhen und dadurch ein Absatzrückgang befürchtet wurde.

2.) Markteintritt. Dem Fortschritt Aufgeschlossene entdecken die Neuigkeit und nutzen sie.

3.) Akzeptanz und Durchsetzung der Veränderung auch auf legislativer Ebene (z.B. EBPD, Code for

Sustainable Homes, Energiepass, Förderungen etc.)

Nach Meinung des Autors befinden wir uns mehr oder weniger am Ende der Phase 2, die – vor dem

Hintergrund der derzeitigen weltweiten Wirtschafts- und Finanzkrise – von Unsicherheit über die

10 Dies sind Kosten, die nicht unmittelbar zur Preisbildung eines Produktes oder Dienstleistung herangezogen werden und somit

von allen Teilnehmern einer Volkswirtschaft beglichen werden (müssen). 11 Vgl. Friedrich, R. et al, (09-2004), New Ext_Publishable Report to the European Commission, DG Research, Technological

Development and Demonstaration 12 dieZEIT (25/2009), S. 25

- 18 -

globalen wirtschaftlichen Entwicklungen und Fragen bezüglich zukünftiger Standards und

Durchsetzung einer Richtungsänderung im Bereich Nachhaltigkeit geprägt ist.

Die Immobilienwirtschaft bietet einen der größten Hebel zur Ressourcenschonung und

Energieeinsparung. So entsteht die zentrale Frage, wie sich Nachhaltigkeit im Preis (Verkehrswert)

eines Gebäudes auswirkt. Die monetäre Bewertung von Nachhaltigkeit stellt daher eine große

Herausforderung dar. Für Investoren wird es zukünftig von großer Bedeutung sein zu wissen, welche

nachhaltigen Gebäudemerkmale zum Wert einer Immobilie, über den gesamten Lebenszyklus

betrachtet, beitragen.

1.2 Einbettung in die Forschungslandschaft

Vorliegende Arbeit dient nicht dazu, eine Grundsatzdiskussion über die verschiedenen Konzepte von

Nachhaltigkeit zu führen. Die Sinnfrage stellt sich in Anbetracht der globalen Fakten nicht. Die Frage

ist vielmehr, ob nachhaltige Gebäudemerkmale für die Immobilienbewertung von Relevanz sind.

Wenn diese Frage nicht eindeutig mit Nein beantwortet werden kann, muss Nachhaltigkeit in die

Ermittlung des Verkehrswertes einfließen.

Um das Ziel zu erreichen, Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft monetär zu bewerten, müssen

Methoden entwickelt werden, die Kennzahlen von Gebäuden hinsichtlich der Kernthemen von

Nachhaltigkeit messen, diese bewerten, um sie folglich zu kommunizieren.

In der derzeitigen Praxis der Liegenschaftsbewertung sind keine Methoden zur Abbildung nachhaltiger

Gebäudemerkmale vorgesehen. Sie finden gar keine oder nur wenig Berücksichtigung, und es werden

häufig unterschiedliche, nicht transparente Methoden (Zinsbildung, sonstige wertbildende

Eigenschaften etc.) angewandt.

Hinzu kommt ein noch wenig verbreitetes oder gar fehlendes Verständnis dafür, was eine nachhaltige

Immobilie kennzeichnet. Meist werden als Gegenargument die höheren Investitionen genannt, ohne

genaue Zahlen zu kennen und über die langfristigen Perspektiven einer Immobilie ein klares Bild zu

haben. Dies hängt oft mit der Sichtweise und den Prioritäten der Marktteilnehmer zusammen. Da

beim Großteil der Entscheidungen finanzielle Überlegungen und kurzfristigen Renditeaspekten

ausschlaggebend sind, wird als Konsequenz auf Nachhaltigkeit verzichtet.

Nachdem sich nachhaltige Zertifizierungssysteme (LEED, DGNB, BREEAM etc.) mehr und mehr

durchsetzen, ist es sinnvoll, die Verknüpfung zur Liegenschaftsbewertung zu suchen. Vorliegende

Arbeit versucht, Methoden der Immobilienbewertung mit den grundlegenden Methoden nachhaltiger

Gebäude-Zertifizierungssysteme zu verbinden. Wenn es gelingt, konkret messbaren Gebäudedaten

einen finanziellen Wert zu geben, könnte dies ein bedeutender Beitrag zur weiteren Akzeptanz

nachhaltiger Gebäude sein.

- 19 -

Die erste empirische Untersuchung, die einen Zusammenhang zwischen Energieeffizienz und

Immobilienwertentwicklung herstellt, stammt aus Amerika. Nevin und Watson (1998) zeigen, dass sich

durch Maßnahmen zur Steigerung der energetischen Gebäudeeffizienz der Marktwert von

Einfamilienhäusern für jeden US$ Einsparung an jährlichen Betriebskosten um ca 20 US$ erhöht.13

Die Schweizer Bank Sarasin hat eine eigene Methode zur Nachhaltigkeitsbewertung entwickelt, da sie

davon überzeugt ist, dass eine nachhaltige Bauweise zunehmend wertbestimmend werden wird.14

Ebenfalls in der Schweiz, am Center for Corporate Responsability and Sustainability (CCRS) an der

Universität Zürich wurde ein Instrument entwickelt, um der Nachhaltigkeit von Immobilien einen

finanziellen Wert zu geben.15

Eine Studie des CCRS aus Zürich zusammen mit der Züricher Kantonalbank konnte ebenfalls eine

Wertsteigerung von Einfamilienhäuser und Stockwerkswohnungen, die nach dem Schweizer Minergie-

Standard errichtet wurden, feststellen. Als weiterer Punkt ist die Möglichkeit zu erwähnen, dass etwa

institutionelle Minergie-Käufer eine Verschärfung der gesetzlichen Rahmenbedingungen, wie die

Erhöhung der CO2-Lenkungsabgaben und der energetischen Mindestanforderungen, antizipieren

könnten. Die Motivation, in Minergie-Häuser zu investieren, entspräche damit einer erhofften Senkung

einer zukünftigen Kostenlast. Schließlich tragen die Zinsvergünstigungen und weitere Förderbeiträge

zur Entscheidung zugunsten Minergie bei.16

Umweltorientierte Gebäudebewertungssysteme wurden als Planungs- und Bewertungstools

entwickelt: Einerseits sollten Planer dabei unterstützt werden, Gebäude hinsichtlich der Auswirkungen

auf Mensch und Umwelt zu optimieren, andererseits sollte die Bewusstseinsbildung für diese

Auswirkungen bei Investoren und Nutzern gefördert werden. Diese auf freiwilligen Verpflichtungen

beruhende Strategie ist in Nischen erfolgreich, sie konnte sich jedoch am Markt noch nicht in einer Art

und Weise durchsetzen, dass substanzielle Verbesserungen hinsichtlich Ressourcenschonung und

Nutzerfreundlichkeit erreicht worden wären.

Die aktuelle Wirtschaftskrise hat einen enormen Vertrauensverlust der Geschäftspartner – vor allem

der Kapitalgeber und Banken – in die „klassischen“ Strukturen von Immobilienbewertungen zur Folge.

Gleichzeitig steig die Risikoaversion. Von allen Marktteilnehmern wird Transparenz und der Nachweis

wirtschaftlich positiver, langfristig nachhaltiger Konzepte eingefordert.

13 Lützkendorf und Lorenz, Nachhaltigkeitsorientierte Investments im Immobilienbereich, S. 13

14 Vgl:: http://www.sarasin.ch (09-2009) 15 Vgl. http://www.ccrs.uzh.ch/ (09-2009) 16 Meins, Erika, Der Nachhaltigkeit von Immobilien einen finanziellen Wert geben, 2007, S.10

- 20 -

Die vorliegende Arbeit, hat zum Ziel:

- ein größeres Verständnis von nachhaltigen Gebäudemerkmalen zu schaffen,

- diese als Nachhaltigkeits-Indikatoren herauszuarbeiten,

- die Nachhaltigkeits-Indikatoren in die Liegenschaftsbewertung zu implementieren, am Beispiel

des Ertragswertverfahrens.

1.3 Methode

Ziel der vorliegenden Arbeit ist es die nachhaltigen Prinzipien in der Immobilienwirtschaft darzustellen

und eine Methode zu deren Integration in die Bewertung von Immobilien zu entwickeln. Der

Schwerpunkt der Betrachtung beschränkt sich auf das Ertragswertverfahren.

Es werden die inhaltlichen Komponenten der Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft

herausgearbeitet. So wird erkennbar, wo die Vorteile und Unterschiede zu „konventionellen“

Gebäuden liegen und wie nachhaltige Gebäudemerkmale kommunizierbar gemacht werden können.

Da es um Prognosen über zukünftige Entwicklungen geht, müssen die Risiken und die Potentiale die

erkennbar werden, in die Betrachtung der Wertermittlung einfließen.

Aus Gründen der Praxisnähe wird schrittweise vorgegangen. Der erste Schritt, Nachhaltigkeit in der

Immobilienbewertung abzubilden, erfolgt über die Berücksichtigung von Energieeinsparungen, da

deren monetäre Größe sehr einfach zu ermitteln ist und die direkten Zusammenhänge zu

Optimierungen unmittelbar gezeigt werden können. Hierzu wird ein zu bewertendes nachhaltiges

Gebäude mit einem Referenzgebäude hinsichtlich des Energieaufwandes verglichen.

Für die Entwicklung einer Methode zur Integration weiterer, über den Energiebedarf hinausgehender

nachhaltiger Prinzipien in die Immobilienbewertung wird vorgeschlagen, auf das Konzept von

Betafaktoren aus der Finanzwirtschaft aufzubauen.

Auf Basis des Immobilienzertifizierungssystems der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen

(DGNB) wird versucht eine Methode zur Abbildung nachhaltiger Kriterien bzw. Parametern als

Betafaktoren zu entwickeln und diese in das Ertragswertverfahren zu integrieren. Aus den so

genannten „Steckbriefen“ des DGNB- Zertifikates werden diejenigen Indikatoren identifiziert, die als

- 21 -

konkret messbare Nachhaltigkeitsindikatoren („SKPI - Sustainable Key Performance Indicator“)

erfasst, bewertet, kommuniziert und während des Lebenszyklus aktualisiert17 werden können.

Ein wichtiger Aspekt der Vorgehensweise ist, dass auf das vorhandene Vokabular und System der

Immobilienbewertung aufgebaut wird. Neue Begriffe oder Verfahrensschritte sollten aus derzeitiger

Sicht wenn möglich vermieden werden, da dies sehr wahrscheinlich zu Begriffsverwirrung führen

würde. Das Ergebnis der Arbeit muss also in die übliche Market-Value-Betrachtung integrierbar sein

und sollte in der Folge auch für andere Bewertungsverfahren, vor allem die DCF-Methode,

anzuwenden sein.

1.4 Innovationspotenzial In den vergangenen Jahren wurde in Bezug auf den Kenntnisstand zur Nachhaltigkeit im Bauwesen

sehr viel erreicht. Architekten und Fachplaner sind in der Lage Gebäude so zu entwerfen, zu planen

und zu bauen, dass Ziele wie Ressourcenschonung, Energieeffizienz bis hin zum

Plusenergiegebäude, minimierte Lebenszykluskosten und das Recycling in kontrollierten Prozessen

gesteuert und umgesetzt werden können. Trotzdem ist der Anteil nachhaltiger Gebäude, gemessen

am gesamten Bestand, noch sehr gering. Nicht zuletzt da die monetären Auswirkungen nachhaltiger

Gebäudemerkmale im Moment nicht erfasst werden. Die Liegenschaftsbewertung, wie sie derzeit

betrieben wird, hat keine normierten Bewertungsinstrumente zum Thema Nachhaltigkeit, fragt

entsprechende Kennwerte und Kennzahlen nicht ab und kann diese daher auch nicht bewerten.

Da es sehr wenige explizit nachhaltige Gebäude gibt und diese auch kaum am Transfermarkt

aufscheinen, sind bis dato keine Angaben zu einer direkten Marktauswirkung zu sehen oder Studien

hierzu zu finden.

Nachhaltigkeit betrifft alle Bereiche des planerischen Handelns und Betreibens von Gebäuden und

kann als deren Basis bezeichnet werden. Nachhaltiges Handeln heißt, die zeitlich-langfristige

Komponente von Entscheidungen mit einzubeziehen.

Das bedeutet:

- politischer und gesellschaftlicher Wandel zur Nachhaltigkeit wird berücksichtigt,

- mit der vorgeschlagenen Methode können Gebäude (und Portefeuilles) transparent bewertetet

und klar zwischen stabilen und labilen Werten unterschieden werden.

Dies kann zu besseren strategischen Entscheidungen führen. Durch die Integration nachhaltiger

Gebäudemerkmale in die Immobilienbewertung, dem resultierenden zielgenauen und marktgerechten

Handeln lässt sich die Gewinnsteigerung von Immobilieninvestitionen steigern. 17 hiermit ist z.B. die schrittweise Modernisierung (von Bestandsbauten) gemeint. Nach dem Pareto-Prinzip könnten die

wesentlichsten Faktoren (z.B. Energiekennzahlen) zuerst, in der Folge und nach Marktlage die weiteren Parameter durch

Modernisierungsmaßnahmen verbessert werden.

- 22 -

Durch die quantifizierbaren und kommunizierbaren Qualitäten werden sich Risikoaufschläge

reduzieren und somit Vorteile in der Finanzierung erzielt. Fehler werden minimiert oder gar vermieden,

Stellschrauben für mehr Ertrag aufgezeigt, nutzbar gemacht und dadurch die Wettbewerbsposition

nachhaltig gesteigert.18

18 Vgl. Woedtke, W. v. und Lorenz, D., S. 6

- 23 -

2 NACHHALTIGKEIT IN ARCHITEKTUR UND BAUWESEN

2.1 Ressourcenverbrauch und Belastung der Umwelt Einstmals als unerschöpflich geltende Rohstoffquellen werden langsam knapp. Durch den Anstieg der

Weltbevölkerung auf aktuell ca. 6,8 Mrd. Menschen, durch die rasante volkswirtschaftliche

Entwicklung von Ländern wie China, Indien, Brasilien und gleich bleibend hohem Verbrauch der

Länder der EU, der USA u.a. wurde diese Begrenztheit anhand enormer Preisschübe spürbar. Der

Gipfel der Ölproduktion (Peak Oil) ist nach Ansicht von Experten erreicht.19

Architektur und Bauen kann nicht von den notwendigen wirtschaftlichen und gesellschaftlichen

Entwicklungen abgekoppelt bleiben. Es müssen Lösungen gefunden werden, die Abhängigkeit von

fossilen Energieträgern aufzulösen. Ein Abkoppeln von allgemeinen Entwicklungen ist auch deshalb

nicht möglich, weil Bauen ein wesentlicher Wirtschaftssektor ist.

Fast 50% des gesamten Anlagekapitals der entwickelten Länder ist allein im Wohnungsbau, ca. 70%

im gesamten Gebäudebestand, gebunden. Berücksichtigt man darüber hinaus die Inanspruchnahme

von Ressourcen, wird der Handlungsdruck noch deutlicher:

― Das Bauwesen verbraucht ca. 50% aller auf der Welt verarbeiteten Rohstoffe,

― Der Bausektor erzeugt mehr als 60% des in Deutschland anfallenden Abfalls,

― Die Bewirtschaftung erfordert ca. 50% des gesamten Energieeinsatzes,20

― der Bedarf an Siedlungs- und Verkehrsflächen hat sich in Deutschland in den vergangenen Jahren

nahezu verdoppelt. Täglich werden trotz stagnierender Bevölkerungszahlen in Deutschland 113 ha

Freiflächen versiegelt, das entspricht etwa 150 Fußballfeldern.21

Bisher wurde die Zersiedelung mit Landschaftszerstörung gleichgesetzt, was eine Verharmlosung ist,

insofern als man darüber streiten kann, was als Zerstörung gilt und was nicht. Heute geht es nicht um

landschaftliche Geschmacksfragen, sondern um die Tatsache, dass die realen Kosten der

Zersiedelung, inklusive die Folgekosten, schlicht nicht mehr finanzierbar sind - es fehlt die "Kohle" :

das Geld und billige Energie. Und billige Energie wird in den nächsten 20, eher 40 Jahren nicht zu

haben sein. Bestenfalls mit einem Anteil von sechs bis zehn Prozent. (…..)Die realen,

volkswirtschaftlichen Kosten der Zersiedelung entsprechen einem Benzinpreis um acht Euro pro Liter

und einer PKW-Steuer um 1500 Euro22.

19 Vgl. www.peakoil.ch (09-2009) 20 Vgl. Hegger, M. S. 26 21 Vgl. Angabe des Deutschen Umweltbundesamt (2008), Broschüre „Nachhaltiges Bauen und Wohnen“, S. 10 22 Hubeli, E. (2009), Interview über Raumplanung und Energieverschleiß und die Sinnhaftigkeit eines gesunden Hedonismus, in

Der Standard vom 15.05.2009

- 24 -

Neben der Zersiedelung („Urban Sprawl“), stellt die reale Bautätigkeit eine große Belastung der

Umwelt dar. Alleine die Zementindustrie setzt weltweit etwa 5 % der vom Menschen verursachten

Kohlendioxid-Emissionen frei. Die Hälfte davon geht auf die Entsäuerung des Kalksteines bei der

Klinkerherstellung zurück, 40 % auf die Brennstoffe beim Brennen des Zementklinkers und je 5 % auf

elektrische Energie und Transport.23

Nach Angaben des UN-Weltklimarats IPCC (2007) steigt die Konzentration des für die

Klimaerwärmung wesentlich verantwortlichen CO2, die sich ca. 600 000 Jahre in einer Bandbreite von

180 – 280 ppm (Parts per Million) bewegt hat, auf aktuell (2009) 380 ppm. Aber auch die Umwelt

belastende Stoffe wie Stickoxid (N2O) und Methan (CH4) steigen signifikant an. Damit einher geht eine

messbare Klimaerwärmung von derzeit 0,6°C. Bei einem Business-as-usual-Lebensstil der

Erdbevölkerung gehen Expertinnen des IPCC davon aus, dass mit einer durchschnittlichen

Erwärmung von rd. 4°C zu rechnen ist.

Bei einer Erwärmung von +4°C ist ein massives Ansteigen des Meeresspiegels mit einschneidenden

Folgen für die besiedelten Küstenregionen der Erde prognostiziert. Um die Erwärmung bei max. 2°C

zu stabilisieren, sollte die CO2-Konzentration in der Erdatmosphäre nicht über 350 ppm liegen.

Dies bedeutet für die Industriestaaten in erster Linie eine Reduktion der CO2-Emissionen um 30% bis

zum Jahr 2020, für alle Staaten eine Reduktion bis 2050 um 60 – 80%. Eine Änderung des

Lebensstils, vor allem der entwickelten Länder, scheint somit unvermeidbar, um diese Ziele zu

erreichen. Technologie alleine kann den durch das Wachstum der Weltbevölkerung steigenden

Ressourcenbedarf nicht kompensieren.

Nicht erneuerbare, fossile Energieträger haben derzeit weltweit einen Anteil von 86% am gesamten

Primärenergieverbrauch. Allein seit dem Ende des Zweiten Weltkriegs hat die Menschheit mehr

fossile Rohstoffe verbraucht als in ihrer gesamten Geschichte zuvor. Die Erde ist mittlerweile so gut

erforscht, dass vermutlich alle größeren Lagerstätten bisher ungeförderter Energierohstoffe bekannt

sind. Die statistischen Reichweiten konventionell ausgebeuteter, nicht erneuerbarer Energiereserven

(ohne die Preisentwicklung zu berücksichtigen), betragen für:

- Mineralöl 41 Jahre

- Erdgas 62 Jahre

- Kohle 200 Jahre

- Uran 40 Jahre

Wenn der Peak Oil24 erreicht ist, sinkt die Förderung den Prognosen zufolge erst langsam, dann

schneller und gegen Ende langsam auslaufend. Dieser Wendepunkt wird zwischen 2008 und 2020 zu

erwarten sein.

23 Vgl. http://www.heidelbergcement.com/de/de/zw_schelklingen/archiv/nachhaltigkeit (06.07.2009) 24 Siehe Glossar

- 25 -

Entsprechend den volkswirtschaftlichen Theorien von Angebot und Nachfrage als preisbildende

Faktoren ist die Tendenz der fossilen Energiekosten in der Zukunft leicht auszurechnen. Der

ehemalige Chefökonom der Weltbank Sir Nicholas Stern wies in seinem 2006 veröffentlichten „Stern-

Report“ auf die Risiken und Kosten der weltweiten Klimaerwärmung hin. Ein Ausstoß an

Treibhausgasen wie bisher und die Folgen der klimatischen Veränderungen würde mittelfristig einen

Rückgang des jährlichen globalen BIP von 5 – 20% bedeuten. Die Folgekosten der steigenden

Meeresspiegel, sinkender landwirtschaftlicher Erträge und den daraus folgenden Migrationsströmen

vergleicht Stern mit den Folgen der Weltwirtschaftskrise in den 30er Jahren.

2.2 Wie wir bauen und wie wir bauen könnten Die demographische Entwicklung, Ressourcenknappheit mit der Folge von Preissteigerungen für

Rohstoffe und Energie aus fossilen Rohstoffen, Klimawandel und Umweltschäden sind schon lange

kein Thema mehr für Ökologen und andere Fachleute. Auf gesetzgebender Ebene wurde erstmalig -

verursacht durch die Öl- und Energiekrise Anfang der 70er Jahre - reagiert und eine bis heute ständig

adjustierte Wärmeschutzverordnung für Gebäude beschlossen. Die Entwicklung im Sinne eines immer

geringeren Heizwärmebedarfs zeigt die nachfolgende Abbildung.

Abbildung 03: Entwicklung des Heizwärmebedarfs von Gebäuden nach Baujahr und Alter im deutschen Bestand

Quelle: DETAIL – Energieatlas, S. 63

- 26 -

Die Grafik zeigt deutlich das Problem. Es sind die Bestandsbauten (ca. 80% aller Gebäude), die durch

ihren Energieverbrauch maßgeblich zu den hohen CO2-Emissionen beitragen. Im Bereich der

Neubauten sinkt der gesamte Energieaufwand25 beständig ab.

In diesem Zusammenhang ist der Begriff der „Energieeffizienz“ zu erwähnen. Dieser Begriff wird dabei

leider häufig missverstanden, missbraucht und mit „Energiebedarf“ und „Energieverbrauch“

verwechselt, vor allem im Gebäudesektor, in dem niedriger Energieverbrauch mit einer hohen

Energieeffizienz gleichgesetzt (….)wird. Die Maximierung der Energieeffizienz ist mehr als die

Minimierung des Energieverbrauchs. Energieeffizienz impliziert Leistung und ist das Verhältnis

zwischen Output (Nutzen) und Input (Ressourcen). Dabei geht es hauptsächlich darum, welchen

Nutzen man aus der verbrauchten Energie zieht. Im Zusammenhang mit der thermischen Leistung

von Gebäuden ist die Energieeffizienz als Verhältnis zwischen der Qualität des Raumklimas und der

Quantität des Energieverbrauchs zu begreifen.26

Die Neubauleistung im Verhältnis zum Bestand beträgt je nach Land, ca. 2 – 3%. D.h. ausschließlich

über die Neubauten ist das Energieproblem nicht beherrschbar bzw. würde in Relation zur

Ressourcenverknappung fossiler Energieträger entschieden zu lange dauern.

Die gesetzgebenden Instanzen und die Immobilienwirtschaft müssen sich, besonders aufgrund des

langfristigen Charakters von Immobilien, mit diesen Themen auseinandersetzen. Architekten und

Ingenieure sind schon länger in der Lage, bei der Neuerrichtung von Gebäuden bzw. bei der

Sanierung von bestehenden diese Themen entsprechend zu berücksichtigen. Die Kernthemen der

Ressourceneffizienz sind in Abbildung 5 dargestellt. Hierbei gilt es sich bewusst zu machen, dass in

absehbarer Zeit der Zweig der nicht-erneuerbaren Energie nicht mehr existent sein wird.

25 Dieser enthält den Aufwand für Heizen, Kühlen und Strom für Beleuchtung und sonstigen Betrieb (Computer etc.) 26 Cody, B. (2009), Form follows Energy, die Zukunft von Energieeffizienz, Vortrag auf der Bau 2009, Neue Messe München

- 27 -

Abbildung 04: Komponenten der Ressourceneffizienz

Quelle: Wallbaum, H., Nachhaltigkeitsaspekte im Bauwesen, in Garten+Landschaft (01/2008)

In keinem Fall soll der Eindruck entstehen, die Energie- und Ressourcenfrage sei nur durch Verzicht

zu lösen. Es geht vielmehr um rasches und intelligentes Handeln. Hierzu bedarf es eines

gesellschaftlichen und politischen Konsens. Die Bereiche Architektur (und Immobilienwirtschaft) bieten

grundsätzlich die technischen Möglichkeiten zur Lösung des Problems. Deshalb müssen unbedingt

auch die gesetzgebenden Instanzen einbezogen werden.

Architekten und Fachplaner haben in den letzten 2 Jahrzehnten unterschiedliche Konzepte entwickelt,

die der Forderung, dass Gebäude ihren Energie- und Wasserbedarf künftig selbst decken und

überdies CO2-neutral betrieben werden müssen, entweder sehr nahe kommen oder diese sogar

erfüllen.

Beispiele für Neubauten sind in der einschlägigen Literatur27 zu finden. Einen Neubau, gleich welcher

Nutzungsart, als Passivhaus, als Nullenergiehaus oder gar als Plusenergiehaus (ein Gebäude, das

mehr Energie produziert als es verbraucht) zu bauen, stellt heute kein Problem mehr dar. Die Vielzahl

an Projekten belegt dies.28 Wesentlich ist der ganzheitliche Aspekt, denn nur den Energieverbrauch

und dessen Minimierung zu berücksichtigen, ohne die gesamte Ressourceneffizienz zu betrachten,

wäre im Sinne der Nachhaltigkeit wenig befriedigend.

27 Zeitschriften wie: „Intelligente Architektur“, „ARCH+“, „greenbuilding“, „DETAIL green“, u.v.a. 28 Vgl. http://www.plusenergiehaus.de/Das%20Architekturb%C3%BCro_Realisierte%20Projekte,28.html (09-2009)

- 28 -

Die Neuentwicklung und Verbreitung nachhaltiger Zertifizierungssysteme leistet hier für Planer und

Auftraggeber einen hervorragenden Beitrag. Ziel dieser Zertifizierungssysteme ist die ganzheitliche

Bilanzierung und Bewertung von Gebäuden. Diese Betrachtung erstreckt sich bis hin zu Fragen

integraler Planung, geordneter Inbetriebnahme und - zukünftig wesentlich – der laufenden

Betriebsoptimierung (Facility Management).

Auch gibt es zahlreiche Beispiele für erfolgreiche Sanierung. Die besondere Herausforderung für die

energetische Ertüchtigung liegt vor allem bei denkmalgeschützten Gebäuden beim äußeren

Erscheinungsbild. In der Ökobilanz schneiden historische Gebäude i.d.R. gut ab, da ihre Langlebigkeit

sehr zur (Primär)Energieeinsparung beiträgt. Ebenfalls positiv zu bewerten ist die Massivbauweise,

die einen geringen Instandhaltungsaufwand verursacht und meist auch sehr einfach veränderbar, d.h.

anpassungsfähig, ist. Die geringe Zahl an denkmalgeschützten Gebäuden (ca. 2 – 3% des gesamten

Gebäudebestands) macht wiederum deutlich, dass die wesentliche „Masse“ der Bausubstanz

theoretisch problemlos sanierbar ist.

Ein Beispiel für das Sanierungskonzept eines Wohnturms aus den 70er Jahren sei genannt, da die

Sanierung umfassend angelegt ist. Dieses Projekt schafft unter extremem Kostendruck ein Gebäude,

das sowohl für seine Bewohner als auch für das Viertel Verbesserungen bringt – und das nicht nur

energetisch sondern auch strukturell. Die Transformation des nicht mehr zeitgemäßen Gebäudes

erfolgt mittels geringem Materialeinsatz (Ressourcenschonung Material), bei Erhalt der soliden

Tragstruktur. Die Wohnungen werden durch Öffnen der standardisierten Raumzellen und durch den

Anbau der neuen, zweiten Raumschicht aus Wintergärten und Balkonen substanziell verbessert und

die Gebäudehülle auch energetisch saniert. Die Verbesserung der Außen- und Eingangsbereiche, die

Implementierung von neuen Servicebereichen sowie die Nutzung des stadtnahen Standorts ergeben

eine nachhaltige Sanierung des Bestandsgebäudes.

- 29 -

Abbildung 05: Sanierung eines Wohnturmes, Bestand und Sanierungsprojekt

Quelle: greenbuilding (06-2009)

Ein anderes Beispiel stellt die Sanierung eines denkmalgeschützten Wohnhauses in Freiberg (D) dar.

Abbildung 06: Sanierung eines denkmalgeschützten Wohnhauses

Quelle: http://www.enob.info/de/bmwi-wettbewerb-energieoptimiertes-bauen-2009/bergarbeiterhaus-freiberg (09-

2009)

- 30 -

"Die Wandlung eines kleinen 500 Jahre alten, denkmalgeschützten Wohnhauses in ein

Nullenergiehaus überzeugt durch ein schlüssiges Konzept ohne grundlegende Ansprüche des

Denkmals zu negieren. Die vorgeschaltete, unbeheizte Erschließungszone befreit die historische

Straßenfassade von einer ansonsten notwendigen energetischen Sanierung. Auch wenn das

saisonale Wärmespeicherkonzept für das 20 m² große Solarkollektorfeld technologisch nicht

überzeugt, senken bauphysikalische, hochwertige Innendämmung, Kastenfenster und

Wärmerückgewinnung den Heizwärmebedarf annähernd auf Passivhausniveau."29

In der nachfolgenden Grafik ist der Zusammenhang zwischen dem Grad an Technisierung und

den Lebenszykluskosten dargestellt. Es wird ersichtlich, dass bei der technischen

Gebäudeausrüstung ein reduzierter Grad an Technologie auch zu einer Verminderung der

Unterhaltungskosten führt.30 Bei den heutigen Innovationszyklen werden (haus)technische

Anlagen sehr rasch zu Risikofaktoren während der Nutzungsphase eines Gebäudes. Eine

Lüftungsanlage mit Einbaujahr 1970 ist heute Sondermüll und es gibt keine Garantie, dass eine

heute eingebaute Lüftungsanlage entsprechend länger in Betrieb bleiben kann. Die

Schlussfolgerung, sich auf minimale Technik zu beschränken und alternative Architektur- und

Haustechnikkonzepte zu suchen, liegt nahe. Wer weit nach vorne schauen will, muss weit

zurückschauen31, ist eine einfache und intelligente Maxime. Dass ein bestimmter Grad an

Technik für unseren Komfortanspruch notwendig ist, steht außer Frage. Aus diesen Gründen

ist für ganzheitlich gedachte Gebäude der Planungsprozess von entscheidender Bedeutung.

Abbildung 07: Zusammenhang zwischen Technisierungsgrad und LCC

Quelle: DETAIL Energieatlas, S. 32,33 29 http://www.enob.info/de/bmwi-wettbewerb-energieoptimiertes-bauen-2009/bergarbeiterhaus-freiberg (09-2009) 30 Vgl. DETAIL Energieatlas, S. 32,33 31 Kohler, N. in ARCHplus 184, S.84

- 31 -

Entscheidet sich ein Bauherr für eine technisch ambitionierte Architektur, muss dringend

empfohlen werden, diese Gebäudetechnik in den ersten Betriebsjahren gezielt zu überwachen

und einzuregeln. Es sind im Optimalfall nutzungsfreie Zeiten einzuplanen, um die Anlage

zunächst im prinzipiellen Probebetrieb zu „fahren“ und einzustellen.

Die Konzepte, mehr Ressourceneffizienz zu erreichen, sind vielfältig. Zu ihnen zählen „High-

und Low-Tech“-Verfahren, kybernetische Architektur32 und andere Konzepte.

Vor allem in der Sanierung von Bauten aus dem 19ten Jhdt., aber auch bei der Planung von

Neubauten, gibt es sehr viele Möglichkeiten, mit „Low-Tech“, also wenig komplexen Methoden

sehr effiziente Ergebnisse zu erzielen. So kann z.B. ein über dem Dach schwarz gestrichener,

zum Heizen nicht mehr genutzter alter Kamin als Nachströmkanal für ein intelligentes

Lüftungskonzept verwendet werden. Ein feuchter Keller kann mit in die Wand eingelegten, und

mit warmem Wasser durchströmten Kupferrohren dauerhaft trocken gelegt werden. Das

Energieeinsparpotenzial durch eine „intelligente“ Sanierung liegt bei einem Wiener

Gründerzeithaus („Zinshaus“) bei rund 60%, ohne dass die gegliedert Fassade verändert

werden müsste.33

Ziel des heutigen Bauens sollte ein Beitrag zur Vision einer 2000-Watt-Gesellschaft sein, in der ein

Mensch im Mittel diesen Energieaufwand verursacht. Im Jahr 1960 war die Schweiz eine 2000-Watt-

Gesellschaft. Mittlerweile sind es 6000 Watt, die die Einwohner für Wohnen, Arbeiten, Freizeit und

Reisen benötigen pro Jahr. Die Rückkehr zu einer 2000-Watt-Gesellschaft ist ambitioniert und ohne

entschiedenes Handeln nicht zu erreichen. Die wichtigsten Felder sind:

- Erhöhung der Material- und Energieeffizienz,

- Substitution von fossilen durch erneuerbare Energieträger und Reduktion der CO2-Intensität

der übrigen Nutzungen fossiler Energien,

- Neue Lebens- und Unternehmensformen – Stichwort: nutzen statt besitzen,

- Die Professionalisierung bei Planungen, Investitionen sowie im Betrieb von Gebäuden und

deren Anlagen.34

32 Kybernetische Architektur ist ein von Architekt und Professor an der TU Darmstadt geprägter Begriff (siehe Glossar) 33 Kalwoda, F. (03-2008), Vortragsunterlagen Symposium „Instandsetzung historischer Fassaden“, Wien, IBF, Ofi, et al 34 Vgl. Stul,R. und Martinaglia, M., in ARCHplus 184, Zeitschrift für Architektur und Stadtplanung (10-2007), Die 2000-Watt-

Gesellschaft, S.40-41

- 32 -

2.2.1 Nachhaltige Prinzipien in der Immobilienökonomie, Nachhaltige Gebäudemerkmale

NACHHALTIGKEIT

Mit dem 1972 veröffentlichten Bericht „Limits of Growth“ des 1968 von A. Peccei und A. King in Rom

ins Leben gerufenen „Club of Rome“ beginnt die Beschäftigung mit dem Thema Nachhaltigkeit.

Das ursprünglich durch die Forstwirtschaft geschaffene Konzept, von den Zinsen und nicht vom

Kapital zu leben, geriet größtenteils in Vergessenheit.

Die von den United Nations (UN) 1983 gegründete „Weltkommission für Umwelt und Entwicklung“

veröffentlichte 1987 unter dem Titel „Our Common Future“ den sog. Brundtland-Report.35 Auf diesen

Bericht basierend haben 178 Nationen eine nachhaltige Entwicklung als grundsätzliches Ziel

anerkannt. 1992 wurde auf der Umweltkonferenz der Vereinten Nationen für Umwelt und Entwicklung

(UNCED) in Rio de Janeiro das Modell der drei Säulen - Ökologie, Ökonomie und der soziokulturelle

Säule - erstellt. Demnach berücksichtigt nachhaltige Entwicklung die Umweltverträglichkeit, die

Sozialverträglichkeit und Wirtschaftsverträglichkeit von Handlungen. Im englischen Sprachkontext wird

vom „Tripple bottom line“-Konzept gesprochen.

Abbildung 08: Dimensionen der Nachhaltigkeit

Quelle: Kohler, N., Deutsches Architektenblatt (2002-12) S. 7-10

35 Der Brundtland-Report ist im Detail durchaus kritisch zu werten, da er in einem politischen Abstimmungsprozess den

Konsens innerhalb dieser Arbeitsgruppe darstellt und keine umfassende gesellschaftliche Vision entwarf. Diese Diskussion ist

nicht Gegenstand dieser Arbeit.

- 33 -

Das Drei- Säulen-Modell ist in der Nachhaltigkeitsforschung nicht unumstritten, denn die individuellen

Bedürfnisse, Normen und Werte werden nicht erwähnt. Es wird kritisiert, dass das Rio-Modell die

Interessensphären wichtiger Akteure widerspiegelt und daher ein politisches Konzept sei.

In Wien wurde innerhalb des wichtigen politischen Instruments „geförderter Wohnbau“, der seine

Qualitätskriterien seither aus der Planungsqualität, der Ökonomie und Ökologie herleitete, eine vierte

Säule eingeführt: Die der „sozialen Nachhaltigkeit“. Damit soll den sozialen Aspekten der Architektur

noch mehr Gewicht beigemessen werden. Auch die Partizipation, also die

Mitbestimmungsmöglichkeiten der BewohnerInnen sollen ausgeweitet werden. 36

Die vom Magistrat der Stadt Wien angebotene Definition der sozialen Nachhaltigkeit vermischt sich

mit Kriterien, die eigentlich zur Säule der ökonomischen Nachhaltigkeit gezählt werden sollten. Da die

Säulen der Nachhaltigkeit kommunizierenden „Gefäße“ sind, geht es hier nur um ein

Definitionsproblem und nicht um Kritik. Die vom Magistrat genannten Kriterien sind:

Soziale Nachhaltigkeit - Nutzungsneutrale, flexible Räume

- Möblierbarkeit

- Allgemeinflächen: Mehrfachnutzung, kommunikative Qualitäten

- Alltagstauglichkeit und angstfreie (Frei-)Räume

- (Soziale) Qualität der wohnungseigenen und hauseigenen Grün- und Freiräume

- Robustheit

- Einbindung unterschiedlicher Wohnformen

- Berücksichtigung von Aspekten des Quartiermanagements

Ökonomische Nachhaltigkeit - Wirtschaftliche Grundrisse (Verhältnis Erschließungsflächen zu Wohnnutzfläche)

- Kompaktheit des Baukörpers (Verhältnis Außenflächen zu Kubatur)

- Mindestens drei innovative Elemente, die das Kriterium der Kostengünstigkeit erfüllen

- Berücksichtigung von Betriebs- und Erhaltungskosten

Die letzten vier Kriterien, die das Wiener Magistrat zur sozialen Nachhaltigkeit zählt, sind nach der

allgemein üblichen und in dieser Arbeit verwendeten Definition von Nachhaltigkeit zur Säule der

ökonomischen Nachhaltigkeit zu zählen.

Am ETH Wohnforum wurde das Rio-Modell verfeinert und erweitert. Man geht von einer

erdgeschichtlichen Entwicklung aus, die sich in einer Abfolge von fünf Stufen vollzog.

36 http://www.magwien.gv.at/vtx/rk?SEITE=020081119024 (09-2009)

- 34 -

Abbildung 09: Das Fünf- Ebenen Modell der Nachhaltigkeit des ETH- Wohnforum

Quelle: Rauch-Schwegler T. und ETH Wohnforum, S.15

Den Kern stellt die chemisch-physikalische Ebene (chp), die Erde, als Basis für die ersten Lebewesen

(b), dar. Es entwickelte sich die Menschheit (h), die nur in sozialer Gemeinschaft (s) überlebensfähig

ist. Die Entwicklung der Menschen setzte sich in der geistigen und schöpferischen kulturellen

Handlung (k) fort. Dieses Modell des vernetzten Denkens umfasst alle Lebensbereiche aller

Menschen.37

„Sustainable Development“ ist somit auch als ein dynamisches Konzept zu verstehen, das innerhalb

einer und zwischen den Gesellschaft(en) verhandelt werden muss. Es folgt dem Prinzip einer

regulativen Idee, die in einem normativen Rahmen der Mindestanforderungen (Sicherstellung der

Menschenrechte etc.) immer wieder neu definiert werden muss.38

Trotz des Respekts und des Verständnisses für die Kritik an den verschiedenen Modellen wirdin

dieser Arbeit das Drei-Säulen-Modell – Ökologie, Ökonomie, soziokulturelle Nachhaltigkeit -

verwendet, da die Zertifizierungssysteme (z.B. das der DGNB) auf dieser Betrachtung aufbauen und

eine Grundsatzdiskussion über die genaue Definition von Nachhaltigkeit den Handlungsbedarf

eventuell übersteuern würde.

37 Vgl. Rauch-Schwegler, T. S. 14, 15 38 Wallbaum, H und Meins, E. (2009), Nicht-Nachhaltiges Planen, Bauen, in der Bauingenieur, .S. 292

- 35 -

NACHHALTIGE GEBÄUDEMERKMALE

Die überwiegend wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in der Immobilienökonomie scheinen für

Nachhaltigkeit und innovative Konzepte einen begrenzten Spielraum zu lassen. Daher ist es zunächst

einmal wesentlich, nachhaltige Gebäudemerkmale herauszuarbeiten.

Wie können die im vorigen Abschnitt gezeigten Handlungsfelder (Ressourceneffizienz etc.) konkret

umgesetzt werden? Welches sind konkrete, nachhaltige Gebäudemerkmale, die in der Folge auch

gemessen und bewertet werden können?

Nachhaltige Gebäudemerkmale sind weder in Bezug auf eine bestimmte Nutzung (Wohnen, Büro,

Handel, Lager etc.) noch auf Neu- oder Altbauten beschränkt. Es ist praktisch immer möglich,

nachhaltige Gebäudemerkmale umzusetzen. Die wesentlichen Aspekte für Nachhaltigkeit bei

Immobilien sind in folgenden Kernthemen erfassbar:

1) Energie

Der Kern ist, den Verbrauch an Elektrizität drastisch zu reduzieren und den Bedarf an Energie durch

erneuerbare Energieträger zu sichern. Durch die Stromproduktion aus fossilen Energieträgern

entstehen Belastungen der Umwelt, z.B. durch die Emissionen von CO2.

Jones Lang LaSalle schreiben in der Büronebenkostenanalyse „OSCAR“ (09-2009) zum Thema

Strom: Die Stromkosten haben sich im Vergleich zur Vorjahresanalyse weiter erhöht. Neben

gestiegener Energiepreise ist auch der Anteil an Abgaben und Streuern zu beachten, der von 1998 bis

heute um rund 65 Prozent gestiegen ist und derzeit rund 42 Prozent des Strompreises ausmacht. Die

Weiterentwicklung und Untersuchung von Kostenoptmierungspotenzialen wird zukünftig noch stärker

in den Fokus von Verbrauchern und Eigentümern rücken, um Kosteneinsparungen realisieren zu

können.39 Eine ähnliche Aussage ist dem Bericht in Bezug auf Heizkosten zu entnehmen, die lt. den

Autoren aufgrund exorbitanter Preisanstiege am Ölmarkt stark gestiegen sind.40

Es steht die Frage im Vordergrund, welches Risiko aufgrund der zu erwartenden Preissteigerungen

und der Versorgungssicherheit dem Betrieb einer Immobilie innewohnt. Je besser ein Gebäude auf

einen niederen Energieverbrauch und auf Energieeffizienz eingestellt ist, desto höher der Anteil an

erneuerbaren Energieträgern ist, desto weniger anfällig ist ein solches Gebäude für exogene Energie-

Risiken. Hinzu kommt der Vorteil, dass diese Energiequellen langfristig kostenlos und sicher zur

Verfügung stehen. Konzepte, die dies erlauben sind:

- solare Wassererwärmung 39 Jones Lang LaSalle, S. 8 40 Vgl. Jones Lang LaSalle, S. 9

- 36 -

- solare Kühlung

- Geothermie, Nutzung der Erdwärme (Winter) und Erdkühlung (Sommer)

- photovoltaische Stromerzeugung

- passive solare Nutzungskonzepte wie Gebäudeform und Ausrichtung zu Sonne und

Hauptwindrichtungen etc.

Ein durchschnittliches „konventionelles“ Bürogebäude, benötigt ca. 250 kWh pro m2 Nutzfläche

(vermietbare Fläche) und Jahr an Endenergie, während optimierte Gebäude deutlich darunter (bis hin

zu Passivhausqualität) liegen. So benötigt das 2008 fertig gestellte Bürogebäude „ENERGYbase“ in

Wien 21, 26kWh/m2a (Heizwärmebedarf (HWB) 11 kWh/m2a und Kühlbedarf (KB) <15kWh/m2a), von

denen noch 20% durch erneuerbare Energie „gewonnen“ wird.

2) Wasser

In unseren Breitengraden scheint dies ein besonders brisantes Thema zu sein, da wir nicht an

unmittelbarer Knappheit dieses Guts leiden. Global betrachtet stellt das Angebot an sauberem

Trinkwasser eines der wichtigsten Kriterien für Gesundheit und Entwicklung der Bevölkerung dar. Die

überhöhte Entnahme aus den Grundwasserreserven führt zur Absenkung des Grundwasserspiegels

und, wie am Beispiel des großen Aralsees sichtbar ist, zum Austrocknen von Gewässern und zur

Desertifizierung41 ganzer Landstriche.

Im Sinne von Ressourceneffizienz sollte der Trinkwasserverbrauch und die Abwassermenge durch

geeignete bauliche und technische Maßnahmen eingeschränkt werden. Dies ist in den letzten Jahren

gelungen. Der Frischwasserverbrauch der Haushalte sinkt derzeit beständig. Die Wasseraufbereitung

und die Bereitstellung sind trotzdem ein Kostenthema. Je mehr Regenwasser am Grundstück

gewonnen werden kann, desto weniger Trinkwasser muss aufbereitet werden. Regenwasser kann in

Zisternen gesammelt werden und als sog. „Grauwasser“ (keine Trinkwasserqualität) zur

Toilettenspülung, zur Bewässerung oder als technisches Betriebsmittel (z.B. Kühlzwecke) eingesetzt

werden. Abwasser und dessen Aufbereitung bzw. Klärung sind für Kommunen mit dem

entsprechenden Aufwand an Kläranlagen, Leitungsnetzen und deren Unterhalt verbunden. Je mehr

Kontrolle über das Zu- und Abwasser am Grundstück erfolgt, je besser Kläranlagen die hohen

Wassermengen bei Starkregen bewältigen, desto weniger Verschmutzung insgesamt, also weniger

(teuere) Folgeschäden, entstehen.

Durch Grauwassernutzung kann bis zu 30% des herkömmlichen Wasserverbrauchs eingespart

werden. Eine weitere Reduktion der Betriebskosten kann durch wassersparende Armaturen und

andere technische Möglichkeiten erzielt werden.

41 Desert (Engl.) = Wüste.

- 37 -

2) Abfall Der Bausektor erzeugt mehr als 60% des in Deutschland anfallenden Abfalls. Im Jahr 2005 „erzeugte“

die deutsche Bevölkerung ca. 2,45 Mrd. t Hausmüll. An zu entsorgendem Bauschutt vfelen im selben

Jahr ca. 24 Mrd. t an.

Abfall gilt aufgrund der Ressourcenverknappung mehr und mehr als Rohstoff. Daher ist eine möglichst

hohe Recyclingquote anzustreben.

Damit dies möglich ist, muss eine möglichst saubere Trennung sowohl des täglich anfallenden Abfalls

als auch des beim Abbruch oder Umbau einer Immobilie anfallenden Bauschutts gewährleistet sein.

Die Wert beeinflussende Komponente ist den nicht umlagefähigen Betriebskosten, der direkten

Sphäre des Bestandshalter oder Investors, zuzurechnen.

Thema der Zukunft werden die Abbruch- und Recyclingkosten sein. Deponiegebühren zeigen eine

steigende Tendenz und die Kosten für sachgerechte Trennung sowie Entsorgung der Baustoffe sind

im Vergleich zu derzeitigen Preisen ebenfalls tendenziell steigend.

3) Material (Baustoffe), Lebenszyklus

Bei der Wahl der Baustoffe und deren Fügung sind weitere ökologische und ökonomische Fragen zu

beachten.

Hierbei spielt die Frage des „Product Carbon Footprint“, welcher mit den sogenannten EPDs

(Environment Product Declaration) erfasst wird, eine Rolle. Mit den EPDs wird die Ökobilanz eines

Baustoffes oder einer Bauelementgruppe beschrieben.

Da z.B. bei der Zementherstellung sehr viel Energie verbraucht wird, kann durch Einsparungen in der

verbauten Betonmenge (Zement ist ein Betonbestandteil) sehr viel CO2 im Bereich des

Primärenergiebedarf eingespart werden. Daher spart ein intelligentes, auf Minimierung des

Materialeinsatz achtendes statisches Konzept nicht nur Rohbaumaterial (Kosten), sondern reduziert

auch den Primärenergieverbrauch und somit die CO2-Emission einer Immobilie. Mit Hilfe der EPDs

lassen sich Baustoffe vergleichen. Dadurch bietet sich die Möglichkeit zur Optimierung der

Kostenfaktoren die im Lebenszyklus anfallen (Reinigungskosten, Sanierungszyklen etc.).

4) Transport

Mobilität ist für unser Gesellschafts- und Wirtschaftsmodell eine Grundvoraussetzung. Der Verkehr

stellt den Sektor mit dem zweitgrößten Energieverbrauch dar. Täglich wendet ein Mensch im Schnitt

rd. 80 Minuten für Mobilität auf. Dabei ist es unerheblich in welchen Verkehrsformen (PKW, ÖPNV, zu

- 38 -

Fuß etc.) dies geschieht. Bei gleichbleibendem Zeitaufwand erreichen wir immer fernere Ziele. Das

Verkehrsaufkommen steigt stetig an, die für PKW´ s benötige Abstellfläche (ruhender Verkehr) steigt

ebenfalls durch die steigende Zahl an Automobilen. Jedoch sind ca. 50% der Wege kürzer als 3km.42

Unter dem Aspekt Transport sind für eine Immobilie die unterschiedlichen Betrachtungsweisen

wertentscheidend. Für einen Retailer oder für ein Shopping- Center ist dies anders zu bewerten, als

für eine Wohnimmobilie oder ein Bürogebäude. Es geht hierbei auf der einen Seite wesentlich um eine

Vermeidungsstrategie, auf der anderen Seite um das Ermöglichen von Mobilität. Bei der Wahl eines

Standorts wird die Anbindung an den öffentlichen Verkehr ein entscheidendes Kriterium sein. Ein

schlecht erreichbares Bürogebäude, bei dem die dort Arbeitenden viel Zeit im Stau verbringen, wird in

der Mitarbeiterzufriedenheit nicht gut abschneiden. Dadurch sinkt möglicherweise das Image des

Gebäudes - das Leerstandsrisiko steigt.

Die individuelle Mobilität hängt sehr stark mit der Preisentwicklung von Energie (Rohöl) zusammen.

Da diese Ressource wie oben beschrieben sich dem Ende zuneigt, sind spürbare Preiserhöhungen

für Treibstoff zu erwarten. Bei gleichbleibendem Einkommen wird sich dies auf die Mobilität

auswirken. Daher ist die Erreichbarkeit mit dem öffentlichen Verkehr ein Kriterium für Nachhaltigkeit.

5) Flächeneffizienz

Die Einschränkung des Flächenverbrauchs stellt einen wichtigen Faktor dar. Durch die stetige

Zunahme der Erdbevölkerung werden immer mehr Flächen verbaut. Die notwendige technische

Infrastruktur und ein gutes Angebot an öffentlichen Verkehrsmitteln ist am besten bei hoher Dichte zu

garantieren. Aber auch in dicht verbauten Gebieten (Städten) ist es für das Mikroklima wichtig,

unverbaute, möglichst naturnahe, Flächen zu garantieren.

(Boden)Fläche wird nicht verbraucht, es wird die Nutzung geändert. Ein Maß für Nachhaltigkeit ist die

Art der Nutzungsänderung und der Grad (Ausmaß) der Flächennutzung durch eine Immobilie. Positiv

wirkt sich daher aus, wenn keine Fläche in Gebäude- oder Siedlungsfläche umgewandelt wird oder

eine erneute bauliche Nutzung von z.B. ehemaligem Industriegelände, Militärflächen oder sonstiger

(auch belasteter) Flächen vorgenommen wird. Die Steigerung der Flächeneffizienz ist ebenfalls eine

nachhaltige Maßnahme. Diese betrifft sowohl das Grundstück als auch die innere Organisation eines

Gebäudes. Durch effiziente Flächenaufteilung lassen sich Senkungen der Bau- und Betriebskosten

erreichen, sowie schlecht nutzbare Flächen vermeiden. Flächeneffiziente Gebäude vermeiden

Belastungen der Umwelt durch geringeren Heiz-, Kühl-, und Lüftungsbedarf. Als sozialen Aspekt sind

die sich ergebenden optimierten Wege und die positive Beeinflussung des Arbeitsumfeldes durch gut

proportionierte und übersichtlich gestaltete Flächen und Räume zu nennen.

42 Vgl. Energieatlas, S. 78 - 79

- 39 -

6) Funktionalität, Flexibilität und Anpassbarkeit zur Drittverwendung

Die Fähigkeit einer Immobilie, sich den unterschiedlichen Bedürfnissen potentieller Nutzer

anzupassen, also die Vermietungsfähigkeit, ist für Investoren und Bestandshalter der übergeordnete

Aspekt der Werterhaltung eines Gebäudes. Gleichzeitig ist dieses Thema auch für das nachhaltige

Bauen nicht zu unterschätzen. Funktionalität, Flexibilität und die einfache Anpassung an sich

verändernde Rahmenbedingungen sind für die Akzeptanz eines Gebäudes sowohl für Investoren als

auch für Mieter von Bedeutung. Anpassbarkeit und Flexibilität haben Einfluss auf den

Nutzungszeitraum (RND) eines Gebäudes.

Ein nachhaltiges Gebäudekonzept geht auf diese Anforderungen ein, indem es Umnutzungen mit

geringst möglichem Aufwand und Ressourceneinsatz ermöglicht. Ein unter diesen Aspekten gut

geplantes Gebäude kann aufgrund seiner Modularität, der Trennung von tragenden und nicht-

tragenden Bau- und Ausbauteilen, den Leitungsführungssystemen aller Medien unter Umständen

auch Vorteile bei den Modernisierungs- und Instandhaltungskosten verbuchen.

7) Zugänglichkeit / Barrierefreiheit

Die Akzeptanz und die Integration einer Immobilie innerhalb eines städtischen Viertels kann durch die

Zugänglichkeit zum Gebäude oder seinen Umräumen (z.B. ein Garten) gesteigert werden. Wenn

diese für alle schwellenlos möglich ist, wird Kommunikation, Integration und die Gemeinschaft

gestärkt. Die Belebung des öffentlichen Raums trägt zu einem höheren Sicherheitsempfinden aller,

nicht nur der Nutzer, bei. Der Grad an Öffnung für Außenstehende ist für die Bewertung entscheidend.

Ein Gebäude wird in einer Straße oder einem Stadtteil größere Akzeptanz finden, wenn es für Alle bis

zu einem gewissen Grad offen steht. Wenn in einem Gebäude speziell vermietbare Räume vorhanden

sind, wenn die Freifläche auch für andere als nur die Mitarbeiter nutzbar ist, so stellt dies eine

soziokulturelle Qualität dar.

Aufgrund der demographischen Entwicklung in den europäischen Ländern wird die Nachfrage nach

einem entsprechenden Angebot an barrierefrei gestalteten Gebäuden aller Nutzungsarten zunehmen.

Dies gilt besonders für Wohngebäude, aber auch für Bürogebäude, Gebäude öffentlicher Verwaltung,

Schulen usw. Innerhalb von Wohngebäuden betrifft dies in besonderem Maße die Konfiguration und

Ausstattung von Bädern und WC-Räumen sowie von Küchen. Türbreiten, Schwellen (z.B. zu Loggien

und Balkonen) sind weitere Kriterien. Diese Aspekte sind bei allen anderen Typologien ebenfalls zu

bedenken, entsprechend zu berücksichtigen, denn sie haben Auswirkungen auf die Verwertbarkeit

von Immobilien.

- 40 -

8) Auswirkung auf die lokale und globale Umwelt

Die Wechselwirkung der eingesetzten Baustoffe, Betriebsmittel und sonstiger Stoffe von deren

Herstellung über den gesamten Lebenszyklus mit der Luft, dem Erdreich, dem Oberflächenwasser

und dem Grundwasser sind zu bedenken. Dies betrifft z.B. organisch gebundene oder freie Halogene,

die die Ozonschicht schädigen können (R 59 Deklarationsmerkmal), Schwermetalle als Produkte oder

Produktbestandteile (Korrosionsschutz), Stoffe und Produkte die unter die Biozid-Richtlinie fallen,

(Holzschutzmittel, Beschichtungen, Klebstoffe), Stoffe und Produkte, die auf Schadenspotenzial für

die Umwelt hinweisen (entsprechend REACH -Richtlinie) und organische Lösemittel.

Tropische Hölzer zu verwenden, ist keine nachhaltige Handlung. Daher sind im besten Fall nur

tropische Hölzer mit einem Zertifikat des „Forest Stewardship Council“ (FSC) oder des „Program for

Endorsement of Forest Certification Scheme“ (PEFC) einzusetzen.

Je geringer die Risiken für die lokale Umwelt sind, desto höher ist der Nachhaltigkeitsaspekt zu

werten. Das bekannte Beispiel des Baustoffes Asbest soll als Hinweis dienen, welche Gefahren für die

Umgebung und vor allem welche Kosten für Sanierung und Entsorgung entstehen können.

9) Gesundheit und Wohlbefinden

Das Beispiel Asbest dient für die Bedeutung von Gesundheit wahrscheinlich am Besten. Nicht nur die

Gesundheitsschäden, sondern auch die Kosten der Entsorgung von Asbesthaltigen Baustoffen sind

bekannt. Die Regelungsdichte zur Gesundheit (z.B. Arbeitnehmerschutz), der gestiegene Wohlstand

und das u.a. hierdurch insgesamt steigende Gesundheitsbewusstsein führt dazu, dass das Thema

Gesundheit an Bedeutung zunimmt. Da sich Menschen überwiegend in Gebäuden aufhalten, ist die

Qualität der Innenraumluft für die Produktivität und das Wohlbefinden entscheidend. Belastungen

durch flüchtige organische Stoffe (VOC) können Reizungen der Haut, der Augen und Schleimhäute,

der Atemwege usw. verursachen. Es kommt zu Müdigkeit, Kopfschmerzen und

Konzentrationsschwächen. Eine nachhaltige Immobilie zeichnet sich durch die geringe Konzentration

dieser Schadstoffe, aber auch durch niedrige Strahlungswerte (Elektrosmog und Radonimmissionen)

aus. In den Bereich der Schadstoffbelastung der Innenraumluft fällt auch das Thema Rauchen. Aus

Gründen der erforderlichen Luftgüte sollte in nachhaltigen Gebäuden wie Niedrigenergie- und

Passivhäusern, nicht geraucht werden. Der Aufwand, die höheren Luftwechselraten (durch die

Belastung Rauchen) zu bewältigen, ist mit nachhaltigen Konzepten wirtschaftlich nicht vertretbar.

Für das Wohlbefinden in einem Gebäude ist die Regelung von Temperatur und Luftfeuchte, also der

thermische Komfort, wichtig. Sommerliche Überhitzung, Zugerscheinungen und Frieren im Winter

sollten keine Themen sein. Eine stromfressende Klimatisierung wiederum stellt durch den sehr hohen

Energieverbrauch und das äußerst ungünstige Raumklima kein nachhaltiges Handeln dar. Eine

- 41 -

ausgeglichene, angenehme Temperierung kann über bauliche Maßnahmen erreicht werden. Am

besten ist diese noch individuell für jede Arbeitseinheit steuerbar.

Der visuelle Komfort, d.h. eine gute, ausgewogene Beleuchtung mit Tageslicht und Kunstlicht ist die

Grundlage für effizientes und leistungsförderndes Arbeiten und Lernen. Von Bedeutung ist der

Ausblick vom Arbeitsplatz, der über Tageszeit, Wetter usw. informiert und zur Zufriedenheit am

Arbeitsplatz beiträgt.

Eine möglichst geringe Belästigung durch den Stressfaktor Lärm, d.h. guter baulicher Schallschutz

(Luftschall, Trittschall) nach außen und innen vermeidet Konzentrationsverlust, wahrt die

Vertraulichkeit am Arbeitsplatz und trägt somit zu höherer Produktivität bei.

- 42 -

Abbildung 10: Zusammenhang zwischen baulicher Qualität und ökonomischen Vorteilen

Quelle: Lützkendorf, T., S.37

2.2.2 Lebenszykluskosten

Life Cycle Assessment (LCA) und Life Cycle Costs (LCC)

Der Lebenszyklus eines Gebäudes umfasst die Zeitspanne von der Errichtung, über die

Nutzungsphase bis hin zum Abbruch. In den USA wurde das Konzept des Life Cycle Assessment und

der Life Cycle Cost (LCC) vom Militär entwickelt und ist schon seit den 60er Jahren in Verwendung.

Die Herstellung eines Gebäudes ist mit meist sehr hohen Investitionen verbunden und die

Wirtschaftlichkeitsberechnungen zielen meist nur auf die Optimierung der Errichtungskosten ab. Aus

Sicht eines Investors, der das Gebäude vielleicht schon mit Fertigstellung verkauft hat, ein logischer

Standpunkt. Die Sicht der/des Käufers ist allerdings eine andere. Denn er und seine Mieter müssen

die optimierten Errichtungskosten oft mit nachteilig hohen Kosten im Unterhalt „bezahlen“.

In der Lebenszykluskostenberechnung wird der gesamte Kostenaufwand in einer

Gesamtkostenrechnung erfasst. Dies beinhaltet die Planung und Erstellung (Bau), den Betrieb und

Unterhalt, den Abbruch und die Entsorgung. Meist geschieht diese Berechnung getrennt für

- 43 -

Einzelbauteile eines Gebäudes. Dies ist sinnvoll, da die verschiedenen Bauteile unterschiedliche

Lebenszyklen (Abnutzungszeiträume) aufweisen.

Abbildung 11: Erneuerungszyklen von Gebäudebestandteilen

Quelle: eigene Darstellung nach Hegger, M. (Vortrag 12/2008, Symposium Responsible Property Development –

Sustainable Real Estate, Hochschule Lichtenstein)

Es ist sinnvoll, die LCC- Beurteilung der Bauteile z. B. nach der in Abbildung 12 ersichtlichen

Gruppierung einzuteilen. Aus dieser ganzheitlichen Betrachtung kann mit Softwareunterstützung ein

Kostenansatz ermittelt werden und eine dynamische Optimierung erfolgen. Auch bei dieser

Berechnung stellt sich wieder das Problem der Zinsbildung ein, am nachhaltigen Prinzip der

Betrachtung über den (langen) Lebenszeitraum ändert dies nichts. Die LCC- Betrachtung sollte

möglichst schon in der Planungsphase erfolgen, da in dieser Phase die „Weichenstellung“ für die

spätere Kostenentwicklung erfolgt.

Abbildung 12: Beeinflussbarkeit der Kosten über den Lebenszyklus

Quelle: Schmidt-Rettig / Eichhorn, 2008, S. 600

- 44 -

Keinerlei Betrachtung finden allerdings Parameter wie gestalterische Qualität, Komfort, Attraktivität

und Ausstattungsstandard. Da jede Immobilie in der Regel eine definierte Rendite erwirtschaften muss

und diese auch von Faktoren wie Zeitgeist und Mode beeinflusst wird, kann eine rein auf technische

Aspekte ausgerichtete Berechnung kaum zu einem aussagekräftigen Ergebnis führen.43

Dies zeigt, dass sich die Entscheidungsfindung, welchem Parameter der Vorrang gegeben wird, als

komplex erweisen kann.

Es muss weiterhin zwischen der technischen und einer bedingten Nutzungsdauer unterschieden

werden. Die technische Nutzungsdauer ist die Zeitspanne der vollen Leistungsfähigkeit eines Bauteils

oder eines Materials. Die bedingte Nutzungsdauer umfasst den Zeitraum, ab einer nicht mehr

100%igen Leistungsfähigkeit (Leistungsverlust stellt sich ein), bei gegebener Benützbarkeit bis zum

Zeitpunkt, an dem ein Bauteil versagt und ausgetauscht werden muss.

Je länger Bauteile in einem Gebäude verbleiben können, desto geringer ist der kumulierte Aufwand an

Kosten für Wartung und Instandhaltung. Dies wiederum ist als positiv im Sinne einer

ressourcenschonenden Vorgangsweise zu bewerten. Besteht ein Bauelement aus möglichst wenigen

unterschiedlichen Materialien, wirkt sich dies wiederum positiv auf die Gesamtbilanz des Bauteils aus,

da weniger Austauschzyklen entstehen und sich die unterschiedliche Lebensdauer von Materialien

weniger negativ auswirkt. Ebenfalls positiv ist dieser Umstand für das Recycling nach Ende der

Lebensdauer (oder Abbruch); nicht zuletzt da eine „saubere“ Materialtrennung Deponiekosten sparen

kann oder sogar Erträge durch Wiederverwertung zu erwirtschaften sind.

Die Analyse der LCC, d.h. des Life Cycle Assessment (LCA) generiert eine vertiefte Kenntnis

über ein Gebäude. Hierdurch lassen sich strategische Entscheidungen (Sanierung, Verkauf vor

Sanierung usw.) im Portfolio- und Assetmanagement unterstützend herleiten. Die Kosten der

Nutzungsphase übersteigen die Kosten der Planung und Errichtung eines Gebäudes bei

weitem.44

Nach Pfnür sind bei Immobilien die Nutzungskosten über den Lebenszyklus und in Relation zu

den getätigten Investitionskosten zur Errichtung, die wesentliche Größe. So liegen, in Relation

zum Marktwert, die durchschnittlichen Nutzungskosten p. a. bei einer Büroimmobilie bei 15,5%,

bei Industrie- und Produktionsgebäuden bei 13,3%, im Handel bei 14,6%. Bei einem

Bürogebäude und unter der Vorraussetzung, dass keine Reparatur – und

Erhaltungsmaßnahmen getätigt werden, beträgt die Zeitspanne, bis die gesamten

Nutzungskosten den Marktwert „erreicht“ haben, bei ca. 7,5 Jahre.45

43 Petzinka, K.H. und Lenz, B., S. 32 44 Vgl. Floegl, H., S. 86 45 Vgl.: Pfnür, A., S.18

- 45 -

Oft sind die Budgetansätze für Wartung, Instandsetzung und Modernisierung zu gering

gewählt. Dies wirkt sich wiederum auf den Wert eins Gebäudes deutlich aus, denn aus der

Erfahrung von Betreibern führen Einsparungen bei der Wartung nach ca. 3 Jahren zu einem

Anstieg in den Modernisierungskosten. 46

Zwei konträre Strategien in Bezug auf lebenszyklusorientierter Planung sind:

a) Die Planung gibt lange Lebenszyklen vor, die möglichst viele Bauteile umfassen und eine

Modernisierung zu hohen Kosten in großen Abständen umfasst,

oder

b) das Gebäudekonzept orientiert sich am Bedarf, und die Modernisierung wird in relativ kurzen

Austauschzyklen für Funktionseinheiten durchgeführt.

In erster Linie sind die beiden Konzepte von der Nutzung eines Gebäudes abhängig. Das Konzept b

führt dazu, dass im Falle einer Bedarfsanpassung Bauteile ausgetauscht werden, die noch nicht am

Ende ihres Lebenszyklus angekommen sind.47 Im Sinne von Nachhaltigkeit und Ressourcenschonung

ist dies ein weniger gutes Konzept.

Die Planung der Lebenszykluskosten erfolgt in Verbindung von LCA und LCC mittels Software. Diese

ermöglicht die lebenszyklusorientierte Planung und die ökologisch–ökonomische Bewertung der

gewählten Bauteile. Es lassen sich die ökologischen Folgen (z.B. Treibhauspotenzial,

Versauerungspotenzial, erneuerbare und nicht-erneuerbare Primärenergie,

Ozonschichtabbaupotenzial etc.) und die Kosten für Reinigung, Wartung, Instandsetzung und

Rückbau während der gesamten Nutzungsphase einer Immobilie darstellen.

Der Einbezug der LCC in die Liegenschaftsbewertung ist in der derzeitigen Praxis wahrscheinlich

nicht, oder nur mit sehr großem Aufwand machbar. Bei Neubauten, vor allem bei solchen, bei denen

dieses Kriterium in der Planung berücksichtigt wurde, haben ist die monetäre Darstellung gegeben

und kann über den Vergleich mit einem Referenzgebäude als Ertragskomponente bei der Ermittlung

des Reinertrags berücksichtigt werden. So verbleibt die Problematik bei den Bestandsbauten. Da die

Kosten des Betriebs bzw. der Nutzung einer Immobilie i.d.R. ca. die zweifache Höhe der

Errichtungskosten betragen, kann über diesen Rechenansatz im Vergleich mit bekannten Benchmarks

ein qualifizierter Ansatz bei den Instandhaltungskosten gefunden werden.

2.2.3 Externe Kosten

Als externen Kosten werden diejenigen Kosten bezeichnet, die bei Handlungen oder Produkten

entstehen, ohne genaue Zuordnung zu den verursachenden Personen oder Unternehmen. Die

entstehenden Kosten werden von der Allgemeinheit und nicht vom Verursacher getragen. Es fehlen 46 Vgl. Floegl, H., S. 43 47 Vgl. Petzinka, K.H. und Lenz, B., S. 33

- 46 -

gesetzliche Vorgaben, sodass der „Markt“ die externen Kosten nicht in die Produkt- oder

Dienstleistungskosten einbeziehen muss.

Durch den von der Atmosphäre nicht mehr assimilierbare Eintrag an CO2 entsteht der sog.

Treibhauseffekt mit den ökologischen Folgen Klimaerwärmung, Steigen der Meeresspiegel etc. Eine

Auseinandersetzung damit, ob diese Phänomene ursächlich sind oder in welchem Ausmaß sie mit der

Umweltverschmutzung zusammenhängen, führt an den Fakten vorbei. Die simple Messung des CO2-

Anteils der Luft, der Vergleich mit den Zeiträumen der Erdgeschichte vor unserem zivilisatorischen

Modell zeigt die Entwicklung in eindeutiger Weise.

Das Ressourcen- und Verschmutzungsproblem führt zur Subventionierung alternativer, die Umwelt

schonender Handlungen und Produkte. Gleichzeitig muss die Allgemeinheit die finanziellen

Anstrengungen zur Korrektur der Schäden bezahlen. Die angesprochene Begrenzung der

Erderwärmung dürfte uns ein bis zwei Prozent des Bruttosozialprodukts kosten. Das sind

fünfundzwanzig bis dreißig Milliarden Euro jährlich. Wenn dies aus dem (Deutschen) Bundeshaushalt

finanziert werden müsste, würden mehr als zehn Prozent der Ausgaben auf den Klimaschutz

entfallen.48

Diese Art des wirtschaftlichen Zugangs ist stark wettbewerbsverzerrend und gegenüber den

zukünftigen Generationen als unfair zu bezeichnen.

External Costs of Energy (ExternE)

Vernunft, Verantwortung und Verteilungsgerechtigkeit müssen dazu führen, die externen Kosten zu

monetarisieren und in der Folge zu internalisieren, d.h. den Produkten und Dienstleistungen

zuzurechnen.

Die Europäische Union hat 1991 ( ! ) das Projekt External Costs of Energy (ExternE) ins Leben

gerufen. Ziel des Forschungsprojekts war die Ermittlung der externen Kosten der Energieerzeugung.

Die Methode der Studie war die monetäre Evaluation von Todesfällen, die durch Luftverschmutzung

verursacht wurden. Hierzu wurde der Wert (in Euro) eines „verlorenen“ Lebensjahres („Value of Life

year lost, VOLY“) ermittelt.49

48 Eekhoff, J., S. 26 49 Friedrich, R. S. 7

- 47 -

Tabelle 1: Externe Kosten von Energie und Transport und deren Einfluss auf die Gesundheit und Umwelt

Impact Category

Pollutant / Burden Effects

Human Health –

mortality PM10

a), PM2.5b), SO2,

O3 Reduction in life expectancy due to short and long time

exposure

Heavy Metal (HM),

Benzene, Benzo-[a]-

pyrene

1,3-butadiene

Diesel particles,

radionuclides

Reduction in life expectancy due to short and long time

exposure

Accident risk Fatality risk from traffic and workplace accidents

Noise Reduction in life expectancy due to long time exposure

Human Health –

morbidity PM10, PM2.5, O3, SO2 Respiratory hospital admissions

PM10, PM2.5, O3 Restricted activity days

PM10, PM2.5, CO Congestive heart failure

Benzene, Benzo-[a]-

pyrene

1,3-butadiene, Diesel

particles,

radionuclides, Heavy

Metal (HM)

Cancer risk (non-fatal)

Osteroporosia, ataxia, renal dysfunction

PM10, PM2.5 Cerebrovascular hospital admissions, Cases of chronic

bronchitis, Cases of chronic cough in children, Cough in

asthmatics, Lower respiratory symptoms

Mercury Loss of IQ of children

O3 Asthma attacks

Symptom days

Noise Myocardial infarction, Angina pectoris, Hypertension, Sleep

disturbance

Accident risk Risk of injuries from traffic and workplace accidents

Building Material SO2, Acid deposition Ageing of galvanised steel, limestone, mortar, sand-stone,

paint, rendering, and zinc for utilitarian buildings

- 48 -

Combustion particles Soiling of buildings

Crops NOx, SO2 Yield change for wheat, barley, rye, oats, potato, sugar beet

O3 Yield change for wheat, barley, rye, oats, potato, rice,

tobacco, sunflower seed

Acid deposition Increased need for liming

N, S deposition Fertilising effects

Global Warming CO2, CH4, N2O World-wide effects on mortality, morbidity, coastal impacts,

agriculture, energy demand, and economic impacts due to

temperature change and sea level rise

Amenity losses Noise Amenity losses due to noise exposure

Ecosystems Acid deposition,

nitrogen deposition,

SO2, NOx, NH3 Acidity and eutrophication, 'PDF' of species

Land use

Change 'PDF' of species

a)

Particles with an aerodynamic diameter < 10 µm, including secondary particles (sulphate and

nitrate aerosols) b)

Particles with an aerodynamic diameter < 2.5 µm, including secondary particles (sulphate and

nitrate aerosols)

Quelle: http://www.externe.info/Damages assessed (09-2009)

2001 wurden von der Generaldirektion Forschungsergebnisse der ExternE- Studie publiziert, denen

zufolge sich die Kosten der Elektrizitätserzeugung aus Kohle und Erdöl verdoppeln und im Fall von

Erdgas um 30% verteuern würden, wenn die externen Kosten von Umwelt und Gesundheitsschäden

der Bevölkerung in die Arbeitspreise integriert werden würden.50

External cost construction (ExCoCo)

Die Ergebnisse der Forschungen zu externen Kosten führten zum vom Österreichischen

Bundesministerium für Arbeit und Wirtschaft geförderten Projekt ExCoCo , das für „external cost

construction“ steht51. ExCoCo ist ein kostenloses und im Internet nach Registrierung frei zugängliches

Berechnungstool zur Abschätzung der im Hochbau anfallenden externen Kosten sowie die

Darstellung typischer Ergebnisse.

50 Vgl. Geissler, S. S. 37 51 ExCoCo wurde vom Ziviltechnikerbüro Dr. Bruck und dem Österreichischen Ökologieinstitut entwickelt.

- 49 -

Ziel des Tools ist, dass betriebswirtschaftlich und funktionell gleichwertige Entwurfsvarianten in Bezug

auf die entstehenden externen Kosten durch Errichtung und Betrieb von Gebäuden bewertet werden

können. Die Datenbasis des Bewertungsinstrumentes, sind die externen Kosten von

Haustechnikkomponenten und Wärmeerzeugungssystemen, die auf Ökopotenzial- Basisdaten des

Österreichischen Instituts für Baubiologie und Ökologie (ibo) beruhen.52

Environment Product Declarations (EPD) Umwelt-Produktdeklarationen (EPDs) beschreiben ein (Bau)Produkt über seinen Lebenszyklus und

gelten als allgemein verbindliches Informationssystem für Planer und Hersteller. EPDs stellen eine

Grundlage dar, Gebäude nach ökologischen Gesichtspunkten zu planen und zu zertifizieren.

Eine EPD ist eine freiwillige Deklaration des Herstellers eines Produktes und daher keine Bewertung.

EPD-Datensätze sind Informationsmodule für die Beschreibung der Umweltqualitäten von Bauteilen.

Die normative Grundlage ist in der CEN TC 350 beschrieben. Europaweit sieht das Mandat 350

Sustainability of construction works, Tab. 1 der Europäischen Kommission das System der EPDs als

zentrales Informationsmittel vor. Sie beschreibt ein Produkt über seinen gesamten Lebenszyklus im

Hinblick auf

- Art und Definition des Bauproduktes

- Eingesetzte Stoffe und Vorprodukte

- Herstellungsprozess

- Verarbeitung

- Nutzungsphase

- Nachnutzungsphase

Für die Lebenszyklusanalyse und –bewertung müssen zusätzlich die Nutzungsphase sowie der

Erhaltungsaufwand berücksichtigt werden.

Von der Sachbilanz zur Wirkbilanz

Neben dem Gas CO2 gibt es noch andere wesentliche vom Menschen freigesetzte Treibhausgase,

z.B. das farb- und geruchlose Methan (CH4), das Bestandteil von Erdgas, aber auch von Biogas und

Sumpfgas, ist. Setzt man die Wirkbilanz von CO2 mit 1 (kg CO2-äqu.) an, so hat Methan eine CO2-

äquivalente Wirkbilanz von 24,5 (GWP 100), ist also ca. 25mal wirkungsvoller als CO2.

Unten stehende Tabelle zeigt die Wirkbilanz verschiedener Gase in Bezug zum CO2. Die Spalten

GWP 20 bis GWP 500 beschreiben die Wirkung in 20, 100 und 500 Jahren. Mit einer solchen

Äquivalenten-Tabelle lässt sich also die Wirkung verschiedener Emissionen in Bezug auf das

Treibhausgas CO2 zeigen.

52 Vgl. http://www.ecology.at/excoco/index.htm (09-2009)

- 50 -

Tabelle 2: CO2- Äquivalenztabelle

Treibhausgas GWP 20 kg CO2-äqu.

GWP 100 kg CO2-äqu.

GWP 500 kg CO2-äqu.

Kohlendioxid CO2 1 1 1

Methan CH4 62 24,5 7,5

Dichlormethan 28 9 3

Trichlormethan 15 5 1

Tetrachlormethan 2.000 1.400 500

HFKW R 134 a 3.300 1.300 420

HFKW R 152 a 530 150 49

HF CKW R 141 b 1.800 630 200

HF CKW R 142 b 4.200 2.000 630

Schwefelhexafluorid SF6 (in AUT verboten)

16.500 24.900 36.500

Lachgas N2O 290 320 180

Quelle: IBO-Österreichisches Institut für Baubiologie und -ökologie

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass mittlerweile Instrumente zur Berechnung externer Kosten

bereitstehen. Der nächste Schritt betrifft die gesetzgebende und politische Ebene, die für eine

gerechte Kostenverteilung und somit letztlich für fairen Wettbewerb zu sorgen haben. Wann dieser

Schritt getan wird, hängt von vielen unterschiedlichen Parametern ab, zumal ein solcher mindestens

innerhalb des Rahmens der Europäischen Union zu setzen wäre.

2.3 Treiber für eine höhere Nachfrage nach nachhaltigen Gebäuden

Für einen Investor steht der langfristige Immobilienwert an erster Stelle. Daher stellt sich die Frage,

welche nachhaltigen Gebäudemerkmale diesen beeinflussen. Dies können exogene und endogene

Rahmenbedingungen sein. Eine sinkende Bevölkerungszahl wirkt sich auf die Nachfrage nach

Wohnraum aus. Der stetig steigende Anteil der älteren Bevölkerungsschicht, das globale

Nomadentum, neue (bzw. andere Familienmodelle) und das Wachstum der Städte verändert die

Bedingungen der gebauten Umwelt ebenfalls. Eine geringere Zahl an Erwerbstätigen wirkt sich am

Gewerbe- und Büroimmobilienmarkt aus. Die Nachfrage sinkt eher, als dass sie steigt. Dieses

Marktumfeld hat jedoch lediglich eine quantitative Auswirkung (Veränderung), wie z.B. die

Nutzenänderung eines ehemaligen Fabrikgebäudes zu einem Loftwohngebäude.

Während die soziokulturellen und funktionellen Nachhaltigkeitsthemen (Licht, Luft, Brandschutz etc.)

schon seit Anbeginn des Bauens ein Thema sind, sind zukünftig auch die ökologische und die

ökonomische Nachhaltigkeitssäule verstärkt zu berücksichtigen.

- 51 -

Abbildung 13: Treiber für den Immobilienwert

Quelle: eigene Darstellung

Insbesondere müssen die nachhaltigen Themen abgedeckt werden, die für Investoren und Betreiber

die wesentlichen Faktoren sind:

- Werterhalt und Wertmehrung

- Nachvermietungschancen / Vermiet- bzw. Verwertbarkeit

- Drittverwendungsfähigkeit53

Wird ein Projekt „nur“ aufgrund seiner Effizienz (z.B. Nachhaltigkeit im Sinne von

Kostensparen/Energieeinsparung) vermarktet, ist dies zumindest derzeit zum Scheitern verurteilt. Es

muss der nachhaltige Aspekt so „verpackt“ werden, dass z.B. von gesteigerter Lebensqualität und

Komfort oder mehr Prestige gesprochen wird. 54

Im Kern geht es bei der Diskussion um Nachhaltigkeit darum, diese mess- und damit kommunizierbar

zu machen.

Neben den Interessen der Investoren spielen die Politik und Verwaltung der einzelnen Nationen eine

wichtige Rolle bei der Durchsetzung von Maßnahmen. Innerhalb der EU sind dies das Europäische

Parlament und die Kommission. Der Handlungsimperativ, verursacht durch die Umweltverschmutzung

und durch das Ressourcenproblem, scheint für die EU klar, die Umsetzungen werden durch

nationalstaatliche Wirtschaftsinteressen und die hierdurch notwendigen Kompromisse stark

53 Vgl. Zimmermann, J. und Bogenberger, S. (2009), Nachhaltigkeit in Investitionsstrategien, Immobilienzeitung Nr. 27, S. 13

54 Vgl. Lorenz, et al, (2008), RICS Publikation „sustainable property investment & management”

- 52 -

geschwächt. Das Beispiel des schrittweisen Verbots der Glühbirnen macht den geringen Spielraum

deutlich.

Mittels Förderprogrammen zu energetischer Sanierung von Gebäuden oder auch bei Neubauten (z.B.

KFW in Deutschland, Öko-Förderung in Vorarlberg) wird versucht, einen Richtungswechsel

einzuleiten. Die mit öffentlichen Geldern positiv beeinflussten Immobilien sollten daher auch ihrem

Wert entsprechend erfasst werden können und einen Anreiz bieten für Investoren und Private, die

Förderung als Basis zu sehen, um in Nachhaltigkeit zu investieren.

Wer sein Haus optimal energetisch saniert, wird mit stark reduzierten Energiekosten belohnt: rund 85

Prozent lassen sich jährlich einsparen. Der sanierte Altbau verbraucht in diesem Fall rund 50 Prozent

weniger Energie, als der Gesetzgeber von einem vergleichbaren Neubau fordert. Eine umfangreiche

Dämmung des Dachs mit 30 cm Dämmstoff, der Außenwände mit 24 cm und der Kellerdecke mit 8

cm sind Bestandteile des Konzepts, ebenso neue Fenster mit 2-Scheiben Wärmeschutzverglasung.

Zusätzlich kann beispielsweise eine Pelletheizung eingebaut und eine Solaranlage zur

Trinkwassererwärmung und Heizungsunterstützung installiert werden. Mit dem Einbau einer

Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung ist das Sanierungspaket komplett. Auch bei dieser Variante

ist die Vorbereitung und Baubegleitung durch einen Fachplaner notwendig. Die Ausgaben

amortisieren sich nach 12 Jahren. Kosten: 68.300 € , Staatliche Förderung: 18.398 € (entspricht ca.

27%), Energieeinsparung pro Jahr: 3.010 €55

Weitere mögliche Faktoren für einen Richtungswechsel sind:

- politischer Richtungswechsel in den USA (von Bush zur Obama- Administration).

- politisch unstabile Energielieferanten und Lieferwege.

- steigende Energiepreise durch zu Ende gehende Ressourcen.

- Emissionshandel (CO2- Börse).

- Konkurrenz von Investoren und Nationen zur CO2-Reduktion („Ehrgeiz zum Guten“).

- erhöhte Nachfrage durch größere Sensibilität der Kunden und anderer Marktteilnehmer.

- Fragen der Verteilungsgerechtigkeit und möglicherweise Verteilungskämpfe.

- Verbreitung und Akzeptanz von nachhaltigen Zertifizierungssysteme wie (DGNB, LEED,

BREEAM, TQ, u.a.) machen nachhaltige Gebäudemerkmale „greifbar“.

- Fortschreitende Professionalisierung der Immobilienindustrie (Facility Management,

Corporate&Social Responsability etc.).

- Energieausweis (engl. EPBD) trägt zu mehr Transparenz bei und löst mehr Sensibilität bei

den Marktteilnehmern aus.

- Börsennotierte Konzerne, Fonds, REITS u.a. müssen sich im Zuge ihrer Berichtspflicht mit

Nachhaltigkeit auseinandersetzen (Corporate Social Responsability).

55 Dena – Deutsche Energie Agentur, Förderberechnung, Quelle: http://www.detail.de/artikel_sanierungspakete-

dena_24376_De.htm (02.09.2009)

- 53 -

- steigendes Interesse für „Socially Responsible Investments“. Der Markt für entsprechende

Investmentprodukte und Kapitalanlagemöglichkeiten zählt in den USA und in Europa zu den

sich am schnellsten entwickelnden Anlagemärkten.56

- Es lassen sich kaum noch Ertragssteigerungen durch Erhöhung der Kaltmiete bei steigenden

Betriebskosten („zweite Miete“) realisieren. Es zeichnet sich ein Trend zu einer Gesamtmiete

ab.

2.4 Überblick und Vergleich nachhaltiger Zertifizierungssysteme

Um das Thema Nachhaltigkeit in die Immobilienwirtschaft zu integrieren, wurden nationale

„Green building councils“ gegründet. Die nationalen Gütesiegel, die Nachhaltigkeit

thematisieren, sind im sogenannten WORLD GREEN BUILDING COUNCIL (WGBC) als

Dachverband organisiert. Das WGBC unterstützt die laufende Weiterentwicklung und

Anpassung von marktfähigen Sustainable-Building-Labels an nationale Bedürfnisse. Hierbei

hat das WGBC keine Präferenzen für ein bestimmtes Zertifizierungssystem, sondern es

versucht lt. Eigendefinition vielmehr eine Informationsplattform für nachhaltige

Immobilienentwicklungen zu sein.

Das erste nachhaltigkeitsorientierte Zertifizierungssystem ist das 1990 eingeführte Britische BREEAM

Label (BRE´s-Environmental Assessment Method), ursprünglich zur Bewertung von Bürogebäuden

entwickelt. Hinter dem Label stehen die britischen Firmen Building Research Establishment Ltd (BRE),

sowie die BRE Global Limited, beide registriert in England und Wales. Building Research

Establishment und BRE Global sind Tochterfirmen der gemeinnützigen BRE Stiftung. In England

beschäftigt man sich schon seit rd. 20 Jahren mit dem Thema Nachhaltigkeit und man hat versucht,

Standards im Bereich des Life Cycle Assessment (LCA) zu erarbeiten. Es fällt auf, dass in

Großbritannien immobilienwirtschaftliche Themen und Themen der Nachhaltigkeit systematisch

erforscht und mittels Datenbanken aufbereitet werden. Die Zugänglichkeit zu den Daten ist leider

eingeschränkt, da diese von privatwirtschaftlichen Firmen als bezahlte Services angeboten werden.57

1996 führte die International Initiative for Sustainable Built Environment (iiSBE) in Kanada ein

Software (Tool) ein. Ziel der Initiative war es, ein System zur Gebäudebewertung nach

umweltorientierten Standards einzuführen und ständig weiterzuentwickelen. Derzeit aktuell ist

die Version SBTool 07.58

Wie in Abbildung 15 zu sehen verfügen unter anderem die folgenden Nationen über eigene

nachhaltige Gütesiegel: 56 Vgl. Lützkendorf, T. und Lorenz, D. (2005), Nachhaltigkeitsorientierte Investments im Immobilienbereich, S. 4 57 IPD (Investment Property Databank), www.ipd.com, ist eine dieser Firmen, die sowohl Analysen, Markt-Indices, Research

und Schulungen anbietet. Auch die Organisation RICS ist sowohl forschungs- als auch anwendungsorientiert. 58 Vgl. http://www.greenbuilding.ca (09-2009)

- 54 -

- Australien Green Star

- Kanada LEED Canada™

- Frankreich HQI

- Deutschland DGNB

- Japan CASBEE

- Neuseeland Green Star NZ

- Österreich klima:aktiv Gebäudestandard und darauf aufbauend, TQ-B des ibo

- Schweiz Minergiestandard

- Südafrika Green Star SA

- Großbritannien BREEAM

- USA LEED Green Building Rating System™

Abbildung 14: Die wichtigsten Zertifizierungs-Label

Quelle: DETAIL_Green, 2009-01,nachhaltige Bürogebäude, S.89

In Österreich befindet sich derzeit das ÖGNI-Gütesiegel, das in Kooperation mit der DGNB

entsteht, in der Gründungsphase.

In den nationalen Gütesiegeln sind Besonderheiten in hohem Maß berücksichtigt, wie z.B. im

japanischen CASBEE-Label die Problematik der hohen Erdbebengefährdung. Das

australische System wiederum stellt die hohe Sonneneinstrahlung in den Vordergrund.

Weitere Gründe für Entwicklungen von nationalen Zertifizierungssystemen sind die

unterschiedlichen Rahmenbedingungen (Bauordnungen) und deren Auswirkungen auf die

Bauindustrie. Unterschiedlich ist auch die grundlegende Herangehensweise, die zu

Unterschieden in den Kriterien und Indikatoren, deren Gliederung und Gewichtung führen.

- 55 -

Innerhalb Europas leisten die verschiedensten Normierungsausschüsse in der EU die

entsprechende Arbeit, um die Grundprinzipien des nachhaltigen Bauens in grundsätzliche

Standards zu kleiden. Wesentlich sind hierbei die Normungsvorhaben im internationalen

Rahmen von ISO / TC 59/CS 17 „nachhaltiges Bauen“, die wiederum als Grundlage des

europäischen Normungsvorhaben CEN / TC 350 „Nachhaltigkeit von Gebäuden“ dient.59

In Europa stehen derzeit drei Standards zur Wahl, die am Markt um die führende Position

werben. Diese sind das britische Label BREEAM, das US-amerikanische Label LEED und

das Gütesiegel der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB).

Obwohl in England das erste Zertifizierungslabel entwickelt und implementiert wurde, sind die

Standards der Gebäude was z.B. die Wärmedämmwerte angeht nicht mit denen von Österreich, der

Schweiz oder Deutschland vergleichbar. Gleichwohl hat die britische Regierung 2006 den „Code for

Sustainable Homes“ beschlossen, der zum Ziel hat, dass ab 2016 alle Wohnhäuser und 2019 auch

alle anderen Neubauten CO2–neutral sein müssen. Für die hohe Anzahl an Bestandsgebäuden, die

für die hohen Umweltbelastungen hauptverantwortlich sind, wurden keine Forderungen erhoben,

obwohl diese vom Energieverbrauch und anderen Nachhaltigkeitsthemen ein großes Potenzial

aufweisen.

BREEAM (Großbritannien)

Mit dem Label der Firma Building Research Establishment (BRE) kann jeder Gebäudetyp, ob

Neuplanung oder Bestand bis hin zur städtebaulichen Planung bewertet werden. Bewertungen

außerhalb von Großbritannien können mit dem Building Research Establishment Environmental

Assessment Method (BREEAM) international–System durchgeführt werden.

Bei Neuplanung kann zur planerischen Unterstützung die Materialwahl (Konstruktion bis Oberflächen)

mittels „Green Guide“ erfolgen. Diese Datenbank stellt Baumaterialien und sonstige Komponenten

hinsichtlich deren Auswirkungen auf die Umwelt über den gesamten Lebenszyklus („cradle to grave“)

dar.

Nach Angabe der BRE wurden bis heute ca. 115 000 Gebäude zertifiziert. Es sind ca. 700

000 Gebäude bei der BRE registriert. Somit wird verständlich, dass die britische

Immobilienindustrie auf einen statistisch relevanten Datensatz zurückgreifen kann. Die mit der

BRE zusammenarbeitende Firma IPD gilt als führender Anbieter von Immobilienmarkt-Indices

(www.ipdindex.co.uk) und entwickelte neben Real Estate Performance-Analysen eigene

Standards, wie zB. den IPD Environment Code, und Tools wie den IPD Eco-Ledger.

Die Bewertung eines Gebäudes erfolgt nach folgenden übergeordneten Kategorien:

59 Vgl. Geissler, S. (01-2009), Gebäudebewertung mit Nachhaltigkeitsanspruch, IBO- Magazin Nr. 01-2009, S.5

- 56 -

1) Management

2) Gesundheit und Komfort

3) Energie

4) Transport

5) Wasser

6) Materialien

7) Abfall

8) Flächenbedarf und Ökologie

9) Verschmutzung

Diese Kategorien sind in Kriterien (Credit References) untergliedert, die die einzelnen

Gebäudemerkmale mittels eines Punktesystems bewerten. Die Punktezahl pro Kategorie fließt in die

„score and rating calculation“ ein, wo diese mit einer jeweiligen Gewichtung zu einem „total score“

bzw. „Final BREEAM Score“ und dem „BREEAM Rating“ in einer Skala von „excellent“ über „very

good“, „good“ bis hin zu „passed“ führen. Für die Skalen der Schlussbewertung müssen bei einzelnen

Kriterien noch Mindeststandards erfüllt werden.

LEED (USA)

Das US-amerikanische LEED-Label (Leadership in Energy and Environmental Design) wurde von der

privaten Firma USGBC (US Green Building Council) entwickelt und 1998 eingeführt. Die Version „new

LEED Online v3“ wurde im Laufe dieses Jahres vorgestellt.

Obwohl kein europäisches Label und auf US-amerikanische Standards basierend,hat sich das Label

wohl aufgrund seiner einfachen Systematik und der Anwendbarkeit auf dem internationalen

Immobilienmarkt einen großen Anteil sichern können. Die Deutsche Bank saniert derzeit ihr Gebäude

der Hauptverwaltung in Frankfurt a. Main und wird es nach LEED zertifizieren lassen. LEED

ermöglicht eine klare Darstellung nachhaltiger Qualitäten eigengenutzter Büroneubauten, spekulativ

errichteter Immobilien, Innenausbauten sowie des Gebäudebetriebs im Bestand.60

Eine Planung oder ein bestehendes Gebäude wird nach verschieden Einzelkriterien bewertet

die in 5 + 1 Kategorien zusammengefasst sind. Die fünf übergeordneten Kategorien

behandeln:

1) Standort

2) Wassernutzung und Verbrauch

3) Energie und Luftqualität

4) Materialien und deren Recycling

5) Innenraumqualitäten

60 Wagner-Muschiol, R. in DETAIL green 01-2009, S. 88

- 57 -

Die sechste Kategorie steht außerhalb und befasst sich mit innovativen Prozessen und Strategien, um

die Nachhaltigkeit einer Immobilie insgesamt zu steigern. Diese Prozesse sind nicht definiert, d.h. es

kann besser auf mögliche Eigenheiten (Spezifika) eingegangen werden. Auch wird Kreativität

gefördert, um eine gute Bewertung zu erreichen.

Das LEED-Zertifikat wird entsprechend seiner Richtlinien von USGBC vergeben. Die Zertifikate

werden in vier Stufen von „Zertifiziert“ über „Silber“ und „Gold“ bis hin zu „Platin“ als höchste

Bewertung vergeben. Die Summe der erreichten Punkte in den Einzelkriterien bildet die Einstufung

eines Gebäudes. Die Bewertung z.B. des Kriteriums „Optimize Energy Performance“ vergibt eine max.

Punkteanzahl wenn, verglichen mit einem „Baseline Building that complies with Appendix G of

Standard 90.1-2007”61, diese Kennzahl 12%, 14%, bis 48% besser ist. Ein Passivhaus oder

Nullenergiehaus bekäme nicht mehr Punkte, als die Stufe „besser 48%“ zum Referenzgebäude.

Ähnlich ist die Bewertung der „On-Site-Renewable-Energy“. Für mehr als 13% Anteil an erneuerbaren

Energien werden keine Punkte vergeben.

Europäische und vor allem Marktteilnehmer, deren Muttersprache nicht Englisch ist, müssen in Kauf

nehmen, dass das Zertifikat auf nordamerikanischen Baustandards beruht, die z.T. weit unter den

Anforderungen der österreichischen oder deutschen Bauordnung liegen und dass erheblicher

Aufwand und Know-How zum Abgleich der Normen und zum Übersetzen der Unterlagen ins

Amerikanische notwendig sind.

DGNB (Deutschland)

Die Non-Profit-Organisation „Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen“ (DGNB) wurde 2007

gegründet und entwickelte das Zertifizierungssystem für nachhaltige Bauwerke gemeinsam mit dem

Deutschen Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS). Das Label wurde

Anfang 2009 der Öffentlichkeit vorgestellt. Es ist ein sehr neues, noch nicht etabliertes System am

Markt.

ExpertInnen aus unterschiedlichsten Fachrichtungen erarbeiteten Struktur und Inhalte des

Gütesiegels. Es besteht eine enge Zusammenarbeit mit französischen Behörden und ExpertInnen. Ein

weiterer internationaler Bezug ist die Plattform des WGBC.

Da das DGNB Zertifikat erst mit Anfang 2009 offiziell eingeführt wurden, sind noch wenige Gebäude

mit diesem Gütesiegel zertifiziert. Derzeit ist eine Zertifizierung nur für Neubauten mit der Nutzungsart

Büro oder Verwaltung möglich. Systeme für weitere Nutzungsarten und für Bestandsbauten sind

derzeit in Entwicklung.

Eine Software unterstützt den Auditor im Dokumentations- und Bewertungsprozess. Die Software

visualisiert die Leistungsfähigkeit eines Gebäudes in übersichtlicher Form. Sie zeigt bereits in der

61 Vgl. http://www.usgbc.org, LEED for new construction, Aufbau und Beschreibung V3, (09-2009)

- 58 -

Planungsphase die Punkte auf, wie ein Gebäude im Hinblick auf Nachhaltigkeit optimiert werden

kann.

Bei der Bewertung betrachtet das Gütesiegel 5+1 Obergruppen (Themenfelder):

Diese sind

1) Ökologie

2) Ökonomie

3) Soziale Qualitäten

4) Technische Qualitäten

5) Prozessqualitäten

Wesentlich ist, dass die DGNB die ökologischen, ökonomischen und die soziokulturellen und

funktionalen sowie die technischen Qualitäten mit je 22,.5% bewertet.

Die Bewertung der Standortqualitäten fließt nicht in die Gesamtbewertung eines Gebäudes mit ein

und wird gesondert dargestellt. Dies ist ein wesentlicher Unterschied zu den Zertifizierungen nach

BREEAM und LEED.

Das Gütesiegel basiert auf dem Modell des Lebenszyklus, der für nachhaltiges Agieren unentbehrlich

ist. Innerhalb der 5 Themenfelder sind mehrere Einzelkriterien angeführt. Analysiert man die Kriterien,

von der DGNB „Steckbriefe“ genannt, fällt auf, dass dieses Label eine für die immobilienwirtschaftliche

Beurteilung große Praxisrelevanz aufweist. Sowohl die ökonomischen und funktionalen Aspekte als

auch Kriterien, die aus Prozessen resultieren, werden bewertet. Dies ist ein Unterschied zu den

Labeln BREEAM und LEED.

Für jeden Steckbrief werden messbare Zielwerte oder andere eindeutig zu bewertende Kriterien

definiert. Die Messmethoden sind eindeutig vorgegeben. Jedes Kriterium hat einen

Gewichtungsfaktor. Der Energiebedarf eines Bürogebäudes hat, global gesehen (CO2-Footprint) eine

höhere Bedeutung als der akustische Komfort.

Alle Kriterien sind in ihrer Bedeutung mit Faktor 0 bis 3 gewichtet, da einzelne Kriterien als

übergeordnet und andere als untergeordnet angesehen werden. Die Bewertungsmatrix zeigt den

Aufbau des Systems. Entsprechend der Bewertungsmatrix wird auch der Erfüllungsgrad bezüglich der

Anforderungen des Gütesiegels berechnet und in einer Grafik wie in Abbildung 14 gezeigt dargestellt.

Je näher die Bewertungen der einzelnen Steckbriefe am inneren, grünen Ring liegen, dest besser ist

die Einstufung. D.h. je weniger Orange bzw. Rot zu sehen ist, desto nachhaltiger wurde das

betreffende Gebäude bewertet.

- 59 -

Abbildung 15: Beispiel einer DGNB- Bewertungsgrafik

Quelle: http://www.dgnb.de

Das DGNB-Gütesiegel d kennzeichnet vor allem der Bezug zur Europäischen Normung, d.h. damit

kann gewährleistet werden, dass das Gütesiegel in Europa Länderübergreifend in die aktuelle

Normung integriert ist. Die Nachvollziehbarkeit und die quantifizierte Erhebung eines Kriteriums

innerhalb eines Themenfeldes sind weitere wichtige Kriterien für dieses Gütesiegel. So wird u.a. beim

Kriterium 01 „Treibhauspotenzial“ (Global Warming Potenzial, GWP) innerhalb der ökologischen

Qualität die Bewertung in kg CO2–Äquivalent pro m2 NGF x Jahr angegeben. Zur Bewertung des

Kriteriums sind verschiedene Eingangsgrößen nötig. Zum einen fließt der Aufwand zur Herstellung

eines Gebäudes in Form einer Ökobilanz nach dem Charakterisierungsmodell CML2001

(auswirkungsorientierte Klassifizierung) der Konstruktion samt Anlagentechnik ein, zum anderen wird

auch der jährliche Energiebedarf berücksichtigt. Die abschließende Bewertung des Steckbriefs

„Treibhauspotenzial (GWP)“ erfolgt über den durchschnittlichen Jahreswert des realisierten

Gebäudes, d.h. der Konstruktion inkl. der Nutzung, welche auf ein Referenzgebäude bezogen wird.

Somit ist gewährleistet, dass Energieeinsparungen nicht nur einseitig über höhere Dämmstärken, mit

ökologisch schädlichen Baumaterialien erzielt werden, sondern dass ein Ausgleich zwischen den

Säulen der Nachhaltigkeit gegeben ist.

Die Gesamtmaßnahme zeigt sich im Ergebnis der Steckbriefe. Dies ist eine ganzheitliche

Betrachtung, die sich bei BREEAM und LEED in dieser Form nicht findet. Die Kriterien fragen für die

Umwelt kritische, belastungsorientierte Parameter ab. Dadurch sind diese absolut (in Zahlen oder

grafisch) darstellbar, vergleichbar und somit kommunizierbar.

- 60 -

Klima:aktiv Gebäudestandard und TQ-B (Österreich)

In Österreich gibt es derzeit kein den oben beschriebenen Zertifizierungssystemen vergleichbares

Label. Gleichwohl gibt es eine Klimaschutzinitiative, deren Gesamtkoordination dem

„Lebensministerium“ obliegt.62 Management und Koordination der unterschiedlichen Programme, die

nicht nur den Immobilienbereich betreffen, liegen bei der in Wien angesiedelten „Austrian Energy

Agency“.

Im Programmteil „Bauen & Sanieren“ ist der Gebäude betreffende Bereich ist vertreten. Eigentümer

von Immobilien, die sich einen Energieausweis ausstellen lassen (wollen), können sich mit Erfüllung

weitergehender Anforderungen, das Zertifikat „klima:aktiv“ ausstellen lassen. Detaillierte

Kriterienkataloge bewerten die übergeordneten Punkte:

1) Planung und Ausführung

2) Energie und Versorgung (Nutzenergiebedarf; Primärenergiebedarf)

3) Baustoffe und Konstruktion (Vermeiden von Umweltschadstoffen, Einsatz ökologischer

Baustoffe und Konstruktionen)

4) Komfort und Raumluftqualität (Thermischer Komfort, Raumluftqualität)

Die Gesamtbewertung erfolgt nach einem Punktesystem mit max. 1.000 Punkten. Dabei muss ein

klima:aktiv-Haus min. 700, ein Passivhaus min. 900 Punkte erreichen.

Für die Belange der Immobilienwirtschaft erscheint dieses System durch den sehr umfangreichen und

stark planungsorientierten Ansatz eher nicht geeignet, zumal für weiterführende Standards das

System Total Quality-Building (TQ-B) des Österreichischen Instituts für Baubiologie und Ökologie (ibo)

angewandt werden muss.

Unter diesem Aspekt erscheint der Aufbau des Zertifikats der Österreichischen Gesellschaft für

nachhaltige Immobilienwirtschaft (ÖGNI)63 schlüssig. Das Bewertungssystem der ÖGNI befindet sich

derzeit in der Gründungsphase. Beim internationalen Kongress für nachhaltiges Bauen „Consense“ im

Juni 2009 wurde die Kooperation mit der DGNB per Vertrag beschlossen.

62 http://www.klimaaktiv.at 63 http://www.oegni.at

- 61 -

Gemeinsamkeiten der Systeme

Die grundsätzlichen Konzepte zur Bewertung von Nachhaltigkeit sind sehr ähnlich. Die Zertifikate

analysieren die umweltbelastenden Parameter einer Immobilie und bewerten diese. Ziel ist, die

Belastungen zu reduzieren oder im besten Fall Umweltbelastung zu Gänze zu vermeiden und somit

eine hohe Prozessqualität über den gesamten Lebenszyklus zu erreichen. Daher bewerten die

Gütesiegel die Reduktion einer Umweltbelastung positiv und umgekehrt. Die Kernthemen der Label

sind:

- Reduktion des Energieverbrauchs

- Reduktion des Wasserverbrauchs

- Reduktion/Vermeidung des Abfalls

- Reduktion des Flächenverbrauchs, Ressourcenschonung

Neben diesen Kernthemen werden auch soziokulturelle Faktoren wie zum Beispiel

- Erreichbarkeit der Liegenschaft mit öffentlichen Verkehrsmitteln,

- Innenraumqualitäten,

- Schaffung von Komfort und Nutzungsqualitäten

bewertet.

Die Gütesiegel BREEAM und DGNB sind im Bereich des Life Cycle Assessment und deren normierter

Grundlage auf demselben Weg. Sie versuchen über den Primärenergieverbrauch, der Definition der

durchschnittlichen Lebensdauer eines Bauteils oder einer Komponente und dessen Entsorgung /

Recycling die Umweltverträglichkeit zu definieren.

Sowohl BRE, DGNB als auch das Österreichische TQ-Building des Instituts für Baubiologie und

Ökologie stellen mittels Internet-Datenbanken Informationen zu Bauteilen zur Verfügung.64

64 Zugangsberechtigung ist erforderlich. Das ibo bietet einen freien und kostenlosen Zugang zu Grunddaten an.

- 62 -

3 POTENZIALE FÜR DIE LIEGENSCHAFTSBEWERTUNG

3.1 Grundlagen, Gesetze und Begriffe Anlass für die monetäre Bewertung einer Liegenschaft können das Schaffen einer Grundlage zur

Bilanzerstellung einer Immobilien-AG, eines Bauträgers oder sonstiger Unternehmen, deren Wert

durch den Besitz von Immobilien (mit)bestimmt ist, Rechtsstreitigkeiten, Erbschaftsangelegenheiten

und Operationen bei Banken und Kreditinstituten (z.B. Finanzierungsaspekte) sein.65

Die Wertermittlung erfolgt auf Basis eines erstellten Befundes zur betrachteten Liegenschaft. Diese

monetäre Bewertung ist stichtagsbezogen. Welche Methode66 zur Bewertung angewandt wird, muss

der/die sachkundige BewerterIn im Einzelfall entscheiden. Dies hängt i.d.R. vom Anlass der

Bewertung ab.

Die Vorgangsweise zur Erstellung eines Wertgutachtens für das behördliche und gerichtliche

Verfahren ist in Österreich durch das Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) geregelt. Die ÖNORM B

1802 Liegenschaftsbewertung regelt Näheres zu Anwendungsbereichen, Begriffsbestimmungen,

allgemeinen Grundsätzen, Einflussgrößen auf die Wertermittlung, die Verfahren zur Wertermittlung

sowie die Bezugsnormen und notwendige Rechtsvorschriften.

Im Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) und in der Ö-Norm 1802 finden sich keine Vorschriften oder

Hinweise, wie Nachhaltigkeit, und zwar ökologische, ökonomisch und soziale, einzubeziehen ist. In

der Publikation „Liegenschaftsbewertung“ von H. Kranewitter (Kapitel 19, S. 336, Formulare) ist eine

Bewertungsmatrix dargestellt, die selbst in der 5ten Auflage vom September 2007 keinen Hinweis auf

nachhaltige Immobilieneigenschaften gibt. Es sind keine Punkte gelistet, die einen Bezug zu Aspekten

von Nachhaltigkeit aufweisen. Dies gilt sowohl für den Prüfpunkt „Gebäudebeschreibung“ als auch für

andere Punkte der Liste. Es werden z.B. keine Wärmedurchgangskoeffizienten für Fenster, Wände

und andere Bauteile abgefragt. Auch in der Rubrik „Heizung“ kommen erneuerbare Energieträger

nicht vor, während Dachrinnen und andere Bauteile ausführlich aufgelistet sind.

Die Methoden der Bewertung beruhen auf einer technischen Dokumentation der zu bewertenden

Objekte. Diese wird im Zuge des Verfahrensablaufs der Wertermittlung in einen geldwerten Betrag

übersetzt. Die Dokumentation eines Gebäudes kann, da das LBG Spielraum lässt, sehr

unterschiedlich ausfallen und hängt zusätzlich von der Detailgenauigkeit und von der Erfahrung des

Bewerters ab.

65 Vgl. Kranewitter, H., S. 1 66 Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren, oder andere lt. LBG mögliche.

- 63 -

Ist der Anlass der Bewertung eine Firmenübernahme eine Fusion oder dgl., wird die technische

Qualität meist durch eine technische Due Diligence (DD) ermittelt. Diese besondere Prüfung wird von

einschlägigen Fachleuten wie z.B. Bauingenieuren, Architekten und/oder Haustechnikern

durchgeführt.

Im Zusammenhang mit einer DD erfolgt unter Umständen eine Risikoeinschätzung für die

interessierten Investoren. Ein Markt- und Objekt-Rating versucht Aussagen über die Vermietbar- oder

Verkäuflichkeit in Form eines Punktesystems zu treffen. Das MoriX- System der Hypovereinsbank

(HVB) München oder das der TEGoVA sind Beispiele hierfür.

In dieser Arbeit wird speziell das Ertragswertverfahren betrachtet, da die Grundlage zur

Implementierung von Nachhaltigkeit in die Immobilienbewertung auf einem Zertifizierungssystem

beruht, welches für Bürogebäude, also i. d. R. Ertragsimmobilien, entwickelt wurde.

Die Anwendung des Ertragswertsverfahrens ist üblich bei Liegenschaften, deren überwiegende

Ertragskomponente durch Vermietung und/oder Verpachtung gegeben ist. Der Wert einer

Liegenschaft wird durch die erzielbaren Erträge und der Verzinsung des Bodenwerts bestimmt. Der

prinzipielle Verlauf eines solchen Verfahrens ist in nachfolgender Abbildung grafisch dargestellt.

- 64 -

Abbildung 16: Prozessuale Darstellung vom Ertragswertverfahren

Quelle: eigene Darstellung nach Bienert67

Ein wesentliches Problem ist die Schwäche des Diskontierungsprinzips, welches besagt, dass der

Betrag der zukünftigen Leistung zum heutigen Wert mit wachsender (zeitlicher) Entfernung von heute

immer kleiner wird. Die Diskontierung setzt deshalb der Forderung nach Nachhaltigkeit wirtschaftliche

Grenzen.68 Es ist zu diskutieren, wie sich die beiden Prinzipien (Diskontierung und nachhaltige,

langfristige Perspektiven) nicht ausschließen oder eine Pat- Stellung entsteht, sondern wie man

Nachhaltigkeit abbilden kann. Die Schwäche des Ertragswertverfahrens, wie auch der DCF-

Methode(n), liegt darin, den Zins über längere Zeiträume als 10 Jahre (Prognoseunsicherheit)

festzulegen. Ein weiteres Problem stellt die Berücksichtigung der Instandhaltungs- und

Sanierungskosten dar, die in ihrer zyklischen Logik über die gesamte Restnutzungsdauer einbezogen

werden müssen. Im Ertragswertverfahren werden die Instandhaltungskosten üblicherweise als

Prozentanteil der erzielbaren Erträge dargestellt. Die Abbildung der Instandhaltungs- und

Modernisierungszyklen einzelner Bauteile oder Baugruppen ist hierbei schwieriger als bspw. mit der

DCF-Methode.

67 Vgl. Bienert,S und Funk, M., et. al (2007), Immobilienbewertung Österreich, S.332 68 Fierz, K., 2005, S.25

- 65 -

3.1.1 Jahresroherträge

„Nachhaltige Erträge“ sind Einnahmen die der Markt nach dem Prinzip „highest and best use“ zu

zahlen bereit ist. Ein Over- oder Underrent ist nicht im Ansatz einer „nachhaltigen Miete“ zu

berücksichtigen, da beide vom Marktniveau abweichen. Sie werden in den „sonstigen

wertbeeinflussenden Umständen“ dargestellt. In der Systematik des Ertragswertverfahren wird jedoch

die in diesem Fall mit hoher Wahrscheinlichkeit erwartete Mietsteigerung durch einen geringeren

Kapitalisierungszinsfuß ausgedrückt und die aktuell ortsübliche Marktmiete als Eingangswert für den

Rohertrag verwendet. Man könnte auch sagen, die Nachhaltigkeit kommt im Ertragswertverfahren

weniger in der Miete, sondern vielmehr im Zinssatz zum Ausdruck. Der Begriff „nachhaltig“ darf also

nicht überinterpretiert werden.69

Wenn mit hoher Wahrscheinlichkeit annehmbar, hinreichend sicher prognostizier- und begründbar ist,

dass erzielbare Erträge über einen langen Zeitraum realisierbar sind, spricht man in der Literatur von

„nachhaltigen Erträgen“.70

Der Begriff der „nachhaltigen Erträge“ ist jedoch aus dem Blickwinkel des Konzepts von

Nachhaltigkeit, wie dem Brundtland-Bericht, dem Konzept der Triple Botton Line oder wie ihn

nachhaltige Zertifizierungslabel verstehen, ein anderer und nicht sinngemäß verwendet.

Aus Sicht des Autors sind „nachhaltige Erträge“ stetige (d.h. gleichmäßige) und marktkonforme

Zahlungsströme (Erträge). Das LBG § 5 (3) spricht nicht von „nachhaltigen Erträgen“, sondern von

„ordnungsgemäßen“ Erträgen.

Da das Konzept der Bewertung der Nachhaltigkeit von Immobilien, wie sie von Zertifikaten (DGNB

etc.) mit der zugrunde liegenden Datenerhebung verstanden wird, ein belastungsorientiertes, d.h. auf

Vermeidung und Schutz abzielendes Konzept ist, steht dies im Gegensatz zur Bezeichnung

„nachhaltige Erträge“. Der belastungsorientierte Ansatz konzentriert sich auf die Frage, wie schlecht,

teuer oder belastend der Verbrauch einer Ressource ist.71 In diesem Sinne wäre das Nicht-Bauen

einer Immobilie das denkbar nachhaltigste Handeln. Jedoch hätten wir keine Behausungen und es

ließen sich keine Erträge erzielen. Es geht also darum, das Bündel aller Ressourcen einer Immobilie,

vom Bau und Betrieb bis zum Abriss (Recycling), effizient einzusetzen.

Die stetig erzielbaren Erträge p. a. (Jahresrohertrag) umfassen die gesamten Einnahmen einer

Immobilie als Basis der Wertermittlung beim Ertragswertverfahren. Wesentlich für eine klare Linie zur

Implementierung nachhaltiger Prinzipien in der Immobilienbewertung ist, in die Jahresroherträge keine

Potenziale außerhalb von ortsüblichen Marktpreisen einzukalkulieren, die auf bestimmte Qualitäten

einer Immobilie verweisen. Eine Erwartungshaltung (= Potenzial) durch z.B. Passivhaustechnologie, in 69 Bienert,S und Funk, M., et. al, S.334 70 Vgl. Bienert,S und Funk, M., et. al, S.334 71 Vgl. Hahn, Liesen, et. al. (2007), Nachhaltig erfolgreich wirtschaften, Kapitel 2.3, S.14

- 66 -

die nachhaltige Miete einzubeziehen, hieße 2 Prognosen bzw. Risiken72 als eine zu werten, was zu

Unklarheiten in der Bewertung führt.

Wenn im Jahresrohertrag das Potenzial einer Mietsteigerung enthalten ist, darf dieses Potenzial im

Kapitalisierungszins nicht berücksichtigt werden. Dieses Potenzial kann jedoch nicht aufgrund von

technischen oder sonstigen Eigenschaften eines Gebäudes berücksichtigt werden, sondern nur

aufgrund des eventuellen Vorliegens einer (begründbaren) Underrent. Somit müssen technische

Potenziale an anderer Stelle in das Verfahren implementiert werden.

3.1.2 Kapitalisierungszinsfuß (KZF)

Den größten Hebel für die Wertfindung eines Gebäudes stellt der Kapitalisierungszinsfuß dar. Aus

Tabelle xx ist ersichtlich, wie sich bei unterschiedlichen KZF und wirtschaftlicher RND der Wert

verändert.

Vor allem bei kurzer RND und niedrigem LZ wird quasi jedes weitere Nutzungsjahr für den Wert einer

Liegenschaft entscheidend. Der größte Hebel in Bezug auf den Wert eines Gebäudes steckt, wie in

Tabelle 03 gezeigt, im Kapitalisierungszinsfuß.

Tabelle 3: Zusammenhang zwischen KZF, RND und Wert einer Immobile

Jahr

esre

iner

trag

KZF

in %

RN

D in

Jah

re

Ver

viel

fälti

ger

Wer

t

Wer

tänd

erun

g du

rch

RN

D-

Ver

läng

erun

g

€ 100.000,00 5,0% 10 7,72 € 772.173 100%€ 100.000,00 5,0% 30 15,37 € 1.537.245 199%€ 100.000,00 5,0% 60 18,93 € 1.892.929 245%

€ 100.000,00 8,0% 10 6,71 € 671.008 100%€ 100.000,00 8,0% 30 11,26 € 1.125.778 168%€ 100.000,00 8,0% 60 12,38 € 1.237.655 184%

Quelle: eigene Darstellung

Der Kapitalisierungszinsfuß spiegelt in erster Linie die Qualitäten eines Gebäudes wider, drückt aber

auch die Erwartungshaltung eines Investors hinsichtlich einer bestimmten Rendite aus. Ein weiterer

Parameter, den der KZF ausdrückt, ist das Risiko, welchem der Ertrag einer Liegenschaft unterworfen

ist. Hohes Risiko ist mit einem hohen Zinswert, niedriges Risiko mit einem niedrigen Zinswert

gekoppelt. Unter der Annahme, dass nachhaltige Gebäudemerkmale das Verwertungsrisiko einer

Immobilie senken, könnte dies in der Wahl des Kapitalisierungszinsfuß zum Ausdruck kommen. 72 1. das Risiko, ob eine Mietsteigerung realisiert werden kann und 2. die der Technologie innewohnenden Risiken

- 67 -

Tabelle 4: Bestandteile des Liegenschaftszinsfußes

Ableitung des Kapitaliserungszinsfuß

Basis Risikoloser Basiszinsatz (je Objektart) 5,00%

Plus Standortrisiko 0,20%

Plus

Baujahr und Gebäudezustand, Sanierungs- und Modernisierungsrisiko 0,10%

Plus Drittverwendungsrisiko 0,20%Plus Mietentwicklungsrisiko 0,20%

Plus

allgem. Wirtschaftslage und Inflation, Entwicklung von altern. Verzinsungen am Kapitalmarkt, sonstige Branchenrisiken 0,10%

Plus sonstige Objektrisiken 0,20% Maximimaler Zinssatz 6,00%

Quelle: eigene Darstellung nach Bienert, et al, S. 363

In die Wahl des Kapitalisierungszinsfuß im Ertragswertverfahren, aber auch bei der DCF-Methode,

fließen Überlegungen zum Risiko, welchem der Ertrag einer Immobilie unterworfen ist, und das

Konzept der Opportunitätskosten, d.h. Renditeerwartungen alternativer Veranlagungsmöglichkeiten,

ein (Risikogewichtungsmodell). Aufgrund der unterschiedlichen Parameter und Risiken die sonst nicht

abzubilden sind, bedeutet dies, dass der Kapitalisierungszinsfuß zu einem Risikobündel wird.

Alle Parameter (Risiken) wie z.B. Marktrisiko, Umweltrisiko, demographisches Risiko, Konjunkturrisiko,

Inflationsrisiko, Standortrisiko, Währungsrisiko, Bauzustand etc. die nicht im Rohertrag, der

Restnutzungsdauer oder den Bewirtschaftungskosten darstellbar sind, wandern in den KZF.

Bei der DCF- Methode verursacht, zusätzlich zum Problem der Höhe des KZF, die Einschätzung der

zukünftigen Erträge, aber auch der Investitionen über den langen Zeithorizont der wirtschaftlichen

Nutzung eine große Unsicherheit, somit ein Risiko. Die Höhe des KZF ist oft nicht im Detail

nachvollziehbar. Um die Ableitung des KZF nicht nur den Kenntnissen erfahrener Bewerter zu

überlassen, sollte dieser eindeutig berechenbar und somit transparent werden.73

73 Vgl. Meins, E. S. 12

- 68 -

3.1.3 Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer (RND)

Neben dem Kapitalisierungszinssatz ist die zweite Komponente, die zum Vervielfältiger und somit zum

Wert einer Ertragsliegenschaft führt, die Restnutzungsdauer (RND).

Aus Tabelle 03 ist ersichtlich, dass bei gleichem KZF die wirtschaftliche RND durchaus wichtig wird.

Vor allem bei kurzer RND und niedrigem KZF wird quasi jedes weitere Nutzungsjahr für den Wert

einer Liegenschaft entscheidend.

Die RND erhöht sich mit der Flexibilität und Umnutzungsfähigkeit eines Gebäudes, wobei z. T.

Vorsicht aufgrund der Widmung geboten ist. Nicht jede Wohnung lässt sich einfach als Büro nutzen

und umgekehrt. Flexibilität wirkt sich positiv auf Stoffströme und Ressourcenschonung aus, was sich

wiederum positiv auf die Nachhaltigkeit auswirkt.

Probleme bei der Bestimmung der RND treten dann auf, wenn innerhalb eines Gebäudes

unterschiedliche technische Zustände bzw. Qualitäten zu finden sind. Innerhalb eines Gebäudes

können z.B. Fenster und Dach in neuwertigem Zustand sein, Elektrik und Haustechnik jedoch völlig

veraltet.

Um zu einer zielgenauen und vor allem nachvollziehbaren Festlegung einer bestimmten RND zu

gelangen, wird vorgeschlagen, diejenigen Einzelkriterien eines Gütesiegels, die sich auf die RND

auswirken, als gewichtete Betafaktor zur Bestimmung der RND zu nutzen.

Einzelkriterien (Steckbriefe, SB) des DGNB- Gütesiegels, die zum Bereich der Beurteilung der RND

zu zählen sind, sind:

- SB 16, Gebäudebezogene Kosten im Lebenszyklus (als wichtigstes Kriterium, da monetär

berechenbar.

- SB 26, Barrierefreiheit

- SB 27, Flächeneffizienz

- SB 28, Umnutzungsfähigkeit

- SB 35, Thermische und feuchteschutztechnische Qualität der Gebäudehülle

- SB 40, Reinigungs- und Instandhaltungsfreundlichkeit der Baukonstruktion

- SB 47, Schaffung von Vorraussetzungen für eine optimale Nutzung und Bewirtschaftung

- SB 50, Qualitätssicherung der Bauausführung

Diese Steckbrief-Bewertung könnte bei den Auftraggebern eines Bewertungsgutachten zu einem

vertieften und nachvollziehbaren Verständnis zur Festlegung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer

(RND) beitragen.

- 69 -

3.1.4 Sonstige, den Wert bestimmende Faktoren

Bewirtschaftungskosten (BWK) Die ÖNORM B 1802 definiert die BWK als die Gesamtheit aller Aufwendungen, die mit der

bestimmungsgemäßen Nutzung eines Gebäudes verbunden sind. Diese sind:

- Abschreibung

- Mietausfallwagnis Im Mietausfallwagnis werden bestimmte Risiken wie z.B. uneinbringliche Mietrückstände,

Mietkürzungen (z.B. während Sanierungen), Mietprozesse, Räumungsklagen und

fluktuationsbedingten Leerständen kalkuliert. Dies gilt auch für den strukturellen Leerstand.

Beim Mietausfallwagnis können positive Auswirkungen durch nachhaltige Gebäudemerkmale

berücksichtigt werden. Denn die positiv besetzten, nachhaltigen Gebäudemerkmale lassen

erwarten, dass die Mieterbindung hoch und somit das Leerstandsrisiko gering(er) sein wird.

- Verwaltungskosten Aus diesem Titel sind durch nachhaltige Gebäudemerkmale keine Änderungen zu erwarten

oder Potenziale für die Wertermittlung zu erwarten.

- Instandhaltungskosten Aus diesem Titel sind Auswirkungen im Kontext mit nachhaltigen Gebäudemerkmalen zu

erkennen. Hier spielen die Konzepte der Lebenszykluskosten, der Gebäudetechnik

(Haustechnik) sowie der Reinigung und Wartung eine Rolle.

Von großer Bedeutung für eine mögliche Korrektur ist die Ausgangsbasis. Eine Studie an der

Professur für Facility Mangament der Universität Karlsruhe zeigt, dass sich der Technikanteil

einer Immobilie auf die Höhe der regelmäßigen Instandhaltungskosten auswirkt, jedoch nicht

auf die außerordentlichen Modernisierungsarbeiten. Für die Höhe der Modernisierungskosten

entscheidend, ist eine möglichst regelmäßige Gebäudegeometrie und die richtige

Budgetierung der regelmäßigen Instandhaltung. Ist diese laufend zu gering, fallen i.d.R. nach

ca. 30 Nutzungsjahren hohe Kosten für die Instandhaltung an.74

Nachhaltige Gebäudekonzepte die hier kostendämpfend wirken können, sind solche, die mit

möglichst wenig Technik die Leistungsmerkmale einer nachhaltigen Immobilie bringen.

74 Vgl. : Bahr, C. und Lennerts, K. S. 4

- 70 -

- Nicht umlagefähige Betriebskosten (BK) wie bspw. aus suboptimaler Mietvertragsgestaltung, Leerstand oder sonstiger gesetzlicher

Regelungen.75

Die nachhaltigen Gebäudemerkmale und die oben beschriebenen Auswirkungen auf die Kostenstelle

BWK können nur dann im Verkehrswert zum Ausdruck kommen, wenn gebäudespezifische Daten

oder Benchmarks zu diesen konkreten Themen vorliegen und in der Wertermittlung angewandt

werden können. Daher ist es zielführend, die BWK nicht als pauschale Summe der Roherträge in die

Ertragswertberechnung einzubeziehen, sondern als Summe der kalkulierten oder prozentuell

angesetzten Einzelposten der BWK.

Betriebskosten (auf Mieter umlagefähig)

Diese Kostenstelle kann im Regelfall an den / die Mieter weitergegeben werden. Sie stellt also für den

Bestandsgeber einen Durchlaufposten dar. Für den Bestandsnehmer wird diese Position im Sinne

einer Gesamtbelastung immer wichtiger. Die Zusammensetzung der Gesamtbelastung einer Miete pro

m² oder pro Arbeitsplatz ist für den Mieter im Prinzip unerheblich, solange die Höhe im Marktvergleich

angemessen ist oder die Anmietungsentscheidung aus sonstigen Gründen fiel. Für den

Bestandshalter (Investor) liegen hier Potenziale, die es mittels nachhaltiger Gebäudekonzepte zu

auszunutzen gilt.

75 Vgl. Bienert,S und Funk, M., et. al, S. 341

- 71 -

Tabelle 5: Die Zweite Miete, Optimierungspotenzial durch Nachhaltigkeit

Gesamtmiete

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

A A B B

Kos

tena

ntei

l

Miete GesamtBKMiete

Quelle: eigene Darstellung

Ein Problem entsteht beim prozentuellen Ansatz der BWK als Anteil der Roherträge. Ein exakt

baugleiches Gebäude in einer 1A-Lage mit „Spitzenmieten“ im Vergleich zu einem Gebäude in

Randlage mit absolut gesehen geringeren Erträgen benötigt theoretisch denselben BWK-Aufwand.

Der Ansatz der BWK hängt also sehr stark von der Ausstattung ab. Wenn angenommen wird, dass in

guter Lage mit hohen Mieten auch die Ausstattung der allgemeinen Teile des Hauses hochwertig(er)

sein muss, wäre dies im Einzelfall entsprechend zu würdigen, da ein hochwertiges Material oder

Oberflächen nicht automatisch zu höheren laufenden Kosten führen müssen. Eventuell sind die

Sanierungskosten in Entsprechung der (hohen) Qualität der eingesetzten Materialien und

Oberflächen.

Nachhaltige Gebäudemerkmale können sich bei den BWK wie folgt auswirken:

- Geringere Energiekosten (Strom, Heizung, Kühlung) in den allgemeinen Teilen (Flächen)

eines Gebäudes, einschließlich der Wartung.

Achtung: Bei Technikintensiven Konzepten können sich die Wartungs- und

Instandhaltungskosten tendenziell auch erhöhen. Aus diesem Grund sollten nachhaltige

Gebäudekonzepte mit „low-tech“ projektiert werden.

- Geringere Kosten aus der Wasserversorgung und Wasserentsorgung,

- Kostenoptimierung durch Abfallmanagement (vor allem bei Retail und Shopping- Center)

- 72 -

- Geringere Reinigungskosten, bspw. durch optimierte Flächen

- Kostenreduktion aus dem Aufzugsbetrieb („neue“ Konzepte zur Energieeinsparung von

einschlägigen Herstellern sind am Markt)

Aus diesem Konzept heraus reduziert sich auch das Leerstandsrisiko, da für den Bestandshalter ein

größerer Spielraum in der Vertragsgestaltung, also beim Asset-Management, entsteht.

4 NACHHALTIGKEIT UND IMMOBILIENBEWERTUNG

Der Verkehrswert einer Immobilie bildet sich maßgeblich aus dem Marktgeschehen, d.h. Angebot und

Nachfrage. Maßgebend für die Wertermittlung ist in erster Linie nicht die Methodik eines Verfahrens,

sondern die marktkonforme Anwendung. Der Verkehrswert stellt auf Transaktionspreise von mit dem

jeweiligen Wertermittlungsobjekt vergleichbaren Objekten ab und ist stichtagsbezogen. Im Moment

sind keine Transaktionsdaten von dezidiert nachhaltigen Gebäuden, z.B. mit einem LEED, BREEAM

oder DGNB- Gütesiegel zertifizierten Gebäuden recherchierbar. Zu Einfamilienhäusern und deren

Transaktionspreisen liegt eine gemeinsam verfasste Studie des Schweizer CCRS und der Züricher

Kantonalbank76 vor.

Aufgrund des sich erst langsam entwickelnden Bewusstseins für Nachhaltigkeit und des

Anpassungsbedarfs von Normen und Gesetzen wird vorgeschlagen, die Implementierung schrittweise

zu gestalten.

Dies hätte zum Vorteil, dass sich BewerterInnen und andere Beteiligte an die Materie Nachhaltigkeit

und deren technisch-architektonischen Methoden zur Realisierung herantasten könnten. Der zweite

Vorteil wäre eine langsame Korrektur in den Gutachten und deren Wert-Aussage aus Gründen der

nachhaltigen Aspekte. Der dritte Vorteil schließlich wäre die Möglichkeit zur vertieften Forschung über

die Auswirkungen der Nachhaltigkeitsaspekte in der Immobilienbranche sowie die stetige Anpassung

der Gesetze und Normen zur Liegenschaftsbewertung.

Das Hauptaugenmerk jedoch liegt bei Projektentwickler und Investoren als Anwender. Für diesen

Personenkreis wird erkennbar, wie sich nachhaltigen Gebäude in den wirtschaftlichen Kennzahlen

darstellen. Die meisten Kennzahlen weisen den Nachteil auf, statisch und stichtagsbezogen zu sein

(Bruttoanfangsrendite), Wertänderungen und das Investitionsrisiko unberücksichtigt zu lassen (ROE,

ROI) oder manipulierbar zu sein, dennoch sollte bei Implementierung der Nachhaltigkeitsaspekte

immer auch deren Einfluss auf bestimmte „Basiskennzahlen“ ersichtlich sein.

76 Vgl. Meins, E. et al (b)

- 73 -

4.1 Betafaktoren als methodischer Ansatz

Beta ist heute einer der prominentesten Faktoren zur Einschätzung möglicher Aktienrenditen, zur

Bestimmung von Kapitalkosten und Abzinsungsfaktoren in der Investitionsrechnung und der

Unternehmensbewertung. Die Grundüberlegungen gehen auf die Nobelpreisträger William Sharpe

und dessen Lehrer Harry Markovitz zurück. Sharpe gelang mit seinem Capital Asset Pricing Modell

(CAPM) das erste in sich geschlossene und auf rationale Entscheidungen einzelner

Wirtschaftssubjekte basierende Erklärungsmodell für einen effizient bewertenden Kapitalmarkt.77

In der klassischen, finanzwirtschaftlichen Betrachtung werden Risiken im Kapitalisierungszinssatz

berücksichtigt, wobei grundsätzlich zwischen systemischem, den gesamten Markt betreffende Risiko

und unsystemischem, das Objekt betreffende Risiko unterschieden wird. Das objektspezifische Risiko

wird meist als Betafaktor bezeichnet. Die von Bienert beschriebene Ableitung des Kapitalisierungszins

nach dem kapitalmarkttheoretischen Ansatz, dem CAPM, wird hier nicht betrachtet, da diese Methode

zur Bildung des Kapitalisierungszins nur für an der Börse notierte Immobilienhalter möglich ist und der

Einbezug nachhaltiger Faktoren in diese Methode eine eigene Arbeit darstellen würde.78

Nachhaltigkeitsindikatoren können bei der Bildung des Kapitalisierungszinssatzes als Betafaktoren

(unsystemisches Risiko) eingesetzt werden. Da Nachhaltigkeitsindikatoren die Fähigkeit einer

Immobilie messen, mit Unsicherheit (Risiko) umzugehen, sind sie gleichzeitig Indikatoren für das

spezifische Risiko einer Immobilie.

Die in dieser Arbeit erfolgte Überlegung ist, Einzelkriterien aus der DGNB-Gütesiegelbewertung als

Betafaktor(en) im Liegenschaftszins abzubilden. Dies setzt selbstverständlich voraus, dass

Objektivität und Nachvollziehbarkeit der Einzelkriterien vollständig gegeben sind. Es können

besonders die Einzelkriterien eines Gütesiegels, die sich in Mess- und Bezugsgrößen eines

Parameters (z.B. kW pro m2 NGF und Jahr) beschreiben lassen, aufgrund ihrer Transparenz und

Nachvollziehbarkeit als Betafaktoren erster Güte bezeichnet werden.

Die Analyse der DGNB-Matrix zeigt eine Vielzahl von Indikatoren zur Bewertung von Nachhaltigkeit,

die jedoch für die Ermittlung eines Verkehrswertes keine Relevanz haben. Für die Definition der

Nachhaltigkeitsindikatoren liegt der Gewinn von Aussagefähigkeit in der Reduktion. Aus einer Vielzahl

von Einflussgrößen sollten nur jene eingehen, denen statistisch signifikant Auswirkungen auf

Performance und Risiken nachgewiesen werden können.79

77 Vgl. Schredelseker, K., S. 5-6 78 Vgl. Bienert,S und Funk, M., et. al, S. 364-368 79 Liebchen, Dipl. Vw. Armin, 2008, Script VO Real Estate Lehrgang 6, Donau Universität Krems, S. 40

- 74 -

In der am Schweizer CCRS erstellten Studie80 „ESI® Immobilienbewertung – Nachhaltigkeit inklusive“

wurden folgende Indikatoren, denen ein langfristiger Einfluss auf den Wert eines Gebäudes

zugemessen wird, erarbeitet. Diese sind:

- Flexibilität und Polyvalenz

- Energie und Wasserabhängigkeit

- Erreichbarkeit und Mobilität

- Sicherheit

- Gesundheit und Komfort

Die 5 Gruppen von Indikatoren sind in verschiedene Teilindikatoren gegliedert. So werden z.B. in der

Indikatorengruppe „Flexibilität und Polyvalenz“ in der Untergruppe „Nutzungsflexibilität“ die

Teilindikatoren „Raumeinteilung“, „Geschosshöhe“, Zugänglichkeit Kabel, Leitungen, Haustechnik“

und „Reservekapazitäten Kabel, Leitungen, Haustechnik“ bewertet.

Relevant für den ESI-Indikator sind alle Immobilienmerkmale, die einen Einfluss auf den

Immobilienwert haben und langfristigen Entwicklungen unterliegen, die in der DCF-Methode nicht oder

zu schwach berücksichtigt werden. (….) Mit dem ESI-Indikator werden mögliche zukünftige

Veränderungen des Immobilienwertes aufgrund einer Änderung in den Rahmenbedingungen

abgebildet. Dies erfolgt methodisch über eine Differenzwertbetrachtung: es wird für die einzelnen

Teilindikatoren die Differenz ihres aktuellen Einflusses auf den Immobilienwert (gemäss DCF-

Methode) und ihres möglichen zukünftigen Einflusses bestimmt, der bei einer erwarteten Änderung

der Rahmenbedingungen wirksam wird. Die Differenz dieser Werte geht über den ESI- Indikator in die

Immobilienbewertung ein.81

80 Meins, E. et al, (2009), Der Nachhaltigkeit von Immobilien einen finanziellen Wert geben, ESI Immobilienbewertung, CCRS 81 Holthausen, Meins, Christen, S. 4

- 75 -

Abbildung 17: Gewichte der ESI© - Teilindikatoren

Erreichbarkeit und

Mobilität; 9,4%

Flexibilität und Polyvalenz; 42,6%

Sicherheit; 6,7%

Gesundheit und Komfort; 24,6%

Energie und Wasserabhängigk

eit; 16,7%

Quelle: CCRS (2009)

Im Unterschied zum Konzept des „ESI“ gewichtet die DGNB in ihrem Gütesiegel die

Indikatorengruppen Ökologie, Ökonomie, soziokulturelle und funktionelle Qualitäten sowie technische

Qualitäten im selben Ausmaß, nämlich mit einem jeweiligen Anteil von 22,5% am Gesamtergebnis.

Die in dieser Arbeit aus der DGNB-Zertifizierungsmatrix erarbeiteten Indikatoren werden ebenfalls in

die 3 Gruppen (Ökologie, Ökonomie, Soziale und Kulturelle Qualitäten) eingeordnet.

Die Gewichtung ist aufgrund der anderen Anforderung verändert. Die Hauptgruppen werden mit je

30% und die Standortqualitäten mit 10% gewichtet. Die Standortqualitäten können mit den

Steckbriefen der DGNB / SKPI bearbeitet werden. Es kann jedoch auch auf die Beurteilung anderer

Markt und Objekt-Ratings zurückgegriffen werden. Dennoch muss angemerkt werden, dass diese

Ratings z.T. Schwächen in der Genauigkeit und Nachvollziehbarkeit aufweisen.

Die Steckbriefe, die in den technischen Qualitäten und den Prozessqualitäten zusammengefasst sind,

werden vom Autor für die Ermittlung des Verkehrswertes unter den Gesichtspunkten von

Nachhaltigkeit als wenig relevant angesehen und vernachlässigt. Die Auswirkungen auf den Wert

eines Gebäudes durch Bewertungspunkte wie

- geordnete Inbetriebnahme,

- Qualitätssicherung der Bauausführung,

- Baustelle, Bauprozess,

- Schaffung von Vorraussetzungen für eine optimale Nutzung und Bewirtschaftung,

- integrale Planung

- 76 -

und andere sind im Sinne der Qualitätssicherung eines Gebäudes sehr wohl von Bedeutung, haben

aber keine direkte Auswirkung auf die Ermittlung des Verkehrswerts.

Abbildung 18: Gewichte der aus der DGNB-Matrix erarbeiteten Teilindikatoren

Ökologie30%

Ökonomie30%

Soziokulturelle Qaulitäten30%

Standort10%

Quelle: eigene Darstellung

Die Gewichtung des Standortes mit 10% erscheint zunächst gering, gilt doch in der

Immobilienbranche die Lage als der den Wert am meisten bestimmende Faktor. Der

wertbestimmende Faktor „Lage“ wird jedoch im Ansatz der Erträge nach dem Prinzip des „highest and

best use“ sowie im Bodenwert berücksichtigt. Die Standortqualitäten werden nicht als SKPI

berücksichtigt.

4.2 Das DGNB- Gütesiegel als Basis der Nachhaltigkeitsindikatoren

Der Vergleich der Zertifizierungs-Labels zeigt, dass es für Gebäudebewertungssysteme sinnvoll ist,

auf die unterschiedlichen nationalen Rahmenbedingungen und deren Auswirkungen auf die

Bauwirtschaft einzugehen. Gemeinsame, über Ländergrenzen hinausgehende Grundlagen sind

vorhanden und müssen aufgrund von Transparenz und Vergleichbarkeit auch vorhanden sein. Vor

allem innerhalb der EU leistet das Normierungsvorhaben CEN / TC 350 „Nachhaltigkeit von

Gebäuden“ einen wichtigen Beitrag.

Nationale Gebäudebewertungssysteme sind vorteilhaft, weil sie an die praktischen Erfordernisse

gebunden sind und damit eine effiziente und transparente Datenerhebung aber auch Datennutzung

möglich ist. Durch Koppelung an Förderungen kann die Qualitätsverbesserung im Gebäudebereich

überdies gezielt gesteuert werden.82 Ebenfalls vorteilhaft erscheint der direktere Bezug zu nationalen

82 Geissler, S., IBO Magazin 1/2009, Seite 10

- 77 -

Gesetzen der Liegenschaftsbewertung, die gezielt auf entsprechende Erfordernisse und

Entwicklungen im nationalen Umfeld, z.B. wirtschaftspolitischer Art, reagieren können.

Gebäudebewertungen werden mit Hilfe von Fragebögen und Checklisten durchgeführt. Aus dem

englischsprachigen Raum gibt es den „IPD-Environment Code“, der als Instrument für die Analyse des

Status quo dient, sowie z.B. den „IPD Eco-Ledger“, der dem Asset- oder Portfoliomanagement

Unterstützung im Bereich der „Sustainable Agenda“ bietet. Aus dem deutschsprachigen Raum sind

solche, auf nachhaltige Gebäudemerkmale abzielende Fragebögen weniger bekannt. Der Schweizer

Ingenieur und Architekten Verband (SIA), das Österreichische klima:aktiv Projekt (auch in

Zusammenarbeit mit dem Zertifizierungsmodell „Total Quality Building“ (TQ-B)) und das

Diagnosesystem Nachhaltige Gebäudequalität83 sind Beispiele, dass es diese gibt.

Es stellt sich die Frage, ob es für die Bewertungsindustrie nicht sinnvoll ist, auf eigens

zusammengestellte Fragebögen und Checklisten zu verzichten, und stattdessen Systeme

aufzubauen, die zum Zweck der Bewertung der Nachhaltigkeit einer Immobilie verwendet werden.

Denn diese Systeme sind hinterlegt mit einem hohen Grad an Fachwissen zu Kriterien der

Nachhaltigkeit durch den Input von Ingenieuren verschiedener Fachrichtungen, Spezialisten im

Bereich der Umwelt-Produktdeklaration und der Zusammenarbeit mit Immobilienspezialisten. Dem

möglicherweise höheren Zeitaufwand für die Datenerhebung wurde in dieser Arbeit keine Bedeutung

beigemessen, da es aus Sicht des Autors wesentliche strategische Entscheidungen sind, die einer

fundierten Grundlage bedürfen. Daher und aus Gründen der Aussagegenauigkeit wird in dieser Arbeit

das Gütesiegel der DGNB als Grundlage für die Integration nachhaltiger Prinzipien in die

Immobilienbewertung verwendet.

Das System der DGNB- Zertifizierung integriert die Prinzipien der Nachhaltigkeit aus Sicht des Autors

in geeigneter Weise, da für viele der sogenannten Steckbriefe (d.h. Einzelkriterien / Indikatoren)

Datenmaterial auf quantifizierbarer Ebene zur Bewertung vorliegen muss bzw. klar nachvollziehbare

Kriterien zu einer transparenten Punktebewertung führen.

Prinzipiell sollte die hier vorgeschlagene Methode der Betafaktoren als Bewertungsparameter für

nachhaltige Prinzipien auch für andere Zertifizierungssysteme wie das BREEAM, das LEED–System,

oder auch andere anwendbar sein.

Die Bewertungsergebnisse der DGNB-Steckbriefe sind als Nachhaltigkeitsindikatoren zu bezeichnen,

da sie für die einzelnen Kriteriengruppen automatisch den erreichten Level an Nachhaltigkeit

anzeigen. Für jedes Kriterium eines Steckbriefes sind Zielwerte definiert, die das Optimum darstellen.

Der Grad der Zielerreichung wird in Punkten ausgedrückt. Die beste Objektivität wird mit denjenigen

Steckbriefen erzielt, die auf messbaren Kriterien beruhen.

83 Vgl. Energie Atlas, S. 192

- 78 -

Die wechselseitige Beeinflussung der 3 Säulen der Nachhaltigkeit stellt einen Zielkonflikt dar.

Ein ökologisch vorteilhaftes Material für einen Bauteil kann sich in der ökonomischen Säule

negativ auswirken und umgekehrt. Der Energieverbrauch beeinflusst sowohl die ökonomische

Säule durch entsprechend hohe oder geringe Kosten als auch die Emissionen von

Schadstoffen. Daher können und müssen die Indikatoren einer Säule zugeordnet werden.

Trotzdem müssen sie in einem iterativen Prozess auf die Auswirkungen bei den beiden

anderen Säulen überprüft werden. Dies kann nach dem Pareto-Optimierungsprinzip erfolgen,

das einen Zustand beschreibt, bei dem es nicht möglich ist einen Indikator weiter zu

verbessern, ohne einen oder mehrere andere Indikatoren des Systems zu verschlechtern.

Um eine hohe Effizienz im Sinne von Nachhaltigkeit zu erreichen, ist es wesentlich, diejenigen

Faktoren einer Immobilie zu kennen, die die größten Hebel zur Verbesserung ihrer Nachhaltigkeit

darstellen Einer der wirksamsten Hebel für mehr Nachhaltigkeit bei Gebäuden, vor allem bei

Bestandsbauten, ist deren Energieverbrauch.

So sind selbst bei Bauten aus der Jahrhundertwende 19tes / 20stes Jhdt. mit gegliederten

Fassaden (Denkmalschutz, soziale und kulturelle Säule), Energieeinsparungen (ökologische

Säule) von rd. 60% im Vergleich zu unsaniertem Zustand möglich, ohne die Gliederung, die oft

nur an der Straßenfassade zu finden ist, zu zerstören.84 In der ökonomischen Säule rechnet

sich die Investition (in Wärmedämmmaßnahmen) erst ab einem bestimmten Energiepreis.

Es muss daher eine Nachhaltigkeitsdimension (Säule) gewählt werden, die den Nutzen in bestimmten

Säulen maximiert, ohne andere Dimensionen und die unternehmerische Perspektive zu

beeinträchtigen.85

Aus der DGNB- Bewertungsmatrix wurden insgesamt 23 Steckbriefe86 identifiziert, die für die

Liegenschaftsbewertung herangezogen werden können.

Das Grundprinzip des Konzepts der Triple Bottom Line ist durch das Konzept der DGNB, die

ökologischen Kriterien, die soziokulturellen und funktionellen Faktoren und den ökonomischen

Kriterien gleichrangig zu bewerten, gegeben.

Die gewichteten Steckbriefe fließen anteilig in die Hauptkriteriengruppen und bilden über die

Gewichtung und den „Erfüllungsgrad“ den Korrekturfaktor (Betafaktor der Hauptgruppe) im

Kapitalisierungszinsfuß.

Aus der Darstellung der Bewertungsblume lässt sich sofort erkennen, in welchem Steckbrief Stärken

oder Schwächen einer Immobilie stecken.

84 Kalwoda, F. (2008), S. 3 85 Vgl. Meins, E. et al, ESI- Immobilienbewertung- Nachhaltigkeit inklusive, S. 5 - 6 86 In der Tabelle 05 sind diese hellblau und hellgelb dargestellt. Die Dunkelblau hinterlegten Indikatoren sind durch den Autor in

die Tabelle der SKPI eingefügt.

- 79 -

Tabelle 6: SKPI auf Basis der DGNB- Matrix (Stand 2008)

Haupt-kriterien gruppe

Kriterien-gruppe

SB

-Nr D

GN

B

Kriterium

Qua

ntita

tiv

Qua

litat

iv

Bezugs größe

(Nenner)

Mess-größe

1 Treibhauspotenzial (Zeitraum 100 Jahre) x m2NF x a kg CO2-

äqu.

2 Ozonschichtabbbaupotenzial x m2NF x a kg R11-

äqu.

3 Ozonbildungspotenzial x m2NF x a kg C2H4-

äqu.

4 Versauerungspotenzial x m2NF x a kg SO2-

äqu.

5 Überdüngungspotenzial (Eutropierung) x m2NF x a kg PO4-

äqu.

6 Risiken für die lokale Umwelt (schädliche Stoffe) x keine Punktwert

8 Sonstige Wirkungen auf die globale Umwelt x keine Punktwert

Wirkungen aufdie globale

und lokale Umwelt

9 Mikroklima (Albedo) x keine Punktwert

0 Endenergiebedarf (EEB) x m2NF x a kWh 0 Anteil erneuerbarer Energiegewinnung % kWh

0 Trinkwasserverbrauch x m2NF x a liter

0 Abfall (nach Abfallkategorie) x m2NF x a kg od. t

10 Gesamtprimärenergiebedarf * x m2NGF x a kWh

Öko

logi

sche

Qua

lität

Ressourcen-inanspruch-nahme

42 Rückbaubarkeit, Recyclingfreundlichkeit keine Punktwert 16 Gebäudebezogene Kosten im Lebenszyklus x m2NGF € Lebens-

zykluskosten 0 Instandhaltungskosten lt. LCA / LCC m2NF €

Öko

nom

isch

e Q

ualit

ät

Wert-entwicklung 17 Wertstabilität (je besser und je geringer der

Umbauaufwand, desto besser _ Checkliste) x Gebäude Punktwert

18 Thermischer Komfort im Winter (Checkliste) x x keine Smax,Var, φ 19 Thermischer Komfort im Sommer (Checkliste) x x keine Smax,Var, φ

20 Innenraumluftqualität x keine ja

21 Akustischer Komfort x T in s TDIN 18041 in

s

22 Visueller Komfort (Tageslicht) x x keine ja

Gesundheit,Behaglichkeitund Nutzer-zufriedenheit

23 Einflussnahme des Nutzers (Steuerg. v. Parameter) x x keine Punktwert

26 Barrierefreiheit x Gebäude ja

27 Flächeneffizienz x m2 m2

28 Umnutzungsfähigkeit x Gebäude Punktwert

29 Öffentliche Zugänglichkeit x Gebäude Punktwert

Soz

ioku

lture

lle u

nd fu

nktio

nale

Qua

lität

Funktionalität

30 Fahrradkomfort x n.n. Punktwert Definition harte Faktoren Schritt 1 SKPI (nicht aus DGNB generiert) Definition harte Faktoren können berechnet werden Definition weicheFaktore werden mit Punktebewertung ermittelt

Quelle: eigene Darstellung / DGNB

- 80 -

4.3 Die Implementierung nachhaltiger Gebäudemerkmale in die Immobilienbewertung

Abbildung 19: Schritte zu einer nachhaltigen Immobilienbewertung

Quelle: eigene Darstellung

4.3.1 Schritt 1: Energieeffizienz (Energy Performance)

Der erste Schritt zur Integration von Aspekten der Nachhaltigkeit in die Liegenschaftsbewertung

erfolgt durch die Verknüpfung mit den gültigen gesetzlichen Vorgaben. Dies ist derzeit und für die

Betrachtung von Bestandsgebäuden der Energieausweis (EPBD) als Gradmesser über den

wesentlichen zukünftigen Risikofaktor Energie.

Für den Mieter einer Fläche ist die Gesamtbelastung aus diesem Titel wesentlich. Ein wirtschaftlich

denkender Mieter wird die Kosten für Energie, die er meist direkt an den Energieversorger bezahlt, in

seiner Gesamtkalkulation (Kosten pro Arbeitsplatz) berücksichtigen. Daher macht es einen

Unterschied, ob ein hoher Energiebedarf für die Nutzung der Fläche zu veranschlagen ist oder alle

anderen Optionen von weniger bis eventuell Null (bei z.B. Null- oder Plusenergiegebäuden)

Energiekosten zum Tragen kommen.

Wenn der Energieverbrauch (Berechnung EBPD) bekannt ist und vielleicht noch reale Werte durch ein

Gebäudemanagement (Facility Management) oder eine Hausverwaltung erfasst werden, können

diese in Bezug zu den Kennzahlen eines Referenzgebäudes gesetzt werden, welches einem

durchschnittlichen Bestandsgebäude der jeweiligen Nutzungsart, entspricht.

- 81 -

Die Berechnung am Beispiel des Deutschen Umweltbundesamtes (UBA) in Dessau zeigt die

Vorgehensweise. Es wurde das UBA gewählt, da Daten erhoben werden konnten, um eine

Berechnung durchzuführen.87 Im Beispiel wurden Energiepreisen des Unternehmens Wien Energie

(Stand 09-2009) herangezogen. D.h. die Berechnung basiert auf einem (realen) Bürogebäude und

Energiepreisen in Wien.

Abbildung 20: Deutsches Umweltbundesamt (UBA) in Dessau

Quelle: Detail Energieatlas

Das Gebäude hat eine vermietbare Nutzfläche (NF) von 21 610m². Der Endenergieverbrauch (EEB)

liegt bei 76,6 kWh/m2aNF. Der Anteil an erneuerbaren Energieträgern von 11% wird subtrahiert, somit

beträgt der EEBges 68,2 kWh/m2aNF. Die Energiekennzahlen werden in Relation zu einem

Standardgebäude mit Büronutzung, das im Mittel 250 kWh/m2aNF benötigt88, gesetzt. Aufgrund der

Einsparung von ca. 73% ergibt sich beim derzeitigen Stand der Energiepreise ein finanzieller Vorteil

von rd. EUR 330 000 pro Jahr (Tabelle Berechnung siehe Anhang N° 01).

Das entspricht einem anrechenbare Wert von EUR 1,27/m2 Nutzfläche und Monat. Diese Erhöhung

lässt sich am Markt realisieren, da sich für einen Mieter die Gesamtkosten nicht ändern und die

Vorteile von weniger Risiko durch geringere Abhängigkeit vom Energiemarkt plausibel darstellbar

sind.

Der Ansatz der BWK bleibt im ersten Schritt unverändert. Richtig erscheint dem Autor jedoch –

besonders im Fall des gewählten Beispiels des 2005 gebauten UBA in Dessau - eine Korrektur im

Ansatz der BWK, da aus der Zusammensetzung der umlagefähigen und der nicht umlagefähigen

BWK möglicherweise ein geringerer Aufwand als üblich zu vermuten ist. Dieser geringere Aufwand

dürfte sich beim Beispiel UBA nach Einschätzung des Autors und unter Berücksichtigung der DGNB 87 Vgl. DETAL Energieatlas, S. 257 und http://www.nextroom.at (09-2009) 88 Vgl. Energieinstitut Vorarlberg., (2009), klima:aktiv passivhaus für Dienstleistungs- und Verkaufsgebäude

- 82 -

Bewertung (Gold) aus den Punkten geringerer Wasserverbrauch, Müll, Reinigungskosten und

Lebenszykluskosten, Hausbeleuchtung, Betrieb von Aufzügen, Wartung und Reparatur bilden.

Überprüft werden müsste die tendenzielle Entwicklung der Instandhaltungskosten, die sich nach

Expertenmeinung89 durchaus und in Abhängigkeit von der Gebäudetechnik erhöhen können.

Die Höhe des reduzierten Aufwands kann vom Autor nicht seriös geschätzt werden. Da es sich beim

ersten Bewertungsschritt um die Berücksichtung eines optimierten Energieaufwands handelt, bleiben

die weiteren Überlegungen Schritt 2 und den folgenden vorbehalten.

Die Kernfrage ist, in welcher Form dieses jährliche „Plus“ durch die Energieeinsparung in die

Bewertung einfließt. Möglich ist:

a) über den Ansatz der Erträge (d.h. in der Nettomiete)

b) als separate „Ertrags-Position“ zur Berechnung des Reinertrags

c) über einen Korrekturfaktor (Betafaktor) im Kapitalisierungszinsfuß

Da der fossile Energiepreis sehr volatil ist und sich das Ressourcenproblem massiv stellt, ist

absehbar, dass sich die Preise erhöhen werden. Die Energiepreisentwicklung wird sich 2010 -2011 lt.

Analysten von Goldmann Sachs zu einem Plus gegenüber jetzt (2009) von ca. 50 – 80% (vgl.

Einführung) bewegen. Dieser dynamische Umstand kann in einer Barwertrechnung oder

Ertragswertrechnung nicht dargestellt werden. Daher die Überlegung eine Kontrollrechnung mittels

der DCF-Methode durchzuführen.90

89 Vgl. Floegl, H. vermutet tendenziell eine Erhöhung der Instandhaltungskosten bei nachhaltigen Gebäuden. 90 Vgl. Anhang N° 02 und Anhang N° 03

Tabelle 7: Die 3 variasnten der Herleitung

"Referenzgebäude" VARIANTE A: "Energy Performance" in Miete integriert VARIANTE B: "Energy Performance" extra Position VARIANTE C: "Energy Performance" KZF- Korrektur

Referenzgebäude ANGABEN WERTE UBA Dessau ANGABEN WERTE UBA Dessau ANGABEN WERTE UBA Dessau ANGABEN WERTE

Roherträge p. a. ohne Energiepremium € 15,00 € 3.889.800,00 Roherträge p. a. incl. Energiepremium € 16,27 € 4.219.858 Roherträge p. a. ohne Energiepremium € 15,00 € 3.889.800,00 Roherträge p. a. ohne Energiepremium € 15,00 € 3.889.800,00

Bewirtschaftungskosten p. a., BWK in % der Roherträge 20,00% € 777.960,00

Bewirtschaftungskosten p. a., BWK in % der Roherträge 20,00% € 843.971,57

Bewirtschaftungskosten p. a., BWK in % der Roherträge 20,00% € 777.960,00

Bewirtschaftungskosten p. a., BWK in % der Roherträge 20,00% € 777.960,00

Einsparung Energiekosten p.a. € 330.057,83 Einsparung Energiekosten p.a. € 0,00

Reinertrag p.a. € 3.111.840,00 Reinertrag p.a. € 3.375.886,26 Reinertrag p.a. € 3.441.897,83 Reinertrag p.a. € 3.111.840,00

Kapitaliserungszinsfuß (in %) 5,45% Kapitaliserungszinsfuß (in %) 5,45% Kapitaliserungszinsfuß (in %) 5,45% Kapitaliserungszinsfuß (in %) 5,29%

Bodenwert € 120,00 € 3.284.400,00 Bodenwert € 120,00 € 3.284.400,00 Bodenwert € 120,00 € 3.284.400,00 Bodenwert € 120,00 € 3.284.400,00

Bodenwertverzinsung p. a. € 178.999,80 Bodenwertverzinsung p. a. € 178.999,80 Bodenwertverzinsung p. a. € 178.999,80 Bodenwertverzinsung p. a. € 173.744,76

Reinertrag der baulichen Anlagen € 2.932.840 Reinertrag der baulichen Anlagen € 3.196.886 Reinertrag der baulichen Anlagen € 3.262.898 Reinertrag der baulichen Anlagen € 2.938.095

Restnutzungsdauer (in Jahren) 65 Restnutzungsdauer (in Jahren) 65 Restnutzungsdauer (in Jahren) 65 Restnutzungsdauer (in Jahren) 65

Vervielfältiger 17,77 Vervielfältiger 17,77 Vervielfältiger 17,77 Vervielfältiger 18,24

Ertragswert der baulichen Anlagen vor sonstigen wertbeeinflußenden Umständen € 52.104.102,01

Ertragswert der baulichen Anlagen vor sonstigen wertbeeinflußenden Umständen € 56.795.081,56

Ertragswert der baulichen Anlagen vor sonstigen wertbeeinflußenden Umständen € 57.967.826,45

Ertragswert der baulichen Anlagen vor sonstigen wertbeeinflußenden Umständen € 53.593.189,23

sonstige Wertbeeinflussende Umstände € 0,00 sonstige Wertbeeinflussende Umstände € 0,00 sonstige Wertbeeinflussende Umstände € 0,00 sonstige Wertbeeinflussende Umstände € 0,00

Ertragswert der baulichen Anlagen € 52.104.102,01 Ertragswert der baulichen Anlagen € 56.795.081,56 Ertragswert der baulichen Anlagen € 57.967.826,45 Ertragswert der baulichen Anlagen € 53.593.189,23

ERTRAGSWERT GESAMT, incl. Bodenwert € 55.388.502 ERTRAGSWERT GESAMT, incl. Bodenwert € 60.079.482 ERTRAGSWERT GESAMT, incl. Bodenwert € 61.252.226 ERTRAGSWERT GESAMT, incl. Bodenwert € 56.877.589

BRUTTOANFANGSRENDITE 7,02% BRUTTOANFANGSRENDITE 7,02% BRUTTOANFANGSRENDITE 6,35% BRUTTOANFANGSRENDITE 6,84%

Ableitung des Kapitaliserungszinsfuß* Ableitung des Kapitaliserungszinsfuß* Ableitung des Kapitaliserungszinsfuß* Ableitung des Kapitaliserungszinsfuß*

Basiszinsatz 5,00% Basiszinsatz 5,00% Basiszinsatz 5,00% Basiszinsatz 5,00%Standortrisiko 0,20% Standortrisiko 0,20% Standortrisiko 0,20% Standortrisiko 0,20%Baujahr und Gebäudezustand, Sanierungs- und Modernisierungsrisiko 0,00%

Baujahr und Gebäudezustand, Sanierungs- und Modernisierungsrisiko 0,00%

Baujahr und Gebäudezustand, Sanierungs- und Modernisierungsrisiko 0,00%

Baujahr und Gebäudezustand, Sanierungs- und Modernisierungsrisiko 0,00%

Drittverwendungsrisiko 0,00% Drittverwendungsrisiko 0,00% Drittverwendungsrisiko 0,00% Drittverwendungsrisiko 0,00%Mietentwicklungsrisiko 0,10% Mietentwicklungsrisiko 0,10% Mietentwicklungsrisiko 0,10% Mietentwicklungsrisiko 0,10%allgem. Wirtschaftslage und Inflation, Entwicklung von altern. Verzinsungen am Kapitalmarkt, sonstige Branchenrisiken 0,10%

allgem. Wirtschaftslage und Inflation, Entwicklung von altern. Verzinsungen am Kapitalmarkt, sonstige Branchenrisiken 0,10%

allgem. Wirtschaftslage und Inflation, Entwicklung von altern. Verzinsungen am Kapitalmarkt, sonstige Branchenrisiken 0,10%

allgem. Wirtschaftslage und Inflation, Entwicklung von altern. Verzinsungen am Kapitalmarkt, sonstige Branchenrisiken 0,10%

sonstige Objektrisiken 0,05% sonstige Objektrisiken 0,05% sonstige Objektrisiken 0,05% sonstige Objektrisiken 0,05%gewichteter Betafaktor Energie -0,160%

Maximimaler Zinssatz 5,45% Maximimaler Zinssatz 5,45% Maximimaler Zinssatz 5,45% Maximimaler Zinssatz 5,29%* bspw. für ein Büro * bspw. für ein Büro * bspw. für ein Büro * bspw. für ein Büro

Energieberechnung Energieberechnung Energieberechnung EnergieberechnungBürogebäude, Deutsches Umweltbundesamt in Dessau Bürogebäude, Deutsches Umweltbundesamt in Dessau Bürogebäude, Deutsches Umweltbundesamt in Dessau Bürogebäude, Deutsches Umweltbundesamt in Dessau

DGNB Gütesiegel-Bewertung, gesamt 1,29 Gold DGNB Gütesiegel-Bewertung, gesamt 1,29 Gold DGNB Gütesiegel-Bewertung, gesamt 1,29 Gold DGNB Gütesiegel-Bewertung, gesamt 1,29 GoldBaukosten pro m2 BGF € 1.420 €/m2BGF Baukosten € 1.420 €/m2BGF Baukosten € 1.420 €/m2BGF Baukosten € 1.420 €/m2BGFBaukosten Summe, excl. N.K € 55.756.300 Baukosten Summe, excl. N.K € 55.756.300 Baukosten Summe, excl. N.K € 55.756.300 Baukosten Summe, excl. N.K € 55.756.300Grundstücksfläche 27.370 m2 Grundstücksfläche 27.370 m2 Grundstücksfläche 27.370 m2 Grundstücksfläche 27.370 m2Verhältnis NF / BGF 0,55 Atrium !BGF 39.265 m2 BGF 39.265 m2 BGF 39.265 m2 BGF 39.265 m2Nutzfläche (NF) 21.610 m2 Nutzfläche (NF) 21.610 m2 Nutzfläche (NF) 21.610 m2 Nutzfläche (NF) 21.610 m2Primärenergiebedarf gesamt 76,60 kWh/m2a Primärenergiebedarf gesamt 76,60 kWh/m2a Primärenergiebedarf gesamt 76,60 kWh/m2a Primärenergiebedarf gesamt 76,60 kWh/m2aHeizwärmebedarf, gesamt 38,50 kWh/m2a Heizwärmebedarf, gesamt 38,50 kWh/m2a Heizwärmebedarf, gesamt 38,50 kWh/m2a Heizwärmebedarf, gesamt 38,50 kWh/m2aKosten Wärme (Erdgas) € 24.960 pro Jahr Kosten Wärme (Erdgas) € 24.960 pro Jahr Kosten Wärme (Erdgas) € 24.960 pro Jahr Kosten Wärme (Erdgas) € 24.960 pro JahrKosten Fernwärme Wien, ecxl. Anschl.Kosten € 151.040 pro Jahr Kosten Fernwärme Wien, ecxl. Anschl.Kosten € 151.040 pro Jahr Kosten Fernwärme Wien, ecxl. Anschl.Kosten € 151.040 pro Jahr Kosten Fernwärme Wien, ecxl. Anschl.Kosten € 151.040 pro JahrKosten Kühlbedarf € 0 pro Jahr Kosten Kühlbedarf € 0 pro Jahr Kosten Kühlbedarf € 0 pro Jahr Kosten Kühlbedarf € 0 pro JahrStrombedarf, gesamt 38,10 kWh/m2a Strombedarf, gesamt 38,10 kWh/m2a Strombedarf, gesamt 38,10 kWh/m2a Strombedarf, gesamt 38,10 kWh/m2aKosten Strom € 69.161 pro Jahr Kosten Strom € 69.161 pro Jahr Kosten Strom € 69.161 pro Jahr Kosten Strom € 69.161 pro JahrDeckungsrate durch erneuerbare Energien 11% Deckungsrate durch erneuerbare Energien 11% Deckungsrate durch erneuerbare Energien 11% Deckungsrate durch erneuerbare Energien 11%anrechenbarer PEges 68,17 kWh/m2a anrechenbarer PEges 68,17 kWh/m2a anrechenbarer PEges 68,17 kWh/m2a anrechenbarer PEges 68,17 kWh/m2aPrimärenergiebedarf Referenzgebäude*** 250,00 kWh/m2a Primärenergiebedarf Referenzgebäude*** 250,00 kWh/m2a Primärenergiebedarf Referenzgebäude*** 250,00 kWh/m2a Primärenergiebedarf Referenzgebäude*** 250,00 kWh/m2aEinsparungsdifferenz 181,83 kWh/m2a Einsparungsdifferenz 181,83 kWh/m2a Einsparungsdifferenz 181,83 kWh/m2a Einsparungsdifferenz 181,83 kWh/m2aStrompreis bis 1 MW € 0,084 kWh Strompreis bis 1 MW € 0,084 kWh Strompreis bis 1 MW € 0,084 kWh Strompreis bis 1 MW € 0,084 kWhENERGIEKOSTEN Gebäude € 4,36 kWh/m2aNF ENERGIEKOSTEN Gebäude € 4,36 kWh/m2aNF ENERGIEKOSTEN Gebäude € 4,36 kWh/m2aNF ENERGIEKOSTEN Gebäude € 4,36 kWh/m2aNF

Kostenersparnis Energie € 330.058 pro Jahr Kostenersparnis Energie € 330.058 pro Jahr Kostenersparnis Energie € 330.058 pro Jahr Kostenersparnis Energie € 330.058 pro JahrReduktion Energiekosten bez. auf NF € 1,27 pro m2NF/Monat Reduktion Energiekosten bez. auf NF € 1,27 pro m2NF/Monat Reduktion Energiekosten bez. auf NF € 1,27 pro m2NF/Monat Reduktion Energiekosten bez. auf NF € 1,27 pro m2NF/MonatEmission Standardhaus (250kWh) 1.136,7 t pro Jahr Emission Standardhaus (250kWh) 1.136,7 t pro Jahr Emission Standardhaus (250kWh) 1.136,7 t pro Jahr Emission Standardhaus (250kWh) 1.136,7 t pro JahrKosten CO2 Emssionshandel (250kWh) € 22.733,7 pro Jahr Kosten CO2 Emssionshandel (250kWh) € 22.733,7 pro Jahr Kosten CO2 Emssionshandel (250kWh) € 22.733,7 pro Jahr Kosten CO2 Emssionshandel (250kWh) € 22.733,7 pro JahrKosten CO2 Emssionshandel (250kWh) € 79.568,0 pro Jahr Kosten CO2 Emssionshandel (250kWh) € 79.568,0 pro Jahr Kosten CO2 Emssionshandel (250kWh) € 0,0 pro Jahr Kosten CO2 Emssionshandel (250kWh) € 79.568,0 pro JahrEinsparung CO2e (Basis Erdgas) 826,7 t pro Jahr Einsparung CO2e (Basis Erdgas) 826,7 t pro Jahr Einsparung CO2e (Basis Erdgas) 826,7 t pro Jahr Einsparung CO2e (Basis Erdgas) 826,7 t pro JahrKosten Emissionshandel CO2e (250kWh) € 14.038 pro Jahr Kosten Emissionshandel CO2e (250kWh) € 14.038 pro Jahr Kosten Emissionshandel CO2e (250kWh) € 14.038 pro Jahr Kosten Emissionshandel CO2e (250kWh) € 14.038 pro JahrKosten Emissionshandel CO2e UBA € 3.828 pro Jahr Kosten Emissionshandel CO2e UBA € 3.828 pro Jahr Kosten Emissionshandel CO2e UBA € 0 pro Jahr Kosten Emissionshandel CO2e UBA € 3.828 pro JahrKosten Emissionshandel CO2e UBA/m2NF € 0,015 pro Monat Kosten Emissionshandel CO2e UBA/m2NF € 0,015 pro Monat Kosten Emissionshandel CO2e UBA/m2NF € 0,000 pro Monat Kosten Emissionshandel CO2e UBA/m2NF € 0,015 pro Monat

***Quelle: Energieinstitut Vrlbg., et al, (2009), klima:aktiv passivhaus für Dienstleistungs- und Verkaufsgebäude

***Quelle: Energieinstitut Vrlbg., et al, (2009), klima:aktiv passivhaus für Dienstleistungs- und Verkaufsgebäude

***Quelle: Energieinstitut Vrlbg., et al, (2009), klima:aktiv passivhaus für Dienstleistungs- und Verkaufsgebäude

***Quelle: Energieinstitut Vrlbg., et al, (2009), klima:aktiv passivhaus für Dienstleistungs- und Verkaufsgebäude

- 83-

- 84 -

Aus der Analyse der Ansätze a bis c ergibt sich Folgendes:

zu a)

Der Aufschlag von EUR 1,27,- bleibt für den Mieter kostenneutral, da insgesamt weniger Energie

benötigt wird und die Endsumme (Nettomiete zuzüglich Energiekosten) gleich bleibt. Die Roherträge

gegenüber dem Referenzgebäude steigen von EUR 3 889 900,- auf EUR 4 219 858,- (+ 8,5%).

Wird das Premium aufgrund des geringeren Energieverbrauchs in die Roherträge eingerechnet,

kommt durch die anteiligen (faktisch jedoch unveränderten) Bewirtschaftungskosten ein verfälschter,

höherer Betrag als beim Referenzgebäude zustande. Der Reinertrag der baulichen Anlage erhöht sich

im Verhältnis zum Referenzgebäude um 8,25%, die absolute Summe beträgt jedoch ca. EUR

264.000,- (im Vergleich zu den berechneten rd. EUR 330 000,-). Es bleiben rund EUR 66 000,- der

Einsparung in der weiteren Ertragswertberechnung unberücksichtigt. Der Ertragswert (gesamt) beträgt

rd. EUR 57 280 000,-, ist somit gegenüber dem Referenzgebäude um ca. EUR 3,28,- Mio. oder 8%

höher.

Wichtig zu erwähnen ist, dass die Energieeinsparung durch den Verfahrensprozess über die RND,

hier 65 Jahre, kapitalisiert wird, da sich die verringerten Kosten für die Hausinhabung als Plus

darstellen, für den / die Mieter insgesamt kostenneutral bleiben (Gesamtmiete). Dies erscheint

schlüssig, da das Gebäude über die Nutzungsdauer mit den gegebenen Grundparametern betrieben

werden muss. Ändern sich die exogenen Bedingungen, z.B. es gibt im Jahr 2022 keine fossilen

Energieträger mehr, so müsste über eine entsprechende Modernisierungsinvestition reagiert werden.

Das Ertragswertverfahren „reagiert“ mit den veränderten Parametern „automatisch“.

zu b)

Keine Veränderung in den Roherträgen, die Miete bleibt unverändert. Die Reduktion und das Plus

gegenüber einem Referenzgebäude wird als separate, dadurch transparente Position in der

Ertragswertberechnung, ausgewiesen. Somit ist es möglich, zum jeweiligen Bewertungsstichtag die

aktuellen Energiepreise in die Wertberechnung zu integrieren.

Der Reinertrag im Beispiel steigt um den Betrag der Einsparung auf EUR 3.441.898,-, also um 10,6%

gegenüber dem Referenzgebäude. Der Ertragswert (gesamt) beträgt rd. EUR 61.252.000,- ist

gegenüber dem Referenzgebäude um rd. EUR 5,86 Mio. oder 10,6% höher.

zu c) Ableitung eines Korrekturfaktors

In dieser Arbeit wird überlegt, ob und wie es möglich ist, nachhaltige Gebäudemerkmale, wie z.B.

einen geringern Energieverbrauch, in die Liegenschaftsbewertung zu implementieren. Eine

Möglichkeit scheint, diese Nachhaltigkeitsfaktoren in den Kapitalisierungszinsfuß zu integrieren.

- 85 -

Die eingesparte Summe könnte vom Bestandshalter als Betrag entnommen und alternativ veranlagt

werden. Daher ist dieser Betrag entsprechend kapitalisierbar. Dieses Konzept ist in den

Vorgangsweisen a und b schon in der Ertragswertberechnung zu sehen. Die Frage ist, ob ein

Korrekturfaktor im Kapitalisierungszins, der dem Wert der Einsparung entspricht, zu einem

schlüssigen Ergebnis führt.

Der Korrekturfaktor darf sich nicht von der Summe der jährlichen Energieeinsparung ableiten, sondern

von ihrem Barwert über die RND gesehen (wie oben, unter a schon argumentiert).

Der Korrekturfaktor im Kapitalisierungszins würde sich aus der Differenz des Ertragswert ohne

Energieeinsparung und dem kapitalisierten Wert der Einsparung mit dem gewählten (unkorrigierten)

Zinssatz und der festgestellten RND berechnen.

Der Barwert der Summe von EUR 330 058,- mit 6,45% über 65 Jahre beträgt EUR 5 029 395,-.

Wird diese Summe zum Ertragswert des Referenzgebäudes addiert, ergibt sich die Summe von rd.

EUR 60.417.897,- was in etwa dem Ertragswert von Modell b) entspricht. Die Ungenauigkeit resultiert

aus der Bodenwertverzinsung.

Jedoch ist es nicht möglich, den Korrekturfaktor „autark“ (direkt vom Energieverbrauch bzw. der

Einsparung), d.h. ohne separate Berechnung der Kapitalisierung der Einsparung an Energiekosten, zu

ermitteln.

Es ergeben sich zwei mögliche Vorgangsweisen. Eine Möglichkeit wäre, auf die Korrektur des KZF zu

verzichten und den sich ergebende Barwert der Einsparung zum herkömmlich ermittelten Ertragswert

zu addieren.

Möglichkeit zwei ist, den Korrekturfaktor für den KZF so zu wählen, dass sich dieselbe Summe wie

Referenzgebäude plus Barwert der Einsparung ergibt. Der Korrekturfaktor Energie im KZF betrüge in

diesem Fall Minus 4,5 Basispunkte. In weiterer Folge müsste die Höhe des Korrekturfaktors Energie

über Vergleich und statistisch relevante Proben ermittelt werden.

Die zweite Möglichkeit berücksichtigt nicht die Fragestellung von Fierz, ob es sinnvoll ist, im

Kapitalisierungszinssatz Erträge oder sonstige Aufwendungen (z.B. für Renovierungen) abzubilden.

Nach den Grundsätzen der Theorie der Rentenkapitalisierung sind diese dort falsch, da der

ursächliche Sachverhalt (Energieeffizienz), hinter einem nicht transparenten Faktor versteckt würde.91

Will oder kann man die Energieeinsparung nicht genau berechnen und es liegt nur die Einstufung des

Energieausweises vor, könnten über empirische Berechnungen die entsprechenden Betafaktoren der

Korrektur (Plus oder Minus) ermittelt und als heranzuziehende Werte, z.B. durch den Verband der

Sachverständigen für Liegenschaftsbewertung, publiziert werden.

91 Vgl. Fierz, K. S. 149

- 86 -

Resümee

Der Unterschied im Ertragswert der Variante a, b und c resultiert alleine aus der Höhe der BWK in

Relation zu den Mieteinnahmen. Variante c, die Änderung des KZF wird, da nicht direkt berechenbar,

ausgeschieden.

Die höhere Miete in Variante a generiert höhere BWK, da diese in Prozent der Roherträge berechnet

werden. Im Prinzip ist dieser Ansatz als Korrekt zu bezeichnen, jedoch müssen die

Bewirtschaftungskosten geringer angesetzt werden, um eine starke Verfälschung der Erträge zu

vermeiden.

Dieser Ansatz wird ebenfalls verworfen, da die „Mietsteigerungen“ aufgrund der Energieeinsparung

keine Veränderung in den BWK zur Folge hat und die Transparenz des Verfahrens eingeschränkt

wird. Die Ertragslage wird durch die anteiligen Berechnung der BWK verfälscht, da die

Energieeinsparung keine negative, d.h. kostentreibende, Auswirkung auf diese haben kann.

Daher ist es schlüssig wie in Variante b, die Einsparung aus den Energiekosten in einer separaten

Position in den Ablauf der Berechnung einzuführen. Die Einsparung an Energie generiert Erträge, da

die Mieten nicht verringert werden; diese Erträge müssen in Kennzahlen wie bspw. der

Bruttoanfangsrendite berücksichtigt werden.

Die Bruttoanfangsrendite würde sich demnach wie folgt berechnen:

Rohertrag Mieten p.a. + Energieeinsparung / Verkehrswert x 100

Die Kontrollrechnung mittels Dicounted Cash flow kann die Ertragsschwankungen durch den volatilen

Energiepreis besser einbeziehen. Allerdings sind die Prognosen nicht 100%ig sicher. Da das

Ertragswertverfahren mit dem aktuellen Energiepreis rechnet, wurde für diese Überlegungen derselbe

(Grund)Preis in das DCF-Modell übernommen. Im Anhang ist eine DCF-Berechnung mit einer linearen

Steigerung des Erdölpreises und somit den daran gekoppelten fossilen Energiepreisen zu sehen. Je

nach unterstellter Prognose lassen sich Zwischenschritte zu den zukünftigen Preisen fossiler

Energieträger bilden. 92

92 Vgl. ANHANG N° 02 und ANHANG N° 03

- 87 -

4.3.2 Schritt 2: Umwelt und Integrale Gebäudeeffizienz (Environmental and Integrated Building Performance)

Der Schritt von der „Energy Performance“ zum umfassenden Einbezug nachhaltiger

Gebäudemerkmale erfolgt auf Basis der DGNB –Matrix und derjenigen Steckbriefe die sich auf den

Wert einer Immobilie auswirken.

Im Rahmen eines Forschungsvorhabens des Lehrstuhls für Bauprozessmanagement und

Immobilienentwicklung an der TU München93 waren über 100 Immobilieninvestoren aus D, AUT, CH,

USA, GB und AUS beteiligt. Es zeigte sich, dass Bauqualität (Gebäudesubstanz, Ausstattung etc),

Mikrolage und die Drittverwendungsfähigkeit (Flexibilität und Funktionalität) von über 90% der

Befragten eine sehr hohe bis hohe Relevanz beigemessen wird. Das Wettbewerbsumfeld und die

Standortfrage erreichen mittlere Werte und Beachtung bei der Entscheidungsfindung. Weniger wichtig

sind Finanzierungsart, Zertifizierungen (LEED, DGNB etc.) sowie die Frage einer „Premium-Immobilie“

(Trophy Asset). Auch die Frage nach Kriterien der Nachhaltigkeit und deren Relevanz wurde mit der

Priorität auf Werterhaltung bzw. Wertsteigerung (90%) sowie den höheren Nachvermietungschancen

(83%) beantwortet. Weniger wichtig ist der ökologische Gedanke der Ressourcenschonung (45%) und

des Umweltschutzes (38%). Auch möglichen Imagegewinnen wird nicht besonderer Wert

beigemessen (38%).

Die nachhaltige Zertifizierung der DGNB kann die ökonomischen Bewertung einer Immobilie durch

ihre Struktur erfassen und abbilden. Die aus der Bewertungsmatrix generierten SKPI beinhalten

Steckbriefe (Kriterien), die derzeit nicht monetär ausgedrückt werden können. Die politischen

Rahmenbedingungen sind derzeit so, dass Gebäude- oder Verhaltensbedingte Belastungen der

Umwelt nicht unmittel- und zuordenbar kostenwirksam werden. Daher gibt es auch keinen Marktwert,

der zu berücksichtigen wäre. Eine bestimmte Menge CO2 oder andere Schadstoffe in die Umwelt

einzutragen, ist heute noch kostenlos möglich.

Die Steckbriefe „Treibhauspotenzial, Ozonschichtabbbaupotenzial, Ozonbildungspotenzial,

Versauerungspotenzial, Überdüngungspotenzial, die Risiken für die lokale Umwelt, die sonstigen

Wirkungen auf die globale Umwelt und das Albedo (Microklima) sind in den SKPI enthalten, können

allerdings nur mittels einer Ökobilanzierung in der DGNB-Matrix bewertet werden. Im derzeitigen

Marktumfeld ist es nicht machbar, solche Kriterien in eine Bewertung zu integrieren. Vielleicht könnte

über einen Imagegewinn im Wertansatz gesprochen werden, aber weder Investoren (siehe oben)

noch Nutzer messen diesen Kriterien derzeit einen Wert bei.

93 Vgl. Zimmermann, J. und Bogenberger

- 88 -

Da es Studien94 gibt, die belegen, dass sich Investitionen in nachhaltige Immobilien bezahlt machen

und sich der Markt früher oder später dem Ressourcenproblem stellen muss, wird mit dieser Arbeit

versucht, eine Möglichkeit zu entwerfen, die vorgeschlagenen SKPI zu implementieren.

Die unmittelbar ökonomischen Indikatoren, die als SKPI herausgearbeitet wurden, sind:

- Steckbrief (SB) 16, Gebäudebezogene Kosten im Lebenszyklus mit Auswirkung bei den

→ Baukosten, Bewirtschaftungskosten,

Betriebskosten, Werterhaltung

- SB 17, Wertstabilität → Umnutzungsfähigkeit, Vermietbarkeit

Steckbriefe95, die eine Wechselwirkung zwischen den 3 Säulen der Nachhaltigkeit und direkten

ökonomische Auswirkungen haben, sind:

aus der ökologischen Säule:

- SB 10, Gesamtprimärenergiebedarf96 → Baukosten, Bewirtschaftungskosten,

Betriebskosten

- SB 13, Abfall nach Abfallkategorien → Betriebskosten

- SB 14, Frischwasserverbrauch → Betriebskosten

- SB 42, Rückbaubarkeit, Recyclingfreundlichkeit → Umnutzungen (Umbauten),

Gebäudeendwert nach DCF

aus der soziokulturellen und funktionalen Säule:

- SB 26, Barrierefreiheit → Drittverwendungsfähigkeit, Nachvermietung

- SB 27, Flächeneffizienz → Baukosten, Betriebskosten, Erhaltungskosten,

Sanierungskosten, Drittverwendungsfähigkeit,

Nachvermietung

- SB 28, Umnutzungsfähigkeit → Drittverwendungsfähigkeit, Nachvermietung

Die Bewertung des Standorts (Standortrisiko im KZF) könnte ebenfalls aus der DGNB-Matrix als SKPI

abgeleitet werden, bleibt in dieser Arbeit aber unberücksichtigt.

94 Vgl. Meins, E. (11-2008), Der Nachhaltigkeit von Immobilien einen finanziellen Wert geben – Minergie macht sich bezahlt, CCRS Zürich, auch Lützkendorf bezieht sich auf Studien von Kats et al, The Costs and financial Benefits of green Buildings – a Report to California´s Sustainable Building Task Force (2003), http://www.cap-e.com/ewebeditpro/items/O59F3481.pdf (09-2009) 95 Basis ist der Stand des DGNB Gütesiegel 2008 96 Dieser umfasst sowohl den Energieverbrauch für Heizen, Kühlen, Strom, als auch den Primärenergieeinsatz zum Bau und

Unterhalt eines Gebäudes („embodied energy“)

- 89 -

Die Bewertung der Einzelkriterien geht immer von einem Vergleich zu einem Referenzgebäude

(durchschnittlicher Standard, ohne nachhaltige Gebäudemerkmale) oder von Zielwerten aus.

Das Konzept zur Implementierung der Nachhaltigkeitsfaktoren, die über den reinen Energieverbrauch

hinausgehen, ist folgendermaßen gegliedert.

1) Alle monetär greifbaren SKPI („harte“ Indikatoren) werden als separate Positionen in die

Ertragswertberechnung eingefügt, sodass eindeutige Positionen entstehen, die sich auf die

Summe der Roherträge auswirken.

Dies sind Einsparungen, ggf. auch Mehraufwendungen (gegenüber dem Referenzgebäude)

aus den Bereichen Energie, Wasser, Abfall sowie mögliche Erträge aus reduzierten

Betriebskosten). Es werden die absoluten Beträge zum Ansatz gebracht.

Sollte eine Regelung für einen Kostenansatz für CO2-Emissionen geschaffen werden, so

werden diese Kosten als ertragsmindernde Faktoren bei der Ermittlung der Roherträge

eingepreist.

Die „harten“ Faktoren sind:

- Endenergiebedarf (EEB)

- Gesamtprimärenergiebedarf

- Rückbaubarkeit, Recyclingfreundlichkeit

- Gebäudebezogene Kosten im Lebenszyklus

- Anteil erneuerbare Energieträger

- Trinkwasserverbrauch

- Abfall

- Instandhaltungskosten

- Treibhauspotenzial

- Ozonschichtenabbaupotenzial

- Ozonbildungspotenzial

- Versauerungspotenzial

- Überdüngungspotenzial

- Innenraumluftqualität

- Visueller Komfort

- Barrierefreihheit

2) Die Instandhaltungskosten, vor allem für die nachhaltige Gebäudetechnik, steigen der

Tendenz nach eher an. Innerhalb der Bewirtschaftungskosten wird aus diesem Grund eine

Position gebildet, die diesen Betrag ausweist. Zurzeit gibt es keine verlässlichen Daten zu

diesen Zusammenhängen. Hierzu bedarf es der Analyse einzelner Gebäude hinsichtlich Art

und Umfang der Gebäudetechnik, den hierdurch erreichten positiven Aspekten und den zu

- 90 -

erwartenden Kosten über den Lebenszyklus dieser Technik. Es kann daraus geschlossen

werden, dass je höher der Anteil von funktionierender „Low-Tech“ innerhalb eines Gebäudes

ist desto geringer das Risiko von steigenden Instandhaltungskosten. Nicht zu vergessen ist

jedoch der Anteil, der nicht zur Gebäudetechnik (Haustechnik im engeren Sinn) zählt und über

eine LCA oder facilitäre Planung in den Instandhaltungskosten optimiert werden kann.

2) Alle weiteren SKPI, die nicht unmittelbar in Geldbeträgen zu messen sind und aus dem

Scoring der DGNB / SKPI-Matrix resultieren („weiche“ Indikatoren), werden gewichtet in den

KZF eingerechnet.

Die „weichen“ Faktoren sind:

- Risiken für die lokale Umwelt

- Sonstige Wirkungen auf die globale Umwelt

- Mikroklima (Albedo)

- Thermischer Komfort im Winter

- Thermischer Komfort im Sommer

- Akustischer Komfort

- Einflussnahme des Nutzers / der Nutzerin

- Flächeneffizienz

- Umnutzungsfähigkeit

- Öffentliche Zugänglichkeit

- Fahrradkomfort

Die Basis (START- Zins) zur Ableitung des Zinssatzes bildet nicht der risikolose Zins am

Kapitalmarkt, sondern der obere Wert aus der Bandbreite der Empfehlung des Verbandes der

Sachverständigen und Immobilientreuhänder, der je nach Nutzungsart und Risikostufe

bestimmt wird.97

97 Vgl. Bienert,S und Funk, M., et. al, S. 362, 363

- 91 -

Abbildung 21: Schema zur Berechnung des Kapitalisierungszins mittels Betafaktoren

Quelle: eigene Darstellung

Die Gewichtung der Steckbriefe erfolgt analog zur Gewichtung der DGNB, d.h. alle fließen in

die entsprechende Hauptgruppe Ökologie, Ökonomie und soziokulturelle Qualitäten ein. Alle

drei Hauptgruppen sind gleich gewichtet.

Die KZF-Bandbreite der Sachverständigen gibt einen Spielraum (innerhalb jeder Nutzungsart)

in der Wahl des KZF. Ein Bürogebäude mit „vorhandenem“ Risiko ist demnach in der

Bandbreite von 5,0 bis 6,0% einzuordnen, d.h. ein Prozent ist der Spielraum. Aus Gründen

der Vereinfachung und zur Klärung der Systematik bilden die drei Gruppen einen Faktor im

KZF, der insgesamt 0,9% betragen soll. Alle drei Säulen der Nachhaltigkeit haben denselben

Anteil von 0,3%.

Eine Immobilie, die keinerlei Standards hinsichtlich Nachhaltigkeit setzt, also keine Energie durch

erneuerbare Energieträger erzeugt, und bei der die Kennwerte für Bauteile wie Dach, Wand usw. die

Mindestanforderung einer Bauordnung gerade noch erfüllt, müsste mit dem oberen Wert des KZF der

Risikokategorie gerechnet werden.

Eine Ertragsimmobilie, in der die Mieter hohe Energiekosten, Bewirtschaftungskosten, hohe

Rücklagen etc. bezahlen und die bei anderen Indikatoren schlecht abschneidet, wird sich bei den

stetigen Erträgen nicht gut „entwickeln“, also billige Mieten oder eben Leerstände verzeichnen. Wenn

Potentzal vorhanden ist, und dies kann anhand der SKPI sondiert werden, kann ein Sanierungsprojekt

zur Hebung des Potenzials und zur Verbesserung hinsichtlich der Nachhaltigkeit definiert werden. Für

- 92 -

Bestandsbauten, z.B. aus den 60er oder 70er Jahren oder auch ältere, die nach Berechnung der

Energiekennzahlen die Normwerte nicht erreichen, also einen (zu) hohen Energieverbrauch

aufweisen, könnte der KZF „Start-Zins“ mit einer entsprechenden Staffelung erhöht werden.

Vom „Start-Zins“ eines Referenzgebäudes werden anschließend die ermittelten prozentualen Werte

der Betafaktoren subtrahiert. Der ermittelte Zinssatz fließt in die Ertragswertberechnung in gewohnter

Weise ein. Eine klare Trennung von Datenbasis und der Bewertung ist unbedingt erforderlich, da sich

die Anforderungen an die Gebäude ändern werden. Derzeit stehen wir vor einer weiteren

„Verschärfung“ der OIB-Richtlinien in Österreich und auch der Energieeinsparverordnung (EnEV) in

Deutschland. Ein Gebäude, welches 2009 höchste Standards aufweist, ist 2012 evtl. nur noch in der

zweit- oder drittbesten Rating-Stufe zu finden. Die einmal zusammengestellte Datenbasis bleibt bei

unverändertem Gebäude gleich, nur die Bewertung ändert sich mit der jeweiligen

Stichtagsbetrachtung.

Der Spielraum von rd. einem Prozent stellt in der Auswirkung auf den Ertragswert einen mächtigen

Hebel dar. In der Fortsetzung des Berechnungsbeispieles UBA aus Schritt Eins wird dies deutlich. Die

Punktezahl pro Steckbrief wurde in die SKPI-Matrix eingetragen. Da die genaue Bewertung des

Zertifikates nicht vorliegt, wurde eine Schätzung vorgenommen, die den Gesamtwert >80% („Gold“)

reflektiert. Es ergeben sich für die Hauptgruppe folgende Korrekturfaktor:

- Ökologie - 0,20%

- Ökonomie - 0,23%

- Soziokulturelle und funktionale Qualitäten - 0,25%

Es gibt sich hierdurch ein korrigierter Kapitalisierungszinsfuß von 5,47% (Aufschlag Standortrisiko

0,1% und sonstige Objektrisiken 0,05%).

Es stellt sich ein Ertragswert von rd. EUR 66,6 Mio. im Verhältnis zum Einbezug Energieeinsparung

rd. EUR 57,84 Mio. ein. Eine Differenz von ca. EUR 8,77Mio. Diese Differenz ist in keiner Weise mit

den erwartbaren Wertsteigerungen durch die nachhaltigen Gebäudemerkmale zu begründen und

daher in der Dimension vermutlich nicht richtig.

Eine Veränderung der Korrekturfaktoren um eine Zehnerpotenz scheint in eine Richtung zu weisen, in

die sich die Wertsteigerungen durch Nachhaltigkeitsfaktoren bewegen könnten. Die Differenz beträgt

nun nicht mehr EUR 8,77 Mio., sondern EUR 2,62 Mio. gegenüber Schritt 1. Dies steht auch in

besserem Zusammenhang zu den Investitionen die für ein entsprechendes Ergebnis getätigt werden

müssten.

Um hier zu exakten Aussagen zu kommen, müsste mit anderen Werkzeugen und Methoden

untersucht werden. Eine Möglichkeit stellt die Monte-Carlo-Simulation dar. Den erarbeiteten SKPI

müssten Eintrittswahrscheinlichkeiten und Ausmaß zugewiesen werden, die die Software dann

kombiniert mit Szenarien „berechnet“.98 Aus diesem Modell lässt sich möglicherweise in der Folge eine

klar umrissene Bandbreite für diese Korrekturfaktoren herleiten.

98 Vgl.Meins, E. S. 14ff

- 93 -

Die Frage, die sich aus der Bewertungspraxis ergibt, wird sein, wie sich aus der Mieterzufriedenheit,

resultierend bspw. aus dem angenehmen Klima (thermischer Komfort Sommer und Winter), der

Belichtung (visueller Komfort) und anderen „weichen Faktoren“, harte Zahlen ableiten lassen.

Tabelle 8: SKPI- Korrekturfaktoren bei der Ableitung des KZF

SCHRITT 2: Environmental and integrated building performance

"Referenzgebäude" UBA, Variante b ANGABEN WERTE ANGABEN WERTE

Roherträge (Miete) p.a. € 15,00 € 3.889.800 € 15,00 € 3.889.800

Erträge aus SKPI_Energie "Plus" p.a. € 330.058SKPI_Frischwasserverbrauch Nutzungsphase "plus" p.a. € 0SKPI_Abfall nach Abfallkategorie "plus" p.a., € 0Erträge aus umlagefähigen, reduzierten B p.a. € 0abzgl. SKPI_Externe Kosten 1 (Energieverbrauch) € 0

SKPI

abzgl. SKPI_Externe Kosten 2 (Primärenergie) € 0 ROHERTRÄGE SUMME p.a. € 4.219.858 Instandhaltungkosten / SKPI_Lebenszykluskosten 8€/m2NF € 172.880,00 10€/m2NF € 216.100,00 Verwaltungskosten 2,00% € 77.796 2,00% € 77.796,00 Mietausfallwagnis 2,00% € 77.796 2,00% € 77.796,00

BW

K

Summe der Bewirtschaftungskosten p. a. 8,44% € 328.472 9,56% € 371.692 Reinertrag (net cash flow) p.a. € 3.561.328 € 3.848.166 Kapitaliserungszinsfuß (in %) 6,45% 6,08% Bodenwert € 120,00 € 3.284.400 € 120,00 € 3.284.400 Bodenwertverzinsung p. a. € 211.844 € 199.758 Reinertrag der baulichen Anlagen € 3.349.484 € 3.648.408 Restnutzungsdauer (in Jahren) 65 65 Vervielfältiger 15,24 16,09

Ertragswert der baulichen Anlagen vor sonstigen wertbeeinflußenden Umständen € 51.036.785 € 58.694.506

sonstige Wertbeeinflussende Umstände € 0,00 € 0,00 Ertragswert der baulichen Anlagen € 51.036.785 € 58.694.506 ERTRAGSWERT GESAMT, incl. Bodenwert € 54.321.185 € 61.978.906

BRUTTOANFANGSRENDITE 7,16% 6,81%

Ableitung des Kapitaliserungszinsfuß* Basiszinsatz (=obere Wert der SV- Empfehlung) 6,00% 6,00% sonstige Objektrisiken 0,35% 0,05%

Standortrisiko (max. 0,2%) 0,10% 0,10%SKPI Korrekturfaktor Ökologie -0,02%SKPI Korrekturfaktor Ökonomie -0,02%SK

PI

SKPI Korrekturfaktor Soziok. u. Funktionelle Q. -0,02% Maximimaler Zinssatz 6,45% 6,08%

Quelle: eigene Darstellung

Weiters stellt sich die Frage des Umgangs mit den Bestandbauten. Je älter das Baujahr desto weniger

gut ist i. d. R. das Gebäude dokumentiert. Dabei ist nicht nur von Plänen (Grundrisse, Schnitt, etc.) die

- 94 -

Rede, die im Prinzip bei der Baubehörde einsehbar sind und theoretisch den aktuellen Stand

abbilden, sondern es geht in erster Linie um die Ökobilanz, d.h. die Basis der Steckbriefe 1 bis 6.

Da die Gebäude schon Bestandteil der Umwelt sind, die Belastung durch Baumaterialien schon erfolgt

ist, wäre es denkbar, diese Kriteriengruppe für den gesamten Bestand zu klassifizieren und zu

normieren. Es müssten im Wesentlichen charakteristische Gebäude und Bauweisen gefunden werden

und für die jeweilige Kategorie eine exemplarische Ökobilanz erstellt werden. Dieses Ergebnis könnte

in der Folge wiederum in die hier gezeigte SKPI- Bewertung integriert werden. Veränderungen (z.B.

Sanierungen, Umbauten, Ergänzungen) an den Bestandsbauten müssten mit der tatsächlichen

Ökobilanz der entsprechenden Veränderung integriert werden. Diese ist durch die Planer

entsprechend dokumentiert (Leistungsverzeichnisse und Abrechnungen der Gewerke), sodass mittels

Software die entsprechenden Werte generiert werden können. Alle anderen Indikatoren können mit

Bearbeiten der Steckbriefe gewonnen werden.

Bei der Benchmark Bruttoanfangsrendite (BAR) kommt durch den Schritt 2 deutlich mehr Bewegung

zustande. Eine Korrektur im Kapitalisierungszinssatz wirkt sich bei unveränderten oder unwesentlich

veränderten Roherträgen im klassischen Sinne aus. Wenn der KZF nach unten korrigiert werden

kann, sinkt das Risiko, somit die BAR kleiner wird, die relative Sicherheit der Erträge kommt somit

zum Ausdruck.

Sehr wichtig und zu beachten ist, dass die Modellrechnungen in Bezug zu einem durchschnittlichen

Referenzgebäude stehen. Für das Referenzgebäude am selben Standort mit schlechterer Ausstattung

wurde derselbe Mietansatz gewählt, um die Differenz bzw. Wirkung der nachhaltigen

Gebäudemerkmale zu zeigen. Ein in der Praxis eher unwahrscheinlich Fall. Für die bessere

Ausstattung, kurz die wahrscheinlich bessere Architektur (funktional und gestalterisch), kann von

einem höheren Ertrag pro m² zu verwertende Fläche ausgegangen werden. Dies wurde in den

Berechnungen dezidiert nicht berücksichtigt. Der Mehraufwand in der Planung und (erwartbar) in den

Baukosten steht demnach dem höheren Verkehrswert gegenüber. Im Allgemeinen wird davon

ausgegangen, dass sich die Investitionen in nachhaltige Gebäudemerkmale im Bereich von 2%99 bis

zu 7% erhöhen. Die Zahl 7% basiert nicht auf wissenschaftlichen Studien, sondern stammt aus

Erfahrungsberichten ArchitektenkollegInnen aus dem Umfeld des Autors (in der Mehrzahl handelte es

ich um Einfamilienhäuser). Vergleiche sind schwierig, da oft unterschiedliche Techniken bzw.

Konzepte für nachhaltige Gebäudemerkmale zum Tragen kommen. Die Wahrscheinlichkeit einer

Erhöhung der Baukosten gegenüber konventionellen Gebäuden ist gegeben. Eine Drei-Scheiben-

Isolierverglasung kostet mehr als eine Zwei-Scheiben-Isolierverglasung. Die Summe über die

gesamten Baukosten ist im Einzelfall zu ermitteln. Über den gesamten Lebenszyklus gesehen sind die

Baukosten nicht der alleinige Faktor, der zur Beurteilung herangezogen werden kann und sollte.

99 Vgl.Kats, G., et al, (2003), sowie Langdon, D. Cost of Green Revisited

- 95 -

Am Beispiel des derzeit technologisch fortschrittlichsten Bürogebäudes hinsichtlich Nachhaltigkeit, der

„ENERGYbase“ in Wien 21 / Giefinggasse 6, werden die monetären Auswirkungen des erarbeiteten

Konzepts der Implementierung von nachhaltigen Gebäudemerkmalen in das Ertragswertverfahren

deutlich.

Abbildung 22: ENERGYbase Wien 21

Quelle: Wiener Wirtschaftsförderungsfond (WWFF)

Um die Auswirkung der nachhaltigen Gebäudemerkmale auf den Verkehrswert zu zeigen, wurde eine

Ertragswertberechnung unter Verwendung der Bewertungsmethode dieser Arbeit durchgeführt. Die

Baukosten lagen bei EUR 1 650 pro m² Nutzfläche (bei 7 500 m² NF, Fertigstellung 2008)100.

Es zeigt sich eine Wertsteigerung von rd. 24% gegenüber einem konventionell errichten

Referenzgebäude. Bei der Zinsbildung wurde berücksichtigt, dass bei einem Referenzgebäude, will es

marktfähig bleiben (oder werden), die Wahrscheinlichkeit von kostenintensiven Investitionen sehr

hoch ist. Daher ist im Kapitalisierungszinsfuß ein Zuschlag von +0,5% bei „sonstigen Objektrisiken“

addiert.

Bei der Wahl des Kapitalisierungszinsfuß ist es bei einem festgestellten sehr hohen Risiko (für die

Referenzimmobilie) plausibel, in die Bandbreite bis 7% zu wechseln, was im Beispiel aus Gründen der

Vergleichbarkeit und Darstellung des Mehrwertes der Nachhaltigkeitskriterien nicht geschehen ist.

100 Angabe Architektin und WWFF

- 96 -

Tabelle 9: Ertragswertberechnung am Beispiel der ENERGYbase

SCHRITT 2, Environmental and integrated building performance

"Referenzgebäude"

ENERGYbase, Wien 21

ANGABEN WERTE ANGABEN WERTE

Roherträge (Miete) p.a. € 11,50 € 1.035.000 € 11,50 € 1.035.000

Erträge aus SKPI_Energie "Plus" p.a. € 144.900

SKPI_Frischwasserverbrauch Nutzungsphase "plus" p.a. € 0

SKPI_Abfall nach Abfallkategorie "plus" p.a., € 0

Erträge aus umlagefähigen und reduzierten BK. € 0

abzgl. SKPI_Externe Kosten 1 (Energieverbrauch) € 0

SKPI

abzgl. SKPI_Externe Kosten 2 (Primärenergie) € 0 ROHERTRÄGE SUMME p.a. € 1.179.900 Instandhaltungkosten/SKPI_Lebenszykluskosten (€/m2NF) € 6 € 45.000 € 8 € 60.000,00 Verwaltungskosten 3,00% € 31.050,00 3,00% € 31.050,00 Mietausfallwagnis 4,00% € 41.400,00 4,00% € 41.400,00

BW

K

Summe der Bewirtschaftungskosten p. a. € 117.450 € 132.450 Reinertrag (net cash flow) p.a. € 917.550 € 1.047.450 Kapitaliserungszinsfuß (in %) 6,65% 6,08% Bodenwert € 300,00 € 1.140.000 € 300,00 € 1.140.000 Bodenwertverzinsung p. a. € 75.810 € 69.301 Reinertrag der baulichen Anlagen € 841.740 € 978.149 Restnutzungsdauer (in Jahren) 65 65 Vervielfältiger 14,81 16,09

Ertragswert der baulichen Anlagen vor sonstigen wertbeeinflußenden Umständen € 12.465.036 € 15.743.182

sonstige Wertbeeinflussende Umstände € 0,00 € 0,00 Ertragswert der baulichen Anlagen € 12.465.036 € 15.743.182 ERTRAGSWERT GESAMT, incl. Bodenwert € 13.605.036 € 16.883.182 BRUTTOANFANGSRENDITE 7,61% 6,99%

Ableitung des Kapitaliserungszinsfuß* hohes Risiko vorh. Risiko Basiszinsatz ist der obere Wert der SV- Empfehlung 6,00% 6,00% sonstige Objektrisiken 0,50% 0,00%

Standortrisiko ( max. plus 0,2%) 0,15% 0,15%SKPI Korrekturfaktor Ökologie -0,024%SKPI Korrekturfaktor Ökonomie -0,024%SK

PI

SKPI Korrekturfaktor Soziok. u. Funktionelle Qualitäten -0,023% Maximimaler Zinssatz 6,65% 6,08%

Quelle: eigene Darstellung

- 97 -

Datenerhebung zur Bewertung Die Datenerhebung für das Erstellen der Bewertung dürfte kein Problem darstellen, da Neubauten und

Immobilien, die unter dem Aspekt Nachhaltigkeit geplant und gebaut wurden, über einen vollständigen

Datensatz verfügen.

Zu achten ist auf Begriffe wie Primärenergiebedarf, Endenergiebedarf etc. und die dahinter stehenden

Bezugsgrößen, vor allem wenn zukünftig über die Länder und Kulturgrenzen hinaus Bewertungen

erstellt werden sollen. Eine möglichst europaweit einheitliche Begriffskultur würde die Vergleichbarkeit

erleichtern und fördern.

Die für den Bereich Energie zu erhebenden Zahlen sind:

- Heizwärmebedarf (HWB lt. Energieausweis)

- + Warmwasserwärmebedarf (WWWB lt. Energieausweis)

- + Heiztechnikenergiebedarf (HTEB lt. Energieausweis)

- = Heizenergiebedarf (HEB)

- + Kühlbedarf (KB lt. Energieausweis)

- + Kühl- und Raumlufttechnikenergiebedarf (KTEB lt. Energieausweis)

- + Beleuchtungsenergiebedarf (BelEB)lt. Energieausweis)

- = Endenergiebedarf (EEB)

Mit einem ordnungsgemäß erstellten Energieausweis, wie er seit 01.01.2009 verpflichtend ist, liegen

diese Daten im Idealfall vor.

Weiters wird benötigt:

- Deckungsgrad des EEB aus erneuerbaren Energien

- Wasserverbrauch (Zu- und Abwasser); aus der Betriebskostenabrechnung ersichtlich

- Abfall lt. Betriebskostenabrechnung bzw. sonstigen verwaltungsinternen Daten

- Instandhaltungskosten

Die Daten zur Korrektur des Kapitalisierungszinsfuß sind mittels Bewertung der SKPI-Matrix oder -

wenn vorliegend - auf Basis der DGNB-Bewertung zu erheben. Wurde diese Erhebung einmal

durchgeführt, können diese Daten jährlich wieder verwendet werden.

Zu diskutieren bleibt, ob es sinnvoll ist, das zu einem Stichtag und nach Datenlage verliehene

Gütesiegel als dauerhaft gültig anzunehmen. Was geschieht, wenn nach 10 oder 20 Betriebsjahren

ein Umbau, Anbau oder eine sonstige Bautätigkeit erfolgt? Eine Frage, die die Träger der Gütesiegel

und Zertifikate zu beantworten haben.

- 98 -

5 SCHLUSSFOLGERUNGEN

Die Implementierung nachhaltiger Gebäudemerkmale in das Ertragswertverfahren ist möglich.

Durch die in dieser Arbeit vorgeschlagene „Verfeinerung“ des Ertragswertverfahrens können die

monetären Unterscheidung nachhaltiger Gebäude im Vergleich zu nicht nachhaltigen Immobilien

dargestellt und in Euro ausgedrückt werden.

Nachhaltigkeit muss monetär darstellbar sein. Dies ist gelungen, indem Gebäudeeigenschaften die

Nachhaltigkeit bilden, zunächst einmal erfasst und definiert wurden. Nachhaltige

Zertifizierungssysteme leisten hierzu einen besonderen Beitrag. Das Gütesiegel der Deutschen

Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) wurde gewählt, da es durch seine Gliederung, seinen

Inhalt und die objektive Bewertungsmethodik eine gute Basis bietet, in der Liegenschaftsbewertung

verwendet zu werden. Im Vergleich mit Zertifikaten wie BREEAM oder LEED hebt es sich deutlich ab.

Es wird als Bewertungsinstrument der zweiten Generation bezeichnet.

Die Ausgangsthese, Nachhaltigkeit mittels korrigierender Betafaktoren im Kapitalisierungszinsfuß

abzubilden, wirft bestimmte Fragen auf. Die simple Berechnung eines oder mehrerer, durch ein

Scoring nachhaltiger Gebäudemerkmale hergeleiteter Betafaktoren, ist vor allem hinsichtlich der in

Bezug zu den Investitionen in nachhaltige Gebäudemerkmale und deren Auswirkungen auf den

Verkehrswert eines Gebäudes schwierig.

Zwar konnten Studien nachweisen, dass der Markt Nachhaltigkeit honoriert, diese Studien beziehen

sich einschränkend auf den Schweizer Markt für Einfamilienhäuser mit Minergiestandard sowie auf

den LEED zertifizierte Gebäude im US-amerikanischen Immobilienmarkt. Sie sind auf den hier

untersuchten Markt der Ertragsimmobilien (Nutzung Büro und Verwaltungsgebäude) nicht direkt oder

nur bedingt umlegbar. Darüber hinausgehende, detaillierte Studien oder Transaktionsberichte waren

nicht zu finden, was daran liegen dürfte, dass entsprechend zertifizierte Gebäude derzeit in

Eigennutzung stehen oder noch nicht für Transaktionen zur Verfügung stehen. Die absolute Zahl im

Vergleich zum konventionellen Bestand ist ebenfalls noch sehr gering.

Die Methode, die Implementierung ausschließlich über korrigierenden Betafaktoren im KZF zu leisten,

erweist sich im Detail als nicht praktikabel, da sich die Unterscheidung in „harte“ und „weiche“

Indikatoren als relevant für die Anwendung erweiset und zur Nachvollziehbarkeit der Bewertung

beiträgt.

Die eingangs formulierte Hypothese konnte mit den angeführten Kriterien und der Überprüfung an

beispielhaften Ertragswertberechnungen verifiziert werden.

- 99 -

5.1 Fakten und Anwendung

Das Tool der Sustainable Key Performance Indicator (SKPI) auf Basis einer DGNB-Bewertungsmatrix,

ermöglicht die zielgenaue Erfassung jener Nachhaltigkeitsparameter, die für den Immobilienwert

maßgeblich sind. Somit gelingt es, das Wesen von Immobilien, deren Unbeweglichkeit, die langfristige

Perspektive, stichtagsbezogen darzustellen.

Die einzelnen Indikatoren (Steckbriefe) sind jeweils einer der drei Säulen Ökologie, Ökonomie und

soziokulturelle Qualitäten der Nachhaltigkeit zugeordnet. Hinzu kommt die Unterscheidung der SKPI

in „harte“ und „weiche“ Indikatoren.

Zur Gruppe der „harten“ Indikatoren sind alle messbaren Indikatoren bzw. Steckbriefe zu zählen. Die

Gruppe der „weichen“ Indikatoren bilden diejenigen Parameter, die nicht unmittelbar messbar und

durch ein Punktebewertungssystem (Scoring), zu ermitteln sind. Die „weichen“ Faktoren bilden die

Korrekturfaktoren (Betafaktoren) bei der Ableitung des Kapitalisierungszinsfuß. Deren exakter Einfluss

auf den Ertragswert konnte in dieser Arbeit nicht nachgewiesen werden. Hierzu sind über diese Arbeit

hinausgehende Untersuchungen und Analysen sowie deren Auswertung und Modellierung, wie z.B.

die „Monte- Carlo- Methode“, notwendig.

Durch die schrittweise Implementierung nachhaltiger Gebäudemerkmale und der Übersichtlichkeit der

Berechnung, ist die praktische Anwendung gegeben. In der Bearbeitung eines Gutachtens sind

lediglich detaillierte Aufschlüsselungen der bekannten wertbildenden Positionen notwendig, die in

logischem Zusammenhang mit den Faktoren nachhaltiger Gebäudemerkmale stehen. Durch den

Vergleich mit einem Referenzgebäude kann die Methode ebenfalls zur einfachen und schnellen

Überprüfung für Investitionsvarianten verwendet werden. Hierzu werden Gebäudeparameter wie

Endenergieverbrauch, der Anteil erneuerbarer Energien oder andere Parametern (wie

Wasserverbrauch, Abfall etc) in der gezeigten Nebenrechnung zum Energieverbrauch verändert. Die

Auswirkung wird in Folge im Ertragswert sichtbar. Somit kann die gezeigte Methode auch zur Analyse

und Optimierung von Immobilien-Portefeuilles einen Beitrag leisten.

Wesentlich ist, dass die unmittelbar Ertrags- oder Mittelabflussbildenden SKPI in die Berechnung der

Roherträge einfließen. Auch zukünftig mögliche Steuern auf Schadstoffe (Internalisierung externer

Kosten), sind an dieser Stelle als Abzüge darstellbar. Die in Bewertungsschritt 1 einbeziehbaren

Werte sind der Endenergiebedarf, der Anteil an Energiegewinnung durch erneuerbare Energieträger,

der Trinkwasserverbrauch, die Kosten für Abfälle sowie die Instandhaltungskosten.

Diese 5 Parameter könnten zukünftig die Funktion von Nachhaltigkeitskennzahlen gewinnen. Eine

weitere Nachhaltigkeitskennzahl würde sich durch das Kohlendioxidäquivalent (CO2e) bilden lassen,

da die hier berücksichtigten Schadstoffbelastungen (SKPI Nr. 1 bis 5) inCO2- Äquivalente

- 100 -

umgerechnet werden können. Hierdurch ist eine Preisbildung (EUR pro t CO2e) möglich. Basis für die

Parameter zur Ermittlung der CO2e ist eine Ökobilanzierung von Gebäuden.

Die Kennzahl Bruttoanfangsrendite sollte nach dieser Methode nicht (nur) ausgehend von den

Mieteinnahmen dividiert durch den Kaufpreis mal hundert berechnet werden, sondern es müssen die

Erträge und/oder Abzüge einbezogen werden. Geschieht dies nicht, wird sich ein falsches Bild der

Ertragslage in Relation zum Verkehrswert ergeben.

Diese Arbeit sollte weiterhin die Frage beantwortet, welche Nachhaltigkeitsaspekte durch den Markt

(Angebot und Nachfrage) geregelt werden.

Eine Prognose für die Zukunft ist ein denkbar schwieriges Unterfangen, aber es ist eine Tatsache,

dass die sich zu Ende neigenden Ressourcen schneller als gemeinhin vermutet zu Änderungen im

Verhalten und in Folge zu wettbewerbsverbessernden Handlungen führen werden. Da der „Peak-Oil“

erreicht - oder zumindest fast erreicht - ist und die Erdölvorräte ab dieser Produktionsspitze noch ca.

14 Jahre ausgebeutet werden können (bei der prognostizierten Reduzierung von 7% p.a.), ist der

Handlungsbedarf nur eine Frage der Zeit. Das Ende des fossilen Zeitalters steht bevor und die

Vermutung scheint plausibel, dass auf andere als fossile Energieträger umgestellt oder

Einsparungsmaßnahmen ergriffen werden müssen.

Subventionen der öffentlichen Hand (Steuerzahler) für allfällige Umrüstungen sind angesichts leerer

Staatskassen nicht zu erwarten

- 101 -

Ansatzpunkte für die weitere Forschung:

Über dies Arbeit hinausgehend, ergeben sich für weiterführende Forschungen die folgenden

Fragestellungen:

- Implementierung in andere Bewertungsverfahren.

- Empirische Erhebung der Auswirkungen der „weichen“ Nachhaltigkeitsfaktoren und Ableitung

der Korrekturfaktoren für die Ableitung des Kapitalisierungszinsfußes.

- Nachhaltige Gebäude und deren Kennzahlen in einer Datenbank erfassen und deren

nachhaltige Gebäudemerkmale in einer standardisierten Form auswerten und dokumentieren.

Anleihen könnten z.B. beim „Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern“

(BKI), bei den Standards des Schweizer Ingenieur und Architektenvereins (SIA) oder beim

Britischen IPD genommen werden. Selbst Publikationen wie der hier öfter zitierte

„Energieatlas“ dokumentieren die beispielhaft gezeigten Gebäude nicht konsistent. Die

Vergleichbarkeit (Kennzahlen, Benchmarks) ist dadurch nicht erreichbar. Standardisierte und

verpflichtende Angaben zu Gebäudeparametern, wie z.B. detaillierte Energieverbräuche,

Anteile erneuerbare Energieträger mit exakter Leistungsangabe und Definition des

Energieträgers bzw. technologischer Umsetzung könnten erarbeitet werden.

- Erfassen von Transaktionen nachhaltiger Gebäude und Überprüfung, wie sich die

Verkehrswerte der Transaktionen gestalten. Grundlage könnte ein SKPI-Datenblatt für jedes

erfasste Gebäude bilden. Somit könnte die Konsistenz der in dieser Arbeit herausgearbeiteten

SKPI bzw. ein Vergleich mit Vorschlägen anderer Systeme (z.B. ESI) verifiziert werden.

- Eine weitere interessante Frage ist, wie sich die Implementierung nachhaltiger

Gebäudemerkmale im Bestand und unter den Vorraussetzungen der Bildung einer Miete nach

den Mietrechtsgesetzen MRG (in Österreich) gestaltet. Die Tatsache, dass die überwiegende

Anzahl der Gebäude Bestandsbauten sind, macht dies zur zentralen Frage.

- 102 -

6 Glossar Albedo…………………………… Albedo ist ein lateinisches Wort. Es bedeutet „Weißheit“ und wird

beschreibt, wie hell (weiß) etwas ist. Die Wärmeinsel ist ein typisches

Merkmal des Stadtklimas und wirkt durch die Wechselwirkung

mehrerer unterschiedlicher Effekte wie versiegelte Fläche, Begrünung

oder Materialien und deren solarer Absorbtion.

Barwert…………………………..Wert einer auf einen Stichtag oder Betrachtungszeitpunkt auf- oder

abgezinsten Zahlung bzw. Zahlungsreihe. Der Barwert stellt den

heutigen Wert zukünftiger Erträge dar, der sich durch Abzinsung auf

den Betrachtungszeitpunkt ergibt.

DCF……………………………….ist die Abkürzung für den englischen Begriff „Discounted Cash flow“,

was mit „abgezinster Einnahmenüberschuss“ übersetzt werden kann.

In der Liegenschaftsbewertung wird versucht, mit dieser Methode die

zukünftigen Zahlungsströme möglichst exakt zu erfassen und mittels

Diskontierung auf den Bewertungsstichtag einen Barwert zu erhalten.

Ertragswert……………………..Der Ertragswert kann als Barwert einer ewigen Rente bezeichnet

werden. Bei der Berechnung des Ertragswertes, geht man davon aus,

dass der zu kapitalisierende Ertrag „ewig“, d.h. zumindest bis zum

ökonomischen Horizont fließt.

MINERGIE® ……………………..ist ein Schweizer Qualitätslabel für neue und modernisierte Gebäude.

Die Marke wird von der Wirtschaft, den Kantonen und dem Bund

gemeinsam getragen und ist vor Missbrauch geschützt.

http://www.minergie.ch

Peak Oil …………………………beschreibt das Erreichen der Produktionsspitze an Erdöl. Es wird die

höchste mögliche Fördermenge an Erdöl erreicht (Peak oder

Produktionsspitze), um in der Folge kontinuierlich abzunehmen. Peak

Oil bedeutet auch, dass diese Fördermenge nie wieder erreicht

werden wird. Da immer wieder davon gesprochen wird, das Öl würde

noch 30 – 40 Jahre reichen, muss erwähnt werden, dass sich

bestimmte Erzeugungsformen (Erdölgewinnung aus Ölsanden, sehr

tiefe Lagerstätten, Off-shore-Exploration) erst ab einem Preis pro

Barrel von ca. $ 80 und darüber rechnen. D.h. je knapper die

Ressource Erdöl wird desto mehr steigt der Preis, desto „lohnender“

- 103 -

wird die Exploration teurer Vorkommen. Eine Vorraussetzung bleibt:

Es muss überhaupt noch Öl zu entdecken geben.

Ökonomischer Horizont……….ist die Bezeichnung einer durch den Mechanismus der Verzinsung

gegebenen Grenze in der Zukunft. Eine jenseits dieser Grenze

geleistete Zahlung fällt zinsbedingt heute nicht mehr ins Gewicht und

kann in der Praxis vernachlässigt werden.

Wert und Preis………………….sind nicht dasselbe. Der Wert bemisst sich nach der individuellen

Einschätzung des Nutzers, den der Ankauf eines Gutes abwirft. Der

Preis hingegen ist das Ergebnis eines Anpassungsprozesses, in dem

sich die Wertvorstellungen von Anbieter und Abnehmer

ausgleichen.101

Verkehrswert……………………Wert, der zu einem Stichtag, bei Veräußerung im gewöhnlichen

Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und

tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der

Lage der Liegenschaft ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder

persönliche Verhältnisse, bei einer Veräußerung zu erzielen wäre.102

Kybernetische Architektur……Kybernetik wurde vom Begründer des Begriffs bzw. der

Wissenschaft, als Kommunikation und Kontrolle (Regelung) von

lebenden Organismen und Maschinen definiert. Die Kybernetik

erforscht Konzepte zur Steuerung und Regulierung von Systemen.

Die Kybernetische Architektur betrachtet also die Schnittstelle von

Menschen (NutzerInnen) und der das Gebäude regulierenden

Haustechnik (Maschinen) und versucht diese zu optimieren. Das

kybernetische Prinzip des ökologischen Bauens besteht aus einer

Vielzahl von Systemelementen, die in unter- bzw. übergeordneten

Ebenen vernetzt werden müssen.

101 Fierz, K., S. 23 102 Kranewitter, H. S. 2

- 104 -

7 Abkürzungsverzeichnis BAR Bruttoanfangsrendite

BelEB Beleuchtungsenergiebedarf

BGF Bruttogeschoßfläche

BREEAM Building Research Establishment Environmental Assessment Method

CO2e Kohlendioxid-Äquivalent

DCF Discounted Cash flow (Diskontierter Zahlungsstrom)

DGNB Deutsche Gesellschaft für nachhaltiges Bauen http://dgnb.de

dgl. dergleichen

d.h. das heißt

EEB Endenergiebedarf

EPBD Energy Performance of Building Directive (=Energieausweis)

EPD Environment Product declaration (Umweltprodukte Zertifizierung)

HEB Heizenergiebedarf

HTEB Heiztechnikenergiebedarf

HWB Heizwärmebedarf

KB Kühlbedarf

KTEB Kühl- und Raumlufttechnikenergiebedarf

LEED Leadership in Energy and Environmental Design

NF Nutzfläche

ÖGNI Österreichische Gesellschaft für nachhaltige Immobilienwirtschaft

ÖPNV öffentlicher Personennahverkehr

SIA Schweizer Ingenieur- und Architektenverein http://www.sia.ch

SKPI Sustainable Key Performance Indicator

sog. so genannt

u.U. unter Umständen

vs. versus (Lat.) gegen, entgegen gerichtet

WWFF Wiener Wirtschaftsförderungsfonds

WWWB Warmwasserwärmebedarf

- 105 -

8 Anhang

ANHANG N° 01………...Herleitung der Implementierung der Energieeinsparung in das

Ertragswertverfahren.

ANHANG N° 02………...DCF- Überprüfung Verkehrswert mit gleichbleibenden Energiekosten.

ANHANG N° 03………...DCF- Überprüfung Verkehrswert mit steigenden Energiekosten.

ANHANG N° 04…………Darstellung des Schritt 2 der Implementierung.

ANHANG N° 05…………SKPI zur Berechnung der Korrekturfaktoren im KZF („weiche“ Indikatoren).

ANHANG N° 06………...Beispielhafte Ertragswertberechnung des Bürogebäudes ENERGYbase in

Wien.

ANHANG N° 07…………Annahme (!) der SKPI zur Berechnung der Korrekturfaktoren im KZF

(„weiche“ Indikatoren) der ENERGYbase.

9 Literaturverzeichnis TRIPLEZERO: http://communities.zerofootprint.net/building-re-skinning-competition/

»Energieoptimiertes Bauen« (EnOB): http://enob.ise.fraunhofer.de/website/enob/EnOB-

Datenbank/Willkommen.html

- 106 -

10 Quellenverzeichnis ARCHplus 184_ Zeitschrift für Architektur und Stadtplanung (10 – 2007), Architektur im Klimawandel,

ARCH+ Verlag GmbH, Aachen

Baar, Carolin und Lennerts, Kunibert: (2008), Instandhaltung von Bestandsgebäuden – Ein Beitrag zu Umwelt – und Klimaschutz, Universität Karlsruhe (TH), Institut für Technologie und Management im Baubetrieb, Professur für Facility Management, Vortrag beim IFM- Kongress 2008 in Wien

Friedrich, R. et al: (09-2004), New Ext_Publishable Report to the European Commission, DG Research, Technological Development and Demonstaration, Koordination: Institute for Energy Economics and the Rational Use of Energy (IER), Dr. Rainer Friedrich, http://www.ier.uni-stuttgart.de/forschung/projektwebsites/newe

Fierz, Kaspar: (2005), Der Schweizer Immobilienwert, Verlag Schulthess, Zürich, Basel, Genf

Greenbuilding, Nachhaltig planen, Bauen und Betreiben (Heft Nr. 06-2009), S. 18, Fachverlag

Schiele & Schön GmbH, Berlin Geissler, Susanne: (2007), Immobilienbewertung als Instrument zur Forcierung der nachhaltigen

Nutzung erneuerbarer Ressourcen (Schwerpunkt Energie) im Hochbau, Dissertation an der

Universität für Bodenkultur, Departement für Bautechnik und Naturgefahren, Wien

Hahn, Tobias und Figge, Frank (09-2009), Sustainable Value, Ein neuer Ansatz zur Bewertung der

Nachhaltigkeitsleistung von Unternehmen, Hrg: IZT (www.izt.de), Queens University, Belfast, NeW

(www.new-projekte.de), Deutsches Bundesministerium für Bildung und Forschung

Hegger, Manfred et al: (2007), Energie Atlas NACHHALTIGE ARCHITEKTUR, Institut für

internationale Architektur-Dokumentation, München Kranewitter, Heimo: (2007), Liegenschaftsbewertung, (Hrg) Manzsche Universitätsbuchhandlung,

Wien, 5. Auflage

Lorenz, David: (06-2008), Sustainable Property Investment for an Energy Efficiant Built Environment,

Lecture at BEX – The Building Exchange, Valencia, Published: http://www.aaacon.de

Lützkendorf, Thomas: (WS 2007/2008), Umwelttechnologien – Zukunftschancen nutzen, Schwarze

Zahlen mit „green Buildings“, Karlsruher Transfer N°36, (Hrg.) Universität Karlsruhe

Lützkendorf, Thomas und Lorenz, David: (2005), Nachhaltigkeitsorientierte Investments im

Immobilienbereich,

Meins, Erika, et al (a): (06-2009), Der Nachhaltigkeit von Immobilien einen finanziellen Wert geben,

ESI® Immobilienbewertung – Nachhaltigkeit inklusive. (Hrg.) CCRS Zürich

Meins, E. et al (b): (11-2008), Der Nachhaltigkeit von Immobilien einen finanziellen Wert geben,

MINERGIE MACHT SICH BEZAHLT, (Hrg.) CCRS Zürich

Petzinka, Karl – Heinz und Lenz, Bernd (2007), in: Energie Atlas NACHHALTIGE ARCHITEKTUR,

Institut für internationale Architektur-Dokumentation, (Hegger, M. et al Hrg.) München Schredelseker, Klaus: (2005), Zur Entwicklung des finanz- und risikowirtschaftlichen Denkens, in:

Klaus Spremann (Hrsg.): Versicherungen im Umbruch, Berlin et.al. (Springer) 2005; S. 513-532

Zimmermann, J. und Bogenberger, S. (07-2009), Nachhaltigkeit in Investitionsstrategien, Bericht zu

einem Forschungsprojekt an der TU München, erschienen in: Immobilien Zeitung Nr. 27 vom

09.07.2009, S. 13

- 107 -

World Wide Net (Internet) http://www.externe.info/ (09-2009)

http://www.magwien.gv.at/vtx/rk?SEITE=020081119024 (09-2009)

LEHRGANGSUNTERLAGEN / VORTRAGSUNTERLAGEN

Energieinstitut Vorarlberg, (01-2009)Kriterienkatalog zum Klima:aktiv Passivhaus für

Dienstleistungs- und Verkaufsgebäude, Version 1.1,(Hrg.) Energieinstitut Vrlbg. In Zusammenarbeit

mit e7, IBO und TU Graz im Auftrag des BMLFUW Floegl, Helmut (2008), Facility Management, Vortragsunterlagen Universitätslehrgang REAL

ESTATE 2007/2008 der Donauuniversität Krems

Löpfe, Andreas und Bahn, Christopher (12-2008), Real Estate Investment and Sustainability,

International Symposium, Hochschule Lichtenstein, 04 – 06.12.2008, Vaduz

Pfnür, Andreas (2008), Corporate Real Estate Management, Vortragsunterlagen Universitätslehrgang

REAL ESTATE 2007/2008 an der Donauuniversität Krems

Roth, Martin: (2008), Ertragswertverfahren, Markt- und Objektrating, Immobilienbewertung zu

Finanzierungszwecken, Internationale Aspekte der Immobilienbewertung, Modul 2_ Bewerten von

Liegenschaften, Universitätslehrgang Real Estate Management 2007 - 2009, Donau Universität Krems

ZEITUNGEN dieZeit (25/2009), Rubrik Wirtschaft, weniger ist schwer_ein Gespräch mit Max Schön (Deutsche

Gesellschaft Club of Rome), S. 25.

The Independent, Monday, 3 August 2009, Interview mit dem Chef-Ökonom der Energy Agency (EIA), Dr.

Fatih Birol.

- 108 -

11 Abbildungsverzeichnis Abbildung 02: Produktionsspitze der Erdölförderung................................................................. - 15 - Abbildung 03: Entwicklung des Heizwärmebedarfs von Gebäuden nach Baujahr und Alter im

deutschen Bestand ............................................................................................. - 25 - Abbildung 04: Komponenten der Ressourceneffizienz .............................................................. - 27 - Abbildung 05: Sanierung eines Wohnturmes, Bestand und Sanierungsprojekt ........................- 29 - Abbildung 06: Sanierung eines denkmalgeschützten Wohnhauses..........................................- 29 - Abbildung 07: Zusammenhang zwischen Technisierungsgrad und LCC .................................. - 30 - Abbildung 08: Dimensionen der Nachhaltigkeit ......................................................................... - 32 - Abbildung 09: Das Fünf- Ebenen Modell der Nachhaltigkeit des ETH- Wohnforum ................. - 34 - Abbildung 10: Zusammenhang zwischen baulicher Qualität und ökonomischen Vorteilen ...... - 42 - Abbildung 11: Erneuerungszyklen von Gebäudebestandteilen ................................................. - 43 - Abbildung 12: Beeinflussbarkeit der Kosten über den Lebenszyklus ........................................ - 43 - Abbildung 13: Treiber für den Immobilienwert ........................................................................... - 51 - Abbildung 14: Die wichtigsten Zertifizierungs-Label .................................................................. - 54 - Abbildung 15: Beispiel einer DGNB- Bewertungsgrafik ............................................................. - 59 - Abbildung 16: Prozessuale Darstellung vom Ertragswertverfahren ..........................................- 64 - Abbildung 17: Gewichte der ESI© - Teilindikatoren....................................................................- 75 - Abbildung 18: Gewichte der aus der DGNB-Matrix erarbeiteten Teilindikatoren ...................... - 76 - Abbildung 19: Schritte zu einer nachhaltigen Immobilienbewertung .........................................- 80 - Abbildung 20: Deutsches Umweltbundesamt (UBA) in Dessau ................................................- 81 - Abbildung 22: ENERGYbase Wien 21....................................................................................... - 95 -

- 109 -

12 Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Externe Kosten von Energie und Transport und deren Einfluss auf die Gesundheit und

Umwelt............................................................................................................................................... - 47 - Tabelle 2: CO2- Äquivalenztabelle.....................................................................................................- 50 - Tabelle 3: Zusammenhang zwischen KZF, RND und Wert einer Immobile...................................... - 66 - Tabelle 4: Bestandteile des Liegenschaftszinsfußes ........................................................................ - 67 - Tabelle 5: Die Zweite Miete, Optimierungspotenzial durch Nachhaltigkeit ....................................... - 71 - Tabelle 6: SKPI auf Basis der DGNB- Matrix (Stand 2008) ..............................................................- 79 - Tabelle 7: Die 3 Varianten der Herleitung ......................................................................................... - 83 - Tabelle 8: SKPI- Korrekturfaktoren bei der Ableitung des KZF......................................................... - 93 - Tabelle 9: Ertragswertberechnung am Beispiel der ENERGYbase .................................................. - 96 -

ANHANG N° 01

"Referenzgebäude" VARIANTE A: "Energy Performance" in Miete integriert VARIANTE B: "Energy Performance" extra Position VARIANTE C: "Energy Performance" KZF- Korrektur

Referenzgebäude ANGABEN WERTE UBA Dessau ANGABEN WERTE UBA Dessau ANGABEN WERTE UBA Dessau ANGABEN WERTE

Roherträge p. a. ohne Energiepremium € 15,00 € 3.889.800,00 Roherträge p. a. incl. Energiepremium € 16,27 € 4.219.858 Roherträge p. a. ohne Energiepremium € 15,00 € 3.889.800,00 Roherträge p. a. ohne Energiepremium € 15,00 € 3.889.800,00

Bewirtschaftungskosten p. a., BWK in % der Roherträge 20,00% € 777.960,00

Bewirtschaftungskosten p. a., BWK in % der Roherträge 20,00% € 843.971,57

Bewirtschaftungskosten p. a., BWK in % der Roherträge 20,00% € 777.960,00

Bewirtschaftungskosten p. a., BWK in % der Roherträge 20,00% € 777.960,00

Einsparung Energiekosten p.a. € 330.057,83 Einsparung Energiekosten p.a. € 0,00

Reinertrag p.a. € 3.111.840,00 Reinertrag p.a. € 3.375.886,26 Reinertrag p.a. € 3.441.897,83 Reinertrag p.a. € 3.111.840,00

Kapitaliserungszinsfuß (in %) 5,45% Kapitaliserungszinsfuß (in %) 5,45% Kapitaliserungszinsfuß (in %) 5,45% Kapitaliserungszinsfuß (in %) 5,29%

Bodenwert € 120,00 € 3.284.400,00 Bodenwert € 120,00 € 3.284.400,00 Bodenwert € 120,00 € 3.284.400,00 Bodenwert € 120,00 € 3.284.400,00

Bodenwertverzinsung p. a. € 178.999,80 Bodenwertverzinsung p. a. € 178.999,80 Bodenwertverzinsung p. a. € 178.999,80 Bodenwertverzinsung p. a. € 173.744,76

Reinertrag der baulichen Anlagen € 2.932.840 Reinertrag der baulichen Anlagen € 3.196.886 Reinertrag der baulichen Anlagen € 3.262.898 Reinertrag der baulichen Anlagen € 2.938.095

Restnutzungsdauer (in Jahren) 65 Restnutzungsdauer (in Jahren) 65 Restnutzungsdauer (in Jahren) 65 Restnutzungsdauer (in Jahren) 65

Vervielfältiger 17,77 Vervielfältiger 17,77 Vervielfältiger 17,77 Vervielfältiger 18,24

Ertragswert der baulichen Anlagen vor sonstigen wertbeeinflußenden Umständen € 52.104.102,01

Ertragswert der baulichen Anlagen vor sonstigen wertbeeinflußenden Umständen € 56.795.081,56

Ertragswert der baulichen Anlagen vor sonstigen wertbeeinflußenden Umständen € 57.967.826,45

Ertragswert der baulichen Anlagen vor sonstigen wertbeeinflußenden Umständen € 53.593.189,23

sonstige Wertbeeinflussende Umstände € 0,00 sonstige Wertbeeinflussende Umstände € 0,00 sonstige Wertbeeinflussende Umstände € 0,00 sonstige Wertbeeinflussende Umstände € 0,00

Ertragswert der baulichen Anlagen € 52.104.102,01 Ertragswert der baulichen Anlagen € 56.795.081,56 Ertragswert der baulichen Anlagen € 57.967.826,45 Ertragswert der baulichen Anlagen € 53.593.189,23

ERTRAGSWERT GESAMT, incl. Bodenwert € 55.388.502 ERTRAGSWERT GESAMT, incl. Bodenwert € 60.079.482 ERTRAGSWERT GESAMT, incl. Bodenwert € 61.252.226 ERTRAGSWERT GESAMT, incl. Bodenwert € 56.877.589

BRUTTOANFANGSRENDITE 7,02% BRUTTOANFANGSRENDITE 7,02% BRUTTOANFANGSRENDITE 6,35% BRUTTOANFANGSRENDITE 6,84%

Ableitung des Kapitaliserungszinsfuß* Ableitung des Kapitaliserungszinsfuß* Ableitung des Kapitaliserungszinsfuß* Ableitung des Kapitaliserungszinsfuß*

Basiszinsatz 5,00% Basiszinsatz 5,00% Basiszinsatz 5,00% Basiszinsatz 5,00%Standortrisiko 0,20% Standortrisiko 0,20% Standortrisiko 0,20% Standortrisiko 0,20%Baujahr und Gebäudezustand, Sanierungs- und Modernisierungsrisiko 0,00%

Baujahr und Gebäudezustand, Sanierungs- und Modernisierungsrisiko 0,00%

Baujahr und Gebäudezustand, Sanierungs- und Modernisierungsrisiko 0,00%

Baujahr und Gebäudezustand, Sanierungs- und Modernisierungsrisiko 0,00%

Drittverwendungsrisiko 0,00% Drittverwendungsrisiko 0,00% Drittverwendungsrisiko 0,00% Drittverwendungsrisiko 0,00%Mietentwicklungsrisiko 0,10% Mietentwicklungsrisiko 0,10% Mietentwicklungsrisiko 0,10% Mietentwicklungsrisiko 0,10%allgem. Wirtschaftslage und Inflation, Entwicklung von altern. Verzinsungen am Kapitalmarkt, sonstige Branchenrisiken 0,10%

allgem. Wirtschaftslage und Inflation, Entwicklung von altern. Verzinsungen am Kapitalmarkt, sonstige Branchenrisiken 0,10%

allgem. Wirtschaftslage und Inflation, Entwicklung von altern. Verzinsungen am Kapitalmarkt, sonstige Branchenrisiken 0,10%

allgem. Wirtschaftslage und Inflation, Entwicklung von altern. Verzinsungen am Kapitalmarkt, sonstige Branchenrisiken 0,10%

sonstige Objektrisiken 0,05% sonstige Objektrisiken 0,05% sonstige Objektrisiken 0,05% sonstige Objektrisiken 0,05%gewichteter Betafaktor Energie -0,160%

Maximimaler Zinssatz 5,45% Maximimaler Zinssatz 5,45% Maximimaler Zinssatz 5,45% Maximimaler Zinssatz 5,29%* bspw. für ein Büro * bspw. für ein Büro * bspw. für ein Büro * bspw. für ein Büro

Energieberechnung Energieberechnung Energieberechnung EnergieberechnungBürogebäude, Deutsches Umweltbundesamt in Dessau Bürogebäude, Deutsches Umweltbundesamt in Dessau Bürogebäude, Deutsches Umweltbundesamt in Dessau Bürogebäude, Deutsches Umweltbundesamt in Dessau

DGNB Gütesiegel-Bewertung, gesamt 1,29 Gold DGNB Gütesiegel-Bewertung, gesamt 1,29 Gold DGNB Gütesiegel-Bewertung, gesamt 1,29 Gold DGNB Gütesiegel-Bewertung, gesamt 1,29 GoldBaukosten pro m2 BGF € 1.420 €/m2BGF Baukosten € 1.420 €/m2BGF Baukosten € 1.420 €/m2BGF Baukosten € 1.420 €/m2BGFBaukosten Summe, excl. N.K € 55.756.300 Baukosten Summe, excl. N.K € 55.756.300 Baukosten Summe, excl. N.K € 55.756.300 Baukosten Summe, excl. N.K € 55.756.300Grundstücksfläche 27.370 m2 Grundstücksfläche 27.370 m2 Grundstücksfläche 27.370 m2 Grundstücksfläche 27.370 m2Verhältnis NF / BGF 0,55 Atrium !BGF 39.265 m2 BGF 39.265 m2 BGF 39.265 m2 BGF 39.265 m2Nutzfläche (NF) 21.610 m2 Nutzfläche (NF) 21.610 m2 Nutzfläche (NF) 21.610 m2 Nutzfläche (NF) 21.610 m2Primärenergiebedarf gesamt 76,60 kWh/m2a Primärenergiebedarf gesamt 76,60 kWh/m2a Primärenergiebedarf gesamt 76,60 kWh/m2a Primärenergiebedarf gesamt 76,60 kWh/m2aHeizwärmebedarf, gesamt 38,50 kWh/m2a Heizwärmebedarf, gesamt 38,50 kWh/m2a Heizwärmebedarf, gesamt 38,50 kWh/m2a Heizwärmebedarf, gesamt 38,50 kWh/m2aKosten Wärme (Erdgas) € 24.960 pro Jahr Kosten Wärme (Erdgas) € 24.960 pro Jahr Kosten Wärme (Erdgas) € 24.960 pro Jahr Kosten Wärme (Erdgas) € 24.960 pro JahrKosten Fernwärme Wien, ecxl. Anschl.Kosten € 151.040 pro Jahr Kosten Fernwärme Wien, ecxl. Anschl.Kosten € 151.040 pro Jahr Kosten Fernwärme Wien, ecxl. Anschl.Kosten € 151.040 pro Jahr Kosten Fernwärme Wien, ecxl. Anschl.Kosten € 151.040 pro JahrKosten Kühlbedarf € 0 pro Jahr Kosten Kühlbedarf € 0 pro Jahr Kosten Kühlbedarf € 0 pro Jahr Kosten Kühlbedarf € 0 pro JahrStrombedarf, gesamt 38,10 kWh/m2a Strombedarf, gesamt 38,10 kWh/m2a Strombedarf, gesamt 38,10 kWh/m2a Strombedarf, gesamt 38,10 kWh/m2aKosten Strom € 69.161 pro Jahr Kosten Strom € 69.161 pro Jahr Kosten Strom € 69.161 pro Jahr Kosten Strom € 69.161 pro JahrDeckungsrate durch erneuerbare Energien 11% Deckungsrate durch erneuerbare Energien 11% Deckungsrate durch erneuerbare Energien 11% Deckungsrate durch erneuerbare Energien 11%anrechenbarer PEges 68,17 kWh/m2a anrechenbarer PEges 68,17 kWh/m2a anrechenbarer PEges 68,17 kWh/m2a anrechenbarer PEges 68,17 kWh/m2aPrimärenergiebedarf Referenzgebäude*** 250,00 kWh/m2a Primärenergiebedarf Referenzgebäude*** 250,00 kWh/m2a Primärenergiebedarf Referenzgebäude*** 250,00 kWh/m2a Primärenergiebedarf Referenzgebäude*** 250,00 kWh/m2aEinsparungsdifferenz 181,83 kWh/m2a Einsparungsdifferenz 181,83 kWh/m2a Einsparungsdifferenz 181,83 kWh/m2a Einsparungsdifferenz 181,83 kWh/m2aStrompreis bis 1 MW € 0,084 kWh Strompreis bis 1 MW € 0,084 kWh Strompreis bis 1 MW € 0,084 kWh Strompreis bis 1 MW € 0,084 kWhENERGIEKOSTEN Gebäude € 4,36 kWh/m2aNF ENERGIEKOSTEN Gebäude € 4,36 kWh/m2aNF ENERGIEKOSTEN Gebäude € 4,36 kWh/m2aNF ENERGIEKOSTEN Gebäude € 4,36 kWh/m2aNF

Kostenersparnis Energie € 330.058 pro Jahr Kostenersparnis Energie € 330.058 pro Jahr Kostenersparnis Energie € 330.058 pro Jahr Kostenersparnis Energie € 330.058 pro JahrReduktion Energiekosten bez. auf NF € 1,27 pro m2NF/Monat Reduktion Energiekosten bez. auf NF € 1,27 pro m2NF/Monat Reduktion Energiekosten bez. auf NF € 1,27 pro m2NF/Monat Reduktion Energiekosten bez. auf NF € 1,27 pro m2NF/MonatEmission Standardhaus (250kWh) 1.136,7 t pro Jahr Emission Standardhaus (250kWh) 1.136,7 t pro Jahr Emission Standardhaus (250kWh) 1.136,7 t pro Jahr Emission Standardhaus (250kWh) 1.136,7 t pro JahrKosten CO2 Emssionshandel (250kWh) € 22.733,7 pro Jahr Kosten CO2 Emssionshandel (250kWh) € 22.733,7 pro Jahr Kosten CO2 Emssionshandel (250kWh) € 22.733,7 pro Jahr Kosten CO2 Emssionshandel (250kWh) € 22.733,7 pro JahrKosten CO2 Emssionshandel (250kWh) € 79.568,0 pro Jahr Kosten CO2 Emssionshandel (250kWh) € 79.568,0 pro Jahr Kosten CO2 Emssionshandel (250kWh) € 0,0 pro Jahr Kosten CO2 Emssionshandel (250kWh) € 79.568,0 pro JahrEinsparung CO2e (Basis Erdgas) 826,7 t pro Jahr Einsparung CO2e (Basis Erdgas) 826,7 t pro Jahr Einsparung CO2e (Basis Erdgas) 826,7 t pro Jahr Einsparung CO2e (Basis Erdgas) 826,7 t pro JahrKosten Emissionshandel CO2e (250kWh) € 14.038 pro Jahr Kosten Emissionshandel CO2e (250kWh) € 14.038 pro Jahr Kosten Emissionshandel CO2e (250kWh) € 14.038 pro Jahr Kosten Emissionshandel CO2e (250kWh) € 14.038 pro JahrKosten Emissionshandel CO2e UBA € 3.828 pro Jahr Kosten Emissionshandel CO2e UBA € 3.828 pro Jahr Kosten Emissionshandel CO2e UBA € 0 pro Jahr Kosten Emissionshandel CO2e UBA € 3.828 pro JahrKosten Emissionshandel CO2e UBA/m2NF € 0,015 pro Monat Kosten Emissionshandel CO2e UBA/m2NF € 0,015 pro Monat Kosten Emissionshandel CO2e UBA/m2NF € 0,000 pro Monat Kosten Emissionshandel CO2e UBA/m2NF € 0,015 pro Monat

***Quelle: Energieinstitut Vrlbg., et al, (2009), klima:aktiv passivhaus für Dienstleistungs- und Verkaufsgebäude

***Quelle: Energieinstitut Vrlbg., et al, (2009), klima:aktiv passivhaus für Dienstleistungs- und Verkaufsgebäude

***Quelle: Energieinstitut Vrlbg., et al, (2009), klima:aktiv passivhaus für Dienstleistungs- und Verkaufsgebäude

***Quelle: Energieinstitut Vrlbg., et al, (2009), klima:aktiv passivhaus für Dienstleistungs- und Verkaufsgebäude

ANHANG N° 01

ANHANG N° 02

DCF-Überprüfung Beispiel Umweltbundesamt mit Annahme gleichbleibender Energiekosten bis 2018 ( !!! )

Jahre 1 2 3 4 5 6 7 8 9 102009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

NF in m2 21.600Miete (m2NF p.a.) = Roherträge € 15,00 € 3.888.000 € 3.888.000 € 3.946.320 € 4.005.515 € 4.065.598 € 4.126.581 € 4.188.480 € 4.251.307 € 4.315.077 € 4.379.803Indexierung in % 1,50% € 58.320 € 59.195 € 60.083 € 60.984 € 61.899 € 62.827 € 63.770 € 64.726 € 65.697abzgl. nicht umlegb. BWK 20% -€ 777.600 -€ 777.600 -€ 789.264 -€ 801.103 -€ 813.120 -€ 825.316 -€ 837.696 -€ 850.261 -€ 863.015 -€ 875.961

Energieeinsparung in kWh/a 3.927.528Ersparniss in EUR € 329.912 € 329.912 € 329.912 € 329.912 € 329.912 € 329.912 € 329.912 € 329.912 € 329.912 € 329.912Ölpreis (pro Barrel)_Annahme:unverändert Preisstand 2009 € 73,50 € 73,50 € 73,50 € 73,50 € 73,50 € 73,50 € 73,50 € 73,50 € 73,50 € 73,50Preis pro kWh € 0,084 € 0,084 € 0,084 € 0,084 € 0,084 € 0,084 € 0,084 € 0,084 € 0,084 € 0,084

Jahresrohertrag_Cash flow € 3.440.312 € 3.498.632 € 3.546.163 € 3.594.407 € 3.643.374 € 3.693.076 € 3.743.524 € 3.794.728 € 3.846.700 € 3.899.452

prognostizierter Verkaufserlös nach 10 Jahren / Exit Value) Kapialisierungszinssatz 5,45% € 71.549.577

Exit ValueCash flow incl. Exit Value € 3.440.312 € 3.498.632 € 3.546.163 € 3.594.407 € 3.643.374 € 3.693.076 € 3.743.524 € 3.794.728 € 3.846.700 € 75.449.029

Discontierter Cash flow (ges.) 6,50% € 3.230.340 € 3.084.602 € 2.935.688 € 2.794.015 € 2.659.229 € 2.530.991 € 2.408.981 € 2.292.893 € 2.182.438 € 40.193.662

DISCOUNTED CASH FLOW (ges.) € 64.312.839

ANHANG N° 02

ANHANG N° 03

DCF-Überprüfung Beispiel Umweltbundesamt mit Annahme steigender Energiekosten bis 2018

Jahre 1 2 3 4 5 6 7 8 9 102009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

NF in m2 21.600Miete (m2NF p.a.) = Roherträge € 15,00 € 3.888.000 € 3.888.000 € 3.946.320 € 4.005.515 € 4.065.598 € 4.126.581 € 4.188.480 € 4.251.307 € 4.315.077 € 4.379.803Indexierung in % 1,50% € 58.320 € 59.195 € 60.083 € 60.984 € 61.899 € 62.827 € 63.770 € 64.726 € 65.697abzgl. nicht umlegb. BWK 20% -€ 777.600 -€ 777.600 -€ 789.264 -€ 801.103 -€ 813.120 -€ 825.316 -€ 837.696 -€ 850.261 -€ 863.015 -€ 875.961

Energieeinsparung in kWh/a 3.927.528Ersparniss in EUR € 329.912 € 387.254 € 444.596 € 501.938 € 559.280 € 616.622 € 673.964 € 731.306 € 788.648 € 845.990Ölpreis (pro Barrel)_Annahme: linear steigend € 73,50 € 86 € 99 € 111 € 124 € 137 € 149 € 162 € 175 € 187Preis pro kWh € 0,084 € 0,099 € 0,113 € 0,128 € 0,142 € 0,157 € 0,172 € 0,186 € 0,201 € 0,215

Jahresrohertrag_Cash flow € 3.440.312 € 3.555.974 € 3.660.847 € 3.766.433 € 3.872.742 € 3.979.786 € 4.087.575 € 4.196.121 € 4.305.435 € 4.415.529

prognostizierter Verkaufserlös nach 10 Jahren / Exit Value) Kapialisierungszinssatz 5,45% € 81.018.883

Exit ValueCash flow incl. Exit Value € 3.440.312 € 3.555.974 € 3.660.847 € 3.766.433 € 3.872.742 € 3.979.786 € 4.087.575 € 4.196.121 € 4.305.435 € 85.434.412

Discontierter Cash flow (ges.) 6,50% € 3.230.340 € 3.135.158 € 3.030.629 € 2.927.735 € 2.826.640 € 2.727.483 € 2.630.380 € 2.535.427 € 2.442.703 € 45.513.136

DISCOUNTED CASH FLOW (ges.) € 70.999.631

ANHANG N° 03

ANHANG N° 04

SCHRITT 2: Environmental and integrated building performance

ANGABEN WERTE ANGABEN WERTERoherträge (Miete) p.a. € 15,00 € 3.889.800 € 15,00 € 3.889.800

Erträge aus SKPI_Energie "Plus" p.a. € 330.058SKPI_Frischwasserverbrauch Nutzungsphase "plus" p.a. € 0SKPI_Abfall nach Abfallkategorie "plus" p.a., € 0Erträge aus umlagefähigen, reduzierten B p.a. € 0abzgl. SKPI_Externe Kosten 1 (Energieverbrauch) € 0abzgl. SKPI_Externe Kosten 2 (Primärenergie) € 0

ROHERTRÄGE SUMME p.a. € 4.219.858

Instandhaltungkosten / SKPI_Lebenszykluskosten 8€/m2NF € 172.880,00 10€/m2NF € 216.100,00Verwaltungskosten 2,00% € 77.796 2,00% € 77.796,00Mietausfallwagnis 2,00% € 77.796 2,00% € 77.796,00Summe der Bewirtschaftungskosten p. a. BWK in % der Roherträge (Miete) 8,44% € 328.472 9,56% € 371.692

Reinertrag (net cash flow) p.a. € 3.561.328 € 3.848.166Kapitaliserungszinsfuß (in %) 6,45% 6,08%Bodenwert € 120,00 € 3.284.400 € 120,00 € 3.284.400Bodenwertverzinsung p. a. € 211.844 € 199.758Reinertrag der baulichen Anlagen € 3.349.484 € 3.648.408Restnutzungsdauer (in Jahren) 65 65Vervielfältiger 15,24 16,09Ertragswert der baulichen Anlagen vor sonstigen wertbeeinflußenden Umständen € 51.036.785 € 58.694.506sonstige Wertbeeinflussende Umstände € 0,00 € 0,00Ertragswert der baulichen Anlagen € 51.036.785 € 58.694.506

ERTRAGSWERT GESAMT, incl. Bodenwert € 54.321.185 € 61.978.906

BRUTTOANFANGSRENDITE 7,16% 6,81%

Ableitung des Kapitaliserungszinsfuß*Basiszinsatz (=obere Wert der SV- Empfehlung) 6,00% 6,00%sonstige Objektrisiken 0,35% 0,05%

Standortrisiko max. + 0,2% 0,10% 0,10%SKPI Korrekturfaktor Ökologie -0,02%SKPI Korrekturfaktor Ökonomie -0,02%SKPI Korrekturfaktor Soziok. u. Funktionelle Q. -0,02%

Maximimaler Zinssatz 6,45% 6,08%

* bspw. für ein Büro

EnergieberechnungBürogebäude, Deutsches Umweltbundesamt in Dessau

DGNB Gütesiegel-Bewertung, gesamt 1,29 Gold 1,29 GoldBaukosten pro m2 BGF € 1.420 €/m2BGF € 1.420 €/m2BGFBaukosten Summe, excl. N.K € 55.756.300 € 55.756.300Grundstücksfläche 27.370 m2 27.370 m2Verhältnis NF / BGF 0,55 Atrium !BGF 39.265 m2 39.265 m2Nutzfläche (NF) 21.610 m2 21.610 m2Primärenergiebedarf gesamt 76,60 kWh/m2a 76,60 kWh/m2aHeizwärmebedarf, gesamt 38,50 kWh/m2a 38,50 kWh/m2aKosten Wärme (Erdgas) € 24.960 pro Jahr € 24.960 pro JahrKosten Fernwärme Wien,ecxl. Anschl.Kosten € 151.040 pro Jahr € 151.040 pro JahrKosten Kühlbedarf € 0 pro Jahr € 0 pro JahrEndenergiebedarf, gesamt 38,10 kWh/m2a 38,10 kWh/m2aKosten Strom € 69.161 pro Jahr € 69.161 pro JahrDeckungsrate durch erneuerbare Energien 11% 11%anrechenbarer PEges 68,17 kWh/m2a 68,17 kWh/m2aEndenergiebedarf Referenzgebäude*** 250,00 kWh/m2a 250,00 kWh/m2aEinsparungsdifferenz 181,83 kWh/m2a 181,83 kWh/m2aStrompreis bis 1 MW € 0,084 kWh € 0,084 kWhENERGIEKOSTEN Gebäude € 4,36 kWh/m2aNF € 4,36 kWh/m2aNF

Kostenersparnis Energie € 330.058 pro Jahr € 330.058 pro JahrReduktion Energiekosten bez. auf NF € 1,27 pro m2NF/Mo € 1,27 pro m2NF/MoEmission Standardhaus (250kWh) 1.136,7 t pro Jahr 1.136,7 t pro Jahr

Kosten CO2 Emssionshandel (250kWh) € 22.733,7 pro Jahr € 22.733,7 pro Jahr

Kosten CO2 Emssionshandel (250kWh) € 79.568,0 pro Jahr € 0,0 pro Jahr

Einsparung CO2e (Basis Erdgas) 826,7 t pro Jahr 826,7 t pro Jahr

Kosten Emissionshandel CO2e (250kWh) € 14.038 pro Jahr € 14.038 pro JahrKosten Emissionshandel CO2e UBA € 3.828 pro Jahr € 3.828 pro JahrKosten Emissionshandel CO2e UBA/m2NF € 0,015 pro Monat € 0,015 pro Monat

***Quelle: Energieinstitut Vrlbg., et al, (2009), klima:aktiv passivhaus für Dienstleistungs- und Verkaufsgebäude

UBA, Variante b

SKPI

BW

K

"Referenzgebäude"

SKPI

ANHANG N° 04

ANHANG N° 05

für Neubauten, Nutzung Büro

1 Treibhauspotenzial (Zeitraum 100 Jahre) x m2NGF x a kg CO2-äqu. 6,0 10 3 18 30 60%2 Ozonschichtabbbaupotenzial x m2NGF x a kg R11-äqu. 6,0 10 0,5 3 5 60%3 Ozonbildungspotenzial x m2NGF x a kg C2H4-äqu. 6,0 10 0,5 3 5 60%4 Versauerungspotenzial x m2NGF x a kg SO2-äqu. 7,0 10 1 7 10 70%5 Überdüngungspotenzial (Eutropierung) x m2NGF x a kg PO4-äqu. 7,0 10 1 7 10 70%

6 Risiken für die lokale Umwelt (schädliche Stoffe) x keine 7,0 10 3 21 30 70%8 Sonstige Wirkungen auf die globale Umwelt x keine 7,0 10 1 7 10 70%9 Mikroklima (Albedo) x keine 9,0 10 0,5 4,5 5 90%10 Gesamtprimärenergiebedarf * x m2NGF x a kWh 7,0 10 1,5 10,5 15 70%

42 Rückbaubarkeit, Recyclingfreundlichkeit keine 7,0 10 2 14 20 70%

Lebens-zykluskosten

16 Gebäudebezogene Kosten im Lebenszyklus x m2NGF € 8,0 10 3 24 30 80%

Wertentwicklung 17 Wertstabilität (je besser und mit je geringem Aufwand umzubauen, desto besser _ Checkliste)

x Gebäude Punktwert 7,0 10 2 14 20 70%

18 Thermischer Komfort im Winter (Checkliste) x x Smax,Var, φ 8,0 10 2 16 20 80%19 Thermischer Komfort im Sommer (Checkliste) x x Smax,Var, φ 8,0 10 3 24 30 80%

20 Innenraumluftqualität 8,0 10 3 24 30 80%21 Akustischer Komfort 8,0 10 1 8 10 80%22 Visueller Komfort (Tageslicht) 8,0 10 3 24 30 80%23 Einflussnahme des Nutzers (Steuerg. v. Parameter) x 9,0 10 2 18 20 90%26 Barrierefreiheit 10,0 10 2 20 20 100%27 Flächeneffizienz 8,0 10 1 8 10 80%28 Umnutzungsfähigkeit 8,0 10 2 16 20 80%29 Öffentliche Zugänglichkeit x 7,0 10 2 14 20 70%30 Fahrradkomfort x 10,0 10 1 10 10 100%

30,0%

Bezugs größe

(Nenner)

Gewich-tung

GruppeMessgröße

Gewich-tung

Gruppe

30,0% 95 140

Punkte GruppeErfüllungs-

grad Gruppe

Sustainable Key Performance Indicator - S K P I

auf Basis Bewertungsmatrix der DGNB (2008)

Haupt-kriterien gruppe

Kriteriengruppe

Soz

ioku

lture

lle u

nd fu

nktio

nale

Q

ualit

ät

Gesundheit,Behaglichkeitund Nutzer-zufriedenheit

Funktionalität

Korrektur faktor

Gruppe

30,0%

Ist

Punkte gewichtet

Erfüllungs-grad in %Ist

Punkte Kriterium

Öko

nom

isch

eQ

ualit

ät

Wirkungen aufdie globale undlokale Umwelt

Bedeu-tungs-faktorIst

SB

-Nr D

GN

B

Kriterium

Qua

litat

iv

Ressourcen-inanspruchnahme

Öko

logi

sche

Qua

lität

Qua

ntita

tiv182 220 83% 33,3% -0,02%

50 76% -0,03%

-0,03%

33,3%

max.max.

-0,02%

38 -0,02%

-0,03%

Beta faktor

68% 33,3%

max.

ANHANG N° 05

ANHANG N° 06

SCHRITT 2, Environmental and integrated building performance

ANGABEN WERTE ANGABEN WERTE

Roherträge (Miete) p.a. € 11,50 € 1.035.000 € 11,50 € 1.035.000

Erträge aus SKPI_Energie "Plus" p.a. € 144.900SKPI_Frischwasserverbrauch Nutzungsphase "plus" p.a. € 0SKPI_Abfall nach Abfallkategorie "plus" p.a., € 0Erträge aus umlagefähigen und reduzierten BK. € 0abzgl. SKPI_Externe Kosten 1 (Energieverbrauch) € 0abzgl. SKPI_Externe Kosten 2 (Primärenergie) € 0

ROHERTRÄGE SUMME p.a. € 1.179.900

Instandhaltungkosten/SKPI_Lebenszykluskosten (€/m2NF) € 6 € 45.000 € 8 € 60.000,00Verwaltungskosten 3,00% € 31.050,00 3,00% € 31.050,00Mietausfallwagnis 4,00% € 41.400,00 4,00% € 41.400,00Summe der Bewirtschaftungskosten p. a. € 117.450 € 132.450

Reinertrag (net cash flow) p.a. € 917.550 € 1.047.450Kapitaliserungszinsfuß (in %) 6,65% 6,08%Bodenwert € 300,00 € 1.140.000 € 300,00 € 1.140.000Bodenwertverzinsung p. a. € 75.810 € 69.301Reinertrag der baulichen Anlagen € 841.740 € 978.149Restnutzungsdauer (in Jahren) 65 65Vervielfältiger 14,81 16,09wertbeeinflußenden Umständen € 12.465.036 € 15.743.182sonstige Wertbeeinflussende Umstände € 0,00 € 0,00Ertragswert der baulichen Anlagen € 12.465.036 € 15.743.182ERTRAGSWERT GESAMT, incl. Bodenwert € 13.605.036 € 16.883.182BRUTTOANFANGSRENDITE 7,61% 6,99%Ableitung des Kapitaliserungszinsfuß* hohes Risiko vorh. Risiko

Basiszinsatz ist der obere Wert der SV- Empfehlung 6,00% 6,00%sonstige Objektrisiken 0,50% 0,00%

Standortrisiko ( max. plus 0,2%) 0,15% 0,15%SKPI Korrekturfaktor Ökologie -0,024%SKPI Korrekturfaktor Ökonomie -0,024%SKPI Korrekturfaktor Soziok. u. Funktionelle Qualitäten -0,023%

Maximimaler Zinssatz 6,65% 6,08%

EnergieberechnungBürogebäude, ENERGYbase in Wien 21, Giefinggasse 6Passivhaus nach TQ-B, klima:aktiv-HausBaukosten pro m2 BGF (Bruttogeschossfläche) € 1.238 €/m2BGFBaukosten pro m2 NNF (Nettonutzfläche) € 1.650 €/m2NNFBaukosten Summe, excl. N.K € 12.375.000Grundstücksfläche 3.800 m2Verhältnis NF / BGF 0,75BGF 10.000 m2Nutzfläche (NF) 7.500 m2Primärenergiebedarf gesamt (ACHTUNG, ist nicht gleich Strombedarf) 26,00 kWh/m2aHeizwärmebedarf, gesamt 11,00 kWh/m2aKosten Wärme (Erdgas, Pellets, etc.) pro Jahr € 0 pro JahrKosten Fernwärme Wien,ecxl. Anschl.Kosten pro Jahr € 0 pro JahrKühlbedarf, gesamt 15,00 kWh/m2aKosten Kühlbedarf pro Jahr € 0 pro JahrDeckungsrate Strom durch erneuerbare Energien 20%Endenergiebedarf, gesamt (Netzbezug) kWh/m2a 20,00 kWh/m2aKosten Strom € 12.600 pro Jahranrechenbarer Endenergiebedarfges (Strom aus dem Netz kWh/m2a 20,00 kWh/m2aEndenergiebedarf Referenzgebäude*** 250,00 kWh/m2aEinsparungsdifferenz 230,00 kWh/m2aStrompreis bis 1 MW € 0,084 kWhENERGIEKOSTEN Gebäude € 1,68 kWh/m2aNF

Kostenersparnis Energie (Strom) € 144.900 pro JahrKostenersparnis Heizenergie (Erdgas, u.a. Medien)Reduktion Energiekosten bez. auf NF € 1,61 pro m2NF/MoCO2-Emission Standardhaus (250kWh) 394,5 t pro JahrCO2-Emission ENERGYbase 31,6

Kosten CO2 Emssionshandel (250kWh) bei EUR 20,- / t CO2 € 7.890,0 pro Jahr

Kosten CO2 Emssionshandel (250kWh) bei EUR 70,- / t CO2 € 27.615,0 pro Jahr

Einsparung CO2e 362,9 t pro Jahr

Kosten Emissionshandel CO2e (250kWh) € 4.872 pro JahrKosten Emissionshandel ENERGYbase CO2e € 390 pro JahrKosten Emissionshandel CO2e /m2NF € 0,052 pro Monat

***Quelle: Energieinstitut Vrlbg., et al, (2009), klima:aktiv passivhaus für Dienstleistungs- und Verkaufsgebäude

SKPI

ENERGYbase, Wien 21

BW

K

"Referenzgebäude"

SKPI

ANHANG N° 06

ANHANG N° 07

für die ENERGYbase, Wien 21 (Annahme!)

max. max. max.

möglich möglich möglich1 Treibhauspotenzial (Zeitraum 100 Jahre) x m2NGF x a kg CO2-äqu. 8,0 10 3 24 30 80%2 Ozonschichtabbbaupotenzial x m2NGF x a kg R11-äqu. 8,0 10 0,5 4 5 80%3 Ozonbildungspotenzial x m2NGF x a kg C2H4-äqu. 8,0 10 0,5 4 5 80%4 Versauerungspotenzial x m2NGF x a kg SO2-äqu. 8,0 10 1 8 10 80%5 Überdüngungspotenzial (Eutropierung) x m2NGF x a kg PO4-äqu. 8,0 10 1 8 10 80%

6 Risiken für die lokale Umwelt (schädliche Stoffe) x keine 8,0 10 3 24 30 80%8 Sonstige Wirkungen auf die globale Umwelt x keine 8,0 10 1 8 10 80%9 Mikroklima (Albedo) x keine 9,0 10 0,5 4,5 5 90%10 Gesamtprimärenergiebedarf * x m2NGF x a kWh 9,0 10 1,5 13,5 15 90%

42 Rückbaubarkeit, Recyclingfreundlichkeit keine 8,0 10 2 16 20 80%

Lebens-zykluskosten

16 Gebäudebezogene Kosten im Lebenszyklus x m2NGF € 8,0 10 3 24 30 80%

Wertentwicklung 17 Wertstabilität (je besser und mit je geringem Aufwand umzubauen, desto besser _ Checkliste)

x Gebäude Punktwert 8,0 10 2 16 20 80%

18 Thermischer Komfort im Winter (Checkliste) x x Smax,Var, φ 8,0 10 2 16 20 80%19 Thermischer Komfort im Sommer (Checkliste) x x Smax,Var, φ 5,0 10 3 15 30 50%

20 Innenraumluftqualität 8,0 10 3 24 30 80%21 Akustischer Komfort 8,0 10 1 8 10 80%22 Visueller Komfort (Tageslicht) 10,0 10 3 30 30 100%23 Einflussnahme des Nutzers (Steuerg. v. Parameter) x 9,0 10 2 18 20 90%26 Barrierefreiheit 10,0 10 2 20 20 100%27 Flächeneffizienz 8,0 10 1 8 10 80%28 Umnutzungsfähigkeit 8,0 10 2 16 20 80%29 Öffentliche Zugänglichkeit x 1,0 10 2 2 20 10%30 Fahrradkomfort x 8,0 10 1 8 10 80%

30,0%

Bezugs größe

(Nenner)

Gewich-tung

GruppeMessgröße

Gewich-tung

Gruppe

30,0% 114 140

Punkte GruppeErfüllungs-

grad Gruppe

-0,03%

Beta faktor

Sustainable Key Performance Indicator - S K P I

auf Basis Bewertungsmatrix der DGNB (2008)

Haupt-kriterien gruppe

Kriteriengruppe

81% 33,3%

Qua

ntita

tiv

Sozi

okul

ture

lle u

nd fu

nktio

nale

Q

ualit

ät

Gesundheit,Behaglichkeitund Nutzer-zufriedenheit

Funktionalität

Korrektur faktor

Gruppe

30,0%

Ist

Punkte gewichtetErfüllungs-grad in %Ist

Punkte Kriterium

Öko

nom

isch

eQ

ualit

ät

Wirkungen aufdie globale undlokale Umwelt

Bedeu-tungs-faktorIst

SB-N

r DG

NB

Kriterium

Qua

litat

iv

Ressourcen-inanspruchnahme

Öko

logi

sche

Qua

lität

165 220 75% 33,3%

-0,024%

40 -0,024%

-0,023%

50 80% -0,03%

-0,03%

33,3%

ANHANG N° 07