Der handelsimmobilien report nr 165

Liebe Leser,

die Entwicklung auf dem Warenhausmarkt wird hierzulande von den Kri-senmeldungen über Karstadt bestimmt und stereotyp wird von der „Krise der Warenhäuser“ gesprochen. Dass es aber auch Regionen gibt, wo Warenhäuser noch ein stattliches Wachstum erzielen, zeigt eine Stu-die über die Entwicklung der Branche bis 2019, wonach der Umsatz welt-weit um 100 Mrd. $ steigen wird (Seite 15). Fast die Hälfte davon wird im asiatisch-pazifischen Raum - vor allem in China - erzielt. Aber auch der US-Department-Store-Betreiber Macy's, zeigt, dass es in den Märk-ten der westlichen Welt möglich ist, zu wachsen.

Derweil geht bei Karstadt das Ringen um den Turn-around weiter. Die Entscheidung des Insolvenzverwalters, Karstadt für einen Euro an Nico-las Berggruen zu verkaufen und nicht an den Wettbewerber Maurizio Borletti, weil ersterer kapitalkräftiger sei und die Stärke habe, die Zu-kunft des Unternehmens durch Geldspritzen zu sichern, hat sich als from-mer Wunsch erwiesen. Berggruen steckt kein eigenes Geld in Karstadt. Er setzt vielmehr darauf, Reserven für Investitionen zu heben, indem er etwa die operative Mehrheit an den Premium Häusern und an Karstadt Sports für 300 Mio. Euro an den Immobilieninvestor René Benko ver-kauft - der aber leider auch kein Warenhaus-Experte ist.

Und natürlich werden auch die leidgeprüften Karstadt-Mitarbeiter um weitere Opfer gebeten. Etwa durch die Aussetzung der Tarifbindung und den damit verbundenen Verzicht auf Gehaltserhöhungen bis Ende 2015. Von dem drastischen Personalabbau ganz zu schweigen. Das zeigt vor allem eins: Berggruen ist nun mal Investor und kein Unternehmer, der sich mit Leidenschaft ins operative Warenhausgeschäft kniet.

Mit öffentlichen Statements, dass die Zukunft von Karstadt nicht allein von ihm abhänge - der Hinweis auf die laufenden Gespräche mit den Ge-werkschaften über einen neuen Tarifvertrag ist eindeutig - schürt er unnö-tig Ängste bei Mitarbeitern, von deren Motivation der Turn-around ab-hängig ist. Erstaunlich ist sein „selbstkritisches“ Eingeständnis in einem Interview, er sei als Geschäftsmann zu weich gewesen, weil er jedes Haus und jeden Mitarbeiter behalten wollte. Dabei vergisst er offenbar, dass er den Zuschlag für Karstadt nicht erhalten hätte, wenn er Personal-abbau und Häuserschließungen angekündigt hätte. Er wusste damals auch, wie er die Arbeitnehmervertreter auf seine Seite ziehen musste.

Mit Blick auf die laufenden Tarifgespräche sollte der Karstadt-Eigner lieber auf vermeintlich selbstkritische Betrachtungen verzichten und den Boden für zielführende Lösungen bereiten. Die Gewerkschaft Verdi spricht immerhin von schwierigen aber „konstruktiven Gesprächen“. Da-mit Karstadt den Turnaround schafft, muss die Neupositionierung auch

endlich beworben werden, um die neuen Kunden auch tatsächlich zu erreicht. Die Information, dass Investor Benko die Mieten in einigen Häusern drastisch erhöht haben soll, schürt nun die Sorge, dass er sich auf diesem Weg das investierte Geld wieder zurückholen will.

Nr. 165 vom 21.02.2014

Kostenlos per E-Mail

ISSN 1860-6369

Editorial 1

Editorial 1

EuroShop 2014: Händler rüsten sich für ihre Multichannel-Strategie

2

Fachmarktzentren: Der wichtigste Be-zugspunkt sind die Kundenwünsche

5

Vermietungsmarkt: Starke Zuwachs-raten in Stadtteilen und am Stadtrand

9

Metro Group: Das Phänomen Internet ist die 100%ige Transparenz

12

Warenhäuser: Macy‘s baut Marktan-teil aus - Dynamik in China

15

Fachtagung: Braucht jede Stadt ihr Einkaufszentrum?

16

Impressum 17

Inhaltsverzeichnis

Dr. Ruth Vierbuchen, Chefredakteurin

Partner des Handelsimmobilien Report

Ihr direkter Weg zu uns!

Handelsimmobilien Report Nr.165

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Cities & Center & Developments

EuroShop 2014: Technische Herausforderungen

Händler rüsten sich für ihre Multichannel-Strategie Ruth Vierbuchen, Chefredakteurin „Handelsimmobilien Report“

Die Shopping-Center-Industrie diskutiert weltweit über die Frage, mit welchen Strate-gien sie sich positiv vom Online-Handel absetzen kann. Welche Wege dem stationären Einzelhandel im Allgemeinen zur Verfügung stehen, darüber informierte die weltweit führende Fachmesse für den Investitionsbedarf des Handels und seiner Partner, die EuroShop 2014 auf 115 000 qm in 16 Hallen in Düsseldorf. Das Ziel aller Anregun-gen: Die Geschäftsräume der Zukunft zu inszenieren. Und dem Händler aufzuzeigen, wie er den Weg in seine Multichannel-Strategie findet.

Es kamen mit 2 200 Ausstellern aus 57 Ländern so viele Teilnehmer, wie nie zuvor, um sich über Produkte, Lösungen, Trends und Visionen für eine erfolgreiche Zukunft zu informieren. Das ist ein Hinweis darauf, welche Bedeutung die Herausforderungen im Internet-Zeitalter und das veränderte Konsumverhalten für den Einzelhandel haben. Der Wandel verlangt nach Einschätzung von Michael Gerling, Geschäftsführer des EHI Retail Institutes, von der Branche ein hohes Maß an „Unternehmertum, Kreativi-tät und Innovationsbereitschaft“, wenn sie am Markt bestehen will.

Denn der stationäre Einzelhandel muss eine Doppelstrategie fahren. Hatte die Branche früher die Wahl, sich entweder als stationärer Händler zu etablieren oder als Versen-der, muss er heute beide Kanäle gleichermaßen gut bespielen. Wie schwer das zu ver-einbaren ist, zeigte bereits der Einstieg der Versandhändler Quelle, Neckermann und Otto in den 1960er-Jahren ins Warenhaus-Geschäft. Da beide Absatzkanäle nach sehr unterschiedlichen Regeln funktionieren, gaben die Unternehmen ihre Aktivitäten nach einigen Jahren erfolglos wieder auf. Und auch Karstadt benötigte ein Jahrzehnt, bis es gelang, den Versandhandel zu verstehen und die Tochter Neckermann zu sanieren.

Umgekehrt stellt sich für viele Online-Händler - trotz ihrer Wachstumsdynamik - die Frage, wie sie bei dem liberalen Rückgaberecht in die schwarzen Zahlen kommen sol-len? Denn jede „Retoure“ kostet im Schnitt etwa 15 Euro, da zurückgeschickte Ware von Hand ausgepackt und neu verpackt werden muss. Manches kommt auch kaputt oder verschmutzt zurück.

In dieser Welt konzedieren Wissenschaftler wie Prof. Gerrit Heinemann von der Hochschule Niederrhein aber gerade dem stationären Einzelhandel die besten Chan-cen, um sich auch als Online-Händler zu profilieren und von der Wachstumsdynamik des Internet-Handels zu profitieren. „Der moderne Multichannel-Kunde bewegt sich

Wechsel in der ECE-Geschäftsführung: Der langjährige ECE-Geschäftsführer, Gerhard L. Dunstheimer, wird zum 1. Juli 2014 Mitglied der Geschäftsleitung der Pa-ramount Group, Inc. in New York. Sie ist eine der größten New Yorker Immo-biliengesellschaften mit Objekten im Wert von über

11 Mrd. $ im Ma-nagement. Paramount wurde wie die ECE in den 1960er-

Jahren von Werner Otto gegründet und ist im Eigen-tum der Familie Otto. Nach den Worten von Alexander Otto, CEO der ECE, hat Dunstheimer als sein Stell-vertreter die erfolgreiche Entwicklung des Unterneh-mens mitgestaltet und maßgeblich dazu beigetra-gen, die ECE auf den inter-nationalen Transaktions-märkten zu etablieren. Ge-rade seine großen Erfah-rungen im M&A-Bereich

seien für Paramount von großer Bedeu-tung. Dunsthei-mers Nachfolger als Chief

Investment Officer (CIO) für Development sowie M&A bei der ECE wird Henrie W. Kötter, bislang in der Geschäftsführung für das Center-Management zuständig. Er ist seit 2004 bei der Hamburger ECE tätig und war vor dem Wechsel ins Center-Management 5 Jahre lang im Development aktiv. Aus Ottos Sicht ist Kötter mit diesem Background der Richtige, um den Bereich weiter voran zu bringen.

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EuroShop 2014: Innovationen für den Handels-Alltag Foto: EuroShop


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als Vagabund durch die Shopping-Welten“, berichtet die Düsseldorfer Messegesell-schaft. Er wechsele häufig die Vertriebskanäle, sei ein mit allen Wassern gewaschener Shopper und akzeptiere beim Wechsel zwischen Geschäft und Online-Store keine Restriktionen. 69% der Multichannel-Kunden bezeichnen sich nach einer Studie von Price-Waterhouse-Coopers als „Kauf-Experten“.

Deshalb muss sich der Einzelhandel in seinen Verkaufsräumen genau überlegen, wie er sich vom Online-Handel abgrenzen kann. Denn der Preis, der grade im deutschen Ein-zelhandel als Marketinginstrument eine große Rolle spielt, sticht gegen die Internet-Konkurrenz nicht mehr. Im Zweifelsfall ist der Online-Anbieter günstiger. So rät Hans Werner Reinhard, stellvertretender Geschäftsführer der Messe Düsseldorf, der Branche, sich auf „die wesentlichen Unterscheidungsmerkmale zum reinen Online-Kauf“ als zusätzliche Anreize zu besinnen: auf Service, Beratung, persönlichen Kon-takt und eine "Emotionalisierung des Shoppingerlebnisses“.

Dazu gehören auch, wie Reinhard mit Blick auf das neue Modekaufhaus Breuninger in Düsseldorf anmerkt, neue Wege wie die Kombination von Einzelhandel und Gastro-nomie-Konzepten. Bei Breuninger ist es etwa eine „Sansibar“. In vielen Kaufhäusern und Geschäften ist das Thema aber noch ausbaubar. In der deutschen Shopping-Center-Industrie wird die inspirierende Verbindung zwischen Verkauf und Gastronomie dage-gen bereits massiv vorangetrieben.

Anstöße für innovative Investitionen in den modernen „Point of Sale“ gab die EuroShop in diesem Jahr denn auch viele. In der „Lighting Designers‘ Zone“ in Halle 11 etwa konnten sich die Einzelhändler über neue Konzepte beim wichtigen Thema Beleuchtung und Lichtgestaltung informieren. Auch die neuesten Trends bei Architek-

ECE: Joanna Fisher leitet Center-Management Im Zuge der Veränderun-gen in der Geschäftsfüh-rung wird Joanna Fisher

die Nach-folge von Henrie W. Kötter an der Spitze der Center-Manage-ment-

Sparte übernehmen. Fisher begann 1998 als Center-Managerin bei der ECE. Derzeit ist sie als Senior Director für die „New Mar-kets“ zuständig. Alexander Otto, CEO der ECE konze-diert Joanna Fisher, dass sie gut vorbereitet ist, das wichtige Bestandsgeschäft weiter zu entwickeln.

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tur und Ladengestaltung spielten eine wichtige Rolle. Einen Überblick über das gesam-te Spektrum an Materialien wie streichbares Echtmetall, Furnier aus Bananenstaude, nachleuchtendes Granulat oder bieg- und rollbares Sperrholz vermittelten die Messe-Bereiche EuroConcept und EuroExpo in den Hallen 5 sowie 10 bis 15.

Mit Blick auf das Thema „Individualität bei der Geschäftseinrichtung“ berichtet Nina Freund von der gleichnamigen Firma „Freund - Material für Ideen“, dass Materia-lien heute ausgefallen und trendy sein sollen, aber auch langlebig, pflegeleicht und di-verse Funktionen erfüllen müssen.

Im Fokus der Einzelhändler bleibt - neben all den wichtigen anderen Herausforderun-gen - aber auch das Thema Energieeffizienz, egal ob bei der Beleuchtung, der Küh-

lung, der Nachhaltigkeit, z.B. bei den Mate-rialien oder ganz generell beim Thema Kostenersparnis. Denn mit seiner Beleuch-tung und den vielen Kühlanlagen im Le-bensmittelhandel, sind die steigenden Stromkosten für den Handel eine große Be-lastung. Energiesparprojekte im Bereich Kältetechnik gewinnen deshalb an Bedeu-tung. Da der größte Energieverbrauch mit 41% auf Kälte-Technik entfällt, stehen nach einer EHI-Umfrage bei Lebensmittelhänd-

lern Maßnahmen zur Energieoptimierung in diesem Bereich im Vordergrund.

Ganz oben auf der Agenda der Handelsunternehmen steht weltweit nach Beobachtung von Rene Schiller, Marketingleiter beim IT-Dienstleister GK Software AG GK, jedoch die Multichannel-Integration. In Deutschland planen nach einer Untersuchung des EHI Retail Institutes über 50% der großen Handelsfilialisten „Multichanneling“ als strategisches IT-Projekt. Thilo Freund, Geschäftsführer der Micros Retail Deutsch-land GmbH, geht davon aus, dass „Multichannel-Retailing weltweit zum Standard im Einzelhandel und für immer mehr Betriebe zum entscheidenden Erfolgsfaktor“ werden wird. Damit, so glaubt auch Ulrich Kaiser, Sales Spezialist bei NCR, könne sich der stationäre Einzelhändler einen „strategischen Vorteil im Wettbewerb mit reinen Internet-Anbietern wie etwa Amazon verschaffen“.

Für die durchschnittlichen Einzelhänd-ler vor Ort ist das jedoch mit einem technischen Kraftakt verbunden. „Denn ihre IT-Umgebung ist traditio-nell auf das stationäre Geschäft ausge-richtet, sie ist historisch gewachsen und oft sehr heterogen“, so die Messe Düs-seldorf über den „Status quo“. Ein ir-gendwann einmal aufgebauter Webshop werde nicht selten losgelöst von den Filialen geführt, oder es werde versucht, den Onli-ne-Store über ein provisorisches Abbild in die bestehenden Strukturen einzufügen.

Bei einer Multichannel-Strategie, also einer Verzahnung von stationärem und digitalem Geschäft benötige der Händler dagegen „eine kanalübergreifend einheitliche Sicht auf alle Kunden, Käufe, Bestellungen, Bestände und Auslieferungen“, listet Software-Experte Schiller auf. Die IT müsse Kundendaten und personifizierte Marketingaktio-nen integrieren. Bare und unbare Zahlungsabwicklung inkl. Verrechnung von Anzah-lungen, Restzahlungen und Rückerstattungen müssten innerhalb der Absatzwege syn-chronisiert sein. Das sind nur einige der Anforderungen, die es zu erfüllen gilt. Die Vertriebsprozesse müssen integriert betrachtet werden, damit der Multichannel-Kunde

GRR German Retail Fund erweitert Portfolio Die GRR Real Estate Ma-nagement GmbH (GRR REM) hat für den GRR German Retail Fund No.1 von der Holmevale Ltd. ein Einzelhandelsobjekt in der Wiesbadener Rhein-gaustraße 30-30a erwor-ben. Der Kaufpreis für die 16. Akquisition des Fonds betrug rd. 7,2 Mio. Euro, wodurch das Fondsvermö-gen auf rd. 70 Mio. Euro anwächst. Das Objekt hat eine Mietfläche von ca. 3 100 qm, die langfristig an tegut und Penny vermietet ist. Der 2004 eröffnete Le-bensmittelmarkt bietet 153 Stellplätze und ist zudem gut mit dem öffentlichen Nahverkehr der hessischen Landeshauptstadt zu errei-chen. Catella Property Frankfurt vermittelte. Der GRR German Retail Fund No.1 mit Schwerpunkt Ein-zelhandelsimmobilien aus dem Segment „Basic Retail“ (Lebensmittel) soll im Investitionszeitraum von 2 bis 3 Jahren auf knapp 300 Mio. Euro wachsen. Dabei sollen die Mietein-nahmen zu etwa 70% von Unternehmen des Lebens-mitteleinzelhandels kom-men. Gesucht werden Ob-jekte im Bereich von 3 bis 15 Mio. Euro. Wichtig sind zudem langfristige Mietver-träge mit bonitätsstarken Filialisten aus dem deut-schen Lebensmitteleinzel-handel als Ankermieter.

Bonn: Ein Finanzdienst-leister mietet rd. 370 qm Einzelhandelsfläche in der Oxfordstraße in guter Ecklage in der Bonner City. Vermieter ist eine Fondsgesellschaft. Miet-beginn ist im Februar 2014. Aengevelt vermittelte.

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Foto: EuroShop

Online-Shopping in 3D Foto: EuroShop


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hier kaufen, dort bezahlen, hier bestellen und dort reklamieren oder zurückgeben kann. Im Segment EuroCIS präsentierte die EuroShop 2014 die neuesten technologischen Lösungen. Als typisches Einstiegsmodell in das „Multichanneling“ gilt bei Händlern mit vielen Filialen das „Click & Collect“: Der Kunde bestellt online und holt die Ware im Laden ab. Und Andersherum geht es auch: Der Kunde kann in der Filiale ein gerade nicht verfügbares Produkt im Online-Shop bestellen und sich nach Hause liefern las-sen. Ein solcher Service wird aus Sicht der Experten heute beim Einkauf erwartet.

Fachmarktzentren als Anlage

Der wichtigste Bezugspunkt sind die Kundenwünsche Ruth Vierbuchen, Chefredakteurin „Handelsimmobilien Report“

Fachmärkte und Fachmarktzentren wurden ohne größere Ansprüche an die Architek-tur kostengünstig am Stadtrand hochgezogen - in Westdeutschland in den 1970er- und 1980er-Jahren, in den neuen Bundesländern in den 1990er-Jahren. Im Gegensatz zu den architektonisch anspruchsvolleren Warenhäusern, Shopping-Centern und Ge-schäftshäusern werden Fachmärkte gerne auch als „Flachmänner“ bezeichnet. In ei-nem „White Paper“ zeigt GfK Geomarketing jedoch die Vorzüge der Anlageklasse auf.

Vor einigen Jahren galten sie noch als die „Schmuddelkinder unter den Assetklassen“ in der lediglich die Mietverträge, aber nicht das Standortpotenzial als Wertindikator gesehen wurde“, stellt Manuel Jahn, Head of Real Estate Consulting bei GfK Geo-marketing fest. Fachmärkte sind das Ergebnis des umfassenden Strukturwandels, der in den 1970er-Jahren mit zunehmendem Wohlstand und den wachsenden Sortimenten

Berlin: Der neue Flagship-Store von Zara eröffnet noch vor Ostern im April sein neuestes Konzept in den Hallen am Borsig-turm. Im Norden Berlins ist dies der 1. und bis zum Kurfürsten Damm der einzi-ge Zara-Laden. Auf ca. 2 500 qm wird die Mode-Kette Damenmode, Herren-mode und eine Kinderkol-lektion anbieten. Die Hallen am Borsigturm bieten auf 22 000 qm Verkaufsfläche mit 115 Shops und rd. 50 000 qm Nutzfläche, ei-nen attraktiven Branchen-mix sowie Freizeitaktivitä-ten wie ein Cinestar Kino, 24-Stunden-Fitness-Center, Bowling und ab-wechslungsreiche Gastro-nomie mit täglich über 21 000 Besuchern.

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in Verbindung mit dem großen Preisbewusstsein der Bundesbürger einsetzte. Insbeson-dere der Lebensmitteleinzelhandel verließ die engen Innenstädte, um am Stadtrand gro-ße Verbrauchermärkte und SB-Warenhäuser zu errichten. Um ein komplettes Lebens-mittelangebot zu präsentieren, sei eine Fläche von 3 000 qm notwendig, stellten Exper-ten damals fest. Kostenlose Parkplätze und die niedrigeren Kosten ermöglichten hier den Großeinkauf per Pkw zu niedrigen Preisen (Discountprinzip).

Unter klassischen Anlagekriterien gelten Fachmarktzentren laut Jahn auf Grund ihrer meist peripheren Lagen, der geringeren Bauqualität sowie der mutmaßlich geringeren Mietvertragsqualität nicht als „Core“. Doch beim Einkauf der Bundesbürger haben Fachmarktagglomerationen mit Lebensmittelanbietern ihren festen Platz bei der Deckung des täglichen Bedarfs. Deshalb konstatiert Jahn mit Blick auf die Beurteilung von Handelsimmobilien: „Der wich-tigste Bezugspunkt handelsbezo-gener Aktivitäten ist der Verbraucher mit seinen Kon-sumwünschen.“

Kurz gesagt: Der Wert der Ein-zelhandelsimmobilie bemisst sich danach, wie viele Konsu-menten hier einkaufen und wie viel Umsatz der Einzelhandel erzielt. Insofern kann das schlichte Fachmarktzentrum auf der grünen Wiese eine genau so attraktive Investition sein, wie das Geschäftshaus in der Top-Innenstadt-Lage, oder sogar eine bessere. Zumal sich die Anlage-klasse gegen die Internet-Konkurrenz gut behaupten kann. Jahn: „Auch unter zunehmender Nutzung von Online-Kanälen bleiben die auf den täglichen und periodischen Bedarf orien-tierten Center in ihrem Ange-botssegment eine attraktive One-Stop-Shopping-Adresse.“ Der Konsument kauft Le-bensmittel immer noch lieber persönlich ein.

Und da die nach den gängigen Standard-Programmen festgelegten Core-Handelsimmobilien - die Shopping-Center und Geschäftshäuser in den Metropolen - knapp werden, die Renditen sinken und der Anlagedruck groß ist, rücken Fachmarkt-produkte - insbesondere Fachmarktzentren - seit geraumer Zeit stärker in den Fokus der Investoren. Dies gilt umso mehr, als sich Fachmarktprodukte in den vergangenen Jahren mit den wachsenden Ansprüchen der Konsumenten an einen „erlebnisorientierten“ Einkauf weiter entwickeln. Das größte Potenzial liegt hierzulan-de denn auch bei der Revitalisierung etablierter Objekte.

Die Erfolgsgrundlage ist laut Jahn die „alltagstaugliche“ Mischung aus guter Erreich-barkeit, die Nähe zum Wohnort und die Sortimentsauswahl für den regelmäßigen und bequemen Einkaufsbedarf. Das Problem sind auf der anderen Seite ihre Streulagen am Stadtrand oder auf der grünen Wiese, die es auf den ersten Blick schwer machen, die Spreu vom Weizen zu trennen.

Mit Blick auf die geringe Transparenz in diesem Markt hat GfK Geomarketing im

Unibail-Rodamco beteiligt sich am CentrO Das CentrO in Oberhausen ist von der Größe her nach dem Geschmack des fran-zösischen Immobilienunter-

nehmens Unibail Rodam-co. Nun nutzt das Unter-nehmen die Chance und kauft dem ursprünglichen Entwickler des Centers, der Stadium Group, für ca 535 Mio. Euro (Net Initial Yield 4,4%) deren Beteiligung abgekauft. Der Deal muss u.a. noch von den Kartell-behörden genehmigt wer-den. Mit dem anderen Ei-gentümer, der vor einigen Jahren eine 50%ige Beteili-gung am CentrO erworben hatte, dem Cana-da Pension Investment Board (CPPIB), wollen die Franzosen eine Partner-schaftsvereinbarung ab-schließen. „Wir freuen uns, die Position von Unibail Rodamco in Deutschland maßgeblich zu stärken und mit einem sehr erfahrenen Immobilien-Partner wie CPPIB zusammen zu ar-beiten“, sagt Christophe Cuvillier, CEO und Chair-man of the Management Board bei Unibail Rodam-co. Das CentrO rundet das Portfolio aus 60 großen Shopping-Centern von Uni-bail Rodamco ab. Das Shopping-Center zählt zu den größten in Deutsch-land. Eröffnet 1996 und 2012 um 17 000 qm erwei-tert, bietet es eine Handels-und Freizeitfläche von 232.000 qm.

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Quelle GfK


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Rahmen ihrer Geoanalyse 259 Fachmarktzentren mit einer Durchschnittsgröße von 19 900 qm und einer kumulierten Verkaufsfläche von 5,2 Mio. qm - das sind 4,4% der Gesamtverkaufsfläche in Deutschland von 118 Mio. qm - untersucht und die Ergebnisse in einem „White Paper“ mit dem Titel „GfK Retail Center Report“ zusammengefasst. Einbezogen wurden gemanagte Fachmarktagglome-rationen (Fachmarktzentren) mit mindestens 10 000 qm Fläche, die großflächige Einzelhandelsformate (Lebensmittelmärkte, Elektrofachmärkte etc.) bün-deln und durch kleinflächige Anbieter ergänzen. Gute Verkehrsanbindungen und viele Parkplätze sind weitere Grundvoraussetzungen. Eine wichtige Abgrenzung zur lockeren Fachmarktagglomeration ist der bauliche Zusammenhang, der z.T. durch eine innenliegende Mall hergestellt wird.

Die Grundlage für den „GfK Retail Center Report“ bildet eine Untersuchung aller Mittelstädte zwi-schen 30 000 und 100 000 Einwohnern, die die „Grundplausibilität von Fachmarktinvestitionen“ abseits des Mainstreams (Metropolen) bestätigt, d.h. die belegt, dass es auch hier attraktive und nachhaltige Investmentalternativen gibt. Denn eine große Zahl der Fachmarktzentren befindet sich „in soziodemografisch stabilen oder sogar wachsenden Regionen abseits der ausgereizten Metropolen-standorte“, heißt es im „White Paper“.

Die Lagequalität zeigt auch der Vergleich der von GfK untersuchten Top-20-Mittelstädte mit den Fundamentaldaten der Top-20-Großstädte in Deutschland. So lag die Arbeitslosenquote in der Gruppe der Mittelstädte zwischen 2009 und 2011 bei 3,44%, in der Gruppe der Großstädte bei 5,38%. Auch beim Kaufkraftvergleich schneiden die Mit-telstädte mit einem Wert von 119,8 gegenüber 113,8 in den Großstädten besser ab. Und schließlich zeigt sich die Fixierung der Investoren auf die Großstädte deutlich bei den Spitzenrenditen, die bei Geschäftshäusern in den Mittelstädten 2012 bei gut 6% lagen und in den 6 größten deutschen Ein-kaufsmetropolen bei gut 4%.

Auch die Daten über die Mikrostandorte der 259 identifizierten Fachmarktzentren, von denen die kleinsten 10 000 qm haben und das größte, das Chemnitz Center, 80 000 qm groß ist, sind güns-tig. So leben laut Studie in einem Radius von 20 Fahrminuten durchschnittlich 38,9 Mio. Menschen. GfK-Geomarketing: „Unterm Strich erreicht so fast jeder zweite Einwohner in Deutschland innerhalb von 20 Minuten Fahrzeit mit dem Pkw eines der 259 Fachmarktzentren.

Im Umkreis des Chemnitz Centers leben 327 813

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Menschen. Im Umfeld des zweitgrößten Fachmarktzentrums, dem Weser Park in Bre-men mit 53 500 qm Größe leben sogar 397 377 Menschen. Interessant aus Sicht der Investoren ist auch der folgende Zahlenvergleich: Die Wettbewerbsintensität im 20-Minuten Fahrradius ist laut „White Paper“ mit durchschnittlich 1,2 weiteren Fach-marktzentren geringer ausgeprägt, als mit durchschnittlich 2,3 bei Shopping-Centern.

Das ist eine gute Ausgangsbasis, wenn man bedenkt, dass die Fachmarktzentren mindestens 2 große Anbieter von Gütern des „periodischen Be-darfs“ (Lebensmittel) beherbergen und deshalb regelmäßig aufgesucht wer-den. Knapp ein Drittel (29%) der un-tersuchten Zentren befindet sich in weniger zentralen Gemeinden mit ei-nem dicht besiedelten Umland. 44% der Objekte ist zwischen 10 000 und 15 000 qm groß.

Der Blick auf die Verkaufsfläche pro 1 000 Einwohner zeigt jedoch starke regionale Unterschiede. So liegt der Wert in den neuen Bundesländern bei 156 qm und in West-deutschland bei 46 qm. Mit Blick auf die unterdurchschnittliche Kaufkraft in Ost-deutschland und die größere Dichte gilt es deshalb, die Standorte genau zu prüfen. Das heißt aber nicht, dass es hier keine Top-Objekte gibt.

In Klein- und Mittelstädten leben 70% der Bevölkerung Mit Blick auf die Zukunft stellt Jahn fest, dass insbesondere Standorte in Klein- und Mittelstädten, wo etwa 70% der Bevölkerung leben, attraktive Anlagemöglichkeiten bieten, „da hier das Verhältnis zwischen Rendite und Risiko schon seit langem günsti-ger ausfällt als an den Prime-Standorten“ (Metropolen). Voraussetzung sind allerdings gute Standortbedingungen und ein stringentes Nutzungskonzept. Des Weiteren geht der Experte davon aus, dass die Bundesbürger preisbewusst bleiben und den Einkauf im günstigen Fachmarkt resp. Fachmarktzentrum beibehalten werden. Da das Einkaufs-verhalten zunehmend von Zeitmangel geprägt wird, gewinnt zudem das One-Stop-Shopping in verkehrsgünstigen Handelsimmobilien an Bedeutung. Als Hybride Malls, die die Nahversorgungsfunktion des Fachmarkts mit dem Ambiente des Shopping-Centers verbinden, bieten Fachmarkt-zentren in kleineren Städten laut Jahn wohnortnah Center-Qualitäten, die an-sonsten nur in den größeren Städten und Verdichtungsräumen geboten werden.

Mit Blick auf die Tatsache, dass laut IVG Research etwa 70% der Fach-marktprodukte in Deutschland revitali-sierungsbedürftig sind, setzen Entwick-ler- und Investoren vielfach auf Objekte mit Wertsteigerungspotenzial. Das er-öffnet eine Win-Win-Situation für Ver-mieter und Mieter. Denn da die Aufwertung eines Fachmarktzentrums die Kundenfre-quenz und damit die Flächenproduktivität der Mieter steigern wird, sind die Chancen günstig, höhere Mieten zu erzielen. Unterstützt wird die Entwicklung durch die Expan-sion der Einzelhändler, die laut GfK Geomarketing derzeit bevorzugt in Fachmarktla-gen expandieren, während Innenstadt- und Shopping-Center-Lagen kaum Zuwächse verzeichnen würden. Angetrieben wird diese Entwicklung laut Jahn von der Erkenntnis der Händler, dass Zusatz-Umsatz in Fachmarktzentren mit weniger Investitionsbedarf als auf der High Street oder im Shopping-Centern erzeugt werden kann.

Hamborner REIT AG erhöht Portfoliobestand Die Hamborner REIT AG hat den Portfolio-Bestand 2013 im Zuge diverser Übernahmen um 114,6 Mio. Euro auf 691,8 Mio.

Euro erhöht. Mit Blick auf 2014 teilte das Unterneh-men mit, dass im Dezem-ber der Kaufvertrag für ein Geschäftshaus in der Fuß-gängerzone von Bad Hom-burg unterzeichnet wurde und die Immobilie im Janu-ar zugegangen ist. Den Übernahmen stand der Verkauf kleinerer, verwal-tungsintensiver Objekte in Oberhausen, Moers, Wup-pertal und Hannover mit. rd. 13 Gewerbe- und 31 Wohnmietverträge gegen-über. Dadurch werden wichtige Verwaltungskapa-zitäten gespart, die woan-ders gebraucht werden. Per Saldo sind die die Miet- und Pachterlöse im Vorjahr um 22% auf 45,2 Mio. Euro (Vorjahr: 37,0 Mio. Euro) gestiegen. Das Betriebsergebnis stieg u.a. durch die höheren Mieterlö-se von 17,5 Mio. auf 20,4 Mio. Euro. Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (Ebit) erhöhte sich um 13% auf 20,8 Mio. Euro (i.Vj. 18,4 Mio. Euro). Der Jahresüberschuss legte um 10% von auf rd. 8,5 Mio. Euro zu. Die liqui-den Mittel liegen mit 28,2 Mio. Euro knapp unter Vor-jahresniveau (29,3 Mio. Euro). Der Loan to Value wird mit 43,7% - nach 34,2% (2012) beziffert.

Unternehmens News

Weser Park Bremen Foto: MEC

Foto: Chemnitz Center


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Vermietungsmarkt 2013

Starke Zuwachsraten in Stadtteilen und am Stadtrand Ruth Vierbuchen, Chefredakteurin „Handelsimmobilien Report“

Mehr Mietverträge, aber insgesamt weniger Fläche: Auf diese kurze Formel lässt sich die Bilanz für das Vermietungsjahr 2013 in den innerstädtischen Top-Lagen bringen. Laut Jones Lang LaSalle lag die neu vermietete Einzelhandelsfläche mit 492 000 qm um 17% unter dem Vorjahreswert, aber die Zahl der Mietverträge stieg leicht von rund 980 auf 1 015, was unter dem Strich bedeutet, dass insgesamt mehr kleine Läden gefragt waren. Richtet man den Blick aber über die Innenstädte hinaus und bezieht Shopping-Center und Stadtrandlagen mit ein, zeigt sich ein völlig anderes Bild.

Die Nachfrage nach innerstädtischen Flächen mit weniger als 100 qm und in der Kate-gorie 100 bis 250 qm ist laut Jones Lang LaSalle im vergangenen Jahr gestiegen, während die Nachfrage nach Großflächen zwischen 1 000 und 2 000 qm gegenüber 2012 um 4 Prozentpunkte gesunken ist. Untersucht hat Jones Lang LaSalle die inner-städtischen Top-Lagen der 185 bedeutendsten Städte in Deutschland und im Durch-schnitt eine Mietsteigerung von 1,9% ermittelt. Bei etwa der Hälfte der Städte waren die Mieten stabil, in den 10 Metropolen legten sie aber um 3,2% zu.

Weiter gefasst ist die Betrachtung des Immobiliendienstleisters CBRE, der für 2013 insgesamt 3 292 Abschlüsse - ein Plus von 13,2% gegenüber 2012 mit 2875 - ermittel-te. Hier sind auch die Abschlüsse in Shopping-Centern und auf der grünen Wiese resp. in Stadtteillagen einbezogen. Laut CBRE wurde damit insgesamt ein Allzeithoch er-reicht - vor allem nach einem starken 1. Halbjahr mit etwa 1 700 Vermietungen.

Kreston Guarantee kauft Praktiker Ukraine Christopher Seagon, In-solvenzverwalter der BM Praktiker International GmbH, hat die Praktiker Ukraine TOV Kiev (UA) an den ukrainischen Investor Kreston Guarantee Group verkauft. Entsprechende Verträge hat Christopher Seagon mit den Verant-wortlichen der Keston Gua-rantee Group unterzeich-net. Details über die wirt-schaftlichen Rahmenbedin-gungen der Transaktion wurden nicht genannt. Die Übernahme steht noch un-ter den üblichen Gremien-vorbehalten. Der Investor übernimmt alle 4 Standorte sowie die 380 Beschäftig-ten der Märkte.

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Für Karsten Burbach, Head of Retail Agency bei CBRE sind die Zahlen ein Beleg dafür, dass die Einzelhändler in Deutschland trotz des wachsenden Online-Handels weiter expandieren. Online- und stationärer Handel würden mehr zusammenwachsen: „Durchsetzen konnten sich insbesondere die Einzelhändler, die bereits über eine klare Multichannel-Strategie und Markenbekanntheit verfügen und neben den wichtigen 1A-Lagen und Shopping-Centern auch in Stadtteillagen und Fachmarkzentren expandieren konnten“, so der Experte.

Auch das wachsende Interesse internationaler Spieler - insbesondere der US-Einzelhändler - am deutschen Markt hat zu dieser positiven Entwicklung beigetragen.

Sie machten mit 635 knapp ein Fünftel (19,3%) aller Abschlüs-se aus. Der Spitzenwert von 24,6% war im Jahr 2011 erreicht worden. Nachdem sich die US-Einzelhändler in frühe-ren Jahren vor allem auf den großen heimischen Markt konzentriert ha-ben, stellen sie seit Ausbruch der Finanz-marktkrise, die auch deutliche Spuren beim US-Konsum hinterlas-sen hat, hierzulande regelmäßig die stärkste Gruppe. Mit 138 Ab-schlüssen lagen sie 2013 vor den Italienern mit 72, den Dänen (63) und den Franzosen (61).

Treibende Kraft bei den italienischen Einzelhändlern waren die Konzepte der italieni-schen Calzedonia-Gruppe mit Tezenis, Intimissimi und Calzedonia. Hinzu kamen laut CBRE Niveau- und Luxuslabels wie Brioni, Prada, Boggi Milano und Miu Miu, „die ihr Niederlassungsnetz in verschiedenen deutschen Luxuslagen komplettierten“.

Gleichwohl sorgen die deutschen Einzelhändler mit ihren 80,7% letztlich für die Hauptdynamik im Vermietungsmarkt, zumal die internationalen Marken nur punktuell in den großen Metropolen oder in angesagten Shopping-Centern expandieren. Am meisten tat sich - nicht unerwartet - in der Bundeshauptstadt Berlin, wo auch immer noch fleißig gebaut wird. Mit 234 Abschlüssen wurde allerdings der Vorjahreswert nicht ganz erreicht. Vermietungen im neuen Bikini Berlin und im Shopping-Center Leipziger Platz waren mit dafür verantwortlich. Dass Frankfurt mit 232 Verträgen auf Platz 2 steht, vor München mit 141, lag vor allem am neuen Skyline Plaza, auf das allein 125 neue Abschlüsse entfielen. Durch das neue Shopping-Center in Möncheng-ladbach (72) und das neue LUV Ikea Shopping-Center in Lübeck (49) schafften es auch diese beiden kleineren Städte in der Top 10-Liste unter die Metropolen.

Interessant ist aber vor allem der Blick auf die Lagen, die bei der Expansion 2013 be-vorzugt wurden: Denn trotz der großen Bedeutung der 1A-Lagen und der Shopping-Center sei deren Anteil an der Vermietungsleistung gesunken, so Sven Buchsteiner, Senior Consultant Retail Research bei CBRE. Zwar erreichten die 1A-Lagen mit 654 Abschlüssen fast den Wert von 2012 (659), doch war die Expansion in anderen Lagen eben stärker. Alle innerstädtischen Lagen (1A-, 1B-, 2er-Lagen) zusammen erreichten

GRR REM: Zwei neue Transaktionsmanager

Die GRR Real Estate Ma-nagement GmbH hat sich erneut verstärkt und ihr Team um 2 Transaktions-manager erweitert. Markus Haimerl (41) ist seit Okto-ber 2013 für GRR tätig. Er

wechselte von der CBRE GmbH in München, wo er als Senior Consultant

für die Betreuung von inter-nationalen und nationalen Exklusivmandaten verant-wortlich war, zu GRR. Schwerpunkt seiner Arbeit waren Mietvertragsver-handlungen, Mietpreisgut-achten und Handelskon-zeptentwicklungen mit Pro-jektentwicklern. Zuvor war der gelernte Industriekauf-mann bei Kemper’s Ci-tymakler in Köln.

Marko Reißmann (34) ver-stärkt das Team seit Jah-

resanfang. Der Dipl. Immobilien-Ökonom (ADI) und Kaufmann der Grund-stücks- und Woh-

nungswirtschaft war zuvor bei Market Research Con-sultants in Hamburg. Als Projektmanager mit Schwerpunkt Vermietungs-management war er für die Bereiche Einzelhandels- und Büroimmobilien zu-ständig. Davor war er bei der Alstria Office Reit AG in Hamburg als Asset Manager für die Betreuung eines gewerblichen Immo-bilien-Teilportfolios und bei der GWB Immobilien AG als Vermietungsmana-ger tätig.

Personalien

Entwicklung der Lageverteilung 2011—2013

Quelle: CBRE

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27% der Vermietungsleistung. Die Zahl der Vermietungen in Shopping-Centern stieg zwar um 5% von 746 auf 785, doch liegen sie mit 25,7% auf dem 3. Platz.

Auf Stadtteillagen vor allem in den Großstädten, Out-of-town-Standorte, Nahver-sorgungs- und Fachmarktzentren entfielen insgesamt 46,6%, wobei vor allem die Expansion in den Stadtteilen (19,2%) hervorsticht. „Wurden 2011 nur 221 Vermietun-gen in dieser Lage erfasst, stieg ihre Anzahl 2013 auf 588 Vermietungen, was einem Zuwachs auf 266% entspricht“, schreibt CBRE. Das gelte in abgeschwächter Form auch für die Fachmarktzentren. Hier stieg die Zahl der Abschlüsse von 165 (2011) auf 425 im Vorjahr (+257,8%): „Diese Entwicklung zeigt, dass viele Einzelhändler auf der Suche nach Alternativen für die A-Lage sind und diese Lagen als Wachstumsfeld für sich begreifen. Dabei geht es nicht mehr um die reine wohnortnahe Nahversorgung, sondern vielmehr um ein zunehmend ausdifferenziertes Angebot, das auch Branchen wie Schuhe und Lederwaren oder auch Schmuck & Accessoires umfasst.“

Dieser Trend lässt sich auch an der Rangliste der expansivsten Handelsunternehmen ablesen, die 2013 von der Kölner Rewe Group mit 96 Abschlüssen angeführt wird. Es folgen Rossmann (89), dm (87), Edeka (70) und Aldi (68). Grund für das hohe Ex-pansionstempo bei Rewe ist nicht zuletzt die Konzeptvielfalt, die bei den Kölnern be-sonders groß ist. Dass die Vollsortimenter im Vorjahr die Discounter bei der Expansi-on abgehängt haben, führt CBRE auf eine liberalere Genehmigungspraxis zurück. Hinzu komme, dass die Discounter primär ihr Bestandsnetz optimieren würden und nur noch wenige Neustandorte übernehmen. Die Drogerie-Ketten Rossmann und dm profi-tieren von der Marktbereinigung durch die Schlecker- Insolvenz.

Metro Group

Das Phänomen Internet ist die 100%ige Transparenz Ruth Vierbuchen, Chefredakteurin „Handelsimmobilien Report“

Mit den Zahlen für das 1. Quartal des Geschäftsjahres 2013/14 (30.9) bot die Metro Group ihren Aktionären gleich eine gute Nachricht: Nachdem das Ergebnis je Aktie auf 1,38 Euro gestiegen ist, nach mageren 0,11 Euro im Vorjahr, sieht Vorstandschef Olaf Koch die Dividendenfähigkeit des Unternehmens im laufenden Jahr wieder her-gestellt. Für das Rumpfgeschäftsjahr 2013, dem das wichtige Weihnachtsgeschäft fehlt, erhalten die Aktionäre dagegen keine Dividende, da das Periodenergebnis nach Son-derfaktoren auf -71 Mio. Euro gesunken war.

Entsprechend erntete der Vorstand keinen Applaus für das vergangene Geschäftsjahr. Sie habe vor einem Jahr schon be-fürchtet, dass durch die Einführung eines Rumpfgeschäftsjahres die Divi-dende ausfallen werde, beklagte die Aktionärssprecherin der Deutschen Schutzvereinigung für Wertpapier-besitz (DSW), Jella Benner-Heinacher. Es sei vor diesem Hinter-grund nur ein schwacher Trost, dass die Großaktionäre auch leer ausgingen.

Die Metro Group hatte 2013 das Ge-schäftsjahr auf 9 Monate bis Ende September verkürzt, so dass künftig das 1. Quartal des neuen Jahres mit dem Weihnachtsgeschäft zusammenfällt. Da der Einzelhandel einen wesentlichen Teil seines Umsatzes und Ertrags in dieser Zeit erzielt, was bei ei-nigen Branchen dazu führt, dass sie erst mit dem Weihnachtsgeschäft die Gewinnzone erreichen, ist die Umstellung auf den 30.9. in dieser Branche sehr sinnvoll.

Bei der Hauptversammlung in Düsseldorf fanden Aktionärssprecher aber auch ver-

Kulmbach: Die Anterra Projektentwicklung GmbH hat das Einkaufs-zentrum „Fritz“ sowie 3

weitere Gewerbeimmobi-lien und ein Entwicklungs-grundstück mit rund 15 000 qm in Kulmbach an die Futura Vermögensverwal-tungsgesellschaft mbH aus Leipzig verkauft. Die Transaktion wurde von Jo-nes Lang LaSalle vermit-telt. Der Käufer wurde von RECS, Real Estate Com-plete Solutions GmbH, be-raten. Das „Fritz“ wurde 1999 auf dem Gelände der alten Spinnerei in Kulm-bach zu einem Einkaufs-zentrum umgebaut. Heute bietet das Objekt rund 15 000 qm Verkaufsfläche mit den Ankermietern Kaufland, H&M und Adler sowie knapp 1 000 Stell-plätze. In den oberen Eta-gen und den weiteren Ge-werbeimmobilien befinden sich rd. 13 000 qm Büroflä-chen, die u.a. durch das örtliche Arbeitsamt und die Axolabs GmbH genutzt werden.

Düsseldorf: Das Möbelge-schäft „Vintage Fabrik“ mietet eine Ladenfläche mit ca. 279 qm auf der Nordstraße im beliebten Düsseldorfer Pempelfort. Das Objekt bietet 3 m Raumhöhe und eine große Schaufensterfront. Die Er-öffnung ist für Ende März/Anfang April geplant. Ver-mieter ist ein privater Be-standshalter. Vermittelnd tätig war Engel & Völkers Commercial in Düsseldorf.

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Foto: Metro AG


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ständnisvolle Worte: „Wir begrüßen die Streichung der Dividende“, betonte der Senior Portfolio-Manager von Union Investment, Ingo Speich, „die langfristige Sicherung der Zukunfts- und Wettbewerbsfähigkeit aller Unternehmensteile sollte jetzt im Vor-dergrund stehen“. Aus seiner Sicht sind die Rückführung der Nettoverschuldung und die verstärkte Kostenkontrolle grundsätzlich zu begrüßen. Auch der Sprecher der Schutzgemeinschaft der Kapitalanleger (SdK), Alexander Elsmann, begrüßte ausdrücklich die Rückführung der Verschuldung u.a. durch den Verkauf von Real In-ternational an Auchan um 2,3 Mrd. Euro im Vorjahr, auch wenn das vor allem auf Betreiben der Rating Agenturen passiert sei.

„Der Kapitalmarkt honoriert die Strategie der kleinen Schritte und der leisen Töne, wie Sie am Aktienkurs sehen“, so Speich. Nur so könne das verlorene Vertrauen zurückge-wonnen werden. Auch DSW-Sprecherin Benner-Heinacher begrüßte, dass der Aktien-kurs auf über 31 Euro gestiegen ist. Die Metro dürfe sich aber auch nicht kaputt sparen, so Speich. Die Balance zwischen Wachstum und Konsolidierung ist den Aktionären wichtig, damit nicht zu Lasten der Zukunftsinvestitionen gespart wird.

Auf die Frage der Aktionärssprecher nach der großen Vision für die nächsten 5 Jahre, sagte Vorstandschef Olaf Koch: Er sei überzeugt, dass Metro gute Chancen habe, „wenn wir die Angebote aus den Augen der Kunden betrachten. Dann läuft das.“ Wichtig sei es, Sortimente sowie Service auszubauen und den Umsatz zu verbessern. Denn die Marge zu erreichen, sei relativ einfach. Damit reagierte er auch auf die Kritik von Aktionärssprechern, die kritisiert hatten, dass Media Saturn über eine Niedrigpreis-strategie versucht, den Umsatz zu steigern und seinen Marktanteil zu verteidigen.

Wie Koch bereits in seiner Rede betont hatte, will Metro der Händler sein, der am radi-

Sonae Sierra schließt neue Verträge in Marokko Sonae Sierra hat mit Actif Invest und Fonciere Chel-lah 2 neue Verträge über das Property-Management resp. die Vermietung für deren Einkaufszentren, das Carré Eden im Zentrum von Marrakesch und das Arribat Center in Rabat, abgeschlossen. Das Carré Eden von Actif Invest hat eine Mietfläche von 15 000 qm, 60 Geschäfte und mehr als 500 Parkplätze. Die Eröffnung ist für das 1. Quartal 2014 geplant. An-kermieter sind Carrefour sowie H&M. Das Arribat Center wird im 1. Quartal 2016 eröffnet. Sonae Sierra übernimmt hier die Vermie-tung der 44 500 qm.

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kalsten das umsetzt, was der Kunde will:. „Wir haben die Vision, dass wir zu den bes-ten Händlern gehören.“ Was zunächst wie eine Binsenweisheit klingt, ist für die Metro Group jedoch ein Paradigmenwechsel, der von den Mitarbeitern ein Umdenken erfor-dert. Denn die Grundphilosophie des Metro-Konzerns bestand darin, durch Unterneh-mensakquisitionen Nachfragemacht gegenüber den Lieferanten aufzubauen, um so die

Basis für günstige Preise und damit eine erfolgreiche Discount-Strategie zu schaffen.

Bei der neuen Unternehmens-strategie geht es darum, das Ge-schäft nicht vom Einkauf her zu betrachten, sondern vom Absatz resp. vom Bedarf der Kunden aus. In diesem Kontext berichte-te Koch, der gleichzeitig für das operative Geschäft der wichtigs-ten Sparte Cash & Carry zu-ständig ist, dass es für diesen Selbstbedienungs-Großhandel

keine Blaupause und kein Standardprogramm gebe, so dass sich die Sparte in jedem Land an die jeweiligen Kundengruppen anpassen müsse. In Frankreich seien etwa 90% der Kunden aus der Gastronomie, so dass das Angebot maßgeblich auf diese Kli-entel zugeschnitten wird. Durch den Abbau unrentabler Sortimente könnten die Kosten entsprechend gesenkt werden. In Italien setzen sich die Kunden dagegen vornehmlich aus Gastronomen und kleinen Einzelhändlern zusammen.

Koch: „Metro Cash & Carry hat nach 50 Jahren einen erheblichen Veränderungsbe-darf.“ Den versucht das Unternehmen durch gezielte Gespräche mit den Kunden genau zu ermitteln. Das Jubiläums-Jahr der Cash & Carry-Sparte will Metro, die in 28 Län-dern präsent ist, laut Koch nicht mit einem oder einigen wenigen großen Festen feiern, sondern mit vielen Veranstaltungen. Dazu gehören auch einmalige Angebote in den Geschäften, um die Frequenz zu erhöhen.

Mit Blick auf die Tochter Media Saturn, die durch den wachsenden Online-Handel stark unter Druck geraten war, berichtete Koch: „Wir mussten an den Preisen arbei-ten.“ Denn das „Phänomen Internet“ sei vor allem, dass dadurch die 100%ige Transparenz geschaffen werde. „Seit 2011 mussten wir zur Kenntnis nehmen, dass unsere Preise zu hoch waren.“ Mit der Investition in niedri-gere Preise und dem Ausbau des Onli-ne-Geschäfts hat das Unternehmen nach Kochs Worten den verlorenen Umsatz wieder zurück geholt.

Nach dem Erfolg des neuen Real-SB-Warenhauses im Kronenberg-Center in Essen soll das Konzept zu-nächst auf weitere 30 Filialen übertra-gen werden. Dabei sollen die Store-Manager auch mehr Freiheit haben, die Sortimente an die regionalen Bedürfnisse anzupassen. In Essen konnte der Umsatz laut Koch um 10% und die Flächenproduktivität um 30% gesteigert werden. Aus seiner Sicht ist es dringlich, Real weiter zu modernisieren.

Mit Blick auf den geplanten Gang der russischen Cash & Carry-Tochter an die Lon-doner Börse, berichtete Koch auf Anfrage der Aktionärssprecher, Ziel sei es, durch die

Hertie-Sprecherkreis zieht Zwischenbilanz Beim 3. Treffen des Sprecherkreises der Bür-germeister ehemaliger Hertie-Städte konnte Oberbürgermeister Thomas Feser von Bingen eine erfolgreiche Zwischen-bilanz ziehen. Dem Spre-cherkreis gehören zudem Oberbürgermeister Patrick de La Lanne, Delmen-horst, Bürgermeister Her-mann Hupe, Kamen, Bür-germeister Willi Kamm, Tuttlingen, Bürgermeister Dr. Andreas Koeppen, Itzehoe und Stadtbaurat Frank Vetter, Gronau an. Wie Feser mitteilte, konn-ten zum Jahresende 2013 noch einige Abschlüsse erzielt werden, so dass mit 15 verkauften Häusern fast die Hälfte aller Immobilien verkauft werden konnte. Hertie-Vermarkter CR In-vestment Management aus Berlin kann damit eine gute Bilanz ziehen. Doch trotz der erfreulichen Ent-wicklung waren sich die Mitglieder des Sprecher-kreises einig, so lange zu-sammen zu stehen, bis die verbliebenen 17 Hertie-Häuser verkauft sind. Der zuständige Vermarkter von CR Investment Manage-ment, Sebastian Mogos-Lindemann, hatte bereits im Vorjahr den Verkauf aller Häuser bis Ende 2014 als Ziel formuliert. Daran will der Sprecherkreis fest-halten und sichert seine Unterstützung zu.

Aachen: Ein Finanzdienst-leister hat über Aengevelt rd. 550 qm Einzelhandels-fläche auf der Theaterstra-ße in der Aachener Innen-stadt gemietet. Vermieter der Fläche ist ein Privatin-vestor. Mietbeginn ist der 1. April 2014.

Stadt News

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Cash & Carry: Fokussierung der Sortimente

Foto: Metro AG

Metro Group 1. Quartal in €

2013/2014 2012/13

Konzernumsatz 18,72 Mrd. 19,36 Mrd.

Ebit 1,094 Mrd. 985 Mio.

Ergebnis je Aktie 1,38 0,11

Ebit*) Sparten

Cash & Carry 540 Mio. 654 Mio.

Media Saturn 289 Mio. 332 Mio.

Real 98 Mio. 116 Mio.

Kaufhof 159 Mio. 189 Mio.

*) vor Sonderfaktoren


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Platzierung von 25% der Anteile Eigenkapital für die weiter Expansion in Russland zu gewinnen, wo das Unternehmen erfolgreich arbeitet und für sich noch gute Chancen sieht. Wie der Metro-Chef jedoch betont, will das Unternehmen die Mehrheit an der russischen Tochter auf jeden Fall behalten.

Mit Blick auf den geplanten Verkauf von Galeria Kaufhof betonte Koch erneut, dass nur ein Käufer in Frage komme, der eine gesicherte Finanzierung vorweisen könne und sich im Warenhaus-Geschäft auskenne.

Nach diesen vielen angestoßenen Maßnahmen sieht Koch den Handelskonzern 2013/14 auf einem guten Weg. Unwägbarkeiten stellen für einen multinationalen Kon-zern die schwankenden Wechselkurse in einigen Ländern wie der Türkei, in denen das Unternehmen stark vertreten ist, dar. Das bereinigte Ebit (Ergebnis vor Zinsen und Steuern) erwartet der Metro-Chef bei etwa 1,75 Mrd. Euro, nach 1,7 Mrd. Euro im Ge-schäftsjahr 2012/13 und die Nettoverschuldung von 5,4 Mrd. Euro im Vorjahr will er weiter reduzieren. Mit knapp 1,6 Mrd. Euro sollen die Investitionen über dem Vorjahr (1,2 Mrd. Euro) liegen, die Zahl der Neueröffnungen wird mit etwa 70 unter dem Vor-jahreswert (90) liegen. Beim Umsatz erwartet er das Erreichen des Vorjahresniveaus.

Internationaler Warenhausmarkt

Macy's baut Marktanteil aus - Dynamik in China Ruth Vierbuchen, Chefredakteurin „Handelsimmobilien Report“

Während in Deutschland über die Krise der Warenhäuser diskutiert wird, gibt es Märkte, in denen sich die Department Stores großer Beliebtheit erfreuen. Nach Ein-schätzung des britischen Marktforschungsunternehmens Retail Verdict werden bis zum Jahr 2019 etwa 30% der in den weltweiten Warenhäusern erzielten Umsätze auf den chinesischen Markt entfallen. Auf den gesamten asiatisch-pazifischen Raum entfällt

dann knapp die Hälfte (49%) der weltweiten Erlöse.

Die restlichen gut 50% der weltweiten Warenhaus-Umsätze verteilen sich laut Verdict’s „Global Department Store Retailing report“ recht unterschiedlich. Der größte Anteil entfällt mit 26,4% auf den nordamerikanischen Markt. Es folgt Europa mit 18,7% und La-tein Amerika mit 4,5%. Bis zum Jahr 2019 werden die Ausgaben in den weltweiten Department Stores nach Einschätzung von Kate Ormrod (Foto), bei Verdict als Analystin für die Bereiche Beklei-

dung und Schuhe zuständig, insgesamt um 22,2% oder 100 Mrd. $ wachsen.

Motor dieser Entwicklung ist die Dynamik, die der chinesische Markt in diesem Zeitraum mit einem Wachstum von 38,1% entfalten wird. Laut Ormord wird fast die Hälfte der erwarteten 100 Mrd. $ weltweit auf die Warenhäuser im Reich der Mitte entfallen. Grund für diese Entwicklung sei der wachsende Wohlstand in China, die zu-nehmende Urbanisierung und die damit verbun-denen Wachstumschancen für einheimische und internationale Spieler.

Ein Selbstläufer ist das Warenhaus-Geschäft aber auch in China nicht mehr. Trotz der extensiven Wachstumschancen weist Analystin Ormrod da-rauf hin, dass die Kosten etwa für Arbeit steigen, so dass die schwächeren Spieler unter Druck geraten und vom Markt verschwinden werden. Für die verbleibenden Unterneh-men heißt es aus Sicht der Expertin, ein von den Wettbewerbern differenziertes Ange-bot - etwa durch mehr Eigenmarken - anzubieten, in die Verkaufsräume zu investieren

Dennree-Gruppe mit 13% Wachstum 2013 erzielte das Bio-Handelshaus dennree einen Gruppenumsatz von 615 Mio. Euro und damit

eine Umsatzsteigerung von 13%. Die Gruppe vermark-tet mit mehr als 1 300 Fachhandelspartnern über 11 500 ökologische Pro-dukte. In der dennree-Gruppe arbeiten mehr als 3 100 Menschen an der Entwicklung und der Zu-kunftssicherung der ökolo-gischen Bewegung. Wie das Unternehmen weiter mitteilt, wurde im Frühjahr 2013 auch die Zukunfts-stiftung BioMarkt von den Mitgliedern der BioMarkt-Verbundgruppe und der dennree-Gruppe unter dem Dach der GLS Treu-hand ins Leben gerufen. Die Zukunftsstiftung Bio-Markt unterstützt zukunfts-weisende Projekte, Initiati-ven und Programme für die Weiterentwicklung der Bio-Branche, vor allem der öko-logischen Landwirtschaft. Gemeinsam konnten 2013 die 1. Projekte „Fluthilfe“ und „Bayerischer Blüten-honig“ umgesetzt werden. Weitere Projekte wie „Neue Züchtungssorten“ sind in Planung. Diese werden aktiv im Biomarkt kommuni-ziert, um von den Erlösen neue Forschungen zu un-terstützen. Im Rahmen der BioMarkt Verbundgruppe konnte dennree im Vorjahr 20 Neueröffnungen und Umzüge begleiten.

Unternehmens News

Globaler Warenhaus-Markt

Unternehmen Marktanteil

1. Macy's 6,40%

2. Sears 4,70%

3. Kohl's 4,30%

4. Marks & Spencer 3,00%

5. Nordstrom 2,90%

6. Isetan Mitsukoshi 2,70%

7. El Corte Inglés 2,40%

8. JCPenney 2,40%

Quelle: Verdict


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und mit exklusiven Marken Frequenz und Umsatz zu steigern. Doch während der Wa-renhausmarkt in China und auch in Südostasien geradezu explodiert, zeigten große Un-ternehmen der weltweiten Warenhaus-Szene in den vergangenen 5 Jahren - zwischen 2009 und 2014 - Ermüdungserscheinungen. Dabei denkt Kate Ormrod beispielsweise an das US-Traditionsunternehmen Sears, das auf dem großen US-Markt an Bedeutung einbüßt und Kunden an die Konkurrenz verliert. Der Grund für diesen schleichenden Niedergang ist vor allem, dass Sears zu wenig in seine Verkaufsräume investiert hat, während die Konkurrenz genau das Gegenteil tat. Dadurch sei der Marktanteil des Un-

ternehmens um 2,5 Prozentpunk-te gesunken.

Der Marktanteil des US-Wettbewerbers JC Penny habe sich zwischen 2009 und 2014 auf 2,4% fast halbiert, so Kate Orm-rod weiter, nachdem das Unter-nehmen seine Preisstruktur und seine Positionierung verändert habe. JC Penney wird aus Sicht der Expertin Zeit brauchen, verlo-rene Kunden zurück zu gewin-

nen, doch konzediert sie dem Unternehmen einen festen Platz im Markt und sieht den Warenhaus-Betreiber mit seiner Strategie, die Verkaufsräume zu modernisieren und auf Shop-in-Shop-Konzepte zu setzen, auf dem richtigen Weg.

Dagegen heben sich Nordstrom’s und Macy’s positiv von der Masse ab. Sie sind un-ter den 12 Top-Unternehmen der Warenhaus-Szene laut Ormrod die einzigen, die ihre Umsätze steigern und ihre Marktanteile ausbauen können. Seit Macy's den Wettbewer-ber Sears im Jahr 2012 von der Spitzenposition verdrängt hat, ist es dem Unternehmen gelungen, den Abstand sogar noch auszubauen. Ormrod schätzt, dass Macy’s in diesem Jahr einen Marktanteil von 6,4% erreichen wird. Als zentralen Grund für den Erfolg sieht Kate Ormrod das Produktangebot und die ansprechende Gestaltung der Verkaufs-räume. Nordstrom’s hat sich aus ihrer Sicht durch die Investition in Innovationen und die Entscheidung zugunsten einer Multichannel-Strategie das Fundament für ein stabi-les Wachstum geschaffen: „Wir erwarten, dass Nordstrom's in den nächsten 5 Jahren eine starke Kraft auf dem US-Markt bleiben wird.”

Fachtagung für Klein- und Mittelstädte

Braucht jede Stadt ihr Einkaufszentrum? HIR DÜSSELDORF. Unter welchen Voraussetzungen sind Einkaufszentren eine Stärkung für Klein- und Mittelstädte? Und wie lassen sich die großen Formate mög-lichst verträglich und mit positiven Impulsen für den bestehenden Einzelhandel und die innerstädtischen Strukturen ansiedeln? Das sind Themen, die mit Blick auf den Struk-turwandel insbesondere in den kleineren Städten meist sehr kontrovers diskutiert wer-den. Die Fachtagung „Innenstadtverträgliche Ansiedlung innerstädtischer Einkaufs-zentren in Klein- und Mittelstädten“ im Februar in Bingen gab Antworten.

Eingeladen zur Fachtagung hatten das Ministerium für Wirtschaft, Klimaschutz, Energie und Landesplanung von Rheinland-Pfalz gemeinsam mit der Stadt Bingen, dem Zentrum Baukultur Rheinland-Pfalz, der Arbeitsgemeinschaft der Industrie- und Handelskammern Rheinland-Pfalz, dem Deutschen Verband für Wohnungs-wesen, Städtebau und Raumordnung e.V. (DV) sowie dem Büro Stadt und Han-del. Anlass war die Wanderausstellung „Schöner Shoppen“ des Zentrums Baukultur und die DV-Studie zur Wirkung innerstädtischer Einkaufszentren.

Die zentrale Bedeutung eines attraktiven Einzelhandels für lebendige Klein- und Mit-

Leipzig: Swarovski hat ein Ladenlokal in der Top-Lage Petersstraße 18 in Leipzig gemietet. Die Hamburger Niederlassung der IKP Im-mobiliengruppe hat den Mietvertrag zwischen Swarovski und einem priva-ten Eigentümer vermittelt. Nach umfangreichem Um- und Ausbau wird der Shop mit einer Verkaufsfläche von ca. 125 qm im Frühjahr 2014 eröffnen.

Die Erlangen Arcaden und ihre Folgen Shopping-Center in Innen-städten sind ein konflikt-trächtiges Feld der Stadt-entwicklung. Die einen se-hen darin den Niedergang der City, die anderen will-kommene Investitionen für die Attraktivitätssteigerung. Selbst wenn sie schon seit Jahren am Markt sind, kön-nen ihre Auswirkungen oft nicht beziffert werden. Es fehlen fachlich fundierte Monitoring-Studien, die über einen längeren Zeit-raum die Entwicklung be-obachten. 2007 wurden die Erlangen Arcaden eröffnet. Hier wurden regelmäßige Beobachtungen und Erhe-bungen durchgeführt und ein Prototyp für ein Innen-stadt-Monitoring entwickelt. Zudem wurden Studien der Friedrich-Alexander-Universität Nürnberg-Erlangen von 1975, 1985 und 2005 zu Rate gezogen, so dass eine langfristige Analyse der Entwicklung der Erlanger Innenstadt möglich wurde. Erschienen ist sie unter dem Titel Eine Innenstadt im Aufbruch - Die Erlangen Arcaden und ihre Folgen Eine em-pirische Studie am Beispiel der Innenstadt von Erlan-gen von Norbert Lingen, Markus Epple. ISBN 978-3-9816433-0-5; 337 Seiten.

Foto: Macy‘s

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Buch-Tipp


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telstädte mit Aufenthaltsqualität ist unter Experten unbestritten. Doch gerade hier zei-gen die enormen Strukturveränderungen der vergangenen Jahrzehnte mit dem großflä-chigen Einzelhandel auf der „grünen Wiese“ einerseits und dem Wegfall der traditio-nellen Warenhäuser als Frequenzbringer für die Innenstädte andererseits ihre negativen Folgen besonders deutlich. Denn mit den Warenhäusern verlieren viele Cities ihre Zug-kraft. Noch dramatischer könnte sich das rasante Wachstum des Online-Handels auf die Städte auswirken, wie der Handelsexperte Prof. Gerrit Heinemann von der Hoch-schule Niederrhein darlegte.

Vor diesem Hintergrund werden vielfach innerstädtische Einkaufszentren als Mittel gesehen, der Innenstadt durch eine Agglomeration neuer Handelskonzepte mehr Ge-

wicht gegen diese Konkurrenz zu verleihen. Wie das gut verträg-lich gelingen kann, wurde an-hand von Beispie-len wie die Neue Mitte in Ingel-heim (Bild: HBB)

oder das Center in Schwäbisch Hall verdeutlicht. Welche Zukunft leer stehende Wa-renhäuser haben, zeigte der Oberbürgermeister von Bingen, Thomas Feser, anhand der ehemaligen Hertie-Filiale in der Stadt, die von der Dortmunder Immobiliengruppe Harpen übernommen wurde. Geplant ist der Umbau in ein kleines Einkaufszentrum.

Dass aber - ungeachtet der Krise beim Warenhaus-Betreiber Karstadt - mittelständische Formate erfolgreich sein können, zeigte des Unternehmerehepaar Martina und Norbert Wittenberg mit seinen Warenhäusern in Mittelstädten. Es gibt hierzulande laut BBE Handelsberatung noch eine ganze Reihe von mittelständischen Warenhaus-betreibern, die Erfolg haben, weil sie sich auf den lokalen Markt ausrichten.

Wichtig ist ein gut gesteuerter Ansiedlungsprozess Dass bei der Tagung aber auch die teils kontroversen Diskussionen und Auseinander-setzungen über schädliche Wirkungen von Einkaufszentren auf Stadtstruktur und den bestehenden Einzelhandel ein wichtiges Thema war, liegt auf der Hand. Die Fachvor-träge, Praxisbeispiele sowie die abschließende Diskussion zwischen Vertretern von Landesplanung, Handel, Architektur und Center-Betreibern machten deutlich, dass für eine innenstadtverträgliche Shopping-Center-Entwicklung ein gut gesteuerter und transparenter Ansiedlungsprozess notwendig sei. Dieser müsse eine angemessene Di-mensionierung des Centers, einen passenden innerstädtischen Standort und eine gute städtebauliche und baukulturelle Integration in bestehende Strukturen gewährleisten.

Aus Sicht der Experten müssen dafür die Planungs- und Steuerungsinstrumente zielge-richtet angewandt werden. Die im Vorfeld standardmäßig vorgesehenen Verfahren und Wirkungsgutachten alleine reichten jedoch häufig nicht aus. Es seien vielmehr umfang-reichere Wirkungsanalysen notwendig, die die komplexen Zusammenhänge berück-sichtigen. Aus architektonischer und baukultureller Sicht sollte die Gestaltung eines Einkaufszentrums stets über einen Wettbewerb erfolgen.

Die wichtige Funktion der Landesplanung betonte die rheinland-pfälzische Wirt-schaftsministerin Eveline Lemke: Rheinland-Pfalz setze auf seine städtischen Zen-tren und deren Handelsfunktion. Dazu würden die verschiedenen Ressorts die Anwen-dung der Instrumente von Landes- und Regionalplanung mit bauleitplanerischen Maß-nahmen und der Unterstützung der Unternehmen vor Ort verbinden. Gerade für ein Bundesland, das größtenteils ländlich geprägt sei, habe die Stärkung der Zentren von Klein- und Mittelstädten für die Versorgung des Umlandes eine große Bedeutung.

Berlin: Die Pamera Asset Management GmbH hat zwei Berliner Objekte ver-äußert. Dabei handelt es sich um das Forum See-straße und den Gewerbe-park Central. Käufer des Forums Seestraße in Berlin-Wedding ist die Becker & Kries Unternehmens-gruppe, Berlin. Einzelhan-delsmieter des Geschäfts-hauses mit 20 600 qm Mietfläche sind u.a. Aldi und Netto. Weitere Mieter des 1900 errichteten und 1990 sanierten Objekts sind die Beuth Hochschu-le und McFit. Der Gewer-bepark Central in der Si-ckingenstraße 20-28 in Berlin-Moabit ist ein Light-Industrial-Objekt. Käufer ist eine private Vermögensver-waltungsgesellschaft.

Chefredaktion: Dr. Ruth Vierbuchen (V.i.S.d.P.); Kontakt: [email protected] Herausgeber: Werner Rohmert

Korrespondentin Köln: Christine Scharrenbroch Anzeigen: Marion Götza, 05242-901-250

Verlag: Research Medien AG, Rietberger Str. 18 33378 Rheda-Wiedenbrück, T.: 05242 - 901-250, F.: 05242 - 901-251 E.: [email protected] www.rohmert-medien.de

Vorstand: Werner Rohmert Aufsichtsrat: Senator E.h. Volker Hardegen (Vorsitz). Bankverbindung: Erhalten Sie auf Anfrage

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Der handelsimmobilien report nr 165

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