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Zahlen und Fakten

Büroinvestmentmarkt und BürovermietungsmarktDeutschland 2017

Zahlen und Fakten


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Zahlen und Fakten

Büroinvestmentmarkt und Bürovermietungsmarkt Top-5 Deutschland Q3 2019

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München – NAI apollo

Frankfurt am Main – NAI apollo

Düsseldorf – imovo

Stuttgart – IMMORAUM Real Estate Advisors

Köln/Bonn – Larbig & Mortag Immobilien

Ulm – Objekta Real Estate Solutions

Ruhrgebiet – CUBION Immobilien

Mannheim – STRATEGPRO REAL ESTATE

Bestand & Umsatz

Leerstandsquote

Spitzen- & Durchschnittsmiete

18,10 18,20 18,30 18,30 18,40 18,52 18,56 18,62 18,74547.000 553.000 515.000

611.000

876.000 895.000 851.000

731.000

0100.000200.000300.000400.000500.000600.000700.000800.000900.0001.000.000

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2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Q1-Q3 2019

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2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Q3 2019

Büroleerstand in %

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12,40 12,40 12,50 13,00 14,70 15,9019,20 21,40 24,90

21,50 22,00 22,0022,50 24,50

28,2031,00

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Durchschnittsmiete in €/m²

Spitzenmiete in €/m²

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Spitzenrendite & Transaktionsvolumen

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Zahlen & Daten

BERLIN Q3 2019

Bürobestand in Mio. m²

Flächenumsatz in m² (Vermietungen und Eigennutzer)

Durchschnittliche Vermietungsleistung 5 Jahre (833.000 m²)

Bürotransaktionsvolumen (in Mio. €) 5-jähriger Durchschnitt (3.320 Mio. €) Spitzenrendite Büro (netto) in %

Flächenumsatz Der Berliner Büroflächenvermietungsmarkt hat im dritten Quartal 2019 weiterhin einen rekordverdächtigen Kurs gezeigt. In den Monaten Juli bis September konnte ein Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer in Höhe von 326.000 m² erfasst werden. Für die ersten drei Quartale 2019 summiert sich das Umsatzvolumen auf eine neue Herbstbestmarke von insgesamt 731.000 m². Damit liegt es 26,5 % über dem Vorjahreswert (Q1-Q3 2018: 578.000 m²) und positioniert sich sogar über dem bisherigen Rekordwert aus 2017. Dass dieses Ergebnis erreicht werden konnte, obwohl das Flächenangebot weiterhin stark limitiert ist, liegt an verschiedenen Großabschlüssen in Projekt-entwicklungen. So entfällt rund ein Drittel des letzten Quartal-sumsatzes auf Deals > 10.000 m². Dazu zählt beispielsweise die Anmietungen von 29.800 m² durch SAP in der Europacity. Wenngleich das Angebot sowohl im kleinteiligen als auch im großflächigen Bereich nach wie vor nicht die hohe Nachfrage deckt, kann für das Jahresende ein deutschlandweites Rekord-ergebnis erwartet werden. Dementsprechend könnte zum ersten Mal die Schallmauer von 1 Mio. m² durchbrochen werden.

Angebot & Leerstand Aufgrund des weiterhin deutlichen Nachfrageüberhangs, ist die Flächenverfügbarkeit auf dem Berliner Büromarkt im dritten Quar-tal 2019 weiter gesunken. So liegt die Leerstandsquote inzwi-schen bei historisch niedrigen 1,3 %. Selbst die erhöhte Bautä-tigkeit wird nicht zur Entspannung der Angebotslage führen. So sind bereits mehr als die Hälfte der Flächen, die bis 2021 entste-hen sollen, vorvermietet.

Mieten Die weiterhin angespannte Marktlage lässt die Mieten in Berlin immer höhere Werte erreichen. Die Spitzenmiete ist gegenüber dem Vorjahr um 11,8 % auf nun 38,00 €/m² gestiegen, während bei der Durchschnittsmiete sogar ein Plus von 20,9 % auf mittler-weile 24,90 €/m² verzeichnet werden konnte. Neben dem deutli-chen Nachfrageüberhang wird auch der wachsende Anteil an Neubauabschlüssen zu weiter steigenden Mieten führen.

Investmentmarkt Der Berliner Büroinvestmentmarkt zeigt nach drei Quartalen in 2019 eine Performance auf Rekordniveau. So hat sich das In-vestmentvolumen mit 5,4 Mrd. € im Vergleich zum Vorjahr mehr als verdoppelt und stellt somit einen neuen Höchstwert dar. Zu diesem eindrucksvollen Ergebnis haben vor allem Großdeals im dreistelligen Millionenbereich beigetragen, wie das Pressehaus am Alexanderplatz für ca. 365 Mio. € oder auch die Osram-Höfe für ca. 225 Mio. €. Voraussichtlich wird das Gesamtjahr 2019 mit weit über 6 Mrd. € abschließen. Die aktuelle Marktlage schlägt sich in der Bürospitzenrendite nieder. Diese ist im dritten Quartal um 5 Basispunkte auf nun 2,75 % gesunken.

Bestand & Umsatz

Leerstandsquote



13,15 13,40 13,50

13,50 13,55 13,62 13,70 13,75 13,80538.000

434.000 440.000

527.300 538.000 557.000629.000

568.000

429.000

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2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Q1-Q3 2019




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8,7

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5,5 5,24,4

3,82,9

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2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Q3 2019

Büroleerstand in %

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13,80 14,00 13,90 14,30 14,60 15,30 15,10 15,90 17,40

23,50 24,00 24,00 24,00 24,80 26,00 26,5027,30

29,50

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2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Q3 2019



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1.030 1.1301.470

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Bürotransaktionsvolumen (in Mio. €) 5-jähriger Durchschnitt (2.400 Mio. €)Spitzenrendite Büro (netto) in %

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Zahlen & Daten

HAMBURG Q3 2019

Flächenumsatz Der Hamburger Büroflächenvermietungsmarkt hat nach einem herausragenden ersten Halbjahr 2019 im dritten Quartal etwas nachgelassen. Mit den 120.000 m² Flächenumsatz durch Ver-mietungen und Eigennutzer in den Monaten Juli bis September 2019, die über 30 % unter dem Vorjahresniveau liegen, erzielen die ersten drei Quartale 2019 in Summe eine Vermietungsleis-tung von 429.000 m². Damit bewegt sich der Hamburger Büro-markt nahezu auf dem Vorjahresniveau (Q1-Q3 2018: 423.000 m²). Das Neunmonatsergebnis wird hierbei weiter durch die in H1 2019 erfassten Großdeals getragen. Nennenswert sind somit unverändert der Eigennutzerbaustart der Otto-Haupt-verwaltung mit 40.000 m² oder aber auch die Anmietung von ca. 22.000 m² durch Xing im „Unilever-Haus“. Trotz der zunehmen-den Flächenknappheit ist infolge der soliden Nachfragesituation für 2019 ein Gesamtjahresergebnis in Höhe von bis zu 550.000 m² realistisch.

Angebot & Leerstand Obwohl im dritten Quartal die Umsatzentwicklung moderat war, hat sich die Flächenverfügbarkeit aufgrund einer deutlich geringe-ren Flächenfertigstellung weiter verringert. So beträgt die Leer-standsquote zum Stand Ende September 2019 mittlerweile nur noch 2,9 %, womit diese in den letzten 12 Monaten um 1,1 %-Punkte gesunken ist. Die derzeitige Projektpipeline wird mittelfris-tig zu keiner merklichen Entspannung führen, da bereits der Großteil der Flächen vergeben sind. Insofern wird sich der Leer-standsabbau weiter fortsetzen.

Mieten Die Marktkonstellation aus weiterhin vorhandener Flächennach-frage, sinkender Verfügbarkeit sowie hochpreisigen Projekten lässt das Mietniveau in Hamburg weiterhin steigen. Mit aktuell 29,50 €/m² in der Spitze wird ein neuer Höchststand erreicht, ein Plus von 9,3 % gegenüber dem Vorjahr. Die Durchschnittsmiete verzeichnet sogar einen Zuwachs um 11,5 % auf nun 17,40 €/m². Ein absehbares Ende dieses Trends ist vorerst nicht in Sicht.

Investmentmarkt Der Hamburger Büroinvestmentmarkt ist im dritten Quartal 2019 durch eine spürbare Belebung der Investmenttätigkeit gekenn-zeichnet. So beläuft sich das Bürotransaktionsvolumen auf rund 810 Mio. Euro, womit für die ersten drei Quartale ca. 1,4 Mrd. Euro unter dem Strich stehen. Maßgeblichen Einfluss auf dieses Ergebnis hat das Millenium Portfolio, das durch den Hausinvest der Commerz Real erworben wurde. In diesem Paket befinden sich acht Hamburger Büroimmobilien. Daneben zählen der Ver-kauf des Edge HafenCity sowie des Economic Quarter zu den größten Einzeldeals. Die Gesamtjahresprognose kann mit einem Volumen im Bereich von 2,0 Mrd. Euro aufrechterhalten werden. Die Marktnachfrage hat zu einem Absinken der Bürospitzenrendi-te um weitere 5 Basispunkte auf aktuell 2,90 % geführt.

Flächenumsatz Der Münchener Büroflächenvermietungsmarkt ist ungebrochen durch rege Umsatzaktivitäten geprägt. So beläuft sich das Ver-mietungsgeschehen im dritten Quartal 2019 auf 196.000 m². Für die ersten drei Quartale resultiert hieraus ein Büroflächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer in Höhe von 620.000 m², womit es lediglich 10,4 % unter dem sehr guten Vorjahresergeb-nis (Q1-Q3 2018: 692.000 m²) liegt. Die positive Umsatzentwicklung ist auch im dritten Quartal durch weitere Großabschlüsse unterstützt worden. Genannt werden kann u.a. die Anmietung von Apple über 32.000 m² im Büropro-jekt „Karl“. Daneben zählen weiterhin die Anmietungen durch die Allianz (ca. 19.000 m²) sowie durch Accenture (ca. 13.000 m²) zu den größten Abschlüssen. Wenngleich die Flächenknappheit den limitierenden Faktor des Münchener Büromarktes darstellt, wird die gut gefüllte Nachfragepipeline für einen überdurchschnittli-chen Jahresumsatz sorgen. Insofern kann für 2019 ein Volumen von bis zu 850.000 m² prognostiziert werden.

Angebot & Leerstand Der deutliche Nachfrageüberhang hat zu einem weiteren Sinken der Flächenverfügbarkeit geführt. Mittlerweile liegt die Leer-standsquote mit 1,8 % spürbar unter der Fluktuationsreverse. Einzelne Teilmärkte sind seit geraumer Zeit bereits vollvermietet. Obwohl die Flächen im Bau angezogen haben, ist diesbezüglich mit keiner Entlastung zu rechnen. Die noch verfügbaren Flächen werden bereits vor Fertigstellung vom Markt absorbiert werden.

Mieten Dementsprechend steigt das Preisgefüge im Münchener Markt auf breiter Front an. Die Spitzenmiete hat mit 39,00 €/m² einen neuen Höchststand erreicht, der sich 5,4 % über dem Vorjahr bewegt. In den nächsten Monaten ist mit dem Überschreiten der 40 €-Marke zu rechnen. Analog dazu hat die Durchschnittsmiete um 6,0 % zugelegt und liegt nun bei 19,50 €/m².

Investmentmarkt Der Münchener Büroinvestmentmarkt hat ein fulminates drittes Quartal 2019 erlebt, in dem über 2,1 Mrd. Euro investiert worden sind. Für die ersten neun Monate beträgt das gehandelte Büroin-vestmentvolumen damit mehr als 3,6 Mrd. Euro. Dieses Ergebnis übersteigt das Vorjahresergebnis nicht nur um fast ein Fünftel, sondern stellt das beste Resultat im Betrachtungszeitraum dar. Marktbestimmend war das Millennium Portfolio, das in München eine Vielzahl an Büroassets beinhaltet. Daneben zählt auch der Verkauf des Kustermann Parks mit einem geschätzten Kaufpreis von 400 Mio. Euro zu den größten Deals im Jahresverlauf. Mit den noch erwarteten Abschlüssen wird das Jahr 2019 ein über-durchschnittliches Büroinvestmentresultat verzeichnen. Die aus-geprägte Nachfrage hat die Bürospitzenrendite um weitere 0,05%-Punkte auf aktuell 2,75 % sinken lassen.

Bestand & Umsatz

Leerstandsquote


19,70

20,1020,20 20,20

20,10 20,14 20,20 20,2820,38

880.000714.000

606.000

638.200 761.000 784.000977.000 980.000

620.000

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2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Q1-Q3 2019

Bürobestand in Mio. m²*

Flächenumsatz in m² (Vermietungen und Eigennutzer)*

Durchschnittliche Vermietungsleistung 5 Jahre (828.000 m²)*

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2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Q3 2019

Büroleerstand in %*

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14,30 15,10 14,95 15,70 16,20 16,50 17,10 18,7019,50

30,50 31,0032,00 34,00 34,00 35,50 36,50

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2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Q3 2019

Durchschnittsmiete in €/m² Spitzenmiete in €/m²

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1.450

2.790 2.900 3.1004.000

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4,85 4,704,60 4,25

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Zahlen & Daten

MÜNCHEN Q3 2019

Bürotransaktionsvolumen (in Mio. €) 5-jähriger Durchschnitt (3.980 Mio. €)Spitzenrendite Büro (netto) in %

Flächenumsatz Der Frankfurter Büroflächenvermietungsmarkt inklusive Eschborn und Offenbach-Kaiserlei hat im dritten Quartal 2019 nach einem starken ersten Halbjahr eine kleine Verschnaufpause eingelegt. So ist in diesem Zeitraum ein Flächenumsatz durch Vermietun-gen und Eigennutzer in Höhe von 101.400 m² registriert worden. Für die ersten neun Monate 2019 kumuliert sich der Umsatz auf 364.100 m². Hiermit liegt das Ergebnis zwar mehr als 17 % unter dem Vorjahreswert in Höhe von 440.900 m², aber dennoch fast 5 % über dem langjährigen Durchschnitt. Unverändert ist mit weitem Abstand der größte Deal der ersten neun Monate die Anmietung der DekaBank Deutsche Girozentra-le über 46.200 m² in einem Projekt in der Lyoner Straße 13. Im finalen Quartal werden sich weiterhin im Raum stehende Großge-suche in den Marktzahlen niederschlagen. Insofern kann für das Gesamtjahr 2019 ein überdurchschnittlicher Umsatz prognosti-ziert werden.

Angebot & Leerstand Noch verfügbare Büroflächen in den zuletzt fertiggestellten Pro-jekten haben den Leerstand im dritten Quartal leicht ansteigen lassen. So beläuft sich der Leerstand zum Stand Ende Septem-ber 2019 auf 720.000 m². Die entsprechende Leerstandsquote liegt bei 6,3 % und damit 1,0 %-Punkte unter der des Vorjahrs.

Mieten Anmietungen in jüngst fertiggestellten Büroprojekten in der Ban-kenlage haben sich positiv auf die Spitzenmiete ausgewirkt. So ist diese in den letzten drei Monaten um 1,00 €/m² auf nun 45,00 €/m² angestiegen. Das Plus im Vorjahresvergleich beträgt 8,4 %. Damit erreicht die Spitzenmiete das dritthöchste jemals erfasste Niveau nach den Jahren 2001 und 2000. Die Durch-schnittsmiete beträgt aktuell 22,00 €/m², womit diese zuletzt stabil geblieben ist, in den letzten 12 Monaten aber um 2,3 % zugelegt hat.

Investmentmarkt Der Frankfurter Büroinvestmentmarkt zeigt sich auch nach den ersten neun Monaten in einer äußerst guten Verfassung. Mit einem Bürotransaktionsvolumen in Höhe von 3,27 Mrd. Euro bewegt es sich erwartungsgemäß 40,1 % unter dem Vorjahres-rekord, kann in der Langzeitbetrachtung aber als überdurch-schnittlich bezeichnet werden. Neben weiteren Großdeals, wie beispielsweise der Verkauf des Main Airport Centers für ca. 265 Mio. Euro, haben die sechs Frankfurter Büroobjekte des Millenni-um Portfolios zu diesem Ergebnis beigetragen. Deren Wert wird auf über 300 Mio. Euro geschätzt. Weitere Großdeals werden den Jahresabschluss prägen. Dementsprechend sollte das Bü-rotransaktionsvolumen der Bankenmetropole im Gesamtjahr 2019 überdurchschnittliches abschneiden. Die ungebrochene Nachfrage hat zu einem weiteren Sinken der Bürospitzenrendite um 5 Basispunkte auf aktuell 2,90 % geführt.

Bestand & Umsatz

Leerstandsquote



11,59 11,55 11,6011,60

11,52 11,49 11,39 11,35 11,45

427.000514.900 452.000

369.400394.000

540.900

711.600622.100

364.000

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2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Q3 2019

Büroleerstand in %

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19,50 20,50 20,50 20,50 20,50 19,30 20,70 21,70 22,00

36,50 36,00 38,00 38,00 39,20 39,00 40,3043,20 45,00

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Zahlen & Daten

FRANKFURT Q3 2019

Bestand & Umsatz

Leerstandsquote



7,39

7,537,51

7,57

7,607,51

7,467,51 7,50

317.000 313.000 344.000

232.000

402.000

330.000 345.000 329.000355.000

050.000100.000150.000200.000250.000300.000350.000400.000450.000

7,257,307,357,407,457,507,557,607,65

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Q1-Q3 2019




Que

lle: N

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11,5 11,5 11,210,6

9,2

8,0 7,5 7,2 7,0

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4,0

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8,0

10,0

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2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Q3 2019

Büroleerstand in %

Que

lle: N

AI a

pollo

gro

up

13,13 14,59 14,23 13,63 14,55 13,97 14,2316,06 16,45

23,5026,00 27,50 26,00 26,00 26,50 27,00

27,50 28,00

0,00

5,00

10,00

15,00

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25,00

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2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Q3 2019



Que

lle: N

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gro

up

510 6201.240 1.340 1.210 1.330

2.350 2.590

1.250

5,20 5,00 4,90 4,704,35

3,953,60 3,20 3,15

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1,00

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2.500

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2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Q1-Q32019


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Zahlen & Daten

DÜSSELDORF Q3 2019

Flächenumsatz Der Düsseldorfer Büroflächenvermietungsmarkt ist auch in den Monaten Juli bis September durch eine durchweg positive Ent-wicklung geprägt worden. Der erzielte Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer in Höhe von 141.000 m² im Stadtgebiet Düsseldorf hat in den ersten drei Quartalen zu einem Gesamtumsatz von 355.000 m² geführt. Dieses Ergebnis liegt nicht nur rund ein Drittel über dem Vorjahreswert, sondern über-steigt bereits nach den ersten neun Monaten 2019 jeweils das Gesamtjahresergebnis der Jahre 2016 bis 2018. Dieser Anstieg basiert vor allem auf der hohen Anzahl an Großabschlüssen, welche fast die Hälfte der umgesetzten Fläche ausmachen. Hier-zu zählt unverändert die Anmietung von 34.000 m² durch das britische Medienunternehmen WPP plc. im „Mizal“ sowie 21.600 m² durch WeWork in den „Herzogterrassen“. Die unverändert hohe Nachfrage wird für den Düsseldorfer Bü-romarkt auf Jahressicht zu einem Ergebnis deutlich oberhalb der 400.000 m² führen.

Angebot & Leerstand Die Flächenverfügbarkeit im Düsseldorfer Büromarkt beträgt zum Ende des Monats September 2019 7,0 %, womit diese im Ver-gleich zum Vorjahreszeitraum um 0,1 %-Punkte abgenommen hat. Infolge der unverändert hohen Nachfrage wird diese im Schlussquartal weiter sinken.

Mieten Einhergehend mit der guten Umsatzentwicklung setzt sich auch die positive Mietpreisentwicklung fort. So erreicht die Durch-schnittsmiete mittlerweile 16,45 €/m² und erzielt damit ein Plus von 4,1 % gegenüber dem Vorjahr. Die Spitzenmiete liegt mit 28,00 €/m² 3,7 % über dem Wert des dritten Quartals 2018.

Investmentmarkt Der Düsseldorfer Büroinvestmentmarkt ist auch im dritten Quartal 2019 durch ein ausgeprägtes Transaktionsgeschehen geprägt worden. In den Monaten Juli bis September wurden rund 0,6 Mrd. Euro erfasst. Für die ersten drei Quartale summiert sich das Ergebnis somit auf insgesamt 1,25 Mrd. Euro. Damit liegt es zwar unter dem Rekordwert von 2018, kann aber dennoch als weit überdurchschnittlich bewertet werden. Das Gros des Bü-rotransaktionsgeschehen in Düsseldorf ist durch eine Vielzahl an Verkäufen im mittleren zweistelligen Millionenbereich charakteri-siert. Hierzu zählen beispielsweise das “Fritz“, das "Walzstahl-haus", das „KAP1“ oder auch die Hans-Böckler-Straße 38. Wei-tere anstehende Verkäufe im finalen Quartal werden auf Gesamt-jahressicht zu einem überdurchschnittlichen Gesamtjahresergeb-nis führen. Auch im dritten Quartal verbleibt die Spitzenrendite für Büroimmobilien in Düsseldorf vorerst stabil bei 3,15 %, wobei es zum Jahresende durchaus zu einer Abnahme kommen kann.

HAMBURGapollo real estate Hamburg GmbH & Co. KGKevin KortsWilly-Brandt-Straße 23-25 20457 HamburgTelefon: + 49 (0) 40 - 808 10 41- [email protected] www.nai-apollo.de

MÜNCHENapollo real estate GmbH Thilo HechtUnsöldstraße 5 80538 MünchenTelefon: + 49 (0) 89 - 21 547 130 - [email protected] www.nai-apollo.de

FRANKFURT AM MAINapollo real estate GmbH & Co. KGChartered SurveyorsMartin AngersbachSchillerstraße 20 60313 Frankfurt am MainTelefon + 49 (0) 69 - 970 505 - [email protected] www.nai-apollo.de

DÜSSELDORFimovo GmbHKnud SchaafSchanzenstraße 102 40549 DüsseldorfTelefon: + 49 (0) 211 - 909 966 - [email protected] www.imovo.de

STUTTGART IMMORAUM GmbH Real Estate AdvisorsRoman HerdtUhlandstraße 14 70182 StuttgartTelefon: +49 (0) 711 - 252 89 91 - [email protected] www.immoraum.com

KÖLN/BONNLarbig & Mortag Immobilien GmbHUwe MortagTheodor-Heuss-Ring 23 50668 KölnTelefon: + 49 (0) 221 - 998 997 - [email protected] www.larbig-mortag.de

ULMObjekta Real Estate Solutions GmbHMatthias KralischNeue Straße 75 89073 UlmTelefon: + 49 (0) 731 - 407 026 - [email protected] www.objekta-realestate.de

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