Facility Management: Gebäudereinigung Wann ein Dienst ... · Facility Management:...
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Trinkwasserinstallationen müssen bei gewerblicher Tätigkeit alle drei Jahre überprüft werden Erleichterungen für Immobilieneigentümer Die zweite Verordnung zur Än- derung der Trinkwasserverord- nung (TrinkwV) ist am 14.12.2012 in Kraft getreten und bringt im Vergleich zu der im November 2011 in Kraft getretenen Novellie- rung erhebliche Erleichterungen für Eigentümer und Betreiber von Immobilien. Die zweite Ände- rungsverordnung sieht u.a. für alle Trinkwasserinstallationen eine Verlängerung der Pflicht zur Erst- beprobung bis zum 31. Dezember 2013 sowie für Trinkwasserinstal- lationen im Rahmen einer gewerb- lichen Tätigkeit ein dreijähriges Prüfintervall vor. Für alle Trink- wasserinstallationen im Rahmen einer öffentlichen Tätigkeit, d.h. für den überwiegenden Teil der kommunalen Liegenschaften, bleibt es hingegen bei dem einjäh- rigen Prüfintervall. Die erste Novellierung sah eine Pflicht zur Erst-Untersuchung bis zum 31. Oktober 2012 vor. Diese Frist wurde nun mit Inkrafttreten der zweiten Änderungsverord- nung bis zum 31. Dezember 2013 verlängert, sodass die Erst-Unter- suchung erst innerhalb des Jahres 2013 zu erfolgen hat. Artikel 3 Ab- satz 2 der Änderungsverordnung bestimmt ein rückwirkendes In- krafttreten der Fristverlängerung zum 31. Oktober 2012, sodass trotz des Inkrafttretens der Ände- rungsverordnung erst zum 14. De- zember 2012 sichergestellt ist, dass keine Ordnungswidrigkeit in Form einer pflichtwidrigen Unter- lassung vorliegt, wenn die Erst- Untersuchung auf Legionellen nach § 14 Abs. 3 TrinkwV nicht bis zum Zeitpunkt der bisherigen Frist zum 31. Oktober 2012 erfolg- te. Zudem sind die Anzeigepflich- ten an die Gesundheitsämter ent- fallen, sodass Meldungen nur mehr dann zu erfolgen haben, wenn festgelegte Grenzwerte überschritten werden. Demnach ist dem Gesundheitsamt nicht mehr in jedem Falle eine Kopie der Niederschrift der Legionellen- Untersuchung nach § 14 Abs. 3 TrinkwV zu übersenden, die An- zeigepflicht entfällt bei einem Prüfergebnis innerhalb der Grenz- werte. Ergibt das Prüfergebnis hingegen eine Überschreitung der festgelegten Grenzwerte, gilt wei- terhin die Anzeigepflicht an das Gesundheitsamt nach § 16 Abs. 1 S. 1 TrinkwV. Darüber hinaus wurde für alle Trinkwasserinstallationen, die Trinkwasser im Rahmen einer ge- werblichen Tätigkeit abgeben, das jährliche Prüfintervall für Wasser- versorgungsanlagen nach § 3 Nr. 2 e) TrinkwV durch ein dreijähriges Prüfintervall nach den Vorgaben des § 14 Abs. 3 TrinkwV abgelöst. Hingegen bleiben die Trinkwas- serinstallationen, mit denen Trinkwasser im Rahmen einer öf- fentlichen Tätigkeit abgeben wird, von dieser Erleichterung der zwei- ten Änderungsverordnung unbe- rührt. Nach § 3 Nr. 11 TrinkwV liegt immer dann eine öffentliche Tätigkeit vor, wenn die Trinkwas- serbereitstellung für einen unbe- stimmten, wechselnden und nicht durch persönliche Beziehungen verbundenen Personenkreis er- folgt und damit beim Betrieb des überwiegenden Teils der kommu- nalen Liegenschaften. Damit tref- fen den Betreiber einer Anlage zur ständigen Wasserverteilung mit ei- ner Großanlage zur Trinkwasser- erwärmung, der im Rahmen einer öffentlichen Tätigkeit Trinkwasser abgibt, weiterhin die Untersu- chungspflichten nach § 14 TrinkwV mit einem jährlichen Turnus der Beprobung. Mit den vorgenommenen Nach- besserungen trug der Gesetzgeber dem Umstand Rechnung, dass die Regelungen der ersten Änderungs- verordnung alle Beteiligten vor unlösbare Probleme gestellt haben und insbesondere in dem vorgege- ben Zeitrahmen nicht umzusetzen waren. Nach dem mit der ersten Änderungsverordnung neu gefass- ten Anwendungsbereich der Trinkwasserverordnung existieren in Deutschland etwa 2 Millionen zentrale Trinkwasseranlagen, so- dass auch die Eigentümer von Mehrfamilienhäusern (Anlage mit einem Speicher-Trinkwasserer- wärmer oder zentralem Durch- fluss-Trinkwassererwärmer mit ei- nem Inhalt von mehr als 400 Li- tern oder einem Inhalt von mehr als 3 Litern in mindestens einer Rohrleitung zwischen Abgang des Trinkwassererwärmers und Ent- nahmestelle; unberücksichtigt bleibt dabei der Inhalt der Zirku- lationsleitung) die Pflichten zur Beprobung und Untersuchung des Trinkwassers treffen. Angesichts dieses Umfangs an neu zu bepro- benden Wasserversorgungsanla- gen wären weder Wohnungsunter- nehmen, Gebäudeeigentümer und Immobilienverwalter noch Labore und Gesundheitsämter in der Lage gewesen, die Erst-Untersu- chung bis zum 31. Oktober diesen Jahres zu bewältigen. Mit den be- schlossenen Änderungen erhalten alle Beteiligten mehr Zeit, um die Anforderungen umzusetzen. Wohnungsunternehmen, Gebäu- deeigentümer und Immobilienver- walter sind nun in der Lage, erfor- derliche Nachrüstungen (zum Beispiel die Einrichtung von Pro- beentnahmestellen) vorzunehmen und Labore und Gesundheitsäm- ter können notwendige Erweite- rungen bei Untersuchungs- und Meldekapazitäten umsetzen. Nicht zu unterschätzen ist auch die Entzerrung des finanziellen Aufwands für alle gewerblich täti- gen Wohnungsunternehmen, Ge- bäudeeigentümer und Immobi- lienverwalter. Die Kosten der Erst-Untersuchungen des gesam- ten Gebäudebestands verteilen sich nun auf zwei Jahre und die Kosten der fortlaufenden Untersu- chungen fallen im weiteren Ver- lauf nur alle drei Jahre an. Damit bringt die vom Bundesrat verab- schiedete zweite Verordnung zur Änderung der Trinkwasserverord- nung erhebliche Erleichterungen für Eigentümer und Betreiber von Immobilien im gewerblichen Be- reich. > HENNING WÜNDISCH Der Autor ist Rechtsanwalt bei Rödl & Partner in Nürnberg. stellung und Abnahme diejenigen Qualitäts- und Komfortstandards erfüllt, die auch vergleichbare an- dere, zeitgleich fertiggestellte und abgenommene Bauwerke erfüllen. An dem Bauwerk bereits durch- geführte Verpressungsmaßnah- men waren nicht geeignet, den Feuchtigkeitseintritt zu verhin- dern; auch danach waren noch Nässeerscheinungen vorhanden. Nach Ansicht des gerichtlichen Sachverständigen müssten für eine vollständige Mangelbeseiti- gung die Außenwände der Tiefga- rage freigelegt und eine ergänzen- de Abdichtung von außen aufge- bracht werden, die Kosten wurden mit rund 65 000 Euro beziffert. Das Gericht bejahte auch eine Minderung der Gebrauchstaug- lichkeit der Tiefgarage. Typischer- weise würde in eine Tiefgarage durch die Fahrzeuge von außen Nässe eingebracht, die bei ausrei- chender Belüftung wieder ab- trocknet. Dies sei aber qualitativ von einer konstruktiven Schwachstelle zu unterscheiden, die dazu führt, dass über die Le- benszeit des Bauwerks Feuchtig- keit laufend eintritt, sich weiter über den Querschnitt der Wand verbreitet und weiter durchbricht. Dadurch besteht die Gefahr, dass die Bausubstanz nachhaltig scha- den nimmt. Der Aufwand zur Freilegung der Wand zur Beseitigung des Feuch- tigkeitseintritt ist auch nicht un- verhältnismäßig und kann vom Unternehmer daher nicht verwei- gert werden. Wenn, wie hier, eine Gefahr für die Substanz des Bau- werks besteht, ist ein objektives Interesse des Bauherrn an der Mangelbeseitigung gegeben. > TANJA NEIN Die Autorin ist Rechtsanwältin bei Rödl & Partner in Nürnberg. Das OLG Hamm (Urteil vom 15.05.2012 - 21 U 113/11) hatte zu klären, ob der Bauherr die Be- seitigung der Ursache von Wasser- eintritten in die Tiefgarage verlan- gen kann, auch wenn die Kosten dafür im Verhältnis zum Vertrags- preis sehr hoch sind. Dazu stellte das OLG Hamm fest: „Der Unternehmer kann die Mängelbeseitigung verweigern, wenn der in Richtung auf die Be- seitigung des Mangels erzielbare Erfolg bei Abwägung aller Um- stände des Einzelfalls in keinem vernünftigen Verhältnis zur Höhe des dafür erforderlichen Auf- wands steht. Unverhältnismäßig- keit ist danach in aller Regel nur anzunehmen, wenn einem objek- tiv geringen Interesse des Bestel- lers an einer völlig ordnungsge- mäßen vertraglichen Leistung ein ganz erheblicher und deshalb ver- gleichsweise unangemessener Aufwand gegenübersteht. Hat der Besteller hingegen objektiv ein berechtigtes Interesse an einer ordnungsgemäßen Erfüllung, kann ihm regelmäßig nicht wegen hoher Kosten die Nachbesserung verweigert werden. Die danach anzustellenden Abwägungen ha- ben nichts mit dem Preis-/Leis- tungsverhältnis des Vertrags zu tun. Ohne Bedeutung ist auch das Verhältnis von Nachbesse- rungsaufwand zum Vertrags- preis.“ Vorliegend wurde unzweifelhaft festgestellt, dass die Abdichtung der Außenwände der Tiefgarage und des Kellers mangelhaft ist, weil sie nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Dabei kommt es nicht darauf an, ob zum Zeitpunkt der konkreten Betrachtung tatsächlich Feuchtig- keit eindringt. Der Besteller kann redlicherweise erwarten, dass das Werk zum Zeitpunkt der Fertig- Mangelbeseitigung verweigern Hoher finanzieller Aufwand allein reicht nicht aus vertragsrecht, sofern der Ver- pflichtete mit von ihm auszusu- chendem Personal die Sauberkeit von Räumen schuldet, ohne dabei den Weisungen des Auftraggebers zu unterliegen. Nach den Ausführungen des Gerichts steht die Benennung der Reinigungshäufigkeit dem nicht entgegen, da sie im zu entschei- denden Fall ein Bestandteil des in der Leistungsbeschreibung defi- nierten Reinigungserfolgs war. Auch die Auslegung des Vertrags spreche dafür, dass unabhängig vom Reinigungserfolg eine be- stimmte Stundenzahl nicht ge- schuldet sei. Als weiteres, sehr überzeugendes Argument führt das Gericht an, dass die Leistung schließlich auch dann nicht ver- tragsgemäß sein könne, selbst wenn die Monatarbeitsstunden nachweislich erbracht worden wären. Maßgeblich ist der Reini- gungserfolg, nicht die Zahl der ge- leisteten Stunden. Neben der Erreichung des werk- vertraglichen Reinigungserfolgs besteht damit keine weitere Hauptvertragspflicht. Praktische Konsequenz: Der entschiedene Fall macht deutlich, dass bei der Gestaltung von Ge- bäudereinigungsverträgen ein re- lativ weiter Spielraum besteht. Zwar unterliegen solche Verträge in der Regel dem Werkvertrags- recht, es kann jedoch auch bei entsprechender Vertragsgestal- tung zur Anwendung des Dienst- vertragsrechts kommen. Es emp- fiehlt sich deswegen, um Streitig- keiten zu verhindern, einen be- sonderen Augenmerk auf eine un- mißverständliche Vertragsgestal- tung zu richten, die den Interessen der Parteien am besten gerecht wird. > KLAUS FORSTER Der Autor ist Rechtsanwalt bei Rödl & Partner in Nürnberg. Es handele sich bei dem zwischen den Parteien abgeschlossenen Vertrag um einen Werkvertrag i.S.d. § 631 BGB und nicht um ei- nen Dienstvertrag i.S.d. § 611 BGB. Gebäudereinigungsverträge unterliegen regelmäßig dem Werk- Auftraggeber nahm nun Kürzun- gen der Vergütung vor, da die ge- nannten Monatsarbeitsstunden bis zu teilweise 20 Prozent unter- schritten worden waren. Das OLG Köln hält die Kürzungen durch den Auftraggeber für nicht hielt neben der Beschreibung der Räumlichkeiten und Objekte, die Reinigungshäufigkeit und die Art und Weise der Maßnahmen. Im Vertrag war unter der Überschrift „Preise“ auch eine Anzahl von Monatsstunden festgelegt. Der B ei der Bewirtschaftung von Gebäuden verursachen die Gebäudereinigung und -sicherung besonders hohe Kosten. Abhängig von der Nutzung und Beschaffen- heit eines Gebäudes werden für die Kosten der Gebäudereinigung bis zu 50 Prozent der jährlichen Gesamtbetriebskosten veran- schlagt. Aufgrund der hohen prak- tischen und auch finanziellen Be- deutung dieser Leistungen, rü- cken vermehrt Fragen der Ver- tragsgestaltung und der Vertrags- auslegung in den Fokus. Dass hierbei besonders die rechtliche Einordnung des Vertragstyps von Bedeutung ist, zeigt ein Beschluss des Oberlandesgerichts Köln (19 U 215/11) vom 12. April 2012. Das Gericht hat sich mit Frage befasst, ob ein Gebäudereini- gungsvertrag dem Werkvertrags- recht oder dem Dienstvertrags- recht unterliegt. Die Unterschei- dung ist nicht lediglich von dogma- tischer Natur, die Einordnung hat vielmehr erhebliche praktische Konsequenzen. So ist bei Dienst- leistungen die Tätigkeit an sich ge- schuldet, bei Werkleistungen dage- gen ein vereinbarter Erfolg. Ferner unterliegen Dienstleistungen ei- nem anderen Leistungsstörungs- recht als Werkleistungen. Die Rechte und Pflichten im Fall von Mängeln oder Schlechtleistungen unterscheiden sich dabei zum Teil ganz erheblich. Dem Beschluss des OLG Köln lag folgender Fall zu Grunde: Der Auftragnehmer erbrachte für den Auftraggeber Reinigungs- leistungen in einem Gebäude, de- ren Qualität er nicht beanstande- te. Nach dem Vertrag stellte der Auftragnehmer das Personal so- wie die erforderlichen Maschinen, Geräte und Reinigungsmittel. Ein Weisungsrecht des Auftraggebers war vertraglich nicht vereinbart. Die Leistungsbeschreibung ent- Facility Management: Gebäudereinigung Wann ein Dienst- oder Werkvertrag vorliegt berechtigt und führt zur Begrün- dung aus: Zu den vertragsgemäßen Hauptleistungspflichten gehört die Herstellung des Reinigungser- folgs und nicht eine bestimmte Anzahl von Reinigungsstunden. Gebäudereinigung: Bei Dienstleistungen ist die Tätigkeit an sich geschuldet, bei Werkleistungen dagegen ein vereinbarter Erfolg. FOTO BILDERBOX 20 FREITAG, 25. JANUAR 2013 BAURECHT BAYERISCHE STAATSZEITUNG NR. 4
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Trinkwasserinstallationen müssen bei gewerblicher Tätigkeit alle drei Jahre überprüft werden
Erleichterungen für ImmobilieneigentümerDie zweite Verordnung zur Än-
derung der Trinkwasserverord-nung (TrinkwV) ist am 14.12.2012in Kraft getreten und bringt imVergleich zu der im November2011 in Kraft getretenen Novellie-rung erhebliche Erleichterungenfür Eigentümer und Betreiber vonImmobilien. Die zweite Ände-rungsverordnung sieht u.a. für alleTrinkwasserinstallationen eineVerlängerung der Pflicht zur Erst-beprobung bis zum 31. Dezember2013 sowie für Trinkwasserinstal-lationen im Rahmen einer gewerb-lichen Tätigkeit ein dreijährigesPrüfintervall vor. Für alle Trink-wasserinstallationen im Rahmeneiner öffentlichen Tätigkeit, d.h.für den überwiegenden Teil derkommunalen Liegenschaften,bleibt es hingegen bei dem einjäh-rigen Prüfintervall.
Die erste Novellierung sah einePflicht zur Erst-Untersuchung biszum 31. Oktober 2012 vor. DieseFrist wurde nun mit Inkrafttretender zweiten Änderungsverord-nung bis zum 31. Dezember 2013verlängert, sodass die Erst-Unter-suchung erst innerhalb des Jahres2013 zu erfolgen hat. Artikel 3 Ab-satz 2 der Änderungsverordnungbestimmt ein rückwirkendes In-krafttreten der Fristverlängerungzum 31. Oktober 2012, sodasstrotz des Inkrafttretens der Ände-rungsverordnung erst zum 14. De-zember 2012 sichergestellt ist,dass keine Ordnungswidrigkeit inForm einer pflichtwidrigen Unter-lassung vorliegt, wenn die Erst-Untersuchung auf Legionellennach § 14 Abs. 3 TrinkwV nichtbis zum Zeitpunkt der bisherigenFrist zum 31. Oktober 2012 erfolg-te. Zudem sind die Anzeigepflich-ten an die Gesundheitsämter ent-fallen, sodass Meldungen nurmehr dann zu erfolgen haben,wenn festgelegte Grenzwerteüberschritten werden. Demnachist dem Gesundheitsamt nicht
mehr in jedem Falle eine Kopieder Niederschrift der Legionellen-Untersuchung nach § 14 Abs. 3TrinkwV zu übersenden, die An-zeigepflicht entfällt bei einemPrüfergebnis innerhalb der Grenz-werte. Ergibt das Prüfergebnishingegen eine Überschreitung derfestgelegten Grenzwerte, gilt wei-terhin die Anzeigepflicht an dasGesundheitsamt nach § 16 Abs. 1S. 1 TrinkwV.
Darüber hinaus wurde für alleTrinkwasserinstallationen, dieTrinkwasser im Rahmen einer ge-werblichen Tätigkeit abgeben, das
jährliche Prüfintervall für Wasser-versorgungsanlagen nach § 3 Nr. 2e) TrinkwV durch ein dreijährigesPrüfintervall nach den Vorgabendes § 14 Abs. 3 TrinkwV abgelöst.Hingegen bleiben die Trinkwas-serinstallationen, mit denenTrinkwasser im Rahmen einer öf-fentlichen Tätigkeit abgeben wird,von dieser Erleichterung der zwei-ten Änderungsverordnung unbe-rührt. Nach § 3 Nr. 11 TrinkwVliegt immer dann eine öffentlicheTätigkeit vor, wenn die Trinkwas-serbereitstellung für einen unbe-stimmten, wechselnden und nichtdurch persönliche Beziehungen
verbundenen Personenkreis er-folgt und damit beim Betrieb desüberwiegenden Teils der kommu-nalen Liegenschaften. Damit tref-fen den Betreiber einer Anlage zurständigen Wasserverteilung mit ei-ner Großanlage zur Trinkwasser-erwärmung, der im Rahmen eineröffentlichen Tätigkeit Trinkwasserabgibt, weiterhin die Untersu-chungspflichten nach § 14TrinkwV mit einem jährlichenTurnus der Beprobung.
Mit den vorgenommenen Nach-besserungen trug der Gesetzgeberdem Umstand Rechnung, dass die
Regelungen der ersten Änderungs-verordnung alle Beteiligten vorunlösbare Probleme gestellt habenund insbesondere in dem vorgege-ben Zeitrahmen nicht umzusetzenwaren. Nach dem mit der erstenÄnderungsverordnung neu gefass-ten Anwendungsbereich derTrinkwasserverordnung existierenin Deutschland etwa 2 Millionenzentrale Trinkwasseranlagen, so-dass auch die Eigentümer vonMehrfamilienhäusern (Anlage miteinem Speicher-Trinkwasserer-wärmer oder zentralem Durch-fluss-Trinkwassererwärmer mit ei-nem Inhalt von mehr als 400 Li-
tern oder einem Inhalt von mehrals 3 Litern in mindestens einerRohrleitung zwischen Abgang desTrinkwassererwärmers und Ent-nahmestelle; unberücksichtigtbleibt dabei der Inhalt der Zirku-lationsleitung) die Pflichten zurBeprobung und Untersuchung desTrinkwassers treffen. Angesichtsdieses Umfangs an neu zu bepro-benden Wasserversorgungsanla-gen wären weder Wohnungsunter-nehmen, Gebäudeeigentümer undImmobilienverwalter noch Laboreund Gesundheitsämter in derLage gewesen, die Erst-Untersu-chung bis zum 31. Oktober diesenJahres zu bewältigen. Mit den be-schlossenen Änderungen erhaltenalle Beteiligten mehr Zeit, um dieAnforderungen umzusetzen.Wohnungsunternehmen, Gebäu-deeigentümer und Immobilienver-walter sind nun in der Lage, erfor-derliche Nachrüstungen (zumBeispiel die Einrichtung von Pro-beentnahmestellen) vorzunehmenund Labore und Gesundheitsäm-ter können notwendige Erweite-rungen bei Untersuchungs- undMeldekapazitäten umsetzen.Nicht zu unterschätzen ist auchdie Entzerrung des finanziellenAufwands für alle gewerblich täti-gen Wohnungsunternehmen, Ge-bäudeeigentümer und Immobi-lienverwalter. Die Kosten derErst-Untersuchungen des gesam-ten Gebäudebestands verteilensich nun auf zwei Jahre und dieKosten der fortlaufenden Untersu-chungen fallen im weiteren Ver-lauf nur alle drei Jahre an. Damitbringt die vom Bundesrat verab-schiedete zweite Verordnung zurÄnderung der Trinkwasserverord-nung erhebliche Erleichterungenfür Eigentümer und Betreiber vonImmobilien im gewerblichen Be-reich. > HENNING WÜNDISCH
Der Autor ist Rechtsanwalt bei Rödl &
Partner in Nürnberg.
stellung und Abnahme diejenigenQualitäts- und Komfortstandardserfüllt, die auch vergleichbare an-dere, zeitgleich fertiggestellte undabgenommene Bauwerke erfüllen.
An dem Bauwerk bereits durch-geführte Verpressungsmaßnah-men waren nicht geeignet, denFeuchtigkeitseintritt zu verhin-dern; auch danach waren nochNässeerscheinungen vorhanden.Nach Ansicht des gerichtlichenSachverständigen müssten füreine vollständige Mangelbeseiti-gung die Außenwände der Tiefga-rage freigelegt und eine ergänzen-de Abdichtung von außen aufge-bracht werden, die Kosten wurdenmit rund 65 000 Euro beziffert.
Das Gericht bejahte auch eineMinderung der Gebrauchstaug-lichkeit der Tiefgarage. Typischer-weise würde in eine Tiefgaragedurch die Fahrzeuge von außenNässe eingebracht, die bei ausrei-chender Belüftung wieder ab-trocknet. Dies sei aber qualitativvon einer konstruktivenSchwachstelle zu unterscheiden,die dazu führt, dass über die Le-benszeit des Bauwerks Feuchtig-keit laufend eintritt, sich weiterüber den Querschnitt der Wandverbreitet und weiter durchbricht.Dadurch besteht die Gefahr, dassdie Bausubstanz nachhaltig scha-den nimmt.
Der Aufwand zur Freilegung derWand zur Beseitigung des Feuch-tigkeitseintritt ist auch nicht un-verhältnismäßig und kann vomUnternehmer daher nicht verwei-gert werden. Wenn, wie hier, eineGefahr für die Substanz des Bau-werks besteht, ist ein objektivesInteresse des Bauherrn an derMangelbeseitigung gegeben.> TANJA NEIN
Die Autorin ist Rechtsanwältin bei Rödl
& Partner in Nürnberg.
Das OLG Hamm (Urteil vom15.05.2012 - 21 U 113/11) hattezu klären, ob der Bauherr die Be-seitigung der Ursache von Wasser-eintritten in die Tiefgarage verlan-gen kann, auch wenn die Kostendafür im Verhältnis zum Vertrags-preis sehr hoch sind.
Dazu stellte das OLG Hammfest: „Der Unternehmer kann dieMängelbeseitigung verweigern,wenn der in Richtung auf die Be-seitigung des Mangels erzielbareErfolg bei Abwägung aller Um-stände des Einzelfalls in keinemvernünftigen Verhältnis zur Höhedes dafür erforderlichen Auf-wands steht. Unverhältnismäßig-keit ist danach in aller Regel nuranzunehmen, wenn einem objek-tiv geringen Interesse des Bestel-lers an einer völlig ordnungsge-mäßen vertraglichen Leistung einganz erheblicher und deshalb ver-gleichsweise unangemessenerAufwand gegenübersteht. Hat derBesteller hingegen objektiv einberechtigtes Interesse an einerordnungsgemäßen Erfüllung,kann ihm regelmäßig nicht wegenhoher Kosten die Nachbesserungverweigert werden. Die danachanzustellenden Abwägungen ha-ben nichts mit dem Preis-/Leis-tungsverhältnis des Vertrags zutun. Ohne Bedeutung ist auchdas Verhältnis von Nachbesse-rungsaufwand zum Vertrags-preis.“
Vorliegend wurde unzweifelhaftfestgestellt, dass die Abdichtungder Außenwände der Tiefgarageund des Kellers mangelhaft ist,weil sie nicht den anerkanntenRegeln der Technik entspricht.Dabei kommt es nicht darauf an,ob zum Zeitpunkt der konkretenBetrachtung tatsächlich Feuchtig-keit eindringt. Der Besteller kannredlicherweise erwarten, dass dasWerk zum Zeitpunkt der Fertig-
Mangelbeseitigung verweigern
Hoher finanzieller Aufwandallein reicht nicht aus
vertragsrecht, sofern der Ver-pflichtete mit von ihm auszusu-chendem Personal die Sauberkeitvon Räumen schuldet, ohne dabeiden Weisungen des Auftraggeberszu unterliegen.
Nach den Ausführungen desGerichts steht die Benennung derReinigungshäufigkeit dem nichtentgegen, da sie im zu entschei-denden Fall ein Bestandteil des inder Leistungsbeschreibung defi-nierten Reinigungserfolgs war.Auch die Auslegung des Vertragsspreche dafür, dass unabhängigvom Reinigungserfolg eine be-stimmte Stundenzahl nicht ge-schuldet sei. Als weiteres, sehrüberzeugendes Argument führtdas Gericht an, dass die Leistungschließlich auch dann nicht ver-tragsgemäß sein könne, selbstwenn die Monatarbeitsstundennachweislich erbracht wordenwären. Maßgeblich ist der Reini-gungserfolg, nicht die Zahl der ge-leisteten Stunden.
Neben der Erreichung des werk-vertraglichen Reinigungserfolgsbesteht damit keine weitereHauptvertragspflicht.
Praktische Konsequenz: Derentschiedene Fall macht deutlich,dass bei der Gestaltung von Ge-bäudereinigungsverträgen ein re-lativ weiter Spielraum besteht.Zwar unterliegen solche Verträgein der Regel dem Werkvertrags-recht, es kann jedoch auch beientsprechender Vertragsgestal-tung zur Anwendung des Dienst-vertragsrechts kommen. Es emp-fiehlt sich deswegen, um Streitig-keiten zu verhindern, einen be-sonderen Augenmerk auf eine un-mißverständliche Vertragsgestal-tung zu richten, die den Interessender Parteien am besten gerechtwird. > KLAUS FORSTER
Der Autor ist Rechtsanwalt bei Rödl &
Partner in Nürnberg.
Es handele sich bei dem zwischenden Parteien abgeschlossenenVertrag um einen Werkvertragi.S.d. § 631 BGB und nicht um ei-nen Dienstvertrag i.S.d. § 611BGB. Gebäudereinigungsverträgeunterliegen regelmäßig dem Werk-
Auftraggeber nahm nun Kürzun-gen der Vergütung vor, da die ge-nannten Monatsarbeitsstundenbis zu teilweise 20 Prozent unter-schritten worden waren. DasOLG Köln hält die Kürzungendurch den Auftraggeber für nicht
hielt neben der Beschreibung derRäumlichkeiten und Objekte, dieReinigungshäufigkeit und die Artund Weise der Maßnahmen. ImVertrag war unter der Überschrift„Preise“ auch eine Anzahl vonMonatsstunden festgelegt. Der
Bei der Bewirtschaftung vonGebäuden verursachen die
Gebäudereinigung und -sicherungbesonders hohe Kosten. Abhängigvon der Nutzung und Beschaffen-heit eines Gebäudes werden fürdie Kosten der Gebäudereinigungbis zu 50 Prozent der jährlichenGesamtbetriebskosten veran-schlagt. Aufgrund der hohen prak-tischen und auch finanziellen Be-deutung dieser Leistungen, rü-cken vermehrt Fragen der Ver-tragsgestaltung und der Vertrags-auslegung in den Fokus. Dasshierbei besonders die rechtlicheEinordnung des Vertragstyps vonBedeutung ist, zeigt ein Beschlussdes Oberlandesgerichts Köln (19U 215/11) vom 12. April 2012.
Das Gericht hat sich mit Fragebefasst, ob ein Gebäudereini-gungsvertrag dem Werkvertrags-recht oder dem Dienstvertrags-recht unterliegt. Die Unterschei-dung ist nicht lediglich von dogma-tischer Natur, die Einordnung hatvielmehr erhebliche praktischeKonsequenzen. So ist bei Dienst-leistungen die Tätigkeit an sich ge-schuldet, bei Werkleistungen dage-gen ein vereinbarter Erfolg. Fernerunterliegen Dienstleistungen ei-nem anderen Leistungsstörungs-recht als Werkleistungen. DieRechte und Pflichten im Fall vonMängeln oder Schlechtleistungenunterscheiden sich dabei zum Teilganz erheblich.
Dem Beschluss des OLG Kölnlag folgender Fall zu Grunde:
Der Auftragnehmer erbrachtefür den Auftraggeber Reinigungs-leistungen in einem Gebäude, de-ren Qualität er nicht beanstande-te. Nach dem Vertrag stellte derAuftragnehmer das Personal so-wie die erforderlichen Maschinen,Geräte und Reinigungsmittel. EinWeisungsrecht des Auftraggeberswar vertraglich nicht vereinbart.Die Leistungsbeschreibung ent-
Facility Management: Gebäudereinigung
Wann ein Dienst- oder Werkvertrag vorliegt
berechtigt und führt zur Begrün-dung aus:
Zu den vertragsgemäßenHauptleistungspflichten gehörtdie Herstellung des Reinigungser-folgs und nicht eine bestimmteAnzahl von Reinigungsstunden.
Gebäudereinigung: Bei Dienstleistungen ist die Tätigkeit an sich geschuldet, bei Werkleistungen dagegen ein vereinbarter Erfolg. FOTO BILDERBOX
20 FREITAG, 25. JANUAR 2013 BAURECHT BAYERISCHE STAATSZEITUNG NR. 4
