Rechtliche Fragen bei der

Revitalisierung von Handelsimmobilien

Dr. Christian Wiggers Rechtsanwalt

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Berührte Rechtsmaterien (Ausschnitt)

Revitalisierung

von

Handelsimmobilien

ÖR ZR

Mietrech

t

Bauordnungsrec

ht

Raumordnungsrec

ht

Energetisch

e

Vorgaben

Grundstücksrec

ht/ Nachbarrecht

Kaufrecht

Gesellschaftsrec

ht Privates Bau-

und

Werkvertragsrec

ht

ÖR = Öffentliches Recht ZR = Zivilrecht

Bauplanungsrec

ht

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Nutzungsänderung?

Genehmigungspflicht?

Voraussetzungen der Nutzungsänderung:

„(+), wenn die tatsächliche Variationsbreite einer Nutzung

überschritten wird und der neuen Nutzung aus dem

Blickwinkel der maßgeblichen öffentlich-rechtlichen

Vorschriften eine andere Qualität zukommt als der

bisherigen Nutzung“

(+) bei mindestens teilweise anderer Zweckbestimmung

Sind andere öffentlich-rechtliche Vorschriften berührt?

Maßgeblich ist die genehmigte Nutzung, nicht die zuletzt

tatsächlich ausgeübte

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Bestandsschutz?

Problemfall: Längerer Leerstand

Rechtsunsicherheit betr. die Weitergeltung von Genehmigungen

Zeitliche Reichweite erteilter Genehmigung:

Bloße Nutzungsunterbrechung bereits relevant?

Bloße Wiederaufnahme dann genehmigungspflichtig?

BVerwG: Sog. „Zeitmodell“

Oberverwaltungsgerichte: uneinheitlich

Leerstand darf keine Nutzungsaufgabe darstellen oder

indizieren

Entscheidend: Subjektiver Wille, wie er nach außen für einen

objektiven Durchschnittsmenschen erkennbar ist

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Zusätzliche Stellplatzpflicht?

Art. 47 Abs. 1 Satz 2 BayBO:

„Bei Änderungen oder Nutzungsänderungen von Anlagen sind

Stellplätze in solcher Zahl und Größe herzustellen, dass die

Stellplätze die durch die Änderung zusätzlich zu erwartenden

Kraftfahrzeuge aufnehmen können.“

Nutzungsänderung muss Ursache für den Mehrbedarf sein

Nicht: Stellplatzforderung nur „aus Anlass“ der

Nutzungsänderung

Rechtsprechung BayVGH (Beschl. v. 22.04.2004 – 20 B 03.2531)

und VG München (Urt. v. 30.01.2012 – M 8 K 10.5020):

Bestehender Fehlbestand darf nicht nachgefordert werden

Eine solche Nachforderung wäre nicht änderungsbedingt

Ausfluss des Bestandsschutzes der bisherigen Nutzung

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Bauplanungsrechtliche Situation des Vorhabengrundstücks?

§ 34 BauGB?

Keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale

Versorgungsbereiche

Nicht unmittelbar relevant: Vorgaben der Landesplanung

Bebauungsplan?

Festsetzungen des B-Plans maßgeblich

Nicht unmittelbar relevant: Vorgaben der Landesplanung

Änderung des Bebauungsplans erforderlich?

Ziele der Raumordnung sind zu beachten

z.B. Sortiments- und Verkaufsflächenbeschränkungen

Aber: Wirksam? Europarecht?

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Schrottimmobilien?

„Brachliegende und der Entwicklung entzogene Immobilien“

BauGB Novelle 2013 – Stärkung der Innenentwicklung:

Neuregelungen zum Umgang mit Schrottimmobilien

Stärkere Einflussnahme und Zugriffsrechte der Gemeinden durch

Gemeindliches Vorkaufsrecht (§§ 24 – 28 BauGB),

nun auch zugunsten Dritter (z.B. städtischer Gesellschaften)

Stadtumbaumaßnahmen (§§ 171a – d BauGB),

nun ausdrücklich auch zur städtebaulichen Entwicklung

Städtebauliche Gebote (§§ 175 – 179 BauGB),

Rückbau- und Entsiegelungsgebot nun auch in Gebieten

ohne Bebauungsplan

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