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MARKTBERICHTGEWERBE | BÜROVERMIETUNG

2017/Q1-3

HAMBURG

Q3Grossmann & Berger macht. Marktberichte.

www.grossmann-berger.de | Seite 2

GEWERBE | BÜROVERMIETUNGHAMBURG 2017/Q1-3

2021 soll auf den Baufeldern 73/74 ein Gebäudeensemble mit rund 66.000 m² Fläche entstehen. Neben Büros sind dort auch Wohnun-gen und Flächen für Gewerbe und kulturelle Nutzungen geplant.

Von den insgesamt zehn getätigten Großabschlüssen entfielen fünf auf das 1. Quartal. Darunter auch der drittgrößte Vertrag des Jahres - die Universität Hamburg mit 19.700 m² (Überseering 35, City Nord). Im 2. Quartal kam mit Olympus Deutschland nur ein Großvertrag hinzu. Im 3. Quartal wurden neben Gruner + Jahr noch drei weitere Verträge über 5.000 m² registriert. So sicherte sich die Techniker Krankenkasse im „Silberling“ (Überseering 32-34) in der City Nord 8.200 m² Fläche. In der City in der „Europa Passage“

„Alle Parameter lassen darauf schließen, dass sich das dynamische Umsatzgeschehen weiter fortsetz-ten wird.“ Andreas Rehberg | Geschäftsführer

FLÄCHENUMSATZGroßnutzer erhöhen Umsatz deutlich

Der Büroflächenumsatz der ersten drei Quartale betrug rund 465.000 m² und damit 12 % mehr als im Vorjahreszeitraum. Dabei erwies sich das 3. Quartal mit rund 165.000 m² vermieteter und ei-gengenutzter Fläche als das bisher umsatzstärkste Jahresviertel. Im Hinblick auf das Gesamtergebnis blieb der Eigennutzeranteil mit knapp 14 % und 65.000 m² relativ niedrig. In den ersten drei Quar-talen wurde das Umsatzgeschehen u. a. durch den hohen Anteil von Geschäften mit mehr als 5.000 m² Fläche bestimmt. Insgesamt kam dieses Segment auf 29 % (137.000 m²). Dabei hatten die Ver-träge von Olympus Deutschland und Gruner + Jahr mit 34.500 m² und 34.000 m² einen entscheidenden Anteil. Olympus Deutschland hatte bereits im 2. Quartal mit dem Bau eines maßgeschneiderten Komplexes in der City Süd (Wendenstraße 14-18) begonnen, der voraussichtlich im Jahr 2020 bezogen werden kann. Im 3. Quartal wurde bekannt, dass das Verlagshaus Gruner + Jahr einen Miet-vertrag für die neue Konzernzentrale im Quartier „Am Lohsepark“ in der HafenCity (Am Hannoverschen Bahnhof) unterzeichnet hat. Bis

Büroflächenbestand

465.000 m²26,00 €/m²15,00 €/m²4,6 %13,59 Mio. m²

440 525 540 550 465

Q3

165

2013 2014 2015 2016 2017

Flächenumsatz2013–2017/Q1-3 | in 1.000 m² | inkl. Eigennutzer

10-Jahres-Mittel (2007-2016):ca. 505.000 m²

KEY FACTS | BÜROVERMIETUNG

| + 12 % ggü. Vorjahr

| + 4,0 % ggü. Vorjahr


| - 0,4 % -Pkt. ggü. Vorjahr


Büroflächenumsatz Spitzenmiete mtl. nettokalt Durchschnittsmiete mtl. nettokalt Leerstandsquote

Quelle: Grossmann & Berger Research


16%

14%

14%

13%

8%

35%


Flächenumsatz2017/Q1-3 | in m² | nach Mietgröße und Anzahl Mietverträge

AUSGEWÄHLTE TOP ABSCHLÜSSE2017/Q1-3

1. Olympus | Wendenstraße 14-18 | ca. 34.500 m²

2. Gruner + Jahr | Am Hannoverschen Bahnhof | ca. 34.000 m²

3. Universität Hamburg | Überseering 35 | ca. 19.700 m²

4. Schulbehörde | Amsinckstraße 28 | ca. 8.400 m²

5. Techniker Krankenkasse | Überseering 32-34 | ca. 8.200 m²

6. WeWork | Axel-Springer-Platz 3 | ca. 7.800 m²

7. Schulbehörde | Amsinckstraße 34 | ca. 6.400 m²

8. WeWork | Ballindamm/Hermannstraße | ca. 6.400 m²

9. Kühne & Nagel | Überseeallee 12 | ca. 5.800 m²

10. Publicis Pixelpark | Heidi-Kabel-Platz 2 | ca. 5.700 m²WeWork | „Europa Passage“, Ballindamm/Hermannstr. | City | ca. 6.400 m²

18 %

83.000

18 %

85.000

18 %

82.000

17 %

78.000

29 %

137.000

bis

500

bis

1.000

bis

2.000

bis

5.000

ab

5.000

(Ballindamm 39-40) mietete der Anbieter von Coworking-Spaces WeWork rund 6.400 m² Fläche an und in der HafenCity im Neubau-projekt „Shipyard“ (Überseeallee 12) schloss das Logistikunterneh-men Kühne & Nagel einen Vertrag über knapp 5.800 m² ab. Mit 510 Mietverträgen und Eigennutzergeschäften in den ersten drei Quar-talen wurden etwas mehr Abschlüsse als im Vorjahreszeitraum er-fasst. Nach dem Segment der Großabschlüsse folgten alle weite-ren Größensegmente mit annähernd gleichen Umsatzanteilen von 18 %. Lediglich die Größenklasse 2.001 bis 5.000 m² lag mit einem Anteil von 17 % etwas darunter.

In den ersten drei Jahresvierteln entfielen knapp 60 % des Flä-chenumsatzes auf die zentralen Teilmärkte City, City Süd und Ha-fenCity. Dabei hatte die City im Gegensatz zum Vorquartal wieder die Nase vorn – allerdings nur knapp. Mit einem Umsatzanteil von 22 % und 103.700 m² lag die City nur geringfügig über dem Umsat-zanteil der City Süd mit 21 % und einem Volumen von 99.500 m². Das gute Abschneiden verdankt die City auch den sogenannten Business-Centern. Allein im 3. Quartal wurden vier Neuabschlüs-se mit einem Gesamtvolumen von knapp 13.000 m² registriert. Seit Jahresbeginn mieteten die Business-Center knapp 26.000 m² in der City an und waren damit für ein Viertel des Gesamtumsatzes verantwortlich. An dritter Position des Teilmarkt-Rankings folgte die HafenCity mit einem Anteil von 15 % und einem Flächenumsatz von 68.800 m². Grund für das gute Ergebnis der HafenCity waren u. a. die erwähnten Großabschlüsse durch Gruner + Jahr (Baufel-der 73/74, Am Hannoverschen Bahnhof) und Kühne & Nagel („Shi-pyard“, Überseeallee 12). Mit einem soliden vierten Platz und einem Umsatzanteil von 9 % behauptete sich die City Nord im Ranking. Der Flächenumsatz von 41.900 m² wurde neben dem Vertrag mit der Universität Hamburg (Überseering 35) vor allem durch die drei Abschlüsse (Techniker Krankenkasse, ERGO Lebensversicherung, beneFit) im „Silberling“ (Überseering 32-34) mit einem Gesamtvo-lumen von rund 14.000 m² getragen.

Hauptflächenabnehmer in den ersten drei Quartalen des Jahres waren im Wesentlichen vier Branchen, die insgesamt knapp 60 %

61 27 10

Flächenumsatz2017/Q1-3 | nach Branchen

Andere Branchen

Information und Telekommunikation

Bau & Immobilien



UmsatzVertragsanzahl

291

Öffentliche Verwaltung

Beratung

121

Verarbeitendes Gewerbe



Leerstand | Leerstandsrate2013–2017/Q3 | in 1.000 m²

Spitzen- und Durchschnittsmieten2013–2017/Q3 | in €/m² mtl. nettokalt

Sowohl die Spitzen- als auch die Durchschnittsmiete stiegen zum Ende des 3. Quartals im Vergleich zum Vorjahr leicht an. So klet-terte die Spitzenmiete innerhalb von 12 Monaten von 25,00 auf 26,00 €/m²/Monat (+4%), während die Durchschnittsmiete von 14,90 auf 15,00 €/m²/Monat (+0,7%) stieg. Aufgrund des niedrigen Leerstands spitzt sich das Rennen der Unternehmen um die bes-ten Flächen weiter zu. Schon jetzt verhandeln häufig mehrere Un-ternehmen parallel auf eine Fläche. In der Folge werden die Mieten mittelfristig spürbar anziehen. Der Markt dreht sich vom Mieter- zum Vermietermarkt.

932 798 698 684 619

7,0%

6,0%

5,2% 5,1%

4,6%

2013 2014 2015 2016 2017/Q3

Im Vergleich zum Vorquartal hat sich die Flächenknappheit am Hamburger Büromarkt weiter verschärft. Lag die Leerstandsrate in-klusive Untermietflächen zum Ende des 2. Quartals noch bei 4,9 %, betrug diese Ende des 3. Quartals nur noch 4,6 %. Das innerhalb von drei Monaten zur Verfügung stehende Flächenangebot lag bei nur noch rund 620.000 m². Die Flächenknappheit verändert die Markt-parameter. Während Kunden sich noch vor ein paar Monaten Flä-chen für einen längeren Zeitraum reservieren konnten, um Zeit für ihre Entscheidungen zu gewinnen, müssen sie derzeit vor allem eins – schnell sein. Die Fertigstellung liegt mit rund 272.000 m² in 37 Projekten auf Rekordniveau. Aufgrund der hohen Vorvermietungs-quote von 69 % kommt jedoch mit 85.000 m² nur ein geringer An-teil spekulativ auf den Markt. Von den 151.000 m² Bürofläche, die in 2018 voraussichtlich fertiggestellt werden, kommen rund 79.000 m² auf den Markt. Die Vorvermietungsquote liegt hier bei 48 %. Mit 117.000 m² und 23 Projekten in 2017/2018 liegt der räumliche Schwerpunkt der Entwicklungstätigkeit im Teilmarkt City.

Fertigstellungen | Vorvermietungsquote2014–2018 | in 1.000 m²

116 120 192 272 151

69 %48 %

2014 2015 2016 2017 2018

24,0024,50

25,00

26,00 26,00

14,0014,50 14,50

15,5015,00

2013 2014 2015 2016 2017/Q3

Spitzenmiete

Durchschnittsmiete


MIETENVom Mieter- zum Vermietermarkt

FLÄCHENANGEBOT UND LEERSTANDFlächenknappheit verändert Marktparameter



des Gesamtflächenumsatzes für sich verbuchten. Der größte Anteil mit rund 16 % (73.900 m²) entfiel u. a. bedingt durch die Neuanmie-tung von Gruner + Jahr in der HafenCity auf den Bereich Informati-on und Telekommunikation. Auf den Plätzen zwei und drei folgten mit Anteilen von jeweils 14 % (67.000 m²) die Beratungsunterneh-men sowie Unternehmen aus dem Bereich Verarbeitendes Gewer-be. Während im 3. Quartal im Bereich Verarbeitendes Gewerbe kein Neuabschluss über 1.000 m² zu verzeichnen war, konnte die Bera-tungsbranche im dritten Jahresviertel gleich sechs neue Abschlüs-se mit mehr als 1.000 m² verbuchen, wie z. B. Unternehmensbe-ratung Ecker + Ecker GmbH, die rund 1.300 m² Bürofläche in der Warburgstraße 50 (Alster West) beziehen wird. Auf Platz vier des Branchenrankings kam der Bereich Bau und Immobilien. Mit Aus-nahme des Abschlusses des Unternehmens Goldbeck über rund 3.600 m² (Fuhlsbüttler Straße 29a) sorgten in der Bau- und Immobi-lienbranche vor allem die Business-Center für Umsatz. So wurden im 3. Quartal vier Neuabschlüsse mit mehr als 1.000 m² getätigt, zwei davon durch den Anbieter WeWork, der sich Flächen sowohl in der „Europa Passage“ als auch im „Richard Böse Haus“ (Gän-semarkt 43) sicherte. Die anderen Anbieter waren rent24 („Kauf-mannshaus“, Bleichenbrücke 10) und Design Offices (Görttwiete 16-20).



Teilmarkt

Flächenumsatz in m² inkl.

EigennutzerLeerstand

in m²Leerstand

in %

Nachhaltig erzielte Mieten

in €/m² mtl. nettokalt

Durchschnitts- mietpreis

in €/m² mtl. nettokalt

Fertigstellungen 2017/2018

in m²

1 CITY 103.700 115.900 3,9 12,00 – 26,50 19,60 117.200

2 HAFENCITY 68.800 24.600 4,8 12,50 – 24,50 19,50 38.000

3 HAFENRAND 7.900 12.600 5,9 12,50 – 22,00 17,50 600

4 ALSTER WEST 8.800 5.700 1,0 13,50 – 24,00 19,10 0

5 ALSTER OST 5.600 23.800 7,5 10,50 – 25,00 18,60 21.600

6 ST. GEORG 9.300 1.800 0,4 12,00 – 19,00 17,30 10.900

7 CITY SÜD 99.500 126.100 8,1 6,00 – 16,00 10,80 36.200

8 ST. PAULI 2.800 14.600 3,3 9,00 – 21,50 16,40 7.100

9 ALTONA 14.900 11.400 1,6 8,50 – 16,50 13,70 41.000

10 BAHRENFELD 12.100 58.100 13,3 7,50 – 14,00 11,50 9.800

11 EIMSBÜTTEL 8.800 10.500 4,9 10,50 – 15,50 11,50 16.400

12 EPPENDORF 7.000 18.700 5,9 8,50 – 13,50 12,00 0

13 AM FLUGHAFEN 4.700 32.500 3,8 8,50 – 14,00 12,90 40.900

14 CITY NORD 41.900 26.600 4,6 7,00 – 14,50 9,40 33.100

15 BARMBEK 14.000 28.000 4,7 7,00 – 14,50 11,60 14.600

16 WANDSBEK 6.500 35.900 6,1 6,50 – 15,00 10,00 0

17 HARBURG 15.300 23.400 2,5 7,00 – 13,00 10,00 7.200

18 HAMBURG OST 11.400 33.200 7,7 6,00 – 14,00 9,60 24.800

19 HAMBURG WEST 22.000 15.800 1,7 6,00 – 12,00 9,10 4.000

GESAMT 465.000 619.200 4,6 6,00 – 26,50 15,00 423.000

Binnen-alster

Außen-alster

Alst

er

Norderelbe

Elbe

Wandsbek

City

HafenCity

Hafenrand

Alster West

Alster Ost

St. Georg

City Süd

St. PauliAltona

Bahrenfeld

Eimsbüttel

Eppendorf

Am Flughafen

City Nord

Barmbek

Hamburg OstHamburg West

Harburg

BÜRO TEILMÄRKTE HAMBURG IM ÜBERBLICK2017/Q1-3


Flächenumsatz. Die Perspektiven für den Hamburger Büromarkt sind angesichts der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen günstig. Alle Para-meter lassen darauf schließen, dass sich das dynamische Um-satzgeschehen auch im vierten Quartal weiter fortsetzten wird. Ein Jahresumsatz im Bereich von 600.000 m² ist wahrscheinlich. Allein der geringe Leerstand könnte die Marktdynamik bremsen.

Mietpreise. Die zunehmende Angebotsverknappung führt kurz- bis mittel-fristig zu einer Anhebung des Mietpreisniveaus. Insbesondere in den zentralen Teilmärkten wird die Durchschnittsmiete spürbar anziehen.

Flächenangebot. Mit einer Entschärfung der Angebotssituation ist kurz- und auch mittelfristig nicht zu rechnen. Das avisierte, spekulativ gebaute Flächenangebot in 2017/2018 wird der derzeitigen Nachfrage nach Büroflächen nicht gerecht. Bürosuchende müssen sich auf weitere Angebotsengpässe einstellen.

Die Beschäftigungssituation in Hamburg ist weiterhin gut. Im September 2017 sank die Arbeitslosenquote auf 6,7 %. Ein Zei-chen dafür, dass die Hamburger Wirtschaft und damit auch der Büromarkt in guter Verfassung ist.

Auch im gesamten Bundesgebiet ist die wirtschaftliche Lage günstig. Das WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) sieht die deutsche Wirtschaft trotz einiger Gefahren im Aufwind und hat nach einem über den Erwartungen liegenden ersten Halbjahr seine Prognose nach oben korrigiert. Für das Gesamtjahr 2017 rechnet das Ins-titut nunmehr mit einem Wirtschaftswachstum von 1,8 %, wäh-rend die Prognose im Vorquartal noch bei 1,3 % lag. Getragen wurde das Wachstum im Wesentlichen vom privaten und öffent-lichen Konsum. Jedoch gab es nach Angaben des HWWIs im Jah-resverlauf auch deutliche Zuwächse bei den Unternehmens- und Bauinvestitionen. Die Wachstumsprognose für 2018 liegt derweil unverändert bei 1,6 %.

Die Unternehmensbefragung des ifo-Instituts vom September 2017 zeichnet ein ähnlich positives Bild. Die deutschen Dienst-leister blicken optimistisch in die nahe Zukunft und planen die Einstellung von neuem Personal. Somit erhöhte sich der Ge-schäftsklimaindex im September leicht von 110,6 auf 110,7 Punkte. Hingegen sank der ifo Geschäftsklimaindex für die ge-samtdeutsche Wirtschaft geringfügig von 115,9 auf 115,2 Punkte. Dennoch liegt dieser weiterhin deutlich über seinem langfristigen Mittelwert (ab 1991) von 102,1.

AUSBLICKFlächenumsatz über Vorjahresniveau von 550.000 m²

G&B macht. Michel und Hafen im Blick.


„Michaelis Quartier“ | Ludwig-Erhard-Straße 11-17 | City | ca. 17.605 m² | ab 2020


GEWERBE | BÜROVERMIETUNG HAMBURG 2017/Q1-3

Flächenumsatz: Der Flächenumsatz ist die Summe aller Flächen, die innerhalb des

betrachteten Zeitraums neuvermietet, an Eigennutzer verkauft oder von ihm für sich

selbst errichtet werden. Maßgeblich für die zeitliche Einordnung ist das Datum des

Miet- bzw. Kaufvertragsabschlusses. Mietvertragsverlängerungen werden nicht als

Umsatz erfasst. Grundlage für die Flächenangaben ist die Richtlinie zur Berechnung

der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF/G).

Spitzenmiete: Die realisierte Spitzenmiete umfasst das oberste Preissegment mit

einem Marktanteil von 3 % des Vermietungsumsatzes (ohne Eigennutzer) in den ab-

gelaufenen 12 Monaten und stellt hieraus den Median dar.

Durchschnittsmiete: Zur Errechnung der realisierten Durchschnittsmiete werden

die Mietpreise aller abgeschlossenen Mietverträge in den abgelaufenen 12 Monaten

mit der jeweils angemieteten Fläche gewichtet und daraus der Mittelwert berechnet.

Bei den Angaben handelt es sich um nominale Nettokaltmieten.

Leerstand: Zum Leerstand zählen alle Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten

beziehbar sind. Untermietflächen sind Teil des Leerstandes.

GLOSSARDefinitionen Büromarkt

KOMPETENTE BERATUNGService und Kontakt

Bildnachweis: Titel: Ludwig-Erhard-Straße 24 © Fotolia, Seite 2: „FrachtRaum“, Neuer Wall 34 © Chantal Weber, Seite 3: „Europa Passage“, Ballindamm/Hermannstraße © Carsten Leuzinger, Seite 6: „Michaelis Quartier“, Ludwig-Erhard-Straße 11-17

Wir weisen darauf hin, dass sämtliche von uns getätigten Aussagen unverbindlich sind. Diese ba-sieren überwiegend auf Angaben Dritter. Der Marktbericht dient ausschließlich der allgemeinen Information unserer Kunden.

Grossmann & Berger GmbH • Bleichenbrücke 9 (Bleichenhof) • D - 20354 Hamburg Tel.: +49 (0)40 / 350 80 2 - 0 • Fax: +49 (0)40 / 350 80 2 - 36 [email protected] • www.grossmann-berger.de

Geschäftsführer: Andreas Rehberg, Holger Michaelis, Lars Seidel, Axel Steinbrinker Vorsitzender des Aufsichtsrats: Frank Brockmann Sitz Hamburg • Registergericht Hamburg Nr. B 25866

Sonja Ebert | MBA Real Estate Management | ResearchTelefon: +49 (0)40 / 350 80 2 - 641 Mail: [email protected]

Anna Martens | Diplom-Ingenieurin Stadtplanung | ResearchTelefon: +49 (0)40 / 350 80 2 - 615 Mail: [email protected]

Tatjana Merger | Master of Science Stadtplanung | ResearchTelefon: +49 (0)40 / 350 80 2 - 231Mail: [email protected]

Was können wir für Sie tun?Unsere Analyse der Immobilienmärkte sind ein wichtiger Be-standteil des umfassenden Beratungsangebots von Grossmann & Berger. Gern unterstützen wir Sie bei Ihren Entscheidungen und erstellen ein auf Ihre Fragestellung individuell abgestimmtes Angebot.

V. l. n. r.: Sonja Ebert | Anna Martens | Tatjana Merger

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