s+h Fürstenwalde Spree 2017-09-13 Endbericht im...

Neue Wege. Klare Pläne.

Kon- zept

1. Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für die Stadt Fürstenwalde/Spree

09/2017


Impressum

AUFTRAGNEHMER

Stadt + Handel Beckmann und

Föhrer Stadtplaner PartGmbB

[email protected]

www.stadt-handel.de

Amtsgericht Essen

Partnerschaftsregister-

nummer PR 3496

Hauptsitz Dortmund

Standort Dortmund

Hörder Hafenstraße 11

44263 Dortmund

Fon +49 231 86 26 890

Fax +49 231 86 26 891

Standort Hamburg

Tibarg 21

22459 Hamburg

Fon +49 40 53 30 96 46

Fax +49 40 53 30 96 47

Standort Karlsruhe

Beiertheimer Allee 22

76137 Karlsruhe

Fon +49 721 14 51 22 62

Fax +49 721 14 51 22 63

Standort Leipzig

Markt 9

04109 Leipzig

Fon +49 341 92 72 39 42

Fax +49 341 92 72 39 43

AUFTRAGGEBER

Stadt Fürstenwalde/Spree

VERFASSER

Dipl-Ing. Marc Föhrer

Dipl.-Geogr. Steffen Böttger

Dipl.-Geogr. Lucas Beyer

Benjamin Liebscher, M.Sc.

Leipzig,

13. September 2017


Inhaltsverzeichnis

1 Einführung und Ergebnisübersicht 4

2 Rechtliche Rahmenvorgaben 8

2.1 Rechtliche Einordnung eines Einzelhandelskonzepts 8

2.2 Zentrale Versorgungsbereiche: Planungsrechtliche Einordnung und

Festlegungskriterien 8

2.3 Raumordnerische Regelungen 12

3 Methodik 16

4 Markt- und Standortanalyse 17

4.1 Trends im Handel 17

4.2 Räumliche und sozioökonomische Rahmenbedingungen 20

4.3 Angebotsanalyse 22

4.4 Nachfrageanalyse 34

4.5 Analyse der Nahversorgungsstruktur in Fürstenwalde/Spree 37

4.6 Zwischenfazit: Wesentliche Erkenntnisse zur Fortentwicklung der

Einzelhandelssituation in der STadt Fürstenwalde/Spree 44

5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung 46

5.1 Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen 46

5.2 Übergeordnete Entwicklungszielstellungen für Fürstenwalde/Spree 58

6 Einzelhandels- und Zentrenkonzept für Fürstenwalde/Spree 60

6.1 Das Zentrenkonzept: Empfehlungen für Die zentralen

VersorgungsbereichE in Fürstenwalde 60

6.2 Das Nahversorgungskonzept 74

6.3 Konzept für ergänzende Standorte 78

6.4 Sortimentsliste für die Stadt Fürstenwalde/Spree 80

6.5 Ansiedlungsleitsätze für die Stadt Fürstenwalde/Spree 89

7 Schlusswort 95

Literaturverzeichnis 97

Abbildungsverzeichnis 99

Tabellenverzeichnis 101

Abkürzungsverzeichnis 102

4Einführung und Ergebnisübersicht

1 Einführung und Ergebnisübersicht Der Einzelhandel unterliegt seit Jahren einer deutlichen Dynamik. Dieser bundes-

weit zu verzeichnende Trend ist auch für den Einzelhandel in Fürstenwalde/Spree

zu erkennen. Ursachen dieser Dynamik bei Einzelhandelsansiedlungen, -verlage-

rungen und Betriebsaufgaben sind einerseits lokale Strukturmerkmale der

Angebots- wie auch der Nachfrageseite, andererseits der bundesweit wirksame

Strukturwandel im Einzelhandel mit den unvermindert zu beobachtenden Kon-

zentrationsprozessen auf Unternehmerseite, der Entwicklung neuer

Betriebstypen und vor allem den stetig veränderten Standortanforderungen.

Den betriebswirtschaftlich bedingten Entwicklungen stehen landesplanerische

und städtebauliche Zielvorstellungen auf Basis gesetzlicher Grundlagen verschie-

dener räumlicher Ebenen und aufgrund politischer Beschlüsse gegenüber, die mit

den Vorstellungen der Einzelhandelsanbieter sowie der Investoren in Einklang zu

bringen sind.

Die südöstlich der Metropole Berlin im Landkreis Oder-Spree gelegene Stadt

Fürstenwalde/Spree hat in der Funktion als Mittelzentrum in Bezug auf den Ein-

zelhandel vornehmlich die Versorgung des gehobenen Bedarfs für ihre Bürger und

den zugeordneten Mittelbereich sicherzustellen. Diese Aufgabe zählt insbeson-

dere vor dem Hintergrund der demographischen Veränderungen zu den

Zukunftsaufgaben der Stadt Fürstenwalde/Spree. Die Stadt Fürsten-

walde/Spree hat im Jahre 2009 ein Einzelhandels- und Zentrenkonzept als

Grundlage für die zukünftige einzelhandelsbezogene Ansiedlungs- und Struktur-

politik beschlossen.

Angesichts der hohen Dynamik im Einzelhandel, welche sich insbesondere durch

veränderte Betreiber- und Standortanforderungen, den demographischen Wan-

del und die dynamischen Entwicklungen im Bereich des Online- sowie des

Nahversorgungshandels ausdrücken, wird nach nunmehr acht Jahren nach Kon-

zepterstellung die Notwendigkeit gesehen, das Einzelhandels- und

Zentrenkonzept fortzuschreiben. Auch die zwischenzeitlich angepassten rechtli-

chen und gesetzlichen Rahmenbedingungen erfordern eine Aktualisierung des

Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes.

In der vorliegenden 1. Fortschreibung werden dabei folgende Schwerpunkte ge-

setzt:

� Überprüfung und 1. Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes vor dem

Hintergrund der Ziele und Grundsätze des Landesentwicklungsplan Ber-

lin-Brandenburg (LEP B-B) 2009 sowie des Entwurfes zum LEP

Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg 2016 (LEP HR 2016).

� Markt- und Standortanalyse der aktuellen Fürstenwalder Einzelhandels-

situation, Aufzeigen der Einzelhandelsentwicklung seit der letzten

Einzelhandelsbestandserhebung im Oktober 2008.

� Analyse der gegenwärtigen Nachfragesituation, Abgrenzung eines

Markteinzugsgebietes

� Gegenüberstellung der Angebots- und Nachfragesituation in Fürsten-

walde/Spree: Ermittlung von branchenspezifischen


Zentralitätskennziffern. Aufzeigen von Stärken und Schwächen des Fürs-

tenwalder Einzelhandelsstandortes.

� Darstellung der zukünftigen Kaufkraftentwicklung in Fürstenwalde, Er-

mittlung eines absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmens vor dem

Hintergrund der Bevölkerungsentwicklung sowie der allgemeinen ange-

bots- und nachfrageseitigen Trends im Einzelhandel.

� Überprüfung und Überarbeitung der Fürstenwalder Sortimentsliste.

� Definition von Ansiedlungsleitsätzen als Leitplanken der zukünftigen Ein-

zelhandelsentwicklung.

Die Stadt Fürstenwalde/Spree beabsichtigt in diesem Zusammenhang, die Wei-

terentwicklung der gesamtstädtischen Zentrums- und Einzelhandelsstruktur auf

eine entsprechend tragfähige wie auch städtebaulich-funktional ausgewogene

sowie schließlich rechtssichere Gesamtkonzeption zu gründen. Hierdurch soll die

Leitfunktion des Einzelhandels stabilisiert bzw. ausgebaut und dadurch die Vita-

lität und Attraktivität der Versorgungsstandorte gesichert werden. Nicht zuletzt

soll durch die Gesamtkonzeption die mittelzentrale Versorgungsfunktion sowie

eine funktionierende wohnortnahe Nahversorgung gesichert und verbessert wer-

den.

Um eine ausgewogene Einzelhandelsstruktur in Fürstenwalde/Spree zu sichern

und dauerhaft zu stärken, stellt die vorliegende 1. Fortschreibung des Einzelhan-

dels- und Zentrenkonzeptes Empfehlungen und Umsetzungsinstrumente primär

für die kommunale Baugenehmigungspraxis und die örtliche Bauleitplanung zur

Verfügung. Zudem enthält dieses städtebauliche Entwicklungskonzept auch Leis-

tungsbausteine, die für weitere Adressaten von Interesse sein können: die

Wirtschaftsförderung, die örtlichen Händlergemeinschaften und das Stadtmar-

keting, die Einzelhändler und Handelsunternehmen, Kunden bzw.

Kundenvertreter, Immobilieneigentümer und Ansiedlungsinteressierte.

Im Einzelnen wird in der 1. Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzep-

tes zunächst der aktuelle Zustand der Einzelhandelsstruktur in

Fürstenwalde/Spree für alle relevanten Standorte und für alle angebotenen Wa-

rengruppen beschrieben und bewertet. Die Analyse legt folgende

Standortstärken, aber auch gewisse Handlungsbedarfe zur Einzelhandelsstruktur

offen:

Stärken und Potenziale der Einzelhandelsstruktur in Fürstenwalde/Spree

� Die Stadt Fürstenwalde/Spree verfügt mit rd. 2,28 m² VKF je Einwohner

gegenüber dem Landesdurchschnitt (1,75 m² je Einwohner) über deutlich

überdurchschnittliche Ausstattungskennwerte in Bezug auf die vorhan-

dene Einzelhandelsverkaufsfläche. Gegenüber den weiteren Mittelzentren

im Umfeld Fürstenwaldes stellt sich die Verkaufsflächenausstattung hin-

gegen durchschnittlich dar.

� Insgesamt ergibt sich in Fürstenwalde/Spree ein Zentralitätswert von

125 %, sortimentsbezogen sind hinsichtlich der Kaufkraftbindung aber

deutliche Unterschiede vorhanden.

� Im zentralen Versorgungsbereich Innenstadtzentrum zum Erhebungszeit-

punkt 94 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von rd. 13.300 m²


angesiedelt, was einem gesamtstädtischen Verkaufsflächenanteil von rd.

17,5 % entspricht.

� Hinsichtlich der Betriebsgrößenstruktur besteht in der Fürstenwalder In-

nenstadt ein attraktiver und breiter Mix aus zwei Einkaufszentren

(Fürstengalerie, Rathaus-Center), namhaften Filialisten (Netto Marken-

Discount, Penny, Rossmann, Fielmann, Reno, Ernsting’s family und NKD)

und attraktiven Fachgeschäften.

� Das Innenstadtzentrum verfügt mit 147 zentrenergänzenden Funktionen

über einen hohen Dienstleistungs- und Gastronomiebesatz. Neben dem

Einzelhandel tragen sie maßgeblich zur Belebung des Innenstadtzentrums

bei.

� Neben dem Innenstadtzentrum werden in Fürstenwalde/Spree mit dem

Nebenzentrum Fürstenwalde Süd und dem Nahversorgungszentrum

Nord zwei weitere zentrale Versorgungsbereiche abgegrenzt. Sie über-

nehmen in den beiden Stadtteilen Fürstenwalde Süd und Fürstenwalde

Nord wichtige (Nah-)Versorgungsfunktionen.

� Seit dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2009 erfolgte eine Verbes-

serung der räumlichen/ qualitativen/ quantitativen

Nahversorgungssituation. In weiten Teilen der Kernstadt ist eine fußläu-

fige Erreichbarkeit eines strukturprägenden Lebensmittelmarktes

gewährleistet.

Schwächen, Restriktionen und Handlungsbedarfe in Fürstenwalde/Spree

� Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau befindet sich mit aktuell rd.

89,0 % in Fürstenwalde/Spree unter dem Bundesdurchschnitt (100 %).

Das Kaufkraftniveau ist dabei im Vergleich zum Einzelhandels- und Zen-

trenkonzept 2009 leicht gestiegen.

� Die Stadt Fürstenwalde/Spree befindet sich mit dem Oberzentrum Berlin

und dem A 10 Center in einem leistungsfähigen Konkurrenzumfeld.

� Der Norden des Innenstadtzentrums weist keine attraktive Eingangstor-

situation zum Innenstadtzentrum auf. Die Aufenthaltsqualität ist eher als

gering einzustufen, die Qualität des Einzelhandelsangebotes ist ebenfalls

überwiegend discountorientiert bzw. gering. Die Wahrnehmbarkeit des

Innenstadtzentrums vom Bahnhof aus sollte verbessert werden.

� Die Verkaufsflächen in nicht integrierten Lagen nehmen mit 38.030 m² ei-

nen vergleichsweise hohen Anteil von rd. 50 % der gesamtstädtischen

Verkaufsflächen ein. Dieser Wert ist u. a. auf großformatige Anbieter mit

nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment wie Roller und die beiden Toom

Baumärkte zurückzuführen.

Auf Basis der Strukturanalysen werden im vorliegenden Einzelhandelskonzept zur

Sicherung und Fortentwicklung der Einzelhandelsstandorte in Fürsten-

walde/Spree folgende übergeordnete, gesamtstädtische

Entwicklungszielstellungen hergeleitet:

1. Stärkung des Innenstadtzentrums und des Nebenzentrums sowie des

Nahversorgungszentrums

2. Sicherung und Stärkung der flächendeckende Nahversorgung


3. Bereitstellung von Flächen für den großflächigen nicht zentrenrelevanten

Einzelhandel

In Verbindung mit diesen Zielstellungen werden schließlich konkrete Empfehlun-

gen zur gesamtstädtischen Zentrums- und Standortstruktur des Einzelhandels in

Fürstenwalde entwickelt. Gleichzeitig wird die Fürstenwalder Liste zentrenrele-

vanter Sortimente (Sortimentsliste) aufgestellt. Wesentliches Ergebnis dieses

Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes sind nicht zuletzt die sogenannten Ansied-

lungsleitsätze in Form klar formulierter Entwicklungsempfehlungen, die

insbesondere vorhabenspezifische Zulässigkeitsentscheidungen und rechtssi-

chere bauleitplanerische Festsetzungsmöglichkeiten vorbereiten.

Aufgrund der Tragweite der Empfehlungen und Konzeptbausteine für die künftige

Stadtentwicklung wurden die wichtigen Zwischenschritte und die erarbeiteten

Empfehlungen eng zwischen dem erstellenden Gutachterbüro, der Verwaltung

und einem Arbeitskreis abgestimmt. Auf diese Weise wurde im Erarbeitungspro-

zess sichergestellt, dass alle relevanten Aspekte in die Bearbeitung einfließen und

auch die besonderen örtlichen Gegebenheiten in Fürstenwalde/Spree Berücksich-

tigung finden.

Das kommunale Einzelhandels- und Zentrenkonzept soll als politisch gestützter

Fachbeitrag eine grundlegende und strategische Arbeitsbasis für die Bauleitpla-

nung und den Stadtentwicklungsprozess der nächsten Jahre bilden. Wesentliche

Voraussetzung für die gewinnbringende Nutzung des Einzelhandels- und Zentren-

konzeptes ist u. a. der politische Beschluss im Sinne eines städtebaulichen

Entwicklungskonzepts nach § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB.

8Rechtliche Rahmenvorgaben

2 Rechtliche Rahmenvorgaben Nach einführenden Hinweisen zur rechtlichen Einordnung von Einzelhandelskon-

zepten werden die Abgrenzung und der Schutz der sog. zentralen

Versorgungsbereiche vertieft erörtert. Auch die darauf zielende Sortimentsliste

sowie ergänzende landesplanerische Vorgaben werden nachfolgend skizziert.

2.1 RECHTLICHE EINORDNUNG EINES EINZELHANDELSKONZEPTS

Die räumlich-funktionale Steuerung der Einzelhandelsstruktur obliegt der Hoheit

der Kommune: Durch das Bau- und Planungsrecht ist sie mit Befugnissen ausge-

stattet, die Standortwahl von Handelsbetrieben im Sinne gesamtstädtisch

gewinnbringender Grundsätze zu steuern, ohne jedoch Konkurrenzschutz oder

Marktprotektionismus zu betreiben. Durch die kommunale Genehmigungspraxis

und Bauleitplanung kann die öffentliche Hand aktiv Einfluss darauf nehmen, den

für die Bürger und Besucher interessanten Nutzungsmix der Innenstadt, in Neben-

zentren und an Nahversorgungs- und Ergänzungsstandorten dauerhaft zu

stabilisieren und auszubauen.

Jede Steuerung von Bauvorhaben mittels Genehmigungsverfahren bzw. der Bau-

leitplanung bedarf einer aus dem Bauplanungsrecht abgeleiteten, sorgfältig

erarbeiteten Begründung. Da die Steuerung im Einzelfall auch eine Untersagung

oder eine Einschränkung von Vorhaben bedeuten kann, werden an die Begründung

dieses hoheitlichen Handelns bestimmte rechtsstaatliche Anforderungen gestellt.

Im Zentrum der kommunalen Steuerungsbemühungen müssen stets raumordne-

rische oder städtebauliche – also bodenrechtliche – Aspekte stehen, zu denen

insbesondere der Schutz zentraler Versorgungsbereiche (ZVB) gehört.

Rechtliche Grundlagen für das vorliegende Einzelhandelskonzept sind das BauGB

und die BauNVO sowie die dazu ergangene Rechtsprechung.

Der Bundesgesetzgeber hat mit der Novelle des BauGB zu Beginn des Jah-

res 2007 den Stellenwert kommunaler Einzelhandelskonzepte im Rahmen der

Bauleitplanung weiter gestärkt. Nachdem sie bereits als besonderer Abwägungs-

belang in § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB verankert waren, stellen sie neuerdings auch in

§ 9 Abs. 2a BauGB (einfache Innenbereichs-Bebauungspläne zur Erhaltung oder

Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche) eine wesentliche Abwägungsgrund-

lage dar.

2.2 ZENTRALE VERSORGUNGSBEREICHE: PLANUNGSRECHTLICHE

EINORDNUNG UND FESTLEGUNGSKRITERIEN

Die Innenstädte, die städtischen Nebenzentren und Nahversorgungszentren sind

als Ausprägung zentraler Versorgungsbereiche städtebaurechtliches Schutzgut

im Sinne des BauGB und der BauNVO. An ihre Bestimmung bzw. Abgrenzung wer-

den rechtliche Anforderungen gestellt, die sich aus den neuerlich geänderten

bundesrechtlichen Normen und vor allem aus der aktuellen Rechtsprechung erge-

ben. Zentrale Versorgungsbereiche bilden die essentielle Grundlage zur

Konkretisierung der bauleitplanerischen Umsetzung der empfohlenen Einzelhan-

delsentwicklung.


Entwicklungen in Planungsrecht und Rechtsprechung

Der Begriff der zentralen Versorgungsbereiche ist schon länger Bestandteil der

planungsrechtlichen Normen (§ 11 Abs. 3 BauNVO) und beschreibt diejenigen Be-

reiche, die aus städtebaulichen Gründen vor mehr als unwesentlichen

Auswirkungen bzw. vor Funktionsstörungen geschützt werden sollen. Durch das

Europarechtsanpassungsgesetz Bau (EAG Bau) wurde der Begriff im Jahr 2004

in den bundesrechtlichen Leitsätzen zur Bauleitplanung (§ 2 Abs. 2 BauGB) sowie

den planungsrechtlichen Vorgaben für den unbeplanten Innenbereich ergänzend

verankert (§ 34 Abs. 3 BauGB). Durch die Novellierung des BauGB zum

01.01.2007 wurde die „Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsberei-

che“ schließlich auch zum besonders zu berücksichtigenden Belang der

Bauleitplanung erhoben (§ 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB). Das Sicherungs- und Entwick-

lungsziel für zentrale Versorgungsbereiche berechtigt nunmehr zur Aufstellung

einfacher Bebauungspläne nach § 9 Abs. 2a BauGB.

Festlegungskriterien für zentrale Versorgungsbereiche

In der planerischen Praxis der Zentrendefinition ergibt sich je nach Größe und

Struktur einer Kommune bei größeren Kommunen ein hierarchisch abgestuftes

kommunales System aus einem Innenstadtzentrum, aus Nebenzentren sowie

Grund- bzw. Nahversorgungszentren (vgl. folgende Abbildung). Zusammen mit

den übrigen Einzelhandelsstandorten im Stadtgebiet bilden die zentralen Versor-

gungsbereiche das gesamtstädtische Standortsystem.

Der Bundesgesetzgeber erläutert zu zentralen Versorgungsbereichen, dass sich

ihre Festlegung

� aus planerischen Festsetzungen in Bauleitplänen und Festlegungen in

Raumordnungsplänen,

� aus sonstigen städtebaulichen oder raumordnerischen Konzepten (also

insbesondere Einzelhandelskonzepten),

Abbildung 1: Das hierarchisch abgestufte System zentraler Versorgungs-bereiche (modellhaft)

Quelle: Eigene Darstellung


oder aus nachvollziehbar eindeutigen tatsächlichen Verhältnissen ergeben kann.1

Nach Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts sind zentrale Versor-

gungsbereiche i. S. d. § 34 Abs. 3 BauGB räumlich abgrenzbare Bereiche einer

Stadt, denen aufgrund vorhandener Einzelhandelsnutzungen – häufig ergänzt

durch diverse Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe – eine Versorgungsfunk-

tion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zukommt.2

Bei der Beurteilung, ob ein Versorgungsbereich einen zentralen Versorgungsbe-

reich i. S. d. § 34 Abs. 3 BauGB bildet, bedarf es einer wertenden

Gesamtbetrachtung der städtebaulich relevanten Gegebenheiten. Entscheidend

für die Abgrenzung eines zentralen Versorgungsbereichs ist, dass der Bereich eine

für die Versorgung der Bevölkerung in einem bestimmten Einzugsbereich zentrale

Funktion hat und die Gesamtheit der dort vorhandenen baulichen Anlagen auf-

grund ihrer Zuordnung innerhalb des räumlichen Bereichs und aufgrund ihrer

verkehrsmäßigen Erschließung und verkehrlichen Anbindung in der Lage sind, den

Zweck eines zentralen Versorgungsbereichs - sei es auch nur die Sicherstellung der

Grund- oder Nahversorgung - zu erfüllen.3

Die Funktionszuweisung eines zentralen Versorgungsbereichs setzt demnach eine

integrierte Lage voraus. Ein isolierter Standort mit einzelnen Einzelhandelsbetrie-

ben bildet keinen zentralen Versorgungsbereich, auch wenn dieser über einen

weiteren Einzugsbereich verfügt und eine beachtliche Versorgungsfunktion er-

füllt.4

Grundsätzlich geht es dem Bundesgesetzgeber zufolge bei dem Schutz und der

Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche im Kern darum, die Innenentwicklung

und die Urbanität der Städte zu stärken und damit angesichts des demografi-

schen Wandels und der geringeren Mobilität älterer Menschen auch die

verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung zu sichern.5

Sind die Definition und hierarchische Struktur von zentralen Versorgungsberei-

chen durch die erläuterte Rechtsprechung hinreichend gegeben, fehlen allgemein

gültige Kriterien für eine räumliche Abgrenzung. Insbesondere für die Abgrenzung

zentraler Versorgungsbereiche im Rahmen von Einzelhandelskonzepten sind diese

unabdingbar, um eine transparente Vorgehensweise zu gewährleisten. In diesem

1 Vgl. Bundestag 2004: Begründung zum Europarechtsanpassungsgesetz Bau 2004. Bundestagsdrucksache

15/2250,S. 54.

2 Vgl. BVerwG Urteil 11. Oktober 2007 – AZ: 4 C 7.07.

3 Vgl. BVerwG Beschluss vom 20. November 2006 – AZ: 4 B 50.06.

4 Vgl. BVerwG Urteil 11. Oktober 2007 – AZ: 4 C 7.07.

5 Vgl. Gesetzentwurf zur BauGB-Novelle 2007. Bundestagsdrucksache 16/2496, S. 10.

EIN ZENTRALER VERSORGUNGSBEREICH IST EIN

� räumlich abgrenzbarer Bereich,

� der nach Lage, Art und Zweckbestimmung eine zentrale Funktion für einen bestimmten

Einzugsbereich übernimmt,

� eine integrierte Lage aufweist und durch vorhandene Einzelhandelsnutzung - häufig er-

gänzt durch Dienstleistungs- und Gastronomieangebot - geprägt ist.

Quelle: eigene Darstellung


Zusammenhang ist der konkrete Bezugsraum für die vom Gesetzgeber vorgese-

hene Schutzfunktion zu berücksichtigen. Wird im Rahmen des § 34 Abs. 3 BauGB

auf die faktischen (tatsächlichen) Gegebenheiten abgestellt, ist hiervon abwei-

chend bei der Abgrenzung von zentralen Versorgungsbereichen im Rahmen eines

Einzelhandelskonzepts auch der Erhalt und die Entwicklung (i. S. d.

§ 1 Abs. 6 Nr. 4 und 11 BauGB, § 2 Abs. 2 BauGB, § 9 Abs. 2a sowie § 11 Abs. 3

BauNVO) solcher zu betrachten.

Im Rahmen der Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche werden daher –

ausgehend von der Leitfunktion des Einzelhandels unter Berücksichtigung einer

gewissen erforderlichen Nutzungsmischung und -dichte – folgende Kriterien zur

Festlegung für zentrale Versorgungsbereiche zugrunde gelegt:

Zur Darstellung der Gesamtattraktivität des zentralen Versorgungsbereiches

werden ggf. auch Leerstände von Ladenlokalen und erkennbare städtebauliche

Missstände im Zentrum erfasst – sie verdichten qualitativ wie auch quantitativ

die städtebaulich-funktionale Bewertungsgrundlage.6

Eine sinnvolle Begrenzung in ihrer Ausdehnung erfahren zentrale Versorgungsbe-

reiche stets dadurch, dass Flächen, die nicht mehr im unmittelbaren, fußläufig

erlebbaren städtebaulich-funktionalen Zusammenhang mit den zentralen Berei-

chen eines Zentrums stehen und deren mögliche Entwicklung nicht mehr zur

6 Das Bundesverwaltungsgericht hat die Auffassung des OVG Münster bestätigt, wonach die Verträglichkeits-

bewertung zu Vorhaben in Bezug auf zentrale Versorgungsbereiche im Einzelfall auch die konkrete

städtebauliche Situation des betroffenen Versorgungsbereichs einbeziehen sollte, etwa wenn ein zentraler

Versorgungsbereich durch Leerstände besonders empfindlich gegenüber zusätzlichen Kaufkraftabflüssen ist

(vgl. BVerwG, Urteil 4 C 7.07 vom 11.10.2007).

FESTLEGUNGSKRITERIEN FUR ZENTRALE VERSORGUNGSBEREICHE

Aspekte des Einzelhandels

� Warenspektrum, Branchenvielfalt, räumliche Dichte und Anordnung des Einzelhandelsbe-

satzes,

� aktuelle und/ oder zukünftig vorgesehene Versorgungsfunktion des Zentrums (räumlich

und funktional).

Sonstige Aspekte

� Art und Dichte ergänzender öffentlicher wie privater Einrichtungen (wie etwa Dienstleis-

tungen und Verwaltung, Gastronomie, Bildung und Kultur etc.),

� städtebauliche Gestaltung und Dichte, stadthistorische Aspekte sowie Aufenthaltsquali-

tät des öffentlichen Raums,

� integrierte Lage innerhalb des Siedlungsgebiets,

� verkehrliche Einbindung in das öffentliche Personennahverkehrsnetz, verkehrliche Erreich-

barkeit für sonstige Verkehrsträger, bedeutende Verkehrsanlagen wie etwa Busbahnhöfe

und Stellplatzanlagen,

� ggf. Einbezug potenzieller und städtebaulich vertretbarer Entwicklungsareale auch in Ab-

hängigkeit von der empfohlenen Funktionszuweisung.



Stärkung des zentralen Versorgungsbereichs als Ganzem beitragen würden, nicht

in die zentralen Versorgungsbereiche einbezogen werden sollten. Aus diesem

Grunde werden auch städtebauliche Barrieren näher untersucht, die eine Begren-

zung eines zentralen Versorgungsbereichs begründen können.7

Grundsätzlich sollte die Abgrenzung eines zentralen Versorgungsbereichs parzel-

lenscharf vorgenommen werden, um der Anforderung späterer

Bauleitplanverfahren an eine hinreichende Bestimmtheit und Bestimmbarkeit ge-

recht zu werden. Von einer parzellenscharfen Abgrenzung sollte in begründeten

Einzelfällen abgewichen werden, etwa wenn

� kartografische Parzellenstrukturen nicht (mehr) mit realen Grundstücks-

nutzungen übereinstimmen (insofern ist neben der Parzellenstruktur auch

die Baulichkeit vor Ort zugrunde zu legen),

� in einem Bereich homogener Grundstückszuschnitte bestimmte einzelne

Grundstücke den Rahmen sprengen, also etwa gegenüber der Mehrzahl

der anderen besonders tief geschnitten sind, und daher nur in Teilen zum

zentralen Versorgungsbereich hinzugefügt werden sollten,

� oder wenn potentielle, empfohlene Entwicklungsflächen nur angeschnit-

ten werden.

2.3 RAUMORDNERISCHE REGELUNGEN

Eine wichtige Grundlage der kommunalen Einzelhandelssteuerung bilden trotz

der kommunalen Planungshoheit die landes- und regionalplanerischen Vorgaben.

Die kommunale Bauleitplanung hat deren Ziele und Grundsätze entsprechend der

lokalen Gegebenheiten zu beachten bzw. zu berücksichtigen. Im Folgenden sind

die für die Entwicklung des Einzelhandels in Fürstenwalde/Spree wesentlichen

Vorgaben aus der Landesplanung und der Regionalplanung beschrieben.

Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg 2009

Im Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg finden sich folgende Ziele zur An-

siedlung großflächiger Einzelhandelsvorhaben, die im Folgenden

zusammenfassend dargestellt werden und die bei der Erstellung des Einzelhan-

delsentwicklungskonzeptes für Fürstenwalde/Spree Beachtung finden müssen:

� [4.7 (1)] „Großflächige Einzelhandelseinrichtungen im Sinne von § 11 Ab-

satz 3 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) sind vorbehaltlich des

Absatzes 6 nur in Zentralen Orten zulässig (Konzentrationsgebot).“

� [4.7 (2)] „Großflächige Einzelhandelseinrichtungen dürfen nach Art, Lage

und Umfang die Entwicklung und Funktion benachbarter Zentraler Orte

sowie die verbrauchernahe Versorgung nicht beeinträchtigen (raumord-

nerisches Beeinträchtigungsverbot).

� [4.7 (3)] „Neue oder zu erweiternde großflächige Einzelhandelseinrichtun-

gen müssen dem zentralörtlichen Versorgungsbereich und der

zentralörtlichen Funktion entsprechen (Kongruenzgebot).“

7 Als städtebauliche Barrieren wirken etwa Bahnanlagen, Gewässer, stark befahrene Hauptverkehrsstraßen,

Hangkanten, Höhenversätze, nicht zugängliche Areale wie etwa größere Gewerbebetriebe oder Industriean-

lagen usw.


� [Z 4.7 (4)] „Hersteller-Direktverkaufszentren mit einer Verkaufsfläche von

mehr als 5.000 Quadratmeter sind nur in der Metropole Berlin und in

Oberzentren zulässig.“

� [Z 4.7 (5)] „Vorhandene oder genehmigte großflächige Einzelhandelsein-

richtungen, die im Widerspruch zu den Absätzen 1 bis 4 stehen, können

verändert werden, wenn hierdurch die genehmigte Verkaufsfläche sowohl

insgesamt als auch für zentrenrelevante Sortimente (Tabelle 4 Nummer

1) nicht erhöht wird. Durch die Veränderung darf keine Umwandlung zu

einem Hersteller-Direktverkaufszentrum im Sinne von Absatz 4 erfolgen.“

� [Z 4.7 (6)] Die Errichtung oder Erweiterung großflächiger Einzelhandels-

einrichtungen ist abweichend von Absatz 1 außerhalb Zentraler Orte

zulässig, wenn das Vorhaben ganz überwiegend der Nahversorgung dient

und der Standort in einem Städtischen Kernbereich im Sinne von Plansatz

4.8 (G) Absatz 2 oder in einem wohngebietsbezogenen Versorgungsbe-

reich liegt. Vorhaben außerhalb Zentraler Orte dienen ganz überwiegend

der Nahversorgung, wenn die gesamte vorhabensbezogene Verkaufsflä-

che 2.500 Quadratmeter nicht überschreitet und auf mindestens 75

Prozent der Verkaufsfläche nahversorgungsrelevante Sortimente nach

Tabelle 4 Nummer 1.1 angeboten werden. [4.7 (Z) Abs. 6].“

Neben den dargestellten Zielen enthält der Landesentwicklungsplan Berlin-Bran-

denburg folgende Grundsätze zu großflächigen Einzelhandelsvorhaben, die zu

berücksichtigen sind:

� [G 4.8 (1)] „Innerhalb Zentraler Orte sollen großflächige Einzelhandelsein-

richtungen mit zentrenrelevanten Sortimenten gemäß Tabelle 4 Nummer

1 nur auf Standorten in Städtischen Kernbereichen entwickelt werden (In-

tegrationsgebot).

� [G 4.8 (2)] „Städtische Kernbereiche sind gewachsene zentrale Lagen im

Siedlungsbereich Zentraler Orte, die in enger räumlicher Nachbarschaft

wesentliche zentrenbildende Funktionen (z. B. Einzelhandel, Verwaltung,

Kultur, Dienstleistung) konzentrieren, sowie im Einzelfall die Versorgungs-

zentren großer Wohngebiete, wenn diese eine über die Nahversorgung

hinausgehende Funktion haben. Städtische Kernbereiche sind regelmäßig

die Innenstädte oder Ortskerne sowie in der Metropole Berlin und den

Oberzentren auch weitere städtische Kerne, die durch eine gute Verkehrs-

anbindung, insbesondere im Öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV),

sowie die Lokalisierung weiterer privater und öffentlicher Dienstleistun-

gen gekennzeichnet sind.“

� [G 4.8 (3)] „Die Städtischen Kernbereiche der Zentralen Orte, für die ein

Gestaltungsraum Siedlung festgelegt ist, sowie der besondere Städtische

Kernbereich „BBI Airport City“ sind in der Festlegungskarte 2 als Symbole

festgelegt.“

� [G 4.8 (4)] Vorhandene oder genehmigte großflächige Einzelhandelsein-

richtungen außerhalb Städtischer Kernbereiche im Sinne der Absätze 1 bis

3 können verändert werden, wenn hierdurch die genehmigte Verkaufsflä-

che sowohl insgesamt als auch für zentrenrelevante Sortimente (Tabelle

4 Nummer 1) nicht erhöht wird und keine Umwandlung zu einem Herstel-

ler-Direktverkaufszentrum im Sinne von Plansatz 4.7 (Z) Absatz 4 erfolgt.


� [G 4.8 (5)] „Die Errichtung oder Erweiterung großflächiger Einzelhandels-

einrichtungen ist abweichend von Absatz 1 in den Zentralen Orten auch

außerhalb der Städtischen Kernbereiche zulässig, wenn das Vorhaben

ganz überwiegend der Nahversorgung dient und der Standort in einem

wohngebietsbezogenen Versorgungsbereich liegt. Vorhaben außerhalb

Städtischer Kernbereiche dienen ganz überwiegend der Nahversorgung,

wenn die gesamte vorhabensbezogene Verkaufsfläche in der Metropole

und in den Oberzentren 5.000 Quadratmeter sowie in den Mittelzentren

2.500 Quadratmeter nicht überschreitet und auf mindestens 75 Prozent

der Verkaufsfläche nahversorgungsrelevante Sortimente nach Tabelle 4

Nummer 1.1 angeboten werden.

� [G 4.9] Großflächige Einzelhandelseinrichtungen mit nicht zentrenrele-

vantem Kernsortiment (Tabelle 4 Nummer 2) sind in Zentralen Orten auch

außerhalb der Städtischen Kernbereiche zulässig, sofern die vorhabens-

bezogene Verkaufsfläche für zentrenrelevante Randsortimente

10 Prozent nicht überschreitet. [4.9 (G)].“

Im aktuellen Entwurf zum Landesentwicklungsplan Hauptstadtregion Berlin-

Brandenburg sind die nachstehenden Ziele der Landesplanung enthalten. Diese

Ziele sind als in Aufstellung befindliche Ziele der Landesplanung bei der Erstellung

des Einzelhandels- und Zentrenkonzept zu berücksichtigen:

� [Z 3.5 (1)] „Mittelzentren im Weiteren Metropolenraum sind Bad Belzig,

[…], Fürstenwalde/Spree, […] Zossen und in Funktionsteilung Elsterwerda

– Bad Liebenwerda, Lauchhammer – Schwarzheide, Perleberg – Witten-

berge, Pritzwalk – Wittstock/Dosse, Senftenberg – Großräschen,

Zehdenick – Gransee sowie Beelitz – Werder (Havel) (im BU).

� [Z 3.5 (4)] In den Mittelzentren sind die gehobenen Funktionen der Da-

seinsvorsorge mit regionaler Bedeutung räumlich zu konzentrieren. Dazu

sind Waren- und Dienstleistungsangebote des gehobenen Bedarfes zu si-

chern und zu qualifizieren.

� [Z 3.8 (1)] Großflächige Einzelhandelseinrichtungen im Sinne von § 11 Ab-

satz 3 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) sind nur in Zentralen Orten

zulässig (Konzentrationsgebot).

� [Z 3.8 (2)] Großflächige Einzelhandelseinrichtungen dürfen nach Art, Lage

und Umfang die Entwicklung und Funktion benachbarter Zentraler Orte

sowie die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung in benachbarten

Gemeinden nicht beeinträchtigen (raumordnerisches Beeinträchtigungs-

verbot).

� [Z 3.8 (3)] Neue oder zu erweiternde großflächige Einzelhandelseinrich-

tungen in den Zentralen Orten dürfen maximal dem zentralörtlichen

Versorgungsbereich und der zentralörtlichen Funktion entsprechen (Kon-

gruenzgebot).

� [Z 3.8 (4)] Hersteller-Direktverkaufszentren mit einer Verkaufsfläche von

mehr als 5 000 Quadratmeter sind nur in der Metropole Berlin und in

Oberzentren zulässig.

� [Z 3.8 (5)] Vorhandene genehmigte großflächige Einzelhandelseinrichtun-

gen, die im Widerspruch zu den Absätzen 1 bis 4 stehen, können verändert

werden, wenn hierdurch die genehmigte Verkaufsfläche sowohl insgesamt


als auch für zentrenrelevante Sortimente (Tabelle 3 Nummer 1) nicht er-

höht wird. Durch die Veränderung darf keine Umwandlung zu einem

Hersteller-Direktverkaufszentrum im Sinne von Absatz 4 erfolgen. G 3.12

bleibt unberührt.

� [Z 3.9 (1)] Die Errichtung oder die Erweiterung großflächiger Einzelhan-

delseinrichtungen ist abweichend von Z 3.8 Absatz 1 auch außerhalb der

Zentralen Orte zulässig, wenn das Vorhaben überwiegend der Nahversor-

gung dient und sich der Standort in einem Zentralen Versorgungsbereich

befindet. Ein Vorhaben dient überwiegend der Nahversorgung, wenn die

gesamte vorhabenbezogene Verkaufsfläche 2 000 Quadratmeter nicht

überschreitet und auf mindestens 75 Prozent der Verkaufsfläche nahver-

sorgungsrelevante Sortimente nach Tabelle 3 Nummer 1.1 angeboten

werden.

� [Z 3.9 (2)] In den gemäß Z 3.7 festgelegten Grundfunktionalen Schwer-

punkten ist die Errichtung oder die Erweiterung großflächiger

Einzelhandelseinrichtungen über die in Absatz 1 getroffenen Festlegungen

hinaus zulässig, wenn die zusätzliche vorhabenbezogene Verkaufsfläche

1 000 Quadratmeter nicht überschreitet, wobei für diese keine Sorti-

mentsbeschränkung zu beachten ist.

� [Z 3.11] Der Bildung von Agglomerationen nicht großflächiger Einzelhan-

delsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten, die außerhalb

städtebaulich integrierter Bereiche liegen und in der Summe wesentliche

Beeinträchtigungen Zentraler Versorgungsbereiche auslösen können, ist

durch Verkaufsflächenbegrenzungen in der verbindlichen Bauleitplanung

entgegenzuwirken (Agglomerationsverbot).

� [Z 5.6 (2)] Im Weiteren Metropolenraum sind die Oberzentren und Mittel-

zentren die Schwerpunkte für die Entwicklung von Wohnsiedlungsflächen.

� [Z 5.6 (3) In den Schwerpunkten nach Absatz 1 und Absatz 2 ist eine quan-

titativ uneingeschränkte Entwicklung von Wohnsiedlungsflächen über den

örtlichen Bedarf hinaus möglich.“

Der dem Mittelzentrum Fürstenwalde/Spree zugeordnete Mittelbereich bleibt im

Vergleich zum LEPro 2007 unverändert und umfasst die Stadt Fürsten-

walde/Spree sowie die Gemeinden Grünheide (Mark), Steinhöfel und Amt

Spreenhagen.

Die räumlich-funktionalen Zielstellungen und Konzeptbausteine des vorliegenden

Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes wurden unter Orientierung an den Vorga-

ben des LEP Berlin-Brandenburg 2009 bzw. unter Orientierung der Vorgaben des

aktuellen Entwurf zum Landesentwicklungsplan Hauptstadtregion Berlin-Bran-

denburg erarbeitet.

Das kommunale Einzelhandels- und Zentrenkonzept konkretisiert diese Zielstel-

lungen auf der gesamtstädtischen Ebene und ist künftig als die entscheidende

Abwägungsgrundlage im Rahmen der Bauleitplanung zu berücksichtigen.

16Methodik

3 Methodik Um die Untersuchungsfragen, die dieser 1. Fortschreibung des Einzelhandels- und

Zentrenkonzeptes zugrunde liegen, beantworten zu können, sind verschiedene

aufeinander folgende Erarbeitungsschritte erforderlich. In diese Erarbeitungs-

schritte sind analytische und bewertende Leistungsbausteine eingebunden, die

wiederum auf mehrere primärstatistische empirische Erhebungen zurückgreifen.

Zur Erfassung und Bewertung der Angebots- und Nachfragesituation sowie der

städtebaulichen Standortmerkmale wurden im Rahmen des vorliegenden Einzel-

handels- und Zentrenkonzeptes folgende empirische Bausteine zugrunde gelegt

und aufeinander abgestimmt:

Angewandte empirische Untersuchungsmethoden und sekundärstatistische

Quellen

Im Zusammenhang mit der Analyse der angebots- und nachfrageseitigen Analy-

sen kamen die nachfolgend benannten empirischen Untersuchungsmethoden und

sekundärstatistischen Quellen zur Anwendung:

Abbildung 2: Erarbeitungsschritte Einzelhan-dels- und Zentrenkonzept


17Markt- und Standortanalyse

Tabelle 1: Übersicht über die verwendeten empirischen Erhebungsbausteine, sekundärstatistischen

Quellen und durchgeführten Arbeitskreise.

Datengrundlage Zeitraum Methode Inhalt

Bestands-

erhebung

Erhebung durch Stadt + Handel

05/2017 Flächendeckende Vollerhebung

Standortdaten, Verkaufsfläche und Sor-timente aller Einzelhandelsbetriebe,

städtebauliche Analyse/ zentrenergän-zende Funktionen, Leerstände

Sekundär-

statistische

Analysen Kaufkraftzahlen

IFH RETAIL CONSULTANTS

GmbH 2017

Berechnung der Umsatzwerte durch Stadt +Handel auf Basis branchen- und be-triebsüblicher Kennwerte der Fachliteratur und aus Unternehmens-veröffentlichungen (u.a. EHI Handel aktuell, Factbook Einzelhandel, laufende Aus-wertung der LM-Zeitung)

Arbeitskreis-

sitzungen

1. Termin 07.06.2017 2. Termin 23.08.2017

Prozessbegleitende Facharbeitskreise Diskussion der Ergebnisse der Analysephase sowie der Ansätze zur 1. Fortschrei-bung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes Teilnahme von Politik, Multiplikatoren, Trägern öffentlicher Belange

Öffentlich-

keitsveranst

altung 10.10.2017

Öffentliche Vorstellung und Diskussion der wesentlichen Ergebnisse des Einzelhan-dels- und Zentrenkonzeptes


4 Markt- und Standortanalyse Die Markt- und Standortanalyse besteht einerseits aus der Untersuchung und Be-

wertung der im Rahmen dieses Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes wichtigen

Angebots- und Nachfragedaten, andererseits aus einer flankierenden Analyse

städtebaulicher Merkmale der bedeutenden Einzelhandelsstandorte und der Nah-

versorgungsstruktur in Fürstenwalde/Spree. Einführend werden zunächst die

wesentlichen Standortrahmenbedingungen erörtert.

4.1 TRENDS IM HANDEL

Bevor im Folgenden die konkrete Situation des Einzelhandels in Fürsten-

walde/Spree analysiert wird, werden einleitend wichtige Trends der

bundesdeutschen Einzelhandelsentwicklung skizziert. Dabei handelt es sich um

Faktoren, die es bei der Erstellung dieses Konzepts aufgrund ihrer räumlichen und

wirtschaftlichen Auswirkungen zu beachten gilt.

Der Einzelhandel als dynamischer Wirtschaftsbereich unterliegt seit einigen Jahr-

zehnten einem fortwährenden, dynamischen Veränderungsprozess. Maßgeblich

sind dabei Veränderungen sowohl auf der Angebots- als auch auf der Nachfra-

geseite, die in einem engen gegenseitigen Wirkungszusammenhang stehen.

4.1.1 Entwicklungen auf der Angebotsseite

Wesentliche Faktoren, die zu Veränderungen auf der Angebotsseite des Einzel-

handels geführt haben, sind mit den folgenden Schlagworten zu charakterisieren:


� Wandel der Betriebsformen und rückläufige Betriebszahlen: Die Anzahl

der Einzelhandelsbetriebe ist in Deutschland bereits seit Jahrzehnten

rückläufig. Neben dem absoluten Rückgang der Betriebszahlen ist auch

eine Verschiebung innerhalb der verschiedenen Betriebsformen des Ein-

zelhandels zu erkennen. Hierbei kann man von einem Trend zur

Großflächigkeit und einer zunehmenden Discountorientierung sprechen.

Im Rahmen der Standortpräferenzen der Einzelhandelsunternehmen geht

dies mit einer Orientierung auf autokundenorientierte, meist nicht inte-

grierte Standorte einher.

� Entstehen neuer Handelsformen: Neben dem Entstehen und dem Bedeu-

tungsgewinn meist großflächiger Betriebsformen, wie z. B. Shopping

Center und Factory-Outlet-Center, sind auch neue Entwicklungen im

nicht stationären Einzelhandel, z.B. im Bereich E-Commerce, zu beobach-

ten.

� Unternehmens- und Umsatzkonzentration: Nach dem Zweiten Weltkrieg

dominierte in Deutschland noch der eigentümergeführte Betrieb. Heute

wird der Einzelhandel von nationalen und internationalen Konzernen ge-

prägt. Die Konzentrationstendenzen betreffen in besonderem Maße den

Lebensmitteleinzelhandel, in dem die fünf größten Unternehmen der

Branche einen Bruttoumsatz von rd. 171 Mrd. Euro erwirtschaften.8 Durch

den Unternehmenskonzentrationsprozess werden die Ausdünnung des

Versorgungsnetzes und das Wachstum nicht integrierter Standorte ver-

stärkt.

� Anhaltendes Verkaufsflächenwachstum bei gleichzeitig zurückgehender

Flächenproduktivität durch stagnierende Umsätze: Die Verkaufsfläche

hat in Deutschland in den letzten Jahrzehnten durch Erweiterungen und

Neuansiedelungen stark zugenommen. Bereits heute entfallen auf jeden

Bundesbürger rd. 1,51 m² Verkaufsfläche.9 Durch den beschriebenen Rück-

gang der absoluten Zahl der Einzelhandelsbetriebe herrschen immer mehr

großflächige Betriebe vor. Die gleichzeitige Stagnation der Umsätze im

Einzelhandel hat zudem zu einer Senkung der durchschnittlichen Flächen-

produktivität, d. h. dem Umsatz pro Quadratmeter Verkaufsfläche,

geführt.

� Das anhaltende Verkaufsflächenwachstum lässt sich exemplarisch am

Beispiel des Lebensmitteleinzelhandels nachvollziehen. Lag die durch-

schnittliche Verkaufsfläche eines Lebensmitteldiscounters 2001 noch bei

525 m² und diejenige eines Supermarktes bei 1.114 m², so sind zwischen-

zeitliche durchschnittliche Marktgrößen von 720 m² (LM-Discounter, 2011)

bzw. 1.290 m² (Supermarkt, 2009) erreicht.10 Für beide Betriebsformen

wird in Abhängigkeit von der konkreten Lage aktuell von einer Mindestbe-

triebsgröße von 800 m² bzw. 1.200 m² VKF bei Neuansiedlungen

ausgegangen.11

8 Vgl. EHI 2012

9 Vgl. EHI 2012

10 Vgl. EHI 2013

11 Vgl. BMVBS 2013


4.1.2 Entwicklungen auf der Nachfrageseite

Neben den skizzierten Veränderungen auf der Angebotsseite nehmen auch Ver-

änderungen auf der Nachfragseite Einfluss auf die Handelslandschaft. Die

Nachfrage der Konsumenten wird im Wesentlichen durch den privaten Verbrauch

sowie das verfügbare Einkommen bestimmt. Die Nachfrageseite ist durch fol-

gende Entwicklungen geprägt:

� Wandel der demographischen Strukturen mit Veränderungen der Einwoh-

nerzahlen, der Anzahl und der Größe der Haushalte: Für Deutschland hat

das Statistische Bundesamt eine deutliche Abnahme der Gesamtbevölke-

rung prognostiziert, wobei mit erheblichen regionalen Unterschieden in

der Bevölkerungsentwicklung zu rechnen ist. Gleichzeitig stieg die Anzahl

der Privathaushalte seit 1965 stetig an, wobei sich die durchschnittliche

Personenzahl je Haushalt stetig reduzierte. Laut Mikrozensus des Statis-

tischen Bundesamtes bildeten die Single-Haushalte im Jahre 2015 mit

einem Wert von 41,4 % den größten Teil der privaten Haushalte.12

� Entwicklung der Altersstrukturen: Im Zuge des demographischen Wan-

dels wird die Bevölkerung in Deutschland weniger und durchschnittlich

älter. Zudem nimmt innerhalb der Gruppe der über 65-Jährigen der Anteil

der Hochbetagten zu. Relevant ist diese Entwicklung vor allem für die ört-

liche Nahversorgungsstruktur, da die Nahraumversorgung für diese

Kundengruppe gerade dann an Bedeutung gewinnt, wenn mit dem Alter

die (Auto-) Mobilität eingeschränkt wird. Der Handel selbst reagiert auf

diese Entwicklungen bereits in Ansätzen mit bestimmten Betriebsforma-

ten und Serviceleistungen für Senioren (u. a. Bringdienste).

� Veränderte Einkommensverhältnisse und die Ausgabenstruktur der Kon-

sumenten: Obwohl insgesamt ein Wachstum der Haushaltseinkommen zu

verzeichnen ist, führt die Einkommenssteigerung nicht zu einer analogen

Erhöhung der Ausgaben im Einzelhandelsbereich. Ein stetig wachsender

Teil des Budgets der privaten Haushalte wird hingegen für Dienstleis-

tungs- und Freizeitaktivitäten sowie für das Wohnen ausgegeben.

� Verändertes Einkaufsverhalten der Verbraucher: In den letzten Jahrzehn-

ten hat sich in Deutschland ein gesellschaftlicher Wertewandel vollzogen,

der dem Konsum neben der materiellen Bedeutung auch zunehmend einen

immateriellen Erlebniswert beimisst. Aus diesem Grund ist eine Aufspal-

tung des Einkaufs in ein Segment „Erlebniseinkauf“ und in ein Segment

„Versorgungseinkauf“ zu beobachten. Während sich der Erlebniseinkauf

durch die Faktoren Qualität, Status und Atmosphäre auszeichnet, stehen

beim Versorgungseinkauf vorrangig der Preis und die schnelle Erreichbar-

keit im Fokus der Konsumenten. Im Kontext des Versorgungseinkaufs ist

als weitere Neuerung im Einkaufsverhalten der Kunden zudem das so ge-

nannte one-stop-shopping zu nennen, bei welchem die Konsumenten

durch die Agglomeration mehrerer Einzelhandels- und Dienstleistungsbe-

triebe alle Waren an einem Einkaufsort besorgen können, wodurch sowohl

Einkaufshäufigkeit, als auch der Einkaufsaufwand reduziert werden.

12 Vgl. Website Statistisches Bundesamt (Destatis) 2017: Privathaushalte: Deutschland, Jahre, Haushaltsgröße


4.2 RÄUMLICHE UND SOZIOÖKONOMISCHE RAHMENBEDINGUNGEN

Relevante Standortfaktoren für die Analyse und Bewertung der Einzelhandels-

und Standortstruktur werden nachfolgend vorgestellt. Weitere relevante ange-

bots- und nachfrageseitige Parameter werden in den nachfolgenden Kapiteln

näher vorgestellt.


RÄUMLICHE UND SOZIOÖKONOMISCHE RAHMENBEDINGUNGEN FÜRSTENWALDE/SPREE

13 Anmerkung: Eine Abgrenzung des faktischen Versorgungsraums erfolgt im Kapitel 5.1.3

Zentralörtliche Funktion Mittelzentrum

Einwohner im zugeordneten Versorgungsraum (Mittelbereich)13

54.200

Nächstgelegene zentrale Orte (gemittelte Entfernung)

Mittelzentren Metropole/Oberzentren

Erkner (28 km) Berlin (60 km)

Beeskow (30 km) Frankfurt (Oder) (40 km)

Königs Wusterhausen (40 km)

Siedlungsstrukturelle Kennwerte

Einwohner (Stand: 31.12.2016) 33.089

Bevölkerungsanteil Stadtteile Stadtteil Mitte 30% (rd. 10.200 EW) Stadtteil Nord 33% (rd. 11.100 EW)Stadtteil Süd 37% (rd.12.600 EW)

Relative Bevölkerungsentwicklung Gesamtstadt bis 2026 + 3 bis -4 %


4.3 ANGEBOTSANALYSE

Im Stadtgebiet von Fürstenwalde/Spree wurden im Rahmen der Bestandserhe-

bung im Mai 2017 insgesamt 201 Einzelhandelsbetriebe erfasst, welche über eine

Gesamtverkaufsfläche von rd. 75.500 m² verfügen (vgl. nachfolgende Abbildung).

Im Vergleich zu der Bestandserhebung des Jahres 2008 fand eine signifikante Re-

duzierung der Gesamtverkaufsflächen um rd. 14 % statt. Um eine Bewertung

vornehmen zu können, wird die Einzelhandelsverkaufsfläche auf die Einwohner-

zahl (rd. 33.089 Einwohner) bezogen. Hierbei zeigt sich, dass Fürstenwalde/Spree

mit einer Verkaufsflächenausstattung pro Einwohner von rd. 2,28 m² deutlich über

dem Bundes- und Landesdurchschnitt liegt (1,51 m² VKF/Einwohner bzw. 1,75 m²

VKF/Einwohner14). Im Vergleich zu den benachbarten Mittelzentren von Fürsten-

walde/Spree und dem Mittelbereich Fürstenwaldes ist die

Verkaufsflächenausstattung je Einwohner jedoch als durchschnittlich einzustufen

(vgl. nachfolgende Abbildung).

Tabelle 2: Einzelhandelsbestand in Fürstenwalde/Spree*

Einzelhandelsbestandser-

hebung 2008 Einzelhandelsbestandser-

hebung 2017 Entwicklung

Anzahl der Betriebe 277 201 - 27 %

Gesamtverkaufsfläche (in m²) 87.500 75.500 - 14 %

Verkaufsfläche je Einwohner (in m² je EW)

2,7 2,28 -0,4

Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 05/2017; Einzelhandelskonzept Fürstenwalde/Spree 2009; Verkaufsflächenan-gaben gerundet; * ohne Leerstände.

14 Quelle: Landesarbeitsgemeinschaft der Industrie- und Handelskammern des Landes Brandenburg (2016):

Einzelhandel in Brandenburg Bestandsanalyse 2016.

Verkehrliche Anbindung

MIV: Gute verkehrliche Anbindung durch Anschluss an die BAB 12 und die B 168

ÖPNV/SPNV: Anbindung an das Regionalbahn Netz der DB, RE 1 Berlin – Cottbus, RB 35 Fürstenwalde/Spree –

Bad Saarow Klinikum Quellen: Geänderte Darstellung auf Basis. Einwohnerzahlen: Stadt Fürstenwalde/Spree, Stand 31.12.2016, LBV (2015): Bevölkerungsvo-rausberechnung 2014 bis 2030. Ämter und amtsfreie Gemeinden des Landes Brandenburg,. Bertelsmann-Stiftung Wegweiser Kommune (2015), Kartengrundlage: LEP HR 2016, eigene Berechnungen


Bei einer Differenzierung nach Lagen wird deutlich, dass in Fürstenwalde/Spree

Einzelhandelsbetrieben mit rd. 50 % der Verkaufsfläche in städtebaulich inte-

grierten Lagen (Standortbereich Innenstadtzentrum zzgl. sonstige städtebaulich

integrierte Lagen) angesiedelt sind (ohne Leerstände). Die übrigen Betriebe mit

einem Verkaufsflächenanteil von rd. 50 % sind in städtebaulich nicht integrierten

Lagen verortet.

1,32

1,65

1,86

1,95

3,51

3,82

7,81

2,28

2,27

2,26

1,62

1,75

0 2 4 6 8 10

Königs Wusterhausen

Erkner

Eisenhüttenstadt

Strausberg

Beeskow

Seelow

Wildau

Stadt Fürstenwalde

Frankfurt(Oder)

Mittelbereich Fürstenwalde

Oder-Spree

Brandenburg

m² VKF/EW

Abbildung 3: Verkaufsflächenausstattung Fürstenwaldes/Spree im regionalen Vergleich

Quelle: Eigene Darstellung, Datengrundlage: Stadt + Handel 05/2017 und Landesarbeitsgemeinschaft der Industrie- und Handelskam-

mern des Landes Brandenburg (2016): Einzelhandel in Brandenburg Bestandsanalyse 2016.

Abbildung 4: Verkaufsfläche nach Warengruppen und Lagebereichen in Fürstenwalde/Spree

Quelle: Eigene Darstellung auf Basis Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 05/2017


Nimmt man eine teilräumliche Differenzierung der Lageverortung nach Waren-

gruppen vor, so sind je nach Warengruppe deutliche Unterschiede erkennbar.

So weisen die zentralen Versorgungsbereiche insbesondere für die klassischer-

weise innenstadtrelevanten Sortimente Bekleidung (rd. 73 %), Schuhe,

Lederwaren (rd. 72 %), Spielwaren/Basteln/Hobby/Musikinstrumente (rd. 55 %),

Sportartikel/Fahrräder/Camping (rd. 53 %), Medizinische und orthopädische Ar-

tikel (rd. 98 %), Neue Medien/Unterhaltungselektronik (rd. 39 %) die höchsten

Verkaufsflächenanteile auf.

Hingegen sind erwartungsgemäß in den nicht zentrenrelevanten Sortimenten, de-

ren Anbieter in der Regel einen hohen Flächenbedarf aufweisen, hohe

Verkaufsflächenanteile an nicht integrierten Standorten verortet (bspw. Bau-

marktsortiment 99 % und Gartenbedarf 90 %). Daneben sind jedoch auch in

einigen zentrenrelevanten (und nahversorgungsrelevante) Sortimenten verhält-

nismäßig hohe Verkaufsflächenanteile an nicht integrierten Lagen zu

konstatieren. Dies betrifft die Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel

(40 %) und GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör (69 %).

Im Einzelnen können in der Stadt Fürstenwalde/Spree die nachfolgend charakte-

risierten strukturprägenden Standortbereiche differenziert werden.


4.3.1 Standortbereich Innenstadtzentrum

STECKBRIEF INNENSTADTZENTRUM

10/2008 05/2017

Einwohner im Stadtteil 8.900 10.008

Verkaufsfläche in m² (absolut/anteilig)* 13.440/ 15 % 13.250/ 17,5 %

Anzahl der Betriebe (absolut/anteilig)* 123/ 44 % 94 / 47 %

Anzahl der Leerstände (absolut/anteilig)** 12/ 9 % 24/ 20 %

Anzahl zentrenergänzender Funktionen 101 147

Magnetbetriebe: Netto Marken-Discount, Nahkauf, Penny, Norma, Rossmann, NKD, Moses

Merkmale Innenstadtzentrum

� Das Innenstadtzentrum ist der Standortbereich mit der höchsten Dichte an Einzelhandels-

geschäften in Fürstenwalde (47 %) und regionalem Einzugsgebiet.

� Attraktive Angebotsmischung bestehend aus zwei Einkaufscentern (Fürstengalerie und Rat-

haus-Center), frequenzerzeugenden Einzelhandelsfilialisten und attraktiven Fachgeschäften

� Angebotsschwerpunkt: Überwiegend kurz- und mittelfristige Bedarfsstufe, nachrangig lang-

fristiger Bedarf

� Im Innenstadtzentrum ist eine hohe Dichte an zentrenergänzenden Funktionen vorhanden,

die wesentlich für die Attraktivierung und Frequentierung des Innenstadtzentrums sind

� Im Süden des zentralen Versorgungsbereiches ist eine hohe Aufenthaltsqualität vorhanden.

Verkaufsfläche in m²

Kurzfristiger Bedarfsbereich 5.623

Mittelfristiger Bedarfsbereich 6.112

Langfristiger Bedarfsbereich 1.511

25%

17%46%

12%

Nahrungs- und Genussmittel

sonstiger kurzfristiger Bedarfsbereich

mittelfristiger Bedarfsbereich

langfristiger Bedarfsbereich


� Durch die Ansiedlung von zwei Lebensmitteldiscountern (Penny, Netto) sowie der Verlage-

rung einer Rossmann-Filiale konnte eine stärkere Frequentierung der oberen

Eisenbahnstraße erreicht werden.

� Aufgrund der Verlagerung der Rossmann Filiale ist jedoch gleichzeitig Schwächung der Fre-

quentierung in der mittleren Eisenbahnstraße festzustellen.

� Im Bahnhofsumfeld: Geringe Aufenthaltsqualität, kaum hochwertiger Einzelhandelsbesatz,

das Innenstadtzentrum ist im Bereich des Bahnhofs nur bedingt wahrnehmbar.

� Untere Mühlenstraße/Schlossstraße: Keine Einzelhandelsgeschäfte mehr vorhanden, über-

wiegende Prägung durch Leerstände, zentrenergänzende Funktionen und Wohnen.

Quellen: Eigene Darstellung und Berechnung auf Basis Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 05/ 2017; eigene Aufnahmen; Kartengrundlage: Stadt Fürstenwalde/Spree; Verkaufsflächen gerundet * ohne Leerstand; anteilig: bezogen auf Gesamtstadt; ** anteilige Leerstandsquote bezogen auf Standortbereich

Abbildung 5: Zentraler Versorgungsbereich In-nenstadtzentrum

Quelle: Eigene Darstellung, Kartengrundlage:

Stadt Fürstenwalde/Spree; Vor-Ort-Erhe-

bung Stadt + Handel 05/2017.


4.3.2 Nebenzentrum Fürstenwalde Süd

STECKBRIEF NEBENZENTRUM FÜRSTENWALDE SÜD

10/2008 05/2017


Verkaufsfläche in m² (absolut/anteilig)*

3.200/ 3,6 % 3.200/ 4,2 %

Anzahl der Betriebe (absolut/anteilig)* 23/ 8 % 21/10 %

Anzahl der Leerstände (absolut/anteilig)** 10/ 30 % 7/ 25 %


Magnetbetriebe: 2x Netto Marken-Discount, Netto Dansk

Merkmale Nebenzentrum Fürstenwalde Süd

� Vergleichsweise lange lineare Ausdehnung des zentralen Versorgungsbereiches (rd. 1 km)

� Einzugsbereich: Stadtteil Fürstenwalde Süd

� Weitgehend stabile Entwicklung der Anzahl der Betriebe und der Verkaufsfläche seit 2008

� Kein geschlossener Geschäftsbesatz, dadurch nur bedingte Ausprägung einer Lauflage

� Ausbau des Nahversorgungsangebotes seit 2008 durch Ansiedlung eines weiteren Netto Mar-

kendiscount-Lebensmittelmarktes in der August-Bebel-Straße

� Angebotsschwerpunkt im kurzfristigen Bedarfsbereich, ergänzend Angebote im mittel- und

langfristigen Bedarfsbereich (rd. 30 % der Verkaufsfläche)

� Gute verkehrliche Erreichbarkeit, im gesamten Nebenzentrum straßenbegleitendes Parken,

dadurch kurze Wege zu den Geschäften

� Geringe „Bummel- und Verweilqualität“ durch hohes Verkehrsaufkommen



Mittelfristiger Bedarfsbereich 720

Langfristiger Bedarfsbereich 230

60%

10%

23%

7%






� Zwischen dem Bereich Lange Straße (Netto Markendiscount) und der August-Bebel-Straße

sind nur bedingt Funktionsbeziehungen erkennbar, die Anfahrt erfolgt über die Goethestraße,

eine Lauflage hat sich nicht entwickelt.


Abbildung 6: Nebenzentrum Fürstenwalde Süd

Quelle: Eigene Darstellung, Kartengrund-

lage: Stadt Fürstenwalde/Spree; Vor-Ort-

Erhebung Stadt + Handel 05/2017.


4.3.3 Nahversorgungszentrum Fürstenwalde Nord

STECKBRIEF NAHVERSORGUNGSZENTRUM FÜRSTENWALDE NORD

10/2008 05/2017


Verkaufsfläche in m² (absolut/anteilig)*

1.350/ 1,5 % 1.590/ 2,1 %

Anzahl der Betriebe (absolut/anteilig)* 4/ 1,4 % 3/ 1,5%

Anzahl der Leerstände (absolut/anteilig)** 1 / 20 % 3 / 50 %


Magnetbetriebe: Rewe

Merkmale Standortbereich Nahversorgungszentrum Fürstenwalde Nord

� Verlagerung und Attraktivierung des REWE Supermarktes

� Versorgungsgebiet: Fürstenwalde/Nord

� Vergleichsweise geringes städtebauliches Gewicht, jedoch perspektivisch Stärkung des Einzel-

handelsangebotes durch bauleitplanerisch vorbereitete Potenzialfläche möglich (ehemaliger

REWE/Schlecker-Markt)

� Gute Erreichbarkeit vom Innenstadtzentrum für Fußgänger und Fahrradfahrer durch Bahn-

gleichunterführung

� Unmittelbare Nähe zum Bahnhof als wichtiger Verkehrsknotenpunkt

� Unattraktive Umfeldgestaltung, vergleichsweise geringe Aufenthaltsqualität (Bahnflächen,

brachliegende Fläche des ehemaligen Rewe Marktes)

� Geringe Wahrnehmbarkeit des Nahversorgungszentrums vom Bahnhof aus.

� Eingeschränkte Erreichbarkeit für Pkw-Kunden aus Fürstenwalde Mitte




Langfristiger Bedarfsbereich

81%

11%

8%







Abbildung 7: Nahversorgungszentrum Fürstenwalde Nord

Quelle: Eigene Darstellung, Kartengrundlage: Stadt

Fürstenwalde/Spree; Vor-Ort-Erhebung Stadt +

Handel 05/2017.

Einzelhandel Zentrenergänzende Funktion Leerstand Zentraler Versorgungsbereich


4.3.4 Standortbereich Sonderstandort Ehrenfried-Jopp-Straße

STECKBRIEF EHRENFRIED-JOPP-STRASSE

10/2008 05/2017

Verkaufsfläche in m² (absolut/anteilig)* 11.900/ 13,6 % 11.310/ 15 %

Anzahl der Betriebe (absolut/anteilig)* 6/ 2 % 6/ 3 %

Magnetbetriebe: Wohnwelt-Möbel, Aldi Nord, Dänisches Betten-lager

Merkmale Standortbereich Sonderstandort Ehrenfried-Jopp-Straße

� In unmittelbarer Nachbarschaft zum Innenstadtzentrum gelegener Sonderstandort

� Funktional gestalteter Standortbereich, überwiegend autokundenorientiert

� Weitgehend stabile Angebotsentwicklung seit 2008

� Angebotsschwerpunkt: Möbel durch das Wohnkaufhaus Wohnwelt und Dänisches Bettenla-

ger

� Regionales Einzugsgebiet, Standort wesentlich für die Versorgungsfunktion des Mittelzent-

rums Fürstenwalde/Spree


Kurzfristiger Bedarfsbereich 840



Quellen: Eigene Darstellung und Berechnung auf Basis Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 05/2017; eigene Aufnahmen; Kartengrundlage: Stadt Fürstenwalde/Spree; Verkaufsflächen gerundet * ohne Leerstand; anteilig: bezogen auf Gesamtstadt; ** anteilige Leerstandsquote bezogen auf Standortbereich

6%1%

2%

91%

Nahrungs- und Genussmittelsonstiger kurzfristiger Bedarfsbereichmittelfristiger Bedarfsbereichlangfristiger Bedarfsbereich

Abbildung 8: Sonderstandort Ehrenfried-Jopp-Straße

Quelle: Eigene Darstellung, Kartengrundlage: Stadt Fürstenwalde/Spree; Vor-

Ort-Erhebung Stadt + Handel 05/2017.


4.3.5 Standortbereich Sonderstandort Kaufland Süd

STECKBRIEF SONDERSTANDORT KAUFLAND SÜD

10/2008 05/2017

Verkaufsfläche in m² (absolut/anteilig)* 11.900 17.300/ 23 %

Anzahl der Betriebe (absolut/anteilig)* 6 13/ 6,5 %

Magnetbetriebe: Kaufland, Roller, Toom, Zoo-Center, Aldi Nord

Merkmale Standortbereich Kaufland Süd

� Autokundenorientierter, nicht integrierter Standortbereich in unmittelbarer Nähe zur Auto-

bahnauffahrt Fürstenwalde West (A 12)

� Aufgrund des attraktiven Angebotes und der verkehrsgünstigen Lage weist der Standort ein

Einzugsgebiet auf, das deutlich über das Stadtgebiet Fürstenwaldes hinaus reicht.

� Stabile Angebotsentwicklung, dieses ist geprägt vom Kaufland Verbrauchermarkt sowie von

großformatigen Fachmärkten (Roller, Toom, Expert)

� Standortbereich umfasst rd. zu je einem Drittel Güter des kurz-, mittel- und langfristigen Be-

darfsbereiches

� Bedeutender Ergänzungsstandort im Stadtgebiet im Bereich der nicht zentrenrelevanten Sor-

timente (Möbel, Baumarktsortimente) mit regionaler Ausstrahlung

� Einzelhandelsangebot umfasst auch im erheblichen Umfang zentrenrelevante Sortimente,

Standort steht dadurch in einem Konkurrenzverhältnis zu den zentralen Versorgungsberei-

chen.



Mittelfristiger Bedarfsbereich 7.280


20%

8%

42%

30%

Nahrungs- und Genussmittelsonstiger kurzfristiger Bedarfsbereichmittelfristiger Bedarfsbereichlangfristiger Bedarfsbereich


Quellen: Eigene Darstellung und Berechnung auf Basis Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 05/2017; eigene Aufnahmen; Kartengrundlage: Stadt Fürstenwalde/Spree; Verkaufsflächen gerundet * ohne Leerstand; anteilig: bezogen auf Gesamtstadt; ** anteilige Leerstandsquote bezogen auf Standortbereich

Abbildung 9: Sonderstandort Kaufland Süd

Quelle: Eigene Darstellung, Karten-

grundlage: Stadt

Fürstenwalde/Spree; Vor-Ort-Erhe-



4.4 NACHFRAGEANALYSE

Neben den räumlichen und sozioökonomischen Rahmenbedingungen sind bei einer

Markt- und Standortanalyse auch die Merkmale der örtlichen Nachfrageseite von

hoher Bedeutung. Zur Abbildung der Nachfragesituation wird in der vorliegenden

Untersuchung auf sekundärstatistische Rahmendaten des INSTITUTS FÜR

HANDELSFORSCHUNG GMBH (IfH) zurückgegriffen.

Die Stadt Fürstenwalde verfügt gemäß Angaben des INSTITUTS FÜR

HANDELSFORSCHUNG GMBH (IfH) im Jahr 2017 über eine einzelhandelsrelevante

Kaufkraft i. H. v. rd. 170,2 Mio. Euro. Dies entspricht einer einzelhandelsrelevanten

Kaufkraft von rd. 5.144 Euro je Einwohner, wobei der größte Anteil der Kaufkraft

mit etwa 2.372 Euro auf die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel (einschl.

Backwaren/ Fleischwaren und Getränke) entfällt (vgl. nachfolgende Abbildung).

Die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer beträgt in Fürstenwalde/Spree

89,0 % und liegt damit sowohl unter dem Durchschnitt des Bundeslandes Bran-

denburg (92,9)15 als auch unter dem Bundesdurchschnitt von 100.16

15 Landesarbeitsgemeinschaft der Industrie- und Handelskammern des Landes Brandenburg (2016): Einzelhan-

del im Land Brandenburg – Bestandsanalyse 2016.

16 Kaufkraftkennziffer: Sie beschreibt die Höhe des verfügbaren Einkommens der Einwohner einer Kommune,

welches im Einzelhandel ausgegeben wird, im Vergleich zum Bundesdurchschnitt (= 100).

41%

6%2%3%9%

2%2%

9%

1%2%2%

1%

5%

3%7% 1%


Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken

Blumen, zoologischer Bedarf

PBS, Zeitungen/ Zeitschriften, Bücher

Bekleidung

Schuhe/ Lederwaren

Pflanzen/Gartenbedarf

Baumarktsortiment i.e.S.

GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör

Spielwaren/ Basteln/ Hobby/ Musikinstrumente

Sportartikel/ Fahrräder/ Camping

Medizinische und orthopädische Artikel/ Optik

Teppiche/ Gardinen/ Dekostoffe/ Sicht- und Sonnenschutz

Bettwaren, Haus-/ Bett-/ Tischwäsche

Möbel

Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte

Neue Medien/ Unterhaltungselektronik

Uhren/ Schmuck

Sonstiges

Abbildung 10: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftanteile nach Warengruppen

Quelle: Eigene Darstellung, Datenquelle: ifH Kaufkraftkennziffern Deutschland 2017


Die Ermittlung der aktuellen Umsätze17 des Fürstenwalder Einzelhandels basiert

auf allgemeinen und für die Stadt spezifizierten angebots- wie nachfrageseitigen

Eingangsparametern:

� Als Ausgangsbasis der Umsatzschätzung werden die durchschnittlichen

Flächenproduktivitäten der Vertriebsformen sowie spezifische Kennwerte

einzelner Anbieter zu Grunde gelegt: Ein Datenportfolio des Büros

Stadt + Handel wird laufend entsprechend der Werte aus der aktuellen

Handelsfachliteratur aktualisiert. Hochgerechnet auf den Verkaufsflä-

chenbestand ergibt sich unter Berücksichtigung nachfrageseitiger

Rahmenbedingungen (insb. des einzelhandelsrelevanten Kaufkraftni-

veaus in Fürstenwalde/Spree und dem Einzugsbereich) eine

Datenübersicht des Umsatzes im Einzelhandel der Stadt Fürsten-

walde/Spree.

� Durch die Vor-Ort-Begehungen im Rahmen der Bestandserhebung konnte

neben der Erfassung der Verkaufsflächen je Sortimentsgruppe zudem die

konkrete Situation vor Ort berücksichtigt werden. So fließen zum einen

die Qualität der jeweiligen mikroräumlichen Standortrahmenbedingun-

gen und zum anderen die, mit Blick auf das mögliche Umsatzpotenzial

relevante Qualität der jeweiligen siedlungsstrukturellen Lage, in die Um-

satzberechnung der Betriebe mit ein.

Insgesamt lässt sich hieraus ein gesamtstädtischer Einzelhandelsumsatz von

rund 212,0 Mio. € brutto je Jahr ermitteln. Gemessen an der vorhandenen Kauf-

kraft ergibt sich somit eine Gesamtzentralität von rd. 125 %.18 Wie

17 Umsätze nachfolgend angegeben als Brutto-Jahresumsatz.

18 Zentralität: Sie gibt das Verhältnis des örtlichen Umsatzes zur örtlichen Kaufkraft wieder. Bei einer Zentrali-

tät von über 100 % ist im Saldo der Kaufkraftabflüsse und -zuflüsse ein Nachfragezufluss anzunehmen, bei

einem Wert unter 100 % ist im Saldo von Nachfrageabflüssen auszugehen.

Abbildung 11: Kaufkraftniveau für Fürsten-walde/Spree

Quelle: Eigene Darstellung auf Grund-

lage der IfH Kaufkraftkennziffern

Deutschland 2017, Kartengrundlage:

ESRI (2005) PLZ-5-Gebiete


Tabelle 3 zu entnehmen ist, fällt die Kaufkraftbindung in Fürstenwalde/Spree je

nach Warengruppe sehr differenziert aus.

So können im Bereich der Nahrungs- und Genussmittel und im Bereich der Droge-

riewaren/Parfümerie/Kosmetik, Apotheken mit Zentralitäten von rd. 122 % bzw.

rd. 145 % deutliche Kaufkraftzuflüsse aus dem Einzugsgebiet generiert werden. In

den Warengruppen der überwiegend kurzfristigen Bedarfsstufe ist in der Summe

mit einer Zentralität von rd. 124 % ein deutlicher Kaufkraftzufluss festzustellen,

so dass Fürstenwalde/Spree über die Stadtgrenzen hinaus Versorgungsfunktio-

nen im Bereich des Grundbedarfs erfüllt. Die vergleichsweise hohe Zentralität ist

dabei insbesondere auf die beiden Kaufland Verbrauchermärkte sowie die beiden

im Innenstadtzentrum verorteten Drogeriefachmärkte zurückzuführen.

Im Bereich der mittelfristigen und langfristigen Bedarfsstufe generiert Fürsten-

walde/Spree ebenfalls deutliche Kaufkraftzuflüsse. Die höchsten

Zentralitätswerte werden dabei im Bereich GPK/Hausrat/Einrichtungszubehör

(236 %) und Möbel (221%) generiert. Diese hohen Zentralitätswerte sind insbe-

sondere durch das Angebot der beiden strukturprägenden Möbelmärkte

Wohnwelt und Roller begründet, die ein regionales Einzugsgebiet aufweisen.


Tabelle 3: Angebots- und Nachfragedaten sowie Zentralitätswerte in Fürstenwalde/Spree.

Warengruppe VKF

in m²Umsatz in Mio. €

Kaufkraft in Mio. €

Zentralitätin %

Nahrungs- und Genussmittel 18.826 85,7 70,3 122

Drogerie/Parfümerie/Kosmetik, Apotheken 3.169 15,8 10,9 145

Blumen, zoologischer Bedarf 1.470 4,2 3,5 118

PBS, Zeitungen/ Zeitschriften, Bücher 1.362 5,3 5,0 107

Kurzfristiger Bedarfsbereich 24.827 110,9 89,6 124

Bekleidung 5.104 12,9 15,1 86

Schuhe/ Lederwaren 1.672 4,9 4,1 118

Pflanzen/Gartenbedarf 7.543 4,5 2,6 172

Baumarktsortiment i.e.S. 9.179 19,4 15,7 124

GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör 3.669 4,6 1,9 236

Spielwaren/ Basteln/ Hobby/ Musikinstru-mente

629 2,6 3,8 68

Sportartikel/ Fahrräder/ Camping 1.111 3,0 3,2 94

Mittelfristiger Bedarfsbereich 28.907 51,8 46,4 112

Medizinische und orthopädische Artikel/ Optik 582 4,0 2,5 162


778 2,2 1,9 117

Bettwaren, Haus-/ Bett-/ Tischwäsche 1.198 2,4 1,8 136

Möbel 15.343 19,5 8,8 221

Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte 1.615 6,9 5,0 139

Neue Medien/ Unterhaltungselektronik 1.171 10,1 11,4 89

Uhren/ Schmuck 131 2,0 2,0 102

Sonstiges 938 2,2 1,0 233

Langfristiger Bedarfsbereich 21.756 49,3 34,2 144

GESAMT 75.490 212,0 170,2 125

Quelle: eigene Darstellung und Berechnung auf Basis Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 05/2017; Kaufkraftzahlen IfH 2017; GPK = Glas/Porzellan/Keramik; PBS = Papier/Bürobedarf/Schreibwaren; VKF auf 10 m² gerundet; Umsatz/Kaufkraft auf 0,1 Mio. EUR gerundet; Abweichungen in den Summen ergeben sich durch Rundungen.

4.5 ANALYSE DER NAHVERSORGUNGSSTRUKTUR IN FÜRSTENWALDE/SPREE

Aufgrund der hohen Bedeutung der Nahversorgungsangebote für das tägliche

Versorgungsverhalten der Bürger wird die Nahversorgungsstruktur in Fürsten-

walde/Spree im Folgenden vertieft analysiert.


Gesamtstädtische Angebotsdaten zur Nahversorgung

Fürstenwalde/Spree weist insgesamt eine Verkaufsfläche von rd. 18.830 m² im

Sortiment Nahrungs- und Genussmittel auf, was einer Verkaufsflächenausstat-

tung von rd. 0,57 m² je Einwohner entspricht. Mit diesem quantitativen

Ausstattungsniveau liegt die Stadt im Bereich der Nahrungs- und Genussmittel

über dem Landesdurchschnitt von rund 0,51 m²/ EW.

Die Zentralitätskennziffer von 122 % verdeutlicht zudem, dass die lokale Kauf-

kraft im Sortiment Nahrungs- und Genussmittel nahezu vollumfänglich im Gebiet

gebunden werden kann und zudem Kaufkraft aus dem Umland – insbesondere

dem Mittelbereich sowie den südlich von Fürstenwalde/Spree gelegenen Gemein-

den und Ämtern – zufließt, die Kaufkraftzuflüsse sind dabei insbesondere auf die

beiden autokundenorientierten Kaufland Verbrauchermärkte im Norden und Sü-

den der Kernstadt zurückzuführen. Angesichts der Höhe der Kaufkraftzuflüsse

erscheint eine weitere signifikante Steigerung der Zentralität im Bereich Nah-

rungs- und Genussmittel nur bedingt möglich.

Tabelle 4: Ausstattungskennziffern Nahrungs- und Genussmittel (NuG) in Fürs-

tenwalde/Spree gesamt

Verkaufsflächenausstattung 0,57 m² VKF je EW

Verkaufsflächenanteil In den zentralen Versorgungsbereichen In sonstigen städtebaulich integrierten Lagen In städtebaulich nicht integrierten Lagen

32 %28 %40 %

Betriebstypenmix Lebensmitteldiscounter (> rd. 400 m² VKF) Supermärkte (> rd. 400 m² VKF) Verbrauchermärkte/SB-Warenhäuser Getränkemärkte Sonstige Anbieter (Lebensmittel-Fachgeschäfte, Tankstellen, Kioske und Lebensmittel-Handwerk)

13221

47

Zentralität 122 %

Quelle: eigene Berechnung auf Basis Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 05/2017; Kaufkraftzahlen IfH 2017

Insgesamt sind mit 13 Lebensmitteldiscountern, zwei Supermärkten und zwei Ver-

brauchermärkten 17 größere (über 400 m² VKF) Lebensmittelmärkte im

Stadtgebiet vorhanden. Ergänzt wird das Angebot durch einen Getränkemarkt

sowie 47 kleinflächige Fachgeschäfte (vgl. vorstehende Abbildung). Bedingt durch

die vorhandenen Anbieter ist das Angebot an Nahrungs- und Genussmitteln in

Fürstenwalde/Spree im Vergleich zum Bundesdurchschnitt als discountlastig ein-

zustufen (vgl. nachfolgende Abbildung).


In Hinblick auf die Verortung der Verkaufsflächen in der Warengruppe der Nah-

rungs- und Genussmittel ist besonders positiv eine deutliche Steigerung des

Verkaufsflächenanteils der zentralen Versorgungsbereiche hervorzuheben. Dieser

hat sich im Zeitraum 2009 bis 2017 um rd. fünf Prozentpunkte auf aktuell 32 %

erhöht, ein Umstand der insbesondere auf eine konsequente bauleitplanerische

Steuerung zurückzuführen ist. Im Gegenzug hat sich der Anteil der Verkaufsflä-

chen in städtebaulich integrierten Lagen und in den siedlungsstrukturell nicht

integrierten Lagen verringert (von 30 auf 28 % bzw. von 43 % auf 40 %). Der ver-

gleichsweise hohe Verkaufsflächenanteil in den nicht integrierten Lagen ist dabei

insbesondere auf die beiden Verbrauchermärkte Kaufland im Norden sowie im

Süden des Stadtgebietes zurückzuführen.

Versorgungskriterien für die Nahversorgung

In die Analyse der Nahversorgungsangebote werden alle Lebensmittelmärkte mit

einer Verkaufsfläche von über 400 m² eingestellt, da anzunehmen ist, dass ab die-

ser Angebotsgröße ein ausreichendes Warensortiment insbesondere der

Sortimentsgruppe Nahrungs- und Genussmittel handelsseitig bereitgestellt wer-

den kann. Um die Versorgungsqualität und die räumliche Erreichbarkeit der

Angebote zu verdeutlichen, sind die Nahbereiche der relevanten Lebensmittel-

märkte mit einem Radius von 500 – 700 m Luftlinie um die Angebotsstandorte

herum gekennzeichnet (vgl. Abbildung 13). Sofern Siedlungsbereiche in einem sol-

chen Nahbereich liegen, kann dort von einer ausreichenden fußläufigen

Nahversorgung ausgegangen werden.19 In Gebieten außerhalb dieser gekenn-

zeichneten Bereiche ist die Nahversorgungssituation hinsichtlich der räumlichen

19 Eine Luftlinienentfernung von 500 m wird allgemein als Kriterium der Versorgungsqualität angenommen, da

diese Entfernung einer Wegelänge von bis zu rund 700 m bzw. einem Zeitaufwand von rund 10 Gehminuten

entspricht, vgl. Ministerium für Bauen und Verkehr, Ministerium für Wirtschaft, Mittelstand und Energie

NRW 2008, Nr. 2.8.

Abbildung 12: Betriebstypenmix strukturprägender LEH Anbieter (> 400 m² VKF) in Fürstenwalde im Vergleich zum Bundesdurchschnitt

Quelle: Eigene Darstellung. Datengrundlage: Einzelhandelsbestandserhebung 05/2017 und EHI 2017


Erreichbarkeit bereits als nicht mehr optimal zu werten. Die nachfolgende Abbil-

dung gibt einen Überblick über das Grundgerüst der derzeitigen

Nahversorgungsstruktur in Fürstenwalde/Spree.

Abbildung 13 verdeutlicht, dass sämtliche strukturprägende Lebensmittelmärkte

(G-VKF > 400 m²) in der Kernstadt von Fürstenwalde/Spree verortet sind, wäh-

rend außerhalb der Kernstadt keine Angebote bestehen. In weiten Teilen der

Kernstadt ist ferner eine fußläufige Nahversorgung gewährleistet; lediglich in drei

Teilbereiche der Kernstadt eine entsprechende Versorgung nicht vorhanden.

Dies betrifft insbesondere in Fürstenwalde Nord den Bereich Vogelsiedlung (rd.

400 Einwohner) und den Bereich Ausbau Ost (rd. 647 EW). Das Bevölkerungspo-

tenzial der beiden nicht optimal versorgten Siedlungsgebiete ist jedoch nicht

ausreichend für die Ansiedlung oder Verlagerung eines strukturprägenden Le-

bensmittelmarktes.

Im Stadtteil Fürstenwalde Süd hat sich in den vergangenen Jahren infolge der

Ansiedlung des Netto Markendiscounts in der August-Bebel-Straße die fußläufige

Erreichbarkeit signifikant verbessert. Von der Ansiedlung profitiert insbesondere

die im Norden des Stadtteils lebende Wohnbevölkerung. Dennoch ist im Westen

des Stadtteils Süd ein größerer Bereich bislang fußläufig nicht optimal an die Ver-

sorgungsstrukturen angebunden (vgl. nachfolgende Abbildung). Das hier

verortete Bevölkerungspotenzial von rd. 4.000 Einwohnern (zzgl. rd. 200 weitere

Einwohner infolge von 100 geplanten zusätzlichen Wohneinheiten) ist dabei aus-

reichend für die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes (insb. Lebensmittel-

discounter).

Abbildung 13: Die Nahversorgungs-struktur in Fürstenwalde/Spree

Quelle: Eigene Darstellung auf Basis

Einzelhandelsbestandserhebung

Stadt + Handel 05/2017; Karten-

grundlage: Stadt

Fürstenwalde/Spree.


Angesichts der Höhe des nicht optimal versorgten Bevölkerungspotenzials sollte

bei der Weiterentwicklung der Nahversorgung in Fürstenwalde/Spree insbeson-

dere eine Verbesserung der fußläufigen Erreichbarkeit in diesem Teilbereich des

Stadtgebietes im Fokus stehen.

Um die Relevanz der einzelnen Lebensmittelmärkte im Stadtgebiet für die fuß-

läufige Nahversorgung bewerten zu können, wird im Folgenden die

Verkaufsfläche der Einzelmärkte der jeweiligen Mantelbevölkerung im 500 m-Ra-

dius gegenüber gestellt (vgl. nachfolgende Abbildungen).

In Fürstenwalde Nord und Mitte wird hierbei deutlich, dass insbesondere der Kauf-

land Verbrauchermarkt in der nördlichen Kernstadt eine vergleichsweise deutliche

Diskrepanz von hoher Verkaufsfläche zu geringer Einwohnerzahl (95 Einwohner)

aufweist. Der Verbrauchermarkt weist somit nur eine unwesentliche Bedeutung

für die fußläufige Nahversorgung auf.

Den Lebensmittelmärkten im Innenstadtzentrum sowie in den städtebaulich in-

tegrierten Lagen kommt hingegen eine deutlich höhere Bedeutung für die

fußläufige Nahversorgung zu. So ist zu konstatieren, dass diese eine vergleichs-

weise geringe Verkaufsflächendimensionierung aufweisen, die

Mantelbevölkerung mit rd. 1.300 bis rd. 5.000 Einwohnern jedoch signifikant hö-

her liegt. Exemplarisch sei in diesem Zusammenhang der Netto Markt an der

Eisenbahnstraße hervorzuheben.

Der REWE Supermarkt im Nahversorgungszentrum Nord verfügt im Vergleich zu

den weiteren Lebensmittelmärkten in Fürstenwalde Nord und Mitte über ein ver-

gleichsweise ausgeglichenes Verhältnis von Verkaufsfläche zu Mantelbevölkerung

(vgl. nachfolgende Abbildung).

Abbildung 14: Nahversorgungssituation in der Kernstadt von Fürstenwalde/Spree

Quelle: Eigene Darstellung, Datengrundlage Einzelhandelsbestandserhebung 05/2017, Kartengrundlage: Stadt Fürstenwalde/Spree.


Im Stadtteil Fürstenwalde Süd ist ein vergleichbares räumliches Muster erkenn-

bar: So weist der Verbrauchermarkt Kaufland an der Alten Langewahler

Chaussee von allen Lebensmittelmärkten zwar die höchste Verkaufsfläche auf,

gleichzeitig verfügt dieser jedoch mit dem ebenfalls am Standort verorteten Le-

bensmitteldiscounter Aldi über die geringste Mantelbevölkerung im Stadtteil (rd.

520 bzw. 860 Einwohner). Die Lebensmittelmärkte in den zentralen Versorgungs-

bereichen sowie in den städtebaulich integrierten Lagen weisen im Vergleich

hierzu eine deutlich geringere Verkaufsflächenausstattung auf, ihre Bedeutung

für die fußläufige Nahversorgung in Fürstenwalde Süd ist jedoch aufgrund der

signifikant höheren Mantelbevölkerung der einzelnen Märkte als wesentlich höher

einzustufen (vgl. nachfolgende Abbildung).

Ergänzend wird im Rahmen der Nahversorgungsanalyse nachfolgend untersucht,

inwieweit sich die fußläufigen Einzugsgebiete der Lebensmittelmärkte über-

schneiden und somit eine wechselseitige Überlagerung besteht. Städtebaulich

Abbildung 15: Nahversorgungsbedeutung der Lebensmittelmärkte in Fürstenwalde Nord und Fürstenwalde Mitte (Verkaufsflächengröße und Mantelbevölkerung)


Abbildung 16: Nahversorgungsbedeutung der Lebensmittelmärkte in Fürstenwalde Süd (Verkaufsflächengröße und Mantelbevölkerung)



integrierte Lebensmittelmärkte, deren 500 m Radius sich nicht

oder nur geringfügig mit dem anderer Lebensmittelmärkte überschneidet, sind

dabei hinsichtlich ihrer Versorgungsbedeutung prinzipiell höher einzustufen als

Lebensmittelmärkte deren 500 m Radius sich nahezu vollständig mit dem ande-

rer Lebensmittelmärkte überschneidet (vgl. nachfolgende Abbildung).

In Fürstenwalde/Spree sind dabei insbesondere im Bereich der zentralen Versor-

gungsbereiche Überschneidungen der 500 m Radien festzustellen. Da in zentralen

Versorgungsbereichen eine räumliche Konzentration des Einzelhandels landes-

und regionalplanerisch gewünscht ist und diese aufgrund ihrer Versorgungsbe-

deutung sowie ihrer Verkehrszentralität (insbesondere bzgl. des ÖPNV) ein

Einzugsgebiet aufweisen, dass deutlich über den unmittelbaren Nahbereich hin-

aus geht und bspw. das gesamte Stadtgebiet bzw. Stadtteile umfasst, ist dort

eine räumliche Konzentration von Lebensmittelmärkten Im Sinne der Angebots-

vielfalt und Belebung als positiv zu werten.

Darüber hinaus sind in den Stadtteilen Fürstenwalde Nord und Mitte sind für die

in städtebaulich integrierten Bereichen verorteten Lebensmittelmärkte keine re-

levanten wechselseitigen Überlagerungen der Versorgungsbereiche zu erkennen.

In Fürstenwalde Süd trifft dies ferner auf den in der Bahnhofsstraße verorteten

Norma Lebensmitteldiscounter zu, welcher einen überwiegend singulär fußläufig

versorgten Versorgungsbereich aufweist. Die 500 m Radien der Lebensmittel-

märkte Lidl, Aldi und Kaufland im Süden des Stadtteils überschneiden sich

hingegen nahezu vollständig wechselseitig und teilweise mit denen anderer Le-

bensmittelmärkte. In diesem Teilbereich des Stadtgebietes wird somit die

fußläufige Nahversorgung durch mehrere Lebensmittelmärkte gewährleistet, die

Nahversorgungsbedeutung des einzelnen Marktes wird somit gemindert.

Abbildung 17: Nahversorgungsbedeutung der Lebensmittelmärkte in Fürstenwalde Süd (Verkaufsflächengröße und Mantelbevölkerung)



4.6 ZWISCHENFAZIT: WESENTLICHE ERKENNTNISSE ZUR FORTENTWICKLUNG DER EINZELHANDELSSITUATION IN DER STADT FÜRSTENWALDE/SPREE

Zu den für den Einzelhandel in Fürstenwalde/Spree wesentlichen Rahmenbedin-

gungen zählen:

� Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau in Fürstenwalde/Spree liegt mit

rd. 89,0 % unterhalb des Bundesdurchschnitts (= 100) sowie unterhalb des

Landesdurchschnitts 93,9 %.

� Fürstenwalde befindet sich in einer ausgeprägten Wettbewerbssituation ins-

besondere mit dem Oberzentrum Berlin und das A 10-Center in Wildau

� Das Stadtgebiet ist durch die Spree sowie eine Bahnlinie in drei Stadtbereiche

unterteilt, die die Stadtteile bilden.

Als positiv zu bewertende Standortfaktoren können folgende Aspekte aufgeführt

werden:

� Die Stadt Fürstenwalde/Spree verfügt mit rd. 2,28 m² VKF je Einwohner

gegenüber dem Landesdurchschnitt (1,75 m² je Einwohner) über deutlich

überdurchschnittliche Ausstattungskennwerte in Bezug auf die vorhan-

dene Einzelhandelsverkaufsfläche. Gegenüber den weiteren Mittelzentren

im Umfeld Fürstenwaldes stellt sich die Verkaufsflächenausstattung hin-

gegen durchschnittlich dar.

� Insgesamt ergibt sich in Fürstenwalde/Spree ein Zentralitätswert von

125 %, sortimentsbezogen sind hinsichtlich der Kaufkraftbindung aber

deutliche Unterschiede vorhanden.

� Im zentralen Versorgungsbereich Innenstadtzentrum zum Erhebungszeit-

punkt 94 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von rd. 13.300 m²

angesiedelt, was einem gesamtstädtischen Verkaufsflächenanteil von rd.

17,5 % entspricht.

� Hinsichtlich der Betriebsgrößenstruktur besteht in der Fürstenwalder In-

nenstadt ein attraktiver und breiter Mix aus zwei Einkaufszentren

(Fürstengalerie, Rathaus-Center), namhaften Filialisten (Netto Marken-

Discount, Penny, Rossmann, Fielmann, Reno, Ernsting’s family und NKD)

und attraktiven Fachgeschäften.

� Das Innenstadtzentrum verfügt mit 147 zentrenergänzenden Funktionen

über einen hohen Dienstleistungs- und Gastronomiebesatz. Neben dem

Einzelhandel tragen sie maßgeblich zur Belebung des Innenstadtzentrums

bei.

� Neben dem Innenstadtzentrum werden in Fürstenwalde/Spree mit dem

Nebenzentrum Fürstenwalde Süd und dem Nahversorgungszentrum

Nord zwei weitere zentrale Versorgungsbereiche abgegrenzt. Sie über-

nehmen in den beiden Stadtteilen Fürstenwalde Süd und Fürstenwalde

Nord wichtige (Nah-)Versorgungsfunktionen.

� Seit dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2009 erfolgte eine Verbes-

serung der räumlichen/ qualitativen/ quantitativen


Nahversorgungssituation. In weiten Teilen der Kernstadt ist eine fußläu-

fige Erreichbarkeit eines strukturprägenden Lebensmittelmarktes

gewährleistet.

Besondere Aufmerksamkeit verlangen dagegen aus fachgutachterlicher Bewer-

tung folgende Aspekte:

� Die Stadt Fürstenwalde/Spree befindet sich mit dem Oberzentrum Berlin und

dem A 10 Center in einem leistungsfähigen Konkurrenzumfeld.

� Die Verkaufsflächen in nicht integrierten Lagen nehmen mit 38.030 m² einen

vergleichsweise hohen Anteil von rd. 50 % der gesamtstädtischen Verkaufs-

flächen ein. Dieser Wert ist u. a. auf großformatige Anbieter mit nicht

zentrenrelevantem Hauptsortiment wie Roller und die beiden Toom Bau-

märkte zurückzuführen.

� Der Norden des Innenstadtzentrums weist keine attraktive Eingangstorsitua-

tion zum Innenstadtzentrum auf. Die Aufenthaltsqualität ist dort eher als

gering einzustufen, die Qualität des Einzelhandelsangebotes ist ebenfalls

überwiegend discountorientiert bzw. gering. Die Wahrnehmbarkeit des Innen-

stadtzentrums vom Bahnhof aus sollte verbessert werden.

� Insbesondere im Süden des zentralen Versorgungsbereiches (Schlossstraße,

untere Mühlenstraße) ist ein Verlust an Einzelhandelsfunktion festzustellen. In

diesem Bereich ist zusätzlich eine Konzentration von Leerständen zu konsta-

tieren.

� Das Nebenzentrum Süd verfügt lediglich über eine geringere Einzelhandels-

dichte, zwischen dem Bereich August-Bebel-Straße und Lange Straße sind nur

bedingt Funktionsbeziehungen erkennbar.

� Das Nahversorgungszentrum Nord übernimmt eine besondere Versorgungs-

funktion für Fürstenwalde Nord. Hinsichtlich der Aufenthaltsqualität sind

jedoch Defizite festzustellen. Das Standortgewicht sollte durch eine Entwick-

lung der Potenzialfläche erhöht bleibt.

Handlungsbedarf ergibt sich insgesamt daraus, dass einerseits die vorhandenen

Einzelhandelsstrukturen Fürstenwalde/Spree für die Zukunft gesichert werden

und nachfragegerecht weiterentwickelt werden müssen. Dies gilt insbesondere

vor dem Hintergrund eines stark wachsenden Online-Handels sowie einer sehr ak-

tiven überörtlichen Konkurrenz in Form benachbarten Mittel- und Oberzentren,

der Metropole Berlin sowie dem Standort A 10-Center in Wildau, die ihr Angebot

ständig fortentwickeln. Andererseits sollten praxisnahe und marktgerechte Opti-

mierungslösungen für diejenigen Aspekte entwickelt werden, die eher kritisch zu

bewerten sind. Solche Lösungen sind in den nachfolgenden Teilbausteinen dieses

Konzeptes sowohl in städtebaulicher Sicht als auch funktional zu erarbeiten.

46Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung

5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung Bevor aufbauend auf die Bestandsanalyse konkrete Instrumente entwickelt und

vorgestellt werden können, sind zunächst der absatzwirtschaftliche Entwick-

lungsrahmen sowie übergeordnete Leitlinien zur künftigen

Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Fürstenwalde/Spree zu erarbeiten.

5.1 ABSATZWIRTSCHAFTLICHER ENTWICKLUNGSRAHMEN

Die Ermittlung des absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmens dient – als ab-

satzwirtschaftliche Kenngröße – der Einordnung und Bewertung zukünftiger

Einzelhandelsentwicklungen. In dem Entwicklungsrahmen werden angebots- und

nachfrageseitige Rahmenbedingungen zusammengeführt und auf ihre zukünftige

perspektivische Entwicklung hin untersucht.

5.1.1 Vorbemerkungen zum ermittelten Entwicklungsrahmen

Der nachfolgend vorgestellte Entwicklungsrahmen ist im kommunalen Abwä-

gungsprozess unter Berücksichtigung folgender Gesichtspunkte zu interpretieren:

� Er kann und soll aufgrund seines naturgegebenen mit Unsicherheiten behaf-

teten Prognosecharakters grundsätzlich keine „Grenze der Entwicklung“

(etwa als oberer Grenzwert), sondern vielmehr eine von mehreren Abwä-

gungsgrundlagen zur künftigen städtebaulich begründeten Steuerung des

Einzelhandels darstellen.

� Auch Vorhaben, die den absatzwirtschaftlich tragfähigen Entwicklungsrah-

men überschreiten, können im Einzelfall zur gewünschten

Attraktivitätssteigerung des Einzelhandelsangebots beitragen, wenn sie mit

dem räumlichen Entwicklungsleitbild sowie den Zielen und Leitsätzen der zu-

künftigen Einzelhandelsentwicklung in Fürstenwalde/Spree korrespondieren

und wenn sie an stadtentwicklungspolitisch gewünschten Standorten ange-

siedelt werden.

� Vorhaben, die diesen Zielen und dem vorliegenden Konzept jedoch nicht ent-

sprechen und die sich aufgrund ihrer Dimensionierung nicht in den ermittelten

absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmen einfügen, können die städtebau-

lich präferierte Zentren und weiteren Standorte durch Umverteilungseffekte

im Einzelfall gefährden.

� Dies impliziert, dass der hier beschriebene absatzwirtschaftliche Entwick-

lungsrahmen im engen Kontext mit den räumlichen

Entwicklungsvorstellungen zu sehen ist. Erst im Kontext des räumlich gefass-

ten Entwicklungsleitbilds kann der absatzwirtschaftliche

Entwicklungsrahmen zur Verfolgung stadtentwicklungspolitischer Ziele einge-

setzt werden.

Für spezialisierte oder neuartige Anbieter sind Entwicklungsspielräume auch

oberhalb der Verkaufsflächenangaben in den jeweiligen Warengruppen grund-

sätzlich denkbar, da sie in der aktuellen Form der Potenzialanalyse noch keine


Berücksichtigung finden können. Ebenso können Betriebsverlagerungen innerhalb

Fürstenwaldes gesondert beurteilt werden, weil sie sich gegenüber dem Neuan-

siedlungspotenzial neutral verhalten, solange mit der Verlagerung keine

Betriebserweiterung verbunden ist.

5.1.2 Methodik und Berechnung

Grundsätzlich ist anzumerken, dass für eine zuverlässige Prognose des Verkaufs-

flächenbedarfs die gegenwärtigen, die vergangenen Entwicklungen sowie die

angebots- und nachfrageseitigen Zielgrößen einbezogen werden. Aufbauend auf

der gegenwärtigen Situation von Angebot und Nachfrage in der Stadt Fürsten-

waldes/ Spree werden der Berechnung die nachfolgenden Parameter zugrunde

gelegt:

Entwicklung absatzwirtschaftlicher

Rahmenbedingungen

Nachfrageseite

� Einwohnerentwicklung in der Kommune / im Einzugsgebiet

� Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft pro Einwohner

� ggf. Verschiebung sortimentsspezifi-scher Ausgabenanteile

Angebotsseite

� Strukturmerkmale im Einzelhandel

� Entwicklung der Flächenproduktivität

� Verkaufsflächenansprüche der Be-treiber

Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen Prognosehorizont 2026

Spannweitenbetrachtung Sortimentsgenaue Betrachtung

Versorgungsauftrag des Mittelzentrums Fürstenwalde/Spree

„Ziel-Zentralität“

Quelle: Eigene Darstellung.

Neben der Entwicklung angebots- und nachfrageseitiger Rahmenbedingungen ist

der Versorgungsauftrag der Kommunen bei der Quantifizierung absatzwirt-

schaftlicher Entwicklungsspielräume von Bedeutung. Der anzustrebende

Versorgungsgrad der Kommunen korrespondiert mit ihrer seitens der Regional-

und Landesplanung angestrebten zentralörtlichen Aufgabenzuweisung. Dies ist

in der Rechtsprechung und Literatur grundsätzlich anerkannt. So sollen Ober- und

Mittelzentren beispielsweise zentrale Einzelhandelsfunktionen mit breit gefä-

cherten Einzelhandelsangeboten auch für ihr zugeordnetes Einzugsgebiet

wahrnehmen. Dieser planerisch und rechtlich zugebilligte Versorgungsauftrag ist

im Rahmen der Potenzialdarstellung aufzugreifen, wobei sich die fundierte und

realistische Ableitung zu erreichender Zielzentralitäten als wesentliche Kernauf-

gabe dieses methodischen Schrittes darstellt.


Durch die Darstellung von zeitlichen (Prognosejahr 2026) und inhaltlichen ange-

bots- und nachfrageseitigen Spannweiten (obere und untere Variante) wird der

Stadt Fürstenwalde ermöglicht, auf eine Daten- und Berechnungsbasis zurück-

greifen zu können, die ein breites Spektrum an möglichen Entwicklungen aufzeigt.

Somit können Politik und Verwaltung sowohl fachlich abgesichert als auch mit der

notwendigen Flexibilität – unter Berücksichtigung sich im Zeitverlauf verändern-

der, teilweise auch konkretisierender angebots- und nachfrageseitiger

Rahmenbedingungen – auf zukünftige Einzelhandelsentwicklungen reagieren.

Im Folgenden werden die Eingangsgrößen für die Ermittlung des absatzwirt-

schaftlichen Entwicklungsrahmens einzeln erörtert und detailliert beschrieben.

Zukünftige Bevölkerungsentwicklung

Die Stadt Fürstenwalde/Spree verzeichnete in den letzten Jahren einen modera-

ten Anstieg der Bevölkerungszahlen. Zur Untersuchung der künftigen

einzelhandelsrelevanten Kaufkraft in Fürstenwalde/Spree werden die Bevölke-

rungsprognose des Landesamtes für Bauen und Verkehr Brandenburg für die

Stadt Fürstenwalde/Spree zugrunde gelegt (vgl. nachfolgende Abbildung). Ab

dem Jahr 2020 werden lt. Landesamt für Bauen und Verkehr Brandenburg für die

Stadt Bevölkerungsverluste prognostiziert, im weiteren Mittelbereich ist ebenfalls

von einer insgesamt rückläufigen Entwicklung auszugehen.

Im aktuellen Entwurf zum Landesentwicklungsplan HR Berlin-Brandenburg ist

vorgesehen, dass die Ausweisung von weiteren Wohnsiedlungsflächen im weite-

ren Metropolraum Berlin-Brandenburg überwiegend in den Mittelzentren

konzentriert wird.

Aufgrund des zunehmend angespannten Wohnungsmarktes in Berlin ist infolge

der anhaltend prosperierenden Entwicklung der Metropole in den nächsten Jah-

ren von einer weiter ansteigenden Nachfrage nach Wohnbauflächen im Umland

von Berlin im Sinne von Spill-over-Effekten auszugehen. In diesem Zusammen-

hang wird Fürstenwalde/Spree als Entlastungszentrum „der zweiten Reihe“

zunehmend an Bedeutung gewinnen. Aufgrund dieser Entwicklung und der Vor-

gaben des LEP-Entwurfs HR Berlin-Brandenburg kann in Fürstenwalde/Spree

auch zukünftig mit einem moderaten Bevölkerungszuwachs gerechnet werden.

Dementsprechend wird bei der Berechnung der absatzwirtschaftlichen Entwick-

lungspotenziale auch eine eigene Bevölkerungsprognose eingestellt, die von einer

weiteren moderaten Steigerung der Einwohnerzahlen des Mittelzentrums aus-

geht.

Die Bevölkerungsprognose der Bertelsmann Stiftung geht in den nächsten Jahren

von deutlichen Bevölkerungsverlusten aus. Da sich jedoch bereits in der Vergan-

genheit diese Prognose im Abgleich mit den tatsächlichen Entwicklungen als zu

pessimistisch charakterisieren lässt, wird sie im Rahmen der Modellberechnungen

nicht weiter berücksichtigt.


Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft pro Einwohner

Die Konsumausgaben der privaten Haushalte in Deutschland sind in den letzten

15 Jahren um insgesamt knapp 35 % (rd. 400 Mrd. Euro) auf rd. 1.540 Mrd. Euro

gestiegen. Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft verzeichnet dagegen im gleichen

Zeitraum mit rd. 10 % eine deutlich moderatere Steigerung. Hieraus resultiert ein

rückläufiger Einzelhandelsanteil an den Gesamtkonsumausgaben, der im Jahr

2000 noch bei knapp 37 % lag, bis zum Jahre 2015 jedoch auf 31 % absank (vgl.

nachfolgende Abbildung).

92%

94%

96%

98%

100%

102%

104%

2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026interpolierte reale Entwicklung Wegweiser Kommune LBV

Abbildung 18: Zukünftige Bevölkerungsentwicklung Fürstenwalde/Spree

Quelle: LBV (2015): Bevölkerungsvorausberechnung 2014 bis 2030. Ämter und amtsfreie Gemeinden des Landes Brandenburg,. Bertels-

mann-Stiftung Wegweiser Kommune (2015), eigene Berechnungen

Abbildung 19: Entwicklung

der einzelhandelsrelevan-

ten Kaufkraft pro Kopf

2000 – 2015, 2016: Prog-

nose Quelle: Eigene Darstellung. Daten EHI 2016


In der Summe sind somit seit Jahren nur moderate Steigerungen der realen ein-

zelhandelsrelevanten Ausgaben pro Kopf zu verzeichnen. 20 Ob dieser Trend für die

nächsten Jahre fortgeschrieben werden kann, ist angesichts der aktuellen unsi-

cheren Lage für den Einzelhandel und dessen einzelne Branchen nicht präzise

vorherzusagen. Für die Ermittlung des absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrah-

mens wird daher eine moderate Entwicklung mit sortimentsspezifischen

Unterschieden eingestellt.

Entwicklung der Flächenproduktivitäten

Die Flächenproduktivität stellt den Umsatz eines Einzelhandelsbetriebs pro m²

Verkaufsfläche dar. In der Zeit von 2000 bis 2015 erfolgte bundesweit ein stetiges

Wachstum der Verkaufsflächen durch Erweiterung und Neuerrichtung von Einzel-

handelsbetrieben. Gleichzeitig stagnierte die Umsatzentwicklung nahezu, so dass

folglich die Flächenproduktivität stetig abnahm.

Die lineare Fortsetzung dieses Trends ist unwahrscheinlich. Die Flächenprodukti-

vität ist in der Vergangenheit durch einen ausgesprochen intensiven Wettbewerb

mit dem Ziel partieller Marktverdrängung der Konkurrenzanbieter bis 2013 gesun-

ken. Seit 2013 hat sich diese Tendenz jedoch durch die dynamische und

betriebstypologisch unterschiedliche Entwicklung deutlich ausdifferenziert, so

sind seitdem wieder moderate Steigerungen der Flächenproduktivität zu ver-

zeichnen. Konsequenterweise kann zukünftig mit stagnierenden bis leicht

steigenden Raumleistungen gerechnet werden.

20 Grundsätzlich ist zwischen der nominalen und der realen Steigerung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft

zu differenzieren. Da die nominale Entwicklung die inflationären Entwicklungen unberücksichtigt lässt, lassen

sich aus der nominalen Entwicklung keine Rückschlüsse auf ein zusätzliches absatzwirtschaftlich tragfähiges

Entwicklungspotential ziehen. Daher wird auf inflationsbereinigte Werte zurückgegriffen, die die reale Ent-

wicklung beschreiben.

Abbildung 20: Verkaufsflä-

chenansprüche der Anbieter

und Entwicklung der Flächen-

produktivität


und Berechnung nach EHI

Retail Institute 2016.


Online-Handel als Herausforderung für den Einzelhandel

Eine besondere Herausforderung für den stationären Einzelhandel stellt der On-

line-Handel dar, dessen Bedeutung in Deutschland im Verlauf der letzten Jahre

spürbar angewachsen ist. So konnte das Onlinegeschäft in der jüngeren Vergan-

genheit stetig steigende Umsätze verzeichnen, wie nachfolgende Abbildung

verdeutlicht.

Im Bezugsjahr 2016 umfasst dieser insgesamt ein Volumen von rd. 44,0 Mrd. Euro

(rd. 9,1 % des Gesamtumsatzes).

Ob der Trend der stetig steigenden E-Commerce Orientierung für die nächsten

Jahre fortgeschrieben werden kann, ist derzeit allerdings nicht präzise vorherzu-

sagen, so dass hierbei Annahmen für die jeweiligen Sortimentsbereiche

eingeflossen sind, die in Spannweiten die möglichen Szenarien berücksichtigen.

Aktuell vorliegende Prognosen gehen davon aus, dass der zukünftige Marktanteil

des E-Commerce je nach Sortiment zwischen 5 % (Nahrungs- und Genussmittel

sowie Drogeriewaren) und 33 % (Fashion& Lifestyle sowie Sport & Freizeit) liegen

wird (vgl. nachfolgende Abbildung).

Abbildung 21: Entwicklung

des Einzelhandelsumsat-

zes (gesamt sowie E-

Commerce) und des E-

Commerce-Anteils in Dtl.

von 2000 bis 2016


nach EHI 2017

Abbildung 22: Prog-

nose zur

sortimentsspezifi-

schen Entwicklung

des Distanzhandels

Quelle: Eigene Dar-

stellung nach HDE

2015

80%

70%

80%

67%

79%

67%

92%

85%

92%

84%

99%95%

20% 30% 20% 33% 21% 33% 8% 15% 8% 16%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

2014 2025 2014 2025 2014 2025 2014 2025 2014 2025 2014 2025

Fashion & Lifestyle

Technik & Medien

Sport & Freizeit

Garten & Heimwerken

Einrichten & Wohnen

Lebensmittel & Drogerie

Stationärer Handel Distanzhandel


Versorgungsauftrag: Ziel-Zentralitäten

Die heutige Einzelhandelszentralität für die Stadt Fürstenwalde/Spree beträgt

aktuell rd. 125 %, hierbei sind jedoch sortimentsspezifisch deutliche Unterschiede

erkennbar. So weist Fürstenwalde/Spree bspw. in den Warengruppen Glas/Por-

zellan/Keramik/Hausrat/Einrichtungszubehör eine Zentralität von 236 % sowie in

der Warengruppe Möbel eine Zentralität von 221 % auf. Diese Zentralitäten stel-

len einen vergleichsweise hohen Wert dar, der auch im Hinblick auf das

Einzugsgebiet und die bereits erreichte Marktdurchdringung nur noch als bedingt

steigerbar erachtet werden kann. In anderen Warengruppen können dagegen in

Bezug auf die künftig erzielbare Zentralität noch stärkere Entwicklungspotenziale

abgeleitet werden.

Im Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg 2008 werden Versorgungsge-

biete für die Mittelzentren (Mittelbereiche) abschließend festgesetzt. Im Falle von

Fürstenwalde/Spree umfasst dieser das eigene Stadtgebiet sowie die benachbar-

ten Gemeinden Steinhöfel, Grünheide und das Amt Spreenhagen. Der aktuelle

Entwurf zum Landesentwicklungsplan Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg

sieht im Zuschnitt des Mittelbereiches keine Änderungen vor (vgl. nachfolgende

Abbildung). Der darunter subsummierte Teilraum umfasst dabei aktuell insge-

samt rd. 54.200 Einwohner.

Berücksichtigt man die Befragungsergebnisse aus dem Einzelhandelskonzept

2008 (telefonische Haushaltsbefragung), so zeigt sich, dass der faktische Versor-

gungsraum des Mittelzentrums und der Mittelbereich nicht vollumfänglich

deckungsgleich sind. So legen die Ergebnisse nahe, dass in Bezug auf Grünheide

(Mark) die westlichen Ortsteile eine wesentlich stärkere Einkaufsorientierung zum

Mittelzentrum Erkner besteht. Lediglich die östlichen Bereiche der Gemeinde sind

nach Fürstenwalde/Spree hin orientiert. Darüber hinaus haben sich in den vergan-

genen Jahren Kooperationen zwischen Fürstenwalde und seinen

Nachbarkommunen verfestigt, welche über den Mittelbereich hinausgehen. So

Abbildung 23: Abgrenzung des Mittelbereiches von Fürsten-walde/Spree gem. Entwurf LEP Entwurf HR B-B

Quelle: Eigene Darstellung,

Datengrundlage Einzelhan-

delsbestandserhebung

05/2017, Kartengrundlage:

LEP Entwurf HR B-B 2016.


besteht zwischen Fürstenwalde/Spree und der Gemeinde Storkow (Mark) sowie

dem Amt Scharmützelsee seit 2015 eine Kooperationsvereinbarung, in welcher

hinterlegt ist, dass Fürstenwalde/Spree für beide Kommunen mittelzentrale Ver-

sorgungsfunktionen übernimmt.

Aus diesem Grunde wird für die Berechnung Zielzentralitäten ein zum Mittelbe-

reich abweichendes Einzugsgebiet angenommen, welches der tatsächlichen

Verflechtung des Mittelzentrums und den bestehenden interkommunalen Koope-

rationen bestmöglich entspricht (vgl. nachfolgende Abbildung). Der modifizierte

Einzugsbereich umfasst dabei rd. 66.000 Einwohner (inkl. Fürstenwalde/Spree).

Da das Bevölkerungspotenzial der einzelnen Kommunen im Einzugsbereich aus

Betreibersicht jeweils nicht ausreichend für die Ansiedlung eines Verbraucher-

marktes ist, übernimmt Fürstenwalde/Spree gegenwärtig für diese

Betriebstypen bereits faktische Versorgungsfunktionen für sein Umland. Im kurz-

fristigen Bedarfsbereich liegt dabei aus fachgutachterlicher Sicht eine

angemessene Abschöpfungsquote im Versorgungsgebiet bei rd. 15 %.21 Bezogen

auf das Bevölkerungsäquivalent ergibt sich hieraus eine Zielzentralität von 115 %

im kurzfristigen Bedarfsbereich, die jedoch mit Ausnahme der Sortimente Zeitun-

gen/Zeitschriften/PBS bereits überschritten wird.

Im Bereich der Güter der mittel- und langfristigen Bedarfsstufe ist aus fachgut-

achterlicher Sicht eine Abschöpfungsquote von rd. 25 bis 35 % der Kaufkraft im

Einzugsgebiet22 angemessen und mit dem landesplanerischen Versorgungsauf-

trag eines Mittelzentrums vereinbar.

21 Die Abschöpfungsquote bezieht sich dabei auf die Gemeinden und Ämter des Einzugsbereichs ohne Stadt


22 Ebd.

Abbildung 24: Abgrenzung des Mittelbereiches von Fürstenwalde/Spree gem. Entwurf LEP HR B-B



Eine höhere Abschöpfungsquote ist zwar wünschenswert, erscheint jedoch auf-

grund des leistungsfähigen Konkurrenzumfeldes (insb. Berlin, A 10 Center) nur

bedingt möglich. Die rechnerische Zielzentralität beträgt somit 125 bis 135 %.

Hieraus ergibt sich für die Warengruppen des mittel- und langfristigen Bedarfs

für Fürstenwalde/Spree eine Zielzentralität von 125 bis 135 % (vgl. nachfolgende

Abbildung, Zielzentralitäten sind als gestrichelte Linie dargestellt.

5.1.3 Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen für Fürstenwalde/Spree

In der nachfolgenden Tabelle wird der künftige absatzwirtschaftliche Entwick-

lungsrahmen bis 2026 differenziert nach Warengruppen dargestellt. Die Prognose

ergibt sich aus den oben dargestellten angebots- und nachfrageseitigen Rahmen-

bedingungen und den Ziel- Zentralitäten für die Stadt Fürstenwalde/Spree.

122%

145%

118%

107%

124%

86%

118%

172%

124%

236%

68%

94%

112%

162%

117%

136%

221%

139%

89%

102%

233%

144%

125%

0% 50% 100% 150% 200% 250%


Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken

Blumen, zoologischer Bedarf


kurzfristiger Bedarfsbereich

Bekleidung

Schuhe/ Lederwaren

Pflanzen/Gartenbedarf

Baumarktsortiment i.e.S.

GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör

Spielwaren/ Basteln/ Hobby/ Musikinstrumente

Sportartikel/ Fahrräder/ Camping




Bettwaren, Haus-/ Bett-/ Tischwäsche

Möbel

Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte

Neue Medien/ Unterhaltungselektronik

Uhren/ Schmuck

Sonstiges


Gesamt

Zielzentralität Kurzfristiger Bedarfsbereich: 115%

Zielzentralität mittel- und langfristiger Bedarfsbereich: min. 125-135%

Abbildung 25: Zielzentralitäten der Stadt Fürstenwalde/Spree

Quelle: Eigene Darstellung, eigene Berechnungen.


Tabelle 5: Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen für Fürstenwalde/Spree in m² Verkaufs-

fläche bis 2026

2026

Warengruppe worst case Szenario

moderate case Szenario

Nahrungs- und Genussmittel - 470**

Drogerie/Parfümerie/Kosmetik, Apotheken - -

Blumen, zoologischer Bedarf 250 390


- 100

Kurzfristiger Bedarfsbereich 250 960

Bekleidung 1.900 2.850

Schuhe/Lederwaren 490 780

Pflanzen/Gartenbedarf - -

Baumarktsortiment i.e.S. 2.060 3.550

GPK/Hausrat/Einrichtungszubehör - 200

Spielwaren/Basteln/Hobby/ Musikinstrumente

870 1.350

Sportartikel/Fahrräder/Camping 800 1.090

Mittelfristiger Bedarfsbereich 6.120 9.820


- 60

Teppiche/Gardinen/Dekostoffe/ Sicht- und Sonnenschutz

390 630

Bettwaren, HBT 40 260

Möbel - -

Elektro/Leuchten/Haushaltsgeräte 720 1.020

Neue Medien/Unterhaltungselektronik 220 630

Uhren/Schmuck 130 190

Sonstiges - -

Langfristiger Bedarfsbereich 1.500 2.790

GESAMT* 7.870 13.570

Quelle: Eigene Berechnung auf Basis Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 05/2017; Werte in m² Verkaufsfläche (gerundet). GPK = Glas/Porzellan/Keramik; PBS = Papier/Bürobedarf/Schreibwaren; HBT = Haus-/Bett-/Tischwäsche * Differenzen zur Gesamtsumme rundungsbedingt, ** bei den Berechnungen des absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmens wurde die bereits bauleitplanerisch genehmigte Verkaufsflächenerweiterung des Aldi Lebensmitteldiscounters von 800 auf 1.200 m² noch nicht be-rücksichtigt. Im Falle einer Realisierung müsste die zusätzliche Verkaufsfläche von den ermittelten Verkaufsflächenpotenzialen abgezogen werden.


Die Ermittlung des absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmen ergibt folgende

Potenziale für die Perspektive bis 2026:

Es bestehen rechnerische Entwicklungspotenziale in einigen Warengruppen in ei-

ner Größenordnung von rd. 60 m² bis rd. 3.550 m² im Betrachtungszeitraum bis

2026.

Der Schwerpunkt des Entwicklungsrahmens liegt im Bereich der mittel- und lang-

fristigen Bedarfsgüter, dort insbesondere in der Warengruppe

Baumarktsortiment i.e.S., Bekleidung, Spielwaren/Basteln/Hobby/

Musikinstrumente, Sportartikel/Fahrräder/Camping und Elektro/Leuch-

ten/Haushaltsgeräte.

Für Fürstenwalde/Spree bedeuten die Prognoseergebnisse des absatzwirtschaft-

lichen Entwicklungsrahmens,

� dass die zugewiesene Versorgungsfunktion der Stadt Fürstenwalde/Spree als

Mittelzentrum in einigen Warengruppen durch neue Angebote und Verkaufs-

flächen erweitert und verbessert werden kann,

� dass in den Warengruppen ohne quantitatives Entwicklungspotenzial neue

Angebote und Verkaufsflächen überwiegend nur durch Umsatzumverteilun-

gen im Bestand zu realisieren sind (dies trifft bei neuartigen oder speziellen

Anbietern nur bedingt zu)

� dass bei einer deutlichen Überschreitung des ermittelten Entwicklungsrah-

mens ein ruinöser Wettbewerb mit ggf. städtebaulich negativen Folgen und

eingeschränkten Entwicklungsmöglichkeiten für die Fürstenwalder zentralen

Versorgungsbereiche einerseits oder die flächendeckende Nahversorgungs-

struktur andererseits resultiert,

� und dass angesichts des teils begrenzten Entwicklungsrahmens für viele Wa-

rengruppen der Standortfrage im stadtentwicklungspolitischen

Steuerungsgeschehen ein besonderes Gewicht beigemessen werden sollte.

Generell müssen diese Ansiedlungsspielräume stets mit üblicherweise am Markt

vertretenen Betriebstypen und -formen gespiegelt werden; nicht jedes rechneri-

sche Ansiedlungspotential entspricht einem für die jeweilige Warengruppe

üblichen Fachgeschäft oder Fachmarkt. Zudem legen Handelsunternehmen für

ihre Markteintrittsstrategien bzw. Standortplanungen ergänzende, hier nicht zu

berücksichtigende Marktfaktoren23 zugrunde; diese können durchaus zu unterneh-

merischen Ansiedlungsplanungen führen, die vom hier ermittelten

Entwicklungsrahmen ggf. abweichen.

Wie vorausgehend beschrieben, können und sollen die Prognosewerte keine

„Grenze der Entwicklung“ etwa als oberer oder als unterer Grenzwert darstellen,

sondern vielmehr als Orientierungswert verstanden werden. Auch Vorhaben, die

die absatzwirtschaftlich tragfähigen Verkaufsflächenspielräume überschreiten,

können zur Verbesserung des gesamtstädtischen Einzelhandelsangebots beitra-

gen, wenn sie mit dem räumlichen Entwicklungsleitbild sowie den Zielen und

23 Stellung im regionalen Wettbewerb, Positionierung gegenüber Mitbewerbern etc.


Leitsätzen der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung der Stadt Fürsten-

walde/Spree korrespondieren und sie an stadtentwicklungspolitisch gewünschten

Standorten angesiedelt werden.

Beispielhaft werden im Folgenden die rechnerischen Entwicklungsrahmen für ei-

nige Warengruppen mit den zu erwartenden Entwicklungen erläutert.

Kurzfristiger Bedarfsbereich

In diesem Sortimentsbereich ist ein gewisser – wenn auch begrenzter – absatz-

wirtschaftlich tragfähiger Entwicklungsrahmen vorhanden. So kann in der

Warengruppe Blumen, zoologischer Bedarf das Verkaufsflächenpotenzial durch

entsprechende Verkaufsflächenerweiterungen bestehender Anbieter oder durch

Fachgeschäftskonzepte ausgeschöpft werden. Ansonsten kann der kurzfristige

Bedarfsbereich als weitgehend saturiert angesehen werden.

Wie bereits beschrieben, beschränkt sich im Bereich der periodischen Güter der

raumordnerisch zugebilligte Versorgungsauftrag Stadt Fürstenwalde/Spree auf

das eigene Stadtgebiet. Da die Zentralität bereits 122 % (Nahrungs- und Genuss-

mittel) bzw. 145 % (Drogeriewaren) beträgt, ergeben sich in diesen

Warengruppen keine weiteren signifikanten Verkaufsflächenpotenziale.

Nähere Empfehlungen zur Verbesserung der Nahversorgungsstruktur werden im

nachfolgenden Kapitel 6.2 vorgestellt.

Mittelfristiger Bedarfsbereich

Das Verkaufsflächenpotenzial im mittel- und langfristigen Bedarfsbereich ergibt

sich im Wesentlichen durch die Warengruppen

� Baumarktsortiment i.e.S.

� Bekleidung

� Spielwaren/Basteln/Hobby/Musikinstrumente

� Sportartikel/Fahrräder/Camping

� Schuhe und Lederwaren

� GPK/Hausrat/Einrichtungszubehör

Während das Verkaufsflächenpotenzial im Bereich Baumarktsortiment i.e.S., Be-

kleidung, Spielwaren/Basteln/Hobby/Musikinstrumente, Sportartikel/

Fahrräder/Camping und Schuhe und Lederwaren ausreichend für die Ansiedlung

eines strukturprägenden Fachmarktes sind, ergeben sich für die Warengruppe

GPK/Hausrat/Einrichtungszubehör Potenziale, die zur Ansiedlung von Fachge-

schäften bzw. zur Verkaufsflächenarrondierung bestehender Anbieter

hinreichend sind.

Langfristiger Bedarfsbereich

Im Bereich der langfristigen Bedarfsgüter ergeben sich in den Warengruppen

Elektro/Leuchten/Haushaltsgeräte und Neue Medien/Unterhaltungselektronik

größere Verkaufsflächenpotenziale, die ausreichend sind für die Ansiedlung eines

kleineren Fachmarktes im Elektronikbereich oder für eine wesentliche Verkaufs-

flächenerweiterung bestehender Anbieter.


Wie vorausgehend beschrieben, können und sollen die Prognosewerte keine

„Grenze der Entwicklung“ darstellen, sondern vielmehr als Orientierungswert ver-

standen werden. Auch Vorhaben, die die absatzwirtschaftlich tragfähigen

Verkaufsflächenspielräume überschreiten, können zur Verbesserung des gesamt-

städtischen Einzelhandelsangebots beitragen, wenn sie mit dem räumlichen

Entwicklungsleitbild sowie den Zielen und Leitsätzen der zukünftigen Einzelhan-

delsentwicklung der Stadt Fürstenwald/ Spree korrespondieren und sie an

stadtentwicklungspolitisch gewünschten Standorten angesiedelt werden.

5.2 ÜBERGEORDNETE ENTWICKLUNGSZIELSTELLUNGEN FÜR FÜRSTENWALDE/SPREE

Im Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2009 wurden die nachfolgenden überge-

ordneten Entwicklungsziele als optimal ausgewogene Zielperspektive - verbunden

mit einer klaren Prioritätensetzung - verankert:

1. Stärkung des Zentren: Erhaltung, Stärkung und Weiterentwicklung der

zentralen Versorgungsbereiche (also des Innenstadtzentrums, des Neben-

zentrums Fürstenwalde Süd und des Nahversorgungszentrums

Fürstenwalde Nord),

2. Nahversorgung: Die flächendeckende Nahversorgung in den Wohngebie-

ten bestmöglich sichern und stärken, ohne hierbei die Entwicklung der

Zentren zu beeinträchtigen,

3. Sonderstandorte: Ergänzend und im Rahmen eindeutiger Regelungen

Standorte für den großflächigen, nicht zentrenrelevanten Einzelhandel zu-

lassen, ohne hierbei die Entwicklung der Zentren oder der Nahversorgung

zu beeinträchtigen.

Aus fachgutachterliche Sicht können die übergeordneten Entwicklungszielstellun-

gen unverändert fortgeschrieben werden. In der konzeptionellen Ausgestaltung

der einzelnen Ziele werden jedoch im Folgenden Anpassungen vorgenommen (vgl.

Kapitel 6).

Die nachstehende Grafik veranschaulicht zusammenfassend die übergeordnete

Zielsetzung für Fürstenwalde.


Abbildung 26: Übergeordnete Entwicklungszielstellungen für die Einzelhandelsentwicklung in Fürstenwalde/Spree


60Einzelhandels- und Zentrenkonzept für Fürstenwalde/Spree

6 Einzelhandels- und Zentrenkonzept für Fürstenwalde/Spree Aufbauend auf die eingehende Analyse der Angebots-, Nahversorgungs- und

Nachfragestruktur in der Stadt Fürstenwalde (vgl. Kap. 4) wird im Folgenden ein

Zentrums- und Standortkonzept entwickelt und die Liste zentrenrelevanter Sor-

timente (Sortimentsliste bzw. „Fürstenwalder Liste“) sowie die bei

Standortanfragen anzuwendenden Ansiedlungsleitsätze abgeleitet.

6.1 DAS ZENTRENKONZEPT: EMPFEHLUNGEN FÜR DIE

ZENTRALEN VERSORGUNGSBEREICHE IN FÜRSTENWALDE

Bei der 1. Fortschreibung eines Zentrums- und Standortkonzeptes ist zu prüfen,

inwieweit die bereits im Einzelhandelskonzept 2009 abgegrenzten zentralen Ver-

sorgungsbereiche

� Innenstadtzentrum

� Nahversorgungszentrum Nord

� Nebenzentrum Süd

die rechtlichen Standortanforderungen an einen zentraler Versorgungsbereich

(ZVB) erfüllen. Zusätzlich wurde geprüft, ob weitere Standortbereiche im Stadt-

gebiet im hinreichenden Maße die Kriterien an einen zentralen

Versorgungsbereich erfüllen und eine Ausweisung als zentraler Versorgungsbe-

reich aus städtebaulich-funktionaler Sicht sinnvoll ist.

Zu den rechtlichen Anforderungen an einen zentralen Versorgungsbereich gehört

neben der städtebaulichen integrierten Lage (in Wohnsiedlungsbereiche einge-

bettet), auch ein multifunktionales Angebot, welches neben dem Einzelhandel

auch private Dienstleistungen, Gastronomie und öffentliche Einrichtungen wie

z.B. Verwaltungseinrichtungen oder Bildungseinrichtungen umfasst. Um die Ver-

sorgungsfunktion für die Bevölkerung erfüllen zu können, ist eine hohe

verkehrliche Zentralität im Bereich des motorisierten Individualverkehrs und öf-

fentlichen Personennahverkehrs erforderlich. Neben den faktischen

Gegebenheiten können zentrale Versorgungsbereiche auch mögliche Flächen zur

weiteren Entwicklung und Stärkung eines zentralen Versorgungsbereichs enthal-

ten (vgl. Kapitel Zentrale Versorgungsbereiche: Planungsrechtliche Einordnung

und Festlegungskriterien). Die folgende Grafik veranschaulicht ergänzend, inwie-

fern die Festlegung zentraler Versorgungsbereiche über die vereinfachte

Beschreibung der Standard-Bestandsstruktur hinausgeht.


6.1.1 Zentraler Versorgungsbereich Innenstadtzentrum

Das Innenstadtzentrum ist hinsichtlich der Ausdehnung der größte zusammen-

hängende, städtebaulich integrierte Geschäftsbereich der Stadt

Fürstenwalde/Spree. Dieser weist städtebauliche Zentrenmerkmale wie eine ge-

wisse städtebauliche Dichte, Nutzungsmischung und urbanes Leben auf.

Abgrenzung des Innenstadtzentrums

Der zentrale Versorgungsbereich Innenstadtzentrum umfasst diejenigen Bereiche

mit der größten Einzelhandelsdichte und Nutzungsvielfalt, insbesondere die Be-

reiche mit relevanten Kundenläufen sowie wesentliche für die

Gesamtfunktionalität des Zentrums wichtige zentrenergänzende Funktionen. Die

Umfassung des Innenstadtzentrums wird im Vergleich zur Abgrenzung des Innen-

stadtzentrums aus dem Jahre 2009 weitgehend fortgeschrieben, lediglich im

Süden des Innenstadtzentrums empfiehlt sich eine Anpassung:

So ist der bislang in das Innenstadtzentrum einbezogene Bereich der Schloss- so-

wie der untere Bereich der Mühlenstraße (südlich der Fischerstraße) überwiegend

geprägt von Leerständen, zentrenergänzenden Funktionen und von Wohnfunk-

tion. Im Gegensatz zu der Bestandssituation 2008 ist in diesen Lagen kein

Einzelhandelsbetrieb mehr verortet. Insbesondere aufgrund des Wegbrechens der

Einzelhandelsfunktion und der Konzentration an Leerstände erfüllt der genannte

Teilbereich der Innenstadt nicht mehr im hinreichenden Maße die Kriterien an ei-

nen zentralen Versorgungsbereich. Darüber hinaus ist nicht erkennbar, dass eine

weitere Einbeziehung dieses Bereiches zu einer Stärkung des gesamten zentralen

Versorgungsbereiches beitragen würde.

Auch eine kurz- bis mittelfristige Stärkung und Entwicklung dieses Bereiches er-

scheint aus heutiger Sicht nur bedingt realistisch. Zwar ist in direkter Umgebung

die Sanierung des Jagdschlosses – perspektivisch verbunden mit der Errichtung

Abbildung 27: Methodik: Ableitung von zentra-len Versorgungsbereichen aus dem Bestand kommunaler städ-tebaulich-funktionaler Zentren Quelle: Eigene Darstellung


eines Hotelbetriebs - geplant, die Zufahrt zu diesem Hotel wird aber voraussicht-

lich nicht über die Schlossstraße sondern über den Domplatz erfolgen und somit

auch keine zusätzliche Frequentierung in der Schlossstraße nach sich ziehen.

Zusätzlich zu dieser Maßnahme wird aktuell im Rahmen der Erstellung des inte-

grierten Stadtentwicklungskonzeptes diskutiert, inwieweit das südlich gelegene

Spreeufer für den Wassertourismus in Wert gesetzt werden kann. In diesem Zu-

sammenhang ist jedoch bislang ebenfalls nicht erkennbar, dass eine

entsprechende Entwicklung zu einer zusätzlichen Stärkung der Schlossstraße und

der unteren Mühlenstraße führen würde. Aufgrund der fehlenden Perspektive die-

sen Bereich wieder als Einzelhandelslage zu entwickeln, wird empfohlen diesen

nicht mehr mit in den zentralen Versorgungsbereich einzubeziehen (vgl. nachfol-

gende Abbildung).

Zusätzlich mit in die Umfassung des zentralen Versorgungsbereiches aufgenom-

men wird hingegen das Bischofsschloss. Die hier verortete gastronomische

Einrichtung ist Bestandteil des städtebauliches Ensembles rund um den Dom-

platz, welcher von einer hohen touristischen Bedeutung für Fürstenwalde/Spree

ist.

Es ergibt sich somit auf Grundlage der Bestandserhebung, der Standortmerkmale

und Nutzungsstrukturen sowie der Entwicklungsziele im Einzelnen die folgende,

anhand der vorgestellten Kriterien (vgl. Kapitel Zentrale Versorgungsbereiche:

Planungsrechtliche Einordnung und Festlegungskriterien) begründete Abgren-

zung des zentralen Versorgungsbereichs. Für die Bauleitplanung ist eine genaue

räumliche Festlegung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadtzentrum er-

forderlich, diese wird in der folgenden Abbildung dargestellt.

Abbildung 28: Räumliche Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich Innenstadt-zentrum Quelle: Eigene Darstellung nach

Bestandserhebung Stadt + Han-

del 05/2017; Kartengrundlage:

Stadt Fürstenwalde/Spree


Innere Organisation des Innenstadtzentrums

Der zentrale Versorgungsbereich Innenstadtzentrum ist kein homogenes Ge-

bilde sondern kann in verschiedene Lagekategorien differenziert werden. Zur

inneren Differenzierung des Innenstadtzentrums werden die Haupt- und Neben-

lagen sowie der funktionale Ergänzungsbereich im zentralen Versorgungsbereich

näher betrachtet. Die Einordnung erfolgt anhand der baulichen und handelsprä-

genden Struktur (vgl. nachfolgende Abbildung).

Hauptlage

Als Hauptlage kann die „beste Adresse“ eines Geschäftsbereichs bezeichnet wer-

den. Eine erhöhte Handelsdichte, ein hoher Filialisierungsgrad sowie erhöhte

Passantenfrequenzen sind charakteristisch. Innerhalb des Innenstadtzentrums

bilden beide Einkaufszentren Fürstengalerie und Rathauscenter, die filialisierten

Fachmärkte, die Fachgeschäfte und die ergänzenden Zentrenfunktionen (z.B.

Banken und Gastronomie) eine deutliche Hauptlage im Bereich Am Markt sowie

beidseitig der Eisenbahnstraße zwischen der Einmündung Frankfurter Straße und

Einmündung Otto-Nuschke-Straße aus.

Im Vergleich zur Abgrenzung der Hauptlage im Einzelhandels- und Zentrenkon-

zept 2009 wurde zusätzlich die östliche Straßenseite der Eisenbahnstraße

zwischen der Einmündung Reinheimer Straße sowie der Frankfurter Straße (vor-

mals Nebenlage) mit in die Hauptlage aufgenommen. Aufgrund der dort

Abbildung 29: Innere Organisation des

zentralen Versorgungsbereichs Innen-

stadtzentrum (Zielkonzept)

Quelle: Eigene Darstellung, Karten-

grundlage: OpenStreetMap –

veröffentlicht unter ODbL; Daten-

grundlage: Vor-Ort-Erhebung Stadt +

Handel 2016/ 17


verorteten filialisierten Angebote (Mäc Geiz, Reno) und deren Frequenzbringer-

funktion qualifiziert sich dieser Bereich entsprechend. Mit dieser Umwidmung soll

neben der Reaktion auf faktische Entwicklungsprozesse auch die Schaffung einer

ausgeprägten Funktionsbeziehung zwischen den Angeboten an der Eisenbahn-

straße und dem Marktplatz fokussiert werden.

Wesentliche Frequenzbringer der Hauptlage sind die beiden Lebensmittelmärkte

Norma und Nahkauf, ein Rossmann Drogeriefachmarkt, das Moses Bekleidungs-

kaufhaus und die Fachmärkte Reno, Mäc Geiz, Ernsting’s family. Der 2009 noch

in Hauptlage der Eisenbahnstraße verortete zweite Rossmann Drogeriefach-

markt hat sich in die nördlich gelegene Nebenlage verlagert. Dies hat zur Folge,

dass die Frequentierung der Hauptlage im Bereich des Altstandortes (Eisenbahn-

straße 27) zurückgegangen ist.

Neben den Einkaufszentren und den größeren Fachmärkten runden kleinere Fach-

geschäfte wie bspw. Fielmann, 36° oder die Buchgeschäfte Moses und Weltbild

das Angebot der Hauptlage zusätzlich ab und verfügen in der Summe über ein

breites und tiefes Sortimentsangebot. Das Angebot der Hauptlage ist wesentlich

für die Erfüllung der mittelzentralen Versorgungsfunktion Fürstenwaldes/Spree

und weist ein Einzugsgebiet auf, das deutlich über das eigene Stadtgebiet hinaus

reicht und insbesondere die benachbarten Städte und Ämter umfasst (Steinhöfel,

Storkow (Mark), Teile Grünheides (Mark) sowie die Ämter Spreenhagen und

Scharmützelsee).

Nebenlage

Die Nebenlagen sind gekennzeichnet durch eine deutlich geringere Einzelhandels-

dichte, einem abnehmenden Filialisierungsgrad sowie einem höheren

Nutzungsanteil von Dienstleistungs- und Gastronomiebetrieben in Erdgeschoss-

lage. Das Angebot dieser Lagen ergänzt funktional das Einzelhandels- und

Dienstleistungsangebot der Hauptlage. Als Nebenlage wird insbesondere die

obere Bahnhofstraße definiert, zusätzlich mit einbezogen werden soll die Straße

Am Bahnhof, die im Rahmen des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes als funkti-

onaler Ergänzungsbereich festgelegt wurde. Die städtebauliche Zielstellung in

diesem Zusammenhang ist, dass zukünftig eine stärkere Funktionsbeziehung zwi-

schen dem Pendler-Verkehrsknotenpunkt Bahnhof und den Einzelhandelslagen

der Innenstadt erreicht werden soll.

Die Einzelhandelsfunktion in der oberen Eisenbahnstraße hat seit der letzten Be-

standserhebung 2008 eine deutliche Stärkung erfahren. So haben sich dort mit

den beiden Lebensmitteldiscountern Penny und Netto sowie der Rossmann-Ver-

lagerung von der Hauptlage in die Nebenlage Filialisten angesiedelt, die eine

zusätzliche Frequentierung des Bereiches zur Folge haben. Der ehemals ebenfalls

in der Nebenlage ansässige Plus Lebensmitteldiscounter hat seinen Betrieb auf-

gegeben; die Geschäftsflächen werden nun von der verlagerten Rossmann-Filiale

genutzt. Da sich die beiden neuangesiedelten Lebensmitteldiscounter in einer

rückwärtigen Lage befinden, hat sich jedoch nur bedingt eine Lauflage entwickelt.

Die umliegenden Fachgeschäfte profitieren somit bislang nur eingeschränkt von

der frequenzgenerierenden Wirkung der beiden Lebensmitteldiscounter.


Funktionaler Ergänzungsbereich

In diesem Bereich nimmt der Einzelhandel gegenwärtig eine tendenziell unterge-

ordnete Rolle ein. Für den funktionalen Ergänzungsbereich sind v. a.

Dienstleistungen, gastronomische und touristische Angebote sowie kleinteilige,

spezialisierte Einzelhandelsbetriebe mit Fachgeschäftscharakter prägend. Der

Besatz ist weniger dicht als in der Haupt- und Nebenlage. Prägend für diesen Be-

reich ist die hohe Dichte an zentrenergänzenden Funktionen. Besonders

hervorzuheben sind hierbei der Dom, die Kulturfabrik, das Städtische Museum,

das Bischofsschloss, die Sparkasse sowie die Evangelische-Lutherische Kirche.

Räumlich umfasst der funktionale Ergänzungsbereich das Areal rund um den

Domplatz, die Mühlenstraße von der Einmündung Fischerstraße bis zur Einmün-

dung Rathausstraße- sowie die westliche Seite der Eisenbahnstraße von der

Einmündung Rathausstraße bis zur Kreuzung Doktor-Wilhelm-Külz-Straße –

Frankfurter Straße. Die Doktor-Külz-Straße von der Einmündung Eisenbahn-

straße bis zur Einmündung Sembritzkistraße ist ebenso Bestandteil des

funktionalen Ergänzungsbereiches (vgl. Abbildung 15).

Entwicklungsbereich/Potenzialflächen

Die Nebenlage im Norden des Innenstadtzentrums (obere Eisenbahnstraße, Am

Bahnhof) wird zusätzlich als Entwicklungsbereich klassifiziert. Die Stadt Fürsten-

walde/Spree ist im LEP Entwurf Berlin-Brandenburg als Entlastungszentrum der

„zweiten Reihe“ für die Metropole Berlin klassifiziert. Ebenso ist gem. LEP-

Entwurf vorgesehen, dass im Weiteren Metropolraum die Ausweisung von zusätz-

lichen Wohnbauflächen im Wesentlichen in den Mittelzentren vorgenommen wird.

Es ist somit in den nächsten Jahren mit einer verstärkten Wohnbauflächennach-

frage und damit verbunden mit einer stärkeren Pendlerbeziehung zwischen Berlin

und Fürstenwalde/Spree zu rechnen. Der Bahnhof als wesentlicher Pendler-Ver-

kehrsknotenpunkt wird somit perspektivisch an Bedeutung gewinnen.

Städtebauliches Ziel sollte es deshalb sein, das Bahnhofsumfeld als Eingangstor

zum Fürstenwalder Innenstadtzentrum hinsichtlich seines Einzelhandelshandels-

angebotes und in Hinblick auf die städtebauliche Gestaltung zu attraktivieren und

möglichst viele Pendler am Bahnhof als potenzielle Kunden in die Hauptgeschäfts-

lagen des Innenstadtzentrums zu lenken.

Insbesondere sollte die Wahrnehmbarkeit des Innenstadtzentrums im Bahnhofs-

umfeld gestärkt werden und der Kunde durch attraktive Geschäfte, die als

„Trittsteine“ fungieren, dazu verleitet werden der Eisenbahnstraße zu folgen und

die südlich gelegene Hauptlage aufzusuchen.

Neben der städtebaulichen Gestaltung ist dabei eine Entwicklung von Potenzial-

flächen von strategischer Bedeutung, um eine durchgängige und attraktive

Erdgeschossnutzung zu erlangen und das Angebot der Innenstadt weiter zu qua-

lifizieren. Eine wesentliche Potenzialfläche stellt dabei das gegenwärtig

mindergenutzte Bahnhofsgebäude selbst dar, das eine Fläche von rd. 926 m² um-

fasst. Obschon im Gebäude bereits mit einem Kiosk und einem Fahrradladen

Einzelhandelsgeschäfte verortet sind, besteht noch weiteres Potenzial für den

Ausbau der Einzelhandelfunktion. Im Vordergrund sollten hier insbesondere Fach-

geschäfte stehen.


In unmittelbarer Nachbarschaft ist die Potenzialfläche Eisenbahnstraße 118 ver-

ortet. Die Stadt Fürstenwalde ist aktuell bestrebt das rd. 1.580 m² große

Grundstück zu erwerben, die vorhandene Bebauung rückzubauen und das Areal

neu zu entwickeln. In diesem Zusammenhang sollte im Sinne einer multifunktio-

nalen Immobilie auch eine Entwicklung von Geschäftseinheiten in

Erdgeschosslage vorgenommen werden. Aufgrund der Ecklage kommt der Neu-

entwicklung des Areals dabei eine besondere strategische Bedeutung zu. Im Sinne

einer „Visitenkarte für die Innenstadt“ ist ein attraktiver Geschäftsbesatz geeig-

net zu einer weiteren Aufwertung und Qualifizierung der nördlichen Innenstadt

sowie zu einer Polbildung beizutragen und durch Ausbildung eines durchgängigen

Geschäftsbesatzes (ohne strukturelle Brüche) die Lenkung der Passantenströme

zu beeinflussen. Vorrangiges Ziel ist es in diesem Zusammenhang die Austausch-

beziehungen zwischen dem Bahnhof als Quellpunkt von Passantenfrequenzen

und der Hauptlage (sowie die sonstigen EH Lagen der Innenstadt) als Zielpunkt

weiter zu befördern. Die Grundstücksgröße ist dabei prinzipiell für die Ansiedlung

eines Fachmarktes geeignet.

Eine weitere Potenzialfläche befindet sich unterhalb des Graßnickbrunnens. Hier

befindet sich eine durch die Stadt Fürstenwalde strategisch erworbene rd. 852 m²

große Potenzialfläche, die bereits freigeräumt wurde. Eine aktuelle Ausschreibung

sieht für diesen Bereich den Bau eines neuen Gebäudes entlang der Eisenbahn-

straße und der Gartenstraße vor. Das Erdgeschoss soll dabei vollumfänglich für

Einzelhandel oder Dienstleistungen vorgesehen werden. Mit einer entsprechenden

Entwicklung könnte insbesondere im Umfeld des Graßnickbrunnens ein Lücken-

schluss im Einzelhandelsbesatz erfolgen und die Entwicklung einer möglichst

durchgehenden Lauflage befördert werden.

Abbildung 30: Lage des Entwicklungsbereiches und der Potenzialflächen im Innenstadtzentrum



Bei einer Schaffung von Einzelhandelsflächen und der darauffolgenden Akquise

von Händlern sollten insbesondere die Branchen im Vordergrund stehen, in denen

absatzwirtschaftliche Potenziale bestehen.

Weitere Potenzialflächen sind im zentralen Versorgungsbereich Innenstadtzent-

rum in Form von leerstehenden oder mindergenutzten Ladenlokalen verfügbar.

So waren zum Zeitpunkt der Bestandserhebung insgesamt 15 Geschäftseinheiten

leerstehend. Des Weiteren sollte bei ungenutzten Ladenlokalen eruiert werden,

inwieweit eine Zusammenlegung mit angrenzenden Geschäftseinheiten möglich

ist, um so marktadäquatere, größere Verkaufsflächeneinheiten zu schaffen.

Zentrenergänzende Funktionen

Kennzeichnend für den zentralen Versorgungsbereich Innenstadtzentrum ist ins-

besondere die hohe Anzahl an zentrenergänzenden Funktionen, die weit über den

unmittelbaren Nahbereich hinauswirken und zusätzlich als Frequenzbringer für

die im Innenstadtzentrum verorteten kleineren und größeren Fachgeschäfte fun-

gieren. Besonders hervorzuheben sind dabei die Stadtverwaltung, das

Landratsamt, Ärzte, eine Postfiliale, mehrere Banken, gastronomische Angebote

sowie kirchliche Einrichtungen. Von touristischem Wert sind daneben der Dom,

das städtische Museum und die Kulturfabrik.

6.1.2 Entwicklungsziele und Empfehlungen für den zentralen Versorgungsbe-

reich Innenstadtzentrum

Vitale Innenstädte zeichnen sich durch eine Multifunktionalität aus in der sich die

Funktionen Handel, Gastronomie, Dienstleistung, Kultur und Gesundheit zu einem

frequenzbringenden Gesamtsystem durchmischen. Der Einzelhandel übernimmt

in diesem System die bestimmende Leitfunktion, indem er den übrigen Zentren-

funktionen ein hohes Besucheraufkommen sichert. Zur Gewährleistung dieser

innerstädtischen Leitfunktion des Einzelhandels muss die beschriebene Bestands-

struktur erhalten und weiterentwickelt werden.

Nachstehend werden einzelnen Entwicklungsziele und Handlungsempfehlungen

abgeleitet, die das übergeordnete Ziel der „Stärkung des Innenstadtzentrums“

konkretisieren, um die Fürstenwalder Innenstadt als ein lebendiges Zentrum zu

bewahren und weiterzuentwickeln.

Vor diesem Hintergrund sollten insbesondere folgende Erhaltungs- und Entwick-

lungsziele für das Innenstadtzentrum berücksichtigt werden:

1. Festigung des Innenstadtzentrums als mittelzentraler Versorgungsort für

die Region mit kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfsgütern, Profilierung

gegenüber konkurrierenden Mittelzentren.

2. Sicherung und Stärkung der Multifunktionalität der Fürstenwalder Innen-

stadt, Orientierung an der Funktionszuweisung der einzelnen

Lagebereiche:

� In der Haupt- und Nebenlage: Sicherung, Stärkung und Entwicklung von

Magnetbetrieben und der vorhandenen Branchen- und Betriebsvielfalt

(Stärkung insbesondere in innenstadtrelevanten Warengruppen mit ab-

satzwirtschaftlichen Potenzialen) sowie auch der kleineren

Einzelhandelsbetriebe durch Vermeidung von Funktionsverlusten, die


durch neue Ansiedlungen außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche

resultieren können24, Positivraum insbesondere für Vorhaben mit zen-

trenrelevantem Hauptsortiment sämtlicher Qualitäten.

� Im funktionalen Ergänzungsbereich: Stärkung und Weiterentwicklung

eines hochwertigen Dienstleistungs- und Gastronomieangebotes. Er-

gänzung durch frequenzunabhängige Einzelhandelsangebote

3. Attraktivierung des Bahnhofumfeldes als Eingangstor zum Innenstadt-

zentrum

� Erhöhung der Aufenthaltsqualität durch städtebauliche Maßnahmen

� Stärkung der Einzelhandelsfunktion im Entwicklungsbereich: Ansiedlung

und Sicherung von attraktiven Einzelhandelsgeschäften zur Etablierung

einer Lauflage vom Bahnhof in die Hauptlage des Innenstadtzentrums

� Erhöhung der Wahrnehmbarkeit des Innenstadtzentrums

� Im Fokus: Die beiden Potenzialflächen Bahnhofsgebäude und Eisen-

bahnstraße 118, Ansiedlung insbesondere von Einzelhandelsangeboten,

in denen noch absatzwirtschaftliche Entwicklungspotenziale bestehen

zur weiteren Stärkung und Arrondierung des Einzelhandelsangebotes

der Innenstadt.

Für alle Empfehlungen ist entsprechend der übergeordneten Entwicklungsziel-

stellungen für Fürstenwalde/Spree zu berücksichtigen, dass Maßnahmen nicht zu

negativen Auswirkungen auf andere zentrale Versorgungsbereiche und/ oder die

flächendeckende Nahversorgung führen. Die Ansiedlungsleitsätze berücksichti-

gen diese zugrunde liegende ausgewogene Zielstellung (vgl. Kapitel 6.5.2).

Die Umsetzung der Ziele erfordert nicht nur eine Optimierung vorhandener Nut-

zungen durch eine verstärkte Zusammenarbeit der Anbieter. Händler und

Gastronomen müssen darüber hinaus mit der Vermittlung von Ambiente und Aus-

strahlungskraft ihrer Verkaufsstätten und gastronomischen Betriebe sowie einer

stärkeren Profilierung ihres Angebotes die Attraktivität der Innenstadt maßgeb-

lich mitgestalten. Parallel sind Maßnahmen gefordert, die ein höhere

Aufenthaltsqualität und „Erlebnisdichte“ fördern. Die Wahrnehmung des Stan-

dortes insgesamt ist entscheidend für die Sicherung und Weiterentwicklung zu

einem lebendigen und vielfältigen Mittelpunkt der Stadt.

Online-Plattform Stadtkern Fürstenwalde/Spree

Wie im Kapitel 5.1.2 dargestellt, sind die Umsätze im E-Commerce in den letzten

Jahren deutlich angestiegen; der Onlinehandel stellt somit zunehmend eine Kon-

kurrenz zum stationären Einzelhandel dar, wobei sortimentsspezifisch deutliche

Unterschiede festzustellen sind. Während in den Sortimentsgruppen Bekleidung,

Schuhe/ Lederwaren, Spielwaren/ Basteln/ Hobby/ Musikinstrumente, Sportarti-

kel, Unterhaltungselektronik und Kleinelektroartikel der Wettbewerbsdruck für

den lokalen Einzelhandel besonders ausgeprägt ist, sind aktuell bspw. im Bereich

24 Hierbei – wie bei allen Empfehlungen im Rahmen dieses Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes stehen nicht

einzelne Anbieter im Fokus, sondern im Mittelpunkt des Ziels steht die unternehmens- und wettbewerbsneut-

rale Funktion der genannten Objekte für den Standort als Ganzes. Insofern ist es für die Empfehlungen und

Ziele im Rahmen dieses Konzepts irrelevant, ob bestimmte Anbieter im Einzelfall ihren Betrieb schließen, sofern

sich funktionsgleiche oder –ähnliche Betriebe als Funktionsersatz oder -verbesserung ansiedeln.


der Nahrungs- und Genussmittel und der Drogeriewaren nur geringe Konkurrenz-

beziehungen feststellbar.

Da sich laut Prognosen der Trend steigender E-Commerce Umsätze verstetigen

wird und sich die zunehmende Konkurrenz des Online-Handels auf die zentralen

Versorgungsbereiche der regional- und bauleitplanerischen Steuerung entzieht,

muss dieser dem Fürstenwalder Einzelhandel über neue Marketing- und Distribu-

tionsstrategien begegnen. Hierzu empfiehlt sich für die Händlerschaft ein

proaktiver Umgang mit dem zunehmenden Konkurrenzdruck.

Hierzu zählen neben der Betonung und Inwertsetzung der offensichtlichen Stär-

ken des stationären Handels wie bspw.:

� einer direkten Verfügbarkeit von Waren,

� einem direkten haptischen Erleben von Waren,

� einer persönlichen, individuellen Beratung von Kunden,

� einem Sparen von Versandkosten,

� einer Kopplungsmöglichkeit des Einkaufens mit anderen Funktionen einer

Innenstadt (Dienstleistungen, Gastronomie, Freizeit, Kultur und Bildung)

auch eine zunehmende Vernetzung des stationären Handels mit dem Online-Han-

del. Hier gilt es die entsprechenden Chancen und Möglichkeiten zu erkennen und

aktiv zu nutzen (Internet als ergänzender überregionaler Vermarktungs-/ Distri-

butionskanal; stationäres Geschäft als Showroom). Entsprechende Maßnahmen

zur Vernetzung sollten sowohl auf der Maßstabsebene des einzelnen Einzelhänd-

lers als auch auf der Maßstabsebene eines innerstädtischen Zusammenschlusses

von Einzelhändlern (bspw. im Rahmen eines Citymarketings oder -managements)

diskutiert und vorgenommen werden.

Die einzelnen Maßnahmen in diesem Zusammenhang lassen sich in drei verschie-

dene Untergruppen gliedern: Information, Distribution und Anreiz (vgl.


In der ersten Spalte sind die Maßnahmen aufgelistet, die ein einzelner Einzelhänd-

ler in den jeweiligen Untergruppen ergreifen kann. Hierzu ist jedoch anzumerken,

dass insbesondere dem kleinteiligen Facheinzelhandel, wie er prägend für die

Information Distribution Anreiz

Einze

lhändler

Zusa

mmenschluss

Einze

lhändler

Homepage

Soziale Medien

Warenverfügbarkeit

Webshop

Drive-In/Abholstation

Bringdienste

Treuesysteme

Rabatte/SSV

Events

Digitaler Einkaufsführer

Stadtbezogene zentrale Online-Vermarktung

Gemeinsamer Webshop

Zentrale Abholstationen/ Servicepoints

Lieferdienste

Regionalwährung/ Stadtspezifische Rabattmöglichkeiten (Bsp. Leipziger Card)

Abbildung 31: Maßnahmen zur Vernetzung des Online-Handels mit dem stationären Handel



Fürstenwalder Innenstadt ist, vielfach nicht die finanziellen und die personellen

Ressourcen zur Verfügung stehen, eine Online-Information zur Warenverfügbar-

keit oder einen eigenen Webshop zur Verfügung zu stellen. Auch die Etablierung

von Bringdiensten oder eigenen Abholstationen ist zumeist als einzelnes Fachge-

schäft nur bedingt leistbar.

Aus diesem Grunde sollte in Fürstenwalde ein Zusammenschluss der innerstädti-

schen Einzelhändler zu einer gemeinsamen Online-Plattform geprüft werden.

Hierzu bestehen bereits bundesweit zahlreiche verschiedene Modellprojekte (Lo-

cal Commerce – ebay Mönchengladbach, Online-City Wuppertal, Allyouneed

City), die als Blaupause dienen könnten. In diesem Zusammenhang steht auch der

Wettbewerb CityOffensive, der von der Industrie- und Handelskammern Ost-

brandenburg durchgeführt wird. Dabei werden Vorhaben Ostbrandenburger

Gewerbegemeinschaften prämiert, die einen innovativen Beitrag zur Steigerung

der Attraktivität ihrer Städte leisten. Das können Image- und Mitmach-Aktionen-

auch digitale sein, spezielle Events, aber auch kleinere Maßnahmen zur Verschö-

nerung der Innenstadt.25

6.1.3 Zentraler Versorgungsbereich Nebenzentrum Fürstenwalde Süd

Räumliche Festlegung des zentralen Versorgungsbereiches

Im zentralen Versorgungsbereich Nebenzentrum Fürstenwalde Süd ist hinsicht-

lich der Einzelhandelsfunktion eine verhältnismäßig stabile Entwicklung zu

verzeichnen. So hat sich zwar innerhalb der räumlichen Umfassung des zentralen

Versorgungsbereiches von 2008 die Gesamtzahl der Betriebe um zwei Geschäfte

reduziert, gleichzeitig ist jedoch aufgrund einer Ansiedlung eines Netto Marken-

discounters in der August-Bebel-Straße die Gesamtverkaufsfläche in etwa

konstant geblieben.

In Hinblick auf

� seine Angebotsausprägung,

� sein umfangreichen Angebotes an zentrenergänzenden Funktionen,

� seine Versorgungsfunktion für den Stadtteil Fürstenwalde Süd sowie

� seine städtebaulichen Integration in Wohnsiedlungsbereiche

erfüllt der Standortbereich auch nach der aktuellen Rechtsprechung im hinrei-

chenden Maße die Kriterien an einen zentralen Versorgungsbereich. Da das

Einzelhandelsangebot im erhöhten Umfang auch Waren der mittel- und langfris-

tigen Bedarfsstufe umfasst (bspw. Bekleidung, Sportartikel, Möbel, vgl. Kap.

4.3.2) und der zentrale Versorgungsbereich eine Versorgungsfunktion für den ge-

samten Stadtteil Fürstenwalde Süd aufweist, wird empfohlen die Einstufung als

Nebenzentrum beizubehalten.

Es wird jedoch empfohlen die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches im

Norden sowie im Süden anzupassen. So ist eine direkte Anfahrt von der August-

Bebel-Straße aus zum Netto Markendiscounter in der Lange Straße mit dem PKW

aufgrund einer Absperrung durch Pollern bislang nicht gewährleistet. Stattdessen

25 Vgl. https://www.ihk-ostbrandenburg.de/produktmarken/Gruenden-Foerdern/Brancheninformatio-

nen/Handel/Einzelhandel/CityOffensive-Ostbrandenburg_2017/3564780


erfolgt die Zufahrt über die Goethestraße. Da in der Lange Straße zwei weitere

Lebensmitteldiscounter (Netto Dansk Supermarket und Netto Markendiscount)

verortet sind und somit eine Betriebstypenduplizierung vorliegt, hat sich zwischen

der Lange Straße und den weiteren Bereichen des zentralen Versorgungsberei-

ches keine Lauflage entwickelt. Somit trägt die frequenzerzeugende Wirkung des

Marktes aufgrund seiner abweichenden räumlichen Ausrichtung nur mittelbar

bzw. deutlich untergeordnet zur Belebung des ZVB bei. Vielmehr steht der Netto

Markendiscount Markt in der Langen Straße in einer Konkurrenzbeziehung zu den

weiteren Lebensmitteldiscountern in der August-Bebel-Straße, welche über eine

deutlich verbesserte Integration bezüglich der sonstigen Einzelhandelsnutzungen

des ZVB verfügen und stärkere Wechselwirkungen erkennen lassen. Eine weitere

Einbeziehung des Netto Markendiscounts führt somit nicht zu einer Angebots-

arrondierung des zentralen Versorgungsbereiches, von dem das Nebenzentrum

insgesamt gestärkt würde. Aus diesem Grunde sollte aus fachgutachterlicher

Sicht der Bereich in der Lange Straße nicht weiter mit in den zentralen Versor-

gungsbereich einbezogen werden.

Die unmittelbar östlich an den Netto-Markt angrenzende Fläche der Spree Ober-

schule bleibt hingegen Bestandteil des zentralen Versorgungsbereiches. Hier

können sich infolge einer geplanten Schließung der Schule perspektivisch bspw. im

Bereich des Einzelhandels oder der zentrenergänzenden Funktionen weitere Ent-

wicklungsmöglichkeiten für den zentralen Versorgungsbereich ergeben.

Im Norden wird hingegen eine Verkaufseinrichtung der Christophorus Werkstät-

ten (Samariter) mit in den zentralen Versorgungsbereich einbezogen (vgl.


Abbildung 32: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Nebenzentrum Fürstenwalde Süd.

Quelle: Eigene Darstellung. Vor-

Ort-Erhebung Stadt + Handel

05/2017. Kartengrundlage: Stadt



Entwicklungsempfehlungen für das Nebenzentrum Fürstenwalde Süd

Für das Nebenzentrum Fürstenwalde Süd werden ergänzend zur Beschreibung

und Bewertung (Vgl. Kap. 4.3.2) folgende Entwicklungsempfehlungen getroffen:

� Sicherung und qualitative Weiterentwicklung des Einzelhandelsangebots

insbesondere in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten

� Stärkung der Lauflage entlang der August-Bebel-Straße durch Verdich-

tung des Einzelhandelsangebotes

� Sicherung und Weiterentwicklung des Einzelhandelsangebotes der mittel-

und langfristigen Bedarfsstufe entsprechend der Versorgungsfunktion für

den Ortsteil Süd. Orientierungsgröße: Kleinflächige Angebote (Fachge-

schäfte, Fachmärkte < 800 m² Verkaufsfläche), bei größeren

Verkaufsflächen für zentrenrelevante Sortimente: Mit der Innenstadt ab-

gestimmte Entwicklung.

� Sicherung und Weiterentwicklung von zentrenergänzenden Funktionen

� Perspektivisch: Entwicklung des Areals der Spree Oberschule zur Stärkung

des Angebotes im zentralen Versorgungsbereich (Einzelhandel, zentrener-

gänzende Funktionen).

6.1.4 Zentraler Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum Fürstenwalde

Nord

Räumliche Festlegung des zentralen Versorgungsbereiches

Das Nahversorgungszentrum Nord haben sich im Vergleich zum Einzelhandels-

konzept 2009 (bzw. der Anpassung der ZVB Abgrenzung 2011) deutliche

Strukturveränderungen ergeben. So hat sich der REWE Supermarkt innerhalb des

zentralen Versorgungsbereiches von dem Standort Ernst-Thälmann-Straße 117

an den Standort Trebuser Straße 1 verlagert. Der einst am ehemaligen REWE

Standort ebenfalls ansässige Schlecker Drogeriefachmarkt hat in der Folge der

Unternehmensinsolvenz seinen Betrieb aufgeben. Beide ehemalige Geschäftsflä-

chen sind aktuell leerstehend.

Die Abgrenzung des Nahversorgungszentrums Nord wird weitgehend fortge-

schrieben, lediglich in Randbereichen wird die Umfassung in geringem Umfang

angepasst:

So wird im Norden das Fitnessstudio 2HP Fitness mit in die Umfassung des zent-

ralen Versorgungsbereiches aufgenommen, da dieses eine gut frequentierte

zentrenergänzende Funktion darstellt, welche zusätzlich für eine Belebung des

Nahversorgungszentrums Nord sorgt. Ebenfalls mit die Abgrenzung aufgenom-

men werden im Bereich der Ernst-Thälmann-Straße und in der Karl-Cheret-

Straße das Einzelhandelsgeschäft Osterland sowie zwei zentrenergänzende

Funktionen (vgl. nachfolgende Abbildung).


Entwicklungsempfehlungen für das Nebenzentrum Fürstenwalde Süd

Für das Nahversorgungszentrum Fürstenwalde Nord werden ergänzend zur Be-

schreibung und Bewertung (vgl. Kap. 4.3.3) folgende Entwicklungsempfehlungen

getroffen:

� Sicherung und Weiterentwicklung des Einzelhandelsangebots insbeson-

dere in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten, nachrangig in den

zentren- und nicht zentrenrelevanten Sortimenten.

� Entwicklung der Potenzialfläche (ehemaliger REWE/Schlecker Standort)

zur Stärkung der Einzelhandelsfunktion des Nahversorgungszentrums. Die

Entwicklung der Fläche sollte dabei mit der Entwicklung der Fürstenwalder

Innenstadt abgestimmt sein und in der Folge der Marktwirksamkeit nicht

zu einer Schwächung des Innenstadtzentrums führen.

� Sicherung und Weiterentwicklung der bestehenden Angebotskompetenz

von zentrenergänzenden Funktionen

� Stärkung der Funktionsbeziehung zwischen Bahnhof und Nahversor-

gungszentrum: Erhöhung der Erlebbarkeit des Nahversorgungszentrums

vom Bahnhof aus.

� Sicherung und Weiterentwicklung des Angebotes an zentrenergänzenden

Funktionen

� Erhöhung der Aufenthaltsqualität im Bereich des Nahversorgungszent-

rums

Abbildung 33: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Nahversorgungs-zentrum Fürstenwalde Nord.

Quelle: Eigene Darstellung. Vor-Ort-Erhe-


Kartengrundlage: Stadt Fürsten-

walde/Spree.


6.2 DAS NAHVERSORGUNGSKONZEPT

Die derzeit bestehende Nahversorgungsstruktur wurde im Kapitel 4.5 eingehend

analysiert. Vor diesem Hintergrund werden im folgenden Kapitel Empfehlungen

zur Erhaltung und Verbesserung der Nahversorgung in Fürstenwalde/Spree aus-

gesprochen.

Handlungsprioritäten

Das zusätzliche Ansiedlungspotenzial für Lebensmittelsortimente in Fürsten-

walde/Spree ist begrenzt. Da mit zunehmendem Überschreiten tragfähiger

absatzwirtschaftlichen Entwicklungsspielräume gesamtstädtische oder kleinräu-

mige Umsatzumverteilungen städtebaulich relevante Größenordnungen

erreichen können, die wiederum mit Betriebsschließungen und Trading-down-Ef-

fekten einhergehen können, sollten die künftigen Ansiedlungsbemühungen der

Stadt Fürstenwalde/Spree aus einer nach Handlungsprioritäten abgestuften

Strategie bestehen:

Wie in den Empfehlungen zur Nahversorgung (vgl. vorstehende Tabelle) formu-

liert, ist in Fürstenwalde/Spree vorrangig das Nahversorgungsangebot in den

zentralen Versorgungsbereichen zu sichern und weiterzuentwickeln. Hinsichtlich

EMPFEHLUNGEN ZUR NAHVERSORGUNG IN FÜRSTENWALDE/SPREE

1. Priorität: Sicherung und Weiterentwicklung der Nahversorgung in den zentralen Versorgungs-

bereichen

� Sicherung und Weiterentwicklung der zentralen Versorgungsbereiche (durch Vermeidung

von Funktionsverlusten, die durch neue Ansiedlungen außerhalb der zentralen Versorgungs-

bereiche resultieren könnten sowie der Verbesserung der Standortrahmenbedingungen vor

allem bei aktuell nicht marktgerechten Standorten)

2. Priorität: Sicherung und Entwicklung von Angeboten in siedlungsstrukturell integrierten Lagen

zur Weiterentwicklung und Verbesserung der wohnortnahen Versorgung

� Priorität 1: Betriebsansiedelungen in den Bereichen, wo bislang keine fußläufige Erreichbar-

keit eines Lebensmittelmarktes gegeben ist

� Priorität 2: Sicherung und Weiterentwicklung der Standorte in integrierten Lagen. Im Fokus

insbesondere Lebensmittelmärkte mit einer hohen Mantelbevölkerung und Bereiche ohne

überschneidenden fußläufigen Einzugsbereich von Lebensmittelmärkten

Prüfung angemessene Verkaufsflächendimensionierung anhand des Prüfschemas (s. u.)

� 3. Priorität: Qualitative Verbesserung der Nahversorgungssituation in Bereichen mit fuß-

läufig erreichbarem Lebensmittelmarkt

Sonstige Empfehlungen

� Grundsätzlich: Neuansiedlungen/Verlagerungen zur Versorgung des Gebietes und wenn

keine negativen Auswirkungen und die zentralen Versorgungsbereiche zu erwarten sind

� Qualitative Weiterentwicklung der Nahversorgung im Hinblick auf Betriebstypenmix, An-

dienung, Parkplätze und Service

� Ansonsten konsequenter Ausschluss von nahversorgungsrelevantem Einzelhandel



der Weiterentwicklung der Nahversorgung in den zentralen Versorgungsberei-

chen in Fürstenwalde/Spree ist auf die Empfehlungen für die jeweiligen zentralen

Versorgungsbereiche in Kapitel Fehler! Verweisquelle konnte nicht gefunden

werden. hinzuweisen.

Nachgeordnet ist das Nahversorgungsangebot in den städtebaulich integrierten

Lagen zu sichern und weiterzuentwickeln. Im Fokus sollen dabei insbesondere jene

Siedlungsbereiche stehen, in denen bislang keine umfängliche fußläufige Nahver-

sorgung möglich ist. Des Weiteren sollten insbesondere jene Standorte

weiterentwickelt werden, in denen eine hohe Mantelbevölkerung vorhanden ist,

und in denen sich nicht mehrere fußläufige Einzugsbereiche unterschiedlicher Le-

bensmittelmärkte überschneiden.

Ansiedlungs- und Erweiterungsvorhaben in städtebaulich integrierten Lagen soll-

ten überwiegend der gebietsbezogenen Nahversorgung dienen und folgende

Grundvoraussetzungen erfüllen:

� Das Vorhaben dient überwiegend der Nahversorgung (90 % nahversor-

gungsrelevantes Sortiment, angemessene Verkaufsflächen-

dimensionierung)

� Vorhabenstandort ist städtebaulich integriert und von Wohnsiedlungsbe-

reichen aus fußläufig erreichbar

� Keine mehr als unwesentliche Überschneidung des 500 m Radius mit dem

500 m Pufferraum des nächstgelegenen zentralen Versorgungsbereiches

(Von einer unbedenklichen Situation ist i. d. R. dann auszugehen, wenn sich

weniger als 10 % der Einwohner in den Einzugsbereichen überschneiden.)

� Standort weist möglichst eine ÖPNV-Anbindung auf

� Eine Auswirkungsanalyse zur städtebaulichen Verträglichkeit weist gut-

achterlich nach, dass vom Planvorhaben keine städtebaulich negativen

Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche und die verbrau-

chernahe Versorgung zu erwarten sind. Dabei sind kumulative

Auswirkungen von geplanten mit bereits realisierten Vorhaben zu berück-

sichtigen.

Außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen sollen Lebensmittelmärkte über-

wiegend der Nahversorgung dienen, eine angemessene

Verkaufsflächendimensionierung ist dabei von der Höhe der Mantelbevölkerung

abhängig. Zur Ermittlung einer entsprechenden Verkaufsflächendimensionierung

dient das nachfolgende Prüfschema:


Erfüllt ein Lebensmittelmarkt-Vorhaben die o. g. Grundvoraussetzungen und ist

die projektierte Verkaufsfläche unter Berücksichtigung der Mantelbevölkerung

hinreichend dimensioniert (vgl. vorstehende Abbildung), ist eine weitere absatz-

wirtschaftliche Prüfung nicht zwingend erforderlich (bei Vorhaben > 800 m²

Verkaufsfläche aber dennoch ratsam und im formellen Planverfahren ohnehin er-

forderlich).

Wird im Rahmen der Bewertungsschritte ermittelt, dass die Kriterien zu einem

überwiegenden Anteil, aber nicht vollständig, erfüllt werden, ist eine Untersu-

chung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen auf zentrale

Versorgungsbereiche und die bestehende Nahversorgungsstruktur ratsam, etwa

in Form eines städtebaulichen Verträglichkeitsgutachtens (gemäß Prüfschritt

4).26

� Grundsätzlich sind die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen eines Vorha-

bens auf Basis einer validen und nachvollziehbaren Methodik zu ermitteln

und darzustellen. Dabei sind für die Berechnung der absatzwirtschaftli-

chen Auswirkungen des Vorhabens auch realistisch zu erwartende

maximale Flächenproduktivitäten zu verwenden.

� Neben der Ermittlung potenzieller absatzwirtschaftlicher Auswirkungen

(Umsatzumverteilungen) ist in diesem Fall vor allem eine städtebaulich

begründete Analyse und eine städtebauliche Einordnung der absatzwirt-

schaftlichen Auswirkungen auf den Bestand und die Entwicklungsziele für

die (untersuchungsrelevanten) zentralen Versorgungsbereiche sowie auf

die Nahversorgungsstrukturen zu erbringen. Dabei sind auch mögliche

26 Die Kosten einer solchen ergebnisoffenen gutachterlichen Untersuchung bei Ansiedlungs- oder Erweiterungs-

vorhaben unterhalb der Vermutungsregel des § 11 Abs.3 (800 m² VKF) trägt i.d.R. die Kommune, oberhalb

dieser Schwelle liegt die Pflicht zur Widerlegung der Vermutungsregel beim Vorhabenträger, die Kosten der Un-

tersuchung sind somit von ihm zu tragen.

Abbildung 34: Nahversor-gungsprüfschema für Vorhaben außerhalb der zent-ralen Versorgungsbereiche –Ableitung einer angemesse-nen Vorhabendimen-sionierung

Quelle: Eigene Darstellung. *

Nahrungsmittel, Getränke,

Backwaren, Fleischwaren so-

wie Drogeriewaren (ohne

freiverkäufliche Medika-

mente)


Strukturverschiebungen in den zentralen Versorgungsbereichen von Be-

deutung. Die vieldiskutierte 10 %-Schwelle sollte bei der städtebaulichen

Einordnung der Umsatzumverteilungen vor dem Hintergrund der Be-

standsstrukturen kritisch gewürdigt werden.

Sollte durch die Ersteinschätzung eines Vorhabens im Rahmen festgestellt wer-

den, dass die genannten Voraussetzungen ganz überwiegend zu einer negativen

Einschätzung eines Vorhabens führen, wird empfohlen, das Vorhaben mit Bezug

auf die Ziele dieses Nahversorgungskonzepts notfalls bauleitplanerisch zu verhin-

dern, jedenfalls aber nicht durch die Aufstellung eines Bebauungsplans zu fördern.

Sofern sich über das vorgenannte städtebaulich begründete Prüfschema Vorha-

ben als positiv im Sinne der Optimierung der wohnortnahen

Versorgungstrukturen darstellen, liegen aus fachlicher Sicht wesentliche Argu-

mente für eine landesplanerische Verträglichkeit vor.

Empfehlungen für die Siedlungsbereiche außerhalb der Kernstadt Fürsten-

walde/Spree

Vor dem Hintergrund des Ziels der Gewährleistung einer weitestgehend flächen-

deckenden fußläufigen Nahversorgung, gewinnt eine optimierte räumliche

Verteilung der Betriebe an Bedeutung. Außerhalb der Kernstadt bestehen zur Zeit

der Bestandserhebung (05/2017) keine fußläufig erreichbaren strukturprägenden

Nahversorgungsangebote. Für mögliche Kleinflächenkonzepte wird außerhalb der

Kernstadt in keinem Bereich die hierfür notwendige Mantelbevölkerung von 1.500

bis 3.000 (in Abhängigkeit von den örtlichen Strukturen) erreicht, so dass diese

kaum rentabel betrieben werden könnten.

In Zukunft sollte deshalb der Fokus in diesen Lagen auf alternativen Vertriebskon-

zepten und Versorgungsangeboten liegen. Dazu gehören:

� Mobiler Handel (Verkaufswagen)

� „Gebündelter“ mobiler Handel (mehrere Anbieter mit verschiedenen Sor-

timenten zur gleichen Zeit am gleichen Ort, Ansatz einer „Wochenmarkt-

funktion“)

� Liefer- und Bestellservice

� Hofläden

Gerade der mobile Handel in Form von Verkaufswagen ist im ländlichen Raum

eine Alternative die Nahversorgung sicherzustellen, entweder als Spezialanbieter

(z. B. Eier oder Fleisch) oder mit einem breiter gefächerten Sortiment als mobiler

Laden. Eine zeitliche wie räumliche Bündelung mehrerer Verkaufswagen bietet

zudem die Möglichkeit der Schaffung eines „Minimarkts“ mit einem vielfältigeren

Angebotsspektrum.

Darüber hinaus können an Einzelhandelsbetriebe angegliederte Bringdienste das

Nahversorgungsangebot in einem Ort ergänzen und durch Attraktivitätssteige-

rung gleichzeitig dessen Marktdurchdringung erhöhen. Bisher gibt es in diesem

Bereich jedoch keinen bundesweit tätigen Anbieter und auch hinsichtlich der Aus-

gestaltung der Angebote lassen sich deutliche Unterschiede feststellen.27

27 Vgl.: Beckmann et al (2007): S. 51.


Eine weitere Alternative, die Nahversorgung im ländlichen Raum sicherzustellen,

sind Hofläden, welche meist als Direktverkauf landwirtschaftlicher Betriebe die-

nen. Diese Läden bieten zudem die Möglichkeit, durch eine Erweiterung einen

Multifunktionsladen zu gestalten, welche dem Konsumenten, ähnlich wie Nahver-

sorgungsagglomerationen oder Zentren vielfältige Kopplungsmöglichkeiten

bieten können.

6.3 KONZEPT FÜR ERGÄNZENDE STANDORTE

Neben den zentralen Versorgungsbereichen und den Einzelstandorten des Einzel-

handels bestehen in Fürstenwalde/Spree mit den Einzelhandelsagglomerationen

in der Ehrenfried-Jopp-Straße sowie beim Kaufland Süd zwei Bereiche mit einem

deutlichen Standortgewicht, die im Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2009 als

ergänzende Standorte (Sonderstandorte) definiert wurden.

Im folgenden Kapitel wird erörtert, welche Entwicklungsempfehlungen für diese

Standorte grundsätzlich erkennbar und zugunsten einer gewinnbringenden ge-

samtstädtischen Standortbalance zu formulieren sind.

6.3.1 Übergeordnete Zielstellungen zu den ergänzenden Standorten (Sonder-

standorte)

Im Sinne einer gesamtstädtischen Standortbalance und der übergeordneten Ziel-

stellung zur Einzelhandelsentwicklung in Fürstenwalde/Spree (vgl. Kap. Fehler!

Verweisquelle konnte nicht gefunden werden.) sind mehrere Zielstellungen mit

der Weiterentwicklung der ergänzenden Standorte verbunden.

Sonderstandorte sind in der Zielstellung grundsätzlich als Ansiedlungsbereiche für

den großflächigen Einzelhandel mit nicht zentrenrelevanten und nicht zentren-

und nahversorgungsrelevanten Hauptsortimenten zu verstehen. Sie dienen der

Ergänzung des Einzelhandels in den zentralen Versorgungsbereichen, indem sie

Einzelhandelsbetriebe aufnehmen,

� die einen überdurchschnittlichen Flächenverbrauch aufweisen,

� die in den zentralen Versorgungsbereichen räumlich schlecht anzusiedeln wä-

ren,

� die Sortimente führen, die die Zentren wie auch die flächendeckende Nahver-

sorgungsstruktur in den Wohngebieten in ihrer Entwicklung nicht

beeinträchtigen.

Primär sollten an den Sonderstandorten also großflächige Einzelhandelsbetriebe

mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment angesiedelt werden. Die gezielte

Ausweisung solcher Sonderstandorte und die nähere planerische Befassung mit

ihnen trägt begünstigend dazu bei, dass

� Angebotsflächen für geeignete Vorhaben sehr kurzfristig zur Verfügung ge-

stellt werden können, weil die realen Flächen dazu frühzeitig vorbereitet

werden und die örtliche Bauleitplanung diesbezügliche Angebote bereits im

Vorfeld gestalten kann,

� ihre Leistungsfähigkeit gezielt optimiert werden kann, z. B. in erschließungs-

technischen Fragestellungen,


� sie durch Aufgabenteilung, Spezialisierung, Größe sowie die Bündelungswir-

kung auch in der überörtlichen Nachfrage als Einkaufsstandort für bestimmte

Sortimente deutlich wahrgenommen werden,

� benachbarte Nutzungsarten durch eine räumlich klare Fassung der jeweiligen

Sonderstandorte vor einem schleichend unter Druck geratenen Bodenpreisge-

füge, der von der Einzelhandelsfunktion ausgehen könnte, geschützt werden

können, was insbesondere den auf günstige Grundstücke und Entwicklungs-

spielräume angewiesenen sonstigen Gewerbe- oder Handwerksbetrieben

zugutekommen wird.

Eine gesamtstädtische Konzentration auf wenige leistungsfähige Sonderstand-

orte ist sinnvoll, weil eine solche Standortbündelung aus Kundensicht attraktivere

und damit auch für das überörtliche Nachfragepotenzial im mittelzentralen Ein-

zugsgebiet interessantere Standorte schafft. Die Standortkonzentration kann

also zur Sicherung und zum Ausbau der Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland bei-

tragen.

6.3.2 Empfehlungen zu den Sonderstandorten

Wie bereits in Kap 4.3 eingehend dargestellt, verfügen die beiden Sonderstand-

orte bereits über mehrere strukturprägende Angebote. So sind am

Sonderstandort Ehrenfried-Jopp-Straße das Wohnkaufhaus Wohnwelt sowie ein

Dänisches Bettenlager ansässig. Am Sonderstandort Kaufland Süd sind als struk-

turprägende Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment

u. a. ein Roller Möbeldiscounter, ein Toom Baumarkt sowie ein Küchenstudio ver-

ortet (s. nachfolgende Abbildungen).

Diese Standorteigenschaft sollte als positive Entwicklungsvoraussetzungen für

die Weiterentwicklung genutzt werden.

Abbildung 35: Sonderstandort Ehren-fried-Jopp-Straße

Quelle: Eigene Darstellung, Einzelhan-

delsbestandserhebung 05/2017.


walde/Spree


Empfehlungen zur funktionalen Weiterentwicklung

Strukturprägenden Anbieter mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment verfü-

gen über eine wichtige Versorgungsfunktion im gehobenen Bedarfsbereich für das

Mittelzentrum Fürstenwalde/Spree und seinem zugehörigem Verflechtungsbe-

reich. Entsprechende kleinflächige und großflächige Angebote gilt es zu sichern

und in Anbetracht des leistungsfähigen Konkurrenzumfeldes weiter zu entwi-

ckeln. Weitere Ansiedlungen von zusätzlichen Angeboten in den nicht

zentrenrelevanten Warengruppen sollten aus städtebaulich-funktionaler Sicht

prioritär an den beiden Sonderstandorten sowie im Innenstadtzentrum erfolgen.

Darüber hinaus können entsprechende Planvorhaben jedoch auch in der gesamten

Kernstadt angesiedelt werden, sofern städtebauliche Gründe dafür sprechen (vgl.

Ansiedlungsleitsatz IV.

Eine weitere Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevantem Sor-

timent ist aufgrund der bestehenden Konkurrenzbeziehungen – insbesondere

zwischen dem Sonderstandort Kaufland Süd und den zentralen Versorgungsbe-

reichen – nicht zu empfehlen. Diese Sortimente sollten primär in den zentralen

Versorgungsbereichen angesiedelt werden, um deren Funktions- und Entwick-

lungsfähigkeit nicht zu gefährden. Hierfür ist ein auch restriktiver Umgang mit

zentrenrelevanten Randsortimenten von Bedeutung (vgl. Ansiedlungsleitsatz 2).

6.4 SORTIMENTSLISTE FÜR DIE STADT FÜRSTENWALDE/SPREE

Zur Feinsteuerung von Einzelhandelsvorhaben ist die Definition der in Fürsten-

walde/Spree als zentrenrelevant sowie zentren- und nahversorgungsrelevant zu

bewertenden Sortimente in Form einer Sortimentsliste erforderlich. Erst mit Vor-

liegen einer solchen Sortimentsliste kann in der Bauleitplanung oder im

Abbildung 36: Sonderstandort Kaufland Süd

Quelle: Eigene Darstellung, Einzelhan-

delsbestandserhebung 05/2017.


walde/Spree


Baugenehmigungsverfahren im Zusammenspiel mit den Ansiedlungsleitsätzen

des Einzelhandelskonzepts festgestellt werden, ob ein geplantes Vorhaben oder

eine Standortplanung den Zielen und Empfehlungen dieses Konzepts entspre-

chen.

6.4.1 Methodische Herleitung

Bei der Herleitung der Sortimentsliste ist zum einen die Einzelhandelsbestands-

struktur von Bedeutung, insbesondere hinsichtlich der Verkaufsflächenanteile der

Sortimente und der Sortimentsschwerpunkte nach städtebaulichen Lagen. Zu-

dem ist es erforderlich, die künftigen Entwicklungsoptionen von Branchen und

Standorten im Zusammenhang mit der Zielperspektive des Einzelhandelskon-

zepts zu beachten, um die Sortimente bezüglich ihrer Zentrenrelevanz

festzulegen. Es können hierbei auch solche Sortimente als zentrenrelevant be-

gründet werden, die noch nicht oder nur in geringem Maße in einem zentralen

Versorgungsbereich vorhanden sind, die aber aufgrund ihrer strategischen Bedeu-

tung künftig dort verstärkt angesiedelt werden sollen.28 Bei der Bewertung der

künftigen Zielperspektive ist allerdings zu beachten, dass die anzustrebende Ent-

wicklung realistisch erreichbar sein sollte.

Bei der Herleitung der Sortimentsliste ist außerdem zu beachten, dass Sortimente

nicht nur für sich allein genommen bewertet werden sollten, sondern dass sich ihre

Zentrenrelevanz oder Nahversorgungsrelevanz teilweise zusätzlich aus der Kopp-

lung mit anderen Sortimenten begründet.

28 Vgl. hierzu den Beschluss 4 BN 33.04 des BVerwG vom 10.11.2004 sowie z. B. die Rechtsprechung des VGH

Baden-Württemberg, Urteil 3 S 1259/05 vom 30.01.2006.


BEURTEILUNGSKRITERIEN FÜR DIE ZENTRENRELEVANZ VON SORTIMENTEN

Zentrenrelevant sind in der Regel Sortimente,

� die einen zentralen Versorgungsbereich städtebaulich-funktional im Bestand strukturell

prägen,

� die eine hohe Kundenfrequenz in einem zentralen Versorgungsbereich bewirken,

� die einen geringen Flächenanspruch haben und sich in einen Zentrumsbereich räumlich in-

tegrieren lassen,

� die für einen attraktiven Branchenmix und damit die Attraktivität eines Zentrums notwen-

dig sind,

� die vom Kunden überwiegend auch ohne Pkw transportiert werden können,

� die in einem Zentrum kaum oder noch gar nicht angesiedelt sind, dort aber aufgrund der

städtebaulichen Zielperspektive künftig stärker ausgebaut werden sollten.

Zentren- und nahversorgungsrelevant sind in der Regel Sortimente,

� die Merkmalen der Zentrenrelevanz entsprechen,

� die zugleich zu einem deutlichen Anteil ihres Bestands auch außerhalb zentraler Versor-

gungsbereiche in städtebaulich integrierten Lagen angesiedelt sind und dort zu einer

flächendeckenden wohnortnahen Grundversorgung für die Wohnbevölkerung beitragen.

Nicht zentren- und nicht zentren- und nahversorgungsrelevant sind in der Regel Sortimente,

� die zentrale Lagen nicht prägen,

� die aufgrund ihrer Größe oder Beschaffenheit auch in städtebaulich nicht integrierten La-

gen angeboten werden bzw. sich nicht für die Ansiedlung in zentralen Lagen eignen.



Tabelle 6: Städtebauliche Verortung der Verkaufsflächen der Einzelsortimente in der Stadt

Fürstenwalde/Spree

Sortimente

Zentraler Versorgungsbereich

In Wohnsiedlungs-bereichen

integrierte Lage

Nicht integrierte Lage Summe

(in m²) m² % m² % m² %

Augenoptik 350 100 - - - - 350

Pharmazeutische Artikel (Apotheke) 150 35 200 49 100 16 450

Baumarktsortiment i. e. S. 50 <1 50 <1 9.100 99 9.200

Bekleidung (ohne Sportbekleidung) 3.700 73 950 18 450 9 5.100

Bettwaren <50 <0 300 38 450 61 750

(Schnitt-) Blumen 100 48 50 29 50 22 200

Briefmarken/ Münzen Kein entsprechendes Angebot in Fürstenwalde/Spree vorhanden

Bücher 450 92 <50 2 50 6 500

Campingartikel (ohne Campingmöbel) <50 8 50 54 50 37 100

Computer (PC-Hardware und –Software) 100 57 - - 100 43 200

Drogeriewaren, Parfümerieartikel und Kosmetika (inkl. Wasch- und Putzmittel)

1.500 50 400 15 1.000 36 2.900

Elektrogroßgeräte - - 150 30 400 70 550

Elektrokleingeräte <50 5 50 24 200 71 250

Erotikartikel Kein entsprechendes Angebot in Fürstenwalde/Spree vorhanden

Fahrräder und Zubehör 450 56 200 25 150 19 800

Foto- und optische Erzeugnisse und Zubehör

<50 41 - - 50 59 50

Gartenartikel (ohne Gartenmöbel) 50 1 <50 <1 3.200 99 3.250

Glas/ Porzellan/ Keramik 200 17 100 9 850 75 1.150

Haus-/ Bett-/ Tischwäsche 50 10 250 56 150 34 450

Hausrat/ Haushaltswaren 150 22 100 14 450 64 700

Heimtextilien (Gardinen, Dekostoffe, Sicht-/ Sonnenschutz)

250 40 0 3 350 56 600

Kfz-Zubehör (inkl. Motorrad-Zubehör)

<50 1 350 65 200 34 550

Kinderwagen Kein entsprechendes Angebot in Fürstenwalde/Spree vorhanden

Kurzwaren/ Schneidereibedarf/ Handarbeiten sowie Meterware für Bekleidung und Wäsche (inkl. Wolle)

50 53 0 6 50 41 100

Leuchten/ Lampen <50 2 50 5 750 94 800

Medizinische und orthopädische Geräte (inkl. Hörgeräte)

600 98 - - <50 2 600

Möbel (inkl. Garten- und Campingmöbel) 100 1 9.950 65 5.300 35 15.350

Musikinstrumente und Musikalien Kein entsprechendes Angebot in Fürstenwalde/Spree vorhanden


Sortimente

Zentraler Versorgungsbereich

In Wohnsiedlungs-bereichen

integrierte Lage

Nicht integrierte Lage Summe

(in m²) m² % m² % m² %

Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Reform-mittel)

6.550 35 4.850 26 7.450 40 18.850

Papier/ Büroartikel/ Schreibwaren sowie Künstler- und Bastelbedarf

400 64 100 14 150 22 650

Pflanzen/ Samen 350 9 300 7 3.600 84 4.250

Schuhe/ Lederwaren 1.200 72 50 2 450 26 1.700

Spielwaren/ Basteln 300 55 100 20 100 25 500

Sportartikel (inkl. Sportbekleidung) 150 71 <50 11 50 18 200

Telekommunikationsartikel 50 49 - - 50 51 100

Teppiche (ohne Teppichböden) - - <50 6 150 94 150

Uhren/ Schmuck 100 77 50 23 - - 150

Unterhaltungselektronik (inkl. Ton- und Bildträger)

250 33 150 16 400 52 800

Waffen/ Jagdbedarf/ Angeln 200 46 200 51 <50 3 400

Wohneinrichtungsbedarf (ohne Möbel), Bil-der/ Poster/ Bilderrahmen/ Kunstgegenstände

250 13 350 19 1.200 68 1.800

Zeitungen/ Zeitschriften 100 41 50 18 100 41 250

Zoologischer Bedarf 150 12 150 11 950 77 1.250

Verkaufsflächen auf 50 m² gerundet; * Differenzen zur Gesamtsumme rundungsbedingt.

Obschon in einigen Sortimenten eine räumlich nicht eindeutige Vorprägung (Ver-

ortung der Verkaufsflächen) erkennbar ist, weisen einzelne Sortimente aufgrund

der angeführten Beurteilungskriterien für die Zentrenrelevanz (Besucherfre-

quenz, Integrations-fähigkeit, Kopplungsaffinität, Transport-fähigkeit; s. hierzu

die entsprechende Textbox) die Voraussetzung zur Einordnung als zentrenrele-

vantes Sortiment auf. Da diese Sortimente – gemäß den im vorliegenden

Einzelhandelskonzept formulierten Zielstellungen – zur Stärkung und Differenzie-

rung der Bestandsstrukturen in dem zentralen Versorgungsbereich von

wesentlicher Bedeutung sind, werden folgende Sortimente trotz ihrer derzeitigen

prozentual höchsten Verortung in den städtebaulichen Lagekategorien städte-

baulich integrierte Lage (siL) und städtebaulich nicht integrierte Lage (niL) als

zentrenrelevant bzw. zentren- und nahversorgungsrelevant definiert:

� Elektrokleingeräte

� Foto- und optische Erzeugnisse und Zubehör

� Glas/ Porzellan/ Keramik

� Hausrat

� Haus-/ Bett- und Tischwäsche

� Heimtextilien (Gardinen, Dekostoffe, Sicht-/ Sonnenschutz)

� Pharmazeutische Artikel (Apotheke)

� Unterhaltungselektronik (inkl. Ton- und Bildträger)


� Wohneinrichtungsbedarf (ohne Möbel), Bilder/ Poster/ Bilderrahmen/ Kunst-

gegenstände

Außerdem werden aufgrund ihrer positiven Beurteilung der relevanten Kriterien

für Zentrenrelevanz weitere Sortimente als zentren- bzw. nahversorgungsrele-

vant definiert, für welche in Fürstenwalde/Spree bislang kein Angebot besteht:

� Briefmarken/ Münzen

� Kinderwagen

� Musikinstrumente und Musikalien

Bezüglich der oben stehenden Sortimente ist festzuhalten, dass diese regelmäßig

in (z. T. auch kleinflächigen) Fachgeschäften angeboten werden. Eine Integration

in die Bestandsstrukturen des zentralen Versorgungsbereichs ist möglich, so dass

im Rahmen des Versorgungsauftrages bzgl. des qualifizierten Grundbedarfs ins-

gesamt eine realistische Zielperspektive für die Ansiedlung der Sortimente in dem

zentralen Versorgungsbereich festgestellt werden kann.

Die beiden Sortimente Bettwaren und zoologischer Bedarf und lebendige Tiere

weisen mit 0,4 % und 12 % Verkaufsflächenanteile in zentralen Versorgungsberei-

chen auf. Da das Expansionsgeschehen sich in beiden Sortimenten im Bereich der

Mittelzentren auf autokundenorientierte Lagen konzentriert, ist auch perspekti-

visch eine Ansiedlung eines entsprechenden Anbieters in den zentralen

Versorgungsbereichen nur bedingt wahrscheinlich. Beide Sortimente werden des-

halb im Rahmen der 1. Fortschreibung als nicht zentrenrelevant eingestuft.

Im Ergebnis der rechtlichen Anforderungen sowie auf Basis der aktuellen städte-

baulichen Verortung der Verkaufsflächen und den dargestellten städtebaulichen

Zielstellungen ergibt sich die folgende Liste zentren- bzw. nahversorgungsrele-

vanter Sortimente in Fürstenwalde/ Spree als sog. „Fürstenwalder Liste“.


6.4.2 Sortimentsliste für die Stadt Fürstenwalde/Spree („Fürstenwalde Liste“)

Tabelle 7: Sortimentsliste für die Stadt Fürstenwalde/Spree („Fürstenwalder Liste“)

Kurzbezeichnung Sortiment

Nr. nach WZ 2008*

Bezeichnung nach WZ 2008*

Zentrenrelevante Sortimente

Augenoptik 47.78.1 Augenoptiker

Bekleidung (ohne Sportbekleidung)

47.71 Einzelhandel mit Bekleidung

Bücher 47.61 47.79.2

Einzelhandel mit Büchern Antiquariate

Campingartikel (ohne Campingmöbel)

aus 47.64.2 Einzelhandel mit Sportartikel und Campingartikeln (daraus NUR: Einzelhandel mit Campingartikeln)

Computer (PC-Hardware und - Software)

47.41 Einzelhandel mit Datenverarbeitungsgeräten, peripheren Geräten und Software

Elektrokleingeräte aus 47.54 Einzelhandel mit elektrischen Haushaltsgeräten (daraus NUR: Einzelhandel mit Elektrokleingeräten einschließlich Näh- und Strickmaschinen)

Foto- und optische Erzeugnisse und Zubehör

47.78.2 Einzelhandel mit Foto- und optischen Erzeugnissen (ohne Augenoptiker)

Glas/ Porzellan/ Keramik 47.59.2 Einzelhandel mit keramischen Erzeugnissen und Glaswaren

Haus-/ Bett-/ Tischwäsche aus 47.51 Einzelhandel mit Textilien (daraus NUR: Einzelhandel mit Haus- und Tischwäsche, z. B. Hand-, Bade- und Geschirrtü-cher, Tischdecken, Stoffservietten, Bettwäsche)

Hausrat/ Haushaltswaren aus 47.59.9 Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen anderweitig nicht genannt (daraus NUR: Einzelhandel mit Hausrat aus Holz, Metall und Kunststoff, z. B. Besteck und Tafelgeräte, Koch- und Bratgeschirr, nicht elektrische Haushaltsgeräte, sowie Einzelhandel mit Haushaltsartikeln und Einrichtungsgegen-ständen anderweitig nicht genannt)

Heimtextilien (Gardinen, Dekostoffe, Sicht-/ Sonnenschutz)

aus 47.53

aus 47.51

Einzelhandel mit Vorhängen, Teppichen, Fußbodenbelägen

und Tapeten (daraus NUR: Einzelhandel mit Vorhängen und

Gardinen)

Einzelhandel mit Textilien (daraus NUR: Einzelhandel mit Dekorations- und Möbelstoffen, dekorativen Decken und Kissen, Stuhl- und Sesselauflagen u. ä.)

Kinderwagen aus 47.59.9 Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen anderweitig nicht genannt (daraus NUR: Einzelhandel mit Kinderwagen)

Kurzwaren/ Schneidereibedarf/ Handarbeiten sowie Meterware für Bekleidung und Wäsche (inkl. Wolle)

aus 47.51 Einzelhandel mit Textilien (daraus NUR: Einzelhandel mit Kurzwaren, z. B. Nähnadeln, handelsfertig aufgemachte Näh-, Stopf- und Handarbeitsgarn, Knöpfe, Reißverschlüsse sowie Einzelhandel mit Ausgangsmaterial für Handarbeiten zur Herstellung von Teppichen und Stickereien)

Quelle: eigene Darstellung auf Basis Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 05/2017 * WZ 2008 = Klassifikation der Wirtschaftszweige des Statistisches Bundesamtes, Ausgabe 2008.



Nr. nach WZ 2008*


Zentrenrelevante Sortimente

Medizinische und orthopädische Geräte (inkl. Hörgeräte)

47.74 Einzelhandel mit medizinischen und orthopädischen Artikeln

Musikinstrumente und Musikalien 47.59.3 Einzelhandel mit Musikinstrumenten und Musikalien

Papier/ Büroartikel/ Schreibwaren sowie Künstler- und Bastelbedarf

47.62.2 Einzelhandel mit Schreib- und Papierwaren, Schul- und Büroartikeln

Schuhe, Lederwaren 47.72 Einzelhandel mit Schuhen und Lederwaren

Spielwaren 47.65 Einzelhandel mit Spielwaren

Sportartikel (inkl. Sportbekleidung) aus 47.64.2 Einzelhandel mit Sportartikeln

Telekommunikationsartikel 47.42 Einzelhandel mit Telekommunikationsgeräten

Uhren/ Schmuck 47.77 Einzelhandel mit Uhren und Schmuck

Unterhaltungselektronik (inkl. Ton- und Bildträger)

47.43

47.63

Einzelhandel mit Geräten der Unterhaltungselektronik

Einzelhandel mit bespielten Ton- und Bildträgern

Waffen/ Jagdbedarf/ Angeln aus 47.78.9 aus 47.64.2

Sonstiger Einzelhandel anderweitig nicht genannt. (daraus NUR: Einzelhandel mit Waffen und Munition)

Einzelhandel mit Sport- und Campingartikeln (daraus NUR:

Anglerbedarf)

Wohneinrichtungsbedarf (ohne Möbel), Bilder/ Poster/ Bilderrahmen/ Kunstgegenstände

47.78.3

aus 47.59.9

Einzelhandel mit Kunstgegenständen, Bildern, kunstge-

werblichen Erzeugnissen, Briefmarken, Münzen und

Geschenkartikeln

Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen anderweitig nicht genannt (daraus NUR: Einzelhandel mit Holz-, Kork-, Korb- und Flechtwaren)

Zentren- sowie nahversorgungsrelevante Sortimente

(Schnitt-)Blumen aus 47.76.1 Einzelhandel mit Blumen, Pflanzen, Sämereien und Dünge-mitteln (daraus NUR: Blumen)

Drogeriewaren, Parfümerieartikel und Kosmetika (inkl. Wasch- und Putzmittel)

47.75 Einzelhandel mit kosmetischen Erzeugnissen und Körper-pflegemitteln

Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Reformwaren)

47.2 Einzelhandel mit Nahrungs- und Genussmitteln, Getränken

und Tabakwaren (in Verkaufsräumen)

Pharmazeutische Artikel (Apotheke) 47.73 Apotheken

Zeitungen/ Zeitschriften 47.62.1 Einzelhandel mit Zeitschriften und Zeitungen

Quelle: eigene Darstellung auf Basis Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 05/2017. * WZ 2008 = Klassifikation der Wirtschaftszweige des Statistisches Bundesamtes, Ausgabe 2008.



Nr. nach WZ 2008*


Nicht zentrenrelevante Sortimente29

Die Aufführung der nicht zentrenrelevanten und nicht zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente soll zur Ver-deutlichung beitragen, welche Sortimente vor dem Hintergrund der Zielstellungen des Einzelhandelskonzepts der Stadt Fürstenwalde/Spree als nicht kritisch gesehen werden und ist somit erläuternd, jedoch nicht abschließend. Baumarktsortiment i. e. S. aus 47.52

aus 47.53

aus 47.59.9

aus 47.78.9

Einzelhandel mit Metallwaren, Anstrichmitteln, Bau- und

Heimwerkerbedarf (daraus NICHT: Einzelhandel mit Rasen-

mähern, siehe Gartenartikel)

Einzelhandel mit Vorhängen, Teppichen, Fußbodenbelägen

und Tapeten (daraus NUR: Einzelhandel mit Tapeten und

Fußbodenbelägen)

Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen (daraus NUR: Ein-

zelhandel mit Sicherheitssystemen wie

Verriegelungseinrichtungen und Tresore)

Sonstiger Einzelhandel anderweitig nicht genannt (daraus NUR: Einzelhandel mit Heizöl, Flaschengas, Kohle und Holz)

Bettwaren aus 47.51 Einzelhandel mit Textilien (daraus NUR: Einzelhandel mit Matratzen, Steppdecken u.a. Bettdecken, Kopfkissen u.a. Bettwaren)

Elektrogroßgeräte aus 47.54 Einzelhandel mit elektrischen Haushaltsgeräten (daraus NUR: Einzelhandel mit Elektrogroßgeräten wie Wasch-, Bü-gel- und Geschirrspülmaschinen, Kühl- und Gefrierschränken und -truhen)

Erotikartikel aus 47.78.9 Sonstiger Einzelhandel anderweitig nicht genannt (daraus

NUR: Einzelhandel mit Erotikartikeln)

Fahrräder und Zubehör 47.64.1 Einzelhandel mit Fahrrädern, Fahrradteilen und -zubehör

Gartenartikel (ohne Gartenmöbel) aus 47.59.9

aus 47.52.1

Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen anderweitig nicht

genannt (daraus NUR: Koch- und Bratgeschirr für den Gar-

ten)

Einzelhandel mit Metall- und Kunststoffwaren anderweitig nicht genannt (daraus NUR: Rasenmäher, Eisenwaren und Spielgeräte für den Garten)

Kfz-Zubehör (inkl. Motorrad-Zubehör) 45.32

45.40

Einzelhandel mit Kraftwagenteilen und -zubehör

Handel mit Krafträdern, Kraftradteilen und -zubehör (dar-aus NUR: Einzelhandel mit Kraftradteilen und -zubehör)

Lampen/ Leuchten aus 47.59.9 Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen anderweitig nicht genannt (daraus NUR: Einzelhandel mit Lampen und Leuch-ten)

Möbel (inkl. Garten- und Campingmöbel) 47.59.1 47.79.1

Einzelhandel mit Wohnmöbeln

Einzelhandel mit Antiquitäten und antiken Teppichen

Pflanzen/ Samen aus 47.76.1 Einzelhandel mit Blumen, Pflanzen, Sämereien und Dünge-mitteln (daraus NICHT: Einzelhandel mit Blumen)

Teppiche (ohne Teppichböden) 47.53 Einzelhandel mit Vorhängen, Teppichen, Fußbodenbelägen und Tapeten (daraus NUR: Einzelhandel mit Teppichen, Brü-cken und Läufern)

Zoologischer Bedarf und lebendige Tiere aus 47.76.2 Einzelhandel mit zoologischem Bedarf und lebenden Tieren

Quelle: eigene Darstellung auf Basis Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 05/2017. * WZ 2008 = Klassifikation der Wirtschaftszweige des Statistisches Bundesamtes, Ausgabe 2008.

29 Kurzform für nicht zentrenrelevante und nicht zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente


Für die kommunale Feinsteuerung empfiehlt es sich, die Sortimente in die textli-

chen Festsetzungen (bzw. Begründungen) der entsprechenden Bauleitpläne zu

übernehmen sowie in der Begründung zusätzlich dieses Einzelhandelskonzeptes

als Grundlage der Sortimentsliste zu benennen. Hierbei sollten gleichzeitig die

Sortimente mit den angegebenen Nummern des Warengruppenverzeichnisses so-

wie dessen Sortimentsbezeichnungen gekennzeichnet werden, um eine

hinreichende Bestimmtheit und Bestimmbarkeit des Bauleitplans zu gewährleis-

ten.

6.5 ANSIEDLUNGSLEITSÄTZE FÜR DIE STADT FÜRSTENWALDE/SPREE

Die Ansiedlungsleitsätze konkretisieren die übergeordneten Entwicklungsziele zur

künftigen Einzelhandelsentwicklung für alle Arten des Einzelhandels und für alle

denkbaren Standortkategorien in Fürstenwalde/Spree und ermöglichen somit

eine Steuerung der städtebaulich bestmöglichen Einzelhandelsentwicklung in der

Zukunft.

6.5.1 Einordnung und Begründung der Ansiedlungsleitsätze

In den vorstehenden Kapiteln erfolgte eine Darstellung von Entwicklungsleitlinien,

absatzwirtschaftlichen Entwicklungsspielräumen, des künftigen Zentren-, Stand-

ort- und Nahversorgungskonzepts sowie eine Spezifizierung der zentren-

relevanten Sortimente. Für die konkrete Zulässigkeitsbewertung von Vorhaben

oder die Ausgestaltung von Bebauungsplänen fehlt jedoch eine Verknüpfung die-

ser Leistungsbausteine zu einem Bewertungsinstrument. Dieses Instrument wird

durch die nachfolgenden Ansiedlungsleitsätze zur Verfügung gestellt.

Diese Ansiedlungsleitsätze stellen ein Regelwerk dar, das transparente, nachvoll-

ziehbare Zulässigkeitsentscheidungen und bauleitplanerische Abwägungen

vorbereitet. Sie gewährleisten zudem die notwendige Flexibilität hinsichtlich künf-

tig ggf. erforderlicher Einzelfallentscheidungen. Sie dienen dazu, die

Standortstruktur des Fürstenwalders Einzelhandels insbesondere zugunsten ei-

ner gesamtstädtisch gewinnbringenden Entwicklung zu sichern und weiter

auszugestalten.

Durch die klare Regel-Ausnahme-Struktur mit für alle Beteiligten transparenten

Standortbewertungen tragen diese Ansiedlungsleitsätze im Zusammenspiel mit

der Fürstenwalder Sortimentsliste zu einer im hohen Maße rechtssicheren Ausge-

staltung von Zulässigkeitsentscheidungen und Bauleitplänen bei und garantieren

somit Planungs- und Investitionssicherheit sowohl für bestehende Einzelhandels-

betriebe als auch für ansiedlungsinteressierte Betreiber noch nicht in

Fürstenwalde/Spree ansässiger Einzelhandelsbetriebe.30

Die Ansiedlungsleitsätze sind für Neubau- wie auch Erweiterungsvorhaben des

Einzelhandels konzipiert. Auf bestehende Einzelhandelsbetriebe, die nicht verän-

dert werden, sind sie nicht anzuwenden; der übliche genehmigungsrechtliche

Bestandsschutz wird somit gewährleistet.

30 Wesentliche Voraussetzung für die gewinnbringende Nutzung der in diesem Einzelhandels- und Zentrenkon-

zept enthaltenen Leitsätze und Steuerungsempfehlungen ist die politisch gestützte Bekräftigung dieser

Inhalte, verbunden mit einer konsequenten künftigen Anwendung. Auf diese Weise entfalten die Leitsätze

und Steuerungsempfehlungen ihre Potenziale für die Rechtssicherheit kommunaler Instrumente, für die In-

vestitionssicherheit sowie für die Sicherung und strategische Weiterentwicklung der Einzelhandelsstandorte

in Fürstenwalde/Spree, insbesondere des ZVB Innenstadtzentrum.


6.5.2 Ansiedlungsleitsätze

Folgende Ansiedlungsleitsätze werden für Fürstenwalde/Spree empfohlen:

Leitsatz I: Zentrenrelevanter Einzelhandel als Hauptsortiment ist zukünftig pri-

mär im Innenstadtzentrum sowie begrenzt im Nebenzentrum Fürstenwalde-Süd

und im Nahversorgungszentrum Fürstenwalde Nord anzusiedeln, sofern das ge-

plante Angebot auf das Versorgungsgebiet bezogen ist

� Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevantem Hauptsortiment sollen zu-

künftig primär im Innenstadtzentrum angesiedelt werden, um eine

weitere Spezialisierung und Qualifizierung der Einzelhandelslage zu be-

günstigen:

� in Hauptlagen unbegrenzt (Positivraum) 31

� in Nebenlage/Entwicklungsbereich Bahnhof grundsätzlich bis zur Groß-

flächigkeit; darüber hinaus, wenn es der Entwicklung der Innenstadt und

der Entwicklung eines attraktiven Eingangsbereiches zur Innenstadt dien-

lich ist

� Funktionalen Ergänzungsbereich: Fokus auf kleinteiligem Einzelhandel.

� Im Nebenzentrum Süd und dem Nahversorgungszentrum Nord:

� Grundsätzlich bis 800 m² Verkaufsfläche

� Darüber hinaus: Einzelfallprüfung, mit dem Innenstadtzentrum abge-

stimmte Entwicklung.

Einzelhandelsbetriebe mit einem zentrenrelevanten Hauptsortiment sollen

grundsätzlich im Innenstadtzentrum zulässig sein. Damit kann das Innenstadt-

zentrum in seiner heutigen Attraktivität gesichert und weiter ausgebaut werden.

Gleichzeitig soll eine Streuung solcher wichtigen Einzelhandelsangebote, ein Un-

gleichgewicht der sonstigen Standorte gegenüber dem Innenstadtzentrum sowie

die potenzielle Gefährdung des Zentrums verhindert werden.

Die absatzwirtschaftlichen Entwicklungsspielräume dienen im Innenstadtzent-

rum als Leitlinie, deren Überschreiten im Einzelfall zur Attraktivierung des

Einzelhandelsangebots beitragen kann. Die Entwicklungsspielräume stellen für

das Innenstadtzentrum daher keine Entwicklungsgrenze dar, sich bei der Innen-

stadtzentrum einen stadtentwicklungspolitisch höchst bedeutsamen

Einzelhandelsstandort handelt.

Gemäß Leitsatz I sollen kleinflächige Angebote mit zentrenrelevantem Hauptsor-

timent auch im Nebenzentrum Süd sowie im Nahversorgungszentrum Nord

zulässig sein. Bei großflächigen Vorhaben soll eine Einzelfallprüfung und eine mit

dem Innenstadtzentrum abgestimmte Entwicklung erfolgen.

Zusätzlich zu den vorgenannten Regelungen können kleinere Einzelhandelsbe-

triebe mit zentrenrelevantem Hauptsortiment auch in den städtebaulich

integrierten Lagen in begrenztem Maße zulässig sein, um das überwiegend auf

die Nahversorgung bezogene Angebot um weitere Sortimente punktuell begrenzt

zu ergänzen. Der empfohlene Bezug auf die Versorgungsaufgabe „des engeren

Gebiets“ zielt darauf, dass an dieser Standortkategorie keine Fachmärkte entste-

hen, die gegenüber einzelnen zentralen Versorgungsbereichen zu einem zu großen

31 Sofern nicht landesplanerische und städtebauliche Gründe (etwa der Schutz von zentralen Versorgungsbe-

reichen in Nachbarkommunen bzw. das Beeinträchtigungsverbot) eine (Teil-) Begrenzung erforderlich

werden lassen.


Gewicht der sonstigen integrierten Lagen führen würde. Demzufolge zielt diese

Regelung auf die Zulässigkeit kleiner Fachgeschäfte, die bereits heute in den sons-

tigen integrierten Lagen in dieser begrenzten Größenordnung vorhanden sind.

Leitsatz II: Zentrenrelevanter Einzelhandel soll als Randsortiment begrenzt

zulässig sein.

� Im Innenstadtzentrum keine Beschränkung des zentrenrelevanten Rand-

sortimentes32.

� Bis zu max. 10 % der Verkaufsfläche eines Vorhabens (dies gilt auch für

das Nebenzentrum Fürstenwalde Süd und das Nahversorgungszentrum

Fürstenwalde Nord), max. 800 m² Verkaufsfläche, darüber hinaus mit

dem Innenstadtzentrum abgestimmte Entwickung

� Außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche: Die Obergrenzen für die je-

weiligen zentrenrelevanten Randsortimente sollen sich an

Innenstadtstruktur orientieren, max. jedoch 10 % der Gesamtverkaufsflä-

che bzw. 800 m² betragen.

Zur Steigerung ihrer Attraktivität aus Kundensicht ergänzen Einzelhandelsbe-

triebe mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment dieses häufig durch sog.

Randsortimente, die oftmals auch zentrenrelevante Sortimente umfassen.

Diese zentrenrelevanten Randsortimente beinhalten jedoch je nach Verkaufsflä-

chenumfang das Potenzial einer Gefährdung der zentralen Versorgungsbereiche

sowie das potenzielle Hemmnis einer Fortentwicklung. Um die zentralen Versor-

gungsbereiche vor diesen unerwünschten Beeinträchtigungen zu schützen, um

künftige Ansiedlungspotenziale für die zentralen Versorgungsbereiche nicht zu

verringern und um gleichzeitig jedoch auch städtebaulich nicht integrierten Ein-

zelhandelsbetrieben eine marktübliche Mindestattraktivität im

Wettbewerbsumfeld zu ermöglichen, sollen zentrenrelevante Sortimente als

Randsortiment auch jenseits der zentralen Versorgungsbereiche in begrenztem

Umfang zugelassen werden.

Diese Begrenzung soll bei 10 % der Gesamtverkaufsfläche bzw. max. 800 m² Ver-

kaufsfläche für die zentrenrelevanten Randsortimente liegen.

Da dieser Schwellenwert die unterschiedliche Sensitivität der zentrenrelevanten

Sortimente nicht ausreichend berücksichtigen kann, die sich aus ihrer jeweils un-

terschiedlichen sortimentsspezifischen Angebotsstruktur im zentralen

Versorgungsbereich ergibt, sollen Verkaufsflächenbegrenzungen für Randsorti-

mente je Sortimentsgruppe nach einer Prüfung im Einzelfall33 ggf. auch unterhalb

der genannten Grenzen vorgenommen werden.

Zudem soll stets eine deutliche Zuordnung des Randsortiments zum Hauptsorti-

ment gegeben sein (z. B. Wohneinrichtungsgegenstände als Randsortiment zu

32 Sofern nicht landesplanerische und städtebauliche Gründe (etwa der Schutz von zentralen Versorgungsbe-

reichen in Nachbarkommunen bzw. das Beeinträchtigungsverbot) eine (Teil-)Begrenzung erforderlich werden

lassen.

33 Ein Einzelfallnachweis der Unschädlichkeit gerade der zentrenrelevanten Randsortimente ist bei großflächi-

gen Einzelhandelsvorhaben außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche im Rahmen der erforderlichen

vorhabenbezogenen Verträglichkeitsbewertung nach § 11 Abs. 3 BauNVO bzw. § 34 Abs. 3 BauGB zu leisten.


Möbeln, Zooartikel als Randsortiment im Gartenmarkt, nicht jedoch z. B. Unter-

haltungselektronik). Hierdurch werden Vorhaben aus Kundensicht klar definiert

und es wird eine Angebotsdiversität jenseits des zentralen Versorgungsbereichs

vermieden.

Zentrenrelevante Sortimente als Randsortiment in Vorhaben im Innenstadtzent-rum sollen regelmäßig und ohne Verkaufsflächenbegrenzung zugelassen werden,

sofern Ansiedlungsleitsatz I gewahrt bleibt.

Nicht zentrenrelevante Sortimente als Randsortiment sollen ebenfalls regelmäßig

und ohne Verkaufsflächenbegrenzung zugelassen werden, sofern die übrigen

Empfehlungen dieses Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes eingehalten werden

(u. a. strategischer Einsatz auch nicht zentrenrelevanter Sortimente zur Stärkung

der Innenstadt, Standortbündelung, Vermeidung einer Angebotsdiversität außer-

halb des zentralen Versorgungsbereichs).

Leitsatz III: Zentren- und nahversorgungsrelevanter Einzelhandel als Hauptsorti-

ment ist primär in den zentralen Versorgungsbereichen und zur Gewährleistung

der Nahversorgung auch an sonstigen städtebaulich integrierten Standorten an-

zusiedeln.

� Im zentralen Versorgungsbereich Innenstadtzentrum unbegrenzt, sofern

negative Auswirkungen auf andere zentrale Versorgungsbereiche (auch

die der Nachbarkommunen) und auf die wohnortnahe Grundversorgung

vermieden werden (Beeinträchtigungsverbot).

� Im Nebenzentrum Fürstenwalde Süd und Nahversorgungszentrum Fürs-

tenwalde Nord zur Versorgung des zugeordneten Versorgungsgebietes

(Stadtteil Fürstenwalde Süd bzw. Fürstenwalde Nord).

� An sonstigen städtebaulich integrierten Standorten nachgeordnet zur

Gewährleistung der Nahversorgung, sofern negative Auswirkungen auf

die zentralen Versorgungsbereiche und die wohnortnahe Grundversor-

gung vermieden werden (Beeinträchtigungsverbot),

� korrespondierend zu den konzeptionellen Aussagen zur Entwicklung der

Nahversorgung: vorrangig im gekennzeichneten Suchbereich

� In sonstigen integrierten Lagen entsprechend des Prüfschemas zur Nah-

versorgung

� In nicht integrierten Lagen: Restriktiver Umgang mit Neuansiedlungen

und Verkaufsflächenerweiterungen

Aufgrund der hohen Bedeutung, die die nahversorgungsrelevanten Sortimente als

Kundenmagnet und für die Besucherfrequenz in zentralen Versorgungsbereichen

haben sollen Einzelhandelsvorhaben mit einem nahversorgungsrelevantem

Hauptsortiment primär in den zentralen Versorgungsbereichen angesiedelt wer-

den.

In den übrigen Wohnsiedlungsgebieten außerhalb der zentralen Versorgungsbe-reiche kann ein Nahversorgungsangebot nachrangig empfohlen werden. Dabei

soll (gemäß der „übergeordneten Entwicklungszielstellungen“) die flächende-

ckende Nahversorgung gestärkt werden, ohne dabei die zentralen

Versorgungsbereiche zu schädigen oder in ihren Entwicklungsmöglichkeiten zu

beeinträchtigen.


Leitsatz IV: Nicht zentrenrelevanter Einzelhandel ist primär an den Sonderstand-

orten Ehrenfried-Jopp-Straße und Kaufland Süd sowie im Innenstadtzentrum

anzusiedeln. Dieser kann jedoch auch im gesamten zentralen Ort angesiedelt wer-

den, wenn städtebauliche Gründe dafürsprechen.

� Einzelhandelsvorhaben mit nicht zentren- und nicht zentren- und nahver-

sorgungsrelevantem Hauptsortiment können grundsätzlich im gesamten

Stadtgebiet angesiedelt werden, wenn städtebauliche Gründe dafür und

raumordnerische Ziele nicht dagegen sprechen.

� Aus städtebaulichen Gründen ist eine Fokussierung auf die beiden Son-

derstandorte Ehrenfried-Jopp-Straße und Kaufland Süd sowie auf das

Innenstadtzentrum ratsam, um Angebote aus Kundensicht attraktiv

räumlich zu bündeln und einer Dispersion des Einzelhandelsstandortgefü-

ges, auch im Interesse der Standortsicherung für Handwerks-,

produzierende und weiterverarbeitende Gewerbebetriebe, entgegenzu-

wirken.

� Dabei ist außerhalb des Innenstadtzentrums die Verkaufsfläche der zen-

trenrelevanten und zentren- und nachversorgungsrelevanten

Randsortimente34 analog zu den Zielen des LEP Berlin-Brandenburg auf

bis zu 10 % bzw. max. 800 m² der Gesamtverkaufsfläche je Betrieb zu be-

grenzen. Eine weitere Begrenzung der zentren- sowie zentren- und

nahversorgungsrelevanten Randsortimente kann im konkreten Einzelfall

unter Berücksichtigung möglicher absatzwirtschaftlicher und städtebau-

licher Auswirkungen und unter Berücksichtigung der landesplanerischen

Vorgaben getroffen werden.

Leitsatz V: Ausnahmeregelung: Verkaufsstellen von landwirtschaftlichen Betrie-

ben, Handwerksbetrieben, produzierenden und weiterverarbeitenden

Gewerbebetrieben (‚Annexhandel‘) können zugelassen werden,

Ausnahmsweise sollen Verkaufsstellen von Handwerks-, produzierenden und wei-

terverarbeitenden Gewerbebetrieben zugelassen werden („Handwerkerprivileg“),

wenn

� eine räumliche Zuordnung zum Hauptbetrieb,

� die Errichtung im betrieblichen Zusammenhang,

� eine deutliche flächen- und umsatzmäßige Unterordnung sowie eine sor-

timentsbezogene Zuordnung zum Hauptbetrieb gegeben ist und

� wenn eine Verkaufsflächenobergrenze von max. 800 m² nicht überschrit-

ten wird bzw. sich die Verkaufsflächen für zentrenrelevante Sortimente

an der Innenstadtstruktur orientieren (vgl. Leitsatz II).

Entsprechende Ausnahmeregelungen für den ‚Annexhandel‘ auf Grundlage

des § 31 Abs. 1 BauGB sind entsprechend sorgfältig in Hinblick auf die Anfor-

derungen an die Bestimmtheit auszuarbeiten (vgl. OVG NRW 10 A 1343/12).

34 Der Begriff Randsortimente ist durch die Rechtsprechung konkretisiert. Hierzu sei unter anderem auf das Ur-

teil des OVG NRW 7 A D 108/96.NE verwiesen. Es muss eine eindeutige Zuordnung des Randsortiments zum

Hauptsortiment möglich sein.


Durch diese standardisierten Leitsätze werden vorhabenbezogene und bauleit-

planerische Zulässigkeitsfragen in der Stadt Fürstenwalde/Spree künftig

effizient zu beantworten sein, womit nicht zuletzt auch eine Verfahrensbeschleu-

nigung erreicht werden kann.

95Schlusswort

7 Schlusswort Die Stadt Fürstenwalde/Spree verfügt hinsichtlich ihrer aktuellen Einzelhandels-

struktur über die notwendige Ausgangsbasis für eine Stärkung der vorhandenen

Standorte, insbesondere der zentralen Versorgungsbereiche mit einer klar defi-

nierten Versorgungsaufgabe. Während der Erarbeitung dieses Einzelhandels- und

Zentrenkonzeptes wurden – begleitet und konstruktiv unterstützt durch die Ver-

waltung – Entwicklungsempfehlungen und künftige Leitlinien erörtert, die es

erlauben, stringente Instrumente zur bauleitplanerischen und genehmigungs-

rechtlichen Steuerung der Standorte und der künftigen Vorhaben abzuleiten.

In diesem Bericht werden die notwendigen Instrumente vorgestellt, Empfehlun-

gen zu Umsetzungsprioritäten ausgesprochen und ggf. erkennbare Handlungs-

alternativen angesprochen.

Obschon dieses Einzelhandels- und Zentrenkonzept zunächst ein primär stadt-

planerisches Instrumentarium darstellt, kann es auch in anderen

Zusammenhängen (Teil-) Beiträge zur Fortentwicklung der Handelsstandorte

leisten, so zum Beispiel im Rahmen der Wirtschaftsförderung. Das Konzept bietet

zudem Anknüpfungspunkte für neue große wie auch kleinere Entwicklungsvorha-

ben (etwa in den zentralen Versorgungsbereichen), für Detailkonzepte zu

einzelnen Standorten und Fragestellungen (etwa dem Branchenmix) sowie für

prozessbegleitende Maßnahmen bzw. die Einbindung der Händlerschaft und der

Immobilieneigentümer in die Maßnahmen zur Standortstärkung.

Aufgrund der hohen Dynamik im Einzelhandel ist mittelfristig auch weiterhin ein

Bedarf zur 1. Fortschreibung der einzelhandelsbezogenen Grundlagenermittlung

und Zielerarbeitung für ein zu aktualisierendes Einzelhandelskonzept – inkl. einer

flächendeckenden Vollerhebung des Einzelhandels – zu erkennen.

Insbesondere die konzeptionellen Bausteine des Konzepts bedürfen einer Erfolgs-

kontrolle und ggf. einer laufenden 1. Fortschreibung. Ob ein solcher Bedarf zur 1.

Fortschreibung erkennbar ist, sollte erfahrungsgemäß alle fünf Jahre bewertet

werden. Zudem sollte auch bei erheblichen Veränderungen der gesetzlichen

Abbildung 37:

Das Einzelhandelskonzept als Basis für eine aktive Stadtentwicklungspolitik


96Schlusswort

Grundlagen zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung geprüft werden, inwie-

weit eine 1. Fortschreibung des Konzepts erfolgen sollte.

97Literaturverzeichnis

Literaturverzeichnis

LITERATUR UND HANDELSFACHDATEN

BMVBW (2002): Bericht der Arbeitsgruppe Strukturwandel im Lebensmittelein-zelhandel und § 11 Abs. 3 BauNVO. Ohne Ort BMVBS (2013): Nahversorgung in ländlichen Räumen

Bundestag (2004): Entwurf eines Gesetzes zur Anpassung des Baugesetzbuchs

an EU-Richtlinien (Europarechtsanpassungsgesetz Bau – EAG Bau). Bundestags-

drucksache 15/2250. Berlin

DSSW (2012): Wirkung von Einkaufszentren auf die Innenstadt, Berlin.

EHI (2012, 2013): Struktur, Kennzahlen und Profile des deutschen und internatio-

nalen Handels. Daten zu Verkaufsflächen und Umsätzen im Einzelhandel/

Lebensmitteleinzelhandel. Abrufbar unter Handelsdaten.de

Hahn-Gruppe (2006 - 2017): Real Estate Report Germany der Jahre 2006 –

2016/17. Bergisch Gladbach

IFH (2008-2016) - Institut für Handelsforschung: Einzelhandelsrelevante Kauf-

kraft der Jahre 2008 bis 2016

Kuschnerus, Ulrich (2007): Der standortgerechte Einzelhandel. Bonn

Ministerium für Bauen und Verkehr, Ministerium für Wirtschaft, Mittelstand und

Energie (2008): Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben; Bauleitplanung und Ge-

nehmigung von Vorhaben (Einzelhandelserlass NRW), Düsseldorf

Ministerium für Infrastruktur und Landesplanung Brandenburg: Mittelbe-

reichsprofil Fürstenwalde Spree 2016. Landesamt für Bauen und Verkehr

Ministerium für Infrastruktur und Raumordnung Brandenburg: Landesentwick-

lungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) vom 31. März 2009. Potsdam (zitiert als

LEP B-B)

Ministerium für Infrastruktur und Raumordnung Brandenburg: Entwurf Landes-

entwicklungsplan Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg (LEP HR) vom 19. Juli

2016. Potsdam (zitiert als LEP HR)

Stadt + Handel (2009): Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Fürsten-

walde/Spree. Dortmund

Statistisches Bundesamt (2008): Klassifikation der Wirtschaftszweige. Ausgabe

2008. Wiesbaden

Statistisches Bundesamt (2014a): Klassifikation der Wirtschaftszweige. Ausgabe

2013. Wiesbaden

Statistisches Bundesamt (2014b): Konsumausgaben privater Haushalte im Inland

nach Verwendungszwecken

WABE-Institut (2007): Einzelhandel Branchendaten 2006. Berlin

SONSTIGE QUELLEN

Website Bertelsmann Stiftung – Wegweiser Kommune: www.wegweiser-kom-mune.de Website Bundesverband E-Commerce und Versandhandel Deutschland: www.bevh.org Website EHI – handelsdaten.de: www.handelsdaten.de

98Literaturverzeichnis

Website HDE: www.einzelhandel.de

Website Statistisches Bundesamt (Destatis): www.destatis.de

99Abbildungsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Das hierarchisch abgestufte System zentraler Versorgungsbereiche (modellhaft) 9

Abbildung 2: Erarbeitungsschritte Einzelhandels- und Zentrenkonzept 16 Abbildung 3: Verkaufsflächenausstattung Fürstenwaldes/Spree im

regionalen Vergleich 23 Abbildung 4: Verkaufsfläche nach Warengruppen und Lagebereichen in

Fürstenwalde/Spree 23 Abbildung 5: Zentraler Versorgungsbereich Innenstadtzentrum 26 Abbildung 6: Nebenzentrum Fürstenwalde Süd 28 Abbildung 7: Nahversorgungszentrum Fürstenwalde Nord 30 Abbildung 8: Sonderstandort Ehrenfried-Jopp-Straße 31 Abbildung 9: Sonderstandort Kaufland Süd 33 Abbildung 10: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftanteile nach Warengruppen

34 Abbildung 11: Kaufkraftniveau für Fürstenwalde/Spree 35 Abbildung 12: Betriebstypenmix strukturprägender LEH Anbieter (> 400 m²

VKF) in Fürstenwalde im Vergleich zum Bundesdurchschnitt 39 Abbildung 13: Die Nahversorgungsstruktur in Fürstenwalde/Spree 40 Abbildung 14: Nahversorgungssituation in der Kernstadt von

Fürstenwalde/Spree 41 Abbildung 15: Nahversorgungsbedeutung der Lebensmittelmärkte in

Fürstenwalde Nord und Fürstenwalde Mitte (Verkaufsflächengröße und Mantelbevölkerung) 42

Abbildung 16: Nahversorgungsbedeutung der Lebensmittelmärkte in Fürstenwalde Süd (Verkaufsflächengröße und Mantelbevölkerung) 42

Abbildung 17: Nahversorgungsbedeutung der Lebensmittelmärkte in Fürstenwalde Süd (Verkaufsflächengröße und Mantelbevölkerung) 43

Abbildung 18: Zukünftige Bevölkerungsentwicklung Fürstenwalde/Spree 49 Abbildung 19: Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft pro Kopf

2000 – 2015, 2016: Prognose 49 Abbildung 20: Verkaufsflächenansprüche der Anbieter und Entwicklung der

Flächenproduktivität 50 Abbildung 21: Entwicklung des Einzelhandelsumsatzes (gesamt sowie E-

Commerce) und des E-Commerce-Anteils in Dtl. von 2000 bis 2016 51

Abbildung 22: Prognose zur sortimentsspezifischen Entwicklung des Distanzhandels 51

Abbildung 23: Abgrenzung des Mittelbereiches von Fürstenwalde/Spree gem. Entwurf LEP Entwurf HR B-B 52

Abbildung 24: Abgrenzung des Mittelbereiches von Fürstenwalde/Spree gem. Entwurf LEP HR B-B 53

Abbildung 25: Zielzentralitäten der Stadt Fürstenwalde/Spree 54

100Abbildungsverzeichnis

Abbildung 26: Übergeordnete Entwicklungszielstellungen für die Einzelhandelsentwicklung in Fürstenwalde/Spree 59

Abbildung 27: Methodik: Ableitung von zentralen Versorgungsbereichen aus dem Bestand kommunaler städtebaulich-funktionaler Zentren 61

Abbildung 28: Räumliche Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich Innenstadtzentrum 62

Abbildung 29: Innere Organisation des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadtzentrum (Zielkonzept) 63

Abbildung 30: Lage des Entwicklungsbereiches und der Potenzialflächen im Innenstadtzentrum 66

Abbildung 31: Maßnahmen zur Vernetzung des Online-Handels mit dem stationären Handel 69

Abbildung 32: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Nebenzentrum Fürstenwalde Süd. 71

Abbildung 33: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Nahversorgungszentrum Fürstenwalde Nord. 73

Abbildung 34: Nahversorgungsprüfschema für Vorhaben außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche – Ableitung einer angemessenen Vorhabendimen-sionierung 76

Abbildung 35: Sonderstandort Ehrenfried-Jopp-Straße 79 Abbildung 36: Sonderstandort Kaufland Süd 80 Abbildung 37: Das Einzelhandelskonzept als Basis für eine aktive

Stadtentwicklungspolitik 95

101Tabellenverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Übersicht über die verwendeten empirischen Erhebungsbausteine, sekundärstatistischen Quellen und durchgeführten Arbeitskreise. 17

Tabelle 2: Einzelhandelsbestand in Fürstenwalde/Spree* 22 Tabelle 3: Angebots- und Nachfragedaten sowie Zentralitätswerte in

Fürstenwalde/Spree. 37 Tabelle 4: Ausstattungskennziffern Nahrungs- und Genussmittel (NuG) in

Fürstenwalde/Spree gesamt 38 Tabelle 5: Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen für

Fürstenwalde/Spree in m² Verkaufsfläche bis 2026 55 Tabelle 6: Städtebauliche Verortung der Verkaufsflächen der

Einzelsortimente in der Stadt Fürstenwalde/Spree 83 Tabelle 7: Sortimentsliste für die Stadt Fürstenwalde/Spree

(„Fürstenwalder Liste“) 86

102Abkürzungsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abb. ....................... Abbildung

Abs. ...................... Absatz

B ............................ Bundesstraße

BAB ...................... Bundesautobahn

BauGB ................. Baugesetzbuch

BauNVO .............. Baunutzungsverordnung

Bsp. ....................... Beispiel

BGF ...................... Bruttogeschossfläche

bspw. ................... beispielsweise

BVerfGH .............. Bundesverfassungs-

gerichtshof

BVerwG ............... Bundesverwaltungsgericht

bzw. ..................... beziehungsweise

d. h. ...................... dass heißt

Drog. .................... Drogeriewaren

EAG ...................... Europarechts-

anpassungsgesetz Bau

EH ......................... Einzelhandel

EHK ...................... Einzelhandelskonzept

einschl. ................. einschließlich

etc. ....................... et cetera

e.V. ....................... eingetragener Verein

EW ........................ Einwohner

f. ........................... folgende

ff. .......................... fortfolgende

FNP ...................... Flächennutzungsplan

gem. ..................... gemäß

ggf. ....................... gegebenenfalls

GPK ...................... Warengruppe Glas/

Porzellan/ Keramik

ha .......................... Hektar

HR……………………….Hauptstadtregion

HZ ......................... Hauptzentrum

i.A. ........................ im Auftrag

i. d. R. ................... in der Regel

i. e. S. ................... im engeren Sinne

i. H. v. ................... in Höhe von

inkl. ....................... Inklusive

insb. ...................... insbesondere

i. S. ....................... im Sinne

i. S. v. .................... im Sinne von

i. V. m. ................... in Verbindung mit

IZ ........................... Innenstadtzentrum

Kap. ...................... Kapitel

Kfz ........................ Kraftfahrzeug

km ......................... Kilometer

L ............................ Landesstraße

LEP ....................... Landesentwicklungsplan

LM ........................ Lebensmittel

m ........................... Meter

m² ......................... Quadratmeter

max. ..................... maximal

mind. .................... mindestens

Mio. ...................... Millionen

MIV ....................... motorisierter

Individualverkehr

Mrd. ...................... Milliarden

niL ......................... städtebaulich nicht

integrierte Lage

Nr. ......................... Nummer

NuG ...................... Warengruppe

Nahrungs- und

Genussmittel

NVZ ...................... Nahversorgungszentrum

ÖPNV ................... öffentlicher

Personennahverkehr

OVG ..................... Oberverwaltungsgericht

o.g. ....................... oben genannt

p. a. ...................... per annum

PBS ...................... Warengruppe Papier/

Bürobedarf/ Schreibwaren

Pkw ...................... Personenkraftwagen

rd. ......................... rund

S. .......................... Seite

s. ........................... siehe

SBZ ....................... Stadtbezirkszentrum

siL ......................... städtebaulich integrierte

Lage

sog. ....................... sogenannt

s. o. ....................... siehe oben

SPNV ................... Schienen-

personennahverkehr

s. u. ....................... siehe unten

u. a. ....................... unter anderem

u.ä. ........................ und ähnliches

usw. ...................... und so weiter

u.U. ....................... unter Umständen

v. a. ....................... vor allem

VGH ..................... Verwaltungsgerichtshof

vgl. ........................ vergleiche

VKF ...................... Verkaufsfläche

WZ ........................ Warengruppenverzeichnis

des Statistischen

Bundesamtes

ZVB ...................... zentraler

Versorgungsbereich

z. B. ...................... zum Beispiel

z. T. ....................... zum Teil

z.Z. ........................ zur Zeit

103

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