Immobilienbrief STUTTGART · Immobilienbrief STUTTGART Ausgabe 69 09.11.2010 Liebe Leser ! Eitel...

ImmobilienbriefSTUTTGARTAusgabe 69 www.immobilienbrief-stuttgart.de 09.11.2010

Liebe Leser !Eitel Sonnenschein am Stuttgarter Markt für Einzelhandelsimmobilien – zumindest in den Topla-

gen. Wenn es doch nur in allen Immobiliensegmenten so wäre! Stuttgart gehört zu den attraktivsten

und teuersten deutschen Einzelhandelsmetropolen. Der deutlich anziehende private Konsum dürfte dies

verstärken. Während die Projektentwickler von den fertigen Plänen für ihre Bürogebäude regelmäßig den Staub abschütteln – Mieter las-

sen trotz Konjunkturaufschwung auf sich warten –, unterzeichnen Ein-zelhändler schon Monate vor Baubeginn dankbar die ihnen gnädig dargereichten Mietverträge.

Der Immobilienausverkauf bei der Allianz geht auch in Stuttgart weiter. Entsprechend der konzernweiten Strategie will sich der Versiche-

rungskonzern von kleineren Objekten trennen. Der markante ehemalige Hauptsitz von Allianz Immobilien am Charlottenplatz steht daher zum Verkauf. Schade für Stuttgart ist, dass sich die Real-Estate-Tochter aus

der Landeshauptstadt schon stark zurückgezogen hat. Die Geschäftsführer

residieren in Frankfurt. Doch Stuttgart ist weiterhin Kaufstandort und die Zahl der Mitarbeiter soll nicht

verringert werden, lautet die gute Nachricht.

Über die Potenziale im Bestand diskutierte eine Expertenrunde unter dem Motto „Expo Vision“. In Stuttgart, so der Tenor, sind diese besonders groß. Zu den Gründen zählt der Mangel an Neubau-

flächen.

Vor zwei Ausgaben haben wir Sie exklusiv darüber informiert, dass die Stadt Stuttgart doch mit einem

Stand auf der Mipim vertreten sein wird. Jetzt kennen wir Details zum Messeauftritt unter dem Slogan „stay connected“. Bis zum 22. November können Sie sich beteiligen. Es ist wichtig, dass Stuttgart Flagge zeigt! Auch wenn der Stand nur schwäbisch-bescheidene neun Quadratmeter misst ...

Der Fokus des Immobilienbrief Stuttgart liegt naturgemäß auf der Landeshauptstadt. Doch wir sehen

Stuttgart als Kern einer Metropolregion mit 4,3 Millionen Einwohnern und räumen auch regelmäßig The-

men aus dem Umland einen Platz ein. Informieren Sie sich in dieser Ausgabe daher über den Büromarkt-bericht Sindelfingen und das Postplatz Forum in Waiblingen, für das ein Käufer gesucht wird.

Das schöne Wetter, so scheint es, ist erst einmal vorbei. Doch während wir Menschen uns warm einpacken müssen, gilt dies für den Immobilienmarkt dieser prosperierenden Region immer weniger – auch wenn es im Aufschwung selbstverständlich Sieger und Verlierer geben wird.

Wir wollen unseren (bescheidenen!) Teil zu Ihrem Erfolg und dem der Region beitra-gen und Sie weiterhin mit immobilienrelevanten Informationen versorgen. Bleiben Sie uns gewogen!

Mit herzlichen Grüßen

Ihr

Frank Peter Unterreiner – Herausgeber

Inhaltsverzeichnis

Seite 2Abschied auf Raten?• Allianz verkauft Immobilien

• Immobilientochter plant

keinen Personalabbau

• Stuttgart bleibt im Fokus

Mipim• Messepaket geschnürt

• Heuer-Dialog als Partner

Seite 4Einzelhandel Stuttgart• Zwei neue Reports

• Hohe Nachfrage nach Läden

• Gute Fundamentaldaten

Seite 5Stuttgart 21• Bürger gestalten mit

Seite 6Einkaufszentrum Göppingen• Standort wieder offen

Seite 7Haus & Grund• Neue Serviceleistungen

• Vorteile für Mitglieder

Seite 8„Expo Vision“• Diskussion über Potenziale

im Bestand

• Gute Chancen in Stuttgart

Seite 11Büromarkt Sindelfingen• Stabile Mieten

• Niedrige Umsätze

Seite 13Postplatz Forum Waiblingen• Hannover Leasing kauft erneut

• Endinvestor gesucht

MARKT & FAKTENEINZELHANDEL | STUTTGART | 2010 · 2011

Colliers Bräutigam & Krämer GmbH & Co. KG

Büromarktreport Sindelfingen 2010/2011Stark, stabil, attraktiv

WirtschaftsförderungSindelfingen GmbH


Planiestraße 2D-71063 SindelfingenTelefon 07031- 688 42-0Telefax 07031- 688 [email protected]

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DER EINZELHANDEL IN STUTTGART UND DER REGION 2010

ImmobilienbriefSTUTTGART Ausgabe 69 09.11.2010 Seite 2

MIPIM

Stuttgart-PaketMit „klein, aber fein“ umschreibt

die Stuttgarter Wirtschaftsförde-

rung ihren nächstjährigen, neun

Quadratmeter „großen“ Stand

auf der Immobilienmesse Mipim.

Für 990 Euro pro Person kön-

nen sich die Teilnehmer über die

Stadt Stuttgart registrieren und an

einem gemeinsamen Abendessen

teilnehmen. Reise und Unterkunft

muss jeder selbst organisieren.

Optional buchbar sind eine Pro-

duktpräsentation am Stand, die

Technik wird vorgehalten, sowie

ein sogenanntes Businessmatching

für 1000 Euro, das ebenso wie die

Abendveranstaltung von Heuer-

Dialog organisiert wird. Für das

Businessmatching schlägt Heuer-

Dialog fünf Kontakte vor und rea-

lisiert davon maximal zwei. Der Ter-

min kann beispielsweise am Stand

organisiert oder mit dem Abend-

event verbunden werden. Infos

zur Mipim-Teilnahme bei wifoe@

stuttgart.de, zum Businessmat-

ching unter www.heuer-dialog.de

Allianz Real Estate Germany in Stuttgart

(K)ein Abschied auf Raten?Plant die Allianz Real Estate einen Verkauf fast aller Stuttgarter Immobilien des Versicherungs-konzerns? Dazu nimmt das Unternehmen keine Stellung. Ist eine Verlagerung von Arbeitsplät-zen geplant? Das wird entschieden dementiert.

Die Stuttgarter Mitarbeiter von Allianz Real Estate, oder zumindest einige, scheinen sich Sorgen um die

Präsenz am Standort Stuttgart und ihren Arbeitsplatz zu machen. Jedenfalls erreichte die Redaktion des Immobilienbrief Stuttgart ein entsprechendes anonymes Schreiben. Wie am Allianz-Frankierstempel

erkennbar, wurde es von einem Mitarbeiter aus Stuttgart verschickt.

Verkäufe in Stuttgart geplant, aber die Stadt bleibt Investitionsziel

„... wird es Sie bestimmt interessieren, dass die Allianz Real Estate im Auftrag des Versicherungskonzerns

plant, mit Ausnahme von zwei bis drei Objekten – bis Ende 2011 – alle noch in Stuttgart im Eigentum des Konzerns stehenden Gebäude zu verkaufen, um sich somit de facto aus Stuttgart als Immobilienbesitzer

zu verabschieden“, heißt es. Die Pressestelle von Allianz Real Estate, die im Übrigen in München sitzt und

nicht mehr wie früher in Stuttgart, teilt dazu mit, dass es ein Verkaufsprogramm gibt, aber – um die Umset-

zung nicht zu gefährden – zu einzelnen Objekten nichts gesagt wird. Generell, aber unter Vornahme einer

Einzelfallprüfung, will sich die Allianz von Objekten unter 50 Millionen Euro Verkehrswert trennen.

Stuttgart steht als Kaufstandort weiterhin auf unserer Liste, heißt es von Seiten der Allianz Real Estate. Doch

gesucht würden eben Immobilien über 50 Millionen Euro.

CB Richard Ellis ist mit dem Verkauf beauftragt

„Mit dem Verkauf beauftragt wurde ein in Frankfurt ansässiges Maklerunternehmen“, heißt es im ano-

nymen Schreiben. Nach unseren Recherchen ist dies CB Richard Ellis.

Ehemaliger Hauptsitz am Charlottenplatz wird angeboten

„Vom Verkauf betroffen ist kurzfristig das Objekt Charlottenstraße 1–3, in welchem sich Zentralabteilungen

der Allianz Real Estate befinden. Die Planung sieht vor, schnellstmöglich einen Nachmieter für das kom-

CHANCEN UND RISIKEN VON INVESTMENTS RICHTIG EINSCHÄTZEN. DAS SCHÄTZEN WIR.

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STANDORT

Ansiedlungen15 Unternehmen siedelten sich

allein im dritten Quartal in Stutt-

gart an. Sie schufen 270 Arbeits-

plätze und mieteten 6700 m2

Bürofläche an, meldet die Wirt-

schaftsförderung.

MARKT

Teures Stuttgart1950 Euro pro m2 für eine Eigen-

tumswohnung aus dem Bestand

mit mittlerem Wohnwert sind in

Stuttgart im Durchschnitt zu ent-

richten, ermittelte der Maklerver-

band IVD. Damit liegt Stuttgart

deutlich nach München (2200

Euro) auf dem zweiten Platz. Auf

Rang drei folgt ebenfalls mit gro-

ßem Abstand Düsseldorf (1800

Euro). Auch bei frei stehenden Ei-

genheimen mit mittlerem Wohn-

wert, Garage und einer Größe

von 125 m2 liegt die Schwaben-

metropole mit durchschnittlich

460 000 Euro auf Rang zwei nach

München mit 540 000 Euro und

vor Frankfurt mit 400 000 Euro.

plette Bürogebäude zu finden“, schreibt der Anonymus weiter. Das markante, spitz zulaufende Glasgebäu-

de am Charlottenplatz war der Stolz der damaligen Allianz Immobilien und ist immer noch eines der schönsten Stuttgarter Bürogebäude. Es wurde 1993 eingeweiht, zusammen mit dem 1985 fertig

gestellten Altbau stehen 8500 Quadratmeter Mietfläche zur Verfügung.

2008 veräußerte die Allianz im Rahmen des Charlotten-Portfolios auch sieben Stuttgarter Immobilien. Die

größten waren die Hauptverwaltungen von Allianz Sachversicherung und Allianz Lebensversicherung. Beide

stehen heute mit etwa 325 Millionen Euro in den Büchern der IVG Immobilien. Dem Vernehmen nach hat die Allianz keine weiteren Objekte auch nur annähernd vergleichbarer Größe mehr in Stuttgart. Gemunkelt wird von Immobilien im Gewerbegebiet Tränke in Degerloch und von einem Geschäftshaus auf

der Königstraße. Ebenso von einem Objekt Ecke Reinsburg- und Silberburgstraße.

Offizielle Aussage: keine Verlagerung von Arbeitsplätzen

„Es ist zu befürchten, dass die bestehenden zirka 50 Arbeitsplätze nach erfolgreicher Vermietung bald

abgebaut oder nach Frankfurt verlagert werden“, steht es in dem uns zugesandten Brief. Hier kommt von

der Pressestelle ein ganz eindeutiges Dementi: Es gebe „keine konkreten Planungen oder sonstigen Über-

legungen“, die Stuttgarter Arbeitsplätze der Allianz Real Estate Stuttgart zu verlegen. Dies sei auch gar

nicht zulässig. Verwiesen wird auf einen schriftlich fixierten Interessensausgleich und Sozialplan mit dem

Betriebsrat.

Diese offizielle Aussage von Allianz Real Estate steht im Widerspruch nicht nur zum anonymen Schreiben,

auch in der Stuttgarter Immobilienszene wird gemutmaßt, dass Arbeitsplätze nach Frankfurt verlagert wer-

den sollen.

Die meisten Mitarbeiter sind in Stuttgart

Allianz Real Estate Germany hat etwa 130 Mitarbeiter, von denen mit zirka 70 die meisten in Stutt-

gart ansässig sind. Die Landeshauptstadt ist zwar weiterhin handelsrechtlicher Sitz, Headquarter und Ge-schäftsführung befinden sich jedoch in Frankfurt. Am Main arbeiten 20 Personen. Auf der Homepage

ist von Niederlassungen in Berlin, Frankfurt und München die Rede, Stuttgart wird als Standort bezeichnet.

Vor etwa einer Dekade war Allianz Immobilien eines der Stuttgarter Immobilien-Flaggschiffe mit bundesweit etwa 800 bis 900 Mitarbeitern. Darunter waren allerdings auch viele Hausmeister. Dann

wurden das Property Management mit etwa 450 Mitarbeitern auf Hochtief übertragen und das Allianz

Centermanagement an die ECE verkauft. n

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Der Park, in dem die Zukunft wächst.10 Jahre STEP.


Marktberichte zum Stuttgarter Einzelhandel

Mehr Luxuslabels wären möglichErfreuliche Aussichten für den Einzelhandel in Stuttgart skizzieren die Marktberichte der verschie-denen Maklerhäuser. Die höchste Zentralität in Deutschland und hohe Kaufkraft sorgen für eine hohe Flächennachfrage der Händler.

„In den vergangenen zehn Jahren hat die Innenstadt in weiten Teilen eine signifikante Revitalisierung er-

lebt. Rund 40 000 Quadratmeter Einzelhandelsflächen wurden neu geschaffen“, konstatiert der ge-

meinsame Report „Markt & Fakten Einzelhandel Stuttgart 2010–2011“ der Stadt Stuttgart und Colliers

Bräutigam & Krämer. Namhafte Adressen wie Peek & Cloppenburg, Sport-Scheck oder Hugendubel hätten

sich niedergelassen und zu einer wachsenden Zentralität geführt. Auch künftig würden Projekte wie das

„Quartier am Karlsplatz“, das Bülow-Carré, das Postquartier und das Quartier S die Innenstadt prägen und

verändern.

„Quartier am Mailänder Platz wird den Einzelhandel verändern“

„Wenn es um die Zukunft des Einzelhandels in Stuttgart geht, muss man kein Visionär sein, um zu dem

Schluss zu kommen, dass hier im Moment viele interessante Chancen entstehen“, urteilt Mario Caroli,

persönlich haftender Gesellschafter des Bankhauses Ellwanger & Geiger im Vorwort zum Report „Der Ein-

zelhandel in Stuttgart und der Region 2010“. Das „Quartier am Mailänder Platz“ auf dem Areal A1 von

Stuttgart 21 mit zirka 43 000 Quadratmetern Verkaufsfläche werde die Einzelhandelslandschaft in Stuttgart

nachhaltig verändern.

„Nationale und internationale Filialisten suchen dringend nach interessanten Lagen“, sagt City-

manager Hans Pfeifer. „Deshalb wird es vom Markt gut angenommen, wenn in der Lautenschlagerstraße

oder an der Paulinenbrücke neue Handelsbereiche entstehen.“ 60 Prozent der Besucher kämen zum Einkaufen nach Stuttgart.

Stuttgart mit hervorragenden Fundamentaldaten

Mit einer einzelhandelsrelevanten Kaufkraft von 3,37 Milliarden Euro liegt Stuttgart laut GfK

Geo-Marketing bundesweit auf Rang sechs hinter Frankfurt (3,75 Milliarden Euro) und Düsseldorf (3,45

Milliarden Euro). Bei der Kaufkraftkennziffer (stellt die Nettoeinkünfte der Einwohner dar) liegt Stuttgart

mit einem Wert von 108,4 (100 ist der bundesweite Durchschnitt) schon auf Platz vier knapp hinter

Frankfurt mit 109,3. Bei der Zentralitätskennziffer (beschreibt, inwiefern Kaufkraft zu- oder abfließt)

hingegen liegt Stuttgart mit einem Wert von 129,2 bundesweit an der Spitze vor Düsseldorf (127,7) und

München (121,4).

UNTERNEHMEN

Würth investiert90 Millionen Euro investiert Würth

am Stammsitz Künzelsau in ein

neues Verwaltungsgebäude. In den

kommenden Jahren sollen zudem

ein Kultur- und Kongresszentrum

sowie eine neue Verkaufsnieder-

lassung entstehen und das Logis-

tikzentrum erweitert werden. 700

neue Arbeitsplätze sollen bis 2020

in Künzelsau geschaffen werden,

in ganz Deutschland sogar 10 000.

FLUGFELD

Luftfahrt-AkademieDas Forum Luft- und Raumfahrt

Baden-Württemberg und die

Steinbeis-Hochschule gründeten

die ASA – German Aerospace Aca-

demy mit Sitz am Flugfeld Böblin-

gen/Sindelfingen. „Für die Positio-

nierung und die Vermarktung des

Standorts Flugfeld sind die Themen

Aus- und Weiterbildung von großer

Bedeutung und werden daher seit

Jahren mit hoher Priorität verfolgt,“

sagt Olaf Scholz, Geschäftsführer

des Zweckverbands. Die ASA sei

eines der herausragenden Schlüs-

selprojekte auf dem Flugfeld und

würde den Standort langfristig at-

traktiver machen und stärken.

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Die Stuttgarter Innenstadt ist bei Händlern äußerst beliebt


STUTTGART 21

Bürger gestalten mitDie Stuttgarter sollen darüber

mitentscheiden, wie die neuen

Stadtviertel auf Stuttgart 21 aus-

sehen. OB Wolfgang Schuster will

mit dem Stadtentwicklungsprojekt

„Rosenstein – wir gestalten unse-

re Stadt von morgen“ ganz neue

Wege der Bürgerbeteiligung be-

schreiten. Seine Vorstellung: „Die

Bürger erhalten die Chance, im

Dialog mit Experten, bei Diskus-

sionen und in Bürgerforen selbst

zu bestimmen, was auf diesem

Gelände gebaut wird und wie die

zusätzlichen Grünflächen ausse-

hen. Beteiligen kann sich jeder, der

gemeinsam mit anderen ein Stück

lebendiges, nachhaltiges Stuttgart

gestalten will.“ Auch was das Set-

zen von Schwerpunkten anlangt,

etwa bei der Frage, ob im Rosen-

steinviertel wichtige Kultureinrich-

tungen, Bildungsinstitutionen oder

Wissenschaftszentren angesiedelt

werden, sollen die Bürger das

Sagen haben. Laut Bürgermeister

Matthias Hahn ist es zudem „si-

cher lohnend, über ein Quartier

der kurzen Wege nachzudenken,

in dem eigentlich niemand Auto

fahren muss, um ins Büro, das

nächste Geschäft oder ins Grü-

ne zu kommen.“ Um Ideen und

Impulse zu erhalten, sollen alle

Teilnehmer am Dialogprozess zu-

nächst bei einer ersten Veranstal-

tungsreihe von den Erfahrungen

anderer Städte profitieren, die

bereits große Stadtentwicklungs-

vorhaben verwirklicht haben bzw.

gerade dabei sind, diese umzuset-

zen. Mit im Boot sind ferner die

Stuttgarter Hochschule für Tech-

nik, die das Stuttgarter Projekt

wissenschaftlich begleitet, und

die Architektenkammer Baden-

Württemberg.

Auffällig ist in Stuttgart die starke Position der Innenstadt. GfK ermittelte einen Einzelhandelsumsatz von 4,06 Milliarden Euro – verglichen mit den anderen untersuchten Metropolen entfällt in Stutt-gart mit 41 Prozent der höchste Anteil auf die Innenstadt. Ebenso befindet sich mit 37,3 Prozent der

höchste Anteil der Verkaufsflächen (insgesamt 899 000 Quadratmeter) in der Innenstadt.

„Eine gute Nachfrage ohne Leerstände bestimmt den Vermietungsmarkt in der City, Spitzenreiter

bleibt weiterhin die Königstraße, welche von Verdrängung und Standortverlagerungen geprägt wird“, sagt

Falko Streber, Partner und Teamleiter Einzelhandel bei Bräutigam & Krämer. Die Mietpreise seien im Bereich

der Bestlagen stabil mit leicht steigender Tendenz. Auf der Königstraße würden über 300 Euro Miete bezahlt, Vorvermietungszeiträume von bis zu zwei Jahren seien möglich. Dies sei nicht verwunder-

lich bei einer Frequenz auf der Königstraße von bis zu 12 000 Passanten stündlich, meint Ulrich Nestel, Leiter

Bürovermietung und Einzelhandel bei Ellwanger & Geiger.

Inhabergeführte Geschäfte und bezahlbareMieten in den Nebenlagen

Im Nebenlagen würde die Vermarktungsdauer zunehmen, von steigenden Preisen sei nicht auszugehen,

sagt Streber. Dort finde man noch viele Geschäfte, die inhabergeprägt ihren eigenen Stil verfolgen, und das

zu noch bezahlbaren Mieten, urteilt Nestel. „Das macht die Stuttgarter City für Shopper abwechslungsreich

und spannend“, urteilt er.

Die Kirch- und Stiftstraße sind Stuttgarts Edellagen, sagt Nestel. Louis Vuitton, Escada, Montblanc,

Cartier oder Lacoste haben sich hier niedergelassen. Eine höhere Dichte an Luxuslabels wäre möglich, konn-

te aufgrund des begrenzten Flächenangebots und der niedrigen Fluktuation bislang jedoch nicht umgesetzt

werden, erklärt Streber.

Schulstraße: die älteste Fußgängerzone Deutschlands

Der Marktplatz zeichnet sich laut Ellwanger & Geiger durch viele inhabergeführte Geschäfte aus, zudem

würde das Kaufhaus Breuninger Konsumentenströme bündeln. Die hoch frequentierte Schulstraße ist laut

Bräutigam & Krämer die älteste Fußgängerzone Deutschlands und würde vor allem Einzelhändler mit einem

Neue Brücke

Schulstraße

Stiftstraße

Planie

Marktstraße

Nadlerstraße

Eichstraße

Dorotheenstraße

Büchsenstraße

Kienestraße

Marktstraße

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Marktplatz

Sporerstraße

Neubau

Projektentwicklung „Quartier am Karlsplatz“

„Window’s“

Altes Schloss

Stiftskirche

Markthalle

KaufhausBreuninger

Breitling

BletzingerCafe Scholz La Casa

Hirmer

Rathaus

EscadaBungalow

Uli Knecht

Air�eld, Cartier, Diesel

Lacoste

Modehaus FischerMaute & Benger

von Hofen

FrankoniaRené Lezard

Max Mara

Mont BlancLouis Vuitton

Kurtz

BaslerDie Brille

Wellendor�Holanka Bar

KurtzTritschler

RoecklL’Occitane

Stefanel

Aigner

Sigrun Woehrvan Laack

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Feinkost Böhm

Strenesse Blue

Döttinger

Stiftstraße, Kirchstraße, Sporerstraße, Marktplatz

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hohen Anteil an schnell drehenden Waren und jungem Publikum gute Geschäfte bieten. In der Bolzstraße

haben sich Handel und Gastronomie seit Eröffnung der Königsbaupassagen gut etabliert, die Nachfrage sei

hoch, erklärt Ulrich Nestel. Die Tübinger Straße und Sophienstraße zeichnen sich laut Falko Streber durch

eine Vielzahl von attraktiven wie ungewöhnlichen Läden aus. n

PROJEKTE

Einkaufszentrum GöppingenBeim Investorenwettstreit um

den geeigneten Standort für ein

Shoppingcenter im Zentrum von

Göppingen ist laut Thomas Daily

wieder alles offen: Der Gemein-

derat verabschiedete in seiner

jüngsten Sitzung einen Antrag,

gemäß dem alle drei Bewerber

ihre Entwürfe bis März 2011

nachbessern und konkretisieren

dürfen. Am 13. März soll im Ge-

meinderat entschieden werden,

wo das Center entstehen soll. Mfi

will auf dem jetzigen Gelände

des Busbahnhofs 120 Millionen

Euro in ein 18 000 m² großes

Center investieren. ECE plant ei-

nen 15 000 m² großen Neubau

auf dem Areal des ehemaligen

Güterbahnhofs. Sonae Sierra und

Acrest Property Group wollen ei-

nen bestehenden Komplex in der

Bleichstraße modernisieren und

erweitern. 27 000 m² Verkaufs-

fläche sollen für 150 Millionen

Euro entstehen.

Imagine.Wenn wir gemeinsam mit unseren Kunden ein Projekt planen, schauen wir Ihnen genau ins Gesicht. Dort sehen wir diesen in die Zukunft gerichteten Blick voller Vorfreude und Stolz, Vernunft und Phantasie. Die Wünsche unserer Kunden von den Augen abzulesen, ist aber nur eine unserer Stärken. Über die anderen informieren wir Sie gern.

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Zwei neue EinzelhandelsreportsBeide Berichte, „Markt & Fakten Einzelhandel Stuttgart 2010–2011“ von Colliers Bräutigam & Krämer und der Stadt

Stuttgart sowie „Der Einzelhandel in Stuttgart und der Region 2010“ vom Bankhaus Ellwanger & Geiger, sind auf der Homepage

vom Immobilienbrief Stuttgart eingestellt unter http://www.

immobilienverlag-stuttgart.de/einzelhandel.html. Die Marktberichte

stellen den Einzelhandelsmarkt anhand vieler Fotos und Grafiken

vor und gehen intensiv auf die einzelnen Innenstadtlagen ein.

Ellwanger & Geiger zeigt beispielsweise eine Übersicht über die großen Projekte und listet den Besatz in

den wichtigsten Einkaufslagen auf. Bräutigam & Krämer bildet übersichtliche Pläne mit den wichtigsten

Mietern und Mietpreisen ab, veröffentlicht Statements von Filialisten und geht zudem auf die Stuttgarter

Stadtteile ein.

DER EINZELHANDEL IN STUTTGART UND DER REGION 2010

MARKT & FAKTENEINZELHANDEL | STUTTGART | 2010 · 2011

Colliers Bräutigam & Krämer GmbH & Co. KG

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ÜBERSICHT DER EINZELHANDELSLAGEN MIT STÜNDLICHER PASSANTENFREQUENZ.

STUTTGART INNENSTADT

2.200 – 3.800

1.700 – 3.000

800 – 1.100

1.600 – 2.600

850 – 1.200

1.000 – 1.700

1.400 – 2.100

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Schlossplatz

Schlossplatz

Marktplatz

Karlsplatz

Landtag

1.900 – 3.500

7.000 – 12.000

1.200 – 2.000

2.500 – 4.700

3.000 – 7.000

1.300 – 1.700

500 – 700

600 – 850 1.700 – 3.500

Rathaus

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Hauptbahnhof

1.200 –1.900

1.200 – 1.950

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PROJEKTE

Park Inn eröffnetNach 22 Monaten Bauzeit hat

das Hotel Park Inn des Betreibers

Rezidor am Stuttgarter Marien-

platz mit 181 Zimmern sowie

Konferenzbereich eröffnet. Das

Hotel ist Teil des Projekts Südtor

von TAG Immobilien.

Layher Wohnbau bautin MöglingenDie Firma Gebrüder Layher Wohn-

bau realisiert in Möglingen auf

dem ehemaligen Oris-Areal das

Projekt „Im Bornrain“. Mit einer

Bausumme von über 25 Millio-

nen Euro ist es eine der größten

Baustellen im Landkreis Lud-

wigsburg. Über eineinhalb Jahre

wurde die Planung mit der Ge-

meinde Möglingen abgestimmt.

Es entstehen unter anderem

Penthouse-Wohnungen mit un-

verbaubarem Blick ins Grüne,

riesige Gartenwohnungen sowie

barrierefreie Wohnungen.

VERMIETUNGEN

Lyreco DeutschlandDer Büroartikelanbieter Lyre-

co mietete in der Sindelfinger

Schwertstraße von privat eine

1020 m2 große Umschlaghalle.

Realogis hat Lyreco beraten.

Neue Serviceangebote von Haus & Grund Stuttgart

Beratung und Handwerkerleistung zu VorzugskonditionenMit über 19 000 Mitgliedern ist der Stuttgarter Haus- und Grundbesitzerverein der zweitgrößte in ganz Deutschland. In den vergangenen Monaten hat Haus & Grund Stuttgart sein Servicean-gebot für die Mitglieder um einige Themengebiete erweitert.

So bietet Haus & Grund Stuttgart ab Dezember für Mitglieder, die an einem altersgerechten Umbau ihrer

Eigentums- oder Mieträume interessiert sind, eine kostenlose Erstberatung an. Als Kooperationspartner

arbeitet der Eigentümerverein dabei mit der Altenhilfe Beratungsgesellschaft (ABG), einem Tochterunter-

nehmen der Evangelischen Heimstiftung, zusammen.

Auch wenn es gegebenenfalls um die Umsetzung geht, stehen die ABG-Experten zur Verfügung, bei-

spielsweise für eine detaillierte Wohnungsbesichtigung oder die Ausarbeitung entsprechender Pläne – Mit-

glieder von Haus & Grund erhalten diese Leistungen zu einem Sonderpreis. Zudem wird es Seminare zu

dem Thema geben. Das erste findet am Samstag, 20. November von 9 bis 12 Uhr statt. Es ist auch für

Nicht-Mitglieder offen. Die Teilnahmegebühr beträgt 30 Euro, Anmeldung unter 0711 / 21048-22 ist erforderlich.

Versicherungsleistung: Beratung durch einen Makler

Sei es eine Versicherung gegen Feuer, Leitungswasser, Unwetter oder andere Elementarschäden, eine Haus-

rat-, Gewässerschadenshaftpflicht-, Rechtsschutz- oder Haftpflichtversicherung: Für eine ganze Reihe von möglichen Schäden sollte sich der Hausbesitzer absichern. „Wir haben in unseren Beratungen

festgestellt, dass viele unserer Mitglieder verunsichert sind“, sagt Geschäftsführer Ulrich Wecker. Deshalb

bietet Haus & Grund Stuttgart seinen Mitgliedern ab Januar eine kostenlose Versicherungsberatung durch

einen Versicherungsmakler von Daiss Assekuranz an.

„Wohnflächen-Check“: gerichtsfest für eine Pauschalgebühr

Ab sofort können die Mitglieder von Haus & Grund ihre Wohnfläche durch einen Fachmann berechnen und dokumentieren lassen. „Die Wohnfläche ist für ein Mietverhältnis von enormer Bedeutung. Sie hat

Einfluss auf die Miete und Betriebskosten. Ist sie falsch berechnet, ist der Streit oft programmiert“, erklärt

Wecker. Dem könnten Hausbesitzer mittels einer Berechnung gemäß Wohnflächenverordnung entgegenwirken.

Vom Vermieter könne die Berechnung auch bei Gericht, bei Schlichtungsverhandlungen und bei Vertragsgestal-

tungen als verlässliche Grundlage verwendet werden. Der Stuttgarter Haus- und Grundbesitzerverein arbeitet

beim „Wohnflächen-Check“ mit Sachverständigen zusammen, die für die Erstellung eines Wohnflächennach-

weises auf der Gemarkung Stuttgart eine für Haus-&-Grund-Mitglieder vergünstigte Pauschalgebühr berechnen.

In Zusammenarbeit mit der GFB Gesellschaft für Bewertungen haben die Mitglieder die Möglichkeit, sich

in einer Erstberatung kostenlos über die Immobilienwerte für wohnungswirtschaftliche und gewerbliche

Grundstücke und Gebäude, Marktwerte bei An- und Verkauf, Beleihungswerte, Marktentwicklung und

Bewertungen im Falle von Erbschaft, Vermögensübertragung oder Scheidung zu informieren. Eine ausführ-

liche Wertermittlung gibt es zum Sonderpreis.

Komfort-Schutzbrief zahlt Notfall-Handwerker

Mit dem neuen Komfort-Schutzbrief können Hausbesitzer rund um die Uhr einen Schlüssel- und einen

Handwerker-Notdienst in Anspruch nehmen. Hinzu kommt ein Schlüssel-Fundservice, der sich „KeyRe-

finder“ nennt. Der neue Schutzbrief wurde gemeinsam mit der Allianz Stuttgart, mit der Haus & Grund

hierfür eine Partnerschaft eingegangen ist, entwickelt und umfasst eine Kombination von Leistungen, die

den Mitgliedern von Haus-&-Grund Württemberg im Rahmen eines exklusiven Gruppenvertrags angebo-

ten werden. „Jedes Haus-&-Grund-Mitglied kann ihn ab sofort für 24,50 Euro pro Jahr beim Verlag für

Hausbesitzer erwerben“, sagt Ulrich Wecker. Der Verlag ist ein Serviceunternehmen des Vereins. n

Immobilienbrief Stuttgart –

das Branchenmedium

in der Metropolregion.

Informationen unter:

www.immobilienverlag-stuttgart.de

[email protected]

Tel.: 0711 / 900 533 80

Diskussionsrunde „Expo Vision“

In Stuttgart hohe Chancen im BestandIm Rahmen der Veranstaltung „Expo Vision“ von Drees & Sommer wurde über die Potenziale von Bestandsimmobilien in der Region Stuttgart diskutiert. Vor allem bedingt durch die Flächen-knappheit, waren sich die Experten einig, sei es nötig, das Optimum aus bereits bestehenden Ob-jekten herauszuholen. Welche Maßnahmen zu treffen sind, damit der Bestand wirtschaftlicher wird, und wie Investoren sowie Eigentümer von Wohn- und Gewerbeimmobilien mit diesen Anforderungen umgehen, waren zentrale Themen der Diskussionsrunde.

Bereits zum vierten Mal hat Drees & Sommer interdisziplinäre Experten eingeladen, um im Rahmen der

„Expo Vision“ die zentralen Themen der Immobilienmesse Expo-Real und deren Einfluss auf die Region zu

diskutieren. In diesem Jahr mit dabei waren Ulrich Nestel (Bankhaus Ellwanger & Geiger), Frank Leukhardt

(Colliers Bräutigam & Krämer), Frank Beling (Ferdinand Piech Holding), Detlef Kron (Stuttgart, Amt für

Stadtplanung und Stadterneuerung), Frank Lebsanft (Phoenix Real Estate Development), Volker Hahn (Polis

Immobilien) und Anke Stadelmeyer (Drees & Sommer Stuttgart). Moderiert wurde die Veranstaltung von

Frank Peter Unterreiner (Herausgeber Immobilienbrief Stuttgart).

Flächenknappheit macht Optimieren im Bestand zur Pflicht

Das Thema Bestand wird die Immobilienwirtschaft der Region Stuttgart künftig verstärkt beschäf-tigen, waren sich die Experten einig. Dabei betonten sie vor allem die Bedeutung der Wirtschaftlichkeit der

Immobilien. „Es gibt in Stuttgart kaum Flächen, die neu bebaubar sind, zudem sind Neubauten oft


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Es diskutierten Ulrich Nestel, Frank Beling, Volker Hahn, Detlef Kron, Anke Stadelmeyer, Frank Leukhardt, Frank Lebsanft und Frank Peter Unterreiner

VERMIETUNGEN

German Spacer SolutionsGSS German Spacer Solutions hat

in Ludwigsburg, Grönerstraße

25, 1200 m² Lager- und Produk-

tionsfläche mit Erweiterungsop-

tion angemietet. Vermieter ist die

MM Immobiliengesellschaft. GSS

ist Spezialist in der Fertigung von

Abstandhaltern für Mehrscheiben-

Isoliergläser. Vermittelnd und bera-

tend tätig für beide Parteien war

das Bankhaus Ellwanger & Geiger.

Schwarz nach WeinstadtEinen neuen Standort eröffnet HLC

Schwarz in Weinstadt. Das Unter-

nehmen für Lagerhaltung, Repara-

tur, Wartung, Abholung und Liefe-

rung von Reha- und Pflegemitteln

mietet auf Vermittlung von Realo-

gis 1250 m2 Lager- und Logistikflä-

che sowie 100 m2 Bürofläche.

LOB & PREIS

Gold für Milla und PartnerDer deutsche Stand erhielt auf der

Weltausstellung in Shanghai den

1. Preis für die beste Umsetzung des

Expo-Mottos „Bessere Stadt, besse-

res Leben“. Es war die Stuttgarter

Agentur Milla und Partner, die

federführend mit anderen Un-

ternehmen aus der Region Stutt-

gart und Wissenschaftlern der Uni

Stuttgart das Konzept entwickelt

und umgesetzt hat. Im Mittelpunkt

stand eine riesige Kugel an einem

Pendel, die von den Besuchern mit-

tels Geräuschen zum Schwingen

gebracht werden konnte.


mit erheblichem Aufwand hinsichtlich verschiedener Genehmigungen verbunden. Ich denke, dass sich das

Sanieren in den meisten Fällen lohnt und auch weiter an Bedeutung gewinnen wird“, erklärt Beling.

Lebsanft schätzt den Markt so ein, dass es zunehmend wirtschaftlicher werde, anstelle von Neubauten

Bestandsimmobilien zu sanieren: „Die durch die Stuttgarter Kessellage bedingte Platzknappheit an 1a-Neubauflächen wird zukünftig allenfalls dazu beitragen, dass vor Neubauten nicht mehr ver-mietbare Objekte energetisch und nutzungsbezogen optimiert werden“. Hahn sieht vor allem in

der Schnelligkeit einen Vorsprung von Bestandssanierungen gegenüber Neubauten. „Wenn man sich bei

Bestandsimmobilien an die Vorgaben der Baubehörde hält, lassen sich Baugenehmigungen sehr schnell

erwirken“, beschreibt er einen der Vorteile des Bestands.

Bestandssanierungen sind mit Überraschungen verbunden

„Jedes Objekt, das saniert wird, ist ein neues Projekt“, beantwortet Stadelmeyer die Frage nach den Pro-

zessen bei Bestandssanierungen im Vergleich zu Neubauvorhaben. „Bei Bestandssanierungen gibt es kaum

Standards, derartige Vorhaben müssen individuell angegangen werden. Das größte Potenzial besteht

darin, möglichst früh alle relevanten Experten einzubinden. Es muss klar sein, in welcher Phase des Immobi-

lienlebenszyklus sich ein Gebäude befindet und welches die zu diesem Zeitpunkt sinnvollsten Maßnahmen

sind. Nur so lässt sich eine Sanierung wirtschaftlich umsetzen.“

Dass Bauen ein Abenteuer ist, bestätigt auch Hahn. „Entscheidend ist, welche Objekte angekauft wer-

den“, meint er. „Wenn man sich auf einen Gebäudetyp fokussiert, reduziert man diese Risiken. 50er-Jahre-

Häuser beispielsweise sind alle sehr ähnlich aufgebaut, mit langem Flur sowie Büros links und rechts. Wir

führen diese auf den Rohbau zurück und dann sind die Themen ähnliche wie bei einem Neubau.“

„Sofern Revitalisierungsprojekte den heutigen hohen Anforderungen der Büromieter an Flächen- und

Energieeffizienz entsprechen und auch hinsichtlich Ausstattung und Architektur deren Ansprüchen gerecht

werden, ergeben sich keine nennenswerten Abschläge bei der Renditebetrachtung“, ergänzt Leuk-

hardt. „Aus aktuellen Gesprächen mit Büromietern und institutionellen Investoren zeichnet sich eine klare

Tendenz ab, wonach die Zertifizierung von Gebäuden zunehmend an Bedeutung gewinnt.“

Für den Nutzer zählen die Rahmenbedingungen

„Sanierter Bestand ist dann für Mieter interessant, wenn die Rahmenbedingungen und vor allem die Ne-

benkosten ähnlich denen eines Neubaus sind“, erklärt Nestel. Immer mehr Kunden sehen das Objekt als

LOB & PREIS

KooperationswesenEinmal im Jahr vergibt das

Geislinger IfK Institut für Koo-

perationswesen an der HfWU

Hochschule für Wirtschaft und

Umwelt Nürtingen-Geislingen

einen Preis über 500 Euro für

besondere Leistungen von Stu-

denten im Fach Kooperations-

wesen. Den diesjährigen Preis

erhielt Benjamin Bührle für sei-

ne Bachelor-Thesis zum Thema

„Bürgerenergiegenossenschaften

– Formen zukunftsträchtiger En-

ergiewirtschaft?“ Gestiftet wird

der IfK-Preis von vier Stuttgarter

Wohnungsgenossenschaften:

der BGC Baugenossenschaft

Bad Cannstatt, der Baugenos-

senschaft Feuerbach-Weilimdorf,

der BGZ Baugenossenschaft

Zuffenhausen und der GWF

Wohnungsgenossenschaft. „Es

ist ein besonderes Anliegen des

Instituts, Hochschule und Praxis

näher zusammenzubringen. Der

IfK-Preis zeigt, dass sich die Ge-

nossenschaftspraxis für unseren

akademischen Nachwuchs inte-

ressiert“, sagt Institutsleiter Mar-

kus Mändle, Inhaber der Pro-

fessur für Volkswirtschaftslehre,

insbesondere Kooperationswe-

sen an der HfWU.

Baden-Württembergische Bank

Vermittlung Marktwertermittlung An- und Verkaufsberatung

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die Visitenkarte ihres Unternehmens, es muss daher ein gewisses Image widerspiegeln. Wichtig sei auch

die zentrale Lage der Immobilie, so der Grundtenor der Runde.

Viele Stuttgarter Eigentümer wollen nicht sanieren

Volker Hahn hat die Erfahrung gemacht, dass sich Büroflächen dann am besten vermieten lassen, wenn

der Bau abgeschlossen und der erste Mieter bereits eingezogen ist. Oft bedingt auch die Eigentümer-struktur, dass Immobilien nicht saniert werden. Private Eigentümer – die zum Teil seit Generationen

ein Haus in Stuttgart ihr Eigen nennen – sehen keine Notwendigkeit dafür, oder erst dann, wenn ein Miet-

interessent die Sanierung zur Bedingung für einen Vertragsabschluss macht.

„Die Stadt Stuttgart“ erklärt Kron, „analysiert Objekte individuell. Ist es wirtschaftlich, gehört es zum

Stadtbild, ist es denkmalgeschützt, sind die Fragen, die gestellt werden müssen. Wenn diese positiv beant-

wortet werden können, hat eine Sanierung Vorrang vor Abriss.“ Eine wichtige Rolle für die Vermietbarkeit

von Bestandsimmobilien nimmt die infrastrukturelle Umgebung ein, beispielsweise die Anbindung an die

Stadtbahn, aber auch die Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten und einer umfassenden Peripherie.

Mischnutzung ist im Bestand kaum vorhanden

Um Stuttgarter Randbezirke wieder aufleben zu lassen, bietet die Mischnutzung von Gewerbe und Wohnen eine Chance. Oft sehen Entwickler diese Option skeptisch, da beispielsweise ein zweites Trep-

penhaus und damit zusätzliche Investitionen notwendig sind. Aus Investorensicht, so Leukhardt, sollte der Wohnanteil eines Büroinvestments bei maximal 10 Prozent liegen. Die Anlagekriterien institutio-

neller Anleger seien auf eine homogene Nutzungsstruktur ausgerichtet, andernfalls sei der Investorenkreis

eingeschränkt und es würden sich Wertabschläge ergeben.

Diese Rahmenbedingungen seien jedoch Stuttgart-spezifisch, bestätigt die Diskussionsrunde. In Mün-

chen seien Investoren eher bereit, größere Volumen auch in Mischnutzungen zu investieren. Dabei sei das

Thema für Bestandsimmobilien kaum relevant, sondern vielmehr bei neuen Quartieren ist Mischnutzung

umzusetzen.

Geschwindigkeit bei Planung von Großprojektenmuss erhöht werden

Stuttgart 21 hat Diskussionen hinsichtlich der Einbindung der Bürger ausgelöst. Dabei sind sich die Teilneh-

mer der „Expo Vision“ einig, dass die aktuellen Verfahren ausreichend Möglichkeiten zur Bürger-beteiligung – beispielsweise bei der Planfeststellung – bieten. Allerdings sei das öffentliche Interesse

zu einem so frühen Zeitpunkt meist eher gering. Eine Ideallösung gibt es nicht, meinen die Experten, aller-

dings müsse die Geschwindigkeit von Planverfahren erhöht werden. Offenheit und Kommunikationswille

muss gezeigt werden – ist eine Entscheidung erst einmal gefallen, sollte diese auch umgesetzt werden, nicht zuletzt, um Verlässlichkeit zu demonstrieren. n

LOB & PREIS

Grüner SpielplatzDie Spielfläche „In den Gärten“

im Lauchäcker, Stadtbezirk Stutt-

gart-Vaihingen, ist von der Stif-

tung „Die Grüne Stadt“ mit dem

Preis „Grüner Spielplatz“ ausge-

zeichnet worden.

SeniorenfreundlicheStadt TübingenVon der Stiftung „Lebendige

Stadt“ wurde Tübingen zum The-

ma „Seniorenfreundliche Stadt“

mit einer Anerkennung bedacht.

Ausgezeichnet wurde das Kon-

zept „Älter werden in Tübingen“,

das vor allem die wohnortnahe

Infrastruktur stärken will.

TERMINE

Immobilienseminar„Nachhaltigkeit vs. Wirtschaft-

lichkeit: Green-Building-Zertifikat

erhalten – was nun?“ lautet das

Thema des 8. Stuttgarter Immobilien-

seminars des Instituts für Baube-

triebslehre der Uni Stuttgart. Am

20. Januar referieren von 9 bis 17

Uhr unter anderem Institutsleiter

Fritz Berner, Nico Rottke von der

EBS und DGNB-Präsident Manfred

Hegger. Themen sind beispiels-

weise die verschiedenen Zertifi-

zierungssysteme, die Kalkulation

der Lebenszykluskosten bei Neu-

bauten und die Kostensenkung

durch nachhaltige Gebäudebewirt-

schaftung. Die Teilnahmegebühr

liegt zwischen 100 und 450 Euro.

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Büromarkt Sindelfingen

Wenig spekulative Projektentwicklungen „Stark, stabil, attraktiv“ – mit diesen Worten umschreibt die Wirtschaftsförderung Sindelfingen ihren neuen Büromarktre-port. 637 300 Quadratmeter Bestand, ein Leerstand von 5,6 Prozent, eine Spitzenmiete von 12,50 Euro sowie ein Ver-mietungsvolumen 2009 von 12 100 Quadratmetern lauten die Eckdaten.

Erstmals wurde der Büroflächenbestand in Sindelfingen 2006 von

BulwienGesa erhoben und nun von der Wirtschaftsförderung fortgeschrieben. 50 Prozent des Bestands entfallen auf Class-A-Gebäude, 35 Prozent auf Class B und immerhin 15 Prozent auf

Class C. Insbesondere im Gewerbegebiet Sindelfingen-Ost ist der Anteil an überalterten Gebäuden hoch.

Die meisten Büroflächen hat das Mercedes-Werk

„Die Büroprojektentwicklungen waren in Sindelfingen bisher wenig spekulativ“, schreibt die Wirtschafts-

förderung im „Büromarktreport Sindelfingen 2010/2011“. Größere Büroagglomerationen sind die Innen-

stadt mit 72 900 Quadratmetern BGF, das Gewerbegebiet Sindelfingen-Ost mit 134 800 Quadratmetern

und die Modecity zwischen Autobahn und Mahdentalstraße mit 84 700 Quadratmetern. Eine Sindelfinger

Besonderheit ist, dass mit 280 600 Quadratmetern 44 Prozent des Flächenbestands auf das Werksgelände

von Mercedes-Benz entfallen, das nahezu ausschließlich eigengenutzt wird. Bürobeschäftigte hat es in Sindelfingen 20 400.

Stabile Mieten auf niedrigem Niveau

„Die Mieten in Sindelfingen entsprechen dem Stuttgarter Umlandniveau und sind seit Jahren weitgehend

stabil“, heißt es im Marktreport. Die Spitzenmiete wird in der Innenstadt erzielt, das Flugfeld folgt mit

12,20 Euro. Ein Ausreißer ist mit bis zu 14 Euro die Modecity Sindelfingen, die mit ihren großen

Raumtiefen aber nicht mit normalen Büroflächen zu vergleichen und nur schwer drittverwendungsfähig

ist. Die Durchschnittsmiete liegt in Sindelfingen bei 8,60 Euro.

„Eine Steigerung der Mieten geht nur über hochwertige Neubauten“, schreibt die Wirtschaftsförderung

und verweist auf das Calwer Carrée in der Innenstadt und das Forum auf dem Flugfeld. Moderne und

wirtschaftliche Flächen seien im Fokus der Nachfrager.

Viele große Büroflächen warten auf Nutzer

80 Prozent des Leerstands von 35 600 Quadratmetern verteilen sich auf nur sechs Büroobjekte. In moder-

nen Gebäuden (Class A) gibt es laut Büromarktbericht kaum Leerstand. Räumlich steht in Sindelfingen-

TERMINE

Effective CorrespondenceAm 1. Dezember veranstaltet

die Real Estate Language Aca-

demy der HfWU Hochschule

für Wirtschaft und Umwelt

Nürtingen-Geislingen das Se-

minar „Effective Real Estate

Correspondence and Report

Writing“. Die Teilnahme kostet

440 Euro, für Rics-Mitglieder

und Alumni der HfWU 390 Euro.

www.rela.hfwu.de

Urban Leader ForumDas Urban Land Institute (ULI)

lädt am 1. Dezember ab 11.30

Uhr zum „Urban Leader Forum

& Leadership Award“ nach

Stuttgart ein. Im Mittelpunkt

des Forums stehen die beiden

Podiumsdiskussionen „Klima-

schutz: Wer soll die Zeche be-

zahlen?“ und „Stadtumbau:

Wirtschaftsvorteil Lebensqua-

lität“, flankiert von Vorträgen.

Anschließend wird der ULI

Leadership Award 2010 verlie-

hen. ULI hält das Urban Leader

Forum erstmals in Stuttgart ab

auf Einladung von OB Wolf-

gang Schuster, der 2009 Preis-

träger war. Die Teilnahme kos-

tet 290 Euro, inklusive Dinner

(nur für Mitglieder) 400 Euro.

www.uli-germany.de

PERSONEN

Breyer wird LehrgangskoordinatorWolfgang Breyer, Partner der

Stuttgarter Baurechtskanzlei

Breyer Rechtsanwälte, initiierte

maßgeblich den neuen Lehr-

gang International Construction

der Universität Wien und wur-

de zum Koordinator berufen.

Der Studiengang für Techniker

und Juristen soll zum nächsten

Sommersemester starten, in

Kontinentaleuropa einmalig

sein und die Lücke zwischen

internationalem Baurecht,

Baumanagement und Baube-

trieb schließen.

Büromarktreport Sindelfingen 2010/2011Stark, stabil, attraktiv



Planiestraße 2D-71063 SindelfingenTelefon 07031- 688 42-0Telefax 07031- 688 [email protected]

Weitere Informationen unter www.sindelfingen.org

Quelle: BulwienGesa AG

Bürofl ächenbestand nach Teilräumen, Eigennutzerquoten und Gebäudequalitäten

Büroteilräume Sindelfi ngen Flächenbestand Anteil Anteil Anteil in m2 MF-G großfl ächig Eigennutzer A/B/C-Class (> 5.000 m2)

Innenstadt 72.900 m2 25 % 35-45 % 25 / 50 / 25 %

Gewerbegebiet Sindelfi ngen Ost 134.800 m2 69 % 30-40 % 5 / 30 / 65 %

Modecity Sindelfi ngen 84.700 m2 85 % <10 % 25 / 65 / 10 %

Gewerbegebiet Mittelpfad 51.100 m2 36 % 30-40 % 40 / 60 / 0 %

Gewerbegebiet Maichingen 12.700 m2 0 % 70-80 % 20 / 50 / 30 %

Mercedes-Benz Werk Sindelfi ngen 280.600 m2 94 % >90 % 85 / 15 / 0 %

Teilräume außerhalb 7.600 m2 0 % >90 % 40 / 20 / 40 %

Sindelfi ngen mit hohem Büromarktpotenzial

Bürofl ächenbestand

Der Bürofl ächenbestand in der Stadt Sindelfi ngen wurde erstmals 2006 komplett erhoben (Büromarktstudie Region Stuttgart, BulwienGesa AG, 2006) und mit verschiedenen Indikatoren qualitativ bewertet. Im Jahr 2010 beläuft sich der Flächenbestand auf ca. 637.300 m2 MF-G* (ca. 800.000 m2 BGF**). Größere Ansammlungen von frei anmiet-baren Bürofl ächen fi nden sich in der Innenstadt und dem Gewerbegebiet Sindelfi ngen Ost mit der Modecity Sin-delfi ngen zwischen A 81 und Mahdentalstraße. Die Büro-Projektentwicklungen waren in Sindelfi ngen bisher wenig spekulativ. Der Bestand an A-Class Gebäuden auf dem

Siedlungsfläche

Stadtgebiet Sindelfingen

Sindelfingen:Büroflächen in den Teilräumen

SindelfingenBüroflächen in den Teilräumen

400-1.000 m2

1.001-2.000 m2

2.001-5.000 m2

5.001-10.000 m2

10.001-35.000 m2

280.640 m2

Sindelfingen Teilräume

Innenstadt

Gewerbegebiet Sindelfingen Ost

Gewerbegebiet Mittelpfad

Gewerbegebiet Maichingen

Mercedes-Benz Werk Sindelfingen

Modecity Sindelfingen

Flugfeld Böblingen/Sindelfingen

Bürofl ächenbestand


freien Büromarkt, also außerhalb des Mercedes-Benz Werksgeländes, ist vergleichsweise gering. Der hohe Anteil von C-Class Gebäuden im Gewerbegebiet Sindel-fi ngen Ost zeigt eine weitgehend überalterte Gebäude-struktur auf, die aber in erhöhtem Maße eigengenutzt ist. Angebotslücken fi nden sich insbesondere bei hochwer-tigen Gebäuden in guten Lagen.

Eine Besonderheit hinsichtlich der Flächenbestände stellt in Sindelfi ngen das Mercedes-Benz-Werk Sindelfi ngen der Daimler AG dar. Das Werksgelände erstreckt sich über

eine Fläche von etwa 290 ha (lt. Daimer AG), die bebaute Grundfl äche beläuft sich auf rd. 1,29 Mio. m2. Großen-teils werden diese Flächen jedoch zur Produktion und Lagerung genutzt. Bürofl ächen machen auf dem Werks-gelände etwa 280.600 m2 MF-G aus. Damit sind ca. 44 % der Sindelfi nger Bürofl ächen auf dem Mercedes-Benz Werksgelände und werden großenteils von der Daimler AG selbst genutzt, in kleinerem Umfang aber auch für Zu-lieferer untervermietet.

Die Modecity Sindelfi ngen verfügt über einen Flächen-bestand von ca. 84.700 m2 Nutzfl äche. Die Modecity lässt sich durch ihre Nutzungsgebundenheit nicht als Büro-zentrum defi nieren. Die Order- und Ausstellungsfl ächen haben üblicherweise andere Aufmaße als Bürogebäude

(u. a. größere Raumtiefen), hinsichtlich ihrer Drittverwen-dungsfähigkeit eignen sie sich aber i. d. R. für Büronut-zungen. Die Modecity ist für Sindelfi ngen ein wichtiger Bestandteil des Immobilienmarktes. Im Rahmen dieses Marktreports werden ihre Flächenbestände, Leerstände, Vermietungsumsätze und Mieten somit dokumentiert.

Etwas geringer ist der Bürofl ächenbestand im Gewerbe-gebiet Mittelpfad sowie im Gewerbegebiet Maichingen.

Mit dem FORUM1 – Technologie-Kompetenzzentrum ist Mitte 2010 ein Bürogebäude auf dem Flugfeld Böblingen/Sindelfi ngen im Bau. Das MDZ – Medizinisches Dienstleis-tungszentrum (6.500 m2 MF-G) ist noch in Planung.

*MF-G: Gesamtmietfl äche **BGF: Bruttogeschossfl äche

8 9



Ost mit 17 300 Quadratmetern am meisten leer, gefolgt von der Modecity mit 10 000 Quadratmetern.

Mit 20 920 Quadratmetern entfällt der Löwenanteil auf die Größenklasse über 4000 Quadratmeter.

Der Büroflächenumsatz war 2009 mit 12 100 Quadratmetern überdurchschnittlich hoch. Normalerweise werden pro Jahr zwischen 5000 und 8000 Quadratmeter umgesetzt, wobei primär Größen bis 600

Quadratmeter nachgefragt werden.

„In den vergangenen Jahren kamen nur wenig neue Büroflächen auf den Markt. Auch werden kaum Flä-

chen innerhalb des Bestands renoviert“, schreibt die Wirtschaftsförderung. Immerhin Fassadensanierungen

wären an verschiedenen Objekten erkennbar. n

Der „Büromarktreport Sindelfingen 2010/2011“ ist auf der Homepage des Immobilienbrief Stutt-gart eingestellt unter http://www.immobilienverlag-stuttgart.de/bueroundinvestment.html

DEALS

Hamburg Trust kauftMörk Projektträger + Immobilien

hat an Hamburg Trust Grund-

vermögen und Anlage ein ener-

gieeffizientes Wohnprojekt auf

dem Flugfeld in Böblingen-Sin-

delfingen verkauft. Hamburg

Trust investiert rund 29 Millionen

Euro in das Wohnprojekt, das in

den geschlossenen Immobilien-

fonds Domicilium 7 eingebracht

werden soll. Der Vertriebsstart

ist für das erste Quartals 2011

vorgesehen. Das zu platzie-

rende Eigenkapital wird rund

18 Millionen Euro betragen. Ins-

gesamt sollen 121 Wohnungen

verteilt auf zwei Gebäude mit

181 Tiefgaragenstellplätzen auf

dem 5377 Quadratmeter großen

Grundstück entstehen. Baube-

ginn soll im 1. Quartal 2011 sein,

spätestens Ende 2012 sollen die

ersten Mieter einziehen. Das

Wohnprojekt zeichnet sich da-

durch aus, dass die EnEV 2009

um 30 Prozent unterschritten

wird. Die Transaktion wurde von

Colliers Bräutigam & Krämer ver-

mittelt.

www.perfekter-standort.dewww.perfekter-standort.dewww.perfekter-standort.dewww.perfekter-standort.dewww.perfekter-standort.de

Büroflächenleerstand nach Teilräumen

Büroteilräume Sindelfingen Flächenleerstand m2 Mietfläche Anteil A/B/C-Class

Innenstadt 4.200 m2 5 / 60 / 35 %

Gewerbegebiet Sindelfingen Ost 17.300 m2 5 / 90 / 5 %

Gewerbegebiet Mittelpfad 1.000 m2 20 / 80 / 0 %

Gewerbegebiet Maichingen 1.750 m2 0 / 75 / 25 %

Mercedes-Benz Werk Sindelfingen 0 m2

Modecity Sindelfingen 10.000 m2 0 / 0 / 100 %

Teilräume außerhalb 1.300 m2 0 / 0 / 100 %


Büroflächenleerstand nach Flächengrößen

Größenklasse Leerstand m2 Anteil am Leerstand

65 - 400 m2 2.620 m2 7,4 %

401 - 800 m2 3.550 m2 10,0 %

801 - 2.000 m2 5.020 m2 14,1 %

2.001 - 4.000 m2 3.450 m2 9,7 %

4.001 - 10.000 m2 20.920 m2 58,8 %


Sindelfingen mit hohem Büromarktpotenzial

Leerstand in Sindelfingen auf moderatem Niveau

Der Leerstand in Sindelfingen beläuft sich 2010 auf 35.600 m2 MF-G. Dies entspricht einer Leerstandsquote von 5,6 %. Etwa 80 % des Leerstandes verteilt sich auf nur sechs Büroobjekte. Die restlichen Leerstände sind in 17 weiteren Objekten über das ganze Stadtgebiet verteilt. In hochmodernen Gebäuden (A-Class) gibt es kaum Leer-stände.

Nachhaltiger Flächenumsatz bei ca. 5.000 bis 8.000 m2 p. a.

2009 betrug der gesamte Büroflächenumsatz in Sindelfin-gen 12.100 m2. Aufgrund des Ankaufs des Objektes Vo-gelhainweg 4-6 durch eine Ärztegemeinschaft, welche die Immobilie eigennutzt, ist der Flächenumsatz im genann-ten Jahr überdurchschnittlich hoch. Darüber hinaus hat das in der Modecity Sindelfingen situierte Euro Fashion Center 2009 insgesamt ca. 9.500 m2 MF-G vermietet. Die Flächen des Modeorderzentrums im Sindelfinger Osten sind jedoch nicht zum klassischen Bürovermietungsum-satz zu zählen.

Nachhaltig erscheint für Sindelfingen eine Vermietungs-leistung auf dem freien Büromarkt von 5.000 bis 8.000 m2 p. a. Das normale Nachfragepotenzial richtet sich primär auf den kleinteiligen Vermietungsmarkt bis etwa 600 m2. Größere Anmietungen und Investitionen sind in der Re-gel Ergebnis von Standortpolitik und somit ein Upside Potential für Sindelfingen. Auf dem Böblinger Teil des Flugfeldes Böblingen/Sindelfingen hat der Zweckverband Flugfeld den 1. Bauabschnitt des FORUM1 - Technologie-Kompetenzzentrums (6.812 m2 MF-G) als Generalmieter in 2009 angemietet. Untermietverträge bestehen derzeit für etwa 50 % der Flächen.

Der Sindelfinger Osten

12 13

Büroflächenleerstand nach Teilräumen

Büroteilräume Sindelfingen Flächenleerstand m2 Mietfläche Anteil A/B/C-Class

Innenstadt 4.200 m2 5 / 60 / 35 %

Gewerbegebiet Sindelfingen Ost 17.300 m2 5 / 90 / 5 %

Gewerbegebiet Mittelpfad 1.000 m2 20 / 80 / 0 %

Gewerbegebiet Maichingen 1.750 m2 0 / 75 / 25 %

Mercedes-Benz Werk Sindelfingen 0 m2

Modecity Sindelfingen 10.000 m2 0 / 0 / 100 %

Teilräume außerhalb 1.300 m2 0 / 0 / 100 %


Büroflächenleerstand nach Flächengrößen

Größenklasse Leerstand m2 Anteil am Leerstand

65 - 400 m2 2.620 m2 7,4 %

401 - 800 m2 3.550 m2 10,0 %

801 - 2.000 m2 5.020 m2 14,1 %

2.001 - 4.000 m2 3.450 m2 9,7 %

4.001 - 10.000 m2 20.920 m2 58,8 %


Sindelfingen mit hohem Büromarktpotenzial

Leerstand in Sindelfingen auf moderatem Niveau

Der Leerstand in Sindelfingen beläuft sich 2010 auf 35.600 m2 MF-G. Dies entspricht einer Leerstandsquote von 5,6 %. Etwa 80 % des Leerstandes verteilt sich auf nur sechs Büroobjekte. Die restlichen Leerstände sind in 17 weiteren Objekten über das ganze Stadtgebiet verteilt. In hochmodernen Gebäuden (A-Class) gibt es kaum Leer-stände.

Nachhaltiger Flächenumsatz bei ca. 5.000 bis 8.000 m2 p. a.

2009 betrug der gesamte Büroflächenumsatz in Sindelfin-gen 12.100 m2. Aufgrund des Ankaufs des Objektes Vo-gelhainweg 4-6 durch eine Ärztegemeinschaft, welche die Immobilie eigennutzt, ist der Flächenumsatz im genann-ten Jahr überdurchschnittlich hoch. Darüber hinaus hat das in der Modecity Sindelfingen situierte Euro Fashion Center 2009 insgesamt ca. 9.500 m2 MF-G vermietet. Die Flächen des Modeorderzentrums im Sindelfinger Osten sind jedoch nicht zum klassischen Bürovermietungsum-satz zu zählen.

Nachhaltig erscheint für Sindelfingen eine Vermietungs-leistung auf dem freien Büromarkt von 5.000 bis 8.000 m2 p. a. Das normale Nachfragepotenzial richtet sich primär auf den kleinteiligen Vermietungsmarkt bis etwa 600 m2. Größere Anmietungen und Investitionen sind in der Re-gel Ergebnis von Standortpolitik und somit ein Upside Potential für Sindelfingen. Auf dem Böblinger Teil des Flugfeldes Böblingen/Sindelfingen hat der Zweckverband Flugfeld den 1. Bauabschnitt des FORUM1 - Technologie-Kompetenzzentrums (6.812 m2 MF-G) als Generalmieter in 2009 angemietet. Untermietverträge bestehen derzeit für etwa 50 % der Flächen.

Der Sindelfinger Osten

12 13

Im Sindelfinger Osten stehen die meisten Büros leer


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Hannover Leasing erwirbt auch zweiten Bauabschnitt

Käufer für Postplatz Forum gesuchtHannover Leasing hat in der Innenstadt von Waiblingen den zweiten Bauabschnitt des Einkaufs-quartiers Postplatz Forum erworben. Der Gebäudeteil soll im Frühjahr 2011 eröffnet werden. Hannover Leasing hatte bereits den ersten, im Jahr 2008 fertig gestellten Bauabschnitt des Ein-kaufsquartiers erworben und plant nun, das Gesamtobjekt als Single- oder Clubdeal zu veräu-ßern. Am Markt wird über einen Verkaufspreis von rund 40 Millionen Euro spekuliert.

Der zurzeit im Bau befindliche zweite Bauabschnitt des Postplatz Forums wird auf drei Obergeschossen

über insgesamt rund 4100 Quadratmeter Mietfläche verfügen. Davon entfallen etwa 2700 Quadratmeter

auf Einzelhandelsflächen und rund 1400 Quadratmeter auf Büroflächen. In den beiden Untergeschossen

befinden sich 104 Tiefgaragenplätze. Der Bauteil ist bereits vor Fertigstellung zu 100 Prozent lang-fristig vermietet, unter anderem an die Modekette H&M sowie an die Stadt Waiblingen. Die Tiefgara-

genstellplätze werden – wie auch im ersten Bauabschnitt – von der städtischen Parkierungsgesellschaft

angemietet.

Die Mietfläche des bereits fertig gestellten ersten Bauabschnitts von rund 6500 Quadratmetern verteilt sich

ebenfalls auf drei Obergeschosse. Neben rund 4600 Quadratmetern Einzelhandelsfläche stehen etwa 1900

Quadratmeter für Büro- und Praxisräume zur Verfügung. Der Vermietungsstand des ersten Bauabschnitts

beträgt 93 Prozent. Hauptmieter sind die Drogeriemarktkette Müller und das Modeunternehmen C&A. In

den beiden Untergeschossen befindet sich eine öffentliche Tiefgarage mit 218 Parkplätzen.

Günstige Lage und hohe Kaufkraft

Das Postplatz Forum befindet sich im Zentrum Waiblingens am Alten Postplatz und grenzt unmittelbar

an die Fußgängerzone an. Entwickelt wurde es von Matrix Immobilien. „Neben der zentralen Lage inner-

halb der Metropolregion Stuttgart und der gut entwickelten lokalen Wirtschaftsstruktur war für uns vor

allem auch die hohe Kaufkraft in Waiblingen ein wichtiges Investitionsmotiv“, sagt Hans Volkert Volckens,

Geschäftsführer der Hannover Leasing. „Sie ist in Waiblingen nicht nur höher als in den benachbarten

Orten, sondern auch höher als in der Landeshauptstadt Stuttgart. Das bedeutet weiteres Entwicklungspo-

tenzial für den lokalen Einzelhandel.“

Das Postplatz Forum würde sich durch attraktive immobilienwirtschaftliche Eckdaten auszeichnen

wie effizienten Flächenzuschnitt, hohe Mieterqualität und langfristige Mietverträge. „Diese Merkmale er-

geben in Verbindung mit den günstigen Rahmenbedingungen am Standort eine attraktive Investitions-

möglichkeit für Immobilieninvestoren“, meint Volckens. n


Impressum

ISSN 1866-1289

Herausgeber:Frank Peter Unterreiner

redaktion@

immobilienverlag-stuttgart.de

Verlagsleitung:Stefan Unterreiner

verlag@


ImmobilienverlagStuttgart GbRFrank Peter Unterreiner

& Stefan Unterreiner

Urbanstraße 133

D-73730 Esslingen

Telefon 0049/711/3 51 09 10

Telefax 0049/711/3 51 09 13


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Als Single- oder Clubdeal bietet Hannover Leasing das Postplatz Forum an

Immobilienbrief STUTTGART · Immobilienbrief STUTTGART Ausgabe 69 09.11.2010 Liebe Leser ! Eitel...

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